成控制点应指南
(试 )
编者
公司成控制专题讨成果汇集起编纂成公司成控制点应指南中三点需说明：
第：控制点家总结公司历史验权重筛选出涵盖成控制容
第二：成控制详细方法已体现相应规范里〈控制什——What〉〈样控制——How〉〈谁控制——Who〉编写形式仅提供应指南
第三：相应规范编制中指南容实践中断完善希工作中家带便利
总部事部培训基20006
目 录
目 录
第项
…………
立项成控制点应指南
第二项
…………
规划环节成控制点应指南
第三项
…………
招投标环节成控制点应指南
第四项
…………
施工环节成控制点应指南
第五项
…………
材料设备采购环节成控制点应指南
第六项
…………
销售环节成控制点应指南
第七项
…………
工程预决算环节成控制点应指南
第八项
…………
期间费成控制点应指南
第九项
…………
物业理成控制点应指南
附件
…………
北京公司规范化理系列文件
第项
立项成控制点应指南
立项环节成控制根项目开发方式区该环节国家项法规政策限制运作时灵活度较基原国家规定范围限度控制企业费项目部项目开发前期起作环节成控制务项目部承担
控制点
控制什
控制
谁控制
备查文件
开发形式
1 新征土
¬征费
¬少交晚交力争减免
¬项目部负责
详见项目立项成控制点说明中项目开发成构成表附表附表二
拆迁安置费
房产确权办理拆迁安置费
项目部负责
®市政费
®建部分公司工程体系走交政府部分关规定办理
®工程部设计部审算部负责建部分工程部负责交政府部分
¯规划条件
¯满足公司利益化合理提高容积率降低土成
¯项目部设计部负责
2 买断项目
¬买断容
¬明确买断容明细
¬项目部负责
详见项目立项成控制点说明中项目开发成构成表附表附表二买断方式成构成
付款总额
公司争取利益
项目部负责
®付款时间
®周期长次数
®项目部负责
¯三通七通标准
¯明确验收标准明细
¯工程部项目部负责
°手续风险
°项目付款时间直接挂钩
°项目部负责
3 合作开发
¬合作方式
¬符合集团求利北京公司
¬项目部负责
详见项目立项成控制点说明中项目开发成构成表附表附表二合作开发成构成
分成例
双赢原
项目部负责
®交房时间
®延交房
®工程部负责
¯交房标准
Ã低合中交房标准
¯项目部负责
°付款总额
±付款时间
°±选择利公司利益方式
°项目部负责
±项目部负责
第二项
规划环节成控制点应指南
规划环节成控制占权重具锤定音位作：规划环节进行成控制实现事前控制关键限度减少事变动带成该环节控制点控制容相复杂基原周密规划科学讨严格审批设计部类评审委员会该环节承担职
控制点
控制什
控制
谁控制
备查文件
1 规划方案
（1）行性规划设计
¬市场信息搜集分析
市政状况信息分析
®规划点确立
¯行性研究设计务书°行性设计变更
设计部负责项目审算销售部配合
暂缺相应操作参考文件
（2）方案评审
¬组成行性规划评审委员会方案进行评审确定
未通方案进入行性设计变更环节重新评审
项目设计工程审算财务销售等部门组成评审委员会总理负责
（3）设计成果
¬行性规划设计根实际情况进行细节调整
设备选型方案提前确定
设计部负责工程部配合
®根提交设计成果进行投资估算
审算部负责设计部配合
2报批设计
（1）设计方案
¬根项目前期运营情况市场分析制订设计务书
设计部负责项目部销售部协作
方案设计招投标
设计部
®方案设计评审
招投标评审委员会
（2）报批
¬注意市政设计
注意相关法规完善身报批规范性材料完整
项目部负责设计部配合
控制点
控制什
控制
谁控制
备查文件
3扩初设计
（1）扩初设计求
¬报批设计进步调整
设计求
®部审核
设计部负责知会部门
（2）成概算
¬根扩初设计招投标方案设备选型实体研究环境方案等素总成作出概算
设计部工程部负责
制订营指导书
审算部负责
（3）扩初设计图
¬根扩初设计求招标
专家评审
®部评审
招投标评审委员会
¯设计调整
设计部负责
4桩基设计
（1）质勘察
¬搜集权威质资料
专业员勘察
设计部负责工程部协助
（2）设计方案评审
¬桩基设计2种形式
专家进行桩基形式桩基结构评审
（3）桩基施工图
¬设计调整
5施工图设计
（1） 施工图设计求
¬根销售包装设计桩基设计功设计配套设施等素扩初图基础确立施工图设计求
建安施工图中结构造价建筑造价环境设施费等约占总造价70部分属设计方控部分应严格审核
设计部工程部负责部门协助
（2） 报建
政府部门报批费政府关政策交纳
项目部
（3） 报施图
（4） 审图
（5） 施工配合
互审互签明确修改意见设计洽商
设计部负责工程协助知会销售部
（6） 面积测算
设计图纸测算实际施工时检验相结合
设计部负责工程部协助
6销售包装设计
¬结合营销费控制
施工招投标
7装修方案设计
（1） 方案设计求
根扩初设计图营指导书实体研究结果确定方案设计求
设计部负责销售部协助
（2） 材料设备选型成方案
¬市场信息调研
根设计求确定装修材料设备
设计部负责
®制订装修设计目标成计划明细表
¯装饰综合价格拆分分析
参见深圳公司文件
（3） 招投标
制订设计务书
设计部负责销售部协助
评审
招投标评审委员会
控制点
控制什
控制
谁控制
备查文件
8功设计
（1）区建筑物功济评估
¬市场调研
销售部负责
针性扩充建筑物功
设计部负责销售工程部协助
（2）市政配套方案
¬市政状况调研
争取政府利条件
项目部负责
（3）环境方案设计
¬根投资估算报批标准确立环境设计方案目标成总额
设计部负责项目部协助
招投标
招投标评审委员会
（4）智化设计
¬市场现状分析智化必性分析
智化容控制
销售部负责
®招投标寻找外部合作争取双赢
招投标组组织总理负责
（5）销售承诺
保持部门销售部信息畅通保障销售承诺实际功致性
设计部负责工程部协助
9设计变更
（1）设计调整费
（2）设计变更洽商
严格设计变更洽商流程进行
设计部负责工程销售部协助
详见工程现场变更理规范
10材料设备
（1）选型
（2）方案确定时间
扩初图确定前确定材料设备设计图纸阶段考虑材料设备安装
设计部负责工程部协助
（3）采购
招投标
招投标评审委员会
详见设备材料采购规范
费
物业理完善费
限额设计
审算部
第三项
招投标环节成控制点应指南
招投标环节成控制涉工程设计审算销售等部门实际运作程序没太变数具体容特招投标评审委员选择须强针性环节成控制难点标书制订重点评标
控制点
控制什
控制
谁控制
参考文件
1投标单位选择
（1）资质
（2）理水
（3）技术力量
（4）历史记录
（5）资金实力
（6）合作历
¬建立承建商工程监理材料设备供货商名册资料库
公司认名册中承建商供货商监理公司中选择投标单位
®办部门推荐五家投标单位报招投标工作组
工程部负责工程监理招投标合
设计部负责设计环境装修招投标合
审算部负责材料设备招投标合
销售部负责营销包装招投标合
详见招投标理规范第8条15条招投标理程序
¯招投标工作 组审核考察评估筛选三家投标单位报招投标评审委员会领导
招投标评审委员会审核
领导批准
详见招投标理规范第8条15条招投标理程序
2招投标文件
类合招投标书容应包含：
（1）工期
（2）工程造价取费标准
（3）质量求
（4）付款方式
（5）招标范围
（6）结算方式
（7）验收标准
（8）投标注意事项
（9）废标条件（投标书必须加盖投标单位法印章）
（10）接标时间
（11）开标时间
（12）定标方法
（13）投标单位补充意见
（14）标准合条文
（15）图纸求等
办部门起草制定招投标标准文
1工程部负责工程监理招投标合
2设计部负责设计环境装修招投标合
3审算部负责材料设备招投标合
4销售部负责营销包装招投标合
详见招投标理规范第6条第16条20条招投标理程序
招投标工作组审核
招投标评审委员会审核
领导批准
详见招投标理规范第6条第16条20条招投标理程序
控制点
控制什
控制
谁控制
参考文件
3评标定标
(1)技术性评标定标
(2)济性评标定标
优先序
1技术评标
2济评标
3合作历
1技术部门负责技术评标
2审算部负责济标书评标
3财务部负责审核广告包装费
详见招投标理规范第21条33条招投标理程序
综合审核投标单位评定中标单位
招投标评审委员会审核评定
领导批准
详见招投标理规范第21条33条招投标理程序
第四项
施工环节成控制点应指南
施工环节成控制应注意两方面种变更带费材料工程款支付市场变化市场握原施工阶段避免种情况施工计划容进行改动变更时明确目遵循程序必须阶段进行成控制时注意部门时沟通良合作
控制点
控制什
控制
谁控制
参考文件
1设计变更环节
（1）变更评估
¬项目前期规划定位全面准确量避免施工中重设计调整
加强施工前审核工作全面考虑工程造价发生变更方预见性予事先约定
®部门全面评估变更带种变化审批提供参考
¬审算部负责计算变更费（含引起索赔）
甲方项目代表执行修改工期评估
®审算部成理员负责计算变更成现状
详见工程变更理办法——工程变更控制办法？？？？
（2）变更审核签认
¬根变更原设计变更分成四类类相应审核签认流程进行
办部门？
详见工程现场签证理规范第二条第十三条
设计变更通知单
发生变更项目负责
详见工程现场签证理规范第5第8条
®变更必须设计单位设计部工程部监理单位施工单位签字效
办部门
详见工程现场签证理规范第九第十二条
（3）变更审批
¬总理审批方进行变更
总理
详见工程现场签证理规范第十三条
施工现场签证
（1）签证必性
¬现场签证确认应严格合中约定条款执行
办部门（设计部工程部）
（2）签证时限
¬现场签证确需发生应坚持时发生时签证原
详见工程现场签证理规范第十条
控制点
控制什
控制
谁控制
参考文件
（续）2施工现场签证
（1）签证工程量
¬认真核签证工程量准确
签证容原工程量应清楚准确涂改编号准全监理工程师签字确认
办部门（设计部工程部）
详见工程变更理办法——工程变更控制办法？？？？
（2）签证审批
¬施工洽商通知单
发生变更项目负责
详见工程现场签证理规范第5第8条
必须遵循先洽干原确认签证前应相应审批程序报审通方正式签证
总理
详见工程现场签证理规范第十四条
（3）签证反馈
¬工程变更应定期进行分类汇总统计分析根统计资料控制工程变更提出改进意见
资料工程师
详见工程现场签证理规范第十八十九条
3审图
（1）扩初图会审
（2）施工图会审
（3）分项分部图会审
（4）专业技术图纸会审
¬图纸层次会审会签审批制度
专业互审互签制度
®力争开工前图纸中问题修改完
甲方技术负责
详见施工环节成控制点三审图
4总分包配合费
（1）分包方式
（2）分包容
（3）分包责界定
¬通投标确定配合费
应避免施工程中修改分包方式分包容范围增加工程成
甲方代表
详见施工环节成控制点四总分包配合费
5材料供应
（1）选型
（2）材料供应方式
（3）材料计划
（4）预留时间
¬施工项材料选型应材料招标前确定
设计部
解决材料供应施工环节成影响详见施工环节成控制点五材料供应
先确定材料供应方式通招标确定相关费
审算部组织
工程部参加
®限时编制材料计划
¯材料计划签认
甲方代表
¯考虑出现问题留出相应时间
办部门
6工程款支付
（5）付款进度
（6）工程进度
¬合约定执行付款
进度付款
®层次角度审核工程进度
¬甲方代表监理工程师审核完成形象部位
预算员审核工程价值量
详见付款审批程序规范附件2：工程款付款流程
（1）付款审批
¯根情况级员终审批
副总总理
第五项
材料设备采购环节成控制点应指南
材料设备采购环节成控制核心素计划信息通明确科学流程限度减少该环节出现损失概率达成控制目
控制点
控制什
控制
谁控制
参考文件
1材料进场计划
¬采购招投标订立合时间
暂缺
工程部
招投标规范中未提
生产周期
工程进度相配合
具体参标准暂缺
®运输周期
具体采购点远相应
¯安装验收周期
工程进度相配合
°交叉作业时间
工序安排相联系
2材料性价格
¬市场信息
日常搜集市场信息建立材料市场信息库
审算部
技术参数
材料设备技术参数设计部确定封样
设计部
®招投标
必须招投标材料设备制定招投标计划需招投标材料设备采三家厂家报价选择
审算部
详见招投标理规范第六七条设备材料采购规范第四条
3材料款支付
¬材料款支付方式
材料款支付进度
®保修款
¬预付款限额控制
首次验收付款总额进度控制
®保修款般低合总价5
¯合中约定付款
办部门（工程部设计部）
详见付款审批程序规范附件3甲供材料付款流程附件7采购类付款流程
4材料验收
¬数量验收
¬方确认货现场数量
甲方工代表专业工程师负责监控验收
详见设备材料采购规范第八条
质量验收
¬外观质量验收
安装质量验收
工程部
®投入质量验收
物业公司
5材料保保修
¬材料保
¬合中明确货物卸货保责承担者
工程部
详见设备材料采购规范第九条第十三十六条
材料保修
合方式明确保修责保修期
第六项
销售环节成控制点应指南
销售环节成般例控制旦制订费目标总额具体单项支出必须严格控制销售涉部门较部门总理需分工负责部分控制职外销售环节操作会入住物业理产生重影响环节成控制必须长线考虑
控制点
控制什
控制
谁控制
备查文件
1营销方案
（1）费总额
¬确定费目标总额
项目部
详见营销费理规范
（2）市场信息收集
（3）营销计划
（4）营销预算
¬根种相关素确定具体计划费
销售部
（5）营销方案审批
¬征求方面意见审批流程操作
总理
详见营销操作流程规范
2营销现场费
（1）现场销售工费
¬销售数控制
销售工作进度控制
®奖励办法控制
销售部部门理
（2）现场销售器具费
（3）卖场现场包装费
（4）销售模型费
（5）宣传资料礼品费
（6）展销费
销售部专业理部门理
详见营销包装操作规范
（7）计划额度控制
¬额度调剂超额审批制度
总理
详见营销费理规范
3媒体选择
（1）媒体广告代理公司信息收集分析
¬专负责
销售部
详见营销包装操作规范
（2）招投标
¬先评选原
销售部
详见营销包装操作规范
部评审
销售部
详见招投标理规范
®招投标
评审委员会
4样板房装修
（1）设计装修
¬市场信息收集
制订装修目标成总额
设计部销售部
详见营销包装操作规范设计规划理规范
（2）材料采购
¬信息搜集
材料设备选型
设计部
详见设备材料采购规范
（3）信息采集招投标
¬招投标
招投标评审组
详见招投标理规范
（4）样板房维护
委托物业代协议
物业公司销售部
祥见物业理规范
（5）材料回收保利
¬建立材料设备清单
登记
®闲置品评估处理
设计部负责物业销售部配合
详见营销包装操作规范
控制点
控制什
控制
谁控制
备查文件
5销售回款
（1）销售折扣点
定
销售前台负责
制订相关理办法
（2）回款周期
定
销售前台负责财务监督
详见回款理规范
6销售补充条款承诺
（1） 承诺出
¬制作楼书
承诺分类
营销部负责设计工程监督
制订相关理办法
（2）设计变更承诺
¬变更审批知会制度
承诺变更
设计部负责销售工程协助
7客户交房
（1）交房日期
（2）保修期
（3）质量补偿
¬晚交房原分类处理
施工队洽商延长保修期
®交房验收协议
客户服务中心负责销售前台物业公司协作
详见补偿理规范
8
（1）中介费
定
销售部
（2）销售相关费（销售求发生设计洽商变更费）
¬严格相关流程进行
副总
详见工程现场变更理规范等
第七项
工程预决算环节成控制点应指南
工程预决算环节成控制难点关监控信息时准确性信息合作方第三方调研种方式应该注意严格程序走防止出现规范负责实际操作
控制点
控制什
控制
谁控制
备查文件
1乙方预算
（1）乙方预算容审查
¬先造价例项目（面墙面部分家具）缩调整面积
注意报价拆分施工方法报价招标方法会影响成问题
审算部负责设计部协助
参见深圳公司关文件
2钢筋量核实
（1）施工图中钢筋量
（2）洽商变更钢筋量
¬选择委托现场理验丰富职业道德良工作认真负责工程造价咨询公司进行钢筋量计算工作
财务部审算部副总负责确定工程造价咨询公司
详见正草拟中工程预决算理规范
审算部专负责抽查核实工程造价咨询公司钢筋量计算工作
®工程造价咨询公司审算部相关员必须现场解乙方绑扎钢筋情况
审算部理监督
3价差调整
（1）材料价差
（2）工价差
（3）费价差
¬严格执行合中价差调整办法
时踪价格（材料工费）变化情况
®价格出现异常波动时应立相关单位商量策
审算部材料组预算工程师负责
详见正草拟中工程预决算理规范
4洽商变更费控制
（1）图纸审核
（2）市场素甲方图纸修改
（3）现场签证
¬工程部项目部负责组织专业审图实行专业负责制
监理公司审图
®施工单位审图
¯甲方图纸做出重修改前应进行方案济较
°现场签证中应明确发生费原责
1 设计部负责建筑专业图纸质量审核
2 工程部负责专业图纸审核
3 工程项目部负责现场签证监控
4 审算部负责审核洽商变更合理性完整性（负洽商）济性
详见正草拟中工程预决算理规范
控制点
控制什
控制
谁控制
备查文件
5违约索赔
（1）工期
（2）质量
¬甲方履行合义务
甲方督促乙方履行合义务
®工期质量重视程中控制
1工程项目部负责施工合中技术条款监控
2审算部负责施工合中合条款济部分监控
详见正草拟中工程预决算理规范
（3）配合理
¬工程部项目理负责施工方配合问题
工程项目部负责施工程中协调配合
（4）停工窝工
¬造成重停窝工时工程部审算部时进行停窝工费计算
审算部负责违约费核实
第八项
期间费成控制点应指南
期间费财务工行政三块费组成产业务周期变化期间费灵活性高更需加强期间费计划控制财务部环节承担控制务外义务指导监督部门关费支出情况
控制点
控制什
控制
谁控制
参考文件
1财务费
（1）公司开发速度规模贷款计划
¬制定年度资金计划
资金占压费估算控制
1财务部负责年度资金计划
2财务部审算部配合控制占压资金量
详见付款审批程序规范中工程款付款流程营销费付款流程
（2）价款支付
¬制定项目总体开发计划
项目部负责项目总体开发计划
（3）工程款支付
¬制定工程年度付款计划
工程部负责工程年度付款计划
（4）销售回款理
¬制定年度销售计划
销售部负责年度销售计划
2工费
（1）薪金
（2）岗位津贴
（3）出差补助
（4）加班补助费
（5）奖金（含时奖金）
¬总部事部关规定确定北京公司工资总额
国家公司关规定确定加班补助费出差补助
®北京公司奖优惩劣政策确定奖金额
财务部负责
详见费报销规范第15条第19条第26第29条
3行政理费
（1）通讯费
¬通讯费实行限额报销
总办财务部负责
详见费报销规范第1条第14条第2025条
（2）交际费
交际费实行定额报销
（3）车辆交通费
®车辆交通费实行油料口理路费桥费停车费养路费实报实销理维修费保养费事前审批部门理私家车限额报销
（4）办公品费
第九项
物业理成控制点应指南
产公司需物业理方面支出费委托理委托营亏损补贴三方面客户服务中心担负着环节控制工作控制原明文法律合形式界定产公司物业公司权责关系防止权责清带额外成
控制点
控制什
控制
谁控制
参考文件
1委托物业理
（1）未销售商品房
（2）产公司办公室
（3）职工宿舍
（4）样板间
¬制定委托理邀约致物业公司
物业公司邀约项目提交物业理方案
®北京公司客户服务中心达成致意见签订委托理协议
北京公司客户服务中心负责物业公司签定委托理协议
详见物业理成控制规范中第8条
2资产委托营
（1）康乐中心
（2）幼园
（3）班车
¬制定委托营合
物业公司委托营合提交委托营方案
®北京公司客户服务中心达成致意见签订委托理协议
北京公司客户服务中心负责物业公司签定委托营合
详见物业理成控制规范中第6条
3物业亏损补贴
（1）物业理费亏损（含环境维护费）
（2）取暖费亏损
（3）水电费亏损（含差额部分）
暂缺
暂 缺
现阶段集团物业公司正筹建万科物业集团公司处理物业亏损补贴出台相应政策
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成控制点应指南
(试 )
编者
公司成控制专题讨成果汇集起编纂成公司成控制点应指南中三点需说明：
第：控制点家总结公司历史验权重筛选出涵盖成控制容
第二：成控制详细方法已体现相应规范里〈控制什——What〉〈样控制——How〉〈谁控制——Who〉编写形式仅提供应指南
第三：相应规范编制中指南容实践中断完善希工作中家带便利
总部事部培训基20006
目 录
目 录
第项
…………
立项成控制点应指南
第二项
…………
规划环节成控制点应指南
第三项
…………
招投标环节成控制点应指南
第四项
…………
施工环节成控制点应指南
第五项
…………
材料设备采购环节成控制点应指南
第六项
…………
销售环节成控制点应指南
第七项
…………
工程预决算环节成控制点应指南
第八项
…………
期间费成控制点应指南
第九项
…………
物业理成控制点应指南
附件
…………
北京公司规范化理系列文件
第项
立项成控制点应指南
立项环节成控制根项目开发方式区该环节国家项法规政策限制运作时灵活度较基原国家规定范围限度控制企业费项目部项目开发前期起作环节成控制务项目部承担
控制点
控制什
控制
谁控制
备查文件
开发形式
1 新征土
¬征费
¬少交晚交力争减免
¬项目部负责
详见项目立项成控制点说明中项目开发成构成表附表附表二
拆迁安置费
房产确权办理拆迁安置费
项目部负责
®市政费
®建部分公司工程体系走交政府部分关规定办理
®工程部设计部审算部负责建部分工程部负责交政府部分
¯规划条件
¯满足公司利益化合理提高容积率降低土成
¯项目部设计部负责
2 买断项目
¬买断容
¬明确买断容明细
¬项目部负责
详见项目立项成控制点说明中项目开发成构成表附表附表二买断方式成构成
付款总额
公司争取利益
项目部负责
®付款时间
®周期长次数
®项目部负责
¯三通七通标准
¯明确验收标准明细
¯工程部项目部负责
°手续风险
°项目付款时间直接挂钩
°项目部负责
3 合作开发
¬合作方式
¬符合集团求利北京公司
¬项目部负责
详见项目立项成控制点说明中项目开发成构成表附表附表二合作开发成构成
分成例
双赢原
项目部负责
®交房时间
®延交房
®工程部负责
¯交房标准
Ã低合中交房标准
¯项目部负责
°付款总额
±付款时间
°±选择利公司利益方式
°项目部负责
±项目部负责
第二项
规划环节成控制点应指南
规划环节成控制占权重具锤定音位作：规划环节进行成控制实现事前控制关键限度减少事变动带成该环节控制点控制容相复杂基原周密规划科学讨严格审批设计部类评审委员会该环节承担职
控制点
控制什
控制
谁控制
备查文件
1 规划方案
（1）行性规划设计
¬市场信息搜集分析
市政状况信息分析
®规划点确立
¯行性研究设计务书°行性设计变更
设计部负责项目审算销售部配合
暂缺相应操作参考文件
（2）方案评审
¬组成行性规划评审委员会方案进行评审确定
未通方案进入行性设计变更环节重新评审
项目设计工程审算财务销售等部门组成评审委员会总理负责
（3）设计成果
¬行性规划设计根实际情况进行细节调整
设备选型方案提前确定
设计部负责工程部配合
®根提交设计成果进行投资估算
审算部负责设计部配合
2报批设计
（1）设计方案
¬根项目前期运营情况市场分析制订设计务书
设计部负责项目部销售部协作
方案设计招投标
设计部
®方案设计评审
招投标评审委员会
（2）报批
¬注意市政设计
注意相关法规完善身报批规范性材料完整
项目部负责设计部配合
控制点
控制什
控制
谁控制
备查文件
3扩初设计
（1）扩初设计求
¬报批设计进步调整
设计求
®部审核
设计部负责知会部门
（2）成概算
¬根扩初设计招投标方案设备选型实体研究环境方案等素总成作出概算
设计部工程部负责
制订营指导书
审算部负责
（3）扩初设计图
¬根扩初设计求招标
专家评审
®部评审
招投标评审委员会
¯设计调整
设计部负责
4桩基设计
（1）质勘察
¬搜集权威质资料
专业员勘察
设计部负责工程部协助
（2）设计方案评审
¬桩基设计2种形式
专家进行桩基形式桩基结构评审
（3）桩基施工图
¬设计调整
5施工图设计
（1） 施工图设计求
¬根销售包装设计桩基设计功设计配套设施等素扩初图基础确立施工图设计求
建安施工图中结构造价建筑造价环境设施费等约占总造价70部分属设计方控部分应严格审核
设计部工程部负责部门协助
（2） 报建
政府部门报批费政府关政策交纳
项目部
（3） 报施图
（4） 审图
（5） 施工配合
互审互签明确修改意见设计洽商
设计部负责工程协助知会销售部
（6） 面积测算
设计图纸测算实际施工时检验相结合
设计部负责工程部协助
6销售包装设计
¬结合营销费控制
施工招投标
7装修方案设计
（1） 方案设计求
根扩初设计图营指导书实体研究结果确定方案设计求
设计部负责销售部协助
（2） 材料设备选型成方案
¬市场信息调研
根设计求确定装修材料设备
设计部负责
®制订装修设计目标成计划明细表
¯装饰综合价格拆分分析
参见深圳公司文件
（3） 招投标
制订设计务书
设计部负责销售部协助
评审
招投标评审委员会
控制点
控制什
控制
谁控制
备查文件
8功设计
（1）区建筑物功济评估
¬市场调研
销售部负责
针性扩充建筑物功
设计部负责销售工程部协助
（2）市政配套方案
¬市政状况调研
争取政府利条件
项目部负责
（3）环境方案设计
¬根投资估算报批标准确立环境设计方案目标成总额
设计部负责项目部协助
招投标
招投标评审委员会
（4）智化设计
¬市场现状分析智化必性分析
智化容控制
销售部负责
®招投标寻找外部合作争取双赢
招投标组组织总理负责
（5）销售承诺
保持部门销售部信息畅通保障销售承诺实际功致性
设计部负责工程部协助
9设计变更
（1）设计调整费
（2）设计变更洽商
严格设计变更洽商流程进行
设计部负责工程销售部协助
详见工程现场变更理规范
10材料设备
（1）选型
（2）方案确定时间
扩初图确定前确定材料设备设计图纸阶段考虑材料设备安装
设计部负责工程部协助
（3）采购
招投标
招投标评审委员会
详见设备材料采购规范
费
物业理完善费
限额设计
审算部
第三项
招投标环节成控制点应指南
招投标环节成控制涉工程设计审算销售等部门实际运作程序没太变数具体容特招投标评审委员选择须强针性环节成控制难点标书制订重点评标
控制点
控制什
控制
谁控制
参考文件
1投标单位选择
（1）资质
（2）理水
（3）技术力量
（4）历史记录
（5）资金实力
（6）合作历
¬建立承建商工程监理材料设备供货商名册资料库
公司认名册中承建商供货商监理公司中选择投标单位
®办部门推荐五家投标单位报招投标工作组
工程部负责工程监理招投标合
设计部负责设计环境装修招投标合
审算部负责材料设备招投标合
销售部负责营销包装招投标合
详见招投标理规范第8条15条招投标理程序
¯招投标工作 组审核考察评估筛选三家投标单位报招投标评审委员会领导
招投标评审委员会审核
领导批准
详见招投标理规范第8条15条招投标理程序
2招投标文件
类合招投标书容应包含：
（1）工期
（2）工程造价取费标准
（3）质量求
（4）付款方式
（5）招标范围
（6）结算方式
（7）验收标准
（8）投标注意事项
（9）废标条件（投标书必须加盖投标单位法印章）
（10）接标时间
（11）开标时间
（12）定标方法
（13）投标单位补充意见
（14）标准合条文
（15）图纸求等
办部门起草制定招投标标准文
1工程部负责工程监理招投标合
2设计部负责设计环境装修招投标合
3审算部负责材料设备招投标合
4销售部负责营销包装招投标合
详见招投标理规范第6条第16条20条招投标理程序
招投标工作组审核
招投标评审委员会审核
领导批准
详见招投标理规范第6条第16条20条招投标理程序
控制点
控制什
控制
谁控制
参考文件
3评标定标
(1)技术性评标定标
(2)济性评标定标
优先序
1技术评标
2济评标
3合作历
1技术部门负责技术评标
2审算部负责济标书评标
3财务部负责审核广告包装费
详见招投标理规范第21条33条招投标理程序
综合审核投标单位评定中标单位
招投标评审委员会审核评定
领导批准
详见招投标理规范第21条33条招投标理程序
第四项
施工环节成控制点应指南
施工环节成控制应注意两方面种变更带费材料工程款支付市场变化市场握原施工阶段避免种情况施工计划容进行改动变更时明确目遵循程序必须阶段进行成控制时注意部门时沟通良合作
控制点
控制什
控制
谁控制
参考文件
1设计变更环节
（1）变更评估
¬项目前期规划定位全面准确量避免施工中重设计调整
加强施工前审核工作全面考虑工程造价发生变更方预见性予事先约定
®部门全面评估变更带种变化审批提供参考
¬审算部负责计算变更费（含引起索赔）
甲方项目代表执行修改工期评估
®审算部成理员负责计算变更成现状
详见工程变更理办法——工程变更控制办法？？？？
（2）变更审核签认
¬根变更原设计变更分成四类类相应审核签认流程进行
办部门？
详见工程现场签证理规范第二条第十三条
设计变更通知单
发生变更项目负责
详见工程现场签证理规范第5第8条
®变更必须设计单位设计部工程部监理单位施工单位签字效
办部门
详见工程现场签证理规范第九第十二条
（3）变更审批
¬总理审批方进行变更
总理
详见工程现场签证理规范第十三条
施工现场签证
（1）签证必性
¬现场签证确认应严格合中约定条款执行
办部门（设计部工程部）
（2）签证时限
¬现场签证确需发生应坚持时发生时签证原
详见工程现场签证理规范第十条
控制点
控制什
控制
谁控制
参考文件
（续）2施工现场签证
（1）签证工程量
¬认真核签证工程量准确
签证容原工程量应清楚准确涂改编号准全监理工程师签字确认
办部门（设计部工程部）
详见工程变更理办法——工程变更控制办法？？？？
（2）签证审批
¬施工洽商通知单
发生变更项目负责
详见工程现场签证理规范第5第8条
必须遵循先洽干原确认签证前应相应审批程序报审通方正式签证
总理
详见工程现场签证理规范第十四条
（3）签证反馈
¬工程变更应定期进行分类汇总统计分析根统计资料控制工程变更提出改进意见
资料工程师
详见工程现场签证理规范第十八十九条
3审图
（1）扩初图会审
（2）施工图会审
（3）分项分部图会审
（4）专业技术图纸会审
¬图纸层次会审会签审批制度
专业互审互签制度
®力争开工前图纸中问题修改完
甲方技术负责
详见施工环节成控制点三审图
4总分包配合费
（1）分包方式
（2）分包容
（3）分包责界定
¬通投标确定配合费
应避免施工程中修改分包方式分包容范围增加工程成
甲方代表
详见施工环节成控制点四总分包配合费
5材料供应
（1）选型
（2）材料供应方式
（3）材料计划
（4）预留时间
¬施工项材料选型应材料招标前确定
设计部
解决材料供应施工环节成影响详见施工环节成控制点五材料供应
先确定材料供应方式通招标确定相关费
审算部组织
工程部参加
®限时编制材料计划
¯材料计划签认
甲方代表
¯考虑出现问题留出相应时间
办部门
6工程款支付
（5）付款进度
（6）工程进度
¬合约定执行付款
进度付款
®层次角度审核工程进度
¬甲方代表监理工程师审核完成形象部位
预算员审核工程价值量
详见付款审批程序规范附件2：工程款付款流程
（1）付款审批
¯根情况级员终审批
副总总理
第五项
材料设备采购环节成控制点应指南
材料设备采购环节成控制核心素计划信息通明确科学流程限度减少该环节出现损失概率达成控制目
控制点
控制什
控制
谁控制
参考文件
1材料进场计划
¬采购招投标订立合时间
暂缺
工程部
招投标规范中未提
生产周期
工程进度相配合
具体参标准暂缺
®运输周期
具体采购点远相应
¯安装验收周期
工程进度相配合
°交叉作业时间
工序安排相联系
2材料性价格
¬市场信息
日常搜集市场信息建立材料市场信息库
审算部
技术参数
材料设备技术参数设计部确定封样
设计部
®招投标
必须招投标材料设备制定招投标计划需招投标材料设备采三家厂家报价选择
审算部
详见招投标理规范第六七条设备材料采购规范第四条
3材料款支付
¬材料款支付方式
材料款支付进度
®保修款
¬预付款限额控制
首次验收付款总额进度控制
®保修款般低合总价5
¯合中约定付款
办部门（工程部设计部）
详见付款审批程序规范附件3甲供材料付款流程附件7采购类付款流程
4材料验收
¬数量验收
¬方确认货现场数量
甲方工代表专业工程师负责监控验收
详见设备材料采购规范第八条
质量验收
¬外观质量验收
安装质量验收
工程部
®投入质量验收
物业公司
5材料保保修
¬材料保
¬合中明确货物卸货保责承担者
工程部
详见设备材料采购规范第九条第十三十六条
材料保修
合方式明确保修责保修期
第六项
销售环节成控制点应指南
销售环节成般例控制旦制订费目标总额具体单项支出必须严格控制销售涉部门较部门总理需分工负责部分控制职外销售环节操作会入住物业理产生重影响环节成控制必须长线考虑
控制点
控制什
控制
谁控制
备查文件
1营销方案
（1）费总额
¬确定费目标总额
项目部
详见营销费理规范
（2）市场信息收集
（3）营销计划
（4）营销预算
¬根种相关素确定具体计划费
销售部
（5）营销方案审批
¬征求方面意见审批流程操作
总理
详见营销操作流程规范
2营销现场费
（1）现场销售工费
¬销售数控制
销售工作进度控制
®奖励办法控制
销售部部门理
（2）现场销售器具费
（3）卖场现场包装费
（4）销售模型费
（5）宣传资料礼品费
（6）展销费
销售部专业理部门理
详见营销包装操作规范
（7）计划额度控制
¬额度调剂超额审批制度
总理
详见营销费理规范
3媒体选择
（1）媒体广告代理公司信息收集分析
¬专负责
销售部
详见营销包装操作规范
（2）招投标
¬先评选原
销售部
详见营销包装操作规范
部评审
销售部
详见招投标理规范
®招投标
评审委员会
4样板房装修
（1）设计装修
¬市场信息收集
制订装修目标成总额
设计部销售部
详见营销包装操作规范设计规划理规范
（2）材料采购
¬信息搜集
材料设备选型
设计部
详见设备材料采购规范
（3）信息采集招投标
¬招投标
招投标评审组
详见招投标理规范
（4）样板房维护
委托物业代协议
物业公司销售部
祥见物业理规范
（5）材料回收保利
¬建立材料设备清单
登记
®闲置品评估处理
设计部负责物业销售部配合
详见营销包装操作规范
控制点
控制什
控制
谁控制
备查文件
5销售回款
（1）销售折扣点
定
销售前台负责
制订相关理办法
（2）回款周期
定
销售前台负责财务监督
详见回款理规范
6销售补充条款承诺
（1） 承诺出
¬制作楼书
承诺分类
营销部负责设计工程监督
制订相关理办法
（2）设计变更承诺
¬变更审批知会制度
承诺变更
设计部负责销售工程协助
7客户交房
（1）交房日期
（2）保修期
（3）质量补偿
¬晚交房原分类处理
施工队洽商延长保修期
®交房验收协议
客户服务中心负责销售前台物业公司协作
详见补偿理规范
8
（1）中介费
定
销售部
（2）销售相关费（销售求发生设计洽商变更费）
¬严格相关流程进行
副总
详见工程现场变更理规范等
第七项
工程预决算环节成控制点应指南
工程预决算环节成控制难点关监控信息时准确性信息合作方第三方调研种方式应该注意严格程序走防止出现规范负责实际操作
控制点
控制什
控制
谁控制
备查文件
1乙方预算
（1）乙方预算容审查
¬先造价例项目（面墙面部分家具）缩调整面积
注意报价拆分施工方法报价招标方法会影响成问题
审算部负责设计部协助
参见深圳公司关文件
2钢筋量核实
（1）施工图中钢筋量
（2）洽商变更钢筋量
¬选择委托现场理验丰富职业道德良工作认真负责工程造价咨询公司进行钢筋量计算工作
财务部审算部副总负责确定工程造价咨询公司
详见正草拟中工程预决算理规范
审算部专负责抽查核实工程造价咨询公司钢筋量计算工作
®工程造价咨询公司审算部相关员必须现场解乙方绑扎钢筋情况
审算部理监督
3价差调整
（1）材料价差
（2）工价差
（3）费价差
¬严格执行合中价差调整办法
时踪价格（材料工费）变化情况
®价格出现异常波动时应立相关单位商量策
审算部材料组预算工程师负责
详见正草拟中工程预决算理规范
4洽商变更费控制
（1）图纸审核
（2）市场素甲方图纸修改
（3）现场签证
¬工程部项目部负责组织专业审图实行专业负责制
监理公司审图
®施工单位审图
¯甲方图纸做出重修改前应进行方案济较
°现场签证中应明确发生费原责
1 设计部负责建筑专业图纸质量审核
2 工程部负责专业图纸审核
3 工程项目部负责现场签证监控
4 审算部负责审核洽商变更合理性完整性（负洽商）济性
详见正草拟中工程预决算理规范
控制点
控制什
控制
谁控制
备查文件
5违约索赔
（1）工期
（2）质量
¬甲方履行合义务
甲方督促乙方履行合义务
®工期质量重视程中控制
1工程项目部负责施工合中技术条款监控
2审算部负责施工合中合条款济部分监控
详见正草拟中工程预决算理规范
（3）配合理
¬工程部项目理负责施工方配合问题
工程项目部负责施工程中协调配合
（4）停工窝工
¬造成重停窝工时工程部审算部时进行停窝工费计算
审算部负责违约费核实
第八项
期间费成控制点应指南
期间费财务工行政三块费组成产业务周期变化期间费灵活性高更需加强期间费计划控制财务部环节承担控制务外义务指导监督部门关费支出情况
控制点
控制什
控制
谁控制
参考文件
1财务费
（1）公司开发速度规模贷款计划
¬制定年度资金计划
资金占压费估算控制
1财务部负责年度资金计划
2财务部审算部配合控制占压资金量
详见付款审批程序规范中工程款付款流程营销费付款流程
（2）价款支付
¬制定项目总体开发计划
项目部负责项目总体开发计划
（3）工程款支付
¬制定工程年度付款计划
工程部负责工程年度付款计划
（4）销售回款理
¬制定年度销售计划
销售部负责年度销售计划
2工费
（1）薪金
（2）岗位津贴
（3）出差补助
（4）加班补助费
（5）奖金（含时奖金）
¬总部事部关规定确定北京公司工资总额
国家公司关规定确定加班补助费出差补助
®北京公司奖优惩劣政策确定奖金额
财务部负责
详见费报销规范第15条第19条第26第29条
3行政理费
（1）通讯费
¬通讯费实行限额报销
总办财务部负责
详见费报销规范第1条第14条第2025条
（2）交际费
交际费实行定额报销
（3）车辆交通费
®车辆交通费实行油料口理路费桥费停车费养路费实报实销理维修费保养费事前审批部门理私家车限额报销
（4）办公品费
第九项
物业理成控制点应指南
产公司需物业理方面支出费委托理委托营亏损补贴三方面客户服务中心担负着环节控制工作控制原明文法律合形式界定产公司物业公司权责关系防止权责清带额外成
控制点
控制什
控制
谁控制
参考文件
1委托物业理
（1）未销售商品房
（2）产公司办公室
（3）职工宿舍
（4）样板间
¬制定委托理邀约致物业公司
物业公司邀约项目提交物业理方案
®北京公司客户服务中心达成致意见签订委托理协议
北京公司客户服务中心负责物业公司签定委托理协议
详见物业理成控制规范中第8条
2资产委托营
（1）康乐中心
（2）幼园
（3）班车
¬制定委托营合
物业公司委托营合提交委托营方案
®北京公司客户服务中心达成致意见签订委托理协议
北京公司客户服务中心负责物业公司签定委托营合
详见物业理成控制规范中第6条
3物业亏损补贴
（1）物业理费亏损（含环境维护费）
（2）取暖费亏损
（3）水电费亏损（含差额部分）
暂缺
暂 缺
现阶段集团物业公司正筹建万科物业集团公司处理物业亏损补贴出台相应政策
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