新贵胄俱乐部申请条件
果
喜欢喝蓝山更欣赏毕加索
聆听莫扎特迷恋MAILS DAVIS标新立异
崇尚样喜欢家布置品味时尚
新贵胄俱乐部诚邀您
黄浦江畔新名邸现代豪宅蓄势发
二新贵胄俱乐部show示
黄浦江畔Ready Party香奈名流夜
费翔诚邀够资格士参加
够资格恕邀请
黄浦江畔新名邸现代豪宅蓄势发
三浦江名邸魅力
费翔法拒绝歌剧魅影吸引
新贵胄难抵抗浦江名邸魅力
黄浦江畔新名邸现代豪宅蓄势发
四浦江名邸宣言
现代豪宅名流选
天光水色起坐
然排场高
黄浦江畔新名邸现代豪宅蓄势发
引言
聆听建筑诗篇
阅读空间艺术
建筑师务设想出技术解答转性化……建筑师技术介入赋予类意义
——密舍尔·科纽约尔
住宅吐纳艺术
生活涵咏文化
建筑艺术难言状非住宅建筑达建筑艺术高度住宅发展产业化标准化批量化求住宅设计遵守简约形式合理功技术科学济耐等基规律传统建筑标准方便坚固愉悦
碰特殊段特殊块特殊类住宅建筑妨走艺术文化妨形式唤起功
房子box
生活joyce
许浦江名邸站哲学角度思考建筑外问题：什买处房子买处房子样读懂买房子样提供生活环境中感觉生活价值增值
浦江名邸建筑设计带着问题思考角度块具体环境氛围中创造建筑形式美生活环境美创造设计群生活新空间读懂空间
浦江名邸知觉走艺术敛文化底蕴走知里开始艺术里终结境
浦江名邸利基点分析
天繁星缀满天
唯皎月亮眼
1 产品优势
周边环境 浦江名邸位虹口区周家嘴路北海伦路东通州路西海拉尔路南周家嘴路市政府1999年拓宽通车该区交通改善成虹口南部区交通干道成连接浦东杨浦虹口闸北普陀长宁区重道路目前虹口楼盘集中开发区着明珠二号线动工建造连路越江隧道工程启动区必掀起虹口新轮高尚住宅区开发高潮然楼盘竟争更激烈
拓宽周家嘴路海交通动脉属海较繁华段周边生活设施较完善周围旧区林立暂时景观太周边新建楼盘较侧面反映出未发展趋势然反映出竞争呈现白热化样跳出周边竞争怪圈必须充分解周边竞争楼盘概况做知知彼百胜殆
优越超越鸣
唯手超越
周边竞品 目前该区楼盘艺术林均价4500元方米泰玫瑰园均价5000元方米全部售出外阳光前景紫虹嘉苑尚未开盘外余新外滩花苑香港丽园东方市景苑海伦香榭瑞虹新城新外滩鉴赏家等热销销售业绩非常均价没超出7000元方米浦江名邸样竞品围攻中杀出重围继续走中低路线众分吃杯羹吃辛苦走众路线跳出成惯例炮响
精雕浦江新景
细琢名邸新典范
段优势 黄浦江浦江名邸优势卖点充分抓住赋予建筑深厚文化涵外滩悠久文化背景海特殊核心位着言状势优越感国际化城市象征19世纪未20世纪初作媲美世界城市海黄浦江演绎段中国代历史灯红酒绿外滩成泯灭市象征21世纪海江更美丽纽约曼哈顿香港中环日东京法国巴黎．．．．．．流行时尚顶尖文时代建筑宏观气度风貌展现CBD中心住宅稀
＆珍贵
座城市需幢代表性建筑
名收藏建筑艺术品
产品优势 着城市发展越越指责现代城市建筑逐渐趋生硬冷冰单调注重物质功材料结构忽视建筑精神样赋建筑新涵精神恐怕作远见发展商着心着力件事
宏瀛房产开发限公司作具胆魄具宏图志着前瞻性眼光敢天先具潜升值力段开发高品质住宅区前期规划景观规划建筑外立面直房型设计精心考究建筑应表现然追求绿色舒适文化品位
引领海名流
艳羡境外菁英
中国加入WTO 日着中国谈判国——墨西哥谈判利结束标志着中国加入世贸组织终成功作中国金融中心海千载难逢机遇 欣欣荣态势必引发新轮济增长热潮更海外投资士驻足海
二 针总体分析特制定企划策略
位味名邸酬知音
现代豪宅匹配拔尖菁英
1 目标市场
鉴周边案情况走条乍似符合常规高档路线实正浦江名邸高明处形式唤起功浦江名邸建筑设计浦江名邸艺术化唤起群诩品位追求高质量生活群中国先跨进中产阶级说生活社会金字塔尖端传统建筑标准已法满足心理追求浦江名邸恰恰迎合群需求周边楼盘分出明显区隔避免存竞品关系
2 广告目标
声名噪竞相传颂销售奏捷形象攀升
知浦江名邸算海住浦江名邸算品味
掌握市场先机浦江名邸区域案姿态通众媒介众话题硬性广告结合软性新闻反复炒作短期制造轰动效应造成全城众相纷纭效果期达良销售实绩
3 目标群
（1） 三资企业高级理士
（2） 境外士外投资士
（3） 钱职业者（诸流行作家影视界明星）
（4） 投资置业士
4 传播目
浦江名邸新豪宅
品味尊贵难
鲜明力目标消费群解浦江名邸众方住浦江名邸身份象征住里面非富贵浦江名邸着深厚文化涵住里面眼光品位
三 广告策略
层层递进媒体广告造话题
万众期引爆海滩
具体操作分四阶段进行：
1导入→媒体广告搭配sp活动→制造话题→万众期
2开盘形象→众传播众报导→代言
3开盘引爆→媒体广告软新闻继续炒作→代言
4热销→媒体广告强式推出→现场表现
四 广告总精神
文化艺术相辉映
品味身份彰显尊贵
五 广告表现方式
维手法齐炒作
浦江名邸新气派
媒介传播关重
浦江名邸广告表现基调：
广告媒体→名专访→软新闻炒作→反复运
制定广告表现方式：
追求艺术新风范
开国际视野
1 代言
候选：费翔
支持理：八十年代走红许中拥较高知名度符合生活金字塔顶端阶层年龄层次
东方西方中国纽约中西合璧血统更具国际代表性
流行歌曲百老汇歌剧孜孜追求体现艺术崇尚热爱
前月全城热炒安德鲁·劳艾德·韦伯音乐剧更掀起阵费翔热潮
高英俊外形更成众品牌代言中魅力言喻
2 NP广告
重塑海名邸气度
强力出击万众期
总指导方：NP引导期开盘形象开盘引爆强销期承接气呵成定期配合SP活动连动出击深刻变现广告总精神酝酿期强销期始终围绕现代豪宅题恢宏壮观失浪漫高雅广告形象感染客户群激发亲现场动
具体表现
引导期
（1） 贵胄俱乐部申请条件
果
喜欢喝蓝山更欣赏毕加索
聆听莫扎特迷恋MAILS DAVIS标新立异
崇尚样喜欢家布置品味时尚
新贵胄俱乐部诚邀您
黄浦江畔新名邸现代豪宅蓄势发
（2） 新贵胄俱乐部show示
黄浦江畔Ready Party香奈名流夜
费翔诚邀够资格士参加
够资格恕邀请
黄浦江畔新名邸现代豪宅蓄势发
开盘形象
（1）浦江名邸魅力
费翔法拒绝歌剧魅影吸引
新贵胄难抵抗浦江名邸魅力
黄浦江畔新名邸现代豪宅蓄势发
（2） 浦江名邸宣言
现代豪宅名流选
天光水色起坐
然排场高
黄浦江畔新名邸现代豪宅蓄势发
开盘引爆
（1） 延展香奈尔夜魔力[浦江名邸]震世揭幕
外滩16万M2现代豪宅
简约义演光影变奏
然机生
菁英名流通艺术生
（2） 真品凝聚真正品位
恭贺[浦江名邸]开盘周结缘二百位超俊仕飨艺术生活咏叹调
外滩16万M2现代豪宅
简约义演光影变奏
然机生
菁英名流通艺术生
强销期
（1） 畅游
十里洋场半世纪[浦江名邸]步间
名流时间弥足珍贵外滩烫金块坐享世纪美景更抢先占便利机
（2） 画景
窗前观景醉云端
知否正窗里成市中夺目风景
施展机建筑精华然谐话亲水广场曲径通幽四季花序 角度种风景种心情
（3） 声活
卷起肖邦笔尖飞跃激情凝固土石勃发春生机
现代简约义外观破常规框框严谨立面迎接流动阳光俨然天间立体画布
（4） 雄魂
淋漓尔赛金碧辉煌挥洒毕加索天创想堂家转身发现座传承永世艺术馆
中庭气宇轩昂气质相益彰世界博览精粹意间闯入眼帘时刻放射魅力
3 软新闻
4 CF
5 现场接中心（样板房）
鉴楼盘周边环境期法彻底改变环境必须做完美
建议：先中庭规划
接中心分：客接室CF放映室样板屋道
真锅咖啡艺术版
微笑服务宾
客接室：接中心避免做成谈判桌式般售楼处感觉服务中渗透淡淡文化气息接中心做成高级咖啡馆样式舒适沙发标准五星级服务喝着香浓手煮咖啡着窗外中庭
现代手法添新意
眼见更赏识
CF放映室：访客充分解建筑建材详细资料画面第感觉建筑表达理念产生信感
见真品味
艺术氛围细雕琢
道：道忽视方果布置诸挂精美KT版做装饰细节客充分体会浓浓艺术氛围
6户外广告
吴淞路峨嵋路块研展分析报告
全市房产综述市场预测
二全市 2000 年房产市场综述
三全市 2001 年房产市场预测
四案位置区域概况
1 理位置
2 虹口区区域概况
五交通概况
六周边市场分析
1 周边案价格分析
2 周边案面积分析
3 周边案房型分析
4 周边案化分析
七案区域未动态分析
八案优劣势分析
九产品建议：
1 客源建议
2 房型建议
3 面积建议
4 产品部建议
5 区建议
6 价格建议
1 ：全市房产综述市场预测
全市2000年房产市场综述
2000年开始海房产市场展现出前未良态势：供应量回升需求量继续增长供求关系日趋衡价格稳健扬存量产权房交易量商品房交易总量中份额幅度提高商品房空置量回落市场进入良性循环轨道
细观2000年海房产市场致呈现出样明显特征：
A产业政策导诸素优化组合市场 驱动效应呈现
2000年市场趋势商品房销售量攀顶益市场诸素协调运行中政府制定实施项政策举措施放市场量起关键作具体体现方面：
（1）通政府行市场行相结合巨额投资着力市政基础设施建设数年运效应明显良投资环境居住环境市场发展外动力
（2）投资开发体制订类相关行效游戏规适时梳理市场体系规范投资体市场行引导效供应增加确保市场正常运行
取消福利分房进步降息降税济政策联动动迁货币化安置扩已售公房买售范围等政策实施极激发消费者改善居住条件愿限度挖掘效需求形成市场强劲吸纳力
B销商品房市场供求关系出现实质性转换
2000年统计数表明：预售面积增长幅度批准预售面积供求定格1：098基呈衡态势供应需求例年1：075升23百分点
供求态势做具体解分析行政区域选择分三层次第层次黄浦（南市）区卢湾区静安区组成中心城区第二层次传统意义十中心市区第三层宝山区浦东新区闵行区组成口导入区三区域1997—2000年四年销商品房批准预售面积实际预售登记面
积进行
批准市预售面积
1997
1998
1999
2000
区域
全市
1：025
1：055
1：075
1：098
中心城区
1：028
1：043
1：078
1：114
中心市区
1：047
1：082
1：0997
1：086
口导入区
1：012
1：053
1：053
1：098
表见：
四年供求关系整体稳步趋衡区域供求转换速度着明显差异中心城区空间狭供求量直处低位运行状态2000年呈供求倒挂状态中心市区然起点高连续四年供应量愈500万方米2000年达670万方米1999年达衡2000年回落14百分点供求转换速度高三年时间供求1：012跃1：098种供求关系幅度变化口导入区物业价格品质配市政基础设施条件巨改善密切关系时侧面反映出口导入期功定位时述素配套相滞
历年供求态势时表明：然供求关系已进入良性循环轨道空置房消化旧沉重话题容乐观
C楼市重心梯度外移中心城区空心化现象显现
统计资料反映2000年全市销商品房批准预售预售登记面积中城市外围区域均占半壁江山
区域
销商品房预售登记面积（万方米）
1997
1998
1999
2000
面积
占总量（）
面积
占总量（）
面积
占总量（）
面积
占总量（）
全市合计
43744
100
80791
100
105129
100
141660
100
中
中心城区
3551
812
6381
790
7951
756
9056
639
中心市区
24226
5538
45304
5608
52919
5034
57840
4083
口导入区
10544
2410
27145
3360
34203
3254
56715
4004
表见四年三区域预售面积呈现两种炯然走势：
中心城区呈交易量增长交易例降反运行态势中心市区交易量增幅逐年减速交易例挫速度逐年加快口导入区呈交易量交易例通增长运行态势两者增幅呈跳跃状态
时结合四年供应量走势三区域显示出三种走：
中心城区伴着需求量增长供应量逐年萎缩预售登记面积1997年3551万米升2000年9056万米批准预售市量期127万米挫7924万米
中心市区供应量需求量均升供应量1997年510万米增2000年67036万米销售量24226万米升57840万米两者占例分呈增减少反运行期供应量占例2938升4656销售量占例5355降4656
口导入区番景象口导入机制天时（开发空间广阔）利（交通便利）（产品问津者）条件供应量1997外显较均衡占例降需求量占例均呈升势2000年口导入区供求份额占全市总量四成述走势非常清晰表明伴着海城市化进程海楼市重心已移外围区域中心城区空心化现象显现市场整体均衡发展角度区域版块均开发空间外围区域开发空间更
2全市2001年房产市场预测：
着加入WTO时机外销商品房轨海房产市场成全面开放市场市场格局面着重变化2001年定程度体现
A房产开发投资额继续增加结构会调整
房产业作国民济发展支柱产业GDP总量增加重行业开发投资额呈定幅度升必然时投资容结构会相应调整1住宅投资额占总量重三年连续增长2001年投资绝额幅扬时占投资总额重会回落21997年控制高档办公楼项目建设办公楼投资额重连续三年降时办公房隐性增长势头增减（单位购买住宅办公）2001年起旦入关办公楼需求逐渐增加办公楼项目控制会松动办公楼投资额呈绝额相值双重回升态势3着装修房数量增加住房装修行开发单位负责完成装修投资纳入房产投资范畴
B新增营性供应量会回缩
1 着外销轨土出方式协议出变拍卖投标出形式意取土现象减少价高者效提高土入市门槛熟形式出土势必行现价体系效梳理
2 鉴2000年土供应量重新放现实两种轨前实施新土出方式前政府会供计划中加控制种控制力度2001年半年会体现
3 楼市2000年出色表现目前利已入市未开发存量土进行炒作现象重新回潮势凶猛排出现新增先斩奏圈运动现象2001年统计数会出现土供应量调新开工面积施工面积扬反运行态势
C商品房批准预售面积定回落批准销售面积会继续升
商品房新入市标准实施直接导致2001年半年商品房入市数量锐减原半年预售项目转集中半年预售入市期推迟导致商品房批准面积回落1999年半年2000年半年新开工商品房年度相继变现房预计竣工面积会1600—1800万米商品房批准销售面积会数量
D商品房成交价格明显提升区域间价差进步扩
1 年度商品房成交价格种素综合作呈10左右幅度升
2 土开发成断增加
3 三材价格幅度扬
4 商品房推迟入市时间资金周转周期延长会追加房价中贷款利息额增加
5 货币分房政策正式出台前部分机构明暗福利补贴房价提升起推波助澜作
6 住宅楼市品位档次普遍提高
果入世形成外需求联动尤境外士强烈购房欲强劲购买力会直接驱动楼价扬
市中心区域土供应弹性趋动拆迁成断升然建高层高层楼盘价格高位运行会导致区域间价差扩外年中房产业领域逐渐形成企业集团化楼盘适度规模化生产素技术集约化分工专业化项目运作体化相结合竞争格局
二：虹口区区域介绍
1理位置
虹口区位海北部稍偏东理位置优越浦东新区外海市唯集中央商务楼中央商业区中央城区体城区虹口区南端处黄浦江苏州河交汇处浦东新区黄浦区隔水相海中央商务区组成部分西闸北相连北杨浦宝山区接壤两区通市中心必路区交通便捷环线横贯区中部轨道明珠线穿越区境公交线路四通八达商业繁荣四川北路商业街素负盛名乍浦路美食街享誉海外柏树区已成万商云集新兴商业区旅游资源丰富鲁迅居鲁迅墓等批中国现代文化名遗址遗迹北外滩航运条街开发已进入启动阶段
2区域概况
虹口区区政府建立1950年6月现设海南路10号辖乍浦路嘉兴路欧阳路四川北路新港路广中路提篮桥曲阳路凉城新村9街道江湾镇街道镇266居民委员会全区面积23449方公里2000年底全区户籍口825112口密度方公里35335出生率381‰然生长率43‰区居民汉族居回满蒙古等少数民族
时区政府加教育文化卫生事业资金投入全年完成24中学校标准化建设复兴高级中学外职业技术教育学院正式开学全区高中阶段入学率达97医疗卫生资源调整优化实现资源互补第四民医院江湾医院新楼竣工投入积极稳妥推进文化体育产业化进程伦路文化名街修旧初丰富虹口足球场鲁迅公园发展集团开发体育园林文化旅游综合功进步完善社会保障机制建立完成投入健全两级政府三级理体制建成两级社区服务中心建成10街道镇社会保障理完善社会救助机制促进帮困救助工作规范化网络化体化
附表：面积口密度：
项目
土面积（方公里）
年末口（）
口密度（方公里）
合计
23．449
805112
34335
四川北路街道
1619
83567
51616
乍浦路街道
1230
76446
62151
提篮桥街道
2361
98893
41886
新港路街道
1793
100896
56272
欧阳路街道
1453
65367
44988
曲阳路街道
2915
85310
29266
广中路街道
3246
96675
29783
嘉兴路街道
1416
72735
51367
凉城新村街道
3142
59079
18803
江湾镇
4274
66144
15476
济方面全区实现区级增加值352亿元增长86财政收入继续保持增长三级财政收入1711亿元增长70中区级财政收入1247亿元增长61收支衡建筑业总产值达72亿元增长48全区济保持稳健发展速度济总量稳步增长济运行质量总体良产业行业结构调整力度加高新技术产业占全区公总量重显著增高新技术正成虹口济新增长点济体制改革断推进区非公济公济初步实现优势互补年初成立区企业发展促进中心扶持搞区中企业断扩外开放区域济增长注入新活力世市招商责制绿色通道服务卡制度基础拓宽招商渠道开拓楼宇招商涵加强商招商培育政府招商网络全年引进外区外省市企业305户引入资金45亿元加强市政建设狠抓城区理重点项目期完工全年完成固定资产投资455亿元周家嘴路—海宁路拓宽等重工程期竣工
3项目周边环境分析：
域划分虹口东西连西路汶水东路分隔南部中部北部三区域
案处黄浦江北连西路南南部区该区域建成二十世纪处北外滩周家嘴路海伦路交界处周家嘴路市政府1999年拓宽通车该区交通改善成虹口南部区交通干道成连接浦东杨浦虹口闸北普陀长宁区重道路目前虹口楼盘集中开发区着明珠二号线动工建造连路越江隧道工程启动区必掀起虹口新轮高尚住宅区开发高潮然楼盘竟争更激烈
三项目周边重竞争案分析：
目前该区楼盘艺术林均价4500元方米泰玫瑰园均价5000元方米全部售出外阳光前景紫虹嘉苑尚未开盘外余新外滩花苑香港丽园东方市景苑海伦香榭瑞虹新城新外滩鉴赏家等热销销售业绩非常具体附表示：
案汇总表：
案 名
阳光前景
紫虹嘉苑
新外滩花苑
香港丽园
址
周家嘴路460号
周家嘴路890号
东名路888弄
通洲路333号
电 话
65842222
65121988
65470407
65014988
开发商
虹河房产
紫江房产
诚房产
鸿洋置业
营销企划
易策咨询
佳置业
仲量联行
销
规划途
住宅
住宅
住宅
住宅
建筑楼层
33*3
6—24
27 30 33
1932
基面积
10000方米
10000
80000
35000
总销面积
50000方米
25000期
200000
180000
规划面积
79—206
96135
117172
100300
力面积
100
99
162169
130
单价范围
4200—6000
42505300
55009000（高层15500）
44006000
均 价
5100元
4800
7000（高层15000）
5200
力总价
51万
47万
120万元
6570
总销金额
2．57亿
24
93
总销户数
400
384期
200
1380
售户数
400
384
200
1380
售出户数
0
0
195
1104
销 售 率
0
0
95
80
绿 化 率
40
40
40
43
容 积 率
4．9
25
379
4
房 率
78
80
80
80
物公司
香港新鸿业
未定
仲量联行
香丽园
物 费
1．3—1．4
未定
2
15
工程现状
幢23
23
配套设施
外立面
公开日期
01．10月底
估计0111
2000初
010628
交付日期
03．4
0212
01年底
0207
调查日期
011014
011014
011014
011014
案汇总表：
案 名
东方市景苑
海伦香榭
瑞虹新城
新外滩鉴赏家
址
公路750号
海伦路188弄
路333号
东长治路299号
电 话
65410630
65414103
55154878
65129292
开 发 商
高昌房产
神州实业
香港瑞安
远实
营销企划
高昌房产
佳星房产
荣誉广告
销
规划途
住宅
住宅
住宅
住宅
建筑楼层
11 25 29 17
610
39
24
基面积
15000
10000
40000
18000
总销面积
60000
20000
180000
30460
规划面积
89151复式190
111136
507517719
111151
力面积
130140
111
7782
115148
单价范围
45005900
45005400
63008000
45007000
均 价
5200
4900
7200
5750
力总价
5560
54
60万
6485
总销金额
3．1亿
9800万
175
总销户数
400
150
1800
200
售户数
400
150
1800
200
售出户数
280
80
1300
200
销 售 率
70
60
72
100
绿 化 率
40
35
43
21
容 积 率
4
05
169
房 率
79
85
75
78
车位售价
车位租价
售13万
300月
未定
6000—8000
未定
物公司
开发商
未定
瑞安物业
未定
物 费
暂定：1215
未定
2元
14
工程现状
外立面
结构封顶
现房
外立面
公开日期
0012
010929
2001．9月
0010
交付日期
0205
0208
2003
0203
调查日期
011012
011012
011012
011013
价格分析：
项目
价格范围
均价
销售率
公开日期
交房日期
阳光前景
4200——6000
5100
0
0110底
034
紫虹嘉苑
4250——5300
4800
0
0111
0212
新外滩花苑
5500——9000（高层15500）
7000
（高层15000）
95
00初
01底
香港丽园
4400—6000
5200
80
01628
027
东方市景苑
4500——5900
5200
70
0010
028
海伦香榭
4500——5400
4900
60
01929
028
瑞虹新城
6300——8000
7200
72
019
03
新外滩鉴赏家
4500——7000
5750
100
0010
0213
40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 52 54 56 58 60 62 64 66 68 70 72 74 76 78 80 82 84 8688 90 92 94 96
两表出：
1单价范围覆盖42009000元M2相关竞争楼盘单价集中分布45006000元M2部分具独特景观产品优势楼盘价格明显高区域市场整体价位区域均价范围49005200元间排开发商实力素作具部分装修产品瑞虹新城均价达7200元M2销售情况相错
2案产品精装修形势出现结合产品身素附加价值提升会全新姿态引爆市场（祥见产品建议部分）
区域市场供求化分析：
项目
总建筑面积
总套数
销售率
剩余量
阳光前景
50000
400
0
50000
紫虹嘉苑
25000
384
0
25000
新外滩花苑
200000
600
（分三期）
200（二期）
95
60000
香港丽园
180000
1380
80
54000
东方市景苑
60000
400
70
18000
海伦香榭
20000
150
60
8000
瑞虹新城
180000
1800
72
50000
新外滩鉴赏家
18000
200
100
0
合计
733000
5314
257800
表出：
1项目市场案规模呈两极分化状态规模集中10万方部分楼盘20万方左右时表出相关规模较楼盘化情况相较规模言项目具定规模优势
2阳光前景紫虹嘉苑尚未开盘销售率暂时法统计外相关楼盘销售率基70 结合虹口区半年整体市场供需状况整体市场呈供应求状态客观项目入市提供相宽松外部空间
3未段时期项目周边楼盘整体未推盘量25万方左右加部分尚未市暂时法统计案量公司认项目处竞争相激烈区域
面积总价分析：
项目
二房力面积
总价
套数
三房力面积
总价
套数
阳光前景
94—100
47—50万
231
132
66万
132
紫虹嘉苑
96—99
46—48万
约72
122—135
60—65万
约84
新外滩花苑
117—121
84万
约93
158—172
120万
约153
香港丽园
100—120
53—65万
约350
130—150
66—78万
约740
东方市景苑
101—111
54万
约180
146—150
75—78万
约200
海伦香榭
105—113
51—54万
约90
127—136
62—66万
约50
瑞虹新城
70—102
50—70万
约300
114—146
75—100万
约500
新外滩鉴赏家
111—115
64万
约48
142—151
80—85万
约120
二房 力面积 二房 力总价横道图：
面积（M2）：95 100 105 110 115 120 125 总价（万元）：45 50 55 60 65 70 75 80 85 90
三房 力面积 三房 力总价横道图：
面积120 125 130 135 140 145 150155 160 175
总价 60 65 70 75 80 85 90 95 100 105 110 115 120
图表表现出：
1 区域两房力面积集中95——115方米两房力总价集中50——65万
2 区域三房力面积集中125——150方米两房力总价集中60——7075——85万间中间70——75万尴尬层处断档
楼层化产品类型分析：
项目
建筑楼层
化段
交房日期
阳光前景
33*3
暂
03．4
紫虹嘉苑
6—24
暂
02．12
新外滩花苑
273033
20较快顶层
01年底
香港丽园
19—32
15—25
02．7
东方市景苑
11252917
121—20
025
海伦香榭
610
3—8
028
瑞虹新城
39
15—18
25—30
03年
新外滩鉴赏家
24
20—24
023
表出：
1 区域案推出30层左右高层推方划中高楼层较快次推理区域客户高层抗性
2 案推出层高层量体划高层相似区域周边旧式居民楼景观高层视野高层开阔
3 交房日期集中2002年半年
产品特色分析：
项目
设施
（会）
客户体
媒体
外部景观
阳光前景
虹口区中档收入
房展NPPOP
居民住宅区18黄浦江景东方明珠金茂厦
紫虹嘉苑
虹口区中档收入
NPPOP
居民住宅区东方明珠金茂厦
新外滩花苑
会设施齐全
全市全国高收入群体部分外籍士
说明会NPPOP
黄浦江外滩陆家嘴全景
香港丽园
会设施齐全
区市中高收入群体（外企合企等）
房展NPPOP精神堡垒
居民住宅区周家嘴路区身景观东方明珠金茂厦
东方市景苑
区市中等收入群体
NPPOP
居民住宅区区身景观东方明珠金茂
海伦香榭
区中等收入群体
NPPOP外接
居民住宅区区身景观东方明珠金茂
瑞虹新城
会设施齐全
全市全国高收入群体（外企合企等）部分外籍士
CFRDNPPOPDM车身SP活动
虹口区发展全貌四路商圈虹口港
新外滩鉴赏家
全市全国高收入群体
NPPOP
外滩黄浦江东方明珠金茂
表出：
1 高单价产品区设施服务等作较知高单价高品质产品必须细节处理作突出成功关键
2 环境坏区产品定位直接关系
3 环境坏区客源层定位直接关系
四市相似案检讨：
1 例举：
长宁区——圣约翰名邸
徐汇区——东方曼哈顿
静安区——中凯城市光
普陀区——光明城市
闸北区——河滨豪园
附表示：
2案汇总表：
案 名
圣约翰名邸
东方曼哈顿
中凯城市光
址
长宁路1188号
虹桥路128号
成北路1288号
电 话
62331188
64685555
62679351
开 发 商
绿（集团）
东方海外
中凯置业
营销企划
绿营销
新港物业
营销企划
规划途
住宅
住宅
住宅
建筑楼层
31
30
6—30
基面积
30000
57000
63000
总销面积
100000
220000
230000
规划面积
100——270
80——162
99—632．93
力面积
1002房
1403房
8098二房
141162三房
150
单价范围
6500——10000
9000—12000
8500—13000
均 价
8500
10500
9500
力总价
80万2房1203房
130000
1500000
总销金额
7亿
21亿
13．5亿
总销户数
800
1900
900
售户数
800
648
900
售出户数
783
642
期100
销 售 率
93
94
二期预定
绿 化 率
40
40
48
容 积 率
3．6
3．7
3．85
房 率
79
81
80
车位售售
15万
27—29万
25—30万
物公司
未定
东方海外项目
第太洋戴维斯
物 费
2．5元
3元
3元
工程现状
外立面
二期23
五层
公开日期
996
001028
预计0111月中
交付日期
023
033
2002．12
调查日期
011014
011014
2001．10．14
案汇总表：
案 名
光明城市
河滨豪园
址
西康路1288号
北苏洲河路668号
电 话
62668899
63939696
开 发 商
万泰建设
香港天安中国投资
营销企划
销
销
规划途
住宅
住宅
建筑楼层
32
32
基面积
10000
8000
总销面积
78000
35000
规划面积
113．32—183．58
149．4—313
力面积
150
149—169
单价范围
7500—9000
6000—22000
均 价
8100
1000
力总价
120万
150万
总销金额
6．5亿
3．5亿
总销户数
500
208
售户数
500
208
售出户数
0
202
销 售 率
0
96
绿 化 率
27
40
容 积 率
7．8
4．4
房 率
80
75．25
车位售价
车位租价
未定
20—40万
物公司
怡高物业
港力物业
物 费
未定
2．8元
工程现状
15层
现房
公开日期
预计0111中旬
9912
交付日期
02．12
006
调查日期
011014
011014
2面积总价分析：
项目
二房力面积
总价
套数
三房力面积
总价
套数
圣约翰名邸
100
80万
480
140
120万
360
东方曼哈顿
80—98
80—95万
558
151—155
150—160万
180
中凯城市光
90—106
95—100万
150
137—161
130—150万
380
光明城市
113．32
90
160
149—157
120—125万
310
3产品特色分析：
项目
设施（会）
客户体
媒体
外部景观
圣约翰名邸
会设施齐全
全市全国高收入群体（外企合企等）部分外籍士
CFNPPOPDMSP活动杂志
中山公园华东政法学院轻轨苏州河
东方曼哈顿
会设施齐全
全市全国高收入群体（外企合企等）
部分外籍士
CFNPPOPDMSP活动杂志
虹桥路徐家汇商圈
中凯城市光
会设施齐全
全市全国高收入群体（外企合企等）部分外籍士
CFNPPOPDMSP活动说明会
延中绿延安高架民广场
光明城市
会设施齐全
全市全国高收入群体（外企合企等）部分外籍士
CFNPPOPDMSP活动房展
长寿公园长寿路亚新生活广场
河滨豪园
会设施齐全
全市全国高收入群体（外企合企等）部分外籍士
CFNPPOPDMSP活动
苏州河居民住宅区东方明珠金茂厦
4两表表出：
1 案定相似处
2 开发商实力雄厚
A 案选址成熟区定时期发展相区
B 楼盘身突出特点风格卖点明确
C 高层
D 讲究物业宣传广告投入巨
E 配备精良会等设施应俱全
F 客户群体分布广泛讲究生活质量次置业者占绝数
G 物业设计独特全球性知名专业公司
3 案推出客源层锁定非常重时开发商挑战性非常高求开发商长远开阔眼光市场敏锐判断预估力
4 求开发商财力雄厚
5重案建材装修标准：
新外滩花苑：
1 结 构：框架剪力墙桩基深65M层高295M
2 外 墙：二层采天然石高级进口外墙涂料玻璃 幕墙 带形窗
3 入门厅：厅面墙面铺设理石
4 电 梯：瑞士迅达高级高速电梯（1000KG 25ms）
5 电 梯 厅：现代风格装修
6 安 全 梯：水泥沙浆氯偏坪涂料墙面金属木扶手
7 分户门窗：高级防盗放火门附设猫眼高级门锁
窗彩色铝合金粉末喷涂中空玻璃
8 阳台护拦：水泥沙浆坪锈钢玻璃护拦
9 室墙面：墙混合水泥沙浆底面压光白水泥批
面采水泥沙浆磨毛面
10 水电煤表：电表10（40）A煤气配表具水表外置
11 电 话：预埋电缆楼层房间客厅预留电话线
12 空 调：预留安装位置冷凝水道电源插座
13 安全系统知案保（视门禁消防系统防范系统）
14 屋顶观光台：物顶观光厅钢结构架构彩色铝合金粉末喷涂作结构件装饰外墙跨度玻璃幕墙
二 瑞虹新城：
1外墙：体外墙铺高级面砖腰线饰喷漆
2首层入口堂：台墙身铺砌高级质砖理石吊顶配美观灯饰
3电梯系统：座设三台迅达牌速升降电梯中两台台载10分达单数楼层双数楼层余台载13消防员电梯直达层电梯二十四时操作升降电梯采高效电动机配合精密电脑程序控制系统装置安全煞停系统防碰撞安全电眼保安闭路电视
4电力供应：设高压供电变压电房住宅单元100方米户供电量4千瓦100方米户供电量6千瓦
5住户讯网：户预设区住户电脑讯网插座中房两房房型预设1插座三房房型预设2插座整区预设5类电脑级光缆网络提供户10兆部带宽连接区INTERENT接入享10兆带宽根户需增155兆
6门扇：门选特式防盗木门配防盗眼高级门锁分户门设优质木门门锁
7墙天花：漆立邦颜色乳胶漆
8窗户：装设高级铝合金窗框配优质玻璃
9阳台：铺砌砖外墙面砖装落玻璃移门
10线电视：户预设线电视接收终端电视插座设客厅房（房厅房型设客厅）
11电源电话讲机：客饭厅睡房均预先设入墙高级安全电插座开关灯掣客厅睡房装电话插座客厅设讲机
12卫生间：TOTO浴缸洗手贫连体坐厕（工房卫生间外）配TOTO单孔单柄龙头花洒卷纸架皂盅正野牌排风扇奥普浴霸铝质吊顶梳妆镜奥斯凯砖劳伦斯墙砖嘉德玻璃马赛克劳伦斯奥斯凯腰线
13厨房：配备全套橱房进口锈钢洗涤盆操作台面铺蒙特利造石台面爱家
柜门板吉士单孔单柄龙头林牌10升国产热式煤气热水器部分单元安装储水式煤气热水器英雄牌三眼搪瓷脉点火煤气灶玉立牌深罩式油气分离脱排油烟机凯佛隆家净水器维德砖劳伦斯环球墙砖
14晾衣架：户设置晾衣架
15空调：户预设室外分体空调机位
16菜单式选择：客户需选择安装16升日进口热式煤气热水器：开利空调汇丽复合板提高供电配置容量
三香港丽园：
1外墙：体铺砌高级面砖涂料组合
2堂：花岗石面理石墙面美观装饰吊顶
3层堂：高级防滑砖面高级乳胶漆墙
4电梯：中外合资名厂高级电梯直达层
5信箱：住宅堂设华丽信箱
6防火装置：层设置消防栓火灾报警系统
7保安系统：整物业外围装红外线周边保安系统24时监察
停车场厦入口电梯均设闭路电视
厦入口装访客讲机密码门锁
8门：进户门高级防火防盗门阳台优质塑钢框玻璃门
9窗：优质窗框
10板墙：水泥砂抹
11厨房：预留水煤气接口排油烟机排气孔
12浴室：预留水煤气接口
13电视：线电视插口
14保安系统：视防盗讲电话家庭紧急报警钮
15电话：厅房均入墙电话插座预留IDD接驳
16水电供应：设置独立水电表配总配电箱灯位安全插座开关
17预留功：卫生天线VCD点播家庭证券双交易区免费电话接驳
18智系统：配置电视电话INTERNET三网合系统包括IC卡购物区广播网购物服务信箱功等
19会设施：设网球场游泳池健身房桑浴室理发美容室桌球室乒乓球室茶室棋牌室咖啡厅童游戏室阅览室
20物业理：香丽园物业理公司负责提供24时港式物业理
四圣约翰名邸：
1结构：采钢筋砼桩基现浇钢筋砼结构体系
2外观：外墙采优质面砖高品质涂料相结合整体系豪华高雅色调处理
3堂入口门厅：幢建筑均留宽敞整洁门厅厅坪铺设花岗石墙面理石顶设吊顶艺术明设施配合玻璃门
4电梯：采高品质海三菱电梯
5电梯厅公走道：面采优质防滑砖墙面猫眼高级锁具窗采双层中空优质彩铝窗
6阳台：采开放式景观阳台（高层次外）
厨房：预留脱排油烟机燃气热水器位置预留冷热水设置足够电源插座墙面水泥沙浆粉刷
7卫生间：预留充足电源插头冷热水道排水接口墙面水泥沙浆粉刷
8室墙面面：面墙面采水泥砂浆找粉刷
通讯系统：户预留IDD直线电话接口
水电煤等配套系统：A户设独立水电煤气表互干扰B区配置独立电站保证户电需求
9空调：预留空调专插座室外机安装位置线穿墙孔
保安系统：A区设置独立安保控制中心区防盗消防车库等进行24时监控B设置访客安保讲系统C安保员24时区巡逻
10电话系统：户客厅卧室预留线电视插头
区住户精心设计配置实智化系统
（注：全装修房选菜单式套餐供客户行选择）
五案建材建议：
1 外墙：采高级防水进口涂料外观颜色庄重符合高品位士二楼采花岗岩理石等配合贴面提高业品质
2 入口门：采豪华型设计必须具现代未感觉采钢骨架透空式玻璃房门卫室
3 门厅：单元堂进口门厅坪墙面选优质进口理石配置高品位艺术灯光衬托居家品位感
4 门窗：门采进口钢板烤漆艺术门配进口名锁广角猫眼窗高品位外墙颜色相互应彩铝窗安装中空隔音玻璃
5 坪：客餐厅铺高级榉木柚木板高品质转取代卧室铺长毛毯浴室厨房阳台均采罗马瓷砖（菜单式装修供客户行选择）
6 墙：客餐厅卧室采高级墙涂料（知名高档品牌宜）浴室厨房配罗马瓷砖贴面（菜单式装修供客户行选择）
7 顶：作艺术性现代感处理防水丽光板配艺术线板反光明装饰色感差式吊顶灯电梯间流明艺术天花板配合艺术灯（菜单式装修供客户行选择）
8 浴室：高档知名品牌卫生套件（菜单式装修供客户行选择）
9 厨房：附高档冷热混合龙头配调理台炉灶台吊橱抽油烟机等（菜单式装修供客户行选择）
10 讲设备：户设闭路电视讲机（视）附音乐门铃
11 空调：户配置家庭中央空调（道排风口等厅室卫厨）
12 安全梯：二楼采高级砖铺设高级墙涂料踏步留防划线顶墙面高级涂料设吸顶灯
13 水：纯净水户24时供应热水
14 停车场：厅车库面铺助停车位停车区域附电子遥控设备闭路电子监控防盗系统车库附通风设备隔音设备
注： 附属设备：
1．前阳台设水龙头晒衣架排水系统
2 户设专信箱
3 户专独立水电煤表（远程抄表）
4 全装修房菜单式装修套餐供客户行选择
六产品建议：
1 精装修房推出（体现样板房中）
理1附案类产品瑞虹新城装修厨卫余毛坏交屋恒城花园装修般高档感觉
理2周边市场产品区分未客户购房需求点
理3：体现物业品质进步锁定客户群体
2 先造绿化停车广场
理1：开盘前先造绿化吸引需绿客户注意力
理2：形中证明开发商实力
理3：广场表现必须定特色喷泉广播音响公告牌等目周边造成影响力造成流聚集吸引路客注意力增加路客回头率突出案理位置
3 物业理建议：
l 聘请知名物业理公司提高物业水准
l 物业理销售步进驻配合销售
l 保安员必须严格训练体现身素质（客户停车指示帮助开关车门引导进入售露处敬礼拉门帮助客户提重物等细节动作）
l 高品位楼盘必须高品位物业理高品位服务细节注重表达方式客户面前展示
l 客户物业理解居住环锦信心
4 会建议：
l 会项目确定先建部分设施开盘前启增加客户开发商实力认
l 周边物业开盘前先建会太注重会设施先建会启部分设施周边物业品质区分效手段提高身物业品质良方法
l 会建立会节约成外部广场设置引导旗精神堡垒等引导客户进售楼处
5 变电建议：
变电改成箱变减少部分客户抗性恐惧感
6 形象代言：
l 港台知名士艺术家形象代言代言物业高度点评吸引崇拜者入驻提高物业知名度
l 适合走文化界销售模式导推出案
七广告表现：
1总精神：
l 创造新社区提供诉求点提供新观念提升物业水准
l 已提供购屋家庭晋升生活水准住家机会享受空间维持开发商贯正派作风树立产权规划施工交屋服务终系列购屋正统程序房产交易典范购买者完全放心满意购买理想宅第强调新观念高品位住宅天次换屋会想搬家概念
2准备期：
l 务：
项媒体联系发包印刷印刷资料制作完成销售前切准备工作
l 工作重点：
1 ）案命名研讨LOG制作
2 ）策略动脑会议定时召开
3 ）提议作CF广告讨定案
4 ）TV拍摄组确定
5 ）CF开始拍摄制作
6 ）现场样品屋设计发包施工
7 ）围墙绿化广场设计发包施工
8 ）海报说明书DM设计发包制作
9 ）模型透视图发包
10 ）报纸刊登稿确定
11 ）TV播出时间表确立
12 ）SP活动拟定方案
3引导期：
l 务：
媒体引导露出物业特色提高产品知名度购买群体集中产生企盼潜心理关注心理
l 工作点
1）报纸引导广告整版连续两周刊登
2）CF引导片密集播出形象代言诉求重点
3）引导性海报量派发夹报
4）公开形式确定制作请柬
5）DM寄出
4公开强销期：
l 务：
达成销售高潮时塑造独特品牌形象创造高度成交佳绩推期创造提条件
l 工作重点：
1）报纸系列刊登
2）TV播出商品篇实际问题销售业绩解答
3）海报量派发夹报波浪形式攻击
4）SP活动配合举行促进更销售业绩
5）水势动脑修正广告诉求方业务部密切配合
6）举办正式公开盛典盛邀知名士形象代言发展商代理商剪彩
7）新闻稿发布提醒客户屋业品质流增加客户信心度
5持续期：
l 务：
辅助业务部完成补足签约等追踪工作促销剩余户数达成圆满销售成果
l 工作点：
1）报纸稿继续刊登根居剩余户数优点
2）进步树立品牌形象
3）海报派夹配合已成交客户感谢信介绍朋友4）欣赏物业促进销售
九销售策略：
）基市场竞争白热化素案应速推出外运楼层高差价物业品质设立形象代言等作全面性诉求促销方致存户产生
二）安周夹嘴路史前例特色案（配备精装修）购买区域出区域客户外尚市高收入讲究高品味客户外省市港澳台东南亚区海外士
三）销售战术
1 销售方式：
A 现场：业务员针客户采取直接逼定时销售
B 公司：电洽询公司客户公司员带售楼处成交
C 追踪：电话询问意案场参观产生兴趣法现场成交者客户情况特殊资料收集采取追踪式销售约定时间成交
2 海报DM说明书派发方式：
现场电话收集名单采取邮寄方式高档办公场高级住宅区派发
3 名单收集：
A 公司客户名单（台湾企业营者店东负责教师医师陆发展事业者）
B 现场名单
C 电话接听名单
D 公司合作伙伴名单
4 力分配销售组合：
现场销售组（现场接）
业
务 外勤销售组（外派发资料）
部
语言组（针特殊客户）
5 销售现场布置：
l 作：
A 引导旗围墙——引起注意提供销售通路
B 现场板POP——展现物业诉求点
C 广场部分——展现物业品质
D 样品屋——展现样品特色（直观性强）
E 接中心——销售点场合
l 工作：
A 原建材真实豪华格调吸引客户刺激购买欲
B 类图表悬挂布置
C 开发商财力介绍图片说明
D 开发商简介
E 工环境美化
F 气球户外广告牌等
G 现场员培训安排岗位
H 现场销售气氛控制利销控电话员道具等制造销售气氛（加速成交）
6 举办SP活动酒会产品说明会建材讨会礼品发放会开饭典礼等
7 销售讲：
A 发展商派专业士介绍发展商背景初造物业构想
B 加强产品认识度
C 答客问解答
D 销售员测评
8 签约：
A 性情柔具说服力员执行专门签约工作减轻销售压力
B 避免客户求约书条文增减
C 避免室格局变更
D 避免疏忽产生系列销问题扩化
新吉阳房产咨询限公司
二OO年十月
电话：64222257（20线）
传真：64224345
址：肇家浜路333号亚太企业楼7楼
文档香网(httpswwwxiangdangnet)户传
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二新贵胄俱乐部show示
黄浦江畔Ready Party香奈名流夜
费翔诚邀够资格士参加
够资格恕邀请
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三浦江名邸魅力
费翔法拒绝歌剧魅影吸引
新贵胄难抵抗浦江名邸魅力
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四浦江名邸宣言
现代豪宅名流选
天光水色起坐
然排场高
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引言
聆听建筑诗篇
阅读空间艺术
建筑师务设想出技术解答转性化……建筑师技术介入赋予类意义
——密舍尔·科纽约尔
住宅吐纳艺术
生活涵咏文化
建筑艺术难言状非住宅建筑达建筑艺术高度住宅发展产业化标准化批量化求住宅设计遵守简约形式合理功技术科学济耐等基规律传统建筑标准方便坚固愉悦
碰特殊段特殊块特殊类住宅建筑妨走艺术文化妨形式唤起功
房子box
生活joyce
许浦江名邸站哲学角度思考建筑外问题：什买处房子买处房子样读懂买房子样提供生活环境中感觉生活价值增值
浦江名邸建筑设计带着问题思考角度块具体环境氛围中创造建筑形式美生活环境美创造设计群生活新空间读懂空间
浦江名邸知觉走艺术敛文化底蕴走知里开始艺术里终结境
浦江名邸利基点分析
天繁星缀满天
唯皎月亮眼
1 产品优势
周边环境 浦江名邸位虹口区周家嘴路北海伦路东通州路西海拉尔路南周家嘴路市政府1999年拓宽通车该区交通改善成虹口南部区交通干道成连接浦东杨浦虹口闸北普陀长宁区重道路目前虹口楼盘集中开发区着明珠二号线动工建造连路越江隧道工程启动区必掀起虹口新轮高尚住宅区开发高潮然楼盘竟争更激烈
拓宽周家嘴路海交通动脉属海较繁华段周边生活设施较完善周围旧区林立暂时景观太周边新建楼盘较侧面反映出未发展趋势然反映出竞争呈现白热化样跳出周边竞争怪圈必须充分解周边竞争楼盘概况做知知彼百胜殆
优越超越鸣
唯手超越
周边竞品 目前该区楼盘艺术林均价4500元方米泰玫瑰园均价5000元方米全部售出外阳光前景紫虹嘉苑尚未开盘外余新外滩花苑香港丽园东方市景苑海伦香榭瑞虹新城新外滩鉴赏家等热销销售业绩非常均价没超出7000元方米浦江名邸样竞品围攻中杀出重围继续走中低路线众分吃杯羹吃辛苦走众路线跳出成惯例炮响
精雕浦江新景
细琢名邸新典范
段优势 黄浦江浦江名邸优势卖点充分抓住赋予建筑深厚文化涵外滩悠久文化背景海特殊核心位着言状势优越感国际化城市象征19世纪未20世纪初作媲美世界城市海黄浦江演绎段中国代历史灯红酒绿外滩成泯灭市象征21世纪海江更美丽纽约曼哈顿香港中环日东京法国巴黎．．．．．．流行时尚顶尖文时代建筑宏观气度风貌展现CBD中心住宅稀
＆珍贵
座城市需幢代表性建筑
名收藏建筑艺术品
产品优势 着城市发展越越指责现代城市建筑逐渐趋生硬冷冰单调注重物质功材料结构忽视建筑精神样赋建筑新涵精神恐怕作远见发展商着心着力件事
宏瀛房产开发限公司作具胆魄具宏图志着前瞻性眼光敢天先具潜升值力段开发高品质住宅区前期规划景观规划建筑外立面直房型设计精心考究建筑应表现然追求绿色舒适文化品位
引领海名流
艳羡境外菁英
中国加入WTO 日着中国谈判国——墨西哥谈判利结束标志着中国加入世贸组织终成功作中国金融中心海千载难逢机遇 欣欣荣态势必引发新轮济增长热潮更海外投资士驻足海
二 针总体分析特制定企划策略
位味名邸酬知音
现代豪宅匹配拔尖菁英
1 目标市场
鉴周边案情况走条乍似符合常规高档路线实正浦江名邸高明处形式唤起功浦江名邸建筑设计浦江名邸艺术化唤起群诩品位追求高质量生活群中国先跨进中产阶级说生活社会金字塔尖端传统建筑标准已法满足心理追求浦江名邸恰恰迎合群需求周边楼盘分出明显区隔避免存竞品关系
2 广告目标
声名噪竞相传颂销售奏捷形象攀升
知浦江名邸算海住浦江名邸算品味
掌握市场先机浦江名邸区域案姿态通众媒介众话题硬性广告结合软性新闻反复炒作短期制造轰动效应造成全城众相纷纭效果期达良销售实绩
3 目标群
（1） 三资企业高级理士
（2） 境外士外投资士
（3） 钱职业者（诸流行作家影视界明星）
（4） 投资置业士
4 传播目
浦江名邸新豪宅
品味尊贵难
鲜明力目标消费群解浦江名邸众方住浦江名邸身份象征住里面非富贵浦江名邸着深厚文化涵住里面眼光品位
三 广告策略
层层递进媒体广告造话题
万众期引爆海滩
具体操作分四阶段进行：
1导入→媒体广告搭配sp活动→制造话题→万众期
2开盘形象→众传播众报导→代言
3开盘引爆→媒体广告软新闻继续炒作→代言
4热销→媒体广告强式推出→现场表现
四 广告总精神
文化艺术相辉映
品味身份彰显尊贵
五 广告表现方式
维手法齐炒作
浦江名邸新气派
媒介传播关重
浦江名邸广告表现基调：
广告媒体→名专访→软新闻炒作→反复运
制定广告表现方式：
追求艺术新风范
开国际视野
1 代言
候选：费翔
支持理：八十年代走红许中拥较高知名度符合生活金字塔顶端阶层年龄层次
东方西方中国纽约中西合璧血统更具国际代表性
流行歌曲百老汇歌剧孜孜追求体现艺术崇尚热爱
前月全城热炒安德鲁·劳艾德·韦伯音乐剧更掀起阵费翔热潮
高英俊外形更成众品牌代言中魅力言喻
2 NP广告
重塑海名邸气度
强力出击万众期
总指导方：NP引导期开盘形象开盘引爆强销期承接气呵成定期配合SP活动连动出击深刻变现广告总精神酝酿期强销期始终围绕现代豪宅题恢宏壮观失浪漫高雅广告形象感染客户群激发亲现场动
具体表现
引导期
（1） 贵胄俱乐部申请条件
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（2） 新贵胄俱乐部show示
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开盘形象
（1）浦江名邸魅力
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（2） 浦江名邸宣言
现代豪宅名流选
天光水色起坐
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开盘引爆
（1） 延展香奈尔夜魔力[浦江名邸]震世揭幕
外滩16万M2现代豪宅
简约义演光影变奏
然机生
菁英名流通艺术生
（2） 真品凝聚真正品位
恭贺[浦江名邸]开盘周结缘二百位超俊仕飨艺术生活咏叹调
外滩16万M2现代豪宅
简约义演光影变奏
然机生
菁英名流通艺术生
强销期
（1） 畅游
十里洋场半世纪[浦江名邸]步间
名流时间弥足珍贵外滩烫金块坐享世纪美景更抢先占便利机
（2） 画景
窗前观景醉云端
知否正窗里成市中夺目风景
施展机建筑精华然谐话亲水广场曲径通幽四季花序 角度种风景种心情
（3） 声活
卷起肖邦笔尖飞跃激情凝固土石勃发春生机
现代简约义外观破常规框框严谨立面迎接流动阳光俨然天间立体画布
（4） 雄魂
淋漓尔赛金碧辉煌挥洒毕加索天创想堂家转身发现座传承永世艺术馆
中庭气宇轩昂气质相益彰世界博览精粹意间闯入眼帘时刻放射魅力
3 软新闻
4 CF
5 现场接中心（样板房）
鉴楼盘周边环境期法彻底改变环境必须做完美
建议：先中庭规划
接中心分：客接室CF放映室样板屋道
真锅咖啡艺术版
微笑服务宾
客接室：接中心避免做成谈判桌式般售楼处感觉服务中渗透淡淡文化气息接中心做成高级咖啡馆样式舒适沙发标准五星级服务喝着香浓手煮咖啡着窗外中庭
现代手法添新意
眼见更赏识
CF放映室：访客充分解建筑建材详细资料画面第感觉建筑表达理念产生信感
见真品味
艺术氛围细雕琢
道：道忽视方果布置诸挂精美KT版做装饰细节客充分体会浓浓艺术氛围
6户外广告
吴淞路峨嵋路块研展分析报告
全市房产综述市场预测
二全市 2000 年房产市场综述
三全市 2001 年房产市场预测
四案位置区域概况
1 理位置
2 虹口区区域概况
五交通概况
六周边市场分析
1 周边案价格分析
2 周边案面积分析
3 周边案房型分析
4 周边案化分析
七案区域未动态分析
八案优劣势分析
九产品建议：
1 客源建议
2 房型建议
3 面积建议
4 产品部建议
5 区建议
6 价格建议
1 ：全市房产综述市场预测
全市2000年房产市场综述
2000年开始海房产市场展现出前未良态势：供应量回升需求量继续增长供求关系日趋衡价格稳健扬存量产权房交易量商品房交易总量中份额幅度提高商品房空置量回落市场进入良性循环轨道
细观2000年海房产市场致呈现出样明显特征：
A产业政策导诸素优化组合市场 驱动效应呈现
2000年市场趋势商品房销售量攀顶益市场诸素协调运行中政府制定实施项政策举措施放市场量起关键作具体体现方面：
（1）通政府行市场行相结合巨额投资着力市政基础设施建设数年运效应明显良投资环境居住环境市场发展外动力
（2）投资开发体制订类相关行效游戏规适时梳理市场体系规范投资体市场行引导效供应增加确保市场正常运行
取消福利分房进步降息降税济政策联动动迁货币化安置扩已售公房买售范围等政策实施极激发消费者改善居住条件愿限度挖掘效需求形成市场强劲吸纳力
B销商品房市场供求关系出现实质性转换
2000年统计数表明：预售面积增长幅度批准预售面积供求定格1：098基呈衡态势供应需求例年1：075升23百分点
供求态势做具体解分析行政区域选择分三层次第层次黄浦（南市）区卢湾区静安区组成中心城区第二层次传统意义十中心市区第三层宝山区浦东新区闵行区组成口导入区三区域1997—2000年四年销商品房批准预售面积实际预售登记面
积进行
批准市预售面积
1997
1998
1999
2000
区域
全市
1：025
1：055
1：075
1：098
中心城区
1：028
1：043
1：078
1：114
中心市区
1：047
1：082
1：0997
1：086
口导入区
1：012
1：053
1：053
1：098
表见：
四年供求关系整体稳步趋衡区域供求转换速度着明显差异中心城区空间狭供求量直处低位运行状态2000年呈供求倒挂状态中心市区然起点高连续四年供应量愈500万方米2000年达670万方米1999年达衡2000年回落14百分点供求转换速度高三年时间供求1：012跃1：098种供求关系幅度变化口导入区物业价格品质配市政基础设施条件巨改善密切关系时侧面反映出口导入期功定位时述素配套相滞
历年供求态势时表明：然供求关系已进入良性循环轨道空置房消化旧沉重话题容乐观
C楼市重心梯度外移中心城区空心化现象显现
统计资料反映2000年全市销商品房批准预售预售登记面积中城市外围区域均占半壁江山
区域
销商品房预售登记面积（万方米）
1997
1998
1999
2000
面积
占总量（）
面积
占总量（）
面积
占总量（）
面积
占总量（）
全市合计
43744
100
80791
100
105129
100
141660
100
中
中心城区
3551
812
6381
790
7951
756
9056
639
中心市区
24226
5538
45304
5608
52919
5034
57840
4083
口导入区
10544
2410
27145
3360
34203
3254
56715
4004
表见四年三区域预售面积呈现两种炯然走势：
中心城区呈交易量增长交易例降反运行态势中心市区交易量增幅逐年减速交易例挫速度逐年加快口导入区呈交易量交易例通增长运行态势两者增幅呈跳跃状态
时结合四年供应量走势三区域显示出三种走：
中心城区伴着需求量增长供应量逐年萎缩预售登记面积1997年3551万米升2000年9056万米批准预售市量期127万米挫7924万米
中心市区供应量需求量均升供应量1997年510万米增2000年67036万米销售量24226万米升57840万米两者占例分呈增减少反运行期供应量占例2938升4656销售量占例5355降4656
口导入区番景象口导入机制天时（开发空间广阔）利（交通便利）（产品问津者）条件供应量1997外显较均衡占例降需求量占例均呈升势2000年口导入区供求份额占全市总量四成述走势非常清晰表明伴着海城市化进程海楼市重心已移外围区域中心城区空心化现象显现市场整体均衡发展角度区域版块均开发空间外围区域开发空间更
2全市2001年房产市场预测：
着加入WTO时机外销商品房轨海房产市场成全面开放市场市场格局面着重变化2001年定程度体现
A房产开发投资额继续增加结构会调整
房产业作国民济发展支柱产业GDP总量增加重行业开发投资额呈定幅度升必然时投资容结构会相应调整1住宅投资额占总量重三年连续增长2001年投资绝额幅扬时占投资总额重会回落21997年控制高档办公楼项目建设办公楼投资额重连续三年降时办公房隐性增长势头增减（单位购买住宅办公）2001年起旦入关办公楼需求逐渐增加办公楼项目控制会松动办公楼投资额呈绝额相值双重回升态势3着装修房数量增加住房装修行开发单位负责完成装修投资纳入房产投资范畴
B新增营性供应量会回缩
1 着外销轨土出方式协议出变拍卖投标出形式意取土现象减少价高者效提高土入市门槛熟形式出土势必行现价体系效梳理
2 鉴2000年土供应量重新放现实两种轨前实施新土出方式前政府会供计划中加控制种控制力度2001年半年会体现
3 楼市2000年出色表现目前利已入市未开发存量土进行炒作现象重新回潮势凶猛排出现新增先斩奏圈运动现象2001年统计数会出现土供应量调新开工面积施工面积扬反运行态势
C商品房批准预售面积定回落批准销售面积会继续升
商品房新入市标准实施直接导致2001年半年商品房入市数量锐减原半年预售项目转集中半年预售入市期推迟导致商品房批准面积回落1999年半年2000年半年新开工商品房年度相继变现房预计竣工面积会1600—1800万米商品房批准销售面积会数量
D商品房成交价格明显提升区域间价差进步扩
1 年度商品房成交价格种素综合作呈10左右幅度升
2 土开发成断增加
3 三材价格幅度扬
4 商品房推迟入市时间资金周转周期延长会追加房价中贷款利息额增加
5 货币分房政策正式出台前部分机构明暗福利补贴房价提升起推波助澜作
6 住宅楼市品位档次普遍提高
果入世形成外需求联动尤境外士强烈购房欲强劲购买力会直接驱动楼价扬
市中心区域土供应弹性趋动拆迁成断升然建高层高层楼盘价格高位运行会导致区域间价差扩外年中房产业领域逐渐形成企业集团化楼盘适度规模化生产素技术集约化分工专业化项目运作体化相结合竞争格局
二：虹口区区域介绍
1理位置
虹口区位海北部稍偏东理位置优越浦东新区外海市唯集中央商务楼中央商业区中央城区体城区虹口区南端处黄浦江苏州河交汇处浦东新区黄浦区隔水相海中央商务区组成部分西闸北相连北杨浦宝山区接壤两区通市中心必路区交通便捷环线横贯区中部轨道明珠线穿越区境公交线路四通八达商业繁荣四川北路商业街素负盛名乍浦路美食街享誉海外柏树区已成万商云集新兴商业区旅游资源丰富鲁迅居鲁迅墓等批中国现代文化名遗址遗迹北外滩航运条街开发已进入启动阶段
2区域概况
虹口区区政府建立1950年6月现设海南路10号辖乍浦路嘉兴路欧阳路四川北路新港路广中路提篮桥曲阳路凉城新村9街道江湾镇街道镇266居民委员会全区面积23449方公里2000年底全区户籍口825112口密度方公里35335出生率381‰然生长率43‰区居民汉族居回满蒙古等少数民族
时区政府加教育文化卫生事业资金投入全年完成24中学校标准化建设复兴高级中学外职业技术教育学院正式开学全区高中阶段入学率达97医疗卫生资源调整优化实现资源互补第四民医院江湾医院新楼竣工投入积极稳妥推进文化体育产业化进程伦路文化名街修旧初丰富虹口足球场鲁迅公园发展集团开发体育园林文化旅游综合功进步完善社会保障机制建立完成投入健全两级政府三级理体制建成两级社区服务中心建成10街道镇社会保障理完善社会救助机制促进帮困救助工作规范化网络化体化
附表：面积口密度：
项目
土面积（方公里）
年末口（）
口密度（方公里）
合计
23．449
805112
34335
四川北路街道
1619
83567
51616
乍浦路街道
1230
76446
62151
提篮桥街道
2361
98893
41886
新港路街道
1793
100896
56272
欧阳路街道
1453
65367
44988
曲阳路街道
2915
85310
29266
广中路街道
3246
96675
29783
嘉兴路街道
1416
72735
51367
凉城新村街道
3142
59079
18803
江湾镇
4274
66144
15476
济方面全区实现区级增加值352亿元增长86财政收入继续保持增长三级财政收入1711亿元增长70中区级财政收入1247亿元增长61收支衡建筑业总产值达72亿元增长48全区济保持稳健发展速度济总量稳步增长济运行质量总体良产业行业结构调整力度加高新技术产业占全区公总量重显著增高新技术正成虹口济新增长点济体制改革断推进区非公济公济初步实现优势互补年初成立区企业发展促进中心扶持搞区中企业断扩外开放区域济增长注入新活力世市招商责制绿色通道服务卡制度基础拓宽招商渠道开拓楼宇招商涵加强商招商培育政府招商网络全年引进外区外省市企业305户引入资金45亿元加强市政建设狠抓城区理重点项目期完工全年完成固定资产投资455亿元周家嘴路—海宁路拓宽等重工程期竣工
3项目周边环境分析：
域划分虹口东西连西路汶水东路分隔南部中部北部三区域
案处黄浦江北连西路南南部区该区域建成二十世纪处北外滩周家嘴路海伦路交界处周家嘴路市政府1999年拓宽通车该区交通改善成虹口南部区交通干道成连接浦东杨浦虹口闸北普陀长宁区重道路目前虹口楼盘集中开发区着明珠二号线动工建造连路越江隧道工程启动区必掀起虹口新轮高尚住宅区开发高潮然楼盘竟争更激烈
三项目周边重竞争案分析：
目前该区楼盘艺术林均价4500元方米泰玫瑰园均价5000元方米全部售出外阳光前景紫虹嘉苑尚未开盘外余新外滩花苑香港丽园东方市景苑海伦香榭瑞虹新城新外滩鉴赏家等热销销售业绩非常具体附表示：
案汇总表：
案 名
阳光前景
紫虹嘉苑
新外滩花苑
香港丽园
址
周家嘴路460号
周家嘴路890号
东名路888弄
通洲路333号
电 话
65842222
65121988
65470407
65014988
开发商
虹河房产
紫江房产
诚房产
鸿洋置业
营销企划
易策咨询
佳置业
仲量联行
销
规划途
住宅
住宅
住宅
住宅
建筑楼层
33*3
6—24
27 30 33
1932
基面积
10000方米
10000
80000
35000
总销面积
50000方米
25000期
200000
180000
规划面积
79—206
96135
117172
100300
力面积
100
99
162169
130
单价范围
4200—6000
42505300
55009000（高层15500）
44006000
均 价
5100元
4800
7000（高层15000）
5200
力总价
51万
47万
120万元
6570
总销金额
2．57亿
24
93
总销户数
400
384期
200
1380
售户数
400
384
200
1380
售出户数
0
0
195
1104
销 售 率
0
0
95
80
绿 化 率
40
40
40
43
容 积 率
4．9
25
379
4
房 率
78
80
80
80
物公司
香港新鸿业
未定
仲量联行
香丽园
物 费
1．3—1．4
未定
2
15
工程现状
幢23
23
配套设施
外立面
公开日期
01．10月底
估计0111
2000初
010628
交付日期
03．4
0212
01年底
0207
调查日期
011014
011014
011014
011014
案汇总表：
案 名
东方市景苑
海伦香榭
瑞虹新城
新外滩鉴赏家
址
公路750号
海伦路188弄
路333号
东长治路299号
电 话
65410630
65414103
55154878
65129292
开 发 商
高昌房产
神州实业
香港瑞安
远实
营销企划
高昌房产
佳星房产
荣誉广告
销
规划途
住宅
住宅
住宅
住宅
建筑楼层
11 25 29 17
610
39
24
基面积
15000
10000
40000
18000
总销面积
60000
20000
180000
30460
规划面积
89151复式190
111136
507517719
111151
力面积
130140
111
7782
115148
单价范围
45005900
45005400
63008000
45007000
均 价
5200
4900
7200
5750
力总价
5560
54
60万
6485
总销金额
3．1亿
9800万
175
总销户数
400
150
1800
200
售户数
400
150
1800
200
售出户数
280
80
1300
200
销 售 率
70
60
72
100
绿 化 率
40
35
43
21
容 积 率
4
05
169
房 率
79
85
75
78
车位售价
车位租价
售13万
300月
未定
6000—8000
未定
物公司
开发商
未定
瑞安物业
未定
物 费
暂定：1215
未定
2元
14
工程现状
外立面
结构封顶
现房
外立面
公开日期
0012
010929
2001．9月
0010
交付日期
0205
0208
2003
0203
调查日期
011012
011012
011012
011013
价格分析：
项目
价格范围
均价
销售率
公开日期
交房日期
阳光前景
4200——6000
5100
0
0110底
034
紫虹嘉苑
4250——5300
4800
0
0111
0212
新外滩花苑
5500——9000（高层15500）
7000
（高层15000）
95
00初
01底
香港丽园
4400—6000
5200
80
01628
027
东方市景苑
4500——5900
5200
70
0010
028
海伦香榭
4500——5400
4900
60
01929
028
瑞虹新城
6300——8000
7200
72
019
03
新外滩鉴赏家
4500——7000
5750
100
0010
0213
40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 52 54 56 58 60 62 64 66 68 70 72 74 76 78 80 82 84 8688 90 92 94 96
两表出：
1单价范围覆盖42009000元M2相关竞争楼盘单价集中分布45006000元M2部分具独特景观产品优势楼盘价格明显高区域市场整体价位区域均价范围49005200元间排开发商实力素作具部分装修产品瑞虹新城均价达7200元M2销售情况相错
2案产品精装修形势出现结合产品身素附加价值提升会全新姿态引爆市场（祥见产品建议部分）
区域市场供求化分析：
项目
总建筑面积
总套数
销售率
剩余量
阳光前景
50000
400
0
50000
紫虹嘉苑
25000
384
0
25000
新外滩花苑
200000
600
（分三期）
200（二期）
95
60000
香港丽园
180000
1380
80
54000
东方市景苑
60000
400
70
18000
海伦香榭
20000
150
60
8000
瑞虹新城
180000
1800
72
50000
新外滩鉴赏家
18000
200
100
0
合计
733000
5314
257800
表出：
1项目市场案规模呈两极分化状态规模集中10万方部分楼盘20万方左右时表出相关规模较楼盘化情况相较规模言项目具定规模优势
2阳光前景紫虹嘉苑尚未开盘销售率暂时法统计外相关楼盘销售率基70 结合虹口区半年整体市场供需状况整体市场呈供应求状态客观项目入市提供相宽松外部空间
3未段时期项目周边楼盘整体未推盘量25万方左右加部分尚未市暂时法统计案量公司认项目处竞争相激烈区域
面积总价分析：
项目
二房力面积
总价
套数
三房力面积
总价
套数
阳光前景
94—100
47—50万
231
132
66万
132
紫虹嘉苑
96—99
46—48万
约72
122—135
60—65万
约84
新外滩花苑
117—121
84万
约93
158—172
120万
约153
香港丽园
100—120
53—65万
约350
130—150
66—78万
约740
东方市景苑
101—111
54万
约180
146—150
75—78万
约200
海伦香榭
105—113
51—54万
约90
127—136
62—66万
约50
瑞虹新城
70—102
50—70万
约300
114—146
75—100万
约500
新外滩鉴赏家
111—115
64万
约48
142—151
80—85万
约120
二房 力面积 二房 力总价横道图：
面积（M2）：95 100 105 110 115 120 125 总价（万元）：45 50 55 60 65 70 75 80 85 90
三房 力面积 三房 力总价横道图：
面积120 125 130 135 140 145 150155 160 175
总价 60 65 70 75 80 85 90 95 100 105 110 115 120
图表表现出：
1 区域两房力面积集中95——115方米两房力总价集中50——65万
2 区域三房力面积集中125——150方米两房力总价集中60——7075——85万间中间70——75万尴尬层处断档
楼层化产品类型分析：
项目
建筑楼层
化段
交房日期
阳光前景
33*3
暂
03．4
紫虹嘉苑
6—24
暂
02．12
新外滩花苑
273033
20较快顶层
01年底
香港丽园
19—32
15—25
02．7
东方市景苑
11252917
121—20
025
海伦香榭
610
3—8
028
瑞虹新城
39
15—18
25—30
03年
新外滩鉴赏家
24
20—24
023
表出：
1 区域案推出30层左右高层推方划中高楼层较快次推理区域客户高层抗性
2 案推出层高层量体划高层相似区域周边旧式居民楼景观高层视野高层开阔
3 交房日期集中2002年半年
产品特色分析：
项目
设施
（会）
客户体
媒体
外部景观
阳光前景
虹口区中档收入
房展NPPOP
居民住宅区18黄浦江景东方明珠金茂厦
紫虹嘉苑
虹口区中档收入
NPPOP
居民住宅区东方明珠金茂厦
新外滩花苑
会设施齐全
全市全国高收入群体部分外籍士
说明会NPPOP
黄浦江外滩陆家嘴全景
香港丽园
会设施齐全
区市中高收入群体（外企合企等）
房展NPPOP精神堡垒
居民住宅区周家嘴路区身景观东方明珠金茂厦
东方市景苑
区市中等收入群体
NPPOP
居民住宅区区身景观东方明珠金茂
海伦香榭
区中等收入群体
NPPOP外接
居民住宅区区身景观东方明珠金茂
瑞虹新城
会设施齐全
全市全国高收入群体（外企合企等）部分外籍士
CFRDNPPOPDM车身SP活动
虹口区发展全貌四路商圈虹口港
新外滩鉴赏家
全市全国高收入群体
NPPOP
外滩黄浦江东方明珠金茂
表出：
1 高单价产品区设施服务等作较知高单价高品质产品必须细节处理作突出成功关键
2 环境坏区产品定位直接关系
3 环境坏区客源层定位直接关系
四市相似案检讨：
1 例举：
长宁区——圣约翰名邸
徐汇区——东方曼哈顿
静安区——中凯城市光
普陀区——光明城市
闸北区——河滨豪园
附表示：
2案汇总表：
案 名
圣约翰名邸
东方曼哈顿
中凯城市光
址
长宁路1188号
虹桥路128号
成北路1288号
电 话
62331188
64685555
62679351
开 发 商
绿（集团）
东方海外
中凯置业
营销企划
绿营销
新港物业
营销企划
规划途
住宅
住宅
住宅
建筑楼层
31
30
6—30
基面积
30000
57000
63000
总销面积
100000
220000
230000
规划面积
100——270
80——162
99—632．93
力面积
1002房
1403房
8098二房
141162三房
150
单价范围
6500——10000
9000—12000
8500—13000
均 价
8500
10500
9500
力总价
80万2房1203房
130000
1500000
总销金额
7亿
21亿
13．5亿
总销户数
800
1900
900
售户数
800
648
900
售出户数
783
642
期100
销 售 率
93
94
二期预定
绿 化 率
40
40
48
容 积 率
3．6
3．7
3．85
房 率
79
81
80
车位售售
15万
27—29万
25—30万
物公司
未定
东方海外项目
第太洋戴维斯
物 费
2．5元
3元
3元
工程现状
外立面
二期23
五层
公开日期
996
001028
预计0111月中
交付日期
023
033
2002．12
调查日期
011014
011014
2001．10．14
案汇总表：
案 名
光明城市
河滨豪园
址
西康路1288号
北苏洲河路668号
电 话
62668899
63939696
开 发 商
万泰建设
香港天安中国投资
营销企划
销
销
规划途
住宅
住宅
建筑楼层
32
32
基面积
10000
8000
总销面积
78000
35000
规划面积
113．32—183．58
149．4—313
力面积
150
149—169
单价范围
7500—9000
6000—22000
均 价
8100
1000
力总价
120万
150万
总销金额
6．5亿
3．5亿
总销户数
500
208
售户数
500
208
售出户数
0
202
销 售 率
0
96
绿 化 率
27
40
容 积 率
7．8
4．4
房 率
80
75．25
车位售价
车位租价
未定
20—40万
物公司
怡高物业
港力物业
物 费
未定
2．8元
工程现状
15层
现房
公开日期
预计0111中旬
9912
交付日期
02．12
006
调查日期
011014
011014
2面积总价分析：
项目
二房力面积
总价
套数
三房力面积
总价
套数
圣约翰名邸
100
80万
480
140
120万
360
东方曼哈顿
80—98
80—95万
558
151—155
150—160万
180
中凯城市光
90—106
95—100万
150
137—161
130—150万
380
光明城市
113．32
90
160
149—157
120—125万
310
3产品特色分析：
项目
设施（会）
客户体
媒体
外部景观
圣约翰名邸
会设施齐全
全市全国高收入群体（外企合企等）部分外籍士
CFNPPOPDMSP活动杂志
中山公园华东政法学院轻轨苏州河
东方曼哈顿
会设施齐全
全市全国高收入群体（外企合企等）
部分外籍士
CFNPPOPDMSP活动杂志
虹桥路徐家汇商圈
中凯城市光
会设施齐全
全市全国高收入群体（外企合企等）部分外籍士
CFNPPOPDMSP活动说明会
延中绿延安高架民广场
光明城市
会设施齐全
全市全国高收入群体（外企合企等）部分外籍士
CFNPPOPDMSP活动房展
长寿公园长寿路亚新生活广场
河滨豪园
会设施齐全
全市全国高收入群体（外企合企等）部分外籍士
CFNPPOPDMSP活动
苏州河居民住宅区东方明珠金茂厦
4两表表出：
1 案定相似处
2 开发商实力雄厚
A 案选址成熟区定时期发展相区
B 楼盘身突出特点风格卖点明确
C 高层
D 讲究物业宣传广告投入巨
E 配备精良会等设施应俱全
F 客户群体分布广泛讲究生活质量次置业者占绝数
G 物业设计独特全球性知名专业公司
3 案推出客源层锁定非常重时开发商挑战性非常高求开发商长远开阔眼光市场敏锐判断预估力
4 求开发商财力雄厚
5重案建材装修标准：
新外滩花苑：
1 结 构：框架剪力墙桩基深65M层高295M
2 外 墙：二层采天然石高级进口外墙涂料玻璃 幕墙 带形窗
3 入门厅：厅面墙面铺设理石
4 电 梯：瑞士迅达高级高速电梯（1000KG 25ms）
5 电 梯 厅：现代风格装修
6 安 全 梯：水泥沙浆氯偏坪涂料墙面金属木扶手
7 分户门窗：高级防盗放火门附设猫眼高级门锁
窗彩色铝合金粉末喷涂中空玻璃
8 阳台护拦：水泥沙浆坪锈钢玻璃护拦
9 室墙面：墙混合水泥沙浆底面压光白水泥批
面采水泥沙浆磨毛面
10 水电煤表：电表10（40）A煤气配表具水表外置
11 电 话：预埋电缆楼层房间客厅预留电话线
12 空 调：预留安装位置冷凝水道电源插座
13 安全系统知案保（视门禁消防系统防范系统）
14 屋顶观光台：物顶观光厅钢结构架构彩色铝合金粉末喷涂作结构件装饰外墙跨度玻璃幕墙
二 瑞虹新城：
1外墙：体外墙铺高级面砖腰线饰喷漆
2首层入口堂：台墙身铺砌高级质砖理石吊顶配美观灯饰
3电梯系统：座设三台迅达牌速升降电梯中两台台载10分达单数楼层双数楼层余台载13消防员电梯直达层电梯二十四时操作升降电梯采高效电动机配合精密电脑程序控制系统装置安全煞停系统防碰撞安全电眼保安闭路电视
4电力供应：设高压供电变压电房住宅单元100方米户供电量4千瓦100方米户供电量6千瓦
5住户讯网：户预设区住户电脑讯网插座中房两房房型预设1插座三房房型预设2插座整区预设5类电脑级光缆网络提供户10兆部带宽连接区INTERENT接入享10兆带宽根户需增155兆
6门扇：门选特式防盗木门配防盗眼高级门锁分户门设优质木门门锁
7墙天花：漆立邦颜色乳胶漆
8窗户：装设高级铝合金窗框配优质玻璃
9阳台：铺砌砖外墙面砖装落玻璃移门
10线电视：户预设线电视接收终端电视插座设客厅房（房厅房型设客厅）
11电源电话讲机：客饭厅睡房均预先设入墙高级安全电插座开关灯掣客厅睡房装电话插座客厅设讲机
12卫生间：TOTO浴缸洗手贫连体坐厕（工房卫生间外）配TOTO单孔单柄龙头花洒卷纸架皂盅正野牌排风扇奥普浴霸铝质吊顶梳妆镜奥斯凯砖劳伦斯墙砖嘉德玻璃马赛克劳伦斯奥斯凯腰线
13厨房：配备全套橱房进口锈钢洗涤盆操作台面铺蒙特利造石台面爱家
柜门板吉士单孔单柄龙头林牌10升国产热式煤气热水器部分单元安装储水式煤气热水器英雄牌三眼搪瓷脉点火煤气灶玉立牌深罩式油气分离脱排油烟机凯佛隆家净水器维德砖劳伦斯环球墙砖
14晾衣架：户设置晾衣架
15空调：户预设室外分体空调机位
16菜单式选择：客户需选择安装16升日进口热式煤气热水器：开利空调汇丽复合板提高供电配置容量
三香港丽园：
1外墙：体铺砌高级面砖涂料组合
2堂：花岗石面理石墙面美观装饰吊顶
3层堂：高级防滑砖面高级乳胶漆墙
4电梯：中外合资名厂高级电梯直达层
5信箱：住宅堂设华丽信箱
6防火装置：层设置消防栓火灾报警系统
7保安系统：整物业外围装红外线周边保安系统24时监察
停车场厦入口电梯均设闭路电视
厦入口装访客讲机密码门锁
8门：进户门高级防火防盗门阳台优质塑钢框玻璃门
9窗：优质窗框
10板墙：水泥砂抹
11厨房：预留水煤气接口排油烟机排气孔
12浴室：预留水煤气接口
13电视：线电视插口
14保安系统：视防盗讲电话家庭紧急报警钮
15电话：厅房均入墙电话插座预留IDD接驳
16水电供应：设置独立水电表配总配电箱灯位安全插座开关
17预留功：卫生天线VCD点播家庭证券双交易区免费电话接驳
18智系统：配置电视电话INTERNET三网合系统包括IC卡购物区广播网购物服务信箱功等
19会设施：设网球场游泳池健身房桑浴室理发美容室桌球室乒乓球室茶室棋牌室咖啡厅童游戏室阅览室
20物业理：香丽园物业理公司负责提供24时港式物业理
四圣约翰名邸：
1结构：采钢筋砼桩基现浇钢筋砼结构体系
2外观：外墙采优质面砖高品质涂料相结合整体系豪华高雅色调处理
3堂入口门厅：幢建筑均留宽敞整洁门厅厅坪铺设花岗石墙面理石顶设吊顶艺术明设施配合玻璃门
4电梯：采高品质海三菱电梯
5电梯厅公走道：面采优质防滑砖墙面猫眼高级锁具窗采双层中空优质彩铝窗
6阳台：采开放式景观阳台（高层次外）
厨房：预留脱排油烟机燃气热水器位置预留冷热水设置足够电源插座墙面水泥沙浆粉刷
7卫生间：预留充足电源插头冷热水道排水接口墙面水泥沙浆粉刷
8室墙面面：面墙面采水泥砂浆找粉刷
通讯系统：户预留IDD直线电话接口
水电煤等配套系统：A户设独立水电煤气表互干扰B区配置独立电站保证户电需求
9空调：预留空调专插座室外机安装位置线穿墙孔
保安系统：A区设置独立安保控制中心区防盗消防车库等进行24时监控B设置访客安保讲系统C安保员24时区巡逻
10电话系统：户客厅卧室预留线电视插头
区住户精心设计配置实智化系统
（注：全装修房选菜单式套餐供客户行选择）
五案建材建议：
1 外墙：采高级防水进口涂料外观颜色庄重符合高品位士二楼采花岗岩理石等配合贴面提高业品质
2 入口门：采豪华型设计必须具现代未感觉采钢骨架透空式玻璃房门卫室
3 门厅：单元堂进口门厅坪墙面选优质进口理石配置高品位艺术灯光衬托居家品位感
4 门窗：门采进口钢板烤漆艺术门配进口名锁广角猫眼窗高品位外墙颜色相互应彩铝窗安装中空隔音玻璃
5 坪：客餐厅铺高级榉木柚木板高品质转取代卧室铺长毛毯浴室厨房阳台均采罗马瓷砖（菜单式装修供客户行选择）
6 墙：客餐厅卧室采高级墙涂料（知名高档品牌宜）浴室厨房配罗马瓷砖贴面（菜单式装修供客户行选择）
7 顶：作艺术性现代感处理防水丽光板配艺术线板反光明装饰色感差式吊顶灯电梯间流明艺术天花板配合艺术灯（菜单式装修供客户行选择）
8 浴室：高档知名品牌卫生套件（菜单式装修供客户行选择）
9 厨房：附高档冷热混合龙头配调理台炉灶台吊橱抽油烟机等（菜单式装修供客户行选择）
10 讲设备：户设闭路电视讲机（视）附音乐门铃
11 空调：户配置家庭中央空调（道排风口等厅室卫厨）
12 安全梯：二楼采高级砖铺设高级墙涂料踏步留防划线顶墙面高级涂料设吸顶灯
13 水：纯净水户24时供应热水
14 停车场：厅车库面铺助停车位停车区域附电子遥控设备闭路电子监控防盗系统车库附通风设备隔音设备
注： 附属设备：
1．前阳台设水龙头晒衣架排水系统
2 户设专信箱
3 户专独立水电煤表（远程抄表）
4 全装修房菜单式装修套餐供客户行选择
六产品建议：
1 精装修房推出（体现样板房中）
理1附案类产品瑞虹新城装修厨卫余毛坏交屋恒城花园装修般高档感觉
理2周边市场产品区分未客户购房需求点
理3：体现物业品质进步锁定客户群体
2 先造绿化停车广场
理1：开盘前先造绿化吸引需绿客户注意力
理2：形中证明开发商实力
理3：广场表现必须定特色喷泉广播音响公告牌等目周边造成影响力造成流聚集吸引路客注意力增加路客回头率突出案理位置
3 物业理建议：
l 聘请知名物业理公司提高物业水准
l 物业理销售步进驻配合销售
l 保安员必须严格训练体现身素质（客户停车指示帮助开关车门引导进入售露处敬礼拉门帮助客户提重物等细节动作）
l 高品位楼盘必须高品位物业理高品位服务细节注重表达方式客户面前展示
l 客户物业理解居住环锦信心
4 会建议：
l 会项目确定先建部分设施开盘前启增加客户开发商实力认
l 周边物业开盘前先建会太注重会设施先建会启部分设施周边物业品质区分效手段提高身物业品质良方法
l 会建立会节约成外部广场设置引导旗精神堡垒等引导客户进售楼处
5 变电建议：
变电改成箱变减少部分客户抗性恐惧感
6 形象代言：
l 港台知名士艺术家形象代言代言物业高度点评吸引崇拜者入驻提高物业知名度
l 适合走文化界销售模式导推出案
七广告表现：
1总精神：
l 创造新社区提供诉求点提供新观念提升物业水准
l 已提供购屋家庭晋升生活水准住家机会享受空间维持开发商贯正派作风树立产权规划施工交屋服务终系列购屋正统程序房产交易典范购买者完全放心满意购买理想宅第强调新观念高品位住宅天次换屋会想搬家概念
2准备期：
l 务：
项媒体联系发包印刷印刷资料制作完成销售前切准备工作
l 工作重点：
1 ）案命名研讨LOG制作
2 ）策略动脑会议定时召开
3 ）提议作CF广告讨定案
4 ）TV拍摄组确定
5 ）CF开始拍摄制作
6 ）现场样品屋设计发包施工
7 ）围墙绿化广场设计发包施工
8 ）海报说明书DM设计发包制作
9 ）模型透视图发包
10 ）报纸刊登稿确定
11 ）TV播出时间表确立
12 ）SP活动拟定方案
3引导期：
l 务：
媒体引导露出物业特色提高产品知名度购买群体集中产生企盼潜心理关注心理
l 工作点
1）报纸引导广告整版连续两周刊登
2）CF引导片密集播出形象代言诉求重点
3）引导性海报量派发夹报
4）公开形式确定制作请柬
5）DM寄出
4公开强销期：
l 务：
达成销售高潮时塑造独特品牌形象创造高度成交佳绩推期创造提条件
l 工作重点：
1）报纸系列刊登
2）TV播出商品篇实际问题销售业绩解答
3）海报量派发夹报波浪形式攻击
4）SP活动配合举行促进更销售业绩
5）水势动脑修正广告诉求方业务部密切配合
6）举办正式公开盛典盛邀知名士形象代言发展商代理商剪彩
7）新闻稿发布提醒客户屋业品质流增加客户信心度
5持续期：
l 务：
辅助业务部完成补足签约等追踪工作促销剩余户数达成圆满销售成果
l 工作点：
1）报纸稿继续刊登根居剩余户数优点
2）进步树立品牌形象
3）海报派夹配合已成交客户感谢信介绍朋友4）欣赏物业促进销售
九销售策略：
）基市场竞争白热化素案应速推出外运楼层高差价物业品质设立形象代言等作全面性诉求促销方致存户产生
二）安周夹嘴路史前例特色案（配备精装修）购买区域出区域客户外尚市高收入讲究高品味客户外省市港澳台东南亚区海外士
三）销售战术
1 销售方式：
A 现场：业务员针客户采取直接逼定时销售
B 公司：电洽询公司客户公司员带售楼处成交
C 追踪：电话询问意案场参观产生兴趣法现场成交者客户情况特殊资料收集采取追踪式销售约定时间成交
2 海报DM说明书派发方式：
现场电话收集名单采取邮寄方式高档办公场高级住宅区派发
3 名单收集：
A 公司客户名单（台湾企业营者店东负责教师医师陆发展事业者）
B 现场名单
C 电话接听名单
D 公司合作伙伴名单
4 力分配销售组合：
现场销售组（现场接）
业
务 外勤销售组（外派发资料）
部
语言组（针特殊客户）
5 销售现场布置：
l 作：
A 引导旗围墙——引起注意提供销售通路
B 现场板POP——展现物业诉求点
C 广场部分——展现物业品质
D 样品屋——展现样品特色（直观性强）
E 接中心——销售点场合
l 工作：
A 原建材真实豪华格调吸引客户刺激购买欲
B 类图表悬挂布置
C 开发商财力介绍图片说明
D 开发商简介
E 工环境美化
F 气球户外广告牌等
G 现场员培训安排岗位
H 现场销售气氛控制利销控电话员道具等制造销售气氛（加速成交）
6 举办SP活动酒会产品说明会建材讨会礼品发放会开饭典礼等
7 销售讲：
A 发展商派专业士介绍发展商背景初造物业构想
B 加强产品认识度
C 答客问解答
D 销售员测评
8 签约：
A 性情柔具说服力员执行专门签约工作减轻销售压力
B 避免客户求约书条文增减
C 避免室格局变更
D 避免疏忽产生系列销问题扩化
新吉阳房产咨询限公司
二OO年十月
电话：64222257（20线）
传真：64224345
址：肇家浜路333号亚太企业楼7楼
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