房产开发项目中工程造价控制
摘分析建设项目决策设计施工阶段造价影响找出造价控制重点素讨房产开发项目决策阶段设计阶段实施阶段分需采取相关措施方法量降低项目工程造价决策阶段编写详细行性研究报告编制投资估算设计阶段优化设计方案进行合理技术设计施工图设计实施阶段选择合理施工方案严格控制工程变更现场签证严格审核工程施工图预算工程造价预算采工程量清单报价择优确定专业分包单位防止少数垄断性行业意抬价深入现场收集掌握施工关资料制定严密合条款 房产建设项目造价控制贯穿项目全程项目规划决策阶段项目设计阶段项目实施阶段竣工阶段关分析资料显示[1]项目投资决策阶段投资影响达95初步设计阶段达75～95建筑工程造价影响力技术设计阶段达35～75建筑工程造价影响力减该阶段确定工程设计合理性行性施工图设计阶段达10～35影响力进步削弱关键阶段项目实施前项目决策(决定素)设计阶段(关键素)根影响力侧重 1 规划决策阶段工程造价控制 决策阶段项技术济决策该项目工程造价影响特建设标准水确定建设点选择工艺评选设备选等该阶段控制造价手段广泛调查分析开发项目行性基础编制合理真实投资估算 11 编写行性研究报告 行性研究报告决策重做行性研究报告关键做市场调研开发项目否相应消费群体深入解开发项目定位业需确保项目适应发展求做效益研究投入产出入手解决项目济合理性问题符合城市规划求满足功考虑功分区建筑物间距求考虑限度节约量做布置紧凑合理充分利形貌降低皮费行性研究深度规范化标准化研究报告确保真实性科学性 12 编制投资估算 投资估算房产开发建设前期工作中重环节研究分析开发项目济效果重决策 投资估算中设计员应工程规模项目容真实反映设计意图工程容费构成应齐全合理确保估算质量工艺进行方案较设计方案仅技术行济更应合理工程济员建设方案优选开始应该渗透设计全程中工程造价理原合理预测投资估算中种动态素变化足投资留缺口编制投资估算工作关键阶段重 2 设计阶段工程造价控制 工程设计房产建设项目进行全面规划具体描述实施意图程工程建设灵魂处理技术济关系关键性环节确定控制工程造价重点阶段 21 优化设计方案 专家指出[2]然设计费占工程总投资例(1～2)工程造价影响程度达75搞工程设计阶段造价控制效控制工程成关键重施工轻设计观念必须克服控制工程费应设计抓起建设单位审查设计单位设计时重视设计方案优化采先进技术方案成熟新技术新工艺新材料 22 技术设计施工图设计阶段造价控制 方案设计招标完成重视技术设计施工图设计国建设项目中旦某方案中标接技术设计施工图设计程中缺少竞争机制设计员意加梁柱截面提高混凝土强度等级增加配筋量出现少设计合理现象致投资严重失控设计程中采限额设计加强阶段监督理效手段避免谓浪费限额设计批准行性研究报告投资估算控制初步设计批准初步设计总概算控制技术设计施工图设计时专业保证达功前提分配投资限额控制设计严格控制合理变更保证总投资额突破控制概算超投资估算工程设备材质控制实行设计招标增加竞争意识降低成a单体结构建筑设计布局定合理桩距柱网框架梁布置板布置等够满足建筑分隔功 b单体建筑中种材料设备选适例围护结构材料选取加气混凝土砌块(100mm厚墙体容重约730kgm3)目前普遍应高层高层层框架结构外隔墙果设计中选重量更轻日益推广新型建筑材料空心石膏砌块(100mm厚墙体容重约700kgm3)总荷载会减少梁柱截面配筋减少传基础荷载减节约混凝土钢筋量降低部结构基础造价材料选定质量价格进行较例设计中根开发项目处段面客户预算房价少开发利润终决定选外装饰材料室装饰材料防水材料门窗材料水电材料设备 c单体建筑设计中注重基础基处理方案选择般情况基基础工程造价约占工程总价15～20项费较难控制质条件千变万化选定方案非常重 基础方案决定质勘察情况荷载选择原保证满足工程需前提量选择造价低形式例质够段必须采桩基时考虑选择造价相较低工挖孔桩 d单体设计控制整栋建筑配筋率[3]然种结构单体配筋率等[4]总体均值致层砖混结构约20kgm2层高层框架结构约30～45kgm2高层框剪结构约50～70kgm2单体配筋率计算指标进行较配筋率超指标结构太保守配筋偏工程造价会增加应重新考虑修改设计方案减配筋通认真计算较配筋率合理调整结构配筋终确定佳配筋率降低工程造价 e单体设计中容积率变情况单体建筑率提高套面积控制通常层高层公摊系数约11左右高层约12左右较合理 f单体设计中结合开发项目具体特点围绕开发商开发理念营模式目利益终设计出切合项目单体工程 3 实施阶段工程造价控制 工程项目实施阶段建筑物实体形成阶段力物力财力消耗阶段工程量涉面广影响素材料设备价格市场供求波动提高工程质量控制工程造价发挥房产开发投资效益工程实施阶段加强工程建设项目理监督职 31 选择合理施工方案 中标施工单位首先应施工组织设计作业方案认真审核采济技术较方法进行综合评审合理化济化尤涉图纸外增加方案定保证安全质量前提济方案降低工程成减少工程变更现场签证加强投资控制 32 控制工程变更现场济签证 工程建设项目中工程变更现场签证避免进行效控制防止施工图设计中产生漏洞审核图纸时关外应甲乙方设计单位图纸会审设计单位技术咨询中量消漏洞设计变更应量提前变更发生越早损失越设计变更控制施工阶段初期尤影响工程造价重设计变更更先较方案优劣选择济适方法工程造价效控制 a基础部分预料素发生图纸外签证较(土方水排水物清等)严格关 b现场签证实行严格认真逐级审核制造价工程师审核签字总监理工程师业方项目理审核签字方效c工程联系单图纸会审施工组织设计方案等严格审核 33 严格审核工程施工造价 根计划进度现场施工实际进度时核定施工预算实际超出相应施工单位报价部分加详细分析找出原调整修正工程造价实施动态控制 a种单项工程造价严格控制预算[5]种材料设备价格钢筋商品混凝土水电材设备等均应控制预算量突破果必须调整应时办现场材料设备确认手续 b施工单位未设计施工图完成工程容办理相关手续结算中予扣减 c工程项目材料费般占工程总造价50～60左右材料费成控制关键建设单位控制成确保材料质量某材料采甲方指定限价方式材料调差方面材设备调低调高部分认价办相关手续结算时实调差 d结算审计时单项工程量分复核时定额套项严格审核出现漏项增项施工单位套高套低现象 e工程竣工房产开发公司应建立严格结算审核制度身审核送专业审计单位进行二次审核通层层关真实合理反映工程造价降低工程成 34 工程造价预算采工程量清单报价 国已加入WTO正逐步尝试实施国际通行做法2003年已发布GB505002003建设工程工程量清单计价规范工程发包应采工程量清单报价方式工程成市场化增加竞争意识降低工程成工程设计较完善情况工程采单方造价包干限定材料品牌价格包干范围容等降低期施工程中变更签证降低工程成 35 优选专业分包防止垄断性行业意抬价 工程建设中工程承包方式影响整工程质量进度前提量采总包加专业分包制专业事专业单位做降低中间环节工程成土建体工程应门窗工程涂料工程供电工程消防工程外装工程分承包专业单位进行承包样保证工程质量时降低工程成特殊专业工种委托带定垄断性质专业施工单位承担变配电安装工程通讯工程煤气工程等 36 深入现场收集掌握施工关资料 工程施工程中审价员费控制员应常深入施工现场图纸察施工情况时监理总承包方施工员进行座谈解收集工程关资料时掌握现场施工动态时审核设计变更现场签证等发生费相应调整控制工程造价终工程总结算提供做必准备工作 37 制定严密合条款国际惯例中业常常聘请验咨询公司编制严密招标文件合文承包商制约条款达包步防止施工单位场工期紧场狭品牌型号明确等口进行种样索赔着国加入WTO工程项目理逐步国际接轨例施工单位常常会工程期工期紧理求增加工程费果合中写明合报价充分考虑工期素采取种赶工措施均调整报价条款效杜绝费增长利严密合条款条发生情况提前预计学国外成熟验合条款涉工程成方面细节定严谨工程取费标准类材设备价格认定方式工程承包范围容等均合中明确规定 4 结语 文三方面谈房产项目开发工程造价控制三方面相辅相成缺具体工程重工程造价控制课题远止容够囊括需具体问题具体分析断完善成熟 总房产开发中工程造价控制实质运科学技术原理采科学计价方法切合实际计价项目决策项目设计项目实施三阶段环节控制造价济头脑充分利认真分析建设周期中重信息减少避免建设资金流失终降低整项目工程造价成提高房产项目开发投资效益
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摘分析建设项目决策设计施工阶段造价影响找出造价控制重点素讨房产开发项目决策阶段设计阶段实施阶段分需采取相关措施方法量降低项目工程造价决策阶段编写详细行性研究报告编制投资估算设计阶段优化设计方案进行合理技术设计施工图设计实施阶段选择合理施工方案严格控制工程变更现场签证严格审核工程施工图预算工程造价预算采工程量清单报价择优确定专业分包单位防止少数垄断性行业意抬价深入现场收集掌握施工关资料制定严密合条款 房产建设项目造价控制贯穿项目全程项目规划决策阶段项目设计阶段项目实施阶段竣工阶段关分析资料显示[1]项目投资决策阶段投资影响达95初步设计阶段达75～95建筑工程造价影响力技术设计阶段达35～75建筑工程造价影响力减该阶段确定工程设计合理性行性施工图设计阶段达10～35影响力进步削弱关键阶段项目实施前项目决策(决定素)设计阶段(关键素)根影响力侧重 1 规划决策阶段工程造价控制 决策阶段项技术济决策该项目工程造价影响特建设标准水确定建设点选择工艺评选设备选等该阶段控制造价手段广泛调查分析开发项目行性基础编制合理真实投资估算 11 编写行性研究报告 行性研究报告决策重做行性研究报告关键做市场调研开发项目否相应消费群体深入解开发项目定位业需确保项目适应发展求做效益研究投入产出入手解决项目济合理性问题符合城市规划求满足功考虑功分区建筑物间距求考虑限度节约量做布置紧凑合理充分利形貌降低皮费行性研究深度规范化标准化研究报告确保真实性科学性 12 编制投资估算 投资估算房产开发建设前期工作中重环节研究分析开发项目济效果重决策 投资估算中设计员应工程规模项目容真实反映设计意图工程容费构成应齐全合理确保估算质量工艺进行方案较设计方案仅技术行济更应合理工程济员建设方案优选开始应该渗透设计全程中工程造价理原合理预测投资估算中种动态素变化足投资留缺口编制投资估算工作关键阶段重 2 设计阶段工程造价控制 工程设计房产建设项目进行全面规划具体描述实施意图程工程建设灵魂处理技术济关系关键性环节确定控制工程造价重点阶段 21 优化设计方案 专家指出[2]然设计费占工程总投资例(1～2)工程造价影响程度达75搞工程设计阶段造价控制效控制工程成关键重施工轻设计观念必须克服控制工程费应设计抓起建设单位审查设计单位设计时重视设计方案优化采先进技术方案成熟新技术新工艺新材料 22 技术设计施工图设计阶段造价控制 方案设计招标完成重视技术设计施工图设计国建设项目中旦某方案中标接技术设计施工图设计程中缺少竞争机制设计员意加梁柱截面提高混凝土强度等级增加配筋量出现少设计合理现象致投资严重失控设计程中采限额设计加强阶段监督理效手段避免谓浪费限额设计批准行性研究报告投资估算控制初步设计批准初步设计总概算控制技术设计施工图设计时专业保证达功前提分配投资限额控制设计严格控制合理变更保证总投资额突破控制概算超投资估算工程设备材质控制实行设计招标增加竞争意识降低成a单体结构建筑设计布局定合理桩距柱网框架梁布置板布置等够满足建筑分隔功 b单体建筑中种材料设备选适例围护结构材料选取加气混凝土砌块(100mm厚墙体容重约730kgm3)目前普遍应高层高层层框架结构外隔墙果设计中选重量更轻日益推广新型建筑材料空心石膏砌块(100mm厚墙体容重约700kgm3)总荷载会减少梁柱截面配筋减少传基础荷载减节约混凝土钢筋量降低部结构基础造价材料选定质量价格进行较例设计中根开发项目处段面客户预算房价少开发利润终决定选外装饰材料室装饰材料防水材料门窗材料水电材料设备 c单体建筑设计中注重基础基处理方案选择般情况基基础工程造价约占工程总价15～20项费较难控制质条件千变万化选定方案非常重 基础方案决定质勘察情况荷载选择原保证满足工程需前提量选择造价低形式例质够段必须采桩基时考虑选择造价相较低工挖孔桩 d单体设计控制整栋建筑配筋率[3]然种结构单体配筋率等[4]总体均值致层砖混结构约20kgm2层高层框架结构约30～45kgm2高层框剪结构约50～70kgm2单体配筋率计算指标进行较配筋率超指标结构太保守配筋偏工程造价会增加应重新考虑修改设计方案减配筋通认真计算较配筋率合理调整结构配筋终确定佳配筋率降低工程造价 e单体设计中容积率变情况单体建筑率提高套面积控制通常层高层公摊系数约11左右高层约12左右较合理 f单体设计中结合开发项目具体特点围绕开发商开发理念营模式目利益终设计出切合项目单体工程 3 实施阶段工程造价控制 工程项目实施阶段建筑物实体形成阶段力物力财力消耗阶段工程量涉面广影响素材料设备价格市场供求波动提高工程质量控制工程造价发挥房产开发投资效益工程实施阶段加强工程建设项目理监督职 31 选择合理施工方案 中标施工单位首先应施工组织设计作业方案认真审核采济技术较方法进行综合评审合理化济化尤涉图纸外增加方案定保证安全质量前提济方案降低工程成减少工程变更现场签证加强投资控制 32 控制工程变更现场济签证 工程建设项目中工程变更现场签证避免进行效控制防止施工图设计中产生漏洞审核图纸时关外应甲乙方设计单位图纸会审设计单位技术咨询中量消漏洞设计变更应量提前变更发生越早损失越设计变更控制施工阶段初期尤影响工程造价重设计变更更先较方案优劣选择济适方法工程造价效控制 a基础部分预料素发生图纸外签证较(土方水排水物清等)严格关 b现场签证实行严格认真逐级审核制造价工程师审核签字总监理工程师业方项目理审核签字方效c工程联系单图纸会审施工组织设计方案等严格审核 33 严格审核工程施工造价 根计划进度现场施工实际进度时核定施工预算实际超出相应施工单位报价部分加详细分析找出原调整修正工程造价实施动态控制 a种单项工程造价严格控制预算[5]种材料设备价格钢筋商品混凝土水电材设备等均应控制预算量突破果必须调整应时办现场材料设备确认手续 b施工单位未设计施工图完成工程容办理相关手续结算中予扣减 c工程项目材料费般占工程总造价50～60左右材料费成控制关键建设单位控制成确保材料质量某材料采甲方指定限价方式材料调差方面材设备调低调高部分认价办相关手续结算时实调差 d结算审计时单项工程量分复核时定额套项严格审核出现漏项增项施工单位套高套低现象 e工程竣工房产开发公司应建立严格结算审核制度身审核送专业审计单位进行二次审核通层层关真实合理反映工程造价降低工程成 34 工程造价预算采工程量清单报价 国已加入WTO正逐步尝试实施国际通行做法2003年已发布GB505002003建设工程工程量清单计价规范工程发包应采工程量清单报价方式工程成市场化增加竞争意识降低工程成工程设计较完善情况工程采单方造价包干限定材料品牌价格包干范围容等降低期施工程中变更签证降低工程成 35 优选专业分包防止垄断性行业意抬价 工程建设中工程承包方式影响整工程质量进度前提量采总包加专业分包制专业事专业单位做降低中间环节工程成土建体工程应门窗工程涂料工程供电工程消防工程外装工程分承包专业单位进行承包样保证工程质量时降低工程成特殊专业工种委托带定垄断性质专业施工单位承担变配电安装工程通讯工程煤气工程等 36 深入现场收集掌握施工关资料 工程施工程中审价员费控制员应常深入施工现场图纸察施工情况时监理总承包方施工员进行座谈解收集工程关资料时掌握现场施工动态时审核设计变更现场签证等发生费相应调整控制工程造价终工程总结算提供做必准备工作 37 制定严密合条款国际惯例中业常常聘请验咨询公司编制严密招标文件合文承包商制约条款达包步防止施工单位场工期紧场狭品牌型号明确等口进行种样索赔着国加入WTO工程项目理逐步国际接轨例施工单位常常会工程期工期紧理求增加工程费果合中写明合报价充分考虑工期素采取种赶工措施均调整报价条款效杜绝费增长利严密合条款条发生情况提前预计学国外成熟验合条款涉工程成方面细节定严谨工程取费标准类材设备价格认定方式工程承包范围容等均合中明确规定 4 结语 文三方面谈房产项目开发工程造价控制三方面相辅相成缺具体工程重工程造价控制课题远止容够囊括需具体问题具体分析断完善成熟 总房产开发中工程造价控制实质运科学技术原理采科学计价方法切合实际计价项目决策项目设计项目实施三阶段环节控制造价济头脑充分利认真分析建设周期中重信息减少避免建设资金流失终降低整项目工程造价成提高房产项目开发投资效益
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