建设项目成控制点
房产业竞争断加剧利润空间日渐缩投资总期获回报成控制达总体回报非常重方面效成控制已成提升企业竞争核心源成控制项目理重中重现项目理投资控制方面明显缺点：成控制环节没相应控制措施措施位致工程项目建设程中法进行投资偏差分析控制工程竣工结算完成时知道工程项目投入少否投资超限？知谁知道：某开发项目计划总投资少？中基础体钢构屋面门窗装饰水电器暖通市政配套环境绿化等分项计划投资已完成投资未完成投资少？项目延期造成成增加额少？投资偏差少？进行纠偏？等等数控制环节全公司谁说明白？全公司开发项目项目做投资估算设计概算施工图预算项目实施程中纠偏行没相关数相应措施项目实施程中谈成控制预算理？项目开发阶段粗略说明项目成控制点仁项目开发建设程中点鉴弥补成控制方面细节理位缺陷
项目投资决策阶段1 利足够时间正常程序细心进行项目行性研究报告编制工作破报告作资料报建存档坏惯期间需充足相关数资料工作时间万万急求成加细致分析优化特中市场调查技术方案投资估算融资方案财务评价风险分析方面容2 科学开展项目投资估算编制审核工作投资估算拟建工程编制项目建议书行性研究报告重组成部分时项目决策重
二 建设工程设计阶段成控制 1 选择设计技术力量优秀设计组织确定验丰富综合技全面设计项目负责公开招标设计单位脱离设计界事关系网2 努力提高设计济合理性提倡推行标准设计限额设计细心做设计方案优选工作行性报告中投资估算额控制初步设计利初步设计概算审定投资额工程量分解专业分解单位工程分部工程专业保证功前提阶段分配投资限额控制界段设计施工图设计细化阶段更需阶段设定投资限额进行细致设计设计深度应达施工工艺建筑材料优选合理程度3 认真做设计概算编制审核工作设计概算基单位工程概算编制开始逐级汇总成分单位工程概算单项工程综合概算建设工程总概算三级总概算项目立项开始项目竣工交付整程全部建设费4 细心完成施工图预算编制审核工作施工图预算设计阶段道关口编
制深度细化仅工程量准确材料分析正确审核程中相关单位部门进行综合会审优选反复调整终定稿中包括专业间融合度审核定价材料品牌价格拟专业分包项预算审核等环节成控制基础建议施工图预算时间般少两月时间（相十万般商业住宅项目说）
三 施工招标期间成控制1 编制符合工程实际标低价格标低价格项目施工图预算基础进行编制破秋算帐计划预算初级意识理模式取消缺点相较综合取费方式2 合理固定总价固定单价调总价方式工期短工程量较单项工程固定总价方式工期长工程量项目采固定单价调总价方式拟分包项目总承包合中明确规定注明合理规避合风险施工工艺简单工期短工程量难确定现场相应签证工作较项目采取成加酬金方式少现常综合取费定总价方式3 选择综合组织理力优胜项目组织项目理现项目理组织继续延续挂理形式表面理正规名牌公司实质组织中占相部分挂民间包工队利拖赖等正方式进行竞争终损失数单位中高层理者违规操作项目理正规建设单位采取招标前期加项目组织考察认定（项目理组织公司资质次考察理理念）项目开工竣工始终正规项目组织理程序严格关正规民间组织鱼目混珠4 承包合项条款细化细化细化特容易发生纠纷索赔条款更细化现合中部分条款划分细深度够导致合实施程中发生利益纠纷难处理尴尬局面
五 开工前期项手续办理现场准备工作成控制工程费外工程建设费（：土费建设单位理费堪察设计费监理费设费等等）详细规类划分利控制什控制谁控制什时间进行什方控制什程度形式进行预算理
六 项目施工期间成控制1 项目现场设置综合专业知识全面项目负责现场项目理负责应综合专业技术技基础合理验丰富具十年独运作项目理阅历员承担采取项目理负责制项目组织遇项目利润挂钩等激励措施2 工程进度款审定流程造现建设单位工程预算理方面动等着承包方送交进度预算进行审核状态三算理方式差甚远部估算值方式负责量工作放工程竣工决算审计环节工程进度值审定流程造方面调整审计模式增加监理方工程部前期预审环节3
工程变更价款确定项目进行中少会出现变更变更达中应附加变更价款工程总值中增减额度预算动事控制变事前控制4 合理规避建设单位索赔风险（1）工程进度资金位时索赔风险控制首先合签订时约定进度款支付超期时进行费计算条款合中通条款进行提前合形式签订利建设单位等条约次项目进行中时根现场进展情况合偏差值进行纠偏签订相应补充条款免事件发生时间较长相互间难分清责发生利建设单位扯皮现象（2）工程变更现场工程签证成控制变更容控制变更项目实施前实施程中变更分项严格约定时限程序进行（3）设计监理审计等服务项目合费计算索赔控制现公司服务合项目中关服务方违约条款没进行量化量化细致导致方付出服务质量难进行评定服务质量位程度难量化终费支付合额加索赔额吃亏建设单位：设计单位采取图纸审查图纸会审时设计单位认失误数量超合约定数量违反强制性条文般性条文分计算扣款数额监理单位采取员考勤制度合中约定监理费出勤数量例总监总监代表监理员出勤例监理员工作质量严抓中间阶段程控制免工程工期延长监理费支付延期等原造成建设单位必损失审计单位采取重复审减额度例扣减审计费等措施
七 项目竣工结算期间成控制 1 竣工结算报审计流程调整增加重复审计环节条湿毛巾样力量拧紧两次四次中含水量说次力次果竣工决算审计调整监理－工程部－预算部－设计部－首次外审－第二次外审六次挤压程取代现次审计完成做法想中水分会更少2 较专业分包工程项目综合审计单项审计合汇总预防重复计算发生分包项目较工程竣工决算中容易发生施工项目重复计算事情专业分包项目总承包项目决算中出现建设单位供材款决算中重复计算等3 单位工程结算完成实行相关控制部门会签制度终成控制环节发挥作财务部门财务决算系统项目立项竣工交接发生项费进行统计汇总
八 项目物业理前期成控制1 质量保修期间质量维护控制流程造工程竣工交接出现质量问题维修费理者出种情关系责难分清法全额工程保修金中扣导致建设单位直接间接损失工程保修签订施工合时应附加细致补充条款特工程质量常出现质量问题解决流程措施扣款额度等项目程中正常维护时进行2 财务部严格关保修金支付控制流程避免资金流失
九 监督控制衡点处事缘搏击次听台湾余世维博士讲座时讲┅┅想做事做想做做事
睁眼闭眼保证缘百分┅┅┅台湾仕强教授中国式理讲座中提级做级做坏级敷衍事做级做坏份部分协调工作难进行 想手指文化监督工作衡点控制文化希公司办公环境减少点办公室政治增加部分说实话干实事怕罪中间执行控制层严格握衡点位置团队手指文化更加相互赖谐处断提高团队执行力
山东金瀚房产开发限公司许广志 sdzbxgz@163com20060316
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房产业竞争断加剧利润空间日渐缩投资总期获回报成控制达总体回报非常重方面效成控制已成提升企业竞争核心源成控制项目理重中重现项目理投资控制方面明显缺点：成控制环节没相应控制措施措施位致工程项目建设程中法进行投资偏差分析控制工程竣工结算完成时知道工程项目投入少否投资超限？知谁知道：某开发项目计划总投资少？中基础体钢构屋面门窗装饰水电器暖通市政配套环境绿化等分项计划投资已完成投资未完成投资少？项目延期造成成增加额少？投资偏差少？进行纠偏？等等数控制环节全公司谁说明白？全公司开发项目项目做投资估算设计概算施工图预算项目实施程中纠偏行没相关数相应措施项目实施程中谈成控制预算理？项目开发阶段粗略说明项目成控制点仁项目开发建设程中点鉴弥补成控制方面细节理位缺陷
项目投资决策阶段1 利足够时间正常程序细心进行项目行性研究报告编制工作破报告作资料报建存档坏惯期间需充足相关数资料工作时间万万急求成加细致分析优化特中市场调查技术方案投资估算融资方案财务评价风险分析方面容2 科学开展项目投资估算编制审核工作投资估算拟建工程编制项目建议书行性研究报告重组成部分时项目决策重
二 建设工程设计阶段成控制 1 选择设计技术力量优秀设计组织确定验丰富综合技全面设计项目负责公开招标设计单位脱离设计界事关系网2 努力提高设计济合理性提倡推行标准设计限额设计细心做设计方案优选工作行性报告中投资估算额控制初步设计利初步设计概算审定投资额工程量分解专业分解单位工程分部工程专业保证功前提阶段分配投资限额控制界段设计施工图设计细化阶段更需阶段设定投资限额进行细致设计设计深度应达施工工艺建筑材料优选合理程度3 认真做设计概算编制审核工作设计概算基单位工程概算编制开始逐级汇总成分单位工程概算单项工程综合概算建设工程总概算三级总概算项目立项开始项目竣工交付整程全部建设费4 细心完成施工图预算编制审核工作施工图预算设计阶段道关口编
制深度细化仅工程量准确材料分析正确审核程中相关单位部门进行综合会审优选反复调整终定稿中包括专业间融合度审核定价材料品牌价格拟专业分包项预算审核等环节成控制基础建议施工图预算时间般少两月时间（相十万般商业住宅项目说）
三 施工招标期间成控制1 编制符合工程实际标低价格标低价格项目施工图预算基础进行编制破秋算帐计划预算初级意识理模式取消缺点相较综合取费方式2 合理固定总价固定单价调总价方式工期短工程量较单项工程固定总价方式工期长工程量项目采固定单价调总价方式拟分包项目总承包合中明确规定注明合理规避合风险施工工艺简单工期短工程量难确定现场相应签证工作较项目采取成加酬金方式少现常综合取费定总价方式3 选择综合组织理力优胜项目组织项目理现项目理组织继续延续挂理形式表面理正规名牌公司实质组织中占相部分挂民间包工队利拖赖等正方式进行竞争终损失数单位中高层理者违规操作项目理正规建设单位采取招标前期加项目组织考察认定（项目理组织公司资质次考察理理念）项目开工竣工始终正规项目组织理程序严格关正规民间组织鱼目混珠4 承包合项条款细化细化细化特容易发生纠纷索赔条款更细化现合中部分条款划分细深度够导致合实施程中发生利益纠纷难处理尴尬局面
五 开工前期项手续办理现场准备工作成控制工程费外工程建设费（：土费建设单位理费堪察设计费监理费设费等等）详细规类划分利控制什控制谁控制什时间进行什方控制什程度形式进行预算理
六 项目施工期间成控制1 项目现场设置综合专业知识全面项目负责现场项目理负责应综合专业技术技基础合理验丰富具十年独运作项目理阅历员承担采取项目理负责制项目组织遇项目利润挂钩等激励措施2 工程进度款审定流程造现建设单位工程预算理方面动等着承包方送交进度预算进行审核状态三算理方式差甚远部估算值方式负责量工作放工程竣工决算审计环节工程进度值审定流程造方面调整审计模式增加监理方工程部前期预审环节3
工程变更价款确定项目进行中少会出现变更变更达中应附加变更价款工程总值中增减额度预算动事控制变事前控制4 合理规避建设单位索赔风险（1）工程进度资金位时索赔风险控制首先合签订时约定进度款支付超期时进行费计算条款合中通条款进行提前合形式签订利建设单位等条约次项目进行中时根现场进展情况合偏差值进行纠偏签订相应补充条款免事件发生时间较长相互间难分清责发生利建设单位扯皮现象（2）工程变更现场工程签证成控制变更容控制变更项目实施前实施程中变更分项严格约定时限程序进行（3）设计监理审计等服务项目合费计算索赔控制现公司服务合项目中关服务方违约条款没进行量化量化细致导致方付出服务质量难进行评定服务质量位程度难量化终费支付合额加索赔额吃亏建设单位：设计单位采取图纸审查图纸会审时设计单位认失误数量超合约定数量违反强制性条文般性条文分计算扣款数额监理单位采取员考勤制度合中约定监理费出勤数量例总监总监代表监理员出勤例监理员工作质量严抓中间阶段程控制免工程工期延长监理费支付延期等原造成建设单位必损失审计单位采取重复审减额度例扣减审计费等措施
七 项目竣工结算期间成控制 1 竣工结算报审计流程调整增加重复审计环节条湿毛巾样力量拧紧两次四次中含水量说次力次果竣工决算审计调整监理－工程部－预算部－设计部－首次外审－第二次外审六次挤压程取代现次审计完成做法想中水分会更少2 较专业分包工程项目综合审计单项审计合汇总预防重复计算发生分包项目较工程竣工决算中容易发生施工项目重复计算事情专业分包项目总承包项目决算中出现建设单位供材款决算中重复计算等3 单位工程结算完成实行相关控制部门会签制度终成控制环节发挥作财务部门财务决算系统项目立项竣工交接发生项费进行统计汇总
八 项目物业理前期成控制1 质量保修期间质量维护控制流程造工程竣工交接出现质量问题维修费理者出种情关系责难分清法全额工程保修金中扣导致建设单位直接间接损失工程保修签订施工合时应附加细致补充条款特工程质量常出现质量问题解决流程措施扣款额度等项目程中正常维护时进行2 财务部严格关保修金支付控制流程避免资金流失
九 监督控制衡点处事缘搏击次听台湾余世维博士讲座时讲┅┅想做事做想做做事
睁眼闭眼保证缘百分┅┅┅台湾仕强教授中国式理讲座中提级做级做坏级敷衍事做级做坏份部分协调工作难进行 想手指文化监督工作衡点控制文化希公司办公环境减少点办公室政治增加部分说实话干实事怕罪中间执行控制层严格握衡点位置团队手指文化更加相互赖谐处断提高团队执行力
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