度假村项目二项规划建议书
概 况 11旅游概况 凉州丝绸路重镇素五凉古称现中国旅游标志——铜奔马闻名海外凉州处河西走廊东端黄土高原青藏高原蒙古高原三理景观交汇渡带东接古浪石峡西肃南草原南祁连山脉北抵腾格里沙漠域辽阔形复杂独特干旱气候保存丰富历史文物资源然资源旅游景点160处馆藏文物4万件：汉简铜奔马凉造新泉西夏碑古钟楼海藏寺白塔寺遗址天梯山石窟等名胜已成丝绸路旅游重景点凉州形貌独特山川气候宜海拔界1020~4878米间高低差距较形成沙漠绿洲浅山高峰四然景观区发展沙漠滑翔探险浅山狩猎休闲高山攀援雪峰寻奇创造天独厚条件昌隆湖处凉州城西25公里处丰乐镇昌隆村南端湖区总面积约280亩湖区端湖泊湿中游建型水库库区面积药180亩游湖泽鱼池果园林湖谷前川绿野拥山冈丘陵湖区景点丰富周围处文化遗址具天独厚域优势2002年4月丰乐镇委政府利昌隆湖特殊区域优势规划新建昌隆湖度假村新建渔塘面积16675方米栽植垂柳果槐白杨沙枣榆树等类风景树21000株时整修道路初步形成休闲娱乐餐饮垂钓体度假胜 12项目必性 121昌隆湖开发建设丰乐济快速发展需 日丰乐改革开放政策指引全镇项事业取长足发展2002年全镇社会总产值实现122159万元农民均纯收入达2630元草食畜牧商贸运输农副产品加工等产业迅猛发展2002年完成乡镇企业总产值118889万元着旅游业兴起旅游产业列入丰乐镇新济增长点受镇委镇政府高度重视积极招商引资力发展旅游业已成丰乐镇济发展缺少部分 122充分开发利旅游资源加强生态环境保护需 昌隆湖附川荒滩山岗丘陵具丰富然资源深厚文化底蕴少年直弃置资源开发利草树生态失衡生态环境保护治理该项目建设昌隆村旅游资源充分开发利改善生态环境开发新旅游景区 123丰乐镇改革开放改善投资环境需 改革开放20年丰乐镇项事业长足发展农民物质生活水提高济实力断增强特年镇委政府积极招商引资力发展外型济建成国道312线托丰乐堡街中心南北辐射07公里东西辐射3公里新集镇开发区丰乐镇投资建设客商建设项目逐年增加开放丰乐镇急需处供观光旅游休闲度假洽谈生意旅游胜 124丰乐镇农民脱贫致富奔康需 旅游业产业关联度高综合带动性强辐射牵引力产业昌隆湖开发建设带动昌隆村交通餐饮相关服务业快速发展年着农业机械化程度断提高农村出现剩余劳动力昌隆湖开发建设丰乐镇周边农村剩余劳动力业致富需 13项目行性 131开发建设昌隆湖丰乐镇委镇政府高度重视 丰乐镇委政府十分重视旅游业发展次组织关员该镇开发旅游资源进行调查证认该镇昌隆湖景区文化底蕴深厚然条件独特开发旅游具天独厚域优势广阔发展前景拟开发新建丰乐镇昌隆湖度假村进行短期规划力争三年生态植改善五年荒山荒滩建成湖光山色休闲垂钓娱乐避暑渡假胜 132昌隆湖湖区端湖泊湿泉眼分布广水量清澈透明水矿物质含量丰富饮洗浴产品中游建型水库舟游览潜水游泳理想游鱼池休闲垂钓处 133兰新铁路312国道横穿昌隆湖丰乐镇昌隆湖观光旅游休闲度假游客提供快捷便利交通服务 134基础条件较现规模鱼池昌隆湖果园电力设施度假村开发建设奠定基础移动公司联通公司均丰乐镇修建信息传输塔保障昌隆湖景区通讯畅通 135该项目远离城镇工厂污染空气清新气温适宜休闲娱乐理想 第二章 客源市场分析 21昌隆湖客源预测 环城游憩带（ReBAM）理前研究客源市场重方法指发生城市郊区城市居民光顾游憩设施场公空间特定情况包括位城郊外旅游者常光顾级旅游目起形成环市游憩活动频发带国ReBAM研究表明城市居民旅游休闲出游市场距离增加衰减：80出游市场集中距城市500公里范围旅游中心城市出发非居民目选择范围集中距城市250公里半径圈凉州区周边城市众民勤古浪天祝白银兰州西宁金昌张掖等城市总口400万中白银兰州西宁金昌张掖等30738万均GDP高（约9000元·年）出游观光回然动机强烈社会条件较优越凉州区潜客源市场城市口凉州旅游规模总出游率城市总口10计算凉州提供约30万次游客规模 凉州区处新欧亚陆桥必陕西新疆山西河南四川等省区距凉州较远交通便捷成凉州潜客源市场 分析知凉州处兰州白银西宁金昌张掖等ReBAM范围中凉州旅游区处周边城市区域游憩环带重叠区发展成周边城市区域居民游憩凉州发展周边城市旅游市场着天独厚条件 22客源市场分析 221年凉州区旅游行业接次营业收入稳步递增旅游客源结构国旅客旅游方式散客团队重逗留天数05—1天旅游动机休闲娱乐圣度假考察等2002年例2002年接国外旅游者56万次果中4旅游者前昌隆湖旅游年接约224万次 222旅游时间市场选择趋势言双休日周边区居民提供二日游机会2002年五黄金周期间凉州区接旅游次例分析接旅游者501万次中省游客居出区域省短途旅游已逐步成游客重点选择目标受社会普遍肯定说明着五十等中长假黄金旅游周规范化区域化发展凉州重点客源市场发展逐步扩潜客源市场30万次7选择昌隆湖龙泉度假村年21万次前观光旅游 223昌隆湖度假区接游客凉州金昌周边区旺季410月接游客万该项目开发建设周边区提供全新旅游度假休闲娱乐住宿场ReBAM潜客源理预测丰乐周边城市金川张掖昌隆湖游玩城市总口1计算昌隆湖年提供2万次游规模 24分析表明昌隆湖龙泉度假村建成游客数会幅度增加年接游客达2万次 第三章 建设容投资规模 31景区现状 昌隆湖形呈峡谷状湖谷前川绿野拥山岗丘陵湖区面积280亩湖区端湖泊湿泉眼分布广水量清澈透明水矿物质含量丰富中游建型水库库区面积约180亩库容约8万亩游湖泽鱼池果园林现已建成占面积16675方米鱼塘5占面积280方米娱乐餐饮住宿服务设施已栽植类风景树21万珠面山岗丘陵急需绿化前面川荒滩急需开发 32建设容规模 321修建占面积2500方米（25×100米）游泳池 322修建占面积1000方米（10×100）工棚式茶座 323修建占面积300方米露天网球场 324修建占面积340方米康体中心 325修建占面积300方米二层砖混结构住宿墅 326修建占面积500方米时停放30辆车10辆中巴车停车场 327修建旱码头2购置气艇3 328修建占面积30方米厕1 329绿化山岗丘陵川荒滩栽种天然野生植物类风景树购置山喷灌处理设施 3210购置相关设施设备 第四章 投资估算资金源 41投资估算 该项目预计总投资1925万元详细预算见附表 42资金源 申请国债资金80万元银行贷款50万元筹资金625万元 第五章 项目实施步骤 该项目建设期两年2003年6月2005年6月 2003年6月底完成项目建议书编制项目立项证施工图设计资金筹措等工作 2003年8月争取破土动工建设 2004年34月绿化荒山荒滩栽植类风景树20余万株 2005年6月工程全部完工交付 第六章 项目效益评估 61济效益 611旅游收入 项目建成预计2005年年总收入95万元 中： 游泳池69月实际天数120天计算天进入100游泳费2元营业额24万元 网球场乒乓球场篮球场台球场510月实际天数180天计算天时间8时时消费5元天进入400次·时计算年营业额36万元 餐厅娱乐室茶座410月实际天数210天计算天50餐娱乐消费20元年营业额21万元 住宿410月实际天数210天计算天20留宿消费80元年营业额336万元 营业性收入年2万元 612成费计6205万元 A雇员工资年03万元计年13×0339万元 B理费收入5计年475万元 C水费（包括饮水游泳池水游泳池排放水绿化）年10万元 D电费年5万元 E年折旧维修费（头重脚轻总额1925万元计折旧匀限25年）年77万元 F维修费年5万元 G低值易耗品年10万元 H费燃料费等年10万元 I营业税参考饮食行业税率6计征年57万元 613营业利润年均3295万元 614投资利润率3468％ 615投资利税率4068％ 616盈亏衡点 盈亏衡点固定成(营业额－变成－税金)×100％ 3245(95－239－57)×100％4962％ 通盈亏衡计算盈亏衡点＜4962％时该项目产生效益 617投资回收期 投资回收期出现盈余年份—出现盈余年资金偿额出现盈余年收益总额6－329595565(年) 62社会效益 621项目建成扩社会业机会带动社会产业发展形成方济协发展进步良局面 622项目建成利丰乐镇昌隆村生态环境保护恢复改善然关系促进保护环境保护资源 第七章 结建议 71项目具较开发价值开发前景济效益社会效益明显建议关部门单位切实加强项目实施协调领导资金政策予力支持鼓励动员全社会力量参项目开发建设力争项目早实施早见效 72该项目涉景点设施场复杂数量建议开发商科学规划科学理
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概 况 11旅游概况 凉州丝绸路重镇素五凉古称现中国旅游标志——铜奔马闻名海外凉州处河西走廊东端黄土高原青藏高原蒙古高原三理景观交汇渡带东接古浪石峡西肃南草原南祁连山脉北抵腾格里沙漠域辽阔形复杂独特干旱气候保存丰富历史文物资源然资源旅游景点160处馆藏文物4万件：汉简铜奔马凉造新泉西夏碑古钟楼海藏寺白塔寺遗址天梯山石窟等名胜已成丝绸路旅游重景点凉州形貌独特山川气候宜海拔界1020~4878米间高低差距较形成沙漠绿洲浅山高峰四然景观区发展沙漠滑翔探险浅山狩猎休闲高山攀援雪峰寻奇创造天独厚条件昌隆湖处凉州城西25公里处丰乐镇昌隆村南端湖区总面积约280亩湖区端湖泊湿中游建型水库库区面积药180亩游湖泽鱼池果园林湖谷前川绿野拥山冈丘陵湖区景点丰富周围处文化遗址具天独厚域优势2002年4月丰乐镇委政府利昌隆湖特殊区域优势规划新建昌隆湖度假村新建渔塘面积16675方米栽植垂柳果槐白杨沙枣榆树等类风景树21000株时整修道路初步形成休闲娱乐餐饮垂钓体度假胜 12项目必性 121昌隆湖开发建设丰乐济快速发展需 日丰乐改革开放政策指引全镇项事业取长足发展2002年全镇社会总产值实现122159万元农民均纯收入达2630元草食畜牧商贸运输农副产品加工等产业迅猛发展2002年完成乡镇企业总产值118889万元着旅游业兴起旅游产业列入丰乐镇新济增长点受镇委镇政府高度重视积极招商引资力发展旅游业已成丰乐镇济发展缺少部分 122充分开发利旅游资源加强生态环境保护需 昌隆湖附川荒滩山岗丘陵具丰富然资源深厚文化底蕴少年直弃置资源开发利草树生态失衡生态环境保护治理该项目建设昌隆村旅游资源充分开发利改善生态环境开发新旅游景区 123丰乐镇改革开放改善投资环境需 改革开放20年丰乐镇项事业长足发展农民物质生活水提高济实力断增强特年镇委政府积极招商引资力发展外型济建成国道312线托丰乐堡街中心南北辐射07公里东西辐射3公里新集镇开发区丰乐镇投资建设客商建设项目逐年增加开放丰乐镇急需处供观光旅游休闲度假洽谈生意旅游胜 124丰乐镇农民脱贫致富奔康需 旅游业产业关联度高综合带动性强辐射牵引力产业昌隆湖开发建设带动昌隆村交通餐饮相关服务业快速发展年着农业机械化程度断提高农村出现剩余劳动力昌隆湖开发建设丰乐镇周边农村剩余劳动力业致富需 13项目行性 131开发建设昌隆湖丰乐镇委镇政府高度重视 丰乐镇委政府十分重视旅游业发展次组织关员该镇开发旅游资源进行调查证认该镇昌隆湖景区文化底蕴深厚然条件独特开发旅游具天独厚域优势广阔发展前景拟开发新建丰乐镇昌隆湖度假村进行短期规划力争三年生态植改善五年荒山荒滩建成湖光山色休闲垂钓娱乐避暑渡假胜 132昌隆湖湖区端湖泊湿泉眼分布广水量清澈透明水矿物质含量丰富饮洗浴产品中游建型水库舟游览潜水游泳理想游鱼池休闲垂钓处 133兰新铁路312国道横穿昌隆湖丰乐镇昌隆湖观光旅游休闲度假游客提供快捷便利交通服务 134基础条件较现规模鱼池昌隆湖果园电力设施度假村开发建设奠定基础移动公司联通公司均丰乐镇修建信息传输塔保障昌隆湖景区通讯畅通 135该项目远离城镇工厂污染空气清新气温适宜休闲娱乐理想 第二章 客源市场分析 21昌隆湖客源预测 环城游憩带（ReBAM）理前研究客源市场重方法指发生城市郊区城市居民光顾游憩设施场公空间特定情况包括位城郊外旅游者常光顾级旅游目起形成环市游憩活动频发带国ReBAM研究表明城市居民旅游休闲出游市场距离增加衰减：80出游市场集中距城市500公里范围旅游中心城市出发非居民目选择范围集中距城市250公里半径圈凉州区周边城市众民勤古浪天祝白银兰州西宁金昌张掖等城市总口400万中白银兰州西宁金昌张掖等30738万均GDP高（约9000元·年）出游观光回然动机强烈社会条件较优越凉州区潜客源市场城市口凉州旅游规模总出游率城市总口10计算凉州提供约30万次游客规模 凉州区处新欧亚陆桥必陕西新疆山西河南四川等省区距凉州较远交通便捷成凉州潜客源市场 分析知凉州处兰州白银西宁金昌张掖等ReBAM范围中凉州旅游区处周边城市区域游憩环带重叠区发展成周边城市区域居民游憩凉州发展周边城市旅游市场着天独厚条件 22客源市场分析 221年凉州区旅游行业接次营业收入稳步递增旅游客源结构国旅客旅游方式散客团队重逗留天数05—1天旅游动机休闲娱乐圣度假考察等2002年例2002年接国外旅游者56万次果中4旅游者前昌隆湖旅游年接约224万次 222旅游时间市场选择趋势言双休日周边区居民提供二日游机会2002年五黄金周期间凉州区接旅游次例分析接旅游者501万次中省游客居出区域省短途旅游已逐步成游客重点选择目标受社会普遍肯定说明着五十等中长假黄金旅游周规范化区域化发展凉州重点客源市场发展逐步扩潜客源市场30万次7选择昌隆湖龙泉度假村年21万次前观光旅游 223昌隆湖度假区接游客凉州金昌周边区旺季410月接游客万该项目开发建设周边区提供全新旅游度假休闲娱乐住宿场ReBAM潜客源理预测丰乐周边城市金川张掖昌隆湖游玩城市总口1计算昌隆湖年提供2万次游规模 24分析表明昌隆湖龙泉度假村建成游客数会幅度增加年接游客达2万次 第三章 建设容投资规模 31景区现状 昌隆湖形呈峡谷状湖谷前川绿野拥山岗丘陵湖区面积280亩湖区端湖泊湿泉眼分布广水量清澈透明水矿物质含量丰富中游建型水库库区面积约180亩库容约8万亩游湖泽鱼池果园林现已建成占面积16675方米鱼塘5占面积280方米娱乐餐饮住宿服务设施已栽植类风景树21万珠面山岗丘陵急需绿化前面川荒滩急需开发 32建设容规模 321修建占面积2500方米（25×100米）游泳池 322修建占面积1000方米（10×100）工棚式茶座 323修建占面积300方米露天网球场 324修建占面积340方米康体中心 325修建占面积300方米二层砖混结构住宿墅 326修建占面积500方米时停放30辆车10辆中巴车停车场 327修建旱码头2购置气艇3 328修建占面积30方米厕1 329绿化山岗丘陵川荒滩栽种天然野生植物类风景树购置山喷灌处理设施 3210购置相关设施设备 第四章 投资估算资金源 41投资估算 该项目预计总投资1925万元详细预算见附表 42资金源 申请国债资金80万元银行贷款50万元筹资金625万元 第五章 项目实施步骤 该项目建设期两年2003年6月2005年6月 2003年6月底完成项目建议书编制项目立项证施工图设计资金筹措等工作 2003年8月争取破土动工建设 2004年34月绿化荒山荒滩栽植类风景树20余万株 2005年6月工程全部完工交付 第六章 项目效益评估 61济效益 611旅游收入 项目建成预计2005年年总收入95万元 中： 游泳池69月实际天数120天计算天进入100游泳费2元营业额24万元 网球场乒乓球场篮球场台球场510月实际天数180天计算天时间8时时消费5元天进入400次·时计算年营业额36万元 餐厅娱乐室茶座410月实际天数210天计算天50餐娱乐消费20元年营业额21万元 住宿410月实际天数210天计算天20留宿消费80元年营业额336万元 营业性收入年2万元 612成费计6205万元 A雇员工资年03万元计年13×0339万元 B理费收入5计年475万元 C水费（包括饮水游泳池水游泳池排放水绿化）年10万元 D电费年5万元 E年折旧维修费（头重脚轻总额1925万元计折旧匀限25年）年77万元 F维修费年5万元 G低值易耗品年10万元 H费燃料费等年10万元 I营业税参考饮食行业税率6计征年57万元 613营业利润年均3295万元 614投资利润率3468％ 615投资利税率4068％ 616盈亏衡点 盈亏衡点固定成(营业额－变成－税金)×100％ 3245(95－239－57)×100％4962％ 通盈亏衡计算盈亏衡点＜4962％时该项目产生效益 617投资回收期 投资回收期出现盈余年份—出现盈余年资金偿额出现盈余年收益总额6－329595565(年) 62社会效益 621项目建成扩社会业机会带动社会产业发展形成方济协发展进步良局面 622项目建成利丰乐镇昌隆村生态环境保护恢复改善然关系促进保护环境保护资源 第七章 结建议 71项目具较开发价值开发前景济效益社会效益明显建议关部门单位切实加强项目实施协调领导资金政策予力支持鼓励动员全社会力量参项目开发建设力争项目早实施早见效 72该项目涉景点设施场复杂数量建议开发商科学规划科学理
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