土集约利文城市土集约利现状思考建议—城建环保
县城县域政治济文化中心聚集着县域量资金等素资源土县城发展中占十分重作基生产素实践表明许方量土投入房产行业急骤膨胀推动县城发展土低效序利量存文县城土利现状集约角度进行粗浅思考提出初步建议
1县城土利现状分析
县城链接城乡社会重载体长期绝数县城历十分缓慢渐进程县城发展种规划意识状态进行直世纪90年代中期苏南等济发达区县城建设示范带动土储备制度确立县城建设出现两倾：房产开发目旧城改造土储备制度发展二量圈占土代价外延扩张类济开发区新城区雨春笋方面部分土高效利方面量土浪费闲置前县城土低效利表现方面：
表现：旧城区量存土利率低
旧城区已成县城土低效利方面完全统计旧城区面积般占县城建成区面积20－40旧城区存量户宅低层建筑土容积率极低关资料显示目前国城市土约40左右低效利城市规划整体容积率般04－045实际容积率规划容积率70推断旧城区土利率容积率应更低县城旧城区已着相长历史房屋破旧堪长期空置街巷横交错土合理高效利带便
表现二：新区建设贪求洋土利结构失衡
县城说县占利交通便利放全国全省数县城区位条件般竞争力强加快县域济发展县（市）政府畸形发展观政绩观导绝部分采取拼资源发展方式县（市）政府领导热衷新城区开发区等建设热衷搞片房产开发新区建设中县（市）政府追求快速济政绩效益惜采取牺牲农民利益政府长期负债形式搞七通九通区道路动辄50米甚更宽绿化隔离带宽度10米20米规划效益十分低方面工业企业较低价格（般低保护价取）受土权部分闲置部分企业甚厂区搞面积绿化土利率极低
表现三：住宅供应合理房产空置率高
年房产行业极度膨胀极刺激县（市）政府调查县（市）政府房产收益期值逐年增加甚直接交通城建等工程建设挂钩交通城建等工程建设投入测算需抛售房产县（市）政府追求片面土收益顾区县城房产供求现状房产企业开发方加控制导致关系普通群众切身利益安居房供应足面积高档商品房购买力够出现闲置
表现四：城郊结合部非法土转严重
县城似城非城似镇非镇特特点县城居民受传统居住惯影响认商品房住房总想千方百计购买土建住房方城郊结合部住宅非法土买卖然量存然历次清理收效甚微种隐性房产市场出现导致县城建成区断出现新土利效率容积率建筑密度低效区
2造成县城低效原
四方面问题存原方面技术方面观思想方面国口众国家均耕足世界均水四分土国情现状必须引起思想高度重视笔者客观方面进行进步思索：
21 观方面原：
211 政府畸形发展观县（市）政府领导坚持科学发展观群众观考虑期政绩短期利益届届政府重复着前建设债怪圈热衷搞开发建设前年出现零价招商遏制方政府采取谓出金返捆绑房产项目等手段继续拼资源低廉土取成足企业学会合理节约利土定程度容工业企业宽宽县城新区开发区建设中政府价优惠牌客观诱工业企业想方设法受土少部分囤积闲置部分合适机会变相转
212 政府职缺位导致低效长期批理没形成效监然法律法规土闲置规定处置办法实际执行中受方利益保护政府职部分执行政策时没形成套效土批集约利评价体系然供环节土投资强度容积率建筑密度等进行形式意义审查企
业旦取土想否达必投资强度容积率建筑密度等国土建设规划部门缺少必制约措施
213规划合理导致低效十年发展数县城面貌改善规划滞规划意识淡簿等方面原县城建设存规划布局够合理问题边边角角土规划原处低效利合理利状态土资产价值充分显现方注重新城区建设导致区位条件旧城区长期改造利数工业厂房层厂区范围道路等设施重较厂房间距较县城量存单门独院住宅区房产规划容积率般仅1－15间七层八层高层较少
22 客观方面原：
221 结构失衡导致低效根建设部城市分类规划建设标准居住工业道路广场绿四类例：居住20－32工业15－25道路广场8－15绿8－15四类综合占60－75笔者通查阅关县城城镇籍调查成果报告发现数县城述四类符合国家标准存两低两高现象绿占公建筑占偏低房产工业占较高着发展工业生产县城新区开发区兴建县城工业房产急骤增加方工业占甚达60左右县城五年房产供应总量接十年面积相绿公建筑占明显偏低绿率仅2左右土利结构性合理导致房产工业供求闲置浪费低效利等现象客观存
222资金足影响旧城改造目前绝数县级财政吃饭财政农业税取消等原县级财政难短期消化收支衡状况更加进行旧城改造发展新城区相旧城改造费时费钱样建设片新城区改造老城区费前者倍甚十倍时间更长统计改造片旧城区般建设周期2－3年左右长达5年左右果考虑拆迁程中确定素时间会更长
223传统居住方式难改变旧城区普通群众讲愿意进行旧城区改造居高房价部分改善居住环境时背负着数额菲住房贷款压力二传统居住惯旧城区单门独院居民愿意改变居住现状旧城区改造积极
3推进县城土集约利点建议
目前国2853单独建制县县城均6方公里计算仅县城建设面积达17万方公里超目前全国660设市城市建成区面积（28万方公里）半推
进县城土集约利十分必迫切笔者认推进县城土集约节约利必须四方面入手：
31 建立科学政绩评价体系科学发展观政绩观赖建立科学政绩评价体系务急建立综合绿色政绩考核体系中包括县（市）政府领导期耕保量建设增加量济发展水建设增加等考核评价等
32 提升土利总体规划位轮土理法修订中明确土利总体规划相关规划相衔接关系土定义土历史空间概念包括表部分土利总体规划区未土利结构方总量等控制总规划笔者认区域范围土利总体规划应高规划现行土利总体规划耕保护价值取新轮土利总体规划修编中土利总体规划应体现两目：落实严格耕保护制度二必须规划建设特城市（县城）建设作出严格控制
土利总体规划城市土控制包括三方面：城市（县城）进行总体安排实行概括功分区（住宅区工业区商业区等）土规划文件中单列城市（县城）土利关章节二土利结构总体安排三城市（县城）土总体容积率建筑密度控制城市建设规划交通规划等必须土利总体规划控制进行建议国家快制定土规划法明确土利总体规划位作
33 严格控制城市（县城）发展权国土国情决定限制扩城市（县城）建成区面积针目前城市发展制约机制够健全等方面考虑笔者认城市发展权应该加限制城市发展权分决策权实施权国政体制度城市发展决策权纳入代表会常委会审议容城市发展实施权政府组织辅助两权分离需笔者认县城土利总体规划确认决定权应纳入代表会常委会决议范围县城重发展建设必须代表会常委会讨决策
34 建立城市土集约利评价体系包括四层面：县（市）政府国土部门结合土利总体规划县城建设总体规划制定详细土集约利指标体系作考核土集约利程度指标笔者认土投资强度具确定性合理性目前国土部门发改部门提供文件批复企业取土实际投资规模变数前必须快建立完善行业指标体系根行业投资规模等综合确定供指标二土出合增加土容积率建筑密度投资强度等条款三加
强批土集约利评价发展国土建设规划等部门建立批土定期评价制度达规定集约利指标整改宽限期（般予年左右宽限期）法达求国土部门权收回余土建设规划部门认定工程竣工发展部门取消关投资优惠政策四推进标准厂房建设应鼓励社会资金元化投入鼓励房产企业建设标准厂房出租出售工业企业配套居住食堂等应实行社会化服务方面利企业减少非生产性投资建设时间快速投资见效方面通土素次市场配置利避免企业合理
35 推进县城土整理目前正进行土储备手段房产开发目旧城区改造区土整理必须国际通行做法应提高城市土利率改善城市生态环境目体现城市土整理社会济生态综合效益城市土整理应充分调动政府普通业等社会层面积极性拆迁补偿形式体现样性允许普通业整理换取等价值房产笔者建议：省级政府应快建立旧城区改造资金扩张较快区新增耕收取定附加费专项鼓励市县政府进行旧城区改造二省级政府应快组织市县土集约利调查评价土集约利水较低区应限制土供应
文档香网(httpswwwxiangdangnet)户传
《香当网》用户分享的内容，不代表《香当网》观点或立场，请自行判断内容的真实性和可靠性！
该内容是文档的文本内容，更好的格式请下载文档
土集约利文城市土集约利现状思考建议—城建环保
县城县域政治济文化中心聚集着县域量资金等素资源土县城发展中占十分重作基生产素实践表明许方量土投入房产行业急骤膨胀推动县城发展土低效序利量存文县城土利现状集约角度进行粗浅思考提出初步建议
1县城土利现状分析
县城链接城乡社会重载体长期绝数县城历十分缓慢渐进程县城发展种规划意识状态进行直世纪90年代中期苏南等济发达区县城建设示范带动土储备制度确立县城建设出现两倾：房产开发目旧城改造土储备制度发展二量圈占土代价外延扩张类济开发区新城区雨春笋方面部分土高效利方面量土浪费闲置前县城土低效利表现方面：
表现：旧城区量存土利率低
旧城区已成县城土低效利方面完全统计旧城区面积般占县城建成区面积20－40旧城区存量户宅低层建筑土容积率极低关资料显示目前国城市土约40左右低效利城市规划整体容积率般04－045实际容积率规划容积率70推断旧城区土利率容积率应更低县城旧城区已着相长历史房屋破旧堪长期空置街巷横交错土合理高效利带便
表现二：新区建设贪求洋土利结构失衡
县城说县占利交通便利放全国全省数县城区位条件般竞争力强加快县域济发展县（市）政府畸形发展观政绩观导绝部分采取拼资源发展方式县（市）政府领导热衷新城区开发区等建设热衷搞片房产开发新区建设中县（市）政府追求快速济政绩效益惜采取牺牲农民利益政府长期负债形式搞七通九通区道路动辄50米甚更宽绿化隔离带宽度10米20米规划效益十分低方面工业企业较低价格（般低保护价取）受土权部分闲置部分企业甚厂区搞面积绿化土利率极低
表现三：住宅供应合理房产空置率高
年房产行业极度膨胀极刺激县（市）政府调查县（市）政府房产收益期值逐年增加甚直接交通城建等工程建设挂钩交通城建等工程建设投入测算需抛售房产县（市）政府追求片面土收益顾区县城房产供求现状房产企业开发方加控制导致关系普通群众切身利益安居房供应足面积高档商品房购买力够出现闲置
表现四：城郊结合部非法土转严重
县城似城非城似镇非镇特特点县城居民受传统居住惯影响认商品房住房总想千方百计购买土建住房方城郊结合部住宅非法土买卖然量存然历次清理收效甚微种隐性房产市场出现导致县城建成区断出现新土利效率容积率建筑密度低效区
2造成县城低效原
四方面问题存原方面技术方面观思想方面国口众国家均耕足世界均水四分土国情现状必须引起思想高度重视笔者客观方面进行进步思索：
21 观方面原：
211 政府畸形发展观县（市）政府领导坚持科学发展观群众观考虑期政绩短期利益届届政府重复着前建设债怪圈热衷搞开发建设前年出现零价招商遏制方政府采取谓出金返捆绑房产项目等手段继续拼资源低廉土取成足企业学会合理节约利土定程度容工业企业宽宽县城新区开发区建设中政府价优惠牌客观诱工业企业想方设法受土少部分囤积闲置部分合适机会变相转
212 政府职缺位导致低效长期批理没形成效监然法律法规土闲置规定处置办法实际执行中受方利益保护政府职部分执行政策时没形成套效土批集约利评价体系然供环节土投资强度容积率建筑密度等进行形式意义审查企
业旦取土想否达必投资强度容积率建筑密度等国土建设规划部门缺少必制约措施
213规划合理导致低效十年发展数县城面貌改善规划滞规划意识淡簿等方面原县城建设存规划布局够合理问题边边角角土规划原处低效利合理利状态土资产价值充分显现方注重新城区建设导致区位条件旧城区长期改造利数工业厂房层厂区范围道路等设施重较厂房间距较县城量存单门独院住宅区房产规划容积率般仅1－15间七层八层高层较少
22 客观方面原：
221 结构失衡导致低效根建设部城市分类规划建设标准居住工业道路广场绿四类例：居住20－32工业15－25道路广场8－15绿8－15四类综合占60－75笔者通查阅关县城城镇籍调查成果报告发现数县城述四类符合国家标准存两低两高现象绿占公建筑占偏低房产工业占较高着发展工业生产县城新区开发区兴建县城工业房产急骤增加方工业占甚达60左右县城五年房产供应总量接十年面积相绿公建筑占明显偏低绿率仅2左右土利结构性合理导致房产工业供求闲置浪费低效利等现象客观存
222资金足影响旧城改造目前绝数县级财政吃饭财政农业税取消等原县级财政难短期消化收支衡状况更加进行旧城改造发展新城区相旧城改造费时费钱样建设片新城区改造老城区费前者倍甚十倍时间更长统计改造片旧城区般建设周期2－3年左右长达5年左右果考虑拆迁程中确定素时间会更长
223传统居住方式难改变旧城区普通群众讲愿意进行旧城区改造居高房价部分改善居住环境时背负着数额菲住房贷款压力二传统居住惯旧城区单门独院居民愿意改变居住现状旧城区改造积极
3推进县城土集约利点建议
目前国2853单独建制县县城均6方公里计算仅县城建设面积达17万方公里超目前全国660设市城市建成区面积（28万方公里）半推
进县城土集约利十分必迫切笔者认推进县城土集约节约利必须四方面入手：
31 建立科学政绩评价体系科学发展观政绩观赖建立科学政绩评价体系务急建立综合绿色政绩考核体系中包括县（市）政府领导期耕保量建设增加量济发展水建设增加等考核评价等
32 提升土利总体规划位轮土理法修订中明确土利总体规划相关规划相衔接关系土定义土历史空间概念包括表部分土利总体规划区未土利结构方总量等控制总规划笔者认区域范围土利总体规划应高规划现行土利总体规划耕保护价值取新轮土利总体规划修编中土利总体规划应体现两目：落实严格耕保护制度二必须规划建设特城市（县城）建设作出严格控制
土利总体规划城市土控制包括三方面：城市（县城）进行总体安排实行概括功分区（住宅区工业区商业区等）土规划文件中单列城市（县城）土利关章节二土利结构总体安排三城市（县城）土总体容积率建筑密度控制城市建设规划交通规划等必须土利总体规划控制进行建议国家快制定土规划法明确土利总体规划位作
33 严格控制城市（县城）发展权国土国情决定限制扩城市（县城）建成区面积针目前城市发展制约机制够健全等方面考虑笔者认城市发展权应该加限制城市发展权分决策权实施权国政体制度城市发展决策权纳入代表会常委会审议容城市发展实施权政府组织辅助两权分离需笔者认县城土利总体规划确认决定权应纳入代表会常委会决议范围县城重发展建设必须代表会常委会讨决策
34 建立城市土集约利评价体系包括四层面：县（市）政府国土部门结合土利总体规划县城建设总体规划制定详细土集约利指标体系作考核土集约利程度指标笔者认土投资强度具确定性合理性目前国土部门发改部门提供文件批复企业取土实际投资规模变数前必须快建立完善行业指标体系根行业投资规模等综合确定供指标二土出合增加土容积率建筑密度投资强度等条款三加
强批土集约利评价发展国土建设规划等部门建立批土定期评价制度达规定集约利指标整改宽限期（般予年左右宽限期）法达求国土部门权收回余土建设规划部门认定工程竣工发展部门取消关投资优惠政策四推进标准厂房建设应鼓励社会资金元化投入鼓励房产企业建设标准厂房出租出售工业企业配套居住食堂等应实行社会化服务方面利企业减少非生产性投资建设时间快速投资见效方面通土素次市场配置利避免企业合理
35 推进县城土整理目前正进行土储备手段房产开发目旧城区改造区土整理必须国际通行做法应提高城市土利率改善城市生态环境目体现城市土整理社会济生态综合效益城市土整理应充分调动政府普通业等社会层面积极性拆迁补偿形式体现样性允许普通业整理换取等价值房产笔者建议：省级政府应快建立旧城区改造资金扩张较快区新增耕收取定附加费专项鼓励市县政府进行旧城区改造二省级政府应快组织市县土集约利调查评价土集约利水较低区应限制土供应
文档香网(httpswwwxiangdangnet)户传
《香当网》用户分享的内容，不代表《香当网》观点或立场，请自行判断内容的真实性和可靠性！
该内容是文档的文本内容，更好的格式请下载文档
