济外部性房产评估影响—济工作
容摘：着房产交易相关济活动日益频繁房产评估日显重房产评估中考虑市场条件外须注意济外部性影响传统评估方法没充分考虑济外部性房产价格评估影响文引入效函数进行评估笔者认出较准确合理评估结果
关键词：济外部性 房产评估 效函数
房产评估概述
世纪70年代末开始国土住房制度金融体制等方面进行系列重改革房产市场已形成房产市场建立房产业发展迫切需套更科学合理房产估价方法满足买卖交换入股抵押典保险课税征拆迁补偿投资决策会计成分析等需
房产评估概念
房产价格评估指具专业水验评估员根特定评估目遵循法定公允标准程序运科学评估方法房产商品价格（租金）价值进行科学评定估算
房产评估科学艺术验三者结合正确房产价格估计推测判断应赖套科学严谨房产估价理方法完全拘泥现理方法须赖房产估价员验影响房产价格形成素复杂变简单套某数学公式计算出房产评估房产价格观定房产客观存价值通估价活动正确反映出房产估价估价员基房产客观存价值认识运科学估价理方法长期积累估价验表达出某观想象数强加估价象
评估方法评价
房产估价三基方法：重置成法市场较法收益现值法外假设开发法路线价法长期趋势法残余法购买年法利润法分配法等述三基方法派生房产投资中房产效决定着投资决策效评价房产估价中占重位传统三基估价方法房产公市场价值
种推断基房产身特性出发房屋设计位置土价格等房产身特征予消费者效进行估价部效估价房产房产评估中注意部效外重视济外部性房产济外部性房产消费者带效增加（减少）种效房产身特征带称外部效济外部性房产评估中扮演着重角色需准确掌握评估房产济中正负外部性实际评估中考虑济体消费活动消费者效影响重视济外部性房产评估影响尤住宅市场效估价时会起决定性作考虑房产消费者带部效忽视济体消费者带外部效估价结果消费者说够准确
济外部性
济外部性概念
外部性早英国济学家马歇尔典著作济学原理书中提出迄已110年时间谓外部性称外效应溢出效应指企业活动企业外部影响种影响关方价格基础交换中发生影响外更确切说外部济效果济体行济体福利产生效果种效果难货币市场交易中反映出济外部性消费者效函数表示：
UiUi(Xi1Xi2XihXinYjk) (21)
式(21)中Ui表示消费者i效函数Xih表示该消费者i消费第h种商品量Yjk表示济体j进入消费者i效函数第 k 种济活动水 显然：UiXih>0假设Yjk表示消费者j消费第k种商品量果UiYjk>0 表示消费者j消费者i产生外部正效应果UiYjk0表示消费者j消费者i没产生外部效应UiYjk<0 表示消费者j消费者i产生外部负效应
理讲般认外部性存市场机制配置资源缺陷说存外部性时仅市场机制促资源优配置社会福利化政府应该适度干预现实讲外部性特外部济较严重社会济问题环境污染环境破坏
济外部性特点
济外部性特点：外部性种活动非事件造成影响类带损失收益作外部性外部性应该某项活动目外派生出影响外部性济体间种非市场联系（影响）种联系非关方面愿协商结果者说非致意产生种结果外部性正负零外部性包括生态环境等社会福利关切生物非生物影响
济外部性影响
外部性存成收益社会成社会收益相背离生产者消费者决策时然做体优难达社会优济外部性消费者效产生定影响房产评估言济外部性通影响消费者效进影响房产估价通济体活动消费者济体相互关系（互补关系竞争关系）环境影响消费者效效影响分直接影响间接影响直接影响济体行直接作消费者效函数住户邻居喂养狗天停乱会严重影响消费者正常生活样会降低消费者效间接影响指济体行导致某种结果消费者效受种结果影响某企业排放害气体造成气污染影响周围环境进降低消费者该房产效
济外部性评估
济外部性存会影响济体效进会出现房产评估结果实际相致须寻求种办法解决房产评估中济外部性问题
前知效联系济外部性房产评估桥梁效消费者消费物品劳务时获满足程度效程度决定着房产估价济外部性会影响消费者效构造效函数解决房产估价中济外部性问题U表示种外部性某消费者带效总值Ui表示某种外部性消费者带效值xi表示消费者某种外部性偏某种外部性消费者带效总效中权重般说种外部性产生作受外部性影响种外部性消费者带效互相独立加性效函数：
UΣxiUi (31)
济外部性会影响消费者效通分析济外部性带外部效调整估价结果评估更符合实际结合考虑外效作假设消费者某种外部性态度分非常满意满意谓厌恶非常厌恶五种状态应效取值1201101009080消费者说某种外部性感受态度样消费者种外部性取值赋予权重加总出消费者特定房产外部性效值假定某种消费品基数效100效值100相效数传统方法估计出房价出调整房价
假设消费者需购买套住宅专业资产评估师勘查房屋重置成法估价40万元
评估师房屋周围外部性进行调查出结果：房产周围污染严重化工企业天排放量废气影响房屋周围空气质量该消费者非常厌恶效取值80该消费者欲购房屋邻居太文明垃圾丢顾身娱乐顾周围邻居该消费者较厌恶效取值90政府算房屋周围兴建型购物广场周围已学校医院公交车站等基础设施完善该消费者非常满意效取值120
三种外部性分纳空气质量邻居行基础设施资产评估师外部性进行列举取值特定消费者进行询问解该特定消费者诸外部性偏重视程度果该消费者认空气质量邻居行略微重基础设施空气质量略微重基础设施邻居行相重资产评估师采19标度法该消费者三影响素（外部性）重性判断矩阵表1示
根层次分析法（AHP）出种外部性消费者效函数中权重x10258x20105x30637 征值λmax303283阶矩阵相应界征值3116通致性检验权数效然运式（31）效函数计算公式求出该消费者总效值：
U0258×80+0105×80+0637×12010653
相效数1065310010653
调整房产价格P40×1065342612万元
结果充分考虑济外部性评估结果较符合实际
济外部性存会影响房产评估师评估房产价格评估结果更客观合理运传统评估方法时引入济外部性效函数房产评估师具体分析济外部性效值影响进确定济外部性估房产价格影响
参考文献：
1盛承懋等房产纪专业基础东南学出版社2002
2王洪卫等房产济学海财学出版社1997
3黎诣远西方济学高等教育出版社1999
4朱中彬外部性理运输济中应分析中国铁道出版社2003
5查尔斯•H•温茨巴奇等现代动产(第五版)中国民学出版社2001
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济外部性房产评估影响—济工作
容摘：着房产交易相关济活动日益频繁房产评估日显重房产评估中考虑市场条件外须注意济外部性影响传统评估方法没充分考虑济外部性房产价格评估影响文引入效函数进行评估笔者认出较准确合理评估结果
关键词：济外部性 房产评估 效函数
房产评估概述
世纪70年代末开始国土住房制度金融体制等方面进行系列重改革房产市场已形成房产市场建立房产业发展迫切需套更科学合理房产估价方法满足买卖交换入股抵押典保险课税征拆迁补偿投资决策会计成分析等需
房产评估概念
房产价格评估指具专业水验评估员根特定评估目遵循法定公允标准程序运科学评估方法房产商品价格（租金）价值进行科学评定估算
房产评估科学艺术验三者结合正确房产价格估计推测判断应赖套科学严谨房产估价理方法完全拘泥现理方法须赖房产估价员验影响房产价格形成素复杂变简单套某数学公式计算出房产评估房产价格观定房产客观存价值通估价活动正确反映出房产估价估价员基房产客观存价值认识运科学估价理方法长期积累估价验表达出某观想象数强加估价象
评估方法评价
房产估价三基方法：重置成法市场较法收益现值法外假设开发法路线价法长期趋势法残余法购买年法利润法分配法等述三基方法派生房产投资中房产效决定着投资决策效评价房产估价中占重位传统三基估价方法房产公市场价值
种推断基房产身特性出发房屋设计位置土价格等房产身特征予消费者效进行估价部效估价房产房产评估中注意部效外重视济外部性房产济外部性房产消费者带效增加（减少）种效房产身特征带称外部效济外部性房产评估中扮演着重角色需准确掌握评估房产济中正负外部性实际评估中考虑济体消费活动消费者效影响重视济外部性房产评估影响尤住宅市场效估价时会起决定性作考虑房产消费者带部效忽视济体消费者带外部效估价结果消费者说够准确
济外部性
济外部性概念
外部性早英国济学家马歇尔典著作济学原理书中提出迄已110年时间谓外部性称外效应溢出效应指企业活动企业外部影响种影响关方价格基础交换中发生影响外更确切说外部济效果济体行济体福利产生效果种效果难货币市场交易中反映出济外部性消费者效函数表示：
UiUi(Xi1Xi2XihXinYjk) (21)
式(21)中Ui表示消费者i效函数Xih表示该消费者i消费第h种商品量Yjk表示济体j进入消费者i效函数第 k 种济活动水 显然：UiXih>0假设Yjk表示消费者j消费第k种商品量果UiYjk>0 表示消费者j消费者i产生外部正效应果UiYjk0表示消费者j消费者i没产生外部效应UiYjk<0 表示消费者j消费者i产生外部负效应
理讲般认外部性存市场机制配置资源缺陷说存外部性时仅市场机制促资源优配置社会福利化政府应该适度干预现实讲外部性特外部济较严重社会济问题环境污染环境破坏
济外部性特点
济外部性特点：外部性种活动非事件造成影响类带损失收益作外部性外部性应该某项活动目外派生出影响外部性济体间种非市场联系（影响）种联系非关方面愿协商结果者说非致意产生种结果外部性正负零外部性包括生态环境等社会福利关切生物非生物影响
济外部性影响
外部性存成收益社会成社会收益相背离生产者消费者决策时然做体优难达社会优济外部性消费者效产生定影响房产评估言济外部性通影响消费者效进影响房产估价通济体活动消费者济体相互关系（互补关系竞争关系）环境影响消费者效效影响分直接影响间接影响直接影响济体行直接作消费者效函数住户邻居喂养狗天停乱会严重影响消费者正常生活样会降低消费者效间接影响指济体行导致某种结果消费者效受种结果影响某企业排放害气体造成气污染影响周围环境进降低消费者该房产效
济外部性评估
济外部性存会影响济体效进会出现房产评估结果实际相致须寻求种办法解决房产评估中济外部性问题
前知效联系济外部性房产评估桥梁效消费者消费物品劳务时获满足程度效程度决定着房产估价济外部性会影响消费者效构造效函数解决房产估价中济外部性问题U表示种外部性某消费者带效总值Ui表示某种外部性消费者带效值xi表示消费者某种外部性偏某种外部性消费者带效总效中权重般说种外部性产生作受外部性影响种外部性消费者带效互相独立加性效函数：
UΣxiUi (31)
济外部性会影响消费者效通分析济外部性带外部效调整估价结果评估更符合实际结合考虑外效作假设消费者某种外部性态度分非常满意满意谓厌恶非常厌恶五种状态应效取值1201101009080消费者说某种外部性感受态度样消费者种外部性取值赋予权重加总出消费者特定房产外部性效值假定某种消费品基数效100效值100相效数传统方法估计出房价出调整房价
假设消费者需购买套住宅专业资产评估师勘查房屋重置成法估价40万元
评估师房屋周围外部性进行调查出结果：房产周围污染严重化工企业天排放量废气影响房屋周围空气质量该消费者非常厌恶效取值80该消费者欲购房屋邻居太文明垃圾丢顾身娱乐顾周围邻居该消费者较厌恶效取值90政府算房屋周围兴建型购物广场周围已学校医院公交车站等基础设施完善该消费者非常满意效取值120
三种外部性分纳空气质量邻居行基础设施资产评估师外部性进行列举取值特定消费者进行询问解该特定消费者诸外部性偏重视程度果该消费者认空气质量邻居行略微重基础设施空气质量略微重基础设施邻居行相重资产评估师采19标度法该消费者三影响素（外部性）重性判断矩阵表1示
根层次分析法（AHP）出种外部性消费者效函数中权重x10258x20105x30637 征值λmax303283阶矩阵相应界征值3116通致性检验权数效然运式（31）效函数计算公式求出该消费者总效值：
U0258×80+0105×80+0637×12010653
相效数1065310010653
调整房产价格P40×1065342612万元
结果充分考虑济外部性评估结果较符合实际
济外部性存会影响房产评估师评估房产价格评估结果更客观合理运传统评估方法时引入济外部性效函数房产评估师具体分析济外部性效值影响进确定济外部性估房产价格影响
参考文献：
1盛承懋等房产纪专业基础东南学出版社2002
2王洪卫等房产济学海财学出版社1997
3黎诣远西方济学高等教育出版社1999
4朱中彬外部性理运输济中应分析中国铁道出版社2003
5查尔斯•H•温茨巴奇等现代动产(第五版)中国民学出版社2001
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