项目简介:
位交通便利某市光华北路东侧面积约192亩125万方米建设框剪结构17层住宅楼4栋建筑面积约42万方米花园绿化活动场面积5000 ㎡256 套房户型三房二厅四房二厅建筑面积132㎡—180㎡(套面积118㎡—160㎡)
二市场概况基竞争格局:
1某市房产市场板块三部分组成:x九路带开发区带乙烯住宅区周边x九路带x花园x华府x花园等高档楼盘组成创造品牌价值已成明确高尚住宅区楼盘带电梯户型190㎡—230㎡某花园130㎡—180㎡户型没明显竞争关系低层150㎡左右户型某花园户型明确竞争关系
乙烯住宅区周边x产y产等中高档楼盘组成某花园户型相象明确竞争关系
开发区带六中户型区组成某花园户型相象明确竞争关系
2中户型市场概况
年楼市户型种物业形态迅速发展起尤
x年初x豪廷x花园v 花园户型500余套投放量击市场收获中户型市场第批需求者户型需求渐趋饱彻底破市场竞争格局实现户型供求供求转变x花园已成功实现期开发没什竞争情况收获中户型市场第二批需求者现名雅介入中型120—150米三(四)室两厅户型市场名雅二期正认购阶段说x等规模花园户型配较没优势
x花园x产等热点花园开发区带中户型约250套正认购中楼盘户型销售重叠分流部分需求者竞争较激烈
3商铺市场
楼盘商铺黄金带众普遍家铺三代忧观念
优势明显
三项目SWOT分析
市场细分:
a高端市场名雅花园享利华府富丽豪廷等高档楼盘满足部分客户部分第二次第三次置业终极消费10年会置业
b中端市场财富花园合力花园银鹰产等中高档楼盘满足属第二次消费度(终极)消费结合预计业
身份白领阶层中老板雍景花园型户型属市场推广程中应高尚住宅推广线
c综合市场部分客户部分第次第二次置业价位角度划分属中低档众楼盘楼盘目标群预计业身份散户普通工薪白领阶层置业心理:物业品质优良生活配套齐全物业理优良交通便利环境优雅区绿化厂班市居住房价实惠开发区带某花园中型户型属市场推广程中应居家品味推广线
()优势
1发展商实力强信誉
发展商国特型企业改制单位拥理资产3亿元资金力量雄厚力资源丰富理完善运作规范
2交通便利购物文体娱乐饮食皆宜
楼盘位市y路某庄北侧xy路k路交汇处东邻空旷村庄环境幽静花园正面公交汽车落站交通便利
区南步行5分钟达市政府前草坪影剧院p公园10分钟达步行街df 百货国美电器城民广场文化广场北步行5分钟达e百货p学院t农贸市场区附间档次宾馆酒楼购物文
体娱乐饮食极方便环境更市区中心规模花园式住宅区
3孩邻学方便
市中市十二中市七市十五市职中咫尺附间幼稚园方便孩学入托
4设施配套住宅品质高尚
智化理系统带电梯高层住宅单元户均车单车位户型三房二厅四房二厅套面积118㎡—162㎡楼房全部南布局合理通风采光绿流水会广场相结合谐高尚显中
5市住宅市郊价格
带电梯高层花园式住宅单元低售1450元㎡917层11元㎡相雍景花园力房源价格优势竞争激烈首次进行房产开发营销工作巨挑战
2某花园属街长条型块难形成整体楼盘感觉(x块合较改善)三栋街楼印象
3x村路隔市村庄形象物业安全系数较低居住环境较嘈杂难形成高档楼盘形象
4非现房符合商户买住消费心理
5x旧址部分顾客受心理素影响
(三)机会
1市场潜力x市房产市场正处需求旺盛期房改房二次置业首次置业客户
力客源90—120㎡户型力客源青睐
2流保证物业处街黄金段商铺附量流量足够物业贬值性极购房租房需求恒久存黄金段较容易转手出租非常符合外(邻)商置业心理
3投资价值楼盘产品总价市区楼盘低置业风险加中间户型西面户型特性导致目标客户居住环境求高区配套齐全环境较优美西面街日晒时间长嘈杂抗性弱化投资价值东侧商住新区5年建设重点带x路巨市场机会
(四)威胁
1行业竞争
周边楼盘云集明二年楼盘量市高峰期客户分流量竞争激烈
2行业外威胁
政策性素影响增市场信息明朗
四目标市场权衡锁定
房源力138方米3室2厅销售目标群预定普通工薪白领阶层
消费目标群力消费区居住环境较优美3室2厅房子相稳定收入特住80年代60—80方米三室厅二室厅房子客户揭首付7万元月供1000元左右非常感兴趣消费实力强购房者般想步位住年换房太感兴趣户型力138方米3室2厅属花园式区优越物业理恰恰买足心理层面需求客户源x学院x关单位(炼油厂)市直关单位
外附属商铺黄金带时应生意老板会钟情里房子总价低月供少求租求购市场会较
五区品牌涵次序品牌表现
()品牌第涵:高品质理想住宅区(首次开发)
(二)品牌第二涵:黄金高档动产投资机会角度买足置业者首途工薪白领商圈商户理层置业(注重第居住第二投资)
老板置业(渡性居住兼投资)
投资者置业(纯投资出租出售)
租房者置业
x学院东侧商住新区里居住环境商业环境合
体里投资价值较物业高带巨市场机会
六价格策略:
稳步销售(原首次开发)采取中开高走价格策略起步均价定1700元左右果品牌旦形成迅速提价销售均价定位1950元左右价格优惠点宜控制4
商铺宜新品牌形成时开始销售价格采取中开高走价格策略
七销售策略设定
产品核心功:高尚住宅商铺投资
产品形式特点:套户型132方米三室二厅二卫180方米四室二厅二卫均商铺层约1600方米二层约1800方米
交房标准:毛坯房
入市姿态:工薪白领阶层黄金机会
入市时机:越快越
销售方式:部认购销售种付款方式组合销售相结合
部职工销售予200元㎡优惠(需先交首期10万元)激起购买欲通传播带动客源
促销手段采广告推广公关活动部推销脉传播促销活动等商品房策划销售策划项目形
产品(包括特色题质量水设计式样等)延伸产品(物业理服务保证公设施提供等)合二市场客户推崇接受产品达理想促销目
八项目推广策略设定
项目推广题概念:巨投资回报价值高品质商住区
项目推广目标:形成明确x品牌—高品质
项目推广模式:报纸广告电视广播门推销辅
九推广阶段务具体设定:
进入期:x年4月初6月30日阶段务实现品牌第涵确立客户源成长期:7月1日12月31日(框架基建成)阶段务实现雍景东园品牌第二涵明确种物业形态具体投资价值阶段具体数适量加入促销活动实现销售突破
成熟期:x年1月1日11月30日阶段务彻底实现某花园销售种促销活动早期业带新业广告容单纯产品信息阶段商铺全面介入市场纯商铺推广开始商铺投资价值具体数体现
衰退期(封盘期):x年12月阶段间断版面提示
性广告实现收盘销售
十项目推广首期计划(进入期)
媒体组成:报纸派发单页门
广告题:工薪白领阶层拥巨投资回报价值高品质公寓机会
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