商品房预售合订立中程序性
认购书商品房预售合效力影响
商品房预售实务中开发商社会公开招募预售商品房认购时会采认购填写认购书签订认购协议等做法认购书(名购房预订书认购意书购房订购单购房时证明单)商品房买卖双方事签订正式预售合前签订种法律文书双方买卖商品房关事宜初步法律确认书面证商品房预售认购书广泛存商品房预售交易程中国法律法规认购书没进行具体规定涉权利义务容易混淆目前理实务界独特法律位认识法律适存着定争议
1种意见认认购书身买卖合双方事磋商等愿基础表达真实意思签订书面认购书程序形式容认购书已符合合成立件日正式商品房预售合认购书补充
2种意见认认购书正式商品房预售合混谈认购书正式合牵连性判断认购书足成独立合仅仅签订正式合相关事宜约定合(商品房预售合)尚未成立作合认购书根效
3种意见认认购书商品房预售合关系预约合合关系预约合称预备性契约谈判事方双方订立确定性合达成书面允诺协议合约定事特定行义务行结果直接确认具体认购书中分配事达成正式商品房预售合义务行涵默示性求双方签订正式合进行谈判时须努力确保公谈
判方方强加合理条件利方优势位迫方接受公容认购书体现预约合突出特征：约定事订立合谈判义务
笔者认认购书法律属性应作具体分析概认认购书购房意书买卖合实质意旨样全然否定认购书法律效力悖双方事签署认购书目认购书没法律意义实正规合尤前商品房预售实务中认购书已越越常见考虑商品房预售双方事谈判位悬殊差距笔者认签订商品房认购书时应认购商品房相关容加约定取合约束力般情形认购书预售合条款包含进少应包含列条款：预购商品房位置楼层总面积单价总价签订正式预售合时间种情形应认定认购书效成立果事签订正式预售合时候非条款发生争议应公原参考商品房预售实践确定预售合容果仅仅非条款否认认购书合效力利保护交易安全稳定实践中预购方预售方签订预售商品房认购书未预售合应具备必条款包含进种情形认定意书具法律约束力
现实中未取预售许证情形规避法律预售方采取谓部认购书形式种认购书目规避强行性法律规范属违法行效力应区分具体情况具体处理果事预售方办理预售许证认定认购书效果事开发商未取预售许证应认定认购书效开发商承担赔偿预购方损失责预售方预购方约定定金条款情形定金应认约定信赖利益损失额然开发商事否办理预售许证应承担行政法责行政执法机关予行政处罚
二登记备案商品房预售合效力影响
根国相关法律规定商品房预售合属应办理登记备案合该登记备案否合生效件目前存着争议果预售合登记备案生效件预售合登记备案日起成立果登记备案合生效件合签订日起成立认识涉预购方开发商预购商品房权益保护问题笔者认预售合登记备案应预售合生效件预购方权益预售合法签订时已成立理：
1预购方预售合开发商享权益债权预售商品房享权益期权民法中登记制度体现动产物权公示原设立开始债权设立变更终止设立债权相间关系须创设登记制度预购方取开发商债权预售商品房期权需登记件商品房预售合作动产买卖合符合般买卖合生效件生效登记仅物权变动生效件
2根民法般原理国合法相关司法解释规定法律行效力否登记准应法律规定准法律没明确规定合未登记合效情形登记身影响合效力国相关法律求商品房预售进行登记指出仅仅备案时未明确规定登记否影响合效力说商品房预售合登记备案立法原意目行政理角度出发规范整商品房预售市场合效力外问题
3登记备案预售合生效件利保护预购方权益国现行法律商品房
预售合登记备案规定预售方开发商法定义务认登记备案合生效件开发商天履行该法定义务预售合便天生效果必然开发商怠履行登记备案义务出现利情况时张合效损害预购方权益特遇房价涨时开发商商品房次高价出售高价预售予登记备案合未登记备案前预购方张合效种情况前预购方法追究开发商违约责现代社会立法取——保护弱群体(预售合关系中预购方)角度出发预售合登记备案应预售合生效件
4实践运作层面综合系列司法解释方性规定商品房预售合登记备案制度已原纯粹行政理职发生转变预售商品房登记实际已赋予相法律效力赋予丰富法律涵通商品房预售登记体现公示作公信力定程度赋予预购方合取债权物权效力
综述预售合登记备案应预售合生效件预售合预购方开发商(预售方)双方法签约应成立生效预购方开发商(预售方)债权预售商品房期权应时成立预售合登记备案作加强预售商品房理登记预购方权益具普通债权具备抗第三排性目前国物权法正制定程中现已推出学者建议稿全国****工委建议稿均预售合登记制度纳入中样预售商品房合债权会具保全效力位保证作债务破产时债权保护作
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认购书商品房预售合效力影响
商品房预售实务中开发商社会公开招募预售商品房认购时会采认购填写认购书签订认购协议等做法认购书(名购房预订书认购意书购房订购单购房时证明单)商品房买卖双方事签订正式预售合前签订种法律文书双方买卖商品房关事宜初步法律确认书面证商品房预售认购书广泛存商品房预售交易程中国法律法规认购书没进行具体规定涉权利义务容易混淆目前理实务界独特法律位认识法律适存着定争议
1种意见认认购书身买卖合双方事磋商等愿基础表达真实意思签订书面认购书程序形式容认购书已符合合成立件日正式商品房预售合认购书补充
2种意见认认购书正式商品房预售合混谈认购书正式合牵连性判断认购书足成独立合仅仅签订正式合相关事宜约定合(商品房预售合)尚未成立作合认购书根效
3种意见认认购书商品房预售合关系预约合合关系预约合称预备性契约谈判事方双方订立确定性合达成书面允诺协议合约定事特定行义务行结果直接确认具体认购书中分配事达成正式商品房预售合义务行涵默示性求双方签订正式合进行谈判时须努力确保公谈
判方方强加合理条件利方优势位迫方接受公容认购书体现预约合突出特征：约定事订立合谈判义务
笔者认认购书法律属性应作具体分析概认认购书购房意书买卖合实质意旨样全然否定认购书法律效力悖双方事签署认购书目认购书没法律意义实正规合尤前商品房预售实务中认购书已越越常见考虑商品房预售双方事谈判位悬殊差距笔者认签订商品房认购书时应认购商品房相关容加约定取合约束力般情形认购书预售合条款包含进少应包含列条款：预购商品房位置楼层总面积单价总价签订正式预售合时间种情形应认定认购书效成立果事签订正式预售合时候非条款发生争议应公原参考商品房预售实践确定预售合容果仅仅非条款否认认购书合效力利保护交易安全稳定实践中预购方预售方签订预售商品房认购书未预售合应具备必条款包含进种情形认定意书具法律约束力
现实中未取预售许证情形规避法律预售方采取谓部认购书形式种认购书目规避强行性法律规范属违法行效力应区分具体情况具体处理果事预售方办理预售许证认定认购书效果事开发商未取预售许证应认定认购书效开发商承担赔偿预购方损失责预售方预购方约定定金条款情形定金应认约定信赖利益损失额然开发商事否办理预售许证应承担行政法责行政执法机关予行政处罚
二登记备案商品房预售合效力影响
根国相关法律规定商品房预售合属应办理登记备案合该登记备案否合生效件目前存着争议果预售合登记备案生效件预售合登记备案日起成立果登记备案合生效件合签订日起成立认识涉预购方开发商预购商品房权益保护问题笔者认预售合登记备案应预售合生效件预购方权益预售合法签订时已成立理：
1预购方预售合开发商享权益债权预售商品房享权益期权民法中登记制度体现动产物权公示原设立开始债权设立变更终止设立债权相间关系须创设登记制度预购方取开发商债权预售商品房期权需登记件商品房预售合作动产买卖合符合般买卖合生效件生效登记仅物权变动生效件
2根民法般原理国合法相关司法解释规定法律行效力否登记准应法律规定准法律没明确规定合未登记合效情形登记身影响合效力国相关法律求商品房预售进行登记指出仅仅备案时未明确规定登记否影响合效力说商品房预售合登记备案立法原意目行政理角度出发规范整商品房预售市场合效力外问题
3登记备案预售合生效件利保护预购方权益国现行法律商品房
预售合登记备案规定预售方开发商法定义务认登记备案合生效件开发商天履行该法定义务预售合便天生效果必然开发商怠履行登记备案义务出现利情况时张合效损害预购方权益特遇房价涨时开发商商品房次高价出售高价预售予登记备案合未登记备案前预购方张合效种情况前预购方法追究开发商违约责现代社会立法取——保护弱群体(预售合关系中预购方)角度出发预售合登记备案应预售合生效件
4实践运作层面综合系列司法解释方性规定商品房预售合登记备案制度已原纯粹行政理职发生转变预售商品房登记实际已赋予相法律效力赋予丰富法律涵通商品房预售登记体现公示作公信力定程度赋予预购方合取债权物权效力
综述预售合登记备案应预售合生效件预售合预购方开发商(预售方)双方法签约应成立生效预购方开发商(预售方)债权预售商品房期权应时成立预售合登记备案作加强预售商品房理登记预购方权益具普通债权具备抗第三排性目前国物权法正制定程中现已推出学者建议稿全国****工委建议稿均预售合登记制度纳入中样预售商品房合债权会具保全效力位保证作债务破产时债权保护作
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