房产开发涉税实
土取环节：
城镇土税
出转方式偿取土权应受方合约定交付土时间次月起缴纳城镇土税合未约定交付土时间受方合签订次月起缴纳城镇土税土税纳税实际占土面积计税规定税率计算征收（具体税率参规定）
级（级） 1 2 3 4 5
税率（元方）9 5 3 21 15
印花税（土出转合）
土权出合土权转合产权转移书征收印花税载金额万分五贴花
契税
国土权出土权出售房屋买卖计税成交价格契税纳税义务发生时间纳税签订土房屋权属转移合天者纳税取具土房屋权属转移合性质证天90方190140方15140方3
例：某房产开发企业2010年5月26日国土房产局签订国土出合合约定出土面积56000米土出金34000万元合约定土交付时间2010年10月25日土税税率4元米2010年应缴纳少土税？
分析
该企业应2010年11月起申报缴纳土税2010年应缴纳2月土税：56000*4*2123733333元
详解 事房产开发企业应规定方税务机关缴纳营业税企业税土增值税城市维护建设税土税房产税车船税印花税税教育费附加等方税收（费）时房产开发存土取前期规划施工销售竣工等环节环节税收问题存侧重点
阶段
房产开发企业项目开发前通种途径获国土权涉方税种：契税耕占税印花税城镇土税
（）契税
1直接取国土权成纳税义务
契税纳税义务境转移土房屋权属承受单位境土权房屋权发生转移时承受企业事业单位国家机关军事单位社会团体组织体营者契税纳税房产企业项目开发前通种方式直接取国土权必然发生权属转移成契税纳税义务
2征税范围
中华民国契税暂行条例（国务院令第224号）第二条规定知国土权出土权转包括出售赠交换均属转移土权属范畴
中华民国契税暂行条例细第八条规定列转移方式视土权转房屋买卖者房屋赠征税：土房屋权属抵债者作价投资入股获奖预购预付集资建房款者转移形资产方式承受土房屋权属建设工程转时发生土权转移方式事实构成土房屋权属转移
房产企业通出受抵债接受投资受赠等直接取土权属契税征税范围
3计税
财政部国家税务总局关契税征收中问题批复（财税字[1998]96号）第条关计税价格问题规定根中华民国契税暂行条例（简称条例）第四条第（）款中华民国契税暂行条例细（简称细）第九条规定土权出土权出售房屋买卖计税成交价格土房屋权属转移合确定价格包括承受者应交付货币实物形资产者济利益合确定成交价格中包含价款属计税范围土权出土权转房屋买卖成交价格中包含行政事业性收费属成交价格组成部分应中剔纳税应合确定成交价格全额计算缴纳契税
财政部国家税务总局关国土权出等关契税问题通知（财税[2004]134号） 规定：出国土权契税计税价格承受取该土权支付全部济利益
（）协议方式出契税计税价格成交价格成交价格包括土出金土补偿费安置补助费附着物青苗补偿费拆迁补偿费市政建设配套费等承受者应支付货币实物形资产济利益
没成交价格者成交价格明显偏低征收机关次列两种方式确定：
1评估价格：政府批准设立房产评估机构根相段类房产进行综合评定税务机关确认价格
2土基准价：县民政府公示土基准价
（二）竞价方式出契税计税价格般应确定竞价成交价格土出金市政建设配套费种补偿费应包括
二先划拨方式取土权批准改出方式取该土权应法缴纳契税计税应补缴土出金出费
国家税务总局关明确国土权出契税计税批复（国税函[2009]603号）北京市方税务局关国土权出契税计税确定问题请示（京税[2009]124号）批复：根财政部国家税务总局关土权出等关契税问题通知（财税[2004]134号）规定出国土权契税计税价格承受取该土权支付全部济利益通招拍挂程序承受国土权应土成交总价款计征契税中土前期开发成扣
述文件房产企业取土契税政策应关注点：
第取该土权支付全部济利益契税征税全部济利息包括货币实物形资产济利息国税函[2002]1094号规定项目换取等方式承受土权属契税征收范围国税函[2004]322号规定土出资属契税征收范围投资方土出资受方身股权作支付价计税作价出资额
第二减免土出金减免契税国家税务总局关免征土出金出国土权征收契税批复（国税函[2005]436号）北京市方税务局关政府零价方式出国土权征收契税问题请示（京税[2005]166号）批复规定根中华民国契税暂行条例细关规定承受国土权应支付土出金计征契税减免土出金减免契税
4间接取土契税问题
房产企业实务中通企业股权转企业合企业分立等方式间接取土权述方式中通常土权属没发生变更般征收享受免征契税遇财政部国家税务总局关企业改制重组干契税政策通知（财税[2008]175号）规定股权转中单位承受企业股权企业土房屋权属发生转移征收契税两两企业法律规定合约定合改建企业原投资体存续合企业承受原合方土房屋权属免征契税企业法律规定合约定分设两两投资体相企业派生方新设方承受原企业土房屋权属征收契税房产企业通重组方式取土存契税筹划空间
4税率 90方190140方15140方3
（二）耕占税
1占耕建房成纳税义务
占耕建房事非农业建设单位成耕占税纳税房产企业通出受方式直接占耕开发房产然成耕占税纳税
原中华民国耕占税暂行条例（国发[1987]27号）适外商投资企业中华民国耕占税暂行条例（国务院令第511号）2008年1月1日实施前外商投资房产企业占耕耕占税纳税国务院令第511号实施耕占税纳税包括单位单位包括国企业集体企业私营企业股份制企业外商投资企业外国企业企业事业单位社会团体国家机关部队单位包括体工商户
2征税范围
中华民国耕占税暂行条例（国务院令第511号）第二条规定耕指种植农作物土
3计税
中华民国耕占税暂行条例（国务院令第511号）第四条规定耕占税纳税实际占耕面积计税
4纳税义务时间
批准占耕耕占税纳税义务发生时间纳税收土理部门办理占农手续通知天
5税率：乌鲁木齐市30元昌吉回族治州石河子市克拉玛市吐鲁番区五家渠市20元巴音郭楞蒙古治州阿克苏区哈密区阿拉尔市18元伊犁州直塔城区阿勒泰区博尔塔拉蒙古治州15元喀什区田区克孜勒苏柯尔克孜治州图木舒克市10元
（三）印花税
1土权出转合产权转移书征收印花税
房产企业出受方式取土须签订土权出合土权转合根财政部国家税务总局关印花税干政策通知（财税[2006]162号）第三条规定土权出合土权转合产权转移书征收印花税
2开发廉租住房济适住房减免印花税
财政部国家税务总局关廉租住房济适住房住房租赁关税收政策通知（财税[2008]24号）规定开发商济适住房商品住房项目中配套建造廉租住房商品住房项目中配套建造济适住房提供政府部门出具相关材料廉租住房济适住房建筑面积占总建筑面积例免征开发商应缴纳印花税
（四）城镇土税
1城镇土成纳税义务
中华民国城镇土税暂行条例（国务院令第17号）第二条规定城市县城建制镇工矿区范围土单位城镇土税（简称土税）纳税 前款称单位包括国企业集体企业私营企业股份制企业外商投资企业外国企业企业事业单位社会团体国家机关军队单位称包括体工商户房产企业取土位城市县城建制镇工矿区范围然成城镇土税纳税正国家税务总局关受土权者应征收土税问题批复（国税函发[1993]501号）成市税务局关国受土者否征收土税请示（成税函[1992]463号）批复规定中华民国城镇土税暂行条例第二条规定：城市县城建制镇工矿区范围土单位城镇土税纳税义务应条例规定缴纳土税中华民国城镇国土权出转暂行条例第四十九条明确规定：土者应国家税收法规规定纳税土税开征区范围土单位通出方式转方式取土权应法缴纳土税
2征税范围
房产企业占位城市县城建制镇工矿区范围土
3计税
土税纳税实际占土面积计税规定税额计算征收
国家税务总局关房产税城镇土税关政策规定通知（国税发[2003]89号）第二条第款规定购置新建商品房房屋交付次月起计征房产税城镇土税房产开发企业应房屋交付次月起调减城镇土税计税未交房产已交房产建筑面积例分摊计算城镇土税已征未开发土应规定全额征收城镇土税房产开发企业全部交房次月起开发城镇土税零
4纳税义务时间
房产企业城镇土纳税义务时间分三种情况：
第根城镇土税暂行条例第九条规定新征土区分耕非耕缴纳城镇土税征耕批准征日起满1年时开始缴纳城镇土税征非耕批准征次月起缴纳城镇土税
第二根财政部国家税务总局关关房产税城镇土税关政策通知（财税[2006]186号）规定出转方式偿取土权应受方合约定交付土时间次月起缴纳城镇土税合未约定交付土时间受方合签订次月起缴纳城镇土税
第三根国家税务总局关外商投资企业外国企业征收城镇土税问题批复（国税函[2007]596号）规定外商投资企业外国企业应2007年1月1日开始缴纳城镇土税纳税义务时间产生前述相外资房产开发企业缴纳城镇土税缴纳时间致
5开发廉租住房济适住房减免
财政部国家税务总局关廉租住房济适住房住房租赁关税收政策通知（财税[2008]24号）规定廉租住房济适住房建设廉租住房营理单位政府规定价格规定保障象出租廉租住房免征城镇土税开发商济适住房商品住房项目中配套建造廉租住房商品住房项目中配套建造济适住房提供政府部门出具相关材料廉租住房济适住房建筑面积占总建筑面积例免征开发商应缴纳城镇土税
二设计施工环节：
印花税（设计合）
建设工程勘察设计合包括勘察设计合收取费万分五贴花
印花税（建安合）
建筑安装工程承包合包括建筑安装工程承包合承包金额万分三贴花
印花税（款合）
银行金融组织款（包括银行业拆）签订款合款金额万分零点五贴花
详解
设计施工阶段开发商委托设计公司建筑公司进行项目设计建设阶段该阶段房产开发重阶段该阶段涉印花税外支付劳务代扣代缴计税成核算城镇土税等税务事项
（）印花税
房产开发阶段需缴纳印花税包括采购甲供材料建筑安装工程承包合建设工程勘察设计合款合财产保险合等合
甲供材料应购销合税目购销金额万分三税率贴花
建筑安装工程承包合承包金额万分三税率贴花
建设工程勘察设计合收取费金额万分五税率贴花
款合款金额万分零点五贴花
财产保险合：包括财产责保证信等保险合收取保险费收入金额千分税率贴花
（二）代扣代缴涉税事项
房产设计施工期间涉营业税事项包括：外支付款项时营业税企业税代扣代缴问题
营业税
根国家税务总局关执行税收协定特许权费条款关问题通知（国税函[2009]507号）规定专门事工程理咨询等专业服务机构提供相关服务取款项应劳务活动应特许权费外支付款项营业税代扣代缴问题发生接受境外述劳务时涉税事项
1接受境外建筑设计劳务属营业税应税范围
中华民国营业税暂行条例（国务院令第540号）第条规定：中华民国境提供条例规定劳务转形资产者销售动产单位营业税纳税应条例缴纳营业税
营业税暂行条例实施细（财政部国家税务总局第52号令）第四条规定：条例第条称中华民国境提供条例规定劳务指提供者接受条例规定劳务单位者境
境房产企业接受境外建筑设计劳务属应发生营业税纳税义务劳务
2代扣代缴义务判断
暂行条例第十条规定：中华民国境外单位者境提供应税劳务转形资产者销售动产境未设营机构境代理扣缴义务境没代理受方者购买方扣缴义务
企业发生外支付建筑设计劳务款项时判断企业否负代扣代缴义务应发生业务境外单位者确认境否存营机构境代理果存确认身负代扣代缴义务
3代扣代缴义务发生时间
暂行条例第十二条规定：营业税扣缴义务发生时间纳税营业税纳税义务发生天
暂行条例第十二条规定规定：营业税纳税义务发生时间纳税提供应税劳务收讫营业收入款项者取索取营业收入款项天国务院财政税务部门规定规定
4代扣代缴营业税税款计算
纳税提供应税劳务转形资产者销售动产营业额规定税率计算应纳税额应纳税额计算公式：应纳税额＝营业额×税率
企业计算代扣代缴应纳税额时述公式确认准确确认应税行营业额税率营业额税率确认境企业单位发生应税行致
二企业税
根企业税法实施条例第三十八条非居民企业中国境取工程作业劳务应缴纳税税务机关指定工程价款者劳务费支付扣缴义务规定境房产企业应履行扣缴义务代扣代缴该境外劳务企业税
（三）甲供材料营业税事项
实施细第七条规定纳税列混合销售行应分核算应税劳务营业额货物销售额应税劳务营业额缴纳营业税货物销售额缴纳营业税未分核算税务机关核定应税劳务营业额：（）提供建筑业劳务时销售产货物行（二）财政部国家税务总局规定情形第十六条规定细第七条规定外纳税提供建筑业劳务（含装饰劳务）营业额应包括工程原材料设备物资动力价款包括建设方提供设备价款
实施细没明确规定装饰工程中甲供材入营业额征收营业税根2006年8月17日财政部国家税务总局关纳税清包工形式提供装饰劳务征收营业税问题通知（财税[2006]114号）文规定：纳税采清包工形式提供装饰劳务客户实际收取工费理费辅助材料费等收入（含客户行采购材料价款设备价款）确认计税营业额述清包工形式提供装饰劳务指工程需原材料设备客户行采购纳税客户收取工费理费辅助材料费等费装饰劳务装饰劳务外建筑业甲供材料（包括甲方提供设备情形）需入施工方计税营业额征收营业税
述法规施工企业应含甲供材料金额开具建筑施工发票建设方（房产开发企业）建设方集开发成甲供材料建设方购买建设方应注意重复入开发成问题
（四）计税成核算
计税成指企业开发建造开发产品程中发生税收规定进行核算计量应入某项成象项费
1计税成象确定原
房产开发营业务企业税处理办法（国税发[2009]31号）规定：
成象指集分配开发产品开发建造程中项耗费确定费承担项目确认原包括六项：
（）否销售原开发产品够外营销售应作独立计税成象进行成核算外营销售先作渡性成象进行集然相关成摊入够外营销售成象
（二）分类集原开发点竣工时间相产品结构类型没明显差异群体开发项目作成象进行核算
（三）功区分原开发项目某组成部分相独立具功时作独立成象进行核算
（四）定价差异原开发产品产品类型功等导致预期售价存较差异应分作成象进行核算
（五）成差异原开发产品建筑存明显差异导致建造成出现较差异分作成象进行核算
（六）权益区分原开发项目属受托代建方合作开发应结合述原分划分成象进行核算
外企业单独建造停车场应作成象单独核算利基础设施形成停车场作公配套设施进行处理
2计税成容
国税发[2009]31号房产企业计税成类六类：
（）土征费拆迁补偿费指取土开发权（开发权）发生项费包括土买价出金市政配套费契税耕占税土费土闲置费土变更途超面积补交价相关税费拆迁补偿支出安置动迁支出回迁房建造支出农作物补偿费危房补偿费等
（二）前期工程费指项目开发前期发生水文质勘察测绘规划设计行性研究筹建场通等前期费
（三）建筑安装工程费指开发项目开发程中发生项建筑安装费包括开发项目建筑工程费开发项目安装工程费等
（四）基础设施建设费指开发项目开发程中发生项基础设施支出包括开发项目道路供水供电供气排污排洪通讯明等社区网工程费环境卫生园林绿化等园林环境工程费
（五）公配套设施费：指开发项目发生独立非营利性产权属全体业偿赠方政府政府公事业单位公配套设施支出
（六）开发间接费指企业直接组织理开发项目发生属特定成象成费性支出包括理员工资职工福利费折旧费修理费办公费水电费劳动保护费工程理费周转房摊销项目营销设施建造费等
3计税成核算般步骤
计税成核算般分五步骤：
（）期实际发生项支出性质济途发生点时间区进行整理类区分应计入成象成应期税前扣期间费时应规定关预提费摊费进行计量确认
（二）应计入成象中项实际支出预提费摊费等合理划分直接成间接成成规定合理集分配已完工成象建成象未建成象
（三）期前已完工成象应负担成费已销开发产品未销开发产品固定资产进行分配中应已销开发产品负担部分期纳税申报时进行扣未销开发产品应负担成费实际销售时予扣
（四）期已完工成象分类开发产品固定资产计税成进行结算中属开发产品应售面积计算单位工程成计算已销开发产品计税成未销开发产品计税成期已销开发产品计税成准予期扣未销开发产品计税成实际销售时予扣
（五）期未完工尚未建造成象应负担成费应分建立明细台帐开发产品完工予结算
4成分清负担象间接成分配方法
成分清负担象间接成应受益原配原分配成象具体分配方法种：
（）占面积法指已动工开发成象占面积占开发总面积例进行分配
1次性开发某成象占面积占全部成象占总面积例进行分配
2分期开发首先期全部成象占面积占开发总面积例进行分配然某成象占面积占期全部成象占总面积例进行分配
期全部成象应负担占面积期开发占面积减应期成象负担占面积
（二）建筑面积法指已动工开发成象建筑面积占开发总建筑面积例进行分配
1次性开发某成象建筑面积占全部成象建筑面积例进行分配
2分期开发首先期成象建筑面积占开发计划建筑面积例进行分配然某成象建筑面积占期成象总建筑面积例进行分配
（三）直接成法指期某成象直接开发成占期全部成象直接开发成例进行分配
（四）预算造价法指期某成象预算造价占期全部成象预算造价例进行分配
5特定成分配方法
（）土成般占面积法进行分配果确需结合方法进行分配应商税务机关意
土开发时连结房产开发属次性取土分期开发房产情况土开发成商税务机关意先土整体预算成进行分配土整体开发完毕行调整
（二）单独作渡性成象核算公配套设施开发成应建筑面积法进行分配
（三）款费属成象负担直接成法预算造价法进行分配
（四）成项目分配法企业行确定
6非货币交易方式取土权情况计税成确定
（）企业单位换取开发产品目土权投资企业列规定进行处理：
1换取开发产品该项土开发建造接受投资企业接受土权时暂确认成首次分出开发产品时应分出开发产品（包括首次分出应分出）市场公允价值土权转移程中应支付相关税费计算确认该项土权成涉补价土权取成应加应支付补价款减应收补价款
2换取开发产品土开发建造接受投资企业投资交易发生时应付出开发产品市场公允价值土权转移程中应支付相关税费计算确认该项土权成涉补价土权取成应加应支付补价款减应收补价款
（二）企业单位股权形式土权投资企业接受投资企业应投资交易发生时该项土权市场公允价值土权转移程中应支付相关税费计算确认该项土权取成涉补价土权取成应加应支付补价款减应收补价款
7预提三项计税成
（）出包工程未终办理结算未取全额发票证明资料充分前提发票足金额预提高超合总金额10
（二）公配套设施尚未建造尚未完工预算造价合理预提建造费类公配套设施必须符合已售房合协议广告模型中明确承诺建造撤销法律法规规定必须配套建造条件
（三）应政府交尚未交报批报建费物业完善费规定预提物业完善费指规定应企业承担物业理基金公建维修基金专项基金
企业结算计税成时实际发生支出应取未取合法计入计税成实际取合法时规定计入计税成
（五）城镇土税
房产开发企业设计施工阶段城镇土税取土阶段
（六）房产税
财政部税务总局关检发〈关房产税干具体问题解释暂行规定〉〈关车船税干具体问题解释暂行规定〉通知（财税[1986]8号）第二十条明确规定：基建工基建工服务种工棚材料棚休息棚办公室食堂茶炉房汽车房等时性房屋施工企业行建造基建单位出资建造交施工企业施工期间律免征房产税果基建工程结束施工企业种时性房屋交者估价转基建单位应基建单位接收次月起规定征收房产税第十九条明确：纳税建房屋建成次月起征收房产税纳税委托施工企业建设房屋办理验收手续次月起征收房产税
施工期间予征税时性建筑物必须时满足两条件：必须基建工服务二必须处施工期间相反果基建工程结束时性建筑物基建单位须基建单位次月起缴纳房产税
· 三销售阶段
· 营业税（销售动产）
· 纳税提供应税劳务转形资产者销售动产营业额规定税率计算应纳税额销售动产税率5纳税营业额纳税提供应税劳务转形资产者销售动产收取全部价款价外费营业税纳税义务发生时间纳税提供应税劳务转形资产者销售动产收讫营业收入款项者取索取营业收入款项天纳税转土权者销售动产采取预收款方式纳税义务发生时间收预收款天
土增值税（预征）
普通标准住宅实行预征外类商品房均实行预征普通标准住宅指政府指定房产开发公司开发政府部门规定建筑标准建造建成商品房实行国家定价限价解决住房困难户住房困难政府指定销售象住宅普通标准住宅须房产开发公司关文件税务部门审核确认土增值税预征计税纳税转房产取收入
印花税（商品房销售合）
商品房销售合产权转移书征收印花税载金额万分五贴花
企业税（未完工开发产品）
企业销售未完工开发产品取收入应先预计计税毛利率分季(月)计算出预计毛利额计入期应纳税额企业销售未完工开发产品计税毛利率省治区直辖市国家税务局方税务局列规定进行确定：
（1）开发项目位省治区直辖市计划单列市民政府城市城区郊区低15
（2）开发项目位级市城区郊区低10
（3）开发项目位区低5
（4）属济适房限价房危改房低3
例子：
某房产开发企业开发某楼盘尚未完工2010年4月开始预售46月取预收收入10000万元6月利润表反映利润总额50万元前年度均盈利该企业应缴纳少企业税？（假设企业土增值税预征率3城建税税率7教育费附加3方教育费附加1该企业位级市计税毛利率10）
分析
该企业预收收入10000万元应缴纳营业税10000*5＝500万元城建税500*7＝35万元教育费附加500*3＝15万元方教育费附加5001＝5万元土增值税10000*2＝200万元合计755万元应纳税额＝50＋10000*10－755＝195万元应缴纳企业税＝195*25＝4875万元
详解：
房产开发产品房预售指房产开发企业购房者约定购房者交付定金预付款未定日期拥现房房产交易行现房买卖已成国商品房市场中两种房屋销售形式预售阶段实施工阶段房产开发说应该阶段房产企业预售收入税务处理特殊性笔者单独作阶段分析
防止开发企业通意延缓收入实现确认时间意确定成象混淆成界限等方式递延逃避纳税义务保证国家税收时足额入库纳税间税负纳税时间公税法房产企业取预售收入税种均作出规定
（）营业税
1房产企业营业税纳税义务
中华民国营业税暂行条例（国务院令第540号）第条规定：中华民国境提供条例规定劳务转形资产者销售动产单位营业税纳税应条例缴纳营业税房产企业预售开发产品属销售动产行然成营业税纳税义务
2计税
营业税计税纳税营业额包括纳税提供应税劳务转形资产者销售动产方收取全部价款价外费
价外费包括收取手续费补贴基金集资费返利润奖励费违约金滞纳金延期付款利息赔偿金代收款项代垫款项罚息种性质价外收费包括时符合条件代收取政府性基金者行政事业性收费：
（1）国务院者财政部批准设立政府性基金国务院者省级民政府财政价格部门批准设立行政事业性收费
（2）收取时开具省级财政部门印制财政票
（3）收款项全额缴财政
房产开发企业销售动产购房者收取定金违约金赔偿金延期付款利息等价外费均应该规定缴纳营业税觉履行营业税纳税义务否存涉税风险 房产开发企业代收费果时符合述3条件需缴纳营业税否应该作价外费缴纳营业税
3视销售
新中华民国营业税暂行条例实施细第五条规定：纳税列情形视发生应税行：
（1）单位者动产者土权偿赠送单位者
（2）单位者新建（简称建）建筑物销售发生建行
（3）财政部国家税务总局规定情形
4纳税义务时间
实施细第二十五条规定纳税转土权者销售动产采取预收款方式纳税义务发生时间收预收款天
动产者土权偿赠送单位者纳税义务发生时间动产权土权转移天
建行纳税义务发生时间销售建建筑物纳税义务发生时间
（二）土增值税
中华民国土增值税暂行条例实施细第十六条明确规定：纳税项目全部竣工结算前转房产取收入涉成确定原法计算土增值税预征土增值税该项目全部竣工办理结算进行清算退少补具体办法省治区直辖市方税务局根情况制定
房产企业开发营行业特点商品房项目次性开发分期分批进行销售期商品房全部基实现销售前许工程未进行结算准确计算该项目批商品房实现销售收入应缴纳土增值税定难度批商品房取销售收入时规定进行预征该期商品房全部基实现销售进行结算该项目应缴土增值税准确误采取预缴制度
预缴税款性质属纳税税务部门规定核定应缴纳税款首先没规定申报缴纳预缴税款认定偷税行次税务部门发现纳税没规定申报缴纳预缴税款时应该税法规定通知纳税限期申报缴纳规定加收滞纳金果纳税限期缴纳税款税务部门根税收征法第六十八条规定处理：纳税扣缴义务规定期限缴者少缴应纳者应解缴税款税务机关责令限期缴纳逾期未缴纳税务机关法第四十条规定采取强制执行措施追缴缴者少缴税款外处缴者少缴税款505倍罚款
土增值税预缴税率存差异般说普通标准住宅预售收入15普通标准住宅外住宅35房产项目45国家税务总局关加强土增值税征工作通知（国税发[2010]53号）求提高预征率该文规定 发挥土增值税预征阶段调节作须目前预征率进行调整保障性住房外东部区省份预征率低2中部东北区省份低15西部区省份低1根类型房产确定适预征率（区划分国务院关文件规定执行）尚未预征暂缓预征区应切实税收法律法规开展预征确保土增值税预征阶段时充分发挥调节作陆续规定提高土增值税预征率
（三）企业税
（1）预收收入负纳税义务
国家税务总局关房产开发业务征收企业税问题（国税发[2009]31号）第六条规定企业通正式签订房产销售合房产预售合取收入应确认销售收入实现
房产企业通签订房产预收合取收入企业税角度存预收帐款概念签订销售合预售合收取款项产品否完工全部确认收入负企业税纳税义务
（2）预收收入应纳税额计算方法
国税发[2009]31号第九条规定企业销售未完工开发产品取收入应先预计计税毛利率分季（月）计算出预计毛利额计入期应纳税额开发产品完工企业应时结算计税成计算前销售收入实际毛利额时实际毛利额应预计毛利额间差额计入年度企业项目项目合计算应纳税额
企业销售未完工开发产品计税毛利率省治直辖市国家税务局方税务局列规定进行确定：
（）开发项目位省治区直辖市计划单列市民政府城市城区郊区低15
（二）开发项目位级市城区郊区低10
（三）开发项目位区低5
（四）属济适房限价房危改房低3
（3）预售阶段广告费业务宣传费业务招费税务处理
原国税发[2006]31号文件规定：广告费业务宣传费业务招费规定进行处理：
1开发企业取预售收入作广告费业务宣传费业务招费等三项费计算基数预售收入转实际销售收入时作计算基数
2新办开发企业取第笔开发产品实际销售收入前发生建造销售开发产品相关广告费业务宣传费业务招费结转税收规定标准扣结转期限长超3纳税年度
新国税发[2009]31号文部限制预售收入作计算广告费业务宣传费业务招费基数取消相关广告费业务宣传费业务招费结转期限长超3纳税年度限制
（4）预售收入相关税金附加税前扣问题
1月度季度申报时扣
国家税务总局关房产开发企业税预缴问题通知（国税函[2008]299号）第条规定房产开发企业年实际利润实分季（月）预缴企业税开发建造住宅商业房建筑物附着物配套设施等开发产品未完工前采取预售方式销售取预售收入规定预计利润率分季（月）计算出预计利润额计入利润总额预缴开发产品完工结算计税成实际利润行调整
企业月度季度申报企业税时预售收入缴纳营业税金附加期利润额额中扣
2年度税汇算清缴时扣
企业销售未完工开发产品取收入应先预计计税毛利率分季（月）计算出预计毛利额计入期应纳税额
知道毛利额额两概念毛利额扣相应税金费变成额年度企业税汇算清缴时预计收入相匹配税金附加相关费应该予扣
外税金否属期费应该纳税义务发生时间判断：纳税义务时间发生属发生期费纳税义务时间尚未发生属缴纳期费（预缴税款）营业税中已讲采取预收款方式纳税义务发生时间收预收款天房产开发企业预售收入缴纳税款税法规定纳税义务发生时间应该缴纳税款属预缴税款性质缴纳发生期计入期税金附加作期利润总额抵减项目税前扣目前少方预缴土增值税税前扣
例：某市某房产企业2009年取预售房屋款项1000万元该市规定房产企业预售业务税预计计税毛利率15土增值税预征例2
分析：该房产企业预售业务税时应作处理：预收款项毛利150万元（1000×15）应交营业税50万元（1000×5）应交城建税教育附加5万元（50×7+50×3）预交土增值税20万元（1000×2）预售业务应调整应纳税额75万元（15050520）房产企业预售业务应预交税1875万元（75×25）
（4）产生时间性差异处理
企业会计准预售业务确认收税法规定取预收款项时应交税产生抵扣暂时性差异房产企业应确认递延税资产根预收账款账面价值计税基础产生抵扣暂时性差异计算出递延税资产记递延税资产贷记税费时调整该年度应纳税额
（四）印花税
根中华民国印花税暂行条例实施细规定预售商品房时签订商品房销售合商品房预售合应签订合时合记载金额万分五计税贴花月汇总缴纳印花税
（五）城镇土税
房产开发企业预售阶段城镇土税税务处理阶段
（六）房产税
房产开发企业预售阶段房产税税务处理涉施工阶段阶段
四竣工交房环节
· 企业税（完工开发产品）
· 开发产品完工企业应时结算计税成计算前销售收入实际毛利额时实际毛利额应预计毛利额间差额计入年度企业项目项目合计算应纳税额
土开发外开发产品符合列条件应视已完工：
（1）开发产品竣工证明材料已报房产理部门备案
（2）开发产品已开始投入
（3）开发产品已取初始产权证明
年度纳税申报时企业须出具该项开发产品实际毛利额预计毛利额间差异调整情况报告税务机关需相关资料
· 土增值税（清算）
· 纳税符合列条件应进行土增值税清算：
（1）房产开发项目全部竣工完成销售
（2）整体转未竣工决算房产开发项目
（3）直接转土权
符合条件税务机关求纳税进行土增值税清算：
（1）已竣工验收房产开发项目已转房产建筑面积占整项目售建筑面积例85该例未超85剩余售建筑面积已出租
（2）取销售（预售）许证满三年未销售完毕
（3）纳税申请注销税务登记未办理土增值税清算手续
（4）省辖市方税务机关规定情况
（5）前款列第（3）项情形应办理注销登记前进行土增值税清算
土增值税（清算）
土增值税清算程中发现纳税符合核定征收条件应核定征收方式房产项目进行清算土增值税清算中符合条件实行核定征收
（1）法律行政法规规定应设置未设置账簿
（2）擅销毁账簿者拒提供纳税资料
（3）设置账簿账目混乱者成资料收入证费证残缺全难确定转收入扣项目金额
（4）符合土增值税清算条件企业未规定期限办理清算手续税务机关责令限期清算逾期清算
（5）申报计税明显偏低正理
详解
房产企业竣工销售阶段般发生事项：开发产品已达交付条件房产企业业交付房产财务处理结转销售收入销售成施工方进行竣工结算房产企业确认竣工结算报告施工方支付工程结算价款时般开发项目开发成基确认房产开发商项目竣工销售环节涉方税种：企业税土增值税城镇土税房产税印花税等税种
企业税
（）完工时税务处理
国家税务总局关印发〈房产开发营业务企业税处理办法〉通知（国税发[2009]31号）第九条规定企业销售未完工开发产品取收入应先预计计税毛利率分季（月）计算出预计毛利额计入期应纳税额开发产品完工企业应时结算计税成计算前销售收入实际毛利额时实际毛利额应预计毛利额间差额计入年度企业项目项目合计算应纳税额
纳税应注意开发产品否符合完工条件达完工条件应时结算计税成计算前销售收入实际毛利额年度企业税汇算清缴时实际毛利额应预计毛利额间差额作纳税调整
（二）完工条件判断
国税发[2009]31号规定关完工产品确认三条件：（） 开发产品竣工证明材料已报房产理部门备案（二） 开发产品已开始投入（三） 开发产品已取初始产权证明完工条件确认采竣工产权孰早原开发产品符合述条件应进行完工时税务处理
2009年6月26日国家税务总局发关房产企业开发产品完工标准税务确认条件批复（国税函[2009]342号）文海南省国家税务局关海南永生实业投资限公司偷税案中认定开发产品已开始投入问题请示（琼国税发[2009]121号）批复中强调房产开发企业建造开发开发产品工程质量否通验收合格否办理完工（竣工）备案手续会计决算手续开发产品开始投入时均应视已完工解释开发产品开始投入指房产开发企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）已开始实际投入
关房产开发企业开发产品完工条件确认问题通知（国税函[2010]201号）次重申问题文件规定根国家税务总局关房产开发营业务征收企业税问题通知（国税发[2006]31号）规定精神房产开发企业建造开发开发产品工程质量否通验收合格否办理完工（竣工）备案手续会计决算手续开发产品开始投入时均应视已完工房产开发企业应规定时结算开发产品计税成计算前预售方式销售开发产品取收入实际毛利额时开发产品实际毛利额应预计毛利额间差额计入年（完工年度）应纳税额
实务中开发企业已已符合开发产品已开始投入条件采种种手段延迟结转收入例业务办理交房手续办理竣工决算收入结转时点通延迟办理竣工决算拖延收入结转时间款项收齐开具正式发票结转收入时点收入确认企业控制推迟收入确认时间等等
（三）年度申报时注意事项
国税发[2009]31号房产企业开发产品完工时年度纳税申报时企业须出具该项开发产品实际毛利额预计毛利额间差异调整情况报告税务机关需相关资料例差异调整税务鉴证报告开发项目理位置概况占面积开发途初始开发时间完工时间售面积已售面积预售收入毛利额实际销售收入毛利额开发成实际销售成等
案例：A房产企业开发A项目2008年签订预售合取预售收入2500万2009年竣工完成开发产品竣工证明材料已报房产理部门备案未未交付业2009年A项目预收收入6500万元A企业项目预计计税毛利率均15暂计算营业税考虑期间费
分析：根国税发[2009]31号规定A项目已符合文件规定中完工条件视税法意义完工时企业应结算计税成计算前销售收入实际毛利额实际毛利额预计毛利额间差额计入年度应纳税额2009年预售收入税汇算时预计计税毛利率15进行计算2008年度预收款2500万元预计计税毛利率年度汇算清缴中作纳税调整2009年度作纳税调减处理假设A项目已知实际计税成4500万元A项目汇算清缴应纳税额＝（6500－4500－6500×5）－（2500×15－2500×5）＝1625－250＝1175（万元）
二土增值税
（）征税象范围
土增值税暂行条例第二条：转国土权建筑物附着物取收入单位土增值税纳税
土增值税暂行条例实施细第五条条例第二条称收入包括转房产全部价款关济收益
土增值税暂行条例第二条称单位指类企业单位事业单位国家机关社会团体组织称包括体营者
述规定土增值税征税象转国土权建筑物附着物取增值额
（二）清算条件
土增值税暂行条例实施细第十六条：纳税项目全部竣工结算前转房产取收入涉成确定原法计算土增值税预征土增值税该项目全部竣工办理结算进行清算
1行清算
国税发[2009]91号第九条条规定纳税符合列条件应进行土增值税清算（）房产开发项目全部竣工完成销售（二）整体转未竣工决算房产开发项目 （三）直接转土权
第十条 符合条件税务机关求纳税进行土增值税清算（）已竣工验收房产开发项目已转房产建筑面积占整项目售建筑面积例85该例未超85剩余售建筑面积已出租 （二）取销售（预售）许证满三年未销售完毕（三）纳税申请注销税务登记未办理土增值税清算手续（四）省（治区直辖市计划单列市）税务机关规定情况 前款列第（三）项情形应办理注销登记前进行土增值税清算
2求清算
符合条件税务机关求纳税进行土增值税清算
（）已竣工验收房产开发项目已转房产建筑面积占整项目售建筑面积例85该例未超85剩余售建筑面积已出租（二）取销售（预售）许证满三年未销售完毕（三）纳税申请注销税务登记未办理土增值税清算手续（四）省级税务机关规定情况
（三）清算单位
细第八条：土增值税纳税房产成核算基核算项目核算象单位
细第九条：纳税成片受土权分期分批开发转房产扣项目金额确定转土权面积占总面积例计算分摊建筑面积计算分摊税务机关确认方式计算分摊
国税发[2009]91号第十七条规定 清算审核时应审核房产开发项目否国家关部门审批备案项目单位进行清算分期开发项目否分期项目单位清算类型房产否分计算增值额增值率缴纳土增值税
（四）土增值税计算
1基计算规定
土增值税纳税转房产取增值额规定税率计算征收
增值额转房产取收入—扣项目金额
增值率增值额÷扣项目金额
应纳税款增值额×税率－扣项目金额×速算扣系数
2收入解析
条例第二条 转国土权建筑物附着物（简称转房产）取收入单位土增值税纳税义务应条例缴纳土增值税
条例第二条称收入包括转房产全部价款关济收益包括货币收入实物收入收入视销售收入
企业开发产品职工福利奖励外投资分配股东投资抵偿债务换取单位非货币性资产等发生权转移时应视销售房产
视销售收入列方法序确认：①企业区年度销售类房产均价格确定② 税务机关参年类房产市场价格评估价值确定
企业开发部分房产转企业出租等商业途时果产权未发生转移征收土增值税税款清算时列收入扣相应成费
3扣项目解析
计算增值额扣项目：（）取土权支付金额（二）开发土成费（三）新建房配套设施成费者旧房建筑物评估价格（四）转房产关税金（五）财政部规定扣项目（加计扣）
（）取土权支付金额指纳税取土权支付价款国家统规定交纳关费出方式取土权支付土出金行政划拨方式取土权转土权时规定补交出金转方式取土权支付价款
（二）开发土新建房配套设施（简称房产开发）成指纳税房产开发项目实际发生成包括①土征拆迁补偿费（包括土征费耕占税劳动力安置费关附着物拆迁补偿净支出安置动迁房支出等）②前期工程费（包括规划设计项目行性研究水文质勘察测绘三通等支出）③建筑安装工程费（指出包方式支付承包单位建筑安装工程费营方式发生建筑安装工程费）④基础设施费（包括开发区道路供水供电供气排污排洪通讯明环卫绿化等工程发生支出）⑤公配套设施费（包括偿转开发区公配套设施发生支出）⑥开发间接费（指直接组织理开发项目发生费包括工资职工福利费折旧费修理费办公费水电费劳动保护费周转房摊销等）
（三）开发土新建房配套设施费（简称房产开发费）指房产开发项目关销售费理费财务费财务费中利息支出够转房产项目计算分摊提供金融机构证明允许实扣高超商业银行类期贷款利率计算金额房产开发费条（）（二）项规定计算金额5计算扣转房产项目计算分摊利息支出提供金融机构证明房产开发费条（）（二）项规定计算金额10计算扣
（四）转房产关税金指转房产时缴纳营业税城市维护建设税印花税（包括销售动产缴纳印花税）转房产交纳教育费附加视税金予扣
（五）事房产开发纳税（）（二）项规定计算金额加计20扣
4计算扣项目金额应遵循原
（1）土增值税清算中计算扣项目金额时实际发生支出应取未取合法扣
（2）扣项目金额中集项成费必须实际发生（期间费外）
（3）扣项目金额应准确扣项目中分集混淆
（4）扣项目金额中集项成费必须清算项目开发中直接发生应分摊
（5）纳税分期开发项目者时开发项目者项目中建造类型房产应受益象采合理分配方法分摊成费
（6）类事项应采取相会计政策处理方法会计核算税务处理规定致税务处理规定准
三城镇土税
国家税务总局关房产税城镇土税关政策规定通知（国税发[2003]89号）第二条第款规定购置新建商品房房屋交付次月起计征房产税城镇土税见房产企业全部开发商品房交付开发商品房占土城镇土税纳税义务全部转移购房占土次月起全部交付商品房月期间房产开发企业开发商品房占土均负城镇土税纳税义务开发产品全部交付业次月起房产企业存开发商品房占土城镇土税纳税义务
案例：某房产企业2008年8月商品房开发征土10万方米国土权出合约定2010年8底交付取国土权权证书年9月开始开发2009年6月销售5万方米已售商品房国土权分割转证明书合计分割土面积15万方米2010年6月剩余月份全部房产销售交付已售商品房国土权分割转证明书合计分割土面积10万方米2008年应纳城镇土税10×5×年单位税额122009年16月应纳城镇土税10×6×年单位税额122009年7月12应纳城镇土税（1015）×6×年单位税额122010年16月应纳土增值税（1015）×6×年单位税额12房产全部交付开发商品房占土须纳城镇土税
四印花税
根中华民国印花税暂行条例实施细规定竣工销售商品房时签订商品房销售合商品房预售合应签订合时合记载金额万分五计税贴花月汇总缴纳印花税
五房产税
根财税[1986]8号规定基建工基建工服务种工棚材料棚休息棚办公室食堂茶炉房汽车房等时性房屋果基建工程结束施工企业种时性房屋交者估价转基建单位应基建单位接收次月起规定征收房产税
果基建工程结束时性建筑物基建单位须基建单位次月起缴纳房产税
关房产开发企业注销前关企业税处理问题公告
颁布时间：20101224
根中华民国企业税法实施条例相关规定现房产开发企业注销前预征土增值税导致缴企业税退税问题公告：
房产开发企业（简称企业）规定开发项目进行土增值税清算税务机关申请办理注销税务登记时注销年汇算清缴出现亏损应方法计算出注销前项目开发年度缴企业税税款申请退税：
（）企业整项目缴纳土增值税总额应项目开发年度实现项目销售收入占整项目销售收入总额例项目开发年度进行分摊具体公式计算：
年度应分摊土增值税土增值税总额×（项目年度销售收入÷整项目销售收入总额）
公告称销售收入包括视销售房产收入包括企业销售增值额未超扣项目金额20普通标准住宅销售收入
（二）项目开发年度应分摊土增值税减该年度已税前扣土增值税余额属年应补充扣土增值税企业应调整年度应纳税额规定计算年度应退企业税税款年度已缴纳企业税税款足退税应作亏损年度结转调整年度应纳税额
（三）企业项目进行土增值税清算年述方法进行土增值税分摊调整导致年度应纳税额出现正数应规定计算缴纳企业税
（四）企业述方法计算累计退税额超项目开发年度累计实际缴纳企业税
二企业申请退税时应税务机关提供书面材料证明应退企业税款计算程包括企业整项目缴纳土增值税总额整项目销售收入总额项目年度销售收入年度应分摊土增值税已税前扣土增值税年度适税率等
三企业规定开发项目进行土增值税清算税务机关申请办理注销税务登记时注销年汇算清缴出现亏损土增值税清算年未出现亏损土增值税清算年出现亏损注销前年度已税法规定弥补完毕执行公告
税务机关应结合企业土增值税清算年度注销年度间汇算清缴情况判断否应该执行公告应退企业税款进行核实
四公告2010年1月1日起施行
特公告
国家税务总局关土增值税清算关问题通知
国税函[2010]220号
颁布时间：2010527发文单位：国家税务总局
省治区直辖市方税务局宁夏西藏青海省（治区）国家税务局：
进步做土增值税清算工作根中华民国土增值税暂行条例实施细规定现土增值税清算工作中关问题通知：
关土增值税清算时收入确认问题
土增值税清算时已全额开具商品房销售发票发票载金额确认收入未开具发票未全额开具发票交易双方签订销售合载售房金额收益确认收入销售合载商品房面积关部门实际测量面积致清算前已发生补退房款应计算土增值税时予调整
二房产开发企业未支付质量保证金扣项目金额确定问题
房产开发企业工程竣工验收根合约定扣留建筑安装施工企业定例工程款作开发项目质量保证金计算土增值税时建筑安装施工企业质量保证金房产开发企业开具发票发票载金额予扣未开具发票扣留质保金计算扣
三房产开发费扣问题
（）财务费中利息支出够转房产项目计算分摊提供金融机构证明允许实扣高超商业银行类期贷款利率计算金额房产开发费取土权支付金额房产开发成金额5计算扣
（二）转房产项目计算分摊利息支出提供金融机构证明房产开发费取土权支付金额房产开发成金额10计算扣
全部资金没利息支出方法扣
述具体适例省级民政府前规定例执行
（三）房产开发企业金融机构款款房产开发费计算扣时时适条（）（二）项述两种办法
（四）土增值税清算时已计入房产开发成利息支出应调整财务费中计算扣
四房产企业逾期开发缴纳土闲置费扣问题
房产开发企业逾期开发缴纳土闲置费扣
五房产开发企业取土权时支付契税扣问题
房产开发企业取土权支付契税应视国家统规定交纳关费计入取土权支付金额中扣
六关拆迁安置土增值税计算问题
（）房产企业建造项目房产安置回迁户安置房视销售处理国家税务总局关房产开发企业土增值税清算理关问题通知（国税发[2006]187号）第三条第（）款规定确认收入时确认房产开发项目拆迁补偿费房产开发企业支付回迁户补差价款计入拆迁补偿费回迁户支付房产开发企业补差价款应抵减项目拆迁补偿费
（二）开发企业采取异安置异安置房屋属行开发建造房屋价值国税发[2006]187号第三条第（）款规定计算计入项目拆迁补偿费异安置房屋属购入实际支付购房支出计入拆迁补偿费
（三）货币安置拆迁房产开发企业合法效计入拆迁补偿费
七关转旧房准予扣项目加计问题
财政部 国家税务总局关土增值税干问题通知（财税[2006]21号）第二条第款规定纳税转旧房建筑物取评估价格提供购房发票税务部门确认条例第六条第（）（三）项规定扣项目金额发票载金额购买年度起转年度止年加计5计算计算扣项目时年购房发票载日期起售房发票开具日止满12月计年超年未满12月超6月视年
八土增值税清算应补缴土增值税加收滞纳金问题
纳税规定预缴土增值税清算补缴土增值税税务机关规定期限补缴加收滞纳金
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土取环节：
城镇土税
出转方式偿取土权应受方合约定交付土时间次月起缴纳城镇土税合未约定交付土时间受方合签订次月起缴纳城镇土税土税纳税实际占土面积计税规定税率计算征收（具体税率参规定）
级（级） 1 2 3 4 5
税率（元方）9 5 3 21 15
印花税（土出转合）
土权出合土权转合产权转移书征收印花税载金额万分五贴花
契税
国土权出土权出售房屋买卖计税成交价格契税纳税义务发生时间纳税签订土房屋权属转移合天者纳税取具土房屋权属转移合性质证天90方190140方15140方3
例：某房产开发企业2010年5月26日国土房产局签订国土出合合约定出土面积56000米土出金34000万元合约定土交付时间2010年10月25日土税税率4元米2010年应缴纳少土税？
分析
该企业应2010年11月起申报缴纳土税2010年应缴纳2月土税：56000*4*2123733333元
详解 事房产开发企业应规定方税务机关缴纳营业税企业税土增值税城市维护建设税土税房产税车船税印花税税教育费附加等方税收（费）时房产开发存土取前期规划施工销售竣工等环节环节税收问题存侧重点
阶段
房产开发企业项目开发前通种途径获国土权涉方税种：契税耕占税印花税城镇土税
（）契税
1直接取国土权成纳税义务
契税纳税义务境转移土房屋权属承受单位境土权房屋权发生转移时承受企业事业单位国家机关军事单位社会团体组织体营者契税纳税房产企业项目开发前通种方式直接取国土权必然发生权属转移成契税纳税义务
2征税范围
中华民国契税暂行条例（国务院令第224号）第二条规定知国土权出土权转包括出售赠交换均属转移土权属范畴
中华民国契税暂行条例细第八条规定列转移方式视土权转房屋买卖者房屋赠征税：土房屋权属抵债者作价投资入股获奖预购预付集资建房款者转移形资产方式承受土房屋权属建设工程转时发生土权转移方式事实构成土房屋权属转移
房产企业通出受抵债接受投资受赠等直接取土权属契税征税范围
3计税
财政部国家税务总局关契税征收中问题批复（财税字[1998]96号）第条关计税价格问题规定根中华民国契税暂行条例（简称条例）第四条第（）款中华民国契税暂行条例细（简称细）第九条规定土权出土权出售房屋买卖计税成交价格土房屋权属转移合确定价格包括承受者应交付货币实物形资产者济利益合确定成交价格中包含价款属计税范围土权出土权转房屋买卖成交价格中包含行政事业性收费属成交价格组成部分应中剔纳税应合确定成交价格全额计算缴纳契税
财政部国家税务总局关国土权出等关契税问题通知（财税[2004]134号） 规定：出国土权契税计税价格承受取该土权支付全部济利益
（）协议方式出契税计税价格成交价格成交价格包括土出金土补偿费安置补助费附着物青苗补偿费拆迁补偿费市政建设配套费等承受者应支付货币实物形资产济利益
没成交价格者成交价格明显偏低征收机关次列两种方式确定：
1评估价格：政府批准设立房产评估机构根相段类房产进行综合评定税务机关确认价格
2土基准价：县民政府公示土基准价
（二）竞价方式出契税计税价格般应确定竞价成交价格土出金市政建设配套费种补偿费应包括
二先划拨方式取土权批准改出方式取该土权应法缴纳契税计税应补缴土出金出费
国家税务总局关明确国土权出契税计税批复（国税函[2009]603号）北京市方税务局关国土权出契税计税确定问题请示（京税[2009]124号）批复：根财政部国家税务总局关土权出等关契税问题通知（财税[2004]134号）规定出国土权契税计税价格承受取该土权支付全部济利益通招拍挂程序承受国土权应土成交总价款计征契税中土前期开发成扣
述文件房产企业取土契税政策应关注点：
第取该土权支付全部济利益契税征税全部济利息包括货币实物形资产济利息国税函[2002]1094号规定项目换取等方式承受土权属契税征收范围国税函[2004]322号规定土出资属契税征收范围投资方土出资受方身股权作支付价计税作价出资额
第二减免土出金减免契税国家税务总局关免征土出金出国土权征收契税批复（国税函[2005]436号）北京市方税务局关政府零价方式出国土权征收契税问题请示（京税[2005]166号）批复规定根中华民国契税暂行条例细关规定承受国土权应支付土出金计征契税减免土出金减免契税
4间接取土契税问题
房产企业实务中通企业股权转企业合企业分立等方式间接取土权述方式中通常土权属没发生变更般征收享受免征契税遇财政部国家税务总局关企业改制重组干契税政策通知（财税[2008]175号）规定股权转中单位承受企业股权企业土房屋权属发生转移征收契税两两企业法律规定合约定合改建企业原投资体存续合企业承受原合方土房屋权属免征契税企业法律规定合约定分设两两投资体相企业派生方新设方承受原企业土房屋权属征收契税房产企业通重组方式取土存契税筹划空间
4税率 90方190140方15140方3
（二）耕占税
1占耕建房成纳税义务
占耕建房事非农业建设单位成耕占税纳税房产企业通出受方式直接占耕开发房产然成耕占税纳税
原中华民国耕占税暂行条例（国发[1987]27号）适外商投资企业中华民国耕占税暂行条例（国务院令第511号）2008年1月1日实施前外商投资房产企业占耕耕占税纳税国务院令第511号实施耕占税纳税包括单位单位包括国企业集体企业私营企业股份制企业外商投资企业外国企业企业事业单位社会团体国家机关部队单位包括体工商户
2征税范围
中华民国耕占税暂行条例（国务院令第511号）第二条规定耕指种植农作物土
3计税
中华民国耕占税暂行条例（国务院令第511号）第四条规定耕占税纳税实际占耕面积计税
4纳税义务时间
批准占耕耕占税纳税义务发生时间纳税收土理部门办理占农手续通知天
5税率：乌鲁木齐市30元昌吉回族治州石河子市克拉玛市吐鲁番区五家渠市20元巴音郭楞蒙古治州阿克苏区哈密区阿拉尔市18元伊犁州直塔城区阿勒泰区博尔塔拉蒙古治州15元喀什区田区克孜勒苏柯尔克孜治州图木舒克市10元
（三）印花税
1土权出转合产权转移书征收印花税
房产企业出受方式取土须签订土权出合土权转合根财政部国家税务总局关印花税干政策通知（财税[2006]162号）第三条规定土权出合土权转合产权转移书征收印花税
2开发廉租住房济适住房减免印花税
财政部国家税务总局关廉租住房济适住房住房租赁关税收政策通知（财税[2008]24号）规定开发商济适住房商品住房项目中配套建造廉租住房商品住房项目中配套建造济适住房提供政府部门出具相关材料廉租住房济适住房建筑面积占总建筑面积例免征开发商应缴纳印花税
（四）城镇土税
1城镇土成纳税义务
中华民国城镇土税暂行条例（国务院令第17号）第二条规定城市县城建制镇工矿区范围土单位城镇土税（简称土税）纳税 前款称单位包括国企业集体企业私营企业股份制企业外商投资企业外国企业企业事业单位社会团体国家机关军队单位称包括体工商户房产企业取土位城市县城建制镇工矿区范围然成城镇土税纳税正国家税务总局关受土权者应征收土税问题批复（国税函发[1993]501号）成市税务局关国受土者否征收土税请示（成税函[1992]463号）批复规定中华民国城镇土税暂行条例第二条规定：城市县城建制镇工矿区范围土单位城镇土税纳税义务应条例规定缴纳土税中华民国城镇国土权出转暂行条例第四十九条明确规定：土者应国家税收法规规定纳税土税开征区范围土单位通出方式转方式取土权应法缴纳土税
2征税范围
房产企业占位城市县城建制镇工矿区范围土
3计税
土税纳税实际占土面积计税规定税额计算征收
国家税务总局关房产税城镇土税关政策规定通知（国税发[2003]89号）第二条第款规定购置新建商品房房屋交付次月起计征房产税城镇土税房产开发企业应房屋交付次月起调减城镇土税计税未交房产已交房产建筑面积例分摊计算城镇土税已征未开发土应规定全额征收城镇土税房产开发企业全部交房次月起开发城镇土税零
4纳税义务时间
房产企业城镇土纳税义务时间分三种情况：
第根城镇土税暂行条例第九条规定新征土区分耕非耕缴纳城镇土税征耕批准征日起满1年时开始缴纳城镇土税征非耕批准征次月起缴纳城镇土税
第二根财政部国家税务总局关关房产税城镇土税关政策通知（财税[2006]186号）规定出转方式偿取土权应受方合约定交付土时间次月起缴纳城镇土税合未约定交付土时间受方合签订次月起缴纳城镇土税
第三根国家税务总局关外商投资企业外国企业征收城镇土税问题批复（国税函[2007]596号）规定外商投资企业外国企业应2007年1月1日开始缴纳城镇土税纳税义务时间产生前述相外资房产开发企业缴纳城镇土税缴纳时间致
5开发廉租住房济适住房减免
财政部国家税务总局关廉租住房济适住房住房租赁关税收政策通知（财税[2008]24号）规定廉租住房济适住房建设廉租住房营理单位政府规定价格规定保障象出租廉租住房免征城镇土税开发商济适住房商品住房项目中配套建造廉租住房商品住房项目中配套建造济适住房提供政府部门出具相关材料廉租住房济适住房建筑面积占总建筑面积例免征开发商应缴纳城镇土税
二设计施工环节：
印花税（设计合）
建设工程勘察设计合包括勘察设计合收取费万分五贴花
印花税（建安合）
建筑安装工程承包合包括建筑安装工程承包合承包金额万分三贴花
印花税（款合）
银行金融组织款（包括银行业拆）签订款合款金额万分零点五贴花
详解
设计施工阶段开发商委托设计公司建筑公司进行项目设计建设阶段该阶段房产开发重阶段该阶段涉印花税外支付劳务代扣代缴计税成核算城镇土税等税务事项
（）印花税
房产开发阶段需缴纳印花税包括采购甲供材料建筑安装工程承包合建设工程勘察设计合款合财产保险合等合
甲供材料应购销合税目购销金额万分三税率贴花
建筑安装工程承包合承包金额万分三税率贴花
建设工程勘察设计合收取费金额万分五税率贴花
款合款金额万分零点五贴花
财产保险合：包括财产责保证信等保险合收取保险费收入金额千分税率贴花
（二）代扣代缴涉税事项
房产设计施工期间涉营业税事项包括：外支付款项时营业税企业税代扣代缴问题
营业税
根国家税务总局关执行税收协定特许权费条款关问题通知（国税函[2009]507号）规定专门事工程理咨询等专业服务机构提供相关服务取款项应劳务活动应特许权费外支付款项营业税代扣代缴问题发生接受境外述劳务时涉税事项
1接受境外建筑设计劳务属营业税应税范围
中华民国营业税暂行条例（国务院令第540号）第条规定：中华民国境提供条例规定劳务转形资产者销售动产单位营业税纳税应条例缴纳营业税
营业税暂行条例实施细（财政部国家税务总局第52号令）第四条规定：条例第条称中华民国境提供条例规定劳务指提供者接受条例规定劳务单位者境
境房产企业接受境外建筑设计劳务属应发生营业税纳税义务劳务
2代扣代缴义务判断
暂行条例第十条规定：中华民国境外单位者境提供应税劳务转形资产者销售动产境未设营机构境代理扣缴义务境没代理受方者购买方扣缴义务
企业发生外支付建筑设计劳务款项时判断企业否负代扣代缴义务应发生业务境外单位者确认境否存营机构境代理果存确认身负代扣代缴义务
3代扣代缴义务发生时间
暂行条例第十二条规定：营业税扣缴义务发生时间纳税营业税纳税义务发生天
暂行条例第十二条规定规定：营业税纳税义务发生时间纳税提供应税劳务收讫营业收入款项者取索取营业收入款项天国务院财政税务部门规定规定
4代扣代缴营业税税款计算
纳税提供应税劳务转形资产者销售动产营业额规定税率计算应纳税额应纳税额计算公式：应纳税额＝营业额×税率
企业计算代扣代缴应纳税额时述公式确认准确确认应税行营业额税率营业额税率确认境企业单位发生应税行致
二企业税
根企业税法实施条例第三十八条非居民企业中国境取工程作业劳务应缴纳税税务机关指定工程价款者劳务费支付扣缴义务规定境房产企业应履行扣缴义务代扣代缴该境外劳务企业税
（三）甲供材料营业税事项
实施细第七条规定纳税列混合销售行应分核算应税劳务营业额货物销售额应税劳务营业额缴纳营业税货物销售额缴纳营业税未分核算税务机关核定应税劳务营业额：（）提供建筑业劳务时销售产货物行（二）财政部国家税务总局规定情形第十六条规定细第七条规定外纳税提供建筑业劳务（含装饰劳务）营业额应包括工程原材料设备物资动力价款包括建设方提供设备价款
实施细没明确规定装饰工程中甲供材入营业额征收营业税根2006年8月17日财政部国家税务总局关纳税清包工形式提供装饰劳务征收营业税问题通知（财税[2006]114号）文规定：纳税采清包工形式提供装饰劳务客户实际收取工费理费辅助材料费等收入（含客户行采购材料价款设备价款）确认计税营业额述清包工形式提供装饰劳务指工程需原材料设备客户行采购纳税客户收取工费理费辅助材料费等费装饰劳务装饰劳务外建筑业甲供材料（包括甲方提供设备情形）需入施工方计税营业额征收营业税
述法规施工企业应含甲供材料金额开具建筑施工发票建设方（房产开发企业）建设方集开发成甲供材料建设方购买建设方应注意重复入开发成问题
（四）计税成核算
计税成指企业开发建造开发产品程中发生税收规定进行核算计量应入某项成象项费
1计税成象确定原
房产开发营业务企业税处理办法（国税发[2009]31号）规定：
成象指集分配开发产品开发建造程中项耗费确定费承担项目确认原包括六项：
（）否销售原开发产品够外营销售应作独立计税成象进行成核算外营销售先作渡性成象进行集然相关成摊入够外营销售成象
（二）分类集原开发点竣工时间相产品结构类型没明显差异群体开发项目作成象进行核算
（三）功区分原开发项目某组成部分相独立具功时作独立成象进行核算
（四）定价差异原开发产品产品类型功等导致预期售价存较差异应分作成象进行核算
（五）成差异原开发产品建筑存明显差异导致建造成出现较差异分作成象进行核算
（六）权益区分原开发项目属受托代建方合作开发应结合述原分划分成象进行核算
外企业单独建造停车场应作成象单独核算利基础设施形成停车场作公配套设施进行处理
2计税成容
国税发[2009]31号房产企业计税成类六类：
（）土征费拆迁补偿费指取土开发权（开发权）发生项费包括土买价出金市政配套费契税耕占税土费土闲置费土变更途超面积补交价相关税费拆迁补偿支出安置动迁支出回迁房建造支出农作物补偿费危房补偿费等
（二）前期工程费指项目开发前期发生水文质勘察测绘规划设计行性研究筹建场通等前期费
（三）建筑安装工程费指开发项目开发程中发生项建筑安装费包括开发项目建筑工程费开发项目安装工程费等
（四）基础设施建设费指开发项目开发程中发生项基础设施支出包括开发项目道路供水供电供气排污排洪通讯明等社区网工程费环境卫生园林绿化等园林环境工程费
（五）公配套设施费：指开发项目发生独立非营利性产权属全体业偿赠方政府政府公事业单位公配套设施支出
（六）开发间接费指企业直接组织理开发项目发生属特定成象成费性支出包括理员工资职工福利费折旧费修理费办公费水电费劳动保护费工程理费周转房摊销项目营销设施建造费等
3计税成核算般步骤
计税成核算般分五步骤：
（）期实际发生项支出性质济途发生点时间区进行整理类区分应计入成象成应期税前扣期间费时应规定关预提费摊费进行计量确认
（二）应计入成象中项实际支出预提费摊费等合理划分直接成间接成成规定合理集分配已完工成象建成象未建成象
（三）期前已完工成象应负担成费已销开发产品未销开发产品固定资产进行分配中应已销开发产品负担部分期纳税申报时进行扣未销开发产品应负担成费实际销售时予扣
（四）期已完工成象分类开发产品固定资产计税成进行结算中属开发产品应售面积计算单位工程成计算已销开发产品计税成未销开发产品计税成期已销开发产品计税成准予期扣未销开发产品计税成实际销售时予扣
（五）期未完工尚未建造成象应负担成费应分建立明细台帐开发产品完工予结算
4成分清负担象间接成分配方法
成分清负担象间接成应受益原配原分配成象具体分配方法种：
（）占面积法指已动工开发成象占面积占开发总面积例进行分配
1次性开发某成象占面积占全部成象占总面积例进行分配
2分期开发首先期全部成象占面积占开发总面积例进行分配然某成象占面积占期全部成象占总面积例进行分配
期全部成象应负担占面积期开发占面积减应期成象负担占面积
（二）建筑面积法指已动工开发成象建筑面积占开发总建筑面积例进行分配
1次性开发某成象建筑面积占全部成象建筑面积例进行分配
2分期开发首先期成象建筑面积占开发计划建筑面积例进行分配然某成象建筑面积占期成象总建筑面积例进行分配
（三）直接成法指期某成象直接开发成占期全部成象直接开发成例进行分配
（四）预算造价法指期某成象预算造价占期全部成象预算造价例进行分配
5特定成分配方法
（）土成般占面积法进行分配果确需结合方法进行分配应商税务机关意
土开发时连结房产开发属次性取土分期开发房产情况土开发成商税务机关意先土整体预算成进行分配土整体开发完毕行调整
（二）单独作渡性成象核算公配套设施开发成应建筑面积法进行分配
（三）款费属成象负担直接成法预算造价法进行分配
（四）成项目分配法企业行确定
6非货币交易方式取土权情况计税成确定
（）企业单位换取开发产品目土权投资企业列规定进行处理：
1换取开发产品该项土开发建造接受投资企业接受土权时暂确认成首次分出开发产品时应分出开发产品（包括首次分出应分出）市场公允价值土权转移程中应支付相关税费计算确认该项土权成涉补价土权取成应加应支付补价款减应收补价款
2换取开发产品土开发建造接受投资企业投资交易发生时应付出开发产品市场公允价值土权转移程中应支付相关税费计算确认该项土权成涉补价土权取成应加应支付补价款减应收补价款
（二）企业单位股权形式土权投资企业接受投资企业应投资交易发生时该项土权市场公允价值土权转移程中应支付相关税费计算确认该项土权取成涉补价土权取成应加应支付补价款减应收补价款
7预提三项计税成
（）出包工程未终办理结算未取全额发票证明资料充分前提发票足金额预提高超合总金额10
（二）公配套设施尚未建造尚未完工预算造价合理预提建造费类公配套设施必须符合已售房合协议广告模型中明确承诺建造撤销法律法规规定必须配套建造条件
（三）应政府交尚未交报批报建费物业完善费规定预提物业完善费指规定应企业承担物业理基金公建维修基金专项基金
企业结算计税成时实际发生支出应取未取合法计入计税成实际取合法时规定计入计税成
（五）城镇土税
房产开发企业设计施工阶段城镇土税取土阶段
（六）房产税
财政部税务总局关检发〈关房产税干具体问题解释暂行规定〉〈关车船税干具体问题解释暂行规定〉通知（财税[1986]8号）第二十条明确规定：基建工基建工服务种工棚材料棚休息棚办公室食堂茶炉房汽车房等时性房屋施工企业行建造基建单位出资建造交施工企业施工期间律免征房产税果基建工程结束施工企业种时性房屋交者估价转基建单位应基建单位接收次月起规定征收房产税第十九条明确：纳税建房屋建成次月起征收房产税纳税委托施工企业建设房屋办理验收手续次月起征收房产税
施工期间予征税时性建筑物必须时满足两条件：必须基建工服务二必须处施工期间相反果基建工程结束时性建筑物基建单位须基建单位次月起缴纳房产税
· 三销售阶段
· 营业税（销售动产）
· 纳税提供应税劳务转形资产者销售动产营业额规定税率计算应纳税额销售动产税率5纳税营业额纳税提供应税劳务转形资产者销售动产收取全部价款价外费营业税纳税义务发生时间纳税提供应税劳务转形资产者销售动产收讫营业收入款项者取索取营业收入款项天纳税转土权者销售动产采取预收款方式纳税义务发生时间收预收款天
土增值税（预征）
普通标准住宅实行预征外类商品房均实行预征普通标准住宅指政府指定房产开发公司开发政府部门规定建筑标准建造建成商品房实行国家定价限价解决住房困难户住房困难政府指定销售象住宅普通标准住宅须房产开发公司关文件税务部门审核确认土增值税预征计税纳税转房产取收入
印花税（商品房销售合）
商品房销售合产权转移书征收印花税载金额万分五贴花
企业税（未完工开发产品）
企业销售未完工开发产品取收入应先预计计税毛利率分季(月)计算出预计毛利额计入期应纳税额企业销售未完工开发产品计税毛利率省治区直辖市国家税务局方税务局列规定进行确定：
（1）开发项目位省治区直辖市计划单列市民政府城市城区郊区低15
（2）开发项目位级市城区郊区低10
（3）开发项目位区低5
（4）属济适房限价房危改房低3
例子：
某房产开发企业开发某楼盘尚未完工2010年4月开始预售46月取预收收入10000万元6月利润表反映利润总额50万元前年度均盈利该企业应缴纳少企业税？（假设企业土增值税预征率3城建税税率7教育费附加3方教育费附加1该企业位级市计税毛利率10）
分析
该企业预收收入10000万元应缴纳营业税10000*5＝500万元城建税500*7＝35万元教育费附加500*3＝15万元方教育费附加5001＝5万元土增值税10000*2＝200万元合计755万元应纳税额＝50＋10000*10－755＝195万元应缴纳企业税＝195*25＝4875万元
详解：
房产开发产品房预售指房产开发企业购房者约定购房者交付定金预付款未定日期拥现房房产交易行现房买卖已成国商品房市场中两种房屋销售形式预售阶段实施工阶段房产开发说应该阶段房产企业预售收入税务处理特殊性笔者单独作阶段分析
防止开发企业通意延缓收入实现确认时间意确定成象混淆成界限等方式递延逃避纳税义务保证国家税收时足额入库纳税间税负纳税时间公税法房产企业取预售收入税种均作出规定
（）营业税
1房产企业营业税纳税义务
中华民国营业税暂行条例（国务院令第540号）第条规定：中华民国境提供条例规定劳务转形资产者销售动产单位营业税纳税应条例缴纳营业税房产企业预售开发产品属销售动产行然成营业税纳税义务
2计税
营业税计税纳税营业额包括纳税提供应税劳务转形资产者销售动产方收取全部价款价外费
价外费包括收取手续费补贴基金集资费返利润奖励费违约金滞纳金延期付款利息赔偿金代收款项代垫款项罚息种性质价外收费包括时符合条件代收取政府性基金者行政事业性收费：
（1）国务院者财政部批准设立政府性基金国务院者省级民政府财政价格部门批准设立行政事业性收费
（2）收取时开具省级财政部门印制财政票
（3）收款项全额缴财政
房产开发企业销售动产购房者收取定金违约金赔偿金延期付款利息等价外费均应该规定缴纳营业税觉履行营业税纳税义务否存涉税风险 房产开发企业代收费果时符合述3条件需缴纳营业税否应该作价外费缴纳营业税
3视销售
新中华民国营业税暂行条例实施细第五条规定：纳税列情形视发生应税行：
（1）单位者动产者土权偿赠送单位者
（2）单位者新建（简称建）建筑物销售发生建行
（3）财政部国家税务总局规定情形
4纳税义务时间
实施细第二十五条规定纳税转土权者销售动产采取预收款方式纳税义务发生时间收预收款天
动产者土权偿赠送单位者纳税义务发生时间动产权土权转移天
建行纳税义务发生时间销售建建筑物纳税义务发生时间
（二）土增值税
中华民国土增值税暂行条例实施细第十六条明确规定：纳税项目全部竣工结算前转房产取收入涉成确定原法计算土增值税预征土增值税该项目全部竣工办理结算进行清算退少补具体办法省治区直辖市方税务局根情况制定
房产企业开发营行业特点商品房项目次性开发分期分批进行销售期商品房全部基实现销售前许工程未进行结算准确计算该项目批商品房实现销售收入应缴纳土增值税定难度批商品房取销售收入时规定进行预征该期商品房全部基实现销售进行结算该项目应缴土增值税准确误采取预缴制度
预缴税款性质属纳税税务部门规定核定应缴纳税款首先没规定申报缴纳预缴税款认定偷税行次税务部门发现纳税没规定申报缴纳预缴税款时应该税法规定通知纳税限期申报缴纳规定加收滞纳金果纳税限期缴纳税款税务部门根税收征法第六十八条规定处理：纳税扣缴义务规定期限缴者少缴应纳者应解缴税款税务机关责令限期缴纳逾期未缴纳税务机关法第四十条规定采取强制执行措施追缴缴者少缴税款外处缴者少缴税款505倍罚款
土增值税预缴税率存差异般说普通标准住宅预售收入15普通标准住宅外住宅35房产项目45国家税务总局关加强土增值税征工作通知（国税发[2010]53号）求提高预征率该文规定 发挥土增值税预征阶段调节作须目前预征率进行调整保障性住房外东部区省份预征率低2中部东北区省份低15西部区省份低1根类型房产确定适预征率（区划分国务院关文件规定执行）尚未预征暂缓预征区应切实税收法律法规开展预征确保土增值税预征阶段时充分发挥调节作陆续规定提高土增值税预征率
（三）企业税
（1）预收收入负纳税义务
国家税务总局关房产开发业务征收企业税问题（国税发[2009]31号）第六条规定企业通正式签订房产销售合房产预售合取收入应确认销售收入实现
房产企业通签订房产预收合取收入企业税角度存预收帐款概念签订销售合预售合收取款项产品否完工全部确认收入负企业税纳税义务
（2）预收收入应纳税额计算方法
国税发[2009]31号第九条规定企业销售未完工开发产品取收入应先预计计税毛利率分季（月）计算出预计毛利额计入期应纳税额开发产品完工企业应时结算计税成计算前销售收入实际毛利额时实际毛利额应预计毛利额间差额计入年度企业项目项目合计算应纳税额
企业销售未完工开发产品计税毛利率省治直辖市国家税务局方税务局列规定进行确定：
（）开发项目位省治区直辖市计划单列市民政府城市城区郊区低15
（二）开发项目位级市城区郊区低10
（三）开发项目位区低5
（四）属济适房限价房危改房低3
（3）预售阶段广告费业务宣传费业务招费税务处理
原国税发[2006]31号文件规定：广告费业务宣传费业务招费规定进行处理：
1开发企业取预售收入作广告费业务宣传费业务招费等三项费计算基数预售收入转实际销售收入时作计算基数
2新办开发企业取第笔开发产品实际销售收入前发生建造销售开发产品相关广告费业务宣传费业务招费结转税收规定标准扣结转期限长超3纳税年度
新国税发[2009]31号文部限制预售收入作计算广告费业务宣传费业务招费基数取消相关广告费业务宣传费业务招费结转期限长超3纳税年度限制
（4）预售收入相关税金附加税前扣问题
1月度季度申报时扣
国家税务总局关房产开发企业税预缴问题通知（国税函[2008]299号）第条规定房产开发企业年实际利润实分季（月）预缴企业税开发建造住宅商业房建筑物附着物配套设施等开发产品未完工前采取预售方式销售取预售收入规定预计利润率分季（月）计算出预计利润额计入利润总额预缴开发产品完工结算计税成实际利润行调整
企业月度季度申报企业税时预售收入缴纳营业税金附加期利润额额中扣
2年度税汇算清缴时扣
企业销售未完工开发产品取收入应先预计计税毛利率分季（月）计算出预计毛利额计入期应纳税额
知道毛利额额两概念毛利额扣相应税金费变成额年度企业税汇算清缴时预计收入相匹配税金附加相关费应该予扣
外税金否属期费应该纳税义务发生时间判断：纳税义务时间发生属发生期费纳税义务时间尚未发生属缴纳期费（预缴税款）营业税中已讲采取预收款方式纳税义务发生时间收预收款天房产开发企业预售收入缴纳税款税法规定纳税义务发生时间应该缴纳税款属预缴税款性质缴纳发生期计入期税金附加作期利润总额抵减项目税前扣目前少方预缴土增值税税前扣
例：某市某房产企业2009年取预售房屋款项1000万元该市规定房产企业预售业务税预计计税毛利率15土增值税预征例2
分析：该房产企业预售业务税时应作处理：预收款项毛利150万元（1000×15）应交营业税50万元（1000×5）应交城建税教育附加5万元（50×7+50×3）预交土增值税20万元（1000×2）预售业务应调整应纳税额75万元（15050520）房产企业预售业务应预交税1875万元（75×25）
（4）产生时间性差异处理
企业会计准预售业务确认收税法规定取预收款项时应交税产生抵扣暂时性差异房产企业应确认递延税资产根预收账款账面价值计税基础产生抵扣暂时性差异计算出递延税资产记递延税资产贷记税费时调整该年度应纳税额
（四）印花税
根中华民国印花税暂行条例实施细规定预售商品房时签订商品房销售合商品房预售合应签订合时合记载金额万分五计税贴花月汇总缴纳印花税
（五）城镇土税
房产开发企业预售阶段城镇土税税务处理阶段
（六）房产税
房产开发企业预售阶段房产税税务处理涉施工阶段阶段
四竣工交房环节
· 企业税（完工开发产品）
· 开发产品完工企业应时结算计税成计算前销售收入实际毛利额时实际毛利额应预计毛利额间差额计入年度企业项目项目合计算应纳税额
土开发外开发产品符合列条件应视已完工：
（1）开发产品竣工证明材料已报房产理部门备案
（2）开发产品已开始投入
（3）开发产品已取初始产权证明
年度纳税申报时企业须出具该项开发产品实际毛利额预计毛利额间差异调整情况报告税务机关需相关资料
· 土增值税（清算）
· 纳税符合列条件应进行土增值税清算：
（1）房产开发项目全部竣工完成销售
（2）整体转未竣工决算房产开发项目
（3）直接转土权
符合条件税务机关求纳税进行土增值税清算：
（1）已竣工验收房产开发项目已转房产建筑面积占整项目售建筑面积例85该例未超85剩余售建筑面积已出租
（2）取销售（预售）许证满三年未销售完毕
（3）纳税申请注销税务登记未办理土增值税清算手续
（4）省辖市方税务机关规定情况
（5）前款列第（3）项情形应办理注销登记前进行土增值税清算
土增值税（清算）
土增值税清算程中发现纳税符合核定征收条件应核定征收方式房产项目进行清算土增值税清算中符合条件实行核定征收
（1）法律行政法规规定应设置未设置账簿
（2）擅销毁账簿者拒提供纳税资料
（3）设置账簿账目混乱者成资料收入证费证残缺全难确定转收入扣项目金额
（4）符合土增值税清算条件企业未规定期限办理清算手续税务机关责令限期清算逾期清算
（5）申报计税明显偏低正理
详解
房产企业竣工销售阶段般发生事项：开发产品已达交付条件房产企业业交付房产财务处理结转销售收入销售成施工方进行竣工结算房产企业确认竣工结算报告施工方支付工程结算价款时般开发项目开发成基确认房产开发商项目竣工销售环节涉方税种：企业税土增值税城镇土税房产税印花税等税种
企业税
（）完工时税务处理
国家税务总局关印发〈房产开发营业务企业税处理办法〉通知（国税发[2009]31号）第九条规定企业销售未完工开发产品取收入应先预计计税毛利率分季（月）计算出预计毛利额计入期应纳税额开发产品完工企业应时结算计税成计算前销售收入实际毛利额时实际毛利额应预计毛利额间差额计入年度企业项目项目合计算应纳税额
纳税应注意开发产品否符合完工条件达完工条件应时结算计税成计算前销售收入实际毛利额年度企业税汇算清缴时实际毛利额应预计毛利额间差额作纳税调整
（二）完工条件判断
国税发[2009]31号规定关完工产品确认三条件：（） 开发产品竣工证明材料已报房产理部门备案（二） 开发产品已开始投入（三） 开发产品已取初始产权证明完工条件确认采竣工产权孰早原开发产品符合述条件应进行完工时税务处理
2009年6月26日国家税务总局发关房产企业开发产品完工标准税务确认条件批复（国税函[2009]342号）文海南省国家税务局关海南永生实业投资限公司偷税案中认定开发产品已开始投入问题请示（琼国税发[2009]121号）批复中强调房产开发企业建造开发开发产品工程质量否通验收合格否办理完工（竣工）备案手续会计决算手续开发产品开始投入时均应视已完工解释开发产品开始投入指房产开发企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）已开始实际投入
关房产开发企业开发产品完工条件确认问题通知（国税函[2010]201号）次重申问题文件规定根国家税务总局关房产开发营业务征收企业税问题通知（国税发[2006]31号）规定精神房产开发企业建造开发开发产品工程质量否通验收合格否办理完工（竣工）备案手续会计决算手续开发产品开始投入时均应视已完工房产开发企业应规定时结算开发产品计税成计算前预售方式销售开发产品取收入实际毛利额时开发产品实际毛利额应预计毛利额间差额计入年（完工年度）应纳税额
实务中开发企业已已符合开发产品已开始投入条件采种种手段延迟结转收入例业务办理交房手续办理竣工决算收入结转时点通延迟办理竣工决算拖延收入结转时间款项收齐开具正式发票结转收入时点收入确认企业控制推迟收入确认时间等等
（三）年度申报时注意事项
国税发[2009]31号房产企业开发产品完工时年度纳税申报时企业须出具该项开发产品实际毛利额预计毛利额间差异调整情况报告税务机关需相关资料例差异调整税务鉴证报告开发项目理位置概况占面积开发途初始开发时间完工时间售面积已售面积预售收入毛利额实际销售收入毛利额开发成实际销售成等
案例：A房产企业开发A项目2008年签订预售合取预售收入2500万2009年竣工完成开发产品竣工证明材料已报房产理部门备案未未交付业2009年A项目预收收入6500万元A企业项目预计计税毛利率均15暂计算营业税考虑期间费
分析：根国税发[2009]31号规定A项目已符合文件规定中完工条件视税法意义完工时企业应结算计税成计算前销售收入实际毛利额实际毛利额预计毛利额间差额计入年度应纳税额2009年预售收入税汇算时预计计税毛利率15进行计算2008年度预收款2500万元预计计税毛利率年度汇算清缴中作纳税调整2009年度作纳税调减处理假设A项目已知实际计税成4500万元A项目汇算清缴应纳税额＝（6500－4500－6500×5）－（2500×15－2500×5）＝1625－250＝1175（万元）
二土增值税
（）征税象范围
土增值税暂行条例第二条：转国土权建筑物附着物取收入单位土增值税纳税
土增值税暂行条例实施细第五条条例第二条称收入包括转房产全部价款关济收益
土增值税暂行条例第二条称单位指类企业单位事业单位国家机关社会团体组织称包括体营者
述规定土增值税征税象转国土权建筑物附着物取增值额
（二）清算条件
土增值税暂行条例实施细第十六条：纳税项目全部竣工结算前转房产取收入涉成确定原法计算土增值税预征土增值税该项目全部竣工办理结算进行清算
1行清算
国税发[2009]91号第九条条规定纳税符合列条件应进行土增值税清算（）房产开发项目全部竣工完成销售（二）整体转未竣工决算房产开发项目 （三）直接转土权
第十条 符合条件税务机关求纳税进行土增值税清算（）已竣工验收房产开发项目已转房产建筑面积占整项目售建筑面积例85该例未超85剩余售建筑面积已出租 （二）取销售（预售）许证满三年未销售完毕（三）纳税申请注销税务登记未办理土增值税清算手续（四）省（治区直辖市计划单列市）税务机关规定情况 前款列第（三）项情形应办理注销登记前进行土增值税清算
2求清算
符合条件税务机关求纳税进行土增值税清算
（）已竣工验收房产开发项目已转房产建筑面积占整项目售建筑面积例85该例未超85剩余售建筑面积已出租（二）取销售（预售）许证满三年未销售完毕（三）纳税申请注销税务登记未办理土增值税清算手续（四）省级税务机关规定情况
（三）清算单位
细第八条：土增值税纳税房产成核算基核算项目核算象单位
细第九条：纳税成片受土权分期分批开发转房产扣项目金额确定转土权面积占总面积例计算分摊建筑面积计算分摊税务机关确认方式计算分摊
国税发[2009]91号第十七条规定 清算审核时应审核房产开发项目否国家关部门审批备案项目单位进行清算分期开发项目否分期项目单位清算类型房产否分计算增值额增值率缴纳土增值税
（四）土增值税计算
1基计算规定
土增值税纳税转房产取增值额规定税率计算征收
增值额转房产取收入—扣项目金额
增值率增值额÷扣项目金额
应纳税款增值额×税率－扣项目金额×速算扣系数
2收入解析
条例第二条 转国土权建筑物附着物（简称转房产）取收入单位土增值税纳税义务应条例缴纳土增值税
条例第二条称收入包括转房产全部价款关济收益包括货币收入实物收入收入视销售收入
企业开发产品职工福利奖励外投资分配股东投资抵偿债务换取单位非货币性资产等发生权转移时应视销售房产
视销售收入列方法序确认：①企业区年度销售类房产均价格确定② 税务机关参年类房产市场价格评估价值确定
企业开发部分房产转企业出租等商业途时果产权未发生转移征收土增值税税款清算时列收入扣相应成费
3扣项目解析
计算增值额扣项目：（）取土权支付金额（二）开发土成费（三）新建房配套设施成费者旧房建筑物评估价格（四）转房产关税金（五）财政部规定扣项目（加计扣）
（）取土权支付金额指纳税取土权支付价款国家统规定交纳关费出方式取土权支付土出金行政划拨方式取土权转土权时规定补交出金转方式取土权支付价款
（二）开发土新建房配套设施（简称房产开发）成指纳税房产开发项目实际发生成包括①土征拆迁补偿费（包括土征费耕占税劳动力安置费关附着物拆迁补偿净支出安置动迁房支出等）②前期工程费（包括规划设计项目行性研究水文质勘察测绘三通等支出）③建筑安装工程费（指出包方式支付承包单位建筑安装工程费营方式发生建筑安装工程费）④基础设施费（包括开发区道路供水供电供气排污排洪通讯明环卫绿化等工程发生支出）⑤公配套设施费（包括偿转开发区公配套设施发生支出）⑥开发间接费（指直接组织理开发项目发生费包括工资职工福利费折旧费修理费办公费水电费劳动保护费周转房摊销等）
（三）开发土新建房配套设施费（简称房产开发费）指房产开发项目关销售费理费财务费财务费中利息支出够转房产项目计算分摊提供金融机构证明允许实扣高超商业银行类期贷款利率计算金额房产开发费条（）（二）项规定计算金额5计算扣转房产项目计算分摊利息支出提供金融机构证明房产开发费条（）（二）项规定计算金额10计算扣
（四）转房产关税金指转房产时缴纳营业税城市维护建设税印花税（包括销售动产缴纳印花税）转房产交纳教育费附加视税金予扣
（五）事房产开发纳税（）（二）项规定计算金额加计20扣
4计算扣项目金额应遵循原
（1）土增值税清算中计算扣项目金额时实际发生支出应取未取合法扣
（2）扣项目金额中集项成费必须实际发生（期间费外）
（3）扣项目金额应准确扣项目中分集混淆
（4）扣项目金额中集项成费必须清算项目开发中直接发生应分摊
（5）纳税分期开发项目者时开发项目者项目中建造类型房产应受益象采合理分配方法分摊成费
（6）类事项应采取相会计政策处理方法会计核算税务处理规定致税务处理规定准
三城镇土税
国家税务总局关房产税城镇土税关政策规定通知（国税发[2003]89号）第二条第款规定购置新建商品房房屋交付次月起计征房产税城镇土税见房产企业全部开发商品房交付开发商品房占土城镇土税纳税义务全部转移购房占土次月起全部交付商品房月期间房产开发企业开发商品房占土均负城镇土税纳税义务开发产品全部交付业次月起房产企业存开发商品房占土城镇土税纳税义务
案例：某房产企业2008年8月商品房开发征土10万方米国土权出合约定2010年8底交付取国土权权证书年9月开始开发2009年6月销售5万方米已售商品房国土权分割转证明书合计分割土面积15万方米2010年6月剩余月份全部房产销售交付已售商品房国土权分割转证明书合计分割土面积10万方米2008年应纳城镇土税10×5×年单位税额122009年16月应纳城镇土税10×6×年单位税额122009年7月12应纳城镇土税（1015）×6×年单位税额122010年16月应纳土增值税（1015）×6×年单位税额12房产全部交付开发商品房占土须纳城镇土税
四印花税
根中华民国印花税暂行条例实施细规定竣工销售商品房时签订商品房销售合商品房预售合应签订合时合记载金额万分五计税贴花月汇总缴纳印花税
五房产税
根财税[1986]8号规定基建工基建工服务种工棚材料棚休息棚办公室食堂茶炉房汽车房等时性房屋果基建工程结束施工企业种时性房屋交者估价转基建单位应基建单位接收次月起规定征收房产税
果基建工程结束时性建筑物基建单位须基建单位次月起缴纳房产税
关房产开发企业注销前关企业税处理问题公告
颁布时间：20101224
根中华民国企业税法实施条例相关规定现房产开发企业注销前预征土增值税导致缴企业税退税问题公告：
房产开发企业（简称企业）规定开发项目进行土增值税清算税务机关申请办理注销税务登记时注销年汇算清缴出现亏损应方法计算出注销前项目开发年度缴企业税税款申请退税：
（）企业整项目缴纳土增值税总额应项目开发年度实现项目销售收入占整项目销售收入总额例项目开发年度进行分摊具体公式计算：
年度应分摊土增值税土增值税总额×（项目年度销售收入÷整项目销售收入总额）
公告称销售收入包括视销售房产收入包括企业销售增值额未超扣项目金额20普通标准住宅销售收入
（二）项目开发年度应分摊土增值税减该年度已税前扣土增值税余额属年应补充扣土增值税企业应调整年度应纳税额规定计算年度应退企业税税款年度已缴纳企业税税款足退税应作亏损年度结转调整年度应纳税额
（三）企业项目进行土增值税清算年述方法进行土增值税分摊调整导致年度应纳税额出现正数应规定计算缴纳企业税
（四）企业述方法计算累计退税额超项目开发年度累计实际缴纳企业税
二企业申请退税时应税务机关提供书面材料证明应退企业税款计算程包括企业整项目缴纳土增值税总额整项目销售收入总额项目年度销售收入年度应分摊土增值税已税前扣土增值税年度适税率等
三企业规定开发项目进行土增值税清算税务机关申请办理注销税务登记时注销年汇算清缴出现亏损土增值税清算年未出现亏损土增值税清算年出现亏损注销前年度已税法规定弥补完毕执行公告
税务机关应结合企业土增值税清算年度注销年度间汇算清缴情况判断否应该执行公告应退企业税款进行核实
四公告2010年1月1日起施行
特公告
国家税务总局关土增值税清算关问题通知
国税函[2010]220号
颁布时间：2010527发文单位：国家税务总局
省治区直辖市方税务局宁夏西藏青海省（治区）国家税务局：
进步做土增值税清算工作根中华民国土增值税暂行条例实施细规定现土增值税清算工作中关问题通知：
关土增值税清算时收入确认问题
土增值税清算时已全额开具商品房销售发票发票载金额确认收入未开具发票未全额开具发票交易双方签订销售合载售房金额收益确认收入销售合载商品房面积关部门实际测量面积致清算前已发生补退房款应计算土增值税时予调整
二房产开发企业未支付质量保证金扣项目金额确定问题
房产开发企业工程竣工验收根合约定扣留建筑安装施工企业定例工程款作开发项目质量保证金计算土增值税时建筑安装施工企业质量保证金房产开发企业开具发票发票载金额予扣未开具发票扣留质保金计算扣
三房产开发费扣问题
（）财务费中利息支出够转房产项目计算分摊提供金融机构证明允许实扣高超商业银行类期贷款利率计算金额房产开发费取土权支付金额房产开发成金额5计算扣
（二）转房产项目计算分摊利息支出提供金融机构证明房产开发费取土权支付金额房产开发成金额10计算扣
全部资金没利息支出方法扣
述具体适例省级民政府前规定例执行
（三）房产开发企业金融机构款款房产开发费计算扣时时适条（）（二）项述两种办法
（四）土增值税清算时已计入房产开发成利息支出应调整财务费中计算扣
四房产企业逾期开发缴纳土闲置费扣问题
房产开发企业逾期开发缴纳土闲置费扣
五房产开发企业取土权时支付契税扣问题
房产开发企业取土权支付契税应视国家统规定交纳关费计入取土权支付金额中扣
六关拆迁安置土增值税计算问题
（）房产企业建造项目房产安置回迁户安置房视销售处理国家税务总局关房产开发企业土增值税清算理关问题通知（国税发[2006]187号）第三条第（）款规定确认收入时确认房产开发项目拆迁补偿费房产开发企业支付回迁户补差价款计入拆迁补偿费回迁户支付房产开发企业补差价款应抵减项目拆迁补偿费
（二）开发企业采取异安置异安置房屋属行开发建造房屋价值国税发[2006]187号第三条第（）款规定计算计入项目拆迁补偿费异安置房屋属购入实际支付购房支出计入拆迁补偿费
（三）货币安置拆迁房产开发企业合法效计入拆迁补偿费
七关转旧房准予扣项目加计问题
财政部 国家税务总局关土增值税干问题通知（财税[2006]21号）第二条第款规定纳税转旧房建筑物取评估价格提供购房发票税务部门确认条例第六条第（）（三）项规定扣项目金额发票载金额购买年度起转年度止年加计5计算计算扣项目时年购房发票载日期起售房发票开具日止满12月计年超年未满12月超6月视年
八土增值税清算应补缴土增值税加收滞纳金问题
纳税规定预缴土增值税清算补缴土增值税税务机关规定期限补缴加收滞纳金
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