取土环节
1土税:出转方式偿取土权应受方合约定交付土时间次月起缴纳城镇土税合未约定交付土时间受方合签订次月起缴纳城镇土税土税纳税实际占土面积计税规定税率计算征收(具体税率参规定)
案例:某房产开发企业2014年5月26日国土房产局签订国土出合合约定出土面积56000米土出金34000万元合约定土交付时间2014年10月25日土税税率4元米2014年应缴纳少土税
分析:该企业应2014年11月起申报缴纳土税2014年应缴纳2月土税:56000×4×2123733333元
2印花税(土出转合):土权出合土权转合产权转移书征收印花税载金额万分五贴花
3契税:国土权出土权出售房屋买卖计税成交价格目前江苏省规定契税税率3契税纳税义务发生时间纳税签订土房屋权属转移合天者纳税取具土房屋权属转移合性质证天
二设计施工环节
1印花税(设计合):建设工程勘察设计合包括勘察设计合收取费万分五贴花
2印花税(建安合):建筑安装工程承包合包括建筑安装工程承包合承包金额万分三贴花
3印花税(款合):银行金融组织款(包括银行业拆)签订款合款金额万分零点五贴花
三房产销售环节
1营业税(销售动产):纳税提供应税劳务转形资产者销售动产营业额规定税率计算应纳税额销售动产税率5纳税营业额纳税提供应税劳务转形资产者销售动产收取全部价款价外费营业税纳税义务发生时间纳税提供应税劳务转形资产者销售动产收讫营业收入款项者取索取营业收入款项天纳税转土权者销售动产采取预收款方式纳税义务发生时间收预收款天
2土增值税(预征):普通标准住宅实行预征外类商品房均实行预征普通标准住宅指政府指定房产开发公司开发政府部门规定建筑标准建造建成商品房实行国家定价限价解决住房困难户住房困难政府指定销售象住宅普通标准住宅须房产开发公司关文件税务部门审核确认
土增值税预征计税纳税转房产取收入
3企业税(未完工开发产品):企业销售未完工开发产品取收入应先预计计税毛利率分季(月)计算出预计毛利额计入期应纳税额企业销售未完工开发产品计税毛利率省治区直辖市国家税务局方税务局列规定进行确定
(1)开发项目位省治区直辖市计划单列市民政府城市城区郊区低15
(2)开发项目位级市城区郊区低10
(3)开发项目位区低5
(4)属济适房限价房危改房低3
案例:某房产开发企业开发某楼盘尚未完工2014年4月开始预售46月取预收收入10000万元6月利润表反映利润总额50万元前年度均盈利该企业应缴纳少企业税(假设企业土增值税预征率3城建税税率7教育费附加3方教育费附加1该企业位级市规定计税毛利率10)
分析:该企业预收收入10000万元应缴纳营业税10000×5500万元城建税500×735万元教育费附加500×315万元方教育费附加500×15万元土增值税10000×2200万元合计755万元应纳税额50+10000×10755195万元应缴纳企业税195×254875万元
4印花税(商品房销售合):商品房销售合产权转移书征收印花税载金额万分五贴花
四竣工交房环节
1企业税(完工开发产品): 开发产品完工企业应时结算计税成计算前销售收入实际毛利额时实际毛利额应预计毛利额间差额计入年度企业项目项目合计算应纳税额
企业房产开发营业务包括土开发建造销售住宅商业房建筑物附着物配套设施等开发产品土开发外开发产品符合列条件应视已完工:
(1)开发产品竣工证明材料已报房产理部门备案
(2)开发产品已开始投入
(3)开发产品已取初始产权证明
年度纳税申报时企业须出具该项开发产品实际毛利额预计毛利额间差异调整情况报告税务机关需相关资料
案例:某房产开发企业开发某楼盘2014年12月完工前已预收房款30000万元前已计税毛利率10计算出预计毛利额计入期应纳税额缴纳企业税12月6月利润表反映利润总额2300万元完工计算出实际毛利额10500万元该企业该缴纳企业税
分析:实际毛利额应预计毛利额间差额7500(1050030000×10)万应纳税额2300+75005200万应缴纳企业税5200×251300万元
2土增值税(清算):
纳税符合列条件应进行土增值税清算:(1)房产开发项目全部竣工完成销售(2)整体转未竣工决算房产开发项目(3)直接转土权
符合条件税务机关求纳税进行土增值税清算:(1)已竣工验收房产开发项目已转房产建筑面积占整项目售建筑面积例85该例未超85剩余售建筑面积已出租(2)取销售(预售)许证满三年未销售完毕(3)纳税申请注销税务登记未办理土增值税清算手续(4)省辖市方税务机关规定情况(5)前款列第(3)项情形应办理注销登记前进行土增值税清算
土增值税清算程中发现纳税符合核定征收条件应核定征收方式房产项目进行清算土增值税清算中符合条件实行核定征收
(1)法律行政法规规定应设置未设置账簿
(2)擅销毁账簿者拒提供纳税资料
(3)设置账簿账目混乱者成资料收入证费证残缺全难确定转收入扣项目金额
(4)符合土增值税清算条件企业未规定期限办理清算手续税务机关责令限期清算逾期清算
(5)申报计税明显偏低正理
常见问题解答
1应收房款欠款否缴纳营业税房产公司销售套房屋业合2009年底应收房款100万业实际缴纳30万请问欠款70万否2009年申报营业税实际收时缴纳营业税
答:中华民国营业税暂行条例实施细(财政部国家税务总局令第52号)第二十四条规定条例第十二条称收讫营业收入款项指纳税应税行发生程中者完成收取款项条例第十二条称取索取营业收入款项天书面合确定付款日期天未签订书面合者书面合未确定付款日期应税行完成天纳税应合确定付款日期确认营业收入法缴纳营业税
2房产企业代收费否需缴纳营业税
答:根营业税暂行条例第五条规定:纳税营业额纳税提供应税劳务转形资产者销售动产收取全部价款价外收费营业税暂行条例实施细第十三条规定:营业税条例
称价外费包括收取手续费补贴基金集资费返利润奖励费违约金滞纳金延期付款利息赔偿金代收款项代垫款项罚息种性质价外收费包括时符合条件代收取政府性基金者行政事业性收费:()国务院者财政部批准设立政府性基金国务院者省级民政府财政价格部门批准设立行政事业性收费(二)收取时开具省级财政部门印制财政票(三)收款项全额缴财政 果符合规定条件政府性基金者行政事业性收费入营业额征收营业税否应作价外收费全额计征营业税
3房产开发公司出租车位权业签订合约定年限20年费次性收取笔收入否应缴纳土增值税
答:根土增值税暂行条例实施细关规定土增值税出售者方式偿转国土权建筑物附着物行征收税出售转应办理相应产权标志产权未发生转移构成出售转出租车位行没发生权转移需缴纳土增值税
4动产投资否征收土增值税
答:房产进行投资联营投资联营方土(房产) 作价入股进行投资作联营条件房产转投资联营企业中时暂免征收土增值税投资联营企业述房产转应征收土增值税2006年3月2日起土(房产)作价入股进行投资联营投资联营企
业事房产开发者房产开发企业建造商品房进行投资联营均适述暂免征收土增值税规定
5房产开发企业买墅送汽车方式销售动产企业税处理
答:根国家税务总局关确认企业税收入干问题通知(国税函[2008]875号)国家税务总局关企业处置资产税处理问题通知(国税函[2008]828号)规定企业买墅送汽车方式销售动产属捐赠行应总销售金额项商品公允价值例分摊确认项销售收入销售动产属未完工产品动产预售收入应规定计税毛利率计征企业税汽车销售收入适房产开发关税收规定
6房产开发公司开发门面房作售楼部请问售楼部否缴纳房产税果缴纳该确定房产税原值
答:国家税务总局关房产税城镇土税关政策规定通知(国税发[2003]89号)第二条第四项规定房产开发企业出租出企业建造商品房房屋交付次月起计征房产税开发企业利商品房作售楼部情况应开始售楼部次月起缴纳房产税作售楼部根房产税暂行条例相关规定售楼部房产原值70作房产税应纳税额12税率缴纳房产税
房产原值确认分时段计算交纳房产税2009年1月1日2014年12月21日应财政部国家税务总局关房产税城镇土税关问题通知(财税[2008]152号)规定
房产原值计税房产否记载会计账簿固定资产科目中均应房屋原价计算缴纳房产税房屋原价应根相关会计制度规定进行核算纳税未国家会计制度规定核算记载应规定进行调整重新评估房屋原价2014年12月21日起应财政部国家税务总局关安置残疾业单位城镇土税等政策通知(财税[2014]121号)规定:房产原值计税房产会计核算房产原值均应包含价包括取土权支付价款开发土发生成费等
7房产开发企业商店购买者签订协议规定房产开发企业优惠30价格出售开发商店购买者购买者2年期限必须购买商店偿提供房产开发企业外出租种情况涉税
答:国家税务总局关房产开发企业签订条件优惠价格协议购买商店征收税问题批复(国税函[2008]576 号)规定述行实质购买者购商店交房产开发企业出租取房屋租赁收入支付部分购房价款述情形购买者少支出购房价款应视财产租赁财产租赁项目征收税次财产租赁收入额少支出购房价款协议规定租赁月份数均计算确定
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