特发信息港期项目行性研究报告
项目概况
（）项目建设规模容项目拟建设三栋物业A栋高科技厂房B栋科研办公楼（写字楼）C栋配套勤办公房食堂
表：项目规划指标项目名称 宗项目块编号 T3050019性质 工业总面积（m2） 255633建筑容积率 256(包括原建筑)建筑覆盖率 ≤35总建筑面积（m2） 7112125计入容积率建筑面积（m2） 4378027中：A楼（m2） 1421133B楼（m2） 2661675C楼（m2） 295219计容积率建筑面积（m2） 2734098中：A楼架空层面积 155814B楼架空层面积 117191C楼半室面积 114113室架空层面积 2346982室架空层构成2层车库拟配备520车位3C楼中含1000㎡食堂作项目配套
（二）项目开发手续 项目报批进展根深圳济特区土权出合书（深合字（93）055号）1993年深圳市通讯工业公司取项目权土年限30年1993年4月19日2023年4月18日止1999年深圳市规划国土局深圳市通讯工业公司协商深合字（93）055号协议书关条款进行修改深圳市规划国土局意T30519块土年限50年1993年4月19日2043年4月18日2002年深圳市规划国土资源局意签订补充协议（2）项目权变更深圳市特发信息股份限公司土年期原合保持致
目前公司已取土建设规划许证关手续正办理中
（三）项目位置 深圳市南山科技园特发信息港期项目块位南山区科技园科丰路属南山科技园中区
（四）项目环境特发信息港整体形成相独立园区势北低南高中已建建
筑信息港厦厂房目前深圳市特发信息股份限公司外出租期项目建块ABC三块次行性研究象三块均呈较规长方形面整利开发建设
图：项目块分布示意图项目周边交通情况周边环境：项目周边旧工业厂房住宅区物业档次参差齐建设略显杂乱
微观交通条件：项目微观位置够理想外通达性较差现状仅南侧科丰路直接外部交通网衔接北侧琼宇路需科伟路实现科苑路连通达性受定制约周边交通条件：项目处宏观区位路网交通较便利项目位科技园中区东部南北方东西次铜鼓路科苑路科技中三路科技中二路科技中路东西方北南次北环道高新中路高新中二路高新中三路高新中四路深南道城市交通干道园区生活干道项目周边交织成便捷交通网
（五）项目建设期项目2009年第2季度开始土方前期工程计划2011年1季度末完成竣工验收约2年
二 投资环境房产市场分析
（）宏观济背景分析2008年深圳市区生产总值（GDP）达780654亿元全国中城市中排海北京广州位列第四年增长121高全国31百分点表现出稳增长态势较2007年147增速放缓
工业总体增速保持稳中电子信息行业增长尤迅速深圳市整体济外贸存度高目前阶段性放缓未较发展空间良契机
着珠三角区域轨道交通建设深圳市区域城市位逐步提升香港联系更加紧密企业发展提供契机时拓宽置业需求
规划建广深莞香港铁路扩充城市边界拉深港距离深港体化奠定基础提升城市置业口吸纳力企业发展提供更加广阔空间
（二）深圳市土写字楼市场运行特征分析深圳市写字楼市场运行特征分析：市场格局 深圳市特区办公物业市场分布罗湖蔡屋围片区福田中心区中心西区南山科技园片区四区域中福田中心区高档写字楼罗湖蔡屋围片区早发展起商务区中高档写字楼南山区科技园片区档次厂房式办公楼中心西区逐步成熟中低档写字楼深南路乙级写字楼车公庙工业区厂房改建办公商务公寓罗湖区民南片区中低档写字楼商务公寓分布
供市场分析 深圳写字楼市场已20062007年半年高供量价齐升转2008年高供量价齐跌态势2007年半年宏观调控国际济环境恶化等素影响投资性客户膨胀性需求萎缩写字楼销售价格回落销售速度减缓
（三）区域市场分析项目位南山科技园中区拟建科研办公高科技厂房中高科技厂房检测科研非生产车间属生产型办公两种物业类型功办公区域市场分析科技园办公物业市场进行研究
1区域概况整体概述南山科技园区总占面积115方公里中规划工业28方公里生活配套54方公里
目前科技园区已开发建成土面积65方公里划未建土面积13方公里未划未建空37方公里园区域产业分北区中区南区
北区：面积523方公里规划该区工业安置型生产型高新技术企业该区东片安排生活居住综合服务功块
中区：中区371方公里已逐渐发展成新材料计算机生物医药工程高新技术产业区未保留科技工业园原格局重点改造部分传统产业提高高新技术产业例
南区：南区257方公里未重点发展电子信息产业区域全区理会展金融等综合功服务中心包括深圳学南区北片海路南南区南片三部分
中区现状分析项目属科技园中区整科技园形起伏区域相南区北区中区物业分布较混乱新旧物业混杂建设量陈旧工业物业住宅物业定程度降低中区整体形象
然中区现状建筑略显凌乱基续发展优势身区位交通等优势产业发展带动区物业价值具备定升空间：续发展优势中区预留量政府备未发展提供更广阔空间
区位优势 中区处南山区中部南山中心区宝安中心区较接受土开发联动素影响升值潜力利土开发
交通优势 中区边缘货运交通性干道通客运生活性城市干道客货两交通性干道通样仅利工业区发展建设利高新技术产业配套区开拓发展
产业联动优势 处市高新技术产业园区中部拓展身产业结构时园区组成部分形成互补优势产业谋求进步发展
政策优势 中区属市高新技术产业园区样享受相关政策优惠
环境优势 中区面积荔枝林绿化覆盖总体然环境较开发程充分利然资源
2办公工业物业市场供特征高新科技园区成立1996年十年发展已较成熟园区聚集众国外知名高新技术企业园区济快速发展知名企业进驻带动区办公物业市场发展时刺激园区办公工业物业供
南区：科技园区办公楼高科技厂房集中区域型企业行兴建楼宇素质较高
目前园区办公楼集中南区型企业行组织兴建部分单元出租代表性物业联想厦飞亚达厦创维厦TCL厦等楼宇素质普遍较高90办公楼配备中央空调智系统时南区高科技厂房集中高新产业办组织兴建
中区：办公楼供应相较少工业物业形象参差齐市场需求促住宅普通厂房纷纷改造成市场补充者
中区目前办公楼供应较少整体形象较研祥科技厦科技工业园厦科技生物谷中科技工业园厦属科技园总公司中区标志性建筑物科技生物谷
2008年竣工招商目前企业入驻情况较理想中区建办公物业科技园总公司新建办公厦目前外立面装修已完成预计2009年出租年中区写字楼市场供应者外软件厦建设目前尚未封顶 中区办公物业较少市场供应求周边楼盘存住宅改办公情况中典型深南花园建设世纪90年代外表较陈旧目前约60出租办公中裙楼部分够公司注册
工业物业方面中区高科技厂房普通厂房形象档次参差齐新旧物业 混杂中高科技厂房生产力楼软件园二期软硬件设施相较普通厂房普遍较陈旧市场办公楼高科技厂房数量情况普通厂房发进行改造分割成面积单元出租
总说中区办公工业物业供应量断升趋势物业供应求趋势效缓解导致项目面更激烈市场竞争
北区：独立型园区部建设办公楼高科技厂房等种物业
北区分布型园区清华（方）信息港长城计算机集团酷派信息港等独立成园园区普遍建设办公楼高科技厂房等种物业满足企业身办公生产需求时外进行租赁
需求特征科技园办公物业市场需求坚挺出租率普遍维持较高水
深圳写字楼市场受金融危机楼市低迷影响成交量价格均降科技园区办公物业出现少量企业退租情况整体言需求然较旺盛进驻科技园区公司均高科技产业企业普遍具创新力抗击风险力较强支撑科技园办公物业市场需求市场调研目前园区办公物业出租情况普遍较理想中表现性价较高高科技厂房办公楼例调研生产力楼清华（方）信息
港综合楼科技生物谷等出租率均达90
办公物业租金水南区中区北区次降中租金水高南区达80100元m2·月
科技园办公物业区域形成租金梯度中南区聚集众较高档次办公楼租金(全包)水高80100元m2·月中区办公楼租金（全包）约80元m2·月左右工业物业租金约5070元m2·月北区理位置原租金处低水约5060元m2·月左右
办公物业类型办公楼租金高高科技厂房普通厂房次
物业类型科技园办公物业分办公楼高科技厂房普通厂房租金水物业类型差办公楼租金高约80元m2·月高科技厂房租金5070元m2·月间普通厂房租金3040元m2·月
强劲市场需求办公物业发展起效支撑作园区办公物业租金水2007年基持
根租金调研金融海啸席卷全球背景强劲市场需求然够支撑科技园区办公物业发展目前市场租金水基保持2007年8月水少量物业租金出现幅跌部分物业租金2007年基持幅涨表现出较强抗跌性
市场未趋势科技园区未办公物业新增供应量较限继续维持现状保持三级市场活跃度
2008年南山科技园成交6宗土集中南区均工业总面积约28万方米均企业建设生产基办公厂房等预计少量物业外出租总体科技园区办公物业未新增供应量较限维持现状性较三级市场继续保持活跃
受金融危机影响未市场中低端面积隔间办公物业产品需求进步扩
市场整体环境低迷影响市场信心未完全恢复投资者逐步退出市场办公物业需求时受金融危机影响部分企业营业业绩受定击出压缩成考虑预计未市场中低端面积隔间产品更加青睐
三 项目SWOT分析项目体投资环境分析基础进行项目SWOT分析项目定位发展评估济测算提供参考：优势（S）项目够形成独立型园区块现状较整利开发建设目位科技园区周边已形成良工业聚集性劣势（W）项目块目前仅通科丰路直接外部交通连接通达性受定制约项目处区域位科技园中区东部微观位置相较偏周边环境欠佳住宅旧工业厂房
机会（O）南山科技园深圳发展高新技术产业重点园区着园区入驻企业逐年增整科技园发展较迅速项目发展提供良生存环境广阔发展台市场科技园区办公物业需求保持旺盛项目发展提供效支撑南山科技园区已形成便捷交通网络项目发展具定交通优势
科技园区办公物业未新增供应量较限项目发展提供良机会
威胁（T）金融危机整体济环境击然影响市场信心进影响企业营运状况办公物业市场需求产生定威胁科技园区现办公物业供应量较三级租赁市场较活跃项目发展带定竞争威胁
综述项目具备发展办公功物业优势机会然身存定劣势面定市场威胁发展前景机会挑战
四 项目定位发展评估（）项目定位产品定位基市场分析项目SWOT分析判定项目产品定位判定：A 项目形成相独立型园区B 片区市场办公物业需求较旺盛现办公物业出租情况良C 独立型园区普遍建设办公楼高科技厂房等种物业类型D 片区未新增办公工业物业较限市场存量物业竞争
判定结：A 项目应应市场发展建设办公物业B 项目作独立型园区应建设种物业类型满足身发展需求时降低市场风险C 完善项目相关配套增强市场竞争力
项目产品定位拟：A块建设栋8层高科技厂房B块建设栋18层科研办公楼定位中端C块建设栋包括高科技厂房员工食堂3层建筑
基文分析认项目产品定位符合市场需求具良发展前景
客户定位根项目已建建筑中区办公物业整体客户情况判定项目客户定位：核心客户—电子信息生物医药科技类企业重客户—软件机电体化类公司偶客户—咨询服务类企业
价格定位项目建物业建成出租营目前周边类物业三级市场租赁较活跃市场供参出租案例采市场较法确定项目客观租金水
基原理 根市场较法代原理选择估价象处供需圈物业作较案例结合估价象现状交易情况修正市场状况调整房产状况修正调整确定客观租金水
市场案例根市场调查科技园区办公物业租金2007年基持中区办公楼目前租金约80元㎡·月左右年新建设高科技厂房租金70元㎡·月左右出租情况普遍较理想选取市场案例作项目较案例：表：项目周边办公物业基情况表物业名称 物业类型 入驻时间 租金(全包)科技工业园厦 办公楼 90年代 80元方米 月科技生物谷 办公楼 2008年 83元方米 月软件园 高科技厂房 2005年 70元
方米 月(中央空调)生产力厦 高科技厂房 2006年 76元方米 月清华信息港综合楼 办公楼 2003年 65元方米 月租金确定结合周边物业交易案例运市场较法求取租金充分考虑现市场状况未市场发展确定性采取保守原考虑市场营销产品创新价格增长等方面溢价素
考虑项目理位置相较偏具备较通达性配备中央空调保守原终确定科研办公楼租金65元㎡·月高科技厂房租金55元㎡·月租金增长方面根市场调研目前办公物业出租般3年起租合期租金变合期满根市场情况定价项目租金增长假定3年租金变3年租金年3幅度增长
市场调研目前科技园区车位租金普遍250元·月确定项目520车位租金250元·月考虑价格增长
营模式项目采出租方式营
（二）项目发展设想评估意见通项目分析长期项目拟建设科研办公楼高科技厂房符合科技园市场未发展趋势具较实现性良市场前景
五 项目济效益评价（）项目开发建设进度安排项目包括ABC三块土计划保持步建设开发现已2009年2季度初开始土方前期工程计划2011年第1季度末完成竣工验收约2年项目预计2011年4月开始出租
（二）投资估算资金筹措1总投资估算项目建设期总静态投资19406万元
构成：投资估算表占总投资例1序号项目名称总额（万元） 单价（元m2） 占总投资例1土成 2831283739884146222前期工程费 5698080293333建安 建安工程 13140971982172644理 理费 525738113052预见费 440618722276求偶 费 29029040781497建设期利息 368151741908公设施基金 280393711449合计 119406272858100100①土成分两部分： 深圳市通讯工业股份限公司1993年4月19日市国土局签订深合字（93）055号（93）056号深圳济特区土权出合书确定编号T30519T30520块折价抵欠深圳市特发信息股份限公司债务述土作价民币3300万元中T30519块作价2206万元公司次付清价款631万元出土成2837万元
② 前期工程费：前期工程费包括项目前期规划设计勘测费等费确定参考期深圳市建筑工程价格信息区域类开发项目实际情况
③ 建安工程费：包括基础体水电安装室外配套等项费根项目开发情况结合工程施工进度计划投入
④ 理费：理费指房产开发企业理部门组织理房产项目开发营活动发生项费理员工资职工福利费办公费差旅费咨询费房产税等深圳市类房产项目水项目具体情况项目理费前述3项3计取
⑤ 预见费：预见费前期工程费建安工程费3计算
⑥ 费：指工程监理费工程咨询费政府建设理部门发生费⑦ 财务费：指开发项目融资发生项费款利息 项目拟银行贷款计6700万元分1次进行款2010年第2季度出现资金缺口银行融资未考虑预计素保守原贷款利率民银行现行3年贷款利率540计算建设期款利息计368万元
2资金筹措建设期投资资金源包括资金（募集资金）12706万元银行融资6700万元
（三）租金收入测定1租金收入估算项目科研办公楼高科技厂房车位全部出租计划2011年第2季度开始出租根科技园区类物业运营般规律假设科研办公楼高科技厂房初始运营期3年初始出租率70年递增102014年进入稳定运营期出租率95假定车位初始运营期3年初始出租率40年递增102014年进入稳定运营期出租率70
C楼建设1000㎡食堂计算收益根文价格定位项目科研办公楼高科技厂房租金价格分65元m2·月55元m2·月租金增长方式前3年租金变3年租金年3幅度增长停车位租金价格250元·月考虑价格增长
表：项目租赁收入表物业类型物业类型 出租面积m22011年 2012年 2013年 2014年2015年2016年2017年2018年 2019年 2020年租赁收入(万元)科研办公楼
26616751427271660891868502013472092412155192219842286442355032425682054872高科技厂房16613527467585343960111043861075171107431140651174871210121246421055881车位5206240780093601092010920109201092010920109201092099840合计 2262432592322922213184533276793371833469693570513674353781303110753注项目2011年第二季度开始外出租表中年度跨度年第二季度开始起年第季度末止
2营税金附加测算出租税金附加：根深圳市税局规定深圳市物业出租税费营业税（出租收益5）教育费附加（营业税3）城市建设维护税（营业税7）印花税（出租收益01）房产税（租金收益12）
3出租营运成根深圳市税局规定出租运营物业出租营运成包括房屋租赁理费（租金收益1）维修费（建造成15）代理营销费（租金收益15）理费（租金收益15）租赁手续费（租金收益2）
（四）项目利润估算
1考虑深圳市办公类物业收益率8设定项目净转售折现率8项目物业营方式均出租深圳市出租营物业般规律取基准收益率8公司税率15项目税率15
2根前述租金预测条件测算项目动态回收期1216年般说租赁性物业回收期较长项目回收期高深圳市租赁性办公物业均回收期
项目财务净现值612029万元财务部报酬率1216 税投资收益率达1044基准收益率股项目济具备行性
计算公式（五）项目盈亏衡分析项目盈亏衡点（界点）指项目出租收入扣相关税费总投资相等状态
项目开发成等条件变情况项目出租率达71时项目保假定项目开发成出租率等条件变项目科研办公楼高科技厂房停车位保月租金价格分46元方米39元方米178元
根市场项目定位分析该项目保租金较易实现知项目出租收入抗风险力较强六行性研究结建议（）项目行性研究结项目建设续资金保证 项目建设资金通资金银行融资保证项目建设续资金资金占绝部分项目具良社会效益 项目建设利改善区域环境充分发掘区域价值增加财政税收创造业机会
项目济效益略高行业均水具备定抗风险力项目科研办公楼高科技厂房物业建设符合市场发展需求市场发展前景良
综合评价项目整体具行性
（二）项目风险防范建议
1风险
A 建筑工期体风险项目开发期约2年左右项目否计划利完工利进入市场存定确定性项目存定建筑工期体风险
B 市场风险项目位南山科技园区现办公物业供应量较普通厂房住宅改造成办公出租项目带定市场竞争压力
时项目处位置优势明显体交通较便加项目品质塑造难度市场接受度受考验存定营风险
C 济环境风险金融危机击全球实体济环境市场信心企业营业绩均受定影响然期政府强力救市政策中房产市场信心恢复未12年济形式然容乐观影响项目收益预期
2风险防范建议
A 抓住市场时机适时渠道进行项目招商运作确保项目建成出租率
B 根项目资金运情况进行融资保证资金充足
C 计划施工施工期间严格控制开发成
D 时关注房产政策动时采取必防范措施
E 做项目前期市场调研客户需求调查
F 造高性价产品提高市场竞争力抗风险力
G 时关注力客户需求时调整营销策略
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特发信息港期项目行性研究报告
项目概况
（）项目建设规模容项目拟建设三栋物业A栋高科技厂房B栋科研办公楼（写字楼）C栋配套勤办公房食堂
表：项目规划指标项目名称 宗项目块编号 T3050019性质 工业总面积（m2） 255633建筑容积率 256(包括原建筑)建筑覆盖率 ≤35总建筑面积（m2） 7112125计入容积率建筑面积（m2） 4378027中：A楼（m2） 1421133B楼（m2） 2661675C楼（m2） 295219计容积率建筑面积（m2） 2734098中：A楼架空层面积 155814B楼架空层面积 117191C楼半室面积 114113室架空层面积 2346982室架空层构成2层车库拟配备520车位3C楼中含1000㎡食堂作项目配套
（二）项目开发手续 项目报批进展根深圳济特区土权出合书（深合字（93）055号）1993年深圳市通讯工业公司取项目权土年限30年1993年4月19日2023年4月18日止1999年深圳市规划国土局深圳市通讯工业公司协商深合字（93）055号协议书关条款进行修改深圳市规划国土局意T30519块土年限50年1993年4月19日2043年4月18日2002年深圳市规划国土资源局意签订补充协议（2）项目权变更深圳市特发信息股份限公司土年期原合保持致
目前公司已取土建设规划许证关手续正办理中
（三）项目位置 深圳市南山科技园特发信息港期项目块位南山区科技园科丰路属南山科技园中区
（四）项目环境特发信息港整体形成相独立园区势北低南高中已建建
筑信息港厦厂房目前深圳市特发信息股份限公司外出租期项目建块ABC三块次行性研究象三块均呈较规长方形面整利开发建设
图：项目块分布示意图项目周边交通情况周边环境：项目周边旧工业厂房住宅区物业档次参差齐建设略显杂乱
微观交通条件：项目微观位置够理想外通达性较差现状仅南侧科丰路直接外部交通网衔接北侧琼宇路需科伟路实现科苑路连通达性受定制约周边交通条件：项目处宏观区位路网交通较便利项目位科技园中区东部南北方东西次铜鼓路科苑路科技中三路科技中二路科技中路东西方北南次北环道高新中路高新中二路高新中三路高新中四路深南道城市交通干道园区生活干道项目周边交织成便捷交通网
（五）项目建设期项目2009年第2季度开始土方前期工程计划2011年1季度末完成竣工验收约2年
二 投资环境房产市场分析
（）宏观济背景分析2008年深圳市区生产总值（GDP）达780654亿元全国中城市中排海北京广州位列第四年增长121高全国31百分点表现出稳增长态势较2007年147增速放缓
工业总体增速保持稳中电子信息行业增长尤迅速深圳市整体济外贸存度高目前阶段性放缓未较发展空间良契机
着珠三角区域轨道交通建设深圳市区域城市位逐步提升香港联系更加紧密企业发展提供契机时拓宽置业需求
规划建广深莞香港铁路扩充城市边界拉深港距离深港体化奠定基础提升城市置业口吸纳力企业发展提供更加广阔空间
（二）深圳市土写字楼市场运行特征分析深圳市写字楼市场运行特征分析：市场格局 深圳市特区办公物业市场分布罗湖蔡屋围片区福田中心区中心西区南山科技园片区四区域中福田中心区高档写字楼罗湖蔡屋围片区早发展起商务区中高档写字楼南山区科技园片区档次厂房式办公楼中心西区逐步成熟中低档写字楼深南路乙级写字楼车公庙工业区厂房改建办公商务公寓罗湖区民南片区中低档写字楼商务公寓分布
供市场分析 深圳写字楼市场已20062007年半年高供量价齐升转2008年高供量价齐跌态势2007年半年宏观调控国际济环境恶化等素影响投资性客户膨胀性需求萎缩写字楼销售价格回落销售速度减缓
（三）区域市场分析项目位南山科技园中区拟建科研办公高科技厂房中高科技厂房检测科研非生产车间属生产型办公两种物业类型功办公区域市场分析科技园办公物业市场进行研究
1区域概况整体概述南山科技园区总占面积115方公里中规划工业28方公里生活配套54方公里
目前科技园区已开发建成土面积65方公里划未建土面积13方公里未划未建空37方公里园区域产业分北区中区南区
北区：面积523方公里规划该区工业安置型生产型高新技术企业该区东片安排生活居住综合服务功块
中区：中区371方公里已逐渐发展成新材料计算机生物医药工程高新技术产业区未保留科技工业园原格局重点改造部分传统产业提高高新技术产业例
南区：南区257方公里未重点发展电子信息产业区域全区理会展金融等综合功服务中心包括深圳学南区北片海路南南区南片三部分
中区现状分析项目属科技园中区整科技园形起伏区域相南区北区中区物业分布较混乱新旧物业混杂建设量陈旧工业物业住宅物业定程度降低中区整体形象
然中区现状建筑略显凌乱基续发展优势身区位交通等优势产业发展带动区物业价值具备定升空间：续发展优势中区预留量政府备未发展提供更广阔空间
区位优势 中区处南山区中部南山中心区宝安中心区较接受土开发联动素影响升值潜力利土开发
交通优势 中区边缘货运交通性干道通客运生活性城市干道客货两交通性干道通样仅利工业区发展建设利高新技术产业配套区开拓发展
产业联动优势 处市高新技术产业园区中部拓展身产业结构时园区组成部分形成互补优势产业谋求进步发展
政策优势 中区属市高新技术产业园区样享受相关政策优惠
环境优势 中区面积荔枝林绿化覆盖总体然环境较开发程充分利然资源
2办公工业物业市场供特征高新科技园区成立1996年十年发展已较成熟园区聚集众国外知名高新技术企业园区济快速发展知名企业进驻带动区办公物业市场发展时刺激园区办公工业物业供
南区：科技园区办公楼高科技厂房集中区域型企业行兴建楼宇素质较高
目前园区办公楼集中南区型企业行组织兴建部分单元出租代表性物业联想厦飞亚达厦创维厦TCL厦等楼宇素质普遍较高90办公楼配备中央空调智系统时南区高科技厂房集中高新产业办组织兴建
中区：办公楼供应相较少工业物业形象参差齐市场需求促住宅普通厂房纷纷改造成市场补充者
中区目前办公楼供应较少整体形象较研祥科技厦科技工业园厦科技生物谷中科技工业园厦属科技园总公司中区标志性建筑物科技生物谷
2008年竣工招商目前企业入驻情况较理想中区建办公物业科技园总公司新建办公厦目前外立面装修已完成预计2009年出租年中区写字楼市场供应者外软件厦建设目前尚未封顶 中区办公物业较少市场供应求周边楼盘存住宅改办公情况中典型深南花园建设世纪90年代外表较陈旧目前约60出租办公中裙楼部分够公司注册
工业物业方面中区高科技厂房普通厂房形象档次参差齐新旧物业 混杂中高科技厂房生产力楼软件园二期软硬件设施相较普通厂房普遍较陈旧市场办公楼高科技厂房数量情况普通厂房发进行改造分割成面积单元出租
总说中区办公工业物业供应量断升趋势物业供应求趋势效缓解导致项目面更激烈市场竞争
北区：独立型园区部建设办公楼高科技厂房等种物业
北区分布型园区清华（方）信息港长城计算机集团酷派信息港等独立成园园区普遍建设办公楼高科技厂房等种物业满足企业身办公生产需求时外进行租赁
需求特征科技园办公物业市场需求坚挺出租率普遍维持较高水
深圳写字楼市场受金融危机楼市低迷影响成交量价格均降科技园区办公物业出现少量企业退租情况整体言需求然较旺盛进驻科技园区公司均高科技产业企业普遍具创新力抗击风险力较强支撑科技园办公物业市场需求市场调研目前园区办公物业出租情况普遍较理想中表现性价较高高科技厂房办公楼例调研生产力楼清华（方）信息
港综合楼科技生物谷等出租率均达90
办公物业租金水南区中区北区次降中租金水高南区达80100元m2·月
科技园办公物业区域形成租金梯度中南区聚集众较高档次办公楼租金(全包)水高80100元m2·月中区办公楼租金（全包）约80元m2·月左右工业物业租金约5070元m2·月北区理位置原租金处低水约5060元m2·月左右
办公物业类型办公楼租金高高科技厂房普通厂房次
物业类型科技园办公物业分办公楼高科技厂房普通厂房租金水物业类型差办公楼租金高约80元m2·月高科技厂房租金5070元m2·月间普通厂房租金3040元m2·月
强劲市场需求办公物业发展起效支撑作园区办公物业租金水2007年基持
根租金调研金融海啸席卷全球背景强劲市场需求然够支撑科技园区办公物业发展目前市场租金水基保持2007年8月水少量物业租金出现幅跌部分物业租金2007年基持幅涨表现出较强抗跌性
市场未趋势科技园区未办公物业新增供应量较限继续维持现状保持三级市场活跃度
2008年南山科技园成交6宗土集中南区均工业总面积约28万方米均企业建设生产基办公厂房等预计少量物业外出租总体科技园区办公物业未新增供应量较限维持现状性较三级市场继续保持活跃
受金融危机影响未市场中低端面积隔间办公物业产品需求进步扩
市场整体环境低迷影响市场信心未完全恢复投资者逐步退出市场办公物业需求时受金融危机影响部分企业营业业绩受定击出压缩成考虑预计未市场中低端面积隔间产品更加青睐
三 项目SWOT分析项目体投资环境分析基础进行项目SWOT分析项目定位发展评估济测算提供参考：优势（S）项目够形成独立型园区块现状较整利开发建设目位科技园区周边已形成良工业聚集性劣势（W）项目块目前仅通科丰路直接外部交通连接通达性受定制约项目处区域位科技园中区东部微观位置相较偏周边环境欠佳住宅旧工业厂房
机会（O）南山科技园深圳发展高新技术产业重点园区着园区入驻企业逐年增整科技园发展较迅速项目发展提供良生存环境广阔发展台市场科技园区办公物业需求保持旺盛项目发展提供效支撑南山科技园区已形成便捷交通网络项目发展具定交通优势
科技园区办公物业未新增供应量较限项目发展提供良机会
威胁（T）金融危机整体济环境击然影响市场信心进影响企业营运状况办公物业市场需求产生定威胁科技园区现办公物业供应量较三级租赁市场较活跃项目发展带定竞争威胁
综述项目具备发展办公功物业优势机会然身存定劣势面定市场威胁发展前景机会挑战
四 项目定位发展评估（）项目定位产品定位基市场分析项目SWOT分析判定项目产品定位判定：A 项目形成相独立型园区B 片区市场办公物业需求较旺盛现办公物业出租情况良C 独立型园区普遍建设办公楼高科技厂房等种物业类型D 片区未新增办公工业物业较限市场存量物业竞争
判定结：A 项目应应市场发展建设办公物业B 项目作独立型园区应建设种物业类型满足身发展需求时降低市场风险C 完善项目相关配套增强市场竞争力
项目产品定位拟：A块建设栋8层高科技厂房B块建设栋18层科研办公楼定位中端C块建设栋包括高科技厂房员工食堂3层建筑
基文分析认项目产品定位符合市场需求具良发展前景
客户定位根项目已建建筑中区办公物业整体客户情况判定项目客户定位：核心客户—电子信息生物医药科技类企业重客户—软件机电体化类公司偶客户—咨询服务类企业
价格定位项目建物业建成出租营目前周边类物业三级市场租赁较活跃市场供参出租案例采市场较法确定项目客观租金水
基原理 根市场较法代原理选择估价象处供需圈物业作较案例结合估价象现状交易情况修正市场状况调整房产状况修正调整确定客观租金水
市场案例根市场调查科技园区办公物业租金2007年基持中区办公楼目前租金约80元㎡·月左右年新建设高科技厂房租金70元㎡·月左右出租情况普遍较理想选取市场案例作项目较案例：表：项目周边办公物业基情况表物业名称 物业类型 入驻时间 租金(全包)科技工业园厦 办公楼 90年代 80元方米 月科技生物谷 办公楼 2008年 83元方米 月软件园 高科技厂房 2005年 70元
方米 月(中央空调)生产力厦 高科技厂房 2006年 76元方米 月清华信息港综合楼 办公楼 2003年 65元方米 月租金确定结合周边物业交易案例运市场较法求取租金充分考虑现市场状况未市场发展确定性采取保守原考虑市场营销产品创新价格增长等方面溢价素
考虑项目理位置相较偏具备较通达性配备中央空调保守原终确定科研办公楼租金65元㎡·月高科技厂房租金55元㎡·月租金增长方面根市场调研目前办公物业出租般3年起租合期租金变合期满根市场情况定价项目租金增长假定3年租金变3年租金年3幅度增长
市场调研目前科技园区车位租金普遍250元·月确定项目520车位租金250元·月考虑价格增长
营模式项目采出租方式营
（二）项目发展设想评估意见通项目分析长期项目拟建设科研办公楼高科技厂房符合科技园市场未发展趋势具较实现性良市场前景
五 项目济效益评价（）项目开发建设进度安排项目包括ABC三块土计划保持步建设开发现已2009年2季度初开始土方前期工程计划2011年第1季度末完成竣工验收约2年项目预计2011年4月开始出租
（二）投资估算资金筹措1总投资估算项目建设期总静态投资19406万元
构成：投资估算表占总投资例1序号项目名称总额（万元） 单价（元m2） 占总投资例1土成 2831283739884146222前期工程费 5698080293333建安 建安工程 13140971982172644理 理费 525738113052预见费 440618722276求偶 费 29029040781497建设期利息 368151741908公设施基金 280393711449合计 119406272858100100①土成分两部分： 深圳市通讯工业股份限公司1993年4月19日市国土局签订深合字（93）055号（93）056号深圳济特区土权出合书确定编号T30519T30520块折价抵欠深圳市特发信息股份限公司债务述土作价民币3300万元中T30519块作价2206万元公司次付清价款631万元出土成2837万元
② 前期工程费：前期工程费包括项目前期规划设计勘测费等费确定参考期深圳市建筑工程价格信息区域类开发项目实际情况
③ 建安工程费：包括基础体水电安装室外配套等项费根项目开发情况结合工程施工进度计划投入
④ 理费：理费指房产开发企业理部门组织理房产项目开发营活动发生项费理员工资职工福利费办公费差旅费咨询费房产税等深圳市类房产项目水项目具体情况项目理费前述3项3计取
⑤ 预见费：预见费前期工程费建安工程费3计算
⑥ 费：指工程监理费工程咨询费政府建设理部门发生费⑦ 财务费：指开发项目融资发生项费款利息 项目拟银行贷款计6700万元分1次进行款2010年第2季度出现资金缺口银行融资未考虑预计素保守原贷款利率民银行现行3年贷款利率540计算建设期款利息计368万元
2资金筹措建设期投资资金源包括资金（募集资金）12706万元银行融资6700万元
（三）租金收入测定1租金收入估算项目科研办公楼高科技厂房车位全部出租计划2011年第2季度开始出租根科技园区类物业运营般规律假设科研办公楼高科技厂房初始运营期3年初始出租率70年递增102014年进入稳定运营期出租率95假定车位初始运营期3年初始出租率40年递增102014年进入稳定运营期出租率70
C楼建设1000㎡食堂计算收益根文价格定位项目科研办公楼高科技厂房租金价格分65元m2·月55元m2·月租金增长方式前3年租金变3年租金年3幅度增长停车位租金价格250元·月考虑价格增长
表：项目租赁收入表物业类型物业类型 出租面积m22011年 2012年 2013年 2014年2015年2016年2017年2018年 2019年 2020年租赁收入(万元)科研办公楼
26616751427271660891868502013472092412155192219842286442355032425682054872高科技厂房16613527467585343960111043861075171107431140651174871210121246421055881车位5206240780093601092010920109201092010920109201092099840合计 2262432592322922213184533276793371833469693570513674353781303110753注项目2011年第二季度开始外出租表中年度跨度年第二季度开始起年第季度末止
2营税金附加测算出租税金附加：根深圳市税局规定深圳市物业出租税费营业税（出租收益5）教育费附加（营业税3）城市建设维护税（营业税7）印花税（出租收益01）房产税（租金收益12）
3出租营运成根深圳市税局规定出租运营物业出租营运成包括房屋租赁理费（租金收益1）维修费（建造成15）代理营销费（租金收益15）理费（租金收益15）租赁手续费（租金收益2）
（四）项目利润估算
1考虑深圳市办公类物业收益率8设定项目净转售折现率8项目物业营方式均出租深圳市出租营物业般规律取基准收益率8公司税率15项目税率15
2根前述租金预测条件测算项目动态回收期1216年般说租赁性物业回收期较长项目回收期高深圳市租赁性办公物业均回收期
项目财务净现值612029万元财务部报酬率1216 税投资收益率达1044基准收益率股项目济具备行性
计算公式（五）项目盈亏衡分析项目盈亏衡点（界点）指项目出租收入扣相关税费总投资相等状态
项目开发成等条件变情况项目出租率达71时项目保假定项目开发成出租率等条件变项目科研办公楼高科技厂房停车位保月租金价格分46元方米39元方米178元
根市场项目定位分析该项目保租金较易实现知项目出租收入抗风险力较强六行性研究结建议（）项目行性研究结项目建设续资金保证 项目建设资金通资金银行融资保证项目建设续资金资金占绝部分项目具良社会效益 项目建设利改善区域环境充分发掘区域价值增加财政税收创造业机会
项目济效益略高行业均水具备定抗风险力项目科研办公楼高科技厂房物业建设符合市场发展需求市场发展前景良
综合评价项目整体具行性
（二）项目风险防范建议
1风险
A 建筑工期体风险项目开发期约2年左右项目否计划利完工利进入市场存定确定性项目存定建筑工期体风险
B 市场风险项目位南山科技园区现办公物业供应量较普通厂房住宅改造成办公出租项目带定市场竞争压力
时项目处位置优势明显体交通较便加项目品质塑造难度市场接受度受考验存定营风险
C 济环境风险金融危机击全球实体济环境市场信心企业营业绩均受定影响然期政府强力救市政策中房产市场信心恢复未12年济形式然容乐观影响项目收益预期
2风险防范建议
A 抓住市场时机适时渠道进行项目招商运作确保项目建成出租率
B 根项目资金运情况进行融资保证资金充足
C 计划施工施工期间严格控制开发成
D 时关注房产政策动时采取必防范措施
E 做项目前期市场调研客户需求调查
F 造高性价产品提高市场竞争力抗风险力
G 时关注力客户需求时调整营销策略
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