司法拍卖房产流程注意事项
阅读公告
仔细阅读法院竞拍台发布拍卖公告拍卖须知标物介绍充分解法拍房相关信息包括房屋基信息房屋性质权属居住情况租赁抵押情况等
二核验资质
1购房资质
2017年4月起北京区司法拍卖房产纳入限购范围竞拍需房屋区县房部门确认否具备购房资格
2贷款资质
确认具备购房资格提供法拍贷款银行合作机构提交资料进行贷款资质初审核算贷款例贷款金额目前工商银行部分司法拍卖房产提供专项法拍贷产品贷款类型商业贷款目前支持公积金贷款
三实样
根法院公告预展时间前房屋位置解房屋实际占情况腾退意屋装修物业供暖水电欠费情况等预展情况发生变化建议提前咨询法院委托司法拍卖辅助机构（法院公告中般会注明辅助机构名称联系方式）
四报名竞拍
网拍卖台（阿里拍卖·司法）报名缴纳保证金保证金般起拍价1020银行卡转账支付宝冻结方式进行缴纳 开拍报名者参竞价终价高者获该房产报名未出价竞价失败者保证金拍卖完成72时解冻35工作日退回银行卡支付宝账户
五支付余款
竞拍成功终买受保证金转房款余款法院公告规定时间支付法院指定账户果申请银行法拍专项贷款请时联系银行完成贷款审批放款手续
六办理户
余款缴纳买受持身份证明购房资格证明缴款证联系法院取相关法律文书般包括（1法院裁定书2拍卖成交确认书3协助执行通知书复印件）根法院实际情况会取相关法律文书办理房屋解抵押解查封等手续然房局办理户手续缴纳相应税款
注意事项
1悔拍：买受逾期未交纳拍卖余款未办理交接手续法院裁定重新拍卖买受悔拍交纳保证金予退追究造成济损失悔拍重新拍卖原买受参加竞拍
2房产隐形问题：房产类型土性质否户户税费影响需提前解清楚房屋抵押情况果存联合抵押次抵押情况解抵押周期户周期影响较
3委托拍卖：公司委托参加竞拍委托受委托必须拍卖前法院办理委托手续法院确认录入系统法院委托拍卖求样避免出现房产法正常户风险建议终买受淘宝账号报名公司购买请公司淘宝账户报名
竞价技巧
1异法院查封拍卖房屋相便宜2拍卖前天交保证金拍卖终止前半时出价3拍卖台容易捡漏低价房3装修越房子越合算4服务商协助提前购买房抵贷债权
二房产交易服务
包括：法院接实样职调查评估鉴定税费测算银行揭户办证（中法律服务密切相关环节职调查）
法拍房交易程全程提供服务机构报价：
三职调查
律师提供服务容：
1房屋原产权信息
2房屋现状情况分析
3房屋前情况
4房屋周边信息
5户籍学区情况
6相邻权信息
7房屋原产权负债情况分析
8纠纷情况说明
9物业理费
10房屋价值提升信息
11关房屋信息
12第三方律师处理意见
附：律师调报告
房源职调查报告
房产坐落
xxxxxx区xxxx 1x号楼301号房
房产权
xxx
房产基础信息
建筑总面积
9723㎡
分摊总面积
1752㎡
房龄
5年
房产户型
2房2厅
楼层总楼层
336
房产
北
房产情况
房产类型
商品房
土权类型
出
土期限
2011年3月1日——2081年3月1日
规划途
住宅
价格情况
起拍价
608000元（625321㎡元）
市场参考价
1088101元（11191㎡元）
房屋产权手续情况
房屋权证
未办理
房产取源
2014年9月开发商购买
权利限制
处置法院
xxxxxxx区民法院
抵押
抵押权：海浦东发展银行股份限公司xxx分行
拍卖原
案件信息
执行民间贷纠纷拍卖
税费情况
卖方：税
适税率：3（拍卖成交价1088101元应缴税：1088101元×3 3264303元）
买方：契税
适税率：3（该房产拍卖成交价1088101元委托购买房家庭名xxx第三套住宅应缴契税：1088101元×3 3264303元）
备注
根拍卖公告容电话咨询拍辅机构确认该房产办理程中涉买卖双方需承担切税费均买受行承担房屋成交价1088101元买受需承担约：6528606元（税契税）税费
买受需法院裁定书时间月缴纳税费否会产生滞纳金
腾空情况
否居住
司员门调查尝试进屋解房屋情况未成功未进屋查法判断房屋现状咨询物业知该房产月水费产生初步判断该房产居住
否腾空
未腾空电话咨询拍辅机构知竞买竞拍成功法院交房时配合腾空
租赁情况
电话咨询拍辅机构知该房产租赁
欠费情况
物业欠费
物业解知截2018年9月13日该房产未欠物业费水电公摊费等费
区调查
1该房产位xxxxxx广场处市中心区环境优美绿化率高24时保安巡视安全舒适安静宜居
2区配套设施齐全老孩活动休闲场游泳池型篮球场较满足业生活需区周边公配套设施较齐全沃尔玛雅里菜市等较满足生活营需公交车线路较十分利出行
3根2018年xxx市城区学区段划分方案知该区读学xxx壮志路学读中学xxx中
4该区物业公司xxxxx物业服务限公司区物业费收取标准15元㎡月垃圾费8元月时停车时收费超时三时5元次超三时10元次夜12元次物业电话：xxx
5该房产xxxxxx查封竞买竞拍成功xxxxxxx法院会办理该房产解封手续房屋取户手续额外影响
6司员门调查尝试进屋解房屋情况未成功未进屋查法判断房屋现状电话咨询拍辅机构知该房产现业居住竞买竞拍成功法院交房时配合腾空
7该房产尚未办理产权证该区开发商xxxx产开发限公司开发商咨询获知该区正办理现售备案手续预计2019年6月该房产达办理动产权证书条件竞买竞拍成功拍卖成交确认书执行裁定书法院开具xxxx产开发限公司协助执行书等相关法律文书身份证户口婚姻证明等材料复印交开发商处变更联系方式该房产达办证条件收开发商办证通知材料办理产权证开发商办证办公室电话：xxxx
8合房办产权证流程
①法院办理解封解抵押手续
②开发商处提取执行购房资料档案
③房产局备案科办理撤销执行备案证明手续
④动产登记中心撤销执行预告登记手续
⑤税局调出执行前购房时契税发票购房发票
⑥动产登记中心办理转移登记
调查结
该房产权状况清晰该房产目前未达办理动产权证书条件办证时间未明税费情况清晰该房产抵押起拍价低市场参考价居住未腾空租赁物业欠费
文档香网(httpswwwxiangdangnet)户传
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司法拍卖房产流程注意事项
阅读公告
仔细阅读法院竞拍台发布拍卖公告拍卖须知标物介绍充分解法拍房相关信息包括房屋基信息房屋性质权属居住情况租赁抵押情况等
二核验资质
1购房资质
2017年4月起北京区司法拍卖房产纳入限购范围竞拍需房屋区县房部门确认否具备购房资格
2贷款资质
确认具备购房资格提供法拍贷款银行合作机构提交资料进行贷款资质初审核算贷款例贷款金额目前工商银行部分司法拍卖房产提供专项法拍贷产品贷款类型商业贷款目前支持公积金贷款
三实样
根法院公告预展时间前房屋位置解房屋实际占情况腾退意屋装修物业供暖水电欠费情况等预展情况发生变化建议提前咨询法院委托司法拍卖辅助机构（法院公告中般会注明辅助机构名称联系方式）
四报名竞拍
网拍卖台（阿里拍卖·司法）报名缴纳保证金保证金般起拍价1020银行卡转账支付宝冻结方式进行缴纳 开拍报名者参竞价终价高者获该房产报名未出价竞价失败者保证金拍卖完成72时解冻35工作日退回银行卡支付宝账户
五支付余款
竞拍成功终买受保证金转房款余款法院公告规定时间支付法院指定账户果申请银行法拍专项贷款请时联系银行完成贷款审批放款手续
六办理户
余款缴纳买受持身份证明购房资格证明缴款证联系法院取相关法律文书般包括（1法院裁定书2拍卖成交确认书3协助执行通知书复印件）根法院实际情况会取相关法律文书办理房屋解抵押解查封等手续然房局办理户手续缴纳相应税款
注意事项
1悔拍：买受逾期未交纳拍卖余款未办理交接手续法院裁定重新拍卖买受悔拍交纳保证金予退追究造成济损失悔拍重新拍卖原买受参加竞拍
2房产隐形问题：房产类型土性质否户户税费影响需提前解清楚房屋抵押情况果存联合抵押次抵押情况解抵押周期户周期影响较
3委托拍卖：公司委托参加竞拍委托受委托必须拍卖前法院办理委托手续法院确认录入系统法院委托拍卖求样避免出现房产法正常户风险建议终买受淘宝账号报名公司购买请公司淘宝账户报名
竞价技巧
1异法院查封拍卖房屋相便宜2拍卖前天交保证金拍卖终止前半时出价3拍卖台容易捡漏低价房3装修越房子越合算4服务商协助提前购买房抵贷债权
二房产交易服务
包括：法院接实样职调查评估鉴定税费测算银行揭户办证（中法律服务密切相关环节职调查）
法拍房交易程全程提供服务机构报价：
三职调查
律师提供服务容：
1房屋原产权信息
2房屋现状情况分析
3房屋前情况
4房屋周边信息
5户籍学区情况
6相邻权信息
7房屋原产权负债情况分析
8纠纷情况说明
9物业理费
10房屋价值提升信息
11关房屋信息
12第三方律师处理意见
附：律师调报告
房源职调查报告
房产坐落
xxxxxx区xxxx 1x号楼301号房
房产权
xxx
房产基础信息
建筑总面积
9723㎡
分摊总面积
1752㎡
房龄
5年
房产户型
2房2厅
楼层总楼层
336
房产
北
房产情况
房产类型
商品房
土权类型
出
土期限
2011年3月1日——2081年3月1日
规划途
住宅
价格情况
起拍价
608000元（625321㎡元）
市场参考价
1088101元（11191㎡元）
房屋产权手续情况
房屋权证
未办理
房产取源
2014年9月开发商购买
权利限制
处置法院
xxxxxxx区民法院
抵押
抵押权：海浦东发展银行股份限公司xxx分行
拍卖原
案件信息
执行民间贷纠纷拍卖
税费情况
卖方：税
适税率：3（拍卖成交价1088101元应缴税：1088101元×3 3264303元）
买方：契税
适税率：3（该房产拍卖成交价1088101元委托购买房家庭名xxx第三套住宅应缴契税：1088101元×3 3264303元）
备注
根拍卖公告容电话咨询拍辅机构确认该房产办理程中涉买卖双方需承担切税费均买受行承担房屋成交价1088101元买受需承担约：6528606元（税契税）税费
买受需法院裁定书时间月缴纳税费否会产生滞纳金
腾空情况
否居住
司员门调查尝试进屋解房屋情况未成功未进屋查法判断房屋现状咨询物业知该房产月水费产生初步判断该房产居住
否腾空
未腾空电话咨询拍辅机构知竞买竞拍成功法院交房时配合腾空
租赁情况
电话咨询拍辅机构知该房产租赁
欠费情况
物业欠费
物业解知截2018年9月13日该房产未欠物业费水电公摊费等费
区调查
1该房产位xxxxxx广场处市中心区环境优美绿化率高24时保安巡视安全舒适安静宜居
2区配套设施齐全老孩活动休闲场游泳池型篮球场较满足业生活需区周边公配套设施较齐全沃尔玛雅里菜市等较满足生活营需公交车线路较十分利出行
3根2018年xxx市城区学区段划分方案知该区读学xxx壮志路学读中学xxx中
4该区物业公司xxxxx物业服务限公司区物业费收取标准15元㎡月垃圾费8元月时停车时收费超时三时5元次超三时10元次夜12元次物业电话：xxx
5该房产xxxxxx查封竞买竞拍成功xxxxxxx法院会办理该房产解封手续房屋取户手续额外影响
6司员门调查尝试进屋解房屋情况未成功未进屋查法判断房屋现状电话咨询拍辅机构知该房产现业居住竞买竞拍成功法院交房时配合腾空
7该房产尚未办理产权证该区开发商xxxx产开发限公司开发商咨询获知该区正办理现售备案手续预计2019年6月该房产达办理动产权证书条件竞买竞拍成功拍卖成交确认书执行裁定书法院开具xxxx产开发限公司协助执行书等相关法律文书身份证户口婚姻证明等材料复印交开发商处变更联系方式该房产达办证条件收开发商办证通知材料办理产权证开发商办证办公室电话：xxxx
8合房办产权证流程
①法院办理解封解抵押手续
②开发商处提取执行购房资料档案
③房产局备案科办理撤销执行备案证明手续
④动产登记中心撤销执行预告登记手续
⑤税局调出执行前购房时契税发票购房发票
⑥动产登记中心办理转移登记
调查结
该房产权状况清晰该房产目前未达办理动产权证书条件办证时间未明税费情况清晰该房产抵押起拍价低市场参考价居住未腾空租赁物业欠费
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