医养结合项目
(专业研含财务载编辑）
行
性
研
究
报
告
XXXXXXX限责公司
二零七年十二月
目 录
第章 总 1
11 项目概况 1
111 项目名称 1
112 项目单位 1
113 项目性质 1
114 项目建设址 1
115 项目简介 1
116 项目建设容 2
117 投资估算资金筹措 3
118 项目建设工期 4
119 技术济指标 5
12 编制研究范围 5
121 编制 5
122 研究范围 6
13 项目评估结建议 6
131 结 6
132 建议 7
第二章 项目建设背景必性 8
21 项目建设背景 8
211 项目政策背景 8
212 国老龄化现状分析 12
213 休闲生态旅游快速发展 14
214 老年进专业养老机构已形成种趋势 15
215 传统养老方式已适应老龄化社会求 15
216 医养结合新型社会养老模式受追捧 16
217 贵阳市养老机构供足难满足养老需求 17
22 项目建设意义 18
23 项目建设必性 19
231 响应国家政策规划需 19
232 解决老龄化社会问题政府分忧需 20
233 满足民群众日益增长养老服务需求需 21
234 促进老年幸福高建设需 21
235 促进养老产业结构调整 22
236 满足社会持续发展需 23
第三章 行业市场分析 24
31 行业现状发展趋势 24
311 行业现状 24
312 行业发展趋势 26
32 目标市场定位 27
33 市场需求容量分析 27
331 养老市场需求分析 27
332 养老市场容量分析 29
第四章 项目业态规划 32
41 养老公寓 32
411 养老公寓简介 32
412 设置原 33
42 康养中心 34
421 医院 34
422 养护中心 35
43 红酒厂 37
44 配套 38
441 办公楼 38
442 木结构景观桥 38
443 温泉池 39
第五章 项目选址条件 40
51 项目选址 40
511 选址原 40
512 选址 40
52 建设条件 41
521 项目区位概况 41
522 气候条件 41
523 然资源 41
524 交通状况 42
525 风景旅游 42
526 社会济情况 43
第六章 项目建设规模容 44
61 项目建设原 44
62 项目建设规模容 47
63 项目分期建设规模容 48
631 项目期建设规模容 48
632 项目二期建设规模容 48
633 项目三期建设规模容 49
634 项目四期建设规模容 49
635 项目五期建设规模容 50
第七章 工程技术方案 51
71 建筑设计方案 51
711 设计 51
712 设计标准 51
713 建筑设计 52
714 障碍设计 52
72 结构方案 53
721 设计 53
722 设计求 53
724 基础设计 54
725 体结构设计 54
73 公辅助工程方案 54
731 供电系统 55
732 通讯电视网络系统 56
733 排水设施 56
734 消防设计 57
第八章 环境保护 58
81 设计 58
811 环境质量标准 58
812 环境保护执行标准 58
82 污染 58
821 施工期污染 58
822 运营期污染 59
83 污染防治方案 60
831 项目施工期防治措施 60
832 项目运营期防治措施 61
第九章 节消防 63
91 节 63
911 设计原标准 63
912 项目耗指标 64
913 节措施 64
92 消防 68
921 设计 68
922 消防措施 68
第十章 安全保障措施 70
101 标准规范 70
102 设计原 70
103 保障措施 71
1031 建筑物安全 71
1032 饮食 71
1033 医疗卫生 72
1034 安全理 73
第十章 项目建设进度 74
111 项目建设期限 74
112 项目实施进度 75
113 项目理 77
第十二章 组织结构力资源 78
121 项目运营期组织机构 78
122 劳动定员岗位职责 78
123 员源 80
124 员工培训 80
第十三章 投资估算资金源 82
131 投资估算 82
132 投资估算 82
133 资金源情况 83
134 分期投资情况 83
1341 项目期投资情况表 84
1342 项目二期投资情况表 84
1343 项目三期投资情况表 85
1344 项目四期投资情况表 85
1345 项目五期投资情况表 86
第十四章 济效益评价 87
141 财务假设 87
142 财务预测 87
1421 收入预测 87
1422 成预测 89
1423 利润预测 91
1424 项目现金流量预测 93
143 财务评价 94
1431 全部投资现金流量分析 94
1432 盈利力分析 95
第十五章 社会效益分析 97
151 改善老养老机构基础条件 97
152 满足现代需求建立现代康养模式 97
153 提升老年生活质量 97
154 扬中国传统孝道文化 98
155 促进旅游行业发展提升区形象 98
156 增加居民收入拓展业渠道 98
157 促进社会谐发展 99
第十六章 风险分析 100
161 政策风险控制 100
162 市场风险控制 100
163 理风险控制 100
164 资金风险控制 101
第十七章 结建议 102
171 结 102
172 建议 102
第章 总
11 项目概况
111 项目名称
XXXXXXX
112 项目单位
XXXXXXX限责公司
113 项目性质
新建
114 项目建设址
项目建设位XXXXXXX乌区码头村XXXX项目区交通便利基础设施完善具适宜项目建设然条件基础条件
115 项目简介
项目位XXXXXXX乌区码头村新寨粑蕉项目区拥美丽龙山龙山左右相马鞍山长山脚五座宝山相连左右两排新寨粑蕉历史记载清时期位员受级压制逃难生活艰苦事布匹生意维持着家生活生意程中认识位李姓逃难官员两家延续发展成现村落
项目建设应国家社会医养结合趋势新建XXXXXXXX项目项目总占面积6830㎡建筑面积2000㎡建设容包括老年公寓养护中心医院办公楼红酒厂停车场温泉池等XXXXXXXX造拥医院养老公寓休闲娱乐活动体配套服务齐备机构化服务生态养老项目项目建成效改善医疗水社会养老水促进养老行业产业调整解决口老龄化社会问题拥良社会效益具行性必性
116 项目建设容
项目总占面积6830㎡建筑面积2000㎡建设容包括老年公寓养护中心医院办公楼红酒厂停车场温泉池等项目五期建设项目具体建设容：
表11 项目建设容表
序号
工程名称
单位
数量
1
建筑装饰工程
11
养老公寓
方米
900
111
公寓
方米
600
112
餐厅
方米
300
12
养护中心
方米
300
13
医院
方米
300
14
办公楼
方米
300
15
红酒厂
方米
300
2
项目建设
21
停车场
方米
680
22
温泉池
3
23
景观桥
3
3
配套设施建设
31
娱乐设施
项
1
32
污水处理设施
项
1
33
排水工程
项
1
34
暖通工程
项
1
35
电力工程
项
1
4
道路硬化
项
1
5
场绿化
项
1
117 投资估算资金筹措
测算项目总投资280020万元民币项目区土建装饰装修安装设备购置等基础建设中筹资金280020万元
具体投资估算见表：
表12 项目总投资估算表
序号
工程费
单位
数量
单价（万元）
价格（万元）
投资占（）
1
建筑装饰工程
72000
2571
11
养老公寓
方米
90000
035
31500
1125
111
公寓
方米
60000
035
21000
750
112
餐厅
方米
30000
035
10500
375
12
养护中心
方米
30000
035
10500
375
13
医院
方米
30000
035
10500
375
14
办公楼
方米
30000
030
9000
321
15
红酒厂
方米
30000
035
10500
375
2
项目建设
50720
1811
21
停车场
方米
68000
004
2720
097
22
温泉池
300
8000
24000
857
23
景观桥
300
8000
24000
857
3
配套设施建设
80000
2857
31
娱乐设施
10000
357
32
污水处理设施
30000
1071
33
排水工程
10000
357
34
暖通工程
15000
536
35
电力工程
15000
536
4
道路硬化
5000
179
5
场绿化
5000
179
6
费
4300
154
7
前期费
8000
286
8
流动资金
30000
1071
9
土费
25000
893
10
总投资
280020
10000
118 项目建设工期
项目规划总建设工期24月2018年1月—2019年12月具体项目建设进度见表111
119 技术济指标
项目技术济指标见表：
表13 技术济指标
项目
指标
现金净现值(NPV)
437660万元
部收益率（IRR）
41
投资回收期(含建设期)
224年
项目年均营业收入（万元）
329296
项目年均成（万元）
174909
项目年均净利润（万元）
115872
12 编制研究范围
121 编制
1国务院关加快发展养老服务业干意见（国发〔2013〕35号）
2贵阳市城市总体规划（20102020）
3养老机构理办法
4贵州省土利总体规划（20062020年）
5中华民国国民济社会发展第十三五年规划纲
6国家新型城镇化规划（2014—2020年）
7贵州省历年统计年鉴
8贵阳市市历年统计年鉴
9关鼓励民间资兴办社会化养老服务机构实施意见
10国家关养老机构建设政策法规标准规范
11养老机构设立许办法
12老年建筑设计规范
13老年社会福利机构基规范
14贵州省老年权益保障条例
15贵州省十三五老龄事业发展规划
16项目建设单位政府提供相关资料
122 研究范围
项目行性研究报告研究范围：项目建设背景建设必性分析行业市场分析建设方案项目选址分析环境保护节措施研究组织机构项目理项目实施进度投资估算资金筹措方案财务分析项目效益评价风险分析行性研究结建议
13 项目评估结建议
131 结
项目建设背景必性行业市场分析项目规划项目建设规模容项目选址财务评价社会效益等方面缜密细致科学严谨分析证出结：
（1） 项目贵阳新光医养结合医院项目涉区域达6830余米符合国家产业政策投资方
（2）项目满足贵阳市社会养老行业发展需求国市场巨具广阔市场空间
（3）通项目建设提高养老行业水规范行业标准
（4）项目建立够完善配套设施设备提升区形象
总体说项目建设必建设方案行建设规模适宜项目建成取良济效益显著社会效益实现济效益社会效益均衡发展
132 建议
建议建设单位积极做专业员选拔招聘关材料设备购置等工作保证项目建设计划利进行期获良济效益丰厚社会效益
第二章 项目建设背景必性
21 项目建设背景
211 项目政策背景
养老政策接连释放医养结合带行业发展机遇认识国严峻老龄化形式国2010年开始制定具体行业发展标准养老问题逐步提日程
目前国养老产业发展初级阶段年国家频频出台养老政策逐渐引导资进入养老产业摸索学中发展政策发布导越越明确养老服务开始鼓励非盈利性转运营体样化发展2015年民政部发改委发布鼓励民间资进入养老市场鼓励民间资参居家社区养老服务机构养老服务等产业加强社会力量养老产业中坚力量意未养老产业完善发展奠定坚实基础2016年出台中国老龄事业发展十三五规划社会养老服务体系建设规划20162021政策力度养老产业资市场影响巨进步落实养老题发展未规划
表21 国家养老事业相关政策支持
颁布时间
名称
颁布单位
容
200010
关老年服务机构关税收政策问题通知
财政部国家税务总局
暂免福利性非营老年服务机构企业税
2006
中国老龄事业发展十五规划
全国老龄委
提出十五期间国养老保障医疗保险社会救助等方面实现目标务
20062
关加快发展养老服务业意见通知
国务院办公厅
力发展社会养老服务机构 鼓励发展居家老服务业务
200710
十七报告
国务院
强调基养老
20119
中国老龄事业发展十二五 规划
国务院
研究探索长期护理制度养老纳入济社会发展规划
201111
社会养老服务体系建设规划20112015
国务院办公厅
提出社会养老服务体系应居家基础社区托机构支撑重点推进供养型养护型医护型养老设施建设
20127
关鼓励民间资进入养老服务领域实施意见
民政部
民办养老机构免征营业税根投资额建设规模定补贴
20139
关加快发展养老服务业干意见
国务院
提出2020年全面建成居家基础 社区托机构支撑功完善 规模适度覆盖城乡养老服务体系
20147
关做养老服务业综合改革试点工作通知（含清单）
民政部
结合申报区养老服务业发展实际确定北京市西城区等42区全国养老服务业综合改革试点区
20148
关做政府购买养老服务工作通知
财政部
老年基养老服务需求导政府购买服务满足老年基养老服务需求相结合优先保障济困难孤寡失高龄等老年服务需求
20149
关加快推进健康养老服务工程建设通知
发改委
重点加强健康服务体系养老服务体系体育健身设施建设2015千名老床位30张2020 年达3540张
201411
关推动养老服务产业发展指导意见
商务部
服务设施断充实服务容形式断丰富服务队伍断扩
20152
关鼓励民间资参养老服务业发展指导意见
民政部发改委等
推进医养融合发展鼓励社会力量举办规模化连锁化免征营业税 涉土权转动产转征收增值税营业税
20154
关进步做养老服务业发展关工作通知
发改委民政部等
强调统筹推进养老服务业综合改革试点扎实推进健康养老服务重工程建设积极推动养老服务业创新发展求探索建立元化投融资模式力维护养老服务业发展环境
20154
关开发性金融支持社会养老服务体系建设实施意见
民政部国家开发银行
重点支持社区居家养老服务设施建设项目居家养老服务网络建设项目养老机构建设项目养老服务培训基建设项目养老产业相关项目
20159
安徽省城乡养老服务体系建设实施办法
省民政厅省财政厅
满足中低收入老年群体基养老服务需求重点积极支持引导社会力量参养老服务逐步建立元化层次形式养老服务体系
201511
关推进医疗卫生养老服务相结合指导意见
卫计委民政部发改委等
提出建立健全医疗卫生机构养老机构合作 机制支持养老机构开展医疗服务推动医疗卫生服务延伸社区家庭鼓励 社会力量兴办医养结合机构鼓励医疗卫生机构养老服务融合发展等
20163
国务院批转国家发展改革委关2016年深化济体制改革重点工作意见通知
国务院发改委
第（十）条完善服务业发展体制提：深化养老服务业综合改革点全面放开养老服务市场鼓励民间资外商投资进入养老健康领域提高养老服务质量推进种形式医养结合增加 效供
时方政府频频出台养老服务实施细贵阳市市国民济社会发展第十三五年规划纲（2011—2015年）鼓励引导社会资参公立医院改制推动社会资兴办养（托）老服务残疾康复托养服务等机构建设博物馆体育场馆等文体设施充分发挥公投入引导调控作探索财政资金非公立基公服务机构扶持围绕居家社区机构等单元力发展养老产业着力构建功完善布局合理规模适度覆盖城乡养老服务体系支持社会力量创办养老机构条件养老机构设置医疗机构支持条件乡（镇）建设区域性养老服务中心断丰富提升类养老服务产品满足养老服务样化层次需求2020年建成社会资举办规模化高端民营医疗机构高档养老服务机构4－5
贵州省十三五老龄事业发展规划结合贵州省老年权益保障条例指出全面贯彻十八十八届三中四中五中六中全会精神省第十二次代会精神围绕2020年全国步全面建成康社会奋斗目标坚持委领导政府导社会参全民行动坚持老龄事业济社会发展相适应深化改革创新发展相结合保基兜底线相结合家庭养老社会养老相结合统筹兼顾分类指导相结合努力改善老年生活健康安全参社会发展条件实现老养老医老老学老乐广老年享改革发展成果
2020年贵州全省老龄事业发展整体水明显提升养老体系更加健全完善养老服务产品供结构更加趋合理老年参感获感幸福感明显增强
212 国老龄化现状分析
老龄化加速养老产业位凸显根联合国预测2050年国60岁口占升365位居全球第三意味着国进入深度老年化社会阶段养老需求升新高度着口老龄化进程断加快国生产型社会开始消费型社会转变养老产业作新兴消费产业涵盖老年衣食住行等方面需求产业链长够吸纳业数促进生产拉动消费推动济发展带动业等方面发挥着重作养老产业极具市场价值开发潜力中国世界老龄口国仅老年口基数庞增长速度较快根联合国划分标准国早2000年已正式步入老龄化社会意味着国进入深度老年化社会阶段养老需求升新高度
1 老数量暴涨劳动力减少双重问题
中国生育率1971年开始快速降导致童抚养总抚养快速降蔡昉胡鞍钢等口济学家总抚养降称口红利口红利描述发展中区某时期生育率迅速降少老年抚养负担相较轻劳动力口例升国家劳动力资源相丰富利济发展年国刘易斯拐点出现口红利消失味着口老龄化高峰创造价值劳动力减少养老问题严重性必性浮出水面
2 养老服务分寄希政府
伴老年化进程加速政府投入量资金建设养老机构种机构应庞老年群简直杯水车薪加服务员培训教育服务态度导致入住老助奈民政部门责家庭抚养老年进行顾老年顾组织国家支持国家社区应参组织老年福利服务尤住宅适应性改建等福利措施需庞资金负责耐心服务种资金服务限
3 健康医疗问题
老年老化疾病伤残妨碍正常社会交降低活动独立生活力老年患病常见特点：患病率高全面正确提供病史疾病易发觉疾病存性发病缓慢易发生意识障碍易发生水电解质紊乱身心遗症发病率高般养老机构提供基医疗康复保健服务
4 高效效专业养老系统解决养老问题根
60岁老龄口占总口例目前已满足老龄化核心指标20152020年老龄口总数2亿升25亿占15左右增加17172030年国老年口达371亿占总口2532050年达483亿占总口341届时三中老年时中国高龄老年口已达2500万失老年口规模庞突破4000万患慢性病老年持续增老年口部变动进步加剧医护医疗等生活养老外健康需求医养结合专业养老需求更加旺盛
衡量老龄化社会负担指标——老年抚养2000年老年抚养加快增长2020年升169加入少年童抚养总抚养指标2030年超50数字说明劳动力例迅速降严重加重未社会负担孝敬工作 辈子老高效效专业养老系统（产业）解决老龄化社会带沉重养老负担唯途径
213 休闲生态旅游快速发展
生态旅游特色生态环境景观旅游指持续发展理念保护生态环境前提统筹然谐发展准托良然生态环境独特文生态系统采取生态友方式开展生态体验生态教育生态认知获心身愉悦旅游方式
2001年较快发展阶段生态旅游休闲旅游休闲农庄均较快发展开始走规模化规范化营生态休闲旅游已早农家乐发展现休闲农庄生态龙园等功已单纯观光拓展休闲健身养老等功
214 老年进专业养老机构已形成种趋势
老身体少点毛病常需顾老考虑女实际情况选择老年公寓养老养老机构环境条件适合养老现交通通讯工具十分发达家常见面样适合养老亲情会疏远
养老机构老天生活起居专负责常种老年活动老伙伴起老年愉快惬意目前许子女时间料老者家里没条件老年提供系统专业服务加养老机构周服务先进设施入住养老机构已成现代社会养老种趋势
215 传统养老方式已适应老龄化社会求
目前国家庭养老功逐渐弱化子女减少国实行计划生育政策独生子女越越国口年龄结构推算30年老年抚养继续快速升高2030年会接40％状况子女赡养老带沉重精神济压力二空巢家庭增利老子女顾全国老龄委数显示20152035年国进入急速老龄化阶段老年口212亿增加418亿占提升29目前国老年空巢家庭率已达半数中城市达702006年升22％三轻老现象限精力财力幼倾斜相忽略老顾
机构养老力足机构养老定程度缓解子女顾老压力目前言国机构养老力足方面国前济条件机构养老床位数难满足需求国家发展改革委数显示2015年全国养老床位数达6698万张千名老拥床位数达303张较世界发达水明显落方面传统观念子女老存较顾虑觉机构养老损面子子女认送老机构孝行数老希家养老外机构养老身存足：收费较高服务专业化水高等等
面口老龄化养老中存诸问题传统养老方式已适应老龄化社会求必须采取效应措施
216 医养结合新型社会养老模式受追捧
中国文化传统老老养年伴着济发展导致劳动力口迁移加78年计划生育政策成国策全面推行导致国家庭结构发生根性变化目前1夫妻顾4老局面已成常态老龄化加重时中国传统父养子子养父家庭养老模式难继空巢老日趋增养老问题日益突出已避免成社会流问题国务院常务会议已定基调通种方式解决国养老问题提出促进医养融合接医疗机构养老机构开通预约诊绿色通道养老机构设医疗机构作医院康复护理场外提出医养结合概念年两会养老产业引关注加强老龄工作做出重指示强调加强顶层设计完善重政策制度时科学综合应口老龄化国首部老年宜居环境蓝皮书中国老年宜居环境发展报告(2015)发布报告指出着国老年口快速增长2010年起未20年左右国养老设施加速发展期国老龄化加速催生养老产业巨需求养老产业潜市场价值见
217 贵阳市养老机构供足难满足养老需求
养老服务机构提供服务集中基养老服务服务质化健身健康咨询服务等停留动接受免费服务阶段市场没效开发目前贵阳市养老机构存问题：运营成高服务容显单规范养老服务队伍十分短缺专业化水较低缺乏服务意识成意识缺乏竞争意识风险意识法制意识养老产品单养老品质保障养老机构提供简单养老护理工作总体讲市场针老年专业化养老服务机构较少养老机构专业护理员严重足
截2016年年底贵阳市全市城市养老服务机构72年末床位数8087张年末院数2612农村养老服务机构5年末床位数690张年末院数421贵阳市快速增长老龄化程度社会养老服务需求相较差距时贵阳市养老机构结构合理中低档次供养型床位较介护类医护型养老床位足民政事业发展第十三五年规划中提出重点发展医养结合型养老机构增加养护型医护型养老床位提高养老服务效供2020年千名老年口拥养老床位数达35～40张中护理型床位例低30定差距加快养老院项目建设尤中高端养老项目满足贵阳市老年入住需求具重迫切性现实社会意义
图21 贵阳市养老机构现状
22 项目建设意义
着生活水断提升养老行业需求断增加贵阳市旧存缺乏先进设备专业医疗员匮乏问题直接影响医生医疗程降低医疗质量医疗效率增加患者痛苦时医院现设备老化严重少设备已达折旧年限费足导致继续医疗设备落医疗员匮乏降低医疗机构服务力时降低医疗诊断准确性增加患者接受效治疗项目先进医疗设备专业医疗团队够满足乌区贵阳市民日益增长医疗需求
着改革开放断深入民生活水断提高医疗设施完善贵阳口均寿命幅度提高老龄阶段口整口中重逐年增白发浪潮日益方面计划生育政策实施口出生率幅度降家庭中子女数减少家庭逐渐型化现敬老院养老院规模条件服务水满足社会养老服务需口老化已逐渐受社会界广泛关注社会养老已势趋老年建设集住宿医疗保健康复学娱乐休闲体功综合性老年公寓已成时代发展必然求
23 项目建设必性
231 响应国家政策规划需
国民济社会发展第十三五年规划指出十三五时期着第老年口增长高峰国口老龄化进程进步加快2020年国老龄口达24亿老龄口占总口16左右进入急速老龄化国家预计2050年国老龄口达48亿占总口35左右进入重度老龄化国家老龄化进程家庭型化空巢化相伴济社会转型期矛盾相交织社会养老保障养老服务需求急剧增加解决老龄化社会问题重道远项目造医养结合机构化服务居家式养老社区响应国家政策需
贵阳市市国民济社会发展第十三五年规划纲（2011—2015年）鼓励引导社会资参公立医院改制推动社会资兴办养（托）老服务残疾康复托养服务等机构建设博物馆体育场馆等文体设施充分发挥公投入引导调控作探索财政资金非公立基公服务机构扶持
贵州省十三五老龄事业发展规划结合贵州省老年权益保障条例指出2020年全省建立健全覆盖城乡居民社会养老保障体系建立健全居家基础社区托机构补充医养相结合层次养老服务体系全省千名老年拥养老床位达35张全省新建30老年养护楼50医养结合型养老服务设施项目60岁老年全部建立健康档案完善老龄法律法规维权机制强化全民关怀老年思想观念助老意识营造浓厚孝亲敬老社会氛围建立健全困难老年养老服务补贴护理补贴80岁老年高龄津贴三项制度适时调整补贴标准等
项目提出响应国家鼓励民间资建设养老机构号召通建设疗养院仅增加养老床位贵阳市养老行业更加专业丰富样化
232 解决老龄化社会问题政府分忧需
着口老龄化老年问题已成世界问题样国面严峻问题2011年2015年全国60岁老年178亿增加221亿均年增加老年860万老年口重133增加16均年递增054百分点中80周岁高龄老2000万国口已处老龄化高龄化空巢化加速发展阶段出现明显未富先老状况
面严峻老龄化问题年政府投入量资金建设养老机构种机构身局限性（配套足服务落床位少等）法满足老年需求时需社会资金作补充建立中高端养老机构项目建设助解决社会老龄化问题政府分忧解难
233 满足民群众日益增长养老服务需求需
着城市化城镇化步伐加快民群众生活水提高物质文化需求日益增长民群众养老观念已家居养老更专业医养结合转变养老服务需求必然幅度升表现：工业化城镇化进程加快口流动性增强老龄化加剧致病素增复杂化社会济结构生活行方式改变亚健康群增心脑血病恶性肿瘤代谢性疾病等慢性非传染性疾病增长迅猛职业病中毒工伤事定增长导致体年老抵抗力降时病症容易出现时更加专业医养结合养老机构受广消费者追捧
综分析着济发展社会进步健康意识增加层次高质量高效率养老服务需求断增长该项目建设满足民群众日益增长养老服务需求需
234 促进老年幸福高建设需
口老龄化老年问题前社会普遍关注社会问题老年常恐老怕病惧死心态加家庭日趋型化势必造成落伍感甚发生心理问题老中差三成老存着样样心理问题离退休社会角色转变产生心理适应现象出现焦虑抑郁孤独失落感整天愁眉苦脸唉声叹气夜眠子女远离空巢感代沟造成隔阂等面老龄化发展趋势老年口增老中心建设够效解决空巢老问题提升老年满意度幸福感老年实现老养老医老老学老乐
235 促进养老产业结构调整
前国养老居家养老社会养老辅社会机构养老种补充形式养老服务供需矛盾突出产业结构均衡国特殊421结构导致老独居空巢失抚现象加剧直接原社会化养老机构出现应社会发展形势力解决社会养老问题社会化养老机构建设体现亲民爱民政策效降低独居空巢失抚老例优化调整养老产业结构提升社会养老服务水促进家庭谐代际谐社会谐重措施
贵阳市老年服务业总体发展水滞老年福利设施数量质量现实需差距现社会养老机构料老力远满足求时受中国传统文化惯影响愿机构养老机构养老老年容易造成社会疏离惯性助等问题发展养老国社会养老保障体系必补充解决区养老问题重战略选择
项目较高标准建设托优质然环境建成区贵阳市现养老机构改变众养老机构传统偏见时项目满足养老机构老基生活需求倡导快乐健康生活促进养老产业发展带动健康保健医疗护理老年旅游等相关产业发展整体促进贵阳市养老服务业发展
236 满足社会持续发展需
项目实施彻底改变传统养老院设备陈旧环境较差等现状完善服务功亮化美化生活环境切实解决贵阳南岸区部分弱势群体生活困难充分发挥社会保障作
世界国家早国进入老龄社会国家口老龄化发展历史表明老龄化济社会持续发展会产生重影响国口老龄化发展趋势世界国家相似处时特点口基数老龄化速度快老龄口高龄化趋势明显城乡间发展衡口老龄化超前济社会发展水等素济社会持续发展形成严峻挑战面口老龄化迅速发展严峻形势南岸区建设功养老养生中心仅效解决区老龄化问题贵阳整养老基建设持续发展提供示范效益
第三章 行业市场分析
31 行业现状发展趋势
311 行业现状
着中国社会口老龄化进步发展老年保障已成社会热议话题前公众关注焦点养老保险资金保障问题目前例众421家庭结构老年服务料问题实际更
中国惯般会更青睐居家养老生活够理情况然合理果完善服务予支持更果老生活理甚卧床起者老年痴呆病征入住养老机构更合适西方国家入住养老机构老例概5亚洲例概2～3中国例3～4中东部海发达省份入住养老机构例约46中西部区3237间目前中国212亿老年计算应该6360万～8480万
世纪90年代中国老年服务机构发展较快老年残疾提供社会服务机构床位数进行较1991年78万张2013年中国老年服务机构拥床位已达4939万张收养老320万方面实际需相现床位满足5～7养老需求方面服务机构养老床位入住率65存资源浪费养老服务行业亟需改善承接社会责
1 贵阳市养老机构行业现状分析
着中国社会口老龄化进步发展老年保障已成社会热议话题前公众关注焦点养老保险资金保障问题目前例众421家庭结构老年服务料问题实际更
截2016年年底全市城市养老服务机构72年末床位数8087张年末院数2612农村养老服务机构5年末床位数690张年末院数421社区服务中心171中农村78社区服务站1459中农村912贵阳市快速增长老龄化程度社会养老服务需求相较差距
老通常伴着种者种慢性疾病普通养老院够提供足够治疗导致老病情进步恶化老容易出现发病快疾病现养老院法处理
2 乌区行业现状分析
长期养老机构理者普遍认护理需顾老饮食起居重视时刻关注老年身体机心理状况忽视护理工作养老环节中重作
目前乌区护理行业具特点：
1 护理员工作量导致护理质量低
2 护理员流失护理员工作量收入偏低导致高年资护理员流失非护理岗位导致护理员质量偏低
3 护理员素质较低高年资护理员流失导致护理员梯队出现断层时护理员中中专毕业理知识薄弱导致床应急力较差技术够硬
4 继续教育落实导致护理员继续教育较少导致护理员知识陈旧
时康疗院领导重视护理护理服务较少导致患者治疗结束护理服务较少患者疾病周期延长
312 行业发展趋势
1 养老观念提高趋势
两年着居民生活水提高养老健康保健观念发生变化养老机构简单养老护赢市场客户更加重养老环境专业护理水养老机构够提供附加服务特色服务专业医疗服务够老带更高附加价值养老机构更受市场亲睐
2 私营养老机构投资加速趋势
现阶段中国养老服务呈现典型哑铃状特征端政府提供基服务传统养老机构政府财政支持维持运营端越越外资投资机构通高投入高收费形式实现盈利面众专业化服务机构非常匮乏市场需求错位市场养老机构服务需求增长快求高全社会养老机构数量少质量差增速慢间矛盾日趋尖锐未越越民间资参投资运营养老机构中民间机构投资盈利性赖更成熟养老市场形成
3 营细分化趋势
养老机构服务层次方面针服务象需求提供医疗生活心理精神等全方位综合服务求养老机构未营发展中注重市场细分发掘市场机会开拓新市场
4 养老支付力提高
2016年底60周岁口21242万占总口15565周岁口13755万占总口101中相部分老拥养老资产养老金越越子女愿意老送条件优良养老机构
5 医养结合成趋势
谓医养结合医疗养老结合医包括医疗康复保健服务养包括生活护服务精神心理服务文化活动服务根医养白皮书统计医疗高净值群养老生活中关心题部分群普遍医疗保障制度存忧虑养老需求更集中专业护理员日常生活料解决心孤独等生活品质精神层次高端养老优势
32 目标市场定位
项目目标市场定位贵阳市乌区全区周边贵阳市部分区目标群定济实力老年群体
33 市场需求容量分析
331 养老市场需求分析
1 心理需求分析
着社会进步生活水提高老年养老观念发生变化满足生活温饱越越注重生活质量生命质量迫切需发展老年教育文化体育娱乐等活动丰富老年生活体现生命价值意义
老年口着年龄增长生理条件变化形成年龄组口基特征——数退出济活动领域安享晚年重追求目标闲暇时间增活动范围局限家庭邻里疾病增护理需求扩等特征决定饮食消费精神文化消费医疗保健需求升方面需求相降消费方式显示出方便化保健化舒适化特点
图32 老年消费考虑素示意图
2医养结合高端机构养老模式迎合市场需求
老年养老需求集中三方面生活娱乐医疗健康第养老基需求——生活（包含衣食住行）老年基生活保障七成老年日常消费支出集中食品老日常料养老服务重心第二医疗健康老年消费群体三消费需求中刚性需求老年医疗需求较451老年健康状况般差276老年日常生活中开支病吃药外统计国65岁老年慢性病患病率达53左右医疗费支出年轻3倍第三老年越越重视生活娱乐基社交活动文艺休闲老年偏爱活动方式广场舞公园舞兴盛等见老娱乐社交生活需求老精神寄托需求应予足够重视综述认养涵盖日常生活娱乐等服务繁杂性医涵盖治疗专业性老性化元化服务需求导致养老产业链难单机构者家服务公司承担解决更应该体系台提供全方位服务索引服务指南解决老种样需求
332 养老市场容量分析
1 老年口基数庞增长速度较快
2016年底全国60周岁口21242万占总口15565周岁口13755万占总口101中相部分老拥养老资产养老金越越子女愿意老送条件优良养老机构
贵州2003年开始进入老龄化社会10年省口老龄化程度断加深省老龄办统计显示截2016年底全省60岁老年总数已达5542万占全省口总数1559中65岁老年总数36688万占全省口总数1032预计未10年省老龄化程度进步加深
2 购买力分析
年着社会济发展越越开始关注健康问题国家社会力支持医疗保健行业发展迅速中年医疗保健行业相关数情况：
图31 全国城镇居民均医疗保健支出情况情况
图32 全国农村居民均医疗保健支出情况情况
数见着国城镇农村居民家庭支配收入增长医疗保健消费方面支出呈现逐年增加趋势未国城镇农村居民家庭均购买力然保持增长态势医疗保健方面支出重会医疗体制完善医疗机构建设逐渐加市场需求巨
综述项目建立符合行业市场规模发展市场需求符合行业发展趋势市场前景良
第四章 项目业态规划
41 养老公寓
411 养老公寓简介
养老机构聘请验丰富护理员驻守老年提供专业护理服务医疗技术项目医院提供专业支持提供设施服务包括：
1 养老公寓
项目采取居家式养老提供供300居家式养老公寓室设备齐全家具布置家庭起居室类似提供宾馆式服务养老公寓老老学老朋友老事聚集起形成老圈子
2 配套设施
养老机构建设提供室膳食休闲娱乐健康健身等场项目设300㎡餐厅老生活更加便捷休闲娱乐场丰富老业余生活老生活品质进步提升健康健身场利提升老身体条件降低老生病风险减轻家心理负担
外机构聘请康复专家营养专家等针老身体情况制定饮食生活运动手册老建立独立健康生活运动档案老中更加科学贴心服务利老健康老间交流提供更场
通互联网信息理老亲属社会亲友连接起亲属时解老况老家更沟通
412 设置原
积极响应国家推动医养结合号召项目开设养老公寓增加养老供
养老院设置医疗中心成较高资质困难等问题导致乌区养老院难发展医养结合模式乌区现医院床位数限制护理员限制难开展医养结合模式项目建设设施完善环境优雅养老公寓造行业领先效果
图41 养老公寓效果图
图42 养老公寓餐厅效果图
42 康养中心
项目医养结合项目康养中心项目医疗支撑部分属项目重点建设容根功区分康养中心包括医院养护中心两部分
421 医院
着社会济发展生活水断提高国口年龄发展趋2特点：均寿命延长老龄口增然着年龄增长器官生理功开始缓慢衰退进入老年器官生理功衰退速度增快机体防御力疾病反应性均程度降低老年常恐老怕病惧死心理实现项目医养结合区传统养老院医务室造项目核心竞争力拟项目园区建设功健全老年病综合医院医院维护老健康提高老生活质量老年患者提供更全面系统规范专业治疗护理服务目标
医院聘医护员必须具备高水准专业技知识全面训练素技术硬拟招聘协作单位老年病专家坐诊确保老年患者生命安全身体健康特针老年病常患高血压急症糖尿病急慢性发症呼吸衰竭重症肺炎等等病症具独特治疗手段医院医疗卫生设施设备完善某进口先进医疗设备甚处国际领先水
医院功划分医疗区（门诊急诊住院）医技区勤供应区医护员值班室等全院形成医疗中心够提供医疗预防保健康复急救等卫生服务满足美丽家疗养院老获基医疗服务层次医疗保健服务
图43 医院部效果图
422 养护中心
养护中心聘请验丰富护理员驻守老年提供专业护理服务技术项目医院提供专业支持包括三部门：
1护理站
① 建立公寓老年健康档案定期进行巡回医疗健康检查
② 开展健康教育宣传医学保健知识
③ 组织指导老年参加种合适健身活动
④ 公寓老年日常活动卧床卫生医疗理：包括睡眠理排便理行动理（针残疾老年）生活护理康复理陪医诊等
2膳食理科
① 负责老年营养膳食开发理定期调整餐厅老年食谱
② 负责合理调配员督促卫生检查搞伙食民理常听取餐者意见断提高饭菜质量改善服务态度
③ 进行食品卫生法宣传教育严防食物中毒事发生
3心理咨询室
① 负责老年心理健康组织宣传心理问题预防技术
② 保持老年日常沟通解决老年心理困惑问题引导老年乐观开朗
4医疗通道
项目开设养老医疗医院利先进设备信息化理亚健康患病老提供全天候医疗服务老时治疗身体出现种问题老携带数十年慢性病医院提供效控制治疗措施时方便患者提供医疗救治服务
图44 养护中心部效果图
43 红酒厂
项目建设300㎡红酒厂老年日常活动提供方便优雅环境红酒厂中建设6间独具少数民族风情木结构阁楼包间3造型致红酒疗养吧环境致风景秀美必受疗养院中居住老前休闲娱乐游客喜爱
图45 民族特色木结构阁楼效果图
44 配套
441 办公楼
项目办公区项目运营程中日常办公
图45 办公楼效果图
442 木结构景观桥
项目建设3座木结构景观桥景观桥造型独具民族风情桥流水环境娴静优雅生活XXXXXXX老游客享受具民族特色园林设计
图46 木结构景观桥效果图
443 温泉池
资料表明暖池热浴仅肌肉关节松弛消疲劳扩张血促进血液循环加速体新陈代谢
项目区建设3造型功温泉池老游客提供温泉服务家欣赏美景娱乐休闲感疲乏时放松身心
图47 温泉池效果图
第五章 项目选址条件
51 项目选址
511 选址原
1 严格执行土利总体规划城镇总体规划确保项目建设总量增加耕基农田数量减少质量降低
2 符合区布局具备良安居环境较方便交通条件
3 占面积满足总面布置需发展余
4 满足必供水供电条件
5 基承载力符合建设标准满足环保求环境污染指数轻度污染排放污染源工业企业
512 选址
图51 项目区位示意图
项目选址位XXXXXXX乌区码头村XXXX（见图51）项目区域位置良交通便利附化学污染源易燃易爆物品仓库工矿企业军事设施项目仅现建筑进行改造会周边基础设施产生破坏周边重文物名胜风景区
52 建设条件
521 项目区位概况
乌区贵州省贵阳市辖六市辖区位贵州省中部处贵阳市区东北部东面龙里县接壤南面云岩区南明区相接西面白云区相交北面开阳县修文县毗邻全区行政区域总面积686方千米
乌区贵阳市城区组团贵州省首批济强区（县）乌区辖5社区6镇2乡2012年乌区总口3179万境贵阳御温泉保利国际温泉两国家AAAA级旅游景区泉天国际俱乐部国家AAA级旅游景区香纸沟相思河等省级风景名胜区
522 气候条件
乌区总面积686方公里生态资源禀赋优良位北纬26°海拔506—1400米间年均气温146℃森林覆盖率5213空气质量优良率保持90
523 然资源
境然文化资源丰富煤铁硅铝重晶石等10余种百花湖香纸沟情谷新温泉仙间相思河普渡河峡谷永乐桃园阿栗杨梅园等景观美胜收独具特色布三月三苗族四月八阿栗杨梅节永乐桃花节朱昌稻花节金华米花节中坝乡苗族花棍舞誉东方迪斯科享誉中国外乌区行政中心新街道办事处距贵阳市中心约7公里距贵阳国际机场约8公里滇黔国道贵黄贵毕贵开发国家重点建设南（宁）贵（阳）昆（明）济带中心城区全省唯国家级高新技术产业开发区国家级农业科技园区（试点）坐落中2004年3月乌区国家科技部批准成西南区唯全国科技进步示范县（区）
524 交通状况
乌区属贵阳城市规划9组团辖5乡（中2民族乡）5镇2街道办事处129村（居）民委员会总口30万区委区政府距贵阳市中心7公里距贵阳国际机场8公里距贵阳火车站10公里贵遵贵黄东北绕城高速公路贯境贵开路航天路等城市级干道贯新天城区南北交通便利四通八达
525 风景旅游
乌区然风景优美文景观丰富民族风情浓郁旅游资源具格数年努力开发景区景点开发建设已初显成效年接游客40余万次然风光民族风情文景观观光农业连接起然山水文景观民族风情相结合集吃住行游购娱沐浴医疗保健体独具特色旅游格局逐步形成目前乌区区境6风景区（香纸沟相思河百花湖渔洞峡情谷新天温泉公园）已建成外开放建成省级风景区3（香纸沟相思河百花湖）金螺湖巴喇谷永乐湖三江河景区正开发建设中现已形成：新天温泉公园—东风农业生态园—渔洞峡—情谷—永乐桃园生态旅游线水田相思河—新堡香纸沟—羊昌金螺湖等峡谷风光民族民间文化旅游线金阳新区—朱昌古城堡—百花湖现代文化旅游线
526 社会济情况
2016年乌区济社会发展换挡提速全省18城区方阵综合测评中预排第四位区生产总值预计完成16069亿元增长135中产增加值完成1485亿元增长65二产增加值完成7805亿元增长149三产增加值完成6778亿元增长134般公预算收入预计完成2042亿元增长1239固定资产投资预计完成18738亿元增长256规模工业增加值预计完成65亿元增长122社会消费品零售总额预计完成387亿元增长136旅游总收入预计达5729亿元增长35城镇常住居民均支配收入预计完成28673元增长9农村常住居民均支配收入预计完成14567元增长10森林覆盖率预计达5213空气质量优良率预计达95单位生产总值耗污染物排放总量均控制市达目标
第六章 项目建设规模容
61 项目建设原
项目设计初灌入社会发展方区域文化谐风格通精致典雅建筑风格诗意盎然园区景观入住老感受种浪漫温馨乐园老浪漫修远田园诗卷中品尝现代生活精致科学时老感受居住城市宣闹种宁静谐快乐生活方式外项目赋予园区性格感情富诗意居住元素营造田园牧歌式生活情境充分建筑颜色生活感光相结合构筑幅桥流水世外桃源式生活方式
针老年项目产品住宅规划设计仅满足居住功求老年居住建筑设计达安全卫生方便适求处体现出老关怀更考虑社会心理学涉居住心理问题道路交通卫生饮食居住建筑风格绿化景观材料等全面考虑造真正意义老全心全意服务宗旨
1 环境园林化
项目幽雅环境老充分享受阳光接触然广阔公活动空间安全娱乐锻炼场居住区路网设置合理车分流干道噪音少便老作室外活动建筑布局应确保采光通风景观等老年提供优质生活空间
2 精神丰富化
满足老年精神生活需公寓配备丰富精神文化设施娱乐学交情感等方面顾老心理需会健身房阅览室书画室花房棋牌娱乐室门球场等文体娱乐设施
3 设计性化
面设计方便老出行台阶（台阶处应相应轮椅通道）电梯方电梯前厅电梯确保担架轮椅活动范围保证充足阳光入室空间通透楼梯踏步高度140mm踏面宽度300mm室面应采防滑设计防跌扶手种开关纽均采型号避免老年视力降方便总设计性化障碍居住满足老年特殊功求
4坡建设健康化
坡更着具备天然优势坡度天然斜坡项目势天然斜坡天然斜坡助长者长期进行适障碍锻炼床说医疗步行
医疗步行指30度斜坡路散步100米渐增50度斜坡散步2000米30度—50度斜坡路散步15分钟接着散步15分钟
世界卫生组织量观察研究认步行锻炼方式步行锻炼轻松愉快浑身感舒服心情开朗长期坚持医疗步行锻炼减轻体重降低血液胆固醇水减少患高血压风险延缓体衰老程阻止体携带氧气力降趋势增强身体力量柔韧衡性强壮骨骼防止骨质疏松症增强身体耐力助预防糖尿病发生
外坡着具备优势：
视线景观坡建筑建筑法拟天然视线然景观
生态坡建筑身具生态性利建筑物间空气流通
外观坡特高低起伏错落致更形成种动态建筑美感破般社区沉闷布局
情感坡建筑符合儒家道家张天合思想推崇建筑然相互协调融合崇尚然强调然理解
5 生活智化
配备紧急呼讲系统安防系统网络系统消防系统等保障老安全
6 户型合理化
充分考虑年龄阶段阶层居住数等居住求部分居住面积控制30㎡左右户型设计性化合理化房间设计充分考虑日通风采光换气起居生活空间直通阳光便老作室外活动老年方便卫生设备厕冬天洗浴时应考虑加温设备
7 建筑艺术化
居住老年均较高艺术品位欣赏求相应较高水建筑艺术视觉美感美感产生吸引力
满足求时然保证建筑工程质量合格建材环保装修美观方功分区明确等基建筑标准
62 项目建设规模容
项目总占面积6830㎡建筑面积2000㎡建设容包括老年公寓养护中心医院办公楼红酒厂停车场温泉池等项目五期建设项目具体建设容：
表61 项目建设容表
序号
工程名称
单位
数量
1
建筑装饰工程
11
养老公寓
方米
900
111
公寓
方米
600
112
餐厅
方米
300
12
养护中心
方米
300
13
医院
方米
300
14
办公楼
方米
300
15
红酒厂
方米
300
2
项目建设
21
停车场
方米
680
22
温泉池
3
23
景观桥
3
3
配套设施建设
31
娱乐设施
项
1
32
污水处理设施
项
1
33
排水工程
项
1
34
暖通工程
项
1
35
电力工程
项
1
4
道路硬化
项
1
5
场绿化
项
1
63 项目分期建设规模容
项目建设分五期具体分期建设规模容见表
631 项目期建设规模容
项目期建设养老公寓停车场部分养老公寓建筑面积900㎡中公寓建筑面积600㎡餐厅建筑面积300㎡拥300张床位停车场建设面积680㎡
表62 项目期建设规模容表
序号
工程名称
单位
数量
1
项目期
11
养老公寓
方米
90000
111
公寓
方米
60000
112
餐厅
方米
30000
12
停车场
方米
68000
632 项目二期建设规模容
项目二期建设养护中心医院办公楼部分养护中心建筑面积300㎡医院建筑面积300㎡办公楼建筑面积300㎡项目运营程提供方便
表63 项目二期建设规模容表
序号
工程名称
单位
数量
1
项目二期
11
养护中心
方米
30000
12
医院
方米
30000
13
办公楼
方米
30000
633 项目三期建设规模容
项目三期建设红酒厂部分建筑面积300㎡红酒场设6风格异独具特色木结构阁楼3红酒疗养吧老游客提供服务
表64 项目三期建设规模容表
序号
工程名称
单位
数量
1
项目三期
11
红酒厂
方米
30000
634 项目四期建设规模容
项目四期建设温泉池景观桥配套娱乐设施道理硬化部分项目四期建设3温泉池3座景观桥进行项目区配套娱乐设施道路硬化建设老游客提供环境优雅交通便捷生活旅游环境
表65 项目四期建设规模容表
序号
工程名称
单位
数量
1
项目四期
11
温泉池
300
12
景观桥
300
13
娱乐设施
项
100
14
道路硬化
项
100
635 项目五期建设规模容
项目五期污水处理设施配套设施建设完善保障项目运营情况
表66 项目四期建设规模容表
序号
工程名称
单位
数量
1
项目五期
11
污水处理设施
项
100
12
排水工程
项
100
13
暖通工程
项
100
13
电力工程
项
100
14
场绿化
项
100
第七章 工程技术方案
71 建筑设计方案
711 设计
（1）建设单位提供相关资料
（2）根建设单位提供设计意图功求
（3）根国现行国家区设计规范
（4）相关气象质济社会等基础资料
712 设计标准
建筑设计防火规范GB500162014
工程建设标准强制性条文（2013年版）
汽车库修车库停车场设计防火规范GB5006797
障碍设计规范GB507632012
公建筑节设计标准GB501892015
汽车车库建筑设计规范JGJ10098
屋面工程质量验收规范GB502072012
工程防水技术规范GB501082008
民建筑设计通GB503522005
房屋建筑制图统标准GBT500012010
建筑结构荷载规范GB500092012
混凝土结构设计规范GB500102010
建筑抗震设计规范GB500112010
建筑工程抗震设防分类标准GB502232008
建筑结构度设计统标准GB500682001
建筑基基础设计规范GB500072011
养老设施建筑设计规范GB508672013
老年居住建筑设计标准GBT 503402003
713 建筑设计
建筑造型力求新颖简洁体现风貌交通运输基础设施建筑特点注意周边建筑风格相协调建筑结构采新技术新材料新工艺保证技术性时考虑制宜济适降低工程造价
714 障碍设计
1障碍空间设计原
（1）障碍性设计轮椅者视觉残疾者基准积极创造适宜空间提高环境中立力
（2）易识性设计充分运视觉听觉触觉手段予老重复提示告知通空间层次性创造合理空间序列形象特征塑造鲜明标识示意悦耳音响提示等等提高空间导性识性
（3）易达性求场设施必须具接性设计游积极提供参加种活动性规划确保入口空间间少条方便舒适障碍通道必设施保证通付出生理努力实现心理满足感
（4）交性应创造便交围合空间坐憩空间等便相聚聊天娱乐健身等活动满足生理心理变化空间环境特殊求偏
2 障碍细部构造设计
障碍设计环境空间素宏观握外必须通硬质景观素出入口园路坡道台阶品等细部构造做细致入微考虑
障碍设计具体参见老年居住建筑设计标准（GBT 503402003）
72 结构方案
721 设计
（1）体结构设计年限50年
（2）风荷载 基风压 W030 kN㎡面粗糙度B类
（3）雪荷载：基雪压So 01 kNm2
（4）设计设法规采标准：
建筑结构度统标准GB50068—2001
建筑抗震设防分类标准GB50223—2008
建筑结构荷载规范GB50009—2012
建筑抗震设计规范GB50011—2010
混凝土结构设计规范GB50010—2010
建筑基基础设计规范GB5007—2011
工程防水技术规范GB50108—2008
722 设计求
（1）基风压
根建筑结构荷载规范GB50092012工程50年遇基风压：04kNm2
（2）基基础设计
根建筑抗震设计规范（GB500112010）求贵阳抗震设防烈度低9度震分组第二组设计基震加速度值04g
（3）建筑结构安全等级
结构安全等级二级
（4）设计年限
设计年限50年
724 基础设计
工程2～3层建筑物保证房间露柱求拟采异形柱框架－剪力墙结构该项目坡建筑根嵌固点位置嵌固点屋面高度＜30m时剪力墙抗震等级三级框架抗震等级四级
根贵阳市般质情况拟建建筑拟采浅基础岩石层粘土层作基础持力层岩石基埋深较深基础选工挖孔嵌岩桩设计阶段勘报告通济性较确定合理基础方案
725 体结构设计
根贵阳市抗震设防求建筑高度情况建筑物体结构均采钢筋混凝土框架结构体系基础底板层板面墙柱梁混凝土强度等级C40
73 公辅助工程方案
731 供电系统
（1）设计范围
供电设计严格民建筑设计通（GB503522005）建筑物防雷设计规范（GB500572010）供配电系统设计规范等进行设计
设计容1004KV变配电系统电力明系统防雷接系统电话系统电视系统楼宇访客讲系统动抄表系统宽带网络布线系统安全防范周界报警系统停车场理系统电气消防系统
（2）强电部分
工程电力负荷计算暂单位容量估算：强电设计标准120Wm²估算项目建设面积112292㎡约需电13475KW选变压器12台1000KVA供电市电引入回路10KV电源作正常工作电源层设10KV配电变电低压配电室工程设立间柴油发电机房约配置台600KW柴油发电机组作应急电源供电工程消防负荷作备电源兼作工程二级非消防负荷备电正常停电时柴油发电机组兼作电梯生活水泵等重保障负荷供电备柴油发电机组动启动型市电失发生火警时15秒供电
（3）弱电部分：电视电话网络系统均市政引入室相关设备间根广电相关部门求设置设备线养老院部周界设置安保监控系统紧急扭报警系统整工程根需设置动抄表系统停车场理系统
（4）电气消防：消防电设备均采专供电回路变电放射式双回路供电末端动切换楼梯间消防值班室消防水泵房防烟排烟机房备发电机房室公走道疏散走道安全出口处设置应急明疏散指示
工程设置间消防控制室室设置火灾报警控制柜消防联动控制柜火警广播电话系统项目面积5m²厕卫生间等外均应设置火灾探测器规范求设置探测器区域适位置设置手动报警钮声光报警器火警广播等设备
732 通讯电视网络系统
工程通讯电视网络系统采综合布线系统接入电视网养老公寓办公楼楼等建筑门栋分接箱装底层房间安全合理范围安装适插座穿线土建施工时埋设安装电信线电视部门负责保障项目区中通讯网络信号通畅
733 排水设施
（1）研究
排水设计建筑水排水设计规范室外水设计规范室外排水设计规范生活饮水质标准污水排入城市水道水质标准进行设计
（2）水方案
项目娱乐设施水弄庆弯水库提供项目建设水运营水均贵阳市政提供根整场区占面积建筑物性质消防规范时发生次火灾设计次灭水量25升／秒火灾延续时间两时消防水量300立方米
（3）排水方案
结合形特征道路建设铺设排水道采雨污水分流排放室污水沼气池者化粪池进行机处理排放室外污水雨水等采集中处理必须水进行净化排放避免污染周围水质环境
734 消防设计
项目设计方案中总面布置满足规程规范求
项目新建建筑钢筋混凝土框架结构占面积均规范中防火分区允许占面积规定建筑材料满足规范中极限耐火等级求安全疏散距离均满足规范求
（1）设计：
中华民国消防法
GB 500162014建筑设计防火规范
GB 501402010建筑灭火器配置设计规范
国家方部门关规定
（2）遵守国家颁布关技术规定建筑构件选材应满足需耐火极限建筑物设置火灾消防疏散通道紧急出口消防器材位置指示牌
（3）严格执行建筑防火等级标准配备必消防器材室外路边隔100m设置室外消防拴通道设置手提式干粉灭火器功分区配置推车式灭火器重负荷电源控制线采耐燃型防火措施
（4）应设立消防理部门专负责定期消防设施防火重点部位进行检查员工进行消防教育做防患未然
第八章 环境保护
81 设计
811 环境质量标准
1环境空气质量标准（GB30952012）
2声环境质量标准（GB30962008）
3表水环境质量标准（GB38382002）
812 环境保护执行标准
1中华民国环境保护法
2中华民国水污染防治法
3中华民国固体废物污染防治法
4放射性位素射线装置安全防护条例
5危险废物转移联单理办法
6建设项目环境保护理条例
7贵州省环境保护条例
8医疗机构水污染物排放标准（GB184662005）
82 污染
821 施工期污染
1粉尘
扬尘施工期间影响环境空气污染物源种组织排放源中装饰程中场清理物料运输等工序产尘量较材料堆存建筑机构施工设备安装等工序产尘量较扬尘扬尘受风风速湿度等气象条件影响污染源间歇性源扬尘点低会距离形成局部污染施工期间产生污染物未充分扩散稀释进入面呼吸带会现场员施工生活健康安全带定影响
2污水
施工期水污染源施工区洗废水施工队伍生活污水等洗废水源石料等建材洗涤污染物SS生活污水污染物SSBODCOD等洗废水排放特点间歇式排放废水量稳定施工中水量节制废水排放量采取措施会施工现场意流淌周围水环境景观造成定影响
3噪声
工程施工期间噪声源装饰工器具建筑材料运输车辆马达轰鸣喇叭喧闹声施工时周围环境影响施工噪声辐射范围较广昼间距离150米夜间影响更严重
822 运营期污染
1污水
该项目建成投产水环节职工生活水办公水等该项目营运期废水源职工生活办公废水生产洗废水企业生产时会产生洗设备生产场废水该废水夹带水泥砂浆等利环境害成分
2固体废弃物
项目固体废弃物废渣废弃包装物日常办公生活垃圾固体废弃物存危险性尘器收集粉尘生产废水中分离出沙石全部回收利
3噪声
企业营运期间噪声物料运输入库传送配料搅拌等工序中设备运行噪声
4粉尘
生产程中物料入库转运配料搅拌等工序均会产生扬尘
83 污染防治方案
831 项目施工期防治措施
1控制生态影响初步方案
减少施工时生态环境产生利影响拟定施工方案时应规定点处理装饰残渣定期检查计划执行情况施工中遇毒害废弃物应暂时停止施工时方环保卫生部门联系采取措施继续施工减少工程扬尘周围环境影响建议装修施工中遇连续晴天刮风情况应工作表面洒水防止扬尘工程施工者应该装饰残渣处理计划时运走装饰残渣装运程中超载运输车表面应覆盖物途洒落车辆驶出工前轮泥土应干净防止程残渣满影响环境整洁时施工者应工门前道路环境实行保洁制度旦残渣建材洒落应时清扫
2控制噪声影响初步方案
减少施工噪声周围环境影响工程居民点200米区域允许晚十时次日午六时施工时应施工设备方法中加考虑量采低噪声机械必须夜间施工影响居民环境工应施工机械采降噪措施时工周围居民集中周围设立时声障类装置保证居民区声学环境质量
3控制生活垃圾污染初步方案
装修安装工程施工时施工员食宿安排工作区域时住宿排水生活废弃物应妥善处理集中收集送城市垃圾处理站处理
4控制水污染初步方案
装饰安装施工中洗废水建议施工现场设置时废水沉淀池座收集施工中排放类废水废水沉淀作施工水部分重复样节约水资源减轻表水环境污染
832 项目运营期防治措施
污水：源生活污水生活废水中污染物CODBOD5SSNH3N动植物油污水直接排入化粪池处理进入城市污水处理网污水处理厂处理排入然水体
固体废物：生活垃圾设置垃圾收集系统生活垃圾集中收集环卫部门清运垃圾处理场进行处理
噪声：空调排风扇等采专隔音消声设施进行处理降低噪声达国家相关标准
第九章 节消防
91 节
911 设计原标准
1 节原求
源建设已成世界性重问题国源问题予极关注合理利源降低耗列济发展重课题节工作种特定形式源开发解决国源供应紧张保护源资源保护环境效途径
根中华民国节约源法规定项目建设方案体现合理利节约源方针节方案应符合相关建设标准技术标准中国节技术政策纲中节求单位建筑面积耗指标设备合理源单耗指标国先进耗水参国际先进水作设计进行设计
建筑节城市环境保护落实科学发展观建设节型社会实现持续发展基求国家规定设计阶段开始耗控制施工图阶段设计必须进行认真负荷计算严格标准进行节设计
项目建筑节民建筑节条例（国务院530号）民建筑节理规定（建设部令76号）措施标准规范
2 节水原求
全面节水缓解水资源短缺重途径关系国实现资源永续利济社会持续发展项战略务根中华民国水法城市供水条例城市节约水理规定建设项目水资源证理办法规定项目建设方案设计必须采取效技术措施提高水重复利率降低水消耗量
总言节约源合理水节约水项目建设设计必须遵循重原
912 项目耗指标
项目涉供系统包括：排水系统电气系统
排水系统具体包括：水系统循环冷水系统排水系统雨水系统消防水系统（包括室外消火栓水系统动喷淋灭火系统等）循环冷水系统耗水量生活水
电气系统具体包括：供配电系统电力明系统电力监控系统防雷系统接安全系统应急广播系统火灾动报警消防联动控制系统等
913 节措施
1 建筑节
建筑节设计原：
1）设计中国家建筑节设计标准规范严格执行关建筑节技术标准求做建筑节设计审查
2）影响建筑物结构项目求前提量采新型建筑材料高效隔热保温材料节型门窗等
3）加强建筑周围绿化减少太阳辐射影响调节环境温湿度降低空调冷负荷
4）建筑楼房设计充分考虑功房性质气候特征采合理窗墙充分利然采光然通风合理控制直射阳光降低空调制冷明耗
建筑节措施：
1）室外热环境
项目布局南北布置房间然通风采光外立面结合立面效果
2）围护结构性参数
外立面采浅色饰面屋面采浅色建筑涂料利降低建筑耗设计建筑全年空调耗参建筑全年空调耗较节率低50％
2 排水节
1）．水系统分区充分考虑市政水压力工程市政网直接供水
2）卫生器具水配件采节水型产品
3）采先进网连接技术减少网漏水
3 电气节设计
1）根负荷分布情况综合考虑投资年运行费负荷进行合理分配选取容量电力负荷相适应变压器工作高效区选择高效低耗节型变压器减少变压器耗
2）合理设计供配电系统变电量负荷中心缩短配电半径合理选择线路路径负荷线路量短降低线路损耗技术条件济电流密度确定导体截面
3）计算选择相位三相量衡
4）变电低压侧设置集中功补偿装置10KV侧功率数095
5）功补偿电容选抑制谐波功电容选电设备谐波电流限值满足规范求
6）选高效率电动机减少电动机部分损耗提高电动机效率
7）明设备节方法：
场度标准LPD确定效率求满足建筑明设计标准求
选节高效光源灯具符合国家效标准镇流器
走道楼梯景观明等进行采智明控制装置
室外明防止白天亮灯采光电控制器利节电
8）灯控制：
a房间开关数量少2(设置光源外)
b区域设列灯具时控灯列侧窗行
c公场采分区分组控制
d楼梯间普通明采体红外感应开关应急明设带指示灯延时开关控制
9）选成熟高效节电型低压电器
10）生活水泵空调水泵等采变频控制
11）功率50KW电动机配电回路设置计量装置
12）采建筑耗监测系统：建筑耗监测系统分类分项耗计量装置数采集子系统等组成实现建筑耗线监测动态分析电计量建筑耗监测系统分类分项耗计量装置数采集子系统等组成实现建筑耗线监测动态分析电计量总电量级分项耗数二级分项耗数必须传水暖气监测元件应具通讯功该系统理控制柜区域组网数采集器箱现场配电回路电计量装置三部分组成
4 暖通节设计
a风机箱进出口采软连接通风总设消声静压箱风机房作消声隔音措施时通风采时间控制器控制运行节约源
b选节产品商业全空气系统风机单位风量耗功率Ws030w(m3h)新风系统风机单位风量耗功率Ws024w(m3h)通风风机单位风量耗功率Ws027w(m3h)
c变制冷剂流量系统COP>34ww变冷媒流量空气调节机组带变频装置根负荷变化动调节运行状态节约运行耗
d联机空调系统采分层分区域设置空调系统采先进智化控制实现高效济合理系统运转时预留计量接口更加节
e冷水机组锅炉优先采冷热量优化控制运行台数方式机组始终运行高效率区域台机组均配电脑控制器系统供回水温度压差动控制调节台机组冷热量停开冷水机组水泵均变频控制冷水机组制冷性系数590ww锅炉热效率90冷塔风机采变频风机
f工程空调风均采DB800型离心玻璃保温消声直接成型风热阻081m2kw水保温采难燃B1级橡塑海绵保温材料导热系数<0034wmk
g根工程场功性分布情况分区分层设空调系统根区情况分开启运行空调系统运行控制极灵活路空调供水设置电动调节阀回水设置压差衡阀热计量装置空调制冷热力站设分区空调计量装置
h空气处理机水侧设电动调节阀预先设定温度动调节停启空调机组风机变频风机盘回水设EVS动态流量衡电动两通阀室智温度控制器动调节室温度停启风机盘
92 消防
921 设计
建筑设计防火规范（GB500162006）
建筑灭火器配置设计规范（GB501402005）
建筑部装修设计防火规范（GB502222001）
922 消防措施
养老机构里旦发生火灾逃生欲老年会显力心关注安全关爱生命养老机构营者讲责重泰山
加强方养老机构安全防火工作时政府职部门关注民生尤关爱银发老生命安全具体体现方面监工作做出色仅利确保方安老年晚年生活幸福愉快家庭快乐提升方政府职部门老百姓心目中务实形象
单位日常消防安全理中应重点加强火电燃油燃气安全疏散消防设施器材消防控制室等消防安全理应定期检查养老养生中心消防情况检查应包括列容：
a) 消防安全制度理措施操作规程执行落实情况
b) 火电燃油燃气理违章
c) 消防安全重点部位理情况
d) 安全出口疏散通道消防车道否畅通
e) 消防设施器材消防水源否完
f) 消防（控制室）值班员值班情况
g) 灭火应急疏散预案制定演练情况
h) 员工消防知识掌握情况
i) 防火巡查火灾隐患整改防范措施落实情况
j) 消防安全情况
第十章 安全保障措施
101 标准规范
1建筑设计防火规范（GB500162006）
2建筑灭火器配置设计规范（GB501402005）
3建筑防雷设计规范（GBJ5783）
4建设项目环境保护条例（国务院令253号文）
5中华民国环境保护法
6中华民国水污染防治法
7中华民国固体废物污染环境防治法
8中华民国传染病防治法
9民建筑工程室环境污染控制规范（GB503252010）
10污水综合排放标准（GB897896）
中华民国农产品质量安全法
中华民国安全生产法
国家关劳动安全卫生法令法规
102 设计原
1项目完成实施程中应严格执行国家规范采绿色环保装修材料设置防盗装置
2公卫生间洗手间等处均应采取防滑措施
3认真执行国家关职业安全卫生规定规范坚持三时原
4总图布置满足消防环保安全等求
103 保障措施
老年群特殊群体需社会特关爱群体老年关怀应该尤注重老年安全健康问题方面考虑：
1031 建筑物安全
建筑物出入口：老年进出建筑物第道关口出入口否方便老年进出直接影响老年生活质量门前老年常聚会方老年提供阳面出入口心理健康益阴面设楼梯阳面入口较容易组织门轮椅回旋空间出入口造型设计着眼老年记忆衰退甚迷路忘家突出标志性特色老年体衰退然规律进入老龄阶段早迟会出现腿脚便抬腿高程降低老年台阶甚两脚踏踏步面常规台阶踏步尺度难适应出入口门前台阶坡度调缓必
二老年公寓活动中心厅走道：应具备轮椅担架回旋条件通式走道两侧墙面设置助扶手年老体衰老愈康复老十分必扶手选择圆形建材扶抓握成老行动赖安全工具
1032 饮食
老年体质原：腺体分泌机减退新陈代谢程缓慢免疫功减弱等生理特点时膳食影响补充特老年膳食应注意特点：
1热量：老年活动量减少新陈代谢缓慢日摄入热量应正常低102065岁老控制甜食70岁禁食单糖双糖糖易引起老年糖尿病引发高血压脑血栓等疾病
2蛋白质：老年需丰富蛋白质补偿组织蛋白消耗日公斤体重需1g蛋白质优质蛋白应占总摄入量半鱼豆类瘦肉等时蛋白质会加重老年消化功肾脏负担老年蛋白质摄取应该量少质高
3脂肪：老年体脂肪组织逐渐增加脂肪利心血消化系统肝脏少会影响脂溶性维生素吸收总原：量选含饱脂肪酸较脂肪减少饱脂肪酸
外养老机构老保持餐具清洁防滑餐具检查食具安全选合适餐具协助老例：叉匙代筷子选细匙羹控制次进食份量减低哽塞机会选饮特设计杯控制次液体流量速度需适辅助器具例：粗手柄匙羹叉改良筷子高身弯边碗
1033 医疗卫生
（1）医护员工作时间必须穿戴工作衣帽口罩必防护措施保持清洁
（2）病室应定时通风换气必时进行空气消毒面应湿式清扫遇污染时刻消毒
（3）病衣服床单套枕套周更换12次枕芯棉褥床垫定期消毒血液体液污染时应时更换禁止病房走廊清点更换衣服
（4）实施消毒隔离工作制度病床应湿式清扫床套（巾）床头柜应桌抹布均需消毒加强类设备卫生材料等清洁消毒理弯盘治疗碗药杯体温计等应立消毒处理
（5）严格执行医疗废物理制度医疗垃圾应时分类收集进行害化处理垃圾置塑料袋封闭运送医垃圾生活垃圾应分开装运
1034 安全理
养老院护员理员加强老年安全理例根老身体素质年龄情况佩带颜色挂牌适限制老年达活动区范围区域防止老年发生安全事
第十章 项目建设进度
111 项目建设期限
项目工程实施计划行性研究报告批复起设计商务谈判施工项目建成环节满足进度求需参加单位密切配合统筹安排保证项目建设利进行项目建设期工程实际建设工期24月2018年1月2019年12月
112 项目实施进度
项目建设着高效保质保量原分期进行项目建设
项目具体实施进度表示
表111 项目整体实施进度安排表
建设容
建设时间
2018年
2019年
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
选整
养老公寓基础工程
养护中心医院办公楼基础工程
养老公寓体工程
养护中心医院办公楼体工程
养老公寓安装工程
养护中心医院办公楼安装工程
设备安装
配套建设
道路硬化绿化
113 项目理
项目拟实行项目法责制进行理严格理达投资节约工期缩短济效益显著目
1根国家产业政策实际情况市场需求情况筹划项目建设组织调查研究邀请咨询研究单位项目进行评估证委托资格专业规划设计研究单位编制项目行性研究报告进行工程设计关规定逐级报国家部门审批落实项目资金固定资产投资相应流动资金
2根项目建设进度需保证筹资金足额位
3加强工程设计施工理做项目工程质量达设计规范验收评定标准求
4加强企业部理相关员岗前岗位培训工作做运营前准备工作
5时关部门报告项目实施进行安排进展情况存问题关部门做出决定予落实
6项目达设计求通企业项技术鉴定时组织验收初步验收中发现问题时进行调整纠正关部门提出竣工验收申请
7项目建成加强营理提高济效益实现资产保值增值确定期偿债务
8项目建设理中认真履行职责做出显著成绩单位予表彰奖励违反关规定项目建设中造成济损失予行政处分构成犯罪司法机关追究刑事责
第十二章 组织结构力资源
121 项目运营期组织机构
公司统负责整项目建设建成营理包括规划设计建设理事物组织协调运作项目实行理领导部门负责制机构设置详见组织架构图
图121 组织结构图
公司理机构设置公司根公司营理工作需适时调整增减
122 劳动定员岗位职责
项目员配备应注重高效精干结合实际情况项目员配置包括行政理类服务员等方面具体配备计划：
表121 理服务员需求预测表
序号
岗 位
定员（）
岗位职责
高级理员
4
11
总理
1
负责全面统筹
12
行政理总负责
1
项目运营全面统筹
13
旅游理总负责
1
项目旅游运营全面统筹
14
康养中心总负责
1
康养中心运营全面统筹
二
旅游理
5
21
接部
2
患者提供妇产科疾病诊断治疗等服务
22
服务部
3
患者提供护理服务
三
康养部
33
31
养老服务部
10
设法改善提高老年患者健康状况
32
膳食理部
5
负责康养中心膳食理
33
养护中心
10
需患者提供养老服务
34
医院
8
老提供完善医疗护理
四
行政运营中心
8
41
行政办公室
2
负责医院康养中心日常行政办公信息传达培训工作
42
财务处
2
负责项目日常收支账务处理财务理
43
事处
2
负责制定公司事理制度实施提出合理化意见建议
45
勤保障处
2
负责医疗设备保采购护理等工作
五
合计数
50
123 员源
力资源部结合公司前发展需面社会招聘报总理审批择优选组建员工队伍时考虑知识结构年龄结构等诸方面素特中高级理员应注重思想素质敬业精神业务水理组织力等条件项目面社会公开招聘择优录取
（）理员：总理进行面社会招聘选择具专业工作验员
（二）专业技术员：医疗技术员社会公开招聘
涉医疗专业知识员工培训工作理服务部负责涉医疗饮食专业知识进修医师培训工作理服务部安排高资医师带领力求通计划目员工进行短期培训适应项目建成工作需求
124 员工培训
根员工部门分培训采取理实践相结合原选取相关医院理验员理员开业前送国类优企业接受规范化专业培训适时组织赴外考察学
1 理员培训
理员需具备定科学知识专业知识素养
2 专业员培训
专业技术员培训求全面掌握运关专业知识创新意识良职业道德技术员面专科院校科研单位社会招聘
3 般工作员培训
项目般工作员采取面社会公开招聘择优录取
第十三章 投资估算资金源
131 投资估算
1中华民国国家发展改革委员会2006年实施轻工业工程设计概算编制办法（QBJS102005）
2国家发展改革委建设部发布建设项目济评价方法参数（第三版）发改投资[2006]1325号
3贵州省建设工程费定额
4前相关设备市场价格前相关工工资水
132 投资估算
测算项目总投资280020万元民币项目区土建装饰装修安装设备购置等基础建设具体投资估算见表：
表131 项目总投资估算表
序号
工程费
单位
数量
单价（万元）
价格（万元）
投资占（）
1
建筑装饰工程
72000
2571
11
养老公寓
方米
90000
035
31500
1125
111
公寓
方米
60000
035
21000
750
112
餐厅
方米
30000
035
10500
375
12
养护中心
方米
30000
035
10500
375
13
医院
方米
30000
035
10500
375
14
办公楼
方米
30000
030
9000
321
15
红酒厂
方米
30000
035
10500
375
2
项目建设
50720
1811
21
停车场
方米
68000
004
2720
097
22
温泉池
300
8000
24000
857
23
景观桥
300
8000
24000
857
3
配套设施建设
80000
2857
31
娱乐设施
10000
357
32
污水处理设施
30000
1071
33
排水工程
10000
357
34
暖通工程
15000
536
35
电力工程
15000
536
4
道路硬化
5000
179
5
场绿化
5000
179
6
费
4300
154
7
前期费
8000
286
8
流动资金
30000
1071
9
土费
25000
893
10
总投资
280020
10000
133 资金源情况
项目总投资280020万元全部筹资金
134 分期投资情况
1341 项目期投资情况表
表132 项目期投资计划表
序号
工程费
单位
数量
价格（万元）
投资占（）
项目期
11
养老公寓
方米
90000
31500
1125
111
公寓
方米
60000
21000
750
112
餐厅
方米
30000
10500
375
12
停车场
方米
68000
2720
097
13
费
项
100
860
031
14
前期费
项
100
1600
057
15
流动资金
项
100
6000
214
16
土费
项
100
5000
179
17
计
4768
1703
1342 项目二期投资情况表
表133 项目二期投资计划表
序号
工程费
单位
数量
价格（万元）
投资占（）
项目二期
11
养护中心
方米
30000
10500
375
12
医院
方米
30000
10500
375
13
办公楼
方米
30000
9000
321
14
费
项
100
860
031
15
前期费
项
100
1600
057
16
流动资金
项
100
6000
214
17
土费
项
100
5000
179
18
计
43460
1552
1343 项目三期投资情况表
表134 项目三期投资计划表
序号
工程费
单位
数量
价格（万元）
投资占（）
三期
11
红酒厂
方米
30000
10500
375
12
费
项
100
860
031
13
前期费
项
100
1600
057
14
流动资金
项
100
6000
214
15
土费
项
100
5000
179
16
计
23960
856
1344 项目四期投资情况表
表135 项目四期投资计划表
序号
工程费
单位
数量
价格（万元）
投资占（）
项目四期
11
温泉池
300
24000
857
12
景观桥
300
24000
857
13
娱乐设施
项
100
10000
357
14
道路硬化
项
100
5000
179
15
费
项
100
860
031
16
前期费
项
100
1600
057
17
流动资金
项
100
6000
214
18
土费
项
100
5000
179
19
计
76460
2731
1345 项目五期投资情况表
表136 项目五期投资计划表
序号
工程费
单位
数量
价格（万元）
投资占（）
五期
11
污水处理设施
项
100
30000
1071
12
排水工程
项
100
10000
357
13
暖通工程
项
100
15000
536
14
电力工程
项
100
15000
536
15
场绿化
项
100
5000
179
16
费
项
100
860
031
17
前期费
项
100
1600
057
18
流动资金
项
100
6000
214
19
土费
项
100
5000
179
110
计
88460
3159
第十四章 济效益评价
141 财务假设
1项目永续营项目项目遵循国现行法律法规政策重改变营社会济环境重改变
2项目资金够期需筹集项目够时投入运行存工程停滞特殊原造成重损失
3项目增值税附加国家规定缴纳项目缴纳增值税企业税税率25
4 项目折旧采取均直线折旧法房建残值率0折旧年限40年设备装修残值率0折旧年限10年进行折旧
5 财务预测期10年
6 抗力预见素造成重利影响
142 财务预测
1421 收入预测
表141 收入预测表（单位：万元）
序号
项目
T+1年
T+2年
T+3年
T+4年
T+5年
营业收入
271584
305532
339480
339480
339480
1
旅游收入
155520
174960
194400
194400
194400
2
养老中心收入
116064
130572
145080
145080
145080
21
低档养老公寓收入（万元）
60480
68040
75600
75600
75600
211
低档收费标准（万元）
420
420
420
420
420
212
入院数（）
14400
16200
18000
18000
18000
22
中档养老公寓收入（万元）
38880
43740
48600
48600
48600
221
中档收费标准（万元）
540
540
540
540
540
222
入院数（）
7200
8100
9000
9000
9000
23
高档养老公寓收入（万元）
16704
18792
20880
20880
20880
231
高档收费标准(万元）
696
696
696
696
696
232
入院数（）
2400
2700
3000
3000
3000
序号
项目
T+6年
T+7年
T+8年
T+9年
T+10年
营业收入
339480
339480
339480
339480
339480
1
旅游收入
194400
194400
194400
194400
194400
2
养老中心收入
145080
145080
145080
145080
145080
21
低档养老公寓收入（万元）
75600
75600
75600
75600
75600
211
低档收费标准（万元）
420
420
420
420
420
212
入院数（）
18000
18000
18000
18000
18000
22
中档养老公寓收入（万元）
48600
48600
48600
48600
48600
221
中档收费标准（万元）
540
540
540
540
540
222
入院数（）
9000
9000
9000
9000
9000
23
高档养老公寓收入（万元）
20880
20880
20880
20880
20880
231
高档收费标准(万元）
696
696
696
696
696
232
入院数（）
3000
3000
3000
3000
3000
编制说明：
项目旅游门票150元张38月旺季预测流量400天6万天计算月份旺季80计算48万元天计算T+1养老中心满员率80T+2年90T+3年100养老中心收费标准入院情况预测：
表142 养老中心收费标准表
项目名称
单价（元月）
总价（万元年）
低档养老公寓
3500
420
中档养老公寓
4500
540
高档养老公寓
5800
696
表143 养老中心入院情况预测表
项目名称
占（）
入院数（）
低档养老公寓
60
180
中档养老公寓
30
90
高档养老公寓
10
30
1422 成预测
表144 成预测表（单位：万元）
序号
项目
T+1年
T+2年
T+3年
T+4年
T+5年
1
运营成
95054
106936
118818
118818
118818
11
耗成
33948
38192
42435
42435
42435
12
维保成
33948
38192
42435
42435
42435
13
餐饮成
13579
15277
16974
16974
16974
14
成
13579
15277
16974
16974
16974
2
理费
47859
50046
52243
52752
53272
21
员工薪酬福利
24480
24970
25469
25978
26498
22
折旧摊销
9800
9800
9800
9800
9800
23
理费
13579
15277
16974
16974
16974
3
销售费
5432
6111
6790
6790
6790
4
财务费
000
000
000
000
000
5
总成费
148345
163093
177851
178360
178880
6
营性成费
138545
153293
168051
168560
169080
序号
项目
T+6年
T+7年
T+8年
T+9年
T+10年
1
运营成
118818
118818
118818
118818
118818
11
耗成
42435
42435
42435
42435
42435
12
维保成
42435
42435
42435
42435
42435
13
餐饮成
16974
16974
16974
16974
16974
14
成
16974
16974
16974
16974
16974
2
理费
53802
54342
54894
55456
56030
21
员工薪酬福利
27028
27568
28120
28682
29256
22
折旧摊销
9800
9800
9800
9800
9800
23
理费
16974
16974
16974
16974
16974
3
销售费
6790
6790
6790
6790
6790
4
财务费
000
000
000
000
000
5
总成费
179409
179950
180501
181064
181637
6
营性成费
169609
170150
170701
171264
171837
编制说明：
1项目运营成包括耗成维保成餐饮成成中耗成收入125计提维保成收入125计提餐饮成收入5计提成收入5计提
2理费包含员工薪酬福利折旧摊销理费员工薪酬福利考虑通货膨胀等素年涨2折旧摊销采直线折旧法房建40年折旧残值0安装设备10年折旧残值0理费企业日常运营理费总收入5进行计提销售费总收入2进行计提员工资表：
表125 员工资预测表
序号
岗 位
定员（）
年工资（万元）
合计（万元）
高级理员
4
6
2400
二
旅游理
5
48
2400
三
康养部
33
48
15840
四
行政运营中心
8
48
3850
五
合计数
50
24480
1423 利润预测
表146 利润预测表（单位：万元）
项目
T+1年
T+2年
T+3年
T+4年
T+5年
营业务收入
271584
305532
339480
339480
339480
减：运营成
95054
106936
118818
118818
118818
增值税附加
000
000
000
000
000
销售费
5432
6111
6790
6790
6790
员工薪酬福利
24480
24970
25469
25978
26498
折旧摊销
8700
9800
9800
9800
9800
理费
13579
15277
16974
16974
16974
财务费
000
000
000
000
000
二营业利润
124339
142439
161629
161120
160600
加：营业外收入
减：营业外支出
三利润总额
124339
142439
161629
161120
160600
税（25）
31085
35610
40407
40280
40150
四净利润
93254
106829
121222
120840
120450
项目
T+6年
T+7年
T+8年
T+9年
T+10年
营业务收入
339480
339480
339480
339480
339480
减：运营成
118818
118818
118818
118818
118818
增值税附加
000
000
000
000
000
销售费
6790
6790
6790
6790
6790
员工薪酬福利
27028
27568
28120
28682
29256
折旧摊销
9800
9800
9800
9800
9800
理费
16974
16974
16974
16974
16974
财务费
000
000
000
000
000
二营业利润
160071
159530
158979
158416
157843
加：营业外收入
减：营业外支出
三利润总额
160071
159530
158979
158416
157843
税（25）
40018
39882
39745
39604
39461
四净利润
120053
119647
119234
118812
118382
1424 项目现金流量预测
表147 全部投资现金流量预测表（单位：万元）
项目
T年
T+1年
T+2年
T+3年
T+4年
T+5年
现金流入
271584
305532
339480
339480
339480
营业收入
271584
305532
339480
339480
339480
政府补助
回收流动资金
现金流出
280020
169630
188903
208458
208840
209230
建设投资
250020
贷款金
流动资金
30000
营成
138545
153293
168051
168560
169080
增值税金附加
000
000
000
000
000
税
31085
35610
40407
40280
40150
税净现金流量
280020
101954
116629
131022
130640
130250
累计税净现金流量
250020
148066
31437
99585
230225
360476
项目
T+6年
T+7年
T+8年
T+9年
T+10年
现金流入
339480
339480
339480
339480
339480
339480
营业收入
339480
339480
339480
339480
339480
339480
政府补助
回收流动资金
现金流出
209627
210033
210446
210868
211442
209627
建设投资
贷款金
流动资金
营成
169609
170150
170701
171264
171837
169609
增值税金附加
000
000
000
000
000
000
税
40018
39882
39745
39604
39604
40018
税净现金流量
129853
129447
129034
128612
128038
129853
累计税净现金流量
490329
619776
748810
877422
1005461
490329
143 财务评价
1431 全部投资现金流量分析
根表147项目全部投资现金流量表分计算出全部投资项财务评价指标：
表148 全部投资现金流量财务指标
项 目 名 称
税指标
项目投资财务部收益率()
41
项目投资回收期(含建设期)
224年
项目投资财务净现值（ic10）
437660万元
财务部收益率设定基准收益率(ic10)财务净现值均零说明项目盈利力满足预期低求财务接受
投资回收期预期投资回收期表明项目投资时收回
1432 盈利力分析
根财务评价报表中投资计划资金筹措表收入估算表成表损益表分计算出盈利力评价指标：
表149 项目盈利力指标
项目
指标
项目年均营业收入（万元）
329296
项目年均成（万元）
174909
项目年均净利润（万元）
115872
成利润率（）
6625
净利润率（）
3519
资金利润率（）
4138
指标分析：
表149中项盈利指标出项目营期年均营业收入329296万元年均成费174909万元年均净利润115872万元收益水较理想
项目净利润率3519该项率越高表明企业社会新创价值越贡献越反映企业增产时企业创造利润实现增产增收
项目成费利润率6625成费利润率指企业利润总额成费总额率反映企业生产营程中发生耗费获收益间关系指标该率越高表明企业耗费取收益越高直接反映增收节支增产节约效益指标企业生产销售增加费开支节约率提高
项目资金利润率4138资金利润率企业利润总额资金总额率反映投资者投入企业资金获利力指标项目资金利润率较高项目营期投资者获利力强
通表129中项数指标出项盈利力指标良项目具较强盈利力
第十五章 社会效益分析
151 改善老养老机构基础条件
项目实施完善乌区养老机构条件老创造良医环境极改善乌区养老医疗养护等项服务进步提高乌区养老行业服务水满足民群众养老服务需求通项目建设辖区老健康社会济发展提供优质服务满足广民群众养老服务需求提高民群众生命质量稳定社会起积极作
152 满足现代需求建立现代康养模式
国口已处老龄化高龄化空巢化加速发展阶段出现明显未富先老状况着生活水断提升康养需求断增加更加注重康养中心医疗卫生环境服务等综合条件项目康养中心提供300床位满足老龄化口需求项目养生养老安居疗养月子护理医疗护理健身娱乐旅游休闲集体老提供完善服务探索建立种新更适合现代生活现代社会康养模式
153 提升老年生活质量
项目建成提高老年生活质量项目区舒适绿化环境文化广场休闲娱乐场先进医疗设备营养丰富餐厅等园区位入住老年里颐养天年休闲娱乐健身锻炼安心静养相互交流病早防病早治生活——生理——心理方面全面顾护理
154 扬中国传统孝道文化
孝中国传统文化重涵通项目建立现代养老模式提供完善服务老更安享晚年项目效弘扬中国传统文化承担起中国元素国际国传承传播历史责中国传统孝道文化注入新元素赋予新涵体现代长辈孝心关心长辈完善安全养老疗养条件时专业机构予护理疗养减轻代生活压力
155 促进旅游行业发展提升区形象
项目实施完善休闲旅游设施设备增添该区城市旅游发展优质环境完善服务引导区旅游事业断发展建立高水准休闲旅游养老服务保障体制力推进城市建设该项目成该区贵阳市规模化康养基提升区形象
156 增加居民收入拓展业渠道
项目利现成然资源开拓养生旅游度假养老事业带动周边济发展周边居民民参服务拓宽产品销售市场提高居民收入符合十三五规划精神
时项目完全运营够直接提供百岗位项目运营带动产业发展提供相应业机会减轻该区业压力
157 促进社会谐发展
着国口老龄化时代老年越越满足老年生理心理需求已成关国长治久安项重战略规划项目正种背景提出旨通老年提供更加优美舒适健康生活环境提高老年生活水社会济发展物质成果够现代老年享终促进社谐社会全面建设
疗养院建设社会公益事业社会效益明显减轻政府家庭负担利社会稳定真正老弱势群体实现老养老教老学老乐老老医项目属新建项目建设方案符合贵阳市市区城市规划求济发展需项目实施程度改善周围区域城市面貌老年家庭提供高标准生活居住环境提高生活水幸福指数
第十六章 风险分析
161 政策风险控制
项目属国家贵州贵阳力扶持产业利完善医疗条件促进发展利增加业政策风险
162 市场风险控制
1 风险描述
项目较稳定市场市场前景乐观市场风险低
2 风险控制
市场风险时刻保持市场联系建立市场风险预警体系建立应市场变化柔性机制加强市场调研积极培育开发市场建立广泛市场信息网络着力塑造企业形象加宣传力度深入挖掘市场潜力充分利政策保护化解市场风险
163 理风险控制
1 风险描述
项目属医养结合项目部门享项目资源整项目正常运营部分正常运营整体需协调统需理统规划布局旦理链条出现错误整项目面着失衡状态利项目整体效益实行
2 风险控制
理风险公司组织机构应扁化加强部门间沟通协调员调配整体服项目规划部门部灵活变理层营决策符合数股东意见加强理层培训等
164 资金风险控制
1 风险描述
该项目推动资金投入赖性较该项目财务预测中现金流量情况利润表预测情况出项目未拥非常盈利力够时收回投入资金营周转发生资金链断裂风险低
2 风险控制
该项目建立资金预警系统进行项目预算理资金计划理效资金进行现金流量分析预测制定完善资金理制度外项目会设置财务员公司日常财务监督控制极降低资金风险时调整关策略银行等融资机构保持良合作关系拓展种筹资渠道增强项目身抗风险力
第十七章 结建议
171 结
项目建设必性市场前景建设规模方案社会效益等方面缜密细致科学严谨分析证出结：
1 符合政府发展方
项目建设利改善居民养老条件满足休闲旅游养老需求
2 社会效益显著
该项目仅效提高养老水时现代化需求建立现代化康养模式带量业机会更改善养老质量提升城市形象弘扬中华孝道文化
总体说项目建设必建设方案行建设规模适宜项目建成取良济效益显著社会效益实现济效益社会效益均衡发展
172 建议
1加强组织领导成立项目建设领导组落实专门机构员确保项工作计划组织开展
2努力保证建设项目快发挥应效益
3抓紧工程资金筹措工作
4积极做专业员选拔招聘关设施设备采购等工作保证项目建设计划利进行
5实行项目公开接受社会监督通设立基建项目公开栏公布建设项目关信息增加项目理透明度
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医养结合项目
(专业研含财务载编辑）
行
性
研
究
报
告
XXXXXXX限责公司
二零七年十二月
目 录
第章 总 1
11 项目概况 1
111 项目名称 1
112 项目单位 1
113 项目性质 1
114 项目建设址 1
115 项目简介 1
116 项目建设容 2
117 投资估算资金筹措 3
118 项目建设工期 4
119 技术济指标 5
12 编制研究范围 5
121 编制 5
122 研究范围 6
13 项目评估结建议 6
131 结 6
132 建议 7
第二章 项目建设背景必性 8
21 项目建设背景 8
211 项目政策背景 8
212 国老龄化现状分析 12
213 休闲生态旅游快速发展 14
214 老年进专业养老机构已形成种趋势 15
215 传统养老方式已适应老龄化社会求 15
216 医养结合新型社会养老模式受追捧 16
217 贵阳市养老机构供足难满足养老需求 17
22 项目建设意义 18
23 项目建设必性 19
231 响应国家政策规划需 19
232 解决老龄化社会问题政府分忧需 20
233 满足民群众日益增长养老服务需求需 21
234 促进老年幸福高建设需 21
235 促进养老产业结构调整 22
236 满足社会持续发展需 23
第三章 行业市场分析 24
31 行业现状发展趋势 24
311 行业现状 24
312 行业发展趋势 26
32 目标市场定位 27
33 市场需求容量分析 27
331 养老市场需求分析 27
332 养老市场容量分析 29
第四章 项目业态规划 32
41 养老公寓 32
411 养老公寓简介 32
412 设置原 33
42 康养中心 34
421 医院 34
422 养护中心 35
43 红酒厂 37
44 配套 38
441 办公楼 38
442 木结构景观桥 38
443 温泉池 39
第五章 项目选址条件 40
51 项目选址 40
511 选址原 40
512 选址 40
52 建设条件 41
521 项目区位概况 41
522 气候条件 41
523 然资源 41
524 交通状况 42
525 风景旅游 42
526 社会济情况 43
第六章 项目建设规模容 44
61 项目建设原 44
62 项目建设规模容 47
63 项目分期建设规模容 48
631 项目期建设规模容 48
632 项目二期建设规模容 48
633 项目三期建设规模容 49
634 项目四期建设规模容 49
635 项目五期建设规模容 50
第七章 工程技术方案 51
71 建筑设计方案 51
711 设计 51
712 设计标准 51
713 建筑设计 52
714 障碍设计 52
72 结构方案 53
721 设计 53
722 设计求 53
724 基础设计 54
725 体结构设计 54
73 公辅助工程方案 54
731 供电系统 55
732 通讯电视网络系统 56
733 排水设施 56
734 消防设计 57
第八章 环境保护 58
81 设计 58
811 环境质量标准 58
812 环境保护执行标准 58
82 污染 58
821 施工期污染 58
822 运营期污染 59
83 污染防治方案 60
831 项目施工期防治措施 60
832 项目运营期防治措施 61
第九章 节消防 63
91 节 63
911 设计原标准 63
912 项目耗指标 64
913 节措施 64
92 消防 68
921 设计 68
922 消防措施 68
第十章 安全保障措施 70
101 标准规范 70
102 设计原 70
103 保障措施 71
1031 建筑物安全 71
1032 饮食 71
1033 医疗卫生 72
1034 安全理 73
第十章 项目建设进度 74
111 项目建设期限 74
112 项目实施进度 75
113 项目理 77
第十二章 组织结构力资源 78
121 项目运营期组织机构 78
122 劳动定员岗位职责 78
123 员源 80
124 员工培训 80
第十三章 投资估算资金源 82
131 投资估算 82
132 投资估算 82
133 资金源情况 83
134 分期投资情况 83
1341 项目期投资情况表 84
1342 项目二期投资情况表 84
1343 项目三期投资情况表 85
1344 项目四期投资情况表 85
1345 项目五期投资情况表 86
第十四章 济效益评价 87
141 财务假设 87
142 财务预测 87
1421 收入预测 87
1422 成预测 89
1423 利润预测 91
1424 项目现金流量预测 93
143 财务评价 94
1431 全部投资现金流量分析 94
1432 盈利力分析 95
第十五章 社会效益分析 97
151 改善老养老机构基础条件 97
152 满足现代需求建立现代康养模式 97
153 提升老年生活质量 97
154 扬中国传统孝道文化 98
155 促进旅游行业发展提升区形象 98
156 增加居民收入拓展业渠道 98
157 促进社会谐发展 99
第十六章 风险分析 100
161 政策风险控制 100
162 市场风险控制 100
163 理风险控制 100
164 资金风险控制 101
第十七章 结建议 102
171 结 102
172 建议 102
第章 总
11 项目概况
111 项目名称
XXXXXXX
112 项目单位
XXXXXXX限责公司
113 项目性质
新建
114 项目建设址
项目建设位XXXXXXX乌区码头村XXXX项目区交通便利基础设施完善具适宜项目建设然条件基础条件
115 项目简介
项目位XXXXXXX乌区码头村新寨粑蕉项目区拥美丽龙山龙山左右相马鞍山长山脚五座宝山相连左右两排新寨粑蕉历史记载清时期位员受级压制逃难生活艰苦事布匹生意维持着家生活生意程中认识位李姓逃难官员两家延续发展成现村落
项目建设应国家社会医养结合趋势新建XXXXXXXX项目项目总占面积6830㎡建筑面积2000㎡建设容包括老年公寓养护中心医院办公楼红酒厂停车场温泉池等XXXXXXXX造拥医院养老公寓休闲娱乐活动体配套服务齐备机构化服务生态养老项目项目建成效改善医疗水社会养老水促进养老行业产业调整解决口老龄化社会问题拥良社会效益具行性必性
116 项目建设容
项目总占面积6830㎡建筑面积2000㎡建设容包括老年公寓养护中心医院办公楼红酒厂停车场温泉池等项目五期建设项目具体建设容：
表11 项目建设容表
序号
工程名称
单位
数量
1
建筑装饰工程
11
养老公寓
方米
900
111
公寓
方米
600
112
餐厅
方米
300
12
养护中心
方米
300
13
医院
方米
300
14
办公楼
方米
300
15
红酒厂
方米
300
2
项目建设
21
停车场
方米
680
22
温泉池
3
23
景观桥
3
3
配套设施建设
31
娱乐设施
项
1
32
污水处理设施
项
1
33
排水工程
项
1
34
暖通工程
项
1
35
电力工程
项
1
4
道路硬化
项
1
5
场绿化
项
1
117 投资估算资金筹措
测算项目总投资280020万元民币项目区土建装饰装修安装设备购置等基础建设中筹资金280020万元
具体投资估算见表：
表12 项目总投资估算表
序号
工程费
单位
数量
单价（万元）
价格（万元）
投资占（）
1
建筑装饰工程
72000
2571
11
养老公寓
方米
90000
035
31500
1125
111
公寓
方米
60000
035
21000
750
112
餐厅
方米
30000
035
10500
375
12
养护中心
方米
30000
035
10500
375
13
医院
方米
30000
035
10500
375
14
办公楼
方米
30000
030
9000
321
15
红酒厂
方米
30000
035
10500
375
2
项目建设
50720
1811
21
停车场
方米
68000
004
2720
097
22
温泉池
300
8000
24000
857
23
景观桥
300
8000
24000
857
3
配套设施建设
80000
2857
31
娱乐设施
10000
357
32
污水处理设施
30000
1071
33
排水工程
10000
357
34
暖通工程
15000
536
35
电力工程
15000
536
4
道路硬化
5000
179
5
场绿化
5000
179
6
费
4300
154
7
前期费
8000
286
8
流动资金
30000
1071
9
土费
25000
893
10
总投资
280020
10000
118 项目建设工期
项目规划总建设工期24月2018年1月—2019年12月具体项目建设进度见表111
119 技术济指标
项目技术济指标见表：
表13 技术济指标
项目
指标
现金净现值(NPV)
437660万元
部收益率（IRR）
41
投资回收期(含建设期)
224年
项目年均营业收入（万元）
329296
项目年均成（万元）
174909
项目年均净利润（万元）
115872
12 编制研究范围
121 编制
1国务院关加快发展养老服务业干意见（国发〔2013〕35号）
2贵阳市城市总体规划（20102020）
3养老机构理办法
4贵州省土利总体规划（20062020年）
5中华民国国民济社会发展第十三五年规划纲
6国家新型城镇化规划（2014—2020年）
7贵州省历年统计年鉴
8贵阳市市历年统计年鉴
9关鼓励民间资兴办社会化养老服务机构实施意见
10国家关养老机构建设政策法规标准规范
11养老机构设立许办法
12老年建筑设计规范
13老年社会福利机构基规范
14贵州省老年权益保障条例
15贵州省十三五老龄事业发展规划
16项目建设单位政府提供相关资料
122 研究范围
项目行性研究报告研究范围：项目建设背景建设必性分析行业市场分析建设方案项目选址分析环境保护节措施研究组织机构项目理项目实施进度投资估算资金筹措方案财务分析项目效益评价风险分析行性研究结建议
13 项目评估结建议
131 结
项目建设背景必性行业市场分析项目规划项目建设规模容项目选址财务评价社会效益等方面缜密细致科学严谨分析证出结：
（1） 项目贵阳新光医养结合医院项目涉区域达6830余米符合国家产业政策投资方
（2）项目满足贵阳市社会养老行业发展需求国市场巨具广阔市场空间
（3）通项目建设提高养老行业水规范行业标准
（4）项目建立够完善配套设施设备提升区形象
总体说项目建设必建设方案行建设规模适宜项目建成取良济效益显著社会效益实现济效益社会效益均衡发展
132 建议
建议建设单位积极做专业员选拔招聘关材料设备购置等工作保证项目建设计划利进行期获良济效益丰厚社会效益
第二章 项目建设背景必性
21 项目建设背景
211 项目政策背景
养老政策接连释放医养结合带行业发展机遇认识国严峻老龄化形式国2010年开始制定具体行业发展标准养老问题逐步提日程
目前国养老产业发展初级阶段年国家频频出台养老政策逐渐引导资进入养老产业摸索学中发展政策发布导越越明确养老服务开始鼓励非盈利性转运营体样化发展2015年民政部发改委发布鼓励民间资进入养老市场鼓励民间资参居家社区养老服务机构养老服务等产业加强社会力量养老产业中坚力量意未养老产业完善发展奠定坚实基础2016年出台中国老龄事业发展十三五规划社会养老服务体系建设规划20162021政策力度养老产业资市场影响巨进步落实养老题发展未规划
表21 国家养老事业相关政策支持
颁布时间
名称
颁布单位
容
200010
关老年服务机构关税收政策问题通知
财政部国家税务总局
暂免福利性非营老年服务机构企业税
2006
中国老龄事业发展十五规划
全国老龄委
提出十五期间国养老保障医疗保险社会救助等方面实现目标务
20062
关加快发展养老服务业意见通知
国务院办公厅
力发展社会养老服务机构 鼓励发展居家老服务业务
200710
十七报告
国务院
强调基养老
20119
中国老龄事业发展十二五 规划
国务院
研究探索长期护理制度养老纳入济社会发展规划
201111
社会养老服务体系建设规划20112015
国务院办公厅
提出社会养老服务体系应居家基础社区托机构支撑重点推进供养型养护型医护型养老设施建设
20127
关鼓励民间资进入养老服务领域实施意见
民政部
民办养老机构免征营业税根投资额建设规模定补贴
20139
关加快发展养老服务业干意见
国务院
提出2020年全面建成居家基础 社区托机构支撑功完善 规模适度覆盖城乡养老服务体系
20147
关做养老服务业综合改革试点工作通知（含清单）
民政部
结合申报区养老服务业发展实际确定北京市西城区等42区全国养老服务业综合改革试点区
20148
关做政府购买养老服务工作通知
财政部
老年基养老服务需求导政府购买服务满足老年基养老服务需求相结合优先保障济困难孤寡失高龄等老年服务需求
20149
关加快推进健康养老服务工程建设通知
发改委
重点加强健康服务体系养老服务体系体育健身设施建设2015千名老床位30张2020 年达3540张
201411
关推动养老服务产业发展指导意见
商务部
服务设施断充实服务容形式断丰富服务队伍断扩
20152
关鼓励民间资参养老服务业发展指导意见
民政部发改委等
推进医养融合发展鼓励社会力量举办规模化连锁化免征营业税 涉土权转动产转征收增值税营业税
20154
关进步做养老服务业发展关工作通知
发改委民政部等
强调统筹推进养老服务业综合改革试点扎实推进健康养老服务重工程建设积极推动养老服务业创新发展求探索建立元化投融资模式力维护养老服务业发展环境
20154
关开发性金融支持社会养老服务体系建设实施意见
民政部国家开发银行
重点支持社区居家养老服务设施建设项目居家养老服务网络建设项目养老机构建设项目养老服务培训基建设项目养老产业相关项目
20159
安徽省城乡养老服务体系建设实施办法
省民政厅省财政厅
满足中低收入老年群体基养老服务需求重点积极支持引导社会力量参养老服务逐步建立元化层次形式养老服务体系
201511
关推进医疗卫生养老服务相结合指导意见
卫计委民政部发改委等
提出建立健全医疗卫生机构养老机构合作 机制支持养老机构开展医疗服务推动医疗卫生服务延伸社区家庭鼓励 社会力量兴办医养结合机构鼓励医疗卫生机构养老服务融合发展等
20163
国务院批转国家发展改革委关2016年深化济体制改革重点工作意见通知
国务院发改委
第（十）条完善服务业发展体制提：深化养老服务业综合改革点全面放开养老服务市场鼓励民间资外商投资进入养老健康领域提高养老服务质量推进种形式医养结合增加 效供
时方政府频频出台养老服务实施细贵阳市市国民济社会发展第十三五年规划纲（2011—2015年）鼓励引导社会资参公立医院改制推动社会资兴办养（托）老服务残疾康复托养服务等机构建设博物馆体育场馆等文体设施充分发挥公投入引导调控作探索财政资金非公立基公服务机构扶持围绕居家社区机构等单元力发展养老产业着力构建功完善布局合理规模适度覆盖城乡养老服务体系支持社会力量创办养老机构条件养老机构设置医疗机构支持条件乡（镇）建设区域性养老服务中心断丰富提升类养老服务产品满足养老服务样化层次需求2020年建成社会资举办规模化高端民营医疗机构高档养老服务机构4－5
贵州省十三五老龄事业发展规划结合贵州省老年权益保障条例指出全面贯彻十八十八届三中四中五中六中全会精神省第十二次代会精神围绕2020年全国步全面建成康社会奋斗目标坚持委领导政府导社会参全民行动坚持老龄事业济社会发展相适应深化改革创新发展相结合保基兜底线相结合家庭养老社会养老相结合统筹兼顾分类指导相结合努力改善老年生活健康安全参社会发展条件实现老养老医老老学老乐广老年享改革发展成果
2020年贵州全省老龄事业发展整体水明显提升养老体系更加健全完善养老服务产品供结构更加趋合理老年参感获感幸福感明显增强
212 国老龄化现状分析
老龄化加速养老产业位凸显根联合国预测2050年国60岁口占升365位居全球第三意味着国进入深度老年化社会阶段养老需求升新高度着口老龄化进程断加快国生产型社会开始消费型社会转变养老产业作新兴消费产业涵盖老年衣食住行等方面需求产业链长够吸纳业数促进生产拉动消费推动济发展带动业等方面发挥着重作养老产业极具市场价值开发潜力中国世界老龄口国仅老年口基数庞增长速度较快根联合国划分标准国早2000年已正式步入老龄化社会意味着国进入深度老年化社会阶段养老需求升新高度
1 老数量暴涨劳动力减少双重问题
中国生育率1971年开始快速降导致童抚养总抚养快速降蔡昉胡鞍钢等口济学家总抚养降称口红利口红利描述发展中区某时期生育率迅速降少老年抚养负担相较轻劳动力口例升国家劳动力资源相丰富利济发展年国刘易斯拐点出现口红利消失味着口老龄化高峰创造价值劳动力减少养老问题严重性必性浮出水面
2 养老服务分寄希政府
伴老年化进程加速政府投入量资金建设养老机构种机构应庞老年群简直杯水车薪加服务员培训教育服务态度导致入住老助奈民政部门责家庭抚养老年进行顾老年顾组织国家支持国家社区应参组织老年福利服务尤住宅适应性改建等福利措施需庞资金负责耐心服务种资金服务限
3 健康医疗问题
老年老化疾病伤残妨碍正常社会交降低活动独立生活力老年患病常见特点：患病率高全面正确提供病史疾病易发觉疾病存性发病缓慢易发生意识障碍易发生水电解质紊乱身心遗症发病率高般养老机构提供基医疗康复保健服务
4 高效效专业养老系统解决养老问题根
60岁老龄口占总口例目前已满足老龄化核心指标20152020年老龄口总数2亿升25亿占15左右增加17172030年国老年口达371亿占总口2532050年达483亿占总口341届时三中老年时中国高龄老年口已达2500万失老年口规模庞突破4000万患慢性病老年持续增老年口部变动进步加剧医护医疗等生活养老外健康需求医养结合专业养老需求更加旺盛
衡量老龄化社会负担指标——老年抚养2000年老年抚养加快增长2020年升169加入少年童抚养总抚养指标2030年超50数字说明劳动力例迅速降严重加重未社会负担孝敬工作 辈子老高效效专业养老系统（产业）解决老龄化社会带沉重养老负担唯途径
213 休闲生态旅游快速发展
生态旅游特色生态环境景观旅游指持续发展理念保护生态环境前提统筹然谐发展准托良然生态环境独特文生态系统采取生态友方式开展生态体验生态教育生态认知获心身愉悦旅游方式
2001年较快发展阶段生态旅游休闲旅游休闲农庄均较快发展开始走规模化规范化营生态休闲旅游已早农家乐发展现休闲农庄生态龙园等功已单纯观光拓展休闲健身养老等功
214 老年进专业养老机构已形成种趋势
老身体少点毛病常需顾老考虑女实际情况选择老年公寓养老养老机构环境条件适合养老现交通通讯工具十分发达家常见面样适合养老亲情会疏远
养老机构老天生活起居专负责常种老年活动老伙伴起老年愉快惬意目前许子女时间料老者家里没条件老年提供系统专业服务加养老机构周服务先进设施入住养老机构已成现代社会养老种趋势
215 传统养老方式已适应老龄化社会求
目前国家庭养老功逐渐弱化子女减少国实行计划生育政策独生子女越越国口年龄结构推算30年老年抚养继续快速升高2030年会接40％状况子女赡养老带沉重精神济压力二空巢家庭增利老子女顾全国老龄委数显示20152035年国进入急速老龄化阶段老年口212亿增加418亿占提升29目前国老年空巢家庭率已达半数中城市达702006年升22％三轻老现象限精力财力幼倾斜相忽略老顾
机构养老力足机构养老定程度缓解子女顾老压力目前言国机构养老力足方面国前济条件机构养老床位数难满足需求国家发展改革委数显示2015年全国养老床位数达6698万张千名老拥床位数达303张较世界发达水明显落方面传统观念子女老存较顾虑觉机构养老损面子子女认送老机构孝行数老希家养老外机构养老身存足：收费较高服务专业化水高等等
面口老龄化养老中存诸问题传统养老方式已适应老龄化社会求必须采取效应措施
216 医养结合新型社会养老模式受追捧
中国文化传统老老养年伴着济发展导致劳动力口迁移加78年计划生育政策成国策全面推行导致国家庭结构发生根性变化目前1夫妻顾4老局面已成常态老龄化加重时中国传统父养子子养父家庭养老模式难继空巢老日趋增养老问题日益突出已避免成社会流问题国务院常务会议已定基调通种方式解决国养老问题提出促进医养融合接医疗机构养老机构开通预约诊绿色通道养老机构设医疗机构作医院康复护理场外提出医养结合概念年两会养老产业引关注加强老龄工作做出重指示强调加强顶层设计完善重政策制度时科学综合应口老龄化国首部老年宜居环境蓝皮书中国老年宜居环境发展报告(2015)发布报告指出着国老年口快速增长2010年起未20年左右国养老设施加速发展期国老龄化加速催生养老产业巨需求养老产业潜市场价值见
217 贵阳市养老机构供足难满足养老需求
养老服务机构提供服务集中基养老服务服务质化健身健康咨询服务等停留动接受免费服务阶段市场没效开发目前贵阳市养老机构存问题：运营成高服务容显单规范养老服务队伍十分短缺专业化水较低缺乏服务意识成意识缺乏竞争意识风险意识法制意识养老产品单养老品质保障养老机构提供简单养老护理工作总体讲市场针老年专业化养老服务机构较少养老机构专业护理员严重足
截2016年年底贵阳市全市城市养老服务机构72年末床位数8087张年末院数2612农村养老服务机构5年末床位数690张年末院数421贵阳市快速增长老龄化程度社会养老服务需求相较差距时贵阳市养老机构结构合理中低档次供养型床位较介护类医护型养老床位足民政事业发展第十三五年规划中提出重点发展医养结合型养老机构增加养护型医护型养老床位提高养老服务效供2020年千名老年口拥养老床位数达35～40张中护理型床位例低30定差距加快养老院项目建设尤中高端养老项目满足贵阳市老年入住需求具重迫切性现实社会意义
图21 贵阳市养老机构现状
22 项目建设意义
着生活水断提升养老行业需求断增加贵阳市旧存缺乏先进设备专业医疗员匮乏问题直接影响医生医疗程降低医疗质量医疗效率增加患者痛苦时医院现设备老化严重少设备已达折旧年限费足导致继续医疗设备落医疗员匮乏降低医疗机构服务力时降低医疗诊断准确性增加患者接受效治疗项目先进医疗设备专业医疗团队够满足乌区贵阳市民日益增长医疗需求
着改革开放断深入民生活水断提高医疗设施完善贵阳口均寿命幅度提高老龄阶段口整口中重逐年增白发浪潮日益方面计划生育政策实施口出生率幅度降家庭中子女数减少家庭逐渐型化现敬老院养老院规模条件服务水满足社会养老服务需口老化已逐渐受社会界广泛关注社会养老已势趋老年建设集住宿医疗保健康复学娱乐休闲体功综合性老年公寓已成时代发展必然求
23 项目建设必性
231 响应国家政策规划需
国民济社会发展第十三五年规划指出十三五时期着第老年口增长高峰国口老龄化进程进步加快2020年国老龄口达24亿老龄口占总口16左右进入急速老龄化国家预计2050年国老龄口达48亿占总口35左右进入重度老龄化国家老龄化进程家庭型化空巢化相伴济社会转型期矛盾相交织社会养老保障养老服务需求急剧增加解决老龄化社会问题重道远项目造医养结合机构化服务居家式养老社区响应国家政策需
贵阳市市国民济社会发展第十三五年规划纲（2011—2015年）鼓励引导社会资参公立医院改制推动社会资兴办养（托）老服务残疾康复托养服务等机构建设博物馆体育场馆等文体设施充分发挥公投入引导调控作探索财政资金非公立基公服务机构扶持
贵州省十三五老龄事业发展规划结合贵州省老年权益保障条例指出2020年全省建立健全覆盖城乡居民社会养老保障体系建立健全居家基础社区托机构补充医养相结合层次养老服务体系全省千名老年拥养老床位达35张全省新建30老年养护楼50医养结合型养老服务设施项目60岁老年全部建立健康档案完善老龄法律法规维权机制强化全民关怀老年思想观念助老意识营造浓厚孝亲敬老社会氛围建立健全困难老年养老服务补贴护理补贴80岁老年高龄津贴三项制度适时调整补贴标准等
项目提出响应国家鼓励民间资建设养老机构号召通建设疗养院仅增加养老床位贵阳市养老行业更加专业丰富样化
232 解决老龄化社会问题政府分忧需
着口老龄化老年问题已成世界问题样国面严峻问题2011年2015年全国60岁老年178亿增加221亿均年增加老年860万老年口重133增加16均年递增054百分点中80周岁高龄老2000万国口已处老龄化高龄化空巢化加速发展阶段出现明显未富先老状况
面严峻老龄化问题年政府投入量资金建设养老机构种机构身局限性（配套足服务落床位少等）法满足老年需求时需社会资金作补充建立中高端养老机构项目建设助解决社会老龄化问题政府分忧解难
233 满足民群众日益增长养老服务需求需
着城市化城镇化步伐加快民群众生活水提高物质文化需求日益增长民群众养老观念已家居养老更专业医养结合转变养老服务需求必然幅度升表现：工业化城镇化进程加快口流动性增强老龄化加剧致病素增复杂化社会济结构生活行方式改变亚健康群增心脑血病恶性肿瘤代谢性疾病等慢性非传染性疾病增长迅猛职业病中毒工伤事定增长导致体年老抵抗力降时病症容易出现时更加专业医养结合养老机构受广消费者追捧
综分析着济发展社会进步健康意识增加层次高质量高效率养老服务需求断增长该项目建设满足民群众日益增长养老服务需求需
234 促进老年幸福高建设需
口老龄化老年问题前社会普遍关注社会问题老年常恐老怕病惧死心态加家庭日趋型化势必造成落伍感甚发生心理问题老中差三成老存着样样心理问题离退休社会角色转变产生心理适应现象出现焦虑抑郁孤独失落感整天愁眉苦脸唉声叹气夜眠子女远离空巢感代沟造成隔阂等面老龄化发展趋势老年口增老中心建设够效解决空巢老问题提升老年满意度幸福感老年实现老养老医老老学老乐
235 促进养老产业结构调整
前国养老居家养老社会养老辅社会机构养老种补充形式养老服务供需矛盾突出产业结构均衡国特殊421结构导致老独居空巢失抚现象加剧直接原社会化养老机构出现应社会发展形势力解决社会养老问题社会化养老机构建设体现亲民爱民政策效降低独居空巢失抚老例优化调整养老产业结构提升社会养老服务水促进家庭谐代际谐社会谐重措施
贵阳市老年服务业总体发展水滞老年福利设施数量质量现实需差距现社会养老机构料老力远满足求时受中国传统文化惯影响愿机构养老机构养老老年容易造成社会疏离惯性助等问题发展养老国社会养老保障体系必补充解决区养老问题重战略选择
项目较高标准建设托优质然环境建成区贵阳市现养老机构改变众养老机构传统偏见时项目满足养老机构老基生活需求倡导快乐健康生活促进养老产业发展带动健康保健医疗护理老年旅游等相关产业发展整体促进贵阳市养老服务业发展
236 满足社会持续发展需
项目实施彻底改变传统养老院设备陈旧环境较差等现状完善服务功亮化美化生活环境切实解决贵阳南岸区部分弱势群体生活困难充分发挥社会保障作
世界国家早国进入老龄社会国家口老龄化发展历史表明老龄化济社会持续发展会产生重影响国口老龄化发展趋势世界国家相似处时特点口基数老龄化速度快老龄口高龄化趋势明显城乡间发展衡口老龄化超前济社会发展水等素济社会持续发展形成严峻挑战面口老龄化迅速发展严峻形势南岸区建设功养老养生中心仅效解决区老龄化问题贵阳整养老基建设持续发展提供示范效益
第三章 行业市场分析
31 行业现状发展趋势
311 行业现状
着中国社会口老龄化进步发展老年保障已成社会热议话题前公众关注焦点养老保险资金保障问题目前例众421家庭结构老年服务料问题实际更
中国惯般会更青睐居家养老生活够理情况然合理果完善服务予支持更果老生活理甚卧床起者老年痴呆病征入住养老机构更合适西方国家入住养老机构老例概5亚洲例概2～3中国例3～4中东部海发达省份入住养老机构例约46中西部区3237间目前中国212亿老年计算应该6360万～8480万
世纪90年代中国老年服务机构发展较快老年残疾提供社会服务机构床位数进行较1991年78万张2013年中国老年服务机构拥床位已达4939万张收养老320万方面实际需相现床位满足5～7养老需求方面服务机构养老床位入住率65存资源浪费养老服务行业亟需改善承接社会责
1 贵阳市养老机构行业现状分析
着中国社会口老龄化进步发展老年保障已成社会热议话题前公众关注焦点养老保险资金保障问题目前例众421家庭结构老年服务料问题实际更
截2016年年底全市城市养老服务机构72年末床位数8087张年末院数2612农村养老服务机构5年末床位数690张年末院数421社区服务中心171中农村78社区服务站1459中农村912贵阳市快速增长老龄化程度社会养老服务需求相较差距
老通常伴着种者种慢性疾病普通养老院够提供足够治疗导致老病情进步恶化老容易出现发病快疾病现养老院法处理
2 乌区行业现状分析
长期养老机构理者普遍认护理需顾老饮食起居重视时刻关注老年身体机心理状况忽视护理工作养老环节中重作
目前乌区护理行业具特点：
1 护理员工作量导致护理质量低
2 护理员流失护理员工作量收入偏低导致高年资护理员流失非护理岗位导致护理员质量偏低
3 护理员素质较低高年资护理员流失导致护理员梯队出现断层时护理员中中专毕业理知识薄弱导致床应急力较差技术够硬
4 继续教育落实导致护理员继续教育较少导致护理员知识陈旧
时康疗院领导重视护理护理服务较少导致患者治疗结束护理服务较少患者疾病周期延长
312 行业发展趋势
1 养老观念提高趋势
两年着居民生活水提高养老健康保健观念发生变化养老机构简单养老护赢市场客户更加重养老环境专业护理水养老机构够提供附加服务特色服务专业医疗服务够老带更高附加价值养老机构更受市场亲睐
2 私营养老机构投资加速趋势
现阶段中国养老服务呈现典型哑铃状特征端政府提供基服务传统养老机构政府财政支持维持运营端越越外资投资机构通高投入高收费形式实现盈利面众专业化服务机构非常匮乏市场需求错位市场养老机构服务需求增长快求高全社会养老机构数量少质量差增速慢间矛盾日趋尖锐未越越民间资参投资运营养老机构中民间机构投资盈利性赖更成熟养老市场形成
3 营细分化趋势
养老机构服务层次方面针服务象需求提供医疗生活心理精神等全方位综合服务求养老机构未营发展中注重市场细分发掘市场机会开拓新市场
4 养老支付力提高
2016年底60周岁口21242万占总口15565周岁口13755万占总口101中相部分老拥养老资产养老金越越子女愿意老送条件优良养老机构
5 医养结合成趋势
谓医养结合医疗养老结合医包括医疗康复保健服务养包括生活护服务精神心理服务文化活动服务根医养白皮书统计医疗高净值群养老生活中关心题部分群普遍医疗保障制度存忧虑养老需求更集中专业护理员日常生活料解决心孤独等生活品质精神层次高端养老优势
32 目标市场定位
项目目标市场定位贵阳市乌区全区周边贵阳市部分区目标群定济实力老年群体
33 市场需求容量分析
331 养老市场需求分析
1 心理需求分析
着社会进步生活水提高老年养老观念发生变化满足生活温饱越越注重生活质量生命质量迫切需发展老年教育文化体育娱乐等活动丰富老年生活体现生命价值意义
老年口着年龄增长生理条件变化形成年龄组口基特征——数退出济活动领域安享晚年重追求目标闲暇时间增活动范围局限家庭邻里疾病增护理需求扩等特征决定饮食消费精神文化消费医疗保健需求升方面需求相降消费方式显示出方便化保健化舒适化特点
图32 老年消费考虑素示意图
2医养结合高端机构养老模式迎合市场需求
老年养老需求集中三方面生活娱乐医疗健康第养老基需求——生活（包含衣食住行）老年基生活保障七成老年日常消费支出集中食品老日常料养老服务重心第二医疗健康老年消费群体三消费需求中刚性需求老年医疗需求较451老年健康状况般差276老年日常生活中开支病吃药外统计国65岁老年慢性病患病率达53左右医疗费支出年轻3倍第三老年越越重视生活娱乐基社交活动文艺休闲老年偏爱活动方式广场舞公园舞兴盛等见老娱乐社交生活需求老精神寄托需求应予足够重视综述认养涵盖日常生活娱乐等服务繁杂性医涵盖治疗专业性老性化元化服务需求导致养老产业链难单机构者家服务公司承担解决更应该体系台提供全方位服务索引服务指南解决老种样需求
332 养老市场容量分析
1 老年口基数庞增长速度较快
2016年底全国60周岁口21242万占总口15565周岁口13755万占总口101中相部分老拥养老资产养老金越越子女愿意老送条件优良养老机构
贵州2003年开始进入老龄化社会10年省口老龄化程度断加深省老龄办统计显示截2016年底全省60岁老年总数已达5542万占全省口总数1559中65岁老年总数36688万占全省口总数1032预计未10年省老龄化程度进步加深
2 购买力分析
年着社会济发展越越开始关注健康问题国家社会力支持医疗保健行业发展迅速中年医疗保健行业相关数情况：
图31 全国城镇居民均医疗保健支出情况情况
图32 全国农村居民均医疗保健支出情况情况
数见着国城镇农村居民家庭支配收入增长医疗保健消费方面支出呈现逐年增加趋势未国城镇农村居民家庭均购买力然保持增长态势医疗保健方面支出重会医疗体制完善医疗机构建设逐渐加市场需求巨
综述项目建立符合行业市场规模发展市场需求符合行业发展趋势市场前景良
第四章 项目业态规划
41 养老公寓
411 养老公寓简介
养老机构聘请验丰富护理员驻守老年提供专业护理服务医疗技术项目医院提供专业支持提供设施服务包括：
1 养老公寓
项目采取居家式养老提供供300居家式养老公寓室设备齐全家具布置家庭起居室类似提供宾馆式服务养老公寓老老学老朋友老事聚集起形成老圈子
2 配套设施
养老机构建设提供室膳食休闲娱乐健康健身等场项目设300㎡餐厅老生活更加便捷休闲娱乐场丰富老业余生活老生活品质进步提升健康健身场利提升老身体条件降低老生病风险减轻家心理负担
外机构聘请康复专家营养专家等针老身体情况制定饮食生活运动手册老建立独立健康生活运动档案老中更加科学贴心服务利老健康老间交流提供更场
通互联网信息理老亲属社会亲友连接起亲属时解老况老家更沟通
412 设置原
积极响应国家推动医养结合号召项目开设养老公寓增加养老供
养老院设置医疗中心成较高资质困难等问题导致乌区养老院难发展医养结合模式乌区现医院床位数限制护理员限制难开展医养结合模式项目建设设施完善环境优雅养老公寓造行业领先效果
图41 养老公寓效果图
图42 养老公寓餐厅效果图
42 康养中心
项目医养结合项目康养中心项目医疗支撑部分属项目重点建设容根功区分康养中心包括医院养护中心两部分
421 医院
着社会济发展生活水断提高国口年龄发展趋2特点：均寿命延长老龄口增然着年龄增长器官生理功开始缓慢衰退进入老年器官生理功衰退速度增快机体防御力疾病反应性均程度降低老年常恐老怕病惧死心理实现项目医养结合区传统养老院医务室造项目核心竞争力拟项目园区建设功健全老年病综合医院医院维护老健康提高老生活质量老年患者提供更全面系统规范专业治疗护理服务目标
医院聘医护员必须具备高水准专业技知识全面训练素技术硬拟招聘协作单位老年病专家坐诊确保老年患者生命安全身体健康特针老年病常患高血压急症糖尿病急慢性发症呼吸衰竭重症肺炎等等病症具独特治疗手段医院医疗卫生设施设备完善某进口先进医疗设备甚处国际领先水
医院功划分医疗区（门诊急诊住院）医技区勤供应区医护员值班室等全院形成医疗中心够提供医疗预防保健康复急救等卫生服务满足美丽家疗养院老获基医疗服务层次医疗保健服务
图43 医院部效果图
422 养护中心
养护中心聘请验丰富护理员驻守老年提供专业护理服务技术项目医院提供专业支持包括三部门：
1护理站
① 建立公寓老年健康档案定期进行巡回医疗健康检查
② 开展健康教育宣传医学保健知识
③ 组织指导老年参加种合适健身活动
④ 公寓老年日常活动卧床卫生医疗理：包括睡眠理排便理行动理（针残疾老年）生活护理康复理陪医诊等
2膳食理科
① 负责老年营养膳食开发理定期调整餐厅老年食谱
② 负责合理调配员督促卫生检查搞伙食民理常听取餐者意见断提高饭菜质量改善服务态度
③ 进行食品卫生法宣传教育严防食物中毒事发生
3心理咨询室
① 负责老年心理健康组织宣传心理问题预防技术
② 保持老年日常沟通解决老年心理困惑问题引导老年乐观开朗
4医疗通道
项目开设养老医疗医院利先进设备信息化理亚健康患病老提供全天候医疗服务老时治疗身体出现种问题老携带数十年慢性病医院提供效控制治疗措施时方便患者提供医疗救治服务
图44 养护中心部效果图
43 红酒厂
项目建设300㎡红酒厂老年日常活动提供方便优雅环境红酒厂中建设6间独具少数民族风情木结构阁楼包间3造型致红酒疗养吧环境致风景秀美必受疗养院中居住老前休闲娱乐游客喜爱
图45 民族特色木结构阁楼效果图
44 配套
441 办公楼
项目办公区项目运营程中日常办公
图45 办公楼效果图
442 木结构景观桥
项目建设3座木结构景观桥景观桥造型独具民族风情桥流水环境娴静优雅生活XXXXXXX老游客享受具民族特色园林设计
图46 木结构景观桥效果图
443 温泉池
资料表明暖池热浴仅肌肉关节松弛消疲劳扩张血促进血液循环加速体新陈代谢
项目区建设3造型功温泉池老游客提供温泉服务家欣赏美景娱乐休闲感疲乏时放松身心
图47 温泉池效果图
第五章 项目选址条件
51 项目选址
511 选址原
1 严格执行土利总体规划城镇总体规划确保项目建设总量增加耕基农田数量减少质量降低
2 符合区布局具备良安居环境较方便交通条件
3 占面积满足总面布置需发展余
4 满足必供水供电条件
5 基承载力符合建设标准满足环保求环境污染指数轻度污染排放污染源工业企业
512 选址
图51 项目区位示意图
项目选址位XXXXXXX乌区码头村XXXX（见图51）项目区域位置良交通便利附化学污染源易燃易爆物品仓库工矿企业军事设施项目仅现建筑进行改造会周边基础设施产生破坏周边重文物名胜风景区
52 建设条件
521 项目区位概况
乌区贵州省贵阳市辖六市辖区位贵州省中部处贵阳市区东北部东面龙里县接壤南面云岩区南明区相接西面白云区相交北面开阳县修文县毗邻全区行政区域总面积686方千米
乌区贵阳市城区组团贵州省首批济强区（县）乌区辖5社区6镇2乡2012年乌区总口3179万境贵阳御温泉保利国际温泉两国家AAAA级旅游景区泉天国际俱乐部国家AAA级旅游景区香纸沟相思河等省级风景名胜区
522 气候条件
乌区总面积686方公里生态资源禀赋优良位北纬26°海拔506—1400米间年均气温146℃森林覆盖率5213空气质量优良率保持90
523 然资源
境然文化资源丰富煤铁硅铝重晶石等10余种百花湖香纸沟情谷新温泉仙间相思河普渡河峡谷永乐桃园阿栗杨梅园等景观美胜收独具特色布三月三苗族四月八阿栗杨梅节永乐桃花节朱昌稻花节金华米花节中坝乡苗族花棍舞誉东方迪斯科享誉中国外乌区行政中心新街道办事处距贵阳市中心约7公里距贵阳国际机场约8公里滇黔国道贵黄贵毕贵开发国家重点建设南（宁）贵（阳）昆（明）济带中心城区全省唯国家级高新技术产业开发区国家级农业科技园区（试点）坐落中2004年3月乌区国家科技部批准成西南区唯全国科技进步示范县（区）
524 交通状况
乌区属贵阳城市规划9组团辖5乡（中2民族乡）5镇2街道办事处129村（居）民委员会总口30万区委区政府距贵阳市中心7公里距贵阳国际机场8公里距贵阳火车站10公里贵遵贵黄东北绕城高速公路贯境贵开路航天路等城市级干道贯新天城区南北交通便利四通八达
525 风景旅游
乌区然风景优美文景观丰富民族风情浓郁旅游资源具格数年努力开发景区景点开发建设已初显成效年接游客40余万次然风光民族风情文景观观光农业连接起然山水文景观民族风情相结合集吃住行游购娱沐浴医疗保健体独具特色旅游格局逐步形成目前乌区区境6风景区（香纸沟相思河百花湖渔洞峡情谷新天温泉公园）已建成外开放建成省级风景区3（香纸沟相思河百花湖）金螺湖巴喇谷永乐湖三江河景区正开发建设中现已形成：新天温泉公园—东风农业生态园—渔洞峡—情谷—永乐桃园生态旅游线水田相思河—新堡香纸沟—羊昌金螺湖等峡谷风光民族民间文化旅游线金阳新区—朱昌古城堡—百花湖现代文化旅游线
526 社会济情况
2016年乌区济社会发展换挡提速全省18城区方阵综合测评中预排第四位区生产总值预计完成16069亿元增长135中产增加值完成1485亿元增长65二产增加值完成7805亿元增长149三产增加值完成6778亿元增长134般公预算收入预计完成2042亿元增长1239固定资产投资预计完成18738亿元增长256规模工业增加值预计完成65亿元增长122社会消费品零售总额预计完成387亿元增长136旅游总收入预计达5729亿元增长35城镇常住居民均支配收入预计完成28673元增长9农村常住居民均支配收入预计完成14567元增长10森林覆盖率预计达5213空气质量优良率预计达95单位生产总值耗污染物排放总量均控制市达目标
第六章 项目建设规模容
61 项目建设原
项目设计初灌入社会发展方区域文化谐风格通精致典雅建筑风格诗意盎然园区景观入住老感受种浪漫温馨乐园老浪漫修远田园诗卷中品尝现代生活精致科学时老感受居住城市宣闹种宁静谐快乐生活方式外项目赋予园区性格感情富诗意居住元素营造田园牧歌式生活情境充分建筑颜色生活感光相结合构筑幅桥流水世外桃源式生活方式
针老年项目产品住宅规划设计仅满足居住功求老年居住建筑设计达安全卫生方便适求处体现出老关怀更考虑社会心理学涉居住心理问题道路交通卫生饮食居住建筑风格绿化景观材料等全面考虑造真正意义老全心全意服务宗旨
1 环境园林化
项目幽雅环境老充分享受阳光接触然广阔公活动空间安全娱乐锻炼场居住区路网设置合理车分流干道噪音少便老作室外活动建筑布局应确保采光通风景观等老年提供优质生活空间
2 精神丰富化
满足老年精神生活需公寓配备丰富精神文化设施娱乐学交情感等方面顾老心理需会健身房阅览室书画室花房棋牌娱乐室门球场等文体娱乐设施
3 设计性化
面设计方便老出行台阶（台阶处应相应轮椅通道）电梯方电梯前厅电梯确保担架轮椅活动范围保证充足阳光入室空间通透楼梯踏步高度140mm踏面宽度300mm室面应采防滑设计防跌扶手种开关纽均采型号避免老年视力降方便总设计性化障碍居住满足老年特殊功求
4坡建设健康化
坡更着具备天然优势坡度天然斜坡项目势天然斜坡天然斜坡助长者长期进行适障碍锻炼床说医疗步行
医疗步行指30度斜坡路散步100米渐增50度斜坡散步2000米30度—50度斜坡路散步15分钟接着散步15分钟
世界卫生组织量观察研究认步行锻炼方式步行锻炼轻松愉快浑身感舒服心情开朗长期坚持医疗步行锻炼减轻体重降低血液胆固醇水减少患高血压风险延缓体衰老程阻止体携带氧气力降趋势增强身体力量柔韧衡性强壮骨骼防止骨质疏松症增强身体耐力助预防糖尿病发生
外坡着具备优势：
视线景观坡建筑建筑法拟天然视线然景观
生态坡建筑身具生态性利建筑物间空气流通
外观坡特高低起伏错落致更形成种动态建筑美感破般社区沉闷布局
情感坡建筑符合儒家道家张天合思想推崇建筑然相互协调融合崇尚然强调然理解
5 生活智化
配备紧急呼讲系统安防系统网络系统消防系统等保障老安全
6 户型合理化
充分考虑年龄阶段阶层居住数等居住求部分居住面积控制30㎡左右户型设计性化合理化房间设计充分考虑日通风采光换气起居生活空间直通阳光便老作室外活动老年方便卫生设备厕冬天洗浴时应考虑加温设备
7 建筑艺术化
居住老年均较高艺术品位欣赏求相应较高水建筑艺术视觉美感美感产生吸引力
满足求时然保证建筑工程质量合格建材环保装修美观方功分区明确等基建筑标准
62 项目建设规模容
项目总占面积6830㎡建筑面积2000㎡建设容包括老年公寓养护中心医院办公楼红酒厂停车场温泉池等项目五期建设项目具体建设容：
表61 项目建设容表
序号
工程名称
单位
数量
1
建筑装饰工程
11
养老公寓
方米
900
111
公寓
方米
600
112
餐厅
方米
300
12
养护中心
方米
300
13
医院
方米
300
14
办公楼
方米
300
15
红酒厂
方米
300
2
项目建设
21
停车场
方米
680
22
温泉池
3
23
景观桥
3
3
配套设施建设
31
娱乐设施
项
1
32
污水处理设施
项
1
33
排水工程
项
1
34
暖通工程
项
1
35
电力工程
项
1
4
道路硬化
项
1
5
场绿化
项
1
63 项目分期建设规模容
项目建设分五期具体分期建设规模容见表
631 项目期建设规模容
项目期建设养老公寓停车场部分养老公寓建筑面积900㎡中公寓建筑面积600㎡餐厅建筑面积300㎡拥300张床位停车场建设面积680㎡
表62 项目期建设规模容表
序号
工程名称
单位
数量
1
项目期
11
养老公寓
方米
90000
111
公寓
方米
60000
112
餐厅
方米
30000
12
停车场
方米
68000
632 项目二期建设规模容
项目二期建设养护中心医院办公楼部分养护中心建筑面积300㎡医院建筑面积300㎡办公楼建筑面积300㎡项目运营程提供方便
表63 项目二期建设规模容表
序号
工程名称
单位
数量
1
项目二期
11
养护中心
方米
30000
12
医院
方米
30000
13
办公楼
方米
30000
633 项目三期建设规模容
项目三期建设红酒厂部分建筑面积300㎡红酒场设6风格异独具特色木结构阁楼3红酒疗养吧老游客提供服务
表64 项目三期建设规模容表
序号
工程名称
单位
数量
1
项目三期
11
红酒厂
方米
30000
634 项目四期建设规模容
项目四期建设温泉池景观桥配套娱乐设施道理硬化部分项目四期建设3温泉池3座景观桥进行项目区配套娱乐设施道路硬化建设老游客提供环境优雅交通便捷生活旅游环境
表65 项目四期建设规模容表
序号
工程名称
单位
数量
1
项目四期
11
温泉池
300
12
景观桥
300
13
娱乐设施
项
100
14
道路硬化
项
100
635 项目五期建设规模容
项目五期污水处理设施配套设施建设完善保障项目运营情况
表66 项目四期建设规模容表
序号
工程名称
单位
数量
1
项目五期
11
污水处理设施
项
100
12
排水工程
项
100
13
暖通工程
项
100
13
电力工程
项
100
14
场绿化
项
100
第七章 工程技术方案
71 建筑设计方案
711 设计
（1）建设单位提供相关资料
（2）根建设单位提供设计意图功求
（3）根国现行国家区设计规范
（4）相关气象质济社会等基础资料
712 设计标准
建筑设计防火规范GB500162014
工程建设标准强制性条文（2013年版）
汽车库修车库停车场设计防火规范GB5006797
障碍设计规范GB507632012
公建筑节设计标准GB501892015
汽车车库建筑设计规范JGJ10098
屋面工程质量验收规范GB502072012
工程防水技术规范GB501082008
民建筑设计通GB503522005
房屋建筑制图统标准GBT500012010
建筑结构荷载规范GB500092012
混凝土结构设计规范GB500102010
建筑抗震设计规范GB500112010
建筑工程抗震设防分类标准GB502232008
建筑结构度设计统标准GB500682001
建筑基基础设计规范GB500072011
养老设施建筑设计规范GB508672013
老年居住建筑设计标准GBT 503402003
713 建筑设计
建筑造型力求新颖简洁体现风貌交通运输基础设施建筑特点注意周边建筑风格相协调建筑结构采新技术新材料新工艺保证技术性时考虑制宜济适降低工程造价
714 障碍设计
1障碍空间设计原
（1）障碍性设计轮椅者视觉残疾者基准积极创造适宜空间提高环境中立力
（2）易识性设计充分运视觉听觉触觉手段予老重复提示告知通空间层次性创造合理空间序列形象特征塑造鲜明标识示意悦耳音响提示等等提高空间导性识性
（3）易达性求场设施必须具接性设计游积极提供参加种活动性规划确保入口空间间少条方便舒适障碍通道必设施保证通付出生理努力实现心理满足感
（4）交性应创造便交围合空间坐憩空间等便相聚聊天娱乐健身等活动满足生理心理变化空间环境特殊求偏
2 障碍细部构造设计
障碍设计环境空间素宏观握外必须通硬质景观素出入口园路坡道台阶品等细部构造做细致入微考虑
障碍设计具体参见老年居住建筑设计标准（GBT 503402003）
72 结构方案
721 设计
（1）体结构设计年限50年
（2）风荷载 基风压 W030 kN㎡面粗糙度B类
（3）雪荷载：基雪压So 01 kNm2
（4）设计设法规采标准：
建筑结构度统标准GB50068—2001
建筑抗震设防分类标准GB50223—2008
建筑结构荷载规范GB50009—2012
建筑抗震设计规范GB50011—2010
混凝土结构设计规范GB50010—2010
建筑基基础设计规范GB5007—2011
工程防水技术规范GB50108—2008
722 设计求
（1）基风压
根建筑结构荷载规范GB50092012工程50年遇基风压：04kNm2
（2）基基础设计
根建筑抗震设计规范（GB500112010）求贵阳抗震设防烈度低9度震分组第二组设计基震加速度值04g
（3）建筑结构安全等级
结构安全等级二级
（4）设计年限
设计年限50年
724 基础设计
工程2～3层建筑物保证房间露柱求拟采异形柱框架－剪力墙结构该项目坡建筑根嵌固点位置嵌固点屋面高度＜30m时剪力墙抗震等级三级框架抗震等级四级
根贵阳市般质情况拟建建筑拟采浅基础岩石层粘土层作基础持力层岩石基埋深较深基础选工挖孔嵌岩桩设计阶段勘报告通济性较确定合理基础方案
725 体结构设计
根贵阳市抗震设防求建筑高度情况建筑物体结构均采钢筋混凝土框架结构体系基础底板层板面墙柱梁混凝土强度等级C40
73 公辅助工程方案
731 供电系统
（1）设计范围
供电设计严格民建筑设计通（GB503522005）建筑物防雷设计规范（GB500572010）供配电系统设计规范等进行设计
设计容1004KV变配电系统电力明系统防雷接系统电话系统电视系统楼宇访客讲系统动抄表系统宽带网络布线系统安全防范周界报警系统停车场理系统电气消防系统
（2）强电部分
工程电力负荷计算暂单位容量估算：强电设计标准120Wm²估算项目建设面积112292㎡约需电13475KW选变压器12台1000KVA供电市电引入回路10KV电源作正常工作电源层设10KV配电变电低压配电室工程设立间柴油发电机房约配置台600KW柴油发电机组作应急电源供电工程消防负荷作备电源兼作工程二级非消防负荷备电正常停电时柴油发电机组兼作电梯生活水泵等重保障负荷供电备柴油发电机组动启动型市电失发生火警时15秒供电
（3）弱电部分：电视电话网络系统均市政引入室相关设备间根广电相关部门求设置设备线养老院部周界设置安保监控系统紧急扭报警系统整工程根需设置动抄表系统停车场理系统
（4）电气消防：消防电设备均采专供电回路变电放射式双回路供电末端动切换楼梯间消防值班室消防水泵房防烟排烟机房备发电机房室公走道疏散走道安全出口处设置应急明疏散指示
工程设置间消防控制室室设置火灾报警控制柜消防联动控制柜火警广播电话系统项目面积5m²厕卫生间等外均应设置火灾探测器规范求设置探测器区域适位置设置手动报警钮声光报警器火警广播等设备
732 通讯电视网络系统
工程通讯电视网络系统采综合布线系统接入电视网养老公寓办公楼楼等建筑门栋分接箱装底层房间安全合理范围安装适插座穿线土建施工时埋设安装电信线电视部门负责保障项目区中通讯网络信号通畅
733 排水设施
（1）研究
排水设计建筑水排水设计规范室外水设计规范室外排水设计规范生活饮水质标准污水排入城市水道水质标准进行设计
（2）水方案
项目娱乐设施水弄庆弯水库提供项目建设水运营水均贵阳市政提供根整场区占面积建筑物性质消防规范时发生次火灾设计次灭水量25升／秒火灾延续时间两时消防水量300立方米
（3）排水方案
结合形特征道路建设铺设排水道采雨污水分流排放室污水沼气池者化粪池进行机处理排放室外污水雨水等采集中处理必须水进行净化排放避免污染周围水质环境
734 消防设计
项目设计方案中总面布置满足规程规范求
项目新建建筑钢筋混凝土框架结构占面积均规范中防火分区允许占面积规定建筑材料满足规范中极限耐火等级求安全疏散距离均满足规范求
（1）设计：
中华民国消防法
GB 500162014建筑设计防火规范
GB 501402010建筑灭火器配置设计规范
国家方部门关规定
（2）遵守国家颁布关技术规定建筑构件选材应满足需耐火极限建筑物设置火灾消防疏散通道紧急出口消防器材位置指示牌
（3）严格执行建筑防火等级标准配备必消防器材室外路边隔100m设置室外消防拴通道设置手提式干粉灭火器功分区配置推车式灭火器重负荷电源控制线采耐燃型防火措施
（4）应设立消防理部门专负责定期消防设施防火重点部位进行检查员工进行消防教育做防患未然
第八章 环境保护
81 设计
811 环境质量标准
1环境空气质量标准（GB30952012）
2声环境质量标准（GB30962008）
3表水环境质量标准（GB38382002）
812 环境保护执行标准
1中华民国环境保护法
2中华民国水污染防治法
3中华民国固体废物污染防治法
4放射性位素射线装置安全防护条例
5危险废物转移联单理办法
6建设项目环境保护理条例
7贵州省环境保护条例
8医疗机构水污染物排放标准（GB184662005）
82 污染
821 施工期污染
1粉尘
扬尘施工期间影响环境空气污染物源种组织排放源中装饰程中场清理物料运输等工序产尘量较材料堆存建筑机构施工设备安装等工序产尘量较扬尘扬尘受风风速湿度等气象条件影响污染源间歇性源扬尘点低会距离形成局部污染施工期间产生污染物未充分扩散稀释进入面呼吸带会现场员施工生活健康安全带定影响
2污水
施工期水污染源施工区洗废水施工队伍生活污水等洗废水源石料等建材洗涤污染物SS生活污水污染物SSBODCOD等洗废水排放特点间歇式排放废水量稳定施工中水量节制废水排放量采取措施会施工现场意流淌周围水环境景观造成定影响
3噪声
工程施工期间噪声源装饰工器具建筑材料运输车辆马达轰鸣喇叭喧闹声施工时周围环境影响施工噪声辐射范围较广昼间距离150米夜间影响更严重
822 运营期污染
1污水
该项目建成投产水环节职工生活水办公水等该项目营运期废水源职工生活办公废水生产洗废水企业生产时会产生洗设备生产场废水该废水夹带水泥砂浆等利环境害成分
2固体废弃物
项目固体废弃物废渣废弃包装物日常办公生活垃圾固体废弃物存危险性尘器收集粉尘生产废水中分离出沙石全部回收利
3噪声
企业营运期间噪声物料运输入库传送配料搅拌等工序中设备运行噪声
4粉尘
生产程中物料入库转运配料搅拌等工序均会产生扬尘
83 污染防治方案
831 项目施工期防治措施
1控制生态影响初步方案
减少施工时生态环境产生利影响拟定施工方案时应规定点处理装饰残渣定期检查计划执行情况施工中遇毒害废弃物应暂时停止施工时方环保卫生部门联系采取措施继续施工减少工程扬尘周围环境影响建议装修施工中遇连续晴天刮风情况应工作表面洒水防止扬尘工程施工者应该装饰残渣处理计划时运走装饰残渣装运程中超载运输车表面应覆盖物途洒落车辆驶出工前轮泥土应干净防止程残渣满影响环境整洁时施工者应工门前道路环境实行保洁制度旦残渣建材洒落应时清扫
2控制噪声影响初步方案
减少施工噪声周围环境影响工程居民点200米区域允许晚十时次日午六时施工时应施工设备方法中加考虑量采低噪声机械必须夜间施工影响居民环境工应施工机械采降噪措施时工周围居民集中周围设立时声障类装置保证居民区声学环境质量
3控制生活垃圾污染初步方案
装修安装工程施工时施工员食宿安排工作区域时住宿排水生活废弃物应妥善处理集中收集送城市垃圾处理站处理
4控制水污染初步方案
装饰安装施工中洗废水建议施工现场设置时废水沉淀池座收集施工中排放类废水废水沉淀作施工水部分重复样节约水资源减轻表水环境污染
832 项目运营期防治措施
污水：源生活污水生活废水中污染物CODBOD5SSNH3N动植物油污水直接排入化粪池处理进入城市污水处理网污水处理厂处理排入然水体
固体废物：生活垃圾设置垃圾收集系统生活垃圾集中收集环卫部门清运垃圾处理场进行处理
噪声：空调排风扇等采专隔音消声设施进行处理降低噪声达国家相关标准
第九章 节消防
91 节
911 设计原标准
1 节原求
源建设已成世界性重问题国源问题予极关注合理利源降低耗列济发展重课题节工作种特定形式源开发解决国源供应紧张保护源资源保护环境效途径
根中华民国节约源法规定项目建设方案体现合理利节约源方针节方案应符合相关建设标准技术标准中国节技术政策纲中节求单位建筑面积耗指标设备合理源单耗指标国先进耗水参国际先进水作设计进行设计
建筑节城市环境保护落实科学发展观建设节型社会实现持续发展基求国家规定设计阶段开始耗控制施工图阶段设计必须进行认真负荷计算严格标准进行节设计
项目建筑节民建筑节条例（国务院530号）民建筑节理规定（建设部令76号）措施标准规范
2 节水原求
全面节水缓解水资源短缺重途径关系国实现资源永续利济社会持续发展项战略务根中华民国水法城市供水条例城市节约水理规定建设项目水资源证理办法规定项目建设方案设计必须采取效技术措施提高水重复利率降低水消耗量
总言节约源合理水节约水项目建设设计必须遵循重原
912 项目耗指标
项目涉供系统包括：排水系统电气系统
排水系统具体包括：水系统循环冷水系统排水系统雨水系统消防水系统（包括室外消火栓水系统动喷淋灭火系统等）循环冷水系统耗水量生活水
电气系统具体包括：供配电系统电力明系统电力监控系统防雷系统接安全系统应急广播系统火灾动报警消防联动控制系统等
913 节措施
1 建筑节
建筑节设计原：
1）设计中国家建筑节设计标准规范严格执行关建筑节技术标准求做建筑节设计审查
2）影响建筑物结构项目求前提量采新型建筑材料高效隔热保温材料节型门窗等
3）加强建筑周围绿化减少太阳辐射影响调节环境温湿度降低空调冷负荷
4）建筑楼房设计充分考虑功房性质气候特征采合理窗墙充分利然采光然通风合理控制直射阳光降低空调制冷明耗
建筑节措施：
1）室外热环境
项目布局南北布置房间然通风采光外立面结合立面效果
2）围护结构性参数
外立面采浅色饰面屋面采浅色建筑涂料利降低建筑耗设计建筑全年空调耗参建筑全年空调耗较节率低50％
2 排水节
1）．水系统分区充分考虑市政水压力工程市政网直接供水
2）卫生器具水配件采节水型产品
3）采先进网连接技术减少网漏水
3 电气节设计
1）根负荷分布情况综合考虑投资年运行费负荷进行合理分配选取容量电力负荷相适应变压器工作高效区选择高效低耗节型变压器减少变压器耗
2）合理设计供配电系统变电量负荷中心缩短配电半径合理选择线路路径负荷线路量短降低线路损耗技术条件济电流密度确定导体截面
3）计算选择相位三相量衡
4）变电低压侧设置集中功补偿装置10KV侧功率数095
5）功补偿电容选抑制谐波功电容选电设备谐波电流限值满足规范求
6）选高效率电动机减少电动机部分损耗提高电动机效率
7）明设备节方法：
场度标准LPD确定效率求满足建筑明设计标准求
选节高效光源灯具符合国家效标准镇流器
走道楼梯景观明等进行采智明控制装置
室外明防止白天亮灯采光电控制器利节电
8）灯控制：
a房间开关数量少2(设置光源外)
b区域设列灯具时控灯列侧窗行
c公场采分区分组控制
d楼梯间普通明采体红外感应开关应急明设带指示灯延时开关控制
9）选成熟高效节电型低压电器
10）生活水泵空调水泵等采变频控制
11）功率50KW电动机配电回路设置计量装置
12）采建筑耗监测系统：建筑耗监测系统分类分项耗计量装置数采集子系统等组成实现建筑耗线监测动态分析电计量建筑耗监测系统分类分项耗计量装置数采集子系统等组成实现建筑耗线监测动态分析电计量总电量级分项耗数二级分项耗数必须传水暖气监测元件应具通讯功该系统理控制柜区域组网数采集器箱现场配电回路电计量装置三部分组成
4 暖通节设计
a风机箱进出口采软连接通风总设消声静压箱风机房作消声隔音措施时通风采时间控制器控制运行节约源
b选节产品商业全空气系统风机单位风量耗功率Ws030w(m3h)新风系统风机单位风量耗功率Ws024w(m3h)通风风机单位风量耗功率Ws027w(m3h)
c变制冷剂流量系统COP>34ww变冷媒流量空气调节机组带变频装置根负荷变化动调节运行状态节约运行耗
d联机空调系统采分层分区域设置空调系统采先进智化控制实现高效济合理系统运转时预留计量接口更加节
e冷水机组锅炉优先采冷热量优化控制运行台数方式机组始终运行高效率区域台机组均配电脑控制器系统供回水温度压差动控制调节台机组冷热量停开冷水机组水泵均变频控制冷水机组制冷性系数590ww锅炉热效率90冷塔风机采变频风机
f工程空调风均采DB800型离心玻璃保温消声直接成型风热阻081m2kw水保温采难燃B1级橡塑海绵保温材料导热系数<0034wmk
g根工程场功性分布情况分区分层设空调系统根区情况分开启运行空调系统运行控制极灵活路空调供水设置电动调节阀回水设置压差衡阀热计量装置空调制冷热力站设分区空调计量装置
h空气处理机水侧设电动调节阀预先设定温度动调节停启空调机组风机变频风机盘回水设EVS动态流量衡电动两通阀室智温度控制器动调节室温度停启风机盘
92 消防
921 设计
建筑设计防火规范（GB500162006）
建筑灭火器配置设计规范（GB501402005）
建筑部装修设计防火规范（GB502222001）
922 消防措施
养老机构里旦发生火灾逃生欲老年会显力心关注安全关爱生命养老机构营者讲责重泰山
加强方养老机构安全防火工作时政府职部门关注民生尤关爱银发老生命安全具体体现方面监工作做出色仅利确保方安老年晚年生活幸福愉快家庭快乐提升方政府职部门老百姓心目中务实形象
单位日常消防安全理中应重点加强火电燃油燃气安全疏散消防设施器材消防控制室等消防安全理应定期检查养老养生中心消防情况检查应包括列容：
a) 消防安全制度理措施操作规程执行落实情况
b) 火电燃油燃气理违章
c) 消防安全重点部位理情况
d) 安全出口疏散通道消防车道否畅通
e) 消防设施器材消防水源否完
f) 消防（控制室）值班员值班情况
g) 灭火应急疏散预案制定演练情况
h) 员工消防知识掌握情况
i) 防火巡查火灾隐患整改防范措施落实情况
j) 消防安全情况
第十章 安全保障措施
101 标准规范
1建筑设计防火规范（GB500162006）
2建筑灭火器配置设计规范（GB501402005）
3建筑防雷设计规范（GBJ5783）
4建设项目环境保护条例（国务院令253号文）
5中华民国环境保护法
6中华民国水污染防治法
7中华民国固体废物污染环境防治法
8中华民国传染病防治法
9民建筑工程室环境污染控制规范（GB503252010）
10污水综合排放标准（GB897896）
中华民国农产品质量安全法
中华民国安全生产法
国家关劳动安全卫生法令法规
102 设计原
1项目完成实施程中应严格执行国家规范采绿色环保装修材料设置防盗装置
2公卫生间洗手间等处均应采取防滑措施
3认真执行国家关职业安全卫生规定规范坚持三时原
4总图布置满足消防环保安全等求
103 保障措施
老年群特殊群体需社会特关爱群体老年关怀应该尤注重老年安全健康问题方面考虑：
1031 建筑物安全
建筑物出入口：老年进出建筑物第道关口出入口否方便老年进出直接影响老年生活质量门前老年常聚会方老年提供阳面出入口心理健康益阴面设楼梯阳面入口较容易组织门轮椅回旋空间出入口造型设计着眼老年记忆衰退甚迷路忘家突出标志性特色老年体衰退然规律进入老龄阶段早迟会出现腿脚便抬腿高程降低老年台阶甚两脚踏踏步面常规台阶踏步尺度难适应出入口门前台阶坡度调缓必
二老年公寓活动中心厅走道：应具备轮椅担架回旋条件通式走道两侧墙面设置助扶手年老体衰老愈康复老十分必扶手选择圆形建材扶抓握成老行动赖安全工具
1032 饮食
老年体质原：腺体分泌机减退新陈代谢程缓慢免疫功减弱等生理特点时膳食影响补充特老年膳食应注意特点：
1热量：老年活动量减少新陈代谢缓慢日摄入热量应正常低102065岁老控制甜食70岁禁食单糖双糖糖易引起老年糖尿病引发高血压脑血栓等疾病
2蛋白质：老年需丰富蛋白质补偿组织蛋白消耗日公斤体重需1g蛋白质优质蛋白应占总摄入量半鱼豆类瘦肉等时蛋白质会加重老年消化功肾脏负担老年蛋白质摄取应该量少质高
3脂肪：老年体脂肪组织逐渐增加脂肪利心血消化系统肝脏少会影响脂溶性维生素吸收总原：量选含饱脂肪酸较脂肪减少饱脂肪酸
外养老机构老保持餐具清洁防滑餐具检查食具安全选合适餐具协助老例：叉匙代筷子选细匙羹控制次进食份量减低哽塞机会选饮特设计杯控制次液体流量速度需适辅助器具例：粗手柄匙羹叉改良筷子高身弯边碗
1033 医疗卫生
（1）医护员工作时间必须穿戴工作衣帽口罩必防护措施保持清洁
（2）病室应定时通风换气必时进行空气消毒面应湿式清扫遇污染时刻消毒
（3）病衣服床单套枕套周更换12次枕芯棉褥床垫定期消毒血液体液污染时应时更换禁止病房走廊清点更换衣服
（4）实施消毒隔离工作制度病床应湿式清扫床套（巾）床头柜应桌抹布均需消毒加强类设备卫生材料等清洁消毒理弯盘治疗碗药杯体温计等应立消毒处理
（5）严格执行医疗废物理制度医疗垃圾应时分类收集进行害化处理垃圾置塑料袋封闭运送医垃圾生活垃圾应分开装运
1034 安全理
养老院护员理员加强老年安全理例根老身体素质年龄情况佩带颜色挂牌适限制老年达活动区范围区域防止老年发生安全事
第十章 项目建设进度
111 项目建设期限
项目工程实施计划行性研究报告批复起设计商务谈判施工项目建成环节满足进度求需参加单位密切配合统筹安排保证项目建设利进行项目建设期工程实际建设工期24月2018年1月2019年12月
112 项目实施进度
项目建设着高效保质保量原分期进行项目建设
项目具体实施进度表示
表111 项目整体实施进度安排表
建设容
建设时间
2018年
2019年
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
选整
养老公寓基础工程
养护中心医院办公楼基础工程
养老公寓体工程
养护中心医院办公楼体工程
养老公寓安装工程
养护中心医院办公楼安装工程
设备安装
配套建设
道路硬化绿化
113 项目理
项目拟实行项目法责制进行理严格理达投资节约工期缩短济效益显著目
1根国家产业政策实际情况市场需求情况筹划项目建设组织调查研究邀请咨询研究单位项目进行评估证委托资格专业规划设计研究单位编制项目行性研究报告进行工程设计关规定逐级报国家部门审批落实项目资金固定资产投资相应流动资金
2根项目建设进度需保证筹资金足额位
3加强工程设计施工理做项目工程质量达设计规范验收评定标准求
4加强企业部理相关员岗前岗位培训工作做运营前准备工作
5时关部门报告项目实施进行安排进展情况存问题关部门做出决定予落实
6项目达设计求通企业项技术鉴定时组织验收初步验收中发现问题时进行调整纠正关部门提出竣工验收申请
7项目建成加强营理提高济效益实现资产保值增值确定期偿债务
8项目建设理中认真履行职责做出显著成绩单位予表彰奖励违反关规定项目建设中造成济损失予行政处分构成犯罪司法机关追究刑事责
第十二章 组织结构力资源
121 项目运营期组织机构
公司统负责整项目建设建成营理包括规划设计建设理事物组织协调运作项目实行理领导部门负责制机构设置详见组织架构图
图121 组织结构图
公司理机构设置公司根公司营理工作需适时调整增减
122 劳动定员岗位职责
项目员配备应注重高效精干结合实际情况项目员配置包括行政理类服务员等方面具体配备计划：
表121 理服务员需求预测表
序号
岗 位
定员（）
岗位职责
高级理员
4
11
总理
1
负责全面统筹
12
行政理总负责
1
项目运营全面统筹
13
旅游理总负责
1
项目旅游运营全面统筹
14
康养中心总负责
1
康养中心运营全面统筹
二
旅游理
5
21
接部
2
患者提供妇产科疾病诊断治疗等服务
22
服务部
3
患者提供护理服务
三
康养部
33
31
养老服务部
10
设法改善提高老年患者健康状况
32
膳食理部
5
负责康养中心膳食理
33
养护中心
10
需患者提供养老服务
34
医院
8
老提供完善医疗护理
四
行政运营中心
8
41
行政办公室
2
负责医院康养中心日常行政办公信息传达培训工作
42
财务处
2
负责项目日常收支账务处理财务理
43
事处
2
负责制定公司事理制度实施提出合理化意见建议
45
勤保障处
2
负责医疗设备保采购护理等工作
五
合计数
50
123 员源
力资源部结合公司前发展需面社会招聘报总理审批择优选组建员工队伍时考虑知识结构年龄结构等诸方面素特中高级理员应注重思想素质敬业精神业务水理组织力等条件项目面社会公开招聘择优录取
（）理员：总理进行面社会招聘选择具专业工作验员
（二）专业技术员：医疗技术员社会公开招聘
涉医疗专业知识员工培训工作理服务部负责涉医疗饮食专业知识进修医师培训工作理服务部安排高资医师带领力求通计划目员工进行短期培训适应项目建成工作需求
124 员工培训
根员工部门分培训采取理实践相结合原选取相关医院理验员理员开业前送国类优企业接受规范化专业培训适时组织赴外考察学
1 理员培训
理员需具备定科学知识专业知识素养
2 专业员培训
专业技术员培训求全面掌握运关专业知识创新意识良职业道德技术员面专科院校科研单位社会招聘
3 般工作员培训
项目般工作员采取面社会公开招聘择优录取
第十三章 投资估算资金源
131 投资估算
1中华民国国家发展改革委员会2006年实施轻工业工程设计概算编制办法（QBJS102005）
2国家发展改革委建设部发布建设项目济评价方法参数（第三版）发改投资[2006]1325号
3贵州省建设工程费定额
4前相关设备市场价格前相关工工资水
132 投资估算
测算项目总投资280020万元民币项目区土建装饰装修安装设备购置等基础建设具体投资估算见表：
表131 项目总投资估算表
序号
工程费
单位
数量
单价（万元）
价格（万元）
投资占（）
1
建筑装饰工程
72000
2571
11
养老公寓
方米
90000
035
31500
1125
111
公寓
方米
60000
035
21000
750
112
餐厅
方米
30000
035
10500
375
12
养护中心
方米
30000
035
10500
375
13
医院
方米
30000
035
10500
375
14
办公楼
方米
30000
030
9000
321
15
红酒厂
方米
30000
035
10500
375
2
项目建设
50720
1811
21
停车场
方米
68000
004
2720
097
22
温泉池
300
8000
24000
857
23
景观桥
300
8000
24000
857
3
配套设施建设
80000
2857
31
娱乐设施
10000
357
32
污水处理设施
30000
1071
33
排水工程
10000
357
34
暖通工程
15000
536
35
电力工程
15000
536
4
道路硬化
5000
179
5
场绿化
5000
179
6
费
4300
154
7
前期费
8000
286
8
流动资金
30000
1071
9
土费
25000
893
10
总投资
280020
10000
133 资金源情况
项目总投资280020万元全部筹资金
134 分期投资情况
1341 项目期投资情况表
表132 项目期投资计划表
序号
工程费
单位
数量
价格（万元）
投资占（）
项目期
11
养老公寓
方米
90000
31500
1125
111
公寓
方米
60000
21000
750
112
餐厅
方米
30000
10500
375
12
停车场
方米
68000
2720
097
13
费
项
100
860
031
14
前期费
项
100
1600
057
15
流动资金
项
100
6000
214
16
土费
项
100
5000
179
17
计
4768
1703
1342 项目二期投资情况表
表133 项目二期投资计划表
序号
工程费
单位
数量
价格（万元）
投资占（）
项目二期
11
养护中心
方米
30000
10500
375
12
医院
方米
30000
10500
375
13
办公楼
方米
30000
9000
321
14
费
项
100
860
031
15
前期费
项
100
1600
057
16
流动资金
项
100
6000
214
17
土费
项
100
5000
179
18
计
43460
1552
1343 项目三期投资情况表
表134 项目三期投资计划表
序号
工程费
单位
数量
价格（万元）
投资占（）
三期
11
红酒厂
方米
30000
10500
375
12
费
项
100
860
031
13
前期费
项
100
1600
057
14
流动资金
项
100
6000
214
15
土费
项
100
5000
179
16
计
23960
856
1344 项目四期投资情况表
表135 项目四期投资计划表
序号
工程费
单位
数量
价格（万元）
投资占（）
项目四期
11
温泉池
300
24000
857
12
景观桥
300
24000
857
13
娱乐设施
项
100
10000
357
14
道路硬化
项
100
5000
179
15
费
项
100
860
031
16
前期费
项
100
1600
057
17
流动资金
项
100
6000
214
18
土费
项
100
5000
179
19
计
76460
2731
1345 项目五期投资情况表
表136 项目五期投资计划表
序号
工程费
单位
数量
价格（万元）
投资占（）
五期
11
污水处理设施
项
100
30000
1071
12
排水工程
项
100
10000
357
13
暖通工程
项
100
15000
536
14
电力工程
项
100
15000
536
15
场绿化
项
100
5000
179
16
费
项
100
860
031
17
前期费
项
100
1600
057
18
流动资金
项
100
6000
214
19
土费
项
100
5000
179
110
计
88460
3159
第十四章 济效益评价
141 财务假设
1项目永续营项目项目遵循国现行法律法规政策重改变营社会济环境重改变
2项目资金够期需筹集项目够时投入运行存工程停滞特殊原造成重损失
3项目增值税附加国家规定缴纳项目缴纳增值税企业税税率25
4 项目折旧采取均直线折旧法房建残值率0折旧年限40年设备装修残值率0折旧年限10年进行折旧
5 财务预测期10年
6 抗力预见素造成重利影响
142 财务预测
1421 收入预测
表141 收入预测表（单位：万元）
序号
项目
T+1年
T+2年
T+3年
T+4年
T+5年
营业收入
271584
305532
339480
339480
339480
1
旅游收入
155520
174960
194400
194400
194400
2
养老中心收入
116064
130572
145080
145080
145080
21
低档养老公寓收入（万元）
60480
68040
75600
75600
75600
211
低档收费标准（万元）
420
420
420
420
420
212
入院数（）
14400
16200
18000
18000
18000
22
中档养老公寓收入（万元）
38880
43740
48600
48600
48600
221
中档收费标准（万元）
540
540
540
540
540
222
入院数（）
7200
8100
9000
9000
9000
23
高档养老公寓收入（万元）
16704
18792
20880
20880
20880
231
高档收费标准(万元）
696
696
696
696
696
232
入院数（）
2400
2700
3000
3000
3000
序号
项目
T+6年
T+7年
T+8年
T+9年
T+10年
营业收入
339480
339480
339480
339480
339480
1
旅游收入
194400
194400
194400
194400
194400
2
养老中心收入
145080
145080
145080
145080
145080
21
低档养老公寓收入（万元）
75600
75600
75600
75600
75600
211
低档收费标准（万元）
420
420
420
420
420
212
入院数（）
18000
18000
18000
18000
18000
22
中档养老公寓收入（万元）
48600
48600
48600
48600
48600
221
中档收费标准（万元）
540
540
540
540
540
222
入院数（）
9000
9000
9000
9000
9000
23
高档养老公寓收入（万元）
20880
20880
20880
20880
20880
231
高档收费标准(万元）
696
696
696
696
696
232
入院数（）
3000
3000
3000
3000
3000
编制说明：
项目旅游门票150元张38月旺季预测流量400天6万天计算月份旺季80计算48万元天计算T+1养老中心满员率80T+2年90T+3年100养老中心收费标准入院情况预测：
表142 养老中心收费标准表
项目名称
单价（元月）
总价（万元年）
低档养老公寓
3500
420
中档养老公寓
4500
540
高档养老公寓
5800
696
表143 养老中心入院情况预测表
项目名称
占（）
入院数（）
低档养老公寓
60
180
中档养老公寓
30
90
高档养老公寓
10
30
1422 成预测
表144 成预测表（单位：万元）
序号
项目
T+1年
T+2年
T+3年
T+4年
T+5年
1
运营成
95054
106936
118818
118818
118818
11
耗成
33948
38192
42435
42435
42435
12
维保成
33948
38192
42435
42435
42435
13
餐饮成
13579
15277
16974
16974
16974
14
成
13579
15277
16974
16974
16974
2
理费
47859
50046
52243
52752
53272
21
员工薪酬福利
24480
24970
25469
25978
26498
22
折旧摊销
9800
9800
9800
9800
9800
23
理费
13579
15277
16974
16974
16974
3
销售费
5432
6111
6790
6790
6790
4
财务费
000
000
000
000
000
5
总成费
148345
163093
177851
178360
178880
6
营性成费
138545
153293
168051
168560
169080
序号
项目
T+6年
T+7年
T+8年
T+9年
T+10年
1
运营成
118818
118818
118818
118818
118818
11
耗成
42435
42435
42435
42435
42435
12
维保成
42435
42435
42435
42435
42435
13
餐饮成
16974
16974
16974
16974
16974
14
成
16974
16974
16974
16974
16974
2
理费
53802
54342
54894
55456
56030
21
员工薪酬福利
27028
27568
28120
28682
29256
22
折旧摊销
9800
9800
9800
9800
9800
23
理费
16974
16974
16974
16974
16974
3
销售费
6790
6790
6790
6790
6790
4
财务费
000
000
000
000
000
5
总成费
179409
179950
180501
181064
181637
6
营性成费
169609
170150
170701
171264
171837
编制说明：
1项目运营成包括耗成维保成餐饮成成中耗成收入125计提维保成收入125计提餐饮成收入5计提成收入5计提
2理费包含员工薪酬福利折旧摊销理费员工薪酬福利考虑通货膨胀等素年涨2折旧摊销采直线折旧法房建40年折旧残值0安装设备10年折旧残值0理费企业日常运营理费总收入5进行计提销售费总收入2进行计提员工资表：
表125 员工资预测表
序号
岗 位
定员（）
年工资（万元）
合计（万元）
高级理员
4
6
2400
二
旅游理
5
48
2400
三
康养部
33
48
15840
四
行政运营中心
8
48
3850
五
合计数
50
24480
1423 利润预测
表146 利润预测表（单位：万元）
项目
T+1年
T+2年
T+3年
T+4年
T+5年
营业务收入
271584
305532
339480
339480
339480
减：运营成
95054
106936
118818
118818
118818
增值税附加
000
000
000
000
000
销售费
5432
6111
6790
6790
6790
员工薪酬福利
24480
24970
25469
25978
26498
折旧摊销
8700
9800
9800
9800
9800
理费
13579
15277
16974
16974
16974
财务费
000
000
000
000
000
二营业利润
124339
142439
161629
161120
160600
加：营业外收入
减：营业外支出
三利润总额
124339
142439
161629
161120
160600
税（25）
31085
35610
40407
40280
40150
四净利润
93254
106829
121222
120840
120450
项目
T+6年
T+7年
T+8年
T+9年
T+10年
营业务收入
339480
339480
339480
339480
339480
减：运营成
118818
118818
118818
118818
118818
增值税附加
000
000
000
000
000
销售费
6790
6790
6790
6790
6790
员工薪酬福利
27028
27568
28120
28682
29256
折旧摊销
9800
9800
9800
9800
9800
理费
16974
16974
16974
16974
16974
财务费
000
000
000
000
000
二营业利润
160071
159530
158979
158416
157843
加：营业外收入
减：营业外支出
三利润总额
160071
159530
158979
158416
157843
税（25）
40018
39882
39745
39604
39461
四净利润
120053
119647
119234
118812
118382
1424 项目现金流量预测
表147 全部投资现金流量预测表（单位：万元）
项目
T年
T+1年
T+2年
T+3年
T+4年
T+5年
现金流入
271584
305532
339480
339480
339480
营业收入
271584
305532
339480
339480
339480
政府补助
回收流动资金
现金流出
280020
169630
188903
208458
208840
209230
建设投资
250020
贷款金
流动资金
30000
营成
138545
153293
168051
168560
169080
增值税金附加
000
000
000
000
000
税
31085
35610
40407
40280
40150
税净现金流量
280020
101954
116629
131022
130640
130250
累计税净现金流量
250020
148066
31437
99585
230225
360476
项目
T+6年
T+7年
T+8年
T+9年
T+10年
现金流入
339480
339480
339480
339480
339480
339480
营业收入
339480
339480
339480
339480
339480
339480
政府补助
回收流动资金
现金流出
209627
210033
210446
210868
211442
209627
建设投资
贷款金
流动资金
营成
169609
170150
170701
171264
171837
169609
增值税金附加
000
000
000
000
000
000
税
40018
39882
39745
39604
39604
40018
税净现金流量
129853
129447
129034
128612
128038
129853
累计税净现金流量
490329
619776
748810
877422
1005461
490329
143 财务评价
1431 全部投资现金流量分析
根表147项目全部投资现金流量表分计算出全部投资项财务评价指标：
表148 全部投资现金流量财务指标
项 目 名 称
税指标
项目投资财务部收益率()
41
项目投资回收期(含建设期)
224年
项目投资财务净现值（ic10）
437660万元
财务部收益率设定基准收益率(ic10)财务净现值均零说明项目盈利力满足预期低求财务接受
投资回收期预期投资回收期表明项目投资时收回
1432 盈利力分析
根财务评价报表中投资计划资金筹措表收入估算表成表损益表分计算出盈利力评价指标：
表149 项目盈利力指标
项目
指标
项目年均营业收入（万元）
329296
项目年均成（万元）
174909
项目年均净利润（万元）
115872
成利润率（）
6625
净利润率（）
3519
资金利润率（）
4138
指标分析：
表149中项盈利指标出项目营期年均营业收入329296万元年均成费174909万元年均净利润115872万元收益水较理想
项目净利润率3519该项率越高表明企业社会新创价值越贡献越反映企业增产时企业创造利润实现增产增收
项目成费利润率6625成费利润率指企业利润总额成费总额率反映企业生产营程中发生耗费获收益间关系指标该率越高表明企业耗费取收益越高直接反映增收节支增产节约效益指标企业生产销售增加费开支节约率提高
项目资金利润率4138资金利润率企业利润总额资金总额率反映投资者投入企业资金获利力指标项目资金利润率较高项目营期投资者获利力强
通表129中项数指标出项盈利力指标良项目具较强盈利力
第十五章 社会效益分析
151 改善老养老机构基础条件
项目实施完善乌区养老机构条件老创造良医环境极改善乌区养老医疗养护等项服务进步提高乌区养老行业服务水满足民群众养老服务需求通项目建设辖区老健康社会济发展提供优质服务满足广民群众养老服务需求提高民群众生命质量稳定社会起积极作
152 满足现代需求建立现代康养模式
国口已处老龄化高龄化空巢化加速发展阶段出现明显未富先老状况着生活水断提升康养需求断增加更加注重康养中心医疗卫生环境服务等综合条件项目康养中心提供300床位满足老龄化口需求项目养生养老安居疗养月子护理医疗护理健身娱乐旅游休闲集体老提供完善服务探索建立种新更适合现代生活现代社会康养模式
153 提升老年生活质量
项目建成提高老年生活质量项目区舒适绿化环境文化广场休闲娱乐场先进医疗设备营养丰富餐厅等园区位入住老年里颐养天年休闲娱乐健身锻炼安心静养相互交流病早防病早治生活——生理——心理方面全面顾护理
154 扬中国传统孝道文化
孝中国传统文化重涵通项目建立现代养老模式提供完善服务老更安享晚年项目效弘扬中国传统文化承担起中国元素国际国传承传播历史责中国传统孝道文化注入新元素赋予新涵体现代长辈孝心关心长辈完善安全养老疗养条件时专业机构予护理疗养减轻代生活压力
155 促进旅游行业发展提升区形象
项目实施完善休闲旅游设施设备增添该区城市旅游发展优质环境完善服务引导区旅游事业断发展建立高水准休闲旅游养老服务保障体制力推进城市建设该项目成该区贵阳市规模化康养基提升区形象
156 增加居民收入拓展业渠道
项目利现成然资源开拓养生旅游度假养老事业带动周边济发展周边居民民参服务拓宽产品销售市场提高居民收入符合十三五规划精神
时项目完全运营够直接提供百岗位项目运营带动产业发展提供相应业机会减轻该区业压力
157 促进社会谐发展
着国口老龄化时代老年越越满足老年生理心理需求已成关国长治久安项重战略规划项目正种背景提出旨通老年提供更加优美舒适健康生活环境提高老年生活水社会济发展物质成果够现代老年享终促进社谐社会全面建设
疗养院建设社会公益事业社会效益明显减轻政府家庭负担利社会稳定真正老弱势群体实现老养老教老学老乐老老医项目属新建项目建设方案符合贵阳市市区城市规划求济发展需项目实施程度改善周围区域城市面貌老年家庭提供高标准生活居住环境提高生活水幸福指数
第十六章 风险分析
161 政策风险控制
项目属国家贵州贵阳力扶持产业利完善医疗条件促进发展利增加业政策风险
162 市场风险控制
1 风险描述
项目较稳定市场市场前景乐观市场风险低
2 风险控制
市场风险时刻保持市场联系建立市场风险预警体系建立应市场变化柔性机制加强市场调研积极培育开发市场建立广泛市场信息网络着力塑造企业形象加宣传力度深入挖掘市场潜力充分利政策保护化解市场风险
163 理风险控制
1 风险描述
项目属医养结合项目部门享项目资源整项目正常运营部分正常运营整体需协调统需理统规划布局旦理链条出现错误整项目面着失衡状态利项目整体效益实行
2 风险控制
理风险公司组织机构应扁化加强部门间沟通协调员调配整体服项目规划部门部灵活变理层营决策符合数股东意见加强理层培训等
164 资金风险控制
1 风险描述
该项目推动资金投入赖性较该项目财务预测中现金流量情况利润表预测情况出项目未拥非常盈利力够时收回投入资金营周转发生资金链断裂风险低
2 风险控制
该项目建立资金预警系统进行项目预算理资金计划理效资金进行现金流量分析预测制定完善资金理制度外项目会设置财务员公司日常财务监督控制极降低资金风险时调整关策略银行等融资机构保持良合作关系拓展种筹资渠道增强项目身抗风险力
第十七章 结建议
171 结
项目建设必性市场前景建设规模方案社会效益等方面缜密细致科学严谨分析证出结：
1 符合政府发展方
项目建设利改善居民养老条件满足休闲旅游养老需求
2 社会效益显著
该项目仅效提高养老水时现代化需求建立现代化康养模式带量业机会更改善养老质量提升城市形象弘扬中华孝道文化
总体说项目建设必建设方案行建设规模适宜项目建成取良济效益显著社会效益实现济效益社会效益均衡发展
172 建议
1加强组织领导成立项目建设领导组落实专门机构员确保项工作计划组织开展
2努力保证建设项目快发挥应效益
3抓紧工程资金筹措工作
4积极做专业员选拔招聘关设施设备采购等工作保证项目建设计划利进行
5实行项目公开接受社会监督通设立基建项目公开栏公布建设项目关信息增加项目理透明度
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