2019年房产行业
企业税汇算清缴手册
2019年4月
目录
房产企业
11 基规定
12 收入税务处理
121收入确认
122 视销售
123 未完工开发产品计税毛利率
124 实际毛利额
125 租金收入
13 成费扣税务处理
131 般规定
132 配套设施扣
133 佣金(手续费)扣
134 利息扣
135 资产损失扣
136 开发产品折旧扣
14 计税成核算
141 成象集原
142 计税成具体容
143 计税成核算程序
144 (间接)成分摊
145 非货币性交易取土成确定
146 预提费
147 停车场扣
15 特定事项税务处理
16房产企业预缴退税问题
17 2018年新政
房产企业
11 基规定
企业房产开发营业务包括土开发建造销售住宅商业房建筑物附着物配套设施等开发产品土开发外开发产品符合列条件应视已完工：
() 开发产品竣工证明材料已报房产理部门备案
(二) 开发产品已开始投入
(三) 开发产品已取初始产权证明
（摘国税发[2009]31号房产开发营业务企业税处理办法）
二根国家税务总局关房产开发营业务征收企业税问题通知（国税发〔2006〕31号）规定精神国家税务总局关印发〈房产开发营业务企业税处理办法〉通知（国税发〔2009〕31号）第三条规定房产开发企业建造开发开发产品工程质量否通验收合格否办理完工（竣工）备案手续会计决算手续企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）已开始实际投入时开发产品开始投入应视开发产品已完工房产开发企业应规定时结算开发产品计税成计算企业年度应纳税额（国税函[2010]201号国家税务总局关房产开发企业开发产品完工条件确认问题通知）
三企业出现中华民国税收征收理法第三十五条规定情形税务机关应缴企业税核定征收方式进行征收理逐步规范时中华民国税收征收理法等税收法律行政法规规定进行处理事先确定企业税核定征收方式进行征收理
（摘国税发[2009]31号房产开发营业务企业税处理办法）
12 收入税务处理
121收入确认
开发产品销售收入范围销售开发产品程中取全部价款包括现金现金等价物济利益企业代关部门单位企业收取种基金费附加等纳入开发产品价企业开具发票应规定全部确认销售收入未纳入开发产品价企业外收取部门单位开具发票作代收代缴款项进行理
二企业通正式签订房产销售合房产预售合取收入应确认销售收入实现具体规定确认：
()采取次性全额收款方式销售开发产品应实际收讫价款取索取价款（权利）日确认收入实现
(二)采取分期收款方式销售开发产品应销售合协议约定价款付款日确认收入实现付款方提前付款实际付款日确认收入实现
(三)采取银行揭方式销售开发产品应销售合协议约定价款确定收入额首付款应实际收日确认收入实现余款银行揭贷款办理转账日确认收入实现
(四)采取委托方式销售开发产品应原确认收入实现：
1采取支付手续费方式委托销售开发产品应销售合协议中约定价款收受托方已销开发产品清单日确认收入实现
2采取视买断方式委托销售开发产品属企业购买方签订销售合协议企业受托方购买方三方签订销售合协议果销售合协议中约定价格高买断价格应销售合协议中约定价格计算价款收受托方已销开发产品清单日确认收入实现果属前两种情况中销售合协议中约定价格低买断价格属受托方购买方签订销售合协议应买断价格计算价款收受托方已销开发产品清单日确认收入实现
3采取基价（保底价）实行超基价双方分成方式委托销售开发产品属企业购买方签订销售合协议企业受托方购买方三方签订销售合协议果销售合协议中约定价格高基价应销售合协议中约定价格计算价款收受托方已销开发产品清单日确认收入实现企业规定支付受托方分成额直接销售收入中减果销售合协议约定价格低基价应基价计算价款收受托方已销开发产品清单日确认收入实现属受托方购买方直接签订销售合应基价加规定取分成额收受托方已销开发产品清单日确认收入实现
4采取包销方式委托销售开发产品包销期根包销合关约定参述13项规定确认收入实现包销期满尚未出售开发产品企业应根包销合协议约定价款付款方式确认收入实现
（摘国税发[2009]31号房产开发营业务企业税处理办法）
122视销售
企业开发产品捐赠赞助职工福利奖励外投资分配股东投资抵偿债务换取企事业单位非货币性资产等行应视销售开发产品权权转移实际取利益权利时确认收入（利润）实现确认收入（利润）方法序：
（）企业期年度月份类开发产品市场销售价格确定
（二）税务机关参类开发产品市场公允价值确定
（三）开发产品成利润率确定开发产品成利润率低15具体例税务机关确定
（摘国税发[2009]31号房产开发营业务企业税处理办法）
123未完工开发产品计税毛利率
企业销售未完工开发产品计税毛利率省治区直辖市国家税务局方税务局列规定进行确定
（）开发项目位省治区直辖市计划单列市民政府城市城区郊区低15％
（二）开发项目位级市城区郊区低10
（三）开发项目位区低5％
（四）属济适房限价房危改房低3
（摘国税发[2009]31号房产开发营业务企业税处理办法）
二关计税毛利率
（）房产开发企业销售未完工开发产品取收入通知第八条规定计税毛利率计算预计利润时允许扣营业税金附加土增值税
（三）房产开发企业销售未完工开发产品计税毛利率省辖市国税局根通知第八条规定毛利率结合开发产品联合税部门确定报省国税局备案
三关济适房限价房危改房
（）济适房指政府提供政策优惠限定套型面积销售价格合理标准建设面城市低收入住房困难家庭供应具保障性质政策性住房房产开发企业开发济适房通知第八条计税毛利率申报纳税时需税务机关报送资料：
1立项批准机关济适住房立项批准文件
2土理部门划拨土批准文件
3物价部门核定关济适住房销售价格批件
4住房保障部门低收入住房困难家庭出具购房资格证明
5列明该项目省市县级民政府关济适住房建设投资计划
6济适住房销售清册（包括购房姓名身份证号码准购面积合号订立合日期楼栋号实际购买面积单价销售金额）
7税务机关求提供资料
（二）房产开发企业开发限价房危改房通知第八条规定预计毛利率申报纳税需符合政府关部门规定求房产开发企业企业税纳税申报时需税务机关报送资料：
1国建设权出合政府部门出具证明限价房危改房证明文件
2限价房危改房销售清册（包括购房姓名身份证号码准购面积合号订立合日期楼栋号实际购买面积单价销售金额）
3税务机关求提供资料
（三）商品住房区配套建设济适住房限价房危改房应分核算销售收入应计税毛利率计算预计利润分核算律高适计税毛利率
济适房限价房危改房项目中配套建设商铺车库车位等未完工产品取收入济适房限价房危改房计税毛利率执行
124实际毛利额
企业销售未完工开发产品取收入应先预计计税毛利率分季(月)计算出预计毛利额计入期应纳税额开发产品完工企业应时结算计税成计算前销售收入实际毛利额时实际毛利额应预计毛利额间差额计入年度企业项目项目合计算应纳税额
年度纳税申报时企业须出具该项开发产品实际毛利额预计毛利额间差异调整情况报告税务机关需相关资料
（摘国税发[2009]31号房产开发营业务企业税处理办法）
房产开发企业根通知第九条规定出具开发产品实际毛利额预计毛利额间差异调整情况报告应包括限容：
1开发企业基情况包括企业资质等级资质效期业数法代表出资方关联方关情况等
2开发项目基情况包括开发项目名称理位置概况占面积容积率绿化率开发途初始开发时间完工时间销售情况销售方式销售费（含佣金手续费尤委托境外机构销售费结算情况）配套设施属核算停车场核算企业融资情况（包括企业境外融资）利息核算支付情况等
3房产开发企业年（间接）成分摊明细表房产开发项目完工象会计成计税成调整计算明细表房产开发企业预提费明细表（见附件三四五）
125租金收入
企业新建开发产品尚未完工办理房产初始登记取产权证前承租签订租赁预约协议开发产品交付承租日起出租方取预租价款租金确认收入实现
（摘国税发[2009]31号房产开发营业务企业税处理办法）
13 成费扣税务处理
131般规定
企业进行成费核算扣时必须规定区分期间费开发产品计税成已销开发产品计税成未销开发产品计税成
二企业发生期间费已销开发产品计税成营业税金附加土增值税准予期规定扣
三已销开发产品计税成期已实现销售售面积售面积单位工程成确认售面积单位工程成已销开发产品计税成列公式计算确定：
售面积单位工程成成象总成÷成象总售面积
已销开发产品计税成已实现销售售面积×售面积单位工程成
四企业尚未出售已完工开发产品关法律法规合规定已售开发产品（包括部位设施设备）进行日常维护保养修理等实际发生维修费准予期实扣
五企业已计入销售收入部位设施设备维修基金规定移交关部门单位应移交时扣
（摘国税发[2009]31号房产开发营业务企业税处理办法）
132 配套设施扣
企业开发区建造会物业理场电站热力站水厂文体场馆幼园等配套设施规定进行处理：
()属非营利性产权属全体业偿赠方政府公事业单位视公配套设施建造费公配套设施费关规定进行处理
(二)属营利性产权企业未明确产权属偿赠方政府公事业单位外单位应单独核算成企业应建造固定资产进行处理外律建造开发产品进行处理
企业开发区建造邮电通讯学校医疗设施应单独核算成中企业国家关业务理部门单位合资建设完工偿移交国家关业务理部门单位予济补偿直接抵扣该项目建造成抵扣差额应调整期应纳税额
（摘国税发[2009]31号房产开发营业务企业税处理办法）
133 佣金(手续费)扣
企业委托境外机构销售开发产品支付境外机构销售费(含佣金手续费)超委托销售收入10部分准予实扣
（摘国税发[2009]31号房产开发营业务企业税处理办法）
134 利息扣
企业利息支出规定进行处理：
（）企业建造开发产品入资金发生符合税收规定款费企业会计准规定进行集分配中属财务费性质款费直接税前扣
（二）企业集团成员企业统金融机构款分摊集团部成员企业入方出具金融机构取款证明文件款企业间合理分摊利息费款企业分摊合理利息准予税前扣
（摘国税发[2009]31号房产开发营业务企业税处理办法）
135 资产损失扣
企业采取银行揭方式销售开发产品约定企业购买方揭贷款提供担保销售开发产品时银行提供保证金（担保金）销售收入中减作费期税前扣实际发生损失时实扣
企业国家偿收回土权形成损失作财产损失关规定税前扣
企业开发产品（成象计量单位）整体报废毁损净损失关规定审核确认准予税前扣
（摘国税发[2009]31号房产开发营业务企业税处理办法）
136 开发产品折旧扣
企业开发产品转实际时间累计未超12月销售税前扣折旧费
（摘国税发[2009]31号房产开发营业务企业税处理办法）
14 计税成核算
计税成指企业开发建造开发产品（包括固定资产）程中发生税收规定进行核算计量应入某项成象项费
企业结算计税成时实际发生支出应取未取合法计入计税成实际取合法时规定计入计税成
开发产品完工企业完工年度企业税汇算清缴前选择确定计税成核算终止日滞已完工开发产品完工年度未规定结算计税成税务机关权确定核定计税成进行纳税调整中华民国税收征收理法关规定进行处理
（摘国税发[2009]31号房产开发营业务企业税处理办法）
141 成象集原
成象指集分配开发产品开发建造程中项耗费确定费承担项目计税成象确定原：
（）否销售原开发产品够外营销售应作独立计税成象进行成核算外营销售先作渡性成象进行集然相关成摊入够外营销售成象
（二）分类集原开发点竣工时间相产品结构类型没明显差异群体开发项目作成象进行核算
（三）功区分原开发项目某组成部分相独立具功时作独立成象进行核算
（四）定价差异原开发产品产品类型功等导致预期售价存较差异应分作成象进行核算
（五）成差异原开发产品建筑存明显差异导致建造成出现较差异分作成象进行核算
（六）权益区分原开发项目属受托代建方合作开发应结合述原分划分成象进行核算
成象企业开工前合理确定报税务机关备案成象确定意更改相互混淆确需改变成象应征税务机关意
（摘国税发[2009]31号房产开发营业务企业税处理办法）
二2014年1月28日国务院发布关取消放批行政审批项目决定（国发〔2014〕5号）取消房产开发企业开发产品计税成象事先备案制度
（）房产开发企业应计税成象确定原确定已完工开发产品成象确定原成分配原方法开发项目基情况开发计划等出具专项报告开发产品完工年企业税年度纳税申报时企业税年度纳税申报表报送税务机关
房产开发企业已确定成象报送税务机关意调整相互混淆确需调整成象应调整原调整前成变化情况等出具专项报告调整年企业税年度纳税申报时报送税务机关
（二）房产开发企业应建立健全成象理制度合理区分已完工成象建成象未建成象时收集整理保存成象涉证材料备税务机关检查
（三）级税务机关认真清理前理规定理进行变相审批
税务机关应房产开发企业报送成象确定专项报告做档工作时进行分析加强续理资料完整规范应时通知房产开发企业补齐修正成象确定合理成分配方法合理税务机关权进行合理调整成象确定情况异常税务机关应进行专项检查实出具专项报告出具专项报告应中华民国税收征收理法相关规定进行处理
（四）公告发布日起30日施行国家税务总局关印发〈房产开发营业务企业税处理办法〉通知（国税发〔2009〕31号）第二十六条第二款时废止公告施行前房产开发企业尚未完成开发产品成象事先备案公告执行
（摘国家税务总局公告2014年第35号国家税务总局 关房产开发企业成象理问题公告）
142 计税成具体容
开发产品计税成支出容：
（）土征费拆迁补偿费指取土开发权（开发权）发生项费包括土买价出金市政配套费契税耕占税土费土闲置费土变更途超面积补交价相关税费拆迁补偿支出安置动迁支出回迁房建造支出农作物补偿费危房补偿费等
（二）前期工程费指项目开发前期发生水文质勘察测绘规划设计行性研究筹建场通等前期费
（三）建筑安装工程费指开发项目开发程中发生项建筑安装费包括开发项目建筑工程费开发项目安装工程费等
（四）基础设施建设费指开发项目开发程中发生项基础设施支出包括开发项目道路供水供电供气排污排洪通讯明等社区网工程费环境卫生园林绿化等园林环境工程费
（五）公配套设施费：指开发项目发生独立非营利性产权属全体业偿赠方政府政府公事业单位公配套设施支出
（六）开发间接费指企业直接组织理开发项目发生属特定成象成费性支出包括理员工资职工福利费折旧费修理费办公费水电费劳动保护费工程理费周转房摊销项目营销设施建造费等
（摘国税发[2009]31号房产开发营业务企业税处理办法）
143 计税成核算程序
企业计税成核算般程序：
（）期实际发生项支出性质济途发生点时间区进行整理类区分应计入成象成应期税前扣期间费时应规定关预提费摊费进行计量确认
（二）应计入成象中项实际支出预提费摊费等合理划分直接成间接成成 规定合理集分配已完工成象建成象未建成象
（三）期前已完工成象应负担成费已销开发产品未销开发产品固定资产进行分配中应已销开发产品负担部分期纳税申报时进行扣未销开发产品应负担成费实际销售时予扣
（四）期已完工成象分类开发产品固定资产计税成进行结算中属开发产品应售面积计算单位工程成计算已销开发产品计税成未销开发产品计税成期已销开发产品计税成准予期扣未销开发产品计税成实际销售时予扣
（五）期未完工尚未建造成象应负担成费应分建立明细台帐开发产品完工予结算
（摘国税发[2009]31号房产开发营业务企业税处理办法）
144 (间接)成分摊
企业开发建造开发产品应制造成法进行计量核算中应计入开发产品成中费属直接成够分清成象间接成直接计入成象成分清负担象间接成应受益原配原分配成象具体分配方法规定选择：
（）占面积法指已动工开发成象占面积占开发总面积例进行分配
1次性开发某成象占面积占全部成象占总面积例进行分配
2分期开发首先期全部成象占面积占开发总面积例进行分配然某成象占面积占期全部成象占总面积例进行分配
期全部成象应负担占面积期开发占面积减应期成象负担占面积
（二）建筑面积法指已动工开发成象建筑面积占开发总建筑面积例进行分配
1次性开发某成象建筑面积占全部成象建筑面积例进行分配
2分期开发首先期成象建筑面积占开发计划建筑面积例进行分配然某成象建筑面积占期成象总建筑面积例进行分配
（三）直接成法指期某成象直接开发成占期全部成象直接开发成例进行分配
（四）预算造价法指期某成象预算造价占期全部成象预算造价例进行分配
二企业列成应方法进行分配：
（）土成般占面积法进行分配果确需结合方法进行分配应商税务机关意
土开发时连结房产开发属次性取土分期开发房产情况土开发成商税务机关意先土整体预算成进行分配土整体开发完毕行调整
（二）单独作渡性成象核算公配套设施开发成应建筑面积法进行分配
(三)款费属成象负担直接成法预算造价法进行分配
（四）成项目分配法企业行确定
（摘国税发[2009]31号房产开发营业务企业税处理办法）
145 非货币性交易取土成确定
企业非货币交易方式取土权应列规定确定成：
（）企业单位换取开发产品目土权投资企业列规定进行处理：
1．换取开发产品该项土开发建造接受投资企业接受土权时暂确认成首次分出开发产品时应分出开发产品（包括首次分出应分出）市场公允价值土权转移程中应支付相关税费计算确认该项土权成涉补价土权取成应加应支付补价款减应收补价款
2．换取开发产品土开发建造接受投资企业投资交易发生时应付出开发产品市场公允价值土权转移程中应支付相关税费计算确认该项土权成涉补价土权取成应加应支付补价款减应收补价款
（二）企业单位股权形式土权投资企业接受投资企业应投资交易发生时该项土权市场公允价值土权转移程中应支付相关税费计算确认该项土权取成涉补价土权取成应加应支付补价款减应收补价款
（摘国税发[2009]31号房产开发营业务企业税处理办法）
146 预提费
项预提（应付）费外计税成均应实际发生成
（）出包工程未终办理结算未取全额发票证明资料充分前提发票足金额预提高超合总金额10％
（二）公配套设施尚未建造尚未完工预算造价合理预提建造费类公配套设施必须符合已售房合协议广告模型中明确承诺建造撤销法律法规规定必须配套建造条件
（三）应政府交尚未交报批报建费物业完善费规定预提物业完善费指规定应企业承担物业理基金公建维修基金专项基金
（摘国税发[2009]31号房产开发营业务企业税处理办法）
二关预提（应付）费
（）房产开发企业根通知第三十二条第款预提出包工程指承建方已出包合完成全部工程作业量尚未终办理结算工程项目
房产开发企业发票足金额预提出包工程合总金额指包括甲供材料金额预提费高超合总金额10已开发票金额预提费总计超条款规定合总金额预提出包工程开发产品完工日起超2年未支付预提出包工程款全额计入应纳税额实际支付时规定税前扣
（二）房产开发企业根通知第三十二条第二款预提公配套设施建造费售房合协议广告政府相关文件等明确建造期限逾期未建造前年度已预提该项费规定建造期满日起计入期应纳税额未明确建造期限该开发项目供销售成象达完工产品条件时未建造前年度已预提该项费应入期应纳税额
实际发生公配套设施建造费时通知第二十八条第三款关规定税前扣
（三）房产开发企业根通知第三十二条第三款预提报批报建费物业完善费必须完工产品应交报批报建费物业完善费时需提供政府求交相关费正式文件未完工产品应交报批报建费物业完善费预提税前扣
政府相关文件报批报建费物业完善费明文期限外预提期限长超3年超3年未交计入期应纳税额年度实际支付时准予税前扣
147 停车场扣
企业单独建造停车场应作成象单独核算利基础设施形成停车场作公配套设施进行处理
（摘国税发[2009]31号房产开发营业务企业税处理办法）
15 特定事项税务处理
企业企业体联合企业单位合作合资开发房产项目该项目未成立独立法公司列规定进行处理：
（）开发合协议中约定投资方（合作合资方）分配开发产品企业首次分配开发产品时该项目已结算计税成应分配投资方开发产品计税成投资额间差额计入期应纳税额未结算计税成投资方投资额视销售收入进行相关税务处理
（二）开发合协议中约定分配项目利润应规定进行处理
1 企业应该项目形成营业利润额入期应纳税额统申报缴纳企业税税前分配该项目利润时接受投资方投资额成中摊销税前扣相关利息支出
2投资方取该项目营业利润应视股息红利进行相关税务处理
二企业换取开发产品目土权投资企业房产开发项目规定进行处理：
企业应首次取开发产品时分解转土权购入开发产品两项济业务进行税处理应该项目取开发产品（包括首次取应取）市场公允价值计算确认土权转损失
(摘国税发[2009]31号房产开发营业务企业税处理办法)
16 房产企业预缴退税问题
企业规定开发项目进行土增值税清算年企业税汇算清缴出现亏损续开发项目该亏损应税法规定年度结转年度弥补续开发项目指正开发中标项目
二企业规定开发项目进行土增值税清算年企业税汇算清缴出现亏损没续开发项目方法计算出该项目土增值税原导致项目开发年度缴企业税税款申请退税：
（）该项目缴纳土增值税总额应该项目开发年度实现项目销售收入占整项目销售收入总额例项目开发年度进行分摊具体公式计算：
年度应分摊土增值税土增值税总额×（项目年度销售收入÷整项目销售收入总额）
公告称销售收入包括视销售房产收入包括企业销售增值额未超扣项目金额20普通标准住宅销售收入
（二）该项目开发年度应分摊土增值税减该年度已企业税税前扣土增值税余额属年应补充扣土增值税企业应调整年度应纳税额规定计算年度应退企业税税款年度已缴纳企业税税款足退税应作亏损年度结转调整年度应纳税额
（三）述方法进行土增值税分摊调整导致相应年度应纳税额出现正数应规定计算缴纳企业税
（四）企业述方法计算累计退税额超该项目开发年度累计实际缴纳企业税超部分作项目清算年度产生亏损年度结转
三企业申请退税时应税务机关提供书面材料说明应退企业税款计算程包括该项目缴纳土增值税总额项目销售收入总额项目年度销售收入额年度应分摊土增值税已税前扣土增值税年度适税率否存续开发项目等情况
四公告发布日起施行公告发布日前企业已土增值税进行清算没续开发项目公告发布存尚未弥补土增值税清算导致亏损公告第二条规定方法计算缴企业税税款申请退税
（摘国家税务总局公告2016年第81号国家税务总局关房产开发企业土增值税清算涉企业税退税关问题公告）
17 2018年新政
国家税务总局江苏省税务局关房产开发营业务企业税计税毛利率关问题公告（国家税务总局江苏省税务局公告2018年第13号）
根中华民国企业税法实施条例国家税务总局关印发〈房产开发营业务企业税处理办法〉通知（国税发〔2009〕31号）规定现全省房产开发营业务企业销售未完工开发产品计税毛利率公告：
房产开发营业务企业销售未完工开发产品计税毛利率列规定进行确定：
（）开发项目位南京市城区郊区计税毛利率15％
（二）开发项目位南京外区计税毛利率10％
（三）属济适房限价房危改房计税毛利率3
二公告2018年7月1日起施行江苏省国家税务局转发国家税务总局关印发〈房产开发营业务企业税处理办法〉通知通知（苏国税发〔2009〕079号）江苏省方税务局转发国家税务总局关印发〈房产开发营业务企业税处理办法〉通知通知（苏税发〔2009〕53号）时废止
特公告
国家税务总局江苏省税务局
2018年6月15日
关国家税务总局江苏省税务局关房产开发营业务企业税计税毛利率关问题公告解读
日国家税务总局江苏省税务局发布国家税务总局江苏省税务局关房产开发营业务企业税计税毛利率关问题公告（简称公告）现解读：
公告出台背景
进步优化江苏省税收营商环境统全省房产企业税征根中华民国企业税法实施条例国家税务总局关印发〈房产开发营业务企业税处理办法〉通知（国税发〔2009〕31号）规定制定公告
二公告容
公告确定全省房产开发营业务企业销售未完工开发产品计税毛利率具体标准：
（）开发项目位南京市城区郊区计税毛利率15％
（二）开发项目位南京外区计税毛利率10％
（三）属济适房限价房危改房计税毛利率3
三公告施行时间
公告2018年7月1日起施行三季度预缴申报时公告执行
— END —
文档香网(httpswwwxiangdangnet)户传
《香当网》用户分享的内容，不代表《香当网》观点或立场，请自行判断内容的真实性和可靠性！
该内容是文档的文本内容，更好的格式请下载文档
2019年房产行业
企业税汇算清缴手册
2019年4月
目录
房产企业
11 基规定
12 收入税务处理
121收入确认
122 视销售
123 未完工开发产品计税毛利率
124 实际毛利额
125 租金收入
13 成费扣税务处理
131 般规定
132 配套设施扣
133 佣金(手续费)扣
134 利息扣
135 资产损失扣
136 开发产品折旧扣
14 计税成核算
141 成象集原
142 计税成具体容
143 计税成核算程序
144 (间接)成分摊
145 非货币性交易取土成确定
146 预提费
147 停车场扣
15 特定事项税务处理
16房产企业预缴退税问题
17 2018年新政
房产企业
11 基规定
企业房产开发营业务包括土开发建造销售住宅商业房建筑物附着物配套设施等开发产品土开发外开发产品符合列条件应视已完工：
() 开发产品竣工证明材料已报房产理部门备案
(二) 开发产品已开始投入
(三) 开发产品已取初始产权证明
（摘国税发[2009]31号房产开发营业务企业税处理办法）
二根国家税务总局关房产开发营业务征收企业税问题通知（国税发〔2006〕31号）规定精神国家税务总局关印发〈房产开发营业务企业税处理办法〉通知（国税发〔2009〕31号）第三条规定房产开发企业建造开发开发产品工程质量否通验收合格否办理完工（竣工）备案手续会计决算手续企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）已开始实际投入时开发产品开始投入应视开发产品已完工房产开发企业应规定时结算开发产品计税成计算企业年度应纳税额（国税函[2010]201号国家税务总局关房产开发企业开发产品完工条件确认问题通知）
三企业出现中华民国税收征收理法第三十五条规定情形税务机关应缴企业税核定征收方式进行征收理逐步规范时中华民国税收征收理法等税收法律行政法规规定进行处理事先确定企业税核定征收方式进行征收理
（摘国税发[2009]31号房产开发营业务企业税处理办法）
12 收入税务处理
121收入确认
开发产品销售收入范围销售开发产品程中取全部价款包括现金现金等价物济利益企业代关部门单位企业收取种基金费附加等纳入开发产品价企业开具发票应规定全部确认销售收入未纳入开发产品价企业外收取部门单位开具发票作代收代缴款项进行理
二企业通正式签订房产销售合房产预售合取收入应确认销售收入实现具体规定确认：
()采取次性全额收款方式销售开发产品应实际收讫价款取索取价款（权利）日确认收入实现
(二)采取分期收款方式销售开发产品应销售合协议约定价款付款日确认收入实现付款方提前付款实际付款日确认收入实现
(三)采取银行揭方式销售开发产品应销售合协议约定价款确定收入额首付款应实际收日确认收入实现余款银行揭贷款办理转账日确认收入实现
(四)采取委托方式销售开发产品应原确认收入实现：
1采取支付手续费方式委托销售开发产品应销售合协议中约定价款收受托方已销开发产品清单日确认收入实现
2采取视买断方式委托销售开发产品属企业购买方签订销售合协议企业受托方购买方三方签订销售合协议果销售合协议中约定价格高买断价格应销售合协议中约定价格计算价款收受托方已销开发产品清单日确认收入实现果属前两种情况中销售合协议中约定价格低买断价格属受托方购买方签订销售合协议应买断价格计算价款收受托方已销开发产品清单日确认收入实现
3采取基价（保底价）实行超基价双方分成方式委托销售开发产品属企业购买方签订销售合协议企业受托方购买方三方签订销售合协议果销售合协议中约定价格高基价应销售合协议中约定价格计算价款收受托方已销开发产品清单日确认收入实现企业规定支付受托方分成额直接销售收入中减果销售合协议约定价格低基价应基价计算价款收受托方已销开发产品清单日确认收入实现属受托方购买方直接签订销售合应基价加规定取分成额收受托方已销开发产品清单日确认收入实现
4采取包销方式委托销售开发产品包销期根包销合关约定参述13项规定确认收入实现包销期满尚未出售开发产品企业应根包销合协议约定价款付款方式确认收入实现
（摘国税发[2009]31号房产开发营业务企业税处理办法）
122视销售
企业开发产品捐赠赞助职工福利奖励外投资分配股东投资抵偿债务换取企事业单位非货币性资产等行应视销售开发产品权权转移实际取利益权利时确认收入（利润）实现确认收入（利润）方法序：
（）企业期年度月份类开发产品市场销售价格确定
（二）税务机关参类开发产品市场公允价值确定
（三）开发产品成利润率确定开发产品成利润率低15具体例税务机关确定
（摘国税发[2009]31号房产开发营业务企业税处理办法）
123未完工开发产品计税毛利率
企业销售未完工开发产品计税毛利率省治区直辖市国家税务局方税务局列规定进行确定
（）开发项目位省治区直辖市计划单列市民政府城市城区郊区低15％
（二）开发项目位级市城区郊区低10
（三）开发项目位区低5％
（四）属济适房限价房危改房低3
（摘国税发[2009]31号房产开发营业务企业税处理办法）
二关计税毛利率
（）房产开发企业销售未完工开发产品取收入通知第八条规定计税毛利率计算预计利润时允许扣营业税金附加土增值税
（三）房产开发企业销售未完工开发产品计税毛利率省辖市国税局根通知第八条规定毛利率结合开发产品联合税部门确定报省国税局备案
三关济适房限价房危改房
（）济适房指政府提供政策优惠限定套型面积销售价格合理标准建设面城市低收入住房困难家庭供应具保障性质政策性住房房产开发企业开发济适房通知第八条计税毛利率申报纳税时需税务机关报送资料：
1立项批准机关济适住房立项批准文件
2土理部门划拨土批准文件
3物价部门核定关济适住房销售价格批件
4住房保障部门低收入住房困难家庭出具购房资格证明
5列明该项目省市县级民政府关济适住房建设投资计划
6济适住房销售清册（包括购房姓名身份证号码准购面积合号订立合日期楼栋号实际购买面积单价销售金额）
7税务机关求提供资料
（二）房产开发企业开发限价房危改房通知第八条规定预计毛利率申报纳税需符合政府关部门规定求房产开发企业企业税纳税申报时需税务机关报送资料：
1国建设权出合政府部门出具证明限价房危改房证明文件
2限价房危改房销售清册（包括购房姓名身份证号码准购面积合号订立合日期楼栋号实际购买面积单价销售金额）
3税务机关求提供资料
（三）商品住房区配套建设济适住房限价房危改房应分核算销售收入应计税毛利率计算预计利润分核算律高适计税毛利率
济适房限价房危改房项目中配套建设商铺车库车位等未完工产品取收入济适房限价房危改房计税毛利率执行
124实际毛利额
企业销售未完工开发产品取收入应先预计计税毛利率分季(月)计算出预计毛利额计入期应纳税额开发产品完工企业应时结算计税成计算前销售收入实际毛利额时实际毛利额应预计毛利额间差额计入年度企业项目项目合计算应纳税额
年度纳税申报时企业须出具该项开发产品实际毛利额预计毛利额间差异调整情况报告税务机关需相关资料
（摘国税发[2009]31号房产开发营业务企业税处理办法）
房产开发企业根通知第九条规定出具开发产品实际毛利额预计毛利额间差异调整情况报告应包括限容：
1开发企业基情况包括企业资质等级资质效期业数法代表出资方关联方关情况等
2开发项目基情况包括开发项目名称理位置概况占面积容积率绿化率开发途初始开发时间完工时间销售情况销售方式销售费（含佣金手续费尤委托境外机构销售费结算情况）配套设施属核算停车场核算企业融资情况（包括企业境外融资）利息核算支付情况等
3房产开发企业年（间接）成分摊明细表房产开发项目完工象会计成计税成调整计算明细表房产开发企业预提费明细表（见附件三四五）
125租金收入
企业新建开发产品尚未完工办理房产初始登记取产权证前承租签订租赁预约协议开发产品交付承租日起出租方取预租价款租金确认收入实现
（摘国税发[2009]31号房产开发营业务企业税处理办法）
13 成费扣税务处理
131般规定
企业进行成费核算扣时必须规定区分期间费开发产品计税成已销开发产品计税成未销开发产品计税成
二企业发生期间费已销开发产品计税成营业税金附加土增值税准予期规定扣
三已销开发产品计税成期已实现销售售面积售面积单位工程成确认售面积单位工程成已销开发产品计税成列公式计算确定：
售面积单位工程成成象总成÷成象总售面积
已销开发产品计税成已实现销售售面积×售面积单位工程成
四企业尚未出售已完工开发产品关法律法规合规定已售开发产品（包括部位设施设备）进行日常维护保养修理等实际发生维修费准予期实扣
五企业已计入销售收入部位设施设备维修基金规定移交关部门单位应移交时扣
（摘国税发[2009]31号房产开发营业务企业税处理办法）
132 配套设施扣
企业开发区建造会物业理场电站热力站水厂文体场馆幼园等配套设施规定进行处理：
()属非营利性产权属全体业偿赠方政府公事业单位视公配套设施建造费公配套设施费关规定进行处理
(二)属营利性产权企业未明确产权属偿赠方政府公事业单位外单位应单独核算成企业应建造固定资产进行处理外律建造开发产品进行处理
企业开发区建造邮电通讯学校医疗设施应单独核算成中企业国家关业务理部门单位合资建设完工偿移交国家关业务理部门单位予济补偿直接抵扣该项目建造成抵扣差额应调整期应纳税额
（摘国税发[2009]31号房产开发营业务企业税处理办法）
133 佣金(手续费)扣
企业委托境外机构销售开发产品支付境外机构销售费(含佣金手续费)超委托销售收入10部分准予实扣
（摘国税发[2009]31号房产开发营业务企业税处理办法）
134 利息扣
企业利息支出规定进行处理：
（）企业建造开发产品入资金发生符合税收规定款费企业会计准规定进行集分配中属财务费性质款费直接税前扣
（二）企业集团成员企业统金融机构款分摊集团部成员企业入方出具金融机构取款证明文件款企业间合理分摊利息费款企业分摊合理利息准予税前扣
（摘国税发[2009]31号房产开发营业务企业税处理办法）
135 资产损失扣
企业采取银行揭方式销售开发产品约定企业购买方揭贷款提供担保销售开发产品时银行提供保证金（担保金）销售收入中减作费期税前扣实际发生损失时实扣
企业国家偿收回土权形成损失作财产损失关规定税前扣
企业开发产品（成象计量单位）整体报废毁损净损失关规定审核确认准予税前扣
（摘国税发[2009]31号房产开发营业务企业税处理办法）
136 开发产品折旧扣
企业开发产品转实际时间累计未超12月销售税前扣折旧费
（摘国税发[2009]31号房产开发营业务企业税处理办法）
14 计税成核算
计税成指企业开发建造开发产品（包括固定资产）程中发生税收规定进行核算计量应入某项成象项费
企业结算计税成时实际发生支出应取未取合法计入计税成实际取合法时规定计入计税成
开发产品完工企业完工年度企业税汇算清缴前选择确定计税成核算终止日滞已完工开发产品完工年度未规定结算计税成税务机关权确定核定计税成进行纳税调整中华民国税收征收理法关规定进行处理
（摘国税发[2009]31号房产开发营业务企业税处理办法）
141 成象集原
成象指集分配开发产品开发建造程中项耗费确定费承担项目计税成象确定原：
（）否销售原开发产品够外营销售应作独立计税成象进行成核算外营销售先作渡性成象进行集然相关成摊入够外营销售成象
（二）分类集原开发点竣工时间相产品结构类型没明显差异群体开发项目作成象进行核算
（三）功区分原开发项目某组成部分相独立具功时作独立成象进行核算
（四）定价差异原开发产品产品类型功等导致预期售价存较差异应分作成象进行核算
（五）成差异原开发产品建筑存明显差异导致建造成出现较差异分作成象进行核算
（六）权益区分原开发项目属受托代建方合作开发应结合述原分划分成象进行核算
成象企业开工前合理确定报税务机关备案成象确定意更改相互混淆确需改变成象应征税务机关意
（摘国税发[2009]31号房产开发营业务企业税处理办法）
二2014年1月28日国务院发布关取消放批行政审批项目决定（国发〔2014〕5号）取消房产开发企业开发产品计税成象事先备案制度
（）房产开发企业应计税成象确定原确定已完工开发产品成象确定原成分配原方法开发项目基情况开发计划等出具专项报告开发产品完工年企业税年度纳税申报时企业税年度纳税申报表报送税务机关
房产开发企业已确定成象报送税务机关意调整相互混淆确需调整成象应调整原调整前成变化情况等出具专项报告调整年企业税年度纳税申报时报送税务机关
（二）房产开发企业应建立健全成象理制度合理区分已完工成象建成象未建成象时收集整理保存成象涉证材料备税务机关检查
（三）级税务机关认真清理前理规定理进行变相审批
税务机关应房产开发企业报送成象确定专项报告做档工作时进行分析加强续理资料完整规范应时通知房产开发企业补齐修正成象确定合理成分配方法合理税务机关权进行合理调整成象确定情况异常税务机关应进行专项检查实出具专项报告出具专项报告应中华民国税收征收理法相关规定进行处理
（四）公告发布日起30日施行国家税务总局关印发〈房产开发营业务企业税处理办法〉通知（国税发〔2009〕31号）第二十六条第二款时废止公告施行前房产开发企业尚未完成开发产品成象事先备案公告执行
（摘国家税务总局公告2014年第35号国家税务总局 关房产开发企业成象理问题公告）
142 计税成具体容
开发产品计税成支出容：
（）土征费拆迁补偿费指取土开发权（开发权）发生项费包括土买价出金市政配套费契税耕占税土费土闲置费土变更途超面积补交价相关税费拆迁补偿支出安置动迁支出回迁房建造支出农作物补偿费危房补偿费等
（二）前期工程费指项目开发前期发生水文质勘察测绘规划设计行性研究筹建场通等前期费
（三）建筑安装工程费指开发项目开发程中发生项建筑安装费包括开发项目建筑工程费开发项目安装工程费等
（四）基础设施建设费指开发项目开发程中发生项基础设施支出包括开发项目道路供水供电供气排污排洪通讯明等社区网工程费环境卫生园林绿化等园林环境工程费
（五）公配套设施费：指开发项目发生独立非营利性产权属全体业偿赠方政府政府公事业单位公配套设施支出
（六）开发间接费指企业直接组织理开发项目发生属特定成象成费性支出包括理员工资职工福利费折旧费修理费办公费水电费劳动保护费工程理费周转房摊销项目营销设施建造费等
（摘国税发[2009]31号房产开发营业务企业税处理办法）
143 计税成核算程序
企业计税成核算般程序：
（）期实际发生项支出性质济途发生点时间区进行整理类区分应计入成象成应期税前扣期间费时应规定关预提费摊费进行计量确认
（二）应计入成象中项实际支出预提费摊费等合理划分直接成间接成成 规定合理集分配已完工成象建成象未建成象
（三）期前已完工成象应负担成费已销开发产品未销开发产品固定资产进行分配中应已销开发产品负担部分期纳税申报时进行扣未销开发产品应负担成费实际销售时予扣
（四）期已完工成象分类开发产品固定资产计税成进行结算中属开发产品应售面积计算单位工程成计算已销开发产品计税成未销开发产品计税成期已销开发产品计税成准予期扣未销开发产品计税成实际销售时予扣
（五）期未完工尚未建造成象应负担成费应分建立明细台帐开发产品完工予结算
（摘国税发[2009]31号房产开发营业务企业税处理办法）
144 (间接)成分摊
企业开发建造开发产品应制造成法进行计量核算中应计入开发产品成中费属直接成够分清成象间接成直接计入成象成分清负担象间接成应受益原配原分配成象具体分配方法规定选择：
（）占面积法指已动工开发成象占面积占开发总面积例进行分配
1次性开发某成象占面积占全部成象占总面积例进行分配
2分期开发首先期全部成象占面积占开发总面积例进行分配然某成象占面积占期全部成象占总面积例进行分配
期全部成象应负担占面积期开发占面积减应期成象负担占面积
（二）建筑面积法指已动工开发成象建筑面积占开发总建筑面积例进行分配
1次性开发某成象建筑面积占全部成象建筑面积例进行分配
2分期开发首先期成象建筑面积占开发计划建筑面积例进行分配然某成象建筑面积占期成象总建筑面积例进行分配
（三）直接成法指期某成象直接开发成占期全部成象直接开发成例进行分配
（四）预算造价法指期某成象预算造价占期全部成象预算造价例进行分配
二企业列成应方法进行分配：
（）土成般占面积法进行分配果确需结合方法进行分配应商税务机关意
土开发时连结房产开发属次性取土分期开发房产情况土开发成商税务机关意先土整体预算成进行分配土整体开发完毕行调整
（二）单独作渡性成象核算公配套设施开发成应建筑面积法进行分配
(三)款费属成象负担直接成法预算造价法进行分配
（四）成项目分配法企业行确定
（摘国税发[2009]31号房产开发营业务企业税处理办法）
145 非货币性交易取土成确定
企业非货币交易方式取土权应列规定确定成：
（）企业单位换取开发产品目土权投资企业列规定进行处理：
1．换取开发产品该项土开发建造接受投资企业接受土权时暂确认成首次分出开发产品时应分出开发产品（包括首次分出应分出）市场公允价值土权转移程中应支付相关税费计算确认该项土权成涉补价土权取成应加应支付补价款减应收补价款
2．换取开发产品土开发建造接受投资企业投资交易发生时应付出开发产品市场公允价值土权转移程中应支付相关税费计算确认该项土权成涉补价土权取成应加应支付补价款减应收补价款
（二）企业单位股权形式土权投资企业接受投资企业应投资交易发生时该项土权市场公允价值土权转移程中应支付相关税费计算确认该项土权取成涉补价土权取成应加应支付补价款减应收补价款
（摘国税发[2009]31号房产开发营业务企业税处理办法）
146 预提费
项预提（应付）费外计税成均应实际发生成
（）出包工程未终办理结算未取全额发票证明资料充分前提发票足金额预提高超合总金额10％
（二）公配套设施尚未建造尚未完工预算造价合理预提建造费类公配套设施必须符合已售房合协议广告模型中明确承诺建造撤销法律法规规定必须配套建造条件
（三）应政府交尚未交报批报建费物业完善费规定预提物业完善费指规定应企业承担物业理基金公建维修基金专项基金
（摘国税发[2009]31号房产开发营业务企业税处理办法）
二关预提（应付）费
（）房产开发企业根通知第三十二条第款预提出包工程指承建方已出包合完成全部工程作业量尚未终办理结算工程项目
房产开发企业发票足金额预提出包工程合总金额指包括甲供材料金额预提费高超合总金额10已开发票金额预提费总计超条款规定合总金额预提出包工程开发产品完工日起超2年未支付预提出包工程款全额计入应纳税额实际支付时规定税前扣
（二）房产开发企业根通知第三十二条第二款预提公配套设施建造费售房合协议广告政府相关文件等明确建造期限逾期未建造前年度已预提该项费规定建造期满日起计入期应纳税额未明确建造期限该开发项目供销售成象达完工产品条件时未建造前年度已预提该项费应入期应纳税额
实际发生公配套设施建造费时通知第二十八条第三款关规定税前扣
（三）房产开发企业根通知第三十二条第三款预提报批报建费物业完善费必须完工产品应交报批报建费物业完善费时需提供政府求交相关费正式文件未完工产品应交报批报建费物业完善费预提税前扣
政府相关文件报批报建费物业完善费明文期限外预提期限长超3年超3年未交计入期应纳税额年度实际支付时准予税前扣
147 停车场扣
企业单独建造停车场应作成象单独核算利基础设施形成停车场作公配套设施进行处理
（摘国税发[2009]31号房产开发营业务企业税处理办法）
15 特定事项税务处理
企业企业体联合企业单位合作合资开发房产项目该项目未成立独立法公司列规定进行处理：
（）开发合协议中约定投资方（合作合资方）分配开发产品企业首次分配开发产品时该项目已结算计税成应分配投资方开发产品计税成投资额间差额计入期应纳税额未结算计税成投资方投资额视销售收入进行相关税务处理
（二）开发合协议中约定分配项目利润应规定进行处理
1 企业应该项目形成营业利润额入期应纳税额统申报缴纳企业税税前分配该项目利润时接受投资方投资额成中摊销税前扣相关利息支出
2投资方取该项目营业利润应视股息红利进行相关税务处理
二企业换取开发产品目土权投资企业房产开发项目规定进行处理：
企业应首次取开发产品时分解转土权购入开发产品两项济业务进行税处理应该项目取开发产品（包括首次取应取）市场公允价值计算确认土权转损失
(摘国税发[2009]31号房产开发营业务企业税处理办法)
16 房产企业预缴退税问题
企业规定开发项目进行土增值税清算年企业税汇算清缴出现亏损续开发项目该亏损应税法规定年度结转年度弥补续开发项目指正开发中标项目
二企业规定开发项目进行土增值税清算年企业税汇算清缴出现亏损没续开发项目方法计算出该项目土增值税原导致项目开发年度缴企业税税款申请退税：
（）该项目缴纳土增值税总额应该项目开发年度实现项目销售收入占整项目销售收入总额例项目开发年度进行分摊具体公式计算：
年度应分摊土增值税土增值税总额×（项目年度销售收入÷整项目销售收入总额）
公告称销售收入包括视销售房产收入包括企业销售增值额未超扣项目金额20普通标准住宅销售收入
（二）该项目开发年度应分摊土增值税减该年度已企业税税前扣土增值税余额属年应补充扣土增值税企业应调整年度应纳税额规定计算年度应退企业税税款年度已缴纳企业税税款足退税应作亏损年度结转调整年度应纳税额
（三）述方法进行土增值税分摊调整导致相应年度应纳税额出现正数应规定计算缴纳企业税
（四）企业述方法计算累计退税额超该项目开发年度累计实际缴纳企业税超部分作项目清算年度产生亏损年度结转
三企业申请退税时应税务机关提供书面材料说明应退企业税款计算程包括该项目缴纳土增值税总额项目销售收入总额项目年度销售收入额年度应分摊土增值税已税前扣土增值税年度适税率否存续开发项目等情况
四公告发布日起施行公告发布日前企业已土增值税进行清算没续开发项目公告发布存尚未弥补土增值税清算导致亏损公告第二条规定方法计算缴企业税税款申请退税
（摘国家税务总局公告2016年第81号国家税务总局关房产开发企业土增值税清算涉企业税退税关问题公告）
17 2018年新政
国家税务总局江苏省税务局关房产开发营业务企业税计税毛利率关问题公告（国家税务总局江苏省税务局公告2018年第13号）
根中华民国企业税法实施条例国家税务总局关印发〈房产开发营业务企业税处理办法〉通知（国税发〔2009〕31号）规定现全省房产开发营业务企业销售未完工开发产品计税毛利率公告：
房产开发营业务企业销售未完工开发产品计税毛利率列规定进行确定：
（）开发项目位南京市城区郊区计税毛利率15％
（二）开发项目位南京外区计税毛利率10％
（三）属济适房限价房危改房计税毛利率3
二公告2018年7月1日起施行江苏省国家税务局转发国家税务总局关印发〈房产开发营业务企业税处理办法〉通知通知（苏国税发〔2009〕079号）江苏省方税务局转发国家税务总局关印发〈房产开发营业务企业税处理办法〉通知通知（苏税发〔2009〕53号）时废止
特公告
国家税务总局江苏省税务局
2018年6月15日
关国家税务总局江苏省税务局关房产开发营业务企业税计税毛利率关问题公告解读
日国家税务总局江苏省税务局发布国家税务总局江苏省税务局关房产开发营业务企业税计税毛利率关问题公告（简称公告）现解读：
公告出台背景
进步优化江苏省税收营商环境统全省房产企业税征根中华民国企业税法实施条例国家税务总局关印发〈房产开发营业务企业税处理办法〉通知（国税发〔2009〕31号）规定制定公告
二公告容
公告确定全省房产开发营业务企业销售未完工开发产品计税毛利率具体标准：
（）开发项目位南京市城区郊区计税毛利率15％
（二）开发项目位南京外区计税毛利率10％
（三）属济适房限价房危改房计税毛利率3
三公告施行时间
公告2018年7月1日起施行三季度预缴申报时公告执行
— END —
文档香网(httpswwwxiangdangnet)户传
《香当网》用户分享的内容，不代表《香当网》观点或立场，请自行判断内容的真实性和可靠性！
该内容是文档的文本内容，更好的格式请下载文档
