华润置地工程管理规划编制指引


    华润置工程理规划编制指引
    目 录
    1项目工程概况 4
    11工程概况 4
    12面图 4
    2项目建设流程 5
    21 项目报建流程 5
    22 项目竣工验收备案流程 6
    22 外部协调 8
    3建筑市场分析 9
    4工程理难点重点分析 10
    5项目合约规划 10
    51 总 10
    52 分判原 11
    6项目组织机构 13
    61 项目部组织机构图 13
    62 岗位职责 13
    7前期工作安排 15
    8施工总面布置 16
    81 包单位分区生活区设置原 16
    82 时施工道路设置原 17
    83 场土方衡原 17
    84 钢筋加工场钢筋砂石等材料堆场布置原 18
    85 施工机械布置原 18
    86 特殊部位外脚手架搭设布置原 19
    87 时水电雨污水排放系统设置原 19
    88 施工序安排原 20
    89 分阶段场布置原 21
    9工程进度理规划 21
    91 工程进度计划编制容 22
    92 工程进度计划编制原 22
    93 工程进度计划控措施规划 23
    10图纸设计变更理 25
    101图纸理 25
    102 设计变更理 26
    11设计单位理求 27
    12监理单位理求 28
    13施工单位选择 28
    131 施工单位求 28
    132 施工单位选择渠道 28
    133 施工单位筛选原 29
    134 施工单位项目理选择 29
    14工程质量理规划 29
    141 工程质量理规划容 29
    142 质量目标 40
    143 分户验收规划 40
    15安全文明施工理规划 41
    151 安全文明施工理目标 41
    152 文明施工理规划容 41
    153 未取施工许证手续前安全理 43
    154 安全理规划容 43
    155 销售竣工交楼入住阶段安全理 45


    前 言

    指引针工程理规划容编制进行解释项目工程概况项目建设流程工程理难点重点分析项目合约规划项目组织机构前期工作安排施工总面布置工程进度理规划施工单位选择工程质量理规划安全文明施工理规划等部分编制进行描述部分规划容规划原进行说明
    指引适利润中心住宅开发项目利润中心根指引工程实际建筑市场状况进行编制指导开发工程建设理
    时间紧迫水限编写程中难免存遗漏错误恳请利润中心试中提宝贵意见便时修订完善
    1项目工程概况
    11工程概况
    (1)项目位置
    包括项目名称开发建设单位情况工程名称规划设计单位项目处理位置交通情况工程建筑情况设计济技术指标期建设项目第期工程物业类型(超高层高层层联排墅独栋墅等)售面积栋群组合(栋数层高)户型定位(梯户)建设项目气象水文资料等数指标图表进行描述
    (2)场现状周边环境
    包括场块分区开发情况面状况场然状况周边环境块开发影响等描述周边市政道路情况
    (3)现场时水电现情况
    包括现场周边市政时水排水排污接驳点情况现场周边时电源接驳点情况施工时水电影响

    12面图
    包括容:
    (1) 原始貌图
    (2) 红线图
    (3) 规划总面图
    (4) 分区开发图
    (5) 线图
    2项目建设流程
    21 项目报建流程
    211 工程报建审批
    建设工程规划许证建筑工程施工许证工程建设合法性重项目部应时建设行政部门申请办理办理流程:
    (1)办理完成征手续获建设红线图取规划局提供规划设计条件务书取环保部门批准环境影响报告书环境评价书
    (2)委托勘察设计单位进行初勘满足初步设计求
    (3)设计委托直接选择招标选定规划设计单位签订工程规划设计合
    (4)取建设工程规划方案批复组织审查设计单位初步设计纲方案设计进行选协调设计外部协作关系工作关系进行建筑施工图报建办理建设工程规划方案建筑审核意见书建设工程规划方案批复中求征询相关单位意见(消防卫生交通绿化环保民防名等)
    (5)规划局备案协调办理建设工程规划许证
    (6)委托勘察设计单位进行详勘满足施工图设计求
    (7)桩基设计施工图报审图中心进行审批
    (8)桩基施工图纸审批通建设行政部门申请领取桩基施工许证提前开工(规定)
    (9)体建筑安装设计施工图报审图中心消防局进行审批
    (10)体建筑安装施工图审批通确定监理施工单位建设行政部门申请领取建筑工程施工许证
    (11)申请领取施工许证应具备列条件:
    (a) 已办理该建筑工程批准手续
    (b) 已取规划许证
    (c) 已确定建筑施工企业
    (d) 满足施工需施工图纸技术资料
    (e) 保证工程质量安全具体措施
    (f) 建设资金已落实
    (g) 法律行政法规规定条件
    (12)办理工程报建历时间较长具体求致般需2~4月时间需专踪协调特新进入城市
    212 工程报建审批流程图
    工程报建审批流程图见附图
    22 项目竣工验收备案流程
    221 工程竣工质量验收
    (1)工程竣工验收前需完成专项验收专项验收包括:规划验收防验收节验收电梯验收供水验收供电验收消防验收防雷验收水检测天然气验收室环境检测等
    (2)工程项目完工项目部求监理单位配合施工单位组织进行部初验收检查关工程技术资料包括隐蔽工程验收记录施工图纸分项工程验收记录等资料否齐全准确进行建筑物实体工程质量检验发现问题时处理求施工单位做工程竣工初验收记录报告
    (3)监理单位签署初步验收审核意见存问题施工单位相关责时整改合格监理工程师签署初验合格意见报项目部(指建设单位项目部)
    (4)施工单位书面通知项目部申请验收
    (5)项目部收施工单位工程竣工验收申请书项目部准备相关工程竣工验收标准快组织工程竣工验收
    (6)项目部须准备工程竣工验收7工作日前验收工程容范围时间参加验收员名单等关事宜书面通知负责该工程政府工程质量监督部门
    (7)项目部负责牵头组织申请方政府区工程质量监督部门(质监站)参加质监站项目部勘察设计监理施工等单位关方面专家组成验收组制定验收方案
    (8)监理单位配合施工单位项目部提交相关工程竣工资料做工程现场验收准备
    (9)项目部组织工程竣工验收
    (a) 项目部勘察设计监理施工单位分汇报工程合履行情况工程建设环节执行法律法规工程建设强制性标准情况
    工程竣工验收流程图
    流程图 涉单位部门 相关文件
    求监理单位配合施工单位完成工程部预验收签署验收审核意见意进行竣工验收
    施工单位书面申请进行 工程竣工
    利润中心项目部组织 工程竣工验收
    求提交相关工程竣工 资料工程现场准备
    进行工程竣工资料验收现场工程验收
    符合竣工验收标准

    整改
    形成竣工验收意见确定竣工日
    出具工程质量
    验收证明书
    方建筑业理部门验收备案证书

    施工单位技术质量部门 分包工程验收记录

    监理单位 工程竣工验收申请书


    施工单位



    利润中心项目部 利润中心工程竣工验收标准


    监理单位 技术档案资料
    施工单位(包括总包
    相关分包) 竣工图

    质监站
    利润中心项目部

    勘察单位
    设计单位
    否 监理单位
    施工单位




    利润中心项目部


    建筑工程竣工验收报告
    利润中心项目部 施工单位工程质量保修书
    住宅说明书
    建设工程竣工验收监督报告

    建设工程竣工验收备案表
    方建筑业理部门 建设工程竣工验收备案证明书


    (b) 验收组审阅工程档案资料中包括工程技术资料隐蔽工程验收记录分项工程验收记录施工图等
    (c) 验收组实查验工程质量
    (d) 项目部持包括政府工程质量监督部门参工程勘察设计施工设备安装质量理环节等方面作出全面评价形成验收组员签署工程验收意见
    (10)工程竣工验收未通验收组应协商提出解决方案通知关方立整改确定次验收时间
    (11)工程竣工合格项目部确定竣工日提出工程竣工验收证明书中应包括施工勘察设计监理单位质量竣工报告施工单位工程质量保修书关文件
    (12)通项目部组织方政府工程质量监督部门参加工程竣工验收项目部质量监督部门沟通协调时出具监督报告
    (13)项目部应时方建设行政部门办理验收备案证书时国土部门办理房产证

    222 项目竣工验收备案流程图
    工程竣工验收流程图见页图示
    22 外部协调
    建设单位外部协调工作较营造良外部环境保证项目利建设外协调工作项目发展具体负责做政府部门协调配合办理项施工关政府部门报建验收手续
    (1) 发改委:取立项审批
    (2) 国土局:取土证房产证
    (3) 规划局:初步方案设计图规划报建审批工程完成进行规划验收
    (4) 市环保局:进行环境报建取环境理建设许证
    (5) 测绘单位:测绘单位协调取规划红线测绘图工程完成进行规划红线复测
    (6) 市招标办:办理委托招标代理办理招标事宜
    (7) 建设局:建设局取联系沟通进行施工图审查超限设计进行审查办理施工许证前现场施工取政府部门意办理施工许证交纳规费办理竣工验收备案
    (8) 质监站:质检站取联系沟通办理施工许证前请质量监督机构提前介入项目
    (9) 安监站:安监站取联系沟通办理施工许证前请安全监督机构提前介入项目
    (10) 消防局:取施工图消防审批工建进行消防审查
    (11) 市防办:取防批文
    (12) 市防疫站:取卫生防疫批文
    (13) 供电局:工程时供电建筑永久电接驳
    (14) 市水公司:工程时水建筑永久水接驳
    (15) 燃气公司:燃气公司协调燃气工程设计审批验收工作
    (16) 电信局:工程时电话建筑永久电话接驳
    (17) 市质量技术监督局:电梯验收锅炉验收等
    (18) 节办:建筑节设计审批验收
    (19) 交局:交部门协调保证施工车辆利通行协调落实开出入口
    (20) 市劳动局:劳动工监察
    (21) 公安局:申请门牌号
    (22) 水务局:城市道路雨水污水接驳
    (23) 工商局:广告牌报批
    (24) 城建档案馆:协调城建档案档理
    (25) 城部门:前期开工报建手续未完成应早沟通保证正常施工
    (26) 派出街道办:协调治安保卫工作协调周边居民避免民扰事件发生协调办理计划生育关手续
    3建筑市场分析
    类工程建筑市场情况进行分析重点分析类工程总分包施工企业市场状况类工程质量工期价格情况确定标杆工程参优秀类工程建设设计监理施工单位情况工作惯
    4工程理难点重点分析
    根工程特点建筑市场状况利润中心工程理现状建设工程重点难点进行分析般重点针外部协调面布置进度计划总分包理等进行分析确定需重点控制解决问题便制定出相应策措施确保工程利进行
    5项目合约规划
    51 总
    (1)目
    逐渐规范项目合约分判模式做法项目合约工作计划高效展开项目建安成切实效控制确保目标成控制指标实现
    (2)适范围
    工作指引适华润置限公司全资控股利润中心属开发项目前期集团孵化产项目合约规划报告编制工作
    (3)编制求
    利润中心应分析项目特性(项目规模物业类型项目定位工期求工程难重点市场承包商资源等情况)编制合约规划报告强调操作性便效指导合约工作开展
    (4)编制时间编制容
    项目规模物业类型项目定位工期求工程难重点市场承包商资源等情况编制合约规划方案容包括项目概况分判方案计价模式界面划分甲供材清单候选单位资格求指定分包总包合约关系分判计划需部门合约工作配合安排
    52 分判原
    (1)建议采总包+专业分包通分判模式
    (2)专业分包细化原
    利润中心种资源配置理力允许范围保证质量前提应细化分包达降低成目参考附件01分判方案参考
    (3)工料规范界面说明
    针确定分判方案合约部组织项目部工程部设计部重漏原编写工料规范界面说明量避免灰色带产生时杜绝两分判合中重复包含参考附件02工料规范界面说明
    (4)工程合框架
    明确发展商分判商间合约关系总包分判商关系建议利润中心分判方案工程界面确定编制份工程合框架纲见附件03合框架参考指引分判商合签订工作
    (5)分判模式
    原统采工程量清单模式报价特殊情况时采定额取费模式报价(属政府垄断性营工程)
    已出图工程合约价款采总价包干形式图暂定量工程物资采购合采综合单价包干形式
    (6)工程量清单编制
    根工程利润中心情况行委托测量师编制工程量清单合文件工程量清单应组织部评审
    (7)甲供材
    1)确定甲供材范围原:
    (a) 采乙供时质量难控制
    (b) 采甲供成确实低乙供
    (c) 果采乙供法包死单价合包死单价材料涨价时施工单位力承受重新计价价影响工期
    金额品种较繁琐水电材采乙供
    价格变动幅度频率快材料钢材电缆铜等采乙供果法包死单价乙供约定调价原资金力允许效率保证情况考虑采甲供验货手续复杂损耗难控制钢筋砼等材料应量采取乙供方式
    2)甲供材应供量控制
    施工程中甲供材必需应供量作控制超供
    (a) 招标时施工图应事先计算应供量投标方应供量作评标容定标应供量作合组成容
    (b) 招标时施工图出图3060日完成工程量计算乙方确认作合补充附件严禁拖延结算时计算应供量现象
    3)甲供材损耗
    甲供材损耗应计入应供量中实物工程量单价中计入损耗
    甲供材损耗应区材料施工方式分确定应供量清单中列明实物工程量损耗率损耗量应供量
    4)甲供材节超理
    超供扣款节约补款约定应合中明确衡风险建议基价采加权均采购价超供部分加收定例理费节约部分五五分成
    (8)付款方式
    A类:般工程类合月付款月支付完成工程造价90该分项工程终付款支付工程总价95留5保修金
    B类:材料类合批材料场相关方验收合格支付该批材料价值80该分项工程终付款支付工程总价95留5保修金
    C类:设备类合批材料场相关方验收调试合格支付该批材料价值80该分项工程终付款支付工程总价95留5保修金
    D类:合根需定义特殊付款方式里程碑付款
    E类:零星工程总额较供货合完成结算次性付款95%留5保修金
    F:般设工程预付款特殊情况时审批权限定

    6项目组织机构
    61 项目部组织机构图
    根项目拟采取承包理方式项目特点制订项目部组织机构项目部组织机构图需表示出项目组织设置结构理关系组织模块员配置情况
    利润中心职部门

    项目理



    工程理




    文员



    1
    发展

    1
    机电工程师
    1
    土建工程师
    3
    装修工程师
    1
    合约工程师
    1
    设计师


    1







    项目部岗位设置根利润中心理模式项目实际设置般6万M2项目部员总数2~5专业设置岗位兼职6万~12万M2项目部员总数4~8专业设置12万M2项目部员总数5~10专业设置
    62 岗位职责
    编制项目工程部理员岗位职责:项目理工程理文员岗位职责等
    621 项目理
    1) 参项目定位
    2) 负责项目部全面理工作
    3) 负责项目工作目标制订分解落实项目部员工绩效考核
    4) 时掌握项目报建工作进展情况时相关部门解决报建工作中出现困难
    5) 建立项目合理体系严格履行合理务处理乙方合争议纠纷
    6) 组织项目部周工作例会检查工作完成情况贯彻实施公司规章制度
    7) 执行公司发布项指令接受公司业务部门指导检查监督
    8) 安排项目部员工分工协作批办函件
    9) 检讨工程建设状况月综合整理编制工程月度报告针存问题落实具体措施
    10) 负责必时约谈监理单位施工单位公司领导协调工作
    11) 配合项目营销工作
    12) 组织协调相关部门办理政府验收手续
    13) 收集方面项目评价意见负责全面总结项目发展方面验组织编制工程建设评估报告

    622 工程理
    1) 负责施工前期准备工作
    2) 组织调查解建设工程施工现场毗邻区域供水排水供电供气供热通信广播电视等线资料气象水文观测资料相邻建筑物构筑物工程关资料
    3) 负责时水时电排水排污申请安装工作
    4) 负责组织现场控制点水准点测绘保护移交工作
    5) 控制工程质量进度监督理安全文明施工参控制工程成
    6) 负责检查监督监理单位监理规划细实施
    7) 编制工程施工总进度计划总面布置图分配现场场
    8) 会监理单位确定合外工作容报项目理审批
    9) 审核施工进度款
    10) 参监理单位组织分项分部工程验收
    11) 确定施工单位相互配合时工序施工先序划分施工单位间工作责协调解决施工单位间济纠纷

    623 发展
    1) 负责前期项目开办工作包括拆迁场时工围墙等工作
    2) 负责项目立项报批等工作
    3) 负责工程报建
    4) 负责外公关系处理负责周边街道关单位居民公安派出城交环保等政府职部门关系协调保证工程建设利进行

    624 文员
    1) 负责外文件图纸资料收发登记传递立卷档
    2) 负责部门文件印复印装订分发登记工作
    3) 保部门印章维护公办公设备
    4) 负责部门办公品申报领取分发
    5) 负责收集保工程立项报建批准文件负责监理施工单位工程城建档案资料收集理
    7前期工作安排
    确定施工总承包单位前工作容:
    (1)工围墙工保安现场办公室搭建
    (2)查询红线红线外周边线资料
    (3)三通包括清障整场施工道路时水源排水排污接驳点时电源
    (4)施工单位提供施工现场毗邻区域供水排水供电供气供热通信广播电视等资料
    (5)完成勘工作包括初勘详勘
    (6)基坑支护土方开挖设计招标设计施工方案专家评审(超5M深基坑)基坑支护土方开挖施工
    (7)桩基设计桩基报建桩基施工
    (8)售楼处样板房施工
    8施工总面布置
    总面理规划设计方案营销针项目分期开发意见基确定前提施工总面规划项目部根项目发展进度分阶段施工总面布置进行调整补充修改明确包单位分区土方衡时施工道路组织施工序等容作项目合约规划现场工程理重简单概括总面理规划发展商工程理角度进行项目施工总面规划区施工组织设计中施工总面布置
    布置原:
    项目占面积形状高差周边配套等客观素具体情况千差万加设计方案差异总面理规划容针性强差异性较提炼出通原
    81 包单位分区生活区设置原
    (1)售楼区域等进度紧张标段周转材料施工力集中投入较引进家包单位样项目部现场灵活调配施工力利进度控制根验层项目家包承建面积宜超5万m2高层项目家包承建面积宜超10万m2
    (2)综合考虑标段时施工道路组织保证范围交通畅
    (3)施工难度难度部分标段合理搭配例:混合型住宅影响项目分期分区开发情况建议高层层合理搭配成标段量出现单独高层层标段时包单位标段建筑面积均衡宜相差太
    (4)项目续分包单位包括栏杆涂料门窗室外园建等需家承建建议标段划分范围总包单位致避免分包单位包单位配合减少项目协调工作量
    (5)占面积场布置紧张项目家包单位承建
    (6)分期开发项目施工单位生活区般设置晚开发范围占面积项目生活区应量租设置生活区设置利保证项目进度现场安全文明理外生活区基础设施部分利润中心包单位进场前完成缩短搭接时间基础设施般包括场整水电接驳点设置时道路化粪池等
    (7)避免先进场施工单位尤包单位占生活区利润中心合约中明确生活区采偿租赁方式月般 3 元 m2费率收取租工程款中月扣
    82 时施工道路设置原
    (1)量包单位标段形成环路设置独立出入口便包单位现场封闭理
    (2)量结合正式区道路时路永久路相结合节约成区总图出图进度够保证正式道路线先施工作时施工道路正式道路完成面铺装沥青先施工砼面层入伙前施工正式道路铺装面沥青免施工程中破坏正式道路完成面砼面层建议终完成面标高降低 200 完成正式道路入伙前道路面浇筑道路标号 200 厚砼保证路面观感区总图出图进度够保证时施工道路规划时应量方案图中区道路定位致
    (3)时施工道路建议量形成砼面层便雨季施工时路面维护保证安全文明施工形象
    (4)时施工道路相应配合措施(包括洗车池沉砂池排水沟等)利润中心包单位进场前完成缩短搭接时间应包前期进场桩基土方等施工单位合中约定时施工道路维护范围责
    (5)应重点考虑项目售楼区域开放分期开发项目前期入伙进行封闭理时续施工区域道路交通组织形式保证道路通畅
    83 场土方衡原
    (1)协调设计方案阶段先进行土方衡测算优化方案尤山建筑
    (2)场设置合理时土方时堆土点分期开发占面积项目土方时堆土点设置相邻晚开放范围次性开发时占面积项目土方时堆放点设置工期短晚开工栋号
    (3)充分考虑雨季时堆土影响势较高堆土点堆土较高部分历雨季前做时支护保证安全避免水土流失影响势较低部位结构施工
    (4)般合土方工程量均暂定量施工方式未约定成控制难度较建议基础土方开挖回填施工前项目部应结合总面规划中土方衡考虑认真审核总包单位基础土方开挖回填施工方案明确开挖范围土方转运方式等造价相关容开始施工否总包单位方便施工抢进度采开挖意堆放等方式施工利成控制易引起合约纠纷
    (5)通勘察报告解土质情况提前规划土质较差部分进行外运实际操作中应做实测工作
    (6)层住宅土方衡计算时考虑类项目私家花园数量较私家花园土方回填量较
    84 钢筋加工场钢筋砂石等材料堆场布置原
    (1)售楼区域量少设置材料堆场免发生二次转运
    (2)钢筋堆场加工场进行场硬化砂石等材料堆场面石粉渣处理
    (3)材料堆场加工场位置应量时施工道路时量塔吊垂直运输覆盖范围
    85 施工机械布置原
    (1)机械位置布置时充分考虑售楼区域开放材料水垂直运输否畅保证作业时售楼区域员安全塔吊施工电梯井架等利时间较长施工机械量远离售楼区域
    (2)机械利率化原保证垂直运输畅通阻保证间断施工前提综合考虑成进度确定机械数量
    (3)砌筑墙抹灰外墙抹灰砂浆配合便质量控制砂浆必须采集中搅拌方式砂浆搅拌机集中设置台搅拌机供应单品种砂浆混合供应砂浆集中搅拌点保证相应栋运输路线合理通畅
    (4)提前规划确定型机械基础位置做法特塔吊承载力复核机械基础部分需桩应桩基施工程中完成相应机械基础部分施工保证进度节约成
    86 特殊部位外脚手架搭设布置原
    (1)层高层住宅建议二层均进行外架悬挑(栋样板房应样板房层悬挑)样室外部分线部分园建工程针层高层住宅少提前两月时间插入施工效缩短工期部分层果工期宽松周边室外工程简单考虑成素进行外架悬挑
    (2)售楼准备工程进度紧张样板房外开放时栋楼部外立面施工甚尚未封顶样板房外架采取悬挑方式
    (3)高度重视悬挑部位防护措施必须求时完成室外工程提前插入施工存交叉施工情况安全隐患较
    (4)样板房范围悬挑架范围更加重视防护安全性建议部分防护具体措施详图形式招标前明确例附详图防护兼顾美观安全性防水措施
    87 时水电雨污水排放系统设置原
    (1)时变压器安装容量量遵循容量台数分批投入原变压器般采 315KVA 台架变压器报装程序简单启停方便时变压器安装时需安装配套容量电容器进行功率数补偿提高变压器负载力降低电度单价
    (2)时变压器安装位置量覆盖整施工区域般供电线路超 200 米产生较线路电压降利机械设备济运行时时变压器安装位置需兼顾分期分区建设量产生二次迁移
    (3)施工电线路量采电缆穿套埋敷设方式穿越交通干道时需预埋钢套保护电缆免遭破坏供电线路采架空附设方式注意供电杆线影响现场施工便安全文明施工理
    (4)电紧张区时会发生停电短路跳闸等障售楼期间采专回路供电施工单位发电机供电区正式发电机提前进场时安装供电等措施保障售楼处样板房等处电力供应
    (5)施工期间时供水需综合考虑施工水生活水水容量水压低采储水池道加压泵加压供水道水表安装量包单位单独供水计量原布置
    (6)雨水沟渠利施工场雨水优排放原布置般时挡土墙坡顶坡底均设置雨水沟渠施工道路两侧迎水面均需设置雨水沟渠雨水沟渠砌筑牢固沟渠两侧采水泥砂浆抹面防止暴雨刷时沟渠侧壁倒塌场雨水沟渠市政雨水井驳接前需设置沉砂池沉砂池定期清淤避免阻塞市政雨水井
    (7)施工场雨污水量分开排放分开排放需设置专门污水污水进行收集处理排放污水排放需提前城部门申请办理关手续避免施工程中手续全遭致处罚
    88 施工序安排原
    (1)量遵循先原正式道路线先行施工开始体部分施工基础结构部分完成先完成土方回填施工
    (2)高差项目施工应先低高序尤工挖孔桩项目
    (3)场布置紧张项目提前规划适推迟部分栋号开工时间作栋号时施工场布置作时土方堆放点
    (4)分期开发项目充分考虑期间联动开发关系提前考虑推进期项前期工作:
    1) 期设备室情况室开工时间合理规划特室位开发期范围否影响期项目竣工验收入伙
    2) 期正式道路线软基围护处理等应量先行施工利续施工加快期开发进度般项目首期进度紧张设计出图进度难实现先施工规划期区总图出图进度般够保证正式道路线先施工作时施工道路
    3) 邻售楼区域期栋号出安全考虑量提前开工保证售楼区域开放期入伙前完成外立面装修拆外架
    89 分阶段场布置原
    (1)项目受场制约室施工阶段体结构施工阶段装修施工阶段场布置差较存较重新布置二次搬运情况应阶段单独形成总面布置图作包合附件
    (2)提前重点考虑项目售楼区域开放分期开发项目前期入伙进行封闭理时续施工区域道路交通组织形式保证道路通畅
    (3)阶段总面规划均应重点考虑售楼区域场布置售楼区场布置原:
    (a) 售楼区域室外工程般较早提前插入施工售楼区域材料堆场加工场等应量少设置免发生二次转运塔吊施工电梯井架等利时间较长施工机械应量远离售楼区域
    (b) 售楼区域开放设样板房栋号般未完工独立售楼路线外施工通道应提前规划保证售楼区域封闭理施工员进入该栋号楼层施工
    (c) 邻售楼区域应设置发电机房配电间保证停电时售楼处样板房电力供应售楼期间应采专回路供电包单位时发电机供电区正式发电机提前进场时安装供电等措施保障售楼处样板房等售楼区域电力供应
    9工程进度理规划
    工程进度理规划发展商角度出发通编制项目发展进度计划出图定样分判甲供材进场计划工程总进度计划等进度计划设计出图合约分判报批报建现场施工搭接序工作容时间安排等方面进行整体规划促进度计划项目开发程中期实施进度理控制措施进行预先安排进行工程进度理规划目保证开发商设计合约销售项目等部门围绕统进度计划进行协调配合确保工程项目进度节点全面期推进时工程进度理程中量合理安排资源配置节约工程成取综合效益提高
    91 工程进度计划编制容
    工程进度计划规划中项目分期分区开工体封顶达预售条件竣工验收等进度节点进行明确更工程施工进度进行中间控制工程施工前项目部需编制项目工程总进度计划便项工程进度节点施工序进行细化分解合理安排着工程进度计划规划调整项目工程总进度计划需定期进行调整便更指导现场施工进度
    通工程进度计划规划编制项目部总分包单位工程总进度计划单位工程进度计划专项工程进度计划进行审核中间控制确保工程施工进度计划求期推进
    92 工程进度计划编制原
    (1)根项目发展总控计划确定工程控制节点:
    (a) 开工仪式
    (b) 体工程开工
    (c) 售楼处样板房开放
    (d) 体工程达预售条件(般求库封顶体达2F体达23楼层体封顶)
    (e) 体结构封顶
    (f) 交楼样板房开放
    (g) 市政水电等接驳
    (h) 竣工验收备案
    (i) 交楼入伙
    (2)项目工程总进度计划中项进度节点满足工程进度计划规划进度求特售楼区项工程施工序进行精心规划项工程效搭接节省工期创造条件力争期达预售条件
    (3)编制工程总进度计划时应分部分项工程进行细化分解具体分解成少中间控制节点根项目施工特点建筑物业形式分期销售节点合约标段划分等实际情况进行确定
    (4)编制项目工程总进度计划时充分顾分部工程间工序搭接关系保证工程进度计划操作性减少工作突引起计划滞
    (4)编制项目工程总进度计划时需考虑建筑工程市场进度控制水分部分项工程工期安排合理行合理工期时间需保证否法效保证设计效果工程质量
    93 工程进度计划控措施规划
    (1)项目理应时解设计合约报建进度进展情况进度问题进行时协调特预见关键线路设计合约报建进度时完成迹象应时采请公司领导出面协调召开项目协调会动关部门沟通协调等方式督促设计合约报建进度期推进
    (2)工程进度计划中中间控制节点计划时间实施时间进行实现程控制中间进度节点施工完成应时组织节点验收根完成情况予考核评价期完成应实施处罚措施
    (3)组织图纸会审提高图纸质量建设施工中设计变更问题保证施工进度利进行图纸会审分两阶段进行确定总包前设计理部组织项目部工程理部合约理部等部门图纸进行部会审审查设计功性舒适性效果规范方面问题总包单位进场项目部组织设计监理总包等单位图纸进行外部会审解决涉施工方面设计问题
    (4)关键线路工程需重点考虑技术方案成熟技术方案工程施工前必须完成项工作特殊项目需考虑备方案特关键线路工程更需重点考虑技术方案确保进度计划期推进
    (5)实行严格样板先行制度材料施工样板需确认方进行面施工实际施工程中定样存材料取样样板确认回反复次情况工程开工前先确定材料施工样板节约量时间
    (6)提前规划承建商勤保障措施勤保障工进场施工前提条件承建商进场前常需 2~3星期进行勤保障施工果前期没规划延长周期
    (7)提前规划劳动力计划材料进场计划关键线路工程应督促施工单位提前作劳动力计划材料进场计划规划招标阶段施工单位招标文件中项条件概答应合签订常常劳动力材料设备等资源投入措施难落实招标文件中需分阶段工期节点高峰期劳动力投入等作出明确求明确处罚措施外关键材料供货期较长材料设备需合中求施工单位提前备货
    (8)完善施工手续做现场准备工作开工前项目部切实做项施工准备工作施工单位利进场施工创造利条件节省工期避免员窝工设备闲置等现象发生
    (9)制定实施性进度控制计划定期进行检讨项目部督促分包施工单位总进度单位工程专项工程等控制性工程进度计划细化分解落实成年季月周等实施性工程进度计划便年月周现场施工进度进行分析动态控制周固定时间项目(监理)部召集分包施工单位召开施工进度监理协调例会周监理例会前施工单位填写进度计划完成情况表会中施工单位进度执行情况进行复核评价施工单位提出进度问题提出解决办法求进度偏差情况提出补救措施会责落实具体进度补救措施进行踪落实
    (10)建立定期进度巡查制度售楼抢工期间工期进度非常紧张切实控制施工进度采取天现场巡查方式解分包单位现场进度实际情况通实际进度计划进度发现现场施工进度控制方面存问题例:劳动力投入够材料供应时单位交叉施工工作面移交时等针诸类进度问题场提出解决办法采取赶工措施短快时纠正进度偏差实际进度量着计划轨道推行
    (11)监控施工单位安排措施施工单位实际操作时受身利益考虑身素质影响会出现进度滞现象项目开工前需提前规划控制环节控制措施出现进度滞应时约谈纠正
    (12)施工单位采取方式层次协调措施确保工程进度出现进度偏差施工单位应积极动采取方式层次协调措施确保工程进度般项目部先进行协调果协调未果需升公司层面进行协调施工单位作协调象采取逐级协调施压方式直施工单位采取满足利润中心项目部进度求措施止
    (13)现场进度奖惩衡制度施工进度月进度款挂钩监理工程师月度进度款粮单施工单位现场进度情况实际进行分析未月进度计划合工期求完成延缓进度款支付时间扣减未完工程量款项督促施工单位加强施工进度理调动施工单位进度理积极性出公司层面制定合约定工程进度奖金外施工现场采取额进度奖惩衡措施例:某施工单位前期施工进度较慢进行罚款期采取效赶工措施进行奖励奖罚金额基衡某施工单位施工进度满足进度求进行罚款施工单位施工进度控制较进行奖励奖罚金额做基衡外售楼抢工期间采取施工单位收取进度罚款施工班组工直接发放现金奖励方式充分调动现场施工班组员工作积极性
    (14)进度计划调整采取工期补救措施雨季施工劳动力材料短缺政府部门政策变化等原造成进度计划延误需续进度计划进行调整采取工期补救措施弥补前期进度延误工期例:关键线路某项工程施工时间计划增加时调整续工程进度计划缩短部分非关键线路工期非关键线路机械员等资源调整补充关键线路某项工程缩短关键线路工作务时间:满足关键线路续工程计划完成求督促施工单位采取夜间加班延长工作时间重新增加新机械员等措施缩短续关键工作务工期
    10图纸设计变更理
    101图纸理
    1) 图纸发放:利润中心设计理部收设计单位发出图纸设计理部理签发图纸发放单图纸发放合约理部项目部等部门项目部负责监理单位施工单位图纸发放监理施工单位图纸发放份数合约定
    2) 图纸保:项目部应专负责保图纸填写工程图纸清单定期进行整理
    3) 图纸会审设计交底:工程开工前先做图纸会审设计交底工作图纸会审少应两次第次利润中心部
    会审设计理部召集持项目部合约理部工程理部设计单位等参加解决建筑功问题第二次会审开工前会审项目部召集设计理部工程理部设计单位监理单位施工单位等参加解决施工工艺问题监理单位持会审结束召集部门应形成图纸会审纪图纸会审纪会单位审核误签字盖章确认作设计补充文件
    102 设计变更理
    1) 设计变更提出:项目部监理单位施工单位图纸中存现场施工程中出现问题提出疑问项目部负责汇总审核特监理单位负责组织第二次图纸会审发现问题重环节监理单位记录整理项目部应注意认真核项目部述问题汇总工作联系函形式督促设计理部协调设计单位解决紧急情况先电话通知补工作联系函
    2) 问题解决:原设计变更问题解决设计理部负责口理交设计单位解决设计单位形成发出变更设计理部应提交合约理部进行估价变更金额审批权限领导审批意方发
    3) 设计变更文件传递存档:变更文件形成设计理部发合约理部项目部然项目部发监理关施工单位实施项目部应月整理设计变更文件填写设计变更文件清单
    4) 设计变更实施评审:设计变更文件项目部施工工艺材料造价等角度行性必性作出评审意见工作联系单形式设计理部提出修改意见供参考项目部设计变更文件发监理单位时时作口头交底工作单位收设计文件图纸进行标识加盖单位印章发放档
    5) 项目部施工单位设计变更执行情况进行监控工程变更完成确认单确认变更作施工单位结算
    11设计单位理求
    设计单位理利润中心设计理部负责项目部现场配合理求:
    (1)设计单位施工图出图图纸会审设计变更单应够满足工程施工进度需
    (2)设计交底图纸会审应认真组织量开工前全部图纸问题消化解决避免程中返工程中仓促协调影响工程进展
    (3)设计单位应明确负责统沟通协调员负责时沟通专业设计间问题图纸现场存矛盾
    (4)施工程中设计变更洽商单应时处理满足施工进度需
    (5)工程施工关键环节设计员深入现场进行检查指导特殊部位应专项交底
    (6)合约定设计深化图纸进行审批
    (7)必须工程建设强制性标准进行勘察设计质量负责
    (8)设计单位应考虑施工安全操作防护需涉施工安全重点部位环节设计文件中注明防范生产安全事提出指导意见
    (9)采新结构新材料新工艺建设工程特殊结构建设工程设计单位应设计中提出保障施工作业员安全预防生产安全事措施建议
    (10)结构建筑说明详细工程重点部位重分项细化节点
    (11)施工图纸满足强制性国家标准求通道宽度栏杆高度净空高度消防求等
    (12)防水防渗漏求节点应重点考虑阳台屋面泛水高度卫生间墙体部200mm高采砼结构外墙防渗设计卫生间量采降板设计降板处宜设置排水设施
    (13)外窗卫生间应设置防回流构造排气通风道预留安装排风机械位置条件


    12监理单位理求
    监理单位应健全工程质量保证体系监理员配置数量专业力满足工程投标承诺实际工程需监理单位应根工程实际编制监理纲监理规划实施细严格监理纲规划细进行现场监理质量理现场质量监督控制重点质量控制应预控严格执行现场见证取样送检关键工序重部位施工程进行旁站监理落实总监监理工程师分级质量监控理重点项目总监必须参加关坚持合格建筑材料构配件设备准工程中坚持工序质量合格未进行验收道工序施工定期建设单位提交质量检查报告工程质量进行评估
    监理具体理求参华润置建设工程监理理办法
    13施工单位选择
    131 施工单位求
    应根建设工程难重点分析建筑市场状况建设单位工程理目标提出施工单位理求资格预审时提出根进步预审时市场解制订工程理规范施工总分包单位应明确总包理责总包指定分包责分包理责工程质量进度安全理求招标文件中予明确投标单位响应模糊重点求应议标时应求投标单位澄清
    132 施工单位选择渠道
    (1) 建筑市场进行调查解区施工单位资源情况收集施工单位信息资料建立施工单位资料库
    (2) 网搜索查找房建施工单位信息资料选择施工单位填入施工单位资料库
    (3) 建设行政部门(质监站安监站建委等)解行业全面情况根建设行政部门作行业评结果推荐情况整理出信誉施工单位填入施工单位资料库
    (4) 通新闻媒体网站发布工程建设招标预审信息收集登记施工单位信息资料填入施工单位资料库
    (5) 通合作单位(设计监理测量师等)企业员工推荐填入施工单位资料库
    (6) 查询类工程承建单位情况填入施工单位资料库
    (7) 毗邻兄弟城市公司征求意见推荐填入施工单位资料库
    133 施工单位筛选原
    (1) 施工单位资料库中单位资质力业绩进行评价选择类施工验信誉良施工单位作初选合格施工单位
    (2) 列入初选合格施工单位进行考察根施工单位实际考察情况写出考察报告利润中心已合作施工单位根情况必考察承建工程现场
    (3) 评选合格施工单位列入合格承包商名册
    (4) 合格承包商名册中选择施工单位报领导审核审核合格施工单位进入招标程序
    134 施工单位项目理选择
    (1) 资质应符合求具级建造师(级项目理)资质
    (2) 具类工程业绩
    (3) 理验丰富具较强工程理力
    (4) 招标时通答辩考核满足求
    (5) 够项目担项目理时项目间职该项目理职期间未建设单位意中间更换
    14工程质量理规划
    141 工程质量理规划容
    1411 设计优化完善
    设计优化完善通部图纸会审形式开展工作图纸会审分两阶段进行确定总包前设计理部组织项目部工程理部合约理部等部门图纸进行部会审审查设计功性舒适性效果规范方面问题总包单位进场项目部组织设计监理总包等单位图纸进行外部会审解决涉施工方面设计问题
    设计理节点设计设计交底图纸供应设计协调配合等容进行设计理控制
    (1)设计图纸进行功性复核
    1) 户设计
    建筑布置:室露梁露柱室通道高度低阳台露台室高差等(重点复核首层标准层顶层方法层建筑图层结构图较)
    入户门:门开启方否合适开关时否然妨碍周边门窗设施猫眼电磁设置位置否合理楼面否预留装修厚度等
    防水:防水材料选否合适卫生间否考虑降板设计混凝土导墙设计外门窗塞缝否考虑防水求穿板道否考虑防水求防水坡度否合适等
    铝合金门窗:客厅门开启净宽较窗开启面积宽度否合适开启扇执手高厨房门净宽否满足搬洗衣机进出厨房门首层客厅门否考虑设置门锁厨卫门位置开启否影响等
    水电:室房间未考虑电话电视网络室开关插座位置布置否合理阳台水排水考虑否合理等
    :卫生间排气扇洞厨房烟道洞空调位宽度否够摆放室外机等
    2) 户外设计
    楼梯间电梯厅:门牌号门铃考虑电梯站灯楼层指示灯结构设计中预留屋面否考虑检修孔检修通道等
    堂电梯厅:考虑信报箱视讲机等
    3) 室外设计
    (2)复核设计图纸否满足强制性条文类报建批文求
    1) 建筑
    通道净空高度宽度否满足规范(应特注意建筑装修层净高净宽影响)阳台栏杆效防护高度否满足落窗否设计护栏凸窗否设计童防护网栏杆样式(包括立杆净距防攀爬)否满足规范求落窗栏杆玻璃安全求否满足等
    2) 消防
    然通风电梯前室通风面积否满足规范高层住宅中相邻住户窗距离否满足消防规范满足时否设防火隔断入户门否直接面电梯合前室直接面电梯前室户数超规范求超时隔断措施单元式住宅屋顶间否连通塔式住宅然通风剪刀楼梯间通风面积否满足规范室外否形成消防环路建筑屋某面否路径长需中间增加开口消防通道宽度转弯半径坡度否满足规范中间穿越建筑物时洞口净高否满足规范消防扑救面距建筑物距离否满足规范扑救面方建筑否设计外挑结构室外环境设计高乔木满足规范求等
    3) 燃气
    厨房燃气进户灶台火炉距离否满足规范求室外燃气边否高乔木距离满足规范求等
    (3)项目成功做法验教训鉴
    总结项目施工程中类验收时出现问题入伙前业投诉时优化完善设计避免项目重犯前出现老毛病
    (4)空调线生活阳台卫生间水电布置室外井布置等
    1) 空调线
    根房间室室外面立面间相互关系分析空调室机室外机合理布置位置确定空调线走空调洞布置位置般说凸窗部位分体机采取供关系空调线相短外立面影响
    2) 生活阳台卫生间
    部位水电开关面板水电设备相集中墙面面层材料般面砖石材等块体装饰材料布置合理方面方便方面显美观精细
    3) 室外井
    室外水电园建设计分两公司设计相互间难免存突合理处理影响效果甚出现井设首层私家花园门口引起业投诉解决方式提前两项设计拼张图发现突时调整
    1412 合招标质量技术求
    项招标工作开始前需利润中心关招标项目成功做法特求招标求方式提出成功做法特求超出规范设计需涉费提前合条款形式固定利工程实施中较贯彻落实提供利力保障时保障工程质量前提限度节约工程成
    (1)标准求
    满足设计国家相关规范标准求时求满足置华润置住宅工程质量标准
    (2)分户验收求
    分户验收标准求100%全检
    (3)土建方面
    钢筋马凳求带塑料套楼板分布筋底部求垫成品塑料垫块屋面结构浇注求原浆压光门窗边求分两次塞缝外墙求做淋水试验等
    (4)铝合金门窗
    型材五金配件玻璃品牌质量性指标等方面求均作出明确规定
    (5)栏杆铁艺
    钢材性指标油漆品牌作出规定外镀锌工艺作出明确规定
    (6)木门木板
    木材种类油漆品牌作出规定外木材加工防腐方面作出明确规定木门求采成品木门
    1413 方案审查技术交底
    重部位关键工序均求施工单位报送专项施工方案专项施工方案审核通方进行施工施工方案报送评审时评审意见技术求项目部相关工程师施工单位进行交底通控制方案审查环节确保工程重部位关键工序做技术行技术层面避免安全质量事产生满足公司总体目标时通技术交底工程重部位关键工序控制环节传达现场工程师施工单位便现场控制实施
    (1)室方案
    重点审查水位降排水措施支撑体系否安全合理承台底板体积砼温控措施侧墙超长结构防裂抗渗措施养护雨季施工措施等
    (2)转换层方案
    重点复核支撑体系安全性包括传力路径框支梁横双立杆间距框支梁柱墙模板次龙骨间距框支梁支撑立杆扣件数量浇带处门架支撑等受力计算复核应注意横杆斜撑等构造措施否设置合理应重点考虑框支梁柱柱头处钢筋密集情况浇砼措施体积砼浇注温度控制
    (3)外架方案
    重点复核外架受力安全计算检查外架形式(落架挑架爬架等)否满足项目发展求售楼求
    (4)铝合金门窗方案
    重点复核门窗加工精度保证措施门窗安装精度保证措施窗分割垂直运输方式门窗周边防水塞缝方案控制措施等
    时总承包商分包商施工前应编制分项工程施工技术方案报项目部审批审批通进行施工
    1414 样板先行确认
    精装修材料均需材料样板确认方定货进场装修工程包括粗装修砌筑抹灰工程等面积施工前必须先做施工样板施工样板确认方面积施工材料样板合约分判基础般需材料样板确定方分判施工样板施工面积施工般确定施工样板参样板确认包括质量确认效果确认两方面
    通样板确认环节保证保证建筑产品功效果前提量避免设计调整施工整改带面积返工损失助减样板未确定导致分判材料加工备料设计修改等相应滞风险保证施工质量进度
    (1)外墙砖包括勾缝剂样板:包括材料样板施工样板两方面外墙材质外墙效果影响关重确认程回反复次确认周期较长时甚更改已确定材料样板外墙砖材料确认分判外墙砖加工生产般需 3050 天必须事先考虑素早确定
    施工样板
    (2)铝合金门窗样板:包括材料样板施工样板两方面材料样板选定选取型材配件较独特时做加工样板程中会陆续发现型材配件匹配方面设计技术问题提前作样板助面积开工前充裕时间解决时甚更改已确定材料样板解决方案中涉造价问题分判前暴露问题成素投标报价中确定门窗施工样板进步检验门窗设计中存问题时暴露安装中存问题
    (3)砌筑抹灰样板:针种户型均作砌筑抹灰样板建筑结构水电线相互关系变非常直观部位露梁露柱构件空间交接需处理部位开关线盒便部位需增加砼等构造措施目然便寻求处理方案
    (4)室外园建样板:园建面层做法涉环境效果确认程反复次确认周期较长园建装修材料定货周期较长事先需考虑素提前种园建装修材料做出施工样板早确认
    (5) 新材料新设备新工艺等先做样板报设计理部工程理部合约理部等通试验鉴定应工程
    (6) 样板包括交楼样板施工工艺样板材料样板需做样板具体:
    编号


    组织部门
    确认部门(利润中心)
    A
    交楼样板
    户型
    项目部
    设计营销客服部物业
    B
    施工样板
    厨卫间混凝土导墙
    项目部
    工程理部
    空调侧板
    项目部
    工程理部
    砼楼面收浆压实
    项目部
    工程理部
    砌体
    项目部
    工程理部
    穿墙预埋
    项目部
    工程理部
    钢板(丝)网安装
    项目部
    工程理部
    外墙抹灰
    项目部
    工程理部
    外墙涂料
    项目部
    工程理部
    天棚
    项目部
    工程理部
    楼面粉刷楼面
    项目部
    工程理部
    楼梯踏步
    项目部
    工程理部
    铝合金塞缝防水胶
    项目部
    工程理部
    防水基层处理
    项目部
    工程理部
    防水层
    项目部
    工程理部
    外墙贴砖
    项目部
    工程理部

    C
    材料样板
    入户门防火门
    项目部
    设计部
    涂料油漆
    项目部
    设计部
    砖排版
    项目部
    设计部
    楼梯阳台栏杆
    项目部
    设计部
    铝合金门窗配件
    项目部
    设计部
    外墙面砖
    项目部
    设计部
    密封胶
    项目部
    设计部
    开关面板(精装修
    项目部
    设计部
    洁具(精装修)
    项目部
    设计部

    1415 关键质量指标监控检验办法
    监理细考量评价重点突出具体检查监督措施操作性实施性避免简单引规范条文真正检查督促落实处真正体现监理细作
    (1)加气砼砌块养护时间
    针加气砼砌块出炉放置时间短墙导致砌筑裂缝问题执行中采取厂家划出专门堆场加气砼砌块出炉时间作标记出炉 15 天方运入现场
    (2)防水材料厚度
    针防水单位偷工减料问题通控制防水材料量现场实测防水层厚度双控措施控制进场时求防水单位理量材料次进位
    (3)外墙防水层施工
    针外墙聚合物胶结粉粘贴面砖时粘贴层工序施工时隐蔽问题求粘贴工序分解成两步先墙面满刮部分厚度检验剩余厚度贴砖
    (4)外墙砂浆配合
    现场检查外墙砂浆配合施工常检查水泥砂原材料质量发现问题时制止整改符合求坚决求返工
    (5)栏杆铁艺木构件铝合金门窗加工
    采取定期突然袭击加工厂检查查加工工艺材料品牌利润中心求出入
    1416 施工验收工序控制
    求工序开始前必须报监理工程师意工序完成必须报监理工程师检查验收施工验收工序控制进度款出粮结合起出粮时附控制表格签字情况未求办理违反述规定者拒绝出相关工程量进度款采取强力措施狠抓质量关保证工程施工质量利润中心控制范围
    (1) 钢筋工程:隐蔽工程验收检查否满足设计求质量求
    (2) 模板工程:检查模板整度支撑安全性
    (3) 外架拆:检查已完部分施工质量否满足相关未完工程
    (4) 砌筑抹灰:检查否工序施工施工质量否满足求工序施工墙体裂缝产生重原
    (5) 防水施工:基层防水层防渗漏效果层层关检查防水层施工质量防水材料偷工减料
    (6) 门窗施工:检查门窗安装质量控制门窗周边塞缝工序保证门窗防渗漏效果
    (7) 洞封堵:检查否工序施工工序施工洞渗漏重原
    1417 联合验收
    重部位关键工序方面通方案审查技术交底施工方案技术做行技术求传达现场执行层方面必须高度重视现场执行程度落实效果重部位关键工序均项目部理 副理技术负责总监副总监专业工程师会施工单位组织联合验收 通联合验收方面验收结果发现问题更全面权威方面规模联合验收反映出项目部狠抓质量决心触动施工单位提升质量意识
    (1) 室:验收钢筋模板施工质量支撑搭设安全性类预埋预留否满足功性等
    (2) 标准层:验收钢筋模板施工质量支撑搭设安全性检查类预埋预留否满足功性等
    (3) 防水:检查防水层施工质量材料真伪厚度等

    1418 防渗漏防沉降防开裂专项规划
    (1)防渗漏专项规划
    1) 部位:屋面外墙卫生间门窗室底板侧墙顶板露台洞封堵电梯井基坑生活水池消防水池游泳池室外水景 应特注意中间退台楼层露空台应做防水露空电梯厅室局部露空部位顶棚侧墙装修材料应防水性室半室结构防水柔性材料防水均应成封闭体系
    2) 材料:根防水部位防水材料求选取合适防水材料屋面选取涂膜类防水材料利施工粘接性易保证施工质量室顶板般种植求选取耐根系卷材类防水材料更合适卫生间侧墙面层装修般贴砖选取聚合物水泥基材料防水保证粘贴强度
    3) 施工求:屋面室底板顶板卫生间面水池面结构板施工时均求原浆压光防水施工前做 48 时闭水试验洞求分两次封堵试水门窗求分两次塞缝外墙外窗求华润置住宅工程质量标准做淋水试验
    4) 监:防水材料进场时应合格证检测报告应进行复试合格允许施工程采取工序验收联合检查旁站监理等措施
    (2)防沉降专项规划
    1) 部位:天然基础桩基础首层坪基坑线回填室外道路 室外园建结构(包括台阶踏步等)
    2) 措施:严格控制天然基础持力层耐力否满足设计严格控制桩基础贯入度入岩深度否满足收锤标准严格控制首层坪基坑线室外道路园建结构求分层回填复核持力层耐力否满足设计必采取换填石粉砂甚加设钢筋砼构造层
    3) 监:采取工序验收联合检查旁站监理等措施
    (3)防开裂专项规划
    1) 部位:墙体室外园建结构
    2) 措施:超长超高墙体加设构造柱严格控制砌筑材料出炉时间严格控制日砌筑高度顶砖歇墙时间保证梁搭接长度砌筑时避免形成通缝等室外园建结构控制沉降控制开裂
    3) 监:采取工序验收联合检查旁站监理等措施齐
    1419 售楼部工程质量专项规划
    售楼部工程工期求紧质量求高需通采取技术加强措施破传统施工工序约束达求质量标准保证预定售楼目标利实现般措施:
    (1) 压缩墙体砌筑时间墙体砌筑次成活加强措施墙面满挂钢丝网
    (2) 压缩墙体抹灰时间墙体抹灰次成活加强措施墙面抹灰满挂网格布
    (3) 保证样板房发生渗漏求样板房层洞时封堵满做防水层
    (4) 样板房设首层首层楼板直接做成结构板
    (5) 成超支处接受范围室外关键部位基层采石粉砂回填

    14110 施工程中质量控措施规划
    (1)督促施工单位建立完善身质量理体系求施工单位工程开始严格工程规模配备相应数量合格专职质检员(层般 3 万米配备 1~2 名高层般 5 万米配备 1~2 名)质检员必须充分授权质量达标时行质量否决权利润中心项目部协助树立施工单位质检员权威施工单位申请验收均求质检员提出申请签字认未质检员签字认验收申请律予验收求质检员提出验收申请前严格执行施工班组检互检交接检三检制度时利润中心项目部考察质检员责心工作态度力次出现质检员验收合格利润中心项目部复验合格员予警告屡教改称职员坚决予更换
    (2)重部位重工序操作工实行考核岗工操作技较高求重部位重工序施工操作工实行考核岗铝合金门窗塞缝工工艺操作水门窗塞缝质量影响关重塞缝发生渗漏影响严重必操作工实行考核岗方法:先审查塞缝工工作历检查塞缝工门窗塞缝工作验事项目门窗塞缝渗漏否严重然相关塞缝工实际做施工样板派验丰富工程师全程观察塞缝程否正确熟练塞完缝样板进行淋水试验检查塞缝质量
    (3)旁站监理
    加强隐蔽工程重工程节点质量控制求桩基础施工混凝土浇筑屋面防水外墙防水土方回填门窗塞缝重设备安装等工程节点进行旁站监理旁站监理作方面重施工工序重部位施工质量进行全程控制方面施工程允许中断必须连续施工作业起旦发生突发事效协调解决避免事态进步扩
    (4)现场巡视
    周进行次现场巡视项目部全体员工参加巡视发现安全质量问题解决措施整改责整改完成时间记录周盘巡视工作记录表中发相关施工单位求限期整改完成出现严重合格时需填写整改通知单施工单位求编制专项整改方案报监理单位建设单位审核审核意进行现场整改现场巡视方面弥补日常现场监督遗漏时发现解决现场存问题方面联合验收样反映出利润中心抓质量决心触动现场质量意识提高责心加强
    (5)质量理重心前移范围外移质量理必须抓住根抓住质量问题源头原材料严格执行原材料进场审批手续项工程质量较影响半成品:栏杆铝合金门窗木门木板等工厂加工程纳入项目质量理范畴质量理范围覆盖加工厂定期定期关键节点加工时工厂抽查检查确保加工厂利润中心指定材料品牌求进行施工保证施工质量
    (6)设计问题协调
    设计中(包括铝合金门窗二次设计精装修专业设计)应注意问题项目部需配合设计部周审图记录形式关设计部提出求然转设计单位明确设计求节点做法确保设计图纸深度质量
    (7)质量事处理
    严重质量事总承包商提出技术处理方案项目部认进行处理处理部位应重新检查验收
    般质量事总承包商技术处理方案处理重新检查验收
    14111 质量通病预控处理
    针常出现易引起业投诉墙面开裂厨厕间渗水窗台渗漏水出顶间外墙墙面开裂防水设计合理空调洞倒水门窗质量问题结构施工洞施工缝留设合理施工程中施工工艺施工流程操作方法等暴露出质量通病问题采取措施:
    (1) 求工程开工时施工组织设计施工方案中必须质量通病预防处理作重点章节进行编制
    (2) 施工程中针容易出现通病问题部位求做样板制度必须作业员进行技术交底
    (3) 监督监理公司易出现问题部位采取必旁站巡视行检验等手段进行控制做相应记录
    (4) 定期定期项目部组织设计单位承包商参加召开专门技术讨会制定效措施条件作样板提高工程质量
    14112竣工验收移交
    工程施工完成施工单位进行检检合格申请监理预检监理组织单位工程竣工预检检查出问题求施工单位限期整改整改完成监理组织复查合格签署验收审核意见意进行竣工验收然施工单位建设单位提出竣工验收申请建设单位市质监站申请工程竣工验收建设单位组织四方(建设单位监理设计项目理部)质监站参加进行单位工程验收验收通验收记录表签字市质监站验收提供质量合格证书
    验收流程求详见华润置住宅工程竣工质量验收移交工作指引(试行)
    14113 入住前质量检查维修
    根完工部检查流程方法项目部物业公司起体空间尺寸观感质量门窗质量等进行详检查厨房卫生间做渗水试验发现问题时求总承包商进行维修确保业入住交接利进行
    142 质量目标
    应根工程建设定位发展规划确定工程建设质量目标条件工程应确定创鲁班奖国家优质工程詹天佑奖优秀住宅区金奖3A性住宅
    华润置品牌定位高品质工程项目质量低标准应市级优质工程
    143 分户验收规划
    1431 分户验收求
    分户验收标准求100%全检
    1432 分户验收阶段划分
    应根工程建设情况确定分户验收阶段划分分户验收般结构阶段砌筑阶段装修阶段三阶段分验收
    1434 阶段检查求
    (1) 结构阶段
    结构层结构施工完成高层结构施工完成810层施工单位行组织现浇混凝土结构施工验收规范华润置标准求分户验收抽查点分布图进行检结构外观质量结构整度垂直度结构净空尺寸预留洞口线盒预埋等进行检查检查结果进行现场标识表格填写楼层检验批报监理单位验收签字
    (2) 砌筑阶段
    砌筑层砌筑施工完成高层砌筑施工完成58层抹灰未进行前施工单位行组织砌体结构施工验收规范华润置标准求分户验收抽查点分布图进行检砌体外观质量墙面整度垂直度构造求(构造柱圈梁墙拉筋导墙梁斜砌收口等)净空尺寸预留洞口线盒预埋等进行检查检查结果进行现场标识表格填写楼层检验批报监理单位验收签字
    (3) 装修阶段
    户住宅装修施工程完成进行施工单位行组织装饰施工验收规范华润置标准求分户验收抽查点分布图进行检室墙面面顶棚门窗玻璃栏杆净空尺寸防水等室外通道栏杆铺装园林等机电排水电气采暖燃气智化等进行检查检查结果进行现场标识表格填写户住宅检验批报监理单位验收签字
    1435 资料整理
    户住宅应汇总该户检验批项目检查结关信息填入分户验收汇总表中
    单位工程应汇总套住宅工程质量分户验收表关信息填入单位工程分户验收汇总表中
    15安全文明施工理规划
    151 安全文明施工理目标
    根工程建设定位发展规划确定工程建设安全文明施工目标
    152 文明施工理规划容
    文明施工保持施工场整洁卫生施工组织科学施工程序合理种施工活动实现文明施工仅着重作现场场容理工作相应做现场材料机械安全技术保卫消防生活卫生等方面理工作
    (1) 施工入口门
    进出口设置门门侧设值班岗亭门卫保安穿保安服装
    门口应作硬处理车辆出入口位置设置车辆洗装置排水沟保证带泥土车辆洗驶入城市街道
    (2) 时围墙
    围墙高度2M总包合中明确说明现场时围墙包装宣传权公司宣传规划营销部统制定求设计
    (3) 施工单位现场时办公室
    施工单位现场时办公室求坚固整洁美观做房间标识
    办公室办公室门口必须保持清洁专扫
    办公室四周顶部必须做安全防护
    (4) 排水场硬化道路
    施工现场场应整路旁良排水措施交通通畅现场道路应硬化措施保持通畅
    (5) 卫生间
    项目现场应规划卫生间卫生间总承包商安排专时清理保持清洁干净
    (6) 售楼工程文明形象规划
    1) 街面售楼区域外架安全网应设置双层安全网售楼开放前更新
    2) 开放集中开盘日期应回避施工场发出电锯混凝土浇捣等噪音
    3) 施工总面布置时宜施工塔吊电梯井架布置售楼开放区域视线
    4) 施工围墙外架应兼顾考虑张挂销售广告视觉标识功
    5) 施工道路施工流避免售楼卖场交叉
    (7) 成品保护
    住宅施工程中单位众工素质造成已完毕成品续工序次污染破坏时成品破坏易修复达原致效果引起承建商较成增加会直接影响
    房屋交付质量效果成品保护历现场施工理重点难点开发商角度应加强整体工序合理安排加强参建单位成品保护意识责约束例木质入户门易划伤磕碰装修阶段期工序安排入户门安装时间适缓户物品工序成品保护防盗通首层单元口设置铁栅门登记进出理
    153 未取施工许证手续前安全理
    未取施工许证阶段建设单位承受安全责风险较项目部需设置专职安全理员项目应现场严格安全理具体工作:
    (1) 施工造成损害毗邻建筑物线应相关理部门签订保护协议采取必专项安全防护措施
    (2) 应危险性较工程(深基坑高支模)加强监控理应专职员定期进行现场监控
    (3) 应周组织施工单位监理单位参加安全检查召开安全生产会议发现安全隐患监理单位发书面整改通知单督促施工单位落实整改
    (4) 应督促监理单位危险性较施工工序部位(塔吊安拆起重吊装爆破)等建立旁站监督
    (5) 安全检查应重点检查施工型机械时电设施脚手架四口五边防护等危险部位
    (6) 安全领导组应督促施工单位根施工阶段周围环境季节气候变化施工现场采取相应安全施工措施监理单位应检查施工企业落实安全措施工作情况
    154 安全理规划容
    建设工程安全生产理条例(国务院令第393号)关落实建设工程安全生产监理责干意见(建市[2006]248号)精神落实建设单位监理单位施工单位安全责
    建设单位安全责:
    (1) 编制工程项目施工安全分析报告应包括:工程项目安全作业环境工程特点安全生产文明施工理目标等容
    (2) 督促设计单位安全施工提出求建议
    (3) 施工合中约定安全防护文明施工措施费支付计划
    (4) 施工单位提供施工现场毗邻区域供水排水供电供气供热通信广播电视等线资料施工单位签收确认
    监理单位安全责:
    (1) 审查施工组织设计中安全技术措施者专项施工方案否符合工程建设强制性标准
    (2) 监理单位实施监理程中发现存安全事隐患应求施工单位整改情况严重应求施工单位暂时停止施工时报告建设单位施工单位拒整改者停止施工工程监理单位应时关部门报告
    施工单位安全责:
    (1) 必须具安全生产许证
    (2) 安全生产责制度安全生产保证体系健全
    (3) 项目负责专职安全理员配备满足建筑施工企业安全生产理机构设置专职安全生产理员配备办法(建质2004213号)具安全生产考核合格证书
    (4) 施工单位应施工组织设计中编制安全技术措施施工现场时电方案危险性较工程基坑支护高支模脚手架预应力张拉等须危险性较工程安全专项施工方案证审查办法(建质2004213号)制订专项施工方案报监理公司审查批准深基坑高支模30M高空作业需组织专家证审查方案
    (5) 安全生产专项资金计划保证措施
    (6) 建设工程实行施工总承包总承包单位施工现场安全生产负总责总承包单位法建设工程分包单位分包合中应明确安全生产方面权利义务
    (7) 垂直运输机械作业员安装拆卸工爆破作业员起重信号工登高架设作业员等特种作业员必须国家关规定专门安全作业培训取特种作业操作资格证书方岗作业
    (8) 施工单位负责项目理技术员应关安全施工技术求施工作业班组作业员作出详细说明双方签字确认
    (9) 施工单位应施工现场入口处施工起重机械时电设施脚手架出入通道口楼梯口电梯井口孔洞口基坑边爆破物害危险气体液体存放处等危险部位设置明显安全警示标志安全警示标志必须符合国家标准
    (10) 施工单位建设工程施工造成损害毗邻建筑物构筑物线等应采取专项防护措施
    (11) 施工现场事危险作业员办理意外伤害保险
    (12) 制订工程项目生产安全事应急救援预案
    取施工许证办理安检备案手续安全生产责施工单位监理单位承担建设单位应参加部门监督检查督促施工单位整改求监理定期报监理月报月报中应项目安全生产评价容
    工程开工前项目部总承包商施工组织设计中安全文明求进行审核否满足安全文明求时负责施工现场日常巡视工作检查承包商现场种材料否规定分类堆放整齐时道路否畅通清洁种设备标识否完整准备现场垃圾否分类存放固定垃圾站基坑边否规定作安全防护脚手架安全防护措施否力现场夜间明否足够易燃易爆品否存放专门库房发现问题求承包商规定期限整改整改报项目部进行复查
    项目部定期现场场安全文明施工进行检查月底组织次现场施工单位检查评工作
    155 销售竣工交楼入住阶段安全理
    开盘销售期顾客进入施工现场参观房应制定理制度陪房销售员进行培训交底顾客进入工必须销售员陪察般情况禁止顾客带领童进入工特殊情况顾客童进入工须专陪
    销售需举办工开放日活动需项目部销售部组织监理施工单位制订活动方案做相关安排确保顾客参观通道活动区域安全
    文档香网(httpswwwxiangdangnet)户传

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