东丽湖万科城项目深度调研报告
（调研时间：2011年4月23日——4月27日）
前 言
万科城作东丽湖区域早房产项目方面市场通万科城项目认东丽湖片区价值方面万科通东丽湖万科城项目开发说成功实践城镇化片区化开发模式时蜚声国产界成专门策划咨询机构开发商重点研究象万科城距项目仅咫尺遥万科城6期8期建项目形成定竞争关系通长时间实调研前研究成果整理成文资鉴
目 录
项目概述
二 东丽湖万科城开发契机
1 宏观环境
2 住宅郊区化发展趋势
三东丽湖万科项目面问题解决道
1东丽湖万科块现实条件
2问题解决道
（1）万科城定位
（2）万科城项目规划
（3）产品设计
（4）建筑节生态技术
四东丽湖万科城营销
1万科城项目历史策划演变
2万科城阶段销售产品演变销售情况演变
3万科城造势运动——营销成功关键素
五结语
项目概述
东丽湖•万科城万科历20年集团发展承接第三十年发展生态建城理想模式社会济生态作密分整体综合考虑社区样性口规模公空间交通系统业机会然环境整体协调开发重新唤起建设精彩持久住宅区热情 计划8 — 10年建设成集居住教育旅游休闲体功齐全完整综合性新市镇
天津东丽湖万科城项目位天津市东丽湖温泉度假旅游区东丽湖北岸东丽光道南天津万科具异国风情低密度高尚住宅项目总占面积4095 亩(273公顷)总建筑面积88万方米中住宅建筑面积80 万方米公建建筑面积8 万方米项目容积率036建筑密度20绿率50
项目占整东丽湖北岸湖位置绝佳距外环线17 公里距离天津市区中心约28公里距离滨海城区25公里距离天津机场26公里 万科东丽湖东丽湖建东丽湖水域面积73 方公里辽阔水面充足热资源丰富水产良空气质量声环境质量属天津市然生态保护区首
二东丽湖万科城开发契机
1 宏观环境：根扁担桃两头战略中心东移
天津城市发展呈现根扁担挑两头格局天津市区滨海新区齐头进东丽湖区处天津市天津滨海新区中间位置投资置业展宏图理想基
（1）新总规口外移
根天津市城市总体规划（2004 — 2020 年）滨海新区发展方现代化制造业国际物流市区滨海新区流动未天津市口流动方
规划中心城区郊区划分33 居住片区滨海新区划分20 居住片区居住片区口15万25 万左右含3 5居住区居住区居住片区配置型超市社区文化中心综合运动场中学社区卫生服务中心等项服务设施5年10 年市六区压缩10万左右口中心城区总口减少60万计划生育素带口增速放缓城市规划角度市严格控制市六区建设低水住宅腾出中心市区商业服务业公基础设施发展增加均居住水造宜居城市2020 年均绿达15方米中均公绿10 方米
滨海新区迅速崛起未天津市中心城区口滨海新区流动必然趋势中外口部分区县口天津市口重流现郊区县政府基础发展起市区外围新城(卫星城)
（2）告距离交通
没 交通作城市动脉更贴切喻 环渤海济圈京津体化中天津说道路血道路越宽越血液循环越城市越健康越具活力
新总规中明确提出：构筑京津双核心种交通方式紧密衔接快速转换通达腹区域体化现代交通体系
轨道交通外正规划中京津塘第三条高速公路位京津塘高速公路南部分北京四环河北廊坊天津石庄镇长度70公里新修路段加石庄镇城立交桥段16公里京沪高速公路城立交桥宁港工业区段77 公里津晋高速公路三部分组成
出年北京市天津市区天津滨海新区间片土出现横密集道路网络区区间原长距离交通通达显越越短距离城际概念正心中淡化四通八达交通道路变成辐射带促进线新济新产业发展
（3）东丽湖潜机遇
根新总规中轴两带三区示意图发现中轴两带交会点分中心城区滨海新区中心城区天津根脉具600年沧桑历史文化积淀济建设成熟滨海新区正肩负着国家赋予重致力成环渤海济中心成第二浦东两轴带交会处方具口文化现存资源方具海济优势现两东西相距离遥远着区域连结性建设两未形成体必然趋势胆预测未城市中心出现两间
目前该区域天津机场附已开始东扩兴建空港物流保税区开发区西区正火荼挥戈西进促进未口量迁移两间片片未开发生态资源丰富处女里动物植物水谐生天然相成适合类居住生活绝佳场目前东丽湖区已开始成置业者关注区域世界滑水锦标赛嘉年华两项国际事时落该 充分说明该片区价值恒华侨城等众知名开发企业入驻正验证万科初抉择正确性
2住宅郊区化发展趋势
二战西方老城市铁高速公路基础出现住宅规模郊区化区墅单元住宅郊外住宅(低层低密度)成资产阶层居住方式九十年代初期中国较发达城市北京海广州相继出现住宅城郊化针中产阶级规模住宅发展概念项目获较成功较代表广州祈福新村碧桂园海锦秋加州项目着天津城市发展住宅郊区化会规模出现东丽湖正迎非常发展机会
三东丽湖万科项目面问题解决道
1东丽湖万科块现实条件
（1）具备良区位优势
l 东丽湖区京津塘交通网络基成型
l 然环境十分优越附区工业项目空气水体土壤均没受污染
l 东丽湖原农业灌溉工开挖水库蓄水量2200万立方米湖岸周长12 公里面积达73方公里（约11万亩）位东丽湖温泉度假旅游区具定湖区景观特色生态环境较
（2）存诸足
l 位置远离市区周边配套成熟
l 距离外环路8公里周边正兴建天津空港工业区前环境成熟缺少配套设施交通讲通外环条新修快速路没铁通
l 市场发展程度够成熟万科城项目处块离市区较远面积消耗面积住宅体量需定时间培育市场
2问题解决道
（1）万科城定位
面占4095亩拥良生态资源项目想定位件困难事万科东丽湖项目5年揣摩终确定建筑集居住教育旅游休闲体生态新市镇
l 项目总体定位——造座新城镇
万科2000年取东丽湖土2000年天津房产市场处较初级阶段市场发育程度远现周边交通市政配套极完善客户项目位置认知产品认知价格认知现理性成熟万科没握启动市场直2003年底天津明确城市东扩力发展滨海新区战略明确开发区西区空港物流加工区清晰规划定位东丽湖区域划入七里海——黄堡生态湿保护区万科东丽湖终确定规划思路：生态线新城市义思想核心
项目总体定位：计划8 — 10 年建设成集居住教育旅游休闲体功齐全完整综合性新市镇
l 产品定位：建筑形式样化
天津已明确东发展计划东部形成新市镇趋势逐步显现样化居住缺口已形成旁边两济新区说高品质社区需求更毋庸置疑满足种收入阶层需求复合型建筑规划必少者目前国家已严控建设批土资源十分紧张时果四千余亩面全部盖墅种严重浪费外湖居住生活状态应属数实现湖生活分享万科体现身社会价值面提高居住生态性规划中万科期保留原水景基础建林阴路工湿时低密度万科贯坚持产品特色样条件保证容积率层建筑高层建筑成必少产品形式
综合原万科东丽湖项目产品定位：建筑形式样化北欧风情产品墅板式高层踏式高层底层住宅街坊层等种产品存
l 客户定位
东丽湖•万科项目块处天津市天津滨海新区中间位置着天津市产业东移策略执行东丽湖区产业走廊位更加重万科目标客户群定位：天津土居民量北京等外省市区
根前调研结果万科城社区群致分三类：
第类客户群：居住者
东丽湖•万科城社区居民中中收入群行政理员营者等年龄集中3050 岁
第二类客户群：度假旅游者
东丽湖附城市居民周末度假年四季旅游者享受宁静乡间生活社区重视健康保健然休闲富休闲度假氛围周围城市提供独特处
第三类客户群：东丽湖工作群
Ø 医疗保健教育艺术文化温泉旅馆餐馆营者职员商店娱乐专家行政理者
Ø 批高科技产业业员
Ø 社区应潮流形成家办公模式利通讯技术新成果通互联网进行商务活动
（2）万科城项目规划
东丽湖•万科城结合现代新城市义设计思潮影响着力融合城市掌握然生态资源（区位土山丘河湖树木等）具价值力作资产（道路桥梁车船等）作运营基础资规划解决实际生产持续发展模式
l 规划理念
东丽湖周边区域块难然原生态块万科计划东丽湖畔4095亩土规模开发生态居住区建成湿水系野鸟温泉生态居住区成华北区全国先例作持续性发展生态社区中国率先实践
万科东丽湖项目筑文脉优秀区基素良城市形态三设计思想结合起土原特点周边环境影响基新市镇建设计划原终形成具底蕴起时间考验优秀区
Ø 规划理念：东丽湖采设计手法根点块建筑文脉透彻理解万科通东丽湖环境考察研究块进行解开发遵循生态优先开发原：先方值保存决定建筑选址限度保持原然形态减少改造成分维护原生态系统切环境作先决条件
Ø 规划理念二：万科东丽湖规划基凯文•林奇发展理许城市规划设计师工作原基础
万科东丽湖生态居住区鉴许国外建筑规划新理念中鉴美国锡莱瑞辛生态居住区澳利亚哈利法克斯生态城开发模式
l 锡莱瑞辛生态居住区位美国佛罗里达州美国代十典范住宅社区居住区周边4700英亩然保护区保护濒灭绝生物实际开发区域占整体13余区域修建成开放式广场然保护区湿缓带定居型住宅湖建
万科鉴锡莱瑞辛生态居住区开发模式4095亩中218亩沼泽1046亩鱼塘加填建房中湿带适度保护成该项目宝贵生态资源形成居住区＋然保护湿开发模式直居住区建成保留块湿居住区兴建水面水体景观湿连成湿水系系统湿水体景观成居住区湿联结点受益点
l 哈利法克斯生态城澳利亚第例生态城市提出生态城开发模式恢复退化土适应生物区开发模式景观土固形式相适应保护现存生态特征创造安全健康居住工作休闲空间
万科东丽湖生态居住区鉴哈利法克斯生态城开发理念开发中围绕然生态健康运动涉外题保护现湿水系水鸟原生植乡土植温泉等生态资源加适度开发利
Ø 规划理念三：汲取采北美住宅区建设方面新设计思想—城市新生活更新唤起建设精彩持久住宅区热情
l 规划设计
万科东丽湖进行规划设计时考虑家庭成员周边然生物社会关系市场济资讯信息等间达成融洽尺度整套方案中耗费三年推敲关宏观生态复合国际文细节分派指标形成城市具体形状妥安排满足代中国居民切求承担城市环境品质职责实现目标万科发现三条重设计素：
Ø 关注生态发展中综合考虑水体湿野生动物
Ø 居住类型提供城市氛围创造种功整合新型工环境
Ø 城市交互性易达性创造情景道脊骨连接区域功分区分期独特城市环境
l 总体规划
占4095 亩域面积项目宏观社会性生态复合国际文作密分整体综合考虑社区样性口规模公空间交通系统分期规划居住组团整项目分8期开发
住宅产品外项目社区配套设2万米运动公园包括室外篮球场网球场等活动场占4 万米九年学校设幼园容纳1000 商业配套例便利店咖啡馆餐厅等生活服务设施配套2007 年投入
A公环境体系规划
东丽湖公环境规划设计奉行新城市义新城市义定义创造低层高密度城市环境居住功公商业服务优化结合起定义方面延伸：4— 6层低层建筑适合社区城市环境求适宜密度创建具24时活力新城中心居住区类公设施整合布局功混合外然水域动植物城市发展整合清晰识方便城市单元结构建筑社区单元样性新城街区具高度识性明确功界定土利开发程灵活性历史特征尊重延续等等新城市义重方面公设施商业服务工作点住宅城市环境中混合整合利形成良生活环境
B景观系统
湖堤景观中心公园带状绿融合体草水体繁植物天然景观工景观机融合
C水道系统
优美效水道系统具排放量表水力景观娱乐功
D车行系统
车行道路区建筑串联起次车行路街巷步行道相互连接形成活力交通网络
E步行系统
步行道路系统进步完善区道路网络通接然营造步行5分钟尺度规增强居民户外街区活动交融性
l 建筑设计特色
东丽湖万科城建筑设计吸收美国著名建筑师赖特机建筑理思想墅设计强调然融合屋顶质轻盈钢结构屋面室外空间咬合互相渗透充分发挥木材石材钢玻璃混凝土砖等材料表现力建筑风格现代简约清新然
东丽湖建筑设计万科瑞典SWECO起设计项目社区规划建筑细节空间设计生活意处洋溢着谐气氛
A独立北欧墅
东丽湖独立墅采北欧风情设计建筑设计进行创新特点革命性立面设计： 镀锌钢板屋顶面积玻璃文化石铝木复合窗机结合建筑摆脱花哨繁复外表达功形式高度统北欧墅区市面墅
设计亮点：
Ø 颠覆性面宽设计： 面宽意味着更阳光更通风更高生活品质北欧墅A户型面宽超15米进深足10米配合面积采光窗保证居家阳光品质
Ø 创造性面积控制： 199米A户型272米E户型北欧墅提供五种面积墅适应群需求通合理功分区空间分隔删空间浪费实现面积功谐统B户型例215 方米建筑面积里实现五房三厅功B 户型成备受客户行追捧典
B 联排墅
东丽湖联排墅设计北方传统庭院建筑空间组合形式单传统庭院建筑通空间环境建筑流线品等方面全新改造形成系列组合庭院空间种类似村落式布局方式现火柴盒风格联排墅种挑战尝试
设计亮点：
Ø 空间组织： 联排墅建筑围墙台围合出露天庭院作建筑中心露天空间进行探索性尝试
Ø 方形面变异： 方出发寻找符合基特征模数进行变异翻转形成具特征性建筑空间
Ø 中央邻里享空间： 联排墅创造性强化概念原成传统院落概念4户组邻里享空间提供半公休息场里植树种草配铺流水降低环境温度提供湿度充分享受阳光公绿庭院带感受
Ø 花园台： 种温馨亲切感觉二层户亲面感觉视线遮挡欣赏景观时调节室气候 成组联排墅户型图布置户型通台贯通视线串联起
Ø 漫游路径： 概念源印度建筑师柯里亚作品甘纪念馆设计中柯里亚追求种定形非建筑条漫游路径着转换轴线漫游者带功空间 东丽湖联排墅重概念基思路成组布置户型贯穿间花园台庭院休息亭方联系起形成迷宫般效果部分漫游者闲适意游历程中意逐渐展示出部路径进入传统村庄布局
C 合院墅
东丽湖合院墅采三重户外空间设计：中心庭院独立私花园双露台户51× 51米似方型空间构成卧室餐厅厨房卫生间等功空间分包容方形盒子里4户组合成回字形面户住宅分三相独立区域区特定功组成第区域卧室厕储藏等排性私密空间组成室外环境面半公邻里享空间里强调静谧舒适私密第二区域起居室厨房餐厅等室外环境面公交绿空间够接受充足阳光徐徐凉风里强调交开放享受第三区域遮阳棚架覆盖台露台组成夜晚清晨活动非常惬意前两者渡联系空间强调视线趣味交流台设立保证室外贯通视线串联营造种温馨亲切感觉二层户家花园视线遮挡欣赏景观时调节室气候
设计亮点：户型销售面积控制165 — 210 米具超高居住率起居室超51米开间面采光形成阳光客厅户二层双露台设计46 — 53 米露台空间赠送层客卧卫生间体式设计厨房餐厅相邻整体化功构造
D公寓（万科城五期）
东丽湖公寓采欧式镇式低层低密度建筑布局进行设计环抱式邻里组合模式减少家公空间浪费增加邻里交流建筑风格表现节点精致然环保材料北美风格体现整体楼座摆放然规整栋公寓外观造型变化丰富追求轻盈丰富体型住宅入口样化手法视觉形成错落致感觉 屋顶形态极具性线条洗炼直充分利日资源阳台均敞开式增加生活空间建筑外部空间渡灰空间破传统二元空间模式户入口设计出口功灵活性制造出重私密领室空间室外方延展
l 生态技术运
东丽湖•万科城然资源天独厚项目开发破坏生态环境项目采量生态技术项目更具持续发展性
A水环境系统新技术运
保护东丽湖水体生态系统充分利东丽湖面积湖景堤岸景观改善社区环境成区域显著景观特征
I水环境整体规划
水环境整体规划东丽湖•万科城生态规划重中重体现期雨水通面雨水收集系统进入约105 万方米工湖工湿湖形成净化循环系统
II渗水路面系统
渗水路面系统指路面强度等性满足求时路面保持良透水性雨水时透路面渗入土壤路面设计达快速排水目普通硬做法优点表现方面：
Ø 防止雨天路面积水夜间反光改善行走舒适性行车安全性
Ø 提高土壤透气透水性改善土壤湿度盐度改善城市表土壤微生物生存环境
Ø 降低表温度调节居住区气候缓解居住区热岛现象表水分散排放减轻城市排水设施负担
III雨水收集系统
项目设计利具绿化景观效果雨水明沟雨水流进区水系补充水景水湿景观水非遇特暴雨需通溢流排进区外雨水道正常年份社区雨水争取做零排放节约景观水绿化灌溉水
IV中水回收系统
东丽湖•万科城项目设计建设型中水处理站中水站采先进工艺技术建筑方式天处理住区生活污水处理中水回区绿化灌溉等方面
V工湿
东丽湖•万科城项目工湿系统作湿公园水进行水质净化
B 植物环境
东丽湖•万科城项目程度体现出生态社区特色维护然生态群落东丽湖项目设计原生植物区域种植常见乡土树种草植物：垂柳馒头柳毛白杨法桐等结合工湖水种植芦竹芦苇水葱等水生植物营造符合然风貌原生植物园区
I土壤改良——排盐系统
土生态改良减少建筑然环境破坏挑选建设居住活动区位置开发区域土壤条件较差植较稀疏长势较弱区域作居住建筑建设区域区域原状土壤轻度盐碱土保证良生态绿化效果居住建筑区绿化采取先进排盐技术原状土壤进行改良
II屋顶绿化系统——佛甲草种植
工屋顶隔热：佛甲草万年草景天科佛甲草属年生草植物茎匍匐生长直径约34毫米高约250400 毫米着节长出定根分枝伏蔓延生出庞株丛叶呈半园柱状条形叶10
— 20毫米根部节短根系发达种耐旱性极强植物
覆盖率高供氧量：佛甲草环境恶劣屋顶生长株距密集枝繁叶茂四季常青枝繁叶茂实绿化覆盖高达90％特佛甲草呼吸作科学验证植物相反晚吸入二氧化碳白天放出氧气量般植物30倍面积屋顶种植衡气中氢二氧化碳起积极作适合屋顶种植优秀草种
优点：
Ø 改善天台眩光令赏心悦目心理科学验证视野中绿色达30％时心情舒畅佛甲草天台绿化恰恰带种效果
Ø 美化城市环境
Ø 隔热防水举建筑物隔热防水直建筑设计师攻克难点住户十分关注热点统计国屋顶渗漏现象高达85％成建筑界—直未解决技术难题测试夏季佛甲草绿化较屋顶种植层屋顶表面高温度仅仅2025 度样效阻止屋顶温度升高控制温差屋面形成强烈破坏达隔热保护防水层目
l 节系统应
东丽湖处海滨原属暖温带半湿润陆性季风气候年均气温11℃年降水量超500600mm雨量充足着丰富充沛热风太阳等然资源东丽湖万科城通运节技术充分利免费环保然资源
A日采光
万物生长太阳舒适居住离开日采光科学安排东丽湖万科城通日分析模拟调整住宅开窗位置开窗面积利然源北侧量减少开窗面积减少源流失视线干扰
B保温技术利
I外墙外保温
■外墙高级涂料
■ 50mm 厚聚苯板外保温
■ 200mm 厚炉渣空心砌块
（东丽湖•万科城墅外墙传热系数达04Wm2保障墅墙体高质量保温效果）
II屋顶保温
■镀铝锌彩色压型钢板
■ 80 厚玻璃棉保温
■ 130 厚混凝土板
（东丽湖万科城墅屋顶传热系数达035Wm2高质量效果墅顶层生活提供保温隔热
建筑质材）
■外窗型材采铝合金断热型材(独栋墅重居室外木铝)配高强度密封胶条
■采双层中空玻璃
（东丽湖•万科城部分住宅外窗传热系数达27Wm2透明材质基础然保障室适宜温度恒定）
C太阳利
太阳清洁源太阳转换电夜间明效利然源手段东丽湖万科城项目应太阳庭院灯太阳草坪灯采先进太阳光电板蓄电池系统保证夜间明供电需减少电线电缆铺设程度保证夜间明系统持续安全性：需传统供电效节约住区电成动灵活开启方式着天气变化动开启明装置业生活增添份便利
D热资源梯度利
东丽湖拥丰富热资源温泉度假天津市民推崇更利然恩赐东丽湖万科城项目规划热资源梯度利系统：热水90度转70度暖气水公建筑部分住宅采暖次循环处理40 度住宅板采暖（天津处国北方冬季采暖时间长达5月左右然普遍传统铸铁散热器存耗高污染缺陷特居室装饰效果定影响年低温供热采暖方式开始流行种方式仅节约源居住者感更加舒适）
东丽湖万科城部分采热水板辐射采暖采暖形式热水板采暖热水作热媒热水埋设板中采暖空间进行低温辐射供暖具供热量分配均匀提高供热舒适度节省耗费特点
l 空气环境技术运
室外空气流动情况区微气候着重影响局部方风速太生活行动成便某方形成旋涡死角利室然通风外冬季风速会造成建筑围护结构冷风渗透采暖负荷增加
东丽湖万科城风环境进行详细模拟研究规划建筑设计充分考虑风风影响保证空气室室外流通避免风速带居住适
A住宅室新风系统
新鲜空气健康生活根保障污浊环境仅感舒适更会带疾病根卫生学原理：氧气含量低异味带尘土空气损害体健康建筑物理学观点度潮湿流通空气会产生霉菌损坏建筑住宅新风微循环技术低耗住宅技术保证室新鲜空气含量通风造成量损失降低限度减少灰尘噪音
东丽湖•万科城项目部分采德国LUNOS 公司外墙式通风系统安装卫生间风机安装外墙通风口组合成点进风(安装起居室卧室进风口组织定量引入滤处理室外新鲜空气)点出风达室外空气循环创造健康舒适居住环境
B变压止逆烟道利
变压止逆阀烟道称变压防串烟防倒灌排气道吸取变压式烟道止逆阀烟道两种烟道优点方面通改变烟道截面形式风帽结构利烟气流动种物理规律气流保持运动保证楼层烟道口处风压负压0压左右方面烟道口加装防气流逆行止逆阀机械封堵住烟道气流外串
变压止逆阀烟道特点
Ø 烟道单道结构摩擦阻力气流速度高保证排汽量符合国家关规范求前提排气道占厨房卫生间面积
Ø 烟道设置变压板导流装置变压止逆阀联合组成防串烟防串味组件具双重防护功够效避免烟气倒灌现象发生
C声音环境
声音作种环境时时影响着住者居家心情全方位生态技术顾生活静谧更加舒适安宁
I建筑单体结构效降噪
Ø 250mm 厚外墙系统
Ø 100mm 厚炉渣空心砌块墙
Ø 200mm 厚板采暖楼板
Ø 中空玻璃窗
（四项措施东丽湖项目隔声性提高效降低噪声室环境影响）
II防风减噪林
天津处国华北受陆风沙源影响春冬季节风沙较冬季刮偏北风减少春冬季节风沙东丽湖项目影响项目种植量年生乔木利然环境减少居住影响项目周边种植高乔木灌木草坪形成层次立体生态景观防护林带生态景观防护林营造选择生长较快绿期较长病虫害较少高乔木树型较灌木草坪组成复层混交林利然形营造形高低起伏住区周边噪声影响起效削减作减少恶劣气时风沙项目住宅影响
l 生态科技利
基居住然湿生态系统保持谐友关系东丽湖万科城动种先进实际科技手段
A生态厕——超级屎壳朗
生态厕：区传统厕利生物菌剂处理分解排泄物新型环保产品生态厕达100％分解率分解排出水二氧化碳气体排出物分解水回厕二氧化碳然排放采生态厕降低传统厕水资源极浪费高效生物处理方式省传统厕工清运周围环境影响降低限度
B机垃圾生化处理——生化清道夫
东丽湖项目提倡垃圾分类收集处理设计垃圾分类收集箱机垃圾(果皮菜皮剩饭菜等)机垃圾(废纸张废塑料废金属废玻璃废织物等)害垃圾(废电池废荧光灯水银温度计废油漆桶期药品等)分类收集分处理
区设计型垃圾转运站站设计机垃圾生化处理设施区机垃圾害垃圾机垃圾生化处理会周围环境造成污染产出高效机肥料直接区绿化减少垃圾清运费减轻城市垃圾处理压力利降低区绿化成
C绿色建材应
东丽湖项目盖房子时消纳工业废物节约耕绿色建材保护耕节约源改善环境实施持续发展重措施东丽湖•万科城项目建材选方面：优先选具政府部门颁发绿色建构标志建材新型墙体材料东丽湖•万科城项目选择炉渣混凝工保温空心砌块代粘工实心砖提高混凝土标号新III 级钢建筑运方面采制宜取材原虎皮石毛石墙：取材天津蓟县原节约量必运输成实际减低房屋建造成业提供性价利益时短途运输处降低公路污染万科城外观富域特征样细微末节方考虑环保般开发商未必安排妥帖
四营销策略
1万科城项目历史策划演变
04年—05年：
期启动项目墅层洋房类产品项目发展初期环境墅类产品优势吸引客户力客群投资度假型高端客群
06年：
二期北启动洋房类产品开始作项目流产品社区配套逐步提升项目造城理念升华成项目推广声音加快社区气提升吸引更常住型客群时滨海新区成区域发展重利项目关注度提升
07年：
二期南三期启动产品形式愈加丰富层洋房高层高层联排墅种产品存销售丰富产品形式满足更广泛客群需求项目周边空港物流加工区快速招商引资加快产业群增长成东丽湖常住型客群增长点
08年：
五期启动着7090政策影响户型成市场流产品时项目推出精装户型低总价装修成08年销售亮点
09年：
面市场环境影响推户型精装产品利东丽湖环境特色利社区断成熟度假型配套低总价等优势作吸引点拉动周边常住型客户时扩范区域市场客户吸引
2万科城阶段销售产品演变销售情况演变
时间节点
销售分期
力销售产品
销售面积
（方米）
04年
期
独体墅
14
05年
期二期北
独体墅联排墅层公寓
36
06年
期二期北
独体墅层洋房高层
101
07年
二期南三期北
层公寓高层高层联排墅
166
08年
三期北五期
联排墅层公寓高层
131
09年
三期五期
联排墅层公寓高层
46
10年
五期（尾）
层洋房高层
73
11年
五期（尾）六期
高层层洋房联排墅独体墅
——
3万科城造势运动——营销成功关键素
万科项目业界高关注度东丽湖万科城例外万科利身品牌度结合项目产品独特性通系列活动项目炒沸沸扬扬项目推广开门户
东丽湖万科城万科天津投资项目量体单纯客源消化交通便利市政配套健全情况难度较量体高价产品化成东丽湖万科城销售关键万科营销做量投入进行轰轰烈烈造势运动
1利国际滑水赛道提高项目高度
东丽湖项目体量处位置离市区较远样超级盘开局面成推广关键早2002 年万科利利国际滑水赛道进行活动推广通国际滑水道巧妙运万科东丽湖世界接轨提升项目高度东丽湖开发埋伏笔东丽湖未开发引起注意
2配合媒体造势推广
项目开盘预热期间东丽湖•万科城配合媒体项目进行宣传推广通系广告项目未前景进行阐述解项目首先东丽湖•万科城出什什两幅广告项目理位置发展优势进行阐述指出 什世滑赛选择东丽湖国际嘉年华首选东丽湖天津心东方东丽湖新轴心
接着出东丽湖天津轴心梦想实践实现系列广告次表明项目位置重性发展前景远项目高度拔高通系列广告宣传东丽湖•万科城知名度提高
3 利黄金周节假日营造假日生活文化
4采体验式营销活动开盘
5 举办左邻右里业联谊活动促进销售
6活动营销进步推广项目
万科东丽湖项目营销点：
说东丽湖•万科城整营销程中全部采体验式行销注重程开发商项目心做展现万科东丽湖做工学馆开发商针项目良苦心展示消费者结合模型展板三维动画等手段消费者项目工程相直观解例屋顶植物雨水回收中水处理热运屋顶材窗材等开发商项目心站消费者角度考虑项目造思想展现消费者取消费者认
五结语
生态住宅词语已新鲜目前中国住宅产业中真正做城市景观生态衡保存保护生态城市社区功构建衡项目非常少2005 年万科生态住区实践东丽湖万科城全面展开作集居住生态技术体项目东丽万科城具重试验示范意义
项目说学万科做产品邯郸学步整合资源积极汲取先进理念撇弃投机取巧心理踏踏实实做产品做品牌项目发展方
完
天津项目策划部
201156
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（调研时间：2011年4月23日——4月27日）
前 言
万科城作东丽湖区域早房产项目方面市场通万科城项目认东丽湖片区价值方面万科通东丽湖万科城项目开发说成功实践城镇化片区化开发模式时蜚声国产界成专门策划咨询机构开发商重点研究象万科城距项目仅咫尺遥万科城6期8期建项目形成定竞争关系通长时间实调研前研究成果整理成文资鉴
目 录
项目概述
二 东丽湖万科城开发契机
1 宏观环境
2 住宅郊区化发展趋势
三东丽湖万科项目面问题解决道
1东丽湖万科块现实条件
2问题解决道
（1）万科城定位
（2）万科城项目规划
（3）产品设计
（4）建筑节生态技术
四东丽湖万科城营销
1万科城项目历史策划演变
2万科城阶段销售产品演变销售情况演变
3万科城造势运动——营销成功关键素
五结语
项目概述
东丽湖•万科城万科历20年集团发展承接第三十年发展生态建城理想模式社会济生态作密分整体综合考虑社区样性口规模公空间交通系统业机会然环境整体协调开发重新唤起建设精彩持久住宅区热情 计划8 — 10年建设成集居住教育旅游休闲体功齐全完整综合性新市镇
天津东丽湖万科城项目位天津市东丽湖温泉度假旅游区东丽湖北岸东丽光道南天津万科具异国风情低密度高尚住宅项目总占面积4095 亩(273公顷)总建筑面积88万方米中住宅建筑面积80 万方米公建建筑面积8 万方米项目容积率036建筑密度20绿率50
项目占整东丽湖北岸湖位置绝佳距外环线17 公里距离天津市区中心约28公里距离滨海城区25公里距离天津机场26公里 万科东丽湖东丽湖建东丽湖水域面积73 方公里辽阔水面充足热资源丰富水产良空气质量声环境质量属天津市然生态保护区首
二东丽湖万科城开发契机
1 宏观环境：根扁担桃两头战略中心东移
天津城市发展呈现根扁担挑两头格局天津市区滨海新区齐头进东丽湖区处天津市天津滨海新区中间位置投资置业展宏图理想基
（1）新总规口外移
根天津市城市总体规划（2004 — 2020 年）滨海新区发展方现代化制造业国际物流市区滨海新区流动未天津市口流动方
规划中心城区郊区划分33 居住片区滨海新区划分20 居住片区居住片区口15万25 万左右含3 5居住区居住区居住片区配置型超市社区文化中心综合运动场中学社区卫生服务中心等项服务设施5年10 年市六区压缩10万左右口中心城区总口减少60万计划生育素带口增速放缓城市规划角度市严格控制市六区建设低水住宅腾出中心市区商业服务业公基础设施发展增加均居住水造宜居城市2020 年均绿达15方米中均公绿10 方米
滨海新区迅速崛起未天津市中心城区口滨海新区流动必然趋势中外口部分区县口天津市口重流现郊区县政府基础发展起市区外围新城(卫星城)
（2）告距离交通
没 交通作城市动脉更贴切喻 环渤海济圈京津体化中天津说道路血道路越宽越血液循环越城市越健康越具活力
新总规中明确提出：构筑京津双核心种交通方式紧密衔接快速转换通达腹区域体化现代交通体系
轨道交通外正规划中京津塘第三条高速公路位京津塘高速公路南部分北京四环河北廊坊天津石庄镇长度70公里新修路段加石庄镇城立交桥段16公里京沪高速公路城立交桥宁港工业区段77 公里津晋高速公路三部分组成
出年北京市天津市区天津滨海新区间片土出现横密集道路网络区区间原长距离交通通达显越越短距离城际概念正心中淡化四通八达交通道路变成辐射带促进线新济新产业发展
（3）东丽湖潜机遇
根新总规中轴两带三区示意图发现中轴两带交会点分中心城区滨海新区中心城区天津根脉具600年沧桑历史文化积淀济建设成熟滨海新区正肩负着国家赋予重致力成环渤海济中心成第二浦东两轴带交会处方具口文化现存资源方具海济优势现两东西相距离遥远着区域连结性建设两未形成体必然趋势胆预测未城市中心出现两间
目前该区域天津机场附已开始东扩兴建空港物流保税区开发区西区正火荼挥戈西进促进未口量迁移两间片片未开发生态资源丰富处女里动物植物水谐生天然相成适合类居住生活绝佳场目前东丽湖区已开始成置业者关注区域世界滑水锦标赛嘉年华两项国际事时落该 充分说明该片区价值恒华侨城等众知名开发企业入驻正验证万科初抉择正确性
2住宅郊区化发展趋势
二战西方老城市铁高速公路基础出现住宅规模郊区化区墅单元住宅郊外住宅(低层低密度)成资产阶层居住方式九十年代初期中国较发达城市北京海广州相继出现住宅城郊化针中产阶级规模住宅发展概念项目获较成功较代表广州祈福新村碧桂园海锦秋加州项目着天津城市发展住宅郊区化会规模出现东丽湖正迎非常发展机会
三东丽湖万科项目面问题解决道
1东丽湖万科块现实条件
（1）具备良区位优势
l 东丽湖区京津塘交通网络基成型
l 然环境十分优越附区工业项目空气水体土壤均没受污染
l 东丽湖原农业灌溉工开挖水库蓄水量2200万立方米湖岸周长12 公里面积达73方公里（约11万亩）位东丽湖温泉度假旅游区具定湖区景观特色生态环境较
（2）存诸足
l 位置远离市区周边配套成熟
l 距离外环路8公里周边正兴建天津空港工业区前环境成熟缺少配套设施交通讲通外环条新修快速路没铁通
l 市场发展程度够成熟万科城项目处块离市区较远面积消耗面积住宅体量需定时间培育市场
2问题解决道
（1）万科城定位
面占4095亩拥良生态资源项目想定位件困难事万科东丽湖项目5年揣摩终确定建筑集居住教育旅游休闲体生态新市镇
l 项目总体定位——造座新城镇
万科2000年取东丽湖土2000年天津房产市场处较初级阶段市场发育程度远现周边交通市政配套极完善客户项目位置认知产品认知价格认知现理性成熟万科没握启动市场直2003年底天津明确城市东扩力发展滨海新区战略明确开发区西区空港物流加工区清晰规划定位东丽湖区域划入七里海——黄堡生态湿保护区万科东丽湖终确定规划思路：生态线新城市义思想核心
项目总体定位：计划8 — 10 年建设成集居住教育旅游休闲体功齐全完整综合性新市镇
l 产品定位：建筑形式样化
天津已明确东发展计划东部形成新市镇趋势逐步显现样化居住缺口已形成旁边两济新区说高品质社区需求更毋庸置疑满足种收入阶层需求复合型建筑规划必少者目前国家已严控建设批土资源十分紧张时果四千余亩面全部盖墅种严重浪费外湖居住生活状态应属数实现湖生活分享万科体现身社会价值面提高居住生态性规划中万科期保留原水景基础建林阴路工湿时低密度万科贯坚持产品特色样条件保证容积率层建筑高层建筑成必少产品形式
综合原万科东丽湖项目产品定位：建筑形式样化北欧风情产品墅板式高层踏式高层底层住宅街坊层等种产品存
l 客户定位
东丽湖•万科项目块处天津市天津滨海新区中间位置着天津市产业东移策略执行东丽湖区产业走廊位更加重万科目标客户群定位：天津土居民量北京等外省市区
根前调研结果万科城社区群致分三类：
第类客户群：居住者
东丽湖•万科城社区居民中中收入群行政理员营者等年龄集中3050 岁
第二类客户群：度假旅游者
东丽湖附城市居民周末度假年四季旅游者享受宁静乡间生活社区重视健康保健然休闲富休闲度假氛围周围城市提供独特处
第三类客户群：东丽湖工作群
Ø 医疗保健教育艺术文化温泉旅馆餐馆营者职员商店娱乐专家行政理者
Ø 批高科技产业业员
Ø 社区应潮流形成家办公模式利通讯技术新成果通互联网进行商务活动
（2）万科城项目规划
东丽湖•万科城结合现代新城市义设计思潮影响着力融合城市掌握然生态资源（区位土山丘河湖树木等）具价值力作资产（道路桥梁车船等）作运营基础资规划解决实际生产持续发展模式
l 规划理念
东丽湖周边区域块难然原生态块万科计划东丽湖畔4095亩土规模开发生态居住区建成湿水系野鸟温泉生态居住区成华北区全国先例作持续性发展生态社区中国率先实践
万科东丽湖项目筑文脉优秀区基素良城市形态三设计思想结合起土原特点周边环境影响基新市镇建设计划原终形成具底蕴起时间考验优秀区
Ø 规划理念：东丽湖采设计手法根点块建筑文脉透彻理解万科通东丽湖环境考察研究块进行解开发遵循生态优先开发原：先方值保存决定建筑选址限度保持原然形态减少改造成分维护原生态系统切环境作先决条件
Ø 规划理念二：万科东丽湖规划基凯文•林奇发展理许城市规划设计师工作原基础
万科东丽湖生态居住区鉴许国外建筑规划新理念中鉴美国锡莱瑞辛生态居住区澳利亚哈利法克斯生态城开发模式
l 锡莱瑞辛生态居住区位美国佛罗里达州美国代十典范住宅社区居住区周边4700英亩然保护区保护濒灭绝生物实际开发区域占整体13余区域修建成开放式广场然保护区湿缓带定居型住宅湖建
万科鉴锡莱瑞辛生态居住区开发模式4095亩中218亩沼泽1046亩鱼塘加填建房中湿带适度保护成该项目宝贵生态资源形成居住区＋然保护湿开发模式直居住区建成保留块湿居住区兴建水面水体景观湿连成湿水系系统湿水体景观成居住区湿联结点受益点
l 哈利法克斯生态城澳利亚第例生态城市提出生态城开发模式恢复退化土适应生物区开发模式景观土固形式相适应保护现存生态特征创造安全健康居住工作休闲空间
万科东丽湖生态居住区鉴哈利法克斯生态城开发理念开发中围绕然生态健康运动涉外题保护现湿水系水鸟原生植乡土植温泉等生态资源加适度开发利
Ø 规划理念三：汲取采北美住宅区建设方面新设计思想—城市新生活更新唤起建设精彩持久住宅区热情
l 规划设计
万科东丽湖进行规划设计时考虑家庭成员周边然生物社会关系市场济资讯信息等间达成融洽尺度整套方案中耗费三年推敲关宏观生态复合国际文细节分派指标形成城市具体形状妥安排满足代中国居民切求承担城市环境品质职责实现目标万科发现三条重设计素：
Ø 关注生态发展中综合考虑水体湿野生动物
Ø 居住类型提供城市氛围创造种功整合新型工环境
Ø 城市交互性易达性创造情景道脊骨连接区域功分区分期独特城市环境
l 总体规划
占4095 亩域面积项目宏观社会性生态复合国际文作密分整体综合考虑社区样性口规模公空间交通系统分期规划居住组团整项目分8期开发
住宅产品外项目社区配套设2万米运动公园包括室外篮球场网球场等活动场占4 万米九年学校设幼园容纳1000 商业配套例便利店咖啡馆餐厅等生活服务设施配套2007 年投入
A公环境体系规划
东丽湖公环境规划设计奉行新城市义新城市义定义创造低层高密度城市环境居住功公商业服务优化结合起定义方面延伸：4— 6层低层建筑适合社区城市环境求适宜密度创建具24时活力新城中心居住区类公设施整合布局功混合外然水域动植物城市发展整合清晰识方便城市单元结构建筑社区单元样性新城街区具高度识性明确功界定土利开发程灵活性历史特征尊重延续等等新城市义重方面公设施商业服务工作点住宅城市环境中混合整合利形成良生活环境
B景观系统
湖堤景观中心公园带状绿融合体草水体繁植物天然景观工景观机融合
C水道系统
优美效水道系统具排放量表水力景观娱乐功
D车行系统
车行道路区建筑串联起次车行路街巷步行道相互连接形成活力交通网络
E步行系统
步行道路系统进步完善区道路网络通接然营造步行5分钟尺度规增强居民户外街区活动交融性
l 建筑设计特色
东丽湖万科城建筑设计吸收美国著名建筑师赖特机建筑理思想墅设计强调然融合屋顶质轻盈钢结构屋面室外空间咬合互相渗透充分发挥木材石材钢玻璃混凝土砖等材料表现力建筑风格现代简约清新然
东丽湖建筑设计万科瑞典SWECO起设计项目社区规划建筑细节空间设计生活意处洋溢着谐气氛
A独立北欧墅
东丽湖独立墅采北欧风情设计建筑设计进行创新特点革命性立面设计： 镀锌钢板屋顶面积玻璃文化石铝木复合窗机结合建筑摆脱花哨繁复外表达功形式高度统北欧墅区市面墅
设计亮点：
Ø 颠覆性面宽设计： 面宽意味着更阳光更通风更高生活品质北欧墅A户型面宽超15米进深足10米配合面积采光窗保证居家阳光品质
Ø 创造性面积控制： 199米A户型272米E户型北欧墅提供五种面积墅适应群需求通合理功分区空间分隔删空间浪费实现面积功谐统B户型例215 方米建筑面积里实现五房三厅功B 户型成备受客户行追捧典
B 联排墅
东丽湖联排墅设计北方传统庭院建筑空间组合形式单传统庭院建筑通空间环境建筑流线品等方面全新改造形成系列组合庭院空间种类似村落式布局方式现火柴盒风格联排墅种挑战尝试
设计亮点：
Ø 空间组织： 联排墅建筑围墙台围合出露天庭院作建筑中心露天空间进行探索性尝试
Ø 方形面变异： 方出发寻找符合基特征模数进行变异翻转形成具特征性建筑空间
Ø 中央邻里享空间： 联排墅创造性强化概念原成传统院落概念4户组邻里享空间提供半公休息场里植树种草配铺流水降低环境温度提供湿度充分享受阳光公绿庭院带感受
Ø 花园台： 种温馨亲切感觉二层户亲面感觉视线遮挡欣赏景观时调节室气候 成组联排墅户型图布置户型通台贯通视线串联起
Ø 漫游路径： 概念源印度建筑师柯里亚作品甘纪念馆设计中柯里亚追求种定形非建筑条漫游路径着转换轴线漫游者带功空间 东丽湖联排墅重概念基思路成组布置户型贯穿间花园台庭院休息亭方联系起形成迷宫般效果部分漫游者闲适意游历程中意逐渐展示出部路径进入传统村庄布局
C 合院墅
东丽湖合院墅采三重户外空间设计：中心庭院独立私花园双露台户51× 51米似方型空间构成卧室餐厅厨房卫生间等功空间分包容方形盒子里4户组合成回字形面户住宅分三相独立区域区特定功组成第区域卧室厕储藏等排性私密空间组成室外环境面半公邻里享空间里强调静谧舒适私密第二区域起居室厨房餐厅等室外环境面公交绿空间够接受充足阳光徐徐凉风里强调交开放享受第三区域遮阳棚架覆盖台露台组成夜晚清晨活动非常惬意前两者渡联系空间强调视线趣味交流台设立保证室外贯通视线串联营造种温馨亲切感觉二层户家花园视线遮挡欣赏景观时调节室气候
设计亮点：户型销售面积控制165 — 210 米具超高居住率起居室超51米开间面采光形成阳光客厅户二层双露台设计46 — 53 米露台空间赠送层客卧卫生间体式设计厨房餐厅相邻整体化功构造
D公寓（万科城五期）
东丽湖公寓采欧式镇式低层低密度建筑布局进行设计环抱式邻里组合模式减少家公空间浪费增加邻里交流建筑风格表现节点精致然环保材料北美风格体现整体楼座摆放然规整栋公寓外观造型变化丰富追求轻盈丰富体型住宅入口样化手法视觉形成错落致感觉 屋顶形态极具性线条洗炼直充分利日资源阳台均敞开式增加生活空间建筑外部空间渡灰空间破传统二元空间模式户入口设计出口功灵活性制造出重私密领室空间室外方延展
l 生态技术运
东丽湖•万科城然资源天独厚项目开发破坏生态环境项目采量生态技术项目更具持续发展性
A水环境系统新技术运
保护东丽湖水体生态系统充分利东丽湖面积湖景堤岸景观改善社区环境成区域显著景观特征
I水环境整体规划
水环境整体规划东丽湖•万科城生态规划重中重体现期雨水通面雨水收集系统进入约105 万方米工湖工湿湖形成净化循环系统
II渗水路面系统
渗水路面系统指路面强度等性满足求时路面保持良透水性雨水时透路面渗入土壤路面设计达快速排水目普通硬做法优点表现方面：
Ø 防止雨天路面积水夜间反光改善行走舒适性行车安全性
Ø 提高土壤透气透水性改善土壤湿度盐度改善城市表土壤微生物生存环境
Ø 降低表温度调节居住区气候缓解居住区热岛现象表水分散排放减轻城市排水设施负担
III雨水收集系统
项目设计利具绿化景观效果雨水明沟雨水流进区水系补充水景水湿景观水非遇特暴雨需通溢流排进区外雨水道正常年份社区雨水争取做零排放节约景观水绿化灌溉水
IV中水回收系统
东丽湖•万科城项目设计建设型中水处理站中水站采先进工艺技术建筑方式天处理住区生活污水处理中水回区绿化灌溉等方面
V工湿
东丽湖•万科城项目工湿系统作湿公园水进行水质净化
B 植物环境
东丽湖•万科城项目程度体现出生态社区特色维护然生态群落东丽湖项目设计原生植物区域种植常见乡土树种草植物：垂柳馒头柳毛白杨法桐等结合工湖水种植芦竹芦苇水葱等水生植物营造符合然风貌原生植物园区
I土壤改良——排盐系统
土生态改良减少建筑然环境破坏挑选建设居住活动区位置开发区域土壤条件较差植较稀疏长势较弱区域作居住建筑建设区域区域原状土壤轻度盐碱土保证良生态绿化效果居住建筑区绿化采取先进排盐技术原状土壤进行改良
II屋顶绿化系统——佛甲草种植
工屋顶隔热：佛甲草万年草景天科佛甲草属年生草植物茎匍匐生长直径约34毫米高约250400 毫米着节长出定根分枝伏蔓延生出庞株丛叶呈半园柱状条形叶10
— 20毫米根部节短根系发达种耐旱性极强植物
覆盖率高供氧量：佛甲草环境恶劣屋顶生长株距密集枝繁叶茂四季常青枝繁叶茂实绿化覆盖高达90％特佛甲草呼吸作科学验证植物相反晚吸入二氧化碳白天放出氧气量般植物30倍面积屋顶种植衡气中氢二氧化碳起积极作适合屋顶种植优秀草种
优点：
Ø 改善天台眩光令赏心悦目心理科学验证视野中绿色达30％时心情舒畅佛甲草天台绿化恰恰带种效果
Ø 美化城市环境
Ø 隔热防水举建筑物隔热防水直建筑设计师攻克难点住户十分关注热点统计国屋顶渗漏现象高达85％成建筑界—直未解决技术难题测试夏季佛甲草绿化较屋顶种植层屋顶表面高温度仅仅2025 度样效阻止屋顶温度升高控制温差屋面形成强烈破坏达隔热保护防水层目
l 节系统应
东丽湖处海滨原属暖温带半湿润陆性季风气候年均气温11℃年降水量超500600mm雨量充足着丰富充沛热风太阳等然资源东丽湖万科城通运节技术充分利免费环保然资源
A日采光
万物生长太阳舒适居住离开日采光科学安排东丽湖万科城通日分析模拟调整住宅开窗位置开窗面积利然源北侧量减少开窗面积减少源流失视线干扰
B保温技术利
I外墙外保温
■外墙高级涂料
■ 50mm 厚聚苯板外保温
■ 200mm 厚炉渣空心砌块
（东丽湖•万科城墅外墙传热系数达04Wm2保障墅墙体高质量保温效果）
II屋顶保温
■镀铝锌彩色压型钢板
■ 80 厚玻璃棉保温
■ 130 厚混凝土板
（东丽湖万科城墅屋顶传热系数达035Wm2高质量效果墅顶层生活提供保温隔热
建筑质材）
■外窗型材采铝合金断热型材(独栋墅重居室外木铝)配高强度密封胶条
■采双层中空玻璃
（东丽湖•万科城部分住宅外窗传热系数达27Wm2透明材质基础然保障室适宜温度恒定）
C太阳利
太阳清洁源太阳转换电夜间明效利然源手段东丽湖万科城项目应太阳庭院灯太阳草坪灯采先进太阳光电板蓄电池系统保证夜间明供电需减少电线电缆铺设程度保证夜间明系统持续安全性：需传统供电效节约住区电成动灵活开启方式着天气变化动开启明装置业生活增添份便利
D热资源梯度利
东丽湖拥丰富热资源温泉度假天津市民推崇更利然恩赐东丽湖万科城项目规划热资源梯度利系统：热水90度转70度暖气水公建筑部分住宅采暖次循环处理40 度住宅板采暖（天津处国北方冬季采暖时间长达5月左右然普遍传统铸铁散热器存耗高污染缺陷特居室装饰效果定影响年低温供热采暖方式开始流行种方式仅节约源居住者感更加舒适）
东丽湖万科城部分采热水板辐射采暖采暖形式热水板采暖热水作热媒热水埋设板中采暖空间进行低温辐射供暖具供热量分配均匀提高供热舒适度节省耗费特点
l 空气环境技术运
室外空气流动情况区微气候着重影响局部方风速太生活行动成便某方形成旋涡死角利室然通风外冬季风速会造成建筑围护结构冷风渗透采暖负荷增加
东丽湖万科城风环境进行详细模拟研究规划建筑设计充分考虑风风影响保证空气室室外流通避免风速带居住适
A住宅室新风系统
新鲜空气健康生活根保障污浊环境仅感舒适更会带疾病根卫生学原理：氧气含量低异味带尘土空气损害体健康建筑物理学观点度潮湿流通空气会产生霉菌损坏建筑住宅新风微循环技术低耗住宅技术保证室新鲜空气含量通风造成量损失降低限度减少灰尘噪音
东丽湖•万科城项目部分采德国LUNOS 公司外墙式通风系统安装卫生间风机安装外墙通风口组合成点进风(安装起居室卧室进风口组织定量引入滤处理室外新鲜空气)点出风达室外空气循环创造健康舒适居住环境
B变压止逆烟道利
变压止逆阀烟道称变压防串烟防倒灌排气道吸取变压式烟道止逆阀烟道两种烟道优点方面通改变烟道截面形式风帽结构利烟气流动种物理规律气流保持运动保证楼层烟道口处风压负压0压左右方面烟道口加装防气流逆行止逆阀机械封堵住烟道气流外串
变压止逆阀烟道特点
Ø 烟道单道结构摩擦阻力气流速度高保证排汽量符合国家关规范求前提排气道占厨房卫生间面积
Ø 烟道设置变压板导流装置变压止逆阀联合组成防串烟防串味组件具双重防护功够效避免烟气倒灌现象发生
C声音环境
声音作种环境时时影响着住者居家心情全方位生态技术顾生活静谧更加舒适安宁
I建筑单体结构效降噪
Ø 250mm 厚外墙系统
Ø 100mm 厚炉渣空心砌块墙
Ø 200mm 厚板采暖楼板
Ø 中空玻璃窗
（四项措施东丽湖项目隔声性提高效降低噪声室环境影响）
II防风减噪林
天津处国华北受陆风沙源影响春冬季节风沙较冬季刮偏北风减少春冬季节风沙东丽湖项目影响项目种植量年生乔木利然环境减少居住影响项目周边种植高乔木灌木草坪形成层次立体生态景观防护林带生态景观防护林营造选择生长较快绿期较长病虫害较少高乔木树型较灌木草坪组成复层混交林利然形营造形高低起伏住区周边噪声影响起效削减作减少恶劣气时风沙项目住宅影响
l 生态科技利
基居住然湿生态系统保持谐友关系东丽湖万科城动种先进实际科技手段
A生态厕——超级屎壳朗
生态厕：区传统厕利生物菌剂处理分解排泄物新型环保产品生态厕达100％分解率分解排出水二氧化碳气体排出物分解水回厕二氧化碳然排放采生态厕降低传统厕水资源极浪费高效生物处理方式省传统厕工清运周围环境影响降低限度
B机垃圾生化处理——生化清道夫
东丽湖项目提倡垃圾分类收集处理设计垃圾分类收集箱机垃圾(果皮菜皮剩饭菜等)机垃圾(废纸张废塑料废金属废玻璃废织物等)害垃圾(废电池废荧光灯水银温度计废油漆桶期药品等)分类收集分处理
区设计型垃圾转运站站设计机垃圾生化处理设施区机垃圾害垃圾机垃圾生化处理会周围环境造成污染产出高效机肥料直接区绿化减少垃圾清运费减轻城市垃圾处理压力利降低区绿化成
C绿色建材应
东丽湖项目盖房子时消纳工业废物节约耕绿色建材保护耕节约源改善环境实施持续发展重措施东丽湖•万科城项目建材选方面：优先选具政府部门颁发绿色建构标志建材新型墙体材料东丽湖•万科城项目选择炉渣混凝工保温空心砌块代粘工实心砖提高混凝土标号新III 级钢建筑运方面采制宜取材原虎皮石毛石墙：取材天津蓟县原节约量必运输成实际减低房屋建造成业提供性价利益时短途运输处降低公路污染万科城外观富域特征样细微末节方考虑环保般开发商未必安排妥帖
四营销策略
1万科城项目历史策划演变
04年—05年：
期启动项目墅层洋房类产品项目发展初期环境墅类产品优势吸引客户力客群投资度假型高端客群
06年：
二期北启动洋房类产品开始作项目流产品社区配套逐步提升项目造城理念升华成项目推广声音加快社区气提升吸引更常住型客群时滨海新区成区域发展重利项目关注度提升
07年：
二期南三期启动产品形式愈加丰富层洋房高层高层联排墅种产品存销售丰富产品形式满足更广泛客群需求项目周边空港物流加工区快速招商引资加快产业群增长成东丽湖常住型客群增长点
08年：
五期启动着7090政策影响户型成市场流产品时项目推出精装户型低总价装修成08年销售亮点
09年：
面市场环境影响推户型精装产品利东丽湖环境特色利社区断成熟度假型配套低总价等优势作吸引点拉动周边常住型客户时扩范区域市场客户吸引
2万科城阶段销售产品演变销售情况演变
时间节点
销售分期
力销售产品
销售面积
（方米）
04年
期
独体墅
14
05年
期二期北
独体墅联排墅层公寓
36
06年
期二期北
独体墅层洋房高层
101
07年
二期南三期北
层公寓高层高层联排墅
166
08年
三期北五期
联排墅层公寓高层
131
09年
三期五期
联排墅层公寓高层
46
10年
五期（尾）
层洋房高层
73
11年
五期（尾）六期
高层层洋房联排墅独体墅
——
3万科城造势运动——营销成功关键素
万科项目业界高关注度东丽湖万科城例外万科利身品牌度结合项目产品独特性通系列活动项目炒沸沸扬扬项目推广开门户
东丽湖万科城万科天津投资项目量体单纯客源消化交通便利市政配套健全情况难度较量体高价产品化成东丽湖万科城销售关键万科营销做量投入进行轰轰烈烈造势运动
1利国际滑水赛道提高项目高度
东丽湖项目体量处位置离市区较远样超级盘开局面成推广关键早2002 年万科利利国际滑水赛道进行活动推广通国际滑水道巧妙运万科东丽湖世界接轨提升项目高度东丽湖开发埋伏笔东丽湖未开发引起注意
2配合媒体造势推广
项目开盘预热期间东丽湖•万科城配合媒体项目进行宣传推广通系广告项目未前景进行阐述解项目首先东丽湖•万科城出什什两幅广告项目理位置发展优势进行阐述指出 什世滑赛选择东丽湖国际嘉年华首选东丽湖天津心东方东丽湖新轴心
接着出东丽湖天津轴心梦想实践实现系列广告次表明项目位置重性发展前景远项目高度拔高通系列广告宣传东丽湖•万科城知名度提高
3 利黄金周节假日营造假日生活文化
4采体验式营销活动开盘
5 举办左邻右里业联谊活动促进销售
6活动营销进步推广项目
万科东丽湖项目营销点：
说东丽湖•万科城整营销程中全部采体验式行销注重程开发商项目心做展现万科东丽湖做工学馆开发商针项目良苦心展示消费者结合模型展板三维动画等手段消费者项目工程相直观解例屋顶植物雨水回收中水处理热运屋顶材窗材等开发商项目心站消费者角度考虑项目造思想展现消费者取消费者认
五结语
生态住宅词语已新鲜目前中国住宅产业中真正做城市景观生态衡保存保护生态城市社区功构建衡项目非常少2005 年万科生态住区实践东丽湖万科城全面展开作集居住生态技术体项目东丽万科城具重试验示范意义
项目说学万科做产品邯郸学步整合资源积极汲取先进理念撇弃投机取巧心理踏踏实实做产品做品牌项目发展方
完
天津项目策划部
201156
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