房地产开发全套流程大全


    房产开发全套流程全
    目 录

    第章 房产开发程序简介 1
    第二章 房产开发公司设立 6
    第步 房产开发公司设立法律程序 6
    第项 房产开发公司设立相关税费 6
    第三章 土权取流程 6
    第二步 取开发土权法律程序 6
    第二项 取开发土权相关税费 9
    第三步 拆迁安置阶段法律程序 9
    第三项 拆迁安置阶段相关税费 10
    第四章 房产开发阶段 10
    第四步 立项行性研究法律程序 10
    第四项 立项行性研究阶段相关税费 11
    第五步 规划设计市政配套法律程序 11
    第五项 规划设计市政配套相关税费 12
    第五章 项目建设阶段 12
    第六步 项目开工建设竣工阶段流程 12
    第六项 项目开工建设竣工阶段相关税费 14
    第六章 销售营阶段 15
    第七步 销售营阶段法律程序 16
    第七项 销售营阶段相关税费 16
    第七章 物业理 17
    第八步 物业理阶段法律程序 17
    第八项 物业理阶段相关税费 17
    附录: 房产开发专业术语 18
    第节 面积类 18
    第二节 价格类 20
    第三节 实务类 22
    第四节 理政策类 30

    第章 房产开发程序简介
    房产开发指房产开发企业盈利目投资开发房产项目立项规划土出转拆迁建设销售等系列营行国城市房产理法第2条房产开发定义指法取国土权土进行基础建设房屋建设行房产开发流程包括程序
    1前期准备
    前期准备工作包括计委房产项目进行立项审批规委项目进行规划审批进行设计施工土出转等阶段工作取项目开工建设系列许证取项目建设国土权五证中建设工程规划许证建设工程开工许证阶段取国土权证开发商支付土出金时间取时间相
    房产开发中土取重现阶段土取两种方式:划拨出划拨指国家土偿划拨划拨出土未国家交纳土出金允许作开发利般划拨国家机关学校等单位出指国家签订土出合交纳土出金获国土权方式目前房产开发济适房外属种方式样果划拨土进行开发交纳土出金划拨土转出土出土途土期限相分:居住70年工业50年商业40年等
    2建筑施工阶段
    建筑施工阶段开发商委托建筑公司进行项目建设阶段该阶段房产开发重阶段阶段更快收回成回笼资金实现赢利开发商通常建筑阶段采项目预售方式物业进行销售
    3销售阶段
    销售阶段开发商出售商品房回收资金实现赢利阶段销售分预售现房销售两阶段预售通常说期房销售指开发商建设工程竣工前进行销售现房销售开发商取竣工证竣工验收合格文件进行销售

    1 预售
    预售提前回收资金目前开发商采种销售方式预售条件城市商品房预售理办法第五条规定:
    (1)已交付全部土权出金取土权证书
    (2)持建设工程规划施工许证
    (3)提供预售商品房计算投入开发建设资金达工程建设总投资25%已确定施工进度竣工交付日期
    城市商品房预售理办法第六条规定:商品房预售实行许证制度开发营企业进行商品房预售应城市县房产理部门办理预售登记取商品房预售许证
    2)现售
    商品房现售应符合条件:
    (1)现售商品房房产开发企业应具企业法营业执房产开发企业资质证书
    (2)取土权证书者土批准文件
    (3)持建设工程规划许证施工许证
    (4)已通竣工验收
    (5)拆迁安置已落实
    (6)供水供电供热燃气通讯等配套基础设施具备交付条件配套基础设施公设施具备交付条件者已确定施工进度交付日期
    (7)物业理方案已落实

    研批复两委会签达规划设计务融资运作
    办理征前期规划准备工作开规划设计务通知

    规划局发征意见函

    土理部门土部门征求意见

    市场客户区域选址历史文化俗等研究寻找合作伙伴签定合作意协议合书
    进行项目初步行性研究评估

    规划理部门申领规划点获取规划点通知书编制项目建议书

    计委申报立项报告
    计委函规划局

    规划局会签返计委
    计委文意立项求行性研究文建委开发办会签

    计委建委首规委专业局审查研报告

    进行项目投资详细研测量编制研报告
































    旧城改造区政科
    结果报市房局
    新征土局规划局乡政府村公
    结果报市房局




    政府文批



    政部门办理批准书评估项目建设价
    画桩位钉桩条件测绘院钉桩成果设计

    规划局办理建设规划许证






    申请确定规划设计条件

    冻结户口抄户口交纳价款取土证


    规划设计条件征询意见表区配套部门征求意见


    政部门审查安置方案安置房


    规划局审查规划条件通知单
    发拆迁许证


    动迁会拆迁安置

    委托进行规划方案设计



    规划局领设计方案送审书
    场三通领取房产开发手册


    规划局审方案提出意见
    1 园林局申请伐树许证
    2解线路情况供电局运行班协商改造移线方案
    3煤气道路水改造路
    4供电局业扩处申请电报表做正式供电方案申请时施工电委托施工
    出市政会议纪



    修改送规委审图



    规委召开市政协调会





    进行体设计(公建筑规委审查)


    领建筑工程规划许证

    开节证明
    出施工图


    税务局取税单
    运营销策划展示设计系统制作资料
    计委申请列入计划(建委会签)


    报价组审查领取预销售许证

    持年度计划税单区计委领投资许证登记卡登记取许证
    建委工程处领开工审批表


    建委物价局文批价



    进行销售

    市政部门盖章证明市政条件落实




    四源费缴纳



    开发办市政处核实务



    开发办工程处意招标


    填招标申请书市招标办登记
    招标办现场

    运投资项目概预算系统编制标底

    开标会

    定合写评标报告发中标通知书

    招标办盖章意

    施工单位意施工
    质量总站受理质量监督
    市开发办秘书处登记源切手续
    市审查局审核资金源务
    市统计局落实务




    建委工程处意开工办理开工许证

    施工单位进场开始施工区红线市政报装水道路煤气电委托设计施工

    1区线路委托设计
    2委托施工
    3配电施工建工程验收
    4设备安装验收
    5送电
    1通知区园林局绿化办
    2交绿化费
    3绿化施工
    1道路方案进行施工
    2市政办事处养路队验收
    1水业务科报装委托线路设计施工验收
    2市政监建水报装
    3规划设计
    4竣工验收
    1热力公司报装
    2委托线路设计
    3施工验收
    (建锅炉房)
    1环保局意锅炉房位置
    2委托设计3劳动局报建
    4环保局审查消音尘设备
    5竣工验收
    1煤气公司报装
    2规划科定线路方案
    3设计
    4查现场规划
    5施工
    6业务科检验意接气
    7通气单网办固定资产转移手续通气手续
    8接气单液化气公司办户通气手续
    9通气

    全部竣工

    四方验收检验单签字盖章

    验收通知书入库房屋
    确定房屋理形式房屋验收




    办理入住手续办理产权证
    运房产物业理系统进入物业理阶段运房屋租赁理系统进行项目二次开发

    第二章 房产开发公司设立
    第步 房产开发公司设立法律程序
    资房产综合开发公司设立:
    1公司设立准备
    2申请资质等级审批
    3申请办理企业名称预先核准
    4办理工商注册登记
    5办理税务登记

    二外资房产开发公司设立:    
    1申请批准项目建议书
        2办理企业名称登记
        3送审合资合作合章程
        4申领外商投资企业批准证书
        5办理企业登记
    第项 房产开发公司设立相关税费
        1企业法开业登记费
        2企业法变更登记费
        3企业法年度检验费
        4补换领证费

    第三章 土权取流程
    土权指国家集体济组织国家土集体土法享占收益处分权土权三种取方式见表

    表土权取方式
    土获方式

    土权

    指国家协议招标拍卖方式土权定年限出土者者国家支付土权出金行
    土权

    指土者通出售交换赠继承方式土权转移行
    土权
    划拨
    指政府偿土拨发者般没期限限制偿划拨取土权出须政府土理部门意交补交出金方进行转出租抵押
    土相关术语:
    生:指空间田未开垦等具备条件土
    二 熟:指三通七通具备条件土
    三 宗:籍单元指权属界线组成封闭块
    四 宗图:土合书附图房产登记卡附图反映宗基情况包括:宗权属界线界址点位置宗建筑位置性质相邻宗关系等 
    五 集体土:指农村集体土
    六 征土:指国家公利益需法律规定集体土实行征
      土年限:省市规划国土签订土权出合书土年限国家规定执行:居住七十年工业五十年教育科技文化卫生体育五十年商业旅游娱乐四十年综合者五十年外加油站加气站二十年
    第二步 取开发土权法律程序
    国土权出:    
    1办理建设规划许证
        2办理建设委托钉桩
        3办理国土权出申请
        4部门实勘察
        5土估价报告预审
        6委托价评估
        7办理核定价手续
        8办理土出审批
        9签订国土权出合
        10领取时国土证
        11领取正式国土证
        12国土权出金返

    二国土权划拨:    
    1国土权划拨申请
        2部门现场勘察
        3划拨申请审核报批
        4取划拨批准

        三集体土征:    
    1征集体土申请
        2拟征区(县)房局立案
        3签订征协议
        4签订补偿安置协议
        5确定劳动力安置方案
        6区(县)房局审核项协议
        7市政府文征
        8交纳菜田基金耕占税等税费
        9办理批文件批图
       10办理冻结户口
        11调查户口核实劳动力
        12办理农转工工作
        13办理农转居工作
        14办理超转员安置工作
        15物作价补偿工作
        16征结案

    第二项 取开发土权相关税费
        1价款(土出金)
        2资金占费
        3滞纳金
        4土费
        5外商投资企业土费
        6防洪工程建设维护理费
        7土闲置费
     8土权属调查籍测绘费
        9城镇土税
        10价评估费
       11出土预订金
        12征理费
        13土补偿费
        14青苗树木补偿费
        15物补偿费
        16劳动力安置费
        17超转员安置费
        18新菜田开发建设基金
        19耕占税

    第三步 拆迁安置阶段法律程序
    1委托进行拆迁工作
        2办理拆迁申请
        3审批领取拆迁许证
        4签订房屋拆迁责书
        5办理拆迁公告通知
        6办理户口冻结
        7暂停办理相关事项
        8确定拆迁安置方案
        9签订拆迁补偿书面协议
        10召开拆迁动员会进行拆迁安置
        11发放运作拆迁补偿款
        12拆迁施工现场防尘污染理
        13移交拆迁档案资料
        14房屋拆迁纠纷裁决
        15强制拆迁

    第三项 拆迁安置阶段相关税费
    1房屋拆迁补偿费
        2搬家补助费
        3提前搬家奖励费
        4时安置补助费(周转费)
        5清理费
        6停产停业综合补助费
        7城区位置较区迁位置较差区远郊区县居民补助费
        8次性异安置补助费
        9房屋拆迁理费
        10房屋拆迁服务费

    第四章 房产开发阶段
     第四步 立项行性研究法律程序
    1选定项目签定合作意书
        2初步确定开发方案
        3申报规划点
        4申报审批项目建议书
        5编制项目行性研究报告
        6申报审批项目行性研究报告
    第四项 立项行性研究阶段相关税费
    1行性研究费
        2建设工程规划许证执费
    第五步 规划设计市政配套法律程序
    房产开发项目规划设计程序:
    1申报选址定点
    2申报规划设计条件
    3委托作出规划设计方案
    4办理防审核
    5办理消防审核
    6审定规划设计方案
    7住宅设计方案专家组审查
    8落实环保三废治理方案
    9委托环境影响评价报批
    10建设工程勘察招投标
    11委托质勘探
    12委托初步设计
    13申报审定初步设计

    二房产开发项目市政配套相关程序:
    1征求部门审查意见
    2落实市政公设施配套方案
    3报审市政配套方案
    4市政理部门提出市政配套意见
    5市政线综合

    第五项 规划设计市政配套相关税费
    1工程勘察(测量)费
    2工程设计费
    3建设工程规划许证执费
    4竣工档案保证金
    5时费
    6时建设工程费
    7建设工程勘察招标理费
    8勘察设计监督理费
    9古建园林工程设计费
    第五章 项目建设阶段
    第六步 项目开工建设竣工阶段流程
    房产开发项目开工前准备工作:
    1领取房产开发项目手册
    2项目转入正式计划
    3交纳煤气(天然气)厂建设费
    4交纳水厂建设费
    5交纳污水处理厂建设费
    6交纳供热厂建设费
    7交纳供电贴费电源建设集资费
    8土偿出项目办理四源接手续
    9设计单位出报批图
    10出施工图
    11编制报送工程档案资料交纳档案保证金
    12办理消防审核意见表
    13审批防工程办理防许证
    14核发建设工程规划许证
    15领取开工审批表办理开工登记

    二房产开发项目工程建设招投标流程:
    1办理招标登记招标申请
    2招标准备
    3招标通告
    4编制招标文件核准
    5编制招标工程标底
    6标底送审合预算审查处确认
    7标底送市招标办核准正式申请招标
    8投标单位资格审批
    9编制投标书送达
    10召开招标会勘察现场
    11召开开标会议进行开标
    12评标决标
    13发中标通知书
    14签订工程承包合
    15工程承包合审查

    三房产开发项目开工手续办理程序:
    1办理质量监督注册登记手续
    2建设工程监理
    3办理开工统计登记
    4交纳实心黏土砖限制费
    5办理开工前审计
    6交纳投资方调节税
    7领取固定资产投资许证
    8报装施工水电路
    9协调街道环卫部门
    10协调交通理部门
    11交纳绿化建设费签订绿化协议
    12领取建设工程开工证

    四房产开发项目工程施工程序:
    1施工场三通
    2施工单位进场施工暂设
    3工程基础结构施工设备安装
    4施工程中工程质量监督

    五房产开发项目竣工验收程序:
    1办理单项工程验收手续
    2办理开发项目综合验收领取工程质量竣工核验证书
    3商品住宅性认定
    4竣工统计登记
    5办理竣工房屋测绘
    6办理产权登记

    第六项 项目开工建设竣工阶段相关税费
    1三通费
    2水厂建设费
    3污水处理厂建设费
    4供热厂建设费
    5煤气厂建设费
    6水资源养蓄基金
    7热水资源费
    8市政公设施建设费(市政费)
    9开发理费
    10城建综合开发项目理费
    11建筑行业理费
    12绿化建设费
    13公园建设费
    14绿化补偿费
    15路灯维护费
    16环卫设施费
    17生活服务设施配套建设费(区配套费)
    18电源建设集资费(电权费)
    19外部供电工程贴费(电贴费)
    20建安工程费
    21建设工程招投标理费
    22合预算审查工费
    23质量理监督费
    24竣工图费
    25建材发展补充基金
    26实心黏土砖限制费
    27工程监理费
    28工程标底编制理费
    29机电设备委托招标服务费
    30超计划水加价
    31夜间施工噪声扰民补偿费
    32占道费
    33固定资产投资方调节税

    第六章 销售营阶段
    商品房预售须符合条件:
    (1) 交付全部土权出金取土权证书
    (2) 建设工程规划许证
    (3) 提供预售商品房计算投入开发建设资金达工程建设总投资25已确定施工进度竣工交付日期
    (4) 县级民政府房产理部门办理预售登记取商品房预售
    许证明

     第七步 销售营阶段法律程序
    1提交完成建设项目投资证明
         2签署预售销商品房预售款监协议
         3办理商品房预(销)售许证
    4销售项目备案
         5委托中介代理机构进行销售
    6购房者签订认购书
    7购房者签订买卖契约   
    8办理预售登记
    9办理转登记
    10办理房产抵押登记手续    
    11楼宇交付入住    
    12质量保证书说明书
    13办理产权立契户手续
     
    第七项 销售营阶段相关税费
    1营业税
    2城市维护建设税    
    3教育费附加
    4印花税     
    5契税    
    6土增值税    
    7企业税     
    8税    
    9房产税    
    10城市房产税    
    11房屋产权登记费
    12房屋权证工费    
    13房产权执费    
    14房屋项权利执费    
    15房屋买卖登记费    
    16房屋买卖手续费    
    17房屋租赁审核备案手续费    
    18  房屋租赁登记费  
    19  房屋估价手续费
    20  房屋公证估价手续费
    21  房产价格评估费 
    22  房产中介服务费
    第七章 物业理
    第八步 物业理阶段法律程序
    1物业理单位营资质审批
    2签署物业理委托合
    3居住区物业接综合验收    
    4物业理维修公约核准    
    5安排签订理公约    
    6制定提供质量保证书说明书    
    7物业理服务基求    
    8物业理委员会设立
    第八项 物业理阶段相关税费
    1居住区物业理启动费    
    2部位设施设备维修基金    
    3普通居住区物业理费    
    4高档住宅物业理费    
    5济适住房区物业理费    
    6供暖费
    附录: 房产开发专业术语
    第节 面积类
    1建筑面积
    住宅建筑面积指建筑物外墙外围围成空间水面积果计算高层住宅建筑面积层建筑面积建筑面积包含房屋居住面积墙体柱体占面积楼梯走道面积公摊面积等
    2面积
    住宅面积指住宅层面中直接供住户生活净面积计算住宅面积较直观反应住宅状况住宅买卖中般采面积计算价格
    计算面积时特殊规定:跃层式住宅中户楼梯然层数面积总计入面积包含结构面积烟囱通风道道井均计入面积墙面装修厚度计入面积计算住宅租金面积计算
    3公面积
    住宅公面积指住宅楼住户出入方便正常交保障生活设置公走廊楼梯电梯间水箱间等占面积总开发商出售商品房时计算建筑面积存公面积分摊问题  
    4实面积
    指建筑面积扣公分摊面积余额
    5居住面积
    住宅居住面积指住宅建筑层面中直接供住户生活居室净面积谓净面积墙柱等建筑构件占水面积(结构面积)般作衡量居住水面积指标
    6套面积
    俗称砖面积实面积基础扣柱体墙体等占空间建筑物容空间概念 动章循利图吸引居民机构投资住房租赁市场
    7公摊面积
    商品房分摊公建筑面积两部分组成:
    1.电梯井楼梯间垃圾道变电室设备室公门厅道等功整楼建筑服务公房理房建筑面积
    2.单元楼宇公建筑空间间分隔外墙(包括山墙)墙体水投影面积50%
    8辅助面积
    辅助面积指住宅建筑层中直接供住户生活室净面积包括道厨房卫生间厕起居室贮藏室等
    9公建筑面积分摊系数
    建筑物整栋公建筑面积整栋楼套套建筑面积建筑物公建筑面积分摊系数公建筑面积分摊系数=公建筑面积/套建筑面积
    10公建筑面积
    公建筑面积包括作独立空间租售室车棚等面积作防工程室计入公建筑面积般公建筑面积方法计算:整栋建筑物面积扣整栋建筑物套(单元)套建筑面积扣已作独立空间销售出租室车棚防工程等建筑面积整栋建筑公建筑面积

    11容积率
    容积率建筑总面积建筑面积
    12房率
    房率指套建筑面积套(单元)建筑队面积
    套建筑面积 套面积+ 套墙体面积+ 阳台建筑面积
    套(单元)建筑面积 套建筑队面积 +分摊公建筑队面积
    13建筑密度
    建筑密度指居住区类建筑基底总面积居住区率(%)反映出定范围空率建筑密集程度
    第二节 价格类
    1均价
    均价指单位销售价格相加数单位建筑面积数出方米均价均价般销售价例外
    2基价
      基价基础价指核算确定方米商品房基价格商品房销售价般基价基数增减楼层差价出
    3起价
      起价起步价指某物业楼层销售价格中低价格起价层住宅带花园般楼顶楼销售价起价带花园住宅般二楼五楼做销售起价高层物业低层销售价起步价

    4预售价
      预售价商品房预(销)售合中专术语预售价正式价格商品房交付时应批准权限部问核定价格准
    5次性买断价
      次性买断价指买方卖方商定次性定价次性买断价属房产销售合中专价格术语确定买方卖方必须履行付款交房义务意变更
    6定金
    定金指事约定方方付作债权担保定数额货币属种法律担保方式目促债务履行债务保障债权债权实现根国发法通担保法八十九条规定定金应书面形式约定事定金合中应约定交付定金期限定金合实际交付定金日起生效定金数额事约定超出合标额20果购房者交定金改变意决定买开发商权购房者违约退定金果开发商房屋卖应购房者双倍返定金
    7订金
       订金具定金性质交付订金方张定金权利民法院予支持般情况交付订金视作交预付款双方签订商品房预售合出售合订金应时返抵充房价购房者支付订金购买预订房屋订金预订协议约定办法处理属列情况房产开发企业应全额返购房者支付订金:(1)房产开发企业未签订书面协议收取订金(2)签订书面协议订金处理未作约定约定明确(3)双方预售合出售合条款存分歧协商致(4)广告售楼书样品房实际善相符合

    8预付款
       预付款种支付手段目解决合方周转资金短缺问题预付款具担保合履行作证明合成立收受预付款方违约须返收款项须双倍返外法律预付款严格规定事意合中预付款项定金限制
    9违约金
      违约金指违约方法律规定合约定应该付方定数量货币违约金违约方种济制裁具惩罚性补偿性体现惩罚性事违约行观错否方造成损失支付违约金
    第三节 实务类
    1开间
    住宅设计中住宅宽度指间房屋面墙皮面墙皮间实际距离然间宽度言称开间住宅开间般超30米39米砖混结构住宅开间般超33米 规定较开间尺度缩短楼板空间跨度增强住宅结构整体性稳定性抗震性
    开间5米进深7米开间住宅住户提供4050方米甚更居住空间样建筑面积开间住宅相承重墙减少半面积增加2便灵活隔断装修改造
    2进深
    建筑学指间独立房屋幢居住建筑前墙皮墙壁间实际长度进深住宅效节约保证建成住宅良然采光通风条件住宅进深设计定求宜目前国量城镇住宅房间进深般限定5米左右意扩

    3绿化率
    绿化率指项目规划建设范围绿化面积规划建设面积购房者言绿化率高
    4绿率
    绿率描述居住区范围类绿总居住区率()绿率指居住区范围类绿包括公绿宅旁绿等中公绿包括居住区公园游园组团绿块状带状化公绿
    5层高
    层高指住宅高度层单位计量层高度国家设计求高度层高通常包括层板面楼板面层楼板面间距离
    6净高
    净高指层高减楼板厚度净剩值
    7实率
    实率套建筑面积住宅面积率
    实率=套建筑面积/套建筑面积+分摊建筑面积
    8标准层
    标准层指面布置相住宅楼层
    9室
    室指房间面低室外面高度超该房间净高1/2者

    10半室
    半室指房间面低室外面高度超该房间净高1/3超1/2者
    11居住区
    居住区指住宅公建道路公绿等四项总称
    12住宅
    住宅指住宅建筑基底占四周合理间距含宅间绿宅间路等总称
    13
    指规划范围居住区外种应包括非直接区居民配建道路单位保留然村建设等
    14公服务设施
    公服务设施般称公建居住口规模相应配建居民服务类设施应包括建筑基底占属场院绿配建停车场等
    15道路
    道路指居住区道路区路组团路非公建配建居民汽车单位通勤车等停放场
    16公绿
    公绿指满足规定日求适合安排游憩活动设施供居民享游憩绿应包括居住区公园游园组团绿块状带状绿等
    17道路红线
    道路红线指城市道路含居住区级道路规划控制线
    18建筑线
    建筑线般称建筑控制线建筑物基底位置控制线
    19综合楼
    指兼住家办公甚商场楼
    20商住住宅
    SOHO(居家办公)住宅观念种延伸属住宅时融入写字楼诸硬件设施尤网络功发达居住者居住时事商业活动住宅形式
    21墅
    指郊区风景区建造供住宿休养花园住宅中三户三户连体墅连栋墅二户连体墅双拼墅单楼独栋独栋墅
    22TOWNHOUSE(联排墅)
    正确译法应该城区住宅欧洲舶原始意义指城区房屋目前指建城郊高绿化率住宅功齐全景观型联排墅
    23跃层式商品房
    指两层楼盘面卧室起居室客厅卫生间厨房辅助房采户独楼梯连接房屋通风采光较布局紧凑功分明户楼梯占定面积两层出口发生火灾时员易疏散
    跃层式住宅优点户较采光面通风较户居住面积辅助面积较布局紧凑功明确相互干扰较
    24复式商品房
    香港建筑师创造设计种济型房屋层高层楼中增建夹层形成两层楼盘房实际层高低跃层式住宅复式住宅层供起居餐饮洗浴层供休息储藏户设处入墙式壁柜楼梯
    复式住宅受跃层式住宅设计构思启发建造户占两层实际层高较高层楼中增建12米夹层两层合计层高低跃层式住宅(李氏设计33米般跃层式56米)复式住宅层供起居炊事进餐洗浴等层供休息睡眠户设处墙式壁柜楼梯中间楼板层板层厨房高2米层贮藏高12米层直接作卧室床面坐起法直立
    复式住宅济性体现:
    1面利系数高通夹层复合住宅面积提高5070
    2户隔层木结构隔断家具装饰融体墙楼板床柜降低综合造价
    3部夹层采推拉窗墙身面窗户通风采光良般层高面积相住宅相土利率提高40复式住宅时具备省省工省料特点
    复式住宅设计施工足:
    1复式住宅面宽进深采廓式面组合必然导致部分户型佳然采光较差
    2层高低厨房2米高度长期易产生局促弊气适感贮藏间较层高12米难充分利
    3室隔断楼板均采轻薄木隔断木材成较高隔音防火功差房间私密性安全性较差
    25错层式住宅
    指套房子处面房厅卧卫厨阳台处高度面
    错层式复式房屋特征区面式房屋面式表示户家厅卧卫厨等房间处层面错层复式房间处层面
    错层复式房屋区两种房屋均处层面复式层高超高度相两层楼错层式高度低站立第层面视第二层面错层压缩复式称外复式二层楼面垂直投影面积致错层式两(三)楼面非垂直相叠互相等高形式错开


    26单元式住宅
    指层高层楼房中种住宅建筑形式通常层楼面楼梯住户楼梯台直接进入分户门般层住宅楼梯安排2428户楼梯控制面积称居住单元
    27公寓式住宅
    相独院独户西式墅住宅言公寓式住宅高层标准较高层干单独套房包括卧室起居室客厅浴室厕厨房阳台等等部分附设旅馆酒店供常常中外客商家眷中短期租
    28花园式住宅
    西式洋房洋楼花园墅般带花园草坪车库独院式房二三层楼建筑密度低部居住功完备装修豪华富变化住宅水电暖供应俱全户外道路通讯购物绿化较高标准般高收入者购买
    29SHOPPING MALL
    直译步行街购物广场目前国际流行营效果佳零售百货模式具四特征:开放性公休闲广场强烈吸引气开放性外交通设计广纳周边气相闭合部通道回路充分利效流购物休闲良性互动形成惊商业效应
    30商品房结构
    房屋架构分砖混结构砖木结构钢筋混凝土结构
    31框架结构住宅
    指钢筋混凝土浇捣成承重梁柱预制加气混凝土膨胀珍珠岩浮石蛭石陶烂等轻质板材隔墙分户装配成住宅适合规模工业化施工效率较高工程质量较
    框架结构梁柱构成构件截面较框架结构承载力刚度较低受力特点类似竖悬臂剪切梁楼层越高水位移越慢高层框架横两方承受水力时现浇楼面作梁工作装配整体式楼面作考虑框架结构墙体填充墙起围护分隔作框架结构特点建筑提供灵活空间抗震性差

    32钢混结构住宅
    钢混结构住宅结构材料钢筋混凝土钢筋水泥粗细骨料(碎石)水等混合体种结构住宅具抗震性整体性强抗腐蚀力强久耐等优点房间开间进深相较空间分割较目前高层住宅采种结构种结构工艺较复杂建筑造价较高
    33砖混住宅
    砖混结构般指砖砌体作外承重墙隔墙楼盖屋盖梁柱(砖柱)钢筋混凝土作墙柱荷载梁板传屋盖楼盖活恒荷载通墙柱基础传基作墙水荷载(风荷)部分直接墙传横墙部分通屋盖楼盖传横墙横墙传基础传基承重墙厚度长度根强度稳定性求通计算确定
    34建筑高度
    建筑高度划分房屋分低层房屋层房屋高层房屋根国家关政策民建筑高度层数设计规定:46层层住宅710层高层住宅(称中高层住宅)10层高层住宅高层塔楼高层板楼
    35低层房屋
    指高度低等10米建筑物般13层建筑物房墅等低层房屋般建筑结构简单施工期短建造成低廉亲切安宁天感觉舒适度方便度空间尺度优高层
    36层房屋
    指高10米低等24米建筑物层房屋般48层般采砖混结构少数采钢筋混凝土结构层房屋般规格(房型)整齐通风采光状况空间紧凑闭塞高层相层房屋公面积少房率相应提高
    37高层房屋
    指高24米建筑8层(含8层)建筑体般分高层高层超高层
    38高层
    般指8层1213层建筑高层住宅般采钢筋混凝土结构带电梯高层层亲切安宁房型房率高特点普通高层结构强度高耐年限高景观系数高污染程度低等优点时高层土利率提高土成相降受房产开发商青睐
    39高层房屋
    指15层24层建筑体建筑结构建筑形态(点状居)局限房型设计难度做套室全明采光通风良难度城市中心区高层优势:开发商说单位建筑面积土成(楼面价)低住户说视野开阔景观系数高尘土噪音光线污染少建筑结构强度高整体性强高层房屋明显缺点:结构工艺较复杂材料性求高重基础求高施工难度较建筑造价相应提高高层房屋电梯楼道机房技术层等公部位占面积房率低果电梯质量物业理正常令担心
    40超高层房屋
    指超24层建筑体超高层房屋楼面价低建筑安装成高气派雄伟感觉满足消费者视野景观求超高层房屋般建城市黄金段(限度利土资源)景观良城区(充分发挥景观资源作)
    率较:层高高层85左右高层电梯电梯前室等需分摊公面积较高层塔楼率7275板楼7880
    建筑质量较:层般砖混结构抗震性高层差高层般钢筋混凝现浇抗震性折旧年限长
    房型构造较:层般坐北南南北通风面积高房型合理开间容易隔开装修高层般框架结构加考虑电梯位置户型设计较难装修易带便
    物业理收费:层少高层
    41智化住宅
    根建设部全国住宅区智化系统示范工程求智化住宅达安全防范信息理信息网络智化住宅种家庭动化设备计算机网络系统建筑技术艺术机结合产物实现住户时间点进行家庭遥控理外界进行联系住宅
    智区众智楼宇组成旨通高度集成通讯计算机网络社区保安物业服务公设施连接起实现智化优化理区居民24时社区医院学校超市娱乐场等处联络
    42住宅区
    住宅区称居住区城市道路然界线(河流)划交通干道越完整居住段般设置整套满足居民日常生活需基层专业服务设施理机构
    43住宅配套设施
    指城镇居民创造卫生安全宁静舒适居住环境必需住宅附属设施住宅配套设施系统组成服务层次应包括容:
    (l)住宅基生活单元配套设施口规模3千左右住宅群配套设施应居民服务站商店文化室童游乐场等
    (2)住宅区配套设施口规模 l万左右住宅群配套设施包括托幼园学中学储蓄邮电运动场粮店煤店百货店副食品店菜店饮食店理发店修理门市部综合商店行车棚废物回收站居委会变电公厕垃圾站等
    (3)住宅区配套设施口规模45万左右配套设施包括医院门诊部银行办事处邮电支局电影院科技文化馆青少年家运动场种生活关商店街道办事处派出商业理机构房屋养段等
    (4)市政公设施指全市范围住宅配套设施包括城市公事业城市公设施前者指城市水煤气供热公交通者指市政工程设施园林绿化设施公卫生设施等
    44会
    物业业服务象综合性高级康体娱乐服务设施会具备软硬件条件:康体设施应该包括泳池网球羽毛球场高尔夫练馆保龄球馆健身房等娱乐健身场中西餐厅酒吧咖啡厅等餐饮客社交场应具网吧阅览室等服务设施般业免费少量收费开放

    第四节 理政策类
    1五证
    商品房五证包括:建设规划许证建设工程规划许证国土证建设工程开工证商品房预售许证
    2二书
    指建设部加强商品房质量理监督求发展商必须提供新建住宅质量保证书新建住宅说明书
    3商品房预售许证
    商品房预售许证市县民政府房产理部门房产开发公司颁发项证书证明列入证书范围正建设中房屋已预先出售继承
    4契税
    契税指房屋权发生变更时事订契约房价定例产权承受征收次性税收房产权变动征收种专门税种(交易手续费济适房减半)
    5商品房验收合格
    指单体(单幢楼盘)验收合格
    6商品房综合验收合格
    指包含配套设施全部建筑物验收合格
    7房屋交付时发展商应提交文件?
    房屋交付时房产开发企业应根商品住宅实行质量保证书住宅说明书制度规定买受提供住宅质量保证书住宅说明书
    8物业竣工验收
    指物业形态说建筑商完成项终产品开发商完成物业开发务时间发生法定手续
    9租代售
    谓租带售方式空置商品房进行出租租房者签订合合期买租房开发商租房时价格卖租房者租房者租房期交房租抵部分购房款租房者付清房款便获该房全部房产权果租房者合期限购房作退租处理先期交纳租金作房产开发商收取房租
    种方式三优点:
    破租售相脱节陈旧模式买卖双方处先租买先观察房屋质量时间消费者心里数房屋质量买反买租会太济损失
    二果租房者想买租房子时先期付租金转购房款相分期付款分期付款银行揭方式少少利息较实惠
    三租房买房开发商房子没闲置昔日包袱变成财富
    租带售种新营销方式购房者较选择余开发商开拓出种崭新销售市场
    10印花税
    印花税济活动济交中书立领受证征收种税种兼行性质证税具征收面广税负轻纳税行购买粘贴印花税票完成纳税义务等特点
    11土增值税
    土增值税偿转国土权建筑物附着物产权取增值性收入单位征收种税土增值税课税象偿转国土权建筑物附着物产权取增值额土增值税计税纳税转房产取增值额 
    土增值额=转房产收入-税法规定扣项目金额
    12土出金
    级政府土理部门土权出土者规定受收取土出全部价款(指土出交易总额)土期满土者需续期土理部门缴纳续期土出价款原通行政划拨获土权土者土权偿转出租抵押作价入股投资规定补交土出价款
    13土收益金(土增值费)
    土者土权转(含连面建筑物转)第三者时转土交易额规定例财政部门缴纳价款土者土权出租(含连面建筑物出租)者时获租金收入规定例财政部门缴纳价款
    14三通(净)
    指土具备水雨污水道路通场整条件
    取土环节
      1.土税:出转方式偿取土权应受方合约定交付土时间次月起缴纳城镇土税合未约定交付土时间受方合签订次月起缴纳城镇土税土税纳税实际占土面积计税规定税率计算征收(具体税率参规定)
      案例:某房产开发企业2010年5月26日国土房产局签订国土出合合约定出土面积56000米土出金34000万元合约定土交付时间2010年10月25日土税税率4元米2010年应缴纳少土税?
      分析:该企业应2010年11月起申报缴纳土税2010年应缴纳2月土税:56000×4×2123733333元
      2.印花税(土出转合):土权出合土权转合产权转移书征收印花税载金额万分五贴花
      3.契税:国土权出土权出售房屋买卖计税成交价格目前江苏省规定契税税率3%契税纳税义务发生时间纳税签订土房屋权属转移合天者纳税取具土房屋权属转移合性质证天
      二设计施工环节
      1.印花税(设计合):建设工程勘察设计合包括勘察设计合收取费万分五贴花
      2.印花税(建安合):建筑安装工程承包合包括建筑安装工程承包合承包金额万分三贴花
      3.印花税(款合):银行金融组织款(包括银行业拆)签订款合款金额万分零点五贴花
      三房产销售环节
      1.营业税(销售动产):纳税提供应税劳务转形资产者销售动产营业额规定税率计算应纳税额销售动产税率5纳税营业额纳税提供应税劳务转形资产者销售动产收取全部价款价外费营业税纳税义务发生时间纳税提供应税劳务转形资产者销售动产收讫营业收入款项者取索取营业收入款项天纳税转土权者销售动产采取预收款方式纳税义务发生时间收预收款天
      2.土增值税(预征):普通标准住宅实行预征外类商品房均实行预征普通标准住宅指政府指定房产开发公司开发政府部门规定建筑标准建造建成商品房实行国家定价限价解决住房困难户住房困难政府指定销售象住宅普通标准住宅须房产开发公司关文件税务部门审核确认
      土增值税预征计税纳税转房产取收入  
      3.企业税(未完工开发产品):企业销售未完工开发产品取收入应先预计计税毛利率分季(月)计算出预计毛利额计入期应纳税额企业销售未完工开发产品计税毛利率省治区直辖市国家税务局方税务局列规定进行确定
      (1)开发项目位省治区直辖市计划单列市民政府城市城区郊区低15
      (2)开发项目位级市城区郊区低10
      (3)开发项目位区低5
      (4)属济适房限价房危改房低3
      案例:某房产开发企业开发某楼盘尚未完工2010年4月开始预售4-6月取预收收入10000万元6月利润表反映利润总额50万元前年度均盈利该企业应缴纳少企业税?(假设国家规定企业土增值税预征率3城建税税率7教育费附加3方教育费附加1%该企业位级市规定计税毛利率10)
      分析:该企业预收收入10000万元应缴纳营业税10000×5%=500万元城建税500×7=35万元教育费附加500×3=15万元方教育费附加500×1%=5万元土增值税10000×2%=200万元(注:案例江苏税局江苏省土增值税预征率2案例2计算)合计755万元应纳税额=50+10000×10%-755=195万元应缴纳企业税=195×25%=4875万元
      4.印花税(商品房销售合):商品房销售合产权转移书征收印花税载金额万分五贴花
      四竣工交房环节
      1.企业税(完工开发产品): 开发产品完工企业应时结算计税成计算前销售收入实际毛利额时实际毛利额应预计毛利额间差额计入年度企业项目项目合计算应纳税额
      企业房产开发营业务包括土开发建造销售住宅商业房建筑物附着物配套设施等开发产品土开发外开发产品符合列条件应视已完工:
      (1)开发产品竣工证明材料已报房产理部门备案
      (2)开发产品已开始投入
      (3)开发产品已取初始产权证明
      年度纳税申报时企业须出具该项开发产品实际毛利额预计毛利额间差异调整情况报告税务机关需相关资料
      案例:某房产开发企业开发某楼盘2010年12月完工前已预收房款30000万元前已计税毛利率10%计算出预计毛利额计入期应纳税额缴纳企业税12月6月利润表反映利润总额2300万元完工计算出实际毛利额10500万元该企业该缴纳企业税?
      分析:实际毛利额应预计毛利额间差额7500(1050030000×10%)万应纳税额=2300+7500=5200万应缴纳企业税=5200×25%=1300万元
      2.土增值税(清算):
      纳税符合列条件应进行土增值税清算:(1)房产开发项目全部竣工完成销售(2)整体转未竣工决算房产开发项目(3)直接转土权
      符合条件税务机关求纳税进行土增值税清算:(1)已竣工验收房产开发项目已转房产建筑面积占整项目售建筑面积例85该例未超85剩余售建筑面积已出租(2)取销售(预售)许证满三年未销售完毕(3)纳税申请注销税务登记未办理土增值税清算手续(4)省辖市方税务机关规定情况(5)前款列第(3)项情形应办理注销登记前进行土增值税清算
      土增值税清算程中发现纳税符合核定征收条件应核定征收方式房产项目进行清算土增值税清算中符合条件实行核定征收
      (1)法律行政法规规定应设置未设置账簿
      (2)擅销毁账簿者拒提供纳税资料
      (3)设置账簿账目混乱者成资料收入证费证残缺全难确定转收入扣项目金额
      (4)符合土增值税清算条件企业未规定期限办理清算手续税务机关责令限期清算逾期清算
      (5)申报计税明显偏低正理
      常见问题解答
      1.应收房款欠款否缴纳营业税?房产公司销售套房屋业合2009年底应收房款100万业实际缴纳30万请问欠款70万否2009年申报营业税实际收时缴纳营业税?
      答:中华民国营业税暂行条例实施细(财政部国家税务总局令第52号)第二十四条规定条例第十二条称收讫营业收入款项指纳税应税行发生程中者完成收取款项条例第十二条称取索取营业收入款项天书面合确定付款日期天未签订书面合者书面合未确定付款日期应税行完成天纳税应合确定付款日期确认营业收入法缴纳营业税
      2.房产企业代收费否需缴纳营业税?
      答:根营业税暂行条例第五条规定:纳税营业额纳税提供应税劳务转形资产者销售动产收取全部价款价外收费营业税暂行条例实施细第十三条规定:营业税条例称价外费包括收取手续费补贴基金集资费返利润奖励费违约金滞纳金延期付款利息赔偿金代收款项代垫款项罚息种性质价外收费包括时符合条件代收取政府性基金者行政事业性收费:()国务院者财政部批准设立政府性基金国务院者省级民政府财政价格部门批准设立行政事业性收费(二)收取时开具省级财政部门印制财政票(三)收款项全额缴财政 果符合规定条件政府性基金者行政事业性收费入营业额征收营业税否应作价外收费全额计征营业税
      3.房产开发公司出租车位权业签订合约定年限20年费次性收取笔收入否应缴纳土增值税?
      答:根土增值税暂行条例实施细关规定土增值税出售者方式偿转国土权建筑物附着物行征收税出售转应办理相应产权标志产权未发生转移构成出售转出租车位行没发生权转移需缴纳土增值税
      4.动产投资否征收土增值税?
      答:房产进行投资联营投资联营方土(房产) 作价入股进行投资作联营条件房产转投资联营企业中时暂免征收土增值税投资联营企业述房产转应征收土增值税2006年3月2日起土(房产)作价入股进行投资联营投资联营企业事房产开发者房产开发企业建造商品房进行投资联营均适述暂免征收土增值税规定
      5.房产开发企业买墅送汽车方式销售动产企业税处理?
      答:根国家税务总局关确认企业税收入干问题通知(国税函[2008]875号)国家税务总局关企业处置资产税处理问题通知(国税函[2008]828号)规定企业买墅送汽车方式销售动产属捐赠行应总销售金额项商品公允价值例分摊确认项销售收入销售动产属未完工产品动产预售收入应规定计税毛利率计征企业税汽车销售收入适房产开发关税收规定
      6.房产开发公司开发门面房作售楼部请问售楼部否缴纳房产税?果缴纳该确定房产税原值?
      答:国家税务总局关房产税城镇土税关政策规定通知(国税发[2003]89号)第二条第四项规定房产开发企业出租出企业建造商品房房屋交付次月起计征房产税开发企业利商品房作售楼部情况应开始售楼部次月起缴纳房产税作售楼部根房产税暂行条例相关规定售楼部房产原值70作房产税应纳税额12税率缴纳房产税
      房产原值确认分时段计算交纳房产税2009年1月1日2010年12月21日应财政部国家税务总局关房产税城镇土税关问题通知(财税[2008]152号)规定房产原值计税房产否记载会计账簿固定资产科目中均应房屋原价计算缴纳房产税房屋原价应根相关会计制度规定进行核算纳税未国家会计制度规定核算记载应规定进行调整重新评估房屋原价2010年12月21日起应财政部国家税务总局关安置残疾业单位城镇土税等政策通知(财税[2010]121号)规定:房产原值计税房产会计核算房产原值均应包含价包括取土权支付价款开发土发生成费等
      7.房产开发企业商店购买者签订协议规定房产开发企业优惠30价格出售开发商店购买者购买者2年期限必须购买商店偿提供房产开发企业外出租种情况涉税?
      答:国家税务总局关房产开发企业签订条件优惠价格协议购买商店征收税问题批复(国税函[2008]576 号)规定述行实质购买者购商店交房产开发企业出租取房屋租赁收入支付部分购房价款述情形购买者少支出购房价款应视财产租赁财产租赁项目征收税次财产租赁收入额少支出购房价款协议规定租赁月份数均计算确定
    房产开发企业涉税种营业税城建税教育费附加土增值税房产税印花税企业税税契税等
    营业税国境提供应税劳务转形资产销售动产取营业收入征收种税计税纳税方收取全部价款价外费应税劳务涉方面:⑴转土权应转形资产税目中转土权子目征税⑵销售动产税率5⑶包销商承销应服务业―代理业征税⑷土权出租房产建成出租服务业―租赁业征税计算公式营业额×适税率
    二城市维护建设税教育费附加:营业税等流转税计税区分适751征城市建设维护税3计征教育费附加
    三土增值税:转国土权建筑物附着物取收入单位征收种税土增值税纳税转房产取增值额规定适税率计算征收纳税转房产取收入减条例规定扣项目金额余额增值额采四级超率累进税率应纳土增值税土增值额×适税率-速算扣额×速算扣率中:土增值额转房产总收入-扣项目金额计算扣项目:取土权支付金额开发土新建房配套设施成开发土新建房配套设施费旧房建筑物评估价格转房产关税金加计扣
    四房产税:城市县城建制镇工矿区范围拥房屋产权资单位房产税原值租金收入征收种税房产原值(评估值)计税税率12年应纳税额房产原值(评估值)×(130)×12
    五城镇土税城市县城建制镇工矿区范围拥土权单位实际占土面积计税规定税额年计算分期缴纳种税年应纳税额∑(级土面积×相应税额) 房产开发企业出租出企业建造商品房房屋交付次月起计征城镇土税房产税
    六城市房产税三资企业土费:城市房产税拥房屋产权外商投资企业外国企业外籍港澳台胞房产原值征收税种城市房产税房产原值计税税率12年应纳税额房产原值×税率×(130)三资企业土费市行政区域土外资企业企业处理位置偏远程度段繁华程度基础设施完善程度等征收项费外资企业实际占土面积适土费单位标准确定应纳土费额占土面积×适单位标准
    七印花税:济活动济交中书立领受印花税暂行条例列举种证征收种兼行性质证税分价计税量计税两种应纳税额计税金额×税率应纳税额证数量×单位税额
    土权出转书立证(合)暂征收印花税土开发建设房产出售出租活动中书立合书等应缴纳印花税进行房屋买卖签定购房合应产权转移书载金额005缴纳印花税房产交易理部门办理买卖户手续时应监督买卖双方转合协议贴花注销完税办理立契户手续办理房产权属证件时应权利许证件交纳印花税五元房产权属理部门应监督领受房产权属证件贴花注销完税办理发证手续
    八契税:契税国境转移土房屋权属时承受土权房屋权单位征收种税征收范围包括国土权出土权转(包括出售赠交换)房屋买卖房屋赠房屋交换计税成交价格核定价格交换价格差额补缴土权出 费者土收益等应纳税额计税×税率
    九耕占税固定资产投资方调节税 部分区目前已停止征收
    十企业税外资外国企业税:国境企业组织定期间生产营征收种税应纳税额(全部应税收入准予扣项目)×适税率
    十税 劳务非劳务征收种税房产业涉工资薪金适545超额累进税率应纳税额应纳税额×适税率速算扣数
    应交列税种:
    1营业税5城建税营业税07教育费附加03方教育附加012契税43印花税0034土增值税055土税实际情况计税6车辆购置税107房产税8车船税9企业税等

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