可行性研究报告范本


    
    目 录

    第章 总 1
    项目概况 1
    二企业概况 1
    三研究范围 3
    四技术济指标 4
    五研究结建议 5
    第二章 项目背景建设必性 7
    项目背景 7
    二项目建设必性 9
    三项目建设意义 11
    第三章 市场分析 12
    二隆回县房产发展态势 17
    三区域市场分析 18
    第四章 建设容建设规模 21
    建设容 21
    二建设规模 21
    第五章 区域位置建设条件 22
    区域位置 22
    二然条件 22
    三建设条件 23
    第六章 工程技术方案 24
    规划设计基原 24
    二总体规划建筑设计 24
    三技术济指标 26
    四结构设计说明 27
    五水排水设计说明 31
    六建筑电气设计说明 31
    七暖通设计说明 34
    八消防工程 34
    第七章 环境保护节 36
    环境保护 36
    二节 37
    第八章 物业理 42
    物业理计划 42
    二机构设置 42
    第九章 项目招投标实施进度 43
    项目招投标 43
    二实施进度计划 43
    第十章 组织理机构职工数确定 44
    组织理机构 44
    二职工数确定 44
    第十章 投资估算 45
    编制说明 45
    二总投资估算表 46
    第十二章 项目财务预测数 47
    资金筹措投资计划 47
    二项目计算期 48
    三营销售税金 48
    四营成费估算 50
    五利润利润分配 51
    六款付息估算 51
    第十三章 项目财务评价 53
    财务盈利分析 53
    二清偿力分析 54
    三敏感性分析 55








    第章 总
    项目概况
    1.项目名称
    怡中豪苑建设项目
    2.建设单位
    湖南鸿旺房产开发限公司
    3.建设点
    项目位隆回县城西320国道旁 西邻方公园花瑶印象星级酒店方邻广场北隆回二中南接繁华闹市区九龙学校汽车总站高速出口该理位置优越交通方便四通八达景观资源丰富视野开阔型文明区怡然花园相更烘托出流文环境
    4.建设规模
    项目总占面积30560方米总建筑面积134520方米中住宅工程121208方米工程13312方米
    二企业概况
    1.企业基情况
    湖南鸿旺房产开发限公司家专业事房产开发专业公司然肖石民周应达出资组建具省建设厅颁发房产开发资质
    公司成立2010年1月现员工20中具中高级职称15占公司总数75公司现代企业制度组建设工程技术部市场营销部财务核算部行政事务部物业理部设执行董事1总理1副总理5监事18高职位
    公司证齐全已取营业执税务登记证组织机构代码证房产开发资质等关规定进行年检年审公司成立营方营规模断扩取良济效益社会效益相继开发湖南怀化榆树湾步行街型综合商业产项目贵阳市鑫海厦高档写字楼项目凯里市龙泉明珠江景住宅区邵阳城步鸿旺家园等项目完成建筑面积30万余方米2010年广泛市场调研深入投资证公司决定投资隆回县桃洪镇桃洪西路怡然花园区块兴建怡中豪苑中央商业住宅(简称怡中豪苑)
    鸿旺房产着创新价值企业宗旨致力开发出满足市场需求产品国际成功商业产营模式接轨实现企业效益社会效益双赢创造出更价值
    2.营范围
    房产开发五金交电机电产品机械设备色矿产品钢材金属材料建筑装饰材料销售
    3.注册资金
    民币壹仟万元整
    4.注册点
    长沙市天心区韶山南路120号恒盛家园1栋802房
    5.注册号
    430103000055404
    6.法定代表简介
    法代表:公司法代表肖石民男 1966年3月出生湖南省隆回县汉族专文化民营企业家高级工程师 2010年1月公司
    创立湖南鸿旺房产开发限公司公司执行董事该志忠厚诚实守信较强实干精神丰富企业营理验
    7.企业类型
    限责公司
    三研究范围
    1研究
    (1)湖南鸿旺房产开发限公司企业法营业执
    (2)工业民建筑行性研究深度求
    (3)国家计委建设部联合颁发建设项目济评价方法参数(第二版)
    (4)建设部建标[2000]205号房产开发项目济评价方法
    (5)湖南省建设委员会1999年湖南省工程预算定额
    (6)民建筑设计通(GB50352)-2005)
    (7)国家计委关建设项目进行行性研究执行理办法(计资[1983]116号)
    (8)国家计委关投资项目行性研究指南(试版)通知(计办投资[2002]15号)
    (9) 关专业设计规范
    (10)隆回县规划局关怡中豪苑项目修建性详细规划设计批复
    (11)隆回县国土局核发国土权证
    (12)隆回县政府签发关费包干减免优惠文件
    (13)建设单位提供项基础资料
    2研究范围
    项目行性研究报告国家关部门法令政策规程规范项目建设必性建设规模建设外部条件项目总体规划方案公工程环境保护投资估算资金筹措济效益社会效益等进行研究
    四技术济指标
    表 项目技术济指标表
    序号
    指标名称
    单位
    数量
    备注
    1
    总面积

    3056000
    合4584亩
    2
    总建筑面积

    1345200

    3
    建筑密度

    284

    4
    容积率

    388

    5
    绿率

    3195

    6
    项目总投资
    万元
    23360


    银行贷款
    万元
    8000


    筹资金
    万元
    15360

    7
    总成费




    固定资产费
    万元
    13297


    营成费
    万元
    10063


    营税金附加
    万元
    2089

    8
    销售收入
    万元
    38149

    9

    万元
    3175

    10
    税利润
    万元
    9525

    11
    投资利润率

    544

    12
    投资利税率

    633

    13
    资金利润率

    827

    14
    财务净现值(ic10)
    万元
    28324

    15
    投资回收期

    324
    静态



    386
    动态

    五研究结建议
    1.研究结
    (1)项目建设隆回县委县政府倡导年样三年变样发展战略相统符合隆回县城市未发展方正确决策改善城市居住质量优化居环境等方面起重作
    (2)项目建设符合国家扩需促进消费搞活流通产业政策时项目建设利促进区域济发展调整济结构社会提供业机会缓解隆回县业员业压力具积极意义
    (3)项目建设国际通行商品房开发模式运作规划设计点进行整体规划完全符合城市规划消防交通等项求利完善隆回县城区高科技产业配套功作
    (4)济分析项目建成总销售收入38149万元税利润9525万元投资利润率544投资利税率633资金利润827项目济效益高投入高回报低风险项目
    (5)项目敏感性分析项目敏感点销售压力项目理位置优越潜户众加开发理念先进设计新颖实化解销售压力实现项目预期目标
    2建议
    (1)质量房产开发项目生命线应严格质量理体系实施工程理握工程发包材料采购保证工程质量关键应通公竞争择优选取招投标形式选择施工单位材料供应厂商确保项目施工质量工程形象
    (2)资金项目利进行保证建设单位应精心安排工程进度计划确保工程建设资金足额位保证项目利实施
    (3)营销项目成功否关键应精心安排营销组织控制营销节奏做项目前期策划推介充分利理位置优势时户型设计中注重市场需求样面积提供二三种超群户型选择宜避免客户购房时选择太影响成交确保项目销售资金回笼利
    综述项目行项目承办单位应加强开发建设程中成控制工作确保社会效益财务效益实现













    第二章 项目背景建设必性
    项目背景
    前房产行业开发投资增长迅速居民住房消费持续增长住房水断提高房产行业总体发展呈现出健康态势
    隆回县位距离邵阳火车站55公里怀化火车站150公里长沙市283公里南接邵怀高速公路隆回出口处北连320国道219省道东洛湛铁路邵阳站前郝水河隆回怡中豪苑建设项目提供天独厚水陆交通条件
    隆回县处东110°38′110°15′北纬27°27°40′位湖南省中部稍偏西南资水游北岸东新邵县南接邵阳县武冈市西抵洞口县北界溆浦新化县
    隆回位湘中稍偏西南总面积2866方公里居住汉回瑶苗侗满等24民族辖26乡镇1010村(居)委会总口140万湖南农业县2010年国民济较发展全年国生产总值(GDP)实现 6263亿元年增长132中:第产业增加值1813亿元较年增长59第二产业增加值1585亿元较年增长249第三产业增加值2865亿元较年增长115均GDP4812元(常住口计算)年增加573元三种产业结构2895:2531:4574全县财政总收入达27509万元增长18
    隆回县然资源丰富生物资源品类繁水稻籼粳糯3类型旱粮20品种济作物20项千种中宝庆辣椒红皮蒜生姜龙牙百合腰带柿驰名中外辣椒茶叶柑桔生产基县植达200余科1000余种中805种野生植物作药材野生动物资源133种家禽畜品种繁尤生猪已查明矿藏40余种中煤远景储量5886万吨黄金矿颁面占全县面积13远景储量6273吨储量较矿藏铅锌锰锑铜铁锡磷汞高岭土理石石灰石稀金属矿铌钽铌铁独居石绿柱石铣石等境6处碱性硅质温泉水质水温均符合工业水标准农业医疗方面利价值水理蕴藏量1624万千瓦开发量479万千瓦
    年隆回县城镇建设发展快城区建设初具规模然2866方公里隆回县没处供140万民娱乐购物休闲场特政治济文化中心桃洪镇城乡居民居住条件差均居住面积狭迫切需改善居住条件着社会进步生活水断提高渴处高标准居住休闲场公司怡中豪苑项目修建程度满足需求特2000年隆回县实施三年变样战略城市路网基础设施建设极提升原域差缩新城段升值潜力断增房产开发提供广阔空间正隆回县怡中豪苑具天独厚优势独二条件公司审时度势中块风水宝县政府签订建设合书开发建设商业步行街高档商业住宅区
    二项目建设必性
    1.国民济发展需
    前国国民济运行正处特殊发展时期促进国民济稳步健康发展必然求扩需优化消费结构住宅建设作推动国民济发展支柱产业根国家统计局分析研究房产国民济拉动作约15~2百分点隆回县房产占GDP重年升高速发展城市言国民济中占份额然偏低着政策阻碍市场发育素消消费置业观念更新房产业发展潜力存量增量市场启动房产占GDP重快速升GDP贡献率逐步增
    时房产相关行业带动作测算房产生产流通消费会百类万品种产品提出求十产业济活动相关联投资带动系数195房产已成中央扩需启动消费重点社会广泛消费热点济增长点正房产投资推动作较国家推动国国民济持续健康稳定发展建筑业列国家支柱产业
    2.扩消费需求需
    扩需继续实行积极财政政策稳健货币政策保持消费投资需求济双拉动国目前未济工作指导方针投资出口消费称做拉动济增长三驾马车般情况消费济增长贡献率应达七成应着力扩国消费需求
    关资料统计2010年底国城乡居民储蓄已达23万亿元城市居民市场金融资产达
    20万亿元年着消费者生活水提高住房改革政策引导城乡居民消费已温饱型康型转变城乡居民居住条件差均居住面积狭迫切需改善居住条件发展房产业开发建设价位合适面积适中住宅商品房形成社会购买力相适应层次供应体系满足置业者住房需求提高生活质量起方济拉动作
    时房产发展拉动国民济游诸行业发展钢铁建材家电厨卫制造装修装饰业等等行业发展员工业收入增加反会房产产生新消费力群体2005年国国民济年增加8中房产贡献率超1房产已成国家支柱产业
    3.城镇化建设需
    2020年全面实现康社会目标难点重点农村农民全国13亿口9亿农民中国年新增劳动力1000万进城民工般保持12亿三农问题长期直困扰国济发展社会发展实现现代化建设康社会核心问题城镇化发展求十七精神坚持走中城市城镇协调发展中国特色城镇化道路快农村富余劳动力土转移出进入城镇加快城镇化进程果规划2012年湖南省城镇化水达40年少100万农民工进入城镇根隆回县城市总体规划干年隆回县逐步发展成40万口中等城市届时城市口现基础增加180﹪新进城势必会带商业房住宅房消费需求安居乐业建设部提出实现全面康社会住房标准2020年基做
    户均套房均间房功配套设施齐全项目建设市场前景广阔
    目前隆回县均住宅面积偏居住条件较差县住宅房产业发展问题隆回县整体规划中定位高科技产业区着区域济断发展城市建设越越紧张项目建设仅适应隆回县城区域快速发展需解决县城教职员工高科技企业员工等居住问题适应隆回县城市规划市政建设需美化城市环境增加城市功均具现实意义
    三项目建设意义
    项目开发进步提高区域居住质量促进区域房产市场发展效提升该区域房产整体品质增加方财政收入繁荣区域商业服务业起重作时项目建设隆回县民提供良园林式居住环境








    第三章 市场分析
    邵阳区市场状况

    1投资结构分析
    根邵阳区2010年16月建筑行业投资统计表明构成分类建筑工程投资27亿元占总投资529%年期建筑工程投资占总投资4067%年期21亿元增长285%费(土购置费土开发费)18亿元年期基持占总投资353%年期费占总投资40%说明20082009年规模引进开发项目前期开发年开始进入施工建设阶段
    邵阳区2010年16月房产开发完成投资构成(构成分)









    邵阳市2010年16月房产开发完成投资分类 单位:亿元
    阶段
    合计(构成分)
    建筑工程
    安装工程
    设备工器具购置

    中:旧建筑物购置费
    中:土购置费
    106月
    51
    27
    5
    1
    18
    155
    105
    2 投资途分析
    住宅建设完成投资39亿元占总投资765%年期30亿元增长30%办公楼建设完成投资3亿元占总投资58%商业营业房建设完成投资5亿元占总投资98%房建设完成投资4亿元占总投资78%
    邵阳区2010年16月房产开发完成投资构成(途分)

    邵阳市2006年16月房产开发完成投资构成(途分)












    邵阳市2010年16月房产开发完成投资分类 单位:亿元
    阶段
    合计(途分)
    住宅
    办公写字楼
    商业营业房

    106月
    51
    39
    3
    5
    4
    3投资区域分析
      2010年16月邵阳市区完成投资18亿元占总投资353隆回县完成投资58亿元占总投资114邵东县完成投资52亿元占总投资102新邵县完成投资49亿元占总投资96邵阳县完成投资38亿元占总投资574新宁县完成投资35亿元占总投资68城步县完成投资22亿元占总投资43%洞口县完成投资25亿元占总投资49绥宁县完成投资23亿元占总投资45
    邵阳区2010年16月房产开发完成投资构成(项目点分)


    邵阳区2010年16月房产开发完成投资(项目点分)单位:亿元
    阶段
    合计
    邵阳市区
    邵东县
    隆回县
    新邵县
    邵阳县
    新宁县
    城步县
    武冈县
    洞口县
    绥宁县
    106月
    51
    18
    52
    58
    49
    38
    35
    22
    28
    25
    23

    区(县)房产完成投资例邵阳市区隆回县邵东县开发投资增幅较年期相隆回县增长9791增幅位居第二
    结:
    年半年房产投资保持高速增长投资结构已发生变化投资途住宅建设投资占例升商业房建设投资例降投资构成土购置土开发投资例降低建筑工程投资例增加前两年土成交活跃投资构成中占较例现项目已逐步进入施工建设阶段外拆迁安置难度加进展缓慢前期工程投资例降低原
    4需求分析
    十二五邵阳市房产业规划部门课题组课题负责介绍影响住宅然需求素三:城市化水提高居民居住水速度住宅年然折旧率隆回县城市总体规划根隆回县城市总体规划干年隆回县逐步发展成40万口中等城市根隆回县现济发展水2010-2014年隆回县进入工业化城市化加速时期中部崛起关键时期期间考虑城市口快速增长旧城改造居住消费结构着发展型享受型升级等素隆回县住宅消费着巨潜需求
    (1)结婚家庭户数住宅需求
    根2010年隆回县第六次口普查10%抽样资料测算隆回县居民均初婚年龄2328岁中男性均初婚年龄2471岁女性均初婚年龄2185岁选择1987年1991年市区出生口作结婚家庭户数统计资料显示:期间县城市区出生口约18万方面结婚登记数:1998年隆回县均年结婚登记6000户居住城镇口约占总口50%左右城镇结婚登记数约3000左右结合面两种分析选取隆回县城镇结婚登记数更合理十二五规划期间隆回县城镇结婚家庭户数15万左右(3000×5)着结婚口家庭数量增加首住房需求增长假设户住房建筑面积
    100方米计算2010—2014年需新增住房建筑面积约150万方米(15×100)均年需新建约30万方米
    (2)城市口数量增加住宅需求
    着三化进程推进发展城镇建设步伐加快隆回县城镇化率断提高2010年全县总口中居住城镇口26万占总口约26%年增加2万增幅升83百分点2008年城市化水(23%)2004年(15%)提高8百分点均年提高2百分点预计2011年城市化水达28%-30%年统计数表明隆回县城市化水年2-3百分点左右速度递增意味着年新增城镇口约2万-3万左右扣口然增长(6年均年增加口1万左右)年新增城市口约2万左右城市化程中必然带住宅需求增加十二五规划期间隆回县新增城镇居民12万左右中华民国类住区发展报告关2015年全国城镇均建筑面积26方米标准隆回县解决新增加城市口住房问题2011-2015年需新建住房建筑面积约52万方米(2×26)均年需新增104万方米
    (3)城市流动口住宅需求
    (4)旧房屋更新改造住宅需求
    (5)达预期住房面积目标住宅需求
    (6)投资型等住房需求
    二隆回县房产发展态势
    隆回县改革开放社会济步入快速发展轨道济实力明显增强城市建设日新月异民生活条件断改善1988年2010年隆回县济年均增长率达91高全国均增幅1百分点济发展已进入工业化中期阶段
    年着济持续发展生活水进步提高住房需求越越建设部目前工作思路:深化改革立足发展加强房产市场宏观调控整顿规范市场秩序促进房产业健康协调发展开放搞活二级市场推进住房分配货币化全面落实住房公积金制度改进物业理进步培育住房消费房产市场容量进步扩
    隆回县房产市场中央采取系列积极财政政策持续作市场指标较幅度增长城市规模路网改建刺激隆回县房产市场积蓄潜力逐步释放商品房销售形式良保持稳定增长势头市场消费相应呈现出理性升局面整市场明显处景气状态市场动作状况良
    根房产部门统计资料2010年半年全市批准商品房预售面积1522万㎡年期增长65中住宅市量96万㎡年期增加15万方米增长185占商品房总量重782010年半年全市完成商品房交易10518起成交面积达146万㎡成交金额385亿元中商品房期房成交8230起成交面积1
    14万㎡成交金额3301亿元分年期增长345556
    目前隆回县宏观济情况政府财政收入国民收入均呈现出快速增长态势民消费水相类城市言超前房产私车等宗消费年已较需求增长汽车展销会气兴旺出隆回县消费潜力十分巨着民消费需求增长市政配套改造完善更高品质住宅产品出现房产级体系成熟隆回县房产行业已进入快速发展轨道预计两年成邵阳区中城市房产济增速快城市
    三区域市场分析
    1.社会济状况
    该项目位隆回县城西320国道旁 西邻方公园花瑶印象星级酒店方广场北邻隆回二中南接繁华闹市区九龙学校汽车总站高速出口该理位置优越交通方便四通八达景观资源丰富视野开阔型文明区怡然花园相更烘托出流文环境尤年市政府实施巨基础设施投入隆回县城面貌目日新月异基础设施生活配套设施断改善隆回县越越适合居住市场供需两旺购房意愿继续增强两年隆回县房产市场发展2008年开始隆回县房产市场正处快速增长高速发展期市场呈现强劲势头进驻隆回县开发商喜笑颜开隆回县土尤强购买实力市场震惊点万花园百龙观天
    商住楼龙江山水区怡然花园等项目热销见斑目前新增需求体现方面:
    (1)隆回县迅速发展高科技产业膨胀带需求隆回县发展迅速惊断增加业商机断增企业单位商家隆回县城市规模扩城市口增加(乡镇口外口补充)产生持续住宅需求
    (2)改善型需求两年表现十分踊跃隆回县原居住口均居住面积住宅拥量高原居住房单位分房建房单位住房面积较私建房居住品质高已正算原住房中搬离出
    (3)投资型需求较活跃隆回县外口尤高科技产业员工构成宠租赁群体租赁市场火爆房屋租金较高吸引投资型客户
    需求隆回县数楼盘尤住宅销售形势较房产市场呈现供需两旺局面
    2.项目优势
    着隆回县城市化水断提高城市格局基形成隆回县二十世纪发展规划已重彩描绘城市规模延伸扩展济建设发展步伐逐步加快房产开发已成济腾飞新热点
    目前隆回县政府确定县建设成繁荣开放文明秀美现代化城市战略目标2015年隆回县城市口达40万城市化水达45均GDP 5000美元左右达中等收国家水基实现现代化落实省委省政府关
    加快隆回县建设拉动济发展实现隆回县城市面貌三年变样关求县政府奖力实施兴工强市战略积极推进工业化城市化农业产业化进程加强生态环境建设实现持续发展
    隆回县二十世纪发展规划已重彩描绘城市规模延伸扩展济建设发展步伐逐步加快房产开发已成济腾飞投资建设新热点加高科技产业发展迅速市场前景限量
    项目处隆回县城西320国道旁 西邻方公园花瑶印象星级酒店方广场北邻隆回二中南接繁华闹市区九龙学校汽车总站高速出口时项目教育医疗公服务设施较完善产品品质突出综合素质高外立面户型园林隆回县目前高水造
    ◆ 位桃洪西路易达性高建筑遮挡区视线开阔
    ◆ 户型设计分面层次群体扩客户层面减少销售压力
    ◆ 户型设计精巧布局科学合理实性高南北开间进深户型采光空气流较居住舒适度高




    第四章 建设容建设规模
    建设容
    怡中豪苑建设容:17层高层住宅10栋14层建1栋12层高层住宅3栋车库相应配套服务设施室外道路绿化市政网设施等
    二建设规模
    项目总占面积30560方米(合4584亩)拟建总建筑面积134520方米中住宅工程121208方米车库13312方米项目规划建筑容积率388建筑密度2835绿率3195项目计划建设10栋17层商品住宅1栋14层商品住宅3栋12层商品住宅 1#2#6#14#栋负1层均设车库3#5#高层负12层设车库











    第五章 区域位置建设条件
    区域位置
    项目位隆回县城西320国道旁 西邻方公园花瑶印象星级酒店方广场北邻隆回二中南接繁华闹市区九龙学校汽车总站高速出口该理位置优越交通方便四通八达景观资源丰富视野开阔型文明区怡然花园相更烘托出流文环境区域周边社会化服务文教卫等公基础设施较齐全完全具备建设住宅区条件
    二然条件
    1.气温
    年均气温 169℃
    冷月均气温 39℃
    热月均气温 282℃
    极端高气温 391℃
    极端低气温 113℃
    2.降水量
    年均总降水量 1600mm
    月降水量 148 mm
    3.温度
    冷月均相温度 7685
    热月均相温度 73
    4.积雪深度 130cm
    5.冻土深度 5 cm
    6.年雷暴日数 495d
    7.风
    冬季均风速 15ms
    30年遇风速 237 ms
    风频率 七月 SW·20
    月 NW·31
    8.全年日时数 16771时
    9.邵阳区震烈度
    项目位邵阳区辖隆回县境根国家震局建设部2000年版中国震动参数区划图隆回县基震烈度6度
    10.工程质条件
    根项目建筑岩土资料分析场质情况:该场未发现良质现象适宜建筑该工程
    三建设条件
    项目周边水电气等配套设施完善邮电通讯设施齐全公益设施齐备中学校医院车站宾馆等服务设施十分完善
    目前供水需桃洪西路供水接通满足项目水项目供电桃洪西路规划道路直接接入项目市政基础设施较完备完全够满足项目建设实施需
    第六章 工程技术方案
    规划设计基原
    1.强调现代性
    现代性城市景观体系生命力努力运代科学技术体现现代精神采集中分散相结合布局方式高速现结构该块成城市机组成部分城市发展紧密结合体现城市优质环境规模集聚效应
    2.强调文化性
    坚持城市性特色历史文脉文化遗产保护等产生历史感认感属感领域感坚持文脉历史文化建筑视活生命节点空间做精心规划精心设计市民创造良购物生活环境
    3.强调形象性
    重视公活动空间形态建筑形态建筑色彩街道广场绿景观形态增强环境舒适度愉悦感
    二总体规划建筑设计
    1.功布局
    综合体西接桃洪西路基准布置负层面负二层局部面设车库
    总体布局高层部车库裙房底座住宅设置住宅均采南北保证户型通风提升区品质营造良景观视线通道气流通道充分考虑山脉景观面
    设计成江景房外环境空间相互交融
    综合体负二层停车库停车232辆停车库出入口布置—1层东西两独立楼电梯直达区样车流进出相集中便理区入口处设隐形消防车道专供消防车通行区住户私家车全部停入车库保证区安静基四周均留足够空间宽度时满足消防扑救需
    综合体北侧原层住宅正南北方间距保证30m间满足22+02H间距求
    2.建筑造型
    项目建筑造型总体采现代建筑处理手法现代元素整建筑风格现代新颖张扬世间更亲力成道独特风景线屋顶花园玻璃阳台细节精巧设计体现创造活力营造轻松宜购物生活工作环境时隆回县增添新艺术美景
    3.交通流线
    建筑底层车库房桃洪西路入口进入时四周设次入口部住宅群出入口布置桃洪西路车库出入口布置建筑东西两侧
    4.消防设计
    该区住宅楼建筑高度51m属类高层建筑耐火等级级设区消防车道满足消防求建筑物间距周边建筑物间满足高规求
    5.环保绿化设计说明
    该设计总绿化原四季春层次丰富装饰性景观观赏性强绿化常绿基调树种选择常绿树种突出层次感强调浓浓绿意适点缀景观树木感受景观四季变化
    城市道路边界中乔木灌木混植减少尘埃污染美化区环境绿点缀适乔木灌木配相应马拉草台湾青充分感受份浓浓绿意
    屋顶花园绿化求层次丰富配置图案化选择高档色彩分明耐修剪植物
    环保方面充分考虑建筑物身建筑材料环境影响更采环保型回收利建材产品面铺装量减少硬铺面积运植草砖等形式铺加绿面积美化环境
    三技术济指标
    面积: 30560㎡
    总建筑面积: 134520㎡
    中:
    负12层(车位车库)建筑面积: 13312㎡
    住宅建筑面积: 121208㎡
    建筑占面积: 10952㎡
    容积率: 388
    建筑密度: 2835
    绿化率: 3195
    居住户数: 880户
    停车位: 129
    面停车库: 103
    四结构设计说明
    1.设计
    (1)建筑方案图纸
    (2)现行国家设计规范规程
    ①建筑结构荷载规范(GB500092001)
    ②混凝土结构设计规范(GB500102002)
    ③建筑抗震设计规范(GB500112001)
    ④高层混凝土结构设计规程(JGJ32002)
    ⑤建筑基基础设计规范(GB500072002)
    ⑥建筑桩基技术规范(JFJ9494)
    ⑦民防空室设计规范(GB5003894)
    (3)荷载取值
    停车库:40 KN㎡
    消防通道:350 KN㎡(单板)200 KN㎡(双板)电梯机房:70 KN ㎡住宅:20 KN ㎡卫生间:25 kn㎡(公)20 KN ㎡(般)消防楼梯:35 KN ㎡余未活载均建筑结构荷载规范取值
    (4)风荷载标准值(n50年)
    基风压值Wo035 KN㎡体型系数:us13风振系数风压高度系数建筑结构荷载规范取值面粗糙类C类采
    (5)基雪压值:(n50年)
    基雪压值:So045 KN ㎡
    (6)填充墙
    外墙采MU10孔粘土砖孔隙率30
    隔墙:超市部分采90mm厚GPC板住宅部分采A35A50加气混凝土砌块容重700NM3
    (7)震作
    根建筑抗震设计规范(GB500112001)工程场工程质勘察报告工程区震基烈度6度设计基加速度005g设计震分组第组场类Ⅱ类场设计特征周期值035
    (8)防荷载
    民防空室设计规范(GB5003894)工程五级二等计算
    (9)场水文质情况
    根勘资料表明:工程场坪现标高3269~3355m±000标高328水类型属层滞水潜水岩溶裂隙水水位较稳定场水略具承压性承压水头高度约
    60m勘察期间水稳定水位3044~3268m结合场周边环境条件区验建筑物底板抗浮设计水位建议3268m考虑水钢筋混凝土结构中钢筋腐蚀性
    质情况根勘资料表明场次:
    ①工填土结构松散层厚120~750m等
    ②第四系淤泥积含机质粉质粘土:呈湿~饱塑~软塑状态层厚05~290m
    ③粉质粉土层:呈湿~饱塑~软塑状均匀性差层厚04~250m
    ④中细砂层松散~稍密状层厚 120~80m荷载力特征值120KPa
    ⑤圆砾层:般粒径2~20mm达60mm稍密~中密状层厚08~56m承载力特征值300 KPa沉灌注桩端阻力特征值3200KPa
    ⑥第四系残积粉粘土层:原岩结构较清晰呈塑~软塑状层厚05~1170m承载力特征值210 KPa
    ⑦泥盆系中风化白云质灰岩层:细晶结构属较硬岩岩体较完整揭露层厚300~1400承载力特征值5000KPa桩端阻力特征值5000KPa
    2.结构设计选型
    (1)基础选型
    工程1#2#6#7#8#9#10#层高45m
    十七层建筑物总高555m中3#4#5#二层高9m十七层建筑物总高60m 11#层高45m十四层建筑物总高465m 12#13#14#层高45m十二层建筑物总高405m满足基础埋深求根提供质资料表明工程拟采桩基础具体采孔工挖孔灌注桩中风化白质灰岩作桩端持力层
    (2)室
    工程室采砼防水抗渗等级S8防水等级二级砼掺入适量外加剂
    (3)部结构
    工程17层总高度51m14层总高度42m12层总高度36m结构采底部空间部分框支剪力墙结构体系层顶结构转换层板厚取200mm双层双配筋层部分短肢剪力墙结构结合楼电梯间设置般剪力墙核心筒
    框支框架抗震等级级底部加强部位剪力墙二级非底部加强部位剪力墙四级
    3.材料
    (1)砼:C25~C40 垫层C15砼
    (2)钢筋:HPB235(Φ)HRB400(Φ)高强度冷轧扭钢筋
    (3)填充墙:
    外墙:MU10孔粘土砖孔隙率30
    墙:商场部分90mm厚GRC板
    住宅部分:A35加气砼砌块
    五水排水设计说明
    1.水设计
    (1)水源
    建筑水源城市水
    (2)水量
    高日水量:600m3日时水量62h
    消防水量
    室消火栓水量20LS室外消炎栓水量20LS
    喷淋水量30LS
    次火灾灭火水量400m3
    (3)水系统
    三层三层市政水直接供水三层采水泵—屋顶水箱供水
    (4)消防系统
    室消火栓系统分区泵房设消防加压泵裙房采减压消火栓屋顶设消防水箱车库裙房均设动喷淋灭火系统泵房设喷淋水泵
    2.排水设计
    排水采雨污分流中生活排水采污废合流室外设化粪池污水化粪池处理排入城市排水屋面雨水设计重现期5年
    六建筑电气设计说明
    1.设计范围
    怡中豪苑变配电设备房动力配电建筑物明建筑物防雷接电视语音数配线系统火灾动报警联动控制系统
    2.电负荷等级估算
    (1)怡中豪苑类防火建筑消防电设备应级负荷求供电
    (2)估算:总设备安装容量7900千瓦功计算功率3000千瓦变容量2×1000+2×1250千伏安消防电安装容量约470千瓦
    (3)供电方案:根建筑电负荷性质变电两回独立10KV电源进线
    3.低压配电系统配电方式
    (1)低压配电系统
    变电380220伏配电系统TN—S三相五线制工作零线(N线)保护零线(PE线)分开方式
    (2)配电方式
    建筑消防电设备ⅠⅡ段母线引双回路供电未端电箱处进行动切换
    般负荷(明)采电缆井树干式配电方式层配电箱配电
    4.建筑物防雷接
    (1)怡中豪苑第二类防雷建筑物设置整体防雷保护装置利结构砼钢筋做接闪器引线
    (2)利结构基础梁承台钢筋做接装置
    (3)整建筑设三级电涌保护(SPD)
    (4)等电位联接:
    变电外网入户电缆外皮金属构架均应接装置作等电位联结卫生间作局部等电位联结
    5.电缆电视系统语音数配线系统火灾动报警联动控制系统
    (1)电缆电视系统
    建筑电费电视前端直接城市线电视网配接户系统采联接线方式
    (2)语音数配线系统
    满足现代通信功求采光缆数话缆直接市网配接
    (3)火灾动联动控制系统
    火灾动报警系统
    建筑属类防火建筑火灾动报警系统选控制中心报警系统火灾事明疏散标志灯
    楼梯间电梯前室堂消防控制车库等设置定数量事应急明灯建筑物疏散走走道车场公出入口处设置安全疏散标志灯
    消防电源配电
    消防电设置变电ⅠⅡ段母线引双回路供电未端电箱处进行动切换
    七暖通设计说明
    该数舒适性中央空调设计通风防排烟设计
    (1)室设计参数:
    商场夏季温度t27℃冬季温度t1820℃
    (2)空调设计负荷估算商场空调面积约5600方米夏季冷负荷1500kw冬季热负荷600 kw
    (3)通风防排烟设计
    车库防火分区划分排风(烟)系统消防电梯前室防烟楼间设正压送风系统公卫生间设排风系统商场设通风换气系统
    八消防工程
    项目消防工程设计建设严格中华民国消防法国家关建筑防火规范条例执行项目总面图已考虑消防通道消防设施建设项目场部形成环形消防通道宽度4米周围建筑保留定防火间距确保消防车紧急状态通畅扑救面
    项目规范应设室消火栓动喷洒灭火系统消火栓水定额40Ls动喷洒水定额30Ls消火栓系统火灾延续时间3h计动喷洒系统火灾延续时间1h计
    事明:消防控制中心变电柴油发电机房消防电梯前室消防泵房等处装设事明度正常明度楼梯间前室走廊等处设事帮明低明度低05Lx
    疏散指示明:疏散楼梯走道疏散出入口消防楼梯前室等处设置疏散诱导灯疏散批示安装距08米墙面疏散门门疏散指示间距超20米
    外重点部位疏散出口走道楼梯消防控制室变电柴油发电机房等处装设应急明灯
    九燃气网设置
    根项目求燃料供应情况采道液化气未天然气接入兼容栋住宅统安装煤气道室外道市煤气公司统埋设埋设时适道路道保持距离户设煤气计量表









    第七章 环境保护节
    环境保护
    环境保护国项基国策该项目应严格中华民国环境保护法关规定制订具体环保方案报环保理部门审定
    1.建设点环境现状
    工程建设场位隆回县城西320国道旁 西邻方公园花瑶印象星级酒店方广场北邻隆回二中南接繁华闹市区九龙学校汽车总站高速出口根城市发展规划前实际情况附工程造成污染污染源周围环境状况良
    2.施工中环境保护
    项目施工程中机械设备噪声施工中粉尘周围环境会造成污染施工中产生噪音较机械设备加装隔音装置粉尘拟采喷水尘
    3.污染源污染物治理方案
    (1)污水
    区产生污水生活污水中包括生活废水粪便污水厨房餐厅含油废水等
    生活废水粪便污水化粪池处理达二级排放标准排入城市污水网含油废水隔油处理排入城市污水网
    (2)废气
    区产生气污染物厨房生油烟气卫生间废气住户采排风器抽出污染气排室外汽车车库废气排气道引排气坚井实行高空排放
    (3)固体废弃物
    区固体废弃物生活垃圾实行生活垃圾分类收集根垃圾性质处置方法分设置回收性垃圾容器非回收性垃圾容器分类收集生活垃圾均物业理公司定期清运环卫部门统处理
    二节
    建设节约型工程减少源浪费充分提高利率工程项目应积极遵循准设计施工中应予高度重视积极采取措施提高源利率减少源浪费项目拟采取项目节措施:
    1节措施
    年建筑节技术已成全世界关注热点前国外节领域热点研究课题西方发展国家建筑耗占社会总耗3045国建筑耗已占社会总耗2025正逐步升30建筑节目前节领域务急
    建筑节分二部分:建筑物身节二空调系统节建筑物身节建筑设计规划维护结构遮阳设施等方面考虑空调系统节减少冷热源耗输送系统耗系统运行理等方面进行考虑
    (1)节建筑规划设计
    根建筑功求气候参数总体规划单体设计中科学合理确定建筑面形状空间布局外观体型间距层高选节型建筑材料保证建筑外维护结构保温隔热等热工特性建筑周围环境进行绿化设计设计利施工维护全面应节技术措施限度减少建筑物耗量获时候节效果
    (2)增强建筑维护结构保温隔热性
    环保节型建筑材料效减少通围护结构传热减少种设备容量达显著节效果采新型墙体材料复合墙围护结构进行济性行性分析前提墙体外侧设保温隔热新型材料垂直墙面采外廓阳台挑檐阳等遮阳设施淡色墙面反射幕墙植物覆盖绿等保证日采光通风观景条件减少外门窗面积
    (3)屋顶节技术措施
    隔热太阳幅射热减少阳关直射屋顶采架空屋面浅色屋面种植屋面等屋面进行绿色覆盖遮阳隔热通光合作消耗转化部分量起美化环境作植物覆盖法空调节交办法设计通分屋面蓄水屋面等节措施
    (4)空调系统节技术措施
    降低系统热负荷冷热源节减少输送系统动力消耗提高供回水温差选低流速流体提高输配系统效率采变流量水系统采变风量系统空调机组应该选机组风机风量风压匹配合理漏风量少空气输送系数机组提高送风温差合理调节新风利冷塔供冷技术采蓄冷技术采热回收热交换装置充分利然冷源
    (5)运行理节技术措施
    实际运行中系统形式相建筑规模相似建筑物运行耗存较差加强运行理合理降低设备运行耗节约源带显暑济利益
    (6)结
    综述建筑节技术措施节建筑规划设计增强维护结构隔热保温性空调系统节技术措施新发展节技术措施蓄冷技术冷塔供冷技术等空调系统维护理节技术措施
    实现国持续发展战略建筑节势必行结合国国情实际情况综合利种节技术措施趋利避害选择济合理节方案必定获显著节效果
    2节水措施
    全球水开发利水资源严重缺乏矛盾已日益突出国600座城市中300缺水108座城市严重缺水日缺水1600万M32010年城市年缺水达200亿M3年缺水工业产值千亿元水已成制约国社会济发展素节约水应防止水资源危机解决供需矛盾长期必方针
    (1)增强公民节水意识
    城市生活水广户说部分认水取竭没必珍惜节约水意识极淡薄黄河断流城市水告急种水资源紧缺严峻形势认识足应树立水种宝贵资源观念节约水节省资源目前新建改建工程般设水表合理定价表收费取消水包费制水者直接承担济责事实证明节水效果明显种济行政理措施实行会断增强公民节水意识公民节水意识全社会推行节约水软环境公民节水意识增强具体节水措施起事半功倍作
    (2)推广节水型设备
    1节水型便器洗设备2节水型水龙头种充气式水龙头般龙头节水6070种龙头出水时感觉水量实际出水量仅0032LS闭式龙头感应式龙头均起节水作应积极推广3节水型淋浴设施采单恒温供水般节水1015采踏板闸做离水停般节水1520推广种型号加气淋浴喷头完善喷头性会明显节水效果4节水型设备型洗衣机开发推广仅方便生活收节水效果推广节水型洗碗机节约水途径
    (3)采取必措施减少剩余水压
    剩余水压配水系统中出现必然户分布网位置远高低低水点然会出现剩余水压剩余水压难消采取必措施减少高层超高层建筑中系统安全济合理竖分区供水安装减压阀减压孔板等措施间接起节水作般采孔板压力调节阀调压耗水量降低1520安装节流塞节水阀芯等均起节水作
    (4)利中水系统节约源水
    全国情况设计中水系统民建筑统计表明利中水洗厕便器浇洒等杂节水3040缓解城市水道超负荷运行采建筑中水系统实现排污废水资源化污废水处理回节约水资源污水害化起保护环境防治水污染缓解水资源足重作
    (5)提高材附件施工质量严格控制跑滴漏
    民建筑水系统中跑滴漏现象较普遍水资源浪费严重通常情况材附件质量关施工质量关提高材附件施工质量严格控制跑滴漏节约水途径
    总节约水势必行民建筑节水措施概实践证明采取项措施兼节水效果显著坚持开发节约举节约放首位仅够取显著济效益定程度缓解城市水供需矛盾解决高峰期缺水问题减少污水排放量保护环境取良社会效益环境效益

    第八章 物业理
    物业理计划
    物业理房产开发营中极重服务性工作房产开发建设程延续深化直接关系整项目开发否利实施房产开发商信誉项目建设单位拟组建高素质物业理公司通引进国外选进物业理验配备服务态度技术水高训练素物业理员搞区物业理入住区业提供良服务
    物业理公司前期介入物业理验收入住理装修理日常理制订系列物业理细住户真正买称心住放心安心
    二机构设置
    物业理公司理设副理副理设保安部水电维修房屋维修环境维护财务部办公室等外部门保证物业理安全周维修维护时位充分保证区安静安全文明卫生舒适方便物业理公司机构设置详见图

    副理
    副理
    财务部
    办公室
    保安部
    水电维修
    房屋维修
    综合理
    环境保护
    组织架构图




    第九章 项目招投标实施进度
    项目招投标
    招标投标理建设项目应遵循基准根中华民国招投标法国家发展计划委员会第9号令建设项目行性研究报告增加招标容核准招标事项暂行规定湖南省实施<中华民国招标投标法>办法关求项目严格关程序进行招标工程监理
    二实施进度计划
    项目分前期决策规划设计工程施工竣工验收交付四阶段中贯穿销售准备销售工作2011年1月正式开始工程建设项工作开展利前提计划项目建设工期48月项目实施进度安排:
    1.2011年6月底完成施工前期准备工作包括项目研报批等工作
    2..2011年7月2012年6月完成1#6#体工程施工包括建筑外装饰室装饰安装工程
    3.2012年7月2013年6月完成7#14#体工程施工包括建筑外装饰室装饰安装工程
    42013年12月底完成户外工程配套设施等全部收尾交付
    4.2014年12月全部销售完毕
    第十章 组织理机构职工数确定

    执行董事
    总理
    销售招商部
    工程技术部
    计划财务部
    综合理部
    办公室
    组织理机构






    二职工数确定
    董事长:1(济师)
    总理:1(济师) 副总理:1(济师)
    销售招商部:1(济师) 职员4
    工程技术部:1
    职员4(含高级工程师1工程师2)
    计划财务部:1 职员2(会计师)
    综合理部:1 职员3
    总职工数20

    第十章 投资估算
    编制说明
    项目怡中豪苑建设工程工程基建设投资估算采指标法关规定现行基建设费定额进行编制
    1.容包括:
    ①项目前期费(土成)
    ②建设工程费
    ③费部分
    ④基预备费
    ⑤建设期贷款利息
    项目建设期营运期定四年贷款资金8000万元次位利息7605(年息)计复利
    建设期利息计算:
    8000×7605×3年18252(万元)







    二总投资估算表
    表二 总投资估算表
    序号
    项目
    投资金额(万元)
    备 注
    1
    土费
    1375
    合4584亩
    2
    项目前期费
    1553


    中:



    勘探设计费
    336
    建筑面积单价25元㎡

    三通费
    202
    建筑面积单价15元㎡

    报建费
    942
    建筑面积单价70元㎡

    监理费
    40
    建筑面积单价3元㎡


    33

    3
    工程建设费
    16577
    见项目建设工程投资估算表
    4
    销售费
    742
    销售收入×1945
    5
    理费
    202
    建筑面积单价15元㎡
    6
    财务费
    1825
    7605(年息)
    7
    预见费
    514
    项目开发成×3
    8
    土增值税
    572
    住收入15商铺收入3
    合计
    23360


    第十二章 项目财务预测数
    资金筹措投资计划
    1.资金筹措
    项目资金源二渠道:
    (1)筹资金:15360万元
    (2)银行贷款:8000万元
    总投资23360万元
    2.投资计划
    项目实施进度计划项目建设期三年总投资23360万元
    表三
    序号

    项 目
    金额(万元)
    备注

    资金源
    23360

    1
    筹资金
    15360
    非企业负债
    2
    银行款
    8000






    资金运
    23360

    1
    土费
    1375

    2
    项目前期费
    1553

    3
    工程建设费
    16577

    4
    销售费
    742

    5
    理费
    202

    6
    财务费
    1825

    7
    预见费
    514

    8

    572


    二项目计算期
    1.项目计算期
    根项目实施进度计划项目建设期3年根项目特点营运期定1年项目计算期确定4年
    三营销售税金
    1.营收入
    (1)住宅销售:市场调查目前隆回县高层住宅均29003500元综合分析考虑项目区位优势区位项目较项目12层14层住宅方米均价定2900元 高层17层住宅方米均价定3000元
    住宅销售收入:28106+798136087万元
    表四 怡中豪苑项目销售收入测算明细表
    栋号
    车位()
    销售金
    额(万元)

    库()
    销售金额(万元)
    总建筑面积(M2)
    中面积(M2)
    中商品房面积(M2)
    单价(元)
    销售金额(万元)
    总销售金额(万元)
    1
    5
    40
    7
    70
    10215
    780
    9435
    3000
    2831
    2941
    2
    14
    112
    12
    120
    10495
    992
    9503
    3000
    2851
    3083
    3
    10
    80
    7
    70
    10930
    1580
    9350
    3000
    2805
    2955
    4
    10
    80
    7
    70
    10910
    1560
    9350
    3000
    2805
    2955
    5
    10
    80
    7
    70
    10930
    1580
    9350
    3000
    2805
    2955
    6
    9
    72
    7
    70
    10110
    760
    9350
    3000
    2805
    2947
    7
    9
    72
    7
    70
    10120
    760
    9360
    3000
    2808
    2950
    8
    9
    72
    7
    70
    10080
    760
    9320
    3000
    2796
    2938
    9
    9
    72
    7
    70
    10120
    770
    9350
    3000
    2805
    2947
    10
    8
    64
    7
    70
    10090
    770
    9320
    3000
    2796
    2930

    93
    744
    75
    750
    104000
    10312
    93688
     
    28106
    29600
    11
    9
    72
    7
    70
    8420
    720
    7700
    2900
    2233
    2375
    12
    9
    72
    7
    70
    7360
    760
    6600
    2900
    1914
    2056
    13
    9
    72
    7
    70
    7380
    760
    6620
    2900
    1920
    2062
    14
    9
    72
    7
    70
    7360
    760
    6600
    2900
    1914
    2056

    36
    288
    28
    280
    30520
    3000
    27520
    11600
    7981
    8549
    合计
    129
    1032
    103
    1030
    134520
    13312
    121208
    11600
    36087
    38149

    (3)车位车库销售收入
    市场调查目前该段车位90000元车库售价110000元区车位计129车库计103项目车位售价定80000元车库售价定100000元
    车位销售收入:129×81032万元
    车库销售收入:103×101030万元
    销售收入总计:38149万元(详见表四)
    2.销售税金附加
    项目国家规定税收政策计取
    营业税税率5
    城乡维护建设费税率5
    教育费附加费税率45(详见表)
    表五 销售税金附加 单位万元
    序号
    项目
    建设期
    营运期
    1
    23
    4

    营收入


    38149
    1
    住宅


    36087
    2
    商铺


    0
    3
    车位车库


    2062






    营税金附加


    2089
    1
    营业税


    1907
    2
    城乡维护建设税


    95
    3
    教育附加


    86

    四营成费估算
    1.营成
    ① 营销售费
    ② 理费
    ③ 土增值税销售收入15计取
    2.工资福利费
    职工收入高湖南省隆回县年均收入水确定24000元年设定员编制20福利费工资总额14计取:
    24000×20×11455万元
    3.折旧费
    项目建筑全部销售计取折旧费
    4.费总收入153计取
    详见表
    表六 营成费估算表 单位万元
    序号
    项 目
    建设期
    营运期
    1
    23
    4
    1
    营成
     
     
    1224
     
    营销费
     
     
    742
     
    理费
     
     
    202
     
    房产税
     
     
    280
    2
    工资福利
     
     
    55
    3
    摊销费
     
     
     
    4
    财务费
     
     
    1825
     
    长期款利息
     
     
    1825
    5

     
     
    572
     
    营成合计
     
     
    3676

    五利润利润分配
    1.税利润总额25计取
    2税利润部分作应付利润分配项目投资体(详见表)
    表七 损 益 表 单位万元
    序号
    项 目
    建设期
    营运期
    合计
    1
    23
    4

    1
    营收入


    38149
    38149
    2
    营税金附加


    2089
    2089
    3
    营成


    3676
    3676
    4
    建设成

    19684

    19684
    5
    利润总额


    12700
    12700
    6
    补前年度亏损



    0
    7



    3175
    3175
    8
    税利润


    9525
    9525
    9
    供分配利润


    9525
    9525
    六款付息估算
    1.建设期款利息累积营期年实际利率年计息次(实际年利率7605)
    表八 款付息表 单位万元
    序号
    项 目
    建设期
    营运期
    1
    2
    3
    4
     
    款偿
     
     
     
     
    1
    年初款累计
     
    8000
    8000
    8000
    2
    年款增加
     
    8000
     
     
    3
    年应计利息
     
    6084
    6084
    6084
    4

     
     
     
    8000
    5
    年付息
     
    6084
    6084
    6084
    6
    年末款累计
     
    8000
    8000
    0
     
    款资金源
     
     
     
     
    1
    供分配利润
     
     
     
     
     
    资金合计
     
     
     
     
    1
    偿息
     
    6084
    6084
    86084
    2
    款余额
    0
    8000
    8000
    0

    表九 现 金 流 量 表 单位万元
    序号
    项目
    建设期
    营运期
    1
    2
    3
    4
    1 
    现金流入
    0
    0
     
    38149
    11 
    营收入
     
     
     
    38149
    12
    回收固定资产余值
     
     
     
     
    13
    回收流动资金
     
     
     
     
    2 
    现金流出
    7028
    7509
    7509
    6578
    21 
    固定资产投资
     
     
     
     
    22
    营成
    7028
    7509
    7509
    1314
    23 
    营税金附加
     
     
     
    2089
    24

     
     
     
    3175
    3 
    净现金流量
    7028
    7509
    7509
    31572
    4 
    累计净现金流量
    7028
    14537
    22046
    9525
    5 
    折现系数(I10)
    090
    081
    073
    066
    6 
    折现净现金流量
    6325
    6082
    5474
    20714
    7 
    累计折现现金流量
    6325
    12408
    17882
    2832






    第十三章 项目财务评价
    财务盈利分析
    1.项目全部投资现金流量表见表九根表九计算关财务指标
    (1)财务净现值
    FNPV∑(CICO)t(1+10)t2832 万元>0
    (2)静态投资回收期
    P t(41)+|7509|÷31572324 (年)
    (3)动态投资回收期
    P t’(41)+|17882 |÷20714 386(年)
    根计算成出项目财务部收益率远远行业基准收益率Ic10 项目财务净现值2832万元零表明该项目全部投资角度盈利力已满足行业低求财务考虑接受外项目静态动态投资回收期分324年386年均行业基准回收期5年表明项目投资完全规定时间收回
    2.项目损益表项目投资估算表计算指标:
    投资利润率年均利润总额÷项目总投资×100
    12700 ÷23360×100
    544
    投资利税率年均利税总额÷项目总投资×100
    (12700+ 2089 )÷23360×100
    633
    资金利润率年均利润总额÷资金×100
    12700÷15360×100
    827
    项目投资利润率投资利税率资金利润率均行业均水表明项目单位投资国家积累贡献水达超行业均水
    二清偿力分析
    根项目资金源运表(见表十)该项目营运期三年清款该项目行
    表十 资金源运表 单位万元
    序号
    项目
    建设期
    营运期
    1
    2
    3
    4
     
    资金源
    7680
    8000
    7680
    14789
     
    利润总额
     
     
     
    14789
     
    筹资金
    7680
    0
    7680
     
     
    银行贷款
    0
    8000
     
     
     
    摊消折旧
     
     
     
     
     
    流动资金款
     
     
     
     
     
    回收固定资金余值
     
     
     
     
     
    回收流动资产
     
     
     
     
     
    资金运
    7028
    7509
    7509
    6578
     
    固定资产投资
     
     
     
     
     
    销售税金附加
     
     
     
    2089
     
    营成
    7028
    7509
    7509
    1314
     

     
     
     
    3175
     
    盈余资金
    652
    491
    171
    8212
     
    累计盈余资金
    652
    1143
    1314
    9525
    表十 项目资产负债表 单位万元
    序号
    项 目
    建设期
    营运期
    1
    2
    3
    3
    1
    资产
    7680
    15680
    23360
    24885
    11
    流动资产总额
    7680
    15680
    23360
    15360
    12
    累计盈余资金
     
     
     
    9525
    13
    建工程
     
     
     
     
    14
    形资产净值
     
     
     
     
    2
    负债者权益
    7680
    15680
    23360
    24885
    21
    流动负债
     
     
     
     
    22
    长期负债
    0
    8000
    8000
     
    23
    者权益
    7680
    7680
    15360
    24885
    231
    中:资金
    7680
    7680
    15360
    15360
    232
    累计未分配利润
     
     
    0
    9525
    3
    资产负债率()
    000
    5102
    3425
    000
    三敏感性分析
    项目分项目营成营收入二素财务净现值进行单素敏感性分析取变化率±10计算结果见表十二
    表十二 财务敏感性分析表
    变动素
    变化率
    财务净现值
    较基方案增减
    固定资产投资
     
     
     
     
     
     
    营成
    10
    613
    7837
    10
    5052
    7839
    营收入
    10
    5335
    8839
    10
    329
    8837
    表见素变化财务净现值影响敏感程度排序次: 营收入营成外±10变化范围财务净现值均零表明项目较 强抗风险力
    四结
    述财务评价结果项目财务部收益率高行业基准收益率财务净现值远零投资回收期低行业基准投资回收期项目年财务状况具较强抗风险力财务讲项目行

















    附 件 目 录

    招标基情况表
    二 招标说明
    三 国土权
    四 项目总规效果图
    五 项目总规面图
    六 企业法营业执
    七 组织机构代码证
    八 税务登记证
    九 房产企业开发资质证书










    招标基情况表
    表十三 建设项目名称怡中豪苑

    招标范围
    招标组织形式
    招标方式

    招标方式
    招标公告发布中标候选公示媒体
    备注
    全部
    招标
    部分招标

    招标
    委托
    招标
    公开招标
    邀请
    招标
    勘察







    邀请书通知书

    设计







    邀请书通知书

    监理







    邀请书通知书

    建筑工程







    报 纸

    设备工程







    报 纸

    室外工程







    报 纸


    招标说明

    提高项目招标效率降低项目成根中华民国招投标法国家发展计划委员会第9号令建设项目行性研究报告增加招标容核准招标事项暂行规定国家发展计划委员会第5号令工程建设项目行招标试行办法湖南省实施<中华民国招标投标法>办法关求项目拟进行招标
    1 项目公司股东肖石民房产二级开发资质企业具独立法资格开发型项目中积聚招标项目规模复杂程度相适应工程技术概预算财务工程理等方面专业技术力量项目工程招标程中积累类工程建设项目招标验
    2公司部设立专门施工招标委员会具丰富招标验技术员牵头配备3名工程技术概预算财务专职员招标委员会员均事行业5年时间熟悉掌握招标投标法关法规规章具备编制招文件组织评标力行办理招标事宜
    3公司建立强评标专家数库具良政治素质职业道德事专业基建设理工程建设总承包专业承包设计施工监理理工作年满10年熟悉行业领域国外施工技术发展情况关招标投标政策法规具较丰富招标投标工作验行业中定知名度
    4项目类工程全部实行公开招标拟采招标形式组织招标公告发布中标候选公示均采众媒体发布







    表十四 建设投资估算表(形成资产法)
    序号
    项目费名称
    估算价值(元)
    建设面积(㎡)
    技术济指标
    投资例()
    备注
    单位
    单位
    造价

    估算总值
    233600689
     

    1737
    100
     

     
     
     
     
     
     
     
    1
    高层(17)住宅
    170620862
     

     
     
     

    17高层体装饰
    89003600
    93688
     
    950
     
     

    土建
    9362771
    21284
     
    440
     
     

    电气明
    1873760
    93688
     
    20
     
     

    排水
    1873760
    93688
     
    20
     
     

    智布线(电讯电话网络)
    936880
    93688
     
    10
     
     

    消防报警
    2093350
    93688
     
    22
     
     

    车库车位设备房
    13405600
    10312

    1300
     
     

    电梯(1717)
    7000000
    20

    350000
     
     

    视讲保安系统
    350000
    10

    35000
     
     

    IC卡理系统
    800000
    10

    80000
     
     

    天然气
    1873760
    93688
     
    20
     
     


    42047381
    93688
     
    449
     
    财务费报建费理销售
    2
    1214层(6)住宅
    50081039
     

    920
     
     

    1214层体装饰
    25318400
    27520
     
    920
     
     

    土建
    2750229
    6252
     
    440
     
     

    电气明
    550400
    27520
     
    20
     
     

    排水
    550400
    27520
     
    20
     
     

    智布线(电讯电话网络)
    275200
    27520
     
    10
     
     

    消防报警
    597050
    27520
     
    22
     
     

    车库车位设备房
    3900000
    3000
     
    1300
     
     

    电梯(1214层)
    2800000
    8
     
    350000
     
     

    视讲保安系统
    140000
    4

    35000
     
     

    IC卡理系统
    320000
    4

    80000
     
     

    天然气
    550400
    27520
     
    20
     
     


    12328960
    27520
     
    448
     
    财务费报建费理销售
    3
    公设施
    12898788
     
     
     
     
     

    排水室外消火栓
    2690400
    92215
     
    20
     
     

    室外电气弱电线明
    2017800
     
     
     
     
     

    广场道路围墙门
    4063800
     
     
     
     
     

    绿化工程
    1464588
     
     
     
     
     


    2662200
     
     
     
     
     

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    贡献于2019-04-12

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