2007土地估价相关知识考试总结

第六部分 土相关税收

考试纲
税收基理
（）考试目
测试应考员税收基理理解掌握程度
（二）考试基求
掌握：税收概念税收体税制概念构成素税基税率
熟悉：税收特征税收分类
解：税收目
（三）考试范围
1税收概念特征
（1）税收概念
（2）税收特征
2税收分类
（1）税赋否转嫁分类
（2）课税象性质分类
（3）税收收入属分类
（4）税收价格关系分类
（5）税收计量标准分类
（6）现行预算科目统计口径分类
3税收体目
（1）税收体
（2）税收目
（3）税收性质
4税制
（1）税制概念
（2）税收构成素
5税基税率
（1）税基概念
（2）税率概念
（3）税率种类
二土税收
（）考试目
测试应考员税收知识理解掌握程度
（二）考试基求
掌握：城镇土税概念计税耕占税概念计税
熟悉：土增值税概念计税
（三）考试范围
1城镇土税
（1）城镇土税概念
（2）城镇土税计税
2耕占税
（1）耕占税概念
（2）耕占税计税
3土增值税
（1）土增值税概念
（2）土增值税计税
三房产税收
（）考试目
测试应考员房屋税收知识理解掌握程度
（二）考试基求
掌握：房产税概念计税
熟悉：房产税概念计税
（三）考试范围
1房产税
（1）房产税概念
（2）房产税计税
2房产税
（1）房产税概念
（2）房产税计税
四相关税收
（）考试目
测试应考员相关税收知识理解掌握程度
（二）考试基求
掌握：营业税概念计税企业税概念计税契税概念计税
熟悉：城市维护建设税概念计税教育费附加概念计税
解：印花税概念计税
（三）考试范围
1营业税
（1）营业税概念
（2）营业税计税
2城市维护建设税
（1）城市维护建设税概念
（2）城市维护建设税计税
3教育费附加
（1）教育费附加概念
（2）教育费附加计税
4企业税
（1）企业税概念
（2）企业税计税
5契税
（1）契税概念
（2）契税计税
6印花税
（1）印花税概念
（2）印花税计税

第节 税收制度概述


税收概念特征

税收国家参社会剩余产品分配种规范形式质国家政治权力法律规定程序标准偿取财政收入种手段税收质决定具强制性偿性固定性特征
⑴ 强制性根法律规定国家社会理者身份纳税强制性征税纳税理抗拒国家税收
⑵ 偿性指国家取税收具体纳税需直接偿支付形式直接报酬谓税收居民偿索取偿性税收关键特征
⑶ 固定性称确定性国家征税必须通法律形式事先规定纳税课税象课税额度税收区财政收入形式重特征

二税收制度构成素

税收制度简称税制国家项税收法律法规规章税收理体制等总称国家处理税收分配关系总规范税收法律法规规章税收制度体
税收制度纳税义务（简称纳税）课税象税基税率附加加成减免违章处理等素构成
⑴ 纳税（课税体）
纳税国家行课税权指单位税法规定直接负纳税义务单位
纳税负税纳税直接国家交纳税款单位负税实际负担税款单位
⑵ 课税象（课税客体）
课税象称征税象税法规定课税目物国家什事物征税
课税象决定税收课税范围区征税征税界限区税种标志根课税象性质全部税种分5类：流转税收益税财产税资源税行目税
⑶ 税基
税基课税基础简称两层涵义：税基质课税具体象实物量价值量两类税基量课税象中少作计算应课税基数
⑷ 税率
税率计算应纳税额率课税象征收例体现征税深度课税象税目变情况课税额税率成正税率税收制度政策中心环节直接关系国家财政收入纳税负担税率税基关系划分税率例税率累进税率定额税率三类
⑸ 附加加成减免
纳税负担轻重通税率高低调节通附加加成减免措施调节
①附加加成加重纳税负担措施
附加方附加简称方政府正税外附加征收部分税款通常国家税法规定税率征收税款称正税正税外征收附加称副税
加成加成征收简称特定纳税实行加成征税加成等加正税10加二成等加正税20类推
加成附加加成特定纳税加征附加纳税加征加成般收益课税中采便效调节某纳税收入附加定
②减税免税规定起征点免征额减轻纳税负担措施
减税减征部分税款免税免交全部税款减免税国家根定时期政治济社会政策求某特定生产营活动某特定纳税予优惠
税收具严肃性税收制度中关附加加成减免税关规定税收法律制度严肃性必灵活性密切结合起税收法律制度够制宜贯彻国家税收政策更发挥税收调节作
⑹ 违章处理
违章处理纳税违反税法行处置纳税违章行通常包括偷税抗税漏税欠税等情况偷税指纳税意识采取非法手段交少交税款违法行抗税指纳税抗国家税法拒绝纳税违法行欠税拖欠税款指纳税规定期限交纳税款违章行偷税抗税属违法犯罪行漏税欠税属般违章行构成犯罪
纳税违章行根情节轻重分采取方式进行处理：批评教育强行扣款加收滞纳金罚款追究刑事责等

三税收征

加强税收征收理规范税收征收缴纳行保障国家税收收入保护纳税合法权益促进济社会发展国家制定税收征法规定：
⑴ 税收开征停征减税免税退税补税法律规定执行法律授权国务院规定国务院制定行政法规规定执行机关单位违反法律行政法规规定擅作出税收开征停征减税免税退税补税税收法律行政法规相抵触决定
⑵ 法律行政法规规定纳税扣缴义务必须法律行政法规规定缴纳税款代扣代缴代收代缴税款
⑶ 税务机关应广泛宣传税收法律行政法规普纳税知识偿纳税提供纳税咨询服务纳税扣缴义务权税务机关解国家税收法律行政法规规定纳税程序关情况
⑷ 纳税扣缴义务权求税务机关纳税扣缴义务情况保密税务机关应法纳税扣缴义务情况保密
⑸ 纳税法享申请减税免税退税权利纳税扣缴义务税务机关作出决定享陈述权申辩权法享申请行政复议提起行政诉讼请求国家赔偿等权利时法享控告检举税务机关税务员违法违纪行权利

四中国现行房产税

中国现行房产税房产税城镇土税耕占税土增值税契税房产紧密相关税种固定资产投资方调节税营业税城市维护建设税教育费附加企业税外国投资企业外国企业税印花税

第二节 房 产 税


房产税房产课税象产权征收种税

纳税

中国境拥房屋产权单位房产税纳税产权属全民营理单位纳税产权出典承典纳税产权承典均房产者产权未确定租典纠纷未解决房产代者纳税

二课税象

房产税课税象房产中华民国房产税暂行条例规定房产税城市县城建制镇工矿区征收

三计税

非出租房产房产原值次减10～30余值计税具体减幅度省治区直辖市民政府确定
出租房产房产租金收入计税租金收入房屋权出租房产权报酬包括货币收入实物收入劳务形式报酬抵付房租收入应根房产租金水确定标准租金额租计征

四税率

房产税采例税率房产余值计征税率12房产租金收入计征税率12

五纳税点纳税期限

⑴ 纳税点房产税房产缴纳房产方纳税应分房产税务机关纳税
⑵ 纳税期限房产税年计征分期缴纳具体纳税期限省治区直辖市民政府规定

六减税免税

述房产免征房产税：
⑴ 国家机关民团体军队房产述单位出租房产非身业务生产营房属免税范围
⑵ 国家财政部门拨付事业费单位房产
⑶ 宗教寺庙公园名胜古迹房产附设营业房出租房产属免税范围
⑷ 非营业房产
⑸ 财政部批准免税房产包括：
①损坏堪房屋危险房屋关部门鉴定免征房产税
②企业停产撤销闲置房产省治区直辖市税务机关批准暂征收房产税果房产转征税单位恢复生产时候应规定征税
③房产修停半年纳税申请税务机关审核修期间免征房产税
④基建工基建工服务种工棚材料棚休息棚办公室食堂茶炉房汽车房等时性房屋施工期间律免征房产税工程结束施工企业种时性房屋交估价转基建单位应基建单位接收次月起规定征税
⑤企业办类学校医院托幼园房产免征房产税
⑥中学校高等学校教学科研等身业务房产免征房产税学校兴办校办工厂校办企业商店招等房产应规定征收房产税

第三节 城镇土税


城镇土税（简称土税）城镇土课税象拥土权单位征收种税

纳税

土税纳税拥土权单位拥土权纳税土代实际缴纳土权未确定权属纠纷未解决实际纳税土权方划分例分纳税

二课税象

土税城市县城建制镇工矿区征收课税象述范围土

三计税

土税计税纳税实际占土面积纳税实际占土面积指省治区直辖市民政府确定单位组织测定土面积

四适税额应纳税额计算

土税采分类分级幅度定额税率方米年幅度税额城市分4档次：①城市0510元②中等城市048元③城市036元④县城建制镇工矿区024元
城市县城建制镇工矿区方然条件济繁荣程度相情况复杂国家规定城市县城建制镇工矿区具体适税额幅度省治区直辖市民政府确定
考虑区济较落需适降低税额济发达区需适提高税额情况降低额超低税额30济发达区适提高适税额标准必须报财政部批准

五纳税点纳税期限

⑴ 纳税点
土税土税务机关征收土理机关应土税务机关提供土权属资料纳税土属省（治区直辖市）辖范围应纳税分土税务机关缴纳省（治区直辖市）辖范围纳税跨区土纳税点省治区直辖市税务机关确定
⑵ 纳税期限
土税年计算分期缴纳省治区直辖市结合情况分确定月季半年等期限缴纳

六减税免税

⑴ 政策性免税
列土免征土税：
①国家机关民团体军队土
②国家财政部门拨付事业费单位土
③宗教寺庙公园名胜古迹土
④市政街道广场绿化带等公
⑤直接农林牧渔业生产
⑥批准开山填海整治土改造废弃土月份起免缴土税5年10年
⑦财政部行规定源交通水利等设施
⑵ 方确定免税
列项否免税省治区直辖市税务机关确定：
①居住房屋院落
②房产理部门房租调整改革前租居民住房
③免税单位职工家属宿舍
④民政部门举办安置残疾占定例福利工厂
⑤集体举办学校医院托幼园
⑶ 困难性时性减免税
纳税缴纳土税确困难需定期减免省治区直辖市税务机关审批年减免税额达超10万元报财政部国家税务总局批准遭受然灾害需减免税企业单位省治区直辖市税务机关根受害情况予时性减税免税顾支持生产帮助企业单位渡难关
第四节 耕占税

耕占税占耕建房者事非农业建设单位征收种税

纳税

占耕建房者事非农业建设单位耕占税纳税包括国家机关企业事业单位乡镇集体企业事业单位农村居民居民农民家庭占耕建房家庭成员中未成年没行力外耕占税纳税

二课税象

耕占税征税象占耕事非农业建设行耕指种植农作物土占前3年种植农作物土视耕

三计税

耕占税纳税实际占耕面积计税规定税率次性计算征收耕占税实行实征收原实际占耕超批准占耕未批准行占耕调查核实财政部门实际占耕面积法征收耕占税土理部门关规定处理税率适税额

四税率适税额

耕占税实行定额税率具体分4档次：①县单位（）均耕1亩（含1亩）区方米2元10元②均耕1亩2亩（含2亩）区方米16元8元③均耕2亩3亩（含3亩）区方米13元65元④均耕3亩区方米1元5元
适税额省治区直辖市民政府规定税额范围根区情况具体核定
协调政策避免毗邻区征收税额悬殊保证国家税收务完成财政部省治区直辖市分核定方米均税额海市90元北京市80元天津市70元重庆市45元浙江（含宁波市）福建江苏广东（含广州市）4省60元湖北（含武汉市）湖南辽宁（含沈阳连市）3省50元河北山东（含青岛市）江西安徽河南四川6省45元广西陕西（含西安市）贵州云南4省治区40元山西黑龙江（含哈尔滨市）吉林3省35元甘肃宁夏蒙古青海新疆5省治区25元时规定省治区直辖市应差规定县（市）郊区适税额均数低述规定均税额

五加成征税

根关规定加成征税政策二项：
⑴ 济特区济技术开发区济发达均耕特少区适税额适提高高超规定税额50
⑵ 单位者获准征收者占耕超两年加征规定税额2倍耕占税

六减税免税

⑴ 减税范围
①农村居民占耕新建住宅规定税额减半征收
②部分农村革命烈士家属革命残废军鳏寡孤独边远贫困山区生活困难农户规定标准新建住宅纳税确困难纳税提出申请乡（镇）民政府审核报县级民政府批准酌情予减免顾减免税额般应控制农村居民新建住宅计征税额总额10少数省区贫困区较减免例高超15
③民政部门办福利工厂确属安置残疾业残疾占工厂员例酌情予减税顾
④国家老少边穷区采取工代赈办法修筑公路缴税确实困难省治区财政厅（局）审查核定提出具体意见报财政部批准酌情予顾
⑤定居台胞新建住宅占耕确属农业户口农民建房减半征税
⑥属直接农业生产服务农田水利设施确属综合性枢纽工程农业服务直接效益重确定耕占税征收额
⑵ 免税范围
①部队军事设施
②铁路线飞机场跑道停机坪
③炸药库
④学校幼园敬老院医院
述免税改变途属免税范围应改变途起补缴税款

七纳税环节纳税期限

耕占税纳税环节级民政府法批准单位占耕土理部门发放征（占）土通知书划拨前土理部门批件时抄送税务征收机关征收机关通知纳税规定时间指定点缴纳税款办理减免税手续土理部门完税收减免税证发放批准文件单位规定期限没纳税土理部门应暂停土权
耕占税纳税期限30天纳税必须土理部门批准占耕日起30日缴纳耕占税
第五节 土增值税

土增值税偿转国土权建筑物附着物单位征收种税

纳税

偿转国土权建筑物附着物（简称转房产）取收入单位土增值税纳税
类企业单位事业单位国家机关社会团体组织体营者外商投资企业外国企业外国驻华机构外国公民华侨港澳胞等均土增值税纳税义务范围

二征税范围

土增值税征税范围包括国土建筑物附着物转房产指转国土权建筑物附着物产权行包括通继承赠等方式偿转房产行

三课税象计税

土增值税课税象偿转房产取土增值额
土增值税纳税转房产取土增值额计税土增值额纳税转房产取收入减规定扣项目金额余额纳税转房产取收入包括转房产全部价款相关济利益具体包括货币收入实物收入收入

四税率应纳税额计算

土增值税实行四级超额累进税率：
⑴ 增值额未超扣项目金额50部分税率30
⑵ 增值额超扣项目金额50未超100部分税率40
⑶ 增值额超扣项目金额100未超200部分税率50：
⑷ 增值额超扣项目金额200部分税率60
级增值额未超扣项目金额例均包括例数
简化计算应纳税额增值额适税率减扣项目金额速算扣系数简便方法计算速算公式：
土增值额未超扣项目金额50应纳税额＝土增值额×30
土增值额超扣项目金额50未超100应纳税额＝土增值额×40－扣项目×5
土增值额超扣项目金额100未超200应纳税额＝土增值额×50－扣项目×15
土增值额超扣项目金额200应纳税额＝土增值额×60－扣项目金额×35

五扣项目

土增值税扣项目：
⑴ 取土权时支付金额
⑵ 土开发成费
⑶ 建房配套设施成费者旧房建筑物评估价格
⑷ 转房产关税金
⑸ 财政部规定扣项目
述扣项目具体容：
⑴ 取土权支付金额指纳税取土权支付价款国家统规定交纳关费通行政划拨方式偿取土权企业单位转土权时规定补交出金关费作取土权支付金额
⑵ 开发土新建房配套设施（简称房产开发）成指纳税房产开发项目实际发生成（简称房产开发成）包括土征收拆迁补偿前期工程费建筑安装工程费基础设施费公配套设施费开发间接费中：①土征收拆迁补偿费包括土征收费耕占税劳动力安置费关附着物拆迁补偿净支出安置拆迁房支出等②前期工程费包括规划设计项目行性研究水文质勘察测绘三通等支出③建筑安装工程费指出包方式支付承包单位建筑安装工程费营方式发生建筑安装工程费④基础设施费包括开发区道路供水供电供气排污排洪通讯明环卫绿化等工程发生支出⑤公配套设施费包括偿转开发区公配套设施发生支出⑥开发间接费指直接组织理开发项目发生费包括工资职工福利费折旧费修建费办公费水电费劳动保护费周转房摊销等
⑶ 开发土新建房配套设施费（简称房产开发费）指房产开发项目关销售费理费财务费财务费中利息支出够转房产项目计算分摊提供金融机构证明允许实扣高超商业银行类期贷款利率计算金额房产开发费取土权支付金额开发土新建房配套设施成两项规定计算金额5计算扣转房产项目计算分摊利息支出提供金融机构证明房产开发费取土权付金额开发土新建房配套设施成两项规定计算金额10计算扣述计算扣具体例省治区直辖市民政府规定
⑷ 旧房建筑物评估价格指转已房屋建筑物时政府批准设立房产估价机构评定重置成价成新度折扣率价格评估价格须税务机关确认
⑸ 转房产关税金指转房产时已缴纳营业税城市维护建设税印花税转房产交纳教育附加视税金予扣
⑹ 事房产开发纳税取土权支付金额开发土新建房配套设施成两项规定计算金额加计20扣
外纳税成片受土权分期分批开发分块转扣项目金额确定转土权面积占总面积例计算分摊建筑面积计算分摊税务机关确认方式计算分摊
纳税列情形者房产评估价格计算征收土增值税：
⑴ 隐瞒虚报房产价格
⑵ 提供扣项目金额实
⑶ 转房产成交价格低房产评估价正理

六减税免税

列情况免征土增值税：
⑴ 纳税建造普通标准住宅出售土增值额未超扣金额20
⑵ 国家建设需政府征收房产
中普通标准住宅指般民住宅标准建造居住房普通标准住宅住宅具体划分界限省治区直辖市民政府规定纳税建造普通标准住宅出售增值额未超中华民国土增值税实施细第七条㈠㈡㈢㈤㈥项扣项目金额20免征土增值税增值额超扣项目20应全部增值额规定计税
国家建设需法征收收回房产指城市实施规划国家建设需政府批准征收房产土权城市实施规划国家建设需搬迁纳税行转原房产免征土增值税
符合述免税规定单位须房产税务机关提出免税申请税务机关审核免征土增值税

七征收理

土增值税纳税应转房产合签订日起7日房产税务机关办理纳税申报税务机关提交房屋建筑物产权土权证书土转房产买卖合房产评估报告转房产关资料纳税常发生房产转难次转申报税务机关审核意定期进行纳税申报具体期限税务机关根情况确定
纳税项目全部竣工结算前转房产取收入涉成确定原法实计算土增值税预征土增值税该项目全部竣工办理结算进行清算退少补具体办法省治区直辖市方税务局根情况制定

八规定

保证税收政策连续性体现国家房产开发鼓励规定：
⑴ 1994年1月1日前签订房产转合房产时转均免征土增值税
⑵ 1994年1月1日前已签订房产开发合已立项已规定投入资金进行开发1994年1月1日5年首次转房产免征土增值税签定合日期偿受土合签订日准
⑶ 政府审批意进行成片开发周期较长房产项目房产述5年免税期首次转财政税务部门审核报财政部国家税务总局核准适延长免税期限述免税期限次转房产符合述规定房产转超合范围房产变更合均应规定征收土增值税
工作调动改善居住条件转原住房税务机关申报核准居住满5年5年免予征收土增值税居住满3年未满5年减半征收土增值税居住未满3年规定计征土增值税
第六节 契 税


契税土房屋权属发生转移时产权承受征收种税

纳税

中华民国契税暂行条例规定中华民国境转移土房屋权属承受单位契税纳税应条例规定缴纳契税
转移土房屋权属指列行：
⑴ 国土权出
⑵ 土权转包括出售赠交换
⑶ 房屋买卖
⑷ 房屋赠
⑸ 房屋交换
列方式视转移土房屋权属予征税：
⑴ 土房屋权属作价投资入股
⑵ 土房屋权属抵债
⑶ 获奖方式承受土房屋权属
⑷ 预购方式者预付集资建房款方式承受土房屋权属
中华民国继承法规定法定继承包括配偶子女父母兄弟姐妹祖父母外祖父母继承土房屋权属征收契税非法定继承根遗嘱承受死者生前土房屋权属属赠行应征收契税

二课税象

契税征税象发生产权转移变动土房屋

三税率

契税税率3～5适税率省治区直辖市民政府区实际情况规定幅度确定报财政部国家税务总局备案

四计税

契税房屋产权转移时双方事签订契约价格征收契税般契约载明买价现值价格作计税保护房屋产权交易双方合法权益体现公交易避免发生隐价瞒价等逃税行征收机关认必时直接委托房产估价机构房屋价值进行评估评估价格作计税
房屋产权转移必然连带着土权属变动房产价格会处理位置等条件高低土价格种体现考虑实际交易中房产产分性防止纳税通高估产价格逃避税收便操作房产交易契约中否划分房产价格土价格房产交易契约价格总额计税土权交换房屋交换时交换土权房屋价格差额计税

五纳税环节纳税期限

契税纳税环节纳税义务发生办理契证房屋产权证前契税暂行条例承受转移合签定日起10日办理纳税申报手续征收机关核定期限缴纳税款

六减税免税

列行减征免征契税：
⑴ 国家机关事业单位社会团体军事单位承受土房屋办公教学医疗科研军事设施免征
⑵ 城镇职工规定第次购买公住房免征
⑶ 抗力灭失住房重新购买住房免征
⑷ 土房屋县级民政府征收占重新承受土房屋权属省治区直辖市民政府决定否减征者免征
⑸ 纳税承受荒山荒沟荒滩荒丘土权农林牧渔业生产免征
⑹ 国关法律规定国缔结参加双边边条约协定规定应予免税外国驻华馆领事馆联合国驻华机构外交代表领事官员外交员承受土房屋权属外交部确认免征
第七节 相 关 税 收

固定资产投资方调节税

固定资产投资方调节税单位固定资产投资种资金征收种税中国境进行固定资产投资单位固定资产投资方调节税纳税
投资方调节税国境固定资产投资种资金课税象纳税种资金进行固定资产投资投资源渠道属征税范围
投资方调节税固定资产投资项目实际完成投资额计税
投资方调节税根国家产业政策济规模实行差税率具体适税率05101530五档次济适房房产开发企业企事业单位投资建设律零税率项目
固定资产投资方调节税税目税表国务院定期调整1995年起固定资产投资方调节税暂停征收


二营业税城市维护建设税教育费附加

⑴ 营业税提供应税劳务转形资产销售动产单位开征种税销售动产营业税税率5
⑵ 城市维护建设税（简称城建税）增值税消费税营业税附征专门城市维护建设种特目税
城建税缴纳增值税消费税营业税单位纳税外商投资企业外国企业暂征城建税
城建税全国范围征收包括城市县城建制镇外区缴纳增值税消费税营业税方税法规定者外属征收城建税范围
城建税实行区差税率纳税税率分规定751三档次具体：纳税城市市区税率7县城建制镇税率5城市市区县城建制镇税率1
纳税规定外缴纳城建税税率律执行纳税税率区执行档次税率企业隶属关系企业规模行业性质执行税率
列两种情况执行纳税税率缴纳三税适税率缴纳城建税：受托方代征代扣增值税消费税营业税纳税二流动营固定纳税点纳税
城建税纳税实际缴纳增值税消费税营业税（简称三税）税额计税三税税额仅指三税正税包括税务机关纳税加收滞纳金罚款等非税款项
⑶ 教育费附加增值税消费税营业税附征专门教育种特目税教育费附加税率城市般营业税3

三企业税

企业税企业定期间（通常1年）取生产营征收种税
企业税纳税中华民国境外商投资企业外国企业外实行独立核算企业者组织包括：国企业集体企业私营企业联营企业股份制企业生产营组织
企业税实行例税率法定税率优惠税率两种法定税率33优惠税率指应纳税额定数额企业予低税率顾分1827两种年应纳税额3万元（含3万元）减18税率征收年应纳税额超3万元l0万元（含10万元）减27税率征收
应纳税额计算公式：
应纳税额＝纳税年度收入总额－准予扣项目金额
纳税收入总额包括中国境境外取列收入：
⑴ 生产营收入指事营业务活动取收入包括商品（产品）销售收入劳动服务收入营运收入工程价款结算收入工业性作业收入业务收入
⑵ 财产转收入偿转固定资产价证券股权等取收入
⑶ 利息收入
⑷ 租赁收入出租固定资产收入
⑸ 特许权费收入
⑹ 股息收入
⑺ 收入
纳税分期确定营收入权责发生制原计算：分期收款方式销售商品合约定购买应付价款日期确定销售收入实现建筑安装装配工程提供劳务持续时间超1年完工进度完成工作量确定收入实现
准予扣项目指纳税取收入关成费损失成指纳税生产营商品提供劳务等发生项直接费间接费损失指生产营程中项营业外支出已发生营亏损投资损失损失外规定缴纳项税金教育费附加视税金
列项目规定范围标准扣：
⑴ 生产营期间金融机构款利息支出实际发生额扣非金融机构款利息支出高金融机构类期贷款利率计算数额部分准予扣高部分予扣
⑵ 支付职工工资计税工资扣
⑶ 职工工会费职工福利费职工教育费分计税工资总额21415计算扣
⑷ 公益救济性捐赠年度应纳税额3部分准予扣
民族治方企业需顾鼓励省级民政府批准实行定期减税者免税法律行政法规国务院关规定予减税免税规定执行
纳税中国境外已境外缴纳税税款准予扣扣额超境外规定计算应纳税额
企业税纳税税务机关缴纳企业实行年计算分月者分季预缴月份者季度终15日预缴年度终4月汇算清缴退少补

四外商投资企业外国企业税

外商投资企业外国企业税中国境外商投资企业外国企业生产营征收种税
⑴ 课税象
外商投资企业外国企业税纳税指中国境设立中外合资营企业中外合作营企业外资企业中国境设立机构场事生产营未设立机构场源中国境外国公司企业济组织
外商投资企业总机构设中国境源中国境缴纳税外国企业源中国境缴纳税
应纳税额纳税年度收入总额减成费损失余额收入总额指生产营生产营指事制造业采掘业交通运输业建筑安装业商业金融业服务业勘探开发作业行业生产营指利润（股息）利息租金转财产收益提供者转专利权专技术商标权著作权收益营业外收益
纳税分期确定营收入计算原前述企业税
计算应纳税额时允许减成费损失包括：外国企业支付总机构理费企业生产营正常款利息准予高般商业贷款利率支付利息列支合理交际应酬费职工工资福利费坏帐准备坏帐损失等
⑵ 税率优惠政策
外商投资企业外国企业税实行30例税率应纳税额征收3方税
设济特区外商投资企业济特区设立机构场事生产营外国企业设济技术开发区生产性外商投资企业设海济开放区济特区济技术开发区城市老市区者设国务院规定区外商投资企业属源交通港口码头者国家鼓励项目减15税率征收企业税
设海济开发区济特区济技术开发区城市老市区生产性外商投资企业减24税率征收企业税
生产性外商投资企业营期10年开始获利年度起第1年第2年免征企业税第3年第5年减半征收企业税属石油天然气稀金属贵重金属等资源开采项目国务院行规定外商投资企业实际营期满10年应补缴已免征减征企业税税款
事农业林业牧业外商投资企业设济发达边远区外商投资企业述规定享受免税减税遇期满企业申请国务院税务部门批准10年继续应纳税额减征1530企业税
鼓励外商投资行业项目省治区直辖市民政府根实际情况决定减征方税外商投资企业外国投资者企业取利润直接投资该企业增加注册资者作资投资开办外商投资企业营期少5年投资者申请税务机关批准退投资部分已缴纳税40税款国务院优惠规定国务院规定办理投资满5年撤出应缴回已退税款
外商投资企业源中国境外已境外缴纳税款准予汇总纳税时应税额中扣扣额超境外规定计算应纳税额
外国企业中国境未设立机构场源中国境利润利息租金特许权费者设立机构场述机构场没实际联系应缴纳20税外国投资者外商投资企业取利润国际金融组织贷款中国政府中国国家银行利息外国银行优惠利率贷款中国国家银行利息均免征税
科学研究开发源发展交通事业农林牧业生产开发重技术提供专技术取特许权费国务院税务部门批准减10税率征收税中技术先进者条件优惠免征税
外商投资企业外国企业税方税年计算分季预缴季度终15日税务机关预缴年度终5月汇算清缴退少补

五印花税

印花税商事活动产权转移权利许证授受等行书立领受应税证征收种税
印花税纳税中国境书立领受税法规定应税证单位包括国类企业事业机关团体部队中外合资企业中外合作企业外商独资企业外国公司济组织华机构等单位
印花税征收范围济活动中普遍量种商事产权证具体包括项：
⑴ 购销加工承揽建设工程勘察设计建设安装工程承包财产租赁货物运输仓储保款财产保险技术等合者具合性质证
⑵ 产权转移书
⑶ 营业帐簿
⑷ 权利许证
⑸ 财政部确定征税证
印花税税率采例税率定额税率两种
载金额证类合资金帐簿等采例税率税率分5档：1‰5‱3‱05‱03‱
法计算金额证者载金额作计税明显合理证采定额税率件缴纳定数额税款
印花税计税根应税证种类分种：
⑴ 合具合性质证证载金额作计税具体包括购销金额加工承揽收入收取费承包金额租赁金额运输费仓储保费款金额保险费收入等项
⑵ 营业帐簿中记载资金帐簿固定资产原值流动资金总额作计税
⑶ 记载金额营业执专利证专利许证企业日记帐簿种明细分类帐簿等辅助性帐簿证帐簿件数纳税
列情况免征印花税：
⑴ 财产财产捐赠政府社会福利单位学校书立书免征印花税
⑵ 已纳印花税证副抄免征印花税
⑶ 外国政府者国际金融组织国政府国家金融机构提供优惠贷款立合免征印花税
⑷ 关部门根国家政策需发放息贴息贷款合免征印花税
⑸ 财政部批准免税证
第八节 关房产税收优惠政策

深化住房制度改革效启动房产市场刺激住房消费年国家出台系列涉房产特涉住房消费税费优惠政策

鼓励买卖住房调整营业税契税土增值税政策

减轻买卖普通住房税费负担1999年8月1日起购买居住超1年普通住房销售时免征营业税购买居住足1年普通住房销售时营业税销售价减购入价原价差额计征建住房销售时免征营业税购买普通住宅暂减半征收契税
企业行政事业单位房改成价标准价出售住房收入暂免征营业税时居民拥普通住宅转时暂免征土增值税
2005年国办发（2005）26号文件享受优惠政策普通住房标准做规定享受优惠政策住房原时具备条件：住宅区建筑容积率10单套建筑面积120方米实际成交价格低级土住房均交易价格12倍省治区直辖市根实际情况制定区享受优惠政策普通住房具体标准允许单套建筑面积价格适浮动浮动例超述标准20
2005年6月1日起购买住房足两年转手交易销售时取售房收入全额征收营业税购买普通住房超2年（含2年）转手交易销售时免征营业税购买非普通住房超2年
（含2年）转手交易销售时售房收入减购买房屋价款差额征收营业税

二鼓励换购减轻出售住房税负担

出售住房取应财产转项目征收税出售住房应纳税额列原确定：
⑴ 出售已购公住房外住房应纳税额税法关规定确定
⑵ 出售已购公住房应纳税额出售已购公住房销售价减住房面积标准济适住房价款原支付超住房面积标准房价款财政原产权单位缴纳收益税法规定合理费余额
⑶ 职工成价（标准价）出资集资合作建房安居工程住房济适住房拆迁安置住房已购公住房确定应纳税额
⑷ 出售住房拟现住房出售1年市场价重新购房纳税出售现住房应缴纳税视重新购房价值全部部分予免税具体办法：
①出售现住房应缴纳税税款应办理产权户手续前纳税保证金形式税务机关缴纳税务机关收取纳税保证金时应纳税正式开具中华民国纳税保证金收纳入专户存储
②出售现住房1年重新购房购房金额相应退纳税保证金购房金额等原住房销售额（原住房已购公住房原住房销售额应扣已规定财政原产权单位缴纳收益）全部退纳税保证金购房金额原住房销售额购房金额占原住房销售额例退纳税保证金余额作税缴入国库
③出售现住房1年未重新购房缴纳纳税保证金全部作税缴入国库
④申请退纳税保证金时应税务机关提供合法效售房购房合税务机关求提供关证明材料税务机关审核确认方办理纳税保证金退手续
⑤跨行政区域售购住房符合退纳税保证金条件应纳税保证金缴纳税务机关申请退纳税保证金
⑸ 转5年家庭唯生活房取继续免征税
时确保关住房转税政策全面正确实施求级房产交易理部门加强税务机关协作配合税务机关需关区房产交易情况房产交易理部门应时提供

三支持住房租赁市场发展调整住房租赁市场税收政策

2001年1月1日起房屋租赁税收规定执行：
⑴ 政府规定价格出租公住房廉租住房包括企业收支事业单位职工出租单位住房房部门居民出租公住房落实私房政策中带户发产权政府规定租金标准居民出租私住房等暂免征收房产税营业税
⑵ 市场价格出租居民住房应缴纳营业税暂减3税率征收房产税暂减4税率征收
⑶ 出租房屋暂减10税率征收税

四购公住房济适住房市出售土出金收益分配制度

⑴ 已购公住房济适住房市出售时购房者规定缴纳土出金相土出金价款缴纳标准低购买已购公住房济适住房座落位置标定价10确定
购房者缴纳土出金相土出金价款出土权商品房住宅办理产权登记
⑵ 职工市出售购公住房取价款扣住房面积标准济适住房价款原支付超住房面积标准房价款关税费净收益规定缴纳收益中住房面积标准净收益超额累进例定例缴纳超住房面积标准净收益全额缴纳职工市出售已购济适住房原缴纳收益
⑶ 土出金规定全额交财政相土出金价款收益已购公住房产权属行政机关全额交财政属事业单位50交财政50返事业单位属企业全额返企业
⑷ 交财政相土出金价款收益已购公住房原产权单位财务隶属关系财政体制分交中央财政方财政专项住房补贴返企业事业单位相土出金价款收益分纳入企业单位住房基金理专项住房补贴
⑸ 土出金相土出金价款收益缴纳返具体办法财政部门会土行政理部门房产行政部门制定


第七部分 金 融
考试纲
金融基础

（）考试目
测试应考员金融基础知识理解掌握程度
（二）考试基求
掌握：现代金融货币概念信形式金融体系种类中央银行商业银行概念基职外汇汇率含义
熟悉：金融工具分类中央银行职
解：信概念银行含义国际金融体系国非银行金融机构分类
（三）考试范围
1金融概念
2货币概念
3信概念形式
4金融体系
（1）金融体系概念分类
（2）银行金融机构
（3）非银行金融机构
5中央银行
（1）中央银行概念
（2）中央银行职
6商业银行
（1）商业银行概念
（2）商业银行职
7外汇汇率
（1）外汇含义
（2）汇率含义

二保险基础

（）考试目
测试应考员保险基础知识理解掌握程度
（二）考试基求
掌握：保险概念保险原
熟悉：保险基职派生职
解：保险合构成含义保险业监
（三）考试范围
1保险概念
（1）保险济含义
（2）保险法律含义
（3）保险形成条件
2保险职
（1）保险基职
（2）保险派生职
3保险合
（1）保险合含义
（2）保险合构成
4保险基原
（1）保险利益原
（2）诚信原
（3）原
（4）补偿原
5保险业监

三证券基础

（）考试目
测试应考员证券相关知识理解掌握程度
（二）考试基求
掌握：证券概念股票含义特征债券概念特征证券投资基金概念
熟悉：股票分类债券分类
解：证券市场债券股票较证券投资基金分类政权投资基金设立发行交易
（三）考试范围
1证券
（1）证券概念
（2）商品证券
（3）货币证券
（4）资证券
（5）证券市场
2股票
（1）股票含义
（2）股票分类
（3）股票基特征
3债券
（1）债券概念
（2）债券分类
（3）债权特征
4证券投资基金
（1）证券投资基金概念
（2）证券投资基金分类
（3）证券投资基金设立发行交易

金融基础
第节 金融概述


金融概念

金融原义指货币发行流通回笼贷款发放收回存款存入提取汇兑等济活动现代意义金融指货币资金融通中融通象货币货币资金融通方式信方式组织融通机构银行金融机构金融概念延伸金融资产金融市场涉货币信银行等诸范畴间联系

二货币

货币指充般等价物特殊商品商品交换媒介商品交换发展定阶段产物货币具价值尺度流通手段支付手段贮藏手段世界货币职职中价值尺度流通手段支付手段货币基职
货币具体形态着商品济发展断演变初形态实物货币充角色牲畜皮革烟草等伴着商品济发展冶炼技术发展基础出现金属货币社会信关系银行较发展银行机构开始发行种时兑现金币银行券逐步取代金属货币国先停止银行券兑换黄金演变现世界国普遍行兑现信货币种信基础发行信证流通中充货币职谓信货币
国法定货币民币属信货币类型民币存两种具体形态：民币票券惯称现金二银行存款民币单位元辅币单位角分

三信

㈠　信概念
信指济活动中种贷行偿付息条件价值单方面渡信着商品生产货币流通发展产生发展起商品济发达时期信采取实物贷形式着商品济发展信更采货币贷形式货币成契约般商品方面某手中积累货币需寻找运场方面急需货币求通贷形式调节资金余缺货币者贷出货币处债权位权期索回贷出货币求方支付货币代价——利息入货币方处债务位暂时支配货币时义务期偿金规定加付定利息
㈡　信形式
信形式表现信关系具体形式着商品济发展满足种融资需出现种信形式介绍种信形式
⑴　商业信
商业信指企业间相互提供商品交易直接联系信形式企业间商品赊销预付货款等发生商业信程中般立字作债权债务关系证明商业票商业信积极意义利促进商品销售存范围限局限性
⑵　银行信
银行信指银行货币形式企业提供信包括三方面：银行吸收存款办理结算等形式筹集社会方面闲散资金二通贷款等形式运筹集资金三银行商品交易双方提供信保障提供保函信证服务等银行持货币资金做保障
银行信目前信形式弥补商业信足国家调节济重手段例通贷款扩张收缩调控济发展速度通调整贷款结构带动产业结构调整等等外商业信国家信等形式发展赖银行信支持例商业票银行办理贴现国民济中货币结算般通银行完成
⑶　国家信
国家信指政府贷行形式政府发行债券筹措资金作国家信工具公债国库券政府外担保等
政府发行债券两种情况：发行短期国库券期限年目解决财政先支收矛盾二发行长期公债筹措资金弥补年财政收支赤字进行长期投资
现代济中国家信银行信密切联系：者企业单位动银行存款购买国家债券者银行等金融机构直接购买国家债券种情况财政债务收支银行资金存相互影响关系
⑷　消费信
消费信指企业金融机构消费者提供信般直接生活消费消费信两种类型：类似商业信企业赊销分期付款方式消费品提供消费者二属银行信银行等金融机构抵押贷款方式消费者提供资金消费信作促进商品流通引导居民消费
⑸　民间信
民间信指间相互货币实物提供信

四金融活动

金融活动指货币资金融通活动融资活动金融活动中必然存贷双方：方贷出资金方资金供者方资金方资金需求者贷双方资金融通方式分直接融资间接融资两类
⑴　直接融资
直接融资指资金供者资金需求者运定金融工具直接形成债权债务关系行资金供者直接贷款资金需求者直接款
直接融资优点：
①资金供求双方直接联系根融资条件贷款期限数量利率水等方面求通协商实现融资满足需
②资金供求双方直接形成债权债务关系债权然十分关注支持债务营活动债务面直接债权资金会讲求效益营会较压力促进资金效益提高
③利筹集长期投资资金发行长期债券二发行股票筹集资金具稳定长期特点证券市场较发达条件短期性资金进入市场参交易促进长期融资更发展
直接融资局限性表现：
①直接融资双方资金数量期限利率等方面受限制间接融资
②资金供者说直接融资间接融资风险市场竞争条件筹资者营亏损破产
⑵　间接融资
间接融资指资金供者资金需求者通金融中介机构间接实现融资行中资金供者资金需求者分作直接贷款直接款出现双方构成直接债权债务关系分金融中介机构发生信关系成金融中介机构债权债务典型间接融资银行存贷款业务资金供者资金存入银行然银行资金需求者发放贷款存款银行债权款银行债务银行资金供求双方说金融中介
间接融资优点：
①筹资积少成银行等金融机构网点吸储起点低够广泛筹集社会方面闲散资金形成巨额资金
②安全性较高直接融资中融资风险债权独承揽间接融资中金融机构资产负债样化某项融资风险样化资产负债结构分散承担
③作间接融资体金融中介机构般相规模资金较雄厚雇种专业员融资活动进行分析力利现代化工具事金融活动区国家甚世界范围调动资金提高金融业规模济水
间接融资局限性资金供者需求者间加入金融中介机构隔断资金供求双方直接联系定程度会减少投资者企业生产关注减少筹资者资金压力约束

五金融工具

金融工具指金融活动中书面形式发行流通种具法律效力证包括债权债务证（票债券等）权证（股票）金融市场交易象
㈠　金融工具特征
金融工具般具特征：
⑴　偿性指种金融工具（股票外）般载明偿义务期限
⑵　转性（流动性）指金融工具金融市场买卖转金融工具持时金融工具出售获取现金时出售换回现金金融工具般称流动性强
⑶　安全性指投资金融工具金够安全收回保障程度者说避免风险程度
⑷　收益性指投资金融工具投资者带收益力
种金融工具述四方面性质衡般言金融工具流动性收益性呈负相关银行发行银行券流动性强投资者带什收益股票等收益性较高变现流动性较弱外金融工具收益性安全性呈负相关流动性安全性呈正相关选择购买什金融工具需述方面权衡利弊
㈡　金融工具种类
金融工具着信形式断扩展断增加金融工具样化现代金融市场重特征角度划分金融工具分成种类型
信形式划分金融工具分商业信工具银行信工具消费信工具国家信工具国际信工具等
发行者性质划分金融工具分直接金融工具间接金融工具直接金融工具指非金融机构企业政府发行签署商业票公债国库券企业债券股票抵押契约等间接金融工具指金融机构发行银行券存款单银行票保险单等
期限划分金融工具分短期信工具长期信工具定期信工具短期信工具指票包括票汇票支票额转存单短期债券等长期信工具称价证券股票债券两类定期信工具指银行券纸币
㈢　种金融工具
⑴　票
票出票签发承诺见票时指定日期条件支付确定金额收款者持票票票出票付款根出票身份分企业签发商业票银行签发银行票
⑵　汇票
汇票出票签发委托付款见票时指定日期条件支付确定金额收款者持票票汇票包括商业汇票银行汇票
商业汇票出票签发委托付款指定日期条件支付确定金额收款者持票票商业汇票必须承兑生效承兑汇票承兑汇票企业承兑称商业承兑汇票银行承兑称银行承兑汇票
办理商业汇票应遵守列原规定：①商业汇票单位必须银行开立帐户法②商业汇票城异均③签发商业汇票必须合法商品交易基础④承兑商业汇票银行贴现⑤商业汇票律记名允许背书转⑥商业汇票付款期限交易双方商定长超6月⑦商业汇票承兑承兑付款负期条件交付票款责⑧商业汇票银行印制发售
银行汇票出票银行签发见票时实际结算金额条件支付收款者持票票银行汇票签发求单位先款项交存银行银行单位签发前异办理转账结算支取现金票具票方便灵活兑付性强特点
⑶　支票
支票银行活期存款签发收款办理结算委托开户银行确定金额账户支付收款持票票银行票相支票银行签发存款签发
支票转账支票现金支票两种前者限通银行划转存款者银行提取现金
支票特点：①银行信基础产生存款②支票效期短见票付③签发支票金额存款余额限
⑷　信卡
信卡银行信卡公司发行指定商店场进行记帐消费种信证般说信卡功种：①转帐结算功②储蓄功③汇兑功④消费贷款功中消费贷款功指持卡消费程中项费超信卡存款账户余额时规定限额范围发卡允许持卡短期透支外信卡结算支付通电子计算机进行称电子货币
⑸　银行券
银行券银行发行种票俗称钞票早期商业银行发行集中中央银行垄断发行国中国民银行发行民币实质种银行券表明中国民银行持种负债
银行券具特点：①银行信基础产生通存款提现贷款投入流通②信誉高具法定支付力全国范围流通③种法定支付手段拒收④定期长期流通
⑹　额转存单
额转存单银行发行种面额定期存款证普通定期存款单处：通常记名式面额固定金额较允许市场买卖转
⑺　债券股票
书面第四章中作详细介绍



第二节 金 融 体 系


金融体系概述

㈠　金融体系概念
金融体系指国事金融活动组织形成整体现代济条件国金融体系般分银行非银行金融机构两类中银行机构包括中央银行商业银行政策性银行非银行金融机构包括信合作社储蓄贷款协会保险公司信托公司证券公司投资公司财务公司等基种中央银行领导核心商业银行体银行非银行金融机构存金融体系
中央银行指代表国家金融活动进行监督理制定执行货币政策金融机构中央银行国金融机构体系中居领导核心位
商业银行指直接面企业单位吸收存款资金源开展贷款中间业务业务营利目综合性功金融企业商业银行国金融机构体系中居体位
政策性银行政府出特定目设立政府设施较干预完成政府特定务满足整国家社会济发展需设立银行机构
非银行金融机构指银行机构外具体办某类金融业务金融机构
㈡　国金融体系
目前国已基建立国金融机构体类金融机构分工合作金融组织体系逐步形成银行证券保险业分业营分业监金融体制国现行中央银行制度金融机构体系概括中国民银行核心国独资商业银行体包括商业银行政策性银行非银行金融机构存协作金融机构体系
国金融机构位功分两类：
第类金融监机构中国民银行银行业监督理机构证券监督理机构保险监督理机构国分业监体制履行职责
中国民银行国中央银行国务院领导制定执行货币政策维护金融稳定提供金融服务宏观调控部门
中国银行业监督理机构职责统监督理银行金融资产理公司信托投资公司存款类金融机构维护银行业合法稳健运行
中国证券监督理机构负责研究拟订关证券市场期货市场法律法规草案统理证券期货市场证券期货监机构实行垂直理监督理证券期货相关项业务加强证券期货市场金融风险防范化解工作统监证券业
中国保险监督理机构根国务院授权履行行政理职法律法规统监督理全国保险市场
第二类营性金融机构包括：商业银行政策性银行非银行金融机构

二中央银行

㈠　中央银行性质
中央银行代表政府理国家金融事业国家机构组成部分具国家理机关性质活动特征：第盈利目第二营普通商业银行业务直接面企业单位办存放汇业务政府金融机构发生业务关系第三实现国家政策服务
㈡　中央银行职
世界国社会济条件国中央银行类型名称具体职责作中央银行般具三职发行银行银行银行国家银行
⑴　发行银行
中央银行垄断银行券发行权全国唯现金发行机构目前世界国家现金中央银行发行方面中央银行提供资金源中央银行调控金融济提供资金力量方面国家获货币发行利益
⑵　银行银行
中央银行商业银行等金融机构发生业务直接面企业单位办金融业务职具体表现：①集中存款准备金商业银行等金融机构必须规定例部分存款交存中央银行形成存款准备金②终贷款商业银行等金融机构周转资金足时中央银行贴现抵押直接贷款等形式金融机构提供资金支持成终贷款③组织商业银行等金融机构间清算商业银行等金融机构中央银行开立存款账户保留金融定数额准备金商业银行等金融机构间交换代收代付证产生应收应付款项差额通中央银行存款账户中存款划拨进行清算
⑶　国家银行
中央银行理国库国家提供种金融服务代表国家制定执行货币金融政策职具体表现：①代理国库②代理国家债券发行③国家予信贷支持④保国家外汇黄金储备⑤制订监督执行关金融理法规⑥代表政府外国金融机构国际金融机构建立业务关系参国际金融活动等

三商业银行

㈠　商业银行性质
商业银行国金融体系中居体位世界国现代银行中基典型银行组织形式商业银行营活动着世界济形势发展逐步拓宽目前国商业银行吸收资金发放贷款投资等业务外开展种国际业务外汇业务黄金买卖租赁信托咨询等种业务世界国金融机构中商业银行机构资雄厚业务量业务范围广居金融机构取代重体位
㈡　商业银行职
⑴　充信中介
商业银行基职商业银行方面通吸收存款等银行负债业务社会方面暂时闲置货币资金聚集起方面通贷款等银行资产业务集中货币资金投需货币资金企业部门商业银行里充受援信中介社会资金效运
⑵　变货币收入货币资
商业银行具信中介职社会体收入集中起运出非资货币转化资扩社会资总量加速资流通扩张利社会生产进行
⑶　充支付中介
商业银行顾客办理货币收付关技术性业务例保货币贵重金属证券办理现金收付存款转账等成客户账房出纳
⑷　创造派生存款信流通工具
商业银行信中介职基础通存贷业务开展够创造派生存款创造派生存款现代商业银行特职外商业银行通发行支票票额定期存款单等信工具满足流通中流通手段支付手段需节约现金流通相关流通费节约非生产性流通费生产中
商业银行客观具述职济生活中具重作广泛动员社会闲散货币资金满足方面资金需成连结国民济活动纽带整国民济活动神中枢现代商业银行特信创造职成国家干预济生活杠杆
㈢　商业银行类型组织
⑴　商业银行类型
商业银行业务营范围划分西方商业银行两类型：职分工型全型
职分工型指商业银行根法律规定营短期工商信贷业务国家法律种金融机构业务范围严格限定规定营长期金融业务营短期金融业务专营证券营信托等商业银行营短期工商信贷业务采种类型分工美国英国日等国家商业银行代表
全型商业银行称综合型商业银行指商业银行营切金融业务包括种期限种类存贷款种证券买卖信托支付清算等金融业务采种类型分工国家德国奥利瑞士代表
⑵　商业银行外部组织形式
商业银行外部组织形式指商业银行社会济生活中存形式国政治济情况商业银行外部组织形式纳起种形式
①单元银行制称单独家银行制指业务独立银行机构营设分支机构银行组织形式目前美国采取种形式着济发展区济联系加强加金融业竞争加剧美国许州银行开设分支机构限制正逐步放松
②总分行制称分支行制指城市设立总行该市国国外设立分支机构银行组织形式种形式分支行业务部事务统遵总行指示办理目前世界数国家均采种形式
③集团银行制称持股公司制指集团成立股权公司该公司控制收购两家干银行银行法律然保持独立性业务营股权公司控制银行组织形式第二次世界战种形式美国颇流行
④连锁银行制称联合银行制指两家商业银行受控集团股权公司形式出现银行组织形式种组织形式成员银行法律独立实际权集团控制集团银行制区没股权公司形式须成立控股公司
外银行相互间缔签代理协议委托方银行代办指定业务国际十分普遍作法称代理行制委托银行委托行代理行相互间关系代理代理关系般说银行代理关系相互双方互方代理行
⑶　商业银行部组织结构
商业银行部组织机构通常决策机构执行机构监督机构组成决策机构包括股东会董事会执行机构包括总理（行长）总理（行长）领导业务部门职部门监督机构监事会种检查委员会
国商业银行法规定：设立商业银行注册资低限额10亿元民币城市合作商业银行注册资低限额1亿元民币农村合作商业银行注册资低限额5000万元民币商业银行应遵守资产负债例理规定求商业银行资充足率低8贷款余额存款余额例超75流动性资产余额流动性负债余额例低25款贷款余额商业银行资余额例超10

四政策性银行

㈠　政策性银行特征
政策性银行世界发达国家发展中国家普遍存类金融机构商业银行等般金融机构相政策性银行特征：
⑴　营目标实现政府政策目标般金融机构营活动中更考虑身盈利政策性银行隶属政府金融机构需严格执行政府意图盈利营目标营目标实现政府政策目标然政策性银行作金融机构营活动中实行独立核算营负盈亏
⑵　资金源政府直接出资政策性银行完全政府出资创办政府参股提供保证实质受控政府
⑶　资金运发放中长期贷款贷款利率般低期限般金融机构贷款利率
⑷　贷款重点政府产业政策社会济发展计划中重点扶植项目重点发展产业开发货款基础设施建设贷款改善环境建设贷款社会福利建设项目贷款贷款利微期限长风险金融机构愿营政策性金融机构发放
㈡　政策性银行种类
业务范围区分国政策性银行种类型：
⑴　开发性金融机构专门政府济开发发展提供中长期贷款政策性金融机构作配合政府实施相关产业政策加快基础设施重点项目建设类政策性金融机构济欠发达国家发展中国家设立印度工业开发银行巴西国家济开发银行尼日利亚工业开发银行等发达工业国家设立开发性金融机构日开发银行美国联邦中期信贷银行法国土信贷银行然开发性金融机构发展中国家作发达国家更重
⑵　农业政策性金融机构营农业农业关信贷业务贯彻政府支持农业发展政策金融机构作农业提供资金支持贯彻落实政府支持农业政策措施提供服务
⑶　进出口政策性金融机构营进出口关信贷业务推动国家进出口贸易发展金融机构作通融通资金提供融资条件提供资询服务办外援助服务政府外政策外贸出口信贷中资货物出口予特支持政府作盾支持外贸济发展
世界国政策性银行述三种类型外住房政策性金融机构中企业政策性金融机构前者专门住房生产营分配消费环节提供政策性速效者服务中企业支持中企业增强市场竞争力开辟业渠道推动技术创新进步提供政策性金融服务

五非银行金融机构

㈠　非银行金融机构商业银行区
⑴　资金源商业银行吸收存款资金源非银行金融机构发行股票债券等方式筹措资金
⑵　资金运商业银行资金运发放贷款特短期贷款非银行金融机构资金运事非贷款某项金融业务保险信托证券租赁等金融业务
⑶　具信创造功商业银行具信创造功非银行金融机构事存款划转转账结算业务具备信创造功
㈡　非银行金融机构
⑴　 信合作社集资组成互助宗旨合作金融组织信合作社日普遍存产业合作社等美国称信贷协会
信合作社资金源合作社社员股金办理种形式存款信合作社社会组织财团捐助资金运方面信合作社社员发放贷款（住房贷款）外部分资金动产投资购买政府债券
⑵　储蓄贷款协会互助宗旨非盈利性金融机构储蓄贷款协会资金源协会会员股金开办储蓄存款吸收企业存款资金运贷款协会会员建房购房贷款期限较长通常15年20年间储蓄贷款协会信合作社区：前者会员退股者退股二前者吸收资金运资金受定限制者资金运资金途径范围较广
⑶　保险公司办理种保险业务非银行金融机构保险公司分两类：类寿保险公司类财产保险公司保险公司保费收入投资放款购买政府债券公司债券股票动产抵押放款保单抵押放款
⑷　养老基金组织雇雇员交纳基金雇员退休养老提供生活保障非银行金融机构般政府部门企业开办资金源雇者雇员定期工资总额定例交纳退休金资金运积累基金购买政府公债债券股票动产抵押放款部分短期放款投资雇员退休时获次性付清退休金者月获养老金确保职工退休维持正常生活需费
⑸　信托公司代理财营容受托身份营信托业务非银行金融机构现代信托业务美英日加等国较发达
⑹　证券公司证券公司专门事价证券（股票种债券）营相关业务非银行金融机构业务包括价证券营买卖委托买卖认购业务销售等四种
⑺　投资公司招股集资方式进行投资非银行金融机构投资公司通发行股票（变通股）形式额投资者资金聚集起然资金运投资购买政府债券公司债券等投资业务信托业务结合营时信托投资公司
⑻　财务公司财务公司营部分银行业务非银行金融机构国外财务公司业务范围正逐步扩办理投资银行相业务联合贷款兼营外汇包销代销价证券动产抵押贷款种金融咨询服务等方面业务
㈢　国非银行金融机构
国非银行金融机构保险公司信托投资公司信合作社三类外专营证券业务证券公司专营融资租赁业务租赁公司企业集团部成员单位提供金融服务财务公司投资基金邮政储蓄机构等等

六银行业监督理机构

根全国十届第六次会议2003年12月27日通2004年2月1日起施行中华民国银行业监督理法国务院银行业监督理机构负责全国银行业金融机构业务活动监督理工作银行业监督理目标促进银行业合法稳健运行维护公众银行业信心保护银行业公竞争提高银行业竞争力银行业监督理机构银行业实施监督理应遵循法公开公正效率原国务院银行业监督理机构监督理职责包括：法律行政法规制定发布银行业金融机构业务活动监督理规章规法律行政法规规定条件程序审查批准银行业金融机构设立变更终止业务范围银行业金融机构董事高级理员实行职资格理法律行政法规制定银行业金融机构审慎营规规包括风险理部控制资充足率资产理损失准备金风险集中关联交易资产流动性等容银行业金融机构业务活动风险状况进行非现场理现场理银行业金融机构实行表监督理建立银行业突发事件发现报告岗位责制度银行业律组织活动进行指导监督开展银行业监督理关国际交流合作活动等












第三节 货币体系货币政策


货币供层次

货币包括现金种银行存款根货币流动性流通中起作货币供应量分三层次：M0M1M2具体分类：
第层次：M0＝现金流通量
第二层次：M1＝M0＋单位活期存款
第三层次：M2＝M1＋单位定期存款＋存款
述层次中现金M0狭义货币现实货币M1活跃货币作流通手段准备存时购买商品劳务支付广义货币M2说目储币购第二活跃货币

二国货币体系

㈠　货币发行
货币发行应需数额列入国家综合信贷计划作国家信贷资金加运果流通中需增加货币发行中国民银行通商业银行增加贷款时货币发放出形成流通中现金商业银行存款等商业银行企业发放贷款货币投入实际济运转商业银行通存贷款业务创造派生存款实现货币量扩张
中国民银行时满足流通货币（现金）需求调节流通中货币量必须持定数量发行基金保货币发行基金方称货币发行基金保库简称发行库发行库务：①统调度发行基金②根政府关货币发行决定中央银行货币政策实际办理货币发行工作包括新印货币发行损伤票币销毁工作③保调运发行基金调剂市场种票币流通例④办理全国发行业务汇集核算正确全面反映市场货币投放回笼情况
㈡　货币流通
现金流通转账结算领域货币处断收入支出运动中保证流通正常运行运动中货币需定流通货币量流通货币需量取决销售商品数量单位商品价格单位货币流通速度三素：
流通汇总货币需量＝（定时期售商品数量×单位商品价格）货币流通次数
通常说货币流通规律货币流通规律适切存商品济社会商品济中项重规律
㈢　货币流通理
⑴　现金流通理银行金融机构开立帐户机关团体部队学校企事业单位现金理象开户单位必须接受开户银行监督检查
⑵　非现金流通理转帐结算理必须遵守国家关规定遵循结算纪律结合交易方式资金调拨特点统规定结算制度统进行结算理统办理转帐结算

三通货膨胀

㈠　通货膨胀含义类型
通货膨胀指货币供应量引起货币贬值物价涨济现象
形成原分类通货膨胀分需求拉型成推动型结构失调型三种类型
⑴　需求拉型通货膨胀指济运行程中总需求度增加超定价格水商品劳务供引起货币贬值物价总水涨形成需求拉型通货膨胀基原财政支出幅度扩张金融部门分提供信投资膨胀消费膨胀联系起社会总需求扩超社会商品劳务总供形成膨胀性缺口旦缺口超定限度必然牵动物价涨形成通货膨胀
⑵　成推动型通货膨胀指商品劳务供变情况生产成提高引起物价总水涨原材料价格涨工资增加生产成提高原
⑶　结构失调型通货膨胀指国民济结构性失调造成货币流通商品流通相适应引起通货膨胀
㈡　通货膨胀调控
通货膨胀国民济方面产生负面影响控制通货膨胀中央银行货币政策重务通货膨胀社会总需求社会总供失衡结果通货膨胀调控般控制需求增加供两方面进行第调节控制社会总需求财政政策方面力压缩财政支出努力增加财政收入坚持收支衡货币政策方面紧缩信贷控制货币投放减少货币供应总量第二增加商品效供应控制需求目减少社会购买力入手实现总需求总供衡增加供目扩社会商品供量入手实现总需求总供衡外通货膨胀调控必须调整产业产品结构结合起

四通货紧缩

㈠　通货紧缩含义
通货紧缩指货币供应量减少增幅滞生产增长幅度致市场商品劳务总需求总供出现物价总水降单纯物价降定意味着出现通货紧缩判断济否陷入通货紧缩价格总水否持续降持续期少半年
㈡　抑制通货紧缩策
⑴　实施积极货币政策较幅度增加货币供应量尤扩中央银行基础货币投放实现途径：发行长期国债增加国商业银行外金融机构贷款适资产理公司动作提供贷款允许资产理公司发行债券等二调法定存款准备金率完善准备金制度三调利率加快利率市场化相结合
⑵　采取积极财政政策重点进步优化支出结构
⑶　扩业刺激消费增长

五货币政策货币政策工具

货币政策国家实现特定济目标采取调节控制货币供应量金融措施货币政策作国家宏观济政策重组成部分通常具防御性动性两功中央银行制定实施货币政策金融理部门货币政策中央银行工作核心
㈠　货币政策目标
货币政策目标制定实施货币政策达目指导政策工具具体操作指南货币政策目标包括终极目标中间目标
⑴　终极目标指中央银行实行定货币政策未时期达终目货币政策实质正确处理济发展稳定货币关系国中央银行货币政策终极目标稳定物价促进济增长实现充分业国际收支衡
⑵　中间目标指中央银行实现货币政策终极目标设置供观测调控指标市场济条件中央银行通直接干预生产投资实现货币政策终极目标必须选择中间性传导性金融变量中间目标作观测控制手段中央银行中间目标作操作指示器监测货币政策实施程度促进终极目标实现
㈡　货币政策工具
货币政策工具指中央银行实现货币政策目标采取具体措施手段调控象效应完善货币政策工具体系般性货币政策工具选择性货币政策工具补充性货币政策工具组成
⑴　般性货币政策工具
般性货币政策工具指中央银行助货币供应量信贷规模实施总量调控国民济施加普遍性影响采工具包括三种：
①法定存款准备金率指商业银行中央银行规定必须中央银行交存法定存款准备金存款总额率中央银行通提高降低法定存款准备金率办法控制商业银行信创造力影响市场利率货币供应量中央银行认市场货币供应量利率低碍物价稳定等目标实现时提高法定存款准备金率商业银行交存中央银行准备金增加发放贷款资金相应减少促进商业银行收缩信贷规模诱导货币供应量减少利率回升保证物价稳定反然
②贴现利率指中央银行商业银行贴现合格票办理贴现时采利率果中央银行实现刺激济增长充分业目标降低贴现利率贴现利率低市场般利率水时商业银行通贴现获资金成降必然促商业银行中央银行款贴现扩放贷规模引起货币供应量增加市场利率降低刺激效需扩达济增长充分业目反中央银行适提高贴现利率抵制信贷规模减少货币供应量
③公开市场业务指中央银行公开市场买卖价证券调节货币供应量货币政策工具目前国中央银行公开市场业务买卖政府债券通常济停滞衰退时中央银行通公开市场买入价证券社会投放笔基础货币基础货币流入社会众手中流入商业银行终会引起商业银行存款准备金增银行通准备金运扩信贷规模增加货币供应量利率降进刺激济方发展提高业率公开市场业务济影响会起落深受国中央银行青睐已成调节货币供应量工具
⑵　选择性货币政策工具
选择性货币政策工具中央银行调控信贷结构入手通某部门某业务活动进行调控达调整济结构目采工具包括优惠利率证券保证金率消费信控制贷款额度控制等四种
①优惠利率指中央银行根时期国家济发展重点国民济关系重部门行业制定利率水较低贴现率放款利率
②证券保证金率称法定保证金率指证券购买首次支付占证券交易价款低率中央银行根证券市场情况时调整保证金率间接控制证券市场信贷资金流入量控制住高放款额度显然保证金率越证券购买商业银行获贷款率越低反然
③消费信控制指中央银行消费信提供信贷规模进行控制手段需求度通货膨胀时期中央银行通提高首期付款例缩短分期付款期限等措施紧缩消费信提供信贷规模反需求足济衰退时期放宽消费信控制刺激消费量增加带动需求升达济增长目
④贷款额度控制指中央银行通规定商业银行高贷款限额控制信贷规模措施种行政干预直接信制手段国长期已取消
⑶　补充性货币政策工具
补充性货币政策工具指中央银行采般性选择性货币工具国民济进行调控时采辅助性调控措施道义劝告金融检查

第四节 金融业务


商业银行负债业务

商业银行负债业务形成银行资金源商业银行资金源包括资金外资金两部分中外资金包括项存款入资金商业银行负债业务书仅介绍商业银行存款业务资金结算业务商业银行中间业务商业银行社会部门单位办理资金结算业务前通常求开立活期存款账户作结算账户介绍
㈠　银行结算帐户开立
银行结算帐户指银行存款开立办理资金收付结算民币活期存款帐户存款指中国境开立银行帐户机关团体部队企事业单位组织体工商户然外币存款帐户储蓄存款帐户单位定期存款帐户金融机构开立部帐户属办法规定银行结算帐户
存款开立帐户属银行结算帐户分属存款帐户异存款帐户
存款银行结算帐户分单位银行结算帐户银行结算帐户单位银行结算帐户途分基存款帐户般存款帐户专存款帐户时存款帐户体工商户营业执字号营者姓名开立银行结算账户纳入单位银行结算账户理结算账户指投资消费需身份证件然名称开立银行结算账户记卡信卡银行邮政储蓄机构开立银行结算账户纳入银行结算账户理
⑴　基存款帐户指存款办理日常转帐结算现金收付需开立银行结算帐户存款办帐户存款日常营活动发生资金收付工资奖金支取应通该帐户办理单位银行结算帐户存款银行开立基存款帐户开立变更撤消三类帐户必须基存款帐户开户登记证办理相关手续开户登记证记载清楚基存款帐户单位开立银行帐户前提三类单位银行结算帐户功作补充
⑵　般存款帐户指存款款结算需基存款帐户开户银行外银行营业机构开立银行结算帐户存款开立般存款帐户没数量限制存款根需选择银行通般存款帐户办理转账结算现金缴存办理现金支取存款基存款账户开户行开立般存款账户
⑶　专存款帐户指存款国家法律行政法规规定需特定途资金进行专项理开立专存款帐户办理项专资金收付支取现金应民币银行结算账户理办法具体规定办理
⑷　时存款帐户指时机构存款时性营活动需规定期限开立银行结算帐户类账户国家现金理规定支取现金时存款账户基帐户功定相似处体现时机构时营活动特点基存款账户加区时存款帐户实行效期理效期长超2年
银行存款账户开立银行开展竞争种重手段国支付体系重组成部分中国现代化支付系统基础
㈡　存款业务
⑴　公存款业务包括单位活期存款单位定期存款单位通知存款单位协定存款单位外汇存款等商业银行中资保险公司法办理保险公司协议存款
①单位活期存款指没确定期限时办理存取款业务存款季末月20日结息日存款利率结息日中国民银行公告单位活期存款利率记息
②单位定期存款指存款单位关规定拥暂时闲置资金约定期限存入银行整存整取存款具体期限分3月6月1年全部部分提前支取提前支取部分日民银行公告单位活期存款利率记息
③单位通知存款指存款单位存款项时约定存期支取时需提前书面通知银行约定支取日期金额方支取款项分l天通知存款7天通知存款两种
④单位协定存款指存款单位银行结算帐户开户银行书面约定结算帐户低留存额度超协定额度结算存款额度结算存款分民银行公告单位协定存款利率单位活期存款利率记息存款业务
⑵　储蓄存款业务包括储户提供活期储蓄存款定期储蓄存款定活两便储蓄存款教育储蓄存款通知储蓄存款等储蓄存款业务
①活期储蓄存款指储户效身份证件开立帐户时存取存款年6月30日结息日结息日中国民银行公告活期储蓄存款利率记息利息扣利息税转入金
②定期储蓄存款指储户效身份证件约定期限存取方式开立帐户存款分整存整取零存整取整存零取存取息等种
㈢　利息利率
利息货币资金价格货币者贷出货币款里获报酬款入资金支付代价利率定时期利息金率决定利息水高低衡量标准
计算利息方法分单利复利两种单利指计算利息时期限长短仅金计算利息生利息加入金重复计算利息复利指计算利息时定期限（1年）利息加入金计算利息逐期滚算俗称利滚利
利率角度分类分固定利率浮动利率市场利率公定利率
固定利率指整款期间利率变市场利率波动改变特点简便易行便计算掌握款成款期限较短市场利率变化条件般采固定利率
浮动利率指着市场利率变化定期调整利率调整期限调整时种市场利率基础贷双方款时议定款期较长市场利率变化较快时贷双方常愿浮动利率采浮动利率时款计算款成时复杂利息负担重贷双方承担利率风险较般中长期贷款选浮动利率
市场利率指资金市场资金供求关系发形成利率受影响市场资金供需求种素制约
公定利率指国政府通中央银行确定种利率银行业公会出面制定会员银行必须遵守利率
市场利率公定利率密切联系政府确定公定利率时需考虑市场利率动态变化影响市场资金供求素变化通调整公定利率引导市场利率变动达调节济目
国利率制定调整中国民银行颁布组织实施国金融机构存贷款般固定利率国家种类期限存款贷款制定统利率金融机构执行时中国民银行国家授权允许某金融机构国家规定统利率基础实行定幅度利率浮动外已开放金融市场拆市场民间贷市场允许贷双方政策范围商定

二商业银行资产业务

资产业务指银行资金通种途径运出获收益业务商业银行资产业务包括贷款投资（购买价证券）两类书仅介绍贷款类业务
贷款指贷款款提供约定利率期限付息货币资金贷款金融机构款法体工商户然等贷款活动遵循等愿公诚实信原
㈠　贷款种类
⑴　贷款发放时否承担息收回责责贷款分营贷款委托贷款特定贷款
营贷款指贷款合法方式筹集资金发放贷款风险贷款承担贷款收回金利息
委托贷款指政府部门企事业单位等委托提供资金贷款（受托）根委托确定贷款象途金额期限利率等代发放监督协助收回贷款贷款收取手续费承担贷款风险
特定贷款指国务院批准贷款造成损失采取相应补救措施责成国独资商业银行发放贷款
⑵　贷款期限长短贷款分短期贷款中期贷款长期贷款
短期贷款指贷款期限1年（含1年）贷款
中期贷款指贷款期限1年（含1年）5年（含5年）贷款
长期贷款指贷款期限5年（含5年）贷款
⑶　贷款发放时担保品贷款分信贷款担保贷款票贴现
信贷款指款信誉发放贷款种贷款突出特点需担保抵押款仅信誉取贷款贷款风险较着市场济发展效防范信风险商业银行已逐步信贷款渡担保贷款信贷款信誉卓著确实偿力款发放
担保贷款指贷款款保证资产作担保发放贷款根担保形式担保贷款分保证贷款抵押贷款质押贷款保证贷款指定保证方式第三承诺款偿贷款时约定承担般保证责者连带责发放贷款债务履行债务时保证约定履行债务承担责抵押贷款指定抵押方式款第三财产作抵押物发放贷款债务履行债务时债权（贷款）权法律规定处置抵押财产优先受偿抵押财产房产等质押贷款指定质押方式款第三动产权利作质物发放贷款债务履行债务时债权（贷款）权法律规定质押动产权利折价者拍卖优先受偿质押动产权利存款单仓单提单债券转股份商标权专利权等
票贴现贷款业务种贷款业务区：①贷款事收取利息票贴现业务发生时票面额中预扣利息②贷款债务款票贴现债务票出票承兑付款③贷款期限相较长票贴现期限般较短
㈡　贷款期限
贷款期限确定应综合考虑款贷款途综合贷力银行资金状况资产流动性等素营贷款期限长般超10年（购买普通住房发放揭贷款长超30年）票贴现期限长超6月贴现期限贴现日起票期日止
款期期贷款应贷款期前贷款申请贷款展期申请担保贷款展期应保证抵押等出具意书面证明短期贷款展期期限累计超原贷款期限中期贷款展期期限累计超原贷款期限半长期贷款展期期限累计超3年
㈢　贷款程序
⑴　款首先贷款提出贷款申请
⑵　贷款受理申请款进行调查调查款资金信程度调查款合法性安生性盈利性等情况评估款信等级核实抵押物质物保证情况测定款风险度
⑶　贷款建立审贷分离分级审批贷款理制度根贷款条件贷款程序审查决定否贷款国务院批准特定贷款外贷款权拒绝单位强令发放贷款者提供担保
⑷　贷款时应贷款款签订款合约定贷款种类途金额利率期限款方式贷双方权利义务违约责双方认需约定事项
果保证贷款应保证贷款签订保证合保证款合载明贷款协商致保证条款加盖保证法公章保证法代表授权代理签署姓名
抵押款质押贷款抵押出质贷款签定抵押合质押合需办理登记应法办理登记
⑸　贷款款应合约定贷款接受贷款监督检查款应合约定支付贷款利息期息
㈣　贷款审查
商业银行贷款应实行审贷分离分级理审理制度审查目容包括：
⑴　着重调查解款身情况包括信状况营状况款力等
⑵　解款款途目否符合国家贷款理关规定
⑶　解款种方式提供担保担保方式否合法否保证贷款安全
⑷　判断款时够款项确定贷款期限
⑸　解款款源款方式

三商业银行中间业务

中间业务指银行运较少运资产中间身份客户办理收付委托事项提供类金融服务收取手续费业务商业银行中间业务商业银行办理资产负债业务程中衍生出作种资产负债外占银行资产较少业务般商业银行资产负债表直接反映出
商业银行中间业务功形式分类分结算类中间业务担保型中间业务融资型中间业务理型中间业务衍生金融工具业务中间业务等六类
㈠　结算类中间业务
结算类中间业务指商业银行客户办理债权债务关系引起货币收付关业务外进口押汇信卡等业务功结算结算类中间业务
商业银行办理资金结算业务工具票汇票支票委托收款汇兑托收承付信卡等述金融工具中已前面作介绍作补充
⑴　委托收款指收款委托银行付款收取款项结算方式单位已承兑商业汇票债券存单等付款债务证明均委托收款结算方式
⑵　汇兑指汇款委托银行款项支付收款结算方式汇兑分信汇电汇两种汇款选择
⑶　托收承付指根购销合收款交货委托银行异付款收取款项付款银行承认付款结算方式办理托收承付结算款项必须商品交易商品交易产生劳务供应款项收付双方必须签合法购销合合订明采托收承付结算方式
㈡　担保型中间业务
担保型中间业务指商业银行客户作出某种承诺者客户承担风险等引起关业务担保函承诺承兑信证业务等入担保型中间业务类业务通常称表外业务
㈢　融资型中间业务
融资型中间业务指商业银行客户提供传统信贷外融资服务关业务租赁信托等属融资型中间业务介绍融资租赁种融资型中间业务
⑴　融资租赁业务
融资租赁业务指商业银行根企业求购买企业需设备然出租企业定时期偿租赁期满定价格出售企业种营活动
融资租赁业务出租通常商业银行信托部出租般负责筹措购买承租指定设备需资金负责设备挑选安装维修等业务租赁期限通常根出租设备期限定
⑵　融资租赁特征
融资租赁特征：权权分离二融资融物相结合三分期支付租金方式偿息四租赁双方合基础济关系
⑶　融资租赁形式
①直接租赁称营租赁融资租赁中常见种形式般租赁机构根承租申请筹措资金设备制造单位购买承租选定设备出租承租租赁期承租承租设备提取折旧基金新增利润等支付租金租赁设备维修保养保险承租负担租赁期满承租出租支付象征性价款（产权转费名义价款）取该设备权
②转租赁转租赁业务中租赁机构时兼备承租出租双重身份承租租赁机构提出申请时租赁机构先承租身份租赁机构设备制造单位租入申请需设备转租申请租金般直接租赁高租赁机构作承租设备者支付租金出租身份设备者收取租金设备者者间没直接济法律关系
③回租指企业拥设备现值（净值）出售租赁机构作承租租赁机构租回行种满足企业资金急需融资方式作租赁客体设备未做移动销售形式承租保留原设备权设备占资金转化增加投资资金企业固定资产流动化提高资金利率
④杠杆租赁融资租赁派生—种特殊形式拟购买设备价格昂贵（飞机船舶勘探开采设备等）出租难单独承担时出租筹解决购买设备需资金20％－40％该设备作抵押转收租权利作额外保证金融机构里获余60％－80％贷款种业务通常涉事干协议情况复杂手续烦琐出租购进设备出租承租租金偿贷款国外种租赁形式享受加速折旧投资减税优惠仅扩出租投资力获较高投资报酬时出租优惠处通降低租金间接转移承租杠杆租赁租赁费低租赁形式
⑤综合租赁指租赁合资营补偿贸易料加工产品返销等方式相结合承租产品偿租金租赁形式
㈣　理型中间业务
理型中间业务指商业银行接受客户委托利身营理职优势客户提供种服务关业务种代保代理理财服务代理清债服务代理业务现金理业务等
㈤　衍生金融工具业务
衍生金融工具业务指商业银行事涉衍生金融工具种交易关义务金融期货期权互换业务等
㈥　中间业务
中间业务指述业务外种中间业务咨询评估财务顾问计算机服务等属纯粹服务性中间业务

四金融信托投资业务

金融信托投资指财产（包括资金动产动产价证券债权）者（法）通签订合财产委托信托机构信托机构根委托求全权代理处理关济事务信行金融信托投资业务容受托运资金买卖证券发行回收债券股票进行财产理等
㈠　信托职
信托职包括融通资金财务理信服务
㈡　信托性质
⑴　财产权转移性信托合生效信托财产权委托处转移受托手中受托名义理处理信托财产信托标债权受托成债权样利受托时灵活高效运处理财产时利促进受托承担营理财产责
⑵　财产核算性信托受托委托意愿求受益利益利益理处理信托财产受托收取信托财产产生利益理处理信托财产中产生亏损终受益承担受托收取提供劳务报酬
⑶　收益分配实绩性信托机构营实际效果计算信托收益根资财运赢利水进行分配付受益盈利额固定
㈢　国信托业务范围
目前国信托机构开办业务分五类
⑴　信托业务信托存款信托贷款信托投资财产信托特约信托中信托存款信托机构吸收存款信托贷款信托机构动信托存款资金筹集资金发放贷款信托投资信托机构运信托存款资金发行债券筹集资金投资者身份直接生产流通企业进行投资
⑵　委托业务委托贷款委托投资委托贷款称特定资产信托指信托机构接受委托委托委托存入委托存款额度指定象途期限利率金额等发放贷款负责期收回贷款息项信托业务委托投资委托资金事先存入信托机构作委托投资基金委托信托机构指定联营投资单位进行投资投资情况投资单位营状况利润分红等进行理监督种信托业务
⑶　代理业务：①代理发行股票债券②代理催收欠款③代理收付④代保出租保箱⑤履约担保⑥济咨询⑦客户介绍⑧代办会计事务⑨代办纳税事务⑩代办代理保险业务
⑷　兼营业务融资租赁证券业务房产开发等业务
⑸　外汇业务境外外汇信托业务境外发行代理发行外币价证券买卖代理买卖外币价证券国际融资租赁外汇担保业务等
第五节 金融市场


金融市场含义素分类

㈠　金融市场含义
金融市场货币资金融通市场指货币资金盈余部门短缺部门通交易金融性商品融通货币资金活动关系总称广义狭义两层次认识：广义金融市场泛指融资活动包括金融机构存贷款价证券发行买卖票抵押贴现黄金买卖外汇买卖信托租赁保险等狭义金融市场指通买卖票价证券进行融资活动
金融市场发展初阶段般固定点工作设施形市场形市场形式证券交易着商品济科学技术金融活动身发展金融市场突破固定场限制通现代通讯设施建立起网络进行交易活动表现形市场目前金融市场呈现出形市场形市场时发展局面
㈡　金融市场构成素
金融市场构成素概括起五
⑴　金融市场交易体（参者）
初金融市场体（参者）货币资金盈余短缺企业金融中介机构着商品济金融市场身发展现代金融市场参者已扩社会济生活部门包括企业政府机构中央银行商业银行证券公司保险公司种基金会等参者身货币资金需求者供者
⑵　金融市场交易客体（货币资金）
类金融市场交易体参金融市场目非交易货币资金实现身利润追求资金供者卖出货币资金获取利息红利资金需求者
买进货币资金获取支付利息红利更利润收入金融中介机构提供种服务获取手续费收入赚取差价收入货币资金成金融市场交易象
⑶　金融市场交易媒介（金融工具称金融性商品）
金融市场交易媒介指体交易货币资金工具金融交易种偿转资金活动确定货币资金交易双方权利义务便货币资金交易金融交易需助金融工具进行性质金融工具包括债权债务证（票债券）权证（股票）种类特点够满足资金交易者求
⑷　金融市场交易价格（利息率）
金融市场利率货币资金商品价格高低社会均利润率资金供求关系决定反资金供求流起着调节引导作般言资金供应求时利率升卖进资金成加资金需求减少时卖出资金收益增加资金供增加
⑸　金融市场交易理组织形式交易方式
金融市场理包括理机构日常理中央银行间接理国家法律理等金融市场组织形式交易柜台交易交易方式现货交易期货交易信交易等
㈢　金融市场分类
标准金融市场进行分类金融市场交易活动否固定场标准分形市场形市场融资期限分短期金融市场长期金融市场交割时间分现货市场期货市场理范围分方性全国性国际性金融市场交易象分票市场证券市场黄金市场外汇市场等般融资期限交易象相结合角度作分类（见图21）















图 21 金融市场分类

二短期资金市场

㈠　短期资金市场含义特点
短期资金市场指短期金融工具媒介进行年期资金交易活动总称短期资金市场功调剂短期资金余缺特点：
⑴　融资期限短短半天1天长超1年
⑵　融资目解决短期资金周转需短期资金市场资金供资金者暂时闲置资金资金需求般满足流动资金时足
⑶　参者机构投资者短期资金市场融资期限短交易额较般投资者难涉熟悉投资技巧业务精通巨额交易瞬变行情中获利投资者
⑷　金融工具较强货币性流动性该货币交易活动金融工具期限短具高度流动性风险较时市场转换成现金接货币时短期资金市场称货币市场
㈡　短期资金市场构成
短期资金市场业拆市场票市场额定期存款单市场短期债券市场回购协议市场等子市场构成
⑴　业拆市场
业拆市场指银行等金融机构相互间进行资金融通活动参者银行等金融机构包括济体银行等金融机构业务营程中会出现谓时间差空间差某银行天资金暂时余明日足外银行相反出现时间差银行等金融机构资金收支频繁资金足余情况变化快资金时间差空间差短暂需时常进行余缺调剂产生银行等金融机构业间资金拆交易通种交易方面解决某银行暂时资金足时性需方面中央银行必保留超额款准备加速资金周转增加身盈利
银行间业拆交易般没固定场通电讯手段成交期限日计算般超1月短半日日半日拆午票交换清算日营业结束限拆期限24时俗称日拆拆利率拆息交易双方协商定通常低中央银行贴现率拆利率变动频繁灵敏反映出资金供求状况
⑵　票市场
票市场包括票承兑市场票贴现市场
①票承兑市场
票承兑市场指授予承兑保证创造承兑汇票市场承兑指汇票付款承诺汇票期日支付汇票金额种票行承兑汇票具法律效力作市场合格金融工具流通转
银行承兑汇票具付款承兑银行双重保证时市场转流通银行客户乐接受金融工具
目前世界国票承兑市场办理汇票承兑业务机构商业银行专门办理承兑业务金融机构英国票承兑机构办理承兑业务时运身财产仅仅利信誉客户作担保办理承兑时客户收取定手续费老客户通票承兑市场获价格低廉融资承兑汇票持者汇票保期满部分持者汇票期前便作支付手段转出商业银行办理贴现
②票贴现市场
票贴现市场指未期票进行贴现客户提供短期资金融通市场票贴现市场办理贴现业务机构商业银行贴现公司中央银行等贴现票背书票承兑汇票
票贴现市场具体包括贴现贴现转贴现贴现指客户持未期票商业银行（办理贴现业务金融机构）兑取现款获短期融资行贴现指商业银行贴现收进未期票中央银行办理贴现融资行做重贴现转贴现指商业银行贴现收进未期票商业银行贴现机构进行贴现融资行
票贴现市场贴现贴现转贴现形式贴现机构买进未期票实质债权转移表面票转转实际资金买卖
⑶　额转定期存款单市场
额转定期存款单市场指发行买卖额转定期存款单活动总称额转定期存款单简称存单银行发行记载定存款金额期限利率流通转定期存款证美国花旗银行1961年首创
存款相存单特点：①期限短般年②面额固定起点高③利率期限定期存款高④记名转⑤提前提取现金
存单发行方式两种：批发式发行银行集中发行批存单发行时存单发行数量时间利率面额等予公布投资者选购二零售式发行银行根客户求时出售合客户求存单存单面额期限利率等银行客户协商确定
存单发行价格票面价格出售期支付金利息贴现发行低票面价格出售银行期票面额兑付
投资者购买存单期前急需现金存单二级市场转出存单二级市场存单销商起着重作买进存单卖出存单充存单转中介持单期兑取息决定存单转价格素利率期限金利率言存单原订利率高转价格高反低转时市场利率存单原订利率相市场利率高原订利率转价格低反市场利率低原订利率转价格高
⑷　短期债券市场
短期债券市场指发行买卖1年期短期政府债券企业债券活动总称西方国家1年期企业债券买卖活动偿期1年政府债券称国债公债1年称国库券般短期债券市场理解国库券市场
国库券市场活动包括国库券发行流通转
国库券发行般采公募投标方式进行期限1年1年（通常36912月4种）国库券发行般记名附息票载明利率低票面金额价格折价出售期票面金额贴现率收益率
国库券流通转未期国库券卖出兑现行证券商二级市场发挥着重作证券商国库券发行时包销部分国库券然二级市场转出买进投资者转国库券卖出中赚取差价外证券商纪证券商进行买卖决定国库券买卖价格素贴现率偿期限通常情况贴现率越高买卖价格越低国库券距期日越转价格越高基公式：
售价＝面值×（1－贴现率×距期日数360）
收益率＝（面值－售价）面值×360距期日数×100
国库券具风险税负轻期限短利率优惠等优点成短期资金市场受欢迎金融工具二级市场非常活跃国家国库券市场仅成投资者理想场成政府调节财政收支中央银行进行公开市场操作调节货币供应量重基
国短期债券市场包括企业短期融资债券市场政府短期债券市场
企业短期融资债券企业解决季节性时性流动资金需社会公众发行债务证企业银行信外创造种金融工具种新融资渠道1987年底中国民银行批准允许分行批准额度根国家产业政策掌握发行企业短期融资债券发行转作统规定：①企业短期融资债券发行者全民制集体制企业求济效益确短期流动资金需时需提交资产评估公司资信评估报告申请批准发行认购象企事业单位企业单位必须资金认购②企业短期融资债券发行额度企业资产净值80％限企业发行委托银行金融机构代理发行必须面社会公众发行
③企业短期融资债券期限3月6月9月实际发行情况6月9月期限占数④融资债券利率期限存款利率浮30％－40％⑤融资债券息提前兑付发行市转允许作抵押品银行申请抵押贷款企业短期融资债券发行调节产品产业结构优化资金投解决企业短期流动资金需完善债券市场起积极作
政府短期债券指政府解决年度财政收支衡社会公众发行债务证国库券国1981年起开始发行国库券期限1年5年3年2年甚10年直1994年起开始发行半年1年期国库券国短期金融市场业务基齐全着规范化国际化方发展
⑸　购回协议市场
购回协议称回购协议指资金短缺者货币市场出售证券融通资金时资金盈余者证券购者签订协议意证券出售者约定时间协议约定价格购回售证券购回协议期限短通常1营业日长6月资金融通角度天入明天款证券买卖角度天卖出明天购回见购回协议实质种抵押品短期资金融通方式——作抵押品协议项证券证券风险政府债券购回协议市场属短期资金市场组成部分
购回协议1969年美国金融创新浪潮中出现时美国关法律规定商业银行吸收活期存款付息企业暂时闲置资金时存银行没利息企业银行安排笔购回协议银行购买证券时银行商定需动笔资金时银行保证原价购回证券约定利率支付利息样企业笔资金获报酬保持流动性银行说购回协议种较优资金源该项资金形式出售证券款项存款缴存款准备金期限弹性证券身收益
购回协议交易般通电话进行没集中市场数通纪成交时供需双方直接联系交易金额般美国般笔交易100万美元
购回协议然表现买卖证券形式买卖价格真正买卖证券价格脱离般稍低市价实际约定价格购回受证券价格涨落影响般会发生资损失风险
初购回协议项起抵押品作政府债券额转定期存单企业债券黄金等作抵押品风险存单企业债券作抵押品利率稍高政府债券黄金作抵押品利率外决定利率高低素证券期日远期日远证券利率高期日证券利率
国购回协议市场兴起1994年作抵押品国库券

三长期资金市场

长期资金市场指长期金融工具媒介进行1年期资金交易活动总称长期资金市场称资市场
长期资金市场功引导长期储蓄转化长期投资特点：①融资期限长少1年长达数十年甚没期限②融资目解决长期投资性资金需新筹措长期资金补充固定资产扩生产力开办新企业更新改造扩充厂房设备国家长期建设性项目投资等③资金交易量④作交易工具价证券短期金融工具相收益较高流动性较差价格变动幅度较风险

四外汇市场

㈠　外汇市场含义
外汇市场指外汇买卖活动总称包括国货币外国货币间买卖包括外国货币间买卖
具体言外汇市场广义狭义分广义外汇市场指银行业间外汇买卖银行客户间外汇买卖活动总称中前者称外汇批发买卖者称外汇零售买卖狭义外汇市场仅指银行业间外汇买卖活动银行间外汇交易市场
目前欧洲陆某国家（德国法国）外汇市场具固定交易场外国家外汇市场均固定交易场利现代化通讯手段电话电报电传等方式进行交易着现代科技发展外汇市场实际已形成横跨全球世界性市场世界金融中心外汇市场通电子通讯手段互相连接成统外汇交易网络金融中心外汇市场已消时差限制区外汇买卖24时便完成
㈡　外汇市场作
⑴　调剂外汇资金余缺提供便利家银行客户甚国家外汇收支绝数情况衡必须进行外汇资金融通取余补足外汇市场外汇资金余缺双方集中起外汇买卖调剂提供利条件
⑵　利避免汇率风险客户银行远期外汇收支活动避免远期汇率变动蒙受损失通外汇市场进行远期外汇买卖避免汇率风险
⑶　利中央银行进行稳定汇率操作外汇资金量流入流出易造成国货币汇价暴涨暴跌需中央银行进行干预中央银行通外汇市场量抛出买进汇价涨跌幅度货币汇价趋稳定
㈢　外汇市场参者
⑴　外汇银行指国家批准中央银行指定营外汇业务银行
⑵　外汇纪指外汇市场专门交易双方买卖外汇中间
⑶　客户指外汇市场种外汇供应需求者包括进出口商外债息偿者国际旅游者外汇投机商等
⑷　中央银行
㈣　外汇市场外汇交易方式
⑴　外汇现货交易称现汇交易指外汇买卖双方成交两营业日办理交割手续外汇交易方式
⑵　外汇期货交易指外汇买卖双方成交合规定约定期日约定汇率进行交割外汇交易方式种交易方式交割期限般1～6月特殊情况长达1年常见3月产生外汇远期交易进出口贸易中通常采远期结算期间汇率波动容易进出口商带风险避免减轻种风险产生远期交易方式然证券期货交易远期外汇交易投机者利汇率波动时间差获利提供通做外汇头空头投机交易牟取汇率变动差额
⑶　套汇交易指利外汇市场货币种类交割期限某货币汇率差异进行外汇交易中赚取利润
㈤　国外汇市场
国外汇市场伴着国济体制改革深化外开放断扩产生发展起1985年12月深圳特区成立国第外汇调剂中心正式开办留成外汇调剂业务许中城市先设立外汇调剂市场外汇调剂范围逐渐放宽交易数量激增1994年国进步改革外汇理体制建立全国统银行间外汇交易市场——中国外汇交易中心国外汇市场发生实质性变化

五黄金市场

黄金市场指集中进行黄金买卖金币兑换交易市场目前世界国实行兑现信货币制度黄金已退出货币流通领域历史原稀缺性特征黄金济生活中占重特殊位仅国际贸易国际间济支付手段重价值储藏手段时工业生产珍贵艺术品重原料黄金买卖国家调节国际储备资产重手段居民调整财富储藏形式种方式黄金市场国际金融市场中始终占重位发挥着重作
黄金市场分国际性黄金市场区域性黄金市场前者指价格形成交易量变化整黄金市场中起导作黄金市场目前属类黄金市场伦敦苏黎世纽约香港谓世界四黄金市场区域性黄金市场指交易量限集中区整黄金市场影响黄金市场类市场巴黎法兰克福布鲁塞尔卢森堡贝鲁特新加坡东京等黄金市场
黄金市场交易方式现货交易期货交易两种世界四黄金市场中伦敦苏黎世黄金市场办理现货交易纽约香港黄金市场办理期货交易

保险基础

认识保险认识危险入手危险种确定发生原时间点旦发生会受影响单位造成财产损失者身伤害事件质言危险种客观存具时发生旦发生具损害性危险处理危险发生前预防发生中抑制发生补救三种方法危险发生前固然采取种预防措施危险发生时采取救助措施减轻损害危险旦发生必然会带损失危险发生结果必须谋求事补救办法保险种针危险发生果补救办法
第节 保险概述

保险概念

保险集合类危险聚资建立基金类特定危险果提供济补偿种财产转移机制定义出：⑴保险种通聚资建立基金机制社会保险商业保险离开通法律认形式集中保费建立保险基金保险正常运行基础商业保险采合形式动概率数定律根保险具体情况确定保费交付期限社会保险保费支付期限国家通关法律法规予确定⑵保险特定危险果提供济补偿种机制保险形成条件危险提供保险⑶保险种财产转移机制什保险特定危险事发生保险赔付保险金
质说保险体现定济关系种关系保险（保险公司）保险间种商品交易关系保险交纳保险费条件风险转嫁保险保险收取保险费条件保险风险损失承担济补偿责保险间体现互助合作关系表现定时期少数保险遭受损失实际全体保险分担
保险作种济补偿制度保险科学计算收取保险费方式建立起保险基金保险保危险发生造成财产损失予补偿者身损失予物质保障制度保险种济补偿制度通保险投保订立保险合形成种权利义务法律关系实现

二保险形成条件

作济补偿制度保险必须具备条件方形成
㈠　保危险存
危险存保险产生必条件非性质危险成保险象具备定条件危险成保险素谓具备定条件危险称保危险保危险般必须具备两条件：危险发生否发生时间发生点造成危害程度必须具偶然性二危险保险技术保险营具承担性必性
某特定危险然定会发生患病死亡时发生法预知危险保危险
㈡　济单位结合
广泛分散危险需结合危险顾虑单位形成集体力量分担损失保险般济单位行非单活动济单位结合必须具备定条件缴付保险费够抵补保险承担保险补偿需支付保险金营保险业务理费开支国家保险法般规定保险应达定资金数量规模方营业达标准准营业
㈢　机事件科学化
数法概率现代保险事业营发展科学基础数法数定律含义：事件发生规集合众事件观察发现着机事件增加实际结果预期结果例偏差会愈愈概率作数学分支研究机事件规律性保险业营中概率然率数量角度研究偶然事件部包含必然性保险数法概率原理结合起保险营危险单位遭遇损失确定性变成数危险单位预知损失保险费计算较准确方法

三保险职

保险职保险质决定具体分基职派生职保险基职指保险切济条件均具职包括分散风险职组织济补偿职保险派生职指着社会生产力发展逐渐具职包括融通资金职防灾防损职分配职
㈠　保险基职
⑴　分散危险
分散危险指保险范围通相互独立济单位收取保险费形式济单位遇危险损失化必然保险必然损失集中承担某保险旦遭遇危险损失时全体保险承担
种然灾害意外事社会生产程正常生活造成损失具偶然性种偶然性危险损失类法避免运已掌握社会科学然科学知识种预料偶然性危险固定化偶然性危险视必然性危险事先进行危险损失济支出种济支出危险损失顾虑济单位间进行家根掌握种危险造成损失范围频度危险发生前聚集资金危险发生笔资金遭受损失济单位损失分散众危险顾虑济单位分摊
⑵　组织济补偿
组织济补偿指保险危险顾虑济单位缴付保险费集中起遭受危险损失济单位实行济补偿抗危险保障社会济活动正常进行民生活安定
保险述两职相辅相成缺分散危险作处理偶然性灾害事良策保险济活动特功组织济补偿作体现保险行功表现形式保险济活动外部功通保险积极效工作社会相互独立济单位部分剩余资金集中起保险负责组织危险损失进行济补偿果缺乏效组织已认识分散危险方式实现分散危险目分散危险处理危险手段避免危险存发生分散危险目够实现必须运科学数理原范围聚集保险备基金时刻准备危险损失进行补偿
㈡　保险派生职
⑴　融通资金
融通资金指保险通利集聚起保险基金实现货币资金融通 保险述基职基础派生出特殊职果说保险基职通保险负债业务实现保险融通资金职通保险资产业务实现
保险收取保险费建立保险基金程中时种然灾害意外事造成类保险标损失进行补偿外通常相部分保险金处闲置状态部分资金果时运出会形成浪费防止种浪费求保险采取金融型营模式运部分保险基金参社会资金社会生产程中运转目前世界许发达国家保险公司已成非银行金融机构金融市场占举足轻重位保险融通资金职形成完善保险业充满生机活力时加剧保险市场竞争保险公司面着发挥分散危险组织济补偿职时效运融通资金职提高身发展竞争力问题外保险负债业务资产业务举利形成保险资金良性循环运动程通收取保险费建立保险基金负债业务中弥补负债业务足亏损采取较低保险费征收标准吸收更保险费收入创造条件
⑵　防灾防损
防灾防损指保险参防灾防损活动提高社会防灾防损力保险公司作营利性组织身利益出发动参防灾防损宣传组织防灾防损研究减少危险事发生造成损失时保险公司常危险事交道通承保费率计算保险事处理积累量资料验力参防灾防损保险公司科学角度出发参防灾防损利社会防灾防损力提高外参保险增强保险防灾防损意识提高整社会防灾防损力
⑶　分配
分配职指保险实际参国民收入分配说保险通投保收取保费建立保险基金事发生少数保险进行济赔偿赔付形式参资金分配种保险中社会保险体现分配职

四保险种类

标准保险作种分类
㈠　商业保险社会保险政策保险
保险基金源标准保险分商业保险社会保险政策保险
⑴　商业保险
商业保险指根合约定投保保险支付保险费保险合约定发生保险事发生时造成财产损失承担赔偿保险金责者保险死亡伤残疾病者达合约定年龄期限时保险承担付保险金责保险商业保险种济行种合行前者体现投保保险双方成收益角度考虑否建立保险关系者体现投保保险通签订合明确权利义务建立起保险关系
⑵　社会保险
社会保险指国家根立法社会劳动者暂时者永久丧失劳动力提供定物质帮助保障基生活保险社会保险种强制性保险符合国家规定条件必须参加目前国社会保险社会养老保险劳动工伤保险失业保险等
⑶　政策保险
政策保险指政府特定目运普通保险技术开办保险政策性保险交纳保险费付保险金方面遵循利益等原扶持象倾斜般分四类：实现农业增产增收政策开办农业保险（养殖业保险种植业保险等）二扶持中企业发展政策开办信保险（担保保险预防公害保险等）三实现贸易政策开办输出保险（出口信保险外汇变动保险存款保险等）四针洪水震辐射等素引起巨灾损失开办巨灾保险
㈡　财产保险身保险
保险标性质标准商业保险分财产保险身保险两类
⑴　财产保险
财产保险指种财产相关利益保险标种保险广义言财产保险包括财产损失保险责保险信保险保证保险
①财产损失保险指种物资财富相关利益保险标保险运输工具保险火灾保险工程保险贵重耐品意外损害失窃保险等财产损失保险财产保险中典型类
②责保险指保险第三者法应负民事损害赔偿责特约定合责保险标保险社会济生活中疏忽失等原造成财产损失身伤害应负民事损害赔偿责产品设计生产程中相关员单位责产品设计存缺陷质量存问题户造成财产损失身伤害相关员单位负损害赔偿责房产中介业员房产估价交易代理等方面疏忽失等造成济损失应负损害赔偿责减少赔偿责风险事事先保险投保责保险职业责保险产品责保险第三者责保险等中职业责保险指类专业技术员事职工作中疏忽失造成合方财产损失身伤害应负损害赔偿责保险
③信保险指债权合法权利债务履行法定约定义务受损失保险标债权债务信保险投保保险债务履行履行清偿债务义务时保险负责债权进行赔偿保险取债务求偿权信保险包括国商业信保险出口信保险投资保险
④保证保险指债务信保险投保保险保险（债务）债权提供担保保险债务履约偿付时保险合约定负责赔偿债权损失保证保险包括合保证保险房产贷款保证保险等信保险保证保险区投保：债权投保债务信风险信保险债务信投保保证保险
⑵　身保险
身保险指生命身体保险标保险死亡疾病伤害等身危险保险事种保险保险保险期间保险事发生生存保险期满保险受益保险合约定付保险金身保险包括寿保险健康保险意外伤害保险
①寿保险指保险生命保险标保险保险保险期间死亡生存保险期满保险应合约定受益保险付保险金
②健康保险称疾病保险指保险保险期间疾病分娩疾病分娩致残疾者死亡时保险付约定保险金保险
③意外伤害保险称伤害保险指保险保险期间遭受意外伤害导致残疾死亡时保险付约定保险金保险
身保险财产保险存着质区财产保险属损失保险标形形物货币衡量身保险标寿命身体健康货币衡量身保险实质赔偿约定予付
㈢　愿保险强制保险
保险实施形式标准保险分愿保险强制保险
⑴　愿保险
愿保险投保保险双方等互利协商致基础通签订保险合形成保险愿保险中投保根身需条件选择投保险种承保保险根业务营范围承包力选择保险客户保险合订立保险事双方保险容条款通协商认达成致结果
⑵　强制保险
强制保险称法定保险指国家关保险法律制度规定强行实施保险类保险带强制性法定保险规定范围法然必须保险投保
㈣　定值保险定值保险
保险标价值确定否标准保险分定值保险定值保险
⑴　定值保险
定值保险指保险事双方订立保险合时已确定保险标保险价值保险合中载明保险保险合订阅保险事发生通常存时间差异保险合中载明保险标实际价值时间发生变化然定值保险言旦发生保险事保险标实际价值否时间发生变化保险付保险赔偿金计算均保险合双方事先约定保险价值果保险事造成保险标灭失者价值全部损失该保险标实际损失保险应保险合约定保险金额全额支付必重新估价果保险事仅造成保险标部分损失需确定损失例该例保险合约定保险金额积保险应支付赔偿金额
⑵　定值保险
定值保险指保险事双方订立保险合时预先确定保险标保险价值仅载明须事发生估价确定损失赔偿保险定值保险言保险事双方事先仅约定保险高赔偿限额保险金额保险标实际价值估算留保险事发生需确定赔偿金额时进行般财产保险尤火灾保险采定值保险形式定值保险特点保险标损失额保险事发生时保险标实际价值计算保险标实际价值通常根保险事发生时类财产市场价格确定保险标实际价值变化保险应支付赔偿金额超保险合约定保险金额果实际损失保险金额保险仅赔偿实际损失果实际损失保险金额保险赔偿额保险金额限例某保险标保险事造成全部损失该标发生保险事前市场价格已低订立保险时约定保险金额保险权该标全部实际损失（该标发生事前实际价值低保险金额）支付赔偿该标时市场价格高约定保险金额保险约定保险金额支付赔偿
㈤　单危险保险综合危险保险
保险承保危险数量标准保险分单危险保险综合危险保险
⑴　单危险保险
单危险保险指某种危险造成损失予济赔偿保险
⑵　综合危险保险
综合危险保险指数种危险均承担赔偿责保险通常分基险（险）附加险

五保险基原

保险基原指保险形成程中逐渐形成公认准包括诚信原保险利益原原损失补偿原
㈠　诚信原
诚信原指保险合事双方订立保险合时应法方提供影响方否缔约缔约条件全部实质性重事实旦合订立双方合效期间应绝信守合约定承诺原国保险法第四条规定事保险活动必须遵守法律行政法规遵守愿诚实信原诚信原容包括告知保证弃权禁止反言
告知保险中称实告知指保险合订立前订立时合效期投保已知应知危险保险标关实质性重事实实保险作口头书面申报保险应投保利害相关实质性重事实实通知投保
保证指保险求投保保险保险期间某事项作作某种事态存存作出许诺诚信原重容保证保险合成立基条件属合承诺保证形式保证分明示保证默示保证文字书面形式载明保险合中成合条款容保证明示保证未保险单中载明签约双方订约时清楚保证默示保证
弃权指保险合事方放弃保险合中张权利通常指保险放弃合解权抗辩权
禁止反言指保险合事方果放弃合中张某项权利日行张该权利做禁止抗辩保险合中约束保险
㈡　保险利益原
保险利益指投保保险投保标具法律承认利益衡量投保保险保险标损害丧失遭受济损失保险利益原指投保保险具保险利益标进行投保保险事发生保险获保险利益补偿保险利益消失保险合失效原种保险合必须保险利益存前提保险标产生保险利益前提
㈢　原
原指根保险事保险标损失间果关系判定确定保险赔偿责原谓指引起保险标损失直接效起决定性作素空间时间定接损失结果原原具体含义：果引起保险事发生造成保险标损失属保险责保险承担赔偿责果属外责保险负赔偿责
㈣　损失补偿原
济补偿保险基职保险产生发展初目终目标保险损失补偿原保险重原损失补偿原指保险标发生保险责范围损失时保险应保险合约定保险予弥补损失济赔偿保险损失获额外利益原损失赔偿应该保险责范围损失发生前提损失发生损失补偿损失补偿损失补偿金额受实际损失保险合保险利益限制

六保险合

㈠　保险合概念
保险合称保险契约投保保险约定保险权利义务关系协议保险关系建立具体言保险合根关法律规定书面形式订立投保合约定支付保险费保险保险标保险事发生造成损失约定赔偿范围承担赔偿责者合约定期满时承担付保险金义务协议
㈡　保险合体相互关系
保险合体包括事关系辅助中保险合事保险投保保险合关系保险受益保险合订立履行涉事关系授权第三者授权保险合发生关系称保险合辅助包括保险代理保险纪保险公估
保险称承保保险公司指保险关系中保险合约定享收取保险费权利保险承担赔偿损失者付保险金义务方
投保指保险订立保险合保险合承担缴付保险费等义务方投保法然保险者法律许投保保险时限利益投保两者保险合中体位置区：投保保险合事负支付保险费义务保险合订立成保险保险保险合关系保险责形成时享保险金请求权利
保险俗称保户指财产身受保险合保障享保险金请求权法然
受益指保险事发生种原造成保险行保险金请求权时权获保险金付法然受益者保险指定者保险法定合法继承情况允许投保指定受益投保保险保险身份指定受益
投保保险通订立保险合法律行投保保险保险受益间形成法律规范权利义务关系投保根保险合承担交付保险费实告知保险标情况义务保险享收取保险费解保险标危险情况权利承担保险事发生约定保险赔偿义务保险受益享保险事发生保险请求取保险金权利时保险承担保证保险标正常情况安全义务承担危险增加时通知保险义务受益负非法侵害保险标义务保险合中构成保险法律关系述方权利义务构成保险合法律关系基容
保险合辅助指介保险间者保险保险客户间专门事保险业务咨询招揽危险理安排价值衡量评估损失鉴定理赔等中介服务活动中法获取佣金手续费企业包括保险代理保险纪保险公估等
保险代理指根保险委托保险授权范围代办理保险业务法保险收取代理手续费企业者保险代理般具特征：必须保险名义事保险营活动二保险营活动超出保险授权范围三代理活动法律果保险承担四营寿保险代理业务保险代理时接受两保险委托
保险纪指基投保利益投保保险订立保险合提供中介服务收取服务费企业
保险公估指受保险保险客户委托办理保险标查勘鉴定估损赔款理算等业务出具关报告证明委托收取费企业
㈢　保险合客体
保险合客体指保险合事双方权利义务指象财产相关利益者生命身体体现保险利益保险标
㈣　保险金额保险费
保险金额保险承担赔付付保险金责高限额投保保险标实际投保金额身保险中国通常保险根设置险种单方面制定格式合直接确定份保险保险金额投保根支付保险费力决定购买保险份数财产保险中投保保险订立保险合时通常保险标价值保险价值基础确定保险金额保险金额超保险价值超保险价值超部分效
房产保险估价分房产投保时保险价值评估保险事发生损失价值损失程度评估房产投保时保险价值评估指然灾害意外事遭受损失建筑物价值评估根采保险形式该房产投保时实际价值确定保险事发生时该房产实际价值确定估价方法宜采成法市场较法保险事发生损失价值损失程度评估应握保险标房产保险事发生前状态中修复部分宜修复需估算费作损失价值损失程度
保险费投保保险合规定必须缴纳费缴纳保险费保险合成立必条件投保必须履行义务保险费等保险金额保险费率积保险价值保险费缴纳方式（趸交年缴纳等）期限长短银行利率水等种素关
㈤　保险合事项
保险合事项包括：保险责责免保险期限保险金赔偿付办法免赔率规定违约责争议处理实告知维护保险标等义务方面规定
㈥　保险合订立变更终止
保险合事双方约定承诺两步骤完成合订立保险合订立根法律规定事间产生法律效力生效保险合法订立生效保险活动事必须履行义务
保险合效期投保保险协商意变更保险合关容
保险合终止情形：保险期限届满二保险履行赔偿付义务三保险标外责原灭失四事解保险合五保险公司解散破产等原终止
第二节 保险公司


保险公司概念组织形式

㈠　保险公司概念
谓保险公司指法设立专门事保险业务公司概念应做理解：
⑴　保险公司法设立谓法设立指保险公司保险法公司法等关规定设立保险公司法设立事保险营活动营活动受法律保护便开展营活动
⑵　保险公司专门事保险业务公司保险公司种特殊公司种公司营保险业务保险公司业务国保险法中明确规定
⑶　保险公司公司业务范围标准划分种公司公司种形式根标准公司分种保险公司种业务范围特定公司
㈡　国保险公司组织形式
根国保险法规定国保险公司组织形式两种：股份限公司二国独资公司
国际保险公司般股份限公司原股份限公司公开性强资金较雄厚便保障保险利益根国际通行做法国股份限公司规定保险公司种形式国保险公司规定股份限公司符合国实际情况原国开办保险公司直采取国家独资形式种形式国保险市场体果否定种形式利国保险市场发展利保护保险利益国保险法规定国保险公司采取股份限公司国独资公司两种组织形式

二保险公司设立条件

根保险法规定国设立保险公司必须具备条件：
⑴　符合保险法公司法关规定
⑵　符合规定注册资低限额限额民币2亿元
⑶　具备专业知识业务工作验高级理员
⑷　健全组织机构理制度
⑸　符合求营业场业务关设施
述条件外设立保险公司必须保险监督理部门批准

三保险业务范围

保险业务范围指事保险业务体（保险）事法定保险活动范围保险业务范围非保险确定保险业机关进行核定保险业务范围保险业机关核定保险必须办理否超范围营受法律惩处
保险法保险业务范围规定：财产保险身保险
保险时营财产保险身保险国际保险界通行作法国保险法规定：保险时兼营财产保险业务身保险业务理：第财产保险身保险业务完全相时兼营保险利具体言财产保险业务身保险业务承保手续保险费计算保险金付赔偿方法等完全相果保险时事两种业务会顾失彼第二保护身保险中保险利益需身保险业务中特寿险业务周期较长定程度具储蓄性质果允许兼营保险寿险储蓄作赔偿财产险保险金果长造成量资金财产险占寿险保险保险金付必须实行两种保险业务分营第三实际情况需目前国保险市场发达保险业务水高营理技术较欠缺情况必两种保险业务分开

四保险营规

谓保险营规指保险事保险业务时必须遵守强制性行规范保险营规保险法保险设立基义务保险必须履行
根国保险法关规定国境营保险业务保险公司必须遵守保险营规：必须分业营保险公司时营财产保险身保险营财产保险业务保险公司保险监督理机构核定营短期健康保险业务意外保险业务必须法办理保险必须提取未期责准备金公积金必须提存保险保障基金必须保证足够赔偿力必须法动保险资金瞒骗关员必须建立保险精算制度必须妥善保法定资料（会计账簿） 等

五保险业监

保险业监指法定机关代表国家保险活动事保险活动员进行监督理行政行目前规定国务院保险监督理机构保险业实施监督理保险监督理机构根国务院授权履行行政理职法律法规统监督理保险市场
㈠　保险业监督理必性
⑴　保护保险利益需
①保险业负债性强行业保险公司保险事发生保险赔偿者付保险金通订立保险合投保收取保险费订立保险合越涉保险越求保险公司拥强赔偿者付力否旦出现保险事造成保险利益保护保证保险公司赔偿者付力保护保险利益求加强保险业监督理
②保险合种长期合保险合中规定保险公司义务时间较长果仅保险公司约束履行较困难需外部力量监督保险公司履行保险合中规定义务
③保险业专业性强行业保险公司收取保险费少需科学果允许保险公司行决定保险费收取保险费高加重投保负担者保险费低引起保险行业恶性竞争进危保险利益需保险业进行监督理保险费收取适度
⑵　保险特殊行业
行业国家需通监督理手段保障国家济建设服务作保险行业讲营活动涉金融市场影响全社会资金运行必进行监督理
⑶　维护社会安定需
保险业涉员涉金融市场保险公司承保保险事发生力组织补偿会影响众保险利益进造成社会稳定维护社会稳定角度考虑需保险业实施监督理
⑷　国际交需
国际保险业发展程中基验：国家开放保险市场时必须保险市场进行规范方面利国保险业发展方面利扩外交实施监督理国保险市场出问题容易引起国国间利益纠纷影响国际交促进国际交方面讲需保险业进行监督理
㈡　保险业监容
根保险法关规定国保险业监容：保险公司设立业务范围监保险公司解散破产等变更事项监保险公司制订商业保险险种基条款保险费率监保险公司业务状况财务状况资金运状况监保险公司事保险业务情况监保险公司会计报告监保险公司危偿付力时进行接等等
证券基础
证券身广义概念法律般指反映某种法律行结果证专门证明某种事实证券外包括权证券价证券三种证券联系区权证券价证券然证明事实证券权证券认定持证某种物品财产合法者特定事实记名式证价证券认定持证权取收入证记名记名然权证券（股票）时种价证券书中说证券仅指价证券

第节 证 券


证券分类

证券分商品证券货币证券资证券三类商品证券表明物质资料具某种权利价证券提货单运货单仓库栈单等货币证券指货币相互转化价证券汇票支票等资证券表明投资事实表明投资者权利义务价证券常见股票债券投资基金等
证券市场市交易证券基资证券国允许证券市场交易证券严格规定例国海证券市场允许发行流通证券政府债券金融债券公司债券等

二证券般特征

证券般具特点：票面标具体金额代表定财产权利持者带收益法转买卖时存证券交易价格基特点表明证券种商品进行法买卖时证券种资持者带定收益然证券普通商品实际职资区身基特征
㈠　证券种法买卖特殊商品
证券作种商品普通商品样具某种价值种特殊商品完全等普通商品表现：普通商品价值满足某种需证券价值生息持者带定利息收入普通商品价格该商品价值决定证券价格货币中产生收益社会贷资金利率率决定普通商品出售该商品权权转移证券出售买货币者拥购买证券货币权该货币权证券发行单位拥权权发生分离
㈡　证券种虚拟资
证券够定期持者带收益投入证券资未期通出售收回证券成资证券真实资仅仅资种代表符号身具价值直接生产程执行资职外证券价格代表资额致证券称作虚拟资


三证券市场

证券市场证券发行交易网络体系总证券发行交易场证券市场分两级包括证券发行市场交易流通市场前者称初级级市场者称二级市场发行市场证券原始发行者原始购买者间市场交易市场已发行证券转市场
证券市场促进济发展具十分重积极作表现方面：
⑴　证券种直接融资金融工具具直接融资优点时发行证券吸纳广泛社会闲散资金具间接融资优点发展证券市场利提高资金效率满足社会资金融通种需利形成适应市场需求融资体制
⑵　发展证券市场建立完善投资市场需投资拉动济增长重手段济高速增长需量资金投入完全赖国家财政银行解决资金问题引发通货膨胀需发达证券
（资）市场予支持
⑶　发展证券市场利产业结构调整企业重组市场济条件产业结构需根市场进行调整企业会市场作发生变化然产业结构调整企业债权债务重组企业兼拍卖破产需足够资金支持需完善资市场体系提供支持







第二节 股 票


股票含义

股票股份限公司公开发行证明投资者股东身份权益获股息红利证
马克思说：股票果没欺诈股份公司拥实际资权证书索取年生出剩余价值证股票持者发行该股票股份限公司股东权分享公司利益时分担公司责营风险股票作买卖象抵押品成金融市场长期信工具股票代表股份资权证书身没价值真实资种独立实际资外虚拟资股票认购持者理求退股通证券市场进行转

二股票基分类

成熟市场体系中股票市场质股票权利义务方面均等种权利义务划分股票种类办法形成普通股优先股两类型股票
㈠　普通股股东权利义务
普通股股票市场数量占绝数股票品种取公司收入分配部分权证公司资构成基组成部分普通股票持者权利义务体现限责原等原限责原指股票者仅认购股份数量公司承担出资义务债务责等原指股票持者间关系股东资格权利义务方面等差异里说等指股份等股东认购股份少体现拥权利义务相
述两原股东权利标准作分类
行目股东权利分益权益权益权指股东时公司利益行权利里涉公司全体股东公司股东等享某种权利时意味着益权实现股东享出席股东会权利表决权查询公司营状况请求权等属益权益权指股东仅利益行权利股票户权利股息红利分配请求权等
行方式股东权利分单独股东权少数股东权单独股东权指股东行权力少数股东权指股东法单独行需符合法定数股东集体行权利求召开时股东会必须代表公司10股份干股东提出效少数股东权
权利性质股东权分固权非固权固权称法定股东权指法律享剥夺权利非固权称非法定股东权指法律允许公司章程股东会议决议加限制剥夺权利
具体容普通股股东享权利
⑴　参加股东会权利参加股东会股东参公司营决策重形式股东亲参加委托代理参加委托代理参加时须持股东书面委托授权
⑵　参加表决权利股东股东会提出议案具表示意意权利根等原般情况表决权股票制股东参公司营重容
⑶　股票转权股票市场量股票转流通体现股东持股票具转权利种转必须符合股票市转关法律法规规定符合股票转交易规定程序
⑷　股息红利分配求权公司盈利情况股东权公司法公司章程关规定取公司分红国公司法规定公司年税利润先应提取10列入法定公积金（公司法定公积金累计额达公司注册资50提取）提取5~10列入公司法定公益金公司股东会议决议提取意公积金公司弥补亏损提取公积金法定公益金剩利润股东持股例进行分配
⑸　公司剩余财产分配权公司解散清算剩余财产股东权持股例进行分配普通股股东公司清算分配程序中列
⑹　公司事务质询权普通股股东权公司账务营状况等进行质询提出建议
述权利外股东享公司章程规定权利
普通股持者享种法定权利时必须承担相应义务根国公司法规定普通股股东应承担列义务
⑴　遵守公司章程义务股东公司部分者公司营活动利进行股东必须遵守公司章程关规定章程约束行权利
⑵　公司债务负限责旦公司营亏损宣告破产股东应公司债务间接承担责种责限股东持股数量例作承担责界限种责间接公司债权承担责方式间接表现出
⑶　承受股非返性义务股作公司营资金需长期公司解散倒闭股永远存公司中退股东股东想持股票兑现股票流通市场转手交易公司抽回资金损害公司股东利益
⑷　公司章程规定义务
㈡　优先股股东权利义务
优先股特股种股票持者享普通股持者优先权利种优先权利股东收益变更稳定风险更时股东权利进行相应限制
纳起优先股股东权利点
⑴　分配股息优先权发行优先股公司章程般规定优先股股东享基股息率股息受公司营状况盈利水影响公司某年度盈利水降优先股股东优先普通股股东原水享受股息普通股股东享受分红优先股股息般会高公司营情况利润率高时候优先股股东部分增长收益普通股股东收益高优先股股东外公司盈利分情况优先股股东股东会决定发股息获股息
⑵　分配剩余资产优先权公司宣布解散破产进行清算时优先股股东先普通股股东取剩余资产清偿权
⑶　限表决权优先股股东般参公司营理没重决策表决权涉优先股股东权益时享表决权
⑷　求赎回权优先股公司债区退股公司章程规定优先股股票赎回条款定条件公司优先股价格加定幅度买回先行发行外优先股股票优先股股东根关规定求公司赎回持优先股票公司常利赎回条款赎回股息较高优先股发行低成优先股
优先股股东拥种优先权公司规定异形成种优先股类中种类：①根股息支付否累积分累积优先股非累积优先股②根否参普通股股东红利分配分参加分配优先股参加分配优先股参加分配优先股分全部参加分配优先股部分参加分配优先股
③根否转换成普通股分转换优先股转换优先股④根优先股否赎回分赎回优先股赎回优先股⑤根股息率否调整分股息调整优先股股息调整优先股等等
㈢　普通股票投资体分类特种股票
然国股票市场目前普通股票相普通股票股份享分国家股法股股外资股等种类型投资体划分具体含义
国家股指代表国资产权政府机构国资产理部门国资产投入公司形成股份持必须国务院授权部门机构根国务院决定方民政府授权部门机构
法股指企业法法支配资产投入公司形成股份具法资格事业单位社会团体国家允许营资产公司投资形成股份
股指然持股份包括部职工股社会公众股部职工股：指股份限公司部职工认购股份规定超公司社会公众发行股票总数10社会公众股：指募集型公司社会公众发行股份国公司法规定市公司社会公众股少应占公司股份总数25绝数少达l250万元面值公司股总额超4亿元时社会公众股面额少达6000万元
国家股法股两种具相互渗透股份国家股国家投资形成股份法股具法资格企事业单位投资形成股份国企事业单位企业投资形成法股属国家投入称国法股具体划分两种情况
国企业改制股份公司时国家股国法股划分权代表国家投资机构部门直接设立国企业全部资产改制股份公司原企业撤消时原国家净资产折成股份界定国家股
权代表国家投资机构部门直接设立国企业部分资产（连部分负债）改制股份公司时进入股份公司净资产累计高原国企业净资产50营生产部分全部部分资产进入股份制公司净资产折成股份界定国家股进入股份公司净资产低50净资产折成股份界定国法股
国法单位拥企业包括产权关系界定确认国企业（集团公司）全资子企业全资子公司控股子公司属企业全部部分资产改制股份公司时进入股份公司净资产折成股份界定国法股
二新创立股份公司时国家股国法股划分国家授权投资机构部门直接新设立股份公司投资时形成股份界定国家股
国企业国企业（集团公司）全资子企业（全资子公司）控股子公司法占法资产直接新设立股份公司投资时入股形成股份界定国法股
然国法股外余法股非国法股
根国股票市场中现普通股投资体划分股票种类外国发行三种特种股票
⑴　B股称民币特种股票指民币标明面值美元标明价格（深圳证券交易港币标明价格）专供陆外境外法然境外汇进行买卖记名式外资股票
⑵　H股系指陆境公司发行民币标明面值供境外法然外币认购香港联合交易市股票
⑶　N股系指陆境公司发行民币标明面值供境外法然外币认购获纽约股票交易批准市股票境公司纽约市N股般采取存股托证方式境公司定数量股票交美国家银行托该银行定标准股数折合存托证纽约发行市美国投资者持存托证（ADR）等持该公司股票优点避免投资者买卖股票时进行繁琐远距离股权转换手续美国法律限制
B股H股N股国陆境股票市场言关系B股流通市场陆境H股N股流通市场陆境外

三股票应载明容

股票国家机关核准发行具法定性股票作票式证券表现股票制作程序记载容记载方式必须符合法律规定公司章程规定
股票容应完备许国家区法律股票必须记载容作出具体规定果股票记载容欠缺真实股票效通常情况股票应记载容：①发行该股票股份限公司全称写明该公司法律处注册登记注册日期址②股票发行总额股数股金额③该股票类④该股票票面金额代表股份数⑤该股票发行日期股票编号⑥标明否记名果记名式股票写明股东姓名⑦该股票发行公司董事长签字董事长签章机关核定发行登记机构签证⑧印转股票时表格⑨发行公司认应载明注意事项
实践中股票载明容影响股票交易素通股票记载容投资者解该股份限公司设立营资额概况甚股票公司负责签字推断出该负责性格该公司营风格股票新旧程度背书转户头记载解该公司股票流通情况市场行情决定否该公司股票进行投资投资少

四股票基特征

㈠　盈利性
股票盈利性特征指股票持者持股票权根公司章程公司取股息分享公司营红利投资者持股方式股份限公司投资目享公司利益股份限公司发行股票必备条件
股票盈利取决股份限公司营状况盈利水般情况股票盈利高银行储蓄利息高债券利息
股票盈利性特征表现股票持者利股票获取差价保值前者指股票持者通低进高出赚取差价获利者指货币贬值时股票会公司资产增值升值低市价特价偿取公司配发新股股票持者获利益
㈡　风险性
股票风险性股票盈利性相称认购公司股票股份持者必须承担定风险现代市场济活动中股票盈利事前已确定固定数值事前难确定未知数股份限公司营状况盈利水浮动时会受股票市场行情影响某股份限公司营状况越股票持者获取股息红利会越该种股票股票市场价格会升股票持者会该股票升值获利相反果某股份限公司营善股票持者少分盈利甚利分该种股票股票市场价格会跌股票持者该股票贬值蒙受损失极端情况果公司破产股票持者连金保住说明股票风险性盈利性存
㈢　稳定性
股票稳定性特征包含两方面含义：指股东股份限公司间稳定济关系二指通发行股票筹措资金公司存续期间具稳定性
股票效存股份限公司存续期间紧密相联股东说持股票股份限公司股东身份权益改变反映股东股份限公司间稳定济关系时股票代表着股东永久性投资股票股票市场转售收回金股份限公司说股票筹措资金重手段股票始终置身股票市场退出通发行股票筹措资金公司存续期间笔稳定资
㈣　流通性
股票种流通性高证券股票市场作买卖象抵押品时转股票转意味着转者出资额股价形式收回时股票代表股东身份种权益渡受者
流通性股票基特征社会资金效利资源合理配置具重促进作
㈤　决策参性
根公司法规定股票持者股份限公司股东权出席股东会选举公司董事会参公司营决策通常情况股票持者投资意志享济利益通行股东参权实现股东参公司营决策权利取决持股份少实践中股东持股票数额达决策需实际数时真正成股份限公司实际决策者
股票具决策参性调动股东积极性建立制衡性企业济运行机制决策机制具非常重实践意义
㈥　价格波动性
股票种特殊商品商品样市场行情市场价格股票市场价格交易价格高低仅股份限公司营状况盈利水紧密相关股票收益市场利率关系密切相联时股票市场价格会受国国外济政治社会投资者心理等诸素影响股票市场价格变动般性商品市场价格变动起落基特征
股票交易价格表现出波动性股份限公司改善营理努力提高济效益加强公司市场竞争力重外部素时吸引社会公众积极进行股票投资重原

五股票相关概念较

㈠　股票股份股份制
⑴　股票股份
两概念联系区股份狭义广义分狭义股份概念仅指股份制企业均分资基计量单位广义股份概念包含三层含义： 股份制企业定量资额代表二股东出资份额股东权体现三计算股份制企业资单位
股份表现形式股份证书股份制企业类型中股份证书具体形式差中股份限公司表现公司股份形式股票股票根股份代表资额股东出资额股东权予记载供社会公众认购交易转持股票意味着占股份限公司股份取股东资格行股东权见股票股份种形式容关系
⑵　股票股份制
股票股份制济组成素股份制存发展具重作股票等股份制具体言股份制指通股份筹集资确认投资者参营享分配权利种企业组织财产组织形式社会化生产商品济断发展产物西方资义国家400年历史初限责制逐步发展成现限责制股份制包括限公司限公司两合公司股份限公司等企业组织形式股份限责制典型历史股份制类社会文明济发展起重作
然形式股份制企业发行股票公司法规定股份限公司发行股票股票种适股份限公司证券
㈡　股票认股权证股单
⑴　股票认股权证
股票认股权证出现股份限公司股票发行程中间联系区表现股票确认股东位股东权证认股权证购买股票权利证持认股权证意味着持者享规定时间定价格购买定数量某股份限公司新发行股票权利
期限两者差股票股份限公司存续期间效存预先确定具体期限认股权证般确定期限通常1年~2年限实践中少数股份限公司发行认股权证永久性
⑵　股票股单
股票股单股份制企业中运概念作证明股东出资股东股份证书属证证券两者区根性
①适范围股票股份限公司公开发行确认投资者出资份额股东位法律证股单限责公司发股东出资证确立股东位证适范围非常明确混淆
②性质股票属证券证明股东位股东权外法律允许流通身市场价格股票持者仅获股息红利等收益通股票市场转持股票获交易差价收益股单仅仅种证证券证明股东出资份额股东权利具强身附性股单身没价格价证券市场流通法定条件手续转出资相应股单持者根出资限责公司获取股息红利般情况获取交易差价
③表现形式通常情况股票体现金额相等股份股东股票享等股东权时股票普通股优先股记名股记名股面额股面额股表决权股表决权股分股单样份股单代表金额相等名股东通常持份股单股单必须记名存普通股优先股表决权表决权分
㈢　股票公司债券
股票公司债券价证券属资证券相处质区
相处表现：两者投资手段融资工具体现着资信关系投资者带收益公司筹集事生产营活动需资金两者流通证券证券市场进行转买卖市场价格程度受银行利率影响
质区表现方面
⑴　投资性质包含权利股票投资种长期投资股票投资者成公司股东公司间形成种股东权公司生产营权关系公司债券投资种短期投资公司债券持公司债权公司间形成种贷性质债权债务关系股票持者享种综合性股东权权公司营利润中获收益权参公司营决策公司债券持者享债权容包括期收取利息金权利债务破产时优先分取财产权利证券市场转债权权利
⑵　收益风险责股票持者法获取股息红利股息红利完全赖股份限公司营状况数额事先难确定公司营状况股东获高公司债券利息收益营状况低公司债券利息甚分文取公司债券持法获取收益公司债券利息数额事先已确定受公司营状况影响风险方面股票持者承担公司营风险责公司债券持承担公司营风险责
⑶　投资风险程度等股票投资种长期投资股东退股获取事先确定股息红利投资风险相公司债券种风险程度相低投资



第三节 债 券


债券概念特征

㈠　债券概念
债券种价证券社会类济体筹措资金债券投资者出具承诺定利率定期支付利息期偿金债权债务证
作种债权债务征债券包含基素
⑴　债券票面价值
包括两方面容：①票面价值币种种货币作债券价值计量单位币种选择发行象实际需确定般言发行象国关济体选择国货币作债券价值计量单位国外发行选择债券发行国家货币国际通货币美元作债券价值计量单位
②债券票面金额票面金额债券发行成发行数额持者分布具影响票面金额较利额投资者购买利债券发行加发行工作量增加发行费票面金额较会减轻工作量降低发行费减少债券发行量
⑵　债券价格
债券票面价值债券价格形成般说债券发行价格债券票面价值致价发行实践中发行者出种种考虑者市场供求关系影响折价发行溢价发行折价发行溢价发行债券价格债券票面价值定程度背离债券旦进入证券交易市场交易价格常常票面价值致
市场利率低债券利率溢价发行市场利率等债券利率价发行市场利率高债券利率折价发行
⑶　债券利率
指债券持年获取利息债券票面价值率债券利率高低受银行利率发行者资信级偿期限利率计算方式资市场资金供求关系等素影响
⑷　债券偿期限
指债券发行日起息偿清日止时间债券偿期限确定受发行者未定期限调配资金规模未市场利率发展趋势证券交易市场发达程度投资者投资意心理状态行偏等素影响债券偿期限般分短期中期长期偿期1年短期1年10年中期10年长期
⑸　
包括发行体名称发行时间债券类批准单位批准文号等
㈡　债券特征
价证券样债券种虚拟资非真实资济运行中实际运真实资证书般说债券具特征：①偿性必须规定债券偿期限债务必须期债权支付利息偿金②收益性表现两方面：投资者根固定利率取稳定般高银行存款利率利息收入二证券市场通较低价买进较高价卖出获价差收入（交易性收入）③流动性变现力指偿期届满前市场转变货币满足投资者货币需求银行等金融机构进行抵押取相应数额抵押贷款④安全性债券股票相投资风险较：债券利率发行时已固定受市场利率变动影响债券息偿支付法律保障相应单位作担保法律发行条件严格规定发行量相应限制
债券偿性收益性流动性安全性间具相逆性关系般情况难时兼顾安全性高风险流动性强债券投资者必然积极购买该种债券价格必然涨收益率较低反安全性差风险较流动性差债券通常价格相较低收益率较高投资者说根投资目财务状况市场分析预测选择需重点形成佳投资组合

二债券分类

债券种类繁具特色根分类标准债券进行分类通常情况作分类
㈠　发行体分类
发行体分公债券金融债券公司债券等
⑴　公债券称政府债券指中央政府方政府发行公债时发公债购买种格式化债权债务证公债券通常分中央政府债券方政府债券
⑵　金融债券指银行非银行性金融机构发行债权债务证发行种债券金融机构般具雄厚资金实力资信度较高利率期存款利率高国金融债券般分普通金融债券累进利息金融债券贴现金融债券等
⑶　公司债券称企业债券规范意义说公司债券指股份公司发行承诺定时期付息债权债务证国目前关部门公司企业发行债券统称企业债券明文规定发行体仅限国境全民制企业（参见国务院颁发企业债券理条例第二条规定）公司债券分类标准国公司债券（企业债券）包括重点企业债券方企业债券企业短期融资债券企业部债券等
㈡　期限长短分类
根偿期限长短债券分短期债券中期债券长期债券永久债券
国短中长期债券年限划分完全样般划分标准：期限1年短期债券美国英国国库券日短期国债等期限1年l0年中期债券美国中期国家债券日中期附息票国债贴现国债国国库券等期限10年长期债券美国长期国家债券日长期附息票国债等永久债券称期债券指规定期期限债权求清偿期取利息种债券通常情况永久债券限公债历史英法等少数西方国家战争时期筹措军费采现种规定偿期永久公债西方国家已发行国未发行种债券
㈢　利息支付方式分类
根利息支付方式债券般分附息债券贴现债券
⑴　附息债券指债券券面附种息票债券息票标明利息额支付利息期限债券号码等容息票般6月期息票期时债券剪领取期利息附息债券般限中长期债券
⑵　贴现债券称贴水债券指券面附息票发行时规定折扣率（贴水率）低券面价值价格发行期时券面价值偿金债券发行价格券面价值差价利息
㈣　发行方式分类
根债券发行否采公开发行方式进行分类分公募债券私募债券
⑴　公募债券指法定程序证券机构批准市场公开发行债券公募债券特点募集象特定通证券公司社会投资者募集资金募集象特定求发行体必须遵守信息公开制度投资者提供必财务报表关资料保护投资者利益防止欺诈行骗
⑵　私募债券指少数发行者特定关系投资者发行债券私募债券特点募集象特定私募债券发行范围窄般实行公开呈报制度债券转受定限制流通性较公募债券差利率般高公募债券私募债券投资者数银行非银行性金融机构
㈤　抵押担保分类
根抵押担保分信债券抵押债券担保债券等
⑴　信债券称抵押担保债券指仅债券发行者信发行没抵押品作担保没担保债券类债券般包括公债券（国债方政府债）金融债券少数信良资雄厚公司发行信债券发行债券时必须签订信托契约发行者行加约束限制保障投资者利益
⑵　抵押债券指发行者动产价证券作抵押品发行债券中抵押动产债券土房屋等动产抵押品发行债券西方国家存动产抵押品次发行债券（公司债券）情况发行次序分第抵押债券第二抵押债券第抵押债券抵押品第留置权第二抵押债券抵押品第二留置权第抵押清偿余额偿付息第抵押称优先抵押第二抵押称般抵押
⑶　担保债券指第三者担保偿息债券种债券担保般银行非银行金融机构公司部门政府担保
㈥　否记名分类
根券面否记名债券分记名债券记名债券
⑴　记名债券指券面标明债权姓名时发行公司名册进行债权登记债券转种债券时交付票券外债券背书公司名册更换债权姓名外债券持必须印鉴领取息记名债券优点较安全缺点流动性较差转时手续复杂
⑵　记名债券指券面标明债权姓名发行公司名册登记姓名债券转种债券须背书公司更换债权姓名具法律效力记名债券优点流动性强转手续简便缺点遗失毁损时挂失补发安全性较差
外收益方式分固定利率债券浮动利率债券分红公司债券参加公司债券免税债券附新股认购权债券等面值币种分币债券外币债券发行点分国债券国际债券国际债券分外国债券欧洲债券等

第四节 投资基金证券


投资基金投资基金证券概念

投资基金指种集合投资制度基金发起发行受益证券发行股票形式汇集相数量限定数投资目投资者资金委托投资专家组成专门投资机构进行类分散组合投资投资者出资例分享投资利益承担相应风险
投资基金发源西方济发达国家英国称信托单位美国称基金互惠基金原意理解投资基金种信托投资社会众汇集分散资金委托专门投资机构事约定领域投资分散组合投资投资基金创立运行涉四方：投资发起理托投资出资受益法然投资者发起发起根政府部门批准基金章程基金证券发行办法筹集资金创立基金基金委托理理运营委托托保财务核算发起理托间权利义务通信托契约加规定
投资基金证券指基金发起社会公开发行表示持持份额享资产权收益分配权剩余资产分配权证基金发起建立方式基金证券基金受益证券基金股票两种形式

二投资基金证券股票债券区

投资基金种价证券股票债券具特征（见章第节）投资基金证券股票债券间区表现方面
㈠　发行体体现权利关系
股票股份公司发行持股份公司股东权参公司理种股权关系债券分政府银行企业发行体现债权债务关系投资基金证券基金发起发行基金创立契约基础证券持发起间契约关系公司形式发起基金通常组成基金公司发起（股东）组成董事会决定基金发起设立中止择定理托等事项证券持者成公司股东员参基金运发起理托间完全种信托契约关系
㈡　运行机制投资营理权
通股票筹集资金完全股份公司运股票持权参公司理通债券筹集资金债务支配投资基金运行机制种类型投资基金投资发起直接事基金运委托理进行运营时投资基金信托信托信托单投资者委托证券公司事买卖业务种委托业务完全体现投资者意志投资者指示买进卖出投资基金信托种集中信托受托理着受托代理财忠实服务科学运精神基金章程规定投资限制该基金运保证投资丰厚收益投资分享基金盈利分红干预基金理操作
㈢　风险收益
投资基金委托专门投资机构进行分散组合投资分散降低风险风险股票投资债券投资投资基金证券收益固定点债券类似股票收益般股票投资债券般认基金证券种风险低股票收益高债券证券品种
㈣　存续时间
种投资基金规定定存续时间期满终止点类似债券债券投资处投资基金持会基金公司董事会会议提前终止期满延续封闭式基金存续期间意增减基金证券持通证券交易买卖证券点类似股票投资股票投资处开放式基金时增减持基金资产净值求申购赎回持单位股份

三投资基金类

角度标志投资基金划分成类型投资基金设立更满足投资者仪偏投资者作出更合理选择具重指导意义投资基金创始国发展时期呈现出复杂形式实际应中相互交叉越越趋混合综合型尤发展中国家证券市场十分发达实业型股权式投资基金（投资未市股票）应运生类基金聚集社会分散资金培育促进股份制企业股票市场形成起重推动作日益丰富投资基金实践中难投资基金作出明确贴切划分面分类项划分入手类型中包含更细品类
㈠　契约型公司型
⑴　契约型称信托型指基金发起受益权证券化然通发行受益证券形式关证券机构金融机构认购包销社会公开发行投资购买受益证券成该基金受益约定存续时间持证券分享红利
⑵　公司型基金发起通组织投资公司（称基金公司）形式发行投资基金股份（基金股票）投资购买基金股份成基金公司股东享议决权利益分配权剩余财产分配权基金公司股份制企业样基金股份构成象股份制企业样运行中债权债务发行债券贷款结算中债权债务等基金公司种基金该基金作唯全部运行资公司型投资基金中投资股东董事会选出董事长公司事务形式控制权事实通常作发起股东组成董事会基金公司实际营仅股东甚连董事长没实际营权
前世界国区投资基金实践欧美国家般公司型美国典型亚洲国家区般契约型日韩国台湾区等
㈡　封闭型开放型
基金证券否赎回分封闭型开放型
⑴　封闭型允许证券持发行请求赎回证券持满意该基金营收益时公开市场持证券卖出收回投资
⑵　开放型允许持申购赎回持单位股份基金发行新证券时应持净资产价值加销手续费售出赎回时净资产价值减定例手续费计算
封闭型基金开放型基金二者运作区：①封闭型基金证券交易市场买卖价格受供求关系影响波动较开放型基金证券中基准价格基金公司买回部分价格变动幅度较交易市场买卖部分存较价格波动②封闭型基金证券允许持赎回资产较稳定便营开放型基金证券允许赎回资产常处变动中求较高操作艺术较强变现力般情况变现力极证券投资适采开放型市债券投资股票投资外开放型基金核算手续较复杂天营业终核算公告资产净值
③公司型封闭型基金营业绩坏股东说关重业绩时股东通超净资产价值证券价格受益风险较旦亏损然投资承担开放型基金作时兑现证券述风险较④开放型基金公司通常发行种股票资产结构中允许负债封闭型基金公司没种限制采取般股份公司相法律形态
㈢　固定型理型
基金运方式分固定型理型
⑴　固定型指信托基金投资预先确定证券整信托期间原允许变动允许转卖重买
⑵　理型指营者根市场变化购进证券买卖断调整组合结构理型基金称型融通型
㈣　单位型追加型
基金否追加分单位型追加型
⑴　单位型契约型基金中规定次新募集创设基金分作单元信托财产加运理规定信托期满前追加新基金单位称单位型基金信托期间分3年5年7年10年15年20年等单位基金信托期解约单位开放型解约单位封闭型规定段时间方解约般情况单位型基金属封闭型半封闭型属固定型半固定型
⑵　追加型指基金设立视基金单位售出情况时时市场价格追加新基金单位追加型没期限中途解约求赎回种追加型属开放型中途允许解约
㈤　股权式基金价证券基金
投资象分股权式基金价证券基金
⑴　股权式基金参股合资方式投实际产业中未公开发行未市股份股票获取投资收益目参企业营起控制支配作
⑵　价证券基金投资公开发行市股票债券
两种类型基金区：①股权式基金直接投入实业着眼股权股票未公开转市价证券基金着眼二级市场通购买市股票债券间接投资②股权式基金侧重投资分红资增值较少投机成份价证券基金重视分红更重视证券买卖差价收入具较投机成份③价证券基金较发达二级市场前提股权式基金股份制企业组织形式较高求④股权式基金转性差流动性变现力弱般求封闭型固定型便稳定运作价证券基金开放型追加型
㈥　币基金外币基金
募集资金币种分币基金外币基金
⑴　币基金国货币募集资金运范围限国
⑵　外币基金国际兑换种外币募集运资金资金源运方：国外中投资者募集资金国投资二国中投资者募集外币资金国投资三国中投资者募集外币资金海外投资

四投资基金特点

年国际投资基金迅速发展原具独特优点
⑴　化零整凑钱成钱基金迅速筹集巨额资进行规模方面投资基金股份持说需资金享受市场资金户功处
⑵　投资基金运通专门投资机构聘请专业证券投资员操作拥灵活先进信息获取处理手段运雄厚资金实力进行证券组合投资降低分散投资风险提高投资效率
⑶　般中额投资者说缺乏专门证券投资知识时间精力难获证券市场全面准确信息时缺乏种证券组合投资资投资风险交易成高果投资基金等请专家助基金实力理者专业知识技术力量降低投资成减少投资风险获较稳定投资收益外基金作投资公司税收享受免征公司税处交易费拥讨价价条件
⑷　利国家基金方式吸引外资更广泛吸收国外额资避免国外投资者直接控制国企业股权







第八部分 会计统计
考试纲
会计知识

（）考试目
测试应考员会计相关知识理解掌握程度
（二）考试基求
掌握：会计基概念作会计核算基前提资产概念分类负债概念分类者权益特征收入概念特征费概念特征利润概念特征会计报表概念
熟悉：资产负债者权益收入费利润核算会计报表编制分析
解：概念核算方法实际运
（三）考试范围
1会计概念作
（1）会计概念
（2）会计作
2会计核算基前提
（1）会计体
（2）持续营
（3）会计分期
（4）货币计量
3资产概念分类
（1）资产概念
（2）资产特征
（3）资产分类
4负债概念分类
（1）负债概念
（2）负债分类
5者权益概念特征
（1）者权益概念
（2）者权益特征
6收入概念特征
（1）收入概念
（2）收入特征
7费概念特征
（1）费概念
（2）费特征
8利润概念
9会计报表概念

二统计知识

（）考试目
测试应考员统计相关知识理解掌握程度
（二）考试基求
掌握：统计指标设计基求容综合指标计算分析时间数列编制计算分析相关系数计算分析现行回方程计算分析
熟悉：统计基概念统计调查方案设计实施统计分组作方法统计表编制应
解：统计研究象特点作统计分析基方法统计设计意义种类原求容统计调查意义种类统计整理意义容
（三）考试范围
1统计概念
（1）统计学概念
（2）统计学特点
（3）统计活动
（4）统计研究常方法
（5）统计工作中常见概念
2统计设计
（1）统计设计基分类
（2）统计设计容
（3）统计指标含义分类
（4）统计指标设计基求容
（5）统计指标体系设计时应遵循原
3统计调查
（1）统计数源
（2）常见统计调查方法
（3）常调查方式
（4）统计调查方案
4统计整理
（1）统计整理概念
（2）统计整理容
（3）统计分组
（4）统计表
5统计指标种类
（1）总量指标
（2）相指标
（3）均指标
（4）变异指标
6时间数列分析
（1）时间序列
（2）时间数列种类
（3）时间数列分析技术
7相关关系回分析
（1）相关关系
（2）相关分析
（3）回分析

会计知识
第节 会 计 概 述

会计涵义目标基职

㈠　会计涵义
会计旨提高微观济效益加强济理企事业济组织范围建立提供财务信息济信息系统该系统包括四层次：①会计信息流通系统②会计信息处理系统③会计信息解释系统④会计信息调节系统
㈡　会计目标
会计目标国家企业部企业外部提供助实行宏观调控优化社会济资源配置合理进行投资信贷决策加强部营理必须财务信息济信息
㈢　会计基职
会计基职包括反映职监督职理职

二国会计法规体系

会计规范指协调统会计处理程中处理方法做出合理选择假设原制度等总会计行标准会计规范具表现形式目前国已基形成会计法中心国家统会计制度基础法规体系
㈠　会计法
会计法律指国家高权力机关——全国民代表会常务委员会制定会计法律规范会计领域中属国家法律层次中华民国会计法中华民国注册会计师法会计法规体系中具权威具法律效力法律规范规定会计工作基目会计理权限会计责体会计核算会计监督基求会计员会计机构职责权限会计法律责作详细规定
㈡　会计核算制度——国家统会计制度
国家统会计制度国家会计工作行政部门——财政部相关部委制定会计方面规范包括国家统会计核算制度国家统会计监督制度国家统会计机构会计员理制度国家统会计工作理制度等
⑴　会计准
企业会计准规范企业会计确认计量报告会计准包括基会计准具体会计准两层次
①基会计准制订会计核算制度具体会计准该准规定会计核算般原（会计假设会计信息质量求原会计素确认计量原）会计素项目核算原财务报告基求等
②具体会计准具体准关会计核算具体求准关联方关系交易披露资产负债表日事项建造合投资会计政策会计估计变更会计差错更正收入现金流量表债务重组非货币性交易关事项形资产款费租赁形资产评估等具体准
⑵　会计制度
国现行会计制度包括企业会计制度分行业会计制度非企业会计制度等制度企业会计制度13种行业会计制度事业单位会计制度行政单位会计制度财政总预算会计制度等

第二节　会 计 假 设

会计假设会计核算基前提会计核算处时间空间环境作合理设定会计核算象确定会计方法选择会计数搜集系列前提会计假设包括会计体假设持续营假设会计分期假设货币计量假设

会计体

会计体指会计信息反映特定单位称会计实体会计体会计工作目反映单位财务状况营成果现金流量包括投资者方面做出济决策投资决策服务会计反映总特定象明确规定会计核算象会计反映象济实体区开保证会计核算工作正常开展实现会计目标
会计体作会计工作基前提日常会计处理提供第明确会计体划定会计处理济业务事项范围影响会计体济利益济业务事项加确认计量会计工作中通常讲资产负债增减收入取费发生针特定会计体言第二明确会计体握会计处理立场企业作会计体外销售商品时方面形成笔收入时增加笔资产者减少笔负债相反时企业采购材料导致现金减少存货增加者债务增加存货增加相反第三明确会计体会计体济活动会计体者济活动区分开会计体济活动会计体者济活动终影响者济利益真实反映会计体财务状况营成果现金流量必须会计体济活动会计体者济活动区开
会计体法律体般说法律体会计体企业作法律体应建立会计核算体系独立反映财务状况营成果现金流量会计体定法律体企业集团情况母公司拥干子公司企业集团母公司统领导开展营活动全面反映企业集团财务状况营成果必企业集团作会计实体通编制合会计报表反映企业集团整体财务状况营成果现金流量时部理需企业部部门单独加核算编制出部会计报表企业部划出核算单位视会计体

二持续营

持续营指预见企业会前规模状态继续营会停业会规模削减业务
企业否持续营会计政策选择影响设定企业持续营进行正常会计处理例采历史成计价设定企业正常情况动拥种济资源原偿条件偿付负担种债务否继续采历史成计价设定企业持续营历史成基础进步采计提折旧方法否继续采折旧方法采变现净值法进行计价
持续营根企业发展般情况作设定企业生产营程中缩减营规模停业性总存求定期企业持续营前提做出分析判断旦判定企业符合持续营前提应改变会计核算方法

三会计分期

会计分期指企业持续营生产活动划分连续长短相期间称会计期间
会计分期目持续营生产营活动划分成连续相等期间结算盈亏期编报财务报告时方面提供关企业财务状况营成果现金流量信息
根持续营设企业前规模状况继续营终确定企业营成果等企业干年歇业时候核算次盈亏生产营活动财务营决策求时关信息等歇业时次性核算盈亏持续断营活动划分成相等期间分核算反映会计分期会计原会计政策选择着重影响会计分期产生期期间差出现权责发生制收付实现制区进出现应收应付递延预提摊样会计方法
常见会计期间年年确定会计期间称会计年度年度编制财务会计报表称年报国会计年度公历年1月1日起12月31日止满足会计信息需求企业短年期间编制财务会计报告半年度季度月度均公历起讫日期确定称会计中期报告

四货币计量

货币计量指采货币作计量单位记录反映企业生产营活动会计企业财务状况营成果全面系统反映需货币样统量度市场济条件货币充般等价物企业济活动终体现货币量采货币统尺度进行会计核算然统采货币尺度利处许影响企业财务状况营成果素货币计量企业营战略消费者中信誉度企业理位置企业技术开发力等等弥补货币量度局限性求企业采非货币指标作会计报表补充
国求采民币作记账位币货币计量会计前提具体化考虑企业营活动更涉外币时规定业务收支民币外货币单位选定中种货币作记账位币然提供境财务会计报告者应折算民币

第三节　会计核算般原


会计核算般原进行会计核算指导思想衡量会计工作成败标准具体包括三方面：衡量会计信息质量般原确认计量般原作原加修正般原

衡量会计信息质量般原

会计工作基务包括者方面提供济决策需信息会计信息质量高低评价会计工作成败标准评价会计信息质量标准客观性相关性性贯性时性明晰性等
㈠　客观性
客观性原求会计核算实际发生济业务证明济业务发生合法证实反映财务状况营成果做容真实数字准确资料
客观性会计工作基求会计工作提供信息国家宏观济理重信息源包括投资者方面做出济决策重果会计信息真实反映企业实际情况会计工作失存意义甚会误导会计信息者导致济决策失误
根客观性原会计核算应真实反映企业财务状况营成果保证会计信息真实性会计工作应正确运会计原方法准确反映企业实际情况会计信息应够受验证核实否真实
㈡　相关性
相关性原求会计信息够满足方面需包括符合国家宏观济理需满足关方面解企业财务状况营成果需满足企业加强部营理需相关性原说相关指决策相关助决策果会计信息提供济决策没什作具相关性评价会计信息质量标准否真实客观提供信息否够满足关方面信息需
根相关性原会计工作收集加工处理提供会计信息程中应考虑方面信息需求够满足方面具性信息需求特定途信息定通财务报告提供采取形式加提供
㈢　性
性原指企业间会计信息口径致相互企业处行业区济业务发生时点保证会计信息够满足济决策需便较企业财务状况营成果样济业务应采样会计方法程序根性原国家统会计制度应量减少企业选择会计政策余次求企业严格国家统会计制度规定选择会计政策
㈣　贯性
贯性原求企业采会计政策前期保持致意改变遵循贯性保持前期会计政策致性前期间会计信息进行较分析利
根贯性原企业意改变会计政策贯性原意味着选择会计政策作变更般说两种情况变更会计政策关法规发生变化求企业改变会计政策二改变会计政策够更恰反映企业财务状况营成果企业果原改变会计政策必须国家统会计制度会计政策变更进行恰会计处理
㈤　时性
时性原指会计信息应时处理时提供会计信息具时效性够满足济决策时需信息价值实现会计目必须遵循会计信息时性原
根时性原求时收集会计数济业务发生应时取关会计数时进行处理时编制财务报告会计信息时传递规定时限提供关方面月度财务会计报告应月度终6天（节假日延）外提供季度财务会计报告应季度终15天外提供半年度中期财务会计报告应年度中期结束60天外提供年度财务会计报告应年度终4月外提供外保证会计信息时性编制资产负债表财务报告报出前发生关事项应加确认披露
㈥　明晰性
明晰性原指会计记录会计信息必须清晰简明便理解明晰性原求会计信息简明易懂够简单明反映企业财务状况营成果现金流量助会计信息者正确理解准确掌握企业情况
根明晰性原会计记录应准确清晰填制会计证登记会计账簿必须做合法账户应关系清楚文字摘完整编制会计报表时项目勾稽关系清楚项目完整数字准确

二确认计量般原

㈠　权责发生制原
权责发生制原指收入费实际发生时进行确认必等实际收现金者支付现金时确认期取收入者应负担费款项否已收付应作期收入费属期收入费款项已期收已期支付作期收入费权责发生制收付实现制相应收付实现制收支付现金作确认收入费根权责发生制确认收入费更真实反映特定会计期间营活动成果
㈡　配原
配原指收入应费成进行结出损益正确动配原收入相关成费进行完整反映特定时期营成果助正确评价企业营业绩
配原包括两层含义果配收入应成相配营业务收入营业务成相配二时间配定时期收入时期费相配期收入理费财务费等期间费相配
㈢　历史成
历史成原指取资产时实际发生成作资产入账价值资产处置前保持入账价值变历史成原：成实际发生客观便查核容易确定较历史成数较容易取
㈣　划分收益性支出资性支出
划分收益性支出资性支出原指期收益相关支出计入期损益期期间收益相关支出计入资产价值划分收益性支出资性支出助正确确认期损益资产价值保持会计信息客观性固定资产进行改良提高固定资产性效率改良支出带效益仅改良期关期间关属资性支出应计入固定资产价值

三起修正作般原

前述两类般原外属前述原加补充修正性质般原谨慎原重性原实质重形式原许情况遵循述般原时考虑三补充素
㈠　谨慎原
谨慎原指存确定素情况做出判断时保持必谨慎高估资产收益低估负债费发生损失费应加合理估计谨慎原称审慎原保守义企业营存风险实施谨慎原存风险加合理估计风险实际发生前防范风险化解风险利企业做出正确营决策利保护者债权利益利提高企业市场竞争力存货价证券等资产市价低成时相应减记资产账面价值减记金额计入期损益体现谨慎原体现谨慎原历史成原修正然谨慎原意味着意提取种准备否属谨慎原滥
㈡　重性原
重性原指选择会计方法程序时考虑营业务身性质规模根特定营业务营决策影响选择合适会计方法程序果笔营业务性质较特殊单独反映应遗漏重事实利者方面全面掌握企业情况应严格核算单独反映提请注意反果笔营业务通常发生营业务没特殊处单独反映隐瞒什真实需单独反映提示果笔营业务金额收入费资产总额中占重采较简单方法程序进行核算甚定严格采规定会计方法程序反果金额收入费资产总额中占重较应严格规定会计方法程序进行核算
重性原会计信息成效益直接相关坚持重性原够提供会计信息收益成重项目果采严格会计程序分核算分项反映会导致会计信息成高收益
评价某项目重性时程度取决会计员职业判断般说应质量两方面进行分析性质说某事项决策产生定影响时属重项目数量方面说某项目数量达定规模时决策产生影响
㈢　实质重形式原
里讲形式指法律形式实质指济实质时营业务外法律形式真实反映实质容真实反映企业财务状况营成果仅仅根营业务外表现形式进行核算反映济实质法律写明商品权已转移买方事实卖方享该资产未济利益果考虑济实质仅法律形式真实反映笔业务企业影响

第四节　会 计 素


会计素会计核算象基分类设定会计报表结构容进行确认计量会计素加严格定义会计核算奠定坚实基础会计素包括资产负债者权益收入费利润等六类

资产

资产指交易事项形成企业拥者控制资源该资源预期会企业带济利益
企业事生产营活动必须具备定物质资源者说物质条件市场济条件必物质条件表现货币资金厂房场机器设备原料材料等等货币资金厨房场机器设备原料材料等等称资产企业事生产营活动物质基础货币资金具物质形态资产外资产包括具备物质形态助生产营活动专利商标等形资产包括单位投资
资产具特点：第资产够企业带济利益货币资金购买需商品利润分配厂房机器原料材料等生产营程制造商品提供劳务出售收回货款货款企业获济利益第二资产企业拥者企业拥企业控制企业拥资产够排性资产中获济利益资产然企业拥企业够支配资产样够排性资产中获济利益融资租赁例租入资产企业拥权租赁合中条款规定租期相长接该资产寿命租期结束时承租企业优先购买资产权利租期企业权支配资产中受益融资租入固定资产应视企业资产企业没买矿产权矿藏工厂周围空间等作企业资产第三资产企业发生交易事项中获发生交易事项增加者减少企业资产根谈判中交易者计划中济业务确认笔资产
资产作种分类较常见流动性实物形态分类流动性进行分类分流动资产长期资产非流动资产流动资产指年变现资产应收账款存货等企业济活动较特殊营周期长年造船型机械制造购料销售商品直收回货款周期较长超年种情况年变现作划分流动资产标志营周期作划分流动资产标志长期投资固定资产形资产变现周期年称长期资产非流动资产流动性资产进行分类助掌握企业资产变现力进步分析企业偿债力支付力般说流动资产占重越说明企业资产变现力越强流动资产中货币资金短期投资重越支付力越强
资产实物形态分分形资产形资产存货固定资产等属形资产物质形态应收账款短期投资专利商标等等属形资产没实物形态表现某种法定权利技术传统通常形资产作狭义理解仅专利商标具物质形态够企业带超额利润资产称形资产

二负债

负债指交易事项形成现时义务履行该义务预期会导致济利益流出企业果资产理解企业权利负债理解企业承担义务
负债具特点：第负债交易事项引起企业前承担义务企业预期发生交易事项产生债务作负债第二负债企业未某时日加清偿第三清偿债务企业需转移资产现金偿者实物资产清偿者通提供劳务偿时转移资产提供劳务偿债务转者权益
偿期间长短般负债分短期负债长期负债预期年期清偿债务属短期债务企业营周期超年时预期营周期期清偿债务属短期债务情形外债务长期债务般包括长期款应付债券长期应付款等

三者权益

者权益指者企业资产中享济利益金额资产减负债余额称净资产者权益相负债言具特点：第者权益负债样需偿非发生减资清算企业需偿者第二企业清算时负债优先清偿者权益清偿负债返者第三者权益够分享利润负债参利润分配者权益性质体现者企业资产剩余利益数量体现资产减负债余额者权益包括实收资资公积盈余公积未分配利润四项目中盈余公积未分配利润合称留存收益


四收入

收入指企业销售商品提供劳务渡资产权等日常活动中形成济利益总流入
企业日常事生产营活动取收入取收入程中会发生消耗收入抵偿消耗盈利终表现净资产增加里讲日常活动指企业正常性常性活动商业企业事商品购销活动金融企业事存贷款证券投资业务工业企业制造销售产品属日常活动企业进行活动常发生工业企业卖出作原材料存货种情况然常发生日常营活动直接相关列入收入
收入具特点：第收入企业日常活动中产生工商企业销售商品提供劳务收入交易事项企业带济利益企业日常活动中产生属企业收入作利例出售固定资产取收益作企业收入第二收入表现企业资产增加增加银行存款形成应收账款表现企业负债减少商品劳务抵偿债务时引起资产增加负债减少销售商品抵偿债务时收取部分现金第三收入引起企业者权益增加
企业事日常活动性质收入三种源：外销售商品通销售商品取现金者形成应收账款二提供劳务三渡资产权表现外贷款外投资者外出租等等
日常活动公司企业处位收入分营业务收入业务收入中营业务收入企业完成营目标事日常活动中项目根企业营业执规定业务范围确定例工业商品流通企业营业务销售商品银行营业务存贷款办理结算等等业务收入营业务外日常活动收入工业企业销售材料提供工业性劳务等

五费

费指企业销售商品提供劳务等日常活动中发生济利益流出费收入相配企业营活动中取盈利收入相应费特点：第费企业销售商品提供劳务等日常活动中发生济利益流出固定资产清理损失日常活动发生济利益流出属损失第二费表现资产减少耗存货引起负债增加负担利息者时表现资产减少负债增加第三费引起者权益减少
费收入关系分营业成期间费两部分中营业成指销售商品成者提供劳务成营业成销售商品提供劳务企业日常活动中处位分营业务成业务成 期间费包括理费营业费财务费理费企业销售商品提供劳务等日常活动中发生营业成外项费专设销售机构项费财务费企业筹集生产营需资金发生费


六利润

利润指企业定会计期间营成果净利润营业利润投资净收益营业外收支净额等三项目总额减税费余额补贴收入计入利润
营业利润企业销售商品提供劳务等日常活动中产生利润营业务利润业务利润减关期间费余额投资净收益投资收益投资损失差额营业外收支企业日常营活动没直接关系项收入支出中营业外收入项目捐赠收入固定资产盘盈处置固定资产净收益罚款收入等营业外支出项目固定资产盘亏处置固定资产净损失等

七会计恒等式

㈠　资产负债者权益数量关系
资产＝权益＝债权权益＋者权益
资产＝负债＋者权益……………………分配
者权益＝资产—负债
㈡　收入费利润数量关系
收入—费＝利润
㈢　六会计素间关系
资产＝负债＋者权益＋（收入—费） …分配前
资产＋费＝负债＋者权益＋收入

第五节　会计基核算方法


会计核算指会计信息系统初始会计数资料确认计量记录报告等环节（程序）加工成会计信息产品提供会计信息者国通常会计核算概括设置账户复式记账填制审核证登记账簿成计算财产清查编制报表


会计账户会计科目

会计素会计象基分类构成会计报表基素进步分类会计科目会计科目赋予贷双方记录空间账户账户记录济业务整理汇集会计数资料提供会计核算指标具体数手段账户规定会计科目开设会计科目作名称会计科目账户间点点点分门类反映某项济容点会计科目表明某项济容账户仅反映某项济容记录济容增减变化变化结果会计科目会计素进步分五类资产类会计科目负债类会计科目者权益类会计科目成类会计科目损益类会计科目
会计科目反映济容详细程度编制会计报表具体求分总账科目（称级科目）明细科目分开设总分类账户明细分类账户时总账科目明细科目间二级科目（称子目细目）开设二级账户
国会计科目般财政部会计制度中会计科目表形式加规定企业根具体需增补者删减房产开发企业会计科目表表71


房产开发企业会计科目表　　　　　　　表71

科目名称
科目名称
科目名称
科目名称
资产类
周转房
应付利润
五损益类
现金
长期投资
应交款
营收入
银行存款
固定资产
长期款
营成
短期投资
累计折旧
应付债券
销售费
应收账款
固定资产理
三者权益
营税金附加
坏账准备
固定资产构建支出
实收资
业务收入
物资采购
形资产
资公积
业务支出
库存材料
递延资产
盈余公积
理费
库存设备
二负债类
年利润
财务费
材料成差异
短期款
利润分配
投资收益
委托加工材料
应付账款
四成类
营业外收入
开发产品
应付工资
开发成
营业外支出

分期收款开发产品
应付福利费
开发间接费

出租开发产品
应交税金



二贷记账法原理应

贷记账法贷作记账符号种复式记账方法特点纳
⑴　贷作记账符号表示资产（费）增加负债权益（收入利润）减少贷表示资产（费）减少负债权益（收入利润）增加
⑵　会计恒等式作记账理资产＝负债＋者权益记账
⑶　必贷贷必相等记账规
贷记账法通编制会计分录完成记账工作谓会计分录指确定项济业务应应贷账户金额记录账户记账基方法见表72

类账户基计账方法　　　　　　　表72　

账户类
方登记容
贷方登记容
期末余额方
资产类账户
增加＋
减少
方余额
负债类账户
减少
增加＋
贷方余额
者权益
减少
增加＋
贷方余额
成费类账户
增加＋
减少
方余额
损益类
期间收入账户
减少
增加＋
期末结转
余额
期间成费账户
增加＋
减少

贷记账法举例说明：
⑴　甲公司某厂购买材料价款10000元材料已入库货款尚未付
：原材料　10000
　　贷：应付账款　10000
⑵　甲公司批准增加注册资金收A企业货币资金800000元存入银行
：分行存款　800000
　　贷：实收资A企业　800000
⑶　甲公司银行存款100000元偿期银行款
：长期款　100000
　　贷：银行存款　100000
⑷　甲公司收应收账款10000元存入银行
：银行存款　10000
　　贷：应收账款　10000
⑸　甲公司银行存款1200000元购入汽车辆交付
：固定资产　1200000
　　贷：银行存款　1200000
⑹　甲公司月1日欠某厂材料款10000元期银行入三月短期款10000元偿前欠货款
：银行存款　10000
　　贷：供应期款　10000
：应付账款　10000
　　贷：银行存款　10000
⑺　甲公司关规定盈余公积中100000元转增资
：盈余公积　100000
　　贷：实收资　100000
⑻　甲公司新天公司持甲公司债券600000元转作新天公司甲公司投入资金
：应付债券——新天公司　600000
　　贷：实收资　600000

三会计核算基程序方法

国会计核算基程序方法概括设置会计科目填制审核证登记账簿成计算财产清查编制会计报表
㈠　设置会计科目
设置会计科目会计象具体容进行分类核算方法根会计象具体容会计目标求规定分类核算项目便账簿中开设账户记录积累涉具体资金运动信息
㈡　复式记账
复式记账项济业务发生时引起会计素数量增减变动相等金额时两两相互联系账户中进行登记种记账方法复式记账法包括收付记账法贷记账法目前国采复式记账法贷记账法
㈢　填制审核会计证
填制审核证指已发生已完成济业务办部门关单位填制证签名盖章证会计部门关部门审核审核确认正确误证作记账程序方法包括原始证审核记账证编制工作
会计证记录济业务明确济责书面证明登记账簿会计证根填制程序途分原始证记账证原始证指济业务发生时取填制证明济业务发生完成情况书面证明编制记账证原始证根取源分制原始证外原始证记账证会计部门审核原始证填制记账证重容作会计分录指明济业务涉账户名称金额记账方填制记账证目作登记会计账簿直接填制记账证会计处理程序第关键步骤记账证济业务否涉货币资金分收款证付款证转账证三种
㈣　登记账簿
账簿具定格式互相联系账页组成序时分类记录反映项济业务会计簿籍账簿包括序时账簿分类账簿备查账簿
⑴　序时账簿现金日记账银行存款日记账
⑵　分类账簿分总分类账簿明细分类账簿总分类账簿级科目开设提供总括资料采货币计量单位明细分类账簿根某总分类账户设置提供详细资料采货币计量单位实物计量单位记账
⑶　备查账簿属述两种账簿登记范围某备查事项进行补充登记种账簿
登记账簿发生济业务序时分类记入关账簿登记账簿必须证定期进行结账账编制会计报表提供完整系统会计数
㈤　成计算
成计算指生产营程中定象集计算发生种支出确定该象总成单位成种方法通成计算确定材料采购成产品生产成（制造成）销售成考核企业济活动中物化劳动活劳动耗费正确计算盈亏
㈥　财产清查
财产清查指通盘点实物核账目查明种财产物资资金否相符种专门方法
㈦　编制会计报表
会计报表根账簿记录定期编制概括反映某会计体某时点某时期财务状况营成果报告文件

第六节　会计报表意义编制求


会计报表意义作

会计报表根账簿记录资料整理类汇总编制表式报告概括系统反映企业定时期济活动情况营成果会计核算中报账通编制会计报表进行会计核算工作种专门方法
企业必须正确时编制会计报表定期关方面提供会计信息资料包括资产负债表损益表现金流量表附表通侧面提供信息会计报表关方面解企业财务状况营成果决策提供重参考数
会计报表作方面
⑴　企业负责通会计报表提供信息解掌握企业财务状况着重分析企业资产负债者权益结构否合理否具定偿债力企业未盈利力进步改善营理做出决策企业制订发展规提供重参考资料
⑵　企业投资者通会计报表提供信息作出正确投资决策现投资者未投资者需解关心企业前未盈利力确定利投资时机助投资者做出投资决策
⑶　银行金融组织通企业会计报表提供信息解企业偿债力获利力助银行金融机构做出正确贷款决策
⑷　政府部门通企业会计报表解行业发展状况趋势制订产业政策做国民济宏观调控提供财政税务部门言解企业税利实现缴纳情况税利计算否正确否期足额交纳会计报表提供信息法征收税利
总会计报表企业会计核算终结果方面编制综合反映企业财务状况营成果者根需通会计报表分析取重信息

二会计报表编制求

充分发挥会计报表作保证会计报表提供信息质量编制会计报表时必须符合求
⑴　容完整数字真实
单位编制会计报表格式根国家宏观济理求关方面提供信息需制定规定应提供报表必须期编报编制报表时应保证容完整漏填应该列项指标表项目补充资料数字必须真实意估计数字代实际数字更许弄虚作假授意篡改数字
⑵　计算准确报送时
账簿记录编制会计报表编制会计报表前做账结账工作保证账证账账账实相符前提进行编报客观实反映情况会计核算中记账算账报账等环节必须遵守基原编制会计报表期时报送做计算准确赶制会计报表提前结账拖延日期时编制报够充分发挥会计报表作
会计报表间项目间相应关系数字应该计算准确相互致期报表期报表间数字应相互衔接年度会计报表中项目容核算方法变动应加说明

三会计报表种类

企业编报种会计报表反映济容编报时期编报单位分种类
㈠　报表反映济容分类
反映济容分列三类
⑴　反映资产负债者权益情况会计报表资产负债表
⑵　反映利润情况会计报表损益表利润分配表营业务收支明细表商品销售利润明细表
⑶　反映现金流量会计报表现金流量表
㈡　报表编制报送时间分类
企业编制会计报表分月报季报年报
月报季报包括会计报表月季反映财务成基情况资产负债表损益表均属月报季报
年报包括全部会计报表便全面考核全年财务收支执行情况结果年度会计报表总结全年济活动财务状况报表称年度决算报告
㈢　报表编制单位分类
企业编制报表分基层报表汇总报表合报表
基层报表独立核算单位根账簿编制
汇总报表级单位根属单位报会计报表汇总单位身会计报表进行综合汇总编制汇总报表编制通常隶属关系逐级汇总便级单位利汇总报表解属单位生产营活动情况
合报表整企业集团作会计体组成企业集团母公司会计报表基础抵消部会计事项合报表影响母公司编制便综合反映企业集团整体营成果财务状况
必须提出会计报表特点系列数字指标说明情况反映问题综合性概括性充分发挥会计报表作编制会计报表时般编制财务状况说明书说明企业生产营状况利润实现分配情况资金增减周转情况税金缴纳情况项财产物资变动情况期者期财务状况发生重影响事项资产负债表日报出财务报告前发生企业财务状况变动重影响事项等

四资产负债表损益表编制方法

㈠　资产负债表
资产负债表会计报表中种报表综合反映企业定日期财务状况报表企业济资源资产企业债务负债投资者企业权者权益三部分组成通资产负债表解企业济实力企业偿债力企业营力等情况企业未财务趋等方面信息企业投资者债权关心重报表促企业合理济资源改善加强营理具重意义
资产负债表根会计恒等式原理设计左方反映资产类右方反映负债者权益类左右两方金额合计必定相等保持衡
资产负债表中资产类列项目类
⑴　流动资产包括货币资金短期投资应收票应收账款（减坏账准备）存货摊费等
⑵　长期投资反映长期投资情况
⑶　固定资产包括固定资产（减累计折旧）固定资产清理建工程等
⑷　形递延资产反映形递延资产资产等
资产负债表中负债者权益类列项目类
⑴　流动负债包括短期款应付票应付账款未交税金未付利润预提费等
⑵　长期负债包括长期款应付债券等
⑶　者权益包括实收资资公积盈余公积未分配利润等
现创新工厂2003年12月31日账户余额（见结账工作底表）编制资产负债表
结账工作般包括试算衡调整账目两项规模较企业期末应调整项目分编制记账证记账前避免发生重复遗漏先编张结账工作底表调整前试算表调整事项调整试算表等项目集中张表反映避免重复遗漏检查计算否正确逐笔调整试算衡编制记账证然正式记账样保证核算正确时提供具体资料便编制会计报表
根创新工厂调整前试算表应调整事项例编制结账工作底表表73示
资产负债表编制方法根种账簿记录编制项目直接根总分类账账户余额填列短期投资固定资产原价累计折旧等项目根账户期末余额合计数填列货币资金项目根现金银行存款货币资金等账户期末余额合计数填列存货项目根库存商品材料包装物低值易耗品产成品生产成等账户期末余额合计数填列项目根账簿记录进行分析计算填列未分配利润项目应根利润账户贷方余额减利润分配账户方余额差额填列应收账款属明细账户方余额应列入表中预收账款预收账款属明细账户方余额应列入表中预付账款预付账款属明细账户贷方余额应列入表中应付账款等处理流动资产净损失处理固定资产净损失项目应根处理财产损益账户属处理固定资产损益明细账户期末方余额填列果发生贷方余额时应号填列资产负债表格式见表74





结账工作底表　　　　　　　　　　表　73
2003年12月31日　　　　　　　　　　　　　　　　单位：元
账户名称
调整前试算表
调整事项
调整试算表
方
贷方
方
贷方
方
贷方
现金
600



600

银行存款
29600



29600

应收票
10000



10000

应收账款
90000


90000


坏账准备

100

（4）200

300
应收款
800


（2）220
580

生产成
171000

（8）32120
（9）170000
33120


产成品
110000

（9）170000
（10）200000
80000

材料
600000



600000

摊费
1400


（6）700
700

固定资产
2000000



2000000

累计折旧

600000

（3）9500

609500
银行款

300000



300000
应付票

5000



5000
应付账款

116200
（5）1000


115200
应付款

4000
（1）4000



应交税金

5100

（19）16005

21105
应付利润



（19）17500

17500
预提费

4500

（7）500

5000

续表

账户名称
调整前试算表
调整事项
调整试算表
方
贷方
方
贷方
方
贷方
实收资

1750000



1750000
盈余公积



（19）3250

3250
利润

21600
（12）18000
（11）292000

248495




（14）200000
（13）1000





（15）270






（16）5700






（17）500






（18）17600






（20）16005



利润分配
210000

（19）20750

230750

销售收入

288000
（11）292000
（1）4000


销售折扣
18000


（12）18000


营业外收入


（13）1000
（5）1000


销售成


（10）200000
（14）200000


制造费
25000

（2）120
（8）32120





（3）6500






（7）500



销售费
2000

（6）700
（15）2700


理费
2500

（3）3000
（16）5700





（4）







200



财务费
500


（17）500


销售税金






营业外支出
17500

（2）100
（18）17600


税


（19）16005
（20）16005









合计
3288900
3288900
1008500
1008500
3075350
3075350
资产负债表　　　　　　　　　　表　7４
2003年12月31日　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　单位：元
资产
行次
年初数
期末数
负债
者权益
行次
年初数
期末数
流动资产

略

流动负债

略

货币资金
1

30200
短期款
46

300000
短期投资
2


应付票
47

5000
应收票
3

10000
应付账款
48

115200
应收账款
4

9000
预收账款
49


减：坏账准备
5

300
应付款
50


应收账款净额
6

89700
应付工资
51


预付账款
7


应付福利费
52


应付款
8

580
未交税金
53

21105
存货
9

713120
末付利润
54

17500
摊费
10

700
未交款
55


处理流动
11


预提费
56

5000

资产净损失







年期
长期债券投资
12


年期
长期负债
58


流动资产
13


流动负债
59


流动资产合计
20

844300
流动负债合计
65

463805
长期投资







长期投资
21






固定资产



长期负债



固定资产原价
24

2000000
长期款
66


减：累计折旧
25

609500
应付债券
67


固定资产净值
26

1390500
长期应付款
68


固定资产清理
27


长期负债
75


建工程
28


长期负债合计
76


处理固定
资产净损失
29






固定资产合计
35

1390500





续表

资产
行次
年初数
期末数
负债
者权益
行次
年初数
期末数
形递延资产



者权益



形资产
36


实收资
78

1750000

递延资产
37


资公积
79


形递延
资产合计
40


盈余公积
80

3250
资产



未分配利润
81

17745
长期资产
41


者权益合计
85

1770995
资产合计
45

2234800
负债者
权益合计
90

2234800

㈡　损益表
损益表总括反映企业某会计期间营成果提供该期间收入费成利润亏损等信息会计报表通损益表解企业正常营情况收支状况获利力企业获利润总额分配情况供企业负责做出营决策投资者做出投资决策参考
损益表容包括销售收入销售成销售税金销售利润业务利润投资收益营业外收入营业外支出税净利润等项目
创新工厂2003年12月31日账户余额（见结账工作底表）编制损益表表75
损益表月数栏中销售收入销售成销售费销售税金营业外收入营业外支出等项目根利润账户明细项目发生额分析填列年累计数栏根月损益表中累计数加月数填列

损　益　表　　　　　　　　　表　75

项　　目
　月　数（元）
年累计数（略）
销售收入
292000

减：销售折扣折
18000

销售收入净额
274000

减：销售成
200000

销售费
2700

税金


销售


二销售利润
71300

加：业务利润



减：理费
5700

账务费
500

三营业利润
65100

加：投资收益


营业外收入
1000

减：营业外支出
17600

四利润总额
48500

减：税
16005

五净利润
32495


五现金流量表

现金流量表反映企业定会计期间营活动投资活动筹资活动产生现金流入流出情况报表
该表分基部分补充资料两部分
基部分现金分三类营活动产生现金流量投资活动产生现金流量筹资活动产生现金流量类分现金流入现金流出相互抵减产生现金流量净额三类净额相加现金现金等价物净增加额
补充资料分三类涉现金收支投资筹资活动净利润调整营活动现金流量现金现金等价物净增加情况
基部分营活动产生现金流量净额项目补充资料项目金额应该相等基部分现金现金等价物净增加额项目补充资料项目金额应该相等
现金流量表基格式表76示
利润分配表营业务收支明细表商品销售利润明细表等会计报表格式略

六财务分析

财务分析利财务报表企业营状况进行分析包括偿债力分析盈利力分析营运力分析
㈠　偿债力分析
偿债力分析包括短期偿债力长期偿债力短期偿债力指标流动率速动率长期偿债力指标资产负债率
⑴　流动率流动率流动资产流动负债率反映企业短期偿债力指标
流动率＝流动资产流动负债×100
⑵　速动率速动率速动资产流动负债率反映企业短期偿债力辅助指标速动资产等流动资产减存货摊费等余值
现金流量表　　　　　　　　　表　76
编制单位：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　＿＿年度
项　　目
行　次
金　额
营活动产生现金流量


销售商品提供劳务收现金
1

收增值税销项税额
2

现金流入计
3

购买商品接受劳务支付现金
4

支付职工职工支付现金
5

支付增值税款
6

支付税款
7

支付增值税税外税费
8

支付营活动关现金
9

现金流出计
10

营活动产生现金流量净额
11

二投资活动产生现金流量


收回投资收现金
12

分股利利润收现金
13

处置固定资产收回现金净额
14

现金流入计
15

购建固定资产支付现金
16

权益性投资支付现金
17

债权性投资支付现金
18

现金流出计
19

投资活动产生现金流量净额
20

三筹资活动产生现金流量


款收现金
21


现金流入计
22

偿债务支付现金
23

偿付利息支付现金
24

现金流出计
25

筹资活动产生现金流量净额
26

续表

项　　目
行　次
金　额
四现金现金等价物净增加额


补充资料


1涉现金收支投资筹资活动


投资偿债务


固定资产进行投资


2净利润调整营活动现金流量


净利润


加（减）：计提坏账准备转销坏账


固定资产折旧


形资产摊销


处理固定资产收益


固定资产报废损失


财务费


投资收益


存货减少


营性应收项目增加


营性应付项目增加


增值税净增加额


营活动产生现金流量净额


3现金现金等价物净增加情况


现金期末余额


减：现金初余额


现金等价物期末余额


减：现金等价物初余额


现金现金等价物净增加额




速动率＝速动资产流动负债×100
⑶　资产负债率资产负债率负债总额资产总额率
资产负债率＝负债总额资产总额×100
㈡　营运力分析
营运力分析包括存货周转指标应收账款周转指标分析
⑴　存货周转指标包括存货周转率存货周转次数
存货周转率存货周转天数等销货成均存货均存货年初年末存货合计均数
存货周转次数等365天存货周转率
存货周转率＝销货成均存货
均存货＝（期初存货＋期末存货）2
存货周转次数＝365存货周转率
⑵　应收账款周转指标包括应收账款周转率应收账款周转次数
应收账款周转率等赊销收入均应收账款均应收账款年初年末应收账款合计均数
应收账款周转次数等365天应收账款周转率
应收账款周转率＝赊销收入均应收账款
均应收账款＝（期初应收账余额＋期末应收账款余额）2
应收账款周转次数＝365应收账款周转率
㈢　盈利力分析
盈利力分析指标包括销售利税率净资产报酬率资金利润率指标等
资金利润率＝利润额资金总额
销售利税率＝利润总额销售额×100
净资产报酬率＝利润额均股东权益×100
























第九部分 土房屋测量
考试纲
（）考试目
测试应考员土房屋测量基础知识理解掌握程度
（二）考试基求
掌握：土房屋测绘图纸种类素土面积测算方法房屋面积测算分摊
熟悉：测量误差精度概念土房屋测绘技术规范精度求房屋面积种类含义
解：土房屋测绘特点
（三）考试范围
1测量误差精度
（1）测量误差概念
（2）测量精度概念
2房产测绘技术规范
（1）房产测绘规范含义
（2）房产测绘现行国家标准
3房产测绘精度求
4土房屋测绘中相关图纸
（1）形图
（2）籍图
（3）房产图
5土面积测算方法
（1）图解法
（2）解析法
6房屋面积种类
（1）建筑面积面积
（2）套建筑面积
（3）公建筑面积分摊公建筑面积
（4）预测面积实测面积
（5）合约定面积产权登记面积
7房屋面积测算
（1）房屋面积测算方法
（2）房屋面积测算容
8公建筑面积分摊系数计算方法

房产测绘知识
第节　概　述
房产测绘涵

㈠　测量学
测量学采科学方法测定面点两面位置高程球表面形（包括物貌）信息（行政产权界址）制成图已设计工程建筑指定界址标定实门学科测量学许分类作范围分：空间测量陆测量海洋测量专业分籍测量房产测量矿山测量质测量水文测量城市工程测量等
测量工作根务确定面点位局部区域言球视作圆球测量区域半径10公里时面视作水面时面点空间位置该点水面面位置（坐标）该点高程表示
图111测量中采面直角坐标系轴X轴北方横轴Y轴东方
海洋湖泊水面静止时表面称水准面水准面相切面称水面点水准面铅垂距离称海拔国采黄海均海水面作高程基准1985年国家高程基准采青岛验潮站1952年1979年验潮资料计算确定测国家水准原点（青岛原点）高程72260米










图 111　面直角坐标系

㈡　房产测绘
房产测量指房产测量籍测量房产测量工作应包括测绘测设房产测绘测量手段测定面局部区域土建筑物构筑物已点位获反映现状图图形信息房产测设根设计图纸系列点位实标定
房产测绘分房产基础测绘房产项目测绘两种房产基础测绘指城市域范围整体建立房产面控制网测绘房产基础图纸——房产分幅面图房产项目测绘指房产权属理开发营房产活动程中需测绘房产分丘面图房产分层分户面图相关图表册簿数等开展测绘活动
籍反映土附着物权属位置质量数量利现状等关土然社会济法律等基状况资料称土户籍做调查测绘工作总称籍测量称土测量籍测量土理利提供图纸数文字资料等基信息籍理基础工作基础籍资料包括籍图籍册籍登记档案籍资料应具现实性准确性般说籍资料具三功：土利理规划功财政税收功法律功

二房产测绘特点

㈠　测图例尺
房产测绘般城市城镇进行图表示容较关权属界限等房产素必须清晰准确注记房产分幅图例尺较分丘图分层分户面图例尺更般1200更
㈡　测绘容较
形测量测绘象貌物房产测绘象房屋房屋位置权属质量数量途等状况房产权属关形素房产测量房屋必须定位定性定界定量测定房产位置调查权权性质测定范围界线测算面积调查测定评估质量等
㈢　精度求高
般测绘图索取量取精度满足需房产测量精度求较高例界址点坐标房屋建筑面积量算精度求较高般直接图量取必须实测算
㈣　修补测时．
城市基形图复测周期般5～10年房产测绘复测周期年测算城市扩求时房屋土进行补测房屋特权属发生变化时应时修测房屋非权属变化时变更保持房产测绘成果现实性现状性保持图卡表册实情况致房产测绘修补测工作量较

三房产测量技术规范

测量规范测量工作法规性技术文件种测量工作必须严格遵循测量规范容测量作业统规定包括测量控制网布设方案技术设计仪器检验作业方法成果记录整理检查验收等技术工作具体规定房产测量工作具强技术性专业工作确保测绘工作获高精度成果高质量图国家颁布统规范房产测量执行国家标准房产测量规范（GBT17986—2000）房产测量规范包括前言范围引标准总房产面控制测量房产调查房产素测量房产图绘制房产面积测算变更测量成果资料检查验收房屋房屋调查表分类成套房屋建筑面积面积分摊两附录房产测量成果包括房产薄籍房产数房产图集

四房产测绘工作程序

㈠　房产测绘房产权利申请利害关系申请
房产测绘部门接受申请应查验提交种资料否齐全签订房产测绘合房产测绘前期工作容
㈡　总体技术设计
房产测绘合求进行面控制测量房产分幅面图房产分丘面图房产分层分户面图测绘房产面积测算组织变更测量
㈢　房产测绘产品二级检查级验收制
级检查全面查互检基础测绘作业组专职兼职检查员产品质量实行程检查二级检查级检查基础施测单位质量检查机构专职检查员产品质量实行终检查产品成果终验收工作务委托单位组织实施级验收二级检查级验收基础客户提交测绘报告测绘报告包括项：房产测量技术设计书成果资料索引说明控制测量成果资料房屋房屋调查表界址点坐标成果表图形数房产原图技术总结检查验收报告等

五房产测绘精度求

精度指误差分布密集离散程度测量工作观测者仪器工具定方法定外界条件进行测量仪器工具绝准确进行测量时外界条件时发生变化受观测者感官生理条件限制种测量种精密仪器观测仔细均法求测量真值例返丈量某段距离反复观测某角度次观测结果会致观测结果中存测量误差缘
㈠　产生测量误差原
⑴　仪器误差
种测量仪器完美缺精密仪器会定误差例丈量长度钢尺皮尺格值含误差热胀冷缩长度会着温度改变尺子标记长度量长度均真长仪器轴系间公差导致盘偏心关系真正垂直真正水等等会观测值带误差
⑵　观测者影响
观测者感觉器官鉴力着定局限性仪器安置准读数等方面会观测值产生误差动化仪器然动进行接收处理设备安置目标时间选择掌握会受操作者影响
⑶　周围环境影响
观测时然界温度湿度风力气折光等素会观测值产生误差温度仅丈量长度带误差会水准测量角度测量带误差气水折光水角度带误差气垂直折光垂直观测水准测量带误差然界影响观测值素复杂变难准确掌握规律采取适措施减弱消影响
㈡　房产面积测量精度求
房产测量中中误差作评定精度标准两倍中误差作限差房产面积精度分三级级面积限差中误差超表111计算结果


房产面积精度求　　单位：㎡　　　表111

房产面积精度等级
限　　　　差
中　误　差




二


三


　注：S房产面积（单位：㎡）

第二节 房 产 图


房产测量规范第二单元房产图图式形图图式测绘形图技术文件图表示实物貌符号总称图式解熟悉图式读懂类图房产图图式形图图式容：物符号貌符号注记符号图形尺寸颜色代表实物貌图表示具体规定方便单张图常适位置排印出图符号注记称图例

形图应

㈠　形图
形图定例描绘出物貌正投影图物指表面固定性物体房屋道路等貌指表面高低起伏形态山丘陵原等物貌总称形通常形图实测绘根实测结合关调查资料编制成物图式符号加注记表示貌般等高线表示城市规划房产开发项目设计施工中种例尺形图形图例尺选见表112示

形图例尺选　　　　　　　表112　

　例　尺
　　　　途
110000 15000
城市总体规划区域布置方案较
12000
城市详细规划开发项目初步设计
11000
城市详细规划工程施工设计线防工程
1500
施工图籍图形图等

㈡　形图阅读
形图阅读时注意点：需解形图坐标高程系统城市形图城市坐标系工程项目总面图采施工坐标系高程系统1956年黄海高程系统1985年国家高程基准形图采高程系统通常文字图左角处注明二应熟悉图例解符号注记确切含义三根等高线判分析貌
㈢　形图应
形图具现实性量测性特点决定作种专题图底图应十分广泛面简介绍形图城市规划建筑设计工程施工中应
城市规划离开城市土形基特征（长度高度线段段坡度等）进行分析例：例尺形图基础根统计出形垂直分割深度（2×2km2相高差）断面均坡度（1×1km2网格）两项指标城市进行结构功划分表113示



城市土形城市规划影响容 表113

形
分割深度
断面
均坡度
影响容
复杂
20~100m
<5
城市结构划分
较复杂
100~200m
>5
含述容交通网布置城市功划分
非常复杂
>200m
5
含述容城市发展方

建筑设计时考虑面位置布局外需充分考虑形特点进行合理竖布置形建筑物布置影响表现方面排水防潮然通风采光日等
外形条件行车行交通网设计起决定作
工程施工时土石方调配场整施工方案般形图进行设计通常先设计出种方案然利形图种方案土石方工程量进行计算较中选出佳土石方挖运填施工方案达节约投资缩短工期目

二籍图

籍测量绘制图件称籍图表示土产权界分区面图图附部分说明注解识资料籍图容包括籍素必形素籍素指土编号利类等级面积权属界线界址点编号级行政区划界线房产情况必形素指籍理关房屋道路水系垣栅物理名称等
测绘时土块边界物辅带高程等高线块（丘）编号量算面积连产权名称注记图城市籍图例般1500籍图土理部门办理土登记发放土权证书时解块坐落四周界址尺寸土状况面积等建立籍档案必少资料宗土应绘制宗图宗图描述宗位置界址点线关系相邻宗编号分宗籍图作该宗土产权证书籍档案附图宗图中包括：
⑴　图幅号籍号坐落
图幅号表示宗籍图编号籍号宗街道街坊该宗编号标注宗图方坐落表示宗路（街）名门牌号
⑵　单位名称宗号类号占面积
单位名称宗号类号占面积标注宗图中部例某宗权属第六中学宗号7类号44（城镇土分类44教育单位）占面积11656㎡
⑶　界址点点号界址线界址边长
界址点直径08mm圆圈表示包含邻宗公界址点宗左角时针方1开始序编号连接界址点形成界址线两相邻界址点间距离界址边长
⑷　宗建筑物构筑物
宗房屋围墙应注明房屋围墙边长
⑸　邻宗宗号界址线
应宗图中画出宗界址点邻宗界址线邻宗范围注明宗号
⑹　相邻道路街巷名称
宗图中应画出该宗相邻道路街巷注明道路街巷名称
外宗图中应标出指北针方注明选例应绘图员审核员签名宗图绘制日期宗图求必须例真实绘制例尺般15001500通常采32开16开8开图纸宗时原分幅图绘制宗图界址边长必须注记齐全宗图整饰注记规格籍图相

三房产图

房产图房产产权产籍理重资料房产理需分房产分幅面图（简称分幅图）房产分丘面图（简称分丘图）房产分户面图（简称分户图）房产图测绘房产面控制测量房产调查完成进行房屋土状况细部测量房产图测绘重容中测定房屋面位置绘制房产分幅面图测定房屋四属丈量房屋边长计算面积绘制房产分丘图测定权属单元产权面积绘制房产分户图房产图测绘形图测绘类似先控制碎部原进行控制测量基础先测绘分幅图测绘分丘图测绘分户图房产图绘制方法全野外采集数成图航摄片采集数成图野外解析测量数成图板仪测绘房产图编绘法绘制房产图
㈠　房产分幅图
房产分幅图全面反映房屋位置权属等状况基图测绘分丘图分户图基础资料房产登记建立产籍资料索引参考资料分幅图绘制范围包括城市县城建制镇建成区建成区外工矿企事业等单位毗连居民点建筑物密集区分幅图般采1500例尺区域分幅图采11000例尺分幅图中应包括控制点行政境界丘界房屋附属设施房屋围护物房产关籍素注记
㈡　房产分丘图
分丘图分幅图局部明细图绘制房产权证附图基图例尺1100～11000幅面787mm×1092mm4开～32开间选房产分丘图反映丘房屋权界线界址点房角点房屋建筑面积面积四关系建成年份面积建筑面积墙体属等项房产素丘单位绘制
㈢　房产分户图
分户图分丘图基础进步绘制明细图某房屋具体权属单元层房屋分层分户图表示房屋权属范围细部明确异产毗连房屋权利界线房产证附图例尺般1200房屋图形时例尺适放缩幅面选787mm×1092mm32开16开分户图方位应房屋边线图框边线行房屋方横放竖放适位置加绘指北方符号分户图房屋边长应实际丈量注记取001m注图相应位置分户图表示容包括房屋权界线四面墙体属楼梯专道等部位门牌号层次户号室号房屋建筑面积房屋边长等房屋产权面积包括套建筑面积分摊面积标注分户图框楼梯走道等部位需范围加简注

第三节 房产面积测算


房产面积测算系指水面积测算包括房屋面积测算土面积测算中房屋面积测算包括房屋建筑面积建筑面积产权面积面积等测算面积测算丘单位进行包括房屋占面积途土面积项类面积测算计入面积：明确权属冷巷巷道间隙市政辖道路街道等公公河涌水沟排水沟已征划拨者属原房产证记载范围规划部门核定需作市政建设规定计入面积算房屋面积测算方法计算方法房产基制度政策中已作介绍节重点介绍土面积测算方法
土面积量算籍测量重容通土面积量算取级行政单位权属单位土总面积分类土面积数资料
土面积量算权属调查野外测量基础进行界址点坐标边长等解析数籍原图选择适宜方法求算面积面积量算整体局部逐级控制检核原进行防止错误提高精度
土面积量算采坐标解析法实量距法图解计算法等方法
⑴　坐标解析法
根界址坐标成果表数正式计算面积










式中
S
——
面积单位㎡

Xi
——
第i界址点坐标单位m

Yi
——
第i界址点横坐标单位m

n
——
界址点数

i
——
界址点序号时针方排序
面积中误差正式计算：


式中MS表示面积中误差单位㎡Mj表示相应等级界址点规定点位中误差单位mDi1i+1表示边形中角线长度单位m
⑵　实量距法
规图形矩形三角形梯形等根实丈量边长直接计算面积规图形分割成简单图形然分计算面积
面积误差房产测量规范（GBT 179862000）中第326条规定（表111）计算精度等级范围城市房产行政部门根实际情况决定
⑶　图解法
图解法量算土面积选求积仪法图形法等方法图面积测算均应独立进行两次两次量算面积较差超关规定外图解法量算面积时图形面积应5c㎡图量距应量02mm

















第十部分 城市济城市规划
考试纲
济学基础

（）考试目
测试应考员济学基概念原理理解掌握程度
（二）考试基求
掌握：供需求理市场竞争理收入分配理宏观济关概念
熟悉：市场政府关系
解：宏观济政策
（三）考试范围
1供需求理
（1）需求：需求曲线需求函数
（2）供：供曲线
（3）价格：产品均衡价格
（4）弹性：需求价格弹性需求收入弹性供价格弹性
（5）市场出清
（6）供求原理实际意义
2市场竞争理
（1）市场结构类型
（2）完全竞争型市场垄断竞争型市场寡头型市场垄断型市场
（3）市场结构区分意义
3收入分配理
（1）生产函数边际产量
（2）土素报酬决定原理
4市场政府
（1）市场失灵
（2）垄断
（3）外部性
5宏观济关概念
（1）国生产总值国民收入支配收入
（2）数效应
（3）济增长率济周期商业周期
（4） 失业率结构性失业
（5）通货膨胀率
6宏观济政策
（1）财政政策财政收入政策财政支出政策
（2）货币政策
（3）供政策
（4）货币政策工具
（5）宏观济政策目标
（6）济增长土市场关系

二城市济学

（）考试目
测试应考员城市济学知识理解掌握程度
（二）考试基求
掌握：城市城市济增长城市土利控制城市土利分区理
熟悉：单中心土利理
解：城郊化现象
（三）考试范围
1城市城市济增长
（1）城市概念分类
（2）城市济学概念
（3）城市济增长
2单中心土利
（1）制造商投标租金函数
（2） 写字楼投标租金函数
（3） 住宅密度概念
3城郊化
（1）郊区化含义
（2）城郊次中心带
（3）口郊区化原
（4）制造业零售商业写字楼郊区化原
4城市土利控制利分区
（1）城市土利分区
（2）公害分区财政分区实际分区
（3）控制口增长途径
（4）设定城市发展边界城市服务边界作
（5）限制建筑物许证颁发数量作

三城市规划

（）考试目
测试应考员城市规划基概念原理方法理解掌握程度
（二）考试基求
掌握：城市发展城镇化城市规划体系务城市详细规划概念容
熟悉：城市总体规划城市基础设施规划概念容
解：城市规划实施理
（三）考试范围
1城市发展城镇化
（1）城市发展概念
（2）城镇化概念
2城市规划体系务
（1）城市规划概念
（2）城市规划务
（3）城市规划作
（4）城市规划体系
（5）城市规划然济技术
（6）城市评价
3城市总体规划
（1）城市规划纲容
（2）城市总体规划含义容
（3）成果审批制度
4城市详细规划
（1）详细规划类型
（2）详细规划务
（3）详细规划基容
（4）居住区规划设计
5城市基础设施规划
（1）城市基础设施概念
（2）城市基础设施类
（3）城市基础设施规划容
6城市规划实施理
（1）城市规划行政
（2）城市规划法规体系
（3）国城市规划实施理体制
济学基础
需求限性资源稀缺性始终类社会固矛盾谓稀缺性指相限需言资源供限资源具稀缺性外具代性选择资源配置构成济学永恒题核心题济学分微观济学宏观济学微观济学济体（厂商消费者等）济行作研究象通研究济体济行说明价格机制解决资源配置问题济学分支宏观济学整（国区城市）国民济活动研究象分析济总量（总产量总收入价格总水等）决定研究政府达定目标应制定宏观济政策济学分支

第节 需求供价格

需求需求变化

㈠ 需求需求表需求曲线
需求指消费者某特定时期定市场定价格愿意够购买某种商品劳务数量需求该商品销售价格应消费者购买欲购买力统提某种商品需求量时必须时明确该需求量应商品价格
需求需求市场需求需求单消费体需求市场需求市场中全部消费者需求加总
需求表指反映某种商品价格该商品需求量间关系表格表11示需求表关数描绘需求量横坐标价格坐标面坐标系出某种商品价格该商品需求量间关系曲线需求曲线图11

某商品市场需求表 表 11

价格
1
2
3
4
5
需求量
81
64
47
30
13





图 11 需求曲线图
㈡ 影响商品需求素需求函数
般说影响商品需求素：
⑴ 消费者偏反映消费者心理商品喜程度排序影响该商品需求时期消费者商品偏消费者时期偏存差异
⑵ 消费者收入水般言条件变时收入水越高商品需求越消费者收入水社会收入分配情况市场需求重影响
⑶ 该商品身价格情况变条件商品身价格需求量间存相稳定负相关关系两者间存反变动关系
⑷ 相关商品价格商品间关系两种种互补关系种代关系前者指两种商品满足种欲车库商品住宅汽车汽油者指两种商品相互代满足种欲商品住宅济适住房米面粉两种互补商品间价格需求呈反变动汽油价格涨导致汽车费增加引起汽车需求减少两种代商品间价格需求呈变动麦价格涨减少面粉需求增加代商品米需求
⑸ 消费者商品未价格预期消费者预期某种商品价格涨时会增加该商品购买量消费者预期某种商品价格涨时会增加代商品需求
⑹　素素影响商品市场需求城市化口素政府产业政策消费政策等般说着城市化水提高家庭口规模减少降低房产交易税费等政策出台增加区房产市场需求反会相反结果
影响商品需求种素作变量需求作变量反映需求种影响素应关系数学表达式需求函数表示：

式中：D — 需求
— 影响需求素
f —函数关系记号
设Qd某商品需求量P表示该商品价格P外影响需求素变需求函数表示：
Qd＝f （P）

P＝f－1（Qd）
式中　 f－1 — f 反函数
㈢ 需求规律
需求规律量验资料中观察商品需求量价格变化存关系规律般说条件变情况某商品需求量价格间成反方变动需求量商品身价格升减少商品身价格降增加需求曲线图需求曲线条左方右方倾斜曲线需求规律理代效应收入效应综合作——价格效应解释价格效应指某商品价格发生变动时消费者需求量发生变动现象代效应指商品价格变某商品价格发生变动商品相价格发生变化消费者原价格组合购买力水没发生变化情况价格变动商品需求量发生变化现象收入效应指商品价格变化引起消费者收入相变化引起商品购买量发生变化现象三者关系：
价格效应＝代效应＋收入效应
商品代效应总负值收入效应根商品特点正值负值某商品价格降意味着消费者收入增加会改品质较高商品减少需求表现收入正效应收入效应负值商品代效应负值价格效应负值种商品满足需求规律正常商品收入效应正值商品价格效应代效应收入效应力量结果满足需求规律特殊商品例某商品价格降收入正效应相消费者实际收入提高引起该商品需求减少数量超代效应引起购买量增加导致事实该商品需求量价格降低时反减少类商品称吉芬商品商品消费者出追逐高雅心理选择消费产生谓炫耀效应出现商品价格越高需求量反越现象消费群体品牌高档商品追求高收入阶层高档住宅房产需求等特殊商品满足需求规律例外
㈣ 需求量变化需求变化
需求量变化指影响需求素变条件需求量条需求曲线商品身价格变化发生反方变化图12需求量A1移动A2
需求变化指商品身价格变条件素变化引起需求状况变化需求变化表现需求曲线移动图12收入增加需求曲线D1移动D2







图 12 需求变动需求量变动图

二供供变动

㈠　供供表供曲线
供指厂商定市场某特定时期价格相应愿意够供商品数量
供表列表形式反映某种商品价格该商品供量间关系表格表12供表关数描绘商品供量横坐标价格坐标面坐标系出表示某种商品供量该商品价格间关系曲线供曲线图13

某商品市场需求表 表 12

价格
1
2
3
4
5
供量
4
16
28
40
52





图 13 供曲线图

㈡　影响商品供素供函数
影响商品供素：
⑴　商品身价格影响某种商品供素定变条件该商品价格供量间存正相关关系两者间存变动关系
⑵　商品价格某种商品价格变种商品价格涨厂商减少该种商品供增加种商品生产
⑶　生产技术变动生产素价格技术进步原引起生产素价格降单位生产成降价格应供量增加
⑷　政府政策政府通计划制税收转移支付货币政策等国家济发展进行宏观调控影响厂商生产决策消费者选择政府增加某种产品课税该产品售价提高定条件会通需求减少供减少反政府刺激消费降低商品税负予补贴商品价格降低增加需求供增加样政府提高房产保期间财产税降低房产流转税增加房产市场供
⑸　厂商未预期厂商预料商品价格涨时会增加该商品供量反减少该商品供量
影响供种素作变量供作变量反映供影响素变化变化应关系数学表达式供函数表示：

式中：S——供
——影响供素
——函数关系记号
设QS某种商品供量P表示该商品价格P外影响供素变供函数表示：



式中　——反函数
㈢　供规律
供规律反映商品身价格供量间变化存关系般情况条件变情况商品供量价格间变动供量商品价格升增加商品身价格降减少供曲线图供曲线条左方右方倾斜曲线
㈣　供量变化供变化
供量变化指影响供素变条件供量条供曲线商品身价格变化发生方变化供变化指商品身价格变条件素变化引起供状况变化供变化表现供曲线移动

三弹性理

㈠　需求弹性
需求弹性指影响需求诸素发生变化需求量作出反应程度理分析影响需求变量弹性进行考察中素难量化通常考察需求价格弹性需求交叉弹性需求收入弹性需求价格弹性指商品需求量商品价格变动反应程度需求交叉价格弹性指种商品需求量外种商品价格变动反应程度需求收入弹性指商品需求量消费者收入变动反应程度需求价格弹性具代表性需求价格弹性讨般没确指情况说需求弹性指需求价格弹性
种商品需求价格弹性通常需求价格弹性系数表示需求弹性需求价格弹性系数需求量变动率价格变动率值Ed表示需求价格弹性系数表示需求量变动率表示价格变动率需求价格弹性系数般公式：


⑴　理解需求价格弹性需求价格弹性系数点
①需求价格弹性指价格变动引起需求量变动程度需求量变动价格变动反应程度价格变量需求量变量
②需求价格弹性系数需求量变动率价格变动率值需求量变动绝量价格变动绝量值样排计量单位影响
③需求价格弹性系数数值正值负值取决关两变量变动方方变动Ed正值反Ed负值实际运时方便起见般取计算值绝值Ed绝值表示变动程度
④条需求曲线点需求价格弹性系数定相
⑵　需求价格弹性分类范围
种商品需求价格弹性揭示某种商品某价格弹性高低通常根需求弹性系数绝值进行分类
①∣Ed∣＝0表明价格变动需求量固定变始终＝0价格坐标需求量横坐标（）需求曲线条垂直横轴直线时称需求完全弹性称需求价格弹性零
②∣Ed∣＝∞表明价格定条件需求量意变动需求曲线条行横轴直线时称需求完全价格弹性
③∣Ed∣＝1表明价格提高（降低）定率需求量相应减少（增加）相率特征PQ积定值需求曲线条正双曲线时称需求单价格弹性
④∣Ed∣＞1表明价格提高（降低）定率需求量相应减少（增加）更率需求曲线较坦时称需求富价格弹性
⑤ 1＞∣Ed∣＞0表明需求量变动率绝值价格变动率绝值需求曲线较陡峭时称需求缺乏价格弹性
⑶　影响需求价格弹性素
①商品代品数目代程度般言果商品代品数目越该商品需求越富弹性该商品价格涨（降）消费者会减少（增加）该商品购买量增加（减少）该商品代品购买量种商品范围限定越窄代品越需求弹性越某开发商新开发层砖混结构商品住宅代品包括开发商新开发种样商品住宅（结构层低层高层商品住宅等）市场流通种商品住宅指商品开发商新开发商品住宅代品市场流通非新开发商品住宅前者需求弹性者方面果某种商品完全相代品该商品需求完全弹性某开发商某段新开发商品住宅开发商该段足够新开发出类似商品住宅该开发商定价格卖出愿意出售商品住宅试图提高价格出售商品住宅消费者会选择购买开发商新开发出完全代品角度阐述房产估价中代原理
②消费者某种商品需求程度商品消费者家庭预算中占例商品家庭生活必需品柴米油盐等需求弹性通常商品否涨价消费者必须购买家庭开支中占例价格涨跌家庭需求影响商品奢侈品通常需求弹性相较时商品消费者家庭预算支出中占例影响需求弹性占家庭支出例较商品果价格涨消费者生活影响较需求量必然减少需求弹性较反需求弹性相较
③商品身途样性某种商品途越需求弹性越途商品价格发生变化时会种途径影响需求
④商品耐程度商品越耐需求弹性越消费者旦购买耐品价格降消费者会短期重新购置
⑤时间长短需求弹性时间函数会时间变化变化般言时间越长消费者厂商越容易找新代品需求越弹性
⑷　需求点弹性系数
前面定义需求价格弹性系数根需求曲线两点代表价格相应需求量变化计算出代表需求曲线两点间段弧弹性需求点弹性系数（E表示）指需求曲线点弹性系数根求弧弹性系数方法求极限出：


需说明般说条需求曲线点需求弹性样某商品需求曲线Q＝80－5P市场价格P4时市场需求量Q＝60时需求点弹性系数：


时Ed绝值033该商品缺乏弹性P＝8时Ed＝－1Ed绝值1商品具单价格弹性果继续提高商品价格P＝10Ed＝－167Ed绝值167房产富弹性
⑸　需求价格弹性消费者支出（销售者收入）间关系
某种商品需求富弹性价格消费者支出成反方变动价格升时消费者支出减少（销售者收入减少）价格降时消费者支出增加（销售者收入增加）
某种商品需求单弹性价格升（降）百分率需求减（增）百分率相等时价格P需求量Q积定值价格变化消费者支出（销售者收入）关
某种商品需求缺乏弹性价格消费者支出成变动价格升时消费者支出增加（销售者收入增加）价格降时消费者支出减少（销售者收入减少）
商品X商品Y交叉弹性系数计算公式：


EXY0表示X需求Y价格方变动两种商品互代品EXY0表明X需求Y价格反方变动两种商品互补品EXY等0表明XY两种商品相关商品
商品收入弹性系数计算公式：


EI0表示商品正常品EI0表明商品低档品EI1表明商品奢侈品
㈡　供弹性
供弹性指影响供诸素发生变化供量作出反应程度般考察供价格弹性通常供价格弹性系数表示价格变动引起供量变动程度供价格弹性系数供量变动率价格变动率值ES表示表示供量变动率表示价格变动率供价格弹性系数般公式：





⑴　理解商品供价格弹性供价格弹性系数点
①供价格弹性指价格变动引起供量变动程度供量变动价格变动反应程度价格变量供量变量
②供价格弹性系数供量变动率价格变动率值供量变动绝值价格变动绝量值
③供价格弹性系数数值般正值反映供量价格方变动供规律ES值表示变动程度
④条供曲线点供价格弹性系数定相
⑵　供价格弹性分类
① ES＝0表明价格变动供量固定变始终＝0价格坐标供量横坐标（）供曲线条垂直横轴直线时称供完全弹性称供价格弹性零
② ES＝∞表明价格定条件供量意变动供曲线条行横轴直线时称供价格弹性穷称供完全弹性
③ ES＝1表明价格提高（降低）定率需求量相应 增加（减少）相率时称供单弹性点弹性言表明该点作供曲线切线必通坐标原点供曲线坐标原点起始点条直线该供曲线点价格弹性系数1
④ ES＞1表明价格提高（降低）定率供量相应增加（减少）更率供曲线较坦时称供富弹性
⑤ 1＞ES＞0表明供量变动率绝值价格变动率绝值供曲线较陡峭时称供缺乏弹性
⑶　影响供价格弹性素
需求弹性影响供价格弹性素表现两方面：厂商供应力产品生产周期方面考虑时期长短决定供价格弹性素二厂商生产产品成方面考虑厂商供定量产品求售价取决产品成产品成状况决定供价格弹性
极短时间厂商够提供市场产品量仅限已生产产品存量供量法价格变动变动供价格弹性零样生产周期较长产品价格涨极短时期法形成现实供影响供价格弹性房产建设周期般较长通常采预售办法形成现实供增加供价格弹性短期厂商通利现固定资产增加变生产素扩产量长期厂商通调整生产力扩生产规模时价格信号引导资源流作供价格弹性增加形成极短时期短期长期三种供曲线

四市场均衡

㈠　市场均衡概念
假定某种商品需求状况供状况已知定变需求供市场竞争中作消费者愿意购买数量厂商愿意供数量恰相等价格变动趋势时称市场达均衡市场均衡时称需求等供数量该商品均衡数量应价格（需求价格等供价格）该商品均衡价格图14示E点应P*均衡价格Q*均衡数量应注意均衡价格形成价格决定市场竞争条件供求双方作结果完全发形成

　　　　　　　　　　　　　　　　P1 Qs ＞ QdP 降

P2 Qs ＜ QdP 升

P* Qs ＝ Qd ＝ Q*

P* 均衡价格　Q* 均衡数量
图14 市场均衡
㈡　需求供变化均衡数量均衡价格影响
供变需求变化价格外素变化引起需求增加时表现需求曲线原位置右方移动引起均衡数量增加均衡价格升反需求减少时表现需求曲线原位置左方移动引起均衡数量减少均衡价格降
需求变供变化价格外素变化引起供增加时表现供曲线原位置右方移动引起均衡数量增加均衡价格降反供减少时表现供曲线原位置左方移动引起均衡数量减少均衡价格升
需求供时变化时均衡数量均衡价格变化视具体情况定假定需求曲线供曲线均直线需求增加供增加时表现需求曲线右方移动供曲线右方移动均衡数量增加均衡价格升升降降需求增加供减少时表现需求曲线右方移动供曲线左方移动均衡价格升均衡数量增加增减减少需求减少供增加时表现需求曲线左方移动供曲线右方移动均衡价格降均衡数量增加增减减少需求减少供减少时表现需求曲线左方移动供曲线左方移动均衡数量减少均衡价格升升降降

第二节 消费者行理

效

消费者决策消费者行理基容谓消费者决策指消费者定预算支出条件获满足作出消费选择消费者消费某种商品时获心理满足程度称效效取决两种素：商品然属性决定具满足某种需力二消费某种商品时满足需程度观感受
效度量理基数效序数效
基数形式研究消费者效化理称基数效该理假设消费者够数字表示消费单物品效效单位消费者消费某物品获满足程度加衡量物品组合消费假设种物品效独立效较加总总效基数效采分析方法边际效分析法
效毕竟种心理感受消费者消费物品带满足程度物品效缺乏客观标准存统判断尺度完全取决消费者身偏弥补基数效足济学家提出序数效序数形式研究消费者效化理该理认效单位计算效效较消费者面ABC三种商品然具体说出ABC三种商品少效明确表示出三种商品喜排序序数效采分析方法差异曲线分析法

二边际效分析

㈠　总效边际效
总效（TU）指消费定数量物品获总满足程度
边际效（MU）指消费某种物品增加单位获总效增加设效函数：
TU＝U （X1X2X3…Xm）
式中：TUc总效
X1X2X3…Xm——消费者购买m种商品数量
U——效函数记号
商品Xi边际效：


消费者消费物品数量变考虑消费种物品变化引起效变化前式简化：
TU＝U （X）
时：


㈡　边际效递减规律
着消费者定时间某种商品消费量增加增加单位商品消费中获效增量呈逐渐递减趋势消费者消费单位商品获效增量消费前单位商品获效增量总效达极值时边际效零继续增加该商品消费量会边际效负值减少总效种日常生活中普遍存现象称边际效递减规律实际济学家通考察总结提出边际效消费某种物品数量变化理命题
边际效递减规律两方面解释生理心理原：着消费某种物品数量增生理满足心理产生反应强烈程度逐渐减少二物品身途具样性消费者会根观偏途重性进行分级根支配物品数量满足需重性序进行消费边际效递减

三 差异曲线分析

㈠　差异曲线
差异曲线指消费者消费种商品（简明直观起见般假定两种商品）数量组合时获相效曲线差异曲线点代表两种商品数量组合消费者带效完全相差异曲线称等效曲线图l5消费者消费XlX2两种商品差异曲线（等效曲线）
差异曲线特点：
⑴差异曲线条左方右方倾斜曲线斜率负值说明收入商品价格定条件果消费者获等总效增加种商品消费时必须时减少种商品消费两种商品价格定相种商品增加种商品减少量定相两种商品时增加减少








图 15 差异曲线
⑵差异曲线图众差异曲线中曲线点代表相总效曲线代表总效离原点越差异曲线代表总效越离原点越远差异曲线代表总效越
⑶差异曲线图意两条差异曲线相交否相交点代表总效相两条差异曲线总代表总效特征发生矛盾
⑷差异曲线凸原点
㈡　边际代率
边际代率指保持消费者效变前提增加某种商品（X）单位消费量减少种商品（Y）数量称商品X代商品Y边际代率记MRSXY
设效函数：
TU＝U（XY）
差异曲线总效XY变动变动：


边际代率身含义差异曲线点切线斜率描述该曲线点切线斜率相差异曲线点边际代率相济学中通常差异曲线斜率负数值定义商品X代商品Y边际代率等X边际效Y边际效率：




根边际效递减规律增加商品X消费时X边际效逐渐减少商品Y消费量商品X增加减少Y边际效增加X代Y边际代率（绝值）呈逐渐递减趋势差异曲线条凸原点曲线
㈢　预算线
差异曲线边际代率反映消费者两种商品数量组合效评价反映消费者实际购买商品数量中获效商品价格消费者收入（通常假定全部购买商品预期支出实现效化必条件）密切相关假定商品价格消费者预期购买商品支出定消费者购买商品数量组合集合消费者预算线称消费线家庭预算线两种商品消费选择条件预算线商品XY组成坐标面条直线
令X＝0Y等消费者预期支出（M）商品（PY）值设点A点A点坐标（0MPY）MPY表示消费者全部预算支出消费Y商品数量令Y＝0X等消费者预期支出（M）商品X价格（PX）值设点B点B点坐标（MPY0）MPY消费者全部预算支出消费X商品数量连结AB两点直线消费者预算线预算线式表示：
MPXX＋PYY



消费者收入M时消费者选择两种商品XY预算线图16








图 16 预算线

四消费者均衡

㈠　消费者均衡概念
消费者均衡指消费者定收入状况货币合理花费种消费品组合消费者获效总量时消费者改变购买种消费品数量消费者决策行已达均衡状态
研究消费者均衡假设条件：①消费者嗜偏定②消费者收入定假定消费者收入全部购买消费品③消费者拟购买商品价格定假设条件采边际效分析法差异曲线分析法两种分析方法出相消费者均衡条件
㈡　边际效分析法
实现消费者均衡条件通家庭预算支出约束条件求解效函数极值出求解：



式中 Pj——第j种商品Xj价格
m——商品种类
M——消费者定总收入
拉格郎日数法求解解：


㈢　差异曲线分析法
述假设条件差异曲线图预算线图合坐标面图中综合考虑证明条预算线条差异曲线相交条差异曲线相切图17中定预算线AB中条差异曲线U1相切E点E点定收入约束条件消费者够获效水均衡点切点E差异曲线Ul预算线AB斜率相等差异曲线斜率绝值商品边际代率MRSXY表示预算线斜率绝值两种商品价格PX／PY表示：


：


商品数量扩展M价格分P1P2…Pm出拉格郎日数法求解式相结








图 17 消费者均衡

第三节 供理

作产品生产者商品供者厂商指市场济条件获取利润事生产某济单位供理研究厂商行理包括实物形态研究生产理货币形态研究成理

生产理

生产理研究生产素投入量产出量间关系理
㈠　生产生产函数
生产指厂商种生产素作投入品进行组合转化成产品程般生产中种资源投入概括劳动土资技术理者等统称生产素生产函数指定生产技术条件种生产素定数量组合产品总产出量间存关系数学描述般表达式：
TP＝P（QlQ2…Qn）＝F（XlX2…Xm）
式中　TP——某生产程生产产品总产量
QlQ2…Qn——分n种产品产量
XlX2…Xm——分m种生产素投入量
妨假定投入生产素劳动（L）资（K）两种产出品种式表示：
TP＝Q＝f （LK）
假定K固定变式进步简化：
Q＝f （L）
㈡　变例边际收益递减规律
行业生产中种生产素配合例生产某种产品需种生产素例改变该生产函数称固定例生产函数生产某种产品需种生产素例改变该生产函数称变例生产函数
⑴　总产量均产量边际产量
假定生产中投入种生产素种变素外素投入固定变种变例生产函数反映产量变素投入间关系述假定条件总产量指定量变素投入固定素投入组合生产全部产量均产量指单位变素均生产产量边际产量指变生产素增加单位增加产量公式表示：
TPAP·X
APTPX
MP△TP△X
式中　TP——分表示总产量
AP——均产量
MP——边际产量
X——某种变素投入量
⑵　边际收益递减规律
边际收益递减规律称生产素边际产量递减规律指技术水变条件素固定变断增加某种变素投入开始会总产量递增素增加定限度然总产量继续增加增加产量逐渐递减超定界限继续增加变素投入总产量减少变生产素投入增加引起产量（收益）变化分产量递增边际产量递减总产量减少三阶段生产素存合理投入界限
设资等素投入固定变着劳动量投入增加初总产量均产量边际产量递增增加定程度分递减总产量曲线均产量曲线边际产量曲线均表现出先升降特征
劳动素投入增加定量时边际产量达值前边际产量曲线斜率正边际产量递增超点边际产量曲线斜率变负边际产量递减该点应处总产量曲线点该曲线凹转凹拐点
继续增加劳动素投入边际产量曲线均产量曲线高点相交时边际产量等均产量（MP＝AP）均产量达值前均产量递增边际产量均产量（MP＞AP）超点均产量递减边际产量均产量（MP＜AP）
劳动投入增加边际产量零时总产量达值边际产量负总产量绝减少
作理性厂商决策选择会考虑第Ⅰ阶段（MP>AP）会考虑第Ⅲ阶段（MP＜0）会第Ⅱ阶段（MP≤APMP≥0间）进行选择第Ⅰ阶段增加劳动投入会增加均产量素产品价格变产品总销售出时增加均产量会增加厂商利润厂商少会变素（劳动量）增加边际产量等均产量时止第Ⅲ阶段边际产量负总产量绝减少厂商会选择见图18











图 18 总产量均产量边际产量曲线图

㈢　等产量曲线分析投入量优组合
⑴　等产量曲线
现考虑TP＝Q＝f （LK）表示生产函数生产产品Q需投入生产素劳动（L）资（K）两种两种素变动相互代述假定条件等产量曲线指两种生产素投入数量组合获相产量生产函数曲线图19示
等产量曲线消费者均衡分析中差异曲线具类似特征处：差异曲线表达消费者两种消费品效观评价等产量曲线表达素投入组合产出量间纯技术关系条等产量曲线代表定数量产品等产量曲线点代表两种素数量组合效率








图 19 等产量线
等产量曲线特点：
①等产量曲线条左方右方倾斜曲线斜率负值说明果厂商生产出定数量产品增加种素投入时必须减少种素投入种素增加种素减少量定相两种素时增加者种素固定变种素增加符合两种素数量组合效率求两种生产素时减少保持相等产量水
②等产量曲线图众等产量曲线中曲线点代表相产量曲线代表产量等产量曲线产量序排列离原点越等产量曲线代表产量越离原点越远等产量曲线代表产量越
③等产量曲线图中意两条等产量曲线相交否相交点代表产量相两条等产量曲线总代表产量特征相矛盾
④等产量曲线凸原点表示着种生产素增加单位次数增加代种生产素数量逐次减少边际技术代率递减规律决定
⑵　边际技术代率
边际技术代率指等产量曲线两种生产素相互代率表示增加单位某种生产素（L）投入量代种生产素（K）数量称素L代素K边际技术代率记MRTSLK
设效函数：
Q＝f（LK）
等产量曲线产量LK变动变动：


边际技术代率等产量曲线点切线斜率描述该曲线点切线斜率相等产量曲线点边际代率相济学中通常等产量曲线斜率负数值定义种素代种素边际技术代率等两种素边际产量率：




增加素L投入L边际产量呈递减趋势时着素K投入量减少K边际产量逐渐增加素L代K边际技术代率（绝值）呈逐渐递减趋势等产量曲线条凸原点曲线
⑶　等成线
等产量曲线反映生产定量产品选择两种生产素数量组合条等产量曲线素组合会成支出生产者定时期够生产某产品成支出限生产素组合受成素约束等成线称企业预算线指生产素价格定条件生产者定量费支出购买两种生产素数量组合集合LK两种生产素选择条件等成线素投入量LK组成坐标面条直线图110







图 110 等成线
令劳动投入量L＝0资量投入量K等厂商预期总支出（C）素K价格（PK）值设点A点A点坐标（0CPK）令K＝0劳动投入量L等厂商预期总支出素L价格（PL）值设点B点B点坐标（CPL0）连接AB两点直线等成等成线式表示：
CPL×L＋PK×K



⑷　投入量优组合
等产量曲线等成线分差异曲线预算线特征类似消费者均衡相分析方法等产量曲线图等成线合坐标面图进行综合考虑素价格定条件等产量曲线等成线切点成定时产量（者产量定时成）素投入量优组合该切点E满足厂商均衡条件点图111示该切点等产量曲线点等成线点：













图 111 生产者均衡

知厂商均衡条件：花费单位货币购买生产素边际产量均相等时厂商成支出定时获产量者产量定时成支出少样生产函数Q＝f（LK）目标函数成函数CPL×L＋PK×K约束条件拉格郎日数法求目标函数极值出式相厂商均衡条件
㈣　生产规模规模报酬
生产规模指定量生产素投入获取产出量种生产素变生产素生产素固定投入素时生产规模固定投入素规模决定生产素增加减少时生产规模发生扩缩相应变化
规模报酬指技术水变条件种生产素相例增加生产规模扩时产量变化情况规模报酬存递增变递减三阶段着生产规模扩初会产量增加倍数生产规模扩倍数规模扩生产达规模济规模报酬保持变继续扩生产规模超定限度会产量增加倍数生产规模扩倍数规模报酬出现递减
设生产函数齐次函数：
Qf （X1X2…Xm）
时假定生产出特定产量需素确定满足：
Q*f （X1*X2*…Xm*）
素变量正实数t时：
t kQ*f （tX1*tX2*…tXm*）
t kt规模报酬递增t k等t规模报酬变t kt规模报酬递减生产素价格固定变时规模报酬递增变递减分应均成递减变递增
决定规模报酬素厂商素外素形成应生产规模生产函数特征
⑴　济济
济指厂商生产规模扩时身原引起产量增加成降低决定济素：厂商具较雄厚资金实力配备更加先进机器设备实行企业部合理资源调配组织效专业化分工协作实行科学理制度提高副产品综合利效率减少素购买产品销售等环节资源消耗等
济指厂商生产规模扩时身原引起产量减少成增加决定济素：企业理机构庞杂理效率低生产规模产生生产素度需求刺激素价格涨导致生产成增加增加销售费等
⑵　外济外济
外济指整行业生产规模扩厂商带产量增加成降低引起外济原：整行业生产规模扩厂商中获诸便利获低价优质原料吸纳优秀利便捷交通运输设施提高信息交流效率等增加产量降低成
外济指整行业生产规模扩厂商产量减少成增加引起外济原：整行业生产规模加剧行业厂商间激烈竞争厂商扩市场销售份额争夺生产素市场等方面付出更高代价外整行业扩会环境污染问题严重造成交通紧张厂商需承担更高代价
⑶　适度规模
厂商适度规模指正收益（出售产品获收入）递增达时生产规模行业厂商生产技术特点市场条件密切相关
㈤　生产性曲线收益产量组合
⑴　生产性曲线边际转换率
生产性曲线指技术水定条件投入资源充分利时生产种商品数量组合分析简便妨设XY分定量资源投入生产两种商品生产性曲线商品XY产量XY组成面中条左方右方倾斜凹原点曲线表示增加单位X商品产量减少Y商品产量（绝值）X商品增加递增原增加X商品产量必然原生产Y商品部分资源转X商品生产X商品生产边际产量递减Y商品生产边际产量递增商品增产机会成（称Y转产X边际转换率记MRTXY）增加
边际转换率含义生产性曲线点切线斜率描述济学中通常生产性曲线斜率负数值定义边际转换率公式表示：
MRTXY＝－（dYdX）
⑵　等收益线收益产量组合
等收益线指XY两种商品价格定时获相销售收入两种商品种数量组合设商品XY价格分PXPY销售收入R等收益线公式表示：
RXPX＋YPY
显然PXPYR均常数时等收益线XY面条左方右方倾斜直线斜率负值等商品XY两种商品价格率：
－（dYdX）＝PXPY
难知生产性曲线等收益线相切切点边际转换率等收益线斜率相等该点两种商品数量组合生产性曲线获销售收入产量组合

二成理

㈠　济学中成概念
日常生活中说成会计成厂商生产营程中作成项目计入会计账项费支出总包括工资原材料动力运输等支付费固定资产折旧入资支付利息等
济学中成概念会计成指厂商生产营活动中种生产素支出总称济成济成会计成包括未计入会计成中厂商生产素报酬种报酬通常企业正常利润形式出现补偿企业资投入应获利息企业企业提供劳务应薪金等济分析中正常利润作成项目计入产品济成称隐含成组织生产必须付出代价理解生产营程中生产素机会成相应会计成称作显见成济成等显见成隐含成章特指明成概念均指济成商品销售收入正补偿济成时厂商获正常利润销售收入超济成厂商获超正常利润济利润超额利润种涵义成利润相互关系关系式表示：
济成＝会计成（显见成）+隐含成
济利润＝销售收入－会计成－隐含成
㈡　成分析
成分析中区分总成均成边际成明确间关系时分清短期成长期成关系
⑴　总成均成边际成
总成（TC）指厂商定时期生产定量产品需成总产量增加增加短期生产规模定条件厂商根达产量调整全部生产素短期总成（STC）分固定成（FC）变成（VC）计算公式：
STC＝FC＋VC
中固定成指厂商短期必须支付厂房设备等调整生产素费固定成产量变动变动生产必须承担费变成指厂商短期需支付原材料燃料劳动投入等调整生产素费变成产量变动成长期厂商根预期产销量生产规模进行调整该时期包括固定成切成项目变动长期成中存固定成变成区
均成（AC）指生产单位产品均需成均成短期均成（SAC）长期均成（LAC）
边际成（MC）指厂商增加单位产量增加总成边际成短期边际成（SMC）长期边际成（LMC）
⑵　短期成变动规律相互关系
①固定成变成总成
固定成产量横坐标成坐标坐标面中条横坐标行直线
变成变动规律：着变素投入量增加产量逐渐增加初固定生产素变生产素未充分利变成增加率产量增加率着固定生产素变生产素逐渐充分利变成增加率产量增加率变素产量增加定数量边际收益递减规律作变成增加率产量增加率
总成变动规律变成相变成曲线移段等固定成垂直距离总成曲线
②均固定成均变成均成
固定成产量变化关均固定成（AFC）产量增加持续递减变动规律开始减少幅度减少幅度越越
均变成（AVC）变动规律着变素投入产量增加生产素效率逐渐充分发挥均变成减少产量增加定程度均变成边际收益递减规律作增加均变成曲线呈U形
均成（ＳAC）变动规律均固定成均变成决定产量增加时均固定成迅速降均变成降均成迅速降着产量进步增加均固定成越越均成变动影响已重均成均变成变动规律接均成产量增加降幅度趋缓产量增加定程度均成产量增加增加均成曲线呈U形
③边际成均成均变成
边际成（SMC）变动规律：边际成初产量增加减少产量增加定程度时产量增加增加边际成曲线条先降升
U形曲线（见图112）
边际成曲线SMC位均成曲线SAC方时SAC曲线处递减阶段SMC曲线位SAC曲线方时SAC曲线处递增阶段SMC曲线SAC曲线相交时交点SAC曲线低点时应产量均成低时产量总成曲线STC该点应切线正通原点进步分析知该点称收支相抵点时价格均成边际成相等P＝SMC＝SAC厂商成等收益









图 112 成项目关系

边际成均变成关系均成关系相边际成曲线SMC位均变成曲线AVC方时AVC曲线处递减阶段SMC曲线位AVC曲线方时AVC曲线处递增阶段SMC曲线AVC曲线相交时交点AVC曲线低点时应产量均变成低时产量
需指出边际成递减转入递增恰边际产量递增转入递减相应边际成曲线低点正应边际产量递增转递减转折点应总成曲线变成曲线凹转凹转折点边际成递增均变成均成处递减阶段决定边际成变化素决定均变成均成变化素完全相
⑶　长期成分析
①长期总成
长期总成（LTC）长期中生产定量产品需成总长期总成产量增加增加开始生产时需投入量生产素生产素初法充分利成增加率产量增加率产量增加定程度生产素开始充分利成增中率产量增加率规模收益递减规律作成增加率产量增加率
②长期均成
长期均成（LAC）长期中生产单位产品均成长期中生产者根达产量选择合适生产规模根定规模均成曲线（
SAC）进行选择均成达低假设供厂商选择生产规模数目非常短期均成曲线非常相邻两条SAC曲线交点面部分形成长期均成曲线弧距离越越短设想规模限细分短期均成曲线数条长期均成曲线条数条短期均成曲线相切曲线短期均成曲线包络曲线长期均成曲线般呈U形该曲线降升时较坦说明长期均成减少增加变动较缓慢
外行业具性质相长期均成：
成变行业行业中厂商长期均成受整行业产量变化影响产量变化长期均成基变
二成递增行业行业中厂商长期均成整行业产量增加增加种行业济中属普遍情况
三成递减行业行业中厂商长期均成整行业产量增加减少
③长期边际成
长期边际成（LMC）长期中增加单位产品增加成长期边际成着产量增加先减少增加长期边际成曲线呈U形短期边际成曲线坦LMCLAC关系SMCSAC关系样LMC曲线位LAC方时LAC曲线处递减阶段LMC曲线位LAC曲线方时LAC曲线处递增阶段LMC曲线LAC曲线相交时交点LAC曲线低点时LMC等LAC
⑷　收益利润化原
①总收益均收益边际收益
总收益（TR）指厂商销售定量产品全部收入总收益等产品价格销售量积
均收益（AR）厂商销售定量产品时均单位产品收入
边际收益（MR）指增加单位产品销售量增加总收益
产品价格变时均收益＝边际收益＝产品价格市场结构中价格产量变动关收益变动规律
②利润化原
济学中利润指济利润（π）总收益总成（济成）差额公式表示：
π＝TR－TC
π正值时表示厂商仅获正常利润获超额利润π负值时表示厂商出现亏损投入生产素全部获补偿π零时表示收支相抵厂商获正常利润总收益总成产量Q
函数利润Q函数πQ阶导数零厂商实现利润化必条件时：
MR＝MC
边际收益等边际成厂商营决策利润化原（亏损条件）

第四节 市场理

前面已研究消费者行理供理消费者行理中假定消费者收入消费品价格已知定分析消费者定收入约束条件选择购买种消费品组合获效供理中假定生产技术生产素价格已知定分析厂商选择种素优组合花费定成时获产出量（产量定时花费成少）理中厂商提供消费者购买商品价格假定已知定作商品价格产量决定呢？节理结合起根市场结构进行分析研究消费者厂商间交易行决定产品市场价格产量统称市场理
济分析市场结构分四种类型：完全竞争市场完全垄断市场垄断竞争市场寡头垄断市场市场结构产品价格产量决定影响

完全竞争市场价格产量决定

㈠　完全竞争市场涵义
完全竞争称纯粹竞争种竞争受阻碍干扰市场结构谓完全竞争市场必须时具备四条件：
⑴　市场足够生产者消费者满足条件单生产者（消费者）增减供（需求）市场价格形成难产生影响市场价格众生产者消费者行决定生产者（消费者）价格接受者价格决定者
⑵　市场产品质消费者言生产者产品具相互完全代性质果某生产者怕稍微提高产品售价消费者会购买产品转购买竞争者产品生产者产品售价相时消费者机购买生产者产品
⑶　资源完全流动完全竞争市场意味着资源进入流出存障碍阻止资源流动存行业堡垒生产素根市场需求变化行业间流动
⑷　市场信息完全畅通生产者消费者关市场信息具完全知识双方关市场信息称迅速获取完整市场信息作出正确决策交易中存欺诈公
㈡　完全竞争市场需求曲线均收益边际收益
完全竞争市场行业产品市场价格该整行业产品供需求状况决定单厂商言行业产品市场价格决定价格定改变产量行关市场单厂商产品需求曲线条横轴（产量）行距离等产品市场价格行线市场单厂商产品需求完全弹性
厂商言产品市场价格定变均收益边际收益产品市场价格均相等均收益曲线边际收益曲线需求曲线相互重合表现条曲线
㈢　完全竞争市场短期均衡
短期生产规模定厂商根市场需求调整全部生产素整行业厂商数相稳定整行业中产品出现供应求供求状况
单厂商言利润化原决定产品产量厂商均衡条件边际收益等边际成整行业产品供应求市场价格高时厂商均衡实现超额利润整行业产品供需衡时厂商均衡实现正常利润（超额利润零）整行业产品供求市场价格低时厂商亏损厂商均衡亏损市场价格降低厂商产品需求曲线（MR曲线）正边际成曲线MC均变成曲线AVC交点相交时表示厂商总收益恰收回全部变成固定成补偿点厂商短期均衡停止营业点市场价格更低厂商生产时亏损更厂商终止生产
㈣　完全竞争市场长期均衡
长期厂商根市场价格调整资源配置生产规模调整产量产品生产成者通进出某行业改变整行业供状况市场价格整行业产品供应求价格高时厂商会扩生产厂商会加入该行业进行生产整行业产品供增加导致价格水降低整行业产品供求价格低时厂商会减少生产厂商会退出该行业整行业产品供减少导致价格水提高通完全市场竞争整行业达供求均衡单厂商继续获超额利润继续出现亏损厂商产量调整实现长期均衡时：MRMCARAC
实现长期均衡时长期均衡点收支相抵点时收益等成厂商获正常利润次该均衡点均成等边际成表明完全竞争市场条件厂商长期均衡点决定均衡产量进行生产实现成化说厂商均衡点成实现利润生产素效利

二完全垄断市场价格产量决定

㈠　完全垄断市场涵义
完全垄断简称垄断指整行业市场完全处独家厂商控制种没竞争家厂商控制某种产品市场结构
完全垄断市场特征：某产品市场唯生产者该类产品没十分相代品该生产者够排斥竞争者进入行业够控制类产品供控制类产品售价
形成完全垄断原：政府某行业实行直接控制通常表现政府关系国民济全局重行业影响居民日常生活公事业等实行垄断二政府赋予厂商某行业具特许营权三具高效生产规模家厂商提供足满足全部市场需求产量厂商进入会出现亏损四厂商独家控制某特殊然资源矿藏需资源进行生产产品形成垄断五厂商技术创新产品创新受法律赋予专利权保护等
㈡　完全垄断市场需求曲线均收益边际收益
完全垄断市场行业产品独家厂商供市场家厂商产品需求曲线整行业产品需求曲线时需求曲线条表明需求量价格呈反变动左方右方倾斜曲线
完全垄断市场单位产品售价等厂商均收益产品销售量增加时价格会降引起边际收益降边际收益均收益边际收益曲线条均收益曲线右方倾斜曲线难证明需求曲线直线时边际收益曲线直线需求曲线价格轴间水线分边际收益产品价格需求弹性间关系满足：MR＝P（1－1|Ed|）
㈢　完全垄断市场短期均衡
完全垄断市场然具垄断位厂商通产量价格控制实现利润化时受市场需求制约厂商边际收益等边际成原确定产量产量决定短期生产规模定厂商难完全适应市场需求变动进行调整出现供应求供求状况短期均衡时样出现厂商获超额利润正常利润出现亏损等三种情况完全垄断市场短期均衡条件：MR＝MC
㈣　完全垄断市场长期均衡
长期厂商通调节产量价格实现利润化厂商长期均衡条件边际收益长期边际成短期边际成相等MR＝LMC＝
SMC

三垄断竞争市场厂商均衡

㈠　垄断竞争市场涵义
完全竞争完全垄断两种极端市场结构绝数行业包含竞争素包含垄断素垄断竞争仅完全竞争第二条件条件相种市场结构厂商产品质存定差差表现产品质量款式颜色包装品牌销售条件等方面消费者产生心理效果种差产品身特色部分消费者中形成垄断位厂商产品享定排斥竞争者垄断权利时产品差指种产品间差间高代性会引起竞争外垄断竞争市场具众生产者消费者加资源流动信息畅通垄断竞争行业十分接完全竞争行业
㈡　垄断竞争市场厂商产品需求曲线
垄断竞争市场厂商面两条需求曲线某厂商改变产品价格行业中竞争厂商改变产品价格时该厂商销售量幅度变动条需求曲线较坦表示该厂商产品价格稍变动需求量变化说明厂商产品价格变该厂商降低（提高）产品价格时消费者会减少（增加）厂商产品需求某厂商改变产品价格行业中竞争厂商改变产品价格时该厂商销售量少量变动时该厂商降价行吸引竞争者原顾客产品降价增加需求条需求曲线相较陡峭
㈢　垄断竞争市场短期均衡
垄断竞争市场厂商实现短期均衡条件然：MR＝MC实现利润（亏损）完全竞争市场厂商需选择变量产（销）量完全垄断市场厂商需确定变量产量产品价格中垄断竞争市场厂商选择变量三：产品销售价格（相应产量）二产品质量三广告支出销售费实现短期均衡时厂商获超额利润均利润出现亏损取决厂商均衡产量均成等销售价格
㈣　垄断竞争市场长期均衡
长期垄断竞争行业厂商通调整生产规模调节产量厂商进入退出该行业厂商长期均衡条件MR＝SMC＝LMCAR＝SAC＝LAC

四寡头垄断市场厂商均衡

㈠　寡头垄断涵义
寡头垄断时包含垄断素竞争素更接完全垄断种市场结构显著特点少数家厂商垄断某行业市场厂商产量占全行业总产量中高例控制着该行业产品供时家厂商产量占相份额产品质存定差厂商间存种形式竞争家厂商行整行业产品价格产量决定举足轻重影响
寡头垄断形成首先某产品生产技术特点决定寡头垄断行业生产高度集中行业钢铁汽车石油等行业次寡头厂商保持身位采取种种排性措施政府某寡头厂商扶持政策等促进寡头垄断市场形成
㈡　寡头垄断市场特征
寡头垄断市场明显特征家寡头厂商间具相互存性种相互存关系表现家厂商作出价格产量决策时考虑身成收益情况考虑该决策市场影响厂商作出应策略寡头厂商间存相互存关系作出决策寡头否达预期结果取决寡头（竞争者）该决策反应反应法预知某寡头某种决策会产生什结果具难预见确定性非竞争者反应作出某种假设否难确定寡头垄断市场达均衡状态时产品价格产量
寡头垄断市场相互竞争厂商少互相存相互勾结协调行动减少竞争确定性排斥厂商进入该行业方面寡头间存着利益矛盾勾结联手取代竞争寡头间竞争会更加激烈
㈢　寡头垄断市场产量决定
寡头垄断市场存相互勾结时寡头根寡头产量决策利润化原调整产量种产量决定理初法国济学家古诺提出种双头垄断模型称古诺模型出现种古典寡头模型古诺模型某假定作修改双头垄断模型原理样适两寡头垄断
寡头间存勾结时产量寡头协商确定确定结果谁利取决寡头实力
㈣　寡头垄断市场价格决定
寡头垄断市场价格通常表现寡头相互协调行方式决定种协调种形式卡特尔正式协议表现公开勾结寡头默认遵行动准形成非正式勾结前者通建立卡特尔达成协议协调寡头行动统确定产品价格规定寡头产品生产销售限额者表现寡头垄断市场通行价格领先成加成等定价方法
价格领先制指行业产品价格通常某寡头率先制定余寡头追确定产品售价
价格领先制通常三种形式：支配型价格领先二成低型价格领先三晴雨表型价格领先支配型价格领先指寡头垄断行业中占支配位厂商根利润化原确立产品售价余规模厂商根已确立价格确定产销量成低型价格领先指成低寡头利润化原确定产销量销售价格寡头价格销售产品寡头利润化原确定产销量销售价格会丧失定市场份额成低寡头晴雨表型价格领先指寡头垄断行业中某厂商获取信息判断市场变化趋势等方面具公认特殊力该厂商产品价格变动起传递某种信息作厂商会根该厂商产品价格变动相应变动产品价格
成加成法寡头垄断市场种常定价方法该方法步骤：首先厂商生产力某百分确定正常标准产量数字然根产量计算出相应均成减少实际产量变动厂商制定价格产生频繁变动然估计均成基础加固定百分加成制定出产品售价成加成法加成例定时期行业中相较稳定该行业厂商体致容易形成种较稳定价格格局厂商根市场变化较致变动产品价格避免价格竞争带利果

五种市场结构评价

现代济学家市场结构评价已发生改变通市场结构认种市场结构存优缺点
完全竞争市场优点：实现社会供需求相等实现资源优配置二厂商实现利润化时承担成少效率三厂商长期均衡时均成低产品价格低消费者利缺点：厂商均成低非社会成低二产品质假设法满足消费者丰富彩种需求三单厂商创新成果容易快竞争者效仿利激励创新技术进步
完全垄断市场优点：激励垄断厂商维护垄断位进行种创新二适合某规模济十分显著产品生产方面垄断厂商规模生产降低规模厂商生产单位产品均成方面政府行业产品价格实行制较低价格消费者提供更产品缺点：政府垄断行业纯粹垄断位政策保护形成激励创新机制进步导致垄断厂商生产营低效率二成状况完全相状况垄断完全竞争相导致较高价格较少产量降低生产资源利效率
垄断竞争市场优点：消费者获差产品更广泛满足消费者样化需求二利激励厂商方面进行创新缺点：厂商均成产品销售价格较高资源存定程度浪费完全垄断市场相产量高价格低二垄断竞争市场销售成广告成增加
寡头垄断市场优点：实现规模济降低成提高济效益二更利创新种创新垄断竞争厂商种局部产品技术创新整生产程创新科学技术进步更效率缺点：寡头间勾结会抬高产品价格损害消费者利益降低社会济福利
第五节 分配理

前面节中研究问题：技术水生产素价格定条件确定产品市场价格节注意力产品市场转素市场研究定技术水条件素价格决定收入分配问题

生产素需求供

㈠　生产素需求
素市场产品市场重区：素市场生产素需求产品市场需求决定派生需求消费者终产品需求会间接影响厂商生产素需求
生产素需求种相互存需求具互补性代性技术水变条件扩产量必须相应增加资劳动投入量表现市场资劳动需求具互补性资素价格劳动素价格增加更快时厂商会增加劳动投入减少资投入提高生产素中劳动投入例表现出素需求具代性
生产素需求决定生产技术状况资密集型生产技术状况资需求量劳动密集型生产技术状况劳动需求量生产技术水提高生产样数量产品会减少生产素需求
生产素需求产品市场结构素市场结构组合关单厂商整行业生产素需求联系区需区分种素变动种素变动情况生产素需求产品需求更加复杂
㈡　生产素供
生产素供生产素身特点关般生产素划三类：第类然资源类生产素然界产物供价格决定济分析中假定类素供固定第二类劳动劳动供决定种素具特殊性第三类资品通常假定该类素供价格变动供曲线条右方倾斜曲线外现代济学技术理者分离出成生产素新成员
㈢　边际生产力边际产值边际收益产量
生产素边际产量称该生产素边际生产力（MP）指条件变情况增加单位该生产素增加产量（种产量带收益）边际生产力递减
边际产量实物产品数量计量生产素边际生产力货币方式计量根计算方法边际产值（VMP）边际收益产量（MRP）两种
边际产值等某产品生产中生产素边际产量该产品价格表示增加单位生产素增加产品价值满足：VMP＝MP·P
边际收益产量等某产品生产中生产素边际产量边际收益积表示增加单位生产素获收益增量满足：MRP＝MP·MR
㈣　均素成边际素成
均素成（AFC）指均单位生产素投入量成支出
边际素成（MFC）指增加单位生产素投入增加成支出

二完全竞争市场生产素价格投入量决定

处假定产品市场生产素市场完全竞争市场进行分析
㈠　厂商生产素需求曲线
完全竞争产品市场产品价格边际收益相等（P＝MR）VMP＝MRP生产素边际产量递减边际产值（边际收益产量）曲线条左方右方倾斜曲线表示着生产素投入量（X）增加生产素收益（Y）递减条递减边际收益产量曲线时构成厂商生产素需求曲线实际反映厂商购买某种生产素愿意支付价格着生产素购买数量增加递减
㈡　生产素供曲线
完全竞争素市场生产素市场价格市场供求关系决定厂商行法改变生产素价格生产素投入量Ｘ轴生产素价格Ｙ轴面坐标系中厂商面生产素供曲线条行横轴变价格线该曲线决定厂商投入素成时：生产素价格＝AFC＝MFC
㈢　生产素投入量决定
根厂商利润化原难推知完全竞争产品市场生产素市场实现生产素投入量利润条件生产素边际收益产量等边际素成述需求曲线供曲线交点：MRP＝MFC该点决定生产素投入量

三完全竞争市场生产素价格投入量决定

处分完全竞争产品市场完全竞争素市场完全竞争素市场完全竞争产品市场产品市场素市场完全竞争市场进行分析
㈠　完全竞争产品市场完全竞争素市场生产素价格均衡
完全竞争产品市场产品边际收益产品价格相应厂商生产素边际收益产量生产素边际产值：MRP＜VMPMRP曲线VMP曲线曲线MRP曲线位VMP曲线边成厂商生产素需求曲线
完全竞争素市场厂商面生产素供曲线条行横轴变价格线时：生产素价格＝AFC＝MFC
述需求曲线供曲线合坐标图中边际收益产量曲线边际素成曲线交点（MRP＝MFC）决定生产素价格投入量
㈡　完全竞争素市场完全竞争产品市场生产素价格均衡
完全竞争素市场购买某种生产素厂商数量限购买素数量非常时厂商中厂商通改变生产素购买量影响生产素市场价格独家买条件生产素供曲线厂商购买生产素边际素成曲线两条曲线然厂商购买生产素数量增加增加表现左方右方倾斜曲线边际素成（MFC）曲线位均生产素成（AFC）曲线方
完全竞争产品市场VMP＝MRP边际产值（边际收益产量）曲线条左方右方倾斜曲线
述需求曲线边际素成曲线合坐标图中边际收益产量曲线边际素成曲线交点（MRP＝MFC）决定生产素价格投入量
㈢　完全竞争素市场完全竞争产品市场生产素价格均衡
结合前面谈完全竞争素市场产品市场性质出相应素边际收益产量曲线边际素成曲线形状特征两者交点决定生产素价格投入量

四工资利息租利润

㈠　工资理
⑴　工资性质种类
工资劳动力提供劳务报酬劳动种生产素价格计算方式分分计时工资计件工资支付手段分分货币工资实物工资购买力分分名义工资实际工资
⑵　完全竞争市场工资决定
完全竞争市场厂商劳动需求取决劳动边际生产力劳动边际生产力曲线表示厂商雇佣定量劳动愿支付工资必须劳动边际收益产量相等该曲线条左方右方倾斜曲线厂商劳动需求曲线相加劳动市场需求曲线
劳动供取决劳动成种成包含两方面：劳动者养活家庭必需生活资料费劳动者需教育等费二劳动者提供劳动牺牲闲暇时间代价称劳动负效劳动力生产需生活资料费越高付出样劳动时间求工资越高劳动时间越劳动负效越会求更工资予补偿般情况工资劳动供变化劳动供工资提高增加工资增加相高程度增加工资提供边际效减少利闲暇时间获效增加劳动供反工资增加减少
劳动供需求决定完全竞争市场工资水
⑶　完全竞争市场工资决定
劳动市场般完全竞争市场劳动市场垄断素表现两方面：劳动者组成工会形成劳动市场卖方垄断垄断劳动供二厂商独家买形成劳动市场买方垄断垄断劳动需求通常两方面垄断素时存处分析工会作条件工资决定
工会作劳动者组织目维持较高工资工会劳动力垄断通方式达增加工资目
①增加劳动需求劳动供变条件工会通种活动影响政府增加出口限制进口实行贸易保护政策等方法增加劳动需求达提高工资目
②减少劳动供劳动需求变条件工会运种合法方式减少劳动供工作资格规定工作时间限制年龄条件等达提高工资目
③法定低工资工会通种合法手段迫政府通立法规定低工资样劳动供需求时工资维持定水
然工会工资水决定影响实际限工资决定方面受劳动需求方面影响市场产品需求劳动占总成例劳动资代性等方面受劳动供方面影响工会控制力工数规模流动性等外社会济状况劳资双方力量政府干预程度倾社会工会情支持等会影响工资水决定
㈡　利息理
利息资代价资种生产素价格市场利息率资供需求调节
⑴　资需求
资需求资净生产力谓资净生产力指资财货进行生产收益补偿消耗资财货余额采年计百分率表示通常称投资收益率区贷资利息率资财货指劳动然资源两种原始生产素结合生产出作生产资料劳动产品表现实物资
资净生产力受报酬递减规律支配资存量相应单位资净生产力投资增加递减投资边际效率递减投资边际效率曲线条左方右方倾斜曲线时投资者考虑否进行投资时需投资边际效率贷资利息率进行较投资边际效率曲线投资者投资资金需求曲线表达贷利率相应投资者投资资金需求量
⑵　资供
资（资财货）投资资金供存愿意提供资放弃现期消费进行储蓄目获利息利息放弃现期消费补偿利息率越高越愿意增加储蓄增加资供利息率越低会增加现期消费减少储蓄减少资供资供利息率变动供曲线条左方右方倾斜曲线
⑶　市场利息率决定
市场利息率资供需求决定资需求曲线供曲线交点资供求相等均衡点该点决定均衡利息率均衡资量
均衡利息率指理想资市场没风险利息率资财货需求供采取货币资贷形式时采两假设：假定货币单纯流通媒介实物资供求利率决定产生作二假定国民收入水定现实资市场存诸通货膨胀偿力汇率等种风险中货币供应量变化仅利率国民收入投资储蓄等会产生影响实际利率决定更加复杂
㈢　租理
租土代价土种生产素价格租产生首先源土身具生产力次土作种数量限位置变生然资源决定土者够权取租土厂商说租构成厂商生产成
租土需求供决定土需求通土产品需求反映取决土边际收益产量生产素投入量固定变时着土量增加边际收益产量呈递减趋势土需求曲线条右方倾斜曲线方面土然产物具身特点济分析中假定土种生产素供固定变土供弹性零土供曲线条垂直横轴直线表示土供租变动关
土需求曲线供曲线交点决定土均衡价格租
㈣　利润理
济学中般利润区分正常利润超额利润
⑴　正常利润
广义言正常利润包括企业资利息土租直接营理企业应薪金等正常利润指会计账目没支出营程中生产素减少收益生产素机会成种应销售收入中补偿隐含成部分收益通常利润形式账面反映统称正常利润
狭义言正常利润指企业营理企业应获薪金通常正常利润作企业家贡献予报酬理解厂商聘请企业家担理员应支付薪金企业家作种生产素价格市场需求供决定
激烈竞争商业社会中企业家实现种生产素合理组合谋求利润化关键市场企业家需求企业家供十分郁怒具备企业家求高培养企业家仅需花费代价需相长时间企业家报酬高
⑵　超额利润
超额利润指超正常利润外部分利润章前面说济利润超额利润三种
①创新利润创新概念美国济学家熊彼特提出指企业家生产素进行新组合包括五方面容：引进新产品二开辟新市场三采新生产方法四获取原料新源五采新企业组织形式前两方面属市场创新增加消费者需求厂商够增加产品销售量提高产品销售价格获取高厂商超额利润三方面属生产创新厂商降低生产成提高生产素边际生产力获超额利润然创新带超额利润市场竞争条件长期存然动态社会中断创新涌现会产生新超额利润创新社会进步动力创新获超额利润合理社会创新者鼓励
②风险利润风险指事某项事业失败性动态社会中未济发展具确定性基未预测作决策难免失误风险普遍存生产高度分工化社会风险需承担事风险事业应超额利润形式补偿承担风险获取超额利润合理
③垄断利润垄断利润指垄断产生超额利润垄断形式分卖方垄断买方垄断两种：前者指某种产品出售权垄断者指某种产品生产素购买权垄断垄断引起超额利润消费者生产者生产素供者剥削合理

五社会收入分配均程度衡量

㈠　洛伦茨曲线
洛伦茨曲线衡量社会成员间收入分配均等化程度（收入差距）种分析工具通常调查全部员收入高低分成干部分部分员收入占全部收入中例进行排列然画出洛伦茨曲线该曲线越四边均100正方形角线表示收入分配越均越远离述角线洛伦茨曲线表示收入分配越均
㈡　基尼系数
基尼系数根洛伦茨曲线计算出判断收入均程度指标洛伦茨曲线角线面积分割成AB两块面积A块面积角线洛伦茨曲线包围面积基尼系数＝A（A＋B）角线面积定值A越基尼系数越表示洛伦茨曲线越角线说明收入分配越均反基尼系数越表示收入分配两极分化越严重
第六节 市场失灵微观济政策

前面节理分析单济行者体完全竞争市场资源通市场机制价格机制发实现效配置然完全竞争假设前提难现实济完全相符市场机制身存缺陷法资源达效配置市场失灵纠正市场失灵资源配置带缺陷必须采微观济政策济社会接完全竞争市场机制全社会实现更效资源配置

市场失灵

市场失灵指现实市场条件市场机制常表现出许身克服缺陷作受阻碍法资源达效配置状况
市场失灵表现：垄断阻碍市场机制作资源效配置二市场机制中市场法解决伴济活动产生外部负效应影响三市场法效提供公产品四消费者生产者信息完全
㈠　垄断
市场某种程度垄断（寡头）完全垄断资源配置缺乏效率厂商通垄断索取高价格提供较少产量获超额利润消费者购买量降低效水消费者垄断损失部分消费者剩余导致资源配置低效率种情况纠正需政府力量政府通市场结构企业组织结构干预制约破垄断
㈡　外部效应
外部效应称外部性指济体行通市场交易直接济体济环境济利益产生影响外部效应社会利称外部正效应正外部性害称外部负效应负外部性外部效应没计入市场交易成正外部性受益者需支付费负外部性施加者没承担成
消费生产活动产生外部效应消费者住宅周围养花种树净化环境邻居受益消费者乱扔垃圾会影响健康带外部负效应生产中外部性更加常见现代化生产协作彼受益工业污染会生产者消费者带极损害
外部效应引起私成社会成致私优配置社会优配置偏离市场机制消负外部性带影响破坏市场配置资源效性
㈢　公物品
济社会中物品包括私物品公物品私物品指消费具竞争性排性物品公物品消费具非竞争性非排性物品
非竞争性指公物品时消费公物品消费会减少供消费量增加消费公物品会引起该物品成增加消费者数增加引起公物品边际成零公物品定生产成生产出增加消费者数量需额外增加成例公标志设施旦建起者服务增加者需额外增加生产成
非排性指物品某消费时排斥消费该物品采取收费方式限制公物品消费非常困难甚消费者情况免费消费公物品例国防种公物品国家国防设立该国公民否纳税排斥享受国防保护外时该国公民享国家安全时会影响公民享国家安全
私物品特征显然公物品首先增加消费私物品必须增加该物品数量增加该物品生产成次消费某种私物品时消费物品私物品消费市场价格决定价格资源配置起支配作市场机制效解决私物品生产问题然公物品消费难免存免费搭便车行市场机制效解决公物品生产问题
公物品提供社会福利十分重许公物品法市场需政府提供外公物品社会团体提供需政府理协调
㈣　信息完全
信息完全指市场济行体交换商品供求关系等具完全充分信息例消费者完全清楚购买商品质量生产者完全清楚市场究竟需少企业产品完全知道供作出利选择生产技术合算全部生产素信息完全供求双方掌握信息称具信息优势方利信息优势损害方利益破坏市场效性外济行体信息掌握完全条件优化决策实现资源效配置

二微观济政策

㈠　针垄断济政策
消垄断提高资源配置效率政府通济立法税收调节价格制等手段进行干预
⑴　反垄断反垄断政策通制定反托拉斯法实现许市场济国家程度制定反托拉斯法针限制贸易协议垄断企图垄断市场排性规定价格歧视欺诈等非法行执法机构法述非法行进行惩处政府法企业规模发展进行控制导致垄断行进行制例两企业兼需通政府批准政府需核查种兼否利企业竞争反托拉斯法作保护消费者利益正竞争虚假广告商标商业欺诈等非法行制定相应惩处规定
⑵　税收调节税收调节方面政府消垄断利润通常垄断厂商征收次总付税次总付税政府垄断厂商征收次性固定税款该厂商生产产量变化变化相厂商总成基础增加笔固定成影响厂商边际成征收次总付税垄断厂商垄断利润消失增加政府税收政府部分税收投入公事业中者增加社会福利投入
⑶　价格制政府垄断厂商生产商品实行高限价政策限价目消垄断造成社会福利谓损失根资源配置效率条件政府高限价应该等厂商边际成促垄断厂商产量达完全竞争市场产量水基消社会福利谓损失资源实现优配置
㈡　针外部性济政策
⑴　政府干预指政府产生负外部性厂商征税收取赔偿费征税款赔偿费数额应等该行施加者社会造成损害数额私成社会成相等正外部性时政府采取奖励发放津贴等措施鼓励产生正外部性厂商扩生产例化工厂排污造成环境污染政府化工厂额外征税收取赔偿费费数额等治理污染需费化工厂私边际成社会边际成相等化工厂减产实现资源优配置见正负外部性政府采取措施私成私收益相应社会成社会收益相等资源实现效配置
⑵　明确产权通明确产权解决外部性问题思想科斯代表产权济学派提出科斯定理指出产权交换交易成零产权初始配置状态资源配置效率关紧说明确界定产权济行体间通交易效解决外部性问题初产权界定谁关然现实生活中交易成零交易成时然需政府采取措施进行调节
⑶　外部效益部化指通企业合方式企业企业造成负外部性计入合新企业私成中时新企业私边际成社会边际成相等根利润化原确定新企业优化生产方案实现资源效配置
㈢　公产品政策
效提供公物品涉政府社会团体决策选择政府作出提供公物品决策时常常运成——收益方法政府考虑成收益社会成社会收益社会成中仅包括直接消耗济资源包括公众受环境污染安定社会秩序等种利益损失社会收益中仅包括济直接收益包括社会济发展公众文化健康水提高社会秩序安定等种素间接带收益外政府决策时应考虑集体选择意见通民投票反映出公众公物品偏投票方法决定公支出方案助政府更效公众提供公物品
第七节 宏观济学概述

国民收入核算体系

㈠　国民收入核算中总量
⑴　国生产总值（GDP）
国生产总值指国家年价格（变价格）计算年国生产全部终产品劳务市场价值总
⑵　国民生产总值（GNP）
国民生产总值指国家年价格（变价格）计算年生产全部终产品劳务市场价值总
国生产总值GDP国民生产总值GNP作国民收入核算两指标反映统计两种原GDP谓国土原联系起原国领土创造收入否该国国民创造计入该国GDP特外国公司设某国子公司利润应计入该子公司国GDP应计入外国公司国GDPGNP谓国民原联系起原国国民（包括国公民常驻外国未加入外国国籍居民）创造收入生产素否国计入国GNP特国公司国外子公司利润收入应计入国GNP外国公司某国子公司利润应计入该子公司国GNP根说明外素收入净额表示国生产素世界国家获收入减国付外国生产素国获收入GNPGDP关系：
GNP＝GDP＋外素收入净额
封闭济中外素收入净额零GDPGNP完全相等GDPGNP描述总体济活动指标前美国济文献较GNP指标西欧国较GDP指标20世纪90年代开始美国较GDP指标
⑶　国生产净值（NDP）
国生产净值指国家年价格（变价格）计算年国新增加产值国生产总值扣资设备折旧产值
NDP＝GDP－折旧
国生产净值国生产总值更真实反映国民收入实际情况折旧难准确估计般采GDP（GNP）核算国民收入
⑷　国民收入（NI）
处国民收入狭义国民收入统计意义国民收入指国家年价格（变价格）计算年生产种生产素获报酬总工资利息租金利润总GDPGNPNDP起作国民收入度量广义国民收入指GNP国民收入核算指GDPGNP核算
⑸　收入（PI）
收入指国家年价格（变价格）计算年全部收入收入表明家庭生活水支出情况指标国民收入
（NI）中三项目会成收入公司未分配利润公司税社会保险税政府转移支付公债利息支出然属生产素报酬会成收入说国民收入（NI）中减公司未分配利润公司税社会保险税加政府转移支付公债利息支出出收入
PI＝NI＋政府转移支付＋公债利息支出
－公司未分配利润－公司税－社会保险费
⑹　支配收入（DPI）
支配收入指国家年价格（变价格）计算年支配全部收入收入中扣税留支配收入消费支出者储蓄
DPI＝PI－税
GDP货币计算国GDP变动两素造成：生产物品劳务数量变动二物品劳务价格变动知道前GDP数值GDP相法确定少物品劳务数量变动带少价格变动引起
弄清GDP变动究竟产量价格变动引起国民收入核算中需区分名义GDP实际GDP名义GDP指年价格计算国生产总值实际GDP指某年作基期该年价格变价格计算国生产总值
假定某年名义GDP基期相增长10时该年物价水基期物价水增长10该年实际GDP相基期没发生变动名义GDP实际GDP差反映出时期基期相价格变动程度名义GDP实际GDP率称GDP折算指数：
GDP析算指数＝名义GDP实际GDP
㈡　国民收入核算种基方法
三种角度核算国民收入第种生产角度出发部门提供全部物品劳务价值总扣生产程中中间产品价值总全部终产品劳务价值总计算国生产总值种方法称生产法第二种收入角度出发种生产素收入相加起计算国民收入推算出国生产总值种方法称收入法第三种支出角度出发市场需求者购买项终产品劳务支出进行加总计算国生产总值种方法称支出法国民收入核算常收入法支出法
⑴　收入法核算GDP
收入法核算GDP应包括项目：工资利息租金利润企业转移支付间接税资折旧等：
GDP＝工资＋利息＋利润＋租金＋间接税＋企业转移支付＋折旧
⑵　支出法核算GDP
现实生活中终产品劳务居民消费支出私国投资支出政府购买产品劳务支出净出口支出支出法核算GDP核算国家区年消费投资政府购买出口方面支出总：
GDP＝消费支出＋投资支出＋政府购买＋净出口
核算方法出GDP值理应该完全相等实际核算中常误差差额通常统计误差表示

二总需求总供

整社会济运行包括总需求总供两部分总需求指国民济中部门商品劳务支付力需求总量总供指国民济中部门实际提供种生产素总量济处总体均衡状态时社会总供等社会总需求
㈠　总需求（AD）
封闭济中总需求居民消费C投资I政府支出G构成：
AD＝C＋I＋G
开放济中总需求等封闭济总需求加净出口（X－I ）：
AD＝C＋I＋G＋（X－I ）
封闭开放济中总需求曲线总倾斜
㈡　总供（AS）
总供价格水函数取决资源利情况资源利情况总供价格水间关系曲线总供曲线资源未充分利时提高价格水情况增加总供时总供曲线条横轴行线二资源接充分利情况产量增加会生产素价格升成升时总供曲线条右方倾斜线种短期中存情况称短期总供曲线三资源已充分利济中实现充分业总供已法增加时总供曲线条位充分业产量水横轴垂直线称长期总供曲线
㈢　供需求均衡
产品市场均衡总需求曲线总供曲线交点出供曲线样总需求总供变化价格产量影响样（见图113图114）







图 113 需求扩张







图 114 技术进步

三消费投资数理

㈠　消费函数
简单国民收入决定条件表示：投资等储蓄投资储蓄相等整济体系实现总供求相等国民收入保持均衡稳定状态重条件
实现国国民济均衡必须总需求等总供需求方面国国民收入定时期消费支出C投资支出I总称总支出Y＝C＋I 供方面国国民收入生产素收入总称总收入消费部分外剩余部分构成储蓄S Y＝C＋S 济处均衡条件C＋I＝C＋S I＝S
投资等储蓄时投资加消费数量等储蓄加消费数量前者代表买产品货币量者代表产品价值二者相等意味着生产出产品正全部卖掉年社会原规模进行生产国民收入保持变果投资储蓄企业产品全部卖出企业会减少生产国民收入降反果投资储蓄产品价格会扬企业会增加生产国民收入增加总投资储蓄相等市场总供求相等国民收入会处均衡状态决定均衡国民收入
社会总消费社会成员消费支出量总社会总需求重构成部分定时期社会消费量受素影响收入价格利率消费者资产消费信贷风俗惯等中收入重素收入变化决定消费变化消费收入间存相稳定存关系条件保持变情况般说消费数量着收入增加增加消费增加幅度收入增加幅度
消费收入间关系函数表示消费函数消费函数表示：
C＝C（Y）
式中 C——消费
Y——收入
横轴表示收入Y 轴表示消费C 图中原点45°线点表示收入支出相等收入全部消费
消费收入间关系通消费倾分析说明消费倾指消费支出实际收入中占重分均消费倾边际消费倾均消费倾指均单位支配收入中消费占重Y表示收入C表示消费APC代表均消费倾均消费倾表示：
APC＝CY
边际消费倾考察收入变动引起消费变动dC表示消费增量dY表示收入增量MPC表示边际消费倾边际消费倾表示：
MPC＝dCdY
显然边际消费倾消费曲线斜率数值通常01正数表明消费收入增加相应增加消费增加幅度低收入增加幅度外均消费倾般边际消费倾通常情况短期收入零消费者会通动存款社会救济保持起码消费水长期边际消费倾常数会着收入增加递减果忽略边际消费倾递减特征收入消费间存着线性关系消费函数表示：
C＝A＋BY
里A表示收入等零时基消费量称消费基消费BY表示收入引致消费收入变化变化消费称引致消费中B恰边际消费倾
取收入未全部消费剩余时便出现储蓄储蓄收入中减消费部分社会总储蓄社会成员储蓄量总S表示储蓄收入Y等消费C储蓄S：
S＝Y－C
影响储蓄素收入样储蓄重决定素储蓄收入成方变化收入越储蓄越收入越少储蓄越少
㈡　投资函数
投资指资形成社会实际资增加额投资者决定否投资时考虑资边际效率（MEC）利息率两素资边际效率项资品供价格资预期收益相等贴现率投资者增加笔投资时预期利润率某特定投资项目言投资者面资品供价格确定数值年预期收益投资者作判断投资者计算出资边际效率预期利润率然投资者资品利息率预期利润率进行较果预期利润率高利息率投资认利图投资者会愿意投资果预期利润率低接利息率会投资
方面投资资边际效率投资增加递减根厂商决定投资原某特定利息率果项目资边际效率高该利息率时厂商会进行该项目投资利息率等R时资边际效率超R项目会投资见资边际效率定条件济中投资数量取决利息率利息率越高投资越少投资利息率呈反方变动
㈢　数理
数分析济中某变量增减引起连锁反应种工具消费函数储蓄函数确定投资量少国民收入变动密切关系数理描述投资变动国民收入变动间关系种理总投资增加时投资增量会引起国民收入成倍增加倍数投资数投资数实际表示投资增加会国民收入增加种程度系数说国民收入变化量投资变化量倍数倍数投资数
外需注意数起正作起反作投资支出减少会引起国民收入成倍减少

四宏观济政策目标

宏观济政策目标包括充分业价格稳定济增长国际收支衡宏观济政策达目标制定政策措施
㈠　充分业
充分业宏观济政策第目标般指切生产素（包含劳动）机会合适报酬参加生产状态测量种济资源业程度非常困难济学家通常劳动者失业情况作衡量否充分业尺度失业般分三类：磨擦失业愿失业非愿失业磨擦失业指生产程中暂时局部难避免技术性原引起失业生产技术发生变化生产季节变化机器障等造成部分工暂时失工作愿失业指工受方面影响愿意接受现行工资水劳动条件形成失业非愿失业指工愿意接受现行工资工作条件找工作失业失业总认会社会失业者家庭带损失降低失业率实现充分业成宏观济政策重目标
㈡　价格稳定
价格稳定宏观济政策第二目标指价格总水稳定宏观济概念般价格指数表示般价格水变化
价格稳定成宏观济政策目标通货膨胀济良影响控制通货膨胀济击西方国家价格稳定作宏观济政策目标值注意价格稳定指种商品价格固定变指价格指数相稳定出现通货膨胀实践表明西方国家通货膨胀已法完全消部分西方国家般轻微通货膨胀存作基正常济现象
㈢　济增长
济增长宏观济政策第三目标指特定时期济社会生产均产量均收入持续增长通常定时期实际国生产总值均增长率衡量战西方国家济增长历高速低速增长程济增长失业常常相互关联维持较高增长率实现充分业西方国家宏观济政策追求目标
㈣　国际收支衡
着国际间济交日益密切衡国际收支成国家宏观济政策重目标国际收支衡现代开放性济国家关重西方济学家认国国际收支状况仅反映该国外济交情况反映该国济稳定程度国际收支处失衡状态时必然会该国国济形成击影响该国国业水价格水济增长

五宏观济政策

㈠　财政政策
财政政策国家干预济政策指国家实现宏观济目标政府支出税收债水进行选择政府收入支出水作出决策容包括政府支出（政府购买举办公工程转移支付）税收政府支出国民收入种扩张性力量增加政府支出扩总需求增加国民收入减少政府支出缩总需求减少国民收入然政府支出国民收入作取决政府投资数政府税收国民收入种收缩性力量增加税收减少总需求减少国民收入减少税收扩总需求增加国民收入根述原财政政策运应该：萧条时期国民收入充分业均衡总需求足政府应增加政府支出减少税收刺激总需求扩消失业增加政府开支包括增加公工程开支增加政府购买增加转移支付方面直接增加总需求方面刺激私消费投资间接增加总需求减少政府税收（包括免税退税）扩总需求减少税更支配收入增加消费减少公司税刺激公司进行投资减少间接税会刺激消费投资膨胀时期存度需求会引起通货膨胀政府应减少政府支出增加税收抑制总需求消通货膨胀减少政府开支包括减少公工程开支减少政府购买减少转移支付方面直接减少总需求方面抑制私消费投资间接减少总需求增加政府税收缩总需求增加税减少支配收入减少消费增加公司税减少公司投资增加间接税会抑制消费投资济学家种政策称
逆济风行事济高涨时期进行抑制济会度高涨引起通货膨胀济萧条时期进行刺激济会严重萧条引起失业样实现失业通货膨胀稳定增长
㈡　货币政策
货币政策指国家通中央银行控制货币供应量调节利率进影响投资整济达定济目标措施
货币政策财政政策样调节国民收入达稳定物价充分业目标实现济稳定增长政策措施二者处财政政策直接影响总需求规模种直接作没中间变量货币政策通利率变动总需求产生影响间接发挥作
货币政策般分扩张性紧缩性前者通增加货币供带动总需求增长货币供增加时利息率会降低取信贷更容易济萧条时采扩张性货币政策反者通削减货币供增长降低总需求水种情况取信贷较困难利率提高通货膨胀严重时采紧缩性货币政策
关货币政策具体措施详见书第二章第三节
㈢　供政策
供政策指政府实现宏观济政策目标采取影响总供政策助供政策政府定程度实现充分业价格稳定济增长等目标果通货膨胀成推进引起供政策助降低通货膨胀供政策目标增加潜国民收入供政策措施包括鼓励劳动积极性资积累政策便限度扩生产素总量
⑴　市场取供政策
市场取供政策指通增加市场竞争程度增加总供政策种政策理基础货币义代表义济学货币义观点总需求政策付通货膨胀影响长期济增长业供政策增加产出减少失业效方式该派强调济优越性建议采取市场竞争取济政策中包括：取消制推进化国企业私化削减政府官僚机构降低政府支出税收建立更具伸缩性市场中包括劳动市场等
⑵　干预义供政策
干预义供政策指政府矫正市场低效率采取增加总供政策总需求足导致失业情况通增加总需求增加业产出充分业状态通增加总供促进产量增加济增长外支持干预义供政策济学家关注市场缺乏效率方面强调政府弥补市场足方面作张国家应发挥更加积极作中包括教育培训基础设施研究开发新技术资助投资规范行业行行业进行重组等外干预义供政策张政府提供市场运行需信息等措施便市场更效运转
市场取供政策干预义供政策需求理政策相互独立相互联系项政策需求理政策供政策例许供政策涉政府增加支出工提供业培训等供政策会引起总需求增加类似需求理政策具供效应例增加货币供便降低利率增加投资终增加国民收入种需求理政策时降低利率促进生产力扩产生供效应
总政府制定目标时应追求单目标应综合考虑否会带济政治副作实现定济政策目标政府运种政策手段时必须互相配合协调致果财政局货币局政策手段目标发生突达理想济效果甚偏离政策目标更远外考虑政策身协调性时机握等问题
城市规划
第节 城市规划概述

城市规划作务

㈠　城市规划
城市规划实现定时期城市济社会发展目标确定城市性质规模发展方合理利城市土协调城市空间布局进行项建设综合部署全面安排城市规划建设城市理城市基保证城市空间资源效配置土合理利前提基础实现城市济社会发展目标重手段
㈡　城市规划作
城市规划代表国家意志政府行政府通城市未发展目标确定制定实现目标途径步骤行动纲领城市空间尤土资源配置引导控制未城市发展纲领性文件
城市规划作体现列三层次
⑴　城市规划国家城市建设进行宏观调控手段
城市规划国家控制维持发展城市重手段城市规划城市建设宏观调控作体现：①保障必城市基础设施基城市公服务设施建设需求②市场失灵情况规范土市场房产市场保证土利效率前提实现社会公③保证土社会总体利益进行分配利开发
④政府干预方式保证土利符合社区公利益
⑵　城市规划政策形成实施工具
质讲城市规划种政策表述表明政府特定区建设发展未时段采取行动具鼓励社会团体公众开发建设导功城市规划通政策引导信息传输帮助城市部门面未发展决策时克服未发展确定性带损害提高决策质量城市规划类型性质层次规划决策相互协调统城市发展总体目标相致方
⑶　城市规划形成城市未空间架构
城市规划象城市空间系统尤城市社会济政治关系形态化作种表象载体城市土利系统城市规划城市土利配置核心建立起城市未发展空间结构城市规划限定城市中项未建设空间区位建设强度具体建设程中担监督者角色类建设活动成实现定目标实施环节城市未发展空间架构实现程预设价值判断制约空间未演变程种状况城市规划通国家赋予权力动控制性手段城市建设项目进行直接理纳入法定规划确立未发展方
㈢　城市规划务
城市规划务体现方面
⑴　确定城市规模发展方实现城市济社会发展目标
⑵　城市整体长远利益出发合理序配置城市空间资源
⑶　通空间资源配置提高城市运作效率促进济社会发展
⑷　确保城市济社会发展生态环境相协调增强城市发展持续性
⑸　建立种引导机制控制规确保项建设活动城市发展目标相致
城市规划法律规定程序审批确立具法规效力城市规划区（城市市区郊区城市行政区域城市建设发展需实行规划控制区域）项土利建设活动必须城市规划进行

二城市规划体系

城市规划作政府项行政理法定职济基础层建筑发展定阶段客观求国家城市规划体系般包括规划法律体系规划行政体系规划运作体系三基方面
㈠　城市规划法律体系
现代城市规划理遵循法行政原需具完善城市规划法律体系城市规划法律体系包括基法律（干法）配套法规（属法规）国分国家方两层面规划法律体系
国法律制度体系法律法规规章规范性文件构成城市规划基法律国家立法机构颁布法律方立法机构颁布方性法规构成配套法规国务院城市规划行政部门制订行政法规规章规范性文件等构成国城市规划基法律中华民国城市规划法全国民代表会常务委员会制定配套法规城市规划编制办法国家规划部门建设部制定城市规划实施程中涉相关法律法规规章土理法环境保护法房产理法文物保护法公路法建筑法标准化法消防法等
㈡　城市规划行政体系
城市规划行政体系包括城市规划编制审批两方面国实行城市规划编制审批分级理体制县级城市民政府负责组织城市规划编制行政理部门
编制城市规划般分总体规划详细规划两阶段根实际需中城市总体规划基础编制分区规划详细规划分控制性详细规划修建性详细规划直辖市城市总体规划直辖市民政府报国务院审批省治区民政府城市城市口100万城市国务院指定城市总体规划省治区民政府审查意报国务院审批城市总体规划县级民政府镇总体规划报省治区直辖市民政府审批中市辖县级民政府镇总体规划报市民政府审批分区规划详细规划般市民政府城市规划行政部门审批编制分区规划城市详细规划重详细规划市民政府审批外市民政府规划行政部门审批县级民政府镇城市规划县级民政府负责组织编制
㈢　城市规划运作体系
包括城市规划具体编制城市规划实施控制两方面
⑴　城市规划具体编制
城市规划具体编制分战略性发展规划编制实施控制性规划编制国城市规划般分城市总体规划城市详细规划城市总体规划属战略性发展规划务制定城市中长期战略目标确定土利交通理环境保护基础设施等方面发展准空间策略城市分区系统实施控制性规划提供指导性框架尚足成建设实施控制直接城市详细规划定时期城市局部区土利空间环境项建设作具体安排作城市建设实施控制直接属实施控制性规划
根编制深度容城市详细规划进步分控制性详细规划修建性详细规划控制性详细规划城市总体规划分区规划确定建设区土性质强度控制指标道路工程线控制性位置空间环境规划求修建性详细规划城市总体规划分区规划控制性详细规划指导项建筑工程设施设计施工规划设计
⑵　城市规划实施控制
城市规划实施控制落实城市规划具体实施采取城市规划建设理运作方式般说城市规划实施控制分通式判例式国城市规划控制基属判例式开发建设项目必须专门申请规划许规划审批员审理案时享定裁量权规划审批控制性详细规划时考虑相关素 缺乏控制性详细规划情况规划部门理规定（城市规划理技术规定）作

三城市规划理系统

城市规划理组织编制审批城市规划法城市土建设安排实施控制引导监督行政理活动城市规划理务：保障城市规划建设法律法规施行政令畅通保障城市综合功发挥促进济社会环境协调发展保障城市项建设纳入城市规划控制轨道促进城市规划实施保障社会公利益维护相关方面合法权益
城市规划理系统相互联系四子系统组成
⑴　城市规划决策系统城市规划组织编制审批理系统负责制定城市规划城市规划编制审批连续程城市规划组织编制理制定城市规划前期理工作城市规划审批理制定城市规划期理工作保证城市规划编制质量需城市规划设计单位进行资格理
⑵　城市规划执行系统城市规划实施理系统围绕建设工程计划建设开展理工作贯穿建设全程建设工程性质样性根形态理操作求建设工程分建筑工程市政线工程市政交通工程三项容分理
⑶　城市规划反馈系统城市规划实施监督检查理系统负责建设工程规划批理查处违法违法建设两项理工作工作务仅事事检查处理需检查中发现城市规划理问题决策系统执行系统反馈
⑷　城市规划保障系统城市规划理系统运行保障条件诸组织员体制机制法制等城市规划法律规范制定构成城市规划理系统中保障系统容城市规划法律规范涵盖城市规划理项理工作根情况变化理工作需适时制定修订相应法律规范



第二节　城市总体规划

城市总体规划务容

城市总体规划综合研究确定城市性质规模空间发展形态统筹安排城市项建设合理配置城市项基础设施处理远期发展期建设关系指导城市合理发展战略部署纲领性文件
城市总体规划具体容包括：
⑴　设市城市应编制市域城镇体系规划县（治县旗）民政府镇应编制县域城镇体系规划
市域县域城镇体系规划容包括：分析区域发展条件制约素提出区域城镇发展战略确定资源开发产业配置保护生态环境历史文化遗产综合目标预测区域城镇化水调整现城镇体系规模结构职分工空间布局确定重点发展城镇原确定区域交通通讯源供水排水防洪等设施布局提出实施规划措施关技术济政策建议
⑵　确定城市性质发展方划定城市规划区范围
⑶　提出规划期城市口发展规模确定城市建设发展空间布局功分区城市中心区中心位置
⑷　确定城市外交通系统布局车站铁路枢纽港口机场等交通设施规模位置确定城市次干道系统走断面交叉口形式确定广场停车场位置容量
⑸　综合协调确定城市供水排水防洪供电通讯燃气供热消防环卫等设施发展目标总体布局
⑹　确定城市河湖水系治理目标总体布局分配海江岸线
⑺　确定城市园林绿系统发展目标总体布局
⑻　确定城市环境保护目标提出防治污染措施
⑼　根城市防灾求提出防建设抗震防灾规划目标总体布局
⑽　确定需保护风景名胜文物古迹传统街区划定保护控制范围提出保护措施历史文化名城编制专门保护规划
⑾　确定旧区改建调整原方法步骤提出改善旧城区生产生活环境求措施
⑿　综合协调市区郊区村庄集镇项建设统筹安排郊区村庄集镇居住公服务设施乡镇企业基础设施菜园牧草副食品基划定需保留控制绿色空间
⒀　进行综合技术济证提出规划实施步骤措施方法建议
⒁　编制期建设规划确定期建设目标容实施部署
城市总体规划期限般20年时应城市远景发展作出轮廓性规划安排期建设规划总体规划组成部分应城市期发展布局建设项目作出安排期建设规划期限般5年
建制镇总体规划期限10年20年期建设规划3年5年

二城市总体规划相关规划关系

㈠　城市总体规划区域规划相互关系
区域规划定区域整国民济社会发展进行总体战略部署项国土开发利建设布局中心综合性战略性政策性规划工作区域规划城市总体规划重区域规划建设布局方案计划时序通城市总体规划专业部门规划贯彻落实城市总体规划具体落实程中区域规划原方案作某必修订补充
㈡　城市总体规划国民济社会发展规划相互关系
国民济社会发展规划城市总体规划编制调整城市总体规划指导性文件国民济社会发展规划中城市总体规划关系密切关生产力布局口城乡建设环境保护等部分
城市总体规划国民济社会发展规划确定关容合理确定城市发展规模速度容国民济社会发展规划落实国民济社会发展规划重点放该区城市宏观发展生产力布局居民生活安排作出框架性安排城市总体规划安排落实城市土资源配置空间布局中通城市规划实施土利调整核心国民济社会发展规划终贯彻实现城市总体规划根城市发展长期性连续性特点作更长远考虑国民济社会发展规划中尚法涉会影响城市长期发展关容作出更长远预测
㈢　城市总体规划土利总体规划相互关系
土利总体规划国民济社会发展规划国土整治资源环境保护求土供力项建设土需求定时期定行政区域范围土开发利保护制定总体目标计划战略部署城市总体规划村庄集镇规划应土利总体规划相衔接城市总体规划村庄集镇规划中建设规模超土利总体规划确定城市村庄集镇建设规模城市总体规划应建立耕保护观念尤保护基农田城市总体规划土利总体规划应区域规划指导相互协调相互制约合理利珍惜寸土切实保护耕保护生态环境维持生态衡促进城乡协调发展发挥城市区域优势协调区域间城镇间矛盾
㈣　城市总体规划城市生态规划城市环境保护规划关系
城市环境保护规划城市总体规划重组成部分属城市专项规划范畴城市生态规划传统城市环境保护规划考虑城市环境组成素关系仅仅局限生态学原理应城市环境保护规划中致力生态学思想原理渗透城市规划方面城市规划生态化时城市生态规划仅关注城市然生态关注城市社会生态外仅重视城市现关注城市未生态关系生态质量关注城市生态系统持续发展城市生态规划基构思建立规划研究体系城市总体规划着努力方


三城市分区规划

城市中等城市进步控制确定段土途范围容量协调项基础设施公设施建设总体规划基础编制分区规划编制城市分区规划时城市总体规划成编制
编制城市分区规划务：城市总体规划基础城市土利口分布公设施城市基础设施配置作出进步安排便城市详细规划更衔接
城市分区规划包括列容：①原确定分区土性质居住口分布建筑容量控制指标②确定市区居住区级公设施分布范围③确定城市次干道红线位置断面控制点坐标标高确定支路走宽度交叉口广场停车场位置控制范围④确定绿系统河湖水面供电高压线走廊外交通设施风景名胜界线文物古迹传统街区保护范围提出空间形态保护求⑤确定工程干位置走径服务范围工程设施位置范围

四城市分类

国家标准城市分类规划建设标准（GBJ 137－90）城市类中类类三级进行划分满足层次规划求城市分10类46中类73类般言城市总体规划阶段达中类城市详细规划阶段应达类深度城市10类代号分：居住（R）公设施（C）工业（M）仓储（W）外交通（T）道路广场（S）市政公设施（U）绿（G）特殊（D）水域（E）
⑴　居住（R）：指居住区居住街坊居住组团单位生活区等种类型成片零星根范围市政公设施配备情况居住设施布局完整性情况环境良性情况等居住分成四类类居住（R1）指市政公设施齐全布局完整环境良低层住宅二类居住（R2）指市政公设施齐全布局完整环境较中高层住宅三类居住（R3）指市政公设施较齐全布局完整环境般住宅工业等混合四类居住（R4）指简陋住宅类居住进步细分住宅（指住宅建筑）公服务设施（指居住区区级公设施服务设施托幼园学中学粮店菜店副食店服务站储蓄邮政居委会派出等）道路（居住区区级区路组团路街巷胡停车场等）绿（居住区区级游园等）
⑵　公设施（C）：指居住区级居住区级行政济文化教育卫生体育科研设计等机构设施包括居住中公服务设施公设施分成类：行政办公（C1）指行政派团体机构类分市属办公非市属办公商业金融业（C2）指商业金融业服务业旅馆业市场等类细分商业金融保险业贸易咨询服务业旅馆业市场文化娱乐（C3）类细分新闻出版文化艺术团体广播电视图书展览影剧院游乐体育（C4）分体育场馆体育训练包括学校等单位体育医疗卫生（C5）指医疗保健卫生防疫康复急救等设施类分医院卫生防疫疗养教育科研设计（C6）类细分高等学校中等专业学校成业余学校特殊学校科研设计中学学幼托应入居住（R）中文物古迹（C7）指具保护价值古遗址古墓葬古建筑革命遗址等包括已作途文物古迹公设施（C9）指外公设施宗教活动场社会福利院等
⑶　工业（M）：指工矿企业生产车间库房附属设施等包括专铁路码头道路等包括露天矿该应入水域（E）工业居住公设施等环境影响程度分类工业（M1）二类工业（M2）三类工业（M3）类工业居住公设施等环境基干扰污染工业电子工业缝纫工业工艺品制造工业等二类工业居住公设施等环境定干扰污染工业食品工业医药制造工业纺织工业等三类工业居住公设施等环境严重干扰污染工业采掘工业冶金工业中型机械制造工业化学工业造纸工业制革工业建材工业等
⑷　仓储（W）：指仓储企业库房堆场包装加工车间附属设施仓储分库房建筑储存般货物普通仓库（W1）存放易燃易爆剧毒等危险品危险品仓库（W2）露天堆放货物堆场（W3）
⑸　外交通（T）：指铁路公路道运输港口机场等城市外交通运输附属设施等包括铁路（T1）公路（T2）道运输（T3）港口（T4）机场（T5）
⑹　道路广场（S）：指市级区级居住区级道路广场停车场等道路广场分道路（S1细分干路次干路支路包括交叉口包括居住工业等部道路）广场（S2公活动广场包括单位广场分交通广场游憩集会广场）社会停车场库（S3公停车场停车库包括类配建停车场库细分机动车停车场库非机动车停车场库）
⑺　市政公设施（U）：指市级区级居住区级市政公设施包括建筑物构筑物理维修设施等市政公设施分供水供电供燃气供热等设施供应设施（U1类分供水供电供燃气供热）公交通货运交通等设施交通设施（U2类分公交通货运交通交通设施）邮政电信电话等设施邮电设施（U3）环境卫生设施（U4类分雨水污水处理设施粪便垃圾处理设施）房屋建筑设备安装市政工程绿化构筑物等施工养护维修设施施工维修设施（U5）殡葬设施（U6）市政公设施（U7）
⑻　绿（G）：指市级区级居住区级公绿生产防护绿包括专绿园林绿分公众开放定游憩设施公绿（G1类分公园街头绿）生产防护绿（G2类分园林生产绿防护绿）
⑼　特殊（D）：指军事外事保安等特殊性质包括军事（D1）外事（D2）保安（D3）
⑽　水域（E）：指类外包括水域（E1）耕（E2细分菜灌溉水田耕）园（E3）林（E4）牧草（E5）村镇建设（E6细分村镇居住村镇公路村镇）弃置（E7）露天矿（E8）
城市建设应包括分类中居住公设施工业仓储外交通道路广场市政公设施绿特殊九类应包括水域
计算城市现状规划时应统城市总体规划范围界进行汇总统计城市应面投影面积计算块计算次重复计算城市总体规划应采万分五千分例尺图纸进行分类计算分区规划应采五千分二千分例尺图纸进行分类计算现状规划计算应采例尺图纸城市计量单位应万方米
（公顷）数字统计精确度应根图纸例尺确定万分图纸应取正整数五千分图纸应取数点位数二千分图纸应取数点两位数

五城市评价

城市评价容包括三方面然条件评价建设条件评价济评价
㈠　城市然条件评价
城市建设然条件评价工程质水文气候适性等方面进行
⑴　工程质条件
①建筑土质基承载力城市建设范围层质构造土质然堆积情况存差异构成物质相加受水影响基承载力相差悬殊建设范围种基承载力城市建设选择类工程建设项目合理布置工程建设济性影响非常
②形条件建设形条件建设规划布局道路走线型项基础设施建设建筑群体布置城市形态轮廓面貌等均会产生定程度影响结合然形条件合理规划城市项布置项工程建设节约土减少整土石方工程投资城市理等意义重
③沟沟间断流水层表面刷形成沟槽沟切割支离破碎土十分利沟发育区水土流失严重道路走受限制增加线路长度增设跨沟工程工程建设带困难规划前应弄清沟分布坡度活动状况沟发育条件便规划中时采取相应治理措施表水导流通绿化工程等方法防止水土流失
④滑坡崩塌滑坡崩塌种物理工程质现象滑坡斜坡量滑坡体（土体岩体）风化水重力作定滑动面滑动造成常发生山区丘陵区山区丘陵城市利坡紧崖岩进行建设时需解滑坡分布滑坡带界线滑坡稳定性状况稳定滑坡体身处滑坡体滑方段均宜作城市建设果法回避必须采取相应工程措施加防治崩塌成山坡岩层层层面相滑动造成山坡体失稳定塌落
⑤岩溶溶性岩石（石灰岩盐岩等）含二氧化碳硫酸盐氯等化学成分水溶解侵蚀岩石部形成空洞（溶洞）现象称岩溶喀斯特现象溶洞时分布范围广洞穴空间高建设工程结构稳定性造成极伤害工程建筑物水工构筑物慎选溶洞十分危险城市规划时查清溶洞分布深度构造特点确定城市布局面工程建设选择
⑥震数震壳断裂构造运动引起解分析质构造非常重活动断裂带区易发生震断裂带弯曲突出处断裂带交叉方震中掌握活动断裂带分布城市规划建设防震处强震区般宜设置城市震区设置城市时制定项建设工程设防标准外须考虑震疏散救灾等问题建筑宜连绵成片量避开断裂破碎段震断裂带般设置绿化带进行城市建筑建设时作城市交通干道外城市游宜修建水库免震时水库堤坝受损洪水泄危城市
⑵　水文水文质条件
①水文条件江河湖泊等面水体作城市水源时水路运输改善气候稀释污水美化环境等方面发挥作某水文条件城市带利影响例洪水侵患年水量均匀性水流岸刷河床泥沙淤积等等特国江河城市常会受洪水威胁防范洪水带影响规划中应处理选择总体布局堤防工程建设等方面问题区城市区采洪水设计标准利土充分利利城市合理布局节约建设投资
②水文质条件水文质条件般指水存形式含水层厚度矿化度硬度水温水流动状态等条件水常常作城市水水源特远离江河湖泊面水水量足水质符卫生求城市调查探明水资源尤重应探明水蕴藏量补情况根水补量确定开采水量水量开采会水位幅度降形成漏斗样漏斗外围污染物质极易流漏斗中心水质变坏严重会造成水源枯竭引起面沉陷形成碟形洼城市防汛排水均利面建筑项网工程造成破坏水流城市布局影响面水情况类似水污染建设项目应布置水游侧量减少水体污染特注意防止水水源受污染
⑶　气候条件
气候条件城市规划建设着诸方面影响尤城市居民创造舒适生活环境防止城市环境污染等方面关系更密切
①太阳辐射太阳辐射强度日率纬度区存着差异分析研究城市区太阳运行规律辐射强度建筑日标准建筑建筑间距确定建筑遮阳设施项工程采暖设施设置提供规划设计中某素考虑进步影响城市建筑密度城市指标规模建筑群体布置等
②风象风城市规划建设着方面影响尤城市环境保护风象关系更密切风面气水移动风风速两量表示风风吹方表示风基特征指标风频率风频率般分816罗盘方位观测累计某时期（季年年）方位风次数风发生次数占该时期观测累计风（包括静风）总次数百分表示风速指单位时间风移动距离表示风速基特征指标均风速均风速风风速累计均值表示根城市年风观测记录汇总绘制风频率图均风速图称风玫瑰图
③气温气温城市规划建设影响城市区日温差年温差较时会建筑工程设施施工带影响工业配置时需根气温条件考虑工业工艺适应性济性问题生活居住方面应根气温状况考虑生活居住区降温采暖设备设置等问题日温差较区（尤冬天）常常夜间城市面散热冷快气层中冷热城市空出现逆温现象静风谷区加山坡气流沉更加剧现象时城市空气较稳定害工业烟气滞留扩散缓慢进加剧城市环境污染外城市建筑密集生产生活活动程散发量热量出现市区气温郊外高现象谓热岛效应尤城市中更突出改善城市环境条件减少炎热季节市区增温规划布局时增设面积水体绿加强气温调节作
④降水湿度降水指降雨降雪降雹降霜等气候现象总称降水量降水强度城市较突出影响排水设施外山洪形成江河汛期威胁等城市选择城市防洪工程带直接影响湿度高低降水少着密切联系相湿度区季节异般城市量工建筑物构筑物覆盖相湿度城市郊区低湿度城市某工业生产工艺影响时居住环境否舒适联系
⑷　城市适性评价
城市适性评价城市建设基础综合项然条件整工程措施性济性质量进行评价然条件出发城市建设适性进行评价调查研究项然环境条件基础城市规划建设需工程技术济性方面进行综合质量评价确定适性程度正确选择合理组织城市建设发展提供
城市适性评定制宜特抓住影响突出导环境素进行重点分析评价例原河网区城市必须重点分析水文基承载力情况山区丘陵区城市形貌条件成评价素震区城市质构造情况显十分重矿区附城市发展必须弄清矿藏分布情况等等
根城市适性评价结般建设分三类
类：适修建类般具形坦规整坡度适宜质条件良没洪水淹没危险然环境条件较优越等特点适应城市项设施建设求类般需需稍加简单工程准备措施进行修建具体求：①形坡度10度符合项建设求②土质够满足建筑物基承载力求③水位低建筑物基础埋置深度④没百年遇洪水淹没危险⑤没沼泽现象采简单工程措施排面积水段⑥没沟滑坡崩塌岩溶等良质现象段
二类：基修建类受某种某种利条件影响需采取定工程措施改善条件适修建类城市设施工程项目布置定限制具体情况：①土质较差修建建筑物时基需采取工加固措施②水位距表面深度较浅修建建筑物时需降低水位采取排水措施③属洪水轻度淹没区淹没深度超1~15m需采取防洪措施④形坡度较修建建筑物时需采取定工程措施外需动较土石方工程⑤表面较严重积水现象需采取专门工程准备措施加改善⑥轻微活动性沟滑坡等良质现象需采取定工程准备措施等
三类：适修建类般说条件极差具体情况：①基承载力60kPa厚度2m泥炭层流砂层土壤需采取复杂工基加固措施修建②形坡度超20度布置建筑物困难③常洪水淹没淹没深度超15m④严重活动性沟滑坡等良质现象采取防治措施需花费工程量工程费⑤农业生产价值高丰产农田具开采价值矿藏埋藏属水水源卫生防护段存永久性设施军事设施等
国域辽阔情况存差异城市适性评定类划分区具体条件相拟定城市类强求统类少根环境条件复杂程度规划求确定城市类分四类五类城市分两类适性评定分类具较强方性实性必须制宜加确定
㈡　城市建设条件评价
城市建设条件指组成城市项物质素现状况期建设改进服务水质量建设然条件评价相城市建设条件评价更强调素影响新建城市外绝数城市定现状基础发展建设脱离城市现基础城市存布局城市进步发展方具十分重影响城市现状条件时满足城市发展求会妨碍城市发展建设求城市建设条件进行全面评价利素加改造更利城市原基础充分发挥城市潜力城市建设条件评价般包括城市布局结构评价城市市政设施公服务设施评价社会
济构成评价三方面
⑴　城市布局结构评价
①城市布局结构否合理体现城市功部分组合构成关系反映城市总体运营效率谐性城市布局现状城市历史发展程产物着相恒定性城市越般越难改动
②城市布局结构否适应发展城市布局结构形态封闭开放城市整体增长调整改变性产生影响工业改造者规模扩展带居住生活等相应扩否会工作居住空间扩展出现结构性障碍等
③城市分布生态环境影响体现城市工业排放物造成环境污染城市布局矛盾矛盾影响城市价值时改变污染状态需更资金投入
④城市外交通系统结构协调性矛盾潜力城市外铁路公路水道港口空港等站场线路分布城市结构形态产生深刻影响时城市部道路交通系统完善外交通系统结构衔接协调性仅影响建成区身功城市进步扩展方选择造成制约
⑤城市结构否体现出城市性质求反映出城市特定然理环境历史文化积淀特色等等
⑵　城市市政设施公服务设施评价
城市市政设施公服务设施建设现状包括城市市政设施公服务设施质量数量容量改造利潜力等影响土利旧区开发性济性
公服务设施方面包括商业服务文化教育邮电医疗卫生等设施分布配套质量等身作邻开发环境土利重衡量条件尤旧区改建方面土利价值视旧住宅种公服务设施改建益寡决定
市政设施方面包括现道路桥梁水排水供电煤气等网厂站分布容量等方面土开发重基础条件影响着城市发展格局
⑶　社会济构成评价
影响土利社会构成状况表现口结构分布密度城市项物质设施分布容量居民需求间适应性城市口高密度区合理土常常进行口疏解口分布疏密反映出土利强度效益旧区改建时高密度口区常会带安置动迁居民困难
城市济发展水城市产业结构相应业结构影响城市功组织种数量结构
①工程准备条件选择城市时利济进行工程建设总希较工程准备条件投入少资金获较效益工程准备视然状态异常形改造防洪改良土壤降低水位制止侵蚀沟形成防止滑坡等
②外部环境条件身建设条件外需考虑建设区外部环境技术济条件济理条件（国家区域规划拟建新城已城市发展区确定求区域城镇群体济联系资源开发利产业分布等方面）交通运输条件（发展区外运输条件铁路港口公路航空港等交通网络分布容量接线接轨条件等）供电条件（指区域供电网络变电站位置容量等供利条件）供水条件（建设区区域水源分布供水条件包括水量水质水温等方面城乡工农业风景旅游业等水部门间矛盾分析）等
㈢　城市济评价
城市济评价指根城市土济然两方面属性城市社会济活动中产生作综合评定土质量优劣差异土安排提供城市中段处区位然济条件投入物化劳动土质量土收益通分析土区位投资土资然条件济活动程度频率等条件提示土质量土收益差异规划中做优劣巧合理确定段性质强度济手段调节土提高土效益重基础
⑴　城市土基特征
①土承载性土承载性城市土基然属性城市土城市项建设济社会活动提供场进行生产生活缺少物质素类建筑物载体城市土特性称承载性城市发展建设影响反映物理属性方面身肥沃程度关
②区位城市土移动导致区位极端重性城市土区位涵义包括理坐标表示位置外更重济理位置某段周围济环境相互关系业中心交通线路等社会济素相位置包括形区位土位置距离业中心返路线远基础设施条件等包括形素济发展水社会文化环境等
影响范围城镇土区位分三层次宏观区位指某城市定域范围区国家世界处位置位受距海河远形条件等然素影响更受类社会长期建设发展形成济发展水文化结构等影响宏观区位区域城市间土级差租价水具决定性作中观区位指城市部段土相位置相互关系城市土原然条件差异类区段土投入物化劳动活劳动导致区段土质量租水明显中观区位影响城市土等级基准价素微观区位指某块具体土城市中具体位置周边条件样面积块背街街处道路拐角位置相差数十米甚米租价差异十分悬殊种尺度范围块位置条件城市土济评价中确定种价修正系数评估块价格基础
⑵　区位评价
①根区位条件土作方式建立城市土评价基思路城市土中区位条件差异造成土利效益巨差影响租价水高低反租价水高低决定着土者区位选择二者形成互动循环终形成土收益租金趋高途水合理空间结构根国土制度实施实际情况决定土质量优劣区位素采土分等定级级差收益测算方法进行城市土评价较切实行途径
②分析区位条件入手取土评价素子体系区位理中合理区位模式定假设前提通选择区位素分析类济活动影响建立城市土评价素选择根城市实际情况非假设影响城市土济评价素仅样复杂具层次般言分三层次（表81）

城市土济评价素子体系　　　　　　表81

基素层
派生素层
子 层
土
区位
繁华度
商业服务中心等级高级商务金融集聚区集贸市场等
交通通达度
道路功宽度道路网密度公交便捷度等
城市
设施
城市基础设施
供水设施排水设施供暖设施供气设施供电设施等


社会服务设施
文化教育设施医疗卫生设施文娱体育设施邮电设施公园绿等
环境
优劣度
环境质量
气污染水污染噪声等
然条件
形坡度基承载力洪水淹没积水绿化覆盖率等

城市规划等
口密度建筑容积率潜力等

整体言层次越高影响力越素覆盖面越广包含低层次素子作根素子空间分布形态影响土质量方式素子分成点状线状面状出城市济评价必须结合然条件评价建设条件评价三方面许方穿插起孤立济评价实综合评价

第三节　城市详细规划

城市详细规划城市总体规划分区规划定时期城市局部区土利空间环境项建设作具体安排 根城市建设阶段工作需城市详细规划分控制性详细规划修建性详细规划 控制性详细规划城市总体规划分区规划确定建设区土性质强度控制指标道路工程线控制性位置空间环境控制规划求修建性详细规划城市总体规划分区规划控制性详细规划制订指导项建筑工程设施设计施工规划设计城市详细规划象城市中功较明确域空间相完整区域功分居住区工业区商贸区详细规划等规划期拟建设城市应编制控制性详细规划规划域范围般应100公顷期拟建设区应编制修建性详细规划域范围般应3公顷

控制性详细规划

㈠　控制性详细规划作
⑴　控制性详细规划起着承启作
整城市规划程中控制性详细规划位极特殊城市总体规划分区规划修建性详细规划城市总体规划定时期城市发展整体战略框架面未跨越时空面预测素城市总体规划必须具程度原性灵活性种粗线条框架规划需层次规划深化修建性详细规划范围城市开发建设活动进行总面布局空间立体组织需层次规划性质开发强度进行控制开发模式城市景观进行引导控制性详细规划两者间效渡衔接起深化前者控制者作确保规划体系完善连续
⑵　控制性详细规划城市规划理城市建设引导
加强城市规划理方面健全城市规划理法制化制度提高规划理员专业素养职业道德方面提供事先确定公开适城市规划作理建设指导控制性详细规划采规划理语言表述规划原目标成规划理科学城市建设效指导时控制性详细规划身法律效力相应规划法规规划理权威性充分保证提供指导保证规划公长期实行机构组织够获理想协调整体框架利社会整体持续发展
⑶　控制性详细规划城市政策载体
控制性详细规划编制实施程中包含诸城市产业结构城市结构城市口空间分布城市环境保护鼓励开发建设等方面广泛城市政策容例适放宽规划区土强度控制更吸引开发者投资意带动区发展开发建设项目种选择实现城市产业结构合理调整
作城市政策载体控制性详细规划通传达城市政策方面信息引导城市社会济环境协调发展方面具综合力市场运作程中类济组织通规划提供政策社会充分协调关城市未发展政策相关信息消组织决策时面未确定性促进资源效配置合理利
㈡　控制性详细规划容
控制性详细规划务：城市总体规划分区规划详细规定建设项控制性指标规划理求强化城市规划控制功指导修建性详细规划编制控制性详细规划容点：①确定规划范围类性质面积界线②规定块土建筑容量建筑形态交通配套设施控制求③确定级支路红线位置控制点坐标标高④根规划容量确定工程线走径工程设施界线⑤制定相应土建筑理规定⑥控制性详细规划功相完整域较独立区域规模般1方公里
㈢　控制性详细规划控制体系
控制性详细规划控制体系指标包括项
⑴　控制指标：性质面积土建筑相容性
⑵　环境容量控制指标：容积率建筑密度绿率口容量
⑶　建筑形态控制指标：建筑高度建筑间距建筑退红线距离路建筑高度相邻段建筑规定
⑷　交通控制指标：交通出入口方位停车位
⑸　城市设计引导控制指标：城市重段块需块建筑形式色彩体量风格提出设计求
⑹　配套设施体系：生活服务设施布置市政公设施交通设施理求
前五项属块控制指标分规定性指标指导性指标两类规定性指标旦确定必须严格遵指标指导性指标参执行指标
规定性指标般包括项
⑴　性质：指规划功土途根分类标准进行标注
⑵　面积：规划块划定面积
⑶　建筑密度：规划块类建筑基底占面积块面积通常限控制
⑷　建筑控制高度：室外明沟面散水坡面量建筑物体高点垂直距离
⑸　建筑红线退距离：建筑相规划道路红线退距离通常限控制
⑹　容积率：规划块类总建筑面积块面积：
容积率＝总建筑面积土面积
容积率根需制定限限容积率限保证块开发效益防止效益低效益开发造成土浪费容积率限防止度开发带城市基础设施超负荷运行容积率根建筑途分全部建筑容积率住宅建筑容积率公建筑容积率等全部建筑容积率住宅建筑容积率公建筑容积率等分子分应全部建筑面积住宅建筑面积公建筑面积等样边建筑密度全部建筑密度住宅建筑密度公建筑密度等
⑺　绿率：规划块类绿面积总占规划块面积率：
绿率＝绿面积土面积
绿率通常限控制里绿包括公绿宅旁绿公服务设施属绿（道路红线绿）包括屋顶晒台工绿公绿占面积百分雕塑水池亭榭等绿化品建筑视绿
⑻　交通出入口方位：规划块充许设置出入口方位置具体分指标：
①机动车出入口方位：量避免城市道路设置车辆出入口般情况块应设1~2出入口
②禁止机动车开口段：保证规划区交通系统高效安全运行段禁止机动车开口道路交叉口附商业步行街等特殊段
③流出入口方位：实现高效安全舒适交通体系会必车进行分流规定流出入口方位
⑼　停车泊位需配置公设施停车泊位指块应配置停车车位数通常限控制设施配置包括：居住区服务设施（中学幼托居住区级公建）环卫设施（垃圾转运站公厕）电力设施（变电站配电）电信设施（电话局邮政局）燃气设施（煤气调气站）
指导性指标般包括项
⑴　口容量：规划块部公顷居住口数通常限控制
⑵　建筑形式体量色彩风格求：规划区重点段建筑形体布局应进行特控制（包括广场控制线绿控制线裙房建筑控制线体建筑控制线建筑架空控制线建筑高度控制范围建筑颜色等具体指标）
⑶　环境求
㈣　控制性详细规划关计算规
⑴　建筑占面积
建筑占面积建筑物垂直投影面积包括雨篷外挑阳台檐口连接两座建筑物架空通道玻璃拱顶天井室外楼梯坡道街坊连接建筑物间街楼仅面围护结构面积基空面积（基面积减建筑占面积）10基附属建筑面积
⑵　总建筑面积
总建筑面积计算办法委（82）基设字58号建筑面积计算规规定计算包括雨篷外挑阳台檐口连接两座建筑物架空通道玻璃拱顶天井室外楼梯坡道仅面围护结构面积基空面积（基面积减建筑占面积）10基附属建筑面积包括：①室楼板面高明沟1 5m半室②开放供公面敞空层该敞空层作公半面积计入总建筑面积该敞空层准行改造改变性质③面积标准层面积百分十机房水箱瞭房屋顶附属建筑物外底层杂物间停车间居住建筑底层面积半计入总建筑面积
⑶　建筑高度
核算建筑间距时建筑高度规定计算：①屋面算女墙顶女墙算檐口面积标准层面积百分十屋顶附属建筑物高度计②坡屋面坡度35°时高度算檐口35°者屋脊线行相关建筑算屋脊线垂直相关建筑算山墙斜坡高度中点
核算建筑高度时建筑高度规定计算：①屋面算女墙顶女墙者算檐口②坡屋面山墙行道路红线时高度算山墙斜坡中点屋脊线行道路红线时坡度35°者高度算封檐墙顶封檐墙顶者算檐口坡度35°者高度算屋脊

二修建性详细规划

㈠　修建性详细规划作
修建性详细规划层次规划城市建设项物质素前拟建设开发区进行空间布置
㈡　修建性详细规划容
容：①建设条件分析综合技术济证②建筑绿空间布局景观规划设计布置总面图③道路系统规划设计④绿系统规划设计⑤工程线规划设计⑥竖规划设计⑦估算工程量拆迁量总造价分析投资效益

三城市居住区规划

㈠　居住区概念
城市居住区般称居住区泛指居住口规模居住生活聚居居住区规模广义讲规模建筑规模居住口规模通常居住口规模作标志居住口规模居住户数规模居住数规模通常讲居住口规模指居住数规模
居住区居住户数数规模分居住区居住区居住组团三级中居住区特指城市干道然分界线围合居住口规模（30000~5000010000~16000户）相应配套建设整套较完善满足该区居民物质文化生活需公服务设施居住生活聚居居住区般称区指城市道路然分界线围合居住口规模（10000~150003000~5000户）相应配套建设套满足该区居民基物质文化生活需公民服务设施居住生活聚居居住组团般称组团指区道路分割居住口规模（1000~3000300~1000户）相应配套建设居民需基层公服务设施居住生活聚居组团干幢住宅组成通常构成居住区基单位
居住区规划布局形式居住区居住区住宅组团居住区住宅组团居住区住宅组团独立式组团等种类型居住区居住区住宅组团种布局形式种三级结构居住区干区组成区干组团组成居住区住宅组团种规划布局形式种二级结构居住区直接干组团组成居住区住宅组团种规划布局形式种二级结构种居住区仅区规模干组团组成外北京保留着旧居住区胡四合院式居住区布局形式住宅二三层类似庭院式建筑成组布置童活动居民日常生活区解决邻里单位布局形式等
㈡　居住区规划务容
⑴　居住区规划务
国城市居住区般分居住区居住区两级
居住区规划务创造满足日常物质文化生活需舒适方便卫生安宁优美环境居住区布置住宅外须布置居民日常生活需类公服务设施绿活动场道路广场市政工程设施等
居住区规划必须根城市总体规划期建设求居住区项建设作综合全面安排居住区规划必须考虑定时期国家社会济发展水民文件生活水居民生活需惯物质技术条件气候形现状等条件时应注意远结合留发展余
⑵　居住区规划容
居住区规划容包括：①选择确定位置范围（包括改建范围）②确定规模口数量（根必建区决定口数量）③ 拟定居住建筑类型层数例数量布置方式④拟定公服务设施容规模数量（包括建筑）分布布置方式⑤拟定级道路宽度断面形式布置方式⑥拟定公绿数量分布布置方式⑦拟定关工程规划设计方案⑧拟定项技术济指标造价估算
㈢　居住区构成规模
⑴　居住区构成
居住区根功求般分四类
①住宅：指居住建筑基底占前左右必须留出空（住宅日间距范围土般列入居住建筑）中包括通居住建筑入口路宅旁绿杂务院等
②公服务设施：指居住区类公建筑公设施建筑物基底占周围专包括专中通路场绿等
③道路：指居住区范围属两项道路路面广场停车场回车场等
④绿化：指居住区满足规定日求安排游憩活动设施供居民享游憩绿包括居住区公园游园组团绿块状带状绿等
⑵　居住区规模
居住区规模包括口两方面口数作规模标志居住区作城市居住组成单位身功工程技术济理等方面求应具适规模合理规模确定受素决定
①设置居住区级商业服务设施济性合理服务半径成套配置居住区级商业文化医疗等公民服务设施济合理性相长时期影响居住区合理规模重素谓合理服务半径指居住区居民达居住区级公服务设施步行距离般800~1000m形起伏区应适减少合理服务半径影响居住区规模重素
②城市道路交通方面影响现代城市交通发展求城市干道间合理间距保证城市交通安全快速畅通城市干道包围决定居住区规模重条件城市干道合理间距般应600~1000m间城市干道间般36~100公顷左右
③居民行政理体制方面影响居住区规模居民行政理体制相适应相结合影响居住区规模素居住区规模建设仅解决居住问题满足居民物质文化生活需般城镇居住区作城镇基层行政机构街道办事处方面起着积极作目前城市旧居住区进行改建规划时般配合街道办事处辖范围划分单元街道办事处辖口般5万宜少3万左右
外然形条件城市规模等素居住区规模定影响
综合分析居住区作城市机组成部分应合理规模合理规模应符合功技术济理等方面求口般3~5万宜规模应50~100公顷左右
㈣　住宅规划布置
住宅规划布置居住区规划设计容住宅仅量面广（住宅面积约占整居住区总建筑面积80占居住区总面积50左右）体现城市面貌方面起着重作进行规划布置前首先合理选择确定住宅类型
住宅选型重环节合理选择住宅类型必须城市规划角度研究分析住宅类型特点住宅建筑济济关系等问题
⑴　住宅类型特点
现代住宅象基分两类第类供家庭居住单位建筑般称住宅类供单身居住建筑学校学生工矿企业单身职工等居住建筑般称单身宿舍宿舍
第类户基组成单位住宅类型见表82

住宅类型（户基组成单位）特点 　　　表82

编号
住宅类型
特点
1
独院式
户般独院落层数1~3层
2
联式
3
梯间式
般层高层层高层住宅建设中常见形式较济
4
廊式
5
外廊式

6
天井式
第34类住宅变化形式增加天井住宅进深加节约利般见较低层住宅
7
点　式
第3类住宅独立式单元变化形式适层高层住宅体形短活泼进深具布局灵活丰富群体空间组合特点利节约建设
8
跃廊式
第45类住宅变化形式般适高层住宅
注：低层住宅指1~3层住宅层住宅指3层3层设电梯层数（般6层限）高层住宅7层7层需设电梯住宅

⑵　住宅建筑济济关系
住宅建筑济直接影响济济影响住宅建筑济综合评价分析住宅建筑济方米建筑面积造价面利系数等指标济公顷居住面积密度住宅建筑济济较密切相关素
①住宅层数：住宅建筑身言低层住宅般层造价济层高层济低层占房5层楼房相3倍左右层住宅提高层数降低住宅建筑造价
②进深：住宅进深加外墙相应缩短采暖区外墙需加厚情况济效果更节约关系般认住宅进深11m时增加1m公顷增加建筑面积1000㎡左右11米时效果相应减少
③长度：住宅长度30~60m时增长10m公顷增加建筑面积700~1000㎡左右
60m时效果显著住宅长度直接影响建筑造价住宅单元拼接越长山墙越省根分析四单元长住宅二单元长住宅方米居住面积造价省25~3采暖费省10~21住宅长度宜长长需增加伸缩缝防火墙等通风抗震利
④层高：住宅层高合理确定影响建筑造价直接节约关计算层高降低10cm降低造价1节约2层高应降低
⑤面系数（K）：住宅建筑面积相情况提高K值增加居住面积K值提高1时果建筑面积单位造价变居住面积均计算投资减少14
⑶　合理选择住宅类型
般应考虑方面
户室应满足口组成家庭住宅需满足户室求户室确定新建区参口结构改建区考虑改建区拆迁户口组成
住宅建筑层数确定综合考虑济建筑造价施工条件建筑材料供应市政工程设施居民生活水居住方便程度等素根国目前条件中城市般5~6层城市4~5层紧张方适建造高层住宅
国幅员广全国然气候条件相差甚例南方区气候较炎热选择住宅时首先应考虑满足居室良获较然通风北方区气候严寒矛盾冬季防寒防风雪居民生活惯必须充分考虑
㈤　公建筑规划布置
公建筑居住区规划设计重组成容仅居民生活密切相关体现居住区面貌方面起着重作
⑴　公建筑分类
居住区公建筑满足居民基物质精神生活方面需居住区居民般根公建筑性质居民公建筑频繁程度进行分类公建筑性质分八类系统：教育医疗卫生商业服务业文娱体育金融邮电行政理市政公系统居民公建筑频繁程度分居民日常公建筑（菜市场超级市场）居民必非常公建筑
⑵　公建筑定额指标
公建筑定额指标包括建筑面积面积两项公建筑定额指标计算方法两种①千居民计算单位称千指标千指标根建筑性质采定额单位计算建筑面积面积例幼托中学等千少座位计算医院床位门诊诊次商店行政济机构等工作员定额单位计算
②民建筑综合指标民建筑综合指标包括家属宿舍单身宿舍公建筑三容宿舍厂矿企业职工少方米进行计算公建筑容般包括居民日常生活必需项目
⑶　公建筑规划布置
公建筑规划布置应分级（根居民公建筑频繁程度）规模（指口规模）配套（成套配置）集中分散相结合原进行般居住区规划结构相适应居住区公建筑二级三级布置分居住区级区级组团级第二级第三级公服务设施居民日常必需规划布置基求：①便居民级公建筑应合理服务半径般居住区级800~1000m居住区级400~500m居住组团级150~200m②应设交通较方便流较集中段考虑职工班走③独立工矿居住区处市郊居住区应考虑附区农村方便时保持居住区部安宁④级公服务中心宜相应公绿相邻布置河湖水面等较体现城市建筑面貌段
㈥　居住区道路规划布置
⑴　功求
居民日常居住生活交通活动量居住区部交通步行行车交通规模较居住区通行公汽车济较发达城市考虑通行私摩托车汽车居住区道路规划布置应考虑功求：①通行清垃圾粪便递送邮件等市政公车辆②居住区公服务设施工厂间货运车辆通行③满足铺设种工程线需④道路走线型组织居住区建筑群体景观重手段⑤日常功求外考虑特殊情况供救护消防搬运家具等车辆通行
⑵　道路分级
根功求居住区规模居住区级道路般分三级四级居住区道路解决居住区外联系车行道宽度应9m红线宽度般20~30m居住区级道路居住区次道路解决居住区部联系车行道宽度般7m居住组团级道路居住区支路解决住宅组群外联系车行道宽度般4m通户单元门前路般宽度3m外居住区专供步行林荫步道
⑶　居住区道路规划布置基求
①居住区部道路居住区服务保证居住区居民安全安宁应境交通穿越居住区特居住区时宜车道出口通城市交通干道
②道路走便职工班
③应充分利结合形结合然分水线汇水线利雨水排
④进行旧居住区改建时应充分利原道路工程设施
⑤车行道般应通住宅单元入口处建筑物外墙面行道边缘距离应15m车行道边缘距离3m
⑥端式道路长度宜超120m端头处应便回车回车场12m×12m
⑦车道宽度单车道时隔150m左右应设置车辆会处
⑧道路宽度应考虑工程线合理敷设
⑨道路线型断面等应整规划结构建筑群体布置机结合
居住区道路布置形式常见丁字形十字形山字形等居住区部道路布置形式环通式端式半环式混合式等
㈦　居住区绿规划布置
⑴　居住区绿系统组成
公绿指居住区居民公绿化居住区公园居住区公园林荫道居住组团块绿等公建筑公设施专绿指居住区学校幼托机构医院门诊锅炉房等绿化宅旁庭院绿指住宅四旁绿街道绿指居住区种道路行道树等绿
⑵　居住区绿标准
居住区绿化标准居民均占少方米绿面积整居住区绿化覆盖率两种指标衡量
⑶　居住区绿规划布置原
①根居住区功组织居民绿求采取集中分散重点般点线面相结合原形成完整统居住区绿系统城市总绿系统相协调
②利劣坡洼进行绿化节约原绿化湖河水面等然条件充分利
③应注意美化居住环境求
④植物配置种植方式力求济实便理
㈧　居住区规划技术济分析
居住区规划技术济分析般包括分析技术济指标造价估算方面
⑴　衡表
衡表作：①土现状情况进行较分析作调整制定规划②进行方案较检验分配济性合理性③审批居住区规划设计方案居住区衡表见表83

居住区衡表　　 　　　　表 83

项　目
现　状
规　划
面积
均
重
面积
均
重
（公顷）
（㎡）
（）
（公顷）
（㎡）
（）
居住区总






住宅






公服务设施






道路






公绿













注：指居住区范围属居住区市级公建筑工厂单位适宜建筑包括居住区工业

⑵　技术济指标（表84）
中：
均层数：指种住宅层数均值般种住宅层数建筑面积基底面积进行计算


住宅建筑净密度：住宅建筑净密度取决房屋布置气候防水防震形条件院落等方面求住宅建筑净密度房屋间距建筑层数层高房屋排列方式等关样条件般住宅层数愈高住宅建筑净密度愈低


指标：











居住区规划技术济指标 表84

项目
单位
项目
单位
项目
单位
居住户数
户
住宅建筑面积
万㎡
住宅建筑套密度（毛）
㎡公顷
居住数

单方综合投资
元㎡
住宅建筑套密度（净）
套公顷
总建筑面积
万㎡
住宅建筑净密度

公顷土开发费
万元
口净密度
公顷
均层数
层
住宅建筑面积毛密度
㎡公顷
口毛密度
公顷
改建拆建

住宅建筑面积净密度
㎡公顷












第十部分 产开发工程造价
考试纲
土开发
（）考试目
测试应考员土开发知识理解掌握程度
（二）考试基求
掌握：土开发程序
熟悉：土开发程理土开发成构成开发土获途径程序开发土转
解：土开发形式
（三）考试范围
1土开发概念
2土开发程序
3开发土获途径程序
4土开发程理
5开发土转
6土开发成构成
二房产开发
（）考试目
测试应考员房产开发理解掌握程度
（二）考试基求
掌握：房产开发概念程序房产开发项目行性研究容类济指标意义计算方法种确定性分析
熟悉：房产开发行性研究步骤房产市场调查分析
解：类型房产市场调研现金流量分析
（三）考试范围
1房产开发概念
2房产开发程序
（1）投资机会寻找筛选
（2）细化投资方案
（3）行性研究
（4）合谈判
（5）正式签署关合作协议
（6）工程建设
（7）竣工投入
（8）房产资产理
3房产开发行性研究容
（1）项目概况
（2）开发项目状况现状调查动迁安置
（3）市场分析建设规模确定
（4）规划设计方案选择
（5）资源供
（6）环境影响环境保护
（7）项目开发组织机构理费研究
（8）开发建设计划
（9）项目济社会效益分析环境分析
（10）结建议
4行性研究步骤
（1）接受委托
（2）调查研究
（3）方案选择优化
（4）财务评价综合评价
（5）编制行性研究报告
5房产开发市场调查分析
（1）房产市场调查基步骤
（2）类型房产市场调研容
（3）房产市场分析基步骤
（4）房产市场分析容
（5）房产市场分析基方法
6房产投资项目济评价指标
（1）现金流量
（2）资金等效值
（3）房产投资项目济评价指标
（4）项目确定性变量
（5）确定性分析方法

三工程造价

（）考试目
测试应考员建筑工程造价相关基础知识理解掌握程度
（二）考试基求
掌握：工程项目工程建设项目工程造价工程建设竣工决算
熟悉：工程建设项目分类工程建设定额建筑工程量计算概算定额概算指标投资估算指标设计概算容
解：工程量清单计价建筑工程量计算规施工图预算工程变更工程索赔工程保修保修费
（三）考试范围
1工程项目工程建设项目
（1）工程项目分类
（2）工程建设项目概念
2工程建设项目分类
（1）建设性质分类
（2）投资作分类
（3）项目规模分类
3工程造价
（1）工程造价概念
（2）工程造价构成
4工程建设定额
（1）工程建设定额概念
（2）工程建设定额容
5工程量清单
（1）工程量清单概念
（2）工程量清单计价容
6建筑工程量计算
（1）建筑工程量计算含义
（2）建筑工程量计算
7概算定额概算指标
（1）概算定额概念
（2）概算指标概念分类
8投资估算指标
（1）投资估算指标概念
（2）投资估算指标编制方法
（3）投资估算指标分类
9设计概算
（1）设计概算含义分类
（2）单位工程概算含义分类
（3）单位工程综合概算含义
（4）建设项目总概算含义
10施工图预算
（1）施工图预算容
（2）施工图预算作
（3）施工图预算分类
11工程变更合价款调整
（1）工程变更种类
（2）变更合价款方法
12工程索赔
（1）工程索赔含义
（2）工程索赔产生常见原
（3）工程索赔事件分类
13工程建设竣工决算
14工程保修保修费
（1）工程质量程保修制度容
（2）工程质量保修费含义

房产开发
第节 房产开发程序概述


房产开发

房产开发通种资源组合类提供入住空间改变类生存物质环境种活动里资源包括土建筑材料城市基础设施城市公配套设施劳动力资金专业员验等诸方面着社会济发展房产开发活动变越越复杂仅需开发商战略眼光操作技巧求开发商具市场分析市场推广项目策划投资决策国家法律政策级政府部门规章济合财政金融城市规划建筑设计建造技术风险控制理项目理市场营销资产理等方面知识
房产开发活动复杂化越越专业士开始开发商工作加速房产开发专业队伍发展壮然开发活动变复杂开发商变精明必须遵循房产开发程基步骤

二房产开发程序

开发商投资意开始项目建设完毕出售出租实施全寿命周期物业理遵循合逻辑开发规律程序般说程序包括八步骤投资机会寻找投资机会筛选行性研究获取土权规划设计方案报批签署关合作协议施工建设竣工验收市场营销等步骤步骤划分四阶段投资机会选择决策分析前期工作建设阶段租售阶段然房产开发阶段划分成变某情况阶段工作交进行
果开发工作遵循理程序项目建设完毕找买家租客时开发程序述序进行果开发项目建设前建设中预售预租置业投资者者话第四阶段会第二第三阶段前进行序样变化阶段基概括数居住物业商业物业工业物业开发项目实施步骤
第二节 投资机会选择决策分析


投资机会选择决策分析整开发程中重环节类似通常说项目行性研究

投资机会选择

谓投资机会选择包括投资机会寻找筛选两步骤机会寻找程中开发商首先选择开发项目处城市区然根该房产市场供求关系认识寻找投资性通常说时开发商面十种投资性种性根验投资力快速头脑中初步判断行性紧接机会筛选程中开发商投资设想落实具体块进步分析客观条件否具备通土前拥者者潜租客买家合作伙伴专业士接触提出初步方案认行草签购买土权关合作意书

二决策分析

投资决策分析包括市场分析项目财务评价两部分工作前者分析市场供求关系竞争环境目标市场支付价格水者根市场分析结果项目营收入费进行较分析项工作尚未签署协议前进行样开发商充分时间度考虑关问题国房产开发企业工作实践房产开发项目进行财务评估方法已较成熟关重市场研究重视够市场研究方法较简单应注意市场研究选择投资方初步确定开发目标方案进行目标市场开发产品定位等均起着举足轻重作关系项目成败
第三节 前 期 工 作

通投资决策分析确定具体开发点项目购买土权开发项目建设程开始前许工作做涉开发全程关种合条件谈判签约通初步投资分析开发商找出系列必须事先估计素购买土权签订建设合前必须设法素精确量化样做结果会初步投资决策分析报告修改者项目收益水达目标求时迫放弃开发投资计划
初步投资决策分析部分没彻底检验前开发商应量推迟具体实施步骤购买土权然影响素彻底弄清楚购买土理想果激烈市场竞争条件抓住利时机难做点时开发商应承担风险进行分析评估

获取土权

没土开发计划开发项目实施空谈完成市场分析前期研究工作进行项目评估进入实施程实施程第步获取土权根开发项目特点开发商通偿出方式获取土权时通政府行政划拨方式获公益性部分公益性项目土权
㈠ 政府土收购储备土级开发
土收购储备指城市政府通设立专责机构统负责行政区域土整理征收购收回置换储备级开发土交易等活动种工作制度该制度建立旨规范土供应市场提高政府调控土市场房产市场供数量价格效性确保政府土开发利程中者权益
土级开发指土利总体规划城市总体规划控制性详细规划年度土供应计划确定存量国土拟征农转土统组织进行征农转拆迁市政道路等基础设施建设行土级开发项目操作模式纯政府模式政府企业合作模式受政府授权委托企业模式三种
纳入政府土收购储备范围土进行土权出前需土级开发模式块进行土开发工作前纳入政府土收购储备范围土类型包括：新增建设中营性开发土已列入危旧房改造计划土单位搬迁解散撤销破产兼原调整出原划拨国土包括原城市基础设施改造中调整出划拨政府法收购整理国土土权期限已满政府法收回土出方式取土权力继续履行出合具备转条件土土者求政府收回土市区范围合法权国土法律法规收回国土
进行土级开发常操作程序：制定城市期中期长期社会济发展计划城市区域范围土利状况进行详细调查掌握开发土资源现状数量质量分布制定开发区域发展控制性规划详细规划确定优先序选择启动开发块区域编制土级开发项目行性研究报告获关部门批准土理部门协助办理土出（划拨）手续制定拆迁安置补偿方案获政府部门批准进行现场土开发工作达相应建设条件核算土开发成评估土价格土出计划通政府土交易市场招标拍卖挂牌协议方式出土权
土收购储备制度建立土级开发模式普遍实施推动公开公透明土供应市场建设改变传统开发商获取土权程序房产开发商投资者获取土权价格产生重影响外政府土收购储备中心实施土级开发工作通常土开发工程发包私营开发商房产开发商参土开发创造市场机会
㈡ 获取土权途径
⑴ 土权出
规范国土权出行优化土资源配置建立公开公公正土制度国土资源部2002年7月1日开始实施招标拍卖挂牌出国土权规定2003年8月1日起施行协议出国土权规定规定商业旅游娱乐商品住宅等类营性须招标拍卖者挂牌方式出特殊情况允许协议方式出种出方式具体界定：
①招标出国土权指市县民政府土行政部门（简称出）发布招标公告邀请特定者特定公民法组织参加国土权投标根投标结果确定土者行
②拍卖出国土权指出发布拍卖公告竞买指定时间点进行公开竞价根出价结果确定土者行
③挂牌出国土权指出发布挂牌公告公告规定期限拟出宗交易条件指定土交易场挂牌公布接受竞买报价申请更新挂牌价格根挂牌期限截止时出价结果确定土者行
④协议出国土权指国家协议方式国土权定年限出土者土者国家支付土权出金行该方式仅法律法规规章规定适合采招标拍卖者挂牌方式出时方采公布段块意者方采取协议方式出
商业旅游娱乐商品住宅等营性外
⑵ 土权划拨
土权划拨指县级民政府法批准土者缴纳补偿安置等费该幅土交付者土权偿交付土者行房产开发商言行政划拨方式获取土权通常涉私参城市基础设施公益事业项目国家重点扶持源交通水利等项目济适房廉租房项目目前通行政划拨方式供行政划拨方式供应土时协议方式外逐步开始采公开招标等竞争性方式
⑶ 原划拨土存量房产土权
原划拨土存量房产企业改制兼收购等行导致产权变更时需办理土权出手续改变土利条件情况该类土权采协议方式获土理部门代表市政府土者土公告市场价格基准协商确定土价格采国土权出租赁作价入股授权营等方式原划拨国土资产进行处置土者获相应条件土权
⑷ 前土权拥者合作
种样原房产市场存许拥土权机构寻求合作者拥资金缺少土资源开发商说通土转公司入股购合伙等方式前土权拥者合作获土权种重方式

二确定规划设计方案获规划许

㈠ 土出程中规划理
出城市国土权出前应制定控制性详细规划出块必须具城市规划行政部门提出规划设计条件附图规划设计条件通常包括：块面积土性质容积率建筑密度建筑高度停车位数量出入口绿例须配置公设施工程设施建筑界限开发期限求附图应包括：块区位现状块坐标标高道路红线坐标标高出入口位置建筑界限块周围区环境基础设施条件
规划设计条件通知书附图审定设计方案通知书附图城市国土权出合重附件意变更确需变更必须城市规划行政部门批准土权受方办理建设规划许证时必须持附具城市规划行政部门提供规划设计条件附图土出合取建设规划许证方办理土权权属证明
㈡ 房产开发前期规划理
房产开发前期规划理体现：开发项目选址定点审批核发建设规划许证规划设计条件规划方案初步设计审批核发建设工程规划许证等方面
⑴ 开发项目选址定点审批阶段开发商首先须持计委批准立项文件开发建设单位部门申请函件工程情况简说明选址求拟建方案开发项目意位置120001500形图相关材料城市规划理部门提出开发项目选址定点申请城市规划理部门审核城市土理部门等发征询意见表开发商请关部门填征询意见表持该征询意见表征安置补偿方案城市土理部门盖章征协议项目初步设计方案批准总面布置图建设图报城市规划理部门审核城市规划理部门发选址规划意见通知书
⑵ 申请建设规划许证阶段开发商持城市规划部门批准征土计划务市政府批准征农田文件（城市国土时需持城市土理部门拆迁安置意见）120001500形图选址规划意见通知书求取关协议函件相关资料城市规划理部门提出申请城市规划理部门审核颁发建设规划许证建设规划许证规定性质位置界限
⑶ 规划设计条件审批阶段开发商需持城市计划理部门批准计划务开发商拟建项目说明拟建方案示意图形图（单位建筑1500居住区12000中份画出范围）设计单位提供控制性规划方案相关资料城市规划理部门提出申请城市规划理部门审核达规划设计条件通知书红线图规划设计条件通知书规定征面积规划建设面积总建筑面积容积率建筑密度绿化率建筑退红线距离建筑控制高度停车位数等
⑷ 设计方案审批阶段开发商应行委托规划设计资格设计机构完成少2方案设计然持设计方案报审表项目设计方案总面图（单位建筑l500居住区l2000中份画出范围）层立剖面图街景立面图等（11001200）方案说明书相关资料城市规划理部门提出设计方案审批申请城市规划理部门接申请协关单位审查该详细规划设计方案提出修改调整意见开发商根审查意见设计方案进行调整修改报城市理部门审批审批通城市规划理部门签发规划设计方案审批通知书
⑸ 申请建设工程规划许证阶段开发商需持城市建设部门发年度施工务批准文件工程施工图纸工程档案保证金证明行政部门审查意见求取关协议（水电煤气热力等协议）城市规划理部门提出申请城市规划理部门接申请负责持召开市政配合会组织关单位进行综合图会签等工作签发建设工程规划许证

三建设工程招标

㈠ 开发建设项目招标方式
招标方式分公开招标邀请招标房产开发商开发项目建设规模复杂程度选择招标方式
⑴ 公开招标
公开招标指招标招标公告方式邀请特定法者组织投标进行公开招标时开发商委托招标代理机构通海报报刊广播电视等手段定范围全市全国项目甚全世界公开发布招标公告直接招标公告寄具投标潜力某公司招揽具备相应条件愿意参加切承包商前投标
公开招标开发商较选择范围开发商众投标者间选择报价合理工期短信誉良承包商签订承包合工程委托负责完成种公开竞争方式会促承包商努力提高开发项目建设工程质量缩短工期降低成造价
公开招标通常适工程项目规模较建设周期较长技术复杂开发项目建设时开发商易掌握造价控制工期通公开招标方式中选择提供合理标价较短工期承包商作承包单位
常规开发商公开招标项目应授标低报价者非该低报价者标价合理根法实现需说明开发商审查投标者资格标书工作量较公开招标需历相长段时间招标支出费较高
⑵ 邀请招标
邀请招标指招标投标邀请书方式邀请特定法者组织投标邀请招标称选择性招标进行邀请招标时开发商委托招标代理机构信具相应资格建筑承包商发送招标通知书招标邀请函邀请参加开发项目建设投标竞争种发包方式邀请招标非公开招标方式种邀请参加投标承包商通常3~10间
开发商委托招标熟悉承包商间进行选择者先公开发布通知邀请承包商报名资格预审选定邀请象
采取邀请招标方式邀请参加竞争投标限开发商仅节省招标费提高招标工作效率节省时间种招标方式限制竞争范围许竞争者排外样缩开发商选择余
邀请招标方式般适工程性质较特殊求专门验技术员专业技术少数承包商够胜建设项目者公开招标结果未产生出中标单位建设项目工期紧迫保密求等原宜公开招标建设工程
㈡ 招标机构
房产开发商决定采招标方式发包建筑工程时公开招标邀请招标需组织招标工作组负责招标程中决策活动日常事务工作处理招标具编制招标文件组织评标力行办理招标事宜关行政监督部门备案具备行招标力时委托招标代理机构提供招标代理服务代理机构成立联合招标工作组整招标程活动均招标工作组负责组织招标代理机构法设立事招标代理业务提供相关服务社会中介组织
⑴ 招标程中决策活动
①确定开发项目发包范围决定建筑工程全程统包分阶段发包者单项工程发包分部工程发包专业工程发包便监督理提高房产开发机构工作效率开发商宜采建设全程统包方式发包
②确定承包方式承包容确定总价合单价合成加酬金合全部包工包料部分包工包料专业工程发包等承包方式承包容房产开发商通常选择全部包工包料总价合方式通常情况开发项目建设中建筑材料取材高档房产开发项目例星级宾馆高级公寓装饰材料室设备需国外进口时承包商包工包料太开发商签订合时承包商商议
③确定标底
④决标签订合协议
⑵ 招标中日常事务工作
招标中日常事务工作包括列容：①发布招标公告邀请招标函②编制发送招标文件③编制标底④审查投标者资格⑤组织勘察现场解答投标提出问题⑥接受妥善保投标标函负责保密⑦开标审核标书组织评标⑧谈判签订协议合
⑶ 招标工作组组成员
①决策员开发商身授权代表代表开发商全权处理具体事务
②专业技术济方面专家包括建筑师结构设备等专业工程师济师造价工程师等负责开发商授权代表提供咨询意见进行招标具体事务处理
③助理员决策专业技术员助手包括秘书资料档案理员计算绘图等工作员
述员开发商身工作员开发商聘请员开发商述员组成组织招标工作组招标委员会更办法委托招标代理机构招标代理机构组织招标委员会承办招标技术性事务性工作终决策需开发商做出种做法节省开发商量工作员时利招标代理机构信息业务联系提高招投标工作效率
㈢ 招标程序
般做法房产开发项目建筑工程招标程序：
⑴ 申请招标
果房产开发建设项目列入城市年度开工计划开发商获土权领取建设规划许证建设工程规划许证完成拆迁安置工作施工现场具备三通七通建设条件施工图纸齐备资金建筑材料已落实开发商建设部门办理建设工程开工审批手续批准持建设部门意招标建设工程开工审批表招标申请书开发商招投标理部门登记申请招标领取招标表开发商获招标批准方进行招标
⑵ 编制招标文件
开发商招标申请获批准应着手准备招标文件招标文件开发商投标介绍工程情况招标条件重文件签订工程承包合基础招标应根招标项目特点需编制招标文件招标文件应包括：工程综合说明招标方式发包单位求招标项目技术求钢材木材水泥材料（包括特殊材料）设备供应方式工程款支付方式预付款百分合条件合文投标须知招标认应投标明确问题招标文件附件投标资格审查标准投标报价求评标标准等实质性求条件拟签订合条款
⑶ 编制招标工程标底
编制标底开发商招标项重准备工作标底招标工程预期价格审核投标报价评价决标重通制定标底开发商预先明确拟建工程中应承担财务义务安排资金计划
招标工程标底开发商请资格概预算员编制委托营业执招标代理机构代编编制招标文件时进行开发商必须工程标底送合预算审查机关确认密封招标理办公室核准方生效
前编制招标工程标底方法基础数分施工图预算基础编制概算额扩综合定额基础编制方米造价包干基础编制等
⑷ 确定招标方式发布招标公告邀请投标函
开发商完成标底编制决定采取种招标方式招标申请书中提出招标理部门批准实施开发商根批准形式发出投标公告邀请投标函
采取公开招标方式时招标应发布招标公告开发商视工程性质规模通国家指定报刊信息网络者媒介发布招标公告招标公告应载明招标名称址招标项目性质数量实施点时间获取招标文件办法等事项
招标采邀请招标方式时应三具备承担招标项目力资信良特定法者组织发出投标邀请书
⑸ 投标资格审查
投标资格审查目解投标技术财务实力施工验限制符合条件单位盲目参加投标招标获较理想结果公开招标时投标资格审查通常放发售招标文件前进行审查合格者准许购买招标文件称资格预审邀请招标情况评标时进行资格审查
开发商投标进行资格审查时应考虑方面：①企业注册证明技术等级②施工历③技术力量简况④施工机械设备简况⑤施工承建项目⑥资金财务状况
果采邀请招标方式投标须开发商扼说明招标工程准备采施工方法外建筑企业参加投标须持建设工程城市部门签发投标许证
⑹ 招标工程交底答疑
开发商发出招标文件招标踏勘现场开发商应邀请投标代表开会进行工程交底解答疑问工程交底容介绍工程概况明确质量求验收标准工期求开发商供料应说明供料情况材料款工程款支付方式投标注意事项等
⑺ 开标评标决标
投标截止开发商应规定时间开标开标会议招标开发商持邀请投标公证机构招标理部门参加开标时投标者推选代表检查投标文件密封情况招标委托公证机构检查公证确认误工作员众拆封宣读投标名称投标价格投标文件容预先准备表册逐项登记开标果全部投标报价超出标底复核标底误开发商宣布次投标效组织招标
评标招标法组建评标委员会负责开标首先应排效标书公证员检查确认然评标委员会工程技术财务角度审查评议效标书评审标准中标单位拥足胜招标工程技术财务实力信誉良报价合理评标委员评审效投标应标价低高序列出清单写出评估报告推荐二三名候选中标单位交开发商作抉择
般太复杂工程开发商开标会议场决定中标单位时公布标底通知未中标单位退回招标文件领回押金时间点规模较容复杂工程应开发商评标委员会推荐候选中标单位技术力量施工方案机械设备材料供应决定标价素进行调查磋商全面衡量择优决标决标开发商应立中标单位发出中标通知书
⑻ 签订合
中标通知书发出开发商中标单位应约定期限签订合进行磋商双方合条款达成协议签订合开发商招标工作告圆满结束

四开工申请审批

建设工程招标工作结束开发商继续申请开工许加强建筑活动监督理维护建筑市场秩序保证建筑工程质量安全根中华民国建筑法建设部1999年发布建筑工程施工许理办法根该办法关规定中华民国境事类房屋建筑附属设施建造装修装饰配套线路道设备安装城镇市政基础设施工程施工建设单位开工前工程县级民政府建设行政部门（简称发证机关）申请领取施工许证
㈠ 申请领取施工许证应具备条件
⑴ 已办理该建筑工程批准手续获国土权证建设规划许证
⑵ 城市规划区建筑工程已取建设工程规划许证
⑶ 施工场已基具备施工条件需拆迁已获拆迁许证拆迁进度符合施工求
⑷ 已通招投标确定施工企业签署施工合
⑸ 满足施工需施工图纸技术资料施工图设计文件已规定进行审查
⑹ 保证工程质量安全具体措施施工企业编制施工组织设计中根建筑工程特点制定相应质量安全技术措施专业性较强工程项目编制专项质量安全施工组织设计规定办理工程质量安全监督手续
⑺ 规定应该委托监理工程已委托监理签署委托监理合
⑻ 建设资金已落实建设工期足年位资金原少工程合价50建设工期超年位资金原少工程合价30建设单位应提供银行出具位资金证明条件实行银行付款保函者第三方担保
⑼ 持防部门出具防施工图备案回执缴纳法律关规定需缴纳费
㈡ 申请办理施工许证程序
⑴ 建设单位发证机关领取建筑工程施工许证申请表
⑵ 建设单位持加盖单位法定代表印鉴建筑工程施工许证申请表附建筑工程施工许理办法第四条规定证明文件发征机关提出申请
⑶ 发证机关收建设单位报送建筑工程施工许证申请表附证明文件符合条件应收申请日起十五日颁发施工许证明文件齐全者失效应限期求建设单位补正审批时间证明文件补正齐全作相应延符合条件应收申请日起十五日书面通知建设单位说明理
⑷ 建筑工程施工程中建设单位者施工单位发生变更应重新申请领取施工许证
㈤ 前期工作环节
述四环节工作外房产开发程前期工作包括：征拆迁安置补偿施工现场水电路通场整市政设施接驳谈判协议安排短期长期信贷拟开发建设项目寻找预租（售）客户进步分析市场状况初步确定目标市场租金售价水制定项目开发程监控策略洽谈开发项目保险事宜等
述工作完成项目应进行次财务评估前期工作需花费定时间决定开发项目成败济特性已发生变化明智开发商般初始投资分析没验证修订投资分析报告没形成行开发方案前通常会轻举妄动
作条行业准开发商必须时刻抑制高乐观态度保持种健康怀疑态度获专业咨询意见期高租金售价水期低开发成时开发商必须考虑某意外事件导致损失果开发商样做会失投资机会会避免盲目决策带投资失误
第四节 建 设 阶 段

建设阶段指开发项目开工竣工验收程开发商建设阶段工作目标投资预算范围项目开发进度计划求高质量完成建筑安装工程项目时投入开发商建设阶段涉理工作业角度建设程实施包括质量进度成合安全等工程项目理房产开发程中工程项目理开发商组织理队伍理委托监理机构负责理

质量控制

质量控制指项目理机构合中规定质量目标国家标准规范目标进行监督理活动包括决策阶段设计阶段施工阶段质量控制工程项目施工阶段质量控制务施工程中时发现施工工艺规程否满足设计求合规定选材料设备进行质量评价整施工程中工程质量进行评估取质量数承包商履行职责程序国家关规范技术标准规定进行较做出评判
工程施工阶段工程质量控制工作包括方面：
⑴ 原材料检验材料质量坏直接影响工程质量保证材料质量应订货阶段供货商提供检验技术标准标准列入订购合中重材料应签订购货合前取样品样材料货样品进行检查进行专门化验试验未检验合格材料切忌合格材料混装入库
⑵ 工程中配套设备进行检验种设备安装前均应进行检验测试合格避免采工程施工中应确立设备检查试验标准手段程序记录检验报告等制度设备试验检查考虑制造厂进行监督检查
⑶ 确立施工中控制质量具体措施包括方面：
①项施工设备仪器进行检查特校准种仪器仪表保证测量计量方面出现严重误差
②控制混凝土质量混凝土工程质量建筑工程安全着极重影响必须确保混凝土浇筑质量应控制混凝土中水泥砂石水灰严格计量手段制定混凝土试块制作养护试压等理制度专监督执行试块应妥善保存便进行强度检验浇灌混凝土前应专职员检查挖方定位支模钢筋绑扎等工序正确性
③砌筑工程装饰工程水电安装工程等制定具体效质量检查评定办法保证质量符合合中规定技术求
⑷ 确立关质量文件档案制度汇集质量检查检验证明文件试验报告包括分包商工程质量方面提交文件

二进度控制

进度控制指项目进度计划综合利组织技术济合等手段建设工程项目实施时间理建设工程进度控制工作容包栝：项目建设总周期目标证分析编制项目建设工程进度计划编制配套进度计划监督项目施工进度计划执行施工现场调研分析
建设项目建设总周期证分析整项目进行通盘考虑全面规划指导力物力运时间空间安排终确定济合理建设方案
㈠ 工程进度计划编制
⑴ 首先应全部工程容分解纳单项工程工序单项工程工序分解细致程度根工程规模复杂程度确定施工项目首先分房屋建设工程室外道路种室外道工程等较子项工程尔子项工程分土方工程基础工程钢结构制作安装工程屋面工程砌筑工程面工程建筑工程设备安装工程等
⑵ 统计计算项工程容工作量般情况工程量表中计量单位表示工作量例土方工程混凝土工程立方米表示道工程延米表示钢筋加工吨表示外工程进度完成投资额占总投资额例表示
⑶ 计算单项工程工作量需时间天数表示处工作时间指正常程序施工总方案中选施工设备水熟练工正常工效计算
⑷ 正常施工单项工程容逻辑序制约关系排列施工先次序项施工工序早开工时间推算出全部工程竣工需周期逆述竣工日期前推算求出施工工序迟开始日期果早开工日期早晚开工日期说明该项工序供调节机动时间该项工序早开工迟开工时间间时候开工均会影响项目竣工日期
㈡ 进度理计划调整
进度计划制定两种方法种应传统水进度计划（横道图法）种网络计划（网络图法）
⑴ 横道图法
横道图法直线线条时间坐标表示出单项工程进度方法横道图制作简便明易懂国行业进度理中普遍采十分复杂建筑工程采种图表较合适（见图31）
横道图进度计划工程实际进行中实际进度虚线表示图中计划进度作便调整工程进度
横道图缺点图中出项工作间相互赖相互制约关系出项工作提前落整工期影响程度出工序关键工作

图 31 开发项目总体进度计划横道图














⑵ 网络计划
网络计划网络图形式表达工程进度计划网络图中确切表明项工作相互联系制约关系次计算出工程项工作早晚开始时间找出关键工作关键线路谓关键线路指该工程中直接影响工程总工期部分连贯工作通断改善网络计划求种优化方案例工期短种资源均衡某种限制资源条件编出优网络计划种工期选择工程成低网络计划等
外工程实施程中根工程实际情况客观条件变化时调整网络计划计划永远处切合实际佳状态保证该项工程消耗取济效益网络图单代号网络双代号网络时标网络三种表现形式图32某型建设项目施工进度计划网络图









图 32 某型建设项目施工进度计划网络图


㈢ 配套进度计划
工程进度计划外相关进度计划例材料供应计划设备周转计划时工程计划等进度计划实施情况影响着整工程进度
⑴ 材料供应计划根工程进度计划确定材料设备数量供货时间类物资供货程序制订供应计划
⑵ 设备周转计划根工程进度需制订设备周转计划包括模板周转起重机械土方工程机械等
⑶ 时工程计划时工程包括：工时居住房屋现场供电排水等制订工程进度计划应制订相应时工程计划
㈣ 进度控制中应关注素
影响工程进度素需特重视方面：
⑴ 材料设备供应情况包括项设备否完成计划运日期种材料供货厂商否落实时交货检验验收办法等
⑵ 设计变更设计修改会增加工作量延缓工程进度
⑶ 劳动力安排情况工少会完成进度计划中规定务工会现场工作面够造成窝工完成务适安排工
⑷ 气象条件应时刻注意气象条件天气（雨雪）安排室施工（装修）天气晴朗时加快室外施工进度

三成控制

工程成控制监督成费降低工程造价重手段房产开发商利润租售收入总开发成差值工程成总开发成组成部分降低工程成增加开发商利润
㈠ 成控制工作容
项目投资决策设计工程发包阶段成控制外项目施工阶段工程成控制包括方面工作：
⑴ 编制成计划确定成控制目标工程成费着工程进度逐期发生根工程进度计划编制成计划便理成计划分解五方面：①材料设备成计划②施工机械费计划③工费成计划④时工程成计划⑤理费成计划根述成计划总出成控制总计划工程施工中应严格成计划实施计划外切开支应严格控制果某部分项目突破成计划应时提出警告时采取措施控制该项成
⑵ 审查施工组织设计施工方案施工组织设计施工方案工程成支出影响科学合理施工组织设计施工方案效降低工程建设成
⑶ 控制工程款动态结算建筑安装工程项目工程款支付方式包括月结算竣工次结算分段结算双方约定结算方式等工程款结算方式开发商工程成支出数额较影响开发商角度说工程款支付越拖越利承包商身垫资融资力限影响工程质量进度
⑷ 控制工程变更开发项目实施程中方面情况变更 （客户户型布置提出原设计方案求）常出现工程量变化施工进度变化开发商承包商执行合中争执等问题工程变更引起工程量变化承包商索赔等项目建设成支出超出原预算成减少控制工程变更数量
㈡ 控制工程成做法手段
⑴ 强化成意识加强全面理成控制涉项目建设中部门甚工作员强化成意识协调部门参加成控制工作基做法计划部门应事先听取现场理员建议制订切实行成计划成计划实施中应时刻注意施工理员反馈便需时进行修改调整
⑵ 确定成控制象工程成中费占例费占例次费费变动费固定费制订成控制计划前详细分析成组成分清费次费变动费固定费成控制象费中变动费然工程成中费次费固定费变动费相言划分标准视工程规模项目性质定
⑶ 完善成控制制度完计划应完善制度保证实施成理员应首先编制系列标准报表规定报表填报容方法例日项材料消耗表工记录（派工单）机械台班动力消耗情况记录等外应规定涉成控制级理员职责明确成控制员现场理员合作关系具体职责划分现场理员积累原始资料填报类报表成控制员整理计算分析定期编写成控制分析报告图33出项目理员通常准备现金流分析图示例通类似图表开发商踪项目费支出情况时更新调整开发项目评估报告











计划年月：2002120036合编号：B186日期：2003年6月20日
图 33 建造成支出现金流分析图

⑷ 制定效奖励措施成控制奖励措施调动级类员降低成积极性非常益物质奖励精神奖励外突出贡献员提供专业进修职级晋升国外考察机会等非常效方法

四合理

着中国建筑市场日趋完善逐渐国际惯例接轨合理现代建筑工程项目理中位越越重已成质量控制进度控制成控制信息理等列理职
㈠ 合理作
⑴ 确定工程实施工程理工期质量价格等目标合双方工程中进行种济活动
⑵ 规定合双方合实施程中济责利益权利调节合双方责权利关系手段
⑶ 履行合合办事工程程中双方高行准合法合签署成法律文件具法律约束力
⑷ 项目合体系决定该项目理机制开发商通合分解委托项目务实施项目控制
⑸ 合双方工程实施程中解决争执
㈡ 房产开发项目合关系
⑴ 开发商合关系：开发商利组织实施承担开发项目需开发程中签署系列合合通常包括：土权出转合勘察设计合融资合咨询合工程施工合采购合销售合联合开发房产转合等
⑵ 承包商合关系：承包商工程施工具体实施者工程承包
（施工）合执行者承包商需必备履行工程承包合力通常许专业工作委托出形成承包商核心复杂合关系承包商合关系包括：工程承包合分包合供应（采购）合运输合加工合租赁合劳务供应合保险合融资合联合承包合等
㈢ 合理工作容
建设工程合理工作包括建设工程合总体策划投标招标阶段合理合分析解释合实施程中控制
⑴ 建设工程合总体策划阶段开发商承包商慎重研究确定影响整工程整合实施根性方性重问题确定工程范围承包方式合种类合形式条件合重条款合签订实施程中遇重问题相关合容时间组织技术等方面协调等
⑵ 投标招标合形成阶段合整生命周期根性影响通招标文件合风险投标文件等分析合审查明确合签订前应注意问题成投标招标阶段合理务
⑶ 合分析合执行计划通合分析具体落实合执行战略时通合分析解释项目理参者明确整合实施程中位置角色相关外部员关系客观准确全面念合
⑷ 合实施程中控制立足现场合理工作包括合实施监督合踪合诊断合措施决策等建立合实施保证体系完善合变更理合资料文档理搞合实施控制关键

五安全理

安全问题影响工程建设进度质量成重方面加强安全理提高开发项目总体济效益社会效益着重意义工程建设中安全理原安全第预防规划设计阶段求工程设计符合国家制定建筑安全规程技术规范保证工程安全性施工阶段求承包商编制施工组织设计时应根建筑工程特点制定相应安全技术措施专业性较强工程项目应编制专项安全施工组织设计采取安全技术措施
达安全生产目求承包商施工现场采取维护安全防范危险预防火灾等措施条件应施工现场实行封闭理施工现场毗邻建筑物构筑物特殊作业环境造成损害建筑施工企业应采取安全防护措施
承包商应遵守关环境保护安全生产法律法规规定采取控制处理施工现场种粉尘废气废水固体废物噪声振动环境污染危害措施出现：①需时占规划批准范围外场②损坏道路线电力邮电通信等公设施③需时停水停电中断道路交通④需进行爆破作业等情况开发商应国家关规定办理申请批准手续
施工现场安全建筑施工企业负责实行施工总承包总承包单位负责分包单位总承包单位负责服总承包单位施工现场安全生产理开发商委托监理工程师应监督承包商建立安全教育培训制度危生命安全身健康行权提出批评检举控告开发商承包商认真协调安排工程安全保险事宜双方约定承担支付保险费义务

六竣工验收

工程项目竣工验收建设程程序全面检验设计施工质量考核工程造价重环节通竣工验收质量合格建筑物投入出租出售客户令房产开发商回收投资预租预售房产开发项目通投入开发商预付款外款项房产开发商确已符合竣工验收条件开发项目应关规定国家质量标准时进行竣工验收竣工开发项目单项工程应量建成验收抓紧投入营交付快发挥济效益
㈠ 竣工验收求
开发项目完工具备竣工验收条件承包商国家工程竣工验收关规定开发商提供完整竣工资料竣工验收报告提出竣工验收申请开发商负责组织关单位进行验收验收予认提出修改意见承包商求修改承担身原造成修改费
正式办理竣工验收前开发商做充分准备需进行初步检查初步检查指单项工程整开发项目竣工完全竣工开发商组织统检查工程质量情况隐蔽工程验收资料关键部位施工记录图施工情况漏项等根初步检查情况工程项目监理工程师列出需修补质量缺陷
清单时承包商应切实落实修复缺陷便通终正式验收进行初步检查加快扫尾工程提高工程质量配套水加强工程技术理促进竣工完善验收处
㈡ 竣工验收
开发项目单体工程竣工验收：审批项目建议书年度开工计划施工图纸说明文件施工程中设计变更文件现行施工技术规程施工验收规范质量检验评定标准合中关竣工验收条款工程建设规模工程建筑面积结构形式建筑装饰设备安装等应种批准文件施工图纸标准保持致
㈢ 竣工验收工作程序
开发项目竣工验收工作程序般分两阶段
⑴ 单项工程竣工验收开发区总体建设项目中单项工程完工根承包商竣工报告开发商首先进行检查组织施工单位（承包商）设计单位整理关施工技术资料（隐蔽工程验收单分部分项工程施工验收资料质量评定结果设计变更通知单施工记录标高定位沉陷测量资料等）竣工图纸然房产开发商组织承包商设计单位客户（方）质量监督部门正式进行竣工验收开具竣工证书
⑵ 综合验收综合验收指开发项目规划设计求全部建设完成符合施工验收标准应规定求组织综合验收验收准备工作开发商组织设计单位承包商客户质量监督部门进行初验然邀请关城市建设理部门建委计委建设银行防环保消防开发办公室规划局等参加正式综合验收签发验收报告
⑶ 竣工验收备案开发商应建设工程竣工验收合格日起15日建设工程竣工验收报告规划公安消防环保等部门出具认文件者准许文件报建设行政部门者关部门备案办理工程竣工验收备案应提交文件包括：
①工程竣工验收备案表
②工程竣工验收报告竣工验收报告应包括工程报建日期施工许证号施工图设计文件审查意见勘察设计施工工程监理等单位分签署质量合格文件验收员签署竣工验收原始文件市政基础设施关质量检测功性试验资料备案机关认需提供关资料
③法律行政法规规定应规划公安消防环保等部门出具认文件者准许文件
④施工单位签署工程质量保修书
⑤法规规章规定必须提供文件商品住宅应提交住宅质量保证书住宅说明书
组织竣工验收时应工程质量坏进行全面鉴定工程部分关键部位符合质量求会直接影响工程寿命应进行返修加固然进行质量评定工程未竣工验收竣工验收未通开发商办理客户入住手续
㈣ 竣工结算
竣工结算反映项目实际造价技术济文件开发商进行济核算重工程竣工验收报告开发商认承包商应开发商递交竣工结算报告完整结算资料双方协议书约定合价款专条款约定合价款调整容进行工程竣工结算开发商收承包商递交竣工结算报告结算资料通常1月予核实予确认者提出修改意见开发商确认竣工结算报告应时通知办银行承包商支付工程竣工结算价款承包商收竣工结算价款通常应半月竣工工程交付开发商
㈤ 编制竣工档案
技术资料竣工图开发建设项目重技术理成果单位安排生产营住户适应生活需物业理公司竣工图纸技术资料进行理进步改建扩建开发项目竣工认真组织技术资料整理竣工图绘制工作编制完整竣工档案规定分移交房屋产权者城市档案馆
⑴ 技术资料容
①前期工作资料：开发项目行性研究报告项目建议书批准文件 勘察资料规划文件设计文件变更资料线埋设实际坐标标高资料征拆迁报告核准图纸原状录相片资料征拆迁安置种许证协议书施工合种建设事宜请示报告批复文件等
②土建资料：开工报告建（构）筑物设备基础轴线定位水准测量复核记录砂浆混凝土试块试验报告原材料检验证明预制构件加工件种钢筋出厂合格证实验室检查合格证基基础施工验收记录 隐蔽工程验收记录分部分项工程施工验收记录设计变更通知单工程质量事报告处理结果施工期间建筑物构筑物沉降观测资料竣工报告竣工验收报告
③安装方面资料：设备安装记录设备材料验收合格证道安装试漏试压质量检查记录道设备焊接记录阀门安全阀试压记录电气仪表检验电机绝缘干燥等检查记录明动力电讯线路检查记录工程质量事报告处理结果隐蔽工程验收单设计变更工程资料竣工验收单等
⑵ 绘制竣工图
开发项目竣工图真实记录种建筑物构筑物等详细情况技术文件工程进行验收维护改建扩建开发商应组织协助督促承包商设计单位认真负责竣工图编制工作做竣工图必须准确完整果发现绘制准遗漏时应采取措施修改补齐
技术资料齐全竣工图准确完整符合档条件工程竣工验收条件竣工验收前完成应验收双方商定期限补齐绘制竣工图做法：
①施工图施工变动施工图加盖竣工图标志直接作竣工图
②结构形式改变建筑面改变项目改变重改变宜原施工图修改补充重新绘制竣工图
③基础构筑物线结构防工程等设备安装等隐蔽部位绘制竣工图纸
④竣工图定实际情况相符保证图纸质量做规格统图面整洁字迹清楚施工技术负责签认意涂改

第五节 租 售 阶 段

建设阶段结束开发商办理竣工验收政府批准入住手续外预计开发成否突破实际工期较计划工期否拖延开发商时更关注：原先预测期间否预计租金价格水项目找买家者情况开发商分散投资风险减轻债务融资压力项目建设前建设程中通预租预售形式落实买家者情况开发商项目完工接完工时开始市场营销工作

选择物业销售形式

成功房产销售程般包括三阶段潜租客购买者解物业状况进行宣传沟通阶段二关价格租金合条件进行谈判阶段三双方协商致签约阶段房产市场营销具体方式分开发商行租售委托物业代理两种
㈠ 开发商行销售
委托物业代理支付相售价1~3佣金时开发商愿意行租售般述情况开发商愿采取样营销方式：
首先型房产开发公司专门市场营销队伍世界区性销售网络提供服务时委托物业代理更效例北京市住总集团年开发数十万方米普通商品住宅均属销售中心负责销售工作
次房产市场高涨市场供应短缺开发项目受者投资置业土欢迎开发商预计项目竣工快便租售出项目
外开发商发展项目已较明确甚固定销售象时需委托物业代理例开发项目开发前预租（售）某业甚业先预付部分全部建设费时开发商没必寻求物业代理帮助
㈡ 委托物业代理
纪代理商事购买销售二者兼备洽商工作取商品权商业单位职促成商品交易赚取佣金作报酬通常专注某产品种类某顾客群房产市场纪代理商通常称物业代理
般说物业代理负责开发项目市场宣传租售业务什委托物业代理委托什类型代理委托物业代理原什呢？般针具体情况进行分析开发商销售队伍助物业代理帮助利物业代理机构拥某优势物业代理机构熟悉市场情况具备丰富租售知识验专业员擅长市场领域充分认识市场前未供求关系非常熟悉某类物业销售专门知识验房产买卖双方愿意光顾方
⑴ 物业代理作
传统房产纪留印象通传递信息居间介绍交易成功收取拥金然现代物业代理全新概念已单纯协助推销逐渐发展参开发项目市场营销工作全程提供服务具高专业技术含量物业代理作体现方面：
①通市场调查解潜市场需求准确预测消费者行偏潮流品味协助开发商业进行准确市场定位
②通广告等市场宣传活动潜投资置业士进行效引导
③房产开发项目前期策划项目租售完毕物业代理参整开发程协助开发商终实现投资收益目标
④置业士提出关求（位置价格面积建筑特点等）帮助选择合适物业提供完善购楼手续服务
⑤帮助买卖双方进行关融资安排例：信誉良机构物业需求没足够资金购买基金组织想投资房产找理想投资项目公司想通出售拥物业解决财务困难种情况物业代理通掌握信息做出关安排关三方均达目
⑥提高市场运行效率少集中固定房产市场房产种特殊商品常常需代理服务寻找买卖双方潜买家卖家均迅速完成交易提高房产市场运行效率
⑵ 物业代理形式
物业代理形式通常委托代理合具体规定物业代理形式种分类方式：
①联合代理独家代理功复杂型综合性房产开发项目物业开发商常委托联合代理两家两家物业代理公司承担项目物业代理工作物业代理公司间分工合作通联合代理合约规定代理公司职责范围佣金分配方式功较单房产开发项目物业者综合性中某种特定途物业开发商常委托某家拥销售类物业验物业代理公司负责物业代理工作称独家代理然某型物业代理公司独家代理综合性房产开发项目物业
②买方代理卖方代理双重代理代理委托方物业代理分买方代理卖方代理双重代理前两种情况物业代理买方卖方单方面收取佣金第三种情况物业代理时买卖双方收取佣金佣金总额般高前两种代理形式双重代理身份应关方事先声明
③首席代理分代理型综合性房产开发项目物业开发商业委托物业代理公司作项目首席代理全面负责项目物业代理工作总代理委托分代理负责物业某部分代理工作时分代理委托必须开发商业意特殊情况开发商业直接委托分代理时代理公司佣金代理公司承担责分配
采种代理代理组合重点开发项目前期快确定便物业代理公司项目发展规划设计评估贡献物业代理公司会市场情况项目开发建设提供专业意见物业设计功满足未入住者求物业代理公司会开发项目预期获租金售价水竞争性发展项目情况利租售时间等开发商提供参考意见外通代理机构开始参加整开发队伍工作熟悉未推销物业物业代理潜买家租客提供关物业详细情况十分利开展推销工作
㈢ 委托物业代理公司应注意问题
⑴ 充分解物业代理公司职员业务素质房产交易涉资金量巨开发商业说投资置业士说须慎重事否做公交易切实保障参交易程方面利益物业代理起着非常重作选择物业代理公司时首先考察物业代理公司职员否良职业道德中包括物业代理公司否代表委托方利益否委托方保密工作程中否具客观真实真诚作风物业交易程中佣金外否没利益代理公司采保底价例收取代理费超出保底价格部分外例分成种严重违反职业道德做法
⑵ 物业代理公司投入市场营销工作资源显然方性物业代理公司员验销售网络限制般没力代理型综合性房产开发项目市场销售工作型综合性代理公司未必代理型项目例某国际性物业代理机构度时代理着北京30中型房产开发项目中类型项目处段结果代理费例高项目销售十分火爆代理费例低项目成交寥寥究原物业代理意低佣金作诱饵垄断类型物业租售市场力物力投入代理费例高开发项目
⑶ 物业代理公司业绩物业代理公司业绩代理少项目成交额少代理成功率果某公司代理10项目两成功外公司代理两项目均获成功显然者成功率远远前者考察物业代理公司业绩代理项目均销售周期
⑷ 针物业类型选择物业代理住宅公寓销售常代理机构办理然机构许全国性甚国际性代理公司分支机构工业商业物业说常委托全国性国际性代理公司代理机构时参加时参加里没统原供遵循需具体问题具体分析般说全国国际性代理公司通常型复杂发展项目更丰富代理验公司更直接更频繁接触方性代理机构房产市场潜买家租客较详细解
⑸ 认真签订物业代理合通常开发商物业代理间合关系签订代理合时应合容文字书面隐含意义认真考虑代理合应清楚说明代理权存时间长短什情况中止项权利列明开发商需支付费代理费（佣金）例说明时什条件支付项佣金时应合中载明独家代理联合代理涉雇佣外代理时什首席代理权利否连续处置（租售）该物业（出财务收益考虑开发商时希分阶段出租出售某物业）等花时间精确表述开发商代理商间关系避免造成误解争议

二制定租售方案

㈠ 出租出售
开发商首先需出租出售做出选择包括出售面积出租面积数量建筑物中具体位置住宅项目开发商选择出售商房产项目开发商选择出租租售举
果建成物业出租开发商必须决定永久出租出租段时间卖掉涉财务安排问题开发商必须关贷款合约规定租售阶段全部清项目贷款果开发商建成物业长期出租角色转变物业者投资者种情况开发商进行效物业理保持物业租客吸引力延长济寿命进达理想租金回报物业保值增值目出租物业作开发商固定资产外投资资产相联系价值效更充分发挥
㈡ 租售进度
租售进度安排考虑工程建设进度融资需求营销策略宣传策略预测市场吸纳速度协调时开发商准备租售进度计划控制表利租售工作预定计划进行租售进度计划应该根市场租售实际状况进行定期调整
㈢ 租售价格
价格市场营销组合素中十分敏感难控制素房产开发商说价格直接关系市场开发房产产品接受程度影响着市场需求开发商利润涉开发商投资者者中介公司等方面利益着房产市场发展完善价格竞争越越激烈掌握科学房产定价方法灵活运定价策略确保预期利润目标实现房产商关心事情
开发商定价三类方法成导定价法购买者导定价法竞争导定价法中成导包括成加成定价法目标定价法购买者导包括认知价值定价法价值定价法竞争导包括领导定价法挑战定价法行市定价法
⑴ 成导定价
成加成定价法指开发商开发物业成加定百分加成制定房产销售价格加成含义定率利润基定价方法
目标定价法指根估计总销售收入估计销售量制定价格种方法目标定价法损益衡图概念损益衡图描述销售水预期总成总收入
⑵ 购买者导定价
认知价值定价法房产商根购买者物业认知价值制定价格种方法种方法定价房产商认定价关键顾客物业价值认知生产者销售者成利市场营销组合中非价格变量购买者心目中确立认知价值求制定价格必须符合认知价值
价值定价法指确定价格消费者说代表着较低（相）价格相（更高）质量物美价廉价值定价法仅制定产品价格竞争手低公司整体营重新设计造成公司接众关怀民生良形象时公司成真正低成开发商做
薄利销中利销
⑶ 竞争导定价
房产市场异质性行业相房产商较度决定价格房产商品差异化购买者价格差异十分敏感激烈市场竞争中公司相竞争者总确定行业中适位置充市场领导者充市场挑战者充市场者充市场补缺者相应公司定价方面量整体市场营销策略相适应充高价角色充中价角色充低价角色应付竞争者价格竞争
领导定价法领导定价法实际种定价策略处市场领导者位房产开发商采领导定价法通常情况果某公司房产业类物业开发中踞龙头老位实力雄厚声极佳具备采领导定价法条件制定价格类物业中居较高价位
挑战定价法物业质量市场领导者物业质量相时果定价市场领导者定价稍低低较认该开发商采挑战定价法果公司具市场领导者挑战实力者成较低者资金雄厚房产商采挑战定价法然利润较低扩市场份额提高声争取成市场领导者
行市定价法指房产商房产市场中类物业均现行价格水定价方法市场追者情况采种定价方法：①难估算成②公司算行处③果行定价难解购买者竞争者公司价格反应采行市定价法公司程度竞争手价格定价基础太注重产品成需求

三制定宣传广告策略

房产市场营销工作中进行广告宣传目通该项工作潜房产者置业投资者认识营销物业影响购买投资行决策快速销售推销物业实现房产开发商物业持者济目标中出目标实现极赖效市场宣传工作
㈠ 市场宣传策略
宣传作促销组合素刺激目标顾客企业产品服务需求增加销售改善形象提高知名度等方面起着十分重作
美国市场营销协会定义委员会宣传定义：宣传指发起者需花钱某种出版媒体发布重商业新闻者广播电视中银幕舞台获利报道展示演出种非员形式刺激目标顾客某种产品服务商业单位需求宣传作种促销工具具重作：①卖利宣传介绍新产品新品牌开市场销路②某种产品市场需求销售降时卖利宣传恢复该产品兴趣增加需求销售③知名度低企业利宣传引起注意提高知名度④公形象欠佳企业利宣传改善形象⑤国家利宣传改善国家形象吸引更外国观光者外国资争取国际支援提高宣传效果加强宣传理房产企业制定宣传策略时应作工作：
⑴ 确定宣传目标美国纽约铁狮门房产公司委托丹尼尔·J·爱德曼公关系公司拟定宣传方案实现两市场营销目标：①美国确信居住乡村墅优裕快乐生活部分②强化铁狮门乡村墅形象市场占率实现两目标宣传目标确定：①撰写关乡村墅报道流杂志（时代周刊等）报纸休闲娱乐版发表②医学角度指出乡村墅环境身体健康裨益③分针年轻市场退休者市场政府机关种团体拟出特定宣传方案
⑵ 选择宣传信息工具促销部门必须确定企业产品重新闻供报道假设太著名房产开发企业想增进公众解宣传员应先角度企业确定否现成材料供宣传：专业理队伍什特色成功开发影响房产项目前拟开发新项目设计特色没项目获设计建造质量物业理等方面国家奖励否社会公益事业提供支持赞助高理层营理念公司目标公司文化特色样探究通常找出量宣传材料交新闻媒体发表便增进公众企业认识宣传题材体现该公司固特色支持理想市场定位
⑶ 实施宣传方案事宣传工作必须谨慎仔细重新闻谁发布？容易新闻媒体刊登发表出数新闻非份量定忙碌编辑采宣传员重资种媒体编辑间建立私关系记者结识少编辑深知需妙趣横生文笔流畅易进步取资料新闻宣传员果媒体编辑视种市场满足需求编辑必然会愿意采提供新闻
⑷ 评价宣传效果评价宣传效果难题宣传通常市场营销沟通工具合难单独分辨出什宣传贡献果工具前开展宣传活动评价贡献容易宣传活动根某沟通象反应设计反应便作测量宣传效果般说企业根展露次数知晓——理解——态度改变销售变化等评价宣传效果













图 34 广告理中决策

㈡ 广告策略
广告种十分效信息传播方式公司目标顾客公众进行直接说服性沟通五种工具制定广告方案时市场营销理必须先确定目标市场购买者动机然做出制定广告方案需五种决策（图34）谓5M包括广告目标务（Mission）费资金（Money）应传送信息（Message）应媒体（Media）广告效果评价衡量
房产开发项目行性研究
第节 行性研究概述

行性研究含义目

行性研究投资决策前建设项目进行全面技术济分析证科学方法具体讲行性研究工程项目投资决策前项目关社会济技术等方面情况进行深入细致研究拟定种建设方案技术方案进行认真技术济分析较证项目济社会环境效益进行科学预测评价基础综合研究建设项目技术先进性适性济合理性建设性行性确定该项目否应该投资投资等结性意见决策部门终决策提供科学作开展步工作基础
行性研究根目实现项目决策科学化民化减少避免投资决策失误提高项目开发建设济社会环境效益
房产开发项综合性济活动投资额建设周期长涉面广想开发项目达预期济效果必须首先做行性研究工作房产开发项目许重济技术原基础资料切实解决落实提出合理结开发商决策建立科学验感觉基础

二行性研究作

㈠　项目投资决策
开发建设项目特中型项目花费力物力财力验感觉确定通投资决策前行性研究明确该项目建设址规模建设容方案等否行房产开发项目产品销路竞争力投资效果等出项工程应应该建建设时应种方案会取佳效果作开发建设项目投资决策国家规定没行性研究开发建设项目批准设计务书进行设计列入计划
㈡　筹集建设资金
银行等金融机构行性研究报告作建设项目申请贷款先决条件行性研究报告进行全面细致分析评估确定否予贷款
㈢　开发商关部门签订协议合
项目需建筑材料协作条件供电供水供热通讯交通等方面需关部门协作供应协议合需根行性研究报告进行商谈关技术引进建筑设备进口必须行性研究报告审查批准国外厂商正式签约
㈣　编制阶段规划设计
行性研究报告中项目规模址建筑设计方案构想设备造型单项工程结构形式配套设施公辅助设施种类建设速度等等进行分析证确定原推荐建设方案行性研究报告批准规划设计工作进行必作方案较选择重新证

三行性研究

⑴ 国家区济建设方针政策长远规划
⑵ 批准项目建议书等效力文件
⑶ 国家批准城市总体规划详细规划交通等市政基础设施等
⑷ 然理气象水文质济社会等基础资料
⑸ 关工程技术方面标准规范指标求等资料
⑹ 国家规定济参数指标
⑺ 开发项目备选方案土利条件规划设计条件备选规划设计方案等

四行性研究工作阶段

行性研究投资前期做工作分四工作阶段阶段容逐步浅深
㈠　投资机会研究
该阶段务投资项目投资方提出建议定区部门然资源市场调查预测基础寻找利投资机会
投资机会研究分般投资机会研究特定项目投资机会研究前者分三种：区研究部门研究利资源基础研究目指明具体投资方者选择确定项目投资机遇项目意变概略投资建议投资者决策
投资机会研究容：区情况济政策资源条件劳动力状况社会条件理环境国外市场情况工程项目建成社会影响等
投资机会研究相粗略笼统估计详细分析该阶段投资估算精确度±30研究费般占总投资02～08
果机会研究认行进行阶段工作
㈡　初步行性研究
初步行性研究称预行性研究机会研究基础进步项目建设性潜效益进行证分析解决问题包括：
⑴ 分析机会研究结详细资料基础做出否投资决定
⑵ 否进行详细行性研究必
⑶ 关键问题需进行辅助研究
初步行性研究阶段需容进行粗略审查：市场需求供应建筑材料供应状况项目区社会济情况项目址周围环境项目规划设计方案项目进度项目销售收入投资估算项目财务分析等
初步行性研究阶段投资估算精度达±20需费约占总投资025～15谓辅助研究投资项目重方面进行单独研究作初步行性研究详细行研究先决条件支持两项研究
㈢　详细行性研究
通常说行性研究详细行性研究开发建设项目投资决策基础分析项目技术济行性做出投资否决策关键步骤
阶段建设投资估算精度±10需费型项目约占投资1030型复杂工程约占02～10
㈣　项目评估决策
国家关规定中型限额项目重型项目必须权审批单位委托资格咨询评估单位项目行性研究报告进行评估证未评估建设项目单位准审批更准组织建设
项目评估决策部门组织授权建设银行投资银行咨询公司关专家代表国家报建设项目行性研究报告进行全面审核评估阶段

第二节 行性研究容步骤


行性研究容

开发项目性质规模复杂程度行性研究容相侧重般房产开发项目行性研究应包括容：
㈠　项目概况
具体容包括：项目名称开发建设单位项目理位置项目城市区街道项目周围建筑物等项目周围环境状况工业商业相关行业现状发展潜力项目建设时机然环境等方面说明项目建设必性行性项目性质特点项目开发建设社会济意义行性研究工作目范围
㈡ 开发项目现状调查拆迁安置方案制定
⑴ 土调查包括开发项目范围类土面积单位等
⑵ 口调查包括开发项目范围总口数总户数需拆迁口数户数等
⑶ 调查开发项目范围建筑物种类种建筑物数量面积需拆迁建筑物种类数量面积等
⑷ 调查生产营企业体营者营范围占面积建筑面积营业面积职工数年营业额年利润额等
⑸ 调查种线应调查水线雨水线污水线热力线燃气线电力电讯线现状规目标实现时间
⑹ 调查物开发项目范围物调查解容包括水井防工程菜窖种线等物包括种树木植物等开发项目现状般附面示意图
⑺ 制定拆迁计划
⑻ 制定安置方案包括需安置总数户数需安置房屋套数建筑面积需安置劳动力数等
㈢　市场分析建设规模确定
具体容包括：市场供现状分析预测市场需求现状分析预测市场交易数量价格分析预计服务象分析租售计划制定拟建项目建设规模确定
㈣　规划设计方案选择
⑴ 市政规划方案选择市政规划方案容包括种市政设施布置源路走型商业房产开发项目重点规划安排交通组织享空间等
⑵ 项目构成面布置
⑶ 建筑规划方案选择建筑规划方案容包括单项工程占面积建筑面积层数层高房间布置种房间数量建筑面积等等附规划设计方案详图
㈤　资源供条件分析
容包括：建筑材料需量采购方式供应计划施工力量组织计划项目施工期间动力水等供应方案项目建成投入生产水电热力煤气交通通讯等供应条件
㈥　环境影响评价
容包括：建设区环境现状污染源污染物开发项目引起周围生态变化设计采环境保护标准控制污染生态变化初步方案环境保护投资估算环境影响评价结环境影响分析存问题建议
㈦　项目开发组织机构理费研究
容包括：拟定开发项目理体制机构设置理员配备方案拟定员培训计划估算年理费支出情况
㈧　开发建设计划编制
⑴ 前期开发计划包括项目立项行性研究达规务征拆迁委托规设计取开工许证直完成开工前准备等系列工作计划
⑵ 工程建设计划包括单项工程开竣工时间进度安排市政工程配套建设计划等
⑶ 建设场布置
⑷ 施工队伍选择
㈨　项目济社会效益分析
⑴ 项目总投资估算包括开发建设投资营资金两部分
⑵ 项目投资源筹措方式确定
⑶ 开发成估算
⑷ 销售成营成估算
⑸ 销售收入租金收入营收入营业收入估算
⑹ 财务评价分析计算项目投资回收期财务净现值财务部收益率投资利润率款偿期等技术济指标项目进行财务评价
⑺ 国民济评价工业开发区等型房产开发项目需运国民济评价方法计算项目济净现值济部收益率等指标项目进行国民济评价
⑻ 风险分析方面结合政治形势国家方针政策济发展趋势市场周期然等方面素变化进行定性风险分析方面采盈亏衡分析敏感性分析概率分析等分析方法进行定量风险分析
⑼ 项目环境效益社会效益综合效益评价
㈩　结建议
⑴ 运种数技术济财务等诸方面述开发项目行性推荐佳方案
⑵ 存问题相应建议

二行性研究步骤

行性研究五步骤进行：
㈠　接受委托
项目建议批准开发商委托咨询评估公司拟开发项目进行行性研究双方签订合协议明确规定行性研究工作范围目标意图进度安排费支付办法协作方式等容承担单位接受委托时应获项目建议书关项目背景介绍资料搞清楚委托者目求明确研究容制定计划收集关基础资料指标规范标准等基数
㈡　调查研究
市场调查资源调查两方面进行市场调查应查明预测市场供需求量价格竞争力等便确定项目济规模项目构成资源调查包括建设点开发项目交通运输条件外围基础设施环境保护水文质气象等方面调查步规划方案设计技术济分析提供准确资料
㈢　方案选择优化
根项目建议书求结合市场资源调查收集资料数基础建立干供选择开发方案进行反复方案证较会委托部门明确方案选择重原问题优选标准采技术济分析方法评选出合理方案研究证项目技术行性进步确定项目规模构成开发进度
㈣　财务评价综合评价
述分析确定佳方案估算项目投资成价格收入等基础方案进行详细财务评价综合评价研究证项目济合理性盈利力进步提出资金筹措建议项目实施总进度计划
㈤　编制行性研究报告
述分析评价编制详细行性研究报告推荐行方案实施计划提出结性意见措施建议供决策者作决策
第三节　房产开发项目策划基础参数选择


房产开发项目行性研究重目法律允许技术前提通系统项目策划形成优选出较具体项目开发营方案获满足投资收益目标求高济回报编制房产开发项目行性研究报告程中项目策划构造供评价较开发营方案选择相关基础参数行性研究中定量分析基础

房产开发项目策划

房产市场分析拟开发项目分析基础形成开发项目策划方案指导续开发投资活动房产开发项目策划方案通常包括容：
㈠　区位分析选择
房产开发项目区位分析选择包括域分析选择具体点分析选择域分析选择战略性选择项目宏观区位条件分析选择考虑项目区政治法律济文化教育然条件等素具体点分析选择房产项目坐落点周围环境基础设施条件分析选择考虑项目点交通城市规划土取代价拆迁安置难度基础设施完备程度质水文噪声空气污染等素
㈡　开发容规模分析选择
房产项目开发容规模分析选择应符合城市规划前提高佳原选择佳途合适开发规模包括建筑总面积建设装修档次面布置等外考虑仅生毛开发成进行房屋建设熟租售情况
㈢　开发时机分析选择
房产项目开发时机分析选择应考虑开发完成市场前景倒推出应获取开发场开始建设时机充分估计办理前期手续征拆迁难度等素开发进度影响型房产开发项目考虑分批开发（滚动开发）
㈣　合作方式分析选择
房产项目开发合作方式分析选择应考虑开发商身土资金开发营专长验社会关系等方面实力优势程度分散风险角度出发独资合资合作（包括合建）委托开发等开发合作方式进行选择
㈤　融资方式资金结构分析选择
房产项目融资方式资金结构分析选择结合项目开发合作方式设计资金结构确定合作方项目资金中占份额通分析资金源营方式项目需短期长期资金筹措做出合理安排
㈥　产品营方式分析选择
房产产品营方式分析选择考虑期利益长远利益兼顾资金压力身营力市场接受程度等出售（包括预售）出租（包括预租短租长租）营等营方式进行选择

二构造评价方案

构造评价方案项目策划基础构造出供评价较具体开发营方案开发项目否分期进行分期开发项目拟建设物业类型物业类型例关系建筑面积规模物业档次合作方式合作条件拟投入资金数量总投资中例租售营选择总建筑面积中例等需具体评价方案中加明确
果允许述影响评价方案构造素意组合会出现非常选方案实际操作程中通常开发项目否分期开发营方式时会考虑物业类型匹配结构构造2～4基评价方案素影响规律通敏感性分析握表81某房产开发项目评价方案构造结果

某商业综合房产开发项目济评价备选方案 表 81

　　建设容营方式
否分期开发
写字楼公寓
写字楼商场
销售
出租
分期
评价方案
评价方案三
分2期
评价方案二
评价方案四




三选择基础参数

济评价中基础参数包括方面指标：
⑴ 时间类参数包括：开发活动起始时间点开发营期开发期准备期建设期出售期出租营期起始时间点持续时间长度济评价工作计算周期（年半年季度月视项目开发营期长短评估精度求灵活选择）
⑵ 融资相关参数包括：房产开发贷款贷款利率资金投入例财务杠杆率（通常总投资30）预售收入续开发建设投资例
⑶ 收益相关指标包括：出租率空置率运营成占毛租金收入率
⑷ 评价标准类指标包括基准收益率目标成利润率目标投资利润率目标投资回报率等指标
第四节 房产开发项目投资收入估算


投资估算

房产开发项目投资估算范围包括土费前期工程费房屋开发费理费财务费销售费费开发期税费等项费构成复杂变化素确定性尤建设项目类型特点费构成较差异
㈠　土费估算
开发项目土费指取开发项目发生费开发项目取土权种方式发生费相种：划拨征收土土征收拆迁费出土土出价款转土土转费租土土租费股东投资入股土投资折价
⑴ 土征收拆迁费
土征收拆迁费分：农村土征收拆迁费城镇土拆迁费农村土征收拆迁费包括：土补偿费青苗补偿费附着物补偿费安置补助费新菜开发建设基金征理费耕占税拆迁费费城镇土拆迁补偿费包括：建筑物构筑物附着物补偿费搬家费时搬迁安置费周转房摊销原单位停产停业补偿费拆迁理费拆迁服务费等
⑵ 土出价款
土出价款国家土者身份土权定年限土者土者国家支付土权出价款出形式取城市熟土权时土出价款土出金拆迁补偿费城市基础设施建设费构成出方式获城市毛土权时土出价款土权出金城市基础设施建设费构成获类土权开发商需进行房屋拆迁土开发活动相应支付城镇土拆迁补偿费
土出价款数额土城市区段土途条件等许方面素决定许城市土制定基准价具体宗土出价款基准价基础加适调整确定
⑶ 土转费
土转费指土受方土转方支付土权转费法通土出转方式取土权转合法者土权转时建筑物附着物权转
⑷ 土租费
土租费指土租方土出租方支付费租方式取土权减少项目开发初期投资房产项目开发中较少见
⑸ 土投资折价
房产项目土权房产项目投资者直接投资种情况需筹集现金支付土权获取费般需土权评估作价
㈡ 前期工程费
前期工程费包括开发项目前期规划设计行性研究水文质勘测三通等土开发工程费支出
项目规划设计行性研究需费支出般项目总投资百分估算般情况规划设计费建安工程费3左右行性研究费占项目总投资1～3水文质勘探需费根需工作量结合关收费标准估算般设计概算05左右
三通等土开发费包括原建筑物构筑物拆费场整费通水电路费费估算根实际工作量参关计费标准估算
㈢　房屋开发费
房屋开发费包括建筑安装工程费公配套设施建设费基础设施建设费
⑴ 建筑安装工程费
建筑安装工程费指建造房屋建筑物发生建筑工程费（结构建筑特殊装修工程费）设备采购费安装工程费（排水电气明设备安装空调通风弱电设备安装电梯安装设备安装） 等
房产项目包括单项工程时应单项工程分估算建筑安装工程费
⑵ 公配套设施建设费
公配套设施建设费指居住区居民服务配套建设种非营利性种公配套设施（公建设施）建设费包括居委会派出托幼园公厕停车场等般规划指标实际工程量估算
⑶ 基础设施建设费
基础设施建设费指建筑物2米外项目红线范围种线道路工程建设费包括：水雨水污水煤气热力供电电信道路绿化环卫室外明等设施建设费项设施市政设施干线干干道等接口费般实际工程量估算
行性研究阶段房屋开发费中项费估算采单元估算法单位指标估算法工程量似匡算法概算指标估算法概预算定额法根类似工程验进行估算具体估算方法选择应视资料获性费支出情况定较常方法种：
①单元估算法单元估算法指基建设单元综合投资单元数项目单项工程总投资估算方法间客房综合投资客房数估算座酒店总投资张病床综合投资病床数估算座医院总投资等
②单位指标估算法单位指标估算法指单位工程量投资工程量单项工程投资估算方法般说土建工程排水工程明工程建筑方米造价计算采暖工程耗热量（千卡时）指标计算变配电安装设备容量（千伏安）指标计算集中空调安装冷负荷量（千卡时）指标计算供热锅炉安装时产生蒸汽量（立方米时）指标计算类围墙室外线工程长度（米）指标计算室外道路道路面积（方米）指标计算等
③工程量似匡算法工程量似匡算法采工程概预算类似方法先似匡算工程量配相应概预算定额单价取费似计算项目投资
④概算指标法概算指标法采综合单位建筑面积建筑体积等建筑工程概算指标计算整工程费常估算公式：直接费＝方米造价指标×建筑面积材料消耗量＝方米材料消耗量指标×建筑面积
㈣　理费
理费指房产开发企业理部门组织理开发营活动发生种费包括：理员工资职工福利费办公费差旅费折旧费修理费工会费职工教育费社会保险费董事会费咨询费审计费诉讼费排污费房产税土税技术转费技术开发费形资产摊消开办费摊销业务招费坏账损失存货盘亏毁损报废损失理费
理费项目总投资3～5估算果房产开发企业时开发干房产项目理费应该项目间合理分摊
㈤　财务费
财务费指企业筹集资金发生项费款债券利息包括金融机构手续费融资代理费承诺费外汇汇兑净损失企业筹资发生财务费利息计算参金融市场利率资金分期投入情况复利计算利息外融资费般占利息10左右
㈥　销售费
销售费指房产开发企业销售房产产品程中发生项费专设销售机构委托销售代理项费包括销售员工资奖金福利费差旅费销售机构折旧费修理费物料消耗费广告宣传费代理费销售服务费销售许证申领费等
㈦　开发期税费
房产开发项目投资估算中应考虑项目开发期负担种税金方政府关部门征收费包括：固定资产投资方调节税市政支线分摊费供电贴费电权费分散建设市政公设施建设费绿化建设费电话初装费建材发展基金防工程费等项税费应根关法规标准估算
㈧　费
费包括时费时建设费工程造价咨询费总承包理费合公证费施工执费工程质量监督费工程监理费竣工图编制费工程保险费等杂项费费般关部门规定费率估算
㈨　预见费
预见费根项目复杂程度前述项费估算准确程度述项费3～7估算
房产开发项目竣工采出租营方式营时应估算项目营期间运营费运营费通常包括：工费公设施设备运行费维修保养费绿理费卫生清洁保安费办公费保险费房产税广告宣传市场推广费租赁代理费预见费项费估算方法请参考书第十章关容

二资金计划

房产项目应根建设进度会发生实际付款时间金额编制资金计划表房产项目行性研究阶段年半年季度月计算期单位期编制资金计划编制资金计划应考虑种投资款项付款特点充分考虑预收款欠付款预付定金工程进度付款具体情况表82房产开发项目资金计划表示例

房产开发项目资金计划表 表82

　　　　　　　时间
费项目
合计
开发营期
1
2
3
4
…
n
1
土费







11
12
13
14
土出金
城市建设配套费
征拆迁补偿费
手续费税金







2
前期工程费







21
22
23
行性研究费
勘察设计费
三通费







3
房屋开发费







31
32
33
建筑安装工程费
公配套设施建设费
基础设施建设费







4
理费







5
财务费







6
销售费







7
开发期税费







8
费







9
预见费








合 计







三收入估算资金筹措

㈠　收入估算
估算房产开发项目收入首先制定切实行租售计划（含销售出租营等计划）租售计划容通常包括：拟租售物业类型时间相应数量租售价格租售收入收款方式租售计划应遵守政府关租售营规定开发商投资策略相配合
⑴ 租售方案
租售物业类型数量结合房产开发项目提供物业类型数量确定考虑租售期房产市场变化租售数量影响具体房产开发项目言时必须明确：出租面积出售面积数量建筑物应关系整租售期期（年半年季度月）拟销售出租物业类型数量综合途房产开发项目应途功划分
⑵ 租售价格
租售价格应房产市场分析基础确定般选择位置规模功档次等方面交易实例通成交价格分析修正终房产项目租售价格参房产开发项目产品定价技术方法确定租售价格
租售价格确定开发商市场营销策略相致考虑政治济社会等宏观环境物业租售价格影响时应房产市场供求关系进行分析考虑已建成正建设潜竞争项目拟开发项目租售价格影响
⑶ 租售收入
房产开发项目租售收入等租售面积数量单位租售价格出租情况应考虑空置期（项目竣工暂时找租客时间）空置率（未租出建筑面积占总建筑面积百分）年租金收入影响租售收入估算计算出期（年半年季度月）获租售收入形成租售收入计划租售收入估算助表83表84提供格式进行

销售收入营税金附加估算表 表83

序号
项 目
合计
开发营期




1
2
3
4
…
n
1
销售收入（万元）







11
12
13
销售面积（㎡）
单位售价
销售例







2
营税金附加（万元）







21
22
23
…
营业锐（万元）
城市维护建设税（万元）
教育费附加（万元）









⑷ 收款方式
收款方式确定应考虑房产交易付款惯确定分期付款期数期付款例
㈡　资金筹措
资金筹措计划房产开发项目资金计划销售收入计划基础确定资金源相应数量房产开发项目资金源通常资金预租售收入贷资金三种渠道满足开发项目资金需求优先资金考虑投入预租售收入然满足资金需求时安排贷资金图81资金筹措计划原理示意图
资金计划资金筹措计划基础编制投资计划资金筹措表（表85）




出租收入营税金估算表 表84

序号
项 目
合计
开发营期
1
2
3
4
…
n
1
租金收入（万元）








11
12
13
出租面积（㎡）
单位租金（元／㎡）
出租率







2
营税金附加（万元）







21
22
23
…
营业锐（万元）
城市维护建设税（万元）
教育费附加（万元）
…







3
净转售收入（万元）







31
32
33
转售价格（万元）
转售成（万元）
转售税金（万元）























图 81 资金筹计划原理示意图






投资计划资金筹措表 单位：万元 表85

序号
项 目
合计
开发营期
1
2
3
4
…
n
1
项目总投资







11
12
开发建设投资
营资金







2
资金筹措







21
22
23
24
25
资金
贷资金
预售收入
预租收入
收入








第五节 房产开发项目财务报表编制


完成房产市场调查预测开发项目策划开发项目投资成费估算开发项目收入估算资金筹措计划编制等基础工作通编制财务报表计算财务评价指标房产开发项目财务盈利力清偿力资金衡情况进行财务评价

财务评价报表

房产开发项目财务评价报表包括基报表辅助报表基础性数（成收入等）存储辅助报表中辅助报表通某种应关系生成基报表通基报表项目进行财务盈利力清偿力资金衡分析
㈠　基报表
⑴ 现金流量表
现金流量表反映房产项目开发营期期（年半年季度月）现金流入现金流出计算项动态静态评价指标进行开发项目财务盈利力分析投资计算基础现金流量表分：
①全部投资现金流量表该表分投资资金源全部投资作计算基础计算全部投资财务部收益率财务净现值投资回收期等评价指标考察项目全部投资盈利力投资方案（资金源利息少）进行较建立基础
②资金现金流量表该表投资者整体角度出发投资者出资额作计算基础款金偿利息支付视现金流出计算资金财务部收益率财务净现值等评价指标考察项目资金盈利力
③投资者方现金流量表该表投资者方出资额作计算基础计算投资者方财务部收益率财务净现值等评价指标反映投资者方投入资盈利力
⑵ 资金源运表
该表反映房产项目开发营期期资金盈余短缺情况选择资金筹措方案制定适宜款偿计划
⑶ 损益表
该表反映房产项目开发营期期利润总额税期税利润分配情况计算投资利润率资金利润率资金净利润率等评价指标利润总额计算程参见书第六章第节关容
应该指出房产开发企业发生年度亏损年度税前利润弥补年度税前利润足弥补5年延续弥补5年足弥补税利润弥补实际操作中房产开发项目税采销售收入定例预征方式项目整体否已盈利实现销售收入定例征收税
税利润分配序首先弥补企业前年度亏损然提取法定盈余公积金公益金投资者分配利润
⑷ 资产负债表
资产负债表反映企业定日期全部资产负债者权益情况房产开发项目进行独立财务评价时需编制资产负债表房产开发营公司开发投资新房产项目时通常需编制该企业资产负债表计算资产负债率流动率速动率等反映企业财务状况清偿力指标
基财务报表独立法房产项目（项目公司）求进行科目设置非独立法房产项目基财务报表科目设置参独立法项目进行应注意费效益项目合理分摊
㈡　辅助报表
辅助报表包括项目总投资估算表开发建设投资估算表营成估算表土费估算表前期工程费估算表基础设施建设费估算表建筑安装工程费估算表公配套设施建设费估算表开发期税费估算表费估算表销售收入营税金附加估算表出租收入营税金附加估算表营收入营税金附加估算表投资计划资金筹措表款付息估算表

二财务报表编制

房产开发项目财务报表间关系图82示
财务报表编制手工计算采Micrsoft Excel软件进行编制


















图 82 财务报表关系图

第六节 行性研究报告撰写


行性研究报告作房产投资项目行性研究结果体现申请立项贷款关部门签订协议合时必备资料行性研究报告必须说明评估什什评估出什结什出结行性研究报告通常开发商委托房产评估咨询机构撰写

项目行性研究报告基构成

正式写作前先筹划行性研究报告应包括容般说份正式行性研究报告应包括封面摘目录正文附表附图6部分
⑴ 封面：反映评估项目名称谁作谁作评估行性研究报告写作时间
⑵ 摘：简洁语言介绍评估项目处区市场情况项目身情况特点评估结摘读者象没时间详细报告项目决策起决定性作摘文字字斟句酌言必达意绝废词冗句字数超1000字宜
⑶ 目录：果行性研究报告较长目录读者方便解行性研究报告包括具体容前关系根兴趣快速找阅读部分
⑷ 正文：行性研究报告体般逻辑序总体细节循序进行注意报告正文太繁琐报告厚度非取信誉方法重性简明回答未读者关心问题般行性研究报告通常包括具体容：项目总说明项目概况投资环境研究市场研究项目理环境附区竞争性发展项目规划方案建设条件建设方式进度安排投资估算资金筹措项目评估基础数预测选定项目济效益评价风险分析结建议等12方面项目行性研究报告国家计划理部门办理立项报批手续应包括环境分析源消耗节措施项目公司组织机构等方面容报告正文中应包括容视评估目未读者关心问题具体确定没固定变模式
⑸ 附表：正文中便插入较型表格读者便阅读通常序编号附正文评估报告中出现序附表般包括：项目工程进度计划表财务评估基报表辅助报表敏感性分析表然时投资环境分析市场研究投资估算等部分表格附表形式出现报告中
⑹ 附图：辅助文字说明读者快建立起空间概念通常附图附图般包括：项目位置示意图项目规划红线图建筑设计方案面图项目城市总体规划示意图项目性质相关土利规划示意图项目附土利现状图项目附竞争性项目分布示意图等时附图中会包括评估报告中数分析图直方图饼图曲线图等
然时报告应包括附件国土权证建设规划许证建设工程规划许证建设工程施工许证销售（预售）许证审定设计方案通知书建筑设计方案面图公司营业执营许证等附件通常开发商委托评估方准备评估报告送关读者（Faithful注：行性研究阶段？）

二项目行性研究报告正文写作点

前述报告正文中应包含容现写作点介绍
⑴ 项目总说明项目总说明中应着重项目背景项目办者参者项目评估目项目评估报告编制关说明等读者予介绍
⑵ 项目概况部分容中应重点介绍项目合作方式性质项目处址项目拟建规模标准项目需市政配套设施情况获市政建设条件性项目建成服务象
⑶ 投资环境研究包括总体社会济情况城市基础设施状况土制度政府金融税收等方面政策政府鼓励投资领域等
⑷ 市场研究评估项目特点分评估项目相关土市场居住物业市场写字楼物业市场零售商业物业市场酒店市场工业物业市场等进行分析研究市场研究关键占量第手市场信息资料通列举市场交易实例令读者信服市场价格供求关系发展趋势等方面理解
⑸ 项目理环境附区竞争性发展项目部分应项目处理环境（邻里关系）项目现状（熟生需前期土开发工作）项目附区期开工建设筹备程中竞争性发展项目予分析说明竞争性发展项目介绍十分重帮助开发商做知知彼正确发展项目进行市场定位
⑹ 规划方案建设条件介绍开发项目规划建设方案建设程中市政建设条件（水电路等）否满足工程建设需介绍规划建设方案程中行性研究报告撰写者根掌握市场情况项目规模档次建筑物装修标准功面积分配等提出建议
⑺ 建设方式进度安排项目建设方式指建设工程发包方式发包方式差异会带工程质量工期成等方面差异里必建设工程承发包方式提出建议部分中应建设进度安排物料供应（建筑材料需量）做出估计估算便投资估算作准备
⑻ 投资估算资金筹措部分务项目总投资进行估算项目进度安排情况做出投资分年度计划资金筹措计划项目总投资估算应包括项目投资概况估算估算范围估算结果般投资估算结果汇总中应包括土费前期工程费房屋开发费理费销售费财务费费预见费开发期税费投资分年度计划实际项目财务评价程中关现金流入部分应该分开发建设投资建设投资利息分列出资金筹措计划项目投资资金源进行分析包括资金贷款预售（租）收入三部分应该特指出资金源中包括预售（租）收入时面销售（出租）收入计划配合考虑
⑼ 项目评估基础数预测选定部分通常包括销售收入测算成税金利润分配三部分测算销售收入首先根项目设计情况确定功分类销售出租面积数量市场研究结果确定项目部分功面积租金售价水然根工程建设进度安排开发商市场销售策略确定项目分期销售出租面积收款计划汇总出分年度销售收入成税金部分项目开发建设成流动资金销售费投入运营营成进行估算二项目需交纳税费种类征收方式时间税率等做出说明便面现金流分析提供基础数利润分配反映项目获利力分配利润数量属项目盈利性分析容
⑽ 项目济效益评价项目评估报告中关键部分里充分利前述部分分析研究结果项目济行性进行分析部分容般包括现金流量分析资金源运表贷款偿分析现金流量分析全部投资资金两方面反映项目济效益财务部收益率财务净现值投资回收期进行分析测算资金源运表集中体现项目身资金收支衡力财务评价重贷款偿分析项目贷款付息情况做出估算反映项目时开始项收入中偿贷款息需时间长度帮助开发商安排融资计划
⑾ 风险分析般包括盈亏衡分析敏感性分析根委托方求时进行概率分析风险分析目项目面风险素（建造成售价租金水开发周期贷款利率建设建筑面积等）变化项目财务评价指标（财务部收益率财务净现值投资回收期等）影响程度进行定量研究政治济社会条件变化影响进行定性分析
中盈亏衡分析求取项目盈亏衡点说明项目安全程度敏感性分析说明影响项目济效益风险素（总开发成售价开发建设周期贷款利率等）定幅度变化时全部投资资金财务评价指标影响情况
敏感性分析般分单素敏感分析素敏感分析（两种两种素时变化）敏感性分析关键找出项目影响敏感性素乐观悲观种情况便项目实施程中操作员时采取策进行效控制
概率分析目前国应尚十分普遍概率分析需量市场基础数目前难收集精确概率分析西方发达国家应日渐流行概率分析通模拟市场发生情况项目获利数量概率分布获取收益性出定量分析结果
⑿ 行性研究结行性研究结说明项目财务评价结果表明项目否具较理想财务部收益率（否达类项目社会均收益率标准）较强贷款偿身衡力较强抗风险力项目否行
工程造价
第节 工程造价构成


工程项目划分

㈠　建设项目
建设项目称建设单位指场场总体设计进行施工受总概（预）算控制工程项目总建设项目工程项目构成建设项目济实行独立核算具独立组织形式工厂矿井学校条铁路等
㈡　工程项目
工程项目称单项工程建设项目组成部分指具独立设计文件相应综合概（预）算书竣工独立发挥生产力效益工程高等院校综合教学楼等
㈢　单位工程
单位工程工程项目组成部分指具独立设计施工图相应概（预）算书够单独施工竣工独立形成生产力发挥效益工程：土建工程电气安装工程工业道工程暖卫工程通风工程等
㈣　分部工程
分部工程单位工程组成部分单位工程部位施工方法材料设备种类单位工程中划分出中间产品土石方工程楼面工程等
㈤　分项工程
分项工程分部工程组成部分指通简单施工程生产出利某种计量单位计算基中间产品施工方法材料规格分部工程中进步细分出

二工程造价计价控制基原理方法

工程造价计价控制建设项目单项工程单位工程象研究建设前期工程实施工程竣工全程中计算控制工程造价理方法工程造价运动规律学科计算控制工程造价工程项目建设中项重技术济活动工程理工作中独特相独立领域工程造价计算控制工程造价理两行侧重相互联系相互重叠工作程工程造价计算指计算确定工程造价投资费工程造价控制定造价目标造价形成程切费（受控系统）进行严格计算调节监督提示偏差时纠正保证造价目标实现
㈠　工程造价计价基原理方法
工程造价计价工程估价投资项目造价（价格）计算形成程机制工程项目身技术济特点单件性体积庞生产周期长价值量先交易生产等影响般商品
工程项目单件性样性组成集合体特点工程分解结构进行工程项目分解单项工程单项工程具独立意义独立发挥功求完整建筑安装产品单项工程单位工程组成单位工程进步细分分部工程单位工程施工序细分土石方工程砖石工程混凝土钢筋混凝土工程木结构工程楼面工程等分部工程
工程造价角度工程项目细分分部工程满足核算需需分部工程进步细分更简单细部分分项工程划分构成工程项目基构成素基础利适计量单位采取定估价方法分项工程造价汇总工程全部造价见工程造价计价程建设项目进行分解逐步组合程
工程费计算角度工程计价序般：分部分项工程单价——单位工程总价——工程项目总价——建设项目总造价影响工程造价素两：基构造素单位价格基构造素实物工程数量列基计算公式表示：


基子项实物工程量越单位价格越高工程造价越进行工程计价时实物工程量计量单位单位价格计量单位决定单位价格计量单位象越工程估算越粗略反工程估算较准确
基子项单位价格确定两种形式直接费单价综合单价
⑴　直接费单价——定额计价方法
直接费单价包括工费材料费机械台班费分部分项工程完全价格国两种计价方式单位估价法实物估价法
⑵　综合单价——工程量清单计价方法
综合单价分部分项工程量单价包括直接费现场费直接费间接费利润税金包括合约定工料价格变化风险等切费种完全价格方式
㈡　工程造价控制基原理方法
需说明工程造价控制全程动态控制首先工程造价控制全程控制指建设项目行性研究阶段工程造价预测开始工程实际造价确定济评价止整建设期间工行造价控制理整工程造价全程控制中设计阶段重点优化建设方案设计方案基础建设程序阶段采定方法措施工程造价发生控制合理范围核定造价限额具体说投资估算价控制设计方案选择初步设计概算造价概算造价控制技术设计修正概算造价概算造价修正概算造价控制施工图设计预算造价次工程造价控制动态控制工程造价受建设周期影响许影响工程造价素常发生变化工程造价较长建设期处动态变化中实际竣工终确定工程实际造价二工程建设程中项目造价控制围绕三目标：投资控制质量控制进度控制目标动态贯穿项目实施始终
工程建设阶段工程造价控制方法包括：
⑴　行性研究：行性研究运科学方法手段综合证工程项目技术否行济否合理结合环境效益济效益社会效益评价项目抵抗风险结投资决策提供方法
⑵　限额设计：谓限额设计批准设计务书投资估算控制初步设计批准设计总概算控制施工图设计阶段审定投资额工程量先分解专业然分解单位工程分部工程专业保证功前提分配投资限额控制设计严格控制技术设计施工图设计合理变更保证总投资额突破需说明限额设计味考虑节约应该处理技术济关系提高设计质量扭转投资失控现象
⑶　价值工程：价值工程通研究象功费系统分析提高价值目标功分析核心创新支柱技术分析济分析相结合效控制工程成功协调方法价值工程中价值定义：
价值＝功费
提高价值方法：
①功提高费变
②功变费降低
③功提高费降
④功提高费提高
⑤功降费降
⑷　招标投标采工程招标投标方式选择承包商引入竞争机制仅利确保工程质量缩短工期更利降低工程造价造价控制重手段
⑸　合理合理现代建设工程中具特殊位合双方整工程建设程中进行种济活动明确方权利义务工程项目理核心

三中国现行投资构成工程造价构成

建设项目投资包含固定资产投资流动资产投资两部分建设项目投资中固定资产投资建设工程造价量相等设备工器具购置费建筑安装工程费工程建设费预备费建设期贷款利息固定资产投资方调节税构成

四设备工器具购置费构成

设备工器具购置费设备购置费工具器具生产工具购置费组成
㈠　设备购置费
设备购置费指建设项目购置制达固定资产标准种国产进口设备工具器具购置费设备原价设备运杂费构成设备原价指国产进口设备原价设备运杂费指设备原价外关设备采购运输途中包装仓库保等方面支出费总
⑴　国产设备原价构成
国产设备原价般指设备制造厂交货价订货合价般根生产厂供应商询价报价合价确定采定方法计算确定国产设备原价分国产标准设备原价国产非标准设备原价
国产标准设备指部门颁布标准图纸技术求国设备生产厂批量生产符合国家质量检测标准设备国产标准设备原价两种带备件原价带备件原价计算时般采带备件原价
国产非标准设备指国家尚定型标准生产厂商根具体设计图纸提供次性供货设备非标准设备原价计算方法成计算估价法系列设备插入估价法分部组合估价法定额估价法等成计算估价法非标准设备原价包括材料费加工费辅助材料费专工具费废品损失费外购配套件费包装费利润税金非标设备设计费计算公式：
单台非标准设备原价＝{[（材料费+加工费+辅助材料费）×（1+专工具费率）×（1+废品损失费率）+外购材料费]×（1+包装费率外购配套件费）}×（1+利润率）+销项税金+非标设备设计费非标设备台数+外购配套件费
⑵　进口设备原价构成
进口设备原价指进口设备岸价格（CIF）进口设备抵达买方边境港口边境车站缴纳完关税等税费价格
国际贸易中国进口设备采种价格装运港船交货价格离岸价格（FOB）进口设备抵岸价格构成包括：货价（FOB）国际运费运输保险费银行财务费外贸手续费关税增值税消费税海关监手续费车辆购置附加费
㈡　工具器具生产工具购置费构成
工具器具生产工具购置费指新建扩建项目初步设计规定保证初期正常生产必须购置没达固定资产标准设备仪器工卡模具器具生产工具备品备件等购置费般设备购置费计算基数行业选取费率计算计算公式：
工具器具生产工具购置费＝设备购置费×定额费率

五建设安装工程费构成

㈠　建筑安装工程费容
⑴　类建筑工程列入建筑工程预算供水供暖卫生通风煤气等设备费装设油饰工程费列入建筑工程预算种道电力电信电缆导线敷设工程费
⑵　设备基础支柱工作台烟囱水塔水池灰塔等建筑工程种炉窖砌筑工程金属结构工程费
⑶　施工进行场整发生费
㈡　国建筑安装工程费构成．
国现行建筑安装工程费直接费间接费利润税金四部分组成
⑴　直接工程费
建筑安装工程直接费直接费直接费现场费组成
直接费指工程施工程中直接耗费构成工程实体助工程形成种费包括工费材料费施工机械费
直接费指直接费外施工程中直接发生费包括冬雨季施工增加费夜间施工增加费材料二次搬运费仪器仪表费生产工具具费检验试验费特殊工程培训费工程定位复测工程点交场清理特殊区增加费等费
现场费指施工准备组织生产理需费包括时设施费现场理费
⑵　间接费
间接费指直接施工程中发生工程实体形成关施工企业组织生产进行营理生产服务必须项费包括企业理费财务费费
企业理费指施工企业组织施工生产营活动发生理费容包括企业理员基工资工资性补贴职工福利费企业办公费差旅交通费固定资产费企业工具具费工会费职工教育费劳动保险费职工养老保险费业保险费保险费税金技术转费等费
财务费指企业筹集资金发生项费包括企业营期间发生短期贷款利息净支出汇兑净损失金融机构手续费企业筹集资金发生财务费
费包括规定支付工程造价理部门定额编制理费劳动定额理部门定额测定费权部门规定支付级理费
间接费根工程类相应计取基础相应间接费率确定计算公式：
①土建工程：
间接费＝直接工程费×间接费率
②安装工程：
间接费＝工费×间接费率
⑶　利润
建筑安装工程费中利润指规定应计建筑安装工程造价利润相应计费基础计划利润率确定计算公式：
①土建工程：
利润＝（直接工程费+间接费）×利润率
②安装工程：
利润＝工费×利润率
投资源工程类采差利润率
⑷　税金
指国家税法规定应计入建筑安装工程费营业税城市维护建设税教育费附加
目前国推行工程量清单计价法根工程量清单计价法建筑安装工程费然直接费间接费利润税金构成具体容包括：
⑴ 直接费
建筑安装工程直接费直接工程费措施费组成
直接费＝直接工程费+措施费
直接工程费指施工程中耗费构成工程实体项费包括工费材料费施工机械费
措施费指完成工程项目施工发生该工程施工前施工程中非工程实体项目费包括环境保护费文明施工费安全施工费夜间施工费二次搬运费型机械设备进出场入安拆费混凝土钢筋混凝土模板支架费脚手架费已完工程设备保护费施工排水降水费等
⑵ 间接费
建筑工程安装工程间接费规费企业理费组成
间接费＝规费+企业理费
规费指政府关权力部门规定必须交纳费包括工程排污费工程定额测定费社会保障费（含养老保险费失业保险费医疗保险费）住房公积金危险作业意外伤害保险费
企业理费指建筑安装企业组织施工生产营理需费包括理员工资办公费差旅交通费固定资产费工具具费劳动保险费工会费职工教育费财产保险费财务费税金（房产税车船税土税印花税）费（技术转费技术开发费业务执行费绿化费广告费公证费法律顾问费审计费咨询费等）
⑶ 利润
利润指施工企业完成承包工程获盈利
建筑安装工程发包承包价工料单价法计价时利润直接费间接费相应利润率确定建筑安装发包承包价综合单价法计价时利润分项直接费间接费相应利润率确定
⑷ 税金
税金指国家税法规定应计入建筑安装工程造价营业税城市维护建设税教育费附加等企业税前造价利润相应税率确定

六工程建设费构成

工程建设费指工程筹建开始竣工验收交付止整建设期建筑安装工程费设备工器具购置费外保证工程建设利完成交付正常发挥效项费包括土费工程建设关费未企业生产营关费

七预备费建设期贷款利息固定资产投资方调节税

㈠　预备费
国现行规定预备费包括基预备费涨价预备费两部分
基预备费指初步设计概算难预料工程费基预备费设备工器具购置费建安工程费工程建设费三项计费基础基预备费率进行计算计算公式：
基预备费＝（工具器具生产工具购置费+建筑安装工程费+工程建设费）×基预备费率
涨价预备费指建设项目建设期间价格等变化引起工程造价变化预测预留费涨价预备费测算方法般根国家规定投资综合价格指数估算均价格水投资额基数采复利方法计算计算公式：


式中 It——建设期第t年计划投资额包括工具器具生产工具购置费建筑安装工程费工程建设费基预备费
n——建设期
f——年均价格涨率
例 某建设项目建设期3年年计划投资额分：第年3600万元第二年4800万元第三年3800万元年均价格涨率5求该项目建设期间涨价预备费
解
涨价预备费
＝3600[（1+5）1）+4800[（1+5）21）+3800[（1+5）31]
＝1270975万元
㈡ 建设期贷款利息
指包括国银行非银行金融机构贷款出口信贷外国政府贷款国际商业银行贷款境外发行债券等建设期产生应偿贷款利息建设期贷款利息复利计算
㈢　固定资产投资方调节税
国家控制投资规模引导投资方调整投资结构加强重点建设促进国民济持续稳定协调发展国境进行固定资产投资单位（含中外合资营企业中外合作营企业外商独资企业）征收固定资产投资方调节税固定资产投资项目实际完成投资额计税税率根国家产业政策项目济规模实行差税率

八工程量清单计价方法

工程量清单计价改革完善工程价格理体制重组成部分工程量清单计价方法相传统定额计价方法种新计价模式者说种市场定价模式建设产品买方卖方建设市场根供求状况信息状况进行竞价终够签订工程合价格方法
㈠ 工程量清单概念
工程量清单表现拟建工程分部分项工程项目措施项目项目名称相应数量明细清单招标求施工设计图纸求规定拟建招标工程全部项目容统工程量计算规统工程量清单项目编制规求计算拟建招标工程分部分项工程数量表格
工程量清单指招标文件组成部分招标发出套注拟建工程实物工程名称性质特征单位数量开办项目税费等相关表格组成文件理解工程量清单概念时首先应注意工程量清单份招标提供文件编制招标委托工程造价咨询单位次性质说工程量清单招标文件组成部分中标签订合成合组成部分招标投标应该慎重次工程量清单描述象拟建工程容涉清单项目性质数量等表格表现形式
㈡ 工程量清单容
工程量清单作招标文件组成部分基功作信息载体便投标工程全面充分解意义讲工程量清单容应全面准确建设部颁发房屋建筑市政基础设施工程招标文件范例工程量清单包括工程量清单说明工程量清单表两部分
⑴ 工程量清单说明工程量清单说明招标解释拟招标工程工程量清单编制重作明确清单工程量招标估算出仅仅作投标报价基础结算时工程量应招标授权委托监理工程师核准实际完成量提示投标申请重视清单清单
⑵ 工程量清单表工程量清单表作清单项目工程数量载体工程量清单重组成部分
合理清单项目设置准确工程数量清单计价前提基础招标讲工程量清单进行投资控制前提基础工程量清单表编制质量直接关系影响工程建设终结果
㈢ 工程量清单计价基方法程序
工程量清单计价基程描述：统工程量计算规基础制定工程量清单项目设置规根具体工程施工图纸计算出清单项目工程量根种渠道获工程造价信息验数计算工程造价
编制程分两阶段：工程量清单格式编制利工程量清单编制投标报价投标报价业提供工程量计算结果基础根企业身掌握种信息资料结合企业定额编制出
⑴ 分部分项工程费＝∑分部分项工程量×分部分项工程单价
中分部分项工程单价工费材料费机械费理费利润等组成考虑风险费
⑵ 措施项目费＝∑措施项目工程量×措施项目综合单价
中措施项目包括通项目建筑工程措施项目安装工程措施项目市政工程措施项目措施项目综合单价构成分部分项工程单价构成类似
⑶ 单位工程报价＝分部分项工程费+措施项目费+项目费+规费+税金
⑷ 单项工程报价＝∑单位工程报价
⑸ 建设项目总报价＝∑单项工程报价
第二节 工 程 计 量


工程量计算

工程量指物理计量单位然计量单位表示建筑工程分项工程结构构件实物数量里说物理计量单位指度量表示长度面积体积重量单位米方米立方米吨等然计量单位指建筑成品表现然状态简单点数表示块樘条等单位
工程量计算施工图预算编制容工程估价重准确计算工程量编制施工组织计划确定建筑工程直接费工程量清单安排施工进度编制材料采购供应计划进行统计工作实现济核算重
计量工程量需资料：
⑴ 施工图纸设计说明书相关图集设计变更资料图纸答疑会审记录等
⑵ 审定施工组织设计施工方案
⑶　工程施工合招标文件商务条款
⑷　工程量计算规

二建筑面积计算

㈠　建筑面积概念
建筑面积建筑展开面积建筑物层水投影面积建筑面积包括面积辅助面积结构面积面积指建筑物层面布置中直接生产生活净面积辅助面积建筑层面布置中辅助生产生活占净面积总面积辅助面积总合称效面积结构面积指建筑物层面布置中墙体柱等结构体占面积总
㈡　建筑面积计算规
⑴　般规定
①单层建筑物高度均应层计算建筑面积层建筑物然层层高22m者方计算建筑面积
②单层建筑物建筑面积层建筑物首层建筑面积均应建筑物外墙勒脚结构外围水面积计算
③单层建筑物设部分楼层者二层二层楼层层建筑物二层二层楼层层高22m者均应计算建筑面积围护外墙应外墙结构外围水面积计算外墙围护应然层结构板水投影面积计算
④高低联跨单层建筑物高跨结构外边线界分计算建筑面积建筑物结构层数时应分计算建筑面积
⑤设围护结构（围栏）垂直水面超出底板外建筑物底板面围护结构外围水面积计算建筑面积
⑥设围护性幕墙建筑物幕墙墙外边线计算建筑面积
⑵　计算全面积范围
①单层建筑物应层建筑面积计算层建筑物应层建筑面积总计算
②室半室商店（仓库车间）车站泳池指挥部等
（包括相应永久性顶盖出口）建筑面积应外墙口（包括采光井外墙外通风竖井外墙外通风防潮层保护墙）外围水面积计算建筑面积
③建坡建筑物吊脚架空层深基础架空层设计加利时围护结构层高22m部位该部位水面积计算建筑面积
④建筑物门厅厅层建筑面积计算门厅厅设回廊时应水投影面积计算建筑面积
⑤建筑物夹层插层应层高22m部位计算建筑面积
⑥技术层检修通道设围护结构办公室值班室储藏室等层高22m时围护结构外围水面积计算建筑面积
⑦室楼梯间电梯井观光电梯井动扶梯滚梯应建筑物然层计算建筑面积
⑧室提物井道井抽油烟机风道通风排气竖井垃圾道附墙烟囱等应首层面积计算建筑面积
⑨设结构层书库立体仓库立体车库应结构层计算建筑面积没结构层层计算建筑面积
⑩围扩结构舞台灯光控制室应围护结构外围水面积分层计算建筑面积
⑾坡屋顶场馆台建筑空间设计加利时净高超22m部位水面积计算建筑面积
⑿建筑物外围护结构挑廊走廊眺间落厨窗阳台等应围护面积计算建筑面积
⒀建筑物间围护结构架空走廊层高22m围护结构外围水面积计算建筑面积
⒁建筑物变形缝应缝宽然层计算建筑面积入建筑物建筑面积计算
⑶　折算面积范围
①坡屋顶场馆台建筑空间设计加利时净高12m22m部位应该部位水面积半计算建筑面积
②建筑物外围护结构顶盖走廊挑廊檐廊阳台等应顶盖水投影面积半计算建筑面积
③永久性顶盖室外楼梯应附建筑物然层数水投影面积半计算建筑面积
④雨篷外边线外墙结构外边线宽度超21m时应水投影面积半计算建筑面积
⑤顶盖围护结构车棚货棚站台加油站收费站等应顶盖水面积半计算建筑面积
⑥相邻建筑物顶盖围护结构架空走廊应顶盖水面积半计算建筑面积
⑦顶盖围护结构场馆台应顶盖水面积半计算建筑面积
⑷　计算面积范围
①层高22m楼层部位
②属道路组成部分穿建筑物通道（骑楼街楼底层）吊脚架空层架空走廊檐廊
③设计利作技术层层高22m深基础架空层吊脚架空层
④利室设置消防水池
⑤建筑物操作台料台安装箱罐体台
⑥单层建筑物分隔单层房间舞台台悬挂幕布布景天桥挑台
⑦建筑物技术层检修通道（层高）
⑧设计利净高12m坡屋顶场馆台建筑空间
⑨突出外墙勒脚附墙柱垛台阶墙面抹灰装饰面镶贴块面装饰性幕墙门斗宽度21m雨篷空调室外机搁板（箱）构件配件建筑物相连通装饰性阳台挑廊等
⑩检修消防等室外钢楼梯爬梯
⑾永久性顶盖场馆台室外楼梯架空走廊露台等
⑿屋顶楼梯间水箱间电梯机房花架凉亭露天泳池等
⒀时活动简易建筑物
⒁独立烟囱烟道沟油（水）罐气柜水塔贮油（水）池贮仓防通道铁隧道等建筑物
⒂建筑物建筑物间建筑物相连变形缝

三建筑工程量计量规

㈠　土石方工程
⑴　整场工程量：设计图示尺寸建筑物首层面积计算计量单位㎡
⑵ 挖掘沟槽基坑土方工程量列规定图示挖掘体积计算
①沟槽基坑土方划分：底宽3m长宽3倍沟槽底面积20㎡基坑底宽3m外底面积20㎡外土方
②放坡：设计规定设计设计没规定合格符合表101规定表101系数计算放坡否计算放坡

放坡系数表 表101

土壤类
放坡起点（m）
工挖土
机械挖土
坑作业
坑作业
二类土
120
1050
1033
1075
三类土
150
1033
1025
1067
四类土
200
1025
1010
1033
注：①土壤类分放坡点放坡系数土壤厚度加权均计算②计算放坡时交接处重复工程量予扣作基础垫层放坡垫层表面计算

③挖沟槽基坑（土方）需支档土板挖土宽度图示沟槽基坑（土方）底宽单面加100mm双面加200mm计算档土板面积垂直支撑面积计算单面支档土板工程量单面计算双面支档土板工程量双面计算支档土板计算放坡土方工程量
④基础施工需工作面宽度表102规定计算
⑤挖沟槽
⒈挖沟槽长度外墙均图示中心线长度计算外突出部分（垛附墙烟囱等）体积入沟槽土方工程量计算
⒉沟槽独立基坑土方（满堂基础）连接长度时应减独立基坑土方底宽度（包括工作面尺寸扣放坡交接重复部分）

基础施工需工作面宽度表 表102

基 础 材 料
边增加工作面宽度（mm）
砖基础
200
浆砌毛石条石基础
150
混凝土基础垫层支模板
300
混凝土基础支模板
300
基础垂直面做防水层
800（防水层面）

⑥挖道沟：图示中心线长度计算沟底宽度设计规定设计规定尺寸计算设计规定表103规定宽度计算

道沟沟底宽度表 （单位：m） 表103

径（mm）
铸铁钢
混凝土
陶土
50～70
060
080

100～200
070
090
080
250～350
080
100
080
400～450
100
130
090
500～600
130
150
110
700～800
160
180

900～1000
180
200

1000～1200
200
230

1300～1400
220
260


注：①表计算道沟土方工程时行计算种井类道（含铸铁排水）接口处需加宽增加土方量底面积20㎡井类增加工程量入沟土方计算②铺设铸铁排水道时接口等处土方增加量铸铁排水道沟土方总量25计算

⑦沟槽基坑土方深度图示沟槽基坑土方底面室外坪深度计算道沟图示沟底室外坪均深度计算
⑶　回填工程区分夯填松填列规定图示回填体积计算
①沟槽基坑回填：挖方体积减设计室外坪埋设砌筑物（包括垫层基础等）道占体积计算
②室回填土：墙间净空面积回填土厚度计算设计求回填密实度90素土垫层规定
③余土外运取土：挖土总体积减回填土总体积数值正值余土外运体积负值取土体积
④施工现场堆放场挖出土运走回填时运回回运土费根批准施工组织设计行计算
⑷　岩石开凿爆破工程量区石质列规定计算
①工凿岩石图示尺寸体积计算
②爆破岩石图示尺寸体积计算沟槽基坑深度宽度允许超挖量：次坚石200mm特坚石150mm超挖部分岩石入岩石挖方量计算
③石沟槽石基坑开挖时石方需工垂直运输槽（坑）边者深度05m计超时表104增加综合工日
⑸ 机械挖土方中包括机械挖方编制预算时工程量机械挖土总挖方量90工挖土总挖方量10计算工挖土部分相应定额工系数15计算编制竣工结算时工机械挖土量应实际例计算工挖土量超总挖方量10者工挖土部分定额工系数15

道沟沟底宽度表 （单位：m） 表104

深度（m）
2
3
4
增加工日数
025
035
044

⑹ 机械土方运距列规定计算
①推土机推土运距：挖方区重心回填重心间直线距离计算
②铲运机运土运距：挖方区重心卸土重心填区重心间加转距离45m计算
③卸汽车运土运距：挖土区重心填土区（堆放点）重心短距离计算
⑺　基强夯区分夯击量夯击次数设计图示强夯面积计算低锤满拍实际面积计算
⑻　井点降水
①井点降水区轻型井点喷射井点口径井点电渗井点水井点井深度井安装拆根计算井套天计算
②井套数规定：轻型井点50根套口径井点45根套电渗井点阳极30根套水井点10根套根总数足套套计根总数超套规定根套倍数四舍五入原理套计算
③天数应施工组织设计规定天数计算天昼夜24h计算
④井间距应根质条件施工降水求施工组织设计确定施工组织设计没规定时轻型井点距08~16m喷射井点距2~3m确定
㈡　桩基础工程
⑴　锤击静压钢筋混凝土预制方桩桩（压）桩工程量设计长度方桩桩圆环截面积体积计算扣混凝土桩尖虚体积芯部分空孔体积需扣
⑵　锤击静压钢筋混凝土预制方桩桩送桩工程量设计长度方桩加05m方桩桩圆环截面积体积计算电焊接桩接头计算硫磺胶泥接桩面积计算
⑶锚杆静压方桩桩压桩实际压入长度方桩桩圆环截面积体积计算封桩桩台预留口混凝土量（包括承台面混凝土）体积计算接桩接头数计算
⑷钢板桩钢材图示尺寸理重量计算
⑸工挖孔灌注混凝土桩圆柱形实际桩长度外径（含护壁）截面积圆台形实际桩长外形体积（含护壁）加扩头体积计算套定额时桩径扩头节桩口（含护壁）均直径
⑹工挖孔灌注混凝土桩挖土方外运工程量表105土方含量计算

立方米工挖孔灌注混凝土土方含量 （单位：㎡） 表105

桩径
110m
150m
190m
230m
270m
土方含量
1055
1044
1034
1028
1024

⑺钻孔灌注混凝土桩设计桩顶桩尖长度加超灌长度设计桩截面积体积计算扣桩尖虚体积
⑻沉灌注混凝土桩设计桩顶桩尖长度加超灌长度设计桩截面积体积计算扣桩尖虚体积复桩单桩体积（1+复次数）计算局部复单桩体积（1+复长度桩长）计算
⑼灌注混凝土桩空孔体积计算中：工挖孔灌注混凝土桩设计桩顶然坪高度桩外径（含护壁）截面积计算钻孔桩沉桩夯扩桩中设计桩顶然坪高度扣超灌长度设计桩截面积计算
⑽沉灌注砂砂石桩设计桩顶桩尖长度加超灌长度设计桩截面积体积计算扣桩尖虚体积
⑾振碎石桩设计桩顶桩尖长度设计桩截面积体积计算
⑿深层水泥土搅拌桩设计桩顶桩尖长度设计桩截面积体积计算
⒀工圆木桩接桩送桩竣工材积体积计算
⒁泥浆外运量钻孔体积计算
⒂砍桩头：预制桩方桩计算灌注混凝土桩设计截面积砍桩长度体积计算
⒃高压旋喷桩设计桩长计算
⒄沉扩底（夯扩）灌注混凝土桩设计桩体积加超灌体积计算
⒅钢筋笼工程量第㈣节关规定计算
⒆预制钢筋混凝土方桩工程量桩全长（包括桩尖）方桩截面积构件制作场运输（压）桩损耗系数102（外购损耗系数1015）体积计算
㈢　砌体工程
⑴　砖砌体
①基础墙（柱）身划分
⒈基础墙（柱）身种材料设计室面界（室者室室设计面界）基础墙
（柱）身
⒉砖石围墙挡土墙设计室外坪界基础墙身
⒊基础墙身材料材料分界位设计室面土300mm材料分界线材料分界超设计室面土300mm设计室面分界线
②砖基础
⒈带型砖基础分外墙墙身中心线长度图示基础截面积体积计算基础放脚T型接头处重叠部分扣附墙垛基础宽出部分体积入基础工程量独立砖基础图示体积计算套砖带形基础定额系数102
⒉带形砖基础独立基础（满堂基础）连接带形砖基础长度应减独立基础（满堂基础）口宽度
⒊墙垛体积相交接基础口外边缘垛口外边缘长度垛横截面积计算入相应基础工程量
③砖墙
⒈砌体厚度设计砌块规格计算墙体厚度表106计算
⒉标准砖墙墙身高度列规定计算
Ⅰ标准高度：坡屋面檐口天棚者算屋面板底檐口天棚者算屋架弦底加100mm
Ⅱ墙高度：墙位屋架弦者算屋架弦底屋架者算天棚底加100mm
Ⅲ混合结构钢筋混凝土楼面屋面分外墙层高扣结构层均厚度80mm计算
Ⅳ框架结构框架间墙墙身净高计算
Ⅴ外山墙补水均高度计算

砌体厚度表 （单位：mm） 表106

墙厚（砖）
14
12
34
1
32
2
52
标准砖
240×115×53
53
115
180
240
365
490
615
空心砖
190×190×190

90

190





190×190×90
190×90×90







孔砖
240×115×90
190×190×90
190×90×90



240
190
190



注：砌块墙厚190mm390mm空斗墙厚240mm空花墙厚115mm

⒊砖墙长度：框架间墙净长计算非框架墙墙身中心线长度计算
⒋计算墙身时（注明外）应扣门窗洞口洞空圈嵌入墙身钢筋混凝土柱梁圈梁扣面积03㎡孔洞出风洞梁头檩头垫木木楞头椽木木砖门窗走头墙加固钢筋木筋铁件占体积突出墙面窗台虎头砖压顶线山墙泛水烟囱根门窗套三皮砖腰线挑檐等体积增加
⒌砖砌女墙砖砌体图示高度墙身中心线长度厚度体积计算扣墙体中构造柱体积套非框砖墙定额
⒍砖垛三皮砖腰线挑檐等体积入墙身体积计算
⒎附墙烟囱附墙通风道垃圾道图示外形尺寸体积计算入附墙体积扣孔洞横截面01㎡体积孔洞抹灰工程量增加孔洞横截面积超01㎡应扣孔洞占体积孔洞抹灰列项目计算
⒏框架外表面镶包砖横竖线条部分入框架间墙工程量计算框架结构中墙体砌体图示体积计算套框架间墙定额
⒐空斗墙外形体积计算基础实砌墙柱应分列项目计算
⒑空花墙空花部分外形体积计算空花部分扣实砌部分体积计算套相应砖墙定额
⒒贴砖墙砌块墙图示砌体体积计算
④砖砌体
⒈砖砌炉灶分均图示外形尺寸体积计算扣种空洞体积铁件列项目计算
⒉厕蹲台水槽腿煤箱垃圾箱台阶台阶档墙梯带花台花池水池道砖墩房烟囱毛石墙门窗立边窗台虎头砖等图示砌体积计算套零星砌体定额
Ⅰ砖砌检查井化粪池分壁厚均图示体积计算
Ⅱ砖砌沟图示体积计算
Ⅲ砖模图示体积计算套砖沟定额
⒊砖烟囱
Ⅰ筒身：圆方形均图示筒壁体积扣筒身03㎡孔洞钢筋混凝土圈梁梁等体积计算钢筋混凝土构件第㈣节相应定额计算
Ⅱ烟道烟囱衬材料扣孔洞图示体积计算
Ⅲ烟囱壁表面隔热层筒身壁扣种孔洞面积计算填料烟囱衬筒身间中心线均周长图示宽度筒高扣种孔洞占体积（扣连接横砖防沉带体积）体积计算
Ⅳ烟道砌砖：烟道炉体划分第道闸门界炉体烟道部分列入炉体工程量计算
⒋砖砌水塔
Ⅰ水塔基础塔身划分：砖砌体扩部分顶面界塔身基础基础材料分套相应基础砌体定额
Ⅱ塔身图示体积计算扣门窗洞口混凝土构件占体积砖拱砖出檐等入塔身体积计算套水塔砌筑定额
Ⅲ砖水箱外壁均图示体积计算套零星砌体定额
⑵　石砌体
⒈带型石基础计算方法砖基础
⒉独立石基础图示尺寸体积计算
⒊带型石基础独立基础（满堂基础）交接长度应扣独立基础（满堂基础）口长度
⒋型石基础图示体积计算带型石基础底宽20m均套型石基础定额
⒌石砌勒脚基础定额中已综合考虑列项目计算
⒍石墙体外墙长度均墙中心线长度高度墙厚体积计算
⒎石墙附垛凸出墙面部分体积计算套石柱定额
⒏石砌围墙图示体积计算套石墙定额围墙垛压顶等体积入围墙体积计算料应分计算
⒐石砌垄墙水沟图示体积计算套石档土墙定额
⒑楼梯梯底踏步形斜板形均水投影面积计算伸入墙体积已包括定额中计算
⒒整根石梁柱柱顶梁石桃梁设计尺寸体积计算石垫头磉石块计算
⒓石墙出风洞预制水泥出风洞成品计算墙身出风洞体积扣出风洞安装工料加石墙出风洞口晟石加工设计求套相应定额
⒔砌石柱基表面算柱顶面高度体积计算
⒕零星石砌体（污水池洗衣池洗菜池等）外型体积计算
⒖石护坡包括防滑部分加深埋入石料量体积计算
⒗石墙面需加工工作面墙面中心线垂直投影面积计算（扣门窗洞口侧壁加）镶砌砖墙10㎡窗间石墙面加工系数20均套墙面加工相应定额附墙垛两侧展开面积加工套柱面相应定额
⒘石面加工石墙外均露明展开面积计算线角加工延长米计算
㈣　混凝土钢筋混凝土工程
⑴　现浇混凝土构件模板规定外均混凝土模板接触面积（简称接触面积）计算扣墙板单孔面积0．3㎡孔洞面积洞侧壁模板增加扣单孔面积0．3㎡孔洞面积洞侧壁模板入相应项目计算扣柱梁梁梁梁墙连接重叠部分面积应扣梁板柱墙墙墙连接重叠部分面积
①基础
⒈带形基础（带形桩承台）带垛垛侧模口外伸净长垛侧模高面积入外墙带形基础（带形桩承台）计算
⒉基础带底模底模入相应项目计算
⒊计算基础端头处模板
②柱：构造柱图示外露部分面积计算
③梁：圈梁梁高应扣板厚计算计算悬桃梁端头模板
④板：计算板周边（板厚）侧模浇带混凝土模板接触面积系数15计算
⑤构件：
⒈外挑腰线挑出部分模板实际接触面积计算套挑檐天沟定额
⒉底模混凝土台阶图示水投影面积计算台阶梯带梯带两端侧模入计算计算台阶两端部模板
⑥模板超高混凝土板超厚支撑增加费：
⒈模板支撑高度：板梁设计室外面（然层板面）算层楼板（梁）底柱墙电梯井壁基础面（然层板面）算层板底
⒉模板支撑高度超36m超部分模板接触面积计算模板超高支撑增加费支撑高度增高10m计算增加层足10m10m计算
⒊混凝土板厚度超160mm模板工程量计算模板超厚支撑增加费超厚支撑增厚50mm计算增加层足50mm50mm计算
⒋混凝土楼梯超厚（厚度包括阶梯均厚度）支撑增加费混凝土板规定计算
⒌现浇混凝土构件混凝土规定外均图示尺寸体积计算扣构件钢筋预埋铁件墙板中03㎡孔洞占体积扣单根桩顶嵌入桩承台中003㎡占体积
⑵　计算现浇混凝土构件模板混凝土工程量时关构件长度高度工程量等规定计算
①基础
⒈带型基础（带型桩承台）长度均中心线长度计算
⒉带型基础（带型桩承台）基础梁独立基础（独立桩承台）连接长度接中心线长度减独立基础（独立桩承台）口长度计算
⒊梁式满堂基础肋梁长度图示尺寸净长计算
⒋圈梁长度中心线长度计算基础梁长度图示尺寸净长计算
⒌箱形基础应分梁式满堂基础柱墙梁板关规定计算
②柱
⒈梁板柱高柱基（楼板）表面算层楼板表面
⒉梁板柱高柱基（楼板）表面算柱帽表面
⒊框架柱柱高柱基表面算柱顶
⒋构造柱柱高基础（楼板）表面算层梁（板）底
⒌附柱牛腿突出部分入柱计算
③梁
⒈圈梁长墙中心线长度计算梁长图示尺寸净长计算
⒉梁柱（墙）连接梁长算柱（墙）侧
⒊梁次梁连接次梁长算梁侧
⒋单梁圈梁连接单梁净长计算
④板
⒈梁板梁长算柱（墙）侧次梁长算梁侧
⒉梁板板圈梁相连梁板板圈梁应分计算
⑤墙
⒈墙高基础（楼板）表面算层楼板梁（板）底
⒉墙柱连接墙长算柱侧
⒊附墙暗柱暗梁垛突出部分入墙计算
⒋墙电梯井壁连接应分计算
⑶ 整体楼梯（包括休息台台梁斜梁）模板混凝土均图示建筑露明部分水投影面积计算（梯段斜梁台周边梁板伸入砌体中工程量梁板圈梁规定计算）扣宽度500mm楼梯井占面积挑出墙面外楼梯休息台挑出部分投影面积入楼梯工程量计算踏步式旋转楼梯圈水投影面积计算扣中间柱（柱相应项目计算）占面积
⑷雨篷模板混凝土均图示挑出墙面水投影面积计算带反挑檐部分展开面积入计算雨篷挑出墙面11m带反梁板关规定计算
⑸栏板模板混凝土均水净长高度单面垂直投影面积计算楼梯栏板斜长部分水长度系数115圆弧形栏板模板套栏板模板定额外套模板圆弧形增加费定额工程量应栏板模板工程量（单面）2倍计算
⑹垂直遮阳板凸窗两侧垂直竖板模板混凝土墙关规定计算型架空台阶板关规定计算挑阳台凹阳台外走廊板关规定计算
⑺钢筋
⒈现场现浇现场预制构件钢筋（铁件）设计图纸规范求分图示尺寸长度（含弯钩长度）钢筋单位理重量计算钢筋改变直径调直冷拉冷拉费计算钢筋延伸长度扣减
⒉钢筋接头：筋焊接套筒冷挤压直螺纹连接规格计算
⒊基础中钢筋马凳（型钢支架）图示尺寸规范求分规格钢种入相应钢筋（钢构件）工程量计算
⒋张法预应力钢筋图示预应力钢筋预留孔道长度区锚具类型列规定计算：
Ⅰ低合金钢筋两端采螺杆锚具预应力钢筋预留孔道长度减035m螺杆行计算
Ⅱ低合金钢筋端采镦头插片端螺杆锚具预应力钢筋长度预留孔道长度计算螺杆行计算
Ⅲ低合金钢筋端采镦头插片端帮条锚具预应力钢筋计算长度增加015m两端均采帮条锚具预应力钢筋计算长度增加03m
Ⅳ低合金钢筋采张法混凝土锚预应力钢筋计算长度增加035m
Ⅴ低合金钢筋钢绞线采JMXMQM型锚具孔道长度20m预应力钢筋长度增加1m孔道长度20m预应力钢筋计算长度增加18m
Ⅵ碳素钢丝采锥形锚具孔道长度20m预应力钢筋计算长度增加1m孔道长度20m预应力钢筋计算长度增加18m
Ⅶ碳素钢丝两端采镦粗头预应力钢丝计算长度增加035m
⑻预制混凝土钢筋混凝土构件工程量规定外均图示尺寸体积计算扣构件钢筋预埋铁件03㎡孔洞占体积
⒈张法施工构件预留孔道混凝土体积扣孔道灌浆砂浆量增加
⒉花格图示外围尺寸面积计算
⑼预制混凝土构件汽车运输
⒈运距足1km1km计算
⒉加气钢筋混凝土板（块）加气硅酸盐块运输立方米折钢筋混凝土构件体积04m3套类构件运输定额
㈤　木结构工程
⑴　木屋架钢木屋架竣工木料体积计算备长度配制损耗均外计算附属屋架夹板垫木等已入相应屋架制作项目中计算屋架连接挑檐木支撑等工程量入屋架竣工木料体积计算圆木屋架连接挑檐木支撑等方木时方木部分应系数1515折合成圆木入屋架竣工木料体积计算单独方木桃檐方檩木计算
⑵　屋架制作安装应区分跨度跨度应屋架弦杆中心线交点间长度准带气楼屋架材积入附屋架体积计算屋架马尾折角正交部分半屋架应入相连接屋架体积计算
⑶　檩木竣工木料体积计算简支檩长度设计规定计算设计规定者屋架山墙中距增加200mm计算两端出山墙檩条长度算博风板连续檩条长度设计长度计算接头长度全部连续檩木总体积5％计算檩条托木已综合相应檩木制作安装项目中计算
⑷　屋面木基层屋面斜面积计算天窗挑檐重叠部分均设计规定计算屋面烟囱斜沟部分占面积扣
⑸封檐板图示檐口外围长度计算博风反斜长度计算刀头增加500mm
⑹木楼梯水投影面积计算扣宽度300mm楼梯井踢脚板台伸入墙部分计算
⑺木柱木梁木楼楞竣工木料体积计算
㈥　面工程
⑴　独立基础设备基础满堂基础种基础垫层图示尺寸体积计算带型基础垫层墙中心线长度设计垫层宽度厚度体积计算应扣截面03㎡桩头占体积
⑵　面垫层墙间净空面积（架空层建筑物外面积）设计厚度体积计算应扣凸出面构筑物设备基础室道沟03㎡孔洞占体积扣柱垛间壁墙附墙烟囱道井占体积
⑶　砂基础图示尺寸体积计算
⑷　明沟暗沟图示水投影面积计算
⑸　室外防滑坡道图示水投影面积计算
⑹　墙脚护坡墙中心线长度外墙中心线护坡边宽度面积计算
㈦　屋面防水工程
⑴　瓦屋面金属压型板铁皮屋面（包括挑檐部分）挤塑板均
屋面坡度系数表中图示尺寸水投影面积屋面坡度延尺系数面积计算扣房烟囱风帽底座风道屋面气窗斜沟等占面积屋面气窗出檐屋面重叠部分面积增加天窗出檐部分重叠面积应入相应屋面工程量计算

屋面坡度系数表 　　　　　　表107

坡度B
（A1）
坡度B2A
坡度角度（a）
延尺系数C（A1）
隅延尺系数D（A1）
坡度B
（A1）
坡度B2A
坡度角度（a）
延尺系数C（A1）
隅延尺系数D（A1）
1
075
070
0666
065
060
0577
055
050
045
12


13





14
45°
36°52′
35°
33°40′33°01′30°58′30°
28°49′26°34′24°14′
14142
12500
12207
12015
11926
11662
11547
11413
11180
10966
17321
16008
15779
15620
15564
15362
15270
15174
15000
14839
040
035
030
025
020
015
0125
0100
0083
0066
15



110


120

130
21°48′19°17′16°42′14°02′11°19′8°32′
7°8′
5°42′
4°45′
3°49′
10770
10594
10440
10308
10198
10112
10078
10050
10035
10022
14697
14569
14457
14362
14283
14221
14297
14177
14166
14157
注：①两坡排水屋面面积屋面水投影面积延尺系数C
②四坡排水屋面两斜脊长度＝A×D（sA时）
③山墙泛水长度＝A×C
④A屋面宽度半B屋面高度a斜面面夹角
⑤C（1+B2）×12D（2+B2）×12

⑵卷材屋面图示尺寸水投影面积屋面坡度延尺系数面积计算扣烟囱风帽底座风道斜沟等占面积屋面女墙变形缝天窗等墙边弯边部分天窗出檐部分重叠面积图示尺寸入屋面工程量计算屋面女墙天窗等弯起部分图纸规定时变形缝女墙250mm（隔空层时隔空层顶面算起）天窗部分500mm计算檐沟卷材防水层图示尺寸展开面积计算
⑶涂膜屋面工程量计算卷材屋面涂膜屋面油膏嵌缝延长米计算
⑷面防水工程防水防潮层墙间净空面积计算扣凸出面构筑物设备基础等占面积扣柱垛间壁墙烟囱030㎡孔洞占面积墙面防水防潮层墙中心线长度实际高度面积计算面立面交接处防水层高度500mm者展开面积计算入面工程量计算超500mm时立面防水层计算
⑸建筑物墙基防水工程防水防潮层墙中心线长度墙基宽度面积计算
⑹屋面隔热屋图示实铺面积计算
㈧　耐酸防腐保温隔热工程
⑴　防腐工程
①防腐工程项目应区分防腐材料种类厚度设计实铺面积计算应扣凸出面构筑物设备基础等占面积砖垛等凸出墙面部分展开面积计算入墙面防腐工程量
②踢脚板实铺长度高度面积计算扣门洞占面积相应增加侧壁展开面积
③面砌筑双层耐酸块料时单层面积系数20计算
④防腐卷材接缝附加层收头等工材料已计入定额中行计算
⑵　保温隔热工程
①保温隔热层应区分保温隔热材料规定者外均设计实铺厚度体积计算
②保温隔热层厚度隔热材料（包括胶结材料）净厚度计算
③面隔热层围护结构墙体间净面积设计厚度体积计算扣柱垛占体积
④墙体隔热层外墙隔热层中心线长度墙隔热层净长度图示高度厚度体积计算应扣冷藏门洞口道穿墙洞口占体积
⑤柱面包隔热层图示柱隔热层中心线展开长度图示高度厚度体积计算
⑶　保温隔热
①池槽隔热层图示尺寸体积计算中池壁墙面计算池底面计算
②门洞口侧壁周围隔热部分图示尺寸体积计算入墙面保温隔热工程量计算
③柱帽保温隔热层图示尺寸体积入天棚保温隔热层工程量计算
㈨　金属结构构件工程
①金属构件制作（规定者外）图示钢材尺寸理重量计算扣孔眼切肢切边重量焊条铆钉螺栓等重量已包括定额计算计算圆形规边形等钢板重量时均制作该构件矩形面积计算
②实腹柱吊车梁H型钢图示尺寸计算
③制动梁工程量包括制动梁制动桁架制动板重量
④墙架工程量包括墙架柱墙架梁连接柱杆重量
⑤钢柱工程量包括附柱牛腿悬臂梁连接钢板重量
⑥钢漏斗料仓烟囱制作图示尺寸（规矩形）扣出入孔检查孔清扫孔面积理重量计算
⑦轨道工程量计算身重量包括轨道垫板压板夹板连接角钢等重量
㈩　构筑物工程
⑴　水塔烟囱毛石基础图示体积计算
⑵　构筑物模板
①构筑物工程模板工程量规定者外均混凝土模板接触面积计算构筑物基础项目章未列项目均第五章模板工程量计算规计算套相应定额项目
②液压滑升钢模板施工倒锥壳水塔烟囱贮仓水塔塔身均图示混凝土体积计算
③倒锥壳水塔水箱模板容积体积计算
④倒锥壳水塔水箱提升位高度容积座计算
⑤钢滑升模板（钢滑模）制作重量计算
⑶　构筑物混凝土
①构筑物混凝土规定者外均图示尺寸体积计算扣门窗洞口03㎡外孔洞占体积
②构筑物基础章未列混凝土项目均节三㈣项规定计算
③贮水（油）池：池底分底锥底坡底入池底计算池壁分圆型壁矩型壁壁基梁入池壁计算池壁高度应池底顶面池盖底面计算池盖梁池盖梁池盖入池盖计算
④贮仓：贮仓立壁漏斗（斜壁）分界线相互交叉点水线界壁圈梁入漏斗（斜壁）计算壁高度应底板什顶面顶板底面计算板梁入顶板计算支承漏斗柱柱间连接系梁项目分套现浇混凝土相应定额计算
⑤水塔：水塔基础塔身设计标高±0000界±0000基础塔身筒身槽底槽底连接圈梁底界槽底筒身筒式塔身附筒身梁雨蓬挑檐等入筒身体积计算柱式塔身分柱梁合计算水箱塔顶槽底包括塔顶顶板槽底底板底板挑出斜壁板圈梁等合计算
⑥烟囱：基础筒身设计标高±0000分界线±0000基础筒身烟囱钢筋混凝土集灰斗（包括分隔墙水隔墙梁柱等）均分套现浇混凝土相应定额计算烟囱混凝土面节三㈣项面工程相应规定计算
⑷构筑物钢筋混凝土钢筋铁件规定者均关规定计算
⑸钢筋混凝土支架沟井池（综合项目）：
①钢筋混凝土支架图示体积计算包括支架组成部分种类型支架应柱梁体积合计算支架带操作台板合计算
②车间钢筋混凝土沟延长米计算
③钢筋混凝土井（池）图示体积计算井（池）壁孔洞径20cm扣超20cm应扣
⑹排水道图示尺寸延长米计算长度应道中心线长度准坡度予考虑排水检查井连接井占长度应井径道轴线边长道延长米中减异形接头
（弯头三通等）应全部道延长米计算作单独考虑
（十）　脚手架工程
⑴　建筑物综合脚手架建筑物室外坪建筑面积计算建筑物高度指设计室外坪檐口高度（包括女墙屋顶水箱出檐楼梯间等高度）室（半室）脚手架建筑面积计算
⑵　现浇钢筋混凝土满堂基础宽度30m带形基础均基础底面积计算满堂基础脚手架扣墙占面积加基础外运输道面积
⑶　建筑面积计算综合脚手架独立柱钢筋混凝土墙悬空单梁连续梁单项脚手架
①独立砖石钢筋混凝土柱柱结构外围周长加36m柱高面积计算高度36m套单排脚手架定额扣安全网36m套相应高度双排脚手架定额
②现浇钢筋混凝土墙墙结构长度高度面积计算套相应高度双排脚手架定额扣安全网
③现浇钢筋混凝土单梁连续梁梁结构长度设计室外坪面（楼板面）梁顶面高度面积计算套相应高度双排脚手架项目扣安全网相关联框架柱计算脚手架
⑷钢筋混凝土砖砌女墙挑檐反口垂直高度超12m计算脚手架费套相应檐口高度单项双排脚手架定额工程量女墙（反口）长度高度面积计算
⑸水防护架实际铺板水投影面积计算
⑹垂直防护架然坪层横杆间搭设高度实际搭设长度面积计算
⑺里脚手架墙面垂直投影面积计算
⑻构筑物脚手架
①砖砌构筑物超低设计坪高度12m时构筑物搭设长度高度面积计算工程量高度36m套里脚手架定额高度36m套单排脚手架定额
②石砌构筑物超低设计坪高度12m时构筑物搭设长度高度面积计算工程量高度36m套单排脚手架定额扣安全网高度36m套双排脚手架定额
③围墙脚手架室外然坪围墙顶面砌筑高度围墙长度面积计算工程量高度
36m套里脚手架定额高度36m套单排脚手架定额
④室外道脚手架道中心线长度延长米计算工程量套室外道脚手架定额高度然坪算道皮（层排列道层道皮）
⑤石砌护坡垂直高度超12m斜面积计算工程量套单排脚手架（扣安全网）定额系数02
⑥砖烟囱外脚手架座计算高度设计室外坪面烟囱顶部筒身高度面部分脚手架已包括定额行计算
⑦水塔脚手架座计算高度指设计室外坪面塔顶全高烟囱带水塔者脚手架高度烟囱高度计算执行水塔脚手架定额座水塔计算次脚手架费
⑧贮水（油）池型设备基础超低室外坪12m均计算双排脚手架贮水（油）池脚手架壁周长度池底池壁顶面边线间高度面积计算型设备基础脚手架外形周长设备基础高度面积计算
⑨非滑升模板施工钢筋混凝土砌筑贮仓筒仓圆库脚手架分单筒筒组合均单筒外边线周长设计室外坪贮仓口间高度面积计算套双排脚手架定额筒组合连接部分面积扣脚手架需加固横杆立杆增加
⑼建筑物垂直封闭网建筑物外围长度设计室外坪檐口高度面积计算女墙挑檐高度超12m封闭网高度算女墙挑檐顶面
⑽旧建筑物加层脚手架费包括加层建筑综合脚手架旧建筑物外墙双排脚手架加层建筑综合脚手架加层建筑面积套加层相应檐高综合脚手架定额计算旧建筑物外墙双排脚手架旧建筑物外墙面新装饰均旧建筑物外围长度旧建筑物檐口高度垂直投影面积相应檐高套双排脚手架定额系数05计算
（十二）　垂直运输工程
⑴　建筑物垂直运输费建筑面积计算
⑵　构筑物垂直运输费构筑物高度外围直径座计算
（十三）　建筑超高施工增加费
建筑物超高施工增加费超高部分建筑面积计算
（十四）　型机械场外运输组装拆卸费
⑴　塔式起重固定式基础座计算轨道式基础轨道长度计算
⑵　特型机械安装拆卸次费台次计算
⑶　特型机械场外运输费台次计算
（十五）　建筑构配件
⑴　屋面钢筋混凝土水箱检查井阀门井水表井雨水口化粪池洗车台洗车修理坑浴缸屋面铁爬梯（包括扶手爬梯）屋面孔盖板排风道基座均座计算
⑵　厕隔板淋浴间隔板均间计算
⑶　阳台栏板栏杆明暗沟廊压顶花台花池花圃栏杆便槽讲台变形缝阳台铁栅铁栅门金属围墙止水带刮泥铁箅保温屋面排汽槽附墙烟囱排风砖石廊阶均延长米计算
⑷　铁爬梯踏步步计算
⑸　晒衣架空调器箱排风箅子计算
⑹　坡道面积计算
⑺　刮泥铁箅块计算
第三节 工程建设定额


工程建设定额概念

定额种规定额度进行生产营活动时力物力财力消耗等方面应遵守达数量标准现代社会济生活中定额企业理重基础工程建设领域定额工程造价计价重
定额源美国工程师泰勒科学理简称泰勒制泰勒制容科学工时定额计件工资相结合现代社会济活动中定额理科学基础现代理科学中重容基环节体现定额节约社会劳动提高劳动生产率重手段定额组织协调社会化生产工具定额宏观调控重定额作评价劳动成果营效益尺度资源分配中消费品分配重
工程建设定额指工程建设中单位产品工材料机械资金消耗规定额度反映定社会生产力发展水条件完成工程建设中某项产品种生产消费间特定数量关系体现正常施工条件工材料机械等消耗社会均水工程建设定额反映工程建设种资源消耗间客观规律

二工程建设定额分类

㈠　定额反映生产素消耗容划分
定额反映生产素消耗容工程建设定额划分劳动消耗定额机械消耗定额材料消耗定额三种
劳动消耗定额指完成定合格产品规定劳动消耗数量标准劳动定额表现形式时间定额完成定合格产品规定劳动消耗时间数量标准外劳动定额表现形式产量定额单位时间完成合格产品数量时间定额产量定额互倒数关系
机械消耗定额指完成定合格产品规定施工机械消耗数量标准表现形式机械时间定额时产量定额表现
材料定额完成定合格产品规定材料消耗数量标准

㈡　定额编制程序途划分

定额编制程序途工程建设定额划分施工定额预算定额概算定额概算指标投资估算指标五种
施工定额工序性质施工程作研究象表示生产产品数量施加消耗综合关系编制定额施工企业组织生产加强企业理企业部种定额属企业定额形式施工定额劳动定额机械定额材料定额三部分组成直接工程施工理作编制施工组织设计施工预算施工作业计划签发施工务单限额领料单结算计件工资计量奖励工资等工程建设定额中分项细定额子目种定额工程建设定额中基础性定额
预算定额建筑物构筑物分部分项工程作象编制定额包括劳动定额机械台班定额材料定额三基部分列工程费种计价定额预算定额施工定额基础综合扩编制进步编制概算定额基础预算定额编制施工图预算阶段计算工程造价计算工程中劳动机械台班材料需量时调整工程预算工程造价基础时编制施工组织设计施工技术财务计划参考
概算定额扩分部分项工程作象编制计算确定该工程项目劳动机械台班材料消耗量定额时列工程费种计价性定额概算定额预算定额基础综合扩成概算定额中综合分项包含数预算定额细目概算定额编制扩初步设计概算确定建设项目投资额
概算指标概算定额扩合整建筑物构筑物象更扩计量单位编制包括劳动定额机械台班定额材料定额三基部分时列出结构分部工程量单位建筑工程造价种计价定额
投资估算指标项目建议书行性研究阶段编制投资估算计算投资需量时种定额
㈢　投资费性质划分
投资费性质工程建设定额划分建筑工程定额设备安装工程定额建筑安装工程费定额工器具定额工程建设费定额
⑴　建筑工程定额建筑工程施工定额预算定额概算定额概算指标统称般建筑工程理解房屋构筑物具体包括般土建工程电气工程（动力明弱电）卫生技术（水暖通风）工程工业道工程特殊构筑物工程广义包括道路桥梁铁路隧道运河堤坝港口电站机场等工程
⑵　设备安装工程定额安装工程施工定额预算定额概算定额概算指标统称
建筑工程设备安装工程单项工程中两机组成部分通常建筑工程安装工程作施工程称建筑安装工程通定额中建筑工程定额安装工程定额合二称建筑安装工程定额建筑安装工程定额属直接费定额仅仅包括施工中工材料机械消耗定额
⑶　建筑安装工程费定额包括三部分
直接费定额指预算定额细目容外建筑安装工程直接关项费开支标准编制施工图预算概算
现场费定额指现场施工直接关施工准备施工组织理需费定额
间接费定额指企业生产全部产品必需维持整企业生产营活动必需项费开支标准产品建筑安装施工关
⑷　工器具定额
工器具指关规定够固定资产标准起劳动手段作工具器具生产工具计量器具容器仪器工具箱等工器具定额新建扩建项目投产运转首次配置工具器具数量标准
⑸　工程建设费定额
工程建设费定额指独立建筑安装工程设备工器具购置外费开支标准
㈣　专业性质划分
专业性质工程建设定额划分全国通定额行业通定额专业专定额三种
㈥　编单位理权限划分
编单位理权限工程建设定额划分全国统定额行业统定额区统定额企业定额补充定额五种

三工程建设定额特点

㈠　科学性
工程建设定额科学性两含义：工程建设定额社会生产力发展水相适应体现工程建设客观规律二工程建设定额理方法手段科学适应现代科学技术信息社会发展需
㈡　系统性
工程建设定额相独立系统种定额结合组成整体时定额外相关环境断进行信息交流现代社会济活动子系统
㈢　统性
工程建设定额统性指定额制定颁布贯彻执行统程序统原统求统途定范围统定额标准全国范围全国统定额全省范围全省统定额等等
㈣　权威性
工程建设定额定情况具济法规性质权威性反映统意志统求反映信誉信赖程度定额严肃性社会义市场济条件权威性客观基础定额科学性缺乏科学性权威必着时间推移逐渐弱化
㈤　稳定性时效性
工程建设定额稳定性指定时期保持稳定状态果常变动势必弱化权威性种稳定相原定额存社会济条件断发生变化体现定额严肃性科学性应该着社会济条件变化定额进行修缮
第四节 工程造价计价控制
建设项目决策阶段工程造价计价控制

㈠　建设项目决策
建设项目决策选择投资行动方案程拟建项目必性行性进行技术济证建设方案进行技术济较做出判断决定程建设项目决策否正确直接关系项目建设成败关系工程造价高低投资效果坏正确决策合理确定控制工程造价前提
㈡　建设项目决策阶段影响工程造价素
项目决策阶段影响工程造价素
⑴　项目合理规模
项目合理规模合理选择拟建设项目生产规模居住规模生产型建设项目房产开发项目首先解决项目规模问题项目规模单位产品成高济效益低项目规模超市场需求量导致开工足产品积压降价销售样导致济效益低
⑵　建设标准水
建设标准包括建设规模占面积建筑标准配套设施工艺标准劳动定员等标准指标编制评估审批项目行性研究重衡量工程造价否合理监督检查项目建设客观尺度判断建设标准水否合理关键标准市场需求否相适应标准高超国实际情况区实际购买力增加造价法产品价格房产价格例增长标准低影响国民济发展民生活改善国区间差异确定合理建设标准水时应根区实际济发展水合理确定
⑶　建设点
建设点程度影响工程造价高低建设工期长短建设质量坏会影响建成销售营状况建设点选择包括建设区选择具体建设点选择中建设区选择应该具体考虑素：符合国民济发展战略规划国家产业布局区济发展规划根项目特点需充分考虑原材料源条件水源条件区项目产品需求运输条件等综合考虑气象质水文等然条件充分考虑劳动力资源生活环境协作施工力量风俗文化等社会环境素影响
具体建设点选择需考虑素：节约量选择工程质水文质条件较段力求势坦略坡度（般5~10宜）减少土方工程量便排水节约投资便供电供水供热条件取量减少环境污染
㈢　建设项目决策阶段工程造价计价控制方法
⑴　行性研究（详见房产开发营理）
⑵　建设项目投资估算财务评价（详见房产开发营理）

二建设项目设计阶段工程造价计价控制

㈠　设计阶段影响工程造价素
设计阶段影响工程造价素包括总面设计建筑设计工艺设计三阶段中
⑴　总面设计
总面设计中影响工程造价素包括占面积功分区运输方式
⑵　建筑设计
建筑设计阶段影响工程造价素面形状流通空间建筑层高建筑物层数柱网布置建筑物体积面积建筑结构等
⑶　工艺设计
涉生产型建设项目中工艺流程生产技术设计包括建设规模标准产品方案工艺流程设备选择原材料燃料供应三废治理环保措施生产组织生产程中劳动定员等
㈡　设计方案评价
⑴　设计方案评价原
①济合理性技术先进性相结合原
济合理性角度工程造价应该低果味追求低造价势必造成功低甚法满足建筑求技术先进求项目应该善美功水先进会造成造价高昂说技术济永远法满足矛盾需处理二者间矛盾般说原满足者需求前提降低造价
②考虑项目全寿命费原
谓项目全寿命费项目投资开始直项目产品继续利止发生切费项目全寿命包括项目建设程程两部分项目全寿命费包括建设程投资成工程造价项目建成程发生成坚持考虑项目全寿命费原求设计程中兼顾建设程程力求项目全寿命费低
③期远期效益相结合原
建设项目设计求仅满足眼前者短时间求应该满足项目未需果味追求高标准未功求高会出现成高出现闲置资源果味追求造价节省会出现功低早出现功落设计者兼顾期远期求选择合适功水
⑵　设计方案评价指标
建筑设计评价容重点区面分工业建筑设计民建筑设计居住区设计评价指标进行介绍
①工业建筑设计评价指标
工业建筑设计包括总面设计工艺设计建筑设计三相互联系相互制约部分组成中总面设计评价指标建筑密度（厂区建筑物构筑物类堆场操作场占面积整厂区建设面积）土利系数（厂区建筑物构筑物类堆场操作场铁路道路广场排水设施线占土面积整厂区建设面积）工程量指标（包括场整土石方量铁路道路广场铺砌面积）济指标（吨货物运输费营费等）工业建筑设计中工艺设计工程设计核心评价指标包括净现值净年值部收益率差额部收益率投资回收期等建筑设计评价指标包括单位面积造价建筑物周长建筑面积厂房展开面积厂房效面积建筑面积工程全寿命成
②民建筑设计评价指标
民建筑设计坚持适济美观原民建筑包括居住建筑公建筑两类中居住建筑设计评价指标包括：面系数建筑周长指标建筑体积指标均户建筑面积户型公建筑种类繁具性公建筑设计评价指标占面积建筑面积面积辅助面积效面积面系数建筑体积单位指标
（㎡㎡座㎡床等）
③居住区设计评价指标
居住区设计评价指标包括建筑毛密度居住建筑净密度居住面积密度居住建筑面积密度口毛密度口净密度绿化率等
⑶　设计方案评价方法
投资评价方法包括静态评价指标评价法动态评价指标评价法容房产开发营理中已涉里做详细述
㈢　限额设计
谓限额设计设计务书批准投资估算进行初步设计初步设计概算造价进行施工图设计施工图预算造价施工图设计专业设计文件做出决策限额设计建设项目投资控制重环节关键措施


三 建设项目施工阶段工程造价计价控制

㈠　工程变更
工程建设周期长涉种济法律关系复杂受然条件客观素影响会导致项目实际招标投标时情况发生变化工程变更工程实际施工情况招标投标时工程情况发生变化工程变更包括工程量变更工程项目变更进度计划变更施工条件变更等变更起工程变更包括发包变更指令设计错误设计图纸必调整修改工程环境变化新技术新知识出现原设计施工方案施工计划必改变发生变更法律法规者政府建设项目新求发生变更等变更重性讲工程变更分设计变更变更
够构成设计变更事项包括：更改关部分标高基线位置尺寸增减合中约定工程量改变关工程施工时间序关工程变更需附加工作
设计变更发生承包应该工程设计变更确定14日提出变更工程价款报告工程师确认调整合价款承包确定变更14日工程师提出变更工程价款报告视该项设计变更涉合价款变更工程师应该收变更合价款报告7日予确认正理工程师报告送达日起14日变更合价款报告动生效变更合价款确定方法包括
⑴　合中已适变更工程价格合已价格计算变更合价款
⑵　合中类似变更工程价格参类似价格确定变更价格计算变更合价款
⑶　合中没适类似变更合价格承包提出适变更价格工程师确认执行
㈡　工程索赔
⑴　工程索赔概念
工程索赔工程承包合履行中事方外方未履行合规定义务出现方承担风险遭受损失时外方提出赔偿求行工程索赔包括承包发包索赔发包承包索赔工程索赔双
⑵　工程索赔原
发生工程索赔原包括：
①事违约：事违约通常事包括承包发包没合约定履行义务发包没提供合约定施工条件未合约定期限数额支付工程款工程师没合约定发出指令提供图纸等视发包违约承包没合约定质量期限完工者行发包造成损害视承包违约
②抗力事件：抗力包括然事件社会事件两类然事件利然条件客观障碍施工程中发现现场调查法发现发包提供资料没提法预防情况水质断层旧河道古墓等社会事件包括国家政策法令变更战争等
③合缺陷：合缺陷指合文件规定严谨甚出现矛盾合中存遗漏错误种情况需工程师解释造成工程拖延损失发包应补偿
④合变更：合变更包括设计变更施工方法变更追加者取消某工作合规定变更等
⑤工程师指令：工程师指令常造成索赔原工程师指令承包变更材料采取某项措施加速施工速度进行某项工作等等
⑥第三方原：工程关第三方问题引起工程利响
⑶　工程索赔分类
索赔合工程索赔分合中明示索赔合中默示索赔
索赔目工程索赔分工期索赔费索赔
索赔事件性质工程索赔分工程延误索赔工程变更索赔合迫终止索赔工程加速索赔例外事件预见素索赔货币贬值汇率变化物价变化工资涨政策法令变化等索赔
㈢　工程价款结算
工程价款结算指承包商工程实施程中合关付款约定已完成工程量规定程序业（建设单位）收取工程价款济活动
国常采取工程价款结算方式：月结算竣工次结算分段结算目标结算结算双方约定结算方式






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