写字楼(商业)项目物业服务制度汇编


    
    XX·XX总部办公楼
















    XX物业理限公司长沙分公司
    二O**年三月二十



    目 录

    第章 工程类

    第节 组织架构图 ……………………………………………………………… 6
    第二节 岗位职责
    工程岗位职责 …………………………………………………………………7
    配电工职责 …………………………………………………………………………8
    空调运行工岗位职责 ………………………………………………………………9
    弱电工职责 …………………………………………………………………………10
    排水工岗位职责…………………………………………………………………11
    综合维修工岗位职责 ……………………………………………………………12
    第三节 理制度
    机房理制度 ……………………………………………………………………13
    维修员交接班制度 ………………………………………………………………15
    维修员巡视制度…………………………………………………………………16
    维修员值班制度…………………………………………………………………18
    工程维修部安全制度………………………………………………………………19
    工作票制度…………………………………………………………………………20
    维修工具理制度…………………………………………………………………22
    维修报告制度………………………………………………………………………23
    供电理制度………………………………………………………………………25
    排水理制度……………………………………………………………………26
    空调系统理制度 ………………………………………………………………27
    维修理制度………………………………………………………………………28
    公设施维护理制度………………………………………………………………30
    二次供水理规定…………………………………………………………………31
    电梯理规定………………………………………………………………………32
    时电水理规定…………………………………………………………33
    二次装修理规定…………………………………………………………………36`
    第四节 规程
    排水设施设备操作规程…………………………………………………………40
    排水设施设备维护保养规程……………………………………………………42
    排水设施设备运行理规程……………………………………………………49
    供配电系统安全操作规程…………………………………………………………52
    供配电系统维护保养规程…………………………………………………………59
    供配电系统运行理……………………………………………………………70
    公设施理规程…………………………………………………………………74
    设备事应急处理办法预案规程………………………………………………76
    弱电系统维护保养规程……………………………………………………………79
    弱电系统运行理规程……………………………………………………………82
    空调系统操作规程…………………………………………………………………84
    中央空调维修保养规程……………………………………………………………88
    中央空调运行理规程……………………………………………………………95
    电梯紧急救援规程…………………………………………………………………99

    第二章 安全理类
    第节 组织架构…………………………………………………………………102
    第二节 岗位职责
    安队岗位职责 ……………………………………………………………103
    安员领班职责……………………………………………………………………104
    监控室安员岗位职责 …………………………………………………………105
    堂岗位职责 ……………………………………………………………………106
    门岗岗位职责 ……………………………………………………………………107
    巡逻岗岗位职责……………………………………………………………………108
    第三节 理制度
    消防安全理制度…………………………………………………………………109
    停车场理制度…………………………………………………………………1112
    安员交接班制度………………………………………………………………1114
    中控室值班制度 …………………………………………………………………116
    安队理制度 …………………………………………………………………118
    门岗理制度 ……………………………………………………………………120
    治安理制度 ……………………………………………………………………122
    车辆理制度 ……………………………………………………………………123
    非机动车停放理制度 …………………………………………………………125
    消防器材理制度…………………………………………………………………126
    第四节 规程
    消防安全理规程 ………………………………………………………………128
    停车场业务办理规程………………………………………………………………142
    安员日常工作规程………………………………………………………………147
    治安事件应急处理规程……………………………………………………………155
    风暴雨应急处理规程…………………………………………………………157
    消防演练规程………………………………………………………………………159
    第三章保洁绿化
    第节 环境理组织架构 ………………………………………………167
    第二节 岗位职责
    保洁职责……………………………………………………………………168
    保洁领班职责……………………………………………………………………169
    保洁员职责………………………………………………………………………170
    办公区保洁员职责………………………………………………………………171
    绿化工职责………………………………………………………………………172
    第三节 理制度
    垃圾收集处理理制度…………………………………………………………173
    消杀理制度………………………………………………………………………175
    绿化监督检查制度…………………………………………………………………177
    卫生保洁理制度………………………………………………………………178
    园林绿化理制度…………………………………………………………………179
    清洁卫生公约. …………………………………………………………………180
    第四节规程
    清洁卫生作业监规程…………………………………………………………181
    消杀作业监规程………………………………………………………………187
    清洁工作应急处理规程…………………………………………………………191
    花卉植物租摆养护流程…………………………………………………………193
    草坪植物养护流程………………………………………………………………194
    环境理流程……………………………………………………………………196
    环境清洁作业程序………………………………………………………………198
    第四章 客服类
    第节 客服中心组织架构……………………………………………………200
    第二节 岗位职责
    理处职责……………………………………………………………………201
    客服中心职责 ……………………………………………………………………202
    客服岗位职责 ………………………………………………………………203
    客服理员岗位职责………………………………………………………………204
    客服文员岗位职责…………………………………………………………………205
    接室岗位职责……………………………………………………………………206
    第三节 理制度
    投诉处理分析制度 ……………………………………………………………207
    业单位意见调查回访制度……………………………………………208 偿服务理制度…………………………………………………………………209
    第四节 规程
    业户报修处理规程…………………………………………………………210
    业户投诉处理规程…………………………………………………………215
    业户沟通回访规程………………………………………………………219
    业户搬迁理规程…………………………………………………………222
    业户满意度调查规程 ………………………………………………………223
    第五章 会务类
    第节 会务理组织架构 ……………………………………………………226
    第二节 岗位职责
    会务岗位职责 ………………………………………………………………228
    会务员(会议室)岗位职责………………………………………………………229
    会务员(报刊收发员)职责 ……………………………………………………230

    第三节 理制度
    会议室理制度……………………………………………………………………232
    会议室理规定…………………………………………………………………233
    第四节 规程
    会务服务理规程………………………………………………………………234
    报刊收发操作规程…………………………………………………………………241

    第六章 综合类
    第节 理制度
    综合巡查制度……………………………………………………………………244
    物业接验收理制度…………………………………………………………246
    理处员工考核制度 …………………………………………………………247
    精神文明公约……………………………………………………………………260
    第二节 规程
    公文资料理规程……………………………………………………………261
    库房理规程……………………………………………………………………267
    物资采购规程……………………………………………………………………271
    会议制度规程……………………………………………………………………273
    办公设备理规程………………………………………………………………276
























    第章 工程类


    第节 组织架构图
    工工程
    配电工
    空调工
    弱电工
    排水工
    综合维修工


    第二节 岗位职责

    工程岗位职责
     
    理处理直接负责属员属系统设备负全面理责
    二负责区设备设备维护日常理:
    1解设备运行技术状况发现问题立组织处理 
    2检查属岗位纪律精神状态发现良现象立纠正 
    3现场督导重维修工程增改工程施工控制工作质量进度 
    4实考察属员工维修保养工作质量工作效率发现问题时采取纠正措施 
    5审阅运行报表掌握属系统天耗状况发现异常分析原时杜绝浪费现象
    6 属员工进行职业道德物业服务意识教育专业技术知识培训 
    7审核属员工考勤做技术档案理工作督促属做设备维修障处理零部件更换记录月交文员整理档
    三 设备发生障时组织检修发现隐患时组织处理做技术关工作 
    四负责制定区设施设备系统运行方案保证设备安全运行前提力图节省耗 
    五负责制定区设施设备系统设备月度年度维修保养计划备品备件计划 
    六负责贯彻落实岗位责制设备维修保养制度督导属员工严格执行操作规程员工守 
    七掌握科技发展动态认真推广新技术改造合理设备完善设施施工遗留缺陷属系统重改造工程参设计提出原系统匹配行方案监督施工验收施工质量 
    八负责装修理中关规定审查验收确保建筑物结构安全装修协调统美观符合消防求
    配电工职责

    值班员应严格遵守理处项规章制度关规定
    二值班员必须熟悉供电设备系统图操作程序准确记录运行情况
    三认真检查设备发现异常应立采取措施处理情况立报
    四严格遵守劳动纪律坚守工作岗位认真执行交接班制度
    五严格遵守机房理制度
    六保护值班室消防器材完损
    七妥善保公工具
    八严格操作规程进行倒闸作业认真填写工作票

    空调运行工岗位职责

    熟悉区空调系统操作规程规定开启关闭时转换运行状态牌
    二负责外界空调区域温度相湿度进行监测根外界天气变化时进行空调工况调节做运行记录
    三必须掌握设备运行技术状态发现问题时处理时处理立报告班长
    四做空调设备维修保养记录设备障记录
    五做空调空调机房控制柜清洁工作做污迹灰尘垃圾
    六擅离职守离开值班室巡查抄表必须知值员
    七严格遵守员工守理处项规章制度
    八完成级交办工作
    弱电工岗位职责

        严格遵守项规章制度 熟悉区弱电设施设备掌握性操作规程
        二负责区门禁系统监控系统讲系统三表远传抄表系统消防报警系统区线电视电话网络系统日常巡检监督维修维护工作具体实施
        三负责进行业家中关弱电维修特约服务方面维修工作
        四负责区弱电设备设施保修工作监督理工作
        五 负责消防系统设备定期试运行工作做运行记录
        六负责提交辖范围弱电设备设施更新改造方案安排负责具体实施项目整改
        七负责周次区弱电设备设施进行检查遇特殊天气需加强巡检次数负责种抢险工作
        八积极推广新技术努力降低耗节约理成
    九完成级交办工作
    排水工岗位职责

    负责冷热供水系统排水系统消防水系统设备运行理维修保养
    二熟悉区排水系统(种水泵道阀门控制设施)种机械设备供气供水设备情况掌握操作规程维护保养知识
    三班期间时巡视检查系统设备设备运转情况做巡检记录
    四做应急(漏气漏水污水外溢等)抢修工作确保正常工作
    五严格执行设备保养制度操作规程遵守项规章制度
    六保养规程做负责范围设备保养工作做记录
    七维修场做收尾工作保持公场优美环境坚守岗位服指挥领导安排工作负责
    八积极配合工种工作完成交务
    综合维修工岗位职责

    熟悉区公设施设备掌握种设施设备性操作
    二维修保养计划区设施设备进行周月季年定期保养作检修保养记录
    三负责处理业业户申请维修服务公设施设备障处理
    四天根设施设备巡视检查规程巡查设备仪表运行情况发现问题时处理认真做种记录
    五发生停电停水火警事应刻位应急预案规定果断采取应急措施
    六学业务知识钻研专业技术工作中注意做革新挖潜厉行节约修旧利废减少材料消耗
    七规定做水电气表抄表工作
    八认真做维修工作记录保物品工具
    九完成级交办工作
    第三节 理制度
    机房理制度

    规范机房理确保机房整洁安全
    二适范围
    适XX嘉园理处机房理
    三职责
    1值班员负责机房巡视清洁客进出机房登记
    2工程部负责机房理检查
    四工作流程
    1 机房时机房门应锁钥匙值班员理 私配钥匙
    2 非工作员进入机房应班长意值班员登记陪护进入非工作员擅操作
    3机房严禁存放易燃易爆危险物品规定配备消防设备保持齐全完
    4机房设备漏油漏水漏气积尘等现象发现问题时解决
    5机房保持面墙壁清洁门窗完标识清晰明显机房通风明良
    6机房禁止吸烟禁止携带动物食品进入
    7机房堆放工作关品工具材料等摆放整齐
    8做机房防水防潮工作
    五记录
    1机房出入登记表






    机房出入登记表 年
    日 期
    访(公司)
    机房名称

    理处倍(批准)
    入机房时间
    出机房时间
    值班员
    月 日
     
     
     
     
    时 分
    时 分
     
    月 日
     
     
     
     
    时 分
    时 分
     
    月 日
     
     
     
     
    时 分
    时 分
     
    月 日
     
     
     
     
    时 分
    时 分
     
    月 日
     
     
     
     
    时 分
    时 分
     
    月 日
     
     
     
     
    时 分
    时 分
     
    月 日
     
     
     
     
    时 分
    时 分
     
    月 日
     
     
     
     
    时 分
    时 分
     
    月 日
     
     
     
     
    时 分
    时 分
     
    月 日
     
     
     
     
    时 分
    时 分
     
    月 日
     
     
     
     
    时 分
    时 分
     
    月 日
     
     
     
     
    时 分
    时 分
     
    月 日
     
     
     
     
    时 分
    时 分
     
    月 日
     
     
     
     
    时 分
    时 分
     

    维修员交接班制度

    规范维修值班员交接班程序求确保值班工作正常
    二适范围
    适XX嘉园理处维修值班员交接班理
    三职责
    1维修值班员严格执行交接班制度
    2工程部负责监督检查
    四工作流程
    1接班员必须提前十分钟达工作岗位设备运行状态控制信号系统否正常工具器材配件等进行详细检查
    2接班员饮酒班违反交班员必须汇报行安排
    3接班未时岗时交班擅离工作岗位汇报
    4设备处障时准进行交班接班协助处理障处理完毕进行交接
    5交接班记录必须实填写
    6交接班实行四交三接
    注:四交:
    ⑴交设备运行情况
    ⑵交设备工具器材备品配件数量完情况
    ⑶交安全措施
    ⑷交级指示注意事项
    三接:
    ⑴交班工作岗位接
    ⑵情况明记录全接
    ⑶清洁卫生搞接

    维修员巡视制度

    规范维修员巡查求
    二范围
    适XX嘉园理处维修值班员交接班理
    三职责
    1维修员严格巡视制度进行巡查
    2工程部负责监督检查
    四工程流程
    1巡视检查范围
    水泵房配电房发电机房空调机房二氟丙烷气瓶房电梯电梯机房锅炉房空调新风机风机房蓄水池排水系统阀门公明路灯公设施设备等
    2巡视检查方法
    巡视检查方法应包括听摸闻
    :通观察运行设备工作否正常放电火花变色变形损坏渗油渗水水电表转动仪表信号灯指示等情况
    听:通听判断运行设备中否障异常响声火花放电声机械振动声电压高电流引起异常声音等
    摸:手触摸运行设备外部(电机外壳)温升振动情况否正常
    闻:通闻判运行设备否异味焦糊味塑胶味等
    3巡视频次求
    ⑴根区设备运作求进行巡视规定时间填写运行记录巡视程关操作规程执行
    ⑵异常天气暴雨风增加巡视检查次数
    ⑶班少次检查电梯运行否稳异常
    ⑷认真填写巡视类运行记录
    四巡查员异常情况处理
    ⑴发现设备(设施)障隐患应时排处理应汇报做记录
    ⑵出现面积跑水道爆破电线开关烧坏应时关闭阀门电源汇报
    ⑶遇火灾停电停水等情况应立紧急预案规定处理程序采取相应措施
    维修员值班制度

    规范维修值班员值班程序求确保值班工作正常
    二适范围
    适XX嘉园理处维修值班员值班理
    三职责
    1维修值班员严格执行值班制度
    2工程部负责监督检查
    四工作流程
    1维修员实行24时值班制度早班0830~1630中班1630~2330夜班2330~0830接班员提前10分钟岗
    2值班员必须遵守项规章制度讲文明礼貌举止端庄蔼
    3值班员班时必须保持头脑清醒准饮酒班疲劳班准值班室会客闲谈报抽烟工作关事情
    4值班员应严格执行操作规程严格倒闸操作票(见工作票制度)操作高压开关设备事应急处理办法预案处理事
    5值班员必须坚守工作岗位时班脱岗离岗
    6值班员服班长统理工作调动
    7值班员请假换班须提前天申报班长负责安排员岗私换班串岗
    8值班员必须认真填写值班运行记录严格执行交接班理制度

    工程维修部安全制度

    时刻贯注工程部全体员安全意识确保生设备安全
    二适范围
    适XX嘉园理处维修值班员值班理
    三职责
    1工程部全体员工严格执行安全制度
    2工程部负责监督检查
    四工作流程
    1工程维修部全体员工必须安全防范意识放首位置协安部认真做安全保卫工作
     2值班员理员发现重安全隐患须立报班长理
     3理处工程须月组织属员工辖系统范围进行安全检查消隐患检查处理结果书面报告分公司运营理部
     4工程员严格执行机房理制度 确保机房安全 
    5公区域设备设施等必须锁高危设备(高压电变电房压力容器)等应设置围栏警示标志
     6水池水箱箱盖必须锁钥匙专理非工作员开水池水箱必须工程批准进行登记
     7高空作业必须配带安全带进行效保护措施作业范围周边必须加设护网防止意外坠物
     8 项维修维护工作等均必须严格执行关规程规范严禁违规操作保证身设备安全违规操作者发现均扣月工资200元民币违规操作造成严重果者均立名
     9类安全具脚手架高梯等前须检查牢固性确认安全方
    10工程维修部须半年配合安部次物业消防报警系统联动系统喷淋消火栓系统等消防设施设备全面测试保证功正常障
    工作票制度

    规范维修员电气设备倒闸工作程序确保倒闸维修安全
    二适范围
    适XX嘉园理处维修值班员值班理
    三职责
    1配电值班员严格执行工作票制度
    2工程部负责监督检查
    四工作流程
    1电气设备工作应填工作票命令执行方式列两种填工作票口头电话命令
      2填工作票工作:高压设备工作需全部停电部分停电者高压室二次接线明等回路工作需高压设备停电做安全措施者带电作业带电设备外壳工作控制屏低压配电屏配电箱电源干线工作二次接线回路工作需高压设备停电者转动中发电机工作
     3工作口头电话命令口头电话命令必须清楚正确值班员应发令负责工作务详细记操作记录簿中发令复诵核遍
     4工作票钢笔圆珠笔填写式二份应正确清楚意涂改错字漏字需修改时应字迹清楚两份工作票中份必须常保存工作点工作负责收执份值班员收执值移交值班员应工作票号码工作务许工作时间完工时间记入操作记录簿中
      5工作负责发张工作票工作票列工作点电气连接部分限开工前工作票全部完全措施应次做完
      6事抢修工作工作票应记入操作记录簿开始工作前必须做保证安全技术措施指定专负责监护停电验电装设接线悬挂指示牌
     7工作票效时间批准检修期限
     8需变更工作班中成员时须工作负责意
      9工作票签发工程担工作负责允许办理工作票值班员(工作许)资深技工担
     10工作票列员安全责:
        ⑴工作票签发:工作必性工作否安全工作票填安全措施否正确完备派工作负责工作班员否适足够精神状态否良
    ⑵工作负责(监护):正确安全组织工作结合实际进行安全思想教育督促监护工作员遵守规程负责检查工作票载安全措施否正确完备值班员做安全措施否符合现场实际条件工作前工作员交安全事项
      ⑶工作许:负责审查工作票列安全措施否完备否符合现场条件负责检查工作现场布置安全措施否完善负责检查停电设备突然电危险工作票中列容发生疑问必须工作票签发询问清楚必时应求做详细补充
        ⑷工作班成员:认真执行安全规程现场安全措施互相关心施工安全监督安全规程措施实施









    维修工具理制度

    规范工具理
    二适范围
    适XX嘉园理处维修值班员值班理
    三职责
    1工具保员严格执行工具理制度
    2工程部负责监督检查
    四工作流程
    作正常亚达科技厦1工具分公工具专业工具工具三部分公工具专业工具负责保工具行保
      2工具保必须保持工具完功必须定期检修保养属工具
      3工具保必须认真建立工具台帐做工具台帐相符()公工具专业工具情况应列入交接班记录
      4全体员工必须爱护工具正确工具正确工具爱护工具者提出批评造成工具损坏者工具原价赔偿时扣罚100元民币
       5公工具时须班长进行检验遗失操作造成损坏须负责价赔偿
    6专业工具必须进行日清点保持完遗失损坏遗失损坏须价赔偿
    7工具律外工具干私活情况特殊外必须批准方出员工擅外带出查实严肃处理
      8公工具领工具规定年限期律旧换新




    维修报告制度

    规范工程部工作报告流程
    二适范围
    适XX嘉园理处维修值班员值班理
    三职责
    1工程部维修员严格执行维修报告制度
    2工程部负责监督检查
    四工作流程
    1系统操作运行员列情况须运行记录交接班记录中书面报告班长
        ⑴辖设备非正常操作开停开停时间
        ⑵辖设备正常操作外调整
        ⑶辖设备发生障停台检修
        ⑷零部件更新代换加工修理
        ⑸运行员请假换班加班倒休等
    2系统维修员列情况须书面形式报告班长
        ⑴执行维修保养计划时发现设备存重障隐患
        ⑵重零部件更换代加工修理
        ⑶系统巡检时发现隐患障必须巡检记录备注栏中加说明
       ⑷维修员请假加班倒休等
    3班长列情况必须书面报告
        ⑴重点设备正常操作外调整
        ⑵变更运行方式
        ⑶设备发生障停台检修
        ⑷系统障正常检修
        ⑸零部件更新改造加工修理
        ⑹领工具备件材料文具劳保品
        ⑺加班换班倒休病假事假等
        ⑻须外班组外部门外单位联系
    4列情况必须书面形式报告理处
        ⑴重点设备发生障停台检修
        ⑵正常检修必须停止系统正常运行影响业户
        ⑶应急抢修正常检修维修总结
        ⑷系统运行方式较改变
        ⑸影响物业运行(停电停水停空调停电话等)施工检修
        ⑹重设备零部件更新代换加工维修
        ⑺系统设备技术改造移位安装增改工程外部施工   
    5项外关工作事项必须口头汇报级员遇紧急事件发生发现重障隐患越级汇报
























    供电理制度

    规范电理确保电安全
    二适范围
    适XX嘉园理处维修值班员值班理
    三职责
    1工程部维修员严格执行供电理制度
    2工程部负责监督检查
    四工作流程
    1业户电设备报装理
    工程维修部负责电设备理审查业户提供电设备电气面图电气系统图业户负载超原设计力工程维修部通知业户协助业户供电部门协商解决
    2停电处理
    接供电部门发出停电通知理处应1时通知业户做记录障停电时理处应立通知业户时供电部门联系做记录
    3区公设施电设备理维护
    工程维修部制订电设施定期维护保养计划计划实施检查做维护保养记录
    4紧急情况处理
    ⑴紧急情况时工程维修部负责组织力量抢修采取效措施控制缩影响面供电部门联系协助处理做记录
    ⑵ 严格物业理实施方案中相应应急理求进行事处理




    排水理制度

    规范排水理确保排水系统畅通
    二适范围
    适XX嘉园理处维修值班员值班理
    三职责
    1工程部排水员严格执行排水理制度
    2工程部负责监督检查
    四工作流程
    1排水申请报装业户应工程维修部提供房屋排水图资料现排水设施满足业户需求时工程维修部应通知业户协助排水部门协商解决
    2 停水处理
    接供水部门停水通知理处应1时时通知业户做记录事停水时工程维修部应时组织抢修通知业户时做记录
    3 紧急情况处理
    A 紧急情况时工程维修部应立采取措施组织实施抢修时排水部门联系时通知业户做关记录
    B 严格物业理实施方案中相应应急理求进行事处理
    C 工程维修部制订排水设施日常定期维护保养计划负责检查督促实施情况









    空调系统理制度

    规范空调系统理确保空调系统运行正常
    二适范围
    适XX嘉园理处维修值班员值班理
    三职责
    1工程部修员严格执行空调系统理制度
    2工程部负责监督检查
    四工作流程
    1严格运行检查维修养护等规程操作保障空调系统正常运行
    2严格设备启动关闭时间操作日定时巡视检查认真做记录发现问题时维修遇重问题时通知工程维修部进行抢修保证设备正常运转
    3严格保养规定空调系统进行保养维修工作
    4定期空调系统进行清洁工作保证设备表面灰尘运转良





    维修理制度

    规范工程维修员维修工作
    二适范围
    适XX嘉园理处维修值班员值班理
    三职责
    1工程部维修员严格执行维修理制度
    2工程部负责监督检查
    四工作流程
    1维修工接业维修服务需求必须10分钟安排相关维修技术员现场实施维修
    2维修工现场做:
    21觉维护公司业权益做损害公司名誉事情
    22懂装懂遇疑难问题实详细工程维修部汇报请求支援解决
    23维修工进入现场维修时应动征询业意见量恢复维修前原貌原样改动应征询业意方进行
    24维修工进入现场维修时应进行仔细检测判断出发生障原严禁盲目安装乱拆乱装造成必返工
    25维修工进行维修时影响物品遮盖包扎(塑料布废报纸等)量噪音降低限度
    26维修工作完成维修工应时清扫工作场:工作垃圾装入塑料袋工作垃圾(泥沙砖头纸箱等)搬附垃圾桶边干净抹布擦拭弄脏部位(桌椅墙壁面等)恢复物品原状态(位置)
    27全部工作完成维修工试验维修效果业试验次数少3次时业讲解应注意事项果业满意方(合理求)应时进行整改直业满意止
    28确认切正常维修工应礼貌请业维修通知单签名确认果业次维修收费(属偿服务项目)异议维修工应根关收费标准业作出详解释消业必疑虑
    29维修工离开业单位现场时应礼貌谢谢业支持配合谅解
    210维修工回工程维修部时做维修记录
    211客服中心三日进行回访





    公设施维护理制度

    规范公设施维护理
    二适范围
    适XX嘉园理处维修值班员值班理
    三职责
    1维修员严格执行公设施维护理制度
    2工程部负责监督检查
    四工作流程
    1理处负责区公设施设备日常理检查维护确保设施设备处良状态
    2公设施设备标识系统规范完整准确误
    3市政公设施设备发生损坏立通知市属关部门维修更换
    4单位损坏挪公设施设备





    二次供水理规定

    规范二次供水理
    二适范围
    适XX嘉园理处维修值班员值班理
    三职责
    1工程部严格执行二次供水理规定
    2工程部负责监督检查
    四工作流程
      1二次供水工程维修部指定专负责理
      2区水池(箱)(包括楼顶)必须加盖加锁
      3 新建扩建改建二次供水设施须业单位授权供水理机构卫生防疫机构进行设计竣工验收
      4水池(箱)季度清洗次
    5二次供水清洗清洗单位须具合格资质卫生许证
      6清洗单位清洗员须持健康证培训证卫生防疫站认
    7理处须提前24时出停水告示通知相关业户
    8卫生检测结果报告单结果合格时应工程维修部安排重新清洗消毒水池(箱)必时请卫生防疫站部门派监督全程直检测合格止
    9卫生检测结果报告单原件存档






    电梯理规定

    规范电梯理确保电梯运行安全
    二适范围
    适XX嘉园理处维修值班员值班理
    三职责
    1电梯维修员负责电梯日常巡查理
    2工程部负责监督检查
    四工作流程
    1电梯机房必须严格执行机房理制度
    2做业安全梯教育运行中电梯出现突然障客必惊慌更应私违章操作开启敲梯门应马响紧急讲开关通知中控室值员等候解救
    3搭电梯数时应分批搭避免超载发生危险
    4严禁电梯闹蹦跳刻划张贴私撕揭电梯年检合格证轿门强行阻止轿门开关强行扒开厅门轿厢吸烟
    5勿垃圾丢弃电梯门导轨槽免造成轿门厅门堵塞影响电梯正常
    6发生火警震时切勿搭电梯
    7孩搭电梯时应护免发生意外
    8电梯搬运件物品时量避免电梯高峰期事先申请超重损坏电梯防止事发生
    9 做电梯机房轿箱厅门井道底坑清洁保持整洁畅通






    时电水理规定

    规范时水电理确保时电水安全
    二适范围
    适XX嘉园理处维修值班员值班理
    三职责
    1工程部员严格执行时水电理规定
    2工程部负责监督检查
    四工作流程
    1时电计划申请
    A施工前施工单位业单位根施工项目电量理处递交时电计划申请表
    B时电计划申请表中应列明电动设备名称功率数量
    C理处派技术员机械电气设备进行检查核实
    D申请单位必须提供操作员岗证复印件证操作员证理处律予批准申请
    2时电理规定
    A施工电动设备工具电线等器材必须符合国家关产品质量规定安全求
    B理处技术员指定点接线安装漏电保护开关电度表施工配电盘(箱)
    C电动工具时明线路应合格插头插座
    D施工限制:
    ·影响楼宇机电设备正常运作
    ·超出供电负荷量允许范围
    ·噪音电动工具严格规定时间进行操作影响业单位正常工作
    3禁止行:
    ⑴乱拉乱接电线
    ⑵超出设计负荷时电未申请电计划电
    ⑶直接电线插入插座电行
    4理处理权限:
    ⑴权劝阻制止违章操作
    ⑵权电动设备工具时进行检查
    ⑶听劝阻违章施工行停止供电防止事发生
    5时水理
    ⑴施工前施工单位业单位根施工项目水量理处预先申请时水
    ⑵需安装水表接入理处指定水接口
    ⑶禁止乱接水行听劝阻理处采取停水措施
    五记录表格
    1时水电申请表















    时电水申请表
    年 月 日
    申请电水单位填写
    公司名称

    楼层

    Tel
    装修公司

    联系

    Tel
    电设备
    水部位
    序号
    名 称
    数 量
    功 率(KW)
    序号
    名 称
    水量(m³)
    1



    1


    2



    2


    3



    3


    4



    4


    时电需准备备件:
    1 专配电箱 2单相三相电度表 3单相三相漏电开 4空气断路器
    5三芯五芯电缆
    检查述供电备件符合安全规范 意时电
    工程部 日期
    时水需准备备件:
    1水表 2水 3相关配件
    检查述备件完 意时水
    工程部 日期
    接驳水电位置:
    接驳时间: 年 月 日 时
    作业:
    拆时间: 年 月 日 时
    作业:
    备注:施工装修期间发现违章现象工程部权时断电断水停止

    二次装修理规定

    规范二次装修理确保二次装修安全
    二适范围
    适XX嘉园理处维修值班员值班理
    三职责
    1工程部安部员严格执行二次装修理规定
    2工程部负责监督检查
    四工作流程
    1业户进行部装修必须接受物业理公司统理
    2装修工作开展前求装修公司签订治安消防安全责书装修承诺书(见二次装修手册)
    3业户装修工程开始前须客户服务中心提交述文件时装修图纸交业户服务中心客服中心转交工程维修部审核
    4消防部门关政府部门施工单位资质装修图纸装修材料审核批准文件
    5缴费收(理费押金等)
    6施工员身份证复印件暂住证务工证1寸2张
    7图纸求清晰限资料:
    i 室面图:
    1 室间隔加建墙高度
    2 保险柜重型装置重量尺寸
    3 提升面工程电力电脑布线状况
    ii 天花面图:
    1 天花龙骨吊顶施工图
    2 明灯盘位置
    3 原吊顶设备更改增加
    4 原吊顶消防喷淋头烟感器更改位置
    iii 电力分布图
    1 总配电图分区配电盘位置类功
    2 总配线图具体详细技术资料
    iv 空调分布图:
    1 风机盘位置
    2 空调温度控制器位置分配
    8业户提交装修图纸国家关设计规范相抵触原机电设施作重改变增加减少原机电设施功改变电梯堂公走道卫生间等公部分设计
    9 公部分(包括公走廊墙壁单位玻璃门外)张贴设置印刷物标志物
    10 业户装修时擅改变房屋柱梁板承重墙屋面防水隔热层等面装饰请瓷砖理石超重材料面装饰材料厚度超20毫米
    11 结构荷载造成影响装修材料面墙面造成 损坏增加诸卫生间淋浴类设施采未消防部门认易 燃性装修材料采影响区部整体风格装修材料否CPM权提出修改予批准
    12 装修图纸批准工程须已批准图纸施工发生变化需书面批准擅施工者权终止施工追究济法律责
    13 装修员货梯消防通道沉重物件搬入区须事先区结构工程师书面意装修员公方(区天花板墙壁电梯等)造成损坏引起损坏CPM统修缮修缮费装修押金中扣
    14 涉空调消防电力排水弱电等系统设施CPM认特工程施工业户须雇CPM指定施工单位
    15 材料设备工具废物等须放置装修单位范围占公区域垃圾碎片等杂物必须规定时间搬运施工区域时候须集团公司限装修单位
    16 装修材料进入区废料搬出区均须理员场情况进行
    17 装修单位施工员理见装修单位工作员理规定
    18 施工单位须缴纳守装修收费标准规定装修理费应相关施工保险
    19 确保区安全整施工程中装修单位须装修单位100方米备少两手提灭火器
    20 区禁止吸烟赌博道德违法行禁止放声设备
    21 装修时间晚1800早730噪音气味施工早800晚1800允许噪音气味施工晚1800次日800施工须填写装修加班申请表报工程维修部批准方实施办公区需非工作时间节假日施工
    22 施工程中时水电等配合供工作均工程维修部负责水电位置工程维修部指定电超原设计标准
    23 施工中需危险材料时必须工程维修部规定位置堆放施工情况危险材料置放区装修单元
    24 日工作结束废料垃圾等清理袋装指定位置清洁清运路线日必须运走清理时废料作封闭处理确保会发生恶臭泄漏污水尘土飞扬沙土满等现象
    25 利排气扇量施工区域做成负压区防止施工时产生气味尘土影响公区域业户
    26 施工期间发生危险情况时情况许施工员应动抢救险情听理员指挥直情况处理完毕止
    27 项果业户已认办理相关手续客户服务中心批准业户方进行装修
    第四节 操作规程

    排水设施设备操作规程
    1目
        规范排水设备设施操作程序确保正确安全操作排水设备设施
        2范围
        适物业物业区域排水设备设施操作
        3职责
        31 排水技工负责排水设备设施具体操作
        32 工程维修部负责组织实施规程执行情况进行检查
        4工作容
        41 启动水泵(排污泵)前检查
        411 检查水泵(排污泵)进出水闸阀否已开否应拧开闸阀
        412 排水泵机组真空筒里面空气(果话)
        413 检查电压表信号灯指示情况
        414 手盘水泵轴转动3圈应灵活阻滞
        42 启动水泵(排污泵)
        421 合水泵(排污泵)控制柜(箱)电源开关转换开关置手动位置
        422 启动钮水泵(排污泵)启动注意观察启动电流
        423 果次启动成功试启动二次次应间隔3分钟果三次未启动成功应停查找原排障启动
        424 启动运转5分钟观察运转电流听异常声响闻异常气味检查漏水否严重(漏水成线)
        425 确认切正常水泵(排污泵)停止钮水泵(排污泵)停止
        426 转换开关置动位置水泵(排污泵)动启动运行
        43 停止水泵(排污泵)
        431 转换开关置OFF(停止)位置水泵(排污泵)停止运转
        432 拉水泵(排污泵)控制柜(箱)电源开关(果需)
        433 关水泵(排污泵)进出水闸阀(果需)
        434 检查正常情况时处理













    排水设施设备维护保养规程
    1目
        规范排水设备设施保养工作确保排水设备设施项性完
        2范围
        适物业物业区域排水设备设施(含消防供水机组)维修保养
        3职责
        31 排水技工具体负责实施排水设备设施维修保养
        32 工程维修部负责制定排水设备设施维修保养计划组织实施
        33 负责审核设备设施维修保养计划
        34分公司运营技术部负责年度维修保养中修计划审定领导审批
        35 分公司运营技术部负责排水设备设施维修保养工作提供技术指导支持
        36 理处负责维修保养计划实施情况进行检查监督
        4工作容
        41 排水设备设施维修保养计划制定
        411 年12月26日前工程维修部组织相关技术员起研究制定排水设备设施维修保养年度计划报理处审核
        412 工程维修部根审批年度保养计划月26日前制定   月份设备维修保养计划表报审核实施
        413 制定排水设备设施维修保养计划
        a排水设备设施频度
        b排水设备设施运行状况(障隐患)
        c相关设备技术资料标准
        d合理时间(避开节假日特殊活动日等)
        414 排水设备设施维修保养年度计划应包括容
        a维修保养项目容
        b备品备件计划
        c具体实施维修保养时间
        d预计费
        42 排水技工排水设备设施进行维修保养时应计划进行
        43 部门法解决问题分公司运营技术部申请技术支援外委托
        44 排水技工半年水泵机组进行次清洁保养
        441 电动机维修保养
        a500V摇表检测电动机线圈绝缘电阻否05MΩ否应烘干处理修复
        b检查电动机轴承阻滞异常声响应更换型号规格轴承
        c检查电动机风叶碰壳现象应修整处理
        d清洁电动机外壳
        e检查电动机否脱漆严重脱漆严重应彻底铲脱落层油漆重新油漆
        442 水泵维修保养
        a检查水泵轴承否灵活阻滞现象应加注润滑油异常摩擦声响应更换型号规格轴承
        b转动水泵轴果卡住碰撞现象应拆换规格水泵叶轮果轴键槽损坏严重应更换规格水泵轴
        c检查压盘根处否漏水成线应加压更换盘根
        d清洁水泵外表
    e水泵脱漆锈蚀严重应彻底铲脱落层油漆重新刷油漆
        443 检查电动机水泵弹性联轴器损坏损坏应更换
        444 检查水泵机组螺栓否紧固松弛应拧紧
        45 控制柜维修保养:排水技术员年5月11月应水泵房控制柜进行次清洁保养
        451 压缩空气干净干抹布清洁柜元器件清洁控制柜外壳务必柜积尘污物
        452 检查紧固接线头烧蚀严重接线头应更换
        453 检查柜线头号码否清晰否脱落现象应整改
        454 交流接触器维修保养
        a清灭弧罩碳化物金属颗粒
        b清触头表面四周污物(修锉触头)烧蚀严重正常工作触头应更换
        c清洁铁芯油污脏物
        d检查复位调簧情况
        e拧紧紧固件
        455 耦减压启动器维修保养
        a500V摇表测量绝缘电阻应低05MΩ否应进行干燥处理
        b外壳应接松脱锈蚀应锈处理拧紧接线
        456 热继电器维修保养
        a检查热继电器绝缘盖板否完整损损坏应更换
        b检查热继电器导线接头处热痕迹烧伤整修处理处理达求应更换
        457 动空气开关维修保养
        a500V摇表测量绝缘电阻应低100MΩ否应烘干处理
        b清灭弧罩碳化物金属颗粒果灭弧罩破裂应更换
        c动空气开关闭合断开程中动部分灭弧室零头应卡住现象
        d检查触头表面否金属颗粒应清修锉轻轻擦拭
        458 中间继电器信号继电器维修保养
        中间继电器信号继电器应做模拟试验检查二者动作否输出信号否正确问题应更换型号中间继电器信号继电器
        459 信号灯指示仪表维修保养
        a检查信号灯否正常亮应更换相规格灯泡
        b检查指示仪表指示否正确偏差应作适调整调整偏差较应更换规格型号仪表
        4510 远传压力表维修保养
        a检查表否积水应干燥处理
        b检查信号线接头处否腐蚀腐蚀较严重应重新焊接
        c偏差信号线腐烂远传压力表应拆换
        46 闸阀止回阀浮球阀液位控制器维修保养
        461 闸阀维修保养
        a检查密封胶垫处否漏水漏水应更换密封胶垫
        b检查压黄油麻绳处否漏水漏水应重新加压黄油麻绳
        c闸阀阀杆加黄油润滑
        d锈蚀严重闸阀(明装)应彻底铲底漆重新油漆
        462 止回阀维修保养
        a检查止回阀密封胶垫否损坏损坏应更换
        b检查止回阀弹簧弹力否足够太软应更换规格弹簧
        c检查止回阀油漆否脱落脱落严重应处理重新油漆
        463 浮球阀维修保养
        a检查浮球阀密封胶垫否老化老化应更换
        b检查浮球阀连杆否弯曲弯曲应校直
        c检查浮球阀连杆插销否磨损严重磨损严重应更换
        464 液位控制器维修保养
        a检查密封圈密封胶垫否损坏损坏应更换
    b清压力室污物疏通控制水道
        c检查控制杆两端螺母否紧固松弛应拧紧
        d紧固螺母
        47 潜水泵排污泵维修保养
        471 500V摇表检测潜水泵排污泵绝缘电阻否05MΩ否拆开潜水泵排污泵线圈进行烘干处理
        472 检查密封圈否已老化已老化应更换
        473 检查轴承磨损情况转动时明显异常声响阻滞现象应更换型号规格轴承
        474 清洁潜水泵排污泵外壳锈蚀严重应表面处理重新油漆遍
        475 检查潜水泵排污泵连接软否牢固松弛应紧固拧紧潜水泵排污泵螺母
        48 明装排水维修保养
        481 检查支持托架否牢固否应加强
        482 检查流标示否鲜明醒目否应整改
        483 检查保护漆否完脱漆较严重应重新油漆遍
        484 检查连接处否漏水现象漏水应处理(更换胶垫)
        49计划中未列出维修保养工作应工程维修部快补充计划中突发性设备设施障负责口头批准先组织解决报
        410排水技工应述维修保养工作清晰完整规范记录水泵保养记录表水泵检修记录表工程维修部月3日前月记录整理成册交部门资料室存档保存期长期
        413 停水理
        4131 排水设备设施维修保养等原需停水时应理处提前24时通知相关业户
        4132 特殊情况突然停水应恢复供水12时关业户作出解释
    5记录标识
    51 水泵保养记录表
    52 水泵检修记录表
    水泵保养记录表

    单位:               泵号

    项  态


    正 常


    异 常


    处 理

    声音情况



    填料状况



    联轴器



    水滴状态



    机组清洁



    轴承温升



    紧固件



    备注
    保养 时间

    水泵检修记录表

    单位:             泵号:

    项    态


    正 常


    异 常


    处 理

    泵轴 轴承



    叶轮



    机械密封填料



    泵机找




    备注:
     检修: 日期:

    排水设施设备运行理规程
    1目
        规范排水设备设施运行理工作确保排水设备设施良运行
        2范围
        适物业物业区域域排水设备设施运行理
        3职责
        31 值班员负责排水设备设施运行情况巡视监控记录
        32 排水技工具体负责排水设备设施运行理
        33 工程维修部负责排水设备设施运行理工作组织实施
        34 理处负责排水设备设施运行情况检查监督
        4工作容
        41 巡视监控
        411 值班员两时巡视次水泵房设备设施(包括机房水池水箱等)运行情况进行记录
        412 周巡视次供水闸阀道路沙井雨水井
        413 巡视监控容
        a水泵房异常声响振动
        b电机控制柜异常气味
        c电机温升否正常(应烫手)变频器散热通道否畅
        d电压表电流表指示否正常控制柜信号灯显示否正确控制柜元器件否工作正常
        e机械水压表PC显示压力否致相符否满足供水压力求
        f水池水箱水位否正常
        g闸阀法兰连接处否漏水水泵否漏水成线
        h供水闸阀井盖井裙否完闸阀否漏水标识否清晰
        i止回阀浮球阀液位控制器否运行正常
        j时接驳水情况
        k雨水井沉沙井排水井否堵塞现象
        414 值班员巡视监控程中发现排水设备设施正常情况时应时采取措施加解决处理问题应时详细汇报请求协助解决整改时应严格遵守排水设备设施维修保养规程
        42 排水设备设施异常情况处理
        421 供水爆裂处置
        a立关闭相关连供水闸阀
        b果关闭供水相关联闸阀控制住量泄水应关停相应水泵
        c立通知工程维修部组织员抢修理处负责通知相关业户关停水情况属市政排水应立通知供水理处抢修
        d水爆裂工程维修部应立组织技术员快挖出爆部位水
        e供水爆部位修复排水技工开水试压(正常供水压力试压)漏水松动现象
        f确认切正常检修现场进行清理回填土方恢复原貌
        422 水泵房发生火灾时火灾火警应急处理程序处置
        423 水泵房发生水浸时处置
        a视进水情况关掉机房运行设备设施拉电源开关
        b堵住漏水源
        c果漏水较应立通知系统工程师时力阻滞进水
        d漏水源堵住应立排水
        e 排干水应立湿水设备设施进行湿处理干干净抹布擦拭热风吹干然通风更换相关线等
        f确认湿水已消绝缘电阻符合求开机试运行异常情况出现投入正常运行
        424 设备障等原出现紧急停水时应立紧急停水处理程序进行处理
        43 水泵房理
        431 非值班员准进入水泵房需进入须工程维修部意排水技工陪方进入水泵房时机房出入登记表进行登记
        432 水泵房严禁存放毒害物品
        433 水泵房应规定备齐消防器材放置方便显眼处水泵房严禁吸烟
        434 周扫次水泵房卫生清洁次水泵房设备设施做面墙壁天花板门窗设备设施表面积尘油渍锈蚀污物油漆完整洁光亮
        435 水泵房通风良光线充足门窗开启灵活
        436 水泵房应做时锁钥匙值班员保须登记
        44 交接班求
        441 接班员应准时接班
        442 接班员应认真听取交班交代查相关记录检查工具物品否齐全确认误方接班
        443 列情况者准交班
        a放运行情况未交代清楚
        b记录规范完整清晰
        c接班未岗
        d事正处理中交班时发生障时应交班负责继续处理接班协助进行
    45 值班员应排水设备设施运行数(环境温度电压水压)运行状况完整规范记录运行日志月3日前工程维修部月记录整理成册交部门资料室存档保存期三年
    5记录标识
    51机房出入登记表(见机房理制度)


    供配电系统安全操作规程
    1目
        规范供配电设备设施操作程序确保操作正确安全
        2范围
        适物业物业区域域供配电设备设施操作
        3职责
        31 值班电工负责供配电设备设施操作
        32 工程检查规程执行情况组织实施
        33 分公司运营技术部负责提供安全操作技术指导支持
        4工作容
        41 安全操作注意事项
        411 高低压设备设施操作必须实行工作票制度根工作容填写第种工作票第二种工作票批准实施
        412 操作高压设备设施时必须戴绝缘手套穿绝缘鞋绝缘工作服绝缘操作杆
        413 操作低压设备设施时必须穿绝缘鞋戴棉纱手套避免正面操作设备
        414 严禁带电工作紧急情况需带电作业时需具备条件
        a监护
        b工作场空间足够光线充足
        c工具材料齐全(绝缘口钳斜口钳尖嘴钳螺丝刀电工胶布等)
        d工作员必须穿戴绝缘手套棉工作衣绝缘鞋
        415 动空气开关跳闸熔断器熔断时应查明原排障行恢复供电允许强行送电必时允许试送电次
        416 电流互感器开路电压互感器短路摇表测量带电体绝缘电阻
        417 变配电房拉合闸时须监护执行
        418 相关变配电设备设施应熟悉性特点技术参数等
    42 供配电设备设施操作
        421 配电变压器停电操作领
        a 根倒闸操作票填写容步骤操作
        b 拉开低压出线开关
        c 拉开低压总开关
    d 拉开配电变压器高压侧开关
        422 发电停电操作领
        a拉开发电机配电柜总开关
        b关掉发电机控制电源
        423 配电变压器送电操作领
        a 根倒闸操作票填写容步骤操作
        b 合配电变压器高压侧开关
        c 合低压总开关
    d 合低压出线开关
        424 发电送电操作领
        a合发电机控制电源
        b合发电机配电柜总开关
        425 配电变压器工作前操作领
        a 根倒闸操作票填写容步骤操作
        b 拉开高低压两侧电源
        c 验电确认电
        d 两侧分挂封三相短路接线
    e 安全围栏挂工作禁止合闸标示高低压开关处
        426 配电柜开关工作前操作领
        a 根倒闸操作票填写容步骤操作
        b 拉开开关明显开路点
        c 验电确认电
        d挂封三相短路接线
        e 设置绝缘隔板(邻带电体距离6cm者)
        f 挂工作禁止合闸标示牌停电开关处
    g 站绝缘垫工作量单手作业
        427 高压设备设施操作低压配电设备停送电操作应填写倒闸操作票
        5 记录标识
    51倒闸操作票
    52第种工作票
    53第二种工作票

    倒 闸 操 作 票 ( )第 号
    操作开始时间 年 月 日 时 分终时间 日 时 分
    操作务:


    操 作 项 目



























    备 注:


    操作: 监护: 工作许:

    第种工作票
    第 号
    1.工作负责(监护): 班组:
    2.工作班员:
    3.工作容工作点:
    4.计划工作时间: 年 月 日 时 分
    年 月 日 时 分
    5.安全措施:
    列工作票签发填写 列工作许(值班员)填写
    应拉断路器(开关)隔离开关
    (刀闸)包括填写前已拉断路器 (开关)隔离开关(刀闸)(注明 编号)
    已拉断路器(开关)隔离开关(刀闸)(注明编号)


    应装接线(注明确实点)
    已装接线(注明接线编号装设点)
    应设遮栏应挂标示牌
    已设遮栏已挂标示牌(注明点)

    工作点保留带电部分补充安全措施
    工作票签发签名:
    收工作票时间:
    年 月 日 时 分
    值班负责签名:
    工作许签名:

    值班负责签名
    6.许开始工作时间: 年 月 日 时 分
    工作许签名: 工作负责签名:
    7.工作负责变动:
    原工作负责 离变更 工作负责
    变动时间: 年 月 日 时 分
    工作签发签名:
    8.工作票延期效期延长: 年 月 日 时 分
    工作负责签名: 值长值班负责签名:
    9.工作终结:
    工作班员已全部撤离现场已清理完毕
    全部工作 年 月 日 时 分结束
    工作负责签名: 工作许签名:
    接线 组已拆
    值班负责签名:
    备注:













    第 二 种 工 作 票 ( )第 号

    单位名称:
    工作负责姓名:
    工作班
    工作线路设备名称:
       工作范围:
        工作务:
    5计划工作时间: 年 月 日 时 分
    年 月 日 时 分
    6 执行工作应采取安全措施:


    已述安全措施执行误
    值班员:
    7 实际工作时间:
    工作开始时间 年 月 日 时 分
    工作完工时间 年 月 日 时 分

    工作票签发  工作负责
    供配电系统维护保养规程
    1目
        规范供配电设备设备维修保养工作确保供配电设备设施项性良
        2范围
        适物业物业区域域供配电设备设施维修保养
        3职责
        31 工程负责编制供配电设备设施维修保养中修更新改造计划报部门负责审核组织实施
        32 客服中心负责设备设施中修更新改造计划审核
        33分公司运营技术部负责供配电设备设施维修保养提供技术指导支持外委维修保养单位确定进行审定
        34理处负责关业户通知停电情况
        4工作容
        41 维修保养计划编制
        411 工程维修部年12月26日前制订年度设备维修保养年度计划表报理处审核
        412 工程维修部根设备运行检查情况设备年限组织相关技术员制定设备中修更新改造计划资金源相关规定执行
        413供配电设备设施维修保养中修计划制定原
        a供配电设备设施频度年限
        b供配电设备设施运行状况(障隐患)
        c合理时间(避开节假日特殊活动日)
        416 供配电设备设施维修保养计划应包括容
        a维修保养项目容
        b备品备件计划
        c具体实施维修保养时间
        d预计费
        42 供配电设备设施进行维修保养时应严格遵守供配电系统安全操作规程计划实施
        43 高压开关柜环网柜变压器维修保养项目外委单位完成外部清洁部分外部附件维修保养进网电工负责低压配电柜维修保养维修电工负责
        44 外委维修保养单位确定采购程序执行
        45 变压器维修保养
        451 外委维修保养根合约定供电公司资质单位园区变压器进行测试试验等项目维修保养项工作系统工程师负责进监督实施结果记录设备维修保养记录表
        452 外部维修保养年410月份变压器外部进行次清洁保养
        a测定变压器线圈绝缘电阻发现电阻值次测定数值降3050时
        b拧紧变压器引出线接头发现接头烧伤热痕迹应进行整修处理重新接
        c检查变压器接线否良线否腐蚀腐蚀严重时应更换线
        453 类型变压器工程维修部应根设备技术标准求制定相应外部维修保养项目容明确操作程序
        46 高压开关柜维修保养年根外委维修保养合约定定期供电理处资质单位园区高压开关柜进行维修保养项工作工程维修部专进监督实施高压开关柜检修保养记录表中进行记录
        47 低压配电柜维修保养年4月10月园区低压配电柜外进行次清洁先压缩空气进行吹污吹尘然干干净抹布擦拭
        471 刀开关维修保养
        a检查安装螺栓否紧固松弛拧紧
        b检查刀开关转动否灵活阻滞现象应转动部位加润滑油
        c检查刀开关三相否步接触否良否烧伤热痕迹问题进行机械调整整修处理
        d500V摇表测量绝缘底板绝缘电阻果低10MΩ应进行烘干处理
        烘干达求应更换
        472 熔断器维修保养
        a新熔体规格开关应更换熔体致
        b检查熔体保险座否接触良接触部位否烧伤痕迹应进行修整修整达求应更换
        473 交流接触器维修保养
        a清接触器表面污垢尤进线端相间污垢
        b清灭弧罩碳化物金属颗粒
        c清触头表面四周污物修锉触头烧蚀严重正常工作触头应更换
        d清洁铁芯表面油污脏物
        e拧紧紧固件
        474 电容器维修保养
        a清理冷风道外壳灰尘电容器散热良
        b检查电容膨胀漏油异常响声应更换
        c检查接头处接线否松脱锈蚀应锈处理拧紧
        d检查电容三相衡电流否超额定值15电容缺相更换电容
        475热继电器维修保养
        a检查热继电器绝缘盖板否完整损坏更换
        b检查热继电器导线接头处热痕迹烧伤整修处理处理达求应更换
        477 断路器(动空气开关)维修保养
        a500V摇表测量绝缘电阻应低010MΩ否应烘干处理
        b清灭弧罩碳化物金属颗粒果灭弧罩破裂应更换
        c断路器(动空气开关)闭合断开程中动部分灭弧室零件应卡阻现象
        d程中发现铁芯特异噪音时应清洁工作表面]
        e传动机构应注入润滑油
        f检查触头表面金属颗粒时应清修锉轻轻擦拭
        g检查手动(3次)电动(3次)闭合断开否否应修复
        h检查分励脱扣欠压脱扣热式脱扣否否应修复
        i检查接头处热烧伤痕迹修复拧紧
        j检查接线松脱锈蚀锈处理拧紧
        478 二次回路维修保养
    a号码否清晰掉落补新号码
        b接头处否松弛松弛拧紧
        479 回路维修保养
        a标示牌否清晰掉落补新标示牌
        b接头处否热烧伤痕迹修复拧紧
        c母线排油漆否脱落
        48 未列出供配电设备设施维修保养工程维修部应根设备技术参数相关标准情况制定保养项目容
       49 计划中未列出维修保养工作应工程维修部快补充计划中突发性设备设施障先口头批准先组织解决报
        410设备设施进行中修重零部件进行更换时次保养记录中做详细记录
        412 值班电工应述维修保养工作清晰完整规范记录工程维修部应月3日前相关记录整理成册交部门档案室存档保存期长期
        413 供配电设备设施检修等原需停电时理处应提前24时通知相关业户特殊情况突然停电理处恢复供电12时关住户作出解释
    5记录标识
    51高压开关柜检修保养记录表
    52变压器室检修保养记录表
    53低压动力柜检修保养记录表
    54低压电容器柜检修保养记录表
    55户配电箱检修保养记录表
    56电动机检修保养记录表

    高压开关柜检修保养记录表
    柜号:    年 月 日
    检 修 保 养 容
    检查结果
    处理容
    配电屏清洁完异物
    正常□良□损坏□
    清理□调整□更换□
    接点位置正确松动异常现象
    正常□良□损坏□
    清理□调整□更换□
    信号熔断器指示正常完显示清晰
    正常□良□损坏□
    清理□调整□更换□
    瓷瓶绝缘装置完异常
    正常□良□损坏□
    清理□调整□更换□
    动静触头位置接触正常
    正常□良□损坏□
    清理□调整□更换□
    互感器仪表回路正确指示正确
    正常□良□损坏□
    清理□调整□更换□
    铭牌警告牌警戒线明显正确
    正常□良□损坏□
    清理□调整□更换□
    相序指示正确系统致
    正常□良□损坏□
    清理□调整□更换□
    系统相间距离符合规定绝缘良
    正常□良□损坏□
    清理□调整□更换□
    接线良
    正常□良□损坏□
    清理□调整□更换□
    少油开关工作正常触点完
    正常□良□损坏□
    清理□调整□更换□
    室卫生清洁门窗正常锁
    正常□良□损坏□
    清理□调整□更换□
    明消防设备齐全正常
    正常□良□损坏□
    清理□调整□更换□
    通风工作温度允许范围
    正常□良□损坏□
    清理□调整□更换□
    备注:

    检修员 :        检查员 :
    变压器室检修保养记录表
    楼名:    年 月 日
    检 修 保 养 容
    检查结果
    处理容
    外部清洗异物完整损
    正常□良□损坏□
    清理□调整□更换□
    瓷瓶套完整渗油现象(干式项)
    正常□良□损坏□
    清理□调整□更换□
    高低压接线良异常现象
    正常□良□损坏□
    清理□调整□更换□
    分档开关接触良
    正常□良□损坏□
    清理□调整□更换□
    油枕油面高度应符合求(干式项)
    正常□良□损坏□
    清理□调整□更换□
    防潮沙应符合求
    正常□良□损坏□
    清理□调整□更换□
    工作温度正常
    正常□良□损坏□
    清理□调整□更换□
    通风系统工作正常
    正常□良□损坏□
    清理□调整□更换□
    负荷开关闸刀工作角度正常投入准确
    正常□良□损坏□
    清理□调整□更换□
    灭弧装置良工作
    正常□良□损坏□
    清理□调整□更换□
    熔断器指示装置位置良
    正常□良□损坏□
    清理□调整□更换□
    转动机构润滑良
    正常□良□损坏□
    清理□调整□更换□
    接线完
    正常□良□损坏□
    清理□调整□更换□
    室卫生符合求门窗正常锁
    正常□良□损坏□
    清理□调整□更换□
    明消防设施正常
    正常□良□损坏□
    清理□调整□更换□
    备注:

    检修员 :        检查员 :
    低压动力柜检修保养记录表
    楼名:    年 月 日
    检 修 保 养 容
    检查结果
    处理容
    配电屏清洁完异物
    正常□良□损坏□
    清理□调整□更换□
    接点位置正确松动异常现象
    正常□良□损坏□
    清理□调整□更换□
    信号熔断器指示正常完显示清晰
    正常□良□损坏□
    清理□调整□更换□
    瓷瓶绝缘装置完异常
    正常□良□损坏□
    清理□调整□更换□
    刀开关等转动机构润滑正常
    正常□良□损坏□
    清理□调整□更换□
    互感器仪表回路正确指示正确
    正常□良□损坏□
    清理□调整□更换□
    铭牌警告牌警戒线明显正确
    正常□良□损坏□
    清理□调整□更换□
    相序指示正确系统致
    正常□良□损坏□
    清理□调整□更换□
    系统相间距离符合规定绝缘性良
    正常□良□损坏□
    清理□调整□更换□
    接线良
    正常□良□损坏□
    清理□调整□更换□
    动开关工作正常触点完
    正常□良□损坏□
    清理□调整□更换□
    室卫生清洁门窗正常锁
    正常□良□损坏□
    清理□调整□更换□
    明消防设备齐全正常
    正常□良□损坏□
    清理□调整□更换□
    通风工作温度正常
    正常□良□损坏□
    清理□调整□更换□
    备注:

    检修员 :        检查员 :
    低压电容器柜检修保养记录表
    柜号:    年 月 日
    检 修 保 养 容
    检查结果
    处理容
    配电屏清洁完异物
    正常□良□损坏□
    清理□调整□更换□
    接点位置正确松动异常现象
    正常□良□损坏□
    清理□调整□更换□
    信号熔断器指示正常完显示清晰
    正常□良□损坏□
    清理□调整□更换□
    仪表指示正确
    正常□良□损坏□
    清理□调整□更换□
    瓷瓶绝缘装置完异常
    正常□良□损坏□
    清理□调整□更换□
    电容器标志完整正确容量符合求
    正常□良□损坏□
    清理□调整□更换□
    电容器渗油变形套破裂现象
    正常□良□损坏□
    清理□调整□更换□
    动控制器工作正常
    正常□良□损坏□
    清理□调整□更换□
    动开关工作正常触点完
    正常□良□损坏□
    清理□调整□更换□
    接线良
    正常□良□损坏□
    清理□调整□更换□
    铭牌警告牌警戒线明显正确
    正常□良□损坏□
    清理□调整□更换□
    通风工作温度正常
    正常□良□损坏□
    清理□调整□更换□
    接线端子否正常
    正常□良□损坏□
    清理□调整□更换□
    接触器否正常
    正常□良□损坏□
    清理□调整□更换□
    备注:

    检修员 :        检查员 :
    户配电箱检修保养记录表
    楼名:      年 月 日
    检 修 保 养 容
    检查结果
    处理容
    障箱号
    箱体整洁门锁完油漆脱落
    正常□良□损坏□
    清理□调整□更换□

    箱清洁异味灼伤
    正常□良□损坏□
    清理□调整□更换□

    紧固点牢固
    正常□良□损坏□
    清理□调整□更换□

    互感器仪表回路正确指示正确
    正常□良□损坏□
    清理□调整□更换□

    接完
    正常□良□损坏□
    清理□调整□更换□

    开关触点接触整灼伤炭化现象
    正常□良□损坏□
    清理□调整□更换□

    绝缘装置符合求
    正常□良□损坏□
    清理□调整□更换□

    箱乱拉乱接现象
    正常□良□损坏□
    清理□调整□更换□

    备注:

    检修员 :        检查员 :
    电动机检修保养记录表

    电动机号:    年 月 日
    检 修 保 养 容
    检查结果
    处理容
    外观裂痕紧固螺丝齐全紧固
    正常□良□损坏□
    清理□调整□更换□
    传动机构工作稳
    正常□良□损坏□
    清理□调整□更换□
    运转时应异常噪音震动定转子磨擦正常
    正常□良□损坏□
    清理□调整□更换□
    电刷滑环灼伤磨损正常火花
    正常□良□损坏□
    清理□调整□更换□
    电流指示应超额定电流
    正常□良□损坏□
    清理□调整□更换□
    绕组电源引入线松散碰伤灼伤现象
    正常□良□损坏□
    清理□调整□更换□
    轴承应明显磨擦润滑良漏油现象
    正常□良□损坏□
    清理□调整□更换□
    接线良
    正常□良□损坏□
    清理□调整□更换□
    绝缘应符合求
    正常□良□损坏□
    清理□调整□更换□
    工作温度允许范围
    正常□良□损坏□
    清理□调整□更换□
    工作场整洁环境符合求
    正常□良□损坏□
    清理□调整□更换□
    通风工作温度正常
    正常□良□损坏□
    清理□调整□更换□
    备注:

    检修员 :        检查员 :
    供配电系统运行理规程
    1目
        规范供配电设备设施运行理工作保证供配电设备良安全运行
        2范围
        适物业物业区域域供配电设备设施运行理
        3职责
        31 值班电工负责供配电设备设施运行理
        32负责述工作检查监督
        33 理处负责关业户通知停电情况
        4工作容
        41 巡视监控
        411 值班电工班高压开关柜环网柜巡视两次变压器两时巡视次低压配电柜电容柜两时巡视次
        412 值班电工应规定频次进行检查巡视监控变压器运行情况低压配电柜运行数(环境温度电流电压功率数等)记录水电运行日志
        413 巡视中异常情况应备注栏中注明规定进行处理
        414 巡视容
        a变压器运行否超温
        b异常响声气味
        c种仪表指示否正常指示灯否正常
        d单相三相电压否额定值±10范围否超载运行
        e种接头否热烧伤痕迹
        f防动物设施否完
        g接线锈蚀松动
        h种时电接驳情况
        i种标示牌否完
        j安全具否齐全否存放规定位置
        415 巡视中发现问题值班电工应时采取整改措施加解决处理问题须时实汇报工程做记录整改时应严格遵守供配电系统安全操作规程供配电系统维修保养规程相关规定
        42 异常情况处置
        421 触电处置发现触电时值值班电工应保持镇静保持头脑冷静快触电者脱离电源进行紧急抢救
        a断开电源开关拔插头熔断器
        b干燥木棒竹竿移开电线绝缘工具(口钳斜口钳等)剪断电线
        c干燥衣服绝缘塑料布垫住触电者脱离电源
        d防止触电者断电跌倒
        e果触电者尚未失知觉必须保持安静立送医院进行诊治密切注意症状变化
        f果触电者已推动知觉呼吸尚存应舒适安静仰卧衣裤带放松容易呼吸触电者呼吸困难抽筋现象应积极进行工呼吸时送医院
        g果触电者呼吸脉搏心跳已停止时认已死亡应立进行工呼吸工呼吸必须连续断进行触电者行呼吸医生赶现场救治止
        h单位工程维护部应定期部门员工进行该方面培训增加员工应急处理知识技培训应做相关记录
        422 配电柜空气开关跳闸处置
        a判断跳闸原(短路载)
        b查清楚负载种类分布情况
        c疑处逐检查确认障部位报告系统工程师请求支援解决
        d障已排应立恢复供电
        423 变配电房发生火灾时火灾火警应急处理程序处置
        424 变配电房发生水浸时处置
        a视进水情况拉总电源开关高压开关
        b堵住关闭进水源 
        c果漏水较应立通知相关系统工程师时力阻滞进水
        d进水源堵住关闭应立排水
        e排干水应立湿水设备设施进行湿处理(干干净抹布拭热风吹干然通风更换相关线等)
        f确认湿水已消(绝缘电阻达规定求)开机试运行异常情况出现投入正常运行
        43 停电处理
        431 设备障供电公司原出现突然停电立紧急停电处理程序进行处理工程维护部应5分钟启动柴油发电机柴油发电机操作规程启动供电系统提供备电源(供电梯水泵消防梯间明等)
        432 电梯技术员应5分钟赶值班室命电梯困时电梯困救援作业规程实施救援工作
        433 设备检修接供电公司通知等计划性停电时客服中心提前24时通知相关业户
        44 变配电室理
        441 非机电技术员准进入设备房需进入须系统工程师批准机电员陪方进入进行登记
        442 机房严禁存入易燃易爆危险物品机房禁止吸烟须备齐消防设施
        443 周扫次机房卫生清洁次机房设备设施做面墙壁天花板门窗设备设施表面积尘蛛网油渍锈蚀污物油漆完整洁光亮
        444 机房应通风良光线充足门窗开启灵活防动物设施完
        445 机房应做时锁钥匙值班电工保值班电工私配钥匙
        45 交接班求
        451 接班员应准时接班
        452 接班员应认真听取交班员交代查班设备运行记录检查工具物品否齐全确认误交接班记录签名
        453 列情况者准交接班
        a班运行情况未交代清楚
        b记录规范完整清晰
        c值班室卫生未扫
        d接班未岗
        e事正处理中交班时发生障时应交班负责继续处理接班协助进行
    46 值变配电室值班电工应供配电设备设施运行数(电压电流功率数环境温度等)运行状况清晰完整规范记录相应记录表应月3号前月记录整理成册交部门资料理员存档
    5记录标识
    51运行日志





    公设施理规程
    1目
        通区公设施进行理维护确保公设施完损
        2范围
        适物业物业区域公设施理
        3职责
        31 维修技工负责公设施日常巡检维护保养工作
        32 负责制订公设施维修更新改造计划报部门审核
        33 安部负责公设施日常巡查
        34 客服中心负责公设施理日常检查监督
    4工作容
        41 公设施日常理
        411 安员日常巡查中发现公设施损坏存问题报客户中心记录客户服务需求登记表客服中心进处理结果
        412 工程负责日常巡查中发现问题时通知值班室安排员处理
        413业户部门公设施报修值班员时记录客户服务需求登记表中通知相关员处理涉部门应时通知相关部门处理解决
        42 公设施维修
        421 工程维修部负责公设施日常维护确保处良状态
        422 制定区公设施维修计划单位负责审核组织实施
        43 公设施更新改造
        431 公设施更新改造提出申请领导审批
        432 工程需外委托时采购控制程序确定外委施工单位
        433工程施工应专负责进汇报工程进度发现问题时反馈工程完工履行相关验收手续
    5记录标识
    51客户服务需求登记表

    客户服务需求记录表
    序号
    日期时间
    房号
    委托
    联系
    电话
    需求事项
    记录
    接单
    处理结果
    回访
    时间
    回访
    回访
    结果
    派工
    单号























































































































    设备事应急处理办法预案规程
    1目
    明确辖区设备系统突发事件防范处理程序规范应变措施提高应急实施效率控制事态蔓延扩程度减少业户业损失避免员伤亡
    2适范围
    适合物业物业区域供电供水空调等系统突发事件处理
    3职责
    31值班员负责工程维修部报告做现场安全措施
    32工程维修部负责做现场指挥工作理处汇报
    33理员负责书面形式业户业发出通知张贴公告栏
    34维修员负责障排处理工作
    4实施程序
    4 1设备障处理规程
    411障分类:设备运行中非素造成提供正常服务情况均障障发生时均应视情况分重障般障两级处理
    A重障包括:身伤亡事设备障导致济损失达民币万元障引起整区停水停电停冷气等
    B述重障外般障
    412重障处理职责:发生重障值班员立报告工程维修部理处相关应急处理程序采取措施工程维修部理处接报告应立现场指挥障处理
    413般障工程维修部处理
    414设备障处理通:
    A发生障时值班员应立处理:般障应先汇报处理事作记录重障应面处理面汇报法处理应快报告工程维修部理处
    B根表计指示设备外部征象判断障全面情况快限制障发展迅速排危急员设备安全素
    C迅速恢复设备(设施)正常运作状态
    D需立抢修设备值班员应判断障部分性质工程技术 员达前工作现场安全措施做
    E发生障应仔细注意表计信号指示记录操作时间障现象
    4 2 供电电源停电障处理规程
    421接供电部门发出停电通知理处应时通知业户业
    422正常情况倒闸操作理处接通知提前天发出停电通知
    423供电系统全部停电启动发电机组保证区消防 供电需
    424区障引起供电回路障应排障恢复送电
    425设备线路电器联络部分载短路产生发热发红继续运行时应设法负荷倒换设备线路供电者降低负荷继续观察采取相应措施
    426低压配电盘母线引出线障时应障段母线隔离然设法未受影响部分恢复送电
    4 3停水障处理规程
    431接水理处发出停水通知理处应时通知业户
    432安排水池清洗理处应提前三天书面形式发出通告通告容包括清洗时间停水时间影响范围等
    433排水设备障般处理程序
    A供水泵出现障时值班员应马启动备泵然时障泵进行维修
    B排污泵出现障时应迅速抢修时修复应准备时供设备
    C供水网出现障发生泄露等影响正常供水值班员应立关闭泄露部位前端阀门属市政供水网时通知水务集团公司维修部门抢修属区网值班员组织抢修
    D排污雨水井等堵塞造成水畅浸水等值班员立进行疏通
    434空调障处理规程
    A机发生障时启动备机组投入运行检查排障
    B检修原导致冷水冷冻水量外泄时应立停止系统运行排障补水投入运行
    C障停电时立关闭机组恢复供电重新启动运行时做记录






    弱电系统维护保养规程

    1目
        确保弱电设备设施性良保证安全运行
        2适范围
        适物业理区域弱电设备(设施)维修保养
        3职责
        31 弱电系统技工负责设备维修保养
        32工程维修部维修保养工作进行指导检查监督外委修理联系工作
        4工作程序
        41  设备维修保养工作程序
        411控制室设备工程维修部弱电系统技工负责维修保养
        412 工程维修部月26日前制定月保养计划
        413弱电系统技工保养计划表求进行维修保养维修保养情况记录弱电系统维护保养记录表
        414设备维修必须恢复原状态意更改原器材线路
        415 设备障维修超8时8时法解决特障应障原解决时间报物业限期解决
        416夜间发生会产生严重果设备障白班处理
        417工程维修部维修保养提供工作指导检查监督
    5检查维护频次:
    系统

    维保项目
    检查保养容
    检查维护频次




    摄象机护罩
    安装牢固角度合理灰尘杂物画面清晰稳定防雨措施良
    1次月
    云台
    安装接线情况良转动控制防雨措施良
    1次月
    矩阵切换机
    接线情况良标志清楚信号指示正常功完善
    1次月
    录象机
    功完善设置合理表面清洁灰尘
    1次周
    画面分割器
    监视器
    视频线
    破损扭曲断裂现象布线稳妥种信号传输正常
    1次月
    控制线
    电源线
    供电装置
    输入输出电压电流正常稳定
    1次月
    电脑机
    系统软件运行正常信息显示完备致控制准确功完善机接口接触良
    1次半年




    探测器
    安装情况良反应灵敏指示正常表面明显灰尘
    1次月
    电源箱
    输入输出电压电流正常稳定备蓄电池状况良
    1次月
    控制键盘
    控制作提示音清晰正常表面清洁污物
    1次月
    控制器
    种信号指示正常接线牢固箱灰尘输入输出信号参数正常
    1次月
    联动设备
    反应灵敏切换准确致
    1次月
    电脑机
    系统软件运行正常信息显示完备致控制准确功完善机接口接触良
    1次半年

    6记录标识
    61弱电系统维护保养记录表


    弱电系统维护保养记录表
    时 间
    维修保养容
    实施

    签 阅
    备 注







































































    弱电系统运行理规程
    1目
        规范弱电设备运行理确保设备处良状态
        2适范围
        适物业理区域弱电设备设施运行理
        3职责
        31 弱电技工负责弱电设备设施清洁操作监控记录
        32 工程负责述设备综合理述工作检查监督
    33  理处负责述工作检查监督
    4工作程序
        41 控制室日专检查次认真检查类信号否正常控制线路显示器信号灯等运作应始终处良状态异常立查清原填写日检查记录
        42 非值班员严禁操作
        43 控制室出现报警信号应立核实属误报应消信号做记录
        44 控制室切设备设施元器件线路意更改损坏查明原立申报领导批准时更换
        45 室保持干净卫生设备灰尘准堆放杂物
        46 室禁止吸烟
        47常备应急手电筒充电式应急明设施
    5记录标识
    51弱电系统值班记录表

    弱电系统值班记录表
    年 月 日



    交班

    接班

    接班情况:


    值班记录:



    交班

    接班

    接班情况:


    值班记录:



    交班

    接班

    接班情况:


    值班记录:

    空调系统操作规程
    1目
        规范中央空调运行理确保设备处良状态
    2适范围
        适物业理区域中央空调运行理
    3职责
        31 空调技工负责空调设备设施清洁操作监控记录
        32 工程负责述设备综合理述工作检查监督
    33  理处理负责述工作检查监督
     4工作程序
    41开机程序
       411检查电源三相电压否380V
      412检查确保冷冻水冷水系统注满水静水压力正常
       413检查确保需机冷冻水冷水出入水阀门开启状态
       414检查冷塔补水否正常
       415检查确保冷塔出入水阀门开启状态
       416根室外气温高低决定冷塔风扇开启台数机运行中冷水出水温度升高30℃时需加开冷塔风扇
     417检查膨胀水箱补水否正常
      418检查确保需冷冻水泵冷水泵出入水阀门开启状态
      419启动冷冻水泵冷水泵
       4110检查冷冻水泵冷水泵运行电流否正常
       4111检查确保需机冷冻水冷水电动阀已开启位置
       4112检查蒸发器冷凝器出入水压差(约1 kgcm2)
       4113检查机油箱油位镜半镜位置
       4114检查机油温否65℃~68℃间
      4115启动机
      4116检查机运行数机运行稳离开机房
    42关机程序
      421关机前记录机运行数
     422停机
      423机完全停止3分钟停冷冻水泵冷水泵冷塔风机根需继续运行冷冻水泵供冷开启少台机根负荷水温定开台机应开组水泵配合
    5记录标识
    51中央空调系统运行记录(A3纸)
    中央空调系统运行记录
    单位:                        年  月  日 天气       温度       ℃ 湿度    
    数记录
    1机组运行记录                                           2附属设备运行记录
    时  间











    时间
    冷冻泵
    冷泵
    冷塔
      号冷水机组
    蒸发器
    冷冻水
    进水温度(℃)










    电流泵号
    电流泵号
    电流泵号
    电流泵号
    电流泵号
    电流泵号
    电流塔号
    电流塔号
    电流塔号
    出水温度(℃)




















    进水压力( Pa)




















    出水压力( Pa)




















    冷媒温度(℃)




















    冷凝器
    冷水
    进水温度(℃)




















    出水温度(℃)




















    进水压力( Pa)




















    出水压力( Pa)




















    冷媒温度(℃)




















    压缩机
    油缸温度(℃)




















    油压力差(  Pa)




















    电力需求()




















      号冷水机组
    蒸发器
    冷冻水
    进水温度(℃)




















    出水温度(℃)




















    进水压力( Pa)




















    出水压力( Pa)




















    冷媒温度(℃)










    3系统设备运行时间(时)
    冷凝器
    冷水
    进水温度(℃)










    出水温度(℃)










     
      时

    编号
    冷冻泵
    冷泵
    冷塔

    进水压力( pa)










    运行时间
    累计时间
    运行时间
    累计时间
    运行时间
    累计时间
    运行时间
    累计时间
    出水压力( Pa)










    1#








    冷媒温度(℃)










    2#








    压缩机
    油缸温度(℃)










    3#








    油压力差(  Pa)










    4#








    电力需求()










    5#








    a) 值班记录                                                                                                    
                                                                      
                                            
    值班签名                 交班签名                
    中央空调维修保养规程
    1目
        规范中央空调维修保养工作确保中央空调项性完
        2范围
        适物业辖区类中央空调维修保养
        3职责
        31 制冷技工具体负责中央空调维修保养
        32 工程维修部负责组织制冷技工研究制定制定中央空调维修保养计划组织实施
        33 理处负责审核年度维修保养计划检查该计划执行情况
        34 综合部负责关业户通知停中央空调情况
        35 分公司运营技术部负责中央空调维修保养技术指导
        4工作容
        41 中央空调维修保养计划制定
        411 年12月26日前工程维修部组织制冷技工起研究制定中央空调维修保养年度计划报理处审核
        412 工程维修部根审批年度保养计划月26日前制定月份设备维修保养计划报理处审核组织实施
        413 制定年度维修保养计划原
        a中央空调频度
        b中央空调运行状况(障隐患)
        c合理时间(避开节假日特殊活动日等)
        414 年度维修保养计划应包括容
        a维修保养项目容
        b具体实施维修保养时间
        c预计费
        d备品备件计划
        42 中央空调进行维修保养时应计划进行
        43 制冷技工负责中央空调日常维修保养中央空调型修理PC中央处理器障处理外委完成
        44 冷塔维修保养制冷技工半年冷塔进行次清洁保养
        441 500V摇表检测电机绝缘电阻应低05MΩ否应干燥处理电机线圈干燥处理达05MΩ时应拆修电机线圈
        442 检查电机风扇否转动灵活阻滞现象应加注润滑油异常摩擦声应更换型号规格轴承
        443 检查皮带否开裂磨损严重应更换规格皮带检查皮带否太松应调整(半月检查出次)检查皮带轮轴配合否松动应整修
        444 检查布水器否布水均匀否应清洁道喷嘴
        445 清洗冷踏(包括填料集水槽)清洁风扇风叶
        446 检查补水浮球阀否动作否应修复(定期)
        447 拧紧紧固件
        448 清洁整冷塔外表
        45 风机盘维修保养制冷技工隔半年风机盘进行次清洁保养
        451 周清洗次空气滤网排盘空气(定期)
        452 检查风机否转动灵活阻滞现象应加注润滑油异常摩擦响声应更换风机轴承
        453 500V摇表检测风机电机线圈绝缘电阻应低05MΩ否应整修处理检查电容变形鼓胀开裂应更换规格电容检查接线头否牢固否热痕迹作相应整修
        454 清洁风机风叶盘积水盘污物
        455 盐酸溶液(加缓蚀剂)清盘壁水垢
        456 拧紧紧固件
        457 清洁风机盘外壳
        46 冷凝器蒸发器维修保养制冷技工半年冷凝器蒸发器进行次清洁保养
        461 柜式蒸发器维修保养
        a周清洗次空气滤网
        b清洁蒸发器散热片
        c清洁接水盘
        462 水冷式冷凝器蒸发器维修保养(清污垢)
        a配制10盐酸溶液(1kg酸溶液里加05g缓蚀记)
        b拆开冷凝器蒸发器两端进出水法兰封闭然里注满酸溶液酸洗时间24时泵循环清洗清洗时间12时
        c酸洗完毕1NaOH溶液5NaCO3溶液清洗15分钟清水洗3次
        d全部清冼完毕检查否漏水漏水申请外委维修漏水重新装(法兰密封胶垫已老化应更换)
        47 冷水泵机组冷冻水泵机组维修保养制冷技工半年冷水泵机组冷冻水泵机组进行次清洁保养
        471电动机维修保养
        a500V摇表检测电动机线圈绝缘电阻否05MΩ否应
        进行干燥处理修复
        b检查电动机轴承阻滞现象应加润滑油加润滑油行应更换型号规格轴承
        c检查电动机风叶擦壳现象应修整处理
        472 水泵维修保养
        a转动水泵轴观察否阻滞碰撞卡住现象轴承问题轴承加注润滑油更换轴承水泵叶轮问题应拆修水泵
        b检查压盘处否漏水成线应加压盘根(定期)
        473 坚持弹性联轴器损坏损坏应更换弹性橡胶垫(定期)
        474 清洗水泵滤网
        475 拧紧水泵机组紧固螺栓
        476 清洗水泵机组外壳脱漆锈蚀严重应重新油漆遍
        48 制冷技工半年冷冻水路送冷风路风机盘路进行次保养检查冷冻水路送冷风路风机盘路处否量凝结水保温层已破损应重做保温层
        49 阀类维修保养制冷技工半年阀类进行次保养
        491 节制阀调节阀维修保养
        a检查否泄露应加压填料
        b检查阀门开闭否灵活阻力较应阀杆加注润滑油
        c阀门破裂开闭失效应更换规格阀门
        d检查法兰连接处否渗漏应拆换密封胶垫
        492 电磁调节阀压差调节阀维修保养
        a干燥滤器检查干燥滤器否已脏堵吸潮更换规格干燥滤器
        b电磁调节阀压差调节阀
        通断电检查电磁调节阀压差调节阀否动作问题更换规格电磁调节阀压差调节阀
        压差调节阀间阀杆加润滑油压填料处泄露应加压填料
        410 检测控制部分维修保养制冷技工半年检测控制部分进行次保养
        4101 检测器件(温度计压力表传感器)维修保养
        a读数模糊清温度计压力表应拆换
        b送检温度计压力表合格方
        c检测传感器参数否正常做模拟实验合格传感器应拆换
        d检查装检测器部位否渗漏渗漏应更换密封胶垫
        4102 控制部分维修保养
        a清洁
    控制柜外灰尘赃物
        b检查紧固接线头烧蚀严重接线头应更换
        c交流接触器维修保养
        清灭弧罩碳化物金属颗粒
        清触头表面四周污物(修锉触头)触头烧蚀严重应更换规格交流接触器
        清洁铁芯灰尘赃物
        拧紧紧固螺栓
        d热继电器诶修保养
        检查热继电器导线接头处热烧伤痕迹应整修处理处理达求更换
        检查热继电器绝缘盖板否完整损坏应更换
        e动空气开头维修保养
        500V摇表测量绝缘电阻应低05MΩ否应烘干处理
        清灭弧罩碳化物金属颗粒灭弧罩损坏应更换
        清触头表面金属颗粒(修锉)
        f信号灯指示仪表维修保养
        检查信号灯否正常亮应更换规格灯泡
        检查指示仪表指示否正确偏差较应做适调整调整偏差较应更换
        g中间继电器信号继电器维修保养中间继电器信号继电器做模拟实验检查二者动作否输出信号否正常否应更换型号中间继电器信号继电器
        hPC中央处理器印刷线路板出现问题申请外委维修
        411 压缩机维修保养制冷技工年压缩机进行次检测保养
        4111 检查压缩机油位油色油位低观察镜12位置应查明漏油原排障充注润滑油油已变色应彻底更换润滑油
        4112 检查制冷系统否存空气应排放空气
        4113 具体检查压缩机参数
        a压缩机电机绝缘电阻(正常05MΩ)
        b压缩机运行电流(正常额定值三相基衡)
        c压缩机油压(正常10~15kgfcm2)
        d压缩机外壳温度(正常85℃)
        e吸气压力(正常值49~54kgfcm2)
        f排气压力(正常值125kgfcm2)
        g检查压缩机否异常噪音振动
        h检查压缩机否异常气味
        通述检查综合判断压缩机否障应更换压缩机(外委维修)
        4114 拧紧紧固件清洁压缩机
        412 中央空调维修保养时间计划允许超8时必须超8时工程维修部须报理处意方继续维修保养工作
        413 计划中未列出维修保养工作应工程维修部快补充计划中突发性设备设施障先口头批准先组织解决报理处
        414 中央空调维修保养等原需停时应填写停申请表批准客户中心提前周通知业业户突然障停中央空调应恢复2时业业户解释
    5表格标识
    51中央空调维护保养记录表
    中央空调维护保养记录表
    时 间
    维修保养容
    实施
    班长理
    签 阅
    备 注







































































    中央空调运行理规程
    1目
        规范中央空调运行理工作确保中央空调良运行
        2范围
        适物业辖区类中央空调运行理
        3职责
        31 值空调工具体负责中央空调运行理
        32 工程负责组织实施中央空调运行理
        33 理处负责中央空调运行理实施情况检查监督
        4程序点
        41 巡视监控
        411 值员隔两时巡视次中央空调机组巡视部位包括中央空调机冷塔控制柜(箱)路闸阀等附件
        412 巡视监控容
        a检查线电压(正常380V超额定值±10)
        b检查三相电流(三相否衡否超额定值)
        c检查油压(正常10 ~ 15kgfcm)
        d检查高压(〈12(18kg) kgfcm〉
        e检查低压(>25(45kg) kgfcm)
        f冷水进水温度(正常 < 35℃)
        g冷水出水温度(正常<40)
        h冷水进水温度(正常1018℃)
        i冷水出水温度(正常 610℃)
        j检查中央空调机运转否异常振动噪音
        k检查冷塔风机运转否稳\冷塔水位否正常
        l检查道\闸阀否渗漏\冷冻保温层否完
        m检查控制柜(箱)元器件动作否正常异常噪音气味
        413 巡视程中发现述情况正常时值员应时采取措施予解决处理问题应时详细汇报请求支援解决整改时应严格遵守中央空调维修保养规程
        42 异常情况处置
        421 中央空调发生制冷剂泄露时处置
        a立关停中央空调机关闭相关阀门
        b加强现场通风水喷水淋浇(应注意淋设备)
        c救护员应身穿防毒衣头戴防毒面具进入现场求两组确安全
        d情况中毒者采取方法
        头痛呕吐头晕耳鸣脉搏呼吸加快者应立转移通风良方休息
        中毒者出现痉挛神志清处昏迷状态应立转移空气新鲜方进行工呼吸送医院治疗
        氟利昂制冷溅入眼睛应2硼酸加消毒食盐水反复清洗眼睛送医院治疗
        排泄露源启动中央空调试运行确认泄露机组方投入正式运行
        422 中央空调机房发生水浸时处置
        a视进水情况关掉中央空调机组拉总电源开关
        b堵住漏水源
        c果漏水较应立通知系统系统师时力阻滞进水
        d漏水源堵住应立排水
        e排干水应立
    湿水设备设施进行湿处理干干净抹布擦拭热风吹干然通风更换相关线等
        f确认湿水已消绝缘电阻符合求开机试运行异常情况出现投入正常运行
        423 中央空调机房发生火灾时火警火灾应急处理程序处置
        424 值员应根冷部门求时开关中央空调根负荷情况启相应中央空调机组调整相应制冷温度限度节省源
        43 中央空调机房理
        431非系统员准进入中央空调机房需进入须系统工程师意值班员陪方进入登记
        432中央空调机房严禁存放易燃易爆危险品
        433中央空调机房应备齐消防器材防毒品应放置方便显眼处中央空调机房严禁吸烟
        434班扫次中央空调机房卫生周清洁次中央空调机房设备设施做面天花门窗墙壁设备设施表面积尘油渍锈蚀污物表面油漆完整洁光亮
        435中央空调机房应通风良光线充足门窗开启灵活
        436中央空调机房应做时锁钥匙值班员保
        44 交接班求
        441 接班员应准时接班
        442 接班员应认真听取交班员交代查中央空调运行日记检查工具物品否齐全确认误运行记录表签名
        443 列情况者准交接班
        a班运行情况未交代清楚
        b记录规范清晰完整
        c中央空调机房干净
        d接班员未岗
        e事正处理中交班时发生障时应交班负责继续处理接班协助进行
    41 中央空调运行情况值员应时完整规范清晰记录中央空调运行日记录表月3号前月记录整理成册交理处存档
    5记录标识
    51中央空调系统运行记录(见空调系统操作规程)
    电梯紧急救援规程

    1目
    时处理电梯发生紧急突发事件避免伤事发生造成济损失
    2适范围
    适物业物业区域电梯设备出现停电障火灾浸水等救援
    3职责
    31 工程维修部负责日常电梯设备理工作发生紧急事件时应工作
    32 电梯分承包方负责电梯发生障时紧急救援修复处理工作
    4实施程序:
    41电梯困救援措施:
    411电梯发生障客困时中控室值班员应立解困电梯号楼层时通知区值班维修员电梯专业维修员快赶现场值班维修员(持电梯操作证)接通知第时间赶相应楼层援救困客轿厢停厅门间时应快机房切断电梯动力明电源救援说明盘车装置手动轿厢移层区(操作程必须两进行)开电梯门救出客整程中中控室值班员应通话装置轿厢客通话困客进行安抚稳定情绪消恐慌感劝告客盲目尝试救便困客求援应轿厢醒目处设置维修单位名称救援电话号码等信息标识
    412 轿顶操作放程序
    4121维修员确认障电梯该电梯停层数(n层)通知电梯困客救援进行中
    4122 停层层(n+1层)电梯钥匙开该电梯厅门
    4123 进入轿厢顶检修开关转检修位置注意检修开关未转检修位置时关厅门免电梯突然运行
    4124关厅门行行钮电梯轿厢楼层层
    4125门机开关开手盘动门机门推开放
    4126放完毕检修开关转回正常位置注意时保持(n+1)层厅门开状态
    4127门机开关复位关厅门
    4128维修员(n+1)层离开电梯井果楼层高导致维修员离开电梯井通控制电梯安全离开电梯井
    413机房操作手动放程序
    4131种方法放时起码两员配合完成
    4132维修员进入机房利电梯讲方式方式通知轿厢客保持镇静说明轿厢时移动必惊慌
    4133通知完毕应关闭障电梯电源总开关
    4134名维修员插入松抱闸手柄心抱闸撬开
    4135名维修员根负载情况盘动飞轮电梯降(升)层门口止(钢丝绳油漆标志确定)
    4136开厅门轿厢门放出客
    4137手门关确认楼层电梯门锁
    4138维持电梯电源切断状态
    4139放完毕通知电梯维修工作进步检查
    42发生火灾时应立中止电梯运行采取措施
    421时消防监控中心取联系报告关领导消防广播告知楼层员座电梯
    422发生火灾时消防运行功电梯应立动消防钮电梯进入消防运行状态供消防员
    423功电梯应立电梯直驶首层切断电源轿厢停火灾尚未蔓延楼层
    424求客保持镇静组织疏导客离开轿厢楼梯撤离电梯置停止运行状态手关闭厅门切断电源
    425井道轿厢发生火灾时应立停电梯疏导客撤离切断电源采二氧化碳干粉1211灭火器进行灭火
    426井道中电梯发生火灾时余电梯应立停远离火灾蔓延交消防员灭火
    427相邻建筑物发生火灾时应停梯免火灾停电造成困事
    43 电梯机房井道轿厢底坑等渗水时应采取应急措施
    431时通知关员现场组织抢修措施
    432底坑出现少量进水渗水时应电梯停二层中止运行断开总电源
    433楼层发生水淹井道底坑进水时应轿厢停进水层站二层停梯断电防止轿厢进水
    434底坑井道机房进水立停梯断开总电源防止发生短路触电等事
    435发生轿厢浸水时应迅速切断电源设法电气设备进水少进水机房发生浸水时维修员判断否影响设备正常运作行决定否关闭障电梯电源
    436浸湿电梯应进行湿处理采取擦试热风吹干然通风更换等方法确认水分消绝缘电阻符合求测试该电梯异常方投入运行微机控制电梯更需仔细检查免烧毁线路板
    437台风暴雨天气时发生电梯井浸水电梯必须采沙包等物体堵住电梯厅门防止渗水
    44事处理完成电梯专业维修员电梯进行全面检查排障方投入维修值班员应实值班记录表中做记录
    5记录标识
    51值班记录表





    第二章 安类

    第节 组织架构

    安部


    安部班长







    中控室



    机动岗



    停车场





























    第二节 岗位职责

    安队岗位职责

    1负责制定物业区域治安消防年度季度工作计划做安部年度预算报告
        2负责维持物业区域区秩序预防查处治安事协助配合公安部门侦破关治安违法犯罪案件
        3妥善处理业关安全方面种投诉
        4开展四防(防火防盗防破坏防治安灾害事)中心安全教育法制教育定期检查四防设施
        5动督促检查物业区域重点部位安全工作确保重点部位安全
        6负责制定夜间安全值勤巡逻程序求组织落实
        7负责制定安监控理制度操作程序
        8适时完善健全物业区域安全应急措施负责督促属严格执行演练落实
        9定期检查项安措施做记录确保消防设备设施完备查考
        10组织部门分工协作日召开部门班长例会
        13负责安部班长员工培训考核评估工作免推荐
        14参加理处例会定期理处汇报工作
    15完成级领导交办工作






    安员班长职责

    1严格遵守项规章制度理智公公正处理班项事务
       2全面负责班次岗位安全理工作检查考核班安员岗位出 勤仪容仪表器材保养清洁卫生工作态度质量方面情况月提出班员工考评考勤意见
    3熟悉班次岗位工作重点检查岗位工作落实完成情况
        4班做勤观察勤分析善发现问题发生突发性事件恶性案件应应急预案实施制止事态扩注意保护现场时级报告
        5协助出入口岗做业(物业)访客登记工作业(物业)发生争执时做坚持原理服做文明礼貌服务
        6员工班高峰时应门口岗协助值勤检查证件
        7发生火警接消防报警应消防应急处理程序操作
        8搞员工间团结互助关心员工思想生活业务水负责做岗位员餐等暂离岗位协调工作
        9查验班员工巡逻钟卡记录做详细工作记录需交办应引起注意问题应做书面移交重问题时报
        10交接班时登记清楚班未完成事项
        11完成级领导交办工作
      







    监控室安员岗位职责

    熟练掌握电子监控消防报警等设备技术性操作方法熟练部门消防设备分布情况
        二正确保岗位设备物品
        三动发现监控设备种动态情况时通报关岗位消防系统报警 接报警电话应立讲机通知安员赶赴现场予确认时做详细记录监控录保留周
        四固定岗巡逻岗常保持联系(晚班时联系次)时通报关情况处理类事件时报告值班长
        五监控报警设备做常性清洁保养工作监控报警设备发生障时应立通知工程维修部协助工程维修部维修快排障做详细记录
        六 未意进入监控室员工外员应立劝离做记录
        七 做讲机电池充电公钥匙领记录工作
        八 保持工作岗位清洁卫生
        九 值勤时应保班次物品
        十 做值班记录记录日情况移交班工作









    堂岗位职责

    注意堂出入客动细心观察保证业客户生命财产安全
    二认真履行岗位职责保持高度警惕
    三维护堂秩序堂发生争吵声呼处乱串客立前婉言劝说制止堂保持高雅宁静
    四注意保护堂公设施劝阻客意敲击损坏躺堂宾客休息沙发保持堂文明环境
    五防止客堂乱丢乱吐乱蹲乱坐发现情况应立委婉劝阻
    六孩堂追逐闹玩耍衣冠整客进入堂时时劝阻
    七夜深时加倍警惕注意警戒24:00进入堂客认真观察发现疑员应前询问
    八擅离职守热情礼貌周回答访客询问正确引导客
    九堂闲聊












    门岗职责

    负责物业区域种车辆进出指挥监控操作
    二 访客车辆等外机动车辆进出物业区域时反馈巡逻队员
    三 负责外车辆登记车卡票务收发收费指引
    四 出入车辆验卡收卡收费
    五 规范操作门岗道闸(车杆)协调行道访客登记信息传递等 事项
    六 岗亭附区域清洁卫生维护监督
    七 遇特殊情况时值班长汇报

















    巡逻岗职责

    巡逻员般领班担实行24时站岗执勤领班时安全指定巡查岗位值勤情况违章时纠正
    巡查维护理区域正常秩序包括治安消防清洁卫生环境绿化车辆理公设施设备受侵害丢失损坏发现违章损坏安全素时处理报告
    二理区域疑员搬出物品进行登记盘问核
    三严禁摆台乞讨推销散发广告等闲杂员进入理区域
    四求进行巡逻签违反理规定影响工作休息行时进行劝阻制止发现险情(火灾入室盗窃等)须时处理通知员赶赴现场
    五指挥车辆规定行驶停泊保证消防通道畅通防止发生交通事
    六检查停放车辆车况发现漏水漏油未关车门车窗等现象时报告领班处理私进入车
    七检查摩托车行车否停放指定位置发现未锁等情况时报告领班处理
    八负责火警匪警验证第时间处理
    九热情接访客咨询必时导直访客问题解决努力树立公司良社会形象






    第三节 理制度

    消防安全理制度
    1 目
    规范消防理工作保证区公财产生命财产安全
    2 适范围
    适XX嘉园物业区域消防安全理工作
    3 职责
    31安队消防安全理单位
    32维修班负责消防设备设施日常理维护保养
    33理处负责监督实施规程求
    4实施程序
    41区防火工作预防防消结合方针贯彻江总书记隐患险明火防范胜救灾责重泰山指示觉接受公安消防部门指导监督确保区消防安全
    42新岗员工进行岗前消防安全培训名员工进行年少两次消防安全培训义务消防员进行针性业务培训年少四次
    43理处加强宣传消防法律法规防火安全知识理层处工作员必须培训岗安部应制定详细行灭火应急疏散预案少年进行次消防演演练条件成熟情况应组织业业户参结合实际断完善预案区单位应支持配合理处组织初期火灾扑救安全疏散演练
    44 理处制订防火理制度定期组织防火安全检查时掌握区物业防火情况协调关方面采取相应措施监督实施
    45理处负责组织区单位开展防火查督促整改火险隐患理处进行公消防设施检查试验维修保养前提前通知区单位加强防范
    46理处定期区公消防设施器材进行检查维修保养常处良备状态
    47 情况消防设施停水停电夜特殊原需夜必须业关部门意理处时通知区单位加强防范
    48 严格控制装危险物品车辆进入区停放特殊情况必须做安全防范措施
    49 区单位应觉遵守电器安全制度严禁乱接电气线路严禁私拆改装电气设施具
    410 区单位进行室装修改造必须严格遵守装修理制度防止发生火灾事
    411严禁封闭损坏安全疏散指示事明设施消防标志楼梯道安全出口等部位应保持畅通阻擅封闭堆放杂物
    412消防设施器材挪作严防损坏丢失发现关责作出严肃处理
    413理处违章火电等损坏消防设施器材行权制止业关部门报告
    414实行日巡查制物业辖区部位进行安全巡查巡查容包括容
    1)火电违章情况
    2)安全出口疏散通道否畅通安全疏散指示标志应急明否完
    3)消防设施器材消防安全标志否位完整
    4)防火门否处关闭状态
    5)消防安全重点部位员岗情况
    6)二次装修现场消防安全情况
    7)消防安全情况
    415巡查员巡查程中应时纠正违章行妥善处置火灾危险法场处置应立通讲机消防电话等方式报告发现初起火灾应立报警时扑救
    416理处月进行次防火检查安全安部组织实施检查容包括:
    1)火灾隐患整改情况防范措施落实情况
    2) 消防车通道消防水源情况
    3) 灭火器材配置效性
    4) 重点工种员员工消防知识掌握情况
    5)消防安全重点部位理情况
    6)易燃易爆危险物品场防火防爆措施落实情况重物质防火安全情况
    7)中控室值班情况设施运行记录情况
    8)防火巡查情况
    9)消防安全标志设置情况完效情况
    10)需检查容
    417 防火检查中存消防隐患应安队长部派工单形式交理处负责签发相关责部门整改系业户方派发工作联系函业单位租户求限期整改求签收通知书
    418 重节假日前应成立消防安全责安全理理处负责相关员组成检查组物业进行全面彻底防火检查节假日前消切火灾隐患隐患整改程中应加强监控指定专理制订出相应防范措施
    419 保持安全疏散通道畅通安全出口门严禁锁封堵遇通道杂物堵塞应通知保洁员杂物清理进全程
    420 特殊情况需进行电气焊等明火作业时动火理制度(详见装修理规程)作业
    421理处消防安全工作纳入检查考核评容成绩突出应予表彰奖励未法履行消防安全职责者违反理处消防安全理制度行应关制度责员予行政纪律处分者处理违反消防法律法规造成严重果相关法律法规追究责事法律责
    422消防安全重点部位:电梯机房强弱电机房中控室停车场楼层强弱电井消防通道档案室机室财务室等
    423消防安全重点部位应设置明显防火标识者通宣传公众知道具体方位客户消防安全宣传:通宣传专栏消防广播闭路电视等方式公众宣传防火灭火疏散逃生常识类宣传活动半年少次
    停车场理制度

    1 目
    维护区停车场车辆停车秩序安全业客户创造秩序井然停车环境
    2 适范围
    适XX嘉园物业区域停车场理工作
    3 职责
    31安员负责停车场秩序安全维护
    32 安班长负责停车场岗位协调指导督促车场值班员工作时处理发生异常情况
    33 安队长全面负责停车场日常理工作
    34 理处负责停车场项工作监督检查
    4 实施程序
    41区车场安队负责日常理
    42车岗安员负责指挥车辆限速行驶停泊车位划线范围固定车位
    43值班员值期间发生问题处理交接班情况应记录巡视日志
    44停车场消防系统消防设施损坏意启动挪值员应时检查发现异常时报告级领导
    45消防通道位置应保持畅通车辆阻塞消防通道停泊该通道紧急出口值员发现车辆堵消防通道车解释车劝离
    46停车场发生火警水浸烟感损坏丢失等事值员突发事件处理规程相关制度消险情
    47禁止消防水源洗车作非消防途
    48车位已满值班员应立车位已满字牌摆放车辆进口位置协调欠妥致车场满位情况车辆进入位停放造成混乱应立司机解释道歉劝快离场进行调解
    49车辆停泊车场安员应检查车辆状况提醒司员关门窗车辆门窗未关门窗撬丢失财物应时通知值班长现场解情况调查处理做记录丢失财物数额价值高应提醒司机协助司机派出报案公安机关立案处理值员应详细记录处理情况结果























    安员交接班制度

    1 目
    规范安员交接班理展现安队伍良精神风貌岗位衔接紧密确保岗位工作条紊进行
    2 适范围
    适XX嘉园物业区域安交接班理工作
    3 职责
    31 安员根求进行交接班
    32 安班长负责组织班交接班仪式
    33 安队长负责安员日常交接班理督导实施
    34 理处负责监督规程正常执行
    4 实施程序
    41交接班方法
    411班接班前15分钟交接班时间
    412接班班长(班长休息队长指定带班班长)固定点集合整队检查着装佩带岗位设置值班长带领接班队员队形式排列行军步(整齐严肃)次岗位逐进行交接
    4111接班班长应召开班前会议布置日工作准时岗
    4112班长先交接交移交关问题
    4113岗位交接序:前广场岗-西门岗-登记岗住宅区岗
    4114岗位交接时交接双方面面行敬礼示敬意然交接未交接岗述规程继续直岗
    413交接班队员物品记录等逐项交接交接双方签字确认交班容全接班员拒绝接班
    414交接双方班长应切实履行交接班规范认真监督交接班全程否该班长承担全部责
    415交接程中出现问题交接双方班长负责协调处理处理报队长理处
    42 岗位交接注意事项
    421门岗
    4211交接门户守卫情况_
    4212出入院区员物资车辆等情况进行交接
    4213接班员应仔细查班工作记录表进入区未离开员进行踪记录
    422巡逻岗
    4221交接巡视区楼层安全公秩序
    4222交接相关记录表签名示确认
    423 车场岗
    4231交接车场车辆数量状态需交接事项交接相关记录表签名示确认
    43 交接班求
    431 接班队员必须制度时间固定点整装集合准时交接班接班员未班员擅离职守
    432 交接班时交接双方必须姿势端正严肃认真队列中交接中嬉笑闹做动作
    433 交班员班发生问题应时处理移交班事情应继续岗处理完毕班接班员协助完成义务
    434 接班员详细解班值勤情况班应注意事项清楚问题时询问清楚
    435 交班员班移交值班记录物品安全防范器材等接班员值班记录签名确认
    436 接班员根值班记录交班员交检查岗位范围值班记录物品设施器械装备等发现异常情况时说明二处理应立报告班长协商处理签名记录
    437 岗位逗留说笑聊天




    中控室值班制度
    1目
    监控辖区系统特消防车场电梯监视系统运行状况确保出现异常情况时时处理
    2适范围
    适XX嘉园物业区域中控室岗位
    3职责
    31值班员负责消防监控治安监控录
    32值班员负责责区中控室设备运行监督
    33值班员负责中控室清洁卫生工作
    4实施程序
    41消防安防监控室(简称中控室)实行24时值班制度
    42保持中控室整洁安静工作环境
    43值班员坚守工作岗位保持高度注意力吸烟吃零食聚集闲谈阅读书报网做工作关事情
    44中控室电脑电话等设施区理专设备应时刻保持完畅通挪作私事
    45中控室监控设备正常现象应立通知维修员重情况报理处认真做记录
    46中控室监控系统出现报警信号应立通知巡逻安员维修员位核查报警信号属火灾报警报警程序处理属误报应消报警信号
    47报警误报均应视报警应认真处理详细记录
    48发现违规行应立通电话讲系统现场保持联络出入口通进行监控事态严重应呼安员现场检查通安防系统配合岗位控制现场情况时制止违规行
    49区区域发生盗窃抢劫架斗殴等治安事件时日监控值班员应操作规程时备份保存相关监控录保存期1年
    410闭路监控录意调调录象资料必须理处批准意方查阅时做相关记录详细记载阅事员等
    411 中控室设备操作附件工具应求放置相应位置确保便























    安队理制度

    1 目
    规范安队伍(员)勤理达安队伍准军事化理求提高安员务素质生活中纪律性
    2 适范围
    适XX嘉园物业区域安队宿舍生活非工作时间理工作
    3 职责
    31 安班长负责班务理
    32 安队长全面负责安队伍(员)日常勤理检查考核工作考核结果纳入月绩效考核中
    4 实施程序
    41务理制度
    411安员务准军事化求进行理
    412爱护公设施物品节约水电严禁私接电源线未许公财产转损坏公物价赔偿
    413宿舍保持清洁尘污渍烟缸纸篓应时倾倒铺位应保持整齐排行褥制度叠放床制度物品外堆放杂物间宿舍设寝室长名负责安排卫生值日工作
    414理处统配置室品衣物生活品必须存放指定方柜乱摆乱放
    415未许留宿外员男女混居违者严处理
    416宿舍钥匙未许私配外离队时必须交回出门时必须锁门窗妥善保私物品防止物品丢失盗
    417宿舍进行非法聚会赌博酗酒违法犯罪行者报告公安机关处理
    418晚十点半前熄灯休息休息时保持安静声吵闹高声喧哗
    419住宿员必须严格执行制度相互监督遵守违反者提出批评劝告予投诉拒接受批评劝告者理处负责处理
    42备勤制度
    421实行24时值班制度:早班:0800—1600中班:1600—2400夜班0000—0800特殊岗位实行行政班时间:午0830—1200午1430—1730
    422班提前15分钟进行交接班
    423严格执行宿舍作息时间实行逐级请假制度未批准严禁私外出晚十点半前必须熄灯休息休息员外员必须位
    424休息(假)期间发生紧急情况通知必须立返队备勤听候调遣安排
    425岗位值班员原采站姿(立正跨立)严禁私坐岗执勤
    426岗位值班员应配合协作发现问题时通报
    43工作汇报制度
    431日常事务汇报程序:队员→班长→队长→理处负责
    432汇报程序:指岗位员工岗位职责范围没处理难解决日常事务级汇报程序
    44工作计划例会制度
    441安队长负责制定月安队工作计划报理处负责工作计划开展项工作
    442安队长负责召开安队周工作例会(求全体队员参加值班员外)周工作进行总结布置周工作安排做记录
    443班零点班晚班长持举行班务会做会议记录交队长签阅特殊情况正常进行报队长







    门岗理制度
    1 目
    维护门岗(堂)正常公秩序门岗(堂)处受控状态
    2 适范围
    适XX嘉园物业区域门岗(堂)理服务工作
    3 职责
    31 门岗值班员负责进出员物资效控制认真细心做邮件(报刊)收发理工作
    32 安班队长指导检查门岗项工作全面负责门岗日常理工作
    33 理处监督检查门岗项工作发现问题立纠正
    4 实施程序
    41 门卫值勤值班员严格执行公司制度做安全工作
    42 门卫员做衣着整洁讲究仪表礼语言文明严禁值班室扑克棋严禁门卫外员进入值班室报闲谈
    43 严格执行访客登记非单位员车辆登记严格手续合法身份证件员单位部关员部门联系 意方进入单位 部时积极配合政府职部门相关工作明显标志车辆(警车工商税务供电)等公务车辆免登记提供进入单位便利条件
    44 值勤值班员坚守岗位值班时擅离职守睡觉事值班值勤关活动
    45 做报刊收发工作 电汇挂号信函时登记通知交送关部门员
    46 值勤值班员出入单位车辆员权进行必检查特运货车辆应严格检查手续核货单手续全单货符放行时单位保卫员报告夜间出入单位车辆员应进行定期检查发现疑情况应时报告单位相关级领导特殊情况直接拨公安机关电话报警
    47 值班值勤换班交班时认真做交接工作严密交接手续交代关未办事宜明确事宜求落实未办事宜
    48 值班值勤员熟悉解单位带办领导姓名联系电话
    49 值班值勤员时开启设防单位关技防设施技防设施发生障时时报告单位保卫员
    410 值班值勤员违反单位门卫理制度单位关制度进行处罚






























    治安理制度
    1 目
    规范安全理工作保证区公财产生命财产安全
    2 适范围
    适XX嘉园物业区域安全理工作
    3 职责
    31安队安全理单位
    32理处负责监督实施规程求
    4实施程序
    41理处严格社会治安综合治理方针严格部理制定完善安全防范措施确保区公区域安全
    42非办公时间工作员进入区须效证件登记进入
    43件物品外出物业公司开具物品放行单业确认值安员登记方放行
    44装修施工员理处发放出入证进出区
    45坚持谁谁谁负责原理处密切配合区单位做安全防范工作
    46区遇紧急情况发现疑员请理处联系直接告知值安员处理
    47加强治安防范理确保区秩序良
    48严格国家法规区消防环境治安等行监督权配合公安部门搞安全理






    车辆理制度

    1 目
    维护XX嘉园区车辆停车秩序安全业客户创造秩序井然停车环境
    2 适范围
    适XX嘉园物业区域停车场理工作
    3 职责
    31安员负责停车场秩序安全维护
    32 安班长负责停车场岗位协调指导督促车场值班员工作时处理发生异常情况
    33 安队长全面负责停车场日常理工作
    34 理处负责停车场项工作监督检查
    4 工作流程
    41区业(物业)单位车辆进行详细登记建立车辆档案(车辆型号车牌号码颜色等)
    42生活区停车场停放进入生活区车辆已购买车位业车辆 实行包月收费方式车辆时收费办公区停车场停放办公员访员车辆免收费
    43已购买生活区停车位车客服中心办理停车位手续
     44种车辆物业区域道路意停放时进入物业区域机动车应指定点停放严禁车辆道路交叉口停放
     45停放停车场车辆车身物品义务必须关车门窗带走贵重物品停车场理员发现车辆门窗未关等情况应时联系车时派护卫现场职守防止车物品丢失
    46停车场提供场车位偿负责车辆保车辆丢失损坏停车场负责赔偿
    47车辆进入物业区域应减速慢行高时速超限速标志制度
     48停车场准学驾驶机动车严禁试车意鸣喇叭
    49 进入物业区域出租车样实行刷卡出入时收费
     410 5吨型机动车进入区
      411装载装修材料车辆进入区应停制度场装卸材料影响区交通装载装修材料车辆驶离需出示业书面证明业确认方驶离
       412进出车辆实行车辆出入卡进出门岗值班记录做外车辆登记工作




















    非机动车停放理制度

    1 目
    保证非机动车存车秩序保障存车安全
    2 范围
    适XX嘉园物业区域非机动车理
    3 职责
    31安队负责项目非机动车理程服务质量进行监控检查
    32安队长负责指导检查非机动车日常理工作
    33理处负责非机动车日常理工作
    4实施程序
    41非机动车辆进入统停放指定停放区严禁乱停乱放车应觉服车场理员指挥维护交通秩序
    42非机动车出入区须严格遵守交通规注意交通安全区范围准洗车
    43区提供非机动车停放场收取费请车行锁车辆保停车牌车物品避免车辆财物丢失
    44严禁外非机动车辆进入区
    45紧急情况车辆理员拒绝非机动车进入区范围
    46协助公安机关严厉击盗窃非机动车犯罪活动
    47理处定期清查证非机动车月认领公安机关关制度处理








    消防器材理制度

    1 目
    规范消防器材理工作确保消防器材性完齐全
    2 适范围
    适XX嘉园物业区域类消防器材理
    3 职责
    31消防理中心负责消防器材理监督检查工作
    32消防理中心具体负责消防器材理
    4实施程序
    41消防设施器材安全防火专设备意损坏挪作
    42 种消防设施器材齐备设专定点定时检查保养月检测次
    43消防设备应保持清洁完设备周围堆放杂物意占
    44消防器材放置固定醒目处做防晒防潮防锈蚀防霉烂防冻五防工作
    45消防控制中心员必须消防系统操作说明进行正确运行操作
    46消防控制中心员必须XX嘉园区消防系统设备委托代合履行权力义务
    47消防控制中心员必须根XX嘉园区消防系统设备维修说明求进行月度季度年度例行维修保养工作
    48月例行维修求:
        1)查喷洒总阀门否完全开启
        2)检查层位置压力表读数
        3)检查水泵入水口否正常开关
        4)检查水泵控制板灯号否正常操作
        5)检查水泵控制板钮否正常操作
        6)检查消火栓设备否齐全
        7)检查消火栓否滴漏水
        8)检查水泵入水口否正常开关
        9)检查水泵控制板灯号否正常操作
        10)检查水泵控制板钮否正常操作
        11)检查水幕总阀状态
        12)检查水幕喷嘴否固定稳固
        13)检查水泵控制板灯号否正常操作
        14)检查水泵控制板钮否正常操作
        15)检查手动报警手玻璃否完整
        16)总控板检查烟感器否正常工作状态
        17)检查总控板电源电压否正常
        18)检查总控板控制板灯号否正常
    49 发生异常情况处理程序:
    1)收消防异常情况信息(含机报警口头电话讲机等)消防控中心须立讲机电话通知班班长前核查
    2)异常情况确认消防中心应询问现场情况确定否需立报警立通知班安员维修员支援
    3)消防中心立现场情况报安队长理处客户服务中心
    4)启动消防广播进行员疏散
    5)救援预计控制现场时立报警报警时讲清姓名物业现场具体情况消防中心联系电话
    6)通消防联动柜监控消防消防泵喷淋泵等消防设备处正常状态现场消防栓喷淋系统应保证消防泵喷淋泵处理运行状态
    7)坚守岗位种情况时相关方传达记录协助领导组织救援
    8)协助领导消防机关消防异常情况进行调查




    第四节 规程

    消防安全理规程

    1 目
    规范消防理工作保证区公财产生命财产安全
    2 适范围
    适XX嘉园物业区域消防安全理工作
    3 职责
    31 工程维修部负责消防系统运行理维修保养工作
    32 中控室值班员负责种消防应急事组织抢险工作
    33 安负责消防器材理检查工作
    34 安员负责日常消防巡视检查工作
    35 理处消防理工作全面负责
    4 工作流程
    41 消防安全教育培训
    411 理处年组织次消防安全知识培训组织工作安部负责做相关记录存档
    412 理处部消防培训季度进行次消防设备类培训工程维修部组织消防知识培训安部组织做相关记录存档
    413 新进员工岗月应进行次消防知识区消防概况培训
    42 防火巡查检查
    4 21 中控值班员安员执行日常巡查时必须防火巡查检查容执行
    4 22 火灾隐患整改情况防范措施落实情况
    4 23 安全疏散通道疏散指示标志应急明安全出口情况
    4 24 消防车通道消防水源情况
    4 25 灭火器材配置效情况
    4 26 火电违章情况
    4 27 施工装修现场员消防防范意识
    4 28 消防安全重点部位理情况
    4 29 易燃易爆危险物品场防火防爆措施落实情况重物资防火安全情况
    4 210 消防(控制室)值班情况设施运行记录情况
    4 211 需检查容
    43 安全疏散设施理
    4 31 安部负责公区域应急明疏散指示灯检查
    4 32 工程维修部负责设备房应急明疏散指示灯检查
    4 33 应急明疏散指示灯检查测试月进行次记录消防试验记录表(见)
    4 34 应急明疏散指示灯维护保养工程维修部负责
    44 消防控制室值班
    4 41 工程维修部中控室区消防总值班负责实行24时消防值班值班员必须坚守岗位严禁脱岗
    4 42 接报警信号必须立调配员现场核实踪核实现场
    4 43 中控室值班员接确认效火灾报警消防机关准确报警时应迅速组织力量奔赴现场启消防设施进行扑救
    4 44 中控值班员发现消防问题处理均必须做记录属法处理障应立申报保养单位维修延误
    4 45 工程维修部进行消防设备设施保养维修检测工作应严格遵守相关操作规程
    4 46 消防值班员接班员未前离岗时报工程维修部
    4 47 交接班必须消防报警消防障进行逐项交接接班员求协助处理消防问题时值班员必须问题处理完毕离岗
    4 48 工程维修部周必须检查次消防设施设备相关记录发现问题时踪落实
    45 消防设施设备器材维护理
    451 消防设施设备器材划分理区域实行谁谁负责原消防设施器材常处良状态
    452 安部负责灭火器消火栓箱维护理
    453 工程维修部负责消防设施设备综合理
    454 安部负责年两次办公区业户室消防安全检查工程维修部配合实施
    455 安部负责检查消防通道灭火器消火栓工程维修部负责检查应急明疏散指示灯具报警系统消防阀门灯消防设施设备检查检查结果安部汇总通知形式发检查单位理处留存复印件
    46 消防栓系统检查维护保养测试
    461 安部负责消防栓箱检查工作季度进行次检查标准记录见消火栓检查记录表已检查消火栓箱粘贴检查封条
    462 工程维修部负责月次消火栓系统网阀门检查消火栓泵试运行消火栓泵次试运行时间少3分钟阀门检查情况消火栓泵试运行情况记录消防试验记录表
    463 消火栓系统维护保养工程维修部负责阀门维护保养季度进行次记录阀门检查保养记录表消火栓泵电动机维护保养年进行次分记录电动机维护保养记录表水泵维护保养记录表消火栓泵控制柜维护保养年进行两次
    464 消火栓系统放水试验工作工程维修部组织安部配合防水试验季度进行次抽查密度2层抽查季度抽查位置相放水试验工程维修部记录消防试验记录表
    465 喷淋系统检查维护保养测试
    4661 工程维修部负责喷淋系统检查维护保养测试工作
    4662 工程维修部负责月次喷淋系统网阀门检查喷淋泵试运行工作喷淋泵次试运行时间少3分钟阀门检查情况消火栓泵试运行情况记录消防试验记录表
    4663 喷淋系统阀门维护保养季度进行次记录阀门检查保养记录表喷淋泵电动机维护保养年进行次分记录电动机维护保养记录表水泵维护保养记录表喷淋泵控制柜维护保养年进行两次
    4664 喷淋系统放水试验工程维修部负责防水试验月进行次单月抽查单数楼层双月抽查双数楼层放水试验时应检查喷淋末端压力表否正常试验结果记录消防试验记录表
    466 消防报警系统检查维护保养测试
    4671 工程维修部负责消防报警系统检查测试工作维护保养外委公司进行
    4672 工程维修部负责监督外委公司消防报警系统季度进行次维护保养记录消防报警系统维护保养记录表
    4673 消防报警系统测试工作月进行次测试求4回路回路少抽查两终端分布:室设备房手动报警器防火卷帘办公区1公区域意抽查2月抽查位置轮换进行记录消防试验记录表
    467 气体灭火系统检查维护保养测试
    4681 工程维修部负责气体灭火系统检查维护保养测试工作
    4682 气体灭火系统控制柜季度进行次维护保养记录消防报警系统维护保养记录表
    4683 气体灭火系统测试工作季度进行次测试求安装气体灭火终端房间少抽查终端(特注意测试前必须确认气瓶动作装置已断开免气体误喷造成事)
    468 灭火器检查
    4691 安部负责公区域灭火器检查设备房灭火器工程维修部协助进行
    4692 灭火器更换工作安部负责灭火器检查结果安部存档记录灭火器检查记录表
    4693 灭火器箱粘贴检查封条
    469 消防广播系统(含消防电话)检查维护保养测试
    46101 工程维修部负责消防广播系统检查维护保养测试工作
    46102 消防广播系统月测试次测试时播放背景音乐值班员区范围巡视周确认消防广播系统完发现问题时修复更换
    46103 测试结果记录消防试验记录表
    4610 防火卷帘门检查维护保养测试
    46111 工程维修部负责防火卷帘门检查维护保养测试工作
    46112 防火卷帘门检查测试月进行次测试抽查方式进行次抽查数少三抽查发现问题应立安排检修
    4611 正压送风系统防排烟系统检查维护保养测试
    46121 工程维修部负责正压送风系统防排烟系统检查维护保养测试工作
    46122 工程维修部负责正压送风系统防排烟系统控制柜保养求半年进行次
    46123 正压送风系统防排烟系统电动机保养年进行次记录电动机维护保养记录表
    46124 正压送风系统防排烟系统测试月进行次记录消防试验记录表
    47 火灾隐患整改
    471 中控室值班员安员必须防火安全检查纳入正常巡视检查工作范围检查结果记录值班记录发现消防违章时报安部安部发放书面整改通知限期整改
    472 安部发放书面整改通知必须注明整改事项期限期应组织复查复查结果记录通知确认火灾隐患整改完毕通知送理处存档备案
    48 专职义务消防队组织理
    4101 理处区防火责工程维修部安部客服中心安队长组成区消防事应急指挥组市消防机构理处领导全面负责种消防事应急处理
    4102 中控室值班员区专职消防值班员负责具体处理种消防应急事消防事应急指挥组未前负责充区消防事处理现场时总指挥
    4103 安部负责联系区住户确定单位消防责义务消防员名单
    4104 理处成员区义务消防员发生消防紧急事接消防事应急指挥组指令必须条件执行保证区住户生命财产安全
    4105 理处义务消防员消防应急事情况分工工程维修部负责设备操作报警扑灭火灾组织工作安队负责现场抢险火灾扑灭客服中心负责勤保障协助工程维修部做联系工作协助安队维持区理秩序
    4106 消防紧急情况单位义务消防员应服区理处统调度协助进行火灾现场抢险扑灭工作
    49 灭火应急疏散预案制定演练
    4111 灭火应急疏散预案见灭火应急预案
    4112 消防演年进行次
    410 消防安全理
    4121 理处全体员消防工作贯彻预防防消结合方针保护住户生命财产安全
    4122 理处负责认真贯彻消防法规级关消防工作指示指示监督安部开展防火宣传工作普区办公员消防知识
    4123 中控室值班员安员必须防火安全检查纳入正常巡视检查工作范围检查结果记录值班记录发现消防违章报安部安部发放书面整改通知限期整改
    4124 安部发放书面整改通知必须注明整改事项期限期应组织复查复查结果直接记录通知确认整改完毕送理处存档备案
    4125 工程维修部负责组织实施消防设备设施器材维护保养系统测试工作保证消防设施设备器材处良备状态
    4126 安部负责消火栓箱灭火器日常检查定期检查组织工作
    4127 安队负责安全防火通道检查工作保持消防通道时刻畅通
    4128 理处负责消防设施器材设备检查维护测试记录整改通知保存工作
    411 消防安全重点部位
    4131 区消防安全重点部位:发电机房发电机柴油机房配电房电梯机房空调机房中控值班室高压配电房通讯机房停车场配餐室住户单位机房资料室(档案室)
    4132 重点部位巡查:业户单位机房资料室(档案室)外重点部位巡查理处进行天少次安部负责停车场配餐室巡查余重点部位工程维修部负责
    4133 巡查员发现重点部位存安全隐患必须立报工程维修部安部拟定解决方案报理处批准立实施申报处理程相关记录理处存档
    4134 重点部位巡查点
    41341 火电违章情况
    41342 安全出口疏散通道否畅通安全疏散指示标志应急明否完
    41343 消防设施器材消防安全标志否位完整
    41344 常闭式防火门否处关闭状态防火卷帘门否堆放物品影响
    41345 消防安全重点部位员岗情况
    41346 消防安全情况
    41347 防火巡查员应时纠正违章行妥善处理火灾危险法场处置应立报告
    41348 发现火灾应立报警时扑救
    412 消防档案建立
    4141 区基情况消防重点部位情况
    4142 建筑物者场施工者开业前消防设计审核消防验收消防安全检查文件资料
    4143 消防理组织机构级消防安全责
    4144 消防安全制度
    4145 消防设施灭火器材情况
    4146 专职消防队义务消防队员消防装备配备情况
    413 消防设施停理
    4151 区消防设施停必须办理停审批手续理处批准做安全防范措施前提允许短时间停
    4152 装修扩建改建工程原进行消防设施停施工单位必须持市消防部门批准许证现场做安全防护措施理处方受理停审批手续
    4153 喷淋水消火栓水停填写消防水停审批表理处审批工程维修部值班员制度时间操作
    4154 余设施停施工装修单位出具书面申请理处审批执行
    414 消防设施监督检查制度
    4161 国家消防法方级政府消防监督机关颁布实施细消防设施检查
    4162 实行四级消防监督检查理分定期抽查分片分区包干方式进行
    4163 定期抽查查规范查操作查完率
    4164 工程维修部月抽查查设备设施运行情况维修保养测试工作情况
    4165 安部月抽查查安员消防巡视记录
    4166 安队长月区公区域做全面消防安全巡视检查
    4167 安员日常检查消火栓灭火器消防通道应急明疏散指示进行检查
    4168 办公区域业户存消防隐患安部应时发出书面通知限期整改夜间值班旦发现异常情况值班作值班记录外应保持冷静果断处理时通知级部门相关单位时采取措施消火险隐患避免发生火警火灾事确保区消防安全
    5 表格



    消防试验记录表

    测试时间: 年 月 日
    测试项目
    测试容
    测试结果
    (正常情况时需记录点)
    喷淋系统
    网末端排水试验
    (抽查三点)

    水泵动启动
    (水泵运行时间超5秒)

    水泵手动启动

    消火栓系统
    测试栓报警钮
    (抽查三点)

    水枪喷水试验(抽查点)

    水泵动启动
    (水泵运行时间超5秒)

    水泵手动启动

    动报警系统
    加烟试验报警(抽查三点验证报警性检查安装情况)

    手动触发报警(抽查三点验证报警性)

    防排烟系统
    报警联动风阀(抽查三点)

    风阀联动风机(抽查台风机)

    手动启动风机(抽查台风机)

    消防讲电话通话试验
    抽查三点

    广播系统
    抽查三~六层

    防火卷帘
    动降帘试验抽查三点

    电梯迫降性检测


    消防警铃测试
    (半年1次)

    月进行次抽查测试
    队长签阅时间: 签阅时间:
    灭火器检查记录表
    检查日期:    年 月 日
    楼层
    灭火器箱
    编 号
    箱 体
    完整度
    灭火器
    数 量
    灭火器
    规格型号
    效期
    备 注






























































































































    发现问题
    描述
    处理情况





    检查员签名:
    备 注
    1月月末全面检查次√正常×正常(缺损坏期等)
    2正常现象需发现问题描述处理情况中例出记录处理情况
    3安员检查完需立报安队长签阅队长进处理情况
    安队长签阅:

    消防栓检查记录表
    检查日期: 年 月 日
    楼层
    消防栓
    编 号
    箱体
    完整
    箱卫生良
    玻璃

    门锁

    水带水枪齐全
    出水
    瞄子
    消防栓漏水
    手动报警器完
    玻璃

    接线




































































































































































































































    发现问题描述处理情况



    检查员签名:
    备 注
    1季度末全面检查次√正常×正常(缺损坏等)
    2正常现象需记事中例出记录处理情况
    3安员检查完需立报安队长签阅队长进处理情况
    安队长签阅:
    水泵维护保养记录表

    单位:               泵号

    项  态


    正 常


    异 常


    处 理

    声音情况



    填料状况



    联轴器



    水滴状态



    机组清洁



    轴承温升



    紧固件



    备注
    保养 时间



    电动机维护记录表

    电动机号:   年 月 日
    检 修 保 养 容
    检查结果
    处理容
    外观裂痕紧固螺丝齐全紧固
    正常□良□损坏□
    清理□调整□更换□
    传动机构工作稳
    正常□良□损坏□
    清理□调整□更换□
    运转时应异常噪音震动定转子磨擦正常
    正常□良□损坏□
    清理□调整□更换□
    电刷滑环灼伤磨损正常火花
    正常□良□损坏□
    清理□调整□更换□
    电流指示应超额定电流
    正常□良□损坏□
    清理□调整□更换□
    绕组电源引入线松散碰伤灼伤现象
    正常□良□损坏□
    清理□调整□更换□
    轴承应明显磨擦润滑良漏油现象
    正常□良□损坏□
    清理□调整□更换□
    接线良
    正常□良□损坏□
    清理□调整□更换□
    绝缘应符合求
    正常□良□损坏□
    清理□调整□更换□
    工作温度允许范围
    正常□良□损坏□
    清理□调整□更换□
    工作场整洁环境符合求
    正常□良□损坏□
    清理□调整□更换□
    通风工作温度正常
    正常□良□损坏□
    清理□调整□更换□
    备注:

    检修员 :        检查员 :


    阀门检查保养记录表
    单位:
      项
      目


    检查情况


    保养情况


    操作


    日 期


    备 注













































    停车场业务办理规程
    1 目
    11 明确停车场业务办理程序停车场业务办理规范化程序化
    2 适范围
    21 适XX嘉园区物业区域域停车场相关业务
    3 岗位职责
    31 理处负责车位申请审批收费情况监督责赔偿处理
    32 安部负责停车场业务具体理工作
    33 客服中心负责费收取监工作
    34 安队长负责指导队员规程求做停车场收费理工作
    35 安员负责时停车费收取工作
    4 作业流程
    41 固定卡(月卡)办理
    411 客服中心发放回收车位申请表核实填写容送业单位理处审批
    412 理处审批时应确定收费标准车位性质
    413 客服中心收取停车费开收费发票
    414 安部发放停车卡固定停车位应车位申请表填写车位号
    415 客服中心负责办理固定卡(月卡)业户办理签收手续
    416 客服中心车位申请表复印存档原件交安部
    42 备金发票领
    421 安部填写款单理处出备金交收费岗位班办理费交接手续
    422 收费岗位应灵活掌握备金数额备金超600元应客服中心办理交款手续填写停车发票收费情况交接表
    423 收费岗位岗前应检查发票备金余额发票余额少200元应办理发票领手续
    424 节假日双休日安队长应提前代领停车发票保证节假日双休日期间足够停车发票
    43 收费岗位备金发票交接
    431 收费岗位备金停车发票班进行交接班长监督执行
    432 交接班时填写停车发票收费情况交接表作停车场收费票交接记录
    433 交接班双方应详细核填写容接班员交接程中未提出异议交接班结束出现备金额符假币停车发票数额符等情况均接班负责
    44 固定卡(月卡)办理情况核查监督
    441 客服中心月10日前填写停车费收取情况月统计表负责统计月费收取情况填写完毕表格送安部
    442 安部15日前停车卡情况填写停车费收取情况月统计表核相关数
    443 客服中心安部分表格数进行分析填写意见理处汇报月停车费收取情况理处签字确认数统计情况提出意见返回客服中心理处做进步核查
    444 理处确定客服中心安部存档份
    45 面紧急备车位
    451 业单位领导车辆
    452 业单位通知停放车辆
    453 理处通知接贵宾车辆
    454 专车位门岗负责兼顾余车辆律停放
    46 机动车停车场责险理赔流程
    461 发生法应停车场负责责事安部应现场掌握事发生整程
    462 理处汇报拨保险理处电话保险理处特派员前查勘



    车位申请表
    序号
    登记日期
    楼层房号
    单 位 姓 名
    厂牌车型号
    车牌号码
    车位号码
    车位性质(租买)

    联系
    联系电话

    变更情况
    (备注)
















































































































































    停车收费交接表
    年 月 日
    早 班 接 班 记 录
    中 班 接 班 记 录
    晚 班 接 班 记 录
    交班值班员
    接班值班员
    交班值班员
    接班值班员
    交班值班员
    接班值班员






    现 金

    现 金

    现金

    发票号

    发 票 号

    发 票 号

    放行条号

    放行条号

    放行条号

    理处收费记录
    理处收费记录
    理处收费记录
    理处收回现金

    理处收回现金

    理处收回现金

    发票号

    发 票 号

    发 票 号

    收费

    收费

    收费

    接班








    停车费收取情况月统计表
    序号
    卡号
    车牌号
    效期
    (月)
    办卡单位
    (姓名)
    紧急情况
    联系电话
    月标准
    收费
    金 额
    (元)
    备 注














































































































    安员日常工作规程
    1 目
    11 安员熟悉岗位工作流程体现安工作程序性规范性
    2 适范围
    21 安队种日常事务工作流程
    3 职责
    31 安负责组织指导队员岗位工作程序
    32 班长负责协助处理安队日常工作事务
    33 班长负责具体组织队员岗位求开展日常工作
    34 安员负责岗位工作程序完成项工作务
    4 工作流程
    41 汇报程序
    411 安员遇特殊事务未时效处理时应逐级汇报(紧急情况相应处理规程进行)
    412 汇报程序:队员 → 班长 → → 理处
    42 岗位工作流程
    421 岗位工作检查
    4211 安根理处理处发放关安员工作检验标准安队值班巡查记录执勤情况进行抽查
    4212 抽查次数:正常工作时间班岗位少两次检查周少三次夜间查岗非正常工作时间班抽查次数少两次班长负责
    4213 检查程中发现规范现象应场纠正周工作例会做总结
    422 组织安队计划完成项工作务
    4221 根理处理处发放安员训练培训计划工作务拟订具体实施计划方案组织队员求完成项工作务
    4222 制定月安队工作计划安部批准工作计划开展项工作
    4223 周召开工作例会求全体队员参加(正常值班员外)会议容记录安员工作例会记录表
    423 带领队员做训练工作
    4231 队列:周进行次队列训练周队列训练时间少两时
    4232 拳术:周进行次拳术训练周拳术训练时间少时
    4233 警棍术:周进行次警棍术训练周警棍术训练时间少时
    4234 消防:周进行次消防训练周消防训练时间少两时
    4235 体:周进行次体训练周体训练时间少时
    4236 夜训:月少进行次夜训紧急集合突发事件演练
    4237 紧急集合求队员制度时间统着装达指定点集合月少次
    4238 突发事件演练求队员种紧急事处理方案立赶岗位做定防范准备
    4239 次训练结果记录安员训练记录表
    424 日常工作事务处理流程
    4241 接涉安工作投诉时应立投诉事件进行全面调查业户做必解释工作事情记录安员值班记录表立报安部
    4242 接治安事件通知时立赶现场调配队员保护现场伤者应视情况做必护理情况严重时立进行抢救伤者送医院救治情况报安部理处配合公安机关做案件侦察工作
    4243 发生车辆损坏时应赶现场询问值班安员事情发生程根现场情况分析原协调肇事者损方赔偿问题达成协议事态严重双方未达成致意见应征求理处意见交交集团公司处理
    4244 天检查次巡更系统查相关数发现数异常应解实际情况确认属正常范围时安员值班记录表监督栏写检查正常属正常范围应相关制度责进行处罚
    4245 施工装修导致噪音业户正常办公带影响时应组织安员现场加强巡视监督现场留守员查确认噪音立协调施工装修单位停止噪音作业
    4246 时出入证办理流程:发放回收时出入证办理申请表审查填写资料进行编号办理收费手续制作出入证办理签收手续申请表存档
    4247 时出入证退证程序:收背面填写回收出入证编号确认数量销毁回收出入证办理退款手续
    4248 物品进场办理程序:综物品办理进场审批手续填写货物进场表确认进场路线时间注意事项必时安排专监
    4249 物品外出办理程序:业户单位开理处物品放行证明安员证明容核实物品确认属公物品理处物品予放行施工装修单位非区业户物品放行填写物品放行单安员核实放行
    43 班长岗位工作流程
    431 交接班工作
    4311 集合:提前10分钟带领班队员集合
    4312 整队:班长检查队员仪容仪表精神面貌布置班工作务岗位分工
    4313 带队前工作岗位进行交接班队员相互敬礼班队员讲述班情况接班队员确认进入岗位执勤班队员进入队列
    4314 做物品交接岗位根情况交接物品:电话讲机记录表格票警棍现金道闸控制器时钟等
    4315 办理交接班手续
    432 监督检查:理处理处相关制度安员执勤情况进行检查
    433 工作指导:相关作业规程指导队员正确工作流程
    434 记录审查:班工作记录负责核实记录填写规范性真实性完整性
    435 停车场理:停车场值班员操作规程实施监督检查
    44 门岗工作流程
    441 开放式理期间工作流程
    4411 门前立岗遇领导外宾应敬礼
    4412 遇访客咨询简礼貌语句回答访客需更详细咨询应指引服务台客服员做进步踪
    4413 遇推销员应礼貌说明区做推销活动请离开
    4414 遇施工装修员应指引进入区路线
    4415 遇量物品搬运时应指示货物进出口提醒搬运员应办理货物搬运相关手续
    4416 注意区外围动态发现疑应联系巡逻员踪处理
    4417 业户车辆停时带行李物品动前协助
    442 半封闭式理期间(工作日20时6时时间理处通知准)工作流程
    4421 南门开启中间部分余门全部关闭
    4422 进入区应持工作证外员应区办公员陪办理登记手续方许进入
    4423 携带物品离开区应物品放行证明
    45 巡逻岗
    451 巡逻岗位日常检查工作标准巡查频次线路求(附)实施巡逻
    452 巡查情况记录安员值班记录表
    5 表格













    附:
    巡逻岗位日常检查工作标准
    消防部分
    标准
    消防设施(烟感温感)
    器材否损坏丢失移动杂物遮挡
    消防通道走廊出口
    否畅通阻堆放物品
    指示灯应急明灯
    否齐全完清晰见
    防火门卷帘门
    正常活动卷帘门没堆放杂物
    消防水
    私动异物阻挡
    消防栓辅助器材
    配件齐全阀门滴水封条正常杂物遮档
    灭火器
    否期挪移位封条正常
    公部分
    察否烟头火种易燃物堆放异常气味
    装修施工部分
    标准
    资格制度
    开工许证联系电话等否制度现场悬挂存放
    消防设施
    否制度数量位置摆放灭火器材
    材料进场
    材料否制度时间路线计划进场损坏公设施设备
    作业噪音
    符合区作业时间制度
    材料堆放
    物品堆放整齐垃圾时清理
    危险物品保
    油漆天水沥青酒精氧气瓶等易燃易爆物品否制度放置远离火源安全位置标识否醒目完整
    动火作业
    办妥动火作业报批手续
    作业情况
    凿房屋梁柱天花板现象
    电气设施
    开关灯具插座线配电箱情况规格符合求
    停车场部分
    标准

    停车场明系统运行正常亮度适宜
    车道
    杂物堆放卫生整洁施工处应明显隔离措施

    没积水油影响行车安全钉玻璃碎片等
    车辆停放
    车位停放越线压线车位停放现象滑动迹象
    车辆外观
    新碰撞痕迹(伤痕应车离开前车说明)
    门窗灯
    门窗关闭车显眼贵重物品车灯关闭
    消防器材
    指示灯正常灭火器材正常消火栓没动迹象
    卫生设施
    垃圾桶清理时异味
    疑情况
    疑员闲杂员装卸货物应货物放行条
    公安全部分
    标准
    疑员
    疑员闲杂员推销员办公区域施工装修员
    公物品
    损坏丢失移位变质
    疑迹象
    异味异常声音异常火花跑水积水滴水
    通道明
    明亮度适宜
    门窗
    租户门窗班时间应关闭门窗情况正常
    垃圾杂物
    时清理
    绿化
    面积死亡损坏造型美观
    发现犯罪份子
    发现偷盗流氓等违法犯罪分子应立擒获
    扰乱秩序行
    发现架吵架斗欧等行时立制止












    安员训练记录表
    日期

    训练科目

    时间

    带训



    训练时间

    参加训练员情况
    应数

    实数

    未原

































































    训练效果:
    改进方法:
    签阅

    签阅时间



    安值班记录表
    年 月 日



    交班

    接班

    接班情况:


    值班记录:
    交接物品:





    交班

    接班

    接班情况:


    值班记录:
    交接物品:





    交班

    接班

    接班情况:


    值班记录:
    交接物品:

    安队长签阅: 签阅时间:


    治安事件应急处理规程

    1 目
    11 岗位熟悉治安事件处理程序避免防止治安事件影响性扩
    2 适范围
    21 适XX嘉园物业区域域治安事件应急处理
    3 职责
    31 理处负责治安事件应急指挥工作
    32 安部负责建立突发事件应急组具体实施治安应急事件处理
    33 安队长负责种治安事件现场指挥
    34 安全员负责实施治安事件处理
    4 工作程序
    41 值班员发现治安事件应立通知安队长时召集力量
    42 安队长现场解情况安部汇报指挥队员进行效控制封闭现场
    43 安部根具体情况联络相关单位员协助处理
    44 队员处理事件程中应注意做保护根情况采取相应方式方法确保事态进步扩
    45 队员赶现场根安队长分工进入岗位开展协调劝导疏散抢救保卫等工作
    46 事件发生记录安员值班记录表









    安值班记录表
    年 月 日



    交班

    接班

    接班情况:


    值班记录:
    交接物品:





    交班

    接班

    接班情况:


    值班记录:
    交接物品:





    交班

    接班

    接班情况:


    值班记录:
    交接物品:

    安队长签阅: 签阅时间:


    风暴雨应急处理规程

    1 目
    11 明确风暴雨期间防范措施应急处理程序通采取积极效预防措施损失降低
    2 适范围
    21 适XX嘉园物业区域域风暴雨等突发事件防范工作
    3 职责
    31 客户服务中心负责风暴雨等预警通告发布防范工作安排风暴雨期间应急事处理
    32 工程维修部负责风暴雨等预警前房屋体公设施机电设备检查防范工作实施
    33 安队负责防范工作实施应急事处理准备工作
    4 实施程序
    41 预警防范
    411 接关部门发布风暴雨警报理处告示牌发出书面通告提醒业(租户)做风暴雨前防范措施必时消防广播发布通知
    42 防范准备工作
    421 安队安排员增加巡逻次数重点检查项目
    4211 检查落实外墙窗户关闭
    4212 天台悬挂物否风吹落危险
    4213 天面广告牌否牢固
    4214 外墙面广告牌否牢固
    4215 准备沙包木板绳子等应急品具
    422 工程维修部安排专房屋体公设施机电设备机房进行全面检查重点检查项目
    4221 设备房门窗否关闭(重点发电机房电梯机房空调机房水泵房配电房等设备机方)
    4222 天面阳台裙楼排水口雨水井道污水井道否畅通
    4223 确保发电机处正常备状态充足燃油做试运行试验
    4224 检查室排污泵工作状况否正常
    4225 准备潜水泵时接线板等应急品具
    43 风暴雨时
    451 暴雨时保证漏水沟排水畅通风力加时应沙包堵住区受风正面影响区玻璃门门窗
    452 风吹袭期间风压影响电梯正常运行暂停电梯运行
    453 风吹袭期间加强巡视出现高空坠物情况暂时封闭部分受影响方险情排方解封闭现场
    44 情况踪
    451 关部门发布风暴雨警报理处安排专收(听)气象部门发布台 暴雨新消息
    452 理处根发布新信息时安排相应员命
    45 风暴雨期间员工控制
    451 安员请假外出处命状态
    452 理处员工关闭通讯工具时命
    453 气象部门悬挂黑色暴雨警报红色风信号时理处工程维修部安队长应场实行24时值班中控值班室启动消防广播发布通告
    454 风力达6级时维修员应时拆门岗挡车器拦杆防风吹断伤伤车
    46 风暴雨处理
    理处安排员清理现场动走访受灾业(租户)短时间协助受灾业(租户)恢复正常办公秩序







    消防演练规程

    1 目
    建立完善消防突发事件处理规程确保发生消防突发事件时相关员规程进行快速反应时处理损失降低限度
    2 适范围
    适XX嘉园物业区域消防应急事件(事)处理
    3 职责
    31 理处组织相关员制定适合理处运行消防演练规程全体成员根规程求严格执行规定
    32 理处负责理处消防应急事件(事)时处理
    33 理处消防应急事件(事)报分公司领导进行分析改进
    4 实施程序
    消防演练部署  
        1成立消防演练指挥部点设消控中心  
        2总指挥理处担现场指挥理处现场值班高行政负责担 
        3发生火灾时总指挥火灾事直接指挥达命令组织抢救绝权力现场指挥负责火灾情况总指挥作时汇报现场组织义务消防员贯彻执行总指挥指令
        4具体员安排
        ★ 总指挥理处
        ★ 副总指挥安部
        ★ 现场指挥组理处安保部工程等
        具体职责负责火灾现场救援指挥工作布置组务
        ★ 火情侦察组巡逻岗安防员
        具体职责现场指挥消控中心位置接火警信号时迅速达命令火情侦察员应迅速准确勘察现场时现场指挥汇报情况
        ① 火情位置燃烧物质性燃烧范围火势蔓延方
        ② 否受火势威胁具体点数量抢救疏散通道
        ③ 爆炸毒害腐蚀遇水燃烧等物质数量存放形式具体位置
        ④ 火场否带电设备切断电源预防触电措施
        ⑤ 需保护疏散贵重物质受火势威胁程度   
        ⑥ 燃烧建筑物消防设施利情况
        ⑦ 遇误报现场时排
        ★ 工程抢险组水电工
        具体职责遇火警采取措施
        ① 关闭非消防电源煤气道阀门 空调
        ② 接警启动相应消防泵喷淋泵水喷雾泵 
        ③ 启动防排烟风机正压送风机
        ④ 启动联动消防广播 
        ★ 战斗救援组安非班安员义务消防员
        具体职责受命立着战斗服携带安全绳灭火器等消防器材第时间赶现场着救第原进入燃烧区抢救困员 
        ① 寻找困员方法a询问知情b动呼喊c查d细听e触摸
        ② 寻找困员点a建筑物走廊通道楼梯窗口阳台浴室等b房间床桌橱柜卫生间厨房等 
        ③ 救援方法牵拉抱背扶 
        ④ 救火方法a利携带灭火器材进行扑救b开消防栓利消防栓设施进行灭火(没电源情况) 
        ★ 安全保卫组班安员
        具体职责接火警报警时确认属实迅速报告理处拨119报警电话通知班安员必须坚守岗位听调配时提高警惕防止坏浑水摸鱼趁火劫保护现场 
        ★ 勤保障组楼员保洁员
        具体职责①疏散员车辆②引导消防车入场③组织抢救财物贵重设备物资暂放处应防止盗④抢救伤员⑤清理保护现场
        二消防演练宣传  
        1物业区域门岗物业办公室门口公示栏张贴关开展119消防演练通知消防宣传标语责    
        2宣传栏张贴消防宣传彩图消防专刊物业区域显位置张贴消防宣传标语消防警示标语责  
        消防标语①火患猛虎②消防安全重泰山③火灾留情预防先行④消火灾隐患构建安社区⑤关心消防参防火⑥消防安全责
        3网公布关开展119消防演练通知责     
        4悬挂119消防演练横幅责  
        5天24次通广播宣读关开展119消防演练通知责    
        6物业客服中心负责宣传解释动员业(住户)装修施工员踊跃报名参加消防演练活动选出群众演员6名(4555岁老年1名2040岁男女性2名47岁幼童1名)责    
        7现场设立咨询点发放消防宣传资料答疑责    
        三消防演练程序 
        点1演练简述  
        客服中心消防演练计划书面函告消防部门时通广播宣传板宣传单现场说明等宣传方式场员明整消防演练流程重注意事项  
        点2火情报警  
        起烟点发现烟雾时发现员立处火灾报警钮电话讲机消控中心报警(消防监控中心电话       )  
        点3火情侦察  
        ① 消控中心接火灾报警信息应立安排安防队义务消防员(安防员均义务消防队员)携带讲机必备消防品赶现场确认火情否存确认火情立通知安防队队长服务中心负责相关部门负责赶现场成立灭火指挥组时安排义务消防员携带处取灭火器材利消防设施赶火灾现场开始灭火
        ② 确认火情时应注意草率开门先试门体锁温度异常开门观察温度较高已确认火情时房间业(住户)应先设法救没应做灭火切准备开门扑救开门时脸正开门处  
        点4火情通报
        ① 消控中心立电话讲机程序进行操作告火情已确认安防班长携带讲机应急灯赶现场协助现场指挥员工作  
        ② 通报程序安→客服中心→理处总(时通知工程维修部等部门负责非办公时间时首先通知值高行政负责) 
    点5现场指挥  
        现场指挥组负责组织指挥救火根火情决定①否 119报警②否关闭封锁区③否切断电源液化石油气源④否发布疏散撤离命令⑤指挥员疏散救护贵重物质转移(条件允许条件) 
        点6灭火行动  
        1)安队  
        a) 安队携带讲机迅速现场接受消防现场指挥指令  
        b) 消控中心操作员坚守岗位根现场指挥指令操作设备适时开动紧急广播系统
        通知业(住户)疏散通知序发生火灾区域受影响区域根火势严重情况现场指挥指令119报警指令摄探头切换发生火灾区域 
        c) 巡逻安防员携带手电筒讲机手提灭火器相关消防应急设备迅速赶火灾现场火灾现场指挥命令行动
        d) 门岗值班安员负责区出入口外围安防员坚守岗位维护秩序防止时员进入区火灾现场时负责业(住户)疏导解释工作 
        e) 外围安员立停放外围车辆进行疏散暂时前车辆员引导安全场劝阻疏散围观员 
        2)工程维修部  
        工程维修部员接火灾通知迅速赶现场接受现场指挥切指令做工作  
        ① 携通讯设备迅速赶变配电室现场指挥命令操作供电设备应急工作  
        ② 携通讯设备迅速赶消防水泵房现场指挥命令操作消防水泵应急工作  
        ③ 携通讯设备迅速赶消控中心现场指挥命令保障消防联动系统正常运行检查消防设备情况遇障应根现场指挥命令立采取补救措施现场指挥命令协助完成工作
        3)客服中心
        a) 客服中心理员接火灾通知迅速携带通讯设备赶火灾现场接受指令
        b) 迅速准备急救包根指令疏散集合安全点 疏散业(住户)数进行清点需时(受伤时)医疗急救中心取联系
        c) 时准确指挥中心报告失火区域业(住户)数火灾现场数疏散通道引导业(住户)疏散告业(住户)疏散集合点做安慰解释工作
        d) 需全部离开办公室区域该锁锁须身携带装载
        4)义务消防队 
        a) 火情确认义务消防队员接通知应第时间赶指定点集合命 
        b) 义务消防队长(安队)队员简单介绍火情分配务 
        c) 义务消防队员携带灭火器材准备迅速赶赴火灾现场 
        d) 迅速派两名义务消防队员疏散楼梯心楼观察情况 
        e) 迅速组织队员救火程序实施灭火时灭火工作进展情况时报告现场指挥  
        点7员疏散  
        根火情确定否需全面疏散火灾现场附业(住户)疏散命令总指挥达具  
        体实施办法 
        1控制中心总指挥指令负责紧急广播先通知着火点业(住户)现场员  
        逐户通知疏散广播通知时严禁紧急广播时全部开必须通知范围控制火灾区域  
        火灾影响区域  
        2客服中心负责引导业(住户)疏散疏散员安排安全点现场外员准备进入火灾区域员现场外围值班安防员服务中心指定员负责引导疏散疏散动作领毛巾醮水捂鼻弯腰速跑引导疏散时注意保持秩序防止挤伤踏伤等非事引起意外注意清点现场疏散数防止遗漏 J 
        点8注意事项  
        1)整扑救火灾程中工作位火灾扑救工作时总指挥指令做出反应岗位出现情况时总指挥汇报便总指挥掌握情况迅速做出正确决定 
        2)火情发生讲机通讯设备应处命状态总指挥呼时简明语言准确报告情况  
        3)实施疏散计划时业(住户)秩序安全通道疏散绝引起混乱防止知火情危险业(住户)回居住区域疏散时安防员(服务中心员)负责带路断疏散中停留堵塞通道  
        4)安队客服中心工作员负责指导检查疏散情况检查容包括业(住户)房间卫生间等公区域否留未熄灭火种烟头未关闭灯出入通道否畅通
        四消防常识讲演 
        1疏散逃生原理操作说明 
        2灭火器破拆灭火等基操作表演  
        3学掌握心肺复苏技术  
        4灭火示范体验①湿布扑灭液化气火灾体验②干粉灭火器扑灭油盆火灾体验 
        五现场善处理 
        1)全面疏散部门清点员火灾现场受困员数查否全部撤出危险区域
        2)客服中心视情况准备食品饮料安排疏散集合点业(住户)必时负责医 疗单位联系  
        3)工程维修部火灾扑灭负责水理处煤气理处供电集团公司等单位联系时恢复消防设备设备状况设施设备复位  
        4)安队负责保护现场重新配备消防灭火器损坏相关设施  
        5)保洁组应迅速清理保护范围外区域快恢复正常
        6)火灾扑灭相关员分工做善工作保护火灾现场外方应 
        快恢复原状安队负责写出事报告报火灾扑救工作进行总结扑救工作中表现突出员提出表扬
        六演练结果点评
        七演练事项说明 
        1演练时间
        2疏散演练点  灭火演练点
        3物质准备









































    第三章 清洁绿化类

    第节 环境理组织架构


    清洁



    清洁班长



    生活区保洁员
    绿化工
    办公区保洁员


















    第二节 岗位职责

    保洁职责

    10 认真执行理处指示完成办公室布置务忠职守身作
    20负责理区环境卫生绿化方面工作理
    30负责理处绿化员进行岗位培训做培训记录
    40负责理区环境卫生清洁绿化工作进行检查监督指导
    50关规定求时纠正处理环境卫生绿化方面服务程中发生合格现象发现重问题时报领导
    60参清洁清运消杀分包方年次合评审
    70协调处理关环境卫生绿化方面投诉
    80督促清洁分包专业公司现场保洁员进行礼节技方面培训高效优质做清洁服务
    90协助清洁分包专业公司解决工作中遇疑难问题时解决应理处汇报
    100 负责调解清洁分包专业公司分包单位(消杀公司)间纠纷
    110 协调老年活动室日常理工作
    120时质量完成级领导交办工作






    保洁领班职责

    服工作安排根区卫生责区督导员工做卫生工作
        二配合贯彻实施项规章制度接受区域物业理员横监督
        三天负责做种工作调配包括种材料申购领分发岗位落实员轮休安排顶岗作业等
        四配合理处做家政服务安排踪解服务结果
        五天负责巡查抽查责区域卫生情况发现问题立纠正
        六监督属员工合理种清洁品料杜绝种浪费现象
        七督导属员工规范操作种清洁机械确保作业安全
        八监督属员工岗位纪律杜绝种串岗离岗逗留等现象维护工作严肃性
        九监督属员工保持良仪表仪容维护理处良形象
    十完成理处达种时工作务













    保洁员职责

    服领班工作安排认真做责区清洁卫生工作
        二严格理处规定标准量化做扫拖抹等具体工作
        三负责扫清理楼梯底楼梯间天台底公区域杂物
        四负责处理责区范围种广告种乱张乱贴现象确保区整洁美观
        五维护理处利益节约理处资源避免种清洁料浪费现象
        六爱惜理处财产负责保种清洁工具天班种工具必须指定点摆放
        七注意安全操作规程操作机械时必须做种安全防护措施高空作业时必须听员指挥
        八区垃圾做日产日清接受业理员监督确保区整洁卫生
        九遵守岗位纪律禁止串岗离岗逗留等行维护工作严肃性
        十天保持良仪表仪容维护理处良形象













    办公区保洁员职责


        服领班工作安排认真做责区清洁卫生工作   
    二负责办公室特殊保洁项目实施保洁工作
        三日工作完成情况报告保洁领班
        四天午8:00前必须完成办公室保洁工作
    五严格操作规程进行保洁
        六正确熟练操作保洁工具清洁剂设备断加强业务学提高业务技
    七天保持良仪表仪容维护理处良形象
    八完成保洁领班交办工作
















    绿化工职责

    10 负责理区域花草树木维护保养
    20 天巡查岗位绿化布置设施否正常时纠正排达标现象时处理报直接领导
    30 做日常花木养护理天求花草淋水两次
    40 做室室外庭园景点布置换花工作
    50 负责定期保养种园林机械设备发现问题时报理处维修班进行维修保证机械设备处正常工作状态


















    第三节 理制度

    垃圾收集处理理制度
    目:
    确保分包方提供服务达司制定工作标准业住户营造清洁卫生舒适优雅居住环境
    二范围:
    适XX嘉园理处清洁分包单位
    三职责:
    1.负责理区环境卫生清洁进行检查监督指导
    2.关规定求时处理垃圾处理程中发生合格现象发现重问题时报领导
    工作求:
    1.垃圾分类处理:
    1.1工程垃圾:瓦砾碎砖灰渣等坚硬工程垃圾应斗车装运工具运送区指定点倒放禁止倒垃圾中转站路面灰尘泥沙等粉尘性垃圾运送途中应加遮挡防止垃圾掉落飞扬引起二次污染
    1.2生活垃圾:清洁工清洁时少量垃圾倒入附垃圾桶量垃圾应直接运送区垃圾中转站清洁工应规定时间收集垃圾桶垃圾转运垃圾中转站
    2.垃圾中转站垃圾应日产日清垃圾较影响垃圾存放时增加清运次数
    3.保洁班员应负责垃圾中转站周围卫生保证垃圾中转站里垃圾存放齐整面散落垃圾
    31负责天次洗垃圾中转站面
    32天应垃圾中转站进行次消杀工作
    4垃圾中转站卫生标准:
    41面散落垃圾污水污渍墙面粘附物明显污迹
    42垃圾做日产日清
    43垃圾集中堆放堆放点做合理卫生四周散积垃圾
    44作废品回收垃圾应行存放
    45垃圾站应保持清洁异味天应定时喷洒药水防止蚊蝇滋长
    46求做垃圾袋装化
    5垃圾车撒落院垃圾垃圾清运员负责扫净
    6综合部应相关标准检查保洁工工作情况记录























    消杀理制度

       目:
    通清洁绿化消杀垃圾清运供方服务质量检查控制保证服务程力满足规定求
    二范围:
    程序适理处清洁绿化消杀等分包商检查考评控制
    三职责:
    31理处负责组织清洁绿化消杀垃圾清运供方评价选择工作检查监督工作质量
    32理处环境组负责理办公区生活区日常清洁绿化工作
    四工作求:
    41区消杀工作理处客服中心负责监
    42年5~10月份理处应月请专业消杀单位进行次灭虫消杀工作月份参标准作业规程求进行消杀灭鼠工作月应进行次
       43消杀区域办公室员工宿舍食堂梯间公厕沙井化粪池垃圾箱垃圾周转箱等室外公区域
       44投放鼠药必须保证安全前提进行必须挂明显标识
    45周撤回饵料期间注意捡拾死鼠数量记录消杀服务记录表中
    46消杀注意事项:
    461梯间喷杀时药液喷扶手业户门
       462员工宿舍喷杀时药液喷餐具生活品
      463食堂喷杀时药液喷食品器具
    464员出入高峰期喷药
    465堂办公区消杀活动般非办公时间进行需办公时间进行应先征意方进行
    466外围公区域进行喷洒时量风处喷洒减少行影响
    47理处根实际需增加喷洒次数注意杀死害虫尸体时清
    48次消杀客服部组织检查记录消杀记录表存档达标准方重新安排消杀
       49消杀作业完毕应器具药具统清洗保
    410消杀标准
        1检查仓库室目视明显蚊虫飞
        2检查办公室食堂目视苍蝇孳生
        3检查室污雨井处蟑螂数超5
        4抽检楼道业户家明显鼠迹
       






    绿化监督检查制度

    目:
    规范绿化工作理确保绿化物长势良
    二范围:
    适XX理处绿化工作理
    三职责:
    31绿化班长负责绿化()规划指导组织养护工作

    32绿化员负责养护绿化()
    四工作求:
    41绿化班长天少二次区绿化进行巡查
    42客服部理员周少次区绿化进行检查
    43客服部月少次区绿化进行抽查
    44巡查发现植物死亡损坏时通知绿化理处填写绿化监督检查记录表
      45监督绿化工否规定区绿化进行施肥浇灌杀虫修剪等作业保证区绿化生虫缺肥缺水乱长等现象
      46发现区绿化出现良现象立通知绿化理处进行养护培植等工作
      47发现乱踏花草破坏植物定进行阻止保证区绿化效保护
       48月客服部组织绿化工作进行检查考评





    卫生保洁理制度

        目:
    时监视保洁服务质量确保保洁服务符合求
    二范围:
    适XX理处清洁分包方监督理
    三职责:
    31理处(物业)负责保洁服务指导监督检查
    32环境负责保洁员日常理日常保洁服务监督检查
    四工作求:
    41区卫生保洁理理处统负责
    42清洁员工应遵守理处规章制度班律穿工作服配戴公司统工作证(牌)
    43 遵守理处规定作息时间
    44 业事访客应礼相保持良员工形象
    45 清洁员工工作时间未理处意禁止区承接合规定范围外事情
    46准损坏现场财物否价赔偿
    47允许区业住户收受索取形式礼物
    48 班时间禁止意缺岗需分包方现场理员须理处分征书面意
    49 服领导分配完成职工作
       


    园林绿化理制度

    目:
    美化区营造舒适美观清新生活环境住户满意
    二范围:
    程序适XX嘉园物业区域绿化理
    三职责:
    31理处全面负责区绿化理工作程控制监督程序保证贯彻
    32理员保证程序利进行具体监督检查执行情况
    33绿化工程序进行具体操作保证工作质量务完成
    四工作求:
    41区园林绿化理物业理处统负责
    42区员爱护绿化成果绿化设施义务权损害绿化成果设施行进行制止
    43区员擅砍伐移植汇星花园花草树木
    44营生活交通事造成绿化植物绿化设施损失责单位负责赔偿
    45区庭院禁止私种植花草树木园林绿化必须符合规划设计求
     46园林绿化范围禁止行
    461攀折花木采摘花草损坏草坪树木乱钉乱刻栓绳挂物
     462草坪停放车辆堆放物料晾晒物品
     463绿挖坑取土倾倒垃圾排放污水
      464树冠草坪焚烧物品
      465绿化种植蔬菜擅种植花木
      466损害园林绿化植物设施行
      467违反述第七八条规定者物业理处权进行劝阻责令赔偿屡劝改提请业部门法追究责

    清洁卫生公约
    环境卫生理工作理处国家省市颁布关法规具体实施专业理密切配合环卫环保卫生防疫部门协工作接受办公单位监督指导
    二 区单位垃圾投入指定垃圾桶乱掷遗落摆放方便保洁员时清扫
    三 严禁列卫生文明行:
    1. 吐痰丢果皮烟头杂物倾倒垃圾
    2. 乱堆乱放建筑材料建筑垃圾物品
    3. 墙壁乱涂乱划抛洒污水垃圾杂物
    4. 损坏清洁设施

















    第四节 规程

    清洁卫生作业监规程
    1 目
    11 规范清洁作业监流程保持区良环境氛围
    2 适范围
    21 XX嘉园物业区域公区域环境理
    3 职责
    31 理处客服中心负责环境卫生工作质量监督检查
    32 保洁负责环境卫生工作具体理
    33 清洁员负责环境卫生具体工作
    4 作业流程
    411 保洁工作监督理
    4111 客服中心天定时区公区域进行次检查检查标准环境卫生检查标准(附)执行
    4112 发现合格项记录环境卫生检查记录表
    4113 通知清洁员限时整改客服中心规定时间进行复查
    4114 整改工作完善环境卫生检查标准标准扣分
    4115 客服中心月10日前根月环境卫生检查记录表扣分情况填写分包项目质量评定费支付表送理处审定
    412 突发情况处理
    4121 公区域出现量垃圾应立组织清洁工清理时追查原责责进行教育责令行清理
    4122 公区域发现原造成顽固污迹应查明原追究责进行教育责令行清理造成永久污迹者应视损坏影响情况折价赔偿
    附件: 环境卫生检查标准
    环境卫生检查记录表


    附:
    环境卫生检查标准

    清洁项目
    清洁容
    质量标准
    首 层 堂 群 楼10分
    理石面
    日:抛光二次绿水拖二次时保洁
    月:蜡次
    灰尘污渍面光洁
    墙面柱子
    日:保洁月:清抹次
    灰尘污渍表面光洁
    玻璃门玻璃隔断围栏
    日:玻璃门次时保洁
    月:全面刮洗次
    灰尘污渍手印
    楼梯间隔烟室面
    日:湿拖次保洁
    月:清洗次
    灰尘污渍面光洁
    楼梯间隔烟室墙面
    日:保洁
    月:尘次
    灰尘污渍
    标牌设施
    日:清抹少次时保洁
    灰尘污渍
    墙面低设施
    日:保洁月:清抹次
    灰尘污渍
    墙面高处天花设施
    月:清抹次季:天花尘次
    灰尘污渍
    楼 层 公 部 分(10分)

    日:清洁剂湿拖次保洁月:清洗次
    灰尘污渍面光洁
    墙面
    日:局部灰尘污渍时处理月:尘次
    灰尘污渍
    消防楼梯
    日:湿拖次保洁周:清洗次
    灰尘污渍表面光洁
    楼梯扶手栏杆
    日:保洁周:清抹次
    灰尘污渍
    门门框
    日:保洁周:配合清洁剂擦抹次
    灰尘污渍手印
    窗台
    日:配合清洁剂擦抹次保洁
    灰尘污渍手印
    门窗玻璃
    日:保洁周:配合清洁剂擦抹次
    灰尘污渍手印
    屏风
    日:清抹次保洁周:全面清洁次
    灰尘污渍
    墙面低处设施
    日:保洁周:清抹次
    灰尘污渍
    天花(设施)
    月:清抹次季:天花尘次
    灰尘污渍
    垃圾箱桶
    日:清理二次清抹次周:清洁次
    异味污渍
    屋面台漏
    日:清扫次保洁
    灰尘污渍杂物漏畅通
    电梯(10分)
    面毯
    日:清洗次保洁
    灰尘污渍手印
    外门
    日:保洁 周:清抹次月:油抹次
    灰尘污渍手印
    电梯坎
    日:保洁月:全面清扫次
    杂物
    天花灯饰
    日:保洁月:全面清扫次
    灰尘污渍
    电梯壁面
    日:油抹次时保洁
    灰尘污渍手印
    办公室(10)分

    日:配合清洁剂湿拖次月:清洗次
    灰尘污渍面光洁
    桌椅台面
    日:清抹次周:洁亮清抹次
    灰尘污渍表面光洁
    沙发茶
    日:清抹次月:碧丽珠次
    灰尘污渍表面光洁
    垃圾篓
    日:更换垃圾袋二次
    异味溢出垃圾
    墙面低处设施
    周:清抹次
    灰尘污渍
    天花(设施)
    月:清抹次季:天花尘次
    灰尘污渍

    清洁项目
    清洁容
    质量标准
    卫生间部分(10分)
    瓷墙面隔板
    日:保洁周:清抹次
    灰尘污渍

    日:拖抹数次保洁周:消毒水消毒次
    污渍垃圾异味
    便池座厕蹲厕
    日:强力渍剂尿垢黄斑等清洁剂清洗干净时保洁
    周:消毒水消毒次
    污渍垃圾异味黄锈
    天花灯饰等
    周:全面清抹次
    灰尘污渍
    洗手盆台面
    日:清洁二次保洁周:全面清洁次
    污渍垃圾黄锈
    镜面
    日:刮洗二次保洁
    灰尘污渍手印
    空气清新剂
    日: 适时喷洒
    保持空气清新
    垃圾篓
    日:清倒二次时保洁月:清洁消毒二次
    异味溢出垃圾
    卫生间水
    日:堵塞疏通机疏通
    水畅通
    门窗
    日:保洁周:全面清洁次
    灰尘污渍
    室部分(10分)
    面停车场
    日:清扫次时保洁月:两月洗次
    杂物污渍
    电梯楼梯间
    日:湿拖次时保洁月:清洗次
    杂物污渍
    墙面
    日:保洁月:尘次
    灰尘污渍
    防火门
    日:保洁月尘次
    灰尘污渍
    楼梯扶手
    日:清抹次
    灰尘污渍
    排水沟
    日:保洁月:洗次
    畅通积水杂物
    墙面低处设施
    日:保洁周:清抹次
    灰尘污渍
    墙面高处设施
    月:清抹次季:天花尘次
    灰尘污渍
    外围部分(10分)
    路面
    日:清扫次时保洁月:洗次
    垃圾杂物
    绿化带
    日:保洁周:仔细清拣次
    保持植物干净
    标牌宣传栏
    日:清抹次
    灰尘污渍
    路灯射灯
    日:清抹次保洁
    灰尘污渍
    雨水井明沟漏
    日:保洁周:清掏次
    畅通积水杂物
    2米墙面
    日:局部污渍时清洁
    明显污渍
    玻璃
    周:刮洗次
    灰尘污渍手印
    消防设施明灯具设施
    周:清抹次
    灰尘污渍
    垃圾桶箱
    日:更换垃圾袋次时清抹箱体
    周:清洁次
    异味溢出垃圾
    检查标准评定
    检查:1理处清洁项目清洁容质量标准求进行检查
    2扣分项目:领导检查满意次扣5分业业户效投诉次扣5分清洁工行规范未完成时务次扣2分
    3未清洁项目清洁容规定频次实施保洁项次扣3分
    4工作质量未达质量标准求项次扣1分
    评定:1次检查均分月考核分分低98分低1分扣月分包总费1扣总额超10
    2检查结果填写清洁卫生检查记录表双方现场负责签字




    环境卫生检查记录表
    年 月

    外围


    楼公区域
    办公室
    供方监
    计划实施
    天实际分

    纠正结果
    考评分数
    10
    10
    10
    10
    10
    5
    5
    10
    5
    5
    5
    5
    5
    5
    日期
    检查供方确
    项目
    路面停车位导示牌果皮箱绿化带岗亭路灯
    沙井雨水井沟渠井
    垃圾站标识消防设施设备指示灯道
    楼层面消防楼梯理石面
    乳胶漆墙面瓷片
    指示灯灯罩通风口井道
    公门窗垃圾桶天花
    标示牌消防器材栏杆扶手
    天台水沟
    电梯
    监控室堂
    办公台面桌椅柜子窗台面
    员着装劳动纪律供方检工具摆放资源情况
    月工作计划完成情况



















    问题描述














    备注

    理员

    周均分

    供方负责

    签名



    消杀作业监规程
    1 目
    11 做区消杀工作防止四害滋生蔓延
    2 适范围
    21 XX嘉园物业区域消杀理
    3 职责
    31 理处客服中心负责消杀工作监督检查
    32 客服中心负责区消杀具体理工作
    33 消杀分包员负责消杀具体工作
    4 作业流程
    41 消杀工作监督理
    411 客服中心负责派专消杀作业进行监检查标准消杀考核标准(附)执行
    412 消杀情况记录消杀记录表
    413 客服中心月底根月消杀记录表效果评价情况填写消杀服务工作考核记录表
    414 客服中心月10日前消杀服务工作考核记录表考核情况填写分包项目质量评定费支付表送理处审定
    5考核标准
    附件:消杀服务工作考核标准
    消杀记录表
    消杀月度考核评分表






    附 : 消杀服务工作考核标准
    保养项目
    考 核 标 准
    评 分 标 准
    消杀计划实施情况
    合求时制定月消杀工作计划遵实施周进行次消杀
    项目15分发现项符合扣1分
    消 杀 效 果

    理区域发现鼠迹超2处月公区域明显鼠迹
    项目10分发现处扣05分

    抽查室20间房检查仓库室目视明显蚊虫飞
    项目10分发现1扣01分

    没发现苍蝇孳生目视明显苍蝇飞
    项目10分发现处扣05分
    蟑螂
    抽查室20间房间房蟑螂数超1抽查污雨水井10处蟑螂数超3
    项目10分超1扣01分
    白蚁防治
    白蚁活动痕迹发现期限超1月做常规白蚁防治处理
    项10分合格次全扣
    服务态度
    接听电话现场服务服务员均应热情礼理员业业业户
    项目5分发现项符合扣1分
    投诉处理
    消杀质量关造成四害影响严重
    项10分发生重事全部扣检查中发现处问题视情节严重扣1—5分
    工具药物情况
    工具药物符合求
    项目10分发现项符合求扣1分
    级单位检查结果
    利通级单位检查发现问题时解决
    项目10分未通检查扣5分发现问题没时改正发现项扣1分
    说明:
    1 四害药物原应长沙市爱卫办统提供特殊情况保证安
    全前提双方协商非常规药物
    2 工作器械应包括: ①背式喷雾器②机械式高压力喷雾机③烟炮机
    3 天气异常变化遇级单位检查乙方应甲方工作求增加消杀次数
    提高消杀质量


    消 杀 记 录 表

    日期
    消杀区域
    药水
    消杀员
    完成效果
    检查
    备注




















































































    XX物业XX嘉园理处 年 月 日
    消杀月度考核评分表
    考核月份: 年 月
    序号
    检查项目
    检查情况
    扣分情况
    权重
    备注
    第周
    第二周
    第三周
    第四周
    第五周
    1
    消杀计划实施情况






    70%

    2
    消杀效果








    3








    4








    5
    蟑螂







    6
    服务态度







    7
    投诉处理







    8
    药物工具情况







    9








    10
    客户意见调查






    30%

    月评价:
    1消杀承包费计算公式2月费结算:月均分 分扣款 元应付 元
    理处理员签字
    年 月 日
    承包方代表签字
    年 月 日
    理处签字
    年 月 日

    清洁工作应急处理规程
    1 目
    11 明确清洁员应急事处理职责操作程序配合理处做应急事处理
    2 适范围
    21 适XX嘉园物业区域梅雨天暴风雨水爆裂突发火灾事清洁作业理
    3 职责
    31 清洁分包单位负责程序求配合理处做应急事处理工作
    32 客服中心负责组织清洁员季度进行次应急事处理培训
    33 理处应急事处理员负责指挥根应急事处理具体情况指挥清洁员实施相应紧急措施
    4 实施程序
    41 梅雨天气
    411 梅雨季节理石面砖墙面出现反潮现象造成面积水墙皮剥落等现象清洁员应采取措施
    412 堂等员出入频繁位置设置指示牌提醒员心滑倒
    413 加快工作速度现场检查指导合理调配员时清干面墙面水迹
    414 反潮现象严重应堂铺设条防滑毯块海绵吸干面墙面电梯门积水
    415 仓库配干拖海绵毯毛巾指示牌根需紧急调
    42 暴风暴雨天气
    421 清洁加强巡查督导岗位清洁员工作
    422 天台裙楼连接体台明暗沟渠漏专检查特风雨前巡查堵塞时疏通
    423 检查雨水井污水井增加清理次数确保畅通阻
    424 岗位清洁员配合安员关楼层门窗防止风雨刮进楼淋湿墙面面碎玻璃
    425 仓库备雨衣雨靴铁勾竹片电筒等应急备工具材料
    43 楼层发生水爆裂
    431 迅速关闭水阀门立刻通知维修员前救助
    432 迅速扫清流入电梯厅附积水控制时电梯开楼层
    433 工程值班员切断电源抢救房间楼层重物资电脑资料等
    434 垃圾斗水盛桶扫入漏接电源吸水器吸干面水分
    435 开门窗风扇吹干面
    44 突发火灾事
    441 掌握火情服理处整体安排计划组织做员贵重物品仓库物资文件等疏散工作协助做业业户单位员疏导工作
    45 注意事项
    451 梅雨天气作业宜穿胶鞋作业防滑倒
    452 暴风雨天气室外作业注意高空坠物
    453 处理水爆裂事注意防止触电
    454清理火灾现场须关部门调查结束进行
















    花卉植物租摆养护规程

    1目:
    确保花草树木繁茂造型优美
    2适范围:
    适XX嘉园理处辖区公绿化()养护工作
    3职责:
    31绿化班长负责绿化()规划指导组织养护工作
    32绿化员负责养护绿化()
    4工作求:
    41施肥
        根花卉植物生长发育时期特殊求追施化学肥料保证场异味散发
    42换盆
        根花苗生长速度快慢选择相应花盆套缸理处力范围执行(绿化理处协助)
    43浇水
        根植物特点日隔日浇水原:水温室温接浇水定浇透盆土应常保持湿润干湿时干时湿
    44采摘阳光
        光处进行定光作根花卉耐阴喜阳程度生长情况性常性喜阳花卉移阳






    草坪植物养护规程
    1目:
    确保草整美观利观赏
    2范围:
    适XX嘉园理处辖区公绿养护工作
    3职责:
    31环境负责绿化工作进行监督检查
    32绿化班长负责绿化()规划指导组织养护工作
    33绿化工负责养护绿化()
    4工作求:
    41浇水
        根季节气候草皮生长期植物品种决定浇水时间(中晚)浇水量
    42施肥
        根土质植物生长期植物品种培植需决定施肥种类量
    43清杂草松土
        根季节草坪生长状况辖草坪杂草进行清土进行相应松土利草皮生长规范
    44修枝整形
        根植物形状利观赏目植物品种生长情况等素进行修剪整形项目通常冬季进行
    45虫
        根病虫害发生规律初实施综合治理通常病虫率高时施药剂杀死病虫确保植物良生长
    46 禁止事项
        禁止员踏入草坪树枝吊拉折枝悬挂物件严禁铁线紧箍树干影响树木生长严禁公民草坪体育锻炼形式损伤植物
    47 防止损坏
        加强宣传教育保安巡视树立告示牌防止毁坏作预防先
    48定期洗尘
        草坪紧道路车辆流动尘土飞扬会影响树木生长美化效果养护员应定期草坪树木水喷淋清洗






















    环境理规程

    1清洁
        (1)目
        环境卫生实施全面监督理住户创造佳生活环境
        (2)范围
        适XX嘉园物业服务区保洁服务工作
        (3)部门职责
        A理处负责聘请承包单位签定服务合制定清洁验收标准
        B客服中心负责日常清洁监督工作
        C理员负责月(季)保洁工作进行检查
        (4)工作程序容
        A客服中心根公区域面积服务区实际情况确定清洁工数清洁设施配置制定清洁标准编制作业指导书
        B理处聘请专业保洁公司承包四害消杀垃圾清运日常保洁签定服务合
        C理处日常清洁进行巡查监督卫生巡查结果填写理工作日检报告表存问题时通知保洁员限期进行整改次通知改者服务区环境卫生影响时通知清洁绿化部早终止合
        D客服中心定期保洁消杀等分包方进行服务质量工作评审服务程中合规定标准出现合格时整改者理处反映服务质量欠佳者取消分包方资格
        E理处日常工作中清洁工作监督理严格清洁绿化理手册进行操作定期保洁工业务知识培训情况进行监督
        2绿化
        (1)目
        通绿化环境实施理住户创造佳生活环境
       (2)范围
        适物业服务区面架空层屋顶绿化全部工作
        (3)部门职责
        A客服中心负责制定绿化工作程序标准检查验收标准
        B理处负责日常绿化维护分包方进行监督
        (4)工作程序工作容
        A绿化工天服务区园林景观花草树木进行保养修剪整形
        B根花草树木长势绿化工作程序绿化工生长良肥力充足花木适量施肥提供花木正常生长发育需营养
        C客服中心负责制定绿化工作程序检查验收标准定期绿化工作员进行业务知识培训考核
        D客服中心根花木病虫害发生规律制定预防理措施防止病虫害发生
        E理处日常生活理中辖区绿化进行维护制止切绿化植物绿化设施破坏行
        G风暴雨前理处易吹折树木做预防措施防止风暴雨期间花木遭受损害














    环境清洁作业规程

    保证服务区环境清洁
    二适范围
    XX嘉园物业区域公环境合规定方
    三职责
    清洁员工岗位程序作业班长者理员清洁工作进行督促
    四程序
    面清洁(室)
        11扫清理面垃圾收起放入垃圾桶积聚沙尘扫清理干净
        12扫完毕天保洁4次时清产生纸屑果皮烟头积水杂物等
        13室面四壁顶部车场顶棚进行天清扫次
        14日清扫车场挡车器送风口垃圾桶防火门汽车道闸等设施清洁遍
    二垃圾中转站
        21日清理办公区垃圾次必须收集指定点
        22住宅区垃圾收集器胶袋垫收室外垃圾桶天清洗次
        23垃圾中转站天彻底清洗次消毒
    三堂楼层清洁
        31日清理垃圾堂楼道进行拖洗视情况决定否清洁剂
        32日堂公设施干净毛巾进行擦抹
        33日楼层顶天面进行保洁清理纸张等物
        34日墙面设施防火门洗净毛巾彻底擦洗遍
        352天清洁灯饰扶手等物遍
    四办公区域文娱场清洁
        41日清扫拖洗面清垃圾
        42日擦洗办公台面文件柜门窗等12遍
        43时房间烟灰缸茶杯等洗
    五电梯清洁
        51日清洁电梯部面轿壁门等2次电梯换气扇灯光设施等星期清洁1次
        52日电梯保洁6次
        53电梯机房2天清洁次
    六洗手间清洁
        61洗手间天清洁2次
        62洁厕剂适量涂污迹处刷刷干净拖拖干
        63毛巾擦净墙壁表面
        64洗手盘道水锈酸性清洁剂清理干净
        65化学清洁剂时应注意安全误伤损坏设施
    七锈钢玻璃清洁
        71先兑专清洁剂清水抹锈钢玻璃表面
        72少许清洁剂原液毛巾锈钢玻璃表面进行均匀全面拭抹
        73清洁必须污迹灰尘
        74脏物擦玻璃铲心铲
        75刮镀膜玻璃时注意操作防止刮花玻璃
    八工作检查
        81项工作完毕作业员填写清洁作业记录表
        82日检工作清洁绿化班长者理员检查日常养护工作填写清洁作业记录表中相应检查栏目
        83理处月区绿养护工作情况进行次检查填写清洁绿化工作月表中相应栏目








    第三章 客服类

    第节 客服中心理组织架构
    理处






    客服中心







    文员


    会务员


    理员






































    第二节 岗位职责
    理处理职责

    10认真贯彻执行公司营理方针项规章制度
    20严格公司质量保证体系求进行物业理动作辖物业实施体化理
    30负责制订理处年度月度工作计划完成公司签定年度理目标济指标
    40负责装修申请物业日常理费催缴工作
    50负责组织协调岗位分工员工工作绩效考评协调监督理处班组工作
    60负责组织理处项工作检查增强员工工作责感
    70组织召开周理处工作例会掌握工作动态解方面信息检查总结布置周工作
    80熟悉区情况业保持密切联系建立良公关系
    90加强理处相关机构沟通联系建立良公关系
    100接受属业监督虚心听取意见断改进工作方法提高理水
    110常员工沟通交流解员工思想动态培养员工进取精神增强集体凝聚力
    120完成公司交办工作




    客服中心职责
    10 受理处理进顾客投诉求助咨询特约服务等工作征集顾客意见协调处理
    20 协调处理理处行政事务方面工作包括员接文件印收发办公品申购领会议召集记录等
    30 办理业入伙办证装修审查等手续
    40 日常巡查区监督岗位服务质量协调班组员工工作
    50 组织社区文化活动发布信息做宣传工作
    60 财务部协调致做关费催缴工作
    70 做供方日常工作监确保分包方服务质量(家政清洁外委)
    80 提供种行偿服务
    90 理顾客理处部档案区类钥匙
    100 理员工宿舍
    110 协助理处质量体系工作推行维护
    120协助理处班组开展工作协调班组处理违章行
    130配合政府职部门开展工作
    140完成级领导交办务













    客服职责
    10理处负责汇报工作
    20熟悉遵守国家法律法规公司规章制度严格公司体系求组织开展项客户服务工作
    30负责客服中心服务工作进行理监督协调
    40协助参楼宇竣工验收接工作负责准备入住资料办理入住手续陪业(住户)房验房理空置房屋
    50 协助组织开展社区活动宣传工作动加强业住户沟通联系认真执行回访工作规定
    60 负责组织员协助财务部催缴项费工作
    70 负责安排日常巡检工作做巡检记录合格服务纠正踪
    80负责部门员工综合素质专业知识培训做培训考核工作考核
    90 接业(住户)访做投诉违章士解释工作违章行时制止规定处理
    100 协助理处突发事件处理现场指挥督导
    110负责部门质量体系工作推行维护
    120 完成级领导交办工作务













    客服理员职责
    10理处客服负责汇报工作
    20掌握房屋政策熟悉业务知识觉遵守国家法律法规公司关规章制度
    30坚守岗位时班着装整齐持证岗
    40熟知业手册容规定热情接客户投诉时汇报处理
    50负责区楼宇理坚持日责区域巡查时发现制止违章行做巡视记录
    60负责接维修申报填写报修单时转达维修班做维修回访记录
    70负责客户入伙装修手续办理
    80负责楼宇公钥匙未入房屋钥匙理空置房楼宇公场场监
    90负责建立客户装修档案时档
    100掌握区住房出租员基情况(姓名单位职业家庭成员等)
    110加强业住户友联系征求住户意见建议认真执行回访工作规定
    120熟悉理费水电费收费标准协助财务时收取项费追缴拖欠款项
    130熟悉区房屋配套设施基情况懂火警台风治安等事件应急处理
    140结合区实际情况开展社区文明活动
    150完成级领导安排工作












    客服文员职责

    10理处客服负责汇报工作
    20熟知住()户手册容住()户基情况热情接住()类投诉相关问题时处理汇报回访率100
    30负责日常客服中心客户接工作客户维修进工作确保回访率100
    40负责办理入伙进场装修手续
    50负责理处外信息收集传递工作
    60负责理处文件资料办公品档案理
    70负责业投诉报修电话接听记录处理派工单转发
    80负责岗位质量理体系运行绩效进行测量考评
    90负责做身承担理方面工作完成部门项工作目标
    100完成级交办工作















    接室岗位职责
    遵守理处项规章制度做相关保密工作
    二 日早7:30前岗室窗户进行开启7:50前集团公司领导办公室开水集团公司领导办公室灯光空调清洁卫生等情况进行检查水壶开水负责集团公司领导班前茶泡
    三 负责集团公司领导楼层访登记接工作
    四 工作员保持良形象精神状态规定统着装佩带工牌注意仪容仪表礼节礼貌
    五 熟悉办公楼基情况解楼层情况掌握员流动情况严防未许员进入集团公司领导办公室做出入登记
    六 服务热情周做文明值岗求必应问必答推诿搪塞
    七 工作员日中午午确定集团公司领导离开方班月根月排班表轮流做集团公司领导室卫生
    八 日注意集团公司领导办公室日常品情况时领取补充
    九 接受电话咨询时标准普通话文明礼貌电话响玲第三声前接起电话
    十 接访客时应面带微笑起身热情耐心倾听动问候集团公司办公室意接客方进入集团公司领导办公室
    十办事讲究方法做条理清晰急燥
    十完成级局机关领导交办务














    第三节 理制度
    投诉处理分析制度
    1目:
    时解理服务中存差距问题解顾客理处工作意见求断改进工作提高服务质量
    2范围:
    适XX嘉园理处全部工作服务容
    3职责:
    理处负责进行宏观理较型活动组织持班组负责负责责范围服务质量回访记录
    4工作求:
    41业单位理处理服务方面投诉采取种方式(信函电话面谈)业业户服务中心均需进行接记录然投诉容通报相关责部门责部门应做相应记录
    42责部门接投诉预定时间业答复采取种补救处理措施答复时间长超三天
    43责部门业投诉容安排相应员解决问题结果反馈业户服务中心
    44重问题投诉责部门处理需统协调问题直接报理处总理处总作出处理决定
    45客户服务中心应通电话采形式踪投诉处理结果未解决责成关部门迅速处理
    46业单位投诉分半年年终进行分析总结反复出现问题客户服务中心应组织关部门进行深入探讨找出解决办法防止重复发生类似问题
    业单位意见调查回访制度
    1目
    时掌握顾客意见建议改善服务水提高顾客满意率
    2范围
    适XX嘉园理处顾客意见调查回访处理
    3职责:
    31理处负责持安排监督满意度调查工作组织开展
    32客服中心负责满意度调查回访工作具体开展
    4工作求:
    41理处半年进行次业户意见调查业户意见调查应列明业户方面满意程度:
    1. 供电理
    2. 供水理
    3. 消防治安理
    4. 卫生理
    5. 绿化理
    6. 公设施理
    7. 维修服务
    8. 服务态度
    42理处回收意见表进行统计分析结果调查表回收份数总满意率分项满意率业户物业理意见(性意见)等统计书面报告理处总
    43存问题理处总提出整改意见责成关部门限期解决
    44业户误解应进行必耐心解释
    45业户意见调查结果整改方案应业单位公布接受监督
    46相关职部门应定期相关业户进行回访
    47回访时虚心听取意见诚恳接受批评采纳合理化建议做回访记录
    48回访中业户询问意见答复应告知预约时间答复
    偿服务理制度

    1目:
    确保业户提供快捷优质维修服务满足业户服务需求
    2范围:
    适XX嘉园理处业户委托维修服务
    3职责:
    理处工程负责维修服务监督检查维修员负责偿服务具体实施
    4工作求:
    41理处结合区单位实际需求策划开展种偿服务项目
    42业户提供偿服务必须坚持安全保密优质高效价格合理维护稳定原
    43客户服务中心开展偿服务活动调查征集调查表纳总结挑选出必行服务项目报理处总审核批准
    44理处会财务员制定偿服务项目收费标准报相关部门审批
    45理处业单位商议实施偿服务项目收费标准费托收办法客户服务中心负责适宜方式公告区单位公告方式包括:
    1. 入口醒目位置张贴
    2. 办公区公区域宣传栏公告栏张贴
    3. 公告投递业单位信箱
    46客户服务中心必须定期开展偿服务项目进行回访根服务记录作出服务项目质量评价
    47客户服务中心监偿服务质量处理服务程中发生问题遇难处理重问题时应报理处





    第四节 规 程


    业户报修处理规程

    1 目
    规范维修处理工作流程确保业户提供时合理优质维修服务
    2 适范围
    适XX嘉园理处服务区域业户报修处理
    3 职责
    31 客户服务中心负责接听维修电话维修日常工作安排
    32 工程部维修班负责维修工作具体开展
    33 工程部负责维修工作监技术支持
    34 客户服务中心负责处理月维修统计分析汇报工作
    35 客服中心负责维修费审核收缴
    4 程序点
    41 工程维修工作基原:
    接业户报修门维修时应严格遵守礼貌热情友善耐心等十字服务方针严禁业户进行争辩
    42 维修界定:
    421 维修事列项目属维修事:
    4211 理处承诺合规定提供服务没实施效果明显差错业户次提出解决维修
    4212 理处责业户造成重济损失身伤害
    4213 业户报修2周合理解决合理答复
    422 重维修:
    日常维修业户报修天解决
    423 日常维修:
    日常维修指业户报修项目属偿维修工费中列出维修项目维修时间半天
    43 业户工程维修接流程:
    已完成
    维修服务通知单送回中心
    现场处理完成请报修验收维修服务通知单填写意见
    填写维修服务通知单
    客服中心客户助理接报修
    通知维修班
    满意
    客户服务中心安排回访客户服务中心值班表填写回访记录
    满意
    未完成
    未完成项中心填写报修未解决情况记录表
    3分钟
    3分钟


    客户服务中心值班表记录容






    维修班做相关准备中心领取维修服务通知单
    急需处理问题5分钟赶现场予处理
    特殊情况时15分钟达现场进行处理
    暂时法解决维修反馈客服中心客户中心负责客户商定解决办法














    报修记录档


    431 客户服务中心接听业户报修电话时应维修服务通知单记录容:
    4311 报修理处报修联系方式
    4312 报修项目受理时间
    4313 业户求维修时间
    4314 维修费
    432 客户服务中心接报修填写维修服务通知单通知维修班领单
    433 维修班接报修致解维修容准备相关工具客服中心领单门维修
    434 维修员业户理处维修时应注意事项:
    4341 身着统工作服态度真诚服务热情技术硬
    4342 维修员带必工具维修单零配件外带物品:鞋套专垫布抹布笔等备工作需
    4343 先敲门业户确认进入房间业户单元毯应带鞋套进入
    4344 先业户明示业户确认维修容维修金额(包括维修费材料费工费)等业户确认开始维修服务
    4345 维修时需工具应放专垫布直接放业户桌毯等
    4346 维修时发出较声响异味避免发出时应先征业户意
    4347 维修结束工作现场扫干净留污迹
    4348 清理工作现场业户说明维修结果请业户检验检验合格请业业户维修服务通知单签字
    435 维修班保留联维修服务通知单维修情况时反馈业户服务中心
    436 客户服务中心接工程部回馈时电话回访业业户
    437 客户服务中心次月2日前月维修服务通知单送达综合部
    438 维修费实行月结制业户助理统计分类数交综合部
    44 维修分类处理:
    441 维修事客户服务中心负责报告处置
    442 重维修客户服务中心负责处置
    443 日常维修客户服务中心安排解决
    45 维修服务通知单开分类
    451 属公部位维修工程部负责开单月25日前交客服中心客户服务中心负责检查监督工程部维修情况确保维修耗材真实维修质量客服助理检查误维修服务通知单签字确认
    452 属业户区域维修客服中心负责开单
    46 维修服务承诺:
    461 客户服务中心需3分钟记录完毕业户维修容3分钟维修容通知工程部维修班
    462 工程部维修班需接维修通知15分钟(特殊情况紧急维修应5分钟赶)领单赶业户理处进行维修确认进行维修服务
    463 日常维修完毕维修班10分钟业户服务中心反馈维修结果(通电话讲机形式)
    464 暂时法提供维修维修班应业户服务中心时反馈业户服务中心应时电话通知业户讲明法维修原承诺提供维修服务时间
    47 维修流程保证措施:
    471 维修结果评价纳入相关部门员工绩效考评
    472 部门接业户报修时均应电话告知客户服务中心处理
    473 值班部门巡视中发现维修事项统反馈客户服务中心安排
    474 维修中技术问题难协调问题时工程汇报协调解决
    475 维修中涉破坏性事件(撬锁破门等)报修理处写出书面申请客户服务中心方安排维修班执行
    476 工程部员工擅利职务便提供方便擅区业户提供服务谋取利益处
    477 维修员工作中找出维修事件原常纳总结维修事写出书面说明
    478 形式报修(信函传真等)客户服务中心参程序办理
    5 质量求
    51 日常维修般30分钟处理完毕超时需时反馈客户服务中心
    52 重维修般2日处置完毕超时需批准
    53 维修事应2日报修业户明确答复解决时间宜超10日
    54 维修服务时率100维修返修率高2
    6 督促检查
    61 客户服务中心负责负责维修质量资料整理费收缴进行监督检查


























    业户投诉处理规程

    1 目
    规范处理业户投诉工作流程确保业户投诉意见效解决提高业户满意度
    2 适范围
    适XX嘉园理处服务区域业户投诉处理
    3 职责
    客户服务中心负责接处理业户投诉予回访
    4 实施程序
    41客户服务中心通问卷调查现场接意见箱电话网络途径收集投诉意见记录投诉容填写业户服务中心值班表
    42属轻微投诉立做出答复安排员解决法解决1时报1天落实解决
    43属重投诉立做出回应1时报客服中心负责客服中心负责3天落实解决
    44属重投诉立报1天予初步答复负责召开办公会议7天商定解决措施终答复业户
    45投诉处理结束客户服务中心相关资料记录存档保业户回访
    46回访流程












    电话网络
    意见箱
    客服中心接
    服务回访问卷






    客服中心记录投诉容确认填写客户服务中心值班表







    重投诉
    重投诉
    轻微投诉







    做出回应
    做出答复

    1天做出答复
    1时
    1时



    报客服中心负责
    召开办公会议

    1天
    3天
    超7天

    组织解决
    客服中心负责组织解决
    组织解决





    进行回访





    客户服务中心值班记录表
    年 月 日星期 天气
    日工作重事项重活动记录:




    二异常情况踪事项记录:
    序号
    异常情况踪事项情况描述
    处理情况
    完成情况时间
    处理
    验证
    备注



































    三客户服务需求见客户服务需求记录表
    客服中心值班员:
    理处签阅: 年 月 日
    说明:理处天需签阅表特殊情况超二工作日










    客户服务需求记录表

    序号
    日期时间
    房号
    委托
    联系电话
    需求事项
    记录
    接单
    处理结果
    回访时间
    回访
    回访结果
    派工单号





























































































































































    业户沟通回访规程

    1 目
    通业户沟通时解业实际需满足求改进工作提高物业理服务质量
    2 适范围
    适XX嘉园理处员工业户沟通活动
    3 职责
    31 理处代表理处物业理委托方进行交流沟通监督理处相关部门进行回访工作
    32 相关责部门负责组织落实业户沟通方式方法容
    4 实施程序
    41 回访工作
    411 回访形式:采电话回访门回访信函回访(公开信)根实际情况采取适宜方式
    412 理处应列工作进行回访
    4121 业户意见建议(包括限业户进行范围意见调查活动)
    理处应安排适员进行回访需问题进行回访时采公开信形式业户答复公开信应存入业户档案
    4122 业户投诉
    业户重投诉理处客服中心负责应门回访回访率
    100业户重投诉建设性意见理处应门回访回访率应100
    4123 维修服务
    A 日常般性维修理员应次日进行电话回访回访率低70
    B 维修质量合格返修时工程部应返修结束3天
    门进行回访
    C 涉楼板窗墙体等渗漏水维修应次暴雨进
    行门回访
    D 卫生间渗漏水排水(污)道堵塞维修隐蔽工程维修应
    3天进行电话门回访
    413 回访中业户重新提出意见建议投诉等回访解释清楚暂法做出明确答复应告预约时间回复
    42 沟通信息传递工作
    421 理处定期(周少次)甲方报告工作甲方理服务工作中相关事宜进行沟通协商
    422 理处业户入住月新业户进行回访获取业户物业理处关评价建议
    423 理处应制定回访计划常走访业户倾听理服务意见予解释改进建立起相互间理解信切实解决问题维护理处形象品牌
    424 理处负责月底应适方式(工作总结回访报告)传达业户需求建议便理处组织进行相应理服务工作调整
    425 提供业户文件制定
    4251 理处物业理服务工作中需业户提供文件时相关员拟定文件容审核签字统业户转发
    4252 重文件制定理处拟定文稿报理处总审批理处名义转发业户
    4253 提供业户文件容效性应明确意意作批复结标识
    426 提供业户文件发放
    4261 日常物业理服务中事务性文件转发理处文件统物业理公告专纸专告示栏中张贴
    4262 特殊容文件(社区文化活动通知催收款通知复函等)采信箱投递门传递等方式
    4263 转发外文件理处直接告示栏中业户公布
    4264 文件发放理处填写文件发放登记表需进行直接门提供业户文件需接件文件发放清单签字
    4265 建立提供业户文件档案备查阅
    5 质量求
    51 种形式回访均应相应记录供追溯
    52 进行门回访投诉应复函形式回访复函情况附业户投诉处理单
    53 确保提供业户文件容真实效行行文严谨规范造成业户投诉理处追究责责
    6 分析改进
    理处规程效性提出改进意见






















    业户搬迁理规程

    10目
    确保区公秩序井然业户财产保障               
        20范围
    适XX嘉园理处服务区域                                       
        30方法程控制                                                            
        31业户搬入                                                    
        311 业户搬入区指迁入区居住
        312租户迁入区居住需入伙规程物业理处登记备案办理相关手续入伙业户情况登记表填写入住日期
        313 租户办理迁入手续时该单元业必须场
        32业户搬出                                                            
        321 业户搬出指业户物品搬出区迁出区居住                  
        322业户物品搬出区需提前业户服务中心办理手续物业理处验证开具放行条                                    
        323 迁出区居住业户应提前三天周物业理处办理水电理服务费结算手续物业理处开具放行条求填写业户搬出登记表租户搬出必需业签确意查实搬出物品误物业理处开具放行条求填写业户搬出登记表      
        33业户搬入出时需电梯应量避免电梯高峰期时物件堆放道免影响电梯行走                   
        34搬运程中必须心爱护公财产设施防止磕碰损坏否价赔偿
        35搬运程中应注意保持环境卫生时声喧哗免影响区整洁业户正常生活
    36违规处罚条款
    搬迁程中严重违规者违规员交付赔偿金理处视情况处理赔偿金(修复损坏公设施协助受损失业索赔)造成损坏求违规员限期恢复



























    业满意度调查规程
    10 目
        业户满意度信息进行统理效控制确保业满意度度信息准确收集效利 
        20 范围
        适XX嘉园理处服务区业满意度信息收集利
        30 职责
        31 业户服务部负责业户满意度信息收集统计分析利
        32 相关部门协助业户服务部开展工作
        40 工作容
        41 信息收集
        411 问卷调查
        4111 客户服务中心半年组织次面辖区全体业物业服务满意度问卷调查活动
        4112 客户服务中心必须提前月完成调查问卷设计报理处审批
        4113 客户服务中心提供问卷样稿份数报行政部统印刷
        4114 理处负责问卷派发
        理处负责组织业派发满意度调查表必时请相关部门员配合问卷原必须业亲笔填写业特殊情况亲笔填写问卷 客户服务中心前台应客服意完全问卷容进行带倾性电话调查前台员根业户口述容真实填写问卷业户方便时补签名类问卷份数超总调查户数5
        4115 问卷回收
        回收方式业填写完直接回收业户服务部前台设调查问卷回收箱须知会业户两天问卷投入回收箱回收调查问卷交业户服务部业户服务部负责进行统计分析写出统计报告督导员负责监督问卷活动全程确保获信息真实性
    42 客户服务中心通问卷调查情况进行认真分析整理业表扬行政部晨会通报表扬投诉问题客户服务中心前台发工作单相关部门投诉处理程序处理
        422 业投诉问题果马整改合格服务控制程序处理
        423 业投诉问题果时整改应提出纠正措施纠正措施控制程序处理
    附件:客户意见调查表



















    客户意见调查表

    年 月 日
    调查项目
    客户意见评价

    满意 基满意 满意
    安全理员服务态度
    □ □ □
    维修员服务态度
    □ □ □
    客服中心员服务态度
    □ □ □
    安全理
    □ □ □
    清洁工作
    □ □ □
    绿化工作
    □ □ □
    公设施设备维护
    □ □ □
    维修服务
    □ □ □
    社区文化
    □ □ □

    □ □ □
    总体物业服务
    □ □ □
    意见建议:





    您保持联系便改进物业理服务工作请您留姓名址电话号码
    姓名: 房号: 联系电话:



    第五章 会务类

    第节 会务理组织架构

    理处


    客服中心




    会务员(报刊收发员)
    会务员(会议室)



















    第二节 职 责


    会务职责

    1负责天会务员部署安排
    2会务员服务工作监督协调
    3时会议召开次数时进行总结分析
    4负责种会议召开时间具体服务需求
    5月领导办公室会议室环境清洁外包绿化检查兼顾种会议召开






















    会务员(会议室)岗位职责

    岗前应化淡妆修饰规定统着装仪表仪容端正整洁精神饱满真诚微笑站立时两脚合拢双手交叉前
    二 规定场合应站立服务宾客动热情恭敬方
    三 会务楼层服务员日早7:30前岗位负责会议室开水窗户进行开启检查会议室会场布置情况卫生情况
    四 整理仪容仪表会务员统4楼会议中心集合客服布置会务员天工作容会务组长根访员确定接级时通知相关部门领导
    五 根接级组队相关工作员提前位做准备工作会务员领取相关会务品会务员根会务服务理规程做开会前相关准备
    六 会前会务员检查会务现场分配项准备工作准备会务品安排座位摆放茶具清桌椅摆放花卉等工程部门会前设备运行设备安全检查等工作
    七 准备工作完成会务员引导等参会员进场座
    八 会务员根会议安排定时进场倒茶水业业户没做求时般30分钟根客喝水时茶杯倾斜度加水次时准备应需服务事项
    九 会议期间会议接负责须会场周围进行巡视检查
    十 会议结束会务员清理会议品茶具清洗消毒会场清洁搬运花卉整理桌椅收集会议会标等品办单位安部门协助疏导会议员会场关闭前安检项检查完毕会务员关闭会场灯光空调等电源做完检查关闭会场员撤离
    十 送离时间规定:级接必须确定客离开会务员方离开
    十二 接工作完毕部门员应立回工作岗位
    十三 月根月排班表轮流做集团公司领导室卫生
    十四 会务员天时业业户反馈意见汇总会务组长会务组长问题进行分析制定相应培训计划进行培训断改进服务质量
    会务员(报刊收发员)岗位职责

    信件收发员日7点半岗岗前化淡妆修饰规定着装仪表仪容端正整洁精神饱满
    二 日11点前分发完集团公司领导办公室报纸杂志包裹等未报纸杂志应便条形式告集团公司领导未报纸杂志时进行进邮局送达第时间送集团公司领导办公室
    三 办公楼住户家报纸杂志时投递科室住户信箱
    四 收邮件报刊时注意点:
    1 清收件姓名址姓名址清晰时询问邮递员补写
    2 收件姓名址误时邮件退邮递员退邮件需邮递员签名
    3 收件时物外漏损坏邮递员亲送达住户科室填写证明分清责
    4 发送邮件报刊途中心稳免丢失邮件
    5 投入科室住户家中报箱报纸刊物时准确
    6 报刊日发送完毕允许积压
    7 报纸杂志信件等律运货推车件包裹方推车推车时需轻开轻放北边电梯进入报刊收发员允许做客梯
    五 普通信件送达信件收发员收邮政局员普通信件时信件予分类集团公司领导部室副职员信件送手中员信件直接投放信报箱中
    六 邮政局快件特快专递邮件通知单送达
    1 信件收发员应认真填写邮件收发登记表时送收件手中收件邮件收发登记表签收
    2 日接收邮件日必须邮件送收信手中允许积压邮件送邮件
    3 收信邮件时送出时应时通邮件专递信件联系
    电话通收件前领取出现出差电话通应首层电梯厅告示栏公示(收件取前直公示)说明邮件专递信件收发室周理处联系收件应邮件信件交回(非退回)邮政局求邮递理处签收时需注明交回邮政局通办法联系收件
    4签收时防止错签漏签包裹特快专递需收件签字认方发放收件需委托科室员签收需收件电话确认方交付予委托
    七 专递理处(非邮政局)专递邮件信件送达理处员直接送达收件
    八 避免发生积压信件现象允许死信更允许私撕拆业信件私揭邮票
    完成岗位工作职责外做会务机动员听会务组长时调遣


















    第三节 理制度

    会议室理制度

    目:
    保证集团公司类会议利召开规范序加强会议室理提高会议室效率
    二范围:
    适XX嘉园办公区类会议室理
    三职责:
    会议室统口理处客服中心负责理协调安排会议室
    四工作流程:
    1会议室客服中心负责理
    2会议室限理处相关职部门外单位会议室须客服中心批准办公室办理手续部门权会议室外单位
    3理处部门会议室须办公室意办理相关手续领取会议室钥匙
    4会议室部门必须爱护会议室设施保持会议室清洁应时清洗水杯烟灰缸扫卫生检查安全锁门关窗钥匙交办公室
    5部门未办公室意会议室种设施出会议室转做
    6会议室卫生周少清洁次遇会议时次清洁
    7次会议前理员应进行电源检查配备饮水水果(必时)等工作
    8会议室理员严格室物品理维护(含花木等)做会散走电源关门锁
    9会员爱护会议室公设施损坏赔偿许室物品移做



    会议室理规定


    会议室客服中心指定专负责统理容包括开门保室
    配备种设施具操作关设备(空调电灯)等
    二会议室桌椅必须摆放整齐设备种具放置序
    三爱护会议室公财物会议室物品未综合部意外
    四会议室开会会客培训阅览保持室干净卫生
    安静未客服中心安排作途长时间占
    五外员参加会议客服中心负责接服务应做热情
    周态度蔼礼貌会议期间负责茶水准备服务
    六单位需会议室应提前客服中心登记接受客服中心安排免造成突会议结束请关闭电器(包括空调投影仪灯)桌椅摆放整齐恢复原位卫生清理干净
    七会议横幅会应时拆
    八会议结束应时安排清理扫发现遗忘茶杯笔记书
    等物须时交失送交客服中心













    第四节 规程

    会务服务理规程
    1 目
    满足项会议会务求规范会务服务工作业户提供满意周服务
    2 范围
    适XX嘉园理处客服中心种会务服务
    3 职责
    31理处维修安员负责会议期间设备安全治安保障
    32会议室会务员负责会场会前布置会议期间服务会议结束会场清理设备开关开关门工作领导楼层会务员负责领导办公室室服务访员接引导咨询报刊杂志收发工作
    33客服负责会务员部署安排会务员服务工作监督协调
    34理处综合理员负责配合会务中心协调相关会务物资会务员配合布置会场会议场周围环境进行清洁等相关工作
    35级会议设总指挥总指挥负责会议服务工作总体部署调度
    4 作业规程
    41会务级
    会议级
    参加象
    总指挥
    服务员
    级接
    国家省级市级领导局领导领导陪访
    理处
    理处确定
    二级接
    外宾理处领导局领导领导陪访
    理处
    理处确定
    三级接
    理处相关部门员甲方员
    客服
    客服确定
    四级接
    集团公司部型会议接
    客服
    客服确定

    42服务流程
    421会议服务程序
    4211 会前准备流程
    42111客服天17:00集团公司办公室收集次日会议信息记录会务服务登记表根访员确定接级时通知总指挥理处白板会务工作员分工需会务品进行公示
    42112需相关组队配合会议客服时组队负责沟通做项接准备
    42113根接级组队相关工作员提前位做准备工作会务员领取会务品填写会务品登记表:级二级接提前90分钟场三级四级接提前30分钟场
    42114会前准备流程图
    检查会务现场分配项准备工作准备会务品安排座位摆放茶具茶水等清洁桌椅摆放花卉等


    日17:30次日会议安排发相关部门



    会务中心接会议
    求准备值勤员名单方案
    协助安检
    协助工作
    回复办单位准备绪

    总指挥
    验收


    会前设备运行设备安全检查



    4212 会中服务
    42121准备工作完成会务员引导等参会员进场座
    42122会务员根会议安排定时进场倒茶水会务没做求时般30分钟加水次时准备应付需服务事项
    42123会务中心半时会场附检查服务情况
    42124安员指定区域安检值勤限定非会议员干扰会场(进场吵闹等)
    4213 会服务流程



    会议结束
    清理会议品茶具清洗消毒会场清洁搬运花卉整理桌椅
    收集会议会标等品交办单位
    疏导会议员
    会场关闭前安检


    关闭会场灯光空调等电源做完检查关闭会场
    员撤离
    会服务流程











    422领导楼层服务程序
    4221领导班
    42211清理桌椅等办公具柜台灰尘
    42212做面卫生清洁
    42213清洗茶具擦干放入消毒柜消毒
    42214检查室绿化情况做维护工作
    42215水壶准备开水
    4222领导客接
    42221注意领导客访做接工作
    42222时客倒茶做热情礼貌周方
    42223客走时清理恢复
    4223日常品领取更换
    42231注意领导办公室日常品情况时领取补充
    42232做领导办公品领取工作
    4224 周六周日安员发现领导楼层领导办公应迅速通知会务员提供服务
    5 质量求
    51作业标准
    511会务中心接会议求时应清楚填写会务服务登记表注明会议名称参会数会议时间场筹办单位等
    512客服通知清洁理处安排员必路线派专保洁(客场时通知清洁员回避)会务员巡视检查保洁情况根接通知求准备饮水接环境布置(:欢迎词条幅鲜花席位单等)(拍员选定较适合位置角度重点访甲方求接进行拍)
    513安队负责安排员堂电梯厅重点会场等重点部位站岗规范手势引导安排员访路线区域进行巡视根接求(征求甲方意见)劝离闲散员提前安排员访车辆准备停车位进行停车指引提供开车门服务监控室员应时刻注意电梯运行情况时监控访会务具体方位
    514送离时间规定:级接必须确定客离开服务员方离开
    515接工作完毕部门员应立回工作岗位
    52礼仪标准
    521规范仪表仪容仪态
    5211岗前应适化妆修饰规定着装仪表仪容端庄整洁精神饱满真诚微笑站立时两脚合拢双手交叉前
    5212发型应统规范修剪指甲班时必须摘项链戒指等饰物
    5213规定场合应站立服务宾客动热情恭敬方
    522仪态求规范
    仪态类型
    基求
    姿势领
    站姿
    站松
    身正直头正目挺胸收腹腰直肩两臂然垂两腿相站直肌肉略收缩感
    步姿
    行风
    身体重心应稍前头正前方眼睛视面带微笑身正直动两肩相摇两臂摆动然步幅适中均匀
    手势
    恰运表达感情
    宜动作宜
    表情
    微笑发心轻松友善
    眉头舒展目光坦诚微微颌首

    523操作礼节规范
    序号
    操作礼节
    规范标准
    1
    引导
    1宾客引路时应走宾客左前方距离保持23步着客步伐轻松前进
    2遇拐弯台阶处回头宾客示意说请心
    3引领客时应边请里边请等礼貌语
    4宾客送行时应宾客方距离约半步
    2
    电梯手势
    1电梯达时应站梯门前手斜放梯门免梯门突然关闭
    2等宾客全部进电梯然进入电梯面电梯门手电梯钮手手心着电梯门电梯门关闭移动防梯门关闭时夹住宾客衣物
    3电梯运行状态时身体挡住电梯钮防止宾客心碰电钮
    4电梯达梯门完全开时先出站梯门旁手斜放梯门手指通道方引导
    3
    沏茶
    1先检查茶具否清洁破损
    2茶盘放抹布便擦拭
    3茶盘胸齐左手托盘右手然垂
    4送茶时应膝弯屈右手托盘茶端客应先客先女宾男宾外宾先送外宾
    5放茶杯应转动杯柄右侧便客端起
    6沏茶时应先膝弯屈然开杯盖茶端起注水注水时茶杯应轻轻放开杯盖杯盖放桌时杯盖侧应该手碰杯口杯盖侧
    7杯盖开启合盖缓轻避免杯盖相碰发出响声
    6 监督检查
    61次会议接会议接总指挥须亲安排会议接项准备工作项工作准备进行检查验收
    62会议服务期间会议接总指挥须会场周围进行巡视检查
    63会议结束宾全部撤离客服监督做相关会检查方离开会场
    7 分析改进
    71会务员天应时会务反馈意见汇总客服客服问题进行分析制定相应培训计划进行培训断改进服务质量
    72次型会议接结束客服应动登门电话参会员联系虚心听取参会员建议参会员意见记录会务服务登记表中通分析断改进会务服务水

    1会务日1700办公室收集次日会议信息记录会务服务登记表2领导时达会议通知
    会务服务流程
    接会议需求



    参加象:国家省级市级领导集团公司领导领导陪访总指挥:理处理时间求:相关员提前90分钟场

    级接


    参加象:外宾公司领导集协公司领导领导陪访总指挥:理处理时间求:相关员提前90分钟场

    会前准备
    二级接



    二三级接
    参加象:公司相关部门员甲方员总指挥:会务担总指挥时间求:相关员提前30分钟场

    三级接


    参加象:部型会议总指挥:会务时间求:相关员提前30分钟场

    四级接


    总指挥

    通知相关班组做会议准备工作
    1 通知清洁公司安排员必路线派专保洁(客场时通知清洁员回避)
    2 根接通知求准备会务品(:欢迎词条幅鲜花席位牌等)安排座位摆放茶具准备茶水(水果)清洁桌椅等
    3 协助维修员检查明空调音响等




    总指挥

    验收



    回复办单位准备绪



    1宾客引路时应走宾客左前方距离保持23步着客步伐轻松前进
    2遇拐弯台阶处回头宾客示意说请心
    3引领客时应边请里边请等礼貌语
    4应重领导摆座椅引导座

    引导入场


    会中服务


    茶水服务
    根会议安排定时进场加茶水客户没明确求时30分钟加次水



    时服务
    时准备应会议程中服务事项



    会服务

    会场清理
    清理会议品茶具清洗消毒会场清洁搬运花卉整理桌椅收集会议会标等品交办单位
    关闭会场灯光空调等电源员撤离关闭会场


    附注:礼仪标准
    1岗前应适化妆修饰规定着装仪表仪容端庄整洁精神饱满真诚微笑站立时两脚合拢双手交叉前
    2发型应统规范修剪指甲班时必须摘项链戒指等饰物
    3规定场合应站立服务宾客动热情恭敬方
    4仪态求规范
    仪态类型
    基求
    姿势领
    站姿
    站松
    身正直头正目挺胸收腹腰直肩两臂然垂两腿相站直肌肉略收缩感
    步姿
    行风
    身体重心应稍前头正前方眼睛视面带微笑身正直动两肩相摇两臂摆动然步幅适中均匀
    手势
    恰运表达感情
    宜动作宜
    表情
    微笑发心轻松友善
    眉头舒展目光坦诚微微颌首
    5操作礼节规范
    序号
    操作礼节
    规范标准
    1
    引导
    1宾客引路时应走宾客左前方距离保持23步着客步伐轻松前进
    2遇拐弯台阶处回头宾客示意说请心
    3引领客时应边请里边请等礼貌语
    4宾客送行时应宾客方距离约半步
    2
    电梯手势
    1电梯达时应站梯门前手斜放梯门免梯门突然关闭
    2等宾客全部进电梯然进入电梯面电梯门手电梯钮手手心着电梯门电梯门关闭移动防梯门关闭时夹住宾客衣物
    3电梯运行状态时身体挡住电梯钮防止宾客心碰电钮
    4电梯达梯门完全开时先出站梯门旁手斜放梯门手指通道方引导
    3
    沏茶
    1先检查茶具否清洁破损
    2茶盘放抹布便擦拭
    3茶盘胸齐左手托盘右手然垂
    4送茶时应膝弯屈右手托盘茶端客应先客先女宾男宾外宾先送外宾
    5放茶杯应转动杯柄右侧便客端起
    6沏茶时应先膝弯屈然开杯盖茶端起注水注水时茶杯应轻轻放开杯盖杯盖放桌时杯盖侧应该手碰杯口杯盖侧
    7杯盖开启合盖缓轻避免杯盖相碰发出响声
    6.会议室理流程
    会议室理流程

    接受登记安排会议


    根参加数准备茶水(鲜花水果)纸笔
    空调开放




    会议结束检查窗灯空调电源否关闭通知配合保洁员做会清理工作























    报刊收发操作规程
    1 目
    规范办公楼报刊收发工作提高服务质量
    2 适范围
    XX嘉园办公楼报刊邮件收发服务
    3 职责
    理处设专负责业户报刊邮件收取发放工作相关工作
    4 工作求
    41 时间规定
    411 般报刊:周周五午9:30前午5:00前业户助理分二次派发周六周日报刊邮件保存周统派发
    412 EMS等快件:周周五须发时处理周六周日业户求派发应值班员时派发
    42 行举止
    理处制定员工行规范标准执行
    43 工作规范标准
    431 收邮件求填写邮件代收记录表收报刊时根业户订阅报刊情况览表清点类报刊份数免出现数量够情况
    432 日报刊邮件理处分类保详细登记报刊签收表
    433 时分类报刊邮件报刊签收表送业户处业户核实签收
    434 接快件应10分钟送业户处请业户核实签收
    435 送报门应轻敲房门说明意业户意方进入签收完毕说见离开时门轻轻关
    436 周六周日两天报刊邮件应日值班员核代签收填写邮件代收记录表时送达业户应邮件代收记录表中说明已送达业户接邮件时送达应存放指定位置做妥善保周早信报收发员做交接邮件代收记录表中注明
    437 遇投递员没时报刊送情况客服助理应时业户解释清楚迅速投递员取联系催促快报刊送
    438 EMS种快件收件模糊清投递错误情况时邮局快递理处联系查实免造成业户接收邮件延误
    月10号月报刊签收表邮件代收记录表收集整理入档

























    第六章 综合类


    第节 理制度

    综合巡查制度
    1 目
    定期XX嘉园公区域进行综合检查确保XX嘉园公区域设施正常消安全隐患
    2 适范围
    适XX嘉园理处综合检查
    3 职责
    31 理处负责综合检查监督
    32 客服中心负责综合检查安排检查问题汇总踪处理情况
    33 安部负责具体检查工作处理职责范围问题
    34 工程部负责具体检查工作处理职责范围问题
    4 工作流程
    41 客服中心周工程部安部确定综合检查员名单
    411 工程部安部综合检查名单提供综合部
    412 客服中心负责通知检查员时检查
    413 检查员检查发现情况记录综合检查记录表交客服中心
    414 客服中心统计合格项通知工程部安部
    415 工程部安部求进行整改
    416 未时整改项目工程部安部应情况理处汇报踪处理
    42 检查容
    421 公区域卫生设施清洁卫生情况正常
    422 明系统开关灯具正常
    423 空调通风系统正常通风良
    424 消防设施齐全未动
    425 道跑滴漏现象
    426 门锁窗户正常
    427 墙面面理石损坏污痕
    428 标识系统完
    429 乱拉电线乱接线情况
    4210 施工装修现场消防安全隐患
    4211 停车场设施正常
    4212 公区域安全消防隐患





















    物业接验收理制度
    验收前准备工作
    物业接验收开发商承建商物业理理处进行楼宇物业验收移交工作物业理处应组织关员组成验收组参验收工作
    验收组根开发商提供图纸设计施工求编制验收计划国家建筑安装工程质量检验评定标准根项目设计点竣工图设备清单设施设备出厂合格证书设备调试运行记录试验报告等进行验收
    二 验收实施
    验收组验收程中先专业分工标准计划设备清单进行单项验收然进行综合验收实物验收应核查设备部件规格型号制造厂清点数量安装位置等
    三 验收处理工作
    验收组专业员根分工写出单项验收报告验收组负责根全部单项验收报告写出物业综合性验收评定意见书呈交湖南天房产开发限理处合格设备设施写出书面报告报湖南天房产开发限理处理处总代表物业理接收单位物业交接单位进行正式移交办理关手续验收组填写物业竣工资料验收记录填写物业交接记录理处办理正式物业验收移交手续会业单位签字生效全部档案资料移交理处存档
    四 验收合格处理工作
    验收中未达求设备整改落实实施验收组进行检查验证整改报告中记录结果
    五 设备验收
    验收条件设计图纸设备规格型号数量符合设备设施安装位置安装质量符合设备系统技术性应设计求相符合移交竣工图验收交接记录中记录物业配套系统设施进行验收验收结果记录验收交接记录表



    理处员工考核制度

    10目
    检查员工工作效绩充分调动员工工作积极性动性加强员工组织纪律性提高员工竞争意识工作效率
    20适范围
    适XX嘉园理处部门服务员工
    30职责
    31理处项目理总理负责考核
    32 类理员维修员项目理负责考核报总理审核分
    33普通员工(包括安全员清洁工绿化工)班长负责考核理处理审核分
    40工作程序
    1考核双方确定
    理处负责员分公司总理负责考核理处组队负责理处负责考核理处基层员工组队负责(班组队负责)考核
    2绩效评估
    基层员工(含持工作组队副职):月2日前考核者月度工作表现贡献评估表进行评价5日前提交考核者考核者根考核期工作业绩工作表现进行考核评分评价
    组队负责(含持工作班长队长员):月8日前月检完成职部门通OA分公司范围公布月理项目指标完成情况:计划财务部公布财务指标维度完成情况运营理部公布部流程维度实际数力资源部公布员工关系维度学成长维度实际数12日考核者职部门公布目标指标完成情况考核者考核期工作业绩工作表现进行考核评分评价
    3.绩效等级奖金
    3.1非操作类
    理处员工包括:理处副助理客服维修安队长
    级组织绩效奖金总额影响
    级部门负责员工奖金总额级组织绩效结果确定浮动例
    级组织绩效等级
    A
    B
    C
    D
    奖金总额浮动例
    超奖金标
    准总额112
    超奖金标准
    总额11
    超奖金标准
    总额108
    超奖金标准
    总额102

    等级划分:
    原考核员工考核成绩考核分值进行排序排序高低序强制分布ABCDE五等级分布例四舍五入确定考核象少5隔级级进行考核直接级作参考者进行评价
    月出现重安全事身事重效投诉理处(职部)全体员工月评定A级
    等级
    A优秀
    B良
    C合格
    D需改进
    E难胜
    标准
    出色:超越岗位常规求完全超预期达成工作目标
    良:完全符合岗位常规求全面达成工作目标超越
    合格:符合岗位常规求保质保量时达成工作目标
    足:基符合岗位常规求足基达成工作目标欠缺
    尚改进:工作中出现较失误投诉发生符合岗位求需立调岗辞退

    10
    20
    6070
    010
    分数
    95100
    8594
    7084
    6069
    5950
    049
    绩效系数
    112
    11
    10
    08
    07
    0
    绩效奖金
    理处助理员 (包括:理处副助理)奖金标准核算方式:
    绩效奖金奖金系数×绩效奖金标准
    奖金系数费收缴率系数×50+绩效系数×50
    理处部门负责员(包括客服维修安队长)
    绩效奖金奖金系数×绩效奖金标准
    奖金系数绩效×50+部门负责绩效系数×50
    3.2操作类
    月考核考核分值进行排序确定等级理处职部门统计单位根实际分布情况进行等级划分中AB类30控制例CDE类70作控制例(月出现重安全事身事重效投诉理处(职部)全体员工月评定A级)
    根绩效分数确定员工绩效奖罚金额应表:
    绩效等级
    A
    B
    C
    D
    E

    10
    20
    6070
    010
    分数
    95100
    8590
    7080
    6555
    050
    奖罚说明:AB类加分项85分奖励标准增加5分奖20元类推C类合格项奖罚DE类扣分项65分扣标准少5分扣20元类推高扣200元
    4.考核奖金发放流程
    1操作类:
    (1)月4日前考核评估提交考核
    (2)月7日前考核完成考核排序定级提交力资源部门汇总
    2非操作类:
    (1)月12日前考核评估提交考核
    (2)月15日前考核完成考核确定绩效等级提交力资源部汇总
    3月25日前力资源部编制员工绩效结果奖金发放表分公司总理批准执行
    附件:1岗位绩效考核表(副助理)非操作类
    2月度工作表现贡献评估表(操作类)






    岗位绩效考核表(理处副助理)
    评估维度
    关键绩效指标
    衡量标准
    分值

    评分
    财务指标
    预算精准
    材料费交通费通讯费业务招费全部未超出预算5分超出预算1项3分超出预算2项1分超出预算3项分成项超出少预算20费变动1000元分反成预算范围5分总成超出少预算10费变动2000元分反总成预算范围5分
    15


    财务制度执行
    日常财务基础理(参见月度检查标准)项符合扣05分扣完止
    5


    月检
    月(季)度检查
    98分(含98分)满分9597(含97分)间4分9490分间(含94分)3分8789(含89分)间2分低86分分
    5


    问题整改
    月(季)检问题全部整改满分项未整改项分存跨月未整改扣5分
    10



    客户
    客户抱怨处理时率
    客户抱怨(含分公司客户中心理处行接收抱怨)处理时次扣2分单次超时5天未处理分
    10


    客户沟通意见整改率
    客户沟通达标率符合求满分记录虚假分客户意见未时响应处理次扣2分扣5分
    10


    评估维度
    关键绩效指标
    衡量标准
    分值
    分值

    评分
    部流程
    员工关系
    安员
    理处(25)员辞职二满分辞职三2分辞职4分
    5
     
     
    安员
    中理处(1525间)员辞职满分辞职二3分辞职三2分辞职4分
    理处(15)辞职1满分辞职二2分辞职三分
    (维修理员)
    员615半年辞职满分辞职二2分辞职三
    5


    员1525季度辞职满分辞职二2分辞职三分


    部投诉
    员工效投诉满分发生起效投诉2分发生二起效投诉分
    5


    基础理
    基础指标
    数填报(日报表月报表)填报时次扣05分指标三项未达标率2分增加项指标未达标扣1分
    5


    学成长
    年度培训达标率
    部门培训课时达标满分达标分
    5
     
     
    新员工培训
    全体新员工试期安排专指导试期满符合岗求满分次未设专指导7分二次5分三次分
    10
     
     
    级时交办工作
    时性交办工作
    超出预期完成级领导交办项时工作满分够时质完成级领导交办项时工作4分未完成级领导交办项时工作分
    10


    加分项
    员工辞职
    理处员工离职率指标值月员工辞职加2分



    培养
    公司培养提供理员名予理处嘉奖4分嘉奖2分提供普通员工名予理处嘉奖2分予嘉奖1分



    财务理
    日常财务基础理(参见月度检查标准)全部符合加1分全部符合创新加2分



    评估结果
    评分合计
    100
     
     

    评分确认: 日期: 评分确认: 日期:



















    岗位绩效考核表(客服)
    评估维度
    关键绩效指标
    衡量标准
    分值

    评分
    月检
    月(季)度检查
    98分(含98分)满分9597(含97分)间4分9490分间(含94分)3分8789(含89分)间2分低86分分
    10


    问题整改
    月(季)检问题全部整改满分项未整改项分存跨月未整改项目扣5分
    10


    客户
    客户抱怨处理时率
    客户抱怨(含分公司客户中心理处行接收抱怨)处理时次扣2分单次超时5天未处理分
    20


    客户沟通意见整改率
    客户沟通达标率符合求满分记录虚假分客户意见未时响应处理次扣2分扣5分
    10


    部流程
    基础指标
    数填报(日报表月报表)填报时次扣05分指标三项未达标率2分增加项指标未达标扣1分
    5
     
     
    协作团队精神
    谐际关系动协助配合(部门)事工作行强烈团队意识满分际关系般协助配合(部门)事工作动缺乏团队意识2分际关系紧张协助配合(部门)事工作行团队观念意识差分
    5


    部投诉
    员工效投诉满分发生起效投诉分
    10
     
     
    员工辞职
    客服员615间半年辞职满分辞职二2分辞职三
    5
     
     
    客服员1525季度辞职满分辞职二2分辞职三分
    学成长
    培训达标率
    部门培训课时达标满分达标分
    10
     
     
    新员工培训
    全体新员工试期安排专指导试期满符合岗求满分次未设专指导3分二次1分三分
    5
     
     
    级时交办工作
    时性交办工作
    超出预期完成级领导交办项时工作满分够时质完成级领导交办项时工作4分未完成级领导交办项时工作分
    10
     
     
    加分项
    员工辞职
    理处员工辞职加2分



    培养
    公司培养提供员(含)理员名予嘉奖2分提供普通员工名予嘉奖1分



    评估结果
    评分合计
    100
     
     

    岗位绩效考核表(工程)
    评估维度
    关键绩效指标
    衡量标准
    分值

    评分
    月检
    月(季)度检查
    98分(含98分)满分9597(含97分)间4分9490分间(含94分)3分8789(含89分)间2分低86分分
    10


    问题整改
    月(季)检问题全部整改满分项未整改项分存跨月未整改项目扣5分
    10


    客户
    客户满意率
    业维修服务维修质量抱怨满分出现次维修质量服务态度满意5分出现二次分
    20


    部流程
    基础指标
    数填报(日报表月报表)填报时次扣05分指标三项未达标率2分增加项指标未达标扣1分
    10


    协作团队精神
    谐际关系动协助配合(部门)事工作行强烈团队意识满分际关系般协助配合(部门)事工作动缺乏团队意识2分际关系紧张协助配合(部门)事工作行团队观念意识差分
    10
     
     
    部投诉
    员工效投诉满分发生起效投诉分
    10
     
     
    员工辞职
    工程员615半年辞职满分辞职二2分辞职三
    5


    工程员1525季度辞职满分辞职二2分辞职三分
    学成长
    培训达标率
    部门培训课时达标满分达标分
    10
     
     
    新员工培训
    全体新员工试期安排专指导试期满符合岗求满分次未设专指导3分二次1分三次分
    5
     
     
    级时交办工作
    时性交办工作
    超出预期完成级领导交办项时工作满分够时质完成级领导交办项时工作4分未完成级领导交办项时工作分
    10
     
     
    加分项
    员工辞职
    理处员工辞职加2分



    培养
    公司培养提供(含)理员名予理处嘉奖2分提供普通员工名予嘉奖1分



    评估结果
    评分合计
    100
     
     
    评分确认: 日期: 评分确认: 日期:


    岗位绩效考核表(安队长)
    评估维度
    关键绩效指标
    衡量标准
    分值

    评分
    月检
    月(季)度检查
    98分(含98分)满分9597(含97分)间8分9490分间(含94分)5分8789(含89分)间2分低86分分
    10


    问题整改
    月(季)检问题全部整改满分项未整改项分存跨月未整改项目扣5分
    10


    客户
    客户满意率
    单业效投诉满分出现单业效投诉3分二单分
    10


    部流程
    基础指标
    数填报(日报表月报表)填报时次扣05分指标三项未达标率2分增加项指标未达标扣1分
    5


    员工离职率
    理处(25)辞职二满分辞职三6分辞职4分
    10
     
     
    中理处(1525间)辞职满分辞职二7分辞职三5分辞职4分
    理处(15)辞职1满分辞职二5分辞职三分
    部投诉
    员工投诉满分出现起投诉3分二起分
    5
     
     
    部纠纷
    部起纠纷架事件满分出现起部纠纷架事件分
    5
     
     
    协作团队精神
    谐际关系动协助配合(部门)事工作行强烈团队意识满分际关系般协助配合(部门)事工作动缺乏团队意识2分际关系紧张协助配合(部门)事工作行团队观念意识差分
    5
     
     
    学成长
    培训达标率
    部门培训课时达标满分达标分
    10
     
     
    新员工培训
    全体新员工试期安排专指导试期满符合岗求满分次未设专指导3分二次1分三次分
    5
     
     
    危机防范演练达标率
    应急演练时质完成全员参满分次未参3分二次1分三次分
    15


    级时交办工作
    时性交办工作
    超出预期完成级领导交办项时工作满分够时质完成级领导交办项时工作4分未完成级领导交办项时工作分
    10
     
     
    加分项
    员工辞职
    理处员工辞职加2分



    培养
    公司培养提供班长(含班长)理员名予队长嘉奖2分提供普通员工名予予队长嘉奖1分



    评估结果
    评分合计
    100
     
     
    评分确认: 日期: 评分确认: 日期:

    月度工作表现贡献评估表(操作类)(理员)
    评估维度
    关键绩效指标
    衡量标准
    分值

    评分
    工作责感
    责心
    工作责心强积极动劳怨时量完成项工作务满分责心强做事拖拉时完成项工作务出现次20分出现两次15分出现三次分
    25
     
     
    客户服务意识
    客户满意率
    客户效投诉满分出现客户投诉判定效投诉出现次20分出现二次10分出现三次分
    35
     
     
    工作品质
    劳动纪律
    遵守公司项规章制度行准工作规程满分劳动纪律差遵守分公司规章制度出现次15分出现二次10分出现三次分
    20
     
     
    团队合作
    协作团队精神
    谐际关系动协助配合(部门)事工作行强烈团队意识满分际关系般协助配合(部门)事工作动缺乏团队意识10分际关系紧张协助配合(部门)事工作行团队观念意识差分
    20
     
     
    加分项
    客户满意率
    客户表扬(实例)部门核实认定次加5分



    评估结果
    评分合计
    100
     
     
    评分确认: 日期: 评分确认: 日期:












    月度工作表现贡献评估表(工程员)
    评估维度
    关键绩效指标
    衡量标准
    分值

    评分
    工作责感
    责心
    工作责心强积极动劳怨时量完成项工作务满分责心强做事拖拉时完成项工作务出现次10分出现两次5分出现三次分
    15
     
     
    客户服务意识
    客户满意率
    维修质量客户满意满分出现次返工现象10分(维修单未体现满意)出现二单分
    15
     
     
    客户效投诉满分出现客户投诉判定效投诉出现次10分出现二次分
    15

    工作效率
    维修时率
    规定维修工时进行维修满分出现次超时10分出现二次分
    20
     
     
    工作品质
    劳动纪律
    遵守公司项规章制度行准工作规程满分劳动纪律差遵守分公司规章制度出现次5分出现二次分
    20
     
     
    团队合作
    协作团队精神
    谐际关系动协助配合(部门)事工作行强烈团队意识满分际关系般协助配合(部门)事工作动缺乏团队意识10分际关系紧张协助配合(部门)事工作行团队观念意识差分
    15
     
     
    加分项
    客户满意率
    客户表扬(实例)部门核实认定次加5分



    评估结果
    评分合计
    100
     
     
    评分确认: 日期: 评分确认: 日期:









    收费员考核表
    填表说明:现金理收费理账务核财务部评分占65仪容仪表客户服务收费技巧理处评分占35月10日前理处提交月考核表财务部时提交视分
    评估维度
    关键绩效指标
    衡量标准
    分值

    评分
    现金理
    现金理
    日盘点现金保证账实相符15分
    未盘点次5分
    未盘点二次分
    15
     
     
    现金超2000元时送存银行15分
    未送存次5分(果业预约退押金例外)
    未存送二次分(果业预约退押金例外)
    15
     
     
    收费理
    收费理
    时科耐收费系统中标记收款生成应收账款保证准确20分未收款者收费错误次5分未收款者收费错误二次分
    15
     
     
    收费理
    日时停车场收取时停车费20分
    未时收取次5分
    未时收取二次分
    10
     
     
    账务核
    账务核
    周时公司核帐务20分特殊原未公司核帐务出现次5分
    特殊原未公司核帐务出现二次分
    10


    仪容仪表
    着装规范
    公司求着装10分
    出现次未求着装5分出现二次分
    10


    客户服务
    客户需求
    接客户需求客服服务规程进行踪处理工作效果超出客户预期效果受客户高度评价10分
    基客服服务规程完成工作务5分
    时完成工作务分
    10


    收费技巧
    收费技巧
    够采取适技巧客户耐心沟通正确传递收费信息减少矛盾激化获客户认成功收费
    10



    级领导交办工作
    超出预期完成交办工作5分
    时质量完成交办工作3分未完成分
    5


    合计
    100


    评分确认

    日期:


    评分确认

    日期:









    月度工作表现贡献评估表(安员)


    评估维度
    关键绩效指标
    衡量标准
    单项扣分汇总
    评分



    行规范
    仪容仪表
    仪容整洁仪表端庄着装统气质良精神焕发


    形象
    行举止文明方坐立行走姿势端正品牌意识强处处体现公司形象


    礼貌礼节
    工作中遇重客户公司领导车辆等需敬礼问服务动意识强热情方规范礼貌语


    劳动纪律
    遵守公司项规章制度遵守岗位工作纪律


    培训考核
    培训情况
    积极参类培训培训时严肃认真积极学类考核合格


    工作态度
    工作态度
    工作责心强积极动服务意识强态度良团队协作精神



    工作质量

    工作质量
    严格落实质量体系标准认真履行岗位工作职责时量完成级交代项工作务发生投诉事件



    勤理

    勤理
    实行准军事化理严格执行安员勤理规定求搞宿舍清洁卫生务达理求遵守宿舍纪律



    器材理

    器材理
    严格执行讲机理制度应急物资理规定妥善保安类器材交接清楚责分明


    评估结果
    分合计



    评分确认: 日期: 评分确认: 日期:

    备注:1单项扣分汇总栏表月扣分总
    2评分什单项扣分汇总表栏中会扣分时扣
    3衡量标准详见安员考核细扣分标准准
    4表单项衡量标准固定总分单项扣分根员工日常表现设定分合计根月累计扣分情况出月总分


    精神文明公约

    保守国家机密遵守国家政策法律关规定办公区域项理规定
    二 觉遵守七规范:损坏公物破坏绿化吐痰说脏话粗话公场吸烟乱扔垃圾高空抛物
    三 觉遵守区项理规定维持区良工作秩序
    四 指定出入口进出区衣冠整者入
    五 严禁违禁物品黄色淫秽书刊画片音制品宠物等带办公区域
    六 公场走廊堆放物品占公场堵塞通道公建筑物乱涂乱画乱张贴乱竖指路牌广告牌等保持公建筑物整洁美观
    七 爱护公财物维护公设施创造环境优美秩序良安全舒适办公环境
    八 办公区域轻声细语受欢迎
    九服区域范围理员理做文明者文明传播者





    第二节 规程

    公文资料理规程
    1目
    确保文件资料(包括电子媒体方式形成资料)进行规范科学理
    2 适范围
    适XX嘉园理处公文资料理包括公文物业资料业户资料财务资料等
    3 职责
    31客服中心设专负责公文资料理
    32客服中心负责公文资料书籍等控制档理工作
    33客服中心负责质量体系文件存档工作
    4质量求
    41 文件资料理全程
    411 文件资料档范围
    A 行政文书:外文件部文件外发文外部函专业书刊合正备份软盘相关报纸
    B 事劳资:员工档案培训档案
    C 营财务:营合财务资料
    D 业户理:业户资料装修审批资料服务协议业业业户变更情况等
    E 工程技术设施设备理:竣工验收资料(图纸说明书质量保证书公设施设备验收资料)建筑物功改造结构变更资料房屋公设施修缮养护资料(中修年度计划预算审批执行验收等记录)接验收资料功结构改造重点部位维修资料设施设备理技术资料产权基资料设备运行维护保养资料
    F 理资料:业户提供服务需文件政府部门级理机构发布类法律法规条例须引参考标准等外文件业业户提供图样技术求详细工作文件等
    412 文件资料档求
    A 档时必须进行认真查验办理交接登记手续时必须确保文件资料完整性系统性准确性真实性
    B 档文件属文件济文件必须原件特殊情况复印件必须附说明
    C 档文件必须进行科学分类立卷(格式见标识)编号档案目录应编制案卷目录卷目录
    413 文件资料保
    A 资料排列架时应类保单位次序左右排列便理查找
    B 资料存放应做防火防盗防潮防虫防尘
    C 胶片底片光碟等特殊资料需特制密封盒专卷盒
    D 年年底进行次库存档案清理核保质量检查工作破损变质档案时进行修补复制
    414 档案盒运(格式见标识二)
    415 档案资料阅
    A 文件调阅权限:
    a) 财务资料外非财务员查阅财务档案资料须客服中心负责批准财务员工作需阅须客服中心负责批准
    b) 查阅员工档案须客服中心负责批准
    c) 查阅工程技术设施设备档案业户档案非工作范围质量理文件须理处负责批准
    B 理处员调阅超出权限涉机密档案资料时应填写阅申请单资料员阅档批准权限办理手续出阅登记表作记录文书档案阅科技档案出20日书籍45日需长期者须办理续手续
    C 外档案资料意折叠拆散严禁档案意更改涂写服档案理员理阅范围阅仅供阅览档案资料办公室查阅准携带回家保密档案阅读允许相互泄露
    D 出档案资料时应办理清点登记手续档案理员阅者面核清楚档案丢失损坏机密材料泄密隐瞒报应立写出书面报告情节追究事责
    42 分项理求
    421 公文理求
    A 通知工作联系函会议纪:通知工作联系函会议纪等理处理处部门间文件联系
    B 外发文(业户):外发文均代表理处形象外发文必须客服中心统印编号理处审核意方发放
    C 外联系函:相关部门起草理处负责审批(重事项)发文
    D 外部函:理处外部函统综合部客服中心接收客服中心留存外部函原件复印件根批示意见转发放相关单位时做签收记录需客服中心应批示执行情况进行监督检查
    422 业户资料理求
    A 便掌握业户基情况应建立户档制实行电脑化理
    B 业户资料应包括楼层座号业姓名业业户姓名(单位应营业执法身份证复印件等)员情况紧急联络电话联络等
    C 业户档案建立需情况输入电脑便时查找更新关容
    D 业户资料严格保密严禁外
    423 工程技术设施设备资料理求
    A 工程资料理分文件档案理电脑理两类文件资料均需分类目录建档存放时图纸等资料电脑光盘备份存储方便调阅
    B 工程资料原出确需出需办理相关阅手续理处签字外时间超周
    5 记录标识
    51 标识立卷格式
    52 标识二档案盒卷脊格式(侧面)
    53 标识三外发文(业户)格式
    54 标识四外联系函传真格式
    55 阅申请单
    56 阅登记表


    档 号:















    案卷题名
    编制单位
    编制日期
    保期限
    密 级
    标识: 1立卷封面立卷卷面



    2首页目录卷文件目录


    文件
    编号
    责者
    文件资料题名
    日期
    数量
    备注






























































































    标识二 卷脊格式档案盒(侧面)

    档 号




    案卷题名
















    标识三
    通 告
    编号:
    敬启者:

    正文




    中航物业长沙分公司
    华菱嘉园理处
    年 月 日

    外发文(业户)格式


    关×××通知
    编号:

    正文

    特通知

    中航物业长沙分公司
    华菱嘉园理处
    年 月 日


    中航物业长沙分公司
    华菱嘉园理处
    联 系 函

    致:
    事:

    特函达
    颂商祺

    年 月 日
    呈 送:
    抄 送:
    印: 校 :
    标识四 1外联系函格式:

    To:××公司 From:××公司
    ××先生女士 ××先生女士
    Attn:(转呈) Address(址)
    Fax:××× Fax:×××
    Tel:
    Re:(事)
    正文

    特函达
    颂商祺希速见复请速予办理盼
    签 名
    2传真格式:

    库房理规程
    1 目
    物资贮存防护交付等进行效理
    2 适范围
    适XX嘉园理处库存物资贮存防护交付
    3 职责
    31 库员负责物资入库存放理工作保证库存物资完物资库存处受控状态
    32 客服中心负责库房理工作指导检查
    33 客服中心负责库存物资年进行两次盘点
    4 实施程序
    41 物资入库验收
    4 11 采购员采购物资数量规格型号供应商包装完情况填写入库单
    412切采购物资均需采购员提交购物资交库员办理验收入库手续未办理入库手续物资紧急情况外律领
    413物资采购货库员应根物资采购计划表入库单购置发票关质量求检验核入库物资型号规格数量外观质量情况工程设备仪器工程员配合查验技术文件否齐全发现问题应时提出库员签字入库物资责库员承担
    414验收合格商品库员通知采购员办理退货
    415未库员入库单签字物资收发票财务应予报销
    42 物资理
    421 入库物资应入库三天进行帐簿登记月25日前(遇节假日提前)库存物资收支进行盘点结算制作进销存明细帐做帐物相符
    422 入库物资规定堆放标识清楚
    423 理处季度应工具固定资产进行盘点
    424 季度库房电路门窗通风状况进行检查发现电路隐患门窗破损通风良等情况时部门理处负责汇报通知相关员处理保持库房环境适宜
    43 物资领
    431 库员月物资领情况汇总记录进销存明细帐
    432 日常维修料维修服务通知单事工程部负责签字确认
    433 中修工程料单项工程料计划领填写出库单理处负责审批领库员应单注明领数量便核算
    434 设备仪器批准物资采购计划表班长填写出库单理处负责审批领
    435 偿服务领料时应出库单注明偿服务服务业业户名称便财务检查
    436 财务偿服务领料单维修服务通知单开出偿服务收费单出库单维修服务通知单必须相符
    437 工具领
    4371 工种必须配备常工具规定品种数量填写出库单理处负责审批领
    4372 班组公常工具班长签字领工具库房统保时办理登记毕时
    4373 工具丢失损坏责划分:值班员交接丢失班员赔偿交接清接班者交接班签名确认接班赔偿责清班长负责赔偿库员验收位库员负责赔偿
    4374 工具丢失损坏需规定办理报失报损赔偿手续报理处负责审批未办清手续者补发
    438 劳保品领
    4381 劳保品规定品种数量年限综合部统安排发放
    4382 切物资批领批领领料单库员应拒绝发料
    44 物资报损
    441 库房已具备价值物资填写库存物资报损表申请报损
    45 物资退库
    451 列物资应办理退库
    4511 已出库情况变化未物资
    4512 已出库中节余物资中成件整件物资灯泡插座阀门整张板材等应办理退库剩零星辅料辅件完整余料班组周转库房保
    4513退库物资应退库红笔填写出库单库员验收签字库员应核减原领出数予登帐维修时回收旧料包括部件等原班组周转库保维修中量予利宗旧料交库房保行列帐登记












    物资采购规程
    1 目
    指导部门进行物资采购计划制定申报审批采购员正确采购确保物资采购符合规定求
    2 适范围
    适XX嘉园理处物资采购理
    3 职责
    31 采购员全面负责理处物资统筹采购协调调度事宜
    32 综合部负责部门办公品安部需物资采购计划审核物资采购计划表保分类报批档
    33 工程部负责供水供电机电消防智系统等需设备配件备件物资采购入库前货物质量审核
    34 部门负责职责物资采购计划复核
    35 理处负责负责物资采购计划批准
    36 理处财务部负责理处材料采购进行监
    4 实施程序
    41 日常备物资采购
    411 月20日部门根身需填写部门物资采购计划表部门复核交库员处
    412月25日库员库房材料情况库存量进行汇总统计填写进销存明细帐库员根表部门采购计划拟定月物资采购计划报理处审批
    413 理处根工作安排部门拟制物资采购计划初审月26日30日批准月办公品物资(含采购物资名称型号规格数量等)采购计划
    414根完成报批手续采购计划采购员严格实施采购
    42工程物资采购
    421工程物资指理处承接外委工程部改造工程需物资
    422 工程物资必须事先工程合造价书中附注物资采购计划说明采购物资名称型号规格质量数量
    423根完成报批手续工程物资采购计划采购员严格实施采购
    43 急需物资采购
    急需采购物资时采取口头者电话方式事先理处请示批准行采购事应述规定补办采购物资申报批准手续
    5 质量求
    51 采购员应物资采购计划表容进行采购
    52 库员严格控制材料入库验收领发放程
    53 综合部负责材料采购计划领数量票审核等事项进行关
    6 督促检查
    61 采购员材料保情况进行定期检查监督月少库房检查次发现问题时库员理处沟通报综合部
    7 分析改进
    71 客服中心负责进行验证改进会关部门修改作业指导书















    会议制度规程
    1 目
    通理处会议制度体现公开民决策沟通协调集体讨解决理处日常理事务督导检查落实相关工作务提高工作效率确保部沟通效进行
    2适范围
    适XX嘉园理处项会议理
    3职责
    会议召集部门负责记录求执行情况等进行检查
    4理求
    41 工作例会
    411 理处办公例会
    4111 会议持
    4112 定周二午1600召开象部门理员会议需综合部通知准
    4113 客服中心负责会议通知布置会场会议纪撰写会议精神起草纪决议发送立卷档
    4114 会议容
    A 传达级关文件会议精神
    B 理处重业务事制度等决策决定
    C 回顾周重工作情况供参考案例提出周工作计划
    D 重关系协调裁定
    E 部门提出需研究解决问题困难
    F 检查周工作月工作计划完成情况等等
    42 专项会议
    专项会议时召集会议时间间隔会议会议容限旨解决问题联系沟通
    35 实施程序
    51 办公例会实施程序
    511 宣布开会
    512 部门次汇报工作
    会员应次简述周重工作情况供参考案例提出需协调沟通问题周(月)工作安排日常完成事务作叙述汇报中会者汇报部门提交问题展开讨商讨解决办法形成决议月工作计划完成情况部门应月次例会做出相应汇报完成未完成(说明原)情况应叙述清楚
    513 作指示
    5131 传达周(前段)理处营理工作中重事项协调解决部门关问题
    5132 检查落实工作计划提出关工作点
    5133 安排周(期)工作务
    52 会议参执行
    36 质量求
    61 会前应准备事项
    611 会议召开前召集部门应作会议场安排准备相关会议资料文件
    612 会议出席者果法参加应事先会议组织者请假会议规定相关材料交客服中心代办理未请假未允许缺席迟者关考勤规定处理缺席者事应时动阅读会议纪录解会议精神
    613 会议需增加延期合扩出席象时会议持者商定召集部门时发出变更扩范围通知
    614 理处办公例会开会时间员相固定履行会议通知
    615 会员必须认真准备会议容
    62 会中应注意事项
    621 出席会议员应会议前安排工作会议期间特殊情况进入会场找谈事访客访电话安排适员作接记录会通知事处理遇急事必须事亲接时应先会议持者允许通知关员离开会场量影响会议进程发言
    622 会者严格遵守会场纪律尊重发言手机应关闭处振动状态必须接听电话应离开会场接听维护会议正常进行
    623 会发言者应言简意赅日常工作中需协调解决问题时反映出提请会者讨切实解决问题提出措施
    624 会议召集部门负责会议记录整理工作
    63 会应完成事项
    631 会议结束召集部门应根会议记录第二工作日整理撰写会议纪会议纪发会部门员便学参执行
    632 部门部传达会议精神
    633 档案理员负责会议程中产生关文字声资料等立卷档
    37 分析改进
    客服中心制度效性操作性提出改进意见进行修改











    办公设备理规程
    1 目
    加强办公设备维护理确保理服务工作正常开展延长办公设备寿命
    2 适范围
    适XX嘉园理处办公设备理
    3 职责
    31 客服中心作办公设备设施理季度办公场设备进行清理登记单位建立财产卡
    32 客服中心指定专联系维修保养事宜负责建立办公设备台账理类应软件办公设备设施说明书维修卡等资料
    33 理处部门负责妥善理办公设备设施设备负责操作理善造成损失承担相应责做出赔偿
    34 客服中心配合理处财务部年两次客服中心清理基础进行次实物盘点清理做帐物相符非然损毁财产责责单位负责赔偿
    4 理求
    41 总
    411 办公设备设施责单位员妥善维护设备设施
    412 日工作结束离开办公室者负责关闭门窗灯具应关办公设备
    42 电脑理操作
    421 电脑操作权限
    4211 软件涉操作权限时操作员操作权部门理处负责确定员私设置修改权限严禁盗密码
    4212 未理处负责批准严禁外员机操作发现外员机位员工均责权问确认未批准时应时予制止级反映
    4213 未批准擅拆装机解密核实严肃处理赔偿相应损失
    422 电脑操作注意事项
    4221 电脑开机序:先开启电源开启显示器开启机
    4222 电脑关机序:先关闭机关闭显示器关闭电源
    4223 退出系统:软件系统规定正常程序完全退出系统免机数造成严重损害
    4224 电脑断电保护:供电突然中断时UPS电源仅较短时间维护供电旦供电中断操作员须立做资料存储退出系统关机等收尾工作免系统受损
    4225 储存备份:操作员应周五周输入重资料数进行时备份备份盘需正确标记操作员妥善保
    4226 电脑维护:电脑指定操作员应定期电脑进行清理日常维护保证电脑运行良
    4227 病毒防治:未检查消杀病毒严禁外盘免病毒侵入导致理处电脑瘫痪电脑指定操作员应定期杀毒软件升级保证电脑系统运行正常
    423 硬件维护
    4231 非操作员严禁私插拨接线
    4232 插拨接线必须关闭电源进行
    4233 未批准严禁私开机箱私部件
    43 传真机理
    431 理处传真机客服中心负责理部门传真机时客服中心负责督促进行登记
    432 客服中心指定专负责登记统计
    433 传真机作非办公途
    44 复印机理
    441 部门复印机时密码操作客服中心指定专月统计复印量
    442 外员复印机时须客服中心指定专负责登记收取费提供复印服务
    443 复印机作非办公途
    45 办公桌椅文件柜理
    451 部门办公桌椅文件柜综合部统登记造册调配私调换文件柜办公桌椅者负保维护责
    46 电话理
    部门直线电话费部处提出申请理处根需规定费工作需拨长途电话时须17909拨否话费付


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