酒店(五星级)商业策划书


    五 星 级 酒 店
    商业策划书
    第部分:项目投资环境
    1 **战略格局
    2007年3月中中央第十届全国五次会议关**建设特指出**新历史起点三定位目标:**加快建成西部区重增长极长江游区济中心城乡统筹发展直辖市西部区率先实现全面康社会目标中央新阶段**发展勾画蓝图概括起:明确三定位——努力**加快建设成西部区重增长极长江游区济中心城乡统筹发展直辖市提出目标——西部区率先实现全面建设康社会目标交办四务——加工促农城带乡力度扎实推进社会义新农村建设切实转变济增长方式加快老工业基调整改革步伐着力解决民生问题积极构建社会义谐社会全面加强城市建设提高城市理水三定位目标四务构成机整体称**新阶段发展314’总体部署
    2007年6月**市**市国家发展改革委员会报请国务院意正式成全国统筹城乡综合配套改革试验区中国首次设立统筹城乡综合配套改革试验区城乡统筹发展直辖市历史予**命建成城乡统筹发展直辖市目通强化城市农村紧密联系逐渐改变城乡二元结构社会矛盾缩城乡差距幅提高城乡居民收入水城乡公服务体衡城乡生态环境做建治实现城乡济社会文化等方面协调发展**作中西部唯直辖市努力探索城乡统筹发展新路子利促进**城乡区域协调发展全国统筹城乡发展提供科学鉴意义重
    2009年国务院专门出台3号文件(国发〔2009〕3号国务院关推进**市统筹城乡改革发展干意见)明确**定位长江游济中心金融中心提出**市统筹城乡改革发展五战略务:实施圈两翼开发战略实施扩陆开放战略实施产业优化升级战略实施科教兴渝支撑战略实施资源环境保障战略努力**建设成长江游区综合交通枢纽国际贸易通道成陆出口商品加工基扩外开放先行区
    2009年3月**市委书记薄熙提出**建设陆开放高目标确定**市2009年国民生产总值实现12%增长目标全面落实中央保增长种优惠政策**市加投资计划年5000亿固定资产投资计划重点集中基础设施工业产业房产业三方面积极造**成西部区重增长极  
    2 ****区规划发展方
    21 ****区未发展规划战略目标
    巩固发展工业强区农业稳区三产活区科教兴区发展战略基础**市**区政府提出2009年关国民济社会发展计划围绕科学发展先进区谐进步模范区建工作示范区三区建设目标增投资调结构扩消费保增长出形象线统筹推进畅通**森林**宜居** 安**健康**诚信**等六**建设
    22 **区规划发展措施
    (1)推动重点项目建设发展新济增长点
    抓住中央扩需政策机遇准确握国家投资导加强级部门接策划优势项目积极争取级资金项目拓宽融资渠道争取金融机构支持进步改善金融生态环境加金融支持济发展力度加快项目建设重点实施济园区龙洲湾新**滨江路温泉旅游城市交通农村畅通六建设工程时开拓发展新济增长点特推进环樵坪济区龙洲湾新区滨江济带开发建设
    (2)加招商引资力度造陆开放高
    坚持规划带项目项目带产业产业促发展基思路建立商招商产业链招商模式积极承接东部产业转移加强驻外商机构东部发达区交流联系长三角珠三角福建等重点招商区派出员驻点招商积极促成签约项目快开工投产做口帮扶引导鼓励企业外投资建厂拓展企业发展空间
    (3)统筹城乡发展加快建设新农村
    统筹城乡规划完善分区规划启动十二五规划编制开展体功区划分促进四规叠合推进农村土流转发展现代市农业做做强优势产业推动优质稻蔬菜花木畜禽渔业等农业标准化生产示范基建设加快林海旅游度假区巴国天潭生态农业观光园等城乡统筹示范项目建设推进南彭宜居城镇建设发展农产品加工业造百里生态济长廊**第高效生态休闲观光市生态济长廊
    (4)发展特色旅游业
    中国温泉乡品牌举办第三届温泉旅游文化节围绕五泉四山岛五特色旅游区规划布局加快景区基础设施建设提升旅游景区形象带动**旅游接力提档升级推进五方十泉丰盛古镇等旅游项目建设力发展温泉湖泊山等生态休闲旅游积极开发旅游产
    3 品投资发展空间
    31 **区品发展定位
    **区政府品十五时期发展定位:
    城区城郊型现代卫星市生态居住区
    市发达济圈市休闲度假型现代时尚康乐生态农业短程旅游观光带
    现代特色农产品加工业资源提升型绿色工业示范园
    具体措施指导:
    (1) 推进 五镇组团建设:品组团城功区进行规划发展旅游业市农业特色农产品加工业城镇商贸服务业等提高济发展水促进农民致富统筹发展安澜镇跳石镇2010年城镇居住口达3万
    (2) 推进新型工业化:改造提升资源加工业利品矿石资源发展壮建材业发展壮园区济品规划建设新工业基[规划占3000亩发展制造机械医药等污染工业
    (3) 加快发展现代服务业:发展专业市场现代物流业建设品中心西南部旅游中药材商贸组团
    (4) 加快发展现代服务业:发展温泉特色旅游业围绕建设市休闲度假旅游区目标三泉三山湖场廊发展思路造南温泉东温泉桥口坝温泉旅游……做强百里生态长廊观光农业旅游2010年……桥口坝造现代时尚康乐温泉**区建设成中国温泉乡
    32 品综合发展空间巨
    (1) 理位置:品位**区处**区西南方属市济发达圈中城区外围市圈结合点交通区位优势错
    (2) 整体布局:品区整体布局中感觉较杂乱没统规划
    (3) 土资源:品区土资源较富结果必须延伸发展品区位优势品土断增值
    (4) 基础设施情况:品区基础配套设施较单较陈旧程度满足品居民需求想真正城市化进程加快基础设施建设必须提日程
    (5) 商业:商业品区处初级阶段商业气氛浓街道门面独营营品种日常生活品居装修方面简单休整开业更谈服务水
    (6) 工业:工业基础非常薄弱方面数量少方面规模
    综十五规划环境品发展提供机遇 城市外环龙腾道南泉道节点品发展带良契机城镇商业氛围工业发展理想品开发空间巨品天然青山绿水茂密竹林浓厚文环境相理想投资点
    第二部分:市场调查竞争分析

    1 **酒店发展状况
    **作中国西南区惟直辖市济发展势态良商务活动频繁种型会展常召开区性作逐渐增强国际资金纷纷涌入产业断升级换代酒店业市场发展潜力巨全国酒店业发展酒店开发谓方兴未艾**酒店业处发展中阶段期着更眼光胆识涉足目前**城市规模城市形象商务旅游需求角度分析**高端酒店数量已逐步增加统计1997年前**星级酒店17家中仅家五星级酒店现**星级酒店总量已达151家三星级酒店(含三星)占总体酒店数量85四星五星级酒店已11家占酒店总量73**申基索菲特酒店(五星)**JW万豪酒店(五星)**国贸豪生酒店(五星)**洲际酒店(五星)等
    金融危机尚未见底甚逐渐扩实体济酒店业入住率降供求减价揽客等利竞争频频出现**酒店业金融危机中推出特色套房系列客提供细分化服务等措施酒店业表现出稳步增长迹象年**四星级酒店均客房入住率保持7590间高星级酒店济效益普遍较假日期间**四星级酒店均入住率达90
    2 酒店区位概况
    酒店位**市城区南部**区全区幅员面积1827方公里辖8街道14镇总口88万**市南部新兴工业区郊短程特色旅游区重农副产品生产加工基属**市济发达圈**区工业基础雄厚境中型企业众**市汽车摩托车生产基2005年全区实现国生产总值(GDP)824亿元
    **区区位优势明显北距**市中心7公里长江横贯区境鱼洞李家沱马桑溪三座长江桥沟通南北渝黔高速公路界高速公路动工通信网络电水气等基础设施充足完备
    酒店附宝岛康体中心航空俱乐部台湾女子高尔夫俱乐部生态休闲体验园黄金沙滩等娱乐休闲场挥洒活力汗水放怀畅快方
    文化底蕴丰厚历史悠久杰灵然风光文景观均定特色旅游处全区森林覆盖率超25山水园林洞代表旅游资源十分丰富中国优秀旅游城区**四温泉**独占二:南温泉东温泉尤素天然桑浴美誉东温泉热洞更亚洲绝川东峨眉圣灯山誉 植物基宝库樵坪山云篆山古战场遗迹稀辨
    3 酒店营指标分析
    **实施十五市委市政府国家旅游局正确领导开展生态旅游题年线办**三峡国际旅游节**山水市旅游节力宣传促销断拓展海外旅游客源市场旅游业实现快发展中国旅游稳步增长假日旅游快速发展入境旅游增势明显**市旅游济指标常年保持高速增长趋势酒店客源提供保障
    **市年接旅客览表
    单位万次
    年度
    接员



    2003年

    2004年

    2005年

    2006年

    2007年

    2008年
    接国旅客
    4 05641
    5 23560
    6 13415
    6 78719
    8 00933
    10 000
    接境外旅客
    2345
    4344
    5200
    6032
    7617
    8720
    总接旅客
    4 07986
    5 27904
    6 18615
    6 84751
    8 08550
    10 08720
    旅游总收入(亿元)
    20355
    25977
    30000
    34610
    44412
    56150
    占全市GDP()
    904
    974
    980
    991
    1080
    1102
    4 酒店竞争手分析发展态势
    2008年**五星级酒店49家中已建成15家建34家
    **酒店家五星酒店览表
    房间 牌价(元晚)
    酒店
    数目 标间 豪华间 折扣
    **申基索菲特酒店 464 1 840 2 185 35
    **JW万豪酒店 462 1 702 1 780 44
    **国贸豪生酒店 445 1 708 1 708 45
    **海逸酒店 388 1 200 1 400 45
    **洲际酒店 338 1 599 1 799 53
    **南方君酒店 313 1 000 1 100 39
    **欧瑞锦江酒店 313 1 258 1 588 32
    **金科酒店 206 998 1 298 55

    年四月**首家超五星级酒店——喜达屋集团旗艾美酒店南岸区南坪商圈封顶预计年底开业
    日**正力发展服务外包产业**规划南泉服务外包产业园位**鱼洞李家沱间建立龙洲湾新区五星级酒店嘉瀛·豪生酒店**世界500强合作项目建成结束**区没五星级酒店历史
    **市中短期酒店市场业发展前景乐观加亚洲济稳步增长利酒店房价入住率增长长期说**市更高档酒店落成整市场竞争转趋剧烈
    海峡两岸度假村建立加**优越位置均**着良投资贸易环境**会成受投资者追捧热门投资城市市政府遗余力推动**市旅游业断改善旅游设施均会吸引更国境外游客旅游业发展更兴盛带动酒店业发展
    第三部分:项目概况定位
    1 项目概况
    11项目区位
    海峡假日酒店**市五星级国际豪华酒店处**市**区品中心区海峡度假村中海峡两岸度假村集居住旅游休闲餐饮娱乐体流墅性周边度假村距**区政府鱼洞17公里东跳石安澜镇接壤南安澜镇江津市西接鱼洞街道办事处北鱼洞街道办事处界石镇毗邻辖区丘陵起伏槽谷横品河横穿境域

    12交通状况
    区域已列**市市外围十组团划入**市市发达济圈城镇规划面积6方公里现市政基础设施逐渐完善公路四通八达210国道渝黔高速规划中**二环高速公路均通镇境留开口转盘称三条公路交汇金三角西南出海通道
    13然文情况
    海峡两岸旅游度假村周边旅游资源丰富然风光文景观均定特色中品河穿越品4村境长8公里水质两岸植丰茂花草繁盛外呈带状分布品西部桥口坝林场面积90亩土助水库名洞等天然溶洞均开发潜力镇境列文物保护七田石刻画燕云字库北寨子等四桥村佛寺位四桥村半山腰2001年5月出土批清代石刻分佛观音菩萨镇山官五类绝部分石完损
    14酒店概况
    海峡假日酒店**市五星级国际豪华酒店占35万方米山傍水环境优美说城市中世外桃源酒店总建筑面积达5万方米周边配套齐全刺激动感航空俱乐部摩托体验中心集美食娱乐演艺体黄金沙滩健康加油宝岛康体中心高档休闲运动项目定点高尔夫球场等应中国目前综合配套完善旅游度假式商务酒店定旅游度假带难忘怀独特体验
    2 酒店定位
    酒店定位集会体国际型五星级商务酒店着力造成城市休闲点商务生活圈
    酒店处**市海峡度假村**市国际化集商务居住旅游休闲餐饮娱乐等体流墅型度假村积聚客户均年龄结构相处成熟年龄段商务成功士型公司金领士生活享受配高档设施条件造具**陪文化宗祠文化式服务重点
    21酒店配套
    211外部配套
    酒店占着度假村黄金段周边种运动康体娱乐体验等应配套齐全刺激动感航空俱乐部摩托体验中心健康加油宝岛康体中心高档休闲运动项目定点高尔夫球场时享受黄金沙滩生态体验园等应会员交流会务时释放城市工作压抑久心里远离城市喧闹享受沙滩清闲体验纯然田园生活带难忘怀享受休闲度假商务旅游高品质选择
    高尔夫球场
    黄金沙滩
    国际摩托车
    俱乐部
    宝岛康体中心
    生态休闲体验园
    航空俱乐部
    海峡假日酒店
    休闲
    享受












    212部配套














    部配套
    客房
    商务
    餐饮
    娱乐
    总统套房
    行政房
    豪华套房
    普通套房
    复式套房
    烟房
    宴会厅房
    会议场
    容纳千厅
    西餐
    式中餐
    台式
    康体项目
    消闲娱乐项目
    保健项目

    客房:酒店设客房250套客房包括总统套房行政房豪华套房普通套房复式套房烟房室接收卫星频道备线高速宽带接口全方位安保系统传真机办公文具等应安全舒适

    商务会:配间高贵典雅宴会厅房会议场(均配独立宽敞会前报区域新现代化视听设备声传译系统)满足您规格商务会议宴会需求容纳千中厅更适举办型题庆典

    餐饮:引领时尚西餐厅日您提供式样正宗西式佳肴古朴典雅中餐厅您奏独创新派粤菜川菜美味美食时会提供种样台式美食商旅际尝遍美食时会设立全新概念酒吧水吧等会您带视觉听觉双重震撼夜色降酌欣赏调酒师精彩表演
    娱乐:
    (1)康体项目
    酒店会助定康体设施设备环境会员锻炼身体增强体质设类健身项目会务余身体锻炼中享受定乐趣诸:
    健身房篮球场乒乓球场羽毛球场桌球场游泳馆等
    (2)消闲娱乐项目
       远离市区繁闹世外桃源里享受度假趣味性轻松愉快方式定设施环境中进行种类型利身体健康放松精神陶冶情操身心快乐精神满足活动项目
    A提供高档设施服务保龄球室工摩等
    B运动激烈趣味性技巧性强高尔夫球保龄球等
    C寓享受消闲中强调精神满足诸:咖啡馆茶艺馆酒吧酒廊棋牌室等
    D文化气息浓体现:宗祠陪文化
    (3)保健项目
    消费高端会员年龄结构相处成熟年龄段商务成功士型公司金领士时城市繁忙生活身心疲惫现针会员提供美容保健服务项目会员商务余身体进行次关
    5 核心竞争力
    酒店会务业务核心竞争力办成集商务谈判休闲娱乐高级场造成**市高级商务会品牌成商务士企业高档时尚群脉·资源·享金典台着力造成城市休闲点商务生活圈
    6特色服务项目
    61条龙式服务
    航空俱乐部
    摩托体验中心

    黄金
    沙滩
    高尔夫球场
    宝岛康体中心













    酒店采取会员式营方式周边种娱乐场建立合作关系酒店会员享受种样刺激航空摩托体验享受高尔夫等种休闲运动种条龙式服务会员带极方便时会针会员举行种沙龙活动更程度体现突出酒店宗旨服务成会员活动交流精典台
    62针型性化服务
    会员基属年龄结构相处成熟商务成功士型公司金领士消费独特性偏性较强会建立详细会员档案针体推荐适合性化消费会员时刻感受细致入微服务
    目前着消费意识改变尤会针客户高收入金领群品牌形象价值张性化服务倾性提高需限度满足心理需求公务商务需求性化差异化高端服务样面较窄消费群体难满足众型酒店千篇律服务需断予惊喜必须做会员意想惊喜
    第四部分:项目模式效应
    1 项目模式
    11 项目开发理念
    酒店助海峡两岸度假村台托区域较然环境旅游设施造**首五星级旅游度假型酒店时通提供完备会议服务设施造高档休闲国际会议会发展会议旅游酒店整度假村积聚气酒店长远发展开发时加入理念:
    (1) 酒店旅游资源整合
    酒店目标客户群高端士追求然休闲消费导酒店融合度假村诸生态体验园景观河滩滩高尔夫俱乐部航空俱乐部等然环境旅游设施迎合客户群体需求客户提供长时间休闲短暂停留场造旅游休闲度假站式服务形成产业互动效应
    (2)延伸会议服务范畴推行会议旅游
    酒店高档会议中心资源基础会议服务范畴扩展餐饮住宿娱乐旅游等方面利区域天独厚旅游资源推行会议旅游模式通接型会议提供参观游览服务造酒店服务特色带动度假村发展
    (3)践行绿色酒店理念
    酒店引进体现绿色酒店理念节环保健康等方面设计初加考虑时营理客提供绿色产品提供产品服务符合充分利资源保护生态环境益顾客身体健康市场确立性化形象
    (4)造文化品牌
    造酒店文化品牌酒店营中积极组织开展类会展坛活动联合度假村项目运作种宗亲集会历史纪念活动等文化交流活动提升酒店档次社会影响力外酒店设计融合海峡风格巴渝特色重视酒店文化涵性塑造

    12 商业模式


    酒店定位五星级商务会造**区全市重会议中心现代化会议硬件设施完整配套服务特色吸引客流类商务士政府企业组织旅游团体提供会务商务活动餐饮住宿娱乐等服务会议品牌形成业务量达定规模逐步提高会议门槛形成高端具影响力会议模式会议旅游模式开发酒店积聚量气带稳定客流丰厚效益
    度假村项目处**属新开发项目决定初定时间酒店客户源度假村部度假村项目消费群实际构成酒店潜客户群体酒店运营必须度假村项目结成合作联盟形成产业互动航空俱乐部摩托车俱乐部宝岛康体中心高尔夫俱乐部等采取会员制方式实行会员信息享模式相互提供衍生配套服务根客户需求项目开展套餐绑定服务形成营联盟效益享模式

    2 区域效应分析
    (1)作度假村唯五星级酒店融餐饮住宿会务娱乐体酒店提升海峡两岸度假村吸纳宾客力整体功推动整度假村持续发展利整项目造成**城市名片品区**区带巨济效益社会效应
    (2)酒店航空俱乐部国际摩托车俱乐部宝岛康体中心高尔夫俱乐部等项目结成产业联盟满足顾客样化旅游消费需求时项目形成产业互动效应尤会议旅游模式推行整度假村积聚量气带稳定客流丰厚效益带动度假村物业销售推动整度假村成功
    (3)酒店营需量原材料供应商周边区餐饮业游开创定市场加酒店联项目结成产业联盟农村劳动力提供业岗位第产业转移二三产业中拓宽业门路增加济收入
    第五部分:营推广
    1 营理念方式
    11营理念
    通五星级会传统文化现代文化融合陪文化山川文化现代追求亲然健康娱乐休闲养身文化结合风景秀丽然中宁静诗秘豪华追求然酒店会文化重新演绎超五星级服务独特然资源相结合建立起适度超前复制项目投资营运模式
    12营方式
    产权清晰专业理酒店会营必路权营权分离引进专业理营机构实施目标责制理
    2 推广策略
    21市场策略
    211目标市场
    参加类会议进行公务商务活动外省市国外渝度假旅游员具体分层次:
    (1)团队:渝渝外旅行社(台湾香港澳门北京海广州浙江江苏)组织团体客
    (2)散客:渝外高档消费商务公务散客
    (3)会议会展客:政府职部门驻渝政府企事业单位渝外中型企业
    212市场定价策略
    • 高价开盘顶级入市唯独尊
    • 顶级价格顶级配置
    • 尊贵生活开始

    22竞争优势
    221宏观方面:
    • 理位置:品位**区处**区西南方属市济发达圈中城区外围市圈结合点交通区位优势错
    • 土资源:品区土资源较富裕许没开发济迅速发展城区等供利土资源日趋紧张城区结果必须延伸发展品区位优势品土断增值
    222微观方面:
    (1) 拥超前理产品服务水区尚未级酒店店开始占领制高点
    (2) 拥方便停车场车族较吸引力
    (3) 投资方业良合作双方优势互补
    (4) 投资方创业热情良市场推广意识保证创新力服务水
    23产品定位
    着力造成城市休闲点商务生活圈
    产品定位高档会务核心竞争力国际型酒店
    功:餐饮客房种样会议厅室娱乐(康体休闲保健等)
    24产品服务
    提供会务餐饮娱乐住宿服务
    (1)具体细分:
    • 酒店文化(陪文化两岸文化山水文化…)
    • 专业服务(条龙服务聘国际流酒店理公司接手理)
    • 美食(中西餐齐备更设济型家常菜)
    • 国际商务会议专区
    • 功齐全娱乐设施(泳池SPA馆酒吧书吧KTV…)
    • 生态型高级酒店(景中房房中景)
    • 风水文化(集中展现风水优势)
    • 居住环境(典雅环保恬静舒适配备先进助眠系统贴心枕头保证吃玩睡真正做性化情感化)
    • 特色住宿 (层客房房间具特色)
    • 服务精细化:团队散客分区服务
    • 建立客史档案
    客史档案应该包含三方面基容:
    第客户常规档案包括单位客户档案散客档案单位客户档案双方协议签订时提供单位名称性质营容址负责姓名联系姓名联系方式消费需求认定房价消费折扣率付款方式等信息散客档案指客办理预定住登记时留第手资料包括客姓名性出生年月日属单位常住效身份证件类号码联系方式达原住房价住时间付款方式等素
    第二酒店意识收集顾客消费性化档案指酒店服务区域通渠道方式饭店意识动收集顾客消费需求特点行特征嗜等信息包括顾客家庭状况学历职称职务洗浴品品牌追求枕头高低床垫软硬度选择阅读惯电视节目娱乐喜饮食惯口味特征茶叶咖啡酒类爱灯光空调温度洗澡水热度求卫生标准嗜酒店产品服务评价等
    第三客户信息分析档案客史档案客户信息总汇植根客户信息科学分析基础形成营服务策略客史档案价值真正体现客户信息分析方面进行:(1)客户概况分析包括客户层次风险爱惯等(2)客户忠诚度分析指客户酒店项服务产品认度购买热情(3)客户利润分析指客户消费产品边缘利润总利润额净利润等(4)客户未分析包括客户数量类潜消费力等未发展趋势争取客户手段方法等(5)客户促销分析包括广告宣传情感沟通计划等
    售服务:店庆婚庆厂庆生日客户特俗意义纪念节日女升学……

    (2)开发新项目
    ①改进型:室网球俱乐部 球拍出租维修服务先进更衣室沐浴室风味吃日式餐厅
    ②新项目:电脑检测健身旋式浴池独立培训网吧钢琴吧美式西部牛仔吧池畔长廊(供应酒水烧烤) 阳光泳池情岛
    ③间兴趣室:提供钢琴芭蕾舞插花剑道等学提高机会
    目:利新项目巩固市场扩市场占率
    (3)服务理念
    • 新服务构建新环境
    • 新环境带新体验
    • 新体验新生活
    25推广理念
    • 高品质专业支撑确保产品高性价高增值
    • 设计引领实现种山川文化生活方式
    • 造全国流集度假休闲会务体国际型酒店
    26推广计划
    前重快建立酒店知名度酒店众消费者知晓
    261推广方式:
    • 品质促销
    酒店品质包括硬件设施软件设施
    • 文促销(客户维护)
    文促销(客户维护)坏决定着酒店否够拥批忠诚客户否够保证酒店拥较高客户回头率老客户酒店生存基石顾客回头率衡量家酒店营销重标尺开发新客户时候客户说天花乱坠客户真正酒店忽略酒店部营销客酒店感受轻视终导致拉客户少真正够留住没说酒店营销部应该协酒店部门组建客户维护系统通营销部牵头指导酒店客提供完美服务通客口碑效应开发更潜客户需营销部前厅部制定出整套完善客户维护体系
    • 特色营销(①考虑客需宾馆客房退房时间延长中午两点入住客订票免收订票费定期推出房价倒减活动通赢客户赞巩固老客户通老客户开发出新客户②强会议功满足类会议需)
    • 广告销售
    • 网促销(互联网酒店整合营销提供效工具手段酒店营销开辟新市场空间网络环境整合营销酒店集中优势资源通整合营销传播吸引潜顾客利网络开展深度营销提升顾客体验 )
    • 公关促销(公关员职责保持客户联系听取客意见加深客户感情 关心营销员客户间关系否融洽 )
    262销售渠道伙伴
    • 第俱乐部营运
    • 第二会刊
    • 第三融入生活轨迹中 (出入场印刷精美楼书广告放置里高尔夫球场游艇飞机头等舱五星级酒店等 )
    • 第四政府职部门驻渝政府企事业单位渝外中型企业
    • 第五国外旅行社

    263分销渠道
    • 酒店直接销售
    1现场直接销售酒店前厅总服务台接住店客餐厅接餐顾客康乐中心接休闲客等酒店原始销售渠道销售方式现代酒店忽视销售渠道
    2员推销酒店派出销售员直接销售酒店服务
    3电话推销酒店销售部门通电话直接销售酒店服务
    4网络推销酒店设立网站销售部门开展网络推销预订
    • 酒店预订系统
    1专业酒店预订系统通常表现公司企业作代理时许酒店提供预定服务
    2酒店集团预订系统集团中成员提供服务酒店提供预定服务
    3特许营预订系统酒店理水高酒店品牌张力强酒店全球全国全省设立特许营权取特许营权酒店提供预订系统服务
    • 第三方销售
    1旅游机构旅游机构中国酒店企业争夺激烈分销渠道分旅游批发商旅游零售商旅游批发商专门事包团旅游销售活动通航空公司轮船公司酒店直接谈判安排组织种时间目相应价格包团旅游旅游零售商者旅客销售旅游零售商旅客提供咨询服务导游交通工具安排吃住游
    2酒店代理商作专门酒店推销接受客预订中间商熟悉市场情况客源市场联系密切具备完善推销系统拥验丰富推销员
    3客运机构许航空公司铁路列车轮船公司长途汽车公司客提供交通运输服务外普遍中间商身份客介绍酒店代酒店接受订房
    4会议促销机构组织会议代理机构销售组织策划组织会议会展交通住宿旅游娱乐等机融体成酒店重销售渠道
    5酒店协会旅游协会酒店协会旅游协会酒店集团拥营酒店够酒店旅游机构成员提供促销预订服务
    第六部分:项目投资估算
    1 项目基数
    项目
    面积(米)
    ()土面积
    10000(约合15亩)
    (二)建筑面积
    50000
    (三)停车位(80)
    33729
    (四)容积率
    500
    (五)绿化率
    ≥30
    2 计费方法说明
    项目投资成费估算:
    ①**市物价局公布营性收费中关园林建设招标等收费标准
    ②**市颁发关建设方面税费文件
    ③贷款利率贷款基准利率+浮动利率
    中国民银行新调整三年贷款基准利率54浮15终利率621
    ④相关资料
    投资估算容:
    ①**市商品房价格计算暂行办法
    ②建设项目济评价方法参数第三版
    ③房产开发项目济评价方法
    3 项目开发投资估算程
    (1)土取费
    该项目土费包含土拍卖价金土交易服务费交易契税
    土交易契税计税价拍卖价款工程土面积15亩土价格30万亩

    期工程土费表
    ()土费
    金额(万)
    土费
    450
    (2)前期工程费
    计算方法计费基础*费率中估算投资额项目建安工程费
    前期工程费表
    序号
    项目
    计费基础
    费率
    估算成(万元)
    1
    市场调查产品策划
    估算投资额
    020
    5400
    2
    规划设计费
    建安工程费
    2
    42398
    3
    质勘察费
    总建筑面积
    1
    500
    4
    行性研究费
    估算投资额分档收费
    030
    2000
    5
    施工前场准备费
    土面积
    10
    15000
    6
    环评费
    建安工程费
    007
    1484
    7
    合 计


    66782
    (3)建安工程费
    建安工程费指直接工程建设总成费包括建筑工程费(结构建筑特殊装修工程)设备安装工程费(排水电气明电梯空调煤气道消防防雷弱电等设备安装)电梯购置安装费智设备购置安装费等
    建安工程费表
    序号
    项目
    计费基础
    费率
    估算成(万元)
    1
    土建费
    建筑面积
    1000
    500000
    2
    装饰工程
    建筑面积

    1510000
    21
    室装饰
    建筑面积
    3000
    1500000
    22
    公区域装饰
    建筑面积
    20
    10000
    3
    防盗门
    建筑面积
    10
    5000
    4
    消防工程
    建筑面积
    50
    25000
    5
    水电工程
    建筑面积
    80
    40000
    6
    安防工程
    建筑面积
    12
    6000
    7
    五通费
    总套数
    4601元户
    11503
    8
    光纤电视安装工程
    建筑面积
    10
    5000
    9
    智化设施
    建筑面积
    15
    7500
    10
    电梯安装工程
    电梯台数(3)
    33万元部
    9900
    11
    合 计


    2119903
    (4)基础设施建设费
    基础设施费包括供水供电供气排污排洪道路电讯环卫等通常粗略估算采单位指标估算法计算方法:计费基础*费率
    基础设施费
    序号
    项目
    计费基础
    费率
    估算成(万元)
    1
    供水工程
    建筑面积
    15
    75
    2
    总评供配电明工程
    建筑面积
    140
    700
    3
    排污
    建筑面积
    15
    75
    4
    燃气工程
    建筑面积
    30
    150
    5
    合 计


    1000
    (5)开发规费
    开发规费
    序号
    项目
    计费基础
    费率
    估算成(万元)
    1
    城市配套建设费(交25)
    建筑面积
    190
    23750
    2
    防费(交半)
    建筑面积
    30
    7500
    3
    规划许执费
    建筑面积
    05
    250
    4
    房产测绘费
    建筑面积
    1
    500
    5
    施工图审查
    施工图设计费
    10
    050
    6
    招投标服务费
    建安工程费
    040
    8480
    7
    工程监理费
    建筑面积
    8
    4000
    8
    散装水泥费
    建筑面积
    1
    500
    9
    预见税费
    建筑面积
    10
    5000
    10
    合 计


    50030
    (6)理费
    理费房产开发企业组织理房产开发营活动发生种费包括理员工资差旅费办公费保险费职工教育费养老保险费等项目投资估算(建安+前期+基础设施费)×2计算
    理费表
    序号
    项目
    计费基础
    费率
    总额万元)
    (6)
    理费
    前期+建安+基础设施费
    2
    45734
    (7)建设期利息
    建设期利息建设期间应计贷款利息项目贷款总额14000万元贷款期限7年基准利率594项目执行利率基准利率浮10683
    建设期利息表
    序号
    项目
    计费基础
    费率
    总额(万元)
    (7)
    建设期利息
    贷款总额
    683
    197801
    (8)预见费
    预见费土安置费总费3计算
    预见费表
    序号
    项目
    计费基础
    费率
    总额(万元)
    (8)
    预见费
    土安置费
    3
    71473
    (9)项目开发投资估算汇总
    投资估算汇总表
    序号
    项目
    金额(万元)
    1
    土费
    45000
    2
    前期工程费
    66782
    3
    建安工程费
    2119903
    4
    基础设施费
    100000
    5
    开发规费
    50030
    6
    理费
    45734
    7
    建设期利息
    197801
    8
    预见费
    71473
    9
    合 计
    2696722
    4 资金筹集运计划
    资金筹集运表(建设期单位:万元)
    序号
    项目
    合计
    2009年
    2010年
    2011年
    1
    资金运
    2696722
    535762
    1077213
    1083746
    11
    土费
    45000
    45000


    12
    前期工程费
    66782
    66782


    13
    建安工程费
    2119903
    423981
    847961
    847961
    14
    基础设施费
    100000

    50000
    50000
    15
    开发规费
    50030

    25015
    25015
    16
    理费
    45734

    22867
    22867
    17
    建设期利息
    197801

    95634
    102167
    18
    预见费
    71473

    35737
    35737
    2
    资金筹措
    2696722
    535762
    1077213
    1083746
    21

    1296722
    535762
    760959

    211
    固定资产投资
    1296722
    535762
    760959

    22
    银行贷款
    1400000

    316254
    1083746
    221
    固定资产投资
    1400000

    316254
    1083746

    5 财务效益分析
    51收入预测
    销售收入销售营进度计划表
    序号
    期间
    项目
    2012
    2013
    2014
    2015
    2016
    2017
    2018
    2019
    2020
    2023
    合计
    1
    总收入
    534600
    712800
    891000
    891000
    891000
    891000
    891000
    891000
    891000
    891000
    7484400
    11
    客房收入
    267300
    356400
    445500
    445500
    445500
    445500
    445500
    445500
    445500
    445500
    3742200
    12
    餐饮收入
    160380
    213840
    267300
    267300
    267300
    267300
    267300
    267300
    267300
    267300
    2245320
    13
    娱乐收入
    106920
    142560
    178200
    178200
    178200
    178200
    178200
    178200
    178200
    178200
    1496880
    2
    销售税金附加
    42768
    57024
    71280
    71280
    71280
    71280
    71280
    71280
    71280
    71280
    598752
    21
    营业税
    26730
    35640
    44550
    44550
    44550
    44550
    44550
    44550
    44550
    44550
    374220
    22
    城市维护建设税
    802
    1069
    1337
    1337
    1337
    1337
    1337
    1337
    1337
    1337
    11227
    23
    教育费附加
    1871
    2495
    3119
    3119
    3119
    3119
    3119
    3119
    3119
    3119
    26195
    24
    土增值税
    13365
    17820
    22275
    22275
    22275
    22275
    22275
    22275
    22275
    22275
    187110
    3
    净收入
    491832
    655776
    819720
    819720
    819720
    819720
    819720
    819720
    819720
    819720
    6885648
    客房收入房间天均价900元天空置率45计算
    控制客房收入餐饮收入娱乐收入占总收入例5∶3∶2测算餐饮收入娱乐收入
    52 营成期间费销售税金附加税预测
    销售费销售收入25销售税金附加包括营业税5城市维护建设费营业税7教育费附加营业税3土增值税收入25具体计算方法:销售税金附加销售收入*5+销售收入*5*7+销售收入*5*3+销售收入*25税率25
    序号
    期间
    项目
    2009
    2010
    2011
    2012
    2013
    2014
    2015
    2016
    2017
    2018
    2019
    2020
    2022
    2023
    合 计
    1
    建设投资
    535762
    1077213
    1083746











    2696722
    2
    理费
    000
    000
    000
    5346
    7128
    8910
    8910
    8910
    8910
    8910
    8910
    8910
    8910
    8910
    74844
    3
    财务费



    109146
    87317
    65487
    43658
    21829






    327437
    4
    销售费
    000
    000
    000
    8019
    10692
    13365
    13365
    13365
    13365
    13365
    13365
    13365
    13365
    13365
    112266
    5
    总成费
    535762
    1077213
    1083746
    122511
    105137
    87762
    65933
    44104
    22275
    22275
    22275
    22275
    22275
    22275
    3211269
    51
    中:
    营成
    000
    000
    000
    122511
    105137
    87762
    65933
    44104
    22275
    22275
    22275
    22275
    22275
    22275
    514547






    利润税测算表
    序号
    期间
    项目
    2009
    2010
    2011
    2012
    2013
    2014
    2015
    2016
    2017
    2018
    2019
    2020
    2023
    合 计
    1
    销售收入



    534600
    712800
    891000
    891000
    891000
    891000
    891000
    891000
    891000
    891000
    7484400
    2
    总成费
    535762
    1077213
    1083746
    122511
    105137
    87762
    65933
    44104
    22275
    22275
    22275
    22275
    22275
    3211269
    3
    销售税金附加



    42768
    57024
    71280
    71280
    71280
    71280
    71280
    71280
    71280
    71280
    598752
    31
    营业税



    26730
    35640
    44550
    44550
    44550
    44550
    44550
    44550
    44550
    44550
    374220
    32
    城市维护建设税



    802
    1069
    1337
    1337
    1337
    1337
    1337
    1337
    1337
    1337
    11227
    33
    教育费附加



    1871
    2495
    3119
    3119
    3119
    3119
    3119
    3119
    3119
    3119
    26195
    34
    土增值税



    13365
    17820
    22275
    22275
    22275
    22275
    22275
    22275
    22275
    22275
    187110
    4
    利润总额
    535762
    1077213
    1083746
    369321
    550639
    731958
    753787
    775616
    797445
    797445
    797445
    797445
    797445
    3674379
    5
    弥补前年度亏损



    369321
    550639
    731958
    38943






    1612976
    6
    应纳税额






    792729
    775616
    797445
    797445
    797445
    797445
    797445
    4758125
    7







    198182
    193904
    199361
    199361
    199361
    199361
    199361
    1189531
    8
    税利润






    594547
    581712
    598084
    598084
    598084
    598084
    598084
    3568594
    9
    供分配利润






    594547
    1176259
    1774343
    2372426
    2970510
    3568594
    5362845

    53盈利力分析
    序号
    项目
    静态
    动态
    1
    静态财务指标

    20023
    11
    净现金流量(万元)
    2484848

    12
    静态投资回收期(年)
    784

    13
    全部资金投资收益率()
    1229

    2
    动态财务指标


    21
    财务净现值(万元)

    269216
    22
    动态投资回收期(年)

    1068
    23
    财务部收益率()

    208





    6 风险敏感性分析
    61敏感性分析
    敏感性分析指众确定性素中找出投资项目济效益指标重影响敏感性素分析测算项目济效益指标影响程度敏感性程度进判断项目承受风险力种确定性分析方法通研究建设项目确定素包括价格产量成投资建设期汇率等发生变化时项目济效果指标IRRNPV等预期发生变化程度找出项目敏感素确定敏感程度分析该素达界值时项目承受力制定出应措施终投资风险减少提高决策性
    选择需分析确定性素:根市场预测项目开发程中发生变化客房日均收入总投资额
    确定进行敏感性分析济评价指标:项目敏感性分析针财务部收益率
    计算确定素变动引起评价指标变动值:
    分计算日均收入波动255投资额波动255时济指标影响具体分析见表:
    确定性素变动引起评价指标变动表
    确定素
    部收益率
    5
    25
    基方案
    25
    5
    日均收入
    1124
    1177
    1229
    1281
    1332
    总投资额
    1326
    1277
    1229
    1183
    1138


    部收益率敏感性分析图
    计算敏感性素敏感性素进行排序
    计算项目素敏感度系数:
    β=评价指标变化幅度(%)÷确定性素变化幅度(%)
    日均收入均敏感度=(1332%1124)112410185
    总投资额均敏感度=(1326%1138%)1138%10=165%
    图形知销售单价较投资总额稍微敏感开发商应做市场营销理工作时应效控制成提高项目收益
    预售销售前开发商应确实适做定价工作时销售程中根客户反应适调节销售价格销售快稍微调价格实现利润化滞销应重新审视市场合理调节价格保证销售率
    方面合理控制总投资增加利润效手段开发商应整开发程中建立系统成控制体系建立科学理体系实现低成实现济效益
    62风险分析
    市场情况目前房产市场已处逐渐回暖阶段加**市方特点获国家政策方面支持**市未发展定会吸引更外投资者城市化进程加快**房价稳涨项目市场风险项目前期已基完成情况风险源两方面:
    (1)项目建设阶段
    A质量风险:施工阶段施工员设计知识认识重错误擅改变设计造成风险施工理中理员施工技术员重视关键部位关键程踪检查处理完工导致产品严重功缺陷甚影响结构安全造成风险求施工员技术员监理理员更注意质量控免出现质量问题造成风险
    B成风险:施工程中游产品商品混凝土钢筋等市场价格升引起建安成增加风险
    C技术风险:指科技进步技术结构相关变量变动房产开发商带损失例科技进步项目适性构成威胁迫开发商追加投资进行房产更新翻修改造
    (2) 项目租售阶段
    A 营风险
    营性风险营决策失误造成实际营结果偏离期值性房产项目开发中营风险取决房产市场特点开发营条件投资者决策水营者理力
    B 市场风险
    市场风险指市场状况变化确定性房产投资者带风险包括:a 购买力风险:购买力风险称通货膨胀风险通货膨胀货币贬值投资者带实际收益水降风险开发投资回收期越长房产投资购买力风险越b 变现风险:房产项目动产法需求弱方转移需求强市场时投资周期周期长价值量占资金谈判时间长交易费高素均影响房产流动性变现性投资者急需现金时法快脱手影响投资者收益
    (3) 风险:包括合风险财务风险社会风险政治风险等
    第七部分:总结结
    1 早1996年品列**市市外围十组团划入**市市发达济圈品处交通塞210国道渝黔高速规划中**二环高速公路均通镇境留开口转盘称三条公路交汇金三角西南出海通道项目发展环境理位置俱佳**区政府十五规划品发展土营运核心发展商业旅游业商业项目开发提供良土壤
    2
    5.该该项目静态净现金流量248亿元静态投资回收期784年全部资金投资收益率1229动态该项目财务净现值027亿元动态投资回收期1068年财务部收益率208该项目具较强盈利力具行性



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