《土地房产所有证》效力问题浅析


    1953年《土地房产所有证》效力问题浅析 随着我国《物权法》的颁布实行,人们的物权法律意识逐渐增强。笔者在处理市国土资源局法律顾问事务中发现,我市很多农村群众仍持有1953年县人民政府颁发的《土地房产所有证》,该《土地房产所有证》是否有效,能否以此作为土地房产的物权凭证,就成为大家非常关注的问题。 我国《物权法》第六条、第九条、第十条等规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,应当依照法律规定登记。不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。不动产登记,由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法,由法律、行政法规规定。因此,只有按照现行有效的法律法规的相关规定进行不动产物权登记,才能产生物权法律效力。就农村集体土地使用权而言,只有按照我国现行《土地管理法》、《土地登记规则》等法律法规的相关规定进行土地登记,才能产生物权法律效力。 《**省土地证书颁发办法》更是明确规定,土地证书是土地所有权或土地使用权的法律凭证。合法的土地所有权和使用权受国家法律保护,除国家依法变更外,任何单位和个人不得侵犯。土地使用者必须按照本办法规定申领或换领土地证书,领证(换证)工作截止于1992年底,当事人居住在香港、澳门、台湾地区和国外的,换证截止期限延长至1995年底。逾期不办理领证(换证)手续又不申请暂缓办理的,原批准用地证件或土地证书作废,其土地所有权或使用权不受法律保护。因此,具体到我市农村集体土地使用权而言,只有按照上述规定申领或换领土地证书才能产生物权法律效力,才受法律保护,也就是说,1953年县人民政府颁发的《土地房产所有证》已失效,已不能作为拥有土地使用权的法定物权凭证。 那么,1953年县人民政府颁发的《土地房产所有证》是否就是“废纸一张”呢?笔者并不这么认为。1953年县人民政府颁发的《土地房产所有证》从证据角度来说,还是具有一定的土地使用权权属来源证明效力的。但效力如何,应综合我国农村土地确权登记历史沿革,具体问题具体分析。 一、1949年-1953年土地改革阶段。 1949年9月29日通过的《中国人民政治协商会议共同纲领》(以下简称《共同纲领》)第一章总纲第3条规定:“……有步骤地将封建半封建的土地所有制改变为农民的土地所有制……发展新民主主义的人民经济,稳步地变农业国为工业国。”根据《共同纲领》,1950年6月28日通过的《中华人民共和国土地改革法》第30条规定:“土地改革完成后,由人民政府发给土地所有证,并承认一切土地所有者自由经营、买卖及出租其土地的权利……”。1953年县人民政府颁发的《土地房产所有证》正是这一时期农村土地使用权的权属凭证的表现。 二、1953年-1982年合作化及“四固定”阶段。 1953年2月,中共中央下发《关于农业生产互助合作的决议》,要求在大量发展临时、常年互助组的基础上,应有领导、有重点地发展土地入股的农业生产合作社。 1953年春,农业生产合作社由个别试办发展到在全国农村普遍试办的阶段。1953年12月中共中央通过《关于发展农业生产合作社的决议》,全国农业互助合作运动进入以全面发展农业生产合作社为中心的阶段。 1954年宪法第8条第1款宣告:“国家依照法律保护农民的土地所有权和其他生产资料所有权”,但宪法的一纸宣告挡不住社会主义改造的滚滚潮流,到1956年,全国农村已基本取消土地的农民所有制,建立土地的集体所有制。 1956年6月30日通过的《高级农业生产合作社示范章程》第2条规定:“农业生产合作社按照社会主义的原则,把社员私有的主要生产资料转为合作社集体所有……”第13条第1款规定:“入社的农民必须把私有的土地和耕畜、大型农具等主要生产资料转为合作社集体所有。”第16条规定:“农业生产合作社应该抽出一定数量的土地分配给社员种植蔬菜……社员原有的坟地和房屋地基不必入社……”其中,“分配给社员种植蔬菜”的土地就是后来的“自留地”。从第16条的规定可知,社员对自留地只享有使用权,而不享有所有权。 1961年6月15日中共中央制定的《农村人民公社工作条例(修正草案)》第17条规定:“全大队范围内的土地,都归生产大队所有,固定给生产队使用……”。第43条规定:“社员的房屋,永远归社员所有。社员有买卖或者租赁房屋的权利……” 据此,从农民个体经济向农村集体经济的转变,导致农民从土地改革中获得的土地所有权大部分变成了集体的土地所有权,农民手中只剩下坟地和房屋地基的所有权以及房屋所有权。相应的,土地改革后发给农民的土地房产所有证上记载与土地相关的内容除坟地和房屋地基以外,都已失去效力。 1963年3月20日中共中央《关于各地对社员宅基地问题作一些补充规定的通知》,社员宅基地应当归生产队集体所有,社员只享有宅基地的使用权。到此,农民的宅基地所有权也丧失殆尽。 在农民的土地所有权转变为集体的土地所有权的进程中,土地登记基本被遗忘,1953年至1982年这段时间基本可以认为是中国没有土地登记的一段时期。这一时期,农村集体土地使用权权属凭证方面主要表现为用地协议、土地调整补偿协议、房屋购买协议、有权部门的批准文件等。 三、1982年至今土地登记制度建立和逐步完善阶段。 1982年宪法以根本法的形式确立了中国的土地公有制,即城市土地国家所有和农村土地集体所有。1988年宪法修正案允许土地的使用权依照法律的规定转让。至此,1982年之后的中国土地登记制度便大致以城市土地国家所有和农村土地集体所有为基础逐步展开。 这一时期,我国陆续发布了1982年《村镇建房用地管理条例》、1986年中共中央、国务院《关于加强土地管理、制止乱占耕地的通知》、1987年《土地管理法》及其实施细则并历经几次修正、1995年《确定土地所有权和使用权的若干规定》、1996年《土地登记规则》、2007《物权法》等一系列的法律法规对我国农村集体土地使用权管理制度进行清理、规范和完善。 相应的,土地管理部门也从建国初期的内务部设地政司到1982年农业部设土地管理局到1986年成立国家土地管理局再到1998年国务院机构改革组建国土资源部,在不同时期,都有专门的管理部门对农村集体土地进行管理,在全国范围内开展土地调查、土地登记、土地统计工作,土地登记成为了地籍管理的重要内容,而且,土地登记被长期认为是“地籍管理的核心”。 这一时期农村集体土地使用权权属凭证方面主要表现为《宅基地证》、《集体土地建设用地使用证》以及现在的《集体土地使用证》等 因此,在不同时期农村集体土地使用权权属凭证有不同的表现形式,也因不同时期的法律法规的变更、废止而产生不同的法律效力。前文已述,只有按现行法律法规的规定申领或换领土地证书才能产生物权法律效力,才受法律保护。那么,在没有按现行法律法规的规定申领或换领土地证书的情况下,若发生土地权属争议,就要根据不同时期的土地权属凭证的证明力来确定土地使用权的权属来源,进而确定土地权属。一般来说,时间在后的比时间在前的权属证明文件证明效力要高,即1953年的《土地房产所有证》比解放前的“红地契” 的证明效力高,合作化、“四固定”时期的权属证明文件比1953年的《土地房产所有证》的证明效力高等等。当然,除此之外,还要听取证人证言,考察田亩造册、交粮纳税和土地使用、经营管理等历史情况,进行综合分析判断,才能更准确的确定土地权属来源,解决争议。 总而言之,1953年县人民政府颁发的《土地房产所有证》虽然已失效,已不能作为拥有土地使用权的物权凭证,但在某种意义上,仍具有一定的土地权属来源证据效力的。虽然如此,现仍持有1953年县人民政府颁发的《土地房产所有证》而没有依法申请土地登记并获颁土地证的农民群众,还是尽快依法申领土地证,以保障自己的合法权益。 本文档由香当网(https://www.xiangdang.net)用户上传

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    沧海一叶1

    贡献于2019-01-14

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