业主委员会工作规范


    街道办事处业主委员会工作规范 (试行) 为进一步加强业主委员会制度建设,规范业委会工作,推动业主委员会实现自我管理、自我教育和自我服务,充分发挥业主委员会在社区治理中的作用,根据《业主大会和业主委员会指导规则》和《秦皇岛市物业管理条例》,特制定本规范。 一、组织领导构成  业主大会由物业管理区域内的全体业主组成,代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利,履行相应的义务。 业主委员会是业主大会的执行机构,由业主大会会议选举产生,履行法律、法规规定的职责,接受业主的监督,不得有超越业主大会赋予的职权、侵害业主合法权益的行为。 业主委员会须接受街道办事处和居民委员会的指导和监督。 二、成立业主大会、选举业主委员会规程 (一)业主申请 1.书面申请:物业管理区域内,已交付的专有部分面积超过建筑物总面积百分之五十时,三十户以上业主或者占业主总人数百分之五以上的业主可以向街道办事处提出筹备业主大会的书面申请。申请应包含以下内容:一是小区基本情况;二是成立业主委员会的目的;三是其他需写入申请的内容;四是申请人联名签字,写明家庭住址和联系电话。 2.组织指导:街道办事处应当自收到业主书面申请之日起两个月内,组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。物业管理区域内,具备成立首次业主大会会议筹备组条件,而业主未提出申请的,街道办事处、居民委员会应当组织、指导业主推荐业主代表并成立首次业主大会会议筹备组。 (二)成立筹备组 1.人员结构:首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处和居民委员会代表组成。筹备组成员人数应为单数,其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半,筹备组组长由街道办事处代表担任。筹备组中业主代表的产生,由街道办事处、居民委员会组织业主推荐。 2.名单公示:筹备组应当将成员名单以及相关信息在物业管理区域内显著位置公示,公示期不得少于十五个工作日。业主对筹备组成员有异议的,由街道办事处、居民委员会协调解决。 (三)筹备组工作 1.确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积。 2.确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容。 3.草拟管理规约、业主大会议事规则: (1)管理规约应当对下列主要事项作出规定:①物业的使用、维护、管理;②专项维修资金的筹集、管理和使用;③物业共用部分的经营与收益分配;④业主共同利益的维护;⑤业主共同管理权的行使;⑥业主应尽的义务;⑦违反管理规约应当承担的责任。 (2)业主大会议事规则应当对下列主要事项作出规定:①业主大会名称及相应的物业管理区域;②业主委员会的职责;③业主委员会议事规则;④业主大会会议召开的形式、时间和议事方式;⑤业主投票权数的确定方法;⑥业主代表的产生方式;⑦业主大会会议的表决程序;⑧业主委员会委员的资格、人数和任期等;⑨业主委员会换届程序、补选办法等;⑩业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和管理;⑪业主大会、业主委员会印章的使用和管理。 4.依法确定首次业主大会会议表决规则。 5.制定业主委员会委员候选人产生办法,确定业主委员会委员候选人名单 。 业主委员会由五至十一人单数组成。业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力并认真履行《物业管理条例》所规定业主义务的业主担任,其本人及其配偶、直系亲属不得在本住宅小区建设单位、物业服务企业中任职或者占有股份,不得索取、收受建设单位、物业服务企业的利益或者报酬  。 6.制定业主委员会选举办法。 7.完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。 前款内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。业主对公告内容有异议的,筹备组应当记录并作出答复。筹备组应当自组成之日起三个月内完成筹备工作,组织召开首次业主大会会议。 (四)召开首次业主大会会议 1.业主大会会议形式:业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式,但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。采用书面征求意见的形式召开业主大会会议的,应当将征求意见书送达每位业主;无法送达的,应当在业主的建筑物专有部分所在单元显著位置公告。征求意见书送达或者虽然未送达但公告后业主反馈意见的,视为业主已经参加业主大会会议。需要业主大会会议投票表决的事项,应当采取实名可追溯的方式进行。 2.业主大会成立:业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则并选举产生业主委员会之日起成立。业主大会成立后,筹备组应当在五日内向业主委员会移交筹备期间的全部资料后自动解散。 划分为一个物业管理区域的分期开发建设项目,先期开发部分符合条件的,可以成立业主大会,选举产生业主委员会。首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素,在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。 (五)办理备案手续 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内,持下列文件向街道办事处办理备案手续: 1.业主大会成立和业主委员会选举的情况; 2.管理规约; 3.业主大会议事规则; 4.业主大会决定的其他重大事项。 业主委员会办理备案手续后,可持备案证明向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章。业主委员会任期内,备案内容发生变更的,业主委员会应当自变更之日起三十日内将变更内容书面报告备案部门。 三、业主委员会换届规程 (一)换届选举的前提 业主委员会有下列情形的,应当按要求组织召开业主大会进行换届选举: 1.业主委员会委员人数不足总数的二分之一时,应当召开业主大会临时会议,重新选举业主委员会。 2.业主委员会任期届满前3个月,应当组织召开业主大会会议,进行换届选举,并报告物业所在地的街道办事处和居民委员会。 (二)换届选举程序 1.由本届业主委员会在物业所在地的街道办事处和居民委员会的指导和监督下,参照成立业主大会、选举业主委员会规程,发出换届选举的通知,公示相关材料,组织召开业主大会。 2.业主委员会在规定时间内不组织换届选举的,物业所在地的街道办事处应当责令其限期组织换届选举;逾期仍不组织的,可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处的指导和监督下,组织换届选举工作。 (三)办理交接手续 1.业主委员会应当自任期届满之日起10日内,将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会。 2. 业主委员会任期届满后或者业主委员会委员资格终止,拒不移交所保管的档案资料、印章以及其他属于全体业主所有的财物的,其他业主委员会委员可以请求街道办事处协调解决;协调不成的,可由街道办事处组织召开物业管理联席会议协调解决,也可以由新一届业主委员会请求物业所在地的公安机关协助移交。 (四)办理备案手续 业主委员会应当自换届选举产生之日起三十日内,持下列文件向街道办事处办理备案手续: 1.业主大会成立和业主委员会换届选举的情况; 2.管理规约; 3.业主大会议事规则; 4.业主大会决定的其他重大事项。 四、业主大会和业主委员会日常管理制度 (一)业主大会和业主委员会会议制度 1. 业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。有下列情况之一的,业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议:一是经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议的;二是发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;三是业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。业主委员会委员人数不足总数的二分之一时,应当召开业主大会临时会议,重新选举业主委员会。 2.业主委员会应当按照业主大会议事规则的规定及业主大会的决定召开会议。经三分之一以上业主委员会委员的提议,应当在7日内召开业主委员会会议。业主委员会主任、副主任无正当理由不召集业主委员会会议的,物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处可以指定业主委员会其他委员召集业主委员会会议。 3.业主委员会会议由主任召集和主持,主任因故不能履行职责,可以委托副主任召集。业主委员会会议应有过半数的委员出席,作出的决定必须经全体委员半数以上同意。业主委员会委员不能委托代理人参加会议。 4.业主委员会应当于会议召开7日前,在物业管理区域内公告业主委员会会议的内容和议程,听取业主的意见和建议。业主委员会会议应当制作书面记录并存档,业主委员会会议作出的决定,应当有参会委员的签字确认,并自作出决定之日起3日内在物业管理区域内公告。 5.业主委员会会议作出的决定应当经全体委员过半数同意。 业主大会和业主委员会的决定,对全体业主以及物业使用人具有约束力。 6.业主委员会未按业主大会议事规则的规定组织召开业主大会定期会议,或者发生应当召开业主大会临时会议的情况,业主委员会不履行组织召开会议职责的,物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处可以责令业主委员会限期召开;逾期仍不召开的,可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处的指导和监督下组织召开。 7.召开业主大会会议,物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处应当给予指导和协助。 8.召开业主委员会会议,应当告知相关的居民委员会,并听取居民委员会的建议。在物业管理区域内,业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责,支持居民委员会开展工作,并接受其指导和监督。 9.业主委员会任期届满前3个月,应当组织召开业主大会会议,进行换届选举,并报告物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处。 (二)档案管理制度 业主委员会应当建立工作档案,工作档案包括以下主要内容: 1.业主大会、业主委员会的会议记录; 2.业主大会、业主委员会的决定; 3.业主大会议事规则、管理规约和物业服务合同; 4.业主委员会选举及备案资料; 5.专项维修资金筹集及使用账目; 6.业主及业主代表的名册; 7.业主的意见和建议。 (三)信息公开及查询制度  业主委员会应当及时在物业管理区域内显著位置公示下列情况和资料,随时接受业主查询: 1.管理规约、业主大会议事规则; 2.业主大会和业主委员会的决定; 3.物业服务合同; 4.住宅专项维修资金的筹集、使用情况; 5.物业共用部位、共用设施设备的使用和收益情况; 6.占用业主共有的道路或者其他场地增设的机动车车位使用和经营收支情况; 7.业主大会和业主委员会工作经费的收支情况; 8.其他应当向业主公示的情况和资料。 前款第4项至第7项规定的事项应当每半年公示一次。 (四)业主接待制度 1.业主委员会要及时处理业主的诉求,对于不能当场处理的,应留下书面记录在业主委员会会议上处理。若业主委员会会议仍无法作出决定的,应及时提交业主大会讨论表决。 2.业主委员会回复或处理业主意见、建议或投诉,应当以国家法律、法规、政策和小区《业主大会议事规则》、《管理规约》为依据。 (五)印章管理制度 1.业主委员会应当建立印章管理规定,并指定专人保管印章。使用业主大会印章,应当根据业主大会议事规则的规定或者业主大会会议的决定;使用业主委员会印章,应当根据业主委员会会议的决定。 2.违反业主大会议事规则或者未经业主大会会议和业主委员会会议的决定,擅自使用业主大会印章、业主委员会印章的,物业所在地的街道办事处应当责令限期改正,并通告全体业主;造成经济损失或者不良影响的,应当依法追究责任人的法律责任。 (六)其他制度 结合日常管理实际情况,可制定财务制度、培训制度、联席会议制度等相关制度。 五、日常指导和监督工作 (一)街道办事处工作职责 1.指导和监督业主大会成立和业主委员会选举、备案; 2.指导和监督业主大会和业主委员会的日常工作; 3.组织业主表决,聘请专业服务企业或者其他管理人为老旧住宅小区提供准物业服务; 4.协助县(区)房产行政主管部门做好物业服务企业日常监管、物业管理区域划分、物业承接查验备案、物业项目交接、物业服务企业及其项目负责人信用信息采集等工作; 5.召集物业管理联席会议、协调解决应急维修等重大物业管理问题和调处物业管理矛盾纠纷; 6.协调社区居(村)民委员会、业主委员会和物业服务企业相互之间的关系; 7.通过购买服务方式对专业性、技术性强的问题进行论证和指导,专家论证意见应当记录在案; 8.针对小区争议性大、影响面广的问题,应当采取听证会、党员议事会、座谈会、开放式听取意见等方式,广泛听取业主、居民或者其他组织的意见; 9.依法承担的其他职责。 (二)居民委员会工作要求 1.充分发挥居民委员会在物业管理活动中的作用。一是要协助街道做好指导和监督业主大会成立和业主委员会选举、备案工作,指导、监督业主大会和业主委员会的日常工作;二是要协助街道和区房产行政主管部门做好物业服务企业日常监管、物业管理区域划分、物业承接查验备案、物业项目交接、物业服务企业及其项目负责人信用的采集等工作;三是要调解业主和业主委员会与物业服务企业之间的物业管理纠纷,协调物业管理与社区管理、社区服务的关系,强化“五方联席会”工作机制,由居民委员会牵头,联合社区党支部、辖区派出所、业主委员(业主代表)、物业服务企业和其他相关部门等各方力量,定期召开联席会议,协调解决应急维修、消防安全隐患等重大物业管理问题和调处物业管理纠纷矛盾,把矛盾化解在萌芽状态,控制在社区;四是要完善民主管理,健全居民公约和自治章程,引导居民依法参与社区物业管理。 2.加强对业主大会和业主委员会的业务指导。一是指导业主委员会建章立制,明确业主委员会成员的职责,做到职责明晰,各司其职;二是协助业主委员会开展培训,认真学习相关法律法规,定期、不定期地召开业主委员会和业主代表的会议,组织参加业主委员会知识培训,强调公共事务的管理要靠全体业主的努力;三是指导业主委员会开展督查,指导业主委员会做好对物业服务公司服务质量和小区收益监管等的督查工作,维护业主的权益。 3.加强对业主大会和业主委员会的监督管理。一是监督业主委员会履职尽责,监督其遵守相关法律法规规定,执行《业主大会议事规则》和各项规章制度,履行业主大会赋予的其他职责;二是发挥业主委员会的正能量,在具备成立业主委员会条件的小区或者在业主委员会换届选举时严格候选人准入制,居民委员要加强指导和监督,把乐于奉献、有一定业余时间、履职能力强、积极缴纳物业费、时间充裕的业主作为业主委员会筹备组及候选人;三是监督业主委员会定期向业主公布相关资料和情况;四是监督业主大会、业主委员会作出的决定是否违反法律法规,如有违反及时上报街道办事处责令限期整改或者撤销其决定,并通告全体业主。 4.加强对无业主大会和业主委员会小区的管理。一是针对暂未成立业主大会和业主委员会的小区,要立即组织成立业主大会和选举业主委员会,各社区居委会务必做到:对准备成立业主大会的业主予以指导,提供相关的法律、法规及规章,提供已成立业主大会和选举业主委员会的成立经验;组织、指导成立业主大会会议筹备组;监督、指导管理规约、业主大会议事规则等相关重要草案的修订;协调建设单位和物业服务企业配合协助筹备组开展工作;监督筹备组做好物业管理区域内的通知、公告及选举工作;为业主大会成立前的相关活动提供必要的活动场所;协调筹备组、业主之间的不同意见,积极、主动地参加筹备组会议。二是针对由于客观原因未能选举成功或业主委员会人数不足总数的二分之一的,发生物业服务企业停止服务或者其他重大、紧急物业管理事件,需要业主共同决定解聘、选聘物业服务企业或者其他事项的,由社区居委会在街道指导下协助业主共同依法表决有关事项。各社区居委会务必做到:召集业主大会会议;及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;监督专项维修资金的筹集和使用;调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的矛盾纠纷。 本文档由香当网(https://www.xiangdang.net)用户上传

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    姐是老中医

    贡献于2018-11-08

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