资产评估报告


    资产评估报告中国资产评估准编制






    ***持房产
    资产评估报告
    中信华评报字(2018)第 026号
    ( 1册第 1 册)














    **中信华资产评估限公司
    2018 年3月 20日





    目 录

    声明 (1)
    二摘 (3)
    三正文 (5)
    1绪言 (5)
    2委托产权持者评估报告 (5)
    3评估目 (5)
    4评估象评估范围 (6)
    5委估资产 (6)
    6价值类型定义 (7)
    7评估基准日 (7)
    8评估 (7)
    9评估方法 (8)
    10评估程序实施程情况 (9)
    11评估假设 (12)
    12评估结 (12)
    13特事项说明 (13)
    14资产评估报告限制说明 (14)
    15资产评估报告日 (15)
    四资产评估明细表
    五附件
    1**省**市民法院(2016)浙1082民初10580号民事裁定书复印件
    2评估象涉房屋权证国土权证房证复印件
    3资产评估师承诺函
    4资产评估机构资格证明复印件
    5资产评估机构法营业执副复印件
    6负责该评估业务资产评估师资格证明复印件
    7**省**市民法院(2018)台法评委字第5号评估委托书复印件
    8重资料复印件























    **中信华资产评估限公司
    TAIZHOU ZHONGXINHUA ASSETS APPRAISAL COLTD

    LINHAi ZHONGHENG ASSETS APPRAISAL COLTD

    声 明

    资产评估报告财政部发布资产评估基准中国资产评估协会发布资产评估执业准职业道德准编制
    二委托者资产评估报告应法律行政法规规定资产评估报告载明范围资产评估报告委托者资产评估报告违反前述规定资产评估报告资产评估机构资产评估师承担责
    资产评估报告仅供委托资产评估委托合中约定资产评估报告法律行政法规规定资产评估报告外机构成资产评估报告
    资产评估机构资产评估师提示资产评估报告应正确理解评估结评估结等评估象实现价格评估结应认评估象实现价格保证
    三资产评估机构资产评估师遵守法律行政法规资产评估准坚持独立客观公正原出具资产评估报告法承担责
    四评估象涉资产清单委托产权持者申报采签名盖章法律允许方式确认委托相关事法提供资料真实性完整性合法性负责
    五资产评估机构资产评估师资产评估报告中评估象没现存者预期利益关系相关事没现存者预期利益关系相关事存偏见
    六资产评估师已资产评估报告中评估象涉资产进行现场调查已评估象涉资产法律权属状况予必关注评估象涉资产法律权属资料进行查验已发现问题进行实披露已提请委托相关事完善产权满足出具资产评估报告求
    七 资产评估机构出具资产评估报告中分析判断结果受资产评估报告中假设限制条件限制资产评估报告应充分考虑资产评估报告中载明假设限制条件特事项说明评估结影响










    **中信华资产评估限公司
    TAIZHOU ZHONGXINHUA ASSETS APPRAISAL COLTD


    ***持房产
    评 估 报 告
    中信华评报[2018]026号

    容摘评估报告正文欲解评估项目详细情况合理理解评估结应认真阅读评估报告正文





    **中信华资产评估限公司接受**市民法院委托根关法律法规资产评估准采清算价格法申请执行中国**银行股份限公司**支行执行******金融款合纠纷案涉***持座落**市**街道靖江花城8幢2单元1002室房产(含装修)评估基准日2018年1月16日清算价值进行评估
    1评估目:申请执行中国**银行股份限公司**支行执行******金融款合纠纷案涉***持座落**市**街道靖江花城8幢2单元1002室房产(含装修)提供价值参考
    2评估象:房产价值
    3评估范围:***持座落**市**街道靖江花城8幢2单元1002室房产(含装修)中房屋建筑面积17647方米土权面积1036方米(系分摊面积)
    4价值类型:清算价值
    5评估基准日:2018年1月16日
    6评估方法:采清算价格法
    7评估结:
    截止评估基准日2018年1月16日**市民法院次委托评估***持座落**市**街道靖江花城8幢2单元1002室(含装修)房产评估价值合计民币写贰佰
    玖拾捌万贰仟零玖拾贰元整(写298209200)详见评估明细表
    8特事项说明
    评估结时特提请报告者报告时注意报告中载特事项说明期重事项
    报告评估结果效期年2018年1月16日2019年1月15日效



















    **中信华资产评估限公司
    TAIZHOU ZHONGXINHUA ASSETS APPRAISAL COLTD


    LINHAi ZHONGHENG ASSETS APPRAISAL COLTD

    ***持房产
    评估报告
    中信华评报[2018]026号
    **市民法院:
    **中信华资产评估限公司接受贵院委托根关法律法规资产评估准资产评估原采清算价格法必评估程序申请执行中国**银行股份限公司**支行执行******金融款合纠纷案涉***持座落**市**街道靖江花城8幢2单元1002室房产(含装修)评估基准日2018年1月16日清算价值进行评估现资产评估情况报告
    委托方产权持者评估报告
    次评估委托方**市民法院产权持者***
    ()委托方概况
    次评估委托方**市民法院
    (二)产权持者概况
    **市**街道靖江花城8幢2单元1002室房产(含装修)产权持者***
    (三)委托方资产评估委托合约定资产评估报告
    评估报告委托方产权持者济行相关事方法律行政法规规定资产评估报告
    二评估目
    申请执行中国**银行股份限公司**支行执行******金融款合纠纷案涉***持座落**市**街道靖江花城8幢2单元1002室房产(含装修)提供价值参考
    三评估象评估范围
    评估象:房产价值
    评估范围:***持座落**市**街道靖江花城8幢2单元1002室(含装修)房产
    中房屋建筑面积17644方米土权面积1036方米(系分摊面积)
    四委估资产
    ()资产状况
    委估房屋位**市**街道靖江中路靖江花城8幢2单元1002室该幢房19层建筑钢筋混凝土结构外墙面部份瓷砖贴面余涂料南西
    委估房屋处10层户型四室两厅两卫厨中两室南西室厨东北室二卫二厅处中间四室:面铺木板墙面部份墙纸装饰部份乳胶漆刷白天棚木板吊顶乳胶漆刷白客厅:面铺玉金石墙面电视背影文化石装饰部份墙纸装饰天棚木板吊顶乳胶漆刷白餐厅:面铺玉金石墙面木板装饰天棚木板吊顶乳胶漆刷白厨房:面铺砖墙面贴瓷砖天棚铝扣板吊顶卫生间面铺砖墙面贴瓷砖配坐便器铝扣板吊顶室水电等设施齐全外窗铝合金窗外门防盗门业介绍:该房二手房购入2013年进行重新装修
    (二)权属状况
    1根**市民法院提供**市建设规划局房屋权证房权证**街道字第180589号列示:房屋权:***情况:单独房屋坐落:**市**街道靖江花城8幢2单元1002室登记时间:2012年6月1日规划途:住宅总层数:19层建筑面积17644㎡附记:抵押农行2012年6月26日
    2根**市民法院提供**市民政府发国土权证国(2012)第3595号列示:土权:***座落:**市**街道靖江花城8幢2单元1002室号:3310810010110001494图号:31922051350类(途):城镇住宅权类型:出终止日期:2072年12月9日止权面积:1036㎡系分摊面积记事:抵押农行2012年6月26日
    3根**市民法院提供房证**街道字第20143489号列示:房屋项权利:中国**银行股份限公司****支行房屋权:***房屋权证号:180589号房屋坐落:**市**街道靖江花城8幢2单元1002室项权利种类:抵押登记债权数额:壹佰陆拾万整登记时间:2014年6月26附记:款:***
    五价值类型定义
    次评估目申请执行中国**银行股份限公司**支行执行******金融款合纠纷案涉***持座落**市**街道靖江花城8幢2单元1002室房产(含装修)提供价值参考般应采市场价值类型征询法院实拍卖该房产确定次评估价值类型非市场价值——清算价值
    清算价值指评估象处迫出售快速变现等非正常市场条件价值估计数额
    六评估基准日
    次评估基准日2018年1月16日该评估基准日根**省**市民法院(2018)台法评委字第5号**省**市民法院评估委托书评估求委托日期确定资产评估中切取价标准均评估基准日效价格标准
    七评估
    ()济行
    1**省**市民法院(2016)浙1082民初10580号民事裁定书
    2**省**市民法院(2018)台法评委字第5号**省**市民法院评估委托书
    (二)法律法规
    1中华民国资产评估法(国家席第四十六号令2016年)
    2**省高级民法院浙高法[2012]90号**省高级民法院关印发**省民法院实施〈高民法院关民法院委托评估拍卖工作干规定〉细(试行通知
    3相关法律法规条例
    4方政府关部门颁布法规条例文件通知等相关文件
    (三)评估准
    1资产评估准-基准财资(2017)43号
    2资产评估职业道德准中评协(2017)30号
    3资产评估执业准资产评估报告中评协(2017)32号
    4资产评估执业准资产评估程序中评协(2017)31号
    5资产评估执业准动产中评协(2017)38号
    6资产评估执业准形资产中评协(2017)37号
    7资产评估价值类型指导意见中评协(2017)47号
    8企业国资产评估报告指南中评协(2017)42号
    9资产评估象法律权属指导意见中评协(2017)48号
    (四)资产权属
    1**市建设规划局房屋权证房权证**街道字第180589号复印件
    2**市民政府发国土权证国(2012)第3595号复印件
    3资产权利取关合协议资料
    (五)取价参考资料
    1公司评估员现场勘查市场调查取资料询价记录
    2资产评估常数参数手册
    3资料
    八评估方法
    1根次评估目评估象价值类型资料收集情况综合分析次评估确定采采清算价格法进行评估
    2清算价格法序清算强制清算条件清算资产变现价格确定评估值种资产评估方法
    九评估程序实施程情况
    ()评估工作起止时间
    次评估工作开始时间2018年1月23日出具评估报告日结束中外勤截止日2018年3月19日
    (二)执行评估程序
    1接受项目委托:项目进行预备调查解评估目评估象范围确定评估基准日等基础接受项目委托拟定评估方案工作计划
    2评估资料准备验证核实:听取委托方产权持单位关员介绍委估资产历史现状等情况布置资产评估工作准备评估资料收集资产评估需相关资料进行验证核实
    住宅(含装修)进行勘查核实委托方提供权属资料进行查验发现问题协委托方做出调整
    3 选择评估方法收集市场信息评定估算:根委估资产实际状况特点确定类资产具体评估方法根评估参数收集相应参数标准市场信息进行分析评定估算
    4 评估结果汇总评估结分析:类资产评估初步结果进行分析汇总评估结果进行必调整修改完善
    5 报告撰写提交:述工作基础起草资产评估报告评估机构部初审形成报告初稿委托方评估结交换意见全面考虑关意见评估机构部复核制度程序报告进行反复修改校正出具正式资产评估报告委托方提交
    (三) 估算程
    评估举例说明:
    住宅(含装修)价值评估
    房屋座落:**市**街道靖江花城8幢2单元1002室房产(含装修)中房屋建筑面积17644方米土权面积1036方米(系分摊面积)房屋权:***土途:住宅权类型:出
    首先搜集评估象参样区域相户型面积功相似案例样次分析评估象参样差异进行修正次结合次评估目确定变现率进行估算出评估值
    1)参象:
    参房产信息实例A:座落**市**街道靖江花城*幢*单元处10 19楼建筑面积153㎡普通住宅土性质:出 二手房信息价1817000元㎡(含储藏室车位)三室二厅二卫普通装修实例中介信息价根**市现行房产市场情况修正系数取105修正出交易价格1730500元㎡
    参房产信息实例B:座落**市**街道靖江花城*幢*单元处15 19楼建筑面积158
    ㎡普通住宅土性质:出 二手房交易价格1803800元㎡(含储藏室车位)三室二厅二卫普通装修
    参房产信息实例C:座落**市**街道靖江花城*幢*单元处15 19楼建筑面积160㎡普通住宅土性质:出 二手房信息价1893800元㎡(含储藏室车位)三室二厅二卫普通装修实例中介信息价根**市现行房产市场情况修正系数取105修正出交易价格1803600元㎡
    2)区域素
    估资产 交易实例A 交易实例B 交易实例C
    项目 状况描述 分值 状况描述 分值 状况描述 分值 状况描述 分值 然环境 般 100 般 100 般 100 般 100
    景观 般 100 般 100 般 100 般 100
    交通段状况 般 100 般 100 般 100 般 100
    区域素计 100 100 100 100
    3)素
    估资产 交易实例A 交易实例B 交易实例C
    项目 状况描述 分值 状况描述 分值 状况描述 分值 状况描述 分值 建筑面积 17644 100 1530 100 158 100 160 100
    楼层 1019 100 1019 100 1519 103 1519 103
    否灿头 西灿 100 否 98 否 98 否 98
    装修状况 普通装修 100 普通装修 100 普通装修100 普通装修 100
    素计 100 98 101 101
    4)准单价
    准单价计算程:
    交易实例A准单价交易实例A价格×交易情况修正×交易日期修正×区域素修正×素修正
    1730500×(100100)×(100100)×(100100)×(10098)
    ≈1765800(元㎡)
    交易实例B准单价交易实例B价格×交易情况修正×交易日期修正×区域素修正×素修正
    1803800×(100100)×(100100)×(100100)×(100101)
    ≈1785900(元㎡)
    交易实例C准单价交易实例C价格×交易情况修正×交易日期修正×区域素修正×素修正
    1803600×(100100)×(100100)×(100100)×(100101)
    ≈1785700(元㎡)
    估资产准单价(1765800+1785900+1785700)÷31779100(元㎡)
    注:交易实例估资产交易日期相交易情况相似交易情况交易日期均取100分
    素包括:层差面积否灿头装修状况等修正出
    外结合次评估目考虑快速变现等素变现系数5%变现率 15%95%评估象评估单价1779100元㎡×95% 1690145元㎡
    房屋评估值(含装修) 1690145元㎡×17644㎡≈298209200元(取整数)
    十评估假设
    次评估中评估员遵循评估假设:
    基假设
    1交易假设
    交易假设假定评资产已处交易程中评估师根评资产交易条件等模拟市场进行估价交易假设资产评估进行基前提假设
    2清算假设
    清算假设资产非公开市场条件迫出售快速变现条件假定说明清算假设首先基评估资产面清算具潜清算事实性根相应数资料推定评估资产处迫出售快速变现状态
    3资产持续营假设
    资产持续营假设指评估时需根评估资产目前途方式规模频度环境等情况继续者改变基础相应确定评估方法参数
    (二)特殊假设
    1次评估假设评估基准日外部济环境变国家现行关法律法规政策国家宏观济形势重变化
    2次评估项资产均评估基准日实际合法效存量前提关资产现行市价评估基准日国效价格
    3委托方评估单位提供评估资料资产权属资料真实合法完整
    4根次评估目次评估资产短期变现假设前提
    述条件发生变化时评估结果般会失效
    十评估结
    截止评估基准日2018年1月16日**市民法院次委托评估***持座落**市**街道靖江花城8幢2单元1002室(含装修)房产评估价值合计民币写贰佰玖拾捌万贰仟零玖拾贰元整(写298209200)详见评估明细表
    十二特殊事项说明
    () 产权瑕疵事项
    1纳入评估范围房产权属根**省**市民法院提供房屋权证国土权证复印件确定
    根**省**市民法院2016年12月23日作出(2016)浙1082民初10580号民事裁定书查封申请***持坐落**市**街道靖江花城8幢2单元1002室房产
    2抵押担保事项
    根**省**市民法院提供房证**街道字第20143489号列示:**市**街道靖江花城8幢2单元1002室房产已抵押中国**银行股份限公司****支行债权数额:民币壹佰陆拾万整
    述事项提请关报告者报告时予关注述资产权属权利造成纠纷评估机构关
    (二)重期事项
    期事项指评估基准日出具评估报告前发生重事项
    次评估产权持单位委托方承诺重期事项
    (三)需说明事项
    1评估师评估机构法律责报告述评估目资价值量做出专业判断涉评估师评估机构该项评估目应济行做出判断评估工作程度赖委托方评估单位提供关资料评估工作委托方产权持单位提供关济行文件关资产权文件证件会计证关法律文件真实合法前提
    2次评估范围采委托单位提供数关资料委托方提供资料真实性完整性负责
    3评估报告中涉关权属证明文件相关资料委托方提供委托方真实性合法性承担法律责
    4评估程中评估员观察评估房屋建筑物外貌情况察建筑物部装修情况情况未进行结构材质测试
    5评估基准日效期果资产数量作价标准发生变化时应原处理:
    (1)资产数量发生变化时应根原评估方法资产数额进行相应调整
    (2)资产价格标准发生变化资产评估结果产生明显影响时委托方应时聘请资格资产评估机构重新确定评估值
    (3)评估基准日资产数量价格标准变化委托方资产实际作价时应予充分考虑进行相应调整
    6次评估房产价值没考虑户相关税费涉费
    7次评估室装修包括固定衣柜木门空调等家电器移动物品等业求委托方认均未作评估
    十三评估报告限制说明
    ()评估报告报告载明评估目途时次评估结反映评估象次评估目根清算价值确定现行市价没考虑特殊交易方式追加付出价格等评估价格影响时报告未考虑国家宏观济政策发生变化遇然力抗力资产价格影响前述条件评估中遵循持续营原等情况发生变化时评估结般会失效评估机构承担条件变化导致评估结果失效相关法律责
    评估报告成立前提条件次济行符合国家法律法规关规定关部门批准
    (二)评估报告评估报告载明评估报告者委托资产评估委托合中约定资产评估报告法律行政法规规定资产评估报告外机构成资产评估报告
    (三)委托者资产评估报告未法律行政法规规定资产评估报告载明范围资产评估报告资产评估机构资产评估专业员承担责
    (四)资产评估报告应正确理解评估结评估结等评估象实现价格评估结应认评估象实现价格保证
    (五)未征评估机构意审阅相关容评估报告全部者部分容摘抄引披露公开媒体法律法规规定相关事方约定外
    (六)评估结效期:根国家现行规定资产评估报告结效期年评估基准日2018年1月16日起计算2019年1月15日止超年需重新进行资产评估
    十四评估报告日
    报告公司次资产评估开始日外勤截止日间获取资料作出次资产评估报告日2018年3月20日

    **中信华资产评估限公司 资产评估师:

    法定代表: 资产评估师:

    二○八年三月二十日

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