珠江南景园
2006年商铺推广计划
商铺销售分析
2005年南景园商铺总售出19套销售总面积9075915㎡销售总金额15085832元㎡均价格16621元㎡中三期街商铺售出11套外街面保岗道南售出8套二期商铺道路年时间开通未成交根成交进度分析街商全年销售较均外街商铺基半年成交特保岗道南正式施工销售进度明显加快销售价格分析保岗道南正式施工施工前销售单价明显升已两种数分析知宝岗道南施工外街商铺整体影响巨街商铺销售没太帮助商铺已售单位分析项目三种类型商铺销售较
1热销户型分格
（1）面积较少10—20㎡商铺（外街）
热销售原：面积总销售金额投资门槛低易日租赁适合类型商铺投资者
（2）面积50—60㎡门开间深践双门面商铺热销原
原：类型商铺然总价单价较高铺型方正布局合理没浪费面积利率高双门面分合投资回报高
（2）面积45—55㎡层高7米成规长方型
热销原：类型商铺楼层高置两层会受高度制约楼做店面楼作办工适合型商家营求
二商铺滞销素
果说销售房子卖客户种生活方式生活理念 销售商铺销售客户种利益假种说法话商铺滞销原未找客户感觉购买项目商铺会获利动感觉果说没卖出产品卖出价格正确话产品确实超出市场价两原项目滞销成根司项目组员分析商铺滞销原方面
宣传足推广力
根销售员信息反馈般商铺顾客较诚意10月11月商铺数统计均10台商铺客户会35台成交销售成交率35住宅项目难较缺乏足够宣传客源少相部分成交客户路客通楼发现商铺销售商铺宣传少针性强宣传途径单商铺项目销售畅原
宝岗道南未正式通车
直原燕翔路条通行车摩托车羊肠道说市政规划早规划成38米宽相4车道道路直未正式施工般投资者较重眼前利益道路天未动工心里会天踏实算较诚意客户会觉现购买少赞两年钱然年10月份道路正式施工现已初见锥型商铺销售起较积极帮助道路未开通影响部份意客户成交二期商铺销售情况知道路开通否商铺销售影响
商铺户型缺陷
现项目商铺开间深较合理商铺基销售差剩余单位结构存着免硬伤门面窄笼面积铺型结构规成曲线型部份中间条柱子实部份层高5米充分间二层
结：广告推广足规划路直未开通部份单位硬伤致街商铺直处销售瓶颈然1112月期间规划路加紧施初见锥型商铺销售起较积极帮助终未加销售额加速销售进度
剩余商铺统计（统计2005年12月17日）（街包括君兰轩）
面积范围
数
总面积
总金额（万）
均价
街商铺
2588
9
3537
4064
11489
街商铺
43204
19
12181
30657
25169
合计
30
15718
34721
18329
1商铺剩余单位销售情况分析
2005年截止12月17日南景项目售出19间商铺成绩未理想目前商铺剩余货量中街铺占绝部分达总金额8
4％商铺面积偏45㎡外街铺普遍间隔较差深规划路未开通前较难受投资者青睐
（备注：紫云轩清雅轩街商铺君兰轩商铺加规划路未定开通时间完全问津注：口价现推出面价售楼部折权限97折）
2售商铺分析表
售商铺基分析
铺号
建筑
面积
套
面积
口价
售销部折权限97折
折
单价
客户反馈
存问题
103
513571
484024
1010143
979839
19079
门面够宽概3米宽深16米中间柱子门外媒气
119
46．4650
43．7917
965497
936533
20156
门面太窄27米左右深16米左右曲折位里面条柱子非常实门外煤气
121
68．5652
64．6204
1348609
1308151
19079
门面窄3米左右里面宽曲折位
123
61．9840
58．4179
1287966
1249327
20156
门面窄3米左右里面宽曲折位
125
46．0597
43．4097
905949
878771
19079
门面太窄27米左右深16米左右曲折位里面条柱子非常实
127
47．5764
44．8392
1623260
1574563
33096
单价全场高客户觉值价该商铺曲折位贵商铺房间
139
55．4736
52．2820
1152686
1118106
20156
太深曲折位
141143
115．3857
108．7472
2158752
2093990
18147
中间条柱子
145
62．1008
58．5279
1290393
1251691
20156
门面五分位阶梯
147
46．1602
43．5045
959163
930389
20156
门面太窄27米左右深16米左右曲折位里面条柱子非常实
149
55．6712
52．4683
1156792
1122089
20156
太深曲折位实
151
62．4468
58．8540
1506155
1460971
23396
里面概4方米左右水泵灶
155157
58．7111
55．3333
1481223
1436787
24472
间然方正楼高太矮5米左右搭两层电房旁边
167
55．6549
52．6712
1094677
1061837
19079
太深门面够宽
183
71．8414
66．7387
1413049
1370658
19079
门面五分位阶梯
185
63．9023
59．3635
1256895
1219189
19079
门面窄里面宽实
187
45．0737
41．8722
886555
859959
19079
门面太窄27米左右深16米左右曲折位里面条柱子非常实
189
49．1019
45．6143
1675308
1625049
33096
单价全场高客户觉值价该商铺曲折位贵商铺房间
197
56．2194
52．2263
1168183
1133138
20156
太深曲折位
199
53．9908
50．1560
1001946
971888
18000
门面窄里面宽
215217219
220．5131
204．8506
4346093
4215710
19089
投资客中惜面积较总价高未售出建议侵害成两套销售
2006年商铺销售推广部署
前 言
南景园2006年商铺整体营销推广部署方案司珠江产开发营南景园2006年商铺总体战略思想结合珠江产身发展项目核心概念市场竞争态势制订整体营销决策计划方案旨南景园2006年商铺全程营销推广提供科学合理操作思路指导营销推广工作利开展缜密市场调查行性分析研究前提制定出系统性方案方案力求紧密结合销售力特质优势积极探求营销推广策略促成良销售业绩实现发展商预期目标
南景园2006年商铺整体营销推广部署案项目前期市场调查基础项目行性综合研究特项目投资分析研究基础拟定包括整体阶段销售策略传播策略媒体策略销售理传播费预算等方面容述容做出初步判断确立未项目营销推广行动方案未项营销推广操作中计划执行
推广思路
根司南景园商铺滞销原分析项目商铺滞销原宣传推广足宝岗道未通车户型 结构存硬伤
司2006年中会重点三方面着手
切销售服务
房产典型资金密集型企业利润资金运作坏2万方米项目20000元方米年卖完实现利润率高24000元方米两年卖完外更重减轻风险
房产项目风险时间方面银行利息发展商运作费时间密切相关时时间带预见风险耸立国量滞销楼盘数法规避风险带百分十预计利润场空想
发展商风险时间间种变数发展商根法控制素时候应该成交量成交速度首指标房产利润程度体现资金运转速度
更考虑发展商回笼资金需司制订营销推广策略时具体采取策略分企业外部项目身策略采取策略两部分
企业外部策略
开盘前创造路皆知强势品牌
信息时代信息传播速度决定着销售成功否样认果广告投放达定量形成较强势法受众迅速效接收项目信息
司根美庐商业群楼工程进度销售进度集中火力销售前断加广告投放力度较量宣传广告针全部潜客户反复诉求反复刺激反复引导投资者购买力短时间项目市场形成
定声势宣传效果强势塑造项目形象制造投资热点销售高潮
2成市场焦点热点
房产项目拥成功销售期重指标气指数尤销售现场气聚集旺盛持续气项目销售推动作巨
济学专家常提口碑效应羊群效应皆点深刻洞察
周边商圈竞争手市场调查
售价
（元m2）
租价
（元m2）
理费
（元m2）
商铺面积
（㎡）
商铺规模
营情况
投资回报率
备注
动感华庭
22000
100150
5
30100
28间
开业率足40
散铺销售
晓燕湾
20000
街5070
江燕路90120
2
45200
46间
开业率足50
散铺销售
南珠广场
15000
吉铺问津
3
100500
30间
开业率足25
保利
百合花园
15000
19000
120150
25
40150
25间
开业率100
散铺销售
海富花园
80120
25
40300
40间
开业率50
保利
红棉花园
15000
19000
120150
25
30400
48间
开业率100
散铺销售
鸿荣阁
19000
80120
30500
13间
开业率100
散铺销售
表见项目周边项目投资回报率较高样项目规划路开通理位置商业配套会较段商圈更投资价值
美庐群楼商场铺销售模式建议
1开盘前部认购期重造势
项目成功否项目开盘销售阶段已基趋势房产身行业特殊性决定销售定争取炮红否项目前景难继中途夭折司强调房产销售短时间量成交强调快慢需通造势实现
2销售中期掌握节奏
销售中期成交量时期销售价位处获利阶段时策划重点掌握销售节奏利种卖点组合转移种销售渠道目标市场发动波次进攻操作重点：
助开盘势趁热铁
二注意购买力积蓄释放周期采波次进攻策略
三始终强调快速灵活销售原快慢
3尾期重促销
销售期敢利出清存货策划重点促销技巧组合强力销售保证销售零库存促销技巧组合应握点原：
直接降价方式体现利
二促销技巧出新根项目实际情况度身订造
三促销应着眼手头存货销售注意期推售重点推广造势起承启作
三营销阶段划分
1营销阶段划分思考程：
美庐群楼商场铺南景园2006年推出重点拥相优越理位置前瞻性整体定位规划着商业市场发展目标客户群置业投资意识日益强烈综合堪称占天时利
司重新检阅项目整体素质认广州商业市场处商业物业发展升期项目体量完全快速消化制订营销阶段划分时着短快战略需力争通前期营销推广安排短时间项目清盘意味着项目营销阶段划分会操作型常规项目时样复杂繁琐全程保持强销态势实现定销售务
2营销阶段划分：
市场预热期（预订登记期）：2006年1－2月份
进行早期展示接受预订超常推广手段结合户外广告海报派发报纸际传播等渠道形成较强宣传势引起目标客户群关注竞争楼盘攻势暂缓消费者购买行等项目推出
发售期：
部认购期：2006年2－3月初中旬
利两周时间进行部认购消化首批客户时项目种竞争优势传播点种媒体种销售渠道配合现场展示动消费者激发购买欲积累首批客户资源
公开发售期：2006年3－4月
制造百佳珠江南景正式签署进驻协议正式公开发售
强销期：2006年5月旬
承接首次公开发售热潮适调整推售安排推出全新单位全新销售举措较集中现场活动广告推广予客户进步认知感受促成次销售高潮
清盘期：2006年5月旬
利灵活变促销措施压轴珍藏题告知时已入美庐商场铺机会促目标客户握良机快行动
四整体营销策略简述
开盘前部认购期重造势
项目成功否项目开盘销售阶段已基趋势房产身行业特殊性决定销售定争取炮红否项目前景难继中途夭折司强调房产销售短时间量成交强调快慢需通造势实现
销售中期掌握节奏
销售中期成交量时期销售价位处获利阶段时策划重点掌握销售节奏利种卖点组合转移种销售渠道目标市场发动波次进攻操作重点：
助开盘势趁热铁
二注意购买力积蓄释放周期采波次进攻策略
三始终强调快速灵活销售原快慢
尾期重促销
销售期敢利出清存货策划重点促销技巧组合强力销售保证销售零库存促销技巧组合应握点原：
降价方式体现利
二促销技巧出新根项目实际情况度身订造
三促销应着眼手头存货销售注意期推售重点推广造势起承启作
五项目销售力提纯
1销售力提纯思考程：
销售力提纯功整合项目方面优势针项目特点寻找出市场机会市场机会确定必须四道工序：
研究市场需求
市场细分
确定目标市场
市场定位
销售力分析基础类型项目产品市场状况市场容量进行透彻分析测量预测市场需求规模需求结构需求特征然市场需求进行市场细分划分出干特征异需求量市场细分明确底细分市场项目潜市场项目细分市场拥强竞争力选择适合发展商利项目营销目标市场确定目标市场产品定位围绕目标市场需求特征确定项目开发策略营销策略
2目标客户定位：
第类：实力营者投资
占数例商业士开酒店做建材等感觉生意做想买铺位劳永益拼提前退休代留保障
第二类：实力营者营
占极少数例考虑段面泰专业市场段商圈认项目具理位置优越性百佳流效应
第三类：专业投资者
部分专业性较强段商业潜力做投资基属等涨价出售种
第四类：段实力强
政府科处级公务员银行职员等定资金积蓄充裕五十万左右极度段认出租成问题类目标客户占较例
21 购买惯分析：
1） 段购买商铺首素
投资商铺说段重决定性素段带充足流气带财源商业定律
2） 期铺销售阶段重心
——盖越高房未售完说明卖
——没施工卖完房子说明房子买值
——争着买房子房子
3） 价格敏感度高：
投资商铺数投资者营者说项决策价格起伏影响着判断
——总价决定购买力
——总价控制更赖单位商铺面积间隔实现伸缩间隔状态满足客户需求
——阶段价格调控灵活具技巧性司建议利折扣手段刺激市场创造持续市场热销
六单位价格制订策略：
1价格制订原：
般情况集团购买外购房体铺位单位房产商品异质性铺位位置购房者说营效果司认遵循二原进行项目单元销售均价基础调整策略
二原：
原1：效流少
原2：注目率高低
2项目定价
根竞争手楼盘项目周边商圈市调数作参考根意客户调查作参考根预计投资率作参考项目商场铺面积1530方销售均价3100034000fq元方商铺面积3050方销售均价2600030000方
七三期商铺销售建议
封盘销
针现时三期商铺销售速度缓慢
外发布信息：江燕路宝岗道南（规划路名称）10间绝版街商铺限量发售
信息发布时间：8月旬
信息发布渠道：宣传单张（具体派发点见文）
营销中心广媒体发布软文
8月12日开始接受拍卖预约登记客户需先交纳2000元拍卖保证金
时营造商铺受广商户气氛提高南景园街商铺附加值促进商铺销售8月12日时推出——买赚代租服务意租赁南景园商铺营商户售楼部预约认租登记
代租登记形式：铺接受预约认租登记（目加强买家信心增加商铺升值空间）
代租收费方式：已售商铺：业司支付1月租金司业租户提供切租赁服务
未售商铺：租户开业前未售出收取发展商1月租金司发展商租户提供切租赁服务租户开业前售出仅作种附加服务买家提供预约认租客户资料业行求租者联系收取费
收取认租者费鼓励租赁
9月2日拍卖
拍卖形式：①推出10间面积较细总价相优惠已定数量认租商铺进行拍卖
②起拍价略市场均价相略微优惠建议推出2间相较便宜商铺率先吸引买家兴趣
卖点提炼：①买赚租金拥充足租户客源保证
②江燕路宝岗道南绝版街商铺优惠价格购买升值商铺稳赚宝岗道南开通第桶金
③宝岗道南铁定年底开通商机前景限
带租约出售
拍卖未售出商铺均采取先租售形式带租约出售
租期：暂定年
租金：控制回报率8
客户购买该商铺业签署合交齐房款办理完相关揭手续次月开始租户收取租金租户发展商租赁关系结束
日租赁关系业租户行协商发展商存关系
街商铺现场包装建议
商铺门楣
建议针间商铺设定目标客户群间街商铺门楣广告位处做统风格广告牌营造出商铺基售出开业效果予客户投资信心前景
规划展板
南景园178路车总站规划路外端会量流车流途径建议规划路两端设置太空展架容：广州市通28条倔头路民心工程——海珠区宝岗道南率先动工南景园商铺升值前景限绝版街旺铺销售信息
商铺门面海报
更新现时街商铺中铺铺间柱子海报容：广州市通28条倔头路民心工程——海珠区宝岗道南率先动工南景园商铺升值前景限绝版街旺铺销售等信息
已售铺面张贴已售字样
已装修铺面张贴开业字样
未售铺面张贴旺铺招租字样
着南泰批发市场悬挂街商铺发售信息
街商铺宣传推广建议
单张派发
天河六运区带街商铺派发商铺单张
珠江产开业商铺派发商铺单张（需珠江会发展商协助）
珠江产华景新城派发商铺单张
南泰批发市场派发商铺单张
海珠区周边商圈派发商铺单张
软文发布
房产软文发布
营销中心媒体房产版发布南景园商铺销售信息建议发布容新闻角度出发：广州市通28条倔头路民心工程海珠区宝岗道南率先动工然进行系列炒作
建议炒作题：
广州市通28条倔头路民心工程海珠区宝岗道南率先动工
宝岗道南连接商业旺——江南西贯通海珠区？商圈海珠区商业气氛更趋成熟
宝岗道南贯通海珠区？商圈江燕路生活氛围更趋完善珠江•南景园推出10间绝版铺王进行拍卖
海珠区首度出现四维立体（空间）商铺：前铺仓办公营珠江•南景园绝版街铺王赢海珠商机
珠江•南景园绝版铺王推出买赚代租服务日起接受认租拍卖预约登记
新闻发布
建议营销中心协助组织媒体新闻角度发布广州市通28条倔头路民心工程海珠区宝岗道南率先动工新闻信息
现场活动
规划路动工仪式活动（具体活动方案已提交）
需发展商协助事宜
调整街商铺售价
现时剩余街商铺中存着价格偏高铺铺间未根间隔位置定价等合理情况客户难接受纷纷提出价格合理（非单单认价格偏高）恳请营销中心根现时剩余商铺实际情况重新核定商铺售价
制定租价
促进商铺销售司提出带租约出售销售模式带租约出售商铺销售需确定相关回报率供客户参考提高购买信心恳请营销中心根现时剩余商铺实际情况重新核定商铺租价促进成交
珠江产住宅区部分商家喜欢珠江产旗楼盘开设连锁营店铺南景园项目言较商机恳请珠江会协助联系宣传
配合商铺宣传推广需配合题拍卖活动等信息重新设计新商铺宣传单张
三四期住宅销售推广部署
四期住宅2月份开始接受部认购已7月时间开盘时间迟迟未确定前期部认购客户已相数量退诚意金着开盘时间延现诚意客户会断出现退筹情况四期住宅必须握国庆黄金周档期重新吸纳客源
时十月份四期住宅未达预售求正式开售建议价格模拟选房方式予客户感觉南景园四期正断变化
销售方式建议
已诚意金客户10月1日—10月7日南景园售楼部领取意单位价格
诚意金客户解意单位价格进行模拟选房签署选房确定书
客户选定三套意单位套单位接受三诚意客户预定
正式开始开售天采取抽签方式进行正式优先选购
相关配合建议
模型
重新调整四期住宅宣传单张
户型图（准确建筑套面积）
准确装修标准
确切交楼时间
制定选房确定书
制定四期住宅售价
保证工程进度确保11月领取预售证保障销售
团购开展
早期司已提出关团购开展计划缺乏销售资料问题直未开展然现已确定10月1日开始模拟选房司8—9月份配合珠江产团购活动珠江医院广医二院周边优质企事业单位进行团体拜访签署团购优惠协议
广东明星产部署限公司 南景园项目组
2005年8月18日
文档香网(httpswwwxiangdangnet)户传
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珠江南景园
2006年商铺推广计划
商铺销售分析
2005年南景园商铺总售出19套销售总面积9075915㎡销售总金额15085832元㎡均价格16621元㎡中三期街商铺售出11套外街面保岗道南售出8套二期商铺道路年时间开通未成交根成交进度分析街商全年销售较均外街商铺基半年成交特保岗道南正式施工销售进度明显加快销售价格分析保岗道南正式施工施工前销售单价明显升已两种数分析知宝岗道南施工外街商铺整体影响巨街商铺销售没太帮助商铺已售单位分析项目三种类型商铺销售较
1热销户型分格
（1）面积较少10—20㎡商铺（外街）
热销售原：面积总销售金额投资门槛低易日租赁适合类型商铺投资者
（2）面积50—60㎡门开间深践双门面商铺热销原
原：类型商铺然总价单价较高铺型方正布局合理没浪费面积利率高双门面分合投资回报高
（2）面积45—55㎡层高7米成规长方型
热销原：类型商铺楼层高置两层会受高度制约楼做店面楼作办工适合型商家营求
二商铺滞销素
果说销售房子卖客户种生活方式生活理念 销售商铺销售客户种利益假种说法话商铺滞销原未找客户感觉购买项目商铺会获利动感觉果说没卖出产品卖出价格正确话产品确实超出市场价两原项目滞销成根司项目组员分析商铺滞销原方面
宣传足推广力
根销售员信息反馈般商铺顾客较诚意10月11月商铺数统计均10台商铺客户会35台成交销售成交率35住宅项目难较缺乏足够宣传客源少相部分成交客户路客通楼发现商铺销售商铺宣传少针性强宣传途径单商铺项目销售畅原
宝岗道南未正式通车
直原燕翔路条通行车摩托车羊肠道说市政规划早规划成38米宽相4车道道路直未正式施工般投资者较重眼前利益道路天未动工心里会天踏实算较诚意客户会觉现购买少赞两年钱然年10月份道路正式施工现已初见锥型商铺销售起较积极帮助道路未开通影响部份意客户成交二期商铺销售情况知道路开通否商铺销售影响
商铺户型缺陷
现项目商铺开间深较合理商铺基销售差剩余单位结构存着免硬伤门面窄笼面积铺型结构规成曲线型部份中间条柱子实部份层高5米充分间二层
结：广告推广足规划路直未开通部份单位硬伤致街商铺直处销售瓶颈然1112月期间规划路加紧施初见锥型商铺销售起较积极帮助终未加销售额加速销售进度
剩余商铺统计（统计2005年12月17日）（街包括君兰轩）
面积范围
数
总面积
总金额（万）
均价
街商铺
2588
9
3537
4064
11489
街商铺
43204
19
12181
30657
25169
合计
30
15718
34721
18329
1商铺剩余单位销售情况分析
2005年截止12月17日南景项目售出19间商铺成绩未理想目前商铺剩余货量中街铺占绝部分达总金额8
4％商铺面积偏45㎡外街铺普遍间隔较差深规划路未开通前较难受投资者青睐
（备注：紫云轩清雅轩街商铺君兰轩商铺加规划路未定开通时间完全问津注：口价现推出面价售楼部折权限97折）
2售商铺分析表
售商铺基分析
铺号
建筑
面积
套
面积
口价
售销部折权限97折
折
单价
客户反馈
存问题
103
513571
484024
1010143
979839
19079
门面够宽概3米宽深16米中间柱子门外媒气
119
46．4650
43．7917
965497
936533
20156
门面太窄27米左右深16米左右曲折位里面条柱子非常实门外煤气
121
68．5652
64．6204
1348609
1308151
19079
门面窄3米左右里面宽曲折位
123
61．9840
58．4179
1287966
1249327
20156
门面窄3米左右里面宽曲折位
125
46．0597
43．4097
905949
878771
19079
门面太窄27米左右深16米左右曲折位里面条柱子非常实
127
47．5764
44．8392
1623260
1574563
33096
单价全场高客户觉值价该商铺曲折位贵商铺房间
139
55．4736
52．2820
1152686
1118106
20156
太深曲折位
141143
115．3857
108．7472
2158752
2093990
18147
中间条柱子
145
62．1008
58．5279
1290393
1251691
20156
门面五分位阶梯
147
46．1602
43．5045
959163
930389
20156
门面太窄27米左右深16米左右曲折位里面条柱子非常实
149
55．6712
52．4683
1156792
1122089
20156
太深曲折位实
151
62．4468
58．8540
1506155
1460971
23396
里面概4方米左右水泵灶
155157
58．7111
55．3333
1481223
1436787
24472
间然方正楼高太矮5米左右搭两层电房旁边
167
55．6549
52．6712
1094677
1061837
19079
太深门面够宽
183
71．8414
66．7387
1413049
1370658
19079
门面五分位阶梯
185
63．9023
59．3635
1256895
1219189
19079
门面窄里面宽实
187
45．0737
41．8722
886555
859959
19079
门面太窄27米左右深16米左右曲折位里面条柱子非常实
189
49．1019
45．6143
1675308
1625049
33096
单价全场高客户觉值价该商铺曲折位贵商铺房间
197
56．2194
52．2263
1168183
1133138
20156
太深曲折位
199
53．9908
50．1560
1001946
971888
18000
门面窄里面宽
215217219
220．5131
204．8506
4346093
4215710
19089
投资客中惜面积较总价高未售出建议侵害成两套销售
2006年商铺销售推广部署
前 言
南景园2006年商铺整体营销推广部署方案司珠江产开发营南景园2006年商铺总体战略思想结合珠江产身发展项目核心概念市场竞争态势制订整体营销决策计划方案旨南景园2006年商铺全程营销推广提供科学合理操作思路指导营销推广工作利开展缜密市场调查行性分析研究前提制定出系统性方案方案力求紧密结合销售力特质优势积极探求营销推广策略促成良销售业绩实现发展商预期目标
南景园2006年商铺整体营销推广部署案项目前期市场调查基础项目行性综合研究特项目投资分析研究基础拟定包括整体阶段销售策略传播策略媒体策略销售理传播费预算等方面容述容做出初步判断确立未项目营销推广行动方案未项营销推广操作中计划执行
推广思路
根司南景园商铺滞销原分析项目商铺滞销原宣传推广足宝岗道未通车户型 结构存硬伤
司2006年中会重点三方面着手
切销售服务
房产典型资金密集型企业利润资金运作坏2万方米项目20000元方米年卖完实现利润率高24000元方米两年卖完外更重减轻风险
房产项目风险时间方面银行利息发展商运作费时间密切相关时时间带预见风险耸立国量滞销楼盘数法规避风险带百分十预计利润场空想
发展商风险时间间种变数发展商根法控制素时候应该成交量成交速度首指标房产利润程度体现资金运转速度
更考虑发展商回笼资金需司制订营销推广策略时具体采取策略分企业外部项目身策略采取策略两部分
企业外部策略
开盘前创造路皆知强势品牌
信息时代信息传播速度决定着销售成功否样认果广告投放达定量形成较强势法受众迅速效接收项目信息
司根美庐商业群楼工程进度销售进度集中火力销售前断加广告投放力度较量宣传广告针全部潜客户反复诉求反复刺激反复引导投资者购买力短时间项目市场形成
定声势宣传效果强势塑造项目形象制造投资热点销售高潮
2成市场焦点热点
房产项目拥成功销售期重指标气指数尤销售现场气聚集旺盛持续气项目销售推动作巨
济学专家常提口碑效应羊群效应皆点深刻洞察
周边商圈竞争手市场调查
售价
（元m2）
租价
（元m2）
理费
（元m2）
商铺面积
（㎡）
商铺规模
营情况
投资回报率
备注
动感华庭
22000
100150
5
30100
28间
开业率足40
散铺销售
晓燕湾
20000
街5070
江燕路90120
2
45200
46间
开业率足50
散铺销售
南珠广场
15000
吉铺问津
3
100500
30间
开业率足25
保利
百合花园
15000
19000
120150
25
40150
25间
开业率100
散铺销售
海富花园
80120
25
40300
40间
开业率50
保利
红棉花园
15000
19000
120150
25
30400
48间
开业率100
散铺销售
鸿荣阁
19000
80120
30500
13间
开业率100
散铺销售
表见项目周边项目投资回报率较高样项目规划路开通理位置商业配套会较段商圈更投资价值
美庐群楼商场铺销售模式建议
1开盘前部认购期重造势
项目成功否项目开盘销售阶段已基趋势房产身行业特殊性决定销售定争取炮红否项目前景难继中途夭折司强调房产销售短时间量成交强调快慢需通造势实现
2销售中期掌握节奏
销售中期成交量时期销售价位处获利阶段时策划重点掌握销售节奏利种卖点组合转移种销售渠道目标市场发动波次进攻操作重点：
助开盘势趁热铁
二注意购买力积蓄释放周期采波次进攻策略
三始终强调快速灵活销售原快慢
3尾期重促销
销售期敢利出清存货策划重点促销技巧组合强力销售保证销售零库存促销技巧组合应握点原：
直接降价方式体现利
二促销技巧出新根项目实际情况度身订造
三促销应着眼手头存货销售注意期推售重点推广造势起承启作
三营销阶段划分
1营销阶段划分思考程：
美庐群楼商场铺南景园2006年推出重点拥相优越理位置前瞻性整体定位规划着商业市场发展目标客户群置业投资意识日益强烈综合堪称占天时利
司重新检阅项目整体素质认广州商业市场处商业物业发展升期项目体量完全快速消化制订营销阶段划分时着短快战略需力争通前期营销推广安排短时间项目清盘意味着项目营销阶段划分会操作型常规项目时样复杂繁琐全程保持强销态势实现定销售务
2营销阶段划分：
市场预热期（预订登记期）：2006年1－2月份
进行早期展示接受预订超常推广手段结合户外广告海报派发报纸际传播等渠道形成较强宣传势引起目标客户群关注竞争楼盘攻势暂缓消费者购买行等项目推出
发售期：
部认购期：2006年2－3月初中旬
利两周时间进行部认购消化首批客户时项目种竞争优势传播点种媒体种销售渠道配合现场展示动消费者激发购买欲积累首批客户资源
公开发售期：2006年3－4月
制造百佳珠江南景正式签署进驻协议正式公开发售
强销期：2006年5月旬
承接首次公开发售热潮适调整推售安排推出全新单位全新销售举措较集中现场活动广告推广予客户进步认知感受促成次销售高潮
清盘期：2006年5月旬
利灵活变促销措施压轴珍藏题告知时已入美庐商场铺机会促目标客户握良机快行动
四整体营销策略简述
开盘前部认购期重造势
项目成功否项目开盘销售阶段已基趋势房产身行业特殊性决定销售定争取炮红否项目前景难继中途夭折司强调房产销售短时间量成交强调快慢需通造势实现
销售中期掌握节奏
销售中期成交量时期销售价位处获利阶段时策划重点掌握销售节奏利种卖点组合转移种销售渠道目标市场发动波次进攻操作重点：
助开盘势趁热铁
二注意购买力积蓄释放周期采波次进攻策略
三始终强调快速灵活销售原快慢
尾期重促销
销售期敢利出清存货策划重点促销技巧组合强力销售保证销售零库存促销技巧组合应握点原：
降价方式体现利
二促销技巧出新根项目实际情况度身订造
三促销应着眼手头存货销售注意期推售重点推广造势起承启作
五项目销售力提纯
1销售力提纯思考程：
销售力提纯功整合项目方面优势针项目特点寻找出市场机会市场机会确定必须四道工序：
研究市场需求
市场细分
确定目标市场
市场定位
销售力分析基础类型项目产品市场状况市场容量进行透彻分析测量预测市场需求规模需求结构需求特征然市场需求进行市场细分划分出干特征异需求量市场细分明确底细分市场项目潜市场项目细分市场拥强竞争力选择适合发展商利项目营销目标市场确定目标市场产品定位围绕目标市场需求特征确定项目开发策略营销策略
2目标客户定位：
第类：实力营者投资
占数例商业士开酒店做建材等感觉生意做想买铺位劳永益拼提前退休代留保障
第二类：实力营者营
占极少数例考虑段面泰专业市场段商圈认项目具理位置优越性百佳流效应
第三类：专业投资者
部分专业性较强段商业潜力做投资基属等涨价出售种
第四类：段实力强
政府科处级公务员银行职员等定资金积蓄充裕五十万左右极度段认出租成问题类目标客户占较例
21 购买惯分析：
1） 段购买商铺首素
投资商铺说段重决定性素段带充足流气带财源商业定律
2） 期铺销售阶段重心
——盖越高房未售完说明卖
——没施工卖完房子说明房子买值
——争着买房子房子
3） 价格敏感度高：
投资商铺数投资者营者说项决策价格起伏影响着判断
——总价决定购买力
——总价控制更赖单位商铺面积间隔实现伸缩间隔状态满足客户需求
——阶段价格调控灵活具技巧性司建议利折扣手段刺激市场创造持续市场热销
六单位价格制订策略：
1价格制订原：
般情况集团购买外购房体铺位单位房产商品异质性铺位位置购房者说营效果司认遵循二原进行项目单元销售均价基础调整策略
二原：
原1：效流少
原2：注目率高低
2项目定价
根竞争手楼盘项目周边商圈市调数作参考根意客户调查作参考根预计投资率作参考项目商场铺面积1530方销售均价3100034000fq元方商铺面积3050方销售均价2600030000方
七三期商铺销售建议
封盘销
针现时三期商铺销售速度缓慢
外发布信息：江燕路宝岗道南（规划路名称）10间绝版街商铺限量发售
信息发布时间：8月旬
信息发布渠道：宣传单张（具体派发点见文）
营销中心广媒体发布软文
8月12日开始接受拍卖预约登记客户需先交纳2000元拍卖保证金
时营造商铺受广商户气氛提高南景园街商铺附加值促进商铺销售8月12日时推出——买赚代租服务意租赁南景园商铺营商户售楼部预约认租登记
代租登记形式：铺接受预约认租登记（目加强买家信心增加商铺升值空间）
代租收费方式：已售商铺：业司支付1月租金司业租户提供切租赁服务
未售商铺：租户开业前未售出收取发展商1月租金司发展商租户提供切租赁服务租户开业前售出仅作种附加服务买家提供预约认租客户资料业行求租者联系收取费
收取认租者费鼓励租赁
9月2日拍卖
拍卖形式：①推出10间面积较细总价相优惠已定数量认租商铺进行拍卖
②起拍价略市场均价相略微优惠建议推出2间相较便宜商铺率先吸引买家兴趣
卖点提炼：①买赚租金拥充足租户客源保证
②江燕路宝岗道南绝版街商铺优惠价格购买升值商铺稳赚宝岗道南开通第桶金
③宝岗道南铁定年底开通商机前景限
带租约出售
拍卖未售出商铺均采取先租售形式带租约出售
租期：暂定年
租金：控制回报率8
客户购买该商铺业签署合交齐房款办理完相关揭手续次月开始租户收取租金租户发展商租赁关系结束
日租赁关系业租户行协商发展商存关系
街商铺现场包装建议
商铺门楣
建议针间商铺设定目标客户群间街商铺门楣广告位处做统风格广告牌营造出商铺基售出开业效果予客户投资信心前景
规划展板
南景园178路车总站规划路外端会量流车流途径建议规划路两端设置太空展架容：广州市通28条倔头路民心工程——海珠区宝岗道南率先动工南景园商铺升值前景限绝版街旺铺销售信息
商铺门面海报
更新现时街商铺中铺铺间柱子海报容：广州市通28条倔头路民心工程——海珠区宝岗道南率先动工南景园商铺升值前景限绝版街旺铺销售等信息
已售铺面张贴已售字样
已装修铺面张贴开业字样
未售铺面张贴旺铺招租字样
着南泰批发市场悬挂街商铺发售信息
街商铺宣传推广建议
单张派发
天河六运区带街商铺派发商铺单张
珠江产开业商铺派发商铺单张（需珠江会发展商协助）
珠江产华景新城派发商铺单张
南泰批发市场派发商铺单张
海珠区周边商圈派发商铺单张
软文发布
房产软文发布
营销中心媒体房产版发布南景园商铺销售信息建议发布容新闻角度出发：广州市通28条倔头路民心工程海珠区宝岗道南率先动工然进行系列炒作
建议炒作题：
广州市通28条倔头路民心工程海珠区宝岗道南率先动工
宝岗道南连接商业旺——江南西贯通海珠区？商圈海珠区商业气氛更趋成熟
宝岗道南贯通海珠区？商圈江燕路生活氛围更趋完善珠江•南景园推出10间绝版铺王进行拍卖
海珠区首度出现四维立体（空间）商铺：前铺仓办公营珠江•南景园绝版街铺王赢海珠商机
珠江•南景园绝版铺王推出买赚代租服务日起接受认租拍卖预约登记
新闻发布
建议营销中心协助组织媒体新闻角度发布广州市通28条倔头路民心工程海珠区宝岗道南率先动工新闻信息
现场活动
规划路动工仪式活动（具体活动方案已提交）
需发展商协助事宜
调整街商铺售价
现时剩余街商铺中存着价格偏高铺铺间未根间隔位置定价等合理情况客户难接受纷纷提出价格合理（非单单认价格偏高）恳请营销中心根现时剩余商铺实际情况重新核定商铺售价
制定租价
促进商铺销售司提出带租约出售销售模式带租约出售商铺销售需确定相关回报率供客户参考提高购买信心恳请营销中心根现时剩余商铺实际情况重新核定商铺租价促进成交
珠江产住宅区部分商家喜欢珠江产旗楼盘开设连锁营店铺南景园项目言较商机恳请珠江会协助联系宣传
配合商铺宣传推广需配合题拍卖活动等信息重新设计新商铺宣传单张
三四期住宅销售推广部署
四期住宅2月份开始接受部认购已7月时间开盘时间迟迟未确定前期部认购客户已相数量退诚意金着开盘时间延现诚意客户会断出现退筹情况四期住宅必须握国庆黄金周档期重新吸纳客源
时十月份四期住宅未达预售求正式开售建议价格模拟选房方式予客户感觉南景园四期正断变化
销售方式建议
已诚意金客户10月1日—10月7日南景园售楼部领取意单位价格
诚意金客户解意单位价格进行模拟选房签署选房确定书
客户选定三套意单位套单位接受三诚意客户预定
正式开始开售天采取抽签方式进行正式优先选购
相关配合建议
模型
重新调整四期住宅宣传单张
户型图（准确建筑套面积）
准确装修标准
确切交楼时间
制定选房确定书
制定四期住宅售价
保证工程进度确保11月领取预售证保障销售
团购开展
早期司已提出关团购开展计划缺乏销售资料问题直未开展然现已确定10月1日开始模拟选房司8—9月份配合珠江产团购活动珠江医院广医二院周边优质企事业单位进行团体拜访签署团购优惠协议
广东明星产部署限公司 南景园项目组
2005年8月18日
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