鸿基厦项目策划书—项目概况
价格策划
定价策划提供定价策略方法具体定价开发商应该根项目具体情况制定
产市场已进入买方市场市场竞争已越越激烈市场确定素更加复杂复杂市场环境中开发商制定消费者接受利价格？始终关系楼盘命运问题价格策划产市场营销中占越越重位置
谓价格策划产商实现定营销目标协调处理价格关系活动价格策划整产营销活动极重环仅包括价格制定定价技巧运时包括定营销情况实现产商预期营销目标协调配合营销组合关方面实施程中断修正价格策略全程
1．楼盘价格定位
楼盘价格定位价格策划重视种种中价格点偏差会导致总销售额负增长引起消费者楼盘价格抵抗心理销售进度受挫价格定位较低会发展利润受影响正确价格定位充分发挥价格策划效力进体现出整楼盘营销策划成果
2．楼判定价策略
（1）渗透定价策略
时房屋价格定域预期价格伴规模促销活动迅速开销路想泥土水样缝隙快渗透底例区样住宅价格5000元方米价格卖出模拟价格应该低5000元方米求价格具竞争力
该策略前提：市场容量求弹性潜竞争威胁采种策略薄利销先发制助组织竞争者进入迅速开市场取市场占率通常称进策略市场已方强选占领情况挤入市场较办法销路开适提高价格
（2）差定价策略
竞争者激烈类楼盘价格出售策略目刺
激需求增加销量表现：
房屋销售顾客价格率先购买消费者定优惠
房屋销售时间点交易形式分期推出期均制定价格具体情况进行提价降价
（3）折扣定价策略
楼盘价格折扣价格策划中机动兵法楼断变化中段时间价格太合适楼市反应价格调整牵发动全身较灵活方式进行价格折扣调整时事折扣低高折扣定价策略购买部分价格优惠吸引顾客增加购买折赠送家具家电器免收1~3年物业理费等目争取快销
常见折扣种：
时间折扣寄希购买者快速清房款次性付款折扣例建筑分期付款银行揭付款方式次种方式利产商加速资金周转
数量折扣根顾客购买房屋数量少等折扣数量越折扣越目鼓励量购买
功折扣根类代理商营销中担负功予折扣代理商提供促销奖金融通等功定折扣功越折扣越目协调代理商积极性
（4）心理定价策略
产商根类型消费者购买心理制定价格产商常心理定价策略整数定价策略动产属书高档高加耐消费品产商定价整数结尾零头消费者处分钱分货购买心理认价格越高质量越整数定价会提高楼盘身价利销售
3．付款方式
付款方式价格折扣相配合产高价产品数法次性支付住宅总价消费者轻松支付必须确定行付款方式付款方式决定着发展商资金回笼速度产商短期财务状况起着重影响制定付款方式须公司财务目标达成致
4．价格策划目标
制定价格策略进行价格定位前首选必须确定价格策略目标产商选择定价方法般楼盘价格策略目标外点
（1）利润目标
获取利润发展商重目标追利润非追求高价格追求企业长期目标总利润
(2)销售目标
目标仅包括产品全部销售包括产品短时间销售额达
（3）市场竞争目标
许发展商竞争者价格敏感希进行价格竞争会意识通价格应付竞争防止竞争避免竞争中失利
（4）品牌目标
市场竞争已转化品牌竞争市场竞争中确立品牌优势塑造巩固发展品牌形象日发展基础价格策划重目标
价格制定技巧
1．投石问路
潜质楼盘发售前总会部分买家炒家闻风动抢选部发展取联系进行项登记留部分定金争取合意单元种规律已楼盘部认购驱动力
投石问路方式产生进步演化
发展商推出楼盘进行量广告宣传吸引买家前现场解购楼士提供具体详楼价表通部分宣传资料现场气氛感染购楼士客户楼盘兴趣销售员暗示价格兴趣留部分意订金客户隐蔽推出价格求清楚解市场反应首先创造市场效应带起炒风提升楼盘知名度加速销售
通较分析述采取投石问路策略楼盘特点：
前期部分较具体现楼供参观较
示范单位样板房设计效果做
区环境极具特色
交通便利配套齐全
正楼盘实景显现买家眼前展示发展实力
楼盘销售员利优点吸引量置业士楼根定金数量推断出楼盘市场定位客户楼盘欢迎程度发展商开盘前更加解市场反应销售价格作出适度调整效避免销售价格定位准令准买家步造成损失
发展商代理商楼盘前景明朗环境摸着石头河策略然会减少盲目定价带市场风险非适没身优厚利条件吸引客户楼投石问路虚设探查楼盘市场定位反应广告活动费付东流
2．低价开盘
开盘定价价格策划产市场接洽点日进行价格修正基础整价格策划中开盘定价第步关键步事实证明开端意味着成功半
购房成消费市场流消费者掏钱首选考虑价格问题价格产市场运行海信社会方面利益结合点消费者够承受产商投资较汇报合理效确定控制销售价产销售面难点
低开高走策略立足简单低价竞争科学合理建立房屋品质价格变动体系控制价格适应市场着物业进度加快逐步提高市场售价价格升值概念市场购买力扩效产商消费者间效供结合起尤少产商稍差死角房价开盘形成轰动效应房留推高价位楼盘形成高价定势优点次调价造成增值现象前期购房者信心进步形成气刺激购房动机购买促产生动购房
遵循三原
低开高走价格策略目标获取收益条件卖出楼盘前消费者厂家早已形成种观念商品价格少应该稳定商家般认产品确定价格保持相稳定通种促销手段增加销售量里价格认理者决定变量销售量市场决定变量
供需原产价格取决周边市场楼盘供需状况供变化产价格形成反执行营销计划时供需状况发生变化价格必定需作调整供需原动态价格营销中原
渐进原产作动产商品仅具般商品属性特性市场供需双方渠道较畅通交易金额巨买卖双方数较少供需弹性较市场供需包含投机素工程费时较长供应出现时间落现象等等素需讲逐步调整达均衡
效益化原推出营销方案前收集行间竞争午夜价目表实际成交价格销售率推出价格方案进行市场调查座定价参考条件相楼盘激烈竞争时价格较低方案通常处领选市场占率市场消费者供应求时需提高价格确保获利润
价格稳定原低开高走营销全程中发生价格阶段性变化阶段顾客成交价格基统标准制定折扣优惠赠品消费者皆视仁稳定原
（2）采取三种方法
折扣价法先进折扣数量折扣消费者时付现提早付现销售予折扣种方式增加卖方变现力避免发生呆账消费者量购买时予价格优惠房价总量金额巨需限般情况次购买两户数量折扣
房价法楼盘套房子状况产生价格价格样户型层次等方面素差价客观存分析方米单价合理行情根面积视野等情况采加权点数法确定定价差价：般
东南坐较贵西南坐较便宜楼层差价：（高层）二三层较便宜四七层顶层适提价八层较贵视野差价：视野较佳景观较佳贵面街采光较暗便宜存层高布局视野等缺点产品谓特价方廉价姿态出现引导消费者购买
心理价法心理价法成奇数法根心理学家消费者购买心理研究调查某广场方米房价1888元方米2000元消费者更吸引力相差仅112元消费者’10002000差
（3）步脚印部班
开盘成起价充分考虑市场行情竞争激烈基础成起价作盘价点处：第产商利亏尤市场景气竞争激烈情况生存利润更重第二成价般低市场价较市场占率第三良开端
中期微利提价段时期销售消费者楼盘充分认识加工程物业进展越越显示优势时进行适提价种提价必须慎慎必须渐进稳市幅递增般次涨幅超3
时机选择某楼盘出现抢购价格走高势趋避免时提价取更收益提价精心策划高度保密取出奇制胜效果提价加已购买业宣传知晓购物已升值会亲戚朋友宣传起口头传播作
提价幅度适中低开高走策略提价速度快幅度会购房者停滞观期预留提价空间较早失竞争者抢走顾客消费者价格细微变化敏感某楼盘外销转销1050元重新推盘引起市场轰动购房踊跃幅提升1250元时马出现二周停滞期慢慢接受价格般说次提价应超总价3房价周边楼盘高出30时必须说明幅度提价理否顾客会顾忌反敢购买
（4）低价开盘两种模式
着购房者渐成流少发展迅速做出应底价开盘关士介绍底价开盘分两种模式：
① 开盘起价低均价低着项目工程进度推进项目起价均价微调
应说种定价策略数项目采取开盘时总体售价低处宣传目想更知道项目市场传播速度加快种利行实际相产商做广告二尚未开工时购房客户工程进度已达期客户承担风险买纯粹期房工连根钢筋没理应享受更优惠
② 开盘起价低均价高仅套房子走低价着楼层递增售价快速窜升
种定价策略带强宣传目没真正利购买者
样真正实寻价购房者会种强失落感觉项目定价没遵循诚心原角度低开高走带强试探性表明产商项目信心走势判断没系统掌握力
底价开盘时第次面消费者时低市场行情价格公开销售楼盘面种种情况时低价面市较明智选择
产品均性强没什特色
产品开价然许外部素身条件根定价格绝部分情况总应着定产品品质果楼盘点规划户型服务等综合性产品较没优势少劣势价格定位匹配定位基础稳固降价趋势理然
楼盘开发量相
产区域性产品区域性客源限喜新厌旧吸纳量相少造成销售时间拉长精心策划种危机便会孕育生譬深圳海道某项目总建筑面积6万方米（单元100方米计算约630套）房屋价格少5800元方米力总价62万左右类似楼盘销售情况分析月销售量够达25~30套已错行情样整项目完成两三年时间销售周期然会拉长判断项目开发量已位高价定价某阶段会风光销售必死疑
楼盘单价高超出流购房价格
深圳特区目前产市场流价格基6000~7500元果产品单价超7500元便偏离流市场客户需求相限效需求足产品没特色时候开盘面世尤应该谨慎
市场竞争激烈类似产品
1~2公里果面类似价格类似产品超4遇市场环境产品定价应该增强产品竞争力否量广告做嫁衣裳然吸引少客户客户决定购买前必然会周边楼盘做较果产品没什特色价格吸引客户会流失
述情况低盘开价策略绝保证正决定利弊样低价开盘例外
（5）底价开盘利点
①便快速成交促进良性循环价廉物美消费者愿低航行价格开盘肯定吸引相部分客户注意客户产品进行解确认事实便容易成交意味着企业创立开始促进士气良精神状态开展日工作外量客户门没成交会营造出现场热烈气氛创造楼盘良形象
②便价格控制低盘开价价格动权发展商手里市场反应热烈时逐步提高销售价格形成热销良局面
市场反应时维持低价优势保持定成交量情况静观市场反应
③便务周转资金回笼成交便资金流入公司运转形成良性循环特市场景气时守着价位银行吞噬果断断臂寻求生机
（6）底价开盘利点：
①首期利润高抵御市场行情首家首期利润高甚没利润发展商果利润获取寄希续调价时应谨慎事低价开盘果价格调控利譬蛋价升幅国者升幅节奏快续客户造成种阻挡造成销售呆滞局面愿选设定利润期落空会抵消已取销售佳绩
②楼盘形象难提升高价位定代表高品质高品质需高价位支撑低价开盘作局部促销活动影响作公司项长久策略侧必然会影响楼盘档次定位实际运作
低开高走四种结果：
开始定价综合均价低相差1000元左右影响物业档次种便宜没货感觉
公布价格消费者心理价格低消费者实惠感样容易聚集气
价格低消费者投资者已知道发展先高低策略中包含着市场机会升值空间容易成交
先高低实现前期购楼者升值承诺发展商容易形成口碑
3．高盘开价
高盘开价指楼盘第次面消费者时高市场行情价格公开销售楼盘面情况采取高价策略半基非销售素考虑
高价开盘楼盘特点
①具楼盘没明显特点
楼盘特点楼盘卖点譬先进合理济户型设计楼盘没付款方式产品配套等样楼盘突出市场思维格局代表产发展方容易客户新购买享受定价较高会受客户欢迎
②产品综合性佳
高单价应高品质楼盘没什特优点时点规划户型服务等产品综合性客户接受提供产品品质客户接受心理价位相符甚略高便高价开盘
③开发量适合发展信誉
果楼盘价格流价格范围产品开发量适合基年销售空公司品牌响亮市场需求高价开盘完全市场基础
（2）高价开盘利弊
低价开盘相应高价开盘利弊正相反结果表现：
①便获取利润价位偏离流价位资金周转相缓慢
②便树立楼盘品牌创造企业形资产
③日价格直接调控余少
总低价开盘高价开盘实施条件利弊点相市场行情价格开盘策略积极进取意味
高价开盘四结果
高开低走样四种结果
①楼盘品质口碑展示先声夺符合楼越越规律
②价格较贵难聚集气难形成抢购风楼盘营销定风险
③高开低走价格先高低者定价高折头消费者会感定实惠
④先高低然迎合期消费者发展品牌物业品牌定影响
述两种情况烈表示：
价格走势
低开高走
高开低走
物业品牌
影响物业档次
展示物业形象
卖场气
畅旺
般
升值空间
先
先
发展商品牌
较易建立
较难建立
销售速度
快
慢
实际高开低走低开高走绝销售程中价格变化较微妙深圳楼盘价格走势1999~2000年直存奇怪现象楼花现楼贵现楼二手楼贵般发展采取低——高——低价格变化节奏作发展关键问题楼盘定价前期考虑消费者机会点样真正集聚气否考虑楼盘销售成交量时间成会受严峻市场考验风险中
时发展考虑楼价高低差方面根市场变化适握否太低影响利润太低影响销售进度发展商应市场营销中断进行曲线维护样达整合营销效果
低价开盘高价开盘利弊投资获利发展关心问题价格策划便重中重产市场瞬息变化整体书面价格计划全面贯彻完全流形式开盘定价计划市场佳接洽点日进行价格修正实践基准拟定总会较彻底执行整价格策划中开盘定价水第步关键步事实证明开端意味着成功半
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鸿基厦项目策划书—项目概况
价格策划
定价策划提供定价策略方法具体定价开发商应该根项目具体情况制定
产市场已进入买方市场市场竞争已越越激烈市场确定素更加复杂复杂市场环境中开发商制定消费者接受利价格？始终关系楼盘命运问题价格策划产市场营销中占越越重位置
谓价格策划产商实现定营销目标协调处理价格关系活动价格策划整产营销活动极重环仅包括价格制定定价技巧运时包括定营销情况实现产商预期营销目标协调配合营销组合关方面实施程中断修正价格策略全程
1．楼盘价格定位
楼盘价格定位价格策划重视种种中价格点偏差会导致总销售额负增长引起消费者楼盘价格抵抗心理销售进度受挫价格定位较低会发展利润受影响正确价格定位充分发挥价格策划效力进体现出整楼盘营销策划成果
2．楼判定价策略
（1）渗透定价策略
时房屋价格定域预期价格伴规模促销活动迅速开销路想泥土水样缝隙快渗透底例区样住宅价格5000元方米价格卖出模拟价格应该低5000元方米求价格具竞争力
该策略前提：市场容量求弹性潜竞争威胁采种策略薄利销先发制助组织竞争者进入迅速开市场取市场占率通常称进策略市场已方强选占领情况挤入市场较办法销路开适提高价格
（2）差定价策略
竞争者激烈类楼盘价格出售策略目刺
激需求增加销量表现：
房屋销售顾客价格率先购买消费者定优惠
房屋销售时间点交易形式分期推出期均制定价格具体情况进行提价降价
（3）折扣定价策略
楼盘价格折扣价格策划中机动兵法楼断变化中段时间价格太合适楼市反应价格调整牵发动全身较灵活方式进行价格折扣调整时事折扣低高折扣定价策略购买部分价格优惠吸引顾客增加购买折赠送家具家电器免收1~3年物业理费等目争取快销
常见折扣种：
时间折扣寄希购买者快速清房款次性付款折扣例建筑分期付款银行揭付款方式次种方式利产商加速资金周转
数量折扣根顾客购买房屋数量少等折扣数量越折扣越目鼓励量购买
功折扣根类代理商营销中担负功予折扣代理商提供促销奖金融通等功定折扣功越折扣越目协调代理商积极性
（4）心理定价策略
产商根类型消费者购买心理制定价格产商常心理定价策略整数定价策略动产属书高档高加耐消费品产商定价整数结尾零头消费者处分钱分货购买心理认价格越高质量越整数定价会提高楼盘身价利销售
3．付款方式
付款方式价格折扣相配合产高价产品数法次性支付住宅总价消费者轻松支付必须确定行付款方式付款方式决定着发展商资金回笼速度产商短期财务状况起着重影响制定付款方式须公司财务目标达成致
4．价格策划目标
制定价格策略进行价格定位前首选必须确定价格策略目标产商选择定价方法般楼盘价格策略目标外点
（1）利润目标
获取利润发展商重目标追利润非追求高价格追求企业长期目标总利润
(2)销售目标
目标仅包括产品全部销售包括产品短时间销售额达
（3）市场竞争目标
许发展商竞争者价格敏感希进行价格竞争会意识通价格应付竞争防止竞争避免竞争中失利
（4）品牌目标
市场竞争已转化品牌竞争市场竞争中确立品牌优势塑造巩固发展品牌形象日发展基础价格策划重目标
价格制定技巧
1．投石问路
潜质楼盘发售前总会部分买家炒家闻风动抢选部发展取联系进行项登记留部分定金争取合意单元种规律已楼盘部认购驱动力
投石问路方式产生进步演化
发展商推出楼盘进行量广告宣传吸引买家前现场解购楼士提供具体详楼价表通部分宣传资料现场气氛感染购楼士客户楼盘兴趣销售员暗示价格兴趣留部分意订金客户隐蔽推出价格求清楚解市场反应首先创造市场效应带起炒风提升楼盘知名度加速销售
通较分析述采取投石问路策略楼盘特点：
前期部分较具体现楼供参观较
示范单位样板房设计效果做
区环境极具特色
交通便利配套齐全
正楼盘实景显现买家眼前展示发展实力
楼盘销售员利优点吸引量置业士楼根定金数量推断出楼盘市场定位客户楼盘欢迎程度发展商开盘前更加解市场反应销售价格作出适度调整效避免销售价格定位准令准买家步造成损失
发展商代理商楼盘前景明朗环境摸着石头河策略然会减少盲目定价带市场风险非适没身优厚利条件吸引客户楼投石问路虚设探查楼盘市场定位反应广告活动费付东流
2．低价开盘
开盘定价价格策划产市场接洽点日进行价格修正基础整价格策划中开盘定价第步关键步事实证明开端意味着成功半
购房成消费市场流消费者掏钱首选考虑价格问题价格产市场运行海信社会方面利益结合点消费者够承受产商投资较汇报合理效确定控制销售价产销售面难点
低开高走策略立足简单低价竞争科学合理建立房屋品质价格变动体系控制价格适应市场着物业进度加快逐步提高市场售价价格升值概念市场购买力扩效产商消费者间效供结合起尤少产商稍差死角房价开盘形成轰动效应房留推高价位楼盘形成高价定势优点次调价造成增值现象前期购房者信心进步形成气刺激购房动机购买促产生动购房
遵循三原
低开高走价格策略目标获取收益条件卖出楼盘前消费者厂家早已形成种观念商品价格少应该稳定商家般认产品确定价格保持相稳定通种促销手段增加销售量里价格认理者决定变量销售量市场决定变量
供需原产价格取决周边市场楼盘供需状况供变化产价格形成反执行营销计划时供需状况发生变化价格必定需作调整供需原动态价格营销中原
渐进原产作动产商品仅具般商品属性特性市场供需双方渠道较畅通交易金额巨买卖双方数较少供需弹性较市场供需包含投机素工程费时较长供应出现时间落现象等等素需讲逐步调整达均衡
效益化原推出营销方案前收集行间竞争午夜价目表实际成交价格销售率推出价格方案进行市场调查座定价参考条件相楼盘激烈竞争时价格较低方案通常处领选市场占率市场消费者供应求时需提高价格确保获利润
价格稳定原低开高走营销全程中发生价格阶段性变化阶段顾客成交价格基统标准制定折扣优惠赠品消费者皆视仁稳定原
（2）采取三种方法
折扣价法先进折扣数量折扣消费者时付现提早付现销售予折扣种方式增加卖方变现力避免发生呆账消费者量购买时予价格优惠房价总量金额巨需限般情况次购买两户数量折扣
房价法楼盘套房子状况产生价格价格样户型层次等方面素差价客观存分析方米单价合理行情根面积视野等情况采加权点数法确定定价差价：般
东南坐较贵西南坐较便宜楼层差价：（高层）二三层较便宜四七层顶层适提价八层较贵视野差价：视野较佳景观较佳贵面街采光较暗便宜存层高布局视野等缺点产品谓特价方廉价姿态出现引导消费者购买
心理价法心理价法成奇数法根心理学家消费者购买心理研究调查某广场方米房价1888元方米2000元消费者更吸引力相差仅112元消费者’10002000差
（3）步脚印部班
开盘成起价充分考虑市场行情竞争激烈基础成起价作盘价点处：第产商利亏尤市场景气竞争激烈情况生存利润更重第二成价般低市场价较市场占率第三良开端
中期微利提价段时期销售消费者楼盘充分认识加工程物业进展越越显示优势时进行适提价种提价必须慎慎必须渐进稳市幅递增般次涨幅超3
时机选择某楼盘出现抢购价格走高势趋避免时提价取更收益提价精心策划高度保密取出奇制胜效果提价加已购买业宣传知晓购物已升值会亲戚朋友宣传起口头传播作
提价幅度适中低开高走策略提价速度快幅度会购房者停滞观期预留提价空间较早失竞争者抢走顾客消费者价格细微变化敏感某楼盘外销转销1050元重新推盘引起市场轰动购房踊跃幅提升1250元时马出现二周停滞期慢慢接受价格般说次提价应超总价3房价周边楼盘高出30时必须说明幅度提价理否顾客会顾忌反敢购买
（4）低价开盘两种模式
着购房者渐成流少发展迅速做出应底价开盘关士介绍底价开盘分两种模式：
① 开盘起价低均价低着项目工程进度推进项目起价均价微调
应说种定价策略数项目采取开盘时总体售价低处宣传目想更知道项目市场传播速度加快种利行实际相产商做广告二尚未开工时购房客户工程进度已达期客户承担风险买纯粹期房工连根钢筋没理应享受更优惠
② 开盘起价低均价高仅套房子走低价着楼层递增售价快速窜升
种定价策略带强宣传目没真正利购买者
样真正实寻价购房者会种强失落感觉项目定价没遵循诚心原角度低开高走带强试探性表明产商项目信心走势判断没系统掌握力
底价开盘时第次面消费者时低市场行情价格公开销售楼盘面种种情况时低价面市较明智选择
产品均性强没什特色
产品开价然许外部素身条件根定价格绝部分情况总应着定产品品质果楼盘点规划户型服务等综合性产品较没优势少劣势价格定位匹配定位基础稳固降价趋势理然
楼盘开发量相
产区域性产品区域性客源限喜新厌旧吸纳量相少造成销售时间拉长精心策划种危机便会孕育生譬深圳海道某项目总建筑面积6万方米（单元100方米计算约630套）房屋价格少5800元方米力总价62万左右类似楼盘销售情况分析月销售量够达25~30套已错行情样整项目完成两三年时间销售周期然会拉长判断项目开发量已位高价定价某阶段会风光销售必死疑
楼盘单价高超出流购房价格
深圳特区目前产市场流价格基6000~7500元果产品单价超7500元便偏离流市场客户需求相限效需求足产品没特色时候开盘面世尤应该谨慎
市场竞争激烈类似产品
1~2公里果面类似价格类似产品超4遇市场环境产品定价应该增强产品竞争力否量广告做嫁衣裳然吸引少客户客户决定购买前必然会周边楼盘做较果产品没什特色价格吸引客户会流失
述情况低盘开价策略绝保证正决定利弊样低价开盘例外
（5）底价开盘利点
①便快速成交促进良性循环价廉物美消费者愿低航行价格开盘肯定吸引相部分客户注意客户产品进行解确认事实便容易成交意味着企业创立开始促进士气良精神状态开展日工作外量客户门没成交会营造出现场热烈气氛创造楼盘良形象
②便价格控制低盘开价价格动权发展商手里市场反应热烈时逐步提高销售价格形成热销良局面
市场反应时维持低价优势保持定成交量情况静观市场反应
③便务周转资金回笼成交便资金流入公司运转形成良性循环特市场景气时守着价位银行吞噬果断断臂寻求生机
（6）底价开盘利点：
①首期利润高抵御市场行情首家首期利润高甚没利润发展商果利润获取寄希续调价时应谨慎事低价开盘果价格调控利譬蛋价升幅国者升幅节奏快续客户造成种阻挡造成销售呆滞局面愿选设定利润期落空会抵消已取销售佳绩
②楼盘形象难提升高价位定代表高品质高品质需高价位支撑低价开盘作局部促销活动影响作公司项长久策略侧必然会影响楼盘档次定位实际运作
低开高走四种结果：
开始定价综合均价低相差1000元左右影响物业档次种便宜没货感觉
公布价格消费者心理价格低消费者实惠感样容易聚集气
价格低消费者投资者已知道发展先高低策略中包含着市场机会升值空间容易成交
先高低实现前期购楼者升值承诺发展商容易形成口碑
3．高盘开价
高盘开价指楼盘第次面消费者时高市场行情价格公开销售楼盘面情况采取高价策略半基非销售素考虑
高价开盘楼盘特点
①具楼盘没明显特点
楼盘特点楼盘卖点譬先进合理济户型设计楼盘没付款方式产品配套等样楼盘突出市场思维格局代表产发展方容易客户新购买享受定价较高会受客户欢迎
②产品综合性佳
高单价应高品质楼盘没什特优点时点规划户型服务等产品综合性客户接受提供产品品质客户接受心理价位相符甚略高便高价开盘
③开发量适合发展信誉
果楼盘价格流价格范围产品开发量适合基年销售空公司品牌响亮市场需求高价开盘完全市场基础
（2）高价开盘利弊
低价开盘相应高价开盘利弊正相反结果表现：
①便获取利润价位偏离流价位资金周转相缓慢
②便树立楼盘品牌创造企业形资产
③日价格直接调控余少
总低价开盘高价开盘实施条件利弊点相市场行情价格开盘策略积极进取意味
高价开盘四结果
高开低走样四种结果
①楼盘品质口碑展示先声夺符合楼越越规律
②价格较贵难聚集气难形成抢购风楼盘营销定风险
③高开低走价格先高低者定价高折头消费者会感定实惠
④先高低然迎合期消费者发展品牌物业品牌定影响
述两种情况烈表示：
价格走势
低开高走
高开低走
物业品牌
影响物业档次
展示物业形象
卖场气
畅旺
般
升值空间
先
先
发展商品牌
较易建立
较难建立
销售速度
快
慢
实际高开低走低开高走绝销售程中价格变化较微妙深圳楼盘价格走势1999~2000年直存奇怪现象楼花现楼贵现楼二手楼贵般发展采取低——高——低价格变化节奏作发展关键问题楼盘定价前期考虑消费者机会点样真正集聚气否考虑楼盘销售成交量时间成会受严峻市场考验风险中
时发展考虑楼价高低差方面根市场变化适握否太低影响利润太低影响销售进度发展商应市场营销中断进行曲线维护样达整合营销效果
低价开盘高价开盘利弊投资获利发展关心问题价格策划便重中重产市场瞬息变化整体书面价格计划全面贯彻完全流形式开盘定价计划市场佳接洽点日进行价格修正实践基准拟定总会较彻底执行整价格策划中开盘定价水第步关键步事实证明开端意味着成功半
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