浪漫圣淘沙策划简案
目 录
第部分 项目定位分析
项目概况
二项目SWOT分析
1优势市场机会
2劣势市场威胁
三项目市场定位
四项目客户定位
五项目产品定位
第部分 项目定位分析
通州市场概况
年国家市委市政府支持通州区道路环境建设投资高达60亿元加轻轨开通直接间接拉动全区类产业增长目前 理位置天独厚现代交通方便快捷水系发达绿色景观基础设施京郊流通州区房产业发展优势特色通州区房产业跨越式发展基础
然通州区具备居住良居住条件市场积压较严重许市场知名楼盘销售超7成切说明市场容量局限性次居民收入消费力偏低购房者性价求够成熟味追求低价格误导部分开发商忽视产品真正价值高价格高品质项目凤毛麟角形成定市场空缺
二项目SWOT分析
1优势市场机会
①优越生态环境
200亩运河奥体公园800亩运河文化广场面积绿化隔离带运河生态公园百万株年成树营造北京市 绿肺中心位置项目造优区域清新空气
区身设计贯穿低层低密度高绿化健康生态环保空间理念社区6层带电梯板式花园住宅组成社区绿化率高达40户型考虑层次消费者特点面积60~200米间满足现代居住模式需求
②交通便利
项目位通州区进出道便捷交通位置：高速直达路公交处轻轨线交通特畅
322路342路938路728路930路848路312路846路928路924路938路支线（北京站—土桥）848路（非空）均附设站点
③西区紧邻武夷花园
区紧邻北京武夷房产开发限公司投资建设总占4500余亩建筑面积450万m2建成入住12万武夷花园武夷花园配套完善学校幼园邮局银行购物中心酒店娱乐休闲中心应俱全购房群中享良口碑项目规模社区配套均处劣势武夷花园势站巨肩膀突破口强调项目优势：电梯建筑艺术等
④项目规模位基具备标级建筑特点
项目采分期开发模式期总建筑面积11万方米成体位北京市通州区美丽京杭运河畔北京哈高速公路东建设中外二环路具备标级建筑基条件
⑤带电梯板式高层成卖点
现少设计追求理念项目中恰恰体现：
板式高层南北采光通风充分户型均性明显
二板式高层项目梯两户区域范围私密性较噪音污染视线干扰等影响相应减少
三建筑拔高绿化面积较层住宅
四设电梯方便老孩出行运行维修成远远高层住宅
五公交通面积较省效率较高12层设计部电梯满足消防需率会高层塔楼高出510
六板式高层施工周期较短降低消费者购买期房风险
⑥项目低价入市
项目采2500元方米市场惊暴价入市种革命性利行实颠覆轻轨引起交通概念挑战极限性价客户轻松置业快乐生活梦想变成现实
2劣势市场威胁
①市场价格威胁
通州区现楼市结构呈非常明显三条脉络发展城铁线新华街线北侧京哈高速线三脉络特点：城铁线交通便利房价适中非常适合白领居住交通吸引客户新华街线配套齐全景观生活品质吸引客户京哈高速线价格便宜低廉价格吸引客户目前三条线较均衡发展
通州区前年原物业足政府通州政策倾斜致开发商纷纷通州2001年新增量短期突然放需求高度稀释现城铁八通线开通作市场催化剂现阶段整体市场表现差强意价格整体降趋势
②市场潜供应量威胁
着通州区快速建设通州区市政配套环境逐步改善伴种市场变化通州区楼盘数量品质外形态快速变化京贸国际现代型公寓形象进入通州加华印象BOBO城等高品质项目先进入市场预计2008年通州区住宅供应量突破700万方米时难想象通州房产市场竞争残酷性
③项目周边整体形象具备
目睹通州年取迅速发展城区形象力提升容回避通州长足发展存制约瓶颈市政配套设施完善交通拥堵开发商序开发孩子学等方面项目更边缘状况更突出
三项目市场定位
1 项目整体市场定位—浪漫狮城文化健康精品生活
新加坡会美回忆里阳光绿意花香整洁序流连忘返项目作文社区规划初力图生活规划生活形态生活方式居住空间等方方面面创造种完整成体系项目文化社区生活成现代市文明生活标版成永落生活文化形态流传
项目出发点终极点整体空间营造区域环境组合部居空间设计充分运景观概念建筑美学空间布局等现代居理念力图外创造理想高尚家居区采板式结构南北通透区园林设计家家景社区两栋建筑围城庭园式绿植雕塑水景掩映中中
2案名定位——浪漫圣淘沙
圣淘沙岛新加坡负盛名旅游胜岛青葱翠绿引入胜探险乐园天然幽径博物馆历史遗迹远离城市喧嚣入夜音乐喷泉着交响节奏翩翩起舞参加种沙滩水活动享受暖洋洋热带阳光
项目位水系发达绿色景观伦通州区具备高品质健康生活硬件条件项目推广实客户宣传种高品质居住生活方式浪漫圣淘沙作环境整洁花园住宅区成整日生活嘈杂市改变生活品质样板
2性定位
项目产品卖点突出推广定位应造虚构纪实欲城国种生活方式象征种乐趣广告影音乐文字散发出独特致属身气味沉迷中乐趣某种品味相通乐趣情绪感染乐趣感知什乐趣追求梦想乐趣想拥乐趣
种文化透样广告揣想某族群消费文化社会阶层生活品味许虚荣欲城国里交集流通着项目足成种附区隔文化表证
种象征设想问：通州区什时应该假思索说：通州浪漫圣淘沙理问：通州没浪漫圣淘沙会样？普通众觉什目标象（花30万元甚50万元买楼社会精英阶层）会潜意识埋怨通州枯燥乏味已失落热切期盼说通州没浪漫圣淘沙
四项目客户定位
广泛细致调查分析浪漫圣淘沙目标消费者特征便清晰展现面前：
1年龄：30—55岁间力群35—45岁
2社会阶层：私营企业阶层理阶层（外资资职业白领）
3面积需求：三房100—130方米二房75—100方米
部分消费群体中意见领袖注重生活品质追求生活品位社会中成功士中间样涌动着追求新体验追求新生活思潮更加崇尚居住佳城市边缘够享受便捷交通繁华商业时享受高雅文化优美环境单硬性诉求住宅带功性利益会吸引目标消费者注意兴趣正基目标消费者样心理特征项目赋予浪漫狮城文化健康精品生活题定位
五项目产品定位
通州区市场分析知项目位东段周边项目产品品质较低根市场需求规划中项目定位新加坡高品质物业符合市场求市场空间存
整体规划
应符合国际居住潮流国际性生活方式令业生社区方面享受生活便利精彩方面感受恬静悠闲氛围浪漫圣淘沙期占6万余方米总建筑面积约11万万方米绿化率高达 40社区采板式半围合结构成体互补充区建筑采欧陆情调东方韵致兼新加坡风格园艺新加坡园林造景验移植通州结合水土特性精心设计形成高绿化区美景浪漫圣淘沙成通州区整北京市第真正花园住宅区时区里推行车分道动线布局充分体现设计者居住理念考虑居住环境安全舒适集居住运动观赏休闲娱乐身成适合居住国际化生活社区
声名简案希家高抬贵爪挠卧
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第部分 项目定位分析
项目概况
二项目SWOT分析
1优势市场机会
2劣势市场威胁
三项目市场定位
四项目客户定位
五项目产品定位
第部分 项目定位分析
通州市场概况
年国家市委市政府支持通州区道路环境建设投资高达60亿元加轻轨开通直接间接拉动全区类产业增长目前 理位置天独厚现代交通方便快捷水系发达绿色景观基础设施京郊流通州区房产业发展优势特色通州区房产业跨越式发展基础
然通州区具备居住良居住条件市场积压较严重许市场知名楼盘销售超7成切说明市场容量局限性次居民收入消费力偏低购房者性价求够成熟味追求低价格误导部分开发商忽视产品真正价值高价格高品质项目凤毛麟角形成定市场空缺
二项目SWOT分析
1优势市场机会
①优越生态环境
200亩运河奥体公园800亩运河文化广场面积绿化隔离带运河生态公园百万株年成树营造北京市 绿肺中心位置项目造优区域清新空气
区身设计贯穿低层低密度高绿化健康生态环保空间理念社区6层带电梯板式花园住宅组成社区绿化率高达40户型考虑层次消费者特点面积60~200米间满足现代居住模式需求
②交通便利
项目位通州区进出道便捷交通位置：高速直达路公交处轻轨线交通特畅
322路342路938路728路930路848路312路846路928路924路938路支线（北京站—土桥）848路（非空）均附设站点
③西区紧邻武夷花园
区紧邻北京武夷房产开发限公司投资建设总占4500余亩建筑面积450万m2建成入住12万武夷花园武夷花园配套完善学校幼园邮局银行购物中心酒店娱乐休闲中心应俱全购房群中享良口碑项目规模社区配套均处劣势武夷花园势站巨肩膀突破口强调项目优势：电梯建筑艺术等
④项目规模位基具备标级建筑特点
项目采分期开发模式期总建筑面积11万方米成体位北京市通州区美丽京杭运河畔北京哈高速公路东建设中外二环路具备标级建筑基条件
⑤带电梯板式高层成卖点
现少设计追求理念项目中恰恰体现：
板式高层南北采光通风充分户型均性明显
二板式高层项目梯两户区域范围私密性较噪音污染视线干扰等影响相应减少
三建筑拔高绿化面积较层住宅
四设电梯方便老孩出行运行维修成远远高层住宅
五公交通面积较省效率较高12层设计部电梯满足消防需率会高层塔楼高出510
六板式高层施工周期较短降低消费者购买期房风险
⑥项目低价入市
项目采2500元方米市场惊暴价入市种革命性利行实颠覆轻轨引起交通概念挑战极限性价客户轻松置业快乐生活梦想变成现实
2劣势市场威胁
①市场价格威胁
通州区现楼市结构呈非常明显三条脉络发展城铁线新华街线北侧京哈高速线三脉络特点：城铁线交通便利房价适中非常适合白领居住交通吸引客户新华街线配套齐全景观生活品质吸引客户京哈高速线价格便宜低廉价格吸引客户目前三条线较均衡发展
通州区前年原物业足政府通州政策倾斜致开发商纷纷通州2001年新增量短期突然放需求高度稀释现城铁八通线开通作市场催化剂现阶段整体市场表现差强意价格整体降趋势
②市场潜供应量威胁
着通州区快速建设通州区市政配套环境逐步改善伴种市场变化通州区楼盘数量品质外形态快速变化京贸国际现代型公寓形象进入通州加华印象BOBO城等高品质项目先进入市场预计2008年通州区住宅供应量突破700万方米时难想象通州房产市场竞争残酷性
③项目周边整体形象具备
目睹通州年取迅速发展城区形象力提升容回避通州长足发展存制约瓶颈市政配套设施完善交通拥堵开发商序开发孩子学等方面项目更边缘状况更突出
三项目市场定位
1 项目整体市场定位—浪漫狮城文化健康精品生活
新加坡会美回忆里阳光绿意花香整洁序流连忘返项目作文社区规划初力图生活规划生活形态生活方式居住空间等方方面面创造种完整成体系项目文化社区生活成现代市文明生活标版成永落生活文化形态流传
项目出发点终极点整体空间营造区域环境组合部居空间设计充分运景观概念建筑美学空间布局等现代居理念力图外创造理想高尚家居区采板式结构南北通透区园林设计家家景社区两栋建筑围城庭园式绿植雕塑水景掩映中中
2案名定位——浪漫圣淘沙
圣淘沙岛新加坡负盛名旅游胜岛青葱翠绿引入胜探险乐园天然幽径博物馆历史遗迹远离城市喧嚣入夜音乐喷泉着交响节奏翩翩起舞参加种沙滩水活动享受暖洋洋热带阳光
项目位水系发达绿色景观伦通州区具备高品质健康生活硬件条件项目推广实客户宣传种高品质居住生活方式浪漫圣淘沙作环境整洁花园住宅区成整日生活嘈杂市改变生活品质样板
2性定位
项目产品卖点突出推广定位应造虚构纪实欲城国种生活方式象征种乐趣广告影音乐文字散发出独特致属身气味沉迷中乐趣某种品味相通乐趣情绪感染乐趣感知什乐趣追求梦想乐趣想拥乐趣
种文化透样广告揣想某族群消费文化社会阶层生活品味许虚荣欲城国里交集流通着项目足成种附区隔文化表证
种象征设想问：通州区什时应该假思索说：通州浪漫圣淘沙理问：通州没浪漫圣淘沙会样？普通众觉什目标象（花30万元甚50万元买楼社会精英阶层）会潜意识埋怨通州枯燥乏味已失落热切期盼说通州没浪漫圣淘沙
四项目客户定位
广泛细致调查分析浪漫圣淘沙目标消费者特征便清晰展现面前：
1年龄：30—55岁间力群35—45岁
2社会阶层：私营企业阶层理阶层（外资资职业白领）
3面积需求：三房100—130方米二房75—100方米
部分消费群体中意见领袖注重生活品质追求生活品位社会中成功士中间样涌动着追求新体验追求新生活思潮更加崇尚居住佳城市边缘够享受便捷交通繁华商业时享受高雅文化优美环境单硬性诉求住宅带功性利益会吸引目标消费者注意兴趣正基目标消费者样心理特征项目赋予浪漫狮城文化健康精品生活题定位
五项目产品定位
通州区市场分析知项目位东段周边项目产品品质较低根市场需求规划中项目定位新加坡高品质物业符合市场求市场空间存
整体规划
应符合国际居住潮流国际性生活方式令业生社区方面享受生活便利精彩方面感受恬静悠闲氛围浪漫圣淘沙期占6万余方米总建筑面积约11万万方米绿化率高达 40社区采板式半围合结构成体互补充区建筑采欧陆情调东方韵致兼新加坡风格园艺新加坡园林造景验移植通州结合水土特性精心设计形成高绿化区美景浪漫圣淘沙成通州区整北京市第真正花园住宅区时区里推行车分道动线布局充分体现设计者居住理念考虑居住环境安全舒适集居住运动观赏休闲娱乐身成适合居住国际化生活社区
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