成里程xx卡松项目策划提案
接贵公司关双流华阳镇二江寺桥头68亩土项目招标书司立成立时项目组针项目进行市场调查利公司收集项目相关资料统计分析项目产品定位消费者定位规划建设营销推广等方面进行提出建议简单出报告时间仓促报告处指正
前 言
天府道作成城市中枢——民南路南延线着特殊意义仅仅条快速景观通道连接项目成城区交通道成城市南发展通道道两侧已成成盘时代先行者
目前天府道两侧华阳块已开发商抢占殆开发商占土块规模开发周期较长麓山国际社区蓝山美树怡丰新城远·市风景世纪城左岸花黄南王等楼盘项目持续性开发稳定供应供需波动微
片区域开发建筑形态普通住宅低密度住宅
整现代城市发展历史郊居成城市化发展历史必然成独具魅力休闲生活城市特征已然拉开郊居时代序幕着成市工业结构调整批生产企业政府政策推动移址郊县（卫星城）时带居住生活空间转移高速公路城市干道建设代表快速交通网络构建城区城外（郊区）时间空间距离限缩城郊逐步成成市消费者居住选择居家观念发生根性改变
成市郊区基础配套设施域特征郊居时代华阳温江成两受瞩目区域特华阳着政府南迁周边囤积土陆续启动加铁1号线破土动工华阳成城区联系更加紧密已真正成城区部分号称：城 南 副 中 心
目 录
第部分 成房产市场浅析
第二部分 华阳房产市场调查分析
华阳概况
二华阳发展规划实施进程机会点
三华阳土市场
四华阳房产市场特征分析
五项目周边物业分析
第三部分 里程置业品牌建设思考
第四部分 产品市场定位分析
宗周边环境概述项目SWOT分析
二目标客户群定位锁定
三项目形象定位
四项目规划建议
五 物业理未区生活指引
第五部分 营销纲
第阶段：营销造势（导入期）
第二阶段：公开期
第三阶段：强销期
第四阶段：清盘期
第部分 成房产市场浅析
成市房产市场数量扩张高速发展阶段数量品质重相衡发展阶段品牌年代竞争性持续发展阶段市场产品断更新开发模式升级换代产业整体推进市场稳定发展时政府行房产市场继续产生巨影响政策规划导市场发展方市政重点工程造市场热点
成房产市场发展现状
年1月10月成市房产新开工面积128195万方米增长551中住宅新开工102062万方米增长547着新开工面积幅增长购房者选择余会加
期商品房销售面积88512万方米增长23中住宅79688万方米增长14年首次呈现正增长态势专家分析前9月持续负增长原三：年开工面积足滞影响二国家房市宏观调控少购房者持观态度三年部分现房价格够合理反映空置期年销房面积增长销售构成1月10月商品房预售面积77096万方米增长212销售总量构成者表明销量降转升定程度新开工面积增长带结果
前10月商品房空置面积14856万方米增长25空置特性空置期年销房8632万方米增长265空置期年滞销房积压房6224万方米降185购置土面积计81532万方米增长32截10月末拥开发土存量已达71661万方米
二成房产市场供求现状
供方面成市目前房产市场呈现总体供规模产品结构趋合理旧城改造新城区互动发展城区市场逐步郊县市场拓展产品供元化精品化发展格局结合目前市场情况需求方面出现样趋势：40岁消费者住房需求外购房例已增50二环周围层住宅总价1535万间商品房需求热点时郊县城区环域方位区域板块竞争越越激烈
三成房产市场发展趋势
展成市房产市场2～3年稳定快速发展调
●商品房总体供继续保持较快增速
着国加入WTO成投资环境断改善更投资商开发商带成市商品住房市场更强劲投资时外国外先进理技术开发水推动成市商品房开发水迈新台阶
●商品房总体效需求继续保持强劲市场支撑
成市国民济直保持两位数济增长速度良济环境决定需求效性九五期间成市新增口42万中市区新增30万2000年第五次口普查资料显示全市外常住口超百万庞新增口外口形成住房巨需求外年城市4 左右住房淘汰少样住房作相应补充时着城市建设加快城区退二进三产业结构调整相数量市民需搬迁引发更住房需求
总体成市潜住房需求住房补贴政策实施驱动二次置业强烈意释放效需求中超13份额外口购房需求力支撑
十年快速发展成市房产市场已处相成熟阶段断完善中项目成功操作提供良宏观环境站成全国市场高度握市场规律生产出适应市场流时具备身特色产品项目成功关键
第二部分 华阳房产市场调查分析
华阳概况
11区位条件
华阳位成市南面紧东山牧马山府河游穿越城区江安河汇合成市未城南城市副中心公路四通八达交通十分便捷华阳距成昆线双流火车站45公里距成火车站12公里距西南航空港——双流国际机场10公里距成雅成乐高速公路4公里308国道（成仁路）华（阳）龙（泉）路等省县级8条公路贯穿间府河穿城面新建6座桥2002年1月1日宽80米长13465公里双8车道设计时速60公里天府道（南线）正式通车进出华阳更加方便2005年8月通成铁号线规划建设预计5年通车北起动物园横穿成市区南抵华阳二江寺华阳沾铁济光
12然环境条件
华阳年改造整治环境质量明显提高气环境质量指标已达接国家气环境二级标准1998年着手实施长3200米宽40米安公堤绿化工程城镇均绿面积达6方米目前沙河水质景致着紫坪铺水库建成成华阳乐山水路成港建成府河游河道整治工程进展改观
13历史文景观
华阳宋代起便川西原重物资集散府河航运码头素商业中心交通枢纽工业重文化重镇称华阳镇古蜀三广遗址伏龙寺金华庵应天寺永祚寺始汉代古镇黄龙溪等名胜古迹韵味犹存
14生活配套设施
华阳现水厂两座日供水3万吨水普率90110千伏35千伏变电站座年供电量25亿千瓦两根川东天然气田输气干线时川西云贵两省输气四川省天然气输配中心日供气量85万立方米教育设施发达现中学7学33幼园10省县级医院医疗设备较先进
15商业氛围
华阳作国家级卫星城镇助南线建设房产开发市场已初步发展政府力支持开发商关注媒体炒作程度提升气商业气息量楼盘涌现市场方面广居民周边商业生活配套需求方面众商家广阔市场空间买方市场卖方市场碰撞加速商业氛围迅速提升
二华阳发展规划实施进程机会点
华阳城市规划呈南线中心北带状扩张发展特征市区两端距离较远配套设施相享程度较低利性化产品创新成长毋庸置疑华阳房产市场暴露出种种问题已反映出成市土房产市场高度步化趋势产业结构重新调整开发市场完善蕴藏巨量开发热潮中释放出新发展机遇
观华阳楼市产品质化现象非常严重决数景观设计社区规划户型设计配套设施服务着惊相处前年刚刚开发时流行错层窝蜂全部开发错层两年流行叠拼华阳路会发现三步叠拼五步联排线走远市风景兰桥尚舍蓝山美树原乡等走着样中庸路线川西欧式中西结合制宜山建普通层电梯公寓城南名著明珠怡园等案名户型设计均出彩处
年华阳片区区域高档低密度住宅项目逐渐增麓山国际社区原乡等项目明年中铁二局开发蜀郡等均墅形态直接拉升整华阳片区房价目前麓山国际社区花园洋房均价4500元米左右理相信2006年城南华阳区房产市场逐渐普通住宅中高密度住宅存局面发展时房价会着整环境改善提升新空间激烈市场竞争中拔头筹赢部分消费者认需精细准确市场定位更需产品设计功夫
21 华阳城市发展规划
目前华阳网均城市市政配套标准进行铺设未5—10年华阳发展居住商务高新技术产业规划建设7组团式发展区域：成市城南城市副中心组团高新技术园区组团五居住类组团组团间生态隔离带连接新开发居住区中坚决建商铺区围墙建成通透式北部新区建项目已严格求进行
华阳2020年总体发展规划中总面积达414464h㎡土进行城市总体规划中规划城市建设272495 h㎡水域141969 h㎡规划城市建设中居住109261 h㎡公设施30710 h㎡外交通903 h㎡道路广场35568h㎡市政公设施5985 h㎡绿面积90068 h㎡生态绿达120809 h㎡规划居住口35万
规划类居住集中华阳城南双龙路迎宾南路府河华阳游段间府河华阳段游半岛区域南线两侧城市中心商业金融行政办公二类居住集中府河北江安河南西
道路规划方面城市部交通网络呈田字井字形状外部放射状四面发散分成东升黄龙溪牧马山彭山仁寿龙泉万安相连外华阳成交通实现水陆三路交通南线快速通道成乐山水路通航工程成港项目正建设中岸隔江相2005年8月成铁号线建设规划报批通预计5年建成投入北起动物园途火车北站天府广场火车南站华阳二江寺
22 城市发展规划实施进程机会点分析
l 华阳利——南延线建成通车插腾飞翅膀政府全面迎接撤镇建区拟投资10亿元资金5年建成新华阳倾力造成南园济圈举进步放华阳房产开发热度
l 南延线规模成片房产开发带动南线济带形成繁荣未开发区域综合开发价值提升应单项目开发难推动种局面形成盘步开发已效稳步提升该区域项目开发利润
l 铁济圈眷顾年通成铁规划建设中先修号线直达目前南线头
l 城南城市副中心规划建设逐步实施推动城南济圈层形成创造更业机会时创造更居住商业物业市场需求
l 城市东南发展总体规划绝仅停留口号基础城南城市副中心建设进程加快反映政府贯彻政策决化撤镇建区政策现已进入规划石羊居住区改造旦成功加城南线盘项目推动华阳北新城已迅速成华阳房产开发热点决定格局形成关键素南线西侧城市基础配套设施完善程度城南城市副中心规划实施进程
l 续南贵西富居住惯南线中高档商品住宅规模开发配合南线城南城市副中心成
新城市口（外高素质工族）重居住选择区域
外着消费群中中产阶级逐步形成华阳北新城区成南副中心接合次成精品住宅开发热潮区域
三华阳土市场
31 土购置状况
华阳受南线题材铁号线利消息刺激2001年半年开始步入圈高峰期截止目前华阳境房产开发商投资商圈面积计达1万余亩圈区域集中南线两侧万家十桥二江桥线万安乡附中较规模成万华房产（郎酒集团宝光药业合资组建）万安乡圈3000亩建成麓山国际社区岷江新希南线华阳段圈2000亩远集团南线圈500亩建成远市风景剑南春酒业圈1000亩中石化圈400亩外华阳府河外侧三佳房产森宇实业三房产等开发商计圈1450亩已进入持续性开发阶段目前华阳国土资源部批出开发总量指标18万亩已圈万余亩剩余8千亩开发土资源呈零散分布集中府河西
32 华阳片区价
华阳土市场受郊县房产开发热潮直接影响目前价1999年相较涨700均价达60－70万亩左右区域已达80万亩加市场断追捧温江龙泉等成新热点分散部分投资点价增幅然较快外加南线黄金段土已剩客观加速价飞速涨
33 华阳土供分析
目前50余家开发商云集成规模开发项目（100亩含已圈未建设项目）达20余
华阳房产项目开发规模图
四华阳房产市场特征分析
41 房产开发企业综合实力参差齐
华阳房产市场开发商数量较开发商间开发水开发验综合实力差距较强弱分势较明显远房产心怡房产岷江新希记黄埔森宇房产等资金实力雄厚资源整合力强开发验丰富品牌知名度高华阳房产市场新涌现三佳房产万华集团开发项目倍受市场关注
42 开发区域相呈均衡状态
目前华阳正开发区域集中城中心北府河岸区域开发相滞整体呈线形延伸带状发展配套设施享程度相较低华阳整体配套设施相完善新城区（府河北）外房产项目均难达较高档次
43 产品趋质化
华阳房产开发项目中独具性鲜明特色商品住宅开发项目较少数产品停留建筑摹概念单纯炒作层面难形成市场需求真正吸引供量相剩市场中欲获较营销业绩表现吃力综合情况华阳目前售商品住宅滞销率超20数项目均府河建产品综合环境塑造河景程度类似19981999年成电梯公寓开发热潮卖河景没创新导致终结果：产品质化趋势明显缺乏真正意义创新法通越越成熟市场需求全面检验
44 房产市场相成熟前产业发展阶段成基步
华阳房产市场长期开发热潮中吸引量开发商介入时市场需求层保持较高关注度着定程度注意力济成效体现产业调整程中提供定市场支撑
方面盘项目介入预示着华阳房产业步入正常化产业发展结构开发模式等方面华阳房产业调整面问题基成保持步
方面华阳目标消费群体成高度致房产市场惯概念炒作产品急实质性突破
45 华阳市场极热冷静回
目前华阳房产市场中南线圈热潮中肆进驻开发商规模项目鲜实质动作华阳房产市场热度更媒体炒作现项目具定开发规模典型项目左岸花怡丰新城远市风景蓝山美树南阳锦城等相动作较万华房产2002年10月推出麓山国际社区第期相目前成高端市场火爆热销线进许针成高端市场墅花园洋房南线通车铁规划市场变动形式明朗盘进较快譬蓝山美树等项目整体开发形势非常乐观
方面华阳前期郊区开发热潮中抢占利位吸纳众素质综合实力参差步齐开发商介入种做法直接果已市场显现疑哄狂热概念炒作已收效甚微开发商独辟蹊径锁定固定消费群体难度较营销策略调整难达成预期效果
面市场状况提升开发战略高度势眼光整合区域市场成华阳片区开发商全面考虑课题寻求区域赢进行开发模式创新格局调整已势必行势驱较高市场关注度产业创新压力引领华阳房产市场进入机遇挑战存全新时期
难出房产发展创新成生命线种创新仅仅项目开发战略资源整合力企业发展战略规划整体市场发展动态控等方面包括建筑形式产品变化概念炒作全面创新
五周边物业分析
拮取南延线较代表性楼盘进行分析：
u 远市风景
中国远集团开发项目占490亩期占200余亩低密度住宅建筑形态叠拼花园洋房售价3200——4500元米间现已售罄目前正开发二期风景2006八幢半围合式11+1高层组成户型面积80——200米等清水房该项目二期占面积78亩容积率20绿化率44总户数560户车位数量560
远市风景期产品形态四五层花园洋房产品规划建筑户型景观四方面成类楼盘相言均突破性创新华阳开发整体水拉升较高层次构建风景HOUSE核心涵
u 南阳锦城
总占200亩分三期开发总户数1366户开发商双流二期已销售完毕三期银杏阁作前两期升级版2006年1月亮相建筑面积86000米户数608户
该项目优势价格较低期销售均价2200元方米二期销售均价2500元米推断三期售价应太高外墙石材迎合部分消费者心理部密度合适环境般劣势户型较差该项目走低价路线户型设计环境品质开发商品牌塑造面淡
u 怡丰新城
该开发商特点善抄袭前身怡丰产年前成功开发成中镇怡丰花园建筑外观区园林全盘仿春天产春天花园格局怡丰新城园林设计聘请香港贝尔高林灵感源广州星河湾全框架剪力墙结构户型区间90——230米设计合理分层错层跃层号称户户观景区设处题广场四全天候天幕式网球场题思想森林住宅概念般理解森林住宅概念应应低密度高档住宅楼盘形态应次墅楼盘花园洋房位置优势明显层楼盘
怡丰然提出森林住宅概念基营造出牵强森林概念效果开发商楼盘质量尤外质量形象展示外墙阳台楼梯栏杆门窗等质量档次方面较折扣森林住宅概念明显错位瑕疵挡住怡丰新城火爆销售势头项目采低价入市销售策略期售价2600——2700元米目前三期售价2900——3100元米性价较高销售路走
u 蓝山美树
卖较火楼盘理位置讲该项目案接毗邻麓山国际社区利块山坡度层层退台设计理念户家拥等私家花园项目总占500亩期824亩建筑面积72340米规划户数398户停车位347区叠拼花园洋房整体规划布局较乱开发商想抓住种需求客户叠拼中间修建两栋电梯公寓感觉牵强叠拼销售较目前已售出90花园洋房售出60左右电梯春节面市部宣传价格2800左右
六华阳消费者调查分析
供需求存够关键两者间找完美衡点成范围楼盘风起云涌时候解消费者置业需求谓势必行城南济副中心作郊区中房产起步早发展较快区域包括消费者开发商甚媒体趋鹜方否认样环境消费者相成熟理性希通目标消费者置业需求握项目开发起定指导作
61消费者客观情况调查
消费者购房需求属意愿范畴种意愿受年龄文化程度家庭口家庭收入现住房状况等客观素制约解消费者需求掌握基情况握消费心理特征
611购房者区域分析
通成附郊区温江龙泉华阳三板快客户群调查知均成外客户群超70南线开通铁建设开展华阳片区商品房客户群更高达808投资休闲渡假型成南线周遍工作外者首次置业济压力力购置城区住宅年轻选择交通方便环境优美华阳片区居住等
·外购房者增消费群结构变化说明华阳成城南开发延续已成客观现实
·华阳常住非农业口较少商品房开发外口赖较
·客户着城市化进程区域产业济发展成客户群中重部分
612购房者年龄
年龄文化等消费者体基素直接影响着购买力付款方式消费心理等长期郊区房产城区二次次置业者选择中老年占数现着交通更加便捷消费观念变化郊区房产越越受首次置业者青睐中积蓄年轻乏郊县年轻消费者说郊区房产消费者结构年轻化避免趋势
613购房者文化程度
文化程度方面目标消费者整体文化程度处中水学文化消费者占63次高中中专学历258应该说部分消费者购房时关心房屋价格理位置外物业深层次居住涵十分意
614家庭口状况
家庭口购房行影响莫户型面积方面家庭口少直接决定需空间
615家庭月收入状况
众素中消费者购房影响直接家庭收入状况支付力目标消费者家庭月收入2500—5000元5000元两者例致相等分395369果购房承受力家庭年收入46倍计算数目标消费者承受购房总价18—30万
616交通工具
程度交通工具收入状况体现行车电瓶车公交车消费群数采交通工具拥私家车消费者数量占2290交通工具影响消费者购房区位选择果铁通车公交通城市格局低价值交通工具购买区域极扩展
62消费者住房需求调查
解消费者住房需求需需求进行细分消费者住房需求具丰富涵包括购房行心理出发点购房中考虑素物业身求等方面
621购房心理出发点
消费者购房心理说行身出发点出种原消费购房目消费者言购房日常居住例高达6021次孝敬父母投资商务办公休闲度假购房消费者占例高
622购房素
房产交易项简单商品交换商品价值重特征消费者购房时首先考虑没承受价值货币表现价格价格接受范围否买起问题解决消费者会考虑素6873华阳消费者认价格购房中起重作环境影响消费者购房第二素直接受制目标
消费群文化层次品位
继价格居住环境外配套段影响消费者购房重素两者关系居家舒适度物业综合品质重指标环境段选择反映消费者物业档次选择消费者户型求非常高关系家庭居住口衡量房屋功重标准说明消费者房屋综合品质求高
623购房区域
房产具移动性物业处段区域消费者购房行较影响南线消费者青睐居住区域南线铁号交通便利素离成市区较致次府河线成消费者选择较区域方面出天然亲水情结愿意水居更重府河线环境较目前已形成较浓厚居住休闲氛围案项目处南延线府河交接处谓天时利开发理优势显易见
624物业类型需求
物业类型方面成意购房者华阳选择出现巨差异市区现物业形式高层高层电梯公寓根生活惯成消费者样华阳喜选择高层高层电梯公寓华阳消费者根传统生活惯选择层高层出亲性墅作高端产品少数够相应消费力墅选择率573
625套型需求
套型套二数选择占4400例究原套二面积适中功完善较容易设计出合理巧妙户型套套三体分秋色选择率分210022市区风头正渐户型郊区认度带袭体现套选择率拥21
626面积区间需求
套型选择致吻合消费者面积选择集中7090㎡90120㎡区间次70㎡户型200㎡户型5认度见房价价格陡长郊区消费者户型面积选择实流
627购房单价
毋庸置疑消费者购房时价格谓心中重度量衡起着重作数成消费者应该非常理智够南线附增值空间愿意支付房屋单价3000元㎡左右然价格越走点击率越低
总体果非词概括消费者南线附物业置业特征潜力巨首先高购买力成工作收入中等消费者相较成4000房价楼兴叹南延线片区3000买环境建筑品质较高物业铁通车形拉短城市间距离开发商言面样总体目标市场需准确握细分市场掌握目标消费群体消费特征恰时期实时推出适产品次南部新区代表着成未国际观量高新技术总部型企业入住铁整华阳区城市配套改善必改变南部新区生观消费结构年轻化
第三部分 里程置业品牌建设思考
里程置业
11品牌建设思考
目前成市房产市场竞争环境日趋激烈房产商出招数提升房产品质吸引购房者购买欲消费者购房面已局限产品身求精益求精发展商实力背景品牌认知度放重选择面案里程置业成开发第楼盘应该成树立品牌次机缘项目销售重条件里程置业成发展事业营建奠定良基础
例：深圳万科集团创业始终坚持树立公司品牌房产市场形象通形资产积累消费者群体中建立良口碑形成形产业化资营公司带丰厚财富回报
例：成置信房产公司坚持独特营理念树立良公司品牌形象现已成整四川房产市场消费者群体中形成良口碑房产开发销售蒸蒸日
12建议：
121里程置业导入公司整体CI系统（建议）
公司前发展历史作整合
导入企业理念识 MI
导入企业法识 BI
导入企业形象识 VI
122品牌发展商形象定位（建议）
立足成市场制定长远发展规划形成连动开发建设产业化运作营服务部分中薪阶层市民注重产品质量品牌树立良市场口碑金牌房产发展商
关品牌建议业意见方进行商讨提议
第四部分 产品市场定位分析
华阳奉5+2居住生活典范着前期楼盘建成陆续入住许矛盾凸现出配套完善水电气规划设计滞冬天停水停电公基础设施社区配套薄弱等等前期购买客户苦迭双流政府华阳规划提出新思路年着华阳城市建设八工程开建铁号线正式动工华阳重新成楼市宠华阳低价代名词明年城南竞争更台阶
实际华阳买房外两种居图便宜——市区买房子价格里心欲挑选价位锁定3000元米（城南名著南阳锦城等普通住宅）二图品质环境——部分事业成功士二次次置业楼盘品质求较高选择楼盘时更注重房屋舒适度价格放次部分群选择楼盘建筑形态叠拼联排花园洋房价位数3500元米（代表楼盘麓山国际社区远市风景蓝山美树等）
调查中知道华阳购买商品房外客户高达918客户源成市区中成工作外首次置业济太宽余年轻改善居住条件华阳二次甚次置业中年精英部分老年购买例仅82
宗周边环境概述项目SWOT分析
1 宗周边环境概述
11 位置
项目位华阳镇新区紧府河距离民南路南延线约600m距离华阳市中心约2000m距离三环路约5分钟车程理位置优越项目东府河间隔50米政府规划绿化带规划滨江路西面规划新道路南面已规划块北面华牧路
12面积
项目规划8085亩中建设6813亩城市道路征1272亩
13质貌现状
项目位历史文化悠久成市城南华阳镇二江寺桥桥头项目块整规紧江安河府河交汇处属成原质貌特征
14项目水路空交通状况
项目周边市政路网：民南路南延线成仁路规划中新桥华牧路等道路华阳镇老城区条交通干线形成横交错市政路网格局交通四通八达交通便利
u 项目境水资源丰富成著名府南河流华阳镇面建设中水交通（成港）水资源丰富
u 项目公路交通设施非常完善项目周边条交通线路项目块范围项目周边条城市规划道路
u 项目距离成三环路仅5分钟车程距离成双流国际机场仅需20分钟车程
u 位成市南面紧东山牧马山府河游穿越城区江安河汇合成市未城南城市副中心公路四通 八达交通十分便捷
u 铁号终点站处必成济圈
项目目前通位华阳镇重交通干线正东街旁进入项目块直入交通网已形成（通南延线成港边二江寺桥进入项目）目前项目块没成形交通路网条重交通路线处市政规划中着项目启动项目社区路网形成
15项目周边市政配套设施
项目周边市政配套设施完善项目正北方政府规划休闲湖泊周围千亩森林公园江安河府河湖泊交汇流二江桥铁出口处规划500亩中心公园华阳汽车站咫尺坐汽车铁者水路便捷快速项目目前周边学校医院超市等配套未位托老城区完善政配套设施区域项目时存问题遭成华阳房产入住率高原
2SWOT分析
1 项目块优势
11 区位优势
Ø 项目位成市南富西贵城南华阳镇府河游穿越华阳城区江安河汇合项目边然环境极佳
Ø 根传统文惯水财水居思想提升产品附加值项目两江交汇处财富聚集
Ø 项目位华阳新城区境二江寺侧具浓厚华阳文历史文化底蕴利提高项目价值提升
Ø 横交错城市路网南延线铁号线成港水路等项目区位优势更加凸现
Ø 项目周边开发高档住宅区麓山国际社区蓝山美树等项目形中区域提升附加值
Ø 着城南副中心区位优势日益凸现已项目带更开发优势开发时机已非常成熟
12 竞争优势
Ø 项目然6813亩特殊理位置目前市场背景具备盘形成项目规划项目产品设计景观设计等组成部分足工夫极具竞争优势
Ø 项目目前竞争手民南路南延线开发项目华阳城北新区开发项目项目身区域目前没具备项目竞争项目存
13 巨升值潜力
项目位南延线末端项目左右土均已强势开发商森宇集团剑南春集团未12年区域开发必形成气候段优势凸现尤区域土更稀少情况项目独特区位优势环境优势具良升值空间果产品规划期销售
14 良开发题材
项目优越理位置然环境项目创造良开发题材项目旦开发房产竞争激烈南线整成说形成巨社会击效应吸引社会界广泛关注开发商创立品牌极佳时机
15 良开发条件
Ø 项目然条件优越环境优越特河居整项目开发天然条件支撑
Ø 项目块规整易项目操作
2劣势
21 市政生活配套设施落
整项目项目周边然均属华阳新城区范围离华阳老城区定距离目前部分墅项目外没较成熟完整配套社区原原市政生活配套设施陈旧落已法担负现代市城市高效运行节奏项目身周边市政生活等配套设施落项目运作难度加
22块存足
项目块较规市政规划道路征1272亩整项目直接造成开发成增加涉拆迁问题
23 项目块区位优势明显
成郊县项目目光瞄准成块蛋糕时项目例外项目位南延线底部铁2010年建成两三年购房意消费者成分流出南线开发商华阳城北新区开发商截留剩极少部分消费者供项目消化项目区位优势弱化
3 项目块机会点
u 华阳目前成重点发展区域成外投资者迅速增加消费潜力巨
u 城南副中心形成区位优势政府支持力度较
u 块紧邻民南路南延线潜区位开发潜力增值潜力高
u 开发商济实力强
u 华阳已形成新开发热点
u 厚重历史文氛围
u 河居充分利水文化量文章做
4 项目威胁困难
41 市场风险
项目块周边没成熟高档居住社区消费者区域接受市政生活配套设施进需定时间程外成市区成周边区（市）县规模房产开发正处蓬勃发展阶段市场产品供应量巨2006年房产供应更加巨区域已形成区域板块竞争优势见
项目避免迎接市场风险挑战
42 竞争风险
成市房产开发项目风头正劲浪高浪已开发项目未开发项目项目形成竞争威胁外项目竞争成周边区（市）县区域特色题项目规模开发强竞争着南延线周边华阳镇城北新区项目开发断加剧项目形成更市场风险
43 社区居住氛围差
项目块周边处社区居住氛围没形成果项目周边块开发相滞项目居住生活环境产生干扰
44开发商名气较弱
开发商名气较弱华阳第次项目开发形成身品牌优势需定时间程
二目标客户群定位锁定
相楼盘案特定优缺点该项目处华阳河边拥独二理优势（两江交汇处面修建中成港）规划中铁号线站点项目附许成功成功项目鉴规避市场风险项目周边完善配套周围物业空置率奇高量二手房源低价位击市场加附项目陆续启动均项目致命硬伤案言卖更楼盘未前景——消费者楼盘未发展状况心理期值直接决定楼盘销售角度讲项目市场定位非常关键
渡假型消费者针高端客户群采购买墅者叠拼等注重景观服务配套盘麓山国际社区者蓝山美树等类型物业作项目言项目身占面积果容积率做18话没足够竞争力周边然景观暂时未休整适宜定位部分消费群作华阳言购房意更侧重旧城区项目消费群适宜锁定
项目消费群定位成工作种原没市区购房部分庞群时拉宽项目受众促进销售（应高层电梯洋房体量达18万方盘）
根前文众数分析项目目标群已呼欲出
2１目标群特征
Ø 感悟新生活铁等新鲜事物充满奇
Ø 年轻时尚现代崇尚强调性气质张扬更易接受时尚标签积极驾驭生断追求更高层次境界
Ø 定文化涵生活品位较高收入支撑月供
Ø 成周边工作白领阶层家庭月收入30005000元家庭组成23年龄2540岁间绝部分学学历生活品质求较高市区物业价格环境等素满意选择南延线置业
2２目标群市场细分
Ø 成收入较高潜消费群体
Ø 改善居住环境二次购房者
Ø 周边企事业单位中高层理者等
Ø 城南东南区域区积淀潜客户
Ø 周边郊县金贵族
Ø 期远离繁华市生活环境优美空间白领士
Ø 2540岁间生活更高质量追求士
Ø 富性张渴然市
Ø 收入较高青年夫妻
Ø 定积蓄实力追求晚年生活品质老年
三项目形象定位
定位非常明确全案进入视线：
2007年阳光明媚夏日成港宽阔水面正座浪漫风情现代欧式建筑群拔起河50米宽260米绿色长廊树影中影约见排高低错落意利式三层建筑间段船坞建江畔三层建筑隐约见
Cafe Gambrinus字样位意利海滨城市波里意利国宝级咖啡店店名？高中海古堡建筑建筑身六座约58米现代欧式外观高层建筑时尚外立面色彩典雅建筑屋顶气豪华细腻失宏伟定高品位士新居
什方？？？？座善居
31 案名
案名够充分表现房产特征够体现出楼盘品质感案名通广告推广消费者认接受提出 里 城 案名供参考
Ø 里城缘起：
首先里程置业名义开发首项目然开发商具定开发验土市场知名度高希通项目质飞跃成土市场响品牌开发商司建议里程谐音里城寓意项目具里程式意义利公司品牌树立
次源前项目目标客户群定位数选择项目生中第次置业生起航阶段里程（城）正暗喻里踏生精彩旅程
根项目周边交通优势南线铁终点站成乐山水运起航站等等开发公司里程置业名称谋合路通达公司事业腾飞起点
Ø 里城文字源流：
里：会意字田土两部分组成合起表示田种庄稼物泽丰富定居里义指居住引申泛指群聚居方古代二十五里家引申指街坊邻里时引申长度单位
城：原指保护村镇方建墙泛指城市群集聚牢固攻破堡垒时拥市繁华意说文解字里写道：盛民讲里面老百姓
＂里城＂两字构成代表种物欲丰泽固金汤城堡意适易居住善时暗喻项目中西合璧建筑特色
项目体量等原分三次推市场里城缀词里城波里里程xx卡松等等
32 题推广语
缘定里城 情波里
浪漫异域风情善居
成首创三层立体水景港口码头文化中西合璧
意利风情PIZZA乡
33标志建
四项目规划建议
４１整体规划精神
创建景观+易居新型性化善居
４2社区规划
区体成南北走应部分消费者惯南北规划6座位置相互交错厦府河边会区配套型商业区门二江寺桥方区东北方迎成市区区东南方西南方规划两道副门相互正体景观设社区中心社区东北角门处 区求户户观景安装背景音乐系统增加社区文化底蕴行车场配电房等公建建筑风格区整体规划相统绿化配四季鲜花组团花卉品雕塑点缀期间庭院灯道路两旁低矮灌木庭院灯围绕梯四户楼架空层做绿化停车场区1：1车位顶层高空跃城赠送屋顶花园
４3建筑立面规划
建议：定位中海式意利波里现代实风格整体采简约手法注重面干净稳重方立体感色彩方面稳重土黄色局部采巴洛克式门廊柱头雕花装饰屋檐楼道进门口采教堂彩色玻璃镶嵌外墙材料采质感规格面砖
４4景观规划
景观布置：水题码头文化托（意利波里背景）呼应区面成港区部设立三层立体亲水园林体现动静相宜欧洲现代健康时尚风格：
首层坎帕尼亚花园(波里称幸运坎帕尼亚)
穿越市繁华嚣喧社区门口(设立瀑布)股清新水气迎面扑天劳累烦恼烟消云散洗水石铺园林径高树木缤纷花草丛文艺复兴时期雕塑品点缀间坎帕尼亚园花草棕榈树等热带植物喷泉水景营造然生态空间
二层：波里广场(架空层设停车位)
通二层石梯墙壁雕刻壁画浮雕广场鲜艳彩砖拼砌图案格外夺目极赋品位成点睛处巨型假山瀑布整园林充满动感灵气设立具格浮雕流水石墙薄丝绸流水中溢出艺术品位
波里广场文化景观设计概念运浮雕瀑布艺术长廊等带文化色彩建筑品营造生活品位
顶层：幸运岛
幸运岛动感水城里属园林动态区域泳池景观围绕泳池周边设施泳池功分区形成动感水域
仿天然沙滩幻彩泳池仿沙滩设计然风格池底铺设光纤晚发出七彩斑斓光线成幻彩光纤泳池
池畔备沙滩伞供日光浴沙滩池畔观景台设椰风雅座安设沙滩椅仿沙滩泳池旁浅水区分设童缤纷水世界露天水力摩池
里水亲酣畅淋漓情释放青春活力许意邂逅段浪漫市情缘
休闲生活彰显文关怀
幸运岛泳池水娱乐设施外岸设棋艺坊亲子童乐园静空间BBQ乐园棋艺空间亲子童乐园设置种积木组件绘画沙堆等趣安全启发孩子创意BBQ乐园吧户外烧烤乐融融
４5会规划
区会设计注重性注重品位设立区东面紧府河政府规划50米绿化带紧题呼应成港建设波里港口建筑风情基调设立区配套咖啡馆 匹萨店等欧陆风情应健身中心壁球馆……
４6力户型建议
根司收集市场资料显示消费者面积选择集中60㎡90㎡90㎡120㎡区间次60针单身者刚结婚夫妻居室户型选择较200㎡户型5认度见消费者户型面积选择精巧实流两居室6090㎡建筑面积受绝数青睐
户型设计司建议70—90米套二50—60套90—120米套三辅
年楼市户型销售已受客户需求限制明年户型设计更加理性现实样情况户型设计合理总面积控制60—90米总价格三十万元偏户型受市场追捧案购买者讲市白领参加工作久事业处起步阶段手积蓄渴属安身样市场定位部分群具相诱惑力
４7价格区间建议
毋庸置疑消费者购房时价格谓心中重度量衡起着重作根周边类型物业调查较年具购房意消费者调查南延线置业消费者应该非常理智够南延线附增值空间愿意支付高房屋单价25003000元㎡左右然价格越走点击率越低
总体果非词概括消费者南线附物业置业特征潜力巨首先高购买力成工作收入中等消费者相较成4000房价楼兴叹成范围南延线片区25003000元㎡左右买环境建筑品质较高商品房住宅铁通车形拉短时区距离开发商言面样总体目标市场需准确握细分市场掌握目标消费群体消费特征恰时期实时推出适产品
建议销售均价制定2800元米宜
五物业理未区生活指引
善美全力造善居
物业邀请著名物业公司海出名公司爱心细心诚心专心贴心住户服务性化深度家服务高科技搬入社区房子变聪明深切业感现代化住家服务提供全新时尚概念生活享受回家开始
建议区设立医务室
第五部分 营销纲
该项目占68亩果修建电梯公寓40容积率计算开发体量达十八万米两室两厅作力户型达2000户规模入住群超5000销售建议分两三期进行销售周期控制年半两年样销售程中根市场反映适进行调整时便销控外界造成销售火印象前期开发商已华阳囤积土部分土2006年集中开发适营销造势仅非常重必少
根项目特点项目销售分四阶段进行：
第阶段：营销造势（导入期）
项目预热时通常会采新闻公关造势新闻公关许楼盘进行营销造势时常种方式运举够短时间较快提升开发商项目知名度达事半功倍效作位置相较远项目更需求通营销造势建立楼盘知名度吸引客户前出色新闻公关必然附着新闻价值事件进行成闹沸沸扬扬锦．毕加索——2005世纪巨匠毕加索原作中国（成）特展历番否真迹质疑否认办者——成鼎鑫置业成赢家项目策划者事件进行系列宣传迅速提升楼盘知名度
历前年市场历练购房客户越越成熟数客户讲开发商实力信誉决定客户楼盘购买否重砝码通种传播手段开盘前造势中构造鲜明品牌价值消客户购买该项目顾虑
营销造势目造成种销售势差种势差公众心中树立起关项目种高度公众产品产生期心理渴解欲种期心理实促购买行潜力量
第二阶段：公开期
首先明确产品目标客户熟知项目认度价格环境接受程度讲项目入市初期营销策划应该销售第素期间量吸收市场信息调整战略部署失时机目标客户进行锁定历前期蓄势销售部积累量意性客户时全面掌控推广产品性会然然消化掉约20房源
第三阶段：强销期
通宣传攻势畅快淋漓快销风光首度潜力客户消化贻第二时期楼盘滞销概率较时需助媒体攻势带新轮客户购买狂潮否短时间快锁定客户实现销售务关键般言阶段许开发商言销售界点事关项目投资开发成败影响利润点高低期间断变换促销手段吸引量客户现场制造热卖气氛
着工程进度推进量已购客户产生口碑效应产品形象深入心销售渐入佳境阶段少完成60销售目标
第四阶段：清盘期
项目销售80％销售工作进入段缓期时进入关通常情况越房子越难卖时市场中量新盘涌入进公司层出穷新盘吸引众消费者目光消费者普遍认剩余房子没什挑选余造成期销售出现问题涉营销重心前移
时着项目外立面呈现购房者已需操心诸质量户型等问题会引起部分客户关注时剩余户型楼层理想需采销售策略余户型进行推广售价会成关键采适折扣礼品派送余户型进行促销时充分利产品身价格优势众客户关注产品解产品终成购买者
销控策略：
整楼盘营销程中应该始终保持房源分时间段根市场变化情况定例面市样效控制房源期房源面市时正处价格升期取较济效益
房产消费品生产周期长市场需求变化供调节销控实现微调项目开盘抢空件事说明定价偏低开发商没销售收入控制销售节拍导入期公开期强销期清盘期安排合理供例期间供应销售量面积楼层中保持定坏高低例实现均衡销售
价格策略：
销售价格制定建议采开高走价格制定策略进行销售控制价格制定策略采开高走楼盘应分时间段制定出断升价格走势价格控制原逐步走高留升值空间样够效前期已购客户造成房产升值印象客户心理需求进行变化时间基础根时间段工程进度等进行时间控制确定应销量价格围绕该时间段诉求重点进行营销销售控制价格控制时间控制三者紧密结合相互协调
高走需销量控制紧密结合定例面市量谁手中谁控制价格着时间推移断价格时间段进行调整根时间段放出销量
较低定价低折扣种定价较接实际价格第感觉较实际含水分较少容易客户留印象策略期销售留较变化余需价格调时直接标高定价原定价高销售利时直接调低定价需加折扣幅度种方式符合明升暗降调价原
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成里程xx卡松项目策划提案
接贵公司关双流华阳镇二江寺桥头68亩土项目招标书司立成立时项目组针项目进行市场调查利公司收集项目相关资料统计分析项目产品定位消费者定位规划建设营销推广等方面进行提出建议简单出报告时间仓促报告处指正
前 言
天府道作成城市中枢——民南路南延线着特殊意义仅仅条快速景观通道连接项目成城区交通道成城市南发展通道道两侧已成成盘时代先行者
目前天府道两侧华阳块已开发商抢占殆开发商占土块规模开发周期较长麓山国际社区蓝山美树怡丰新城远·市风景世纪城左岸花黄南王等楼盘项目持续性开发稳定供应供需波动微
片区域开发建筑形态普通住宅低密度住宅
整现代城市发展历史郊居成城市化发展历史必然成独具魅力休闲生活城市特征已然拉开郊居时代序幕着成市工业结构调整批生产企业政府政策推动移址郊县（卫星城）时带居住生活空间转移高速公路城市干道建设代表快速交通网络构建城区城外（郊区）时间空间距离限缩城郊逐步成成市消费者居住选择居家观念发生根性改变
成市郊区基础配套设施域特征郊居时代华阳温江成两受瞩目区域特华阳着政府南迁周边囤积土陆续启动加铁1号线破土动工华阳成城区联系更加紧密已真正成城区部分号称：城 南 副 中 心
目 录
第部分 成房产市场浅析
第二部分 华阳房产市场调查分析
华阳概况
二华阳发展规划实施进程机会点
三华阳土市场
四华阳房产市场特征分析
五项目周边物业分析
第三部分 里程置业品牌建设思考
第四部分 产品市场定位分析
宗周边环境概述项目SWOT分析
二目标客户群定位锁定
三项目形象定位
四项目规划建议
五 物业理未区生活指引
第五部分 营销纲
第阶段：营销造势（导入期）
第二阶段：公开期
第三阶段：强销期
第四阶段：清盘期
第部分 成房产市场浅析
成市房产市场数量扩张高速发展阶段数量品质重相衡发展阶段品牌年代竞争性持续发展阶段市场产品断更新开发模式升级换代产业整体推进市场稳定发展时政府行房产市场继续产生巨影响政策规划导市场发展方市政重点工程造市场热点
成房产市场发展现状
年1月10月成市房产新开工面积128195万方米增长551中住宅新开工102062万方米增长547着新开工面积幅增长购房者选择余会加
期商品房销售面积88512万方米增长23中住宅79688万方米增长14年首次呈现正增长态势专家分析前9月持续负增长原三：年开工面积足滞影响二国家房市宏观调控少购房者持观态度三年部分现房价格够合理反映空置期年销房面积增长销售构成1月10月商品房预售面积77096万方米增长212销售总量构成者表明销量降转升定程度新开工面积增长带结果
前10月商品房空置面积14856万方米增长25空置特性空置期年销房8632万方米增长265空置期年滞销房积压房6224万方米降185购置土面积计81532万方米增长32截10月末拥开发土存量已达71661万方米
二成房产市场供求现状
供方面成市目前房产市场呈现总体供规模产品结构趋合理旧城改造新城区互动发展城区市场逐步郊县市场拓展产品供元化精品化发展格局结合目前市场情况需求方面出现样趋势：40岁消费者住房需求外购房例已增50二环周围层住宅总价1535万间商品房需求热点时郊县城区环域方位区域板块竞争越越激烈
三成房产市场发展趋势
展成市房产市场2～3年稳定快速发展调
●商品房总体供继续保持较快增速
着国加入WTO成投资环境断改善更投资商开发商带成市商品住房市场更强劲投资时外国外先进理技术开发水推动成市商品房开发水迈新台阶
●商品房总体效需求继续保持强劲市场支撑
成市国民济直保持两位数济增长速度良济环境决定需求效性九五期间成市新增口42万中市区新增30万2000年第五次口普查资料显示全市外常住口超百万庞新增口外口形成住房巨需求外年城市4 左右住房淘汰少样住房作相应补充时着城市建设加快城区退二进三产业结构调整相数量市民需搬迁引发更住房需求
总体成市潜住房需求住房补贴政策实施驱动二次置业强烈意释放效需求中超13份额外口购房需求力支撑
十年快速发展成市房产市场已处相成熟阶段断完善中项目成功操作提供良宏观环境站成全国市场高度握市场规律生产出适应市场流时具备身特色产品项目成功关键
第二部分 华阳房产市场调查分析
华阳概况
11区位条件
华阳位成市南面紧东山牧马山府河游穿越城区江安河汇合成市未城南城市副中心公路四通八达交通十分便捷华阳距成昆线双流火车站45公里距成火车站12公里距西南航空港——双流国际机场10公里距成雅成乐高速公路4公里308国道（成仁路）华（阳）龙（泉）路等省县级8条公路贯穿间府河穿城面新建6座桥2002年1月1日宽80米长13465公里双8车道设计时速60公里天府道（南线）正式通车进出华阳更加方便2005年8月通成铁号线规划建设预计5年通车北起动物园横穿成市区南抵华阳二江寺华阳沾铁济光
12然环境条件
华阳年改造整治环境质量明显提高气环境质量指标已达接国家气环境二级标准1998年着手实施长3200米宽40米安公堤绿化工程城镇均绿面积达6方米目前沙河水质景致着紫坪铺水库建成成华阳乐山水路成港建成府河游河道整治工程进展改观
13历史文景观
华阳宋代起便川西原重物资集散府河航运码头素商业中心交通枢纽工业重文化重镇称华阳镇古蜀三广遗址伏龙寺金华庵应天寺永祚寺始汉代古镇黄龙溪等名胜古迹韵味犹存
14生活配套设施
华阳现水厂两座日供水3万吨水普率90110千伏35千伏变电站座年供电量25亿千瓦两根川东天然气田输气干线时川西云贵两省输气四川省天然气输配中心日供气量85万立方米教育设施发达现中学7学33幼园10省县级医院医疗设备较先进
15商业氛围
华阳作国家级卫星城镇助南线建设房产开发市场已初步发展政府力支持开发商关注媒体炒作程度提升气商业气息量楼盘涌现市场方面广居民周边商业生活配套需求方面众商家广阔市场空间买方市场卖方市场碰撞加速商业氛围迅速提升
二华阳发展规划实施进程机会点
华阳城市规划呈南线中心北带状扩张发展特征市区两端距离较远配套设施相享程度较低利性化产品创新成长毋庸置疑华阳房产市场暴露出种种问题已反映出成市土房产市场高度步化趋势产业结构重新调整开发市场完善蕴藏巨量开发热潮中释放出新发展机遇
观华阳楼市产品质化现象非常严重决数景观设计社区规划户型设计配套设施服务着惊相处前年刚刚开发时流行错层窝蜂全部开发错层两年流行叠拼华阳路会发现三步叠拼五步联排线走远市风景兰桥尚舍蓝山美树原乡等走着样中庸路线川西欧式中西结合制宜山建普通层电梯公寓城南名著明珠怡园等案名户型设计均出彩处
年华阳片区区域高档低密度住宅项目逐渐增麓山国际社区原乡等项目明年中铁二局开发蜀郡等均墅形态直接拉升整华阳片区房价目前麓山国际社区花园洋房均价4500元米左右理相信2006年城南华阳区房产市场逐渐普通住宅中高密度住宅存局面发展时房价会着整环境改善提升新空间激烈市场竞争中拔头筹赢部分消费者认需精细准确市场定位更需产品设计功夫
21 华阳城市发展规划
目前华阳网均城市市政配套标准进行铺设未5—10年华阳发展居住商务高新技术产业规划建设7组团式发展区域：成市城南城市副中心组团高新技术园区组团五居住类组团组团间生态隔离带连接新开发居住区中坚决建商铺区围墙建成通透式北部新区建项目已严格求进行
华阳2020年总体发展规划中总面积达414464h㎡土进行城市总体规划中规划城市建设272495 h㎡水域141969 h㎡规划城市建设中居住109261 h㎡公设施30710 h㎡外交通903 h㎡道路广场35568h㎡市政公设施5985 h㎡绿面积90068 h㎡生态绿达120809 h㎡规划居住口35万
规划类居住集中华阳城南双龙路迎宾南路府河华阳游段间府河华阳段游半岛区域南线两侧城市中心商业金融行政办公二类居住集中府河北江安河南西
道路规划方面城市部交通网络呈田字井字形状外部放射状四面发散分成东升黄龙溪牧马山彭山仁寿龙泉万安相连外华阳成交通实现水陆三路交通南线快速通道成乐山水路通航工程成港项目正建设中岸隔江相2005年8月成铁号线建设规划报批通预计5年建成投入北起动物园途火车北站天府广场火车南站华阳二江寺
22 城市发展规划实施进程机会点分析
l 华阳利——南延线建成通车插腾飞翅膀政府全面迎接撤镇建区拟投资10亿元资金5年建成新华阳倾力造成南园济圈举进步放华阳房产开发热度
l 南延线规模成片房产开发带动南线济带形成繁荣未开发区域综合开发价值提升应单项目开发难推动种局面形成盘步开发已效稳步提升该区域项目开发利润
l 铁济圈眷顾年通成铁规划建设中先修号线直达目前南线头
l 城南城市副中心规划建设逐步实施推动城南济圈层形成创造更业机会时创造更居住商业物业市场需求
l 城市东南发展总体规划绝仅停留口号基础城南城市副中心建设进程加快反映政府贯彻政策决化撤镇建区政策现已进入规划石羊居住区改造旦成功加城南线盘项目推动华阳北新城已迅速成华阳房产开发热点决定格局形成关键素南线西侧城市基础配套设施完善程度城南城市副中心规划实施进程
l 续南贵西富居住惯南线中高档商品住宅规模开发配合南线城南城市副中心成
新城市口（外高素质工族）重居住选择区域
外着消费群中中产阶级逐步形成华阳北新城区成南副中心接合次成精品住宅开发热潮区域
三华阳土市场
31 土购置状况
华阳受南线题材铁号线利消息刺激2001年半年开始步入圈高峰期截止目前华阳境房产开发商投资商圈面积计达1万余亩圈区域集中南线两侧万家十桥二江桥线万安乡附中较规模成万华房产（郎酒集团宝光药业合资组建）万安乡圈3000亩建成麓山国际社区岷江新希南线华阳段圈2000亩远集团南线圈500亩建成远市风景剑南春酒业圈1000亩中石化圈400亩外华阳府河外侧三佳房产森宇实业三房产等开发商计圈1450亩已进入持续性开发阶段目前华阳国土资源部批出开发总量指标18万亩已圈万余亩剩余8千亩开发土资源呈零散分布集中府河西
32 华阳片区价
华阳土市场受郊县房产开发热潮直接影响目前价1999年相较涨700均价达60－70万亩左右区域已达80万亩加市场断追捧温江龙泉等成新热点分散部分投资点价增幅然较快外加南线黄金段土已剩客观加速价飞速涨
33 华阳土供分析
目前50余家开发商云集成规模开发项目（100亩含已圈未建设项目）达20余
华阳房产项目开发规模图
四华阳房产市场特征分析
41 房产开发企业综合实力参差齐
华阳房产市场开发商数量较开发商间开发水开发验综合实力差距较强弱分势较明显远房产心怡房产岷江新希记黄埔森宇房产等资金实力雄厚资源整合力强开发验丰富品牌知名度高华阳房产市场新涌现三佳房产万华集团开发项目倍受市场关注
42 开发区域相呈均衡状态
目前华阳正开发区域集中城中心北府河岸区域开发相滞整体呈线形延伸带状发展配套设施享程度相较低华阳整体配套设施相完善新城区（府河北）外房产项目均难达较高档次
43 产品趋质化
华阳房产开发项目中独具性鲜明特色商品住宅开发项目较少数产品停留建筑摹概念单纯炒作层面难形成市场需求真正吸引供量相剩市场中欲获较营销业绩表现吃力综合情况华阳目前售商品住宅滞销率超20数项目均府河建产品综合环境塑造河景程度类似19981999年成电梯公寓开发热潮卖河景没创新导致终结果：产品质化趋势明显缺乏真正意义创新法通越越成熟市场需求全面检验
44 房产市场相成熟前产业发展阶段成基步
华阳房产市场长期开发热潮中吸引量开发商介入时市场需求层保持较高关注度着定程度注意力济成效体现产业调整程中提供定市场支撑
方面盘项目介入预示着华阳房产业步入正常化产业发展结构开发模式等方面华阳房产业调整面问题基成保持步
方面华阳目标消费群体成高度致房产市场惯概念炒作产品急实质性突破
45 华阳市场极热冷静回
目前华阳房产市场中南线圈热潮中肆进驻开发商规模项目鲜实质动作华阳房产市场热度更媒体炒作现项目具定开发规模典型项目左岸花怡丰新城远市风景蓝山美树南阳锦城等相动作较万华房产2002年10月推出麓山国际社区第期相目前成高端市场火爆热销线进许针成高端市场墅花园洋房南线通车铁规划市场变动形式明朗盘进较快譬蓝山美树等项目整体开发形势非常乐观
方面华阳前期郊区开发热潮中抢占利位吸纳众素质综合实力参差步齐开发商介入种做法直接果已市场显现疑哄狂热概念炒作已收效甚微开发商独辟蹊径锁定固定消费群体难度较营销策略调整难达成预期效果
面市场状况提升开发战略高度势眼光整合区域市场成华阳片区开发商全面考虑课题寻求区域赢进行开发模式创新格局调整已势必行势驱较高市场关注度产业创新压力引领华阳房产市场进入机遇挑战存全新时期
难出房产发展创新成生命线种创新仅仅项目开发战略资源整合力企业发展战略规划整体市场发展动态控等方面包括建筑形式产品变化概念炒作全面创新
五周边物业分析
拮取南延线较代表性楼盘进行分析：
u 远市风景
中国远集团开发项目占490亩期占200余亩低密度住宅建筑形态叠拼花园洋房售价3200——4500元米间现已售罄目前正开发二期风景2006八幢半围合式11+1高层组成户型面积80——200米等清水房该项目二期占面积78亩容积率20绿化率44总户数560户车位数量560
远市风景期产品形态四五层花园洋房产品规划建筑户型景观四方面成类楼盘相言均突破性创新华阳开发整体水拉升较高层次构建风景HOUSE核心涵
u 南阳锦城
总占200亩分三期开发总户数1366户开发商双流二期已销售完毕三期银杏阁作前两期升级版2006年1月亮相建筑面积86000米户数608户
该项目优势价格较低期销售均价2200元方米二期销售均价2500元米推断三期售价应太高外墙石材迎合部分消费者心理部密度合适环境般劣势户型较差该项目走低价路线户型设计环境品质开发商品牌塑造面淡
u 怡丰新城
该开发商特点善抄袭前身怡丰产年前成功开发成中镇怡丰花园建筑外观区园林全盘仿春天产春天花园格局怡丰新城园林设计聘请香港贝尔高林灵感源广州星河湾全框架剪力墙结构户型区间90——230米设计合理分层错层跃层号称户户观景区设处题广场四全天候天幕式网球场题思想森林住宅概念般理解森林住宅概念应应低密度高档住宅楼盘形态应次墅楼盘花园洋房位置优势明显层楼盘
怡丰然提出森林住宅概念基营造出牵强森林概念效果开发商楼盘质量尤外质量形象展示外墙阳台楼梯栏杆门窗等质量档次方面较折扣森林住宅概念明显错位瑕疵挡住怡丰新城火爆销售势头项目采低价入市销售策略期售价2600——2700元米目前三期售价2900——3100元米性价较高销售路走
u 蓝山美树
卖较火楼盘理位置讲该项目案接毗邻麓山国际社区利块山坡度层层退台设计理念户家拥等私家花园项目总占500亩期824亩建筑面积72340米规划户数398户停车位347区叠拼花园洋房整体规划布局较乱开发商想抓住种需求客户叠拼中间修建两栋电梯公寓感觉牵强叠拼销售较目前已售出90花园洋房售出60左右电梯春节面市部宣传价格2800左右
六华阳消费者调查分析
供需求存够关键两者间找完美衡点成范围楼盘风起云涌时候解消费者置业需求谓势必行城南济副中心作郊区中房产起步早发展较快区域包括消费者开发商甚媒体趋鹜方否认样环境消费者相成熟理性希通目标消费者置业需求握项目开发起定指导作
61消费者客观情况调查
消费者购房需求属意愿范畴种意愿受年龄文化程度家庭口家庭收入现住房状况等客观素制约解消费者需求掌握基情况握消费心理特征
611购房者区域分析
通成附郊区温江龙泉华阳三板快客户群调查知均成外客户群超70南线开通铁建设开展华阳片区商品房客户群更高达808投资休闲渡假型成南线周遍工作外者首次置业济压力力购置城区住宅年轻选择交通方便环境优美华阳片区居住等
·外购房者增消费群结构变化说明华阳成城南开发延续已成客观现实
·华阳常住非农业口较少商品房开发外口赖较
·客户着城市化进程区域产业济发展成客户群中重部分
612购房者年龄
年龄文化等消费者体基素直接影响着购买力付款方式消费心理等长期郊区房产城区二次次置业者选择中老年占数现着交通更加便捷消费观念变化郊区房产越越受首次置业者青睐中积蓄年轻乏郊县年轻消费者说郊区房产消费者结构年轻化避免趋势
613购房者文化程度
文化程度方面目标消费者整体文化程度处中水学文化消费者占63次高中中专学历258应该说部分消费者购房时关心房屋价格理位置外物业深层次居住涵十分意
614家庭口状况
家庭口购房行影响莫户型面积方面家庭口少直接决定需空间
615家庭月收入状况
众素中消费者购房影响直接家庭收入状况支付力目标消费者家庭月收入2500—5000元5000元两者例致相等分395369果购房承受力家庭年收入46倍计算数目标消费者承受购房总价18—30万
616交通工具
程度交通工具收入状况体现行车电瓶车公交车消费群数采交通工具拥私家车消费者数量占2290交通工具影响消费者购房区位选择果铁通车公交通城市格局低价值交通工具购买区域极扩展
62消费者住房需求调查
解消费者住房需求需需求进行细分消费者住房需求具丰富涵包括购房行心理出发点购房中考虑素物业身求等方面
621购房心理出发点
消费者购房心理说行身出发点出种原消费购房目消费者言购房日常居住例高达6021次孝敬父母投资商务办公休闲度假购房消费者占例高
622购房素
房产交易项简单商品交换商品价值重特征消费者购房时首先考虑没承受价值货币表现价格价格接受范围否买起问题解决消费者会考虑素6873华阳消费者认价格购房中起重作环境影响消费者购房第二素直接受制目标
消费群文化层次品位
继价格居住环境外配套段影响消费者购房重素两者关系居家舒适度物业综合品质重指标环境段选择反映消费者物业档次选择消费者户型求非常高关系家庭居住口衡量房屋功重标准说明消费者房屋综合品质求高
623购房区域
房产具移动性物业处段区域消费者购房行较影响南线消费者青睐居住区域南线铁号交通便利素离成市区较致次府河线成消费者选择较区域方面出天然亲水情结愿意水居更重府河线环境较目前已形成较浓厚居住休闲氛围案项目处南延线府河交接处谓天时利开发理优势显易见
624物业类型需求
物业类型方面成意购房者华阳选择出现巨差异市区现物业形式高层高层电梯公寓根生活惯成消费者样华阳喜选择高层高层电梯公寓华阳消费者根传统生活惯选择层高层出亲性墅作高端产品少数够相应消费力墅选择率573
625套型需求
套型套二数选择占4400例究原套二面积适中功完善较容易设计出合理巧妙户型套套三体分秋色选择率分210022市区风头正渐户型郊区认度带袭体现套选择率拥21
626面积区间需求
套型选择致吻合消费者面积选择集中7090㎡90120㎡区间次70㎡户型200㎡户型5认度见房价价格陡长郊区消费者户型面积选择实流
627购房单价
毋庸置疑消费者购房时价格谓心中重度量衡起着重作数成消费者应该非常理智够南线附增值空间愿意支付房屋单价3000元㎡左右然价格越走点击率越低
总体果非词概括消费者南线附物业置业特征潜力巨首先高购买力成工作收入中等消费者相较成4000房价楼兴叹南延线片区3000买环境建筑品质较高物业铁通车形拉短城市间距离开发商言面样总体目标市场需准确握细分市场掌握目标消费群体消费特征恰时期实时推出适产品次南部新区代表着成未国际观量高新技术总部型企业入住铁整华阳区城市配套改善必改变南部新区生观消费结构年轻化
第三部分 里程置业品牌建设思考
里程置业
11品牌建设思考
目前成市房产市场竞争环境日趋激烈房产商出招数提升房产品质吸引购房者购买欲消费者购房面已局限产品身求精益求精发展商实力背景品牌认知度放重选择面案里程置业成开发第楼盘应该成树立品牌次机缘项目销售重条件里程置业成发展事业营建奠定良基础
例：深圳万科集团创业始终坚持树立公司品牌房产市场形象通形资产积累消费者群体中建立良口碑形成形产业化资营公司带丰厚财富回报
例：成置信房产公司坚持独特营理念树立良公司品牌形象现已成整四川房产市场消费者群体中形成良口碑房产开发销售蒸蒸日
12建议：
121里程置业导入公司整体CI系统（建议）
公司前发展历史作整合
导入企业理念识 MI
导入企业法识 BI
导入企业形象识 VI
122品牌发展商形象定位（建议）
立足成市场制定长远发展规划形成连动开发建设产业化运作营服务部分中薪阶层市民注重产品质量品牌树立良市场口碑金牌房产发展商
关品牌建议业意见方进行商讨提议
第四部分 产品市场定位分析
华阳奉5+2居住生活典范着前期楼盘建成陆续入住许矛盾凸现出配套完善水电气规划设计滞冬天停水停电公基础设施社区配套薄弱等等前期购买客户苦迭双流政府华阳规划提出新思路年着华阳城市建设八工程开建铁号线正式动工华阳重新成楼市宠华阳低价代名词明年城南竞争更台阶
实际华阳买房外两种居图便宜——市区买房子价格里心欲挑选价位锁定3000元米（城南名著南阳锦城等普通住宅）二图品质环境——部分事业成功士二次次置业楼盘品质求较高选择楼盘时更注重房屋舒适度价格放次部分群选择楼盘建筑形态叠拼联排花园洋房价位数3500元米（代表楼盘麓山国际社区远市风景蓝山美树等）
调查中知道华阳购买商品房外客户高达918客户源成市区中成工作外首次置业济太宽余年轻改善居住条件华阳二次甚次置业中年精英部分老年购买例仅82
宗周边环境概述项目SWOT分析
1 宗周边环境概述
11 位置
项目位华阳镇新区紧府河距离民南路南延线约600m距离华阳市中心约2000m距离三环路约5分钟车程理位置优越项目东府河间隔50米政府规划绿化带规划滨江路西面规划新道路南面已规划块北面华牧路
12面积
项目规划8085亩中建设6813亩城市道路征1272亩
13质貌现状
项目位历史文化悠久成市城南华阳镇二江寺桥桥头项目块整规紧江安河府河交汇处属成原质貌特征
14项目水路空交通状况
项目周边市政路网：民南路南延线成仁路规划中新桥华牧路等道路华阳镇老城区条交通干线形成横交错市政路网格局交通四通八达交通便利
u 项目境水资源丰富成著名府南河流华阳镇面建设中水交通（成港）水资源丰富
u 项目公路交通设施非常完善项目周边条交通线路项目块范围项目周边条城市规划道路
u 项目距离成三环路仅5分钟车程距离成双流国际机场仅需20分钟车程
u 位成市南面紧东山牧马山府河游穿越城区江安河汇合成市未城南城市副中心公路四通 八达交通十分便捷
u 铁号终点站处必成济圈
项目目前通位华阳镇重交通干线正东街旁进入项目块直入交通网已形成（通南延线成港边二江寺桥进入项目）目前项目块没成形交通路网条重交通路线处市政规划中着项目启动项目社区路网形成
15项目周边市政配套设施
项目周边市政配套设施完善项目正北方政府规划休闲湖泊周围千亩森林公园江安河府河湖泊交汇流二江桥铁出口处规划500亩中心公园华阳汽车站咫尺坐汽车铁者水路便捷快速项目目前周边学校医院超市等配套未位托老城区完善政配套设施区域项目时存问题遭成华阳房产入住率高原
2SWOT分析
1 项目块优势
11 区位优势
Ø 项目位成市南富西贵城南华阳镇府河游穿越华阳城区江安河汇合项目边然环境极佳
Ø 根传统文惯水财水居思想提升产品附加值项目两江交汇处财富聚集
Ø 项目位华阳新城区境二江寺侧具浓厚华阳文历史文化底蕴利提高项目价值提升
Ø 横交错城市路网南延线铁号线成港水路等项目区位优势更加凸现
Ø 项目周边开发高档住宅区麓山国际社区蓝山美树等项目形中区域提升附加值
Ø 着城南副中心区位优势日益凸现已项目带更开发优势开发时机已非常成熟
12 竞争优势
Ø 项目然6813亩特殊理位置目前市场背景具备盘形成项目规划项目产品设计景观设计等组成部分足工夫极具竞争优势
Ø 项目目前竞争手民南路南延线开发项目华阳城北新区开发项目项目身区域目前没具备项目竞争项目存
13 巨升值潜力
项目位南延线末端项目左右土均已强势开发商森宇集团剑南春集团未12年区域开发必形成气候段优势凸现尤区域土更稀少情况项目独特区位优势环境优势具良升值空间果产品规划期销售
14 良开发题材
项目优越理位置然环境项目创造良开发题材项目旦开发房产竞争激烈南线整成说形成巨社会击效应吸引社会界广泛关注开发商创立品牌极佳时机
15 良开发条件
Ø 项目然条件优越环境优越特河居整项目开发天然条件支撑
Ø 项目块规整易项目操作
2劣势
21 市政生活配套设施落
整项目项目周边然均属华阳新城区范围离华阳老城区定距离目前部分墅项目外没较成熟完整配套社区原原市政生活配套设施陈旧落已法担负现代市城市高效运行节奏项目身周边市政生活等配套设施落项目运作难度加
22块存足
项目块较规市政规划道路征1272亩整项目直接造成开发成增加涉拆迁问题
23 项目块区位优势明显
成郊县项目目光瞄准成块蛋糕时项目例外项目位南延线底部铁2010年建成两三年购房意消费者成分流出南线开发商华阳城北新区开发商截留剩极少部分消费者供项目消化项目区位优势弱化
3 项目块机会点
u 华阳目前成重点发展区域成外投资者迅速增加消费潜力巨
u 城南副中心形成区位优势政府支持力度较
u 块紧邻民南路南延线潜区位开发潜力增值潜力高
u 开发商济实力强
u 华阳已形成新开发热点
u 厚重历史文氛围
u 河居充分利水文化量文章做
4 项目威胁困难
41 市场风险
项目块周边没成熟高档居住社区消费者区域接受市政生活配套设施进需定时间程外成市区成周边区（市）县规模房产开发正处蓬勃发展阶段市场产品供应量巨2006年房产供应更加巨区域已形成区域板块竞争优势见
项目避免迎接市场风险挑战
42 竞争风险
成市房产开发项目风头正劲浪高浪已开发项目未开发项目项目形成竞争威胁外项目竞争成周边区（市）县区域特色题项目规模开发强竞争着南延线周边华阳镇城北新区项目开发断加剧项目形成更市场风险
43 社区居住氛围差
项目块周边处社区居住氛围没形成果项目周边块开发相滞项目居住生活环境产生干扰
44开发商名气较弱
开发商名气较弱华阳第次项目开发形成身品牌优势需定时间程
二目标客户群定位锁定
相楼盘案特定优缺点该项目处华阳河边拥独二理优势（两江交汇处面修建中成港）规划中铁号线站点项目附许成功成功项目鉴规避市场风险项目周边完善配套周围物业空置率奇高量二手房源低价位击市场加附项目陆续启动均项目致命硬伤案言卖更楼盘未前景——消费者楼盘未发展状况心理期值直接决定楼盘销售角度讲项目市场定位非常关键
渡假型消费者针高端客户群采购买墅者叠拼等注重景观服务配套盘麓山国际社区者蓝山美树等类型物业作项目言项目身占面积果容积率做18话没足够竞争力周边然景观暂时未休整适宜定位部分消费群作华阳言购房意更侧重旧城区项目消费群适宜锁定
项目消费群定位成工作种原没市区购房部分庞群时拉宽项目受众促进销售（应高层电梯洋房体量达18万方盘）
根前文众数分析项目目标群已呼欲出
2１目标群特征
Ø 感悟新生活铁等新鲜事物充满奇
Ø 年轻时尚现代崇尚强调性气质张扬更易接受时尚标签积极驾驭生断追求更高层次境界
Ø 定文化涵生活品位较高收入支撑月供
Ø 成周边工作白领阶层家庭月收入30005000元家庭组成23年龄2540岁间绝部分学学历生活品质求较高市区物业价格环境等素满意选择南延线置业
2２目标群市场细分
Ø 成收入较高潜消费群体
Ø 改善居住环境二次购房者
Ø 周边企事业单位中高层理者等
Ø 城南东南区域区积淀潜客户
Ø 周边郊县金贵族
Ø 期远离繁华市生活环境优美空间白领士
Ø 2540岁间生活更高质量追求士
Ø 富性张渴然市
Ø 收入较高青年夫妻
Ø 定积蓄实力追求晚年生活品质老年
三项目形象定位
定位非常明确全案进入视线：
2007年阳光明媚夏日成港宽阔水面正座浪漫风情现代欧式建筑群拔起河50米宽260米绿色长廊树影中影约见排高低错落意利式三层建筑间段船坞建江畔三层建筑隐约见
Cafe Gambrinus字样位意利海滨城市波里意利国宝级咖啡店店名？高中海古堡建筑建筑身六座约58米现代欧式外观高层建筑时尚外立面色彩典雅建筑屋顶气豪华细腻失宏伟定高品位士新居
什方？？？？座善居
31 案名
案名够充分表现房产特征够体现出楼盘品质感案名通广告推广消费者认接受提出 里 城 案名供参考
Ø 里城缘起：
首先里程置业名义开发首项目然开发商具定开发验土市场知名度高希通项目质飞跃成土市场响品牌开发商司建议里程谐音里城寓意项目具里程式意义利公司品牌树立
次源前项目目标客户群定位数选择项目生中第次置业生起航阶段里程（城）正暗喻里踏生精彩旅程
根项目周边交通优势南线铁终点站成乐山水运起航站等等开发公司里程置业名称谋合路通达公司事业腾飞起点
Ø 里城文字源流：
里：会意字田土两部分组成合起表示田种庄稼物泽丰富定居里义指居住引申泛指群聚居方古代二十五里家引申指街坊邻里时引申长度单位
城：原指保护村镇方建墙泛指城市群集聚牢固攻破堡垒时拥市繁华意说文解字里写道：盛民讲里面老百姓
＂里城＂两字构成代表种物欲丰泽固金汤城堡意适易居住善时暗喻项目中西合璧建筑特色
项目体量等原分三次推市场里城缀词里城波里里程xx卡松等等
32 题推广语
缘定里城 情波里
浪漫异域风情善居
成首创三层立体水景港口码头文化中西合璧
意利风情PIZZA乡
33标志建
四项目规划建议
４１整体规划精神
创建景观+易居新型性化善居
４2社区规划
区体成南北走应部分消费者惯南北规划6座位置相互交错厦府河边会区配套型商业区门二江寺桥方区东北方迎成市区区东南方西南方规划两道副门相互正体景观设社区中心社区东北角门处 区求户户观景安装背景音乐系统增加社区文化底蕴行车场配电房等公建建筑风格区整体规划相统绿化配四季鲜花组团花卉品雕塑点缀期间庭院灯道路两旁低矮灌木庭院灯围绕梯四户楼架空层做绿化停车场区1：1车位顶层高空跃城赠送屋顶花园
４3建筑立面规划
建议：定位中海式意利波里现代实风格整体采简约手法注重面干净稳重方立体感色彩方面稳重土黄色局部采巴洛克式门廊柱头雕花装饰屋檐楼道进门口采教堂彩色玻璃镶嵌外墙材料采质感规格面砖
４4景观规划
景观布置：水题码头文化托（意利波里背景）呼应区面成港区部设立三层立体亲水园林体现动静相宜欧洲现代健康时尚风格：
首层坎帕尼亚花园(波里称幸运坎帕尼亚)
穿越市繁华嚣喧社区门口(设立瀑布)股清新水气迎面扑天劳累烦恼烟消云散洗水石铺园林径高树木缤纷花草丛文艺复兴时期雕塑品点缀间坎帕尼亚园花草棕榈树等热带植物喷泉水景营造然生态空间
二层：波里广场(架空层设停车位)
通二层石梯墙壁雕刻壁画浮雕广场鲜艳彩砖拼砌图案格外夺目极赋品位成点睛处巨型假山瀑布整园林充满动感灵气设立具格浮雕流水石墙薄丝绸流水中溢出艺术品位
波里广场文化景观设计概念运浮雕瀑布艺术长廊等带文化色彩建筑品营造生活品位
顶层：幸运岛
幸运岛动感水城里属园林动态区域泳池景观围绕泳池周边设施泳池功分区形成动感水域
仿天然沙滩幻彩泳池仿沙滩设计然风格池底铺设光纤晚发出七彩斑斓光线成幻彩光纤泳池
池畔备沙滩伞供日光浴沙滩池畔观景台设椰风雅座安设沙滩椅仿沙滩泳池旁浅水区分设童缤纷水世界露天水力摩池
里水亲酣畅淋漓情释放青春活力许意邂逅段浪漫市情缘
休闲生活彰显文关怀
幸运岛泳池水娱乐设施外岸设棋艺坊亲子童乐园静空间BBQ乐园棋艺空间亲子童乐园设置种积木组件绘画沙堆等趣安全启发孩子创意BBQ乐园吧户外烧烤乐融融
４5会规划
区会设计注重性注重品位设立区东面紧府河政府规划50米绿化带紧题呼应成港建设波里港口建筑风情基调设立区配套咖啡馆 匹萨店等欧陆风情应健身中心壁球馆……
４6力户型建议
根司收集市场资料显示消费者面积选择集中60㎡90㎡90㎡120㎡区间次60针单身者刚结婚夫妻居室户型选择较200㎡户型5认度见消费者户型面积选择精巧实流两居室6090㎡建筑面积受绝数青睐
户型设计司建议70—90米套二50—60套90—120米套三辅
年楼市户型销售已受客户需求限制明年户型设计更加理性现实样情况户型设计合理总面积控制60—90米总价格三十万元偏户型受市场追捧案购买者讲市白领参加工作久事业处起步阶段手积蓄渴属安身样市场定位部分群具相诱惑力
４7价格区间建议
毋庸置疑消费者购房时价格谓心中重度量衡起着重作根周边类型物业调查较年具购房意消费者调查南延线置业消费者应该非常理智够南延线附增值空间愿意支付高房屋单价25003000元㎡左右然价格越走点击率越低
总体果非词概括消费者南线附物业置业特征潜力巨首先高购买力成工作收入中等消费者相较成4000房价楼兴叹成范围南延线片区25003000元㎡左右买环境建筑品质较高商品房住宅铁通车形拉短时区距离开发商言面样总体目标市场需准确握细分市场掌握目标消费群体消费特征恰时期实时推出适产品
建议销售均价制定2800元米宜
五物业理未区生活指引
善美全力造善居
物业邀请著名物业公司海出名公司爱心细心诚心专心贴心住户服务性化深度家服务高科技搬入社区房子变聪明深切业感现代化住家服务提供全新时尚概念生活享受回家开始
建议区设立医务室
第五部分 营销纲
该项目占68亩果修建电梯公寓40容积率计算开发体量达十八万米两室两厅作力户型达2000户规模入住群超5000销售建议分两三期进行销售周期控制年半两年样销售程中根市场反映适进行调整时便销控外界造成销售火印象前期开发商已华阳囤积土部分土2006年集中开发适营销造势仅非常重必少
根项目特点项目销售分四阶段进行：
第阶段：营销造势（导入期）
项目预热时通常会采新闻公关造势新闻公关许楼盘进行营销造势时常种方式运举够短时间较快提升开发商项目知名度达事半功倍效作位置相较远项目更需求通营销造势建立楼盘知名度吸引客户前出色新闻公关必然附着新闻价值事件进行成闹沸沸扬扬锦．毕加索——2005世纪巨匠毕加索原作中国（成）特展历番否真迹质疑否认办者——成鼎鑫置业成赢家项目策划者事件进行系列宣传迅速提升楼盘知名度
历前年市场历练购房客户越越成熟数客户讲开发商实力信誉决定客户楼盘购买否重砝码通种传播手段开盘前造势中构造鲜明品牌价值消客户购买该项目顾虑
营销造势目造成种销售势差种势差公众心中树立起关项目种高度公众产品产生期心理渴解欲种期心理实促购买行潜力量
第二阶段：公开期
首先明确产品目标客户熟知项目认度价格环境接受程度讲项目入市初期营销策划应该销售第素期间量吸收市场信息调整战略部署失时机目标客户进行锁定历前期蓄势销售部积累量意性客户时全面掌控推广产品性会然然消化掉约20房源
第三阶段：强销期
通宣传攻势畅快淋漓快销风光首度潜力客户消化贻第二时期楼盘滞销概率较时需助媒体攻势带新轮客户购买狂潮否短时间快锁定客户实现销售务关键般言阶段许开发商言销售界点事关项目投资开发成败影响利润点高低期间断变换促销手段吸引量客户现场制造热卖气氛
着工程进度推进量已购客户产生口碑效应产品形象深入心销售渐入佳境阶段少完成60销售目标
第四阶段：清盘期
项目销售80％销售工作进入段缓期时进入关通常情况越房子越难卖时市场中量新盘涌入进公司层出穷新盘吸引众消费者目光消费者普遍认剩余房子没什挑选余造成期销售出现问题涉营销重心前移
时着项目外立面呈现购房者已需操心诸质量户型等问题会引起部分客户关注时剩余户型楼层理想需采销售策略余户型进行推广售价会成关键采适折扣礼品派送余户型进行促销时充分利产品身价格优势众客户关注产品解产品终成购买者
销控策略：
整楼盘营销程中应该始终保持房源分时间段根市场变化情况定例面市样效控制房源期房源面市时正处价格升期取较济效益
房产消费品生产周期长市场需求变化供调节销控实现微调项目开盘抢空件事说明定价偏低开发商没销售收入控制销售节拍导入期公开期强销期清盘期安排合理供例期间供应销售量面积楼层中保持定坏高低例实现均衡销售
价格策略：
销售价格制定建议采开高走价格制定策略进行销售控制价格制定策略采开高走楼盘应分时间段制定出断升价格走势价格控制原逐步走高留升值空间样够效前期已购客户造成房产升值印象客户心理需求进行变化时间基础根时间段工程进度等进行时间控制确定应销量价格围绕该时间段诉求重点进行营销销售控制价格控制时间控制三者紧密结合相互协调
高走需销量控制紧密结合定例面市量谁手中谁控制价格着时间推移断价格时间段进行调整根时间段放出销量
较低定价低折扣种定价较接实际价格第感觉较实际含水分较少容易客户留印象策略期销售留较变化余需价格调时直接标高定价原定价高销售利时直接调低定价需加折扣幅度种方式符合明升暗降调价原
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