XXxx物流配送中心超市项目
第章 总
第节 概 述
项目建设单位基情况
XX商业厦股份限公司（简称股份公司）创立1999年9月原XXXX商业厦限公司整体变更XXXX商业厦集团限公司(占总股90)发起联合XX市商业实业限公司XX市商业建设发展公司XX商业外贸易公司XX天鹏集团公司组建现代型百货零售企业注册资6869万元2000年末总资产27519万元股份公司拥营业面积2万方米员工1050余XX市名牌商店XX省文明单位全国百城万店假货示范点2000年营收入86亿元利润总额4339万元
1营概况
（1）营场
股份公司XX市商业零售企业处XX市黄金段三阳广场理位置优越股份公司营场占面积123万方米建筑面积4万方米营业面积2万方米拥五层营业楼设五卖场
（2）营范围
国贸易移动电话机配件销售金饰品修理改制摩托车维修家电器安装维修服装眼镜加工服务商品包装仓储服务汽车货运场出租电子游艺济信息咨询服务广告网络技术转咨询服务软件开发销售销售象XX市周边城乡居民企事业单位等
（3）销售品种
事零售兼批发业务销售品种洗化品服装纺织品针织品床品家电鞋帽皮具童品文体品黄金珠宝首饰工艺品五金材料汽车等
（4）营业绩
股份公司目前1000余家名优产品生产厂家建立稳定业务关系拥150种品牌总销总代理权销售额占股份公司总销售29股份公司2000年销售额超300万元品牌32森达皮鞋真维斯梦特娇威鹏服饰步步高飞利浦帅康家电器等超400万元品牌10鄂尔斯羊绒制品西门子海信电器等超800万元品牌4超1000万元品牌3中春兰海尔系列家电器产品销售均超2000万元
股份公司狠抓商品销售时狠抓商品质量理股份公司年连续获省佳形象企业全国计量物价优秀企业等称号成国首批XX第获全国百城万店假货活动示范店企业
两年股份公司实现销售总额XX省零售市场均排首位股份公司2000年实现营业务收入856792万元占全市批发零售贸易业实现总额32位居全市商场企业第位中品牌商品销售总额占XX市型企业整体销售额5050家电器著名品牌销售量位居XX市第位股份公司三年销售总额税利润情况详见表11
表11 股份公司三年销售总额税利润表
项 目
1998年
1999年
2000年
均增长率
销售总额（万元）
60308
80082
85679
19
净利润（万元）
1859
2766
2868
26
2股份公司财务状况
年股份公司营良性发展财务状况良资金周转正常资产负债率689
股份公司信等级AA级授信开具8000万元额度商业承兑汇票资格股份公司进步发展良基础股份公司三年财务状况详见表12
表12 股份公司三年财务状况表
项 目
1998年末
1999年末
2000年末
总资产（万元）
21547
24430
27519
资产负债率（）
6892
6127
6892
营业务收入（万元）
60308
80082
85679
营业务利润（万元）
9366
11561
11345
净利润（万元）
1859
2766
2868
净资产收益率（）
2777
2924
3353
3股份公司外股权投资情况
目前股份公司13家外投资参股公司中XX八佰伴商业厦超市限公司XX商业厦集团二百电器商厦公司XX东方药业限公司外余10家均股份公司控股企业
4股份公司发展规划
（1）发展战略
面国国际商业行业日趋激烈竞争股份公司立足业致力传统零售百货业态提升利股票发行等方式筹集发展资金进行物流中心配套生产基建设时通建造东方汽车城形成股份公司连锁营架构培育新利润增长点时学鉴国外先进理验营销理念促销方式通提高流通企业组织化程度实现集约化营发展成XX区物流中心达优化社会资源配置创造规模效益推进流通科技进步实现物流产业化目立足苏南进形成辐射整华东区商品流通集散中心
股份公司发展战略零售百货导连锁营体 物流配送重点电子商务手段建设现代商业企业股份公司立足传统零售百货业通收购兼等资运营手段实施低成扩张建立新型连锁营架构通实施现代化物流配送措施实现部交易成低化市场范围放时辅承载信息流电子商务手段实现商品服务结构物流功营销方式等升级形成发展
流通市场商业格局实现股份公司利润率市场占率步增长保证股份公司持续性发展努力建成新型现代化商业企业目标
（2）营目标
股份公司20012002年规划：2002年营业务收入达117亿元规模年利润总额预计达5510万元继续保持XX省百货零售企业领先位股份公司做业时汽车食品突破口苏南华东区初步建设成股份公司中心商业连锁营网络中汽车销售达5亿元规模取1015国外著名品牌区代理权股份公司进步完成部物流配送体系建设加强尝试开展第三方物流2002年底前初步形成现代化科学化商业企业形态
二项目背景
年股份公司已实现产权元化运作规范化功完善化规模化改制目标领导班子基素质市场份额基础理水员工素质技术装备更新水行业影响力长期发展力等方面极提升应国加入WTO完全放开市场国外商业行业日趋激烈竞争股份公司决定破传统商业营模式积极探索新营业态领域发展元化营全方位拓展发展空间培育新济增长点股份公司正抓紧进行市申报争取快市推动股份公司强力持久发展
建设东方物流配送中心型超市实现股份公司发展战略实施建设项目股份公司进行量前期准备工作国家发展计划委员会已计贸[2000]999号文批复意XX东方物流配送中心超市项目建议书纳入XX商业厦股份限公司拟市申报项目
三行性研究报告编制
1国家贸易委等六部委国贸运行（2001）189号关加快国现代物流发展干意见
2国家计委建设部颁发建设项目济评价方法参数（第二版）
3国家发展计划委员会计贸[2000]999号关XX东方物流配送中心超市项目建议书批复
4股份公司关方土租赁协议土附属建筑设备收购协议
5专业评估机构土评估报告资产评估报告
6股东会关意募集资金投决议
7国家省市关统计调查资料
8国家关设计规范标准
9项目单位提供关资料
10研究程中实际调查收集资料
11XX市商贸流通业发展 十五规划
12项目单位委托XX省工程咨询中心编制行性研究报告委托合
四行性报告研究容
报告调查研究基础前XX商业厦股份限公司实际营发展需基础建设XX东方物流配送中心超市项目进行行性研究项目行性研究容包括：
1项目建设必性意义：
2项目市场分析预测
3项目营容规模
4项目建设规模功
5项目投资估算
6济效益分析评价
第二节 研究结
研究结
1物流中心现代商品流通领域发展必然结果提高济效益新型业态第三利润源符合前国重点鼓励发展产业政策项目投资方正确国家发展计划委员会计贸[2000]999号文批复意建设XX东方物流配送中心超市项目
2XXXX苏南区济中心交通枢纽城市商品流通重集散具发展商品市场济区域优势建设物流中心型超市推动XX周边区济发展起重作
3投资建设现代化物流配送中心超市促XX商业厦股份限公司商场营进步涉足连锁营超级市场店铺销售等业态推动股份公司传统物流商业企业现代物流商业企业发展优化企业部资产资源整合集中采购集中配送建立商品供应保障体系仅增加企业进货价格竞争力更效降低商品流通总成企业规模济效益幅度提高时物流配送发展成股份公司新营服务产业—第三方物流产业股份公司拓展新业务空间利润增长点实现股份公司降低物质消耗提高劳动生产率外第三利润源等方面奠定基础
4项目方案包括年营额约609亿元型超市物流配送中心中物流配送中心年货物流通量达彩电10万台空调10万台家电30万件宗商品30万件般商品80万件
5工程建设容包括物流配送中心超市体工程辅助配套设施工程总建筑面积48620m2中：超市卖场面积12000m2仓储配送面积16000m2房面积20620m2项目总投资19300万元中：固定资产投资总额17650万元铺底流动资金1650万元
6综合测算项目投入运营达预期收支情况全部投资财务部收益率2200（税）高基准收益率8折现率计算全部投资财务净现值
21551万元（税）零全部投资回收期570年（税含建设期）符合投资回收期限求够时收回投资结果表明该项目财务行较济效益
二济技术指标
项目技术济指标详见表13
表13 项目技术济指标表
序号
指标名称
单位
数值
备 注
技术指标
1
总面积
m2
47400
2
总建筑面积
m2
48620
21
物流配送中心超市楼
m2
47970
中超市卖场面积12000m2仓储配送面积16000m2
22
辅助配套设施房
m2
650
包括冷冻机房变电室泵房锅炉房发电机房等房
3
建筑密度
414
4
容积率
103
续表
序号
指标名称
单位
数值
备 注
5
绿化率
30
6
建设周期
年
1
7
劳动定员
800
二
济指标
8
项目总投资
万元
19300
资金源全部股票市募集资金
81
固定资产投资总额
万元
17650
82
铺底流动资金
万元
1650
9
营业收入
万元
60918
正常年
10
营业税金附加
万元
1593
正常年
11
总成费
万元
53214
正常年
12
营成
万元
52060
正常年
13
利润总额
万元
6111
正常年
14
税
万元
2017
正常年
15
税利润
万元
4094
正常年
16
未分配利润
万元
3480
正常年
17
投资利润率
3166
18
投资利税率
3992
19
财务评价指标
191
全部投资财务部收益率
税前
3108
税
2200
资金部收益率
2467
192
全部投资财务净现值
评价基准8
税前
万元
36663
税
万元
21551
资金财务净现值
万元
23160
193
全部投资回收期
税前
年
449
含建设期1年
税
年
570
含建设期1年
资金投资回收期
年
513
含建设期1年
194
盈亏衡点(生产力)
2568
三存问题建议
1项目建设投资运行成营收入项目实现预期效果影响均较建议项目建设营程中注意加强工程建设理制定切实行营销策略控制项目运行成避免项目固定资产投资营业收入成支出出现较负面波动影响项目预期效果
2物流配送中心建成应首先股份公司现部商业储运统纳入中集中强化部采购体系实现购销分离时积极开拓周边市场争取形成辐射江浙华东区区域性物流配送中心
第二章 项目建设必性意义
国XX省物流事业发展需
物资流通种素组成系统适应社会化生产深度分工广泛协作求应运生通加速实现商品流动社会化现代化达较低流通消耗获取限度济效益目标国民济中占重位作
现代物流体系包括消费品生产线终点效移动关消费者手中原材料供源效移动生产线始点等广泛活动生活资料生产资料流通两类该体系力求总成低前提通信息网络运输存储等诸素协调商品包装等手段实现定物流目标保证企业实现利润化通市场营销网络机衔接消费销售运输供生产开发等社会化生产环节建立合理供应链流信息流商品流资金流集成体促进现代物流产业形成发展
现代物流产业国际已成商品市场体系中重流通组织形式现代市场营销方式效载体中第三方物流业更迅猛蓬勃发展
着国加入WTO步伐断加快国企业物流成控制日益重视客户服务需求水逐步提高日趋元化国物流业发展具广阔空间吸收发达国家成功验基础结合中国国情建设发展具特色国商业领域新型运行业态——物流产业达科学合理利营资源加快物流周转目提高国家整体济效益
促进国物流事业发展需国家十五规划已物流配送列重点发展产业XX省促进省物流发展物流布局需十五规划中明确指出：积极培育发展现代化型区域性物流中心推进区域物流中心网络工程加快南京XX苏州连云港徐州物流中心仓储货场电子商务配套设施建设区域性中心城市交通枢纽托建成区域性综合物流中心XX商贸流通业十五发展规划明确提出：建立全国性区域性区性市场发展配送卖场连销形成立足XX面华东辐射长江三角洲区商圈国际市场连接形成层次功通畅高效调控市场体系项目建设国XX省尤XX物流事业进步发展需
二国XX超市业发展需
着国改革开放进程断深入国商业流通领域吸引外资进入新阶段1992年7月国政府出台关商业零售领域利外资问题批复文件批准北京海天津广州连青岛等6城市5济特区进行中外合资合作零售企业试点国家采取系列新改革方案：1993年3月国务院关文件中第次意物资供销生产资料批发领域列入外开放范围1995年国家外开放连锁营形式批准荷兰日两家外商北京进行连锁商业试点1995年6月外商投资产业指导目录中商业零售批发物资供销前禁止类列入现限制类允许限度利外资越越外国零售企业进入中国零售市场进入外商零售企业中型综合超市（法国家乐福美国沃尔玛）仓储式会员店（德国麦德龙荷兰万客隆）便利店（日罗森）超型购物中心（香港特区新东安百货）商品批发集散中心（香港特区利联仓行）标
准化食品超市等
超市世界发达国家问世已十年历史种现代化型商业形态具选购物流通成低节约购买时间等优点新商业营形态层出穷发达国家占着代位成现代型零售业形式统计1991年美国38种零售业态中超市销售额291例高居榜首（百货仅占725）年日种超市销售额占185（便利店占5百货店占81）超市发达国家商业发展中占重位前许著名超市公司（德国麦德龙美国沃尔玛法国家乐福等）纷纷国外拓展市场进行跨国联营寻求更发展空间中国消费市场潜力较投资环境较国外型超市集团纷纷中国作拓宽发展领域投资热点
国超市始八十年代初时营业面积较营品种较少商店产生定轰动效应终市场问题导致度萎缩九十年代初着改革开放深入济发展加快居民收入增加先进技术理方法应超市种现代化商业零售形态度中国兴起迅猛发展
着改革开放断深入市场济运行体制逐步完善XX超市业迅速发展国际知名连锁超市纷纷抢滩锡城继XX八佰伴三阳百盛麦德龙欧尚欧倍德佳乐福等国际型超市陆续亮相XX面国外超市国市场迅速发展国超市必然积极改造基础设施扩服务场引进新营理念营模式服务形式断提高身参市场竞争力项目建设XX超市业尤XX国超市业进步发展需
三XX商业厦股份限公司发展需
XX商业厦股份限公司做百货零售业发展品牌营战略基础紧紧托业发展元营成功跻身全国商业流通领域领先位XX省行业综合济效益排名中位居前列股份公司注重产业结构升级单传统百货连锁超市电子商务等组合业态转型中已定基础时股份公司积极致力产业结构延伸成功开展相关元营成功开发进销分离进价核算单品理基础计算机商品信息理系统电子化网络化现代化理格局已初见雏形然
面加入WTO带击挑战飞速发展济形势企业生存压力疑日益沉重面完全开放市场机制规模技术理远胜外资商业企业股份公司竞争力必受更严峻考验获进步发展必须破传统供销营模式确立市场贸易流通战略思想仅提高业综合营效益更应寻找契机结合企业身优势吸收先进科学理技术开拓新利润增长空间
拟投资兴建XX东方物流配送中心超市集现代化物流配送中心仓储式超卖中心体商品流转交易场建成股份公司营发展产生重作：
第股份公司投资建设现代物流配送中心解决前营实体头外供货厂（商）进货销售客户消费者门送货服务造成财物资源分散成倍增问题
通网络台信息技术连接企业营网点优化企业部资产资源整合集中采购集中配送仅增加企业进货价格竞争力更效降低商品流通总成通完善信息处理交换网络游产品制造供货商游销售客户连接成体物流信息流机结合实现商品流通信息集中化时利POSECR等手段全面掌握市场需求信息库存信息建立商品供应保障体系企业规模济效益幅度提高
第二组建现代物流配送中心解决制约股份公司东方百业电子商务网进步发展物流瓶颈
目前慢物流速度高物流成低质量物流服务削弱通电子商务网瞬间完成电子商务节约时间费顾客提供服务满意程度旦突破物流瓶颈建立高效快速物流配送体系真正满足线户低成高质量服务需求股份公司电子商务会产生质飞跃
第三投资兴建现代物流配送中心促股份公司物流业务社会化专业化方转变推进股份公司营业态企业物流社会化专业物流转变物流配送终发展成股份公司新营服务产业——第三方物流产业股份公司拓展新业务空间利润增长点实现股份公司降低物质消耗提高劳动生产率外第三利润源
第四XXXX苏南区济中心交通枢纽历著名商品集散着天独厚水（运河长江）陆（公路铁路车站码头港口）空（机场）立体交通网络理位置优势市区周边区济发达众消费水较高需求样化股份公司投资建设现代物流配送中心具极域优势
总应市场流通规模断扩流通集约化程度日益提高趋势投资建设现代化物流配送中心促股份公司商场营进步涉足连锁营超级市场店铺销售等业态推动股份公司传统物流商业企业现代物流商业企业发展未物流配送中心仅承担股份公司身整营销体系物流业务满足部物流配送需求开发社会化物流配送服务股份公司游企业提供高效率物流业务满足游客户日益升品种批量次数物流需求实现发展成XX市苏南华东区物流配送基战略目标
第三章 投资环境市场环境分析
第节 投资环境分析
股份公司XX座著名商处长江京杭运河畔历史然形成货物集散商贾云集繁华明清更米市布码头著称世成苏南区重商品贸易中心解放特改革开放贸易业作第三产业支柱获日新月异长足发展古老商焕发出青春现代气息步入全国十五济中心城市行列
XX水陆空交通便利太湖景观闻名年吸引众国游客XX市作苏南区重商品贸易中心社会济文化水较发达统计资料2000年XX市济呈现出快速发展态势济增长速度济总量规模跃新台级运行质量明显提高全年实现国生产总值12002亿元年增长112增幅全省均水高06百分点全国均水高32百分点均国生产总值27653元年增长108XX市居民消费购买力十分旺盛市区城镇居民均支配收入8603元（全国城镇居民均支配收入6280元）农民均纯收入5256元城乡居民储蓄存款余额55394亿元2000年全市均城乡居民消费支出6975元年增长113实现社会消费品零售总额35151亿元年增长92恩格尔系数1999年431降低2000年418居民耐消费品逐渐高档化发展轿车等高档消费品逐渐进入高收入城镇居民家庭XX市19952000年年份国民济济指标详见表312000年XX市财贸济指标完成情况见表32
表31XX市19952000年年份国民济济指标表
指 标
1995
1996
1997
1998
1999
2000
口
42919
43082
43229
43221
43340
43461
国生产总值(亿元)
76111
87001
96001
105201
113801
120020
均国生产总值(元)
17751
20232
22245
24338
26294
27653
社会消费品零售总额外(亿元)
20773
25495
28130
30014
32185
35151
职工均工资（元）
7192
8050
8611
9068
9867
10966
农民均年纯收入(元)
3976
4510
4849
5018
5126
5256
城镇居民均支配收入(元)
5745
6500
6935
7178
7920
8603
城乡居民储蓄存款余额(亿元)
15317
22765
37996
46746
53077
55394
表32 2000年XX市财贸济指标完成情况
指 标
完成情况
增幅
财政收入
11206亿元
239
中：方财政收入
5571亿元
285
二金融系统存款余额
107835亿元
118
中：城乡居民储蓄
55394亿元
44
金融系统贷款余额
71239亿元
174
三社会消费品零售额
35151亿元
92
中：市区
16441亿元
114
江阴市
7026亿元
90
宜兴市
5880亿元
69
锡山市
5804亿元
61
四物价指数
商品零售价格指数
986
居民消费价格指数
1000
五城乡集市贸易成交额
22033亿元
82
六蔬菜生产
市属蔬菜基产量
1344万吨
七三二工程
三市场群成交额
13317亿元
二商业集团销售额
4138亿元
中山路营销总额
149亿元
中：商业服务业零售额
74亿元
九五期间XX市济建设种项事业取令瞩目成国民济保持持续快速健康发展良势头国生产总值1995年761亿元增加2000年
1200亿元年均增长118均国生产总值1995年17751元增加2000年27653元社会义市场济运行机制初步建立十五期间XX市济社会发展总体求富民强市实现民富裕幸福作现代化建设根出发点立足点增强综合实力提高发展水提升城市位促进社会全面进步作加快改革发展着力点XX济总量较优势进步发展综合竞争力优势民发展中更实惠围绕富民强市总求十五时期XX市济社会发展目标：国民济保持较快增长济结构战略性调整取重进展综合实力市场竞争力进步增强基建立起较完善社会义市场济运行机制城乡居民收入持续增加生活质量较改善较富裕生活十五期间XX市国生产总值年均增长10（预期调控目标）2010年XX市国生产总值2000年基础增长15倍左右济社会发展民富裕程度达接世界中等发达国家区水XX省率先基实现现代化
第二节 市场环境分析
超市市场环境分析
着改革开放断深入市场济运行体制逐步完善XX商业济长足发展济规模效益持续快速增长商业网点建设速度越越快XX已成苏南区重商贸中心城市
XX商贸活动十分活跃2000年社会消费品零售额35151亿元年期增长92中城镇消费品零售额24218亿元年期增长125农村消费品零售额10933亿元年期增长26批发零售贸易业零售额26526亿元年期增长93市场零售物价指数986居民消费价格指数100目前XX市连锁商业蓬勃发展截止2000年末全市连锁超市82家连锁网点243家连锁商业实现销售额156亿元年增长253特色商业群体已具规模中山路区已成繁华商业集中中山路商业区股份公司外XX八佰伴商贸中心限公司XX新世界百货限公司XX百盛商贸限公司XX第百货集团限公司等型商业企业中山路商业区商厦林立购物设施集中中山路年直成XX市周边区消费者心中理想购物场
2000年XX市零售额超亿元中型商场12家（见表33）2000年XX市超10亿元商品市场13家（见表34）
XX商业市场建设逐步规范理水断提高商业环境极改善正发挥独特交通理优势历史文化名城位周边区辐射断增强逐渐成华东区重商品集散贸易中心
XX超市商业发展声速繁荣起目前XX类超市总营业面积已超20万方米限额超级市场年营业额已达48965万元
根XX市区居民超市型商品性消费支出总量分析XX市区超市型商品性消费支出总量具较消费潜力超市型商品性消费支出（超市型商品性消费支出界定居民商品性消费支出中会超市中消费购买商品支出具体统计指标包括：部分食品衣着支出部分设备品服务部分娱乐文教服务等2000年XX市区区居民超市型商品性消费支出509629万元XX市区口11299万计算XX市区超市型商品性消费支出总容量5758亿元考虑XX市社会济发展居民消费支出逐年增长等素未年XX市区超市型商品性消费支出总容量应60亿元目前XX市综合性型超市XX市兴建综合性型超市具备良发展环境
表33 2000年XX市超亿元零售企业
序号
企业名称
销售额
1
XXXX商业厦集团限公司
209453万元
2
XX第百货（集团）限公司
88327万元
3
麦德龙锡山超市
81335万元
4
XX八佰伴商贸中心限公司
67289万元
5
天惠超市股份限公司
38842万元
6
宜兴华企业股份限公司
33154万元
7
XX苏南商厦股份限公司
23832万元
8
江阴百货楼
23470万元
9
新洲空调世界
22541万元
10
XX八佰伴商业厦超市限公司
19758万元
11
XX三阳百盛广场限公司
15881万元
12
中百超市（配销）限公司
14103万元
表34 2000年XX市超10亿元商品市场
序号
市场名称
成交额
1
江南商品物资交易城
7000亿元
2
XXXX生产资料交易市场
2938亿元
3
XX市房产交易市场
2789亿元
4
XX华东汽车商城
2517亿元
5
XXXX生产资料交易市场金属材料现货市场
2464亿元
6
华东石化物资交易市场
2374亿元
7
江阴食品城
2260亿元
8
XX食品商城
1591亿元
9
广益商城副食品批发市场
1580亿元
10
江阴纺织商场
1299亿元
11
XXXX汽车交易市场
1149亿元
12
华东锈钢中心批发市场
1044亿元
13
招商城商品服装市场
1023亿元
表 35 XX超市名称表
序号
名称
备注
1
海锦江麦德龙购物中心锡山超市
2
XX买超市公司
3
XX华联超市
4
XX长发超市
5
XX中信家家乐超市
6
中百超市
7
XX永安超市
8
XX天惠超市
9
XX汇华超市
10
XX百业超市
11
XX市糖烟酒超市
12
太洋仓储超市
13
湖滨商场超市
14
百合超市限公司
15
汇丰超市公司
16
XX市海民超市
17
锡州超市
18
友谊超市
19
XX八佰伴
20
欧倍德
21
佳乐福
22
麦德龙
表36 限额零售企业情况表
类型行业
法单位
（）
属全部贸易餐饮
产业活动单位（）
业员
（）
营业面积
（m2）
销售额
（万元）
批发零售贸易业合计
124
216
56371
428513
3805557
市区
73
93
25989
297096
1824143
批发业
90
114
40281
3144401
市区
53
63
15315
1337894
零售业
34
102
15550
428513
661156
市区
20
30
10674
297096
486249
零售业安营方式
连锁商店
6
12
3415
76824
91536
非连锁商店
28
90
12135
351689
569620
零售业业态分
综合商店
17
22
10544
306027
522384
超级市场
4
8
1621
35480
48965
专业商店
12
30
3277
65427
77738
1
42
108
21579
12068
二物流市场环境分析
1国物流市场总规模分析
根国际货币基金组织1997年统计国年物流成占GDP重169达718亿美元（汇率827元美元合民币5938亿元）国际第三方物流物流市场占均份额计算第三方市场份额应200亿美元左右（1654亿民币）
2000年国GDP89404亿元述例计算2000年国全社会物流成约15109亿元第三方物流市场份额4209亿元左右未10年进行预测：假设2000年国物流总成占GDP例1695年物流成占GDP重降22005年中国物流成占GDP例1492010年中国物流成占GDP例12920012010十年国物流成占GDP例算术均值约149国第三方物流物流市场例前五年（20012005）国际均数13左右计算五年12计算未十年第三方物流物流市场例算术均值042根测算结果2010年国物流总成达28000亿元第三方物流市场总规模达12000亿元目前国第三方物流业刚刚起步实际总规模非常微发展空间非常巨
2物流市场机会分析
（1）国企业改革发展提供市场机会长期重生产轻流通加历史形成条块分割全全等传统观念国企业物流陷阱中造成损失浪费难计数例根1998年底国家统计局统计182万家独立核算工业企业产成品库存6094亿元民币占全年产品销售收入96果加应收帐款12315亿元两项资金占产品销售收入291998年182万家企业流动资产周转次数141次年国产成品库存时间42天发达国家均20天见国企业物流成压缩空间十分观着国企业物流成控制重视程度断提高方面挖掘潜力现代物流业发展提供巨市场机会
（2）客户服务需求水逐步提高样化趋势提供市场机会着商品济发展民物资文化生活水提高顾客服务质量期水断提高呈现样化趋势货物运输中批量品种高价值货物越越否顾客提供门门基运输服务增值服务日益成衡量客户服务质量标准现代物流配送业带蓬勃发展机会
（3）外资企业举进入带市场机会外资企业较早研究物流流通领域成控制重视程度较高国企业相跨国公司物流服务需求旺盛
2000年底世界500强企业中已300家进入中国市场跨国公司运作求强物流支持系统作保障着外开放断深入进入国跨国公司数量营业额幅增加物流服务需求进步增长
（4）加入WTO带市场机会年年底明年初国极加入WTO关税降低非关税壁垒迫取消出口进口两方面促进国外贸易增长进出口总额增长必然带物流繁荣物流业发展提供巨市场机会
预见着进步深化社会分工扩外开放国物流业尤第三方物流业存着广阔发展前景
3项目物流市场分析预测
项目拟建物流配送中心功方面股份公司部参股公司等系统提供配送服务方面系统外关公司单位提供社会化物流配送服务系统服务象商业厦零售商场1家拟建中东方型超市1家百业网销售客户属子公司超市连锁店干家系统外提供服务象XX市第百货集团八佰伴商贸中心天惠超市星河商业公司宜兴江阴锡山等市县商业网点根服务象现销售力发展趋势分析服务象需提供配送服务配送总金额期5亿元左右远期10亿元项目配送象见图31
股份公司部配送
东方型超市
商业厦
东方百业网
第卖场
第二卖场
第三卖场
第四卖场
第五卖场
参股公司配送
东方装潢
二百电器商厦
百业超市
东方药业
芦庄店
沁园店
刘潭店
马墩店
稻香店
学前店
桃园店
河埒店
南阳店
山北店
西郊店
系统外部配送
市网点
宜兴网点
江阴网点
锡山网点
XX市第百货集团
XX市八佰伴商贸中心
XX市天惠超市公司
XX市星河商业公司
宜兴市蛟桥商场
宜兴市苏南商厦
宜兴市通达商场
宜兴市华广场
宜兴市华商场
宜兴市华联商厦
江
阴百货楼
江阴国际购物中心
锡
山
BBB
锡山市港农贸市场
常
州
网
点
镇
江
网
点
张
家
港
网
靖
江
网
点
泰
兴
网
点
商
城
点
图31 配送象示意图
第四章 建设目标建设容
第节 建设目标
建设目标提出
XX商业厦股份限公司XX市商业零售企业股份公司做百货零售业发展品牌营战略基础紧紧托业开展元营取良营效益成功跻身全国商业流通领域领先位
面飞速发展济形势特国加入WTO机制规模技术理远胜外资商业企业迅速进入扩国市场国商业企业竞争力必受相严峻考验股份公司提出破传统供销营模式确立市场贸易流通战略思想提高业综合营效益时寻找契机结合身优势吸收先进科学理技术开拓新利润增长空间中物流配送中心超市建设股份公司元发展重方面
项目建设点XX充分利XX商业厦股份限公司现条件基础根XX省XX市周边区市场分析需求预测结合股份公司现情况提出建设目标
二建设目标
1总体求
★成股份公司未5—10年连锁商业发展基础保障克服股份公司业发展中物流瓶颈障碍
★具物流配送社会化服务功成华东区较影响力专业性物流配送基
★拟建超市龙头推动股份公司周边农村集镇建设连锁超市销售网络提升股份公司规模营力麦德龙家乐福等洋超市相抗衡
★形成独立核算企业运行机制降低股份公司商品流通程中运营成
★采现代标准化物流设施先进物流理技术
★建立完善信息处理交换系统加扩展升级
2目标年限
设计年限15年
3超市规模
商品营品种包括生鲜食品副食品百货家电等9类20000余种商品年销售金额超6亿元
4配送仓储规模
★配送力：
日订单发生量 5000张12000笔
包括家电类日品类学办公品类等总品种数 39类10000种
日发生品种数 2000种
进货提前期 5天
配送提前期 24时
库存量相1520天销售量
★配送仓储面积：16000方米
第二节 建设规模容
实现述建设目标需新建定规模物流配送中心超市关配套设施项目建设容包括体工程辅助配套设施工程详细容参见报告第七章工程技术方案
体工程
新建物流配送中心超市楼幢三层半室层钢筋混凝土框架结构总建筑面积47970m2包括仓储配送超市卖场办公等房中超市卖场面积12000m2仓储配送面积16000m2房面积19970m2
二辅助配套设施工程
1辅助配套设施房650m2冷冻机房变电室泵房锅炉房发电机房等房均单层砖混结构
2功广场室外停车场等室外工程
3排水强弱电暖通消防等配套公工程
4物流配送中心超市需物流设备信息系统办公具等
第五章 项目场址建设条件
第节 项目场址
XX概况
项目场址XX市XX省省辖市位东119度31分120度36分北纬31度7分32度处长江三角洲江湖间走廊部分XX省东南部沪宁铁路中段东邻苏州距海128公里南濒太湖浙江省交界西接常州距南京183公里北长江扬州市辖靖江市隔江相
XX市总面积4650方公里中山区丘陵782方公里占总面积168水域面积769方公里占165耕面积17658千公顷城市建成区面积978方公里
二基概况
项目场址位XX市区广瑞路1418号现分XXXX商业厦集团限公司仓储XX市国贸控股（集团）限公司五金仓库该块位XX市市区北部偏东占面积47400方米距XX市中心仅1500米毗邻XX火车站汽车站铁路专线直通XX火车站邻312国道距沪宁锡澄高速公路约3~5公里5公里方圆居民新村区广瑞路装修市场理位置优越交通便利十分适合建设物流配送中心型超市
根初步方案项目—广瑞路18号（土面积219031方米）广瑞路14号（土面积255074方米）拟分采取收购租赁方式获取根XX金宁达土评估限公司金估宗评[2001]第040号[2001]第039号土评估报告股份公司拟收购广瑞路18号锡崇国（2000）字第215号国出土权评估价格115799万元拟租赁广瑞路14号锡崇国（1999）字第21号国出土权评估价格132743万元外根XX中天资产评估事务限公司苏中资评报字（2001）第53号资产评估报告出具评估结果位广瑞路18号股份公司拟受XXXX华锦集团限公司拟收购土相关建筑物设备评估价值66141万元
第二节 建设条件
然条件
1形貌
XX形原零散分布着低山残丘东部原沃野边水网发育面高程1—5米形中西东缓缓倾斜XX市区西南部太湖岸丘陵起伏群山连绵中惠山三茅峰高海拔329米锡山75米
项目建设场址位XX市区原仓库势坦适宜建设物流配送中心型超市
2河流
XX南濒太湖北枕长江京杭运河穿城表水丰富外水源补充足属长江游太湖水网区太湖总面积2250方公里东西宽56公里南北长68公里均水深2米京杭运河全长1794公里中老运河124公里河床宽30—90米
项目建设场址附河流
3气象
XX属亚热带季风海洋性气候常年导风东南风四季变化分明气候温湿润雨量充沛霜期长热量丰富
温 度： 年均温度 154℃
冷月均气温 31℃
热月均气温 275℃
极端低气温 10℃
极端热气温 39℃
湿 度： 冷月均相湿度 76
热月均相湿度 86
降雨量： 年总降雨 1100mm
日降雨量 2042mm
气 压： 夏季气压 10038MB
冬季气压 10283MB
风： 夏季均风速 30ms
冬季均风速 23ms
积 雪： 冬季积雪深度 26cm
霜期： 230天
二交通条件
XX华东区交通枢纽已形成铁路公路水路航空配套组成立体交通网络7条水运干线沟通相连9条公路干线通苏浙皖江阴黄田港长江出海口换装港连结苏北区渡口XX机场开通6条国航线年XX交通建设全面展开建成沪宁高速公路XX段完成苏南运河XX段整治境海成黑龙江海南海北京三条高速公路通形成高速公路交汇点XX作交通枢纽位日益明显
1航空
XX市距海虹桥国际机场120公里距南京禄口国际机场180公里距XX机场20公里（该机场服务国航线）
2海运
XX海洋客货运输海港张家港港江阴港出海进出口货物十分便利通海运抵达世界XX市区港口高速公路国道相连距海港165公里距江阴港38公里距张家港港43公里
3铁路
沪宁线全国铁路连网直通正规划中京沪高速铁路XX交通提供更便捷条件
4公路
沪宁高速公路约90分钟进入海市区312国道横贯XX全境锡澄高速公路XX江阴长江桥（世界第四斜拉桥）贯通已建规划中北京海江三亚海成三条高速公路交汇点位XX市
三项目区基础配套设施条件
1道路
建设区域交通型干道广瑞路锡沪路两条道路红线宽度均35m四车道混凝土路面质量较高通广瑞路直接312国道相接锡沪路锡沪公路东亭立交桥直通沪宁高速公路
项目场址距XX市汽车站约1000m距XX火车站约1000m基西铁路专线连接XX火车站沪宁铁路联网外交通状况优
2供电
建设处区域XX市供电局供电骨干输电线路35kV线路检修外般停电供电保证率98供电状况较优
3供水
建设处区域XX市水公司供水干道两侧供水径700mm供水保证率98供水状况较优
4排水
建设排水体制雨污分流制道路两侧排水径1200mm雨污水排入市政排水网遇连续雨区域面仅少量积水排水状况较优
5电讯
建设属XX电信局四分局市话服务范围电话交换方式数字程控式区域目前装机容量完全满足正常营生活需
第六章 项目营方案设备系统
项目建设容物流配送中心超市两部分组成营方案设备系统功区章述中物流配送中心方案（包括物流配送中心选择流程物流配送设备设施信息系统营理策略等详见第节第四节）超市方案（包括超市营方案营销策略技术设备等详见第五节第七节）分进行研究
第节 物流配送中心选择流程
物流中心种类
世界物流业发展历程已走厂物流实体分配物流综合物流三阶段正迈EC物流新阶段伴着EC出现系列全新物流模式现配送中心流通连锁企业EC接传统物流模式转化EC新型物流模式EC物流国进步发展方新型模式：
1物流供应链模式
EC信息流股份公司部门间外间子公司间信息交流畅通客观求消政分割态势结成紧密合作伙伴效抵抗市场风险构建稳定物流渠道价值链思想引进物流理产生物流供应链供应链（supply chain）指产品生产流通中涉供应商生产商运输商储运商批发商零售商终消费者组成供需网络网络中贸易伙伴客户供应商供应商客户游订购产品游贸易伙伴供应产品供应链理供应链中物流信息流资金流增值流业务流贸易伙伴关系等进行计划组织协调控制体化理程
2物流体化
物流供应链物流参方协作形式物流体化协作基础专业化分工EC物流深深化结果物流体化利物流理产品效供应链迅速移动参方企业获益整社会获明显济效益物流体化实质物流理问题专业化物流理员技术员充分利专业化物流设施设备
发展专业化物流理验求整体效益优化效果
3第三方物流
第三方物流（Third Party Logistics简称TPL）称物流联盟物流伙伴物流社会化物流市场化含义物流渠道中专业化物流中间签订合方式定期间公司提供某方面物流业务服务TPL提供者外部客户理控制提供物流服务作业公司供应链中占席仅第三方通提供整套物流活动服务供应链见TPL物流专业化重形式物流发展定阶段必然产物EC物流供应链体化专业化分工基础优势互补风险担战略联盟
4综合物流配送中心
综合物流配送中心两种类型物流中心集约起成综合职高效率物流设施常见公路铁路港口航空道运输站相互间集约起形成综合物流配送中心功包括运输仓储装卸搬运包装流通加工物流信息处理等物流中心模式应EC物流呈现出JIT运送普化批量品种高频率短周期门门相互交错货物运输等特点发展壮起
5物流中心机
然物流中心流通通路扮演角色通路中位具种功基物流中心具项机划分列数种：
（1）商品销售机
（2）仓储保机
（3）商品输配送机
（4）商品流通加工机
（5）资讯提供机
中国目前物流企业数量供求质量欠缺满足需求质量物流网络资源丰富利理水低缺乏效物流理者许专家提出国物流产业应积极采取代理形式客户定制物流服务第三方物流模式
二项目业务定位
XX商业厦股份限公司作传统商业企业积极应市场发展形势变化目前正物流配送中心方积极努力根股份公司现状XX市现物流企业力结构项目拟采第三方物流中心家电日化等39类产品服务种类超市专卖店百货商店电子购物网站服务象建成仓储配送基础区域性物流中心
期服务象股份公司部包括商业厦零售商场1家拟建中东方型超市1家百业网销售客户属子公司超市连锁店干家时逐步开展面股份公司外部社会化物流配送业务
三配送规模
充分考虑项目市场预测目前物流周转现代物流仓库货架布置部运输通道作业场类流商品占空间等素国物流企业资金运行成物流技术等实际情况初步确定：项目配送规模年货物流通量达彩电10万台空调10万台家电30万件宗商品30万件般商品80万件配送仓储面积16000m2中普通仓储配送区13000m2动化立体仓库区3000m2（该区存放彩电空调洗衣机电脑等家件商品）关动化立体仓库面积需求测算参见表61
表61 动化立体仓库面积需求测算
物 品
底面积
堆放层数
单台占面积
预计年流通量
年周转次数
需仓储面积
（m2）
（层）
（m2）
（台）
（次）
（m2）
彩电
053
10
008
100000
18
439
空调
064
10
010
50000
18
267
洗衣机
056
10
008
50000
18
234
电脑
033
10
005
100000
18
275
家电
1000
般商品
785
合计
3000
注： 1物品堆放占面积建筑面积115
2空调仅考虑外包装高度低15m空调种类
四配送品种方案
物流配送中心配送品种类分：家电类日品类学办公品类轻工机械类纺织服装类工艺品珠宝类等详见表62
表62 配送品种方案
序号
分 类
品种
家电类
电视机空调洗衣机电脑冰箱影碟机热水器家电等
二
日品类
化妆品箱包玩具音制品五金体育品等
三
学品类
书练册笔学具等
四
品类
包括轻工机械类纺织服装类工艺品珠宝类等
五配送流程
配送中心作业流程分：进货检验加工编码入库配货补货调库盘点作业计划编制配载库新品登录工艺编制通系列活动完成商品制造厂家分装配送商业网点目配送流程见图
61
图61 配送流程路线示意图
第二节 物流配送设备设施
物流配送中心现代化程度设备配置相应区表现库外装卸运输信息理软硬件等设施流程设备四部分组成：库区设备二库外运输设备三信息理系统设备四公设备
项目拟建物流配送中心超市楼中包括配送仓储面积16000m2中普通仓储配送区13000m2动化立体仓库区3000m2
物流设备总体构成
1配送中心物流设施
★存储区：动化立体仓库重型货架
★缓区：暂存货架库
★拣选：配货区流动货架轻型货架
★出货：配载区轻型货架
★加工区：分装贴码
★站台
2输送设备
高频单件拣选流动货架作业区输送方式车方式高频单箱拣选流动货架作业区输送方式传送带拣选程结束形成指门店货箱分流采动分拣设备
3条码电子标签设备
高频货物采数字拣选系统（DPS）余货架货位均条码标识
二普通仓储配送区
设备选择原理信息系统现代化库设备机械化该区设备运输车辆高架库货架夹包机监控系统高度调节板等
运输车辆箱式货车电瓶搬运车升降车等电瓶搬运车货物配送中心部运输箱式货车货物外运升降车高架库货架库房面间货物搬运根拟建库区部运输情况暂考虑电瓶搬运车配置5辆升降车5辆夹包机2台根外配送区情况分考虑箱式货车配备初步确定城区安排25吨车20辆城外安排10吨车12辆考虑食品冷藏需外购置10吨16吨进口冷藏车1辆项目超市外配置运输车辆
库区拟选高架库货架货架高6米分三层单元规格长12米深1米高2米货架面积15万方米高架库货架包括货架托盘托盘拟采木质托盘货架间距需满足升降车电瓶搬运车运输求
普通仓储配送区物流设备配备情况参见表63
普通仓储配送区物流设备配备情况表
表63 单位：万元
序号
设备名称
单价
数量
金额
备 注
1
电瓶搬运车
28
5辆
140
林德
2
升降车
28
5辆
140
瑞典BT国民币支付
3
夹包机
10
2台
20
4
箱式货车（25t）
10
20辆
200
汽维柯
5
箱式货车（10t）
15
12辆
180
6
冷藏车（10t）
5348
1辆
5348
全进口
7
冷藏车（16t）
6616
1辆
6616
全进口
8
高架库货架
003
15000m2
450
含托盘
9
监控系统
150
1套
150
10
电动高度调节板
4
4
16
国民币支付
合计
141564
三动化立体仓库区
流通领域已物流高科技（动分拣机动化立体仓库信息处理通讯动化等）广泛应配送中心中动化立体仓库高层货架储存货物巷道堆垛起重机存取货物通周围装卸搬运设备动进行出入库存取作业仓库动化立体仓库出现物流技术划时代革新仅彻底改变仓储行业劳动密集效率低落面貌拓展仓库功单纯保型综合流通型方发展
根拟建物流配送中心建设目标发展趋势应该加强学采物流现代化技术项目考虑建设3000m2动化立体仓库货架巷道堆垛起重机周边出入库配套机械设施仓储理控制系统等部分组成
拟建动化立体仓库初步方案：
1巷道堆垛起重机高184m巷道长60m采高性堆垛机速度指标运行速度4~120mmin升降速度4~40mmin货叉速度4~2040mmin闭环调速绝认址拟购置
5台
2货架10排10层44列8800货位层高17米根途采横梁式货架悬臂式货架等结构形式
3托盘采木托盘规格1200mm×1200mm×150mm
4采动传送方式入出库输送机系统包括链条升降台链条输送机辊子输送机空托盘收集机尺寸检测系统箱架动控制系统等
5动控制方式采三级计算机分布式控制系统理级中间控制级直接控制级组成理级仓库进行线离线理中间控制级通讯流程进行控制进行实时图显示直接控制级PLC（编程序控制器）组成控制系统设备进行单机动操作
6该区计算机理监控系统包括服务器（双机热备份）磁带机计算机入出库工作站通讯模块印机条码阅读器红外通讯装置显示屏系统服务器操作系统数库系统理软件监控软件动画软件等
7该区配送品种需适宜动化立体仓库存储进出库初步确定家电类轻工机械类
动化立体仓库区物流设备配备情况参见表64
动化立体仓库区物流设备配备情况表
表64 单位：万元
序号
设备名称
单价
数量
金额
备 注
1
高性堆垛机
50
5台
250
运行速度—4~120mmin
升降速度—4~40mmin
货叉速度—4~2040mmin
2
货架系统
003
8800货位
264
表面喷塑
3
入出库输送机系统
275
包括链条升降台链条输送机辊子输送机空托盘收集机尺寸检测系统箱架动控制系统等约
100台套
4
计算机理监控系统
140
包括相关软硬件
5
木质托盘
0017
8800
150
6
配件
41
包括天轨安全供电滑触线电缆桥架供电柜等
7
相关费
180
包括设计费安装调试费运输费培训费工程理费等
合计
1300
第三节 配送中心信息系统
物流配送中心连接供应方需求方桥梁供应方角度配送中心事高效流通加工库存理运输配送等活动需求方角度配送中心必须灵活性时性满足类客户需理信息配送中心完成功提供力支持保证配送中心物流设备物流技术提高动化省力化外理信息建设提高作业效率提升现代化程度重标志
信息系统总体设计
1信息流
商品流通程中存着三种重容流商品流资金流信息流中信息流方面伴着商品流产生方面起着引导物流进行规律运动重作分析商品流导资金流进行营决策重
物流配送中心调度信息流流正确时处理笔货物信息提高效率节约成关键系统信息流简图见图62
图6 2 配送中心信息流简图
2信息系统目标
★实现仓储配送理信息智化处理充分发挥机协功效
★做仓库收发存等基信息收集保存加工工作系统相关处理提供准确数支持
★通批号理提高商品周转合理性
★限度缩短商品出入库时间减少谓劳动力消耗
★利盘点作业督促促仓库做盘点工作便系统反映库存帐面数实物量基保持致
★改包装作业仓库中商品包装更适应商店客户需仓库仅仅商品存放中心商品加工包装配送中心
★通系统部公众网络相关系统时新库存信息提高理工作效性客户供应商服务质量
★逐步形成企业决策支持系统企业发展规划制定提供更加科学合理手段
3信息系统配置
项目信息系统商务电脑理系统系统采客户服务器体系结构特点数库服务器直接根工作站传数进行加工规范处理结果数网络传送回客户端种前端分离处理处理数拢网络交通量降低相应时间缩短提高系统性减轻网络带宽求
配送中心信息理采级理数库服务器理中心数均部门客户端进行存取时中心理层实时查需数部门间数享信息系统中心体化确保中心部数实时性致性完整性
系统具特点时求身具性保证部门存取数安全首先须保证硬件畅通网络畅通数库服务器前端客户机稳定外数库具定求满足频繁存取具备
理容量数力时数须提供纠错功
基求配送中心系统设计：
数库服务器采计算机工作站操作系统采Windows NT台数库采型关系数库确保数库核心性前端采高性高性微机终端访问数库通讯采网络串口线通讯三种方式网络采太网利TCPIP协议根需数采集灵活方便系统部增加部分线终端实现数方便时快捷存取中心部实现作业面理现代化拣选求信息现代化引进电子标签技术拣选者方便直观进行拣选作业面操作台理相致实现前台准确快速响应建设配送中心时仅达信息流现代化标准时实现部分物流调动化物流特殊关口特殊部位例入库出库检测物品合流等处提供种方便快捷检测手段保证物流传送程中产生瓶颈问题需安装条码设备物流检测传感器传输设备控制器等
二信息系统总体结构
充分考虑系统开放性集成性实性先进性性济性基础系统总目标建设求形成配送中心信息系统体系结构详见图63
硬件Hardware
支撑
台
操作系统
进
货
理
配送
需求
门店
信息
理
商品
库存
理
配货
配载
运力
理
决
策
支
持
财
务
理
商业信息
公开发布
应
系
统
部数库
公信息数库
数库
图63 信息系统总体结构示意图
系统结构图出系统具充分开放性满足物流配送中心发展需技术充分考虑层次信息求促进网电子商务发展社会户提供信息服务
基述总体结构确定信息系统功模型图系统功树分参见图64图65
图64 物流配送中心信息系统功模型图
图65 物流配送中心信息系统功树
三信息系统功模块简介
项目拟建物流配送信息理系统包括仓储理子系统库存理子系统运输理子系统配送加工子系统客户理子系统网物流子系统报表子系统集装箱优化装箱子系统等
★仓储理系统（Warehouse Management System）
包括： 进货作业系统（Inward Operation）
出货作业系统（Outward Operation）
★库存理系统（Inventory Control）
包括： 点仓作业系统（Cycle Counting）
物流计费系统（Logistics Billing System）
物流计费（Logistics Billing）
应收帐理 （Accounts Receivables）
项通知单发票（Debit Notes）
★运输理系统（Transportation Management System）
包括： 运输作业（Transportation Operation）
运输计费（Transportation Billing）
托运作业（Drayage）
★配送加工系统（Distribution Processing System）
包括： 包装系统（Repackaging Operation）
组装作业（Assembly Operation）
拆包装作业（Break Pack Operation）
转仓作业（Location Transfer）
补货作业（Replenishment Operation）
★客户理系统（Customer Relationship Management）
包括： 潜力客户踪（Potential Client Tracing）
客户合理（Client Contract Generator）
★网物流系统(ELogistics)
包括： 网库存查询系统（Internet Inventory Inquiry）
网单作业系统（Internet Placing Instructions System）
网车辆踪查询系统（Internet Vehicle Tracing）
数报表中心（DataReporting Center）
★报表系统（Reporting）
包括： 数转换中心（Data2 Excel）
视化物流（Visual Logistics）
★集装箱优化装箱系统（Optimize Container Loading System）
约束优化装箱（NonConstraint Container Loading）
约束优化装箱（Constraint Container Loading）
四外界通信
物流配送中心通DDN专线相关电子商务网站进行通信DDN专线优点传输速度快堵塞现象少突发性数传输处理较进行动错误检测网络性较
五条形码技术
信息系统拟采条形码技术条形码技术作种成熟信息处理技术具信息采集速度快信息量性高等优点条形码技术实现电子数交换（EDI）基础仓储物资快速准确保障重手段
项目物流配送中心采国际条码标准建立整套物流条码标准体系力推进物流条码应发展
第四节 物流配送中心营理策略
营策略
1积极开拓动出击
商品配送业务第三方配送全新概念业务市场认知市场认识深度程项目实施程中动出击动宣传宣传第三方配送客户设计方案诚信赢行客户
2完善服务
配送业务项配套性业务生产企业终消费者间桥梁纽带服务水衡量配送质量根准工作中应时刻强化服务意识服务工作作企业生命线抓服务质量服务水贯串整配送工作全程断改进服务断完善服务
3断学提高技术素质
配送业务项断发展技术新型仓储机械运输设施信息理水断更新
尤电子商务全球卫星定位系统现代配送结合已成必然求业员断学新技术新工艺提高技术素质适应技术飞速发展需求
4提高理水
配送业务项高效理做快速决策快速市场反应提高市场应变力理水
5进退分步实施
立足现业务现业务基础逐步提出增值服务继推进现代配送业务仓储设施逐步实现仓库电子仓库
二理策略
提高理效率降低成运作提出具竞争力服务价格必须采取措施：坚持品牌营产品（服务）营资营相结合系统营企业发展目标员工供应商营商目标发展充分结合重视员工外部协作营商培训协助实现营目标建立完善物流网络分级理货物进行实施动态踪信息动处理组建客户俱乐部股份公司提供稳定客户群
理制度包括：
1须放入库存放切物品必须办理入库手续方入库须出库切物品必须办理出库手续方出库
2总理行政中心总监配送中心员工外未总理书面批准进入物流配送中心库房
3树立机械化动化观念注重先进设备技术引进开发重视规范化理物流配送中心功充分发挥关键
4推行配送合理化通采专业设备设施操作程序取较配送效果降低配送分综合化复杂程度难度
5实时动态库存数少1时更新1次
6推行准时配送系统准时配送配送合理化重容配送做准时户资源握放心实施低库存零库存效安排接货力物力追求高效率工作
三储存策略
储存策略指定储位（Dedicated Location）指派原良储存策略减少出入库移动距离缩短作业时间甚够充分利储存空间项目拟采分类储放
1类储存货品相固定储位货品互储位须规划项货品储位容量库量
2储区安排考虑物品尺寸重量
3易燃物必须限制储放定高度满足保险标准防火法规
4储区记忆容易提取
第五节 超市营方案
项目超市总体营思路：准确定位特色营树立品牌
营业面积
超市卖场面积12000m2
二营品种
超市入选商品20000余种营品种分类详见表65
表65 超市营品种方案
序号
分类
序号
分类
序号
分类
生鲜商品
三
纺织品
五
众消费品
1
奶制品
1
男装
1
成品
2
面包
2
童品
2
洗涤菜
3
糕点
3
衣装
3
美容美发
4
助熟食
4
女装
4
清洁护理
5
肉类
5
鞋类
5
吃早餐
6
鱼类
6
家纺织品
6
饼干
7
冷冻食品
四
非食品非技术（2）
7
饮料烟酒
8
蔬果
1
家五金
8
团购品
9
干果／南北货
2
工具
二
非食品非技术（1）
3
制品
1
相
4
游戏玩具
2
音
5
体育品
3
家具
6
厨房餐桌品
4
家电
7
学办公品
5
家电
8
清洁整理品
6
通讯
9
箱包珠宝
三消费象
中低高收入群体
四服务区域
超市服务半径初步确定3公里时XX城区基础扩展全市范围周边区
五营规模
项目超市正常营年营业额超6亿元
六超市构成
项目超市构成参见图66
七货源采购配送
项目超市货源采购拟利XX商业厦股份限公司已采购网络时断拓展新采购渠道超市配送（包括仓储运输）项目物流配送中心统安排
第六节 超市营销策略
营策略
精心布置货架销售区展示20000余品种类商品消费者未消费者开眼界产生积极影响进产生良业绩外实际营中国际流行营方式结合中国消费者特点顾客提供佳营方式
二服务策略
挑剔流服务消费者购物欲满足时真心视帝精神满足必时提供超值服务特殊需顾客提供超出营品种指定需求专门服务等时建设流营服务设施
外根项目营品类特点分针性制定售前售中售服务措施：建立热线咨询电话开设免费培训讲座潜移默化方式宣传产品培育潜消费者等
三优势互补策略
超市零售场批发展示场项目超市做零售市场时适时开展批发代理业务应充分利XX商业厦股份限公司现资源包括采购网络营销网络等断拓展新业务渠道时超市身发展程中股份公司商场营点建立紧密联系强强合作生意做业务做活
四宣传战略
超市宣传放重位尤应突出区位优势环境优势时针营产品特点制定相应宣传措施：重货位安排长期促销员起宣传介绍产品锁定固定消费客户提高产品销售作抓住消费源头突出权威广告作注重媒体宣传包括广播电视报刊户外广告等增加产品见度
第七节 超市技术设备
计算机理系统
超市计算机理系统包括业务理财务会计理采购理库存理配货理运输理POS电子定货远程通讯综合统计信息理系统维护等模块拟物流配送中心信息系统统设计建设
超市计算机具体配置拟通服务器IBM AS400PC+POS机独立局域网系统利服务器硬盘镜双机热备份等措施提高数安全性前台POS机笔商品交易情况直接接入台服务器中台服务器时踪超市销售新动态
二设备
考虑项目特点特项目建设方案超市需采购设备包括：超市营业设备公工程设备设施设备（包括动扶梯垂直电梯办公具等）
超市设备采购清单详见表66
表66 超市设备采购清单
序号
项目名称
单位
数量
备 注
超市营业设备
该部分投资约260万元
1
手推车
辆
4000
2
冷藏柜配件
套
50
3
标签条
套
10000
4
面团糕点设备
套
3
5
种货架
套
800
6
部门标志牌
100
7
收银设备配件
套
80
8
切面包片机架配件
套
3
9
熟食加工设备熟食柜
套
70
续表
序号
项目名称
单位
数量
备 注
二
公工程设备设施
该部分投资计入关专业工程费外单独计算
10
冷水机组
套
3
350RT(单套)
11
燃气全动压热水锅炉
台
4
40×104Kcalh(单台)
12
风机盘新风机组
套
1
13
冷塔
套
1
14
监控报警系统
套
1
15
动喷淋灭火系统
套
1
16
计算机通讯设备
套
1
17
干式变压器
台
2
2500kVA(单台)
18
柴油发电机组
套
1
三
19
动扶梯
部
4
全进口
20
垂直电梯
部
3
中外合资
21
办公具
第七章 工程技术方案
第节 总体设计概况
总体设计原
项目建设功齐全结构合理设施配套物流配送中心超市考虑该项目建设目标功途建设基形势周边环境等素结合关部门建设求建设标准设计方案总体设计原：
1充分考虑国物流配送超市特点发展需建设座融超市仓储配送办公信息等体综合性楼
2建筑造型新颖具时代特色体现出物流商业建筑涵鲜明性
3总体布局合理功齐全注意土利率考虑适活动空间创造优美怡周边协调环境
4功房设计具科学性合理性注意实际效益
5结构排水消防强弱电暖通等专业设计具技术先进性济合理性
6符合城市规划交通消防土环保绿化园林卫生防等方面关规定规范求
二设计方案确定
根项目建设目标求初步确定次工程建设容包括：物流配送中心超市楼幢建筑面积47970m2中超市卖场面积12000m2仓储配送面积16000m2冷冻机房变电室泵房锅炉房发电机房等辅助配套设施房650m2物流配送中心超市配套排水消防电气（强弱电）暖通等公工程室外工程等附属工程物流配送中心超市需物流设备信息系统办公具等
项目基原仓储场仓库道路建（构）筑物拆改造等工作目前正前期准备关事宜尚洽谈协商项目建设暂考虑利原设施关设计新建工程进行
第二节 总面布置
总面设计原
1功分区明确合理布局紧凑节约理维修方便留定发展余
2基外界保持良交通运输联系出入口部道路符合流车流集散求运动流线保持畅短捷
3建筑物布置应考虑总体景观周边环境相协调
4满足项目光线安全防护通讯明等方面求
5便利已水供电通讯等基础设施
6废弃物处理应作妥善安排需符合关环境保护法令法规规定
二总面布局
物流配送中心超市楼项目建设体面形状总体呈T型安排基中部考虑物流配送中心超市功服务象差异超市房安排正干道楼东部体2层局部1层物流配送房安排楼西部体3层局部1层
楼超市区广瑞路间室外场型功广场分联系东侧基超市出入口西侧楼超市区出入口流集散休闲提供开阔空间满足项目功需求形成较气势商业气氛该广场南北分安排定规模室外汽车停泊场行车停车场
楼西北部室外场配货配载区仓储配送货物进出楼时作配送中心运输车辆室外停泊场冷冻机房变电室泵房锅炉房发电机房等物流配送中心超市辅助配套设施房根功需合理布置基西北角
项目基面积47400m2总说三部分构成：（1）物流配送中心超市楼占面积18960m2（2）室外广场停车场道路辅助配套设施占面积14220m2（3）集中分散绿化绿化占面积14220m2
三交通组织
项目交通设计车分流互干扰便利原时满足交通规划消防部门关求
根基周边道路交通情况拟基出入口安排东面广瑞路侧设置两北端配送中心出入口中部超市出入口物流配送中心客户运输车辆配送中心出入口进入基基北侧部道路直达位基西南拟建楼物流配送区超市顾客基东侧超市出入口进入基功广场方便快捷进入拟建楼超市区
整基进出超市物流配送中心车辆作统安排停车场三处：（1）基东部功广场南北分室外汽车停泊场行车停车场供超市顾客社会车辆（2）基西北部供进出配送中心车辆室外停泊时兼作部停车场（3）物流配送中心超市楼半室（部）停车场进口出口分位楼西北拐角楼东南角分基配送中心出入口超市出入口进出基
外出租车入口位基东南侧出租车进入基直接客送超市入口处客前出租车候客处排队接客基道路环行骨架配枝状道路流物流互干扰
四消防通道
整基外侧设环行消防通道建筑物周边建筑物间保持足够防火间距留环形车道消防车道宽度应35m道路空遇架等障碍物时净高应4m环形消防车道少应两处车道连通头消防车道应设回车道面积12m×12m回车场供型消防车回车场面积应15m×15m
五技术济指标
项目技术济指标参见表71
表71 项目技术济指标表
序号
指标名称
单位
数值
备 注
1
总面积
m2
47400
2
总建筑面积
m2
48620
21
物流配送中心超市楼
m2
47970
中超市卖场面积12000m2仓储配送面积16000m2
22
辅助配套设施房
m2
650
包括冷冻机房变电室泵房锅炉房发电机房等房
3
建筑密度
40
4
容积率
103
5
绿化率
30
第三节 建筑方案
项目工程单体物流配送中心超市楼节建筑方案述该楼建筑方案
设计
1民建筑设计通JGJ3787
2办公建筑设计规范JGJ6789
3方便残疾城市道路建筑物设计规范JGJ5088
4商店建筑设计规范JGJ4888
5饮食建筑设计规范JGJ6489
6建筑设计防火规范GBJ1687（1997年版）
二部功分区
物流配送中心超市楼三层半室层总建筑面积47970m2包括仓储配送超市卖场办公等房中超市卖场面积12000m2仓储配送面积16000m2房面积19970m2
根初步设想仓储配送房位层二层局部超市卖场位二层层局部外仓储区部分考虑采动化立体仓库适应高层货架储存货物需该立体仓库区拟作楼附房仅安排层
超市入口设广瑞路侧顾客进入层超市堂通动扶梯进入超市二层超市区设超市前厅超市卖场货物存放区等房物流配送中心入口设楼西部层设动化立体仓库普通货架仓库配货配载等功区期股份公司商业厦零售商场百业网销售客户属子公司提供仓储配送服务二层该楼超市股份公司超市连锁店提供仓储配送服务外根物流配送中心发展情况逐步开展面股份公司外部社会化物流配送业务
楼二层外设商店吃餐饮卫生间等服务设施工程技术办公等房三层办公区
楼联系交通方式包括动扶梯垂直电梯处楼梯中动扶梯超市顾客服务超市二层间设4部全进口动扶梯垂直电梯设3
部直达楼半室三层办公区
物流配送中心超市楼功房面积分配参见表72中层仓库配送房包括3000m2动化立体仓库
表72 楼关房功面积分配表
序号
名 称
单位
半室
第层
第二层
第三层
总计
1
超市卖场
m2
0
3200
8800
0
12000
2
仓库配送
m2
0
12000
4000
0
16000
3
加工间冷库
m2
0
0
0
1400
1400
4
收货区
m2
0
1600
1400
0
3000
5
办公室
m2
0
250
250
1800
2300
6
商店
m2
0
250
710
0
960
7
吃餐饮
m2
0
750
0
1100
1850
8
通道走廊
m2
150
350
400
200
1100
9
卫生间
m2
0
100
100
150
350
10
工程技术房
m2
750
460
300
0
1510
11
室停车场
m2
7500
0
0
0
7500
*
面积合计
m2
8400
18960
15960
4650
47970
三立面设计
简洁明快指导思想力图现代装饰材料—绿色全反射玻璃墙面积实墙进行体现现货建筑简洁细致气艺术风格细部超市交通空间暴露外通川流息流暗喻现代快节奏生活时量流流动引起奇心吸引潜顾客进入超市购物建筑转角处设置项目单位巨型超市物流公司标志
四材料
1材料表
功区墙面顶面面踢角柱子等材料求参见表73
表73 材 料 表
序号
名 称
墙 面
顶 面
面
踢角
柱 子
1
办公区
乳板乙烯板
PVC
乳胶漆
2
库房
卸货区
墙涂料喷白
墙涂料喷白
混凝土耐磨坪
水泥
墙涂料喷白角钢护角
3
操作区
保温板
保温板吊顶
防滑砖
砖
保温板
4
营业区
乳胶漆
墙涂料喷白
胶板
水泥
乳胶漆角钢护角
5
餐饮区
乳胶漆
墙涂料喷白
胶板
水泥
乳胶漆
6
卫生间
150×300瓷砖
吊顶
150×150防滑砖
水泥
150×150砖
7
厨房
150×300瓷砖
墙涂料喷白
150×150防滑砖
水泥
150×300砖
8
设备房
水泥砂浆坪
水泥
墙涂料喷白
9
商店
乳胶漆
墙涂料喷白
乙烯板
水泥
乳胶漆
2屋面
基层钢筋混凝土预应力现浇板
基层刷IBL隔汽涂料度做陶粒混凝土保温层时找坡坡度－03
3门窗
配送中心超市入口：电动卷帘门感应玻璃门双型开玻璃门锈钢手
紧急出口：时关闭火灾时动开电子控制乙级防火门
货运口：电动卷帘门
办公室：普通木质夹板门球形手锁
仓库：木质防火推拉门双开启钢框机玻璃门双开启钢框机玻璃门
楼梯间：单开启木质乙级防火门锈钢手
金库：钢质保险库门密码门锁
设备房：单开启木质甲级防火门
楼梯手：钢质栏杆木扶手
外窗：铝合金框5mm厚白玻璃局部12mm厚框绿色全反射玻璃幕墙
窗：5mm厚白玻璃木框
五辅助配套设施工程
项目关辅助配套设施工程功面积分配参见表74
表74 辅助配套设施工程功面积分配表
序号
名称
单位
面积
备 注
配套设施房
1
冷冻机房
m2
150
2
变电室
m2
150
3
泵房
m2
50
4
锅炉房
m2
150
5
发电机房
m2
150
*
计
m2
650
二
1
功广场
m2
5400
2
室外行车停车场
m2
2000
1650停车位
**
计
7400
第四节 结构方案
项目工程单体物流配送中心超市楼节结构方案述该楼结构方案
设计
工程结构设计国家现行规范规程关部门相关规定求
1国家标准
（1）建筑结构统标准GBJ6884
（2）建筑结构荷载规范GBJ987
（3）建筑基基础设计规范GBJ789
（4）混凝土结构设计规范GBJ1089
（5）建筑抗震设计规范GBJ1189
（6）建筑抗震设防分类标准GB5022395
（7）工程防水技术规范GBJ10887
2行业（部）标准
（1）建筑桩基技术规范JGJ9494
二抗震设计
根中国震烈度区划图（50年超越概率101990年）XX区属Ⅵ度区考虑拟建工程属员密集场抗震设防等级提高度7度计算建筑抗震设防分类标准（GB5022395）乙类抗震设防建筑考虑震影响框架抗震等级三级
三基础设计
基础设计应根拟建场工程质条件设计计算确定初步确定工程基础形式采桩基柱独立承台中桩基拟采高强预应力桩承台承台加基础联系梁方案基础应控制建筑物绝沉降相沉降均满足现行设计规范业求
项目场址尚未进行工程质详细勘察考虑项目建设重性影响需快进行详细工程质勘探勘探设计阶段中必须充分考虑质条件影响严格关规范求进行工程质测定保证项目建设安全
四部结构设计
物流配送中心超市楼结构形式采预应力钢筋混凝土框架结构外墙围护结构采框架柱填充砖墙体系
根功初步确定该楼关楼屋面活荷载标准值：半室车库40kNm2仓储房10kNm2超市卖场35kNm2办公房15kNm2卫生间25kNm2
项目拟建冷冻机房变电室泵房锅炉房发电机房等辅助配套设施房结构形式采砖混结构
第五节 公工程方案
排水工程
1设计
根国家关排水设计规范基外围排水现状条件项目建设单位关项目排水方面求进行设计
关设计规范包括：
（1）建筑水排水设计规范GBJ1588
（2）室外水设计规范GBJ1386
（3）室外排水设计规范GBJ1487
2水
（1）水量
项目水包括员工水顾客水副食品加工水餐饮水面洗水绿化水空调补充水等根初步估算项目日水量720m3d
（2）供水水源
项目场址区域XX市水公司供水基附干道两侧供水径Dn700供水保证率98供水状况较优项目拟广瑞路市政供水网接入水源根项目水量发展需次水增容径取Dn200
（3）供水系统
包括生活杂水系统饮水系统中生活杂水系统供工作员顾客盥洗水副食品加工水面洗水冷系统补充水该水般水处理生活饮水系统供超市工作员顾客饮水食品加工水饮水采砂滤－活性炭－反渗透－臭氧消毒工艺设备
3排水
（1）排水体制
项目排水体制雨污分流制基附道路两侧排水径d1200雨污水均排入市政排水网
（2）污废水
项目生活污水室采污废水分流室外采污废水合流道系统副食品加工含油废水隔油池处理生活污废水纳入基污水处理站三级生化处理达国家排放标
准排入城市污水道根初步估算项目日污废水排放量（循环补充水量）340m3d
（3）雨水
基雨水均组织排雨水屋面雨水面排水沟道路雨水口收集纳入市政雨水基面积474公顷设计重现期年取排水口径Dn900
二暖通工程
1设计范围
根国家关采暖制冷通风设计规范项目建设单位关项目暖通方面求进行设计
设计规范：
（1）采暖通风空气调节设计规范GBJ1987
（2）建筑设计防火规范GBJ1687（1997年版）
（3）汽车库修车库停车场设计防火规范GB5006797
（4）锅炉房设计规范GB5004192
（5）民建筑暖通空调设计技术措施
物流配送中心超市楼体冬夏两季进行舒适性空调设计春秋渡季节予舒适性通风换气考虑节前提达全年室环境舒适性结果设计范围楼营办公等功房采暖制冷通风仓储配送房根储存货物品种存放配送求外考虑
2关设计参数
（1）室设计参数
参见表75
表75 空调设计部分室参数
序号
名称
夏 季
冬 季
新风量
噪声声级
干球温度
相湿度
干球温度
相湿度
·
℃
℃
1
门厅走道
26±2
65±10
20±2
40±10
10
NR45
3
超市商店
27±2
60±10
18±2
30±10
18
NR45
2
办公
26±2
60±10
20±2
40±10
20
NR45
（2）通风换气次数
参见表76
关房通风换气次数
表76 单位：次／时
房间名称
换气次数
房间名称
换气次数
冷冻机房
10－20
面包房
20－30
变电室
15－30
锅炉房
15－30
配电室
5－10
卫生间
15－20
泵房
3－4
仓库
4－6
厨房
30－50
发电机房
30
3空调系统
超市等空间采全空调系统采变风量空调器吊装楼板室外新风室回风混合热交换器处理通风进入房间确保新风进入提高空气品质配置必排风系统降低噪声空调系统采中外合资厂生产阻抗复合消声器办公等部分采风机盘加新风系统盘新风机组采中外合资厂产品超市入口门设置空气幕减少量损失
4空调负荷
根物流配送中心超市楼中央空调系统作范围关房空调负荷估算该楼夏季冷负荷约3680kW冬季热负荷约1380kW
5空调冷热源
空调冷热源拟选进口冷水机组350RT×3台制冷机组总容量1050RT（总制冷量约6000kW）
空调热源选中外合资燃气全动压热水锅炉40×104kcal×4台总容量160×104kcalh（总制热量约合1856kW）
6关设计
（1）通风：设备房仓库等采然进风机械排风面包房超市特殊区域适增加排风量防止异味流入超市卫生间更衣室等设机械排风
（2）防火排烟：通风空调系统风采非燃材料风设备保温材料消声材料粘结剂采非燃难燃材料仓库利高窗采然排烟方式超市部分采机械排烟方式
（3）冷库加工区：果蔬加工区食品加工区冷库温度求分隔区域温度单独控制制冷空调区域机房集中供冷库房采吊顶式空气冷气区域（）果蔬冷求补送新风食品油炸烘烤区布置排风系统
三电气工程
1设计范围
根国家关电气设计规范项目建设单位提出设计求关原始资料专业求进行设计
关设计规范包括：
（1）民建筑电气设计规范JGJT1692
（2）10kV变电设计规范GB5005394
（3）供配电系统设计规范GB5005295
（4）低压配电设计规范GB5005495
（5）民建筑明设计标准GBJ13390
（6）建筑防雷设计规范GB5005794
（7）建筑设计防火规范GBJ1687（1997年版）
（8）火灾动报警系统设计规范GBJ11688
设计范围包括物流配送中心超市楼配套变配电明防雷接安全监控结构化布线等系统
2供电系统
项目电包括动力明空调冷冻广告牌等根初步估算项目总电负荷约3120kW拟选两台2500kVA变压器
项目场址区域XX市供电局供电骨干输电线路35kV供电保证率98供电状况较优项目拟基设变电站座电业提供二路10kV高压电源缆引入低压供电系统单母线分段运行母联开关采动手动合闸设置机械联琐相应配置高低压开关柜环氧树脂浇注干式变压器柜
应急消防设1000kW柴油发电机组套供部分明冷库（包括冷冻冷藏等）信息处理系统等信息处理系统收银系统等电源均UPS（少15分钟）供应
3配电系统
明动力空调等功分区分系统供电电源引出电缆桥架顶板配电箱配电系统输出端均装置具载短路保护功动断路器超市商店电量单独配电分计量超市适部位装置带保护接插座部分插座应采双电源供电消防设备应急明等系统电均采二路供电负载末端动切换
4明系统
建筑物设正常明应急明值班明泛光明等明支线金属线槽顶板铺设工作场度明质量应符合国标GBJ13390民建筑明设计标准中关规定
度光源求：超市营业区度1000LX荧光灯作光源局部采金卤灯办公室度400LX采荧光灯作光源储藏室操作室度200LX采带灯罩荧光灯作光源出入口通道等度200LX般通道度100LX四周道路采高压钠灯作光源
走道楼梯间配电室消防设备房等处设置应急灯疏散指示灯发生紧急情况时应急明系统立启保证流够迅速安全疏散
突出整建筑群晚间风采体建筑立面处设置泛光明选功率投光灯具时室外广场合理布置广场灯建筑广场晚间灯光耀相互辉映
5防雷接系统
建筑二级防雷求设计防雷装置
屋顶女墙镀锌扁钢设环状避雷带作防直击雷接闪器屋面装设15×15m网格利建筑物构造柱两根筋作防雷引线引线间距20m利建筑物钢筋混凝土基础钢筋作接体防雷接变电接弱电系统接接装置构成完整防雷接系统
低压配电系统保护采TNS系统接系统采联合接接电阻1Ω进出建筑物种线路金属道应进出处防雷接装置相连
6弱电系统
根需物流配送中心超市楼设置电话电视保安监视系统火灾动报警系统动喷水灭火系统音响系统设备理系统等弱电系统
办公室设置电话传真机等通讯设备营业厅设置IC卡电话商场设置广播音响系统套功播放音乐紧急通知呼
楼关房根需设置语音信息点数信息点系统配线采结构化布线垂直配线弱电竖井线槽墙敷设水配线采五类双绞线
建筑出入口重场重通道设置电视摄机实现现场监视监控系统中心监控室（包括控制器路监视屏录机等）监视点摄机连接电缆等组成
关系统需步请专业设计公司进行设计
四煤气工程
工程煤气供超市食品加工餐饮气（设煤气总表）餐饮区厨房设煤气表
煤气道接市政煤气总否需设煤气调压征询关部门决定
室煤气道需委托关单位专门进行设计施工煤气表具须采煤气公司指定产品委托煤气公司承担安装
五消防工程
1设计
防止减少火灾危害保护身财产安全防患未然项目严格国家方关消防安全等现行标准规范进行消防设计设计包括：
（1）建筑设计防火规范GBJ1687（1997年版）
（2）动喷水灭火系统设计规范GBJ8485
（3）火灾动报警系统设计规范GBJ11688
（4）汽车库修车库停车场设计防火规范GB5006797
2消防水源
消防求二路供水二路水源接市政水（接入径Dn200）二路供水供水量困难需消防部门求考虑设消防水池
3关消防设计点
（1）消防水量
建筑物功区设置室外消火栓水系统动喷水灭火系统室消防水采高压时高压水系统消防水量室外消防水量计算
根关规范确定工程消防水量75ls中室消火栓15ls室外消火栓30ls动喷淋系统30ls
（2）消火栓系统
系统设二台加压泵（备）水泵直接网抽水设水池消火栓布置保证二股充实水柱时达室部位系统设二套消防结合器
（3）动喷淋系统
室超市卖场等营房设置动喷淋系统喷淋系统消防栓系统分开独立设喷淋泵二台（备）水泵直接网抽水启动报警阀处压力形状控制系统设二套湿式报警阀信号传消防控制中心动喷淋系统设消防结合器二套
（4）
项目设消防控制中心火灾报警防烟排烟设施配变电房设温感式报警系统营业厅设烟感式报警系统宜水灭火房间变压器室高低压配电室等处安置型悬挂式灭火器
建筑物周边建筑物间保持足够防火间距留环形车道消防车道宽度应35m道路空遇架等障碍物时净高应4m环形消防车道少应两处车道连通头消防车道应设回车道面积12m×12m回车场供型消防车回车场面积应15m×15m
第八章 环保节安全
第节 环境保护
根中华民国环境保护法等关法规项目实施程中排出污染物应采取必措施达国家规定标准项目环境保护工作接受XX市环保部门监督采环境保护标准：
1建筑项目环境保护理条例国务院（98）253号令
2气污染物综合排放标准GB162971996
3污水综合排放标准GB89781996
4环境空气质量标准GB30951996
5表水环境质量标准GBZB11999
6城市区域环境噪声标准GB309693
项目属般公民建筑集商业办公体建设基位XX市区项目建设启涉噪声污水固体废弃物室空气质量等环境问题加强理严格关标准执行环保措施基会产生环境污染
环境影响初步分析
1废水
排水系统采雨污分流制厨房污水先隔油池处理生活污水合处理达国家排放标准排入市政排水基东南角污水池采二级生化处理法污水处理浇花洗汽车项目废水会环境造成污染
2废烟气
拟进口冷水机组水制冷剂气污染拟锅炉燃气压热水锅炉外厨房油烟油烟滤罩排出室外蒸汽锅炉空调水系统均软化水项目废烟气基会环境造成污染
3噪声
项目风机设备均选优质低噪型时室采隔音良材料噪声控制允许范围
4室空气质量
超市卖场等营场员密集流动性仓库部分货物储存时间长久会产生异味根
房功定期定期采然机械方式通风时建筑装修材料选应符合国家关室环境标准采取关措施基保证室空气质量
二环保措施
1施工程中应遵守国家省关环境保护法律法规规定采取措施施工现场种粉尘废气废水固体废弃物振动噪声等污染危害控制法律法规施工理规定范围具体采取措施：
（1）妥善处理泥浆水未处理直接排入城市排水设施河流
（2）施工现场熔融沥青者焚烧油毡油漆会产生害烟尘恶臭气体物质
（3）密封式圈筒处理高空废弃物
（4）采取效措施控制施工中扬尘
（5）禁止毒害废弃物作土方回填
（6）产生噪声振动施工机械采取限时施工等效措施减轻危害
2设计关设备时采取措施：
（1）采分流制排水系统利隔油池化粪池专业污水处理系统排水达国家污水排放标准
（2）空调通风机房墙门窗做吸音隔声处理
（3）空调系统通风系统风均设消声器
（4）选设备求噪音低运行振动带振源设备风机空调机组等设减振基座减振吊架设备连接接加设柔性减振软接头空调机组离心风机设置弹簧减震器体建筑周围环境室房间需达GB309693噪声标准求
（5）厨房间排油烟滤减少油烟排出室外
（6）蒸汽锅炉空调水系统均软化水
（7）建筑隔断采轻质隔墙轻钢龙骨石膏板等少采木材体健康良影响材料
3基广场空处种植树木草坪进行绿化净化空气保护环境
4项目建设期间项目建成需请环保部门项目作进步环境影响评价便采取更加济合理措施达关污染物治理标准求
第二节 节
项目采取措施取节效果：
1空调系统设计时考虑渡季节全新风方式冬季量利室外低温空气空调末端设备设置点动水阀根负荷变化调节供水量节省源
2采高效率热交换器提高源利率新风机组回风风机通风风机排风风机等根途设置时间控制定时开启风机达节目
3水系统选变频泵衡阀采国家推荐节水器具根途分区设置适数量水表节约水进行衡测试
4建筑外墙玻璃采双层中空度膜玻璃保温隔热顶层空中花园采先进智化遮阳系统室气候舒适宜相应减少耗
5走道采紧凑型节灯门厅室外泛光明采金属卤化物
6利建筑空间量采然排风方式节省设备购置费电量
第三节 劳动安全
贯彻安全第预防方针确保项目实施符合职业安全求保障劳动者劳动程中安全健康提高劳动生产率项目劳动安全设计必须达关求
机械设备安全
涉轨巷道堆垛起重机安全性问题堆垛机作种重起重设备安全性性尤重生产制造安装厂家必须具资格证设备需劳动部门验收标准规定种安全保护装置电气控制采取系列联锁保护措施采取安全保护装置：
1终端限位保护：水行走垂直升降货叉伸缩终端设机械限位保护装置
2电气联锁保护：堆垛机出入库作业时保护货叉动作相反货叉伸缩时保证水行走垂直升降动作
3正位检测保护：堆垛机出入库作业时水（列）方垂直（层）方停准时货叉伸缩货叉运动受条件控制
4载货台断绳保护：钢丝绳链条断裂时通断绳保护装置载货台卡住立柱导轨阻止坠落目前较常见载货台制动器楔铁式凸轮式两种棘轮式结构
外需采取松绳保护载保护等
二公工程设备安全
工程拟配置备柴油发电机组套需专门设置柴油贮存室考虑输送安全需求等素楼半室设备房设油泵油箱间采防火墙房间相隔
工程变配电房锅炉房油泵油箱间等房电梯水泵发电机油泵油等设备设施劳动安全设计参关规范执行劳动安全部门验收合格投入
第九章 组织机构劳动定员
第节 组织机构
着机构简洁员精干注意效率原确定项目组织机构
理机构
项目建设单位XX商业厦股份限公司项目筹建建设股份公司办公室具体负责采取国招标方式落实设计施工监理单位设备材料承包单位签订合制定施工进度计划搞工程质量工期造价控制
物流配送中心超市建成成股份公司分公司实行股份公司董事会领导总理负责制董事会决定分公司重事宜总理副总理董事会确定聘负责执行董事会项决议日常营理工作
该分公司理机构实行直线职型组织机构图参见图91
图 9－1 项目理组织结构图
超市卖场组织机构图参见表92
图 9－2 超市卖场组织结构图
二职责范围
总理根董事会总体工作思路确定理机构职责范围明确职科室拟定工作职责工作程序报董事会批准贯彻执行
第二节 劳动定员培训
员编制
项目计划劳动定员800需员部分中高级理员股份公司部选外余社会公开招聘通考核择优录取律实行劳动合制
二分配制度
员工均实行劳分配基模式基础工资加效益奖励建立较完善理考核制度运电脑化理提供数奖励考核奖优罚劣胜工作员工予淘汰
三聘
项目运作需量专业仓储运输配送信息处理营理市场贸易等必须高度重视部培养外部引进工作合理开发利力资源
理员业务分公司中坚力量着选贤原拘格选拔断创造培训学机会断提高士业务素质思想素质工作力提拨重注意塑性年轻化专业化注意培养备力量必时考虑引进
四员工培训
分公司需高素质员工拟岗员工进行岗前培训培训期30天理工作营业岗位分进行分公司日常运营程中断组织员工培训培训
培训容包括：熟悉项理制度理职责职商品知识操作规程工作规范消费心理礼貌客技巧简单外语会话进销调存环节处理等
培训形式包括：组织基础文化学业务学安排实践验专家技术员员工授课定期选派素质高责心强业务骨干送高等院校进修学
第十章 项目进度计划
国家关加强基础设施工程质量理关规定项目严格执行建设程序确保建设前期工作质量时设计施工设备材料采购实行公开招标做精心勘测设计强化施工理工程实现全面社会监理确保工程质量安全
根求结合实际情况项目建设期拟定1年（12月）关容包括项目前期准备工程勘察设计土建施工设备采购设备安装营业准备投入运营等项目实施计划参见表
101
项 目 实 施 计 划 表
表101 单位：月
序号
容
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
1
项目前期准备工作
2
工程勘察设计
3
土建施工
4
设备采购
5
设备安装
6
营业准备
7
竣工验收交付
第十章 投资估算资金筹措
第节 投资估算
根国家概算指标XX市关部门规定收费标准项目进行初步估算
投资估算编制
1XX省建筑工程概算定额（1999）
2XX市建筑安装工程关规定
3XX商业厦股份限公司提供项目相关资料
二投资估算说明
1根工程建设方案项目需新建物流配送中心超市建筑面积47970m2中超市卖场面积12000 m2仓储配送面积16000 m2冷冻机房变电室泵房锅炉房发电机房等辅助配套设施房650 m2建筑工程费根XX市实际情况体工程方米建筑面积1000元造价估算辅助配套设施工程方米建筑面积800元造价估算专业工程中排水工程（包括消防设施）方米100元估算电气工程包括消防电设施方米250元估算暖通工程方米350元估算室外工程建筑工程排水消防电气暖通等专业工程费10估算
2项目需设备包括物流配送中心超市需物流设备计算机网络设备系统动扶梯电梯办公具等关设备设施设备购置费需414112万元关设备详细情况参见报告关章节
3土费构成包括收购租赁兴建物流配送中心超市占土附属建筑设备收购土权（土面积219031方米）附属建筑设备租赁土权（土面积255074方米）费根专业评估机构评估结果计算：
XX金宁达土评估限公司金估宗评[2001]第040号[2001]第039号土评估报告股份公司拟收购XX市国贸控股（集团）限公司位XX市广瑞路18号锡崇国（2000）字第215号国出土权租赁XXXX商业厦集团限公司位XX市广瑞路14号宗锡崇国（1999）字第21号国出土权评估价格分115799万元132743万元
XX中天资产评估事务限公司苏中资评报字（2001）第53号资产评估报告出具评估结果股份公司拟受XXXX华锦集团限公司述收购土相关建筑物设备评估价值66141万元
述租赁土（广瑞路14号）剩余期限3779年建设期土租金纳入项目固定资产投资
收购土权附属建筑设备租赁土费115799+(1327433779)×1+661411855万元外考虑关手续相关费约45万元项目土费1900万元计
4项目电增容5000kVA供电贴费200元kVA估算水增容费Dn200计需水增容费240万元
5市政公基础设施配套费100元m2计取
6新型墙体材料发展基金10元m2计算
7消防设施建设费2元m2计算
8结建防费30元m2计算
9教育方附加费20元m2计算
10白蚁防治费23元m2计算
11咨询费工程费03估算
12工程监理质监安监费工程费15估算
13勘察设计费工程费15估算
14建设单位理费工程费18估算
15预见费工程费工程建设费5估算
三固定资产投资总额构成
项目全部工程固定资产投资总额1765000 万元中：工程设备费1319374 万元占固定资产投资总额7475工程建设费361579 万元占固定资产投资总额2049预见费84048 万元占固定资产投资总额476
固定资产投资估算详见附表1
四流动资金
项目流动资金物流配送中心超市运转需求情况进行估算正常年流动资金需求量
5500万元中铺底流动资金1650万元流动资金款3850万元铺底流动资金1650万元计入项目总投资
五项目总投资
项目总投资19300万元中：固定资产投资17650万元铺底流动资金1650万元
六分年投资安排
工程实施进度建设期1年固定资产投资均建设期投入（2001年11月－2002年10月）流动资金根年需分年投入
项目分年投资计划详见表111
表111 项目分年投资计划表
序号
指标名称
单位
2001年度
2002年度
2003年度
2004年度
计
1
固定资产投资
万元
3400
14250
17650
2
铺底流动资金
万元
1320
165
165
1650
3
合计
万元
3400
15570
165
165
19300
第二节 资金筹措
固定资产投资源
根投资估算项目固定资产投资总额17650万元拟通公开发行股票融资筹
二流动资金源
项目需流动资金5500万元中铺底流动资金1650万元拟股份公司募股资金解决余流动资金3850万元拟银行款
项目投资计划资金筹措详见附表2
第十二章 财务评价
该项目物流配送中心型超市建设方面减少股份公司身业务日益发展带物流配送压力未开展第三方物流奠定基础方面推动股份公司积极介入国家产业政策鼓励型仓储式超市营领域中实现股份公司仅仅事传统百货商场营单模式型仓储超市百货商场重发展模式转移拓宽股份公司营空间增强市场竞争实力
股份公司该项目建成初期型超市运营实现盈利目标中长期发展言着物流配送中心知名度提高业务范围扩股份公司促该配送中心逐渐发展成第三方物流业务功载体届时股份公司新型业态营收入占股份公司收入总额重断提高
项目财务评价确定计算期15年中：建设期1年营期14年
第节 营业收入营业税金附加估算
项目营业收入根现物流中心实际运转情况结合项目具体情况进行估算
营业收入估算
1库房仓储收入
测算彩电例进行货物类推确定相应收费标准
库房总面积16000方米利率70收费标准06元天方米货架提高17倍估算知项目正常年库房仓储收入417万元
2装卸费收入
项目预计彩电年周转量10万台装卸费21元台计算空调年周转量10万台装卸费22元台计算家电30万件装卸费14元件计算宗商品年周转量30万件装卸费10元件计算商品年周转量80万件装卸费08元件计算项目正常年装卸费收入179万元
3配送业务收入
项目货物配送分短途长途配送短途配送XX市区长途配送半径均70公里计算
项目短途运输需25吨运输车辆20辆天15台班台班96元收入计算项目正常年短途运输收入105万元长途运输需10吨运输车辆12辆需10吨16吨冷藏车1辆天回运输里程均70公里运输费吨公里043元空载率90计算正常年长途运输收入177万元项目正常年配送业务收入计282万元
4超市收入
项目中超市设计规模XX市麦德龙超市相仿目前麦德龙年销售已超8亿元然麦德龙具国际品牌优势理位置偏离市区股份公司具年营信誉优势商品品种两者没差预计股份公司拟投资建设型超市建成取麦德龙相营业绩时定时期市场培育超市客户群体逐步稳定购买日趋集中中长期股份公司济增长点品牌代理项目拓展着物流配送中心知名度提高业务范围扩年争取定数量品牌代理项目
参述素结合济发达程度均购物量消费水确定项目超市正常年单位面积（方米）营业额40万元计正常年超市营收入60040万元
综述XX东方物流配送中心超市项目建成正常年收入60918万元
营业总收入估算详见附表3
二营业税金附加估算
根国家关税收规定项目增值税率17计装卸费收入营业税率3库房仓储配送业务分拣配货等收入营业税率5城市维护建设税营业税额7计算教育费附加营业税额4计算测算出项目正常年营业税金附加1593万元
营业收入营业税金附加估算详见附表4
第二节 总成费估算
成费估算范围
项目总成费估算包括超市商品零售成外购燃料费水电费房产税土费职工工资福利折旧摊销费修理费财务费费等
项目总成费国家计委建设部颁发建设项目济评价方法参数（第二版）关物流配送公司实际运营情况进行估算
二成费估算
1超市商品零售成
参商业物流企业股份公司营业成占营业收入例考虑物流中心通现代化电子信息技术进行仓储配送等营优势项目超市商品零售成占超市收入84测算50440万元
2外购燃料动力费
参关标准项目燃料费配送装卸收入5估算水电费营业收入08估算
3房产税土费
房产税率固定资产投资7012估算土费05元方米估算
4职工工资福利
项目投入营业预计定员800中配送中心职工46项目超市职工工资福利超市销售收入1计配送中心职工均年工资福利12万元计项目正常年职工工资福利656万元
5折旧摊销费
固定资产折旧国家关规定采分类直线折旧法计算房屋建筑35年折旧残值率4机器设备10年折旧残值率4
土权摊销年限35年形资产递延资产均10年摊销
6维修费
维修费年折旧费10估算
7财务费
项目财务费流动资金银行款利息流动资金款利率取570
8销售费
参商业物流企业超市结合股份公司目前销售费水测算
9费
费包括办公费差旅费交际应酬费会议费工会费等费参商业企业关费综合水股份公司实际情况费营业收入05估算
三总成费构成
项目正常年总成费53214万元中：固定成2111万元变成51102万元年营成52060万元
总成费估算详见附表7
第三节 项目盈利力分析
项目损益情况分析
项目正常年收入总额60918万元营业税金附加1593万元总成费53214万元计算知利润总额6111万元根国务院137号令发布企业税暂行条例规定项目税率33正常年税2017万元税利润提取10盈余公积金5盈余公益金正常年盈余公积金409万元盈余公益金205万元该项目正常年未分配利润3480万元
项目损益情况详见附表8
二投资利润率投资利税率
项目投资利润率投资利税率：
年利润总额
投资利润率 ——————————————— 3166
项目总投资（投资总额+流动资金）
年利润总额+销售税金附加
投资利税率 ——————————————— 3992
项目总投资（投资总额+流动资金）
三财务现金流量分析
项目全部投资现金流量详见附表9资金现金流量详见附表10根现金流量分析计算求结果见表121
表121 现金流量分析结果表
序号
指标名称
单位
全部投资
资金
税前
税
1
财务部收益率
3108
2200
2467
2
投资回收期
年
449
570
513
3
财务净现值（ic8）
万元
36663
21551
23160
结果表明：项目财务部收益率2200（税）基准部收益率投资回收期570年（税）说明企业盈利力满足基准求财务净现值21551万元（ic8税）零该项目财务指标接受
四资金源运分析
项目计算期年资金源运详见附表11表中出年收支均衡
第四节 项目确定性分析
盈亏衡分析
投产年固定成相年实际成构成计算项目年生产力利率表示盈亏衡点（BEP）公式：
BEP年固定成[营业收入—变成—销售(营业)税金]×100
测算项目盈亏衡点（BEP）2568盈亏衡分析知基价计算项目生产力利率达2568时达盈亏衡超该率盈利否产生亏损项目该项指标表明项目定抗风险力
二项目敏感性分析
项目财务分析设定财务条件进行考察项目适应种素变化力评价影响项目财务效益项目投资营业收入营成等素
10～+10范围进行敏感性分析分析结果详见附表12
结果表明：运营收入营成建设投资项目影响均较建议项目建设营程中注意加强工程建设理制定切实行营销策略控制项目运行成避免项目固定资产投资营业收入成支出出现较负面波动
第十三章 综合效益评价
第节 济效益评价
建设规模
项目占面积47400m2体工程辅助配套设施工程总建筑面积48620m2中：超市卖场面积12000m2仓储配送面积16000m2房面积19970m2
二投资结构
项目全部工程固定资产投资总额1765000 万元中：工程设备费1319374 万元占固定资产投资总额7475工程建设费361579 万元占固定资产投资总额2049预见费84048 万元占固定资产投资总额476
项目流动资金物流配送中心超市运转需求情况进行估算正常年流动资金需求量5500万元中铺底流动资金1650万元流动资金款3850万元铺底流动资金1650万元计入项目总投资
三项目总投资
项目总投资19300万元中：固定资产投资总额17650万元铺底流动资金1650万元
四投资计划
固定资产投资均建设期投入（2001年11月－2002年10月）流动资金根年需分年投入
五项目营方案
进行型超市物流配送中心业务营中物流配送中心年货物流通量达彩电10万台空调10万台家电30万件宗商品30万件般商品80万件
六营业收入
1项目正常年库房仓储收入417万元
2项目正常年装卸费收入179万元
3项目正常年配送业务收入计282万元
4正常年超市营收入60040万元
XX东方物流配送中心超市项目营业收入四项合计60918万元
七成费
项目正常年总成费53214万元中：固定成2111万元变成51102万元年营成52060万元
八税金利润
项目正常年收入总额60918万元营业税金附加1593万元总成费53214万元计算知利润总额6111万元根国务院137号令发布企业税暂行条例规定项目税率33正常年税2017万元税利润提取10盈余公积金5盈余公益金正常年盈余公积金409万元
盈余公益金205万元该项目正常年未分配利润3480万元
九财务综合测算
综合测算项目投入运营达预期收支情况全部投资财务部收益率2200（税）高基准收益率8折现率计算全部投资财务净现值21551万元（税）零全部投资回收期570年（税含建设期）符合投资回收期限求够时收回投资结果表明该项目财务行较济效益
第二节 社会效益评价
1该项目物流配送中心型超市建设方面减少股份公司身业务日益发展带物流配送压力未开展第三方物流奠定基础方面推动股份公司积极介入国家产业政策鼓励型仓储式超市营领域中实现股份公司仅仅事传统百货商场营单模式型仓储超市百货商场重发展模式转移拓宽股份公司营空间增强市场竞争实力
2投资建设现代化物流配送中心超市促股份公司商场营进步涉足连锁营超级市场店铺销售等业态推动股份公司传统物流商业企业现代物流商业企业发展优化企业部资产资源整合集中采购集中配送建立商品供应保障体系仅增加企业进货价格竞争力更效降低商品流通总成企业规模济效益幅度提高时物流配送发展成股份公司新营服务产业—第三方物流产业股份公司拓展新业务空间利润增长点实现股份公司降低物质消耗提高劳动生产率外第三利润源等方面奠定基础
3项目XX市率先建立规模较集运输仓储配送信息商品销售体物流中心超市促进方济发展需生产资料生活资料两种流量机协调配合通建立独具特色物流体系实行集中进货统配送发挥连锁营优势进步增强提高股份公司信誉市场竞争力
仅部物流系统处衡发展状态时扩营销空间力争该物流配送中心成XX周边区物流配送基股份公司营规模扩拓展新空间时利推动新型商业济业态整方济发展
4促进国物流事业发展需国家十五规划已物流配送列重点发展产业XX省促进省物流发展物流布局需十五规划中明确指出：积极培育发展现代化型区域性物流中心推进区域物流中心网络工程加快南京XX苏州连云港徐州物流中心仓储货场电子商务配套设施建设区域性中心城市交通枢纽托建成区域性综合物流中心XX商贸流通业十五发展规划明确提出：建立全国性区域性区性市场发展配送卖场连销形成立足XX面华东辐射长江三角洲区商圈国际市场连接形成层次功通畅高效调控市场体系XXXX苏南区济中心交通枢纽城市商品流通重集散具发展商品市场济区域优势项目建设助推动XX周边区物流事业发展推动XX周边区济发展发挥重作
5前许国际著名超市公司（德国麦德龙美国沃尔玛法国家乐福等）纷纷国外拓展市场进行跨国联营寻求更发展空间中国消费市场潜力较投资环境较国外型超市集团纷纷中国作拓宽发展领域投资热点国市场面着激烈竞争国超市营理念营模式服务设施等原目前尚难国际性超市抗衡国超市迫切需身角度做出进步改革探索项目建立超市物流配送中心集销售配送两位体提高身竞争力项目建立国超市业改革发展产生良示范辐射效应国超市提高市场竞争力积极参国外超市激烈竞争中
6着现代物流配送中心社会化服务功业务量增加业务范围扩项目建设安排解决部分岗职工保持社会安定起积极作
项目具十分广泛社会效益
目 录
第章 总 1
第节 概 述 1
第二节 研究结 5
第二章 项目建设必性意义 8
第三章 投资环境市场环境分析 12
第节 投资环境分析 12
第二节 市场环境分析 14
第四章 建设目标建设容 20
第节 建设目标 20
第二节 建设规模容 21
第五章 项目场址建设条件 22
第节 项目场址 22
第二节 建设条件 23
第六章 项目营方案设备系统 25
第节 物流配送中心选择流程 26
第二节 物流配送设备设施 29
第三节 配送中心信息系统 32
第四节 物流配送中心营理策略 38
第五节 超市营方案 40
第六节 超市营销策略 42
第七节 超市技术设备 43
第七章 工程技术方案 44
第节 总体设计概况 44
第二节 总面布置 45
第三节 建筑方案 47
第四节 结构方案 50
第五节 公工程方案 52
第八章 环保节安全 58
第节 环境保护 58
第二节 节 60
第三节 劳动安全 61
第九章 组织机构劳动定员 62
第节 组织机构 62
第二节 劳动定员培训 64
第十章 项目进度计划 65
第十章 投资估算资金筹措 65
第节 投资估算 65
第二节 资金筹措 68
第十二章 财务评价 68
第节 营业收入营业税金附加估算 69
第二节 总成费估算 70
第三节 项目盈利力分析 72
第四节 项目确定性分析 73
第十三章 综合效益评价 74
第节 济效益评价 74
第二节 社会效益评价 75
附表：
附表1 固定资产投资估算表
附表2 投资计划资金筹措表
附表3 营业收入估算表
附表4 营业收入营业税金附加估算表
附表5 固定资产折旧估算表
附表6 形递延资产摊销估算表
附表7 总成费估算表
附表8 损益表
附表9 现金流量表(全部投资)
附表10 现金流量表(资金)
附表11 资金源运表
附表12 资产负债表
附表13 敏感性分析表
附表14 财务评价基础数指标汇总表
附件：
附件1 XX商业厦股份限公司企业法营业执
附件2 XX商业厦股份限公司资产负债表利润表
附件3 国家发展计划委员会计贸[2000]999号关XX东方物流配送中心超市项目建议书批复
附图：
附图1 项目区域位置图
附图2 项目总面布置示意图
XX东方物流配送中心超市项目
第章 总
第节 概 述
项目名称：XX东方物流配送中心超市项目
建设单位：XX商业厦股份限公司
法定代表：潘霄燕
项目负责：席国良
项目联系：张贤
联系址：XX省XX市中山路343号
电 话：05102700313
传 真：05102700159
邮 编：214001
项目建设单位基情况
XX商业厦股份限公司（简称股份公司）创立1999年9月原XXXX商业厦限公司整体变更XXXX商业厦集团限公司(占总股90)发起联合XX市商业实业限公司XX市商业建设发展公司XX商业外贸易公司XX天鹏集团公司组建现代型百货零售企业注册资6869万元2000年末总资产27519万元股份公司拥营业面积2万方米员工1050余XX市名牌商店XX省文明单位全国百城万店假货示范点2000年营收入86亿元利润总额4339
万元
1营概况
（1）营场
股份公司XX市商业零售企业处XX市黄金段三阳广场理位置优越股份公司营场占面积123万方米建筑面积4万方米营业面积2万方米拥五层营业楼设五卖场
（2）营范围
国贸易移动电话机配件销售金饰品修理改制摩托车维修家电器安装维修服装眼镜加工服务商品包装仓储服务汽车货运场出租电子游艺济信息咨询服务广告网络技术转咨询服务软件开发销售销售象XX市周边城乡居民企事业单位等
（3）销售品种
事零售兼批发业务销售品种洗化品服装纺织品针织品床品家电鞋帽皮具童品文体品黄金珠宝首饰工艺品五金材料汽车等
（4）营业绩
股份公司目前1000余家名优产品生产厂家建立稳定业务关系拥150种品牌总销总代理权销售额占股份公司总销售29股份公司2000年销售额超300万元品牌32森达皮鞋真维斯梦特娇威鹏服饰步步高飞利浦帅康家电器等超400万元品牌10鄂尔斯羊绒制品西门子海信电器等超800万元品牌4超1000万元品牌3中春兰海尔系列家电器产品销售均超2000万元
股份公司狠抓商品销售时狠抓商品质量理股份公司年连续获省佳形象企业全国计量物价优秀企业等称号成国首批XX第获全国百城万店假货活动示范店企业
两年股份公司实现销售总额XX省零售市场均排首位股份公司2000年实现营业务收入
856792万元占全市批发零售贸易业实现总额32位居全市商场企业第位中品牌商品销售总额占XX市型企业整体销售额5050家电器著名品牌销售量位居XX市第位股份公司三年销售总额税利润情况详见表11
表11 股份公司三年销售总额税利润表
项 目
1998年
1999年
2000年
均增长率
销售总额（万元）
60308
80082
85679
19
净利润（万元）
1859
2766
2868
26
2股份公司财务状况
年股份公司营良性发展财务状况良资金周转正常资产负债率689股份公司信等级AA级授信开具8000万元额度商业承兑汇票资格股份公司进步发展良基础股份公司三年财务状况详见表12
表12 股份公司三年财务状况表
项 目
1998年末
1999年末
2000年末
总资产（万元）
21547
24430
27519
资产负债率（）
6892
6127
6892
营业务收入（万元）
60308
80082
85679
营业务利润（万元）
9366
11561
11345
净利润（万元）
1859
2766
2868
净资产收益率（）
2777
2924
3353
3股份公司外股权投资情况
目前股份公司13家外投资参股公司中XX八佰伴商业厦超市限公司XX商业厦集团二百电器商厦公司XX东方药业限公司外余10家均股份公司控股企业
4股份公司发展规划
（1）发展战略
面国国际商业行业日趋激烈竞争股份公司立足业致力传统零售百货业态提升利股票发行等方式筹集发展资金进行物流中心配套生产基建设时通建造东方汽车城形成股份公司连锁营架构培育新利润增长点时学鉴国外先进理验营销理念促销方式通提高流通企业组织化程度实现集约化营发展成XX区物流中心达优化社会资源配置创造规模效益推进流通科技进步实现物流产业化目立足苏南进形成辐射整华东区商品流通集散中心
股份公司发展战略零售百货导连锁营体 物流配送重点电子商务手段建设现代商业企业股份公司立足传统零售百货业通收购兼等资运营手段实施低成扩张建立新型连锁营架构通实施现代化物流配送措施实现部交易成低化市场范围放时辅承载信息流电子商务手段实现商品服务结构物流功营销方式等升级形成发展流通市场商业格局实现股份公司利润率市场占率步增长保证股份公司持续性发展努力建成新型现代化商业企业目标
（2）营目标
股份公司20012002年规划：2002年营业务收入达117亿元规模年利润总额预计达5510万元继续保持XX省百货零售企业领先位股份公司做业时汽车食品突破口苏南华东区初步建设成股份公司中心商业连锁营网络中汽车销售达5亿元规模取1015国外著名品牌区代理权股份公司进步完成部物流配送体系建设加强尝试开展第三方物流2002年底前初步形成现代化科学化商业企业形态
二项目背景
年股份公司已实现产权元化运作规范化功完善化规模化改制目标领导班子基素质市场份额基础理水员工素质技术装备更新水行业影响力长期发展力等方面极提升应国加入
WTO完全放开市场国外商业行业日趋激烈竞争股份公司决定破传统商业营模式积极探索新营业态领域发展元化营全方位拓展发展空间培育新济增长点股份公司正抓紧进行市申报争取快市推动股份公司强力持久发展
建设东方物流配送中心型超市实现股份公司发展战略实施建设项目股份公司进行量前期准备工作国家发展计划委员会已计贸[2000]999号文批复意XX东方物流配送中心超市项目建议书纳入XX商业厦股份限公司拟市申报项目
三行性研究报告编制
1国家贸易委等六部委国贸运行（2001）189号关加快国现代物流发展干意见
2国家计委建设部颁发建设项目济评价方法参数（第二版）
3国家发展计划委员会计贸[2000]999号关XX东方物流配送中心超市项目建议书批复
4股份公司关方土租赁协议土附属建筑设备收购协议
5专业评估机构土评估报告资产评估报告
6股东会关意募集资金投决议
7国家省市关统计调查资料
8国家关设计规范标准
9项目单位提供关资料
10研究程中实际调查收集资料
11XX市商贸流通业发展 十五规划
12项目单位委托XX省工程咨询中心编制行性研究报告委托合
四行性报告研究容
报告调查研究基础前XX商业厦股份限公司实际营发展需基础建设XX东方物流配送中心超市项目进行行性研究项目行性研究容包括：
1项目建设必性意义：
2项目市场分析预测
3项目营容规模
4项目建设规模功
5项目投资估算
6济效益分析评价
第二节 研究结
研究结
1物流中心现代商品流通领域发展必然结果提高济效益新型业态第三利润源符合前国重点鼓励发展产业政策项目投资方正确国家发展计划委员会计贸[2000]999号文批复意建设XX东方物流配送中心超市项目
2XXXX苏南区济中心交通枢纽城市商品流通重集散具发展商品市场济区域优势建设物流中心型超市推动XX周边区济发展起重作
3投资建设现代化物流配送中心超市促XX商业厦股份限公司商场营进步涉足连锁营超级市场店铺销售等业态推动股份公司传统物流商业企业现代物流商业企业发展优化企业部资产资源整合集中采购集中配送建立商品供应保障体系仅增加企业进货价格竞争力更效降低商品流通总成企业规模济效益幅度提高时物流配送发展成股份公司新营服务产业—第三方物流产业股份公司拓展新业务空间利润增长点实现股份公司降低物质消耗提高劳动生产率外
第三利润源等方面奠定基础
4项目方案包括年营额约609亿元型超市物流配送中心中物流配送中心年货物流通量达彩电10万台空调10万台家电30万件宗商品30万件般商品80万件
5工程建设容包括物流配送中心超市体工程辅助配套设施工程总建筑面积48620m2中：超市卖场面积12000m2仓储配送面积16000m2房面积20620m2项目总投资19300万元中：固定资产投资总额17650万元铺底流动资金1650万元
6综合测算项目投入运营达预期收支情况全部投资财务部收益率2200（税）高基准收益率8折现率计算全部投资财务净现值21551万元（税）零全部投资回收期570年（税含建设期）符合投资回收期限求够时收回投资结果表明该项目财务行较济效益
二济技术指标
项目技术济指标详见表13
表13 项目技术济指标表
序号
指标名称
单位
数值
备 注
技术指标
1
总面积
m2
47400
2
总建筑面积
m2
48620
21
物流配送中心超市楼
m2
47970
中超市卖场面积12000m2仓储配送面积16000m2
22
辅助配套设施房
m2
650
包括冷冻机房变电室泵房锅炉房发电机房等房
3
建筑密度
414
4
容积率
103
续表
序号
指标名称
单位
数值
备 注
5
绿化率
30
6
建设周期
年
1
7
劳动定员
800
二
济指标
8
项目总投资
万元
19300
资金源全部股票市募集资金
81
固定资产投资总额
万元
17650
82
铺底流动资金
万元
1650
9
营业收入
万元
60918
正常年
10
营业税金附加
万元
1593
正常年
11
总成费
万元
53214
正常年
12
营成
万元
52060
正常年
13
利润总额
万元
6111
正常年
14
税
万元
2017
正常年
15
税利润
万元
4094
正常年
16
未分配利润
万元
3480
正常年
17
投资利润率
3166
18
投资利税率
3992
19
财务评价指标
191
全部投资财务部收益率
税前
3108
税
2200
资金部收益率
2467
192
全部投资财务净现值
评价基准8
税前
万元
36663
税
万元
21551
资金财务净现值
万元
23160
193
全部投资回收期
税前
年
449
含建设期1年
税
年
570
含建设期1年
资金投资回收期
年
513
含建设期1年
194
盈亏衡点(生产力)
2568
三存问题建议
1项目建设投资运行成营收入项目实现预期效果影响均较建议项目建设营程中注意加强工程建设理制定切实行营销策略控制项目运行成避免项目固定资产投资营业收入成支出出现较负面波动影响项目预期效果
2物流配送中心建成应首先股份公司现部商业储运统纳入中集中强化部采购体系实现购销分离时积极开拓周边市场争取形成辐射江浙华东区区域性物流配送中心
第二章 项目建设必性意义
国XX省物流事业发展需
物资流通种素组成系统适应社会化生产深度分工广泛协作求应运生通加速实现商品流动社会化现代化达较低流通消耗获取限度济效益目标国民济中占重位作
现代物流体系包括消费品生产线终点效移动关消费者手中原材料供源效移动生产线始点等广泛活动生活资料生产资料流通两类该体系力求总成低前提通信息网络运输存储等诸素协调商品包装等手段实现定物流目标保证企业实现利润化通市场营销网络机衔接消费销售运输供生产开发等社会化生产环节建立合理供应链流信息流商品流资金流集成体促进现代物流产业形成发展
现代物流产业国际已成商品市场体系中重流通组织形式现代市场营销方式效载体中第三方物流业更迅猛蓬勃发展
着国加入WTO步伐断加快国企业物流成控制日益重视客户服务需求水逐步提高日趋元化国物流业发展具广阔空间吸收发达国家成功验基础结合中国国情建设发展具特色国商业领域新型运行业态——物流产业达科学合理利营资源加快物流周转目提高国家整体济效益
促进国物流事业发展需国家十五规划已物流配送列重点发展产业XX省促进省物流发展物流布局需十五规划中明确指出：积极培育发展现代化型区域性物流中心推进区域物流中心网络工程加快南京XX苏州连云港徐州物流中心仓储货场电子商务配套设施建设区域性中心城市交通枢纽托建成区域性综合物流中心XX商贸流通业十五发展规划明确提出：建立全国性区域性区性市场发展配送卖场连销形成立足XX面华东辐射长江三角洲区商圈国际市场连接形成层次功通畅高效调控市场体系项目建设国XX省尤XX物流事业进步发展需
二国XX超市业发展需
着国改革开放进程断深入国商业流通领域吸引外资进入新阶段1992年7月国政府出台关商业零售领域利外资问题批复文件批准北京海天津广州连青岛等6城市5济特区进行中外合资合作零售企业试点国家采取系列新改革方案：1993年3月国务院关文件中第次意物资供销生产资料批发领域列入外开放范围1995年国家外开放连锁营形式批准荷兰日两家外商北京进行连锁商业试点1995年6月外商投资产业指导目录中商业零售批发物资供销前禁止类列入现限制类允许限度利外资越越外国零售企业进入中国零售市场进入外商零售企业中型综合超市（法国家乐福美国沃尔玛）仓储式会员店（德国麦德龙荷兰万客隆）便利店（日罗森）超型购物中心（香港特区新东安百货）商品批发集散中心（香港特区利联仓行）标准化食品超市等
超市世界发达国家问世已十年历史种现代化型商业形态具选购物流通成低节约购买时间等优点新商业营形态层出穷发达国家占着代位成现代型零售业形式统计1991年美国38种零售业态中超市销售额291例高居榜首（百货仅占725）年日种超市销售额占185（便利店占5百货店占81）超市发达国家商业发展中占重位前许著名超市公司（德国麦德龙美国沃尔玛法国家乐福等）纷纷国外拓展市场进行跨国联营寻求更发展空间中国消费市场潜力较投资环境较国外型超市集团纷纷中国作拓宽发展领域投资热点
国超市始八十年代初时营业面积较营品种较少商店产生定轰动效应终市场问题导致度萎缩九十年代初着改革开放深入济发展加快居民收入增加先进技术理方法应超市种现代化商业零售形态度中国兴起迅猛发展
着改革开放断深入市场济运行体制逐步完善XX超市业迅速发展国际知名连锁超市纷纷抢滩锡城继XX八佰伴三阳百盛麦德龙欧尚欧倍德佳乐福等国际型超市陆续亮相XX面国外超市国市场迅速发展国超市必然积极改造基础设施扩服务场引进新营理念营模式服务形式断提高身参市场竞争力项目建设XX超市业尤XX国超市业进步发展需
三XX商业厦股份限公司发展需
XX商业厦股份限公司做百货零售业发展品牌营战略基础紧紧托业发展元营成功跻身全国商业流通领域领先位XX省行业综合济效益排名中位居前列股份公司注重产业结构升级单传统百货连锁超市电子商务等组合业态转型中已定基础时股份公司积极致力产业结构延伸成功开展相关元营成功开发进销分离进价核算单品理基础计算机商品信息理系统电子化网络化现代化理格局已初见雏形然面加入WTO带击挑战飞速发展济形势企业生存压力疑日益沉重面完全开放市场机制规模技术理远胜外资商业企业股份公司竞争力必受更严峻考验获进步发展必须破传统供销营模式确立市场贸易流通战略思想仅提高业综合营效益更应寻找契机结合企业身优势吸收先进科学理技术开拓新利润增长空间
拟投资兴建XX东方物流配送中心超市集现代化物流配送中心仓储式超卖中心体商品流转交易场建成股份公司营发展产生重作：
第股份公司投资建设现代物流配送中心解决前营实体头外供货厂（商）进货销售客户消费者门送货服务造成财物资源分散成倍增问题
通网络台信息技术连接企业营网点优化企业部资产资源整合集中采购集中配送仅增加企业进货价格竞争力更效降低商品流通总成通完善信息处理交换网络游产品制造供货商游销售客户连接成体物流信息流机结合实现商品流通信息集中化
时利POSECR等手段全面掌握市场需求信息库存信息建立商品供应保障体系企业规模济效益幅度提高
第二组建现代物流配送中心解决制约股份公司东方百业电子商务网进步发展物流瓶颈
目前慢物流速度高物流成低质量物流服务削弱通电子商务网瞬间完成电子商务节约时间费顾客提供服务满意程度旦突破物流瓶颈建立高效快速物流配送体系真正满足线户低成高质量服务需求股份公司电子商务会产生质飞跃
第三投资兴建现代物流配送中心促股份公司物流业务社会化专业化方转变推进股份公司营业态企业物流社会化专业物流转变物流配送终发展成股份公司新营服务产业——第三方物流产业股份公司拓展新业务空间利润增长点实现股份公司降低物质消耗提高劳动生产率外第三利润源
第四XXXX苏南区济中心交通枢纽历著名商品集散着天独厚水（运河长江）陆（公路铁路车站码头港口）空（机场）立体交通网络理位置优势市区周边区济发达众消费水较高需求样化股份公司投资建设现代物流配送中心具极域优势
总应市场流通规模断扩流通集约化程度日益提高趋势投资建设现代化物流配送中心促股份公司商场营进步涉足连锁营超级市场店铺销售等业态推动股份公司传统物流商业企业现代物流商业企业发展未物流配送中心仅承担股份公司身整营销体系物流业务满足部物流配送需求开发社会化物流配送服务股份公司游企业提供高效率物流业务满足游客户日益升品种批量次数物流需求实现发展成XX市苏南华东区物流配送基战略目标
第三章 投资环境市场环境分析
第节 投资环境分析
股份公司XX座著名商处长江京杭运河畔历史然形成货物集散商贾云集繁华明清更米市布码头著称世成苏南区重商品贸易中心解放特改革开放贸易业作第三产业支柱获日新月异长足发展古老商焕发出青春现代气息步入全国十五济中心城市行列
XX水陆空交通便利太湖景观闻名年吸引众国游客XX市作苏南区重商品贸易中心社会济文化水较发达统计资料2000年XX市济呈现出快速发展态势济增长速度济总量规模跃新台级运行质量明显提高全年实现国生产总值12002亿元年增长112增幅全省均水高06百分点全国均水高32百分点均国生产总值27653元年增长108XX市居民消费购买力十分旺盛市区城镇居民均支配收入8603元（全国城镇居民均支配收入6280元）农民均纯收入5256元城乡居民储蓄存款余额55394亿元2000年全市均城乡居民消费支出6975元年增长113实现社会消费品零售总额35151亿元年增长92恩格尔系数1999年431降低2000年418居民耐消费品逐渐高档化发展轿车等高档消费品逐渐进入高收入城镇居民家庭XX市19952000年年份国民济济指标详见表312000年XX市财贸济指标完成情况见表32
表31XX市19952000年年份国民济济指标表
指 标
1995
1996
1997
1998
1999
2000
口
42919
43082
43229
43221
43340
43461
国生产总值(亿元)
76111
87001
96001
105201
113801
120020
均国生产总值(元)
17751
20232
22245
24338
26294
27653
社会消费品零售总额外(亿元)
20773
25495
28130
30014
32185
35151
职工均工资（元）
7192
8050
8611
9068
9867
10966
农民均年纯收入(元)
3976
4510
4849
5018
5126
5256
城镇居民均支配收入(元)
5745
6500
6935
7178
7920
8603
城乡居民储蓄存款余额(亿元)
15317
22765
37996
46746
53077
55394
表32 2000年XX市财贸济指标完成情况
指 标
完成情况
增幅
财政收入
11206亿元
239
中：方财政收入
5571亿元
285
二金融系统存款余额
107835亿元
118
中：城乡居民储蓄
55394亿元
44
金融系统贷款余额
71239亿元
174
三社会消费品零售额
35151亿元
92
中：市区
16441亿元
114
江阴市
7026亿元
90
宜兴市
5880亿元
69
锡山市
5804亿元
61
四物价指数
商品零售价格指数
986
居民消费价格指数
1000
五城乡集市贸易成交额
22033亿元
82
六蔬菜生产
市属蔬菜基产量
1344万吨
七三二工程
三市场群成交额
13317亿元
二商业集团销售额
4138亿元
中山路营销总额
149亿元
中：商业服务业零售额
74亿元
九五期间XX市济建设种项事业取令瞩目成国民济保持持续快速健康发展良势头国生产总值1995年761亿元增加2000年1200亿元年均增长118均国生产总值1995年17751元增加2000年27653元社会义市场济运行机制初步建立十五期间XX市济社会发展总体求富民强市实现民富裕幸福作现代化建设根出发点立足点增强综合实力提高发展水提升城市位促进社会全面进步作加快改革发展着力点XX济总量较优势进步发展综合竞争力优势民发展中更实惠围绕富民强市总求十五时期XX市济社会发展目标：国民济保持较快增长济结构战略性调整取重进展综合实力市场竞争力进步增强基建立起较完善社会义市场济运行机制城乡居民收入持续增加生活质量较改善较富裕生活十五期间XX市国生产总值年均增长10（预期调控目标）2010年XX市国生产总值2000年基础增长15倍左右济社会发展民富裕程度达接世界中等发达国家区水XX省率先基实现现代化
第二节 市场环境分析
超市市场环境分析
着改革开放断深入市场济运行体制逐步完善XX商业济长足发展济规模效益持续快速增长商业网点建设速度越越快XX已成苏南区重商贸中心城市
XX商贸活动十分活跃2000年社会消费品零售额35151亿元年期增长92中城镇消费品零售额24218亿元年期增长125农村消费品零售额10933亿元年期增长26批发零售贸易业零售额26526亿元年期增长93市场零售物价指数986居民消费价格指数100目前XX市连锁商业蓬勃发展截止2000年末全市连锁超市82家连锁网点243家连锁商业实现销售额156亿元年增长253特色商业群体已具规模中山路区已成繁华商业集中中山路商业区股份公司外XX八佰伴商贸中心限公司XX新世界百货限公司XX百盛商贸限公司XX第百货集团限公司等型商业企业中山路商业区商厦林立购物设施集中中山路年直成XX市周边区消费者心中理想购物场
2000年XX市零售额超亿元中型商场12家（见表33）2000年XX市超10亿元商品市场13家（见表34）
XX商业市场建设逐步规范理水断提高商业环境极改善正发挥独特交通理优势历史文化名城位周边区辐射断增强逐渐成华东区重商品集散贸易中心
XX超市商业发展声速繁荣起目前XX类超市总营业面积已超20万方米限额超级市场年营业额已达48965万元
根XX市区居民超市型商品性消费支出总量分析XX市区超市型商品性消费支出总量具较消费潜力超市型商品性消费支出（超市型商品性消费支出界定居民商品性消费支出中会超市中消费购买商品支出具体统计指标包括：部分食品衣着支出部分设备品服务部分娱乐文教服务等2000年XX市区区居民超市型商品性消费支出509629万元XX市区口11299万计算XX市区超市型商品性消费支出总容量5758亿元考虑XX市社会济发展居民消费支出逐年增长等素未年XX市区超市型商品性消费支出总容量应
60亿元目前XX市综合性型超市XX市兴建综合性型超市具备良发展环境
表33 2000年XX市超亿元零售企业
序号
企业名称
销售额
1
XXXX商业厦集团限公司
209453万元
2
XX第百货（集团）限公司
88327万元
3
麦德龙锡山超市
81335万元
4
XX八佰伴商贸中心限公司
67289万元
5
天惠超市股份限公司
38842万元
6
宜兴华企业股份限公司
33154万元
7
XX苏南商厦股份限公司
23832万元
8
江阴百货楼
23470万元
9
新洲空调世界
22541万元
10
XX八佰伴商业厦超市限公司
19758万元
11
XX三阳百盛广场限公司
15881万元
12
中百超市（配销）限公司
14103万元
表34 2000年XX市超10亿元商品市场
序号
市场名称
成交额
1
江南商品物资交易城
7000亿元
2
XXXX生产资料交易市场
2938亿元
3
XX市房产交易市场
2789亿元
4
XX华东汽车商城
2517亿元
5
XXXX生产资料交易市场金属材料现货市场
2464亿元
6
华东石化物资交易市场
2374亿元
7
江阴食品城
2260亿元
8
XX食品商城
1591亿元
9
广益商城副食品批发市场
1580亿元
10
江阴纺织商场
1299亿元
11
XXXX汽车交易市场
1149亿元
12
华东锈钢中心批发市场
1044亿元
13
招商城商品服装市场
1023亿元
表 35 XX超市名称表
序号
名称
备注
1
海锦江麦德龙购物中心锡山超市
2
XX买超市公司
3
XX华联超市
4
XX长发超市
5
XX中信家家乐超市
6
中百超市
7
XX永安超市
8
XX天惠超市
9
XX汇华超市
10
XX百业超市
11
XX市糖烟酒超市
12
太洋仓储超市
13
湖滨商场超市
14
百合超市限公司
15
汇丰超市公司
16
XX市海民超市
17
锡州超市
18
友谊超市
19
XX八佰伴
20
欧倍德
21
佳乐福
22
麦德龙
表36 限额零售企业情况表
类型行业
法单位
（）
属全部贸易餐饮
产业活动单位（）
业员
（）
营业面积
（m2）
销售额
（万元）
批发零售贸易业合计
124
216
56371
428513
3805557
市区
73
93
25989
297096
1824143
批发业
90
114
40281
3144401
市区
53
63
15315
1337894
零售业
34
102
15550
428513
661156
市区
20
30
10674
297096
486249
零售业安营方式
连锁商店
6
12
3415
76824
91536
非连锁商店
28
90
12135
351689
569620
零售业业态分
综合商店
17
22
10544
306027
522384
超级市场
4
8
1621
35480
48965
专业商店
12
30
3277
65427
77738
1
42
108
21579
12068
二物流市场环境分析
1国物流市场总规模分析
根国际货币基金组织1997年统计国年物流成占GDP重169达718亿美元（汇率827元美元合民币5938亿元）国际第三方物流物流市场占均份额计算第三方市场份额应200亿美元左右（1654亿民币）2000年国GDP89404亿元述例计算2000年国全社会物流成约15109亿元第三方物流市场份额4209亿元左右未10年进行预测：假设2000年国物流总成占GDP例1695年物流成占GDP重降22005年中国物流成占GDP例1492010年中国物流成占GDP例12920012010十年国物流成占GDP例算术均值约149国第三方物流物流市场例前五年（20012005）国际均数13左右计算五年12计算未十年第三方物流物流市场例算术均值042根测算结果2010年国物流总成达28000亿元第三方物流市场总规模达12000亿元目前国第三方物流业刚刚起步实际总规模非常微发展空间非常巨
2物流市场机会分析
（1）国企业改革发展提供市场机会长期重生产轻流通加历史形成条块分割全全等传统观念国企业物流陷阱中造成损失浪费难计数例根1998年底国家统计局统计182万家独立核算工业企业产成品库存6094亿元民币占全年产品销售收入96果加应收帐款12315亿元两项资金占产品销售收入291998年182万家企业流动资产周转次数141次年国产成品库存时间42天发达国家均
20天见国企业物流成压缩空间十分观着国企业物流成控制重视程度断提高方面挖掘潜力现代物流业发展提供巨市场机会
（2）客户服务需求水逐步提高样化趋势提供市场机会着商品济发展民物资文化生活水提高顾客服务质量期水断提高呈现样化趋势货物运输中批量品种高价值货物越越否顾客提供门门基运输服务增值服务日益成衡量客户服务质量标准现代物流配送业带蓬勃发展机会
（3）外资企业举进入带市场机会外资企业较早研究物流流通领域成控制重视程度较高国企业相跨国公司物流服务需求旺盛2000年底世界500强企业中已300家进入中国市场跨国公司运作求强物流支持系统作保障着外开放断深入进入国跨国公司数量营业额幅增加物流服务需求进步增长
（4）加入WTO带市场机会年年底明年初国极加入WTO关税降低非关税壁垒迫取消出口进口两方面促进国外贸易增长进出口总额增长必然带物流繁荣物流业发展提供巨市场机会
预见着进步深化社会分工扩外开放国物流业尤第三方物流业存着广阔发展前景
3项目物流市场分析预测
项目拟建物流配送中心功方面股份公司部参股公司等系统提供配送服务方面系统外关公司单位提供社会化物流配送服务系统服务象商业厦零售商场1家拟建中东方型超市1家百业网销售客户属子公司超市连锁店干家系统外提供服务象XX市第百货集团八佰伴商贸中心天惠超市星河商业公司宜兴江阴锡山等市县商业网点根服务象现销售力发展趋势分析服务象需提供配送服务配送总金额期
5亿元左右远期10亿元项目配送象见图31
股份公司部配送
东方型超市
商业厦
东方百业网
第卖场
第二卖场
第三卖场
第四卖场
第五卖场
参股公司配送
东方装潢
二百电器商厦
百业超市
东方药业
芦庄店
沁园店
刘潭店
马墩店
稻香店
学前店
桃园店
河埒店
南阳店
山北店
西郊店
系统外部配送
市网点
宜兴网点
江阴网点
锡山网点
XX市第百货集团
XX市八佰伴商贸中心
XX市天惠超市公司
XX市星河商业公司
宜兴市蛟桥商场
宜兴市苏南商厦
宜兴市通达商场
宜兴市华广场
宜兴市华商场
宜兴市华联商厦
江
阴百货楼
江阴国际购物中心
锡
山
BBB
商
城
锡山市港农贸市场
常
州
网
点
镇
江
网
点
张
家
港
网
点
靖
江
网
点
泰
兴
网
点
图31 配送象示意图
第四章 建设目标建设容
第节 建设目标
建设目标提出
XX商业厦股份限公司XX市商业零售企业股份公司做百货零售业发展品牌营战略基础紧紧托业开展元营取良营效益成功跻身全国商业流通领域领先位
面飞速发展济形势特国加入WTO机制规模技术理远胜外资商业企业迅速进入扩国市场国商业企业竞争力必受相严峻考验股份公司提出破传统供销营模式确立市场贸易流通战略思想提高业综合营效益时寻找契机结合身优势吸收先进科学理技术开拓新利润增长空间中物流配送中心超市建设股份公司元发展重方面
项目建设点XX充分利XX商业厦股份限公司现条件基础根XX省XX市周边区市场分析需求预测结合股份公司现情况提出建设目标
二建设目标
1总体求
★成股份公司未5—10年连锁商业发展基础保障克服股份公司业发展中物流瓶颈障碍
★具物流配送社会化服务功成华东区较影响力专业性物流配送基
★拟建超市龙头推动股份公司周边农村集镇建设连锁超市销售网络提升股份公司规模营力麦德龙家乐福等洋超市相抗衡
★形成独立核算企业运行机制降低股份公司商品流通程中运营成
★采现代标准化物流设施先进物流理技术
★建立完善信息处理交换系统加扩展升级
2目标年限
设计年限15年
3超市规模
商品营品种包括生鲜食品副食品百货家电等9类20000余种商品年销售金额超6亿元
4配送仓储规模
★配送力：
日订单发生量 5000张12000笔
包括家电类日品类学办公品类等总品种数 39类10000种
日发生品种数 2000种
进货提前期 5天
配送提前期 24时
库存量相1520天销售量
★配送仓储面积：16000方米
第二节 建设规模容
实现述建设目标需新建定规模物流配送中心超市关配套设施项目建设容包括体工程辅助配套设施工程详细容参见报告第七章工程技术方案
体工程
新建物流配送中心超市楼幢三层半室层钢筋混凝土框架结构总建筑面积47970m2包括仓储配送超市卖场办公等房中超市卖场面积12000m2仓储配送面积16000m2房面积19970m2
二辅助配套设施工程
1辅助配套设施房650m2冷冻机房变电室泵房锅炉房发电机房等房均单层砖混结构
2功广场室外停车场等室外工程
3排水强弱电暖通消防等配套公工程
4物流配送中心超市需物流设备信息系统办公具等
第五章 项目场址建设条件
第节 项目场址
XX概况
项目场址XX市XX省省辖市位东119度31分120度36分北纬31度7分32度处长江三角洲江湖间走廊部分XX省东南部沪宁铁路中段东邻苏州距海128公里南濒太湖浙江省交界西接常州距南京183公里北长江扬州市辖靖江市隔江相
XX市总面积4650方公里中山区丘陵782方公里占总面积168水域面积769方公里占165耕面积17658千公顷城市建成区面积978方公里
二基概况
项目场址位XX市区广瑞路1418号现分XXXX商业厦集团限公司仓储XX市国贸控股（集团）限公司五金仓库该块位XX市市区北部偏东占面积47400方米距XX市中心仅1500米毗邻XX火车站汽车站铁路专线直通XX火车站邻312国道距沪宁锡澄高速公路约3~5公里5公里方圆居民新村区广瑞路装修市场理位置优越交通便利十分适合建设物流配送中心型超市
根初步方案项目—广瑞路18号（土面积219031方米）广瑞路14号（土面积255074方米）拟分采取收购租赁方式获取根XX金宁达土评估限公司金估宗评[2001]第040号[2001]第039号土评估报告股份公司拟收购广瑞路18号锡崇国（2000）字第215号国出土权评估价格115799
万元拟租赁广瑞路14号锡崇国（1999）字第21号国出土权评估价格132743万元外根XX中天资产评估事务限公司苏中资评报字（2001）第53号资产评估报告出具评估结果位广瑞路18号股份公司拟受XXXX华锦集团限公司拟收购土相关建筑物设备评估价值66141万元
第二节 建设条件
然条件
1形貌
XX形原零散分布着低山残丘东部原沃野边水网发育面高程1—5米形中西东缓缓倾斜XX市区西南部太湖岸丘陵起伏群山连绵中惠山三茅峰高海拔329米锡山75米
项目建设场址位XX市区原仓库势坦适宜建设物流配送中心型超市
2河流
XX南濒太湖北枕长江京杭运河穿城表水丰富外水源补充足属长江游太湖水网区太湖总面积2250方公里东西宽56公里南北长68公里均水深2米京杭运河全长1794公里中老运河124公里河床宽30—90米
项目建设场址附河流
3气象
XX属亚热带季风海洋性气候常年导风东南风四季变化分明气候温湿润雨量充沛霜期长热量丰富
温 度： 年均温度 154℃
冷月均气温 31℃
热月均气温 275℃
极端低气温 10℃
极端热气温 39℃
湿 度： 冷月均相湿度 76
热月均相湿度 86
降雨量： 年总降雨 1100mm
日降雨量 2042mm
气 压： 夏季气压 10038MB
冬季气压 10283MB
风： 夏季均风速 30ms
冬季均风速 23ms
积 雪： 冬季积雪深度 26cm
霜期： 230天
二交通条件
XX华东区交通枢纽已形成铁路公路水路航空配套组成立体交通网络7条水运干线沟通相连9条公路干线通苏浙皖江阴黄田港长江出海口换装港连结苏北区渡口XX机场开通6条国航线年XX交通建设全面展开建成沪宁高速公路XX段完成苏南运河XX段整治境海成黑龙江海南海北京三条高速公路通形成高速公路交汇点XX作交通枢纽位日益明显
1航空
XX市距海虹桥国际机场120公里距南京禄口国际机场180公里距XX机场20公里（该机场服务国航线）
2海运
XX海洋客货运输海港张家港港江阴港出海进出口货物十分便利通海运抵达世界XX市区港口高速公路国道相连
距海港165公里距江阴港38公里距张家港港43公里
3铁路
沪宁线全国铁路连网直通正规划中京沪高速铁路XX交通提供更便捷条件
4公路
沪宁高速公路约90分钟进入海市区312国道横贯XX全境锡澄高速公路XX江阴长江桥（世界第四斜拉桥）贯通已建规划中北京海江三亚海成三条高速公路交汇点位XX市
三项目区基础配套设施条件
1道路
建设区域交通型干道广瑞路锡沪路两条道路红线宽度均35m四车道混凝土路面质量较高通广瑞路直接312国道相接锡沪路锡沪公路东亭立交桥直通沪宁高速公路
项目场址距XX市汽车站约1000m距XX火车站约1000m基西铁路专线连接XX火车站沪宁铁路联网外交通状况优
2供电
建设处区域XX市供电局供电骨干输电线路35kV线路检修外般停电供电保证率98供电状况较优
3供水
建设处区域XX市水公司供水干道两侧供水径700mm供水保证率98供水状况较优
4排水
建设排水体制雨污分流制道路两侧排水径1200mm雨污水排入市政排水网遇连续雨区域面仅少量积水排水状况较优
5电讯
建设属XX电信局四分局市话服务范围电话交换方式数字程控式区域目前装机容量完全满足正常营生活需
第六章 项目营方案设备系统
项目建设容物流配送中心超市两部分组成营方案设备系统功区章述中物流配送中心方案（包括物流配送中心选择流程物流配送设备设施信息系统营理策略等详见第节第四节）超市方案（包括超市营方案营销策略技术设备等详见第五节第七节）分进行研究
第节 物流配送中心选择流程
物流中心种类
世界物流业发展历程已走厂物流实体分配物流综合物流三阶段正迈EC物流新阶段伴着EC出现系列全新物流模式现配送中心流通连锁企业EC接传统物流模式转化EC新型物流模式EC物流国进步发展方新型模式：
1物流供应链模式
EC信息流股份公司部门间外间子公司间信息交流畅通客观求消政分割态势结成紧密合作伙伴效抵抗市场风险构建稳定物流渠道价值链思想引进物流理产生物流供应链供应链（supply chain）指产品生产流通中涉供应商生产商运输商储运商批发商零售商终消费者组成供需网络网络中贸易伙伴客户供应商供应商客户游订购产品游贸易伙伴供应产品供应链理供应链中物流信息流资金流增值流业务流贸易伙伴关系等进行计划组织协调控制体化理程
2物流体化
物流供应链物流参方协作形式物流体化协作基础专业化分工EC物流深深化结果物流体化利物流理产品效供应链迅速移动参方企业获益整社会获明显济效益物流体化实质物流理问题专业化物流理员技术员充分利专业化物流设施设备发展专业化物流理验求整体效益优化效果
3第三方物流
第三方物流（Third Party Logistics简称TPL）称物流联盟物流伙伴物流社会化物流市场化含义物流渠道中专业化物流中间签订合方式定期间公司提供某方面物流业务服务TPL提供者外部客户理控制提供物流服务作业公司供应链中占席仅第三方通提供整套物流活动服务供应链见TPL物流专业化重形式物流发展定阶段必然产物EC物流供应链体化专业化分工基础优势互补风险担战略联盟
4综合物流配送中心
综合物流配送中心两种类型物流中心集约起成综合职高效率物流设施常见公路铁路港口航空道运输站相互间集约起形成综合物流配送中心功包括运输仓储装卸搬运包装流通加工物流信息处理等物流中心模式应EC物流呈现出JIT运送普化批量品种高频率短周期门门相互交错货物运输等特点发展壮起
5物流中心机
然物流中心流通通路扮演角色通路中位具种功基物流中心具项机划分列数种：
（1）商品销售机
（2）仓储保机
（3）商品输配送机
（4）商品流通加工机
（5）资讯提供机
中国目前物流企业数量供求质量欠缺满足需求质量物流网络资源丰富利理水低缺乏效物流理者许专家提出国物流产业应积极采取代理形式客户定制物流服务第三方物流模式
二项目业务定位
XX商业厦股份限公司作传统商业企业积极应市场发展形势变化目前正物流配送中心方积极努力根股份公司现状XX市现物流企业力结构项目拟采第三方物流中心家电日化等39类产品服务种类超市专卖店百货商店电子购物网站服务象建成仓储配送基础区域性物流中心
期服务象股份公司部包括商业厦零售商场1家拟建中东方型超市1家百业网销售客户属子公司超市连锁店干家时逐步开展面股份公司外部社会化物流配送业务
三配送规模
充分考虑项目市场预测目前物流周转现代物流仓库货架布置部运输通道作业场类流商品占空间等素国物流企业资金运行成物流技术等实际情况初步确定：项目配送规模年货物流通量达彩电10万台空调10万台家电30万件宗商品30万件般商品80万件配送仓储面积
16000m2中普通仓储配送区13000m2动化立体仓库区3000m2（该区存放彩电空调洗衣机电脑等家件商品）关动化立体仓库面积需求测算参见表61
表61 动化立体仓库面积需求测算
物 品
底面积
（m2）
堆放层数
（层）
单台占面积
（m2）
预计年流通量
（台）
年周转次数
（次）
需仓储面积
（m2）
彩电
053
10
008
100000
18
439
空调
064
10
010
50000
18
267
洗衣机
056
10
008
50000
18
234
电脑
033
10
005
100000
18
275
家电
1000
般商品
785
合计
3000
注： 1物品堆放占面积建筑面积115
2空调仅考虑外包装高度低15m空调种类
四配送品种方案
物流配送中心配送品种类分：家电类日品类学办公品类轻工机械类纺织服装类工艺品珠宝类等详见表62
表62 配送品种方案
序号
分 类
品种
家电类
电视机空调洗衣机电脑冰箱影碟机热水器家电等
二
日品类
化妆品箱包玩具音制品五金体育品等
三
学品类
书练册笔学具等
四
品类
包括轻工机械类纺织服装类工艺品珠宝类等
五配送流程
配送中心作业流程分：进货检验加工编码入库配货补货调库盘点作业计划编制配载库新品登录工艺编制通系列活动完成商品制造厂家分装配送商业网点目配送流程见图61
图61 配送流程路线示意图
第二节 物流配送设备设施
物流配送中心现代化程度设备配置相应区表现库外装卸运输信息理软硬件等设施流程设备四部分组成：库区设备二库外运输设备三信息理系统设备四公设备
项目拟建物流配送中心超市楼中包括配送仓储面积16000m2中普通仓储配送区13000m2动化立体仓库区3000m2
物流设备总体构成
1配送中心物流设施
★存储区：动化立体仓库重型货架
★缓区：暂存货架库
★拣选：配货区流动货架轻型货架
★出货：配载区轻型货架
★加工区：分装贴码
★站台
2输送设备
高频单件拣选流动货架作业区输送方式车方式高频单箱拣选流动货架作业区输送方式传送带拣选程结束形成指门店货箱分流采动分拣设备
3条码电子标签设备
高频货物采数字拣选系统（DPS）余货架货位均条码标识
二普通仓储配送区
设备选择原理信息系统现代化库设备机械化该区设备运输车辆高架库货架夹包机监控系统高度调节板等
运输车辆箱式货车电瓶搬运车升降车等电瓶搬运车货物配送中心部运输箱式货车货物外运升降车高架库货架库房面间货物搬运根拟建库区部运输情况暂考虑电瓶搬运车配置5辆升降车5辆夹包机2台根外配送区情况分考虑箱式货车配备初步确定城区安排25吨车20辆城外安排10吨车12辆考虑食品冷藏需外购置10吨16吨进口冷藏车1辆项目超市外配置运输车辆
库区拟选高架库货架货架高6米分三层单元规格长12米深1米高2米货架面积15万方米高架库货架包括货架托盘托盘拟采木质托盘货架间距需满足升降车电瓶搬运车运输求
普通仓储配送区物流设备配备情况参见表63
普通仓储配送区物流设备配备情况表
表63 单位：万元
序号
设备名称
单价
数量
金额
备 注
1
电瓶搬运车
28
5辆
140
林德
2
升降车
28
5辆
140
瑞典BT国民币支付
3
夹包机
10
2台
20
4
箱式货车（25t）
10
20辆
200
汽维柯
5
箱式货车（10t）
15
12辆
180
6
冷藏车（10t）
5348
1辆
5348
全进口
7
冷藏车（16t）
6616
1辆
6616
全进口
8
高架库货架
003
15000m2
450
含托盘
9
监控系统
150
1套
150
10
电动高度调节板
4
4
16
国民币支付
合计
141564
三动化立体仓库区
流通领域已物流高科技（动分拣机动化立体仓库信息处理通讯动化等）广泛应配送中心中动化立体仓库高层货架储存货物巷道堆垛起重机存取货物通周围装卸搬运设备动进行出入库存取作业仓库动化立体仓库出现物流技术划时代革新仅彻底改变仓储行业劳动密集效率低落面貌拓展仓库功单纯保型综合流通型方发展
根拟建物流配送中心建设目标发展趋势应该加强学采物流现代化技术项目考虑建设
3000m2动化立体仓库货架巷道堆垛起重机周边出入库配套机械设施仓储理控制系统等部分组成
拟建动化立体仓库初步方案：
1巷道堆垛起重机高184m巷道长60m采高性堆垛机速度指标运行速度4~120mmin升降速度4~40mmin货叉速度4~2040mmin闭环调速绝认址拟购置5台
2货架10排10层44列8800货位层高17米根途采横梁式货架悬臂式货架等结构形式
3托盘采木托盘规格1200mm×1200mm×150mm
4采动传送方式入出库输送机系统包括链条升降台链条输送机辊子输送机空托盘收集机尺寸检测系统箱架动控制系统等
5动控制方式采三级计算机分布式控制系统理级中间控制级直接控制级组成理级仓库进行线离线理中间控制级通讯流程进行控制进行实时图显示直接控制级PLC（编程序控制器）组成控制系统设备进行单机动操作
6该区计算机理监控系统包括服务器（双机热备份）磁带机计算机入出库工作站通讯模块印机条码阅读器红外通讯装置显示屏系统服务器操作系统数库系统理软件监控软件动画软件等
7该区配送品种需适宜动化立体仓库存储进出库初步确定家电类轻工机械类
动化立体仓库区物流设备配备情况参见表64
动化立体仓库区物流设备配备情况表
表64 单位：万元
序号
设备名称
单价
数量
金额
备 注
1
高性堆垛机
50
5台
250
运行速度—4~120mmin
升降速度—4~40mmin
货叉速度—4~2040mmin
2
货架系统
003
8800货位
264
表面喷塑
3
入出库输送机系统
275
包括链条升降台链条输送机辊子输送机空托盘收集机尺寸检测系统箱架动控制系统等约100台套
4
计算机理监控系统
140
包括相关软硬件
5
木质托盘
0017
8800
150
6
配件
41
包括天轨安全供电滑触线电缆桥架供电柜等
7
相关费
180
包括设计费安装调试费运输费培训费工程理费等
合计
1300
第三节 配送中心信息系统
物流配送中心连接供应方需求方桥梁供应方角度配送中心事高效流通加工库存理运输配送等活动需求方角度配送中心必须灵活性时性满足类客户需理信息配送中心完成功提供力支持保证配送中心物流设备物流技术提高动化省力化外理信息建设提高作业效率提升现代化程度重标志
信息系统总体设计
1信息流
商品流通程中存着三种重容流商品流资金流信息流中信息流方面伴着商品流产生方面起着引导物流进行规律运动重作分析商品流导资金流进行营决策重
物流配送中心调度信息流流正确时处理笔货物信息提高效率节约成关键系统信息流简图见图62
图6
2 配送中心信息流简图
2信息系统目标
★实现仓储配送理信息智化处理充分发挥机协功效
★做仓库收发存等基信息收集保存加工工作系统相关处理提供准确数支持
★通批号理提高商品周转合理性
★限度缩短商品出入库时间减少谓劳动力消耗
★利盘点作业督促促仓库做盘点工作便系统反映库存帐面数实物量基保持致
★改包装作业仓库中商品包装更适应商店客户需仓库仅仅商品存放中心商品加工包装配送中心
★通系统部公众网络相关系统时新库存信息提高理工作效性客户供应商服务质量
★逐步形成企业决策支持系统企业发展规划制定提供更加科学合理手段
3信息系统配置
项目信息系统商务电脑理系统系统采客户服务器体系结构特点数库服务器直接根工作站传数进行加工规范处理结果数网络传送回客户端种前端分离处理处理数拢网络交通量降低相应时间缩短提高系统性减轻网络带宽求
配送中心信息理采级理数库服务器理中心数均部门客户端进行存取时中心理层实时查需数部门间数享信息系统中心体化确保中心部数实时性致性完整性
系统具特点时求身具性保证部门存取数安全首先须保证硬件畅通网络畅通数库服务器前端客户机稳定外数库具定求满足频繁存取具备理容量数力时数须提供纠错功
基求配送中心系统设计：
数库服务器采计算机工作站操作系统采Windows NT台数库采型关系数库确保数库核心性前端采高性高性微机终端访问数库通讯采网络串口线通讯三种方式网络采太网利TCPIP协议根需数采集灵活方便系统部增加部分线终端实现数方便时快捷存取中心部实现作业面理现代化拣选求信息现代化引进电子标签技术拣选者方便直观进行拣选作业面操作台理相致实现前台准确快速响应建设配送中心时仅达信息流现代化标准时实现部分物流调动化物流特殊关口特殊部位例入库出库检测物品合流等处提供种方便快捷检测手段保证物流传送程中产生瓶颈问题需安装条码设备物流检测传感器传输设备控制器等
二信息系统总体结构
充分考虑系统开放性集成性实性先进性性济性基础系统总目标建设求形成配送中心信息系统体系结构详见图63
硬件Hardware
支撑
台
操作系统
进
货
理
配送
需求
门店
信息
理
商品
库存
理
配货
配载
运力
理
决
策
支
持
财
务
理
商业信息
公开发布
应
系
统
部数库
公信息数库
数库
图63 信息系统总体结构示意图
系统结构图出系统具充分开放性满足物流配送中心发展需技术充分考虑层次信息求促进网电子商务发展社会户提供信息服务
基述总体结构确定信息系统功模型图系统功树分参见图64图65
图64 物流配送中心信息系统功模型图
图65 物流配送中心信息系统功树
三信息系统功模块简介
项目拟建物流配送信息理系统包括仓储理子系统库存理子系统运输理子系统配送加工子系统客户理子系统网物流子系统报表子系统集装箱优化装箱子系统等
★仓储理系统（Warehouse Management System）
包括： 进货作业系统（Inward Operation）
出货作业系统（Outward Operation）
★库存理系统（Inventory Control）
包括： 点仓作业系统（Cycle Counting）
物流计费系统（Logistics Billing System）
物流计费（Logistics Billing）
应收帐理 （Accounts Receivables）
项通知单发票（Debit Notes）
★运输理系统（Transportation Management System）
包括： 运输作业（Transportation Operation）
运输计费（Transportation Billing）
托运作业（Drayage）
★配送加工系统（Distribution Processing System）
包括： 包装系统（Repackaging Operation）
组装作业（Assembly Operation）
拆包装作业（Break Pack Operation）
转仓作业（Location Transfer）
补货作业（Replenishment Operation）
★客户理系统（Customer Relationship Management）
包括： 潜力客户踪（Potential Client Tracing）
客户合理（Client Contract Generator）
★网物流系统(ELogistics)
包括： 网库存查询系统（Internet Inventory Inquiry）
网单作业系统（Internet Placing Instructions System）
网车辆踪查询系统（Internet Vehicle Tracing）
数报表中心（DataReporting Center）
★报表系统（Reporting）
包括： 数转换中心（Data2 Excel）
视化物流（Visual Logistics）
★集装箱优化装箱系统（Optimize Container Loading System）
约束优化装箱（NonConstraint Container Loading）
约束优化装箱（Constraint Container Loading）
四外界通信
物流配送中心通DDN专线相关电子商务网站进行通信DDN专线优点传输速度快堵塞现象少突发性数传输处理较进行动错误检测网络性较
五条形码技术
信息系统拟采条形码技术条形码技术作种成熟信息处理技术具信息采集速度快信息量性高等优点条形码技术实现电子数交换（EDI）基础仓储物资快速准确保障重手段
项目物流配送中心采国际条码标准建立整套物流条码标准体系力推进物流条码应发展
第四节 物流配送中心营理策略
营策略
1积极开拓动出击
商品配送业务第三方配送全新概念业务市场认知市场认识深度程项目实施程中动出击动宣传宣传第三方配送客户设计方案诚信赢行客户
2完善服务
配送业务项配套性业务生产企业终消费者间桥梁纽带服务水衡量配送质量根准工作中应时刻强化服务意识服务工作作企业生命线抓服务质量服务水贯串整配送工作全程断改进服务断完善服务
3断学提高技术素质
配送业务项断发展技术新型仓储机械运输设施信息理水断更新尤电子商务全球卫星定位系统现代配送结合已成必然求业员断学新技术新工艺提高技术素质适应技术飞速发展需求
4提高理水
配送业务项高效理做快速决策快速市场反应提高市场应变力理水
5进退分步实施
立足现业务现业务基础逐步提出增值服务继推进现代配送业务仓储设施逐步实现仓库电子仓库
二理策略
提高理效率降低成运作提出具竞争力服务价格必须采取措施：坚持品牌营产品（服务）营资营相结合系统营企业发展目标员工供应商营商目标发展充分结合重视员工外部协作营商培训协助实现营目标建立完善物流网络分级理货物进行实施动态踪信息动处理组建客户俱乐部股份公司提供稳定客户群
理制度包括：
1须放入库存放切物品必须办理入库手续方入库须出库切物品必须办理出库手续方出库
2总理行政中心总监配送中心员工外未总理书面批准进入物流配送中心库房
3树立机械化动化观念注重先进设备技术引进开发重视规范化理物流配送中心功充分发挥关键
4推行配送合理化通采专业设备设施操作程序取较配送效果降低配送分综合化复杂程度难度
5实时动态库存数少1时更新1次
6推行准时配送系统准时配送配送合理化重容配送做准时户资源握放心实施低库存零库存效安排接货力物力追求高效率工作
三储存策略
储存策略指定储位（Dedicated Location）指派原良储存策略减少出入库移动距离缩短作业时间甚够充分利储存空间项目拟采分类储放
1类储存货品相固定储位货品互储位须规划项货品储位容量库量
2储区安排考虑物品尺寸重量
3易燃物必须限制储放定高度满足保险标准防火法规
4储区记忆容易提取
第五节 超市营方案
项目超市总体营思路：准确定位特色营树立品牌
营业面积
超市卖场面积12000m2
二营品种
超市入选商品20000余种营品种分类详见表65
表65 超市营品种方案
序号
分类
序号
分类
序号
分类
生鲜商品
三
纺织品
五
众消费品
1
奶制品
1
男装
1
成品
2
面包
2
童品
2
洗涤菜
3
糕点
3
衣装
3
美容美发
4
助熟食
4
女装
4
清洁护理
5
肉类
5
鞋类
5
吃早餐
6
鱼类
6
家纺织品
6
饼干
7
冷冻食品
四
非食品非技术（2）
7
饮料烟酒
8
蔬果
1
家五金
8
团购品
9
干果／南北货
2
工具
二
非食品非技术（1）
3
制品
1
相
4
游戏玩具
2
音
5
体育品
3
家具
6
厨房餐桌品
4
家电
7
学办公品
5
家电
8
清洁整理品
6
通讯
9
箱包珠宝
三消费象
中低高收入群体
四服务区域
超市服务半径初步确定3公里时XX城区基础扩展全市范围周边区
五营规模
项目超市正常营年营业额超6亿元
六超市构成
项目超市构成参见图66
七货源采购配送
项目超市货源采购拟利XX商业厦股份限公司已采购网络时断拓展新采购渠道超市配送（包括仓储运输）项目物流配送中心统安排
第六节 超市营销策略
营策略
精心布置货架销售区展示20000余品种类商品消费者未消费者开眼界产生积极影响进产生良业绩外实际营中国际流行营方式结合中国消费者特点顾客提供佳营方式
二服务策略
挑剔流服务消费者购物欲满足时真心视帝精神满足必时提供超值服务特殊需顾客提供超出营品种指定需求专门服务等时建设流营服务设施
外根项目营品类特点分针性制定售前售中售服务措施：建立热线咨询电话开设免费培训讲座潜移默化方式宣传产品培育潜消费者等
三优势互补策略
超市零售场批发展示场项目超市做零售市场时适时开展批发代理业务应充分利XX商业厦股份限公司现资源包括采购网络营销网络等断拓展新业务渠道时超市身发展程中股份公司商场营点建立紧密联系强强合作生意做业务做活
四宣传战略
超市宣传放重位尤应突出区位优势环境优势时针营产品特点制定相应宣传措施：重货位安排长期促销员起宣传介绍产品锁定固定消费客户提高产品销售作抓住消费源头突出权威广告作注重媒体宣传包括广播电视报刊户外广告等增加产品见度
第七节 超市技术设备
计算机理系统
超市计算机理系统包括业务理财务会计理采购理库存理配货理运输理POS电子定货远程通讯综合统计信息理系统维护等模块拟物流配送中心信息系统统设计建设
超市计算机具体配置拟通服务器IBM AS400PC+POS机独立局域网系统利服务器硬盘镜双机热备份等措施提高数安全性前台POS机笔商品交易情况直接接入台服务器中台服务器时踪超市销售新动态
二设备
考虑项目特点特项目建设方案超市需采购设备包括：超市营业设备公工程设备设施设备（包括动扶梯垂直电梯办公具等）
超市设备采购清单详见表66
表66 超市设备采购清单
序号
项目名称
单位
数量
备 注
超市营业设备
该部分投资约260万元
1
手推车
辆
4000
2
冷藏柜配件
套
50
3
标签条
套
10000
4
面团糕点设备
套
3
5
种货架
套
800
6
部门标志牌
100
7
收银设备配件
套
80
8
切面包片机架配件
套
3
9
熟食加工设备熟食柜
套
70
续表
序号
项目名称
单位
数量
备 注
二
公工程设备设施
该部分投资计入关专业工程费外单独计算
10
冷水机组
套
3
350RT(单套)
11
燃气全动压热水锅炉
台
4
40×104Kcalh(单台)
12
风机盘新风机组
套
1
13
冷塔
套
1
14
监控报警系统
套
1
15
动喷淋灭火系统
套
1
16
计算机通讯设备
套
1
17
干式变压器
台
2
2500kVA(单台)
18
柴油发电机组
套
1
三
19
动扶梯
部
4
全进口
20
垂直电梯
部
3
中外合资
21
办公具
第七章 工程技术方案
第节 总体设计概况
总体设计原
项目建设功齐全结构合理设施配套物流配送中心超市考虑该项目建设目标功途建设基形势周边环境等素结合关部门建设求建设标准设计方案总体设计原：
1充分考虑国物流配送超市特点发展需建设座融超市仓储配送办公信息等体综合性楼
2建筑造型新颖具时代特色体现出物流商业建筑涵鲜明性
3总体布局合理功齐全注意土利率考虑适活动空间创造优美怡周边协调环境
4功房设计具科学性合理性注意实际效益
5结构排水消防强弱电暖通等专业设计具技术先进性济合理性
6符合城市规划交通消防土环保绿化园林卫生防等方面关规定规范求
二设计方案确定
根项目建设目标求初步确定次工程建设容包括：物流配送中心超市楼幢建筑面积47970m2中超市卖场面积12000m2仓储配送面积
16000m2冷冻机房变电室泵房锅炉房发电机房等辅助配套设施房650m2物流配送中心超市配套排水消防电气（强弱电）暖通等公工程室外工程等附属工程物流配送中心超市需物流设备信息系统办公具等
项目基原仓储场仓库道路建（构）筑物拆改造等工作目前正前期准备关事宜尚洽谈协商项目建设暂考虑利原设施关设计新建工程进行
第二节 总面布置
总面设计原
1功分区明确合理布局紧凑节约理维修方便留定发展余
2基外界保持良交通运输联系出入口部道路符合流车流集散求运动流线保持畅短捷
3建筑物布置应考虑总体景观周边环境相协调
4满足项目光线安全防护通讯明等方面求
5便利已水供电通讯等基础设施
6废弃物处理应作妥善安排需符合关环境保护法令法规规定
二总面布局
物流配送中心超市楼项目建设体面形状总体呈T型安排基中部考虑物流配送中心超市功服务象差异超市房安排正干道楼东部体2层局部1层物流配送房安排楼西部体3层局部1层
楼超市区广瑞路间室外场型功广场分联系东侧基超市出入口西侧楼超市区出入口流集散休闲提供开阔空间满足项目功需求形成较气势商业气氛该广场南北分安排定规模室外汽车停泊场行车停车场
楼西北部室外场配货配载区仓储配送货物进出楼时作配送中心运输车辆室外停泊场冷冻机房变电室泵房锅炉房发电机房等物流配送中心超市辅助配套设施房根功需合理布置基西北角
项目基面积47400m2总说三部分构成：（1）物流配送中心超市楼占面积18960m2（2）室外广场停车场道路辅助配套设施占面积14220m2（3）集中分散绿化绿化占面积14220m2
三交通组织
项目交通设计车分流互干扰便利原时满足交通规划消防部门关求
根基周边道路交通情况拟基出入口安排东面广瑞路侧设置两北端配送中心出入口中部超市出入口物流配送中心客户运输车辆配送中心出入口进入基基北侧部道路直达位基西南拟建楼物流配送区超市顾客基东侧超市出入口进入基功广场方便快捷进入拟建楼超市区
整基进出超市物流配送中心车辆作统安排停车场三处：（1）基东部功广场南北分室外汽车停泊场行车停车场供超市顾客社会车辆（2）基西北部供进出配送中心车辆室外停泊时兼作部停车场（3）物流配送中心超市楼半室（部）停车场进口出口分位楼西北拐角楼东南角分基配送中心出入口超市出入口进出基
外出租车入口位基东南侧出租车进入基直接客送超市入口处客前出租车候客处排队接客基道路环行骨架配枝状道路
流物流互干扰
四消防通道
整基外侧设环行消防通道建筑物周边建筑物间保持足够防火间距留环形车道消防车道宽度应35m道路空遇架等障碍物时净高应4m环形消防车道少应两处车道连通头消防车道应设回车道面积12m×12m回车场供型消防车回车场面积应15m×15m
五技术济指标
项目技术济指标参见表71
表71 项目技术济指标表
序号
指标名称
单位
数值
备 注
1
总面积
m2
47400
2
总建筑面积
m2
48620
21
物流配送中心超市楼
m2
47970
中超市卖场面积12000m2仓储配送面积16000m2
22
辅助配套设施房
m2
650
包括冷冻机房变电室泵房锅炉房发电机房等房
3
建筑密度
40
4
容积率
103
5
绿化率
30
第三节 建筑方案
项目工程单体物流配送中心超市楼节建筑方案述该楼建筑方案
设计
1民建筑设计通JGJ3787
2办公建筑设计规范JGJ6789
3方便残疾城市道路建筑物设计规范JGJ5088
4商店建筑设计规范JGJ4888
5饮食建筑设计规范JGJ6489
6建筑设计防火规范GBJ1687（1997年版）
二部功分区
物流配送中心超市楼三层半室层总建筑面积47970m2包括仓储配送超市卖场办公等房中超市卖场面积12000m2仓储配送面积16000m2房面积19970m2
根初步设想仓储配送房位层二层局部超市卖场位二层层局部外仓储区部分考虑采动化立体仓库适应高层货架储存货物需该立体仓库区拟作楼附房仅安排层
超市入口设广瑞路侧顾客进入层超市堂通动扶梯进入超市二层超市区设超市前厅超市卖场货物存放区等房物流配送中心入口设楼西部层设动化立体仓库普通货架仓库配货配载等功区期股份公司商业厦零售商场百业网销售客户属子公司提供仓储配送服务二层该楼超市股份公司超市连锁店提供仓储配送服务外根物流配送中心发展情况逐步开展面股份公司外部社会化物流配送业务
楼二层外设商店吃餐饮卫生间等服务设施工程技术办公等房三层办公区
楼联系交通方式包括动扶梯垂直电梯处楼梯中动扶梯超市顾客服务超市二层间设4部全进口动扶梯垂直电梯设3部直达楼半室三层办公区
物流配送中心超市楼功房面积分配参见表72中层仓库配送房包括3000m2动化立体仓库wwwword98com 中国文案网搜集整理
表72 楼关房功面积分配表
序号
名 称
单位
半室
第层
第二层
第三层
总计
1
超市卖场
m2
0
3200
8800
0
12000
2
仓库配送
m2
0
12000
4000
0
16000
3
加工间冷库
m2
0
0
0
1400
1400
4
收货区
m2
0
1600
1400
0
3000
5
办公室
m2
0
250
250
1800
2300
6
商店
m2
0
250
710
0
960
7
吃餐饮
m2
0
750
0
1100
1850
8
通道走廊
m2
150
350
400
200
1100
9
卫生间
m2
0
100
100
150
350
10
工程技术房
m2
750
460
300
0
1510
11
室停车场
m2
7500
0
0
0
7500
*
面积合计
m2
8400
18960
15960
4650
47970
三立面设计
简洁明快指导思想力图现代装饰材料—绿色全反射玻璃墙面积实墙进行体现现货建筑简洁细致气艺术风格细部超市交通空间暴露外通川流息流暗喻现代快节奏生活时量流流动引起奇心吸引潜顾客进入超市购物建筑转角处设置项目单位巨型超市物流公司标志
四材料
1材料表
功区墙面顶面面踢角柱子等材料求参见表73
表73 材 料 表
序号
名 称
墙 面
顶 面
面
踢角
柱 子
1
办公区
乳板乙烯板
PVC
乳胶漆
2
库房
卸货区
墙涂料喷白
墙涂料喷白
混凝土耐磨坪
水泥
墙涂料喷白角钢护角
3
操作区
保温板
保温板吊顶
防滑砖
砖
保温板
4
营业区
乳胶漆
墙涂料喷白
胶板
水泥
乳胶漆角钢护角
5
餐饮区
乳胶漆
墙涂料喷白
胶板
水泥
乳胶漆
6
卫生间
150×300瓷砖
吊顶
150×150防滑砖
水泥
150×150砖
7
厨房
150×300瓷砖
墙涂料喷白
150×150防滑砖
水泥
150×300砖
8
设备房
水泥砂浆坪
水泥
墙涂料喷白
9
商店
乳胶漆
墙涂料喷白
乙烯板
水泥
乳胶漆
2屋面
基层钢筋混凝土预应力现浇板
基层刷IBL隔汽涂料度做陶粒混凝土保温层时找坡坡度－03
3门窗
配送中心超市入口：电动卷帘门感应玻璃门双型开玻璃门锈钢手
紧急出口：时关闭火灾时动开电子控制乙级防火门
货运口：电动卷帘门
办公室：普通木质夹板门球形手锁
仓库：木质防火推拉门双开启钢框机玻璃门双开启钢框机玻璃门
楼梯间：单开启木质乙级防火门锈钢手
金库：钢质保险库门密码门锁
设备房：单开启木质甲级防火门
楼梯手：钢质栏杆木扶手
外窗：铝合金框5mm厚白玻璃局部12mm厚框绿色全反射玻璃幕墙
窗：5mm厚白玻璃木框
五辅助配套设施工程
项目关辅助配套设施工程功面积分配参见表74
表74 辅助配套设施工程功面积分配表
序号
名称
单位
面积
备 注
配套设施房
1
冷冻机房
m2
150
2
变电室
m2
150
3
泵房
m2
50
4
锅炉房
m2
150
5
发电机房
m2
150
*
计
m2
650
二
1
功广场
m2
5400
2
室外行车停车场
m2
2000
1650停车位
**
计
7400
第四节 结构方案
项目工程单体物流配送中心超市楼节结构方案述该楼结构方案
设计
工程结构设计国家现行规范规程关部门相关规定求
1国家标准
（1）建筑结构统标准GBJ6884
（2）建筑结构荷载规范GBJ987
（3）建筑基基础设计规范GBJ789
（4）混凝土结构设计规范GBJ1089
（5）建筑抗震设计规范GBJ1189
（6）建筑抗震设防分类标准GB5022395
（7）工程防水技术规范GBJ10887
2行业（部）标准
（1）建筑桩基技术规范JGJ9494
二抗震设计
根中国震烈度区划图（50年超越概率101990年）XX区属Ⅵ度区考虑拟建工程属员密集场抗震设防等级提高度7度计算建筑抗震设防分类标准（GB5022395）乙类抗震设防建筑考虑震影响框架抗震等级三级
三基础设计
基础设计应根拟建场工程质条件设计计算确定初步确定工程基础形式采桩基柱独立承台中桩基拟采高强预应力桩承台承台加基础联系梁方案基础应控制建筑物绝沉降相沉降均满足现行设计规范业求
项目场址尚未进行工程质详细勘察考虑项目建设重性影响需快进行详细工程质勘探勘探设计阶段中必须充分考虑质条件影响严格关规范求进行工程质测定保证项目建设安全
四部结构设计
物流配送中心超市楼结构形式采预应力钢筋混凝土框架结构外墙围护结构采框架柱填充砖墙体系
根功初步确定该楼关楼屋面活荷载标准值：半室车库40kNm2仓储房10kNm2超市卖场35kNm2办公房15kNm2卫生间25kNm2
项目拟建冷冻机房变电室泵房锅炉房发电机房等辅助配套设施房结构形式采砖混结构
第五节 公工程方案
排水工程
1设计
根国家关排水设计规范基外围排水现状条件项目建设单位关项目排水方面求进行设计
关设计规范包括：
（1）建筑水排水设计规范GBJ1588
（2）室外水设计规范GBJ1386
（3）室外排水设计规范GBJ1487
2水
（1）水量
项目水包括员工水顾客水副食品加工水餐饮水面洗水绿化水空调补充水等根初步估算项目日水量720m3d
（2）供水水源
项目场址区域XX市水公司供水基附干道两侧供水径Dn700供水保证率98供水状况较优项目拟广瑞路市政供水网接入水源根项目水量发展需次水增容径取Dn200
（3）供水系统
包括生活杂水系统饮水系统中生活杂水系统供工作员顾客盥洗水副食品加工水面洗水冷系统补充水该水般水处理生活饮水系统供超市工作员顾客饮水食品加工水饮水采砂滤－活性炭－反渗透－臭氧消毒工艺设备
3排水
（1）排水体制
项目排水体制雨污分流制基附道路两侧排水径d1200雨污水均排入市政排水网
（2）污废水
项目生活污水室采污废水分流室外采污废水合流道系统副食品加工含油废水隔油池处理生活污废水纳入基污水处理站三级生化处理达国家排放标准排入城市污水道根初步估算项目日污废水排放量（循环补充水量）340m3d
（3）雨水
基雨水均组织排雨水屋面雨水面排水沟道路雨水口收集纳入市政雨水基面积474公顷设计重现期年取排水口径Dn900
二暖通工程
1设计范围
根国家关采暖制冷通风设计规范项目建设单位关项目暖通方面求进行设计
设计规范：
（1）采暖通风空气调节设计规范GBJ1987
（2）建筑设计防火规范GBJ1687（1997年版）
（3）汽车库修车库停车场设计防火规范GB5006797
（4）锅炉房设计规范GB5004192
（5）民建筑暖通空调设计技术措施
物流配送中心超市楼体冬夏两季进行舒适性空调设计春秋渡季节予舒适性通风换气考虑节前提达全年室环境舒适性结果设计范围楼营办公等功房采暖制冷通风仓储配送房根储存货物品种存放配送求外考虑
2关设计参数
（1）室设计参数
参见表75
表75 空调设计部分室参数
序号
名称
夏 季
冬 季
新风量
噪声声级
干球温度
相湿度
干球温度
相湿度
·
℃
℃
1
门厅走道
26±2
65±10
20±2
40±10
10
NR45
3
超市商店
27±2
60±10
18±2
30±10
18
NR45
2
办公
26±2
60±10
20±2
40±10
20
NR45
（2）通风换气次数
参见表76
关房通风换气次数
表76 单位：次／时
房间名称
换气次数
房间名称
换气次数
冷冻机房
10－20
面包房
20－30
变电室
15－30
锅炉房
15－30
配电室
5－10
卫生间
15－20
泵房
3－4
仓库
4－6
厨房
30－50
发电机房
30
3空调系统
超市等空间采全空调系统采变风量空调器吊装楼板室外新风室回风混合热交换器处理通风进入房间确保新风进入提高空气品质配置必排风系统降低噪声空调系统采中外合资厂生产阻抗复合消声器办公等部分采风机盘加新风系统盘新风机组采中外合资厂产品超市入口门设置空气幕减少量损失
4空调负荷
根物流配送中心超市楼中央空调系统作范围关房空调负荷估算该楼夏季冷负荷约3680kW冬季热负荷约1380kW
5空调冷热源
空调冷热源拟选进口冷水机组350RT×3台制冷机组总容量1050RT（总制冷量约6000kW）
空调热源选中外合资燃气全动压热水锅炉40×104kcal×4台总容量160×104kcalh（总制热量约合1856kW）
6关设计
（1）通风：设备房仓库等采然进风机械排风面包房超市特殊区域适增加排风量防止异味流入超市卫生间更衣室等设机械排风
（2）防火排烟：通风空调系统风采非燃材料风设备保温材料消声材料粘结剂采非燃难燃材料仓库利高窗采然排烟方式超市部分采机械排烟方式
（3）冷库加工区：果蔬加工区食品加工区冷库温度求分隔区域温度单独控制制冷空调区域机房集中供冷库房采吊顶式空气冷气区域（）果蔬冷求补送新风食品油炸烘烤区布置排风系统
三电气工程
1设计范围
根国家关电气设计规范项目建设单位提出设计求关原始资料专业求进行设计
关设计规范包括：
（1）民建筑电气设计规范JGJT1692
（2）10kV变电设计规范GB5005394
（3）供配电系统设计规范GB5005295
（4）低压配电设计规范GB5005495
（5）民建筑明设计标准GBJ13390
（6）建筑防雷设计规范GB5005794
（7）建筑设计防火规范GBJ1687（1997年版）
（8）火灾动报警系统设计规范GBJ11688
设计范围包括物流配送中心超市楼配套变配电明防雷接安全监控结构化布线等系统
2供电系统
项目电包括动力明空调冷冻广告牌等根初步估算项目总电负荷约3120kW拟选两台2500kVA变压器
项目场址区域XX市供电局供电骨干输电线路35kV供电保证率98供电状况较优项目拟基设变电站座电业提供二路10kV高压电源缆引入低压供电系统单母线分段运行母联开关采动手动合闸设置机械联琐相应配置高低压开关柜环氧树脂浇注干式变压器柜
应急消防设1000kW柴油发电机组套供部分明冷库（包括冷冻冷藏等）信息处理系统等信息处理系统收银系统等电源均UPS（少15分钟）供应
3配电系统
明动力空调等功分区分系统供电电源引出电缆桥架顶板配电箱配电系统输出端均装置具载短路保护功动断路器超市商店电量单独配电分计量超市适部位装置带保护接插座部分插座应采双电源供电消防设备应急明等系统电均采二路供电负载末端动切换
4明系统
建筑物设正常明应急明值班明泛光明等明支线金属线槽顶板铺设工作场度明质量应符合国标GBJ13390民建筑明设计标准中关规定
度光源求：超市营业区度1000LX荧光灯作光源局部采金卤灯办公室度400LX采荧光灯作光源储藏室操作室度200LX采带灯罩荧光灯作光源出入口通道等度200LX般通道度100LX四周道路采高压钠灯作光源
走道楼梯间配电室消防设备房等处设置应急灯疏散指示灯发生紧急情况时应急明系统立启保证流够迅速安全疏散
突出整建筑群晚间风采体建筑立面处设置泛光明选功率投光灯具时室外广场合理布置广场灯建筑广场晚间灯光耀相互辉映
5防雷接系统
建筑二级防雷求设计防雷装置
屋顶女墙镀锌扁钢设环状避雷带作防直击雷接闪器屋面装设15×15m网格利建筑物构造柱两根筋作防雷引线引线间距20m利建筑物钢筋混凝土基础钢筋作接体防雷接变电接弱电系统接接装置构成完整防雷接系统
低压配电系统保护采TNS系统接系统采联合接接电阻1Ω进出建筑物种线路金属道应进出处防雷接装置相连
6弱电系统
根需物流配送中心超市楼设置电话电视保安监视系统火灾动报警系统动喷水灭火系统音响系统设备理系统等弱电系统
办公室设置电话传真机等通讯设备营业厅设置IC卡电话商场设置广播音响系统套功播放音乐紧急通知呼
楼关房根需设置语音信息点数信息点系统配线采结构化布线垂直配线弱电竖井线槽墙敷设水配线采五类双绞线
建筑出入口重场重通道设置电视摄机实现现场监视监控系统中心监控室（包括控制器路监视屏录机等）监视点摄机连接电缆等组成
关系统需步请专业设计公司进行设计
四煤气工程
工程煤气供超市食品加工餐饮气（设煤气总表）餐饮区厨房设煤气表
煤气道接市政煤气总否需设煤气调压征询关部门决定
室煤气道需委托关单位专门进行设计施工煤气表具须采煤气公司指定产品委托煤气公司承担安装
五消防工程
1设计
防止减少火灾危害保护身财产安全防患未然项目严格国家方关消防安全等现行标准规范进行消防设计设计包括：
（1）建筑设计防火规范GBJ1687（1997年版）
（2）动喷水灭火系统设计规范GBJ8485
（3）火灾动报警系统设计规范GBJ11688
（4）汽车库修车库停车场设计防火规范GB5006797
2消防水源
消防求二路供水二路水源接市政水（接入径Dn200）二路供水供水量困难需消防部门求考虑设消防水池
3关消防设计点
（1）消防水量
建筑物功区设置室外消火栓水系统动喷水灭火系统室消防水采高压时高压水系统消防水量室外消防水量计算
根关规范确定工程消防水量75ls中室消火栓15ls室外消火栓30ls动喷淋系统30ls
（2）消火栓系统
系统设二台加压泵（备）水泵直接网抽水设水池消火栓布置保证二股充实水柱时达室部位系统设二套消防结合器
（3）动喷淋系统
室超市卖场等营房设置动喷淋系统喷淋系统消防栓系统分开独立设喷淋泵二台（备）水泵直接网抽水启动报警阀处压力形状控制系统设二套湿式报警阀信号传消防控制中心动喷淋系统设消防结合器二套
（4）
项目设消防控制中心火灾报警防烟排烟设施配变电房设温感式报警系统营业厅设烟感式报警系统宜水灭火房间变压器室高低压配电室等处安置型悬挂式灭火器
建筑物周边建筑物间保持足够防火间距留环形车道消防车道宽度应35m道路空遇架等障碍物时净高应4m环形消防车道少应两处车道连通头消防车道应设回车道面积12m×12m回车场供型消防车回车场面积应15m×15m
第八章 环保节安全
第节 环境保护
根中华民国环境保护法等关法规项目实施程中排出污染物应采取必措施达国家规定标准项目环境保护工作接受XX市环保部门监督采环境保护标准：
1建筑项目环境保护理条例国务院（98）253号令
2气污染物综合排放标准GB162971996
3污水综合排放标准GB89781996
4环境空气质量标准GB30951996
5表水环境质量标准GBZB11999
6城市区域环境噪声标准GB309693
项目属般公民建筑集商业办公体建设基位XX市区项目建设启涉噪声污水固体废弃物室空气质量等环境问题加强理严格关标准执行环保措施基会产生环境污染
环境影响初步分析
1废水
排水系统采雨污分流制厨房污水先隔油池处理生活污水合处理达国家排放标准排入市政排水基东南角污水池采二级生化处理法污水处理浇花洗汽车项目废水会环境造成污染
2废烟气
拟进口冷水机组水制冷剂气污染拟锅炉燃气压热水锅炉外厨房油烟油烟滤罩排出室外蒸汽锅炉空调水系统均软化水项目废烟气基会环境造成污染
3噪声
项目风机设备均选优质低噪型时室采隔音良材料噪声控制允许范围
4室空气质量
超市卖场等营场员密集流动性仓库部分货物储存时间长久会产生异味根房功定期定期采然机械方式通风时建筑装修材料选应符合国家关室环境标准采取关措施基保证室空气质量
二环保措施
1施工程中应遵守国家省关环境保护法律法规规定采取措施施工现场种粉尘废气废水固体废弃物振动噪声等污染危害控制法律法规施工理规定范围具体采取措施：
（1）妥善处理泥浆水未处理直接排入城市排水设施河流
（2）施工现场熔融沥青者焚烧油毡油漆会产生害烟尘恶臭气体物质
（3）密封式圈筒处理高空废弃物
（4）采取效措施控制施工中扬尘
（5）禁止毒害废弃物作土方回填
（6）产生噪声振动施工机械采取限时施工等效措施减轻危害
2设计关设备时采取措施：
（1）采分流制排水系统利隔油池化粪池专业污水处理系统排水达国家污水排放标准
（2）空调通风机房墙门窗做吸音隔声处理
（3）空调系统通风系统风均设消声器
（4）选设备求噪音低运行振动带振源设备风机空调机组等设减振基座减振吊架设备连接接加设柔性减振软接头空调机组离心风机设置弹簧减震器体建筑周围环境室房间需达
GB309693噪声标准求
（5）厨房间排油烟滤减少油烟排出室外
（6）蒸汽锅炉空调水系统均软化水
（7）建筑隔断采轻质隔墙轻钢龙骨石膏板等少采木材体健康良影响材料
3基广场空处种植树木草坪进行绿化净化空气保护环境
4项目建设期间项目建成需请环保部门项目作进步环境影响评价便采取更加济合理措施达关污染物治理标准求
第二节 节
项目采取措施取节效果：
1空调系统设计时考虑渡季节全新风方式冬季量利室外低温空气空调末端设备设置点动水阀根负荷变化调节供水量节省源
2采高效率热交换器提高源利率新风机组回风风机通风风机排风风机等根途设置时间控制定时开启风机达节目
3水系统选变频泵衡阀采国家推荐节水器具根途分区设置适数量水表节约水进行衡测试
4建筑外墙玻璃采双层中空度膜玻璃保温隔热顶层空中花园采先进智化遮阳系统室气候舒适宜相应减少耗
5走道采紧凑型节灯门厅室外泛光明采金属卤化物
6利建筑空间量采然排风方式节省设备购置费电量
第三节 劳动安全
贯彻安全第预防方针确保项目实施符合职业安全求保障劳动者劳动程中安全健康提高劳动生产率项目劳动安全设计必须达关求
机械设备安全
涉轨巷道堆垛起重机安全性问题堆垛机作种重起重设备安全性性尤重生产制造安装厂家必须具资格证设备需劳动部门验收标准规定种安全保护装置电气控制采取系列联锁保护措施采取安全保护装置：
1终端限位保护：水行走垂直升降货叉伸缩终端设机械限位保护装置
2电气联锁保护：堆垛机出入库作业时保护货叉动作相反货叉伸缩时保证水行走垂直升降动作
3正位检测保护：堆垛机出入库作业时水（列）方垂直（层）方停准时货叉伸缩货叉运动受条件控制
4载货台断绳保护：钢丝绳链条断裂时通断绳保护装置载货台卡住立柱导轨阻止坠落目前较常见载货台制动器楔铁式凸轮式两种棘轮式结构
外需采取松绳保护载保护等
二公工程设备安全
工程拟配置备柴油发电机组套需专门设置柴油贮存室考虑输送安全需求等素楼半室设备房设油泵油箱间采防火墙房间相隔
工程变配电房锅炉房油泵油箱间等房电梯水泵发电机油泵油等设备设施劳动安全设计参关规范执行劳动安全部门验收合格投入
第九章 组织机构劳动定员
第节 组织机构
着机构简洁员精干注意效率原确定项目组织机构
理机构
项目建设单位XX商业厦股份限公司项目筹建建设股份公司办公室具体负责采取国招标方式落实设计施工监理单位设备材料承包单位签订合制定施工进度计划搞工程质量工期造价控制
物流配送中心超市建成成股份公司分公司实行股份公司董事会领导总理负责制董事会决定分公司重事宜总理副总理董事会确定聘负责执行董事会项决议日常营理工作
该分公司理机构实行直线职型组织机构图参见图91
图 9－1 项目理组织结构图
超市卖场组织机构图参见表92
图 9－2 超市卖场组织结构图
二职责范围
总理根董事会总体工作思路确定理机构职责范围明确职科室拟定工作职责工作程序报董事会批准贯彻执行
第二节 劳动定员培训
员编制
项目计划劳动定员800需员部分中高级理员股份公司部选外余社会公开招聘通考核择优录取律实行劳动合制
二分配制度
员工均实行劳分配基模式基础工资加效益奖励建立较完善理考核制度运电脑化理提供数奖励考核奖优罚劣胜工作员工予淘汰
三聘
项目运作需量专业仓储运输配送信息处理营理市场贸易等必须高度重视部培养外部引进工作合理开发利力资源
理员业务分公司中坚力量着选贤原拘格选拔断创造培训学机会断提高士业务素质思想素质工作力提拨重注意塑性年轻化专业化注意培养备
力量必时考虑引进
四员工培训
分公司需高素质员工拟岗员工进行岗前培训培训期30天理工作营业岗位分进行分公司日常运营程中断组织员工培训培训
培训容包括：熟悉项理制度理职责职商品知识操作规程工作规范消费心理礼貌客技巧简单外语会话进销调存环节处理等
培训形式包括：组织基础文化学业务学安排实践验专家技术员员工授课定期选派素质高责心强业务骨干送高等院校进修学
第十章 项目进度计划
国家关加强基础设施工程质量理关规定项目严格执行建设程序确保建设前期工作质量时设计施工设备材料采购实行公开招标做精心勘测设计强化施工理工程实现全面社会监理确保工程质量安全
根求结合实际情况项目建设期拟定1年（12月）关容包括项目前期准备工程勘察设计土建施工设备采购设备安装营业准备投入运营等项目实施计划参见表101
项 目 实 施 计 划 表
表101 单位：月
序号
容
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
1
项目前期准备工作
2
工程勘察设计
3
土建施工
4
设备采购
5
设备安装
6
营业准备
7
竣工验收交付
第十章 投资估算资金筹措
第节 投资估算
根国家概算指标XX市关部门规定收费标准项目进行初步估算
投资估算编制
1XX省建筑工程概算定额（1999）
2XX市建筑安装工程关规定
3XX商业厦股份限公司提供项目相关资料
二投资估算说明
1根工程建设方案项目需新建物流配送中心超市建筑面积47970m2中超市卖场面积12000 m2仓储配送面积16000 m2冷冻机房变电室泵房锅炉房发电机房等辅助配套设施房650 m2建筑工程费根XX市实际情况体工程方米建筑面积1000元造价估算辅助配套设施工程方米建筑面积800元造价估算专业工程中排水工程（包括消防设施）方米100元估算电气工程包括消防电设施方米250元估算暖通工程方米350元估算室外工程建筑工程排水消防电气暖通等专业工程费10
估算
2项目需设备包括物流配送中心超市需物流设备计算机网络设备系统动扶梯电梯办公具等关设备设施设备购置费需414112万元关设备详细情况参见报告关章节
3土费构成包括收购租赁兴建物流配送中心超市占土附属建筑设备收购土权（土面积219031方米）附属建筑设备租赁土权（土面积255074方米）费根专业评估机构评估结果计算：
XX金宁达土评估限公司金估宗评[2001]第040号[2001]第039号土评估报告股份公司拟收购XX市国贸控股（集团）限公司位XX市广瑞路18号锡崇国（2000）字第215号国出土权租赁XXXX商业厦集团限公司位XX市广瑞路14号宗锡崇国（1999）字第21号国出土权评估价格分115799万元132743万元
XX中天资产评估事务限公司苏中资评报字（2001）第53号资产评估报告出具评估结果股份公司拟受XXXX华锦集团限公司述收购土相关建筑物设备评估价值66141万元
述租赁土（广瑞路14号）剩余期限3779年建设期土租金纳入项目固定资产投资
收购土权附属建筑设备租赁土费115799+(1327433779)×1+661411855万元外考虑关手续相关费约45万元项目土费1900万元计
4项目电增容5000kVA供电贴费200元kVA估算水增容费Dn200计需水增容费240万元
5市政公基础设施配套费100元m2计取
6新型墙体材料发展基金10元m2计算
7消防设施建设费2元m2计算
8结建防费30元m2计算
9教育方附加费20元m2计算
10白蚁防治费23元m2计算
11咨询费工程费03估算
12工程监理质监安监费工程费15估算
13勘察设计费工程费15估算
14建设单位理费工程费18估算
15预见费工程费工程建设费5估算
三固定资产投资总额构成
项目全部工程固定资产投资总额1765000 万元中：工程设备费1319374 万元占固定资产投资总额7475工程建设费361579 万元占固定资产投资总额2049预见费84048 万元占固定资产投资总额476
固定资产投资估算详见附表1
四流动资金
项目流动资金物流配送中心超市运转需求情况进行估算正常年流动资金需求量5500万元中铺底流动资金1650万元流动资金款3850万元铺底流动资金1650万元计入项目总投资
五项目总投资
项目总投资19300万元中：固定资产投资17650万元铺底流动资金1650万元
六分年投资安排
工程实施进度建设期1年固定资产投资均建设期投入（2001年11月－2002年10月）流动资金根年需分年投入
项目分年投资计划详见表111
表111 项目分年投资计划表
序号
指标名称
单位
2001年度
2002年度
2003年度
2004年度
计
1
固定资产投资
万元
3400
14250
17650
2
铺底流动资金
万元
1320
165
165
1650
3
合计
万元
3400
15570
165
165
19300
第二节 资金筹措
固定资产投资源
根投资估算项目固定资产投资总额17650万元拟通公开发行股票融资筹
二流动资金源
项目需流动资金5500万元中铺底流动资金1650万元拟股份公司募股资金解决余流动资金3850万元拟银行款
项目投资计划资金筹措详见附表2
第十二章 财务评价
该项目物流配送中心型超市建设方面减少股份公司身业务日益发展带物流配送压力未开展第三方物流奠定基础方面推动股份公司积极介入国家产业政策鼓励型仓储式超市营领域中实现股份公司仅仅事传统百货商场营单模式型仓储超市百货商场重发展模式转移
拓宽股份公司营空间增强市场竞争实力
股份公司该项目建成初期型超市运营实现盈利目标中长期发展言着物流配送中心知名度提高业务范围扩股份公司促该配送中心逐渐发展成第三方物流业务功载体届时股份公司新型业态营收入占股份公司收入总额重断提高
项目财务评价确定计算期15年中：建设期1年营期14年
第节 营业收入营业税金附加估算
项目营业收入根现物流中心实际运转情况结合项目具体情况进行估算
营业收入估算
1库房仓储收入
测算彩电例进行货物类推确定相应收费标准
库房总面积16000方米利率70收费标准06元天方米货架提高17倍估算知项目正常年库房仓储收入417万元
2装卸费收入
项目预计彩电年周转量10万台装卸费21元台计算空调年周转量10万台装卸费22元台计算家电30万件装卸费14元件计算宗商品年周转量30万件装卸费10元件计算商品年周转量80万件装卸费08元件计算项目正常年装卸费收入179万元
3配送业务收入
项目货物配送分短途长途配送短途配送XX市区长途配送半径均70公里计算
项目短途运输需25吨运输车辆20辆天15台班台班96元收入计算项目正常年短途运输收入
105万元长途运输需10吨运输车辆12辆需10吨16吨冷藏车1辆天回运输里程均70公里运输费吨公里043元空载率90计算正常年长途运输收入177万元项目正常年配送业务收入计282万元
4超市收入
项目中超市设计规模XX市麦德龙超市相仿目前麦德龙年销售已超8亿元然麦德龙具国际品牌优势理位置偏离市区股份公司具年营信誉优势商品品种两者没差预计股份公司拟投资建设型超市建成取麦德龙相营业绩时定时期市场培育超市客户群体逐步稳定购买日趋集中中长期股份公司济增长点品牌代理项目拓展着物流配送中心知名度提高业务范围扩年争取定数量品牌代理项目
参述素结合济发达程度均购物量消费水确定项目超市正常年单位面积（方米）营业额40万元计正常年超市营收入60040万元
综述XX东方物流配送中心超市项目建成正常年收入60918万元
营业总收入估算详见附表3
二营业税金附加估算
根国家关税收规定项目增值税率17计装卸费收入营业税率3库房仓储配送业务分拣配货等收入营业税率5城市维护建设税营业税额7计算教育费附加营业税额4计算测算出项目正常年营业税金附加1593万元
营业收入营业税金附加估算详见附表4
第二节 总成费估算
成费估算范围
项目总成费估算包括超市商品零售成外购燃料费水电费房产税土费职工工资福利折旧摊销费修理费财务费费等
项目总成费国家计委建设部颁发建设项目济评价方法参数（第二版）关物流配送公司实际运营情况进行估算
二成费估算
1超市商品零售成
参商业物流企业股份公司营业成占营业收入例考虑物流中心通现代化电子信息技术进行仓储配送等营优势项目超市商品零售成占超市收入84测算50440万元
2外购燃料动力费
参关标准项目燃料费配送装卸收入5估算水电费营业收入08估算
3房产税土费
房产税率固定资产投资7012估算土费05元方米估算
4职工工资福利
项目投入营业预计定员800中配送中心职工46项目超市职工工资福利超市销售收入1计配送中心职工均年工资福利12万元计项目正常年职工工资福利656万元
5折旧摊销费
固定资产折旧国家关规定采分类直线折旧法计算房屋建筑35年折旧
残值率4机器设备10年折旧残值率4
土权摊销年限35年形资产递延资产均10年摊销
6维修费
维修费年折旧费10估算
7财务费
项目财务费流动资金银行款利息流动资金款利率取570
8销售费
参商业物流企业超市结合股份公司目前销售费水测算
9费
费包括办公费差旅费交际应酬费会议费工会费等费参商业企业关费综合水股份公司实际情况费营业收入05估算
三总成费构成
项目正常年总成费53214万元中：固定成2111万元变成51102万元年营成52060万元
总成费估算详见附表7
第三节 项目盈利力分析
项目损益情况分析
项目正常年收入总额60918万元营业税金附加1593万元总成费53214万元计算知利润总额6111万元根国务院137号令发布企业税暂行条例规定项目税率33正常年税2017万元税利润提取10盈余公积金5盈余公益金正常年盈余公积金409万元
盈余公益金205万元该项目正常年未分配利润3480万元
项目损益情况详见附表8
二投资利润率投资利税率
项目投资利润率投资利税率：
年利润总额
投资利润率 ——————————————— 3166
项目总投资（投资总额+流动资金）
年利润总额+销售税金附加
投资利税率 ——————————————— 3992
项目总投资（投资总额+流动资金）
三财务现金流量分析
项目全部投资现金流量详见附表9资金现金流量详见附表10根现金流量分析计算求结果见表121
表121 现金流量分析结果表
序号
指标名称
单位
全部投资
资金
税前
税
1
财务部收益率
3108
2200
2467
2
投资回收期
年
449
570
513
3
财务净现值（ic8）
万元
36663
21551
23160
结果表明：项目财务部收益率2200（税）基准部收益率投资回收期570年（税）说明企业盈利力满足基准求财务净现值
21551万元（ic8税）零该项目财务指标接受
四资金源运分析
项目计算期年资金源运详见附表11表中出年收支均衡
第四节 项目确定性分析
盈亏衡分析
投产年固定成相年实际成构成计算项目年生产力利率表示盈亏衡点（BEP）公式：
BEP年固定成[营业收入—变成—销售(营业)税金]×100
测算项目盈亏衡点（BEP）2568盈亏衡分析知基价计算项目生产力利率达2568时达盈亏衡超该率盈利否产生亏损项目该项指标表明项目定抗风险力
二项目敏感性分析
项目财务分析设定财务条件进行考察项目适应种素变化力评价影响项目财务效益项目投资营业收入营成等素10～+10范围进行敏感性分析分析结果详见附表12
结果表明：运营收入营成建设投资项目影响均较建议项目建设营程中注意加强工程建设理制定切实行营销策略控制项目运行成避免项目固定资产投资营业收入成支出出现较负面波动
第十三章 综合效益评价
第节 济效益评价
建设规模
项目占面积47400m2体工程辅助配套设施工程总建筑面积48620m2中：超市卖场面积12000m2仓储配送面积16000m2房面积19970m2
二投资结构
项目全部工程固定资产投资总额1765000 万元中：工程设备费1319374 万元占固定资产投资总额7475工程建设费361579 万元占固定资产投资总额2049预见费84048 万元占固定资产投资总额476
项目流动资金物流配送中心超市运转需求情况进行估算正常年流动资金需求量5500万元中铺底流动资金1650万元流动资金款3850万元铺底流动资金1650万元计入项目总投资
三项目总投资
项目总投资19300万元中：固定资产投资总额17650万元铺底流动资金1650万元
四投资计划
固定资产投资均建设期投入（2001年11月－2002年10月）流动资金根年需分年投入
五项目营方案
进行型超市物流配送中心业务营中物流配送中心年货物流通量达彩电
10万台空调10万台家电30万件宗商品30万件般商品80万件
六营业收入
1项目正常年库房仓储收入417万元
2项目正常年装卸费收入179万元
3项目正常年配送业务收入计282万元
4正常年超市营收入60040万元
XX东方物流配送中心超市项目营业收入四项合计60918万元
七成费
项目正常年总成费53214万元中：固定成2111万元变成51102万元年营成52060万元
八税金利润
项目正常年收入总额60918万元营业税金附加1593万元总成费53214万元计算知利润总额6111万元根国务院137号令发布企业税暂行条例规定项目税率33正常年税2017万元税利润提取10盈余公积金5盈余公益金正常年盈余公积金409万元盈余公益金205万元该项目正常年未分配利润3480万元
九财务综合测算
综合测算项目投入运营达预期收支情况全部投资财务部收益率2200（税）高基准收益率8折现率计算全部投资财务净现值21551万元（税）零全部投资回收期570年（税含建设期）符合投资回收期限求够时收回投资结果表明该项目财务行较济效益
第二节 社会效益评价
1该项目物流配送中心型超市建设方面减少股份公司身业务日益发展带物流配送压力未开展第三方物流奠定基础方面推动股份公司积极介入国家产业政策鼓励型仓储式超市营领域中实现股份公司仅仅事传统百货商场营单模式型仓储超市百货商场重发展模式转移拓宽股份公司营空间增强市场竞争实力
2投资建设现代化物流配送中心超市促股份公司商场营进步涉足连锁营超级市场店铺销售等业态推动股份公司传统物流商业企业现代物流商业企业发展优化企业部资产资源整合集中采购集中配送建立商品供应保障体系仅增加企业进货价格竞争力更效降低商品流通总成企业规模济效益幅度提高时物流配送发展成股份公司新营服务产业—第三方物流产业股份公司拓展新业务空间利润增长点实现股份公司降低物质消耗提高劳动生产率外第三利润源等方面奠定基础
3项目XX市率先建立规模较集运输仓储配送信息商品销售体物流中心超市促进方济发展需生产资料生活资料两种流量机协调配合通建立独具特色物流体系实行集中进货统配送发挥连锁营优势进步增强提高股份公司信誉市场竞争力仅部物流系统处衡发展状态时扩营销空间力争该物流配送中心成XX周边区物流配送基股份公司营规模扩拓展新空间时利推动新型商业济业态整方济发展
4促进国物流事业发展需国家十五规划已物流配送列重点发展产业XX省促进省物流发展物流布局需十五规划中明确指出：积极培育发展现代化型区域性物流中心推进区域物流中心网络工程加快南京XX苏州连云港徐州物流中心仓储货场电子商务配套设施建设区域性中心城市交通枢纽托建成区域性综合物流中心XX商贸流通业
十五发展规划明确提出：建立全国性区域性区性市场发展配送卖场连销形成立足XX面华东辐射长江三角洲区商圈国际市场连接形成层次功通畅高效调控市场体系XXXX苏南区济中心交通枢纽城市商品流通重集散具发展商品市场济区域优势项目建设助推动XX周边区物流事业发展推动XX周边区济发展发挥重作
5前许国际著名超市公司（德国麦德龙美国沃尔玛法国家乐福等）纷纷国外拓展市场进行跨国联营寻求更发展空间中国消费市场潜力较投资环境较国外型超市集团纷纷中国作拓宽发展领域投资热点国市场面着激烈竞争国超市营理念营模式服务设施等原目前尚难国际性超市抗衡国超市迫切需身角度做出进步改革探索项目建立超市物流配送中心集销售配送两位体提高身竞争力项目建立国超市业改革发展产生良示范辐射效应国超市提高市场竞争力积极参国外超市激烈竞争中
6着现代物流配送中心社会化服务功业务量增加业务范围扩项目建设安排解决部分岗职工保持社会安定起积极作
项目具十分广泛社会效益
目 录
第章 总 1
第节 概 述 1
第二节 研究结 5
第二章 项目建设必性意义 8
第三章 投资环境市场环境分析 12
第节 投资环境分析 12
第二节 市场环境分析 14
第四章 建设目标建设容 20
第节 建设目标 20
第二节 建设规模容 21
第五章 项目场址建设条件 22
第节 项目场址 22
第二节 建设条件 23
第六章 项目营方案设备系统 25
第节 物流配送中心选择流程 26
第二节 物流配送设备设施 29
第三节 配送中心信息系统 32
第四节 物流配送中心营理策略 38
第五节 超市营方案 40
第六节 超市营销策略 42
第七节 超市技术设备 43
第七章 工程技术方案 44
第节 总体设计概况 44
第二节 总面布置 45
第三节 建筑方案 47
第四节 结构方案 50
第五节 公工程方案 52
第八章 环保节安全 58
第节 环境保护 58
第二节 节 60
第三节 劳动安全 61
第九章 组织机构劳动定员 62
第节 组织机构 62
第二节 劳动定员培训 64
第十章 项目进度计划 65
第十章 投资估算资金筹措 65
第节 投资估算 65
第二节 资金筹措 68
第十二章 财务评价 68
第节 营业收入营业税金附加估算 69
第二节 总成费估算 70
第三节 项目盈利力分析 72
第四节 项目确定性分析 73
第十三章 综合效益评价 74
第节 济效益评价 74
第二节 社会效益评价 75
附表：
附表1 固定资产投资估算表
附表2 投资计划资金筹措表
附表3 营业收入估算表
附表4 营业收入营业税金附加估算表
附表5 固定资产折旧估算表
附表6 形递延资产摊销估算表
附表7 总成费估算表
附表8 损益表
附表9 现金流量表(全部投资)
附表10 现金流量表(资金)
附表11 资金源运表
附表12 资产负债表
附表13 敏感性分析表
附表14 财务评价基础数指标汇总表
附件：
附件1 XX商业厦股份限公司企业法营业执
附件2 XX商业厦股份限公司资产负债表利润表
附件3 国家发展计划委员会计贸[2000]999号关XX东方物流配送中心超市项目建议书批复
附图：
附图1 项目区域位置图
附图2 项目总面布置示意图
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第章 总
第节 概 述
项目建设单位基情况
XX商业厦股份限公司（简称股份公司）创立1999年9月原XXXX商业厦限公司整体变更XXXX商业厦集团限公司(占总股90)发起联合XX市商业实业限公司XX市商业建设发展公司XX商业外贸易公司XX天鹏集团公司组建现代型百货零售企业注册资6869万元2000年末总资产27519万元股份公司拥营业面积2万方米员工1050余XX市名牌商店XX省文明单位全国百城万店假货示范点2000年营收入86亿元利润总额4339万元
1营概况
（1）营场
股份公司XX市商业零售企业处XX市黄金段三阳广场理位置优越股份公司营场占面积123万方米建筑面积4万方米营业面积2万方米拥五层营业楼设五卖场
（2）营范围
国贸易移动电话机配件销售金饰品修理改制摩托车维修家电器安装维修服装眼镜加工服务商品包装仓储服务汽车货运场出租电子游艺济信息咨询服务广告网络技术转咨询服务软件开发销售销售象XX市周边城乡居民企事业单位等
（3）销售品种
事零售兼批发业务销售品种洗化品服装纺织品针织品床品家电鞋帽皮具童品文体品黄金珠宝首饰工艺品五金材料汽车等
（4）营业绩
股份公司目前1000余家名优产品生产厂家建立稳定业务关系拥150种品牌总销总代理权销售额占股份公司总销售29股份公司2000年销售额超300万元品牌32森达皮鞋真维斯梦特娇威鹏服饰步步高飞利浦帅康家电器等超400万元品牌10鄂尔斯羊绒制品西门子海信电器等超800万元品牌4超1000万元品牌3中春兰海尔系列家电器产品销售均超2000万元
股份公司狠抓商品销售时狠抓商品质量理股份公司年连续获省佳形象企业全国计量物价优秀企业等称号成国首批XX第获全国百城万店假货活动示范店企业
两年股份公司实现销售总额XX省零售市场均排首位股份公司2000年实现营业务收入856792万元占全市批发零售贸易业实现总额32位居全市商场企业第位中品牌商品销售总额占XX市型企业整体销售额5050家电器著名品牌销售量位居XX市第位股份公司三年销售总额税利润情况详见表11
表11 股份公司三年销售总额税利润表
项 目
1998年
1999年
2000年
均增长率
销售总额（万元）
60308
80082
85679
19
净利润（万元）
1859
2766
2868
26
2股份公司财务状况
年股份公司营良性发展财务状况良资金周转正常资产负债率689
股份公司信等级AA级授信开具8000万元额度商业承兑汇票资格股份公司进步发展良基础股份公司三年财务状况详见表12
表12 股份公司三年财务状况表
项 目
1998年末
1999年末
2000年末
总资产（万元）
21547
24430
27519
资产负债率（）
6892
6127
6892
营业务收入（万元）
60308
80082
85679
营业务利润（万元）
9366
11561
11345
净利润（万元）
1859
2766
2868
净资产收益率（）
2777
2924
3353
3股份公司外股权投资情况
目前股份公司13家外投资参股公司中XX八佰伴商业厦超市限公司XX商业厦集团二百电器商厦公司XX东方药业限公司外余10家均股份公司控股企业
4股份公司发展规划
（1）发展战略
面国国际商业行业日趋激烈竞争股份公司立足业致力传统零售百货业态提升利股票发行等方式筹集发展资金进行物流中心配套生产基建设时通建造东方汽车城形成股份公司连锁营架构培育新利润增长点时学鉴国外先进理验营销理念促销方式通提高流通企业组织化程度实现集约化营发展成XX区物流中心达优化社会资源配置创造规模效益推进流通科技进步实现物流产业化目立足苏南进形成辐射整华东区商品流通集散中心
股份公司发展战略零售百货导连锁营体 物流配送重点电子商务手段建设现代商业企业股份公司立足传统零售百货业通收购兼等资运营手段实施低成扩张建立新型连锁营架构通实施现代化物流配送措施实现部交易成低化市场范围放时辅承载信息流电子商务手段实现商品服务结构物流功营销方式等升级形成发展
流通市场商业格局实现股份公司利润率市场占率步增长保证股份公司持续性发展努力建成新型现代化商业企业目标
（2）营目标
股份公司20012002年规划：2002年营业务收入达117亿元规模年利润总额预计达5510万元继续保持XX省百货零售企业领先位股份公司做业时汽车食品突破口苏南华东区初步建设成股份公司中心商业连锁营网络中汽车销售达5亿元规模取1015国外著名品牌区代理权股份公司进步完成部物流配送体系建设加强尝试开展第三方物流2002年底前初步形成现代化科学化商业企业形态
二项目背景
年股份公司已实现产权元化运作规范化功完善化规模化改制目标领导班子基素质市场份额基础理水员工素质技术装备更新水行业影响力长期发展力等方面极提升应国加入WTO完全放开市场国外商业行业日趋激烈竞争股份公司决定破传统商业营模式积极探索新营业态领域发展元化营全方位拓展发展空间培育新济增长点股份公司正抓紧进行市申报争取快市推动股份公司强力持久发展
建设东方物流配送中心型超市实现股份公司发展战略实施建设项目股份公司进行量前期准备工作国家发展计划委员会已计贸[2000]999号文批复意XX东方物流配送中心超市项目建议书纳入XX商业厦股份限公司拟市申报项目
三行性研究报告编制
1国家贸易委等六部委国贸运行（2001）189号关加快国现代物流发展干意见
2国家计委建设部颁发建设项目济评价方法参数（第二版）
3国家发展计划委员会计贸[2000]999号关XX东方物流配送中心超市项目建议书批复
4股份公司关方土租赁协议土附属建筑设备收购协议
5专业评估机构土评估报告资产评估报告
6股东会关意募集资金投决议
7国家省市关统计调查资料
8国家关设计规范标准
9项目单位提供关资料
10研究程中实际调查收集资料
11XX市商贸流通业发展 十五规划
12项目单位委托XX省工程咨询中心编制行性研究报告委托合
四行性报告研究容
报告调查研究基础前XX商业厦股份限公司实际营发展需基础建设XX东方物流配送中心超市项目进行行性研究项目行性研究容包括：
1项目建设必性意义：
2项目市场分析预测
3项目营容规模
4项目建设规模功
5项目投资估算
6济效益分析评价
第二节 研究结
研究结
1物流中心现代商品流通领域发展必然结果提高济效益新型业态第三利润源符合前国重点鼓励发展产业政策项目投资方正确国家发展计划委员会计贸[2000]999号文批复意建设XX东方物流配送中心超市项目
2XXXX苏南区济中心交通枢纽城市商品流通重集散具发展商品市场济区域优势建设物流中心型超市推动XX周边区济发展起重作
3投资建设现代化物流配送中心超市促XX商业厦股份限公司商场营进步涉足连锁营超级市场店铺销售等业态推动股份公司传统物流商业企业现代物流商业企业发展优化企业部资产资源整合集中采购集中配送建立商品供应保障体系仅增加企业进货价格竞争力更效降低商品流通总成企业规模济效益幅度提高时物流配送发展成股份公司新营服务产业—第三方物流产业股份公司拓展新业务空间利润增长点实现股份公司降低物质消耗提高劳动生产率外第三利润源等方面奠定基础
4项目方案包括年营额约609亿元型超市物流配送中心中物流配送中心年货物流通量达彩电10万台空调10万台家电30万件宗商品30万件般商品80万件
5工程建设容包括物流配送中心超市体工程辅助配套设施工程总建筑面积48620m2中：超市卖场面积12000m2仓储配送面积16000m2房面积20620m2项目总投资19300万元中：固定资产投资总额17650万元铺底流动资金1650万元
6综合测算项目投入运营达预期收支情况全部投资财务部收益率2200（税）高基准收益率8折现率计算全部投资财务净现值
21551万元（税）零全部投资回收期570年（税含建设期）符合投资回收期限求够时收回投资结果表明该项目财务行较济效益
二济技术指标
项目技术济指标详见表13
表13 项目技术济指标表
序号
指标名称
单位
数值
备 注
技术指标
1
总面积
m2
47400
2
总建筑面积
m2
48620
21
物流配送中心超市楼
m2
47970
中超市卖场面积12000m2仓储配送面积16000m2
22
辅助配套设施房
m2
650
包括冷冻机房变电室泵房锅炉房发电机房等房
3
建筑密度
414
4
容积率
103
续表
序号
指标名称
单位
数值
备 注
5
绿化率
30
6
建设周期
年
1
7
劳动定员
800
二
济指标
8
项目总投资
万元
19300
资金源全部股票市募集资金
81
固定资产投资总额
万元
17650
82
铺底流动资金
万元
1650
9
营业收入
万元
60918
正常年
10
营业税金附加
万元
1593
正常年
11
总成费
万元
53214
正常年
12
营成
万元
52060
正常年
13
利润总额
万元
6111
正常年
14
税
万元
2017
正常年
15
税利润
万元
4094
正常年
16
未分配利润
万元
3480
正常年
17
投资利润率
3166
18
投资利税率
3992
19
财务评价指标
191
全部投资财务部收益率
税前
3108
税
2200
资金部收益率
2467
192
全部投资财务净现值
评价基准8
税前
万元
36663
税
万元
21551
资金财务净现值
万元
23160
193
全部投资回收期
税前
年
449
含建设期1年
税
年
570
含建设期1年
资金投资回收期
年
513
含建设期1年
194
盈亏衡点(生产力)
2568
三存问题建议
1项目建设投资运行成营收入项目实现预期效果影响均较建议项目建设营程中注意加强工程建设理制定切实行营销策略控制项目运行成避免项目固定资产投资营业收入成支出出现较负面波动影响项目预期效果
2物流配送中心建成应首先股份公司现部商业储运统纳入中集中强化部采购体系实现购销分离时积极开拓周边市场争取形成辐射江浙华东区区域性物流配送中心
第二章 项目建设必性意义
国XX省物流事业发展需
物资流通种素组成系统适应社会化生产深度分工广泛协作求应运生通加速实现商品流动社会化现代化达较低流通消耗获取限度济效益目标国民济中占重位作
现代物流体系包括消费品生产线终点效移动关消费者手中原材料供源效移动生产线始点等广泛活动生活资料生产资料流通两类该体系力求总成低前提通信息网络运输存储等诸素协调商品包装等手段实现定物流目标保证企业实现利润化通市场营销网络机衔接消费销售运输供生产开发等社会化生产环节建立合理供应链流信息流商品流资金流集成体促进现代物流产业形成发展
现代物流产业国际已成商品市场体系中重流通组织形式现代市场营销方式效载体中第三方物流业更迅猛蓬勃发展
着国加入WTO步伐断加快国企业物流成控制日益重视客户服务需求水逐步提高日趋元化国物流业发展具广阔空间吸收发达国家成功验基础结合中国国情建设发展具特色国商业领域新型运行业态——物流产业达科学合理利营资源加快物流周转目提高国家整体济效益
促进国物流事业发展需国家十五规划已物流配送列重点发展产业XX省促进省物流发展物流布局需十五规划中明确指出：积极培育发展现代化型区域性物流中心推进区域物流中心网络工程加快南京XX苏州连云港徐州物流中心仓储货场电子商务配套设施建设区域性中心城市交通枢纽托建成区域性综合物流中心XX商贸流通业十五发展规划明确提出：建立全国性区域性区性市场发展配送卖场连销形成立足XX面华东辐射长江三角洲区商圈国际市场连接形成层次功通畅高效调控市场体系项目建设国XX省尤XX物流事业进步发展需
二国XX超市业发展需
着国改革开放进程断深入国商业流通领域吸引外资进入新阶段1992年7月国政府出台关商业零售领域利外资问题批复文件批准北京海天津广州连青岛等6城市5济特区进行中外合资合作零售企业试点国家采取系列新改革方案：1993年3月国务院关文件中第次意物资供销生产资料批发领域列入外开放范围1995年国家外开放连锁营形式批准荷兰日两家外商北京进行连锁商业试点1995年6月外商投资产业指导目录中商业零售批发物资供销前禁止类列入现限制类允许限度利外资越越外国零售企业进入中国零售市场进入外商零售企业中型综合超市（法国家乐福美国沃尔玛）仓储式会员店（德国麦德龙荷兰万客隆）便利店（日罗森）超型购物中心（香港特区新东安百货）商品批发集散中心（香港特区利联仓行）标
准化食品超市等
超市世界发达国家问世已十年历史种现代化型商业形态具选购物流通成低节约购买时间等优点新商业营形态层出穷发达国家占着代位成现代型零售业形式统计1991年美国38种零售业态中超市销售额291例高居榜首（百货仅占725）年日种超市销售额占185（便利店占5百货店占81）超市发达国家商业发展中占重位前许著名超市公司（德国麦德龙美国沃尔玛法国家乐福等）纷纷国外拓展市场进行跨国联营寻求更发展空间中国消费市场潜力较投资环境较国外型超市集团纷纷中国作拓宽发展领域投资热点
国超市始八十年代初时营业面积较营品种较少商店产生定轰动效应终市场问题导致度萎缩九十年代初着改革开放深入济发展加快居民收入增加先进技术理方法应超市种现代化商业零售形态度中国兴起迅猛发展
着改革开放断深入市场济运行体制逐步完善XX超市业迅速发展国际知名连锁超市纷纷抢滩锡城继XX八佰伴三阳百盛麦德龙欧尚欧倍德佳乐福等国际型超市陆续亮相XX面国外超市国市场迅速发展国超市必然积极改造基础设施扩服务场引进新营理念营模式服务形式断提高身参市场竞争力项目建设XX超市业尤XX国超市业进步发展需
三XX商业厦股份限公司发展需
XX商业厦股份限公司做百货零售业发展品牌营战略基础紧紧托业发展元营成功跻身全国商业流通领域领先位XX省行业综合济效益排名中位居前列股份公司注重产业结构升级单传统百货连锁超市电子商务等组合业态转型中已定基础时股份公司积极致力产业结构延伸成功开展相关元营成功开发进销分离进价核算单品理基础计算机商品信息理系统电子化网络化现代化理格局已初见雏形然
面加入WTO带击挑战飞速发展济形势企业生存压力疑日益沉重面完全开放市场机制规模技术理远胜外资商业企业股份公司竞争力必受更严峻考验获进步发展必须破传统供销营模式确立市场贸易流通战略思想仅提高业综合营效益更应寻找契机结合企业身优势吸收先进科学理技术开拓新利润增长空间
拟投资兴建XX东方物流配送中心超市集现代化物流配送中心仓储式超卖中心体商品流转交易场建成股份公司营发展产生重作：
第股份公司投资建设现代物流配送中心解决前营实体头外供货厂（商）进货销售客户消费者门送货服务造成财物资源分散成倍增问题
通网络台信息技术连接企业营网点优化企业部资产资源整合集中采购集中配送仅增加企业进货价格竞争力更效降低商品流通总成通完善信息处理交换网络游产品制造供货商游销售客户连接成体物流信息流机结合实现商品流通信息集中化时利POSECR等手段全面掌握市场需求信息库存信息建立商品供应保障体系企业规模济效益幅度提高
第二组建现代物流配送中心解决制约股份公司东方百业电子商务网进步发展物流瓶颈
目前慢物流速度高物流成低质量物流服务削弱通电子商务网瞬间完成电子商务节约时间费顾客提供服务满意程度旦突破物流瓶颈建立高效快速物流配送体系真正满足线户低成高质量服务需求股份公司电子商务会产生质飞跃
第三投资兴建现代物流配送中心促股份公司物流业务社会化专业化方转变推进股份公司营业态企业物流社会化专业物流转变物流配送终发展成股份公司新营服务产业——第三方物流产业股份公司拓展新业务空间利润增长点实现股份公司降低物质消耗提高劳动生产率外第三利润源
第四XXXX苏南区济中心交通枢纽历著名商品集散着天独厚水（运河长江）陆（公路铁路车站码头港口）空（机场）立体交通网络理位置优势市区周边区济发达众消费水较高需求样化股份公司投资建设现代物流配送中心具极域优势
总应市场流通规模断扩流通集约化程度日益提高趋势投资建设现代化物流配送中心促股份公司商场营进步涉足连锁营超级市场店铺销售等业态推动股份公司传统物流商业企业现代物流商业企业发展未物流配送中心仅承担股份公司身整营销体系物流业务满足部物流配送需求开发社会化物流配送服务股份公司游企业提供高效率物流业务满足游客户日益升品种批量次数物流需求实现发展成XX市苏南华东区物流配送基战略目标
第三章 投资环境市场环境分析
第节 投资环境分析
股份公司XX座著名商处长江京杭运河畔历史然形成货物集散商贾云集繁华明清更米市布码头著称世成苏南区重商品贸易中心解放特改革开放贸易业作第三产业支柱获日新月异长足发展古老商焕发出青春现代气息步入全国十五济中心城市行列
XX水陆空交通便利太湖景观闻名年吸引众国游客XX市作苏南区重商品贸易中心社会济文化水较发达统计资料2000年XX市济呈现出快速发展态势济增长速度济总量规模跃新台级运行质量明显提高全年实现国生产总值12002亿元年增长112增幅全省均水高06百分点全国均水高32百分点均国生产总值27653元年增长108XX市居民消费购买力十分旺盛市区城镇居民均支配收入8603元（全国城镇居民均支配收入6280元）农民均纯收入5256元城乡居民储蓄存款余额55394亿元2000年全市均城乡居民消费支出6975元年增长113实现社会消费品零售总额35151亿元年增长92恩格尔系数1999年431降低2000年418居民耐消费品逐渐高档化发展轿车等高档消费品逐渐进入高收入城镇居民家庭XX市19952000年年份国民济济指标详见表312000年XX市财贸济指标完成情况见表32
表31XX市19952000年年份国民济济指标表
指 标
1995
1996
1997
1998
1999
2000
口
42919
43082
43229
43221
43340
43461
国生产总值(亿元)
76111
87001
96001
105201
113801
120020
均国生产总值(元)
17751
20232
22245
24338
26294
27653
社会消费品零售总额外(亿元)
20773
25495
28130
30014
32185
35151
职工均工资（元）
7192
8050
8611
9068
9867
10966
农民均年纯收入(元)
3976
4510
4849
5018
5126
5256
城镇居民均支配收入(元)
5745
6500
6935
7178
7920
8603
城乡居民储蓄存款余额(亿元)
15317
22765
37996
46746
53077
55394
表32 2000年XX市财贸济指标完成情况
指 标
完成情况
增幅
财政收入
11206亿元
239
中：方财政收入
5571亿元
285
二金融系统存款余额
107835亿元
118
中：城乡居民储蓄
55394亿元
44
金融系统贷款余额
71239亿元
174
三社会消费品零售额
35151亿元
92
中：市区
16441亿元
114
江阴市
7026亿元
90
宜兴市
5880亿元
69
锡山市
5804亿元
61
四物价指数
商品零售价格指数
986
居民消费价格指数
1000
五城乡集市贸易成交额
22033亿元
82
六蔬菜生产
市属蔬菜基产量
1344万吨
七三二工程
三市场群成交额
13317亿元
二商业集团销售额
4138亿元
中山路营销总额
149亿元
中：商业服务业零售额
74亿元
九五期间XX市济建设种项事业取令瞩目成国民济保持持续快速健康发展良势头国生产总值1995年761亿元增加2000年
1200亿元年均增长118均国生产总值1995年17751元增加2000年27653元社会义市场济运行机制初步建立十五期间XX市济社会发展总体求富民强市实现民富裕幸福作现代化建设根出发点立足点增强综合实力提高发展水提升城市位促进社会全面进步作加快改革发展着力点XX济总量较优势进步发展综合竞争力优势民发展中更实惠围绕富民强市总求十五时期XX市济社会发展目标：国民济保持较快增长济结构战略性调整取重进展综合实力市场竞争力进步增强基建立起较完善社会义市场济运行机制城乡居民收入持续增加生活质量较改善较富裕生活十五期间XX市国生产总值年均增长10（预期调控目标）2010年XX市国生产总值2000年基础增长15倍左右济社会发展民富裕程度达接世界中等发达国家区水XX省率先基实现现代化
第二节 市场环境分析
超市市场环境分析
着改革开放断深入市场济运行体制逐步完善XX商业济长足发展济规模效益持续快速增长商业网点建设速度越越快XX已成苏南区重商贸中心城市
XX商贸活动十分活跃2000年社会消费品零售额35151亿元年期增长92中城镇消费品零售额24218亿元年期增长125农村消费品零售额10933亿元年期增长26批发零售贸易业零售额26526亿元年期增长93市场零售物价指数986居民消费价格指数100目前XX市连锁商业蓬勃发展截止2000年末全市连锁超市82家连锁网点243家连锁商业实现销售额156亿元年增长253特色商业群体已具规模中山路区已成繁华商业集中中山路商业区股份公司外XX八佰伴商贸中心限公司XX新世界百货限公司XX百盛商贸限公司XX第百货集团限公司等型商业企业中山路商业区商厦林立购物设施集中中山路年直成XX市周边区消费者心中理想购物场
2000年XX市零售额超亿元中型商场12家（见表33）2000年XX市超10亿元商品市场13家（见表34）
XX商业市场建设逐步规范理水断提高商业环境极改善正发挥独特交通理优势历史文化名城位周边区辐射断增强逐渐成华东区重商品集散贸易中心
XX超市商业发展声速繁荣起目前XX类超市总营业面积已超20万方米限额超级市场年营业额已达48965万元
根XX市区居民超市型商品性消费支出总量分析XX市区超市型商品性消费支出总量具较消费潜力超市型商品性消费支出（超市型商品性消费支出界定居民商品性消费支出中会超市中消费购买商品支出具体统计指标包括：部分食品衣着支出部分设备品服务部分娱乐文教服务等2000年XX市区区居民超市型商品性消费支出509629万元XX市区口11299万计算XX市区超市型商品性消费支出总容量5758亿元考虑XX市社会济发展居民消费支出逐年增长等素未年XX市区超市型商品性消费支出总容量应60亿元目前XX市综合性型超市XX市兴建综合性型超市具备良发展环境
表33 2000年XX市超亿元零售企业
序号
企业名称
销售额
1
XXXX商业厦集团限公司
209453万元
2
XX第百货（集团）限公司
88327万元
3
麦德龙锡山超市
81335万元
4
XX八佰伴商贸中心限公司
67289万元
5
天惠超市股份限公司
38842万元
6
宜兴华企业股份限公司
33154万元
7
XX苏南商厦股份限公司
23832万元
8
江阴百货楼
23470万元
9
新洲空调世界
22541万元
10
XX八佰伴商业厦超市限公司
19758万元
11
XX三阳百盛广场限公司
15881万元
12
中百超市（配销）限公司
14103万元
表34 2000年XX市超10亿元商品市场
序号
市场名称
成交额
1
江南商品物资交易城
7000亿元
2
XXXX生产资料交易市场
2938亿元
3
XX市房产交易市场
2789亿元
4
XX华东汽车商城
2517亿元
5
XXXX生产资料交易市场金属材料现货市场
2464亿元
6
华东石化物资交易市场
2374亿元
7
江阴食品城
2260亿元
8
XX食品商城
1591亿元
9
广益商城副食品批发市场
1580亿元
10
江阴纺织商场
1299亿元
11
XXXX汽车交易市场
1149亿元
12
华东锈钢中心批发市场
1044亿元
13
招商城商品服装市场
1023亿元
表 35 XX超市名称表
序号
名称
备注
1
海锦江麦德龙购物中心锡山超市
2
XX买超市公司
3
XX华联超市
4
XX长发超市
5
XX中信家家乐超市
6
中百超市
7
XX永安超市
8
XX天惠超市
9
XX汇华超市
10
XX百业超市
11
XX市糖烟酒超市
12
太洋仓储超市
13
湖滨商场超市
14
百合超市限公司
15
汇丰超市公司
16
XX市海民超市
17
锡州超市
18
友谊超市
19
XX八佰伴
20
欧倍德
21
佳乐福
22
麦德龙
表36 限额零售企业情况表
类型行业
法单位
（）
属全部贸易餐饮
产业活动单位（）
业员
（）
营业面积
（m2）
销售额
（万元）
批发零售贸易业合计
124
216
56371
428513
3805557
市区
73
93
25989
297096
1824143
批发业
90
114
40281
3144401
市区
53
63
15315
1337894
零售业
34
102
15550
428513
661156
市区
20
30
10674
297096
486249
零售业安营方式
连锁商店
6
12
3415
76824
91536
非连锁商店
28
90
12135
351689
569620
零售业业态分
综合商店
17
22
10544
306027
522384
超级市场
4
8
1621
35480
48965
专业商店
12
30
3277
65427
77738
1
42
108
21579
12068
二物流市场环境分析
1国物流市场总规模分析
根国际货币基金组织1997年统计国年物流成占GDP重169达718亿美元（汇率827元美元合民币5938亿元）国际第三方物流物流市场占均份额计算第三方市场份额应200亿美元左右（1654亿民币）
2000年国GDP89404亿元述例计算2000年国全社会物流成约15109亿元第三方物流市场份额4209亿元左右未10年进行预测：假设2000年国物流总成占GDP例1695年物流成占GDP重降22005年中国物流成占GDP例1492010年中国物流成占GDP例12920012010十年国物流成占GDP例算术均值约149国第三方物流物流市场例前五年（20012005）国际均数13左右计算五年12计算未十年第三方物流物流市场例算术均值042根测算结果2010年国物流总成达28000亿元第三方物流市场总规模达12000亿元目前国第三方物流业刚刚起步实际总规模非常微发展空间非常巨
2物流市场机会分析
（1）国企业改革发展提供市场机会长期重生产轻流通加历史形成条块分割全全等传统观念国企业物流陷阱中造成损失浪费难计数例根1998年底国家统计局统计182万家独立核算工业企业产成品库存6094亿元民币占全年产品销售收入96果加应收帐款12315亿元两项资金占产品销售收入291998年182万家企业流动资产周转次数141次年国产成品库存时间42天发达国家均20天见国企业物流成压缩空间十分观着国企业物流成控制重视程度断提高方面挖掘潜力现代物流业发展提供巨市场机会
（2）客户服务需求水逐步提高样化趋势提供市场机会着商品济发展民物资文化生活水提高顾客服务质量期水断提高呈现样化趋势货物运输中批量品种高价值货物越越否顾客提供门门基运输服务增值服务日益成衡量客户服务质量标准现代物流配送业带蓬勃发展机会
（3）外资企业举进入带市场机会外资企业较早研究物流流通领域成控制重视程度较高国企业相跨国公司物流服务需求旺盛
2000年底世界500强企业中已300家进入中国市场跨国公司运作求强物流支持系统作保障着外开放断深入进入国跨国公司数量营业额幅增加物流服务需求进步增长
（4）加入WTO带市场机会年年底明年初国极加入WTO关税降低非关税壁垒迫取消出口进口两方面促进国外贸易增长进出口总额增长必然带物流繁荣物流业发展提供巨市场机会
预见着进步深化社会分工扩外开放国物流业尤第三方物流业存着广阔发展前景
3项目物流市场分析预测
项目拟建物流配送中心功方面股份公司部参股公司等系统提供配送服务方面系统外关公司单位提供社会化物流配送服务系统服务象商业厦零售商场1家拟建中东方型超市1家百业网销售客户属子公司超市连锁店干家系统外提供服务象XX市第百货集团八佰伴商贸中心天惠超市星河商业公司宜兴江阴锡山等市县商业网点根服务象现销售力发展趋势分析服务象需提供配送服务配送总金额期5亿元左右远期10亿元项目配送象见图31
股份公司部配送
东方型超市
商业厦
东方百业网
第卖场
第二卖场
第三卖场
第四卖场
第五卖场
参股公司配送
东方装潢
二百电器商厦
百业超市
东方药业
芦庄店
沁园店
刘潭店
马墩店
稻香店
学前店
桃园店
河埒店
南阳店
山北店
西郊店
系统外部配送
市网点
宜兴网点
江阴网点
锡山网点
XX市第百货集团
XX市八佰伴商贸中心
XX市天惠超市公司
XX市星河商业公司
宜兴市蛟桥商场
宜兴市苏南商厦
宜兴市通达商场
宜兴市华广场
宜兴市华商场
宜兴市华联商厦
江
阴百货楼
江阴国际购物中心
锡
山
BBB
锡山市港农贸市场
常
州
网
点
镇
江
网
点
张
家
港
网
靖
江
网
点
泰
兴
网
点
商
城
点
图31 配送象示意图
第四章 建设目标建设容
第节 建设目标
建设目标提出
XX商业厦股份限公司XX市商业零售企业股份公司做百货零售业发展品牌营战略基础紧紧托业开展元营取良营效益成功跻身全国商业流通领域领先位
面飞速发展济形势特国加入WTO机制规模技术理远胜外资商业企业迅速进入扩国市场国商业企业竞争力必受相严峻考验股份公司提出破传统供销营模式确立市场贸易流通战略思想提高业综合营效益时寻找契机结合身优势吸收先进科学理技术开拓新利润增长空间中物流配送中心超市建设股份公司元发展重方面
项目建设点XX充分利XX商业厦股份限公司现条件基础根XX省XX市周边区市场分析需求预测结合股份公司现情况提出建设目标
二建设目标
1总体求
★成股份公司未5—10年连锁商业发展基础保障克服股份公司业发展中物流瓶颈障碍
★具物流配送社会化服务功成华东区较影响力专业性物流配送基
★拟建超市龙头推动股份公司周边农村集镇建设连锁超市销售网络提升股份公司规模营力麦德龙家乐福等洋超市相抗衡
★形成独立核算企业运行机制降低股份公司商品流通程中运营成
★采现代标准化物流设施先进物流理技术
★建立完善信息处理交换系统加扩展升级
2目标年限
设计年限15年
3超市规模
商品营品种包括生鲜食品副食品百货家电等9类20000余种商品年销售金额超6亿元
4配送仓储规模
★配送力：
日订单发生量 5000张12000笔
包括家电类日品类学办公品类等总品种数 39类10000种
日发生品种数 2000种
进货提前期 5天
配送提前期 24时
库存量相1520天销售量
★配送仓储面积：16000方米
第二节 建设规模容
实现述建设目标需新建定规模物流配送中心超市关配套设施项目建设容包括体工程辅助配套设施工程详细容参见报告第七章工程技术方案
体工程
新建物流配送中心超市楼幢三层半室层钢筋混凝土框架结构总建筑面积47970m2包括仓储配送超市卖场办公等房中超市卖场面积12000m2仓储配送面积16000m2房面积19970m2
二辅助配套设施工程
1辅助配套设施房650m2冷冻机房变电室泵房锅炉房发电机房等房均单层砖混结构
2功广场室外停车场等室外工程
3排水强弱电暖通消防等配套公工程
4物流配送中心超市需物流设备信息系统办公具等
第五章 项目场址建设条件
第节 项目场址
XX概况
项目场址XX市XX省省辖市位东119度31分120度36分北纬31度7分32度处长江三角洲江湖间走廊部分XX省东南部沪宁铁路中段东邻苏州距海128公里南濒太湖浙江省交界西接常州距南京183公里北长江扬州市辖靖江市隔江相
XX市总面积4650方公里中山区丘陵782方公里占总面积168水域面积769方公里占165耕面积17658千公顷城市建成区面积978方公里
二基概况
项目场址位XX市区广瑞路1418号现分XXXX商业厦集团限公司仓储XX市国贸控股（集团）限公司五金仓库该块位XX市市区北部偏东占面积47400方米距XX市中心仅1500米毗邻XX火车站汽车站铁路专线直通XX火车站邻312国道距沪宁锡澄高速公路约3~5公里5公里方圆居民新村区广瑞路装修市场理位置优越交通便利十分适合建设物流配送中心型超市
根初步方案项目—广瑞路18号（土面积219031方米）广瑞路14号（土面积255074方米）拟分采取收购租赁方式获取根XX金宁达土评估限公司金估宗评[2001]第040号[2001]第039号土评估报告股份公司拟收购广瑞路18号锡崇国（2000）字第215号国出土权评估价格115799万元拟租赁广瑞路14号锡崇国（1999）字第21号国出土权评估价格132743万元外根XX中天资产评估事务限公司苏中资评报字（2001）第53号资产评估报告出具评估结果位广瑞路18号股份公司拟受XXXX华锦集团限公司拟收购土相关建筑物设备评估价值66141万元
第二节 建设条件
然条件
1形貌
XX形原零散分布着低山残丘东部原沃野边水网发育面高程1—5米形中西东缓缓倾斜XX市区西南部太湖岸丘陵起伏群山连绵中惠山三茅峰高海拔329米锡山75米
项目建设场址位XX市区原仓库势坦适宜建设物流配送中心型超市
2河流
XX南濒太湖北枕长江京杭运河穿城表水丰富外水源补充足属长江游太湖水网区太湖总面积2250方公里东西宽56公里南北长68公里均水深2米京杭运河全长1794公里中老运河124公里河床宽30—90米
项目建设场址附河流
3气象
XX属亚热带季风海洋性气候常年导风东南风四季变化分明气候温湿润雨量充沛霜期长热量丰富
温 度： 年均温度 154℃
冷月均气温 31℃
热月均气温 275℃
极端低气温 10℃
极端热气温 39℃
湿 度： 冷月均相湿度 76
热月均相湿度 86
降雨量： 年总降雨 1100mm
日降雨量 2042mm
气 压： 夏季气压 10038MB
冬季气压 10283MB
风： 夏季均风速 30ms
冬季均风速 23ms
积 雪： 冬季积雪深度 26cm
霜期： 230天
二交通条件
XX华东区交通枢纽已形成铁路公路水路航空配套组成立体交通网络7条水运干线沟通相连9条公路干线通苏浙皖江阴黄田港长江出海口换装港连结苏北区渡口XX机场开通6条国航线年XX交通建设全面展开建成沪宁高速公路XX段完成苏南运河XX段整治境海成黑龙江海南海北京三条高速公路通形成高速公路交汇点XX作交通枢纽位日益明显
1航空
XX市距海虹桥国际机场120公里距南京禄口国际机场180公里距XX机场20公里（该机场服务国航线）
2海运
XX海洋客货运输海港张家港港江阴港出海进出口货物十分便利通海运抵达世界XX市区港口高速公路国道相连距海港165公里距江阴港38公里距张家港港43公里
3铁路
沪宁线全国铁路连网直通正规划中京沪高速铁路XX交通提供更便捷条件
4公路
沪宁高速公路约90分钟进入海市区312国道横贯XX全境锡澄高速公路XX江阴长江桥（世界第四斜拉桥）贯通已建规划中北京海江三亚海成三条高速公路交汇点位XX市
三项目区基础配套设施条件
1道路
建设区域交通型干道广瑞路锡沪路两条道路红线宽度均35m四车道混凝土路面质量较高通广瑞路直接312国道相接锡沪路锡沪公路东亭立交桥直通沪宁高速公路
项目场址距XX市汽车站约1000m距XX火车站约1000m基西铁路专线连接XX火车站沪宁铁路联网外交通状况优
2供电
建设处区域XX市供电局供电骨干输电线路35kV线路检修外般停电供电保证率98供电状况较优
3供水
建设处区域XX市水公司供水干道两侧供水径700mm供水保证率98供水状况较优
4排水
建设排水体制雨污分流制道路两侧排水径1200mm雨污水排入市政排水网遇连续雨区域面仅少量积水排水状况较优
5电讯
建设属XX电信局四分局市话服务范围电话交换方式数字程控式区域目前装机容量完全满足正常营生活需
第六章 项目营方案设备系统
项目建设容物流配送中心超市两部分组成营方案设备系统功区章述中物流配送中心方案（包括物流配送中心选择流程物流配送设备设施信息系统营理策略等详见第节第四节）超市方案（包括超市营方案营销策略技术设备等详见第五节第七节）分进行研究
第节 物流配送中心选择流程
物流中心种类
世界物流业发展历程已走厂物流实体分配物流综合物流三阶段正迈EC物流新阶段伴着EC出现系列全新物流模式现配送中心流通连锁企业EC接传统物流模式转化EC新型物流模式EC物流国进步发展方新型模式：
1物流供应链模式
EC信息流股份公司部门间外间子公司间信息交流畅通客观求消政分割态势结成紧密合作伙伴效抵抗市场风险构建稳定物流渠道价值链思想引进物流理产生物流供应链供应链（supply chain）指产品生产流通中涉供应商生产商运输商储运商批发商零售商终消费者组成供需网络网络中贸易伙伴客户供应商供应商客户游订购产品游贸易伙伴供应产品供应链理供应链中物流信息流资金流增值流业务流贸易伙伴关系等进行计划组织协调控制体化理程
2物流体化
物流供应链物流参方协作形式物流体化协作基础专业化分工EC物流深深化结果物流体化利物流理产品效供应链迅速移动参方企业获益整社会获明显济效益物流体化实质物流理问题专业化物流理员技术员充分利专业化物流设施设备
发展专业化物流理验求整体效益优化效果
3第三方物流
第三方物流（Third Party Logistics简称TPL）称物流联盟物流伙伴物流社会化物流市场化含义物流渠道中专业化物流中间签订合方式定期间公司提供某方面物流业务服务TPL提供者外部客户理控制提供物流服务作业公司供应链中占席仅第三方通提供整套物流活动服务供应链见TPL物流专业化重形式物流发展定阶段必然产物EC物流供应链体化专业化分工基础优势互补风险担战略联盟
4综合物流配送中心
综合物流配送中心两种类型物流中心集约起成综合职高效率物流设施常见公路铁路港口航空道运输站相互间集约起形成综合物流配送中心功包括运输仓储装卸搬运包装流通加工物流信息处理等物流中心模式应EC物流呈现出JIT运送普化批量品种高频率短周期门门相互交错货物运输等特点发展壮起
5物流中心机
然物流中心流通通路扮演角色通路中位具种功基物流中心具项机划分列数种：
（1）商品销售机
（2）仓储保机
（3）商品输配送机
（4）商品流通加工机
（5）资讯提供机
中国目前物流企业数量供求质量欠缺满足需求质量物流网络资源丰富利理水低缺乏效物流理者许专家提出国物流产业应积极采取代理形式客户定制物流服务第三方物流模式
二项目业务定位
XX商业厦股份限公司作传统商业企业积极应市场发展形势变化目前正物流配送中心方积极努力根股份公司现状XX市现物流企业力结构项目拟采第三方物流中心家电日化等39类产品服务种类超市专卖店百货商店电子购物网站服务象建成仓储配送基础区域性物流中心
期服务象股份公司部包括商业厦零售商场1家拟建中东方型超市1家百业网销售客户属子公司超市连锁店干家时逐步开展面股份公司外部社会化物流配送业务
三配送规模
充分考虑项目市场预测目前物流周转现代物流仓库货架布置部运输通道作业场类流商品占空间等素国物流企业资金运行成物流技术等实际情况初步确定：项目配送规模年货物流通量达彩电10万台空调10万台家电30万件宗商品30万件般商品80万件配送仓储面积16000m2中普通仓储配送区13000m2动化立体仓库区3000m2（该区存放彩电空调洗衣机电脑等家件商品）关动化立体仓库面积需求测算参见表61
表61 动化立体仓库面积需求测算
物 品
底面积
堆放层数
单台占面积
预计年流通量
年周转次数
需仓储面积
（m2）
（层）
（m2）
（台）
（次）
（m2）
彩电
053
10
008
100000
18
439
空调
064
10
010
50000
18
267
洗衣机
056
10
008
50000
18
234
电脑
033
10
005
100000
18
275
家电
1000
般商品
785
合计
3000
注： 1物品堆放占面积建筑面积115
2空调仅考虑外包装高度低15m空调种类
四配送品种方案
物流配送中心配送品种类分：家电类日品类学办公品类轻工机械类纺织服装类工艺品珠宝类等详见表62
表62 配送品种方案
序号
分 类
品种
家电类
电视机空调洗衣机电脑冰箱影碟机热水器家电等
二
日品类
化妆品箱包玩具音制品五金体育品等
三
学品类
书练册笔学具等
四
品类
包括轻工机械类纺织服装类工艺品珠宝类等
五配送流程
配送中心作业流程分：进货检验加工编码入库配货补货调库盘点作业计划编制配载库新品登录工艺编制通系列活动完成商品制造厂家分装配送商业网点目配送流程见图
61
图61 配送流程路线示意图
第二节 物流配送设备设施
物流配送中心现代化程度设备配置相应区表现库外装卸运输信息理软硬件等设施流程设备四部分组成：库区设备二库外运输设备三信息理系统设备四公设备
项目拟建物流配送中心超市楼中包括配送仓储面积16000m2中普通仓储配送区13000m2动化立体仓库区3000m2
物流设备总体构成
1配送中心物流设施
★存储区：动化立体仓库重型货架
★缓区：暂存货架库
★拣选：配货区流动货架轻型货架
★出货：配载区轻型货架
★加工区：分装贴码
★站台
2输送设备
高频单件拣选流动货架作业区输送方式车方式高频单箱拣选流动货架作业区输送方式传送带拣选程结束形成指门店货箱分流采动分拣设备
3条码电子标签设备
高频货物采数字拣选系统（DPS）余货架货位均条码标识
二普通仓储配送区
设备选择原理信息系统现代化库设备机械化该区设备运输车辆高架库货架夹包机监控系统高度调节板等
运输车辆箱式货车电瓶搬运车升降车等电瓶搬运车货物配送中心部运输箱式货车货物外运升降车高架库货架库房面间货物搬运根拟建库区部运输情况暂考虑电瓶搬运车配置5辆升降车5辆夹包机2台根外配送区情况分考虑箱式货车配备初步确定城区安排25吨车20辆城外安排10吨车12辆考虑食品冷藏需外购置10吨16吨进口冷藏车1辆项目超市外配置运输车辆
库区拟选高架库货架货架高6米分三层单元规格长12米深1米高2米货架面积15万方米高架库货架包括货架托盘托盘拟采木质托盘货架间距需满足升降车电瓶搬运车运输求
普通仓储配送区物流设备配备情况参见表63
普通仓储配送区物流设备配备情况表
表63 单位：万元
序号
设备名称
单价
数量
金额
备 注
1
电瓶搬运车
28
5辆
140
林德
2
升降车
28
5辆
140
瑞典BT国民币支付
3
夹包机
10
2台
20
4
箱式货车（25t）
10
20辆
200
汽维柯
5
箱式货车（10t）
15
12辆
180
6
冷藏车（10t）
5348
1辆
5348
全进口
7
冷藏车（16t）
6616
1辆
6616
全进口
8
高架库货架
003
15000m2
450
含托盘
9
监控系统
150
1套
150
10
电动高度调节板
4
4
16
国民币支付
合计
141564
三动化立体仓库区
流通领域已物流高科技（动分拣机动化立体仓库信息处理通讯动化等）广泛应配送中心中动化立体仓库高层货架储存货物巷道堆垛起重机存取货物通周围装卸搬运设备动进行出入库存取作业仓库动化立体仓库出现物流技术划时代革新仅彻底改变仓储行业劳动密集效率低落面貌拓展仓库功单纯保型综合流通型方发展
根拟建物流配送中心建设目标发展趋势应该加强学采物流现代化技术项目考虑建设3000m2动化立体仓库货架巷道堆垛起重机周边出入库配套机械设施仓储理控制系统等部分组成
拟建动化立体仓库初步方案：
1巷道堆垛起重机高184m巷道长60m采高性堆垛机速度指标运行速度4~120mmin升降速度4~40mmin货叉速度4~2040mmin闭环调速绝认址拟购置
5台
2货架10排10层44列8800货位层高17米根途采横梁式货架悬臂式货架等结构形式
3托盘采木托盘规格1200mm×1200mm×150mm
4采动传送方式入出库输送机系统包括链条升降台链条输送机辊子输送机空托盘收集机尺寸检测系统箱架动控制系统等
5动控制方式采三级计算机分布式控制系统理级中间控制级直接控制级组成理级仓库进行线离线理中间控制级通讯流程进行控制进行实时图显示直接控制级PLC（编程序控制器）组成控制系统设备进行单机动操作
6该区计算机理监控系统包括服务器（双机热备份）磁带机计算机入出库工作站通讯模块印机条码阅读器红外通讯装置显示屏系统服务器操作系统数库系统理软件监控软件动画软件等
7该区配送品种需适宜动化立体仓库存储进出库初步确定家电类轻工机械类
动化立体仓库区物流设备配备情况参见表64
动化立体仓库区物流设备配备情况表
表64 单位：万元
序号
设备名称
单价
数量
金额
备 注
1
高性堆垛机
50
5台
250
运行速度—4~120mmin
升降速度—4~40mmin
货叉速度—4~2040mmin
2
货架系统
003
8800货位
264
表面喷塑
3
入出库输送机系统
275
包括链条升降台链条输送机辊子输送机空托盘收集机尺寸检测系统箱架动控制系统等约
100台套
4
计算机理监控系统
140
包括相关软硬件
5
木质托盘
0017
8800
150
6
配件
41
包括天轨安全供电滑触线电缆桥架供电柜等
7
相关费
180
包括设计费安装调试费运输费培训费工程理费等
合计
1300
第三节 配送中心信息系统
物流配送中心连接供应方需求方桥梁供应方角度配送中心事高效流通加工库存理运输配送等活动需求方角度配送中心必须灵活性时性满足类客户需理信息配送中心完成功提供力支持保证配送中心物流设备物流技术提高动化省力化外理信息建设提高作业效率提升现代化程度重标志
信息系统总体设计
1信息流
商品流通程中存着三种重容流商品流资金流信息流中信息流方面伴着商品流产生方面起着引导物流进行规律运动重作分析商品流导资金流进行营决策重
物流配送中心调度信息流流正确时处理笔货物信息提高效率节约成关键系统信息流简图见图62
图6 2 配送中心信息流简图
2信息系统目标
★实现仓储配送理信息智化处理充分发挥机协功效
★做仓库收发存等基信息收集保存加工工作系统相关处理提供准确数支持
★通批号理提高商品周转合理性
★限度缩短商品出入库时间减少谓劳动力消耗
★利盘点作业督促促仓库做盘点工作便系统反映库存帐面数实物量基保持致
★改包装作业仓库中商品包装更适应商店客户需仓库仅仅商品存放中心商品加工包装配送中心
★通系统部公众网络相关系统时新库存信息提高理工作效性客户供应商服务质量
★逐步形成企业决策支持系统企业发展规划制定提供更加科学合理手段
3信息系统配置
项目信息系统商务电脑理系统系统采客户服务器体系结构特点数库服务器直接根工作站传数进行加工规范处理结果数网络传送回客户端种前端分离处理处理数拢网络交通量降低相应时间缩短提高系统性减轻网络带宽求
配送中心信息理采级理数库服务器理中心数均部门客户端进行存取时中心理层实时查需数部门间数享信息系统中心体化确保中心部数实时性致性完整性
系统具特点时求身具性保证部门存取数安全首先须保证硬件畅通网络畅通数库服务器前端客户机稳定外数库具定求满足频繁存取具备
理容量数力时数须提供纠错功
基求配送中心系统设计：
数库服务器采计算机工作站操作系统采Windows NT台数库采型关系数库确保数库核心性前端采高性高性微机终端访问数库通讯采网络串口线通讯三种方式网络采太网利TCPIP协议根需数采集灵活方便系统部增加部分线终端实现数方便时快捷存取中心部实现作业面理现代化拣选求信息现代化引进电子标签技术拣选者方便直观进行拣选作业面操作台理相致实现前台准确快速响应建设配送中心时仅达信息流现代化标准时实现部分物流调动化物流特殊关口特殊部位例入库出库检测物品合流等处提供种方便快捷检测手段保证物流传送程中产生瓶颈问题需安装条码设备物流检测传感器传输设备控制器等
二信息系统总体结构
充分考虑系统开放性集成性实性先进性性济性基础系统总目标建设求形成配送中心信息系统体系结构详见图63
硬件Hardware
支撑
台
操作系统
进
货
理
配送
需求
门店
信息
理
商品
库存
理
配货
配载
运力
理
决
策
支
持
财
务
理
商业信息
公开发布
应
系
统
部数库
公信息数库
数库
图63 信息系统总体结构示意图
系统结构图出系统具充分开放性满足物流配送中心发展需技术充分考虑层次信息求促进网电子商务发展社会户提供信息服务
基述总体结构确定信息系统功模型图系统功树分参见图64图65
图64 物流配送中心信息系统功模型图
图65 物流配送中心信息系统功树
三信息系统功模块简介
项目拟建物流配送信息理系统包括仓储理子系统库存理子系统运输理子系统配送加工子系统客户理子系统网物流子系统报表子系统集装箱优化装箱子系统等
★仓储理系统（Warehouse Management System）
包括： 进货作业系统（Inward Operation）
出货作业系统（Outward Operation）
★库存理系统（Inventory Control）
包括： 点仓作业系统（Cycle Counting）
物流计费系统（Logistics Billing System）
物流计费（Logistics Billing）
应收帐理 （Accounts Receivables）
项通知单发票（Debit Notes）
★运输理系统（Transportation Management System）
包括： 运输作业（Transportation Operation）
运输计费（Transportation Billing）
托运作业（Drayage）
★配送加工系统（Distribution Processing System）
包括： 包装系统（Repackaging Operation）
组装作业（Assembly Operation）
拆包装作业（Break Pack Operation）
转仓作业（Location Transfer）
补货作业（Replenishment Operation）
★客户理系统（Customer Relationship Management）
包括： 潜力客户踪（Potential Client Tracing）
客户合理（Client Contract Generator）
★网物流系统(ELogistics)
包括： 网库存查询系统（Internet Inventory Inquiry）
网单作业系统（Internet Placing Instructions System）
网车辆踪查询系统（Internet Vehicle Tracing）
数报表中心（DataReporting Center）
★报表系统（Reporting）
包括： 数转换中心（Data2 Excel）
视化物流（Visual Logistics）
★集装箱优化装箱系统（Optimize Container Loading System）
约束优化装箱（NonConstraint Container Loading）
约束优化装箱（Constraint Container Loading）
四外界通信
物流配送中心通DDN专线相关电子商务网站进行通信DDN专线优点传输速度快堵塞现象少突发性数传输处理较进行动错误检测网络性较
五条形码技术
信息系统拟采条形码技术条形码技术作种成熟信息处理技术具信息采集速度快信息量性高等优点条形码技术实现电子数交换（EDI）基础仓储物资快速准确保障重手段
项目物流配送中心采国际条码标准建立整套物流条码标准体系力推进物流条码应发展
第四节 物流配送中心营理策略
营策略
1积极开拓动出击
商品配送业务第三方配送全新概念业务市场认知市场认识深度程项目实施程中动出击动宣传宣传第三方配送客户设计方案诚信赢行客户
2完善服务
配送业务项配套性业务生产企业终消费者间桥梁纽带服务水衡量配送质量根准工作中应时刻强化服务意识服务工作作企业生命线抓服务质量服务水贯串整配送工作全程断改进服务断完善服务
3断学提高技术素质
配送业务项断发展技术新型仓储机械运输设施信息理水断更新
尤电子商务全球卫星定位系统现代配送结合已成必然求业员断学新技术新工艺提高技术素质适应技术飞速发展需求
4提高理水
配送业务项高效理做快速决策快速市场反应提高市场应变力理水
5进退分步实施
立足现业务现业务基础逐步提出增值服务继推进现代配送业务仓储设施逐步实现仓库电子仓库
二理策略
提高理效率降低成运作提出具竞争力服务价格必须采取措施：坚持品牌营产品（服务）营资营相结合系统营企业发展目标员工供应商营商目标发展充分结合重视员工外部协作营商培训协助实现营目标建立完善物流网络分级理货物进行实施动态踪信息动处理组建客户俱乐部股份公司提供稳定客户群
理制度包括：
1须放入库存放切物品必须办理入库手续方入库须出库切物品必须办理出库手续方出库
2总理行政中心总监配送中心员工外未总理书面批准进入物流配送中心库房
3树立机械化动化观念注重先进设备技术引进开发重视规范化理物流配送中心功充分发挥关键
4推行配送合理化通采专业设备设施操作程序取较配送效果降低配送分综合化复杂程度难度
5实时动态库存数少1时更新1次
6推行准时配送系统准时配送配送合理化重容配送做准时户资源握放心实施低库存零库存效安排接货力物力追求高效率工作
三储存策略
储存策略指定储位（Dedicated Location）指派原良储存策略减少出入库移动距离缩短作业时间甚够充分利储存空间项目拟采分类储放
1类储存货品相固定储位货品互储位须规划项货品储位容量库量
2储区安排考虑物品尺寸重量
3易燃物必须限制储放定高度满足保险标准防火法规
4储区记忆容易提取
第五节 超市营方案
项目超市总体营思路：准确定位特色营树立品牌
营业面积
超市卖场面积12000m2
二营品种
超市入选商品20000余种营品种分类详见表65
表65 超市营品种方案
序号
分类
序号
分类
序号
分类
生鲜商品
三
纺织品
五
众消费品
1
奶制品
1
男装
1
成品
2
面包
2
童品
2
洗涤菜
3
糕点
3
衣装
3
美容美发
4
助熟食
4
女装
4
清洁护理
5
肉类
5
鞋类
5
吃早餐
6
鱼类
6
家纺织品
6
饼干
7
冷冻食品
四
非食品非技术（2）
7
饮料烟酒
8
蔬果
1
家五金
8
团购品
9
干果／南北货
2
工具
二
非食品非技术（1）
3
制品
1
相
4
游戏玩具
2
音
5
体育品
3
家具
6
厨房餐桌品
4
家电
7
学办公品
5
家电
8
清洁整理品
6
通讯
9
箱包珠宝
三消费象
中低高收入群体
四服务区域
超市服务半径初步确定3公里时XX城区基础扩展全市范围周边区
五营规模
项目超市正常营年营业额超6亿元
六超市构成
项目超市构成参见图66
七货源采购配送
项目超市货源采购拟利XX商业厦股份限公司已采购网络时断拓展新采购渠道超市配送（包括仓储运输）项目物流配送中心统安排
第六节 超市营销策略
营策略
精心布置货架销售区展示20000余品种类商品消费者未消费者开眼界产生积极影响进产生良业绩外实际营中国际流行营方式结合中国消费者特点顾客提供佳营方式
二服务策略
挑剔流服务消费者购物欲满足时真心视帝精神满足必时提供超值服务特殊需顾客提供超出营品种指定需求专门服务等时建设流营服务设施
外根项目营品类特点分针性制定售前售中售服务措施：建立热线咨询电话开设免费培训讲座潜移默化方式宣传产品培育潜消费者等
三优势互补策略
超市零售场批发展示场项目超市做零售市场时适时开展批发代理业务应充分利XX商业厦股份限公司现资源包括采购网络营销网络等断拓展新业务渠道时超市身发展程中股份公司商场营点建立紧密联系强强合作生意做业务做活
四宣传战略
超市宣传放重位尤应突出区位优势环境优势时针营产品特点制定相应宣传措施：重货位安排长期促销员起宣传介绍产品锁定固定消费客户提高产品销售作抓住消费源头突出权威广告作注重媒体宣传包括广播电视报刊户外广告等增加产品见度
第七节 超市技术设备
计算机理系统
超市计算机理系统包括业务理财务会计理采购理库存理配货理运输理POS电子定货远程通讯综合统计信息理系统维护等模块拟物流配送中心信息系统统设计建设
超市计算机具体配置拟通服务器IBM AS400PC+POS机独立局域网系统利服务器硬盘镜双机热备份等措施提高数安全性前台POS机笔商品交易情况直接接入台服务器中台服务器时踪超市销售新动态
二设备
考虑项目特点特项目建设方案超市需采购设备包括：超市营业设备公工程设备设施设备（包括动扶梯垂直电梯办公具等）
超市设备采购清单详见表66
表66 超市设备采购清单
序号
项目名称
单位
数量
备 注
超市营业设备
该部分投资约260万元
1
手推车
辆
4000
2
冷藏柜配件
套
50
3
标签条
套
10000
4
面团糕点设备
套
3
5
种货架
套
800
6
部门标志牌
100
7
收银设备配件
套
80
8
切面包片机架配件
套
3
9
熟食加工设备熟食柜
套
70
续表
序号
项目名称
单位
数量
备 注
二
公工程设备设施
该部分投资计入关专业工程费外单独计算
10
冷水机组
套
3
350RT(单套)
11
燃气全动压热水锅炉
台
4
40×104Kcalh(单台)
12
风机盘新风机组
套
1
13
冷塔
套
1
14
监控报警系统
套
1
15
动喷淋灭火系统
套
1
16
计算机通讯设备
套
1
17
干式变压器
台
2
2500kVA(单台)
18
柴油发电机组
套
1
三
19
动扶梯
部
4
全进口
20
垂直电梯
部
3
中外合资
21
办公具
第七章 工程技术方案
第节 总体设计概况
总体设计原
项目建设功齐全结构合理设施配套物流配送中心超市考虑该项目建设目标功途建设基形势周边环境等素结合关部门建设求建设标准设计方案总体设计原：
1充分考虑国物流配送超市特点发展需建设座融超市仓储配送办公信息等体综合性楼
2建筑造型新颖具时代特色体现出物流商业建筑涵鲜明性
3总体布局合理功齐全注意土利率考虑适活动空间创造优美怡周边协调环境
4功房设计具科学性合理性注意实际效益
5结构排水消防强弱电暖通等专业设计具技术先进性济合理性
6符合城市规划交通消防土环保绿化园林卫生防等方面关规定规范求
二设计方案确定
根项目建设目标求初步确定次工程建设容包括：物流配送中心超市楼幢建筑面积47970m2中超市卖场面积12000m2仓储配送面积16000m2冷冻机房变电室泵房锅炉房发电机房等辅助配套设施房650m2物流配送中心超市配套排水消防电气（强弱电）暖通等公工程室外工程等附属工程物流配送中心超市需物流设备信息系统办公具等
项目基原仓储场仓库道路建（构）筑物拆改造等工作目前正前期准备关事宜尚洽谈协商项目建设暂考虑利原设施关设计新建工程进行
第二节 总面布置
总面设计原
1功分区明确合理布局紧凑节约理维修方便留定发展余
2基外界保持良交通运输联系出入口部道路符合流车流集散求运动流线保持畅短捷
3建筑物布置应考虑总体景观周边环境相协调
4满足项目光线安全防护通讯明等方面求
5便利已水供电通讯等基础设施
6废弃物处理应作妥善安排需符合关环境保护法令法规规定
二总面布局
物流配送中心超市楼项目建设体面形状总体呈T型安排基中部考虑物流配送中心超市功服务象差异超市房安排正干道楼东部体2层局部1层物流配送房安排楼西部体3层局部1层
楼超市区广瑞路间室外场型功广场分联系东侧基超市出入口西侧楼超市区出入口流集散休闲提供开阔空间满足项目功需求形成较气势商业气氛该广场南北分安排定规模室外汽车停泊场行车停车场
楼西北部室外场配货配载区仓储配送货物进出楼时作配送中心运输车辆室外停泊场冷冻机房变电室泵房锅炉房发电机房等物流配送中心超市辅助配套设施房根功需合理布置基西北角
项目基面积47400m2总说三部分构成：（1）物流配送中心超市楼占面积18960m2（2）室外广场停车场道路辅助配套设施占面积14220m2（3）集中分散绿化绿化占面积14220m2
三交通组织
项目交通设计车分流互干扰便利原时满足交通规划消防部门关求
根基周边道路交通情况拟基出入口安排东面广瑞路侧设置两北端配送中心出入口中部超市出入口物流配送中心客户运输车辆配送中心出入口进入基基北侧部道路直达位基西南拟建楼物流配送区超市顾客基东侧超市出入口进入基功广场方便快捷进入拟建楼超市区
整基进出超市物流配送中心车辆作统安排停车场三处：（1）基东部功广场南北分室外汽车停泊场行车停车场供超市顾客社会车辆（2）基西北部供进出配送中心车辆室外停泊时兼作部停车场（3）物流配送中心超市楼半室（部）停车场进口出口分位楼西北拐角楼东南角分基配送中心出入口超市出入口进出基
外出租车入口位基东南侧出租车进入基直接客送超市入口处客前出租车候客处排队接客基道路环行骨架配枝状道路流物流互干扰
四消防通道
整基外侧设环行消防通道建筑物周边建筑物间保持足够防火间距留环形车道消防车道宽度应35m道路空遇架等障碍物时净高应4m环形消防车道少应两处车道连通头消防车道应设回车道面积12m×12m回车场供型消防车回车场面积应15m×15m
五技术济指标
项目技术济指标参见表71
表71 项目技术济指标表
序号
指标名称
单位
数值
备 注
1
总面积
m2
47400
2
总建筑面积
m2
48620
21
物流配送中心超市楼
m2
47970
中超市卖场面积12000m2仓储配送面积16000m2
22
辅助配套设施房
m2
650
包括冷冻机房变电室泵房锅炉房发电机房等房
3
建筑密度
40
4
容积率
103
5
绿化率
30
第三节 建筑方案
项目工程单体物流配送中心超市楼节建筑方案述该楼建筑方案
设计
1民建筑设计通JGJ3787
2办公建筑设计规范JGJ6789
3方便残疾城市道路建筑物设计规范JGJ5088
4商店建筑设计规范JGJ4888
5饮食建筑设计规范JGJ6489
6建筑设计防火规范GBJ1687（1997年版）
二部功分区
物流配送中心超市楼三层半室层总建筑面积47970m2包括仓储配送超市卖场办公等房中超市卖场面积12000m2仓储配送面积16000m2房面积19970m2
根初步设想仓储配送房位层二层局部超市卖场位二层层局部外仓储区部分考虑采动化立体仓库适应高层货架储存货物需该立体仓库区拟作楼附房仅安排层
超市入口设广瑞路侧顾客进入层超市堂通动扶梯进入超市二层超市区设超市前厅超市卖场货物存放区等房物流配送中心入口设楼西部层设动化立体仓库普通货架仓库配货配载等功区期股份公司商业厦零售商场百业网销售客户属子公司提供仓储配送服务二层该楼超市股份公司超市连锁店提供仓储配送服务外根物流配送中心发展情况逐步开展面股份公司外部社会化物流配送业务
楼二层外设商店吃餐饮卫生间等服务设施工程技术办公等房三层办公区
楼联系交通方式包括动扶梯垂直电梯处楼梯中动扶梯超市顾客服务超市二层间设4部全进口动扶梯垂直电梯设3
部直达楼半室三层办公区
物流配送中心超市楼功房面积分配参见表72中层仓库配送房包括3000m2动化立体仓库
表72 楼关房功面积分配表
序号
名 称
单位
半室
第层
第二层
第三层
总计
1
超市卖场
m2
0
3200
8800
0
12000
2
仓库配送
m2
0
12000
4000
0
16000
3
加工间冷库
m2
0
0
0
1400
1400
4
收货区
m2
0
1600
1400
0
3000
5
办公室
m2
0
250
250
1800
2300
6
商店
m2
0
250
710
0
960
7
吃餐饮
m2
0
750
0
1100
1850
8
通道走廊
m2
150
350
400
200
1100
9
卫生间
m2
0
100
100
150
350
10
工程技术房
m2
750
460
300
0
1510
11
室停车场
m2
7500
0
0
0
7500
*
面积合计
m2
8400
18960
15960
4650
47970
三立面设计
简洁明快指导思想力图现代装饰材料—绿色全反射玻璃墙面积实墙进行体现现货建筑简洁细致气艺术风格细部超市交通空间暴露外通川流息流暗喻现代快节奏生活时量流流动引起奇心吸引潜顾客进入超市购物建筑转角处设置项目单位巨型超市物流公司标志
四材料
1材料表
功区墙面顶面面踢角柱子等材料求参见表73
表73 材 料 表
序号
名 称
墙 面
顶 面
面
踢角
柱 子
1
办公区
乳板乙烯板
PVC
乳胶漆
2
库房
卸货区
墙涂料喷白
墙涂料喷白
混凝土耐磨坪
水泥
墙涂料喷白角钢护角
3
操作区
保温板
保温板吊顶
防滑砖
砖
保温板
4
营业区
乳胶漆
墙涂料喷白
胶板
水泥
乳胶漆角钢护角
5
餐饮区
乳胶漆
墙涂料喷白
胶板
水泥
乳胶漆
6
卫生间
150×300瓷砖
吊顶
150×150防滑砖
水泥
150×150砖
7
厨房
150×300瓷砖
墙涂料喷白
150×150防滑砖
水泥
150×300砖
8
设备房
水泥砂浆坪
水泥
墙涂料喷白
9
商店
乳胶漆
墙涂料喷白
乙烯板
水泥
乳胶漆
2屋面
基层钢筋混凝土预应力现浇板
基层刷IBL隔汽涂料度做陶粒混凝土保温层时找坡坡度－03
3门窗
配送中心超市入口：电动卷帘门感应玻璃门双型开玻璃门锈钢手
紧急出口：时关闭火灾时动开电子控制乙级防火门
货运口：电动卷帘门
办公室：普通木质夹板门球形手锁
仓库：木质防火推拉门双开启钢框机玻璃门双开启钢框机玻璃门
楼梯间：单开启木质乙级防火门锈钢手
金库：钢质保险库门密码门锁
设备房：单开启木质甲级防火门
楼梯手：钢质栏杆木扶手
外窗：铝合金框5mm厚白玻璃局部12mm厚框绿色全反射玻璃幕墙
窗：5mm厚白玻璃木框
五辅助配套设施工程
项目关辅助配套设施工程功面积分配参见表74
表74 辅助配套设施工程功面积分配表
序号
名称
单位
面积
备 注
配套设施房
1
冷冻机房
m2
150
2
变电室
m2
150
3
泵房
m2
50
4
锅炉房
m2
150
5
发电机房
m2
150
*
计
m2
650
二
1
功广场
m2
5400
2
室外行车停车场
m2
2000
1650停车位
**
计
7400
第四节 结构方案
项目工程单体物流配送中心超市楼节结构方案述该楼结构方案
设计
工程结构设计国家现行规范规程关部门相关规定求
1国家标准
（1）建筑结构统标准GBJ6884
（2）建筑结构荷载规范GBJ987
（3）建筑基基础设计规范GBJ789
（4）混凝土结构设计规范GBJ1089
（5）建筑抗震设计规范GBJ1189
（6）建筑抗震设防分类标准GB5022395
（7）工程防水技术规范GBJ10887
2行业（部）标准
（1）建筑桩基技术规范JGJ9494
二抗震设计
根中国震烈度区划图（50年超越概率101990年）XX区属Ⅵ度区考虑拟建工程属员密集场抗震设防等级提高度7度计算建筑抗震设防分类标准（GB5022395）乙类抗震设防建筑考虑震影响框架抗震等级三级
三基础设计
基础设计应根拟建场工程质条件设计计算确定初步确定工程基础形式采桩基柱独立承台中桩基拟采高强预应力桩承台承台加基础联系梁方案基础应控制建筑物绝沉降相沉降均满足现行设计规范业求
项目场址尚未进行工程质详细勘察考虑项目建设重性影响需快进行详细工程质勘探勘探设计阶段中必须充分考虑质条件影响严格关规范求进行工程质测定保证项目建设安全
四部结构设计
物流配送中心超市楼结构形式采预应力钢筋混凝土框架结构外墙围护结构采框架柱填充砖墙体系
根功初步确定该楼关楼屋面活荷载标准值：半室车库40kNm2仓储房10kNm2超市卖场35kNm2办公房15kNm2卫生间25kNm2
项目拟建冷冻机房变电室泵房锅炉房发电机房等辅助配套设施房结构形式采砖混结构
第五节 公工程方案
排水工程
1设计
根国家关排水设计规范基外围排水现状条件项目建设单位关项目排水方面求进行设计
关设计规范包括：
（1）建筑水排水设计规范GBJ1588
（2）室外水设计规范GBJ1386
（3）室外排水设计规范GBJ1487
2水
（1）水量
项目水包括员工水顾客水副食品加工水餐饮水面洗水绿化水空调补充水等根初步估算项目日水量720m3d
（2）供水水源
项目场址区域XX市水公司供水基附干道两侧供水径Dn700供水保证率98供水状况较优项目拟广瑞路市政供水网接入水源根项目水量发展需次水增容径取Dn200
（3）供水系统
包括生活杂水系统饮水系统中生活杂水系统供工作员顾客盥洗水副食品加工水面洗水冷系统补充水该水般水处理生活饮水系统供超市工作员顾客饮水食品加工水饮水采砂滤－活性炭－反渗透－臭氧消毒工艺设备
3排水
（1）排水体制
项目排水体制雨污分流制基附道路两侧排水径d1200雨污水均排入市政排水网
（2）污废水
项目生活污水室采污废水分流室外采污废水合流道系统副食品加工含油废水隔油池处理生活污废水纳入基污水处理站三级生化处理达国家排放标
准排入城市污水道根初步估算项目日污废水排放量（循环补充水量）340m3d
（3）雨水
基雨水均组织排雨水屋面雨水面排水沟道路雨水口收集纳入市政雨水基面积474公顷设计重现期年取排水口径Dn900
二暖通工程
1设计范围
根国家关采暖制冷通风设计规范项目建设单位关项目暖通方面求进行设计
设计规范：
（1）采暖通风空气调节设计规范GBJ1987
（2）建筑设计防火规范GBJ1687（1997年版）
（3）汽车库修车库停车场设计防火规范GB5006797
（4）锅炉房设计规范GB5004192
（5）民建筑暖通空调设计技术措施
物流配送中心超市楼体冬夏两季进行舒适性空调设计春秋渡季节予舒适性通风换气考虑节前提达全年室环境舒适性结果设计范围楼营办公等功房采暖制冷通风仓储配送房根储存货物品种存放配送求外考虑
2关设计参数
（1）室设计参数
参见表75
表75 空调设计部分室参数
序号
名称
夏 季
冬 季
新风量
噪声声级
干球温度
相湿度
干球温度
相湿度
·
℃
℃
1
门厅走道
26±2
65±10
20±2
40±10
10
NR45
3
超市商店
27±2
60±10
18±2
30±10
18
NR45
2
办公
26±2
60±10
20±2
40±10
20
NR45
（2）通风换气次数
参见表76
关房通风换气次数
表76 单位：次／时
房间名称
换气次数
房间名称
换气次数
冷冻机房
10－20
面包房
20－30
变电室
15－30
锅炉房
15－30
配电室
5－10
卫生间
15－20
泵房
3－4
仓库
4－6
厨房
30－50
发电机房
30
3空调系统
超市等空间采全空调系统采变风量空调器吊装楼板室外新风室回风混合热交换器处理通风进入房间确保新风进入提高空气品质配置必排风系统降低噪声空调系统采中外合资厂生产阻抗复合消声器办公等部分采风机盘加新风系统盘新风机组采中外合资厂产品超市入口门设置空气幕减少量损失
4空调负荷
根物流配送中心超市楼中央空调系统作范围关房空调负荷估算该楼夏季冷负荷约3680kW冬季热负荷约1380kW
5空调冷热源
空调冷热源拟选进口冷水机组350RT×3台制冷机组总容量1050RT（总制冷量约6000kW）
空调热源选中外合资燃气全动压热水锅炉40×104kcal×4台总容量160×104kcalh（总制热量约合1856kW）
6关设计
（1）通风：设备房仓库等采然进风机械排风面包房超市特殊区域适增加排风量防止异味流入超市卫生间更衣室等设机械排风
（2）防火排烟：通风空调系统风采非燃材料风设备保温材料消声材料粘结剂采非燃难燃材料仓库利高窗采然排烟方式超市部分采机械排烟方式
（3）冷库加工区：果蔬加工区食品加工区冷库温度求分隔区域温度单独控制制冷空调区域机房集中供冷库房采吊顶式空气冷气区域（）果蔬冷求补送新风食品油炸烘烤区布置排风系统
三电气工程
1设计范围
根国家关电气设计规范项目建设单位提出设计求关原始资料专业求进行设计
关设计规范包括：
（1）民建筑电气设计规范JGJT1692
（2）10kV变电设计规范GB5005394
（3）供配电系统设计规范GB5005295
（4）低压配电设计规范GB5005495
（5）民建筑明设计标准GBJ13390
（6）建筑防雷设计规范GB5005794
（7）建筑设计防火规范GBJ1687（1997年版）
（8）火灾动报警系统设计规范GBJ11688
设计范围包括物流配送中心超市楼配套变配电明防雷接安全监控结构化布线等系统
2供电系统
项目电包括动力明空调冷冻广告牌等根初步估算项目总电负荷约3120kW拟选两台2500kVA变压器
项目场址区域XX市供电局供电骨干输电线路35kV供电保证率98供电状况较优项目拟基设变电站座电业提供二路10kV高压电源缆引入低压供电系统单母线分段运行母联开关采动手动合闸设置机械联琐相应配置高低压开关柜环氧树脂浇注干式变压器柜
应急消防设1000kW柴油发电机组套供部分明冷库（包括冷冻冷藏等）信息处理系统等信息处理系统收银系统等电源均UPS（少15分钟）供应
3配电系统
明动力空调等功分区分系统供电电源引出电缆桥架顶板配电箱配电系统输出端均装置具载短路保护功动断路器超市商店电量单独配电分计量超市适部位装置带保护接插座部分插座应采双电源供电消防设备应急明等系统电均采二路供电负载末端动切换
4明系统
建筑物设正常明应急明值班明泛光明等明支线金属线槽顶板铺设工作场度明质量应符合国标GBJ13390民建筑明设计标准中关规定
度光源求：超市营业区度1000LX荧光灯作光源局部采金卤灯办公室度400LX采荧光灯作光源储藏室操作室度200LX采带灯罩荧光灯作光源出入口通道等度200LX般通道度100LX四周道路采高压钠灯作光源
走道楼梯间配电室消防设备房等处设置应急灯疏散指示灯发生紧急情况时应急明系统立启保证流够迅速安全疏散
突出整建筑群晚间风采体建筑立面处设置泛光明选功率投光灯具时室外广场合理布置广场灯建筑广场晚间灯光耀相互辉映
5防雷接系统
建筑二级防雷求设计防雷装置
屋顶女墙镀锌扁钢设环状避雷带作防直击雷接闪器屋面装设15×15m网格利建筑物构造柱两根筋作防雷引线引线间距20m利建筑物钢筋混凝土基础钢筋作接体防雷接变电接弱电系统接接装置构成完整防雷接系统
低压配电系统保护采TNS系统接系统采联合接接电阻1Ω进出建筑物种线路金属道应进出处防雷接装置相连
6弱电系统
根需物流配送中心超市楼设置电话电视保安监视系统火灾动报警系统动喷水灭火系统音响系统设备理系统等弱电系统
办公室设置电话传真机等通讯设备营业厅设置IC卡电话商场设置广播音响系统套功播放音乐紧急通知呼
楼关房根需设置语音信息点数信息点系统配线采结构化布线垂直配线弱电竖井线槽墙敷设水配线采五类双绞线
建筑出入口重场重通道设置电视摄机实现现场监视监控系统中心监控室（包括控制器路监视屏录机等）监视点摄机连接电缆等组成
关系统需步请专业设计公司进行设计
四煤气工程
工程煤气供超市食品加工餐饮气（设煤气总表）餐饮区厨房设煤气表
煤气道接市政煤气总否需设煤气调压征询关部门决定
室煤气道需委托关单位专门进行设计施工煤气表具须采煤气公司指定产品委托煤气公司承担安装
五消防工程
1设计
防止减少火灾危害保护身财产安全防患未然项目严格国家方关消防安全等现行标准规范进行消防设计设计包括：
（1）建筑设计防火规范GBJ1687（1997年版）
（2）动喷水灭火系统设计规范GBJ8485
（3）火灾动报警系统设计规范GBJ11688
（4）汽车库修车库停车场设计防火规范GB5006797
2消防水源
消防求二路供水二路水源接市政水（接入径Dn200）二路供水供水量困难需消防部门求考虑设消防水池
3关消防设计点
（1）消防水量
建筑物功区设置室外消火栓水系统动喷水灭火系统室消防水采高压时高压水系统消防水量室外消防水量计算
根关规范确定工程消防水量75ls中室消火栓15ls室外消火栓30ls动喷淋系统30ls
（2）消火栓系统
系统设二台加压泵（备）水泵直接网抽水设水池消火栓布置保证二股充实水柱时达室部位系统设二套消防结合器
（3）动喷淋系统
室超市卖场等营房设置动喷淋系统喷淋系统消防栓系统分开独立设喷淋泵二台（备）水泵直接网抽水启动报警阀处压力形状控制系统设二套湿式报警阀信号传消防控制中心动喷淋系统设消防结合器二套
（4）
项目设消防控制中心火灾报警防烟排烟设施配变电房设温感式报警系统营业厅设烟感式报警系统宜水灭火房间变压器室高低压配电室等处安置型悬挂式灭火器
建筑物周边建筑物间保持足够防火间距留环形车道消防车道宽度应35m道路空遇架等障碍物时净高应4m环形消防车道少应两处车道连通头消防车道应设回车道面积12m×12m回车场供型消防车回车场面积应15m×15m
第八章 环保节安全
第节 环境保护
根中华民国环境保护法等关法规项目实施程中排出污染物应采取必措施达国家规定标准项目环境保护工作接受XX市环保部门监督采环境保护标准：
1建筑项目环境保护理条例国务院（98）253号令
2气污染物综合排放标准GB162971996
3污水综合排放标准GB89781996
4环境空气质量标准GB30951996
5表水环境质量标准GBZB11999
6城市区域环境噪声标准GB309693
项目属般公民建筑集商业办公体建设基位XX市区项目建设启涉噪声污水固体废弃物室空气质量等环境问题加强理严格关标准执行环保措施基会产生环境污染
环境影响初步分析
1废水
排水系统采雨污分流制厨房污水先隔油池处理生活污水合处理达国家排放标准排入市政排水基东南角污水池采二级生化处理法污水处理浇花洗汽车项目废水会环境造成污染
2废烟气
拟进口冷水机组水制冷剂气污染拟锅炉燃气压热水锅炉外厨房油烟油烟滤罩排出室外蒸汽锅炉空调水系统均软化水项目废烟气基会环境造成污染
3噪声
项目风机设备均选优质低噪型时室采隔音良材料噪声控制允许范围
4室空气质量
超市卖场等营场员密集流动性仓库部分货物储存时间长久会产生异味根
房功定期定期采然机械方式通风时建筑装修材料选应符合国家关室环境标准采取关措施基保证室空气质量
二环保措施
1施工程中应遵守国家省关环境保护法律法规规定采取措施施工现场种粉尘废气废水固体废弃物振动噪声等污染危害控制法律法规施工理规定范围具体采取措施：
（1）妥善处理泥浆水未处理直接排入城市排水设施河流
（2）施工现场熔融沥青者焚烧油毡油漆会产生害烟尘恶臭气体物质
（3）密封式圈筒处理高空废弃物
（4）采取效措施控制施工中扬尘
（5）禁止毒害废弃物作土方回填
（6）产生噪声振动施工机械采取限时施工等效措施减轻危害
2设计关设备时采取措施：
（1）采分流制排水系统利隔油池化粪池专业污水处理系统排水达国家污水排放标准
（2）空调通风机房墙门窗做吸音隔声处理
（3）空调系统通风系统风均设消声器
（4）选设备求噪音低运行振动带振源设备风机空调机组等设减振基座减振吊架设备连接接加设柔性减振软接头空调机组离心风机设置弹簧减震器体建筑周围环境室房间需达GB309693噪声标准求
（5）厨房间排油烟滤减少油烟排出室外
（6）蒸汽锅炉空调水系统均软化水
（7）建筑隔断采轻质隔墙轻钢龙骨石膏板等少采木材体健康良影响材料
3基广场空处种植树木草坪进行绿化净化空气保护环境
4项目建设期间项目建成需请环保部门项目作进步环境影响评价便采取更加济合理措施达关污染物治理标准求
第二节 节
项目采取措施取节效果：
1空调系统设计时考虑渡季节全新风方式冬季量利室外低温空气空调末端设备设置点动水阀根负荷变化调节供水量节省源
2采高效率热交换器提高源利率新风机组回风风机通风风机排风风机等根途设置时间控制定时开启风机达节目
3水系统选变频泵衡阀采国家推荐节水器具根途分区设置适数量水表节约水进行衡测试
4建筑外墙玻璃采双层中空度膜玻璃保温隔热顶层空中花园采先进智化遮阳系统室气候舒适宜相应减少耗
5走道采紧凑型节灯门厅室外泛光明采金属卤化物
6利建筑空间量采然排风方式节省设备购置费电量
第三节 劳动安全
贯彻安全第预防方针确保项目实施符合职业安全求保障劳动者劳动程中安全健康提高劳动生产率项目劳动安全设计必须达关求
机械设备安全
涉轨巷道堆垛起重机安全性问题堆垛机作种重起重设备安全性性尤重生产制造安装厂家必须具资格证设备需劳动部门验收标准规定种安全保护装置电气控制采取系列联锁保护措施采取安全保护装置：
1终端限位保护：水行走垂直升降货叉伸缩终端设机械限位保护装置
2电气联锁保护：堆垛机出入库作业时保护货叉动作相反货叉伸缩时保证水行走垂直升降动作
3正位检测保护：堆垛机出入库作业时水（列）方垂直（层）方停准时货叉伸缩货叉运动受条件控制
4载货台断绳保护：钢丝绳链条断裂时通断绳保护装置载货台卡住立柱导轨阻止坠落目前较常见载货台制动器楔铁式凸轮式两种棘轮式结构
外需采取松绳保护载保护等
二公工程设备安全
工程拟配置备柴油发电机组套需专门设置柴油贮存室考虑输送安全需求等素楼半室设备房设油泵油箱间采防火墙房间相隔
工程变配电房锅炉房油泵油箱间等房电梯水泵发电机油泵油等设备设施劳动安全设计参关规范执行劳动安全部门验收合格投入
第九章 组织机构劳动定员
第节 组织机构
着机构简洁员精干注意效率原确定项目组织机构
理机构
项目建设单位XX商业厦股份限公司项目筹建建设股份公司办公室具体负责采取国招标方式落实设计施工监理单位设备材料承包单位签订合制定施工进度计划搞工程质量工期造价控制
物流配送中心超市建成成股份公司分公司实行股份公司董事会领导总理负责制董事会决定分公司重事宜总理副总理董事会确定聘负责执行董事会项决议日常营理工作
该分公司理机构实行直线职型组织机构图参见图91
图 9－1 项目理组织结构图
超市卖场组织机构图参见表92
图 9－2 超市卖场组织结构图
二职责范围
总理根董事会总体工作思路确定理机构职责范围明确职科室拟定工作职责工作程序报董事会批准贯彻执行
第二节 劳动定员培训
员编制
项目计划劳动定员800需员部分中高级理员股份公司部选外余社会公开招聘通考核择优录取律实行劳动合制
二分配制度
员工均实行劳分配基模式基础工资加效益奖励建立较完善理考核制度运电脑化理提供数奖励考核奖优罚劣胜工作员工予淘汰
三聘
项目运作需量专业仓储运输配送信息处理营理市场贸易等必须高度重视部培养外部引进工作合理开发利力资源
理员业务分公司中坚力量着选贤原拘格选拔断创造培训学机会断提高士业务素质思想素质工作力提拨重注意塑性年轻化专业化注意培养备力量必时考虑引进
四员工培训
分公司需高素质员工拟岗员工进行岗前培训培训期30天理工作营业岗位分进行分公司日常运营程中断组织员工培训培训
培训容包括：熟悉项理制度理职责职商品知识操作规程工作规范消费心理礼貌客技巧简单外语会话进销调存环节处理等
培训形式包括：组织基础文化学业务学安排实践验专家技术员员工授课定期选派素质高责心强业务骨干送高等院校进修学
第十章 项目进度计划
国家关加强基础设施工程质量理关规定项目严格执行建设程序确保建设前期工作质量时设计施工设备材料采购实行公开招标做精心勘测设计强化施工理工程实现全面社会监理确保工程质量安全
根求结合实际情况项目建设期拟定1年（12月）关容包括项目前期准备工程勘察设计土建施工设备采购设备安装营业准备投入运营等项目实施计划参见表
101
项 目 实 施 计 划 表
表101 单位：月
序号
容
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
1
项目前期准备工作
2
工程勘察设计
3
土建施工
4
设备采购
5
设备安装
6
营业准备
7
竣工验收交付
第十章 投资估算资金筹措
第节 投资估算
根国家概算指标XX市关部门规定收费标准项目进行初步估算
投资估算编制
1XX省建筑工程概算定额（1999）
2XX市建筑安装工程关规定
3XX商业厦股份限公司提供项目相关资料
二投资估算说明
1根工程建设方案项目需新建物流配送中心超市建筑面积47970m2中超市卖场面积12000 m2仓储配送面积16000 m2冷冻机房变电室泵房锅炉房发电机房等辅助配套设施房650 m2建筑工程费根XX市实际情况体工程方米建筑面积1000元造价估算辅助配套设施工程方米建筑面积800元造价估算专业工程中排水工程（包括消防设施）方米100元估算电气工程包括消防电设施方米250元估算暖通工程方米350元估算室外工程建筑工程排水消防电气暖通等专业工程费10估算
2项目需设备包括物流配送中心超市需物流设备计算机网络设备系统动扶梯电梯办公具等关设备设施设备购置费需414112万元关设备详细情况参见报告关章节
3土费构成包括收购租赁兴建物流配送中心超市占土附属建筑设备收购土权（土面积219031方米）附属建筑设备租赁土权（土面积255074方米）费根专业评估机构评估结果计算：
XX金宁达土评估限公司金估宗评[2001]第040号[2001]第039号土评估报告股份公司拟收购XX市国贸控股（集团）限公司位XX市广瑞路18号锡崇国（2000）字第215号国出土权租赁XXXX商业厦集团限公司位XX市广瑞路14号宗锡崇国（1999）字第21号国出土权评估价格分115799万元132743万元
XX中天资产评估事务限公司苏中资评报字（2001）第53号资产评估报告出具评估结果股份公司拟受XXXX华锦集团限公司述收购土相关建筑物设备评估价值66141万元
述租赁土（广瑞路14号）剩余期限3779年建设期土租金纳入项目固定资产投资
收购土权附属建筑设备租赁土费115799+(1327433779)×1+661411855万元外考虑关手续相关费约45万元项目土费1900万元计
4项目电增容5000kVA供电贴费200元kVA估算水增容费Dn200计需水增容费240万元
5市政公基础设施配套费100元m2计取
6新型墙体材料发展基金10元m2计算
7消防设施建设费2元m2计算
8结建防费30元m2计算
9教育方附加费20元m2计算
10白蚁防治费23元m2计算
11咨询费工程费03估算
12工程监理质监安监费工程费15估算
13勘察设计费工程费15估算
14建设单位理费工程费18估算
15预见费工程费工程建设费5估算
三固定资产投资总额构成
项目全部工程固定资产投资总额1765000 万元中：工程设备费1319374 万元占固定资产投资总额7475工程建设费361579 万元占固定资产投资总额2049预见费84048 万元占固定资产投资总额476
固定资产投资估算详见附表1
四流动资金
项目流动资金物流配送中心超市运转需求情况进行估算正常年流动资金需求量
5500万元中铺底流动资金1650万元流动资金款3850万元铺底流动资金1650万元计入项目总投资
五项目总投资
项目总投资19300万元中：固定资产投资17650万元铺底流动资金1650万元
六分年投资安排
工程实施进度建设期1年固定资产投资均建设期投入（2001年11月－2002年10月）流动资金根年需分年投入
项目分年投资计划详见表111
表111 项目分年投资计划表
序号
指标名称
单位
2001年度
2002年度
2003年度
2004年度
计
1
固定资产投资
万元
3400
14250
17650
2
铺底流动资金
万元
1320
165
165
1650
3
合计
万元
3400
15570
165
165
19300
第二节 资金筹措
固定资产投资源
根投资估算项目固定资产投资总额17650万元拟通公开发行股票融资筹
二流动资金源
项目需流动资金5500万元中铺底流动资金1650万元拟股份公司募股资金解决余流动资金3850万元拟银行款
项目投资计划资金筹措详见附表2
第十二章 财务评价
该项目物流配送中心型超市建设方面减少股份公司身业务日益发展带物流配送压力未开展第三方物流奠定基础方面推动股份公司积极介入国家产业政策鼓励型仓储式超市营领域中实现股份公司仅仅事传统百货商场营单模式型仓储超市百货商场重发展模式转移拓宽股份公司营空间增强市场竞争实力
股份公司该项目建成初期型超市运营实现盈利目标中长期发展言着物流配送中心知名度提高业务范围扩股份公司促该配送中心逐渐发展成第三方物流业务功载体届时股份公司新型业态营收入占股份公司收入总额重断提高
项目财务评价确定计算期15年中：建设期1年营期14年
第节 营业收入营业税金附加估算
项目营业收入根现物流中心实际运转情况结合项目具体情况进行估算
营业收入估算
1库房仓储收入
测算彩电例进行货物类推确定相应收费标准
库房总面积16000方米利率70收费标准06元天方米货架提高17倍估算知项目正常年库房仓储收入417万元
2装卸费收入
项目预计彩电年周转量10万台装卸费21元台计算空调年周转量10万台装卸费22元台计算家电30万件装卸费14元件计算宗商品年周转量30万件装卸费10元件计算商品年周转量80万件装卸费08元件计算项目正常年装卸费收入179万元
3配送业务收入
项目货物配送分短途长途配送短途配送XX市区长途配送半径均70公里计算
项目短途运输需25吨运输车辆20辆天15台班台班96元收入计算项目正常年短途运输收入105万元长途运输需10吨运输车辆12辆需10吨16吨冷藏车1辆天回运输里程均70公里运输费吨公里043元空载率90计算正常年长途运输收入177万元项目正常年配送业务收入计282万元
4超市收入
项目中超市设计规模XX市麦德龙超市相仿目前麦德龙年销售已超8亿元然麦德龙具国际品牌优势理位置偏离市区股份公司具年营信誉优势商品品种两者没差预计股份公司拟投资建设型超市建成取麦德龙相营业绩时定时期市场培育超市客户群体逐步稳定购买日趋集中中长期股份公司济增长点品牌代理项目拓展着物流配送中心知名度提高业务范围扩年争取定数量品牌代理项目
参述素结合济发达程度均购物量消费水确定项目超市正常年单位面积（方米）营业额40万元计正常年超市营收入60040万元
综述XX东方物流配送中心超市项目建成正常年收入60918万元
营业总收入估算详见附表3
二营业税金附加估算
根国家关税收规定项目增值税率17计装卸费收入营业税率3库房仓储配送业务分拣配货等收入营业税率5城市维护建设税营业税额7计算教育费附加营业税额4计算测算出项目正常年营业税金附加1593万元
营业收入营业税金附加估算详见附表4
第二节 总成费估算
成费估算范围
项目总成费估算包括超市商品零售成外购燃料费水电费房产税土费职工工资福利折旧摊销费修理费财务费费等
项目总成费国家计委建设部颁发建设项目济评价方法参数（第二版）关物流配送公司实际运营情况进行估算
二成费估算
1超市商品零售成
参商业物流企业股份公司营业成占营业收入例考虑物流中心通现代化电子信息技术进行仓储配送等营优势项目超市商品零售成占超市收入84测算50440万元
2外购燃料动力费
参关标准项目燃料费配送装卸收入5估算水电费营业收入08估算
3房产税土费
房产税率固定资产投资7012估算土费05元方米估算
4职工工资福利
项目投入营业预计定员800中配送中心职工46项目超市职工工资福利超市销售收入1计配送中心职工均年工资福利12万元计项目正常年职工工资福利656万元
5折旧摊销费
固定资产折旧国家关规定采分类直线折旧法计算房屋建筑35年折旧残值率4机器设备10年折旧残值率4
土权摊销年限35年形资产递延资产均10年摊销
6维修费
维修费年折旧费10估算
7财务费
项目财务费流动资金银行款利息流动资金款利率取570
8销售费
参商业物流企业超市结合股份公司目前销售费水测算
9费
费包括办公费差旅费交际应酬费会议费工会费等费参商业企业关费综合水股份公司实际情况费营业收入05估算
三总成费构成
项目正常年总成费53214万元中：固定成2111万元变成51102万元年营成52060万元
总成费估算详见附表7
第三节 项目盈利力分析
项目损益情况分析
项目正常年收入总额60918万元营业税金附加1593万元总成费53214万元计算知利润总额6111万元根国务院137号令发布企业税暂行条例规定项目税率33正常年税2017万元税利润提取10盈余公积金5盈余公益金正常年盈余公积金409万元盈余公益金205万元该项目正常年未分配利润3480万元
项目损益情况详见附表8
二投资利润率投资利税率
项目投资利润率投资利税率：
年利润总额
投资利润率 ——————————————— 3166
项目总投资（投资总额+流动资金）
年利润总额+销售税金附加
投资利税率 ——————————————— 3992
项目总投资（投资总额+流动资金）
三财务现金流量分析
项目全部投资现金流量详见附表9资金现金流量详见附表10根现金流量分析计算求结果见表121
表121 现金流量分析结果表
序号
指标名称
单位
全部投资
资金
税前
税
1
财务部收益率
3108
2200
2467
2
投资回收期
年
449
570
513
3
财务净现值（ic8）
万元
36663
21551
23160
结果表明：项目财务部收益率2200（税）基准部收益率投资回收期570年（税）说明企业盈利力满足基准求财务净现值21551万元（ic8税）零该项目财务指标接受
四资金源运分析
项目计算期年资金源运详见附表11表中出年收支均衡
第四节 项目确定性分析
盈亏衡分析
投产年固定成相年实际成构成计算项目年生产力利率表示盈亏衡点（BEP）公式：
BEP年固定成[营业收入—变成—销售(营业)税金]×100
测算项目盈亏衡点（BEP）2568盈亏衡分析知基价计算项目生产力利率达2568时达盈亏衡超该率盈利否产生亏损项目该项指标表明项目定抗风险力
二项目敏感性分析
项目财务分析设定财务条件进行考察项目适应种素变化力评价影响项目财务效益项目投资营业收入营成等素
10～+10范围进行敏感性分析分析结果详见附表12
结果表明：运营收入营成建设投资项目影响均较建议项目建设营程中注意加强工程建设理制定切实行营销策略控制项目运行成避免项目固定资产投资营业收入成支出出现较负面波动
第十三章 综合效益评价
第节 济效益评价
建设规模
项目占面积47400m2体工程辅助配套设施工程总建筑面积48620m2中：超市卖场面积12000m2仓储配送面积16000m2房面积19970m2
二投资结构
项目全部工程固定资产投资总额1765000 万元中：工程设备费1319374 万元占固定资产投资总额7475工程建设费361579 万元占固定资产投资总额2049预见费84048 万元占固定资产投资总额476
项目流动资金物流配送中心超市运转需求情况进行估算正常年流动资金需求量5500万元中铺底流动资金1650万元流动资金款3850万元铺底流动资金1650万元计入项目总投资
三项目总投资
项目总投资19300万元中：固定资产投资总额17650万元铺底流动资金1650万元
四投资计划
固定资产投资均建设期投入（2001年11月－2002年10月）流动资金根年需分年投入
五项目营方案
进行型超市物流配送中心业务营中物流配送中心年货物流通量达彩电10万台空调10万台家电30万件宗商品30万件般商品80万件
六营业收入
1项目正常年库房仓储收入417万元
2项目正常年装卸费收入179万元
3项目正常年配送业务收入计282万元
4正常年超市营收入60040万元
XX东方物流配送中心超市项目营业收入四项合计60918万元
七成费
项目正常年总成费53214万元中：固定成2111万元变成51102万元年营成52060万元
八税金利润
项目正常年收入总额60918万元营业税金附加1593万元总成费53214万元计算知利润总额6111万元根国务院137号令发布企业税暂行条例规定项目税率33正常年税2017万元税利润提取10盈余公积金5盈余公益金正常年盈余公积金409万元
盈余公益金205万元该项目正常年未分配利润3480万元
九财务综合测算
综合测算项目投入运营达预期收支情况全部投资财务部收益率2200（税）高基准收益率8折现率计算全部投资财务净现值21551万元（税）零全部投资回收期570年（税含建设期）符合投资回收期限求够时收回投资结果表明该项目财务行较济效益
第二节 社会效益评价
1该项目物流配送中心型超市建设方面减少股份公司身业务日益发展带物流配送压力未开展第三方物流奠定基础方面推动股份公司积极介入国家产业政策鼓励型仓储式超市营领域中实现股份公司仅仅事传统百货商场营单模式型仓储超市百货商场重发展模式转移拓宽股份公司营空间增强市场竞争实力
2投资建设现代化物流配送中心超市促股份公司商场营进步涉足连锁营超级市场店铺销售等业态推动股份公司传统物流商业企业现代物流商业企业发展优化企业部资产资源整合集中采购集中配送建立商品供应保障体系仅增加企业进货价格竞争力更效降低商品流通总成企业规模济效益幅度提高时物流配送发展成股份公司新营服务产业—第三方物流产业股份公司拓展新业务空间利润增长点实现股份公司降低物质消耗提高劳动生产率外第三利润源等方面奠定基础
3项目XX市率先建立规模较集运输仓储配送信息商品销售体物流中心超市促进方济发展需生产资料生活资料两种流量机协调配合通建立独具特色物流体系实行集中进货统配送发挥连锁营优势进步增强提高股份公司信誉市场竞争力
仅部物流系统处衡发展状态时扩营销空间力争该物流配送中心成XX周边区物流配送基股份公司营规模扩拓展新空间时利推动新型商业济业态整方济发展
4促进国物流事业发展需国家十五规划已物流配送列重点发展产业XX省促进省物流发展物流布局需十五规划中明确指出：积极培育发展现代化型区域性物流中心推进区域物流中心网络工程加快南京XX苏州连云港徐州物流中心仓储货场电子商务配套设施建设区域性中心城市交通枢纽托建成区域性综合物流中心XX商贸流通业十五发展规划明确提出：建立全国性区域性区性市场发展配送卖场连销形成立足XX面华东辐射长江三角洲区商圈国际市场连接形成层次功通畅高效调控市场体系XXXX苏南区济中心交通枢纽城市商品流通重集散具发展商品市场济区域优势项目建设助推动XX周边区物流事业发展推动XX周边区济发展发挥重作
5前许国际著名超市公司（德国麦德龙美国沃尔玛法国家乐福等）纷纷国外拓展市场进行跨国联营寻求更发展空间中国消费市场潜力较投资环境较国外型超市集团纷纷中国作拓宽发展领域投资热点国市场面着激烈竞争国超市营理念营模式服务设施等原目前尚难国际性超市抗衡国超市迫切需身角度做出进步改革探索项目建立超市物流配送中心集销售配送两位体提高身竞争力项目建立国超市业改革发展产生良示范辐射效应国超市提高市场竞争力积极参国外超市激烈竞争中
6着现代物流配送中心社会化服务功业务量增加业务范围扩项目建设安排解决部分岗职工保持社会安定起积极作
项目具十分广泛社会效益
目 录
第章 总 1
第节 概 述 1
第二节 研究结 5
第二章 项目建设必性意义 8
第三章 投资环境市场环境分析 12
第节 投资环境分析 12
第二节 市场环境分析 14
第四章 建设目标建设容 20
第节 建设目标 20
第二节 建设规模容 21
第五章 项目场址建设条件 22
第节 项目场址 22
第二节 建设条件 23
第六章 项目营方案设备系统 25
第节 物流配送中心选择流程 26
第二节 物流配送设备设施 29
第三节 配送中心信息系统 32
第四节 物流配送中心营理策略 38
第五节 超市营方案 40
第六节 超市营销策略 42
第七节 超市技术设备 43
第七章 工程技术方案 44
第节 总体设计概况 44
第二节 总面布置 45
第三节 建筑方案 47
第四节 结构方案 50
第五节 公工程方案 52
第八章 环保节安全 58
第节 环境保护 58
第二节 节 60
第三节 劳动安全 61
第九章 组织机构劳动定员 62
第节 组织机构 62
第二节 劳动定员培训 64
第十章 项目进度计划 65
第十章 投资估算资金筹措 65
第节 投资估算 65
第二节 资金筹措 68
第十二章 财务评价 68
第节 营业收入营业税金附加估算 69
第二节 总成费估算 70
第三节 项目盈利力分析 72
第四节 项目确定性分析 73
第十三章 综合效益评价 74
第节 济效益评价 74
第二节 社会效益评价 75
附表：
附表1 固定资产投资估算表
附表2 投资计划资金筹措表
附表3 营业收入估算表
附表4 营业收入营业税金附加估算表
附表5 固定资产折旧估算表
附表6 形递延资产摊销估算表
附表7 总成费估算表
附表8 损益表
附表9 现金流量表(全部投资)
附表10 现金流量表(资金)
附表11 资金源运表
附表12 资产负债表
附表13 敏感性分析表
附表14 财务评价基础数指标汇总表
附件：
附件1 XX商业厦股份限公司企业法营业执
附件2 XX商业厦股份限公司资产负债表利润表
附件3 国家发展计划委员会计贸[2000]999号关XX东方物流配送中心超市项目建议书批复
附图：
附图1 项目区域位置图
附图2 项目总面布置示意图
XX东方物流配送中心超市项目
第章 总
第节 概 述
项目名称：XX东方物流配送中心超市项目
建设单位：XX商业厦股份限公司
法定代表：潘霄燕
项目负责：席国良
项目联系：张贤
联系址：XX省XX市中山路343号
电 话：05102700313
传 真：05102700159
邮 编：214001
项目建设单位基情况
XX商业厦股份限公司（简称股份公司）创立1999年9月原XXXX商业厦限公司整体变更XXXX商业厦集团限公司(占总股90)发起联合XX市商业实业限公司XX市商业建设发展公司XX商业外贸易公司XX天鹏集团公司组建现代型百货零售企业注册资6869万元2000年末总资产27519万元股份公司拥营业面积2万方米员工1050余XX市名牌商店XX省文明单位全国百城万店假货示范点2000年营收入86亿元利润总额4339
万元
1营概况
（1）营场
股份公司XX市商业零售企业处XX市黄金段三阳广场理位置优越股份公司营场占面积123万方米建筑面积4万方米营业面积2万方米拥五层营业楼设五卖场
（2）营范围
国贸易移动电话机配件销售金饰品修理改制摩托车维修家电器安装维修服装眼镜加工服务商品包装仓储服务汽车货运场出租电子游艺济信息咨询服务广告网络技术转咨询服务软件开发销售销售象XX市周边城乡居民企事业单位等
（3）销售品种
事零售兼批发业务销售品种洗化品服装纺织品针织品床品家电鞋帽皮具童品文体品黄金珠宝首饰工艺品五金材料汽车等
（4）营业绩
股份公司目前1000余家名优产品生产厂家建立稳定业务关系拥150种品牌总销总代理权销售额占股份公司总销售29股份公司2000年销售额超300万元品牌32森达皮鞋真维斯梦特娇威鹏服饰步步高飞利浦帅康家电器等超400万元品牌10鄂尔斯羊绒制品西门子海信电器等超800万元品牌4超1000万元品牌3中春兰海尔系列家电器产品销售均超2000万元
股份公司狠抓商品销售时狠抓商品质量理股份公司年连续获省佳形象企业全国计量物价优秀企业等称号成国首批XX第获全国百城万店假货活动示范店企业
两年股份公司实现销售总额XX省零售市场均排首位股份公司2000年实现营业务收入
856792万元占全市批发零售贸易业实现总额32位居全市商场企业第位中品牌商品销售总额占XX市型企业整体销售额5050家电器著名品牌销售量位居XX市第位股份公司三年销售总额税利润情况详见表11
表11 股份公司三年销售总额税利润表
项 目
1998年
1999年
2000年
均增长率
销售总额（万元）
60308
80082
85679
19
净利润（万元）
1859
2766
2868
26
2股份公司财务状况
年股份公司营良性发展财务状况良资金周转正常资产负债率689股份公司信等级AA级授信开具8000万元额度商业承兑汇票资格股份公司进步发展良基础股份公司三年财务状况详见表12
表12 股份公司三年财务状况表
项 目
1998年末
1999年末
2000年末
总资产（万元）
21547
24430
27519
资产负债率（）
6892
6127
6892
营业务收入（万元）
60308
80082
85679
营业务利润（万元）
9366
11561
11345
净利润（万元）
1859
2766
2868
净资产收益率（）
2777
2924
3353
3股份公司外股权投资情况
目前股份公司13家外投资参股公司中XX八佰伴商业厦超市限公司XX商业厦集团二百电器商厦公司XX东方药业限公司外余10家均股份公司控股企业
4股份公司发展规划
（1）发展战略
面国国际商业行业日趋激烈竞争股份公司立足业致力传统零售百货业态提升利股票发行等方式筹集发展资金进行物流中心配套生产基建设时通建造东方汽车城形成股份公司连锁营架构培育新利润增长点时学鉴国外先进理验营销理念促销方式通提高流通企业组织化程度实现集约化营发展成XX区物流中心达优化社会资源配置创造规模效益推进流通科技进步实现物流产业化目立足苏南进形成辐射整华东区商品流通集散中心
股份公司发展战略零售百货导连锁营体 物流配送重点电子商务手段建设现代商业企业股份公司立足传统零售百货业通收购兼等资运营手段实施低成扩张建立新型连锁营架构通实施现代化物流配送措施实现部交易成低化市场范围放时辅承载信息流电子商务手段实现商品服务结构物流功营销方式等升级形成发展流通市场商业格局实现股份公司利润率市场占率步增长保证股份公司持续性发展努力建成新型现代化商业企业目标
（2）营目标
股份公司20012002年规划：2002年营业务收入达117亿元规模年利润总额预计达5510万元继续保持XX省百货零售企业领先位股份公司做业时汽车食品突破口苏南华东区初步建设成股份公司中心商业连锁营网络中汽车销售达5亿元规模取1015国外著名品牌区代理权股份公司进步完成部物流配送体系建设加强尝试开展第三方物流2002年底前初步形成现代化科学化商业企业形态
二项目背景
年股份公司已实现产权元化运作规范化功完善化规模化改制目标领导班子基素质市场份额基础理水员工素质技术装备更新水行业影响力长期发展力等方面极提升应国加入
WTO完全放开市场国外商业行业日趋激烈竞争股份公司决定破传统商业营模式积极探索新营业态领域发展元化营全方位拓展发展空间培育新济增长点股份公司正抓紧进行市申报争取快市推动股份公司强力持久发展
建设东方物流配送中心型超市实现股份公司发展战略实施建设项目股份公司进行量前期准备工作国家发展计划委员会已计贸[2000]999号文批复意XX东方物流配送中心超市项目建议书纳入XX商业厦股份限公司拟市申报项目
三行性研究报告编制
1国家贸易委等六部委国贸运行（2001）189号关加快国现代物流发展干意见
2国家计委建设部颁发建设项目济评价方法参数（第二版）
3国家发展计划委员会计贸[2000]999号关XX东方物流配送中心超市项目建议书批复
4股份公司关方土租赁协议土附属建筑设备收购协议
5专业评估机构土评估报告资产评估报告
6股东会关意募集资金投决议
7国家省市关统计调查资料
8国家关设计规范标准
9项目单位提供关资料
10研究程中实际调查收集资料
11XX市商贸流通业发展 十五规划
12项目单位委托XX省工程咨询中心编制行性研究报告委托合
四行性报告研究容
报告调查研究基础前XX商业厦股份限公司实际营发展需基础建设XX东方物流配送中心超市项目进行行性研究项目行性研究容包括：
1项目建设必性意义：
2项目市场分析预测
3项目营容规模
4项目建设规模功
5项目投资估算
6济效益分析评价
第二节 研究结
研究结
1物流中心现代商品流通领域发展必然结果提高济效益新型业态第三利润源符合前国重点鼓励发展产业政策项目投资方正确国家发展计划委员会计贸[2000]999号文批复意建设XX东方物流配送中心超市项目
2XXXX苏南区济中心交通枢纽城市商品流通重集散具发展商品市场济区域优势建设物流中心型超市推动XX周边区济发展起重作
3投资建设现代化物流配送中心超市促XX商业厦股份限公司商场营进步涉足连锁营超级市场店铺销售等业态推动股份公司传统物流商业企业现代物流商业企业发展优化企业部资产资源整合集中采购集中配送建立商品供应保障体系仅增加企业进货价格竞争力更效降低商品流通总成企业规模济效益幅度提高时物流配送发展成股份公司新营服务产业—第三方物流产业股份公司拓展新业务空间利润增长点实现股份公司降低物质消耗提高劳动生产率外
第三利润源等方面奠定基础
4项目方案包括年营额约609亿元型超市物流配送中心中物流配送中心年货物流通量达彩电10万台空调10万台家电30万件宗商品30万件般商品80万件
5工程建设容包括物流配送中心超市体工程辅助配套设施工程总建筑面积48620m2中：超市卖场面积12000m2仓储配送面积16000m2房面积20620m2项目总投资19300万元中：固定资产投资总额17650万元铺底流动资金1650万元
6综合测算项目投入运营达预期收支情况全部投资财务部收益率2200（税）高基准收益率8折现率计算全部投资财务净现值21551万元（税）零全部投资回收期570年（税含建设期）符合投资回收期限求够时收回投资结果表明该项目财务行较济效益
二济技术指标
项目技术济指标详见表13
表13 项目技术济指标表
序号
指标名称
单位
数值
备 注
技术指标
1
总面积
m2
47400
2
总建筑面积
m2
48620
21
物流配送中心超市楼
m2
47970
中超市卖场面积12000m2仓储配送面积16000m2
22
辅助配套设施房
m2
650
包括冷冻机房变电室泵房锅炉房发电机房等房
3
建筑密度
414
4
容积率
103
续表
序号
指标名称
单位
数值
备 注
5
绿化率
30
6
建设周期
年
1
7
劳动定员
800
二
济指标
8
项目总投资
万元
19300
资金源全部股票市募集资金
81
固定资产投资总额
万元
17650
82
铺底流动资金
万元
1650
9
营业收入
万元
60918
正常年
10
营业税金附加
万元
1593
正常年
11
总成费
万元
53214
正常年
12
营成
万元
52060
正常年
13
利润总额
万元
6111
正常年
14
税
万元
2017
正常年
15
税利润
万元
4094
正常年
16
未分配利润
万元
3480
正常年
17
投资利润率
3166
18
投资利税率
3992
19
财务评价指标
191
全部投资财务部收益率
税前
3108
税
2200
资金部收益率
2467
192
全部投资财务净现值
评价基准8
税前
万元
36663
税
万元
21551
资金财务净现值
万元
23160
193
全部投资回收期
税前
年
449
含建设期1年
税
年
570
含建设期1年
资金投资回收期
年
513
含建设期1年
194
盈亏衡点(生产力)
2568
三存问题建议
1项目建设投资运行成营收入项目实现预期效果影响均较建议项目建设营程中注意加强工程建设理制定切实行营销策略控制项目运行成避免项目固定资产投资营业收入成支出出现较负面波动影响项目预期效果
2物流配送中心建成应首先股份公司现部商业储运统纳入中集中强化部采购体系实现购销分离时积极开拓周边市场争取形成辐射江浙华东区区域性物流配送中心
第二章 项目建设必性意义
国XX省物流事业发展需
物资流通种素组成系统适应社会化生产深度分工广泛协作求应运生通加速实现商品流动社会化现代化达较低流通消耗获取限度济效益目标国民济中占重位作
现代物流体系包括消费品生产线终点效移动关消费者手中原材料供源效移动生产线始点等广泛活动生活资料生产资料流通两类该体系力求总成低前提通信息网络运输存储等诸素协调商品包装等手段实现定物流目标保证企业实现利润化通市场营销网络机衔接消费销售运输供生产开发等社会化生产环节建立合理供应链流信息流商品流资金流集成体促进现代物流产业形成发展
现代物流产业国际已成商品市场体系中重流通组织形式现代市场营销方式效载体中第三方物流业更迅猛蓬勃发展
着国加入WTO步伐断加快国企业物流成控制日益重视客户服务需求水逐步提高日趋元化国物流业发展具广阔空间吸收发达国家成功验基础结合中国国情建设发展具特色国商业领域新型运行业态——物流产业达科学合理利营资源加快物流周转目提高国家整体济效益
促进国物流事业发展需国家十五规划已物流配送列重点发展产业XX省促进省物流发展物流布局需十五规划中明确指出：积极培育发展现代化型区域性物流中心推进区域物流中心网络工程加快南京XX苏州连云港徐州物流中心仓储货场电子商务配套设施建设区域性中心城市交通枢纽托建成区域性综合物流中心XX商贸流通业十五发展规划明确提出：建立全国性区域性区性市场发展配送卖场连销形成立足XX面华东辐射长江三角洲区商圈国际市场连接形成层次功通畅高效调控市场体系项目建设国XX省尤XX物流事业进步发展需
二国XX超市业发展需
着国改革开放进程断深入国商业流通领域吸引外资进入新阶段1992年7月国政府出台关商业零售领域利外资问题批复文件批准北京海天津广州连青岛等6城市5济特区进行中外合资合作零售企业试点国家采取系列新改革方案：1993年3月国务院关文件中第次意物资供销生产资料批发领域列入外开放范围1995年国家外开放连锁营形式批准荷兰日两家外商北京进行连锁商业试点1995年6月外商投资产业指导目录中商业零售批发物资供销前禁止类列入现限制类允许限度利外资越越外国零售企业进入中国零售市场进入外商零售企业中型综合超市（法国家乐福美国沃尔玛）仓储式会员店（德国麦德龙荷兰万客隆）便利店（日罗森）超型购物中心（香港特区新东安百货）商品批发集散中心（香港特区利联仓行）标准化食品超市等
超市世界发达国家问世已十年历史种现代化型商业形态具选购物流通成低节约购买时间等优点新商业营形态层出穷发达国家占着代位成现代型零售业形式统计1991年美国38种零售业态中超市销售额291例高居榜首（百货仅占725）年日种超市销售额占185（便利店占5百货店占81）超市发达国家商业发展中占重位前许著名超市公司（德国麦德龙美国沃尔玛法国家乐福等）纷纷国外拓展市场进行跨国联营寻求更发展空间中国消费市场潜力较投资环境较国外型超市集团纷纷中国作拓宽发展领域投资热点
国超市始八十年代初时营业面积较营品种较少商店产生定轰动效应终市场问题导致度萎缩九十年代初着改革开放深入济发展加快居民收入增加先进技术理方法应超市种现代化商业零售形态度中国兴起迅猛发展
着改革开放断深入市场济运行体制逐步完善XX超市业迅速发展国际知名连锁超市纷纷抢滩锡城继XX八佰伴三阳百盛麦德龙欧尚欧倍德佳乐福等国际型超市陆续亮相XX面国外超市国市场迅速发展国超市必然积极改造基础设施扩服务场引进新营理念营模式服务形式断提高身参市场竞争力项目建设XX超市业尤XX国超市业进步发展需
三XX商业厦股份限公司发展需
XX商业厦股份限公司做百货零售业发展品牌营战略基础紧紧托业发展元营成功跻身全国商业流通领域领先位XX省行业综合济效益排名中位居前列股份公司注重产业结构升级单传统百货连锁超市电子商务等组合业态转型中已定基础时股份公司积极致力产业结构延伸成功开展相关元营成功开发进销分离进价核算单品理基础计算机商品信息理系统电子化网络化现代化理格局已初见雏形然面加入WTO带击挑战飞速发展济形势企业生存压力疑日益沉重面完全开放市场机制规模技术理远胜外资商业企业股份公司竞争力必受更严峻考验获进步发展必须破传统供销营模式确立市场贸易流通战略思想仅提高业综合营效益更应寻找契机结合企业身优势吸收先进科学理技术开拓新利润增长空间
拟投资兴建XX东方物流配送中心超市集现代化物流配送中心仓储式超卖中心体商品流转交易场建成股份公司营发展产生重作：
第股份公司投资建设现代物流配送中心解决前营实体头外供货厂（商）进货销售客户消费者门送货服务造成财物资源分散成倍增问题
通网络台信息技术连接企业营网点优化企业部资产资源整合集中采购集中配送仅增加企业进货价格竞争力更效降低商品流通总成通完善信息处理交换网络游产品制造供货商游销售客户连接成体物流信息流机结合实现商品流通信息集中化
时利POSECR等手段全面掌握市场需求信息库存信息建立商品供应保障体系企业规模济效益幅度提高
第二组建现代物流配送中心解决制约股份公司东方百业电子商务网进步发展物流瓶颈
目前慢物流速度高物流成低质量物流服务削弱通电子商务网瞬间完成电子商务节约时间费顾客提供服务满意程度旦突破物流瓶颈建立高效快速物流配送体系真正满足线户低成高质量服务需求股份公司电子商务会产生质飞跃
第三投资兴建现代物流配送中心促股份公司物流业务社会化专业化方转变推进股份公司营业态企业物流社会化专业物流转变物流配送终发展成股份公司新营服务产业——第三方物流产业股份公司拓展新业务空间利润增长点实现股份公司降低物质消耗提高劳动生产率外第三利润源
第四XXXX苏南区济中心交通枢纽历著名商品集散着天独厚水（运河长江）陆（公路铁路车站码头港口）空（机场）立体交通网络理位置优势市区周边区济发达众消费水较高需求样化股份公司投资建设现代物流配送中心具极域优势
总应市场流通规模断扩流通集约化程度日益提高趋势投资建设现代化物流配送中心促股份公司商场营进步涉足连锁营超级市场店铺销售等业态推动股份公司传统物流商业企业现代物流商业企业发展未物流配送中心仅承担股份公司身整营销体系物流业务满足部物流配送需求开发社会化物流配送服务股份公司游企业提供高效率物流业务满足游客户日益升品种批量次数物流需求实现发展成XX市苏南华东区物流配送基战略目标
第三章 投资环境市场环境分析
第节 投资环境分析
股份公司XX座著名商处长江京杭运河畔历史然形成货物集散商贾云集繁华明清更米市布码头著称世成苏南区重商品贸易中心解放特改革开放贸易业作第三产业支柱获日新月异长足发展古老商焕发出青春现代气息步入全国十五济中心城市行列
XX水陆空交通便利太湖景观闻名年吸引众国游客XX市作苏南区重商品贸易中心社会济文化水较发达统计资料2000年XX市济呈现出快速发展态势济增长速度济总量规模跃新台级运行质量明显提高全年实现国生产总值12002亿元年增长112增幅全省均水高06百分点全国均水高32百分点均国生产总值27653元年增长108XX市居民消费购买力十分旺盛市区城镇居民均支配收入8603元（全国城镇居民均支配收入6280元）农民均纯收入5256元城乡居民储蓄存款余额55394亿元2000年全市均城乡居民消费支出6975元年增长113实现社会消费品零售总额35151亿元年增长92恩格尔系数1999年431降低2000年418居民耐消费品逐渐高档化发展轿车等高档消费品逐渐进入高收入城镇居民家庭XX市19952000年年份国民济济指标详见表312000年XX市财贸济指标完成情况见表32
表31XX市19952000年年份国民济济指标表
指 标
1995
1996
1997
1998
1999
2000
口
42919
43082
43229
43221
43340
43461
国生产总值(亿元)
76111
87001
96001
105201
113801
120020
均国生产总值(元)
17751
20232
22245
24338
26294
27653
社会消费品零售总额外(亿元)
20773
25495
28130
30014
32185
35151
职工均工资（元）
7192
8050
8611
9068
9867
10966
农民均年纯收入(元)
3976
4510
4849
5018
5126
5256
城镇居民均支配收入(元)
5745
6500
6935
7178
7920
8603
城乡居民储蓄存款余额(亿元)
15317
22765
37996
46746
53077
55394
表32 2000年XX市财贸济指标完成情况
指 标
完成情况
增幅
财政收入
11206亿元
239
中：方财政收入
5571亿元
285
二金融系统存款余额
107835亿元
118
中：城乡居民储蓄
55394亿元
44
金融系统贷款余额
71239亿元
174
三社会消费品零售额
35151亿元
92
中：市区
16441亿元
114
江阴市
7026亿元
90
宜兴市
5880亿元
69
锡山市
5804亿元
61
四物价指数
商品零售价格指数
986
居民消费价格指数
1000
五城乡集市贸易成交额
22033亿元
82
六蔬菜生产
市属蔬菜基产量
1344万吨
七三二工程
三市场群成交额
13317亿元
二商业集团销售额
4138亿元
中山路营销总额
149亿元
中：商业服务业零售额
74亿元
九五期间XX市济建设种项事业取令瞩目成国民济保持持续快速健康发展良势头国生产总值1995年761亿元增加2000年1200亿元年均增长118均国生产总值1995年17751元增加2000年27653元社会义市场济运行机制初步建立十五期间XX市济社会发展总体求富民强市实现民富裕幸福作现代化建设根出发点立足点增强综合实力提高发展水提升城市位促进社会全面进步作加快改革发展着力点XX济总量较优势进步发展综合竞争力优势民发展中更实惠围绕富民强市总求十五时期XX市济社会发展目标：国民济保持较快增长济结构战略性调整取重进展综合实力市场竞争力进步增强基建立起较完善社会义市场济运行机制城乡居民收入持续增加生活质量较改善较富裕生活十五期间XX市国生产总值年均增长10（预期调控目标）2010年XX市国生产总值2000年基础增长15倍左右济社会发展民富裕程度达接世界中等发达国家区水XX省率先基实现现代化
第二节 市场环境分析
超市市场环境分析
着改革开放断深入市场济运行体制逐步完善XX商业济长足发展济规模效益持续快速增长商业网点建设速度越越快XX已成苏南区重商贸中心城市
XX商贸活动十分活跃2000年社会消费品零售额35151亿元年期增长92中城镇消费品零售额24218亿元年期增长125农村消费品零售额10933亿元年期增长26批发零售贸易业零售额26526亿元年期增长93市场零售物价指数986居民消费价格指数100目前XX市连锁商业蓬勃发展截止2000年末全市连锁超市82家连锁网点243家连锁商业实现销售额156亿元年增长253特色商业群体已具规模中山路区已成繁华商业集中中山路商业区股份公司外XX八佰伴商贸中心限公司XX新世界百货限公司XX百盛商贸限公司XX第百货集团限公司等型商业企业中山路商业区商厦林立购物设施集中中山路年直成XX市周边区消费者心中理想购物场
2000年XX市零售额超亿元中型商场12家（见表33）2000年XX市超10亿元商品市场13家（见表34）
XX商业市场建设逐步规范理水断提高商业环境极改善正发挥独特交通理优势历史文化名城位周边区辐射断增强逐渐成华东区重商品集散贸易中心
XX超市商业发展声速繁荣起目前XX类超市总营业面积已超20万方米限额超级市场年营业额已达48965万元
根XX市区居民超市型商品性消费支出总量分析XX市区超市型商品性消费支出总量具较消费潜力超市型商品性消费支出（超市型商品性消费支出界定居民商品性消费支出中会超市中消费购买商品支出具体统计指标包括：部分食品衣着支出部分设备品服务部分娱乐文教服务等2000年XX市区区居民超市型商品性消费支出509629万元XX市区口11299万计算XX市区超市型商品性消费支出总容量5758亿元考虑XX市社会济发展居民消费支出逐年增长等素未年XX市区超市型商品性消费支出总容量应
60亿元目前XX市综合性型超市XX市兴建综合性型超市具备良发展环境
表33 2000年XX市超亿元零售企业
序号
企业名称
销售额
1
XXXX商业厦集团限公司
209453万元
2
XX第百货（集团）限公司
88327万元
3
麦德龙锡山超市
81335万元
4
XX八佰伴商贸中心限公司
67289万元
5
天惠超市股份限公司
38842万元
6
宜兴华企业股份限公司
33154万元
7
XX苏南商厦股份限公司
23832万元
8
江阴百货楼
23470万元
9
新洲空调世界
22541万元
10
XX八佰伴商业厦超市限公司
19758万元
11
XX三阳百盛广场限公司
15881万元
12
中百超市（配销）限公司
14103万元
表34 2000年XX市超10亿元商品市场
序号
市场名称
成交额
1
江南商品物资交易城
7000亿元
2
XXXX生产资料交易市场
2938亿元
3
XX市房产交易市场
2789亿元
4
XX华东汽车商城
2517亿元
5
XXXX生产资料交易市场金属材料现货市场
2464亿元
6
华东石化物资交易市场
2374亿元
7
江阴食品城
2260亿元
8
XX食品商城
1591亿元
9
广益商城副食品批发市场
1580亿元
10
江阴纺织商场
1299亿元
11
XXXX汽车交易市场
1149亿元
12
华东锈钢中心批发市场
1044亿元
13
招商城商品服装市场
1023亿元
表 35 XX超市名称表
序号
名称
备注
1
海锦江麦德龙购物中心锡山超市
2
XX买超市公司
3
XX华联超市
4
XX长发超市
5
XX中信家家乐超市
6
中百超市
7
XX永安超市
8
XX天惠超市
9
XX汇华超市
10
XX百业超市
11
XX市糖烟酒超市
12
太洋仓储超市
13
湖滨商场超市
14
百合超市限公司
15
汇丰超市公司
16
XX市海民超市
17
锡州超市
18
友谊超市
19
XX八佰伴
20
欧倍德
21
佳乐福
22
麦德龙
表36 限额零售企业情况表
类型行业
法单位
（）
属全部贸易餐饮
产业活动单位（）
业员
（）
营业面积
（m2）
销售额
（万元）
批发零售贸易业合计
124
216
56371
428513
3805557
市区
73
93
25989
297096
1824143
批发业
90
114
40281
3144401
市区
53
63
15315
1337894
零售业
34
102
15550
428513
661156
市区
20
30
10674
297096
486249
零售业安营方式
连锁商店
6
12
3415
76824
91536
非连锁商店
28
90
12135
351689
569620
零售业业态分
综合商店
17
22
10544
306027
522384
超级市场
4
8
1621
35480
48965
专业商店
12
30
3277
65427
77738
1
42
108
21579
12068
二物流市场环境分析
1国物流市场总规模分析
根国际货币基金组织1997年统计国年物流成占GDP重169达718亿美元（汇率827元美元合民币5938亿元）国际第三方物流物流市场占均份额计算第三方市场份额应200亿美元左右（1654亿民币）2000年国GDP89404亿元述例计算2000年国全社会物流成约15109亿元第三方物流市场份额4209亿元左右未10年进行预测：假设2000年国物流总成占GDP例1695年物流成占GDP重降22005年中国物流成占GDP例1492010年中国物流成占GDP例12920012010十年国物流成占GDP例算术均值约149国第三方物流物流市场例前五年（20012005）国际均数13左右计算五年12计算未十年第三方物流物流市场例算术均值042根测算结果2010年国物流总成达28000亿元第三方物流市场总规模达12000亿元目前国第三方物流业刚刚起步实际总规模非常微发展空间非常巨
2物流市场机会分析
（1）国企业改革发展提供市场机会长期重生产轻流通加历史形成条块分割全全等传统观念国企业物流陷阱中造成损失浪费难计数例根1998年底国家统计局统计182万家独立核算工业企业产成品库存6094亿元民币占全年产品销售收入96果加应收帐款12315亿元两项资金占产品销售收入291998年182万家企业流动资产周转次数141次年国产成品库存时间42天发达国家均
20天见国企业物流成压缩空间十分观着国企业物流成控制重视程度断提高方面挖掘潜力现代物流业发展提供巨市场机会
（2）客户服务需求水逐步提高样化趋势提供市场机会着商品济发展民物资文化生活水提高顾客服务质量期水断提高呈现样化趋势货物运输中批量品种高价值货物越越否顾客提供门门基运输服务增值服务日益成衡量客户服务质量标准现代物流配送业带蓬勃发展机会
（3）外资企业举进入带市场机会外资企业较早研究物流流通领域成控制重视程度较高国企业相跨国公司物流服务需求旺盛2000年底世界500强企业中已300家进入中国市场跨国公司运作求强物流支持系统作保障着外开放断深入进入国跨国公司数量营业额幅增加物流服务需求进步增长
（4）加入WTO带市场机会年年底明年初国极加入WTO关税降低非关税壁垒迫取消出口进口两方面促进国外贸易增长进出口总额增长必然带物流繁荣物流业发展提供巨市场机会
预见着进步深化社会分工扩外开放国物流业尤第三方物流业存着广阔发展前景
3项目物流市场分析预测
项目拟建物流配送中心功方面股份公司部参股公司等系统提供配送服务方面系统外关公司单位提供社会化物流配送服务系统服务象商业厦零售商场1家拟建中东方型超市1家百业网销售客户属子公司超市连锁店干家系统外提供服务象XX市第百货集团八佰伴商贸中心天惠超市星河商业公司宜兴江阴锡山等市县商业网点根服务象现销售力发展趋势分析服务象需提供配送服务配送总金额期
5亿元左右远期10亿元项目配送象见图31
股份公司部配送
东方型超市
商业厦
东方百业网
第卖场
第二卖场
第三卖场
第四卖场
第五卖场
参股公司配送
东方装潢
二百电器商厦
百业超市
东方药业
芦庄店
沁园店
刘潭店
马墩店
稻香店
学前店
桃园店
河埒店
南阳店
山北店
西郊店
系统外部配送
市网点
宜兴网点
江阴网点
锡山网点
XX市第百货集团
XX市八佰伴商贸中心
XX市天惠超市公司
XX市星河商业公司
宜兴市蛟桥商场
宜兴市苏南商厦
宜兴市通达商场
宜兴市华广场
宜兴市华商场
宜兴市华联商厦
江
阴百货楼
江阴国际购物中心
锡
山
BBB
商
城
锡山市港农贸市场
常
州
网
点
镇
江
网
点
张
家
港
网
点
靖
江
网
点
泰
兴
网
点
图31 配送象示意图
第四章 建设目标建设容
第节 建设目标
建设目标提出
XX商业厦股份限公司XX市商业零售企业股份公司做百货零售业发展品牌营战略基础紧紧托业开展元营取良营效益成功跻身全国商业流通领域领先位
面飞速发展济形势特国加入WTO机制规模技术理远胜外资商业企业迅速进入扩国市场国商业企业竞争力必受相严峻考验股份公司提出破传统供销营模式确立市场贸易流通战略思想提高业综合营效益时寻找契机结合身优势吸收先进科学理技术开拓新利润增长空间中物流配送中心超市建设股份公司元发展重方面
项目建设点XX充分利XX商业厦股份限公司现条件基础根XX省XX市周边区市场分析需求预测结合股份公司现情况提出建设目标
二建设目标
1总体求
★成股份公司未5—10年连锁商业发展基础保障克服股份公司业发展中物流瓶颈障碍
★具物流配送社会化服务功成华东区较影响力专业性物流配送基
★拟建超市龙头推动股份公司周边农村集镇建设连锁超市销售网络提升股份公司规模营力麦德龙家乐福等洋超市相抗衡
★形成独立核算企业运行机制降低股份公司商品流通程中运营成
★采现代标准化物流设施先进物流理技术
★建立完善信息处理交换系统加扩展升级
2目标年限
设计年限15年
3超市规模
商品营品种包括生鲜食品副食品百货家电等9类20000余种商品年销售金额超6亿元
4配送仓储规模
★配送力：
日订单发生量 5000张12000笔
包括家电类日品类学办公品类等总品种数 39类10000种
日发生品种数 2000种
进货提前期 5天
配送提前期 24时
库存量相1520天销售量
★配送仓储面积：16000方米
第二节 建设规模容
实现述建设目标需新建定规模物流配送中心超市关配套设施项目建设容包括体工程辅助配套设施工程详细容参见报告第七章工程技术方案
体工程
新建物流配送中心超市楼幢三层半室层钢筋混凝土框架结构总建筑面积47970m2包括仓储配送超市卖场办公等房中超市卖场面积12000m2仓储配送面积16000m2房面积19970m2
二辅助配套设施工程
1辅助配套设施房650m2冷冻机房变电室泵房锅炉房发电机房等房均单层砖混结构
2功广场室外停车场等室外工程
3排水强弱电暖通消防等配套公工程
4物流配送中心超市需物流设备信息系统办公具等
第五章 项目场址建设条件
第节 项目场址
XX概况
项目场址XX市XX省省辖市位东119度31分120度36分北纬31度7分32度处长江三角洲江湖间走廊部分XX省东南部沪宁铁路中段东邻苏州距海128公里南濒太湖浙江省交界西接常州距南京183公里北长江扬州市辖靖江市隔江相
XX市总面积4650方公里中山区丘陵782方公里占总面积168水域面积769方公里占165耕面积17658千公顷城市建成区面积978方公里
二基概况
项目场址位XX市区广瑞路1418号现分XXXX商业厦集团限公司仓储XX市国贸控股（集团）限公司五金仓库该块位XX市市区北部偏东占面积47400方米距XX市中心仅1500米毗邻XX火车站汽车站铁路专线直通XX火车站邻312国道距沪宁锡澄高速公路约3~5公里5公里方圆居民新村区广瑞路装修市场理位置优越交通便利十分适合建设物流配送中心型超市
根初步方案项目—广瑞路18号（土面积219031方米）广瑞路14号（土面积255074方米）拟分采取收购租赁方式获取根XX金宁达土评估限公司金估宗评[2001]第040号[2001]第039号土评估报告股份公司拟收购广瑞路18号锡崇国（2000）字第215号国出土权评估价格115799
万元拟租赁广瑞路14号锡崇国（1999）字第21号国出土权评估价格132743万元外根XX中天资产评估事务限公司苏中资评报字（2001）第53号资产评估报告出具评估结果位广瑞路18号股份公司拟受XXXX华锦集团限公司拟收购土相关建筑物设备评估价值66141万元
第二节 建设条件
然条件
1形貌
XX形原零散分布着低山残丘东部原沃野边水网发育面高程1—5米形中西东缓缓倾斜XX市区西南部太湖岸丘陵起伏群山连绵中惠山三茅峰高海拔329米锡山75米
项目建设场址位XX市区原仓库势坦适宜建设物流配送中心型超市
2河流
XX南濒太湖北枕长江京杭运河穿城表水丰富外水源补充足属长江游太湖水网区太湖总面积2250方公里东西宽56公里南北长68公里均水深2米京杭运河全长1794公里中老运河124公里河床宽30—90米
项目建设场址附河流
3气象
XX属亚热带季风海洋性气候常年导风东南风四季变化分明气候温湿润雨量充沛霜期长热量丰富
温 度： 年均温度 154℃
冷月均气温 31℃
热月均气温 275℃
极端低气温 10℃
极端热气温 39℃
湿 度： 冷月均相湿度 76
热月均相湿度 86
降雨量： 年总降雨 1100mm
日降雨量 2042mm
气 压： 夏季气压 10038MB
冬季气压 10283MB
风： 夏季均风速 30ms
冬季均风速 23ms
积 雪： 冬季积雪深度 26cm
霜期： 230天
二交通条件
XX华东区交通枢纽已形成铁路公路水路航空配套组成立体交通网络7条水运干线沟通相连9条公路干线通苏浙皖江阴黄田港长江出海口换装港连结苏北区渡口XX机场开通6条国航线年XX交通建设全面展开建成沪宁高速公路XX段完成苏南运河XX段整治境海成黑龙江海南海北京三条高速公路通形成高速公路交汇点XX作交通枢纽位日益明显
1航空
XX市距海虹桥国际机场120公里距南京禄口国际机场180公里距XX机场20公里（该机场服务国航线）
2海运
XX海洋客货运输海港张家港港江阴港出海进出口货物十分便利通海运抵达世界XX市区港口高速公路国道相连
距海港165公里距江阴港38公里距张家港港43公里
3铁路
沪宁线全国铁路连网直通正规划中京沪高速铁路XX交通提供更便捷条件
4公路
沪宁高速公路约90分钟进入海市区312国道横贯XX全境锡澄高速公路XX江阴长江桥（世界第四斜拉桥）贯通已建规划中北京海江三亚海成三条高速公路交汇点位XX市
三项目区基础配套设施条件
1道路
建设区域交通型干道广瑞路锡沪路两条道路红线宽度均35m四车道混凝土路面质量较高通广瑞路直接312国道相接锡沪路锡沪公路东亭立交桥直通沪宁高速公路
项目场址距XX市汽车站约1000m距XX火车站约1000m基西铁路专线连接XX火车站沪宁铁路联网外交通状况优
2供电
建设处区域XX市供电局供电骨干输电线路35kV线路检修外般停电供电保证率98供电状况较优
3供水
建设处区域XX市水公司供水干道两侧供水径700mm供水保证率98供水状况较优
4排水
建设排水体制雨污分流制道路两侧排水径1200mm雨污水排入市政排水网遇连续雨区域面仅少量积水排水状况较优
5电讯
建设属XX电信局四分局市话服务范围电话交换方式数字程控式区域目前装机容量完全满足正常营生活需
第六章 项目营方案设备系统
项目建设容物流配送中心超市两部分组成营方案设备系统功区章述中物流配送中心方案（包括物流配送中心选择流程物流配送设备设施信息系统营理策略等详见第节第四节）超市方案（包括超市营方案营销策略技术设备等详见第五节第七节）分进行研究
第节 物流配送中心选择流程
物流中心种类
世界物流业发展历程已走厂物流实体分配物流综合物流三阶段正迈EC物流新阶段伴着EC出现系列全新物流模式现配送中心流通连锁企业EC接传统物流模式转化EC新型物流模式EC物流国进步发展方新型模式：
1物流供应链模式
EC信息流股份公司部门间外间子公司间信息交流畅通客观求消政分割态势结成紧密合作伙伴效抵抗市场风险构建稳定物流渠道价值链思想引进物流理产生物流供应链供应链（supply chain）指产品生产流通中涉供应商生产商运输商储运商批发商零售商终消费者组成供需网络网络中贸易伙伴客户供应商供应商客户游订购产品游贸易伙伴供应产品供应链理供应链中物流信息流资金流增值流业务流贸易伙伴关系等进行计划组织协调控制体化理程
2物流体化
物流供应链物流参方协作形式物流体化协作基础专业化分工EC物流深深化结果物流体化利物流理产品效供应链迅速移动参方企业获益整社会获明显济效益物流体化实质物流理问题专业化物流理员技术员充分利专业化物流设施设备发展专业化物流理验求整体效益优化效果
3第三方物流
第三方物流（Third Party Logistics简称TPL）称物流联盟物流伙伴物流社会化物流市场化含义物流渠道中专业化物流中间签订合方式定期间公司提供某方面物流业务服务TPL提供者外部客户理控制提供物流服务作业公司供应链中占席仅第三方通提供整套物流活动服务供应链见TPL物流专业化重形式物流发展定阶段必然产物EC物流供应链体化专业化分工基础优势互补风险担战略联盟
4综合物流配送中心
综合物流配送中心两种类型物流中心集约起成综合职高效率物流设施常见公路铁路港口航空道运输站相互间集约起形成综合物流配送中心功包括运输仓储装卸搬运包装流通加工物流信息处理等物流中心模式应EC物流呈现出JIT运送普化批量品种高频率短周期门门相互交错货物运输等特点发展壮起
5物流中心机
然物流中心流通通路扮演角色通路中位具种功基物流中心具项机划分列数种：
（1）商品销售机
（2）仓储保机
（3）商品输配送机
（4）商品流通加工机
（5）资讯提供机
中国目前物流企业数量供求质量欠缺满足需求质量物流网络资源丰富利理水低缺乏效物流理者许专家提出国物流产业应积极采取代理形式客户定制物流服务第三方物流模式
二项目业务定位
XX商业厦股份限公司作传统商业企业积极应市场发展形势变化目前正物流配送中心方积极努力根股份公司现状XX市现物流企业力结构项目拟采第三方物流中心家电日化等39类产品服务种类超市专卖店百货商店电子购物网站服务象建成仓储配送基础区域性物流中心
期服务象股份公司部包括商业厦零售商场1家拟建中东方型超市1家百业网销售客户属子公司超市连锁店干家时逐步开展面股份公司外部社会化物流配送业务
三配送规模
充分考虑项目市场预测目前物流周转现代物流仓库货架布置部运输通道作业场类流商品占空间等素国物流企业资金运行成物流技术等实际情况初步确定：项目配送规模年货物流通量达彩电10万台空调10万台家电30万件宗商品30万件般商品80万件配送仓储面积
16000m2中普通仓储配送区13000m2动化立体仓库区3000m2（该区存放彩电空调洗衣机电脑等家件商品）关动化立体仓库面积需求测算参见表61
表61 动化立体仓库面积需求测算
物 品
底面积
（m2）
堆放层数
（层）
单台占面积
（m2）
预计年流通量
（台）
年周转次数
（次）
需仓储面积
（m2）
彩电
053
10
008
100000
18
439
空调
064
10
010
50000
18
267
洗衣机
056
10
008
50000
18
234
电脑
033
10
005
100000
18
275
家电
1000
般商品
785
合计
3000
注： 1物品堆放占面积建筑面积115
2空调仅考虑外包装高度低15m空调种类
四配送品种方案
物流配送中心配送品种类分：家电类日品类学办公品类轻工机械类纺织服装类工艺品珠宝类等详见表62
表62 配送品种方案
序号
分 类
品种
家电类
电视机空调洗衣机电脑冰箱影碟机热水器家电等
二
日品类
化妆品箱包玩具音制品五金体育品等
三
学品类
书练册笔学具等
四
品类
包括轻工机械类纺织服装类工艺品珠宝类等
五配送流程
配送中心作业流程分：进货检验加工编码入库配货补货调库盘点作业计划编制配载库新品登录工艺编制通系列活动完成商品制造厂家分装配送商业网点目配送流程见图61
图61 配送流程路线示意图
第二节 物流配送设备设施
物流配送中心现代化程度设备配置相应区表现库外装卸运输信息理软硬件等设施流程设备四部分组成：库区设备二库外运输设备三信息理系统设备四公设备
项目拟建物流配送中心超市楼中包括配送仓储面积16000m2中普通仓储配送区13000m2动化立体仓库区3000m2
物流设备总体构成
1配送中心物流设施
★存储区：动化立体仓库重型货架
★缓区：暂存货架库
★拣选：配货区流动货架轻型货架
★出货：配载区轻型货架
★加工区：分装贴码
★站台
2输送设备
高频单件拣选流动货架作业区输送方式车方式高频单箱拣选流动货架作业区输送方式传送带拣选程结束形成指门店货箱分流采动分拣设备
3条码电子标签设备
高频货物采数字拣选系统（DPS）余货架货位均条码标识
二普通仓储配送区
设备选择原理信息系统现代化库设备机械化该区设备运输车辆高架库货架夹包机监控系统高度调节板等
运输车辆箱式货车电瓶搬运车升降车等电瓶搬运车货物配送中心部运输箱式货车货物外运升降车高架库货架库房面间货物搬运根拟建库区部运输情况暂考虑电瓶搬运车配置5辆升降车5辆夹包机2台根外配送区情况分考虑箱式货车配备初步确定城区安排25吨车20辆城外安排10吨车12辆考虑食品冷藏需外购置10吨16吨进口冷藏车1辆项目超市外配置运输车辆
库区拟选高架库货架货架高6米分三层单元规格长12米深1米高2米货架面积15万方米高架库货架包括货架托盘托盘拟采木质托盘货架间距需满足升降车电瓶搬运车运输求
普通仓储配送区物流设备配备情况参见表63
普通仓储配送区物流设备配备情况表
表63 单位：万元
序号
设备名称
单价
数量
金额
备 注
1
电瓶搬运车
28
5辆
140
林德
2
升降车
28
5辆
140
瑞典BT国民币支付
3
夹包机
10
2台
20
4
箱式货车（25t）
10
20辆
200
汽维柯
5
箱式货车（10t）
15
12辆
180
6
冷藏车（10t）
5348
1辆
5348
全进口
7
冷藏车（16t）
6616
1辆
6616
全进口
8
高架库货架
003
15000m2
450
含托盘
9
监控系统
150
1套
150
10
电动高度调节板
4
4
16
国民币支付
合计
141564
三动化立体仓库区
流通领域已物流高科技（动分拣机动化立体仓库信息处理通讯动化等）广泛应配送中心中动化立体仓库高层货架储存货物巷道堆垛起重机存取货物通周围装卸搬运设备动进行出入库存取作业仓库动化立体仓库出现物流技术划时代革新仅彻底改变仓储行业劳动密集效率低落面貌拓展仓库功单纯保型综合流通型方发展
根拟建物流配送中心建设目标发展趋势应该加强学采物流现代化技术项目考虑建设
3000m2动化立体仓库货架巷道堆垛起重机周边出入库配套机械设施仓储理控制系统等部分组成
拟建动化立体仓库初步方案：
1巷道堆垛起重机高184m巷道长60m采高性堆垛机速度指标运行速度4~120mmin升降速度4~40mmin货叉速度4~2040mmin闭环调速绝认址拟购置5台
2货架10排10层44列8800货位层高17米根途采横梁式货架悬臂式货架等结构形式
3托盘采木托盘规格1200mm×1200mm×150mm
4采动传送方式入出库输送机系统包括链条升降台链条输送机辊子输送机空托盘收集机尺寸检测系统箱架动控制系统等
5动控制方式采三级计算机分布式控制系统理级中间控制级直接控制级组成理级仓库进行线离线理中间控制级通讯流程进行控制进行实时图显示直接控制级PLC（编程序控制器）组成控制系统设备进行单机动操作
6该区计算机理监控系统包括服务器（双机热备份）磁带机计算机入出库工作站通讯模块印机条码阅读器红外通讯装置显示屏系统服务器操作系统数库系统理软件监控软件动画软件等
7该区配送品种需适宜动化立体仓库存储进出库初步确定家电类轻工机械类
动化立体仓库区物流设备配备情况参见表64
动化立体仓库区物流设备配备情况表
表64 单位：万元
序号
设备名称
单价
数量
金额
备 注
1
高性堆垛机
50
5台
250
运行速度—4~120mmin
升降速度—4~40mmin
货叉速度—4~2040mmin
2
货架系统
003
8800货位
264
表面喷塑
3
入出库输送机系统
275
包括链条升降台链条输送机辊子输送机空托盘收集机尺寸检测系统箱架动控制系统等约100台套
4
计算机理监控系统
140
包括相关软硬件
5
木质托盘
0017
8800
150
6
配件
41
包括天轨安全供电滑触线电缆桥架供电柜等
7
相关费
180
包括设计费安装调试费运输费培训费工程理费等
合计
1300
第三节 配送中心信息系统
物流配送中心连接供应方需求方桥梁供应方角度配送中心事高效流通加工库存理运输配送等活动需求方角度配送中心必须灵活性时性满足类客户需理信息配送中心完成功提供力支持保证配送中心物流设备物流技术提高动化省力化外理信息建设提高作业效率提升现代化程度重标志
信息系统总体设计
1信息流
商品流通程中存着三种重容流商品流资金流信息流中信息流方面伴着商品流产生方面起着引导物流进行规律运动重作分析商品流导资金流进行营决策重
物流配送中心调度信息流流正确时处理笔货物信息提高效率节约成关键系统信息流简图见图62
图6
2 配送中心信息流简图
2信息系统目标
★实现仓储配送理信息智化处理充分发挥机协功效
★做仓库收发存等基信息收集保存加工工作系统相关处理提供准确数支持
★通批号理提高商品周转合理性
★限度缩短商品出入库时间减少谓劳动力消耗
★利盘点作业督促促仓库做盘点工作便系统反映库存帐面数实物量基保持致
★改包装作业仓库中商品包装更适应商店客户需仓库仅仅商品存放中心商品加工包装配送中心
★通系统部公众网络相关系统时新库存信息提高理工作效性客户供应商服务质量
★逐步形成企业决策支持系统企业发展规划制定提供更加科学合理手段
3信息系统配置
项目信息系统商务电脑理系统系统采客户服务器体系结构特点数库服务器直接根工作站传数进行加工规范处理结果数网络传送回客户端种前端分离处理处理数拢网络交通量降低相应时间缩短提高系统性减轻网络带宽求
配送中心信息理采级理数库服务器理中心数均部门客户端进行存取时中心理层实时查需数部门间数享信息系统中心体化确保中心部数实时性致性完整性
系统具特点时求身具性保证部门存取数安全首先须保证硬件畅通网络畅通数库服务器前端客户机稳定外数库具定求满足频繁存取具备理容量数力时数须提供纠错功
基求配送中心系统设计：
数库服务器采计算机工作站操作系统采Windows NT台数库采型关系数库确保数库核心性前端采高性高性微机终端访问数库通讯采网络串口线通讯三种方式网络采太网利TCPIP协议根需数采集灵活方便系统部增加部分线终端实现数方便时快捷存取中心部实现作业面理现代化拣选求信息现代化引进电子标签技术拣选者方便直观进行拣选作业面操作台理相致实现前台准确快速响应建设配送中心时仅达信息流现代化标准时实现部分物流调动化物流特殊关口特殊部位例入库出库检测物品合流等处提供种方便快捷检测手段保证物流传送程中产生瓶颈问题需安装条码设备物流检测传感器传输设备控制器等
二信息系统总体结构
充分考虑系统开放性集成性实性先进性性济性基础系统总目标建设求形成配送中心信息系统体系结构详见图63
硬件Hardware
支撑
台
操作系统
进
货
理
配送
需求
门店
信息
理
商品
库存
理
配货
配载
运力
理
决
策
支
持
财
务
理
商业信息
公开发布
应
系
统
部数库
公信息数库
数库
图63 信息系统总体结构示意图
系统结构图出系统具充分开放性满足物流配送中心发展需技术充分考虑层次信息求促进网电子商务发展社会户提供信息服务
基述总体结构确定信息系统功模型图系统功树分参见图64图65
图64 物流配送中心信息系统功模型图
图65 物流配送中心信息系统功树
三信息系统功模块简介
项目拟建物流配送信息理系统包括仓储理子系统库存理子系统运输理子系统配送加工子系统客户理子系统网物流子系统报表子系统集装箱优化装箱子系统等
★仓储理系统（Warehouse Management System）
包括： 进货作业系统（Inward Operation）
出货作业系统（Outward Operation）
★库存理系统（Inventory Control）
包括： 点仓作业系统（Cycle Counting）
物流计费系统（Logistics Billing System）
物流计费（Logistics Billing）
应收帐理 （Accounts Receivables）
项通知单发票（Debit Notes）
★运输理系统（Transportation Management System）
包括： 运输作业（Transportation Operation）
运输计费（Transportation Billing）
托运作业（Drayage）
★配送加工系统（Distribution Processing System）
包括： 包装系统（Repackaging Operation）
组装作业（Assembly Operation）
拆包装作业（Break Pack Operation）
转仓作业（Location Transfer）
补货作业（Replenishment Operation）
★客户理系统（Customer Relationship Management）
包括： 潜力客户踪（Potential Client Tracing）
客户合理（Client Contract Generator）
★网物流系统(ELogistics)
包括： 网库存查询系统（Internet Inventory Inquiry）
网单作业系统（Internet Placing Instructions System）
网车辆踪查询系统（Internet Vehicle Tracing）
数报表中心（DataReporting Center）
★报表系统（Reporting）
包括： 数转换中心（Data2 Excel）
视化物流（Visual Logistics）
★集装箱优化装箱系统（Optimize Container Loading System）
约束优化装箱（NonConstraint Container Loading）
约束优化装箱（Constraint Container Loading）
四外界通信
物流配送中心通DDN专线相关电子商务网站进行通信DDN专线优点传输速度快堵塞现象少突发性数传输处理较进行动错误检测网络性较
五条形码技术
信息系统拟采条形码技术条形码技术作种成熟信息处理技术具信息采集速度快信息量性高等优点条形码技术实现电子数交换（EDI）基础仓储物资快速准确保障重手段
项目物流配送中心采国际条码标准建立整套物流条码标准体系力推进物流条码应发展
第四节 物流配送中心营理策略
营策略
1积极开拓动出击
商品配送业务第三方配送全新概念业务市场认知市场认识深度程项目实施程中动出击动宣传宣传第三方配送客户设计方案诚信赢行客户
2完善服务
配送业务项配套性业务生产企业终消费者间桥梁纽带服务水衡量配送质量根准工作中应时刻强化服务意识服务工作作企业生命线抓服务质量服务水贯串整配送工作全程断改进服务断完善服务
3断学提高技术素质
配送业务项断发展技术新型仓储机械运输设施信息理水断更新尤电子商务全球卫星定位系统现代配送结合已成必然求业员断学新技术新工艺提高技术素质适应技术飞速发展需求
4提高理水
配送业务项高效理做快速决策快速市场反应提高市场应变力理水
5进退分步实施
立足现业务现业务基础逐步提出增值服务继推进现代配送业务仓储设施逐步实现仓库电子仓库
二理策略
提高理效率降低成运作提出具竞争力服务价格必须采取措施：坚持品牌营产品（服务）营资营相结合系统营企业发展目标员工供应商营商目标发展充分结合重视员工外部协作营商培训协助实现营目标建立完善物流网络分级理货物进行实施动态踪信息动处理组建客户俱乐部股份公司提供稳定客户群
理制度包括：
1须放入库存放切物品必须办理入库手续方入库须出库切物品必须办理出库手续方出库
2总理行政中心总监配送中心员工外未总理书面批准进入物流配送中心库房
3树立机械化动化观念注重先进设备技术引进开发重视规范化理物流配送中心功充分发挥关键
4推行配送合理化通采专业设备设施操作程序取较配送效果降低配送分综合化复杂程度难度
5实时动态库存数少1时更新1次
6推行准时配送系统准时配送配送合理化重容配送做准时户资源握放心实施低库存零库存效安排接货力物力追求高效率工作
三储存策略
储存策略指定储位（Dedicated Location）指派原良储存策略减少出入库移动距离缩短作业时间甚够充分利储存空间项目拟采分类储放
1类储存货品相固定储位货品互储位须规划项货品储位容量库量
2储区安排考虑物品尺寸重量
3易燃物必须限制储放定高度满足保险标准防火法规
4储区记忆容易提取
第五节 超市营方案
项目超市总体营思路：准确定位特色营树立品牌
营业面积
超市卖场面积12000m2
二营品种
超市入选商品20000余种营品种分类详见表65
表65 超市营品种方案
序号
分类
序号
分类
序号
分类
生鲜商品
三
纺织品
五
众消费品
1
奶制品
1
男装
1
成品
2
面包
2
童品
2
洗涤菜
3
糕点
3
衣装
3
美容美发
4
助熟食
4
女装
4
清洁护理
5
肉类
5
鞋类
5
吃早餐
6
鱼类
6
家纺织品
6
饼干
7
冷冻食品
四
非食品非技术（2）
7
饮料烟酒
8
蔬果
1
家五金
8
团购品
9
干果／南北货
2
工具
二
非食品非技术（1）
3
制品
1
相
4
游戏玩具
2
音
5
体育品
3
家具
6
厨房餐桌品
4
家电
7
学办公品
5
家电
8
清洁整理品
6
通讯
9
箱包珠宝
三消费象
中低高收入群体
四服务区域
超市服务半径初步确定3公里时XX城区基础扩展全市范围周边区
五营规模
项目超市正常营年营业额超6亿元
六超市构成
项目超市构成参见图66
七货源采购配送
项目超市货源采购拟利XX商业厦股份限公司已采购网络时断拓展新采购渠道超市配送（包括仓储运输）项目物流配送中心统安排
第六节 超市营销策略
营策略
精心布置货架销售区展示20000余品种类商品消费者未消费者开眼界产生积极影响进产生良业绩外实际营中国际流行营方式结合中国消费者特点顾客提供佳营方式
二服务策略
挑剔流服务消费者购物欲满足时真心视帝精神满足必时提供超值服务特殊需顾客提供超出营品种指定需求专门服务等时建设流营服务设施
外根项目营品类特点分针性制定售前售中售服务措施：建立热线咨询电话开设免费培训讲座潜移默化方式宣传产品培育潜消费者等
三优势互补策略
超市零售场批发展示场项目超市做零售市场时适时开展批发代理业务应充分利XX商业厦股份限公司现资源包括采购网络营销网络等断拓展新业务渠道时超市身发展程中股份公司商场营点建立紧密联系强强合作生意做业务做活
四宣传战略
超市宣传放重位尤应突出区位优势环境优势时针营产品特点制定相应宣传措施：重货位安排长期促销员起宣传介绍产品锁定固定消费客户提高产品销售作抓住消费源头突出权威广告作注重媒体宣传包括广播电视报刊户外广告等增加产品见度
第七节 超市技术设备
计算机理系统
超市计算机理系统包括业务理财务会计理采购理库存理配货理运输理POS电子定货远程通讯综合统计信息理系统维护等模块拟物流配送中心信息系统统设计建设
超市计算机具体配置拟通服务器IBM AS400PC+POS机独立局域网系统利服务器硬盘镜双机热备份等措施提高数安全性前台POS机笔商品交易情况直接接入台服务器中台服务器时踪超市销售新动态
二设备
考虑项目特点特项目建设方案超市需采购设备包括：超市营业设备公工程设备设施设备（包括动扶梯垂直电梯办公具等）
超市设备采购清单详见表66
表66 超市设备采购清单
序号
项目名称
单位
数量
备 注
超市营业设备
该部分投资约260万元
1
手推车
辆
4000
2
冷藏柜配件
套
50
3
标签条
套
10000
4
面团糕点设备
套
3
5
种货架
套
800
6
部门标志牌
100
7
收银设备配件
套
80
8
切面包片机架配件
套
3
9
熟食加工设备熟食柜
套
70
续表
序号
项目名称
单位
数量
备 注
二
公工程设备设施
该部分投资计入关专业工程费外单独计算
10
冷水机组
套
3
350RT(单套)
11
燃气全动压热水锅炉
台
4
40×104Kcalh(单台)
12
风机盘新风机组
套
1
13
冷塔
套
1
14
监控报警系统
套
1
15
动喷淋灭火系统
套
1
16
计算机通讯设备
套
1
17
干式变压器
台
2
2500kVA(单台)
18
柴油发电机组
套
1
三
19
动扶梯
部
4
全进口
20
垂直电梯
部
3
中外合资
21
办公具
第七章 工程技术方案
第节 总体设计概况
总体设计原
项目建设功齐全结构合理设施配套物流配送中心超市考虑该项目建设目标功途建设基形势周边环境等素结合关部门建设求建设标准设计方案总体设计原：
1充分考虑国物流配送超市特点发展需建设座融超市仓储配送办公信息等体综合性楼
2建筑造型新颖具时代特色体现出物流商业建筑涵鲜明性
3总体布局合理功齐全注意土利率考虑适活动空间创造优美怡周边协调环境
4功房设计具科学性合理性注意实际效益
5结构排水消防强弱电暖通等专业设计具技术先进性济合理性
6符合城市规划交通消防土环保绿化园林卫生防等方面关规定规范求
二设计方案确定
根项目建设目标求初步确定次工程建设容包括：物流配送中心超市楼幢建筑面积47970m2中超市卖场面积12000m2仓储配送面积
16000m2冷冻机房变电室泵房锅炉房发电机房等辅助配套设施房650m2物流配送中心超市配套排水消防电气（强弱电）暖通等公工程室外工程等附属工程物流配送中心超市需物流设备信息系统办公具等
项目基原仓储场仓库道路建（构）筑物拆改造等工作目前正前期准备关事宜尚洽谈协商项目建设暂考虑利原设施关设计新建工程进行
第二节 总面布置
总面设计原
1功分区明确合理布局紧凑节约理维修方便留定发展余
2基外界保持良交通运输联系出入口部道路符合流车流集散求运动流线保持畅短捷
3建筑物布置应考虑总体景观周边环境相协调
4满足项目光线安全防护通讯明等方面求
5便利已水供电通讯等基础设施
6废弃物处理应作妥善安排需符合关环境保护法令法规规定
二总面布局
物流配送中心超市楼项目建设体面形状总体呈T型安排基中部考虑物流配送中心超市功服务象差异超市房安排正干道楼东部体2层局部1层物流配送房安排楼西部体3层局部1层
楼超市区广瑞路间室外场型功广场分联系东侧基超市出入口西侧楼超市区出入口流集散休闲提供开阔空间满足项目功需求形成较气势商业气氛该广场南北分安排定规模室外汽车停泊场行车停车场
楼西北部室外场配货配载区仓储配送货物进出楼时作配送中心运输车辆室外停泊场冷冻机房变电室泵房锅炉房发电机房等物流配送中心超市辅助配套设施房根功需合理布置基西北角
项目基面积47400m2总说三部分构成：（1）物流配送中心超市楼占面积18960m2（2）室外广场停车场道路辅助配套设施占面积14220m2（3）集中分散绿化绿化占面积14220m2
三交通组织
项目交通设计车分流互干扰便利原时满足交通规划消防部门关求
根基周边道路交通情况拟基出入口安排东面广瑞路侧设置两北端配送中心出入口中部超市出入口物流配送中心客户运输车辆配送中心出入口进入基基北侧部道路直达位基西南拟建楼物流配送区超市顾客基东侧超市出入口进入基功广场方便快捷进入拟建楼超市区
整基进出超市物流配送中心车辆作统安排停车场三处：（1）基东部功广场南北分室外汽车停泊场行车停车场供超市顾客社会车辆（2）基西北部供进出配送中心车辆室外停泊时兼作部停车场（3）物流配送中心超市楼半室（部）停车场进口出口分位楼西北拐角楼东南角分基配送中心出入口超市出入口进出基
外出租车入口位基东南侧出租车进入基直接客送超市入口处客前出租车候客处排队接客基道路环行骨架配枝状道路
流物流互干扰
四消防通道
整基外侧设环行消防通道建筑物周边建筑物间保持足够防火间距留环形车道消防车道宽度应35m道路空遇架等障碍物时净高应4m环形消防车道少应两处车道连通头消防车道应设回车道面积12m×12m回车场供型消防车回车场面积应15m×15m
五技术济指标
项目技术济指标参见表71
表71 项目技术济指标表
序号
指标名称
单位
数值
备 注
1
总面积
m2
47400
2
总建筑面积
m2
48620
21
物流配送中心超市楼
m2
47970
中超市卖场面积12000m2仓储配送面积16000m2
22
辅助配套设施房
m2
650
包括冷冻机房变电室泵房锅炉房发电机房等房
3
建筑密度
40
4
容积率
103
5
绿化率
30
第三节 建筑方案
项目工程单体物流配送中心超市楼节建筑方案述该楼建筑方案
设计
1民建筑设计通JGJ3787
2办公建筑设计规范JGJ6789
3方便残疾城市道路建筑物设计规范JGJ5088
4商店建筑设计规范JGJ4888
5饮食建筑设计规范JGJ6489
6建筑设计防火规范GBJ1687（1997年版）
二部功分区
物流配送中心超市楼三层半室层总建筑面积47970m2包括仓储配送超市卖场办公等房中超市卖场面积12000m2仓储配送面积16000m2房面积19970m2
根初步设想仓储配送房位层二层局部超市卖场位二层层局部外仓储区部分考虑采动化立体仓库适应高层货架储存货物需该立体仓库区拟作楼附房仅安排层
超市入口设广瑞路侧顾客进入层超市堂通动扶梯进入超市二层超市区设超市前厅超市卖场货物存放区等房物流配送中心入口设楼西部层设动化立体仓库普通货架仓库配货配载等功区期股份公司商业厦零售商场百业网销售客户属子公司提供仓储配送服务二层该楼超市股份公司超市连锁店提供仓储配送服务外根物流配送中心发展情况逐步开展面股份公司外部社会化物流配送业务
楼二层外设商店吃餐饮卫生间等服务设施工程技术办公等房三层办公区
楼联系交通方式包括动扶梯垂直电梯处楼梯中动扶梯超市顾客服务超市二层间设4部全进口动扶梯垂直电梯设3部直达楼半室三层办公区
物流配送中心超市楼功房面积分配参见表72中层仓库配送房包括3000m2动化立体仓库wwwword98com 中国文案网搜集整理
表72 楼关房功面积分配表
序号
名 称
单位
半室
第层
第二层
第三层
总计
1
超市卖场
m2
0
3200
8800
0
12000
2
仓库配送
m2
0
12000
4000
0
16000
3
加工间冷库
m2
0
0
0
1400
1400
4
收货区
m2
0
1600
1400
0
3000
5
办公室
m2
0
250
250
1800
2300
6
商店
m2
0
250
710
0
960
7
吃餐饮
m2
0
750
0
1100
1850
8
通道走廊
m2
150
350
400
200
1100
9
卫生间
m2
0
100
100
150
350
10
工程技术房
m2
750
460
300
0
1510
11
室停车场
m2
7500
0
0
0
7500
*
面积合计
m2
8400
18960
15960
4650
47970
三立面设计
简洁明快指导思想力图现代装饰材料—绿色全反射玻璃墙面积实墙进行体现现货建筑简洁细致气艺术风格细部超市交通空间暴露外通川流息流暗喻现代快节奏生活时量流流动引起奇心吸引潜顾客进入超市购物建筑转角处设置项目单位巨型超市物流公司标志
四材料
1材料表
功区墙面顶面面踢角柱子等材料求参见表73
表73 材 料 表
序号
名 称
墙 面
顶 面
面
踢角
柱 子
1
办公区
乳板乙烯板
PVC
乳胶漆
2
库房
卸货区
墙涂料喷白
墙涂料喷白
混凝土耐磨坪
水泥
墙涂料喷白角钢护角
3
操作区
保温板
保温板吊顶
防滑砖
砖
保温板
4
营业区
乳胶漆
墙涂料喷白
胶板
水泥
乳胶漆角钢护角
5
餐饮区
乳胶漆
墙涂料喷白
胶板
水泥
乳胶漆
6
卫生间
150×300瓷砖
吊顶
150×150防滑砖
水泥
150×150砖
7
厨房
150×300瓷砖
墙涂料喷白
150×150防滑砖
水泥
150×300砖
8
设备房
水泥砂浆坪
水泥
墙涂料喷白
9
商店
乳胶漆
墙涂料喷白
乙烯板
水泥
乳胶漆
2屋面
基层钢筋混凝土预应力现浇板
基层刷IBL隔汽涂料度做陶粒混凝土保温层时找坡坡度－03
3门窗
配送中心超市入口：电动卷帘门感应玻璃门双型开玻璃门锈钢手
紧急出口：时关闭火灾时动开电子控制乙级防火门
货运口：电动卷帘门
办公室：普通木质夹板门球形手锁
仓库：木质防火推拉门双开启钢框机玻璃门双开启钢框机玻璃门
楼梯间：单开启木质乙级防火门锈钢手
金库：钢质保险库门密码门锁
设备房：单开启木质甲级防火门
楼梯手：钢质栏杆木扶手
外窗：铝合金框5mm厚白玻璃局部12mm厚框绿色全反射玻璃幕墙
窗：5mm厚白玻璃木框
五辅助配套设施工程
项目关辅助配套设施工程功面积分配参见表74
表74 辅助配套设施工程功面积分配表
序号
名称
单位
面积
备 注
配套设施房
1
冷冻机房
m2
150
2
变电室
m2
150
3
泵房
m2
50
4
锅炉房
m2
150
5
发电机房
m2
150
*
计
m2
650
二
1
功广场
m2
5400
2
室外行车停车场
m2
2000
1650停车位
**
计
7400
第四节 结构方案
项目工程单体物流配送中心超市楼节结构方案述该楼结构方案
设计
工程结构设计国家现行规范规程关部门相关规定求
1国家标准
（1）建筑结构统标准GBJ6884
（2）建筑结构荷载规范GBJ987
（3）建筑基基础设计规范GBJ789
（4）混凝土结构设计规范GBJ1089
（5）建筑抗震设计规范GBJ1189
（6）建筑抗震设防分类标准GB5022395
（7）工程防水技术规范GBJ10887
2行业（部）标准
（1）建筑桩基技术规范JGJ9494
二抗震设计
根中国震烈度区划图（50年超越概率101990年）XX区属Ⅵ度区考虑拟建工程属员密集场抗震设防等级提高度7度计算建筑抗震设防分类标准（GB5022395）乙类抗震设防建筑考虑震影响框架抗震等级三级
三基础设计
基础设计应根拟建场工程质条件设计计算确定初步确定工程基础形式采桩基柱独立承台中桩基拟采高强预应力桩承台承台加基础联系梁方案基础应控制建筑物绝沉降相沉降均满足现行设计规范业求
项目场址尚未进行工程质详细勘察考虑项目建设重性影响需快进行详细工程质勘探勘探设计阶段中必须充分考虑质条件影响严格关规范求进行工程质测定保证项目建设安全
四部结构设计
物流配送中心超市楼结构形式采预应力钢筋混凝土框架结构外墙围护结构采框架柱填充砖墙体系
根功初步确定该楼关楼屋面活荷载标准值：半室车库40kNm2仓储房10kNm2超市卖场35kNm2办公房15kNm2卫生间25kNm2
项目拟建冷冻机房变电室泵房锅炉房发电机房等辅助配套设施房结构形式采砖混结构
第五节 公工程方案
排水工程
1设计
根国家关排水设计规范基外围排水现状条件项目建设单位关项目排水方面求进行设计
关设计规范包括：
（1）建筑水排水设计规范GBJ1588
（2）室外水设计规范GBJ1386
（3）室外排水设计规范GBJ1487
2水
（1）水量
项目水包括员工水顾客水副食品加工水餐饮水面洗水绿化水空调补充水等根初步估算项目日水量720m3d
（2）供水水源
项目场址区域XX市水公司供水基附干道两侧供水径Dn700供水保证率98供水状况较优项目拟广瑞路市政供水网接入水源根项目水量发展需次水增容径取Dn200
（3）供水系统
包括生活杂水系统饮水系统中生活杂水系统供工作员顾客盥洗水副食品加工水面洗水冷系统补充水该水般水处理生活饮水系统供超市工作员顾客饮水食品加工水饮水采砂滤－活性炭－反渗透－臭氧消毒工艺设备
3排水
（1）排水体制
项目排水体制雨污分流制基附道路两侧排水径d1200雨污水均排入市政排水网
（2）污废水
项目生活污水室采污废水分流室外采污废水合流道系统副食品加工含油废水隔油池处理生活污废水纳入基污水处理站三级生化处理达国家排放标准排入城市污水道根初步估算项目日污废水排放量（循环补充水量）340m3d
（3）雨水
基雨水均组织排雨水屋面雨水面排水沟道路雨水口收集纳入市政雨水基面积474公顷设计重现期年取排水口径Dn900
二暖通工程
1设计范围
根国家关采暖制冷通风设计规范项目建设单位关项目暖通方面求进行设计
设计规范：
（1）采暖通风空气调节设计规范GBJ1987
（2）建筑设计防火规范GBJ1687（1997年版）
（3）汽车库修车库停车场设计防火规范GB5006797
（4）锅炉房设计规范GB5004192
（5）民建筑暖通空调设计技术措施
物流配送中心超市楼体冬夏两季进行舒适性空调设计春秋渡季节予舒适性通风换气考虑节前提达全年室环境舒适性结果设计范围楼营办公等功房采暖制冷通风仓储配送房根储存货物品种存放配送求外考虑
2关设计参数
（1）室设计参数
参见表75
表75 空调设计部分室参数
序号
名称
夏 季
冬 季
新风量
噪声声级
干球温度
相湿度
干球温度
相湿度
·
℃
℃
1
门厅走道
26±2
65±10
20±2
40±10
10
NR45
3
超市商店
27±2
60±10
18±2
30±10
18
NR45
2
办公
26±2
60±10
20±2
40±10
20
NR45
（2）通风换气次数
参见表76
关房通风换气次数
表76 单位：次／时
房间名称
换气次数
房间名称
换气次数
冷冻机房
10－20
面包房
20－30
变电室
15－30
锅炉房
15－30
配电室
5－10
卫生间
15－20
泵房
3－4
仓库
4－6
厨房
30－50
发电机房
30
3空调系统
超市等空间采全空调系统采变风量空调器吊装楼板室外新风室回风混合热交换器处理通风进入房间确保新风进入提高空气品质配置必排风系统降低噪声空调系统采中外合资厂生产阻抗复合消声器办公等部分采风机盘加新风系统盘新风机组采中外合资厂产品超市入口门设置空气幕减少量损失
4空调负荷
根物流配送中心超市楼中央空调系统作范围关房空调负荷估算该楼夏季冷负荷约3680kW冬季热负荷约1380kW
5空调冷热源
空调冷热源拟选进口冷水机组350RT×3台制冷机组总容量1050RT（总制冷量约6000kW）
空调热源选中外合资燃气全动压热水锅炉40×104kcal×4台总容量160×104kcalh（总制热量约合1856kW）
6关设计
（1）通风：设备房仓库等采然进风机械排风面包房超市特殊区域适增加排风量防止异味流入超市卫生间更衣室等设机械排风
（2）防火排烟：通风空调系统风采非燃材料风设备保温材料消声材料粘结剂采非燃难燃材料仓库利高窗采然排烟方式超市部分采机械排烟方式
（3）冷库加工区：果蔬加工区食品加工区冷库温度求分隔区域温度单独控制制冷空调区域机房集中供冷库房采吊顶式空气冷气区域（）果蔬冷求补送新风食品油炸烘烤区布置排风系统
三电气工程
1设计范围
根国家关电气设计规范项目建设单位提出设计求关原始资料专业求进行设计
关设计规范包括：
（1）民建筑电气设计规范JGJT1692
（2）10kV变电设计规范GB5005394
（3）供配电系统设计规范GB5005295
（4）低压配电设计规范GB5005495
（5）民建筑明设计标准GBJ13390
（6）建筑防雷设计规范GB5005794
（7）建筑设计防火规范GBJ1687（1997年版）
（8）火灾动报警系统设计规范GBJ11688
设计范围包括物流配送中心超市楼配套变配电明防雷接安全监控结构化布线等系统
2供电系统
项目电包括动力明空调冷冻广告牌等根初步估算项目总电负荷约3120kW拟选两台2500kVA变压器
项目场址区域XX市供电局供电骨干输电线路35kV供电保证率98供电状况较优项目拟基设变电站座电业提供二路10kV高压电源缆引入低压供电系统单母线分段运行母联开关采动手动合闸设置机械联琐相应配置高低压开关柜环氧树脂浇注干式变压器柜
应急消防设1000kW柴油发电机组套供部分明冷库（包括冷冻冷藏等）信息处理系统等信息处理系统收银系统等电源均UPS（少15分钟）供应
3配电系统
明动力空调等功分区分系统供电电源引出电缆桥架顶板配电箱配电系统输出端均装置具载短路保护功动断路器超市商店电量单独配电分计量超市适部位装置带保护接插座部分插座应采双电源供电消防设备应急明等系统电均采二路供电负载末端动切换
4明系统
建筑物设正常明应急明值班明泛光明等明支线金属线槽顶板铺设工作场度明质量应符合国标GBJ13390民建筑明设计标准中关规定
度光源求：超市营业区度1000LX荧光灯作光源局部采金卤灯办公室度400LX采荧光灯作光源储藏室操作室度200LX采带灯罩荧光灯作光源出入口通道等度200LX般通道度100LX四周道路采高压钠灯作光源
走道楼梯间配电室消防设备房等处设置应急灯疏散指示灯发生紧急情况时应急明系统立启保证流够迅速安全疏散
突出整建筑群晚间风采体建筑立面处设置泛光明选功率投光灯具时室外广场合理布置广场灯建筑广场晚间灯光耀相互辉映
5防雷接系统
建筑二级防雷求设计防雷装置
屋顶女墙镀锌扁钢设环状避雷带作防直击雷接闪器屋面装设15×15m网格利建筑物构造柱两根筋作防雷引线引线间距20m利建筑物钢筋混凝土基础钢筋作接体防雷接变电接弱电系统接接装置构成完整防雷接系统
低压配电系统保护采TNS系统接系统采联合接接电阻1Ω进出建筑物种线路金属道应进出处防雷接装置相连
6弱电系统
根需物流配送中心超市楼设置电话电视保安监视系统火灾动报警系统动喷水灭火系统音响系统设备理系统等弱电系统
办公室设置电话传真机等通讯设备营业厅设置IC卡电话商场设置广播音响系统套功播放音乐紧急通知呼
楼关房根需设置语音信息点数信息点系统配线采结构化布线垂直配线弱电竖井线槽墙敷设水配线采五类双绞线
建筑出入口重场重通道设置电视摄机实现现场监视监控系统中心监控室（包括控制器路监视屏录机等）监视点摄机连接电缆等组成
关系统需步请专业设计公司进行设计
四煤气工程
工程煤气供超市食品加工餐饮气（设煤气总表）餐饮区厨房设煤气表
煤气道接市政煤气总否需设煤气调压征询关部门决定
室煤气道需委托关单位专门进行设计施工煤气表具须采煤气公司指定产品委托煤气公司承担安装
五消防工程
1设计
防止减少火灾危害保护身财产安全防患未然项目严格国家方关消防安全等现行标准规范进行消防设计设计包括：
（1）建筑设计防火规范GBJ1687（1997年版）
（2）动喷水灭火系统设计规范GBJ8485
（3）火灾动报警系统设计规范GBJ11688
（4）汽车库修车库停车场设计防火规范GB5006797
2消防水源
消防求二路供水二路水源接市政水（接入径Dn200）二路供水供水量困难需消防部门求考虑设消防水池
3关消防设计点
（1）消防水量
建筑物功区设置室外消火栓水系统动喷水灭火系统室消防水采高压时高压水系统消防水量室外消防水量计算
根关规范确定工程消防水量75ls中室消火栓15ls室外消火栓30ls动喷淋系统30ls
（2）消火栓系统
系统设二台加压泵（备）水泵直接网抽水设水池消火栓布置保证二股充实水柱时达室部位系统设二套消防结合器
（3）动喷淋系统
室超市卖场等营房设置动喷淋系统喷淋系统消防栓系统分开独立设喷淋泵二台（备）水泵直接网抽水启动报警阀处压力形状控制系统设二套湿式报警阀信号传消防控制中心动喷淋系统设消防结合器二套
（4）
项目设消防控制中心火灾报警防烟排烟设施配变电房设温感式报警系统营业厅设烟感式报警系统宜水灭火房间变压器室高低压配电室等处安置型悬挂式灭火器
建筑物周边建筑物间保持足够防火间距留环形车道消防车道宽度应35m道路空遇架等障碍物时净高应4m环形消防车道少应两处车道连通头消防车道应设回车道面积12m×12m回车场供型消防车回车场面积应15m×15m
第八章 环保节安全
第节 环境保护
根中华民国环境保护法等关法规项目实施程中排出污染物应采取必措施达国家规定标准项目环境保护工作接受XX市环保部门监督采环境保护标准：
1建筑项目环境保护理条例国务院（98）253号令
2气污染物综合排放标准GB162971996
3污水综合排放标准GB89781996
4环境空气质量标准GB30951996
5表水环境质量标准GBZB11999
6城市区域环境噪声标准GB309693
项目属般公民建筑集商业办公体建设基位XX市区项目建设启涉噪声污水固体废弃物室空气质量等环境问题加强理严格关标准执行环保措施基会产生环境污染
环境影响初步分析
1废水
排水系统采雨污分流制厨房污水先隔油池处理生活污水合处理达国家排放标准排入市政排水基东南角污水池采二级生化处理法污水处理浇花洗汽车项目废水会环境造成污染
2废烟气
拟进口冷水机组水制冷剂气污染拟锅炉燃气压热水锅炉外厨房油烟油烟滤罩排出室外蒸汽锅炉空调水系统均软化水项目废烟气基会环境造成污染
3噪声
项目风机设备均选优质低噪型时室采隔音良材料噪声控制允许范围
4室空气质量
超市卖场等营场员密集流动性仓库部分货物储存时间长久会产生异味根房功定期定期采然机械方式通风时建筑装修材料选应符合国家关室环境标准采取关措施基保证室空气质量
二环保措施
1施工程中应遵守国家省关环境保护法律法规规定采取措施施工现场种粉尘废气废水固体废弃物振动噪声等污染危害控制法律法规施工理规定范围具体采取措施：
（1）妥善处理泥浆水未处理直接排入城市排水设施河流
（2）施工现场熔融沥青者焚烧油毡油漆会产生害烟尘恶臭气体物质
（3）密封式圈筒处理高空废弃物
（4）采取效措施控制施工中扬尘
（5）禁止毒害废弃物作土方回填
（6）产生噪声振动施工机械采取限时施工等效措施减轻危害
2设计关设备时采取措施：
（1）采分流制排水系统利隔油池化粪池专业污水处理系统排水达国家污水排放标准
（2）空调通风机房墙门窗做吸音隔声处理
（3）空调系统通风系统风均设消声器
（4）选设备求噪音低运行振动带振源设备风机空调机组等设减振基座减振吊架设备连接接加设柔性减振软接头空调机组离心风机设置弹簧减震器体建筑周围环境室房间需达
GB309693噪声标准求
（5）厨房间排油烟滤减少油烟排出室外
（6）蒸汽锅炉空调水系统均软化水
（7）建筑隔断采轻质隔墙轻钢龙骨石膏板等少采木材体健康良影响材料
3基广场空处种植树木草坪进行绿化净化空气保护环境
4项目建设期间项目建成需请环保部门项目作进步环境影响评价便采取更加济合理措施达关污染物治理标准求
第二节 节
项目采取措施取节效果：
1空调系统设计时考虑渡季节全新风方式冬季量利室外低温空气空调末端设备设置点动水阀根负荷变化调节供水量节省源
2采高效率热交换器提高源利率新风机组回风风机通风风机排风风机等根途设置时间控制定时开启风机达节目
3水系统选变频泵衡阀采国家推荐节水器具根途分区设置适数量水表节约水进行衡测试
4建筑外墙玻璃采双层中空度膜玻璃保温隔热顶层空中花园采先进智化遮阳系统室气候舒适宜相应减少耗
5走道采紧凑型节灯门厅室外泛光明采金属卤化物
6利建筑空间量采然排风方式节省设备购置费电量
第三节 劳动安全
贯彻安全第预防方针确保项目实施符合职业安全求保障劳动者劳动程中安全健康提高劳动生产率项目劳动安全设计必须达关求
机械设备安全
涉轨巷道堆垛起重机安全性问题堆垛机作种重起重设备安全性性尤重生产制造安装厂家必须具资格证设备需劳动部门验收标准规定种安全保护装置电气控制采取系列联锁保护措施采取安全保护装置：
1终端限位保护：水行走垂直升降货叉伸缩终端设机械限位保护装置
2电气联锁保护：堆垛机出入库作业时保护货叉动作相反货叉伸缩时保证水行走垂直升降动作
3正位检测保护：堆垛机出入库作业时水（列）方垂直（层）方停准时货叉伸缩货叉运动受条件控制
4载货台断绳保护：钢丝绳链条断裂时通断绳保护装置载货台卡住立柱导轨阻止坠落目前较常见载货台制动器楔铁式凸轮式两种棘轮式结构
外需采取松绳保护载保护等
二公工程设备安全
工程拟配置备柴油发电机组套需专门设置柴油贮存室考虑输送安全需求等素楼半室设备房设油泵油箱间采防火墙房间相隔
工程变配电房锅炉房油泵油箱间等房电梯水泵发电机油泵油等设备设施劳动安全设计参关规范执行劳动安全部门验收合格投入
第九章 组织机构劳动定员
第节 组织机构
着机构简洁员精干注意效率原确定项目组织机构
理机构
项目建设单位XX商业厦股份限公司项目筹建建设股份公司办公室具体负责采取国招标方式落实设计施工监理单位设备材料承包单位签订合制定施工进度计划搞工程质量工期造价控制
物流配送中心超市建成成股份公司分公司实行股份公司董事会领导总理负责制董事会决定分公司重事宜总理副总理董事会确定聘负责执行董事会项决议日常营理工作
该分公司理机构实行直线职型组织机构图参见图91
图 9－1 项目理组织结构图
超市卖场组织机构图参见表92
图 9－2 超市卖场组织结构图
二职责范围
总理根董事会总体工作思路确定理机构职责范围明确职科室拟定工作职责工作程序报董事会批准贯彻执行
第二节 劳动定员培训
员编制
项目计划劳动定员800需员部分中高级理员股份公司部选外余社会公开招聘通考核择优录取律实行劳动合制
二分配制度
员工均实行劳分配基模式基础工资加效益奖励建立较完善理考核制度运电脑化理提供数奖励考核奖优罚劣胜工作员工予淘汰
三聘
项目运作需量专业仓储运输配送信息处理营理市场贸易等必须高度重视部培养外部引进工作合理开发利力资源
理员业务分公司中坚力量着选贤原拘格选拔断创造培训学机会断提高士业务素质思想素质工作力提拨重注意塑性年轻化专业化注意培养备
力量必时考虑引进
四员工培训
分公司需高素质员工拟岗员工进行岗前培训培训期30天理工作营业岗位分进行分公司日常运营程中断组织员工培训培训
培训容包括：熟悉项理制度理职责职商品知识操作规程工作规范消费心理礼貌客技巧简单外语会话进销调存环节处理等
培训形式包括：组织基础文化学业务学安排实践验专家技术员员工授课定期选派素质高责心强业务骨干送高等院校进修学
第十章 项目进度计划
国家关加强基础设施工程质量理关规定项目严格执行建设程序确保建设前期工作质量时设计施工设备材料采购实行公开招标做精心勘测设计强化施工理工程实现全面社会监理确保工程质量安全
根求结合实际情况项目建设期拟定1年（12月）关容包括项目前期准备工程勘察设计土建施工设备采购设备安装营业准备投入运营等项目实施计划参见表101
项 目 实 施 计 划 表
表101 单位：月
序号
容
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
1
项目前期准备工作
2
工程勘察设计
3
土建施工
4
设备采购
5
设备安装
6
营业准备
7
竣工验收交付
第十章 投资估算资金筹措
第节 投资估算
根国家概算指标XX市关部门规定收费标准项目进行初步估算
投资估算编制
1XX省建筑工程概算定额（1999）
2XX市建筑安装工程关规定
3XX商业厦股份限公司提供项目相关资料
二投资估算说明
1根工程建设方案项目需新建物流配送中心超市建筑面积47970m2中超市卖场面积12000 m2仓储配送面积16000 m2冷冻机房变电室泵房锅炉房发电机房等辅助配套设施房650 m2建筑工程费根XX市实际情况体工程方米建筑面积1000元造价估算辅助配套设施工程方米建筑面积800元造价估算专业工程中排水工程（包括消防设施）方米100元估算电气工程包括消防电设施方米250元估算暖通工程方米350元估算室外工程建筑工程排水消防电气暖通等专业工程费10
估算
2项目需设备包括物流配送中心超市需物流设备计算机网络设备系统动扶梯电梯办公具等关设备设施设备购置费需414112万元关设备详细情况参见报告关章节
3土费构成包括收购租赁兴建物流配送中心超市占土附属建筑设备收购土权（土面积219031方米）附属建筑设备租赁土权（土面积255074方米）费根专业评估机构评估结果计算：
XX金宁达土评估限公司金估宗评[2001]第040号[2001]第039号土评估报告股份公司拟收购XX市国贸控股（集团）限公司位XX市广瑞路18号锡崇国（2000）字第215号国出土权租赁XXXX商业厦集团限公司位XX市广瑞路14号宗锡崇国（1999）字第21号国出土权评估价格分115799万元132743万元
XX中天资产评估事务限公司苏中资评报字（2001）第53号资产评估报告出具评估结果股份公司拟受XXXX华锦集团限公司述收购土相关建筑物设备评估价值66141万元
述租赁土（广瑞路14号）剩余期限3779年建设期土租金纳入项目固定资产投资
收购土权附属建筑设备租赁土费115799+(1327433779)×1+661411855万元外考虑关手续相关费约45万元项目土费1900万元计
4项目电增容5000kVA供电贴费200元kVA估算水增容费Dn200计需水增容费240万元
5市政公基础设施配套费100元m2计取
6新型墙体材料发展基金10元m2计算
7消防设施建设费2元m2计算
8结建防费30元m2计算
9教育方附加费20元m2计算
10白蚁防治费23元m2计算
11咨询费工程费03估算
12工程监理质监安监费工程费15估算
13勘察设计费工程费15估算
14建设单位理费工程费18估算
15预见费工程费工程建设费5估算
三固定资产投资总额构成
项目全部工程固定资产投资总额1765000 万元中：工程设备费1319374 万元占固定资产投资总额7475工程建设费361579 万元占固定资产投资总额2049预见费84048 万元占固定资产投资总额476
固定资产投资估算详见附表1
四流动资金
项目流动资金物流配送中心超市运转需求情况进行估算正常年流动资金需求量5500万元中铺底流动资金1650万元流动资金款3850万元铺底流动资金1650万元计入项目总投资
五项目总投资
项目总投资19300万元中：固定资产投资17650万元铺底流动资金1650万元
六分年投资安排
工程实施进度建设期1年固定资产投资均建设期投入（2001年11月－2002年10月）流动资金根年需分年投入
项目分年投资计划详见表111
表111 项目分年投资计划表
序号
指标名称
单位
2001年度
2002年度
2003年度
2004年度
计
1
固定资产投资
万元
3400
14250
17650
2
铺底流动资金
万元
1320
165
165
1650
3
合计
万元
3400
15570
165
165
19300
第二节 资金筹措
固定资产投资源
根投资估算项目固定资产投资总额17650万元拟通公开发行股票融资筹
二流动资金源
项目需流动资金5500万元中铺底流动资金1650万元拟股份公司募股资金解决余流动资金3850万元拟银行款
项目投资计划资金筹措详见附表2
第十二章 财务评价
该项目物流配送中心型超市建设方面减少股份公司身业务日益发展带物流配送压力未开展第三方物流奠定基础方面推动股份公司积极介入国家产业政策鼓励型仓储式超市营领域中实现股份公司仅仅事传统百货商场营单模式型仓储超市百货商场重发展模式转移
拓宽股份公司营空间增强市场竞争实力
股份公司该项目建成初期型超市运营实现盈利目标中长期发展言着物流配送中心知名度提高业务范围扩股份公司促该配送中心逐渐发展成第三方物流业务功载体届时股份公司新型业态营收入占股份公司收入总额重断提高
项目财务评价确定计算期15年中：建设期1年营期14年
第节 营业收入营业税金附加估算
项目营业收入根现物流中心实际运转情况结合项目具体情况进行估算
营业收入估算
1库房仓储收入
测算彩电例进行货物类推确定相应收费标准
库房总面积16000方米利率70收费标准06元天方米货架提高17倍估算知项目正常年库房仓储收入417万元
2装卸费收入
项目预计彩电年周转量10万台装卸费21元台计算空调年周转量10万台装卸费22元台计算家电30万件装卸费14元件计算宗商品年周转量30万件装卸费10元件计算商品年周转量80万件装卸费08元件计算项目正常年装卸费收入179万元
3配送业务收入
项目货物配送分短途长途配送短途配送XX市区长途配送半径均70公里计算
项目短途运输需25吨运输车辆20辆天15台班台班96元收入计算项目正常年短途运输收入
105万元长途运输需10吨运输车辆12辆需10吨16吨冷藏车1辆天回运输里程均70公里运输费吨公里043元空载率90计算正常年长途运输收入177万元项目正常年配送业务收入计282万元
4超市收入
项目中超市设计规模XX市麦德龙超市相仿目前麦德龙年销售已超8亿元然麦德龙具国际品牌优势理位置偏离市区股份公司具年营信誉优势商品品种两者没差预计股份公司拟投资建设型超市建成取麦德龙相营业绩时定时期市场培育超市客户群体逐步稳定购买日趋集中中长期股份公司济增长点品牌代理项目拓展着物流配送中心知名度提高业务范围扩年争取定数量品牌代理项目
参述素结合济发达程度均购物量消费水确定项目超市正常年单位面积（方米）营业额40万元计正常年超市营收入60040万元
综述XX东方物流配送中心超市项目建成正常年收入60918万元
营业总收入估算详见附表3
二营业税金附加估算
根国家关税收规定项目增值税率17计装卸费收入营业税率3库房仓储配送业务分拣配货等收入营业税率5城市维护建设税营业税额7计算教育费附加营业税额4计算测算出项目正常年营业税金附加1593万元
营业收入营业税金附加估算详见附表4
第二节 总成费估算
成费估算范围
项目总成费估算包括超市商品零售成外购燃料费水电费房产税土费职工工资福利折旧摊销费修理费财务费费等
项目总成费国家计委建设部颁发建设项目济评价方法参数（第二版）关物流配送公司实际运营情况进行估算
二成费估算
1超市商品零售成
参商业物流企业股份公司营业成占营业收入例考虑物流中心通现代化电子信息技术进行仓储配送等营优势项目超市商品零售成占超市收入84测算50440万元
2外购燃料动力费
参关标准项目燃料费配送装卸收入5估算水电费营业收入08估算
3房产税土费
房产税率固定资产投资7012估算土费05元方米估算
4职工工资福利
项目投入营业预计定员800中配送中心职工46项目超市职工工资福利超市销售收入1计配送中心职工均年工资福利12万元计项目正常年职工工资福利656万元
5折旧摊销费
固定资产折旧国家关规定采分类直线折旧法计算房屋建筑35年折旧
残值率4机器设备10年折旧残值率4
土权摊销年限35年形资产递延资产均10年摊销
6维修费
维修费年折旧费10估算
7财务费
项目财务费流动资金银行款利息流动资金款利率取570
8销售费
参商业物流企业超市结合股份公司目前销售费水测算
9费
费包括办公费差旅费交际应酬费会议费工会费等费参商业企业关费综合水股份公司实际情况费营业收入05估算
三总成费构成
项目正常年总成费53214万元中：固定成2111万元变成51102万元年营成52060万元
总成费估算详见附表7
第三节 项目盈利力分析
项目损益情况分析
项目正常年收入总额60918万元营业税金附加1593万元总成费53214万元计算知利润总额6111万元根国务院137号令发布企业税暂行条例规定项目税率33正常年税2017万元税利润提取10盈余公积金5盈余公益金正常年盈余公积金409万元
盈余公益金205万元该项目正常年未分配利润3480万元
项目损益情况详见附表8
二投资利润率投资利税率
项目投资利润率投资利税率：
年利润总额
投资利润率 ——————————————— 3166
项目总投资（投资总额+流动资金）
年利润总额+销售税金附加
投资利税率 ——————————————— 3992
项目总投资（投资总额+流动资金）
三财务现金流量分析
项目全部投资现金流量详见附表9资金现金流量详见附表10根现金流量分析计算求结果见表121
表121 现金流量分析结果表
序号
指标名称
单位
全部投资
资金
税前
税
1
财务部收益率
3108
2200
2467
2
投资回收期
年
449
570
513
3
财务净现值（ic8）
万元
36663
21551
23160
结果表明：项目财务部收益率2200（税）基准部收益率投资回收期570年（税）说明企业盈利力满足基准求财务净现值
21551万元（ic8税）零该项目财务指标接受
四资金源运分析
项目计算期年资金源运详见附表11表中出年收支均衡
第四节 项目确定性分析
盈亏衡分析
投产年固定成相年实际成构成计算项目年生产力利率表示盈亏衡点（BEP）公式：
BEP年固定成[营业收入—变成—销售(营业)税金]×100
测算项目盈亏衡点（BEP）2568盈亏衡分析知基价计算项目生产力利率达2568时达盈亏衡超该率盈利否产生亏损项目该项指标表明项目定抗风险力
二项目敏感性分析
项目财务分析设定财务条件进行考察项目适应种素变化力评价影响项目财务效益项目投资营业收入营成等素10～+10范围进行敏感性分析分析结果详见附表12
结果表明：运营收入营成建设投资项目影响均较建议项目建设营程中注意加强工程建设理制定切实行营销策略控制项目运行成避免项目固定资产投资营业收入成支出出现较负面波动
第十三章 综合效益评价
第节 济效益评价
建设规模
项目占面积47400m2体工程辅助配套设施工程总建筑面积48620m2中：超市卖场面积12000m2仓储配送面积16000m2房面积19970m2
二投资结构
项目全部工程固定资产投资总额1765000 万元中：工程设备费1319374 万元占固定资产投资总额7475工程建设费361579 万元占固定资产投资总额2049预见费84048 万元占固定资产投资总额476
项目流动资金物流配送中心超市运转需求情况进行估算正常年流动资金需求量5500万元中铺底流动资金1650万元流动资金款3850万元铺底流动资金1650万元计入项目总投资
三项目总投资
项目总投资19300万元中：固定资产投资总额17650万元铺底流动资金1650万元
四投资计划
固定资产投资均建设期投入（2001年11月－2002年10月）流动资金根年需分年投入
五项目营方案
进行型超市物流配送中心业务营中物流配送中心年货物流通量达彩电
10万台空调10万台家电30万件宗商品30万件般商品80万件
六营业收入
1项目正常年库房仓储收入417万元
2项目正常年装卸费收入179万元
3项目正常年配送业务收入计282万元
4正常年超市营收入60040万元
XX东方物流配送中心超市项目营业收入四项合计60918万元
七成费
项目正常年总成费53214万元中：固定成2111万元变成51102万元年营成52060万元
八税金利润
项目正常年收入总额60918万元营业税金附加1593万元总成费53214万元计算知利润总额6111万元根国务院137号令发布企业税暂行条例规定项目税率33正常年税2017万元税利润提取10盈余公积金5盈余公益金正常年盈余公积金409万元盈余公益金205万元该项目正常年未分配利润3480万元
九财务综合测算
综合测算项目投入运营达预期收支情况全部投资财务部收益率2200（税）高基准收益率8折现率计算全部投资财务净现值21551万元（税）零全部投资回收期570年（税含建设期）符合投资回收期限求够时收回投资结果表明该项目财务行较济效益
第二节 社会效益评价
1该项目物流配送中心型超市建设方面减少股份公司身业务日益发展带物流配送压力未开展第三方物流奠定基础方面推动股份公司积极介入国家产业政策鼓励型仓储式超市营领域中实现股份公司仅仅事传统百货商场营单模式型仓储超市百货商场重发展模式转移拓宽股份公司营空间增强市场竞争实力
2投资建设现代化物流配送中心超市促股份公司商场营进步涉足连锁营超级市场店铺销售等业态推动股份公司传统物流商业企业现代物流商业企业发展优化企业部资产资源整合集中采购集中配送建立商品供应保障体系仅增加企业进货价格竞争力更效降低商品流通总成企业规模济效益幅度提高时物流配送发展成股份公司新营服务产业—第三方物流产业股份公司拓展新业务空间利润增长点实现股份公司降低物质消耗提高劳动生产率外第三利润源等方面奠定基础
3项目XX市率先建立规模较集运输仓储配送信息商品销售体物流中心超市促进方济发展需生产资料生活资料两种流量机协调配合通建立独具特色物流体系实行集中进货统配送发挥连锁营优势进步增强提高股份公司信誉市场竞争力仅部物流系统处衡发展状态时扩营销空间力争该物流配送中心成XX周边区物流配送基股份公司营规模扩拓展新空间时利推动新型商业济业态整方济发展
4促进国物流事业发展需国家十五规划已物流配送列重点发展产业XX省促进省物流发展物流布局需十五规划中明确指出：积极培育发展现代化型区域性物流中心推进区域物流中心网络工程加快南京XX苏州连云港徐州物流中心仓储货场电子商务配套设施建设区域性中心城市交通枢纽托建成区域性综合物流中心XX商贸流通业
十五发展规划明确提出：建立全国性区域性区性市场发展配送卖场连销形成立足XX面华东辐射长江三角洲区商圈国际市场连接形成层次功通畅高效调控市场体系XXXX苏南区济中心交通枢纽城市商品流通重集散具发展商品市场济区域优势项目建设助推动XX周边区物流事业发展推动XX周边区济发展发挥重作
5前许国际著名超市公司（德国麦德龙美国沃尔玛法国家乐福等）纷纷国外拓展市场进行跨国联营寻求更发展空间中国消费市场潜力较投资环境较国外型超市集团纷纷中国作拓宽发展领域投资热点国市场面着激烈竞争国超市营理念营模式服务设施等原目前尚难国际性超市抗衡国超市迫切需身角度做出进步改革探索项目建立超市物流配送中心集销售配送两位体提高身竞争力项目建立国超市业改革发展产生良示范辐射效应国超市提高市场竞争力积极参国外超市激烈竞争中
6着现代物流配送中心社会化服务功业务量增加业务范围扩项目建设安排解决部分岗职工保持社会安定起积极作
项目具十分广泛社会效益
目 录
第章 总 1
第节 概 述 1
第二节 研究结 5
第二章 项目建设必性意义 8
第三章 投资环境市场环境分析 12
第节 投资环境分析 12
第二节 市场环境分析 14
第四章 建设目标建设容 20
第节 建设目标 20
第二节 建设规模容 21
第五章 项目场址建设条件 22
第节 项目场址 22
第二节 建设条件 23
第六章 项目营方案设备系统 25
第节 物流配送中心选择流程 26
第二节 物流配送设备设施 29
第三节 配送中心信息系统 32
第四节 物流配送中心营理策略 38
第五节 超市营方案 40
第六节 超市营销策略 42
第七节 超市技术设备 43
第七章 工程技术方案 44
第节 总体设计概况 44
第二节 总面布置 45
第三节 建筑方案 47
第四节 结构方案 50
第五节 公工程方案 52
第八章 环保节安全 58
第节 环境保护 58
第二节 节 60
第三节 劳动安全 61
第九章 组织机构劳动定员 62
第节 组织机构 62
第二节 劳动定员培训 64
第十章 项目进度计划 65
第十章 投资估算资金筹措 65
第节 投资估算 65
第二节 资金筹措 68
第十二章 财务评价 68
第节 营业收入营业税金附加估算 69
第二节 总成费估算 70
第三节 项目盈利力分析 72
第四节 项目确定性分析 73
第十三章 综合效益评价 74
第节 济效益评价 74
第二节 社会效益评价 75
附表：
附表1 固定资产投资估算表
附表2 投资计划资金筹措表
附表3 营业收入估算表
附表4 营业收入营业税金附加估算表
附表5 固定资产折旧估算表
附表6 形递延资产摊销估算表
附表7 总成费估算表
附表8 损益表
附表9 现金流量表(全部投资)
附表10 现金流量表(资金)
附表11 资金源运表
附表12 资产负债表
附表13 敏感性分析表
附表14 财务评价基础数指标汇总表
附件：
附件1 XX商业厦股份限公司企业法营业执
附件2 XX商业厦股份限公司资产负债表利润表
附件3 国家发展计划委员会计贸[2000]999号关XX东方物流配送中心超市项目建议书批复
附图：
附图1 项目区域位置图
附图2 项目总面布置示意图
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