某某市某物业的物业管理方案


    
    某某市某物业物业理方案




    提 纲
    1 关… …
    2 XX物业简介
    3 企业理念
    4 公司优势
    (四) 专业顾问服务机构——顾问团
    二顾问项目概 况
    三项目顾问服务目标
    2 服务原
    3 具体目标
    四顾问服务方式
    五项目顾问组简介
    1 组织机构图
    2 职责描述
    六顾问服务容服务质量保证措施
    1 项目顾问基范围
    2 项目顾问具体容
    3 顾问服务质量保证措施
    七顾问服务工作进度表
    八项目顾问服务费

    第部分  项目物业理理念

       第章  项目调研

      理服务工作更加贴XXX高尚住宅区中宅深入现场调研解基情况:

    XXX位江宁开发区佛城路南军南路东牛首河北占面积约797亩江宁开发区高起点高标准开发战略建设XX新区高新技术产业密集区目标精心规划设计百家湖核心次外分设三发展圈层:百家湖风景游览城设商贸墅植物疗养游乐国际会议六中心二金融科技社团住宅区三高新技术产业加工区占6000亩容纳5万名师生高教科研中心着诸专院校高科技企业江宁开发区落成全新科技文化江宁开发区正崛起块居住区成功开发带限商机紧邻块南侧牛首河岸形成优美滨河绿带佛城路军南路交叉口转盘非常规模中心绿岛系列景观绿化工程完成整居住块周边环境提升销售象江宁创业企业家投资家高薪白领

    XXX高尚住宅区纳入物业理视角达市标性建筑形象求XXX高尚住宅区带诸课题:
      l入伙期直正常居住期物业理实施周边施工(配套工程收尾)长期存入伙期业入住集中入住率高入住快理压力较
      lXXX高尚住宅区业江宁创业企业家投资家 高薪白领素质高求高特殊员结构厚重文化沉淀必居住区带更清新时代气息衍生更现代居住理念求未物业理企业实现理方式理手段现代化
      lXXX文化区规划设计理念物业理环节中承续?社区中文化建设否切合国家安定团结需物业理企业理需社区成员娱乐需?
      社区活动开展应充分尊重江宁区风俗惯社区文化房功安排应切合高学历者IT产业士投资家士需求
      lXXX高尚住宅区业基属高收入阶层物业理企业提供服务产品应精品服务全心全意满足顾客需求断满足顾客断增长需求
      l受住宅商品化进程影响国物业理行业段时期需摆脱传统房体制造成部分业物业理消费意识强等问题问题存定程度会影响理服务费收缴率应?
      ……

    第二章  理服务理念理思路

      设计说明XXX高尚住宅区户型设计着户型设计理念着意追求回然远离喧嚣闹市环境调研结果显示:XXX住宅区市文化居文化重情讲理守法开展物业理工作必须高度重视文化需求服务需求动参社区建设愿
      提出构建XXX文化区居理想模式强调物化理升文化理实现传统家居理念现代生活方式高度融合文化社区理目标文化理涉两层面通种交流形式促进物业理社区成员社区成员间正常沟通睦邻亲善传统社区概念理性回激发社区成员参建设社区文环境积极性二通种宣传形式培养社区成员集体义观念进深入物业尤性较强物业中进行约束引导降低理难度提升理效果设想:
      倡导天天您满意服务理念:
      秉持实施科学理持续改进服务断开拓创新增强顾客满意质量方针区实行标准化专业化理服务方式项服务作业作业动作严格操作标准量培训足达省时高效服务准实施理报告制度季度实业报告物业理服务费收支情况体维修治安保洁绿化社区文化等专项工作运作情况真正做尊重业权益
      二营建事业真生活爱文化服务理念
      社区文化物业理社区成员创造具社区特色精神财富物质形态完美结合社区文化建设终目居住区建立种生活爱文化氛围取代社区中正漫延情沙漠开展健康丰富社区文化活动纽带建立崭新社区文化
      围绕环境保护科普家教社区公益物宣教健康家居等五题组织策划社区活动努力
    XXX高尚住宅区创建精神文明建设窗口
      三塑造朴实华追求时尚审美理念
      新世纪里业更加关注居住区文环境物业理业起参环境文化建设极满足业愉悦身心亲然居住需环境文化氛围营造导入套结合现代传统符合建筑设计特色形象识系统提升档次提供高品质园艺维护保持绿化良长势种形式组织业开展环境保护美化家园活动断完善居住区园林品然景观营造厚重文气息建立环境谐融城市家园文化区
      科学技术发展带建筑设计理念日新月异业服务需求断提升作二十世纪XX物业理必须建立现代理体制先进理运作机制理体制实现部员工持股建立起符合市场济规律现代企业制度理机制建立劳分配资分配相结合分配机制建立种体系机结合激励机制建立竞争岗双选择机制

    第三章  探求创造XXX文化区物业理新模式

    XXXXX置业限公司开发XXX区专识士XX市创业先锋造精品住宅区规划户型设计工程建设楼盘销售物业理环节XXX高尚住宅区未物业理工作中精品服务全心全意满足顾客需求目标开展
    住宅产业"三分建七分"客观事实决定物业理重性探索XXX文化区物业理新模式推动住宅产业快速健康发展满足作受益体--高收入阶层服务需求具重现实意义
      段时间反复探讨研究XXX文化区底需什样理模式?认理高尚住宅区核心问题解决提高服务质量降低理成间矛盾
      确立XXX物业理模式:
      l紧密围绕服务业报效社会核心理念
    提供精品服务优质产品
    l倡导客户中心流程理思想
    建立流程基石客户需求价值链
      l倡导科学理专业服务
       规范理服务行
      l致力业建立等现代契约关系
       推广天天您满意服务理念
      确定理模式基础针XXX高尚住宅区特色实际情况进步提出全方位物业理基思路
    理思路:
      l采整体理专业理相结合办法
      l强调成控制意识成理程序
    l强调维修基金效理维修计划科学实施机结合
    l强调流程团队效运作服务流程持续改进
      l确保公众服务规范化特约服务性化
      l确保配套设施断完善商务服务日趋完美
    l致力培养员工专业素质社区全员参意识
    l致力设施设备持续改进功提升
    l致力文化功提升塑造符合现代文明居理想环境

    第四章  拟采取理服务措施

      结合XXX高尚住宅区物业理难点重点理思路拟采取理服务措施保证理模式实现精品服务供:
      导入ISO9001质量理体系
    XX物业已国较早通ISO9001质量理体系然业界物业理企业竞相进行ISO9001质量理体系认证意见认进行质量体系认证建立种科学规范企业外部监督体系企业说做基础做创造服务产品提供致偏离标准化轨道XXX物业理介入实施程中导入ISO9001质量理体系开展工作基础XX物业九七年建立ISO9001质量理体系利通英国BSI第三方认证通四年实际运作持续改进质量保证体系已日趋完善稳定具较强操作性质量保证体系已成提供规范化标准化物业理服务基石着国际标准化组织2000年12月颁布2000版质量理标准审时度势积极进时原质量体系进行改版年12月份成功获ISO9001:2000质量理体系转版认证XXX物业理实施程中推行ISO9001期业提供优质服务程中偏离定轨道
      二结合身优势提升服务质量
      XX物业某某发展已八年身营理断完善市场表现日益突出形成整套运作较成熟理模式2000年成功进入全国物业理市场相继江苏承接昆山凯悦花园石家庄博雅庄园锡太湖世家某某龙昆居创新科技广场等型物业理项目结合特色积累丰富工作验
    认企业言XXX物业理成败关键否身优势标物理求效结合充分运XX物业理模式某某市场成功运作工作验针性开展工作解客户需求提供性化服务精品服务发生问题进行前期预防理处推出项理服务措施更加切合业需某某市政策法规
    三建立素质优良员工队伍
      实现理方案中项承诺关键员工整体素质素决定切理处日常运作中项工作重点保证XX物业机制效推行通竞争岗优胜劣汰级岗位责制予员工定工作竞争压力通持续断培训考核保证队伍素质
      物业理实施程中力求挑选批品德素质身体志士充实XX物业理队伍中充分发挥员工项优势时实施科学培训规范理断充电提升表现出色员工断提供培训加薪升职机会甚介入高层理
      果志士加盟XX物业视作种机遇话充分利种机遇造批
      四建立全方位式员工培训机制
      提供服务产品体间性差异服务产品提供简单制造种准断服务需求变化调整服务层次容方做出相应变化中项关键问题员工持续断培训实践中推出全方位式培训体系做岗前培训岗培训调岗培训层级员工均明确培训达标标准层级员工保持服务知识技服务需求达动态衡
      五建立数码社区实现理手段现代化
      观全球信息浪潮网络信息正阻挡势涌级组织信息通讯享着迫切需求物业理中力求理手段现代化信息网络化形成业提供种信息理提供方便资源享信息网设想居住区计算机网建立XX物业XXX理处网站理处业相关信息登录网站网站通Internet国际互联网政府部门网络系统某某总部计算机网络获取量信息业通该网站相关理服务信息利信息层面传递政府部门某某总部通电话网居住区计算机网相联查阅理处资料理处工作进行监督指导总着IT业发展XXX网络系统努力成信息岛满足社会界物业理业间理资源信息享需求
    六倡导公开式 服务理念
    物业理居委会业委会均涉业日常生活侧面三者关系协调必演化阻碍区物业理水提高种阻力XXX倡导强调开放式理服务明确述三者间分工配合:物业理专业服务业委会治理居委会社区理理处通求时公布财务账目定期提交理报告组织理处开放日活动公布理处员联系电话等措施觉接受业监督业委会区入伙达规定条件法成立保护业权益提高身理水出发断增强业委会治理意识力真正代表全体业行监督审核权力居委会力协助搞业宣传教育民事纠纷调解拥军优属计划生育等工作时理信息资源予效支持深信:服务业根目标出发三方合作定成推动区理水提高助力
    七提供性化装修套餐服务
    国生活品质断改进房屋装修正成业购房关注问题现阶段装修市场规范素部分业深感困惑方面普通业专业限制装修方案设计装修商选择装修材质选购装修质量监督等问题显心余力足方面监力度缺乏装修工程高利润导致目前装修单位鱼目混珠游击队四处出没装修质量事频频发生社区服务社会化进程中认:物业理企业完全扮演动性角色XXX装修理竭诚业提供完美配套服务拟通公开招标方式引入3—4家具定品牌资质售服务正规装修商进驻区业推荐避免装修游击队日夜骚扰业时根层次业需求提供类性化装修方案供选择实现设计施工养护条龙套餐式服务外根业特殊求理处业购房房屋未入伙前提供装修申请方案审核服务解业顾忧
    八构建服务台——客户服务中心
    强服务台先进服务组织提供规范客户服务前提XXX服务形式拟建立客户服务中心运作体系理处部理外服务分台前台操作保证理处外形象统化客户服务中心理处指挥调度中心信息枢纽业服务需求申请投诉建议汇总客户服务中心中心负责分类处理理处需公布理服务信息通该中心反馈业通理服务中心效运作第保证理处外信息传播口径统化第二建立首问责制业投诉需求专负责踪落实直业满意第三客户服务中心24时工作时间保证业需求全天候受理满足
    九理体系全面整合提升
    社会环境时时变业需求时时变始终旧理模式服务方式法满足业断增长服务需求求XX物业1999年开始实施理体系全面整合提升精髓持续间断进行流程造日常已相固化思维方式服务理念具体作业流程进行重新分析改造够更加符合业真实需求业提供真正适服务产品三年运作已取实质性突破原绩效低功性障碍流程高位势流程:信息收集分析企业决策投标组织材料理外委工程理业投诉受理等取较造效果XXX物业理中继续推进项工作组建流程组运流程理思想指导日常具体工作致力新型客户中心流程导运作取代传统企业中心职导运作实现物业理水持续提升
    十致力设施设备循环改进
    区物业理重容设施设备理维护设施设备运行状态良程度直接影响业日常起居安全保障等问题根区物业年理验XXX设施设备理分三层次进行:保证设施设备处受控状态维持正常运行目日常理维修消种运行隐患保证设施设备性充分发挥目定期维修养护(包括中修)提升设备性增强设备保护功满足户断增长服务需求目改良性维护(改造)XXX设施设备理维护致力身验专业分包方进行持续循环改进功扩展逐步实现设施设备集中监控体化理终实现物业保值增值
    十规范理促进社区服务社会化
      着国住宅产业蓬勃发展相封闭居住社区断涌现业入伙装修家私家电配置直日常起居服务需均赖社会综合服务体系供住宅产业启动社区形成市场需求十分观济学原理社区市场形成发展样服优胜劣汰般性规律实际运作中暴露出社会问题住宅区装修理情化序化导致装修施工游击队出没装修质量事频频发生社区服务体系结构合理导致恶性竞争伤业
    物业理包办社区切事务社区服务社会化程中认物业理企业扮演动性角色XXX物业营项目物业公司营理高度重视方面深度市场调研解业服务需求设定居住区服务体系结构方面工商部门指导积极引入品牌资质服务商家参社区服务坚决杜绝片面追求阶段性商业利益牺牲业长远利益作法  
    十二实现垃圾分类回收
      环保部门倡导垃圾分类回收已运行年真正较科学彻底实现垃圾分类回收尚见现阶段少受制素:
      1.国民环保意识提高普遍忽视垃圾投垃圾箱前第次分类
      2.生活垃圾客观构成较复杂食物垃圾垃圾杂合起分类难度分类成高
      3.垃圾回收系统组织健全部分垃圾回收尚求购门降低垃圾回收参者积极性
      垃圾种放错位置资源年潜心事提高垃圾分类回收效率产品设施研制实施垃圾分类处理提高垃圾回收效率拟业推荐方便日常家居生活利居住区环保垃圾减量化收集创造条件

    第二部分 项目理方式

    第章 理模式

      结合XXX文化区理求实现业节约分业满意分理理念托XX物业成功连锁营模式验完善ISO9001品质理体系根XXXXX置业限公司XXX顾客定位楼宇设备设施动化程度XXX处理环境拟采客户中心服务品质导营理模式




                 


                


                


                    


                   




                     


                            
    二XXX理处组织架构


    理处理

    理助理



    物业 保安消防 保洁园艺 行政财务



    设 物 保 消 保 绿 客 社
    备 业 安 防 洁 化 户 区
    维 员 员 员 员 助 文
    护 理 理 化
    员 员 员

    XXX理处组织架构描述:
      1组织架构设置原精简高效专采理负责制签订营责书实行独立核算
      2XXX理处岗位需力资源配置实行XX物业理公司理完全双选择保证理处理建立支高效协调团队
      3XXX理处部采直线职制量减少理环节提高工作效率保证信息渠道畅通
      4理处理助理职责协助理完成项工作务监督理处服务质量时兼行政会降低力资源成
    5物业职责负责区种设备设施维护检修业请修工作
    6行政职责负责理处部门考核监督办公室事务勤社区文化建设
    7 客户助理职责负责客户服务中心运作建立理处业间服务台处理客户投诉业需求信息迅速准确传递相关单位
    三创建XXX效服务价值链
    围绕客户中心服务品质导营理模式XXX全面推行竞争型服务战略采取效理策略提升XX物业服务价值建立支高效业提供优良服务周边展示XX物业风采团队












    四XXX理处外部沟通导图

    公安   消防  交通  物价  工商  住宅局  民政   税务   居委会 市政



    开 发 商                         专 业 公 司


      施 工 单 位          XXX理处           供 货 商


     设 计 单 位                         社会服务机构



      供电   供水   供气   线电视    电信   园林    环卫   防   


    外部沟通导图说明:
    1XXX业委员会成立前XXXXX置业限公司通招投标选聘物业理签订物业理合
    2XX物业理设立XXX理处全面负责区物业理工作
    4 XXX居住区交付入住率达50%时召开产权代表会选举成立XXX业委员会区产权参理业委会根法律赋予权力理项事务进行监督协调指导
    5理处公司原社会公关系基础断完善扩展类社会公关系确保理目标实现



    第二章  类员素质求选办法员编制情况

    提:
    1员配备注重员工塑性持续发展性
    2树立理者培训者观念

    理员素质求

    岗位设置
    岗位求
    配置数
    理处理
    学科学历事物业理年具丰富理知识实践验物业理独见解理处工作整体思路构想具审员资格
    1
    理处
    理助理
    学科学历事物业理年具丰富理知识实践验具强沟通协调处理力具审员资格
    时兼行政会
    1
    物业
    学科学历机电设备专业具工程师职称事专业年具物业理知识熟悉ISO9001质量理体系
    1
    行政财务
    学科学历会计师职称具定行政理验具较强沟通协调处理力熟悉ISO9001质量理体系

    客户助理
    专学历外表形象气质佳具较强沟通协调处理力熟悉ISO9001质量理体系
    1
    物业理员
    专学历建筑工民建专业持物业理岗证具物业理验熟悉ISO9001质量理体系
    1
    收银员
    高中学历具会计证工作认真负责
    1




    素质描述:
    职务
    (岗位)


    年龄

    文化程
    度求

    工作技工作验求
    配 置

    保安员
    男性
    2026岁
    高 中
    A年退伍军员优先
    B身体健康五官端正
    9
    车员
    男性

    高 中
    C身高175182米体重65公斤
    D说话清楚没明显口音
    E威严失灵活
    6
    消防值班员
    男性
    35岁
    高 中
    B 相关工作验三年
    3





    B物业理工作验

    保安班长
    男性
    30岁

    三年保安理工作验
    1
    保洁班长

    男性:
    40岁
    高 中
    A男性身高165米女性155米
    1
    保洁员


    女性:
    35岁
    初 中
    B五官端正动作麻利
    C星级酒店清洁公司工作验者优先
    8
    维修班长
    男性
    40岁

    B 具年物业理验三年工作验
    B具中级相关技等级资格
    1

    维修技工
    男性
    35岁
    中 级
    A身高165M
    B具中级相关技等级资格通公司专业考核
    C二年相关工作验
    3
    园艺师
    男性
    35岁
    中 级
    专业工作验三年
    1
    备注:作业员必须时具备条件:
    A身体健康传染病良嗜
    B收银员须具XX市户口XX市户口担保
    C三证齐全(身份证计划生育证劳务工证)相关学历证明技术资格证明
    D良敬业精神职业道德
    E方面具持长者适放宽条件


      二理服务员配备
      员配备选拔始终坚持原:
      淡薄智商中毅力努力魄力
      摈弃庸容惰性傲性奴性
      注重员工塑性持续发展性
    根XXX规划设计思路销售定位结合区物业理验拟XXX理处前期介入期配备4中理员1销售中心配备服务员3区入伙销售中心配备服务员进行调整区理进入正常期时配备类理服务员38(含保安保洁园艺等)
    三理员选办法
    XXX理处岗位需力资源配置实行XX物业理公司理完全双选择保证理处理建立支高效协调团队建立素质优良员工队伍提高员工素质实现次投标中项承诺关键员工整体素质素决定切理处日常运作中项工作重点保证XX物业机制效推行通竞争岗优胜劣汰级岗位责制予员工定工作竞争压力通持续断培训考核保证队伍素质
      XXX物业理实施程中力求某某市挑选批品德素质身体志士充实XX物业理队伍中充分发挥员工项优势时实施科学培训规范理断充电提升表现出色员工断提供培训加薪升职机会甚介入高层理
      果志士加盟XX物业视作种机遇话充分利种机遇造批


      

    第三章 资源配置情况


      1物资装备坚持济实节俭原进行测算配置
      2XXX前期开办费民币总计42万元

      确保XXX实施物业理高起点高水科学性实性原进行证结合实调研制订出XXX理处详细物资装备计划(详见附表)
    1 理房配置面积求
    1.理房
      根招标书中提供部分数测算理房220M2理房拟安排
    序号
    部 门
    面积(M2)
    位 置
    序号
    部 门
    面积(M2)
    位 置
    1
    理办公室
    10

    2
    理助理办公室
    10



    3
    行政财务部
    20
    4
    综合事务部
    20
    5
    客户服务中心
    5
    6
    仓 库
    15
    7
    会议室
    20



    备 注
    理房拟安排100方米

      2.员工生活房面积计112方米
    (1)员工食堂             30M2
    (2)员工宿舍                   82M2
    理副理8M2标准配备计16M2
    理员4M2标准配备计16M2
    作业员25M2计50M2
    生活房需112方米发展商协商解决

      二物资装备计划

    附表1:XXX理处行政办公品
    名 称
    数 量
    单价(均价)
    合 计
    备 注
    办公桌椅
    8套
    50000
    400000

    会议桌椅
    1套
    250000
    250000

    印机
    1台
    150000
    150000

    复印机
    1台
    1000000
    1000000

    电脑设备
    3套
    400000
    1200000

    空调机(分体式柜式)
    2套
    400000
    800000

    传真机
    1台
    300000
    300000

    保险柜
    1台
    100000
    100000

    相机
    1台
    100000
    100000
    社区文化活动
    电话
    3部
    30000
    90000
    包安装
    档案资料柜
    2套
    100000
    200000
    整体制作
    员工服装
    38X2套
    30000
    2280000

    类标识牌
    1批
    400000
    400000

    类办公品
    1批
    100000
    100000

    饮水机
    1台
    80000
    80000

    棉衣
    38件
    10000
    380000

    音响
    1套
    400000
    400000
    社区文化活动
    VCD
    1部
    100000
    100000
    社区文化活动
    电视机
    2部
    2500.00
    500000
    社区文化宿舍
    入住办公资料
    1批
    500000
    500000

    寝具
    10套
    30000
    300000

    厨具
    1套
    400000
    400000

    雨衣
    5件
    10000
    50000


    手电筒
    5
    6000
    30000


    2套
    30000
    60000

    电风扇
    3台
    20000
    30000

    衣柜
    3套
    40000
    120000




    10320000


    附表2:XXX理处维修工具清洁工具

    名 称
    数 量
    单 价
    合 计
    备 注
    75型室疏通机
    1台
    200000
    200000

    8KVA型电焊机
    1台
    150000
    150000

    击钻
    1
    200000
    200000

    砂轮切割机
    1台
    200000
    200000

    手电钻
    1
    60000
    60000

    台钳
    1台
    80000
    80000

    梯子
    1
    100000
    100000

    万表
    2台
    20000
    40000

    摇表
    1台
    35000
    35000

    潜水泵
    1台
    220000
    220000

    2寸套丝机
    1台
    300000
    300000

    测试仪表
    2套
    100000
    200000

    吸尘吸水器
    2台
    500000
    1000000

    高低压水机
    1台
    500000
    500000

    清洁浇花胶
    600米
    200
    120000

    机动喷雾器
    1台
    250000
    250000

    电工工具
    4套
    50000
    200000

    电流表
    2块
    30000
    60000

    木工工具
    1套
    100000
    100000


    高空作业工具
    1套
    150000
    150000

    常材料备件
    1批
    500000
    500000

    吸尘机
    1台
    150000
    150000

    手推垃圾清运车
    3台
    50000
    150000

    手推式剪草机
    1部
    500000
    500000

    绿篱修剪机
    1部
    300000
    300000

    清洁工具
    4套
    80000
    320000

    绿化工具
    2套
    80000
    160000

    铁架床木床
    10套
    20000(均价)
    100000




    6595000





















    附表3:XXX理处治安交通消防装备

    名 称
    数 量
    单 价
    合 计
    备 注
    线讲系统
    6台
    150000
    900000

    消防工具
    1套
    30000
    30000

    行车
    4辆
    30000
    120000

    云梯
    1架
    250000
    250000

    训练器材
    1套
    300000
    300000

    警棍
    5棍
    10000
    50000

    防毒面具
    10副
    20000
    200000

    钢盔消防斧头专
    扳手消防靴等
    10套
    18000
    180000

    物品搬运便民服务车
    2辆
    50000
    100000

    预见装备费

    500000
    500000




    3730000


    总计:206450 RMB

    第三部分 促进销售建议配合销售措施承诺

    1 销售象定位

    销售象定位
    XXX坐落XX市新崛起高科技产业开发区—江宁开发区紧邻块南侧牛首河岸形成优美滨河绿带
    佛城路军南路交叉口转盘非常规模中心绿岛系列景观绿化工程完成整居住块周边环境提升正安家置业者良居根楼盘身定位市场预测销售象应定位XX创业成功企业家群体高薪白领阶层群体业消费力极强具较高文化品位注重生活方式生活质素置业时尤注重物业理服务涵感受时求元化家政服务性化服务精品服务缓解紧张工作压力感受天伦乐

    二物业理服务定位:
    秉承服务业报效社会核心理念着力XXX营建安全舒适便利居家商业环境通持续改进提升物业够保值断增值实现传统家居理念现代生活方式高度融塑造类物业理典范
    针述销售象特征结合XX文化背景江宁区特定区域想成功达述目胆设想运文化居住区感召力渗入日常理服务中拟XXX物业理中建立流程运作基石需求理模式实现提供物业理服务够持续超越业实际需求理服务中着力三方面:倡导天天您满意服务文化推广等互动服务文化营建事业真生活爱社区文化塑造朴实华追求时尚审美文化

    第二章 配合销售措施

    八年类业交历业类需求着较全面认识握配合XXX销售工作物业理专业角度提供协助服务:

    签定物业理委托合
    规范合提供优秀物业理根前提次投标幸中标建议派出前期理员进驻现场前XXXXX置业限公司应XX市物业理条例指导XXX物业理XX物业理限公司签定正式委托理合物业理服务容深度标准双方权利义务理房划拨工程保固金支付等重问题合形式明确销售中心前期理建议签定委托理协议明确理范围费容期限等事宜销售中心正常运作提供良保障
    二提供物业理咨询
    XXX公开发售派遣理员进驻销售现场负责物业理方面咨询服务时开通热线电话业销售员提出问题予解答

    三提供物业理培训
    销售员提供必物业理培训减少产生销售纠纷销售员反馈物业理方面意见建议提出具体解决方案增强业信心

    四提供护卫保洁服务
    XXX正式开盘销售中心样板房提供专业护卫服务保洁服务维持销售现场良环境时购房者未物业理初步感受销售中心服务员建议纳入销售员考核激励体系保证销售足够监督权调配权具体办法销售中心理协议中明确

    五提供形展示
    销售现场提供XX物业种宣传资料图标识等时根销售部门求适时候举行物业理形象展示保安员会操表演等增加销售现场气氛

    六协助举办展销活动
    协助发展商定期举办展销会业嘉年华庆祝促销活动

    七开展业意见征询
    销售程中拟通问卷电话面谈等方式开展2—3次业意见征询业购房者物业理会理方面需求加收集统计时修订调整理方案确保日物业理理服务适性

    八提供优质客户服务
    1销售中心配置雨伞架急救包针线包等便购房者时需时配置定量童游乐设施资料架时尚杂志等购房者(尤家庭购房者)参观样板房时感受休闲乐
    2提供门童服务负责业迎送工作
    3销售中心提供代客泊车幼童护赠送雨伞等项服务


    第四部分 项目服务理费
    第章  财务理

    提:
      1倡导开放理定期业公布理处财务收支报告接受业监督
     2坚持取民民基原

      财务理物业理正常运营生命线严格执行国家XX市关物业理财务理规定法建帐法理确保物业理资金良性运作
    财务理模式

    XX物业理公司 XXX业委员会

    业 预 批
    理 务 算 准
    酬 指 报 监
    金 导 告 督

        XXX理处


    说明:XXX居住区物业理委员会成立前XX市XXX置业限公司行批准监督职
    二财务理措施
    ()设立财务理机构理公司行政部设财务组设会计出纳收款员等专兼职财务员负责理公司财务理工作
    (二)建立规范透明财务体系
      1根XXX居住区实际情况制定切实行财务理制度严格执行
      2某某市XX物业理限公司XXX物业理处财务工作定期进行检查年财务帐目进行次审计
      3理处财务工作理处理涉理处资金较金额需报告总公司领导外律理处理签字审批方
      4理处三月广业公布次收支帐目接受业质询监督
      5理处年初制定年物业理费预算报告提交业委员会审批批准实施
    (三)加强财务理职
    物业理收费行业较言相较低收入源较少业节约分钱显十分重充分发挥财务理成理成控制方面职加强计划统计成考核等入手减少种必开支浪费保证理服务质量时效降低理成
    三理服务费代收代缴费收取
    ()理处设置专职收款员负责物业理服务费项代收代缴费收取部分班时间交费困难业采取节假日常办公预约门服务形式方便业交费提高费收缴率
    (二)费收取方式初期采工收费电脑划帐步进行力求量量减少现金收取提高收款工作效率
    (三)极少数欠交理服务费住户采电话催交发催款通知单形式进行催交必情况理处理理助理进行门拜访区公告栏中予公布敦促交费拒交纳住户采取法律手段作催缴方式确保全体业利益
    四维修基金理
    ()维修基金房屋体栋单位进行专帐理设立专帐号存储物业维修基金
    (二)理处年12月10日前提出年度维修基金计划预算提交开发商(业委会)审议通执行
    (三)理处需维修基金时应出具详细方案预算报开发商(业委会)审批
    (四)栋房屋维修基金够支出时该栋50%业书面意该栋房屋全体业实际发生额分摊
    (五)维修基金收支帐目接受XX市XXX置业限公司业监督三月公布次年度情况接受XX市XXX置业限公司(业委会)委托会计师事务审计

    第二章 日常物业理费收支测算

    提:
      年收入15%提取理酬金余全部居住区物业理

      物业理费收支取民民作物业理收支基原收入方面坚决招标书确定参考价格XX市房局物价局等政府部门定价标准执行政府部门没规定服务项目收费标准坚持略低市场均价格执行支出方面服业利益前提坚持事前预算事核算量入出合理资金理原采取必增收节支措施降低理成提高服务质量时确保资金合理实现物业理较低收费条件高效运营
      物业理资金筹措
    理资金物业理正常效运作基础必条件物业理费收支理作理处工作重容确保
    XXX居住区物业理费收支实现良性循环

    XXX居住区日常物业理资金流程图



    弥补前期亏损   节余  物业理资金        理佣金
    转期


        偿服务收入  停车场营收入  理服务费收入  会营收入




                社区   停   员  日常  会
               商务   车   行政  物业 
               活动   场   税金  理 
    开           理
             展    理

    二日常物业理费收支测算
      ()测算说明
      1XX市政府关物业理法规文件
      2规划设计方案提供原始数
      3根实调研预计:商业房推出定滞性外房屋销售形势良相关济指标预测:
    指标名称
    第年
    第二年
    第三年
    住宅入伙率
    80%
    90%
    95%
    商房出租率
    30%
    70%
    95%

    理服务费收缴率
    98%
    98%
    98%
    停车库房率
    60%
    80%
    90%
    行车位率
    90%
    98%
    100%

      4理处员工工资遇:理12200元月理助理11500元月21200元月理员操作层员工34均工资遇600元月
      5税费理处总收入55计算
      6XX物业年事物业理工作积累验数
      7XXX居住区物业理员配置物资装备计划
    8XX市XXX居住区物业理收支相关市场行情
    (二)XXX居住区物业理费收取标准(XX物业公司XXX置业公司参关标准商谈制定)
    (三)日常物业理收入测算(双方商谈制定标准做测算)
      (四)日常物业理支出测算()
    三测算结果分析
    初步测算理处年收支盈亏情况(单位:万元):
    济指标
    第年
    第二年
    第三年
    第四年
    总收入




    总支出




    年收支盈余





    测算结果分析:
    ()收支盈亏原(根XX公司XXX置业公司双方商谈收支标准测算分析)
    (二)收支亏损弥补办法
    针区入住初年度出现亏损理处利区入住初期消费需求量商业配套短期够完善等条件开展满足业入住生活必需材料物品营项目方便业入住生活时增加理处收入弥补出现亏损足部分年度收支节余弥补
    (三)收支盈余资金
    入住起理处收支逐步达定盈余水根XXX居住区物业理实际需盈余资金弥补前年度亏损结转年度建设完善区社区文化活动设施限资金发挥效断完善区功促进物业保值增值
      四增收节支措施
      ()根业需求断拓展偿服务项目利居住区商业需求开展种营活动努力增加营业外收入
      (二)成指标完成情况员工利益直接挂钩增强员工成意识提高员工控制成积极性动性
      (三)严格控制办公品消耗坚持物原节约办公费开支
      (四)加强物料采购保审批等程序理加强物料成控制
      (五)加强设备理养护保持良状态减少维修支出降低运行费
      (六)强化总公司财务部理处资金物资监督职制定严格理制度监督部门项财物消耗程
                                                         







    第五部分 特色服务项目收费标准

       业需求基础提供便利济优质社区服务特约服务日常物业理工作项容XXXXX居住区规划设计服务定位具特点:区配套设施齐全具相独立性定规模社区服务需求(潜需求)较业素质高特色服务品位深度求高
      鉴需建立完整社会化服务体系提供全方位层次综合性服务方保证业日常生活舒适便利假外求
      服务思路
      ()提供种类齐全服务项目容涵盖业日常衣食住行等方面时根业需求变化实际操作中断设计推出满足业性化求服务项目提供剩服务产品
      (二)注重统筹组织确保偿服务项目提供行性充分考虑业承受力偿服务略低市场均价格标准业提供
      (三)社会服务机构专业公司携手区定点定员服务通社会力量开展专业化类特约服务
    (四)服务员兼职时招聘周围区部分岗员热心公益具特长社区成员组织家政服务队统理统培训推行服务签单定期结算制度
      

    二服务项目
    2 偿服务17项:

    类 
    编 号
    项 目 容

    01
    残障士特服务
    家政
    02
    时顾孩

    03
    代定牛奶
    服务
    04
    介绍保姆代请家教

    05
    居室装修咨询

    06
    代租汽车

    07
    代办旅游手续

    08
    代订车船飞机票

    09
    代寄代领邮件

    10
    代订报刊杂志

    11
    时代保件物品

    12
    代联系举办喜事庆典
    礼仪服务
    13
    代联系摄影摄

    14
    村代购代送鲜花礼品

    15
    开设棋类活动场

    16
    邀请关展览型演出队社区服务

    17
    义务宣传家庭安全电常识宣传消防常识



    2 偿服务 64 项
    类 
    编 号
    服 务 容
    参考价格(未定)

    01
    窗式空调安装
    100元台

    02
    分体式空调安装
    200元台

    03
    空调加雪种
    120元台

    04
    安装抽油烟机
    50元台

    05
    安装热水器
    50元台

    06
    安装排风扇
    30元台

    07
    安装吊扇
    30元台

    08
    安装灯具
    20元套

    09
    安装电明线
    05元米

    10
    换电表
    30元

    11
    换镇流器
    20元

    12
    拆换灯
    5元次

    13
    拆换业入户电源线(50米)
    50元次

    14
    拆换业插座线
    20元次

    15
    拆换业明线(30米)
    30元次

    16
    拆换业电源开关
    10元

    17
    调试制式彩电
    30元台

    18
    调试组合音响
    30元台

    19
    调试收录机VCD机
    15元台



    类 
    编 号
    服 务 容
    参考价格(未定)

    20
    贴瓷片
    40元m2

    21
    铺普通砖
    40元m2

    22
    贴墙纸
    1元m2

    23
    墙面刷新
    2元m2

    24
    安装坐厕
    150元套

    25
    安装洗脸盆洗菜盆
    50元套

    26
    安装空调架
    150元

    27
    安装防盗门
    80元

    28
    安装防盗网
    80元

    29
    换门锁
    20元套

    30
    换水龙头(4"口径)
    10元

    31
    换水表(4"口径)
    30元

    32
    换门窗玻璃
    20元m2

    33
    砌筑灶台
    20元时

    34
    木门维修
    20元时

    35
    清洁油烟机(提供清洁剂)
    30元台

    36
    清洁空调
    30元台

    37
    清洁毯
    3元m2

    38
    清洁玻璃
    5元m2


    39
    板蜡
    4元m2

    40
    疏通漏厕道
    30元次

    41
    疏通排污
    30元次

    42
    清洁服务
    20元时

    43
    扫卫生
    15元时
    家 政
    44
    荬菜买早餐
    15元时
    服 务
    45
    做饭
    30元时

    46
    送快餐
    市价





























    类 
    编 号
    服 务 容
    参考价格(未定)

    47
    护病
    10元时

    48
    门收洗衣服(洗衣费计)
    2元次

    49
    开办家政培训
    10元时

    50
    家庭绿化盆景造型
    15元时

    51
    代购代售二手家私
    面议

    52
    钟点工
    20元时

    53
    健康检查
    市价
    健 康
    54
    建立健康档案
    工费
    服 务
    55
    童计划免疫档案
    工费

    56
    家庭病床
    市价
    礼 仪
    57
    租售鲜花盆景
    市价
    服 务
    58
    代接代送客
    面议

    59
    电话
    市价

    60
    传真
    6元张

    61

    003元字

    62
    复印
    05元张(A4)


    63
    洗车
    1020元辆

    64
    电子邮件
    10元次

      说明:
      偿服务价格XX市物价局关规定XXX居住区周边市场均价格略低市场均价格原合理确定实施前报XXXXX置业限公司核准
      三日常服务措施
      切实做便民服务工作拟业提供十七项偿服务六十四项偿服务时应业需断推陈出新居住区推出服务:
      ()设立童益智中心解决业子女放学假期没父母顾情况处问题设立集游戏学娱乐兴趣培养体少益智中心成朋友第二课堂解决业顾忧
    (二)设立健康服务中心联系关单位区设立健康中心业提供健康咨询健身医疗保健等方面综合性健康服务提高业生活质量
    (三)完善区文化娱乐设施利区配套社区文化房会建立断完善区文化娱乐设施乒乓球室桌球室棋牌室阅览室等等增加业休闲娱乐空间场提高业生活质量















    第七部分 未接中新举动新设想
     
    第章 建立物业信息岛实现理手段现代化

    观全球信息浪潮网络信息正阻挡势涌级组织信息交流享着迫切需求物业理中力求理手段现代化信息网络化形成业提供种信息理提供方便资源享信息网设想居住区计算机网建立XX物业XXX居住区理处网站理处业相关信息登录网站网站通Internet国际互联网政府部门网络系统某某总公司分公司计算机网络获取量信息业通该网站相关理服务信息利信息层面传递政府部门某某总公司分公司通电话网居住区计算机网相联查阅理处资料理处工作进行监督指导总着IT业发展XXX居住区网络系统努力成信息岛满足社会界物业理业间理资源信息享需求
    区网络台新设想
    ()社区服务 
    1网助查询水费电费气费理费社区消费等费清单业身外通授权身份登陆社区网站查询类费
    2网预约社区会消费家政服务家具维修等服务
    3社区信息统计投诉处理等服务
    (二)休闲娱乐
    1网络游戏:区居民家中起麻棋牌游戏战边玩边聊天会出现三缺情况
    2聊天室:区居民通聊天室OICQ等聊天软件互相交流
    3IP电话:区居民通载特殊软件外亲友IP电话果方计算机网速够快时进行视讲
    4VOD视频点播:家点播新电影享受线卡拉OK音乐服务
    (三)信息中心
    区居民查询日常生活息息相关类费物业理区新闻公告等信息解种时事新闻
    (四)社区学校
    1网学校:社区举办类网培训班网页制作计算机培训英语培训假期学校等通网络种互动教育软件享受全新网教学模式
    2远程教育:社区学校联网家接受辅导查阅资料等家长学校实时沟通
    (五)股市行情
    证券公司联网实时行情技术分析证券分析委托交易应俱全真正高速实现家庭户室
    (六)社区电子商务
    1网购物:业某时间段订单网理处统汇总配送社区网络购物集中日常生活紧密联系日常消费品部分利润相观通服务产生笔利润部分补贴住户身部分作公司营运资金
    2跳蚤市场:区居民网旧货交易市场中互通物业理处通理收取定佣金
    3中介服务:开展网房屋租售家政服务等中介服务
    (七)物业理
    提供专业物业理系统方面规范物业理处工作流程提高理水方面住户通社区网站时网查询费清单服务申请投诉等增强物业理处住户间沟通
    (八)社区免费电子邮箱
    (九)高速接入internet局域网
    1限时限量价格低廉
    2高速接入internet查询资料收发信息网购物等高速接入商业机构局域网方便SOHO族居家办公
    二商务网络开发商带处
    1 短期利益——利促进楼盘销售
    1.真正实现社区信息化吸引购房者
    商务网络弥补许信息化社区硬件没应软件足真正住户提供信息化社区应网信息服务类增值服务信息化社区落实处效提升区住宅品质改变房产市场形象市场价值终促进楼盘销售
    2.零距离沟通助营造区文化
    实现住户住户住户物业理处间零距离沟通物业理处更解区居民特点助开展丰富彩社区活动营造区特文化氛围
    3.交互式理服务树立物业品牌
    网络社区实现交互式理服务住户网查询投诉报修提出服务求等物业理处深入家庭提供更具性化服务
    (二)长期利益——元化营创造济收益社会效益
    1.社区变成稳定收入源
    通网建立虚拟社区房产商物业理处提供诸网游戏网视频点播网教育网医疗网产品广告增值服务获相应收入利物业理处开发商实现元化营效降低投资风险
    2.拥形资产意味着坐收钱
    信息化社区吸引力终端资源——家庭开发商拥连接全国十甚百信息化社区网络体系时意味着拥十万甚百万家庭消费者谁想消费者身赚钱开发商拥网络疑条捷径开发商绝坐收钱
    三网络社区特点
    ()开展物业理基础增值服务核心信息化社区营模式
    网络社区集成完善物业理系统方面解决物业理处日常理需物业理处开展增值服务提供方面物业理处监网服务提供商营活动根解决网电子商务中存支付信商品配送等问题
    (二)BS模式取代旧CS模式更发挥户联网优势
    社区采直接互联网运行WEB开发工具BS模式取代旧CS模式社区网站国际互联网融体住户社区理者需浏览器时登陆社区网站获取时信息通身份登陆进行理查询楼预约等
    系统程序集中安装服务器端维护升级全部服务器进行效解决远程化统理维护等瓶颈难题降低维护成
    (三)具较强扩展性
    根区智化系统硬件设施情况社区卡通系统动抄表系统区安防系统等集成信息台网进行查询监控
    (四)灵活性化解决方案
    针区住户特点资源状况提供包括社区网站设计物业理电子商务社区营运理等全方位解决方案
    (五)运先进技术保证网络安全
    1系统服务器端采新网络操作系统型数库系统精心设置安全选项:停止必系统服务设置访问审核踪提高系统安全级做系统身安全保护
    2综合防火墙技术禁止必TCPUDP端口访问防止系统恶意攻击
    3加强系统理安装软件时保证安装盘干净时安装功强防病毒软件系统进行实时病毒监测保证系统受病毒侵犯
    四网络信息化社区优点
    ()信息化社区解决方案身优势
    采全新信息化社区营模式社区网站统信息台集成信息服务休闲娱乐物业理社区电子商务等容时预留职端口集成社区基础设施功(三表远程抄送系统消防动控制系统停车场
    IC卡理系统红外线安防系统等)达设备应理公司部理住户服务高效统具相灵活性根区特点需求进行删减增加
    (二)开发商带处
    开发商纷纷触网直接利益信息化提升区住宅品质改变物业市场形象市场价值长远够提供更利润空间利社区网站提供增值服务社区变成稳定收入源实现元化营
    (三)住户带处
    满足住户高速获取信息需时通定制获取性化社区服务实实享受方便快捷信息化生活
    (四)物业理处带处
    物业理处方面通集成物业理系统物业实施功全方位统理提升理水业住户提供高效周服务物业发挥价值济价值方面通宽带网信息传输技术电子医疗应技术等进行系统集成物业理处完全逐步搭建涉物业收费医疗家电设备远程控制娱乐等信息服务公司业务延伸扩展提供广阔市场时物业理处利身优势帮助营者形成效交易中获取利润
    (五)建立宽带网社区
    果社区没网络综合布线电话线连接通ADSL设备接入internet
    运行良物业理体制仅房产行业成熟发展标志房产行业持续发展保证物业理作房产开发程中环节已成选择物业时相重考虑素
    信息化社区提供网购物VOD视频点播家政服务家具维修费查询等信息服务社区住户息息相关更物业理处日常事务物业理处通物业理系统服务进行监督保证服务质量

    2 实现网络办公动化

      计算机技术物业理方面正越越广泛应着理规模断拓展物业理办公动化方面做益尝试实现物业理业务动化行政办公业务动化建立XX物业网站业提供信息服务等XXX居住区物业理中广泛计算机技术物业理全程实现计算机化档案理力资源理ISO9001质量理体系运行等效提高理效率水
      网络办公动化实现方式
    利先进网络技术XXX居住区理处建立WINDOW NT局域网实现理处部信息享时通电话网某某总公司分公司电脑网络相联实现公司信息享
    XX数码城总部






    XXX居住区理处
     

    电脑网络系统图
    XXX居住区理处电脑网络运行综合物业理系统该系统采Lotus Domin Notes R5Delphi作开发工具选SQL ServerAceess作数库效实现房客工程保安行政等日常工作信息电脑化理理处电脑网络操作员根职责权限进行团体协作效完成公文申报审批档阅财务审批等工作类档案资料进行查阅外通电话某某总公司分公司电脑网络相联时获取公司信息理处信息迅速传总公司分公司

    信息享远程理流程图:

    资源享 传递


    信息输入 传递



    居住区理处实现网办公部室间通网络实现业务程流通具体作表现:
    ()实现办公事务动化:XX公司开发成功运年部邮件办公系统理层员通发送邮件完成需协助完成周知事项传达
    (二)物业理模块化:根XXX居住区理处实际运作度身定做专业化服务系统诸设备理物料理保安理消防理等业务特点进行模块化设置种业务模块形式设置物业理服务运作环节整理处运作专业网络化处理
    (三)事理考核劳资纸化:理处员工事考核理完全网进行员工逐级考核完全通网络传递汇总员工网查分情况事部门通网系统直接员工分复制电脑工资系统完成月工资计算时部门考核认真度进行监督员工发薪期间电脑直接查月工资情况排队取工资条事劳资理节省量时间工作量
    (四)外网络化监视系统网络化车辆进出理系统 网络化保安巡更系统等等

    二网络办公动化系统理
    保证电脑网络系统正常运行保证数安全采取措施进行理
    ()设置系统理员(兼)系统进行定期维护操作员设置授权代码定期组织系统理员员操作员进行系统安全信息培训制订严格计算机系统理规定时监督电脑员执行情况
    (二)定期系统员进行新安全技术培训实现安全理效降低网络信息系统运行风险
    (三)操作员进行控制授权员工离职改变工作岗位时时进行安全系统更新维护
    (四)通定期相关系统备份磁盘配备良服务器电源保护等措施确保系统性数完整性











    第八部分 社区文化建设

    提:
    6 找准切入点开展形式样体活动节日活动常性活动丰富业文化生活
    7 充分利绿水草场园林景观环保休闲题业形成属感成功豪感
    生活文化美丽物质文化生活水日趋提高体现生活质量品味文环境求越越高期更感受理想精神环境满足追求时尚品味高雅针区理文环境社区文化定位体现硬件建设入手发挥文化软件功效软硬件均社区文化建设提供精彩展现广阔舞台精心设计高品味社区文化蓝图展现传统文化韵味现代文化新锐视角成现代文明城市典范亮点


    社区文化建设构想
    ()硬件建设构想
    提高居住生活品质应制造水泥森林文化沙漠代价设计合理美观适生活空间需文化元素点缀显丰满完美社区文化硬件部分潜移默化影响心理素质重素良居住环境促觉养成良生活惯优雅然环境良空气指数完美园林设计舒适文环境长期生活构想种环境中便知觉受熏陶提高身素质修养整区文化氛围然然体现出
    (二)软件建设构想
    软件建设社区文化活动核心包括系列活动计划理制度员配置服务项活动筹备实施程效果业参配合公益活动热心程度等社区活动源生活融生活立生活富特色显示旺盛生命力通精彩纷呈社区文化活动促进物业理业间业业间正常沟通

    二社区文化建设总思路
    ()社区活动原求
    卓成效社区文化建设门高超理艺术角度深层次满足社区居民文化需求建立三结合两点求指导方针:坚持结合远结合高雅通俗结合求容丰富彩求形式新颖独特
    (二)活动项目设立
    社区文化高扬深入区成业休闲娱乐健身锻炼乐园种特色活动绿色走廊交相辉映构成道耀眼社区文化长廊区增添限生机温馨成天相融美家园社区活动开展常规活动外根区业口结构文化素质种需求开展特色活动专题活动兴趣活动等调动业参社区活动热情
    (三)山石攻玉
    加强周边区联谊密切兄弟理处交流取长补短开拓思路
    (四)利域优势强强联手
    交通便利助毗邻高校联合区定期组织具积极意义影响广泛活动社区家教类培训班助毗邻媒体社区文化建设成绩进行力宣传树立文化社区温馨家园形象
    (五)Internet新舞台
    促成区宽带网铺设 Internet增设XXX网址网页开辟XXX家XXX星XXX谈等栏目社区文化建设搭建新舞台

    三社区文化建设保障体系
    ()制度建设
      保证社区文化建设利开展ISO9001质量理体系基础制订套日趋完善规章制度XXX居住区社区文化工作制度XXX社区文化活动运作流程XXX社区文化活动计划等专职社区文化工作员岗位职责制订会理制度制度建立理处服务质量考评重社区文化正常运作提供力保证
      (二)员配备
      1专职员:理处设置名验丰富行政负责XXX社区文化组织实施工作公司编辑文案美工等专职策划员会社区文化建设进行统筹安排全程指导
      2兼职员:理处全体员工必时候协助社区文化工作成时兼职员充分发掘业中热心公益专业聘请文体专业员担社区文化顾问帮助提高社区文化水
      (三)场安排
      1理处充分利区户外空间(休闲走廊绿滨河花园等)会开展活动适时走出区组织业参加集体公益活动整区营造成然优雅生活社交园
      2区设置宣传栏公布栏类标识作XXX外窗口适时开展社区文化宣传报道社区动态
      (四)费投入
      促进社区文化活动开展专门规划笔资金作进驻初期开展活动费年物业理费中收入总额2%提取社区文化费作资金保障外加强企业商家合作提升活动档次开拓更资金源

    四社区文化活动精彩展现
    社区文化活动策划:社区文化活动策划写文章首先提炼鲜明题然挖掘新鲜容接着设计新颖形式果说题社区文化活动灵魂容形式社区文化活动生命没生命灵魂复存正谓皮存毛焉附

    环境保护科普家教社区公益物宣教健康家居等题基础张开灵敏触角提炼更富涵积极意义题根题需结合年积累丰富验挖掘新鲜容充分利户户外广阔空间选择规模适新颖样活动形式办联合举办丰富彩社区文化活动

    五社区文化建设效果评估
      社区文化建设项极意义工作物业理应该坚持懈志长远建立评估反馈机制断总结验调整思路计划确保社区文化活动实施效果拟部外部分建立科学评估体系
      ()部评估
      1活动容否受业欢迎参加否踊跃
      2活动衔接否良业等候时间长
      3活动时间安排否恰否业想参加活动相突
      4天气否影响活动效果
      5安全工作否周全交通安排疏漏没暴露出足
      6活动否影响业正常休息
      7活动器材否携带齐全遗漏
      8老年参加活动活动量否适
      9活动费否超支奖品发放否合理
      (二)外部评估
      1否令业轻松快乐心情愉快
      2业活动中否理处工作提出意见建议否理处工作解理处沟通加强
      3业间否彼加深解沟通
    4否达良宣传效果社会界反响


    第九部分  项目理目标承诺
    提:
    1国家优秀示范区规定指标项理工作求
    2严格ISO9001质量认证体系规范化制度化运作
    3国家XX市物业理优秀区评标准项营理指标进行承诺确保年创建市优秀住宅区两年达省优秀住宅区三年达全国优秀住宅区

    实现XXX居住区物业理服务整体策划设想国家物业理优秀区评标准结合质量方针质量目标XXX居住区物业理工作确定承诺指标采取切实行措施予落实

    第章  营指标承诺采取措施

      理服务费代收代缴费收取率
    国优标准
    98%
    承诺指标
    98%
    测定
    实收费额应收费总额×100%≥98%


    1加强宣传提高业物业理消费意识
    2法规优质服务促进业交费积极性





    3采取节假日常办公提前预约门方式方便业交费
    4手工收费逐渐渡电脑划帐提供通服务
    5欠交理服务费行采取理公约中规定合理措施予
    催缴必时采法律手段作催缴措施
      二商业房出租率租金收取率
    承诺指标
    出租率
    第三年达95%

    租金收取率
    98%

    测定
    出租率
    已出租商业房面积商业房总面积×100%≥95%

    租金收取率
    实收租金额应收租金总额×100%≥95%







    1托年事房屋租赁业务积累招租验制定切实行商业
    房招租方案采取效措施吸引商家协助商家办理关营手续等
    2优质服务塑造精品物业促进XXX居住区楼盘销售增强居住区消费需求营造良商业环境
    3商家签订商房租赁合明确双方权利义务租金收取制定利
    方合理规定签定租赁合时收取定押金提前月预收
    租金等
    4居住区类消费需求进行充分调研营项目种类规模区域
    设置准确定位握商家提供合理化建议确保商家利图
    提高商家交租积极性

    第二章  理指标承诺采取措施

      房屋配套设施完率
    国优标准
    98%
    承诺指标
    98%
    测定
    完基完房面积建筑物面积×100%≥98%



    1.制订详细房屋配套设施维修养护计划严格执行
    2.房屋配套设施巡查保养频率质量标准量化分解日常维
    护检查定期维修巡查相结合确保良状态





    3.严格二次装修理建立立体交叉式监网络进入区施工单
    位实行踪理防止损坏结构危配套设施安全行
     
     
    二房屋零修急修时率
    国优标准
    98%
    承诺指标
    99%
    测定
    已完成零修急修数总零修急修数×100%≥99%






    1.建立严格房屋修缮制度实行24时值班设立业报修专线
    电话
    2.维修员应接维修通知单10分钟达现场零修立处理
    急修夜
    3根区功特点储备合理数量常材料备急
    4实行报修填单制维修完成报修签字确认返回存档
    5月维修时率进行次统计结果作相关部门考核


      三维修工程质量合格率回访率
      ()维修工程质量合格率
    国优标准
    100%
    承诺指标
    100%
    测定
    质量合格维修单数总维修单数×100%=100%





    1加强维修技工专业培训技术员持证岗严格操作
    规程进行维修
    2维修工程实行业客户质量签收制度
    3加强外购材料备件验收控制确保质量提供维修安装服务前
    业检验确认


    4较复杂维修工程事先应制订详细工作方案时求维修
    现场进行指导监督验收


      (二)维修工程回访率
    公司控标准
    100%
    承诺指标
    100%
    测定
    维修回访数总维修数×100%=100%
    质量保证
    措施
    1维修实行100%回访制采电话门书面征集等方式进行回
    访保证反馈渠道畅通
    2月5日前维修月维修单进行统计分析提交分析
    报告

      四保洁率
    公司控标准
    99%
    承诺指标
    99%
    测定
    保洁达标面积保洁总面积×100%≥99%

    质量保证
    措施
    1配备完善垃圾收集处理设施方便业加强宣传教育
    提高业保洁意识
      2垃圾日产日清封闭转运杜绝二次污染实施垃圾分类处理
    3日巡视检查保洁情况发现问题立处理
    4提倡全员保洁净

      五治安案件年发生率
    公司控标准
    05‰
    承诺指标
    05‰
    测定
    案件发生次数入住总户数×1000‰<05‰


    1提供24时保安服务采单车步行巡逻方式建立立体交叉式安全监体系防技防结合充分发挥技防手段作






      2严格控制外员进入外施工单位必须签订施工责书施
    工员挂牌岗定位施工
      3树立全员防范意识建立快速反应快速支援体系
      4实行业搬出/入登记制度严格控制物料进出
      5保安员实行准军事化理定期进行军事素质业务技培训
    断提高处理疑突发事件力
      
    六火灾年发生率
    公司控标准
    05‰
    承诺指标
    05‰
    测定
    火灾发生次数总入住户数×1000‰<05‰










      1实行全员义务消防员制建立支消防快速反应分队制定严
    格消防理制度详细消防应急作战方案年组织少二次消防
    实战演
      2定期开展种形式安全电气防火宣传提高业消防
    意识
      3区动火作业施工单位必须事先申报办理动火登记手续
    施工单位应指定动火部位监控配备足够消防器材
      4定期业提供安全电检查煤气灶检测服务时消隐患
      5加强巡视维修养护工作确保消防设施设备完

      七年违章发生率处理率

    公司控标准
    1%
    违章年发生率
    承诺指标
    1%

    计算测定
    违章发生次数入住总数×100%≤1%

    公司控标准
    100%
    违章处理率
    承诺指标
    100%

    计算测定
    违章处理数总违章数×100%≥99%

    质量保证
    措施
      1加强物业理法规宣传培养社区成员参意识
      2全员协调理建立交叉巡视制度时发现时处理
      3采情理手段济手段法律手段制止违章建立踪回访制度





      八业年效投诉率处理率
      ()年效投诉率
    公司控标准
    2‰
    承诺指标
    2‰
    测定
    效投诉次数入住总数×1000‰≤2‰
    质量保证
    措施
    1断培养树立员工服务意识业提供优质服务员工
    追求业百分百满意
    2保持业理处间沟通渠道畅通设立投诉电话投诉信箱
    断超越业服务需求时改进理处工作中存问题缺点

      (二)投诉处理率
    公司控标准
    99%
    承诺指标
    99%
    测定
    处理效投诉次数效投诉总次数×100%≥99%






      1设立总服务台实行24时值班接受业类投诉值班员
    做投诉记录根投诉容传递相关责部门
      2责部门接投诉应立采取补救措施预定时间业
    回复暂时法解决问题应制订解决计划业进行解释
      3投诉处理率作部门员工月工作考核重指标直接工
    资挂钩

      九业综合服务满意率
    国优标准
    95%
    承诺指标
    两年达97%
    测定
    (满意户数+基满意户数)入住总户数×100%≥97%






      1实行开放理业公开服务容服务质量标准物业
    理工作始终处业监督中
      2设立征询意见箱投诉受理电话半年业作次业满意率
    调查理处理持调查结果业反馈意见进行分析时调整
    改进理服务方案合格项提出纠正预防措施实施结果直接
    业公布
      3通季度召开次质量分析会半年组织次部质量审核
    年开展次理评审等活动断改进完善质量保证体系确保业满意
      十绿化完率
    公司控标准
    98%
    承诺指标
    98%
    测定
    完绿化面积总绿化面积×100%≥98%






      1制订科学绿化养护计划严格执行
      2物业周绿化养护情况进行巡视检查检查结果作
    园艺工考核
      3定期开展环保宣传组织园艺方面社区活动增强业爱护绿
    化觉性

      十道路车场完率
    公司控标准
    98%
    承诺指标
    98%
    测定
    道路车场完房面积道路车场总面积×100%≥98%
    质量保证
      1制订详细养护计划定期巡视维护

    措施
      2市政工程进入辖区施工理处派踪协助理备案

    十二理员专业培训合格率
    公司控标准
    98%
    承诺指标
    98%
    测定
    培训合格数理员总数×100%≥98%






      1建立严格培训制度制订详细培训计划配备专职培训员
    先进培训设施
      2入职培训岗位技培训素质提高培训理政策培训相结合
    采先进培训方式确保培训效果
      3强调理实践相结合培训考核相结合采取针性啄
    木鸟式培训方法断提高员工工作力工作绩效
      十三档案建立完率
    公司控标准
    98%
    承诺指标
    98%
    测定
    完档案数量应建档案总量×100%≥98%






      1制订严密档案理制度配备专职员理配置完善档案储
    存设施场加强档案资料收集分类档理
      2采原始资料电脑磁盘双轨制确保档案资料安全实现
    档案资料储存方式元化
      3建立办公动化系统业理处物业理处代投资集团政府部门通局域网互联网实现互联信息享

    第十部分 物业理日常工作
      日常物业理项涉面广长期连续理工作阶段分分介入期入住期正常居住期专业分分物业维修交通理安全理社区文化建设卫生保洁绿化养护等诸项目中部分项目已章节予阐述处重复部分着重前期介入业入住二次装修理业投诉处理安全理交通理消防理机电智化公设备设施理园林绿化养护环境保护消杀等十专题进行叙述
    第章  前期介入
      前期介入现代物业理项基础性工作核心物业理思想注入物业规划设计施工程中物业限度满足业需求期理创造利条件着眼方面工作:
      成立项目组
    签订物业理委托合公司选派名理技术员组成XXX区项目组先行位开展前期介入工作项目组负责前期介入工作建立外部公关系时居住区设计施工程中已存发生问题提出意见建议定期开发商承建商协调解决
    二早期接入工作
    ()会审图纸
    环境布局网设置泊车场防盗报警设施水电煤气计量减少重复装修等细节方面考虑
    (二)参质量理
    设备选型分布数量提出建议加强隐蔽工程进行验收质量隐患消灭萌芽时促进业建造质量验收效率提高济运行维修创造条件
    (三)收集技术档案
    断收集积累物业家户档案资料项目产权资料办证维修改造等作专业技术准备
    (四)熟悉社区环境
    解业情况服务容标准部分业特殊求时熟悉社区关供电供水煤气市政等政府职部门情况建立谐工作关系物业理利运作
      三进行物业交付前实操性工作
      较深入解物业业需求基础开发商携手做项前期准备工作:
    ()协助开发商销售工作销售现场提供物业理咨询解释业提出相关问题
    (二)提供相关专业建议协助制订园林布置环境设计方案
    (三)协助制订居住区交通制方案保安岗亭设置方案
    (四)收集工程图纸资料现场参设备安装调试
    (五)设备设施类线隐蔽工程进行踪理确保施工质量
    (六)建立社会专业机构联系开展通邮通电通水通气电话申请线电视名申报等准备工作
    (七)积极开展类商铺招商引租工作
    (八)针未需完善物业理问题建立专项档案
      四规范实施接验收
      充分利前期介入取种资料数物业解着业负责开发商负责社会负责宗旨XXX区进行严格细致全面接验收
    第二章  业入住
      入伙物业理工作繁忙关键阶段时物业理展示身形象
    开工作局面良契机
      入住仪式简洁活泼
      扩XXX居住区知名度影响力增加业社区荣誉感增强居住区凝聚力树立XXX居住区精品物业物业理形象举行简洁活泼入住仪式邀请广业政府部门房产开发公司等相关领导媒体知名士参加体现物业理业实现信心美愿
      入住仪式容简洁富特色
      二办理入住高效迅捷
      ()合理安排组团楼宇间业入伙时间错开入伙波峰节约业办理手续时间加强节假日入伙办理(具体入伙时间安排开发商协商解决)
    (二)设立入伙总服务台条龙办理入住手续办简洁高效
    (三)单位购房提供预约门集体办理等入伙专项服务
    (四)联系供气供电供水电信银行等相关社会专业机构现场步办公方便业入伙
      三入住期配套服务力求完善
      ()入住初期住宅区附菜市场工商理部门指导协助居住区附开设时集贸点组织附菜农集贸店卖菜方便业日常生活
      (二)入伙期理处保洁员组建支入住服务义工队满足业提出合理求时应付类突发事件
      四入住期便民服务措施
      ()组织家私装修建材展销入住期间组织品质优良信誉良家私厂商装修建材商家区进行现场展销服务方便业需选购
      (二)提供时外买服务着入伙业迅速增加区餐饮配套服务短期难解决部分业需求组织提供快餐外买服务解决部分业装修施工员时餐问题
      (三)成立便民搬运队解决区入住期间搬运量业搬家难问题组织便民搬运队业提供类搬运服务
      (四)增设公电话亭电话公司积极联系区增设IC卡公电话亭2~3方便业入住期间拨电话紧急条件作报警
    第三章  二次装修理
      居住区入住房屋二次装修高峰期保证物业结构安全维护居住区统美观房屋结构外观防水违章搭建装修秩序(物品出入安全消防)等作装修理工作重点严格进行装修理
      加强宣传正确引导
      ()针居住区业高收入群体素养相高特点加强装修法规宣传导入先进装修设计理念合理室设计方案恰装修材料选择效施工理方法正确引导业减轻二次装修理压力
      (二)制订详细装修理指南入伙办理手续时发放业时理处提供必房屋工程图纸指导业进行二次装修
      二严格审批加强巡查
      根年二次装修理验居住区装修理中注重步骤:
      ()二次装修审批程中建立项目初审综合理部部长复审理处理签字三级审批责制强化审批责
      (二)加强施工队伍理实施二证书制度求装修施工单位办理装修许证施工员出入证签订二次装修责书时求施工单位缴纳定数额装修保证金作约束
      (三)加强装修程监实施全员理求专业理服务员必须掌握二次装修理基知识理点入伙前着重予培训
      (四)强调列监重点:
      1防止房屋结构外观受损违章搭建实际工作中求项目例行巡查外理处保安员保洁员等岗位二次装修进行全方位监消理盲点形成立体交叉式装修监网络发现问题时处理违章装修消灭萌芽状态
      2防止装修常出现渗漏水问题求施工队做洗手间厨房等部位防水处理理处确认方继续施工
      3维持居住区装修秩序安全加强施工队理狠抓消防安全控制未允许动火作业实施外员准入制度严格制区出入口搬出入物品律登记放行严格控制施工时间装修垃圾清运消装修带噪音垃圾污染
      三法理理服
      违章装修施工单位说服教育劝整改整改良装修责书求限期整改酌情扣装修保证金极情节严重服理业积极采取法律途径予解决确保居住区房屋体公设施完
      四谨慎验收留隐患
      着重验收房屋体结构水供暖道电气线路等隐蔽工程质量隐蔽工程求施工单位完成项必须事先理处申报理处验收核准方进行道工序房屋二次装修完成相关标准严格验收时求施工单位提供齐全竣工图纸存档备查验建立装修回访制度装修完毕二月次门复查复查中发现隐患予坚决消
      承诺:理原导致违章装修事件发生率千分二违章装修整改率百分百
    第四章  业投诉处理
      投诉处理物业理环节中项严谨极富技巧性工作迅速时合理处理业投诉赢业高度信赖反伤理处形象企业信誉破坏业间良性关系制订详细投诉处理流程理规定
      业投诉综合理部设置总服务台予统理具体理思路:
      投诉受理
      业通电话访书信形式投诉总服务台值班员投诉容进行分类非理处职责非理原导致投诉委婉业说明缘协助业进步通渠道予解决业效投诉值班员填写投诉受理登记表安排关部门时处理重投诉理处理助理汇报理处理助理权限处理
      二投诉处理
      实现效投诉处理高效率理处24时接受业投诉值班员做投诉记录电话录音电脑登记备查维修方面效投诉求维修员十分钟赶现场零修时处理急修夜时责予相应处分方面投诉时分派相关责部门求业约定回复时间(长回复时间超三工作日)暂时法解决问题制定相关计划业进行解释普遍性投诉问题理处居住区公告栏集中公告解决措施
      理原产生投诉半月进行次总结提出改进具体方案外季度业公布次理报告反映理处季度中投诉受理处理结果
      三投诉回访
    业效投诉处理完毕综合理部组织电话门形式回访征求业意见时投诉受理登记表做回访记录求回访率100%
    第五章  安全理
      治安形式分析
      XXX居住区坐落XX江宁高新科技开发区治安防范方面存难点重点:
    ()周边闲杂员外劳务工流动性数量
    (二)入伙期居住区存量时装修施工员
    (三)入伙居住时分期进行导致居住区面着边入住边施工边理情况
    (四)智化技防设施停车场理系统配置完善
    述利素存安全理工作提出极高求保安员素质培养安全防范体系设定安全理重点转移等方面采取应措施确保居住区安全秩序
      二安全理措施策
      ()确保保安员综合素质
      1素质理保安员实施准军事化理采实践中总结整套员理程序做五统三集中统作息统出操统岗统着装统装备集中招聘集中培训集中理
      2意识培养努力培养保安员服务意识树立业需工作观念改变原保安员单护卫功保安员成保安员迎宾员服务员机统体
      (二)安全理体系建立
    1.确定动态理思想岗位安排采固定保安岗亭流动岗位相结合设置居住区实行动态监控理
    2.动态理层次采机动巡逻单车巡逻步行巡逻三种方式机动巡逻负责区整体外围安全巡视单车巡逻负责组团间楼宇间安全巡视步行巡逻负责楼宇部重点防范部位治安死角安全巡视三者间构成立体交叉式巡逻网络确保理出现盲点
    3.防范策略强调治安组织联防联治发挥治安规模优势
    4.强调全员理车员求发挥治安固定岗作理处员工应担负起安全理防范义务建立起快速反应快速支援体系
    5.充分发挥业力量参社区安全防范
      (三)安全理重点转移
      1接入伙期防物防辅安全理象针周边施工员现场装修员外疑员时期工作重点杜绝违章装修制止破坏公设施保证区环境干净整洁
      2正常居住期安全防范逐步转防物防技防相结合着重体现技防威力安全理象针外闲杂员工作重点杜绝闲杂员进入区疏导车辆家庭防盗公秩序维护
      (四)逐步完善技防手段
      通种渠道筹集资金积极争取开发商业支持逐步完善居住区技术防范手段科技安拟逐步居住区配备包括门禁系统楼宇视讲系统家庭报警系统闭路电视监控系统巡更系统电子围墙等安全防护设施
    第六章  车辆交通理
      社区车辆交通理历物业理难点确保居住区车辆安全交通畅行安全?需社区交通状况准确预测合理安排
    交通状况预测分析:
      ()入伙初期居住区公交线路存难全部开通部分业面车难问题
    (二)入伙初期居住区交通安全设施(减速驳交通标识等)亟完善理行道区交通道车分流
      (三)车辆私家车公务车数量较交通觉意识强极少数特殊公民存服理超速乱停放占消防通道等行
      二理措施策
      ()机动车辆
      1汇开发商积极公交公司联系协商促成公交线路开通量业入伙步减少业出入便
      2门岗保安员(车员)出入口协助疏导车辆进出时求保安员进入区车辆进行正确引导加强巡视安排车辆合理停放
      3强化保安员巡逻职责时居住区三级道路增设挡车桩紧急救助搬家外严禁机动车辆进入院落空间
    4树立保险意识实现风险转移求业购买车辆保险方办理居住区停车卡时理处定期购买停车场公保险
    5面特殊公民值勤时车员存定心理压力求视仁规范理违章行驶停泊屡教改者积极级监机关反映情况取行政支持
      (二)行车
      1行车种防盗方法调研认业行车偿安装分式防盗车牌防止车辆丢失效方法
      2外行车进入居住区必须发卡卡放行
      3行车存放点采防盗锁利防盗行车停放序
    第七章  消防理
      消防工作关重始终保持高度警觉日常消防理作项重工作抓着重开展项工作:
    坚持预防防消结合消防工作方针严格实行防火安全责制树立全员防消理观念实施全员义务消防员制
      二加强消防教育宣传培训演练工作
      ()消防教育宣传工作:
      居住区宣传栏间断传播消防法规防火知识定期邀请消防中队前举办消防知识讲座居住区入伙时户业发放册消防知识手册时联系部分消防器材商家居住区定点服务建议业配置灭火器
      (二)做消防培训演练工作:
      重点加强保安员消防实战演练年组织两次义务消防队员居住区业参消防演练提高全体社区成员救意识力防范未燃
      三加强二次装修消防理
      ()二次装修审批时求装修施工单位标准配备灭火器材方入场施工
      (二)复杂装修面积装修相关商铺装修求施工单位必须提供消防报批手续灭火方案方开工
      (三)入住期间通设专巡逻监安置挡车桩安置简明指示标识等办法着重解决违章占消防通道问题保证消防通道畅
      四建立XXX居住区消防快速反应分队
      结合工作验保安员中选拔批队员组建理处消防快速反应分队保证旦出现火警时迅速作出反应立足救限度减少火灾损失附火警应急程序:
      ()报警
      1理处员均应加强消防意识发现异常情况烟雾火光等应立级领导消防部门汇报
      2理处值班员接火警报警应迅速通知附员赶现场查明报警址燃烧起目前火势周边环境员受伤情况等
      (二)召集
      1火警确认通知义务消防队员赶赴现场
      2理处员旦获悉火警均应立直赴现场参灭火理处理接报应赶监控中心进行调度理助理接报应赶现场进行指挥
      3达现场员必须听现场指挥调配
      (三)灭火
      1现场指挥根火场情况迅速组织场员工成立灭火组抢救组疏散组警戒组支援组等开展灭火工作灭火员执行命令应迅速准确
      2灭火组现场指挥带领灭火器材进行灭火抢救组应迅速组织力贵重物品危险物品搬离现场疏散组负责协助邻火场居民迅速消防通道疏散时指挥停泊危险区域车辆驶离
      3续赶火场员支援组现场指挥命令现场运送灭火剂灭火器材需种物品
      4火势消防警已场时必员迅速撤离义务消防员继续协助消防警灭火直火势完全控制
      (四)善恢复
      火势完全熄灭保安员负责现场警戒保护现场协助消防部门查明火统计损失级提交事报告
    8 园林绿化养护
    园林绿化生命美化生活陶冶情操实现追求生态环境效益重意义通建绿护绿养绿加强绿化理创造清洁安静舒适优美生态区极提高环境效益
    2 实行园林绿化理
    区绿化系统庭院绿化点道路绿化线公绿面组成绿化着济美观指导思想见缝插针合理配置注意景观采取重点般集中分散点线面带相结合方法然式混合式格局利精巧园林艺术品丰富样园林植物进行层次立体绿化收立成景四季常青效果形成优美清新绿意盎然赏心悦目生态环境
    园林绿化布置注意层次搭配正确选择植物品种配置必速生抗病虫花草树木水池喷泉花架假山雕塑等做遮荫防尘调节视觉效果
    二绿化养护理
    俗话说:三分种树七分养护说明日常养护理十分重绿化养护理工作包括草松土浇水整形虫等防止毁坏做日常性理时针花草树木品种性季节生长期生存客观条件求进行针性动态性理做树木生长茂盛枯枝树形美观完整倾斜花坛土壤疏松垃圾草坪整清洁杂草
    ()树木草坪养护理指标
    1新种树苗:苗成活率95%外苗成活率85%
    2虫害树木超2%
    3绿化建筑品损坏
    4草坪高杂草绿家生野生藤蔓植物
    5草整洁砖块垃圾
    (二)树木草坪养护理质量标准
    1树木:生长态势基正常叶子枝干基正常
    2草坪:覆盖率90%基杂草生长颜色基正常枯黄基病虫害
    (3) 绿化养护技术措施求:
    1树木:定期浇水施肥松土修剪2次年喷药3次
    2绿篱:定期浇水施肥修剪3次年喷药3次
    3草坪:期浇水施肥草年喷药2次
    10 机电智化等设备设施理
    供电系统设备养护理
    变配电房供电系统心脏加强变配电房理设备养护极重变配电房配专值班理做
    二闻仪表否正常刀闸线头异常闻否焦味定期扫始终保持室清洁常进行检测试验配备发电机定期进行试运行检查做备患外加强明电梯空调消防系统等电器设备障系统损坏时进行维修保证机电设备完正常运行时常检查户电情况解户电否规范发现问题时帮助解决
    1 系统养护理
    1严格配送电运行制度电气维修制度
    2实行24时运行维修值班制度发现障时排
    3加强日常维护检修公明指示显示灯具保证完辖范围电气线路符合设计施工技术求线路负荷满足保证户电安全确保发配电设备安全运行
    4停电停电提前通知业住户免造成济损失员伤亡
    5时施工工程业装修电理措施
    6发生火灾震台风等突然情况时时切断电源
    7电表安装抄表电计量公电进行合理分配
    2 电梯系统养护理
    1根电梯制造厂家提供图纸资料技术性指标制订电梯安全运行保养规章制度
    2电梯运行员维修员必须持证岗电梯障修理必须劳动部门审查认单位员承担
    3必须坚持定期检查维护保养工作建立健全电梯设备档案修理记录做电梯安全年检工作
    4电梯运行发生障时应首先救护客出梯
    5保持机房井道轿厢清洁
    4 公空调设施设备养护理
    1做区公区域空调设施设备核查登记制订完善合理保养计划巡查制度
    2认真落实辖设施设备日常维修保养抢修工作确保设备安全运行
    10 日常保养做
    A规定分解设备进行检查清洗清扫更换易损件
    B检查安全防护装置清设备运动部件表面灰尘油污锈迹蛛网等
    C检查冷电气控制装置添加雪种
    D消设备障隐患保证功正常符合求
    二智化设备养护理
    智化设备养护理包括公天线讲系统监控门禁动报警远程抄表系统等智化设备理实行24时值班制度运行员严格体系文件列项目进行巡视日常检查中发现异常问题时维修
    智化设备保养程序采取逢双月保养次讲门禁系统检查电器元件接线接触否良通话音质图象否清晰等闭路监控系统检查摄机录机工作否正常监视器图象色彩否清晰等动报警远程抄表系统检查紧固电器接线端子检查运行指示灯否正常控制系统否正常通加强理养护保证智化设备正常运行运行中发现日常报修处理障级应急处理方法:
    ()摄监控红外监控障15分钟达现场维修
    (二)停车场智理系统障15分钟达现场维修
    (三)公天线障20分钟达现场维修
    (四)动报警系统障10分钟达现场维修
    技术难度障时供货商安装单位联系解决理处关员程进行监督建立智化设备维护档案设备技术资料数保养登记维修记录事处理登记妥善保存便查阅
    第十章  环境保护消杀服务
      环境保护
       着住宅产业迅速发展封闭式住宅区日益增口集聚带系列环保问题XXX居住区环境保护着重解决关垃圾污染噪音污染视觉污染空气污染等四方面问题
      ()垃圾处理
      垃圾非废物认:垃圾放错位置资源加强类资源理非常重现阶段垃圾分类实施难素:居民环保意识提高普遍忽视垃圾投垃圾箱前第次分类生活垃圾客观构成较复杂分类难度分类成高垃圾回收系统组织健全部分垃圾回收尚求售门
      竭力推进垃圾分类工作变废宝具体做法:通开展系列社区文化活动积极宣传社区环保重性垃圾分类方式合作设计种造型美观济实垃圾分类设施实现垃圾减量化收集降低垃圾分类回收难度时理处设专居住区垃圾进行力分检确保分类效果
      外积极环保部门合作方开辟垃圾分类回收渠道放错位置资源真正利
      (二)噪音消
      居住区噪音产生源包括:装修施工汽车商业网点设备日常社区活动等
      拟采取措施进行预防消:
      1严格控制二次装修周边建筑施工时间避免噪音扰民
      2严格车辆理组团院落三级道路搬家急救外禁止车辆行驶停放区车辆禁止鸣笛
      3做商铺规划招商工作杜绝产生强烈噪音商业机构区营
      4施工工区周界培育绿化围墙时业中倡导阳台绿化立体绿化减弱噪音
      (三)美化观瞻
      城派出等关部门密切配合时保安员保洁员等设定具体理目标加强巡查清洁杜绝居住区乱张贴乱摆卖乱停放乱搭建乱堆放乱拉挂等六乱现象业营造美丽家园
      (四)净化空气
      客观净化空气物业理做工作限旧努力改善居住区空气质量加强绿化理养护工作减少面黄土裸露效减少区扬尘严格控制求区餐饮店铺提供环保部门核准证明方开业减少区油烟污染提倡节环保产品积极业推荐诸磷洗衣粉氟冰箱环保空调节水马桶等减少业周边环境承载压力
      通系列活动包括开展废物环艺作品展示会编印发放居住区环保手册区设宠物粪便收集区举办家庭园艺培训班等提升全体社区成员环保意识
      二环境理
      ()环境卫生理点:
      1.全员保洁净重点部位重点保洁
      2.确保居住区部环卫设施完备类卫生宣传标识齐全
      3.建立专业化保洁队伍制订详细操作规程工作标准实行日16时保洁服务
      4.生活垃圾装修垃圾实行分类袋装日产日清收集转运采密闭方式
      (二)环境理具体措施工作标准:
    序号
    项  目
    具 体 措 施
    标     准
    01
    垃圾箱
    日清洗次套黑色垃圾袋
    摆放指定位置加盖密闭桶外壁干净垃圾粘附物

    垃圾车池
    垃圾车池日洗周彻底消杀次
    垃圾车明显附着物垃圾池周围积水污渍
    02
    楼道面
    1水泥面日清扫次隔2时巡扫次月洗次
    2瓷砖面日拖擦拭遍
    3理石面定期抛光蜡
    1水泥面目视烟头碎纸果皮等垃圾积水尘土痰迹
    2瓷砖面干净明显污迹黑印积水条缝清晰
    3理石面光亮映出明轮廓干净蜡迹
    03
    公墙面
    1墙面周彻底清洁次日巡扫污染处
    2天棚墙角周尘蛛网

    1抹灰喷涂墙面凹凸处明显灰尘蛛网
    2瓷砖墙面目视污迹尘乱张贴白纸巾擦拭表面50厘米纸巾明显污染
    3外墙光亮整洁明显水渍油渍

    04
    公明灯罩
    月清洁剂清洗擦抹次
    目视灯罩表面干净部积尘
    05
    消火栓电表盖线等
    周清洁毛巾擦抹
    1玻璃明亮目视尘
    2箱顶侧尘白纸巾擦试30厘米明显污染
    3明显积尘蛛网
    06
    玻璃门窗幕墙
    日清洁毛巾擦抹周清洁剂彻底清洗次
    1玻璃目视明亮灰尘污迹水珠
    2窗台目视积尘
    3镀膜玻璃半米出影











    序号
    项  目
    具 体 措 施
    标     准
    07
    楼梯扶手
    日清洁毛巾擦抹
    尘白纸紧擦拭30厘米纸巾明显污染

    楼梯梯级
    天清扫周拖抹次月洗次
    目视干净垃圾杂物明显污迹(油污黑印等)
    08
    种指示牌标识
    周清洗擦抹次
    目视明显积尘水珠破损
    09
    集中绿
    日清扫次隔2时巡扫次
    草坪目视干净明显废纸塑料袋瓶罐等垃圾砖头石子配动剪草机
    10
    宣传栏
    天擦抹次
    玻璃明亮目视尘水珠锈钢面光亮宣传栏明显见积尘
    11
    花池
    月彻底擦抹洗次时清洁污染处
    瓷贴片干净明显污迹水垢
    12
    面公设施
    月彻底擦抹次时清洁污染处
    乱张贴乱涂划破损
    13
    广场砖区道路
    日清扫次隔2时巡扫次月洗次
    目视干净杂物明显污迹条缝清晰杂草

    14
    单车棚面停车设施
    天清洁毛巾擦抹次季度刷漆次
    目视明显污迹积尘生锈破损现象
    15
    雨水井排水沟
    周洗次月彻底消杀三次
    明显垃圾杂物泥沙蚊虫滋生
    16
    锈钢门框扶手
    周彻底清洁保养次时清洁污染处
    1亚光锈钢表面污迹灰尘半米映出影
    2镜面锈钢表面光亮三米清晰映出物影
    三四害消杀
    维持公环境卫生预防疾病发生进行虫灭鼠消杀服务进提升区环境效益理处成立专业消杀队伍配备消杀器材定期区进行消杀周五区道路排污道空绿楼宇公部分喷洒药物进行集中消杀季节特殊需配合市政部门调整消杀频率进行定点重点防治减少蚊蝇虫孳生常巡查抽查收集业反映信息进行针性投放鼠药进行专项季节性灭鼠消杀工作扼制鼠患发生进彻底消灭虫害鼠患
    ()消杀时间:周五午
    (二)消杀点:垃圾桶污雨水井化粪池绿楼道天面食堂宿舍设备房消防梯停车场商业网点等
    (三)消杀程方法:喷雾器喷洒杀虫药水消杀虫害投药放药装笼堵洞者住户发药消灭鼠患
    (四)常巡查抽查收集业反映信息进行针性投放鼠药进行专项季节性灭鼠消杀工作扼制鼠患发生进彻底消灭蚊蝇蟑螂白蚁等虫害鼠患
    结 束 语
    考察贵司提供资料基础XXX提出述理建议相信贵司深刻解司该区参兴趣意愿真诚希机会贵司提供服务通理方案相信令贵公司较全面认识解
    XX物业理处成功运作实力证明
    专业道惟惟臻籍优异品牌先进理技术丰富理验XX物业致力发展商业提供完善物业理服务幸成区物业理定发展商业利益遗余力进步介入区施工销售理职责提供项专业服务
    通提供专业技术理品牌定贵司带良投资回报社会信誉谨希够贵司精诚合作携手XXX创造XX精品区



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    w***w

    贡献于2011-07-26

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