香 港 新 世 界 厦
接 验 收 方 案
海新创物业理限公司
二00二年七月
目 录
项目 页码
1 接验收整体计划 3
2 物业验收移交程序 5
3 竣工验收应提供技术资料 6
4 竣工验收应提供操作维修保养手册 9
5 物业验收理制度 11
6 房屋接验收标准 13
7 设施成品保护方案 21
8 附表
接验收整体计划
业方──新世界淮海物业发展限公司求根中华民国建设部1991年2月4日发布1991年7月1日实施中华民国行业标准──房屋接验收标准中关规定结合香港新世界厦实际情况工程验收进度司香港新世界厦接验收工作分二部分进行：
A 办公层区域（L12～L57）设备房[塔楼部分]：7月20日8月24日
B 商场部分（B3～L3）车库[裙楼部分]：9月8日10月28日
二 接必备资料
1 竣工工程项目览表包括竣工工程名称位置结构层楼面积装修标准开竣工日期等
2 设备清单包括设备名称规格数量产性单价机工具备品备件等
3 工程项目竣工图
4 材料建筑构件外协件种设备检测仪器出厂合格证说明书验收记录预制作荷载试验记录动控制仪表调试记录
5 隐蔽工作验收记录
6 土建施工记录包括基处理记录结构安装较正记录预应力构件施工记录等
7 设备安装调试记录道系统试压试漏检查记录暖气卫生空调电气电信通风供水消防灭火防暴报警电视监控应急广播等工程检查试验记录
8 建筑物沉降变形防震防爆绝缘隔音隔热等指标测试记录重钢骨结构焊缝探伤检查记录
9 工程质量事发生处理记录
10 图纸会审记录设施变更通知技术核定单
11 关建筑物构筑物注意事项说明
12 关该工程项目重技术决定文件
13 工程项目通国家部门验收技术鉴定证明证书水电电话空调电梯高低压配电房等
资料作物业公司接移交理厦基资料需永久保存保障设施设备切实维护保养
三 物业接工作组织构成：
1 海新创物业理限公司
香港新世界厦物业理处（理部工程部）
2 相关员
四 接验收原
发展商理公司签署关验收报告方效
五 接工作程序
1 接工作准备阶段
11 熟悉接层面情况
12 接工作应备文件
a 验收接流程
b 相关验收文件
c 相关验收表格
d 成品保护方案
13 接力器具准备
14 接前员培训
2 接工作运作阶段
21 进入接层面现场物业公司发展商关员进行
22 准备阶段中制类验收表格分进行接
23 接完毕填写表格重现场应进行相式二份份交发展商份理公司存档备案
24 接合格钥匙移交理处
3 接缮阶段
31 接接原表格合格部分进行汇总通知发展商限期整改
32 整改情况作进步进作出记录
33 整改情况进行检查整改情况作出定
34 已接楼层安排员定时定时巡视确保厦功设施设备运作正常
35 部分成品（：面墙面天花电梯等）进行保护
物 业 验 收 移 交 程 序
根 项 目 施 工 进 度 业 ( 租 户 )入 住 情 况 发 展 商 ( 业 ) 视 需 求 理 公 司 物 业 部 分 楼 层 建 筑 装 修 设 备 系 统 进 行 验 收 接 项 目 终 移 交
通 政 府 关 职 部 门 發 展 商 验 收 基 础 物 业 理 公 司 验 收 通 過 准
物 业 验 收 条 件
物 业 验 收 移 交 必 须 满 足 首 条 件 ：
1 提 供 验 收 物 业 竣 工 图 ( 尚 未 完 成 峻 工 图 必 须 提 供 终 施 工 图 附 详 细 设 计 修 改 说 明 )
2 提 供 验 收 设 备 系 统 操 作 说 明 保 养 手 册 关 资 料
3 提 供 承 包 商 ( 供 应 商 )签 署 承 包 (供 应 )合 中 关 技 术 条 款
4 出 示 政 府 关 职 部 门 (详 见 附 表 )验 收 证 明
5 提 供 承 包 商 厂 商 供 应 商 址 联 系 电 话 联 系 资 料
6 提 供 必 专 业 技 术 介 绍 培 训
7 提 供 测 试 检 验 分 析 报 告
8 清 洁 验 收 场 设 备 机 房
二 拒 绝 验 收
情 况 物 业 公 司 权 拒 绝 验 收 接 物 业 ：
1 严 重 违 反 国 家 关 法 规
2 未 通 关 政 府 职 部 门 验 收
3 工 交 付 物 业 效 隔 离
4 机 房 完 全 独 立 封 闭
5 危 设 备 正 常 运 行 入 住 身 安 全 物 业
三 缺 陷 整 改
验 收 中 发 现 种 问 题 包 括 工 程 未 完 事 项 工 程 缺 陷 成 品 未 效 保 護 引 起 受 損 等 情 況 理 公 司 会 做 详 细 缺 陷 记 录 供 发 展 商 ( 业 )督 促 承 包 商 ( 供 应 商 )进 行 整 改 进 行 整 改 缺 陷 进 行 赔 偿 交 涉 问 题 较 严 重 发 展 商 ( 业 )建 议 暂 缓 验 收 整 改 完 成 重 新 验 收
四 试 运 行
部 分 设 备 整 系 统 尚 未 通 终 验 收 业 ( 租 户 )入 住 需 必 须 开 启 运 行 某 设 备 系 统 理 公 司 般 仅 做 实 物 验 收 严 格 发 展 商 ( 业 ) 书 面 指 令 进 行 理 操 作 期 间 技 术 承 包 商 (供 应 商 ) 关 发 生 问 题 意 外 理 公 司 原 外 责 发 展 商 ( 业 ) 承 包 商 负 责
對 重 設 備 机 房 必 簽 定 臨 時 試 運 行 協 議 清 楚 列 明 關 方 責
五 验 收 通
验 收 物 业 完 设 备 系 统 运 行 情 况 正 常 指 标 均 达 合 约 定 求 場 設 備 机 房 均 清 洁 干 淨 关 方 书 面 确 认 验 收 通 发 展 商 ( 业 )应 督 促 承 包 商 ( 供 应 商 )移 交 钥 匙 备 品 备 件 专 工 具 物 业 正 式 交 物 业 公 司 接 收 理
六 保 修 期
正 常 情 况 物 业 整 体 验 收 结 束 正 式 进 入 保 修 期 物 业 验 收 段 相 长 程 期 间 设 备 会 先 期 投 入 运 行 原 已 进 入 保 修 期 需 发 展 商 ( 业 ) 承 包 商 供 应 商 协 议 约 定 整 项 目 保 修 期 1起 始 日 期 书 面 通 知 物 业 公 司 前 进 入 保 修 期 部 分 设 备 系 统 需 签 续 保 合 发 展 商 ( 业 )应 酌 情 予 补 偿
竣 工 驗 收 應 提 供 技 術 資 料
物 業 驗 收 接 前 發 展 商 業 須 提 供 關 物 業 种 技 術 資 料 竣 工 圖 分 類 立 卷 驗 收 時 交 物 業 理 公 司 歸 檔 保 存 驗 收 時 尚 未 完 成 竣 工 圖 必 須 提 供 終 施 工 圖 附 詳 細 設 計 修 改 說 明 竣 工 圖 遲 必 須 免 費 保 修 期 開 始 六 個 星 期 內 呈 交
物 業 理 公 司 將 參 考 這 技 術 資 料 對 物 業 設 施 進 行 驗 收 理 運 行 維 護 保 養 般 需 遞 交 技 術 資 料 限 列 ：
土 建 裝 修 需 資 料
1 建 筑 裝 修 綠 花 等 設 計 說 明
2 總 面 圖 建 筑 結 构 圖
3 裝 修 圖 (包 括 天 花 面 牆 面 門 窗 幕 牆 等 材 料 表 )
4 質 監 站 規 划 局 消 防 局 環 衛 局 園 林 理 等 政 府 職 部 門 驗 收 報 告
5 土 建 裝 修 建 材 五 金 等 供 應 商 厂 商 資 料
6 房 屋 面 積 測 量 報 告
7 物 業 沉 降 測 試 報 告
8 防 水 工 程 盛 水 試 驗 報 告
9 隱 蔽 工 程 驗 收 鑒 証
二 弱 電 系 統 需 資 料
1 弱 電 系 統 操 作 維 護 保 養 手 冊 ( 包 括 屋 宇 動 控 制 系 統 消 防 動 報 警 系 統 防 盜 監 控 系 統 衛 星 電 視 系 統 電 話 綜 合 布 線 系 統 背 景 音 響 系 統 車 庫 動 化 理 系 統 等 )
2 弱 電 系 統 圖 面 圖
3 弱 電 系 統 設 備 明 細 表 承 包 商 資 料 產 品 合 格 証
4 消 防 局 技 防 辦 音 理 處 線 電 視 台 國 家 安 全 局 電 話 發 展 總 公 司 等 政 府 職 部 門 驗 收 合 格 証 明
5 設 備 原 理 圖 電 腦 軟 件 程 序 說 明 等
三 電 气 系 統 需 資 料
1 高 壓 低 壓 變 配 電 設 備 操 作 維 護 保 養 手 冊
2 電 气 系 統 圖 面 圖 隱 蔽 工 程 驗 收 資 料 說 明
3 電 气 設 備 明 細 表 承 包 商 資 料 產 品 合 格 証
4 供 電 局 驗 收 報 告
5 种 電 設 備 調 試 測 試 報 告
6 避 雷 裝 置 系 統 圖 面 圖 測 試 報 告 防 雷 辦 驗 收 報 告
四 給 排 水 需 資 料
1 噴 淋 消 火 栓 水 系 統 操 作 維 護 保 養 手 冊
2 消 防 水 給 水 排 水 系 統 圖 面 圖 電 气 控 制 圖
3 消 防 噴 淋 消 火 栓 給 排 水 系 統 設 備 明 細 表 承 包 商 資 料 產 品 合 格 証
4 消 防 局 驗 收 批 文 衛 生 防 疫 站 來 水 城 市 排 水 檢 測 站 質 驗 站 等 政 府 職 部 門 驗 收 報 告
5 消 防 水 系 統 試 壓 調 試 驗 測 報 告
6 污 水 處 理 系 統 竣 工 圖 紙 衛 生 防 疫 站 驗 收 批 文
7 蓄 水 池 水 箱 開 水 器 水 質 檢 測 報 告
五 空 調 系 統 需 資 料
1 空 調 系 統 送 排 風 系 統 操 作 維 護 保 養 手 冊
2 空 調 送 排 風 系 統 圖 面 圖 電 气 控 制 圖
3 空 調 机 組 ( 熱 泵 机 組 ) 新 風 机 組 熱 交 換 器 風 机 盤 等 設 備 明 細 表 承 包 商 資 料 產 品 合 格 証
4 消 防 局 驗 收 批 文
5 空 調 系 統 設 備 試 壓 調 試 報 告
六 動 力 設 備 需 資 料
1 鍋 爐 應 急 發 電 机 電 梯 等 設 備 操 作 維 護 保 養 手 冊
2 鍋 爐 房 應 急 發 電 机 房 面 圖 煤 气 調 壓 站 面 圖 煤 气 系 統 圖 面 圖
3 勞 動 局 質 檢 站 煤 气 公 司 關 驗 收 証 明
4 鍋 爐 應 急 發 電 机 電 梯 等 設 備 調 試 報 告 產 品 合 格 証 書
5 煤 气 道 試 壓 報 告
七 電 梯 驗 收 提 交 資 料
電 梯 正 式 驗 收 移 交 前 施 工 單 位 需 遞 交 資 料 便 物 業 理 公 司 技 術 員 盡 快 掌 握 電 梯 操 作 緊 急 事 處 理 為 電 梯 移 交 時 必 須 提 供 資 料 限 ：
1 市 建 委 質 監 站 批 發 電 梯 運 行 証 ＂
2 市 技 术 监 督 局 批 發 電 梯 安 全 証 ＂
3 電 梯 技 術 規 格 說 明 書
4 電 梯 出 厂 合 格 証 產 來 源 証
5 電 梯 裝 箱 清 單
6 電 梯 理 手 冊
7 電 梯 般 安 裝 標 准
8 電 梯 操 作 說 明 書
9 電 梯 維 修 保 養 手 冊
10 電 梯 安 裝 圖 紙
11 電 梯 机 械 電 气 控 制 圖 紙
12 電 梯 備 品 備 件 清 單
13 電 梯 操 作 培 訓 手 冊
14 電 梯 承 包 商 竣 工 調 試 查 記 錄
15 電 梯 應 急 維 修 電 話
16 電 梯 供 應 商 安 裝 單 位 聯 系 電 話 傳 真 等 資 料
八 需 資 料
發 展 商 承 包 商 認 為 需 提 供 资料
竣工验收应提供操作维修保养手册
承 包 單 位 物 業 移 交 前 須 遞 交 設 備 系 統 操 作 維 修 保 養 手 冊 ( 簡 稱 手 冊 ＂ ) 确 保 物 業 理 公 司 操 作 員 盡 快 掌 握 驗 收 設 備 系 統 操 作 理 般 求 ：
1 承 包 單 位 須 設 備 系 統 驗 收 前 個 月 遞 交 手 冊 便 物 業 理 公 司 操 作 員 時 間 解 該 驗 收 設 備 系 統 基 情 況
2 手 冊 內 內 容 應 中 文 編 印 文 字 插 圖 表 格 等 效 果 清 晰
3 系 統 應 獨 立 成 冊 減 少 冊 厚 度 內 容 章 節 應 塑 料 索 引 標 簽 分 隔 附 清 楚 目 錄 指 示 便 操 作 員 翻 查 參 考
4 為 手 冊 便 經 起 日 常 維 修 工 作 環 境 次 反 复 翻 閱 易 破 損 手 冊 應 采 优 質 A4標 准 紙 張 編 印 配 堅 硬 封 面 書 背 膠 質 塑 料 耐 磨 損 材 料 作 保 護
5 手 冊 須 時 附 項 目 竣 工 圖 ＂目 錄 屬 系 統 分 列 關 系 統 章 節 內 某 圖 紙 時 适 個 系 統 時 則 需 個 關 系 統 章 節 內 時 列 出 遞 交 手 冊 時 尚 未 完 成 竣 工 圖 必 須 提 供 終 施 工 圖 附 詳 細 設 計 修 改 說 明 竣 工 圖 遲 必 須 免 費 保 修 期 開 始 六 個 星 期 內 呈 交
6 系 統 操 作 需 提 供 技 術 資 料 ( 少 包 括 內 容 )：
A 系 統 正 常 運 作 程 序 正 常 情 況 時 應 變 程 序
B 詳 盡 介 紹 個 獨 立 系 統 調 節 控 制 監 察 調 校 說 明
C 系 統 內 道 接 線 圖 說 明 設 備 部 件 規 格 功
D 提 出 個 系 統 調 節 部 件 保 護 裝 置 初 調 校 參 數 預 留 定 空 位 便 加 插 調 定 參 數
E 系 統 中 關 供 電 配 電 屏 控 制 屏 詳 細 說 明
7 設 備 操 作 需 提 供 技 術 資 料 ( 少 包 括 內 容 )：
A 設 備 正 常 啟 閉 程 序 出 現 异 常 情 況 時 停 机 程 序
B 詳 盡 介 紹 台 獨 立 設 備 調 節 控 制 監 察 調 校 說 明
C 設 備 原 厂 發 隨 机 文 件 圖 紙 資 料 包 括 塊 電 路 板 電 路 圖 電 子 元 件 布 置 圖 需 還 需 提 供 部 件 分 解 圖 顯 示 部 件 位 置
D 列 出 設 備 生 產 制 造 厂 商 型 號 系 列 編 號 經 調 試 運 行 設 定 參 數
E 設 備 產 品 說 明 書 合 格 簽 証 書 生 產 厂 測 試 報 告 性 指 標 圖 表 等 資 料
8 系 統 設 備 維 修 保 養 需 提 供 技 術 資 料 ( 少 包 括 內 容 )：
A 系 統 設 備 檢 查 手 冊
B 設 備 更 換 部 件 程 序 求
C 從 整 個 系 統 設 備 維 修 保 養 說 明 調 校 操 作 程 序 尋 找 障 方 法
D 執 行 運 作 維 修 保 養 程 序 時 應 特 別 注 意 事 項
E 常 見 障 處 理 解 決 方 法
F 提 出 系 統 設 備 保 養 制 度 列 明 設 備 天 周 月 季 年 五 年 需 記 錄 維 護 保 養 內 容 方 法
9 安 全 保 險 需 提 供 技 術 資 料 ( 少 包 括 內 容 )：
A 類 設 備 保 護 操 作 程 序
B 對 項 系 統 操 作 時 發 生 事 危 險 應 作 預 防 應 變 保 護 措 施 說 明
· 電 气 事 保 護
· 机 械 事 保 護
· 火 災 爆 炸 事 保 護
· 化 學 事 保 護
· 處 理 燃 料 化 學 物 品 出 現 事 保 護
· 急 救 事 報 告
10 設 備 控 制 系 統 采 電 腦 專 軟 件 需 提 供 技 術 資 料 ( 少 包 括 內 容 )：
A 軟 件 內 容 目 錄 表 印
B 流 程 圖 數 表 程 序 說 明
C 特 殊 軟 件 工 具 說 明
D 程 序 設 計 系 統 手 冊
E 應 基 軟 件 專 工 具 通 軟 件 資 料 便 業 進 步 修 改 發 展 軟 件
11 列 出 种 型 號 設 備 材 料 附 件 供 應 厂 商 代 理 商 名 單 詳 細 列 明 這 厂 商 址 電 話 圖 文 傳 真 號 碼
12 列 出 承 包 單 位 提 供 給 業 備 品 備 件 專 工 具 清 單
物业验收理制度
1． 物业交接理
2． 验收前准备工作
验收组根开发商提供图纸设计施工求编制验收计划国家标准建筑安装工程质量检验评定标准验收验收组编制验收计划标准开发商承建商物业理公司进行验收移交工作验收组开发商提供竣工图设备清单设施设备出厂合格证书设备调试运行记录试验报告等开发商组织进行验收
3． 验收实施
验收组预验收程中专业分工标准计划设备清单进行预验收验收设备材料规格型号制造厂清点数量安装位置等预验收程中检验出未达验收标准设备设计求符设备提出书面整改报告返回开发商开发商督促施工单位进行整改
4． 验收处理工作
验收组专业员根分工写出单项验收报告验收组负责根全部单项验收报告写出物业综合性验收报告评定意见书呈交公司项目工程负责合格设备设施写出书面报告呈开发商监理公司物业公司物业交接单位进行正式移交办理关手续验收组填写物业竣工资料验收记录填写物业交接记录理处办理正式物业验收移交手续会发展商施工单位签字生效全部档案资料移交物业理处存档
5． 验收合格处理工作
预验收中未达求设备整改落实实施验收组进行检查验证整改报告中记录结果整改合格进行正式验收监理公司移交竣工图交接记录中记录
6． 设备验收
设计图纸设备规格型号数量符合设备设施安装位置安装质量符合设备连接整系统技术性应设计求符合
7．相关记录：
71 理处系统设备接收报表
72 消防设施验收记录表
73 隐蔽工程验收记录表
74 明工程验收记录表
75 设备验收交接表
76 机房验收交接表
77 排水设备验收记录表
78 高低压配电系统检查表
79 单元设备工程验收记录表
710 办公楼公区域验收交接表
711 办公楼单元验收交接表
712 商铺单元验收交接表
713 空调工程验收记录表
房屋接验收标准
题容适范围
1 确保房屋住安全正常功明确房屋接验收中交接双方应遵守事项特制定标准
2 标准适般民建筑接验收工业建筑型公建筑文物保护建筑某特殊设备求建筑接验收参
二 引标准
GBJ7建筑基基础设计规范
GBJ10钢筋混凝土结构设计规范
GBJ11建筑抗震设计规范
GBJ14室外排水设计规范
GBJ16建筑设计防火规范
GBJ45高层民建筑设计防火规范
GBJ206木结构工程施工验收规范
GBJ207屋面工程施工验收规范
GBJ232电气装置安装工程施工验收规范
GBJ242采暖卫生工程施工验收规范
CJB13危险房屋鉴定标准
三 新建房屋接验收
1 新建房屋接验收竣工验收合格基础体结构安全满足功容检验
2 接验收应具备条件：
（1） 建设工程全部施工完毕业竣工验收合格（分期交付工程必须施工区域隔离）
（2） 供电采暖水排水卫生道路等设备设施正常
（3） 房屋幢户编号业关部门确认
3 接验收应检索提交资料：
（1） 产权资料：
a 项目批准文件
b 批准文件
c 建筑执
d 建筑分层分单元面积表
e 行政部门验收合格证书批文
f 拆迁安置资料
（2） 技术资料：
a 竣工图包括总面建筑结构设备附属工程隐蔽线全套图纸
b 质勘察报告
c 工程合开竣工报告
d 工程预决算
e 图纸会审记录
f 工程设计变更通知技术核定单（包括质量事处理记录）
g 隐蔽工程验收签证
h 沉降观察记录
i 竣工验收证明书
j 钢材水泥等材料质量保证书
k 新材料构配件鉴定合格证书
l 水电采暖卫生器具电梯等设备检验合格证书
m 机电设备设施系统调试报告说明书
n 砂浆混凝土试块试压报告
o 供水供暖试压报告
4 接验收程序
（1） 建设单位书面提请接单位接验收
（2） 接单位3233条进行审核具备条件应15日签发验收通知约定验收时间
（3） 接单位会建设单位35条进行检验
（4） 验收中发现质量问题第三条第六款规定处理
（5） 检验符合求房屋接单位应签署验收合格证签发接文件
5 质量功检验
（1） 体结构
a 基基础沉降超GBJ7允许变形值引起部结构开裂相邻房屋损坏
b 钢筋混凝土构件产生变形裂缝超GBJ10规定值
c 砖石结构必须足够强度刚度允许明显裂缝
d 木结构应结点牢固支撑系统蚁害构件选材必须符合GBJ206中211条关规定
e 应抗震设防房屋必须符合GBJ11关规定
（2） 外墙渗水
（3） 屋面
a 类屋面必须符合GBJ207中406条规定排水畅通积水渗漏
b 屋面应隔热保温措施三层房屋公部位应设置屋面检修孔
c 阳台三层房屋屋面应组织排水出水口檐沟落水应安装牢固接口密渗漏
（4） 楼面
a 面层基层必须粘结牢固空鼓整体面层整允许裂缝脱皮起砂等缺陷块料面层应表面正接缝均匀直缺棱掉角
b 卫生间阳台盥洗室面相邻面相标高应符合设计求应积水允许倒泛水渗漏
c 木楼面应整牢固接缝密合
（5） 装修
a 钢木门窗应安装正牢固翘曲变形开关灵活零配件装配齐全位置准确钢门窗缝隙严密木门窗缝隙适度
b 进户门胶合板制作门锁应安装牢固底层外窗楼层公走道窗进户门亮子均应装设铁栅栏
c 木装修工程应表面光洁线条直缝严密露钉帽基层必须钉牢
d 门窗玻璃应安装整油灰饱满粘贴牢固
e 抹灰应表面整油灰饱满粘贴牢固
f 饰面砖应表面洁净粘贴牢固阴阳角线脚直缺棱掉角
g 油漆刷浆应色泽致表面应脱皮漏刷现象
（6） 电气
a 电气线路安装应整牢固直墙应导导线连接必须紧密铝导线连接采绞接绑接采子配线时连接点必须紧密路结构电气均连成整体接回路导线间绝缘电阻值1MWKV
b 应套安装电表预留表位电器接装置
c 明器具等低压电器安装支架必须牢固部件齐全接触良位置正确
d 种避雷装置连接点必须牢固接电阻值必须符合GBJ232求
e 电梯应准确启动运行选层层停层曳引机噪声震动声超GBJ232规定值制动器限速器安全设备应动作灵敏安装隐蔽工程试运转记录性检测记录完整图纸资料均应符合求
f 电视信号屏蔽影响住宅电视信号场强微弱高层建筑遮挡反射波复杂区住宅应设置电视天线
g 述求外时应符合区性低压电气装置规程关求
（7） 水卫生消防
a 道应安装牢固控制部件启闭灵活滴漏水压试验保温防腐措施必须符合GBJ242求应套安装水表预留表位
b 高位水箱进水水箱检查口设置应便检修
c 卫生间厨房间排污应分设出户长宜超8M应陶瓷塑料漏排污接口检查口渗漏道排水必须流畅
d 卫生器具质量良接口渗漏安装应正牢固部件齐全制动灵活
e 水泵安装应稳运行时较震动
f 消防设施必须符合GBJ16GBJ45求消防部门检验合格签证
（8） 采暖
a 采暖工程验收时间必须采暖期前两月进行
b 锅炉箱罐等压力容器应安装正配件齐全变形裂纹磨损腐蚀等缺陷安装完毕必须专业部门检验合格签证
c 炉排必须进行12H试运转炉排间炉排炉铁间互相磨擦杂音跑偏凸起受卡返转应
d 种仪器仪表应齐精确安全装置必须灵敏控制门应开关灵活
e 炉门灰门煤斗闸板烟风档板应安装正启闭灵活闭合严密风室隔墙透风漏气
f 种仪器仪表应齐全精确安全装置必须灵敏控制阀门应开关灵活
g 道径坡度检查井必须符合GBJ242求沟道排列应便维修架支架吊架应牢固
h 设备道应跑滴漏现象保温防腐措施必须符合GBJ242规定
i 锅炉辅机应运转正常杂音消烟尘消音减震设备应齐全水质烟尘排放浓度应符合环保求
j 48H连续试运行锅炉附属设备热工机械性采暖区室温必须符合设计求
（9） 冷冻机组热泵机组
a 冷冻机热泵应安装正配件齐全原厂授权单位检验合格
b 冷冻机热泵运行相关冷塔风机水泵等安装适正变形裂纹磨损腐蚀等
c 道件安装符合求保温避雷支架等设置安装合理
d 类现场仪器仪表齐全准确动控制调节系统灵活
e 机器运行稳异常撞击声杂音剧烈振动显示屏显示正常类指标均运行范围
f 辅助设备运行正常杂音冷塔效果良严重飘水水泵运行稳扬程流量符合求
g 段时间连续运行冷冻机热泵附属设备热工性机械性空调区室温符合设计求
h 新风机定变风量机组风机盘温控器调节阀等工作正常异声
i 冷凝水道畅通渗水集水盘排水情况良倒泛水连续运行滴水保温良
（10） 附属工程
a 室外排水系统标高窨井（检查井）设置道坡度径均必须符合GBJ14求道应直排水通畅井盖应搁置稳妥设置井圈
b 化粪池应排污量合理设置池垃圾杂物进出水口高差5CM立粪池间连接道应足够坡度应超两弯
c 明沟散水落水沟头断裂积水现象
d 房屋入口处必须做室外道路干道相通路面应积水空鼓断裂现象
e 房屋应单元设置信报箱规格位置须符合关规定
f 挂物钩晒衣架应安装牢固烟道通风道垃圾道应畅通阻塞物
g 单体工程必须做工完料净场清时设施渡房拆清理完毕室外面整室外高差符合设计求
h 群体建筑应检验相应市政公建配套工程服务设施达应质量功求
6 质量问题处理
（1） 影响房屋结构安全设备安全质量问题必须约定期限建设单位负责进行加固补强返修直合格
影响相邻房屋安全问题建设单位负责处理
（2） 影响房屋结构安全设备安全质量问题约定期限建设单位负责维修采取费补偿办法接单位处理
7 原房屋接验收
（1） 接验收应具备条件：
a 房屋权权清楚
b 土范围明确
（2） 接验收应检索提交资料
1产权资料：
a 房屋权证
b 土权证
c 关司法公证文书协议
d 房屋分户清册
e 房屋设备定附着物清册
2技术资料：
a 房产面图
b 房屋分间面图
c 房屋设备技术资料
（3） 接验收程序
a 移交书面提请接单位接验收
b 接单位第四条第款第二款规定进行审核具备条件应15日签发验收通知约定验收时间
c 接单位会移交第四条第四款规定进行检验
d 检验中发现危损问题第四条第五款规定进行检验
e 交接双方清点房屋装修设备定附着物核实房屋状况
f 检验符合求房屋接单位应签署验收合格证签发接文件
g 移交配合接单位接单位规定逐项移交
（4） 质量功检验
a CJ13国家关规定作检验
b 外观检查建筑物整体变异状态
c 检查房屋结构装修设备完损坏程度
d 查验房屋情况（包括建筑年代途变迁拆改添建装修设备情况）评估房屋现价值建立资料档案
（5） 危险损坏问题处理
a 属危险房屋应移交负责排险解危始接
b 属损坏房屋移交接单位协商解决约定期限移交负责维修采补偿形式
c 属法院判决没收通知接房屋法院判决办理
8 交接双方责
（1） 快发挥投资效益建设单位应第三条第二款第三款求提前做房屋交验准备房屋竣工时提出接验收申请接单位应15日审核完毕时签发验收通知约定时间验收检验符合求接单位应7日签署验收合格证应时签发接文件未接新建房屋律
（2） 接验收时交接双方均应严格标准执行验收合格时双方协议处理办法商定时间复验建设单位应约返修合格组织复验
（3） 房屋接交付发生隐蔽性重质量事应接单位会建设单位组织设计施工等单位分析研究查明原属设计施工材料原应建设单位负责处理属理善原应接单位负责处理
（4） 接房屋质量争议协商解决时双方均请房屋质检部门进行复验裁决
51 新建房屋验收接日起应执行建筑工程保修关规定建设单位负责保修
设施成品保护方案
方案适验收开业前
． 总
1． 建立巡查制度已 验收区域机房单元做巡查记录
2． 建立应急预案(包括火 警停电道爆裂等)时处置突发事
3． 已接收区域机房单元封闭钥匙专保
4． 建立专门清洁制度专负责已接收区域清洁工作发现问题时报告
5． 严禁已验收区 域机房吸烟
6． 严禁擅动已验 收卫生洁具（特许外）
7． 验收区域 餐
8． 准备必运输工具（四边橡胶保护塑胶轮车塑料搬运箱等）保护品（阻水沙袋旧毯塑料保护膜垃圾袋鞋套等）
9． 建立消防安全制度遇动火整改维修必须办理相关手续求规范配置灭火器具
二． 实施细
1． 石料坪保护：
A． 清洁结束石料坪表面封底蜡层致密保护蜡
B． 禁止坪拖曳杂物防止表面受损
C． 常保持表面清洁减少磨损
D． 必通道铺木板加强保护
2． 木板保护：
A． 进入板区域建议穿鞋套
B． 保持木板区域通风良避免阳光直射
C． 遇整改维修工作时工具意放置板
D． 严防水破裂水道堵塞导致板浸水
3． 墙面墙角天花保 护
A． 搬运件物品时必须专护行进路线
B． 开启检修孔时操作员必须戴清洁手套
C． 常搬运物品进出墙角木板做直角保护
D． 墙边进行整改维修时必须墙贴保护胶纸
4． 毯保护：
A． 进入毯现场必须穿鞋套
B． 毯区域整改维修时必须铺设保护胶纸
C． 发现抽丝起壳起皱现象必须时修补
5． 道保护：
A． 装修必须安求进行擅更改线走
B． 洞敲钉安装必须确保损坏暗埋线
C． 道保温层损坏
D． 做漏巡查保护防止堵塞
E． 消防水喉必须专理巡查严禁挪作
6． 电梯保护：
A． 意撕桥厢饰保护贴膜
B． 桥厢避设置保护板
C． 禁止装运散装建筑材料湿货
准备阻水沙袋严防电梯井道进水
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香 港 新 世 界 厦
接 验 收 方 案
海新创物业理限公司
二00二年七月
目 录
项目 页码
1 接验收整体计划 3
2 物业验收移交程序 5
3 竣工验收应提供技术资料 6
4 竣工验收应提供操作维修保养手册 9
5 物业验收理制度 11
6 房屋接验收标准 13
7 设施成品保护方案 21
8 附表
接验收整体计划
业方──新世界淮海物业发展限公司求根中华民国建设部1991年2月4日发布1991年7月1日实施中华民国行业标准──房屋接验收标准中关规定结合香港新世界厦实际情况工程验收进度司香港新世界厦接验收工作分二部分进行：
A 办公层区域（L12～L57）设备房[塔楼部分]：7月20日8月24日
B 商场部分（B3～L3）车库[裙楼部分]：9月8日10月28日
二 接必备资料
1 竣工工程项目览表包括竣工工程名称位置结构层楼面积装修标准开竣工日期等
2 设备清单包括设备名称规格数量产性单价机工具备品备件等
3 工程项目竣工图
4 材料建筑构件外协件种设备检测仪器出厂合格证说明书验收记录预制作荷载试验记录动控制仪表调试记录
5 隐蔽工作验收记录
6 土建施工记录包括基处理记录结构安装较正记录预应力构件施工记录等
7 设备安装调试记录道系统试压试漏检查记录暖气卫生空调电气电信通风供水消防灭火防暴报警电视监控应急广播等工程检查试验记录
8 建筑物沉降变形防震防爆绝缘隔音隔热等指标测试记录重钢骨结构焊缝探伤检查记录
9 工程质量事发生处理记录
10 图纸会审记录设施变更通知技术核定单
11 关建筑物构筑物注意事项说明
12 关该工程项目重技术决定文件
13 工程项目通国家部门验收技术鉴定证明证书水电电话空调电梯高低压配电房等
资料作物业公司接移交理厦基资料需永久保存保障设施设备切实维护保养
三 物业接工作组织构成：
1 海新创物业理限公司
香港新世界厦物业理处（理部工程部）
2 相关员
四 接验收原
发展商理公司签署关验收报告方效
五 接工作程序
1 接工作准备阶段
11 熟悉接层面情况
12 接工作应备文件
a 验收接流程
b 相关验收文件
c 相关验收表格
d 成品保护方案
13 接力器具准备
14 接前员培训
2 接工作运作阶段
21 进入接层面现场物业公司发展商关员进行
22 准备阶段中制类验收表格分进行接
23 接完毕填写表格重现场应进行相式二份份交发展商份理公司存档备案
24 接合格钥匙移交理处
3 接缮阶段
31 接接原表格合格部分进行汇总通知发展商限期整改
32 整改情况作进步进作出记录
33 整改情况进行检查整改情况作出定
34 已接楼层安排员定时定时巡视确保厦功设施设备运作正常
35 部分成品（：面墙面天花电梯等）进行保护
物 业 验 收 移 交 程 序
根 项 目 施 工 进 度 业 ( 租 户 )入 住 情 况 发 展 商 ( 业 ) 视 需 求 理 公 司 物 业 部 分 楼 层 建 筑 装 修 设 备 系 统 进 行 验 收 接 项 目 终 移 交
通 政 府 关 职 部 门 發 展 商 验 收 基 础 物 业 理 公 司 验 收 通 過 准
物 业 验 收 条 件
物 业 验 收 移 交 必 须 满 足 首 条 件 ：
1 提 供 验 收 物 业 竣 工 图 ( 尚 未 完 成 峻 工 图 必 须 提 供 终 施 工 图 附 详 细 设 计 修 改 说 明 )
2 提 供 验 收 设 备 系 统 操 作 说 明 保 养 手 册 关 资 料
3 提 供 承 包 商 ( 供 应 商 )签 署 承 包 (供 应 )合 中 关 技 术 条 款
4 出 示 政 府 关 职 部 门 (详 见 附 表 )验 收 证 明
5 提 供 承 包 商 厂 商 供 应 商 址 联 系 电 话 联 系 资 料
6 提 供 必 专 业 技 术 介 绍 培 训
7 提 供 测 试 检 验 分 析 报 告
8 清 洁 验 收 场 设 备 机 房
二 拒 绝 验 收
情 况 物 业 公 司 权 拒 绝 验 收 接 物 业 ：
1 严 重 违 反 国 家 关 法 规
2 未 通 关 政 府 职 部 门 验 收
3 工 交 付 物 业 效 隔 离
4 机 房 完 全 独 立 封 闭
5 危 设 备 正 常 运 行 入 住 身 安 全 物 业
三 缺 陷 整 改
验 收 中 发 现 种 问 题 包 括 工 程 未 完 事 项 工 程 缺 陷 成 品 未 效 保 護 引 起 受 損 等 情 況 理 公 司 会 做 详 细 缺 陷 记 录 供 发 展 商 ( 业 )督 促 承 包 商 ( 供 应 商 )进 行 整 改 进 行 整 改 缺 陷 进 行 赔 偿 交 涉 问 题 较 严 重 发 展 商 ( 业 )建 议 暂 缓 验 收 整 改 完 成 重 新 验 收
四 试 运 行
部 分 设 备 整 系 统 尚 未 通 终 验 收 业 ( 租 户 )入 住 需 必 须 开 启 运 行 某 设 备 系 统 理 公 司 般 仅 做 实 物 验 收 严 格 发 展 商 ( 业 ) 书 面 指 令 进 行 理 操 作 期 间 技 术 承 包 商 (供 应 商 ) 关 发 生 问 题 意 外 理 公 司 原 外 责 发 展 商 ( 业 ) 承 包 商 负 责
對 重 設 備 机 房 必 簽 定 臨 時 試 運 行 協 議 清 楚 列 明 關 方 責
五 验 收 通
验 收 物 业 完 设 备 系 统 运 行 情 况 正 常 指 标 均 达 合 约 定 求 場 設 備 机 房 均 清 洁 干 淨 关 方 书 面 确 认 验 收 通 发 展 商 ( 业 )应 督 促 承 包 商 ( 供 应 商 )移 交 钥 匙 备 品 备 件 专 工 具 物 业 正 式 交 物 业 公 司 接 收 理
六 保 修 期
正 常 情 况 物 业 整 体 验 收 结 束 正 式 进 入 保 修 期 物 业 验 收 段 相 长 程 期 间 设 备 会 先 期 投 入 运 行 原 已 进 入 保 修 期 需 发 展 商 ( 业 ) 承 包 商 供 应 商 协 议 约 定 整 项 目 保 修 期 1起 始 日 期 书 面 通 知 物 业 公 司 前 进 入 保 修 期 部 分 设 备 系 统 需 签 续 保 合 发 展 商 ( 业 )应 酌 情 予 补 偿
竣 工 驗 收 應 提 供 技 術 資 料
物 業 驗 收 接 前 發 展 商 業 須 提 供 關 物 業 种 技 術 資 料 竣 工 圖 分 類 立 卷 驗 收 時 交 物 業 理 公 司 歸 檔 保 存 驗 收 時 尚 未 完 成 竣 工 圖 必 須 提 供 終 施 工 圖 附 詳 細 設 計 修 改 說 明 竣 工 圖 遲 必 須 免 費 保 修 期 開 始 六 個 星 期 內 呈 交
物 業 理 公 司 將 參 考 這 技 術 資 料 對 物 業 設 施 進 行 驗 收 理 運 行 維 護 保 養 般 需 遞 交 技 術 資 料 限 列 ：
土 建 裝 修 需 資 料
1 建 筑 裝 修 綠 花 等 設 計 說 明
2 總 面 圖 建 筑 結 构 圖
3 裝 修 圖 (包 括 天 花 面 牆 面 門 窗 幕 牆 等 材 料 表 )
4 質 監 站 規 划 局 消 防 局 環 衛 局 園 林 理 等 政 府 職 部 門 驗 收 報 告
5 土 建 裝 修 建 材 五 金 等 供 應 商 厂 商 資 料
6 房 屋 面 積 測 量 報 告
7 物 業 沉 降 測 試 報 告
8 防 水 工 程 盛 水 試 驗 報 告
9 隱 蔽 工 程 驗 收 鑒 証
二 弱 電 系 統 需 資 料
1 弱 電 系 統 操 作 維 護 保 養 手 冊 ( 包 括 屋 宇 動 控 制 系 統 消 防 動 報 警 系 統 防 盜 監 控 系 統 衛 星 電 視 系 統 電 話 綜 合 布 線 系 統 背 景 音 響 系 統 車 庫 動 化 理 系 統 等 )
2 弱 電 系 統 圖 面 圖
3 弱 電 系 統 設 備 明 細 表 承 包 商 資 料 產 品 合 格 証
4 消 防 局 技 防 辦 音 理 處 線 電 視 台 國 家 安 全 局 電 話 發 展 總 公 司 等 政 府 職 部 門 驗 收 合 格 証 明
5 設 備 原 理 圖 電 腦 軟 件 程 序 說 明 等
三 電 气 系 統 需 資 料
1 高 壓 低 壓 變 配 電 設 備 操 作 維 護 保 養 手 冊
2 電 气 系 統 圖 面 圖 隱 蔽 工 程 驗 收 資 料 說 明
3 電 气 設 備 明 細 表 承 包 商 資 料 產 品 合 格 証
4 供 電 局 驗 收 報 告
5 种 電 設 備 調 試 測 試 報 告
6 避 雷 裝 置 系 統 圖 面 圖 測 試 報 告 防 雷 辦 驗 收 報 告
四 給 排 水 需 資 料
1 噴 淋 消 火 栓 水 系 統 操 作 維 護 保 養 手 冊
2 消 防 水 給 水 排 水 系 統 圖 面 圖 電 气 控 制 圖
3 消 防 噴 淋 消 火 栓 給 排 水 系 統 設 備 明 細 表 承 包 商 資 料 產 品 合 格 証
4 消 防 局 驗 收 批 文 衛 生 防 疫 站 來 水 城 市 排 水 檢 測 站 質 驗 站 等 政 府 職 部 門 驗 收 報 告
5 消 防 水 系 統 試 壓 調 試 驗 測 報 告
6 污 水 處 理 系 統 竣 工 圖 紙 衛 生 防 疫 站 驗 收 批 文
7 蓄 水 池 水 箱 開 水 器 水 質 檢 測 報 告
五 空 調 系 統 需 資 料
1 空 調 系 統 送 排 風 系 統 操 作 維 護 保 養 手 冊
2 空 調 送 排 風 系 統 圖 面 圖 電 气 控 制 圖
3 空 調 机 組 ( 熱 泵 机 組 ) 新 風 机 組 熱 交 換 器 風 机 盤 等 設 備 明 細 表 承 包 商 資 料 產 品 合 格 証
4 消 防 局 驗 收 批 文
5 空 調 系 統 設 備 試 壓 調 試 報 告
六 動 力 設 備 需 資 料
1 鍋 爐 應 急 發 電 机 電 梯 等 設 備 操 作 維 護 保 養 手 冊
2 鍋 爐 房 應 急 發 電 机 房 面 圖 煤 气 調 壓 站 面 圖 煤 气 系 統 圖 面 圖
3 勞 動 局 質 檢 站 煤 气 公 司 關 驗 收 証 明
4 鍋 爐 應 急 發 電 机 電 梯 等 設 備 調 試 報 告 產 品 合 格 証 書
5 煤 气 道 試 壓 報 告
七 電 梯 驗 收 提 交 資 料
電 梯 正 式 驗 收 移 交 前 施 工 單 位 需 遞 交 資 料 便 物 業 理 公 司 技 術 員 盡 快 掌 握 電 梯 操 作 緊 急 事 處 理 為 電 梯 移 交 時 必 須 提 供 資 料 限 ：
1 市 建 委 質 監 站 批 發 電 梯 運 行 証 ＂
2 市 技 术 监 督 局 批 發 電 梯 安 全 証 ＂
3 電 梯 技 術 規 格 說 明 書
4 電 梯 出 厂 合 格 証 產 來 源 証
5 電 梯 裝 箱 清 單
6 電 梯 理 手 冊
7 電 梯 般 安 裝 標 准
8 電 梯 操 作 說 明 書
9 電 梯 維 修 保 養 手 冊
10 電 梯 安 裝 圖 紙
11 電 梯 机 械 電 气 控 制 圖 紙
12 電 梯 備 品 備 件 清 單
13 電 梯 操 作 培 訓 手 冊
14 電 梯 承 包 商 竣 工 調 試 查 記 錄
15 電 梯 應 急 維 修 電 話
16 電 梯 供 應 商 安 裝 單 位 聯 系 電 話 傳 真 等 資 料
八 需 資 料
發 展 商 承 包 商 認 為 需 提 供 资料
竣工验收应提供操作维修保养手册
承 包 單 位 物 業 移 交 前 須 遞 交 設 備 系 統 操 作 維 修 保 養 手 冊 ( 簡 稱 手 冊 ＂ ) 确 保 物 業 理 公 司 操 作 員 盡 快 掌 握 驗 收 設 備 系 統 操 作 理 般 求 ：
1 承 包 單 位 須 設 備 系 統 驗 收 前 個 月 遞 交 手 冊 便 物 業 理 公 司 操 作 員 時 間 解 該 驗 收 設 備 系 統 基 情 況
2 手 冊 內 內 容 應 中 文 編 印 文 字 插 圖 表 格 等 效 果 清 晰
3 系 統 應 獨 立 成 冊 減 少 冊 厚 度 內 容 章 節 應 塑 料 索 引 標 簽 分 隔 附 清 楚 目 錄 指 示 便 操 作 員 翻 查 參 考
4 為 手 冊 便 經 起 日 常 維 修 工 作 環 境 次 反 复 翻 閱 易 破 損 手 冊 應 采 优 質 A4標 准 紙 張 編 印 配 堅 硬 封 面 書 背 膠 質 塑 料 耐 磨 損 材 料 作 保 護
5 手 冊 須 時 附 項 目 竣 工 圖 ＂目 錄 屬 系 統 分 列 關 系 統 章 節 內 某 圖 紙 時 适 個 系 統 時 則 需 個 關 系 統 章 節 內 時 列 出 遞 交 手 冊 時 尚 未 完 成 竣 工 圖 必 須 提 供 終 施 工 圖 附 詳 細 設 計 修 改 說 明 竣 工 圖 遲 必 須 免 費 保 修 期 開 始 六 個 星 期 內 呈 交
6 系 統 操 作 需 提 供 技 術 資 料 ( 少 包 括 內 容 )：
A 系 統 正 常 運 作 程 序 正 常 情 況 時 應 變 程 序
B 詳 盡 介 紹 個 獨 立 系 統 調 節 控 制 監 察 調 校 說 明
C 系 統 內 道 接 線 圖 說 明 設 備 部 件 規 格 功
D 提 出 個 系 統 調 節 部 件 保 護 裝 置 初 調 校 參 數 預 留 定 空 位 便 加 插 調 定 參 數
E 系 統 中 關 供 電 配 電 屏 控 制 屏 詳 細 說 明
7 設 備 操 作 需 提 供 技 術 資 料 ( 少 包 括 內 容 )：
A 設 備 正 常 啟 閉 程 序 出 現 异 常 情 況 時 停 机 程 序
B 詳 盡 介 紹 台 獨 立 設 備 調 節 控 制 監 察 調 校 說 明
C 設 備 原 厂 發 隨 机 文 件 圖 紙 資 料 包 括 塊 電 路 板 電 路 圖 電 子 元 件 布 置 圖 需 還 需 提 供 部 件 分 解 圖 顯 示 部 件 位 置
D 列 出 設 備 生 產 制 造 厂 商 型 號 系 列 編 號 經 調 試 運 行 設 定 參 數
E 設 備 產 品 說 明 書 合 格 簽 証 書 生 產 厂 測 試 報 告 性 指 標 圖 表 等 資 料
8 系 統 設 備 維 修 保 養 需 提 供 技 術 資 料 ( 少 包 括 內 容 )：
A 系 統 設 備 檢 查 手 冊
B 設 備 更 換 部 件 程 序 求
C 從 整 個 系 統 設 備 維 修 保 養 說 明 調 校 操 作 程 序 尋 找 障 方 法
D 執 行 運 作 維 修 保 養 程 序 時 應 特 別 注 意 事 項
E 常 見 障 處 理 解 決 方 法
F 提 出 系 統 設 備 保 養 制 度 列 明 設 備 天 周 月 季 年 五 年 需 記 錄 維 護 保 養 內 容 方 法
9 安 全 保 險 需 提 供 技 術 資 料 ( 少 包 括 內 容 )：
A 類 設 備 保 護 操 作 程 序
B 對 項 系 統 操 作 時 發 生 事 危 險 應 作 預 防 應 變 保 護 措 施 說 明
· 電 气 事 保 護
· 机 械 事 保 護
· 火 災 爆 炸 事 保 護
· 化 學 事 保 護
· 處 理 燃 料 化 學 物 品 出 現 事 保 護
· 急 救 事 報 告
10 設 備 控 制 系 統 采 電 腦 專 軟 件 需 提 供 技 術 資 料 ( 少 包 括 內 容 )：
A 軟 件 內 容 目 錄 表 印
B 流 程 圖 數 表 程 序 說 明
C 特 殊 軟 件 工 具 說 明
D 程 序 設 計 系 統 手 冊
E 應 基 軟 件 專 工 具 通 軟 件 資 料 便 業 進 步 修 改 發 展 軟 件
11 列 出 种 型 號 設 備 材 料 附 件 供 應 厂 商 代 理 商 名 單 詳 細 列 明 這 厂 商 址 電 話 圖 文 傳 真 號 碼
12 列 出 承 包 單 位 提 供 給 業 備 品 備 件 專 工 具 清 單
物业验收理制度
1． 物业交接理
2． 验收前准备工作
验收组根开发商提供图纸设计施工求编制验收计划国家标准建筑安装工程质量检验评定标准验收验收组编制验收计划标准开发商承建商物业理公司进行验收移交工作验收组开发商提供竣工图设备清单设施设备出厂合格证书设备调试运行记录试验报告等开发商组织进行验收
3． 验收实施
验收组预验收程中专业分工标准计划设备清单进行预验收验收设备材料规格型号制造厂清点数量安装位置等预验收程中检验出未达验收标准设备设计求符设备提出书面整改报告返回开发商开发商督促施工单位进行整改
4． 验收处理工作
验收组专业员根分工写出单项验收报告验收组负责根全部单项验收报告写出物业综合性验收报告评定意见书呈交公司项目工程负责合格设备设施写出书面报告呈开发商监理公司物业公司物业交接单位进行正式移交办理关手续验收组填写物业竣工资料验收记录填写物业交接记录理处办理正式物业验收移交手续会发展商施工单位签字生效全部档案资料移交物业理处存档
5． 验收合格处理工作
预验收中未达求设备整改落实实施验收组进行检查验证整改报告中记录结果整改合格进行正式验收监理公司移交竣工图交接记录中记录
6． 设备验收
设计图纸设备规格型号数量符合设备设施安装位置安装质量符合设备连接整系统技术性应设计求符合
7．相关记录：
71 理处系统设备接收报表
72 消防设施验收记录表
73 隐蔽工程验收记录表
74 明工程验收记录表
75 设备验收交接表
76 机房验收交接表
77 排水设备验收记录表
78 高低压配电系统检查表
79 单元设备工程验收记录表
710 办公楼公区域验收交接表
711 办公楼单元验收交接表
712 商铺单元验收交接表
713 空调工程验收记录表
房屋接验收标准
题容适范围
1 确保房屋住安全正常功明确房屋接验收中交接双方应遵守事项特制定标准
2 标准适般民建筑接验收工业建筑型公建筑文物保护建筑某特殊设备求建筑接验收参
二 引标准
GBJ7建筑基基础设计规范
GBJ10钢筋混凝土结构设计规范
GBJ11建筑抗震设计规范
GBJ14室外排水设计规范
GBJ16建筑设计防火规范
GBJ45高层民建筑设计防火规范
GBJ206木结构工程施工验收规范
GBJ207屋面工程施工验收规范
GBJ232电气装置安装工程施工验收规范
GBJ242采暖卫生工程施工验收规范
CJB13危险房屋鉴定标准
三 新建房屋接验收
1 新建房屋接验收竣工验收合格基础体结构安全满足功容检验
2 接验收应具备条件：
（1） 建设工程全部施工完毕业竣工验收合格（分期交付工程必须施工区域隔离）
（2） 供电采暖水排水卫生道路等设备设施正常
（3） 房屋幢户编号业关部门确认
3 接验收应检索提交资料：
（1） 产权资料：
a 项目批准文件
b 批准文件
c 建筑执
d 建筑分层分单元面积表
e 行政部门验收合格证书批文
f 拆迁安置资料
（2） 技术资料：
a 竣工图包括总面建筑结构设备附属工程隐蔽线全套图纸
b 质勘察报告
c 工程合开竣工报告
d 工程预决算
e 图纸会审记录
f 工程设计变更通知技术核定单（包括质量事处理记录）
g 隐蔽工程验收签证
h 沉降观察记录
i 竣工验收证明书
j 钢材水泥等材料质量保证书
k 新材料构配件鉴定合格证书
l 水电采暖卫生器具电梯等设备检验合格证书
m 机电设备设施系统调试报告说明书
n 砂浆混凝土试块试压报告
o 供水供暖试压报告
4 接验收程序
（1） 建设单位书面提请接单位接验收
（2） 接单位3233条进行审核具备条件应15日签发验收通知约定验收时间
（3） 接单位会建设单位35条进行检验
（4） 验收中发现质量问题第三条第六款规定处理
（5） 检验符合求房屋接单位应签署验收合格证签发接文件
5 质量功检验
（1） 体结构
a 基基础沉降超GBJ7允许变形值引起部结构开裂相邻房屋损坏
b 钢筋混凝土构件产生变形裂缝超GBJ10规定值
c 砖石结构必须足够强度刚度允许明显裂缝
d 木结构应结点牢固支撑系统蚁害构件选材必须符合GBJ206中211条关规定
e 应抗震设防房屋必须符合GBJ11关规定
（2） 外墙渗水
（3） 屋面
a 类屋面必须符合GBJ207中406条规定排水畅通积水渗漏
b 屋面应隔热保温措施三层房屋公部位应设置屋面检修孔
c 阳台三层房屋屋面应组织排水出水口檐沟落水应安装牢固接口密渗漏
（4） 楼面
a 面层基层必须粘结牢固空鼓整体面层整允许裂缝脱皮起砂等缺陷块料面层应表面正接缝均匀直缺棱掉角
b 卫生间阳台盥洗室面相邻面相标高应符合设计求应积水允许倒泛水渗漏
c 木楼面应整牢固接缝密合
（5） 装修
a 钢木门窗应安装正牢固翘曲变形开关灵活零配件装配齐全位置准确钢门窗缝隙严密木门窗缝隙适度
b 进户门胶合板制作门锁应安装牢固底层外窗楼层公走道窗进户门亮子均应装设铁栅栏
c 木装修工程应表面光洁线条直缝严密露钉帽基层必须钉牢
d 门窗玻璃应安装整油灰饱满粘贴牢固
e 抹灰应表面整油灰饱满粘贴牢固
f 饰面砖应表面洁净粘贴牢固阴阳角线脚直缺棱掉角
g 油漆刷浆应色泽致表面应脱皮漏刷现象
（6） 电气
a 电气线路安装应整牢固直墙应导导线连接必须紧密铝导线连接采绞接绑接采子配线时连接点必须紧密路结构电气均连成整体接回路导线间绝缘电阻值1MWKV
b 应套安装电表预留表位电器接装置
c 明器具等低压电器安装支架必须牢固部件齐全接触良位置正确
d 种避雷装置连接点必须牢固接电阻值必须符合GBJ232求
e 电梯应准确启动运行选层层停层曳引机噪声震动声超GBJ232规定值制动器限速器安全设备应动作灵敏安装隐蔽工程试运转记录性检测记录完整图纸资料均应符合求
f 电视信号屏蔽影响住宅电视信号场强微弱高层建筑遮挡反射波复杂区住宅应设置电视天线
g 述求外时应符合区性低压电气装置规程关求
（7） 水卫生消防
a 道应安装牢固控制部件启闭灵活滴漏水压试验保温防腐措施必须符合GBJ242求应套安装水表预留表位
b 高位水箱进水水箱检查口设置应便检修
c 卫生间厨房间排污应分设出户长宜超8M应陶瓷塑料漏排污接口检查口渗漏道排水必须流畅
d 卫生器具质量良接口渗漏安装应正牢固部件齐全制动灵活
e 水泵安装应稳运行时较震动
f 消防设施必须符合GBJ16GBJ45求消防部门检验合格签证
（8） 采暖
a 采暖工程验收时间必须采暖期前两月进行
b 锅炉箱罐等压力容器应安装正配件齐全变形裂纹磨损腐蚀等缺陷安装完毕必须专业部门检验合格签证
c 炉排必须进行12H试运转炉排间炉排炉铁间互相磨擦杂音跑偏凸起受卡返转应
d 种仪器仪表应齐精确安全装置必须灵敏控制门应开关灵活
e 炉门灰门煤斗闸板烟风档板应安装正启闭灵活闭合严密风室隔墙透风漏气
f 种仪器仪表应齐全精确安全装置必须灵敏控制阀门应开关灵活
g 道径坡度检查井必须符合GBJ242求沟道排列应便维修架支架吊架应牢固
h 设备道应跑滴漏现象保温防腐措施必须符合GBJ242规定
i 锅炉辅机应运转正常杂音消烟尘消音减震设备应齐全水质烟尘排放浓度应符合环保求
j 48H连续试运行锅炉附属设备热工机械性采暖区室温必须符合设计求
（9） 冷冻机组热泵机组
a 冷冻机热泵应安装正配件齐全原厂授权单位检验合格
b 冷冻机热泵运行相关冷塔风机水泵等安装适正变形裂纹磨损腐蚀等
c 道件安装符合求保温避雷支架等设置安装合理
d 类现场仪器仪表齐全准确动控制调节系统灵活
e 机器运行稳异常撞击声杂音剧烈振动显示屏显示正常类指标均运行范围
f 辅助设备运行正常杂音冷塔效果良严重飘水水泵运行稳扬程流量符合求
g 段时间连续运行冷冻机热泵附属设备热工性机械性空调区室温符合设计求
h 新风机定变风量机组风机盘温控器调节阀等工作正常异声
i 冷凝水道畅通渗水集水盘排水情况良倒泛水连续运行滴水保温良
（10） 附属工程
a 室外排水系统标高窨井（检查井）设置道坡度径均必须符合GBJ14求道应直排水通畅井盖应搁置稳妥设置井圈
b 化粪池应排污量合理设置池垃圾杂物进出水口高差5CM立粪池间连接道应足够坡度应超两弯
c 明沟散水落水沟头断裂积水现象
d 房屋入口处必须做室外道路干道相通路面应积水空鼓断裂现象
e 房屋应单元设置信报箱规格位置须符合关规定
f 挂物钩晒衣架应安装牢固烟道通风道垃圾道应畅通阻塞物
g 单体工程必须做工完料净场清时设施渡房拆清理完毕室外面整室外高差符合设计求
h 群体建筑应检验相应市政公建配套工程服务设施达应质量功求
6 质量问题处理
（1） 影响房屋结构安全设备安全质量问题必须约定期限建设单位负责进行加固补强返修直合格
影响相邻房屋安全问题建设单位负责处理
（2） 影响房屋结构安全设备安全质量问题约定期限建设单位负责维修采取费补偿办法接单位处理
7 原房屋接验收
（1） 接验收应具备条件：
a 房屋权权清楚
b 土范围明确
（2） 接验收应检索提交资料
1产权资料：
a 房屋权证
b 土权证
c 关司法公证文书协议
d 房屋分户清册
e 房屋设备定附着物清册
2技术资料：
a 房产面图
b 房屋分间面图
c 房屋设备技术资料
（3） 接验收程序
a 移交书面提请接单位接验收
b 接单位第四条第款第二款规定进行审核具备条件应15日签发验收通知约定验收时间
c 接单位会移交第四条第四款规定进行检验
d 检验中发现危损问题第四条第五款规定进行检验
e 交接双方清点房屋装修设备定附着物核实房屋状况
f 检验符合求房屋接单位应签署验收合格证签发接文件
g 移交配合接单位接单位规定逐项移交
（4） 质量功检验
a CJ13国家关规定作检验
b 外观检查建筑物整体变异状态
c 检查房屋结构装修设备完损坏程度
d 查验房屋情况（包括建筑年代途变迁拆改添建装修设备情况）评估房屋现价值建立资料档案
（5） 危险损坏问题处理
a 属危险房屋应移交负责排险解危始接
b 属损坏房屋移交接单位协商解决约定期限移交负责维修采补偿形式
c 属法院判决没收通知接房屋法院判决办理
8 交接双方责
（1） 快发挥投资效益建设单位应第三条第二款第三款求提前做房屋交验准备房屋竣工时提出接验收申请接单位应15日审核完毕时签发验收通知约定时间验收检验符合求接单位应7日签署验收合格证应时签发接文件未接新建房屋律
（2） 接验收时交接双方均应严格标准执行验收合格时双方协议处理办法商定时间复验建设单位应约返修合格组织复验
（3） 房屋接交付发生隐蔽性重质量事应接单位会建设单位组织设计施工等单位分析研究查明原属设计施工材料原应建设单位负责处理属理善原应接单位负责处理
（4） 接房屋质量争议协商解决时双方均请房屋质检部门进行复验裁决
51 新建房屋验收接日起应执行建筑工程保修关规定建设单位负责保修
设施成品保护方案
方案适验收开业前
． 总
1． 建立巡查制度已 验收区域机房单元做巡查记录
2． 建立应急预案(包括火 警停电道爆裂等)时处置突发事
3． 已接收区域机房单元封闭钥匙专保
4． 建立专门清洁制度专负责已接收区域清洁工作发现问题时报告
5． 严禁已验收区 域机房吸烟
6． 严禁擅动已验 收卫生洁具（特许外）
7． 验收区域 餐
8． 准备必运输工具（四边橡胶保护塑胶轮车塑料搬运箱等）保护品（阻水沙袋旧毯塑料保护膜垃圾袋鞋套等）
9． 建立消防安全制度遇动火整改维修必须办理相关手续求规范配置灭火器具
二． 实施细
1． 石料坪保护：
A． 清洁结束石料坪表面封底蜡层致密保护蜡
B． 禁止坪拖曳杂物防止表面受损
C． 常保持表面清洁减少磨损
D． 必通道铺木板加强保护
2． 木板保护：
A． 进入板区域建议穿鞋套
B． 保持木板区域通风良避免阳光直射
C． 遇整改维修工作时工具意放置板
D． 严防水破裂水道堵塞导致板浸水
3． 墙面墙角天花保 护
A． 搬运件物品时必须专护行进路线
B． 开启检修孔时操作员必须戴清洁手套
C． 常搬运物品进出墙角木板做直角保护
D． 墙边进行整改维修时必须墙贴保护胶纸
4． 毯保护：
A． 进入毯现场必须穿鞋套
B． 毯区域整改维修时必须铺设保护胶纸
C． 发现抽丝起壳起皱现象必须时修补
5． 道保护：
A． 装修必须安求进行擅更改线走
B． 洞敲钉安装必须确保损坏暗埋线
C． 道保温层损坏
D． 做漏巡查保护防止堵塞
E． 消防水喉必须专理巡查严禁挪作
6． 电梯保护：
A． 意撕桥厢饰保护贴膜
B． 桥厢避设置保护板
C． 禁止装运散装建筑材料湿货
准备阻水沙袋严防电梯井道进水
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