房产行业
研究员：张辉
电 话：02584457777728
行业评级：中性
摘
●2004年15月国家采取系列控制投资高速增长政策措施已初见成效国房景气指数出现回落房产开发投资新开工面积土购置面积等指标增幅走低商品房销售面积继续保持快速增长商品房均销售价格明显攀升
●系列宏观调控政策房产行业分化加剧集中度进步提高长期利房产行业持续健康发展
●消费结构升级规模城市化进程房产市场需求保持旺盛行业前景然
●展未房产行业投资增速放缓盈利水降低企业融资渠道趋元化优势企业群体脱颖出结构性矛盾缓解二线城市成未投资热点
●房产板块市公司业绩波动原：房产行业生产具较周期性收入确认特殊性二板块市公司存着财务状况够透明运作够规范问题造成房产板块市公司业绩表现行业整体发展态势背离
●针房产行业特点予中性投资评级坚持公司具体分析选择性进行慎重投资投资思路投资业绩稳定持续营力强龙头企业万科Ａ
●重点关注公司：
代码
名称
评级
理
000002
万科A
推荐
宏观调控行业集中度提高利优势企业发展
2004年15月份房产行业回顾
国房景气指数回落调控效果显现
年初国家采取系列控制投资高速增长政策措施已初见成效国房景气指数出现回落5月份国房景气指数105924月份升015点（图１）中房产开发投资新开工面积土购置面积等指标增幅走低商品房销售面积继续保持快速增长商品房均销售价格明显攀升
图1：国房景气指数
数源：国家统计局
1房产开发投资额增幅回落
15月份全国累计完成房产开发投资3703亿元增长32增幅年期回落09百分点中商品住宅完成投资2521亿元增长322办公楼投资192亿元增长429商业营业房投资458亿元增长387
2开发土面积房屋竣工面积增幅明显回落
15月份全国完成开发土面积6480万方米增长198低年期221百分点年购置土面积12380万方米增长98增幅年期回落469百分点5月月全国完成土购置面积2888万方米降195中东部区降295西部区降28
15月份全国累计完成房屋竣工面积7084万方米增长214增幅年期低20百分点途分住宅竣工面积5722万方米增长182办公楼商业营业房竣工面积增速明显快住宅分达578357
3商品房销售状况保持良销售价格然升
15月份全国商品房完成销售面积8310万方米增长309中销售7839万方米增长3215月份全国商品房均销售价格2708元方米增长107增幅年期提高37百分点中商品住宅均销售价格2479
元方米增长83办公楼商业营业房销售价格分涨225128分区商品房均销售价格高区海北京广东方米均售价分5381元5156元3877元
4商品房空置面积增幅出现回落
5月末全国商品房空置面积9706万方米增长24增幅年期回落68百分点中空置年商品房面积5610万方米增长307分区东部区商品房空置面积6012万方米降32中西部区商品房空置面积增加较快增速均超10
5开发资金源结构发生变化
15月份全国房产开发企业年资金源累计6173亿元增长393低年期32百分点中国贷款1408亿元增长176增幅年期回落337百分点表明收缩信贷政策作明显企业筹资金1919亿元增长423增幅年期提高67百分点定金预付款2364亿元增长547增幅年期提高117百分点
二宏观调控政策房产行业影响
国家期出台系列政策土供应银行信贷机构监产业政策等方面房产行业逐步进行规范完善引导房产行业着更加理性成熟健康方发展会提高行业进入壁垒资金规模缺乏持续营发展力公司会逐步市场淘汰具规模品牌核心竞争力公司会断获壮
期政府出台抑制房产投资热政策：
银监会：调整购房贷款收支例设置加强信贷理
2月263月26日中国银监会发布商业银行房产贷款风险理指引（征求意见稿）规定商业银行住房贷款发放应笔住房贷款月房产支出收入控制50（含50）月债务支出收入控制55（含55）房产贷款余额总贷款余额超30外规定商业银行住房贷款贷款成数限80
央行：提高金融机构存款准备金率
4月11日央行宣布2004年4月25日起资充足率低定水金融机构执行8存款准备金率国独资股份制商业银行外资等金融机构执行75存款准备金率目限制商业银行信贷盲目扩张房产业信贷调控首象
发改委等：缩减开发区数量规划规模防止开发区泛滥
国家发改委国土资源部建设部商务部3月9日联合发标注特急关清理整顿现类开发区具体标准政策界限通知国务院办公厅关清理整顿类开发区加强建设理通知（国办发[2003]70号）发方部门突击审批突击设立类开发区律予撤消追究关领导责责该政策解决开发区滥违规等突出问题促进开发区规范协调发展
国务院：提高项目资金例抬高行业进入门槛
4月28日国务院发出通知决定适提高钢铁电解铝水泥房产开发固定资产投资项目资金例中房产开发（含济适房项目）
20提高35
系列宏观调控紧缩政策表明政府十分关注房产行业高速增长带风险前阶段紧缩政策未达效果情况越越希通产业政策信贷政策加调控力度抑制投资快增长政策表明政府降温房产投资决心进步紧缩政策预期定程度抑制商业银行房产开发贷款投放
目前房产行业融资渠道较单状况房产企业难银行外渠道获开发资金紧缩政策必会拉紧房产企业资金链实力强开发商面较困难融资难度加意味着房产开发商开发成提高疑加速房产公司优胜劣汰程品牌实力理力较强公司获较发展空间获更政府支持实力强信资质较低历史包袱沉重负债率较高盲目扩张房产开发商逐渐淘汰出局
总体说认系列政策通房产开发贷款进步控制中长期房产行业供产生定抑制作行业分化加剧集中度进步提高利房产行业房产金融持续健康发展市房产公司言部分市公司资结构合理资信良政策身短期会现项目资金源造成较影响会04年业绩产生较负面影响然政策表明政府降温房产投资决心进步紧缩政策预期果政府出台进步紧缩措施加强控制开发贷款规模加息企业中长期项目开发进度资金源受程度限制业绩增长低先前预期外企业更通直接融资解决开发资金需求
三支持房产行业发展素
宏观紧缩背景国房景气指数出现回落商品房销售面积继续保持快速增长商品房均销售价格明显攀升表明房产市场需求保持旺盛行业前景然
１消费结构升级继续支持房产行业发展
消费者消费观念发生变化增加市场需求国家统计局2000年公布城镇居民家庭住房现状调查数字分析全国均面积52方米例家庭低均水期住房水较差距中国房产市场非常
图2：全国城镇居民家庭住房现状调查
数源：国研网
汽车住房等国消费结构升级标志性商品住房消费 居民购房需求快速增长房产市场较快发展基础2002年购买新旧住房建房支出总额约8000亿元居民住房支出已成房产市场需求体成房产业发展根动力目前购房重已接90中购买住宅商品房例达942消费成推动房产需求决定性力量
图3：购房例趋势
数源：申万研究
1992年1993年购房整房屋销售总面积中占分34446年购房面积占直线升1998年58升2002年80
２规模城镇化进程支持房产行业发展
1998年国城镇化进程明显加快城镇年增加非农业口800万1000万城镇口重增幅较快发展规划2005年城市化水达40年增加08105年增加45预测2020年国城市化水达52左右
表1：城市化水预测
城市化水预测（）
2005年
2010年
2015年
2020年
383
427
472
518
规模城镇化进程直接果城市口增加城市建设投资增长首先中国城市口全世界规模城市化进程中高速增长预计2004年中国城市口超5亿口城市化率达40城市口急剧增长带巨住房需求更重进程远远没结束推动住宅需求长期持续增长次规模城市化推动城市建设高潮兴起历1998年1999年低潮城市建设2001年开始重新提速城市基础设施投资年增速2002年达10认规模城镇化政策未10年会改变国进入城镇化率4060加速扩张阶段成影响商品住宅需求重事件城镇化进程推动房产业继续发展
图4：城市口增长趋势
数源：申万研究
四房产行业未发展趋势
1投资增速放缓行业盈利水降低
2004年房产市场继续保持相稳定发展增幅预计会高速增长2003年降时企业竞争两极分化会加剧行业盈利水会降低原政府宏观紧缩政策调控土市场趋紧房产信贷收缩
土市场趋紧供总量减弱抑制影响投资速度增幅目前11号令市场供总量影响时少数土拍卖制度实行较早城市表现出土价格合理高涨现象外土市场首次公开化许非产行业进入产市场提供特殊条件必须充分认识2004年段时间土现行政策供关系直接影响整体房产市场投资发展
信贷规模控制直接影响投资增长速度121号文件开发信贷审慎控制量期偿资金原贷款企业发放集中注册资实力强信誉较企业收益较项目文件出台销售项目新规定时段发放贷必然加开发企业资金求滞资金循环周转产商开辟境外银行揭信托基金补充等代方式足弥补银行信贷资金减缩揭时间滞资金总量年国务院通知求适提高房产等四行业项目资金例发改委通知求控制信贷资金流入房产等10低水盲目扩张行业次拉紧房产企业资金链产业政策货币政策双重配合房产行业进入门槛提高融资难度加意味着房产开发商开发成提高中长期房产行业供产生定抑制作投资增速总量必然受制约
２企业融资渠道趋元化
央行121号文件发改委通知出台整房产业发展格局开始产生重影响中直接影响房产企业融资渠道击导致资金密集型房产企业迫寻求新融资方式渠道意味着房产融资趋元化
市融资成选择目前国25万家房产企业仅100家实现证券市场融资数量国民济中位极相称房产企业通资市场融资融资容化解房贷紧缩政策带影响缓解房产项目资金需求方面压力预见出融资方面考虑会越越型房产企业加入买壳市行列中
房产信托脱颖出年央行121号文颁布房产开发商银行作渠道融资方式受限制房产信托段时间局部区试探年年底终全国范围爆发出巨量2003年第四季度全国发行房产信托37募集资金35亿元第三季度骤增22229亿元占信托产品数量金额重升倍左右房产信托优点够弥补121号文规定体结构封顶揭造成中间消费融资断裂房产信托成银行外房产业全新融资台会房产业产业发展起越越作
房产基金出现房产基金出现发展会房产业持续健康发展产生深远影响房产企业说通获房产投资基金拓宽融资渠道解决资金瓶颈问题投资者说仅房产基金中获较高投资收益率效规避风险
３优势企业群体脱颖出
央行121号文件出台着业务流程规范房产业资金密集型产业特点迅速显现直接效应行业两极分化阻挡国务院18号文件文中出明确政策信号：支持具资信品牌优势房产企业符合条件房产开发企业加强信贷支持力度时空置量房产开发企业限制参加土拍卖新项目申报容旦实施说提高行业进入门槛时方面铺陈拥专业化优势品牌优势市场优势企业高速发展应目前行业加快集约整合趋势会带规范行业理提升行业竞争力提高土开发价值降低银行金融风险系列效应着政策效应逐渐显现行业两极分化日益严重具规模优势资金优势土储备优势理优势企业脱颖出目前全国25万家房产企业中前300家营业收入占全行业243未数会发生更变化预言现开始数量庞中型房产开发企业进入合重组高潮国出现批力进行跨域营导市场发展型房产企业
４结构性矛盾缓解
目前国房产快速发展时存着深层次问题结构性矛盾增长结构存结构性增长衡区域性投资扩张热矛盾总表现部分城市房产开发规模房产价格涨快住房供求结构失衡空置量增加银行资金赖严重等出现种种问题政府部门金融机构非常重视年杭州海南京等城市长三角区相继出台揽子遏制炒房政策包括杭州征收二手房交易税海出台期房限转政策南京实施购房实名制等政策出台表明方政府房产市场监力度正逐步加强目维持房产市场持续稳定发展外国家土出政策房贷政策物业理流通中介营规定等等方面逐步房产行业进行规范种行业规范程会延续预期2004年房产行业结构性矛盾缓减
５二线城市成未投资热点
年国家房产业重新定位土政策金融政策司法解释物业理等方面政策调整政府宏观调控企业投资开发逐渐成熟业士普遍认线城市挖掘潜力相限营成逐年提高年越越房产企业走二线城市
外着北京海广州等线城市房产市场逐渐趋饱沈阳天津南京武汉成等等二线城市成房产开发商第二战场优选福选择五六百万口中型城市投资城市正处城市化发展阶段外资较少进入房产竞争较少政府提供较优惠支持政策投资风险相低空间相目前许房产企业已开始二线城市屯积土房产业轮开发热潮二线城市掀起
五房产板块投资建议
１房产板块总体评价
总体评价房产板块应两角度：
方面行业发展状况行业年发展态势错市场需求旺盛消费结构升级居民住房需求扩城镇化加速规模城市建设拆迁力度加等等房产行业发展营造宏观环境房产企业身少企业项目前年建设已陆续进入收获期业绩波动周期企业业绩进入快速提升期方面持较乐观态度
方面国房产市场成熟规范市公司信息披露够透明调节利润空间然造成企业业绩表现实际情况背离者加企业业绩波动时房产板块市公司资质差良莠齐导致业绩分化明显房产开发具周期性特征业绩波动较房产项目开发竣工周期般23年家公司果没项目时运转业绩幅波动难免房产行业收入确认具特殊性市公司四季度利润占全年利润较份额方面房产板块态度审慎
房产板块予中性投资评级
２房产板块投资思路
应该注意宏观紧缩政策影响次行业调整表面行业增长速度降更深层次意义市场结构发生根性变化中开发商淘汰速度会加快行业集中度进步提高资金实力雄厚土储备较理规范具定品牌效应公司行业次调整中获更发展机遇坚持价值型投资理念投资者会获超额市场回报认投资房产市公司时应重点关注――业绩较稳定支撑持续营力行业龙头企业公司相成熟规范市场已具备定知名度品牌时信息披露相充分透明着房产市场竞争日趋激烈优胜劣汰加剧时市场规市场监控体系日益规范完善类公司竞争优势进步显现存较扩张空间认类公司作长期投资较优选择
外认应注意回避受紧缩政策负面影响较房产市公司细分：资产负债率角度负债高公司开发项目类型开发户型面积高档商品房墅等公司区性热角度房产市场投机气氛浓厚区公司
３重点公司推荐
万科Ａ――唯公认全国房产品牌
房产开发板块龙头公司兼规模品牌优势目前处快速扩张期商品房销售额占国市场份额已达099公司规模扩张时注重盈利力提高年毛利率呈升趋势03年建材成涨背景毛利率反升04年季度毛利率年期相增长
837百分点时期间费率控制较合理区间公司项盈利指标远远高行业均水公司立足二线城市战略发展规划兼顾公司中短期长期稳定发展时公司市场运作相规范信息披露相透明04年季度公司实现营业务收入1031亿元净利润105亿元增长3216156392004年公司开发项目33开工竣工面积预计分178万方米154万方米预计公司04年结算面积160万方米增长173结算均价增长53预计公司04年股收益030元(摊薄)动态市盈率分16倍低行业均水认着国房产市场日益成熟相关制度完善公司相竞争优势更加突出显现出予万科推荐评级
2004年6月18日
文档香网(httpswwwxiangdangnet)户传
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研究员：张辉
电 话：02584457777728
行业评级：中性
摘
●2004年15月国家采取系列控制投资高速增长政策措施已初见成效国房景气指数出现回落房产开发投资新开工面积土购置面积等指标增幅走低商品房销售面积继续保持快速增长商品房均销售价格明显攀升
●系列宏观调控政策房产行业分化加剧集中度进步提高长期利房产行业持续健康发展
●消费结构升级规模城市化进程房产市场需求保持旺盛行业前景然
●展未房产行业投资增速放缓盈利水降低企业融资渠道趋元化优势企业群体脱颖出结构性矛盾缓解二线城市成未投资热点
●房产板块市公司业绩波动原：房产行业生产具较周期性收入确认特殊性二板块市公司存着财务状况够透明运作够规范问题造成房产板块市公司业绩表现行业整体发展态势背离
●针房产行业特点予中性投资评级坚持公司具体分析选择性进行慎重投资投资思路投资业绩稳定持续营力强龙头企业万科Ａ
●重点关注公司：
代码
名称
评级
理
000002
万科A
推荐
宏观调控行业集中度提高利优势企业发展
2004年15月份房产行业回顾
国房景气指数回落调控效果显现
年初国家采取系列控制投资高速增长政策措施已初见成效国房景气指数出现回落5月份国房景气指数105924月份升015点（图１）中房产开发投资新开工面积土购置面积等指标增幅走低商品房销售面积继续保持快速增长商品房均销售价格明显攀升
图1：国房景气指数
数源：国家统计局
1房产开发投资额增幅回落
15月份全国累计完成房产开发投资3703亿元增长32增幅年期回落09百分点中商品住宅完成投资2521亿元增长322办公楼投资192亿元增长429商业营业房投资458亿元增长387
2开发土面积房屋竣工面积增幅明显回落
15月份全国完成开发土面积6480万方米增长198低年期221百分点年购置土面积12380万方米增长98增幅年期回落469百分点5月月全国完成土购置面积2888万方米降195中东部区降295西部区降28
15月份全国累计完成房屋竣工面积7084万方米增长214增幅年期低20百分点途分住宅竣工面积5722万方米增长182办公楼商业营业房竣工面积增速明显快住宅分达578357
3商品房销售状况保持良销售价格然升
15月份全国商品房完成销售面积8310万方米增长309中销售7839万方米增长3215月份全国商品房均销售价格2708元方米增长107增幅年期提高37百分点中商品住宅均销售价格2479
元方米增长83办公楼商业营业房销售价格分涨225128分区商品房均销售价格高区海北京广东方米均售价分5381元5156元3877元
4商品房空置面积增幅出现回落
5月末全国商品房空置面积9706万方米增长24增幅年期回落68百分点中空置年商品房面积5610万方米增长307分区东部区商品房空置面积6012万方米降32中西部区商品房空置面积增加较快增速均超10
5开发资金源结构发生变化
15月份全国房产开发企业年资金源累计6173亿元增长393低年期32百分点中国贷款1408亿元增长176增幅年期回落337百分点表明收缩信贷政策作明显企业筹资金1919亿元增长423增幅年期提高67百分点定金预付款2364亿元增长547增幅年期提高117百分点
二宏观调控政策房产行业影响
国家期出台系列政策土供应银行信贷机构监产业政策等方面房产行业逐步进行规范完善引导房产行业着更加理性成熟健康方发展会提高行业进入壁垒资金规模缺乏持续营发展力公司会逐步市场淘汰具规模品牌核心竞争力公司会断获壮
期政府出台抑制房产投资热政策：
银监会：调整购房贷款收支例设置加强信贷理
2月263月26日中国银监会发布商业银行房产贷款风险理指引（征求意见稿）规定商业银行住房贷款发放应笔住房贷款月房产支出收入控制50（含50）月债务支出收入控制55（含55）房产贷款余额总贷款余额超30外规定商业银行住房贷款贷款成数限80
央行：提高金融机构存款准备金率
4月11日央行宣布2004年4月25日起资充足率低定水金融机构执行8存款准备金率国独资股份制商业银行外资等金融机构执行75存款准备金率目限制商业银行信贷盲目扩张房产业信贷调控首象
发改委等：缩减开发区数量规划规模防止开发区泛滥
国家发改委国土资源部建设部商务部3月9日联合发标注特急关清理整顿现类开发区具体标准政策界限通知国务院办公厅关清理整顿类开发区加强建设理通知（国办发[2003]70号）发方部门突击审批突击设立类开发区律予撤消追究关领导责责该政策解决开发区滥违规等突出问题促进开发区规范协调发展
国务院：提高项目资金例抬高行业进入门槛
4月28日国务院发出通知决定适提高钢铁电解铝水泥房产开发固定资产投资项目资金例中房产开发（含济适房项目）
20提高35
系列宏观调控紧缩政策表明政府十分关注房产行业高速增长带风险前阶段紧缩政策未达效果情况越越希通产业政策信贷政策加调控力度抑制投资快增长政策表明政府降温房产投资决心进步紧缩政策预期定程度抑制商业银行房产开发贷款投放
目前房产行业融资渠道较单状况房产企业难银行外渠道获开发资金紧缩政策必会拉紧房产企业资金链实力强开发商面较困难融资难度加意味着房产开发商开发成提高疑加速房产公司优胜劣汰程品牌实力理力较强公司获较发展空间获更政府支持实力强信资质较低历史包袱沉重负债率较高盲目扩张房产开发商逐渐淘汰出局
总体说认系列政策通房产开发贷款进步控制中长期房产行业供产生定抑制作行业分化加剧集中度进步提高利房产行业房产金融持续健康发展市房产公司言部分市公司资结构合理资信良政策身短期会现项目资金源造成较影响会04年业绩产生较负面影响然政策表明政府降温房产投资决心进步紧缩政策预期果政府出台进步紧缩措施加强控制开发贷款规模加息企业中长期项目开发进度资金源受程度限制业绩增长低先前预期外企业更通直接融资解决开发资金需求
三支持房产行业发展素
宏观紧缩背景国房景气指数出现回落商品房销售面积继续保持快速增长商品房均销售价格明显攀升表明房产市场需求保持旺盛行业前景然
１消费结构升级继续支持房产行业发展
消费者消费观念发生变化增加市场需求国家统计局2000年公布城镇居民家庭住房现状调查数字分析全国均面积52方米例家庭低均水期住房水较差距中国房产市场非常
图2：全国城镇居民家庭住房现状调查
数源：国研网
汽车住房等国消费结构升级标志性商品住房消费 居民购房需求快速增长房产市场较快发展基础2002年购买新旧住房建房支出总额约8000亿元居民住房支出已成房产市场需求体成房产业发展根动力目前购房重已接90中购买住宅商品房例达942消费成推动房产需求决定性力量
图3：购房例趋势
数源：申万研究
1992年1993年购房整房屋销售总面积中占分34446年购房面积占直线升1998年58升2002年80
２规模城镇化进程支持房产行业发展
1998年国城镇化进程明显加快城镇年增加非农业口800万1000万城镇口重增幅较快发展规划2005年城市化水达40年增加08105年增加45预测2020年国城市化水达52左右
表1：城市化水预测
城市化水预测（）
2005年
2010年
2015年
2020年
383
427
472
518
规模城镇化进程直接果城市口增加城市建设投资增长首先中国城市口全世界规模城市化进程中高速增长预计2004年中国城市口超5亿口城市化率达40城市口急剧增长带巨住房需求更重进程远远没结束推动住宅需求长期持续增长次规模城市化推动城市建设高潮兴起历1998年1999年低潮城市建设2001年开始重新提速城市基础设施投资年增速2002年达10认规模城镇化政策未10年会改变国进入城镇化率4060加速扩张阶段成影响商品住宅需求重事件城镇化进程推动房产业继续发展
图4：城市口增长趋势
数源：申万研究
四房产行业未发展趋势
1投资增速放缓行业盈利水降低
2004年房产市场继续保持相稳定发展增幅预计会高速增长2003年降时企业竞争两极分化会加剧行业盈利水会降低原政府宏观紧缩政策调控土市场趋紧房产信贷收缩
土市场趋紧供总量减弱抑制影响投资速度增幅目前11号令市场供总量影响时少数土拍卖制度实行较早城市表现出土价格合理高涨现象外土市场首次公开化许非产行业进入产市场提供特殊条件必须充分认识2004年段时间土现行政策供关系直接影响整体房产市场投资发展
信贷规模控制直接影响投资增长速度121号文件开发信贷审慎控制量期偿资金原贷款企业发放集中注册资实力强信誉较企业收益较项目文件出台销售项目新规定时段发放贷必然加开发企业资金求滞资金循环周转产商开辟境外银行揭信托基金补充等代方式足弥补银行信贷资金减缩揭时间滞资金总量年国务院通知求适提高房产等四行业项目资金例发改委通知求控制信贷资金流入房产等10低水盲目扩张行业次拉紧房产企业资金链产业政策货币政策双重配合房产行业进入门槛提高融资难度加意味着房产开发商开发成提高中长期房产行业供产生定抑制作投资增速总量必然受制约
２企业融资渠道趋元化
央行121号文件发改委通知出台整房产业发展格局开始产生重影响中直接影响房产企业融资渠道击导致资金密集型房产企业迫寻求新融资方式渠道意味着房产融资趋元化
市融资成选择目前国25万家房产企业仅100家实现证券市场融资数量国民济中位极相称房产企业通资市场融资融资容化解房贷紧缩政策带影响缓解房产项目资金需求方面压力预见出融资方面考虑会越越型房产企业加入买壳市行列中
房产信托脱颖出年央行121号文颁布房产开发商银行作渠道融资方式受限制房产信托段时间局部区试探年年底终全国范围爆发出巨量2003年第四季度全国发行房产信托37募集资金35亿元第三季度骤增22229亿元占信托产品数量金额重升倍左右房产信托优点够弥补121号文规定体结构封顶揭造成中间消费融资断裂房产信托成银行外房产业全新融资台会房产业产业发展起越越作
房产基金出现房产基金出现发展会房产业持续健康发展产生深远影响房产企业说通获房产投资基金拓宽融资渠道解决资金瓶颈问题投资者说仅房产基金中获较高投资收益率效规避风险
３优势企业群体脱颖出
央行121号文件出台着业务流程规范房产业资金密集型产业特点迅速显现直接效应行业两极分化阻挡国务院18号文件文中出明确政策信号：支持具资信品牌优势房产企业符合条件房产开发企业加强信贷支持力度时空置量房产开发企业限制参加土拍卖新项目申报容旦实施说提高行业进入门槛时方面铺陈拥专业化优势品牌优势市场优势企业高速发展应目前行业加快集约整合趋势会带规范行业理提升行业竞争力提高土开发价值降低银行金融风险系列效应着政策效应逐渐显现行业两极分化日益严重具规模优势资金优势土储备优势理优势企业脱颖出目前全国25万家房产企业中前300家营业收入占全行业243未数会发生更变化预言现开始数量庞中型房产开发企业进入合重组高潮国出现批力进行跨域营导市场发展型房产企业
４结构性矛盾缓解
目前国房产快速发展时存着深层次问题结构性矛盾增长结构存结构性增长衡区域性投资扩张热矛盾总表现部分城市房产开发规模房产价格涨快住房供求结构失衡空置量增加银行资金赖严重等出现种种问题政府部门金融机构非常重视年杭州海南京等城市长三角区相继出台揽子遏制炒房政策包括杭州征收二手房交易税海出台期房限转政策南京实施购房实名制等政策出台表明方政府房产市场监力度正逐步加强目维持房产市场持续稳定发展外国家土出政策房贷政策物业理流通中介营规定等等方面逐步房产行业进行规范种行业规范程会延续预期2004年房产行业结构性矛盾缓减
５二线城市成未投资热点
年国家房产业重新定位土政策金融政策司法解释物业理等方面政策调整政府宏观调控企业投资开发逐渐成熟业士普遍认线城市挖掘潜力相限营成逐年提高年越越房产企业走二线城市
外着北京海广州等线城市房产市场逐渐趋饱沈阳天津南京武汉成等等二线城市成房产开发商第二战场优选福选择五六百万口中型城市投资城市正处城市化发展阶段外资较少进入房产竞争较少政府提供较优惠支持政策投资风险相低空间相目前许房产企业已开始二线城市屯积土房产业轮开发热潮二线城市掀起
五房产板块投资建议
１房产板块总体评价
总体评价房产板块应两角度：
方面行业发展状况行业年发展态势错市场需求旺盛消费结构升级居民住房需求扩城镇化加速规模城市建设拆迁力度加等等房产行业发展营造宏观环境房产企业身少企业项目前年建设已陆续进入收获期业绩波动周期企业业绩进入快速提升期方面持较乐观态度
方面国房产市场成熟规范市公司信息披露够透明调节利润空间然造成企业业绩表现实际情况背离者加企业业绩波动时房产板块市公司资质差良莠齐导致业绩分化明显房产开发具周期性特征业绩波动较房产项目开发竣工周期般23年家公司果没项目时运转业绩幅波动难免房产行业收入确认具特殊性市公司四季度利润占全年利润较份额方面房产板块态度审慎
房产板块予中性投资评级
２房产板块投资思路
应该注意宏观紧缩政策影响次行业调整表面行业增长速度降更深层次意义市场结构发生根性变化中开发商淘汰速度会加快行业集中度进步提高资金实力雄厚土储备较理规范具定品牌效应公司行业次调整中获更发展机遇坚持价值型投资理念投资者会获超额市场回报认投资房产市公司时应重点关注――业绩较稳定支撑持续营力行业龙头企业公司相成熟规范市场已具备定知名度品牌时信息披露相充分透明着房产市场竞争日趋激烈优胜劣汰加剧时市场规市场监控体系日益规范完善类公司竞争优势进步显现存较扩张空间认类公司作长期投资较优选择
外认应注意回避受紧缩政策负面影响较房产市公司细分：资产负债率角度负债高公司开发项目类型开发户型面积高档商品房墅等公司区性热角度房产市场投机气氛浓厚区公司
３重点公司推荐
万科Ａ――唯公认全国房产品牌
房产开发板块龙头公司兼规模品牌优势目前处快速扩张期商品房销售额占国市场份额已达099公司规模扩张时注重盈利力提高年毛利率呈升趋势03年建材成涨背景毛利率反升04年季度毛利率年期相增长
837百分点时期间费率控制较合理区间公司项盈利指标远远高行业均水公司立足二线城市战略发展规划兼顾公司中短期长期稳定发展时公司市场运作相规范信息披露相透明04年季度公司实现营业务收入1031亿元净利润105亿元增长3216156392004年公司开发项目33开工竣工面积预计分178万方米154万方米预计公司04年结算面积160万方米增长173结算均价增长53预计公司04年股收益030元(摊薄)动态市盈率分16倍低行业均水认着国房产市场日益成熟相关制度完善公司相竞争优势更加突出显现出予万科推荐评级
2004年6月18日
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