华 隆 区
前
期
销
售
报
告
中房颐房产顾问限公司
2003年2月18日
华隆区前期销售报告
前言
二 周边项目调研
周边重点竟争项目物业情况调查
三 华隆区项目情况
A项目介绍
B项目优缺点分析
四华隆区销售建议
（1）华隆区项目销售策划建议
A项目市场定位]
B客户定位
C价格定位
D销售时机选择
（2）华隆区项目建筑策划建议
五销售执行[略]
六结
（附代理协议[略]）
华隆区前期销售报告
前言
1 中国房产期行走势
（1）期城市房产价格会降幅度会太
（2）房产交易市场日趋活跃二手房交易逐步增加房产市场逐步饱
（3）买方市场成定局
（4）房产市场越越规范利涧越越透明相言房产行业利涧较高
2 北京房产区域特点走势
（1）东城：政策扶持抢先机
（2）西城：金融街龙头
（3）南城：置死生
（4）北城：高科技抢占滩头
年北京市房产市场竟争越越激烈化房产项目扎堆现象越越明显外行业资金越越流入房产行业北城开发较早手找开发成居高中关村亚运村房产项目扎堆严重商品房积压量市政府南城开发力支持南四环开工玉泉营立交桥修建南城市政条件改变关政策力扶持南城交通条件改善南城认知度逐步扩南城观念步步改变交通市政改善物美价廉手丰台区宣武区进行房产项目开发发展潜力
二 周边项目调研
周边重点竟争项目物业情况调查
（1）天缘公寓
物业情况： 项目位宣武区繁华域紧白纸坊桥护城
河居住环境较成熟周边较足建筑面积71869
方米楼高31层二层商业房（五层
分AB两幢）项目接现房时开始发售
销售价格：起价65006800元方米
工程进度：目前已现房周边区绿化没搞
户型特点：外立面非常漂亮户型南137193方米
（二三居）户型78方米二居基已销售完
毕
销售卖点：商住两楼厦外立面
销售情况：业务员讲A号楼（5层）已销售完户型房屋
部分剩余
发展商：北京天创房产开发公司
代理销售商：北京成业行房产信息咨询公司
（2）莲花区
物业情况： 莲花区位西三环路莲花桥西南交通便利
区占面积659公顷总建筑面积306万方米十栋
26—28层高层塔楼五栋联成体字排开
区容积率太高绿化面积公空间相太户型相
言较济实莲花区十栋塔楼步建设步入住
停车位足（户均08）区已成规模学校等配套
规划中十分齐 全户购买占客群绝数该项目
已开盘久前期报广投入销售已尾
声广告投放减少莲花区已现房规模
知名度形中提升
销售价格：起价6580元方米特惠户型起价5880元方米
揭 工行7成15年
工程进度：99年底全面入住
户型特点：户型全适应面广
销售情况：销售率已达80
发展商：北京房产开发公司（天鸿集团）
代理销售商：北京宝信房产信息咨询公司
（3）中加厦
物业情况： 中加厦处观园西侧紧护城河居住环
境较成熟周边较足周边景色宜视野较厦外
立面较漂亮 区总建筑面积50000方米20层底
商区配套齐全中加厦原名中加苑理
位置然二环交通死角处初开盘时间
鹏涧家园 开盘时间相突价格高房屋面
积部分东西二套房屋正南正北户型面积
房改中没占什便宜房屋积压
项目北京密云云湖度假村（该公司北京密云开发
云湖度假村获成功）进军北京房产市场第
站
销售价格： 均价6700元方米
（起价）6100元方米7500元方米（高价）
工程进度：目前已现房周边区绿化没搞
户型特点：基全部房屋东西
销售卖点：厦标准住宅价格
销售情况：已接65
发展商：北京中加苑房产开发公司
投资商：北京密云云湖度假村
代理销售商：已销售
（4）恒昌花园
物业情况： 恒昌花园位北京街西二环路黄金交汇点周边
国家机关单位较中区3幢楼单位集体购
买幢物业物业费相低
河边楼真正社会出售户型
跃层销售价格高前年社
会集团购买力支持项目运作98年住房改革
项目初立项外销房价高税高房屋滞
销年初已项目转成销项目项目滞销局面
开加新颖促销方式降价等剩余
房屋销售出
销售价格：均价6980元方米
工程进度：目前已现房周边区绿化没搞
户型特点：全跃层
销售卖点：零付款入住（100揭）剩余房屋分
分楼层统价格外销房标准销房价格
销售情况：基已销售完毕目前剩户型基面积跃层二
居120方米
发展商：北京坤厚房产开发股份限公司
投资商：北京国发兴业投资中心
代理销售商：北京建亚房产信息咨询公司
（5）华源区
物业情况： 华源区处宣武区广安门外太桥华源里占
方米建筑面积 方米 幢塔楼周
边区环境脏乱通三环广安门外街路没修
建路况售楼中心搬离建银厦进驻现
场北京市第提出SOHO家庭办公概念
没概念坚持底期房销售
低价量直销等方式开局面区装修
标准较高
销售价格：均价 元方米
（起价）4650元方米7400元方米（高价）
工程进度：123号楼目前已现房
户型特点：外窗弧形单元三面采光三面通风
销售卖点：西二环西三环间终物业销售价格坐销直销两种
方式结合
销售情况：123号楼销售率达78
发展商：北京华世房产开发公司
代理销售商：北京善事房产咨询公司
( 6 ) 广华轩
物业情况： 广华轩位广外街处西二环街交通便利
15 条公交线总建筑面积90000方米4幢塔楼
商业 房区外立面做相漂亮项目正
常速度早应该完工造成种现象原前年
半年该房产开发公司资金足想转2幢
楼没谈成（项目期房时销售进度非常
慢现房开始破种局面）
销售均价：6600元方米
（起价）5800元方米7500元方米（高价）
工程进度：项目已全部封顶中二幢楼已做完外装
户型特点：户型设计较面积适宜户型面积覆盖面较广
居6568方米二居面积7805136方米
梯8—10户二居室户型较占40居室
户型占15
销售情况：接85中123号楼基售空
发展商：北京广华轩房产开发限责公司
代理销售商：北京建亚房产信息咨询公司
（7）莲轩
物业情况： 莲轩位宣武区西二三环间莲花池工巧
匠四栋高层独立式碟式公寓 裙楼围合成半封闭式
居住区占面积165万方米总建筑面积96万
方米拥5500方米绿化面积莲轩配套
般市政配套齐全南邻马连道南路 二环三环
5分钟车程交通便利
销售价格：均价6000元方米
（起价）5100元方米8500元方米（高价）
揭高达七成十年
工程进度：期栋楼现已封顶佘楼座未开工
户型特点：户型种类较户功分区十分合理动静干湿彻底
分离户型设计注重私密性开放式橱房客厅封闭阳台
巧妙解决客厅采光问题卧式合适户型实性
较
销售情况：期已售出70
销售卖点： 户型 相言较合理现场销售厅
巧玲珑样板房布置情调考虑十 分周充分显
示户型优点工现场井然序现场气氛楼书
较精美推广概念十分突出诱导性强
发展商：北京莲轩房产开发公司
代理销售商：已销售
（8）红莲晴园
物业情况： 莲花晴园位北京市宣武区广安门外红庙南里
区处西二环三环间理位置优越交通便利
区西莲花河东眺滨河公园北连二三环40米
宽 市级规划路成片住宅区环境优良生活方便良
家居项目1997年8月7日正式危改立
项目前已完成规划拆迁工作目前正开工项目占
6公顷规划建 筑面积约25万方米
销售价格：均价6300元方米
工程进度：正基（处正负零阶级）
户型特点：户型面积二居130方米
销售卖点：国企公司实力强周边区配套齐全
销售情况：10左右
发展商：北京宣兴房产开发公司
代理销售商：已销售
（9）海润花园
物业情况： 海润花园位马连道北街北京海味品公司旧厂区
进行改造成总面积28000方米中18000方米写
字楼10000方米住宅区工期非常快
区 投资商建筑商98年开盘三月销售50
整户99年销售45散户
销售均价：6800元方米
工程进度：目前已现房
户型特点：6层板楼二居85方米三居125方米没银行
揭
销售卖点：现房罕见6层板楼面积合理
销售情况：目前剩6套房屋楼层均二层
发展商：北京天水房产开发公司
投资商：北京吉润建筑公司
代理销售商：北京驰房产信息咨询公司
三 华隆区项目情况
（1） 项目介绍
华隆区位西二环三环间北京市宣武区广安门
外红庙北里处成熟社区气十足理位
置优越交通便利西客站遥呼应北侧海润
花园南莲轩时销售竟争激烈
交通便利：6路46路50路122路309路340路
390路410路822路509路等公交路线
配套齐全：广安门学北京市15中学新安商场家乐
福
（2） 项目优缺点分析
[1] 项目优点：
A 然处西南城属济簿弱区西客站开
发市政府南城济力扶持现该区已
逐步认
B处成熟社区中（红莲区）周边气
C社区配套齐全学中学商场公汽车站应
俱全
D处西二环三环间黄金点交通四通八达
E项目期房规划户型设计物业档次客户定
位销售价格宣传策略等等均取长补短吸取周边
项目优点
[2]项目缺点：
A 处西南城区域位置房产项目全城认知度
太高
B周边整体济配套较差购买力强
C周边类房产项目太
D竟争手项目目前工期领先项目工期
E目前项目开发手续全
F投入项目实际运作段时间
四华隆区销售建议
（1） 华隆区项目销售策划建议
A 销售思路建议
目前宣武区正开工房产项目皆加前年开发老项目目前均已现房现老项目断低价清盘新项目断市房产项目竟争非常激烈
减少降低投资风险资金快速回收目建议华隆区项目应该采取速战速决态度量销售工作提前做项目提前开盘销售准备工作做充分仔细市场定位做位规划设计合理薄利销出奇招占领市场（类似年北三环项目太月园）
B 项目市场定位建议
项目周边竟争手林立办法
义竟争手作较取长补短项目定位
市场薄弱区真空带项目处区街
做商业店铺性周边整体社区
没型写字楼外企机构高科技企业购买力旺
盛说带做外销房性众观周边房
产项目定位普通住宅说项目应直接定
位普通住宅某种角度讲应该周边项目补
充
C客户定位
房产项目定定理性客户群非周边群非区认度达定程度项目处宣武区广安门外西客站附（西二环三环间）区目前北京认知度高写字楼住宅整北京区域划分带应住宅华隆区客户定位应普通住宅
D价格定位
目前言开期房销售绝招房低价谓低价保证发展商合理利涧略低市场类项目价格符合市场价值求社会进行出售
项目项目具竟争力价格项目具非常强击力：
项目
期房
现房（均价）
（起价）
（均价）
（起价）
（均价）
广华轩
5800元
6800元
华源区
4650元
5800元
4800元
莲轩
4860元
6000元
5100 元
红莲晴园
5415元
6300元
海润花园
5850元
6200元
6400元
6800元
目前项目期房想成型快完工
项目竟争必须项目定优势没
长处硬件外软件包装番功夫竟
争中价格竟争效直接效果
建议华隆区价格策略定：低开低走 迅速开局
面抢占市场迅雷掩耳低价倾销期房开盘价定4500
元左右均价定55005800元种价格带绝应该
属倾销果种价格销售：华隆区5幢楼售完
致需1624月
E选择销售时机建议
目前华隆区开发手续已规划点方案审定目前工期进度开发手续进度认华隆区时间定56月份时工程进度定现场气氛手续办定程度定说服力5—6月房产销售旺季（时间符合发展商快第时间回收资金原）
（2）华隆区项目建筑策划建议
[1]华隆区规划现存优缺点
华隆区北京食品工贸集团总公司食品开发公司开发1998年3月审批老项目目前区规划数指标：
规划建设：40820方米
总建筑面积：135589方米
容积率：332绿率：14
居住总口：4242总户数：1354户
停车位：420
户占停车位：031
规划三年前设计较显著缺点：
1． 14绿化率应改进规划达30
2． 户型设计中功布置少数外均较缺陷
3． 规划设计户型外观较呆板
4． 汽车现代生活中占较份量均户占停车位031较紧张
优点：户型面积例较合理
[2]华隆区周围项目规划点
华隆区直接影响莲轩红莲区等间接影响广华轩华源新第等中莲轩广华轩两项目期销售情况良推出二期华隆区较击重点谈项目击莲轩项目规划点
莲轩占165万方米建筑面积96万方米容积率高达6区采取屋顶花园形式弥补绿化率足通停车库增加停车位达均户停车位05基满足现代生活需求规划中区动静分区车分流解决较户型设计较合理立面外观生动活泼
莲轩属商住楼区入口商业入口混起区封闭式理较影响屋顶花园建设中定难度工程造价相应会较高容积率较高面绿化面积较少利区居民户外活动
综述莲轩然规划设计户型设计较成功未必居住场做华隆区时针莲轩规划设计扬长避短应该莲轩做更
莲轩户型特点：
户型名称
户型优点
户型缺点
户型面积（方米）
面积
A型
1． 动静分区明确
2． 面积率高
3． 佳
4． 销售情况佳
5． 现场样板间促进销售
明显缺点
三居室
130．80
面积适中
96．45
C型
1． 济实
2． 动静分区明确
3． 卧室欠佳外余较
起居室餐厅计2102方米面积偏
两居室
93．43
面积济
69．00
4． 销售情况较
E型
1． 部分方便
2． 起居室较完整
3． 功布局合理
4． 销售情况较
动静分区明确
两居室
103．93
面积适中
02
G型
1．客户面改动
2． 做家庭住宅作办公室
3． 起居室较完整
1． 较差
2． 交通线长
3． 销售情况较差
两居室
135．44
面积稍
101．95
[3]华隆区规划点改进
1． 总面规划改进
a功分区明确动静分离
b强调交通线路流畅车分流
c栋塔楼总面中灵活布置定特点
d绿化组团宜品雕塑精致
2． 重新设计户型点
a 户型建筑面积户型例：
三室户建筑面积：120—140 方米 占例04
二室户建筑面积 80110 方米 占例06
均户型建筑面积100110方米
b采两端塔楼中间板楼形式图：
塔楼 塔楼
板楼
样更阳户型整体造型气势
C户型户型放阳面加快销售速度
D增加户型隔断采取1+121+23方式样居二三居市场什变化机应变
3附加值
a 造价允许情况考虑做成智区
b 导入SOHO概念增加网络科技含量
c 商住两
总言项目开发应着准确市场定位（普通住宅）合理市场价格（簿利销）优秀户型设计（中户型）原旦日项目开盘销路定利
容仅初步意见详细容需进步洽谈
中房颐房产顾问限公司
2000年2月18日
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华 隆 区
前
期
销
售
报
告
中房颐房产顾问限公司
2003年2月18日
华隆区前期销售报告
前言
二 周边项目调研
周边重点竟争项目物业情况调查
三 华隆区项目情况
A项目介绍
B项目优缺点分析
四华隆区销售建议
（1）华隆区项目销售策划建议
A项目市场定位]
B客户定位
C价格定位
D销售时机选择
（2）华隆区项目建筑策划建议
五销售执行[略]
六结
（附代理协议[略]）
华隆区前期销售报告
前言
1 中国房产期行走势
（1）期城市房产价格会降幅度会太
（2）房产交易市场日趋活跃二手房交易逐步增加房产市场逐步饱
（3）买方市场成定局
（4）房产市场越越规范利涧越越透明相言房产行业利涧较高
2 北京房产区域特点走势
（1）东城：政策扶持抢先机
（2）西城：金融街龙头
（3）南城：置死生
（4）北城：高科技抢占滩头
年北京市房产市场竟争越越激烈化房产项目扎堆现象越越明显外行业资金越越流入房产行业北城开发较早手找开发成居高中关村亚运村房产项目扎堆严重商品房积压量市政府南城开发力支持南四环开工玉泉营立交桥修建南城市政条件改变关政策力扶持南城交通条件改善南城认知度逐步扩南城观念步步改变交通市政改善物美价廉手丰台区宣武区进行房产项目开发发展潜力
二 周边项目调研
周边重点竟争项目物业情况调查
（1）天缘公寓
物业情况： 项目位宣武区繁华域紧白纸坊桥护城
河居住环境较成熟周边较足建筑面积71869
方米楼高31层二层商业房（五层
分AB两幢）项目接现房时开始发售
销售价格：起价65006800元方米
工程进度：目前已现房周边区绿化没搞
户型特点：外立面非常漂亮户型南137193方米
（二三居）户型78方米二居基已销售完
毕
销售卖点：商住两楼厦外立面
销售情况：业务员讲A号楼（5层）已销售完户型房屋
部分剩余
发展商：北京天创房产开发公司
代理销售商：北京成业行房产信息咨询公司
（2）莲花区
物业情况： 莲花区位西三环路莲花桥西南交通便利
区占面积659公顷总建筑面积306万方米十栋
26—28层高层塔楼五栋联成体字排开
区容积率太高绿化面积公空间相太户型相
言较济实莲花区十栋塔楼步建设步入住
停车位足（户均08）区已成规模学校等配套
规划中十分齐 全户购买占客群绝数该项目
已开盘久前期报广投入销售已尾
声广告投放减少莲花区已现房规模
知名度形中提升
销售价格：起价6580元方米特惠户型起价5880元方米
揭 工行7成15年
工程进度：99年底全面入住
户型特点：户型全适应面广
销售情况：销售率已达80
发展商：北京房产开发公司（天鸿集团）
代理销售商：北京宝信房产信息咨询公司
（3）中加厦
物业情况： 中加厦处观园西侧紧护城河居住环
境较成熟周边较足周边景色宜视野较厦外
立面较漂亮 区总建筑面积50000方米20层底
商区配套齐全中加厦原名中加苑理
位置然二环交通死角处初开盘时间
鹏涧家园 开盘时间相突价格高房屋面
积部分东西二套房屋正南正北户型面积
房改中没占什便宜房屋积压
项目北京密云云湖度假村（该公司北京密云开发
云湖度假村获成功）进军北京房产市场第
站
销售价格： 均价6700元方米
（起价）6100元方米7500元方米（高价）
工程进度：目前已现房周边区绿化没搞
户型特点：基全部房屋东西
销售卖点：厦标准住宅价格
销售情况：已接65
发展商：北京中加苑房产开发公司
投资商：北京密云云湖度假村
代理销售商：已销售
（4）恒昌花园
物业情况： 恒昌花园位北京街西二环路黄金交汇点周边
国家机关单位较中区3幢楼单位集体购
买幢物业物业费相低
河边楼真正社会出售户型
跃层销售价格高前年社
会集团购买力支持项目运作98年住房改革
项目初立项外销房价高税高房屋滞
销年初已项目转成销项目项目滞销局面
开加新颖促销方式降价等剩余
房屋销售出
销售价格：均价6980元方米
工程进度：目前已现房周边区绿化没搞
户型特点：全跃层
销售卖点：零付款入住（100揭）剩余房屋分
分楼层统价格外销房标准销房价格
销售情况：基已销售完毕目前剩户型基面积跃层二
居120方米
发展商：北京坤厚房产开发股份限公司
投资商：北京国发兴业投资中心
代理销售商：北京建亚房产信息咨询公司
（5）华源区
物业情况： 华源区处宣武区广安门外太桥华源里占
方米建筑面积 方米 幢塔楼周
边区环境脏乱通三环广安门外街路没修
建路况售楼中心搬离建银厦进驻现
场北京市第提出SOHO家庭办公概念
没概念坚持底期房销售
低价量直销等方式开局面区装修
标准较高
销售价格：均价 元方米
（起价）4650元方米7400元方米（高价）
工程进度：123号楼目前已现房
户型特点：外窗弧形单元三面采光三面通风
销售卖点：西二环西三环间终物业销售价格坐销直销两种
方式结合
销售情况：123号楼销售率达78
发展商：北京华世房产开发公司
代理销售商：北京善事房产咨询公司
( 6 ) 广华轩
物业情况： 广华轩位广外街处西二环街交通便利
15 条公交线总建筑面积90000方米4幢塔楼
商业 房区外立面做相漂亮项目正
常速度早应该完工造成种现象原前年
半年该房产开发公司资金足想转2幢
楼没谈成（项目期房时销售进度非常
慢现房开始破种局面）
销售均价：6600元方米
（起价）5800元方米7500元方米（高价）
工程进度：项目已全部封顶中二幢楼已做完外装
户型特点：户型设计较面积适宜户型面积覆盖面较广
居6568方米二居面积7805136方米
梯8—10户二居室户型较占40居室
户型占15
销售情况：接85中123号楼基售空
发展商：北京广华轩房产开发限责公司
代理销售商：北京建亚房产信息咨询公司
（7）莲轩
物业情况： 莲轩位宣武区西二三环间莲花池工巧
匠四栋高层独立式碟式公寓 裙楼围合成半封闭式
居住区占面积165万方米总建筑面积96万
方米拥5500方米绿化面积莲轩配套
般市政配套齐全南邻马连道南路 二环三环
5分钟车程交通便利
销售价格：均价6000元方米
（起价）5100元方米8500元方米（高价）
揭高达七成十年
工程进度：期栋楼现已封顶佘楼座未开工
户型特点：户型种类较户功分区十分合理动静干湿彻底
分离户型设计注重私密性开放式橱房客厅封闭阳台
巧妙解决客厅采光问题卧式合适户型实性
较
销售情况：期已售出70
销售卖点： 户型 相言较合理现场销售厅
巧玲珑样板房布置情调考虑十 分周充分显
示户型优点工现场井然序现场气氛楼书
较精美推广概念十分突出诱导性强
发展商：北京莲轩房产开发公司
代理销售商：已销售
（8）红莲晴园
物业情况： 莲花晴园位北京市宣武区广安门外红庙南里
区处西二环三环间理位置优越交通便利
区西莲花河东眺滨河公园北连二三环40米
宽 市级规划路成片住宅区环境优良生活方便良
家居项目1997年8月7日正式危改立
项目前已完成规划拆迁工作目前正开工项目占
6公顷规划建 筑面积约25万方米
销售价格：均价6300元方米
工程进度：正基（处正负零阶级）
户型特点：户型面积二居130方米
销售卖点：国企公司实力强周边区配套齐全
销售情况：10左右
发展商：北京宣兴房产开发公司
代理销售商：已销售
（9）海润花园
物业情况： 海润花园位马连道北街北京海味品公司旧厂区
进行改造成总面积28000方米中18000方米写
字楼10000方米住宅区工期非常快
区 投资商建筑商98年开盘三月销售50
整户99年销售45散户
销售均价：6800元方米
工程进度：目前已现房
户型特点：6层板楼二居85方米三居125方米没银行
揭
销售卖点：现房罕见6层板楼面积合理
销售情况：目前剩6套房屋楼层均二层
发展商：北京天水房产开发公司
投资商：北京吉润建筑公司
代理销售商：北京驰房产信息咨询公司
三 华隆区项目情况
（1） 项目介绍
华隆区位西二环三环间北京市宣武区广安门
外红庙北里处成熟社区气十足理位
置优越交通便利西客站遥呼应北侧海润
花园南莲轩时销售竟争激烈
交通便利：6路46路50路122路309路340路
390路410路822路509路等公交路线
配套齐全：广安门学北京市15中学新安商场家乐
福
（2） 项目优缺点分析
[1] 项目优点：
A 然处西南城属济簿弱区西客站开
发市政府南城济力扶持现该区已
逐步认
B处成熟社区中（红莲区）周边气
C社区配套齐全学中学商场公汽车站应
俱全
D处西二环三环间黄金点交通四通八达
E项目期房规划户型设计物业档次客户定
位销售价格宣传策略等等均取长补短吸取周边
项目优点
[2]项目缺点：
A 处西南城区域位置房产项目全城认知度
太高
B周边整体济配套较差购买力强
C周边类房产项目太
D竟争手项目目前工期领先项目工期
E目前项目开发手续全
F投入项目实际运作段时间
四华隆区销售建议
（1） 华隆区项目销售策划建议
A 销售思路建议
目前宣武区正开工房产项目皆加前年开发老项目目前均已现房现老项目断低价清盘新项目断市房产项目竟争非常激烈
减少降低投资风险资金快速回收目建议华隆区项目应该采取速战速决态度量销售工作提前做项目提前开盘销售准备工作做充分仔细市场定位做位规划设计合理薄利销出奇招占领市场（类似年北三环项目太月园）
B 项目市场定位建议
项目周边竟争手林立办法
义竟争手作较取长补短项目定位
市场薄弱区真空带项目处区街
做商业店铺性周边整体社区
没型写字楼外企机构高科技企业购买力旺
盛说带做外销房性众观周边房
产项目定位普通住宅说项目应直接定
位普通住宅某种角度讲应该周边项目补
充
C客户定位
房产项目定定理性客户群非周边群非区认度达定程度项目处宣武区广安门外西客站附（西二环三环间）区目前北京认知度高写字楼住宅整北京区域划分带应住宅华隆区客户定位应普通住宅
D价格定位
目前言开期房销售绝招房低价谓低价保证发展商合理利涧略低市场类项目价格符合市场价值求社会进行出售
项目项目具竟争力价格项目具非常强击力：
项目
期房
现房（均价）
（起价）
（均价）
（起价）
（均价）
广华轩
5800元
6800元
华源区
4650元
5800元
4800元
莲轩
4860元
6000元
5100 元
红莲晴园
5415元
6300元
海润花园
5850元
6200元
6400元
6800元
目前项目期房想成型快完工
项目竟争必须项目定优势没
长处硬件外软件包装番功夫竟
争中价格竟争效直接效果
建议华隆区价格策略定：低开低走 迅速开局
面抢占市场迅雷掩耳低价倾销期房开盘价定4500
元左右均价定55005800元种价格带绝应该
属倾销果种价格销售：华隆区5幢楼售完
致需1624月
E选择销售时机建议
目前华隆区开发手续已规划点方案审定目前工期进度开发手续进度认华隆区时间定56月份时工程进度定现场气氛手续办定程度定说服力5—6月房产销售旺季（时间符合发展商快第时间回收资金原）
（2）华隆区项目建筑策划建议
[1]华隆区规划现存优缺点
华隆区北京食品工贸集团总公司食品开发公司开发1998年3月审批老项目目前区规划数指标：
规划建设：40820方米
总建筑面积：135589方米
容积率：332绿率：14
居住总口：4242总户数：1354户
停车位：420
户占停车位：031
规划三年前设计较显著缺点：
1． 14绿化率应改进规划达30
2． 户型设计中功布置少数外均较缺陷
3． 规划设计户型外观较呆板
4． 汽车现代生活中占较份量均户占停车位031较紧张
优点：户型面积例较合理
[2]华隆区周围项目规划点
华隆区直接影响莲轩红莲区等间接影响广华轩华源新第等中莲轩广华轩两项目期销售情况良推出二期华隆区较击重点谈项目击莲轩项目规划点
莲轩占165万方米建筑面积96万方米容积率高达6区采取屋顶花园形式弥补绿化率足通停车库增加停车位达均户停车位05基满足现代生活需求规划中区动静分区车分流解决较户型设计较合理立面外观生动活泼
莲轩属商住楼区入口商业入口混起区封闭式理较影响屋顶花园建设中定难度工程造价相应会较高容积率较高面绿化面积较少利区居民户外活动
综述莲轩然规划设计户型设计较成功未必居住场做华隆区时针莲轩规划设计扬长避短应该莲轩做更
莲轩户型特点：
户型名称
户型优点
户型缺点
户型面积（方米）
面积
A型
1． 动静分区明确
2． 面积率高
3． 佳
4． 销售情况佳
5． 现场样板间促进销售
明显缺点
三居室
130．80
面积适中
96．45
C型
1． 济实
2． 动静分区明确
3． 卧室欠佳外余较
起居室餐厅计2102方米面积偏
两居室
93．43
面积济
69．00
4． 销售情况较
E型
1． 部分方便
2． 起居室较完整
3． 功布局合理
4． 销售情况较
动静分区明确
两居室
103．93
面积适中
02
G型
1．客户面改动
2． 做家庭住宅作办公室
3． 起居室较完整
1． 较差
2． 交通线长
3． 销售情况较差
两居室
135．44
面积稍
101．95
[3]华隆区规划点改进
1． 总面规划改进
a功分区明确动静分离
b强调交通线路流畅车分流
c栋塔楼总面中灵活布置定特点
d绿化组团宜品雕塑精致
2． 重新设计户型点
a 户型建筑面积户型例：
三室户建筑面积：120—140 方米 占例04
二室户建筑面积 80110 方米 占例06
均户型建筑面积100110方米
b采两端塔楼中间板楼形式图：
塔楼 塔楼
板楼
样更阳户型整体造型气势
C户型户型放阳面加快销售速度
D增加户型隔断采取1+121+23方式样居二三居市场什变化机应变
3附加值
a 造价允许情况考虑做成智区
b 导入SOHO概念增加网络科技含量
c 商住两
总言项目开发应着准确市场定位（普通住宅）合理市场价格（簿利销）优秀户型设计（中户型）原旦日项目开盘销路定利
容仅初步意见详细容需进步洽谈
中房颐房产顾问限公司
2000年2月18日
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