资本能力主导房地产新局


    资力  导房产新局
      中国房产市场发展前景毋庸置疑着政府关土信贷种政策规定出台市场化推进具相垄断优势土资源争夺激烈房产商资金 压力巨高额拍卖保证金严格付款求迫房产企业热衷关系竞争迅速进入资竞争新阶段资力素变异常重
      19982003年间23家房产市公司营活动获4669亿元现金流入时筹资活动获现金流入高达111亿元筹资活动然 房产企业资金源重渠道Z值模型衡量债权融资力3会计年度加权均净资产收益率均值衡量股权融资力代表规模实力 营业务收入等三项指标显示万科招商产陆家嘴金融街房产市公司里资力强公司
      

      注:文数分析数获取限制市房产公司分析海外市非市公司进行样分析中找出具资力房产企业
      
      
      卖白菜样卖房子开发商样形容年北京楼市火爆
      年新财富500富榜房产行业富83位合计财富超1100亿元占500富全部财富22财富者高达485亿元少者26亿元
      美林集团凯捷顾问公司发布全球财富报告2004中房产富财富构成中占例2002年度15提高2003年度17
      仅富房产普通老百姓拥财富重表现形式揭贷款购房盛行天许全部财富房产部分资产产权般完全拥
      聚集庞财富中国房产业中着3万家房产公司中前十名产集团市场份额6产集团万科市场份额1市 场集中度非常低考虑房产市场区域性较强特点单纯考察某城市北京海深圳广州等房产市场发展较快城市中没城市前十名 产开发商市场份额超25集中度高深圳约20
      世纪六七十年代香港非常相似发展天长江实业新鸿基产新世界发展恒基兆业等香港十家产集团房产开发量约占香港总开发量80左右市场集中度非常高(关香港验请参见附文)
      公司众竞争非常激烈源发展初始阶段暴利市场规范盈利源般回答:土价值营价值创新价值三部分占 极少数优势企业外估计绝数开发商心中更加认三部分631例说土身价值开发实际构成前房产企业 利润源国家土权理政策尚未完善情况意味着赚钱企业营水创新力非常普通素 难理解:发展商竭全力圈
      然正香港房产业十年发展集中度迅速提高必然会历程着土理市场化进程断推进土环节带盈利会逐步降推动房产企业着提高营水创新力阶段发展
      正香港房产十年中迅猛发展展着中国济断发展城市化程度断提高住宅基础房产行业然会极增长空间(参见附文坚定房产市场长期发展)
      现需思考土带暴利时代结束市场集中度断提高阶段中房产企业长期持续发展核心素什?什样企业会样变局中胜出?
      
      买 关系竞争资竞争专业化水竞争
      越越规范完善土二级市场操作程序越越高进入门槛(参见附文第二财政’推动土二级市场迅猛发展)游房产开发企业产生击击业士常常谈反者甚众谓行业洗牌
      土二级市场建立资源信息称问题解决竞拍前方政府财政收入化拍卖方商业利益素考虑非常重视关项目宣传推广 普遍采预告公告形式拟出块数量方位底价土出时间出方式途标准求发布形中扩实力企业参程度 开发取发展商带巨潜收益渠道关系贬值迫企业真金白银参招拍挂
      高额拍卖保证金严格付款求迫房产企业热衷关系竞争迅速进入资竞争新阶段参加土拍卖保证金例越越高 保证金已量中发展商兴叹譬成年4月15日拍卖块面积约12073公顷(1811亩)土求参拍者交纳保证金1亿元 结果参加者均国知名企业般企业连现场感受气氛机会没广州市2004年4月开始规定拍者受土7天支付总额半 余款必须6月交清逾期30天约付款国土局权解合追讨违约赔偿前期已收款项予退硬杠子仅中发展商 拒绝没商量短期财务稍微点理想企业警示
      面积土资源出企业联手参拍效阻挡中企业进入现方政府保证城市建设高水般推出幅土进行拍卖时参企业 学香港验常常发展商组成银团联手投标两年开发价值土资源基国少数发展商获样开发 储备源头中发展商予致命击形中资金实力成房产企业妖镜数量庞发展商迅速成项目公司项目完成宣 布告房产行业数表明北京市目前4000家房产公司正年40速度减少行业龙头企业出现指日
      土二级市场激烈竞争直接考验发展商专业化水目前政府参拍卖土项目设置许细致硬性指标求竞买必须关求 块次性编制规划设计规划设计入围者参加竞拍极提升进入房产行业专业门槛促企业加强资金实力时遗余力提高 专业化素质
      
      资金压力空前紧张公司筹资分化显著
      资金房产开发建设营整流程运动结果集中反映股营现金流面说股营现金流反映房产企业营业务分摊股 现金净流入包括涵盖土储备开发成存货生产成销售费现金支出包括房产销售收入(含预售收入)产生现金流入 股营现金流反映房产企业资金运营业绩揭示资金运营风险
      总体20002003年房产市公司股营现金流越越低反映出营性现金支出压力越越图12000年实现0008元 净现金流入2001年幅降0243元2002年回升500123元2003年创0258元新低市开发商营环 节资金压力紧张相应筹资活动产生均现金流量净额增加股营现金流低2001年2003年筹资活动产生均现金流量净额均超 12亿元
      2004年半年市公司营性现金支出压力空前紧张65家营房产业务市公司均股营现金流001元较年期降整 整2倍营活动产生均现金流量净额增长率242年样营性现金支出压力缓解需通筹资活动增加现金流入2004年半年筹 资活动产生均现金流量净额771618万元相2003年全年6308仅年期增长128说明相部分房产市 公司营性资金压力没效缓解
      市公司筹资力2004年半年进步出现分化2004年半年房产市公司筹资活动产生均现金流量净额绝偏差均值 195亿元较年期增加690万元绝偏差均值越表明数间离散程度越高表1仅277市公司获筹资现金流净额 行业均水获融资现金流量净额超出行业均值高达35亿元说明仅少部分市公司享受远高均水融资外部 分市公司融资远均水
      
      增加开发商资金压力政策频出
      2003年121号文件提高准备金率开发商资金运转营性举债力带直接政策击年调控紧缩更整房产行业带强政策击土信贷成房产行业承受政府调控紧缩行业整顿两受力点
      表2年18月国家方出台项政策进步增加房产开发商资金压力:终止营性土协议出实行招牌挂市场转控制新 增土规模增加开发商土储备成房产开发贷款受严格控制项目资金提高降低开发商债务杠杆外建筑企业贷款住房消费贷款严 格监进步限制开发商惯营性负债力
      
      土储备资金压力明显
      运应付账款预收账款营性负债杠杆受央行121号文件等调控政策约束开发商项目开发资金压力骤然紧张外年开发商加 快土项目储备步伐进步绷紧开发商资金链条譬房产龙头企业万科央行121号文件发布总增加少185万米 土储备需支出现金约43亿元图2概括年部分市公司公布土储备资金支出情况
      全行业土储备扩张带资金支出压力仅源土储备面积绝增长体现方面:(1)土出金支付方式规范政府加强开发商 土价款支付时间理(2)土交易市场化推动出价格涨统计目前公开竞标土出价格般高出底价40左右挂牌出高出底价15左 右严格推行招牌挂市场化出71号文件更增加价格涨预期(3)土价格直接涨半年全国土交易价格涨95部分城市价 格涨幅较高杭州663海237南昌221天津199(4)中央推行土垂直理土规划储备出投资方面加强 土级市场调控(5)出载体类型变化海等开始推行熟出生转开发商营性杠杆减少资金支出获取高额回 报熟出增加资金支出压力降低投资回报
      
      缓解资金压力造独特现金流结构 :1 195 238
      资金压力房产行业现金流结构整体市公司完全筹资活动带现金流入异常庞营活动现金流入少甚净流出市公 司19982003年度数进行统计发现整体市公司现金流结构:营活动投资活动筹资活动例1114042 表3市公司6年中通营活动产生现金流入13271亿元投资活动流出现金15110亿元通筹资活动获现金流入 5516亿元相营活动42期间房产行业现金流结构1195238表323家连续6年数房产公司通 营活动获4669亿元现金流入时通筹资活动获现金流入高达111亿元前者238倍
      通表3进步23家房产公司6年中收入公司13形成净利润公司228说明房产行 业盈利力确实较营活动产生净现金流入仅相公司035说明房产行业营活动资金需求远远超般行业
      购买商品接受劳务支付现金销售商品提供劳务收现金例反映房产行业营活动资金需求超般公司图31998 2003年2002年外余年房产行业例均市公司6年累计结果显示:房产行业购买商品接受劳务支付现金相期销 售商品提供劳务收现金8015市公司7348
      营活动带现金流入足需通投资活动筹资活动进行补充:减少投资活动流出现金增加筹资活动流入现金房产行业投资活动筹资活动相公司例分06(低收入13)201(高收入13)出
      然房产行业筹资活动尤银行贷款非常赖赖程度年中逐渐改善迹象图4筹资活动中房产行业23家公司合计 筹资活动现金流入筹资活动现金流出款收现金偿债务支付现金市公司指标值逐年缩分 1998年49549584576减2003年219214232222项例相互间 差距缩例然远远高2003年营业务收入相公司例125
      
      宏观层面悄悄变化 筹资资金例升
      述分析挑选市公司样市房产公司仅占全部正常营活动22万家房产企业04(香港例 25)2003年房产板块市公司营收入营利润增长分1112远低期房产行业投资销售额销售面积均 30左右增长速度样数量太偏概全问题必宏观层面资金情况做进步分析
      宏观层面图5房产行业资金运行情况香港基类似房产开发资金房产开发贷款开发商资金施工企业垫资项目销售回款(定金预付款)
      年然资金运行情况没什根性改变资金源结构悄悄发生变化施工企业垫资占例明显降筹资资金例 升图620012003年房产开发资金源中国贷款筹资金定金预付款占例均呈逐年增加趋势分2001年 193247335增长2003年212255345三者合计例提高37百分点时项应付款 利外资出现缓慢减少趋势分2001年13215减少2003年10913种应付款实际开发商应付 施工企业工程款说明产新政作施工企业垫资出现降趋势资金占缓慢升
      果绝金额增速结果更加明显20012003年六项房产资金源中国贷款筹资金定金预付款增速超资金总额增 长利外资项应付款合计资金增速总额水表4房产行业20012003年两年间开发资金总额增长 7351中国贷款筹资金定金预付款分增长906478907852外三项增速均超50
      国贷款筹资金例升增速超整体水说明筹资筹资力开发商越越重定金预付款例提升增速超整体水作政策变化营水提高结果
      
      谁胜出 三方面考察资力
      述分析市公司微观层面统计研究宏观层面数变化说明筹资活动房产行业重性种重性宏观层面断增加趋势
      次行业洗牌中谁胜出程度取决资力(文中房产企业获资金力称资力)规模 规模通年收入情况进行判断未资力太衡量鉴基金评价方式历史业绩判断正基金业绩评价 存问题样种判断局限性譬长江实业六七十年代香港非开始资力强企业
      进步融资力包括股权融资力债权融资力根证监会关做市公司新股发行工作通知中3会计年度加权均净资 产收益率均低6规定选取3会计年度加权均净资产收益率均值衡量股权融资力债权融资力企业财务风险高低 里选国际著名财务危机预测模型Z值模型公司财务风险进行估计
      债权融资然房产行业融资渠道(表3现金流数出)市公司财务情况否足够满足融资信求重 Z值进行评估表5满足Z值29公司新黄浦家标准太符合中国房产公司实际情况(目前1381家市 公司123家符合例9)选Z值低123中间标准(1381家市公司793家符合占例57) 首先年(2003年)Z值房产市公司进行排名Z值高1239家公司
      次9家公司3会计年度加权均净资产收益率均值进行排名低67家公司
      年(2003年)营业务收入净额述7家公司进行排列收入超10亿元公司4家公司分万科招商产陆家嘴金融街标准4家公司房产市公司里资力强公司(表5)
      外历史融资情况许说明问题表5列出房产市公司2004年半年筹资活动净现金流量20012003年筹资活动累计净现金流量情况参考
      融资活动外通营活动加速销售回款解决资金紧张重途径影响销售回款速度素包括:土取开发时间项目设计施工销售时 间土取成项目开发建设成销售付现率首付成数等存货周转率反映项目资金周转时间作销售回款速度代表性指标表6四 年存货周转率均值招商产中远发展销售回款速度快招商产业务中原石化分销现水电业务中远发展服务旅游业 务业务销售回款速度高纯房产业务亿城股份万科存货周转率高存货周转稳定性万科陆家 嘴苏州高新表6表明业品牌业绩优秀公司销售回款速度较高
      资途 外资基金资金信托资源购
      身境筹资活动营活动外中国房产业高额利润吸引海外资尤海外房产基金年逐渐成房产公司解决资金瓶颈 重方式(参见附文海外房产基金中国策’)年政府加强调控紧缩情况家市公司否拥银行贷款股市融资外备渠道 显尤重
      欧美房产基金通常超30股份投资者身份参股产项目参股委托相关专业公司营理欧美基金模式募集资金海外房产基 金进入中国发生两变化:身份投资者变成投资者兼开发商二参股程度提高数参股变控股海外房产基金资金募集欧美风 格中国风格业种混合现象称前半截半截
      海外房产基金控股开发项目极缓解国开发商资金压力表7海外基金投资国房产方式:桥贷款合作开发项目单独开发项 目战略联盟等国房产开发商合作进行项目开发方式荷兰国际等国合作开发项目明显特征控股开发合作开发方式中统计海 外房产基金般国房产开发商合资成立项目公司海外房产基金投资7595资金国开发商种方式出资525极缓解 开发商资金压力
      海外房产基金相应国开发商出资组建房产基金目前代表性影响力中城联盟万科万通等20家国房产公司 联合出资基金规模25亿元独立基金理进行专业化理标准化产品联盟新城等位郑州东区第联盟新城项目已进入销售期销 售形势良第二联盟新城项目成占面积四百亩第三济南中城联盟基金计划明年扩充10亿元首创集团计划限责公司形式 组建房产基金预计理想规模高达200亿元250股东发起计划通限公司市方法筹集400亿元
      相开发商筹资成立企业间基金海外基金优势:庞海外资金支持科学先进投资评估技术高度专业风险控制优秀资源培养机 制成熟投资理念验全球化资产配置视野等相国开发商房产基金房产信托海外基金足处体现土化方面土化 足影响公关系信息渠道沟通尤海外基金投资项目开发中国房产行业具较强政策性情况海外基金方面足业务开拓 成长制约较明显海外基金进入国房产市场势力增长太出现爆发性增长国开发商甚土房产基金房产信托项目 开发合作空间广阔
      信托银行贷款紧缩情况重房产资金源渠道2001年颁布信托法信托投资公司理办法资金信托理暂行办法予信托业 极操作空间信托形式资金源广泛房产相关信托包括集合贷款资金信托消费者购房信托等种方式资金源包括般社会投资者银 行信托公司委托营购房者等信托业程度弥补银行信贷收紧带资金空白2003年24家信托公司发行约66房产信托计划 总规模超60亿元时间分布迅猛增长迹象:2003年半年房产信托产品仅14融资额1382亿元第三季度已半年相 分15121亿元第四季度更幅增长分达3735亿元
      房产公司筹集资金重获资金购买土果够通收购获取资源非常方式国外公司身样例子 万科作标杆美国房产业中四发展商PULTE HOMES20世纪70年代吞ICM抵押公司(进步完善理住宅购置服务)2001年Del Webb公司合组成美国利润高家住宅建造开发商
      购方式期国企业采传出万科正密谋购赫赫名浙江南河南建业两房产公司中 浙江南目前已杭州海宁波绍兴义乌南京长沙等储备1000公顷房产开发开发城市住宅区旅游景观物业商贸科 技物业等元化房产项目市受挫银行紧缩融资渠道较紧张■
      
      
      附文
      
      Z值模型
      注:Z值模型美国著名财务学教授奥特曼(Altman)早1968年研究提出2000年模型进行修正里计算采2000年修正模型
      Z 0717*X1+0847*X2+3107*X3+0420*X4+0998*X5
      中:
      X1营运资总资产X2留存收益总资产X3息税前利润总资产X4股东权益账面价值负债总额账面价值X5营业收入总资产
      采指标奥特曼研究实际情况分破产未破产两组公司两组公司数量均33家研究发现:
      1 破产组Z值均数015未破产组Z值均数414
      2 Z<121公司均破产公司Z>290公司均未破产公司Z值123290间部分公司破产公司部分未破产公司
      3 Z值预测破产公司准确率91预测未破产公司准确率97
      文计算中X2中留存收益采盈余公积+未分配利润计算息税前利润采利润总额+财务费计算■
      
      
      
    坚定房产市场长期发展


      
      中国房产周期附宏观济周期宏观济素变化会透房产市场供需力量房产市场产生决定性影响认中国济断循环程房产市场始终处长期升轨道中 刘浩文
      
      目前影响国房产供素开发商预期利润预期利润受预期房价开发成(包括价建筑成)信贷政策(开发贷款总量控制利 率变化导致资金成变化)影响影响房产需求:居民收入预期(指购房需求居民收入国民济景气度GDP增长高度相关)城市 口增长(城市化率增长)信贷政策(房贷总量控制利率变化导致购房成变化)
      
      消费九成住宅基础行业持续增长
      1998年住房制度改革中国巨住宅存量需求推市场长期压抑需求释放国家明确提出房产培育成支柱产业住宅产 业培育成国民济新增长点出台系列扶持政策刺激着住宅产业增长住宅投资占行业投资重持续增长目前已占全行业投资68成 整产业核心(图1)住宅价格涨升已成拉动房产整体价格指数动力(图2)消费成推动房产需求决定性力量购房重已 接90中购买住宅商品房例超95
      

      长达15年城市化进程成长期推动力量
      实证研究中城市口增长房产市场推动作远居民收入增长2003年末国城市口约523亿预计2010年 接73亿(城市化率约55)新增城市口约2亿中国城市口加速增长期持续2018年届时中国城镇口占总口709(图 3)长达15年城市化加速增长形成住宅城市建设强烈需求进城市房产价格变迁产生极影响
      未住宅需求:城市口增长产生实际新增需求居住水提高均居住面积提高产生新增需求存量住宅然折旧产生新增需求流动口增长产生新增需求
      预计20012010年10年间述四项新增住宅需求合计约39亿方米剔掉20012003年销售面积691亿方米2004 2010年住宅需求约321亿方米折合年均复合增长率达12满足需求远高GDP增长年全国范围供需基衡需求 保持20增速(图4)未年基数增增速显著放缓坚实需求基础显然会受动摇
      
       方政府市场良性互动推高房产价格
      房价涨推动价涨升方政府作土垄断供应者价涨中获巨额收益城市断发展继续推升房产产价格政府市 场形成谓良性互动房产价格断推高种互动中国城市化进程中房价持续长期推动素中国房产市场长期发展 原
      然种互动休止具周期性波动特点短期房价幅涨受击占绝数中低收入居民政府必须考虑利益外方政府宏观济降温期间受中央政府宏观调控压力城市基建投资保持现高速增长
      长期方政府行影响房价短期变动速度实际决定房价开发商投资投机者消费者会根政府政策变化根市场变化调节预期行房价终市场决定
      
      宏观调控中短期需求减少房价2006年缓步回落
      目前供稳定增长形势影响全国房产市场走势导力量应需求方需求变化决定产业景气度中短期方预计轮宏观调控导致中国济未12年增长放缓居民收入收入预期降信贷紧缩升息房产需求产生深远影响
      中国济增长总投资加速延缓背景展开济周期实际投资周期历史次紧缩政策出台济增长明显回落现象注意波动济周期中收入越高家庭收入变动幅度越(图5)
      紧缩投资政策导致投资品盈利水降高收入家庭收入预期定程度恶化高收入阶层言10万元消费(套高档住宅轿车)需求收入弹性旦收入预期增长放缓类消费需求首先受抑制

      中低收入户言收入收入预期受负面影响消费需求会太改变较低购买力难承受目前高涨房价成推动房价继续涨动力
      目前房产热城市(海杭州青岛)房价收入均处历史高位中国济未12年增长放缓收入收入预期降形势城市房价回落许时间问题
      房产投资角度房产投资收益率高存款利率资金然继续流入房产市场房价存继续涨理计算数目前全 国36城市均住宅租金年收益率然5年期存款利率198理考虑价差损益基础名义利率必须升3百分点 效抑制房产投资
      目前升息预期作降低房价预期涨幅必须升息周期初期升息幅度基会超通胀幅度实际利率继续降房 产作抗衡通胀佳投资品通胀预期房价预期涨幅正作认短期中国房产市场然处高揭例(80)低利率低通胀 市场环境
      2005年底前央行施行稳步适度升息步伐全国整体房价会出现回落增速显著放缓维持目前接12涨幅全国房价真 正出现回落许2006年事情提早进行宏观调控缓步加息房价急跌性减房价终实现软着陆■
      
      
      
    万科 必须建立抗震墙


      
      王石时代万科成客户高度认品牌郁亮时代万科正力图成客户高度忠诚品牌 刘凌云文 林雪威摄影
      
      万科(000002)成立20周年纪念日前郁亮直忙出席连串庆祝活动中包括场部足球赛踢前腰场发现10分钟 长服务万科14年时间没郁亮觉长1965年出生郁亮1990年加盟万科2001年接万科企业股份限公司总理 万科20周年庆典中确立万科第二代理团队核心形象
      万科转折点房产市场转折期国房产市场进入全面竞争阶段行业秩序趋规范细分客户越越重适应趋势郁亮导万科正展开场全面调整涉范围包括公司理架构产品线等层面
      
      新规游戏
      产商样万科宏观调控抱支持态度政府通调控豪宅中档住宅投资等例进行调节利行业发展美国 政府调控具天然合法性样调控会国产业未会螺旋式升发展产商必须预先种政策风险建立抗震墙
      调控影响郁亮认企业受影响企业影响企业受资金土制约时选择做卖卖项目企业没选择做做必须适应新游戏规
      规产业市场化进程决定重表现行业秩序趋规范市场开始全面竞争令众产商惶恐831限关系 时代已资金越越重光资金够包括品牌项目操作力等综合竞争实力愁资金信托公司成 产商
      市场化趋势中足够优秀企业生命力评价优秀产企业标准郁亮认三条:包括资力资源资源回报率客户忠诚度知识产权例
      没条融资关产商视野囿类细节时登顶8848万科更精力寻找方花年时间找目标助锡恩理顾问公司等方力量郁亮圈定万科标杆企业—美国产商普尔特(PULTE HOME)
      提偶郁亮难掩兴奋:客户调查显示63客户置业时意买万科’产品意购买数字普尔特47客户实际重复购房率普尔特18股东回报率令水1112万科找差距
      产属消费行业产商等项目开发商土资金理方面更重产品客户郁亮客户土资金更重资源
      细分客户需求万科住宅产品线拉长项目中心制粗放式营方式破公司理架构集约化营求重新调整计 划转轨3年完成万科引豪物业理时俱进目前差服务渡针客户群采取服务接令郁亮意 创新技术层面:迁深圳东部梅沙海滨万科总部会利恒温层量进行温度调节栋空调建筑
      
      产2004=彩电1996
      市场标杆企业断提升横杆标高时整行业标准会提高市场进入门槛必然水涨船高彩电业产演绎样事
      2004年产市场相1996年彩电市场郁亮发现时站市场化边缘彩电市场研究重点1996年21英 寸彩电已城市普认彩电企业发展空间限事实家庭仅更新换代29英寸64英寸纯背投等离子彩电买 第二部甚第三部彩电现房产市场情形类似目前国80居民住宅代表住宅市场缺少需求年新增需求 外市场质量需求改善性需求需求远未满足
      彩电企业情形类时政府重点扶持企业市场化程中数淘汰成行业巨头反TCL长虹’ 样草根企业郁亮认房产业门槛低技术壁垒低未会企业进入专业产商笑傲江湖
      制造业产业类摩根通2003年研究万科中海合生创展海置业等六产商提出中国房 产商制造业厂商特征颇相似市场分散城市没占绝优势企业北京海广州深圳排名前10位开发商占全部市场份额 16开发商市场价格影响力企业销量增长市场份额扩张实现成功赖快速资产周转严格存货理
      土储备成绕开问题万科’追求太土储备第会占压量资金第二积压土城市发展利郁亮表示万 科土储备满足3年滚动开发需年开发量现基础保持30增长截年底万科拥土储备744万方米年 177万方米新开工面积测算正满足3年开发需
      观点印证摩根通研究结果:高资产周转率产商增加盈利关键规模土储备会令产商资产周转率极度足影响业绩
      资金产商穴万科断尝试种融资渠道:债券信托方面2003年12月深圳东海岸项目中新华信托合作开发 26亿元集合资金信托计划营销信托方面年7月深圳17英里项目中样新华信托合作开发2亿元集合资金信托计划境 外融资方面年7月德国Hypo集团旗Hypo Real Estate Bank International(HI公司)处中山万科城市风景花园项目融3500万美元9月24日公开发行总额199亿元转债郁亮 透露目前项股权信托计划筹划中郁亮认20复利太高海外房产基金尚未考虑外产公司融资渠道万科涉 足外界万科否资金紧张产生种种猜测年中报万科54资产负债率显著低全国房产企业均74水
      万科’项目开发资金中资金占48银行贷款占24外资占4年底银行资金例会降万科银行获授信额度104亿元44亿元目前手中18亿元资金受宏观调控影响
      
      谈购期盼期权
      然断济学家呼吁中国房价虚高产市场泡沫严重作产商郁亮意说法认学者选择较象时存种错配 北京三环高房价普通居民收入显然太合适认某种类房子确热某域投资房例偏高没泡沫 步作发展稳健公司掌控者希未价房价够位数稳健增长果双位数增长政府介入调控
      房价涨郁亮观点建基房价构成剖析:着拆迁成升市政建设水提高行业发展带动土需求升土出市场化运作价升逆转趋势产品品质提升会推动房屋成升
      中国现口结构分析郁亮坚信中国产业起码20年持续增长目前国口中3039岁1419岁两 年龄段中前者现购房力10年者会成购房力济学家中国济20年成长预期正致
      非企业分享未20年行业成长市场化趋势会行业产生变局企业会淘汰意味着会出现规模购洗 牌郁亮认缺乏委托代理机制职业理队伍成熟行购时机远未成熟10年谈购国企业透明购行 业明智做法产企业需土直接通项目转必通购方式事实产业没少品牌值购
      企业出局会会令产商数量越越少?郁亮认会美国市场发展年23万家房产企业前五产商占市场份额14产行业强烈域性中企业生存空间集约化程度提高趋势
      说万科全国性思维未间断3+X战略重点开发域已涵盖深圳广州中心珠三角海中心长三角京津 沈阳中心东北成武汉等中心城市未10年中长期发展规划中万科目标定位占全国住宅市场份额目前1提高 3郁亮解释说:单市场风险会较跨区域发展规避风险财务股东回报更质量增长万科次调控中深 体会区发展商受影响已市场调节珠三角影响非常果专注海北京市场受影响较
      求分散资金风险抬高行业进入门槛优秀产商间联合会越越深圳香蜜湖块拍卖中万科选择华侨城产招商产两家联手然语言企业走起
      时风头火势MBO郁亮明确表示谁控股股独弊端相明显产资金密集行业理层控股会影响续开发资金筹措 妨碍企业持续成长获新财富2004产行业佳分析师张宇记者表达相意见意MBO企业需认真研究
      然没MBO算郁亮表示万科理层愿意尝试期权计划联想TCL理团队受激励走20周年万科否酝酿出段传奇?■
      
      
      
    第二财政推动土二级市场迅猛发展


      
      土偿转收入已成级方政府第二财政途城市基础设施建设投资资金5年中收入1999年114亿元增长 2003年前9月达137613亿元益土二级市场迅猛发展2003年国市场化配置土面积较1999年增长51倍 张宇文
      
      
      土批租模式变革直接催生土二级市场20002003年准备土批租模式改革法律已基完成方政府传统行政划拨协议出等手段宣告终结2002年7月1日起实行招标拍卖挂牌出国土权规定土市场化配置进程正式全面启动
      国土资源部关建立土形市场促进土权规范交易通知必须建立健全土交易理制度规范形市场运作规定形市场 公开交易土属营性房产项目具竞争性项目交易应采招标拍卖方式进行类型应挂牌公告规定期限申请者 应采招标拍卖方式交易出台三种市场配置方式等较具体操作细
      年时间目前传统土运作模式(方政府招商引资—兴开发区建设热—征农村集体土—方政府进行适前期投资—方政府卖熟— 引进外资)业已宣告结束具明显市场化特征土二级市场运作已初具形态国土市场配置开始发挥出越越重作
      
      土市场化配置水显著提高
      1999年全国招标拍卖土面积1000万米(图1)2000年增长1倍2001年进步提高达6609万米增幅 1382002年国土资源部11号令出台市场配置土取新突破招拍挂出土面积增长174倍达18095万米2003 年招拍挂出土面积达51900万米增长约187倍招标拍卖挂牌出土面积分6200万8900万36800万米 占例分121771
      土受宗数增长反映土配置市场化水提高2000年招拍挂受土宗数约157万宗2002年时已增加约259万宗2003年57万宗左右参见图2
      市场化配置土面积占期出土总面积例明显提高1990年招拍挂出土权面积占出总面积例直25间 2003年例提高28(图3)显然着土规划土储备市场市场化配置水成熟完善招拍挂出土土出中占绝 导位预计2004年全国建设实行招拍挂例继续增长50
      
      土批租收入迅速增长
      1999年市场化配置土开始起步全国招标拍卖土面积1000万米获土价款高达114亿元均米土1057元着土 配置市场化程度提高协议转行政划拨配置土减少方政府招拍挂土出收入呈直线升(图4)2003年19月全国土招 拍挂土出收入达137613亿元年全年增加421999年增加11倍
      2001年招拍挂出土收入占土偿转总收入3732002年增加超402003年前9月已达5521(图5)
      2001年许省份市场化配置土收入幅升方财政压力相减轻中辽宁省实现招标拍卖土价款238亿元增长 123倍年增长快省份河北省完成土招标拍卖价款22亿元招标拍卖面积占出总面积93江西省招标拍卖出土价款达183 亿元年全国9省市土招标拍卖价款超10亿元1999年仅两(表1)
      
      土批租收入流清晰方财政受益良
      土批租模式转变短期迅速全国推广开重原方财政收入迅速增加
      土偿转收入目前已成级方政府第二财政途城市基础设施建设投资资金土偿转收入1990年中期前中央方分 成方政府没缴现方政府独计入预算外收入方政府预算外收入源测算十五期间全国城市基础设施建设约需 投资1万亿元中中央方两级政府投资约占20003000亿元余70008000亿元需政府通贷款利外资市场融资等方式筹集 解决城市基础设施建设方政府支出方面城市建设济发展前期必投资方政府官员政绩升迁直接挂钩样城市基础设施建设支出 显出强刚性方财政直紧张传统财政资金支撑庞支出第二财政土偿转收入然成该项支出源
      2002年市场化配置土收入达969亿元较1999年增长85倍时国城市化率达391较1999年提高29 百分点城市化程中建筑面积住房面积供水供气供热道路交通环保方面基础建设取长足进步然基础建设资金全部 土偿转收入果方政府没迅速增长土出收入面巨基础设施建设资金缺口政府难取明显城市化进步
      
      土增值税渐成明星税种
      土增值税纳税转国土权建筑物附着物取增值额征税象规定税率征收种税土增值享体拥土 权建筑物附着物居民企事业单位政府通土增值额进行课税形式分享部分收入符合市场济发达国家惯例
      着国济水发展均GDP提高城市化水进展土增值速度日益加快政府土增值税收入然水涨船高1999年方土增 值税收入681亿元约占方财政总收入0122002年已达2051亿元增长3倍占方财政总收入重提高 0241999年提高倍(图6)显然土增值税收入方政府方基础建设等支出做出越越贡献■
      
      
      
    驰 非常规扩张


      
      商业模式实新鲜做做更彻底 户文
      
      2002年14亿元2003年 40亿元2004 年目标120亿元驰火箭般蹿销售额引数眼球质疑驰房产行业10年积累令驰爆发性增长节点
      
      提前握市场化趋势
      商业模式实新鲜做做更彻底驰中国控股限公司执行总裁兼财务总监汪浩外界年半年 惯黑马骇客等词汇描述驰表面驰发展速度价格扩张域超出普通想空间根原 解驰发展背景逻辑
      56年前进入行业时意识房产行业终会高度市场化驰董事局席张桂宗表示企业赖块关系时驰已开始研究握房产行业市场化趋势
      2002年7月1日根国土资源部第11号令发布招标拍卖挂牌出国土权规定意味着土交易域壁垒破土交易市场化 进程逆转正基样判断2003年7月20日驰北京昌召开蟒山会议制定全国化发展战略提出坚定坚决进行战略储备 土供求状况改变会促进土价格涨汪浩认土政策改变带动价升时会驰样产商降低异发展门槛操 作程变相简单透明产商惯眼光现价时驰已开始动出击引起市场片惊叹
      海城区浙江珠三角等市场已成熟竞争激烈暂时没进入区重点进入城市化进程落济发展水苏 州锡南京等苏南区张桂宗表示进入荆州榆次样城市驰产品区优势投入千万元月收 回利润率高
      3年努力驰全国化战略已取初步成效驰目前操作46项目中13分布天津外(表1)年天津外收入占 总收入30天津外土储备更占土总储备半左右驰策略维持供未34年开发适土储备年销售 100200万方米房子汪浩表示
      
      深入研究准确判断基础
      愿意高价结果没高价驰中国控股限公司总裁助理傅彦彬意外界关驰天价甚扰乱土价 格体系说法举例说北京兴块600亩价款905亿元中460亩建设合195万元亩加150亩绿化道路 代征种配套折算价格肯定贵相说石家庄块价格确实高现石家庄没块放出没较前提 判断价格高低没意义
      放弃张桂宗表示驰重土升值潜力仅仅位置年3月驰天津放弃市中心块面积达1200亩土原土然位置价格已高增值空间非常限
      土取舍判断标准汪浩透露驰否满足三条件:块城市否支持驰长期发展战略取 块土现金流块否足够升值空间现金流非常重素利润率投资底线果预期利润率低15选择 放弃张桂宗强调指出
      块价值升值潜力作出准确判断区域公司设发展部外驰总部派出20工作组提前45月甚更长时间进 入城市研究全国区域市场特点投资重政府推出块时驰坚持决策程化推出块 判断团队完成汪浩表示化等土化面快速变化市场面巨放量程年甚50增 长样市场土化团队说全新带着全新框架理解市场反更准确汪浩强调应该理解区域市场未发展趋势种趋势 判断块土未价值
      年区市场着初判断方发展进入城市储备土价值涨

      综合方案解决资金问题
      中国房产市场快速变化国企业美国香港模式搬必须创造模式汪浩驰样快速成长中 企业长江实业样企业投资土标准利润率否足够高驰’模式特点启动资金快速滚动发展造 成种差异原企业处发展阶段资源条件支持驰’发展资金外销售回款驰’直采综合 资金解决方案
      汪浩表示驰资金源银行贷款外包括华厦滨海市政市政投资津滨发展津报集团联想首创等合作伙 伴摩根士丹利房产基金股权投资战略合作资金2003年7月驰天津信托公司合作天津蓝调街区项目中发行第房产 项目集合信托
      预定时间表驰年香港市汪浩驰寻求市非应景作市解决资金全部问题家年销售投资 目标100亿元企业十二十亿元募集资金资金需求总量贡献融资结构更合理房产行业市场化趋势断加强情 境决定企业发展关键素资实力市驰发展直接募集资金持续融资搭建更台
      天津拥20市场份额驰提供稳定现金流关驰资金链紧张说法然绝耳量圈高速扩张做法已引起方质疑
      
      中介业务产开发探路
      拥产中介公司房产企业区汪浩透露中介服务业起家驰目前全国置业连锁店布局 销售规模称老天津驰产30房子通驰置业销售驰种现象称联动希城市克隆模式 天津外区通驰置业卖出房屋占30
      伴着驰置业先进入异市场驰产市场握更全面(表2)企业委托中介公司进行市场调研时已通驰置 业’知道种房子卖南京政府推出奥体块时开发商跃跃欲试65亿元价格难决断时驰置业’进入已半年 肯定市场没问题快作出坚决判断汪浩表示成重庆广州沈阳长春等驰产尚未进入区驰置业 继续扮演着侦察兵角色
      
      缩短项目周期提高扩张速度
      驰外界关注扩张速度驰速度体现两方面:全国化速度两年基完成全国化布局二项目进展速度 认驰承诺时间说开盘真正够时开盘位业士评价说种解释量缩短项目开发周 期加快销售回款缓资金链压力
      产项目开发周期影响企业成关键缩短项目周期驰进行两方面努力首先成换时间前驰进行长达 数月甚年时间调查形成开发方案报送方案时间缩短苏州湖畔天城项目中驰甚获土第二天开发方 案汇报终没获土损失掉前期投入张桂宗企业赢开发时间必须付出机会成种成
      驰车轮转更快第二做法联作业保证工程时间前提项作业交叉进行
      速度令驰迅猛发展达更高目标奠定基石年销售额8000亿元房产市场迅速放开全国体化土市场 定会未两三年出现500亿元销售额房产企业规模定超天新鸿基’谁会脱颖出呢?
      较中海产’已具备良基础战略较头然汪浩驰样具备年销售额超500亿元基础 未成功企业必须具备快速获取土力卓越产品开发力快速强销售变现力企业必须具持续战略思考制定执行力 理体系企业文化直强调驰’优势■
      
      
      
    香港房产行业发展历程较


      
      战香港房产业五次盛衰循环中走出批巨型企业然房产业香港诸目前产业环境香港世纪70年代走集中状况相类似预示着着土政策变革房产业洗牌揭开帷幕 方焱文
      
      周期性盛衰循环相伴战香港产
      香港房产业然起伏直香港济支柱占GDP重20香港济晴雨表
      战现香港房产业呈现明显周期性盛衰循环第周期1946年1959年第二周期1959年1969年第三周期 1969年1975年第四周期1976年1985年第五周期1985年底现周期历时间长短周期短约67年 长第五周期历时19年
      香港口1946年60万1949年增186万1959年超300万口急剧增加住房需求急增港府政策推动利益驱动 世纪50年代量资涌入香港出现房产建设热潮1958年房产市场开始供求房价价跌70
      1959年开始香港济出现转机加港外国国际商业机构增商业楼宇住宅需求增加刺激房产业迅速回升银行房产业 度贷款素1965年春香港爆发银行信危机接着房产价格暴跌许产公司倒闭香港房产业陷入战第次危机中直延续 1969年转
      1969年香港房产市道逐渐复苏港府1972年制订项十年建屋计划令投资者信心迅速恢复1974年石油危机导致香港股市暴跌带动房产业全面调整香港价跌40楼价跌3040
      1975年底开始房产市场重回升港府1976年开始铁修建计划提升城市土价值1978年推行居者屋计划(廉价屋计 划)解决2225万普通市民住房问题1977年香港口超450万1979年达500万需求增加令楼宇供应求新兴市镇(屯 门沙田葵涌等)逐步形成
      承接70年代期快速发展1981年香港房产市场达高潮世界性济危机中英香港问题谈判令港出现信心危机1982年 底香港楼价1981年跌601983年房产市场全面崩溃直1984年9月中英联合声明签署市场重新复苏80年代香港房产 业70年代基础进步发展1990年港岛区房价1981年升倍1989年房产价格急升香港房产市场 健康发展埋隐患
      90年代初期国际游资炒家开始疯狂炒买香港房产楼价价飚升严重脱离居民购买力1991年1997年房价升4倍左右 1985年房产市道复苏算起1997年时房价已升910倍1997年香港房产泡沫破灭楼价路跌2003年中跌70左 右香港济带严重负面影响轮周期性涨历时13年跌程达6年2003年底慢慢复苏迹象
      
      香港房产业兴衰背动
      香港总面积1078方公里开发利土3060年香港口60万增长600万增长10倍口急剧增长产生巨住房需求拉动香港房产济持续发展根原
      港府高价政策香港房产业投机买卖起推波助澜作次局颁布建筑条例十年建屋计划居者屋计划型公设施建设计划力推动香港房产业发展
      香港房产金融业紧密关系房产业银行信贷支持发展银行业房产业发展获利统计1981年1987年房产信贷规模占香 港总贷款规模重始终3060年代中高达80香港优越理位置完善基础设施港政策吸引量游资资涌入房产业促 香港房产业日益兴旺
      战香港爆发6次产危机中3次直接间接西方济危机两次政治素香港居民移民国贱抛物业关部素言香港房产市场特殊供求关系投机性
      香港济属开放型市场济数行业难形成垄断性济力量房产领域具明显垄断色彩香港10家家族财团房 产业关年型屋村建设全部财团垄断房产价格带浓厚垄断色彩方面炒楼花制度原紧张房产市场火加 油掩盖真正供求关系
      
      香港市场五处寻找鉴
      土理制度 香港较健全土法例体系包括香港房产法收回官条例土征法令契条款拍卖产条例等等政府根法例 进行理实行偿期条件土土需通土市场获土垄断控制转
      香港批出土监非常重视直批租期满收回发现发展期违反契约条款轻罚款重偿收回土甚控法庭投入会定期踪检查没违约增建违约发现官非法占发出通知书限令退出否控法庭强制处理
      目前城市土理制度基仿香港做法未形成套较健全土法律体系已批出土未批出闲置空监督理位
      土批租 香港土批租严格批程序求求批条款详细说明批租形式公开拍卖公开招标私协议时租约四种公 开拍卖公开招标两种形式种形式取土获土者政府订立批租土契约土契约里批出土发展求种限制性规定 年期途车位数完成楼宇时间等
      目前城市批出土时土合中种求条件批租形式公开拍卖公开招标私协议时租约四种目前协议量太拍卖招标占25左右
      土收回政策 土收回方面香港政府条重政策公合理赔偿受影响士收回土损失收回商业损失果事然觉公话关事情提交土审裁处处理
      目前收回土时补偿欠公城市甚官商勾结强行拆迁年少城市区引起民怨颇
      融资体制 香港房产企业融资渠道非常畅通银行获支持容易通发行股票债券融资
      房产融资体制非常单目前房产开发资金70左右直接间接源银行信贷房产企业市融资困难审核程序复杂更说海外融资种度赖银行信贷房产融资体制隐含着较金融风险
      市场集中度 世纪50 60年代香港产行业绝数中型公司进入70年代市区旧楼重建已基完成幅皮减少工业楼宇兴建需申请较幅土加香 港局批租住宅呈现型化发展趋势竞投需付巨款新建楼宇高度造价方面断提高超势单力薄产公司承受力型公司 逐渐淘汰房产业趋集中逐步形成较集团产公司纷纷公司股票市资实力增强通系列换股收购合等活动资进 步集中70年代期兴建型屋村盛行产公司规模越越进入80年代香港房产业已逐渐成垄断性集团天然营房产业 公司4000家左右股票市产公司100家左右约占25100家左右产市公司中长江实业新鸿基产新世界发 展恒基兆业等10家产集团股票市值约占产建筑类市公司总市值七成目前10家产集团开发量约占香港总开发量80左 右市场集中度相高
      目前房产公司约3万家前10名产集团市场份额6产集团—万科市场份额1房产市场集中度相提升空间
      
      产业环境类似香港世纪70年代房产产业集中加剧
      目前房产市场政策环境产商素质未政策趋香港世纪70年代非常类似
      2002年5月9日国土资源部签发11号文件停已年协议出土方式求2002年7月1日起营性开发项目 必须通招标拍卖挂牌方式进行公开交易2004年3月31日国土资源部监察部联合发71号文件文件严格求协议出土中历史遗留问 题必须2004年8月31日前处理完毕否国家土理部门权收回土纳入国家土储备体系
      预见未营性土出基采取招标拍卖方式单幅出规模呈型化趋势方面房产信贷政策房产公司直接融资政策 品牌产公司倾斜新土政策房产信贷政策销售政策等作房产市场发展会重复香港世纪7080年代发展历程产开发 商优胜劣汰加剧市场集中度升良品牌理力资金实力雄厚产公司获超常发展预计10年左右会形成批类似长江实 业新鸿基产巨型产公司■
      
      
      附文
      
      长江实业胜出 市场判断力资力营理力
      
      香港华资产公司崛起程具备素质产企业成功发展壮:善捕捉市场机会敏锐判断力高超资运作力卓越营 理力三方面长江实业新鸿基产恒隆新世界发展恒基兆业合等产集团发展壮程中表现淋漓致中长江实业发展历程尤 值鉴(参见新财富2003年2月号李嘉诚思考策略)
      1 善捕捉市场机会敏锐判断力
      长江实业成立1950年直1971年成立长江产公司成立长江产公司原李嘉诚香港房产市场良发展前景成立长江产 资金实力足李嘉诚决定价水较低市区边缘新兴市镇进行拓展资金雄厚中区置正面交锋解决资金瓶颈问题公司1972 年改组市总股4200万股实收资8400万港元产公司
      年长江实业断通股市融资英资财团出售物业土套现时趁低价量买入旧楼皮发展潜力物业实力增拥物业市时 35万方英尺增1979年1450万方英尺物业盘面积超港府外原排名第置80年代初中国准备收回香港部分财团淡香港 产贱卖皮物业时李嘉诚显示超智慧量吸纳90年代初长江实业拥物业1655万方英尺建设中物业3733万方英尺土储备 2200万方英尺
      2 高超资运作力
      1972年市时长江实业总股4200万股较产公司李嘉诚高超资运作力四年间公司断香港英国加 发售新股募集资金香港购买物业酒店公司资实力幅升1976年末公司资产净值激增55亿港元市初增加4倍
      1979年李嘉诚通包玉刚汇丰银行班建立良私关系汇丰银行9月市价半价格(71港元股)持9000万股(占 224)黄普通股转长江实业汇丰银行意李嘉诚暂付20定金李嘉诚断市场买入黄股票增396控股位 博弱制强1985年李嘉诚通黄斥资29亿港元收购置持港灯346股权通系列收购兼短短十年李嘉诚长实 王国资产规模急速膨胀
      3 卓越营理力
      李嘉诚入黄时初期执行董事未免掉原董事局席原董事局成员明显李嘉诚否理黄持怀疑态度李嘉诚实际行动真诚快赢 原董事局理层感信:入前黄综合纯利231亿港元入1979年综合纯利332亿港元1983年综合纯利 1167亿港元入前增长5倍1989年303亿港元10年增长10倍■
      
      
      
    海外房产基金中国策


      
      房产公司融资渠道限银行贷款受新政策约束海外房产基金提供更进入机会然目前外资基金运作存限制年欧美东南亚香港等房产基金接连试水正逐步完善着产布局
      
      国际房产服务公司仲量联行中国区执行董事海办事处董事总理郝思建(Hollis Guy)透露:仅2003年104亿美元境外资金进入海市场中20投房产领域目前投入海房产市场100亿美元左右 外资(占期整海开发市场投资总额137)中海外基金形式出现3亿美元左右摩根士丹利研究报告预计该数字未23年快速 增加20亿美元数字中窥豹出海外产基金进军中国市场迫切
      
      海外产基金三种方式进入
      目前海外产基金3种方式进入市场:第种投资开发型前期开始介入项目开发新加坡政府投资公司凯德置摩根士丹利 德意志银行荷兰国际房产澳利亚麦格理银行第二种收租型购买稳定租户成熟物业长期持收租盈利美国国际集团(AIG)新加坡政 府投资公司新加坡腾飞基金(Ascendas MGM)等第三种良资产处置型通收购良资产证券化包处置变现盈利投资银行高盛雷曼兄弟摩根士丹利等参
      开发型海外产基金选择海北京投资目前投资项目正商物业转住宅高档物业转中档中低档收租型海外产基金首选投资北京海成功验选择广州深圳接着进入济发达二线城市苏州宁波杭州等
      年欧美东南亚香港等海外产基金:荷兰国际房产摩根士丹利嘉德置基强联行等断试水房产市场时中国布局羽翼日趋丰满
      
      ING 整合华基金控股发展
      中国业务负责 胡旭成
      
      麦格理银行英国施罗德亚洲物业集团(Schroders Asian Properties)合资企业—第中国房产发展集团(First China Property Group简称FCPG详见新财富2003年1月号中国房产市场海外资玩法)相欧洲金融控股集团荷兰国际集团(ING)旗房产 投资开发公司ING Real Estate华投资规模更表现非常出色
      
      亚洲战略首选中国
      荷兰国际房产目前理着分布亚洲澳利亚欧美等31基金资产额400亿欧元作全球著名房产基金三综合运营商业务包括开发投资理融资等荷兰国际房产通常第三方合作事购物中心办公楼住宅等产项目发展
      1996年荷兰国际房产北京成立亚洲区第代表处1997年该公司中信集团属房产公司北京城建成立合资企业京新城开发5万方米普通商品住宅信荷城该项目2402万美元总投资中ING占50
      1998年荷兰国际房产进入海市场:闵行区投资开发海网球俱乐部公寓第期收益良目前二期项目正开发中
      
      ING北京基金转房产
      实早1994年5月ING已进入中国北京首创集团等合作发起ING北京基金(1062HK)首创集资54亿港元基础 设施建设投资着北京远东仪表厂义肉联厂深圳光木材厂亚太寻呼等系列国企业投资项目失利2000年底ING开始反思中国投资 策略反复证房产业成惟行投资方房产适合外资基金容易套现容易退出行业需新融资途 径
      目前ING北京基金已投资业务全部集中房产领域北京投资三产项目:太洋新城(位阳区酒仙桥区型住宅社区包括24万方米住宅10万方米商楼)第三置业公寓办公楼处规划中型住宅项目
      2002年9月ING首创集团合资百慕注册成立中国房产开发基金(基金规模超2亿美元股东海外型房产企业金融机构)成首家进入北京海外产基金
      
      荷兰国际房产整合ING华项目
      2003年中起房产市场政府列入宏观调控重点领域ING未放慢业务拓展步伐2004年伊始荷兰国际房产助收购 ING旗霸菱直接投资(Baring Capital Partners)部分中国业务接手 ING北京基金中国房产开发基金荷兰国际房产华房产投资总额跃升6亿美元北京海住宅开发该公司获 苏州科技园区苏州工业园区相关发展项目ING荷兰国际房产中国集中扩展产业务布局已趋完成
      2004年4月荷兰国际房产宣布股18欧元价格收购总部位荷兰罗丹克亚洲(Rodamco Asia NV)已发行流通股终持股例达953通项交易ING拥罗丹克亚洲北京海收租型房产项目—香江花园墅区枫叶园 60股份盛捷高级服务公寓100股权
      
      投资战略参股控股发展
      2004年6月中国房产开发基金宣布该基金北京首控股项目入市:持股例达80丽水岸正式进入市场ING中国产市场策略深发展参股变控股直接开发理
      ING全球执行董事会成员亚太区席金文洛(Rinnooy Kan)表示该公司已海复集团(2337HK)签约投资兴建ING海第商品房住宅项目—位松江新城复香堤苑果 楼盘开发成功ING肯定追加海房产市场开发投入
      事实荷兰国际集团2003年起中国出台系列信贷紧缩政策包括121文件开发商资金例提高甚购房贷款设置更门槛已试水年海外产基金创造更逢低介入良机
      
      
      摩根士丹利 专注高档物业
      中国业务负责 盖迪(Tim Grady)
      
      全球性投资银行中摩根士丹利中国业务完备房产市场投资活跃:属亚洲机会基金(The Asia Opportunity Fund)拥25亿美元资通贷该公司具100亿美元购买力
      
      青睐海高档住宅
      摩根士丹利亚太区济学家谢国忠认海楼市存明显泡沫观点摩根士丹利物业投资部门海高档住宅市场非常:2003年7月摩根 士丹利房产基金(MSREF)卢湾区政府控股永业集团联合投资锦麟天雅苑该项目90套住宅106套服务式公寓5000方米商铺 面积总投资预计达9000万美元2004年1月摩根士丹利推动海民营房产开发企业—复(集团)股份公司港招股集资额15亿港元 时MSREF复合作投资金额约5000万美元复雅园(项目约500套住宅分两期建设)
      2004年4月MSREF天津房产开发商—驰中国控股签订战略合作投资意书天津进行房产开发投资摩根士丹利房产基金 亚太区执行董事盖迪表示次合作助该基金捕捉天津市场商机合作方式双方天津成立专业项目公司投资合作中驰负责项目投资 行性研究招标规划设计方案项目开发建设销售等工作MSREF提供融资服务
      
      收购国银行良资产
      2004年6月摩根士丹利房产基金IV宣布海盛融投资限公司(海市政府2003年成立综合性投资公司专注国资产重组改革)成 功投中国建设银行良资产拍卖中2资产包帐面总值285亿元悉摩根次购买资产华中华南区商业产中部分建工程 需续资金投入
      
      
      嘉德置 开发投资重
      中国业务负责 林明彦
      
      欧美金融机构背景荷兰国际房产摩根士丹利相新加坡东南亚市产集团嘉德置(CapitaLand百腾置新加坡发展置合组建事住宅商业房产开发物业基金理业务)房产开发投资领域表现毫逊色
      
      凯德八成投资海
      1994年进入中国市场嘉德置旗凯德置中国控股投资规模已达120亿元民币已成该集团海外市场(投资额占集团总资产7)
      凯德置目前80华投资海海三外资房产公司已完成住宅超6000单位正处规划兴建中6000单位该公司外兴建30万方米商业楼面
      凯德置开发住宅项目包括:菊园期菊园二期江天菊园三期汇豪天曼克顿豪庭莱诗邸天山河畔花园商项目:福士广场百腾厦卢湾办公楼项目
      海外凯德置厦门开发商项目汇腾厦北京开发中高档住宅项目元元位北京奥林匹克公园国家森林公园附( 2005年通车北京铁5号线站相连接)凯德置北京发展第服务式公寓项目总投资约20亿元预计2007年年中竣工1700单 位该公司带少10亿元营业额收入
      
      中国住宅发展基金关注京沪穗市场
      进行房产开发时凯德置2003年出资1-2亿美元成立中国住宅发展基金规模远超新加坡政府投资公司属产基金(GIC) 华投资(GIC计划斥资4200万美元浦东陆家嘴兴建办公楼综合物业)该基金关注价位500020000元方米档次商品房投资 首先投海北京广州等城市
      凯德置中国住宅发展基金目前投资项目包括:北京元20股份海天山河畔花园1455股权海奥置业公司20权益
      2004年3月嘉德置通间接独资子公司凯德置(中国)投资(CCIC)凯德置中国住宅发展基金(集团间接持336股权) 4000万元收购海奥置业公司CCIC中国住宅发展基金分持该公司8020股权嘉德置计划获1531万方米住宅 兴建约500间联体墅
      2004年6月凯德置129亿元买北京阳区幅够兴建230套住宅块该公司计划未3年兴建包括公寓联体墅半独立独立式洋房等种物业
      2004年7月嘉德置进军广州市场耗资1890万港元买天河区幅住宅段计划未3年建造约600套住宅该块凯德置嘉德中国住宅房产基金8020股权例投资购入
      
      未中高档市场高素质新项目
      进入市场10年凯德置华投资取巨收益该公司执行总裁林明彦透露:凯德置2003年中国市场税前收益占嘉德置总收益31较2002年12增加19百分点
      然中国实施降温措施冷热济林明彦相信政府房产业开展宏观调控目压投机限制价格飞速涨北京住宅房产 市场强劲需求需求强劲强劲济增长日益提高负担力膨胀口带动购房兴趣浓厚特专门 瞄准中高档市场高素质新项目
      
      
      基强联行 充外资基金进入桥梁
      业务负责 陈基强
      
      基强联行董事总理陈基强2002年4月联手英资Richmate Investment Group投资1000万港元创建香港新加坡东南亚等商私客户欧美机构投资者提供涵盖项目资金理投资中介购投资研究 顾问等房产投资银行服务前陈基强先担戴德梁行集团董事泛城(中国)综合住宅服务(戴德梁行属销商品住宅业务部门)副董事 总理等职
      
      房产交易额两年超30亿元
      基强联行总部设海北京香港台湾新加坡等均设分支机构联营公司开拓房产中介业务外基强联行成立笔国房产投 资基金海外富商进行投资理开业该公司已完成房产交易额逾30亿元民币包括莱兴广场园林天等项目提供重新包装投资 中介项目发展等服务
      2003年基强联行香港产投资商安泰发展限公司海发展商致远创业英国注册投资公司Millennium Partners结合国际融资力开发验基金理等三方优势全力谋划产市场中安泰发展通国际融资市场参北京投资项目 :西洋新城碧翠台景园厦海项目包括太桥新天思南路老洋房保留开发区等致远创业投资开发项目致远厦办公楼樱园墅区 新世界H栋凤凰城型住宅区等楼盘
      
      海外房产基金运作限制
      目前房产市场外资基金运作存限制外资产基金市场发展处试探阶段—尚没家海外基金直接房产基金名义中国注册离岸投资公司身份出现
      
      相关政策存较确定性
      第中国房产发展集团首席投资官姚蔚坦言外资房产基金进入中国必须国先投资项目然通外资委引进相应资金国际通行做法基金国家意存放说没项目情况基金流动中国目前法实现
      雷曼兄弟日房产基金副总裁John Lien认现阶段中国开展基金业务房产证券化业务国产业政策连续性外汇理体制税收政策等方面存着相确定素市场 风险悉该基金已亚洲投资约20亿美元房产项目投日韩国泰国中国投资已开始
      点仲量联行中国区执行董事郝思建持致相法:境外基金需寻找定开发规模发展商合作关心税务政策问题 现透明清晰土批租年限问题土年限限制许境外投资者适应外合作伙伴建立相 互信关系需长时间磨合
      
      长期项目未两三年难成流
      目前海外产基金华合作伙伴般选择实力发展潜力公司倾型国企业中型民营企业市公司第中国房产发展集团 CEO理查德·戴维(Richard David)概括海外开发投资基金国公司合作典型结构:海外投资载体进入中国般会带75-95资金合作伙伴公司种方式 出资5-25成立项目公司然起开发块
      郝思建认境外资金选择项目般会长期持现种情况未两三年难成流障碍集中土年限境外投 资者做法国产租赁市场般运行规律存差异:市场租约般2-3年境外租约般9-15年时物业投资回报 率海外市场高出许风险回报成正
      基强联行董事总理陈基强预计着中国房产业日益规范化加121号文件等新出现金融条例元化融资成必然未年会更机会海外基金参房产市场■
      
      
      
    金 科学面市场狂热


      
      产市场2000年底部涨天已处中位盘整期目前房价会爬高疑调压力产商根产发展周期调整节奏提前回避风险 刘凌云文 王摄影
      
      金(集团)股份限公司(600383)总裁张华纲直忙增发1亿A股进行路演巧赶股市跌穿1300点铁底觉压力 果增发位公司资源进步提升算增发新股认购理想年底应收款账负债率会降65
      金市初批评土储备太少现金手中400万方米土负债率显偏高年中报中金负债率高企 70说70警戒线张华纲担心银行14亿元授信额度海外融资渠道金’现准备进 步提高负债率
      增发金资金保底3年前市道时候市问题解决资金源保证
      
      带动片区升值贡献
      营深圳外金业务分布北京海武汉东莞等广州目标深圳市场容量十分限家底厚令金 更早开始绸缪2001年金开始布子全国走全国扩张路线金万科固守市场深振业深长城更具劲
      海金全国战略中占重环2002年3月金组建海公司2003年1月联手海嘉宝实业集团(600622) 华集团复集团联盟争夺获南翔星城项目期2100亩土开发权年7月格林世界命名项目启动目前金 海土储备2500亩海投资30亿元占全公司三分金’适度吸纳市中心土市郊市中心土分占80 20张华纲认海城市化进程加快距外环线10公里土发展潜力
      2004年6月金宣布出资约7500万元摩根士丹利海盛融投资限公司设立家合资公司受中国建设银行账面总值285亿元 良资产包中97属房产项目重点城市烂尾商业产项目张华纲相信专业产商处理烂尾楼时银行更验2002 年海格林春晓’时周围烂尾楼时认房子卖4300元方米错现卖8300元方米带动周 边楼盘升值
      认做产品金异发展时赢政府信基础做项目带动整区域发展令整片区土升值政府言贡献政府然愿意引入样产商
      
      低潮高潮卖房
      低潮高潮卖房金’战略张华纲认产市场2000年底部涨天已处中位盘整期需求旺盛房价会持续行 半年目前市场调整压力已较加通胀等素明年春节前房价会调整产商根产发展周期调整节奏提前回避 风险然目前国房价均收入率已较高认结合中国城市化进程土出政策房价没峰值杭州南京海 热点区前段时间较热二线城市产市场已太健康
      海项目格林春晓’认购率79倍说明市场已理性楼市样法正常金刚提出科学筑家理念张华 纲市场时保持着科学心态次宏观调控稍微晚点房价已涨太厉害格林春晓2003年底推出197套联排墅2000客 户争购天全部售完创海联排墅开盘售罄纪录
      张华纲表示宏观调控背景产商感受北京金国际花园’8月销售额达1亿元周边项目情况没银行显然卡 投资客客户张华纲相信产行业变局开发商会出局信誉力实力产商更发展市场会停变化 做challenger(挑战者)follower(追者)
      
      双龙计划试点产基金
      2003年12月金第二股东金信信托合作推出金信双龙房产投资信托计划(简称双龙计划)首期已募集约279亿元
      质疑否MBO铺路计划张华纲解释说金房产基金试点投资房产项目公司股权土开发闲置资金债券投资回购业等种短期融资
      双龙’含义指金希成房产金融龙头金信信托希成金融房产龙头目前双龙计划准基金模式运作重点前期 投资已投两项目包括通置业(金第四股东通控股旗企业)杭州项目杭州绿城房产集团限公司合肥项目单短期融 资通置业绿城集团信托计划两家联合发起张华纲表示越需钱企业越投资投资真正想做事企业倒国 外创业投资家观点相
      中国建设银行浙江分行负责该信托发行监双龙计划认购者浙江年底会开放扩规模5年融资目标3050亿元 ■
      
      
      
    夹层融资抵押渠道足融资方案

      
      抵押贷款渠道变窄房产夹层融资年美国蓬勃发展作股债务间缓夹层融资资金效率提高资金渠道缺乏中国夹层融资年市场容量达152202亿元 林海滨文
      
      2003年9月高盛属GS Mezzanine Parters Ⅲ宣布已筹集27亿美元夹层(Mezzanine)融资成全球夹层融资基金时包括德意志银行雷曼兄弟美林等家投 资银行Prudential房产投资集团等传统房产贷机构断涌入领域目前美国年新增房产夹层融资需求约130270亿美元 世纪90年代前市场问津
      
      夹层融资日趋活跃
      夹层概念源华尔街原指介投资级债券垃圾债券间债券等级逐渐演变公司财务中指介股权优先债权间投资形式(图1)
      称夹层简言资金费角度夹层融资低股权融资采取债权固定利率方式股权体现出债权优点权益角度低优先 债权优先债权讲体现出股权优点样传统股权债券二元结构中增加层房产领域传统优先债次级债属抵押贷 款夹层融资常指属抵押贷款次级债优先股
      房产夹层融资年美国蓬勃发展原抵押贷款渠道变窄20世纪90年代前美国房产抵押贷款条件宽松融资果时采取优先抵 押贷款次级抵押贷款通债权融资获甚超100项目价值资金夹层融资问津90年代初美国产市场持续低迷发生量违 约事件抵押贷款投资提高贷款门槛直接做法限制贷款额项目价值率(LTVloantovalue ratio)更严重违约清偿时优先抵押贷款投资次级抵押贷款投资拥动产抵押相关权益两者间发生量纠纷优先 抵押贷款投资开始限制融资者进行次级抵押贷款融资
      时商业物业抵押贷款债券(CMBS)夹层融资发展推波助澜CMBS市场份额1990年1283亿美元增长2003年底 56814亿美元目前约占商业房产债市场20程中传统抵押贷款投资商业银行保险公司纷纷转型投资变通道投资 (conduit investor)贷款包转化证券出售规避量投资房产相关领域带风险贷款证券化非常严格条件限制促通道投资 提高贷款标准抵押贷款渠道变窄债股间逐渐增空间引起市场介两者间夹层融资强烈需求
      夹层融资释放现物业股中体现相灵活性90年代期量商业物业迅速升值许物业贷款额相物业价值已低物业者机会 样利率获更贷款更低利率获样数额贷款原优先抵押贷款相关条款套牢法重新安排资结构夹层融资时提供灵活 退出机制物业者退出部分股进行投资间接降低资金成
      

      灵活性强费偏高
      美国夹层融资通常采夹层债优先股两者结合形式夹层债中投资资金款者母公司某拥款者股份高级实体( 简称夹层款者 )夹层款者款者股份权益抵押投资时夹层款者母公司限责合伙股份权益抵押投资(图2)样抵 押权益包括款者收入分配权保证清偿违约时夹层投资优先股权清偿结构性方法夹层投资权益位普通股权债券 优先股结构中夹层投资资金换取款者优先股份权益夹层投资优先体现合伙前获红利违约情况优先合伙权力 控制款者合伙权益
      夹层投资风险款者破产保障夹层投资权益交易中规定夹层投资款者董事会中委独立董事相似手 段包括设立特股东规定决定某问题时股东必须投票年种称远离破产实体(bankruptcy remote entity)做法广泛采核心合理分离款者夹层款者保证款者破产夹层款者没影响
      夹层融资优点体现灵活性通融合债权股权特征夹层融资产生数组合满足投资款者种需求说夹层投 资允许夹层投资参部分分红类似传统股权投资外允许夹层投资债权转换股权类似优先股转换债
      Rockbridge Capital投资案例中证实2001年秋总部位田纳西州孟菲斯Davidson酒店集团喜登集团购位芝加哥万丽 (Renaissance)酒店计划酒店翻新DavidsonRockbridge Capital获650万美元夹层融资期限4年Rockbridge收取12利息时参分享酒店现金收入出售利润作投资方 Rockbridge中该项目20年营业额增长公司预计夹层投资终年收益达2025
      项投资中Rockbridge采较复杂结构2002年总部位加州资产理咨询公司(Asset Management ConsultantsAMC)收购洛杉矶栋写字楼Rockbridge提供235万美元夹层融资期3年分两部分条款A资金额85万美 元年利率175填充AMC原期优先债数额实际获优先债数额间资金差距条款B资金额150万美元AMC原定夹层融资金 额初始年利率12逐年递增1参分享项目现金收入Rockbridge预计夹层投资年收益约22
      两案例中Rockbridge作投资公司意拥物业夹层融资灵活性体现资金费面案例投资间房产投资信托(REIT)似认家市房产公司意投资意营物业投资条款中体现出转换债特征
      MachCali Realty(纽约证交标号CLI)位新泽西间房产投资信托2003年12月投资1630万美元One River中心公司该公司位新泽西写字楼项目One River中心时空置率高达48投资指定覆盖增加租赁相关费期限3年特条款MachCali Realty3年期夹层投资转换项目625权接项目租赁理年2月益济转该项目空置率已降25
      夹层融资存劣势费高产品非标准化加信息透明度低资金费高抵押贷款2-8百分点方面夹层融资法律架构复杂 法律费远高抵押贷款美国通常求夹层融资额少500万美元外款者考虑夹层融资时必须征抵押贷款投资意抵押贷款 会夹层投资协商签订协议界定两者关系控制风险协议签署耗时耗力夹层融资障碍
      
      中国市场容量达150亿元
      2003年中国房产投资总额10106亿元美国商业动产中约1015夹层融资融资额投资总额1520估算中国年夹层融资市场容量达152202亿元极观
      市场两方面原决定夹层融资中国广阔发展潜力首先夹层融资作股债务间缓资供应需求效更贴资金效 率提高次中国房产市场资金渠道缺乏夹层融资带发展机会作股权债权中间产品夹层投资方面绕贷款政策壁垒 方面根身风险偏选择投资方式法律角度相美国复杂法律监环境带复杂法律结构高额法律费中国法律监环 境更适合夹层融资发展相关方违背法律强制性规定相关事项均协商确定
      作者加州学伯克利分校工商理硕士■
      
      
      
    百仕达 专注高端路线


      
      豪宅市场精耕细作令百仕达成类标杆企业 刘凌云文 王摄影
      
      新政策出台猜测批产商倒?会会出现洗牌情况?实产业变局渐进程夜间天翻覆 深圳百仕达实业限公司副总理罗雷认前宏观调控样会引起产业现格局太变化中型单项目开发商受影响会较 发展商会中发现机会产商宏观调控中难受程度成熟度相关超5年验开发商应该学会制定开发政策时考虑政策风险
      
      精耕细作豪宅市场
      专注住宅市场万科更加专注百仕达攻豪宅市场
      1996年原油贸易掘第桶金百仕达集团耗资9亿元深圳罗湖区块32万方米土里精耕细作营百仕达花园第 四期东郡已8月开盘明年初第五期动工2001年12月百仕达走出罗湖78亿元投华侨城填海区块面积75万方米土 2002年底动工兴建红树西岸年半年项目公开发售罗雷笑说百仕达称深圳市场死头
      百仕达集团旗产外燃气电力两块业务中百江燃气(1168HK)长江流域西南中心城市已良基础产 业百仕达控股(1168HK)道时出击?罗雷表示百仕达走出深圳会坚持高端路线二线城市市场成熟市场 规范透露百仕达进军北京海市场动作会加快接北京项目开始运作百仕达城市会太项目致力 做精品
      然直坚持豪宅路线红树西岸更携深圳王名请美国知名建筑师Bernardo设计罗雷坦承时然够坚定东郡’中推部分较户型结果销售远户型令百仕达更坚持走高端路线
      济学家批评中价格脱离居民收入水高档住宅目标然产面崩盘危险预言身操作者罗雷没危机感前年开 始深圳市场出现关外中户型高档Townhouse两头火爆局面国GDP年保持10增长财富会相积累着高收 入群增加豪宅市场会断新需求出现认旺盛需求带豪宅市场进步增长
      价格涨幅确泡沫成分城市化进程目前房价算高尤海果国际化城市标准衡量房价太高罗雷认类城市房价居民收入衡量海外投资者购买力支撑价格升
      
      稳健发展必须慎投资杠杆
      规模取胜罗雷表示百仕达土储备发愁产商足够资金源钱怕百仕达’会做年2月百仕达甚抛出位梅沙湖心岛块
      2002年5月百仕达深国投联手50168万元竞商业罗雷表示期研究百仕达觉缺乏商业产开发验 片区尚成熟转创维百仕达控股公告显示深圳创维鸿洲科技开发限公司黄宏生签定协议66188万港元转持 82股份深圳湖心岛限公司
      1998年6月百仕达控股市时募资6亿港元外年百仕达基销售资金进行滚动开发目前负债率仅50罗雷表示百 仕达产品质素较高变现力较强加目前项目进入回款期资金压力香港强团队负责资运作资金没问题
      月前百仕达然公布项融资16亿元产信托计划罗雷说份深国投合作针红树西岸信托计划份营销信托目锁定置业者信托购买者置业优惠额度20
      前银根紧缩环境企业极力谋求更融资渠道罗雷认:定慎投资杠杆稳健发展现越越信托产品提醒购买者作功课开发商前景优势等方面深入分析免投资失误■
      
      
      
    亿城股份 差异化生存


      
      产行业市场化趋势中够生存企业两类类万科样鳄类注重产品差异性专业化产商 户文
      
      希作产商说北京海两必争亿城股份(000616)例外2000年匹业界黑马直活跃北京西部产市场
      
      亿城股份壳
      2003年1月连渤海饭店(集团)股份限公司(000616)正式变更名称连亿城集团股份限公司意味着北京亿城集团通入市公司造专业化房产运作台努力终尘埃落定
      房产行业国外作准金融行业良资运作台房产企业发展起着非常关键作亿城集团股份限公司董事副总理郑力齐讳言公司董事会开始着造产专业台想法
      关系产行业扮演着十分重角色伴着行业市场化进程专业力资实力会企业发展着决定性影响郑力齐认中国资市场健全情况企业身专业力证券市场作越发突出
      亿城股份房产业转型次股权变动发生2002年9月连渤海公司控股子公司连渤海教育投资限公司连王子饭店87 股权2395033万元债权等值置换云南科新投资限公司持北京亿城49股权连渤海渤海教育分持亿城 产7921股份实现已房产业务100控制亿城股份产业教育酒店旅游业辅产业格局开始成形
      
      京西贵
      目标集中优势资源区域里做做强作综合较万科’金’产类市公司区域资金投放概 5亿元左右正市公司目前净资产规模体相亿城股份产事业总裁鄂俊宇表示资投资北京区域北京市场部 着明显差相言西部区较熟悉时心里较底亿城股份目前产项目碧水云天亿城中心万城华府全 部集中北京西部万柳区业士透露块亿城股份付出较高代价原万柳区级开发成较高前转土 较便宜
      北京历东富西贵说法正中万柳区适宜居住特点亿城股份开始产旅成万柳产收官者万城华府’万柳块住宅开发成京西高端城市墅代表
      
      差异化道路
      时亿城股份进行拓展斥资6000万元收购阳光四季花园公司60股权开发坐落庄北京济技术开发区西北7万方米卡尔生活馆项目
      正积极尝试通种途径获取土资源郑力齐表示亿城股份继续努力通收购项目公司股权方式获取土信息表明目前北京约1200符合协议出土楼盘开始着急寻找家亿城股份正期着成样家
      产行业市场化趋势越越明显情况够生存企业两类类万科’样鳄类注重产品差异性专业化产 商亿城旗北京万城置房产开发限公司市场总监李澍表示针时产界关 土金融政策变革限制超盘产生淘汰弱企业精化中间型企业点李澍表示亿城股份样企业应应消费需求升级断 扩规模做出精品走出条品质差异化道路
      三里屯33亿城股份寻找差异化种尝试楼盘坐落北京三里屯酒吧街占6100余方米亿城股份计划成 北京首家24时营业时尚生活中心处凉水河畔卡尔生活馆堪称Townhouse第2代景观居住融体
      针北京精装修房市场供需间剪刀差(市民愿意买精装修房例占60目前开发商提供精装修房占整体供应量12厨卫精装仅 9)亿城股份提出双S行动 service(服务)+ selection(选择)亿城股份’充分解购房者需求综合衡购房者开发商材料供应商装修单位力利益基础提出 利方装修计划时亿城房产开发公司总理刘云飞解释说
      
      限度全国化
      房产行业具强域特征国绝数产企业区域型企业进入超10城市发展企业更屈指数类排号房产企业全国化 程中目前进入少数中心城市(部分35)表明整体房产行业全国化扩张程处非常初级阶段
      发展区域京津区加成昆明等少数中心城市郑力齐表示2003年亿城股份开始积极考虑全国化策略考 察连天津成长三角城市终选定天津成等少数区域中心城市作走出北京基点条件成熟城市基扩张
      北京区域市场做做强基础亿城股份’积极稳妥进行区域扩张承受风险水实现公司跳跃式快速增长力争利5年左右时间发展成全国性具独特品牌专业产集团公司鄂俊宇说■
      
      
      
    太合产 造专业化台


      
      太合产目标客户划分三类造三专业化台取代原项目公司制:极品物业公司专走高端线路太合商务产致力造低密度高档次写字楼太合置城限公司专攻中高档住宅市场 户文
      
      
      喧嚣北京产界高调闻名样低调出名太合产(集团)限公司正样间企业
      
      三产业进
      太合产’发展初期试图跨区域发展太合产集团总理关贵森透露1998年加盟前太合试图进入烟台等两年前算 进军海终放弃觉现力资源理满足异发展需关贵森表示太合专注北京理北京市场 非常做
      量房产企业行业转前身万邦企业发展限公司太合控股公司房产业务基础开始元化旅目前太合控股 已决定初涉医疗等产业中退出正式确立产传媒金融服务元化营3方中太合产负责产业务太合传媒综合性 传媒娱乐集团仅华谊兄弟合资成立华谊兄弟太合影业公司成立太合影业公司刘震云出总理设冯刚工作室张国立工作室太合传 媒旗唱片公司太合麦田签约歌手包括朴树老狼等太合诚信投资限公司事金融增值服务太合控股董事局席王伟中国数产 业尚处发展初级阶段产业格局尚未形成太合种背北京具特定资源优势企业提供进行元化营机会
      兼太合控股副总裁关贵森透露太合控股元化营正设想进程发展产业关联度较低三产业直接进行资源互动 机会目前间联系更体现市场客户资源开发等方面实电影声叹息中断闪烁着太合产开发欧陆 典花园画面少通太合传媒太合产二者联系起
      太合产’需宣传时候会太合传媒’请艺捧捧场太合产说更引力太合传媒旗艺朋友 成客户通太合传媒’影视明星墅产生兴趣关贵森指着窗外东山墅说
      
      低密度欧陆化
      东山墅太合产推出极品墅社区位居燕莎CBD商圈间期推出19栋墅已销售空关贵森介绍说眼中永远 20客户创造80利润中国济持续7增长率必产生量富果出现面积然灾害战争等灾难中国发展种势头 会继续太合产’机会
      关贵森惯涨停板形容中国未走势鸦片战争中国历30跌停板目前止4-5涨停板眼中国运强势未太合产持续发展提供强市场基础刀磨快怕没柴砍?
      北京太合产目标客户划分三类:中国现代化进程中断出现市白领包括高级白领IT精英等中产阶级包括民营企业营者 富豪阶层相应产品定位确定三发展方:市白领提供中高档公寓商界精英提供商务产金领阶层度身造极品物业
      决定产品风格程中太合产’做法先确定目标市场然根目标群需求选定产品类型选出具代表性风格1998年推 出欧陆典项目北京建筑市场带股欧美风选择欧美风格中国骨子里西方文明较欧陆典推出日放 800号令整北京市场震
      开发时代庄园项目中太合产推出低层中密度Townhouse关贵森认北京高速发展已形成阳区中央商务 区(CBD)亚运村中央生活区(CLD)中关村高科技园区(CID)新格局城市功逐步三环五环附扩展时中产阶层日趋庞 私家车数量迅猛增加Townhouse发展提供充分条件中国居住条件正改进低层低密度发展趋势迎合种趋势太 合产聘请美国JWDA建筑事务时代庄园项目进行规划设计欧陆风格进行底更凸显产品文化品位太合产专门组建 研究建筑文化部门
      
      专业化台取代项目公司制
      刻意追求排名顾产业发展客观规律迟早出问题许企业设定未干年全国房产界位置时关贵森太冷静形容种现象
      太合产选择条发展路径通造专业化台持续健康发展奠基算根市场需求造三专业化台取代原直接项 目公司制关贵森透露太合计划目前负责东山墅项目太合嘉园公司基础建立极品物业公司专门走高端线路时太合国际 村基础造专注低密度高档次写字楼开发太合商务产目前太合产三支柱北京太合龙脉房产开发公司北京太合日盛房产开 发公司北京太合万兴房产开发公司合组建成太合置城限公司继续专攻中高档住宅市场
      建立直接项目公司体制种较理想状态实际操作起定难度关贵森表示次调整太合产世纪90年代初房产市场极度景气情况深入研究介入房产开发第二次关组织结构调整
      前太合产三房产公司:北京太合龙脉房产开发公司北京太合日盛房产开发公司北京太合万兴房产开发公司太合产营销战略委 员会太合产规划设计专家委员会动产研究三专业台组成调整公司方更加明确利更加专注满足客户产品品质需 求■
      
      
      
    招商产 专业取胜

      
      招商产年福特公司专注产品致力普罗众建造买起房子产业竞争中脱颖出 户文
      
      起步蛇口
      1984年正式营业执时算起招商产’已20年头招商局产控股限公司总理林少斌说19791984年招商 产前身蛇口工业区建设指挥部属房产科相公司里基建部门做蛇口工业区级开发完全垄断区域房屋建设 时开发碧涛墅汉贸公司厂房墅开发华建公司南洋商业银行等3家香港公司进行合作林少斌坦诚说:香港公司合作 目学家先进验
      1990年招商产完成走出蛇口第单:兴建8000方米住宅—复兴厦1992年房产投资热招商产’ 未幸免房产泡沫1997年东南亚金融风暴刮倒项目卖掉良资产处理2002年项目差清理结 束林少斌表示10亿元巨额学费认识必须进行专业化营
      
      垄断步入市场
      现正相垄断走完全市场化没政策倾斜通公开招标林少斌表示国企然占少资源定做真正做必须市场规律运作
      目标成优秀品牌公司林少斌透露招商产策略进入10左右城市城市战略性进入目够支持招商产长期发展果城市进入前五名产商行列定成全国产商
      目前招商产已相继进入北京天津海南京苏州深圳广州重庆漳州等9城市中特值提面积达40方公里漳州开发区基垄断开发优先开发权蛇口类似政府投资税留里
      
      专注产品
      面中国房产市场化进程带新机遇企业生存?林少斌认机制较优秀理团队企业占风制度更重
      作间制度完善市公司股东密切关系招商产带许优势优势股东资源支持渡难关持续发展
      事实受设香港总部影响招商产处事方式产商招商产’开始坚持优质物业卖前合作程中通 利润三七分成分回墅没卖林少斌表示招商产独家发展东西卖留着出租蛇口独特环境关:蛇口外国较 1985年南海石油开发带量外国投资者80年代末90年代初度全部居住蛇口会买房子租办公楼墅租房收益 卖房高
      中海华润样招商局中央直属国型企业招商产董事会秘书陈宇认招商产受海派中式文化影响 招商产发展起重作先做行业进入产业公司模式独特专业气质会胜出陈宇认招商产 年福特公司专注产品致力普罗众建造买起房子样差异产业竞争中脱颖出■
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