xx行性研究报告
第章 投资环境分析
国环境：中国房产20年景
2004年12月3日海新国际博览中心第六届中国住交会拉开序幕届相届住交会规模气堪称史前例253家房产企业相关行业代表参加届展会侧面反映开发企业普遍未房产市场预期致认住交会办方预言中国房产20年景
中国房产业已成国民济重支柱产业2003年中国GDP增长93百分点中18百分点房产业直接贡献
中国房产业直接带动57相关产业产出增加没行业广泛行业推动力
1998年中国房产开发投资竣工面积销售面积始终保持年均20左右增长
2003年中国住宅投资占GDP例超美国已达57美国房产业作国家济三支柱产业（汽车医药房产）已持续50年
2020年中国城镇口达102亿年均增长4城镇住宅存量面积达330亿方米2004年净增1985亿方米年均需净增124亿方米
二荆州房产市场：整体良性发展现阶段迅速升温
1湖北省宏观政策指导
2004年6月促进房产业持续快速健康发展根国务院关促进房产市场持续健康发展通知结合省实际湖北省政府出台省政府关促进房产业持续健康发展意见定程度刺激商品房市场保证房产市场健康发展
2政府出台房改政策取消福利分房
2000年年底荆州政府取消福利分房制度购房数量骤增时着居民收入水断提高消费者观念转变消费者商品房需求持续呈升趋势程度刺激商品房市场迅猛发展
3口城镇化扩市场消费需求
荆州文化古城着悠久历史古连贯南北交通塞物资集散着年城市基础设施建设逐步完善吸引许外荆州投资商外户籍制度改革农村口城镇化城镇口量增加荆州市商品房消费市场增添新力军
4着均收入增加民生活水提高市场消费力逐步增强
2003年荆州市城镇居民均支配收入7093元年增长74均消费支出5400元增长332003年全市农民均纯收入2502元增长39(摘：荆州横2003年荆州市济运行特点问题策)
2004年荆州市完成生产总值430亿元左右增长8．5％城镇居民均支配收入7600元年增长7．2％农民均纯收入3002元年增加500元增长20．0％增长速度创九年水增长速度居全省第位增加绝额居全省第二位（摘：荆州市民政府新闻发言办公室2004年济发展情况新闻发布稿）
数反映企业投资消费蕴藏着较增长潜力
年相部分住旧楼房房居民改善居住条件旧换新换逐渐追求居者屋居者优屋发展电脑移动电话摩托车等消费快速增长带动城市消费品市场活跃汽车住房消费增加预示着新轮消费结构升级已期远
5类物业市场情况
荆州花园驰太阳城翰林苑观邸白云绿水丽景家园等批高档次概念住宅推出完成类产品市场说明务高档住宅已广认接受希拥类高档住宅基础类产品推广销售逐步成熟深入心
三荆州房产消费市场新机遇：旧城改造银行揭
1旧城改造造成需求量增加
鉴原荆州城口密度状况减轻市政压力 2003年政府出台古城减压城许拆房许建房新规划开始城墙城古迹古建筑加保护时令城十二万外迁六万短期目标三年迁出三万城外房开发提供良市场环境
2银行揭政策出台量济实力强家庭步入购房者行业增加市场需求量银行揭政策消费者通常仅需支付相总房款两四成首付款提前入住享受房产居住权增加消费群数量效刺激房产市场
第二章 项目概况
建设址
新风区二期工程——xx项目（简称项目）位荆州城南济技术开发区建设中学城中心北城南片区交通动脉——高规格景观路南环路目前南环路拓宽工程已利结束西面屈原南路连接南环路市中心纽带拓建工程已动工预计2005年底全部竣工届时改善目前需绕道进入市中心状况相程度增强项目理优势
二项目规模
新风区项目规划总面积6173085方米总建筑面积100300方米总居住口2639中已开发期工程面积966661方米建筑面积22000方米
项目xx新风区二期建工程目前已列入荆州市2004年度房产开发计划面积5206424方米总建筑面积82000方米中含住宅建筑面积70803方米商业房面积9659方米公建面积1538方米总套数636套入住口约2000
三总体规划设计理念
1充分利块理优越性周边然资源注意文环境持续性发展创造享受现代市文明享受生态然居住环境
2适应学城开发区高知士需求创造切合二十世纪生活模式高尚新颖舒适居住环境
3延续期建筑风格基础积极创新利科学环境规划方法荆州市住宅区发展创造良典范
四总体规划构思
项目参浙江深圳等海发达区房产业精萃吸取域房产业界优点接合区实际情况邀请国知名景观设计单位规划师倾力造建筑外立面户型设计楼宇间距休闲会中心广场等合理规划精心设计区配套设计齐全规划建设5000方米中央绿广场约1000 方米时尚休闲会400米特色商业街型停车场社区医疗保健站健健身房等娱乐休闲设施
1规划结构
区城市干道区广场区干道区道路网络整区形成矩形状南环路设入口广场余路设次入口区中心设区广场区干道串联干区广场作交通网络
2建筑单体设计
区建筑单体呈南北点面结合式布局区干道组织交通均设公绿单位建筑间路保持规定系数建筑具较绿阳光较通风建筑底层设汽车库均区干道相连中心广场设置中心会满足区理服务休闲等配套需次入口设置相应理房停车场
区住宅单体定位公寓式住宅户型组成兼舒适然集中布局形式拥公绿车库屋顶露台等配套设施时具结构紧凑布局合理功分区科学外表亲张扬特点顶层均设阁楼带屋顶花园建筑外形继承传统建筑中粉墙黛瓦神韵区具浓郁域风情强烈识性
3建筑环境园林景观设计
整体环境景观设计总体表现现代文景观环境特色结合然势貌塑造区优雅宁静宜居住环境
规划建造5000方米中央绿广场采坡式设计均原基础高出1米左右实行立体绿化建造特色枯水景辅建筑品装点扩绿化面积增强视觉击力
设计立体参式园林开辟运动场休闲场区绿化景观真正成业休闲享受乐园
根组团分区设置题组团绿化倡导亲庭院生活组团景观设计半围合结构加立体化题绿化组团形成特色悠悠庭园营造温馨居家属感
保证植样性色彩性整园区植应保证四季景高矮序丰富样外应注意园区植物色彩搭配营造派新鲜热火场面增添社区气美感
区绿绿相应然谐存加具方特色品点缀亲切愉悦居住情趣
五物业理
优良物业理仅住宅身保值增值业利益保障
项目聘请浙江省知名万家物业公司进行全程物业指导该公司事专业物业理年服务众中高档楼盘深受评资质深厚验丰富该公司项目未竣工前开始介入物业理角度早发现问题解决问题避免出现入住理难题
项目推行绿色安全环保区概念全部采取车分流设三十米宽入口仅供行出入新风二路屈原南路设两侧门供车辆出入
区入口设保卫室栋楼单元入口装视讲系统公场外墙设高密度红外线监控系统社区保安二十四时巡逻遇紧急情况通报警系统获时帮助
外项目物业理提供全天候区保洁园林绿化方面施肥锄草修剪虫等工作消防设施保护公部位维修保养代订牛奶书刊报纸等等想业想急业急业享受尊贵居家生活
第三章 项目市场分析整合营销
项目市场分析
1段环境优越
项目位荆州城南济技术开发区建设中学城中心北城南片区交通动脉——高规格景观路南环路目前南环路拓宽工程已利结束西面屈原南路连接南环路市中心纽带拓建工程已动工预计2005年底全部竣工届时改善目前需绕道进入市中心状况实现项目城零距离接触相程度增强项目理优势
2周边生活配套完善
项目周边生活配套包括：新风超市金丰园超市明珠超市新风菜场金丰园菜场农业银行工商银行胸科医院二医院荆州市中心医院金九龙酒店九龙渊公园龙舟赛场东门风景区等休闲配套生活十分便利
3园林景观设计突出
项目荆州住宅市场园林景观设计进行巨突破100亩社区规模开辟5000方米中央绿广场采坡式设计建造特色枯水景实行立体绿化组团绿化设计参式园林开辟运动休闲场保证植样性色彩性建造约1000 方米时尚休闲会等等（详见P5建筑环境园林景观设计）
4教育配套优势显著
古非常重环境影响古孟母三迁着买家楼眼光渐趋成熟买家购买前期楼盘综合素质关注发展未居住环境关注未邻居关注现代社会生活压力更渴种淡定闲适居家感觉份心丰盈身气质修养显现目前全国城市教育楼盘普遍畅销销售价格高周边条件相楼盘10~20
项目处学城中心教育配套优势极显著着长江学成立高级职业技术学校等20余学校逐步迁入学城项目天独厚文化教育氛围业教师特点吸引越越高知高收入群投资置业
5建筑施工品质硬
项目施工队伍中国建筑乡浙江虞推行品牌第信誉原施工品质精益求精深受业界评
期现房达卓越半装修房品质：独特拉毛收光工艺优质高硬铝合金窗成品窗台整体装配室电路预先暗藏插座接头合理预留等等消费者留深刻印象
施工方xx建造中继续秉承种精益求精作风xx建造成荆州市品位高质量设施完善住宅示范区创造良社会效益济效益
6市场供求关系良
项目处城南开发区周边房产开发项目较少作城南开发区荆州学城景观路南环路第型住宅社区学城20余学校迁入项目带庞消费群体营造兴旺蓬勃气强力推进项目住宅商铺销售宽松市场竞争环境巨目标消费群体项目处良市场供求关系中市场前景令乐观
7开发区升值潜力巨
项目处城南济开发区属省级济技术开发区省级台商投资区年发挥特区位土港口学城高校科教优势高校牌科技牌做引资引智重荆州市开发区中格外引注目城南济技术开发区学城力建设时刺激周边相关行业发展城南片区气骤增
恰逢现阶段荆州房产市场迅猛发展持续升温时机作城南开发区荆州学城景观路南环路第型住宅社区项目前景十分
二期现房整合营销
公司通期现房滞销情况深刻研究认识根原非产品身符合市场需求缺乏巧妙产品包装效销售执行
2003年3月项目聘请武汉新希物业代理顾问限公司进行策划包装销售初步签订销售代理合
武汉新希物业代理顾问限公司家事房产营销策划销售代理顾问专门公司业务广西安郑州武汉昆明四先20家知名开发商长线合作拥8年实战验4 8楼盘成功策划营销历该公司先进理模式扎实工作精神精专业务力等诸方面优势屡屡超额完成销售务典型案例年销售10万余方销售额逾亿元更创日售1万米售楼奇迹中9滞销楼盘做出科学分析诊断重新策划入市圆满赢市场销售迅速售罄发展商誉房产良医发展商新希
武汉新希物业代理顾问限公司接手项目产品进行全新整合包装营销策划运规范科学效操作技巧加强项目销售力度截止2004年底售罄住宅100套占接手时未售186套54加快项目资金回笼速度2005年元旦春节期间新希公司根返乡回城员骤增等趋势策划举办迎新年购房四重礼等促销活动进步加强销售攻势期余90套住宅猛烈击市场
事实证明项目聘请武汉新希物业代理顾问限公司产品进行全新整合包装营销策划强势销售项目销售进度资金回笼周转产生重转折进度预计期186套现房2005年4月实现100售罄实现资金全部回笼
三xx价格定位
现阶段项目类物业荆州花园驰太阳城翰林苑等批高档次概念住宅推出已完成类产品市场说明务广接受希拥
方面述项目恰逢现阶段荆州房产市场迅猛发展持续升温时机2005年1月公司市场类产品价格调查（见表）出目前市场类产品销售均价皆1400元 m2
楼盘名称
荆州花园
驰·太阳城
翰林苑
观邸
起价（元 m2）
1380
1616
1448
1428
均价（元 m2）
1550
1750
1460
1750
备 注
仅剩10余套
表列类产品相xx园林景观设计（详见P5建筑环境园林景观设计）教育配套（详见P7教育配套优势显著）产品品质（详见P7建筑施工品质硬）等方面具显著优势
园林景观设计方面驰·太阳城中心花园广场项目设计力度较弱项目荆州住宅市场园林景观设计进行巨突破100亩社区规模开辟5000方米中央绿广场采坡式设计建造特色枯水景实行立体绿化组团绿化设计参式园林开辟运动休闲场保证植样性色彩性建造约1000 方米时尚休闲会等等
根消费者买升买降心理特征公司xx销售采取低开高走价格策略入市初期采取较优惠定价根供求关系变化控制涨幅计划逐步提升销售价格
目前公司根项目身特点结合市场类产品价格进行综合研究分析xx入市阶段销售均价定1400元 m2预计获广泛市场认项目销售开启良开端促进资金良性循环周转
四xx整合营销
武汉新希物业代理顾问限公司期现房进行全新整合包装营销策划强势销售时二期xx包装营销进行良铺垫xx尚未开盘产品优势期基础改进已荆州深入心积累量潜客户详细登记预订客户已达100预计开盘产品销售势破竹实现更快资金回笼实现资金周转良性循环
xx产品包装紧紧抓住产品园林景观设计教育配套重优势切合目标消费群（周边教师公务员等高知高收入群）特征推广生态文概念树立产品新颖高尚亲切健康良形象
1案名：新风区二期·xx
xx富现代市文气息新颖命名引领产品包装形象焕然新城南点明项目址春天带受众清新亲切绿意盎然生机勃勃感受xx寓意二期产品仅期创新更城南片区整荆州春天般新意
2推广题：春天里书香院落
春天点题紧扣产品园林景观设计优势书香院落紧扣产品重优势——教育配套深深契合
3组团名：梅园兰园竹园菊园
春天般居住新意具体组团位住户属居住情趣
梅兰竹菊绿色生态然园林代表体现产品园林景观设计优势中国传统文化中高尚品格象征极具文意涵梅园兰园竹园菊园组团命名样紧扣产品优势深目标消费群（周边教师公务员等高知高收入群）爱
4广告语：
（1）2005荆州值期生态文住宅（开盘前）
（2）领舞城南新生活（开盘暂定）
强势广告语吸引受众密切关注
广告语设计表现十分抢眼产品包装（报纸广告宣传单户外广告售楼部包装等）中频频出现受众反复强烈刺激
5卖点提炼：
（1）金牌美福品艺术文书香
绝版段浸染学城墨秀书香享城南济开发区商圈活力坐拥高标准景观路南环路便利尊荣条公交线路直达区门口
黄金福缔造高尚儒雅生活品质辐射限升值潜力
（2）优越性价体贴生活样选择空间
超值起价引领城南片区超值风暴
精心造细心雕琢成卓越半装修房品质：独特拉毛收光工艺优质高硬铝合金窗成品窗台整体装配室电路预先暗藏插座接头合理预留……
省钱省时省心品质关怀生活家感觉更
（3）完美设计成家风范
100亩宏规模1000㎡时尚休闲会5000㎡中央绿化广场400m特色商业街静谧社区纯美领精彩贴心户型南北穿堂风开间短进深完美样户专配储藏室时尚车库更生活空间
绿意漾漾日子缓缓生活散散
（4）完善配套实现爱家梦想
金九龙酒店九龙渊公园龙舟赛场东门风景区等休闲场举步江汉石油学院石油附中石油附石油幼园新风幼园等名校环绕毗邻超市菜场医院银行商场林立四周
爱家爱孩子该住里
（5）五心级物感受心呵护
家价值忽视部分建筑外种真正您省心舒心放心贴心怡心五心级生活：24时保安守岗间断巡逻高密度闭路监控探头视讲门禁系统项性化家政服务
尊崇安全点滴享受中然流露
第四章 投资计划济分析
前期工程情况
1土出手续全部完善
2质勘察已全部结束
3建施图纸基础图纸已设计完成
二投资计划建设周期
项目xx总投资约需民币柒仟玖佰万元详情请见表：
项目
占
（m2）
建筑面积
（m2）
总投资
（万元）
备注
住宅
3114674
70803
674700
商业房
696885
9659
114600
公建
1538
成摊入住宅营业房
合计
3811600
82000
789300
说明：述土包括道路代征
三建设周期资金源计划
公司xx项目分两阶段进行滚动式开发第阶段开发总建面约41000方米中南环路商业房总建面约7600方米住宅总建面约33400方米合计需投入资金4100万元资金源计划：
（1）公司土投入款1096万元（出土评估价）已付
（2）项目xx第阶段开发建设中新风区期售90套现房正热销中预计2005年4月全部售罄实现销售收入（资金回笼）1300万元
（3）项目xx第阶段开发建设中新风区期南环路街商业房（二层）约7600方米期热卖资金回笼快预计2005年8月全部售罄实现销售收入（资金回笼）1672万元
（3）银行部门贷款支持第阶段项目中工程款约2000万元
（4）根施工单位签订合规定项目xx第二阶段工程全部竣工验收支付总工程款80左右余部分工程款支付资金
（5）第阶段开发建设时代理销售公司进行强力度房产预售促资金快速回笼预计项目第阶段2005年2月开工5月开始预售8月少实现销售收入2000万元（第阶段全部6348万元30）第二阶段项目开工
综述项目资金灵活周转项目利开发建设环环相扣实现整体良性循环
项目计划二年半利完成两阶段全部开发建设三年半实现全部销售收入二年半清全部贷款
四济分析
项目成利润住宅商业房架空层（车库储藏室）三部分组成架空层成已摊入住宅商业房成中销售纯利润具体分析：
1住宅（商品房）测算成民币953预计盈利3165万元表：
面积
（m2）
单位成
（元 m2）
总成
（万元）
销售均价
（元 m2）
销售收入
（万元）
利润
（万元）
70803
953
6747
1400
9912
3165
说明：具体明细见附表（1）
2商业房街二层组成测算成民币1187元 m2预计盈利978万元表：
面积
（m2）
单位成
（元 m2）
总成
（万元）
销售均价
（元 m2）
销售收入
（万元）
利润
（万元）
9659
1187
1147
2200
2125
978
说明：具体明细见附表（2）
3架空层（车库储藏室）成已摊入住宅商业房成中销售收入均利润民币822万元表：
项目
面积
（m2）
销售价
（元m2）
销售收入
（万元）
备注
储藏室
4620
650
300
车 库
4500
1160
522
合 计
9120
822
4述济分析出项目综合济效益分析表：
项目
面积
（m2）
总投入
（元m2）
总收入
（万元）
利润
（万元）
住 宅
70803
6747
9912
3165
商业房
9659
1147
2125
978
车 库
4500
522
522
储藏室
4620
300
300
合 计
89592
7894
12859
4965
附表（1） 住宅成分析
项目
数量
方米摊销
（元 m2）
金额
（万元）
备注
建筑面积
70803
土款
200
141606
城市配套费
40
283212
土规划设计费
1024
725023
中心会
1492
1056381
绿化广场
2238
1584571
配电设施
854
604657
道路
15
1062045
土建费水电安装
500
354015
开发理费
414
2931244
销售收入3计
预见费
207
1465622
销售收入15计
税金
798
5650079
销售收入57计
合计
92598
6747385
附表（2） 商业房成分析
项目
数量
方米摊销
（元 m2）
金额
（万元）
备注
建筑面积
9659
土款
200
19318
城市配套费
40
38636
土规划设计费
1024
98908
中心会
1492
144112
绿化广场
2238
216168
配电设施
854
82488
道路
15
144885
物业理设施
5176
49995
土建费水电安装
600
57954
开发理费
66
637494
销售收入3计
预见费
33
318747
销售收入15计
税金
1254
1211239
销售收入57计
合计
118724
11467551
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xx行性研究报告
第章 投资环境分析
国环境：中国房产20年景
2004年12月3日海新国际博览中心第六届中国住交会拉开序幕届相届住交会规模气堪称史前例253家房产企业相关行业代表参加届展会侧面反映开发企业普遍未房产市场预期致认住交会办方预言中国房产20年景
中国房产业已成国民济重支柱产业2003年中国GDP增长93百分点中18百分点房产业直接贡献
中国房产业直接带动57相关产业产出增加没行业广泛行业推动力
1998年中国房产开发投资竣工面积销售面积始终保持年均20左右增长
2003年中国住宅投资占GDP例超美国已达57美国房产业作国家济三支柱产业（汽车医药房产）已持续50年
2020年中国城镇口达102亿年均增长4城镇住宅存量面积达330亿方米2004年净增1985亿方米年均需净增124亿方米
二荆州房产市场：整体良性发展现阶段迅速升温
1湖北省宏观政策指导
2004年6月促进房产业持续快速健康发展根国务院关促进房产市场持续健康发展通知结合省实际湖北省政府出台省政府关促进房产业持续健康发展意见定程度刺激商品房市场保证房产市场健康发展
2政府出台房改政策取消福利分房
2000年年底荆州政府取消福利分房制度购房数量骤增时着居民收入水断提高消费者观念转变消费者商品房需求持续呈升趋势程度刺激商品房市场迅猛发展
3口城镇化扩市场消费需求
荆州文化古城着悠久历史古连贯南北交通塞物资集散着年城市基础设施建设逐步完善吸引许外荆州投资商外户籍制度改革农村口城镇化城镇口量增加荆州市商品房消费市场增添新力军
4着均收入增加民生活水提高市场消费力逐步增强
2003年荆州市城镇居民均支配收入7093元年增长74均消费支出5400元增长332003年全市农民均纯收入2502元增长39(摘：荆州横2003年荆州市济运行特点问题策)
2004年荆州市完成生产总值430亿元左右增长8．5％城镇居民均支配收入7600元年增长7．2％农民均纯收入3002元年增加500元增长20．0％增长速度创九年水增长速度居全省第位增加绝额居全省第二位（摘：荆州市民政府新闻发言办公室2004年济发展情况新闻发布稿）
数反映企业投资消费蕴藏着较增长潜力
年相部分住旧楼房房居民改善居住条件旧换新换逐渐追求居者屋居者优屋发展电脑移动电话摩托车等消费快速增长带动城市消费品市场活跃汽车住房消费增加预示着新轮消费结构升级已期远
5类物业市场情况
荆州花园驰太阳城翰林苑观邸白云绿水丽景家园等批高档次概念住宅推出完成类产品市场说明务高档住宅已广认接受希拥类高档住宅基础类产品推广销售逐步成熟深入心
三荆州房产消费市场新机遇：旧城改造银行揭
1旧城改造造成需求量增加
鉴原荆州城口密度状况减轻市政压力 2003年政府出台古城减压城许拆房许建房新规划开始城墙城古迹古建筑加保护时令城十二万外迁六万短期目标三年迁出三万城外房开发提供良市场环境
2银行揭政策出台量济实力强家庭步入购房者行业增加市场需求量银行揭政策消费者通常仅需支付相总房款两四成首付款提前入住享受房产居住权增加消费群数量效刺激房产市场
第二章 项目概况
建设址
新风区二期工程——xx项目（简称项目）位荆州城南济技术开发区建设中学城中心北城南片区交通动脉——高规格景观路南环路目前南环路拓宽工程已利结束西面屈原南路连接南环路市中心纽带拓建工程已动工预计2005年底全部竣工届时改善目前需绕道进入市中心状况相程度增强项目理优势
二项目规模
新风区项目规划总面积6173085方米总建筑面积100300方米总居住口2639中已开发期工程面积966661方米建筑面积22000方米
项目xx新风区二期建工程目前已列入荆州市2004年度房产开发计划面积5206424方米总建筑面积82000方米中含住宅建筑面积70803方米商业房面积9659方米公建面积1538方米总套数636套入住口约2000
三总体规划设计理念
1充分利块理优越性周边然资源注意文环境持续性发展创造享受现代市文明享受生态然居住环境
2适应学城开发区高知士需求创造切合二十世纪生活模式高尚新颖舒适居住环境
3延续期建筑风格基础积极创新利科学环境规划方法荆州市住宅区发展创造良典范
四总体规划构思
项目参浙江深圳等海发达区房产业精萃吸取域房产业界优点接合区实际情况邀请国知名景观设计单位规划师倾力造建筑外立面户型设计楼宇间距休闲会中心广场等合理规划精心设计区配套设计齐全规划建设5000方米中央绿广场约1000 方米时尚休闲会400米特色商业街型停车场社区医疗保健站健健身房等娱乐休闲设施
1规划结构
区城市干道区广场区干道区道路网络整区形成矩形状南环路设入口广场余路设次入口区中心设区广场区干道串联干区广场作交通网络
2建筑单体设计
区建筑单体呈南北点面结合式布局区干道组织交通均设公绿单位建筑间路保持规定系数建筑具较绿阳光较通风建筑底层设汽车库均区干道相连中心广场设置中心会满足区理服务休闲等配套需次入口设置相应理房停车场
区住宅单体定位公寓式住宅户型组成兼舒适然集中布局形式拥公绿车库屋顶露台等配套设施时具结构紧凑布局合理功分区科学外表亲张扬特点顶层均设阁楼带屋顶花园建筑外形继承传统建筑中粉墙黛瓦神韵区具浓郁域风情强烈识性
3建筑环境园林景观设计
整体环境景观设计总体表现现代文景观环境特色结合然势貌塑造区优雅宁静宜居住环境
规划建造5000方米中央绿广场采坡式设计均原基础高出1米左右实行立体绿化建造特色枯水景辅建筑品装点扩绿化面积增强视觉击力
设计立体参式园林开辟运动场休闲场区绿化景观真正成业休闲享受乐园
根组团分区设置题组团绿化倡导亲庭院生活组团景观设计半围合结构加立体化题绿化组团形成特色悠悠庭园营造温馨居家属感
保证植样性色彩性整园区植应保证四季景高矮序丰富样外应注意园区植物色彩搭配营造派新鲜热火场面增添社区气美感
区绿绿相应然谐存加具方特色品点缀亲切愉悦居住情趣
五物业理
优良物业理仅住宅身保值增值业利益保障
项目聘请浙江省知名万家物业公司进行全程物业指导该公司事专业物业理年服务众中高档楼盘深受评资质深厚验丰富该公司项目未竣工前开始介入物业理角度早发现问题解决问题避免出现入住理难题
项目推行绿色安全环保区概念全部采取车分流设三十米宽入口仅供行出入新风二路屈原南路设两侧门供车辆出入
区入口设保卫室栋楼单元入口装视讲系统公场外墙设高密度红外线监控系统社区保安二十四时巡逻遇紧急情况通报警系统获时帮助
外项目物业理提供全天候区保洁园林绿化方面施肥锄草修剪虫等工作消防设施保护公部位维修保养代订牛奶书刊报纸等等想业想急业急业享受尊贵居家生活
第三章 项目市场分析整合营销
项目市场分析
1段环境优越
项目位荆州城南济技术开发区建设中学城中心北城南片区交通动脉——高规格景观路南环路目前南环路拓宽工程已利结束西面屈原南路连接南环路市中心纽带拓建工程已动工预计2005年底全部竣工届时改善目前需绕道进入市中心状况实现项目城零距离接触相程度增强项目理优势
2周边生活配套完善
项目周边生活配套包括：新风超市金丰园超市明珠超市新风菜场金丰园菜场农业银行工商银行胸科医院二医院荆州市中心医院金九龙酒店九龙渊公园龙舟赛场东门风景区等休闲配套生活十分便利
3园林景观设计突出
项目荆州住宅市场园林景观设计进行巨突破100亩社区规模开辟5000方米中央绿广场采坡式设计建造特色枯水景实行立体绿化组团绿化设计参式园林开辟运动休闲场保证植样性色彩性建造约1000 方米时尚休闲会等等（详见P5建筑环境园林景观设计）
4教育配套优势显著
古非常重环境影响古孟母三迁着买家楼眼光渐趋成熟买家购买前期楼盘综合素质关注发展未居住环境关注未邻居关注现代社会生活压力更渴种淡定闲适居家感觉份心丰盈身气质修养显现目前全国城市教育楼盘普遍畅销销售价格高周边条件相楼盘10~20
项目处学城中心教育配套优势极显著着长江学成立高级职业技术学校等20余学校逐步迁入学城项目天独厚文化教育氛围业教师特点吸引越越高知高收入群投资置业
5建筑施工品质硬
项目施工队伍中国建筑乡浙江虞推行品牌第信誉原施工品质精益求精深受业界评
期现房达卓越半装修房品质：独特拉毛收光工艺优质高硬铝合金窗成品窗台整体装配室电路预先暗藏插座接头合理预留等等消费者留深刻印象
施工方xx建造中继续秉承种精益求精作风xx建造成荆州市品位高质量设施完善住宅示范区创造良社会效益济效益
6市场供求关系良
项目处城南开发区周边房产开发项目较少作城南开发区荆州学城景观路南环路第型住宅社区学城20余学校迁入项目带庞消费群体营造兴旺蓬勃气强力推进项目住宅商铺销售宽松市场竞争环境巨目标消费群体项目处良市场供求关系中市场前景令乐观
7开发区升值潜力巨
项目处城南济开发区属省级济技术开发区省级台商投资区年发挥特区位土港口学城高校科教优势高校牌科技牌做引资引智重荆州市开发区中格外引注目城南济技术开发区学城力建设时刺激周边相关行业发展城南片区气骤增
恰逢现阶段荆州房产市场迅猛发展持续升温时机作城南开发区荆州学城景观路南环路第型住宅社区项目前景十分
二期现房整合营销
公司通期现房滞销情况深刻研究认识根原非产品身符合市场需求缺乏巧妙产品包装效销售执行
2003年3月项目聘请武汉新希物业代理顾问限公司进行策划包装销售初步签订销售代理合
武汉新希物业代理顾问限公司家事房产营销策划销售代理顾问专门公司业务广西安郑州武汉昆明四先20家知名开发商长线合作拥8年实战验4 8楼盘成功策划营销历该公司先进理模式扎实工作精神精专业务力等诸方面优势屡屡超额完成销售务典型案例年销售10万余方销售额逾亿元更创日售1万米售楼奇迹中9滞销楼盘做出科学分析诊断重新策划入市圆满赢市场销售迅速售罄发展商誉房产良医发展商新希
武汉新希物业代理顾问限公司接手项目产品进行全新整合包装营销策划运规范科学效操作技巧加强项目销售力度截止2004年底售罄住宅100套占接手时未售186套54加快项目资金回笼速度2005年元旦春节期间新希公司根返乡回城员骤增等趋势策划举办迎新年购房四重礼等促销活动进步加强销售攻势期余90套住宅猛烈击市场
事实证明项目聘请武汉新希物业代理顾问限公司产品进行全新整合包装营销策划强势销售项目销售进度资金回笼周转产生重转折进度预计期186套现房2005年4月实现100售罄实现资金全部回笼
三xx价格定位
现阶段项目类物业荆州花园驰太阳城翰林苑等批高档次概念住宅推出已完成类产品市场说明务广接受希拥
方面述项目恰逢现阶段荆州房产市场迅猛发展持续升温时机2005年1月公司市场类产品价格调查（见表）出目前市场类产品销售均价皆1400元 m2
楼盘名称
荆州花园
驰·太阳城
翰林苑
观邸
起价（元 m2）
1380
1616
1448
1428
均价（元 m2）
1550
1750
1460
1750
备 注
仅剩10余套
表列类产品相xx园林景观设计（详见P5建筑环境园林景观设计）教育配套（详见P7教育配套优势显著）产品品质（详见P7建筑施工品质硬）等方面具显著优势
园林景观设计方面驰·太阳城中心花园广场项目设计力度较弱项目荆州住宅市场园林景观设计进行巨突破100亩社区规模开辟5000方米中央绿广场采坡式设计建造特色枯水景实行立体绿化组团绿化设计参式园林开辟运动休闲场保证植样性色彩性建造约1000 方米时尚休闲会等等
根消费者买升买降心理特征公司xx销售采取低开高走价格策略入市初期采取较优惠定价根供求关系变化控制涨幅计划逐步提升销售价格
目前公司根项目身特点结合市场类产品价格进行综合研究分析xx入市阶段销售均价定1400元 m2预计获广泛市场认项目销售开启良开端促进资金良性循环周转
四xx整合营销
武汉新希物业代理顾问限公司期现房进行全新整合包装营销策划强势销售时二期xx包装营销进行良铺垫xx尚未开盘产品优势期基础改进已荆州深入心积累量潜客户详细登记预订客户已达100预计开盘产品销售势破竹实现更快资金回笼实现资金周转良性循环
xx产品包装紧紧抓住产品园林景观设计教育配套重优势切合目标消费群（周边教师公务员等高知高收入群）特征推广生态文概念树立产品新颖高尚亲切健康良形象
1案名：新风区二期·xx
xx富现代市文气息新颖命名引领产品包装形象焕然新城南点明项目址春天带受众清新亲切绿意盎然生机勃勃感受xx寓意二期产品仅期创新更城南片区整荆州春天般新意
2推广题：春天里书香院落
春天点题紧扣产品园林景观设计优势书香院落紧扣产品重优势——教育配套深深契合
3组团名：梅园兰园竹园菊园
春天般居住新意具体组团位住户属居住情趣
梅兰竹菊绿色生态然园林代表体现产品园林景观设计优势中国传统文化中高尚品格象征极具文意涵梅园兰园竹园菊园组团命名样紧扣产品优势深目标消费群（周边教师公务员等高知高收入群）爱
4广告语：
（1）2005荆州值期生态文住宅（开盘前）
（2）领舞城南新生活（开盘暂定）
强势广告语吸引受众密切关注
广告语设计表现十分抢眼产品包装（报纸广告宣传单户外广告售楼部包装等）中频频出现受众反复强烈刺激
5卖点提炼：
（1）金牌美福品艺术文书香
绝版段浸染学城墨秀书香享城南济开发区商圈活力坐拥高标准景观路南环路便利尊荣条公交线路直达区门口
黄金福缔造高尚儒雅生活品质辐射限升值潜力
（2）优越性价体贴生活样选择空间
超值起价引领城南片区超值风暴
精心造细心雕琢成卓越半装修房品质：独特拉毛收光工艺优质高硬铝合金窗成品窗台整体装配室电路预先暗藏插座接头合理预留……
省钱省时省心品质关怀生活家感觉更
（3）完美设计成家风范
100亩宏规模1000㎡时尚休闲会5000㎡中央绿化广场400m特色商业街静谧社区纯美领精彩贴心户型南北穿堂风开间短进深完美样户专配储藏室时尚车库更生活空间
绿意漾漾日子缓缓生活散散
（4）完善配套实现爱家梦想
金九龙酒店九龙渊公园龙舟赛场东门风景区等休闲场举步江汉石油学院石油附中石油附石油幼园新风幼园等名校环绕毗邻超市菜场医院银行商场林立四周
爱家爱孩子该住里
（5）五心级物感受心呵护
家价值忽视部分建筑外种真正您省心舒心放心贴心怡心五心级生活：24时保安守岗间断巡逻高密度闭路监控探头视讲门禁系统项性化家政服务
尊崇安全点滴享受中然流露
第四章 投资计划济分析
前期工程情况
1土出手续全部完善
2质勘察已全部结束
3建施图纸基础图纸已设计完成
二投资计划建设周期
项目xx总投资约需民币柒仟玖佰万元详情请见表：
项目
占
（m2）
建筑面积
（m2）
总投资
（万元）
备注
住宅
3114674
70803
674700
商业房
696885
9659
114600
公建
1538
成摊入住宅营业房
合计
3811600
82000
789300
说明：述土包括道路代征
三建设周期资金源计划
公司xx项目分两阶段进行滚动式开发第阶段开发总建面约41000方米中南环路商业房总建面约7600方米住宅总建面约33400方米合计需投入资金4100万元资金源计划：
（1）公司土投入款1096万元（出土评估价）已付
（2）项目xx第阶段开发建设中新风区期售90套现房正热销中预计2005年4月全部售罄实现销售收入（资金回笼）1300万元
（3）项目xx第阶段开发建设中新风区期南环路街商业房（二层）约7600方米期热卖资金回笼快预计2005年8月全部售罄实现销售收入（资金回笼）1672万元
（3）银行部门贷款支持第阶段项目中工程款约2000万元
（4）根施工单位签订合规定项目xx第二阶段工程全部竣工验收支付总工程款80左右余部分工程款支付资金
（5）第阶段开发建设时代理销售公司进行强力度房产预售促资金快速回笼预计项目第阶段2005年2月开工5月开始预售8月少实现销售收入2000万元（第阶段全部6348万元30）第二阶段项目开工
综述项目资金灵活周转项目利开发建设环环相扣实现整体良性循环
项目计划二年半利完成两阶段全部开发建设三年半实现全部销售收入二年半清全部贷款
四济分析
项目成利润住宅商业房架空层（车库储藏室）三部分组成架空层成已摊入住宅商业房成中销售纯利润具体分析：
1住宅（商品房）测算成民币953预计盈利3165万元表：
面积
（m2）
单位成
（元 m2）
总成
（万元）
销售均价
（元 m2）
销售收入
（万元）
利润
（万元）
70803
953
6747
1400
9912
3165
说明：具体明细见附表（1）
2商业房街二层组成测算成民币1187元 m2预计盈利978万元表：
面积
（m2）
单位成
（元 m2）
总成
（万元）
销售均价
（元 m2）
销售收入
（万元）
利润
（万元）
9659
1187
1147
2200
2125
978
说明：具体明细见附表（2）
3架空层（车库储藏室）成已摊入住宅商业房成中销售收入均利润民币822万元表：
项目
面积
（m2）
销售价
（元m2）
销售收入
（万元）
备注
储藏室
4620
650
300
车 库
4500
1160
522
合 计
9120
822
4述济分析出项目综合济效益分析表：
项目
面积
（m2）
总投入
（元m2）
总收入
（万元）
利润
（万元）
住 宅
70803
6747
9912
3165
商业房
9659
1147
2125
978
车 库
4500
522
522
储藏室
4620
300
300
合 计
89592
7894
12859
4965
附表（1） 住宅成分析
项目
数量
方米摊销
（元 m2）
金额
（万元）
备注
建筑面积
70803
土款
200
141606
城市配套费
40
283212
土规划设计费
1024
725023
中心会
1492
1056381
绿化广场
2238
1584571
配电设施
854
604657
道路
15
1062045
土建费水电安装
500
354015
开发理费
414
2931244
销售收入3计
预见费
207
1465622
销售收入15计
税金
798
5650079
销售收入57计
合计
92598
6747385
附表（2） 商业房成分析
项目
数量
方米摊销
（元 m2）
金额
（万元）
备注
建筑面积
9659
土款
200
19318
城市配套费
40
38636
土规划设计费
1024
98908
中心会
1492
144112
绿化广场
2238
216168
配电设施
854
82488
道路
15
144885
物业理设施
5176
49995
土建费水电安装
600
57954
开发理费
66
637494
销售收入3计
预见费
33
318747
销售收入15计
税金
1254
1211239
销售收入57计
合计
118724
11467551
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