项目周边环境分析
( )项目土性质调查
1项目理位置：项目位河北区南口路榆关道交口项目块北邻榆关道南席厂坡路西南口路东侧工业
项目规划建筑100000米占面积67000米左右原址工业建筑物厂库房办公房拆迁较简单
（二）项目周边环境调查
1生态环境
11然景观项目周边区域工业区定绿化面积数绿化原工厂厂区绿化绿化水偏低周边然景观新开河果新开河够改造该区域环境提升起相作
12环境污染然项目周边区域原工业区年区域工厂纷纷停产加原工厂高污染企业周边污染严重原型污染企业天津搪瓷厂已倒闭污染源东方化工厂距离较远项目太影响
121噪音：周边铁路噪音污染源西侧铁路基废弃南侧东侧铁路铁路利率较高产生噪音项目影响项目铁路定距离估计噪音影响集中晚
13治安环境：该区域原居住口产业工年规模改造然批居民迁入集中榆关道南口路带然较偏僻周边基外口治安基础错项目东侧铁路附铁路公安处守
2文环境：原居民较分散特色文环境
（三） 块交通条件调查
1． 周边交通现状条件：项目距中山路约3公里距天泰路（京津公路）12公里距京津塘高速入口5公里左右距天津北站5公里左右交通较方便京津公路未改造前南口路交通流量较京津公路改造许流量改走京津公路南口路压力减缓
2． 公交通网： 18路北仓—辰纬路 803路万科新城—民公园
852路宜兴埠—西站 670路淀—百货楼
671路梅厂—百货楼 878路普济河道—金谷园
610浦口道—四十七中 678路体院北—普天里
3． 交通远景规划：榆关道规划中条四十米宽双四车道规划路目前周边项目退线体现出点改造榆关道周边交通状况进步改善
（四） 周边市政配套设施调查
1购物 周边购物太方便家乐超市中山北路育红路交口中山路新安购物中心距该项目较远周边没成型市场
2餐饮周边较知名餐饮场翰宾楼外项目西家津浦酒店
3教育周边学育英学该学校市属重点学距项目距离15公里左右外外语学校项目距离范围时该校教育质量错项目西侧席厂坡学属教育质量稍差学昆纬路天津市二中新建示范校稍远河北工业学市市首批招生重点学教育质量较周边缺少幼园保育院
4医疗河北医院铁路医院周边距项目两医院医院较周边医疗水较高医院中医医院二五四医院中二五四医院型综合性军属医院距项目稍远
5文体周边问题设施场短缺前文提周边文环境理想关
6银行邮局周边较银行周边工商银行新开河储蓄外新开桥邮电距项目远项目周边证券部
7：榆关道西头北洋桥畔西沽公园北站附北宁公园周边较名两景点
（五）综合分析：
理位置分析该块河北区属中等带原工业区着年改造已逐步发展成新居住区生活配套设施逐渐完善文环境尚未形成客源基础相薄弱
二区域市场现状趋势判断
（）宏观层面形势分析预测
1．宏观济形势趋调整
11 世界济呈现衰退迹象
2001年世界济增长率24低2000年471993年世界济低增幅摩根斯坦利25增长率作判断世界济否进入衰退门槛衡量2001年肯定衰退年目前世界济面突出问题区济出现20年严重步滑情况考虑目前石油原料价格降欧美银行指导利率调低工业化国家通胀压力减轻刺激购买力增强新技术应劳动生产率继续升等诸利消息固然理相信2002年世界济开始复苏前景确定济形势继续恶化性相
12 国济保持稳定
2001年中国济枝独秀保持73增长率济总体形势良增长稳中趋缓专家预计2002年中国济增长率68—73间
13 股市做箱型震荡
股市房市息息相关目前购买商品房群中60拥股票专家估计股市降10影响房市3购买力股市预期房市走势谓牵首动尾联动效应
年支持股市涨素：宏观济保持较快速度增长积极财政政策
减税政策
利股市涨素：国股减持尚存变数取消税收折影响市
公司业绩市场资金面偏紧
中性素：证券市场外开放市场化规范化监证券市场创新三种素力量基衡
预计年出现持续涨牛市性盘1400点－1900点间做箱型震荡全年势走出先抑扬格局
2．房产市场低开高走
国家统计局统计数字显示2001年111月全国房产开发完成投资
4857亿元增长297％房产开发投资增幅开始回落18月增长321％19月增长314％110月增长312％111月增长297％
数显示然月房产景气指数呈降趋势土开发购置日趋活跃增长速度持续攀高年110月全国土开发面积128亿方米增长65％110月全国商品房销售额高达２２５９亿元增长336％商品房销售快速增长带动房产竣工面积持续增长截11月份全国商品房竣工面积12亿方米增长176％商品房空置面积增速降低09年增幅中空置商品房住宅2000年首次降持续出现负增长说明市场需求旺盛国房产旺盛需求拉动房产业投资年保持快速增长势头
带动房产开发投资增幅回落原国房产销售增幅回落
年季度全国商品房销售额增长489％二季度增长349％三季度增长327％10月月增长例13％年低点系列销售统计数字面前容易产生错觉目前绝部分业士发展形势感疑惑持观态度房产景气周期做出错误判断
房产销售增幅回落政策背景出台新商品房销售理办法央行作出关取消零首付决定央行发出关严格放贷通知系列政策充分体现国房产市场目前然保留着政策市特性时年走低年创造升空间
国项房产统计指标判断2001年国房产投资增长形势高开低走年形势年相反表现低开高走国房产业年半年高位盘整2002年呈现良发展态势
预测年房产投资会增长关键素启动需政策背景房产业扮演更重角色炒作楼市直存关键问题目前楼市真正存问题房价涨速度太快预留空间太样话住房消费亮点难持续行业资密集型特征容易行业投资出现热引发泡沫角度理解政府降温调控行清楚方面例子海海1993年宏观调控楼市进入低谷正年低房价海房产高速发展提供空间目前国房产行业处新景气周期现房产市场阶段性走低作市场提供发展空间
世界济寒流阵阵背景中国济2001年取成绩俗外部环境利情况年拉动济增长重点疑会启动需房产业重点产业
促进消费方面注意全国济工作会议八方面部署中没提刺激需字样提出培育国消费需求求事实刺激需提法简单化反映代表国济增长真实情况相反培育消费问题没引起真正重视培育意味着扩刺激意味着原释放出行两者意相径庭
目前国产业形势观察唯够济增长起较效支撑两产业房产汽车两产业具较完备产业链旦启动济增长影响会房产开发具强产业关联度带动建材冶金化工轻工等数十行业发展提供量业机会带动国民济发展新济增长点目前房产开发热已质区购房重增加开发资金出现企业筹预付款转变认产业正达健康运行水准线
年国房产发展具利素：
国家宏观政策推动力年中国GDP７％８％增长率中房产业拉动作达百分点中国继续保持国民济持续快速发展房产业关键政府系列措施十分利该行业发展
二住房制度改革推动行业高速发展中国住房制度改革正深发展危房改造康居工程迈进改革继续刺激居民购房积极性释放住房消费量
三居民消费结构升级行业发展驱动力前居民消费恩格尔系数已降40％北京甚接35％正增加住房消费良机
四城镇化进程加速房产行业发展目前中国城镇化口占总口36％二十年发展目标口５０％住城里年约千万农民进城工作生活住宅产生巨需求
综述预期：
伴着入世国房产业巨前景吸引国外投资者青睐投资体更加样化房产企业国退民进背景会启动更民间投资时中心城市建设国际化市步伐加快政府投资会幅增加预见年国房产投资全球性金融风波影响情况会持续高速增长态势销售2001年持
2．市房产市场分析
21回顾
2001年全市销售商品房660万建筑方米金额16681亿元分年增长476％707％中购买商品房例983％市住宅消费继续保持旺盛增长势头呈现购销两旺发展态势
购买情况改善型需求逐年升年居民购买建筑方米3000元商品房数量年提高15百分点中3000－3500元价位商品房购买量提高58百分点3500－4000元商品房年提高214百分点购买商品房单套面积发生变化购买单套面积100方米商品房年期提高26百分点中购买单套面积100－120方米商品房提高48百分点单套面积120方米商品房提高434百分点
着住宅质量提高功环境改变购买情况变化年全年商品房交易价格均升幅降幅05％波动幅度正负2％商品房价格呈稳步升趋势
全年2400元㎡成交均价已高全国2304元㎡价格均水
外金融贷款继续成支持居民购房素年全年贷款件数占全市商品房销售套数748％贷款金额占商品房成交金额438％贷款面积占全市商品房753％
业士认年全年商品房销售情况市住房消费已改善型消费渡商品住宅需求单价格素质量环境价格等均性发展预计年商品房销售继续保持旺盛需求价格稳步扬
22市场特点
221项目差减竞争更趋激烈品牌竞争特点显著
着开发商运作水断提高项目配套设施建筑材料等开发项目硬件方面差异减想项目硬件配置方面取竞争优势较困难竞争制造差异竞争通树立项目品牌表现项目特色通项目具体细节精心设计提高项目品质提供周售服务物业理限度客户满意提升项目附加值带动项目销售着市场竞争激烈程度增加行业均利润率降低相数量开发企业退出房产开发市场部分市场份额少数拥先进开发理念完善营理思想充足资专业化开发商瓜分市场集中度会升开发商追求规模效应降低单位配套成发挥规模竞争优势未项目开发规模呈现逐渐增趋势
222环境未年开发项目宣传运作重点
项目断推陈出新开发商间互相学难形成配套方面独特优势环境设计作开发观念种体现定程度反映出开发商实力水时营造居住环境客户吸引力着流市场变化相应居住观念发生变化购房者购买住宅仅仅解决居住问题选择种生活方式说开发商提供单纯室空间现提供客户整体空间包括室空间室外空间仅满足客户生理需求满足心理需求观天津市房产市场发展项目环境设计正种树种草单纯绿化转区景观设计着审美情趣断提高市场竞争断加剧已开发商开始目光转境外设计公司助高水设计思路创造项目性提升项目档次定程度反映出开发商实力水时营造居住环境客户吸引力
223价格趋升稳定性增精品物业价格涨
着房产市场卖方市场转入买方市场房产业竞争日趋激烈价格竞争作种力竞争手段必然开发商着消费者住宅求越越高配套完善居住环境差项目难激烈市场竞争中站住脚降价外法导致房产市场价格稳定性增加前期市场调查详细市场定位准确项目规划设计符合市场需求精品项目价格相涨
213区域开发差异拉开发重点市区南部转移
天津市危改改结束引致需求房产开发商开发区位选择影响已存住宅开发区位选择受政府政策影响力相降低开发区位选择否适应市场需求成项目运作成败关键着城市济发展中心区车辆越越交通拥挤现象逐渐严重空气污染加剧生活质量降量商业服务设施聚集导致区域价涨造成住宅建设成升中心区已适合居住中心区口逐渐迁入市区南部南开区河西区然环境文环境交通状况济实力等方面均较区（河东区河北区红桥区）口文化素质较高收入水高市区北部区居住环境求较高改善型住宅市场需求相较高市场需求吸引开发商投资重点放河西区南开区河西区南开区外环线中环线间区域成未年中高档次居住区开发热点
22 2002年市市场分析
221住宅供需正处高增长阶段
根国际验国家均国总产值10003000美元间时解决居民住房问题关键时期市2000年均国民总产值2169美元2002年应该住宅建设加快发展良阶段居住面积均居住面积30米属住宅高速增长期市年均居住面积17米距国际标准差距根全市济社会发展情况市GDP期保持年均10增长速度国外验告诉着居民收入增加恩格尔系数降低居民支配收入中够住宅消费重升综述市住宅供需处高增长阶段
222住房货币分配成住宅市场重力量
截止年10月底全市49企业局（集团公司）566单位实施住房货币分房方案初步估计2002年住房补贴年基础翻番达20亿元见住房货币化分配产生市场需求潜力预见2001年住房货币化分配政策必成激活住宅市场重力量
224危改继续起拉动作
货币安置引发安置型需求房产市场需求规模着直接关系构成年市商品房需求重组成部分2002年市计划拆迁面积100万米根验推算引致安置型需求20万米左右
225三级市场启动
着七年危改战役结束市住宅市场需求型改善型转变迹象越越明显改善型客户现住房样结合三级市场利客户现住房解决二次购房资金足问题变十分重果通效政策引导规范三级市场秩序会增量市场起更拉动作政府关部门已搞三级市场提议事日程2002年市房产三级市场日趋活跃原住房处置问题解决二级市场定推动作
227工资调整资金增量
年机关企事业单位职工基工资机关事业单位离退休员退休费调直接提高社会购买力相应公积金缴存基数会调资金持续涌入保持住宅市场购买力起作
23利素
231拆迁面积减少：
拆迁面积减少特拆迁计划中公建例加增量市场产生影响98年货币安置74万户99年货币安置47万户2000年仅17万户素容忽视
232金融政策样进步支持
2001年6月文件房产资金链出现裂痕影响开发商资金源影响百姓购房资金银行房产项目贷款惜贷现象严重住房贷款利息偏高年限短成数低种类少满足市场求房市火爆需金融力支持
223 风现象会判断失误：
20002001年销售情况会业风心理年市新盘增容易忽略者愿意承认房产市场中泡沫问题市场实质扩恐难消化增量创辉煌
233房产市场泡沫现象放：
持续两年600万米销量许开发商房产第二春天已实然市场量空置房存扬房产指数新开工面积投资拉股市中招拉高出货市场力实际项目运作水实际进展许产品旧重复思路加拉高必然回落年房产指数涨实际销售量否保证须静观发展
24商品房住宅价格会略涨
241土价格略涨：
宏观2001年全国土交易价格涨02中住宅价格涨09市政府土理部门陆续出台土制度改革政策措施加强土出力度出土重加会提高住宅单位面积中土成
242建材换代成扬：
批宗建材更新换代粘土砖镀锌禁塑钢门窗PVC等新型建材广泛提高建筑成外期工业品价格回升钢材化工材料等基础材料价格涨会定时期影响建筑成
243 追高心理：
心理学角度讲卖涨卖落持续火爆销售会长时间盼住宅价格降市民心理限遭突破进入市场股市追涨心理出辙抬轿价格然行困难
26预测：2002年市房产市场保持20002001年良势头继续走强创新高成交量持略低价格会扬中档改善型消费需求继续成市场流产品果半年置换政策调整半年销售会年超越年销售水实现年销售700万米计划指标
果2002年销售出现回落幅度较应视作市场资金调整2003年—2005年销售量必幅回调
3项目区域房产市场分析
31河北区房产市场简述
根相关市场调查报告出河北区居住定位
图 调查者居住分布
图参加调查群分布示意购房者少次南开区河西区河北区河东区区红桥区中值重视河北区调查者数量少该区目前区域市场火爆情况相吻合
购房者区域选择作调查结果反映：
图二 调查者购买区位选择例
分布情况前图似河北区重减河西区重明显增购房者变化导致种改变呢？进步购房者原居住区购买区进行相关分析图示：（注：横轴原住区轴欲选区）
图三 调查者原居住区域购买区域
中现象值注意：
1） 欲选区高点均原住区重合充分证明天津土难离心理特征
2） 河西河北河东南开调查者第二选择高点均河西区证明河西区天津市未房产市场中热区域
3） 图出南开区调查者选择中仅次河西区证明南开区良文济环境购房者吸引力强
调查中清楚出河西区市未居住首善选结调查侧面反映文生态环境重视河北区需求—特高端需求外流趋势倾
32河北区商品房市场衡性
河北区区原量工厂停工转产河北区济形势直难发展质飞跃区域居民产业工购买力较河西南开等区低济年发展弱河东区购买力呈流出趋势部分河北河东交界购买力选择流河东河东区房价房屋质量稍高河北完全统计河东区项目均起步价约2224元㎡河北区项目均起步价2118元㎡高106元㎡目前水河北区房产价格仅高红桥区（项目均起步价1937元㎡）
河北区房产价格中山路狮子林桥街带普济河道立交桥京津桥方呈递减王串场金钟河街中环区河东房产价格较高总体说河北区房产价格呈现出西南高东北低态势表现出种衡性
33河北区住宅开发现状
完全统计河北区目前售项目80左右总面积150万米左右项目中1999年领取销售许证项目242000年领取销售许证项目302001年领取销售许证项目11项目建筑面积6万米65占调查项目总数73
1万
12万
24万
46万
68万
810万
10万
14
16
20
15
3
1
3
表 河北区项目建筑面积分布
图四 河北区项目建筑面积分布
图五 河北区项目建筑面积分布构成例
统计结果出河北区开发项目面积偏建筑面积4万米项目占总数70方面说明区开发商实力够投机成分较方面项目数量偏区购买力关系
34河北区住宅价格分析
抽取51项目作价格分析材料源限制统计项目起步价51项目中起步价均价2118元㎡高米兰公寓起价3500元㎡低文江美庭苑1280元㎡起步
1200
1400
1400
1600
1600
1800
1800
2000
2000
2200
2200
2400
2400
2600
2600
3000
3000
5
7
6
5
8
5
2
8
5
表二 河北区项目起步价格分布
图六 河北区项目起步价格分布
图七 河北区项目起步价格分布构成例
三 土ＳＷＯＴ分析
（）项目块优势：（S）
1周边区已形成域化居住区定影响
2城市规划块升值该区居住舒适度增高市政设施配套设施会较短时间增加该区域成较理想居住段
3土价格较低较高操作空间
（二） 项目块劣势（W）
1段稍嫌偏僻污染包括空气噪声
2配套差文环境
3 周边项目竞争激烈河北区购买力偏弱
（三）项目块机会点（O）
1 周边楼盘具明显弱点性价合理价位炒高现象
2 掌握手情况发制争取动
3 改善型需求流素质提高
（四）项目块威胁困难点（T）
项目直接威胁点周边项目群
项目潜威胁着段升值周边会新楼盘出现
开发商否握项目运作力
城市规划块升值 S W 段稍嫌偏僻污染
土价格较低较高操作空间 配套差文环境口碑
周边区已形成域化居住区 周边项目竞争激烈
河北区购买力偏弱
周边楼盘具明显弱点 直接威胁点周边项目群
掌握手情况争取动 潜威胁周边新楼盘出现
合作伙伴握项目运作力
O T
图八 项目SWOT 分析
四 项目操作性分析
消费者购房考虑素
房产项目开发者说消费者购房考虑素必须研究立项规划设计广告定价销售售服务物业理市场营销涵前久国家统计局济景气检测中心进行专题调查结果消费者列重考虑素前四位次价格环境交通位置天津购房者购房考虑素选择次序前四位重素次：价格理位置环境房型图：
图九 调查者购房考虑素例
分析国家统计局调查结果差发现价格显然消费者普遍关心问题交通天津排第五位理位置受重视程度仅次价格购房者理位置中已交通素考虑进区环境四重考虑素配套设施排开发商实力项目知名度列第七位园林绿化区环境宣传长时间流行配套作保健素做会满意环境应属激励素做满意进产生购买动 改善型购房者特征
二 购房首选素分析
收入水购房者购房时首选素表现出定特征
图十 样购房首选素例图
家庭月总收入20002999元群流购房者首选素样量分析价格：理位置：区环境4：2：1收入3000元购房者价格：理位置：区环境4：35：1收入4000元购房者基收入30003999元购房者结果相价格作参着收入提高理位置重视程度明显提高理位置做参着收入提高价格素敏感度降低
()项目市场定位
1． 类楼盘调研周边项目较挑选代表性
目进行调研
序号 项目名称 定位 面 积 起 价 均 价 环 境 配 套 销售情况
㎡ 元㎡ 元㎡
1 金龙园 103960 1480 1843 较
2 宝利园 55000 1760 太
3 国信区 24600 1600` 2070 般 般
4 乐天园 32686 1768 2060 般 温泉
5 芳草园 46900 1888 2181 般 露台 般
6 京兆新园 40797 1580 2200 跃层
7 瑜峰园
8 胜景花园
表三 周边项目简情况较
调查8项目均分布榆关道两侧芳草园位京津公路距榆关道京津公路交口远8项目均起步价1679元㎡均实现均价2070
元㎡中金龙园起价均价低销售情况关点会第二章中定篇幅加分析时瑜峰园胜景花园市项目周边区域新项目目前均处前期准备阶段项指标数缺失距项目金龙园销售已结束瑜峰园胜景花园项目竞争手
1 3周边楼盘土价值素类
类素 项目 金龙园 国信区 宝利园 京兆新园 乐天园 说 明
段综合资源 0 + +
理位置 0 0 0 0表示项目基准
然景观 0 0 0
文环境 0 + + 0 0 +表示项目
交通条件 0 0 0 0
块规模 0 + 表示项目差
市政配套 0 +
污染干扰 0 0 0 0
表四 周边楼盘土价值素类表
2块提升价值判断
21块价值提升价值实现素分析
211宏观济走势房产政策形式较重外部素
房产业宏观济间互相影响互相制约关系般说房产市场周期宏观济周期基步国济正处条稳行通道中相信未中国济会保持目前升势头
212市场定位产品规划设计水关键素
济政策等控素外决定中档住宅成功关键控制素产品规划设计准确市场定位超前规划理念精彩独具性建筑风格布局性化环艺空间规划量体裁衣户型设计住宅产品成功子决定中档住宅项目加提升空间重素事实规划成功楼盘规划差楼盘更具抗风险力开发商带意想成功
213区配套物业理非常重
项目品质感区产品规划设计等硬件体限区配套服务物业理等软件事实证明中档楼盘消费者物业理区康乐配套求高普通住宅项目业消费者逐渐成熟竞争日趋激烈理制度越越完善房产市场中软件配置实施力持续发展力等期工作项目前期支持越发重
214形象建立营销策划
项目价值终实现销售程中形象包装营销策划方面形象包装营销策划够增加产品附加值方面提升产品竞争力期房说项目包装营销策划显更重
215产品实现力工程质量根
规划方案完美体现建筑工程期甚提前完成发展商产品实现力体现影响项目价值实现发展商信誉重素优秀工程质量获市场认根
2 2项目定位素实现价值判断
价值提升 价值 价 值 实 现 程 度
实现素 提升 金龙园 国信区 宝利园 京兆新园 乐天园 项目目标
济政策素 5 09 09 09 09 09 08
市场定位产品 40 08 07 07 0 7 07 11
规划设计水 20 08 06 06 07 07 09
区配套物业理 10 08 07 06 07 07 09
形象包装营销策划 20 07 06 07 06 06 09
产品实现力 5 08 07 07 07 07 09
工程质量
总 计 100 0916
表五 项目土价值提升预测
(三)项目投入产出分析
1． 项目成模拟
成明细
价：
1． 动迁费：
2预见费：
总计：
规划确定100000 万方米
楼面价
前期费：
1．钻探设计
2．种补偿
3．水电
4．杂土清运环卫
5．达开工条件时涉费
50元方米
总计： 万元
二 建安造价：
1．砖混：
基础： 30元方米
土建： 550元方米
合计： 580元方米
总计：
三 期配套费：
1．配套： 1155元方米
2．配套： 50元方米
3．供热： 70元方米
4．电配套： 60元方米
5．排水煤气50元方米
6．绿化甬路路灯：25元方米
合计： 370元方米
总计
三工程项目处理费：
20元方米
四 预见费： 20元方米
2项目米造价总投资
楼面价： 400元方米 总计 4000 万元
前期费： 20元方米 总计 200 万元
均建安造价： 580元方米 总计 5800 万元
期配套： 370元方米 总计 3700 万元
理费预见费： 40元方米 总计 400 万元
广告费： 30元方米 总计 300万元
达交付标准涉费：
合计： 1440 元方米
表六 项目成匡算表
项目综合成终确定1440元方米
项目总投资：1440元方米*10万方米14400万元
综合考虑
认项目成基体现土基价值
边分析项目提升土基价值0916倍总体提升价值：低1440X09161319元米项目起价参考高1440X19162759元米项目高价参考1319+2759+22039元米项目参考均价
2．项目收益模拟
果初期实现均价2039元方米计算该项目毛收入应10万方米*599元方米5990万元毛收益率5990万元14400万元4159％
项目投资进行计算收益率果资金投入实际计算情况分析：
动迁安置费：4000万元 拆
二建安费投入总造价20％投入14400万*20％2880万元
该项目投入资金应 4000万元+2880万元6880万元
投入开盘外出售进行资金回笼保证期工程资金配套资金投入没居民回购素施工队伍投资素考虑进述资金投入情况计算毛收益率观：
3．敏感性分析
21成变动利润影响：
22销售价格变动利润影响：
(四)开发周期销售周期预测
建议分两期开发期开发5万米计划施工周期12—14月销售周期25月
第阶段：前期准备±000计划工期60天
第二阶段：±000体封顶计划工期120天体施工二层时开始销售计划完成销售务20实现销售收入2039X5000010195万X202039万
第三阶段：体封顶外檐装修结束计划工期180天计划完成销售务55实现销售收入2039X5000010195万X353045万元
第四阶段：环境营造完成入住计划工期90天计划完成销售务65实现销售收入2039X5000010195万X15152925万元
第五阶段：入住期180天计划完成剩余销售务90实现销售收入2039X5000010195万X35X8028546万元
第六阶段：余房清盘期90天完成剩余销售务实现销售收入2039X5000010195万X35X2071365万元
(五)投资风险分析规避方式提示
1． 市场风险
11政治：政治条件变化项目带风险性
12市场：
121入世：开放国房产市场说房产市场许会更脆弱外商进入市场影响应该长期影响短期会市场造成影响倒国产界会样策略迎接入世考验值注意
122 市场波动：着年房产市场全面走强市场中泡沫现象越越严重排年年反差现象旦种局面出现明年市场会受连累建议密切关注市场动态时准备调整销售策略
2． 企业风险
（1） 财务财务风险指项目融资资金运财务理方面带风险
中融资带风险占重果渡举债资金运会增加融资成减少收益
（2） 信：信风险指项目投资参者项目关方面间信结构
信履行责存风险房产项目投资开发必然涉开发商金融机构承包商材料设备供应商等众机构公司部门间效信结构支撑着组成保证结构项目参方否力履行信职责否愿意够法律文件规定项目履行信职责构成房产投资信风险
（3） ：企业机制改变关键事变动影响项目运作风险
点国企业讲较常见
3． 寿命周期风险
（1） 投资前期：投资计划实施前期诸选址市场定位投资方
案决策风险等房产身特点阶段风险特旦决策失误会项目遭受法估量损失
（2） 开发建设：项目正式动工交付阶段风险软式
完工风险成控制风险工程质量风险等
（3） 理阶段：指竣工交付物业理阶段风险
风险分析：述关风险说明中政策风险市场风险控制性较强操作中应积极注意相关动态信息时准备根政策市场波动调整策风险房产开发程中常见问题运作程中应该时刻防范总说该项目操作风险属中等
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( )项目土性质调查
1项目理位置：项目位河北区南口路榆关道交口项目块北邻榆关道南席厂坡路西南口路东侧工业
项目规划建筑100000米占面积67000米左右原址工业建筑物厂库房办公房拆迁较简单
（二）项目周边环境调查
1生态环境
11然景观项目周边区域工业区定绿化面积数绿化原工厂厂区绿化绿化水偏低周边然景观新开河果新开河够改造该区域环境提升起相作
12环境污染然项目周边区域原工业区年区域工厂纷纷停产加原工厂高污染企业周边污染严重原型污染企业天津搪瓷厂已倒闭污染源东方化工厂距离较远项目太影响
121噪音：周边铁路噪音污染源西侧铁路基废弃南侧东侧铁路铁路利率较高产生噪音项目影响项目铁路定距离估计噪音影响集中晚
13治安环境：该区域原居住口产业工年规模改造然批居民迁入集中榆关道南口路带然较偏僻周边基外口治安基础错项目东侧铁路附铁路公安处守
2文环境：原居民较分散特色文环境
（三） 块交通条件调查
1． 周边交通现状条件：项目距中山路约3公里距天泰路（京津公路）12公里距京津塘高速入口5公里左右距天津北站5公里左右交通较方便京津公路未改造前南口路交通流量较京津公路改造许流量改走京津公路南口路压力减缓
2． 公交通网： 18路北仓—辰纬路 803路万科新城—民公园
852路宜兴埠—西站 670路淀—百货楼
671路梅厂—百货楼 878路普济河道—金谷园
610浦口道—四十七中 678路体院北—普天里
3． 交通远景规划：榆关道规划中条四十米宽双四车道规划路目前周边项目退线体现出点改造榆关道周边交通状况进步改善
（四） 周边市政配套设施调查
1购物 周边购物太方便家乐超市中山北路育红路交口中山路新安购物中心距该项目较远周边没成型市场
2餐饮周边较知名餐饮场翰宾楼外项目西家津浦酒店
3教育周边学育英学该学校市属重点学距项目距离15公里左右外外语学校项目距离范围时该校教育质量错项目西侧席厂坡学属教育质量稍差学昆纬路天津市二中新建示范校稍远河北工业学市市首批招生重点学教育质量较周边缺少幼园保育院
4医疗河北医院铁路医院周边距项目两医院医院较周边医疗水较高医院中医医院二五四医院中二五四医院型综合性军属医院距项目稍远
5文体周边问题设施场短缺前文提周边文环境理想关
6银行邮局周边较银行周边工商银行新开河储蓄外新开桥邮电距项目远项目周边证券部
7：榆关道西头北洋桥畔西沽公园北站附北宁公园周边较名两景点
（五）综合分析：
理位置分析该块河北区属中等带原工业区着年改造已逐步发展成新居住区生活配套设施逐渐完善文环境尚未形成客源基础相薄弱
二区域市场现状趋势判断
（）宏观层面形势分析预测
1．宏观济形势趋调整
11 世界济呈现衰退迹象
2001年世界济增长率24低2000年471993年世界济低增幅摩根斯坦利25增长率作判断世界济否进入衰退门槛衡量2001年肯定衰退年目前世界济面突出问题区济出现20年严重步滑情况考虑目前石油原料价格降欧美银行指导利率调低工业化国家通胀压力减轻刺激购买力增强新技术应劳动生产率继续升等诸利消息固然理相信2002年世界济开始复苏前景确定济形势继续恶化性相
12 国济保持稳定
2001年中国济枝独秀保持73增长率济总体形势良增长稳中趋缓专家预计2002年中国济增长率68—73间
13 股市做箱型震荡
股市房市息息相关目前购买商品房群中60拥股票专家估计股市降10影响房市3购买力股市预期房市走势谓牵首动尾联动效应
年支持股市涨素：宏观济保持较快速度增长积极财政政策
减税政策
利股市涨素：国股减持尚存变数取消税收折影响市
公司业绩市场资金面偏紧
中性素：证券市场外开放市场化规范化监证券市场创新三种素力量基衡
预计年出现持续涨牛市性盘1400点－1900点间做箱型震荡全年势走出先抑扬格局
2．房产市场低开高走
国家统计局统计数字显示2001年111月全国房产开发完成投资
4857亿元增长297％房产开发投资增幅开始回落18月增长321％19月增长314％110月增长312％111月增长297％
数显示然月房产景气指数呈降趋势土开发购置日趋活跃增长速度持续攀高年110月全国土开发面积128亿方米增长65％110月全国商品房销售额高达２２５９亿元增长336％商品房销售快速增长带动房产竣工面积持续增长截11月份全国商品房竣工面积12亿方米增长176％商品房空置面积增速降低09年增幅中空置商品房住宅2000年首次降持续出现负增长说明市场需求旺盛国房产旺盛需求拉动房产业投资年保持快速增长势头
带动房产开发投资增幅回落原国房产销售增幅回落
年季度全国商品房销售额增长489％二季度增长349％三季度增长327％10月月增长例13％年低点系列销售统计数字面前容易产生错觉目前绝部分业士发展形势感疑惑持观态度房产景气周期做出错误判断
房产销售增幅回落政策背景出台新商品房销售理办法央行作出关取消零首付决定央行发出关严格放贷通知系列政策充分体现国房产市场目前然保留着政策市特性时年走低年创造升空间
国项房产统计指标判断2001年国房产投资增长形势高开低走年形势年相反表现低开高走国房产业年半年高位盘整2002年呈现良发展态势
预测年房产投资会增长关键素启动需政策背景房产业扮演更重角色炒作楼市直存关键问题目前楼市真正存问题房价涨速度太快预留空间太样话住房消费亮点难持续行业资密集型特征容易行业投资出现热引发泡沫角度理解政府降温调控行清楚方面例子海海1993年宏观调控楼市进入低谷正年低房价海房产高速发展提供空间目前国房产行业处新景气周期现房产市场阶段性走低作市场提供发展空间
世界济寒流阵阵背景中国济2001年取成绩俗外部环境利情况年拉动济增长重点疑会启动需房产业重点产业
促进消费方面注意全国济工作会议八方面部署中没提刺激需字样提出培育国消费需求求事实刺激需提法简单化反映代表国济增长真实情况相反培育消费问题没引起真正重视培育意味着扩刺激意味着原释放出行两者意相径庭
目前国产业形势观察唯够济增长起较效支撑两产业房产汽车两产业具较完备产业链旦启动济增长影响会房产开发具强产业关联度带动建材冶金化工轻工等数十行业发展提供量业机会带动国民济发展新济增长点目前房产开发热已质区购房重增加开发资金出现企业筹预付款转变认产业正达健康运行水准线
年国房产发展具利素：
国家宏观政策推动力年中国GDP７％８％增长率中房产业拉动作达百分点中国继续保持国民济持续快速发展房产业关键政府系列措施十分利该行业发展
二住房制度改革推动行业高速发展中国住房制度改革正深发展危房改造康居工程迈进改革继续刺激居民购房积极性释放住房消费量
三居民消费结构升级行业发展驱动力前居民消费恩格尔系数已降40％北京甚接35％正增加住房消费良机
四城镇化进程加速房产行业发展目前中国城镇化口占总口36％二十年发展目标口５０％住城里年约千万农民进城工作生活住宅产生巨需求
综述预期：
伴着入世国房产业巨前景吸引国外投资者青睐投资体更加样化房产企业国退民进背景会启动更民间投资时中心城市建设国际化市步伐加快政府投资会幅增加预见年国房产投资全球性金融风波影响情况会持续高速增长态势销售2001年持
2．市房产市场分析
21回顾
2001年全市销售商品房660万建筑方米金额16681亿元分年增长476％707％中购买商品房例983％市住宅消费继续保持旺盛增长势头呈现购销两旺发展态势
购买情况改善型需求逐年升年居民购买建筑方米3000元商品房数量年提高15百分点中3000－3500元价位商品房购买量提高58百分点3500－4000元商品房年提高214百分点购买商品房单套面积发生变化购买单套面积100方米商品房年期提高26百分点中购买单套面积100－120方米商品房提高48百分点单套面积120方米商品房提高434百分点
着住宅质量提高功环境改变购买情况变化年全年商品房交易价格均升幅降幅05％波动幅度正负2％商品房价格呈稳步升趋势
全年2400元㎡成交均价已高全国2304元㎡价格均水
外金融贷款继续成支持居民购房素年全年贷款件数占全市商品房销售套数748％贷款金额占商品房成交金额438％贷款面积占全市商品房753％
业士认年全年商品房销售情况市住房消费已改善型消费渡商品住宅需求单价格素质量环境价格等均性发展预计年商品房销售继续保持旺盛需求价格稳步扬
22市场特点
221项目差减竞争更趋激烈品牌竞争特点显著
着开发商运作水断提高项目配套设施建筑材料等开发项目硬件方面差异减想项目硬件配置方面取竞争优势较困难竞争制造差异竞争通树立项目品牌表现项目特色通项目具体细节精心设计提高项目品质提供周售服务物业理限度客户满意提升项目附加值带动项目销售着市场竞争激烈程度增加行业均利润率降低相数量开发企业退出房产开发市场部分市场份额少数拥先进开发理念完善营理思想充足资专业化开发商瓜分市场集中度会升开发商追求规模效应降低单位配套成发挥规模竞争优势未项目开发规模呈现逐渐增趋势
222环境未年开发项目宣传运作重点
项目断推陈出新开发商间互相学难形成配套方面独特优势环境设计作开发观念种体现定程度反映出开发商实力水时营造居住环境客户吸引力着流市场变化相应居住观念发生变化购房者购买住宅仅仅解决居住问题选择种生活方式说开发商提供单纯室空间现提供客户整体空间包括室空间室外空间仅满足客户生理需求满足心理需求观天津市房产市场发展项目环境设计正种树种草单纯绿化转区景观设计着审美情趣断提高市场竞争断加剧已开发商开始目光转境外设计公司助高水设计思路创造项目性提升项目档次定程度反映出开发商实力水时营造居住环境客户吸引力
223价格趋升稳定性增精品物业价格涨
着房产市场卖方市场转入买方市场房产业竞争日趋激烈价格竞争作种力竞争手段必然开发商着消费者住宅求越越高配套完善居住环境差项目难激烈市场竞争中站住脚降价外法导致房产市场价格稳定性增加前期市场调查详细市场定位准确项目规划设计符合市场需求精品项目价格相涨
213区域开发差异拉开发重点市区南部转移
天津市危改改结束引致需求房产开发商开发区位选择影响已存住宅开发区位选择受政府政策影响力相降低开发区位选择否适应市场需求成项目运作成败关键着城市济发展中心区车辆越越交通拥挤现象逐渐严重空气污染加剧生活质量降量商业服务设施聚集导致区域价涨造成住宅建设成升中心区已适合居住中心区口逐渐迁入市区南部南开区河西区然环境文环境交通状况济实力等方面均较区（河东区河北区红桥区）口文化素质较高收入水高市区北部区居住环境求较高改善型住宅市场需求相较高市场需求吸引开发商投资重点放河西区南开区河西区南开区外环线中环线间区域成未年中高档次居住区开发热点
22 2002年市市场分析
221住宅供需正处高增长阶段
根国际验国家均国总产值10003000美元间时解决居民住房问题关键时期市2000年均国民总产值2169美元2002年应该住宅建设加快发展良阶段居住面积均居住面积30米属住宅高速增长期市年均居住面积17米距国际标准差距根全市济社会发展情况市GDP期保持年均10增长速度国外验告诉着居民收入增加恩格尔系数降低居民支配收入中够住宅消费重升综述市住宅供需处高增长阶段
222住房货币分配成住宅市场重力量
截止年10月底全市49企业局（集团公司）566单位实施住房货币分房方案初步估计2002年住房补贴年基础翻番达20亿元见住房货币化分配产生市场需求潜力预见2001年住房货币化分配政策必成激活住宅市场重力量
224危改继续起拉动作
货币安置引发安置型需求房产市场需求规模着直接关系构成年市商品房需求重组成部分2002年市计划拆迁面积100万米根验推算引致安置型需求20万米左右
225三级市场启动
着七年危改战役结束市住宅市场需求型改善型转变迹象越越明显改善型客户现住房样结合三级市场利客户现住房解决二次购房资金足问题变十分重果通效政策引导规范三级市场秩序会增量市场起更拉动作政府关部门已搞三级市场提议事日程2002年市房产三级市场日趋活跃原住房处置问题解决二级市场定推动作
227工资调整资金增量
年机关企事业单位职工基工资机关事业单位离退休员退休费调直接提高社会购买力相应公积金缴存基数会调资金持续涌入保持住宅市场购买力起作
23利素
231拆迁面积减少：
拆迁面积减少特拆迁计划中公建例加增量市场产生影响98年货币安置74万户99年货币安置47万户2000年仅17万户素容忽视
232金融政策样进步支持
2001年6月文件房产资金链出现裂痕影响开发商资金源影响百姓购房资金银行房产项目贷款惜贷现象严重住房贷款利息偏高年限短成数低种类少满足市场求房市火爆需金融力支持
223 风现象会判断失误：
20002001年销售情况会业风心理年市新盘增容易忽略者愿意承认房产市场中泡沫问题市场实质扩恐难消化增量创辉煌
233房产市场泡沫现象放：
持续两年600万米销量许开发商房产第二春天已实然市场量空置房存扬房产指数新开工面积投资拉股市中招拉高出货市场力实际项目运作水实际进展许产品旧重复思路加拉高必然回落年房产指数涨实际销售量否保证须静观发展
24商品房住宅价格会略涨
241土价格略涨：
宏观2001年全国土交易价格涨02中住宅价格涨09市政府土理部门陆续出台土制度改革政策措施加强土出力度出土重加会提高住宅单位面积中土成
242建材换代成扬：
批宗建材更新换代粘土砖镀锌禁塑钢门窗PVC等新型建材广泛提高建筑成外期工业品价格回升钢材化工材料等基础材料价格涨会定时期影响建筑成
243 追高心理：
心理学角度讲卖涨卖落持续火爆销售会长时间盼住宅价格降市民心理限遭突破进入市场股市追涨心理出辙抬轿价格然行困难
26预测：2002年市房产市场保持20002001年良势头继续走强创新高成交量持略低价格会扬中档改善型消费需求继续成市场流产品果半年置换政策调整半年销售会年超越年销售水实现年销售700万米计划指标
果2002年销售出现回落幅度较应视作市场资金调整2003年—2005年销售量必幅回调
3项目区域房产市场分析
31河北区房产市场简述
根相关市场调查报告出河北区居住定位
图 调查者居住分布
图参加调查群分布示意购房者少次南开区河西区河北区河东区区红桥区中值重视河北区调查者数量少该区目前区域市场火爆情况相吻合
购房者区域选择作调查结果反映：
图二 调查者购买区位选择例
分布情况前图似河北区重减河西区重明显增购房者变化导致种改变呢？进步购房者原居住区购买区进行相关分析图示：（注：横轴原住区轴欲选区）
图三 调查者原居住区域购买区域
中现象值注意：
1） 欲选区高点均原住区重合充分证明天津土难离心理特征
2） 河西河北河东南开调查者第二选择高点均河西区证明河西区天津市未房产市场中热区域
3） 图出南开区调查者选择中仅次河西区证明南开区良文济环境购房者吸引力强
调查中清楚出河西区市未居住首善选结调查侧面反映文生态环境重视河北区需求—特高端需求外流趋势倾
32河北区商品房市场衡性
河北区区原量工厂停工转产河北区济形势直难发展质飞跃区域居民产业工购买力较河西南开等区低济年发展弱河东区购买力呈流出趋势部分河北河东交界购买力选择流河东河东区房价房屋质量稍高河北完全统计河东区项目均起步价约2224元㎡河北区项目均起步价2118元㎡高106元㎡目前水河北区房产价格仅高红桥区（项目均起步价1937元㎡）
河北区房产价格中山路狮子林桥街带普济河道立交桥京津桥方呈递减王串场金钟河街中环区河东房产价格较高总体说河北区房产价格呈现出西南高东北低态势表现出种衡性
33河北区住宅开发现状
完全统计河北区目前售项目80左右总面积150万米左右项目中1999年领取销售许证项目242000年领取销售许证项目302001年领取销售许证项目11项目建筑面积6万米65占调查项目总数73
1万
12万
24万
46万
68万
810万
10万
14
16
20
15
3
1
3
表 河北区项目建筑面积分布
图四 河北区项目建筑面积分布
图五 河北区项目建筑面积分布构成例
统计结果出河北区开发项目面积偏建筑面积4万米项目占总数70方面说明区开发商实力够投机成分较方面项目数量偏区购买力关系
34河北区住宅价格分析
抽取51项目作价格分析材料源限制统计项目起步价51项目中起步价均价2118元㎡高米兰公寓起价3500元㎡低文江美庭苑1280元㎡起步
1200
1400
1400
1600
1600
1800
1800
2000
2000
2200
2200
2400
2400
2600
2600
3000
3000
5
7
6
5
8
5
2
8
5
表二 河北区项目起步价格分布
图六 河北区项目起步价格分布
图七 河北区项目起步价格分布构成例
三 土ＳＷＯＴ分析
（）项目块优势：（S）
1周边区已形成域化居住区定影响
2城市规划块升值该区居住舒适度增高市政设施配套设施会较短时间增加该区域成较理想居住段
3土价格较低较高操作空间
（二） 项目块劣势（W）
1段稍嫌偏僻污染包括空气噪声
2配套差文环境
3 周边项目竞争激烈河北区购买力偏弱
（三）项目块机会点（O）
1 周边楼盘具明显弱点性价合理价位炒高现象
2 掌握手情况发制争取动
3 改善型需求流素质提高
（四）项目块威胁困难点（T）
项目直接威胁点周边项目群
项目潜威胁着段升值周边会新楼盘出现
开发商否握项目运作力
城市规划块升值 S W 段稍嫌偏僻污染
土价格较低较高操作空间 配套差文环境口碑
周边区已形成域化居住区 周边项目竞争激烈
河北区购买力偏弱
周边楼盘具明显弱点 直接威胁点周边项目群
掌握手情况争取动 潜威胁周边新楼盘出现
合作伙伴握项目运作力
O T
图八 项目SWOT 分析
四 项目操作性分析
消费者购房考虑素
房产项目开发者说消费者购房考虑素必须研究立项规划设计广告定价销售售服务物业理市场营销涵前久国家统计局济景气检测中心进行专题调查结果消费者列重考虑素前四位次价格环境交通位置天津购房者购房考虑素选择次序前四位重素次：价格理位置环境房型图：
图九 调查者购房考虑素例
分析国家统计局调查结果差发现价格显然消费者普遍关心问题交通天津排第五位理位置受重视程度仅次价格购房者理位置中已交通素考虑进区环境四重考虑素配套设施排开发商实力项目知名度列第七位园林绿化区环境宣传长时间流行配套作保健素做会满意环境应属激励素做满意进产生购买动 改善型购房者特征
二 购房首选素分析
收入水购房者购房时首选素表现出定特征
图十 样购房首选素例图
家庭月总收入20002999元群流购房者首选素样量分析价格：理位置：区环境4：2：1收入3000元购房者价格：理位置：区环境4：35：1收入4000元购房者基收入30003999元购房者结果相价格作参着收入提高理位置重视程度明显提高理位置做参着收入提高价格素敏感度降低
()项目市场定位
1． 类楼盘调研周边项目较挑选代表性
目进行调研
序号 项目名称 定位 面 积 起 价 均 价 环 境 配 套 销售情况
㎡ 元㎡ 元㎡
1 金龙园 103960 1480 1843 较
2 宝利园 55000 1760 太
3 国信区 24600 1600` 2070 般 般
4 乐天园 32686 1768 2060 般 温泉
5 芳草园 46900 1888 2181 般 露台 般
6 京兆新园 40797 1580 2200 跃层
7 瑜峰园
8 胜景花园
表三 周边项目简情况较
调查8项目均分布榆关道两侧芳草园位京津公路距榆关道京津公路交口远8项目均起步价1679元㎡均实现均价2070
元㎡中金龙园起价均价低销售情况关点会第二章中定篇幅加分析时瑜峰园胜景花园市项目周边区域新项目目前均处前期准备阶段项指标数缺失距项目金龙园销售已结束瑜峰园胜景花园项目竞争手
1 3周边楼盘土价值素类
类素 项目 金龙园 国信区 宝利园 京兆新园 乐天园 说 明
段综合资源 0 + +
理位置 0 0 0 0表示项目基准
然景观 0 0 0
文环境 0 + + 0 0 +表示项目
交通条件 0 0 0 0
块规模 0 + 表示项目差
市政配套 0 +
污染干扰 0 0 0 0
表四 周边楼盘土价值素类表
2块提升价值判断
21块价值提升价值实现素分析
211宏观济走势房产政策形式较重外部素
房产业宏观济间互相影响互相制约关系般说房产市场周期宏观济周期基步国济正处条稳行通道中相信未中国济会保持目前升势头
212市场定位产品规划设计水关键素
济政策等控素外决定中档住宅成功关键控制素产品规划设计准确市场定位超前规划理念精彩独具性建筑风格布局性化环艺空间规划量体裁衣户型设计住宅产品成功子决定中档住宅项目加提升空间重素事实规划成功楼盘规划差楼盘更具抗风险力开发商带意想成功
213区配套物业理非常重
项目品质感区产品规划设计等硬件体限区配套服务物业理等软件事实证明中档楼盘消费者物业理区康乐配套求高普通住宅项目业消费者逐渐成熟竞争日趋激烈理制度越越完善房产市场中软件配置实施力持续发展力等期工作项目前期支持越发重
214形象建立营销策划
项目价值终实现销售程中形象包装营销策划方面形象包装营销策划够增加产品附加值方面提升产品竞争力期房说项目包装营销策划显更重
215产品实现力工程质量根
规划方案完美体现建筑工程期甚提前完成发展商产品实现力体现影响项目价值实现发展商信誉重素优秀工程质量获市场认根
2 2项目定位素实现价值判断
价值提升 价值 价 值 实 现 程 度
实现素 提升 金龙园 国信区 宝利园 京兆新园 乐天园 项目目标
济政策素 5 09 09 09 09 09 08
市场定位产品 40 08 07 07 0 7 07 11
规划设计水 20 08 06 06 07 07 09
区配套物业理 10 08 07 06 07 07 09
形象包装营销策划 20 07 06 07 06 06 09
产品实现力 5 08 07 07 07 07 09
工程质量
总 计 100 0916
表五 项目土价值提升预测
(三)项目投入产出分析
1． 项目成模拟
成明细
价：
1． 动迁费：
2预见费：
总计：
规划确定100000 万方米
楼面价
前期费：
1．钻探设计
2．种补偿
3．水电
4．杂土清运环卫
5．达开工条件时涉费
50元方米
总计： 万元
二 建安造价：
1．砖混：
基础： 30元方米
土建： 550元方米
合计： 580元方米
总计：
三 期配套费：
1．配套： 1155元方米
2．配套： 50元方米
3．供热： 70元方米
4．电配套： 60元方米
5．排水煤气50元方米
6．绿化甬路路灯：25元方米
合计： 370元方米
总计
三工程项目处理费：
20元方米
四 预见费： 20元方米
2项目米造价总投资
楼面价： 400元方米 总计 4000 万元
前期费： 20元方米 总计 200 万元
均建安造价： 580元方米 总计 5800 万元
期配套： 370元方米 总计 3700 万元
理费预见费： 40元方米 总计 400 万元
广告费： 30元方米 总计 300万元
达交付标准涉费：
合计： 1440 元方米
表六 项目成匡算表
项目综合成终确定1440元方米
项目总投资：1440元方米*10万方米14400万元
综合考虑
认项目成基体现土基价值
边分析项目提升土基价值0916倍总体提升价值：低1440X09161319元米项目起价参考高1440X19162759元米项目高价参考1319+2759+22039元米项目参考均价
2．项目收益模拟
果初期实现均价2039元方米计算该项目毛收入应10万方米*599元方米5990万元毛收益率5990万元14400万元4159％
项目投资进行计算收益率果资金投入实际计算情况分析：
动迁安置费：4000万元 拆
二建安费投入总造价20％投入14400万*20％2880万元
该项目投入资金应 4000万元+2880万元6880万元
投入开盘外出售进行资金回笼保证期工程资金配套资金投入没居民回购素施工队伍投资素考虑进述资金投入情况计算毛收益率观：
3．敏感性分析
21成变动利润影响：
22销售价格变动利润影响：
(四)开发周期销售周期预测
建议分两期开发期开发5万米计划施工周期12—14月销售周期25月
第阶段：前期准备±000计划工期60天
第二阶段：±000体封顶计划工期120天体施工二层时开始销售计划完成销售务20实现销售收入2039X5000010195万X202039万
第三阶段：体封顶外檐装修结束计划工期180天计划完成销售务55实现销售收入2039X5000010195万X353045万元
第四阶段：环境营造完成入住计划工期90天计划完成销售务65实现销售收入2039X5000010195万X15152925万元
第五阶段：入住期180天计划完成剩余销售务90实现销售收入2039X5000010195万X35X8028546万元
第六阶段：余房清盘期90天完成剩余销售务实现销售收入2039X5000010195万X35X2071365万元
(五)投资风险分析规避方式提示
1． 市场风险
11政治：政治条件变化项目带风险性
12市场：
121入世：开放国房产市场说房产市场许会更脆弱外商进入市场影响应该长期影响短期会市场造成影响倒国产界会样策略迎接入世考验值注意
122 市场波动：着年房产市场全面走强市场中泡沫现象越越严重排年年反差现象旦种局面出现明年市场会受连累建议密切关注市场动态时准备调整销售策略
2． 企业风险
（1） 财务财务风险指项目融资资金运财务理方面带风险
中融资带风险占重果渡举债资金运会增加融资成减少收益
（2） 信：信风险指项目投资参者项目关方面间信结构
信履行责存风险房产项目投资开发必然涉开发商金融机构承包商材料设备供应商等众机构公司部门间效信结构支撑着组成保证结构项目参方否力履行信职责否愿意够法律文件规定项目履行信职责构成房产投资信风险
（3） ：企业机制改变关键事变动影响项目运作风险
点国企业讲较常见
3． 寿命周期风险
（1） 投资前期：投资计划实施前期诸选址市场定位投资方
案决策风险等房产身特点阶段风险特旦决策失误会项目遭受法估量损失
（2） 开发建设：项目正式动工交付阶段风险软式
完工风险成控制风险工程质量风险等
（3） 理阶段：指竣工交付物业理阶段风险
风险分析：述关风险说明中政策风险市场风险控制性较强操作中应积极注意相关动态信息时准备根政策市场波动调整策风险房产开发程中常见问题运作程中应该时刻防范总说该项目操作风险属中等
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