房产项目实战研究模式操作程序
第1操作环节：项目研究房产公司利润贡献
第2操作环节：更新房产研究理念
第3操作环节：房产市场研究模式设计
第4操作环节：项目策划研究模式设计
第5操作环节：建立项目评价体系
说明
贝尔实验室年研发费高达惊数十亿美金中国房产领域研发费投入例言低惊外否掌握专业实战研究模式决定战略领先关键房产项目实战研究模式专业操作手册详细介绍房产项目研究模式基操作程序
第1操作环节：项目研究房产公司利润贡献
1．房产项目研究科学细分
客户需求研究
规划设计研究
房产市场研究
项目策划研究
研究理念创新
客户需求研究
全程介入营销策划研究
项目评价体系研究
2项目研究获利贡献
果说市场困惑迷惆求通市场研究解答数血泪教训逼迫研究市场根98年规划国土局统计结果深圳市明年年底积压商品房面积达33238万方米根初步调查积压楼盘中70％楼盘积压原定位定位形式种样：城市快速干道边建高档户型住宅毫资源特色城市中心块建豪宅容纳建栋高层巴掌块建全复式家宅认采现代通信监控设备豪宅……特点没研究市场许发展商完全心血潮决定项目项目开始阶段已铸成错正确房产研究房产公司创造巨利润深圳市非常典型例子明年初皇岗口岸楼盘售伙相邻楼盘高2000元／方米原准建设铁时机销售抓香港市场该楼盘售价高销售水高周边楼盘开售3天销售200余套日趋疲软深圳房产市场极罕见
第2操作环节：更新房产研究理念
步骤A：观念企业命创新
住宅开发商特国住宅开发商强化核心竞争力体制改革外关键营观念创新：住宅开发商跃变住宅需求服务商作住宅开发商容易目标理解建造住宅住宅需求服务商命定义准确判断创造性满足客户住宅需求观念创新住宅目变成手段住宅需求服务商客户买住宅购买居住中心系列需求满足住宅需求服务商建造住宅事赚钱判断满足客户住宅需求力赢利住宅需求服务商会更意识培育客户需求判断规划设计控制方面核心竞争力基础系统强化包括施工监理市场营销品牌塑造物业理等素综合竞争力体系难预测住宅市场未必然属住宅需求服务商
步骤B4P4C转变
4P4C：
产品—消费者需欲
价格—消费者愿意付出成
分销—消费者购物便利性
促销—沟通
理生产角度出发理消费者角度出发生产者消费者中间找衡点？衡点应该建立消费者生产者间双赢基础符合中国国情符合持续发展战略生态环保求开发周期长寿命更长住宅房产项目说许应核：
引导消费者需求—产品
消费者满意—价格
便利—渠道
双沟通—促销
步骤C：车创新状变楼式
否认港式运作深圳房产市场发展起着重推动作方面缘深圳房产市场历史短底子薄验积累方面深圳香港理位置直接相邻香港成熟市场包装策划深圳房产年轻历史居民较低收入水东施效颦残酷商战洗礼效咀嚼消化深圳房产策划界开始倡导产品做起提高楼盘综合素质做起满足消费者需求做起区域细分客户细分功细分愈趋深入义思想开始体现种创新丰富营销策划涵活跃7深圳房产市场促进资金规模房产市场品牌集中惯追风仿效中发展商尘封消费者冷落角落产品克隆立足创新核心营销策划技术克隆中发展商生存道发展商建立独立核心营销策划技术成房产市场旗手入世国外产商全面抗衡
第3操作环节：房产市场研究模式设计
步骤A：确立市场研究战略位
数教训已许发展商认识市场研究重性种急解市场心态市场研究认识粗浅行动软弱形成鲜明少数发展商已认识必须市场需求进行科学系统调查市场调查中开始引入科学调查理专业调查公司合作通专业抽样调查组座谈方式等解客户需求
步骤B：房产企业进行市场研究步骤：
a寻找市场机会通中长期市场研究区域市场潜力研究企业房产方面长期发展战略发展区域发展产业类型提供参考意见期开发计划土储备计划储备土类型区域提供参考意见b辅助项目定位通分析预测区域市场供求关系分析细分市场需求特征评估区域市场竞争态势等研究项目定位提供参考意见正确市场定位降低房产项目开发风险
C研究评估具体市场策略行性房产行业作资密集型行业开发程中项决策牵涉量投资房产开发长周期特性逆性导致决策带风险通科学房产研究决策建立科学支持避免决策意性缩房产开发风险
需通市场研究提供决策支持例子：
新户型市场接受性
住宅智设备投资促进销售作
项目定价合理性
市场促销策略效性
广告诉求点效性
包装广告方案合理性
步骤C：客户需求研究
客户需求住宅项目开发起点客户需求容判断正确否住宅项目成败关键
a客户定位—明确住宅楼盘价格区间客户开发
b需求定型—研究设定价格区间客户住宅需求具体容
C项目定板—满足客户需求方案创造性策划效益预测分析较
第4操作环节：项目策划研究模式设计
规划设计确定住宅项目基参数开发商规划设计程控制力强弱决定否准确效创新方式满足客户住宅需求
包括5点
1 够选择正确规划设计合作伙伴
2 保证客户需求容规划设计工作中体现
3 激励规划设计机构采创新手法
4 保证住宅项目成效保障
5 保障根客户需求市场形式变化灵活调整
第5操作环节：建立项目评价体系
步骤A：认清作现状
毋容置疑房产项目评价工作长期受忽视发展商政府理部门失总结验吸取教训机会时许源开发建设第线宝贵数资料没时整理利年11月广州举行两块土公开招标时间紧迫情况许发展商暴露数够材料足验法握等问题决策分析员搞清税费容决策者弄清企业类型物业（高层住宅层住宅写字楼）单方造价水等企业缺乏项目评价关笔者认加强项目评价工作助破前房产建设低效重复徘徊前局面发展商言开展项目评价工作着更重意义评价提供信息资料成果指导投资规划策略项目选定评估建筑设计建筑材料设备采购工程实施理项目营销策略技巧等方面评价新项目选定调整建项目计划完善已建项目方面起重作
步骤B：项目评价带作程序设计
房产项目评价目分析挖掘生产营中问题推动投资决策科学化前国房产开发现状项目评价佳时机项目竣工1－2年笔者验型房产项目（五万方米建筑面积）项目评价时间约 2 3月述时间安排供参考：策划准备 1－ 2周调查收集资料 3－4周分析研究34周编写报告2—3周评估员（机构）素质决定评价工作否取预期成果发展商委托专业咨询评估公司进行评价工作前房产市场专业分工充分咨询公司未承担起项业务前发展商行组建评价组具体员配置应精心挑选懂投资营懂技术济员般职部门抽调述员组成评价组：营开发员（包括市场预测员）工程技术员（包括设计监理）统计员财务员等
步骤C：基容拒标体系
（－）程评价
项目程评价应行性研究报告预计情况实际执行程进行较分析找出差分析原
程评价般分析方面：
（1）项目决策项目准备
（2）项目规划设计容建筑规模
（3）工程进度实施情况
（4）配套设施服务条件
（5）项目财务执行情况
（6）项目租售情况分析
程评价般采定性分析定量分析相结合方法定量评价选列指标：
（1）项目决策周期（项目决策周期变化率）
（2）设计周期（设计周期变化率）
（3）建设工期（竣工项目定额工期率）
（4）建设成（实际建设成变化率）
（5）工程优良率
（6）工程合格率
（7）投资总额（静态投资总额动态投资总额）
（8）销售总时间（销售时间变化率）
（二）济效益评价指标
济效益评价指标体系设置基项目前评价（行性研究）致：评价指示测算容具真实性量已发生数资料基础通汇总分析出
l工程造价指标包括总投资均单位建筑面积造价售面积方面积价土建费配套费税费等
2盈利指标设置项目总收入投资回收期开发总利润全投资利润率资金利润率等指标
3效率指标般设立全员劳动生产率均开发利润等指标
4影响盈利指标素相关分析
（三）社会效益评价指标
工国民济评价指标包括项目开发总价值项目开发净价值项目利润总额项目投责利税率
2项目提供居住水评价居住总数户数均占面积居住面积密度净口密度等
3项目配套设施交通放火防震安全性等评价
（四）环境效益评价指标
评价时般设置述指标：
1住宅外部居住环境指标：入均绿占量居住密度公设施均占率项目城市环境分析等体系
2住宅部居住环境：住宅标准住宅类型隔声通风光保温等
（五）综合评价
综合评价目终产生评价结总结验教训提出建议综合评价分层次项目原定目标实际目标差原项目原定效益指标实际指标变化原项目原预期效果实际产生效果影响房产项目评价组应述容进行分析汇总基础形成项目评价分析报告提交发展商决策层指导新房产投资决策
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第1操作环节：项目研究房产公司利润贡献
第2操作环节：更新房产研究理念
第3操作环节：房产市场研究模式设计
第4操作环节：项目策划研究模式设计
第5操作环节：建立项目评价体系
说明
贝尔实验室年研发费高达惊数十亿美金中国房产领域研发费投入例言低惊外否掌握专业实战研究模式决定战略领先关键房产项目实战研究模式专业操作手册详细介绍房产项目研究模式基操作程序
第1操作环节：项目研究房产公司利润贡献
1．房产项目研究科学细分
客户需求研究
规划设计研究
房产市场研究
项目策划研究
研究理念创新
客户需求研究
全程介入营销策划研究
项目评价体系研究
2项目研究获利贡献
果说市场困惑迷惆求通市场研究解答数血泪教训逼迫研究市场根98年规划国土局统计结果深圳市明年年底积压商品房面积达33238万方米根初步调查积压楼盘中70％楼盘积压原定位定位形式种样：城市快速干道边建高档户型住宅毫资源特色城市中心块建豪宅容纳建栋高层巴掌块建全复式家宅认采现代通信监控设备豪宅……特点没研究市场许发展商完全心血潮决定项目项目开始阶段已铸成错正确房产研究房产公司创造巨利润深圳市非常典型例子明年初皇岗口岸楼盘售伙相邻楼盘高2000元／方米原准建设铁时机销售抓香港市场该楼盘售价高销售水高周边楼盘开售3天销售200余套日趋疲软深圳房产市场极罕见
第2操作环节：更新房产研究理念
步骤A：观念企业命创新
住宅开发商特国住宅开发商强化核心竞争力体制改革外关键营观念创新：住宅开发商跃变住宅需求服务商作住宅开发商容易目标理解建造住宅住宅需求服务商命定义准确判断创造性满足客户住宅需求观念创新住宅目变成手段住宅需求服务商客户买住宅购买居住中心系列需求满足住宅需求服务商建造住宅事赚钱判断满足客户住宅需求力赢利住宅需求服务商会更意识培育客户需求判断规划设计控制方面核心竞争力基础系统强化包括施工监理市场营销品牌塑造物业理等素综合竞争力体系难预测住宅市场未必然属住宅需求服务商
步骤B4P4C转变
4P4C：
产品—消费者需欲
价格—消费者愿意付出成
分销—消费者购物便利性
促销—沟通
理生产角度出发理消费者角度出发生产者消费者中间找衡点？衡点应该建立消费者生产者间双赢基础符合中国国情符合持续发展战略生态环保求开发周期长寿命更长住宅房产项目说许应核：
引导消费者需求—产品
消费者满意—价格
便利—渠道
双沟通—促销
步骤C：车创新状变楼式
否认港式运作深圳房产市场发展起着重推动作方面缘深圳房产市场历史短底子薄验积累方面深圳香港理位置直接相邻香港成熟市场包装策划深圳房产年轻历史居民较低收入水东施效颦残酷商战洗礼效咀嚼消化深圳房产策划界开始倡导产品做起提高楼盘综合素质做起满足消费者需求做起区域细分客户细分功细分愈趋深入义思想开始体现种创新丰富营销策划涵活跃7深圳房产市场促进资金规模房产市场品牌集中惯追风仿效中发展商尘封消费者冷落角落产品克隆立足创新核心营销策划技术克隆中发展商生存道发展商建立独立核心营销策划技术成房产市场旗手入世国外产商全面抗衡
第3操作环节：房产市场研究模式设计
步骤A：确立市场研究战略位
数教训已许发展商认识市场研究重性种急解市场心态市场研究认识粗浅行动软弱形成鲜明少数发展商已认识必须市场需求进行科学系统调查市场调查中开始引入科学调查理专业调查公司合作通专业抽样调查组座谈方式等解客户需求
步骤B：房产企业进行市场研究步骤：
a寻找市场机会通中长期市场研究区域市场潜力研究企业房产方面长期发展战略发展区域发展产业类型提供参考意见期开发计划土储备计划储备土类型区域提供参考意见b辅助项目定位通分析预测区域市场供求关系分析细分市场需求特征评估区域市场竞争态势等研究项目定位提供参考意见正确市场定位降低房产项目开发风险
C研究评估具体市场策略行性房产行业作资密集型行业开发程中项决策牵涉量投资房产开发长周期特性逆性导致决策带风险通科学房产研究决策建立科学支持避免决策意性缩房产开发风险
需通市场研究提供决策支持例子：
新户型市场接受性
住宅智设备投资促进销售作
项目定价合理性
市场促销策略效性
广告诉求点效性
包装广告方案合理性
步骤C：客户需求研究
客户需求住宅项目开发起点客户需求容判断正确否住宅项目成败关键
a客户定位—明确住宅楼盘价格区间客户开发
b需求定型—研究设定价格区间客户住宅需求具体容
C项目定板—满足客户需求方案创造性策划效益预测分析较
第4操作环节：项目策划研究模式设计
规划设计确定住宅项目基参数开发商规划设计程控制力强弱决定否准确效创新方式满足客户住宅需求
包括5点
1 够选择正确规划设计合作伙伴
2 保证客户需求容规划设计工作中体现
3 激励规划设计机构采创新手法
4 保证住宅项目成效保障
5 保障根客户需求市场形式变化灵活调整
第5操作环节：建立项目评价体系
步骤A：认清作现状
毋容置疑房产项目评价工作长期受忽视发展商政府理部门失总结验吸取教训机会时许源开发建设第线宝贵数资料没时整理利年11月广州举行两块土公开招标时间紧迫情况许发展商暴露数够材料足验法握等问题决策分析员搞清税费容决策者弄清企业类型物业（高层住宅层住宅写字楼）单方造价水等企业缺乏项目评价关笔者认加强项目评价工作助破前房产建设低效重复徘徊前局面发展商言开展项目评价工作着更重意义评价提供信息资料成果指导投资规划策略项目选定评估建筑设计建筑材料设备采购工程实施理项目营销策略技巧等方面评价新项目选定调整建项目计划完善已建项目方面起重作
步骤B：项目评价带作程序设计
房产项目评价目分析挖掘生产营中问题推动投资决策科学化前国房产开发现状项目评价佳时机项目竣工1－2年笔者验型房产项目（五万方米建筑面积）项目评价时间约 2 3月述时间安排供参考：策划准备 1－ 2周调查收集资料 3－4周分析研究34周编写报告2—3周评估员（机构）素质决定评价工作否取预期成果发展商委托专业咨询评估公司进行评价工作前房产市场专业分工充分咨询公司未承担起项业务前发展商行组建评价组具体员配置应精心挑选懂投资营懂技术济员般职部门抽调述员组成评价组：营开发员（包括市场预测员）工程技术员（包括设计监理）统计员财务员等
步骤C：基容拒标体系
（－）程评价
项目程评价应行性研究报告预计情况实际执行程进行较分析找出差分析原
程评价般分析方面：
（1）项目决策项目准备
（2）项目规划设计容建筑规模
（3）工程进度实施情况
（4）配套设施服务条件
（5）项目财务执行情况
（6）项目租售情况分析
程评价般采定性分析定量分析相结合方法定量评价选列指标：
（1）项目决策周期（项目决策周期变化率）
（2）设计周期（设计周期变化率）
（3）建设工期（竣工项目定额工期率）
（4）建设成（实际建设成变化率）
（5）工程优良率
（6）工程合格率
（7）投资总额（静态投资总额动态投资总额）
（8）销售总时间（销售时间变化率）
（二）济效益评价指标
济效益评价指标体系设置基项目前评价（行性研究）致：评价指示测算容具真实性量已发生数资料基础通汇总分析出
l工程造价指标包括总投资均单位建筑面积造价售面积方面积价土建费配套费税费等
2盈利指标设置项目总收入投资回收期开发总利润全投资利润率资金利润率等指标
3效率指标般设立全员劳动生产率均开发利润等指标
4影响盈利指标素相关分析
（三）社会效益评价指标
工国民济评价指标包括项目开发总价值项目开发净价值项目利润总额项目投责利税率
2项目提供居住水评价居住总数户数均占面积居住面积密度净口密度等
3项目配套设施交通放火防震安全性等评价
（四）环境效益评价指标
评价时般设置述指标：
1住宅外部居住环境指标：入均绿占量居住密度公设施均占率项目城市环境分析等体系
2住宅部居住环境：住宅标准住宅类型隔声通风光保温等
（五）综合评价
综合评价目终产生评价结总结验教训提出建议综合评价分层次项目原定目标实际目标差原项目原定效益指标实际指标变化原项目原预期效果实际产生效果影响房产项目评价组应述容进行分析汇总基础形成项目评价分析报告提交发展商决策层指导新房产投资决策
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