房产附加值应
作者：王贵融
附加值概述
美国营销学家李维特指出：未竞争关键企业产生什样产品企业产品提供什样附加值价值衡量切东西
（）附加值概念
1 附加值定义：
附加值通常指规范设计时已融入便捷迅速愉悦舒适健全健康广告等方式提供生产时开始消费消费者满意豪荣耀超出产品身价值（指功价值）外象征性概念性文化性价值果量表示产品附加值高出产品身成社会均利润部分
关附加值典型例子哈利·波特现象贵妃荔拍卖效应
哈利·波利英国女作家J·K·罗琳长篇说传统老套英国魔法事居然全世界男女老少迷醉疯狂里面许奥妙中重条事带体验文化创造附加值11岁孩——哈利·波特骑着魔幻扫魔幻世界中种种历反映类文明传颂千年善战胜恶题魔幻扫仅扫遍魔幻世界 扫遍现实类世界演变成商业传奇演变成附加值极高文化济致济学家称哈利·波特现象
先哈利·波特书开印150万册创造童文学第版印刷神话（般开印超5万册）美国连续3年名列畅销书榜首翻译成49种文字全球销量实破1亿册总销售额已达5亿美元出版哈利·波特系列书英国Bloomsbury出版社原默默闻公司哈利·波特成功迅速窜红业绩惊提高
接着财气粗美国线——时代华纳公司斥资125亿美元签拍摄版权口乐公司紧15亿美元独家买断电影赞助权成华纳公司指定全球饮料商
接着哈利·波特衍生产品系列系列接踵：种玩具文具电脑游戏软件等断市场出现哈利·波特概念股票受强烈追捧粘哈利·波特名字会徒然身价百倍塑料制钥匙链竞卖18美元
回头作者罗琳单身母亲年前救济金日子变成全英国第三富婆财富神话尔·盖茨相速度快连年罗琳写作哈利·波特时常光顾家爱丁堡咖啡馆僻名胜生意异常红火
切切相信哈利·波特名字魔法——极高附加值仅带幻想快乐追星疯狂未事物奇心带滚滚财源句话带限附加值
例子年杨贵妃专供荔枝颗荔枝树深厚历史文化价值沉淀现挖掘出推崇种华贵显赫果食文化象征象征催生七颗荔枝拍卖三十万元商业奇谈荔枝创史天价天价颗荔枝承载起特定条件特定附加值酿成购买荔枝吃荔枝荔枝面附加值——传媒广告宣传效果极提高购买者营企业产品附加值
2附加值特征：
（1） 尊性第性 附加值商品蕴含着某方面具尊贵位史前列第性奥远冠军奖牌尊贵位竞争中第价值远远超奖牌身价值
（2） 稀性唯性 较高附加值商品般求生稀少独二没竞争唯珍贵古董稀唯价值连城
（3） 体感觉超值性众认社会效应性 附加值形通商品体现通商品享受服务时消费者感觉出时社会认贵妃荔枝拍卖
3 心时代心济价值：
未学家曹世潮先生定义21世纪心生活心济心时代谓心时代创意生产意味（说品味）满足情感精神需身时代身时代制造生产物质满足身体需生存需心时代历体验感悟付钱附加值付钱里系列表现文化意味产品制造出知道消费符号感觉信仰兼生产者满足系列文化符号样式认识认知认努力济活动文化中展开心灵感受觉悟中展开附加值酿造中展开心济（相心济概念身济）心济价值特征：
（1）感受等消费 手交钱手交货天义事心济里手交钱手交换交感受交附加值坐山车没方达方旅行价值没买什吃什买仅仅次惊险感受更甚者闻闻然空气付钱修建远离城郊山里海边度假村什名胜古迹没什旅游文化卖点？卖点空气——丰富氧离子空气冠名然氧吧愿意付钱样感受付钱感受切意味付钱听嗅付钱感受变成消费感受消费感受价值消费价值斤稻谷收购价六七毛钱支稻穗做成稻花十元斤稻穗做成花概卖60元价值稻谷百倍附加值然
（2）品味胜品质 20世纪题品质21世纪题品味件砂洗衣服牢度降低30砂洗形成返朴真感觉反价值提升百分百风格出性出品味出然牢度降低价值升升部分附加值品味带砂洗衣服附加值品味更钱更兴趣投入心情精神消费中讲究品味房屋建筑挖空心思营造出新题氛围装饰性建筑越越物质角度装饰性建筑种极浪费精神说种绝富两种绝然境界
（3）感觉重 实质实功价值身济活动中重心济中相反虚质虚体验附加值重付出钱少否感觉感觉少觉着深浅没感觉没感受什没然愿付钱甚购买享受愿付文钱购高价房者仅仅居住更身份位荣耀面子生意显示富愿付钱官表现显赫愿付钱文化衬托高雅愿付钱剩民甚穷愿济实必需付钱房产开发中梁柱房厅砖石草木情性感觉会附加值愿付格外钱
（4）胜 里指观念精神道德文化形东西指物质产品组织实质形东西现更注重形东西例形资产积累美国年国民生产总值约10万亿美元天全球商业交易中美国出售符号品牌观念获丰厚利润美国赢巨财富全世界许喝口乐喝百事乐根乐价格价值说喝饮料说喝概念喝文化乐概念文化付出钱乐产品付出钱出部分附加值付钱样购买碧桂园房子时愿意五星级家付出更代价选择祈福新村墅时愿意走更远路中国第村居住没五星级第村概念广州市区房产没走出困境时座落离市区远远德陈村水道旁房子滞留番禺农村荒野墅成天品牌恐怕卖出屋房困难
（5）厚利销 常言道薄利销指物质产品利润越低卖越相反文化精神产品利润越高卖越曰厚利销服装店老板年度积压皮衣先放普通货柜廉价出售眼春天天气转暖皮衣没卖出件灵机动皮衣重新油蜡然劈专柜推出：高档皮衣春季穿（皮衣单穿）消费新概念快爱领风骚爱出格青年群体认皮衣销售空增加皮衣单穿消费概念原低价卖出专东西反高价全部卖空文化产品厚利销特性房产更价越高越卖利越厚越销北京维纳森林墅便例面市便预订70
（6）历史风俗 着文化品味越越高历史正变愈愈价值时间越越稀少东西变越越珍贵崇尚历史文化价值历史价值身增值功外更新层意味延伸通历史增加厚重感惜千金买破木盆——武天洗脚木盆寄托某种情感克林顿花三百万美元买栋墅房产商抛开时尚欲开发返朴宗古建筑甚想北京开发四合院居住区等等历史文明种求索样显贵典风房产界漫沸时欣风俗情已悄然浸入民族方特定风格风格特定价值风格观赏思索深究玩味道景观碟菜种味道浸透风俗民情玩回味穷……风情万种广州楼市里柏涛雅苑北欧风情风雅居日风格嘉仕花园热带风情许体现中国岭南风俗建筑群历史风俗文化函房产业带丰厚利润
(二)附加值
附加值名称谁首先提出？提出？尚文字考查记录济活动中觉运概念隐隐约约感觉渐渐便形成浓淡现象现象中似少品味品味然然汇聚成约定俗成文化样然演绎程中发现价值创造价值出部分冠附加值
说附加值源某种感觉源某种理念源某种文化感觉理念文化企业形象产品形象品牌形象酝酿成企业形象产品形象品牌形象建立企业理念企业行文化背景环境氛围视觉形象等基石基石形象体现三方面讨附加值
1 附加值基石：
（1）企业理念 理念企业灵魂理念新旧否科学否决定着企业命运长短否许企业断革新企业创出更利润图企业命运更长久变革师罗伯特·艾连耶夫斯基教授说：企业革新关键重塑价值观价值观企业理念核心想成功造附加值光环必先重塑价值观必先革新企业意识
（2）文化背景 企业理念文化背景文化包含社会社区文化民族民俗文化包含企业商业文化消费生活文化等里谈谈企业文化企业文化涵：具企业身特色意识形态行规范总企业文化容致概括：企业哲学企业规范企业形象企业精神方面企业文化特点：群体性聚性规范性时代情建设企业文化文讨题
（3）企业行 企业行形成良企业形象产品形象品牌形象尤重企业行分部行外部行部行指部理培训行企业果部行规范势必影响员工精神面貌工作行表现势必影响企业外部行外部行社会传达企业形象传达企业理念时传达企业部行表现直接影响企业产品服务附加值生成附加值高低企业维护创造良企业形象必先规范行表现
（4）环境氛围 工厂厂房环境氛围商店铺面环境氛围楼盘社区环境氛围身营建区环境氛围氛围工厂商店楼盘附加值着举足轻重影响怪厂家商家发展商方面想方设法势外围环境方面拼命营造身环境非想诉求更高附加值
（5）视觉形象 须述家明白商品果视觉感官难卖价钱包装业应运生厂家商家惜工包装花钱包装成接甚超产品身成价值然反金玉外败絮中必须明白金玉外绝造高附加值块缺少基石
2附加值形象：
基石方造形象形象分三方面
（1）企业形象 家跨国公司谓形象先行说：公司欲进入新市场尤民族文化国外市场先产品入先形象入公司良形象树立开始产品进足说明形象尤企业形象重性企业形象述基石基素：
美仪表——优美舒适环境
美行——良商业行高尚公益行
美心灵——崇高价值观
（2）产品形象 身济活动中容定胜形式功定胜包装产品没附加值心济活动中形式胜容形式价值高容功价值产品神奇般附加值产品形象酿造附加值直接药引子
（3）品牌形象 产品力时代已品牌力时代已品牌产品实际功外观形态市场开拓企业信誉企业形象等素综合体心济中文化知识作重资源更运满足客户需满足客户品味品牌单纯产品吸纳更文化知识吸纳更附加值说品牌文化知识结晶品牌品质品味综合体品牌功价值附加值完美结合品牌产品价格单纯产品价格高出许例块普通手表需十元百元块劳力士高达万元十万元千倍万倍差距产品物理差异产品品牌差异形成品牌消费仅仅产品质量性功消费重心理消费品牌中价值体现消费者身份位某种程度说品牌价值附加值延伸说创建品牌形象实际酿造附加值创建品牌第三节中讨
3附加值体现：
（1）感觉感受 附加值首先感觉中种感受种体验传统购物中心仅仅卖东西现购物中心目意识客户创造难忘掉非常愉快历历中会然然感受体验商家择手段惜工利感官刺激消费者产生兴奋满足美感享受努力感受体验变成客户价值必组成部分附加值显现出：方面客户格外满意——消费升华方面商家格外利——产品升值句话提供顾客需东西点品味点感受体现中附加值便会顾客招手顾客钱包然然开感受体验致分：美感体验情感体验性感体验营造体验第三节中讨
（2）概念理念 市场营销学权威菲利普·科特勒教授消费行分三阶段：量满足质满足感性满足感性满足阶段顾客重产品数量质量产品关系密切程度顾客购买产品种感情渴追求商品孕育展示理念理想概念吻合商品透视出理念折射时代观念包含企业员工思想观念道德品质行规范核心企业理念精神作种精神永存作消费群体中体相精神世界言短暂种普遍愿延伸延伸概念延伸意识概念意识延伸产品延伸服务里延伸求索生活模式中旦种概念意识延伸企业理念精神透视产品服务相吻合——完善结合时理想附加值便中孕育诞生放射出金闪闪光芒厨房新生活传达全新生活概念——厨房仅仅烧菜方娱乐休闲聚友情感沟通家庭公场合理设计厨房作业时保持份悠然心志舒适体工程学尺度充分感受性化温暖操作起心应手……样厨房简直惬意舒心方改厨房油腻烟雾呛鼻忙乱厨房新生活开发商真情奉献理念具体体现惬意舒心消费者概念诉求两者碰撞然耀眼火花
（3）心济文化 先企业生产文化产品文化品牌文化次商家座销文化推销文化营销文化顾客消费量文化消费质文化消费品味文化着三方面文化逐渐演变属企业文化商业文化消费文化整合出心济文化济文化包括企业群体生产产品服务体现抽象价值观拥意义仪式规范传统累积文化整合概念包括影响体行思想程事物文化种行文化数提供行思想边界文化影响呼吸空气样处时利文化创造体现附加值时利文化外延概念利文化涵质出意料收获利手段体现方式千姿百态时连者说清什种方法种方法生产营者消费者提供感受体验消费完全着感觉走样某种感觉某种时候假某种产品创造感受神话创造轰动现象创造高附加值效应总文化附加值核心体现文化附加值核动力文化附加值取完源泉房产界丽江花园首推文化楼盘区浓郁文化艺术氛围聚集许白领士文化士开发商纷纷效仿：教育文化艺术文化音乐文化园林文化等等相继出现文化品味越越浓楼价越越高
(三)附加值功
企业生产产品生产卖产品天生产品牌产品已营理念核心品质转品味产品创造出更高附加值天济活动中单纯产品利润已微微甚售价等成成文济铁律生硬硬摆面前：产品没附加值企业定利润附加值越越厂商重视功作越越重
1 附加值决定企业利润厚薄：
前述默默闻公司Bloomsbury出版社哈利·波特成功利润惊提高什？哈利·波特文化附加值然名列国三洗衣机生产企业红星电器公司亏损亿海尔兼海尔没投分钱投海尔精神海尔理念三月该公司扭亏半年盈利151万元什？海尔文化附加值然
厂商原产品没附加值便想方设法酿造附加值酿造转型投资者评估项目时附加值项目没附加值项目推产品服务项目孕育中附加值高低已成首预测评估指标
2 附加值决定企业生存发展：
样产品贴贴品牌标签消费者言意义完全样半动消费中物质享受反次品牌带消费者意义远远产品身消费者更愿意购买品牌产品服务愿意品牌付出更代价品牌产品升华企业升华品牌做越久积累越附加值越高企业越竞争发展力海城皇庙出名吃——鰕肉灌汤包正宗老字号包子店里顾客排队等候包子隔壁非正宗包子店里包子堆成山等候顾客独偶江西南昌家出名卤食品店皇皇旁边家出名卤食品店太皇皇皇边顾客排队购物太皇边门罗崔次笔者赶时间便太皇边买食品回家尝尝味道错时皇皇买卤食品相想买太皇卤食品免排队第二次走太皇店门前时突然站住想：太皇堆成山样卤食品天卖出少呢？买食品会会昨天甚更久食品呢？想胃便舒服转身皇皇门前老老实实排队购物排队想呢？着皇皇品牌象样着新鲜品质？知想法品牌效应争辨排面前听实太皇皇皇营早皇皇没出现时太皇生意非常皇皇开业拼命广告做公益创品牌结果太皇火热生意抢太皇努力回蹦达毫效果想等太皇命运转型倒闭
二房产附加值
（）房产产品产品区
1 移动性：
房产产品产品象产品样创出品牌便世界销售消费房产创品牌进行系列活动定区域性附加值相局限区域超区域附加值会降低负值
2 次购买长期消费性：
房产产品象产品消费完买消费买套房子分期付款供楼房产产品属次性购买住租长期消费厂商顾客重复购买重复消费会区域针品牌进行重复推广房产开发商般会区域开发题建筑风格功价格楼盘决定房产附加值酿造变性决定房产附加值楼盘理位置配套设施应性
3 环境氛围等外部条件重性：
房产产品象服装适合夏季季节里穿象餐餐馆膳包回家吃房产里开发适合里环境氛围闹市区开发商业房附加值高山面海郊外开发墅附加值高相反郊外商业房附加值低闹市区墅附加值低
（二）理位置配套设施附加值
1 理位置附加值：
（1）理位置楼房类型附加值影响 针块皮该建什类型楼房商住办公生产旅游度假根该皮外理位置定块皮北什南什东邻什西毗什决定楼房类型附加值非常重素
（2）理位置题概念附加值影响 开发商楼盘灌注题心欲样受理位置规范干枯沙漠开发水题楼盘四周水弧岛开发火题楼盘里仅理素包含民俗心理等素违背素楼盘建会失败等附加值附减值
2 配套设施附加值：
楼盘外社区环境条件决定楼盘区建设配套设施两者互补相益彰前提区建设配套设施发挥功效进提升楼盘附加值否话重复建设造成设施身浪费缺乏相应配套服务造成楼盘附减值配套建设区环境件非常重事情少差事
（三）房产造势附加值
1 造势房产重性：
造势通种手段展开系列活动营造种特殊氛围形势较广告宣传效果影响然性理说造势产品重房产尤显重房产身特征决定：
楼房陈列性楼房实物实型摆商业旺区橱窗里陈列展示通种种方式造势吸引注意
二楼盘处环境重性楼盘域环境文环境离开环境楼盘半成品烘托出楼盘相匹配环境氛围造势首选重方法
三非重复购买非重复消费性开发新楼盘指楼盘顾客重复购买消费说难助楼盘产品形象品牌形象助楼盘营销成功形成企业形象效应新楼盘展开新营销新营销启动时造势缺少排头兵
四题概念性城市推出题概念楼盘卖出附加值高楼盘题概念概念见摸着感知感知形概念慢慢浸化轰动效应感染推广概念性题非造势开发商等
2 模糊造势附加值：
模糊造势？连发展商知道盖什楼情况预先造势正发展商清楚模糊规划没做设计更知皮签约手造势便开始：某某方建座型功商业城集购物娱乐休闲体盖栋甲级智型写字楼营造具欧美风情度假村竖起座标志性建筑等等等等底盖什时说
开发商做房产特性然房产开发需资金巨客观观方面开发商难做等全资开发竣工广告卖楼房况买家说购房买青菜须反复较反复认知会方面方面接纳位某方某楼盘某套房会购买需相程提前造势成必然然造势模糊达告效果目标象正准备付款购楼时停停解考虑甚等模湖楼盘出现
3清晰造势附加值：
接述清晰然开发商已明确盖什楼专家考察证做出科学规划做先进设计时推出清晰造势诚然清晰造势明确题明确市场定位明确目标象附加值模糊造势附加值高已具定预测性
4指造势附加值：
谓指造势楼房基础已预售楼花时进行造势目融资房产开发融入滚动资金然售楼花时折金融角度获利更营销角度预占市场附加值更高
5营销造势附加值：
实营销活动购皮进行模糊造势时已开始直贯穿房产规划设计开发建设出售出租等整程中然里指指造势开始营销造势活动产品样楼房开始形样没完全建见摸着想买楼准客户开始心动全方位正面规模营销造势活动便铺开节日造势事件造势两种：
(1) 节日造势 利种节日节日翁提供特价赠送礼品造势活动教师节快搞营销造势：购房老师赠送折赠送书房国庆节搞营销造势：楼顾客提供免费效外游等等
(2) 事件造势 助残公益活动体育赞助活动仲夏音乐赛六童绘画展等等属事件营销造势
节日造势事件造势引起传媒关注量软性广告产生附加值效应估量
(四)房产概念附加值
博物馆招聘员工馆长手拾起支牙签问应聘者甲什甲答：牙签甲淘汰馆长问应聘者乙什乙答：破仑牙签乙录什？甲回答仅仅事事回答乙回答牙签增加概念博物馆说重概念——历史文化概念乙价值提升概念魅力概念附加值
理什济实房附加值低甚没附加值？原仅仅栋房子已水泥钢筋外没什想起东西什没购房者然会愿意样房子付钱然象奥林匹克花园碧桂园非常体育五星级概念仅销创造附加值神话健康星级享受非常愿意体育星级家付钱说概念房产灵魂概念房产附加值眼隐蔽源泉
(五)房产文化附加值
概括讲种济文化包括三方面企业文化商业文化消费文化然房产文化附加值包括三方面：
1房产企业文化附加值：
著名成功路书断言：组织基宗旨精神驱动力取成关系远技术济资源组织结构革新时机选择等素成间关系密切述宗旨精神驱动力指企业文化成然涵盖利润附加值切企业成果企业文化涵致概括企业哲学企业规范企业形象企业精神便知涵仅仅决定着企业成高低更决定着企业生命消长存亡具化功 调控功凝聚功延续功企业形象产品形象品牌形象树立保持起着坚固基石作企业切利润价值建立基石具深远历史意义许许成功企业品牌实证例子企业文化称誉全球松电器公司营理念企业哲学鼓励进步跨进社会福利致力世界文化进步发展员工牢记通公司成员协力合作实现进步发展企业文化称誉全球松产品方称誉全球奥林匹克生活方式称誉房产界奥林匹克花园社会理想市健康建立种寻觅已久生活梦想样种崇高社会责提升奥林匹克花园企业文化广奥番奥南奥路红火海北京开花附加值节节攀升
2房产营销文化附加值：
房产营销文化指房产产品推销程中实现产品价值目标产品服务裁体通营销运行活动反映传导体现房产产品身物质文明精神文明文化综合体通俗说房产营销文化指房产营销运行中思想观念道德品质行规范文化题推广楼盘丽江花园房产营销文化先例文理念艺术品味丽江花园附加值较般区高出许
3房产消费文化附加值：
房产消费文化指消费房产产品程身物质活动伴心理感受价值取消费文化体现出民族心理特征群体生活方式发展演化基时代步民族文化重脉般说消费文化概括分传统消费文化现代消费文化传统消费文化黜奢崇俭宗亲趋笼统讲属保守型消费已消费流渐渐退居消费次流位置现代消费分时尚消费品味消费时尚品味高实虚愿意付高价越虚越值钱发展趋势说白心理消费诉求越越心理消费花销越越高消费文化附加值房产商获丰富利润时购房者享受心理满足感室装修宾馆化住宅风格欧陆化物业理酒店化等写
4房产企业文化附加值营销文化附加值消费文化附加值叠加附加值效应：
述三方面文化附加值叠加产生附加值倍增附加值效应概括三点：
(1) 附加值催化——加速附加值生成
(2) 附加值增值——三附加值积
(3) 附加值升华——三附加值级数积
(六)房产服务附加值
房产服务作形产品方便省时关注满意目标顾客提供售前咨询踪服务售中签约程序服务售理完善服务通系列服务顾客提供消费附加值舒适满意豪满足享受时企业提供产品附加值品牌口碑形资产升值等顾客期服务分三种
1理想服务：
反映顾客希服务理想服务企业提供理想服务服务容方式服务者仪表行顾客希样顾客求满足顾客信赖提供服务企业愿意次惠顾理想服务企业提供较高附加值
2适服务：
顾客愿意接受服务适服务然服务没达顾客希水顾客够客观两方面理解提供服务企业工作员提供理想服务难处合情理失误顾客愿意接受种适服务次否次光顾难说然适服务企业顾客提供附加值高
3预测服务：
顾客认服务预测服务果顾客预测服务顾客愿意接受服务水高服务企业服务员提供相应服务会顾客感觉较差时附加值较低甚负值反顾客预测服务较差样服务水准顾客感觉会较时附加值相应提高巧妙利预测服务调布顾客期心理顾客较实际情况点感觉非常重
（七）房产潜规带附加值
古文明发达方老汉路边卖猫猫身边放着粘附着少许泥土破旧碗碗里盛着猫食中想买猫问老汉猫价少老汉伸出三指头三十元？老汉摇头难道三百元？老汉点头轮买猫摇头三百元太离谱买猫走中贩古董见猫碗问老汉猫价少老汉伸出三指头三十元？老汉摇头三百元？老汉点头贩古董边口头说太贵边利索淘出三百元老汉然手抓猫手碗说：破猫碗送喂猫吧？老汉抢碗说：起卖猫送碗贩古董说：破碗干？先明新碗现新碗钱先美碗古董会白白送呢？老汉说贩古董愕然猫手抛愤愤离第二天第三天甚更长时间老汉路边卖猫猫变盛猫食碗
例潜规典型案例属活广告陷井说巧模糊概念骗局老汉意古董碗喂猫碗意粘泥土展示识货贩古董想检便宜谁知跌入陷井显然老汉卖猫古董碗提高十倍附加值
谓潜规指黑幕交易规十分正交易规样规中附加值极高房产潜规案例少炒作代运作伪装取代包装概念确定性代概念确定性皇帝新装遮掩裸体丑陋巧东风等例珠江三角洲批港商香港投资台商资金技术带珠三角时生活方式带珠三角利港台商陆包二奶房屋需求选择交通便利直达香港1时方开发片商住楼结果供求两旺房产带动昔日山区乡村日已变成现代化程度较高旅游度假圣誉称珠三角香港较典型东风潜规东风健康消费东风政策空隙东风等等
三房产附加值酿造
什增加房产附加值做酿造做造提升呢？附加值形产品服务卖出价钱成加均利润附加值物化体现出钱前法准确预测法准确握说法造提升影响附加值素仅广泛复杂甚偏门想提升心欲提升假真心欲附加值均利润中较高部分已提升似妥酿造犹酿酒样谁想酿出缸酒结果美酒苦酒难握许完全正宗正统套路努力酒涩许极错误极恶心洒泡尿苦酒反变成佳酿酿造二字确定性附加值妥贴进步推敲出：附加值酿造方法确定性说说里家然明白接讨附加值酿造方法否笔者敢保证仁者见仁智者见智活学活巧妙嫁接位读者悟性
附加值酿造全程贯穿房产开发销售服务全程中节讨难全面展开点窥斑见全豹
() 通市场细分酿造附加值
众周知开发楼盘必先市场解通市场细分找目标客户根目标客户品味性规划设计建造出适销路楼盘市场细分做楼盘附加值高反低房产移动性理方面存细分须做域文调查剖视购房者济实力中年口统计细分意义样心理细分行细分变特重
1心理细分：
心理细分社会阶层生活方式性特征等细分房屋消费群体群体心理诉求差高社会阶层士十分讲究身份位愿意体面显赫付钱定喜欢富丽堂皇豪富士尤暴富士追求富丽堂皇仅求楼房外型色彩求室装修象金子般放出光彩烘托出富文墨客知识分子谈泊高雅清静生活座落青山绿水旁房子简陋点首选市井百姓心理诉求高方便里房子
2行细分：
行细分惯态度状态反应等细分房屋需求群体群体行方式差追求感受消费行倾听闻嗅等感觉性消费愿意品味付钱追求物质消费行倾吃穿等必需实性消费愿品质付等价钱
（二）通题概念酿造附加值
生活充满风格世界中吃食物穿衣服驾汽车住房屋聆听音乐观赏画面受流行文化时尚影响然传统现代碰撞众商品许感知措选中少明暗意意折射着某种光芒东西题概念
1题概念感受附加值：
前面讨心济现继续天越越年纪老理解什变傻什实东西没手钱付出支难道说真闻闻听听付钱？老想起时阿提事想起阿提样利智慧钱响声战胜奸商包子香味穷解围……惑表情然停留老脸现实社会然现实感觉付款感受切意味付钱
举目四举耳四听栋楼房没名称楼盘没题区没片氛围什风雅居什祈福新村什运动家门口等等等等感觉仅象空气样新象祈祷样舒心更健康感受真收益非浅然感受收益非浅付钱开发商钱包般感受附加值鼓满满
2题概念文化体验附加值：
商店买碗二三元钱陶艺馆泥做碗需付费二十元做泥碗定走文化体验付钱购物付款
体会工业时代机器暴力感受商品济时代功利义已察觉信息时代数字冷漠想象果没正确理念引导没文关怀终难免会导致科技异化物欲横流体验呼唤越越强应运生娱乐体验情感体验文化体验雨春笋相继出现种产品种服务中房产创造体验犹显著
作体验重创造性取决心理领会少力著名建筑家麦克尔·迪科特认建筑师应起真实环境联系起作样独特瞬间样体验非常令感动认正通样瞬间构造独立意义现实感觉称直接真实审美体验建议前媒体广泛存时代建筑学关注中心应：现实直接审美体验
房产体概念文化体验义然义须设计创造功夫
(1) 体验设计 突出题创造商业功消费体验目设计种设计追求抒情价值生产种种引起诗意反应感受
伟作家雨果说：建筑类思想纪念碑作房产题概念文化体验设计应思想放第位应考虑独具特色魅力文化特征仅日常生活局部介入装饰哲学美学历史艺术风俗民情指导整体介入生活方式满足居住环境文化——精神功享受需求体验设计强调视觉效果外更应强调活动心理活动尤间交间心灵交
迪斯尼乐园老板设计师提出：开心呢？迪斯尼成乐园德国斯图加特美术馆现代义作品起风格杂乱细细体验起点事意味入口钢架结构院产生古罗马建筑憧憬展室转角处暗灯线条联想起古典建筑线脚玻璃电梯感空间享坡道边粗色彩强烈扶手令联想起蓬皮杜中心形象体验样建筑品异阅读意识流说
体验设计中应注意三种美学原：
A) 重视建筑产品复杂性装饰效果运种形式种形态种颜色协调展示产品引起体验动
B) 注意种美学元素间谐性切标新立异运太突性美学元素否产生矛盾体验容易感适
C) 中国十分欣赏美学表现中然义运然义手法表现然义体验适合国国情
国许城市穿衣戴工程体现述三原精神
体验设计中性特征名字意义外观包装传媒广告服务咨询品牌营销等篇幅关系赘述
总附加值升正体验设计结晶体验设计奥秘精心安排连贯致暗示融合起系统系统竞争手原原模仿产品服务模仿创造出客户体验
体验设计生产力种商业性生产力体验设计更更快反映心需求迅速转化产品满足永远变化着品味感受二种文化性生产力负推动社会进步命负提高类生存质量生活品味命
(2) 体验创作 简言体验创作撰写体验事文创作设计区：设计突出视觉性工程技术特点创作强调文学性创作设计更县想象力文学作品特性澳利亚悉尼歌剧院运象征手法作品建筑设计圈受许指责许设计问题处理难度费高会成悉尼标志骄傲部分原创作白帆贝壳事里事理解感性体验丰富历事体验注入产品服务四条：
买现成事通赞助事市场供应事里选择赞助登山运动员
二安排动心魄事奥林匹克花园举办场奥运冠军参加运动会
三客户起边卖产品边讲事种消费俱乐部客户起天天讲事讲消费讲体验
四客户起发明事万宝路牛仔事等
产品服务注入事接创作点：
A) 突出题 题体验基础成功题简单吸引效刺激感官活动效直接表现手法文化获取题丰富贮藏库题源文化领域：
a) 然界——丰富彩题形象仓库
b) 哲学——告诉关时间空间逻辑道德定义
c) 心理学——传递感受意味
d) 历史宗教政治——提供神话传说价值观权力观念评价前情况基准
e) 艺术——提供视觉听觉形象库
f) 语言——文化宝库中获取信息中价身某题暗示
B）暗示 体验消费程中顾客会意意衡量遇暗示暗示贯穿容：产品性服务水准处环境体验程正面体验暗示会客户产品服务产生特感负面暗示会导致客户拒绝产品服务中性暗示客户谈体验会拒客户国门外会迎客户客堂体验暗示鉴方面留难忘印象：
(a) 时间—— 现 未
(b) 空间——城市 乡村 手工造 天然
(C) 技术——机械 手工造 天然
(d) 原性——原 模仿
(e) 质 ——精品 粗制
(f) 规 模—— 适中
C）提供回忆价值体验纪念品 瑞士达沃斯世界济坛线策略席布诺努·吉尔沙泥说：纪念品种体验社会化方法通体验部分分享企业说顾客参体验济意味着会吸引更顾客喜欢展示体验喜欢讲述体验事体验纪念品失简单效附加值酿造法
D）产品感知化 产品更具体验价值直接办法增加某素增加顾客产品间相互交流感觉样做需弄清楚种感觉动顾客针性增加素产品更富体验力例建筑外型视觉接触象美感线条装饰性建筑架构配周围环境相吻合色彩栋房子会种吸引力顾客想进住里面愿意回家回家步子特轻松走家门口开门声音听起舒服会种回家温暖感离家时关门声音听起更舒服会种恋家感样种家感觉仅温馨更豪做妻子渴幸福诚然更精细更微妙体验更倾心设计创作外许创作方法展开讨
（三）通文化酿造附加值
房产界说起文化提广州丽江花园众楼盘找题概念时候丽江花园率先居住区营造浓郁文化艺术氛围房产界文化氛围越越浓显示出发展商文化提升物业价值目标文化楼盘灵魂丰富文化底蕴楼盘做济效益社会效益相统起历史考验
1冠文化名彰附加值：
名正言文化牌必先名称象台湾海誓山盟登峰造极天籁等颇具诗情画意香港海信半岛听涛雅苑灏景湾等颇文化品味广州星河湾金穗雅园土岭南文化精粹具现代化洋风洋味深圳南山蔚蓝海岸突出兰色文明改革开放先驱形象非常吻合
楼盘名称仅彰显楼盘身文化附加值彰显区域文历史文明附加值说名称开始冠名房产开发中起着军马未动粮草先行重作轻视玩纯概念游戏应名称中突出题文化贯穿选址创意规划设计建筑营销物等整房产开发消费程中样名称生命力文化名
2营造文化氛围提升楼盘档次：
楼房仅工作生活需更种种宿种感觉房产产品真正意义营造良工作环境幸福生活氛围显现工作生活终价值——域理文化民族民俗文明现代建筑艺术完美统交融世界著名建筑师贝 聿铭说：建筑生命然凝固面蕴含着文思想开始必须方面楼房立面户型色彩环境设施甚草木砖石倾力造精雕细琢营造氛围彰显文化时必须结合域特点充分考虑区域文环境然环境历史传承项目文化影响进行必提炼概括文化子充分融入项目开发环节恰文化点表现出海枕流公寓吸收古典园林建筑精华溪流唱假山点缀枕着流水进入梦乡意境悠然品味高雅失营造文化氛围典范
3传承文明丰富涵：
建筑雕塑艺术凝固音乐文化载体时期建筑会留年建设时文化背景时代特征外民族文化必然渗透民族建筑中传承历史民族文明丰富建筑文化涵西安群贤庄盛唐文脉建筑风格定位传承西安浓郁域历史文明吸纳现代建筑文化精粹面未例传承文明继开典
4镌刻历史彰显价值：
文化建筑神韵灵魂谁开发产品文化特色鲜明谁开发年代体现种文化时尚未岁月代表种文明古董象现存明代皖南民居清代山西乔家院王家院样历数百年风雨然完初蕴含历史延续文明积淀文化源远流长重视传承历史重视文明积累栋建筑奠定浓厚文化基石：
面现——满足需求
指未——镌刻历史彰显价值
（四）通造品牌酿造附加值
般说品牌方附加值者说品牌附加值桥梁少催化剂造品牌首先必须培养品牌动力品牌动力品牌科技力营销力形象力构成：
品牌科技力基础品牌动力发动机
品牌营销力手段品牌加速器
品牌形象力优化消费者品牌感知市场航标灯
次造品牌必须进行品牌定位成顾客心中品牌相应产品确定特定位置关键通操作顾客心中想法造出特殊形象品牌产品取法代特定位置奥林匹克花园通操心中追求健康喜欢运动想法品牌定位运动健康样特定位置
造品牌必须正确营销品牌力营销力营销力促进品牌力正确效营销确定提升品牌唯手段方法必须营销设计实施理弥合差距等环节全程中实行全面质量营销保证营销正确性时正确营销延伸企业部企业部部门层级员工进行全方位立体化营销确保企业员工外句话行符合正确营销求提高品牌力提高附加值
（五）通服务酿造附加值
1服务员工：
欲服务顾客必先服务员工员工满意顾客满意服务员工顾工眼中企业代表员工接触顾客时直接营销者企业身说员工服务体现服务质量维度(性响应性安全性移情性形性)直接受员工影响首先必须员工作顾客
2服务文化：
(1)优质服务进行鼓励形成服务文化鼓励种潜移默化方式员工知道优质服务受重视
(2)优质服务外部顾客部员工外部终顾客承诺优质服务远远够企业中应相服务
(3) 服务文化中优质服务种生活方式然然产生重行标准
(4)优质服务异入乡俗发挥出佳效果
（六）类营销附加值
信奉现代营销理者认：注重顾客需满足需企业会良财务回报类营销者极力否定种观点认：越越感觉消费天种味迎合顾客需方法会适反真正顾客满意采取适方法折磨顾客限制产量暂停供应市场处种饥饿状态培养种难买企业产品氛围适利手段戏弄顾客总类营销精髓企业营销程充满快乐充满情味企业顾客朋友样戏剧化手段产品送顾客手中带顾客份滋味惊喜般说顾客愿意样惊喜付钱
（七）潜意识营销潜规营销附加值
许广告信息企图意识接收处认知阈限外信息中谓认知阈限指引起认知少刺激量落阈限外刺激(少刺激量刺激)称作潜意识美国项消费调查报告三分二相信潜意识广告存半确信种手段购买实际需东西实验部电影放映程中隔5秒钟13000秒速度插入喝口乐吃爆米花信息速度快观众法意识见信息结果传闻爆米花销量增加20口乐销量增加60
潜规前面已讨潜意识营销作潜规营销中种特殊形式般说触犯法律违背道德前提擦边球利潜意识潜规进行营销企业酿出佳酿——高附加值
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作者：王贵融
附加值概述
美国营销学家李维特指出：未竞争关键企业产生什样产品企业产品提供什样附加值价值衡量切东西
（）附加值概念
1 附加值定义：
附加值通常指规范设计时已融入便捷迅速愉悦舒适健全健康广告等方式提供生产时开始消费消费者满意豪荣耀超出产品身价值（指功价值）外象征性概念性文化性价值果量表示产品附加值高出产品身成社会均利润部分
关附加值典型例子哈利·波特现象贵妃荔拍卖效应
哈利·波利英国女作家J·K·罗琳长篇说传统老套英国魔法事居然全世界男女老少迷醉疯狂里面许奥妙中重条事带体验文化创造附加值11岁孩——哈利·波特骑着魔幻扫魔幻世界中种种历反映类文明传颂千年善战胜恶题魔幻扫仅扫遍魔幻世界 扫遍现实类世界演变成商业传奇演变成附加值极高文化济致济学家称哈利·波特现象
先哈利·波特书开印150万册创造童文学第版印刷神话（般开印超5万册）美国连续3年名列畅销书榜首翻译成49种文字全球销量实破1亿册总销售额已达5亿美元出版哈利·波特系列书英国Bloomsbury出版社原默默闻公司哈利·波特成功迅速窜红业绩惊提高
接着财气粗美国线——时代华纳公司斥资125亿美元签拍摄版权口乐公司紧15亿美元独家买断电影赞助权成华纳公司指定全球饮料商
接着哈利·波特衍生产品系列系列接踵：种玩具文具电脑游戏软件等断市场出现哈利·波特概念股票受强烈追捧粘哈利·波特名字会徒然身价百倍塑料制钥匙链竞卖18美元
回头作者罗琳单身母亲年前救济金日子变成全英国第三富婆财富神话尔·盖茨相速度快连年罗琳写作哈利·波特时常光顾家爱丁堡咖啡馆僻名胜生意异常红火
切切相信哈利·波特名字魔法——极高附加值仅带幻想快乐追星疯狂未事物奇心带滚滚财源句话带限附加值
例子年杨贵妃专供荔枝颗荔枝树深厚历史文化价值沉淀现挖掘出推崇种华贵显赫果食文化象征象征催生七颗荔枝拍卖三十万元商业奇谈荔枝创史天价天价颗荔枝承载起特定条件特定附加值酿成购买荔枝吃荔枝荔枝面附加值——传媒广告宣传效果极提高购买者营企业产品附加值
2附加值特征：
（1） 尊性第性 附加值商品蕴含着某方面具尊贵位史前列第性奥远冠军奖牌尊贵位竞争中第价值远远超奖牌身价值
（2） 稀性唯性 较高附加值商品般求生稀少独二没竞争唯珍贵古董稀唯价值连城
（3） 体感觉超值性众认社会效应性 附加值形通商品体现通商品享受服务时消费者感觉出时社会认贵妃荔枝拍卖
3 心时代心济价值：
未学家曹世潮先生定义21世纪心生活心济心时代谓心时代创意生产意味（说品味）满足情感精神需身时代身时代制造生产物质满足身体需生存需心时代历体验感悟付钱附加值付钱里系列表现文化意味产品制造出知道消费符号感觉信仰兼生产者满足系列文化符号样式认识认知认努力济活动文化中展开心灵感受觉悟中展开附加值酿造中展开心济（相心济概念身济）心济价值特征：
（1）感受等消费 手交钱手交货天义事心济里手交钱手交换交感受交附加值坐山车没方达方旅行价值没买什吃什买仅仅次惊险感受更甚者闻闻然空气付钱修建远离城郊山里海边度假村什名胜古迹没什旅游文化卖点？卖点空气——丰富氧离子空气冠名然氧吧愿意付钱样感受付钱感受切意味付钱听嗅付钱感受变成消费感受消费感受价值消费价值斤稻谷收购价六七毛钱支稻穗做成稻花十元斤稻穗做成花概卖60元价值稻谷百倍附加值然
（2）品味胜品质 20世纪题品质21世纪题品味件砂洗衣服牢度降低30砂洗形成返朴真感觉反价值提升百分百风格出性出品味出然牢度降低价值升升部分附加值品味带砂洗衣服附加值品味更钱更兴趣投入心情精神消费中讲究品味房屋建筑挖空心思营造出新题氛围装饰性建筑越越物质角度装饰性建筑种极浪费精神说种绝富两种绝然境界
（3）感觉重 实质实功价值身济活动中重心济中相反虚质虚体验附加值重付出钱少否感觉感觉少觉着深浅没感觉没感受什没然愿付钱甚购买享受愿付文钱购高价房者仅仅居住更身份位荣耀面子生意显示富愿付钱官表现显赫愿付钱文化衬托高雅愿付钱剩民甚穷愿济实必需付钱房产开发中梁柱房厅砖石草木情性感觉会附加值愿付格外钱
（4）胜 里指观念精神道德文化形东西指物质产品组织实质形东西现更注重形东西例形资产积累美国年国民生产总值约10万亿美元天全球商业交易中美国出售符号品牌观念获丰厚利润美国赢巨财富全世界许喝口乐喝百事乐根乐价格价值说喝饮料说喝概念喝文化乐概念文化付出钱乐产品付出钱出部分附加值付钱样购买碧桂园房子时愿意五星级家付出更代价选择祈福新村墅时愿意走更远路中国第村居住没五星级第村概念广州市区房产没走出困境时座落离市区远远德陈村水道旁房子滞留番禺农村荒野墅成天品牌恐怕卖出屋房困难
（5）厚利销 常言道薄利销指物质产品利润越低卖越相反文化精神产品利润越高卖越曰厚利销服装店老板年度积压皮衣先放普通货柜廉价出售眼春天天气转暖皮衣没卖出件灵机动皮衣重新油蜡然劈专柜推出：高档皮衣春季穿（皮衣单穿）消费新概念快爱领风骚爱出格青年群体认皮衣销售空增加皮衣单穿消费概念原低价卖出专东西反高价全部卖空文化产品厚利销特性房产更价越高越卖利越厚越销北京维纳森林墅便例面市便预订70
（6）历史风俗 着文化品味越越高历史正变愈愈价值时间越越稀少东西变越越珍贵崇尚历史文化价值历史价值身增值功外更新层意味延伸通历史增加厚重感惜千金买破木盆——武天洗脚木盆寄托某种情感克林顿花三百万美元买栋墅房产商抛开时尚欲开发返朴宗古建筑甚想北京开发四合院居住区等等历史文明种求索样显贵典风房产界漫沸时欣风俗情已悄然浸入民族方特定风格风格特定价值风格观赏思索深究玩味道景观碟菜种味道浸透风俗民情玩回味穷……风情万种广州楼市里柏涛雅苑北欧风情风雅居日风格嘉仕花园热带风情许体现中国岭南风俗建筑群历史风俗文化函房产业带丰厚利润
(二)附加值
附加值名称谁首先提出？提出？尚文字考查记录济活动中觉运概念隐隐约约感觉渐渐便形成浓淡现象现象中似少品味品味然然汇聚成约定俗成文化样然演绎程中发现价值创造价值出部分冠附加值
说附加值源某种感觉源某种理念源某种文化感觉理念文化企业形象产品形象品牌形象酝酿成企业形象产品形象品牌形象建立企业理念企业行文化背景环境氛围视觉形象等基石基石形象体现三方面讨附加值
1 附加值基石：
（1）企业理念 理念企业灵魂理念新旧否科学否决定着企业命运长短否许企业断革新企业创出更利润图企业命运更长久变革师罗伯特·艾连耶夫斯基教授说：企业革新关键重塑价值观价值观企业理念核心想成功造附加值光环必先重塑价值观必先革新企业意识
（2）文化背景 企业理念文化背景文化包含社会社区文化民族民俗文化包含企业商业文化消费生活文化等里谈谈企业文化企业文化涵：具企业身特色意识形态行规范总企业文化容致概括：企业哲学企业规范企业形象企业精神方面企业文化特点：群体性聚性规范性时代情建设企业文化文讨题
（3）企业行 企业行形成良企业形象产品形象品牌形象尤重企业行分部行外部行部行指部理培训行企业果部行规范势必影响员工精神面貌工作行表现势必影响企业外部行外部行社会传达企业形象传达企业理念时传达企业部行表现直接影响企业产品服务附加值生成附加值高低企业维护创造良企业形象必先规范行表现
（4）环境氛围 工厂厂房环境氛围商店铺面环境氛围楼盘社区环境氛围身营建区环境氛围氛围工厂商店楼盘附加值着举足轻重影响怪厂家商家发展商方面想方设法势外围环境方面拼命营造身环境非想诉求更高附加值
（5）视觉形象 须述家明白商品果视觉感官难卖价钱包装业应运生厂家商家惜工包装花钱包装成接甚超产品身成价值然反金玉外败絮中必须明白金玉外绝造高附加值块缺少基石
2附加值形象：
基石方造形象形象分三方面
（1）企业形象 家跨国公司谓形象先行说：公司欲进入新市场尤民族文化国外市场先产品入先形象入公司良形象树立开始产品进足说明形象尤企业形象重性企业形象述基石基素：
美仪表——优美舒适环境
美行——良商业行高尚公益行
美心灵——崇高价值观
（2）产品形象 身济活动中容定胜形式功定胜包装产品没附加值心济活动中形式胜容形式价值高容功价值产品神奇般附加值产品形象酿造附加值直接药引子
（3）品牌形象 产品力时代已品牌力时代已品牌产品实际功外观形态市场开拓企业信誉企业形象等素综合体心济中文化知识作重资源更运满足客户需满足客户品味品牌单纯产品吸纳更文化知识吸纳更附加值说品牌文化知识结晶品牌品质品味综合体品牌功价值附加值完美结合品牌产品价格单纯产品价格高出许例块普通手表需十元百元块劳力士高达万元十万元千倍万倍差距产品物理差异产品品牌差异形成品牌消费仅仅产品质量性功消费重心理消费品牌中价值体现消费者身份位某种程度说品牌价值附加值延伸说创建品牌形象实际酿造附加值创建品牌第三节中讨
3附加值体现：
（1）感觉感受 附加值首先感觉中种感受种体验传统购物中心仅仅卖东西现购物中心目意识客户创造难忘掉非常愉快历历中会然然感受体验商家择手段惜工利感官刺激消费者产生兴奋满足美感享受努力感受体验变成客户价值必组成部分附加值显现出：方面客户格外满意——消费升华方面商家格外利——产品升值句话提供顾客需东西点品味点感受体现中附加值便会顾客招手顾客钱包然然开感受体验致分：美感体验情感体验性感体验营造体验第三节中讨
（2）概念理念 市场营销学权威菲利普·科特勒教授消费行分三阶段：量满足质满足感性满足感性满足阶段顾客重产品数量质量产品关系密切程度顾客购买产品种感情渴追求商品孕育展示理念理想概念吻合商品透视出理念折射时代观念包含企业员工思想观念道德品质行规范核心企业理念精神作种精神永存作消费群体中体相精神世界言短暂种普遍愿延伸延伸概念延伸意识概念意识延伸产品延伸服务里延伸求索生活模式中旦种概念意识延伸企业理念精神透视产品服务相吻合——完善结合时理想附加值便中孕育诞生放射出金闪闪光芒厨房新生活传达全新生活概念——厨房仅仅烧菜方娱乐休闲聚友情感沟通家庭公场合理设计厨房作业时保持份悠然心志舒适体工程学尺度充分感受性化温暖操作起心应手……样厨房简直惬意舒心方改厨房油腻烟雾呛鼻忙乱厨房新生活开发商真情奉献理念具体体现惬意舒心消费者概念诉求两者碰撞然耀眼火花
（3）心济文化 先企业生产文化产品文化品牌文化次商家座销文化推销文化营销文化顾客消费量文化消费质文化消费品味文化着三方面文化逐渐演变属企业文化商业文化消费文化整合出心济文化济文化包括企业群体生产产品服务体现抽象价值观拥意义仪式规范传统累积文化整合概念包括影响体行思想程事物文化种行文化数提供行思想边界文化影响呼吸空气样处时利文化创造体现附加值时利文化外延概念利文化涵质出意料收获利手段体现方式千姿百态时连者说清什种方法种方法生产营者消费者提供感受体验消费完全着感觉走样某种感觉某种时候假某种产品创造感受神话创造轰动现象创造高附加值效应总文化附加值核心体现文化附加值核动力文化附加值取完源泉房产界丽江花园首推文化楼盘区浓郁文化艺术氛围聚集许白领士文化士开发商纷纷效仿：教育文化艺术文化音乐文化园林文化等等相继出现文化品味越越浓楼价越越高
(三)附加值功
企业生产产品生产卖产品天生产品牌产品已营理念核心品质转品味产品创造出更高附加值天济活动中单纯产品利润已微微甚售价等成成文济铁律生硬硬摆面前：产品没附加值企业定利润附加值越越厂商重视功作越越重
1 附加值决定企业利润厚薄：
前述默默闻公司Bloomsbury出版社哈利·波特成功利润惊提高什？哈利·波特文化附加值然名列国三洗衣机生产企业红星电器公司亏损亿海尔兼海尔没投分钱投海尔精神海尔理念三月该公司扭亏半年盈利151万元什？海尔文化附加值然
厂商原产品没附加值便想方设法酿造附加值酿造转型投资者评估项目时附加值项目没附加值项目推产品服务项目孕育中附加值高低已成首预测评估指标
2 附加值决定企业生存发展：
样产品贴贴品牌标签消费者言意义完全样半动消费中物质享受反次品牌带消费者意义远远产品身消费者更愿意购买品牌产品服务愿意品牌付出更代价品牌产品升华企业升华品牌做越久积累越附加值越高企业越竞争发展力海城皇庙出名吃——鰕肉灌汤包正宗老字号包子店里顾客排队等候包子隔壁非正宗包子店里包子堆成山等候顾客独偶江西南昌家出名卤食品店皇皇旁边家出名卤食品店太皇皇皇边顾客排队购物太皇边门罗崔次笔者赶时间便太皇边买食品回家尝尝味道错时皇皇买卤食品相想买太皇卤食品免排队第二次走太皇店门前时突然站住想：太皇堆成山样卤食品天卖出少呢？买食品会会昨天甚更久食品呢？想胃便舒服转身皇皇门前老老实实排队购物排队想呢？着皇皇品牌象样着新鲜品质？知想法品牌效应争辨排面前听实太皇皇皇营早皇皇没出现时太皇生意非常皇皇开业拼命广告做公益创品牌结果太皇火热生意抢太皇努力回蹦达毫效果想等太皇命运转型倒闭
二房产附加值
（）房产产品产品区
1 移动性：
房产产品产品象产品样创出品牌便世界销售消费房产创品牌进行系列活动定区域性附加值相局限区域超区域附加值会降低负值
2 次购买长期消费性：
房产产品象产品消费完买消费买套房子分期付款供楼房产产品属次性购买住租长期消费厂商顾客重复购买重复消费会区域针品牌进行重复推广房产开发商般会区域开发题建筑风格功价格楼盘决定房产附加值酿造变性决定房产附加值楼盘理位置配套设施应性
3 环境氛围等外部条件重性：
房产产品象服装适合夏季季节里穿象餐餐馆膳包回家吃房产里开发适合里环境氛围闹市区开发商业房附加值高山面海郊外开发墅附加值高相反郊外商业房附加值低闹市区墅附加值低
（二）理位置配套设施附加值
1 理位置附加值：
（1）理位置楼房类型附加值影响 针块皮该建什类型楼房商住办公生产旅游度假根该皮外理位置定块皮北什南什东邻什西毗什决定楼房类型附加值非常重素
（2）理位置题概念附加值影响 开发商楼盘灌注题心欲样受理位置规范干枯沙漠开发水题楼盘四周水弧岛开发火题楼盘里仅理素包含民俗心理等素违背素楼盘建会失败等附加值附减值
2 配套设施附加值：
楼盘外社区环境条件决定楼盘区建设配套设施两者互补相益彰前提区建设配套设施发挥功效进提升楼盘附加值否话重复建设造成设施身浪费缺乏相应配套服务造成楼盘附减值配套建设区环境件非常重事情少差事
（三）房产造势附加值
1 造势房产重性：
造势通种手段展开系列活动营造种特殊氛围形势较广告宣传效果影响然性理说造势产品重房产尤显重房产身特征决定：
楼房陈列性楼房实物实型摆商业旺区橱窗里陈列展示通种种方式造势吸引注意
二楼盘处环境重性楼盘域环境文环境离开环境楼盘半成品烘托出楼盘相匹配环境氛围造势首选重方法
三非重复购买非重复消费性开发新楼盘指楼盘顾客重复购买消费说难助楼盘产品形象品牌形象助楼盘营销成功形成企业形象效应新楼盘展开新营销新营销启动时造势缺少排头兵
四题概念性城市推出题概念楼盘卖出附加值高楼盘题概念概念见摸着感知感知形概念慢慢浸化轰动效应感染推广概念性题非造势开发商等
2 模糊造势附加值：
模糊造势？连发展商知道盖什楼情况预先造势正发展商清楚模糊规划没做设计更知皮签约手造势便开始：某某方建座型功商业城集购物娱乐休闲体盖栋甲级智型写字楼营造具欧美风情度假村竖起座标志性建筑等等等等底盖什时说
开发商做房产特性然房产开发需资金巨客观观方面开发商难做等全资开发竣工广告卖楼房况买家说购房买青菜须反复较反复认知会方面方面接纳位某方某楼盘某套房会购买需相程提前造势成必然然造势模糊达告效果目标象正准备付款购楼时停停解考虑甚等模湖楼盘出现
3清晰造势附加值：
接述清晰然开发商已明确盖什楼专家考察证做出科学规划做先进设计时推出清晰造势诚然清晰造势明确题明确市场定位明确目标象附加值模糊造势附加值高已具定预测性
4指造势附加值：
谓指造势楼房基础已预售楼花时进行造势目融资房产开发融入滚动资金然售楼花时折金融角度获利更营销角度预占市场附加值更高
5营销造势附加值：
实营销活动购皮进行模糊造势时已开始直贯穿房产规划设计开发建设出售出租等整程中然里指指造势开始营销造势活动产品样楼房开始形样没完全建见摸着想买楼准客户开始心动全方位正面规模营销造势活动便铺开节日造势事件造势两种：
(1) 节日造势 利种节日节日翁提供特价赠送礼品造势活动教师节快搞营销造势：购房老师赠送折赠送书房国庆节搞营销造势：楼顾客提供免费效外游等等
(2) 事件造势 助残公益活动体育赞助活动仲夏音乐赛六童绘画展等等属事件营销造势
节日造势事件造势引起传媒关注量软性广告产生附加值效应估量
(四)房产概念附加值
博物馆招聘员工馆长手拾起支牙签问应聘者甲什甲答：牙签甲淘汰馆长问应聘者乙什乙答：破仑牙签乙录什？甲回答仅仅事事回答乙回答牙签增加概念博物馆说重概念——历史文化概念乙价值提升概念魅力概念附加值
理什济实房附加值低甚没附加值？原仅仅栋房子已水泥钢筋外没什想起东西什没购房者然会愿意样房子付钱然象奥林匹克花园碧桂园非常体育五星级概念仅销创造附加值神话健康星级享受非常愿意体育星级家付钱说概念房产灵魂概念房产附加值眼隐蔽源泉
(五)房产文化附加值
概括讲种济文化包括三方面企业文化商业文化消费文化然房产文化附加值包括三方面：
1房产企业文化附加值：
著名成功路书断言：组织基宗旨精神驱动力取成关系远技术济资源组织结构革新时机选择等素成间关系密切述宗旨精神驱动力指企业文化成然涵盖利润附加值切企业成果企业文化涵致概括企业哲学企业规范企业形象企业精神便知涵仅仅决定着企业成高低更决定着企业生命消长存亡具化功 调控功凝聚功延续功企业形象产品形象品牌形象树立保持起着坚固基石作企业切利润价值建立基石具深远历史意义许许成功企业品牌实证例子企业文化称誉全球松电器公司营理念企业哲学鼓励进步跨进社会福利致力世界文化进步发展员工牢记通公司成员协力合作实现进步发展企业文化称誉全球松产品方称誉全球奥林匹克生活方式称誉房产界奥林匹克花园社会理想市健康建立种寻觅已久生活梦想样种崇高社会责提升奥林匹克花园企业文化广奥番奥南奥路红火海北京开花附加值节节攀升
2房产营销文化附加值：
房产营销文化指房产产品推销程中实现产品价值目标产品服务裁体通营销运行活动反映传导体现房产产品身物质文明精神文明文化综合体通俗说房产营销文化指房产营销运行中思想观念道德品质行规范文化题推广楼盘丽江花园房产营销文化先例文理念艺术品味丽江花园附加值较般区高出许
3房产消费文化附加值：
房产消费文化指消费房产产品程身物质活动伴心理感受价值取消费文化体现出民族心理特征群体生活方式发展演化基时代步民族文化重脉般说消费文化概括分传统消费文化现代消费文化传统消费文化黜奢崇俭宗亲趋笼统讲属保守型消费已消费流渐渐退居消费次流位置现代消费分时尚消费品味消费时尚品味高实虚愿意付高价越虚越值钱发展趋势说白心理消费诉求越越心理消费花销越越高消费文化附加值房产商获丰富利润时购房者享受心理满足感室装修宾馆化住宅风格欧陆化物业理酒店化等写
4房产企业文化附加值营销文化附加值消费文化附加值叠加附加值效应：
述三方面文化附加值叠加产生附加值倍增附加值效应概括三点：
(1) 附加值催化——加速附加值生成
(2) 附加值增值——三附加值积
(3) 附加值升华——三附加值级数积
(六)房产服务附加值
房产服务作形产品方便省时关注满意目标顾客提供售前咨询踪服务售中签约程序服务售理完善服务通系列服务顾客提供消费附加值舒适满意豪满足享受时企业提供产品附加值品牌口碑形资产升值等顾客期服务分三种
1理想服务：
反映顾客希服务理想服务企业提供理想服务服务容方式服务者仪表行顾客希样顾客求满足顾客信赖提供服务企业愿意次惠顾理想服务企业提供较高附加值
2适服务：
顾客愿意接受服务适服务然服务没达顾客希水顾客够客观两方面理解提供服务企业工作员提供理想服务难处合情理失误顾客愿意接受种适服务次否次光顾难说然适服务企业顾客提供附加值高
3预测服务：
顾客认服务预测服务果顾客预测服务顾客愿意接受服务水高服务企业服务员提供相应服务会顾客感觉较差时附加值较低甚负值反顾客预测服务较差样服务水准顾客感觉会较时附加值相应提高巧妙利预测服务调布顾客期心理顾客较实际情况点感觉非常重
（七）房产潜规带附加值
古文明发达方老汉路边卖猫猫身边放着粘附着少许泥土破旧碗碗里盛着猫食中想买猫问老汉猫价少老汉伸出三指头三十元？老汉摇头难道三百元？老汉点头轮买猫摇头三百元太离谱买猫走中贩古董见猫碗问老汉猫价少老汉伸出三指头三十元？老汉摇头三百元？老汉点头贩古董边口头说太贵边利索淘出三百元老汉然手抓猫手碗说：破猫碗送喂猫吧？老汉抢碗说：起卖猫送碗贩古董说：破碗干？先明新碗现新碗钱先美碗古董会白白送呢？老汉说贩古董愕然猫手抛愤愤离第二天第三天甚更长时间老汉路边卖猫猫变盛猫食碗
例潜规典型案例属活广告陷井说巧模糊概念骗局老汉意古董碗喂猫碗意粘泥土展示识货贩古董想检便宜谁知跌入陷井显然老汉卖猫古董碗提高十倍附加值
谓潜规指黑幕交易规十分正交易规样规中附加值极高房产潜规案例少炒作代运作伪装取代包装概念确定性代概念确定性皇帝新装遮掩裸体丑陋巧东风等例珠江三角洲批港商香港投资台商资金技术带珠三角时生活方式带珠三角利港台商陆包二奶房屋需求选择交通便利直达香港1时方开发片商住楼结果供求两旺房产带动昔日山区乡村日已变成现代化程度较高旅游度假圣誉称珠三角香港较典型东风潜规东风健康消费东风政策空隙东风等等
三房产附加值酿造
什增加房产附加值做酿造做造提升呢？附加值形产品服务卖出价钱成加均利润附加值物化体现出钱前法准确预测法准确握说法造提升影响附加值素仅广泛复杂甚偏门想提升心欲提升假真心欲附加值均利润中较高部分已提升似妥酿造犹酿酒样谁想酿出缸酒结果美酒苦酒难握许完全正宗正统套路努力酒涩许极错误极恶心洒泡尿苦酒反变成佳酿酿造二字确定性附加值妥贴进步推敲出：附加值酿造方法确定性说说里家然明白接讨附加值酿造方法否笔者敢保证仁者见仁智者见智活学活巧妙嫁接位读者悟性
附加值酿造全程贯穿房产开发销售服务全程中节讨难全面展开点窥斑见全豹
() 通市场细分酿造附加值
众周知开发楼盘必先市场解通市场细分找目标客户根目标客户品味性规划设计建造出适销路楼盘市场细分做楼盘附加值高反低房产移动性理方面存细分须做域文调查剖视购房者济实力中年口统计细分意义样心理细分行细分变特重
1心理细分：
心理细分社会阶层生活方式性特征等细分房屋消费群体群体心理诉求差高社会阶层士十分讲究身份位愿意体面显赫付钱定喜欢富丽堂皇豪富士尤暴富士追求富丽堂皇仅求楼房外型色彩求室装修象金子般放出光彩烘托出富文墨客知识分子谈泊高雅清静生活座落青山绿水旁房子简陋点首选市井百姓心理诉求高方便里房子
2行细分：
行细分惯态度状态反应等细分房屋需求群体群体行方式差追求感受消费行倾听闻嗅等感觉性消费愿意品味付钱追求物质消费行倾吃穿等必需实性消费愿品质付等价钱
（二）通题概念酿造附加值
生活充满风格世界中吃食物穿衣服驾汽车住房屋聆听音乐观赏画面受流行文化时尚影响然传统现代碰撞众商品许感知措选中少明暗意意折射着某种光芒东西题概念
1题概念感受附加值：
前面讨心济现继续天越越年纪老理解什变傻什实东西没手钱付出支难道说真闻闻听听付钱？老想起时阿提事想起阿提样利智慧钱响声战胜奸商包子香味穷解围……惑表情然停留老脸现实社会然现实感觉付款感受切意味付钱
举目四举耳四听栋楼房没名称楼盘没题区没片氛围什风雅居什祈福新村什运动家门口等等等等感觉仅象空气样新象祈祷样舒心更健康感受真收益非浅然感受收益非浅付钱开发商钱包般感受附加值鼓满满
2题概念文化体验附加值：
商店买碗二三元钱陶艺馆泥做碗需付费二十元做泥碗定走文化体验付钱购物付款
体会工业时代机器暴力感受商品济时代功利义已察觉信息时代数字冷漠想象果没正确理念引导没文关怀终难免会导致科技异化物欲横流体验呼唤越越强应运生娱乐体验情感体验文化体验雨春笋相继出现种产品种服务中房产创造体验犹显著
作体验重创造性取决心理领会少力著名建筑家麦克尔·迪科特认建筑师应起真实环境联系起作样独特瞬间样体验非常令感动认正通样瞬间构造独立意义现实感觉称直接真实审美体验建议前媒体广泛存时代建筑学关注中心应：现实直接审美体验
房产体概念文化体验义然义须设计创造功夫
(1) 体验设计 突出题创造商业功消费体验目设计种设计追求抒情价值生产种种引起诗意反应感受
伟作家雨果说：建筑类思想纪念碑作房产题概念文化体验设计应思想放第位应考虑独具特色魅力文化特征仅日常生活局部介入装饰哲学美学历史艺术风俗民情指导整体介入生活方式满足居住环境文化——精神功享受需求体验设计强调视觉效果外更应强调活动心理活动尤间交间心灵交
迪斯尼乐园老板设计师提出：开心呢？迪斯尼成乐园德国斯图加特美术馆现代义作品起风格杂乱细细体验起点事意味入口钢架结构院产生古罗马建筑憧憬展室转角处暗灯线条联想起古典建筑线脚玻璃电梯感空间享坡道边粗色彩强烈扶手令联想起蓬皮杜中心形象体验样建筑品异阅读意识流说
体验设计中应注意三种美学原：
A) 重视建筑产品复杂性装饰效果运种形式种形态种颜色协调展示产品引起体验动
B) 注意种美学元素间谐性切标新立异运太突性美学元素否产生矛盾体验容易感适
C) 中国十分欣赏美学表现中然义运然义手法表现然义体验适合国国情
国许城市穿衣戴工程体现述三原精神
体验设计中性特征名字意义外观包装传媒广告服务咨询品牌营销等篇幅关系赘述
总附加值升正体验设计结晶体验设计奥秘精心安排连贯致暗示融合起系统系统竞争手原原模仿产品服务模仿创造出客户体验
体验设计生产力种商业性生产力体验设计更更快反映心需求迅速转化产品满足永远变化着品味感受二种文化性生产力负推动社会进步命负提高类生存质量生活品味命
(2) 体验创作 简言体验创作撰写体验事文创作设计区：设计突出视觉性工程技术特点创作强调文学性创作设计更县想象力文学作品特性澳利亚悉尼歌剧院运象征手法作品建筑设计圈受许指责许设计问题处理难度费高会成悉尼标志骄傲部分原创作白帆贝壳事里事理解感性体验丰富历事体验注入产品服务四条：
买现成事通赞助事市场供应事里选择赞助登山运动员
二安排动心魄事奥林匹克花园举办场奥运冠军参加运动会
三客户起边卖产品边讲事种消费俱乐部客户起天天讲事讲消费讲体验
四客户起发明事万宝路牛仔事等
产品服务注入事接创作点：
A) 突出题 题体验基础成功题简单吸引效刺激感官活动效直接表现手法文化获取题丰富贮藏库题源文化领域：
a) 然界——丰富彩题形象仓库
b) 哲学——告诉关时间空间逻辑道德定义
c) 心理学——传递感受意味
d) 历史宗教政治——提供神话传说价值观权力观念评价前情况基准
e) 艺术——提供视觉听觉形象库
f) 语言——文化宝库中获取信息中价身某题暗示
B）暗示 体验消费程中顾客会意意衡量遇暗示暗示贯穿容：产品性服务水准处环境体验程正面体验暗示会客户产品服务产生特感负面暗示会导致客户拒绝产品服务中性暗示客户谈体验会拒客户国门外会迎客户客堂体验暗示鉴方面留难忘印象：
(a) 时间—— 现 未
(b) 空间——城市 乡村 手工造 天然
(C) 技术——机械 手工造 天然
(d) 原性——原 模仿
(e) 质 ——精品 粗制
(f) 规 模—— 适中
C）提供回忆价值体验纪念品 瑞士达沃斯世界济坛线策略席布诺努·吉尔沙泥说：纪念品种体验社会化方法通体验部分分享企业说顾客参体验济意味着会吸引更顾客喜欢展示体验喜欢讲述体验事体验纪念品失简单效附加值酿造法
D）产品感知化 产品更具体验价值直接办法增加某素增加顾客产品间相互交流感觉样做需弄清楚种感觉动顾客针性增加素产品更富体验力例建筑外型视觉接触象美感线条装饰性建筑架构配周围环境相吻合色彩栋房子会种吸引力顾客想进住里面愿意回家回家步子特轻松走家门口开门声音听起舒服会种回家温暖感离家时关门声音听起更舒服会种恋家感样种家感觉仅温馨更豪做妻子渴幸福诚然更精细更微妙体验更倾心设计创作外许创作方法展开讨
（三）通文化酿造附加值
房产界说起文化提广州丽江花园众楼盘找题概念时候丽江花园率先居住区营造浓郁文化艺术氛围房产界文化氛围越越浓显示出发展商文化提升物业价值目标文化楼盘灵魂丰富文化底蕴楼盘做济效益社会效益相统起历史考验
1冠文化名彰附加值：
名正言文化牌必先名称象台湾海誓山盟登峰造极天籁等颇具诗情画意香港海信半岛听涛雅苑灏景湾等颇文化品味广州星河湾金穗雅园土岭南文化精粹具现代化洋风洋味深圳南山蔚蓝海岸突出兰色文明改革开放先驱形象非常吻合
楼盘名称仅彰显楼盘身文化附加值彰显区域文历史文明附加值说名称开始冠名房产开发中起着军马未动粮草先行重作轻视玩纯概念游戏应名称中突出题文化贯穿选址创意规划设计建筑营销物等整房产开发消费程中样名称生命力文化名
2营造文化氛围提升楼盘档次：
楼房仅工作生活需更种种宿种感觉房产产品真正意义营造良工作环境幸福生活氛围显现工作生活终价值——域理文化民族民俗文明现代建筑艺术完美统交融世界著名建筑师贝 聿铭说：建筑生命然凝固面蕴含着文思想开始必须方面楼房立面户型色彩环境设施甚草木砖石倾力造精雕细琢营造氛围彰显文化时必须结合域特点充分考虑区域文环境然环境历史传承项目文化影响进行必提炼概括文化子充分融入项目开发环节恰文化点表现出海枕流公寓吸收古典园林建筑精华溪流唱假山点缀枕着流水进入梦乡意境悠然品味高雅失营造文化氛围典范
3传承文明丰富涵：
建筑雕塑艺术凝固音乐文化载体时期建筑会留年建设时文化背景时代特征外民族文化必然渗透民族建筑中传承历史民族文明丰富建筑文化涵西安群贤庄盛唐文脉建筑风格定位传承西安浓郁域历史文明吸纳现代建筑文化精粹面未例传承文明继开典
4镌刻历史彰显价值：
文化建筑神韵灵魂谁开发产品文化特色鲜明谁开发年代体现种文化时尚未岁月代表种文明古董象现存明代皖南民居清代山西乔家院王家院样历数百年风雨然完初蕴含历史延续文明积淀文化源远流长重视传承历史重视文明积累栋建筑奠定浓厚文化基石：
面现——满足需求
指未——镌刻历史彰显价值
（四）通造品牌酿造附加值
般说品牌方附加值者说品牌附加值桥梁少催化剂造品牌首先必须培养品牌动力品牌动力品牌科技力营销力形象力构成：
品牌科技力基础品牌动力发动机
品牌营销力手段品牌加速器
品牌形象力优化消费者品牌感知市场航标灯
次造品牌必须进行品牌定位成顾客心中品牌相应产品确定特定位置关键通操作顾客心中想法造出特殊形象品牌产品取法代特定位置奥林匹克花园通操心中追求健康喜欢运动想法品牌定位运动健康样特定位置
造品牌必须正确营销品牌力营销力营销力促进品牌力正确效营销确定提升品牌唯手段方法必须营销设计实施理弥合差距等环节全程中实行全面质量营销保证营销正确性时正确营销延伸企业部企业部部门层级员工进行全方位立体化营销确保企业员工外句话行符合正确营销求提高品牌力提高附加值
（五）通服务酿造附加值
1服务员工：
欲服务顾客必先服务员工员工满意顾客满意服务员工顾工眼中企业代表员工接触顾客时直接营销者企业身说员工服务体现服务质量维度(性响应性安全性移情性形性)直接受员工影响首先必须员工作顾客
2服务文化：
(1)优质服务进行鼓励形成服务文化鼓励种潜移默化方式员工知道优质服务受重视
(2)优质服务外部顾客部员工外部终顾客承诺优质服务远远够企业中应相服务
(3) 服务文化中优质服务种生活方式然然产生重行标准
(4)优质服务异入乡俗发挥出佳效果
（六）类营销附加值
信奉现代营销理者认：注重顾客需满足需企业会良财务回报类营销者极力否定种观点认：越越感觉消费天种味迎合顾客需方法会适反真正顾客满意采取适方法折磨顾客限制产量暂停供应市场处种饥饿状态培养种难买企业产品氛围适利手段戏弄顾客总类营销精髓企业营销程充满快乐充满情味企业顾客朋友样戏剧化手段产品送顾客手中带顾客份滋味惊喜般说顾客愿意样惊喜付钱
（七）潜意识营销潜规营销附加值
许广告信息企图意识接收处认知阈限外信息中谓认知阈限指引起认知少刺激量落阈限外刺激(少刺激量刺激)称作潜意识美国项消费调查报告三分二相信潜意识广告存半确信种手段购买实际需东西实验部电影放映程中隔5秒钟13000秒速度插入喝口乐吃爆米花信息速度快观众法意识见信息结果传闻爆米花销量增加20口乐销量增加60
潜规前面已讨潜意识营销作潜规营销中种特殊形式般说触犯法律违背道德前提擦边球利潜意识潜规进行营销企业酿出佳酿——高附加值
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