着房产市场逐渐升温力图反映市场走势类指数日益增较早中房指数国房指数外出现海深圳沈阳等许方指数证券公司银行等推出产指数甚媒体推出房产指数时间指数象成握市场良药泛滥势实际目前国数指数体系理架构实践操作方面处起步阶段样数取指数公式选择指数具体测算指数应等方面存着样样问题
房产价格指数基理
济发达房产市场成熟国家区已较早涉足房产价格指数领域积累较丰富验洪宝川博士探索价涨落谜中介绍世界流行11种房产价格指数编制方法致纳四类
l成投入法
根建造房产项成投入（包括材料工费等）变化情况算术均法编制房产价格指数种较早期房产价格指数编制方法新建成房屋价格走势分析定适性房产价格非投入成决定房产投入素成变动反映房产价格变动较偏差目前种方法实际应较少
2加权均法
该方法包括中位数价格法算术均法两种基原理量房产实际交易案例基期报告期价格作指数加权目降低交易案例特征差异引起指数中房产品质结构变动带偏差中位数价格法算术均法相利加权然定程度降低房产品质差异指数影响完全消影响着时间变化房产品质差异会指数衡量房产价格变动产生较偏误国外房产价格指数实践中加权均法价指数编制住宅价格指数编制较少
3重复交易法
种够较控制房产品质影响方法利房产重复交易案例栋房屋两时期售出价格资料计算房产价格指数样时期考察相房产结构材料外部品质等方面相免控制房产品质麻烦该方法理已相完整缺点：（l）必须量重复交易房产资料实际实施成高（2）重复交易资料两次交易期间太长否品质固定假设会突破（3）指数长期编制实施重复交易案例需定期修正样重新选取换仅理实际操作中存着较问题
4特征价格法
特征价格法编制房产价格指数基特征价格理该理认种样性商品具方面特征品质（房产商品面积楼层等特征）商品价格特征综合反映表现商品某方面特征改变时商品价格会改变特征价格法基思路：房产商品价格分解显现出项特征隐含价格（implicit Price）保持房产特征变情况房产价格变动中特征素分解价格总变动中逐项剔特征变动影响剩便纯粹供求关系引起价格变动实际操作该方法需量房产交易案例较完善系统房产统计数够建立回模型测算出房屋类属性房价关系
二国房产指数简介
中房指数系统1994年开国行业先河率先推出城市类物业价格指数国房指数方指数企业指数纷纷进业界士握房产市场脉搏起重作
1中房指数
中房指数系统（CREIS）中国房产指数系统（China Real Estate Index System）简称综合运加权均特征价格理方法理系统相较完善
中房指数房产市场发展产物1993年中国房产开发集团针时市场信息零散投资行盲目等状况促进房产业健康发展促进房产投资决策科学化提出建立房产监控体系设想中国房产业协会国务院发展研究中心情报中心联合发起方面研究确定简练明定量中房指数作形式1994年底完成系统初步设计1995年1月中房指数系统通初步证开始发布中房北京价格指数逐步推广海天津武汉等城市国外引起反响半年试运行断完善1995年9月国务院发展研究中心持召开中国房产指数系统部级评审会指数系统利通评审获会孙尚清周干峙厉宁萧灼基等专家致评系统建立标志着国房产信息业发展新台阶研究成果属国首创国际处先进行列……较全面时定量客观反映房产市场态势变化轨迹监控市场引导投资促进房产业健康发展具重现实意义试运行效果中房指数已成界解分析握房产市场态势重工具课题完成具重理现实意义
考虑房产业特点市场特征中房指数系统选种调整拉氏公式作基计算公式：
∑pi 0 qi 0 ∑qi 0 ∑pi t qi 0
Ｉ＝ × ＝△1 ×△2
∑p0 0 q0 0 ∑q0 0 ∑pi 0 qi 0
中第部分表现该物业基准物业价指数包括两方面：1) 两类物业价格差异 2) 物量构成例差异 第二部分表现该物业报告期相基期价格水变化拉氏公式基形式
中房指数系统资料源市场调查根聚类分析方法确定样进行踪调查样项目达定指标进行更新换
CREIS中房价格指数中房城市指数系列包括反映相应城市（区）房产状况中房城市指数中房城市（功）分类物业指数中房城市指数月季度发布目前中房指数搜房研究院推动已初步形成重城市价格指数北京写字楼租金指数重城市典型住宅价格指数中国房产预警系统等房产市场监测体系
2国房指数
国房景气指数全国房产开发业综合景气指数简称房产业发展变化趋势变化程度综合量化反映8分类指数合成运算出综合指数房产市场景气变化综合反映百分制表示数资料源国家统计局房产统计机构进行调查
国房景气指数编制方法根济周期波动理景气指数原理采合成指数计算方法房产业发展必须时具备土资金市场需三基条件出发选择房产开发投资资金源土转收入土开发面积新开工面积竣工面积空置面积商品房销售价格等8具代表性统计指标进行分类指数测算1995年3月基期计算出综合指数体系
3
目前国房产市场中房指数国房指数外伟业指数沈房指数郑州40指数等方企业指数指数系统基采中房国房指数相似理模型体系成方市场两指数系统外益补充
三房产指数作
1反映市场走势
中房指数例价格指数反映重城市房产市场整体行情变化反映出物业类型变化情况指数变动清晰描绘出市场发展周期轨迹甚预测未市场走势房产市场整国民济重组成部分房产指数变化轨迹够反映宏观济状况正指数具深刻握市场力理投资中介服务等够产生重指导作够成研究市场重工具
2指导业界活动
级政府利指数解全国房产业发展状况行业结构调控全国行业结构引导行业发展服务时通城市指数级政府解房产供求情况通指数解房产业发展水调整房产普区结构提供参考外级政府通区房产指数行业发展水掌握行业均衡发展情况方政府理部门指导行业发展速度进行调控外通指数解房产业全国房产市场中占位更作房产业发展决策
投资商房产指数时解中国房产业整体状况部结构发展状况提高投资时机投资结构决策准确程度中房城市指数解城市房产市场供需状况点选择物业选择提供帮助减少投资风险通中房指数动态较更判断房产发展处周期性价段握市场形势决定调整投资时机
房产中介咨询服务业类房产提供咨询参考提高咨询机构市场发展变化科学预见判断力利房产投资服务业健康发展
外房产指数消费者购房决策提供区位时点选择帮助济研究机构科研员提供效信息分析工具
3市场研究工具
房产市场国民济中具举足轻重位房产市场房展状况趋势握仅仅房产业界士需求更关注国民济士需求房产指数市场研究提供重工具指数变动轨迹够清晰反映出市场发展周期轨迹济周期研究重进行济景气状况分析预警研究基础
四类指数系统理方法较
目前国房产市场较具代表性中房指数国房指数例两种指数基概念理架构调查方法表现方法等方面较差异两种指数说方面反映市场某种程度相互补充
1理架构
（1）中房指数种修正拉氏指数实际操作中94年11月基期基期北京市商品房较价格基值基期指数定1000点属定基指数计算时采加权均方法权值采基期时类物业规模重基期权值定时段固定市场结构较变化时调整基期权值指数链接采新旧权值计算提供转化子中房指数计算时权值固定样进行必特征子修正消权数变化指数影响更纯粹反映类质商品价格变动情况历史时期指数具较强性指数剔市场结构变化影响作面例子说明
假设市场仅普通住宅A开发规模1000方米高档物业B开发规模500方米两期销售情况见表：
期 二 期
A B A B
销售面积（m2） 200 50 100 200
销售单价（元m2） 1000 5000 800 4500
均价格（元m2） 1800 3267
出项目销售面积变化市场需求结构变化房价普遍降（理解供求心理预期济形式等变化）情况均价格降反升果仅仅均价格理解市场难市场形势市场发展状况做出正确判断中房指数握市场时准确握市场价格变化情况计算时省略样选择权值确定指数换算等等步骤采简单算式：Ii＝（∑Pi×A0）÷（∑P0×A0）中Ii期指数值Pi期价格A0基期规模P0基期价格取期指数基值1000点
期 二 期
A B A B
物业规模（m2） 1000 500 1000 500
销售单价（元m2） 1000 5000 800 4500
∑Pi×A0 3500000 3050000
基值 2333 2033（相数）
指数值 1000 871
出指数消市场结构影响准确握住价格变动情况
（2）国房指数采目前国家统计部门消费价格指数类似理架构属拉氏年距指数指数基值年期100点权重专家分确定指数计算中权重直固定基值固定国房指数综合房产开发投资资金源土转收入土开发面积新开工面积竣工面积空置面积商品房销售价格等8指标属合成指数指数变动实际反映房产市场综合情况国房指数包容量市场信息忽视指数横性
2调查方法
中房指数采市场抽样调查方法市场商品房项目进行普遍调查基础采聚类分析方法确定样然样进行较长时间踪调查房产市场商品特殊性项目段时间销售完毕退出市场中房指数系统设计股票指数样换方案外商品房项目推广时段会采价格策略户型房屋定价差异指数系统设计标准价格调整体系消特征素影响中房指数样数直接源市场市场反映时灵敏保证中房指数系统市场准确握
国房指数系统采样级统计部门采统计报表制度注册房产公司等进行统计监督数源统计面广源稳定等优点数源具较广泛性
3表现方法
中房指数属定基指数时期指数值直接具非常历史（）性采图表形式直观表现中房北京城市指数变化表示：
采表现方法直观表示出市场周期发展状况目前市场形势通图较清楚出95年底96年初市场进入周期谷底出2000年市场逐渐回升趋势幅度较直观
国房指数期相计算出指数采指数数值表示变化较清楚
4指数
中房指数属定基指数城市指数计算时北京基期值进行换算中房指数表现方房产市场历史状况时城市具定性中房指数具横性利中房指数解时期城市房价变化状况解城市时段房价状况
国房指数环指数缺少横较力（逐级换算达较目）覆盖种指标房产市场状况综合反映较全面反映房产市场目前景气状态
5两种方法缺点
中房指数然具价格反映灵敏性高时性横较等优点然采固定权值拉氏方法市场发展迅速结构变化较快情况反映基期市场结构权值会逐渐现期市场结构脱节样指数然够反映市场房价变化趋势会市场实际结构价格产生距离降低指数性尤横性会受较影响求指数计算权值必须定时间进行调整重新适应新市场结构外中房指数采价格反映市场状况简单清晰时降低信息含量
国房指数计算权值专家分固定变指标市场影响程度会市场结构变化产生较变化方法限制清晰性性受限制外综合种信息资料然综合反映市场状况先行步滞等指标变化指数造成影响确清晰反映需单独说明
五国外房产指数消费价格指数
价变动程度影响房价消许模糊素影响够较清楚反映市场发展状况许国家区建立价指数日台湾等种价指数般采定基指数便进行横较分析日区域物业价指数表1988年日国土厅公布价公告（1983年基期基值100）：
住宅 商业 种途均
东京圈 2193 3038 2240
东京 2832 3428 2928
阪圈 1343 1813 1380
名古屋圈 1150 1238 1175
北海道区 1059 1208 1078
东北区 1064 1157 1077
关东（东京外）区 1175 1164 1166
北陆方 1101 1160 1116
中部方（名古屋圈外） 1151 1205 1158
畿方（阪圈外） 1142 1202 1145
中国区 1140 1174 1137
四国区 1064 1067 1063
九州绳区 1087 1188 1104
日价指数采定基指数较清楚表现出价长期变动趋势图示6市均途价指数曲线清楚出90年代年房产泡沫状况9192年价幅增高指数值升100点迅速降低指数值跌40点产泡沫开始破灭
外日美国加德国等国家消费价格指数采某年年基期编制定基价格指数方法国外消费价格指数计算方法般固定权数（三五年）定基加权均法定基拉氏指数定基变动权数加权均法称作定基链接拉氏指数固定权数加权均方法基期权数固定年变具消消费结构变动影响反映纯价格变动特点实际操作简便易行减少许工作量目前数国家采种方法固定权数年变数高估偏差更处济发展较快结构变动较区真实反映结构变化价格变动影响目前英国法国等国家采变动权数加权均方法链式拉式公式计算定基价格指数年
1月调整采样项目容进更新权数
固定权数定基加权均法理架构中房指数价格类似中国消费品价格指数编制方法国房指数基致目前中国消费品价格指数探讨定基指数编制方案
六房产指数发展方
目前中国房产市场增量房流类房产指数关注增量房市场目规模建设期存量房市场必逐渐成市场交易流存量房市场类指数必会建立逐渐完善次目前房产级市场土权市场规范程度较低信息透明度较差城调队编制35城市指数中包括价容外国房产市场缺少完善价指数系统外着济发展口流动性增加类物业租赁市场必扩租赁价格变动成济状况业口等等研究重指标租赁价格指数体系必会完善
1二手房指数
着住房制度改革存量房市场规模逐步扩海例2001年存量房交易2000年增加82714224万方米达商品房销售量641中已售公房市出售成交69832套交易面积364万方米2000年增加618存量房交易已成市场容忽视部分2000年12月房产窗网房产时报海市房产济学会等联手推出海二手房指数系统已开始运作外沈房指数许代理公司已推出方二手房价格指数
目前类二手房指数均交易价格计算指数二手房价格受楼层房龄结构楼型段房屋身质量等种素影响单交易独特性仅均统计交易价格计算指数难反映市场实际波动情况反映市场实际波动状况必须构筑完善科学标准房换算架构外市场缺少类似目前中房指数进行横较二手房指数体系
2租金指数
写字楼消费中租赁消费占部分写字楼租金变动购较全面反映写字楼市场状况写字楼租金指数构建已具存基础必目前中房指数系统戴德梁行等公司写字楼租金指数没覆盖全国横较指数系统普通住宅租金指数信息透明度较市场规模等素影响目前较完善指数监测系统未形成
3价指数
现国土级市场存拍卖协议转划拨等种形式土交易价格更许开发商重商业机密价然房产市场重反映指标然价指数构造尚缺乏现实基础着市场成熟信息透明度加完善价指数必成表现房产市场变动重指标
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房产价格指数基理
济发达房产市场成熟国家区已较早涉足房产价格指数领域积累较丰富验洪宝川博士探索价涨落谜中介绍世界流行11种房产价格指数编制方法致纳四类
l成投入法
根建造房产项成投入（包括材料工费等）变化情况算术均法编制房产价格指数种较早期房产价格指数编制方法新建成房屋价格走势分析定适性房产价格非投入成决定房产投入素成变动反映房产价格变动较偏差目前种方法实际应较少
2加权均法
该方法包括中位数价格法算术均法两种基原理量房产实际交易案例基期报告期价格作指数加权目降低交易案例特征差异引起指数中房产品质结构变动带偏差中位数价格法算术均法相利加权然定程度降低房产品质差异指数影响完全消影响着时间变化房产品质差异会指数衡量房产价格变动产生较偏误国外房产价格指数实践中加权均法价指数编制住宅价格指数编制较少
3重复交易法
种够较控制房产品质影响方法利房产重复交易案例栋房屋两时期售出价格资料计算房产价格指数样时期考察相房产结构材料外部品质等方面相免控制房产品质麻烦该方法理已相完整缺点：（l）必须量重复交易房产资料实际实施成高（2）重复交易资料两次交易期间太长否品质固定假设会突破（3）指数长期编制实施重复交易案例需定期修正样重新选取换仅理实际操作中存着较问题
4特征价格法
特征价格法编制房产价格指数基特征价格理该理认种样性商品具方面特征品质（房产商品面积楼层等特征）商品价格特征综合反映表现商品某方面特征改变时商品价格会改变特征价格法基思路：房产商品价格分解显现出项特征隐含价格（implicit Price）保持房产特征变情况房产价格变动中特征素分解价格总变动中逐项剔特征变动影响剩便纯粹供求关系引起价格变动实际操作该方法需量房产交易案例较完善系统房产统计数够建立回模型测算出房屋类属性房价关系
二国房产指数简介
中房指数系统1994年开国行业先河率先推出城市类物业价格指数国房指数方指数企业指数纷纷进业界士握房产市场脉搏起重作
1中房指数
中房指数系统（CREIS）中国房产指数系统（China Real Estate Index System）简称综合运加权均特征价格理方法理系统相较完善
中房指数房产市场发展产物1993年中国房产开发集团针时市场信息零散投资行盲目等状况促进房产业健康发展促进房产投资决策科学化提出建立房产监控体系设想中国房产业协会国务院发展研究中心情报中心联合发起方面研究确定简练明定量中房指数作形式1994年底完成系统初步设计1995年1月中房指数系统通初步证开始发布中房北京价格指数逐步推广海天津武汉等城市国外引起反响半年试运行断完善1995年9月国务院发展研究中心持召开中国房产指数系统部级评审会指数系统利通评审获会孙尚清周干峙厉宁萧灼基等专家致评系统建立标志着国房产信息业发展新台阶研究成果属国首创国际处先进行列……较全面时定量客观反映房产市场态势变化轨迹监控市场引导投资促进房产业健康发展具重现实意义试运行效果中房指数已成界解分析握房产市场态势重工具课题完成具重理现实意义
考虑房产业特点市场特征中房指数系统选种调整拉氏公式作基计算公式：
∑pi 0 qi 0 ∑qi 0 ∑pi t qi 0
Ｉ＝ × ＝△1 ×△2
∑p0 0 q0 0 ∑q0 0 ∑pi 0 qi 0
中第部分表现该物业基准物业价指数包括两方面：1) 两类物业价格差异 2) 物量构成例差异 第二部分表现该物业报告期相基期价格水变化拉氏公式基形式
中房指数系统资料源市场调查根聚类分析方法确定样进行踪调查样项目达定指标进行更新换
CREIS中房价格指数中房城市指数系列包括反映相应城市（区）房产状况中房城市指数中房城市（功）分类物业指数中房城市指数月季度发布目前中房指数搜房研究院推动已初步形成重城市价格指数北京写字楼租金指数重城市典型住宅价格指数中国房产预警系统等房产市场监测体系
2国房指数
国房景气指数全国房产开发业综合景气指数简称房产业发展变化趋势变化程度综合量化反映8分类指数合成运算出综合指数房产市场景气变化综合反映百分制表示数资料源国家统计局房产统计机构进行调查
国房景气指数编制方法根济周期波动理景气指数原理采合成指数计算方法房产业发展必须时具备土资金市场需三基条件出发选择房产开发投资资金源土转收入土开发面积新开工面积竣工面积空置面积商品房销售价格等8具代表性统计指标进行分类指数测算1995年3月基期计算出综合指数体系
3
目前国房产市场中房指数国房指数外伟业指数沈房指数郑州40指数等方企业指数指数系统基采中房国房指数相似理模型体系成方市场两指数系统外益补充
三房产指数作
1反映市场走势
中房指数例价格指数反映重城市房产市场整体行情变化反映出物业类型变化情况指数变动清晰描绘出市场发展周期轨迹甚预测未市场走势房产市场整国民济重组成部分房产指数变化轨迹够反映宏观济状况正指数具深刻握市场力理投资中介服务等够产生重指导作够成研究市场重工具
2指导业界活动
级政府利指数解全国房产业发展状况行业结构调控全国行业结构引导行业发展服务时通城市指数级政府解房产供求情况通指数解房产业发展水调整房产普区结构提供参考外级政府通区房产指数行业发展水掌握行业均衡发展情况方政府理部门指导行业发展速度进行调控外通指数解房产业全国房产市场中占位更作房产业发展决策
投资商房产指数时解中国房产业整体状况部结构发展状况提高投资时机投资结构决策准确程度中房城市指数解城市房产市场供需状况点选择物业选择提供帮助减少投资风险通中房指数动态较更判断房产发展处周期性价段握市场形势决定调整投资时机
房产中介咨询服务业类房产提供咨询参考提高咨询机构市场发展变化科学预见判断力利房产投资服务业健康发展
外房产指数消费者购房决策提供区位时点选择帮助济研究机构科研员提供效信息分析工具
3市场研究工具
房产市场国民济中具举足轻重位房产市场房展状况趋势握仅仅房产业界士需求更关注国民济士需求房产指数市场研究提供重工具指数变动轨迹够清晰反映出市场发展周期轨迹济周期研究重进行济景气状况分析预警研究基础
四类指数系统理方法较
目前国房产市场较具代表性中房指数国房指数例两种指数基概念理架构调查方法表现方法等方面较差异两种指数说方面反映市场某种程度相互补充
1理架构
（1）中房指数种修正拉氏指数实际操作中94年11月基期基期北京市商品房较价格基值基期指数定1000点属定基指数计算时采加权均方法权值采基期时类物业规模重基期权值定时段固定市场结构较变化时调整基期权值指数链接采新旧权值计算提供转化子中房指数计算时权值固定样进行必特征子修正消权数变化指数影响更纯粹反映类质商品价格变动情况历史时期指数具较强性指数剔市场结构变化影响作面例子说明
假设市场仅普通住宅A开发规模1000方米高档物业B开发规模500方米两期销售情况见表：
期 二 期
A B A B
销售面积（m2） 200 50 100 200
销售单价（元m2） 1000 5000 800 4500
均价格（元m2） 1800 3267
出项目销售面积变化市场需求结构变化房价普遍降（理解供求心理预期济形式等变化）情况均价格降反升果仅仅均价格理解市场难市场形势市场发展状况做出正确判断中房指数握市场时准确握市场价格变化情况计算时省略样选择权值确定指数换算等等步骤采简单算式：Ii＝（∑Pi×A0）÷（∑P0×A0）中Ii期指数值Pi期价格A0基期规模P0基期价格取期指数基值1000点
期 二 期
A B A B
物业规模（m2） 1000 500 1000 500
销售单价（元m2） 1000 5000 800 4500
∑Pi×A0 3500000 3050000
基值 2333 2033（相数）
指数值 1000 871
出指数消市场结构影响准确握住价格变动情况
（2）国房指数采目前国家统计部门消费价格指数类似理架构属拉氏年距指数指数基值年期100点权重专家分确定指数计算中权重直固定基值固定国房指数综合房产开发投资资金源土转收入土开发面积新开工面积竣工面积空置面积商品房销售价格等8指标属合成指数指数变动实际反映房产市场综合情况国房指数包容量市场信息忽视指数横性
2调查方法
中房指数采市场抽样调查方法市场商品房项目进行普遍调查基础采聚类分析方法确定样然样进行较长时间踪调查房产市场商品特殊性项目段时间销售完毕退出市场中房指数系统设计股票指数样换方案外商品房项目推广时段会采价格策略户型房屋定价差异指数系统设计标准价格调整体系消特征素影响中房指数样数直接源市场市场反映时灵敏保证中房指数系统市场准确握
国房指数系统采样级统计部门采统计报表制度注册房产公司等进行统计监督数源统计面广源稳定等优点数源具较广泛性
3表现方法
中房指数属定基指数时期指数值直接具非常历史（）性采图表形式直观表现中房北京城市指数变化表示：
采表现方法直观表示出市场周期发展状况目前市场形势通图较清楚出95年底96年初市场进入周期谷底出2000年市场逐渐回升趋势幅度较直观
国房指数期相计算出指数采指数数值表示变化较清楚
4指数
中房指数属定基指数城市指数计算时北京基期值进行换算中房指数表现方房产市场历史状况时城市具定性中房指数具横性利中房指数解时期城市房价变化状况解城市时段房价状况
国房指数环指数缺少横较力（逐级换算达较目）覆盖种指标房产市场状况综合反映较全面反映房产市场目前景气状态
5两种方法缺点
中房指数然具价格反映灵敏性高时性横较等优点然采固定权值拉氏方法市场发展迅速结构变化较快情况反映基期市场结构权值会逐渐现期市场结构脱节样指数然够反映市场房价变化趋势会市场实际结构价格产生距离降低指数性尤横性会受较影响求指数计算权值必须定时间进行调整重新适应新市场结构外中房指数采价格反映市场状况简单清晰时降低信息含量
国房指数计算权值专家分固定变指标市场影响程度会市场结构变化产生较变化方法限制清晰性性受限制外综合种信息资料然综合反映市场状况先行步滞等指标变化指数造成影响确清晰反映需单独说明
五国外房产指数消费价格指数
价变动程度影响房价消许模糊素影响够较清楚反映市场发展状况许国家区建立价指数日台湾等种价指数般采定基指数便进行横较分析日区域物业价指数表1988年日国土厅公布价公告（1983年基期基值100）：
住宅 商业 种途均
东京圈 2193 3038 2240
东京 2832 3428 2928
阪圈 1343 1813 1380
名古屋圈 1150 1238 1175
北海道区 1059 1208 1078
东北区 1064 1157 1077
关东（东京外）区 1175 1164 1166
北陆方 1101 1160 1116
中部方（名古屋圈外） 1151 1205 1158
畿方（阪圈外） 1142 1202 1145
中国区 1140 1174 1137
四国区 1064 1067 1063
九州绳区 1087 1188 1104
日价指数采定基指数较清楚表现出价长期变动趋势图示6市均途价指数曲线清楚出90年代年房产泡沫状况9192年价幅增高指数值升100点迅速降低指数值跌40点产泡沫开始破灭
外日美国加德国等国家消费价格指数采某年年基期编制定基价格指数方法国外消费价格指数计算方法般固定权数（三五年）定基加权均法定基拉氏指数定基变动权数加权均法称作定基链接拉氏指数固定权数加权均方法基期权数固定年变具消消费结构变动影响反映纯价格变动特点实际操作简便易行减少许工作量目前数国家采种方法固定权数年变数高估偏差更处济发展较快结构变动较区真实反映结构变化价格变动影响目前英国法国等国家采变动权数加权均方法链式拉式公式计算定基价格指数年
1月调整采样项目容进更新权数
固定权数定基加权均法理架构中房指数价格类似中国消费品价格指数编制方法国房指数基致目前中国消费品价格指数探讨定基指数编制方案
六房产指数发展方
目前中国房产市场增量房流类房产指数关注增量房市场目规模建设期存量房市场必逐渐成市场交易流存量房市场类指数必会建立逐渐完善次目前房产级市场土权市场规范程度较低信息透明度较差城调队编制35城市指数中包括价容外国房产市场缺少完善价指数系统外着济发展口流动性增加类物业租赁市场必扩租赁价格变动成济状况业口等等研究重指标租赁价格指数体系必会完善
1二手房指数
着住房制度改革存量房市场规模逐步扩海例2001年存量房交易2000年增加82714224万方米达商品房销售量641中已售公房市出售成交69832套交易面积364万方米2000年增加618存量房交易已成市场容忽视部分2000年12月房产窗网房产时报海市房产济学会等联手推出海二手房指数系统已开始运作外沈房指数许代理公司已推出方二手房价格指数
目前类二手房指数均交易价格计算指数二手房价格受楼层房龄结构楼型段房屋身质量等种素影响单交易独特性仅均统计交易价格计算指数难反映市场实际波动情况反映市场实际波动状况必须构筑完善科学标准房换算架构外市场缺少类似目前中房指数进行横较二手房指数体系
2租金指数
写字楼消费中租赁消费占部分写字楼租金变动购较全面反映写字楼市场状况写字楼租金指数构建已具存基础必目前中房指数系统戴德梁行等公司写字楼租金指数没覆盖全国横较指数系统普通住宅租金指数信息透明度较市场规模等素影响目前较完善指数监测系统未形成
3价指数
现国土级市场存拍卖协议转划拨等种形式土交易价格更许开发商重商业机密价然房产市场重反映指标然价指数构造尚缺乏现实基础着市场成熟信息透明度加完善价指数必成表现房产市场变动重指标
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