某房产开发贷款项目评估报告
报告份房产开发贷款项目评估报告报告通款项目市场筹资财务贷款风险评价出项目投资计划行财务评价符合贷款求结
房产开发贷款评估报告
项目名称：河滨印象项目
企业名称：四川万达房产限公司
评估单位：成精诚房产评估限责公司
二ΟΟ二年十月二十九日
• 目录
第章 概
款评价
二项目评价
三市场评价
四投资筹资评价
五财务评价
六贷款风险评价
七评估结
第二章 款评价
款概况
二营者素质理水
三信状况评价
四资产负债分析
五盈利力资产运效率
六现金流量分析
七信状况评价
八企业前景评价
第三章 项目建设条件评价
项目建设必性
二项目建设容规模建设
三项目实施进程评价
四项目建设条件评价
五设计单位资质评价
六施工监理单位资质评价
七环境保护评价
第四章 市场评估
市场供求状况发展趋势分析
二城东房产市场分析
三市场定位分析
四市场预测分析
五项目分析
第五章 投资估算筹资评价
投资估算
二投资源筹资评价
三项目投资计划评价
四关说明
第六章 偿债力评估
项目财务效益预测
二项目财务现金流量分析
三资金源运分析
四项目偿债力评估
五项目敏感性分析
第七章 贷款风险效应评价
贷款风险评价
二贷款担保评价
三贷款效应评价
第章 概
根四川万达房产限公司开发河滨印象工程申请贷款需工行×××支行初审报工行×分行营业部住房信贷处研究决定组成评估组2002年11月24日该项目进行全面评估（评估基准日确定2002年9月30日）根项目现资料开发现状项目实施条件操作方案参工行房产开发贷款评估办法求评估组采必评估程序通款综合情况开发项目建设条件市场预测效益风险等方面分析出评估结2002年11月29日完成评估工作现评估报告简概述：
．款评价
四川万达房产限公司（简称四川万达）成立1999年7月22日连万达集团股份限公司属全资公司法代表×××注册资2000万元分连万达集团股份限公司投资1800万元四川万达房产限公司投资200万元构成公司营房产开发具房产三级开发资质2001年1月起正式进行河滨印象联排墅复式墅高档住宅区项目开发1年销售时间里成市激烈市场竞争中河滨印象业已取25亿元销售佳绩实际帐销售收入1584889元截止2002年9月公司资产总额21335万元负债总额13482万元者权益7852万元
四川万达工行×××支行开般结算帐户截止2002年9月30日工行×××支行存款余额557万元公司款余额9000万元中工行×××支行款7000万元中行××支行款2000万元均时付息款逾期现象发生企业良信记录2002年工行×分行审核评定信等级AA级
通资产负债率盈利力资产运效率现金流量分析出结：企业者权益呈现增长趋势身积累增加负债赖程度减较强付息力融资力偿债力
二．项目评价
河滨印象居住区项目位成市东南部锦江区××乡永兴村三四组（×××村）二环路侧×××米理位置优越交通便利
该项目总占163648方米（含代征41024方米）建筑总面积116092方米中：商品住宅111162方米（销售面积95118方米赠送面积16044方米）会2820方米幼园1490方米配套房620方米
项目规划设计52幢住宅楼配套建筑住宅户型均跃层式联排墅复式墅面积160方米298方米间403套中联排墅319套复式墅84套项目容积率095绿化率53
项目项报批手续齐备建筑勘察设计建设监理单位均具相应资质区2001年8月全面开工截止2002年11月已完成52栋住宅项目土建工程外立面装饰水电气安装游泳池配套房区道路景观绿化工程建设进行中预计2002年12月完工交房
三．市场评价
根企业提供资料河滨印象项目定位规模高档联排墅复式墅区该项目具理位置优越区环境具格等优越性时存区车位足定位较高销售容乐观等劣势通选取交易实例进行分析出联排墅均售价5391元m2复式墅均售价4183元m2项目实现销售收入联排墅4346661万元复式墅606117万元预计实现销售收入4952778万元
四．投资筹资评价
根企业提供规划局批准总方案参考该开发企业类项目开发成成市类建设项目济技术标准结合项目身情况测算该项目总投资4057309万元中项目开发成（土房屋开发费）3567920万元开发费（财务费理费销售费）489389万元评定单方成349491元方米中：土148904元方米前期工程费6830元方米房屋开发费132716元方米费税(综合报建费集资费)14085元方米期间费42155元方米费819元方米预见费3982元方米
企业筹资金1247855万元工行土储备贷款7000万元（期万达集团代详见附件：万达集团承诺函截止2002年11月末已1100万元）中行流动资金贷款2000万元（2003年期）工行新增房产开发贷款538308万元销售滚动投入1371146万元企业筹资金占总投资3076符合规定贷款求截止评估基准日该项目已投入资金2922993万元
五．财务评价
评估测算该项目项盈利力指标测算结果：（详见评估表4项目财务现金流量表）
1项目建成实现净利润410817万元
2部投资收益率：全部投资计2677
3财务净现值（原利率10％）：全部投资计334104万元
4动态投资回收期(原利率10)：全部投资计203年
出该项目部投资收益率均设定基准收益率（设定基准收益率10％）财务净现值零说明该项目计算期×行财务评价标准行
六．贷款风险评价
通定性定量分析项目财务抗风险力较强通定量计算项目风险等级AA级贷款项目综合风险度025低风险度06界限值
该公司×行提出贷款担保方式母公司连万达集团提供担保担保企业提供审计财务报表分析担保方连万达集团股份限公司2001年者权益168亿元中未分配利润287亿元外担保19亿元全部集团部担保财务状况良担保方式行
七．评估结
评估组企业综合情况项目建设条件投资估算筹资销售偿债力贷款风险效应等方面进行分析测算认河滨印象项目建设条件具备目前土建已完成90％景观已完成40％投资计划行财务评价符合贷款求项目评AA级具定抗风险力该公司×行提出贷款担保方式母公司连万达集团提供担保担保企业提供审计财务报表分析担保方连万达集团股份限公司2001年者权益168亿元中未分配利润287亿元财务状况良担保方式行
项目建设条件市场销售等方面存定程度风险应项目资金专款专房屋开发销售回笼资金全程监控做贷理工作
第二章 款评价
．款概况
四川万达房产限公司（简称四川万达）成立1999年7月22日连万达集团股份限公司属全资公司法代表×××注册资2000万元分连万达集团股份限公司投资1800万元四川万达房产限公司投资200万元构成该公司营房产开发具房产三级开发资质
四川万达房产限公司成立初严格理建立整套严格理制度作连万达集团限公司开拓中国西部市场桥头堡四川万达初两年代表集团事战略性工作包括市场考察战略咨询等没实际操作项目
该公司2001年1月起正式进行河滨印象联排墅复式墅高档住宅区项目开发河滨印象2001年8月正式开发2001年12月8日正式开盘发售1年销售时间里成市激烈市场竞争中河滨印象业已取25亿元销售佳绩售房率已接50开盘河滨印象已获2001年度成市10金奖楼盘群众喜爱楼盘等荣誉通亚太村生态住宅区评审2002年6月份建设部办2002年中国住宅创新夺标评选中获创新示范楼盘综合奖
二营者素质理水
四川万达房产限公司产权明晰制度完善外济关系清晰外投资诉讼等法律事宜公司设工程部配套部开发部销售部策划部行政部财务部7部门现正式职工34中博士1硕士5科24专4具高级职称4中初级职称28公司员配置优势明显素质较高具定专业技术水
四川万达房产限公司领导基情况：
法代表：×××男39岁硕士
总理：×××男39岁硕士
副总理：××男47岁博士
财务部理：×××男28岁
三．信状况评价
该公司工行×××支行开般结算帐户截止2002年9月末该公司工行×××支行存款余额 557万元公司款余额9000万元中工行×××支行款7000万元中行××支行款2000万元均时付息款逾期现象发生企业良信记录省分行审核评定2002年度信等级AA级
四．资产负债分析
企业财务状况详见附件企业资产负债表公司资产负债状况济指标表：
资产负债偿债力指标简表
项目
2000年
2001年
2002年
总资产
17000
26798
21335
总负债
15000
25442
13482
流动资产
17014
26678
21172
流动负债
0
10442
13482
者权益
2000
1356
7852
资产负债率
88
94
63
流动率
255
157
速动率
112
77
（）资产负债趋势分析
表企业三年资产负债变化趋势(年较)：
资产负债横变动趋势表 (单位万元)
项目
2000年
2001年
2002年
资产增长绝数
16390
9798
5463
增长百分
2686
57
20
负债增长绝数
14990
10442
11960
增长百分
149900
69
47
权益增长绝数
1400
644
6496
增长百分
233
32
479
表出该企业2000年2001年总资产增长快2000年末1999年末增长28682001年较2000年末增长572002年9月总资产较2001年降20负债较期降47该公司2000年4月代连万达集团成建行贷款15000万元投入××花园开发项目2002年3月集团××花园股份转合作方提前收回投资成建行15000万元贷款该企业2002年9月负债较期减少11960万元减少47相应减少资产5463万元减少20资产减少例负债减少例企业者权益呈现增长趋势企业财务状况越越净资产增加说明企业身积累增加负债赖程度减
（二）资产负债例分析
项目
2000年
2001年
2002年
资产负债率
88
94
63
利息保障倍数
0
122
137
流动率
255
157
速动率
112
77
资产负债率2000年882001年942002年9月63出企业资产负债率评估日已处良水低均值797企业流动率2001年2552002年9月157然2002年较2001年降然属较水趋良值1659企业速动率2001年1122002年9月77然2002年较2001年降然属较水趋良值872％企业长期短期偿债力较强较强举债力企业2002年资产负债率较低盈利力幅提高利息保障倍数2002年9月137较均值16高出121倍说明企业较强付息力
（三）资产负债增减变化原分析
通企业三年资产负债变动分析变动较科目列举：
三年企业资产负债简表 (单位万元)
项目
2000
2001
20029
总资产
17000
26798
21335
总负债
15000
25442
1348
流动资产
流动负债
中：货币资金
中短期款
17014
0
421
0
26678
10442
497
8500
21172
13482
2241
9000
应收帐款
0
0
7759
应付帐款
0
0
2
短期投资
0
0
0
应付
0
1343
4728
应收款
16593
11252
424
预收帐款
0
787
0
预付帐款
0
3
37
存货
0
14927
10711
0
0
0
二长期负债
15000
15000
0
二长期投资
0
0
0
三固定资产
0
124
158
三者权益
2000
1356
7852
中：固定资产清理
77
中：股
2000
2000
2000
固定资产净值
0
124
81
资公积
0
0
0
四形递延资产
14
5
4
未分配利润
0
644
5852
变动说明
1应收帐款：2002年较2001年增加7759万元全部应收客户购房款
2应收款： 2002年较2001年减少10828万元原代集团投资××花园15000万元收回
3存货建工程部分：2002年企业存货10711万元全部河滨印象建工程成未结转部分2002年较2001年减少4216万元已转入营成部分
4应付款：2002年较2001年增加3385万元集团间帐款增加2248万元金立国际投资限公司企业间款增加500万元
5预收帐款：2002年9月较2001年减少787万元预收房款确认收入
6长期负债：2002年较2001年减少15000万元代集团成建行贷款15000万元提前
盈利力资产运效率
该企业2002年9月已实现销售收入23650万元实现利润5852万元销售利润率2782表该企业三年盈利指标
项目
2000年
2001年
2002年
销售收入
0
61
23650
利润总额
0
644
5852
销售利润率
0
80656
2782
总资产利润率
0
240
2743
净资产利润率
0
4742
7453
存货周转率
0
0
14832
成费利润率
0
0
3493
利息保障倍数
0
122
137
表出：企业销售收入逐年递增利润总额幅增加说明企业盈利力较强2001年企业利润总额亏644万元销售利润率80656总资产利润率24净资产利润率4742资金运效率较低具体原房产业特点前期资金投入生产周期较长该公司河滨印象项目2001年8月开始进入实际运作前期资金投入资金运效率较低2001年没销售收入反映出利润总额亏损644万元公司开发河滨印象项目2001年12月8日正式开盘公司2001年没结转销售收入次公司2002年9月末利润表进行分析
结构分析：企业2002年9月期间费862万元占整销售收入364结合企业销售情况分析河滨印象项目联排墅复式墅区开发期较长截止9月公司已销售房屋接50较费投入取较销售说明企业营销力控制度较
率分析公司销售利润率2782（介良值均值间）成费利润率3439（行业优秀值）利息保障倍数137（行业优秀值）销售利润率出企业具较强盈利力成费率利息保障倍数超行业优秀值说明企业具较成控力时说明企业具较强营销力偿债务力
表企业三年现金流量表
项目
2000
2001
20029
营活动产生现金流量
现金流入
0
6442
35762
现金流出
16002
14382
19610
营活动产生现金流量净额
16002
7940
16152
二投资活动产生现金流量
现金流入
10
0
13
现金流出
0
137
24
投资活动产生现金流量净额
10
137
11
三筹资活动关现金流量
现金流入
16400
10000
2000
现金流出
0
1848
16398
筹资活动产生现金流量净额
四现金现金等价物净增额
16400
408
8152
76
14398
1744
二现金流量分析
企业2000年2001年2002年9月现金流量均表现净流入说明企业营状况良实力雄厚较强融资力
三信状况评价
该公司评估基准日银行短期款余额9000万元逾期良贷款记录分布表：
项目
存款
贷款
备 注
工行×××支行
557
7000
11月份款1100万元拖欠息
142
0
×行×支行
×行××支行
拖欠息
318
2000
××营业部
92
0
××银行
1001
0
××纳税专户
130
0
合计
2240
9000
行查询系统查询四川万达房产限公司良记录信誉良2002年贷款卡年审时中国民银行××分行营业理部指定资信评估机构评AA资信等级企业（详见附件）
四企业前景评价
四川万达房产限公司作连万达集团公司全资公司具丰富企业理房产开发验企业目前已具备定规模具较强房产开发技术力量济实力该公司开发第项目河滨印象高档住宅区河滨印象2001年8月正式开发2001年12月8日正式开盘发售1年销售时间里成市激烈市场竞争中
河滨印象业已取158亿元（实际帐计算）销售佳绩四川万达根植连万达样母体身具备定实力公司发展前景极广阔
第三章 项目建设条件评价
项目建设必性
该项目总占163648方米（含代征41024方米）建筑总面积116092方米中：商品住宅111162方米（中销售面积95118方米赠送面积16044方米）会2820方米幼园1490方米配套房620方米项目规划设计52幢住宅楼配套建筑住宅户型均跃层式联排墅复式墅面积160方米298方米间403套项目容积率095绿化率53四川万达房产限公司托连万达强母体连万达年房产开发中积累验次推出河滨印象成市唯规模联排墅复式墅住宅区万达集团决心成树立样板工程
该项目总占163648方米（含代征41024方米）建筑总面积116092方米中：商品住宅111162方米（中销售面积95118方米赠送面积16044方米）会2820方米幼园1490方米配套房620方米项目规划设计52幢住宅楼配套建筑住宅户型均跃层式联排墅复式墅面积160方米298方米间403套项目容积率095绿化率53四川万达房产限公司托连万达强母体连万达年房产开发中积累验次推出河滨印象成市唯规模联排墅复式墅住宅区万达集团决心成树立样板工程
成市政府通旧城改造府南河综合整治延伸工程开展确立东南发展战略该项目定位符合成市东南发展规划着国家西部开发战略实施成作西南特型中心城市众前参西部开发公司纷纷选择成作西南区发展总部该项目够满足中高收入家庭购房投资客户高档住宅需求时开发商带较济效益良品牌效应
二建设容规模建设方案
根成市计划委员会河滨印象项目建设规模申请批复该项目总占163648方米（含代征41024方米）建筑总面积116092方米中：商品住宅111162方米（销售面积95118方米赠送面积16044方米）会2820方米幼园1490方米配套房620方米
该项目设计开发修建52幢住宅楼公配套房包括联排墅复式墅联排墅前均花园复式墅屋花园屋顶花园做户户花园户面积160方米298方米间住宅403套项目容积率095绿化率53户型面积：
建筑套型
建筑面积(方米)
户数
占例
联排墅A
225
10
248
联排墅C
139
137
3400
联排墅E
264
164
4069
联排墅L
298
8
199
双复式墅N1
160
42
1042
双复式墅N2
185
42
1042
合计
1371
403
100
该项目建筑设计方案新加坡建筑城市设计公司成华宇建筑设计限公司设计成市规划局意现规划设计方案简介：
1河滨印象项目定位高档47栋三层联排墅5栋四层复式墅区会幼园配电理员办公室游泳池网球场等组成幢建筑物间设绿绿化率达53
2区东西南北四面入口区道路采取车分流方式联排墅住户户均半车库复式墅楼前露天车位解决住户停车问题时影响区绿率区外围提供60公车位非区住户车辆进入区降低车辆区环境影响
3河滨印象区处两河交汇河坝区质情况复杂建筑均采框架结构通面形成错落框架更换局部土层抗震设防烈度七度区建筑外观造型新颖户型设计动静功分区合理面积分配适方便采光通风良
4整区三表出户配备光纤网络系统采防污染道系统统空调室外机箱位置配备周界防越报警系统闭路电视监控系统视讲系统保安巡更系统紧急广播背景音乐系统区门禁停车理系统充分体现出区建筑智化
5区外墙采外墙漆石材结合彩色波纹瓦坡屋面塑钢窗框客厅夹胶隔音隔热玻璃房间透明中空隔音隔热玻璃入户门高级防盗门车库动感应门露台铺设防滑砖统安装护栏花园绿化位石材入户径室墙面天棚水泥沙浆抹刮腻子面混合砂浆找
二 项目实施进程评价
该项目成市计委意立项已取报批资料该项目目前已取需文件：
成市计委：成计投资[2000]449号关四川××房产限公司××国际投资限公司联合开发原××商品住宅项目建议书批复
成市规划局：成规[2002]第1845号定点通知书
成市计委：成计投资[2001]272号关四川××房产限公司××国际投资限公司联合开发××商品住宅项目行性研究报告暨调整建设规模申请批复
该项目成市国土局：成国土锦[2000]出合第××号国土权出合
成市规划局：成规[2000]第××号建设规划许证
成市国土局：成国2001字第××号国土证
成市规划局：成规建[2001] ××号建设工程规划许证
成市规划局：成规建[2002] ××号建设工程规划许证
成市建委：××××××××××××××号施工许证
成市房产理局：成房（2001）预售证第××号××号××号××号成房（2001）预售证第××号××××××××××号商品房预售许证
三 项目实施进程评价
区2001年8月全面开工截止2002年11月已完成52栋住宅项目土建工程外立面装饰水电气安装游泳池配套房区道路景观绿化工程建设进行中预计2002年12月完工交房
四 项目建设条件评价
河滨印象区建设城市建设规划成××道建设指挥部统征报成市国土局批准转四川万达房产开发限公司金立国际投资限公司商品住宅开发存拆迁问题整施工场整开阔施工场四周道路整通畅区位置二环路水电气污水等市政设施均直接市政线碰接
区采环状供水系统通条DN150联络市政网配水区建配电设计电容量3000KVA实施户表工程天燃气全部户完成项配套设施建设公司已取供水供电供气等相关部门意委托具专业施工资质公司实施关工程设施建设
五 设计单位资质评价
该项目设计方案新加坡××××设计公司成××建筑设计限公司完成新加坡××××设计公司汇集名美国英国香港中国教育背景工作验建筑师设计较融汇中西文化风格负责该项目总体设计
成××建筑设计限公司国家建设部批准首批全国十六家民营甲级设计单位公司目前拥7名级注册建筑师7名级注册结构师6名设备专业高级工程师技术员60余专业配置齐全公司项设计获省市级优秀设计奖优秀方案奖承担工程设计：青城白鹭洲100000方米清华坊住宅区50000方米等项目
六 施工监理单位资质评价
工程施工成市××区建筑工程总公司四川第×建筑工程公司等五家公司组织进行公司资质等级承担项目建设规模见表：
承建单位名称
公司资质等级
承建规模（方米）
成市××区建筑工程总公司
壹级
31777
成市××建筑工程公司
16840
四川省××建筑工程公司
壹级
12690
成市建××筑工程公司
15435
成市××区建筑安装工程公司
贰级
22336
成市成市第×第×建筑工程公司属成市建总集团该集团资质等级壹级
项目工程质量监理资质等级丙级成××建设监理限责公司资质等级乙级成××工程监理限责公司承担
七 环境保护评价
河滨印象项目周边环境良三面水特北面环境优美×××公园附没产生空气水源造成污染单位
工程建设施工中废物废渣采取定点集中处理会周边环境污染破环项目建成生活污水雨水采分流排放粪水净化分解达国家二级排放标准生活洗涤水合流排入城市污水网雨水城市雨水网排放
宅间距设计符合城市规划求住宅区户均直接采光通风具良然采光通风条件时天然气燃料加较完善户设施室外环境较理想
该区环境绿化专业园林公司设计施工遵循现代城市建设环境协调发展关系建筑身造成视觉挤压逐步减轻规划布局合理建筑建筑绿化达相互交融境界整项目区域环境较舒适优美宁静住宅区域
综合分析认四川万达房产限公司河滨印象项目建设符合国家产业政策成市政府支持范围域位置优越交通方便规划设计合理项报批手续齐备项目建设条件具备现土建已完成90景观已完成40评价行
第四章 市场评估
市场供求状况发展趋势分析
（）宏观济政策产业政策导
2001年全球济增长速度放缓种外部济环境利条件中国济高7％增长速度受世界国普遍关注北京申奥成功中国成功加入WTO国际位显著升基础中国政府积极财政政策稳健货币政策保持宏观济环境稳定前提通实施西部开发加基础设施建设力度扩需济政策充分挖掘国济潜力维持国民济高速增长
中国房产业历19921993年热着宏观济调控进入低谷扩需拉动济增长中央提出住宅建设培育成新济增长点时出台停止住房实物分配逐步实行住房分配货币化政策年中国民银行次降低存贷款利率商业银行购房提供揭贷款激发房产市场特住房市场启动
进步规范房产市场2001年中央方级房产部门市场实际求涉房产投资体制土取规划设计建筑施工销售理物业理等房产开发营环节政策作修改调整方面保护消费者合法权益效刺激房产消费需求方面规范房产企业营行提高房产业市场准入门槛促进房产市场优胜劣汰机制形成房产业持续健康发展起积极推动作2002年12月中国民银行降低利率建设部降低房产交易费利房产市场发展
二）成市济发展水房产市场状况
作西部开发战略托国良济环境成市民政府两方面入手加速成济快速增长外成市民政府积极改善成投资环境整顿规范投资体制吸引外资量进入加济结构调整力度加快产业结构升级实现产业结构逐步优化搞活中企业提高企业竞争力2001年全年完成国生产总值（GDP）1491亿元超额完成目标务31百分点增幅达131％实现全年财政收入1454亿元年增长225％中方财政收入776亿元年增长321％十五期间成济快速发展奠定良基础2001年成房产业保持良发展形势全年实现房产开发投资17076亿元期增长322％均购房建房支出达34553元较年期增长591％中住房装饰支出家俱材料支出年分增长263倍14倍
2000年成市区均居住面积116方米预测2005年末均住房居住面积达205方米目前成市567％家庭已购房居民购房呈升趋势房屋产权674城镇家庭住房产权属中491房改房居类产权房首76原私房107商品房成市居民购房空间广阔开发商品住宅极具市场潜力
2001年成市政府加市政建设力度市政府3月份成市区全面展开城市环境综合整治工程半年整治26条市容形象示范街6条出入城道路等42条街道重点路段9月28日成市规划局公布东郊工业区结构调整规划方案开始逐步实施2002年东郊工业区结构调整特企业搬迁改造关键年全年完成15户企业搬迁改造投资20亿元2001年11月沙河整治拆迁工程正式启动2002年春节开始工程建设预计35年时间沙河规划整治区进行全面综合治理35年时间进步完成旧城改造低洼棚户区改造截止2001年12月底累计完成基建设投资28155亿元更新改造投资6491亿元分年期增长233326城市居住水投资开发环境明显改善
城市济发展居住投资环境改善消费者住房需求越越高开始住简单居住需求居住文化居住环境居住品位投资回报等附属功更高需求转变开发商产品定位更加注重市场调研更加注重研究购房者消费心理行惯竞争手情况产品营销开始粗放营转集约化营道路注重公司形象宣传注重品牌意识提高产品特色创造开发商创新意识增强开发商逐渐意识差异化发展激烈竞争中脱颖出成房产市场产品逐步性化元化发展题概念日趋明显建筑风格愈显样住宅设计更加关注细部创新
根成市九五2010远景发展规划市房部门预测2000－2010年市住宅需求量约需4600－4800万方米特进入新世纪国家市场化求研究制定出住宅建设住房金融住宅理住房中介服务等方面利扩住房需求政策国房产业进入新快速发展期成市房产产业干年具广阔发展空间成房产业面更发展前景前未机会
成市统计局统计成市1996年2000年住宅开发竣工销售量统计表：（万方米）
名称
1996
1997
1998
1999
2000
住宅施工面积
6302
73013
72653
100357
124438
住宅竣工面积
2354
31445
3599
37518
46477
住宅销售面积
20843
26262
31092
33691
40012
住宅销售额（亿元）
2726
353
4314
5443
6432
住宅空置面积
8242
12237
6199
859
10075
表出1998年国家作出扩需拉动济增长战略决策提出住宅建筑培育成新济增长点开始成市住宅施工面积30％均增长率高速发展住宅竣工面积19992000年分年增长425％2339％住宅销售面积19992000年分年增长836％1876％住宅销售额19992000年分年增长2617％1817％ 2001年房产完成投资17076亿元销售70121万方米分年增长322％617％中住宅销售面积638万方米年增长5945％房屋竣工面积815万方米增长7535％房屋空置面积18824万方米年增加236％数字出2001年房产发展速度明显快前年房产增长速度高成市居民收入增长水定热现象宏观市场风险加竞争激烈
成市统计局统计成市1996年2000年商业营业房开发竣工销售量统计表：（万方米
名称
1996
1997
1998
1999
2000
商业营业房施工面积
13408
16494
19716
17219
18389
商业营业房竣工面积
3099
2504
5324
4978
4832
商业营业房销售面积
1626
1712
1197
2228
2209
商业营业房销售额（亿元）
301
544
399
867
957
商业营业房空置面积
87
1781
183
255
2278
成市年住宅房产价格水见表表：（万方米
1996年12月
1997年12月
1998年12月
1999年12月
2000年12
2001年12月
住宅指数
966
970
994
993
983
996
办公指数
1007
1006
984
964
946
94
商指数
965
948
925
911
910
909
城市综合指数
965
956
973
980
972
982
成市成房价格指数年变化出成市商品住宅价格1996年2001年12月价格较稳略升966点996点间变动
成市商业房价格1996年2001年12月前期价格逐步滑期逐步趋稳定965点909点间变动
（三）成市2002年110月房产市场状况
2002年半年成市宏观济运行良外商投资增速稳房产开发投资继续加成市统计局统计数显示年半年成市房产完成投资7145亿元年期增长427％住宅投资重继续加完成投资5408亿元增长496％占房产投资额755％横较成市房产开发投资总量15副省级城市中排第三位列广州深圳速度明显高广州深圳总量差距逐渐缩半年半年成市商品房销售22331万方米年期增长141％中住宅销售2118万方米增长153％商业房销售884万方米降92％销售降温半年全市商品房短期空置面积（空置期年）期增长倍达11274万方米短期供需矛盾显现空置期年面积呈降趋势时房产商土购置幅增长半年购置土达4011万方米增长18倍开发面积超10万方米企业达20家中成花园置信实业华盛实业开发面积均超20万方米年110月份成房综合指数出现轻微波动波动幅度总体走势稳成市商品房销售年半年持续火爆强力扩张年明显降温前月销售增速直低位排徊6月回升总体趋稳110月成房住宅指数走势相稳没出现波动受销售降影响前月出现幅回落6月份开始呈现回升趋势7月份路走高89月保持稳成房商业指数显示：2002年半年成房商指数呈现跌趋势6月份回升年期价格指数高年银行利息调商业物业市场出现新特点营业目传统形式逐渐转变投资目成房办公物业指数年走高年半年回落低位排徊着外商投资增加外资企业进驻成设立办事机构成写字楼带利
第五章
二城东房产市场分析
城东北起府青路西接府河线南府南河沙河交汇处东外环路境沙河东风渠两干河穿河网密布水量充沛交通便利成渝高速成龙路成洛路二三环路形成城东重交通枢纽城东成出川重交通塞着新济城市化发展城东走市场时发展具城东特色新济商业济物流业型专业市场形成城东新济格局独特产业结构房产业发展提供产业支持
着东郊工业结构调整规划出台城东房产业发展带历史性机遇××城市花园××花园×××珠花园×××花园××嘉苑××名宅等精品楼盘推出改变民城东法认识城东房产市场逐渐活跃起城东房产开发进入新阶段出现趋势：
1楼盘品质高档化城东前期楼盘层砖混结构少车库区环境般根市场需层中高层住宅区带半车库高档墅成需求新趋
2开发规模化早期项目开发分散没形成规模开发新开楼盘××城市花园××××花园等占面积较定规模效应市场反应良
3土增值潜力着城东控制性规划出台城东房产开发逐渐升温土增值特沙河带整治沙河形成良生态居住环境岸土具巨升值空间
总言政府政策力支持城东身优越然文环境深厚历史文化底蕴潜购买力城东成年开发潜力区域
三市场定位分析
河滨印象处城东位二环路侧西府南河东××堰河南邻×××南侧项目建工北江公园着沙河整治实施河心村东湖风景区带形成环境优良居住区目前该区域房产开发状况着江路龙舟路整治完成周边新建许居住区××名宅××嘉苑等电梯层住宅区满足部分中档收入消费者需高收入消费者需规模综合性配套设施齐全高档居住区空白河滨印象修建正弥补市场盲点
着成济发展民生活水提高居住环境求逐渐提高环境优美配套设施齐全墅区逐渐成高收入成功士需求热点年新起××花园墅××花园××城市花园等高档居住区满足消费群体部分需市场反应较时着国家西部开发战略实施成作西南特型中心城市众前参西部开发公司纷纷选择成作西南区发展总部外员成高档居住区消费群体证明该类高档居住区较发展空间
联排墅成兴起时间长目前成市联排墅集中城南二环路南段外侧城西浣花风景区××花园××园××花园××新城××花园等联排墅层高层电梯公寓相具通风景观视野隐蔽性等特点般带私家车库花园居家方便安全生活质量保障正符合高收入成功士居家环境质量高求河滨印象选择联排墅定市场需求高收入消费群具较吸引力
根估价员市场调查目前市场类似高档墅单价40007000元方米间墅区分期建设联排墅建电梯公寓层公寓等河滨印象规模联排墅复式墅户型较单采光景观隐蔽性方面略强区类型房产居住环境质量更保障时河滨印象着较优越理位置颇具特色环境设计专业物××集团品牌保障类型物业相价格定位居中户型选择225298方米联排墅160185方米复式墅总价相说合理定市场需求竞争力
购买该类物业消费者数二次置业者年收入较高更加重视区环境物业理等目标市场定位高收入车家庭公司企业高层理士部分白领阶层高等学府科研院部分事业成者成商创业收入较高者
四市场预测分析
1项目基情况
河滨印象位二环路西府河东石牛堰南邻建项目北××公园周边××学成××中成七中阳名宅××嘉苑等公配套设施较齐全交通较便利区总体呈东西形成错落致布局规划设计区设会幼园网球场等北南西侧入口条道路社区组团间形成环行道路实现车分流
根成市计划委员会河滨印象项目建设规模申请批复该项目总占163648方米（含代征41024方米）建筑总面积116092方米中：商品住宅111162方米（销售面积95118方米赠送面积16044方米）会2820方米幼园1490方米配套房620方米项目容积率095绿化率53项目规划设计52幢住宅楼户型均跃层式联排墅复式墅面积160方米298方米间403套中联排墅319套复式墅84套
2售价确定
次项目评估预期售价确定采房产估价方法进行分析出公开市场价格结合企业实际营销策略着谨慎原确定测算价格通较案例分析出评估象均销售单价（具体程详见附表）：
（1）联排墅：根河滨印象项目特点市场资料中选取A××城市花园B××花园C×园D××花园四销售案例项目均价较通交易情况交易时间区域素素修正出准价(详见辅表)采简单算术均法评估单价：5391元方米
（2）复式墅：根河滨印象项目特点市场资料中选取Ｅ××花园Ｆ××雅园Ｇ××花园三销售案例该项目均价较通交易情况交易时间区域素素修正出准价(详见辅表)采简单算术均法评估单价：4183元方米
3预期售价测算结果
根企业提供关项目规划设计数测算实际拟建技术指标预测全部销售收入4952778万元具体销售情况明细表：
序号
项目费名称
建筑面积(m2)
单位售价(元m2)
销售金额(万元)
备注
1
联排墅销售收入
8062811
5391
4346661
319户
2
复式墅销售收入
14490
4183
606117
84户
3
合 计
4952778
403户
4销售期选定
根企业营销策略区域楼盘销售情况考虑揭进时间素次季度测算销售期确定期销售例（实际帐例结合项目具体情况测算）见表：（单位：万元）
2002年9月
2002年12月
2003年3月
2003年6月
2003年9月
2003年12月
2004年3月
2004年6月
200年9月
百分
32
6
8
10
10
6
8
10
10
销售收入
1584889
297167
396222
495278
495278
297167
396222
495278
495278
5实现销售计划风险评价
实现计划首先整房产市场行情应没变化次工程进度应计划进行次揭应期进时求企业作营销工作加促销力度实现销售进度环发生变化均影响销售计划实现
五项目分析
1河滨印象项目优势
A河滨印象三面环水紧邻××公园××学文化底蕴浓厚理位置优越位二环路目前房产分布说类似高档墅区优越理位置较少时江路龙舟路整治完成河文环境然环境改善交通更加便利整区域居住条件提高
B．河滨印象居住区总面布局采行列式组团式布置相结合部分住宅楼南北采光住宅采错排较克服行列式空间布局单调足建筑风格具方特色区景观通透构成河滨印象独特卖点
C河滨印象居住区规模联排墅复式墅居住区目前成市房产市场较少见相区联排墅说通风采光隐蔽性方面略胜筹时较单户型促成购买者文化收入层次均等性利区环境建设区营造较高居住质量
D四川万达房产限公司连万达集团股份限公司属企业万达集团已全国成功开发数精品楼盘开发楼盘均具硬质量完善售服务专业物业理万达品牌开发楼盘质量保证
E沙河综合治理岸土带观增值空间关专家分析未3－5年沙河岸土增值幅度超60％整治沙河该区域居住环境较改观特东湖公园建设促进整××村环境提升该区域房产具较投资价值
2河滨印象项目劣势
A河滨印象××园××花园等区相者位城南城南发展已成气候周边修建区档次接业文化层次收入水接社区环境成熟河滨印象区域目前没档次相提楼盘想整片区营造成高档居住区周边楼盘开发情况直接影响
Ｂ 然政府沙河线规划区整治改造已开始着手进行实施工程中存难度整程少需３５年时间段时间里周边环境太改善区居住环境利
C．河滨印象居住区然区设会幼园等目前周边缺乏超市菜市等日常生活十分便利
D区１５％复式墅复式墅带私家车库然开发商承诺户赠送露天车位作高档住宅区车位略显足露天停车会定程度影响区美观车辆通行
E该项目针高收入群部分消费然存毕竟限时××花园××园××新城等高档居住区修建类似联排墅消费者选择较河滨印象项目规模较403套预期销售情况会太乐观开发商应加营销力度
第五章 投资估算筹资评价
投资估算
()投资估算范围 1估算范围：河滨印象工程规划总占245亩净18358亩总建筑面积11609211方米中：带半室三层联排墅建筑面积9319451方米室四层复式墅建筑面积1796760方米外修建少量社区配套设施建筑面积4930方米均框架结构独立基础住宅装修清水房测算（含厨卫）外墙外墙漆石材相结合坡屋面彩色波纹瓦投资估算包括项目筹建竣工验收需全部土费前期工程费房屋开发费理费销售费财务费预见费相关费税费
2评估：河滨印象工程投资估算企业提供设计方案规划批准总方案产权监理处面积核定报告项目行性研究报告已投入费证专业签定合附件协议书等成市城区土级基价标准四川省建筑工程计价定额SGD12000四川省装饰工程计价定额SGD22000四川省安装工程计价定额SGD3－62000四川省工程费定额SGD72000等关标准设备价格材料预算价格均现行价格计算结合项目身结构情况着客观公正谨慎原测算
（二）项目总投资构成
该项目总投资4057309万元中项目开发成（土房屋开发费）3567920万元开发费（财务费理费销售费）489389万元评定单方成349491元方米中：土148904元方米前期工程费6830元方米房屋开发费132716元方米费税(综合报建费集资费)14085元方米期间费42155元方米费819元方米预见费3982元方米投资估算明细见附表
序号
费名称
投资额
（万元）
济技术指标
单位指标
占总投资
备注
合计 4057309
4057309
11609211方米
349491
10000
土费 1728652
1728652
12262200方米
140974
4261
净
1
土转费 15770
15770
12262300方米
128606
3887
净
2
土费
2452
12262400方米
02
006
10年交含代征
3
契税手续费
266
12262400方米
2169
066
实际支出
4
土出金
1226
12262400方米
100
302
合
投资估算说明 ：
1土费
企业××国际投资限公司签定联合建房合确认项目单价48万元亩(含征)契税实际缴款证266万元计算土理费实际缴款证2452万元计算截止评估基准日实际缴纳土费16186万元
序号
费名称
投资额
（万元）
济技术指标
单位指标
占总投资
备注
二
前期工程费
79289
12262400方米
6466
195
1
土勘测费
9095
12262400方米
0
022
合
2
规划设计费
417
12262400方米
0
103
合补充资料计
3
研报告费
11
12262400方米
0
003
合补充资料计
4
三通
18394
12262400方米
15
045
参成区目前收费标准
5
开口占道费
84
28米
3
021
参成区目前收费标准
6
区招标
6
122624方米
3
001
实际发生额
投资估算说明 ：
2前期工程费
根合协议价格企业实际规划勘测设计费行性研究费计79288 万元
序号
费名称
投资额
（万元）
济技术指标
单位指标
占总投资
备注
三
房屋开发费
1540729
11609211方米
132716
3797
1
建安工程费
1058893
11116211方米
95257
2610
设计图纸交房标准估算
11
联排墅
902602
9319451方米
96851
2225
设计图纸交房标准估算
111
体土建
67149
9319451方米
72053
1655
设计图纸交房标准估算
112
初装费
133957
9319451方米
14374
330
设计图纸交房标准估算
113
排水
3479
9319451方米
3733
086
设计图纸交房标准估算
114
明系统
36271
9319451方米
3892
089
设计图纸交房标准估算
115
弱电系统
26094
9319451方米
28
064
设计图纸交房标准估算
序号
费名称
投资额
（万元）
济技术指标
单位指标
占总投资
备注
三
房屋开发费
1540729
11609211方米
132716
3797
1
建安工程费
1058893
11116211方米
95257
2610
设计图纸交房标准估算
12
复式墅
156292
1796760方米
86985
385
设计图纸交房标准估算
121
体土建
114899
1796760方米
63948
283
设计图纸交房标准估算
122
初装费
22467
1796760方米
12504
055
设计图纸交房标准估算
123
排水
6706
1796760方米
3732
017
设计图纸交房标准估算
124
明系统
719
1796760方米
40019
018
设计图纸交房标准估算
125
弱电系统
5029
179676方米
2799
012
设计图纸交房标准估算
投资估算说明 ：
3房屋开发费
(1)建安工程费
建安工程费采投资指标估算法投资指标2000年四川省建筑工程计价定额全国统安装工程预算定额四川省估算表基础参成区类建筑技术水次确定：联排墅319套复式墅84套联排墅建筑96851元方米复式墅86985元方米计算区附属工程145306万元中文化活动中心86366万元幼园23316万元配电房3544万元门卫门4664万元网球场1957万元游泳池11189万元围墙1427万元
序号
费名称
投资额
（万元）
济技术指标
单位指标
占总投资
备注
四
费
9512
9511811万方米
10
023
成市行业标准
五
理费
148583
495278万元
300
366
行业均水
六
销售费
148583
495278万元
300
366
行业均水
七
财务费
192223
3865086万元
400
474
期国库券利率加融资费率计
1
中：土利息
106766
12262400方米
1
263
2000年9月签合次月开始计算(见财务费）
八
预见费
46222
154073万元
300 计
114
房屋开发费3计
九
相关报建集资费
163517
9511811万方米
17191
403
1
综合报建费
133165
9511811万方米
140
328
目前成市关规定
2
水集资贴费
100
025
目前成市关规定
3
电贴费
4433
403户
1100
011
户表工程
4
天然气集资费
15919
403户
3950
039
目前成市关规定
6财务费
建设项目占全部资金(扣财务费外总投资)时间成三年期国债利率适考虑风险素计算(利率确定4计算)时间2年假设期间资金均匀投入合计192223万元
7预见费
指概算投资估算中难预料工程建设程中发生工程费成市行业标准房屋开发费3计取合计46222万元
8费
包括时费时建设费施工图预算标底编制费审查费招投标理费合公证费施工执费工程总承包费工程质量监督费工程监理费保险费等费该费均水结合项目实际情况确定10元方米估算合计9512万元
9相关费税
(1) 成市相关报建费标准合计133165万
元
(2) 水集资贴费(1DN150)100万元
(3) 电集资贴费4433万元
(4) 天然气集资费15919万元
报建集资费合计163517万元
投资源筹资评价
项目总投资约4057309万元中项目开发成（土房屋开发费）3567920万元开发费（财务费理费销售费）489389万元该项目投资源：企业筹资金1247855万元工行土储备贷款7000万元（期万达集团代详见附件：万达集团承诺函截止2002年11月末已1100万元）中行流动资金贷款2000万元（2003年期）工行新增房产开发贷款538308万元销售滚动投入1371146万元截止评估基准日该项目已投入资金2922993万元售房收入测算详见第四章
根企业提供财务报表缴款单（已会计证进行抽样核误）企业筹资金构成：
截止2002年9月30日者权益785244万元万达集团该项目拨款462611万元筹资金合计1247855万元占项目预计总投资例3076％符合总行关项目筹资金例须30规定
二项目投资计划评价
企业已报建资料方案考虑该项目房产业普遍资金运作流程目前工程建设进程该项目建设期确定17月2001年8月—2002年12月该项目2001年8月前购买土筹备报建投资额约16693万元2001年8月—2002年12月房屋体建设期投资额约1591995万元土款遗留部分工程费期间费支出资金源银行贷款预售收入次评估认该项目建设工期适度分年度投资计划合理该项目投融资行
三关说明
章投资估算资金筹措评价基前提条件：
1 建设期间发生抗力灾害影响工程进
度素预定建设工期保证
2 初设方案调整建筑面积变化
3 国家费税标准调整
4 企业提供资料真实
第六章 偿债力评估
项目财务效益预测
项目财务效益评价根国家现行财税制度价格体系分析计算项目直接发生成费编制财务报表计算评价指标考察项目盈利力判项目财务行性
（）预测数选定
1次项目预测建设期2001年8月2002年12月销售期2001年12月2004年9月
2营期总收入测算售面积均售价充分考虑项目工程进度揭进时间成市类区相似项目销售规律基谨慎原确定销售回款计划见第四章
3营期成费预测
(1)销售例分计算期结转开发成
(2)营业税金附加预测：营业税收入5计算城市维护建设税营业税7计算教育费附加营业税3计算交通费附加营业税4计算税33计提
(3)销售费：销售费年销售收入3计算(已计入开发费)
(4)理费：年预测数年销售收入3计算(已计入开发费)
(5)财务费：根建设期进行计算详见第五章财务费说明
4财务指标测算假设条件
(1)国家金融政策(揭等)发生变化
(2)成市房产尤项目区域房产发生抗力素影响造成波动
(3)项目销售面积工程整体动工分年投资发生变化项目预测期全部销售完毕
5特殊处理
成测算中考虑户天然气集资安装费笔费开发企业购房者中单独收取
（二）静态效益指标
测算项目建设营期利润总额税利润总成利润率销售利润率分：
指标名称
指标数值
单位
利润总额
61316
万元
净利润
410817
万元
总成利润率
1511
销售净利润率
829
评估测算该项目项盈利力指标测算结果(详见评估表2)：
1部投资收益率：全部投资计2677
2财务净现值(原利率10)：全部投资计
334104万元
3动态投资回收期(原利率10)：全部投资计
203年
出该项目部投资收益率设定折现率财务净现值零说明该项目计算期财务评价行
三资金源运分析
根第五章投资源筹资评价该项目建设资金三部分构成次新增538308万元贷款便满足资金运保证项目利实施详见评估表1
四项目偿债力评估
项目款资金源销售商品房引起现金流入表出项目偿债保证企业偿债力强指标：
项目款偿期 097年
项目款综合保证 341
五项目敏感性分析
（）盈亏衡分析
开发项目全销售项目营销量盈亏衡点进行盈亏衡分析公式计算盈亏衡点：
开发成+理费+财务费
盈亏衡点
[1(税费率+销售费率)]×均单价
（二）单素敏感性分析
通次项目评估单素敏感性分析假定表中项目间相互独立情况次考察项目变化项目保持变时评估结果影响程度
项目敏感性分析表出销售单价开发成均河滨印象开发项目敏感素中销售单价济效益指标影响素提高降低10％净现值分增加87减少88％次开发成提高降低10％净现值分减少80％增加77％销售单价敏感性较企业应特注意销售单价变化严格控制开发成
计算结果出项目抗风险力较强
单素敏感变化表 （单位：万元）
总收入
项目总投资
财务净现值
净现值变化率
部收益率
收益率变化率
动态投资回收期
款偿期
偿债保证
基方案
4952778
4057309
334104
2677
203
097
341
项目总投资+10
4952778
446304
65938
80
1279
5222
281
095
289
项目总投资10
4952778
3651578
591323
77
4586
7131
201
098
391
售价+10
5448056
4057309
624733
87
4380
6362
208
093
399
售价10
44575
4057309
39855
88
1184
5577
287
1
283
第七章 贷款风险效应评价
贷款风险评价
（）定量分析
评估测算项目风险等级AA级贷款项目综合风险度025低风险度06界限值销售面积例计算盈亏衡点8687外项目敏感性分析中销售单价提高降低10％净现值分增加87减少88％次开发成提高降低10％净现值分减少80％增加77％开发项目成影响价格素销售价格敏感性较
（二）定性分析
1 款方面
款四川万达房产限公司连万达集团全资子公司连万达集团房产开发型集团公司全国具较高知名度托连万达集团四川万达房产限公司员配置财务理等方面具较强实力河滨印象项目该公司四川第项目四川房产情况特解公司应成区房产业做更深入分析
A该项目联排墅复式墅居住区区域定位较高售价较高针高收入群部分消费然存毕竟限时××花园××园×新城等高档居住区修建类似联排墅消费者选择较预期销售情况会太乐观开发商应关注市场调整营销策略降低风险
2 投资方面
河滨印象项目总投资4057309万元次测算贷款额度538308万元企业筹资金合计1247855万元剩余部分资金销售回款该项目全部销售收入4952778万元评估基准日公司销售已接预计销售收入49％（实际账收入32％）公司应作剩余部分房屋销售工作确保项目利完成
3 市场方面
项目预测济效益偿债力实现销售收入基础确定该项目偿债力较强旦出现市场风险会直接影响销售收入实现影响项目成功开发项目市场风险表现方面：
4 工程进度方面
该项目开工时间2001年8月评估基准日工程已基完工现完善区配套景观建设工程期完工基存风险
综诉项目贷款风险较考虑项目销售价格济效益指标影响素建议该项目资金实行封闭运行严格×规定通揭逐步收回贷款做贷理工作
（三）贷款效应评价
四川万达房产限公司已×行开设结算帐户保证项目销售期资金入×起贷增存作
5000万元贷款银行预期执行利率 531 期限1年计算×行取2655万元贷款利息收入（贷款偿期重意外发生）
该项目成功开发预计会×行带18亿元揭资源
附件目录
企业资料
1企业法营业执法代码证税务登记证贷款卡房
产企业资质证书
2企业章程验资报告
3三年期资产负债表损益表现金流量表
4连XX集团股份限公司3年资产负债表损益表现金流
量表
5企业基情况介绍
6已投入资金证明
61投入资金明细表
62土征补偿部分证11份金额161860000元
63设计费部分证14份金额3332500元
64报建费部分证6份金额686089297元
65绿化工程费部分证23份金额312400535元
66会设施费部分证34份金额364219585元
67建安土建水电工程费部分证34份金额
330353560元
68预付成市第八建筑总公司工程款部分证22份金
10670000元
69预付省建三公司工程款部分证17份金额9300000
元
610预付青羊建司修德忠工程款部分证11份金额
8600000元
611预付青羊建司朱明工程款部分证13份金额
8050000元
612预付成华建安二公司工程款部分证12份金额
9000000元
6132002年广告费部分抽样证30份
72002年9月30日开户银行存款证明（银行帐单清单）
8项目销售方案2002年9月30日销售情况
9户型明细表
10质说明1份
11河滨印象室外附属工程基础数
12河滨印象12期勘报告1份
13河滨印象销售回款抽样证33份
二．项目资料
1行性研究报告
2计委立项批复
3定点通知书
4规划红线图
5建设规划许证
6国土权证
7土出合
8 联建协议
9 建设工程规划许证
10施工许证
11规划总面图
12中标通知书（5份）
13工程进度计划表
14项目设计施工监理单位资质证实力简介
15合清单
15．1武侯防界围墙合
15．2省质勘察院期勘察合
15．3机械部二勘院二期勘察合
15．4中机勘设院20#楼施工勘察合
15．5省质勘察院4349#楼施工阶段勘察合
15．6省质勘察院5#7#楼喷锚支护合
15．7市勘察院二期测绘合
12中标通知书（5份）
13工程进度计划表
14项目设计施工监理单位资质证实力简介
15合清单
15．1武侯防界围墙合
15．2省质勘察院期勘察合
15．3机械部二勘院二期勘察合
15．4中机勘设院20#楼施工勘察合
15．5省质勘察院4349#楼施工阶段勘察合
15．6省质勘察院5#7#楼喷锚支护合
15．7市勘察院二期测绘合
15．8市勘测院幼园放线测量合
15．9新加坡城市建筑设计公司新增修改设计合
15．10北京中辉康居建筑节公司绿色生态区技太开发合
15．11新加坡华宇设计公司修改设计费合
15．12江欢成设计方案设计合
15．13华宇设计事务河滨印象设计合
15．14市工程咨询公司编制行性报告合
15．15市环境科研区环境影响评价合
15．16规划院技服部区控规局部调整合
15．17新加坡城市建筑设计公司区初设合
15．18精正监理公司区招标合
15．19成市房屋产权监理处房屋预售面积核定报告
15．2010KV电缆专线工程安施合
15．2110KV电缆专线工程安施合补充合
15．22成供电工程公司锦江分公司协议
15．23电器产品产品购销合（变压器）
15．24室外供电工程安装施工合（网）
15．25弱电工程合P01008
15．26室外弱电工程合电装061
15．27游泳池设备供货合
15．28德国PJXT停车场动理系统MJXR门禁理系
二
()
()
二
第八章
()
(二)
()
(二)
二
三
四
第六章
八
九
十
十
十二
十三
十四
第四章
二
三
四
五
六
七
八
第五章
二
三
四
五
六
七
第六章
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报告份房产开发贷款项目评估报告报告通款项目市场筹资财务贷款风险评价出项目投资计划行财务评价符合贷款求结
房产开发贷款评估报告
项目名称：河滨印象项目
企业名称：四川万达房产限公司
评估单位：成精诚房产评估限责公司
二ΟΟ二年十月二十九日
• 目录
第章 概
款评价
二项目评价
三市场评价
四投资筹资评价
五财务评价
六贷款风险评价
七评估结
第二章 款评价
款概况
二营者素质理水
三信状况评价
四资产负债分析
五盈利力资产运效率
六现金流量分析
七信状况评价
八企业前景评价
第三章 项目建设条件评价
项目建设必性
二项目建设容规模建设
三项目实施进程评价
四项目建设条件评价
五设计单位资质评价
六施工监理单位资质评价
七环境保护评价
第四章 市场评估
市场供求状况发展趋势分析
二城东房产市场分析
三市场定位分析
四市场预测分析
五项目分析
第五章 投资估算筹资评价
投资估算
二投资源筹资评价
三项目投资计划评价
四关说明
第六章 偿债力评估
项目财务效益预测
二项目财务现金流量分析
三资金源运分析
四项目偿债力评估
五项目敏感性分析
第七章 贷款风险效应评价
贷款风险评价
二贷款担保评价
三贷款效应评价
第章 概
根四川万达房产限公司开发河滨印象工程申请贷款需工行×××支行初审报工行×分行营业部住房信贷处研究决定组成评估组2002年11月24日该项目进行全面评估（评估基准日确定2002年9月30日）根项目现资料开发现状项目实施条件操作方案参工行房产开发贷款评估办法求评估组采必评估程序通款综合情况开发项目建设条件市场预测效益风险等方面分析出评估结2002年11月29日完成评估工作现评估报告简概述：
．款评价
四川万达房产限公司（简称四川万达）成立1999年7月22日连万达集团股份限公司属全资公司法代表×××注册资2000万元分连万达集团股份限公司投资1800万元四川万达房产限公司投资200万元构成公司营房产开发具房产三级开发资质2001年1月起正式进行河滨印象联排墅复式墅高档住宅区项目开发1年销售时间里成市激烈市场竞争中河滨印象业已取25亿元销售佳绩实际帐销售收入1584889元截止2002年9月公司资产总额21335万元负债总额13482万元者权益7852万元
四川万达工行×××支行开般结算帐户截止2002年9月30日工行×××支行存款余额557万元公司款余额9000万元中工行×××支行款7000万元中行××支行款2000万元均时付息款逾期现象发生企业良信记录2002年工行×分行审核评定信等级AA级
通资产负债率盈利力资产运效率现金流量分析出结：企业者权益呈现增长趋势身积累增加负债赖程度减较强付息力融资力偿债力
二．项目评价
河滨印象居住区项目位成市东南部锦江区××乡永兴村三四组（×××村）二环路侧×××米理位置优越交通便利
该项目总占163648方米（含代征41024方米）建筑总面积116092方米中：商品住宅111162方米（销售面积95118方米赠送面积16044方米）会2820方米幼园1490方米配套房620方米
项目规划设计52幢住宅楼配套建筑住宅户型均跃层式联排墅复式墅面积160方米298方米间403套中联排墅319套复式墅84套项目容积率095绿化率53
项目项报批手续齐备建筑勘察设计建设监理单位均具相应资质区2001年8月全面开工截止2002年11月已完成52栋住宅项目土建工程外立面装饰水电气安装游泳池配套房区道路景观绿化工程建设进行中预计2002年12月完工交房
三．市场评价
根企业提供资料河滨印象项目定位规模高档联排墅复式墅区该项目具理位置优越区环境具格等优越性时存区车位足定位较高销售容乐观等劣势通选取交易实例进行分析出联排墅均售价5391元m2复式墅均售价4183元m2项目实现销售收入联排墅4346661万元复式墅606117万元预计实现销售收入4952778万元
四．投资筹资评价
根企业提供规划局批准总方案参考该开发企业类项目开发成成市类建设项目济技术标准结合项目身情况测算该项目总投资4057309万元中项目开发成（土房屋开发费）3567920万元开发费（财务费理费销售费）489389万元评定单方成349491元方米中：土148904元方米前期工程费6830元方米房屋开发费132716元方米费税(综合报建费集资费)14085元方米期间费42155元方米费819元方米预见费3982元方米
企业筹资金1247855万元工行土储备贷款7000万元（期万达集团代详见附件：万达集团承诺函截止2002年11月末已1100万元）中行流动资金贷款2000万元（2003年期）工行新增房产开发贷款538308万元销售滚动投入1371146万元企业筹资金占总投资3076符合规定贷款求截止评估基准日该项目已投入资金2922993万元
五．财务评价
评估测算该项目项盈利力指标测算结果：（详见评估表4项目财务现金流量表）
1项目建成实现净利润410817万元
2部投资收益率：全部投资计2677
3财务净现值（原利率10％）：全部投资计334104万元
4动态投资回收期(原利率10)：全部投资计203年
出该项目部投资收益率均设定基准收益率（设定基准收益率10％）财务净现值零说明该项目计算期×行财务评价标准行
六．贷款风险评价
通定性定量分析项目财务抗风险力较强通定量计算项目风险等级AA级贷款项目综合风险度025低风险度06界限值
该公司×行提出贷款担保方式母公司连万达集团提供担保担保企业提供审计财务报表分析担保方连万达集团股份限公司2001年者权益168亿元中未分配利润287亿元外担保19亿元全部集团部担保财务状况良担保方式行
七．评估结
评估组企业综合情况项目建设条件投资估算筹资销售偿债力贷款风险效应等方面进行分析测算认河滨印象项目建设条件具备目前土建已完成90％景观已完成40％投资计划行财务评价符合贷款求项目评AA级具定抗风险力该公司×行提出贷款担保方式母公司连万达集团提供担保担保企业提供审计财务报表分析担保方连万达集团股份限公司2001年者权益168亿元中未分配利润287亿元财务状况良担保方式行
项目建设条件市场销售等方面存定程度风险应项目资金专款专房屋开发销售回笼资金全程监控做贷理工作
第二章 款评价
．款概况
四川万达房产限公司（简称四川万达）成立1999年7月22日连万达集团股份限公司属全资公司法代表×××注册资2000万元分连万达集团股份限公司投资1800万元四川万达房产限公司投资200万元构成该公司营房产开发具房产三级开发资质
四川万达房产限公司成立初严格理建立整套严格理制度作连万达集团限公司开拓中国西部市场桥头堡四川万达初两年代表集团事战略性工作包括市场考察战略咨询等没实际操作项目
该公司2001年1月起正式进行河滨印象联排墅复式墅高档住宅区项目开发河滨印象2001年8月正式开发2001年12月8日正式开盘发售1年销售时间里成市激烈市场竞争中河滨印象业已取25亿元销售佳绩售房率已接50开盘河滨印象已获2001年度成市10金奖楼盘群众喜爱楼盘等荣誉通亚太村生态住宅区评审2002年6月份建设部办2002年中国住宅创新夺标评选中获创新示范楼盘综合奖
二营者素质理水
四川万达房产限公司产权明晰制度完善外济关系清晰外投资诉讼等法律事宜公司设工程部配套部开发部销售部策划部行政部财务部7部门现正式职工34中博士1硕士5科24专4具高级职称4中初级职称28公司员配置优势明显素质较高具定专业技术水
四川万达房产限公司领导基情况：
法代表：×××男39岁硕士
总理：×××男39岁硕士
副总理：××男47岁博士
财务部理：×××男28岁
三．信状况评价
该公司工行×××支行开般结算帐户截止2002年9月末该公司工行×××支行存款余额 557万元公司款余额9000万元中工行×××支行款7000万元中行××支行款2000万元均时付息款逾期现象发生企业良信记录省分行审核评定2002年度信等级AA级
四．资产负债分析
企业财务状况详见附件企业资产负债表公司资产负债状况济指标表：
资产负债偿债力指标简表
项目
2000年
2001年
2002年
总资产
17000
26798
21335
总负债
15000
25442
13482
流动资产
17014
26678
21172
流动负债
0
10442
13482
者权益
2000
1356
7852
资产负债率
88
94
63
流动率
255
157
速动率
112
77
（）资产负债趋势分析
表企业三年资产负债变化趋势(年较)：
资产负债横变动趋势表 (单位万元)
项目
2000年
2001年
2002年
资产增长绝数
16390
9798
5463
增长百分
2686
57
20
负债增长绝数
14990
10442
11960
增长百分
149900
69
47
权益增长绝数
1400
644
6496
增长百分
233
32
479
表出该企业2000年2001年总资产增长快2000年末1999年末增长28682001年较2000年末增长572002年9月总资产较2001年降20负债较期降47该公司2000年4月代连万达集团成建行贷款15000万元投入××花园开发项目2002年3月集团××花园股份转合作方提前收回投资成建行15000万元贷款该企业2002年9月负债较期减少11960万元减少47相应减少资产5463万元减少20资产减少例负债减少例企业者权益呈现增长趋势企业财务状况越越净资产增加说明企业身积累增加负债赖程度减
（二）资产负债例分析
项目
2000年
2001年
2002年
资产负债率
88
94
63
利息保障倍数
0
122
137
流动率
255
157
速动率
112
77
资产负债率2000年882001年942002年9月63出企业资产负债率评估日已处良水低均值797企业流动率2001年2552002年9月157然2002年较2001年降然属较水趋良值1659企业速动率2001年1122002年9月77然2002年较2001年降然属较水趋良值872％企业长期短期偿债力较强较强举债力企业2002年资产负债率较低盈利力幅提高利息保障倍数2002年9月137较均值16高出121倍说明企业较强付息力
（三）资产负债增减变化原分析
通企业三年资产负债变动分析变动较科目列举：
三年企业资产负债简表 (单位万元)
项目
2000
2001
20029
总资产
17000
26798
21335
总负债
15000
25442
1348
流动资产
流动负债
中：货币资金
中短期款
17014
0
421
0
26678
10442
497
8500
21172
13482
2241
9000
应收帐款
0
0
7759
应付帐款
0
0
2
短期投资
0
0
0
应付
0
1343
4728
应收款
16593
11252
424
预收帐款
0
787
0
预付帐款
0
3
37
存货
0
14927
10711
0
0
0
二长期负债
15000
15000
0
二长期投资
0
0
0
三固定资产
0
124
158
三者权益
2000
1356
7852
中：固定资产清理
77
中：股
2000
2000
2000
固定资产净值
0
124
81
资公积
0
0
0
四形递延资产
14
5
4
未分配利润
0
644
5852
变动说明
1应收帐款：2002年较2001年增加7759万元全部应收客户购房款
2应收款： 2002年较2001年减少10828万元原代集团投资××花园15000万元收回
3存货建工程部分：2002年企业存货10711万元全部河滨印象建工程成未结转部分2002年较2001年减少4216万元已转入营成部分
4应付款：2002年较2001年增加3385万元集团间帐款增加2248万元金立国际投资限公司企业间款增加500万元
5预收帐款：2002年9月较2001年减少787万元预收房款确认收入
6长期负债：2002年较2001年减少15000万元代集团成建行贷款15000万元提前
盈利力资产运效率
该企业2002年9月已实现销售收入23650万元实现利润5852万元销售利润率2782表该企业三年盈利指标
项目
2000年
2001年
2002年
销售收入
0
61
23650
利润总额
0
644
5852
销售利润率
0
80656
2782
总资产利润率
0
240
2743
净资产利润率
0
4742
7453
存货周转率
0
0
14832
成费利润率
0
0
3493
利息保障倍数
0
122
137
表出：企业销售收入逐年递增利润总额幅增加说明企业盈利力较强2001年企业利润总额亏644万元销售利润率80656总资产利润率24净资产利润率4742资金运效率较低具体原房产业特点前期资金投入生产周期较长该公司河滨印象项目2001年8月开始进入实际运作前期资金投入资金运效率较低2001年没销售收入反映出利润总额亏损644万元公司开发河滨印象项目2001年12月8日正式开盘公司2001年没结转销售收入次公司2002年9月末利润表进行分析
结构分析：企业2002年9月期间费862万元占整销售收入364结合企业销售情况分析河滨印象项目联排墅复式墅区开发期较长截止9月公司已销售房屋接50较费投入取较销售说明企业营销力控制度较
率分析公司销售利润率2782（介良值均值间）成费利润率3439（行业优秀值）利息保障倍数137（行业优秀值）销售利润率出企业具较强盈利力成费率利息保障倍数超行业优秀值说明企业具较成控力时说明企业具较强营销力偿债务力
表企业三年现金流量表
项目
2000
2001
20029
营活动产生现金流量
现金流入
0
6442
35762
现金流出
16002
14382
19610
营活动产生现金流量净额
16002
7940
16152
二投资活动产生现金流量
现金流入
10
0
13
现金流出
0
137
24
投资活动产生现金流量净额
10
137
11
三筹资活动关现金流量
现金流入
16400
10000
2000
现金流出
0
1848
16398
筹资活动产生现金流量净额
四现金现金等价物净增额
16400
408
8152
76
14398
1744
二现金流量分析
企业2000年2001年2002年9月现金流量均表现净流入说明企业营状况良实力雄厚较强融资力
三信状况评价
该公司评估基准日银行短期款余额9000万元逾期良贷款记录分布表：
项目
存款
贷款
备 注
工行×××支行
557
7000
11月份款1100万元拖欠息
142
0
×行×支行
×行××支行
拖欠息
318
2000
××营业部
92
0
××银行
1001
0
××纳税专户
130
0
合计
2240
9000
行查询系统查询四川万达房产限公司良记录信誉良2002年贷款卡年审时中国民银行××分行营业理部指定资信评估机构评AA资信等级企业（详见附件）
四企业前景评价
四川万达房产限公司作连万达集团公司全资公司具丰富企业理房产开发验企业目前已具备定规模具较强房产开发技术力量济实力该公司开发第项目河滨印象高档住宅区河滨印象2001年8月正式开发2001年12月8日正式开盘发售1年销售时间里成市激烈市场竞争中
河滨印象业已取158亿元（实际帐计算）销售佳绩四川万达根植连万达样母体身具备定实力公司发展前景极广阔
第三章 项目建设条件评价
项目建设必性
该项目总占163648方米（含代征41024方米）建筑总面积116092方米中：商品住宅111162方米（中销售面积95118方米赠送面积16044方米）会2820方米幼园1490方米配套房620方米项目规划设计52幢住宅楼配套建筑住宅户型均跃层式联排墅复式墅面积160方米298方米间403套项目容积率095绿化率53四川万达房产限公司托连万达强母体连万达年房产开发中积累验次推出河滨印象成市唯规模联排墅复式墅住宅区万达集团决心成树立样板工程
该项目总占163648方米（含代征41024方米）建筑总面积116092方米中：商品住宅111162方米（中销售面积95118方米赠送面积16044方米）会2820方米幼园1490方米配套房620方米项目规划设计52幢住宅楼配套建筑住宅户型均跃层式联排墅复式墅面积160方米298方米间403套项目容积率095绿化率53四川万达房产限公司托连万达强母体连万达年房产开发中积累验次推出河滨印象成市唯规模联排墅复式墅住宅区万达集团决心成树立样板工程
成市政府通旧城改造府南河综合整治延伸工程开展确立东南发展战略该项目定位符合成市东南发展规划着国家西部开发战略实施成作西南特型中心城市众前参西部开发公司纷纷选择成作西南区发展总部该项目够满足中高收入家庭购房投资客户高档住宅需求时开发商带较济效益良品牌效应
二建设容规模建设方案
根成市计划委员会河滨印象项目建设规模申请批复该项目总占163648方米（含代征41024方米）建筑总面积116092方米中：商品住宅111162方米（销售面积95118方米赠送面积16044方米）会2820方米幼园1490方米配套房620方米
该项目设计开发修建52幢住宅楼公配套房包括联排墅复式墅联排墅前均花园复式墅屋花园屋顶花园做户户花园户面积160方米298方米间住宅403套项目容积率095绿化率53户型面积：
建筑套型
建筑面积(方米)
户数
占例
联排墅A
225
10
248
联排墅C
139
137
3400
联排墅E
264
164
4069
联排墅L
298
8
199
双复式墅N1
160
42
1042
双复式墅N2
185
42
1042
合计
1371
403
100
该项目建筑设计方案新加坡建筑城市设计公司成华宇建筑设计限公司设计成市规划局意现规划设计方案简介：
1河滨印象项目定位高档47栋三层联排墅5栋四层复式墅区会幼园配电理员办公室游泳池网球场等组成幢建筑物间设绿绿化率达53
2区东西南北四面入口区道路采取车分流方式联排墅住户户均半车库复式墅楼前露天车位解决住户停车问题时影响区绿率区外围提供60公车位非区住户车辆进入区降低车辆区环境影响
3河滨印象区处两河交汇河坝区质情况复杂建筑均采框架结构通面形成错落框架更换局部土层抗震设防烈度七度区建筑外观造型新颖户型设计动静功分区合理面积分配适方便采光通风良
4整区三表出户配备光纤网络系统采防污染道系统统空调室外机箱位置配备周界防越报警系统闭路电视监控系统视讲系统保安巡更系统紧急广播背景音乐系统区门禁停车理系统充分体现出区建筑智化
5区外墙采外墙漆石材结合彩色波纹瓦坡屋面塑钢窗框客厅夹胶隔音隔热玻璃房间透明中空隔音隔热玻璃入户门高级防盗门车库动感应门露台铺设防滑砖统安装护栏花园绿化位石材入户径室墙面天棚水泥沙浆抹刮腻子面混合砂浆找
二 项目实施进程评价
该项目成市计委意立项已取报批资料该项目目前已取需文件：
成市计委：成计投资[2000]449号关四川××房产限公司××国际投资限公司联合开发原××商品住宅项目建议书批复
成市规划局：成规[2002]第1845号定点通知书
成市计委：成计投资[2001]272号关四川××房产限公司××国际投资限公司联合开发××商品住宅项目行性研究报告暨调整建设规模申请批复
该项目成市国土局：成国土锦[2000]出合第××号国土权出合
成市规划局：成规[2000]第××号建设规划许证
成市国土局：成国2001字第××号国土证
成市规划局：成规建[2001] ××号建设工程规划许证
成市规划局：成规建[2002] ××号建设工程规划许证
成市建委：××××××××××××××号施工许证
成市房产理局：成房（2001）预售证第××号××号××号××号成房（2001）预售证第××号××××××××××号商品房预售许证
三 项目实施进程评价
区2001年8月全面开工截止2002年11月已完成52栋住宅项目土建工程外立面装饰水电气安装游泳池配套房区道路景观绿化工程建设进行中预计2002年12月完工交房
四 项目建设条件评价
河滨印象区建设城市建设规划成××道建设指挥部统征报成市国土局批准转四川万达房产开发限公司金立国际投资限公司商品住宅开发存拆迁问题整施工场整开阔施工场四周道路整通畅区位置二环路水电气污水等市政设施均直接市政线碰接
区采环状供水系统通条DN150联络市政网配水区建配电设计电容量3000KVA实施户表工程天燃气全部户完成项配套设施建设公司已取供水供电供气等相关部门意委托具专业施工资质公司实施关工程设施建设
五 设计单位资质评价
该项目设计方案新加坡××××设计公司成××建筑设计限公司完成新加坡××××设计公司汇集名美国英国香港中国教育背景工作验建筑师设计较融汇中西文化风格负责该项目总体设计
成××建筑设计限公司国家建设部批准首批全国十六家民营甲级设计单位公司目前拥7名级注册建筑师7名级注册结构师6名设备专业高级工程师技术员60余专业配置齐全公司项设计获省市级优秀设计奖优秀方案奖承担工程设计：青城白鹭洲100000方米清华坊住宅区50000方米等项目
六 施工监理单位资质评价
工程施工成市××区建筑工程总公司四川第×建筑工程公司等五家公司组织进行公司资质等级承担项目建设规模见表：
承建单位名称
公司资质等级
承建规模（方米）
成市××区建筑工程总公司
壹级
31777
成市××建筑工程公司
16840
四川省××建筑工程公司
壹级
12690
成市建××筑工程公司
15435
成市××区建筑安装工程公司
贰级
22336
成市成市第×第×建筑工程公司属成市建总集团该集团资质等级壹级
项目工程质量监理资质等级丙级成××建设监理限责公司资质等级乙级成××工程监理限责公司承担
七 环境保护评价
河滨印象项目周边环境良三面水特北面环境优美×××公园附没产生空气水源造成污染单位
工程建设施工中废物废渣采取定点集中处理会周边环境污染破环项目建成生活污水雨水采分流排放粪水净化分解达国家二级排放标准生活洗涤水合流排入城市污水网雨水城市雨水网排放
宅间距设计符合城市规划求住宅区户均直接采光通风具良然采光通风条件时天然气燃料加较完善户设施室外环境较理想
该区环境绿化专业园林公司设计施工遵循现代城市建设环境协调发展关系建筑身造成视觉挤压逐步减轻规划布局合理建筑建筑绿化达相互交融境界整项目区域环境较舒适优美宁静住宅区域
综合分析认四川万达房产限公司河滨印象项目建设符合国家产业政策成市政府支持范围域位置优越交通方便规划设计合理项报批手续齐备项目建设条件具备现土建已完成90景观已完成40评价行
第四章 市场评估
市场供求状况发展趋势分析
（）宏观济政策产业政策导
2001年全球济增长速度放缓种外部济环境利条件中国济高7％增长速度受世界国普遍关注北京申奥成功中国成功加入WTO国际位显著升基础中国政府积极财政政策稳健货币政策保持宏观济环境稳定前提通实施西部开发加基础设施建设力度扩需济政策充分挖掘国济潜力维持国民济高速增长
中国房产业历19921993年热着宏观济调控进入低谷扩需拉动济增长中央提出住宅建设培育成新济增长点时出台停止住房实物分配逐步实行住房分配货币化政策年中国民银行次降低存贷款利率商业银行购房提供揭贷款激发房产市场特住房市场启动
进步规范房产市场2001年中央方级房产部门市场实际求涉房产投资体制土取规划设计建筑施工销售理物业理等房产开发营环节政策作修改调整方面保护消费者合法权益效刺激房产消费需求方面规范房产企业营行提高房产业市场准入门槛促进房产市场优胜劣汰机制形成房产业持续健康发展起积极推动作2002年12月中国民银行降低利率建设部降低房产交易费利房产市场发展
二）成市济发展水房产市场状况
作西部开发战略托国良济环境成市民政府两方面入手加速成济快速增长外成市民政府积极改善成投资环境整顿规范投资体制吸引外资量进入加济结构调整力度加快产业结构升级实现产业结构逐步优化搞活中企业提高企业竞争力2001年全年完成国生产总值（GDP）1491亿元超额完成目标务31百分点增幅达131％实现全年财政收入1454亿元年增长225％中方财政收入776亿元年增长321％十五期间成济快速发展奠定良基础2001年成房产业保持良发展形势全年实现房产开发投资17076亿元期增长322％均购房建房支出达34553元较年期增长591％中住房装饰支出家俱材料支出年分增长263倍14倍
2000年成市区均居住面积116方米预测2005年末均住房居住面积达205方米目前成市567％家庭已购房居民购房呈升趋势房屋产权674城镇家庭住房产权属中491房改房居类产权房首76原私房107商品房成市居民购房空间广阔开发商品住宅极具市场潜力
2001年成市政府加市政建设力度市政府3月份成市区全面展开城市环境综合整治工程半年整治26条市容形象示范街6条出入城道路等42条街道重点路段9月28日成市规划局公布东郊工业区结构调整规划方案开始逐步实施2002年东郊工业区结构调整特企业搬迁改造关键年全年完成15户企业搬迁改造投资20亿元2001年11月沙河整治拆迁工程正式启动2002年春节开始工程建设预计35年时间沙河规划整治区进行全面综合治理35年时间进步完成旧城改造低洼棚户区改造截止2001年12月底累计完成基建设投资28155亿元更新改造投资6491亿元分年期增长233326城市居住水投资开发环境明显改善
城市济发展居住投资环境改善消费者住房需求越越高开始住简单居住需求居住文化居住环境居住品位投资回报等附属功更高需求转变开发商产品定位更加注重市场调研更加注重研究购房者消费心理行惯竞争手情况产品营销开始粗放营转集约化营道路注重公司形象宣传注重品牌意识提高产品特色创造开发商创新意识增强开发商逐渐意识差异化发展激烈竞争中脱颖出成房产市场产品逐步性化元化发展题概念日趋明显建筑风格愈显样住宅设计更加关注细部创新
根成市九五2010远景发展规划市房部门预测2000－2010年市住宅需求量约需4600－4800万方米特进入新世纪国家市场化求研究制定出住宅建设住房金融住宅理住房中介服务等方面利扩住房需求政策国房产业进入新快速发展期成市房产产业干年具广阔发展空间成房产业面更发展前景前未机会
成市统计局统计成市1996年2000年住宅开发竣工销售量统计表：（万方米）
名称
1996
1997
1998
1999
2000
住宅施工面积
6302
73013
72653
100357
124438
住宅竣工面积
2354
31445
3599
37518
46477
住宅销售面积
20843
26262
31092
33691
40012
住宅销售额（亿元）
2726
353
4314
5443
6432
住宅空置面积
8242
12237
6199
859
10075
表出1998年国家作出扩需拉动济增长战略决策提出住宅建筑培育成新济增长点开始成市住宅施工面积30％均增长率高速发展住宅竣工面积19992000年分年增长425％2339％住宅销售面积19992000年分年增长836％1876％住宅销售额19992000年分年增长2617％1817％ 2001年房产完成投资17076亿元销售70121万方米分年增长322％617％中住宅销售面积638万方米年增长5945％房屋竣工面积815万方米增长7535％房屋空置面积18824万方米年增加236％数字出2001年房产发展速度明显快前年房产增长速度高成市居民收入增长水定热现象宏观市场风险加竞争激烈
成市统计局统计成市1996年2000年商业营业房开发竣工销售量统计表：（万方米
名称
1996
1997
1998
1999
2000
商业营业房施工面积
13408
16494
19716
17219
18389
商业营业房竣工面积
3099
2504
5324
4978
4832
商业营业房销售面积
1626
1712
1197
2228
2209
商业营业房销售额（亿元）
301
544
399
867
957
商业营业房空置面积
87
1781
183
255
2278
成市年住宅房产价格水见表表：（万方米
1996年12月
1997年12月
1998年12月
1999年12月
2000年12
2001年12月
住宅指数
966
970
994
993
983
996
办公指数
1007
1006
984
964
946
94
商指数
965
948
925
911
910
909
城市综合指数
965
956
973
980
972
982
成市成房价格指数年变化出成市商品住宅价格1996年2001年12月价格较稳略升966点996点间变动
成市商业房价格1996年2001年12月前期价格逐步滑期逐步趋稳定965点909点间变动
（三）成市2002年110月房产市场状况
2002年半年成市宏观济运行良外商投资增速稳房产开发投资继续加成市统计局统计数显示年半年成市房产完成投资7145亿元年期增长427％住宅投资重继续加完成投资5408亿元增长496％占房产投资额755％横较成市房产开发投资总量15副省级城市中排第三位列广州深圳速度明显高广州深圳总量差距逐渐缩半年半年成市商品房销售22331万方米年期增长141％中住宅销售2118万方米增长153％商业房销售884万方米降92％销售降温半年全市商品房短期空置面积（空置期年）期增长倍达11274万方米短期供需矛盾显现空置期年面积呈降趋势时房产商土购置幅增长半年购置土达4011万方米增长18倍开发面积超10万方米企业达20家中成花园置信实业华盛实业开发面积均超20万方米年110月份成房综合指数出现轻微波动波动幅度总体走势稳成市商品房销售年半年持续火爆强力扩张年明显降温前月销售增速直低位排徊6月回升总体趋稳110月成房住宅指数走势相稳没出现波动受销售降影响前月出现幅回落6月份开始呈现回升趋势7月份路走高89月保持稳成房商业指数显示：2002年半年成房商指数呈现跌趋势6月份回升年期价格指数高年银行利息调商业物业市场出现新特点营业目传统形式逐渐转变投资目成房办公物业指数年走高年半年回落低位排徊着外商投资增加外资企业进驻成设立办事机构成写字楼带利
第五章
二城东房产市场分析
城东北起府青路西接府河线南府南河沙河交汇处东外环路境沙河东风渠两干河穿河网密布水量充沛交通便利成渝高速成龙路成洛路二三环路形成城东重交通枢纽城东成出川重交通塞着新济城市化发展城东走市场时发展具城东特色新济商业济物流业型专业市场形成城东新济格局独特产业结构房产业发展提供产业支持
着东郊工业结构调整规划出台城东房产业发展带历史性机遇××城市花园××花园×××珠花园×××花园××嘉苑××名宅等精品楼盘推出改变民城东法认识城东房产市场逐渐活跃起城东房产开发进入新阶段出现趋势：
1楼盘品质高档化城东前期楼盘层砖混结构少车库区环境般根市场需层中高层住宅区带半车库高档墅成需求新趋
2开发规模化早期项目开发分散没形成规模开发新开楼盘××城市花园××××花园等占面积较定规模效应市场反应良
3土增值潜力着城东控制性规划出台城东房产开发逐渐升温土增值特沙河带整治沙河形成良生态居住环境岸土具巨升值空间
总言政府政策力支持城东身优越然文环境深厚历史文化底蕴潜购买力城东成年开发潜力区域
三市场定位分析
河滨印象处城东位二环路侧西府南河东××堰河南邻×××南侧项目建工北江公园着沙河整治实施河心村东湖风景区带形成环境优良居住区目前该区域房产开发状况着江路龙舟路整治完成周边新建许居住区××名宅××嘉苑等电梯层住宅区满足部分中档收入消费者需高收入消费者需规模综合性配套设施齐全高档居住区空白河滨印象修建正弥补市场盲点
着成济发展民生活水提高居住环境求逐渐提高环境优美配套设施齐全墅区逐渐成高收入成功士需求热点年新起××花园墅××花园××城市花园等高档居住区满足消费群体部分需市场反应较时着国家西部开发战略实施成作西南特型中心城市众前参西部开发公司纷纷选择成作西南区发展总部外员成高档居住区消费群体证明该类高档居住区较发展空间
联排墅成兴起时间长目前成市联排墅集中城南二环路南段外侧城西浣花风景区××花园××园××花园××新城××花园等联排墅层高层电梯公寓相具通风景观视野隐蔽性等特点般带私家车库花园居家方便安全生活质量保障正符合高收入成功士居家环境质量高求河滨印象选择联排墅定市场需求高收入消费群具较吸引力
根估价员市场调查目前市场类似高档墅单价40007000元方米间墅区分期建设联排墅建电梯公寓层公寓等河滨印象规模联排墅复式墅户型较单采光景观隐蔽性方面略强区类型房产居住环境质量更保障时河滨印象着较优越理位置颇具特色环境设计专业物××集团品牌保障类型物业相价格定位居中户型选择225298方米联排墅160185方米复式墅总价相说合理定市场需求竞争力
购买该类物业消费者数二次置业者年收入较高更加重视区环境物业理等目标市场定位高收入车家庭公司企业高层理士部分白领阶层高等学府科研院部分事业成者成商创业收入较高者
四市场预测分析
1项目基情况
河滨印象位二环路西府河东石牛堰南邻建项目北××公园周边××学成××中成七中阳名宅××嘉苑等公配套设施较齐全交通较便利区总体呈东西形成错落致布局规划设计区设会幼园网球场等北南西侧入口条道路社区组团间形成环行道路实现车分流
根成市计划委员会河滨印象项目建设规模申请批复该项目总占163648方米（含代征41024方米）建筑总面积116092方米中：商品住宅111162方米（销售面积95118方米赠送面积16044方米）会2820方米幼园1490方米配套房620方米项目容积率095绿化率53项目规划设计52幢住宅楼户型均跃层式联排墅复式墅面积160方米298方米间403套中联排墅319套复式墅84套
2售价确定
次项目评估预期售价确定采房产估价方法进行分析出公开市场价格结合企业实际营销策略着谨慎原确定测算价格通较案例分析出评估象均销售单价（具体程详见附表）：
（1）联排墅：根河滨印象项目特点市场资料中选取A××城市花园B××花园C×园D××花园四销售案例项目均价较通交易情况交易时间区域素素修正出准价(详见辅表)采简单算术均法评估单价：5391元方米
（2）复式墅：根河滨印象项目特点市场资料中选取Ｅ××花园Ｆ××雅园Ｇ××花园三销售案例该项目均价较通交易情况交易时间区域素素修正出准价(详见辅表)采简单算术均法评估单价：4183元方米
3预期售价测算结果
根企业提供关项目规划设计数测算实际拟建技术指标预测全部销售收入4952778万元具体销售情况明细表：
序号
项目费名称
建筑面积(m2)
单位售价(元m2)
销售金额(万元)
备注
1
联排墅销售收入
8062811
5391
4346661
319户
2
复式墅销售收入
14490
4183
606117
84户
3
合 计
4952778
403户
4销售期选定
根企业营销策略区域楼盘销售情况考虑揭进时间素次季度测算销售期确定期销售例（实际帐例结合项目具体情况测算）见表：（单位：万元）
2002年9月
2002年12月
2003年3月
2003年6月
2003年9月
2003年12月
2004年3月
2004年6月
200年9月
百分
32
6
8
10
10
6
8
10
10
销售收入
1584889
297167
396222
495278
495278
297167
396222
495278
495278
5实现销售计划风险评价
实现计划首先整房产市场行情应没变化次工程进度应计划进行次揭应期进时求企业作营销工作加促销力度实现销售进度环发生变化均影响销售计划实现
五项目分析
1河滨印象项目优势
A河滨印象三面环水紧邻××公园××学文化底蕴浓厚理位置优越位二环路目前房产分布说类似高档墅区优越理位置较少时江路龙舟路整治完成河文环境然环境改善交通更加便利整区域居住条件提高
B．河滨印象居住区总面布局采行列式组团式布置相结合部分住宅楼南北采光住宅采错排较克服行列式空间布局单调足建筑风格具方特色区景观通透构成河滨印象独特卖点
C河滨印象居住区规模联排墅复式墅居住区目前成市房产市场较少见相区联排墅说通风采光隐蔽性方面略胜筹时较单户型促成购买者文化收入层次均等性利区环境建设区营造较高居住质量
D四川万达房产限公司连万达集团股份限公司属企业万达集团已全国成功开发数精品楼盘开发楼盘均具硬质量完善售服务专业物业理万达品牌开发楼盘质量保证
E沙河综合治理岸土带观增值空间关专家分析未3－5年沙河岸土增值幅度超60％整治沙河该区域居住环境较改观特东湖公园建设促进整××村环境提升该区域房产具较投资价值
2河滨印象项目劣势
A河滨印象××园××花园等区相者位城南城南发展已成气候周边修建区档次接业文化层次收入水接社区环境成熟河滨印象区域目前没档次相提楼盘想整片区营造成高档居住区周边楼盘开发情况直接影响
Ｂ 然政府沙河线规划区整治改造已开始着手进行实施工程中存难度整程少需３５年时间段时间里周边环境太改善区居住环境利
C．河滨印象居住区然区设会幼园等目前周边缺乏超市菜市等日常生活十分便利
D区１５％复式墅复式墅带私家车库然开发商承诺户赠送露天车位作高档住宅区车位略显足露天停车会定程度影响区美观车辆通行
E该项目针高收入群部分消费然存毕竟限时××花园××园××新城等高档居住区修建类似联排墅消费者选择较河滨印象项目规模较403套预期销售情况会太乐观开发商应加营销力度
第五章 投资估算筹资评价
投资估算
()投资估算范围 1估算范围：河滨印象工程规划总占245亩净18358亩总建筑面积11609211方米中：带半室三层联排墅建筑面积9319451方米室四层复式墅建筑面积1796760方米外修建少量社区配套设施建筑面积4930方米均框架结构独立基础住宅装修清水房测算（含厨卫）外墙外墙漆石材相结合坡屋面彩色波纹瓦投资估算包括项目筹建竣工验收需全部土费前期工程费房屋开发费理费销售费财务费预见费相关费税费
2评估：河滨印象工程投资估算企业提供设计方案规划批准总方案产权监理处面积核定报告项目行性研究报告已投入费证专业签定合附件协议书等成市城区土级基价标准四川省建筑工程计价定额SGD12000四川省装饰工程计价定额SGD22000四川省安装工程计价定额SGD3－62000四川省工程费定额SGD72000等关标准设备价格材料预算价格均现行价格计算结合项目身结构情况着客观公正谨慎原测算
（二）项目总投资构成
该项目总投资4057309万元中项目开发成（土房屋开发费）3567920万元开发费（财务费理费销售费）489389万元评定单方成349491元方米中：土148904元方米前期工程费6830元方米房屋开发费132716元方米费税(综合报建费集资费)14085元方米期间费42155元方米费819元方米预见费3982元方米投资估算明细见附表
序号
费名称
投资额
（万元）
济技术指标
单位指标
占总投资
备注
合计 4057309
4057309
11609211方米
349491
10000
土费 1728652
1728652
12262200方米
140974
4261
净
1
土转费 15770
15770
12262300方米
128606
3887
净
2
土费
2452
12262400方米
02
006
10年交含代征
3
契税手续费
266
12262400方米
2169
066
实际支出
4
土出金
1226
12262400方米
100
302
合
投资估算说明 ：
1土费
企业××国际投资限公司签定联合建房合确认项目单价48万元亩(含征)契税实际缴款证266万元计算土理费实际缴款证2452万元计算截止评估基准日实际缴纳土费16186万元
序号
费名称
投资额
（万元）
济技术指标
单位指标
占总投资
备注
二
前期工程费
79289
12262400方米
6466
195
1
土勘测费
9095
12262400方米
0
022
合
2
规划设计费
417
12262400方米
0
103
合补充资料计
3
研报告费
11
12262400方米
0
003
合补充资料计
4
三通
18394
12262400方米
15
045
参成区目前收费标准
5
开口占道费
84
28米
3
021
参成区目前收费标准
6
区招标
6
122624方米
3
001
实际发生额
投资估算说明 ：
2前期工程费
根合协议价格企业实际规划勘测设计费行性研究费计79288 万元
序号
费名称
投资额
（万元）
济技术指标
单位指标
占总投资
备注
三
房屋开发费
1540729
11609211方米
132716
3797
1
建安工程费
1058893
11116211方米
95257
2610
设计图纸交房标准估算
11
联排墅
902602
9319451方米
96851
2225
设计图纸交房标准估算
111
体土建
67149
9319451方米
72053
1655
设计图纸交房标准估算
112
初装费
133957
9319451方米
14374
330
设计图纸交房标准估算
113
排水
3479
9319451方米
3733
086
设计图纸交房标准估算
114
明系统
36271
9319451方米
3892
089
设计图纸交房标准估算
115
弱电系统
26094
9319451方米
28
064
设计图纸交房标准估算
序号
费名称
投资额
（万元）
济技术指标
单位指标
占总投资
备注
三
房屋开发费
1540729
11609211方米
132716
3797
1
建安工程费
1058893
11116211方米
95257
2610
设计图纸交房标准估算
12
复式墅
156292
1796760方米
86985
385
设计图纸交房标准估算
121
体土建
114899
1796760方米
63948
283
设计图纸交房标准估算
122
初装费
22467
1796760方米
12504
055
设计图纸交房标准估算
123
排水
6706
1796760方米
3732
017
设计图纸交房标准估算
124
明系统
719
1796760方米
40019
018
设计图纸交房标准估算
125
弱电系统
5029
179676方米
2799
012
设计图纸交房标准估算
投资估算说明 ：
3房屋开发费
(1)建安工程费
建安工程费采投资指标估算法投资指标2000年四川省建筑工程计价定额全国统安装工程预算定额四川省估算表基础参成区类建筑技术水次确定：联排墅319套复式墅84套联排墅建筑96851元方米复式墅86985元方米计算区附属工程145306万元中文化活动中心86366万元幼园23316万元配电房3544万元门卫门4664万元网球场1957万元游泳池11189万元围墙1427万元
序号
费名称
投资额
（万元）
济技术指标
单位指标
占总投资
备注
四
费
9512
9511811万方米
10
023
成市行业标准
五
理费
148583
495278万元
300
366
行业均水
六
销售费
148583
495278万元
300
366
行业均水
七
财务费
192223
3865086万元
400
474
期国库券利率加融资费率计
1
中：土利息
106766
12262400方米
1
263
2000年9月签合次月开始计算(见财务费）
八
预见费
46222
154073万元
300 计
114
房屋开发费3计
九
相关报建集资费
163517
9511811万方米
17191
403
1
综合报建费
133165
9511811万方米
140
328
目前成市关规定
2
水集资贴费
100
025
目前成市关规定
3
电贴费
4433
403户
1100
011
户表工程
4
天然气集资费
15919
403户
3950
039
目前成市关规定
6财务费
建设项目占全部资金(扣财务费外总投资)时间成三年期国债利率适考虑风险素计算(利率确定4计算)时间2年假设期间资金均匀投入合计192223万元
7预见费
指概算投资估算中难预料工程建设程中发生工程费成市行业标准房屋开发费3计取合计46222万元
8费
包括时费时建设费施工图预算标底编制费审查费招投标理费合公证费施工执费工程总承包费工程质量监督费工程监理费保险费等费该费均水结合项目实际情况确定10元方米估算合计9512万元
9相关费税
(1) 成市相关报建费标准合计133165万
元
(2) 水集资贴费(1DN150)100万元
(3) 电集资贴费4433万元
(4) 天然气集资费15919万元
报建集资费合计163517万元
投资源筹资评价
项目总投资约4057309万元中项目开发成（土房屋开发费）3567920万元开发费（财务费理费销售费）489389万元该项目投资源：企业筹资金1247855万元工行土储备贷款7000万元（期万达集团代详见附件：万达集团承诺函截止2002年11月末已1100万元）中行流动资金贷款2000万元（2003年期）工行新增房产开发贷款538308万元销售滚动投入1371146万元截止评估基准日该项目已投入资金2922993万元售房收入测算详见第四章
根企业提供财务报表缴款单（已会计证进行抽样核误）企业筹资金构成：
截止2002年9月30日者权益785244万元万达集团该项目拨款462611万元筹资金合计1247855万元占项目预计总投资例3076％符合总行关项目筹资金例须30规定
二项目投资计划评价
企业已报建资料方案考虑该项目房产业普遍资金运作流程目前工程建设进程该项目建设期确定17月2001年8月—2002年12月该项目2001年8月前购买土筹备报建投资额约16693万元2001年8月—2002年12月房屋体建设期投资额约1591995万元土款遗留部分工程费期间费支出资金源银行贷款预售收入次评估认该项目建设工期适度分年度投资计划合理该项目投融资行
三关说明
章投资估算资金筹措评价基前提条件：
1 建设期间发生抗力灾害影响工程进
度素预定建设工期保证
2 初设方案调整建筑面积变化
3 国家费税标准调整
4 企业提供资料真实
第六章 偿债力评估
项目财务效益预测
项目财务效益评价根国家现行财税制度价格体系分析计算项目直接发生成费编制财务报表计算评价指标考察项目盈利力判项目财务行性
（）预测数选定
1次项目预测建设期2001年8月2002年12月销售期2001年12月2004年9月
2营期总收入测算售面积均售价充分考虑项目工程进度揭进时间成市类区相似项目销售规律基谨慎原确定销售回款计划见第四章
3营期成费预测
(1)销售例分计算期结转开发成
(2)营业税金附加预测：营业税收入5计算城市维护建设税营业税7计算教育费附加营业税3计算交通费附加营业税4计算税33计提
(3)销售费：销售费年销售收入3计算(已计入开发费)
(4)理费：年预测数年销售收入3计算(已计入开发费)
(5)财务费：根建设期进行计算详见第五章财务费说明
4财务指标测算假设条件
(1)国家金融政策(揭等)发生变化
(2)成市房产尤项目区域房产发生抗力素影响造成波动
(3)项目销售面积工程整体动工分年投资发生变化项目预测期全部销售完毕
5特殊处理
成测算中考虑户天然气集资安装费笔费开发企业购房者中单独收取
（二）静态效益指标
测算项目建设营期利润总额税利润总成利润率销售利润率分：
指标名称
指标数值
单位
利润总额
61316
万元
净利润
410817
万元
总成利润率
1511
销售净利润率
829
评估测算该项目项盈利力指标测算结果(详见评估表2)：
1部投资收益率：全部投资计2677
2财务净现值(原利率10)：全部投资计
334104万元
3动态投资回收期(原利率10)：全部投资计
203年
出该项目部投资收益率设定折现率财务净现值零说明该项目计算期财务评价行
三资金源运分析
根第五章投资源筹资评价该项目建设资金三部分构成次新增538308万元贷款便满足资金运保证项目利实施详见评估表1
四项目偿债力评估
项目款资金源销售商品房引起现金流入表出项目偿债保证企业偿债力强指标：
项目款偿期 097年
项目款综合保证 341
五项目敏感性分析
（）盈亏衡分析
开发项目全销售项目营销量盈亏衡点进行盈亏衡分析公式计算盈亏衡点：
开发成+理费+财务费
盈亏衡点
[1(税费率+销售费率)]×均单价
（二）单素敏感性分析
通次项目评估单素敏感性分析假定表中项目间相互独立情况次考察项目变化项目保持变时评估结果影响程度
项目敏感性分析表出销售单价开发成均河滨印象开发项目敏感素中销售单价济效益指标影响素提高降低10％净现值分增加87减少88％次开发成提高降低10％净现值分减少80％增加77％销售单价敏感性较企业应特注意销售单价变化严格控制开发成
计算结果出项目抗风险力较强
单素敏感变化表 （单位：万元）
总收入
项目总投资
财务净现值
净现值变化率
部收益率
收益率变化率
动态投资回收期
款偿期
偿债保证
基方案
4952778
4057309
334104
2677
203
097
341
项目总投资+10
4952778
446304
65938
80
1279
5222
281
095
289
项目总投资10
4952778
3651578
591323
77
4586
7131
201
098
391
售价+10
5448056
4057309
624733
87
4380
6362
208
093
399
售价10
44575
4057309
39855
88
1184
5577
287
1
283
第七章 贷款风险效应评价
贷款风险评价
（）定量分析
评估测算项目风险等级AA级贷款项目综合风险度025低风险度06界限值销售面积例计算盈亏衡点8687外项目敏感性分析中销售单价提高降低10％净现值分增加87减少88％次开发成提高降低10％净现值分减少80％增加77％开发项目成影响价格素销售价格敏感性较
（二）定性分析
1 款方面
款四川万达房产限公司连万达集团全资子公司连万达集团房产开发型集团公司全国具较高知名度托连万达集团四川万达房产限公司员配置财务理等方面具较强实力河滨印象项目该公司四川第项目四川房产情况特解公司应成区房产业做更深入分析
A该项目联排墅复式墅居住区区域定位较高售价较高针高收入群部分消费然存毕竟限时××花园××园×新城等高档居住区修建类似联排墅消费者选择较预期销售情况会太乐观开发商应关注市场调整营销策略降低风险
2 投资方面
河滨印象项目总投资4057309万元次测算贷款额度538308万元企业筹资金合计1247855万元剩余部分资金销售回款该项目全部销售收入4952778万元评估基准日公司销售已接预计销售收入49％（实际账收入32％）公司应作剩余部分房屋销售工作确保项目利完成
3 市场方面
项目预测济效益偿债力实现销售收入基础确定该项目偿债力较强旦出现市场风险会直接影响销售收入实现影响项目成功开发项目市场风险表现方面：
4 工程进度方面
该项目开工时间2001年8月评估基准日工程已基完工现完善区配套景观建设工程期完工基存风险
综诉项目贷款风险较考虑项目销售价格济效益指标影响素建议该项目资金实行封闭运行严格×规定通揭逐步收回贷款做贷理工作
（三）贷款效应评价
四川万达房产限公司已×行开设结算帐户保证项目销售期资金入×起贷增存作
5000万元贷款银行预期执行利率 531 期限1年计算×行取2655万元贷款利息收入（贷款偿期重意外发生）
该项目成功开发预计会×行带18亿元揭资源
附件目录
企业资料
1企业法营业执法代码证税务登记证贷款卡房
产企业资质证书
2企业章程验资报告
3三年期资产负债表损益表现金流量表
4连XX集团股份限公司3年资产负债表损益表现金流
量表
5企业基情况介绍
6已投入资金证明
61投入资金明细表
62土征补偿部分证11份金额161860000元
63设计费部分证14份金额3332500元
64报建费部分证6份金额686089297元
65绿化工程费部分证23份金额312400535元
66会设施费部分证34份金额364219585元
67建安土建水电工程费部分证34份金额
330353560元
68预付成市第八建筑总公司工程款部分证22份金
10670000元
69预付省建三公司工程款部分证17份金额9300000
元
610预付青羊建司修德忠工程款部分证11份金额
8600000元
611预付青羊建司朱明工程款部分证13份金额
8050000元
612预付成华建安二公司工程款部分证12份金额
9000000元
6132002年广告费部分抽样证30份
72002年9月30日开户银行存款证明（银行帐单清单）
8项目销售方案2002年9月30日销售情况
9户型明细表
10质说明1份
11河滨印象室外附属工程基础数
12河滨印象12期勘报告1份
13河滨印象销售回款抽样证33份
二．项目资料
1行性研究报告
2计委立项批复
3定点通知书
4规划红线图
5建设规划许证
6国土权证
7土出合
8 联建协议
9 建设工程规划许证
10施工许证
11规划总面图
12中标通知书（5份）
13工程进度计划表
14项目设计施工监理单位资质证实力简介
15合清单
15．1武侯防界围墙合
15．2省质勘察院期勘察合
15．3机械部二勘院二期勘察合
15．4中机勘设院20#楼施工勘察合
15．5省质勘察院4349#楼施工阶段勘察合
15．6省质勘察院5#7#楼喷锚支护合
15．7市勘察院二期测绘合
12中标通知书（5份）
13工程进度计划表
14项目设计施工监理单位资质证实力简介
15合清单
15．1武侯防界围墙合
15．2省质勘察院期勘察合
15．3机械部二勘院二期勘察合
15．4中机勘设院20#楼施工勘察合
15．5省质勘察院4349#楼施工阶段勘察合
15．6省质勘察院5#7#楼喷锚支护合
15．7市勘察院二期测绘合
15．8市勘测院幼园放线测量合
15．9新加坡城市建筑设计公司新增修改设计合
15．10北京中辉康居建筑节公司绿色生态区技太开发合
15．11新加坡华宇设计公司修改设计费合
15．12江欢成设计方案设计合
15．13华宇设计事务河滨印象设计合
15．14市工程咨询公司编制行性报告合
15．15市环境科研区环境影响评价合
15．16规划院技服部区控规局部调整合
15．17新加坡城市建筑设计公司区初设合
15．18精正监理公司区招标合
15．19成市房屋产权监理处房屋预售面积核定报告
15．2010KV电缆专线工程安施合
15．2110KV电缆专线工程安施合补充合
15．22成供电工程公司锦江分公司协议
15．23电器产品产品购销合（变压器）
15．24室外供电工程安装施工合（网）
15．25弱电工程合P01008
15．26室外弱电工程合电装061
15．27游泳池设备供货合
15．28德国PJXT停车场动理系统MJXR门禁理系
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第八章
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第六章
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第四章
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第五章
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六
七
第六章
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