房地产学习资料

房产开发相关资料
价格定位分析概述 1
项目策划教程 4
房展会促销招数设计 30
房产开发程序税费 32
房产开发验浅谈 42
售楼员培训实教程 50
售楼员手册 57
售楼员工作程序 78
楼盘卖点库 85
销售员100忠告 89
房产开发项目投资计划理 95
策划悟道七段位说 98
十五定 99
房产开发六层面 101
房产项目市场定位工作简分析 103
编制现金流量表新尝试——公式法 106
现金流量表编制（典总结） 110
国目前资运营运作方式 123
中国企业理典案例 130
房产开发营税费房产开发成销售价格影响 133
房产开发商需缴纳税 135
阳宅三十 137
阳宅灵阐微 141
阳宅玄秘谭 177
民营企业理模式调整 215
型房产业赢利模式分析 220
中企业资市场融资十绝招 225
房产开发行业理名萨店 226
房产开发企业土增值税会计处理 227

价格定位分析概述
市场环境开发商样商品房定价属合理根商品房建设成加计划利润成导定价较视市场供求关系需求导定价佳文作分析
认识房产价格真实面目
房产价格般物价处方处：首先价格货币表示次波动受供求等素影响第三质价优质高价劣质低价房产价格般物价相更表现出房产价格特征：
第房产价格表示交换代价价格时表示收益代价租金（房产价格VS租金＝金VS利息）
实租金较准确反映商品房实际价格真正需房产商品租房产中房产商品价值购买者定真正作种投资购买商品房保值升值中房产商品具收益性房产价值终体现者身
第二房产价格实质关房产权利利益价格房产然理位置移动转移非房产实物身关该房产权权
第三房产价格长期考虑形成宗房产通常周围宗房产构成某区区非固定变尤社会济位置常断变化房产价格考虑该房产作种总结考虑结果形成房产日价格
第四房产现实价格般着交易必形成交易体间素容易起作移动性数量固定性性等土然属性房产般物品没统价格指导价格交易体会根房产身条件供求状况接受价格
房产价格结构包括生产成销售成利润税金等项目（略）
二制定房产价格合理定价目标
首先开发商讲追求利润然便定价目标少开发商会价格量定高获取高额利润90年代初卖方市场行通市场日益成熟情况价格高企开发商厢情愿已事实追求利润等定高价格追求企业长期目标利润高价带高额利润短期逐渐会受消费者满拒绝购买反竞争者争市场低价入市争取顾客拥消费者企业带长远利润
房产价格始终购房者开发商竞争行敏感问题区楼盘参销售竞争时楼盘素质相情况价格较低者取良销售成绩定价前作开发商应仔细研究区竞争手定价关楼宇设计施工质量建筑材料销售手段等方面资料制定具竞争力价格般区类房屋市场占率高楼盘价格基础价格考虑身位置设计技术水配套设施等缺素高低竞争者价格出售高基础价格必须具备超竞争者利条件顾客愿意支付较高价格
取利润作定价目标抽象数字前提果目标具体化投资利润率作定价目标总体投资基础加事先确定投资利润率计算出售楼价格投资利润率少合理呢？房产热火天90年代初房产市场投资收益率高达40％市场趋成熟规范房产均利润高社会均利润高风险高回报特征房产均利润10％20％间
三房产价格合理定位
现房产定价通定价方法成导法需求导法
成导顾名思义总成中心制定价格
：价格＝成＋利润＋税金（中利润销售利润率计算投资利润率计算）
成导法紧紧围绕着开发商利润目标利限度控制成目标利润根目前房产业均利润率视项目规模设计套型环境施工质量等素相应制定合理目标利润种方法疑较简便开发商取块途径营理水等楼宇成差异较果仅目标成加目标利润制定价格价格未免厢情愿市场成利润市场接受价格合理价格接受价格房子卖出况果市场接受价格高原目标成加目标利润制定价格赚钱乐呢？
根底许产品样房产价格取决市场供求关系需求导法定价目前较开发商较科学合理方法
需求导定价法
需求导定价法买方产品价值理解需求强度定价卖方成定价根消费者价格观念较房屋设计完善配套设施美丽庭园优质服务等条件影响消费者购买行动根区房产市场时间点离市区中心远程度繁华程度交通条件等适定价钱
根市场供求关系定价便解房产处环境中种素样影响供求关系影响定价熟练分析素合理定价取利润帮助
素里然供求关系影响素供需求价格水形成两终素切素通影响供通影响需求影响价格
供求关系素房产价格般说供需求决定需求成正相关供成负相关房产供求状况分4种类型：
1）全国房产总供求状况
2）区房产供求状况
3）全国类房产供求状况
4）区类房产供求状况
影响房产价格素：
济素：包含物价土价格利率货币供应量济增长率等容物价土价格涨会造成价格涨房产原料涨商品房价格会涨银行利率提高会减少买方市场利率降低刺激购房货币供应量增加时代表土价格相减少提高价格济增长购买力加强房产价格涨
社会素：口素影响表现口增长率口集中区房产需求增加房价然提高家庭结构影响购房目购买力福利性实物分房停止住房公积金贷款微利房推出等均提高购房需求
行政法律素：产业政策产业结构直接影响济发展失业率高房子然难卖掉
身素：谓身条件指反映房产身然物理性状况素素：
1位置：房产价格位置优劣成正相关般说商业房产位置优劣周围环境状况安宁程度交通否方便市场中心远
2质：质条件价影响价质条件成正相关质条件坏决定着建设费
3土面积：规模住宅区封闭式物业理完善配套设施面积花园总令消费者楼盘满意增进需求
4日采光通风风等
5建筑物外观：建筑样式风格色调建筑物外观新颖优美舒适感受价格高反单调呆板难引起强烈享受欲甚令压抑厌恶价格低
6心理素：济环境暂时佳前景明朗时购房者持币观着楼市逐步成熟购房者已盲目风族种渠道涌进信息均提高分析判断力
分析种影响素价格定位讲究技巧具体说般先行设置部认购时期价格目摸清楼盘价格表现项条件市场接受程度部认购价根成加成法参附区楼盘价较低果市场表现踊跃公开发售时作调整幅度太果市场表现冷淡表明部认购价格定高采取提高装修标准增加提供优质服务送理费附加费等措施吸引客户争取公开发售成功总应楼盘开售价格升跌予客户信心潜客户受刺激产生购买欲


项目策划教程
第章 项目策划特征原
　　l项目策划特征
　　美国哈怫企业理丛书认：策划种程序质种运脑力理性行策划类实践活动发展条件类智创造动力着类实践活动逐步发展 智水超越发展起策划水直接体现社会发展水生产力进步推动社会发展社会发展时必然求策划发展策划发展托类智创造提高社会越发展类智创造力越丰富策划水越高见社会发展造策划历史策划社会发展文明化必然产物必着类文明高度发展走入科学策划阶段

　　项目策划门新兴策划学指具体项目活动象体现定功利性社会性创造性时效性型策划活动
　　功利性
　　项目策划功利性指策划策划方带济满足愉悦功利性项目策划实现目标策划基功项目策划重作策划体更实际利益
　　项目策划体策划题策划目标差异项目策划功利性分长远利眼前利钱财利实物利发展利权利利享乐利等等项目策划实践中应力求争取获更功利进行策划创意选择策划方法创造策划谋略制定策划方案时权衡考虑功利性项目策划活动立足点出发点评价项策划活动成功否成果佳否基标准项创意策划必须具备功利性注意策划功利性时注意策划投入策划利例否协调策划创意完美果策划利低策划投入策划称策划甚说失败案例
　　年度哈尔滨冰雪项目策划充分体现项目策划功利性
　　哈尔滨推出冰雪节时冰雪节契机举办冰雪交易会国外客商进行贸易磋商互通信息取长补短外企国型企业联手推动文化艺术体育活动全面展开展开全方位促销攻势外商推销产品宣传优势产品塑造企业文化形象美国日法国东南亚国厂商全国四面八方客户云集冰城促成交额逐年升期周左右第十届哈尔滨冰雪节交易会成交额达51亿元哈尔滨冰雪节吸引广港澳台区厂商游客吸引投资开发科技项目促进旅游事业发展作出磨灭贡献90年代着改革开放东风冰城享誉中华名扬四海冰雪项目变济发展催化剂黑土振兴贡献着力量
　　 哈尔滨冰雪项目策划实现基目说成功策划
　　二社会性
　　项目策划国家区具体实情进行仅注重身济效益更应关注社会效益济效益社会效益两者机结合项目策划功利性真正意义说项目策划体现定社会性样更受众接受
　　项目策划实践中种商业化组织通赞助体育赛赞助失学童捐款协办型文艺活动等等方式构筑策划题塑造实体社会形象
　　例希工程项目策划中华掀起救助失学童浪潮教育立足社会服务社会伟项目充分体现社会性
　　1969年3月青团中央中华全国青年联合会中华全国学生联合会全国少先队工作委员会联合创办中国青少年发展基金会京成立策划徐永光绞脑汁想出希 词便活动策划成希工程希工程救助成千万失学童建起万希学中国童事业发展中国教育事业繁荣作出卓越贡献活动捐款 直接失学童结成子直接联系款项具体落实身希工程激起港澳台区踊跃参加更爱心融汇成汪洋邓志亲笔希工程提名默默名老产员身份捐助3000元钱场场希工程背景演唱会音乐会等文艺演出纷纷出台希工程具体落实行动神州点燃爱火花失学童送出光明中国明天送希
　　希工程项目策划仅实现功利性全社会中营造种爱情感树立种良社会风尚谓典型社会性项目策划
　　三创造性
　　项目策划作门新兴策划学应该具备策划学性创造性
　　新旧更新者代旧者行身～种发展策划想达策划客体发展时必须创造性新思路新创意新策划真正策划应具备创造性鹦鹉学舌葫芦画 瓢搬模仿抄袭固模式真正策划孙子兵法中言：兵常势水常形策划应具体情况发生改变需创造性思维抱残守缺循守日想断取胜必须断创造新方法成功模式生搬硬套善客观变化条件努力创新样策划具格众吸引动更取成效
　　提高策划创造性策划者想象力灵感思维入手努力提高两方面力创造需丰富想象力需创造性思维著名策划师科维宣言：做意义险梦想创造失败成功……想效仿竞争者改变整游戏规提高创造性策划力必须具备涉相关知识没渊博文化知识策划知识广告知识……策划知者呻吟具备扎实理知识展开理想翅膀放飞智慧火花畅想创造创造性思维方式种高级脑活动程需广泛敏锐深刻觉察力丰富传妙想象力活跃丰富灵感渊博知识底蕴样知识化成智慧成策划活动智慧源创造性思维策划活动创造性基础策划生命力体现没创造性思维项目策划活动创造性谈起项目策划踪影
　　四时效性
　　中华民族历史文化渊远流长博精深日常生活中业已继承许传统文化遗产国传统节日众月排节日新中国成立提高民道德情操尊师重教规定教师节国家调动全民植树积极性提高全民环境意识特规定植树节改革开放中西文化交流甚密西方某节日陆续传国影响日常生活行例母亲节圣诞节请节愚节等等国56民族55少数民族民族文化积淀形成民族节目例泼水节古尔邦节等节日特定时间进行项目策划时绝寻根传统惯盲目策划
　　五退前性
　　项策划活动制作完成必须预测未行影响结果必须未种发展变化趋势进行预测必须策划结果进行事前事评估项目策划目双赢策略委 托策划方达佳满意策划方获货币衡量思维成果策划方肩负着重务想达预期目标必须满足策划超前性 项目策划具超前性必须深入调查研究没调查没发言权样没深入细致调查研究项目策划方案说起项目策划科学准确必须深入调查占取量真实全面信息资料必须信息进行粗取精伪存真表里分析质 超前性项目策划重特性实践中运力引导工作进程达策划初衷项目策划定具超前性没超前性策划认策划策划追求超前 性定条件前提脱离现基础提出毫根空想象项目策划定立足现实面未诉诸象具超前性具创意策划定会实体诉求目表达淋漓致实现策划目实现策划活动济值
2项目策划原
　　 行性原
　　策划作种想法开始留头脑中作创意种设想文字组合许未实践检验天方夜谭异想天开意现实中利实现遇 克服困难半途废项目策划考虑便行性实践检验真理唯标准样项目策划创意住事实检验
　　策划初考察创意身足缺点试图进步改进范围预演否取效果需谨慎细心否行开始十分清楚面新产品新闻发布会例具体行性思考：
　　－－－发布会场新产品展示处
　　产品该种形态展示？加说明
　　－－－说明新产品示范舞台
　　新产品种商品？样进行实物示范？
　　－－－接场者舞台
　　样安排座位？什样空间进行布置？
　　－－－招顾客宴会场
　　谁象进行种接？
　　－－－场者感欢乐精彩舞台节目
　　表演种容节目？
　　－－－顾客前邮寄广告方式营业访问等
　　谁象时进行种方式邀请？
　　－－－告诉般开会通知发表舞台
　　通种媒体告知开发布会事？
　　－－－接受场者作简介交通舞台
　　样接送？采取种介绍方式？
　　－－－天说明中工具舞台
　　准备什工具采取种配置形式？
　　－－－发布会结束追踪舞台
　　结束种营业活动相连接？
　　面简单项目策划见行性项目策划中非常重面项目策划更您行性目然 　
　　原圣塔克拉拉学工学院院长美籍华陈树拍教授策划创办国际科技学时间1994年4月15日点加州硅谷心脏带圣塔克拉拉市陈树柏教授采取系列措施项 目更具行性救类唯原消种族歧视学校教学工作高科技工业机结合起学校课程工业界发展水结合起开设三学系：电机工程 系电脑软件工程系应科学系提供硕士博士学位陆续成立商学院理学院工学院扩招收科学生授予学士学位强化学校软件设备组织支专业化年轻化师资队伍丰厚遇招揽贤学者提供稳定舒畅研究场正服务硅谷工业界工程师提供继续深造机会 陈树柏美创办国际科技学项目策划种现实态度策划中反映紧扣具体活动实践已转化具体措施现实态度 　
　　二创新性原
　　创新事物发展动力类赖生存发展手段美国学者S·阿瑞提普说道：单单科学创造力解决类切领域里幸苦恼甚世界生活增加潜危险伦理学政治学社会学宗教方面创新够回答……间信互相帮助提出问题见优化生存环境策划间动态创新性原首 项目策划创造性特征求
　　年日动画片异军突起风行世界1990年押夺根土郎正宗连环画改编日动画片攻壳机动队举占领美国录带销售排行榜第名日动画片实力见斑 日动画片兴旺连环画受钟情密分二者结合产生巨量相互补充占领着市场铁中电车众日包括少年青年成年手持连环画沉迷中动画界通制作动画片宣传连环画更加畅销更关注
　　动画片连环画联姻中二者密切配合通定革新取骄战绩
　　牟中物暂评价精心策划项目定惊叹心悦诚服
　　1989年牟中进行相关市场信息搜集工作出结前苏联轻工业产品紧缺国航空业飞机需求涨策划易货方式进口前苏制飞机型商贸活动 1992年9月9日关单位审批南德集团前苏联发送1000车皮轻工业产品换回4架图154M型飞机飞机性良买类型美国飞机便宜20笔交易总金额7亿元两国贸易史创纪录
　　陆续出台系列创新性策划：
　　美国成立全球中华卫星电视责限公司＂
　　 1996年陆续发射 4颗卫星
　　策划开发国陆陆口岸――满洲里
　　策划海财学联办南德国际济理学院
　　三定势原
　　世界万物处变化氛围中没运动变化事物序物种运动作发展树子兵法云：机战者正合奇胜善出奇者穷天竭河海…… 战势奇正奇正变胜穷虚实篇中说：夫兵形水水形避高趋兵形避实击虚水制流兵敌制胜敌兵常势水常形敌变化取胜者谓神中出军事战略种策划思想没固定模式根变化客观情况适机动样变应变竞争中立败
　　柯达公司傻瓜项目谓精典
　　柯达公司前身乔治·伊士曼罗斯特创立相干版制造公司1888年推出型口袋式相机柯达号附带宣传口号：请君钮服务种相机连带胶卷拍摄完连相机原封动送洗
　　1963年2月28日研制开发出神珍型动相机引发世界范围购买狂潮种相机型简单方便耐需消费者动脑子取名傻瓜机结果鸣惊年营业额超20亿美元纯利3亿美元时日傻瓜机问世种专利技术快便成众化技术柯达公司适势动公开专利技术全部技术转世界制造厂商塑造良市场形象
　　见柯达公司项目策划定势性佳证明市场时变化着项目策划必须具变化性样立败
　　四价值性原
　　项目策划价值性原进行功利性具体求体现
　　着国社会义市场济体制逐步完善策划业必然融入市场氛围中作具体活动项目策划必然价值量形式衡量优秀项目策划价值定相反价 值项目策划称策划文化项目策划体育项目项目策划结果创造定价值样策划体现身价值
　　例奥运会体育项目策划历史赔买卖1976年蒙特利尔奥运会政府开支20亿美元亏损10亿美元．谓体育项目策划史败笔23届奥运会项目策划业逐步走正轨奥运会投入见少产出变开体育项目策划先河开奥运史先河
　　
　　第23届奥运会美国洛杉肥举办时美国政府洛杉机市政府表示予提供济援助美国著名策划师美国第旅游公司副董事长尤伯罗斯独具慧眼坚持组办奥运 会采取系列措施：
　　·暗炒电视转播权
　　·公里300美元卖出火炬传递权
　　·提升开闭幕式门票价格
　　·开发奥运会商品销国纪念章
　　·裁减奥运会工作员 学生宿舍作运动员住处
　　通系列精心策划结果预算费5．25亿美元第届奥运会没亏损反盈利2．5亿美元奥运会项目策划价值策划师尤伯罗斯带济效益
　　五集中性原
　　战争中集中优势兵力攻击方关键性部分成军事谋略策军事项目体育项目达胜利目标
　　运原需弄清四点：
　　1．辨认出胜败关键点 　
　　2．摸清手优缺点
　　3．集中火力税手缺点
　　4．决性方投入决定性力量
　　史旺森公司竞争项目策划中集中性原策划中决定作
　　史旺森公司冷冻食品业中古老成功品牌1953年抢先推出炉子温热食冷冻食品电视餐获成功数年中史旺森执市场牛耳电视餐成美国生活中缺部分没久美国口味逐渐改变电视餐零售正菜销售额开始降班女性单身生活士显然喜欢史旺森肉马铃薯调配老掉牙食谱宁愿吃更具异国风味品质更正荣正餐
　　应时代变化雀巢公司品牌史华皮尔斯伯力公司品牌绿巨相继推出1978年5年中史旺森餐类商品销售额滑落23％冷冻食品卷土重？提高产品品质呢竞争手正面突？
　　史旺森专门做市场调查解般众变化发现：众远前更注重饮食越越现成食品中食盐钠含量神敏微波炉出现老式冷冻食品喜爱增强前排斥点心重获认
　　史旺森立做出：集中全力发展高级冷冻餐时低热量低盐分领域包装食谱等方面认竞争手弱点展开攻击战略史旺森项战略取～代号做专案定位项目分三阶段推出系列新产品
　　快史旺森餐点类单项菜肴第线焕然新受欢迎崭新设计美军风格老式浅盘全面革新助吸引新顾客层注重健康食盐保存方法引起 热烈反响
　　史旺森项目策划原：优势战斗力集中决定战争胜负点专案定位组深知集中兵力原三关键：首先市场争夺战中设定胜败转折点战场项决定作作战旨美味冷冻食品成项目焦点次组识破手长处弱点方长处食谱想力带异国风味弱点钠做添加物包装粗糙受部分年轻欢迎第三攻击力集中美食市场吃食品市场
　　六智放原
　　意识高级动物意识定量种量意识'城智种量广义量称广义广义特殊性创造放出
　　量穷策划中创意构思止境说项目策划坚持智放原
　　智放原项目策划中CI形式表现出例北京蓝岛厦形象策划例子
　　蓝岛厦名字定位文化气息建筑座岛屿外墙蓝色玻璃幕墙橡蓝色海洋限诗意逻想消费者里航海船员茫茫洋中突然见蓝色岛屿种家温馨感觉蓝岛倡导文商文制胜发展战略消费者购物买仅仅商品更种服务种文化种文化便种量种新生产力蓝岛倡导片情'医务情系友情动吸引少新老顾客
　　街商场顾客喜欢蓝岛购物实消费者更忠爱蓝岛企业形象种形象塑造功智放原
　　七信息性原
　　资源基础社会中信息源材料成社会基支柱着国科学技术济建设迅速发展社会生产力断智化信息化
　　俗话说存芝麻油项目策划信息收集加工整理利开始开始意味着成功半信息性原项目策划基础性原关键性原
　　信息类似情报种形财富指导行基础性软件胜场战争情报收集利工作必少搞策划进行信息收集加工传递贮存检查输出利没系统信息占程项目策划更谈起见信息性原重
　　信息项目策划起点具体说包括项求：
　　1．收集原始信息力求全面 区部门环节信息分布密度均匀信息生成量相收集原始信息时范围广防止信息短缺遗漏
　　2．收集原始信息真实 原始信息定真实伪存真程脱离实际浮夸信息项目策划说毫处良项目策划必然建立真实原始信息
　　3．信息加工准确时 市场变化端信息瞬息变化信息现派场现信息毫处项目策划说掌握信息时空界限时信息加分析指导行动策划效果更加完善
　　4．保持信息系统性连续性 活动身具系统性连续性尤作策划具体分支项目策划更事物发展阶段信息进行连续收集项目策划更具弹性未变化市场 中更回旋余

第二章 项目策划原理方法
　　2．1 项目策划原理
　　心理原理
　　（）项目策划心理基础 项目策划作类智慧具体体现形式属范围领域施定心理活动结果离开心理活动项目策划产生项目策划作脑际间刺激素知识验创造性吸收发生系列思维活动策划质说脑客观事物观反映客观事物没脑参没 高级思维活动会产生客观事物理性认识心理活动反映种事物映完全等客观事物身区实物质种观念东西脑客观事物反映受反映者条件制约受知识结构阅历验性特征制约带体色彩观特征思维成果观念中理性东西集中体现心理现象根特征
　　（二）项目策划心理障碍 谓项目策划心理障碍指策划者策划前中心理形成定势致思维导背离客观事物面策划失败克服项目策划中心理障碍先列举种情况便策划者进行项目策划时加注意
　　1．畏惧现象 外行项目策划业赌博业许相似处特事者付出定代价定风险风险意味着机遇机遇意味着成功开始风险机遇存风险意味着定程度创新成功项目策划背数坎坷会存相风险尤日益变化市场济中非素层出策划业面风险更策划业 实际操作中资历越深策划策划风险意识越强初出茅庐策划新秀历沧桑策划家力求代价换取成功策划全程中付少代价少风险策划十分关注问题
　　畏惧心理正常生活环境中心理特性策划者重心理特征尤中国眼里求稳怕出事心理更突出心理特征常说生活安宁 基础带利处弊处策划者说畏惧心理策划心理障碍存样种心理许困难问题变成难题已手胜利功亏整三国时期 袁绍畏惧风险失掉少次消灭曹操时机优势变劣势安全转入险境诸葛孔明弄险拒绝采纳魏延直捣曹操腹建议失北伐中原利时机司马额畏惧风险处空城中孔明敢发起攻击千军万马琴声退计诸葛亮策划出项千古流传空城计
　　策划付出定代价定风险俗话说事险中求风险机遇成功三朵姊妹花项目策划者心理消畏惧减少精神束缚放手开拓创新设计出 高筹方案
　　2．刻板现象 谓刻板现象指常常事物定特征分干类类固定法作判断刻板现象事物初步简单认识利事物作出概 括性反映容易形成错误判断
　　例亚加湿器品牌市场进入项目中犯述错误起初亚品牌进入北京市场时销路北京市场稳定决定进军天津市场认天津北京缘相文相似收入差认天津需做先期调研投入产生销售结果然事愿违北京区销售加湿天津问津
　　亚加湿器进入天津市场项目策划中失败笔没认真分析天津北京具体差刻板认识天津市场法取成功事亚改变思维模式展开系列市场活动亚加湿器深入天津老百姓家里取终胜利
　　3．初次现象 谓初次现象指种先入思想方法印象先听消息形成种认识评价事物做出判断决策错误心理
　　项目策划进行策划时常受先入心理定势影响致客观情况做出错误结策划失正确前提条件三岁见老碗水底种现象具体 生活中生动体现作策划坚决摆脱种固定思维方式运动全面联系观点分析问题进找出解决问题创意想然什问题实践检验进作实践思维实践思维样常程识样适合变化客观条件做出正确策划创意
　　4．井蛙效应 谓井蛙效应指进行策划时见眼前利益局部利益忽略长远利益全局利益种心理
　　项目策划具体实践中表现出种急功利行致局部利益放弃全局利益眼前利益放弃长远利益追求期功效忽略方式方法正 确性研究印象中常常属眼前利益局部利益成极重长远利益全局利益种策划心理常导致策划失误致失败
　　日常生活中想买物美价廉商品心理怕稍稍少花点钱会感心理满足成验策划者常常利心理放出诱饵欲取必先 予果策划急功利贪图便宜会吃亏
　　（三）项目策划心理规律 策划千变万化策划运作成功着心理规律循：
　　1．满足心理需心理需心理活动前提条件行产生原性积极性源泉心理学家马斯洛需划分五层次：生理需安全需爱属需尊重需启实现需需际活动中＿定体现项目策划善利需效进行心理诉求述讲五层次外包含总体策划心理需知知彼需知知彼百战殆条策划较量基础关键情况明出针效方案等盲骑瞎马必然处处碰壁作 策划者解策划象心理需合理方法满足相应需求会放矢取成功
　　2．利心理弱点反映客观现实事物时种客观观素干扰时候完全正确反映客观事物正确反映客观事物受心理素质活动水制约 历理性思维阶段定出实际完全吻合判断出正确思维结心理客观现实适应处状态未客观反映现实合理恰利心理弱点会产生意想效果
　　二情感原理
　　情感持种心理程心理状态体客体否满足身需产生态度评价情感体验情感性质容取决客体否满足体某种需满足需产生积极肯定情感否会产生消极否定情感情感行选择性指性作符合满足身需客观事物总产生种积极肯定喜爱接态度情感体验身需关相抵触客观事物报消极否定厌恶疏远情感倾面着外部种样刺激信息唤起体注意引导起体 兴趣实际许刺激物信息视见充耳闻种刺激信息直接间接现实潜符合体某种价值需诱发体产生积极肯定喜爱接情感体验项目策划面策划客体时作情感体验体策划产生积极消极肯定否定评价进影响策划成败
　　七情六欲重情中国特品质加强情感沟通激发体积极肯定喜爱接受情感情绪体验着重作策划者策划象间架起座心灵桥梁传达 爱心引发鸣取意想效果
　　希工程精彩情感诉求式项目策划代中国历史部斗争史民族振兴少希中教育教国众国推崇国民素质提高增强民族素质兴中华直勤劳中国追求目标希工程推出正应种情感需求引起海外华关注种教育治国教育救国正激起民族情结孩子中华民族希未教育中华民族腾飞催化剂正民族情感产生强烈鸣项策划收效神州掀起爱高潮中央领导民百姓国界士远世界侨胞纷纷解囊相助希寄予希工程
　　希工程'体现中华民族凝聚力体现中华民族民族情结心目中唤起爱心鸣唤起民族强盛责感正项策划长盛衰中国教育注入股新生力量中华民族振兴提供千古留存创意手笔出善利情感会策划中取巨功效
　　三创新原理
　　项目策划否新突破成败关键创新吸引兴趣吸引参中策划力挫群雄实现身价值创新仅项目策划原重特征 创新认真仔细研究掌握规律应策划实践更指导现实生活
　　创新原理转换成心理学创造思维学术语创造思维问题具体注意两问题：
　　首先策划者根基深厚具渊博知识天文理历史社会学伦理学心理学理学营销学等市场知识形成策划策划文化沉淀种文化沉淀中培养创新思维
　　次策划者创造性思维策划创新关键否破固思维模式走广阔思维领域否摆脱单思维模式跨入立体思维空间
　　佛学讲道求悟性种悟性创新道策划样求独具匠心悟出心裁悟
　　1．原理：攀龙附凤梯楼利现成效应知度推进策划活动利进展种创新原理利定条件变成炒作焦点进点带面表里带动生划利进行
　　2．原理二：老树开花推陈出新利受众怀旧心理策划象历史底蕴进行生划诉求陈出新旧中求例孔府家酒品牌项目策划中策划者包装设计出古色古香样式勾起伟哲孔子怀念时代神受众产生鸣
　　3．原理三：反弹琵琶逆思维运逆思维破常规反道行例傻瓜项目中策划反时追求相机种功时尚推出新代简单易傻瓜相机结果炮走红
　　四文原理
　　项目策划文原理利然界间谐激起然利开发热情达资源优化配置
　　20世纪末昆明世界园艺博览会证明次博览会国际博览局国际园艺生产者协会批准正式注册AI类专业博览会1999年5月1日10月31日历时184天题：然－－迈世纪
　　博览会展览容悠久园艺传统丰富园艺品种传统文化现代文化相结合庭院建设保护然环境维护生态衡成果独具匠心充满魁力花坛园艺园林环境相关纪念品风味食品外举行型文化演出联欢活动庆典活动学术活动国馆日活动等世界先进娱乐旅游设施开展文化旅游观光活动等
　　中国政府十分重视次盛会国务院总理李鹏世界国首脑签发邀请函1996年12月成立中国1999昆明世界国艺博览会组织委员会国务院副总理李岚清担组委会设立云南省园艺博览局具体负责博览会工作
　　次博览会参展园林：
　　珍奇树木园树木园位世博园中部占面积25400方 米园移栽培植种植物70余科300余种计2万株分木兰科种植区珍稀濒危植物栽培区济林区森林植物种植资源区等外名贵药草园秀丽盆景园君子竹园民族菜园蔬菜果园等等
　　次世博会仅然界物种盛会体现然谐园林花卉舞台奇葩艳然景观文景观争交相映开幕式演出独具东方艺术扭力舞龙狮民族歌舞山西 威风锣鼓卡通物表演等
　　昆明世博会举行生态环境文珠联壁合奏出首然题曲
　　五造势愿理
　　项目策划造势原理指策划进行策划时利定活动项目文化节博览会匕赛等等进推广相关相关事物知名度取定效益
　　种原理具体体现文化搭台济唱戏型活动中例亚太啤酒节精典四川绵阳巧亚运风1990年4月旬成体育馆广场举行首届亚太啤酒节啤酒题型文化项目工程策划具体操作工程取成果表明十分成功项目工程
　　20世纪80年代中国啤酒行业发展速度惊全国呼啤酒厂纷纷投产马份势四川省啤酒行业竞争然激烈1989年成啤酒市场形成亚太啤酒绿叶啤酒山城啤酒三足鼎立局面四川公关系事务策划员深入分析时啤酒市场1989年12月策划制作啤酒节方案1990年2月啤酒节公关策划推荐绵阳市啤酒厂厂里策划员仔细考虑确定厂亚太啤酒命名次啤酒节抓住次机遇四川公关系事务签订亚洲啤酒节公关服务合承办啤酒节关策划者通种新闻媒介作广告宣传制造声势年4月10日成赔山饭店召开啤酒节新闻发布会次发布会成罕见新闻界聚会绵阳啤酒厂形象品牌宣传起举足轻重作
　　啤酒节期间成笼罩片喜悦中啤酒节会场迎门立型广告牌面写着亚运年喝亚太更添风采文化娱乐节目丰富彩啤酒竞饮欢乐赛接酒趣味赛等等项目企业带巨济效益节省量广告宣传费促进成啤酒行业良性竞争维持竞争秩序显示特扭力提高亚太啤酒知名度美誉度塑造企业良市场形象企业文化社会文化机结合起文化搭台造声势唱贸戏声东击西弦外音创名牌路见利节日项目进行造势特注意节日表现事物联系进两者机结合起相互融合
　　　2．2项目策划方法
　　头脑风暴法
　　头脑风暴法称集体思考法智力激励法1939年奥斯首先提出1953年方法丰富理化
　　谓头脑风暴法指采会议形式集专家开座谈会征询意见专家历史资料解释未分析条理组织起终策划者做出统结基础找出种问题症结提出针具体项目策划创意
　　种策划方法进行会议时策划充分说明策划题提供必相关信息创造空间位亏家充分表达想法参加会议专家位应相免产 生权威效应影响部分专家创造性思维发挥专家数应应量适中数策划成会相应增般512较合适者会议时间应适中时间长容易偏离策划案题时间太短策划者难获取充分信息种策划方法求策划者具备强组织力民作风指导艺术够抓住策划题调节讨气氛调动专家兴奋点更挖掘专家潜智慧
　　头脑风暴法足处邀请专家数受定限制挑选恰容易导致策划失败次专家位名誉影响专家敢愿众说出相异观点种策划方法优点：获取广泛信息创意互相启发集思广议脑中掀起思考风暴启发策划思维想出优秀策划方案
　　二德尔菲法
　　德尔菲法20世纪60年代美国兰德公司首创种特殊策划方法德尔菲法古希腊座城市阿波罗神殿驰名阿波罗着高超预测未力德尔菲成预测策划代名词
　　谓德尔菲法指采函询方式电话网络方式反复咨询专家建议然策划作出统计果结果趋致征询专家直出较统方案种策划方法优点：专家互见面产生权威压力充分发表意见出较客观策划案
　　运种策划方法时求专家具备策划题相关专业知识熟悉市场情况精通策划业务操作专家意见出结果策划需结果进行统计处理种方法缺乏客观标准专家判断者次数较反馈时间较长专家工作忙原中途退出影响策划准确性
　　三拍脑瓜法
　　拍脑瓜法称创意法指策划收集关产品市场消费群体信息进材料进行综合分析思考然开想象门形成意境会快想出策划案会策划意时突然头脑中跳跃出
　　拍脑瓜法实短时间拍完长时间前提准备工作思绪积累定程度然然流露出需策划具备定策划功底具渊博专业知识策划蜜蜂采蜜样种鲜花中点滴采集效成份高尔基说：文字巨重事业建立真实接触切求真实意思坚持真艺术趣味想象材料进行集中概括加工种集中概括心理程正策划历程
　　四灰色系统法
　　系统指相互赖两两素构成具特定功机整体系统根信息清晰程度分白色黑色灰色系统白色系统指信息完全清晰见系统黑色系统指信息全部未知系统灰色系统介白色灰色系统间系统～部分信息已知～部分信息未知系统字问间量存灰色系统
　　灰色系统法指利已知行结果推断行回未模糊确定性行
　　五智放法回
　　智放法指事物全面科学认识．然种认识基础事物发展作夸张设想运种设想具体项目进行策划
　　种方法受定时间点文条件制约具体操作策划准确握
　　种策划方法容易引起公众议形成公众舆焦点进快拓展知名度形成炒作原料没想做种策划方法原种策划方法 味处想现客观条件合理考虑公众心理承受力说智放法定风险太夸张容易导致策划反面发展彻底改变策划初衷
第三章 项目策划流程现体系
　　3．1项目策划流程
　　　项目调研 项目调研指定营销环境系统搜集分析报告关项目信息程
　　项目策划作出正确决策必须通营销调研准确时掌握市场情况决策建立坚实基础通科学项目调研减少项目确定性市场决策更降低项目策划风险程度方面项目策划实施程中通调研检查决策实施情况时发现决策中失误外界条件变化起反馈信息作进步调整修改决策方案提供新
　　（）项目调研容 作项目决策项目调研涉项目活动全程具丰富容常见项目调研活动包括： 1．项目市场特点 2．项目销售分析 3．项目市场潜力 4．项目济趋势研旯 5．项目竞争产品研究 6．项目行情研究 7．项目竞争者实力
　　（二）项目调研种类 项目调研具体包括种：
　　1．项目广告调研调研容包括： （1）广告动机 （2）广告版面 （3）广告媒介 （4）广告效果 （5）广告竞争
　　2．项目济调研包括： （1）济趋势 （2）营业务 （3）部员工 （4）行业状况 （5）财政状况
　　3．项目责调研包括： （1）项目消费者权利 （2）生态环境状况 （3）社会价值观念 （4）国家政策导 （5）国家法律规定 （6）行业律条规
　　4．项目产品调研包括： （l）竞争项目产品状况 （2）项目产品检验 （3）项目产品包装设计
　　5．项目市场调研具体包括： （l）市场潜力 （2）市场份额 （3）市场特性 （4）市场壁垒
　　6．项目环境调研项目环境调研指调查分析影响项目进展务种环境素活动根项目环境素性质项目环境分微观环境宏观环境 （1）微观环境包括： ①企业身 ②项目中介 ③竞争者 ④项目消费者 （2）宏观环境包括： ①口素 ②济素 ③生态素 ④科学技术素 ⑤政治法律素 ⑤社会文化素
　　（三）项目调研求 项目调研项重复杂工作项目调研质量关系终获市场信息性进影响整项目活动开展项目调研提出点求：
　　1．科学性原 项目调研工作复杂性需整套科学调查方法作成功保证供选择具体调研方法必须遵循科学原运具体方法首先策划者必须贯彻实事求科学精神保证调研结果客观性观臆测代客观事实观察次调研者必须够透纷繁复杂市场现象探求事物原质需调研工作中进行认真细致观察观察结果作合理假设推断推断结进行检测验证
　　2．复合性原 项目调研中调查者切忌份赖某种熟悉偏爱调查方法问题采方法进行调查研究通方法获调研结果互相验证补充提高项目调研性外应种渠道获取信息利提高调研结果信度
　　3．价值性原 项目调研获信息企业带定量价值进行项目调研必须投入定成进行项目调研时必须注意获信息投入产出例关系调查策划者应明确调 研项目采取调研方法应投入少成取效等调研成果价值赖身性
　　4．创造性原 项目调研应种创造性工作需调研者具强烈创新精神项目诉求者～般消费者处变化中进行项目调研时调研者应发挥创造性思维断发现新问 题研究新问题
　　（四）项目调研程序 项目调研种计划组织策划活动必须遵定工作程序具体说包括确定调研专题确定调研目标制定调研计划实施调研计划提出调研报告四阶段
　　1．确定调研专题 项目调研问题通次调研解决问题组织次项目调研时应找出关键性问题确定调研专题调研专家界定太宽太空泛避免调研专题明确具体选题太宽会调研员适发现真正需信息选题太窄通调研充分反映市场状况调研起应作见调研专题选择适
　　2．确定调研目标 确定调研目标时应努力问题定量化提出明确具体数量目标
　　根项目调研目标调研项目分探索性调研描述性调研果关系调研等三种类型
　　（1）探索性调研 探索性调研般调研专题容性质太明确时解问题性质确定调研方范围进行搜集初步资料调查通种调研解情况发现问题关 调研项目某假定新设想供进步调查研究
　　（2）描述性调研 描述性调研种常见项目调研指面素方面现状调查研究资料数采集记录着重客观事实静态描述
　　（3）果关系调研 果关系调研指查明项目素间关系查明导致产生定现象原进行调研通种形式调研清楚外界素变化项目进展影响程度项目决策变动反应灵敏性具定程度动态性
　　3．制定调研计划 项目调研专题目确定紧接着便调研计划制定调研计划容包括资料源调研方法费预算等项目
　　（1）确定资料源 项目调研计划制定必须考虑资料源选择调研资料源分第手资料第二手资料第手资料指定目采集原始资料采第手资料费较高资料价值相种资料常常现场调查第二手资料指目采集现成资料现代项目调研中采第二手资料形式进行调研工作样较方便成较低调研员部资料中获取利外部资料间接获取常见部资料常企业财务报表资金衡表销售统计报表档案外部资料常政府文件书籍报纸期刊种出版物项目调研起点第二手资料样二手资料必须精确真实
　　（2）确定调研方法 项目调查资料采集采三种调查方法：观察法购问法实验法
　　①观察法 观察法种单调研活项目调查员通直接观察进行实记录获取需资料种方法采取踪观察形式点连续进行获取动态数记录供 调研员利角度调查象进行观察调查象作整体评价
　　②询问法 询问法种双沟通行～般分口头询问法书面询问法采口头询问法时项目调研员直接通语言访问象进行交谈交谈中获取需信息资料采取座 谈会形式种方法简单快速灵活需求询问者思维敏捷时捕捉价值信息资料书面询问法指调研员事先制定出调查表面填写邮寄填写形式收集信息种询问法速度较慢成较低资料较丰富
　　③实验法 实验法指调查象机分成干组通意识控制实验条件中干变量观察条件变化种反应中找出种反应差种方法控制实验条件排中非控素影响中找出果联系运较广泛
　　（3）确定费预算 项目调查需定费支出样便合理制定费预算确保调研费支出调研产生收益
　　4调研计划实施 调研计划制定出计划实施阶段阶段具体包括：数资料收集加工处理分析三步骤
　　（1）数资料收集 数资料收集阶段费高整项目活动开展具重意义调研员必须监督现场工作采取相措施防止失真信息出现
　　（2）数资料工处理 收集数资料伪存真粗取精科学加工处理程保证分析工作客观科更指导整项目活动利进展
　　（3）数资料分析 数资料搜集加工处理基进行分析中取具普遍意义规律性分析方法定量分析定性分析两种着网络技术计算机技术发展出现数处理软 件项目调研工作带便利缩短分析时间提高工作效率
　　 5．提出调研报告 调研报告调研数分析结果书面化形式整调研工作总结
　　般说项目调研报告包括两种形式：种技术性报告着重报告市场调研程容包括调研目调研方法数资料处理技术调研资料摘录调研结等等报告面象调研员种结性报告着重报告调研成果提出调研员结建议供级决策物参考
　　 （五）项目调研技术 项目调研技术包括抽样技术询问技术分析技术
　　　1．抽样技术 项目调研采抽样调查方法般分非机抽样调查机抽样调查两类非机抽样调查配额抽样法意抽样法叛断抽样法等非机抽样样调研者验观选定代表性赖调研者验具观性调研结果误差较正确反映总体实际情况
　　机抽样指机总体中选出部分作调查样推断总体特征根抽样技术差常机抽样分简单机抽样分层机抽样分群机抽样等方式
　　（1）简单机抽样 指调查象总体中作观选择纯粹机方法抽取样体抽作样机会均等具体做法调查总体逐编号然决定样根机数表抽取回 需样
　　（2）分层机抽样 指助辅助资料总体定标准进行分层然层中简单机抽样方式抽取样进行调查种方法增加样代表性避免样集中总体某层面
　　（3）分群机抽样 指调研象总体划分干群体简单机抽样法选取定数量群体作样然抽取样群体进普调止推断总体特征
　　2．询问技术
　　（1）口头询问技术 调查员必须具备敏捷思维事先准备提纲调查问询表调查课题心中数态度友善亲切容量接善启发引导调查象回答问题
　　（2）书面询问技术 指问卷调查表设计时注意问题提出问卷中重复出现问题等等
　　3．设计技术
　　指调查表设计技术般说调查表五部分组成： （l）访问者状况 （2）调研容 （3）调查表填表说明（目意义求等） （4）调查者项目（姓名单位时间等） （5）编号 项目调查表设计般程序： （1）项目调查目需列出调查容 （2）纳出相关问题 （3）确定调研方式 （4）确定询问方式 （5）确定询问次序 （6）斟酌提问方式 （7）进行规模效果测试 （8）根测试结果调整调查表
　　4．分析技术
　　（1）编程 编制工作日程安排工作步骤确定计算分析方法计算机软件配备等
　　（2）类 收集资料性质分类便分析
　　（3）编校 类数资料进行检查修正等编校工作粗取精伪存真
　　（4）计算 纳编校数资料量化例数资料总计例分析均分析动态分析等
　　（5）列表 整理计算数资料编成统计表便项目策划利
　　二项目市场细分选择
　　（－）项目市场细分 项目市场细分指项目消费者户差异性市场划分干子市场程市场细分客观基础消费者需求差异性
　　1．项目市场细分作
　　（1）项目市场细分利集中资源优化资源配置避免分散力量市场进行细分深入解子市场衡量子市场开发潜力然集中投入力物力财力资源形成相力量优势减少费提高效益降低风险发展力
　　（2）项目市场细分利提高项目成功率产生定社会效益市场细分充分关注相关产业项目消费者需求差异性消费者中心进行市场理性思考市场细分化间接效果 广相关行业消费者需求满足项目活动获益营造起项目企业美誉度达企业持续发展
　　（3）项目市场细分利增强项目企业适应力应变力消费者市场进行细分增强市场调研针性市场信息反债较快项目企业够时准确规划项目活动进行
　　（4）项目市场细分利提高项目市场竞争力市场细分程中仅消费者需求进行细分竞争手进行细分够清楚知道子市场存竞争者子市场竞争者较少子市场竞争压力子市场竞争较缓清种情况制定合理项目战略夺取市场份额增强竞争力
　　（5）项目市场细分利挖掘更市场机会通市场进行细分全面解项目市场广消费者群体间需求程度差异市场中满足程度够者满足出现真空 时市场便获利余市场机会抓住样时机结合身资源状况推出特色项目产品占领市场取效益
　　2．项目市场细分程度
　　项目市场细分连续程具体划分细分范围确认细分权衡细分变量实施型调查评估细分市场选择目标市场设计项目策略等步骤
　　（l）划分细分范围 细分种服务市场位进行细分进行界定细分范围取决种素中项目承办单位力物力财力项目目标务项目目前行业优势状况
　　（2）确认细分 确认市场细分标准细分标准口素（包括性年龄收入等）心理素理素等
　　（3）权衡细分变量 细分变量项目市场细分起着重作细分变量细分结果市场实际情况相差甚远导致项目决策失误见细分变量做深入解分析科学合理权衡较
　　（4）进行型调查 项目调查中已项目市场状况进行数收集整理分析说致掌握整体情况进步解细分市场检测项目调查效率安排规模市场调查投入费量
　　（5）评估细分市场 根型市场调查子市场进行评价分析
　　（6）选择目标市场 通评估众子市场中选出加权均方法综合考虑相关素
　　（7）设计项目策略 目标市场确定相应制定出价格策略产品策略渠道策略促销组合策略
　　　3．项目消费者细分素
　　项目消费者细分考虑理素口素心理素行素受益素等素简分析
　　（1）理素变量包括： ①国家 ②区 ③城市 ④乡村 ⑤气候 ⑤形貌 例体育项目中足球巴西较流行足球巴西带十年荣耀旅游项目中南方北方喜欢出行旅游旅游企业推出针南方旅游项目冰城游等
　　（2）口素具体变量： ①年龄性 ②职业教育 ③家庭口 ④家庭生命周期 ⑤民族宗教 ⑥社会阶层 项目活动开展充分注意口素影响针消费者特点策划出口味项目活动
　　（3）心理素具体变量： ①生活格调 ②性 ③购买动机 ④价值取 ⑤价格感应程度 项目活动消费者心理素关系十分密切根消费者心理素推出符合口味档次活动满足消费者心理需求 三种素进行简分析实细分素
　　（二）项目市场选择 项目市场细分化存着众子市场子市场中选出目标市场种策略：
　　1．集中性策略 指追求市场利润化目标项目面整体市场力量放子市场该市场开发具特色项目活动进行广告宣传攻势种策略适合短期项目活动成短期中取促销效果
　　2．差异策略 指项目活动针某市场面子市场集合种形式市场中推展开种策略应配强力促销活动进生量统广告宣传成较时间较长般适合型项目活动
　　3．差异性策略 指项目活动面已细分化市场中选择两子市场做目标市场分子市场提供针性活动种策略配置促销活动应分合项目子市场广 告宣传应针特点应调动子市场消费者消费欲达实际消费行
　　三项目策划书撰写
　　系列前期工作结束应着手编写项目策划书项目策划书构件项：
　　（－）封面 1．策划组办单位 2．策划组员 3．日期 4．编号
　　（二）序文 阐述次策划目构思策划体层次等
　　（三）目录 策划书部层次排列阅读清楚全貌
　　（四）容 策划创意具体容文笔生动数字准确误运方法科学合理层次清晰
　　（五）预算 更指导项目活动开展需项目预算作部分策划书中体现出
　　（六）策划进度表 包括策划部门创意时间安排项目活动身进展时间安排时间制定留余具操作性
　　（七）策划书相关参考资料 项目策划中运二手信息材料引出书外便查阅 编写策划书注意求： （1）文字简明扼 （2）逻辑性强巨序合理 （3）题鲜明 （4）运图表片模型增强项目体效果 （5）操作性
　　四项目方案实施
　　项目策划书编写出应制定相应实施细保证项目活动利进行保证策划方案效应做三方面工作：
　　（）监督保证措施 科学理应环节环环相扣责权利明确监督环节少出错误保证项目活动利开展
　　（二）防范措施 事物发展程中许确定素根验成功案例进行全面预测发现隐患防微杜渐损失控制程度推动项目活动开展
　　（三）评估措施 项目活动发展第步应定评估手段反馈设施总结验发现问题时更正保证策划事服务质量提高策划成功率
3．2项目策划体系
　　体育项目策划
　　体育运动类关系越越密切社会越发展体育发展水越高
　　体育发展促进社会方面发展首先提高身体素质推动整社会生理健康化次促进城市现代化进程承办体育项目活动城市国家保证活动利开展然会加强城市建设改善交通状况提高服务水某种程度推动城市现代化进程第三体育加速高科技应体育运动中赛机械赛事记录融入电脑等高科技发展中
　　着市场化进程体育成第三产业中强劲企业20世纪90年代济环境恶化时体育逆势体育已成种产业效推动市场济发展体育产业直接体 育器材设备等生产销售关活动包括体育表演体育设施建设体育运动项目营活动特体育身提供种劳动服务带动产业产生附加值更体育产业化重 容
　　体育产业化结果系列关体育项目策划产出策划体育项目结合体育走市场化产业化商品化必然结果
　　二旅游项目策划
　　代旅游业已成世界发展势头强劲产业产业旅游业发展快产业劳动力强许国家区旅游业作济发展重点产业予力扶持发展伴着 国旅游业迅速发展国旅游资源开发硬件建设正断增加完善旅游业济显十分薄弱更促进旅游济发展旅游项目策划显十分必
　　旅游项目策划旅游企业旅游中介机构通特色活动系列促销手段刺激广旅游消费者欲达成实际购买力谋略分列种类型：
　　1．生态旅游项目策划包括： （1）森林生态游项目策划 （2）沙漠生态游项目策划 （3）草原生态游项目策划 （4）高山生态游项目策划
　　2．度假区项目策划
　　3．民俗文化游项目策划
　　4．题公园项目策划
　　5．文化节项目策划
　　6．世纪旅项目策划
　　7．婚庆游项目策划
　　三公关项目策划
　　公关公关系指公群体中合谐关系良沟通渠道公关门科学门艺术企业文化中分离出门学科20世纪80年代传入国国社会中产 生重影响提出站新世纪门槛面三问题：信息社会二公关系三全球济增长速度取决开辟新市场提出市场说产品价格渠道促销外公关系权力
　　日丰田汽车公司20世纪50年代期推出种名光环轿车起初进入市场困难重重公司进行系列公关项目策划制出系列广告片海滨广虎光环空中飞车 光环猛撞油桶光环悬崖滚车光环通消费者沟通公众认识丰田轿车优良性结果市场树立良形象
　　公关项目策划般通系列项目活动开展营造渠道网络员良关系解决项目开展中遇危机更推动项目活动运行项目活动实现身价值助臂力 现代社会中公关项目策划市场结合十分紧密
　　四教育项目策划
　　教育社会发展重组成成份教育社会发展强动力教育兴民族兴见教育现代社会中重
　　市场济条件教育日益产业化教育项目层出穷例：学生减员项目学费轨项目等等必然少策划参
　　教育项目策划指教育突破口通系列措施带动相关产业发展谋略仅实现身济价值更重实现社会价值决定教育项目策划具社会性
　　五文化项目策划
　　中国历史悠久文化渊源流长文化造方水土文化更造方市场机制文化更造限商机文化搭台贸唱戏项目屡见鲜提供鉴
　　文化项目策划指文化托联系良网络关系弘扬文化实现文化市场价值谋略具体分文化传播项目策划图书项目策划文化传播项目策划侧重文化社会价值图书项目策划侧重文化济效益
　　六房产项目策划
　　房产项目策划指通市场环境调查系统分析利已掌握关资料手段科学合理效推动项目进程提前判断房产项目利进展程度效果
房展会促销招数设计
[您宽带网摆展会]
许楼盘宽带网作楼盘卖点恰逢房展会您宽带网容通现场演示魅力飞扬呢？您网络游戏视频点播信息理区安防等容精心烹制奉献古城市民相信您楼盘获更眼球效益销售机会
[兴回联合促销 ]
相继举办两届房展会离五黄金假期亲密间假期中市民消费涉旅游购物娱乐等容丰富彩机会市民五消费涉关商家联合进行促销相信您收益气名气更财气
特提示：果您楼盘定位较高具1：1车位话妨车商开展合作推出类似您家动起您家装车轮类促销活动举效果更表现眼球效益
[您售楼姐发放楼书传单]
前房交会售楼姐先生推销员宣传员见递楼市传单您妨变化售楼员专做推销事派两位促销员扮成卡通猴唐老鸭等爱逗形象专门发放楼书传单相信您宣传效果应该更突出
[征服次房交会]
部分房产商适展会搭台演唱相互间气势似通展位面积控制果您够整展会中搭台唱戏效果然您出资展场设立休闲区逛累市民休息然容易引起心灵鸣您展场举办类似楼盘模特秀类展览歌舞演出吸引观众眼睛时您风光已然您准备活动具公益性商业味太浓招展示您企业形象创造品牌效益效克服展场竞争效手段时您楼盘获更销售机会
[选致礼品]
举办房交会般市民准备礼品纸袋气球等日常物您完全根您楼盘特点定位象派发新颖致礼品春天送风筝孩子送玩具准备说会道鹦鹉送意赠送张公交车卡鲜花球拍……心情意您礼品默默闻
[推出心动特价房]
房展会作竞争竞技较激烈场时非常吸引媒体市民视线果您改气折优惠着胆子跳楼价单说您推广业绩会光市民眼球效益媒体新闻效益会您受益菲然您仔细筹划筹划方跳楼价出推广目标水渠成
[安排您楼盘游览活动]
楼时开发商市民准备精美礼品酬谢市民注意展会期间您果算带领市民参观楼盘先制定完善具较强吸引力促销计划楼满意市民场签约时您您楼直通车取美名字想新奇营销玩意楼者体察您良心意市民留种想买楼印象
[市民提供性化服务]
展会需实施营销推广需您市民提供系列性化服务消费者感觉您时刻着想样开发理念找旁证您消费者您充满信关心您观众休息午餐车市民提供礼品等事宜
[提前响眼球争夺战]
展会未声势先行您展会前西安华商报西安晚报发布促销广告提醒市民注意告诉市民时房展会忘家楼盘礼等着哟
[制定您促销计划]
促销招式供您参考：
a电话拨送房门b免税优惠c息贷款d业发放租房补贴e现金优惠f客户赠送免费婚纱（档次）g企业荣誉楼盘荣誉放送（礼品配合）h您模型动起（礼品配合）i标准折扣j送物业面积k赠送礼品l口价m物业回租n名促销o购房优惠利举办公关活动促销p差价补偿促销q零风险付款促销r抽奖活动s承诺促销等等

房产开发程序税费
第步 房产开发公司设立
房产开发公司设立阶段法律程序
资房产综合开发公司设立
1公司设立准备
2申请资质等级审批
3申请办理企业名称预先核准
4办理工商注册登记
5办理税务登记
二外资房产开发公司设立
6申请批准项目建议书
7办理企业名称登记
8送审合资合作合章程
9申领外商投资企业批准证书
10办理企业登记
房产开发公司设立阶段相关税费
1企业法开业登记费
2企业法变更登记费
3企业法年度检验费
4补换领证费
第二步 房产开发项目立项行性研究
房产开发项目立项行性研究阶段法律程序
1选定项目签定合作意书
2初步确定开发方案
3申报规划点
4申报审批项目建议书
5编制项目行性研究报告
6申报审批项目行性研究报告
房产开发项目立项行性研究阶段相关税费
1行性研究费
2建设工程规划许证执费
第三步 房产开发项目规划设计市政配套
房产开发项目规划设计市政配套阶段法律程序
房产开发项目规划设计
1申报选址定点
2申报规划设计条件
3委托作出规划设计方案
4办理防审核
5办理消防审核
6审定规划设计方案
7住宅设计方案专家组审查
8落实环保三废治理方案
9委托环境影响评价报批
10建设工程勘察招投标
11委托质勘探
12委托初步设计
13申报审定初步设计
二房产开发项目市政配套
14征求部门审查意见
15落实市政公设施配套方案
16报审市政配套方案
17市政理部门提出市政配套意见
18市政线综合
房产开发项目规划设计市政配套阶段相关税费
1工程勘察（测量）费
2工程设计费
3建设工程规划许证执费
4竣工档案保证金
5时费
6时建设工程费
7建设工程勘察招标理费
8勘察设计监督理费
9古建园林工程设计费
第四步 房产开发项目土权取
取房产开发项目土权法律程序
国土权出
1办理建设规划许证
2办理建设委托钉桩
3办理国土权出申请
4部门实勘察
5土估价报告预审
6委托价评估
7办理核定价手续
8办理土出审批
9签订国土权出合
10领取时国土证
11领取正式国土证
12国土权出金返
二国土权划拨
13国土权划拨申请
14部门现场勘察
15划拨申请审核报批
16取划拨批准
三集体土征
17征集体土申请
18拟征区（县）房局立案
19签订征协议
20签订补偿安置协议
21确定劳动力安置方案
22区（县）房局审核项协议
23市政府文征
24交纳菜田基金耕占税等税费
25办理批文件批图
26办理冻结户口
27调查户口核实劳动力
28办理农转工工作
29办理农转居工作
30办理超转员安置工作
31物作价补偿工作
32征结案
取房产开发项目土权相关税费
1价款（土出金）
2资金占费
3滞纳金
4土费
5外商投资企业土费
6防洪工程建设维护理费
7土闲置费
8土权属调查籍测绘费
9城镇土税
10价评估费
11出土预订金
12征理费
13土补偿费
14青苗树木补偿费
15物补偿费
16劳动力安置费
17超转员安置费
18新菜田开发建设基金
19耕占税
第五步 房产开发项目拆迁安置
房产开发项目拆迁安置阶段法律程序
1委托进行拆迁工作
2办理拆迁申请
3审批领取拆迁许证
4签订房屋拆迁责书
5办理拆迁公告通知
6办理户口冻结
7暂停办理相关事项
8确定拆迁安置方案
9签订拆迁补偿书面协议
10召开拆迁动员会进行拆迁安置
11发放运作拆迁补偿款
12拆迁施工现场防尘污染理
13移交拆迁档案资料
14房屋拆迁纠纷裁决
15强制拆迁
房产开发项目拆迁安置阶段相关税费
1房屋拆迁补偿费
2搬家补助费
3提前搬家奖励费
4时安置补助费（周转费）
5清理费
6停产停业综合补助费
7城区位置较区迁位置较差区远郊区县居民补助费
8次性异安置补助费
9房屋拆迁理费
10房屋拆迁服务费
第六步 房产开发项目开工建设竣工阶段
房产开发项目开工建设竣工阶段法律程序
房产开发项目开工前准备工作
1领取房产开发项目手册
2项目转入正式计划
3交纳煤气（天然气）厂建设费
4交纳水厂建设费
5交纳污水处理厂建设费
6交纳供热厂建设费
7交纳供电贴费电源建设集资费
8土偿出项目办理四源接手续
9设计单位出报批图
10出施工图
11编制报送工程档案资料交纳档案保证金
12办理消防审核意见表
13审批防工程办理防许证
14核发建设工程规划许证
15领取开工审批表办理开工登记
二房产开发项目工程建设招投标
16办理招标登记招标申请
17招标准备
18招标通告
19编制招标文件核准
20编制招标工程标底
21标底送审合预算审查处确认
22标底送市招标办核准正式申请招标
23投标单位资格审批
24编制投标书送达
25召开招标会勘察现场
26召开开标会议进行开标
27评标决标
28发中标通知书
29签订工程承包合
30工程承包合审查
三房产开发项目开工手续办理
31办理质量监督注册登记手续
32建设工程监理
33办理开工统计登记
34交纳实心黏土砖限制费
35办理开工前审计
36交纳投资方调节税
37领取固定资产投资许证
38报装施工水电路
39协调街道环卫部门
40协调交通理部门
41交纳绿化建设费签订绿化协议
42领取建设工程开工证
四房产开发项目工程施工
43施工场三通
44施工单位进场施工暂设
45工程基础结构施工设备安装
46施工程中工程质量监督
五房产开发项目竣工验收
47办理单项工程验收手续
48办理开发项目综合验收领取工程质量竣工核验证书
49商品住宅性认定
50竣工统计登记
51办理竣工房屋测绘
52办理产权登记
房产开发项目开工建设竣工阶段相关税费
1三通费
2水厂建设费
3污水处理厂建设费
4供热厂建设费
5煤气厂建设费
6水资源养蓄基金
7热水资源费
8市政公设施建设费（市政费）
9开发理费
10城建综合开发项目理费
11建筑行业理费
12绿化建设费
13公园建设费
14绿化补偿费
15路灯维护费
16环卫设施费
17生活服务设施配套建设费（区配套费）
18电源建设集资费（电权费）
19外部供电工程贴费（电贴费）
20建安工程费
21建设工程招投标理费
22合预算审查工费
23质量理监督费
24竣工图费
25建材发展补充基金
26实心黏土砖限制费
27工程监理费
28工程标底编制理费
29机电设备委托招标服务费
30超计划水加价
31夜间施工噪声扰民补偿费
32占道费
33固定资产投资方调节税
第七步 房产开发项目营阶段
房产开发项目营阶段法律程序
北京市外销商品房销售
1办理外销商品房预（销）售许证
2选定中介代理机构律师事务
3购房者签订认购书
4签订正式买卖契约
5办理签约公证
6办理外销商品房预售契约公证
7办理外销商品房预售登记
8外销商品房转登记
9外销商品房抵押登记
10楼宇交付入住手续
11办理产权户手续
二北京市销商品房销售
12提交完成建设项目投资证明
13签署预售销商品房预售款监协议
14办理销商品房预（销）售许证
15销售项目备案
16委托中介代理机构进行销售
17购房者签订认购书
18购房者签订买卖契约
19办理预售登记
20办理转登记
21办理房产抵押登记手续
22楼宇交付入住
23质量保证书说明书
24办理产权立契户手续
三北京市房产出租综合理
25房屋出租权确认
26申请房屋租赁许证
27出租承租签订书面承租协议
28租赁事办理租赁登记手续
29租赁房屋转租
30房屋租赁关系终止
四北京市房产出租专项（外京员）理
31房屋出租权确认
32出租办理房屋租赁许证
33出租办理房屋租赁安全合格证
34签订书面租赁协议
35租赁双方办理租赁登记备案手续
五北京市房产抵押
36抵押权设定
37签订抵押合
38办理房产抵押登记
39抵押房产占
40抵押房产处分
房产开发项目营阶段相关税费
1营业税
2城市维护建设税
3教育费附加
4印花税
5契税
6土增值税
7企业税
8税
9房产税
10城市房产税
11房屋产权登记费
12房屋权证工费
13房产权执费
14房屋项权利执费
15房屋买卖登记费
16房屋买卖手续费
17房屋租赁审核备案手续费
18京员租赁房屋审核备案手续费
19京员租赁私房合登记备案手续费
20房屋租赁登记费
21房屋估价手续费
22房屋公证估价手续费
23房产价格评估费
24房产中介服务费
第八步 房产开发项目物业理阶段
房产开发项目物业理阶段法律程序
1物业理单位营资质审批
2签署物业理委托合
3居住区物业接综合验收
4物业理维修公约核准
5安排签订理公约
6制定提供质量保证书说明书
7物业理服务基求
8物业理委员会设立
房产开发项目物业理阶段相关税费
1居住区物业理启动费
2部位设施设备维修基金
3普通居住区物业理费
4高档住宅物业理费
5济适住房区物业理费
6供暖费
房产开发验浅谈
业年直房产业较发达区工作种性质公司少工作解种样项目研究业年验应该总结位业者起讨总结验教训交流成功道
首先介绍业历程95年进入房产行业基础销售员做起快解市场握消费者心理市场需求特点整职业生涯中历国企业市公司私营企业销售销售部理策划部理营销总监总理助理副总理等职务现某集团公司开发营销工作副总理持85万米项目开发工作
房产开发程综合系统工程着济发展社会结构变迁时期开发模式需求市场存着转变转变利相互作够均衡发展
产业发展程中开发模式利润需求成引导市场前进流通发展商长期总结成功实践直占着导位够体现消费需求供需衡市场开发模式参考左右处弱势群体市场够动生态概念健康概念CBD概念倾倒时承受着巨体力透支
2004年2005年半年中国房产业发展进入新时代宏观济数房产行业数指标较明显东西里涉现讲问题政策房产发展程起什作？
具中国特色市场济背景政策面变化绝中国商应该注意研究问题济发展时期政府会利宏观调控行业政策抑制某行业热发展房产行业明显域特点中央政策方政策相互抵触
次针房产行业宏观调控说认中央政策矫枉正嫌中国济域发展均衡东部中部西部发展特点区起步时间样起点样求欠发达区前发展态势发达区起承担发展热苦果欠发达区说：吃撑吃没吃呢现做饭够吃饱吃撑
发展中城市解决完温饱问题发展阶段社会问题正准备厉兵秣马发达城市学发展验中房产业发展作济建设重点城市年断派出政府领导发达区取带回创造优质投资环境发展城市基础设施建设扶持房产业成支柱产业全新体会认识否认济注入新活力提升城市整体济形象时改善民居住水值鼓励
方忽视城市济发展结构盲目发展基础投资反城市发展增添负担握发展程中度关重结合实际情况消费力政策落实处切实房产业发展创造条件城市需面解决问题
次宏观调控政策应该根发展区城市盲目相应国家号召土政策金融方面中央齐令开发企业陷困境中国房产业区域发展均衡发达城市发展政策左右存着较风险相反二三线城市发展空间投资价值显现出
首先投资利润率角度分析发达城市开发成般5000元城市甚达7000元（价3000建设成3000）销售价格10000元利润空间3000元换句话说项目抗风险力较低成熟投资应该防止投资风险放首位然投资利润发展中城市销售价格没办法发达城市齐着100％利润率（城市售价3000元价800－900元建安费800－1000元左右）投资利润率抗风险力远远发达城市
次市场角度分析改革开放20年济迅猛发展10年城市欠帐太公房福利房微利房济适房等成问题规划施工居住环境远远满足市场需求两年实力验开发企业进入市场带新开发模式居住理念房产市场释放出巨量时着政府加快城市化建设量新兴移民二三线城市迁移城市产业优惠政策招商引资力度政策鼓励外移民安家落户群体正成住宅消费领域中坚力量
成功房产开发企业说完成项目市场研究政策研究投资效益分析等系列前期工作项目开发程中值注意必须注意问题呢？
首先项目开发程序应该注意细节说起：
项目立项——该阶段应根项目市场情况块特征完成市场调研研究供需结构制定初步开发计划资金准备前期土手续办理工作
项目定位——根项目济状况产业发展状况居民收入状况市场需求状况产品品质状况建设资源状况等素项目进行合理定位确定项目品质城市中位根项目规模开发周期确定项目应具备超前性期规划设计营销推广确定方
规划设计——结合项目定位成果完成概念设计方案设计初步设计施工图设计等重环节中间穿插景观设计机电配套设备设计智化设计等配套设计工作
前期工作——该项工作项综合性较强工作针项目规划设计意图完成规划建设防消防排水强弱电交通园林等接口工程报批报建工作工作强度环节复杂求负责解相关程序熟悉法律法规办事程序成功表达设计意图时保证济效益化
建筑施工——该项工作前期招投标设备采购相重项目质量开发品质该阶段体现施工理程施工质量握作该阶段重工作通专业加实现
营销推广——切工作围绕营销句话体现营销推广目价值营销推广程中环节建立维护项目品牌企业品牌确保持续发展动力
售服务——合签订揭办理入伙交付物业理体现开发企业服务意识态度分期开发楼盘更加重
述开发关系密切环节外企业理保证项目成功关键开发企业应该理制度财务理成控制工作流程运等方面实行切实效理模式
房产项目开发程中重环节：
房产项目域特性决定发展速度轨迹全面解项目济文理现市场发展状况土取投资分析项目定位起关键性作
房产项目开发系统工程环节复杂预见素够左右项目成功应做充足前期准备工作规避风险里首先房产开发环节进行分类重点环节加分析（步骤根项目实际情况应该穿插进行视项目利资源情况定）：
前期工作：公司注册项目研（包括市场分析济分析等）制定开发计划土取（否拆迁补偿视情况定）项目定位设计收资设计（包括概念设计方案设计扩初设计施工图设计景观设计智化设计机电消防设计等）三通（七通）融资准备等
建设阶段：规划方案报批报建（含水务环评水保等）施工建材劳务监理质监机电设备招投标编制建设施工计划基处理基础施工±0施工网施工环境施工等
营销阶段：营销策划前期预热宣传推广销售组织销售（该环节复杂重销售程中事件营销销控销售策略价格调整热点延续较高求）销售服务（包括揭办理产权办理等）品牌建立（项目企业双品牌）
售服务：交付物业理（品牌维护力表现分期开发传播口碑效应）
项目定位
项目定位工作房产开发程中关键环节产品否市场接受否实现土价值否企业项目树立品牌否降低控制开发风险问题项目定位阶段完成
项目定位工作重点：未市场具备前瞻性城市发展深入研究城市文化研究项目盈利模式清醒认识确定企业发展战略（赚笔钱走托品牌长期发展）
求项目成功项目定位工作需时间资金投入通专业性市场项目进行研究发掘项目潜风险研判程度程中应该注意问题：
代济社会发展资讯时代专业化时代种咨询公司调研公司营销公司存投资活动中起着忽视作聘请专业服务公司时发展商应全程工作进行监督配合利专业方式较强调研执行力完成项目前期调研工作发展商应该调研成果分析应理性通市场调研报告＋项目SWOT分析＋华丽形容词进行渲染投资行性描述清楚
项目定位时期调研工作量具体工作集中调方面研核心成果面规划设计工作铺道路调研阶段应该市场研究（专业公司部门）行性研究（综合性开发部门）财务分析（概预算部门）等三方面进行
项目定位然整开发程中投入时间资金少项目开发根项目投资盈利保障项目定位阶段应完成项目档次品质定位项目核心竞争力定位（概念配套细节卖点价格）项目目标客户群定位项目盈利状况控风险程度分析等重工作
减少项目预见性调研工作中应注意解城市气候温差（否需采暖）理质（通常承载力湿陷性黄土中强风化层状况等基础问题）建材劳务成市政配套情况性块身利素等
完成项目定位工作规划设计作实现项目定位重表现显尤重规划设计坏直接关系市场认程度营销推广卖点项目核心竞争力表现否实现投资效益化规划设计程中值注意问题呢？
首先规划设计容序加区分阶段工作重点加明确规划设计分四项重点工作：概念设计方案设计初步设计施工图设计
概念设计
概念设计工作重理解握政府针城市整体规划需块开发设定种限制性文件针规划意见书者设计点等提出求实现项目定位表现方案时项目投资盈利情况初步体现
项目概念设计阶段否清晰透彻分析块特点：形状高差等块身条件块周边道路交通体系市政配套设施商业流环境山湖林海等然资源时应握空间关系处理衡竖分析济效益等关键细部问题素决定否体现项目身价值重点
外概念设计程中应该握研究项目城市文化文化涵加分析延展情感征服者说够消费者接受
述工作进行全面细致解研究着手概念设计工作工作应该发展商招标程中设计单位完成通紧密沟通设计单位清楚明白发展商开发意图前提该程工作出现反复难度
概念设计阶段项重工作设计单位选择说设计单位选定初步确定项目风格题家设计单位独特设计风格根项目块情况文理环境设计出产品会体现出设计单位精髓设计理念理念相阶段设计单位确定应非常谨慎发设计务书者招标文件中应量减少设计思路限制设计单位留出更设计空间
设计单位概念设计程中更建筑艺术空间合理题思维角度出发进行表现表现达效果会牺牲掉发展商商业利益时发展商设计单位沟通协调相重时开发商应专业角度理性分析设计单位设计意图发现中利商业运作推广部分加沟通
概念设计时进行项重工作设计收资工作项设计单位工作发展商应该全程协助参项工作日方案设计施工图设计成控制方面发展商减少麻烦
方案设计初步设计施工图设计
方案设计阶段工作通概念设计成果理解规划布局空间功布置建筑形式建筑规模根项目定位户型面积定位进行深化
方案设计程中设计单位理解现实项目定位意图户型例面积控制单元组合路网规划等方面力求极高时应注意结合气候质条件合理运规范方标准时合法规范应充分前期开发部门沟通研究惯做法提出较合理解决方案期利通相关部门审批开发商应该阶段编制详细设计务书设计单位提供设计指引
通常开发商阶段容易项目定位开发理念产生动摇保证项目品质保证容积率提高项目效益取舍？认应根项目开发理念区分析：
盘分期开发项目前期创品牌提升品质塑造项目核心竞争力重盘利润期实现果前期市场认期造成较压力
短快项目创造效益化提升表面卖点关键通概念炒作准确户型定位合理价格快速消化市场
项目通细致市场调研项目竞争力分析开发前期阶段发展商应项目合理利润预期确定预期情况心态开发进度会市场轻微变化产生变化避免开发程中左摇右摆停变更定位设计延误项目开发时机失市场
方案设计阶段相关调研设计收资工作非常重确保设计工作出现反复通审批影响整项目开发进度前期应针设计容汇设计单位容进行充分研究确定：
1方规范：建筑节标准（北方数城市执行建筑节标准等级寒冷严寒区节标准规定成定变化）建筑等级分类（根标准建筑等级进行分类应设计程中灵活运减少必成投入）抗震标准防标准防洪标准水土保持标准环境保护标准相应规范
建筑材料推广（行业政策性保护项调研工作重点材料够品质变情况降低成取问题需开发商认真分析）
2方惯做法：掌握质情况合理选基础形式（南北方质情况采桩基础形式相：预制桩粉喷桩灌注桩复合基等常见选择适合基础形式利节省造价）采暖方式室外沟排水材屋面隔墙材料（粘土砖空心砖加气混凝土砌块等材料化情况）
3利擦边球根区规范掌握理解根企业公关力公关力度产生效果需根实际情况判断初步设计阶段应握建筑形式结构选型设备选型材料选样步施工图设计做准备阶段技术角度方案设计进行深化
初步设计程中求开发商根项目品质定位相关材料设备进行初步选定尤外墙形式屋面形式机电设备指标电梯指标配电配水指标荷载相关指标进行确认
方案设计初步设计阶段应该项目成进行核算通开发商概预算部门图纸审核计算提出初步土建工程预算结合项目定位成控制计划提出图纸修改意见（工作定阶段完成果拖施工图阶段改变施工进度产生影响利降低成）
施工图设计阶段优化结构合理计算荷载配置含钢量提高住宅商业空间实率设计单位提出更高求施工图设计采标准设计时间工程造价影响施工图设计程应聘请相关专业专家进行充分证时应加强企业概预算方面力量结构优化方面成控制提出合理意见
施工图设计单位选择应该慎重房产行业特殊性会选择设计单位完成根验品质较高项目概念设计扩初设计通常选择名气业务公司完成国外公司中国分公司
施工图设计应量土化果较成熟区开发项目量选择设计单位单位情况惯做法方规范相解缩短设计周期节约成利
选择设计单位施工图设计深度应该国家相关规范设计完成方年形成行业惯施工图审查单位惯种标准设计前期设计单位应该通渠道取已通审查施工图样加研究避免出现返工通情况（切身体会）
施工图设计程中开发商应注意制定严格施工图审查程序避免政府审图部门施工单位图纸错漏碰缺图纸审查施工带麻烦
报批报建
该项工作整开发程中较繁琐工作涉面广外联单位实现项目定位保证开发品质项目开发成控制起关键作
报批报建工作容分方面：
1土方面：
取土权应首先计委立项然规划部门提出块规划建设求时规划部门汇消防防交通园林教育水公司电信公司燃气公司排污公司等单位项目规划提出求求开发商限制较严重影响项目效益时前期开发部应设计单位开发部门研究分述单位进行沟通寻求双方接受佳方案
2图纸方面：
前期开发部门设计单位施工单位配合完成规划方案施工图审批审查工作分阶段领取建设规划许证建设工程规划许证建设项目施工许证协助施工单位取开工证（方程序）
3方面：
述报批报建工作外开发程中包括界界桩放线基础工程验线缴纳土费缴纳档案保证金协调垄断行业进场施工预售面积查丈竣工面积查丈工程规划施工验收产权登记企业年审等工作
报批报建工作体现开发企业综合力需部门专业整程中密切配合沟通圆满完成工作项目开发成功迈进步
完成项目开发前期工作项目进入关键环节：融资施工营销
售楼员培训实教程
前言　　　
作专业售楼员拥信息资源客户资源决定已业绩巧妇难米炊客户资源创造出销售业绩呢？售楼部建立公公正客户轮接制度众业务员合理序氛围参业务竞争加快项目销售创造销售佳绩般说售楼部决定客户资源属应遵循原：
第接触点原（包括访客户电话客户）
原业务员首先接触该客户该客户应该客户第二第三次门时第接触业务员业务员义务协作帮助成交计入业绩
二 群带性原
1第接触业务员A客户介绍（包括电介绍亲带领门）新客户甲新客户资源甲应属业务员A样甲带客户资源乙应属业务员A类推原仅适应新门客户指明找业务员A老客户介绍先包括期遇2门客户某业务员亲属朋友资源权应优先属该业务员（该业务未第接触事先记录拥客户资源）
三 时效性原
通常业务员老客户资源拥限期业务员产生忧患意识积极动客户保持联糸时追踪促成业务成交拥客户资源时效三月客户资源中泛犹豫型客户成交程较慢类客户三月重新登记登记表须售楼部签字确认该业务员重新获客户拥权
第二篇 售楼员行准
工作态度
1 服司：切实服司工作安排调配时完成务拖延拒绝终止工作2严职守：员工必须时班迟早退旷工擅离职守调班时需意3正直诚实：必须实司汇报工作反馈工作中遇问题坚决杜决欺骗阳奉阴违等道德行4勤勉负责：必须发挥高效率勤勉精神工作认真负责精益求精做时追踪客户充分解客户心理动态
二 服务态度1友善笑迎客事睦相处互帮互助2礼貌：时刻注重形象礼貌语3热情：日常工作中保持高昂工作积极性客交谈中应动客着想4耐心：客求认真耐心聆听详翔实客介绍项目解答客疑问
三行举止1站姿：客户门询问时值班业务员应动起立相迎微笑接客户站立观售楼展板相关资料时值班业务员应笔直站立客户侧头部微微侧客户面露微笑双臂然垂适时客户介绍项目2坐姿：1）轻轻坐落避免动作幅度较引起椅子乱动发声响2）陪客落坐时应坐椅子1323背部倚椅背30双手放腿置两腿间玩弄物品4）双腿然放拢跷二郎腿3交谈时：1）身微微前倾柔目光注视方面带微笑通轻轻点头表示理解客谈话容东张西显心焉2）整理衣着头发频频表3）售楼部高声喧哗手舞足蹈4）坚持请您谢谢起见请慢走等礼貌语5）理顶撞讽刺挖苦嘲笑客客招呼喂应先生姐女士称呼客
第三篇 售楼部工作制度
员工必须遵守廉洁守法诚实敬业行准
二员工应时班迟早退旷工
三员工工作时间应坚守岗位动接访客户服领导安排确保天8：00—19：00时段接访客户
三 工作时间外出早餐吃零食：高声喧哗聊天售楼部睡觉报滥私电话电脑聊天游戏做工作关事情
五值班业务员应提前5～10分钟岗做班前卫生工作
六员工必须衣着体整洁男员工应常修剪头发做异味女员工浓妆艳抹员工工作时间均配戴铭牌
七服司排调配时完成务顶撞司
八玩职守违反劳动规纪律影响公司正常工作秩序
九员工未公司批准兼职
十员工义务保守公司营机密
十员工禁止索取非法利益
十二员工越级越权开展营活动
十三员工违反制度行权级领导投诉接受投诉部门应投诉严格保密
十四员工时书面口头形式公司提出合理建议
十五员工违反公司制度公司造成济名誉损失公司权求予赔偿
第四篇 售楼部员工失分类细
轻微失（罚金515元）
1 客户进门时值班业务员未动起立迎候未礼貌语听电话未普通话说您
2 工作时间带关员公司
3 班时聊天高声喧哗追逐闹勾肩搭背吐痰乱扔纸屑杂物等文明行营业厅吸烟工作时间吃早餐零食睡觉等业务关行
4 工作时间衣冠整未规定佩戴铭牌
5 班时意事协助配合开展业务
6 未意擅越级甲方谈项目相关事宜
二重失
1客事司礼出言逊恐吓威胁骚扰客户
2班时饮洒服班安排工作中意欺骗司
3串岗离岗致工作时间电话接听客户接影响工作
4私藏挪公司物品
5玩忽职守班时事工作关事情
6未预先级领导请假缺勤
7 谎报消息编造传播公司事利益谣言
8 违反国家法律执法机关拘留审查
9 侮辱欧客户事
10 盗窃骗取意损坏客户事公司财物客户索取费礼物求客户代办私事
11 遇紧急情况时未服领导安排
12 客户私交易客户提供损公司利益额外服务私客户收取费藏匿客户遗忘物品等道德行
13 泄露公司文件资料公司利益遭受损害
14 聚众闹事组织参斗殴事件煽动员工怠工罢工等行
第五篇 售楼员行规范
严格公司规定着装仪容整洁
二 时候严禁趴销售楼接台
三 严格遵守现场理规定次序接客户服销售调控
四 正常工作时间擅离岗做工作关事
五 销售中心吃零食杂志说闹高声喧哗化妆牌闲谈
六 销售中心占洽谈桌会见亲朋友
七 饮水机里水洗手洗抹布拖
八 值班员值班时间睡觉
九 占销售电话私电话
十 客户索取费恩惠礼物求客户代办私事
十业务员班时间围坐洽谈桌边
十二禁止班销售中心牌
十三客户遗留物品均应缴
十四员工接听电话应普通话先说您山水华庭
十五电话铃响三声必须接听
十六礼貌回答客户问题动介绍物业情况邀请参观现场
十七详细做客户登记工作
十八认真完成公司交工作
十九应统配戴工作铭牌
二十私换班换岗
二十完洽谈桌桌子收拾凳子摆放整齐洽谈桌抹次
二十二销售控制台椅子坐时全部墙摆放
第六篇 现场客户接准
十 客户进门起身站立面带微笑问候语（您欢迎光）
十二 客户先坐礼貌询问客户需求做介绍语言婉转
十三 双手递交名片量留客户名片电话
十四 通道房门较窄处必须侧身道客户先行
十五 工参观时须戴安钱帽解释安全知识
十六 贬低楼盘抬高
十七 位客户视仁貌取
十八 客户发生分歧时保持镇定绝客户争吵
十九 严格维护客户资料隐私权
二十 接客户时泄露公司保密资料
二十 统口径客户承诺公司未完全确定销售政策优惠条件事项
第七篇 卫生制度
全体员工班时须仪表整洁制服整洁
二 日班前须皮鞋擦净
三 必须保持衬衣领袖中干净制服须慰整齐
四 男员工须勤剃胡须蓄长发染发
五 女员工留长指甲化浓妆异妆气味浓香水佩戴显眼饰品
六 勤洗澡勤换衬衣
第八篇 考勤制度
迟早退
1 迟：公司规定作息时间工作迟10分钟次罚款5元月迟第5次作旷工处理导致损失极坏影响者予金50元直名
2 早退：10分钟者罚款5元早退超30分钟月累计早退第三次者旷工天处理早退导致损失极坏影响者罚金50元直名
二 事假病假
1 事病需请假必须事先公司制度征签字认方放假病假必须出示医院证明
2 员工月请假病假超三天
3 未批准先行放假者视旷工
4 请假旷工超1时者请假旷工半天处请假旷工超2时者请假1天旷1天处
三 旷工
旷工天扣底薪50元作罚金旷工两天扣全部底薪旷工三天作名处理严重违反公司制度者作名处理
四 销售部全体员工须正常时间售楼部报方外出办事
第九篇 销售报表编制理制度
报表种类
销售周报表月报表年报表客户登记表合签定览表销售部月卫生工作纪律情况
1 销售周报表
1） 填制容：周销售情况回款情况
2） 填制时间：周午12：00前
3） 申报程序：报表填制销售部存档
2 销售月报表
1） 填制容：月销售情况回款情况
2） 填制时间：月1日午14：30前
3） 填制程序：销售部填制份留存档份报公司理备案
3 客户登记表
1） 填制容：天访电客户情况
2） 填制时间：天班前10分钟班接客户第二天报表中体现
3） 申报程序：业务员填制
4 合签定览表
1） 填制容：销售单位房号价格业务员姓名会款方式等情况
2） 填制时间：月1日午5：00前
3） 申报程序：销售部理制定份留存档份报公司理备案
5 销售部月卫生工作纪律情况表
1） 填制容：销售部员工日常工作态度卫生纪律情况
2） 填制时间：月1日午14：30前
3） 申报程序：销售部制定份存档份送公司理作年终考核
第十篇 合理制度
手中份空白正式合文客户讲解具体合条款
二 作废合律退销售部处销毁
三 合正式签署前须客户解释清楚具体条款欺诈行
四 正式合签定前须先落实该房产否销售误签署正式合
五 合指价格折价
六 合填写完毕须先查篇误交客户审查
七 请客户签字合送部门审核误送公司签字盖章
八 合中体现公司未落实优惠条款
九 客户必须交定金签正式合
十 补充协议须销售部认
第十篇 更改合制度
制度包括客户提出：更名换房更改付款方式退房改动装修标准改单位间隔没收楼盘附加条款等条求
二 更名
客户需注意销售部递交手写申请书销售部签字方更名原认购方需公司交纳定手续费收回原认购方收已交房款予退直接开具新收新认购方
三 换房
客户需销售部递交手写申请书销售部公司理意方换房换房价格销售部天公布价格准
四 更改付款方式
客户特殊原更改付款方式需销售部递交手写申请书销售部公司理认方更改实际成交价作修改根重新选择付款方式予相应优惠
五 客户退房
客户应特殊原提出退房需销售部递交手写申请书公司理批准财务部根合条款没收定金违法约金余房款财务部约定时间退款
六 改动装修标准
客户提出改动装修标准时必须递交手写审请书公司理意方实施交纳查应工程部确定改动装修金
七 更改单位间隔
客户提出更改单位间隔未交房需销售部提交手写书面申请公司理意交纳相应工程款方实施已交房应请客户直接公司物业部联系
八 没收楼盘
根合条款客户违约公司必须没收楼盘公司扣款销售部电话书面形式通知客户公司财务部约定时间退应退款项
九 附加条款
销售部汇报公司理酌情处理
第十二篇 销售收款催款制度
交现金方式：客户提出交现金销售员应带领客户现金直接交公司安排现场财务员开正式收客户销售员禁止收受现金
二 方式：客户交存折销售员陪客户存折开户银行取现回销售部现金交公司安排现场财务员开正式收客户
三 收取支票汇票方式：客户交支票汇票销售员带领客户支票式汇票交公司财务员手中先公司财务部开收条客户收条注明支票汇票号码公司财务进帐财务部开具正式收客户届时客户收条财务部
四 银行转帐方式：客户已通银行转帐销售员应客户转帐回单送公司财务部财务员确认进帐开具正式收客户
五 交款催款办原谁签约谁负责
六 销售部负责督促销售员交款催款工作
七 销售部制定合执行情况表作催款时间
八 逾期付款客户热情耐心做催款工作
九 客户提出推迟付款付款求销售员须销售批准答应客户
第十三篇 销售制度定期检查修正制度
定期检查修正项制度实际操作中适应性规范性制度更利销售部项工作规范化理发展
二 定定期销售部制度执行情况进行总结反思
三 销售部出现问题想法建议应写出书面陈述递交销售部
售楼员手册
销售礼仪
仪容仪表
1身体：勤洗澡保持身体清洁异味
2头发：常洗头做没头屑染发男士头发盖耳部衣领女士披头散发
3面部：男士留胡须女士化淡妆
4口腔：班前吃异味食物保持牙齿洁白口气清新
5双手：勤剪指甲常洗手保持双手干净男士留指甲女士涂带颜色指甲油指甲太长
6服饰：衣装整洁干净污迹明显褶皱扣纽扣工号牌佩带工整
7鞋子：干净擦亮穿拖鞋凉鞋男士穿深色鞋女士量穿高鞋
8化妆：女性售楼员须化淡妆化妆须适夸张
9装饰：佩带少量饰物佩带新奇夸张饰物
二姿势仪态
1站姿：双脚两脚宽然分开体重均匀落双脚头正肩两眼视前方挺胸收腹女士双手叠放身前脚拢脚尖成字型分开1530度两腿拢伸直男士两脚行分开肩宽两腿伸直两手身相握右手攥左右
2坐姿：售楼员坐姿应该端正坐椅子1323翘二郎腿腿搭座椅扶手盘腿脱鞋女士椅子左侧走椅子前面右脚撤半步右手笼衣服放身前双膝拢轻轻落座两脚腿拢腿面垂直男士手列腿放椅子扶手两腿行拳隔面垂直落座时避免动作太引起椅子乱动声响站起时般左侧站起推拖座椅
3走姿：步伐适中跑工作时间身体东倒西歪前倾仰伸懒腰驼背耸肩背手等
4咳嗽吐痰时请干净纸巾手帕掩住口部哈欠喷嚏时应走开转头掩住口部说起
5行动快跑客户相遇应边行中间穿行客户时进门应客户先行请路应讲起
6整理头发衣服时请洗手间客方
7众挖鼻孔搔痒剔指甲会损已形象
8手应插口袋里双手应垂直坐着时放桌面玩物件
9众应耳语指指点点手指者笔竿指客者指示方
10抖动腿部倚桌子柜台属良惯
11工作时公众区域搭肩挽手公众区域声讲话谈笑追逐
12堂等公众场合着客谈工作关事情
三语言礼仪
1声调然清晰柔亲切宜高低急功利推销楼盘客户种置业顾问形象
2动客级事招呼客户走应立示意表示已注意（）表示等客户先开口
3礼貌语例：早晨请谢谢起见欢迎光等等
4果知道客姓职位量称呼职位王总钱理等
5未知姓氏前称呼先生者女士指第三者时讲应称位先生者位女士
6时候准讲喂说知道知道改先问
7讲客听懂语言
8进入客房办公室前须先敲门
9谈话时双目须正视方眼睛心倾听适回应东张西心焉应时表意断方讲话
四接听客户电话
1接听电话时必须亲切说：您××广场（花园）什帮助您？
2电务必三响接搭
3回答问题时量邀请客户现场售楼部展销会参观会专业售楼员介绍
4客户交谈中量问基问题客户姓名电话址购房意信息源作记录
5通话时听筒头应放耳朵话筒头置唇约5公分处中途需交谈应手捂住话筒接听顾客电话时许搭话
6接听电话时许远距离声喊应走身边说放话筒时动作轻缓
7许着话筒咳嗽哈欠叹气笑
8方挂断方通话完毕先方挂线
9接顾客电话通常控制3分钟超2分30秒告诉客户：热线电话留您姓名联系方式换电话您样影响热线正常工作留效客户档案
10接完电话认真填写电客户登记
五文明语
1迎宾语类：您请进名片请指教欢迎光请坐
2友询问类：谢谢请问您称呼帮您做点什请问您第次便想买楼刚推出种新户型您妨耽误您时间话您介绍您住投资？果住妨套房子没问题想听听您意见行
3招介绍类：请您边坐请喝茶请您资料什明白请吩咐模型展示区洽谈室边签约区
4请求道歉类：起套房子刚卖出意思您话没听明白请您稍等麻烦您扰您什意见请您指教介绍请原谅
5恭维赞扬类：象您样成功士选择楼盘合适先生（姐）眼光您搞房产居然高见令汗颜您见楼盘熟悉客户真快快语您第印象干脆利落先生（姐）真满腹纶您话真正算字字珠玑啊您太太（先生）漂亮（英俊潇洒）羡慕哦您公（皇帝）聪明应该书房
6送客道类：请您慢走欢迎次谢惠顾什明白方请您时电话买楼没关系认识您高兴见
生硬类语：姓什？
7友热情语：先生您请问您贵姓？生硬类语：买什房？
友热情语：请问您想买什样房子？里房厅式三房两厅式……生硬类语：想知道什？友热情语：请问您方明白？请吩咐
六礼仪规范
1现场保持安静
2接客户说话走路轻
3礼貌倒茶应杯78成
4迎客前送客目送客户离开
5事进入办公室应轻敲三征意推门入
6递送物品：
资料：文字正面客双手递送
名片：双手递名字客户
笔：笔尖
7双方讲话时义倾听左顾右盼手表呵欠翘腿
8方愿回答问题追问忌问客户工资年龄婚姻状况
9未听清客户话次询问
10客户安排右手边落座时坐客户左手
11引领客户时客户左前方步
12行走时文件夹口文字正面身体侧左手持文件夹
现场客户接规范
接序
1售楼员接访客户律规定先序次接互相争夺者挑选客户
2接序排列：左右售楼员坐标准天第访客户左售楼员接第二访客户左二售楼员接次类推值售楼员时离开售楼处位售楼员负责接
3吧台般超2接序轮流接售楼员应热情配合帮忙倒水者联系客户营造良销售氛围
二客户划分
1新客户访值售楼员
2客户进需询问客户否老客户访原始接者原始接者事外出值售楼员应原始接者取联系原始接者出差探亲法联络天售楼序处理轮着谁谁接家时间房成交者准
3老客户介绍新客户访时该新客户介绍原始接者
4老客户中途动求更换接值售楼员应客户解释清楚公司制度机暗渡陈仓已特殊情况外原始接客户间发生矛盾种情况应报销售销售解决
三佣金分配
1访客户成交佣金原接者
2代接者取佣金原始接者意外原始接者出差探亲该客户成交佣金分配四六分成代接者占四成原始接者占六成
四接规范
1客户进动客户招呼表示注意等客户先开口
2销售员准备资料夹销售工具接客户次性全接时疏漏处找
3销售员必须熟悉楼盘情况统接口径事先准备介绍序重点系统全面传递楼盘信息
4接完毕量求客户登记登记信息量详细
5登记客户必须回访记录回访情况楼盘法满意点满意点购买抗性等
售楼处基守
基操作求
1动收集竞争者售楼资料时汇报
2业绩运气唯充实努力懈成成功者
3公司刊登广告日业务员请假必须条件全部位工作
基纪律
1员工注重外表形象整齐端庄仪表温文尔雅举止赢客户信
2职员应觉维护公司形象注意保持售楼部安静整洁严禁喧哗嬉戏吃零食等破坏销售部整体形象行准公场合化妆换装擅入部门免影响部门工作
3工作时间允许私电话确实事电话应做长话短说超三分钟
4未授权事擅答应客户求
5未公司许修改合条款
培训制度
1销售员培训包括常规培训提高培训
2常规培训针新销售员销售岗前进行规章制度业务知识销售技巧培训
3提高培训包括例会总结条件聘请讲师讲座者参加专业机构组织讲座培训参加培训员须写结报告
激励制度：
工资提成外售楼部月定奖励基金考核作月奖励基金发放根违反手册予定处罚
考核范围
1出勤
2销售员礼仪接规范执行度
3交付务完成情况例市场调查等
4新客户接量老客户回访
5促销活动执行情况
6动公司提出合理化建议挽回损失做出贡献
考勤制度
1时班迟早退
2班时间坚守岗位暂时离开事招呼事出须意
3中午值班属正常班缺岗离岗
4公司部门开会集体活动须时参加
4轮休调动须事先请示便统安排
5请假须事先批准领导请示告
办公室理制度
1整理办公区域物品文件保持办公环境整洁
2天班前应关闭电脑检查电源插头烟缸废纸篓杜绝火种锁文件柜
客户资料理办法
1新客户资料理办法
接员应备客户资料卡意客户基资料记录烂记心客户次时立认出动招呼
2成交客户资料理办法
成交客户应保持定联系逢年节予定形式问候
3档案天班前必须全部入资料柜遗留外遗留桌面
工作相关责
1公司鼓励职员相互间积极沟通交流切勿妨碍正常工作
2职员常留意告示板客户意见登记簿注意信息更新
3注意保守公司机密公司部门透露售楼处机密容
房产销售基流程
流程：接听电话
1基动作
⑴接听电话态度必须蔼语音亲切般动问候您****开始交谈
⑵通常客户电话中会问价格点面积户型银行揭等方面问题销售员扬长避短回答重奖产品巧妙融入
⑶客户交谈中设法取想咨询客户姓名址联系电话接受价格面积户型产品求等
⑷直接约请客户售楼中心观现房样板间
⑸马咨讯记录客户电表
2注意事项
⑴控制接听电话时间般言接听电话23分钟宜
⑵电话接听适应动接听转动介绍动询问
⑶应客户电信息时整理纳现场理现场员充分沟通交流
3电统说辞
（1）先动问候您****
（2）客户问：边价格少？
答：价格房价根具体位置楼层价格 11万套起售
（3）客户问楼盘什方？
答：楼盘**********
（4）客户问：什样户型？
答：边32米84米户型知您需户型？（做简单介绍）
（5）客户问：楼盘具体情况？
答：精装修单身公寓里面配置较齐全（热水器卫生洁具板全套家具床电磁炉等）做提包住年10月份交付售楼处资料较齐全专进行介绍果您时间欢迎您售楼处现场（注意：明确邀请客户超两次）
流程二：迎接客户
1基动作
⑴客户进门见动前迎接彬彬理说您请问房提醒销售员注意
⑵销售员应立前热情接
⑶帮助客收拾雨具放置衣帽等
⑷通口招呼区客户真伪解区域接受媒体
2注意事项
⑴销售员应仪表端正态度亲切
⑵询问客户否第次房前便第次接销售员前接反继续接
⑶接客户般次接超两
⑷真正客户应该注意现场整洁仪表仪容时客户良印象
⑸客户否场决定购买送客营销中心门口
流程三：介绍产品
1基动作
⑴解客户资讯
⑵然重点介绍产品（着重产品功楼盘配套段优势远景规划装饰建材等说明）
2注意事项
⑴侧重强调楼盘整体优势
⑵热忱诚恳推销客户努力建立相互信关系
⑶通交谈正确握客户真实需求迅速制定应策略
⑷客户超时注意区分中决策者握间相互关系
流程四：购买洽谈
1基动作
⑴倒茶寒暄引导客户销售桌前入座
⑵客户未动表示时应该立刻动选择户做试探型介绍
⑶根客户喜欢户型肯定基础做更详说明
⑷针客户疑惑点进行相关解释帮助逐克服购买障碍
⑸客户70认度基础设法说服定金购买
⑹适时制造现场气氛强化购买欲
2注意事项
⑴入座时注意客户安置事业愉悦便控制范围
⑵销售资料销售工具应准备齐全时应客户需
⑶解客户真正需求
⑷注意现场事交流配合现场理知道客户户
⑸注意判断客户诚意购买力成交概率
⑹现场气氛营造应该制然亲切掌握火候
⑺产品解释应该夸虚构成分
⑻职权范围承应承报现场理
流程五：带现场样板间
1基动作
⑴结合工现状周边特征便走边介绍
⑵结合户型图规划图客户真实感觉选户
⑶结合样板间实景效果公区域装饰装修特点客户解说
2注意事项
⑴带工路线应事先规划注意线整洁安全
⑵嘱咐客户带安全帽身带物品
流程六：暂未成交
1基动作
⑴销售资料海报备齐份客户仔细考虑代传播
⑵次告诉客户联系方式联系电话承做义务购房咨询
⑶意客户次约定房时间
2注意事项
⑴位成交未成交客户旧客户销售员应该态度亲切始终
⑵时分析未成交暂未成交原记录案
⑶针未成交暂未成交原报告现场理视具体情况采取相应补救措施
流程七：填写客户资料表
1基动作
⑴成交否接位客户应立刻填写客户资料表
⑵填写重点客联系方式资讯客户产品求条件成交未成交真正原
⑶根成交性分A（希）B（希）C（般）D（希渺茫）四等级认真填写便踪客户
2注意事项
⑴客户资料应认真填写越详越
⑵客户资料表示销售员聚宝盆应妥善保
⑶客户等级应视具体情况进行阶段性调整
⑷天周应现场理定时召开工作会议根客户资料表检讨销售情况采取相应措施
流程八：客户追踪
1基动作
⑴根客户等级联系时现场理汇报
⑵希希等级客户销售员应列重点象保持密切联系调动切努力说服
⑶次追踪情况详细记录案便分析判断
⑷成功否婉转求客户帮忙介绍客户
2注意事项
⑴追踪客户注意切入话题选择勿客户造成销售畅死硬推销印象
⑵追踪客户注意时间间隔般23天宜
流程九：成交收定
1基动作
⑴客户决定购买定金时时告诉现场理
⑵恭喜客户
⑶视具体情况收取客户定金（民币万元整）告诉客户买卖双方行约束
⑷详解释订单填写项条款容
⑸收取定金请客户办销售员现场理三方签名确认
⑹填写完订单订单连定交送现场理点备案
⑺订单第联（订户联）交客户收执告诉客户补足签约时订单带 ⑻确定定金补足日签约日
⑼次恭喜客户
⑽送客营销中心门外
2注意事项
⑴现场理销售员密切配合制造维持现场气氛
⑵折扣附加条件应呈报现场理意备案
⑶定单填写完仔细检查户面积总价定金等否正确
流程十：定金补足
1基动作
⑴定金栏填写实收补足金额
⑵约定补足日应补足金额栏划掉
⑶次确定签约日期签约日期签约金填定单
⑷重新开定单定金单定金单容写
⑸详细告诉客户签约种注意事项需带起类证件
⑹恭喜客户送营销中心门口
2注意事项
⑴约定补足日前次客户联系确定日期做准备
⑵填写次检查户面积总价定金等否正确
⑶详情况现场理汇报备案
流程十：换户
1基动作
⑴定购房屋栏填写换户户面积总价
⑵应补金额千跃进变化换户户
⑶空白处注明户换户
(4)容原定单
2注意事项
填写完次检查户面积总价定金签约日等否正确
原定单收回
流程十二：签定合约
1基动作
恭喜客户选择房屋
验身份证原件审核购房资格
出示商品房预售示范合文逐条解释合条款：
转事姓名名称住
房产坐落面积四周范围
土权性质
土权获方式期限
房产规划性质
房屋面布局结构构筑质量装饰标准附属设施配套设施等状况
房产转价格支付方式期限
房产支付日期
违约责
争议解决方式
客户商讨确定容职权范围作适步
签约成交合规定收取第期房款时相应抵扣已付定金
定单收回交现场理备案
帮助客户办理登记备案银行贷款事宜
登记备案办银行贷款合份应交客户
恭喜客户送客门外
2注意事项
⑴示范合文应事先准备
⑵事先分析签约时发生问题现场理报告研究解决办法
⑶签约时客户问题法说服汇报现场理更高级
⑷签合购房户填写具体条款定亲签名盖章
⑸代理签约户代理委托书公证
⑹解释合条款时感情应重客户立场认感
⑺签约合应迅速交房产交易机构审核报房产登记机构备案
⑻牢记：登记备案买卖算成交
⑼签约客户应始终保持接触帮助解决种问题介绍客户
⑽客户问题法解决完成签约时客户先请回约请时间时间换取双方折
⑾时检讨签约情况问题应采取相应应措施
流程十三：退户
1基动作
⑴分析退户原明确否退户
⑵报现场理更高级确认认定退户
⑶结清相关款项
⑷作废合收回交公司留存备案
考核制度
第章 总
第条 建立科学效部激励机制充分调动集团公司员工积极性断提高公司整体理水济效益确保完成公司项工作务特制订办法
第二条 考核原
1分级考核原集团公司部室属单位进行考核部室单位属员工进行考核
2单列考核原集团公司属单位项目公司考核时项目公司单列考核项目公司考核分值汇总计入该单位作该单位月度考核分
3物质文明精神文明重原
4奖励惩戒辅原
5坚持公开公正公原
6坚持定量定性相结合原
7坚持责压力工作质量工作效果员工收入紧密挂钩原
第三条 考核象：公司部室属单位
第二章 考核组织职责
第四条 考核组织
1集团公司设立考核领导组2考核领导组设考核办公室
3集团公司财部考核办公室具体办事机构
第五条 考核领导组职责
1审查批准部室属单位报月度工作计划
2研究确定部室属单位月度重点工作重点关注工作
3部室属单位月工作计划完成情况考核方案争议做出终裁
第六条 考核部门职责
1综合事务部负责考核精神文明建设劳动纪律执行情况
2机关支部负责考核建工作情况
3公司财部负责考核月度工作计划完成情况工作质量工作态度
4通指标相关部室考核
第三章 考核体系
第七条 考核容
1月度工作计划完成情况
2工作质量工作态度
3劳动纪律精神文明建设
4建工作
5通指标
第八条 考核期考核程序
1考核期月25日月24日考核结果月工作计划起达单位
2公司财部月度生产营计划会月度工作计划完成情况工作质量工作状态劳动纪律精神文明建设通指标考核情况进行汇总提出考核方案提交考核办公室审核考核办公室批准送交综合事务部确定考核收入
第九条 计划工作确定
1月度工作计划分重点工作计划般工作计划重点工作指工作难度质量求高公司年度营目标完成重影响工作般工作指部门单位职责范围日常工作重点工作月度生产营计划会研究确定
2重点工作分外部工作部工作外部工作指公司外部素工作完成起决定性作工作部工作指通部门观努力完成工作
3重点工作根发挥作工作难度分类重点工作二类重点工作部工作均作二类重点工作进行考核
4部门单位报工作计划时完成该项工作步骤措施进行分解提出分阶段量质期求作考核领导组终裁考核方案
5完成工作期限超1月工作列入工作计划考核领导组意参考核月度计划制订时应予注明部门月度生产营计划会详细汇报工作进展情况
第十条 考核兑现办法
（）重点工作实行加分制重点工作类工作办部门加20分协办部门加10分二类工作办部门加10分协办部门加5分
（二）般工作（50分）
部门单位般工作项数原少5项采扣分制项未完成扣5分
（三）工作质量工作态度（10分）
（四）劳动纪律精神文明建设（30分）
（五）建工作（10分）
（六）通指标考核：减分加分果项通指标合格扣部门全部奖金
（七）重点工作未完成项工作计入总分外原进行处理：
1类工作未完成受公司部素影响办部门扣10分协办部门扣5分受公司外部素影响办部门扣5分协办部门扣分
2二类工作未完成属部工作办部门扣10分协办部门扣5分属外部工作受公司部素影响办部门扣7分协办部门扣5分受公司外部素影响办部门扣6分协办部门扣分
3公司未时研究决策致工作未完成加分扣分
4重点工作月应完成未完成公司批准意必须列月重点工作加分扣分分值变
（九）般工作协办部门配合力未完成样扣协办部门5分
（十）考核总分：FF1+F2+F3+F4+F5F6
F ：考核总分
F1：重点工作完成情况分
F2：般工作完成情况分
F3：工作质量工作态度分
F4：建工作分
F5：劳动纪律精神文明建设分（负值）
F6：通指标扣分
第四章 考核收入
第十条 考核分月度奖金挂钩单位奖金必须集团公司考核结果发放
第十二条 考核收入标准：系统职工集团公司标准执行招聘职工聘员工合规定绩效工资部分
第五章 附
第十三条 办法颁布日起执行
第十四条 办法公司财部负责解释
附件：
表1：月度综合考核办法表
表2：月度综合考核评分汇总表

售楼员工作程序
售楼员工作程序
图示：区域楼市整理－竞争手楼盘基情况（优劣势分析）－－身楼盘资料收集建立－－文件表格建立－－整理吸引买家优越点出身楼盘劣势应措施－－全面解楼盘工程进度－－（搜集客户信息－－筛选客户信息－－访问客户）－－接访客户－－介绍楼盘情况－－解答客户问题－－带客户参观样板房－－（楼盘现场）－－客户度身订造买房案－－记录客户谈话程－－建立客户档案－－信息反馈级－－电话踪客户（门拜访客户）－－度接客户－－客户签订预购书－－提醒客户交纳预订楼款－－提醒客户签定正式认购合－－售服务－－信息度反馈－－综合分析调研
　　前期准备工作
　　　１熟悉区域楼市概况身楼盘情况深刻认识楼盘身素质周边楼盘情况处环境等熟悉理解销售资料确立销
售信心
　　　（１）熟悉现场特点：熟悉遵守现场理公司规章制度
　　　（２）销售资料工具准备例：资料夹计算器名片笔工装等必备销售工具适方式放适位置方便取笔总挂胸前衣襟处卡资料夹封面放衣袋计算器名片派发客户售楼资料放资料夹
　二接规范
　　　１站立
　　　２迎客
　　　３引客
　　　远远见客售楼处走时售楼员应立手夹准备资料两名售楼员称分两侧直立售楼部门侧立客进门脸带笑容动迎支客说：欢迎光递名片xx姐先生请边帮您做楼宇介绍等伸右手指引客进客侧走销售员外围带动时销售员应时补位保持员站立门口
　　　请教客户姓名然互相递换名片例接头衔理董事长负责时应说：先生年轻公司xx实简单天机会您请教成功秘诀头衔介绍定进程中说：先生仪表出众独具慧眼准楼盘相信久定会作夫妻参观携带子女行先生面前赞美先生夫妻面前赞美孩等销售适恭维客户建立沟通道样较容易客户形成购买意
　三介绍楼盘情况
　　　准备楼书计价表等资料－－（视听区）模型展板介绍－－示范单位介绍－－实介绍－－引客洽谈台
　　　１模型介绍
　　　　　指引客模型旁
　　　　　介绍外围情况
　　　　　介绍现位置里方方位楼盘位置楼盘配套路名附建筑物附配套设施公交网络文景观等等
　　　　　介绍完指引客户洽谈台坐手递名片售楼资料售楼员时递水茶
　　　２基素介绍
　　　　　区占规模房屋层高绿化率区配套设施发展商建筑商监理商户型间隔面积数均价特价单位物业理建筑风格业绩目前力推介单位等等时询问客需求解客想法然起身带客示范单位
　　　３参观样板房示范单位
　　　　　样板房：介绍房型间隔优势实际装修标准家俱摆设状况
　　　　　示范单位：重点突出示范性指引客二次装修家私布局间隔开间改动等等
　　　４楼盘实介绍（区实景）
　　　　　须视现场具体特点定否现场
　　　　　重点眼见实推介优点结合现场实景文景观扬长避短强化楼盘实景优势
　　　　　注意工现场安全性
　四洽谈计价程
　　　洽谈推介－－询问销控－－计价－－求助（理）－－促进成交
　　１带客坐洽谈台推陈出新介具体单元客背门面模型效果图时售楼员应时添加茶水做配合营造气氛
　　２根客需求重点推陈出新介二单元
　　３推荐付款方式
　　４计价推介表详细计算楼价银行费费等等
　　５声询问销控营造销售气氛注意询问销控技巧销控员作提示性询问
　　６关键时刻应动举手邀请促进成交进行互相介绍客说：销售某某理楼盘相熟悉定帮您满足您需求售楼说：客户某某先生诚意楼已帮推介计算较单元进入较实谈判拍板阶段
　五成交进程
　　　交时订金－－营造成交气氛－－补足订金－－签订义购书－－进已购客户（间断储备新客户）
　　１客表示满意购买欲时应快促进成交交足定金说：某某先生（姐）没带身份证？边说服力边写认购书客说没带妨说：签约时补
　　　　边写边客说：财务边请交款恭喜您成某某楼盘业恭喜您
　　　　力握紧客户手全场报热烈掌声然声销控员报告已售出单元号
　　２客考虑时利：
　　（１）展销会优惠折扣
　　（２）展销时间性
　　（３）单元珍稀性唯性促顾客时计金２４时补足定金
　　３交定金应时提醒客次缴款时间金额点样办理手续等等
　　４客留电登记方式
　　必须注意售楼提交成交原分析报告该顾客成交原进行分析报告级
售楼工作范围
　　图示：熟悉开发企业部岗位职责－－熟悉开发模式理念－－市场调查研究－－楼盘基概况－－市场营销安排程－－售楼－－服务－－销售张－－客户理－－合理化建议
　　年事房产市场营销士售楼员工作范围级指导卖楼错误者说失偏颇诚然卖楼售楼员工作全部作售楼员外首先必须做市场调查分析工作充分解前房产市场行情充分解前房产市场行情
　　次熟悉房产相关政策法规果售楼员两方面情况熟悉法做售楼工作合格开发理念企业部门运作方式企业部岗位基职工作范围物业理基运作情况等等书董事长总理副总理等高层理者售楼售楼员果知道总理售楼理策划理等职位工作职责范围算合格售楼员业身机团体职员解业部岗位基职责企业部部门独立存相互服务制约售楼部市场部广告部工程部着频繁业务联系财务部行政事部保安部物业理公司等避免着工作果熟悉部门情况会影响工作绩效
　　售楼员做售楼基工作时做企业部横协作级沟通外联络工作尤做市场调研工作熟读政策法规
　　客户理售楼员工作范围中重环节
　　ＣＳ战略系统核心象顾客顾客研究营销体系中占相重位客户理系统顾客研究销售测评基础包括：
　　（１）客户资料获取　　　（２）客户电话回访调查　　（３）客户投诉处理　　（４）销售表格系统
售楼员工作方法
接规范
　　　１客户门时售楼员必须动面带笑容前迎接
　　　２须掌握专业知识楼盘资料准出现根性错误
　　　３售楼员律站立接客户楼书面图等资料工具放身前便时取接客户精神饱满面带笑容留意客户视线表情动前招呼
４客户表明购楼意愿请客户适交谈区入坐取出资料客户介绍
　　　Ａ销售员介绍时书面资料外模型应配合模型加说明
　　　Ｂ介绍程中销售员应避免着资料宣科必须注意客户反应掌握客户心理需求须判断客户属购代购咨询竞争手探子
　　　Ｃ时注意形象代表公司代表楼盘必须保持微笑态度诚恳亲切捕客户感赖
　　　Ｄ成交否客户离时业务员应起身送门说：谢谢欢迎次光
　　二实介绍
　　　　客户完样板房美印象留脑中实楼宇建设程中询重点方便日追踪洽谈
　　四销售技巧
　　１握头脑行销非嘴巴行销原强调优点淡化缺点避免产生类似辩场面
　　２避免听介绍式唯心交谈方式容易引起客户问题效掌握客户专家姿态提供客户服务创造业绩
　　４销售程中客户交谈轻松话题必须握客户心理便吸引客户促进成交
　　五客户追踪
　　１售楼员动出击守株兔公司未成交客户（客户资料调查表中查寻）必须动踪联系继续解说服
　　２售楼员必须天做客户登记交级必时提出零点分析汇报
　　３原客户门三天第次追踪电话方式产谈话容结记录免混淆
　　４追踪客户时应促方回头须事前解客户前次交谈容答复准备适诱
　　六工作日志　　　　　
　　　１天应接规定缮写工作日志利解第线员状况做出迁反应调整支缓
　　　２工作日志容必须包括日期广告媒体客户访数成交数访客户数成交数访客户资料提出需求等
　　七收认购书　　　
　　　１收认购书该楼盘现场邻统　
　　　２销售员收取客定金前必须先核销控确认该套间未售出方客定购立通知总销控
　　　３收取定金开出指定收客签署式两份认购书双方执份
　　　４认购书擅涂改特余额定细心填写联系址应填写现通讯址邮政编码电话
　　　５销售根认购书资料详细填写客户资料明细表然规定装方便日查找
　　八销售报表销售会议
　　　　１现场销售天天销售填写（日报表）销控做清晰明
　　　　２周销售会议日销售该日交考勤报表班表周报表销售报表份容：周该楼盘销售情况客流量
存问题等
　　　　３月底售楼部销售交回该楼盘销售报表（根：日报表资料填写）负责数核算佣金
售楼员现场推介技巧销售服务
　　销售程中售楼员应专业知识讲解中摸清客户性格购买动机推进介绍楼盘特点购房者实际相
结合引导顾客激起购买欲然成交
　　　　推销程中顾客常异议种异议常售楼陷利处境售楼城机应变巧妙化解顾客抗拒
　　顾客持异议原点：
　　１认楼盘没楼盘时售楼员提出法楼盘楼盘澄清切疑点顾客楼盘开发商更
解点示信中楼员熟悉公司楼盘情况熟悉竞争民政部做知已知彼更说服力顾客
产生鸣达诱导成交目
　　２目前想力购买　　通常说仅顾客推托词种顾客做储备购买层列入潜购买象少售楼员
接种顾客时会缺乏信心者表现出耐烦情绪甚出现愿接行种做法错误种客户门少想解
楼盘买果售楼员教养接会留良印象倒亲朋友推介楼盘售楼员必须坚持
门皆客原否失客户批客户
　二客户意购买时售楼员应帮助客户首先签订认购书公司规定时间签订商品房购销全书者补充协议书等
　三售楼员必须全力协助收取客户足定金楼款量保持买家退订塌订
　四位售楼员顾客面前言行负责售出现问题时定时客户建议报告级领导予解决杜绝隐患
销售气氛营造
场气氛营造
销售中心满足务实精明挑剔消费者赢满意非常容易注意销售中心示范单位等独特风格装饰
精致布局讲究等方外注意细节问题
1硬件方面：A 模型展板设计风格否销售中心协调 B 功分区否顾特种需童老残疾等 C 书架报刊杂志否合口味 D 雨架部擦鞋机台动售买机等细节动心E 现场工作员穿着否统VI效果
2软件方面： A 服务质量 B 背景音乐 C 卖场气息温度 D 饮品品质味道 E 接站桌椅舒适感
理想效果设想：23度匠恒温环境陈陈清香飘顾客半休闲椅耳边传悠扬爵士音乐销售姐娓娓讲解手精美资料细心阅读
二外部环境气氛
根工作进度销售阶段设置户外宣传品销售缺少辅助手段
三公益形象建立
仅区导入安全舒适休闲生活理念区域积极倡导种生活适投入公益宣传树立项目形象帮助
楼盘卖点库
第类型卖点
楼盘硬件
产品时代营销时代似循环然房子毕竟决定购买行终素楼盘硬件价值体现细节中中发现动力
卖点构成：
户型卖点配套设施交通卖点精装修卖点板式住宅建材配置景观卖点新工艺新材料率卖点楼间距卖点会卖点泳池卖点户口卖点型超市进驻规划卖点专业组合规模卖点创新技术绿化率卖点
第二类型卖点
建筑风格
果说两年前家讨建筑风格否作产品核心素天建筑风格影响住宅魅力第元素风格种适合项目？具更强杀伤力？
卖点构成：
建筑艺术德国风格欧陆风格法国风格意利风格海派建筑风格式筑居新加坡风格
第三类型卖点
空间价值
空间时间构成生命年华似水扭转类空间发言权时间里存放记忆空间里造未设想
卖点构成：
错层卖点跃式卖点复式卖点空中花园露台卖点
第四类型卖点
园林题
环境作居住空间重组成住宅起肩负天合命许没卖点环境房子卖更非说法愿买房子民年继续感觉
卖点构成：
中心花园加风情园林题园林艺术园林亚热带园园林规模欧陆园林江南园林然园林树木卖点新加坡式园林岭南园林园林社区澳洲风情海滨风情热带园林
第五类型卖点
然景观
拥然景观资源房子身便构成道风景风景风景话中渴发现种源梦想价值江河山水房子构成幅完美图景
卖点构成：
全海景卖点线江景二线江景园景卖点工湖景山水景观山景卖点河景卖点线江景二线江景然湖景
第六类型卖点
区位价值
区位价值争实没意义区位定位居说影响决定性项目核心价值正体现区位显易见需更具创造性发挥
卖点构成：
繁华路段CBD概念中心区概念奥运村概念铁概念商业段
第七类型卖点
产品类
群分房类聚某特殊类型产品定位更加精确捕捉特定目标客户群次产品定位卖点宣传双重考验
卖点构成：
户型物业Townhouse产权式酒店独立墅酒店式公寓户型物业商务公寓国际公寓学院派公寓新独院住宅济适房
第八类型卖点
群分
买家住宅品质求谓产品适合某种类型楼盘社会阶层楼盘阶层
卖点构成：豪宅卖点白领卖点单身公寓工薪阶层外销卖点先锋士国际化社区
第九类型卖点
原创概念
白纸许发挥产商购房创造许概念牵强附会动心扉资讯剩时代总需简洁强词汇
卖点构成：
居住题新市义宣言卖点度假式概念现代义游戏规
第十类型卖点
功提升
购房者创造剩余价值通功提升实现价值提升者超越楼盘先天资源时开发商操作提出更高求
卖点构成：
健康概念投资概念绿色概念e概念卖点环保概念生态概念
第十类型卖点
产品嫁接
外领域找寻灵感已成产界聪明士秘密 产品嫁接复合产种创造更激发美生活然找成功嫁接点绝非拍脑
卖点构成：
教育概念音乐概念艺术概念运动概念旅游概念
第十二类型卖点
楼盘软性
附加值生活形发展商提供形居住空间时应该住户构筑形空间见东西更难做区杰出产商庸产商关键
卖点构成：
服务卖点文化卖点物业理口碑卖点
第十三类型卖点
产品感受价值
居住者生活空间感受元化类价值观紧密关联时代域会侧重点类卖点厚实直奔关键题
卖点构成：
品质卖点成熟社区身份位安全卖点
第十四类型卖点
楼盘发展商形象
蛋未必定鸡鸡总蛋信息称环境善良中国民喜欢开发商声誉判断该买谁房子
卖点构成：
荣誉卖点发展商品牌知情权卖点标榜张扬性
第十五类型卖点
居住文化生活方式
十年时间里中国忘记该样生活方面试图延续遗忘传统居住文化方面充满渴期着异域生活方式
卖点构成：
生活方式品味卖点文脉卖点
第十六类型卖点
情感
类脆弱情感明证然类伟力量情感说情感社会众魔杆撬起许球更沉重东西
卖点构成：
孩子卖点情缘卖点亲恩卖点
第十七类型卖点
销售工程进度
购房者直接信心楼盘工程进度发展商巧妙利施工程中重阶段营造出系列气氛热烈庆典时刻中国总信种正形式
卖点构成：
奠基卖点部认购第期公开发售第二期公开发售期公开发售火爆气热销卖点加推卖点样板房开放外立面呈现封顶卖点竣工卖点交楼卖点入伙卖点尾房销售现房卖点答谢卖点
第十八类型卖点
创意促销
果吸引买家眼球进步带楼盘现场说已成功半着楼市竞争断白热化搭台唱戏促销吆喝成考验发展商想象力道难题
卖点构成：
价格卖点付款方式竞卖卖点节日促销折扣促销送礼促销特价单位促销巨奖促销名效应类赛促销征集活动促销开放日促销业联谊促销音乐会促销表演活动促销艺术活动促销新旧房互动车房互动送私家花园类营销手法
销售员100忠告
—年老时候穷苦前做错什什没做
1．销售代表说销售学知识疑必须掌握没学问作根基销售视投机法真正体验销售妙趣
2．次成功推销偶然发生事学计划销售代表知识技巧运结果
3．推销完全常识运实践证实观念运积极者身产生效果
4．取鸣惊成绩前必先做枯燥乏味准备工作
5．推销前准备计划工作决疏忽轻视备胜券握准备推销工具开场白该问问题该说话回答
6．事前充分准备现场灵感综合出力量容易瓦解坚强手获成功
7．优秀销售代表态度商品知识丰富服务周销售代表
8公司产品关资料说明书广告等均必须努力研讨熟记时收集竞争手广告宣传资料说明书等加研究分析便做知知彼真正知知彼．采取相应策
9．销售代表必须读关济销售方面书籍杂志尤必须天阅读报纸解国家社会消息新闻事拜访客户日话题致孤陋寡闻见识浅薄
10．获取订单道路寻找客户开始培养客户眼前销售量更重果停止补充新顾客销售代表成功源
11．客户益交易必然销售代表害重条商业道德准
12拜访客户时销售代表应信奉准跌倒抓沙意思销售代表空手推销没成交客户介绍位新客户
13．选择客户衡量客户购买意愿力时间浪费犹豫决身
14强烈第印象重规帮助感重
15．准时赴约——迟意味着：尊重时间迟没口假法避免迟发生必须约定时间前通电话道歉继续未完成推销工作
16．做出购买决策权力先生推销果销售象没权力说买话卖出什东西
17．销售代表应认识目转睛注视着客户．销售成功
18．计划然接客户．客户觉益处利进行商洽销售代表必须事前努力准备工作策略
19．销售代表拜访位客户达成交易应努力拜访更客户提高成交百分
20．解客户决定着业绩
21成优秀销售代表前成优秀调查员必须发现追踪调查直摸准客户切成明友止
22．相信产品销售代表必条件：份信心会传客户果商品没信心客户讨然会信心客户说说话逻辑水高说眼倒说深刻信心说服
23业绩销售代表起失败部分原推销产品折扣信心
24．解客户满足需解客户需求象黑暗中走路白费力气结果
25．销售代表言价值东西莫时间解选择客户销售代表时间力量放购买客户身浪费购买产品身
26．三条增加销售额法：—集中精力重客户二更加集中三更加更加集中
27客户没高低分等级分客户等级确定拜访次数时间销售代表时间发挥出效
28．接客户定千篇律公式化必须事先充分准备针类型客户采取适合接方式开场白
29推销机会——逝必须迅速准确判断细心留意免错失良机更应努力创造机会
30精力集中正确目标正确时间正确客户拥推销老虎眼
31．推销黄金准喜欢样样推销白金准喜次方式
32．客户谈谈良机挖掘点建立感增加完成推销机会
33．推销必须耐心断拜访免操急掉轻心必须容迫察颜观色适时机促成交易
34．客户拒绝推销切勿泄气进步努力说服客户设法找出客户拒绝原症药
35．客户周围奇询问绝购买热诚耐心说明介绍须知极直接间接影响客户决定
36帮助客户销售提成销售
37．世界销售代表*什拨动客户心弦思维敏捷逻辑周密雄辩刑艮：声隋茂慷激昂陈词动心扉形式问题时间点说服始终起作素—：真诚
38卖帮卖东西塞客户帮客户做事
39．客户逻辑思考问题采取行动感情销售代表必须动客户心动钮
40．销售代表客户间关系决需微积分样公式理需天新闻呀天气呀等话题切忌试图单纯道理顾客动心
41动顾客心脑袋心离顾客装钱包口袋
42．客户异议法回答时绝敷衍欺瞒意舌L反驳必须答复领必须快请示领导客户陕捷满意正确答案
43．倾听购买信号—果专心听话客户已决定购买时通常会暗示倾听说话更重
44．推销游戏规：成交目开展系列活动然成交等切没成交没切
45．成交规第—条：求客户购买然71％销售代表没客户达成交易原没客户提出成交求
46．果没客户提出成交求象瞄准目标没扣动扳机
47成交关头具坚定信成功化身象—句古老格言讲：成功出成功
48．果销售代表客户签订单产品知识销售技巧毫意义成交没销售简单
49．没订单—件丢脸事清楚什没订单丢脸
50．成交建议合适客户合适时间提出合适解决方案
51成交时说服客户现采取行动拖延成交失成交机会—句推销格言：天订单眼前明天订单远天边
52．信心十足态度克服成交障碍推销表现创造购买信心力假客户没购买信乙算便宜济事低价格会客户吓跑
53．果未成交销售代表立客户约见面日期—果客户面面时候约—次时间想位客户见面难加难出电话少促成某种形态销售
54．．销售代表决客户没买产品粗鲁样失次销售机会——失位客户
55．追踪追踪追踪——果完成件推销需客户接触510次惜切熬第10次
56．(事客户)融洽相处推销场独角戏事心协力客户成伙伴
57．努力会带运气——仔细运气份运年努力样
58反失败咎————承担责完成事情支柱点努力工作成事标准完成务回报(金钱回报——金钱圆满完成务附属晶)
59坚持底——成种挑战非拒绝愿愿意完成推销需5 10次拜访中坚持底果做便开始体会坚持力量
60数字找出成功公式———判定完成件推销需少线索少电话少名潜客户少次会谈少次产品介绍少回追踪然公式行事
61．热情面工作——次推销感觉：棒次
62留客户深刻印象尸—印象包括种仓j新形象种专业形象走客户描述呢时留印象时候暗淡时候鲜明时候时口未必选择想留U印象必须留印象负责
63．推销失败第定律：客户争高低
64高明应竞争者攻势风度商品热诚服务敬业精神愚昧应付竞争者攻势说方坏话
65销售代表时象演员已投入推销行列必须敬业信心十足肯定工作价值意义
66乐——重条果热爱做事成会更杰出做喜欢做事会喜悦带周围快乐传染性
67．业绩销售代表生命达成业绩置商业道德顾择手段错误非荣誉成功会未种失败种子
68．销售代表必须时刻注意较年月业绩波动进行反省检讨找出症结：素市场波动竞争者策略素公司政策变化等等实际掌握正确状况寻找策完成务创造佳绩
69．销售前奉承销售服务者会永久吸引客户
70．果送走位快乐客户会处宣传帮助招徕更客户
71．老客户服务方面怠慢正竞争手机久会陷入危机
72法计算少客户点点失失——忘记回电话约会迟没说声谢谢忘记履行客户承诺等等事隋正—成功销售代表—失败销售代表差
73．客户写信销售代表佳机会
74调查71％客户手中购买产品喜欢信尊重推销首先推销
75礼节仪表谈吐举止相处坏印象源销售代表必须方面功夫
76．服装造完初次见面印象90％产生服装
77．第次成交*产品魅力第二次成交*服务魅力
78．信推销钱格推销资产销售代表运种策略手段绝欺骗客户
79．客户畅谈时销售会取进展客户说话时付断说话时允许客户断推销种沉默艺术
80．推销言善听善说更重
81推销中常见错误销售代表话太许销售代表讲话致会绐机会说客户改变意机会
82．开口推销前先赢客户感赢推销方法赢客户心朋友购买性销售代表购买性
83．果想推销成功定客户心动钮
84．估计50％推销完成交情关系说销售代表没客户交朋友等50％市场拱手交情超级推销法宝
85果完成笔推销佣金：果交朋友赚笔财富
86忠诚客户忠诚帝更重欺骗帝百次绝欺骗客户次
87．记住：客户总喜欢令喜欢尊重值尊重
88销售活动中品产品等重优质产品具备优秀品销售代表手中赢长远市场
89．销售代表赞美客户话应铃铛样摇叮响
90．会分热情失某笔交易会热情够失百次交易热情远花言巧语更感染力
91生意做越越关心客户服务品尝成功甜蜜快陷入困境方法忽视售服务
92．棘手客户销售代表老师
93客户抱怨应视神圣语言批评意见应乐接受
94正确处理客户抱怨二提高客户满意度二增加客户认牌购买倾二丰厚利润
95．成交非销售工作结束次销售活动开始销售工作会完结篇会头开始
96．成功失败汲取教训失败吓倒点销售代表忘记失败中获教训远成功中获验更容易牢记心
97．命中靶子决咎靶子买卖成决客户错
98．问问专业销售代表成功秘诀定回答：坚持底
99．世界什代执着天分——天分事成处：聪明——贫洗聪明司空见惯教育——世界教养处碰壁唯执着决心重
记住：先亮灯先灭做日星执着长久
1OO．年老时候穷苦前做错什什没做
房产开发项目投资计划理
投资计划理实现投资目标利润基保证
作理项基职计划实现目标基保证房产开发项目投资具投资额建设周期长影响素投资风险收益等特点决定房产开发投资行复杂性计划理工作显尤重房产项目投资中必须强化计划理工作确立计划龙头作计划工作贯穿项目投资建设售服务始终
投资项目计划理象确立投资项目实现投资计划理前提条件果投资失误计划源企业应遵循市场规律准确确立投资项目项目投资机会研究中重点考虑产品市场供求状况产品定位市场竞争力项目投资成预测企业投资力等次应编制完整项目投资行性报告作详细风险分析研究项目承受风险力项目操作空间基础确立项目投资目标
二制订项目开发营计划实施投资计划理重措施
投资项目确立投资计划理工作进入实施阶段应通编制项目开发营计划书土购置规划设计工程建设房屋销售物业理等程纳入计划理范畴明确阶段工作目标投资数额工作进度安排项目开发营计划包括项目投资计划成项目建设进度安排项目投资资金衡计划三容
编制项目开发营实施计划首先充分体现项目投资行性研究报告中策划思想市场定位投资目标确保前期工作延续性次充分考虑投资决策时效性尤早已决定投资拖段时间付诸实施项目注意重新研究市场贴市场适应市场变化计划更具操作性
1编制项目投资计划成
市场济条件确保投资获利产品市场定位非常重唯正确定位实现效销售目标效益产品市场定位源翔实市场调查分析销售反馈信息避免投资认识误区片面认材料设备中建设型配套项目获收益应市场需求城市发展取块区位配套设施消费层次消费特点市场售价等素紧密结合起确定产品定位成控制线产品质量生产成项目区位影响房屋产品竞争力重素市场定位准确产品顾客市场优势
编制计划成目控制分项工程成客观反映企业营效果房产项目建设包含专业分工较细牵涉业务部门较部门建设程中容易位义出发造成投资成膨胀进影响投资效益壁销售部门希通完善配套强势广告宣传促进销售设计部门希通采新材料增强楼宇观感效果监理部门希量少新材料新工艺避免出现质量问题等外型项目综合开发区建设周期长常常需分期投入加房屋预售政策影响避免存预提费摊费开发成期反映利润预结利润种情况计划成编制够准确时均衡反映房产企业营成果
编制计划成项目投资行性研究报告测算数作参考财务成核算口径吻合数源验数定额数政府关税费计缴规定确定具体成划分时应行性报告更详细价（土出金）征拆迁费前期费配套设施费土建工程费营理费（含利息）预见费税金等类纳入测算范围样保证计划科学性严密性
计划成审定实施维护执行严肃性保证成控制工作落实具体做法：计划部门编制计划成达业务部门指导规范执行部门款计划财务部门拨款计划计划成规定执行部门资金额度执行部门必须严格计划成控制指标限定属计划外超标款须行报批计划部门计划成许范围进行调整
2编制项目建设进度计划
编制进度计划目指导项目建设工作开展提高工作效率时实现资金动态衡房产项目投资额建设周期长资金成控制十分重尤通拍卖转取块土成重必须通编制进度计划保证建设进度加快资金周转提高资金率外编制进度计划销售工作影响重企业开展销售工作特商品房预售工作需通编制进度计划掌握控制房屋交付期限销售合中明确交楼期便销售部门组织销售时形象进度助坚定顾客信心购买欲促进销售
3编制项目投资资金衡计划
资金衡计划资金计划资金源计划构成资金计划直接通计划成进度计划编制资金源房屋预售收入银行贷款企业款企业资金等商品房允许预售企业项目开发落实时便投入建设根结合企业实际情况考虑资金源资金衡问题超出企业身营力致量楼盘烂尾企业抵御风险力减弱效益低着市场消费房产发展日渐成熟影响产品生命力重素已产品生产问题产品质量问题直接决定着产品市场竞争力作种资金密集型特殊商品住宅产品销售尤显重资金回笼房产投资项目重点影响资金衡关键素合理控制土资产房屋资产流动资金例房产开发企业必须重视问题问题通资金衡计划实现
三计划控制调整实现投资计划理目标必手段
1计划控制作
计划编制完毕实施阶段加强控制保证计划行性权威性计划收预期目标计划控制程计划监督检查程通投入产出报表资金流量反映房产项目投入产出报表（统计报表）季编制反映项目运作状况指导工作进行编制程中理费营费财务费摊销办法会计核算方法执行
2计划调整作
计划实施程中需根项目环境变化定期进行调整实际断协调发展始终保持正确方指导工作般项目投资计划年调整次项目投资成年调整次（报级审批）计划调整程实现计划成终实际成渐程
四项目营效果评价检测投资计划理效果重方法
房产开发项目营效果分析工作计划理工作重组成部分总结反馈提高投资计划理水重方法通项目分析提取项目成构成验数指导编制类项目计划成通项目分析项目投资行性研究报告差异提高关项目策划员水通项目分析吸取成功失败验加深市场竞争手解
着土制度改革断深入土拍卖方式推行房产行业投资回报逐步趋合理增强全局观念保证项目投资成功率做法房产企业致胜法宝追求资金利润率断提高企业理者奋斗目标投资计划理作科学理重容企业发展中发挥日益重作
策划悟道七段位说
第段位：说食终饱
未实践者觉策划甚艰门入初听策划说听眉飞色舞炫耀吃美味佳肴终知味更遑果腹充饥
第二段位：蒸煮沙石香饭
参予历策划工作计中窥豹历验庞杂成系统总结揣摸领蒸煮沙石成香喷喷米饭
第三段位：初闻道理持戒生慧
接触真正商务策划理发现验总结足知道策划创新思维存定式规律性遵循规律便产生策划智慧
第四段位：念念忘遍身透香
反复参详研究该理精髓求证案例社会实践事实知觉中浑身充满灵性策划敏感觉意趣盎然充满活力做染香工作日久必香气
第五段位：游子返乡心知途
段时间反复演练实践终悟出策划基方法复杂策划案感茫然知处手较轻松找策划思路乡游子未回家中心想见家中安坐样子
第六段位：鹰脱鸡埘展翅迎日
着策划智慧断提升渐渐已忘记固定思维方式套路关鸡笼雄鹰终脱离囚笼展开翅膀飞翔思维生观发生脱胎换骨变化
第七段位：水漂石境
策划高境界力力四两拨千斤口舌取天达治胜种作见作痕迹万物种然状态发展力已成种谐然力部分
十五定
（较项目开发中需注意问题）
城市里现代化住宅区综合求越越高项目定位产品定位建筑形式定位决定着客户群定位注意面十定会规划出现阶段乐意接受住宅区
1 定想着赚钱
开发商进行项目合作开发方式合作成功钱家赚句话广东口头禅广东发财中国企业家发展原合作想做皇帝土问题项目合作变起谁广泛真诚合作谁会快速发展壮起需——钱家赚啦
2定想象营销手段代项目定位
开发商做楼盘知道项目开发真谛盲目崇拜策划手段殊知市场进步消费者进步市场研究定升格难度加项目定位产品定位客户群定位变越越重想然进行项定位拍脑门时代已复反
3定违背适超前原
开发商心想做楼王者第建造超出群够接受楼盘结果败塌糊涂适建楼盘想象中差绝然眼想着家永远超定楼盘做
4定复制楼盘进行异建设
全国太复制楼盘异建设失败案例记住楼盘间没性算挨着样
5定分相信国际性设计策划师
楼盘化房产住宅项目开发前提开发商谁放弃导策划导设计两项权利话谁楼盘出现致命问题美国英国德国加香港南方等等什国际师会接受烫手半生熟魔芋
6定超容积率建设住宅
现阶段住宅区建设开发商已追求建面积发展讲究品质品质争客户品质赢利润味建面积建面积定赚钱选择高层什形式定科学仔细计算制订出投入回报方案建设十万方米高层塔式住宅投资十亿结果赚千万计算果建设高层板式住宅话投资少倍赚现真惜项目
7定修建笔直区道路
做规划白纸手绘方式意画出正弧形反弧形曲线区道路然着道路摆放楼座花园规划显然谐笔直道路增加车速楼座摆放象兵营
8定兵营式排列住宅楼
开发商追求增加建筑面积做量兵营楼盘现兵营式住宅区超低价销售规划时交错摆放楼座整区象公园住辈子转
9定建造样高楼群
区里面楼房较抬头楼真杀风景果天际线做规高低错落序道风景线百厌
10定建造区景观
果区够面整高低楼座基样高建造出区美化容易做景观做出更象花园
11定老总决定户型
老总济收入决定认识问题价值观着眼住着舒服户型肯定数消费者买起户型设计定属决定然墅外
12定超出资源定价
楼盘销售定价根开发商消费者提供资源少决定超前设计没配套资源高价位楼盘成死盘原
13定改变已开始销售规划
开发商建设期工程时制造销售条件隐瞒者假造二期规划结果期建设利进行原入住业官司没计划中赚钱反损坏企业形象边开发项目时重新注册公司项目利进行边项目衔接缩短时间增加资金率正赚钱方法
14定超期交房
开发建筑两概念想然工期必然导致超期交房超期交房必然引起赔偿赔偿必然引发矛盾矛盾处理必然会影响企业形象形象没钱没赚
15定理服务
物业理提供种服务条件形成做时间长容易觉区父母官终结果家赶出区定始终想业衣食父母
房产开发六层面
规模
区规模扩似已成种时尚区动辄千亩甚五六千亩万亩（编辑：听说老次搞五六万亩土开发协议知道社会配套建）区规模扩区布局环境营造产生规模效益疑重作非规模越越应合理度工业规模建筑高度样度认越越越高越现认非区规模必然增加城市功社会功仅增加成区理治安群分居住观念利某种程度破坏区宁静规模目前高超额利润尚承受前述利润降销售严峻加规模身造成投资周期长盲目乐观造成严重果
规划
规划定点位置容积率建筑密度绿化率停车位退红线距离等控制指标房产开发指导作毋庸置疑时遏制房产开发性发挥城市规划员学历验时间限制容易根规范较短时间出致行等间距长方块组合干指标位置指标恰恰难改变导致约束事实济发展程度然资源条件千差万城市规范进行约束合理样城市段规划条件应突破目前规范差商业中心安全许前提段容积率突破６．０（编辑：见83）节约土作城市广场疏密效纽约（曼哈顿）香港悉尼等城市市中心密度均高繁华外空中绿化绿化树道路停车场道路停车场应予合理计算应国家规范作指导城市根身条件城市统规划前提做出符合身实施细建筑开发企业做出方案报批实施充分展示企业城市性建筑更加丰富姿
色彩
建筑色彩困扰开发商问题目前建筑物色彩单调乏味缺乏性缺乏生命力似普遍问题建筑成中外墙色彩微足道重国年开发建设亿方米房屋目前似没家样建筑色彩研究单位甚没专职建筑色彩设计师目前国色彩工作室色彩顾问似仅仅做服饰口红搭配设计类工作
综合设计
目前设计分工相精细：建筑结构水电消防防工智等仅设计似综合布线已远满足发展需实际高水设计需高水综合：仅满足规划条件限度产生开发面积降低建设成满足市场需美观方深受户欢迎满足建筑结构水电消防防交通强制性规范目前缺乏恰恰种高水综合设计师作者开发曼哈顿广场处市中心总建筑２０余万方米根市场需必须建综合楼包括五星级宾馆住宅写字楼商场请六家著名设计院做方案满意已动手邀请位专业士苦思冥想两月出基方案请设计院设计出图里缺乏正综合设计师
空间分割
空间分割问题实际户型设计问题前户型设计问题雷化二追求全全三盲目发展错层四缺乏理指导里关键理指导房子底？房间少？客厅房间厕？等等难捉摸解决办法着市场走二着学相互抄实理解决问题难判断基准效费关系济学中价值工程基原理房间少１００方米～１２０方米房屋搞成３室２厅甚４室２厅家庭口少？中国目前均城市家庭口约３３稳定终孩子总离开父母愿意父母住屋说家里亲戚办？春节团圆住？价值工程回答：年中１０天８天准备房间济房间分配房间买
　　面积适超前偏十分必中国攀心理强目前面积扩展速度快稍户型均３～５年扩１０方米二发达国家中产阶级住房般２００方米左右三二手房贬值太快装修费较高
错层利结构便外国朋友始终明白：什面非搞高脚低脚？说错层立体感私密性实际房屋立体感通装饰家具弥补错层私密性实际存十公分高差根挡视线
生态区
　　房屋开发中注意生态衡生态保护甚建设生态区疑正确必须讲究实事求制宜雨水利问题区定济合理雨水充沛区数水资源丰富水便宜雨水稀缺方区储存雨水极少雨量中等偏区年降雨１０００毫米占１０万方米区中满满算积水５万吨约１０万元接收储备净化水成恐怕远远超１０万元样资源生利济合理问题太阳接收装置必须美化必须建筑外观整体性协调否型建筑高档墅中偿失
编辑加入：第七 建筑形式
层高层高层建筑形式选择？落区规模建设高层塔式住宅说建筑成高说销售价格样回报率高？面积销售成问题60销售率会开发商命高层板式建筑售价高层低回报率高利润反高高层考虑投资形式换取利润营道
型城市高层塔式住宅土价格关城市口少发达做较规模高层塔式住宅危险性分析430意味着失败
开发商规划设计中选择种建筑形式科学计算决定拍脑门决定现谋求项目开发中利润化已加容积率转变提高整体品质点早广州等城市项目开发实践中证实
房产项目市场定位工作简分析
作顾问公司接触开发商面定位问题时行业前提
土供应透明少开发商较困难绝部分开发商块时候开始考虑市场操作细节块利素已成事实项目定位难度更高项目短期法操作文影响项目定位工作方面进行分析探讨
　　项目定位解决问题
　　进行房产项目市场定位解决项目操作面矛盾包括区域市场块身矛盾未设想开发成矛盾区域研究块情况矛盾开发设想公司营水矛盾等矛盾合理解决项目定位工作成功完成
　　二项目定位达目
　　解决矛盾时候项目定位项目行性研究进行证方面：
　　1 济技术指标行性
　　通开发成项指标精细测算市场预期售价仔细研究资金投入利润率期值相衡确定项目赢利预期性风险性明确项目济利益实施行性
　　2 时间操作行性
　　市场断变化发展相房产生产周期长特点项目产品定位必须考虑时间操作行性避免出现产品风身项目推出速度慢造成销售畅现象根项目规模块特性产品推出时间等素分析入市时机准确握项目操作时间项目成功重素项目时间控制操作出现问题项目时间变化影响项目开发素包括块周边市场成熟度基础设施建设情况政策调控等素
　　3 长久发展行性
　　项目定位难题项目长久持续发展问题尤规模超房产项目项目分期开发中期身产品定位细分合理性尤重项目身供应量产品单项目客群需求样矛盾直接影响资金回笼开发进度计划实施造成项目开发进度缓慢利润空间降项目法长久发展公司品牌受影响
　　4 公司项目更行素等
　　资金限制开发商项目开发时具体项目言该项目行性利润空间开发速度项目行性相较够确定该项目先行开发行性
　　三项目定位涉环节
　　项目定位通常行性研究阶段进行般客群需求调查采问卷结合座谈形式根方面判断：
　　1． 现金流测算握
　　开发企业根身现金流测算握确定项目定位追求方例具体块言开发众化普通住宅开发联排墅样行者利润空间更风险更作资金相薄弱企业疑应该考虑资金快速回笼利润空间
　　2． 土条件
　　土身条件项目定位根基础块然条件综合利项目物业增值前提错误定位优势变劣势现象房产开发程中普遍存例京北项目块中间较天然湖泊增加开发面积发展商进行规模整治填湖工作造成然景观条件降增加面积时造成项目产品品质降众开发商工造湖天该块湖泊应该优势项目定位问题成劣势块然优势项目定位中未予考虑作劣势进行处理项目开发受巨影响利进行
　　3． 销售速度
　　销售速度项目定位重素尤价格定位营销推广定位方面注意销售速度销售周期直接影响项目回款速度开发周期开发企业项目间整体资金运做直接影响
　　4． 客户群体
　　客群需求特征项目定位决定素客群该块区域市场认知产品需求房产开发竞争日益激烈天客户群体准确握项目开发成功前提条件
　　5． 房屋单价总价构成
　　现市场少项目单位售价低产品户型较总价高形成严重滞销确定身项目目标客群基础客群户型需求单套总价格考虑项目进行产品定位特需注意问题
　　6． 公司擅长开发类型
　　项目硬性软性项指标明确情况开发企业身优势充分考虑必少尤高端产品开发更需开发企业综合考虑身条件
　　7． 公司求利润品牌
　　项目定位程中市场块特征素开发企业身项目利润求决定项目定位观素影响项目定位准确性素
　　四项目定位需注意问题
　　项目定位根身条件建出适销路产品定位唯行性点必须充分考虑做出优选择
　　1． 开发商实力包括资金验等等
　　作资金实力房产开发中普遍认开发验等素考虑没众开发企业重视
　　2． 土条件规划条件
　　考虑土身条件优劣势块规划条件必须充分考虑条件允许情况进行合理调整
　　3． 针20万项目必须宏观济运行进行分析
　　开发企业普遍认宏观济发展宏观济分析离身项目远项目相关性型开发项目周期少需三年时间整体宏观济运行发展项目影响非常开发企业项目定位时必须充分考虑重方面
　　4． 客群调查
　　目前普遍应问卷微观调查方法完全适合客户需求调研判断客户接触交流结果效直接判断基础
　　5． 单方利润率总利润率资金风险
　　项目定位需考虑素作开发企业项目运做核心单方利润率总利润率资金风险三方面问题公司机密问题项目定位关系项目生死顾问公司必须开发商深入交流进行规模证模拟选择行性研究够作出项目定位
　　五影响项目定位前瞻性素
　　1． 群思想意识形态定位研究
　　客群思想意识形态分析生活方式文化色彩融合项目定位适合未客群需作准备客群消费进行引导
　　2． 建筑特色增加文化气氛
　　解决基居住问题开始改善居住条件居建筑开始审美喜考虑项目定位时建筑特色越越受重视
　　3． 研究建筑发展方
　　市场发展方影响着项目定位建筑发展方研究建造适合建筑发展市场发展建筑项目定位准确握未关键
　　4． 增加区域产品互补性避免激烈竞争
　　项目市场定位离开周遍竞争手分析期竞争中获胜市场相互竞争相互补充赢市场增加区域项目产品互补性项目定位重课题考虑产品差异化找市场空隙做没特涉市场求客群细分求非常精确产品定位细节进行深入研究
　　
　　综合容项目定位房产开发重性该项工作复杂性激烈市场竞争中提醒开发企业加强项目定位工作深入开展研究终赢项目开发企业发展成功
编制现金流量表新尝试——公式法
国现阶段编制现金流量表方法纳起外两类：（1）现金流量项目单位利栏式现金日记帐编制（2）利工作底稿编制调整分录权责发生制基础帐务处理调整现金收付制第种方法具普遍适性第二种方法许实务工作者编制调整分录时会丢三拉四知然笔者年事现金流量表教学工作深感讲授然难文试图现金流量表编制出种知然方法——公式法
　　公式法编制现金流量表计算公式
　　现金流量表形成现金流量活动分三类：营活动投资活动筹资活动两类活动非频繁发生企业企业该类活动发生时作辅助记录直接辅助记录中获取现金流量信息营活动企业现金流量频繁活动现金流量表难反映方面文提编制针反映营活动产生现金流量言
　　公式法编制现金流量表基思想：利资产负债表利润表资料辅少量辅助记录明细表通项目间关系分析出填列项目计算公式勿需编制调整分录试项目销售商品提供劳务收现金例进行演示该项营活动分三种情况：　　
　　（1）现销销售商品提供劳务收现金期销售商品提供劳务收现金收入期销货退回支付现金期营业净收入　　
　　（2）存赊销预销情况赊销相关会计科目应收帐款应收票坏帐准备科目应收帐款坏帐准备帐户结构：
　　现金收付制销售商品提供劳务收现金期现销收入期退货支付现金+期收回期应收帐款④+期收回前期应收帐款⑤+期收回前期核销坏帐损失⑦………………………………………………（Ⅰ）
　　应收帐款坏帐准备帐户结构知：
　　①＋（①＋⑦）（③＋④＋⑤＋⑥＋⑦）⑧
　　⑨＋（⑦＋⑩）⑥⑾
　　两式恒等变形：
　　④＋⑤＋⑦①+②+⑦③⑥⑧……………（Ⅱ）
　　⑦⑾＋⑥－⑨－⑩…………………………（Ⅲ）
　　代（Ⅲ）式入Ⅱ）式右边：
　　④＋⑤＋⑦①＋②＋⑾－⑨－⑩－③⑧
　　　　　　（①－⑧）＋（⑾－⑨）
　　　　　　　＋②－⑩－③…………………（Ⅳ）
　　代（Ⅳ）式入（Ⅰ）式：销售商品提供劳务收现金期现销收入期退货支付现金十（①－⑧）＋（⑴－ ⑨）＋②－⑩－③
　　请注意：期现销收入期退货支付现金+②③期现销收入十期赊销收入期退货支付现金期退货应减少贷款期营业净收入
　　①⑧⑾⑨⑩含义代入前式：
　　销售商品提供劳务收现金期营业净收入+（期初应收帐款余额期末应收帐款余额）+（期末坏帐准备期初坏帐准备）年末补提坏帐准备数（加：销数）期营业净收入十期初应收帐款净额期末应收帐款净额年末补提坏帐准备数（加：销数）………………（V）
　　果存应收票应收票存坏帐准备计提等式（V）中附加期初应收票期末应收票
　　（3）存预销预收帐款帐户结构：
　　结构：期收预收帐款已结转出销售劳务收入+（期末预收帐款余额期初预收帐款余额）代（V）式存预销情况销售商品提供劳务收现金金额
　　综合面三种情况：
　　销售商品提供劳务收现金期营业净收入+（期初应收帐款净额期末应收帐款净额）＋（期初应收票余额期末应收票余额）＋（期末预收帐款余额期初预收帐款余额）年末补提坏帐准备数（加：销数）
　　面公式作点说明：
　　（1）期营业净收入营业务收入业务收入中材料销售运输业务等提供净收入
　　（2）作年末补提坏帐准备数备查记录
　　（3）公式中项目金额直接资产负债表利润表应项目辅少量帐簿记录直接出远编制调整分录简单
　　（4）非现金资产抵付货款情况抵付数面公式中减
　　现举例说明公式应
　　例：某企业1998年编制现金流量表时搜集关资料：
　　（1）总帐应收帐款应收票预收帐款坏帐准备货款栏四科目货款期初期末余额分：
　　辅助记录中查年终结帐时销坏帐准备1000元
　　（2）损益表中：
　　产品销售净收入10000000
　　业务收入：
　　材料销售收入500000
　　运输业务收入100000
　　计算期营业收入10000000＋500000＋10000010600000
　　期初应收帐款净额期末应收帐款净额（400000－2000）－（300000－1500）99500
　　期初应收票余额期末应收票余额180000－200000＝－20000
　　期末预收帐款余额期初预收帐款余额150000－100000＝50000
　　年末销坏帐准备数1000
　　项相加：该企业1998年销售商品提供劳务收现金10600000＋99500－20000＋50000十1000＝10730500（元）
　　举例利项目计算公式快速获项目金额免编制调整分录苦企业编表者根身情况推导项目适计算公式收租金业务收入（固定资产包装物出租收入）＋［期初应收款（承租）期末应收款（承租）］＋（期末预收租金期初预收租金）样关帐户资料辅助记录明细表等推导诸收税费返收营活动关现金购买商品接受劳务支付现金营租赁支付现金支付职工职工支付现金实际交纳增值税款支付税款支付增值税税外税费支付营活动关现金等项目里—例举
　　二公式法环境条件
　　公式法编制现金流量表编表者摆脱企业全年济业务进行逐笔程性分析提高编表效率公式法环境条件求：
　　（）编表者必须企业济业务相熟悉单位会计科目口径济业务引起资金运动特征十分解准确确定项目适计算公式
　　（二）资产负债表中列项目作注释说明：（1）期末应收帐款应收票预收帐款坏帐准备期末应付帐款应付票预付帐款中货款增值税分加注释便计算销售商品提供劳务收现金收增值税销项税额退回增值税款购买商品接受劳务支付现金支付增值税’颇目金额时直接加运（2）期初期末应付工资应付福利费应交税金中包含非营性容金额便填列现金流量表补充资料营性应付项目增加数时直接加剔（3）期初期末预提费中包含非营性容金额便填列现金流量表补充资料预提费增加数时直接加剔总资产负债表中含混合容项目予特关注
　　（三）考虑损益表中业务收入业务支出结果业务利润反映编制损益表时业务利润作注释说明：（1）业务收入材料销售运输业务出租业务形资产转等明细项目加说明（2）业务支出材料销售成转形资产摊余价值营性租出固定资产折旧等明细项目加说明
　　（四）准备少数明细表明细表包括：（1）应交增值税明细表（2）固定资产折旧明细表（3）工资福利费分配明细表明细表企业增添额外工作量便编现金流量表编制快速编制现金流量表作出贡献
（五）作必辅助记录年末补提坏帐准备金非现金资产清偿债务视销售形成增值税销项税额投资筹资活动产生现金流量部分项目等辅助记录减轻企业编制现金流量表工作量
现金流量表编制（典总结）
现金流量表表项目
（）营活动产生现金流量
※1销售商品提供劳务收现金
营业务收入+业务收入
+应交税金（应交增值税销项税额）
+（应收帐款期初数应收帐款期末数）
+（应收票期初数应收票期末数）
+（预收帐款期末数预收帐款期初数）
期计提坏帐准备
支付应收票贴现利息
库存商品改变途应支付销项额
±特殊调整事项
特殊调整事项处理（含三帐户部转帐业务）果：应收帐款应收票预收帐款等贷方收入销项税额加果：贷应收帐款应收票预收帐款等方现金类科目减
※①收回坏帐关
②客户商品抵债进项税反映
2收税费返返（增值税+消费费+营业税+关税+税+教育费附加）等
3收营活动关现金
述营活动外营活动关现金
※4购买商品接受劳务支付现金
[营业务成（支出支出）
+存货期末价值存货期初价值）]
+应交税金（应交增值税进项税额）
+（应付帐款期初数应付帐款期末数）
+（应付票期初数应付票期末数）
+（预付帐款期末数预付帐款期初数）
+库存商品改变途价值（工程领）
+库存商品盘亏损失
期列入生产成制造费工资福利费
期列入生产成制造费折旧费摊销修理费
库存商品增加额中包含分配进入制造费生产工工资
±特殊调整事项
特殊调整事项处理果：应付帐款应付票预付帐款等（存贷类）贷方现金类科目减果贷：应付帐款数应付票预付帐款等方销售成进项税科目加
5支付职工职工支付现金
生产成制造费理费工资福利费
+（应付工资期初数期末数）+（应付福利费期初数期末数）
附：存建工程员工资福利费时注意期初期末计提数中否包含建工程情况式计算考虑计算关系
期支付职工职工支付工资
（期初总额包含建工程期初数）
+（计提总额包含建工程计提数）
（期末总额包含建工程期末数）
题目出期列入生产成工资福利期初建工程工资福利时公式：
生产成制造费理费工资福利费
+（应付工资应福利费期初数期末数）
（应付工资福利费建工程期初数应付工资福利费中建工程期末数）
※6支付项税费（包括耕占税退回增值税税）
税+营业务税金附加
+应交税金（增值税已交税金）
+消费费+营业税
+关税+土增值税+房产税+车船税+印花税
+教育费附加+矿产资源补偿费
※7支付营活动关现金
剔项素费+罚款支出+保险费等
（二）投资活动产生现金流量
※8收回投资收现金（包括长期债权投资收回利息）
短期投资收回金收益(出售(广告容已删)期收回)
+长期股权投资收回金收益(出售(广告容已删)期收回)
+长期债券投资收金
※9取投资收益收现金
长期股权投资长期债券投资收现金股利利息
※10处置固定资产形资产长期资产收现金
收现金相关费净额
（包括灾害造成固定资产长期资产损失收保险赔偿）
（负数支付投资活动关现金项目反映）
11收投资活动关现金收购买股票债券时支付已宣告尚未领取股利已付息期尚未领取债券利息述投资活动项目外投资活动关现金流入
※12购建固定资产形资产长期资产支付现金实际办理该项事项支付现金
（包括固定资产款利息资化融资租赁租赁费筹资活动中反映）
※13投资支付现金
期（短期股票投资+短期债券投资+长期股权投资+长期债券投资）手续费佣金
14支付投资活动关现金
购买时已宣告尚未领取现金股利
+购买时已付息期尚未领取债券利息投资活动关现金流出
（三）筹资活动产生现金流量
※15吸收投资收现金发行股票债券收现金
支付佣金等发行费
减支付审计咨询费支付筹资活动关现金中反映
※16款收现金短期款+长期款收现金
※17收筹资活动关现金
述项筹资活动外筹资活动相关现
（现金捐赠）
※18偿债务支付现金偿款金+债券金
※19分配股利利润偿付利息支付现金
支付（现金股利+利润+款利息+债券利息）
20支付筹资活动关现金
述筹资活动支付现金外筹资活动关现金
流出（捐赠现金支出融资租赁租赁费）
二实例解析现金流量表补充资料编制（）基原理
许知道现金流量表补充资料中加加减减基种理花时间死背苦项目太增减复杂结果越背越糊涂仔细篇解析掌握基分析方法助短时间掌握补充资料编制方法印证句古话：授鱼授渔
1计提资产减值准备
假设企业计提存货跌价准备1000元外未发生济业务企业应做分录：
：理费1000贷：存货跌价准备1000
显然企业净利润0－10001000元述分录未涉现金资产企业未发生营活动现金流量企业营活动现金流量净额0元见营活动现金流量净额净利润计提资产减值准备间关系：
营活动现金流量净额（0）净利润（1000）＋计提资产减值准备（1000）
企业资产价值回升相应结转已计提资产减值准备结转资产减值准备计提资产减值准备净利润影响相反转销资产减值准备应作减项调整：
营活动现金流量净额净利润－转销资产减值准备
2固定资产折旧
假设企业行政部门计提固定资产折旧1000元外未发生济业务企业应做分录：
：理费1000贷：累计折旧1000
显然企业净利润1000元企业营活动现金流量净额0元见营活动现金流量净额净利润计提固定资产折旧间关系：
营活动现金流量净额（0）净利润（1000）＋计提固定资产折旧（1000）
期初累计折旧影响期净利润编制现金流量表补充资料时固定资产折旧项目应期实际计提数填列
3形资产摊销
假设企业摊销形资产1000元外未发生济业务企业应做分录：
：理费1000贷：形资产1000
显然企业净利润1000元企业营活动现金流量净额0元见营活动现金流量净额净利润形资产摊销间关系：
营活动现金流量净额（0）净利润（1000）＋形资产摊销（1000）
理营活动现金流量净额净利润长期摊费摊销间关系：
营活动现金流量净额净利润＋长期摊费摊销
4摊费减少（减：增加）
假设企业新增笔摊费5000元外未发生济业务企业应做分录：
：摊费5000贷：银行存款5000
显然企业净利润0营活动现金流量净额5000元营活动现金流量净额净利润摊费增加关系：
营活动现金流量净额（5000）净利润（0）－摊费增加（5000）
假设企业仅摊销摊费1000元外未发生济业务企业应做分录：
：理费1000贷：摊费1000
显然企业净利润1000营活动现金流量净额0元营活动现金流量净额净利润摊费减少关系：
营活动现金流量净额（0）净利润（1000）＋摊费减少（1000）
述两种情形时存营活动现金流量净额净利润摊费减少摊费增加间关系：
营活动现金流量净额（5000）净利润（1000）＋摊费减少（1000）－摊费增加（5000）净利润（1000）－摊费净增加（4000）
见摊费减少（减：增加）指摊费净减少（减：净增加）般情况通该项目资产负债表中期末数期初数相抵减获
5预提费增加（减：减少）
假设企业预提行政部门固定资产修理费5000元外未发生济业务企业应做分录：
：理费5000贷：预提费5000
显然企业净利润5000元企业营活动现金流量净额0元见营活动现金流量净额净利润预提费间关系：
营活动现金流量净额（0）净利润（5000）＋预提费增加（5000）
假设企业行政部门存款支付预提固定资产修理费1000元外未发生济业务企业应做分录：
：预提费1000贷：银行存款1000
显然企业净利润0元企业营活动现金流量净额1000元见营活动现金流量净额净利润预提费间关系：
营活动现金流量净额（1000）净利润（0）－预提费减少（1000）
述两种情形时存难出营活动现金流量净额净利润预提费增加预提费减少间关系：
营活动现金流量净额（1000）净利润（5000）＋预提费增加（5000）－预提费减少（1000）净利润（5000）+预提费净增加（4000）
见预提费增加（减：减少）指预提费净增加（减：净减少）般情况通该项目资产负债表中期末数期初数相抵减获
6处置固定资产形资产长期资产损失（减：收益）
假设企业处置台设备原价10000元已提折旧4000元售价5000元济业务企业应做分录（处写简化分录）：
：银行存款5000累计折旧4000营业外支出1000贷：固定资产10000
显然企业净利润1000元时企业产生现金流量净额5000元5000元现金流量属投资活动现金流量营活动关该笔业务营活动现金流量净额0见营活动现金流量净额净利润处置固定资产形资产长期资产损失间关系：
营活动现金流量净额（0）净利润（1000）＋处置固定资产形资产长期资产损失（1000）
述固定资产售价改7000元难出营活动现金流量净额净利润处置固定资产形资产长期资产收益间关系：
营活动现金流量净额（0）净利润（1000）－处置固定资产形资产长期资产收益（1000）
企业期间实现处置收益处置损失应收益损失相抵净损益金额列示该项目外固定资产报废固定资产清理范畴核算固定资产处置核算样营活动现金流量净额净利润固定资产报废损失间关系：
营活动现金流量净额净利润＋固定资产处置损失
7财务费
假设企业存款支付金融机构手续费1000元外未发生济业务企业应做分录：
：财务费1000贷：银行存款1000
显然净利润1000元支付金融机构手续费属筹资活动容然企业发生现金流出1000元属营活动现金流出企业营活动现金流量净额0见营活动现金流量净额净利润财务费间关系：
营活动现金流量净额（0）净利润（1000）＋财务费（1000）
财务费损益表中获里财务费含指筹资活动产生财务费
8投资损失（减：收益）
假设企业投资采成法核算收应确认投资收益现金股利1000元外济业务发生企业应做分录：
：银行存款1000贷：投资收益1000
显然企业净利润1000元然企业收1000元现金笔现金流入属营活动现金流量企业营活动现金流量净额0营活动现金流量净额净利润投资收益间关系：
营活动现金流量净额（0）净利润（1000）－投资收益（1000）
投资损失营活动现金流量净额净利润＋投资损失该项目填列金额利润表中投资收益项目直接获
9递延税款贷项（减：项）
假设企业期产生应纳税时间性差异1000元企业税率30企业已期税缴济事项发生企业应做分录：
：递延税款300贷：银行存款300
显然企业净利润0元企业交纳税产生现金流出300元企业营活动现金流量净额300元营活动现金流量净额净利润递延税款项间关系：
营活动现金流量净额（300）净利润（0）－递延税款项（300）
产生递延税款贷项正相反营活动现金流量净额净利润＋递延税款贷项具体编制该项目时应递延税款项贷项相抵净额分析填列
10存货减少（减：增加）
假设企业期销售产品成1000元外济事项发生企业应做分录：
：营业务成1000贷：存货1000
考虑营业务收入影响企业净利润应1000元该分录中未出现现金资产企业营活动现金流量净额0元见营活动现金流量净额净利润存货减少间关系：
营活动现金流量净额（0）净利润（1000）＋存货减少（1000）
假设企业期存款购入存货3000元外企业未发生济事项企业应编制分录：
：存货3000贷：银行存款3000
显然企业净利润0元企业购货支出现金3000元营活动现金流出企业营活动现金流量净额3000元见营活动现金流量净额净利润存货增加间关系：
营活动现金流量净额（3000）净利润（0）－存货增加（3000）
述两项业务期间发生企业净利润0元营活动现金流量净额3000元营活动现金流量净额净利润存货间关系：
营活动现金流量净额（3000）净利润（1000）－存货增加（3000）＋存货减少（1000）净利润（1000）－存货净增加（2000）
具体编制该项目时存货增加存货减少均指存货净增加净减少额
11营性应收项目减少（减：增加）
假设企业收回客户前期间欠款1000元引外企业未发生济业务企业应做分录：
：银行存款1000贷：应收账款1000
显然企业净利润0企业通收回欠款获营活动现金流入1000元企业营活动现金流量净额1000元见营活动现金流量净额净利润营性应收项目减少间关系：
营活动现金流量净额（1000）净利润（0）＋营性应收款项减少（1000）
理：
营活动现金流量净额净利润－营性应收项目增加
具体编制该项目时营性应收项目增加营性应收项目减少指营性应收项目增减相抵净变化额
13营性应付项目增加（减：减少）
假设企业计提期税计1000元未缴税款外企业未发生济业务企业应做分录：
：税1000贷：应交税金应交税1000
显然企业利润1000元企业未支付该税企业未发生营活动现金流量企业营活动现金流量净额0营活动现金流量净额净利润营性应付项目增加间关系：
营活动现金流量净额（0）净利润（1000）＋营性应付项目增加（1000）
理：
营活动现金流量净额净利润－营性应收项目减少
见具体编制该项目时营性应付项目增加营性应付项目减少指营性应付项目增减相抵净变化额
三实例解析现金流量表补充资料编制（二）疑难解析
现金流量表补充料项目编制然现金流量表补充资料中已明确规定（：加项减项）具体编制起少存两问题进步弄清：报表项目具体包括容二获项目金额两方面容企业会计准现金流量表指南均未做详细解释直接法现金流量表（正表）编制指南详细举例说明笔者补充资料编制继续家做分析供参考
1坏账准备
假设企业期计提坏账准备1000元外交易事项企业应做分录：
：理费1000贷：坏账准备1000
企业净利润1000元时资产负债表中应收账款项目1000元营性应收项目减少1000元净利润调整营活动现金流量净额时面选择问题计提资产减值准备项目营性应收项目减少项目填补充资料者两调整呢？果两时考虑结果：
营活动现金流量净额（1000）净利润（1000）＋计提资产减值准备（1000）＋营性应收项目减少（1000）
显然述结果错误企业计提笔坏账准备未发生营活动现金流量错误原进行重复调整计提资产减值准备营性应收项目减少两项目中选择项目进行单项调整项目
资产负债表中应收账款项目扣坏账准备净额列示计提坏账准备直接资产负债表中获述调整公式应选择营性应收项目减少项目作调整项目更快捷该例调整：
营活动现金流量净额（0）净利润（1000）＋营性应收项目减少（1000）
计提资产减值准备项目应包括计提坏账准备容
2存货跌价准备
假设企业期计提存货跌价准备1000元外交易事项企业应做分录：
：理费1000贷：存货跌价准备1000
企业净利润1000元时资产负债表中存货项目1000元存货项目减少1000元净利润调整营活动现金流量净额时面选择问题计提资产减值准备项目存货项目减少项目填补充资料者两调整呢？果两时考虑结果：
营活动现金流量净额（1000）净利润（1000）＋计提资产减值准备（1000）＋存货减少（1000）
显然述结果错误企业计提笔存货跌价准备未发生营活动现金流量错误原进行重复调整计提资产减值准备存货减少两项目中选择项目进行单项调整项目
资产负债表中存货项目扣存货跌价准备净额列示计提存货跌价准备直接资产负债表中获述调整公式应选择存货减少项目作调整项目更快捷该例调整：
营活动现金流量净额（0）净利润（1000）＋存货减少（1000）
计提资产减值准备项目应包括计提存货跌价准备容
3财务费
假设企业期计提短期款利息1000元外交易事项企业应做分录：
：财务费1000贷：预提费1000
企业净利润1000元时资产负债表中预提费项目1000元预提费项目增加1000元净利润调整营活动现金流量净额时面选择问题财务费项目预提费增加项目填补充资料者两项目调整呢？果两项目进行调整结果：
营活动现金流量净额（1000）净利润（1000）＋财务费（1000）＋预提费增加（1000）
显然述结果错误企业计提笔短期款利息未发生营活动现金流量错误原进行重复调整财务费预提费增加两项目中选择项目进行单项调整项目
假设企业期收回客户前期欠款10000元中收存款9000元予客户现金折扣1000元外交易事项企业应做分录（里适做技术处理）：
：银行存款9000贷：应收账款9000（分录1）
：财务费1000贷：应收账款1000（分录2）
仅分录2企业净利润1000元时财务费项目1000元营性应收项目减少1000元营活动现金净流量显然0元净利润调整营活动现金流量净额时面选择问题财务费项目预提费增加项目填补充资料者两项目调整呢？果两项目进行调整结果：
营活动现金流量净额（1000）净利润（1000）＋财务费（1000）＋营性应收项目减少（1000）
显然述结果错误企业笔应收账款发生现金折扣未收回未发生营活动现金流量错误原进行重复调整财务费营性收项目减少两项目中选择项目进行单项调整项目
财务费代表非营性损益现金折扣费会计核算中属营活动补充资料中财务费应包括发生现金折扣产生财务费营性应收项目减少应包括予客户现金折扣减少应收账款述调整公式应：
营活动现金流量净额（0）净利润（1000）＋营性应收项目减少（1000）
该例完整调整：
营活动现金流量净额（9000）净利润（1000）＋营性应收项目减少（10000）
商业汇票贴现产生财务费现金折扣产生财务费补充资料中调整方法相
现金流量表口诀
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现金流量表口诀
①收入找应收未收税金分开走
②成找应付存货变动莫疏忽
③关费先全调差异留面找
④财务费例外注意分出类
⑤税直接转营业外找固定资产
⑥坏账工资折旧摊销反抵销
⑦职工支付单独处理
句话样理解呢？急逐
第①句话针销售商品提供劳务收现金直接法利润表中营业收入起算点营业收入找应收项目（应收账款应收票等）未收税金单独作账（收钱增值税作现金流量）说应收账款中包括应收取税金部分实际未收取现金贷记应交税金外关贴现处理应收票贴现产生贴现息（已计入财务费）作反调
简言进行销售商品提供劳务收现金处理时
i)：营活动现金流量销售商品收现金（P334111）
应收账款（方贷方）
贷：营业务收入
应收票
应交税金
ii）贴现息处理（P335161）
：财务费
贷：营活动现金流量销售商品收现金
例：应收票发生额10万元（假3月发生）5月份贴现贴现息1万元期初期末报表应收票未发生变动作现金流量调整实际现金现流量9万元
贴现时：：财务费1万作现金流量表时：
银存9万：财务费1万
贷：应收票10万贷：营活动现金流量1万
iii）应交税金调整书P338（20）
：营活动现金流量
贷：应交税金
第②句成找应付存货变动莫疏忽告诉进行购买商品支付现金处理时找应付科目时考虑存货期初期末变动值否项目关关调整
第③句关费先全调差异留面找指先理费营业费数额全部调整支付营活动关现金面6项容仅调回6项容：坏账准备摊费累计折旧形资产摊销应付理员工资应付理员福利费（营业费调整）
第④句财务费例外注意分出类指面说贴现息
第⑤句税直接结转营业外找固定资产税直接结转营业外收入营业外支出固定资产盘盈盘亏然找固定资产
第⑥句指项目影响现金流量反抵回
：营活动现金流量支付营活动关现金
贷：坏账准备累计折旧资摊销费等
第⑦句支付职工职工支付现金项目较特殊需单独核算
总说三项需注意（参考书中例子家已步做法）
①进行销售商品收现金核算时需调整2项容财务费中贴现息应交税金中收现金[P334（1）（6）（20）]
②进行购买商品支付现金核算时需调整5项容
累计折旧应付工资应付福利费摊费应交税金（进项税额）
[P33412（12）（14）（18）（19）（20）]
③进行支付营活动关现金核算时需调整6项容坏账准备摊费累计折旧应付理员工资应付理员福利费形资产摊销
P334（5）（1）（2）（14）（16）（18）（19）
掌握三种情况想现金流量表没什难容容易操作述
家间接法运熟练？果够熟练家参考家总结间接法核算规律
①损益关项目（9项）调整净利润
固定资产（4项）：减值准备折旧处置损失报废损失
形资产（1项）：形资产摊销
财务费：反映期应属投资筹资财务费包括贴现息（面已谈贴现息项特殊财务费实际做题时定留）
投资损失
预提费
摊费
②损益关项目（四项）：存货递延税款营性应收应付项调整应衡式资产负债+者权益者权益增加时调减净利润者权益减少时调增净利润实现权责发生制净利润调节营活动现金流量影响现金流量变化项目
例：固定资产折旧增加说明资产方减少负债变情况者权益减少折旧影响现金流量部分净利润中增加项仿进行处理现金流量表制作方面容外基知识点提醒家注意：前面提章容出题选判断类出题肯定难度少15分吧鉴两年情况家重视题目时关注题目没准年出选择题
举例子吧：列事项中影响营活动现金流量：
A．企业处置固定资产B计提期应付福利费C支付广告费
D支付银行款利息E企业办理银行票
正确答案C
分析：AD属营活动A投资活动产生现金流量情形D筹资活动产生现金流量情形B没现金流量发生然答案E样道理银行存款转货币资金没现金流量发生
家知道现金流量表中现金中包括银行存款家忘点银行存款定期存款排外（提前通知金融企业便支取定期存款排外）
会计中八项资产减值准备八项减值准备家掌握两点：
①项减值准备计入什科目：
计入理费：坏账准备存货跌价准备
计入投资收益：短期投资跌价准备长期投资减值准备
计入营业外支出：余四项：固定资产形资产建工程委托贷款减值准备
②八项减值准备资产负债表中反映？
答案NO固定资产减值准备反映资产负债表中七项相应资产科目中减掉反映资产负债表资产项目已扣减值准备净值
国目前资运营运作方式
观美国著名企业没家某种方式某种程度运兼收购发展起
1992年处境困难国营民营企业超前意识驱动利历史性机会完成股份制改造海深圳证券交易市结果企业摆脱困境获奇迹般飞跃发展：企业资产规模成级数增长远远超市前干年增长幅度总新产品推出先进技术引进前未市场位竞争优势企业市前敢想资运营巨威力企业联盟公司市技术转相企业兼收购更复杂更常运作手段家市公司通非市公司兼该公司注入新资产扩市场规模非市公司通某种形式收购家市公司控股权仅增强资产流动性拥股市运作载体进步发展提供新空间购买具市前景企业股份该企业包装市实现价值增值套现目前国行企业购方式：
承担债务式重组
指购企业购企业债务整体产权吸收承担购企业债务实现购资产负债基等情况兼方承兼方债务条件接受资产时接受购方职工统计已发生企业购中通承债务方式进行购约占购总额70左右
百股份限公司1992年4月承担债务形式兼连年亏损杭州相器材厂通重组盘活原杭州相器材厂生产营性存量资产扭转营亏损局面新组建杭州相器材厂年创利20万元1995年8月28日全国化纤生产企业仪征化纤担保债务方式佛山市政府正式签约亏损佛山化纤1081亿元民币债务提供担保形式获者全部产权3年付清9400万元土费购仪征化纤少竞争手扩整体规模实现双方优势互补
方式优点：
1交易付现款未分期付款偿债务条件整体接受目标企业避免购方现金头寸足困难会挤占营运资金简单易行
2容易政府贷款税收等方面优惠政策支持金分年免息等利减轻购方负担
3目标企业生产组织营破坏程度较低购方式适急扩生产规模购双方相容性强互补性购资金宽裕情况
二收购式重组
购方出资购买目标企业资产获产权购手段目前资市场发达情况银行贷款方式收购股权企业进行资运营时切实行手段购目标企业法位消失
案例：哈尔滨龙滨酒厂连年亏损1995年资产总额14亿元三九集团征哈尔滨市政府意出资买断该酒厂全部产权新建类似酒厂少需2亿元投资3年左右时间
方式优点：
1购方需承担购方债务购速度快
2购方较彻底进行购资产重组企业文化重塑
3适需目标企业进行绝控股购方实力强具现金支付力企业
三股权协议转控股式模式
股权协议转指购公司根股权协议转价格受目标公司全部部分产权获目标公司控股权购行股权转象般指国家股法股股权转市公司非市公司转股权非市公司市公司转股权种模式象界定明确转方便股权行性易操作性济性言公股股权协议转模式均具显著优越性
1997年发生深沪证券市场协议转公股买壳市事件25起北京中鼎创业收购云南保山海通证券收购贵华旅业广东飞龙收购成联益等中较典型珠海恒通购海棱光1994年4月28日珠海恒通集团股份限公司拆资5160万元股43元价格收购海建材集团持海棱光股份限公司1200万国家股占总股335成棱光公司第股东收购价格仅相二级市场价格13时法律需次公告
种方式处：
1国现行法律规定机构持股例达发行外股份30时应发出收购约证监会种收购方式持鼓励态度豁免强制收购约义务承全面收购义务情况轻易持市公司30股权降低收购成
2目前国股价国家股法股股价低流通市价购成较低通协议收购非流通公众股仅达购目带价格租金
四公众流通股转模式
公众流通股转模式称公开市场购购方通二级市场收购市公司股票获市公司控制权行1993年9月发生海证券交易宝延风波拉开国通股票市场收购市公司序幕深万科沪市控股海申华深圳极沪市收购飞跃音响君安证券6次举牌控股海申华等案例发生
然证券市场较成熟西方发达国家部分市公司购采取流通股转方式进行中国通二级市场收购市公司操作性强先行条件该种方式制约素：
1市公司股权结构合理流通国家股限度流通法股占总股重约70流通社会公众股占例样够通公众流通股转达控股目目标企业少
2现行法规二级市场收购流通股严格规定突出条：收购中机构持股5需3工作日作出公告举牌增减2须作出公告样次公告必然会造成股价飞扬二级市场收购成高完成收购时间较长高操作成抑制种购运
3国股市规模股市外围庞资金堆积股价高收购方言肯定付出较成收购成功偿失
五投资控股收购重组模式
指市公司购公司进行投资改组市公司子公司购行种现金资产入股形式进行相控股绝控股实现少量资控制企业目
杭州天目药业公司资产入股形式安早中外合资企业宝印刷电路限公司改组公司控股69子公司两家公司实现优势互补1997年该公司进行跨区资运作出资1530万元控股黄山制药总厂成立黄山市天目药业限责瓮天目药业占51股份
购方式优点：市公司通投资控股方式扩资产规模推动股扩张增加资金募集量充分利壳资源规避初始市程序企业包装程节约时间提高效率
六吸收股份购模式
兼企业者兼企业净资产作股金投入购方成购方股东购目标企业法体位复存
1996年12月海实业控股母公司属汇众汽车公司交通电器公司光明乳业公司东方商厦等五项资产折价318亿港元注入海实业认购海实业新股162亿股股作价195港元举壮海实业资实力涉资转移
优点：1购中涉现金流动避免融资问题2常控姑母公司属资产通市子公司壳市规避现行市场额度理
七资产置换式重组模式
企业根未发展战略企业未发展处资产置换企业未发展需资产导致企业产权结构实质性变化
钢运股份海交运集团公司控股市公司该公司长期营善历年直业绩佳1997年12月交运集团属优质资产全资子公司交机总厂交运集团持高客公司51股权钢运公司评估资产进行等值置换置换价108414019万元差额1690万元作钢运股份交运集团负债达钢运公司产业结构营结构战略转移目公司营范围彻底转变更名交运股份
优点：
1购企业间出现现金流动购方须需少量支付现金降低购成
2效进行存量资产调整公司整体收益效果资产剔掉方优质资产身产业关联度资产注入更直接转变企业营方资产质量涉企业控制劝改变
3足信息交流充分条件难寻找合适置换象
八债权换股权模式
购企业购企业负债力偿企业良债权作该企业投资转换股权果需进步追加投资达控股目
辽通化工股份限公司辽河集团深圳通达化工总公司发起设立中辽河集团属骨干企业辽河化肥厂营性资产作发起出资锦天化完全贷款集资起家企业营理善企业背沉重债务负担锦天化设计规模较生产设备属90年代国际先进水恰作辽河化肥厂生产设备升级基原辽通化工锦天化作购首选目标1995年底辽河化工承担6亿元债务方式先行收购锦天化辽河集团债转股方式锦天化改组限责公司辽通化工1997年1月市募集资金全面收购改组锦天化辽通化工终6亿元资金盘活20亿元资产举成国尿素行业哥
优点：
1债权转股权解决国企投资体制缺陷造成资金匮乏负债率高先天足适合中国国情
2购方言变动动种方式
九合资控股式
称注资入股购方目标企业出资组建新法单位目标企业资产土员等出资购方技术资金理等出资占控股位目标企业原债务目标企业承担新建企业分红偿种方式严格说属合资实质出资者收购目标企业控股权应该属企业购种特殊形式
青岛海信现金出资1500万元1360万元加技术理等形资产分淄博电视机厂贵州华日电器公司成立合资企业控股51力清偿海信债务山东电讯器材厂肥城电视机厂海信分3933万元640万元债权转股权加设备仪表形资产投入控股55成立合资企业青岛海信通合资方式获合资企业控制权达兼目
优点：
1少量资金控制量资节约控制成
2目标公司国企业时原股东享定权益时合资企业企业交纳税收助获政府支持突破区域限制等利素
3目标企业营性资产剥离出优势企业合资规避目标企业历史债务积累隐性负债潜亏等财务陷阱
足处种收购资产收购企业操作易招非议时果目标企业身初异资产重组容易受条块分割阻碍
十香港注册合资模式
果企业效益较交税选择香港注册公司原企业进行合资优化组合享受中外合资政策香港注册公司国资产入香港公司公司香港国外市坚实基础果目前营欠佳需流动资金款更新设备难国银行贷款选择香港注册公司助香港公司作申请贷款接款单位国资产(厂房设备楼房股票债券等等)作抵押品 香港银行申请贷款然投资形式注入合资公司满足流动资金缺需享受优惠政策
优点：
1合资企业生产产品较易进入国国外市场较易创造品牌获较市场份额
2香港公司属全球性营公司注册址境外营点限国外国区开展商务设立办事处商务处分公司
3香港公司营范围限制进行进出口转口制造投资房产 电子化工理纪信息中介代理顾问等等
十股权拆细
高科技企业言追求市集资通拆细股权股权换资金方式获发展壮必需血液实际西方国家类似作法常见美国微软公司刚开始时候走条路高科技企业寻找资金合伙然推出产品技术取现实利润回报成市公司前必然程
十二杠杆收购
指收购公司利目标公司资产营收入支付兼价金作种支付担保换言收购公司必拥巨额资金（支付收购程中必须律师会计师资产评估师等费）加目标公司资产营运作融资担保款资金源贷金额兼规模公司种收购方式操作原理类似杠杆名杠杆收购60年代出现美国迅速发展80年代已风行欧美具体说杠杆收购具特征：
⑴收购公司收购资金收购总价金相微足道前者间例通常1015间
⑵绝部分收购资金系贷贷款方金融机构信托基金甚目标公司股东（购交易中卖方允许买方分期付购资金）
⑶偿付贷款款项目标公司营运产生资金长远讲目标公司支付售价
⑷收购公司投资非常限资金外负担进步投资义务贷出绝部分购资金债权目标公司（收购公司）求偿法真正贷款方收购公司求偿实际贷款方收购公司资产设保障确保优先受偿位
银河数码动力收购香港电信种资运营方式典手笔超李泽楷执掌银河数码动力相香港联交市蓝筹股香港电信言公司李泽楷采收购香港电信资产作抵押中国银行集团等家银行筹措笔资金成功收购香港电信香港电信运营收入作款源
十三战略联盟模式
战略联盟指两两着等实力企业达拥市场资源等战略目标通种契约结成优势相长风险担素双流动松散型网络组织根构成联盟合伙方面相互学转移创造知识程度传统战略联盟分两极端产品联盟知识联盟
1产品联盟：医药行业产品联盟典型制药业务两端（研究开发销）代表格外高固定成行业公司般采取产品联盟形式竞争手潜竞争手间相互销具竞争特征产品降低成种合作关系中短期济利益出发点产品联盟帮助公司抓住时机保护身通世界伙伴合作快速量卖掉产品收回投资
2知识联盟：学创造知识作联盟中心目标企业发展核心力重途径知识联盟助公司学公司专业力助两公司专业力优势互补创造新交叉知识产业联盟相知识联盟具三特征：
（1）联盟方合作更紧密两公司学创造加强专业力公司员工必须起紧密合作
（2）识联盟参者范围更广泛企业销商供应商学实验室形成知识联盟
（3）知识联盟形成强战略潜知识联盟帮助公司扩展改善基力助战略更新核心力创建新核心力
外资运营实际操作中采面阐述种形式组合外鉴国外市公司资产重组验胆探索种效运作方法进步加资运营广度深度
中国企业理典案例
源：民文摘 (2005年 第二期)
　　改革开放中国企业界涌现批喝中国米汤兼服洋参含片土理精英理案例值加总结鉴
　　分槽喂马
　　●典出：战国野史记载：蒙古马负重宛马善奔跑某家恰养宛蒙古二马喂槽卧厩相互踢咬两败俱伤胜恼求伯乐伯乐瞥建议分槽喂养轻松驾驭二马家业遂兴
　　●案例
　　正选案例：联想分拆二少帅分掌事业空间2001年3月联想集团宣布联想电脑神州数码战略分拆进入资分拆阶段年6月神州数码香港市
　　分拆联想电脑杨元庆接帅旗继承品牌攻PC硬件生产销售神州数码郭领军创品牌营系统集成代理产品分销网络产品制造
　　联想接班问题喜剧方式尘埃落定深孚众双少帅握联想现开联想未长期困扰中国企业接班问题联想老帅柳传志世事洞明眼光笑
　　备选案例：李嘉诚敲定家业接班
　　性格沉稳作风踏实长子李泽矩立长江实业集团新掌门崇尚创新时喜欢作秀次子李泽楷创TOMCOM事业
　　●未启示
　　柳传志分槽喂马企业意义：
　　①系统培养②培养批单接班相游戏规跑出高③果幸难分轩轾赛马结果千万珍惜种幸福轻易宝马送尤送敌④跑道划开定清晰明白严谨划开假方受扼方立出手相助
　　欲取先予
　　●典出：道德第36章：欲必固举欲夺必固予两句意思：想夺取必须暂时予
　　●案例
　　正选案例：蒙牛号召伊利学
　　1998年底原伊利副总牛根生出走伊利创办蒙牛中国乳业说伊利黄埔军校伊利牛根生刷奶瓶工培养成呼风唤雨物伊利托公司连基基连农户生产营模式蒙牛仁做更位更彻底牛根生出心裁产品包装盒印民族工业争气伊利学口号蒙牛第块广告牌非常乖巧写着做蒙古第二品牌
　　正种学中竞争模式伊利蒙牛发展速度非常惊尤蒙牛创造中国企业史前例成长速度名见传飙升现前五列牛根生充满玄机伊利蒙牛迟早走起言语伊利什样信号呢？
　　备选案例：万科卖身华润
　　2000年原股东深特发遭遇资金障碍发展战略深感受制万科创始董事长精神领袖王石力万科卖华润时拥华远万科华润置立变成中国第房产巨头王石董事长然做成包括华润理解王石种举动事情发展证明王石远见：万科发展显然更加游刃余
　　●未启示：
　　蒙牛做法恰处运营销学附效应万科做法规避风险武功新解着国进民退进程加快预见越越理会成创业者辟方事业空间事实狗企业说生存非两条路造势势
　　撒豆成兵
　　●典出：封神演义写闻仲姜尚战岐山商军队申公豹帮道友相助西周军队渐渐支关键时刻姜尚燃灯古佛相助撒豆成兵反败胜
　　●案例
　　正选案例：TCL渠道王
　　世纪90年代中期长虹康佳争雄时韬光养晦老三TCL真正抓住夹缝中机会时长虹代表彩电企业采户代理制逐渐导致终端失控情况TCL提倡速度制胜TCL运战术复杂广泛建立销售网点先铺渠道产品城乡联动层层布线张蜘蛛网样织起网络王思想高峰TCL线销售员达14000众线财务员1400着豆子TCL迅速跃升行业数数二品牌
　　备选案例：红桃K红遍中国乡村
　　鼎盛时期红桃K全国2000县县设100名员工建制数万名员工走广阔农村天见发报纸见墙刷墙标红桃K业绩发生核裂变式飞跃成保健品市场老
　　●未启示：
　　TCL红桃K意图非常简单渠道血抢前面血运送需求者眼前胜利强调非企业适合拷贝套渠道王战术包括TCL身法长期袭种成功模式仅彩电网络销售家电脑遭市场排斥连彩电网络销售彩电困难重重：利润变微薄网络维护成恰恰导致网络程度堵塞原需跃跃欲试企业作出清醒商业判断
　　入虎穴焉虎子
　　●典出：汉书·班超传记载班超率36出西域南道鄯善国受热情接匈奴者中作梗鄯善王意疏远汉班超见势急激励众说：入虎穴焉虎子惟出意攻杀匈奴者转危安夜风班超行夜袭匈奴者营帐斩杀迫鄯善王附汉
　　●案例
　　正选案例：海尔美国设厂
　　张瑞敏选择美国设厂四字：先难易然2002年海尔国际化进程度包括美国商业周刊诸国外媒介诟病2002年底中国企业家年会张瑞敏反思维提出样问题：谁说走出国门会危险谁够告诉走出国门少风险？
　　海尔披露1998年海尔美国销售年均增长率达115％市场份额断扩海尔公寓冰箱型冰箱已占美国30％份额海尔冷柜已占12％份额海尔酒柜已占50％份额
　　备选案例：万集团收购美国UAI公司
　　2000年浙江万集团收购汽车零部件制造商UAI21％股权成第股东宗交易强制性规定UAI年必须万购买2500万美元产品（制动器）UAI万采购产品成前生产成低30－40％会促UAI进步扩销量样万年定单止2500万美元万集团首创反OEM模式
　　●未启示
　　中国企业走出海外需提醒：
　　①放时机老盼着实力强规模出种思想极错误强强家百年老店胳臂列阵战攻消耗战决非应思路
　　②做表面文章战略应做部分细致考察战术做部分科龙1997年神户投资11亿日元设立日科龙试图造技术前哨日技术输出保守性日科龙沦鸡肋想知
　　③危险方安全中国企业进军海外履历现代版马河：河水外国牛趟水浅绝淹死松鼠深
房产开发营税费房产开发成销售价格影响
　　土费建筑安装工程成基础设施公配套设施建设费等外房产投资开发关税费影响开发商投资商实际获取纯收入重素
　　（）税费总开发成影响
　　国家建设部房产业司资料估计种税费占商品房成重致见表12
　　果加种预见税费种税费占商品房成30％～40％商品房开发成中土费约20％包括土费种税费占商品房开发成约50％～60％北京言土费占住宅总开发成30％甚高达50％
　　表12 商品房税费构成览表
　　项　　目　　　　　　　　 税费占商品房成重(％)
　　税　　收　　　　　　　　　　　　　　 10
　　　　　　　　理费手续费　　　　　　 3
　　行政性费　　项目性收费　　　　　　 16．5
　　　　　　　　 证书工费　　　　　　　　0．5
　　　　　　 合　　计　　　　　　　　　　 30
　　（二）税费销售价格影响
　　目前商品房价格中土费占重已20％左右升30％左右开发商开发建设利润占重20％降10％左右商品房价格七部分构成见表13
　　表13 商品房价格构成览表
　　项　　目　　 约占商品房价格重(％)
　　土成　　　　　　　　　　 30
　　房屋建造成　　　　　　　　30～35
　　辅助设施费　　　　　　　　 4
　　配套费　　　　　　　　　　 10
　　开发期间费　　　　　　　　 10
　　营业税金附加　　　　　　　　 6
　　开发建设利润　　　　　　　　 10
　　合计　　　　　　　　　　　　 100
　　注：表中配套费包括：市政配套水电煤气通讯网等费开发期间费包括：理费财务费销售费等
　　（三）合理税费调控措施
　　包括土费种税费住宅总开发成销售价格影响较项目次土费（约30％）税收（约10％）种合理合理费（10％～20％）规范房产市场合理负担税费住宅价格纳入正常轨道住宅生产消费正常运行国家级政府应商品住宅开发建设中税费进行必合理调控
　　1降低价
　　普通商品住宅通减少土出金次性支付土费改干年分期支付等方式降低价济适住宅应通行政划拨土减免价
　　2合理分摊城市基础设施公设施费
　　城市基础设施公设施费单纯消费者承担改政府房产开发商消费者等承担样维护房产开发商利益调动消费者购房积极性
　　（1）非营利性城市基础设施（道路交通等）公设施（学校医院等）费应政府财政承担
　　（2）营利性配套设施（商业网点）等费着谁投资谁谁受益原房产开发商受益企业承担
　　（3）住宅区市政配套设施建设费应消费者承担
　　3降低减免契税
　　鼓励居民买房居民住房应降低减免交易契税
　　4取消合理收费
　　房产开发企业项收费应进行清理认真清理国家明文取缔合理收费现行收费项目中合理收费合理费坚决予取缔防费教育集资费白蚁防治费名费等种名目理费保证金
　　外避免政出门重复收费政府采取集中收费统理样利降低商品房总体收费标准进利降低商品房成价格
房产开发商需缴纳税
　　（1）契税
　　建筑承接出土时房产开发商需土理部门缴纳3％～5％税率
契税
　　（2）营业税
　　建建筑物出售建筑业3％税率计缴营业税出售建筑物销售动产5
％税率计缴营业税
　　（3）城市维护建设税教育费附加
　　缴纳营业税时应实际缴纳营业税税额计税适税率缴纳
城市建设维护税3％教育费附加城市建设维护税例税纳税区
适档次税率具体：纳税城市市区税率7％纳
税县城镇税率5％纳税城市市区者镇税率
1％
　　（4）城镇土税
　　房产开发商国土土面积计税规定适税
额计缴
　　年应纳税额＝计税土面积（方米）×适税额
　　土税年计算分期土税务机关缴纳根国家税务总局关
房产税城镇土税关政策规定通知（国税发[2003]89号）文件规定
房产开发企业出租出企业建造商品房房屋交付次月起
计征城镇土税
　　（5）房产税
　　拥房产计税余值计税12％税率计缴房产税
　　应纳税额＝房产余值×（1－10％～30％）×12％
　　房产税年计征分期房产税务机关缴纳根国税发[2003] 89号文
件规定房产开发企业建造商品房售出前征收房产税售出前房产
开发企业已出租出商品房应规定征收房产税房产开发企业
出租出企业建造商品房房屋交付次月起计征房产税
　　（6）车船税
　　拥应税车船适计税标准年税额分计税车船税年征收
分期缴纳纳税期限省治区直辖市民政府确定汽车适车辆
税税额年辆60～320元纳税税务机关征收纳税单
位指营指住
　　（7）土增值税
　　转房产取增值额计税实行四级超率累进税率
　　计算公式：
　　土增值额＝转房产总收入－扣项目金额
　　应纳土增值税额＝土增值额×适税率－扣项目金额×速算扣率
　　 土增值税四级超率累进税率表
级次 增值额占扣项目50％ 税率％ 速算扣率％
金额例
1 50％部分 30 0
2 超50％未超100％
部分 40 5
3 超100％未超200％
部分 50 15
4 超200％部分 60 35
　　企业建造普通标准住宅出售增值额未超扣项目金额20％免纳土增值
税
　　纳税应转房产合签订日起7日房产税务机关办理纳
税申报税务机关提交房屋建筑物产权土权证书土转房产买
卖合房产评估报告转房产关资料
　　（8）印花税
　　书立领受税法列举应税证规定计缴印花税
　　（9）企业税
　　应纳企业税额＝（收入总额－税法准予扣项目金额）×适税率
　　税法规定企业缴纳税实行年计算分期（月季）预缴月份季度终
15日预缴年度终4月汇算清缴退少补
　　（10）税
　　独资合资企业体工商户生产营应税税目计缴
税
　　应纳税额＝（全年收入总额－成费损失）×适税率－速算扣数
　　体工商户营应纳税年计算分月预缴纳税次
月7日预缴年度终3月汇算清缴退少补
阳宅三十
1城乡取裁
　　乡村市房屋建筑景观乡村位宅独屋独院空旷实山实水气较散漫山水兼山文秀清丽水弯环明净城市房屋邻入口集中马路广阔没明显实山实水注重屋形否端正邻方方屋高低凸凹街道交叉处广狭宽窄直曲高低水沟（外）巷道门中右左．旁开房屋部隔间配置床位卓位宅命运（八字年卦命）入宅开业时间等素
　2挨星
　　门重必须门开星生旺方合城门诀方位门犹 鼻口纳气关键权操宅生杀决宅贫富贵贱寿夭门外见水放光应愈速愈重路重
　3屋门
　　新建房屋屋门角度样重欲知宅盛衰先门挨星判断发事失事实符门判断屋已验必参考门反应验门必参考屋
　4堂局环境
　　阳宅须先山脉水路否合局（城市须面高低水沟排水路流）路周围建造邻家屋脊牌坊电杆古树坟墩旗杆等物落宫山飞星辨衰旺卦意断吉凶
　5门旁开
　　普通阳宅门首收纳气吉凶门开旁边须旁开门正屋挨星综合外凶吉难暇疵吉外凶许康
　6．屋门
　　房屋门例须适房屋门吉屋门挨星皆旺屋门没妨害
　7旺开门
　　老房屋旺运已已行（入囚）欲开门补救时须建造初元运换星现盘飞星旺气（运星）方位方开门引进旺气
　8．新开旺门
　　老房屋已开旺门断吉凶时门屋挨星窀作房门定方位合注意：指旺门开原门已堵塞紧闭言开便门通旺气取完气起造时屋挨星
　9旺门蔽塞
　　新开旺门房子门前面房子蔽塞气直达旁边开低便门通旺门门算路气必作挨星盘
　10旺门高
　　旺门外水（河流池塘湖埤）佳门基高屋基旺水吸收门基高屋明堂（庭院空）时样吸收旺气门外路高旺气反成障碍
　11里
　　房子里面巷道太阳光射显阴暗作阴气逢年月飞星二黑五黄加家里会闹鬼怪逢二五两星飞吉难疾病灭厄二黑病符五黄五鬼皆邪气煞气
　12造窀
　　古式窀火门重火门宜挨星（里）白方水火济三碧四绿木生火皆吉八白火生土吉九紫火太旺稍缺点六白七赤火克出逆子肺病高血压二黑病符终年疾病五盆瘟蝗癌症皮肤病中毒恶疾挨星房屋起造时元运般窑位金光斗（八宅明镜）东西宅配东西命方法吉凶现代住宅瓦斯炉没火门（火门）坐瓦斯炉瓦斯桶排油烟机出口放生气方旺方元宜八白方九紫方中元宜白方三碧方四绿方元宜白方八白方四绿方工厂锅炉安放法
13粪窖牛池
　　现代住宅厕浴室系化粪装备化类池水沟宜秽臭物退气方排出元宜七赤八白九紫方中元宜白三碧方元宜四绿六白方忌二黑五黄方二方逢流年星二五飞重迭疾病瘟病挨星四六六八四九宫处厕子弟读书功名俗龙怕臭谓住宅边建厕根非左旋龙龙脉左方否忌
14．隔运添造
　　栋房屋（尤三合院四合院式）时建造固然正屋果元运中增建前进屋侧屋没开门初建造元运新增建房屋开门独出方作两运挨星元运增建新屋更改门全宅运
15．分房挨星
　　某运起造屋运分作两房居住者起造运两边私门住局部星气推断吉凶
16．数家居
　　家院数家数十户住起断法户私门诸住户出入路路远衰旺知气亲疏失起运初建时准
17分宅
　　住宅划作室立私门者私门算全宅通达毗连作家排两宅断
18逢囚囚
　　星入中宫运入囚运二四六八进房屋中间天井明堂气空作水星入中逢空入水囚住三五七进屋中间填实入中便囚水放光囚住（首气通中宫）
19店铺
　　门次柜台事务桌财神（福德正神）门吸受衰旺吉凶气攸关事业亏盈成败柜台事务桌财神掌事员工生产工作交易皆宜生旺
20吉凶方高
　　现代住宅建筑方等高方高方低周围邻屋高低参差齐住宅增设水塔电杆等高物住宅间山星挨排吉方高耸逢流年飞星生助愈吉克泄吉反凶方高耸逢流年飞星生助愈凶克泄反吉
21竹木遮蔽
　　阳宅星旺方茂密乔木遮蔽旺气挡吉竹子遮蔽疏朗妨碍竹子通气衰死方树木遮蔽反吉
22白衰方
　　元二三运白方衰气方邻屋屋脊兽头射服毒杀食物中毒死亡
23财丁秀
　　财气房屋水旁水旺方加太岁流年断功名飞星白四绿方周围峰峦水流三叉交会流神屈曲处加太岁合年命断丁气坐运山星断
24流年衰死重旺星
　　住宅星旺衰死某字逢流年星某字岁运星伤丁旺星衰宅逢流年旺星转发祸（生气城门诀者例外阴宅断
25鬼怪
　　房屋外面衰死方高山屋脊室见者谓暗探屋运衰落阴卦方位（二四七九）出鬼阳卦方位（六八三）出怪太岁月日时飞星加应闹时精神失常染怪病药石罔效枯树射屋运衰时旺方开编门解救
26路气
　　路吸引气进入房屋关键气衰旺吸引 离屋远者力忌斜直射（名穿砂凶吉阴阳二宅皆忌）路房屋房屋中路力较路宜取飞星生旺方合三般卦者吉外路须曲首尾察三弯两头方位落星卦弯曲处处横直处止气（门见者挨排）
27井
　　井源水光气凝聚腾水里龙神生旺方作文笔落衰死克煞方凶祸
28塔
　　塔挺秀形名曰文笔飞星四六方运科名失运文秀飞星七九二五方灾作祸克煞断现代高压电塔远方逼）形文笔
29桥
　　现代桥钢铁水泥桥力竹木便桥力市中天桥路桥郊外河川水桥生旺方受荫落衰死方招殃
30．田角
　　兜抱情外反背尖射
阳宅灵阐微
风生水起 2005111

读者风水知识（序）
「入世法」书什「入世法」？「入世法」专门追求「家庭圆满」「身体健康」「事业财运」「子女孝」「消灾解厄」等等方法
　 「莲生活佛」帮「理风水」发觉许住家根令吃惊凶相禁心中感叹：「惜啊惜怜啊怜样子凶宅住呢」
　 怜悯天众生祇写出易明白书书「阳宅灵阐微」书中住家风水细述出浅易字句解说深奥灵学
　 「莲生活佛」「入世法」应该三素三素：
　 「天时」——先天命运天赐予果良机
　 「利」——理风水环境辅助
　 「」——天努力素际圆满
　 「天时」「利」「」正构成成功三素「利」三素中明显突出部份「天时」难改变「」问题须天努力
　 唯「利」较改「理风水」学变成扭转乾坤转败胜妙药良方
　 「利」学「出世法」中古时仙学道找寻「名山洞府」「灵杰出」处修练密宗行者闭关找寻灵性重岩洞修行「利」
　 年轻时受教青城山道——清真道长道长「灵秘籍」传授日创立「真佛宗」学佛正觉正悟实力「利便」住便选择风水绝佳处稍忽略风水助保持灵气永远充沛
　 生少生病睡午觉觉疲劳美国五年连感均没实藉「天」「」「」三修练合成众「莲生活佛」「莲生活佛」实际效应啊
　 认想学道「先天根基」外加「精进」配合「灵气」修道「先天根基」「精进诚」择修行重古时密宗成者均找寻灵岩洞密修找努力修行付流水
　 知：
　 住宅灵气住舒适「身体健康」「事业发达」「家庭圆满」「子女孝」切利
　 住宅没灵气然切遂心灵慰藉事业衰退恶性循环结果灾厄时降
　 弟子读者求写出「住宅」相学考虑良久深深觉应更明白「灵利」重应该晓方面知识正确明白「灵」益
　 「理风水」中更蕴含着生哲理撰述量浅白实际新观念解说希偏见错误谬纠正广泛细述验书会述住宅「点选择」「高度」「宽窄」「门」「环境」「厅」「厨房」「卧房」「神位」「厕」「工作间」「楼梯」等等重点客观理读者沟通方面「知识」
　 盼写作实际中肯条理系统正知正见
　 盼书出版「出世法」「入世法」圆融特色偏完全「出世」广植边「胜福」赐福弟子读者愿「健康长寿」「吉祥意」「家庭圆满」「福慧增长」「修行果」
九八七年三月美国华州雷门市真佛密苑
藏气财库位
位富豪勘察新宅新宅位称「阳宅师」堪舆设计发觉竟然错误百出心中暗暗惊叹原位「阳宅师」竟然宣传出名三脚猫
　 富豪领勤察住宅炫耀新颖设计古董财富
　 然发觉栋高级花园墅竟然没「财库位」
　 「财库位」成「信道」
　 富豪说：「设计墅堪舆师世界级堪舆师名字常报电视台专门讲风水学生」
　 「请？」笑笑问
　 富豪说：「莲生活佛法眼法眼便知然更请活佛放光放光」
　 「说实话假话？」问
　 「什？」惊詑
　 「信道封．．．．」指点须改正方
　 富豪口张想请堪舆师设计竟漏洞百出默默语神情沮丧
　 发觉太嘴
　 事位富豪没意思改堪舆师电视讲风水
　 约年－－
　 回富豪家厨房时兴起利刃切水果奉客指头切根
　 竞选议员失败
　 开车撞死二名放学学生
　 六家工厂倒五家剩家
　 ．．．．．．
　 富豪告诉：「活佛说年完师原假尚继续骗啊」
　 天莲生活佛「阳宅灵阐微」写出破害骗假师「气」知识会受骗
　 勘察完「门里」「门外」步踏客厅入口出处财库位？
　 「财库位」客厅入口放眼斜角客厅门开左财库位右边斜角门开右财库位左边斜角客厅入口中央呢？财库位左右两角
　 「财库位」房子中容易聚气藏气方「气」非「死气」储藏室死气「活气」流入藏聚活互相循环
　　说流入藏聚缓缓流出
　 「财库位」方开窗开门形成信道走动「财库位」方两面墙形成角形成
　 「财库位」方放盆景万年青木棉花棕榈竹橡胶树凤凰．．．．盆景象征着生气盎然长青发展吉祥意现象会更加发达
　 「财库位」方放「金鱼缸」金鱼象征财利「金」「鱼」年年余活放置「金鱼缸」呈现活泼思考力会增加客会脚踏「财库位」
　 「财库位」落窗气必逸走门信道然逸走「藏聚」效果财淡定失财
　 「财库位」处理布置宜运气会节节升产生极佳润泽正面机房屋相中找出「财库位」布置妥发挥屋相功
　 「客厅」屋相「心脏」阴郁感觉太光亮聚气斜角财库位正切形式中心整栋房屋影响均相控制性
双胞胎风水
温哥华（加）夫妇处皈弟子年轻智高目前编「菩提真佛」月刊
　 赵少东夫妇
　 赵少东眉清目秀夫贤淑静娴难佛化家庭赵少东夫妇语文天份均高英文国语广东话造诣均深
　 夫妇说：「师尊事祈求」
　 「什事」
　 「希生双胞胎」夫妇跪说
　 「双胞胎什」惊讶
　 「觉学佛修法非常重生短暂假生生育女方面占时间假次生二祇次麻烦二孩生省次时光时间学佛夫妇期盼盼师尊成全」
　 听觉莞尔说：「加持佛前祈祷愿次双胞胎」
　 夫妇加持觉夫妇信佛虔诚品性非常难未「真佛宗」栋梁呢
　 赵少东夫妇求双胞胎想起「风水」趣事点高雄县乡村
　 村子里十户八户家「双胞胎」生「双胞胎」
　 乡公莫名妙
　 学识界莫名妙
　 住户莫名土堂
　 乡村原「风水」关站乡村路入口见二座金形山「双乳」「双腹」前山相连摆「罗庚」原「癸水」迎双山
　 知道双山「乳」相连「癸水」迎「双生女」双胞胎风水
　 外厅堂门正着火星山房子周围双沟水入「双胞胎」风水
　 外厅堂门正着火星山房子周围双沟水入「双胞胎」风水
　 「灵秘笈」偈：
　 双生双胞
　 祇双气正厅
　 观察山水灵
　 断评语理清
　 外祇生胎「双生」生祇呢「理气」问题住「双胞胎」风水处「灵气」「运行时」非「运行时」非运行时生祇「胎」
　 外正门方关联阳宅生气门双山火星山正偏均关联时「双生」时「单胎」原「双胞胎」占数乡村生非百分百
　 丁旺「风水」般须：
　 金星拱
　 势叠起情出势灵活力须砂情龙边虎边相抱形势
　 明堂宽阔左右情
　 丁零落理风水
　 太气
　 水破天心
　 佛神前「阳宅」
　 外偈曰：「巽高子生离兑孤峰孕成坤摘栽花池沼断夫妇孤」
　 「孕症」
　 「风水」理非常奇妙深入非常味
高绝 居
位富豪请豪华住宅
　　约定时候开着高级车接然没准备出门意思
　　「时间已出发吧」
　　「起」说
　　「什？」惊讶
　　「昨夜已豪华住宅已完全明白」
　　「师昨夜」口张
　　实「莲生活佛」说件新鲜事昨夜入睡原神顶窍出冉冉生入空际云层中疾快飞行剎位富豪家富豪住高山绝顶
　　高房子四周铁栏围墙占八亩
　　告诉：「养两鸟咖啡色白色房子六壁炉生着火两幅珍贵名画古老古老剑」
　　位富豪惊讶
　　告诉：「高绝」居
　　谓「高」必遭「八风」吹犯「风煞」
　　谓「绝」完全
　　富豪钱想住高方种「鹤立鸡群」心理高山颠购建屋建立豪华宅种房子建立快衰败
　　什？高必受「八风」吹房子「气」稳十栋房子必十栋会成凶宅
　　「气」方面「高绝」气会雄厚迂回结穴部份松散建屋中定遭衰败
　　「高绝」祇「螺旋」气建屋种挖必呈现螺旋式五色土然高山顶难找「螺旋」气灵「高绝」住宅
　　「灵密笈」言：
　　「高」──必遭杀
　　「绝处」──必孤
　　「高」住宅遭八风吹拂四面八方均受风气飘散高住宅易引注目正常易遭窃盗风水
　　生哲理说高职位时必受嫉妒引注目时太容易遭受杀害例美国总统常出门保镖「高」
　　「绝处」住宅四方气飞散聚影响住会感情合产生孤僻性「绝处」居住者会子孙离散形成孤单局势必然现象
　　「高绝」居道理应假意房子建高特殊「鹤立鸡群」心理会产生「必遭杀」「必孤」果福份住样房子中互相配合身份
　　「福份」「身份」住「鹤立鸡群」房屋吉宅会变凶宅会招灾祸非常祥半容易招致极失败「莲生活佛」住房子样房子住样互相配合身份配合身份忽视屋相未尝会遭遇想象幸事件
　　「莲生活佛」说：
　　片房屋中特凸高房子（吉）
　　片房屋中特疏离房子（吉）
　　犯「高绝处」屋相
　　然配合屋子「福份」「身份」
　　位请堪舆房子富豪决定高山豪华巨宅卖掉前生意失败倒闭佣刺杀目前位富豪刚离婚子女四散正应「必遭杀」「必孤」现象
　　择建屋非常谨慎啊
「低逼」居
年轻时候风水数原穷富律等富贵家聘请欣然接受贫穷家礼聘样笑脸相
　　富贵家贫穷家均堪舆
　　重坚守原：「决开口价完全东意思」
　　学堪舆正济世救
　　户贫穷家
　　住低凹方屋断崖高矗房子周围种着竹子家卖菜
　　认定正「低逼」屋
　　「灵秘籍」中言：
　　「低」必遭杀
　　「逼迫」困难波折
　　结果占断非常正确房子女贫贱夫妻吵架饮农药杀祖母风湿半身遂家中孩麻痹气喘东拼命苦干卖菜败涂
　　什「低凹」房子「杀」命运「低凹」房子总处风心中闭塞想开法展开理想心灵法适畅欲刺激容易令想杀
　　「逼迫」断崖高矗太接房子产生「高压」感觉志难伸风水易奇奇怪怪病症断崖残壁太接令觉凄凉感伤住样房子永远发达机遇
　　更现实说住山脚低凹雨家中便积水难退震山崖崩土落便房子埋岂慎
　　问：「现家中住七？」
　　莫名妙：「祇五」
　　笑笑说：「正七七中包含两常客哈哈」
说：「家根没客」
问问老祖母家中否两位常客结果老祖母出意料外回答两位常客两位常客穿清服装男穿黑衣女穿红衣两位客常出出入入
　　回答令男惊骇
　　问祖母：「早说？」
　　祖母回答：「怕害怕怕信会说老眼昏花」
　　告诉「低逼」居低逼阴祟阳住阴祟方病病困难波折重重阳受影响想死杀受阴灵摄勾
　　老祖母见阴灵行入土阳气退散阴气缠身体质接阴灵眼识见阴灵
　　理风水师「低凹」屋会水气聚集水财会发然「水气」流动须高明风水师处理宜须导「水气」入导「水气」出果片水气祇入屋里面全吞没
　　太低凹屋吉祥
　　屋左右断崖残壁高矗「逼」吉祥
　　奉劝搬家极凶屋相
记位红包利事五０元新台币嫌钱少穷困家更想赚钱理师学「灵秘籍」旨蒙受屋相帮助更发展更赚钱「入世法」方便引导重「出世」佛法感召
「莲生活佛」择建屋先默察「形势」「形势」太重句话说「形势强」道理太高遭「风煞」太低遭「水煞」居中适宜「阳宅灵」实均匀学「均」门学问学知识须入门
「灵煞」居
堪舆间优雅住宅
位适中屋相房子隔间均吉相甚切摆设均符合风水位东请教数位名风水师勘察均曰：「」
　　然踏入屋感应屋怪异现象
　　说：「住宅风水认没错弥漫着怪异气氛拥怪异灵气缘」
　　问：「整栋屋子处怪异？」
　　着特殊触觉间房间走走走屋游泳池时站游泳池前站住说：「」
　　说：「莲生活佛果然游泳池怪异特」
告诉游泳池游泳游阵冷令游泳均脚抽筋游泳时觉彷佛拉腿潜水游入水中觉水中游泳事实根没时候游泳深夜传戏水声音
　　「啊灵煞」说
　　解原栋住宅未建前土栋老式医院游泳池段「太间」停尸方医院太老土开发原遗址盖栋优雅高尚住宅
　　医院灵气尚未消失然会产生怪异现象
　　「莲生活佛」认「灵煞」产生原土具灵气缘例寺庙遗址医院遗址坟墓区遗址古战场遗址刑场遗址凶杀案发生遗址火灾震灾惨案遗址神坛迁移遗址等等缘发生怪异现象事安「灵煞」中「灵煞」土发生凶煞均非常突然
　　付「灵煞」土风水师张原旧址土壤挖五十公分推土机土推掉换干净土「附灵土」移开抑制凶意「灵煞」
　　已建住宅祇「禳解」方法：
　　学道「九凤破秽净水法」
　　学佛先念悲咒水悲咒水先屋屋外洒净然青竹削层皮写「嗡度鲁度鲁尾梭哈」安土真言房子四周范围插入土中制煞
　　样表示「附土灵」干扰片土进入片土
　　常方式：
　　天教神父洒圣水
　　道教清净法
　　佛教诵法事超度
　　「灵煞」房屋住宅原先非寺庙墓医院战场刑场等等勘察栋「灵煞」屋原先生喜「古董」古床桌椅神桌器具全家中搬原古器具中竟「附灵」物搞全家乱糟糟知中例
　　外「灵煞」气太阴产生阴灵喜欢聚集方动形成「灵煞」例幽暗处电影院例深山幽谷特殊城堡古宅等等
　　般风水师「灵煞」知应法「莲生活佛」灵煞具研究心实「灵煞」种灵干扰「灵子说」风水讲究房子磁场磁场畅住便觉安舒适磁场受干扰产生纷乱住心灵烦躁诸事
　　「灵煞」形「灵秘籍」言：「灵煞鬼祟」
「灵煞」般说居住
　　然「莲生活佛」喜欢居住「灵煞」方调整「灵煞」频率化干扰「灵煞」友成反非常帮助风水师怕灵煞灵煞反会更安会更发达会更特殊成
「畸零」居
什「畸零」？「畸零」完整土
五行土型态说：
　　金──圆　形──○
　　木──长方形──▋
　　水──扫形──☆
　　火──尖　形──△
　　土──方　形──□
　　部份市里「畸零」呈现「尖形」「扫形」两种型态土均适合居住
　　「尖形」房子隔间「扫形」房子更杂乱章令均舒服感觉择建屋贪「畸零」便宜实「畸零」型态正早已犯诸煞气住久久便受屋局影响会变成「畸零」
　　「屋相」「相」意思样
　　完整土断手断足五官缺少什身体残缺全道理样
　　「尖形」畸零前头尖「火煞」左右长便「风煞」「扫形」畸零角太伤伤购建屋找「方形」「长方形」「圆形」土均找「畸零」
　　「畸零」商场尚勿住
　　「畸零」均突出物突出物「劲道」均非常强烈居住「畸零」房子久久受屋局极影响会变成性非常极端强烈居住者发生意外事端例会增强「劲道」太强缘磁场说「强烈」「纷乱」
　　磁场「强烈」房子住会安商场果「银行」「医院」「超级市场」「百货公司」等等反益行理师强烈气导入吉方定会更赚钱
　　然磁场「强烈」「畸零」气引导入吉方会引心数坏歹徒「抢银行」「医疗纠纷」「偷强盗」「欺骗诈术」等等商家忌讳「生气蓬勃」吉祥反「烧杀奸淫」凶煞
　　引入吉方「生气蓬勃」
　　引入凶方「烧杀奸淫」
　　理明师导引「气」高手
　　「莲生活佛」勘察栋建「畸零」住家家非常倒霉出车祸五次均犯分神质注意尖形屋影响
　　动动火气妇天天吵孩子流氓太妹极端养成全三面煞气尖头「火煞」左右「风煞」房子夹双条马路交叉中间顶端
　　注意卧室受气影响法端端正正全头尖尾宽形态告诉：「女均会家细姨」
　　（细姨老婆）
　　「莲生师算准极」
　　「占算准连卧室正然正室老婆祇侧室老婆」答
　　说奇怪屋子两女均妇夫谈恋爱姊妹长均美时太妹专找妇夫
　　「办？」忧伤
　　「畸零居搬家吧里改成商场找家幽静房子住均益」
　　「莲生活佛」认「畸零」碰「流动」「极端」正种理特征含「狂乱」凶意中基建商场请理明师引「乱气」入吉方
　　「乱气」轻率处理吉反凶种凶煞非常厉害想起真令寒栗　
择建屋诀
「高绝」「低逼」「灵煞」「畸零」居外然许吉点居然点选择请高明理师勘察
　　沙质土购建屋沙质土气必散窜没雄厚气中
　　石质土购建屋石质土气散窜没利时便蒙受害
　　「气」土壤手握黏成团然「黏土」介般土壤黏土中间
　　选择点背略高「背」「正受」龙表示气「正受」房子坐椅子座落端端正正
　　房子建立前勘察左右方否「砂手」「砂手」护卫代表「贵」象征「藏风聚气」够道助意思
　　房子前方视野开阔断崖深坑总坦坦斜斜爱远现湖光景色更佳面屋门勿住面屋角
　　实阴宅（坟墓）四原：「背」「左右抱」「前面」「中泡」四原实运阳宅阴阳宅道理择建屋相通
　　市中择建屋土坦勘察河水流便知道处高处低取土注意黏性勘察左右建筑否整齐美观否住宅帮助屋子建成前面景致否障碍「择建屋」住久日进进出出见景观美丽心情适畅
　　反门前垃圾场电线杆家屋角养鸡园等等种障碍气氛足影响家心灵闭塞家门前种田种菜挖粪坑交肥料鸡粪破坏灵门前垃圾焚化场门前路门前烟囱屋前屋寺庙均灵关必须特注意谨慎
　　择建屋前先解块土前水田旱田树林农场工厂牧园道路草等等吉祥
　　火灾土百年古厝刑场坟场寺庙医院火葬场孤坟历史碑记等等祥
　　「养鸡园」「牧马牧牛区」「养猪园」建屋须土挖掉五十公分填干净土畏
　　「灵煞」土非建屋建屋前宜禳解洒净请法师超拔念祈安
　　「莲生活佛」身堪舆阳宅先相相屋观察「气势」气势浑厚阳宅定发气势衰微阳宅定衰落房屋定配合灵房屋定配合灵
　　屋子建灵种浪费
　　屋子建灵种衰退
　　外现代市马路四通八达马路车子急驰带动种气氛马路直弯弯曲曲
　　直会造成「路」
　　弯弯曲曲造成「反弓」
　　「择建屋」避开「路」避开「反弓」道理会文中细述出
　　（路屋子警察局市政府寺庙）
　　莲生活佛常想说「理风水」迷信实「理风水」迷信简单说「理风水」深层「环境学」「优美环境」然造「优美心灵」保持「心灵」舒畅切事业成功古代「孟母三迁」原追寻「优美环境」已
　　莲生活佛写出「择购屋诀」然基中细节湛深学理学理留缘细述说明期盼书令读者清楚明白
情生．情死
禅宗五祖弘忍师名偈：
　　情种
　　果生
　　情种
　　性生
　　首偈果应「房屋相」然适合
　　根「灵秘籍」诀栋房子会发达衰败决定素「情」「情」
　　情──发达
　　情──衰败
　　「情」「情」欣赏朵花朵花正娇艳欲滴花蕊吐香时「红放」时
　　朵花已渐渐枯萎显气力花瓣焦黄然知道衰败时
　　「相」面犯桃花情眉眼均「情」
　　面目板生气面黑呈青面白气「情」相世俗称「寡妇脸」已毫春意盎然态
　　「阳宅」分辨「情」「情」门学问房屋形相起活泼生动互相克简单说情然房子建活泼生动角棱突出处克「情」
　　「情」房屋相建太霸气重缺陷非常荒谬合理面目令生厌均属「情」房屋相
　　「房屋相」「情」「情」真正堪舆师够快分辨出观察整栋房屋外观种观察需年阅历阅历久明师眼断言
　　「莲生活佛」认判断栋房子「情情」全意会言传意思说年磨练等闲门道热闹真正堪舆师嗅房子味道便知「情情」观「房屋相」「气」
　　「房屋相」外观秘诀
　　外房屋相「情」「情」取决「屋」生命磁
　　三百六十度方位中两方位「生旺」两方位「死绝」
　　房子坐配合屋生命磁──情
　　房子坐配合屋生命磁──情
　　般「堪舆师」房屋相判断方位坏基房屋坐屋生肖配合会发旺克会衰败厄运原理原完全根「生命磁」
　　般「理师」出生十二支方位配合方位十二等分「子丑寅卯辰巳午未申酉戌亥」理师方位法分二十四等分「九星」法更八方位然「莲生活佛」十二支方法较正确方法综合
　　「房屋相」判断认「外观」「方位」双方着手「方位」配合「外观」建筑栋房子时妨请教真正「堪舆明师」房屋「外观」宰「情情」「安厄运」「吉祥灾难」
　　应邀勘察栋花园洋房
　　祇外面走圈判断：「居者生瘤」
　　骇然说：「师知？」
　　「知房子全长满瘤」
　　事始知屋子女子宫长瘤肠子三颗瘤更觉胃瘤已开刀数回矣
　　「房屋相」外观非常重外观活泼力畅克情房屋定发达反没落矣
　　「情生情死」理明言　
「房屋」「身体」喻
根师尊清真道长指示：「久居屋受屋子环境磁场影响久久屋屋」
　　「灵秘笈」「房屋」「身体」喻
　　门口喻五官屋正面「五官」喻
　　屋左右旁「手脚」喻
　　客厅「心脏」喻
　　厕「肾脏」喻
　　厨房「肝脏」喻
　　卧室「肺脏」喻
　　饭厅「脾脏」喻
　　「房屋」「身体」喻房子房子部份缺陷会形中影响屋身体命运然屋子某部份影响身某部位划分百分百正确正客厅兼饭厅卧室浴厕划分十分明确
　　然清真道长告诉堪舆明师栋房屋观察入微确找出征结
　　帮勘察风水时常常教导弟子什「开刀格」？什「生物格」？屋子「屋子」身健全缺裂房屋身包围完整屋顶开天窗开窗户屋子协调屋子门便开开特屋子开门适衬均「开刀格」象征
　　什「生物格」？「生物」「生癌生瘤」房子勘察时注意外观「突出物」突出物房子身相克衬房屋附属物形背包袱相衬左右相配种「突出物」注意「生瘤生癌」格简称「生物格」
　　「莲生活佛」较反「改建」「加建」例屋子里面原突然构想拆掉部份改建部份房子面加盖间房子连着房子「房子」「加建」势必整栋房子风水全部改观
　　知道「改建」屋子部「开刀格」意味
　　知道「加建」屋子外部「生物格」意味
　　动动拆改建「改建」「加建」均合宜谓克「开刀格」「生物格」
　　「拆盖」均搬动风水磁场风水磁场变动改没话说改必灾难
　　「莲生活佛」「改建」「加建」宜请教「堪舆明师」较适宜动工日期非常重房屋改建加建开刀动手术样手术动会伤元气
　　房屋修修补补非常注意例玻璃破水漏水墙壁裂水电坏家庭具坏时动手时补种「修补」风水构成改动构成威胁东西坏修补放置屋中久久会影响心灵心灵影响命运家中量放置坏东西水电坏快修
　　感注意保养会导致重感甚肺炎肾脏病样
　　友家做客
　　「全家均开刀」断言
　　「？」问
　　「肚子旁边挖洞」
　　屋子方便车子马路开入房子邻马路处墙壁掉特开车道入口然保留楼部份
　　说奇怪开车道
　　年注定位家「开刀」已连连三年
　　求补救道求车道封起
　　选择「满」日禳解法补片「形墙」
　　果然家开刀禳解法真奇妙
衬吉祥
问：「房子外观形式？」
　　答：「衬吉祥」
　　然「衬」二字简单中学问非常
　　喜欢房子建造新颖突出奇形怪状然合五行相生理相克算「衬」
　　例：
　　密宗「五轮智」说
　　五轮塔形式「桃尖形」「长半圆形」「三角形」「圆形」「正方形」
　　五行「火」「木」「水」「金」「土」「土」生「金」「金」生「水」「水」生「木」「木」生「火」
　　五行理形式采时针方旋转建筑出新颖突出创意房屋
假刻意追求「时髦」般房屋衬非常吉祥
「龙边」「虎边」衬学问
　　站立门口面门外左手边「龙边」右手边「虎边」
　　「龙边」「虎边」均衬
　　「龙高虎长」衬
　　更「龙长虎高」衬
　　般理堪舆师认「龙边」高长吉祥「虎边」高长凶
　　青龙白虎衬均衡吉祥房屋相
　　首偈说：
　　白虎山头起尖峰
　　老婆必然老公
　　意味着白虎高青龙奴高阴阳颠倒「奴欺」「阴胜阳」产生出现象协调煞气灵逆势必凶兆
　　「莲生活佛」参访处丛林（寺院）承住持引导参风水丛林坐丑未艮卦山面前水天震位出先天干位双砂明显住持居处竟然白虎丘方非占位
　　问住持：「白虎山居？」
　　「弟子」
　　「久您职」答
　　「？」
　　「奴欺势早晚职」
　　位住持然位老实尚面黯然神伤
　　数年听闻已职矣
　　白虎高长均象征着劲道太强部份居白虎丘高会渐渐产生分神质者分喜欢权力彼会产生斗争心理心怀叵测总言会吉祥事发生
　　「莲生活佛」认择建屋搞清楚屋门方非常重合生辰注意「青龙」「白虎」衬千万白虎特高突出吉凶等发生灾厄事悔莫
　　然「莲生活佛」学道家禳解密宗作密种法属「魇镇法」「禳星」改变时势
　　般「堪舆师」知见势解知风水中稳含太极两仪四象五行八卦宇宙间种种原理相克处「魇镇法」利相克化祥危益「化解」「禳星」实思议功德
　　「莲生活佛」安「龙神」常见「金光」「青光」见「青龙」听见「龙吟」日月光天长久白虎高势需「莲生活佛」青龙碑立破解
「反弓」「弓」
「反弓」──举起支弓箭搭弦箭头指方「反弓位」
　　「弓」──举起支箭箭搭弦弓箭身处「弓位」
　　简言知：
　　弓弧度
　　弧度包围「弓」
　　弧度弹出外「反弓」
　　例划圆圈房子圆圈方均「弓」反圆圈外房子均「反弓」
　　形会出现「反弓水」「反弓路」「反弓建筑」
　　「反弓水」──河水蜿蜒流住宅前呈现反弓势便「反弓水」
　　「反弓路」──路呈现弯曲时住宅门正面「反弓路」
　　「反弓建筑」──圆体型体育馆附住家均受反弹影响「反弓建筑」
　　房屋相中形物弧度包围住房子「弓」「弓」「情」「情」会发达
　　房屋相中形物弧度反弹出房子「反弓」「反弓」「情」「情」会衰败
　　块形物定会出现三现象「弓」「反弓」「直」
　　什「直」？
　　水直直水门口流路直直路门口横没弧度建筑直
　　真正堪舆师择建屋选择「弓」形物中勿选择「反弓」点建筑房屋
　　「反弓」会「射箭」靶遭受十方煞气击气灵说正十方煞气正形中受煞气影响避难凶意外横祸发生
　　「莲生活佛」注意现代建筑豪华建筑全建筑「反弓」箭头指处叹息豪华建筑堪舆师杰作呢种堪舆师实令浩叹真正学术
「反弓」位建屋富豪原气势商场健迁入新宅马发生横祸撞车受重伤生意火熄灭般订单急遽降凶「反弓」令职员诈骗钱财拐跑久便楼空空流豪华巨宅令遗憾
发觉现代堪舆师喜欢注意方位问题正门东南南东方位西南东北西坏方位什西北北普普通通方位专门门方位做手脚
　　认方位磁关固然重房子着落点正门「反弓」「弓」更重
　　强调：
　　「弓」──吉
　　「反弓」──凶
　　假已住宅建筑「反弓」须破解呢？真正堪舆师二方法破解：
　　「反反」──例住圆环周围建筑物着圆环形势「反弓」建筑设计着弧度设计消弭「反弓」势佳办法建筑物弧形设计样弧度煞气消形
　　二「反凸」──例住圆环周围建筑针着「反弓」弧度设计出样弧度凸型建筑反回边反边挡回双方互相抵消弧度「形势」「反弓」煞双方抵消
　　深深感觉「弓」「反弓」「情」「情」中关联非常中关系灵原理灵动性非常重验形象中研判判定房屋相吉凶层次然非常繁密分析知「」「反」「」
　　仔细研究「」「反」「」便发现「天」「」「」学问中意义太微妙
开门方
般理师说「鬼门」「东北方」「西南方」二门方位开门
　　门方位屋生命磁配合相吸引方设立
　　「门」「气口」门「气口」现代住公寓公寓楼门气口住家门「气口」
　　「门」重性口谓病口入祸口出房屋相「门」正宰房屋命脉样
　　说：
正门东──东方旭日东升象征气适合生意商家开门
正门南──坐北王南面称臣适合政治家宗教家实业家开正门行业均适宜
　　然屋生命磁东南排斥克存然避
　　弟子问：
「房屋开门底开中门开龙门开虎门？」（龙门左虎门右）
「正秘诀」答
　　年清真道长教授「灵秘籍」时说开门方「水神」流定位堪舆秘密啊
　　开中门──「水神」庭前聚气例房子正前方湖海开中门势非常倾斜非山坡附高高低低势样开中门
　　开龙门──「水神」虎边流龙边势右边高左边（站家中外）河流水左边流房子开龙门
　　开虎门──「水神」龙边流虎边势左边高右边河流水右边流房子开虎门
　　「开门方」秘诀秘诀然简单确千金难买接应「水神」开门水神气然然流入「气口」屋子里充满「水神气」「水神气」财气
　　帮位营者改门宜开龙门开虎门已丧失斗志接洽生意徒劳功员工工作效率高营振改门「水神气」接应入完全成吉相第次接洽订单成功精神振奋生意蒸蒸日信心百倍
　　开中门开龙门开虎门完全「接应水神」定方位引水神入第重课题
　　「正门方生命磁合时办？」弟子问
　　「改门扉」答
　　门扉移动方位改甚门扉移动九十度方面设计房屋专家均明白设计改门
　　门扉方变成面吉方生命磁整栋房子面改改门扉方
　　弟子问：「房子开龙门现开虎门龙门方位卧房根改位置办？」
　　清真道长教授禳星法：
　　「水神气」虎边流龙边时堪舆师择立碑（石头）水神触石碑阻挡反弹进入虎门中
　　秘密法清真道长举例子说明例「撞球」撞击入洞须球反弹力撞击球入洞
　　「水神气」先撞击石碑藉石碑反弹力「水神气」引入房屋中
　　立石碑点须真正堪舆师点出
　　石碑需「禳星法」「祭煞神」「禳星」「祭煞神」石碑
　　「莲生活佛」门方位采「十二支决定吉祥方位」配合屋生命磁开中门龙门虎门采「水神流决定开门法」二方法均门首学堪舆者知
箭穿心「路」
美国时注意「TUKWILA」市条街街名「STRANDER」长长路西头家贩卖店注意家店招牌常变换月换常停业整修部
　　告诉家「路」商店根营起色年换十二老板勘察果然真正「路」
　　路长直商店正路头奔驰车子带着股股气直商店商店气汹涌澎湃浪花般稳定时家商店均站住脚逃夭夭
　　美国懂「风水」事实莫名妙家商店营起
　　夏威夷「火鲁奴奴」日营百货公司「蜜蜜西」做关门倒闭确实吓跳勘察结果竟然「路」「路」果然厉害
　　告诉家「路」支箭直直射屋子「箭穿心」格局难抵挡住明眼观气者见气激荡永休止住房子风浪中舟根稳住
　　「路」房子常意外格局杀杀谋杀情绪法控制商家定赚钱
　　张直直路头建筑面墙挡住「路」墙面建房屋「水坝型」建议认然面墙路头影响街市美观
　　张「路」处建筑圆柱型建筑物观光饭店形式建议行通圆柱型建筑确实化解路激流煞气分散成两股旁
　　清真道长告诉：「般住家破解路方法住家前院做半圆形水池月亮形弯面着路水池中保持水八分满」
　　半圆月弧弓正煞气煞气遇水解保住屋子安吉祥
　　堪舆师教挂镜子反射挂凹透镜反射吊铜铃挂萧真鬼扯蛋安慰心理已（化解力）
　　「路」头型建筑建寺庙寺庙圆柱化解路煞气
　　建法院圆柱建筑
　　建市政府圆柱建筑（美国白宫前柱子）
　　假法院前市政府前寺庙前做喷水池更安全虑喷水池喷水池佳妙处
　　问屋子「路」路头根没余建半月形水池办？
　　问搬家？
　　答钱搬家
　　原帮堪舆先教「化解法」法化解教搬家连搬家均教「禳解神」
　　清真道长言：「青竹片青皮皮画『止路煞』符选择『定』日屋子前挖土埋入」
　　方法「术」
　　「风水」
　　「莲生活佛」「风水」专「气灵」阴宅阳宅均气关皆「风水」范围风水然东西改风水然然移动改变
　　「禳解神」方面道家东西「术」般「风水」莲生活佛明白「风水」明白「术」「风水」具阴阳五行妙调御者「术」
　　「路」忌讳均知甚详破解法言殊公开破解法岂价值连城万金难买
「门里」「门外」
「堪舆」间房屋摆方位注意「门里」「门外」
　　「门外」忌讳：
　　正「电线杆」「柱」
　　正「直长」马路形成「路」
　　正「深坑」「断崖」距离非常
　　正路「反弓」河「反弓」建筑物「反弓」
　　正面屋「烟囱」「屋角」「壁刀」「尖形物」等等
　　正家门家门
　　正「粪坑」「菜圃」「垃圾焚化炉」等等污秽物
　　「门外」忌讳实影响房屋灵素「气」关「心理」关
　　「气」方面关改变「气」
　　「心理」关改变「心理」
　　例电线杆写「生财」四字象征性「心理安慰」出门时念句「生财」久久消门「电线杆」心理障碍
　 喜欢家门口挂「八卦」「镜子」「山海镇」「萧」「铃」等等均「心理」作
　　「八卦」化解凶煞「镜子」反射纳福「山海镇」破邪祟「萧」「削」音凶邪「削」「铃」避邪
　　种保护心理理解吊「心理安慰物」者须「呵责」
　　种「心理安慰」法事实某程度作配合「禳星神」种「术」
　　然「心理安慰」法失灵时候例面「深坑」面「路」面「反弓」面「粪坑」等等「心理安慰法」阻止「气」影响家中便已发生天灾变祸
（堪舆师均承认某某师「心理安慰」术聪明应者））
「门里」忌讳：
　　入门正着楼梯
　　入门正着「壁刀」
　　（「壁刀」堵墙墙角正门正中央）
　　入门正着「穿心梁」
　　入门堵墙挡法转身逼太紧
　　入门见「卧室」床「厨房」火「厕」马桶「壁炉」
　　入门见「门」前门通门曰「穿胸」
　　入门已达屋胸部窄曰「夹背」
　　忌讳均道理例气入门前门通门气法藏马溜出屋子藏气财发
　　气入门堵墙挡逼太紧正楼梯造成气混乱前太窄均「财运发」房屋相家中合
　　气入门正「壁刀」「穿心梁」「床」「火」「秽物」家中住会安火气易生意外身罹疾病怪症子女怪病等等
　　「莲生活佛」吉祥方位「正门」直接出入「气口」影响整房屋相巨「门里」「门外」均应重视避开凶相凶相存方位吉祥设计结果变成泡影
　　房屋相「门里」「门外」改正方法修改凶相全真正堪舆师够简易改屋法改正修正般「术」等方法
　　「门外」面灾难方配合十二支吉祥方位
　　「门里」修正门里见忌讳改移位等等
　　门完全配合房屋身房子门房子门均适宜
　　「门里」「门外」「火气」「厕」「洁物」必须绝避免会影响身体健康家庭圆满
身体健康屋相
房屋相中关「身体健康」范围非常广泛容易完全讨出重诀窍特文细述
　　「生物格」──细察屋子衬突出物
　　「开刀格」──房屋缺角开天窗重建改建部份
　　「　科」──注意焚化炉净化槽位置
　　「泌尿科」──注意排水畅阻塞问题
　　「精神科」──注意床位神位安置问题
　　「耳鼻科」──注意窗口开口位置正确
　　「骨　科」──注意横梁柱子结构
　　
　　莲生活佛认房屋相中「身体健康」冥冥中定数般堪舆师许法详细观察出真正堪舆师明白居屋中冥冥中必受屋影响
　　第「气流」入屋气循环影响
　　第二磁场影响房屋建成房屋磁场身磁场双方磁场合克融合排斥关键中
　　第三「灵」影响
　　研究「厕」位置实「厕」功相「净化槽」功「厕」位置搞错会百病丛生例「头晕」「眼疾」」「牙炎」「肺炎」「心脏」「糖尿」「肠胃」「肝炎」「神」等等均「厕」关联莲生活佛屋子连接正中线房屋分成四等分画成十字架线取长宽中心点划成「厕」位置十字线十字线「厕」必影响居住者「身体健康」点非常重
　　「焚化炉」问题指厨房火炉指「壁炉」烧柴壁炉美国家家户户均壁炉「火气」「火气」正门入门见火必「火气」家庭会圆满融合造成家庭分裂重素
　　（美国离婚率高壁炉关）
　　「壁炉」属火
　　坐正中线「北方」水火相克
坐正中线「南方」火火太旺
坐「东方」
　　「火气」「焚化炉」十字线「火气」身体影响相设「东」「东南」「西北」方位
　　知道「火气」身体中占重素「火气」温度切「发炎」「火气」互相关联
　　灾难方位设置「厕」「焚化炉」
　　房屋相中注意排水问题非常紧排水非常畅阻滞会腐败物排水良会带屋子坏空气屋子中发霉坏空气屋子定病倒
　　「床位」「神位」会章
　　屋子植物屋子外植物房子影响？
　　认屋子外植物美化环境观赏价值具增添活力例「财库位」放生气盎然盆景门旁洁处均放盆景予「净化」「凶意」味道中
　　房屋外面种植树木必完全没树木太高太密集产生阴森现象太高太密会遮住房屋光线阴气重房子阴祟会产生阴郁感觉房屋「身体健康」会受影响
　　「窗口」原理完全空气流通光线适宜太亮太暗犹均
　　太亮──气存住散气
　　太暗──藏气必腐阴祟
　　吉祥「房屋相」光线适中空气循环算「藏气」方空气缓慢流通中学问啊
厨房火
招勘察栋新居
　　栋新居美郎女貌新婚夫妇
　　房子周围种许红花树木结许许红果子
　　勘察厨房
　　发觉厨房火问题栋新居新颖厨房火炉正设厨房正中央炉台正中央四周均物遮住水槽水龙头方正着火炉点偏差
　　问题二：
　　第厨房火须「藏风聚气」方「火」藏气温度会聚火温度密集「灵秘籍」言炉「三面」面入气方位南东东南
　　炉台正中央四面遮事实工作方便炉火散「藏风聚气」利会影响「散财」
　　第二水槽水龙头正着炉火凶相水火相克兆毛病观察出会淫乱酗酒男女均犯桃花
　　进屋时留意女貌女面貌确实姣五官娟秀手脚身段方面指尖掌润肩圆背厚面相三停均匀实富贵相双杏眼尾角春意甚浓汪汪水光波光荡漾举手投足间风中摆柳胜娇烟视媚行
　　「秘密桃花」相
　　问朋友：「新婚夫妇相信风水？」
　　位约朋友：「点点均学科学」
　　「天」
　　「祇认识认识参观参观」朋友答
然祇彼认识参观富丽堂皇装潢然识相点祇说说坏会家感情融洽会朋友觉气氛愉快
离告诉朋友务请转告屋子厨房火必须修正
　　男女根理会忠告
　　说年──
　　女公司长官段情
　　男外面位老婆
　　男酗酒
　　演变双方离异分东西
　　「莲生活佛」家注意段事实「厨房火」厨房正中央水龙头东南西北四方面均容易正着炉火水龙头象征「阳」炉火象征「阴」「淫乱」兆
　　注意美国新屋设计现代化新颖厨房火炉台均设计厨房正中央位设计师定完全风水门外汉祇讲求方便美观确制造「淫乱」呢
　　告诉读者入门千万眼见火入门千万第眼见「厨房」「焚化炉」两「火气」均避开门
　　生意场合餐厅千千万万炉台设计十字线中央瓦斯炉热水器锅炉电炉电饭锅等等均设计放置餐馆正中央
　　「火气」中央会污染整餐厅空气气氛会变成火躁股东合客退避三舍日久便裹足前更重「火气」中央灵气难调匀
　　厨房注意垃圾问题厨房容易产生垃圾方垃圾密封时时倒掉厨房水槽流更注意抽油烟机采密闭式抽油烟机位置太突出形会影响厨房风水
　　厨房开天窗易「火气」蔓延方厨房开天窗会招诸意外发生意外问题
事务桌书桌
位医师请位排堪舆师摆张「事物桌」
　　堪舆师没说什先开价钱
　　「三千美元」堪舆师说
　　「三千美元张桌子？」医师吓跳
　　「」堪舆师说：「勘察桌子方位千美元择吉日千美元师亲动手移动桌子千美元三千美元」
　　「哇哇」医师张口说出话医师说：「想请位请位」
　　「请谁？」
　　「位卢胜彦活佛开价切意莲生活佛」
堪舆师脸色铁青拂袖
　　真实事摆张桌子确实钱假读者仔细读完短文会百「事物桌」「书桌」子净赚三千美元等知识知
　　事务摆「事物桌」居家书房摆书桌原理原样记住六原：
　　门──桌椅正着门门画直线桌椅直线假桌椅正门精神会安宁感觉门意思「气」入门
　　背门──坐方位见门口出入背门坐实背门坐身安全出入均见背门坐容易犯事业振精神萎靡振久久江河日
　　坚实──坐椅子背面门窗见许桌椅落窗窗实牢坐椅子背面窗坐稳虚位踏实「气」溜烟跑灵助
　　──坐椅子背坚实墙外力量见公司老板显示财富事业买特号办公桌公司办公厅张正中央桌子摆二十部电话机指挥全世界企业然背太远显灵助
　　十二支辰方位──假「事物桌」「书桌」「门」「背门」「坚实」「」全顾罗庚摆生命磁中互相吸引二方位两方位均摆生命磁中「」方位样灵助然切素全顾桌摆方位
　　择日──择「定」日「满」日搬动
　　吉祥圆满
　　「事物桌」「书桌」重？道理简单办公室读书时觉精神振奋精力充沛记忆力奇佳件事均远满达成切轻松愉快精进懈桌子摆灵助切调适突飞猛进
　　假「事物桌」「书桌」摆佳灵磁性磁性互相排斥算想振作欲振乏力坐桌子哈欠连连眼泪鼻水起腰酸背痛头晕眼花精神萎靡死活做什事均错样祇江河日泄注永难翻身
　　「莲生活佛」勘察阳宅特注意书房书桌孩子喜喜欢读书读书成绩「书桌」摆位置非常重算成年书房书桌样非常重
　　位物理博士家
　　告诉：「年没坐桌子？」
　　「知道？」
　　「门背坐久椅子背灰尘蜘蛛均卡书桌已久」
　　「堪舆术？」
　　「堪舆术观察入微」答
破坏力强楼梯
西式豪华巨宅喜欢楼梯设入门厅中央楼梯柱子雕龙刻凤显富丽豪华许西楼梯成客厅装饰品豪华巨宅楼梯旋转式美观方客时楼翩翩喜相逢美妙镜头
　　西式住宅中更楼梯着居家门口
　　堪舆师楼梯忽略
　　说入门见梯「节节高」步步高升
　　入门见梯通室「节节低」步步落
　　「节节高」「节节低」
　　事实观念错误
　　「气」门口入先碰楼梯楼梯身节节阶梯横着条条切割线子「气」切割着搞乱入门气「气」产生混乱
　　堪舆学入门见梯「坎坎坷坷」「破坏性意外」非常严重事认入门见梯出门见柱样破坏力非常强烈
　　豪华巨宅厅楼梯实「没落象征物」
　　般居家「入门见梯」「意外」象征物
　　堪舆家住宅
　　家车祸年中竟十次车碰撞车碰撞次甚车停着车轮动滑出碰撞车
　　更妙月中事正庆幸着准备出门庆祝「事月」车子退撞车库门车子凹块车库门坏「破财消灾」
　　告诉开车十年验开车相谨慎偏偏月次车祸真正找出原继续精神崩溃见车怕诅咒似
　　勘察结果「入门见梯」门楼梯贴紧紧更巧楼梯正东北方位鬼门
　　堪舆师东北方位鬼门均顾忌楼梯电梯均设东北方鬼门位
　　勘察修正「入门见梯」现象移家安事路风年年安
　　台湾勘察种楼梯铁做空间旋转直铁柱般走起方便祇实种楼梯设施方位破坏性特强
　　改正楼梯方位三：
　　移位──楼梯正门阶梯转方正门口门口见阶梯均移位遮起祇入门「气」受阶梯切割诀
　　二隐藏──新建房子楼梯隐藏起楼梯祇破坏性影响面设计新房子楼梯藏墙壁更两面墙楼梯夹住楼梯门根见楼梯楼梯底设计成储仓室厕
　　三遮盖──已建成房子楼梯正门移动非常困难遮盖法入门楼梯前放屏风屏风正放楼梯门中央屏风贴面镜子增加入门深度产生逼感入门见阶梯转圈便楼出门「整肃衣冠」「遮盖法」
　　挂铃挂萧钉钉等等心理安慰作没啥「气」入门碰阶梯样乱成团
　　门外楼梯：
　　先楼梯家门妨
　　先楼梯家门注意否「逼迫」
　　「楼梯」诀
古董作祟
「莲生活佛」美国旧金山勘察户富贵家风水
　　家喜爱「古董」门外石狮开始直客厅卧室放满「古董」佛壶碗盆类瓷器玉石山禽走兽古董古桌椅古牌匾古厨具甚连古衣物睡床全搬回家
　　家喜爱「古董」分知莫名妙连古供奉「神牌」买回家放
　　件奇怪事发生──
　　年额头常感觉发烧口中产生腥味精神觉疲劳堪性情变暴躁
　　女屋子中常常见黑影房间走房间沙发坐甚睡梦中见行影惊醒耳闻怪异声夜真正安眠住屋中遇恶鬼甚想生乏味
　　家中女天教徒前乖巧期变常常头晕目眩父母笑骂常竟然饮酒抽烟更甚回家愤怒凶狠完全变疯癫样
　　家疾病断均难治皮肤红肿敏感时吐时泻肚子总涨涨难受食知味全身肌肉均酸痛异常便秘结医师医师检查出原治
　　请旧金山许位理师勘察均说风水子改边子改边改改均样丝毫没效应
　　然觉巨宅风水确实分毛病仔细勘舆发觉毛病形风水「古董」批古董中三件古董具「灵气」：
　　第件「瓮」身口瓮缸瓮中国云南「瓮」养蛊放「毒虫」形成虫灵气作祟力量
　　第二件具战甲欧洲古代武士甲冑甲冑杀魂神附甲冑甲冑尚灵气逢杀日时候便灵气增作祟现象
　　第三件块石碑中国古代寺院石碑祭祀买回放客厅祭祀年代甚久聚集灵气根未散块石碑会作祟
　　说
　　女告诉：「梦中天天蛇咬虫爬真恶心死夜均爬虫格斗天明黄昏时候确实见名高武士影子英武样子已连续见次外尚许许鬼影子莫名妙恐怖极」
　　男求：「务必救救」
　　三件「古董」施禁咒时嘱咐三件灵气古董古董店便宜寄卖吧
　　说样移三件「古董」救活家「药病」般
「莲生活佛」昔日堪舆等例子甚富室心买回「灵气」古董摆饰固然增加豪气遭受意外作祟划表示济富裕买回「灵气」古董偿失
买卖古董放置客厅先明白古董源古董否祭祀否寺庙古董关系古董文字什文字古冢陪葬物古董神佛非常重祇灵气古董定影响磁场定会作祟
　　「莲生活佛」雕刻神佛木石形木石甚状似动物木石时会幽灵投宿魂魄中幽灵附身木石均会出现作祟
　　堪舆外章
　　常想象凶现象
选择卧房
部份堪舆师栋房屋中选择卧房会选择「龙边」「首」房间整栋房屋中宽豪华房间「卧房」事实算完全懂理会选择
　　选择没错
　　真正明师会更深层选择选出整栋房屋中具「旺气」房间充卧房然房间非「龙边首」非宽反较简陋间
　　勘察位电影明星睡房
　　劝搬离巨豪华睡房赶快睡入间佣房间
　　差太
　　「什？」问
　　「目前睡房实气太虚反间佣房间实气聚力妳相信睡睡」
　　位电影明星听话搬入佣房间睡觉
　　说奇怪三月第女角炮红演技奇佳赞誉片约应接暇段日子里报纸天执笔赞誉演技
　　果然红发紫
　　问唯秘密──舍豪华卧室睡睡佣房间
　　许「莲生活佛」宗宗身份居家房间「龙边首」房间定「莲生活佛」卧房「龙边首」「」房间住
　　住「虎边尾巴」房间房间门窗窗面院房间「气厚聚」真正「卧房」「卧房」英气焕发毅力十足
　　「莲生活佛」豪华宽敞首房间假气厚聚方然选择成卧房豪华宽敞卧房注意窗户开设太落长窗气散实「光线」「窗户」卧房「气聚」「气散」重关键
　　坦白说卧室关系「代」举例说明：
　　气虚──情──子女少
　　气聚──情──子女
　　生男生女细察：
　　卧室「阳阴少」生男
　　卧室「阴阳少」生女
　　互相均
　　事业方面：
　　气聚──旺达──成功
　　气虚──衰微──失败
　　卧室天花板高度重天花板低天花板低压迫现象怜富豪床方天花板意弄凹凸装潢豪华华盖等等确乍豪华久腻太低压迫产生事业「窒息」象征啊凶相
　　卧室天花板太高太高情种冷冰冰印象部份太高天花板祇运颜色辅助颜色深点感觉温暖没办法办法
　　喜欢卧室中挂镜子事实镜子两种作「加深」「排斥」般堪舆师认「少宜」
　　镜子「心旷神怡」产生「神」必须真正明师
　　「莲生活佛」真正堪舆学问找出房间真正卧房卧房关连性房屋相中少住「安」卧房中「安」卧房须
床铺方法
「灵仙踪」书中第七十九页写「床铺安置辩」文
　　清真道长指示：
　　强梁莫压床
　　卧时见门板
　　勿床门
　　避妨
　　特文中细述番──
　　强梁莫压床──床方钢筋水泥梁横压直压木头梁冷气热气子楼梯总床位方什意床方制造「宝盖式」装潢找麻烦祇产生压逼现象杯弓蛇影会产生适影响
　　卧时见门板──卧床然见出入门（卧室门）样方卧床床头门堵墙睡时背门睡方背门睡身体会健康影响
　　勿床门──床位务请门「床门」门门外气子床床位方门斜角位置假床门现象种凶相初入门气尚未迂回太强气会产生伤害
　　补充点床位定坚实墙壁床方意开天窗床头堵墙头开窗影响身体健康财运「莲生活佛」勘察理见家床位床头均墙摆卧室正中央四周均墙样床位实适四周均墙床位种「实」感觉事实做事业均落「空」浮气中样
　　床位否配合仙命（十二支辰方位）问题「灵仙踪」书中已解答事实祇住宅门配合家庭十二支辰方位床位配合十二支辰方位床位方拘束诀法配合认必拘泥十二支辰方位中许道理存
　　写道：「理师安置床铺仙命方结果卧室床铺仙命安置方变协调空间行路皆适雅观卧房床铺互相格格入睡觉卧种床铺觉怪怪根合理样床位四方角恐惹恶煞死重伤见安床仙命理邪说谬万万信」
　　床位怪异少举例：
　　四方均装镜子入镜宫梦幻
　　二床位床头雕刻龙吐水龙床夜夜听水声
　　三床四周均装动物头虎豹狮象万兽王
　　四床桃心形爱情床
　　五床圆形卧室中央
六床机械装置震动左右旋转
然装置种床富豪均先「没落」怪异床均适合风水怪异床「没落」象征
说床设计者堪舆师弄出花样满足富豪心理欲然「镜子太」会丧失灵感「水床头」会纠缠清「动物床」会身心俱疲「桃形床」终消极「圆形床」郊游利「机械床」争执休牵连风水富豪祇床错误亏损太划算
床位舒适四周装潢豪华考虑风水问题弄怪异会产生懈怠气迷惑烦恼事物苦工作灵感毅力会消失掉便闲散松脱衰颓……
太豪华卧室产生弊病果适压抑会产生穷贪心欲
「卧室」诀「温厚」「温暖」「忠厚」
阳宅玄秘谭
阳宅玄秘谭
真实游历（序）
　　「阳宅灵阐微」书发行数飞函均赞扬书易深入浅出令爱释手堪舆学研究竟然局外佛音令闻特殊异香
　　写作生涯已变成日定工作计较名份位计较毁谤辞种种折磨怕辛苦未计较酬劳什呢﹖认然慈悲念救救世种精神直停写
　　「阳宅玄秘谭」「阳宅灵阐微」补述「堪舆」书写作系列中第七十八册书写作述赞扬「阳宅灵阐微」外昭示中国文化传统技巧「阳宅」「」「宅」合中玄秘真妙言更加明白涵蕴学问补述书
　　时发觉「阳宅」关系密切「阳宅」入手竟然救救世妙法「阳宅」「精神」「物质」原动力关系特质「阳宅」座磁场「」座磁场房子间起种磁力电导作产生种新元气
　　元气（气）均「阳宅」关联
　　想例阳宅均刚正善健康光明具福份愉悦然解疾病痛苦降低贪嗔痴爱情欲善修法福份慈济说发扬「堪舆精神」新途径
　　种想法「堪舆学」种手段目然「正化」心浅薄时代战争频科学发达道德贫乏家物欲蔽七情染六欲相攻时宣扬佛法道德殊易提倡「堪舆精神」方便法配合佛法宣导反效力殊宏行仁始成
　　解说︰
　　佛法──天理觉悟妙法真动真法真正解脱真正漏智
　　法──理灵妙法健康福份善慈济力量光明性格健康身心道德
　　二者结合天理应灵天配合成佛
　　「阳宅玄秘谭」记载着真实游历莲生活佛亲阅历阳宅游记
　　整理编纂程中涉事「事」曝光会失隐私权利考虑觉名名全部隐然名名隐确具实事毫虚构
　　真实游历阐述「阳宅气机相应奥秘」中堪舆妙法均会公开布露书珍贵价值然伦
　　「堪舆学」非易事况名相甚词意艰深量解释清楚盼学者深思广征期达深切解步
　　然首老偈︰
　　学患
　　道长安
　　赐金柜
　　守玉关
　　教善兼济世
　　造化均包含
　　九八八年九月莲生活佛美国华盛顿州雷门巿真佛密苑
卢胜彦师
Shengyen Lu
17102 NE 40th Ct
Redmond WA 98052
USA
「高绝阳宅」制法
～五色佛光压煞法～
　　「阳宅灵阐微」书提「高绝居」︰
　　「高」──必遭八风吹犯风煞
　　「绝」──
　　「高」──必遭杀
　　「绝处」──必孤
　　说栋凸高独立屋外相说确实孤独凸出显著必遭杀
　　例公众物曝光太容易引起羡慕嫉妒者较者更易遭杀害
　　莲生活佛治法︰
　　（法名称「五色佛光压煞法」）
　　取「五色石」二十粒︰
　　「五色石」五种颜色石头种四粒二十粒莲生活佛百货公司理石制鸭蛋分成种颜色种色蛋正运法
　　二「五色石」清净︰
　　色石洗干净佛坛香炉熏熏表示「清净」金纸升堆火五色石迅速火表示「清净」
　　三埋入「高绝阳宅」四周︰
　　埋二十粒色石房子四周外面前五粒五粒左五粒右五粒埋时择日择「定日」埋入土中七寸
　　四结手印加持︰
　　「手印」四五横印左手掌横掌心指头张开五横右手心外立掌指头张开右手掌心压左手掌心四手掌手掌成井字诀五色石加持（灵力）
　　五念咒︰
　　「兵斗者皆数组前」（三遍）
　　六埋土烧金︰
　　埋土前先观想石头成色光柱天然埋土粒石土烧金纸
　　功告成
　　莲生活佛位居住「高绝阳宅」富豪施「五色佛光压煞法」莲生活佛施手印念咒时通灵者见活佛周身白光围绕蒸气腾腾云出岫金光灿烂
　　五色石变成光柱团团房子围绕住形天成「风煞」「孤煞」法进入房子四周全成云彩光实足壮观位通灵者光景深深佩服莲生活佛伟
　　位通灵者赞扬莲生活佛圣尊︰
　　活佛施法时天盏灯更海座灯塔云中龙放光明普施甘霖
　　法作五色石象征五佛光房子四周设五佛光柱避免「风煞」风煞影响房子变成藏风聚气
　　什五色﹖
　　「金光法王佛」吹动五行金精气分五色发五色光（红黄白绿黑）（红黄白青黑）五色光煅炼成光明云柱
　　法法价值非唯施法者「天命者」始「天命」天正气生天正气万物灵万灵扶助转物施法
　　「五色佛光压煞法」然气受五色佛光形气笼罩化煞气祥矣
　　法透露中实太微妙︰
　　物咸备
　　制法天机
法船秘密
～低逼屋制法～
　　「阳宅灵阐微」书中写道住四周围皆高屋子低凹前左右逼迫现象者吉
　　︰
　　「低」──必遭杀
　　「逼迫」──困难波折
　　知道生穷困潦倒者心灵定法适畅遇刺激容易想开「杀」命运心灵处低潮然天容身
　　样「」「心情低潮」四周逼迫解救方法「灵」方面施「法船密法」「心灵方面」学佛法解脱道
　　「莲生活佛」里「法船秘密法」法拯救户「低逼」屋家现户家已成暴发户目前面愁容面目甚喜悦意遇贵佛根深厚关系啊
　　「法船秘密法」解说︰
　　张纸折成条船
　　二船供佛坛日修法时观想佛放白光加持条船船变成光明法船（修法修七坛）
　　三择「」日「低逼」屋屋中心开洞法船埋入时施法者观想「光分化变化穷」法船化屋法船中船起重观想
　　四施法者持念「生陀罗尼咒」七遍
　　五烧金祭神
　　功告成
　　莲生活佛实实告诉家住「低逼」屋者受水煞应致诸凶险命运甚穷困搬家易莲生活佛感受量悲悯知「低逼」屋者限艰苦传出「法船秘密法」法船秘密法施船中载天况「低逼屋」水气愈船浮水受水煞影响矣
　　法名「浮船法」举世中尚知晓水船浮非常容易福报记仙师告诉说︰「浮船浮葬均快速发达法法助者务必功德心心发福须慈悲济世功德心长智识智识长学道」
　　知道世切法均奥旨「万法唯心造」「浮船法」偈说︰
　　皎皎水镜
　　茫茫垂法船
　　日月空中挂
　　乾坤旋
　　施「浮船法」时通灵者见莲生活佛现出丈六金身现出瑞气纸船变成限竟然玉莲宝筏低逼屋早已加载船中法船冉冉浮起放出量庆云庆云中思议金莲花
　　告诉通灵者说︰「法船秘密改风水更佛法中修法者身灭感法船载西方法船甚五色金帆船前金龙法船庄严华丽非常壮船中尚量莲花宝宫宝宫放光明庆云色色皆具真义」
　　「哇真起」
　　「浮船法」避水煞水劫竟然生西方（莲生活佛）佛法法兼施传昧善传避凶妙度化化顽灵法出众生度
　　「浮船法」「浮葬法」二者异曲工尤更胜
　
灵煞制法
～怪异阳宅破解～
　　谓「灵煞」堪舆师指︰寺庙旧址医院旧址古战场古刑场古坟区屠宰场凶杀场
　　「灵煞」建起阳宅发生怪异现象通灵进入屋马感受良深头皮发麻毛发竖立立刻知道怪异气氛「灵煞」屋子屋子然怪异现象
　　「灵煞」怪异现象︰
　　夜间睡眠时梦乱七八糟昏天暗愈睡愈疲乏精神元气均盗光早晨醒疲惫堪
　　夜间睡眠时常受惊吓梦魇黑影压气常喘
　　白天晚均感屋中「灵魂」
　　东西移位门窗动开关居住性情暴躁变稀奇古怪
　　身体疾病止怪病缠身
　　厉害「灵煞」然「鬼现形」
　　「灵煞」土堪舆师张原旧址土壤挖五十公分推土机旧土推掉换干净土「附灵土」移开抑制凶意「灵煞」
　　已建筑完成办﹖
　　莲生活佛认「悲咒水法」
　　首先灵煞屋找出具灵气方位安乙尊慈悲观世音菩萨菩萨开光点眼安座
　　然祈请菩萨赐悲咒水祈求咒水法︰
　　杯水置观音菩萨前行者双手合掌
　　二观想菩萨净瓶放出道白光成弧度降入水杯中杯中水现出白光
　　三行者念「悲咒」七遍二十遍四十九遍均
　　四念完咒观想咒水放光明行者加持咒水
　　五行者持咒水外弹指方式遍洒房间直房子门口然房子四周遍洒
　　六行者遍洒房子四周时弹指便观想悲咒水落处轰然声矗立支「金刚杵」「金刚杵」呈白色
　　遍洒完功告成
　　莲生活佛认修「悲咒水法」二意义︰
　　第意义洒净观世音菩萨法力间房子均清净直灵煞赶出房子外面
　　第二意义结界观世音菩萨法力咒水化白金刚杵立房子四周结界法般「灵煞」法进入屋中屋中已观世音菩萨镇住切邪魔远离
　　莲生活佛法破解「怪异阳宅」非常效应
　　「悲咒」原千手千眼观世音菩萨「原动力」念咒便产生震动频率宇宙间「原动力」相合便起电导作观想入水产生种元气「元气」洒净结界
　　莲生活佛次祈求「悲咒水」时摄出「天放光明」片光明心念光明咒显光明天成光明身光明世界种证明悲咒水法力力降伏力力（片刊登莲花放光书中）
　　悲咒水法施阳宅然清净
　　算居粪土中污
　　居九幽中溺
　　居灵煞中欺
　　法详细公开解说正普度众生意旨缘莫功德
隔离分界法
～「畸零」解法～
　　部分「畸零」莲生活佛均张建住宅（阳宅）建商场适合住家
　　「畸零」呈现形态「尖形」「棱形」非长方形非正方形非圆形
　　三角形畸零前头尖「火煞」火煞形态正突出劲道强烈住屋意外事端例会增强性会走极端
　　「棱形」畸零两头尖现象结果三角形畸零犯样毛病
　　已住畸零畸零屋子办﹖破解﹖
　　莲生活佛认搬确实法想谈破解
　　数法解︰
　　畸零三角形尖端种花植树三角形尖变成花圃解尖形凶煞化吉祥土建阳宅三角花圃化解尖形凶煞
　　二畸零三角形尖端设座型圆池外三角形圆形水池喷水池圆形水池喷水池会解三角形凶煞
　　三行种排行树尖形隔离分界「行树」排整齐尖形隔离分界整齐形建阳宅行树隔尖形凶煞影响阳宅身
　　已建阳宅已住进办﹖阳宅方正尖形房间︰
　　样尖形方设立三角形花草盆景进入屋觉尖形尖形方盆景树类化解火尖凶煞中木火相生理
　　二阳宅呈现尖形尖形部位隔间方式隔成衣橱储藏室觉尖形空间样化解尖形凶煞
　　三房间正尖形空间简易方法窗帘三角形空间隔起三角形空间放衣物
　　总言方法全隔离分界法建阳宅忌建三角形棱形试想想三角形会出现三尖角棱形会出现二尖角二宽角种阳宅隔间样伤脑筋外观说算创新意合阳宅风水均凶煞格
　　圆形房子般阳宅少见圆形房子倒甚伤害周围房子反弓伤害美国圆形建筑物泰半体育馆饭店
　　建房子然四方形较长方形较凹形凸形』形长方形加四方形长方形加圆形中形五行八字属性意千变万化千万勿尖尖三角形尖尖三角形凶煞
　　完整土断手断足五官缺少什身体残缺全道理样
　　座阳宅呈三角形棱形畸零般象完整残缺健康凶煞
　　正土贪建广建块畸零尖端削隔离分界建立「久居安适」阳宅点非常重
　　写偈︰
　　尖头火星
　　恶煞常降
　　隔离分界法
　　风水理清
赤龙绕印阳宅
～择建屋口诀～
　　莲生活佛期搬家搬「Phantom　LAKE」（幽灵湖）住家正面幽灵湖湖光粼粼
　　幽灵湖风光绮丽处僻静高树林绿草茵斜斜山坡日出日落美胜收
　　莲生活佛找块找间新住宅住宅风水正「赤龙绕印」阳宅
　　「住宅」背原龙头气「龙头」止端端正正藏气胎「背」
　　「住宅」面「幽灵湖」湖面正圆形「金星」湖「前面」正「界水止龙」形成「龙头抢珠」形势
　　特勘察左右砂手形成抱屋宅形势团团围绕栋房子山坡龙身包抄着龙头甚湖山坡全龙头礼形成「左右抱」赤龙绕印格
　　选择屋时龙端正屋宅端正气势非常惊讶天生宝庄严豪华阳宅买弃惜想屋子面「龙胎」正难觅「生基」买屋屋山坡「龙胎」诸弟子造「生基」诸弟子生基佳城屋山坡
　　举数找赤龙绕印阳宅找诸弟子「生基佳城」非常难
　　天雨面山坡时风雨雷电齐朦胧中见「龙胎」竟然白色雾气丝草中升草竟光明遍非常鲜艳气氤氲象
　　三道光彩虹翩翩龙胎彩虹鹤鸾风雨中舞风舞雨玄妙
　　剎见光明始知青莲怪山坡龙脉形成八百罗汉两边坐二十八天神群仙排班四天王四方侍卫着
　　时莲生活佛心中感动怪栋阳宅算缘算诸弟子缘「」众生「理」缘
　　写偈︰
　　天覆载
　　圆融成片
　　仁怀济众生
　　光明现
　　觉世众生希觅块找栋风水房子冥冥中奇异果中中「慈德」「慈德」非常重
　　心寻觅「赤龙绕印」理游走四方已修心养性已普施济众已绝企图住宅缘搬缘住奇怪缘巧合住「赤龙绕印」理湖边观「阳宅」天神宫屋伟光华灿啊
　　「赤龙绕印」阳宅果然「面」「前面」「两边抱」「中泡」四方侍卫前方跪龙气团团绕屋气化天壮成山河宇宙皆成春
　　「赤龙绕印」阳宅父母均美国蔘观赞绝口妙乐真乐阳宅取名「清净量宫」
　　诸弟子缘寒舍指点「赤龙绕印」龙脉难现场「机会教育」学「阳宅」学久重场亲勘察说明
　　莲生活佛住「赤龙绕印」阳宅骑龙游走四方日子神仙般生涯矣
选择阳宅诀
～择口诀～
　　莲生活佛二十岁时出道风水奇怪年轻会懂深奥风水学﹖
　　问︰「年纪风水理里学﹖」
　　时喜欢开玩笑︰「天生会」
　　「岂理堪舆学易演化山川神秘学生成会岂欺」
　　说︰「年释迦牟尼佛诞生九龙吐水沐浴岂非天生释迦牟尼佛诞生马走路步步生莲岂非天生」
　　问者哑然
　　实智确实天生堪舆学确确实实师承师承清真道长传授清真道长历风水学灵验
　　清真道长指示选择阳宅诀︰
　　建没「气」非常重「气」择诀「龙」「脉」气「气」土壤手握黏成团然「黏土」介般土壤「黏土」间
　　「气」明眼堪舆师知
　　原土途﹖先调查清楚
　　垃圾场然粪坑更佳湖池填土佳火灾土须改换土壤外百年古厝刑场坟场寺庙火葬场孤墓历史碑记祭祠树医院．．．均属灵煞灵煞「悲咒水」结界
　　「垃圾场」「粪坑」「湖池填土」居
　　建「阳宅」选择「气」「土」品质甚前左右环境均明分析
　　例︰
　　周围房子马路流水甚附工厂学校牧场均考虑素
　　避开「路」避开「反弓」
　　避开左右邻舍建筑「煞气」
　　堪舆师认︰「庙前庙建阳宅寺庙干扰灵磁性甚强般法安居住外堪舆禁忌勿建屋时农作物全埋农作物死底会『发』起永远发达起」
　　高前低「龙正受」
　　「景观美丽」更需
　　莲生活佛综合选择阳宅建诀指出点︰
　　气厚
　　质佳
　　景观美
　　周围形物「煞」
　　四点择建屋想非常完美莲生活佛弊病阳宅均方法治师承伟学灵学高超简单法子治「阳宅」切弊病现连辈份甚高堪舆师莲生活佛叩头拜师呢
　　莲生活佛回理均讲解清晰明白没隐瞒说道理堪舆学真正造福众生发扬光
　　假时师作孽众生
　　莲生活佛甚未手召请「土神」「土神」便五十告诉莲生活佛理环境事证明果然均令现代知识分子惊讶说出话
神法召请
～堪舆外章～
　　写篇「神法召请」算堪舆学外章「神召请」非常玄妙趣
　　通灵寒舍请召请「神」调查家某件事
　　念完真言
　　突然狂风作门窗外树飞舞作响说︰「神」
　　天「召请神」令通灵脸色变太阳天连丝微风没莲生活佛刚念完咒狂风怒吼通灵口呆果然真正神「应」
　　通灵知莲生活佛手印红光透出闪闪电光莲生活佛头乙尊三十二相佛坐着怪土神听律令马急急赶伏叩头通灵见光景赶忙着伏叩头
　　外件请堪舆阳宅
　　说︰「天忙出门佛堂召请神阳宅﹖」
　　「行﹖」客说︰「活佛未舍」
　　「试试吧」
　　说︰「房子挖池塘池塘房子前院中条道道中条桥横池塘池中荷花池养鲤鱼啊鲤鱼二三四．．．十九条鲤鱼呢．．．」
　　「活佛实令惊讶说完全正确啊方错鲤鱼明明十七条会十九条呢数目出入全」
　　「容问问神十七条十九条﹖神老眼昏花数错定」说
　　「十九条」神截钉断铁说
　　肯定告诉客「十九条」
　　客敢相信鲤鱼亲买回放明明「十七条」
　　客回家通电话︰「活佛然准极昨夜侄子街买回二条鲤鱼放入池塘中告诉池塘果然十九条鲤鱼」
　　二均期召请神趣事种灵验事恐怕二三千件吧说说完
　　莲生活佛认「神」间亲亲切守护神聊神召请祂须恭敬玩忽教授「神法」「神法」效验甚
　　召请神先「供品」表示虔诚
　　念「神真言」召请
　　「敲神门」敲神门非常「简单」非常「秘密」法门便妄传便传出土神均受骚扰原安宁神会受世俗夫日夜干扰
　　特呼吁「神法」重事召请事祭拜千万法术玩弄
　　然莲生活佛头乙尊佛璎珞宝盖万相庄严坐金莲金光缭绕散出妙香「神」执礼甚恭事召请事敢相烦劳动
　　召请「神」堪舆风水理已非常常修行慈悲方便莲生活佛「天命」座四十八层次律令法四十八层次律令法压制神妄施权势乱佛法混乱法界罪
　　「神法」慎慎
屋味
～玄秘触觉～
　　美国期间应邀四处理风水回巿中心二楼家中国餐馆
　　指点出藏气位置
　　告诉店桌椅布置摆法柜台位置厨房抽油烟机等等
　　找出安置「神位」方
　　店问︰「买金身供奉﹖」
　　「必」
　　张纸作「黄财神相」纸相贴神位位置
　　店问︰「装潢富丽堂皇点﹖」
　　「必」
　　「想旧椅子桌子全换新﹖」
　　「必」
　　「厨房炉具应淘汰全换吧﹖」
　　「必」
　　店感奇怪什说什全部「必」事店说莲生活佛风水什必点花费没
　　说奇怪家陈旧餐馆生意蒸蒸日卖「招牌菜」欣赏生意兴隆日进斗金常座虚席
　　生意鼎盛时候夜半火烧成灰烬火烧家书店家超级巿场家餐馆家烧腊店
　　说火底楼菲律宾住户引发
　　总全部化乌包括张「黄财神」法相张「真佛宗」白色莲花贴纸
　　时店想起年莲生活佛理风水神金身「必」装潢「必」全新桌椅「必」厨具「必」．．．．原中含意必花费反正迟早烧光
　　全部「必」省钱外方重新开张
　　然然知道火灾直接告诉店呢原三︰
　　第前直接告诉家非常高兴预言家火灾心中厌恶心中始终疙瘩
　　第二令住住进退失做做营困难
　　第三相信会设法处置相信易生诽谤直真正失火止诽谤时三年终止啊
　　「必」方式暗中指点
　　莲生活佛知道阳宅会失火会失火呢﹖莲生活佛嗅出「屋味」算堪舆师「玄妙触觉」种感应神神实说出
　　说眼睛见「火」信﹖
　　说鼻子嗅火烧灰烬味信﹖
　　说耳朵听救火车呜呜刺耳声音信﹖
　　告诉读者学堪舆学品屋子味算高段晓体体味目然阳宅样栋房子栋房子味道栋栋
　　「相学」相「阳宅学」相屋观察房子堪舆师眼吃出房子味道玄妙触觉屋子股「气」「气」中尝出味道「屋味」
　　高级堪舆师进入新屋子马明白屋灵气屋现未住者妻财子禄益损增长消退眼中均已清清楚楚明明白白
　　「屋味」──玄秘触觉非等闲唯高段堪舆师明白中奥妙
庭院情
～相生情陪衬～
　　莲生活佛游历富贵家宅第真浩房子特殊点︰
　　关掉该房子全部灯光费时
　　宅院七厨房
　　储酒柜存放八千瓶酒
　　屋子里型电影院游泳池三温暖俱全
　　客厅座学校运动场
　　秘密隧道秘密室秘密开关
　　整座房子理石桃木造成全部雕刻美轮美奂气派非常令进入该屋心震撼已
　　屋门高矗天圆门弓门外玄关伸出十八根石柱门响
　　圆弓门外庭院花园种花木俱全畸型水池池中心修座凉亭亭中心置理石桌石蹬亭子通外特制木头虹桥花园中假山假山巨玲珑假山工瀑布花园道路弯弯曲曲甚种紫竹紫竹边工山坡山坡种玫瑰什颜色万紫千红
　　整栋屋子情势起房子建太四四方方完全四方形属栋「情」房子相四方屋特点缀面目固执尤门十八根石柱算点缀建太霸气反种凶相（房子情庭院紊乱）
　　栋巨宅改变凶相固执莲生活佛应该庭院着手
　　建议屋子︰
　　门外畸型水池改圆形喷水池圆形属「金」宅第属「土」情相生「土生金」畸型水池克太
　　圆形水池边做二半月弯形花园形成「衬」「土生金」谓增加喷水池威势力时化解十八根石柱霸气
　　凉亭应克
　　假山工瀑布宜废角棱突出处克
　　原先庭院道路弯弯曲曲宜废紊乱适合风水理情势反弓
　　莲生活佛说︰
　　房屋形相活泼生动角棱突出处克「情」「紊乱」
　　房屋形相活泼生动角棱突出「五行」建真正「情」
　　太死板房屋相顽固化执着相风水固然克犯「情」脸相
　　太死板房屋相庭院「情」辅助破解死板房屋相唯破解法配合「五行」相生
　　「房屋相」外观确实非常重外观活泼力畅克情房屋定发达反没落矣
　　栋宅第里面豪华高贵外型死气沉沉「没落」象征宅第法改正「庭院」相生活泼着手栋宅起死回生
　　方法简单圆池二弯月
　　圆二弯中深玄秘学
　　「土」生「金」金活喷水
　　「土」生「金」「金」生「水」
　　相生情陪衬
天水压煞法
～「碗公法」说明～
　　「阳宅灵阐微」书提「生物格」三字「生物格」住阳宅身会「生瘤生癌」
　　「生物格」勘察说明︰
　　第栋房子中特突出物突出物房子身相克衬「突出物」房间勘察法门学问虚空悬突出点怪异形相衬左右相配
　　第二「生物格」出现严重「加建」栋房子突然间构想想加盖间屋屋顶左右样突出间「加建」「加建」风水顿改房子连房子正「生物格」
　　「生物格」房子办﹖
　　访问三位理师︰
　　称三元理师正宗牌风水师说︰「择日拆」
　　位三合老理师口嚼槟榔慢吞吞说︰「莫拆莫伊
　　位玄空法理师说︰「拆说」
　　解理师毛病世俗话说逢屋拆逢坟改拆改显出牌风水师学问哩
　　弟子哭丧着脸问办﹖「加建」已花费笔「拆屋补齐」笔没办法﹖
　　哈哈笑莲生活佛里方法问问法称「天水压煞法」称「碗公法」法天书布露价值真伦独绝学公开
　　法先准备「碗公」（全新）装汤瓷碗准备「根水」根水雨水唯尚未落半空接住称「根水」
　　法︰
　　第「碗公」「根水」皆清净（香熏金火）
　　第二「碗公」「根水」皆供密坛
　　第三修尊法师相应法中观想三光加时三光「碗公」「根水」放光完观想「碗公」变限「根水」变汪洋片清净
　　第四修法修七坛
　　第五选择「」日登屋顶屋脊正中屋正中「碗公」摆正水泥强力胶「碗公」紧紧黏住屋顶然「根水」倒「碗公」里「碗公」
　　功告成吉祥圆满
　　莲生活佛告诉家︰
　　「天水」「根水」天水「天神水」「天神水」合八卦九宫压煞法「天神水」汪洋般屋「生瘤生癌」煞永生起
　　「碗公」变限正装汪洋般「天神水」
　　莲生活佛「天神水压煞法」玄秘法公开方法简单法密宗修法关联会求密宗师作法请起请真佛宗弟子修法
　　法密宗白教祖师密勒日巴「碗公」压制「降雹法」煞「天神水压煞法」密勒日巴压煞法异曲工妙啊
　　回位尚弟子家（位弟子皈法师）
　　尚告诉弟子︰「奇怪屋顶会祥云瑞气围绕﹖」
　　「没什特吧」弟子奇怪
　　尚闭目蔘禅会睁开眼说︰「见『碗公』发出金光灿烂莲花飞舞璎珞普现煞奇怪」
　　弟子敢言
　　事位弟子告诉师尊莲生活佛刚安「天神水碗公」结果「碗公」显出祥云金光神异法师见「碗公法」正灵验天绝学．．．
禳解「开刀格」
～「满日」应～
　　「生物格」阳宅「开刀格」阳宅关系「生物格」生瘤生癌需开刀「生物格」阳宅然「开刀格」阳宅
　　然什「开刀格」呢﹖
　　「开刀格」阳宅勘察例︰
　　旧屋部拆装潢改建（克日动工）
　　房子缺块少边明显衬
　　排水阻塞房子气畅
　　「部拆装潢改建」动部分部分开刀房子缺块少边均开刀格排水阻塞房子气畅部分「血阻塞」
　　胃割半肠子剪断甲状腺开刀开胸肾结石开刀胆结石开刀尿毒骨折开刀血开刀等等均前三项阳宅关联
　　遇「开刀格」房子办﹖
　　房子缺块少边补补
　　排水阻塞房子气畅改改修修
　　「部拆装潢改建」运气没事凑巧吉日动工运气正「克日」
　　认样需「禳解」「禳解开刀格」正天机妙法法公开免开刀价值连城非常重
　　第选择「满日」吉时「满日」「补满」「圆满」
　　第二支新榔头榔头绑红布（榔头锤子）
　　第三清净榔头红布（香熏金火）
　　第四密宗行者持榔头敲敲装潢改建处
　　第五边敲边念咒咒︰「嗡罗罗嗡菩陀耶嗡利利嗡波罗吉帝嗡沙利梭哈」
　　第六做完法时拜祭基表示祈求基护持阳宅全家身体健康
　　吉祥圆满
　　密宗行者施「禳解法」意义非常重吉祥圆满日子里新工具重新动工新妙材料圆满阳宅切作障消煞气消克消
　　建已算次重敲算数「禳解法」已补满次改建吉化煞气吉祥
　　「满日」应非常重
　　莲生活佛法解救许许「开刀格」阳宅美国房子均开天窗须法破解
　　禳解「开刀格」咒「满日」念出意义响甚深微妙法色相清净法力榔头敲病苦业熄灭切恶疾长远生
　　咒非等闲紫金庄严咒长远败功生老病死德咒光明天根万物命咒庇护皆安皆健康诸意外咒护护父母妻子女甚达六亲眷属
　　更甚者常持咒久久心开性见口中会妙香放出身身体放光紫金宝塔巍巍动咒「禳解开刀格」甚庄严身放光皆宜
　　禳解法咒佛咒
　　写偈︰
　　妙性佛
　　巍巍动
　　度众生苦
　　说吉祥咒
镇宅咒
～佛说安宅陀罗尼咒～
　　问镇宅咒﹖
　　哈哈笑会没呢﹖佛法离世间法离世间没佛法镇宅咒
　　位弟子林桂森居士送「佛说安宅陀罗尼咒」称「佛说摩尼罗亶」
　　「佛说安宅陀罗尼咒」全文︰
　　闻时佛舍卫国陀林中孤独精舍丘众千二百五十菩萨众四万俱娑婆世界梵天王释提桓四天王提头赖咤天王毘楼勒■天王毘楼博叉天王毘沙门天王二十八部鬼师军等诸天八万四千阿利神子眷属悉聚会
　　尔时佛世界十万亿佛土世界名众花佛号胜灯王应供等正觉佛世尊现说法遣二菩萨名光二名量光告言善男子汝等持陀罗尼咒娑婆世界释迦牟尼佛咒饶益令众生长夜安稳获善利色力名誉说咒曰︰「跌耶波罗殊隶殊隶殊隶隶沙摩鞮摩诃娑摩鞮娑曼帝摩诃娑曼帝娑隶娑罗隶梭哈」
　　时二菩萨佛受持陀罗尼咒譬壮夫屈伸臂项众花国舍卫国陀林中孤独精舍时二菩萨前诣佛头面礼足站住面白佛言世尊世界十万亿佛土世界名众花佛号胜灯王应供等正觉佛世尊现说法遣等问讯世尊
　　娑婆世界众生少病少恼气力安诸弟子等魔天鬼罗剎饿鬼阿修罗迦楼罗干鬼干陀鬼疫病鬼狂鬼乱心鬼方道鬼起尸鬼日发病鬼二日三日四日七日发病鬼常发病鬼等诸横恼者
　　胜灯王遣陀罗尼咒世尊欲令娑婆世界众生长夜安稳获善利色力名誉说咒
　　尔时佛告阿难汝受持读诵通利解说书写供养陀罗尼咒者佛出世难持咒复甚难阿难受持读诵通利福利
　　「佛说安宅陀罗尼咒」终
　　「安宅咒」「紫金庄严咒」功德相等
　　莲生活佛游历山寺院
　　莲生活佛殿原正中佛竟然条蟒蛇灵附着泥塑法相金身世俗尚胎认出呢﹖泥相中藏着条蟒蛇啊
　　弟子见佛拜
　　站立动念七遍︰「佛说安宅陀罗尼咒」顷刻间狂风作雨倾盆空中霹雳
　　召请佛祖灵光然拜佛
　　细心弟子见状问︰「师尊刚奇异否﹖」
　　「免切邪氛切邪氛没众生心邪氛邪氛住寺中众生点邪氛邪氛会」
　　「刚声霹雳」弟子问
　　「邪氛震跑」轻轻松松说
　　实莲生活佛念「安宅陀罗尼咒」时四天王八金刚马空降蟒灵化阵狂风想遁走四天王毘沙门天王放出玲珑宝塔收蟒灵「声霹雳」
　　天王说︰「佛法等肯修行送转轮王处」
　　四天王八金刚
　　「安宅陀罗尼咒」非等闲持诵咒宅切邪氛邪氛切病切诸横意外
「龙神」制煞
～「衬」学问～
　　美国华盛顿州西雅图「雷藏寺」说「风水」第流算完全懂风水「雷藏寺」觉气势
　　「雷藏寺」建龙穴天然生成龙该结成穴高高凸起金形浑圆
　　「雷藏寺」正门正正「闪米密西湖」金鱼肚湖边座山山高点正正「雷藏寺」正门
　　山百重山千重山「雷藏寺」伏
　　龙虎双砂环抱「雷藏寺」
　　样「理风水」形势天成整华盛顿州难找理堪舆师均认
　　「雷藏寺」缺点「龙边」略低「虎边」略高
　　龙虎边法站立门面门外左手边「龙边」右手边「虎边」
　　堪舆家认︰
　　「龙边」「虎边」均衬
　　「龙高虎长」衬
　　更「龙长虎高」衬
　　虎长龙短虎高龙低均宜「奴欺」「阴胜阳」（女生胜男生）
　　「雷藏寺」样缺点特雷藏寺龙边安「龙神碑」龙神碑「制煞法」龙神碑立立刻止住虎高虎长煞气「道家」禳星
　　龙神碑巨石然天成挖庙基时挖出块巨石巨石成碑状双面滑立起甚高巧妙非常天赐龙神碑全费工夫
　　请位伍先生画龙立碑建亭书「龙神」二字供奉「龙神」两字莲生活佛亲笔写
　　禳星压煞法重点︰
　　碑石「火」清净
　　画龙点睛直书「龙神」二字
　　立碑时候选择「定」日点非常重「龙神定」煞气生青龙立定白虎凶
　　立碑点选择非常重莲生活佛立雷藏寺龙神选择龙边三棵巨松三棵巨松苍龙身龙头天灵气深厚巨龙顶天立
　　般阳宅龙短虎长龙低虎高选择立石碑需找寻明眼堪舆师找出立碑点点非常重便找点立龙神会效
　　般房子龙边画直线虎边凸出处画直线二线交会点立碑处
　　「禳星压煞法」甚重
　　莲生活佛立雷藏寺「龙神」确实效验见青龙盘巨松见飞翔龙听见龙吟见龙吐水放光弟子见雷藏寺前巨龙环绕门庭发出五色宝光现出龙金身非常壮丽
　　莲生活佛传「龙神」制煞始众生济助阳宅煞劫制长会凶厄断心慈悲特设法端端正正设立「龙神」位法简易等鬼神知等鬼神叩头
　　「龙神」立定位空中然祥云缭绕万道紫气金光高等堪舆学切灵性调合衬体慈悲运形法力笼罩切凶煞生
情阳宅种种
～「反弓」说明～
　　「阳宅灵阐微」书中提「情」「情」提「反弓」「弓」「直」关系实学问原弓情反弓情直二者间中知识广泛短文特说明
　　提「反弓水」「反弓路」「反弓建筑」事实「反弓」现象尚种特列举︰
　　正门外明堂形态「破军」扫形种形态「破军反弓」偈︰「明堂形似破军星出军出匠门摃尸外死家退落孤寡门二姓」
　　二正门外土堆遮门种形态「土堆反弓」偈︰「土堆见门前明堂出寡娘聋耳音哑初生少年眼疾堕胎亡」
　　三正门外尖形物着尖形物廉贞般「廉贞反弓」偈︰「见明堂似廉贞断定眼疾少光明家生气疾虚劳死致死满门庭」
　　四正门外树正树反弓「树反弓」偈说︰「树立门淫声更招寡母哭声恐乱伦怪异相血财损耗痴迷」
　　五正门外水路刀尖形镰刀形尖处门「镰刀反弓」偈︰「阳宅门勿反弓镰样均凶孤寡徒流坏事家中运低时瘟」
　　六正门外水路反跳突然门前曲折反弓形成三角反跳「反跳反弓」偈︰「反跳凶宅万事空生男少忠孝生女柳花中」
　　「阳宅灵阐微」书中写道︰「弧度弹出外反弓」应体会「水」「路」「建筑物」「树」「土堆」「池塘」「山」．．．情形物包围尖射阳宅阳宅定凶反情形物包围环护「弓」「弓」阳宅吉阳宅「情」会发达
　　「反弓」「弓」「直」方面盼仔细研究体会阳宅周围马路建筑物池塘河流树．．．全画出白纸率画出高明理师便研判出「反弓」「弓」「直」阳宅环境学啊
　　「莲生活佛」生游历中堪舆阳宅阴宅数万计「限凄凉」阳宅「阴风惨惨」阳宅满屋冤气「恶毒恶气」阳宅奷巧欺诈「浩劫连连」阳宅尖刻突数甚悲
　　改正阳宅需形物整改造果形物根法改禳星法镇煞法移煞法种种制法制法部分请莲生活佛演法制
　　什莲生活佛演法制呢﹖
　　禳星法镇煞法移煞法．．．功德者成功德者五色宝光丈六金身解「空」「」理超「生」离「死」更移「形」化「物」神通变化穷明心见性制法心演法禳解
　　「禳星法门」「形」制「形」中意境思议特写偈︰
　　形意达
　　念力转移
　　见形非形
　　见物非物
　　意着
　　禳星
　　普天明白偈者稀
虾池禳星
～「发达」原理～
　　莲生活佛阳宅发达气重时土农作物紧
　　前文说建阳宅前农作物收成建农作物活埋土中堪舆家禁忌农作物死土中「发」起
　　「填土」建屋找土干净垃圾堆土然更坟场土会「发」起缘
　　土清净气丰厚「发达」原理
　　应邀勘察栋阳宅屋建甚雅致海滨见汪洋四面少家左边山围绕右条溪流入海溪畔杨柳翠竹苍松非常幽静美丽
　　屋子建雅致符合风水原理屋位退休高官
　　说︰「屋发」已感受阴气
　　「什﹖」
　　「阳宅建水池﹖」问
　　「家父建屋时填土成」
　　「知道什水池﹖」问
　　「知」
　　屋说容什水池处理坐静室双眼闭精神集中见粒粒黑点空中飞舞仔细观黑点细细足二条长长虾须
　　「呵知道虾池养虾池」告诉屋
　　「仅知池子填土建养什问」屋说︰「找土原问问水池养什﹖外原亲戚住附认识电话问问」
　　屋电话
　　原亲戚证实水池原「养虾池」十五年前废弃填土建屋
　　位亲戚说建屋填土池中尚鱼虾甚然繁殖想捞起回知样填土
　　屋听感惊异认眼出水池静坐回便知「养虾池」太思议
　　屋说︰「附养鱼养鳗养蚝仔养蛤蜊养虾池子少活佛眼出养虾准极思议」
　　「禳星超度虾灵住阳宅发达愿意」
　　「然愿意」高兴
　　莲生活佛位屋做场法事见香烟渺渺中空中黑点成堆水涌顷刻间虾灵聚集清晰见活蹦乱跳虾须似蛇灵活见鳖爬行鳖甚
　　请境境神通怀中摸出细网网空中拋见虾灵鳖灵全入网中境网吹两口气网收回怀中
　　境说︰「活佛放心虾灵鳖灵成阴兵掌水族伺机度化便」
　　「阿弥陀佛善哉善哉」感谢境
　　做场法事完毕法座屋说︰「原止虾灵尚鳖灵呢」
　　屋感惊奇偷偷告诉原家中常常夜半形暗影压觉似龟形物身躯庞盖天知「鳖」鳖龟果然相似
　　法事暗形压事发生屋非常高兴认「禳星」果然效应实思议玄玄
接引「水神」法
～「撞球入洞」说明～
　　堪舆家均明白︰
　　接「水神」财旺
　　接「水神」财衰
　　「水」财
　　什栋阳宅门非常重接纳「水神」全门缘门「气口」气口纳「水神」居阳宅必然「发达」
　　「阳宅灵阐微」书莲生活佛早已布露「开门方」秘诀开门开错补救阳宅特说明「禳星法」法特说明清楚
　　房子应该开龙门开虎门房子应该开虎门开龙门法改门采取「接引水神法」
　　二先堪舆水神中流动高低流动方综合研判水神流变成条线线画阳宅附
　　三研究水流线阳宅门口两者关系找出「点」「点」关系重「点」「水神」流动时会撞「点」
「点」反弹水神弹入阳宅门口中「点」定流水方
　　（明眼堪舆家真正找出点撞球计算撞球种反弹力入洞撞球角度计算力量折角进洞技术）
　　四取石清净
　　五莲生活佛法师「神」「神」「祭」书符布光立「龙神」等等
　　六择「定」日「建」日埋堪舆师找出「点」位置石碑正面功「水神」反弹入阳宅门功碑面方需研判
　　水流方碑面方点位置三者「水神」阳宅门送进
　　「水神流撞球接引财神法」完完全全「撞球入洞」说明法「清真道长」秘传莲生活佛莲生活佛特公布说明果详细解说然明白定「实亲授」心口诀实亲授「文字」完全意会
　　水流方──欲撞球球进洞球
　　点位置──力球
　　碑面方──力球「分」面
　　球洞──门
　　觉喻已非常详明白实没办法剩实传授
　　般理堪舆师明白法门开错磁合唯拆门改建途知禳解水神法禳解水神法唯道家兼堪舆师明白
　　悲悯天堪舆师左走通右走通走投路四面均通毫办法想路走办法乏术时莲生活佛特「天妙法」公布种气导引「水神」入门形气真正伟
　　莲生活佛「接引水神法」救世原丧失斗志欲振乏力衰败凄凉破财倒闭法「水神」入厅堂开始出现生机复苏反应财气终精神重新振作生意财运蒸蒸日
　　「死」复「活」法功
「路」押煞法
～止路煞符
　　「路」勘察非常明显
　　条路正正直入门「路」
　　阳宅左右路腰部直「路」
　　路前方正面「路」
　　路路愈长愈力路「煞」愈重门前段路（走道）算路点注意分
　　「路」止条路三路阳宅︰「门前路川字行破财年年官讼果直回定出离乡」
　　二条路斜阳宅交会「路」更厉害正︰「门前路双边便屋少年亡断家宅哭连连岁杀加祸」
　　果住家门正高速公路交流道算算「路」算「路」交流道绑线「死结」正︰「见死结路形样断缢吊高梁必然外死意外孰知路死乡」
　　莲生活佛认阳宅外面路影响阳宅钜果路太太杂路形曲折必然会影响宜请明眼理师研判「情」「情」否「路」点非常重
　　弟子问︰
　　「住家路办﹖」
　　「搬家」
　　「没钱搬家办﹖师尊救救高抬贵手」
　　弟子布露「路」押煞法布露「止路煞符」「止路煞符」秘密四字︰「泰山神石」
　　取青竹节削面青皮画「止路煞符」
　　二密坛修持尊法（密宗行者作）尊放射黑光「止路煞符」（行者观想）
　　三密坛修法七遍遍时密宗行者观想整青竹变成座山黑色山
　　四选择「定日」阳宅面路方挖开土埋「青竹片」条路块二条路二块三条路三块埋点阳宅马路间
　　五埋时密宗行者观想马路前立起座黑山「路」煞完全挡住路煞发生
　　「路」押煞法禳解
　　「路」发达速说法配合天元元元三者配合发达速三元配合变成凶
　　莲生活佛公开法正等心度众生众生相成功德庄严稀符法般容易珍贵价值衡量
厕方
～化解秽气～
　　写篇短文时想起初美国时候牢牢记住样句英语︰「请告诉厕方﹖」句英文出国旅游定非常重句
　　想子卢佛奇第次美国学校幼园会说「厕方」英语法老师沟通结果竟然尿裤子湿片种哭笑尴尬场面正说明「厕方﹖」句话重性
　　真佛宗弟子「阳宅灵阐微」问︰「师尊厕底安方﹖」
　　告诉家厕阳宅称「出秽」方位居家凶方
　　居家生命磁凶方
　　果吉方安「出秽」佛头着粪变成吉
　　凶方「出秽」镇住污秽压住凶神反发福灵验
　　勘察位美国洋弟子宅第
　　厕全处
　　说︰「全家定皮肤病」
　　「师尊知﹖」骇
　　「见厕知」
　　「﹖」
　　「秽气全身涂会生皮肤病呢」
　　位美国弟子告诉︰「家中皮肤果然生白癣湿疹红斑黑斑晚睡浑身痒洗澡皮肤科医师刚治起拖数年难痊愈」
　　改「厕」
　　「厕移位工程浩方法想﹖」
　　告诉厕秽气厕入门处厕里布置盆景量盆景植物绿意（新鲜颜色）「吸秽吐新」方法解秽意
　　位洋弟子服食莲生活佛护治皮肤科符样全家皮肤病全
　　莲生活佛游历西方房子特西方房子重视造型新鲜变化重视房子外面风景房子外面水视野风景美第优先第贵
　　明白「风水」理房子外型变化端意中克现象重视外面风景点差道理天皆
　　「厕」安置方面美国百货公司设计居家阳宅塌糊涂
　　门正厕
　　厕整栋阳宅中心点
　　厕正坐屋生命磁吉方
　　莲生活佛认︰
　　厕宜栋阳宅隐蔽处
　　厕宜屋生命磁凶方秽压凶神
　　厕宜建「龙边首」
　　厕房屋十字线中心点
　　厕然房子隐蔽处保持干净空气流通盆景绿意新意化解秽气非常紧疏忽益
　　厕秽气中形势重吉方设厕福力折扣必然现象
「福份」次第
～发福种种～
　　弟子问栋阳宅「发达」底重点﹖
　　告诉弟子︰
　　先方位房子座落方位磁屋生命磁相合第等重「福元」买住宅先房子磁合合合「发」合「发」
　　二果喜欢栋住宅屋子磁屋磁合办﹖种现象尤房子住久法全部铲重建办﹖莲生活佛教家门口改屋生命磁合门磁改门改整座房子容易门磁合屋磁「福元」
　　三整栋房子法铲改正甚门法改办呢﹖教弟子找出客厅财库位（客厅门斜角长角落）财库位藏风聚气栋阳宅方位中屋磁吉方「福元」
　　请注意二︰
　　财库位藏风聚气
　　屋磁吉方正财库位
　　「财库位」「福元」
　　四假房子座落「福元」门方位「福元」甚财库位藏风聚气非吉方「福元」办﹖莲生活佛教屋罗庚正中摆找出房子中间卧房生命磁吉方位屋睡间卧房屋卧房阳宅中吉位「福元」
　　五说屋阳宅中摆方位发现间卧房均生命磁吉方位时办﹖莲生活佛说步实法想罗庚卧室中央摆卧室里总吉位吧床位吉方移睡卧室里吉方位「福元」
　　六果座落门财库位连床位神明位密坛位屋生命磁吉方藏风聚气「福元」方法极机密
　　堪舆师助「发福」助富贵家富更富穷更穷
　　富豪华巨宅改门装潢卧室富钱钱改风水邀福
　　实穷家获福例举出六法座落法改门法改财库位法改卧室法改床位总改吧移移床「福元」啊连床位想改安神明位「福元」啊
　　莲生活佛认皇天公天间福元生死绝分富穷绝徇私算贫穷家莲生活佛教「福元」
　　莲生活佛慈悲心念理风水讲价没什条件纯粹义务修行功德
　　谨记︰
　　施粒饭
　　似须弥山
　　功德
　　披毛戴角
　　风水理赚钱价钱条件享施福果做功德修行末福份享披毛戴角变畜牲债
　　理风水道富穷样莲生活佛布露「福份」次第讲述「发福种种」非常详真实虚「福元」者发达期已远矣
「神」第
～游历验谈～
　　台湾时应邀栋豪华巨宅栋房子位中央级官
　　时失势
　　企业然企业营善情势佳
　　相信「理风水」十名理师豪华巨宅十位理师均认「理风水」差劲透顶
　　位说︰「速搬妙」
　　位说︰「克太法改正」
　　说︰「命配卦合宅三元气运根没接」
　　说︰「暗合理气形势美总属茫然」
　　．．．．．．．．
　　位官法想听名声说︰「位莲生活佛道士学富五车法力甚切生克制化化解力造化改变枢机神通变化妙．．．．」
　　应邀豪华巨宅
　　巨宅果然豪华荷花池虹桥草坪凉亭植物园单单庭院台湾炎热变清凉
　　家宅中家俱均骨董红木
　　房里骨董应豪华气派
　　摆回罗庚说︰「前理师言皆差命配卦命合宅宅第皆合屋子左右前建筑均火形火形尖形飞矗立均煞气家连开门口舌卧房前假山土山乱石磊落煞．．．」
　　「毛病﹖」愁眉苦脸
　　「巨宅形势均美改正果然困难」说
　　「师定改定救救救高」
　　「样吧唯剩『神』招」说
　　「什神﹖」
　　「神神制煞完全神威势力改变整座阳宅『』『吉方』『门』『三元气运』『配卦』等等见客厅骨董佛正安密坛」
　　利骨董佛顶楼间空房空房（储藏室）正吉方位「震宅遇四绿木」旺位储藏室改密坛命元辰神入骨董佛中样命配卦合宅接三元气运秘密秘法
　　家宅煞略制法
　　「神」施展三年位中央级官力遂弱转变力遂强飞龙般官厚命贵福力实重贵言
　　说年阳宅十理师均啧啧称奇跌眼镜实出位官日亨通十位理师实想出底法位官变成福力实重
　　透露偈︰
　　神广四相空
　　佛理中
　　拘克煞气
　　学法般
　　神入虚空
　　五行化九宫
　　法雄
　　莲生活佛第钟
　　「神法」清真道长真传融合万事万物包命配卦命合宅难矣
巡礼「岛」风水
～灵仙岛～
　　九八八年六月十二日莲香师佛青佛奇开着吉普车杨姐齐出发巡礼「岛」风水
　　点美国华盛顿州北方距西雅图巿约二时车程距温哥华约时车程
　　天风日丽美丽星期天
　　「Anecortes」方车子开进艘船船舱然巡礼「DECATUR　ISLAND」「LOPEZ　ISLAND」「SHAW　ISLAND」「SAN　JUAN　ISLAND」
　　「岛」认「灵性岛」
　　「SHAW　ISLAND」「ORCAS　ISLAND」发觉道道「毛蟹穴」「SHAW　ISLAND」身游水「龟穴」「SAN　JUAN　ISLAND」「飞鱼穴」岛风水出奇出奇美
　　海水蓝绿交杂清爽目
　　岛仙山矗立碧波荡漾间岛苍苍郁郁云烟真仙乡
　　「三弯岛」停留时间久里海湾露营区名非常奇特分美国露营区英国露营区两露营区均藏风聚气龙虎砂特长海湾区抱起美丽天生穴场简直俯拾皆佳妙理
　　莲生活佛发觉住「毛蟹穴」「龟穴」「飞鱼穴」洋情味浓温世争充满慈祥真正世外桃源美国陆隔绝出门船遗世清高
　　里「阳宅」火柴盒般四四方方房子居海畔陆湖畔吸收阳光树木水灵性生活神仙般「三弯岛」甚间超级巿场切供应俱全
　　闭目时发觉「岛」均放射灵光灵光环绕整奇妙段湖竟然五色宝光湖中荷莲化白光更奇特岛空竟九色宝光娇艳
　　哇正「灵仙岛」﹖
　　英国露营区海滨花圃种「凤仙」「鸡冠」「菊花」「茉莉」等等五色花阳光射宝光四射花圃玛瑙般五游历回爬「龙砂」山顶巅
　　莲生活佛眺群岛时剎中空中瑞气千条璎珞普虹光三道翠云华盖岛竟菩萨法座虚空量边广阔「岛」遍飞彩莲
　　莲生活佛认美国华盛顿州果然灵气深厚尤样「岛数组」修行里修行静静闭关岂渴饮甘露般滴滴清凉
　　修行灵正
　　合妙哉妙哉
　　　里「阳宅」秉灵气均干干净净房子均清静宫般形势美理气然寓中卦爻飞出均生龙非常生旺
　　「岛峰数组」中观察岛「BLAKELY　ISLAND」竟艮特耸插左耳生气食神砂岛贵气「毛蟹穴」钳剪福力灵秀非常厚重
　　岛目前尚居住机缘想岛隐居岛灵雄气赳赳灵化团祥云法座
　　正︰
　　洪水荡荡苦娑婆
　　碧涛洋洋法舟
　　邀道修佛
　　喜红尘觅封侯
台湾「雷藏寺」穴
～藏玄机～
　　台湾雷藏寺已动土兴建中（莲生活佛写作书时）兴建底穴种种说法
　　台湾雷藏寺兴建址亲勘察特留玄机玄机天理师参
　　十年前堪舆特游历时座荒山
　　「天龙抢珠」「飞鸟展翅」「辞楼殿」「龟穴」「虎穴」「天马穴」「金线铜钟穴」
　　问︰「师尊虎山然猛处跳墙﹖」
　　笑笑答
　　问︰「形势鹏展翅应该飞马穴」笑笑答
　　告诉「戌辰」「贵」啊
　　哈哈笑贵早已坐穴中请
　　写偈家参参︰
　　静坐虎头　　万象概收
　　展翅飞天　　法雨弥四洲
　　太气　　南北气交流
　　周身巩固　　万代难休
　　现出轮月　　贵已坐中
　　　　度生尼牟
　　哉雷藏寺　　必远谋
　　众生设　　西方缘
　　莲生活佛早十年前游历早知未雷藏寺必兴建时说时机未耳天造设然成胎位正天成双砂环抱形势美宝岛甚难觅
　　（年说话题诗心头知建佛殿总需机缘合昔日未齐波折日飞尘众生留）
　　告诉弟子天事全果天皆然尤堪舆宝惟功德者居万事「贪念」啊知「贪念」弟子建寺时必会考验出
　　「建寺」考验弟子正建寺惟功德功德驾齐驱
　　「建寺」「贪」必离名利
　　「建寺」「贪」心想拥必渐次堕落
　　「建寺」拥寺心寺建寺心行善见善建寺见寺「真功德」
　　说「天道」弟子切实蔘悟
　　皈金刚师成佛开始话做成佛真正度众生众生度假蔘透尚「贪念」光拥寺全入狱家入狱「贪念」入狱啊
　　努力建寺建设度众生
　　分住相布施
　　「众生」拥寺「私」拥寺
楼梯门制法
～楼梯应方～
　　位建筑系毕业世界享誉盛名老牌房屋设计师找道出名时知道原设计楼栋均闻名全世界全世界顶顶名设计师
　　说读风水理专门作品直读「阳宅灵阐微」时觉书众书说书详明白书容易明白
　　位名顶顶设计师鼓励莲生活佛书译成英文动作快美国急需东西东方风水哲学会流行西方西方需生哲学
　　位名设计师提「楼梯门」问题认公众场合楼梯门倒谓私阳宅「楼梯门」显然形势风水均宜方面值商搉
　　告诉写出三方法︰
　　第移位──整座楼梯移边边正入口门
　　第二隐藏──楼梯藏墙壁
　　第三遮盖──楼梯门间置放屏风饰物
　　均发觉美国国家目前建筑房屋趋势整座楼梯着入门口漂亮阳宅均产生缺点巡视阳宅半数类造型
　　设计师问︰「三种方法外楼梯门禳解法﹖」
　　「禳解法﹖设计师明白禳解﹖」甚惊讶
　　「书学」解释道
　　告诉禳解法「煞制煞」法原秘密传问写出︰
　　整座门楼梯方天花板全部装玻璃镜玻璃镜反压制楼梯玻璃楼梯互相压制走间方楼梯方楼梯
　　玻璃安置祭拜阳宅基念曰︰「方梯破方梯气导引引入吉天煞煞年煞月煞日煞时煞阳煞阴煞切妖邪鬼祟逢煞止煞」
　　方法方梯合方梯楼梯楼梯间成密合玻璃「反射」作入口气挡挡吉方受楼梯切割气影响真妙极
　　设计师问楼梯设门入口「鬼」方位底摆罗庚方位佳
　　告诉楼梯算煞堪舆师说煞压煞厕灶厨楼梯均压煞
　　楼梯安破军绝命方反会长寿
　　楼梯安六煞方反丁财
　　楼梯安祸害方反意外
　　方法「煞止煞」
　　堪舆师敢做认绝命方六煞方祸害方五鬼方什做
　　实真正明白风水厕建「五鬼方」厕秽气秽气正「五鬼」压住煞气秽气镇住法产生作祟阳宅安
　　吉方位建楼梯正「煞止煞」
　　美国名建筑设计师纷纷探讨阳宅风水学许建筑师均拜师学「风水学」亲登门申明意甚惜时间够机缘学授课「风水学」发扬光弘扬异邦
「五气元」
～建寺庙难逢～
　　理堪舆研究永远没停止常游历阳宅美国期间竟然发现「五气元」理
　　西雅图东方「九○」公路车程时
　　种理适合建「寺庙」
　　土售出价格贵
　　惜世俗明白价值没花钱买时没详细说明
　　山顶甚四四方方土星结穴
　　东方四方长山属「木星」
　　西方印山圆圆属「金星」
　　北方流水溪蜿蜒属「水星」
　　南方山尖形正属「火星」
　　寺庙坐北南建「五气元」理建寺庙难逢假东方建「寺庙」西方建「教堂」
　　台湾游历时北部木栅仙公庙已「五气元」势唯缺午未火星
　　中南部北港天宫发现「五气元」势「心危张毕」四宿甲庚丙壬位太阴金星四面相宫妃太庙非「五气元」
　　美国土居然找出「五气元」理五星守垣真天难逢
　　建庙木栅指南宫北港天宫均瞠「五气元」理「贵庙」
　　理建庙情势变化改商业区建百货公司「百货公司」「庙」灵应性质百货公司必然潮汹涌生意兴旺财源发达极速
　　「五气元」特征︰
　　五方形势均出现合五行
　　中央土星中心点建阳宅必出极品贵建庙潮集中建百货公司必旺
　　写偈︰
　　庙立星丘
　　名扬达千秋
　　层藏阁
　　万丈佛王楼
　　︰
　　俗建商场
　　天阙花怒放
　　间物质乐
　　生意胜算
　　水神润泽穷见未繁华灯光华中透出日日隆百货公司建立万商云集繁华灿烂商品成世界商发利巿潮流水入中央土星
　　弟子问「阳宅灵阐微」未百货公司百货公司择建立﹖
　　答「五气元」「太阴入庙」「华盖」错「宝瓶列」商业莲生活佛游历纽约时认纽约商业集中区「宝瓶列」
　　纽约「宝瓶列」已开发
　　「五气元」尚荒丘未开发
放光屋
～堪舆异数～
　　洋弟子「杰米」位朋友请家坐坐便阳宅常听「杰米」提
　　栋房子山顶房子走房子时候竟然感应「佛光」佛光历非常
　　佛国佛光妙香遍覆盖住咒音（梵音）四周轻旋空中降妙华祥烟透出屋顶整座屋子澈底沉浸光明中光明粒粒金沙四周飞射
　　站立说︰「感应房子奇异定处」
　　「杰米」说︰「想没」
　　「夫妇什懂奇异呢」杰米朋友说
　　进入屋中感应彷佛灵光进入体中温温融融性光体慈光切光明海妙香音时中进入剎三摩
　　种感应剎已
　　告诉︰「房子光明盛」
　　杰米朋友摇摇头明白什原
　　见栋阳宅缺点甚例︰床巨梁压住房子外路反弓门东北门屋脊尖射门屋破池虎边太急房子头身子间缺半边（开洞）
　　坦白告诉杰米朋友住房子会出命会徒刑夜眠会怪梦怪异事怪病甚产子会哑会聋均吉祥
　　杰米朋友告诉夫妇二孩已住屋廿年久二子皆屋出生住切安没出命没徒刑夜梦安祥怪异事疾厄二孩哑聋样堪舆岂失准确性没效验
　　说︰「堪舆准验早先说屋光华定处涵盖住切缺点找出光明源明白」
　　「底什光明﹖」
　　「佛光」肯定说
　　「佛光﹖天教徒佛光﹖」杰米朋友说
　　陷入静默中法释疑
　　时位夫突然想起件事储藏室取出盒子开盒子盒子颗牙齿洁白透明般非常奇异
　　「什﹖」先生问
　　「佛牙忘年祖父外交官斯里兰卡斯里兰卡国王祖父莫逆友国王送祖父件珍贵礼物说释迦牟尼佛牙齿牙舍利佛牙祖父佛牙送知物放储藏室中吾家唯佛教物品」
　　「释迦牟尼牙齿哇佛牙竟流落」合十顶礼怪见玄妙佛光非常真实点假光华屋金沙四射难td>
民营企业理模式调整
摘：新济企业裂变
中国民营企业创新创业程发展轨迹着惊相似处：迅速崛起迅速衰落断直演着创立崛起衰败三部曲中国民营企业初始创业阶段总充满活力生机极富竞争力开创精神种机会握利总恰处取相观效果业绩时长速度极快膨胀发展阶段迅速崛起然民营企业完成原始积累具备踏步前进条件力时停迷失目标方表现出系列非理性行江河日迅速衰败令惋惜时令深思：中国民营企业什总强起？什原制约着中国民营企业进步发展？
国民营企业直改革开放初期真正起步志南巡讲话进入发展黄金时期总体基处社会义市场济条件摸索阶段成熟发展程中出现问题问题中身营理中足方面企业外部环境限制困扰直接影响民营企业健康发展概括起表现方面：理体制够健全理决策科学产权结构合理机制灵活利益机制均衡竞争环境宽松等里许民营企业采取理模式营发展中暴露出问题提出点法
（）民营企业理模式现状成
民营企业形成国目前民营企业致种形式：种体户起家逐渐积累发展起直接家庭成员投资兴办家族式企业种朋友事参股合资开办合伙式企业通组建承包买断乡镇国企业转型程红帽子企业等特点企业权投资者中家族式企业具合作决策优势更普遍家族式合伙式许民营企业选择家长式理模式企业位强力物作统帅家长身份带领名亲信实行高度集权化理
民营企业理体制表现家族亲缘化特征家族理中家族关系决定财产继承关系重职位家族成员担实行集权化领导专制式决策企业济理程中通常伦理规范代行规范种家族式理源中国文化浓厚基础中国家族血缘谱系民营企业试图种血缘关系建立起种天然信关系保证企业资产安全性南方周末报1996年6月篇文章中私营企业员源构成财务部门理员源例关情况提供资料私营企业中家族成员非家族成员例3：5相关资料表明资产百万元私营企业例约3：24：1时私营企业中重职位家族成员担例高达40
民营企业说企业创办资金家庭财产积累通范围筹资取企业资源极限手足出稳定节约成考虑企业权理决策权事财权等理然掌握投资者创办者手中样企业营者验高度责心通快捷验决策握市场机遇灵活变高度统高效快捷验决策握市场机遇灵活变高度统高效快捷特点减少营风险实现企业迅速立足快速增长时高度统集权便营者直接掌握第手材料握全局利企业决策制定执行反馈外企业出安全考虑加强企业部认需成员挑选首先营者宗乡学等尤企业创业阶段血缘亲更容易达成组织成员间信默契服程度减少日财产权力方面发生纷争
市场济秩序法制建设尚完善情况激烈市场竞争中资源极限家长式理模式民营企业创业初期进行资原始积累特殊阶段较效实理模式企业具备定规模寻求发展时企业现代化国际化集团发展程中家长式理模式越越暴露出局限足家族式理已成制约企业发展瓶颈
（二）家长式理模式负面影响
1家长式理模式导致企业战略决策失误
战略选择战略决策制订正确否直接决定着企业发展未民营企业发生战略决策失误营者素质关系文化素质低营理水低必然容易导致判断错误关键原企业采取家长式理模式事说算缺乏外效监控反馈制约决策正确性准确性折扣民营企业家长式理局限性意性造成企业营决策浪漫化模糊化企业决策计算成追求效益决策程着概估计致等非理性判断进行追求时髦搞角化营熟悉领域进行深入市场调查研究分析吸收新营项目专业盲目进入结果必定导致企业衰败
2企业缺乏科学效理机制
企业健全机制客观事实理营者观验常识简单信亲情约束似事必躬亲宽抓细实际辛苦效果定容易出问题情代制度代价必然理漏洞济损失亲情失落会样部分企业根没制度意识认制度假空没二制度完整细致严密环境变化企业发展老套法起应效三注重制度建设注重制度实施理走场搞形式制度贴墙实际制度办事四日信誓旦旦亲友熟掺里面感情事丧失原立场甚套套开方便门赏罚均执法严制度成纸空文
3企业发展定规模独裁集权化倾严重
民营企业赚钱家长开始飘飘然理然成企业家盲目信时时元老居企业成私物刻意树立绝权威甚搞崇拜听反意见导致整企业理水准降活力减弱效率降低组织僵化沟通受阻市场应变缓慢员工凝聚力属感降部腐败分化争权夺利搞派系斗争企业迅速走衰败
4家长式理模式企业短期投机行严重
企业命运家长命运联系紧密家长想企业干家长营思想观念落知道单追求利润顾眼前利益缺乏长期规划理性战略思考考虑判断问题简单偏激意性做事虎头蛇尾扎扎实实基础迷信公关点子广告战等生硬制造市场需求然短期会强市场爆发力难持久
5家长式理模式法适应企业更高需求
市场竞争加剧求越越高民营企业面着严惩危机信危机家族中产生优秀忠诚嘉限事实忠诚干少显匮乏企业似求贤渴实际叶公龙浪费严重根原企业观念落理方式生硬认员工企业关系劳动力买卖关系没思想意识真正重视员工利益格尊严逼心理承受极限许优秀跳槽难融入企业家庭圈抱负施展难成感奈走策民营企业存着严重信危机没完备监控体制端猜疑会击员工积极性程度造成企业部分化权力斗争正家长式理模式局限悲处企业发展长远观点唯亲采取家长式集权理模式说民营企业合理吸纳利障碍
（三）减少家长式理模式负面影响现代企业理模式
1减少家长式理模式负面影响
段时期国市场济体制成熟法制十分健全整社会国民文化素质敬业精神提高出企业稳定需没必家长式理模式刀斩断段时期家长式理模式民营企业中继续存企业创业初期首选模式首务现条件量减少带负面影响首先关键点着重提高企业营者业员思想文化素质完善知识结构转变营理观念更新思想摆脱狭隘生产意识影响进行关政策法规市场营销力资源财务理决策等方面学培训造批懂营会理头脑具备良综合素质民营企业家社会济发展企业营者提出求
次企业广招类提高企业整体素质企业面全社会招聘吸纳良非家族成员理营企业已成事实必然更效利企业限资源获更收益部提升外部招聘举加强部培养注意外员扶持唯避亲疏胆放权做
第三企业形成组织制度企业文化建设民营企业成长发展关键战略高度重视理加强理体系机制建设利组织机制力量弥补控制幅度足采取科学理方式综合运种企业文化建设相匹配激励手段制订科学合理规章制度建立客观公正安备系统评价考核机制培训员工翁责感保证企业长期稳定发展
企业制度理模式家庭情结始终困扰着绝部分中国民营企业承认文化中国民营企业制度转换中关重影响讨中国民营企业家素质高量级够格障碍家族外成员高度信等实切文化素民营企业民营企业创业者定文化氛围中生产成长种文体中吸取养分受种文化制约束缚制度安排行模式透出种特定文化底蕴然必须特种文化中部分容已证明时代发展满足民族强盛发展需时改变演进速度会明显加快文化影响着行行影响着文化民营企业家作体改变属文化完全改变企业老化必然命运果够企业断注入新活力企业永葆盛年民营企业家素质格成变刻意追求更高目标断战胜民营企业家素质格会升华意义讲中国民营企业完成企业制度转换希发展成规模现代企业
民营企业创办者通改变身突破文化束缚通民营企业身第二次创业完成企业制度脱胎换骨样例子皆绝仅：浙江知名私营企业金义集团正式家族制开刀公司老板辞集团总理职位外族老板哥退职二哥退休老板妻子退居二线集团理层裁减60 30位直系亲属降辞进修学选择条路径发展民营企业艰难希赖外力作民营企业
2建立新型科学现代企业理模式
先进符合企业发展求营理模式促进企业发展民营企业发展趋势控股化集约化日20年代已完成家族企业控股公司转变控股市公司方式营资社会化选择方面充分吸取家长式理模式灵活高效优势注意断改进总结提高方面定阶段果敢抛弃旧理模式胆鉴国先进理验结合身情况步迈股份化规范化建立起适应企业发展新型现代企业科学理模式
世没万理模式产业产业特点企业企业价值链理模式须异总说种科学先进理模式必须围绕着企业保持良竞争优势持续发展力核心目标展开建立应具点：
1）企业营权属权分离实行董事监事股东三会监督机制总理负责制
2）企业明确竞争战略准确市场定位企业竞争关键具核心竞争力产品服务企业需结合实情进行详细调研分析系统证制订正确长远规划明确市场目标
3）重视企业制度文化建设实施注重企业整体形象整体竞争优势鲜明企业理念独特企业文化氛围员工强烈属感敬业精神
4）良公众意识企业作私物追求企业济效益时注重良社会效益公关系
5）重视力资源注重员工培养激励
6）实事求事重落实切科学根事实说话理性代感性
7）高效决策机制完备理体系实现企业效率活力稳定发展均衡
8）注重产品组织创新高科技断引进投入重视产品品牌建设售服务科技领先思想观念领先
民营企业理模式简单控制机制够调动职工积极性创造性理体系理机制转化民营企业建立套完善科学决策体系理体系生产营体系资金运营体系质量监督控制体系技术工作体系时企业应建立套高效率运行机制激励机制竞争机制约束机制淘汰机制等利组织机制力量克服理中足企业成长发展具够激活理机制保障体系找种企业断成长发展推动力民营企业持续成长发展动力断调整改革创新完善企业部价值评估价值分配体系克服发展程中衡利益机制
企业生命周期理告诉企业生命周期某阶段必须生达成熟企业创立企业第次获生命企业脱离创业者影响时会获生走成熟相较言生程更痛苦时间拖更长中国民营企业说生程生程企业二次创业民营企业身提出进行二次创业战胜需相勇气胆识惟中国民营企业希走成熟发展成规模现代企业国民营企业发展直倍受社会界重视国家正逐步加强政策法律方面扶植引导相信民营企业必更加蓬勃发展
型房产业赢利模式分析
原创：华沉思 补充：庞建国
8家房产开发商进行研究发现企业价值链存性问题性否代表着房产业赢利模式某种威胁？中否预示着发展趋势？
产业发展验房产业神话
国改革开放资源流动企业获发展空间谁王者政府设定市场竞争胜者王者竞争残酷容纳王者风光山头停留然够显示王者风范山头驻足企业尊容停变换王者山头跌落企业难觅踪迹
果回忆段历史常常思索：什素王者痛绝杀？应该规模种营王者企业梦寐求两东西会王者进行绝杀？
规模机器联系概念显然果固定投资生产种产品规模分配单产品固定投资少企业然具较强竞争力果劳动力密集型企业适原理规模般理解果规模仅仅机器联系资金雄厚成世界胜法世界定会单调乏味崩溃规模必须企业组织结构企业文化等概念机联系果企业方面落实际基支持规模旦样企业追求规模必须时承受效率低漏洞百出高运行成等问题规模终成企业温柔杀手
促企业进行种营决策原常常两游行业高额利润二愿意业务受制游企业干脆动手丰衣足食更况拥资金绝数种营企业解决副业附业驱动力问题解决企业业间权责核算清楚等问题企业事具样高额利润产业获理成高交易成结局种营成吞噬企业利润绚丽杀手
王石时候英雄面种营浪潮做减法说句名言：高25利润项目做理相信句话包含样痛苦
发展验适合房产业？目前现实房产业正享受着规模种营种种处企业相信：规模做更建立起王国享受较低价格聚集土资源等诸处
面产业发展中验教训房产业目前现状少素房产业特点然？房产市场热暂时现象？果解决问题否会目前风光限房产开发商痛杀手？年样根知道世界存样叱咤风云房产开发商
二房产开发商窘境
1种营窘境
国改革开放前建筑业没房产业住宅市场热时候国房产业十分稚嫩稚嫩价值链仅仅表现身表现游产业成熟民建筑设计滞监理行业刚刚出生……加房产企业常常受制设计监理等环节众房产开发商纷纷设立设计监理建筑机构果高行政理机关严格限制房产开发项目交易房产开发企业条路会走更远
饶然房产开发商暗渡陈仓拥实际属建筑监理单位较少房产开发商真正拥设计机构设计机构门槛相高
事实拥应该属游企业关系分支机构企业分支机构效益十分理想甚普遍实际亏损面例子谓见斑例某企业拥实际属监理公司监理公司远离市场业务水准高公司然保留强执行定监理职工程处更高机会成源监理公司企业规范施工带种种方便样做实际结果房产开发商竞争力降例二某企业拥实际属建筑公司实际结果建筑公司承揽业务时成高社会均水质量低社会均水
房产开发商般建立物业理公司物业理环节补贴建立物业理公司然处：产品然存缺陷产权清楚时候利交楼减少必纠纷解决资金压力二房产开发商创建品牌需怕开发项目外派物业理物业成利活广告
2规模窘境
房产开发商笃信储备战略性土做具核心竞争力重条件力房产开发商方面没约束特根顾企业财务约束根调查研究发现方面做较企业般承受面机会成
第边际效益递减土储备绝非益善储备土资金具时间价值较土储备意味着企业需担忧米炊果企业够财务允许速度资源变现超企业运作力土储备定导致企业效益边际效益递减局面特国实行土偿期限制度长土储备会明显减少商品房年限会促消费者较意问题企业带额外麻烦
战略土储备受约束城市存关系北京海等城市房产市场体量较允许房产开发商较快速度较项目规模开发城市较块够点点推进否市场难容纳种开发模式肯定加战略土储备机会成
外果企业希储备土进行土营国城市土政府垄断体制发生矛盾会企业带额外政治风险企业会常常成社会关注焦点
第二缺乏相应产品模式土储备常常意味着城市进军果某城市较优惠土政策招徕投资房产开发商般难拒绝种诱惑果房产企业没成熟产品模式进入城市意味着重锣鼓令开张支付创业成甚投入资源研究产品市场重新定位国房产企业般属项目式企业企业领军物业务运行缺难制度支持异开发者说异开发已超越企业理半径决策速度必然降低高成常常会吞噬显现土收益
果企业拥明确产品模式根产品模式战略性选择应该进入城市利企业较成熟价值链减少创业投资企业更容易获取具确定性收益时较容易选择营者掌门法顾项目
第三存确定素房产业存风险产业例外存什现实中常说房产高风险产业？房产开发周期长发生风险概率更圈较片土般属生开发周期更长承担公建设施更企业背学校幼园公交商店（里客流量足商业设施具备商业价值够补贴维持吸引购买者）负担太确定素企业难应付
企业说通竞拍取土价格较高考虑时间成额外风险低价格生更种诱惑意思问题获取低价格土企业表面具成领先优势较容易形成粗放营理惯企业进行项目跨年度运行项目时候成已成谜通市场竞争获取土企业成压力反造成理精细
第四高资产负债率企业进行量战略土储备投入项目必然提高企业资产负债率目前房产业80资产负债率已属产业常态拥较土企业资产负债率会更高高资产负债率利润会极度弱化企业生存力者说企业环境现金流求极苛刻未房产市场竞争中果倒外表竞争力弱企业引起轰隆巨响房产业鳄实际合道理事情
调查8家企业中已3家负债率太高面宏土储备缺乏资金难启动
第五中国房产开发商承受理水相低机会成中国国情房产开发商获取战略土储备程中公关显示出巨作获取土形成巨惯性结出强公关系部硕果庸讳言中国目前环境中维持房产业公关系部需巨额资金然巨额投资企业带副效应
种副效应常常表现企业应该月前工作做利通审批等环节公关系部钱事情搞定部门定弄成救火式工作存漏洞公关系部展示身手重性公关系部身价值愿意强调种环境企业样背景中弱化生存环境
三目前房产业般盈利模式分析
目前国房产业较普遍盈利模式：获取土－－盖房子－－销售－－物业理
企业言规模产品相简单够较设计机构整合享受低设计成处建设阶段成控制严格效协调建筑企业监理企业关系运行速度快速企业愿意背物业理包袱洒脱开发物业外派集中精力做开发环节种盈利模式尚够效
型房产企业说种盈利模式正遭遇严厉拷问企业缺乏制度支持企业做质然企业精髓运行迫放权中存较漏洞产品运行原动力明显足成高居企业产品般拥良品牌产品较奢华复杂设计监理关系较难整合果拥监理机构进步加成时企业必须进行物业理物业理予补贴
种盈利模式已严重威胁房产企业赢利力房产开发商迫压力已开始意识寻求新盈利模式
四阶段具中国特色房产业价值链
许型房产开发商遇问题市场济中分工交换机制张作型房产开发商应该寻找相优势劣势环节分工社会
国目前产业环境明显够理想设计施工监理存严重足房产开发商寻找市场接受项目融资高枕忧然事巨细控环节阶段房产业盈利模式然符合目前国情型房产开发商充分利品牌项目设计融充分资金余环节外派企业然实现样盈利模式企业必须拥强计划力够计算确定性收益时具备强整合游企业力
面庞建国补充：
房产开发商做什？认识高度影响着实现企业做做强愿
实房产开发商做资源整合做资运做惟独单纯盖房子
然实现前者手段者做者实现前者做房产开发商纯粹做千万挂堆相关企业否失整合资源
资金链讲房产开发商社会直接获取资金然分合作相关企业资金链顶端开发商次设计建筑等次混凝土等建筑材料基础原料少分四层资金层层传递开发商房子卖卖出资金会想办法回笼层会开发商口产生资金链断裂开发商会受什损害面层惨资金层层垫付开发商间作层事情否资金链会部断裂
者整合资源时成质量竞争效降低成提高质量
规模发展体现里呢？
房产运做条线开发营开发商品营动产家李嘉成明白
果想种营独立营企业集团集起怕老板做民营企业集团老板肯定弄时候会手企业弄成锅粥信斜非尝试走走失败老路然企业业改变果
中企业资市场融资十绝招

作者详 企业理 2005418

融资策略
深圳信科创投理公司关士提出：中企业欲资市场融资建议选择十种效融资方式：
１．国证券市场
事实表明期中企业国证券市场数量增进程加快外计划推出创业板市场更中企业进入证券市场开通道
２．香港创业板市场
果中企业资产质量较产品科技含量较高定现金流愿意支付约占融资额１／４１／８中间费该市场作融资途径
３．海外创业板
美国纳斯达克市场外新加坡加澳洲新西兰等国均设立针中科技企业市融资创业板十分欢迎中国科技企业市
４．产权交易市场
产权交易较规范出售资产股权均相应价格评估体系交易方式基市场化中科技企业解决资金紧缺部分股权专利（形资产）形资产产权交易挂牌解决企业部资金紧缺增加现金流进步资市场运作基础
５．市公司购
相通购整体条件较佳中科技企业新类项目投资省见效快符合市公司收购条件中科技企业积极产业关联度市公司接触寻找收购股权资产专利项目机会间接市
６．型集团公司托
中科技企业型集团公司（国企民营）建立委托关系身纳入该型集团公司理系资金技术信息市场等素方面充分享
７．发行企业债券
企业债券途新建项目利息高期银行利率期限二三年市场般型企业发债较中型企业果盈利较高项目资金需求量较采种方式融资
８．发行信托产品
信托产品属金融创新品种中科技企业果成熟发展项目良盈利模式尝试方式委托投资公司协助融资
９．资产证券化
中企业资产抵押投资银行（证券公司商业银行）投资银行发行相应等价资产证券化品种发券募集资金中企业资产证券化品种通专门市场进行交易
１０．资产股份化
中企业根公司资产实际净资产作股份划分采取ＭＢＯ（理层持股）ＥＳＯ（员工持股）特定股东发售股份方式募集资金实现股份元化
房产开发行业理名萨店

企业理 2005112

[原创]庞建国 李靖 20041221
作名萨店必须具备定相关专业力极具争议行业里摸爬滚沉着作战
高明画家（行业策划专家）
例：必须高明画家画出幅美丽饼图饼必须兼备色香味俱佳成色引起食欲根专家认证画提供制作技术肯定够烤制出吃美食第步完成
二赊账专家（资源整合专家）
例：必须赊账专家制作饼需素必须整合回面油肉菜等等弄手获制作饼通行证
三名称职厨师长（项目运作专家）
例：必须团队组建理专家火夫面点师洗菜工等等组成班子家定齐心协力烤制出美食——饼
四萨店（资金回笼专家）
例：饼色香味俱佳够包装专家精美包装美食饼卖出超值价钱否挣什
五行业集团领头（资运作专家）
例：饼卖完赊账该果全部张饼制作出部分欠部分时必须名诚信分红专家否边没资源够整合
六名美食专家（生活享受专家）
例：饼种类千变万化果美食家享受饼种制作方法吃方法取长补短制作出更饼提供客户
房产开发企业土增值税会计处理
　　1纳税义务
　　偿转国国土权建筑物附着物（简称房产）取收入单位土增值税纳税义务
　　2纳税范围包括国土建筑物附着物
　　3税率
　　房产开发企业土增值税实行四级超率累进税率：房产增值额未超扣项目金额50％部分税率30％房产增值额超扣项目金额50％未超100％部分税率40％房产增值额超扣项目金额100％未超200％部分税率50％房产增值额超扣项目金额200％部分税率60％
　　4土增值税纳税转房产取土增值额计税四级超率累进税率计算税额公式：
　　应纳税额＝增值额×适税率－速算扣法
　　增值额＝转房产取收入－法定扣项目金额
　　[例]某房产开发公司偿转高级住宅楼栋建筑面积5000方米单位售价方米6800元开发住宅实际成1800万元缴纳营业税附加160万元
　　1计算土增值税：
　　增值额＝转收入－扣项目金额＝34000000－（18000000＋1600000）＝14400000（元）
　　增值率＝[14400000÷（18000000＋1600000）]×100％＝7347％
　　增值率7347％适税率40％速算扣率5％
　　应纳税额＝14400000＋40％－（18000000＋1600000）×5％＝4780000（元）
　　2会计分录：
　　计提时：
　　：营税金附加　4780000
　　　　贷：应交税金——应交土增值税　4780000
　　实际缴纳时：
　　：应交税金——应交土增值税　4780000
　　　　贷：银行存款　4780000
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