房 产 基 础 知 识 教 程
重 点 纲
第章：房产基概念
第节：
区分房产产房产三者间概念差明确三者间联系
二土权类型着重强调城市商品房土权性质
第二节：
房产市场广义狭义概念区
二房产市场层次概念包含业务容尤突出二级市场
三介绍房产级市场现状详讲解二级市场状况包括：新商品房现市量总体销售状况市场总体均价格流价格区间商品房市场发展走势等
第三节：
购房者购买意图分类
二种影响房产价格素容影响程度差异
第二章：建筑基础知识
第节：
商品房结构材料结构承重方式区分类特征
二建筑物层中高层高层超高层层数界限
第二节：
种建筑材料作性
二房屋构成容作突出强调区特色部分
1 基础种类特点适范围
2 墙体作分类种尺寸规格
3 梁类作建筑中位置分布
4 面构造
5 楼板制作工艺分类
6 门窗工艺类范围
7 种类型屋顶基概念
第三节：
商品房销售中会遇种面积概念
二种特殊部位面积分摊计算方法：外墙楼梯间电梯间伸缩缝等
第四节：结合建筑情况讲解类建筑风格
第五节：实图例说明类图纸销售工作中作识方法
中
面图：标尺识室设施标志识承重非承重墙区分房屋格局识等
电路图：正负极区分线路识电器预留位置标识等
水暖图：水暖线路识供接口标识等
第三章：房产交易知识
第节：销售程中会遇类价格概念：房产价格楼面价格单位价格面价格等
第二节：商品房身条件价格产生影响
第三节：挑选房产应考虑容
第五节：
种信息渠道销售工作中作
二商品房身价格外相关税费会直接影响消费者购买行
第六节：参关规定讲解商品房交易程中涉税费种类金额
第七节：根实际情况讲解揭公积金贷款办理流程涉相关部门费
第四章：房产相关法律法规
涉商品房销售中客户会提出问题法规制度应突出强调
二选择区方性相关规定予补充完善
房产基础知识教程
第章 房产基概念
第节：房产产
第二节：房产市场
第三节：房产消费
第二章建筑学基础知识
第节：建筑物分类
第二节：建筑物构造概述
第三节：房屋面积计算
第四节：中西建筑风格概述
第五节：建筑识图
第三章房产交易知识
第节：房产价格
第二节：房产价格影响素
第三节：挑选房产应考虑问题
第四节：类房产特点较
第五节：房产交易
第六节：房产交易相关税费
第七节：购房贷款
第八节：房产保险
第四章房产相关法律法规
民国城市房产理办法
城市私房屋理条理
城市房屋拆迁理条例
城市商品房预售理办法
住房贷款理办法
住房公积金理条例
第章 房产基概
第节 房产产
房产概念
房产房产产总称物质土土建筑物构筑物构成济学动产
二 产概念分类
产：指够权利带收益满足权利工作生活需土资产
产类型：
l 居住：指住宅区居住建筑身建筑关道路绿化相关公建筑
l 工业：指工业生产包括工厂动力设施工业区仓库铁路专线卫生防护带等
l 仓库：指专门存放种生活资料生产资料包括国家储备仓库区中转仓库市生活供应服务仓库危险品仓库等
l 交通：指城市外交通设施包括铁路公路线路相关防护带等
l 市政：指建造种公基础设施包括城市供水排水道路桥梁广场电力电讯供热等基础设施
l 商业服务：指整城市区提供种商业服务业包括商店超级市场银行饭店娱乐场等等
l 公绿化：指城市区域公园森林公园道路街心绿化带等占产类改善城市生态环境供居民休憩
l 教科文卫设施：类包括类中学校独立科学研究机构实验站体育活动场卫生医疗机构等产
l 港口码头：货运客运码头民机场等途产
l 军事：指提供军事活动服务属特殊
l ：属项目城市包括市区边缘农田牧场空等
三土权概念划分
土权：指土者法律规定范围拥土享占收益处分权利
土权分：国土集体土两类
国土：指属国家全民土国家国土权唯体单位国土权没权
集体土：属农村居民集体济组织土集体土权体农村居民集体济组织
四房产分类
住宅建筑物：细分普通住宅高级公寓花园墅等
生产房：指社会类物质生产部门作基生产素房屋包括工业交通运输建筑业等生产活动中厂房仓库实验室等
办公房：指政府行政部门事业部门社会团体企业公司等处理日常事务事社会济活动提供服务房屋称写字楼
楼宇：类楼宇外种途房屋外国驻华机构房宗教房等等
五房产权分类
占权：房屋实际持控制财产前提条件
权：指财产性途行利权利满足生产生活需
收益权：指权取济收入利益房屋权房屋出租收取租金
处分权：决定财产事实法律存形式运动方权财产具财产处分权
第二节 房产市场
房产市场概念
狭义概念：房产商品进行交易活动方场
广义概念：包括土出转抵押开发房产买卖租赁转互换抵押房产关开发建筑修缮装饰等劳务活动
二 房产市场特点：
营象非流动性：房产营象房产土权房屋土动产具作空间位移物理属性
流通形式样性：指房产流通具体形态方法城市房屋流通形式买卖抵押典信托等城市土权流通形式出转出租等
市场统性：指房产市场产市场融合性房产交易中笔房产商品交易必然房合交易
市场区域性：区域性房产商品差异性决定性质处城市区域市场供求状况价格水会落差
供稀缺性：指房产市场供稀缺市场方面口断增加需求相应增长方面土作生资源数量基恒定
完全开发性：土权房屋权两种权益市场流通保证市场效供国家需采取强力措施抑制合理市场需求干预市场房产市场活动某环节受政府严格限制具完全开放性
市场充分性：房产市场完全竞争市场四条件相差深远房产市场充分市场
房产市场投机巨性：房产市场市场相具更投机性房产商品供限性需求限性房产断投资城市基础设施建设社会设施投资引起相邻效益房产保值增值特性决定着房产投机巨性
三 房产市场分类
（1）房产级市场：土交易市场土者者间交流政府直接控制垄断营
（2）房产二级市场：增量房产交易市场指房产营者房产者流通市场
（3）房产三级市场：存量房产交易市场房产者房产权权转市场消费者间横交易属消费市场重新配置
四 市房产市场概况：
（1）级市场：
部门：市土出转交易核准审批部门
土规划现状：市现城市规划状况包括住宅开发市政建设生活
配套设施建设等容
土交易形式：市现行土交易形式包括：招标拍卖等
（2）二级市场
现市量：市已注册登记案商品房数量
供求关系状况：商品房供应量市年度预计购买量值
均价格：市注册市商品房价格均值
档次房产销售概况：现售商品房价格标准分低中高三档次明确档次价格界限分析档次商品房销售状况
（3）三级市场
现市量：市已注册登记案二手房数量
均价格：现售二手房标价均值
供求关系状况：售二手房数量年度预计购买量值
流房产销售状况：根注册交易状况分析出流价格二手房销售状况包括：均价格坐落点特征消费群特点等
第三节 房产消费
房产消费类型：
投资型：房产消费体房产消费
作投资象通投入资金劳动力技术等素改变原房产性
结构形式通出售出租获取利润
生产型：房产消费消费作生产营场
生产营提供活动空间场
消费型：国家机关事业单位消费类物业住宅办公房等
二 房产消费特点
普遍性：房产生活资料生产资料生活必少空间条件活动基
样性：房产工业生产商业营活动办公楼等作城市居民居住方等种价值种效房产消费者提供种选择机会满足房产方面消费
代差性：房产提供空间基产品法代生性质决定消费代性位置固定动性决定房产间差性
连续性间断性：房产消费普遍性代性价值耐久性决定房产消费连续性间断性社会整体社会发展口增长需求会存体现出连续性说房产耐消费品次购买满足长期消费会象消费品样需断反复连续市场购买间断
消费弹性差异性：房产特性功途决定着房产具消费弹性市场济条件房产消费收入水呈正消费弹性价格弹性成反
增长性：般情况房产消费总断增长社会进步居民生活水提高决定消费分层次：生理消费安全消费社会交消费价值欲消费等
三 影响房产消费素
（1）济社会发展城市化水
济社会越发展城市化水越高房产消费越着城市发展城市土面积断增加城市土住宅消费越越
（2）城市口增长生活水
城市发展口会相应增加加生活水提高城市土消费越越
（3）房产价格水
市场样价格高低房产消费影响价格高会限制房产消费价格低会增加房产消费
（4）国家政策
国家政策房产生产性消费消费性消费会巨影响特房产总量衡结构衡着重调节作居民住房消费影响国家住房政策住房关项优惠政策
（5）城市产业结构
城市产业结构发展状况仅决定着城市房产消费总量决定着房产产业消费结构
（6）消费者济发展形势预测
消费者消费会受外部环境制约外部环境影响着现实支付力否实现果消费者未济发展预测乐观房产消费会增长果悲观消费会减少
第二章 建筑学基础知识
第节 建筑物分类
建筑物途分类特点
1 民建筑：供生活居住事种文化福利活动房屋途两类：
（1）居住建筑：供生活起居建筑物住宅宿舍宾馆招
（2）公建筑：供事社会性公活动建筑种福利设施建筑物类学校图书馆影剧院等
2 工业建筑：供事类工业生产活动种建筑物构筑物总称通常生产建筑物称工业厂房包括车间变电站锅炉房仓库等
二建筑结构材料分类
1 砖木结构：类房屋承重构件砖木构成中竖承重构件墙柱等采砖砌水承重构件楼板屋架等采木材制作种结构形式房屋层数较少单层房屋
2 砖混结构：建筑物墙柱砖砌筑梁楼板楼梯屋顶钢筋混凝土制作成砖—钢筋混凝土结构种结构层数（六层）民建筑型工业厂房目前广泛采种结构形式
3 钢筋混凝土结构：建筑物梁柱楼板基础全部钢筋混凝土制作梁楼板柱基础组成承重框架称框架结构墙起围护作砖砌筑结构高层跨度房屋建筑中
4 钢结构：建筑物梁柱屋架等承重构件钢材制作墙体砖材料制成结构型工业建筑
三建筑结构承重方式分类
1承重墙结构
传力途径：屋盖重量屋架（梁柱）承担屋架支撑承重墙楼层重量组成楼盖梁板支撑承重墙屋盖楼层荷载均承重墙承担墙基础基础基全部荷载墙基础传基
2框架结构
承重体系横梁柱组成横梁柱刚接（钢筋混凝土结构中通常通端部钢筋焊接浇灌混凝土形成整体）连接构成整体刚架（称框架）般层工业厂房型高层民建筑属框架结构
3排架结构
承重体系屋架柱组成屋架柱顶端铰接（通常焊接螺栓连接）柱端嵌固基础般单层工业厂房采法
4
城市发展需建设高层超高层建筑述结构形式足抵抗水荷载（风荷载震荷载）作发展剪力墙结构体系桶式结构体系
四建筑高度分类
建筑物根楼层数量分类
1低层：2层2层
2层：2层8层
3中高层：8层16层
4高层：16层24层
5超高层：24层
第二节 房屋构造概述
建筑材料知识
建筑材料包括水泥钢筋木材普通混凝土黏土砖等
1水泥
（1）常见水泥种类：硅酸盐水泥普通硅酸盐水泥矿渣硅酸盐水泥火山灰质硅酸盐水泥粉煤灰硅酸盐水泥等五种
（2）水泥标号：水泥标号表示水泥硬化抗压力常水泥编号例：325425525625等
（3）常水泥技术特性
l 凝结时效性：水泥凝结时间分初凝终凝初凝水泥加水拌合水泥浆开始失塑性时间终凝水泥浆开始拌合时水泥完全失塑性开始产生强度时间
l 体积安定性：指水泥硬化程中体积变化否均匀性质水泥硬化产生均匀体积变化成体积安定性良
l 水热化性：水泥水化反应放热反应着水化程进行断放出热量称水热化水热化释放热量放热速度快慢水泥标号矿物组成细度关
l 细度：指水泥颗粒粗细程度颗粒越细早期强度越高颗粒越细制作成越高容易受潮失效
l 标准稠度水量：指水泥沙浆达标准稠度时水量标准稠度做水泥安定性凝结时间时国家标准规定稠度
2钢筋
（1）建筑钢筋种类：钢筋钢锭热轧成称热轧钢筋建筑工程中量钢材品种
外形分：光圆钢筋带肋钢筋
钢种分：碳素钢钢筋普通低合金钢钢筋
强度分：ⅠⅡⅢⅣ四级中Ⅰ级钢筋低碳钢钢筋ⅡⅢⅣ级低合金钢钢筋
（2）建筑钢筋应
l Ⅰ级钢筋热轧光圆钢筋强度较低塑性焊接性较广泛应普通钢筋混凝土结构中受力较部位
l 变形钢筋中Ⅱ级Ⅲ级钢筋强度塑性焊接性等综合指标较普通钢筋混凝土结构中量钢筋品种冷拉做预应力筋
l 冷加工钢筋
冷拉钢筋：冷拉钢筋屈服程度会提高塑性降低冷拉Ⅰ级钢筋适普通钢筋混凝土中受力部位冷拉Ⅱ级Ⅲ级Ⅳ级钢筋均作预应力筋
冷拔低碳钢筋：较高抗拉强度型构件预应力钢材
3木材
（1）木材种类：分针叶树阔叶树两类中针叶树树干长直高纹理通直材质较软加工容易建筑工程中材阔叶树材质较坚硬称硬材装修工程
（2）建筑木材性途
l 红松：材质较软纹理直易翘曲开裂树脂耐腐朽易加工制作门窗屋架檩条模板等
l 鱼鳞云杉：名白松材质轻纹理直结构细易干燥加工制作门窗模板板等
l 马尾松：材质中硬纹理直斜匀结构中粗耐腐松脂气味浓水中耐久制作模板门窗橼条木柱等
l 落叶松：材质坚硬脆树脂耐腐性强干燥慢干燥中易开裂檩条板木桩等
l 杉木：纹理直均结构中等粗易干燥耐久性强制作屋架檩条门窗脚手杆等
l 柏木：材质致密纹理直斜结构细干燥易开裂坚韧耐久制作模板细木装饰等
l 洋松：分细皮粗皮两种细皮结构精细易变形容易加工适较高求装修粗皮结构较松质料坚固变形收缩量较适求高装修
（3）木材类
合理材木材加工途分原木杉原条板方材等
原木指伐倒修枝截成定长度木材分直接原木加工原木
杉原条指修枝剥皮没加工成材杉木长度5M梢直径60mm
板方材指定尺寸加工成板材方材板材指断面宽厚三倍三倍者方材指断面宽度厚度三倍者
4普通混凝土
（1）普通混凝土概念：水泥普通碎石砂水配置成混凝土中石子砂子起骨架作称骨料石子粗骨料砂细骨料水泥加水形成水泥浆包裹骨料表面填满骨料间空隙作骨料间润滑材料混凝土混合物具适施工易性水泥水化硬化骨料胶结起形成坚固整体
（2）混凝土性：
l 混凝土易性：指混凝土施工中否适操作否具浇注构件质量均匀成型密实性
l 混凝土强度：抗压强度混凝土强度指标混凝土强度高工程中利抗压强度进行结构设计
l 混凝土耐久性：混凝土抵抗种然环境侵蚀破坏力称耐久性混凝土求具定强度安全承受荷载外应具耐久性抗渗抗冻耐磨耐风化等
5黏土砖
黏土砖黏土原料搅拌成塑性机械挤压成型挤压成型土块称砖坯风干送入窑900—1000℃高温煅烧成砖
（1）黏土砖种类：
l 标准砖：标准砖建筑工程中常砖广泛砖承重墙体中非承重填充墙黏土砖尺寸：240mm×115 mm×53 mm块砖干燥时约重25Kg吸水约3 Kg
l 空心砖孔砖：空心砖规格190 mm×190 mm×90 mm立方米约重1100 Kg孔砖规格240 mm×115 mm×90 mm立方米约重1400 Kg
（2）黏土砖强度：黏土砖特点抗压强度高承受较外力反映砖承重外力力做强度反映强度称强度等级建筑物选强度等级砖应设计单位通计算确定
（3）黏土砖吸水率：黏土砖定吸水性吸附定量水分吸水少吸水率表示吸水率般允许8—10范围
（4）黏土砖抗冻性：指砖抵抗冻害力抗冻性实验作出
（5）黏土砖外观质量：普通黏土砖外形应该整方正外观明显弯曲缺楞掉角裂缝等缺陷敲击时发出清脆金属声色泽均匀致
二房屋构造组成部分：
1房屋构成部分：基基础墙柱楼板面门窗楼梯屋顶等组成
（1）基基础：
基：系建筑物面土层承受基础传整建筑物荷载包括建筑物重作建筑物设备重量风雪荷载等
基础：位墙柱部建筑物部分承受建筑物部全部荷载传基
（2）墙柱：承重墙柱建筑物垂直承重构件承受屋顶楼板层传荷载连重起传基础外外墙抵御风霜雨雪建筑物侵袭室具良生活工作条件起围护作墙建筑物部分割成干空间起分割作
（3）楼板面：楼板水承重构件承受作面竖荷载连重起传墙柱时建筑物分干层楼板墙身起着水支撑作底层房间面贴基土承受作面竖荷载连重直接传基
（4）楼梯：指楼层间垂直交通通道
（5）屋顶：建筑物层覆盖构造层承重构件围护构件承受作种荷载连屋顶结构重起传墙柱时起保温防水等作
（6）门窗：
门：提供进出房屋房间搬运家具设备等建筑配件门兼采光通风作
窗：作通风采光
般说基础墙柱楼板面屋顶等建筑物部分门窗楼梯等建筑物附属部件
2基础
（1）基础类型
材料分：灰土基础砖基础毛石基础混凝土基础钢筋混凝土基础
埋置深度分：浅基础深基础埋置深度超5M者称浅基础5M者称深基础
受力性分：刚性基础柔性基础
构造形式分条形基础独立基础满堂基础桩基础
条形基础：建筑物采砖墙承重时墙基础常连续设置形成通长条形基础
l 刚性基础：指抗压强度较高抗弯抗拉强度较低材料建造基础材料混凝土砖毛石灰土三合土等般六层民建筑墙承重轻型厂房
l 柔性基础：抗拉抗弯强度高材料建造基础称柔性基础般钢筋混凝土制作种基础适部结构荷载较基较柔软刚性基础满足求情况
独立基础：建筑物部框架结构单独柱子时常采独立基础柱子预制时采杯形基础形式
满堂基础：部结构传荷载基承载力低独立基础满足基求时常建筑物部做成整块钢筋混凝土基础成满堂基础构造分伐形基础箱形基础两种
l 伐形基础：埋连片基础适室基承载力较低部传荷载较情况
l 箱形基础：伐形基础埋深较设室时增加基础刚度室底板顶板墙浇制成整体箱形基础箱形部空间构成室具较强度刚度高层建筑
桩基础：建造较工业民建筑时基软弱土层较厚采浅埋基础满足基强度变形求常采桩基桩基作荷载通桩传埋藏较深坚硬土层通桩周围摩擦力传基施工方法分钢筋混凝土预制桩灌注桩
l 钢筋混凝土预制桩：种桩施工现场构件场预制桩机入土中然桩顶浇注钢筋混凝土承台承载力受水位变化影响耐久性重运输吊装较困难桩时震动较周围房屋定影响
l 钢筋混凝土灌注桩：分套成孔灌注桩钻孔灌注桩爆扩成孔灌注桩三类
（2）基础埋置深度：室外设计面基础底面距离称基础埋置深度基础埋置适深度保证建筑物安全节约基础材加快施工进度决定建筑物基础埋置深度素应考虑列条件：
l 土层构造影响：房屋基础应设置坚实基设置承载力较低压缩性高软弱土层基础埋深土层构造密切关系
l 水位影响：水某土层承载力影响粘性土含水量增加强度降低水位降土含水量减少基础降
l 冰冻线影响：冻结土非冻结土分界线成冰冻线建筑物基础处冻结土层范围时冬季土冻胀会房屋拱起土层解冻时基础沉房屋处稳定状态
l 相邻建筑物影响：新建房屋周围旧建筑物时应根述条件决定基础埋深外应考虑新建房屋基础旧建筑影响
3 墙体
（1）墙体分类：
面中位置分墙外墙位房屋四周墙称外墙中位房屋两端墙称山墙位房屋部墙称墙外墙起围护作墙分隔房间作外建筑物短轴布置墙称横墙建筑物长轴布置称墙
受力情况分：承重墙非承重墙直接承受部传荷载墙称承重墙承受外荷载墙称非承重墙
材料分：砖墙石墙土墙砌块型板材墙等
墙面进行装修墙称混水墙墙面做勾缝进行装饰墙称清水墙
根构造分：实体墙空体墙复合墙实体墙普通黏土砖实心砖砌筑成空体墙实心砖砌成中空墙体空心砖砌筑墙体复合墙指砖材料组合成墙体
（2）砖墙厚度
l 砖墙厚度符合砖规格砖墙厚度般砖长表示例半砖墙34砖墙1砖墙2砖墙等相应厚度：115mm（称12墙）178mm（称18墙）240mm（称24墙）365mm（称37墙）490mm（称50墙）
l 墙厚应满足砖墙承载力般说墙体越厚承载力越稳定性越
l 砖墙厚度应满足定保温隔热隔声防火求般讲砖墙越厚保温隔热效果越
（3）梁圈梁
梁：作承担门窗洞口部荷载荷载传递洞口两侧墙材料分：
l 钢筋混凝土梁：洞口较宽（15M）部荷载较时宜采钢筋混凝土梁两端深入墙长度应240 mm
l 砖砌梁：常见拱砖梁弧拱砖梁
l 钢筋砖梁：钢筋砖梁门窗洞口方砌体中配置适量钢筋形成够承受弯矩加筋砖砌体
圈梁：增强房屋整体刚度防止基均匀沉降较震动荷载房屋引起利影响常房屋外墙部分墙中设置钢筋混凝土钢筋砖圈梁般设外墙墙横墙面形成封闭系统圈梁位置数量根楼层高度层数基等状况确定
4 面楼板
（1）面：指建筑物底层坪基组成面层垫层基层三部分特殊求面设防潮层保温层找层等构造层次层楼板面层通常楼面楼板起作类似面中垫层基层
l 面层：日常生活工作生产直接接触方直接承受种物理化学作面楼面表层
l 垫层：面层基层承受面层传荷载荷载均匀传基层
l 基层：垫层面土层基层
面种类：
l 整体面：面层整体包括水泥沙浆面混凝土面水磨石面沥青砂浆面等
l 块料面：面层整体助结合层面层块料粘贴铺砌结构层常见块料种类：陶瓷锦砖理石碎块理石水泥花砖混凝土水磨石预制板块等
（2）楼板：分隔承重构件房屋垂直方分隔干层家具等竖荷载楼板重通墙体梁柱传基础材料分：砖楼板木楼板钢筋混凝土楼板等砖楼板施工麻烦抗震性较差楼板层高现少采木楼板重轻构造简单保温性耐久耐火性差般较少采钢筋混凝土楼板具强度高刚性耐久防火防水性便工业化生产等优点现广楼板类型
钢筋混凝土楼板施工方法分现浇预制两种
l 现浇钢筋混凝土楼板：楼板整体性耐久性抗震性刚度适应种形状建筑面设备留洞设置预埋件较方便模板消耗量施工周期长构造分三种现浇楼板：
钢筋混凝土现浇楼板：承重墙间距时住宅厨房间厕间钢筋混凝土楼板直接搁置墙设梁柱板跨度般2—3米板厚度约70—80mm
钢筋混凝土肋型楼板：称梁板式楼板现浇式楼板中常见种形式板次梁梁组成梁柱墙支撑板肋梁柱支模整体现浇成般跨度17—25m厚度60—80 mm
梁楼板：等厚板直接支撑带柱帽柱设梁次梁构造利采光通风便安装道布置电线样净空条件减建筑物高度缺点刚度利承受集中荷载
l 预制钢筋混凝土楼板：采类楼板楼板分梁板干构件预制厂施工现场预先制作然进行安装优点节省模板改善制作时劳动条件加快施工进度整体性较差需定起重安装设备着建筑工业化提高特量采预应力混凝土工艺应越越广泛构造分种：
实心板：实心板制作简单节约模板适跨度较部位走廊板台板等
槽形板：种梁板结合构件面板肋构成作槽形板荷载面板传肋肋传板两端墙梁增加槽形板刚度需两肋间增加横肋板两端端肋封闭
空心板：表面整隔音隔热效果量应民建筑楼盖屋盖中孔形状方孔椭圆孔圆孔等
5 窗门
（1）窗作类型
l 窗作：采光通风作围护眺建筑物外观定影响
窗采光作取决窗面积窗洞口面积该房间面面积称窗值越采光性越般居住房间窗17左右
作围护结构部分窗应适保温性寒冷区作成双层窗利冬季防寒
l 窗类型：窗类型材料分：木窗钢窗铝合金窗玻璃钢窗等中木窗钢窗应广
窗处位置分侧窗天窗侧窗安装墙窗开屋顶窗称天窗工业建筑中应较
窗层数分单层窗双层窗
窗开启方式分：固定窗开窗悬窗立转窗推拉窗等
（2）门
l 门作类型：
作：门建筑物中缺少部分交通疏散时起采光通风作
门尺寸位置开启方式立面形式应考虑流疏散安全防火家具设备搬运安装建筑艺术等方面求综合确定
门宽度求做成单扇双扇四扇等种宽度1M时单扇门12—18M时双扇门宽度24M时四扇门
类型：门种类材料分木门钢门钢筋混凝土门铝合金门塑料门等种木门然较广泛钢门工业建筑中普遍应
途分：普通门纱门百叶门特殊途保温门隔声门防火门防盗门防爆门防射线门等
开启方式分：开门弹簧门折叠门推拉门转门圈帘门等
开门：单扇门双扇门分开外开分普通铰链装门扇侧面门框连接开启方便灵活工业民建筑中应广泛种
弹簧门：开门种特点弹簧铰链代普通铰链单开启双开启两种铰链单式双式弹簧等数种单式弹簧铰链适外方开启门双式适外两方开启门
推拉门：门开启方式左右推拉滑行门悬墙外隐藏夹墙分挂式滑式两种门开启时占空间受力合理构造较复杂常工业建筑中车库车间门壁橱门等
转门：两固定弧形门套装设三扇四扇绕竖轴转动门扇转门隔绝室外空气流定作常寒冷区空调外门构造复杂造价较高宜量采
卷帘门：帘板导轨传动装置组成帘板铝合金轧制成型条形页板连接成开启时门洞部转动轴旋转页板卷起帘板卷筒卷帘门美观牢固开关方便适商店车库等
l 门构造
开木门前民建筑中应广种形式门框门扇亮子五金零件组成
常见门扇列种：
镶板门扇：常种门扇形式门外门均选边框中头组成框架框架镶入玻璃部镶入门芯板称玻璃镶板门门芯板木版胶合板纤维板等板材制作门扇面间保持5mm空隙
夹板门扇：较方木组成骨架两面贴三合板四周木条镶边制成夹板门扇构造简单表面整开关轻便利料短料节约木材耐潮湿日晒浴室厕厨房等房间宜采门
拼版门扇：做法镶板门扇似先做木框门芯板许木条拼合成窄板做成企口块窄板胀缩适应室外气候变化拼版门扇工业厂房门
6楼梯
（1）楼梯种类：楼梯房屋层间交通连接设施般设置建筑物出入口附楼梯设置室外室外楼梯优点占室面积寒冷区易积雪结冰宜采
楼梯位置分室楼梯室外楼梯
性质分：室楼梯辅助楼梯室外安全楼梯防火楼梯
材料分：木楼梯钢筋混凝土楼梯钢楼梯
楼梯布置方式分：单跑楼梯双跑楼梯三跑楼梯双分双合式楼梯
l 单跑楼梯：层高较低时常采单跑楼梯楼起步方直达楼梯段中间设休息台踏步宜适层高较房屋
l 双跑楼梯：应广泛种形式两楼板层间包括两行方相反梯段中间休息台常两梯段做成等长节约面积
l 三跑楼梯：两楼板层间三梯段两休息台组成常层高较建筑物中中央设置电梯井
l 双分双合式楼梯：双分式较宽楼梯段休息台分成两较窄梯段楼层双合式相反先两较窄梯段休息台合成较宽梯段楼层
（2）楼梯组成：楼梯楼梯段休息台栏杆扶手等部分组成
l 楼梯段：联系两标高台倾斜构件连续组踏步构成宽度应根流量家具设备搬运安全疏散原确定坡度宜超38度26—33度较适宜
l 休息台：称中间台两层楼面间台楼梯踏步超18步时应中间设置休息台起缓休息作休息台台梁台板组成台深度应安装暖气片净宽度楼梯段宽度便流通行搬运家具
l 栏杆栏板扶手：栏杆栏板布置楼梯段台边缘定刚度安全度拦隔设施通常楼梯段侧墙侧空栏板面安置扶手扶手高度应高出踏步900mm左右
（3）楼梯构造
钢筋混凝土楼梯目前应广泛种楼梯较高强度耐久性防火性施工方法分现浇装配式两种
现浇钢筋混凝土楼梯楼梯段台台梁现场浇筑成整体整体性抗震性强构造分板式楼梯梁式楼梯两种
l 板式楼梯：块斜置板两端支承台梁台梁支承砖墙
l 梁式楼梯：指楼梯段两侧设斜梁斜梁搭置台梁荷载踏步板传斜梁斜梁传台梁
装配式钢筋混凝土楼梯利提高建筑工业化程度改善施工条件加快施工进度根预制构件形式分型构件装配式型构件装配式两种
l 型构件装配式楼梯：种楼梯踏步斜梁台梁台板分预制然进行装配种形式踏步板砖墙支承斜梁砌砖安装起重设备
l 型构件装配式楼梯：种楼梯预制楼梯段台梁台板组成斜梁踏步板组成块整体台板台梁组成块整板工起重设备吊装
7屋顶
（1）屋顶作求：屋顶房屋层覆盖物屋面支撑结构组成屋顶围护作防止然界雨雪风沙侵袭太阳辐射影响方面承受屋顶部荷载包括风雪荷载屋顶重出现构件群重量传墙体屋顶求坚固耐久重轻具防水防火保温隔热性时求构件简单施工方便建筑物整体配合具良外观
（2）屋顶类型：屋面形式体分四类：屋顶坡屋顶曲面屋顶波式折板屋顶
l 屋顶：屋面坡度超10民建筑常坡度1—3般现浇预制钢筋混凝土梁板做承重结构屋面做防水保温处理
l 坡屋顶：屋面坡度较10单坡双坡四坡歇山等种形式单坡跨度房屋双坡四坡跨度较房屋常屋架做承重结构瓦材做屋面
l 曲面屋顶：屋面形状种曲面球面双曲抛物面等承重结构网架钢筋混凝土整体薄壳悬索结构等
l 波式折板屋顶：钢筋混凝土薄板制成种波式屋顶折板厚约60mm折板波长2—3M跨度9—15M折板倾角30度—38度间波截面形状三角形梯形两种
第三节 房屋面积计算
房屋面积分类
1实面积（净面积）：建筑面积扣公摊面积墙体柱体占面积净面积俗称砖面积
2建筑面积（套面积轴线面积）：包含房屋居住实面积墙体柱体占面积楼梯走道面积公摊面积等
3公摊面积：指建筑物楼梯外墙首层堂区配套设施分摊面积
二计算建筑面积范围：
1单层建筑物高度均建筑物勒脚外墙外围水面积计算单层建筑物果带部分楼层者应计算建筑面积高低联跨需分计算建筑面积时高低跨相邻处高跨柱外线分界线
2层高层建筑物分层建筑面积总计算层建筑面积建筑物勒脚外墙外围水面积计算
3建筑物外墙预制挂板挂板外墙墙面间水面积计算
4室半室车间仓库商店指挥中心等附属建筑物外墙出入口（沉降缝界）建筑物口外墙外围水面积计算防通道端头出口部分楼梯踏步时楼梯口外墙外围水面积计算
5深基础做架空层围护结构者围护结构外围水面积计算建筑面积
6坡建筑物利吊脚做架空层围护结构者围护结构外围水面积计算建筑面积
7建筑物门厅厅高度均层计算建筑面积门厅厅回廊部分水投影计算建筑面积
8电梯井提物井垃圾道道井附墙烟囱等均建筑物然层计算建筑面积
9建筑物技术层层高超22米技术层外围水面积计算建筑面积技术层层高超22米中分隔出作办公室仓库等应分隔出部分外围水面积计算建筑面积
10柱雨罩柱外围水面积计算建筑面积独立柱雨罩顶盖水投影面积半计算建筑面积
11柱车棚货棚站台等柱外围水面积计算建筑面积单排柱独立车棚货棚站台等顶盖水投影面积半计算建筑面积
12突出墙面门斗眺间围护结构外围水面积计算建筑面积
13封闭式阳台挑廊水投影面积计算建筑面积挑阳台水投影面积般计算建筑面积凹阳台阳台净空面积（包括阳台栏板）半计算建筑面积
14建筑物外顶盖柱走廊檐廊柱外边线水面积计算建筑面积柱走廊檐廊投影面积半计算建筑面积
15两建筑物间围护结构架空通廊通廊投影面积计算建筑面积没围护结构架空通廊投影面积半计算建筑面积
16建筑物楼梯设室外楼梯室外楼梯层水投影面积计算建筑面积室楼梯设室外楼梯室外楼梯层水投影面积半计算建筑面积
17种变形逢沉降缝宽30mm抗震缝均分层计算建筑面积高低联跨时建筑面积入低跨建筑面积
三计算建筑面积范围
1突出墙面构件艺术装饰挂板突出艺术装饰线柱垛勒脚台阶柱雨罩等
2检修消防等室外爬梯宽度60cm钢梯
3穿建筑物通道住宅首层台层高22米设备层
4深基础架空层仅预留门窗洞口做面装饰
5没围护结构屋顶水箱间舞台台悬挂幕布布景天桥挑台
6单层建筑物分隔操作间操作室仪表间等单层房间
7防支线防通道防通道端头竖爬梯设置安全出入口
8宽30mm抗震缝伸缩缝墙烟囱构筑物独立烟囱烟道水塔储水池储仓等
9建筑物外操作台料利建筑物空间安置箱罐台
第四节 中西建筑风格概述
着改革开放种特色建筑雨春笋般中华耸立起建筑风格新颖豪华现代建筑风格独树帜中国建筑风格西式建筑风格等
中式建筑特点：
1组群分布次分明富节奏感中轴线采取横构图重建筑物布置中轴线次建筑称列中轴线两侧结构间单位构成单座建筑单座建筑组成庭院进庭院单位组合成种形式组群
2讲究色彩搭配中国建筑具浓郁域特色什方讲究色彩搭配江南水乡白墙黑瓦山明水秀然环境相融合北方建筑物色彩浓艳强烈红墙黄瓦北京宫红色院墙金光闪闪屋顶配蔚蓝色天空作背景强烈留深刻印象
3装饰具样性：中式建筑物窗装饰重点窗形状方圆椭圆花形扇形角形等窗中格纹种类更法统计誉古民居博物馆安徽黟县西递村中举目皆青灰色石料雕制成漏窗花窗姿彩栋动楼舍装点古朴典雅
4建筑物具明显等级规定：般建筑物屋顶式样檐区
庑殿式建筑：高级皇家重建筑宫殿殿四面斜坡正脊四斜脊屋面略弧度屋角屋檐翘起
歇山式建筑：采四面坡二面坡结合东西两侧屋面部转折成垂直三角形部斜坡
攒尖式建筑：面圆形边形锥形屋顶见坛阁亭塔顶
悬山式建筑：屋面双坡两侧伸出山墙外正脊条垂脊4条
硬山式建筑：规格低两侧山墙屋面齐略高屋面屋脊悬山式
西式建筑风格特点：
1罗马式建筑：罗马式建筑兴起公元九世纪十五世纪欧洲基督教堂建筑形式罗马式建筑线条简单明确造型重厚敦实中部分封建城堡特征教会威力化身天津老西开教堂面呈长十字形正面部耸立高塔楼3座楼座黄红花砖砌成砌翠绿色圆肚形顶檐半圆形拱窗色彩鲜明堂三通廊式墙彩绘壁画装饰华丽
2哥特式建筑：哥特式建筑欧洲中世纪建筑风格哥特式建筑罗马式建筑造型稳重线条圆浑风格恰恰相反动式取胜统贯全身直刺苍穹垂直线条锋利尖顶特征超入胜宗教情绪集中表现黑龙江哈尔滨市南岗尼古拉教堂哥特式全木结构建筑外表两根交叉曲线复杂结合线条轻快尖拱形拱门部具庞空间顶巨苍隆光线通彩色玻璃窗射入变作血红紫石英黄玉华彩造成种天国神秘幻觉突出帝高权威
3复兴时期建筑：类建筑十五世纪十七世纪流行欧洲建筑风格造型排斥象征神权哥特式建筑风格体美称谐意表矗立海外滩浦东发展银行楼理石外墙古典式圆柱半圆形拱穹拱穹中心称建筑形式显示出庄重华贵典雅审美趣味建筑物顶回音壁展示宗教事作品表现文艺复兴时期提倡文义思想
4巴洛克式建筑：巴洛克式建筑着意追求建筑空间组合中产生复杂变化效果海饭店具巴洛克式建筑风格圆形屋顶柱子光线产生种明暗变幻色彩运十分胆红色白色调更值注意窗子仅式样呈现波浪式曲线整建筑物充满活力
5西式现代建筑：新型高层摩天厦代表高楼厦钢筋混凝土钢材玻璃塑料预制构件材料采取基结构体系关建筑物部空间分割法强调材料身质感例美深圳国际贸易楼高160米53层楼面外形线条简洁明快挺拔流畅象征着座新型城市开拓精神厦设观光电梯坐电梯片刻欣赏室外风光
6庭院式建筑：指运图形古代传统建筑艺术现代化新技术巧妙融合起建造成种成体系独具风格庭院式建筑物北京香山饭店庭院式建筑物代表座拥325房间饭店山势5座式样斜顶楼群构成低层楼高高4层屋顶采中国式歇山式顶悬山式顶硬山式顶墙面窗子仿中国江南花窗漏窗建造灰瓦白墙色彩淡雅致走廊拥精巧庭园充满江南书卷气息部设施现代化溢香厅透明玻璃顶充分运电脑空调光感应等新技术走进饭店江南秀气扑面踏入房间现代化享受
二 中西合璧
西式建筑风格中式建筑风格揉起建造建筑物坐落海西区龙柏饭店典型外形运参差齐图形组成楼周围片绿色草坪面数白色躺椅供旅客休憩楼旁建水池静中动生机盎然楼北侧幽静道通村村中许栋巧致日式乡村墅充满东方情调
第五节 建筑识图
学会识建筑剖面图面图立面图水电暖图
第三章 房产交易
第节 房产价格
房产价格特点：
房产价格般物价处方处：A价格货币表示B波动受供求等素影响C质价优质高价劣质低价房产价格般物价表现出房产价格特征
房产价格特征列四：
1房产价格表示代价价格时表示收益代价租金
房产价格租金关系犹金利息关系求取价格握纯收益资化率收益法纯收益资化相反求取租金握价格期资化率求
2房产价格实质房产权益价格
房产然理位置移动性结果转移非房产实物身关该房产权权权益房产价格实质形权益价格房产实物状态权益状况总致房产估价房产权益解分析间密切关系必然种权益均会影响价格宗房产转移权益估价结果会
3房产价格长期考虑形成
宗房产通常周围宗房产构成某区该区非固定变尤社会济位置常断变化房产价格考虑该房产作种总结考虑结果形成房产日价格（某特定时间价格）估价时应密切注意握日价格昨日展开明日反映事实
4房产现实价格般着交易必形成交易体间素容易起作
移动性数量固定性性等土然特性房产般物品般商品开展样品交易品名交易价格交易市场形成房产搬处作较认识房产亲观察
二房产价格种类：
进行房产估价必须弄清楚房产价格种类种房产价格确切含义房产价格起作相评估原考虑素相
1市场价格理价格评估价格
A市场价格
房产市场价格简称市价房产交易双方实际成交价格已完成事实种价格通常着时间供求关系变化交易双方心态偏素质常波动
市场价格分公市价非公市价公市价指交易双方正常情况成交价格受良素解市场行情垄断强迫交易等影响价格交易双方说济合理反非公市价
公市价说卖方求价格出售买方愿付价格购入卖方认高价买方认低价双方均认该项交易益愿成交形成价格
公市价形成条件纳起列七
(a)公开市场
(b)交易象具备市场性
(c)交易双方具备充分信息
(d)交易双方受压力
(e)理性济行
(f)适期间完成交易
(g)正常合理付款方式
B理价格
房产理价格果房产放合理市场交易应该实现价格理价格事实客观存
C评估价格
房产评估价格简称评估价估价员房产客观合理价格作出种估计推测判断评估价格事实
评估市价时房产评估价市价着密切关系房产缺乏完全市场许买卖制度专门估价机构交易双方提供服务种情况评估价会成市价值注意估价者验知识爱利害关系等宗房产估价者评估出价格完全相求评估价格客观合理必须建立健全估价制度制定估价技术标准估价员职业道德准般说具丰富验估价员评估出价格较接市价
评估价根评估时采评估方法称呼市场较法评估求价格称准价格成法评估求价格称积算价格收益法评估求价格称收益价格
见需评估客观合理价格实际评估出带估价员观素价格两者估价象市场真正交易起成交价格理良评估价格公市价理价格
2土价格建筑物价格房价格
组房产存形态划分价格房产存形态列三种：土建筑物房房产价格通常土价格建筑物价格房价格分
A土价格
土价格简称价果块建筑物空价格指该块土价格果块附建筑物土价格指该宗房产中纯土部分价格
块土估价时考虑（假设）生熟程度会价格土生熟程度列六种：(a)未征补偿农购土者需进行征补偿支付征补偿费(b)已征补偿未做三通土谓三通通常指路通水通电通场整(c)已做三通土(e) 已做三通开发土已做七通土七通指具备道路水排水电力通讯燃气热力等设施条件指土整(d)现城区附拆迁建筑物土购土者需进行拆迁安置支付拆迁补偿安置费(f)已做拆迁安置城市空
Ｂ建筑物价格
建筑物价格指建筑物部分价格包含占土价格常说房价购买套商品房价格购买栋墅价格通常含该建筑物占土价格里建筑物价格含义
Ｃ房产价格
房价格称房混合价指建筑物连占土价格述常说房价
宗房产说：
房价格＝土价格＋建筑物价格
土价格＝房价格－建筑物价格
建筑物价格＝房价格－土价格
3总价格单位价格楼面价
组房产价格表示单位划分价格
Ａ总价格
房产总价格简称总价指宗房产整体价格根情况房产总价格容容块面积500m２土价格套面积200m２高级公寓价格片１km２土价格区范围全部房产价格者国全部房产价格房产总价格般说明房产价格水高低
Ｂ单位价格
房产单位价格简称单价土单位价格说指单位土面积土价格建筑物单位价格说指单位建筑物面积建筑物价格房单位价格说指单位建筑物面积房价格房产单位价格反映房产价格水高低
认清单位价格认清货币单位面积单位面积含义土例土单位价格土总价格关系：
土单位价格＝土总价格÷土总面积
国区土面积计量单位单位面积土价格表示方式相国通常采方米价香港采方英尺价（10764方英尺合1方米）台湾采坪价（约0303坪1方米）时土面积单位采亩公顷等住宅讲单位建筑面积面积居住面积价格分
Ｃ楼面价
楼面价称单位建筑面积价均单位建筑面积土价格楼面价土总价格关系：
楼面价＝土总价格÷建筑总面积
公式找楼面价土单价容积率三者间关系：
楼面价＝土单价÷容积率
弄清楼面价作着十分重意义现实生活中楼面价土单价更说明土价格水高低
4权价格权价格权利价格
组交易房产产权划分价格房产交易中交易权权权利权永佃权役权典权采伐权采石权耕作权等中国前权权
Ａ权价格
房产权价格指交易房产权价格房产权价格权否完全细分根权利束理权占权理权享权排权处置权（包括出售出租抵押赠继承）总权设定项权利权变完全价格降低
Ｂ权价格
房产权价格指交易房产权价格土例目前中国偿出土价格土权价格中华民国城市房产理法第7条规定：土权出指国家国土权定年限出土者土者国家支付土权出金行国家里获土权价格法定名称出金现实中种演变称价款容相土权权年限长短区分种权价格30年50年70年权价格
C权利价格
权利价格未具体列明泛指述权价格权价格外权利价格权价格永佃权价格等
5买卖价格租赁价格抵押价格课税价格征价格
A买卖价格
买卖价格买卖方式支付收取货币额实物价物简称买卖价买价卖价
B租赁价格
租赁价格常称租金土场合称租房混合场合俗称房租中国目前房租市场租金（称协议租金）商品租金成租金准成租金福利租金
C抵押价格
抵押价格抵押贷款评估房产价格考虑抵押贷款清偿安全性抵押价格评估应基：(a)期偿需强制出售时该房产价值达数额强制出售该房产放较理想市场背景评估般市价低谓宁估少勿估具保守性理讲抵押价格评估种预期价格评估(b)避免贷款承担必风险抵押价格应扣强制处置税费价值
抵押价格预期价值处置税费
样抵押贷款中款力偿贷款款项然保障贷款根约定抵押房产中收回贷出资金
D课税价格
课税价格指政府课征赋税估价员估定作房产课税基础价格具体课税视课税政策定
E征价格
征价格政府征收房产补偿评定价格
6拍卖价格招标价格协议价格
组房产交易（出）采方式相联系价格分类
A拍卖价格
房产拍卖价格指采拍卖方式交易（出）房产成交价格
B招标价格
房产招标价格指采招标方式交易（出）房产成交价格
C协议价格
房产拍卖价格指采协议方式交易（出）房产成交价格
D述三种价格关系
中国目前城镇国土权出拍卖出土权指指定时间公开场合土拍卖持持竞投者手举统编号牌子应价土终出价高者获招标出土权指指定期限符合指定单位书面投标形式竞投某块土土谁获般仅考虑投标价格考虑条件规划建设方案企业资信投标容仅限出标价协议出土权般政府特定者（政府需扶持高科技项目非商品住宅）协商确定出价格协议出政府部门扶持高科技工业教育卫生慈善宗教提供土方式般会降低价招标方式仅考虑报价通常开考虑开发方案选定土者定出价高者抑制价作单纯报价方式投标抬高价作拍卖场合土谁取完全报出价格高低抬高价通常情况采协议方式出价低次招标拍卖高
7基准价标定价房屋重置价格
中华民国城市房产理法中提三种价格该法第三十二条规定：基准价标定价类房屋重置价格应定期确定公布
A基准价
城市基准价某城市定区域范围根途相似段相连价相原划分价区段然调查评估出价区段某时点均水价格
B标定价
标定价指定时期定条件代表区位途价水标志性宗价格
C房屋重置价格
房屋重置价格简单说假设房屋估价时点重新建造时必建造费加均利润具体说指估价时点时社会正常建筑技术工艺水建筑材料价格工机械费等重新建造类结构式样质量功新房屋需费加均利润
8底价期价补价
A底价
底价指政府企业私出售（尤拍卖）房产时确定低价格称起价格（简称起价）低价格出售
B期价
期价般指政府企业私出售房产时希卖出满意价格底价基础涨15视期价
C补价
补价指更改政府原出土权时规定途增加容积率转出租抵押划拨土权出土权续期等时需交政府笔价
改变途说补价数额通常等改变途改变途前价差额：
补价改变途价改变途前价
增加容积率说补价数额列公式计算：
补价〔（增加容积率原容积率）÷原容积率〕×原容积率价
9价格
八方面外房产价格名称现房价期货价高限价低限价政府关部门制定房产法规中房产计划价格指导价格均价格成价格商品价格等
中现货价格指钱货期两讫价格期货价格指房产预售价格两者关系：
期货价现货价相应投资利息±销售风险预期损益值
第二节 房产价格影响素
房产价格水众影响房产价格素相互作结果者说素交互影响汇聚成
握影响房产价格素首先应观念面四点认识：
l 种影响房产价格素房产价格影响方相：素降低房产价格素提高房产价格
l 种影响房产价格素房产价格影响程度相：素房产价格影响较（着种素变化引起房产价格升降幅度较）素影响较着时期区者房产类型影响较素许会变成影响较素甚没影响相反影响较素成影响素
l 种影响房产价格素房产价格间影响关系相：素房产价格影响性着种素变化提高（降低）房产价格素某状况着种素变化提高（降低）房产价格状况着种素变化降低（提高）房产价格素某角度会提高房产价格角度会降低房产价格房产价格终影响两方面合理决定
l 某素房产价格影响完全数字模型度量更素房产价格影响形然感觉难数学公式表达出房产价格究竟程度影响估价员长期积累丰富验作出判断说房产估价必须助科学估价方法简单套某计算公式解决计算需综合分析房产价格相关素基础计算结果需通影响房产价格素做综合分析作进步修正
影响房产价格素复杂通常需进行纳分类讨分析方便起见现影响房产价格素分10类：供求状况身条件环境素口素济素社会素行政素心理素国际素素类影响素中包括着干具体影响素面种影响房产价格素作分析处值提许影响素间完全独立分析某素房产价格影响时假定素变然实际生活中变
供求状况
供需求形成价格两终素切素通影响供通影响需求影响价格房产价格供需求决定需求成正相关供成负相关供定需求增加价格升需求减少价格跌需求定供增加价格跌供减少价格升房产供求状况分四种类型：
A全国房产总供求状况
B区房产总供求状况
C全国类房产总供求状况
D区类房产总供求状况
房产移动性变更功困难性决定某房产价格水高低区类房产供求状况类型房产供求状况该房产价格水影响影响程度供求状况波性定
二身条件
房产身条件坏直接关系价格高低谓身条件指反映房产身然物理性状态素素分：
1位置
种济活动生活活动房产位置求房产位置优劣直接影响者者济收益生活满足程度社会影响房产坐落位置价格较差异坐落城市乡村中心商业区住宅区街角里阳面背阳面均尤城市土价格高低位置优劣左右
房产价格位置优劣成正相关商业房产位置优劣繁华程度街状态居住房产位置优劣周围环境状况安宁程度交通否方便市中心远中墅求接然环境质量优良居保证定生活私密性步差千金商业讲永远真理营造墅误区工业房产位置优劣通常许视产业性质定般说位置利原料产品运输便利废料处理动力取价格必趋高倾
房产位置表面概念实际简单概念特定区位相联系然素文素总房产位置然理位置社会济位置房产然理位置然固定变社会济位置会发生变动种变动城市规划制定修改交通建设改道建设引起房产位置劣变优时价格回升相反价格会跌
2质
类型建筑物基承载力求土承载力址条件决定着土承载力址坚实承载力较利建筑城市土中尤现代城市建设高层化发展情况质条件价影响较价质条件成正相关质条件价高反址条件差价低
3形势
形指块土面起伏状况势指块土相邻土高低关系特相邻道路高低关系高低路面般说土坦价较高土高低价较低条件相时势高房产价格高势低房产价格
4土面积
等位置两块土面积等价格会高低差异般说面积狭利济土价格较低价土面积关系变般说城市繁华段面积敏感度较高市郊农村相应较低土面积合适度区消费惯例某方市场普遍接受高层楼房该方较面积土利价值高较面积土利价值较面积土价格会高较面积土价格相反果方市场仅接受型建筑型态较面积土价格较面积土价格差异会
5土形状
土形状否规价定影响土形状正方形长方形三角形菱形梯形等形状规土效利价格般较低土调整重划利价值提高价立涨价土形状成正相关：土形状规价高土形状规价低
6日
日然状态日受素影响日两种房产价格日关系具列特征：方面日成正相关方面日成负相关般说受周围巨建筑物东西遮挡房产价格（尤住宅）必低遮挡情况等房产价格日房产价格影响住宅价格影响中
7通风风风力
般情况风力越时常出现风灾方房产价格越低房产价格风关系城市中较明显风区房产价格般较高风区房产价格般较低
8气温湿度降水量
三者极端剩极端贫乏均利生产生活会降低房产价格降水量势结合起房产价格影响更明显势然低洼降水量易积水势房产价格影响水位高区例外反降水量势房产价格影响力
9天然周期性灾害
天然周期性灾害带土利价值必然低甚利类土旦建设防洪工程受周期性灾害影响价格会逐渐涨甚江河湖海缘获特条件风景水路交通类土价格高土
10建筑物外观
建筑物外观包括建筑式样风格色调房产价格影响建筑物外观新颖优美舒适感觉价格高反单调呆板难引起强烈享受欲甚令压抑厌恶价格低
11建筑物建筑结构部格局设备配置状况施工质量等
三环境素
影响房产价格环境素指房产价格影响房产周围物理性素方面素：
1声觉环境
噪声方房产价格必然低噪声安静方房产价格通常较高
2气环境
房产处区难闻气味害物质粉尘等房产价格影响接化工厂屠宰厂酒厂厕等方房产价格较低
3水文环境
水沟渠河流江湖海洋等污染程度附房产价格较影响
4视觉环境
房产周围安放东西否杂乱建筑物间否协调公园绿化等形成景观否赏心悦目房产价格影响
5卫生环境
清洁卫生情况房产价格影响
四口素
房产需求体数量素质房产价格着影响口素房产价格影响具体分口数量口素质家庭规模三方面
1口数量
房产价格口数量关系非常密切国言区市情况特城市着外口流动口增加房产需求必然加促进房产价格涨口高密度区般言房产求供供相匮乏价格趋高
2口素质
文化教育水生活质量文明程度引起房产价格高低变化类社会着文明发达文化进步公设施必然日益完善普遍居住环境必然力求宽敞舒适种种足增加房产需求导致房产价格趋高果区中居民素质低组成复杂秩序欠佳愿居住房产价格必然低落
3家庭规模
指全社会某区家庭均口数家庭规模发生变化总数变引起居住单位数变动引起需住宅数量变动导致房产需求变化影响房产价格般言着家庭规模型化家庭均口数降房产价格涨趋势
五济素
影响房产价格济素：济发展状况储蓄消费投资水财政收支金融状况物价（特建筑材料价格）建筑工费利息率居民收入房产投资
1济发展
济发展预示着投资生产活动活跃厂房办公室商场住宅种文娱设施等需求增加引起房产价格涨尤引起价涨
2物价
房产价格物价关系非常复杂通常物价普遍波动房产价格变动果条件变物价变动百分相房产价格变动百分两者动应致
单独宗房产言物价变动引起房产价格变动建筑材料价格涨引起建筑物建造成增加推动房产价格涨
段较长时期房产价格涨率高般物价涨率国民收增长率
3居民收入
通常居民收入真正增加显示生活水提高促房产需求增导致房产价格涨果居民收入增加中低等收入水者收入增加居住房产需求增加促居住房产价格涨果居民收入增加高收入水者收入增加房产价格影响果利剩余收入事房产投资（尤投机）必然会引起房产价格变动
六社会素
1政治安定状况
政治安定状况指现政权稳固程度政治观点派团体突情况等般说政治安定意味着社会动荡影响投资置业信心造成房产价格低落
2社会治安程度
社会治安程度指偷盗抢劫强奸杀等方面犯罪情况房产处区常发生类犯罪案件意味着生命财产缺乏保障造成房产价格低落
3房产投机
房产投机简言投准时机利房产价格涨落变化通时期买卖房产价差中获取利润行
般说房产投机房产价格影响出现列三种情况：
l 引起房产价格涨
l 引起房产价格跌
l 起着稳定房产价格作
房产价格节节升时预计房产价格会进步涨投机者纷纷抢购造成种虚假需求疑会促房产价格进步涨情况相反时预计房产价格会进步跌投机者纷纷抛售房产会促房产价格进步跌房产价格低落时怀日房产价格会涨心理投机者购置房产日房产价格涨时抛出样会出现房产需求时候投机者购置房产造成房产需求增加房产价格涨时投机者抛出房产增加房产供抑房产价格
4 城市化
般说城市化意味着口城市区集中造成城市房产需求断增加带动城市房产价格涨
七行政素
影响房产价格行政素指影响房产价格制度政策法规行政措施等方面素土制度住房制度房产价格政策行政隶属变更特殊政策城市发展战略城市规划土利规划税收政策交通制等
1土制度
土制度土价格影响许例中国传统土制度严禁买卖出租者形式非法转土租价根存
2住房制度
住房制度土制度样房产价格影响实行低租金福利制必然造成房产价格低落
3房产价格政策
房产价格政策两类：类高价格政策类低价格政策谓高价格政策般指政府房产价格放意通某措施抬高房产价格低价格政策般指政府采取种种措施抑制房产价格涨高价格政策促进房产价格涨低价格政策造成房产价格落
4特殊政策
方建立济特区实行特殊政策特殊体制特殊外开放措施会提高该区房产价格
5城市发展战略城市规划土利规划
房产价格影响特城市规划中规定途容积率覆盖率建筑高度等指标
具体表现列两方面：（1）某块土言会降低价（2）总体利土健康协调利提高价作
6税收政策
直接间接房产课税实际减少利房产收益造成房产价格低落
7交通制
某房产处位置起交通便利实际便利受交通制限制实行某种交通制许会降低该房产价格房产讲实行种交通制会提高房产价格果住宅区道路禁止货车通行减少噪声行行走安全感会提高房产价格
八心理素
心理素房产价格影响时忽视素影响房产价格素列七：（1）购买出售心态（2）欣赏趣味（偏）（3）时尚风气（4）接名家住宅心理（5）讲究门牌号码楼层数字土号数（6）讲究风水（7）价值观变化
九国际素
国际济军事政治等环境房产价格影响影响房产价格素列四
1济状况发展良般利房产价格涨
2军事突情况
旦发生战争战争区房产价格会陡然落受战争威
胁影响区房产价格降
3政治立状况
国国间发生政治立免会出现实行济封锁冻结贷款
终止等般会导致房产价格跌
4国际竞争状况
国国间吸引外资进行竞争竞争激烈时房产价格般较低落
十素
影响房产价格述列举九素外：时房产购买者出身急迫需求房产抬高价格等
第三节 挑选房产应考虑问题
价格
购买商品房时第素价格购房终消费者济条件否适应取决买买目前商品房普遍感觉价格太高两方面情况相商品房价值言价格背离价值种情况商品房价格相收入太高整体 国城镇居民绝数属中低收入者购楼时考虑更价格问题济承受力问题然买楼时普遍进行公积金银行揭贷款买楼钱早晚连带息没定济实力作盾普通消费者敢问津般说高收入者 购买意高档商品房中低收入者价房微利房感兴趣
二面积
购买商品房时面积复杂敏感问题面积购房总价款直接关必须搞清楚目前购房者常接触建筑面积面积两种指标
1建筑面积指建筑物层外墙线（墙外柱子外缘线）水投影面积房产销售出租房产产权登记时作计量标准
2面积指建筑类效空间净面积
3面积标准种住宅户型总面积功空间净面积基面积求面积太难进行合理分隔满足项功基求面积会造成浪费购买某种明确户型购房者说总面积某种功面积济
购房者购房中考虑功面积相互间例关系时 定功分析基础进行济分析基方法：
1总价变时某种功面积增加导致效增加数应功面积变导致效减少数者满足基求否应调整面积例
2功面积变时某种功面积扩导致增加数应支付费否该功面积宜扩
三段：
开发商品建筑标准档次段等级成正段档次高般段般档次购房时济条件许总率先选择市中心住宅
般段均成熟开发社区生活服务设施配套齐全交通便捷
三 交通
评定段优劣便捷交通参物
理想楼盘居住点活动点交通出行时间1530分钟住房然离班点越越果种原远离班点段购房应解否便捷交通者目前交通方便远会缓解工作需常出差员考虑住房火车站公汽车站码头方便联系
四 房型
着生活水提高购房时应单纯考虑住问题求住住舒服四明结构食寝分离居寝分离功分区明确空间布局合理采光通风私密性房型 成购楼时选择目标
功求成套单元住宅必须具备功空间：卧室（居室）厅（起居室外门门厅餐厅）厨房卫生间储藏室外道阳台（二层）类功空间满足基求面积指标达佳效果面积指标
现代住宅户型特点：住宅户型设计受制功化求建筑结构进深（跨度）单元户型（户型数目例）
现代住宅户型设计发生变化：
1） 户型逐步扩
2） 强调厅重性扩厅面积变暗厅明厅减少厅部交通功
3） 适增加厨房卫生间面积完善部功提高舒服性
4） 居室外面积求求面积指标适卧室外例合适严格区分
卧次卧
5） 高级住宅增加卫生间数目卧设置卫生间墅基层
卫生间
五 楼层：
住宅位置已固定存质量问题情况房子着否舒服取决素：
1 ：购房者选取房程中会注意购住宅问题住宅直接影响生活
良保证量阳光通窗户直射入室外改善住宅室环境居住者身心非常利
传统观念 南北正东西偏南房间正房位尊表示通常认住宅正南佳东西次北次外应考虑开窗时面环境窗景窗景应趋利避害趋优避劣
1 层次：选择层次考虑素：
1） 遮挡采光情况
2） 生活便利程度
3） 环境求
4） 家庭口年龄构成健康情况
5） 住宅楼总层数
般说考虑素情况住宅楼总层数1323较层次外层次选择购房者数字偏听偏关
六 采光通风层高
采光分直接采光间接采光前者指采光窗户直接外开设者指采光窗户封闭式走廊（般外廊）称直接采光厨房厅卫生间利天井采光采光效果间接采光
选购住宅时房间阳面采光良住宅节约源心情舒畅便住宅部功布置否会长期生活昏暗中工明身心健康利
住宅通风满足空气流动基求开启门窗时保证室外空气利流动特炎热夏季穿堂风求套住宅占住宅楼两板式住宅南北东西塔式住宅东南南西等占时（板式住宅眼镜房）通风效果差通风求迅速排房间部异味包括利门窗通风井开井机械装置通风
北京区普通住宅层高求低27米适提高层高者利特空间层高净空高度定保证降低层高等压缩生活空间心理感受家俱布置利影响
七 居住环境
居住环境舒适程度衡量住宅单词重素决定着商品住宅升值潜力住房周围环境包括居住环境生活环境两类住房选工厂特污染严重工厂附工厂噪声排出废气废水严重污染居住环境质量城市干道境旁更宜飞机航线车辆飞机噪声会干扰正常休息睡眠生活环境指住房周围否商业网点否幼园学校否医院诊邮电通讯文化娱乐等公设施
八 建筑质量
选购商品房程中难握质量问题日程中感烦恼质量问题房屋质量问题起设计施工房屋质量坏体现结构材料功设置施工理质量监督方面建成未取质检合格证书建筑交付栋建
成商品住宅楼否质检合格证书质量坏标志购房者应认真查质检合格证书查清该证否购住宅合格证发放单位否权发证质检部门容中否特殊说明程中疑问应时关专业部门进行咨询寻求指导
九 物业理状况
安居首条件屋居没良物业理居安谓安居关键仅物业硬件营造保持提高整洁文明高雅安全方便舒适软环境切专业化规范物业理提供
购房者 选择房屋时会会选择家物业理企业确保居住时舒适安全方便商品房预售阶段购房者通方面解该商品房物业理状况开发商询问日理物业理公司名称情况询问物业理关硬件设施否位等果购买商品房部分交付全部交付会直接该区实考察番该区治安状况清洁状况收费水等方面解住宅区物业理状况三点物业理中基容体现着物业理水
十 开发商实力
购买房产消费者会认准信誉开发商认准品牌具体购房时消费者般采问二三考察方法
A询问房产公司部门购房者通种渠道解选中住房开发公司开办时间开发项目资信情况工程质量检测情况等发现家房产开发公司方面表现较时会考虑购买该公司商品房
B观房产公司办公处通常时常规势力雄厚信誉房产开发公司方面注重企业形象消费者供货单位良信誉
C考察已开发住宅区购房者会该公司已开发建成住宅区解般会先周围环境果环境家公司物业理较负责果垃圾遍环境差物业理缺陷住户中探问理否收费否合理已入住房中质量
十 考虑素
应考虑素外选房程中应考虑余众素区升值潜力社会治安文化环境亲情素等
第四节 类房产特点较：
房产性质分类：
1住宅
l 民宅
l 公寓
l 花园墅
2公房
3商铺
4厂房仓库
二类房产特点较：
分销售方式特点单位面积坐落域特点设施特点需求客户特点等方面进行较阐述
1 公寓房（包括普通公寓住宅酒店服务公寓）
销售方式：出售（）租赁
面积特点：100—200方米
坐落区域：城市居住聚集区环境较安宁生活设施齐全方便
设施求：民水电煤气电话
客户源特点：市常住居民
2 办公房：
销售方式：租赁（）出售
面积特点：面积幅度较般百米千米
坐落区域：金融区交通便利具量停车位
设施：电水条电话线路商务服务
需求特点：具法资格公司外公司办事处
3 花园墅：
销售方式：出售（）租赁
面积：250—450米
坐落区域：市郊结合部交通便利环境污染
设施：煤气水电电话花园等
楼层：1—2层
需求特点：外籍外商国富
4 商铺：
销售方式：租赁（）出售
面积特点：形式样幅度独立铺面面积般百米左右型购物中心面积约万米等
存形式：独立门面店铺商场购物中心
坐落区域：商业氛围较浓员流动量交通便利行少消费层次商品较符合
设施：水电电话
面客户：外商品零售商
物业特点：橱窗门面宽进深
5 厂房仓库：
销售方式：租赁出售
面积特点：般面积千万米
物业特点：交通便利（码头高速路）型车辆出入方便顶高防潮价格便宜
设施：水电电话等
客户需求特点：加工工厂超市娱乐营商
第五节 房产交易
房产信息源：
1媒体广告
媒体广告包括报刊杂志广告广播电视广告招贴广告等通种媒体广告宣传预售销售房屋房产开发商普遍采市场宣传相识房产广告般包括预售销售房屋位置面积装修标准产权性质销售价格否金融机构提供揭预售许证号码代理商开发商电话号码售楼处址等容
2开发商代理商宣传品
房产开发商代理商通常潜房产消费者邮寄发送宣传品作媒体广告辅助手段邮寄工作般开发商委托物业代理机构专门代理邮寄业务公司针根关线索筛选出潜买做发送宣传品某公场散发关宣传材料种方法做广告相成相低购房者 通阅读类宣传材料般广告获更信息
3售楼书
售楼书关房产详细介绍材料类材料通常开发商代理商直接寄送广告邮寄宣传材料反应客户直接寄送已知租买该房产兴趣购房者 开发商售楼处售楼书售楼书般请专业设计师设计通常印刷成精美考究册子图文茂富吸引力
4现场广告牌
现数房产施工现场树立块干块广告牌介绍正施工项目情况广告牌容通常包括项目规划模型图位置图项目介绍精心选择具宣传性广告词外开发公司承建公司监理公司代理公司设计公司名称广告牌中必失容外施工许证建设规划许证建设施工规划许证等证件号码列广告牌增加购房者 信度
5场样板间
建筑物施工完毕开发商会提供样板房展示购房者样板房通常精心装修配齐家具设备必装饰品购房者统参观样板房听取售楼员现场讲解增加感性认识欲购买房屋留较深印象
6产交易会
房产交易展示会般房产行政理部门型房产代理公司举办会展示交易房产项目数量较般行政部门专家接购房者咨询处理相关业务购房者参加房产展示会获较房源信息书面材料会购房者参会名家房产公司代理公司资源情况进行调查较中选择信誉实力强房产开发项目
7接营销员交流
购房者广告售楼书等书面材料解初步确定欲购买房屋开发商代理商售楼员进行直接咨询中解购买房屋方面具体情况包括入住者手续购房款外费房屋保险公司价款支付方式合公证情况等
二客户进行购买力分析
1估算家庭动资金
购房者底出少钱买房致估计做心里数购房者首先计算家庭均月收入包括家庭成员薪金利息收入种货币补贴等计算家庭日常开支包括家庭成员饮食穿着交通文化娱乐教育费等方面开支然留笔医疗保险预防意外灾害等方面预备资金家庭均月收入扣日常生活开支预备资金家庭月灵活运资金加家庭前积累存款估算出购房力
2解房屋价格中价
土价格商品房价格构成中重组成部分关资料统计目前国城镇商品房价格构成中土费占2030左右城市中般处市中心段交通方便景点开发区商务中心文化中心等处价相较高城市房产理部门公布基础价标定价处区类型商品房价格差解关价资料
3考虑欲购房屋面积
购房者根家庭口数量住房需考虑欲购房屋面积房屋面积直接关系房屋售价房屋面积方米购房者付千元甚万元购房者买房时解座建筑物效面积系数（房率）谓效面积系数指建筑物面积总建筑物面积例效面积系数越面积越般情况层砖混结构住宅楼效面积系数0708高层住宅楼效面积系数07075左右低065 购房者根建筑面积付款效面积系数意味着购房者花样钱买房子面积少差
4调查关物业理项支出
目前新建住宅区实施物业理服务物业理服务收费项目包括：公设施设备日常运行维修保养费绿化理费清洁卫生费保安费理服务员工资福利费物业理公司固定资产折旧费等购买者旦购买房屋支出物业理费笔开支年中少数百元数千元
5衡量家庭偿贷款力
增强普通收入者购房力国家力推行购房贷款业务解决购买力现实住房需求矛盾购房者利银行贷款购房时考虑银行贷款利率高低银行贷金额首期付款金额分期付款期限月付款等素
6确定购房抵押贷款时税费支出
购买房产时购房者国家关规定交纳定税费包括房产税契税印花税土税行政性收费等国家税收规定房产税税率房产值12契税税率房屋成交价3印花税合售价1‰中城市土税方米04元10元区关房产行政性收费项目相收费额样
7准备必咨询服务费
购买房产涉方面专业知识购买房屋程序手续较复杂繁琐合法利益受保护购房者应树立专家指导购房观念必咨询服务费律师费等列入购房预算中花笔钱接受专家提供专业服务聘请律师关避免出现巨额济损失值
第六节 房产相关税费制度
税费基知识
税收国家实现职政治权力法律规定标准强制偿征收货币实物种济活动国家参社会产品国民收入分配分配重手段国家理济重调节杠杆
税收具列显著特征：
l 强制性国家税收税法直接规定纳税必须法纳税觉履行纳税义务否受法律制裁
l 偿性国家税收形式取财政收入偿征收种单方法律行
l 固定性国家税收税法规定例数额征收
税率指纳税额征税象数额间例计算应纳税额尺度国现行税法税率例税率累进税率定额税率三种
二税种标准
契税
根法律规定房屋买卖典赠交换承受均应房产权证事双方订立契约交纳契税具体契税税率：
买卖契税买价征收6（方补贴3）
典契税率典价征收3
赠契税现值价格征收6（方补贴3）
印花税
印花税商事活动产权转移权利许证授受等行制定领受应税征收种税
印花税纳税应税证书立领受
印花税征收范围济活动中普遍量种商事产权证具体包括项：
A购销加工承揽建设工程勘探设计建筑安装工程承包财产租赁货物运输包储保款财产保险技术等合者具合性质证
B产权转移
C营业帐簿
D权利许证
E财政部确定征税证
印花税税率采例税率定额税率两种
A载金额证采例水利税率分五档次：分载金额1‰05‰03‰005‰003‰
B法计算金额证者载金额作计税明显合理证件缴纳定数额税款
房屋买卖合印花税003交易印花税005房屋租赁印花税01
土增值税
土增值税国家规范土房产交易秩序调节土增值收益采取项税收调节措施
作普通消费者购房产果仅居住缴纳土增值税购房者转营房产获定增值收益时必缴纳土增值税工作调动改善居住条件转原住房税务机关申报核准居住满五年五年免予征收土增值税居住满3年未满5年减半征收土增值税居住未满3年规定计征土增值税
土增值税征收实行四级超额累进税率：
增值额未超扣项目金额50部分税率30
增值额超扣项目金额50部分未超100部分税率40
增值额超扣项目金额100部分未超200部分税率50
增值额超扣项目金额200部分税率200
土税
土税称城镇土税城镇国土征税象土面积计税国家土单位征收税种
土税批准建制城市县民政府城镇开征行政区域国土单位土税纳税
土税纳税土面积计税
土税实行定额税率（固定税额）国家规定中城市方米土幅度税额省治区直辖市幅度确定体固定税额
A城市（指50万100万口）方米土年税额0510元民币
B中等城市（指20万50万口）方米土年税额048元民币
C城市方米土年税额03元6元民币
D工矿区域方米土年税额024元
房产税
房产税城镇房产产权征收种税
房产税纳税义务房屋产权产权属国家营理单位缴纳产权出典承典缴纳产权承典房产产权未确定租典纠纷未解决房产代者缴纳房屋产权外承典房产代成房产税义务纳税
房产税计税房产原值次扣减1030余值具体减幅度省市治区直辖市民政府规定房屋出租年租金房产税计税税率12
营业税
房产转咨询中介信息服务房产出租必须交纳营业税营业税中国境营交通运输业建筑业金融保险业邮电通信业文化体育业娱乐业服务业转形资产销售动产行单位营业额征收种税中金融保险业服务业转形资产销售动产税率5
第七节 购房贷款
购房贷款形式
（）揭
揭住房商业性贷款银行房产开发商购房者三方参买卖住房融资行实际帮助供房者(开发商)购买者完成住房买卖银行提供贷款支持融资业务活动
1 揭前提条件：购房者必须购入房屋作抵押房产开发商必须回购担保
2 揭中三方关系通三份合协议确定图示：
房产商
购房者
银行
（合作协议） （购房合）
支付房价款 建房出售
（贷合）
住房储蓄存款分期款
3 申办购房抵押贷款应具备条件（1）款必须具独立民事行力（2）购房者持居住合法身份证明（3）开发商签订购房协议已支付首期购房款（4）意购房产作抵押（5）具备令贷款银行满意财务状况
4 购房贷款额度期限利率银行根款者资信程度收入状况申请款金额等确定额度额度揭率高七成期限长二十年期限越长利率越高（1）贷额度家庭月收入总额*（4050）*12月*贷款年数（2）贷款额度根款收入情况测算贷款款力（3）揭贷款高限额40万元时超购房产合价格70（4）房产开发商银行订商品房销售贷款合作协议银行根协议条款规定贷款成数年限结合款款力计算贷额度
5 揭贷款手续流程相关费
（二）职工住房公积金贷款
1申办公积金贷款应具备条件：海市住房公积金制度正常交存公积金企事业单位职员工（包括外资合资企业中方员工）户亲属公积金交存证明银行提出办理职工购房贷款申请
2公积金贷款额度期限利息：（1）贷额度月家庭公积金汇缴总额÷12×35×12月*贷款年数贷款高额度10万元时超购房产合价格70（2）公积金贷款长期限15年（3）公积金贷款利率商业性贷款利率低
3积金贷款手续流程相关费
（三）住房储蓄贷款
选择建设银行住房储蓄存款利息时申请购房抵押贷款权利
参加住房储蓄满半年存款达规定数额期限获申请购房抵押贷款资格规定数额期限：存款达万元（含万元）实际存期满年（含年）存款达二万元（含二万元）实际存期满半年（含半年）住房储蓄购房抵押贷款存贷例存贷五贷款期相存款实际已存期限五倍
购房抵押贷款高额度40万元贷款长期限20年
通住房储蓄申请住房抵押贷款商品房房源没什限制开发商提供相应海市商品房注册登记表（现房）海市销商品房预售许证（期房）意协办贷款手续产权抵押手续通住房储蓄申请住房抵押贷款外购买海市市级区级房产交易市场出售二手产权房通住房储蓄申请住房抵押贷款
已办理住房抵押贷款住房储蓄存单提前支取期支取续存转存存款利息分提前支取期支取计算支付
二选择贷款形式应考虑问题
（）贷款期长短选择
贷款期长短选择取决购房者济力投资偏般言贷款期越长月款额越少贷款期越短月款额越高少专家认假选择期限较长抵押贷款月款额相少较资金累积改善生活品质做方面投资购房者根收入状况提前付清抵押贷款余款避免长期利息负担选择抵押贷款期限越长越期限越长抵押贷款支付利息月
（二）首期付款额选择
银行规定购房贷款高超房价70意味着必须备30首期付款果抵押贷款例30首期付款额会更高目前房价较高收入相较低情况工薪阶层言储蓄够首期付款额困难选择高抵押贷款例明智负债力范围选择高抵押率首期额佳明智举
（三）房抵押贷款合签订
申请购房抵押贷款应款贷款签订两份合抵押合抵押贷款合根关法规房产抵押合应载明列容：抵押抵押权名称姓名住债权种类数额抵押房产处名称状况建筑面积面积四等抵押房产价值抵押房产占理占理方式占理责意外损毁灭失责抵押期限抵押权灭失条件违约责争议解决方式抵押合订立时间点双方约定事项预购商品房贷款抵押须提交生效房屋预售合抵押权求抵押房产保险求房产抵押限制抵押出租转抵押房产者改变抵押房产途抵押事应抵押合中载明时申请抵押贷款应签定款交通款合应约定贷款金额利率支付方式付息方式款期贷款途违约责双方约定事项
第八节 房产保险
房产财产保险
属财产保险种投保团体法然等居民关商品住宅保险购公住房保险
商品住宅保险购买商品住宅提供购住宅遇意外损失时时济补偿险种购公房保险居民房改购买原租住公房险种两种险种责相然灾害造成保险财产损失进行赔偿保财产房屋附属设备室装修材料等财产保险期般年续保
二房产责保险
强调房屋出租承租责保险般称房产公众责保险承保房屋程中产生赔偿责
三房产身保险
指房屋保险遭受房屋造成意外伤害死亡永久致残保险支付保险金额险种
四房屋抵押贷款保险
属房产融资保险种保障贷款资金安全款作相关投保种房产保险谓房屋抵押贷款保险申请房屋抵押贷款应贷款银行求保证贷款资金安全抵押房屋投保险种
房屋抵押贷款保险容：（1）投保办理房屋抵押贷款房屋（2）保险财产抵押贷款购买房屋装修购置附属房屋饿关财产属投保范围（3）保险期限贷款期限致抵押期间果款中断保险贷款银行权代保切费款负担（4）保险金额保险费购房屋价格确定保险金额保险费年计收次（5）保险义务（6）损失赔偿
第五章 房产相关法律法规
中华民国城市房产理法
第章 总
第条 加强城市房产理维护房产市场秩序保障房产权利合法权益促进房产业健康发展制定法
第二条 中华民国城市规划区国土（简称国土）范围取房产开发土权事房产开发房产交易实施房产理 应遵守法
法称房屋指土房屋等建筑物构筑物
法称房产开发指法取国土权土进行基础设施房屋建设行
法称房产交易包括房产转房产抵押房屋租赁
第三条 国家法实行国土偿限期制度国家法规定范围划拨国土权外
第四条 国家根社会济发展水扶持发展居民住宅建设逐步改善居民居住条件
第五条 房产权利应遵守法律行政法规法纳税房产权利合法权益受法律保护单位侵犯
第六条 国务院建设行政部门土理部门国务院规定职权划分司职密切配合理全国房产工作
县级方民政府房产理土理部门机构设置职权省治区直辖市民政府确定
第二章 房产开发
第节 土权出
第七条 土权出指国家国土权（简称土权）定年限出土者土者国家支付土权出金行
第八条 城市规划区集体土法征转国土该幅国土权方偿出
第九条 土权出必须符合土利总体规划城市规划年度建设计划
第十条 县级方民政府出土权房产开发须根省级民政府达控制指标拟订年度出土权总面积方案国务院规定 报国务院者省级民政府批准
第十条 土权出市县民政府计划步骤进行出幅块途年限条件市县民政府土理部门会城市规划建设房产理部门拟定方案国务院规定报批准权民政府批准市县民政府土理部门实施
直辖市县民政府关部门行前款规定权限直辖市民政府规定
第十二条 土权出采取拍卖招标者双方协议方式
商业旅游娱乐豪华住宅条件必须采取拍卖招标方式没条件采取拍卖招标方式采取双方协议方式
采取双方协议方式出土权出金低国家规定确定低价
第十三条 土权出高年限国务院规定
第十四条 土权出应签订书面出合
土权出合市县民政府土理部门土者签订
第十五条 土者必须出合约定支付土权出金未出合约定支付土权出金土理部门权解合请求违约赔偿
第十六条 土者出合约定支付土权出金市县民政府土理部门必须出合约定提供出土未出合约定提供出土土者权解合土理部门返土权出金 土者请求违约赔偿
第十七条 土者需改变土权出合约定土途必须取出方市县民政府城市规划行政部门意签订土权出合变更协议者重新签订土权出合相应调整土权出金
第十八条 土权出金应全部缴财政列入预算城市基础设施建设土开发土权出金缴具体办法国务院规定
第十九条 国家土者法取土权出合约定年限届满前收回特殊情况根社会公利益需法律程序提前收回根土者土实际年限开发土实际情况予相应补偿
第二十条 土权土灭失终止
第二十条 土权出合约定年限届满土者需继续土应迟届满前年申请续期根社会公利益需收回该幅土应予批准批准准予续期应重新签订土权出合规定支付土权出金
土权出合约定年限届满土者未申请续期者申请续期前款规定未获批准土权国家偿收回
第二节 土权划拨
第二十二条 土权划拨指县级民政府法批准土者缴纳补偿安置等费该幅土交付者土权偿交付土者行
法规定划拨方式取土权法律行政法规规定外没期限限制
第二十三条 列建设土权确属必需县级民政府法批准划拨：
（）国家机关军事
（二）城市基础设施公益事业
（三）国家重点扶持源交通水利等项目
（四）法律行政法规规定
第三章 房产开发
第二十四条 房产开发必须严格执行城市规划济效益社会效益环境效益相统原实行全面规划合理布局综合开发配套建设
第二十五条 出方式取土权进行房产开发必须土权出合约定土途动工开发期限开发土超出合约定动工开发日期满年未动工开发征收相土权出金百分二十土闲置费满二年未动工开发偿收回土权抗力者政府政府关部门行者动工开发必需前期工作造成动工开发迟延外
第二十六条 房产开发项目设计施工必须符合国家关标准规范
房产开发项目竣工验收合格方交付
第二十七条 法取土权法关法律行政法规规定作价入股合资合作开发营房产
第二十八条 国家采取税收等方面优惠措施鼓励扶持房产开发企业开发建设居民住宅
第二十九条 房产开发企业营利目事房产开发营企业设立房产开发企业应具备列条件：
（）名称组织机构
（二）固定营场
（三）符合国务院规定注册资
（四）足够专业技术员
（五）法律行政法规规定条件
设立房产开发企业应工商行政理部门申请设立登记工商行政理部门符合法规定条件应予登记发营业执符合法规定条件予登记
设立限责公司股份限公司事房产开发营应执行公司法关规定
房产开发企业领取营业执月应登记机关县级方民政府规定部门备案
第三十条 房产开发企业注册资投资总额例应符合国家关规定
房产开发企业分期开发房产分期投资额应项目规模相适应土权出合约定期投入资金项目建设
第四章 房产交易
第节 般规定
第三十条 房产转抵押时房屋权该房屋占范围土权时转抵押
第三十二条 基准价标定价类房屋重置价格应定期确定公布具体办法国务院规定
第三十三条 国家实行房产价格评估制度
房产价格评估应遵循公正公公开原国家规定技术标准评估程序基准价标定价类房屋重置价格基础参市场价格进行评估
第三十四条 国家实行房产成交价格申报制度
房产权利转房产应县级方民政府规定部门实申报成交价瞒报者作实申报
第三十五条 房产转抵押事应法第五章规定办理权属登记
第二节 房产转
第三十六条 房产转指房产权利通买卖赠者合法方式房产转移行
第三十七条 列房产转：
（）出方式取土权符合法第三十八条规定条件
（二）司法机关行政机关法裁定决定查封者形式限制房产权利
（三）法收回土权
（四）房产未书面意
（五）权属争议
（六）未法登记领取权属证书
（七）法律行政法规规定禁止转情形
第三十八条 出方式取土权转房产时应符合列条件：
（）出合约定已支付全部土权出金取土权证书
（二）出合约定进行投资开发属房屋建设工程完成开发投资总额百分二
十五属成片开发土形成工业者建设条件
转房产时房屋已建成应持房屋权证书
第三十九条 划拨方式取土权转房产时应国务院规定报批准权民政府审批批准权民政府准予转应受方办理土权出手续国家关规定缴纳土权出金
划拨方式取土权转房产报批时批准权民政府国务院规定决定办理土权出手续转方应国务院规定转房产获收益中土收益缴国家者作处理
第四十条 房产转应签订书面转合合中应载明土权取方式
第四十条 房产转时土权出合载明权利义务转移
第四十二条 出方式取土权转房产土权年限原土权出合约定年限减原土者已年限 剩余年限
第四十三条 出方式取土权转房产受改变原土权出合约定土途必须取原出方市县民政府城市规划行政部门意签订土权出合变更协议者重新签订土权出 合相应调整土权出金
第四十四条 商品房预售应符合列条件：
（）已交付全部土权出金取土权证书
（二）持建设工程规划许证
（三）提供预售商品房计算投入开发建设资金达工程建设总投资百分二十五
已确定施工进度竣工交付日期
（四）县级民政府房产理部门办理预售登记取商品房预售许证明
商品房预售应国家关规定预售合报县级民政府房产理部门土理部门登记备案
商品房预售款项必须关工程建设
第四十五条 商品房预售商品房预购购买未竣工预售商品房行转问题国务院规定
第三节 房产抵押
第四十六条 房产抵押指抵押合法房产转移占方式抵押权提供债务履行担保行债务覆行债务时抵押权权法抵押房产拍卖价款优先受偿
第四十七条 法取房屋权连该房屋占范围土权设定抵押权
出方式取土权设定抵押权
第四十八条 房产抵押应土权证书房屋权证书办理
第四十九条 房产抵押抵押抵押权应签订书面抵押合
第五十条 设定房产抵押权土权划拨方式取法拍卖该房产应拍卖价款中缴纳相应缴纳土权出金款额抵押权方优先受偿
第五十条 房产抵押合签订土新增房屋属抵押财产需拍卖该抵押房产时法土新增房屋抵押财产拍卖拍卖新增房屋抵押权权优先受偿
第四节 房屋租赁
第五十二条 房屋租赁指房屋权作出租房屋出租承租承租出租支付租金行
第五十三条 房屋租赁出租承租应签订书面租赁合约定租赁期限租赁途租赁价格修缮责等条款双方权利义务房产理部门登记备案
第五十四条 住宅房租赁应执行国家房屋城市民政府规定租赁政策租房屋事生产营活动租赁双方协商议定租金租赁条款
第五十五条 营利目房屋权划拨方式取权国土建成房屋出租应租金中含土收益缴国家具体办法国务院规定
第五节 中介服务机构
第五十六条 房产中介服务机构包括房产咨询机构房产价格评估机构房产纪机构等
第五十七条 房产中介服务机构应具备列条件：
（）名称组织机构
（二）固定服务场
（三）必财产费
（四）足够数量专业员
（五）法律行政法规规定条件
设立房产中介服务机构应工商行政理部门申请设立登记领取营业执 方开业
第五十八条 国家实行房产价格评估员资格认证制度
第五章 房产权属登记理
第五十九条 国家实行土权房屋权登记发证制度
第六十条 出者划拨方式取土权应县级方民政府土理部门申请登记县级方民政府土理部门核实级民政府颁发土权证书
法取房产开发建成房屋应土权证书县级方民政府房产理部门申请登记县级方民政府房产理部门核实 颁发房屋权证书
房产转者变更时应县级方民政府房产理部门申请房产变更登记变更房屋权证书级民政府土理部门申请土权变更登记级民政府土理部门核实级民政府更换者更改土 权证书
法律规定关法律规定办理
第六十条 房产抵押时应县级方民政府规定部门办理抵押登记
处分抵押房产取土权房屋权应章规定办理 户登记
第六十二条 省治区直辖市民政府确定县级方民政府部门统负责房产理土理工作制作颁发统房产权证书法第六十条规定房屋权该房屋占范围土权确认 变更分载入房产权证书
第六章 法律责
第六十三条 违反法第十条第十条规定擅批准出者擅出土权房产开发级机关者单位予关责员行政处分
第六十四条 违反法第二十九条规定未取营业执擅事房产开发业务县级民政府工商行政理部门责令停止房产开发业务活动没收 违法处罚款
第六十五条 违反法第三十八条第款规定转土权县级民政府土理部门没收违法处罚款
第六十六条 违反法第三十九条第款规定转房产县级民政府土理部门责令缴纳土权出金没收违法处罚款
第六十七条 违反法第四十四条第款规定预售商品房县级民政府房产理部门责令停止预售活动没收违法处罚款
第六十八条 违反法第五十七条规定未取营业执擅事房产中介服务业务县级民政府工商行政理部门责令停止房产中介服务业务活动没收违法处罚款
第六十九条 没法律法规房产开发企业收费级机关应责令退回收取钱款情节严重级机关者单位予直接责员行政处分
第七十条 房产理部门土理部门工作员玩忽职守滥职权构成犯罪法追究刑事责构成犯罪予行政处分
房产理部门土理部门工作员利职务便利索取财物者非法收受财物谋取利益构成犯罪惩治贪污罪贿赂罪补充规定追究刑事责构成犯罪予行政处分
第七章 附
第七十条 城市规划区外国土范围取房产开发土权事房产开发交易活动实施房产理参法
第七十二条 法１９９５年１月１日起施行
城市私房屋理条例
第章 总
第条 加强城市私房屋理保护房屋合法权益发挥私房屋作适应社会义现代化建设民生活需特制定条例
第二条 条例适直辖市市镇未设镇建制县城工矿区切私房屋
前款私房屋指数出租住宅非住宅房
第三条 国家法保护公民城市私房屋权单位侵占毁坏城市私房屋
城市私房屋必须国家规定范围行权利房屋危害公利益损害合法权益
第四条 城市私房屋国家建设需征拆迁时建设单位应予房屋合理补偿房屋民政府规定予妥善安置
征拆迁房屋应服国家建设需期搬迁拖延
第五条 城市私房屋房屋民政府房产理机关（简称房机关）条例理
第二章 权登记
第六条 城市私房屋须房屋房机关办理权登记手续审查核实领取房屋权证房屋权转移房屋现状变更时须房屋房机关办理权转移房屋现状变更登记手续
数城市私房屋房屋应领取份房屋权证
第七条 办理城市私房屋权登记转移变更登记手续时须列求提交证件：
（）新建翻建扩建房屋须提交房屋规划理部门批准建设许证建筑图纸
（二）购买房屋须提交原房屋权证买卖合契证
（三）受赠房屋须提交原房屋权证赠书契证
（四）交换房屋须提交双方房屋权证双方签订协议书契证
（五）继承房屋须提交原房屋权证遗产继承证件契证
（六）分家析产分割房屋须提交原房屋权证分家析产单分割单契证
（七）获准拆房屋须提交原房屋权证批准拆证件
证件全房屋权清楚暂缓登记条件成熟办理
第八条 严禁涂改伪造城市私房屋权证
遗失城市私房屋权证应时房屋房机关报告申请补发
第三章 买 卖
第九条 买卖城市私房屋卖方须持房屋权证身份证明买方须持购买房屋证明信身份证明房屋房机关办理手续
单位私买私卖城市私房屋严禁城市私房屋进行投机倒活动
第十条 房屋出卖房屋须提交意证明书等条件优先购买权
第十条 房屋出卖租出房屋须提前三月通知承租等条件承租优先购买权
第十二条 买卖城市私房屋双方应着质价原参房屋民政府规定私房评价标准议定价格房屋房机关意成交
第十三条 机关团体部队企业事业单位购买变相购买城市私房屋特殊需必须购买须县民政府批准
第十四条 享受国家企业事业单位补贴廉价购买建造城市私房屋需出卖时准卖原补贴单位房机关
第四章 租 赁
第十五条 租赁城市私房屋须出租承租签订租赁合明确双方权利义务报房屋房机关备案
第十六条 房屋租金租赁双方房屋民政府规定私房屋租金标准协商议定没规定标准租赁双方根公合理原参房屋租金实际水协商议定意抬高
出租收取租金外收取押租额外费承租应合规定交租拒交拖欠
第十七条 承租需第三者互换住房时应事先征出租意出租应支持承租合理求换房原租赁合行终止新承租出租应行签订租赁合
第十八条 出租承租房屋设备应着互谅互顾公利益原合理维护
第十九条 修缮出租房屋出租责出租房屋设备应时认真检查修缮保障住房安全
房屋出租出租房屋确实力修缮承租合修承租付出修缮费折抵租金出租分期偿
第二十条 租赁合终止时承租应房屋退出租承租期确实法找房屋出租应酌情延长租赁期限
第二十条 承租列行出租权解租赁合：
（）承租擅承租房屋转租转转
（二）承租利承租房屋进行非法活动损害公利益
（三）承租累计六月交租金
第二十二条 机关团体部队企业事业单位租变相租城市私房屋特殊需必须租须县民政府批准
第五章 代
第二十三条 城市私房屋房屋原理房屋时出具委托书委托代理代理代理须代理权限行代理权履行应义务
第二十四条 落明合法代理权清楚城市私房屋房屋房机关代
前款代房屋天灾抗力遭受损失房机关负赔偿责
第二十五条 城市私房屋申请发房机关代房屋必须证件齐备权纠纷审查核实发
第六章 附
第二十六条 省治区直辖市民政府根条例结合区具体情况制定实施细
第二十七条 条例城乡建设环境保护部负责解释
第二十八条 条例发布日起施行
城市房屋拆迁理条例
中华民国国务院令第78号（1991）
第章 总
第条 加强城市房屋拆迁理保障城市建设利进行保护拆迁事合法权益制定条例
第二条 城市规划区国土城市建设需拆迁房屋附属物适条件
第三条 条例称拆迁指取房屋拆迁许证建设单位者
条例称拆迁指拆房屋附属物包括（代国家授权国房屋附属物理）拆房屋附属物
第四条 城市房屋拆迁必须符合城市规划利城市旧区改建
第五条 拆迁必须条例规定拆迁予补偿安置拆迁必须服城市建设需规定搬迁期限完成搬迁
第六条 国务院房产行政部门全国城市房屋拆迁工作
县级方民政府房产行政部门者民政府授权部门（简称房屋拆迁部门）行政区域城市房屋拆迁工作
第七条 县级方民政府应加强城市房屋拆迁工作领导城市房屋拆迁工作中突出贡献单位者予奖励
第二章 拆迁理般规定
第八条 单位者需拆迁房屋必须持国家规定批准文件拆迁计划拆迁方案县级民政府房屋拆迁部门提出拆迁申请批准发房屋拆迁许证方拆迁房屋拆迁需变更土权必须法取土权
实施房屋拆迁超越批准拆迁范围规定拆迁期限
第九条 政府组织统拆迁拆迁行拆迁者委托拆迁条件城市城市中实行综合开发区应实施统拆迁
拆迁委托拆迁委托应取房屋拆迁资格证书单位
房屋拆迁部门接受拆迁委托
第十条 房屋拆迁许证发放房屋拆迁部门应拆迁拆迁范围搬迁期限等房屋拆迁公告者形式予公布房屋拆迁部门拆迁应时拆迁做宣传解释工作
第十条 拆迁范围确定县级方民政府房屋拆迁部门通知房屋拆迁公安部门暂停办理拆迁范围迁入居民户口居民分户出生军复转退婚嫁等确需入户者分户县级方民政府批准方办理
第十二条 房屋拆迁部门公布规定拆迁期限拆迁应拆迁条例规定补偿安置等问题签订书面协议
补偿安置协议应规定补偿形式补偿金额安置房面积安置点搬迁渡方式渡期限违约责事认需订立条款
第十三条 补偿安置协议订立公证机关办理公证送房屋拆迁部门备案
拆法代房屋代房屋拆迁部门补偿安置协议必须公证机关公证办理证保全
第十四条 拆迁拆迁补偿形式补偿金额安置房面积安置点搬迁渡方式渡期限协商达成协议批准拆迁房屋拆迁部门裁决拆迁批准拆迁房屋拆迁部门级民政府裁决
事裁决服接裁决书日起15日民法院起诉诉讼期间拆迁已拆迁作安置者提供周转房停止拆迁执行
第十五条 房屋拆迁公告容迫 者条例第十四条第款规定裁决作出拆迁期限拆迁正理拒绝拆迁县级民政府作出责令限期拆迁决定逾期拆迁县级民政府责成关部门强制拆迁者房屋拆迁部门申请民法院强制拆迁
第十六条 法律法规拆迁（领）馆房屋军事设施教堂寺庙文物古迹等规定关法律法规执行
第十七条 房屋拆迁部门应房屋拆迁活动进行检查检查者应实提供情况资料检查者责检查者保守技术业务秘密
第十八条 房屋拆迁部门应建立健全拆迁档案制度加强拆迁档案资料理
第三章 拆迁补偿
第十九条 拆迁应拆房屋附属物包括代国家授权国房屋附属物理）条例规定予补偿
拆违章建筑超批准期限时建筑予补偿拆未超批准期限时建筑予适补偿
第二十条 拆迁补偿实行产权调换作价补偿者产权调换作价补偿相结合形式
产权调换面积拆房屋建筑面积计算
作价补偿金额拆房屋建筑面积重置价格结合成新结算
第二十条 拆公益事业房屋附属物拆迁应原性质原规模予重建者重置价格予补偿者城市民政府城市规划统筹安排
拆非公益事业房屋附属物作产权调换拆迁予适作价补偿
第二十二条 产权调换形式偿非住宅房屋偿建筑面积原建筑面积相等部分商品房价格结算偿建筑面积足原建筑面积部分重置价格结合成新结算
第二十三条 产权调换形式偿住宅房屋偿住宅房屋拆住宅房屋间差价结算超者足拆住宅房屋原建筑面积部分价格结算办法省治区直辖市民政府规定
第二十四条 拆出租住宅房屋应实行产权调换原租赁关系继续保持拆迁引起变动原租赁合条款应作相应修改
第二十五条 拆产权纠纷房屋房屋拆迁部门公布规定期限纠纷未解决拆迁提出补偿安置方案报县级民政府房屋拆迁部门批准实施拆迁拆迁前房屋拆迁部门应组织拆迁拆房屋作勘察记录公证机关办理证保全
第二十六条 拆设抵押权房屋实行产权调换抵押权抵押重新签订抵押协议抵押权抵押房屋拆迁部门公布规定期限达成抵押协议拆迁参条例第二十五条规定实施拆迁
拆没抵押权房屋实行作价补偿抵押权抵押重新设立抵押权者抵押清偿债务方予补偿
第四章 拆迁安置
第二十七条 拆迁应安置拆房屋条例规定予安置安置房次解决应协议中明确渡期限
拆房屋指拆迁范围具正式户口公民拆迁范围具营业执者作正式办公机关团体企业事业单位
第二十八条 拆房屋安置点应根城市规划建设区求建设工程性质利实施城市规划城市旧区改建原确定
区位段迁入区位差段拆房屋适增加安置面积
第二十九条 拆非住宅房屋原建筑面积安置
第三十条 拆住宅房屋省治区直辖市民政府根实际情况原建筑面积原面积者原居住面积（简称原面积）安置
原面积安置住房困难拆房屋适增加安置面积增加安置面积具体办法省治区直辖市民政府规定
第三十条 拆房屋拆迁迁出拆迁付搬家补助费
规定渡期限拆房屋行安排住处拆迁应付时安置补助费
规定渡期限拆迁提供周转房付时安置补助费
搬家补助费时安置补助费标准省治区直辖市民政府规定
第三十二条 拆迁拆房屋双方应遵守渡期限协议拆迁擅延长渡期限拆迁提供周转房拆房屋期拒绝迁安置房腾退周转房
第三十三条 拆迁责拆房屋延长渡期限行安排住处拆房屋逾期月起应适增加时安置补助费
拆迁责拆房屋延长渡期限拆迁提供周转房拆房屋逾期月起付时安置补助费
第三十四条 拆非住宅房屋造成停产停业引起济损失拆迁付适补助费
第五章 罚
第三十五条 列行房屋拆迁部门予警告责令停止拆迁处罚款：
（） 未取房屋拆迁许证者未房屋拆迁许证规定擅拆迁
（二） 委托未取房屋拆迁资格证书单位拆迁
（三） 擅提高者降低补偿安置标准扩者缩补偿安置范围
第三十六条 拆迁正理超规定拆迁期限者擅延长渡期限房屋拆迁部门拆迁予警告处罚款
第三十七条 拆迁违反协议拒绝腾退周转房房屋拆迁部门拆迁予警告责令限期退周转房处罚款
第三十八条 条例中规定罚款具体办法省治区直辖市民政府制定
罚款全部缴国库单位截留分成
第三十九条 处罚事行政处罚决定服接处罚通知书日起十五日作出处罚决定机关级机关申请复议事复议决定服接决定书日起十五日民法院起诉事直接民法院起诉事逾期申请复议民法院起诉履行处罚决定作出处罚决定机关申请民法院强制执行
第四十条 辱骂殴房屋拆迁部门工作员阻碍房屋拆迁部门工作员执行公务公安机关治安理处罚法规规定处罚构成犯罪司法机关法追究刑事责
第四十条 房屋拆迁部门工作员玩忽职守滥职权徇私舞弊单位者级机关予行政处分构成犯罪司法机关法追究刑事责
第六章 附
第四十二条 省治区直辖市民政府根条例制定实施细
第四十三条 条例国务院房产行政部门负责解释
第四十四条 条例1991年6月1日起施行
城市商品房预售理办法
第条 加强商品房预售理维护商品房交易双方合法权益根中华民国城市房产理法制定办法
第二条 办法称商品房预售指房产开发营企业（简称开发营企业）正式建设中房屋预先出售承购承购支付定金房价款行
第三条 办法适城市商品房预售理
第四条 国务院建设行政部门口理全国城市商品房预售理
省治区建设行政部门口理行政区域城市商品房预售理
城市县民政府建设行政部门房产行政部门（简称房产理部门）负责行政区域城市商品房预售理
第五条 商品房预售应符合列条件：
（）已交付全部土权出金取土权证书
（二）持建设工程规划许证
（三）提供预售商品房计算投入开发建设资金达工程建设总投资２５％已确定施工进度竣工交付日期
第六条 商品房预售实行许证制度开发营企业进行商品房预售应城市县房产理部门办理预售登记承商品房预售许证
第七条 开发营企业申请办理商品房预售许证应提交列证件（复印件）资料：
（）开发营企业营业执
（二）建设项目投资立项规划施工等批准文件证件
（三）工程施工进度计划
（四）投入开发建设资金已达工程建设总投资２５％证明材料
（五）商品房预售方案预售方案应说明商品房位置装修标准交付日期预售总面积交付物业理等容应附商品房预售总面图
（六）需境外预售商品房应时提交允许境外销售批准文件
第八条 房产理部门接开发营企业申请应详细查验项证件
资料现场进行查勘审查合格应接申请１０日核发商品房预售许证
需境外预售应商品房预售许证注明外销例
第九条 开发营企业进行商品房预售应承购出示商品房预售许证售楼广告说明书必须载明商品房预售许证批准文号
未取商品房预售许证进行商品房预售
第十条 商品房预售开发营企业应承购签订商品房预售合预售应签约日起３０日持商品房预售合县级民政府房产理部门土理部门办理登记备案手续
商品房预售委托代理办理必须书面委托书
第十条 开发营企业进行商品房预售款项必须关工程建设
第十二条 预售商品房承购应时持关证县级民政府房产理部门土理部门办理权属登记手续
第十三条 开发营企业预售商品房中列行房产理部门处警告责令停止预售责令补办手续吊销商品房预售许证处罚款
（）未办法办理商品房预售许证
（二）挪商品房预售款项关工程建设
（三）未规定办理备案登记手续
第十四条 省治区建设行政部门直辖市建设行政部门房产行政部门根办法制定实施细
第十五条 办法建设部负责解释
第十六条 办法１９９５年１月１日起施行
住房贷款理办法
第章 总
第条 支持城镇居民购买普通住房规范住房贷款理维护贷双方合法权益根中华民国商业银行法中华民国担保法贷款通
制订办法
第二条 住房贷款（简称贷款）指贷款款发放购买普通住房贷款贷款发放住房贷款时款必须提供担保款期偿贷款息贷款权法处理抵押物质物保证承担偿息连带责
第三条 办法适中国民银行批准设立商业银行住房储蓄银行
第二章 贷款象条件
第四条 贷款象应具完全民事行力然
第五条 款须时具备条件：
具城镇常住户口效居留身份
二稳定职业收入信良偿贷款息力
三具购买住房合协议
四住房补贴低购住房全部价款３０％作购房首期付款住房补贴承担部分３０％作购房首期付款
五贷款认资产作抵押质押足够代偿力单位作保证
六贷款规定条件
第六条 款应贷款提供列资料：
身份证件（指居民身份证户口效居留证件）
二关款家庭稳定济收入证明
三符合规定购买住房合意书协议批准文件
四抵押物质物清单权属证明处分权意抵押质押证明权部门出具抵押物估价证明保证意提供担保书面文件保证资信证明
五申请住房公积金贷款需持住房公积金理部门出具证明
六贷款求提供文件资料
第三章 贷款程序
第七条 款应直接贷款提出款申请贷款收贷款申请符合求资料日起应三周款正式答复贷款审查意贷款通关规定款发放住房贷款
第八条 贷款发放贷款数额房产评估机构评估拟购买住房价值
第九条 申请住房公积金贷款购买住房款申请批准款合约定时间贷款转帐方式资金划转售房单位银行开立帐户住房公积金贷款额度高超款家庭成员休年龄交纳住房公积金数额２倍
第四章 贷款期限利率
第十条 贷款应根实际情况合理确定贷款期限长超２０年
第十条 款应贷款银行制定付息计划贷款期限１年（含１年）实行期次付息利清贷款期限１年月贷款息
第十二条 信贷资金发放住房贷款利率法定贷款利率（含浮动）减档执行贷款期限１年期（含１年）执行半年（含半年）法定贷款利率期限１３年（含３年）执行６月１年期（含１年）法定贷款利率期限３５年（含５年）执行１３年期（含３年）法定贷款利率期限５１０年（含１０年）执行３５年（含５年）法定贷款利率期限１０年３５年（含５年）法定贷款利率基础适浮浮幅度高超５％
第十三条 住房公积金发放住房贷款利率３月整存整取存款利率基础加点执行贷款期限１年３年（含３年）加１．８百分点期限３５年（含５年）加２．１６百分点期限５１０年（含１０年）加２．３４百分点期限１０１５年（含１５年）加２．８８百分点期限１５年２０年（含２０年）加３．４２百分点
第十四条 住房贷款期限１年（含１年）实行合利率遇法定利率调整分段计息贷款期限１年遇法定利率调整年初开始相应利率档次执行新利率规定
第五章 抵押
第十五条 贷款抵押物应符合中华民国担保法第三十四条规定中华民国担保法第三十七条规定抵押财产贷款抵押
第十六条 款购住房作贷款抵押物必须住房价值全额贷款抵押
第十七条 房产作抵押抵押抵押权应签订书面抵押合放款前县级方民政府规定部门办理抵押登记手续抵押合关容中华民国担保法第三十九条规定确定
第十八条 款设定抵押财产抵押期必须妥善保负维修保养保证完损责时接受贷款监督检查设定抵押物抵押期届满前贷款擅处分
第十九条 抵押期间未贷款意抵押抵押物次抵押出租转变卖馈赠
第二十条 抵押合抵押物登记日起生效款清全部贷款息时终止抵押合终止事应合约定解设定抵押权房产作抵押物解抵押权时应原登记部门办理抵押注销登记手续
第六章 质押保证
第二十条 采取质押方式出质质权必须签订书面质押合中华民国担保法规定需办理登记应办理登记手续质押合关容中华民国担保法第六十五条规定执行生效日期第七十六条第七十九条规定执行质押合款清全部贷款息时终止
第二十二条 设定质物质押期届满前贷款擅处分质押期间质物损坏遗失贷款应承担责负责赔偿
第二十三条 款足额提供抵押（质押）时应贷款认第三方提供承担连带责保证保证法必须具代偿全部贷款息力银行开立存款帐户保证然必须固定济源具足够代偿力贷款银行存定数额保证金
第二十四条 保证债权应书面形式订立保证合保证发生变更必须规定办理变更担保手续未贷款认原保证合撤销
第七章 房屋保险
第二十五条 房产作抵押款需合签订前办理房屋保险委托贷款代办关保险手续抵押期保险单贷款保
第二十六条 抵押期款理中断撤销保险保险期发生保险责范围外款错毁损款负全部责
第八章 款合变更终止
第二十七条 款合需变更必须贷双方协商意法签订变更协议
第二十八条 款死亡宣告失踪丧失民事行力财产合法继承继续履行款签订款合
第二十九条 保证失担保资格力发生合分立破产时款应变更保证重新办理担保手续
第三十条 抵押出质合规定偿全部贷款息抵押物质物返抵押出质款合终止
第九章 抵押物质物处分
第三十条 款款期限死亡失踪丧失民事行力继承受遗赠法定继承受遗赠拒绝履行款合贷款权中华民国担保法规定处分抵押物质物
第三十二条 处分抵押物质物价款足偿贷款息贷款权债务追偿价款超应偿部分贷款应退抵押出质
第三十三条 拍卖划拨国土权价款法缴纳相应缴纳土权出金款项抵押权优先受偿权
第三十四条 款合发生纠纷时贷双方应时协商解决协商成方均法申请仲裁民法院提起诉讼
第三十五条 款列情形贷款中国民银行贷款通关规定款追究违约责：
款期贷款息
二款提供虚假文件资料已造成贷款损失
三未贷款意款设定抵押权质押权财产权益拆迁出售转赠重复抵押
四款擅改变贷款途挪贷款
五款拒绝阻挠贷款贷款情况进行监督检查
六款法济组织签订损贷款权益合协议
七保证违反保证合丧失承担连带责力抵押物意外损毁足清偿贷款息质物明显减少影响贷款实现质权款未求落实新保证新抵押（质押）
第十章 附
第三十六条 住房贷款购买豪华住房城镇居民修房建住房贷款参办法执行
第三十七条 贷款根办法制定实施细报中国民银行备案
第三十八条 办法中国民银行负责解释修改
第三十九条 办法公布日起施行办法相抵触关规定时废止
住房公积金理条例
第章 总
第条 加强住房公积金理维护住房公积金者合法权益促进城镇住房建
设提高城镇居民居住水制定条例
第二条 条例适中华民国境住房公积金缴存提取理监督
条例称住房公积金指国家机关国企业城镇集体企业外商投资企业城镇私营企业城镇企业事业单位（简称单位）职职工缴存长期住房储金
第三条 职工缴存住房公积金职工单位职工缴存住房公积金属职工
第四条 住房公积金理实行住房委员会决策住房公积金理中心运作银行专户存储财政监督原
第五条 住房公积金应职工购买建造翻建修住住房单位挪作
第六条 住房公积金存贷利率中国民银行提出征求国务院建设行政部门意见报国务院批准
第七条 国务院建设行政部门会国务院财政部门中国民银行拟定住房公积金政策监督执行
省治区民政府建设行政部门负责行政区域住房公积金理工作指导
第二章 机构职责
第八条 直辖市省治区民政府市设区市应设立民政府负责财政建设等关部门负责工会代表专家组成住房委员会作住房公积金理决策机构
第九条 住房委员会住房公积金理方面履行列职责：
（）关法律法规政策制定调整住房公积金具体理措施监督实施
（二）根条例第十八条规定拟订住房公积金具体缴存例
（三）确定住房公积金高贷款额度
（四）审批住房公积金集计划
（五）审批住房公积金集计划执行情况报告
第十条 直辖市省治区民政府市设区市应精减效原设立住房公积金理中心负责住房公积金理运作
县（市）原设立住房公积金理中心确需设立应报省治区直辖市民政府批准
住房公积金理中心营利目独立事业单位
第十条 住房公积金理中心履行列职责：
（）编制执行住房公积金集计划
（二）负责记载职工住房公积金缴存提取等情况
（三）负责住房公积金核算
（四）审批住房公积金提取
（五）负责住房公积金保值
（六）编制住房公积金集计划执行情况报告
（七）承办住房委员会决定事项
第十二条 住房公积金理中心应中国民银行关规定委托住房委员会指定银行（简称受委托银行）办理住房公积金贷款结算等金融业务住房公积金帐户设立缴存等手续
住房公积金理中心应受委托银行签订委托合
第三章 缴存
第十三条 住房公积金理中心应受委托银行设立住房公积金专户
单位应住房公积金理中心办理住房公积金缴存登记住房公积金理中心审核受委托银行单位职工办理住房公积金帐户设立手续职工住房公积金帐户
住房公积金理中心应建立职工住房公积金明细帐记载职工住房公积金缴存提取等情况
第十四条 新设立单位应设立日起30日住房公积金理中心办理住房公积金缴存登记登记日起20日持住房公积金理中心审核文件受委托银行单位职工办理住房公积金帐户设立手续
单位合分立撤销者破产应发生述情况日起30日原单位者清算组织住房公积金理中心办理变更登记者注销登记办妥变更登记者注销登记日起20日持住房公积金理中心审核文件受委托银行单位职工办理住房公积金帐户转移者封存手续
第十五条 单位录职工应录日起30日住房公积金理中心办理缴存登记持住房公积金理中心审核文件受委托银行办理职工住房公积金帐户设立者转移手续
单位职工终止劳动关系单位应劳动关系终止日起30日住房公积金理中心办理变理登记持住房公积金理中心审核文件受委托银行办理职工住房公积金帐户转移者封存手续
第十六条 职工住房公积金月缴存额职工年度月均工资职工住房公积金缴存例
单位职工缴存住房公积金月缴存额职工年度月均工资单位住房公积金缴存例
第十七条 新参加工作职工参加工作第二月开始缴存住房公积金月缴存额职工月工资职工住房公积金缴存例
单位新调入职工调入单位发放工资日起缴存住房公积金月缴存额职工月工资职工住房公积金缴存例
第十八条 职工单位住房公积金缴存例均低职工年度月均工资百分五条件城市适提高缴存例具体缴存例住房委员会拟订级民政府审核报省治区直辖市民政府批准
第十九条 职工缴存住房公积金单位月工资中代扣代缴
单位应月发放职工工资日起5日单位缴存职工代缴住房公积金汇缴住房公积金专户受委托银行计入职工住房公积金帐户
第二十条 单位应时足额缴存住房公积金逾期缴存者少缴
缴存住房公积金确困难单位单位职工代表会者工会讨通住房公积金理中心审核报住房委员会批准降低缴存例者缓缴单位济效益转提高缴存例者补缴缓缴
第二十条 住房公积金存入职工住房公积金帐户日起国家规定利率计息
第二十二条 住房公积金理中心应缴存住房公积金职工发放缴存住房公积金效证
第二十三条 单位职工缴存住房公积金列规定列支：
（）机关预算中列支
（二）事业单位财政部门核定收支预算者费中列支
（三）企业成中列支
第四章 提取
第二十四条 职工列情形提取职工住房公积金帐户存储余额：
（）购买建造翻建修住住房
（二）离休退休
（三）完全丧失劳动力单位终止劳动关系
（四）户口迁出市县者出境定居
（五）偿购房贷款息
（六）房租超出家庭工资收入规定例
前款第（二）（三）（四）项规定提取职工住房公积金应时注销职工住房公积金帐户
职工死亡者宣告死亡职工继承受遗赠提取职工住房公积金帐户存储余额继承受遗赠职工住房公积金帐户存储余额纳入住房公积金增值收益
第二十五条 职工提取住房公积金帐户存储余额单位应予核实出具提取证明
职工应持提取证明住房公积金理中心申请提取住房公积金住房公积金理中心应受理申请日起3日作出准予提取者准提取决定通知申请准予提取受委托银行办理支付手续
第二十六条 缴存住房公积金职工购买建造翻建修住住房时住房公积金理中心申请住房公积金贷款
住房公积金理中心应受理申请日起15日作出准予贷款者准贷款决定通知申请准予贷款受委托银行办理贷款手续
住房公积金贷款风险住房公积金理中心承担
第二十七条 申请申请住房公积金贷款应提供担保
第二十八条 住房公积金理中心保证住房公积金提取贷款前提住房委员会批准住房公积金购买国债
住房公积金理中心提供担保
第二十九条 住房公积金增值收益应存入住房公积金理中心受委托银行开立住房公积金增值收益专户建立住房公积金贷款风险准备金住房公积金理中心理费建设城市廉租住房补充资金
第三十条 住房公积金理中心理费住房公积金理中心规定标准编制全年预算支出总额报级民政府财政部门批准住房公积金增值收益中交级财政级财政拨付
住房公积金理中心理费标准省治区直辖市民政府建设行政部门会级财政部门略高国家规定事业单位费标准制定
第五章 监督
第三十条 方关民政府财政部门应加强行政区域住房公积金集提取情况监督级民政府住房委员会通报
住房公积金理中心编制住房公积金集计划时应征求财政部门意见
住房委员会审批住房公积金集计划计划执行情况报告时必须财政部门参加
第三十二条 住房公积金理中心编制住房公积金年度预算决算应财政部门审核提交住房委员会审议
住房公积金理中心应年定期财政部门住房委员会报送财务报告财务报告社会公布
第三十三条 住房公积金理中心应法接受审计部门审计监督
第三十四条 住房公积金理中心职工权督促单位时履行列义务：
（）住房公积金缴存登记者变更注销登记
（二）住房公积金帐户设立转移者封存
（三）足额缴存住房公积金
第三十五条 住房公积金理中心应督促受委托银行时办理委托合约定业务
受委托银行应委托合约定定期住房公积金理中心提供关业务资料
第三十六条 职工单位权查询单位住房公积金缴存提取情况住房公积金理中心受委托银行拒绝
职工单位住房公积金帐户存储余额异议申请受委托银行复核复核结果异议申请住房公积金理中心重新复核受委托银行住房公积金理中心应收申请日起5日予书面答复
职工权揭发检举控告挪住房公积金行
第六章 罚
第三十七条 违反条例规定单位办理住房公积金缴存登记者单位职工办理住房公积金帐户设立手续住房公积金理中心责令限期办理逾期办理处1万元5万元罚款
第三十八条 违反条例规定单位逾期缴者少缴住房公积金住房公积金理中心责令限期缴存逾期缴存申请民法院强制执行
第三十九条 违反条例规定挪住房公积金追回挪住房公积金违法没收违法入住房公积金构成犯罪法追究刑事责尚构成犯罪直接负责员直接责员法予行政处分
第四十条 违反条例规定住房公积金理中心提供担保直接负责员直接责员法予行政处分
第四十条 国家机关工作员住房公积金监督理工作中滥职权玩忽职守徇私舞弊构成犯罪法追究刑事责尚构成犯罪法予行政处分
第七章 附
第四十二条 住房公积金财务理会计核算办法国务院财政部门商国务院建设行政部门制定
第四十三条 条例施行前尚未办理住房公积金缴存登记职工住房公积金帐户设立手续单位应条例施行日起60日住房公积金单位中心办理缴存登记受委托银行办理职工住房公积金帐户设立手续
第四十四条 条例发布日起施行
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重 点 纲
第章：房产基概念
第节：
区分房产产房产三者间概念差明确三者间联系
二土权类型着重强调城市商品房土权性质
第二节：
房产市场广义狭义概念区
二房产市场层次概念包含业务容尤突出二级市场
三介绍房产级市场现状详讲解二级市场状况包括：新商品房现市量总体销售状况市场总体均价格流价格区间商品房市场发展走势等
第三节：
购房者购买意图分类
二种影响房产价格素容影响程度差异
第二章：建筑基础知识
第节：
商品房结构材料结构承重方式区分类特征
二建筑物层中高层高层超高层层数界限
第二节：
种建筑材料作性
二房屋构成容作突出强调区特色部分
1 基础种类特点适范围
2 墙体作分类种尺寸规格
3 梁类作建筑中位置分布
4 面构造
5 楼板制作工艺分类
6 门窗工艺类范围
7 种类型屋顶基概念
第三节：
商品房销售中会遇种面积概念
二种特殊部位面积分摊计算方法：外墙楼梯间电梯间伸缩缝等
第四节：结合建筑情况讲解类建筑风格
第五节：实图例说明类图纸销售工作中作识方法
中
面图：标尺识室设施标志识承重非承重墙区分房屋格局识等
电路图：正负极区分线路识电器预留位置标识等
水暖图：水暖线路识供接口标识等
第三章：房产交易知识
第节：销售程中会遇类价格概念：房产价格楼面价格单位价格面价格等
第二节：商品房身条件价格产生影响
第三节：挑选房产应考虑容
第五节：
种信息渠道销售工作中作
二商品房身价格外相关税费会直接影响消费者购买行
第六节：参关规定讲解商品房交易程中涉税费种类金额
第七节：根实际情况讲解揭公积金贷款办理流程涉相关部门费
第四章：房产相关法律法规
涉商品房销售中客户会提出问题法规制度应突出强调
二选择区方性相关规定予补充完善
房产基础知识教程
第章 房产基概念
第节：房产产
第二节：房产市场
第三节：房产消费
第二章建筑学基础知识
第节：建筑物分类
第二节：建筑物构造概述
第三节：房屋面积计算
第四节：中西建筑风格概述
第五节：建筑识图
第三章房产交易知识
第节：房产价格
第二节：房产价格影响素
第三节：挑选房产应考虑问题
第四节：类房产特点较
第五节：房产交易
第六节：房产交易相关税费
第七节：购房贷款
第八节：房产保险
第四章房产相关法律法规
民国城市房产理办法
城市私房屋理条理
城市房屋拆迁理条例
城市商品房预售理办法
住房贷款理办法
住房公积金理条例
第章 房产基概
第节 房产产
房产概念
房产房产产总称物质土土建筑物构筑物构成济学动产
二 产概念分类
产：指够权利带收益满足权利工作生活需土资产
产类型：
l 居住：指住宅区居住建筑身建筑关道路绿化相关公建筑
l 工业：指工业生产包括工厂动力设施工业区仓库铁路专线卫生防护带等
l 仓库：指专门存放种生活资料生产资料包括国家储备仓库区中转仓库市生活供应服务仓库危险品仓库等
l 交通：指城市外交通设施包括铁路公路线路相关防护带等
l 市政：指建造种公基础设施包括城市供水排水道路桥梁广场电力电讯供热等基础设施
l 商业服务：指整城市区提供种商业服务业包括商店超级市场银行饭店娱乐场等等
l 公绿化：指城市区域公园森林公园道路街心绿化带等占产类改善城市生态环境供居民休憩
l 教科文卫设施：类包括类中学校独立科学研究机构实验站体育活动场卫生医疗机构等产
l 港口码头：货运客运码头民机场等途产
l 军事：指提供军事活动服务属特殊
l ：属项目城市包括市区边缘农田牧场空等
三土权概念划分
土权：指土者法律规定范围拥土享占收益处分权利
土权分：国土集体土两类
国土：指属国家全民土国家国土权唯体单位国土权没权
集体土：属农村居民集体济组织土集体土权体农村居民集体济组织
四房产分类
住宅建筑物：细分普通住宅高级公寓花园墅等
生产房：指社会类物质生产部门作基生产素房屋包括工业交通运输建筑业等生产活动中厂房仓库实验室等
办公房：指政府行政部门事业部门社会团体企业公司等处理日常事务事社会济活动提供服务房屋称写字楼
楼宇：类楼宇外种途房屋外国驻华机构房宗教房等等
五房产权分类
占权：房屋实际持控制财产前提条件
权：指财产性途行利权利满足生产生活需
收益权：指权取济收入利益房屋权房屋出租收取租金
处分权：决定财产事实法律存形式运动方权财产具财产处分权
第二节 房产市场
房产市场概念
狭义概念：房产商品进行交易活动方场
广义概念：包括土出转抵押开发房产买卖租赁转互换抵押房产关开发建筑修缮装饰等劳务活动
二 房产市场特点：
营象非流动性：房产营象房产土权房屋土动产具作空间位移物理属性
流通形式样性：指房产流通具体形态方法城市房屋流通形式买卖抵押典信托等城市土权流通形式出转出租等
市场统性：指房产市场产市场融合性房产交易中笔房产商品交易必然房合交易
市场区域性：区域性房产商品差异性决定性质处城市区域市场供求状况价格水会落差
供稀缺性：指房产市场供稀缺市场方面口断增加需求相应增长方面土作生资源数量基恒定
完全开发性：土权房屋权两种权益市场流通保证市场效供国家需采取强力措施抑制合理市场需求干预市场房产市场活动某环节受政府严格限制具完全开放性
市场充分性：房产市场完全竞争市场四条件相差深远房产市场充分市场
房产市场投机巨性：房产市场市场相具更投机性房产商品供限性需求限性房产断投资城市基础设施建设社会设施投资引起相邻效益房产保值增值特性决定着房产投机巨性
三 房产市场分类
（1）房产级市场：土交易市场土者者间交流政府直接控制垄断营
（2）房产二级市场：增量房产交易市场指房产营者房产者流通市场
（3）房产三级市场：存量房产交易市场房产者房产权权转市场消费者间横交易属消费市场重新配置
四 市房产市场概况：
（1）级市场：
部门：市土出转交易核准审批部门
土规划现状：市现城市规划状况包括住宅开发市政建设生活
配套设施建设等容
土交易形式：市现行土交易形式包括：招标拍卖等
（2）二级市场
现市量：市已注册登记案商品房数量
供求关系状况：商品房供应量市年度预计购买量值
均价格：市注册市商品房价格均值
档次房产销售概况：现售商品房价格标准分低中高三档次明确档次价格界限分析档次商品房销售状况
（3）三级市场
现市量：市已注册登记案二手房数量
均价格：现售二手房标价均值
供求关系状况：售二手房数量年度预计购买量值
流房产销售状况：根注册交易状况分析出流价格二手房销售状况包括：均价格坐落点特征消费群特点等
第三节 房产消费
房产消费类型：
投资型：房产消费体房产消费
作投资象通投入资金劳动力技术等素改变原房产性
结构形式通出售出租获取利润
生产型：房产消费消费作生产营场
生产营提供活动空间场
消费型：国家机关事业单位消费类物业住宅办公房等
二 房产消费特点
普遍性：房产生活资料生产资料生活必少空间条件活动基
样性：房产工业生产商业营活动办公楼等作城市居民居住方等种价值种效房产消费者提供种选择机会满足房产方面消费
代差性：房产提供空间基产品法代生性质决定消费代性位置固定动性决定房产间差性
连续性间断性：房产消费普遍性代性价值耐久性决定房产消费连续性间断性社会整体社会发展口增长需求会存体现出连续性说房产耐消费品次购买满足长期消费会象消费品样需断反复连续市场购买间断
消费弹性差异性：房产特性功途决定着房产具消费弹性市场济条件房产消费收入水呈正消费弹性价格弹性成反
增长性：般情况房产消费总断增长社会进步居民生活水提高决定消费分层次：生理消费安全消费社会交消费价值欲消费等
三 影响房产消费素
（1）济社会发展城市化水
济社会越发展城市化水越高房产消费越着城市发展城市土面积断增加城市土住宅消费越越
（2）城市口增长生活水
城市发展口会相应增加加生活水提高城市土消费越越
（3）房产价格水
市场样价格高低房产消费影响价格高会限制房产消费价格低会增加房产消费
（4）国家政策
国家政策房产生产性消费消费性消费会巨影响特房产总量衡结构衡着重调节作居民住房消费影响国家住房政策住房关项优惠政策
（5）城市产业结构
城市产业结构发展状况仅决定着城市房产消费总量决定着房产产业消费结构
（6）消费者济发展形势预测
消费者消费会受外部环境制约外部环境影响着现实支付力否实现果消费者未济发展预测乐观房产消费会增长果悲观消费会减少
第二章 建筑学基础知识
第节 建筑物分类
建筑物途分类特点
1 民建筑：供生活居住事种文化福利活动房屋途两类：
（1）居住建筑：供生活起居建筑物住宅宿舍宾馆招
（2）公建筑：供事社会性公活动建筑种福利设施建筑物类学校图书馆影剧院等
2 工业建筑：供事类工业生产活动种建筑物构筑物总称通常生产建筑物称工业厂房包括车间变电站锅炉房仓库等
二建筑结构材料分类
1 砖木结构：类房屋承重构件砖木构成中竖承重构件墙柱等采砖砌水承重构件楼板屋架等采木材制作种结构形式房屋层数较少单层房屋
2 砖混结构：建筑物墙柱砖砌筑梁楼板楼梯屋顶钢筋混凝土制作成砖—钢筋混凝土结构种结构层数（六层）民建筑型工业厂房目前广泛采种结构形式
3 钢筋混凝土结构：建筑物梁柱楼板基础全部钢筋混凝土制作梁楼板柱基础组成承重框架称框架结构墙起围护作砖砌筑结构高层跨度房屋建筑中
4 钢结构：建筑物梁柱屋架等承重构件钢材制作墙体砖材料制成结构型工业建筑
三建筑结构承重方式分类
1承重墙结构
传力途径：屋盖重量屋架（梁柱）承担屋架支撑承重墙楼层重量组成楼盖梁板支撑承重墙屋盖楼层荷载均承重墙承担墙基础基础基全部荷载墙基础传基
2框架结构
承重体系横梁柱组成横梁柱刚接（钢筋混凝土结构中通常通端部钢筋焊接浇灌混凝土形成整体）连接构成整体刚架（称框架）般层工业厂房型高层民建筑属框架结构
3排架结构
承重体系屋架柱组成屋架柱顶端铰接（通常焊接螺栓连接）柱端嵌固基础般单层工业厂房采法
4
城市发展需建设高层超高层建筑述结构形式足抵抗水荷载（风荷载震荷载）作发展剪力墙结构体系桶式结构体系
四建筑高度分类
建筑物根楼层数量分类
1低层：2层2层
2层：2层8层
3中高层：8层16层
4高层：16层24层
5超高层：24层
第二节 房屋构造概述
建筑材料知识
建筑材料包括水泥钢筋木材普通混凝土黏土砖等
1水泥
（1）常见水泥种类：硅酸盐水泥普通硅酸盐水泥矿渣硅酸盐水泥火山灰质硅酸盐水泥粉煤灰硅酸盐水泥等五种
（2）水泥标号：水泥标号表示水泥硬化抗压力常水泥编号例：325425525625等
（3）常水泥技术特性
l 凝结时效性：水泥凝结时间分初凝终凝初凝水泥加水拌合水泥浆开始失塑性时间终凝水泥浆开始拌合时水泥完全失塑性开始产生强度时间
l 体积安定性：指水泥硬化程中体积变化否均匀性质水泥硬化产生均匀体积变化成体积安定性良
l 水热化性：水泥水化反应放热反应着水化程进行断放出热量称水热化水热化释放热量放热速度快慢水泥标号矿物组成细度关
l 细度：指水泥颗粒粗细程度颗粒越细早期强度越高颗粒越细制作成越高容易受潮失效
l 标准稠度水量：指水泥沙浆达标准稠度时水量标准稠度做水泥安定性凝结时间时国家标准规定稠度
2钢筋
（1）建筑钢筋种类：钢筋钢锭热轧成称热轧钢筋建筑工程中量钢材品种
外形分：光圆钢筋带肋钢筋
钢种分：碳素钢钢筋普通低合金钢钢筋
强度分：ⅠⅡⅢⅣ四级中Ⅰ级钢筋低碳钢钢筋ⅡⅢⅣ级低合金钢钢筋
（2）建筑钢筋应
l Ⅰ级钢筋热轧光圆钢筋强度较低塑性焊接性较广泛应普通钢筋混凝土结构中受力较部位
l 变形钢筋中Ⅱ级Ⅲ级钢筋强度塑性焊接性等综合指标较普通钢筋混凝土结构中量钢筋品种冷拉做预应力筋
l 冷加工钢筋
冷拉钢筋：冷拉钢筋屈服程度会提高塑性降低冷拉Ⅰ级钢筋适普通钢筋混凝土中受力部位冷拉Ⅱ级Ⅲ级Ⅳ级钢筋均作预应力筋
冷拔低碳钢筋：较高抗拉强度型构件预应力钢材
3木材
（1）木材种类：分针叶树阔叶树两类中针叶树树干长直高纹理通直材质较软加工容易建筑工程中材阔叶树材质较坚硬称硬材装修工程
（2）建筑木材性途
l 红松：材质较软纹理直易翘曲开裂树脂耐腐朽易加工制作门窗屋架檩条模板等
l 鱼鳞云杉：名白松材质轻纹理直结构细易干燥加工制作门窗模板板等
l 马尾松：材质中硬纹理直斜匀结构中粗耐腐松脂气味浓水中耐久制作模板门窗橼条木柱等
l 落叶松：材质坚硬脆树脂耐腐性强干燥慢干燥中易开裂檩条板木桩等
l 杉木：纹理直均结构中等粗易干燥耐久性强制作屋架檩条门窗脚手杆等
l 柏木：材质致密纹理直斜结构细干燥易开裂坚韧耐久制作模板细木装饰等
l 洋松：分细皮粗皮两种细皮结构精细易变形容易加工适较高求装修粗皮结构较松质料坚固变形收缩量较适求高装修
（3）木材类
合理材木材加工途分原木杉原条板方材等
原木指伐倒修枝截成定长度木材分直接原木加工原木
杉原条指修枝剥皮没加工成材杉木长度5M梢直径60mm
板方材指定尺寸加工成板材方材板材指断面宽厚三倍三倍者方材指断面宽度厚度三倍者
4普通混凝土
（1）普通混凝土概念：水泥普通碎石砂水配置成混凝土中石子砂子起骨架作称骨料石子粗骨料砂细骨料水泥加水形成水泥浆包裹骨料表面填满骨料间空隙作骨料间润滑材料混凝土混合物具适施工易性水泥水化硬化骨料胶结起形成坚固整体
（2）混凝土性：
l 混凝土易性：指混凝土施工中否适操作否具浇注构件质量均匀成型密实性
l 混凝土强度：抗压强度混凝土强度指标混凝土强度高工程中利抗压强度进行结构设计
l 混凝土耐久性：混凝土抵抗种然环境侵蚀破坏力称耐久性混凝土求具定强度安全承受荷载外应具耐久性抗渗抗冻耐磨耐风化等
5黏土砖
黏土砖黏土原料搅拌成塑性机械挤压成型挤压成型土块称砖坯风干送入窑900—1000℃高温煅烧成砖
（1）黏土砖种类：
l 标准砖：标准砖建筑工程中常砖广泛砖承重墙体中非承重填充墙黏土砖尺寸：240mm×115 mm×53 mm块砖干燥时约重25Kg吸水约3 Kg
l 空心砖孔砖：空心砖规格190 mm×190 mm×90 mm立方米约重1100 Kg孔砖规格240 mm×115 mm×90 mm立方米约重1400 Kg
（2）黏土砖强度：黏土砖特点抗压强度高承受较外力反映砖承重外力力做强度反映强度称强度等级建筑物选强度等级砖应设计单位通计算确定
（3）黏土砖吸水率：黏土砖定吸水性吸附定量水分吸水少吸水率表示吸水率般允许8—10范围
（4）黏土砖抗冻性：指砖抵抗冻害力抗冻性实验作出
（5）黏土砖外观质量：普通黏土砖外形应该整方正外观明显弯曲缺楞掉角裂缝等缺陷敲击时发出清脆金属声色泽均匀致
二房屋构造组成部分：
1房屋构成部分：基基础墙柱楼板面门窗楼梯屋顶等组成
（1）基基础：
基：系建筑物面土层承受基础传整建筑物荷载包括建筑物重作建筑物设备重量风雪荷载等
基础：位墙柱部建筑物部分承受建筑物部全部荷载传基
（2）墙柱：承重墙柱建筑物垂直承重构件承受屋顶楼板层传荷载连重起传基础外外墙抵御风霜雨雪建筑物侵袭室具良生活工作条件起围护作墙建筑物部分割成干空间起分割作
（3）楼板面：楼板水承重构件承受作面竖荷载连重起传墙柱时建筑物分干层楼板墙身起着水支撑作底层房间面贴基土承受作面竖荷载连重直接传基
（4）楼梯：指楼层间垂直交通通道
（5）屋顶：建筑物层覆盖构造层承重构件围护构件承受作种荷载连屋顶结构重起传墙柱时起保温防水等作
（6）门窗：
门：提供进出房屋房间搬运家具设备等建筑配件门兼采光通风作
窗：作通风采光
般说基础墙柱楼板面屋顶等建筑物部分门窗楼梯等建筑物附属部件
2基础
（1）基础类型
材料分：灰土基础砖基础毛石基础混凝土基础钢筋混凝土基础
埋置深度分：浅基础深基础埋置深度超5M者称浅基础5M者称深基础
受力性分：刚性基础柔性基础
构造形式分条形基础独立基础满堂基础桩基础
条形基础：建筑物采砖墙承重时墙基础常连续设置形成通长条形基础
l 刚性基础：指抗压强度较高抗弯抗拉强度较低材料建造基础材料混凝土砖毛石灰土三合土等般六层民建筑墙承重轻型厂房
l 柔性基础：抗拉抗弯强度高材料建造基础称柔性基础般钢筋混凝土制作种基础适部结构荷载较基较柔软刚性基础满足求情况
独立基础：建筑物部框架结构单独柱子时常采独立基础柱子预制时采杯形基础形式
满堂基础：部结构传荷载基承载力低独立基础满足基求时常建筑物部做成整块钢筋混凝土基础成满堂基础构造分伐形基础箱形基础两种
l 伐形基础：埋连片基础适室基承载力较低部传荷载较情况
l 箱形基础：伐形基础埋深较设室时增加基础刚度室底板顶板墙浇制成整体箱形基础箱形部空间构成室具较强度刚度高层建筑
桩基础：建造较工业民建筑时基软弱土层较厚采浅埋基础满足基强度变形求常采桩基桩基作荷载通桩传埋藏较深坚硬土层通桩周围摩擦力传基施工方法分钢筋混凝土预制桩灌注桩
l 钢筋混凝土预制桩：种桩施工现场构件场预制桩机入土中然桩顶浇注钢筋混凝土承台承载力受水位变化影响耐久性重运输吊装较困难桩时震动较周围房屋定影响
l 钢筋混凝土灌注桩：分套成孔灌注桩钻孔灌注桩爆扩成孔灌注桩三类
（2）基础埋置深度：室外设计面基础底面距离称基础埋置深度基础埋置适深度保证建筑物安全节约基础材加快施工进度决定建筑物基础埋置深度素应考虑列条件：
l 土层构造影响：房屋基础应设置坚实基设置承载力较低压缩性高软弱土层基础埋深土层构造密切关系
l 水位影响：水某土层承载力影响粘性土含水量增加强度降低水位降土含水量减少基础降
l 冰冻线影响：冻结土非冻结土分界线成冰冻线建筑物基础处冻结土层范围时冬季土冻胀会房屋拱起土层解冻时基础沉房屋处稳定状态
l 相邻建筑物影响：新建房屋周围旧建筑物时应根述条件决定基础埋深外应考虑新建房屋基础旧建筑影响
3 墙体
（1）墙体分类：
面中位置分墙外墙位房屋四周墙称外墙中位房屋两端墙称山墙位房屋部墙称墙外墙起围护作墙分隔房间作外建筑物短轴布置墙称横墙建筑物长轴布置称墙
受力情况分：承重墙非承重墙直接承受部传荷载墙称承重墙承受外荷载墙称非承重墙
材料分：砖墙石墙土墙砌块型板材墙等
墙面进行装修墙称混水墙墙面做勾缝进行装饰墙称清水墙
根构造分：实体墙空体墙复合墙实体墙普通黏土砖实心砖砌筑成空体墙实心砖砌成中空墙体空心砖砌筑墙体复合墙指砖材料组合成墙体
（2）砖墙厚度
l 砖墙厚度符合砖规格砖墙厚度般砖长表示例半砖墙34砖墙1砖墙2砖墙等相应厚度：115mm（称12墙）178mm（称18墙）240mm（称24墙）365mm（称37墙）490mm（称50墙）
l 墙厚应满足砖墙承载力般说墙体越厚承载力越稳定性越
l 砖墙厚度应满足定保温隔热隔声防火求般讲砖墙越厚保温隔热效果越
（3）梁圈梁
梁：作承担门窗洞口部荷载荷载传递洞口两侧墙材料分：
l 钢筋混凝土梁：洞口较宽（15M）部荷载较时宜采钢筋混凝土梁两端深入墙长度应240 mm
l 砖砌梁：常见拱砖梁弧拱砖梁
l 钢筋砖梁：钢筋砖梁门窗洞口方砌体中配置适量钢筋形成够承受弯矩加筋砖砌体
圈梁：增强房屋整体刚度防止基均匀沉降较震动荷载房屋引起利影响常房屋外墙部分墙中设置钢筋混凝土钢筋砖圈梁般设外墙墙横墙面形成封闭系统圈梁位置数量根楼层高度层数基等状况确定
4 面楼板
（1）面：指建筑物底层坪基组成面层垫层基层三部分特殊求面设防潮层保温层找层等构造层次层楼板面层通常楼面楼板起作类似面中垫层基层
l 面层：日常生活工作生产直接接触方直接承受种物理化学作面楼面表层
l 垫层：面层基层承受面层传荷载荷载均匀传基层
l 基层：垫层面土层基层
面种类：
l 整体面：面层整体包括水泥沙浆面混凝土面水磨石面沥青砂浆面等
l 块料面：面层整体助结合层面层块料粘贴铺砌结构层常见块料种类：陶瓷锦砖理石碎块理石水泥花砖混凝土水磨石预制板块等
（2）楼板：分隔承重构件房屋垂直方分隔干层家具等竖荷载楼板重通墙体梁柱传基础材料分：砖楼板木楼板钢筋混凝土楼板等砖楼板施工麻烦抗震性较差楼板层高现少采木楼板重轻构造简单保温性耐久耐火性差般较少采钢筋混凝土楼板具强度高刚性耐久防火防水性便工业化生产等优点现广楼板类型
钢筋混凝土楼板施工方法分现浇预制两种
l 现浇钢筋混凝土楼板：楼板整体性耐久性抗震性刚度适应种形状建筑面设备留洞设置预埋件较方便模板消耗量施工周期长构造分三种现浇楼板：
钢筋混凝土现浇楼板：承重墙间距时住宅厨房间厕间钢筋混凝土楼板直接搁置墙设梁柱板跨度般2—3米板厚度约70—80mm
钢筋混凝土肋型楼板：称梁板式楼板现浇式楼板中常见种形式板次梁梁组成梁柱墙支撑板肋梁柱支模整体现浇成般跨度17—25m厚度60—80 mm
梁楼板：等厚板直接支撑带柱帽柱设梁次梁构造利采光通风便安装道布置电线样净空条件减建筑物高度缺点刚度利承受集中荷载
l 预制钢筋混凝土楼板：采类楼板楼板分梁板干构件预制厂施工现场预先制作然进行安装优点节省模板改善制作时劳动条件加快施工进度整体性较差需定起重安装设备着建筑工业化提高特量采预应力混凝土工艺应越越广泛构造分种：
实心板：实心板制作简单节约模板适跨度较部位走廊板台板等
槽形板：种梁板结合构件面板肋构成作槽形板荷载面板传肋肋传板两端墙梁增加槽形板刚度需两肋间增加横肋板两端端肋封闭
空心板：表面整隔音隔热效果量应民建筑楼盖屋盖中孔形状方孔椭圆孔圆孔等
5 窗门
（1）窗作类型
l 窗作：采光通风作围护眺建筑物外观定影响
窗采光作取决窗面积窗洞口面积该房间面面积称窗值越采光性越般居住房间窗17左右
作围护结构部分窗应适保温性寒冷区作成双层窗利冬季防寒
l 窗类型：窗类型材料分：木窗钢窗铝合金窗玻璃钢窗等中木窗钢窗应广
窗处位置分侧窗天窗侧窗安装墙窗开屋顶窗称天窗工业建筑中应较
窗层数分单层窗双层窗
窗开启方式分：固定窗开窗悬窗立转窗推拉窗等
（2）门
l 门作类型：
作：门建筑物中缺少部分交通疏散时起采光通风作
门尺寸位置开启方式立面形式应考虑流疏散安全防火家具设备搬运安装建筑艺术等方面求综合确定
门宽度求做成单扇双扇四扇等种宽度1M时单扇门12—18M时双扇门宽度24M时四扇门
类型：门种类材料分木门钢门钢筋混凝土门铝合金门塑料门等种木门然较广泛钢门工业建筑中普遍应
途分：普通门纱门百叶门特殊途保温门隔声门防火门防盗门防爆门防射线门等
开启方式分：开门弹簧门折叠门推拉门转门圈帘门等
开门：单扇门双扇门分开外开分普通铰链装门扇侧面门框连接开启方便灵活工业民建筑中应广泛种
弹簧门：开门种特点弹簧铰链代普通铰链单开启双开启两种铰链单式双式弹簧等数种单式弹簧铰链适外方开启门双式适外两方开启门
推拉门：门开启方式左右推拉滑行门悬墙外隐藏夹墙分挂式滑式两种门开启时占空间受力合理构造较复杂常工业建筑中车库车间门壁橱门等
转门：两固定弧形门套装设三扇四扇绕竖轴转动门扇转门隔绝室外空气流定作常寒冷区空调外门构造复杂造价较高宜量采
卷帘门：帘板导轨传动装置组成帘板铝合金轧制成型条形页板连接成开启时门洞部转动轴旋转页板卷起帘板卷筒卷帘门美观牢固开关方便适商店车库等
l 门构造
开木门前民建筑中应广种形式门框门扇亮子五金零件组成
常见门扇列种：
镶板门扇：常种门扇形式门外门均选边框中头组成框架框架镶入玻璃部镶入门芯板称玻璃镶板门门芯板木版胶合板纤维板等板材制作门扇面间保持5mm空隙
夹板门扇：较方木组成骨架两面贴三合板四周木条镶边制成夹板门扇构造简单表面整开关轻便利料短料节约木材耐潮湿日晒浴室厕厨房等房间宜采门
拼版门扇：做法镶板门扇似先做木框门芯板许木条拼合成窄板做成企口块窄板胀缩适应室外气候变化拼版门扇工业厂房门
6楼梯
（1）楼梯种类：楼梯房屋层间交通连接设施般设置建筑物出入口附楼梯设置室外室外楼梯优点占室面积寒冷区易积雪结冰宜采
楼梯位置分室楼梯室外楼梯
性质分：室楼梯辅助楼梯室外安全楼梯防火楼梯
材料分：木楼梯钢筋混凝土楼梯钢楼梯
楼梯布置方式分：单跑楼梯双跑楼梯三跑楼梯双分双合式楼梯
l 单跑楼梯：层高较低时常采单跑楼梯楼起步方直达楼梯段中间设休息台踏步宜适层高较房屋
l 双跑楼梯：应广泛种形式两楼板层间包括两行方相反梯段中间休息台常两梯段做成等长节约面积
l 三跑楼梯：两楼板层间三梯段两休息台组成常层高较建筑物中中央设置电梯井
l 双分双合式楼梯：双分式较宽楼梯段休息台分成两较窄梯段楼层双合式相反先两较窄梯段休息台合成较宽梯段楼层
（2）楼梯组成：楼梯楼梯段休息台栏杆扶手等部分组成
l 楼梯段：联系两标高台倾斜构件连续组踏步构成宽度应根流量家具设备搬运安全疏散原确定坡度宜超38度26—33度较适宜
l 休息台：称中间台两层楼面间台楼梯踏步超18步时应中间设置休息台起缓休息作休息台台梁台板组成台深度应安装暖气片净宽度楼梯段宽度便流通行搬运家具
l 栏杆栏板扶手：栏杆栏板布置楼梯段台边缘定刚度安全度拦隔设施通常楼梯段侧墙侧空栏板面安置扶手扶手高度应高出踏步900mm左右
（3）楼梯构造
钢筋混凝土楼梯目前应广泛种楼梯较高强度耐久性防火性施工方法分现浇装配式两种
现浇钢筋混凝土楼梯楼梯段台台梁现场浇筑成整体整体性抗震性强构造分板式楼梯梁式楼梯两种
l 板式楼梯：块斜置板两端支承台梁台梁支承砖墙
l 梁式楼梯：指楼梯段两侧设斜梁斜梁搭置台梁荷载踏步板传斜梁斜梁传台梁
装配式钢筋混凝土楼梯利提高建筑工业化程度改善施工条件加快施工进度根预制构件形式分型构件装配式型构件装配式两种
l 型构件装配式楼梯：种楼梯踏步斜梁台梁台板分预制然进行装配种形式踏步板砖墙支承斜梁砌砖安装起重设备
l 型构件装配式楼梯：种楼梯预制楼梯段台梁台板组成斜梁踏步板组成块整体台板台梁组成块整板工起重设备吊装
7屋顶
（1）屋顶作求：屋顶房屋层覆盖物屋面支撑结构组成屋顶围护作防止然界雨雪风沙侵袭太阳辐射影响方面承受屋顶部荷载包括风雪荷载屋顶重出现构件群重量传墙体屋顶求坚固耐久重轻具防水防火保温隔热性时求构件简单施工方便建筑物整体配合具良外观
（2）屋顶类型：屋面形式体分四类：屋顶坡屋顶曲面屋顶波式折板屋顶
l 屋顶：屋面坡度超10民建筑常坡度1—3般现浇预制钢筋混凝土梁板做承重结构屋面做防水保温处理
l 坡屋顶：屋面坡度较10单坡双坡四坡歇山等种形式单坡跨度房屋双坡四坡跨度较房屋常屋架做承重结构瓦材做屋面
l 曲面屋顶：屋面形状种曲面球面双曲抛物面等承重结构网架钢筋混凝土整体薄壳悬索结构等
l 波式折板屋顶：钢筋混凝土薄板制成种波式屋顶折板厚约60mm折板波长2—3M跨度9—15M折板倾角30度—38度间波截面形状三角形梯形两种
第三节 房屋面积计算
房屋面积分类
1实面积（净面积）：建筑面积扣公摊面积墙体柱体占面积净面积俗称砖面积
2建筑面积（套面积轴线面积）：包含房屋居住实面积墙体柱体占面积楼梯走道面积公摊面积等
3公摊面积：指建筑物楼梯外墙首层堂区配套设施分摊面积
二计算建筑面积范围：
1单层建筑物高度均建筑物勒脚外墙外围水面积计算单层建筑物果带部分楼层者应计算建筑面积高低联跨需分计算建筑面积时高低跨相邻处高跨柱外线分界线
2层高层建筑物分层建筑面积总计算层建筑面积建筑物勒脚外墙外围水面积计算
3建筑物外墙预制挂板挂板外墙墙面间水面积计算
4室半室车间仓库商店指挥中心等附属建筑物外墙出入口（沉降缝界）建筑物口外墙外围水面积计算防通道端头出口部分楼梯踏步时楼梯口外墙外围水面积计算
5深基础做架空层围护结构者围护结构外围水面积计算建筑面积
6坡建筑物利吊脚做架空层围护结构者围护结构外围水面积计算建筑面积
7建筑物门厅厅高度均层计算建筑面积门厅厅回廊部分水投影计算建筑面积
8电梯井提物井垃圾道道井附墙烟囱等均建筑物然层计算建筑面积
9建筑物技术层层高超22米技术层外围水面积计算建筑面积技术层层高超22米中分隔出作办公室仓库等应分隔出部分外围水面积计算建筑面积
10柱雨罩柱外围水面积计算建筑面积独立柱雨罩顶盖水投影面积半计算建筑面积
11柱车棚货棚站台等柱外围水面积计算建筑面积单排柱独立车棚货棚站台等顶盖水投影面积半计算建筑面积
12突出墙面门斗眺间围护结构外围水面积计算建筑面积
13封闭式阳台挑廊水投影面积计算建筑面积挑阳台水投影面积般计算建筑面积凹阳台阳台净空面积（包括阳台栏板）半计算建筑面积
14建筑物外顶盖柱走廊檐廊柱外边线水面积计算建筑面积柱走廊檐廊投影面积半计算建筑面积
15两建筑物间围护结构架空通廊通廊投影面积计算建筑面积没围护结构架空通廊投影面积半计算建筑面积
16建筑物楼梯设室外楼梯室外楼梯层水投影面积计算建筑面积室楼梯设室外楼梯室外楼梯层水投影面积半计算建筑面积
17种变形逢沉降缝宽30mm抗震缝均分层计算建筑面积高低联跨时建筑面积入低跨建筑面积
三计算建筑面积范围
1突出墙面构件艺术装饰挂板突出艺术装饰线柱垛勒脚台阶柱雨罩等
2检修消防等室外爬梯宽度60cm钢梯
3穿建筑物通道住宅首层台层高22米设备层
4深基础架空层仅预留门窗洞口做面装饰
5没围护结构屋顶水箱间舞台台悬挂幕布布景天桥挑台
6单层建筑物分隔操作间操作室仪表间等单层房间
7防支线防通道防通道端头竖爬梯设置安全出入口
8宽30mm抗震缝伸缩缝墙烟囱构筑物独立烟囱烟道水塔储水池储仓等
9建筑物外操作台料利建筑物空间安置箱罐台
第四节 中西建筑风格概述
着改革开放种特色建筑雨春笋般中华耸立起建筑风格新颖豪华现代建筑风格独树帜中国建筑风格西式建筑风格等
中式建筑特点：
1组群分布次分明富节奏感中轴线采取横构图重建筑物布置中轴线次建筑称列中轴线两侧结构间单位构成单座建筑单座建筑组成庭院进庭院单位组合成种形式组群
2讲究色彩搭配中国建筑具浓郁域特色什方讲究色彩搭配江南水乡白墙黑瓦山明水秀然环境相融合北方建筑物色彩浓艳强烈红墙黄瓦北京宫红色院墙金光闪闪屋顶配蔚蓝色天空作背景强烈留深刻印象
3装饰具样性：中式建筑物窗装饰重点窗形状方圆椭圆花形扇形角形等窗中格纹种类更法统计誉古民居博物馆安徽黟县西递村中举目皆青灰色石料雕制成漏窗花窗姿彩栋动楼舍装点古朴典雅
4建筑物具明显等级规定：般建筑物屋顶式样檐区
庑殿式建筑：高级皇家重建筑宫殿殿四面斜坡正脊四斜脊屋面略弧度屋角屋檐翘起
歇山式建筑：采四面坡二面坡结合东西两侧屋面部转折成垂直三角形部斜坡
攒尖式建筑：面圆形边形锥形屋顶见坛阁亭塔顶
悬山式建筑：屋面双坡两侧伸出山墙外正脊条垂脊4条
硬山式建筑：规格低两侧山墙屋面齐略高屋面屋脊悬山式
西式建筑风格特点：
1罗马式建筑：罗马式建筑兴起公元九世纪十五世纪欧洲基督教堂建筑形式罗马式建筑线条简单明确造型重厚敦实中部分封建城堡特征教会威力化身天津老西开教堂面呈长十字形正面部耸立高塔楼3座楼座黄红花砖砌成砌翠绿色圆肚形顶檐半圆形拱窗色彩鲜明堂三通廊式墙彩绘壁画装饰华丽
2哥特式建筑：哥特式建筑欧洲中世纪建筑风格哥特式建筑罗马式建筑造型稳重线条圆浑风格恰恰相反动式取胜统贯全身直刺苍穹垂直线条锋利尖顶特征超入胜宗教情绪集中表现黑龙江哈尔滨市南岗尼古拉教堂哥特式全木结构建筑外表两根交叉曲线复杂结合线条轻快尖拱形拱门部具庞空间顶巨苍隆光线通彩色玻璃窗射入变作血红紫石英黄玉华彩造成种天国神秘幻觉突出帝高权威
3复兴时期建筑：类建筑十五世纪十七世纪流行欧洲建筑风格造型排斥象征神权哥特式建筑风格体美称谐意表矗立海外滩浦东发展银行楼理石外墙古典式圆柱半圆形拱穹拱穹中心称建筑形式显示出庄重华贵典雅审美趣味建筑物顶回音壁展示宗教事作品表现文艺复兴时期提倡文义思想
4巴洛克式建筑：巴洛克式建筑着意追求建筑空间组合中产生复杂变化效果海饭店具巴洛克式建筑风格圆形屋顶柱子光线产生种明暗变幻色彩运十分胆红色白色调更值注意窗子仅式样呈现波浪式曲线整建筑物充满活力
5西式现代建筑：新型高层摩天厦代表高楼厦钢筋混凝土钢材玻璃塑料预制构件材料采取基结构体系关建筑物部空间分割法强调材料身质感例美深圳国际贸易楼高160米53层楼面外形线条简洁明快挺拔流畅象征着座新型城市开拓精神厦设观光电梯坐电梯片刻欣赏室外风光
6庭院式建筑：指运图形古代传统建筑艺术现代化新技术巧妙融合起建造成种成体系独具风格庭院式建筑物北京香山饭店庭院式建筑物代表座拥325房间饭店山势5座式样斜顶楼群构成低层楼高高4层屋顶采中国式歇山式顶悬山式顶硬山式顶墙面窗子仿中国江南花窗漏窗建造灰瓦白墙色彩淡雅致走廊拥精巧庭园充满江南书卷气息部设施现代化溢香厅透明玻璃顶充分运电脑空调光感应等新技术走进饭店江南秀气扑面踏入房间现代化享受
二 中西合璧
西式建筑风格中式建筑风格揉起建造建筑物坐落海西区龙柏饭店典型外形运参差齐图形组成楼周围片绿色草坪面数白色躺椅供旅客休憩楼旁建水池静中动生机盎然楼北侧幽静道通村村中许栋巧致日式乡村墅充满东方情调
第五节 建筑识图
学会识建筑剖面图面图立面图水电暖图
第三章 房产交易
第节 房产价格
房产价格特点：
房产价格般物价处方处：A价格货币表示B波动受供求等素影响C质价优质高价劣质低价房产价格般物价表现出房产价格特征
房产价格特征列四：
1房产价格表示代价价格时表示收益代价租金
房产价格租金关系犹金利息关系求取价格握纯收益资化率收益法纯收益资化相反求取租金握价格期资化率求
2房产价格实质房产权益价格
房产然理位置移动性结果转移非房产实物身关该房产权权权益房产价格实质形权益价格房产实物状态权益状况总致房产估价房产权益解分析间密切关系必然种权益均会影响价格宗房产转移权益估价结果会
3房产价格长期考虑形成
宗房产通常周围宗房产构成某区该区非固定变尤社会济位置常断变化房产价格考虑该房产作种总结考虑结果形成房产日价格（某特定时间价格）估价时应密切注意握日价格昨日展开明日反映事实
4房产现实价格般着交易必形成交易体间素容易起作
移动性数量固定性性等土然特性房产般物品般商品开展样品交易品名交易价格交易市场形成房产搬处作较认识房产亲观察
二房产价格种类：
进行房产估价必须弄清楚房产价格种类种房产价格确切含义房产价格起作相评估原考虑素相
1市场价格理价格评估价格
A市场价格
房产市场价格简称市价房产交易双方实际成交价格已完成事实种价格通常着时间供求关系变化交易双方心态偏素质常波动
市场价格分公市价非公市价公市价指交易双方正常情况成交价格受良素解市场行情垄断强迫交易等影响价格交易双方说济合理反非公市价
公市价说卖方求价格出售买方愿付价格购入卖方认高价买方认低价双方均认该项交易益愿成交形成价格
公市价形成条件纳起列七
(a)公开市场
(b)交易象具备市场性
(c)交易双方具备充分信息
(d)交易双方受压力
(e)理性济行
(f)适期间完成交易
(g)正常合理付款方式
B理价格
房产理价格果房产放合理市场交易应该实现价格理价格事实客观存
C评估价格
房产评估价格简称评估价估价员房产客观合理价格作出种估计推测判断评估价格事实
评估市价时房产评估价市价着密切关系房产缺乏完全市场许买卖制度专门估价机构交易双方提供服务种情况评估价会成市价值注意估价者验知识爱利害关系等宗房产估价者评估出价格完全相求评估价格客观合理必须建立健全估价制度制定估价技术标准估价员职业道德准般说具丰富验估价员评估出价格较接市价
评估价根评估时采评估方法称呼市场较法评估求价格称准价格成法评估求价格称积算价格收益法评估求价格称收益价格
见需评估客观合理价格实际评估出带估价员观素价格两者估价象市场真正交易起成交价格理良评估价格公市价理价格
2土价格建筑物价格房价格
组房产存形态划分价格房产存形态列三种：土建筑物房房产价格通常土价格建筑物价格房价格分
A土价格
土价格简称价果块建筑物空价格指该块土价格果块附建筑物土价格指该宗房产中纯土部分价格
块土估价时考虑（假设）生熟程度会价格土生熟程度列六种：(a)未征补偿农购土者需进行征补偿支付征补偿费(b)已征补偿未做三通土谓三通通常指路通水通电通场整(c)已做三通土(e) 已做三通开发土已做七通土七通指具备道路水排水电力通讯燃气热力等设施条件指土整(d)现城区附拆迁建筑物土购土者需进行拆迁安置支付拆迁补偿安置费(f)已做拆迁安置城市空
Ｂ建筑物价格
建筑物价格指建筑物部分价格包含占土价格常说房价购买套商品房价格购买栋墅价格通常含该建筑物占土价格里建筑物价格含义
Ｃ房产价格
房价格称房混合价指建筑物连占土价格述常说房价
宗房产说：
房价格＝土价格＋建筑物价格
土价格＝房价格－建筑物价格
建筑物价格＝房价格－土价格
3总价格单位价格楼面价
组房产价格表示单位划分价格
Ａ总价格
房产总价格简称总价指宗房产整体价格根情况房产总价格容容块面积500m２土价格套面积200m２高级公寓价格片１km２土价格区范围全部房产价格者国全部房产价格房产总价格般说明房产价格水高低
Ｂ单位价格
房产单位价格简称单价土单位价格说指单位土面积土价格建筑物单位价格说指单位建筑物面积建筑物价格房单位价格说指单位建筑物面积房价格房产单位价格反映房产价格水高低
认清单位价格认清货币单位面积单位面积含义土例土单位价格土总价格关系：
土单位价格＝土总价格÷土总面积
国区土面积计量单位单位面积土价格表示方式相国通常采方米价香港采方英尺价（10764方英尺合1方米）台湾采坪价（约0303坪1方米）时土面积单位采亩公顷等住宅讲单位建筑面积面积居住面积价格分
Ｃ楼面价
楼面价称单位建筑面积价均单位建筑面积土价格楼面价土总价格关系：
楼面价＝土总价格÷建筑总面积
公式找楼面价土单价容积率三者间关系：
楼面价＝土单价÷容积率
弄清楼面价作着十分重意义现实生活中楼面价土单价更说明土价格水高低
4权价格权价格权利价格
组交易房产产权划分价格房产交易中交易权权权利权永佃权役权典权采伐权采石权耕作权等中国前权权
Ａ权价格
房产权价格指交易房产权价格房产权价格权否完全细分根权利束理权占权理权享权排权处置权（包括出售出租抵押赠继承）总权设定项权利权变完全价格降低
Ｂ权价格
房产权价格指交易房产权价格土例目前中国偿出土价格土权价格中华民国城市房产理法第7条规定：土权出指国家国土权定年限出土者土者国家支付土权出金行国家里获土权价格法定名称出金现实中种演变称价款容相土权权年限长短区分种权价格30年50年70年权价格
C权利价格
权利价格未具体列明泛指述权价格权价格外权利价格权价格永佃权价格等
5买卖价格租赁价格抵押价格课税价格征价格
A买卖价格
买卖价格买卖方式支付收取货币额实物价物简称买卖价买价卖价
B租赁价格
租赁价格常称租金土场合称租房混合场合俗称房租中国目前房租市场租金（称协议租金）商品租金成租金准成租金福利租金
C抵押价格
抵押价格抵押贷款评估房产价格考虑抵押贷款清偿安全性抵押价格评估应基：(a)期偿需强制出售时该房产价值达数额强制出售该房产放较理想市场背景评估般市价低谓宁估少勿估具保守性理讲抵押价格评估种预期价格评估(b)避免贷款承担必风险抵押价格应扣强制处置税费价值
抵押价格预期价值处置税费
样抵押贷款中款力偿贷款款项然保障贷款根约定抵押房产中收回贷出资金
D课税价格
课税价格指政府课征赋税估价员估定作房产课税基础价格具体课税视课税政策定
E征价格
征价格政府征收房产补偿评定价格
6拍卖价格招标价格协议价格
组房产交易（出）采方式相联系价格分类
A拍卖价格
房产拍卖价格指采拍卖方式交易（出）房产成交价格
B招标价格
房产招标价格指采招标方式交易（出）房产成交价格
C协议价格
房产拍卖价格指采协议方式交易（出）房产成交价格
D述三种价格关系
中国目前城镇国土权出拍卖出土权指指定时间公开场合土拍卖持持竞投者手举统编号牌子应价土终出价高者获招标出土权指指定期限符合指定单位书面投标形式竞投某块土土谁获般仅考虑投标价格考虑条件规划建设方案企业资信投标容仅限出标价协议出土权般政府特定者（政府需扶持高科技项目非商品住宅）协商确定出价格协议出政府部门扶持高科技工业教育卫生慈善宗教提供土方式般会降低价招标方式仅考虑报价通常开考虑开发方案选定土者定出价高者抑制价作单纯报价方式投标抬高价作拍卖场合土谁取完全报出价格高低抬高价通常情况采协议方式出价低次招标拍卖高
7基准价标定价房屋重置价格
中华民国城市房产理法中提三种价格该法第三十二条规定：基准价标定价类房屋重置价格应定期确定公布
A基准价
城市基准价某城市定区域范围根途相似段相连价相原划分价区段然调查评估出价区段某时点均水价格
B标定价
标定价指定时期定条件代表区位途价水标志性宗价格
C房屋重置价格
房屋重置价格简单说假设房屋估价时点重新建造时必建造费加均利润具体说指估价时点时社会正常建筑技术工艺水建筑材料价格工机械费等重新建造类结构式样质量功新房屋需费加均利润
8底价期价补价
A底价
底价指政府企业私出售（尤拍卖）房产时确定低价格称起价格（简称起价）低价格出售
B期价
期价般指政府企业私出售房产时希卖出满意价格底价基础涨15视期价
C补价
补价指更改政府原出土权时规定途增加容积率转出租抵押划拨土权出土权续期等时需交政府笔价
改变途说补价数额通常等改变途改变途前价差额：
补价改变途价改变途前价
增加容积率说补价数额列公式计算：
补价〔（增加容积率原容积率）÷原容积率〕×原容积率价
9价格
八方面外房产价格名称现房价期货价高限价低限价政府关部门制定房产法规中房产计划价格指导价格均价格成价格商品价格等
中现货价格指钱货期两讫价格期货价格指房产预售价格两者关系：
期货价现货价相应投资利息±销售风险预期损益值
第二节 房产价格影响素
房产价格水众影响房产价格素相互作结果者说素交互影响汇聚成
握影响房产价格素首先应观念面四点认识：
l 种影响房产价格素房产价格影响方相：素降低房产价格素提高房产价格
l 种影响房产价格素房产价格影响程度相：素房产价格影响较（着种素变化引起房产价格升降幅度较）素影响较着时期区者房产类型影响较素许会变成影响较素甚没影响相反影响较素成影响素
l 种影响房产价格素房产价格间影响关系相：素房产价格影响性着种素变化提高（降低）房产价格素某状况着种素变化提高（降低）房产价格状况着种素变化降低（提高）房产价格素某角度会提高房产价格角度会降低房产价格房产价格终影响两方面合理决定
l 某素房产价格影响完全数字模型度量更素房产价格影响形然感觉难数学公式表达出房产价格究竟程度影响估价员长期积累丰富验作出判断说房产估价必须助科学估价方法简单套某计算公式解决计算需综合分析房产价格相关素基础计算结果需通影响房产价格素做综合分析作进步修正
影响房产价格素复杂通常需进行纳分类讨分析方便起见现影响房产价格素分10类：供求状况身条件环境素口素济素社会素行政素心理素国际素素类影响素中包括着干具体影响素面种影响房产价格素作分析处值提许影响素间完全独立分析某素房产价格影响时假定素变然实际生活中变
供求状况
供需求形成价格两终素切素通影响供通影响需求影响价格房产价格供需求决定需求成正相关供成负相关供定需求增加价格升需求减少价格跌需求定供增加价格跌供减少价格升房产供求状况分四种类型：
A全国房产总供求状况
B区房产总供求状况
C全国类房产总供求状况
D区类房产总供求状况
房产移动性变更功困难性决定某房产价格水高低区类房产供求状况类型房产供求状况该房产价格水影响影响程度供求状况波性定
二身条件
房产身条件坏直接关系价格高低谓身条件指反映房产身然物理性状态素素分：
1位置
种济活动生活活动房产位置求房产位置优劣直接影响者者济收益生活满足程度社会影响房产坐落位置价格较差异坐落城市乡村中心商业区住宅区街角里阳面背阳面均尤城市土价格高低位置优劣左右
房产价格位置优劣成正相关商业房产位置优劣繁华程度街状态居住房产位置优劣周围环境状况安宁程度交通否方便市中心远中墅求接然环境质量优良居保证定生活私密性步差千金商业讲永远真理营造墅误区工业房产位置优劣通常许视产业性质定般说位置利原料产品运输便利废料处理动力取价格必趋高倾
房产位置表面概念实际简单概念特定区位相联系然素文素总房产位置然理位置社会济位置房产然理位置然固定变社会济位置会发生变动种变动城市规划制定修改交通建设改道建设引起房产位置劣变优时价格回升相反价格会跌
2质
类型建筑物基承载力求土承载力址条件决定着土承载力址坚实承载力较利建筑城市土中尤现代城市建设高层化发展情况质条件价影响较价质条件成正相关质条件价高反址条件差价低
3形势
形指块土面起伏状况势指块土相邻土高低关系特相邻道路高低关系高低路面般说土坦价较高土高低价较低条件相时势高房产价格高势低房产价格
4土面积
等位置两块土面积等价格会高低差异般说面积狭利济土价格较低价土面积关系变般说城市繁华段面积敏感度较高市郊农村相应较低土面积合适度区消费惯例某方市场普遍接受高层楼房该方较面积土利价值高较面积土利价值较面积土价格会高较面积土价格相反果方市场仅接受型建筑型态较面积土价格较面积土价格差异会
5土形状
土形状否规价定影响土形状正方形长方形三角形菱形梯形等形状规土效利价格般较低土调整重划利价值提高价立涨价土形状成正相关：土形状规价高土形状规价低
6日
日然状态日受素影响日两种房产价格日关系具列特征：方面日成正相关方面日成负相关般说受周围巨建筑物东西遮挡房产价格（尤住宅）必低遮挡情况等房产价格日房产价格影响住宅价格影响中
7通风风风力
般情况风力越时常出现风灾方房产价格越低房产价格风关系城市中较明显风区房产价格般较高风区房产价格般较低
8气温湿度降水量
三者极端剩极端贫乏均利生产生活会降低房产价格降水量势结合起房产价格影响更明显势然低洼降水量易积水势房产价格影响水位高区例外反降水量势房产价格影响力
9天然周期性灾害
天然周期性灾害带土利价值必然低甚利类土旦建设防洪工程受周期性灾害影响价格会逐渐涨甚江河湖海缘获特条件风景水路交通类土价格高土
10建筑物外观
建筑物外观包括建筑式样风格色调房产价格影响建筑物外观新颖优美舒适感觉价格高反单调呆板难引起强烈享受欲甚令压抑厌恶价格低
11建筑物建筑结构部格局设备配置状况施工质量等
三环境素
影响房产价格环境素指房产价格影响房产周围物理性素方面素：
1声觉环境
噪声方房产价格必然低噪声安静方房产价格通常较高
2气环境
房产处区难闻气味害物质粉尘等房产价格影响接化工厂屠宰厂酒厂厕等方房产价格较低
3水文环境
水沟渠河流江湖海洋等污染程度附房产价格较影响
4视觉环境
房产周围安放东西否杂乱建筑物间否协调公园绿化等形成景观否赏心悦目房产价格影响
5卫生环境
清洁卫生情况房产价格影响
四口素
房产需求体数量素质房产价格着影响口素房产价格影响具体分口数量口素质家庭规模三方面
1口数量
房产价格口数量关系非常密切国言区市情况特城市着外口流动口增加房产需求必然加促进房产价格涨口高密度区般言房产求供供相匮乏价格趋高
2口素质
文化教育水生活质量文明程度引起房产价格高低变化类社会着文明发达文化进步公设施必然日益完善普遍居住环境必然力求宽敞舒适种种足增加房产需求导致房产价格趋高果区中居民素质低组成复杂秩序欠佳愿居住房产价格必然低落
3家庭规模
指全社会某区家庭均口数家庭规模发生变化总数变引起居住单位数变动引起需住宅数量变动导致房产需求变化影响房产价格般言着家庭规模型化家庭均口数降房产价格涨趋势
五济素
影响房产价格济素：济发展状况储蓄消费投资水财政收支金融状况物价（特建筑材料价格）建筑工费利息率居民收入房产投资
1济发展
济发展预示着投资生产活动活跃厂房办公室商场住宅种文娱设施等需求增加引起房产价格涨尤引起价涨
2物价
房产价格物价关系非常复杂通常物价普遍波动房产价格变动果条件变物价变动百分相房产价格变动百分两者动应致
单独宗房产言物价变动引起房产价格变动建筑材料价格涨引起建筑物建造成增加推动房产价格涨
段较长时期房产价格涨率高般物价涨率国民收增长率
3居民收入
通常居民收入真正增加显示生活水提高促房产需求增导致房产价格涨果居民收入增加中低等收入水者收入增加居住房产需求增加促居住房产价格涨果居民收入增加高收入水者收入增加房产价格影响果利剩余收入事房产投资（尤投机）必然会引起房产价格变动
六社会素
1政治安定状况
政治安定状况指现政权稳固程度政治观点派团体突情况等般说政治安定意味着社会动荡影响投资置业信心造成房产价格低落
2社会治安程度
社会治安程度指偷盗抢劫强奸杀等方面犯罪情况房产处区常发生类犯罪案件意味着生命财产缺乏保障造成房产价格低落
3房产投机
房产投机简言投准时机利房产价格涨落变化通时期买卖房产价差中获取利润行
般说房产投机房产价格影响出现列三种情况：
l 引起房产价格涨
l 引起房产价格跌
l 起着稳定房产价格作
房产价格节节升时预计房产价格会进步涨投机者纷纷抢购造成种虚假需求疑会促房产价格进步涨情况相反时预计房产价格会进步跌投机者纷纷抛售房产会促房产价格进步跌房产价格低落时怀日房产价格会涨心理投机者购置房产日房产价格涨时抛出样会出现房产需求时候投机者购置房产造成房产需求增加房产价格涨时投机者抛出房产增加房产供抑房产价格
4 城市化
般说城市化意味着口城市区集中造成城市房产需求断增加带动城市房产价格涨
七行政素
影响房产价格行政素指影响房产价格制度政策法规行政措施等方面素土制度住房制度房产价格政策行政隶属变更特殊政策城市发展战略城市规划土利规划税收政策交通制等
1土制度
土制度土价格影响许例中国传统土制度严禁买卖出租者形式非法转土租价根存
2住房制度
住房制度土制度样房产价格影响实行低租金福利制必然造成房产价格低落
3房产价格政策
房产价格政策两类：类高价格政策类低价格政策谓高价格政策般指政府房产价格放意通某措施抬高房产价格低价格政策般指政府采取种种措施抑制房产价格涨高价格政策促进房产价格涨低价格政策造成房产价格落
4特殊政策
方建立济特区实行特殊政策特殊体制特殊外开放措施会提高该区房产价格
5城市发展战略城市规划土利规划
房产价格影响特城市规划中规定途容积率覆盖率建筑高度等指标
具体表现列两方面：（1）某块土言会降低价（2）总体利土健康协调利提高价作
6税收政策
直接间接房产课税实际减少利房产收益造成房产价格低落
7交通制
某房产处位置起交通便利实际便利受交通制限制实行某种交通制许会降低该房产价格房产讲实行种交通制会提高房产价格果住宅区道路禁止货车通行减少噪声行行走安全感会提高房产价格
八心理素
心理素房产价格影响时忽视素影响房产价格素列七：（1）购买出售心态（2）欣赏趣味（偏）（3）时尚风气（4）接名家住宅心理（5）讲究门牌号码楼层数字土号数（6）讲究风水（7）价值观变化
九国际素
国际济军事政治等环境房产价格影响影响房产价格素列四
1济状况发展良般利房产价格涨
2军事突情况
旦发生战争战争区房产价格会陡然落受战争威
胁影响区房产价格降
3政治立状况
国国间发生政治立免会出现实行济封锁冻结贷款
终止等般会导致房产价格跌
4国际竞争状况
国国间吸引外资进行竞争竞争激烈时房产价格般较低落
十素
影响房产价格述列举九素外：时房产购买者出身急迫需求房产抬高价格等
第三节 挑选房产应考虑问题
价格
购买商品房时第素价格购房终消费者济条件否适应取决买买目前商品房普遍感觉价格太高两方面情况相商品房价值言价格背离价值种情况商品房价格相收入太高整体 国城镇居民绝数属中低收入者购楼时考虑更价格问题济承受力问题然买楼时普遍进行公积金银行揭贷款买楼钱早晚连带息没定济实力作盾普通消费者敢问津般说高收入者 购买意高档商品房中低收入者价房微利房感兴趣
二面积
购买商品房时面积复杂敏感问题面积购房总价款直接关必须搞清楚目前购房者常接触建筑面积面积两种指标
1建筑面积指建筑物层外墙线（墙外柱子外缘线）水投影面积房产销售出租房产产权登记时作计量标准
2面积指建筑类效空间净面积
3面积标准种住宅户型总面积功空间净面积基面积求面积太难进行合理分隔满足项功基求面积会造成浪费购买某种明确户型购房者说总面积某种功面积济
购房者购房中考虑功面积相互间例关系时 定功分析基础进行济分析基方法：
1总价变时某种功面积增加导致效增加数应功面积变导致效减少数者满足基求否应调整面积例
2功面积变时某种功面积扩导致增加数应支付费否该功面积宜扩
三段：
开发商品建筑标准档次段等级成正段档次高般段般档次购房时济条件许总率先选择市中心住宅
般段均成熟开发社区生活服务设施配套齐全交通便捷
三 交通
评定段优劣便捷交通参物
理想楼盘居住点活动点交通出行时间1530分钟住房然离班点越越果种原远离班点段购房应解否便捷交通者目前交通方便远会缓解工作需常出差员考虑住房火车站公汽车站码头方便联系
四 房型
着生活水提高购房时应单纯考虑住问题求住住舒服四明结构食寝分离居寝分离功分区明确空间布局合理采光通风私密性房型 成购楼时选择目标
功求成套单元住宅必须具备功空间：卧室（居室）厅（起居室外门门厅餐厅）厨房卫生间储藏室外道阳台（二层）类功空间满足基求面积指标达佳效果面积指标
现代住宅户型特点：住宅户型设计受制功化求建筑结构进深（跨度）单元户型（户型数目例）
现代住宅户型设计发生变化：
1） 户型逐步扩
2） 强调厅重性扩厅面积变暗厅明厅减少厅部交通功
3） 适增加厨房卫生间面积完善部功提高舒服性
4） 居室外面积求求面积指标适卧室外例合适严格区分
卧次卧
5） 高级住宅增加卫生间数目卧设置卫生间墅基层
卫生间
五 楼层：
住宅位置已固定存质量问题情况房子着否舒服取决素：
1 ：购房者选取房程中会注意购住宅问题住宅直接影响生活
良保证量阳光通窗户直射入室外改善住宅室环境居住者身心非常利
传统观念 南北正东西偏南房间正房位尊表示通常认住宅正南佳东西次北次外应考虑开窗时面环境窗景窗景应趋利避害趋优避劣
1 层次：选择层次考虑素：
1） 遮挡采光情况
2） 生活便利程度
3） 环境求
4） 家庭口年龄构成健康情况
5） 住宅楼总层数
般说考虑素情况住宅楼总层数1323较层次外层次选择购房者数字偏听偏关
六 采光通风层高
采光分直接采光间接采光前者指采光窗户直接外开设者指采光窗户封闭式走廊（般外廊）称直接采光厨房厅卫生间利天井采光采光效果间接采光
选购住宅时房间阳面采光良住宅节约源心情舒畅便住宅部功布置否会长期生活昏暗中工明身心健康利
住宅通风满足空气流动基求开启门窗时保证室外空气利流动特炎热夏季穿堂风求套住宅占住宅楼两板式住宅南北东西塔式住宅东南南西等占时（板式住宅眼镜房）通风效果差通风求迅速排房间部异味包括利门窗通风井开井机械装置通风
北京区普通住宅层高求低27米适提高层高者利特空间层高净空高度定保证降低层高等压缩生活空间心理感受家俱布置利影响
七 居住环境
居住环境舒适程度衡量住宅单词重素决定着商品住宅升值潜力住房周围环境包括居住环境生活环境两类住房选工厂特污染严重工厂附工厂噪声排出废气废水严重污染居住环境质量城市干道境旁更宜飞机航线车辆飞机噪声会干扰正常休息睡眠生活环境指住房周围否商业网点否幼园学校否医院诊邮电通讯文化娱乐等公设施
八 建筑质量
选购商品房程中难握质量问题日程中感烦恼质量问题房屋质量问题起设计施工房屋质量坏体现结构材料功设置施工理质量监督方面建成未取质检合格证书建筑交付栋建
成商品住宅楼否质检合格证书质量坏标志购房者应认真查质检合格证书查清该证否购住宅合格证发放单位否权发证质检部门容中否特殊说明程中疑问应时关专业部门进行咨询寻求指导
九 物业理状况
安居首条件屋居没良物业理居安谓安居关键仅物业硬件营造保持提高整洁文明高雅安全方便舒适软环境切专业化规范物业理提供
购房者 选择房屋时会会选择家物业理企业确保居住时舒适安全方便商品房预售阶段购房者通方面解该商品房物业理状况开发商询问日理物业理公司名称情况询问物业理关硬件设施否位等果购买商品房部分交付全部交付会直接该区实考察番该区治安状况清洁状况收费水等方面解住宅区物业理状况三点物业理中基容体现着物业理水
十 开发商实力
购买房产消费者会认准信誉开发商认准品牌具体购房时消费者般采问二三考察方法
A询问房产公司部门购房者通种渠道解选中住房开发公司开办时间开发项目资信情况工程质量检测情况等发现家房产开发公司方面表现较时会考虑购买该公司商品房
B观房产公司办公处通常时常规势力雄厚信誉房产开发公司方面注重企业形象消费者供货单位良信誉
C考察已开发住宅区购房者会该公司已开发建成住宅区解般会先周围环境果环境家公司物业理较负责果垃圾遍环境差物业理缺陷住户中探问理否收费否合理已入住房中质量
十 考虑素
应考虑素外选房程中应考虑余众素区升值潜力社会治安文化环境亲情素等
第四节 类房产特点较：
房产性质分类：
1住宅
l 民宅
l 公寓
l 花园墅
2公房
3商铺
4厂房仓库
二类房产特点较：
分销售方式特点单位面积坐落域特点设施特点需求客户特点等方面进行较阐述
1 公寓房（包括普通公寓住宅酒店服务公寓）
销售方式：出售（）租赁
面积特点：100—200方米
坐落区域：城市居住聚集区环境较安宁生活设施齐全方便
设施求：民水电煤气电话
客户源特点：市常住居民
2 办公房：
销售方式：租赁（）出售
面积特点：面积幅度较般百米千米
坐落区域：金融区交通便利具量停车位
设施：电水条电话线路商务服务
需求特点：具法资格公司外公司办事处
3 花园墅：
销售方式：出售（）租赁
面积：250—450米
坐落区域：市郊结合部交通便利环境污染
设施：煤气水电电话花园等
楼层：1—2层
需求特点：外籍外商国富
4 商铺：
销售方式：租赁（）出售
面积特点：形式样幅度独立铺面面积般百米左右型购物中心面积约万米等
存形式：独立门面店铺商场购物中心
坐落区域：商业氛围较浓员流动量交通便利行少消费层次商品较符合
设施：水电电话
面客户：外商品零售商
物业特点：橱窗门面宽进深
5 厂房仓库：
销售方式：租赁出售
面积特点：般面积千万米
物业特点：交通便利（码头高速路）型车辆出入方便顶高防潮价格便宜
设施：水电电话等
客户需求特点：加工工厂超市娱乐营商
第五节 房产交易
房产信息源：
1媒体广告
媒体广告包括报刊杂志广告广播电视广告招贴广告等通种媒体广告宣传预售销售房屋房产开发商普遍采市场宣传相识房产广告般包括预售销售房屋位置面积装修标准产权性质销售价格否金融机构提供揭预售许证号码代理商开发商电话号码售楼处址等容
2开发商代理商宣传品
房产开发商代理商通常潜房产消费者邮寄发送宣传品作媒体广告辅助手段邮寄工作般开发商委托物业代理机构专门代理邮寄业务公司针根关线索筛选出潜买做发送宣传品某公场散发关宣传材料种方法做广告相成相低购房者 通阅读类宣传材料般广告获更信息
3售楼书
售楼书关房产详细介绍材料类材料通常开发商代理商直接寄送广告邮寄宣传材料反应客户直接寄送已知租买该房产兴趣购房者 开发商售楼处售楼书售楼书般请专业设计师设计通常印刷成精美考究册子图文茂富吸引力
4现场广告牌
现数房产施工现场树立块干块广告牌介绍正施工项目情况广告牌容通常包括项目规划模型图位置图项目介绍精心选择具宣传性广告词外开发公司承建公司监理公司代理公司设计公司名称广告牌中必失容外施工许证建设规划许证建设施工规划许证等证件号码列广告牌增加购房者 信度
5场样板间
建筑物施工完毕开发商会提供样板房展示购房者样板房通常精心装修配齐家具设备必装饰品购房者统参观样板房听取售楼员现场讲解增加感性认识欲购买房屋留较深印象
6产交易会
房产交易展示会般房产行政理部门型房产代理公司举办会展示交易房产项目数量较般行政部门专家接购房者咨询处理相关业务购房者参加房产展示会获较房源信息书面材料会购房者参会名家房产公司代理公司资源情况进行调查较中选择信誉实力强房产开发项目
7接营销员交流
购房者广告售楼书等书面材料解初步确定欲购买房屋开发商代理商售楼员进行直接咨询中解购买房屋方面具体情况包括入住者手续购房款外费房屋保险公司价款支付方式合公证情况等
二客户进行购买力分析
1估算家庭动资金
购房者底出少钱买房致估计做心里数购房者首先计算家庭均月收入包括家庭成员薪金利息收入种货币补贴等计算家庭日常开支包括家庭成员饮食穿着交通文化娱乐教育费等方面开支然留笔医疗保险预防意外灾害等方面预备资金家庭均月收入扣日常生活开支预备资金家庭月灵活运资金加家庭前积累存款估算出购房力
2解房屋价格中价
土价格商品房价格构成中重组成部分关资料统计目前国城镇商品房价格构成中土费占2030左右城市中般处市中心段交通方便景点开发区商务中心文化中心等处价相较高城市房产理部门公布基础价标定价处区类型商品房价格差解关价资料
3考虑欲购房屋面积
购房者根家庭口数量住房需考虑欲购房屋面积房屋面积直接关系房屋售价房屋面积方米购房者付千元甚万元购房者买房时解座建筑物效面积系数（房率）谓效面积系数指建筑物面积总建筑物面积例效面积系数越面积越般情况层砖混结构住宅楼效面积系数0708高层住宅楼效面积系数07075左右低065 购房者根建筑面积付款效面积系数意味着购房者花样钱买房子面积少差
4调查关物业理项支出
目前新建住宅区实施物业理服务物业理服务收费项目包括：公设施设备日常运行维修保养费绿化理费清洁卫生费保安费理服务员工资福利费物业理公司固定资产折旧费等购买者旦购买房屋支出物业理费笔开支年中少数百元数千元
5衡量家庭偿贷款力
增强普通收入者购房力国家力推行购房贷款业务解决购买力现实住房需求矛盾购房者利银行贷款购房时考虑银行贷款利率高低银行贷金额首期付款金额分期付款期限月付款等素
6确定购房抵押贷款时税费支出
购买房产时购房者国家关规定交纳定税费包括房产税契税印花税土税行政性收费等国家税收规定房产税税率房产值12契税税率房屋成交价3印花税合售价1‰中城市土税方米04元10元区关房产行政性收费项目相收费额样
7准备必咨询服务费
购买房产涉方面专业知识购买房屋程序手续较复杂繁琐合法利益受保护购房者应树立专家指导购房观念必咨询服务费律师费等列入购房预算中花笔钱接受专家提供专业服务聘请律师关避免出现巨额济损失值
第六节 房产相关税费制度
税费基知识
税收国家实现职政治权力法律规定标准强制偿征收货币实物种济活动国家参社会产品国民收入分配分配重手段国家理济重调节杠杆
税收具列显著特征：
l 强制性国家税收税法直接规定纳税必须法纳税觉履行纳税义务否受法律制裁
l 偿性国家税收形式取财政收入偿征收种单方法律行
l 固定性国家税收税法规定例数额征收
税率指纳税额征税象数额间例计算应纳税额尺度国现行税法税率例税率累进税率定额税率三种
二税种标准
契税
根法律规定房屋买卖典赠交换承受均应房产权证事双方订立契约交纳契税具体契税税率：
买卖契税买价征收6（方补贴3）
典契税率典价征收3
赠契税现值价格征收6（方补贴3）
印花税
印花税商事活动产权转移权利许证授受等行制定领受应税征收种税
印花税纳税应税证书立领受
印花税征收范围济活动中普遍量种商事产权证具体包括项：
A购销加工承揽建设工程勘探设计建筑安装工程承包财产租赁货物运输包储保款财产保险技术等合者具合性质证
B产权转移
C营业帐簿
D权利许证
E财政部确定征税证
印花税税率采例税率定额税率两种
A载金额证采例水利税率分五档次：分载金额1‰05‰03‰005‰003‰
B法计算金额证者载金额作计税明显合理证件缴纳定数额税款
房屋买卖合印花税003交易印花税005房屋租赁印花税01
土增值税
土增值税国家规范土房产交易秩序调节土增值收益采取项税收调节措施
作普通消费者购房产果仅居住缴纳土增值税购房者转营房产获定增值收益时必缴纳土增值税工作调动改善居住条件转原住房税务机关申报核准居住满五年五年免予征收土增值税居住满3年未满5年减半征收土增值税居住未满3年规定计征土增值税
土增值税征收实行四级超额累进税率：
增值额未超扣项目金额50部分税率30
增值额超扣项目金额50部分未超100部分税率40
增值额超扣项目金额100部分未超200部分税率50
增值额超扣项目金额200部分税率200
土税
土税称城镇土税城镇国土征税象土面积计税国家土单位征收税种
土税批准建制城市县民政府城镇开征行政区域国土单位土税纳税
土税纳税土面积计税
土税实行定额税率（固定税额）国家规定中城市方米土幅度税额省治区直辖市幅度确定体固定税额
A城市（指50万100万口）方米土年税额0510元民币
B中等城市（指20万50万口）方米土年税额048元民币
C城市方米土年税额03元6元民币
D工矿区域方米土年税额024元
房产税
房产税城镇房产产权征收种税
房产税纳税义务房屋产权产权属国家营理单位缴纳产权出典承典缴纳产权承典房产产权未确定租典纠纷未解决房产代者缴纳房屋产权外承典房产代成房产税义务纳税
房产税计税房产原值次扣减1030余值具体减幅度省市治区直辖市民政府规定房屋出租年租金房产税计税税率12
营业税
房产转咨询中介信息服务房产出租必须交纳营业税营业税中国境营交通运输业建筑业金融保险业邮电通信业文化体育业娱乐业服务业转形资产销售动产行单位营业额征收种税中金融保险业服务业转形资产销售动产税率5
第七节 购房贷款
购房贷款形式
（）揭
揭住房商业性贷款银行房产开发商购房者三方参买卖住房融资行实际帮助供房者(开发商)购买者完成住房买卖银行提供贷款支持融资业务活动
1 揭前提条件：购房者必须购入房屋作抵押房产开发商必须回购担保
2 揭中三方关系通三份合协议确定图示：
房产商
购房者
银行
（合作协议） （购房合）
支付房价款 建房出售
（贷合）
住房储蓄存款分期款
3 申办购房抵押贷款应具备条件（1）款必须具独立民事行力（2）购房者持居住合法身份证明（3）开发商签订购房协议已支付首期购房款（4）意购房产作抵押（5）具备令贷款银行满意财务状况
4 购房贷款额度期限利率银行根款者资信程度收入状况申请款金额等确定额度额度揭率高七成期限长二十年期限越长利率越高（1）贷额度家庭月收入总额*（4050）*12月*贷款年数（2）贷款额度根款收入情况测算贷款款力（3）揭贷款高限额40万元时超购房产合价格70（4）房产开发商银行订商品房销售贷款合作协议银行根协议条款规定贷款成数年限结合款款力计算贷额度
5 揭贷款手续流程相关费
（二）职工住房公积金贷款
1申办公积金贷款应具备条件：海市住房公积金制度正常交存公积金企事业单位职员工（包括外资合资企业中方员工）户亲属公积金交存证明银行提出办理职工购房贷款申请
2公积金贷款额度期限利息：（1）贷额度月家庭公积金汇缴总额÷12×35×12月*贷款年数贷款高额度10万元时超购房产合价格70（2）公积金贷款长期限15年（3）公积金贷款利率商业性贷款利率低
3积金贷款手续流程相关费
（三）住房储蓄贷款
选择建设银行住房储蓄存款利息时申请购房抵押贷款权利
参加住房储蓄满半年存款达规定数额期限获申请购房抵押贷款资格规定数额期限：存款达万元（含万元）实际存期满年（含年）存款达二万元（含二万元）实际存期满半年（含半年）住房储蓄购房抵押贷款存贷例存贷五贷款期相存款实际已存期限五倍
购房抵押贷款高额度40万元贷款长期限20年
通住房储蓄申请住房抵押贷款商品房房源没什限制开发商提供相应海市商品房注册登记表（现房）海市销商品房预售许证（期房）意协办贷款手续产权抵押手续通住房储蓄申请住房抵押贷款外购买海市市级区级房产交易市场出售二手产权房通住房储蓄申请住房抵押贷款
已办理住房抵押贷款住房储蓄存单提前支取期支取续存转存存款利息分提前支取期支取计算支付
二选择贷款形式应考虑问题
（）贷款期长短选择
贷款期长短选择取决购房者济力投资偏般言贷款期越长月款额越少贷款期越短月款额越高少专家认假选择期限较长抵押贷款月款额相少较资金累积改善生活品质做方面投资购房者根收入状况提前付清抵押贷款余款避免长期利息负担选择抵押贷款期限越长越期限越长抵押贷款支付利息月
（二）首期付款额选择
银行规定购房贷款高超房价70意味着必须备30首期付款果抵押贷款例30首期付款额会更高目前房价较高收入相较低情况工薪阶层言储蓄够首期付款额困难选择高抵押贷款例明智负债力范围选择高抵押率首期额佳明智举
（三）房抵押贷款合签订
申请购房抵押贷款应款贷款签订两份合抵押合抵押贷款合根关法规房产抵押合应载明列容：抵押抵押权名称姓名住债权种类数额抵押房产处名称状况建筑面积面积四等抵押房产价值抵押房产占理占理方式占理责意外损毁灭失责抵押期限抵押权灭失条件违约责争议解决方式抵押合订立时间点双方约定事项预购商品房贷款抵押须提交生效房屋预售合抵押权求抵押房产保险求房产抵押限制抵押出租转抵押房产者改变抵押房产途抵押事应抵押合中载明时申请抵押贷款应签定款交通款合应约定贷款金额利率支付方式付息方式款期贷款途违约责双方约定事项
第八节 房产保险
房产财产保险
属财产保险种投保团体法然等居民关商品住宅保险购公住房保险
商品住宅保险购买商品住宅提供购住宅遇意外损失时时济补偿险种购公房保险居民房改购买原租住公房险种两种险种责相然灾害造成保险财产损失进行赔偿保财产房屋附属设备室装修材料等财产保险期般年续保
二房产责保险
强调房屋出租承租责保险般称房产公众责保险承保房屋程中产生赔偿责
三房产身保险
指房屋保险遭受房屋造成意外伤害死亡永久致残保险支付保险金额险种
四房屋抵押贷款保险
属房产融资保险种保障贷款资金安全款作相关投保种房产保险谓房屋抵押贷款保险申请房屋抵押贷款应贷款银行求保证贷款资金安全抵押房屋投保险种
房屋抵押贷款保险容：（1）投保办理房屋抵押贷款房屋（2）保险财产抵押贷款购买房屋装修购置附属房屋饿关财产属投保范围（3）保险期限贷款期限致抵押期间果款中断保险贷款银行权代保切费款负担（4）保险金额保险费购房屋价格确定保险金额保险费年计收次（5）保险义务（6）损失赔偿
第五章 房产相关法律法规
中华民国城市房产理法
第章 总
第条 加强城市房产理维护房产市场秩序保障房产权利合法权益促进房产业健康发展制定法
第二条 中华民国城市规划区国土（简称国土）范围取房产开发土权事房产开发房产交易实施房产理 应遵守法
法称房屋指土房屋等建筑物构筑物
法称房产开发指法取国土权土进行基础设施房屋建设行
法称房产交易包括房产转房产抵押房屋租赁
第三条 国家法实行国土偿限期制度国家法规定范围划拨国土权外
第四条 国家根社会济发展水扶持发展居民住宅建设逐步改善居民居住条件
第五条 房产权利应遵守法律行政法规法纳税房产权利合法权益受法律保护单位侵犯
第六条 国务院建设行政部门土理部门国务院规定职权划分司职密切配合理全国房产工作
县级方民政府房产理土理部门机构设置职权省治区直辖市民政府确定
第二章 房产开发
第节 土权出
第七条 土权出指国家国土权（简称土权）定年限出土者土者国家支付土权出金行
第八条 城市规划区集体土法征转国土该幅国土权方偿出
第九条 土权出必须符合土利总体规划城市规划年度建设计划
第十条 县级方民政府出土权房产开发须根省级民政府达控制指标拟订年度出土权总面积方案国务院规定 报国务院者省级民政府批准
第十条 土权出市县民政府计划步骤进行出幅块途年限条件市县民政府土理部门会城市规划建设房产理部门拟定方案国务院规定报批准权民政府批准市县民政府土理部门实施
直辖市县民政府关部门行前款规定权限直辖市民政府规定
第十二条 土权出采取拍卖招标者双方协议方式
商业旅游娱乐豪华住宅条件必须采取拍卖招标方式没条件采取拍卖招标方式采取双方协议方式
采取双方协议方式出土权出金低国家规定确定低价
第十三条 土权出高年限国务院规定
第十四条 土权出应签订书面出合
土权出合市县民政府土理部门土者签订
第十五条 土者必须出合约定支付土权出金未出合约定支付土权出金土理部门权解合请求违约赔偿
第十六条 土者出合约定支付土权出金市县民政府土理部门必须出合约定提供出土未出合约定提供出土土者权解合土理部门返土权出金 土者请求违约赔偿
第十七条 土者需改变土权出合约定土途必须取出方市县民政府城市规划行政部门意签订土权出合变更协议者重新签订土权出合相应调整土权出金
第十八条 土权出金应全部缴财政列入预算城市基础设施建设土开发土权出金缴具体办法国务院规定
第十九条 国家土者法取土权出合约定年限届满前收回特殊情况根社会公利益需法律程序提前收回根土者土实际年限开发土实际情况予相应补偿
第二十条 土权土灭失终止
第二十条 土权出合约定年限届满土者需继续土应迟届满前年申请续期根社会公利益需收回该幅土应予批准批准准予续期应重新签订土权出合规定支付土权出金
土权出合约定年限届满土者未申请续期者申请续期前款规定未获批准土权国家偿收回
第二节 土权划拨
第二十二条 土权划拨指县级民政府法批准土者缴纳补偿安置等费该幅土交付者土权偿交付土者行
法规定划拨方式取土权法律行政法规规定外没期限限制
第二十三条 列建设土权确属必需县级民政府法批准划拨：
（）国家机关军事
（二）城市基础设施公益事业
（三）国家重点扶持源交通水利等项目
（四）法律行政法规规定
第三章 房产开发
第二十四条 房产开发必须严格执行城市规划济效益社会效益环境效益相统原实行全面规划合理布局综合开发配套建设
第二十五条 出方式取土权进行房产开发必须土权出合约定土途动工开发期限开发土超出合约定动工开发日期满年未动工开发征收相土权出金百分二十土闲置费满二年未动工开发偿收回土权抗力者政府政府关部门行者动工开发必需前期工作造成动工开发迟延外
第二十六条 房产开发项目设计施工必须符合国家关标准规范
房产开发项目竣工验收合格方交付
第二十七条 法取土权法关法律行政法规规定作价入股合资合作开发营房产
第二十八条 国家采取税收等方面优惠措施鼓励扶持房产开发企业开发建设居民住宅
第二十九条 房产开发企业营利目事房产开发营企业设立房产开发企业应具备列条件：
（）名称组织机构
（二）固定营场
（三）符合国务院规定注册资
（四）足够专业技术员
（五）法律行政法规规定条件
设立房产开发企业应工商行政理部门申请设立登记工商行政理部门符合法规定条件应予登记发营业执符合法规定条件予登记
设立限责公司股份限公司事房产开发营应执行公司法关规定
房产开发企业领取营业执月应登记机关县级方民政府规定部门备案
第三十条 房产开发企业注册资投资总额例应符合国家关规定
房产开发企业分期开发房产分期投资额应项目规模相适应土权出合约定期投入资金项目建设
第四章 房产交易
第节 般规定
第三十条 房产转抵押时房屋权该房屋占范围土权时转抵押
第三十二条 基准价标定价类房屋重置价格应定期确定公布具体办法国务院规定
第三十三条 国家实行房产价格评估制度
房产价格评估应遵循公正公公开原国家规定技术标准评估程序基准价标定价类房屋重置价格基础参市场价格进行评估
第三十四条 国家实行房产成交价格申报制度
房产权利转房产应县级方民政府规定部门实申报成交价瞒报者作实申报
第三十五条 房产转抵押事应法第五章规定办理权属登记
第二节 房产转
第三十六条 房产转指房产权利通买卖赠者合法方式房产转移行
第三十七条 列房产转：
（）出方式取土权符合法第三十八条规定条件
（二）司法机关行政机关法裁定决定查封者形式限制房产权利
（三）法收回土权
（四）房产未书面意
（五）权属争议
（六）未法登记领取权属证书
（七）法律行政法规规定禁止转情形
第三十八条 出方式取土权转房产时应符合列条件：
（）出合约定已支付全部土权出金取土权证书
（二）出合约定进行投资开发属房屋建设工程完成开发投资总额百分二
十五属成片开发土形成工业者建设条件
转房产时房屋已建成应持房屋权证书
第三十九条 划拨方式取土权转房产时应国务院规定报批准权民政府审批批准权民政府准予转应受方办理土权出手续国家关规定缴纳土权出金
划拨方式取土权转房产报批时批准权民政府国务院规定决定办理土权出手续转方应国务院规定转房产获收益中土收益缴国家者作处理
第四十条 房产转应签订书面转合合中应载明土权取方式
第四十条 房产转时土权出合载明权利义务转移
第四十二条 出方式取土权转房产土权年限原土权出合约定年限减原土者已年限 剩余年限
第四十三条 出方式取土权转房产受改变原土权出合约定土途必须取原出方市县民政府城市规划行政部门意签订土权出合变更协议者重新签订土权出 合相应调整土权出金
第四十四条 商品房预售应符合列条件：
（）已交付全部土权出金取土权证书
（二）持建设工程规划许证
（三）提供预售商品房计算投入开发建设资金达工程建设总投资百分二十五
已确定施工进度竣工交付日期
（四）县级民政府房产理部门办理预售登记取商品房预售许证明
商品房预售应国家关规定预售合报县级民政府房产理部门土理部门登记备案
商品房预售款项必须关工程建设
第四十五条 商品房预售商品房预购购买未竣工预售商品房行转问题国务院规定
第三节 房产抵押
第四十六条 房产抵押指抵押合法房产转移占方式抵押权提供债务履行担保行债务覆行债务时抵押权权法抵押房产拍卖价款优先受偿
第四十七条 法取房屋权连该房屋占范围土权设定抵押权
出方式取土权设定抵押权
第四十八条 房产抵押应土权证书房屋权证书办理
第四十九条 房产抵押抵押抵押权应签订书面抵押合
第五十条 设定房产抵押权土权划拨方式取法拍卖该房产应拍卖价款中缴纳相应缴纳土权出金款额抵押权方优先受偿
第五十条 房产抵押合签订土新增房屋属抵押财产需拍卖该抵押房产时法土新增房屋抵押财产拍卖拍卖新增房屋抵押权权优先受偿
第四节 房屋租赁
第五十二条 房屋租赁指房屋权作出租房屋出租承租承租出租支付租金行
第五十三条 房屋租赁出租承租应签订书面租赁合约定租赁期限租赁途租赁价格修缮责等条款双方权利义务房产理部门登记备案
第五十四条 住宅房租赁应执行国家房屋城市民政府规定租赁政策租房屋事生产营活动租赁双方协商议定租金租赁条款
第五十五条 营利目房屋权划拨方式取权国土建成房屋出租应租金中含土收益缴国家具体办法国务院规定
第五节 中介服务机构
第五十六条 房产中介服务机构包括房产咨询机构房产价格评估机构房产纪机构等
第五十七条 房产中介服务机构应具备列条件：
（）名称组织机构
（二）固定服务场
（三）必财产费
（四）足够数量专业员
（五）法律行政法规规定条件
设立房产中介服务机构应工商行政理部门申请设立登记领取营业执 方开业
第五十八条 国家实行房产价格评估员资格认证制度
第五章 房产权属登记理
第五十九条 国家实行土权房屋权登记发证制度
第六十条 出者划拨方式取土权应县级方民政府土理部门申请登记县级方民政府土理部门核实级民政府颁发土权证书
法取房产开发建成房屋应土权证书县级方民政府房产理部门申请登记县级方民政府房产理部门核实 颁发房屋权证书
房产转者变更时应县级方民政府房产理部门申请房产变更登记变更房屋权证书级民政府土理部门申请土权变更登记级民政府土理部门核实级民政府更换者更改土 权证书
法律规定关法律规定办理
第六十条 房产抵押时应县级方民政府规定部门办理抵押登记
处分抵押房产取土权房屋权应章规定办理 户登记
第六十二条 省治区直辖市民政府确定县级方民政府部门统负责房产理土理工作制作颁发统房产权证书法第六十条规定房屋权该房屋占范围土权确认 变更分载入房产权证书
第六章 法律责
第六十三条 违反法第十条第十条规定擅批准出者擅出土权房产开发级机关者单位予关责员行政处分
第六十四条 违反法第二十九条规定未取营业执擅事房产开发业务县级民政府工商行政理部门责令停止房产开发业务活动没收 违法处罚款
第六十五条 违反法第三十八条第款规定转土权县级民政府土理部门没收违法处罚款
第六十六条 违反法第三十九条第款规定转房产县级民政府土理部门责令缴纳土权出金没收违法处罚款
第六十七条 违反法第四十四条第款规定预售商品房县级民政府房产理部门责令停止预售活动没收违法处罚款
第六十八条 违反法第五十七条规定未取营业执擅事房产中介服务业务县级民政府工商行政理部门责令停止房产中介服务业务活动没收违法处罚款
第六十九条 没法律法规房产开发企业收费级机关应责令退回收取钱款情节严重级机关者单位予直接责员行政处分
第七十条 房产理部门土理部门工作员玩忽职守滥职权构成犯罪法追究刑事责构成犯罪予行政处分
房产理部门土理部门工作员利职务便利索取财物者非法收受财物谋取利益构成犯罪惩治贪污罪贿赂罪补充规定追究刑事责构成犯罪予行政处分
第七章 附
第七十条 城市规划区外国土范围取房产开发土权事房产开发交易活动实施房产理参法
第七十二条 法１９９５年１月１日起施行
城市私房屋理条例
第章 总
第条 加强城市私房屋理保护房屋合法权益发挥私房屋作适应社会义现代化建设民生活需特制定条例
第二条 条例适直辖市市镇未设镇建制县城工矿区切私房屋
前款私房屋指数出租住宅非住宅房
第三条 国家法保护公民城市私房屋权单位侵占毁坏城市私房屋
城市私房屋必须国家规定范围行权利房屋危害公利益损害合法权益
第四条 城市私房屋国家建设需征拆迁时建设单位应予房屋合理补偿房屋民政府规定予妥善安置
征拆迁房屋应服国家建设需期搬迁拖延
第五条 城市私房屋房屋民政府房产理机关（简称房机关）条例理
第二章 权登记
第六条 城市私房屋须房屋房机关办理权登记手续审查核实领取房屋权证房屋权转移房屋现状变更时须房屋房机关办理权转移房屋现状变更登记手续
数城市私房屋房屋应领取份房屋权证
第七条 办理城市私房屋权登记转移变更登记手续时须列求提交证件：
（）新建翻建扩建房屋须提交房屋规划理部门批准建设许证建筑图纸
（二）购买房屋须提交原房屋权证买卖合契证
（三）受赠房屋须提交原房屋权证赠书契证
（四）交换房屋须提交双方房屋权证双方签订协议书契证
（五）继承房屋须提交原房屋权证遗产继承证件契证
（六）分家析产分割房屋须提交原房屋权证分家析产单分割单契证
（七）获准拆房屋须提交原房屋权证批准拆证件
证件全房屋权清楚暂缓登记条件成熟办理
第八条 严禁涂改伪造城市私房屋权证
遗失城市私房屋权证应时房屋房机关报告申请补发
第三章 买 卖
第九条 买卖城市私房屋卖方须持房屋权证身份证明买方须持购买房屋证明信身份证明房屋房机关办理手续
单位私买私卖城市私房屋严禁城市私房屋进行投机倒活动
第十条 房屋出卖房屋须提交意证明书等条件优先购买权
第十条 房屋出卖租出房屋须提前三月通知承租等条件承租优先购买权
第十二条 买卖城市私房屋双方应着质价原参房屋民政府规定私房评价标准议定价格房屋房机关意成交
第十三条 机关团体部队企业事业单位购买变相购买城市私房屋特殊需必须购买须县民政府批准
第十四条 享受国家企业事业单位补贴廉价购买建造城市私房屋需出卖时准卖原补贴单位房机关
第四章 租 赁
第十五条 租赁城市私房屋须出租承租签订租赁合明确双方权利义务报房屋房机关备案
第十六条 房屋租金租赁双方房屋民政府规定私房屋租金标准协商议定没规定标准租赁双方根公合理原参房屋租金实际水协商议定意抬高
出租收取租金外收取押租额外费承租应合规定交租拒交拖欠
第十七条 承租需第三者互换住房时应事先征出租意出租应支持承租合理求换房原租赁合行终止新承租出租应行签订租赁合
第十八条 出租承租房屋设备应着互谅互顾公利益原合理维护
第十九条 修缮出租房屋出租责出租房屋设备应时认真检查修缮保障住房安全
房屋出租出租房屋确实力修缮承租合修承租付出修缮费折抵租金出租分期偿
第二十条 租赁合终止时承租应房屋退出租承租期确实法找房屋出租应酌情延长租赁期限
第二十条 承租列行出租权解租赁合：
（）承租擅承租房屋转租转转
（二）承租利承租房屋进行非法活动损害公利益
（三）承租累计六月交租金
第二十二条 机关团体部队企业事业单位租变相租城市私房屋特殊需必须租须县民政府批准
第五章 代
第二十三条 城市私房屋房屋原理房屋时出具委托书委托代理代理代理须代理权限行代理权履行应义务
第二十四条 落明合法代理权清楚城市私房屋房屋房机关代
前款代房屋天灾抗力遭受损失房机关负赔偿责
第二十五条 城市私房屋申请发房机关代房屋必须证件齐备权纠纷审查核实发
第六章 附
第二十六条 省治区直辖市民政府根条例结合区具体情况制定实施细
第二十七条 条例城乡建设环境保护部负责解释
第二十八条 条例发布日起施行
城市房屋拆迁理条例
中华民国国务院令第78号（1991）
第章 总
第条 加强城市房屋拆迁理保障城市建设利进行保护拆迁事合法权益制定条例
第二条 城市规划区国土城市建设需拆迁房屋附属物适条件
第三条 条例称拆迁指取房屋拆迁许证建设单位者
条例称拆迁指拆房屋附属物包括（代国家授权国房屋附属物理）拆房屋附属物
第四条 城市房屋拆迁必须符合城市规划利城市旧区改建
第五条 拆迁必须条例规定拆迁予补偿安置拆迁必须服城市建设需规定搬迁期限完成搬迁
第六条 国务院房产行政部门全国城市房屋拆迁工作
县级方民政府房产行政部门者民政府授权部门（简称房屋拆迁部门）行政区域城市房屋拆迁工作
第七条 县级方民政府应加强城市房屋拆迁工作领导城市房屋拆迁工作中突出贡献单位者予奖励
第二章 拆迁理般规定
第八条 单位者需拆迁房屋必须持国家规定批准文件拆迁计划拆迁方案县级民政府房屋拆迁部门提出拆迁申请批准发房屋拆迁许证方拆迁房屋拆迁需变更土权必须法取土权
实施房屋拆迁超越批准拆迁范围规定拆迁期限
第九条 政府组织统拆迁拆迁行拆迁者委托拆迁条件城市城市中实行综合开发区应实施统拆迁
拆迁委托拆迁委托应取房屋拆迁资格证书单位
房屋拆迁部门接受拆迁委托
第十条 房屋拆迁许证发放房屋拆迁部门应拆迁拆迁范围搬迁期限等房屋拆迁公告者形式予公布房屋拆迁部门拆迁应时拆迁做宣传解释工作
第十条 拆迁范围确定县级方民政府房屋拆迁部门通知房屋拆迁公安部门暂停办理拆迁范围迁入居民户口居民分户出生军复转退婚嫁等确需入户者分户县级方民政府批准方办理
第十二条 房屋拆迁部门公布规定拆迁期限拆迁应拆迁条例规定补偿安置等问题签订书面协议
补偿安置协议应规定补偿形式补偿金额安置房面积安置点搬迁渡方式渡期限违约责事认需订立条款
第十三条 补偿安置协议订立公证机关办理公证送房屋拆迁部门备案
拆法代房屋代房屋拆迁部门补偿安置协议必须公证机关公证办理证保全
第十四条 拆迁拆迁补偿形式补偿金额安置房面积安置点搬迁渡方式渡期限协商达成协议批准拆迁房屋拆迁部门裁决拆迁批准拆迁房屋拆迁部门级民政府裁决
事裁决服接裁决书日起15日民法院起诉诉讼期间拆迁已拆迁作安置者提供周转房停止拆迁执行
第十五条 房屋拆迁公告容迫 者条例第十四条第款规定裁决作出拆迁期限拆迁正理拒绝拆迁县级民政府作出责令限期拆迁决定逾期拆迁县级民政府责成关部门强制拆迁者房屋拆迁部门申请民法院强制拆迁
第十六条 法律法规拆迁（领）馆房屋军事设施教堂寺庙文物古迹等规定关法律法规执行
第十七条 房屋拆迁部门应房屋拆迁活动进行检查检查者应实提供情况资料检查者责检查者保守技术业务秘密
第十八条 房屋拆迁部门应建立健全拆迁档案制度加强拆迁档案资料理
第三章 拆迁补偿
第十九条 拆迁应拆房屋附属物包括代国家授权国房屋附属物理）条例规定予补偿
拆违章建筑超批准期限时建筑予补偿拆未超批准期限时建筑予适补偿
第二十条 拆迁补偿实行产权调换作价补偿者产权调换作价补偿相结合形式
产权调换面积拆房屋建筑面积计算
作价补偿金额拆房屋建筑面积重置价格结合成新结算
第二十条 拆公益事业房屋附属物拆迁应原性质原规模予重建者重置价格予补偿者城市民政府城市规划统筹安排
拆非公益事业房屋附属物作产权调换拆迁予适作价补偿
第二十二条 产权调换形式偿非住宅房屋偿建筑面积原建筑面积相等部分商品房价格结算偿建筑面积足原建筑面积部分重置价格结合成新结算
第二十三条 产权调换形式偿住宅房屋偿住宅房屋拆住宅房屋间差价结算超者足拆住宅房屋原建筑面积部分价格结算办法省治区直辖市民政府规定
第二十四条 拆出租住宅房屋应实行产权调换原租赁关系继续保持拆迁引起变动原租赁合条款应作相应修改
第二十五条 拆产权纠纷房屋房屋拆迁部门公布规定期限纠纷未解决拆迁提出补偿安置方案报县级民政府房屋拆迁部门批准实施拆迁拆迁前房屋拆迁部门应组织拆迁拆房屋作勘察记录公证机关办理证保全
第二十六条 拆设抵押权房屋实行产权调换抵押权抵押重新签订抵押协议抵押权抵押房屋拆迁部门公布规定期限达成抵押协议拆迁参条例第二十五条规定实施拆迁
拆没抵押权房屋实行作价补偿抵押权抵押重新设立抵押权者抵押清偿债务方予补偿
第四章 拆迁安置
第二十七条 拆迁应安置拆房屋条例规定予安置安置房次解决应协议中明确渡期限
拆房屋指拆迁范围具正式户口公民拆迁范围具营业执者作正式办公机关团体企业事业单位
第二十八条 拆房屋安置点应根城市规划建设区求建设工程性质利实施城市规划城市旧区改建原确定
区位段迁入区位差段拆房屋适增加安置面积
第二十九条 拆非住宅房屋原建筑面积安置
第三十条 拆住宅房屋省治区直辖市民政府根实际情况原建筑面积原面积者原居住面积（简称原面积）安置
原面积安置住房困难拆房屋适增加安置面积增加安置面积具体办法省治区直辖市民政府规定
第三十条 拆房屋拆迁迁出拆迁付搬家补助费
规定渡期限拆房屋行安排住处拆迁应付时安置补助费
规定渡期限拆迁提供周转房付时安置补助费
搬家补助费时安置补助费标准省治区直辖市民政府规定
第三十二条 拆迁拆房屋双方应遵守渡期限协议拆迁擅延长渡期限拆迁提供周转房拆房屋期拒绝迁安置房腾退周转房
第三十三条 拆迁责拆房屋延长渡期限行安排住处拆房屋逾期月起应适增加时安置补助费
拆迁责拆房屋延长渡期限拆迁提供周转房拆房屋逾期月起付时安置补助费
第三十四条 拆非住宅房屋造成停产停业引起济损失拆迁付适补助费
第五章 罚
第三十五条 列行房屋拆迁部门予警告责令停止拆迁处罚款：
（） 未取房屋拆迁许证者未房屋拆迁许证规定擅拆迁
（二） 委托未取房屋拆迁资格证书单位拆迁
（三） 擅提高者降低补偿安置标准扩者缩补偿安置范围
第三十六条 拆迁正理超规定拆迁期限者擅延长渡期限房屋拆迁部门拆迁予警告处罚款
第三十七条 拆迁违反协议拒绝腾退周转房房屋拆迁部门拆迁予警告责令限期退周转房处罚款
第三十八条 条例中规定罚款具体办法省治区直辖市民政府制定
罚款全部缴国库单位截留分成
第三十九条 处罚事行政处罚决定服接处罚通知书日起十五日作出处罚决定机关级机关申请复议事复议决定服接决定书日起十五日民法院起诉事直接民法院起诉事逾期申请复议民法院起诉履行处罚决定作出处罚决定机关申请民法院强制执行
第四十条 辱骂殴房屋拆迁部门工作员阻碍房屋拆迁部门工作员执行公务公安机关治安理处罚法规规定处罚构成犯罪司法机关法追究刑事责
第四十条 房屋拆迁部门工作员玩忽职守滥职权徇私舞弊单位者级机关予行政处分构成犯罪司法机关法追究刑事责
第六章 附
第四十二条 省治区直辖市民政府根条例制定实施细
第四十三条 条例国务院房产行政部门负责解释
第四十四条 条例1991年6月1日起施行
城市商品房预售理办法
第条 加强商品房预售理维护商品房交易双方合法权益根中华民国城市房产理法制定办法
第二条 办法称商品房预售指房产开发营企业（简称开发营企业）正式建设中房屋预先出售承购承购支付定金房价款行
第三条 办法适城市商品房预售理
第四条 国务院建设行政部门口理全国城市商品房预售理
省治区建设行政部门口理行政区域城市商品房预售理
城市县民政府建设行政部门房产行政部门（简称房产理部门）负责行政区域城市商品房预售理
第五条 商品房预售应符合列条件：
（）已交付全部土权出金取土权证书
（二）持建设工程规划许证
（三）提供预售商品房计算投入开发建设资金达工程建设总投资２５％已确定施工进度竣工交付日期
第六条 商品房预售实行许证制度开发营企业进行商品房预售应城市县房产理部门办理预售登记承商品房预售许证
第七条 开发营企业申请办理商品房预售许证应提交列证件（复印件）资料：
（）开发营企业营业执
（二）建设项目投资立项规划施工等批准文件证件
（三）工程施工进度计划
（四）投入开发建设资金已达工程建设总投资２５％证明材料
（五）商品房预售方案预售方案应说明商品房位置装修标准交付日期预售总面积交付物业理等容应附商品房预售总面图
（六）需境外预售商品房应时提交允许境外销售批准文件
第八条 房产理部门接开发营企业申请应详细查验项证件
资料现场进行查勘审查合格应接申请１０日核发商品房预售许证
需境外预售应商品房预售许证注明外销例
第九条 开发营企业进行商品房预售应承购出示商品房预售许证售楼广告说明书必须载明商品房预售许证批准文号
未取商品房预售许证进行商品房预售
第十条 商品房预售开发营企业应承购签订商品房预售合预售应签约日起３０日持商品房预售合县级民政府房产理部门土理部门办理登记备案手续
商品房预售委托代理办理必须书面委托书
第十条 开发营企业进行商品房预售款项必须关工程建设
第十二条 预售商品房承购应时持关证县级民政府房产理部门土理部门办理权属登记手续
第十三条 开发营企业预售商品房中列行房产理部门处警告责令停止预售责令补办手续吊销商品房预售许证处罚款
（）未办法办理商品房预售许证
（二）挪商品房预售款项关工程建设
（三）未规定办理备案登记手续
第十四条 省治区建设行政部门直辖市建设行政部门房产行政部门根办法制定实施细
第十五条 办法建设部负责解释
第十六条 办法１９９５年１月１日起施行
住房贷款理办法
第章 总
第条 支持城镇居民购买普通住房规范住房贷款理维护贷双方合法权益根中华民国商业银行法中华民国担保法贷款通
制订办法
第二条 住房贷款（简称贷款）指贷款款发放购买普通住房贷款贷款发放住房贷款时款必须提供担保款期偿贷款息贷款权法处理抵押物质物保证承担偿息连带责
第三条 办法适中国民银行批准设立商业银行住房储蓄银行
第二章 贷款象条件
第四条 贷款象应具完全民事行力然
第五条 款须时具备条件：
具城镇常住户口效居留身份
二稳定职业收入信良偿贷款息力
三具购买住房合协议
四住房补贴低购住房全部价款３０％作购房首期付款住房补贴承担部分３０％作购房首期付款
五贷款认资产作抵押质押足够代偿力单位作保证
六贷款规定条件
第六条 款应贷款提供列资料：
身份证件（指居民身份证户口效居留证件）
二关款家庭稳定济收入证明
三符合规定购买住房合意书协议批准文件
四抵押物质物清单权属证明处分权意抵押质押证明权部门出具抵押物估价证明保证意提供担保书面文件保证资信证明
五申请住房公积金贷款需持住房公积金理部门出具证明
六贷款求提供文件资料
第三章 贷款程序
第七条 款应直接贷款提出款申请贷款收贷款申请符合求资料日起应三周款正式答复贷款审查意贷款通关规定款发放住房贷款
第八条 贷款发放贷款数额房产评估机构评估拟购买住房价值
第九条 申请住房公积金贷款购买住房款申请批准款合约定时间贷款转帐方式资金划转售房单位银行开立帐户住房公积金贷款额度高超款家庭成员休年龄交纳住房公积金数额２倍
第四章 贷款期限利率
第十条 贷款应根实际情况合理确定贷款期限长超２０年
第十条 款应贷款银行制定付息计划贷款期限１年（含１年）实行期次付息利清贷款期限１年月贷款息
第十二条 信贷资金发放住房贷款利率法定贷款利率（含浮动）减档执行贷款期限１年期（含１年）执行半年（含半年）法定贷款利率期限１３年（含３年）执行６月１年期（含１年）法定贷款利率期限３５年（含５年）执行１３年期（含３年）法定贷款利率期限５１０年（含１０年）执行３５年（含５年）法定贷款利率期限１０年３５年（含５年）法定贷款利率基础适浮浮幅度高超５％
第十三条 住房公积金发放住房贷款利率３月整存整取存款利率基础加点执行贷款期限１年３年（含３年）加１．８百分点期限３５年（含５年）加２．１６百分点期限５１０年（含１０年）加２．３４百分点期限１０１５年（含１５年）加２．８８百分点期限１５年２０年（含２０年）加３．４２百分点
第十四条 住房贷款期限１年（含１年）实行合利率遇法定利率调整分段计息贷款期限１年遇法定利率调整年初开始相应利率档次执行新利率规定
第五章 抵押
第十五条 贷款抵押物应符合中华民国担保法第三十四条规定中华民国担保法第三十七条规定抵押财产贷款抵押
第十六条 款购住房作贷款抵押物必须住房价值全额贷款抵押
第十七条 房产作抵押抵押抵押权应签订书面抵押合放款前县级方民政府规定部门办理抵押登记手续抵押合关容中华民国担保法第三十九条规定确定
第十八条 款设定抵押财产抵押期必须妥善保负维修保养保证完损责时接受贷款监督检查设定抵押物抵押期届满前贷款擅处分
第十九条 抵押期间未贷款意抵押抵押物次抵押出租转变卖馈赠
第二十条 抵押合抵押物登记日起生效款清全部贷款息时终止抵押合终止事应合约定解设定抵押权房产作抵押物解抵押权时应原登记部门办理抵押注销登记手续
第六章 质押保证
第二十条 采取质押方式出质质权必须签订书面质押合中华民国担保法规定需办理登记应办理登记手续质押合关容中华民国担保法第六十五条规定执行生效日期第七十六条第七十九条规定执行质押合款清全部贷款息时终止
第二十二条 设定质物质押期届满前贷款擅处分质押期间质物损坏遗失贷款应承担责负责赔偿
第二十三条 款足额提供抵押（质押）时应贷款认第三方提供承担连带责保证保证法必须具代偿全部贷款息力银行开立存款帐户保证然必须固定济源具足够代偿力贷款银行存定数额保证金
第二十四条 保证债权应书面形式订立保证合保证发生变更必须规定办理变更担保手续未贷款认原保证合撤销
第七章 房屋保险
第二十五条 房产作抵押款需合签订前办理房屋保险委托贷款代办关保险手续抵押期保险单贷款保
第二十六条 抵押期款理中断撤销保险保险期发生保险责范围外款错毁损款负全部责
第八章 款合变更终止
第二十七条 款合需变更必须贷双方协商意法签订变更协议
第二十八条 款死亡宣告失踪丧失民事行力财产合法继承继续履行款签订款合
第二十九条 保证失担保资格力发生合分立破产时款应变更保证重新办理担保手续
第三十条 抵押出质合规定偿全部贷款息抵押物质物返抵押出质款合终止
第九章 抵押物质物处分
第三十条 款款期限死亡失踪丧失民事行力继承受遗赠法定继承受遗赠拒绝履行款合贷款权中华民国担保法规定处分抵押物质物
第三十二条 处分抵押物质物价款足偿贷款息贷款权债务追偿价款超应偿部分贷款应退抵押出质
第三十三条 拍卖划拨国土权价款法缴纳相应缴纳土权出金款项抵押权优先受偿权
第三十四条 款合发生纠纷时贷双方应时协商解决协商成方均法申请仲裁民法院提起诉讼
第三十五条 款列情形贷款中国民银行贷款通关规定款追究违约责：
款期贷款息
二款提供虚假文件资料已造成贷款损失
三未贷款意款设定抵押权质押权财产权益拆迁出售转赠重复抵押
四款擅改变贷款途挪贷款
五款拒绝阻挠贷款贷款情况进行监督检查
六款法济组织签订损贷款权益合协议
七保证违反保证合丧失承担连带责力抵押物意外损毁足清偿贷款息质物明显减少影响贷款实现质权款未求落实新保证新抵押（质押）
第十章 附
第三十六条 住房贷款购买豪华住房城镇居民修房建住房贷款参办法执行
第三十七条 贷款根办法制定实施细报中国民银行备案
第三十八条 办法中国民银行负责解释修改
第三十九条 办法公布日起施行办法相抵触关规定时废止
住房公积金理条例
第章 总
第条 加强住房公积金理维护住房公积金者合法权益促进城镇住房建
设提高城镇居民居住水制定条例
第二条 条例适中华民国境住房公积金缴存提取理监督
条例称住房公积金指国家机关国企业城镇集体企业外商投资企业城镇私营企业城镇企业事业单位（简称单位）职职工缴存长期住房储金
第三条 职工缴存住房公积金职工单位职工缴存住房公积金属职工
第四条 住房公积金理实行住房委员会决策住房公积金理中心运作银行专户存储财政监督原
第五条 住房公积金应职工购买建造翻建修住住房单位挪作
第六条 住房公积金存贷利率中国民银行提出征求国务院建设行政部门意见报国务院批准
第七条 国务院建设行政部门会国务院财政部门中国民银行拟定住房公积金政策监督执行
省治区民政府建设行政部门负责行政区域住房公积金理工作指导
第二章 机构职责
第八条 直辖市省治区民政府市设区市应设立民政府负责财政建设等关部门负责工会代表专家组成住房委员会作住房公积金理决策机构
第九条 住房委员会住房公积金理方面履行列职责：
（）关法律法规政策制定调整住房公积金具体理措施监督实施
（二）根条例第十八条规定拟订住房公积金具体缴存例
（三）确定住房公积金高贷款额度
（四）审批住房公积金集计划
（五）审批住房公积金集计划执行情况报告
第十条 直辖市省治区民政府市设区市应精减效原设立住房公积金理中心负责住房公积金理运作
县（市）原设立住房公积金理中心确需设立应报省治区直辖市民政府批准
住房公积金理中心营利目独立事业单位
第十条 住房公积金理中心履行列职责：
（）编制执行住房公积金集计划
（二）负责记载职工住房公积金缴存提取等情况
（三）负责住房公积金核算
（四）审批住房公积金提取
（五）负责住房公积金保值
（六）编制住房公积金集计划执行情况报告
（七）承办住房委员会决定事项
第十二条 住房公积金理中心应中国民银行关规定委托住房委员会指定银行（简称受委托银行）办理住房公积金贷款结算等金融业务住房公积金帐户设立缴存等手续
住房公积金理中心应受委托银行签订委托合
第三章 缴存
第十三条 住房公积金理中心应受委托银行设立住房公积金专户
单位应住房公积金理中心办理住房公积金缴存登记住房公积金理中心审核受委托银行单位职工办理住房公积金帐户设立手续职工住房公积金帐户
住房公积金理中心应建立职工住房公积金明细帐记载职工住房公积金缴存提取等情况
第十四条 新设立单位应设立日起30日住房公积金理中心办理住房公积金缴存登记登记日起20日持住房公积金理中心审核文件受委托银行单位职工办理住房公积金帐户设立手续
单位合分立撤销者破产应发生述情况日起30日原单位者清算组织住房公积金理中心办理变更登记者注销登记办妥变更登记者注销登记日起20日持住房公积金理中心审核文件受委托银行单位职工办理住房公积金帐户转移者封存手续
第十五条 单位录职工应录日起30日住房公积金理中心办理缴存登记持住房公积金理中心审核文件受委托银行办理职工住房公积金帐户设立者转移手续
单位职工终止劳动关系单位应劳动关系终止日起30日住房公积金理中心办理变理登记持住房公积金理中心审核文件受委托银行办理职工住房公积金帐户转移者封存手续
第十六条 职工住房公积金月缴存额职工年度月均工资职工住房公积金缴存例
单位职工缴存住房公积金月缴存额职工年度月均工资单位住房公积金缴存例
第十七条 新参加工作职工参加工作第二月开始缴存住房公积金月缴存额职工月工资职工住房公积金缴存例
单位新调入职工调入单位发放工资日起缴存住房公积金月缴存额职工月工资职工住房公积金缴存例
第十八条 职工单位住房公积金缴存例均低职工年度月均工资百分五条件城市适提高缴存例具体缴存例住房委员会拟订级民政府审核报省治区直辖市民政府批准
第十九条 职工缴存住房公积金单位月工资中代扣代缴
单位应月发放职工工资日起5日单位缴存职工代缴住房公积金汇缴住房公积金专户受委托银行计入职工住房公积金帐户
第二十条 单位应时足额缴存住房公积金逾期缴存者少缴
缴存住房公积金确困难单位单位职工代表会者工会讨通住房公积金理中心审核报住房委员会批准降低缴存例者缓缴单位济效益转提高缴存例者补缴缓缴
第二十条 住房公积金存入职工住房公积金帐户日起国家规定利率计息
第二十二条 住房公积金理中心应缴存住房公积金职工发放缴存住房公积金效证
第二十三条 单位职工缴存住房公积金列规定列支：
（）机关预算中列支
（二）事业单位财政部门核定收支预算者费中列支
（三）企业成中列支
第四章 提取
第二十四条 职工列情形提取职工住房公积金帐户存储余额：
（）购买建造翻建修住住房
（二）离休退休
（三）完全丧失劳动力单位终止劳动关系
（四）户口迁出市县者出境定居
（五）偿购房贷款息
（六）房租超出家庭工资收入规定例
前款第（二）（三）（四）项规定提取职工住房公积金应时注销职工住房公积金帐户
职工死亡者宣告死亡职工继承受遗赠提取职工住房公积金帐户存储余额继承受遗赠职工住房公积金帐户存储余额纳入住房公积金增值收益
第二十五条 职工提取住房公积金帐户存储余额单位应予核实出具提取证明
职工应持提取证明住房公积金理中心申请提取住房公积金住房公积金理中心应受理申请日起3日作出准予提取者准提取决定通知申请准予提取受委托银行办理支付手续
第二十六条 缴存住房公积金职工购买建造翻建修住住房时住房公积金理中心申请住房公积金贷款
住房公积金理中心应受理申请日起15日作出准予贷款者准贷款决定通知申请准予贷款受委托银行办理贷款手续
住房公积金贷款风险住房公积金理中心承担
第二十七条 申请申请住房公积金贷款应提供担保
第二十八条 住房公积金理中心保证住房公积金提取贷款前提住房委员会批准住房公积金购买国债
住房公积金理中心提供担保
第二十九条 住房公积金增值收益应存入住房公积金理中心受委托银行开立住房公积金增值收益专户建立住房公积金贷款风险准备金住房公积金理中心理费建设城市廉租住房补充资金
第三十条 住房公积金理中心理费住房公积金理中心规定标准编制全年预算支出总额报级民政府财政部门批准住房公积金增值收益中交级财政级财政拨付
住房公积金理中心理费标准省治区直辖市民政府建设行政部门会级财政部门略高国家规定事业单位费标准制定
第五章 监督
第三十条 方关民政府财政部门应加强行政区域住房公积金集提取情况监督级民政府住房委员会通报
住房公积金理中心编制住房公积金集计划时应征求财政部门意见
住房委员会审批住房公积金集计划计划执行情况报告时必须财政部门参加
第三十二条 住房公积金理中心编制住房公积金年度预算决算应财政部门审核提交住房委员会审议
住房公积金理中心应年定期财政部门住房委员会报送财务报告财务报告社会公布
第三十三条 住房公积金理中心应法接受审计部门审计监督
第三十四条 住房公积金理中心职工权督促单位时履行列义务：
（）住房公积金缴存登记者变更注销登记
（二）住房公积金帐户设立转移者封存
（三）足额缴存住房公积金
第三十五条 住房公积金理中心应督促受委托银行时办理委托合约定业务
受委托银行应委托合约定定期住房公积金理中心提供关业务资料
第三十六条 职工单位权查询单位住房公积金缴存提取情况住房公积金理中心受委托银行拒绝
职工单位住房公积金帐户存储余额异议申请受委托银行复核复核结果异议申请住房公积金理中心重新复核受委托银行住房公积金理中心应收申请日起5日予书面答复
职工权揭发检举控告挪住房公积金行
第六章 罚
第三十七条 违反条例规定单位办理住房公积金缴存登记者单位职工办理住房公积金帐户设立手续住房公积金理中心责令限期办理逾期办理处1万元5万元罚款
第三十八条 违反条例规定单位逾期缴者少缴住房公积金住房公积金理中心责令限期缴存逾期缴存申请民法院强制执行
第三十九条 违反条例规定挪住房公积金追回挪住房公积金违法没收违法入住房公积金构成犯罪法追究刑事责尚构成犯罪直接负责员直接责员法予行政处分
第四十条 违反条例规定住房公积金理中心提供担保直接负责员直接责员法予行政处分
第四十条 国家机关工作员住房公积金监督理工作中滥职权玩忽职守徇私舞弊构成犯罪法追究刑事责尚构成犯罪法予行政处分
第七章 附
第四十二条 住房公积金财务理会计核算办法国务院财政部门商国务院建设行政部门制定
第四十三条 条例施行前尚未办理住房公积金缴存登记职工住房公积金帐户设立手续单位应条例施行日起60日住房公积金单位中心办理缴存登记受委托银行办理职工住房公积金帐户设立手续
第四十四条 条例发布日起施行
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