案例分析总结（两套总结版）
总结纳已
总结1：
案例分析考试指错题中常见错误1
估价报告身完善
1缺少规范中估价报告规范格式求必备项目
2估价象描述清
（1）没说明估价象产权没说明委托方否拥估价象土权房屋权
（2）估价象性质没描述清楚
（3）估价象物质实体状况描述清楚
3行文谴词造句（术语准词带强烈感情色彩词义含糊）
4逻辑严谨
（1）前致（数方法选测算程中方法运标题容数源出处判断推理没充足理）
5写作错误
（1）评估结果中没说明币种没进行写
（2）外币表达结果没写明折算成民币汇率
（3）表达形式科学[size][size][size][size][size][size][size][size][size][color]
案例分析指错题中常见错误2
二估价方法选错误
1种估价方法
2市场较法没
3收益性房产估价未选收益法作中种估价方法
4具投资开发开发潜力房产估价未选假设开发法作中种估价方法
5适宜采种估价方法进行估价没时采种估价方法进行估价估价方法选没结合估价象特点符合关规定
理分析中指错题中常见错误3
三应估价方法时错误
1收益法
（1）收益期限确定错误
（2）没客观收益正常费作价格评估
（3）客观收益没考虑未变化
（4）收益测算错误没考虑收租率入住率满客率没考虑公流通求取方法错误收益计算中关面积套错
（5）正常费测算错误
A费测算遗漏项目增加合理项目第次性支付费总收益直接相关费作获取客观收益直接必费第二租赁房产采收益法评估时正常费中税金计算计算房产税没计算营业税附加土税第三营房产正常费计算中遗漏营利润第四税作总费组成部分
B费计算中计费基础错误
C费计算方法错误
D参数确定错误
E总费中包含折旧费
F带租约房产转评估租约期总费扣项目没租赁合约定
（6）资化率确定错误
A资化率选定错误
B途部分采相资化率
C安全利率选择错误
D物价涨率济增长率作资化率
案例分析指错题中常见错误4
2市场较法
（1）修正系数确定没充足理
（2）较实例数量够没达三（含三）实例
（3）修正系数取值统规范较物参物相互颠倒
（4）单项修正实例成交价格调整幅度超20者项修正实例成交价格综合调整幅度超30
（5）较修正方错误
（6）实例符合条件
（7）区域素素混淆请
（8）区域素素具体较修正项目选择没结合估价象实例差异
（9）区域素素具体较修正项目选择没评估象特点结合起（10）较修正项目漏项
（11）间接较直接较混淆清
（12）区域素较修正涵理解错误
×××××××××××××××××××××××××××××××××××××××××××××××××
总结2：
房产估价报告常见错误1
报告书完整（8项容）
1 封面
2 目录
3 致委托方函
4 估价师声明
5 估价假设限制条件
6 估价结果报告
7 估价技术报告
8 附件
二报告书完整
1 估价结果报告书漏项（13项容）
) 委托方（委托单位全称法定代表住委托姓名住）二) 估价方（估价机构全称法定代表住估价资格等级）
三)估价象（概说明估价象状况包括物质实体状况权益状况中土说明应包括：名称坐落面积形状四周围环境景观基础设施完备程度土整程度势质水文状况规划限制条件利现状权属状况建筑物说明应包括：名称坐落面积层数建筑结构装修设施设备面布置工程质量建成年月维护保养情况公配套设施完备程度利现状权属状况）
四) 估价目（说明次估价目应方）
五) 估价时点（说明评估客观合理价格价值应年月日）
六) 价值定义（说明次估价采价值标准价值涵）
七) 估价（说明次估价房产估价规范国家方法律法规委托方提供关资料估价机构估价员掌握搜集关资料）
八) 估价原（说明次估价遵循房产估价原）
九) 估价方法（说明次估价思路采方法估价方法定义）
十） 估价结果（说明次估价终结果应分说明总价单价附写金额外币表示应说明估价时点中国民银行公布民币市场汇率中间价注明折合民币价格）
十) 估价员（估价员姓名估价资格职称签名盖章）
十二) 估价作业日期（说明次估价起止年月日）
十三) 估价报告应效期（说明估价报告应效期表达某年月日止表达长年限年）
2 估价技术报告漏项（7项容）
) 素分析
二) 区域素分析
三) 市场背景分析（详细说明分析类似房产市场状况包括现预见未）
四) 高佳分析（详细分析说明估价象高佳）
五) 估价方法选（详细说明估价思路采方法理）
六) 估价测算程（详细说明测算程参数确定等）
七) 估价结果确定（详细说明估价结果确定理）
案例分析中常见错误2
估价象属房产
1) 土权交代清
2) 土权性质交代清出划拨土集体土国土等
3) 土年限交代清起止年月等（划拨土需交代）
4) 否具土权证没交代
5) 否具房屋权证没交代
6) 房屋途交代清
7) 建筑物结构交代清
8) 房屋建成年代交代清
9) 房屋权属交代清（特抵押情况）
10) 房屋状态交代清楚（建工程投入数量）
二估价方法选错误
1种估价方法
2市场较法没
3收益性房产估价未选收益法作中种估价方法
4具投资开发开发潜力房产估价未选假设开发法作中种估价方法
5适宜采种估价方法进行估价没时采种估价方法进行估价估价方法选没结合估价象特点符合关规定
三应估价方法时错误
1收益法
（1）收益期限确定错误
（2）没客观收益正常费作价格评估
（3）客观收益没考虑未变化
（4）收益测算错误没考虑收租率入住率满客率没考虑公流通求取方法错误收益计算中关面积套错
（5）正常费测算错误
A费测算遗漏项目增加合理项目第次性支付费总收益直接相关费作获取客观收益直接必费第二租赁房产采收益法评估时正常费中税金计算计算房产税没计算营业税附加土税第三营房产正常费计算中遗漏营利润第四税作总费组成部分
B费计算中计费基础错误
C费计算方法错误
D参数确定错误
E总费中包含折旧费
F带租约房产转评估租约期总费扣项目没租赁合约定
（6）资化率确定错误
A资化率选定错误
B途部分采相资化率
C安全利率选择错误
D物价涨率济增长率作资化率
2市场较法
（1）修正系数确定没充足理
（2）较实例数量够没达三（含三）实例
（3）修正系数取值统规范较物参物相互颠倒
4）单项修正实例成交价格调整幅度超20者项修正实例成交价格综合调整幅度超30
（5）较修正方错误
（6）实例符合条件
7）区域素素混淆请
8）区域素素具体较修正项目选择没结合估价象实例差异
9）区域素素具体较修正项目选择没评估象特点结合起
（10）较修正项目漏项
（11）间接较直接较混淆清
（12）区域素较修正涵理解错误
案例分析改错题总结3
1估价报告结构讲容完整
a缺委托估价方
b缺受理估价方
c估价象概况交代清需资料收集全面
土需说明：名称坐落面积形状四途生熟程度土现状质条件产权状况说明土权起止期价区类等建筑物需说明：名称坐落（门牌）面积楼层数结构装修设备建成年代途产权状况证明等单独估价建筑物时土证明外应环境作简说明
d缺估价目目清
种条件状态价格熟毛开发场项目完成时土已完工建筑建工程期期房现房等
e估价时点：段时间某日
f缺估价估价方法操作估价目相配合合法性等
房产估价案例分析总结记录4
综合察
1估价规范估价报告案例否符合规范格式容描述项目否完全合适书写方式词称呼符号序号术语写错字等否准确
2察估价方法否估价目估价象适估价技术路线否正确
3估价时点否准确
4修正年限否正确
5检查计算否正确前数否应致
6采方法否合理说明理
7项数应源必时说明
8注意利息计算方式期限
9报告效期应报告完成日准
10现实途法定途相符
11估价选两种估价方法符合求选取舍应理(1)条件选市场较法(2)收益性房产收益法(3)具投资开发潜力开发法
12注意价格称谓否错误（准收益积算）
13察估价类型规范求
14道题定细心首先指出错误进行改正切忌认真正确改错倒扣分
16纠纷房屋拆迁房屋拍卖等特殊估价应注意特说明原状况
17注意估价特殊规定设定抵押权国划拨土等等
18保险估价应首先明确否包含间接损失说明否修复
19基准价修正法中基础设施进行修正年限否明确
二较法： 1较实例途结构等必须致致适应说明
2否统价格基础：付款方式单价统币种货币单位面积涵面积单位交易税费负担否正常
3实例应少三
4实例应修正差应太次单项修正超20综合修正超30
5实例否供求区规模否相权利性质类型价目应该吻合价格否正常交易价格修正（必说明）
6日期修正时间(般1年)方法公式状况否进行修正公式方法付款方式
7终准价格否进行综合说明（方法否正确）收益法： 1总费总收益计算否准确正确租金计算否漏项重复否计算收益时考虑出租率出租收益否稳定
2资化率否合理综合土建筑物相较
3安全利率选取应必说明
4否考虑租金未变化
5收益限年限扣折旧土摊销成
6收益租约租约租约客观收益空置考虑客观租金
7收益均应年单位查否致
成法： 1成应社会均成客观成
2注意种物业价格构成（商品房农征拆迁房屋）
3注意保险估价计价评估抵押价值时土价值考虑否正确直接间接损失修复应说明
4销售税费销售收入成税费构成否正确
5入股估价应说明入股途
6注意计税方式否正确房产税减原值1030市场价格出租居民房4营业税3
7预售价值应销售价格中扣估价报告中
8折旧计算否正确(包括年限项目公式)
9成计算非成价
10长寿命折旧减短寿命重置价格
假设法1预期价值应减理费销售费税购入土税费（71）
2察项目否齐全（236）否项目具体表述利计算风险损失
3传统方法现金流法注意事项现金流计利润利息传统折现
4注意项目必须投资开发开发潜力房产
5未途应该合法符合高佳原
具体容教材中位置
技术构成3 分割合135 农业280
确定技术路线23 纠纷141 特殊282
评估方法综述31 拍卖159 写作295
实质难点37 企业180
方法选51 居住192
国土出61 商业207
转价格72 办公216
租赁价格79 旅馆226
抵押价格91 餐饮241
保险114 娱乐246
征拆迁124 工业270
文档香网(httpswwwxiangdangnet)户传
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总结纳已
总结1：
案例分析考试指错题中常见错误1
估价报告身完善
1缺少规范中估价报告规范格式求必备项目
2估价象描述清
（1）没说明估价象产权没说明委托方否拥估价象土权房屋权
（2）估价象性质没描述清楚
（3）估价象物质实体状况描述清楚
3行文谴词造句（术语准词带强烈感情色彩词义含糊）
4逻辑严谨
（1）前致（数方法选测算程中方法运标题容数源出处判断推理没充足理）
5写作错误
（1）评估结果中没说明币种没进行写
（2）外币表达结果没写明折算成民币汇率
（3）表达形式科学[size][size][size][size][size][size][size][size][size][color]
案例分析指错题中常见错误2
二估价方法选错误
1种估价方法
2市场较法没
3收益性房产估价未选收益法作中种估价方法
4具投资开发开发潜力房产估价未选假设开发法作中种估价方法
5适宜采种估价方法进行估价没时采种估价方法进行估价估价方法选没结合估价象特点符合关规定
理分析中指错题中常见错误3
三应估价方法时错误
1收益法
（1）收益期限确定错误
（2）没客观收益正常费作价格评估
（3）客观收益没考虑未变化
（4）收益测算错误没考虑收租率入住率满客率没考虑公流通求取方法错误收益计算中关面积套错
（5）正常费测算错误
A费测算遗漏项目增加合理项目第次性支付费总收益直接相关费作获取客观收益直接必费第二租赁房产采收益法评估时正常费中税金计算计算房产税没计算营业税附加土税第三营房产正常费计算中遗漏营利润第四税作总费组成部分
B费计算中计费基础错误
C费计算方法错误
D参数确定错误
E总费中包含折旧费
F带租约房产转评估租约期总费扣项目没租赁合约定
（6）资化率确定错误
A资化率选定错误
B途部分采相资化率
C安全利率选择错误
D物价涨率济增长率作资化率
案例分析指错题中常见错误4
2市场较法
（1）修正系数确定没充足理
（2）较实例数量够没达三（含三）实例
（3）修正系数取值统规范较物参物相互颠倒
（4）单项修正实例成交价格调整幅度超20者项修正实例成交价格综合调整幅度超30
（5）较修正方错误
（6）实例符合条件
（7）区域素素混淆请
（8）区域素素具体较修正项目选择没结合估价象实例差异
（9）区域素素具体较修正项目选择没评估象特点结合起（10）较修正项目漏项
（11）间接较直接较混淆清
（12）区域素较修正涵理解错误
×××××××××××××××××××××××××××××××××××××××××××××××××
总结2：
房产估价报告常见错误1
报告书完整（8项容）
1 封面
2 目录
3 致委托方函
4 估价师声明
5 估价假设限制条件
6 估价结果报告
7 估价技术报告
8 附件
二报告书完整
1 估价结果报告书漏项（13项容）
) 委托方（委托单位全称法定代表住委托姓名住）二) 估价方（估价机构全称法定代表住估价资格等级）
三)估价象（概说明估价象状况包括物质实体状况权益状况中土说明应包括：名称坐落面积形状四周围环境景观基础设施完备程度土整程度势质水文状况规划限制条件利现状权属状况建筑物说明应包括：名称坐落面积层数建筑结构装修设施设备面布置工程质量建成年月维护保养情况公配套设施完备程度利现状权属状况）
四) 估价目（说明次估价目应方）
五) 估价时点（说明评估客观合理价格价值应年月日）
六) 价值定义（说明次估价采价值标准价值涵）
七) 估价（说明次估价房产估价规范国家方法律法规委托方提供关资料估价机构估价员掌握搜集关资料）
八) 估价原（说明次估价遵循房产估价原）
九) 估价方法（说明次估价思路采方法估价方法定义）
十） 估价结果（说明次估价终结果应分说明总价单价附写金额外币表示应说明估价时点中国民银行公布民币市场汇率中间价注明折合民币价格）
十) 估价员（估价员姓名估价资格职称签名盖章）
十二) 估价作业日期（说明次估价起止年月日）
十三) 估价报告应效期（说明估价报告应效期表达某年月日止表达长年限年）
2 估价技术报告漏项（7项容）
) 素分析
二) 区域素分析
三) 市场背景分析（详细说明分析类似房产市场状况包括现预见未）
四) 高佳分析（详细分析说明估价象高佳）
五) 估价方法选（详细说明估价思路采方法理）
六) 估价测算程（详细说明测算程参数确定等）
七) 估价结果确定（详细说明估价结果确定理）
案例分析中常见错误2
估价象属房产
1) 土权交代清
2) 土权性质交代清出划拨土集体土国土等
3) 土年限交代清起止年月等（划拨土需交代）
4) 否具土权证没交代
5) 否具房屋权证没交代
6) 房屋途交代清
7) 建筑物结构交代清
8) 房屋建成年代交代清
9) 房屋权属交代清（特抵押情况）
10) 房屋状态交代清楚（建工程投入数量）
二估价方法选错误
1种估价方法
2市场较法没
3收益性房产估价未选收益法作中种估价方法
4具投资开发开发潜力房产估价未选假设开发法作中种估价方法
5适宜采种估价方法进行估价没时采种估价方法进行估价估价方法选没结合估价象特点符合关规定
三应估价方法时错误
1收益法
（1）收益期限确定错误
（2）没客观收益正常费作价格评估
（3）客观收益没考虑未变化
（4）收益测算错误没考虑收租率入住率满客率没考虑公流通求取方法错误收益计算中关面积套错
（5）正常费测算错误
A费测算遗漏项目增加合理项目第次性支付费总收益直接相关费作获取客观收益直接必费第二租赁房产采收益法评估时正常费中税金计算计算房产税没计算营业税附加土税第三营房产正常费计算中遗漏营利润第四税作总费组成部分
B费计算中计费基础错误
C费计算方法错误
D参数确定错误
E总费中包含折旧费
F带租约房产转评估租约期总费扣项目没租赁合约定
（6）资化率确定错误
A资化率选定错误
B途部分采相资化率
C安全利率选择错误
D物价涨率济增长率作资化率
2市场较法
（1）修正系数确定没充足理
（2）较实例数量够没达三（含三）实例
（3）修正系数取值统规范较物参物相互颠倒
4）单项修正实例成交价格调整幅度超20者项修正实例成交价格综合调整幅度超30
（5）较修正方错误
（6）实例符合条件
7）区域素素混淆请
8）区域素素具体较修正项目选择没结合估价象实例差异
9）区域素素具体较修正项目选择没评估象特点结合起
（10）较修正项目漏项
（11）间接较直接较混淆清
（12）区域素较修正涵理解错误
案例分析改错题总结3
1估价报告结构讲容完整
a缺委托估价方
b缺受理估价方
c估价象概况交代清需资料收集全面
土需说明：名称坐落面积形状四途生熟程度土现状质条件产权状况说明土权起止期价区类等建筑物需说明：名称坐落（门牌）面积楼层数结构装修设备建成年代途产权状况证明等单独估价建筑物时土证明外应环境作简说明
d缺估价目目清
种条件状态价格熟毛开发场项目完成时土已完工建筑建工程期期房现房等
e估价时点：段时间某日
f缺估价估价方法操作估价目相配合合法性等
房产估价案例分析总结记录4
综合察
1估价规范估价报告案例否符合规范格式容描述项目否完全合适书写方式词称呼符号序号术语写错字等否准确
2察估价方法否估价目估价象适估价技术路线否正确
3估价时点否准确
4修正年限否正确
5检查计算否正确前数否应致
6采方法否合理说明理
7项数应源必时说明
8注意利息计算方式期限
9报告效期应报告完成日准
10现实途法定途相符
11估价选两种估价方法符合求选取舍应理(1)条件选市场较法(2)收益性房产收益法(3)具投资开发潜力开发法
12注意价格称谓否错误（准收益积算）
13察估价类型规范求
14道题定细心首先指出错误进行改正切忌认真正确改错倒扣分
16纠纷房屋拆迁房屋拍卖等特殊估价应注意特说明原状况
17注意估价特殊规定设定抵押权国划拨土等等
18保险估价应首先明确否包含间接损失说明否修复
19基准价修正法中基础设施进行修正年限否明确
二较法： 1较实例途结构等必须致致适应说明
2否统价格基础：付款方式单价统币种货币单位面积涵面积单位交易税费负担否正常
3实例应少三
4实例应修正差应太次单项修正超20综合修正超30
5实例否供求区规模否相权利性质类型价目应该吻合价格否正常交易价格修正（必说明）
6日期修正时间(般1年)方法公式状况否进行修正公式方法付款方式
7终准价格否进行综合说明（方法否正确）收益法： 1总费总收益计算否准确正确租金计算否漏项重复否计算收益时考虑出租率出租收益否稳定
2资化率否合理综合土建筑物相较
3安全利率选取应必说明
4否考虑租金未变化
5收益限年限扣折旧土摊销成
6收益租约租约租约客观收益空置考虑客观租金
7收益均应年单位查否致
成法： 1成应社会均成客观成
2注意种物业价格构成（商品房农征拆迁房屋）
3注意保险估价计价评估抵押价值时土价值考虑否正确直接间接损失修复应说明
4销售税费销售收入成税费构成否正确
5入股估价应说明入股途
6注意计税方式否正确房产税减原值1030市场价格出租居民房4营业税3
7预售价值应销售价格中扣估价报告中
8折旧计算否正确(包括年限项目公式)
9成计算非成价
10长寿命折旧减短寿命重置价格
假设法1预期价值应减理费销售费税购入土税费（71）
2察项目否齐全（236）否项目具体表述利计算风险损失
3传统方法现金流法注意事项现金流计利润利息传统折现
4注意项目必须投资开发开发潜力房产
5未途应该合法符合高佳原
具体容教材中位置
技术构成3 分割合135 农业280
确定技术路线23 纠纷141 特殊282
评估方法综述31 拍卖159 写作295
实质难点37 企业180
方法选51 居住192
国土出61 商业207
转价格72 办公216
租赁价格79 旅馆226
抵押价格91 餐饮241
保险114 娱乐246
征拆迁124 工业270
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