深圳市龙岗工业区
出口加工区物流联盟规划
深圳市博伦企业理咨询限公司
二〇〇年十二月十日
目 录
前 言 4
（）现代物流关概念 4
（二）工业区物流建设概述 5
（三）工业区物流建设社会济意义 6
1满足物流需求 促进济发展 6
2提升核心竞争力 增创发展新优势 6
二工业区物流发展商基情况 7
三工业区物流项目方案设计（规划） 7
（）工业区物流环境分析 7
1深圳物流产业规划情况 8
2工业区物流发展基础设施 9
３工业区物流发展政策优势 11
4工业区物流资发展资源条件 12
5工业区物流发展市场前景 13
6入世物流发展带机会 14
（二）工业区物流园区址选择 15
（三）工业区物流发展目标定位 16
1具体目标定位 17
2产业规模定位 18
3产业贡献定位 18
4部功结构定位 18
（四）工业区物流功需求设计 18
1 运输服务功 …………………………………………………………………………… 19
2储存服务功 ……………………………………………………………………………… 19
3装卸搬家功 ……………………………………………………………………………… 19
4包装服务功 ……………………………………………………………………………… 19
5流通加工功 ……………………………………………………………………………… 19
6 物流信息处理功 19
7物流结算功 ………………………………………………………………………… 19
8需求预测功 ……………………………………………………………………………… 19
9物流系统设计咨询功 ………………………………………………………… 19
10放流教育培训功 …………………………………………………………… 19
（五）工业区物流设施规划 21
1园区面积利原 21
2物流基础设施布局原 21
3道路布局原 22
4园区门布局原 22
5园区布局关问题探讨 23
6工业区物流设施建设规模 23
（六）工业区物流发展战略 25
1观念领先战略 ……………………………………………………………………………… 25
2科技支持战略 25
3服务创新战略 ……………………………………………………………………………… 25
4效益战略 ……………………………………………………………………………… 26
5联盟发展战略 ……………………………………………………………………………… 26
（七）工业区物流建设产业政策 26
1国优惠政策 ……………………………………………………………………………… 26
2税收优惠政策 27
3工商优惠政策 ……………………………………………………………………………… 28
4户籍优惠政策 ……………………………………………………………………………… 28
5率先投资优惠政策 ……………………………………………………………………………… 28
6产业调控优惠政策 ……………………………………………………………………………… 28
（八）工业区物流项目建设措施计划 28
1项目资金筹措途径 28
2项目建设工期排序 29
3项目建设运作理 29
四工业区物流项目评价 30
（）济效益评价 30
1项目总投资估算 30
2济效益评价 31
（二）工业区物流项目风险评价 32
1发展物流存利市场素 33
2投资者缺乏发展物流信心 34
3缺乏物流产业统理
4现代物流业面竟激烈争 35
（三）工业区物流项目综合评价（结） 35
前 言
（）现代物流关概念
物流国80年代末日引进外语时间短概念新日美国引进美国二次战中种模糊效行战逐渐发展成较确切理化物流定义物流指满足客户需求目提高原材料制品制成品相关信息供应消费流动储存效率进行计划实施控制程物流活动目通信息技术运输手段制造商供应商零售商实现零库存理想
物流产业指物流活动点行业群体现代物流产业构成包括四行业：
1物流基础行业：行业种运输线路运输线路交汇节点构成系统
2第三方物流业：指物流劳务供方需方外第三方完成物流服务物流运作方式第三方指提供物流交易双方部分全部物流功外部服务提供者
3物流信息系统行业：行业提供物流系统软硬件提供系统理计算机系统技术通信技术物流领域独特组合
4货物流：营物流部分事第三方物流活动
物流功性活动包括需求预测订单处理客户服务分销配送物料采购存货控制交通运输仓库理工业包装物资搬运工厂仓库配送中心选址零配件技术服务支持退货处理废弃物废弃产品回收处理等环节功素集合成系统进行体化理实现物流联盟现代物流发展新趋势深圳市龙岗工业区深圳出口加工区物流联盟建项目建设首选方案
（二）工业区物流建设概述
深圳市龙岗工业区深圳出口加工区物流联盟（简称工业区物流）计划选址深圳市龙岗工业区深圳出口加工区立足深圳辐射周边区规划定位工业区物流现龙岗工业区深圳出口加工区工商企业托联结深圳生产企业连锁商业港口铁路机场等游游流通程形成物流联盟网络履盖广东珠三角全国战略点区联系国际著名物流企业形成海陆空运相结合式联运国际物流供应链集散点实现集装箱进出口快速集中转分检分送深圳出口加工区初步形成区物流区外物流结合营物流外协物流结合物流联盟产业
工业区物流集加工贸易转口仓储金融运输服务物流等诸功体投资关税货物保税加工货物存储税收外汇理等方面实施优惠政策国际航运集团物流跨国企业进驻深圳出口加工区项目率先实行深圳出口加工区干规定项优惠政策
工业区物流计划控制范围占20方公里计划总投资3亿元初期投资1亿元建设（购置）物流基础设施物流项目招商工作物流联盟区控制范围分步建设首期开发分国综合物流联盟（园区）国际中转物流联盟（园区）两部分 国综合物流园区占2方公里市场信息产品配送现代仓储式联运商品交易五位体物流联盟模式发展国物流国际中转物流园区占1方公里海陆空联运模式发展国际物流实现年配送量100亿元略深圳现湖物流基（详见附件1）
工业区物流充分利身良物流产业环境加快发展步伐巩固强化行业中竞争优势市场导计划分步全国战略点区建立干区域性型物流联盟基节点间通先进物流资讯系统联成机运作整体全面提升全国物流网络操作力时风险投资参股合作融资租赁理输出等种物流联盟（合作）方式充分利客户合作伙伴固化物流领域物流设备设施等存量资源扩物流市场份额实现低成运营营理念时加国际间合作争取加入WTO新台阶导物流市场
（三）工业区物流建设社会济意义
1满足物流需求 促进济发展
龙岗工业区深圳出口加工区占170万方公里区现工商企业30家外资区投资企业激剧增加企业急需物流服务工业区物流正直接满足日益增长龙岗工业区深圳出口加工区工商企业物流服务需求
龙岗工业区深圳出口加工区特殊投资创业环境政府优惠政策扶持吸引路商家纷踏进入区投资创业热潮日益高涨工业区物流建设力促进龙岗工业区深圳出口加工区工商企业发展壮
次工业区物流处特殊理位置彼邻深圳盐田港口满足国际国驻深圳企业物流服务需求快建设发展工业区物流发展深圳龙岗济具十分重意义加快外工业区物流建设实现深圳市龙岗区十五发展战略目标迎接国加入WTO更加激烈国际竞争挑战具十分重现实意义
2提升核心竞争力 增创发展新优势
根具关资料预测表明果十五期间中国物流成占GDP例降低15％年全社会直接节省约2400亿元物流成处济发展前深圳市龙岗区言果物流成占GDP例降更低社会带更观济效益降低成提高竞争力增创发展新优势
国际物流产业认国民济区济发展动脉基础产业国现已加入WTO新形势龙岗区域济发展面新发展机遇挑战方面国进出日贸易转口贸易量幅度增长迫切需开发新型产业支柱根龙岗工业区深圳出口加工区现资源条件条件全力推进现代物流产业新产业开发合理选择
二工业区物流发展商基情况
龙岗工业区开发理公司作工业区物流发起深圳市政府直属龙岗工业区投资兴办型园区开发企业公司注册资金亿元民币总资产1．4亿元房产开发业高科技丁业园区生活配套开发重点物流运输物业理策划咨询商务服务配套公司成立先开发龙岗燕子岭榕园山庄新世纪厂房等房产项目20万方米投资成立硅峰软件海翔房产公司博纳光通讯园丁业区运输公司丁业区物业理公司智诲项目策划公司巨泽咨询服务公司等8家二级企业．目前硅峰软件园已包括金软件北方正等家著名间阶入园协议园区建设正进行中工业区物流建设提供土供电供水通讯交通等资源起动资金组织项目工业设计证报建招商引资市场拓展工作建设程环节工作提供强力支持资金技术政策等资源条件
三工业区物流项目方案设计（规划）
（）工业区物流环境分析
深圳市国民济社会发展十五计划纲发展现代物流产业作深圳市济发展新增长点明确提出建立开放现代化物流网络体系物流产业作三支柱产业予重点扶持现代物流作概念中国热炒时深圳已抢占先机迈出坚实步海陆空立体交通运输网络通达八方类专业批发市场花开四面类物流园区建设火荼电子信息台已具雏形1999年深圳市交通局深圳市投资理公司先邀请美国盖兰德咨询公司日佐川急便株式会社深两家全球著名交通运输专业咨询公司著名物流企业深圳进行次考察出结：深圳全球济中起领先作条件已具备
拥优秀环境资源
1深圳物流产业规划情况
深圳十五规划深圳发展目标：力发展两港运输时建设现代综合交通运输网（包括公路网轨道交通网铁路网等）物流信息网两台盐田港区西部港区笋岗机场龙华湖六物流园区加快现代化专业物流服务发展引进建设批型物流配送中心两港运输铁路公路运输仓储批发配送等业务全面结合深圳建设成国际物流重点区域物流基础城市配送支撑层次综合性物流联盟城市目前深圳现代物流业已起步第三方物流配送中心正迅速兴起批物流园区建设已启动实施批传统仓储运输企业利深圳立体化交通条件信息化网络化供应链技术力发展第三方物流现代物流企业转型涌现出招商局物流集团代表十家专业物流企业居全国行前列
深圳市现代物流业发展规划实施方案正组织制定中规划提出深圳现代物流业发展目标：
（1）形成规模优势成深圳济发展支柱产业
（2）积极整合物流资源实现物流系统战略性功重组完善综合性运输体系构建促进高新技术产业带发展现代物流支撑系统
（3）构筑物流信息台加速建设完善深圳国际集装箱式联运 E DI服务中心力发展电子商务构筑现代化全程电子物流网络
（4）港强市加快集装箱枢纽港航空货运中心建设
（5）建设规模采购配送中心发展连锁商业
规划时确定深圳重点建设六物流园区形成特区西部港区笋岗—清水河东部港区圈层特区外机场航空龙华湖外圈层现代物流产业圈六园区定位清晰：
西部港区物流园区：综合性港口物流园区发展集装箱散杂货集散中转拆拼箱组装加工等服务
笋岗—清水河物流园区：城市消费性配送型物流园区集专业化商品批发配送储存运输展示交易体建成区域性专业市场物流配送中心采购中心购物中心
东部港区物流园区：国际货运枢纽型物流园区国际集装箱中转仓储拆拼加工海关查验功
机场航空物流园：国际国航空货运中心托国际知名航空公司开展国际货运代理深圳高新技术企业提供服务
龙华物流园区：陆路口岸物流园区功出入境集装箱接驳物流中心配送进出口货物代理集装箱箱点等说陆路口岸延伸
湖物流园区：陆路转运枢纽型物流园区托铁路作发展公铁联运海铁联运中转功物流基时作铁路运进深圳消费性物资集中供配货点
2工业区物流发展基础设施
深圳建设发展物流产业优势谓天独厚背珠三角毗邻香港理位置十分优越盐田蛇口赤湾等三集装箱港区水深条件良停泊世界集装箱班轮年深圳港集装箱吞吐量已跻身全球第11位公路已形成高速公路骨干海港空港铁路公路陆路口岸接点高效运输网络盐南铁路分深圳东西港区京广京九两全国铁路动脉相连接
着美国联邦快递深开辟国际货运班线南航货运区选址深圳型航空货运区已初具规模交通理体制种运输方式合理布局横交错互相衔接缩短深圳世界距离加珠三角市场中占全国生产总值约10％产品进出口额占全国1／3条件深圳称发展物流业流城市
外遍布全市400GSM基站800兆线集群通ATM宽带骨干网ADSL宽带接入网等相继建成现代物流企业实现快速准时运输货物踪服务科学制定运输计划提供效硬件技术环境规划概念操作许业专家深圳物流发展规划缜密实际操作性表示赞赏
十五规划深圳发展目标：力发展两港运输时建设现代综合交通运输网（包括公路网轨道交通网铁路网等）物流信息网两台加快现代化专业物流服务发展引进建设批型物流配送中心两港运输铁路公路运输仓储批发配送等业务全面结合深圳建设成国际物流重点区域物流基础城市配送支撑层次综合性物流联盟城市
盐田港位深圳市东部东梅沙毗邻西接沙头角南香港九龙半岛隔海相北横岗龙岗工业区盐田港中心百公里半径范围函盖香港澳门广州珠江三角洲新兴城市发达区里交通便捷陆路深圳市中心10公里香港粉岭13公里疏港公路连接区公路干线疏港铁路连接港区京广京九铁路干线水路香港维利亚港53海里港区海面宽阔水深浪淤积少型船舶进出锚泊国少天然良港
深圳盐田港集团限公司受深圳市民政府委托负责统规划统建设统营统理盐田港区方开发区盐田港集团限公司独立济实体拥1家市公司13家直属企业5家联企业4家中外合资企业截止1997年底总资产达85亿元净资产达488亿元分年增长495534营范围涉港口铁路公路隧道汽车运输房产商贸物业理保税仓储海运输驳供水工程监理船舶修理广告森林开发等十领域
盐田港建设目标港城区总体规划：
l 建设万吨级泊位50全部建成盐田港成集装箱中转体功综合性港口年处理集装箱力达9000万标箱左右包括散杂货年吞吐力达1亿吨12亿吨
l 开发港区方陆域30方公里左右兴建港口相配套种设置逐步形成集航运仓储工业商贸金融旅游信息商住体现代化国际性港口卫星城
３工业区物流发展政策优势
中央政府部门方级政府已充分认识物流业现代济中重位作年工业生产部门贸外贸部门交通运输部门加发展现代物流工作力度纷纷举办学班研讨会组织员国外培训考察指导属行业企业现代物流方发展解山东海北京深圳青岛长春等许方政府已现代物流业列政府支持发展重点产业新济增长点山东省通年时间宣传探索现已类型企业中开始启动优化企业物流理试点工作
深圳出口加工区2000年4月国务院批准成立151出口加工区尤颗璀灿明珠镶嵌深圳市龙岗工业区面积3方公里根加工区发展需国务院批准扩范围周围具广阔发展空间
刚刚结束中国产深圳市第三次代表会广东省委副书记深圳市委书记张高丽次强调加快物流产业发展深圳建设成区域性物流中心
张高丽书记题增创新优势 更层楼 率先基实现社会义现代化会报告中指出：充分发挥海陆空立体交通网络功基建成现代综合交通体系运输台邮电通讯网络技术信息台深圳港建成国综合运输体系中枢纽港跻身世界集装箱港前列航空货运新济增长点深圳空港初步成华南区国际航空货运枢纽港力发展电子商务全程物流服务加强类专业市场物流基建设提高周边区域配送力增强国外市场辐射功建立市场济相适应物流机制幅度提升深圳物流产业优势 张高丽书记求五年里龙岗区稳定提升加工贸易发展三高农业成高新技术产品出口加工基物流配送基海滨旅游渡假基
提高办事效率深圳市政府成立深圳市龙岗工业区深圳出口加工区理委员会行市级济理权限深圳出口加工区干规定已公布实施标志着出口加工区高工作效率优质服精简便手续优惠条件迎接您加盟
深圳出口加工区隔离设施海关监设施全部海关总署求建设设层达9．l公里铜板围网闸口查检场闭路电视监控系统等区道路横宽阔水电网齐全光纤电缆宽带传输网络铺设完成电子化智型现代化工业园区展现眼前出口加工区已6家国际知名企案相继签约落户投资总额达十亿美元工业区物流建设提供十分优越政策环境丰富物流资源
时深圳市委市政府紧锣密鼓制定相关优惠政策吸引中外企业投身物流业年全球著名跨国物流公司趋鹜纷沓配送方面较影响CIRCLE公司年深设立办事处世界第二航空表速递公司DHL已完成前期调研工作亚太分驳中心否迁深圳期揭晓货运量名列世界第三日铁集团负责日前表示深圳重点建设面整华南区物流区世界船公司马士基公司深圳区开始涉第三方物流业深圳物流业具优越资源条件发展前景
4工业区物流资发展资源条件
深圳市已明确现代物流业作实现跨世纪济发展目标三支柱产业 十五期间深圳规划建设23型物流项目撑起现代物流中心项目建成加速港口公路铁路货运发展加快物流配送中心建设促进批发市场升级仓储业转型加强转口贸易体系建设提高物流信息化网络化水23项目总投资估算22975亿元十五期间拟安排投资21998亿元集中公路港口商贸等领域
根计划蓝图深圳市建立适应济社会发展需现代化综合运输体系形成深圳特区中心客运中心物流中心交通枢纽公路铁路水运航空城市交通等种运输方式分工协作机衔接外交通发达畅通综合运输网络深圳港成现代化国际集装箱枢纽港实现述目标市建设盐田港集装箱码头三期工程蛇口集装箱码头二期三期工程等7重项目总投资估算12624亿元十五期间拟安排投资12624亿元批项目建成启搭建起货运现代化客运高效化企业运营集约化适合现代物流业需综合运输台
时深圳市十五期间投资建设全程物流网络等两重物流信息网络项目该重点项目均全程物流（深圳）限公司承建总投资估算112亿元十五期间拟安排投资72亿元通构筑物流商品信息系统 EDI系统交通信息服务专网系统等建立起物流信息网络台推动市物流中心城市建设
现代物流业发展提供硬件支撑深圳十五期间加物流基批发市场建设力度规划建设13重项目总投资估算9231亿元十五期间拟安排投资8654亿元项目：湖物流基深圳市华南国际集装箱联运中心西部港区物流基航空城物流基深圳市新城市购物中心深圳市蛇口渔产品批发交易市场等
5工业区物流发展市场前景
国第三方物流业尚处起步阶段1999年中国仓储协会家电电子日化食品等行业450家中型企业调查目前工业企业物流全部企业理占26％全部委托第三方代理占5．2％理委托相结合占6S8％调查企业中45．3％企业正寻找新物流代理商中75％企业欲选择新型物流公司统计1997年国物流总成约相GDP16．7％期美国10．5％欧洲12．02说明国物流产业发展空间相市场孕育第三方物流第三方物流服务企业提供支撑物流园区需求
根关专家市场分析预测 1999年深圳市零售业呈现出快速发展势头2000年全市社会消费529亿元零售总额中80％商品需外省市（集中珠江三角洲区）组织时着乐新佳万佳等型连锁商业特区外扩张年深圳外省市直接配送商品总额断增长关统计资料表明：深圳现连锁商业配送需求分：万佳100亿元电40亿元乐30亿元民润农产品30亿元两分拨中心合计50亿元总配送需求达250亿元占全市商业配送市场份额38．46％年均15％增幅时世界第零售连锁集团——美国沃尔玛已深圳福田保税区设立全球采购中心标志着沃尔玛全球采购中心正式落户深圳沃尔玛中国限公司关负责透露沃尔玛集团基世界延伸20采购点目前沃尔玛已深圳设立6家连锁分店沃尔玛中国采购额年20％速度递增中国已成沃尔玛全球供应国统计年沃尔玛采购中国产品总额已超100亿美元中95％深圳全球销售额年200亿美元速度增长
国处型连锁商业种发展势态必深圳物流产业重造前未发展机遇
6入世物流发展带机会
着中国迈入世贸组织门槛中国济国际济全面接轨全球化市场环境中国物流业进入崭新发展时期国量国外物流企业进入国仅实现优质便利完善高效物流业服务引进竞争机制时国物流企业通提高身理水服务质量竞争力进入国际市场奠定良基础激烈竞争助国整体物流水提高中国制造商物流商零售商终会携手推动中国物流业达成熟市场具效率效益
中国入世海外物流企业虎视眈眈瞄准中国物流市场方面中国物流业带巨击方面加速中国物流业整合加快强强联合步伐造中国具竞争力物流企业 国际物流企业利资金理等方面优势参中国土物流建设发展中国济中心建立相应配送中心周边辐射形成网络时着手建立覆盖全中国运输体系客观促进中国物流业发展
（二）工业区物流园区址选择
工业区物流计划选址龙岗工业区深圳出口加工区 该处理位置优越彼邻惠州三通已完成远青山环抱处荔林飘香交通横序道路系级已形成三横三’城市道路骨架路宽30－80米等直通深广深惠深汕高速公路前深圳口岸港口机场广深铁路站方便出口加工区距深圳宝安国际机场60公里盐田国际集装箱港口广深铁路编组站均约25公里距离文锦渡罗湖皇岗等口岸约40公里深（圳）汕（头）高速公路擦肩级公路穿行间基础设施完善区干道全部建成道铺设完毕光纤电缆宽频网络智信息化工业区已初具规模
龙岗工业区
区电力水源资源充足原坪山坑梓电网供电外规划建老屋110KV变电站座装接容量3 X 50000KVA东亚湾核电站南深圳液化天然氮接收站食供水水质优良周边水厂5座总供水规模14．4万吨／日供园区水6万吨／日松子坑水库西枝江引水工程相连年供水量提高10倍
通讯网络配置充裕规划邮电支局装机6万门现装机容量3000门电讯设备程控化数字化微波传输系统体光纤电缆宽频网络等现代化通讯条件优越
生活配套齐全规划两面三刀生活配套区面积3方公里目前座功齐全集饮食住宿娱尔体通讯网正建设中
排水雨排污系统完善出口加工区标高基处45—50米间排洪截洪
系较已建设完成会洪涝灾污水级支汇集干输入污水处理厂
工业区物流选取址完全满足物流产业建设发展需国土城市规划中留广阔发展空间
（三）工业区物流发展目标定位
机遇挑战存前提工业区物流考虑采营（）物流型式起步分步实现公型物流联盟目标定位具前瞻性
1 瞄准世界流紧时代求超前眼光开阔思路高规格规划工业区物流建设成南中国物流基
2 计划步骤重点实施工业区物流规划布局统规划分步实施整体推进原逐步完善工业区物流基础设施专业市场建设
3 围绕现代仓储式联运配送加工市场批发电子商务集装箱处理等项现代物流功力开展外招商引资未五年幅度提升工业区物流产业优势
4 积极探索研究建立市场济相适应物流机制物流政策现代物流中心提供更服务物流流量流取决进入深圳出口加工区物流企业数量规模事分拨货物种类物流路径物流规模存变量更需定性前瞻
建设成公型物流联盟企业通招商引进物流企业联结深圳生产制造商连锁商业港口铁路机场等游游流通程形成物流联盟网络履盖广东珠三角全国战略点区联系国际著名物流企业形成海陆空运相结合式联运国际物流供应链集散点实现集装箱进出口快速集中转分检分送深圳出口加工区初步形成区物流区外物流结合营物流外协物流结合物流联盟产业
工业区物流集加工贸易转口仓储金融运输服务物流等诸功体投资关税货物保税加工货物存储税收外汇理等方面实施优惠政策国际航运集团物流跨国企业进驻深圳出口加工区项目率先实行深圳出口加工区干规定项优惠政策建设首先注意时效观念必须抓紧建设迅速形成规模吸引物流集聚次高起点高标准建设关公设施形成特色功优质服务弥补创办初期方面条件局部缺陷积极拓展客户巩固货源稳定扩进入区物流企业提高身核心竞争力
根工业区物流产业定位功设计工业区物流产业发展目标确定：5－10年投入100亿民币期投入启动资金13亿元构建三物流台（物流设施台物流信息台物流政策台）重点深圳出口加工区基础建设工业区物流联盟园区时逐步提升工业区物流园区容量十年时间外工业区物流建成国华南区采购中心现代国际物流基
1具体目标定位
初期投资规模500010000万元占范围约1万方公里建筑面积238万方米仓储面积12万方米
长期分步计划拟定：
l 2001年2005年期间引进5家世界著名船公司10家世界著名物流公司50家跨国公司营物流企业（分拨中心）物流产业增加值年均增长率达 50％ 2005年建成2万方米仓储面积物流量达200万吨集装箱处理量占深圳港区集装箱吞吐量20％左右
l 2006年2010年期间引进10家世界著名船公司20家世界著名型物流公司200家跨国公司营物流企业（分拨中心）物流产业增加值年均增长率达302010年建成6万方米仓储面积物流量达500万吨集装箱处理量占深圳港区集装箱吞吐量30％左右
2 产业规模定位
仓储
2005年
2010年
l销售（营）收入（千元）
3595018
10785054
2仓储面积（方米）
2000000
6000000
3仓储出租总收入（千元）
859298
2577894
4仓储货物存放量（吨）
6116083
1835049
5期末资产总值（千元）
7632004
22896012
6固定资产原值（千元）
2013807
6041421
二运输
1销售（营）收入（千元）
172051
516153
2期末资产总值（千元）
313499
940493
3固定资产原值（千元）
32166
96498
三贸易分拨
1销售（营）收入（干元）
5742613
17227839
3期末资产总值（千元）
6147600
18442802
4固定资产原值（千元）
3227564
9682692
3产业贡献定位
龙岗工业区深圳出口加工区济发展中物流产业济贡献度2005年前升40－50％2010年达50－60％
4部功结构定位
工业区物流联盟部功结构度应发展成3：3：3：l：仓储基础分拨贸易物流体化综合物流服务物流增值出口加工区物流产业贡献度占30％物流相关产业贡献度10％
（四）工业区物流功需求设计
工业区物流功目标限度满足客户需求客户包括：事第三方物流公司外资企业商业贸易公司运输公司代理公司仓储公司银行检验保险公司等延伸种物流业务公司初步设计考虑具备基功：
1运输服务功
工业区物流需拥租赁定规模运输工具具竞争优势物流联盟点覆盖国国际网络首先应该负责客户选择满足客户需运输方式然具体组织网络部运输作业规定时间客户商品运抵目交货点交货需客户配合外整运输程包括市配送应物流联盟负责组织方便客户现代运输需求样
2 储存服务功
物流联盟需仓储设施客户需物流联盟储存商品通仓储环节保证市场分销活动开展时降低库存占资金减少储存成公型物流联盟需配备高效率分装传送储存设备
3 装卸搬运功
加快商品物流联盟流通速度必须具备功公型物流联盟应该配备专业化装载卸载提升运送等装卸搬运机械提高装卸搬运作业效率减少作业商品造成损毁
4 包装服务功
物流联盟包装作业目改变商品销售包装通销售包装进行组合拼配加固形成适物流配送组合包装单元
5 流通加工功
目方便生产销售公物流联盟常常固定制造商分销商进行长期合作制造商分销商完成定加工作业物流联盟必须具备基加工职贴标签制作粘贴条形码等
6 物流信息处理功
物流联盟现已离开计算机物流环节种物流作业中产生物流信息进行实时采集分析传递货提供种作业明细信息咨询信息现代物流联盟发展相重通构造公信息台适应物流产业进步提供样化物流服务求：通信息技术物流系统资源整合提供支撑促进口岸机构银行保险金融系统交通运输系统协工作协营机制建立通信息手段强化政府物流产业宏观理调控支持物流 产业规范化理
7 物流结算功
物流联盟结算功物流联盟物流功种延伸物流联盟结算仅仅物流费结算事代理配送情况物流联盟货收货结算货款等
8需求预测功
公型物流联盟常负责根物流联盟商品进货出货信息预测未段时间商品进出库量进预测市场商品需求
9 物流系统设计咨询功
公型物流联盟充货物流专家必须货设计物流系统代货选择评价运输商仓储商物流服务供应商国专业物流公司正进行项尝试项增加价值增加公物流联盟竞争力服务
10 物流教育培训功
物流联盟运作需货支持理解通货提供物流培训服务培养货物流联盟营理者认感提高货物流理水物流联盟营理者求传达货便确立物流作业标准
外参国外先进物流企业做法工业区物流应设置理方面增值功充分利深圳出口加工区特殊政策增强区物流联盟竞争力落实政府物流产业实质性支持物流贸易性功求新突破：
l 改革国际物流企业进入区审批制度审批制度改报备制度形成物流企业快速注册进出良政策环境
l 简化通关手续监模式包括延伸海关预报关范围批量物流实行先行关然集中报关方式实行物流货物免检优先通境境外间物流实行抽查制度快速放行搞普遍查验
l 进入区物流企业实行信信誉制度信物流企业出入关货物予免检忧惠遇取消进出区确认避免回确认导致时间延误减少企业运作成便异报关实际操作
l 国际接轨国际物流企业完全开放外贸运输代理市场行进出日权海运代理权空运代理权报关权等
l 放宽国际物流企业购汇额度控制
（五）工业区物流设施规划
保证物流联盟区类业务（金融保险贸易商业制造业工业运输港口仓储关三检类代理信息）正常开展活跃国产业界五条物流体系（海洋运输代表运输物流体系商品加工配送代表仓储物流体系服务型竞争战略代表制造商物流体系海空港集散代表口岸物流体系正浮现中电子商务代表配送物流体系）工业区物流园区整合协调拟计划工业区物流园区总体规划布局原：
1园区面积利原
园区面布置应产业发展规划基础合理利资源合理分区总体招商营辅营总面积中招商面积占70％批租提供租物流服务公设施仓库堆场等营面积占20％作物流综合开发公服务设施（包括口岸机构服务中心公商务楼查验场等）占营总面积 10％
营性设施中应根危险品冷冻品物流需求开辟专门集中营区域绿化带予隔离
2物流基础设施布局原
物流基础设施指类企业提供综合服务理公设施中包括园区办公楼海关查验场公停车场道路商务楼（银行保险邮政）消防设备加油站等
形态规划布局面布置形式应充分利形条件效利现土面积区类基础设施布局应考虑充分利空间商务楼宜采高层
基础设施查验场等宜采集中布置形式便综合理服务查验场应门
园区面布置采中心称（圆形式）分布中间两翼形式分布直线形式分布取决区车流物流流动畅通道路门协调布置
区营总面积中20％左右营区域拟基础设施区域紧密相连便相互调剂
危险品物流专门区域应配置足够消防设备
3道路布局原
区道路分进出通道部道路绿色通道三类
进出通道：区城市道路联接道路进出通道应考虑外环线直接连接加快车辆通达时建设公路货运站铁路货运站连接道路进出通道路面宽度应充分考虑集装箱卡车进出密度需
部道路：般分干道次干道支道干道区连接出入口道路次干道商建筑物仓库场间道路支道车辆行均较少道路类道路布置车辆区通达性快速性行路线量交叉重复原
绿色通道：区龙岗港区直接连通道路需单独布置布置量现龙岗区通道日直接相连接
4园区门布局原
园区门区外交通网络相适应门选择考虑区外交通流量门日区交通道路衔接注意安全需求留定衔接距离
门设计宜参集装箱门设计规范需检验集装箱办理集装箱进出日种设施
5园区布局关问题探讨
l 园区否设立公路货运站
国外许物流园区物流园区般建立公路货运站基础公路运输终实现门门运输
区设置公路货运站优点便区物流畅通便捷方便业公路物流建设融合起缺点会寸土金园区占块开发成合算
区外紧邻处设置公路货运站时该货运站区业务楼设立办理窗口优点占区土提高区开发价值
l 物流园区建铁路专线
国际物流更海铁联运方式深圳湖物流园区深圳东西两港群均铁路专线相连考虑期海铁联运物流数量会园区考虑建设铁路专线发展趋势应物流园区长远发展规划铁路专线港口延伸园区
6工业区物流设施建设规模
l 物流园区公设施
根工业区物流园区功服务需求公设施应包括：
（1）物流园区理中心供物流园区行政理机构信息处理中心勤服务机构进驻物流园区业务咨询洽谈手续办理等单位办公
（2）口岸机构服务中心供海关检验检疫机构进驻物流园区进行集中办公
（3）物流园区商务楼供进入区物流企业注册区外物流企业办事机构分支机构进行业务办公楼应设业务公证派出机构银行资信机构举行业务讲座交流会议中心提供较规模业务洽谈公业务洽谈室餐服务设施
（4）建成供出租物流仓库供型物流企业堆存货物提供仓储配送服务
（5）已整供业行建设仓库物流设施基础场
（6）营物流设施
（7）型停车场停车库
（8）消防设施加油站清洗站维修保养厂
l 公设施建设规模
着功需出发精简高效原设计述部分设施规模需求致初步设想：
（1）物流园区理中心建筑面积5000方米
( 2) 行政理机构办公房：3000方米
（3）信息处理中心：1000方米
（4）勤服务机构：1000方米
（5）日岸机构服务中心建筑面积2800方米
（6）物流园区商务楼6000方米
（7）物流企业办公场吸引50家左右物流企业办事机构分支机构进驻均家企业办公房50方米需建筑面积2500方米
（8）银行资信保险邮政税收等机构1000方米
（9）餐服务设施600方米
（10）厅卫生电梯等设施1000方米
述理中心日岸服务中心商务楼合计面积2．39万方米拟建造栋楼宜
（11）建成供出租物流仓库面积1－2万方米
类仓库单体必太供出租中型物流企业营
（12）海关查验场面积3万方米左右
拟建口岸机构服务中心紧邻处20％营块相接适应营规模扩需求
（13）整供业行建设仓库物流设施基础场
物流园区拟引进5－10家国际著名物流企业根国外企业开办物流中心配送中心规模企业需求般6－10万方米块形状般长宽例5：2区招租区域道路网络设计时应充分考虑特点
（14）型停车场停车库4300方米
50家物流相关企业框算均家3辆轿车计合计150辆轿车均辆轿车需停车位7方米总停车位约1050方米均2家企业拥1辆备型货车计合计25辆备型货车辆备型货车需停车位10方米总停车位250方米加理日岸服务外联系业务运输装卸货物停车位3000方米
（15）维修保养厂加油站清洗站等设施500方米
（六）工业区物流发展战略
着中国加入WTO迎接21世纪物流业挑战龙岗物业应积极研究策制定新世纪工业区物流发展战略
1观念领先战略
企业发展离开观念更新中国世界物流业中赢领先位首先观念领先工业区物流投入相资金创办流物流学校流物流研究中心通广泛物流研究学术交流深入揭示物流理深刻涵研究现代物流运作模式改革更新物流理念指导物流实践流观念创造流物流服务
2科技支持战略
21世纪知识科技时代专业细致化科学化物流知识成客户物流体系改革整合规划设计重现代科学技术种条码技术动识技术动分拣技术卫星定位技术等成物流运作重工具知识化科技化物流成宝供服务特征
3服务创新战略
方面引导物流服务综合化体化方发展物流诸环节服务类型进行系统整合货运公司仓储公司社会资源进行物流资料整合客户提供种具长期专业综合高效物流服务方面适应21世纪性化消费性化服务需改变传统企业单成竞争策略差异型性化物流特色服务原
4效益战略
公司遵循发挥营理念突出效益优势广泛汇集吸引批包括教授博士硕士高层次专业提供科技化现代化优质高效物流服务未公司理员百分百具科硕士学历公司部严格贯彻执行完善培训激励制度断增强企业凝聚力吸引留住优秀选拔晋升奖励工作成绩显著员工公司利益发展紧密结合建设支灵活精干协作高效知识型队伍
5 联盟发展战略
强调供应链诸节点间植入优势互补利益享生关系实施企业联盟化战略
工业区物流第三方物流企业客户服务群相关行业间广泛寻找战略合作伙伴通联盟力量获竞争优势
总21世纪龙岗物业规模营优势专业化优势知识优势性化服务优势效客户节省投资费减少库存降低风险提供增值服务企业集中精力业增强核心竞争力全面提升企业形象成客户获竞争优势重战略伙伴
（七）工业区物流建设产业政策
加快工业区物流建设建议重视物流产业政策扶持鼓励境外物流企业进入区事高新技术项目开发物流产业建设物流业发展带社会效益政府予政策扶植通行做法产业政策指政府根产业发展规律客观求综合运济手段法律手段必行政手段调整产业结构实现社会资源优配置推动整产业持续稳定健康发展政策体系 协政府关部门拟制定物流产业配套政策：
1国土优惠政策
1项目建设初期物流联盟区营仓储配送集装箱业务先进技术企业试行土年租制承租方头年首期先交总租金30余705年长超8年分摊缴纳
2项目启动初期市场开发企业实行时政策减半收取土租金租期般3年须续期规划等条件许情况简化程序特事特办快办理手续
3 项目发展中期实行土公开招标拍卖卖款项设立工业区物流国土开发专项基金实行专款专专门区基础设施建设
4 区开发企业次性缴纳价予10价优惠
5 利国土资源选择鼓励带资开发建设物流基础设施开发型物流市场
2税收优惠政策
1 企业税： 根深圳市特区企业（资外资企业）深圳出口加工区税收优惠政策区物流企业税实行优惠：
● 营期十年交通运输（包括客运）集装箱加工修理加工包装建材（含混凝土搅拌）等生产性行业第年第二年免缴企业税第三年第五年减半交纳企业税
● 营减免税期满市科技局确定先进技术企业减半征税期申请延长三年
● 事仓储配送商贸等服务性行业投资超500万美元2000万元民币营期十年获利年度起第年免缴企业税第二第三年减半缴纳企业税
（4） 投资500万美元2000万民币营十年物流企业实行企业税先征返第年第二年企业税返全部第三年第五年返50企业税
（5） 新办商贸性企业开业日起报税务机关批准减征减免企业税年
2 城市维护建设税房产税 实际缴纳营业税增征税消费税税额计征税率1纳税单位新建购置新建房屋建成购置日起免纳房产税3年
3 政府提供融资服务 采先进技术仓储配送式联运（含集装箱处理）工业区物流具重意义项目区关部门审核确认区政府采取存引贷方式帮助企业贷款提供融资服务
3工商优惠政策
物流市场开发企业体工商户五年减半收取工商城种规费
4户籍优惠政策
事投资营活动投资额达1000万民币营业额达200万企业营骨干优先办理龙岗区户口区关部门审核区政府予适迁户指标免收入户城市增容费
5率先投资优惠政策
前十位率先进入区企业价税收租金等方面享受述更加优惠政策区政府授予荣誉称号
6产业调控优惠政策
1 区已开发型项目原区点发展类项目
2 区政府逐步引导区发型符合规划求市场工业区物流转移区政府争取深圳市关部门支持特区时发展起石材装饰建材等市场笋岗仓储区部分骨干企业工业区物流转移
（八）工业区物流项目建设措施计划
1项目资金筹措途径
l 发展商首期投入
工业区物流创建首期营运资金发展商（深圳市龙岗工业区）投资者未骨干员工参股形式获
l 开展招商活动寻找合作伙伴
工业区物流现龙岗工业区深圳出口加工区工商企业托深圳市龙岗区政府优惠政策物流业支持工业区物流天独厚资源条件政策优势 积极开展种形式招商活动利风险投资参股合作融资租赁理输出等种物流联盟（合作）方式寻求合作伙伴
l 引入风险投资
参考国外风险投资中土财产技术素折合成股伦惯例中公司股份20发起投入利润分配投资方占股份例龙脉确定深圳市龙岗工业区现土财产技术等资源作股份投入引入风险投资
l 申请银行贷款
必时通商业银行贷款获资金
2项目建设工期排序
l 物场建设（三通办公生活设施）
l 物流信息系统建设
l 物流仓储设施购置建设
l 物流车队购置建设
l 物流包装装卸设施购置建设
3项目建设运作理
公型物流联盟园区模式建设营理：家公司（项目发展商）物流中心项目进行总体策划该公司聘请专家进行行性证功作业流程理制度设计请专业设计公司进行工程设计编制项目总体设计方案发展商专业设计公司提交总体设计方案组织项目建设招标
投标公司中选择家家公司进行项目基础设施建设采取Ｂ０Ｔ方式选择专业物流理公司物流园区设施设备进行理
项目发展商组织招商重点引进具国际品牌国外客户具较物流业务需求招商项目发展成败关键招商否成功物流园区身条件关
选择家专业物流理公司物流业务进行理
理模式体现种供应链合作关系充分发挥参公司专业化分工优势采述模式建立物流联盟果发展商策划力协调力理水较高物流中心功应该完备
四工业区物流项目评价
（）济效益评价
1项目总投资估算
工业区物流计划控制范围占20方公里计划总投资3亿元初期投资1亿元建设（购置）物流基础设施物流项目招商工作物流联盟区控制范围分步建设初期投资规模10000万元占范围约1万方公里建筑面积238万方米仓储面积12万方米项投资估算：
（1）固定资产投资估算
l 物场建设（三通办公生活设施）2000万元
l 物流信息系统建设 500万元
l 物流仓储设施购置建设 3500万元
l 物流车队购置建设 1000万元
l 物流包装装卸设施购置建设 2000万元
计：8000万元
（2）流动资金估算
参国外物流企业实际营资产状况类法测算项目流动资金年应收帐款周转4次存货周转3次估算项目流动资金需量2000万元
（3）成费估算
物流成物流运动程中包装装卸运输存储加工配送物流情报等环节支出力物力财力总
物流成构成包括项：
l 事物流工作员工资奖金种补贴
l 物流程中物质消耗包装材料电力燃料消耗固定资产磨损等
l 物资运输保等物流程中合理消耗
l 分配项目支出支付银行贷款利息等
l 物流理程中发生费办公费差旅费等
根国外物流企业成绩效统计表明代表性指标总金额表示销售量百分单位数量成(表示)：
分选取制造商批发商零售商物流成加权均求：
综合物流单位成（C）（3×797+4×638+3×786） 10 7501
毛利率4448 税利润率2499
物流成绩效指标
绩效指标
制造商
批发商
零售商
总成
单位成
销售量百分
进运费
运出运费
仓储费
行政理费
订货处理
直接劳工
实绩预算较
成趋势分析
产品直接利润
876
797
833
860
944
890
800
520
786
966
769
592
748
638
812
800
883
857
791
458
714
866
59l
468
821
786
795
875
906
899
767
457
862
865
614
278
2济效益评价
工业区物流项目济效益评价运传统做法采静态分析动态分析根首期投入8000万元固定资产建成20000方米仓储面积形成仓储运输分拔物流销售收入总额9509664（万元）毛利润405323万元税利润237646万元贷款年利率7
静态分析
1投资利润率
投资利润率（生产期均年税利润总额总投资）´100 297
2投资利税率
投资利税率（生产期均年利税总额总投资）´100 5067
3投资收益率
投资收益率{（生产期均年利税总额+折旧）总投资}´100 8316
(2)动态评价
1收益净现值（NPV）
8000+1800{1 (1+007)5}
≈ 67166 ( 万元 )
2部收益率（IRR）
： 80001800{1 ( 1 + i )5 } 0
I ≈ 3
折现率(基准收益率)7时净现值6716万元部收益率 3 约现行贷款利率半见该项目具较济效益
（3）投资回收期
根深圳市目前高新技术企业税优惠政策规定该项目获利年度起两免三减优惠净利润15计提公积净利润5计提公益金剩余利润贷投资回收期约3年时间
投资回收期
n log { 1 – (8000×007)}log(1+007)
≈ 3 (年)
（二）工业区物流项目风险评价
着国发展物流步伐加快物流发展规划已纷纷出台城市甚已进入实施阶段物流产业投资巨果投资方市场缺乏足够解物流回报方式认识清情况盲目马果难想存确定素：
1发展物流存利市场素
物流产业市场素赖性非常强然物流产业属基础设施公路铁路港口等基础设施发展时机着质区基础设施需求高峰未前通预测超前发展物流恰恰相反必须需求时建设需求发生时段基相需求产生够知道需求什应该满足需求否闭门造车
影响物流产业发展市场素点：
l 市场需求旺中国物流业正处起步阶段市场竞争焦
点高水物流服务低成传统服务绝部分物流企业然传统物流方式客户提供廉价服务导致市场缺乏高水物流设施需求
l 投资风险国市场然处发展阶段预见素太
投资项长期计划存确定性风险
l 服务水高市场处价格拼杀未达服务竞争阶段
格然引导市场走重素制造商零售商关注然价格高水物流服务社会消费力提高产生服务需求物流基带高水服务理价格素难客户
l 金融服务弱金融产界提供灵活样金融工业产 服
务规划缺少开发资金搁置目前国家投资项目基关系国计民生基础设施营服务类型基础设施缺乏必投入企业情况外难找愿意投资公设施企业
现阶段物流业中国然处剃头挑子头热状况国制造商零售商完全统计目前物流供应商企业勤保障系统进行物流理足5％绝部分委托外部进行简单运输仓储服务绝部分客户关心低廉服务价格关心高水物流服务企业市场机会方面战略支持投巨资建设高水物流中心市场需求带回报差距较
2投资者缺乏发展物流信心
表现两方面：首先运营商市场力座型物流中心少3万—5万方米仓储面积10万方米仓储面积般流通领域通常流通商品计算方米仓储面积年流动商品价值高达15万元3万方米年通商品总值高达45亿元需巨市场资源支持仓库运转次缺乏运营商运作现代化仓库力信心般说运作现代化物流中心高层理者基求具十年理验理者般理者应该知识理员操作员应该训练素技术工作者国外类员属高薪阶层市场非常短缺力资源
3缺乏物流产业统理
方面表现政府缺乏城市统规划造成政府政府规划行业行业规划企业企业规划规划规划宏伟规划目标市场目标致性极强方面政府缺乏类设施开发商政策支持例开发营政策等高额利润回报房产开发商目前国家房产开发关政策执行般取1方米土需200元—300元中包括：征费征补偿费市政资源费耕补偿费土出金等达七通方米约需投入200元左右仓储设施建设方米约需投入1500元左右类搬运设备信息系统等投入方米500—600元综合投入方米约2400—2600元目前商品房造价相果设施出租提供商目前国家税收政策交纳16．5％房产税营开发者营开发商讲巨负担
4现代物流业面竟激烈争
深圳市物流产业发展初具规模尤蛇口招商物流集团湖物流海格物流盐田港区西部港区笋岗机场龙华物流等代表物流产业已华南区全国跃居领先位利集装箱运输前优势规模优势力发展国际物流合作等已形成相优势竞争格局
深圳首先推出现代物流业发展规划现代物流业高新技术金融列新世纪济发展三支柱海现代物流列重新兴产业天津市政府现代物流作五支柱产业广州提出建成物流联盟城市西部区紧追舍发展物流业兰州捷时特物流限公司国第家铁路集装箱合资公司2001年8月陕西省商业储运总公司推出陕西电子商务示范物流配售中心旨满足市场济西部开发物流需求海济腾飞西北开发物流业发展必然深圳特区济深圳物流产生巨影响深圳物流强劲竞争手
中国加入WTO深圳特区政策优势会削弱降低物流企业吸引力需物流园区增加投入创造新服务优势
深圳市现代物流业发展规划中没列入工业区物流建设项目力争进入政府物流业发展规划中获更政府政策扶持
（三）工业区物流项目综合评价（结）
工业区物流开发建设深圳市扩济辐射半径战略需求国家京九西北发展战略宏观求新形势深圳市面发生制造业中心北移做出必然抉择特加快现龙岗工业区深圳出口加工区发展具重现实意义深远历史意义
工业区物流更加良基础设施条件海陆空环境国外客商提供创业优良环境持续发展舞台
该项目项目然投入分期投入收益需少量投资完成基础设施运作通身量滚雪球边投入边发展边长早期投资者项目效益回报进步增加项目融资力加促项目建设发展
该项目项目符合国家关产业政策应国家区济发展趋势特应国加入世贸组织迎接全球济新挑战提升区域济整体竞争实力效途径选择区域济新济增长点意义深远项目技术行济合理选址正确规模适中采取正确发展战略必扶植政策快建设成流物流联盟（园区）必深圳出口加工区深圳市济发展起十分重作产生股东权益社会效益法估算
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深圳市龙岗工业区
出口加工区物流联盟规划
深圳市博伦企业理咨询限公司
二〇〇年十二月十日
目 录
前 言 4
（）现代物流关概念 4
（二）工业区物流建设概述 5
（三）工业区物流建设社会济意义 6
1满足物流需求 促进济发展 6
2提升核心竞争力 增创发展新优势 6
二工业区物流发展商基情况 7
三工业区物流项目方案设计（规划） 7
（）工业区物流环境分析 7
1深圳物流产业规划情况 8
2工业区物流发展基础设施 9
３工业区物流发展政策优势 11
4工业区物流资发展资源条件 12
5工业区物流发展市场前景 13
6入世物流发展带机会 14
（二）工业区物流园区址选择 15
（三）工业区物流发展目标定位 16
1具体目标定位 17
2产业规模定位 18
3产业贡献定位 18
4部功结构定位 18
（四）工业区物流功需求设计 18
1 运输服务功 …………………………………………………………………………… 19
2储存服务功 ……………………………………………………………………………… 19
3装卸搬家功 ……………………………………………………………………………… 19
4包装服务功 ……………………………………………………………………………… 19
5流通加工功 ……………………………………………………………………………… 19
6 物流信息处理功 19
7物流结算功 ………………………………………………………………………… 19
8需求预测功 ……………………………………………………………………………… 19
9物流系统设计咨询功 ………………………………………………………… 19
10放流教育培训功 …………………………………………………………… 19
（五）工业区物流设施规划 21
1园区面积利原 21
2物流基础设施布局原 21
3道路布局原 22
4园区门布局原 22
5园区布局关问题探讨 23
6工业区物流设施建设规模 23
（六）工业区物流发展战略 25
1观念领先战略 ……………………………………………………………………………… 25
2科技支持战略 25
3服务创新战略 ……………………………………………………………………………… 25
4效益战略 ……………………………………………………………………………… 26
5联盟发展战略 ……………………………………………………………………………… 26
（七）工业区物流建设产业政策 26
1国优惠政策 ……………………………………………………………………………… 26
2税收优惠政策 27
3工商优惠政策 ……………………………………………………………………………… 28
4户籍优惠政策 ……………………………………………………………………………… 28
5率先投资优惠政策 ……………………………………………………………………………… 28
6产业调控优惠政策 ……………………………………………………………………………… 28
（八）工业区物流项目建设措施计划 28
1项目资金筹措途径 28
2项目建设工期排序 29
3项目建设运作理 29
四工业区物流项目评价 30
（）济效益评价 30
1项目总投资估算 30
2济效益评价 31
（二）工业区物流项目风险评价 32
1发展物流存利市场素 33
2投资者缺乏发展物流信心 34
3缺乏物流产业统理
4现代物流业面竟激烈争 35
（三）工业区物流项目综合评价（结） 35
前 言
（）现代物流关概念
物流国80年代末日引进外语时间短概念新日美国引进美国二次战中种模糊效行战逐渐发展成较确切理化物流定义物流指满足客户需求目提高原材料制品制成品相关信息供应消费流动储存效率进行计划实施控制程物流活动目通信息技术运输手段制造商供应商零售商实现零库存理想
物流产业指物流活动点行业群体现代物流产业构成包括四行业：
1物流基础行业：行业种运输线路运输线路交汇节点构成系统
2第三方物流业：指物流劳务供方需方外第三方完成物流服务物流运作方式第三方指提供物流交易双方部分全部物流功外部服务提供者
3物流信息系统行业：行业提供物流系统软硬件提供系统理计算机系统技术通信技术物流领域独特组合
4货物流：营物流部分事第三方物流活动
物流功性活动包括需求预测订单处理客户服务分销配送物料采购存货控制交通运输仓库理工业包装物资搬运工厂仓库配送中心选址零配件技术服务支持退货处理废弃物废弃产品回收处理等环节功素集合成系统进行体化理实现物流联盟现代物流发展新趋势深圳市龙岗工业区深圳出口加工区物流联盟建项目建设首选方案
（二）工业区物流建设概述
深圳市龙岗工业区深圳出口加工区物流联盟（简称工业区物流）计划选址深圳市龙岗工业区深圳出口加工区立足深圳辐射周边区规划定位工业区物流现龙岗工业区深圳出口加工区工商企业托联结深圳生产企业连锁商业港口铁路机场等游游流通程形成物流联盟网络履盖广东珠三角全国战略点区联系国际著名物流企业形成海陆空运相结合式联运国际物流供应链集散点实现集装箱进出口快速集中转分检分送深圳出口加工区初步形成区物流区外物流结合营物流外协物流结合物流联盟产业
工业区物流集加工贸易转口仓储金融运输服务物流等诸功体投资关税货物保税加工货物存储税收外汇理等方面实施优惠政策国际航运集团物流跨国企业进驻深圳出口加工区项目率先实行深圳出口加工区干规定项优惠政策
工业区物流计划控制范围占20方公里计划总投资3亿元初期投资1亿元建设（购置）物流基础设施物流项目招商工作物流联盟区控制范围分步建设首期开发分国综合物流联盟（园区）国际中转物流联盟（园区）两部分 国综合物流园区占2方公里市场信息产品配送现代仓储式联运商品交易五位体物流联盟模式发展国物流国际中转物流园区占1方公里海陆空联运模式发展国际物流实现年配送量100亿元略深圳现湖物流基（详见附件1）
工业区物流充分利身良物流产业环境加快发展步伐巩固强化行业中竞争优势市场导计划分步全国战略点区建立干区域性型物流联盟基节点间通先进物流资讯系统联成机运作整体全面提升全国物流网络操作力时风险投资参股合作融资租赁理输出等种物流联盟（合作）方式充分利客户合作伙伴固化物流领域物流设备设施等存量资源扩物流市场份额实现低成运营营理念时加国际间合作争取加入WTO新台阶导物流市场
（三）工业区物流建设社会济意义
1满足物流需求 促进济发展
龙岗工业区深圳出口加工区占170万方公里区现工商企业30家外资区投资企业激剧增加企业急需物流服务工业区物流正直接满足日益增长龙岗工业区深圳出口加工区工商企业物流服务需求
龙岗工业区深圳出口加工区特殊投资创业环境政府优惠政策扶持吸引路商家纷踏进入区投资创业热潮日益高涨工业区物流建设力促进龙岗工业区深圳出口加工区工商企业发展壮
次工业区物流处特殊理位置彼邻深圳盐田港口满足国际国驻深圳企业物流服务需求快建设发展工业区物流发展深圳龙岗济具十分重意义加快外工业区物流建设实现深圳市龙岗区十五发展战略目标迎接国加入WTO更加激烈国际竞争挑战具十分重现实意义
2提升核心竞争力 增创发展新优势
根具关资料预测表明果十五期间中国物流成占GDP例降低15％年全社会直接节省约2400亿元物流成处济发展前深圳市龙岗区言果物流成占GDP例降更低社会带更观济效益降低成提高竞争力增创发展新优势
国际物流产业认国民济区济发展动脉基础产业国现已加入WTO新形势龙岗区域济发展面新发展机遇挑战方面国进出日贸易转口贸易量幅度增长迫切需开发新型产业支柱根龙岗工业区深圳出口加工区现资源条件条件全力推进现代物流产业新产业开发合理选择
二工业区物流发展商基情况
龙岗工业区开发理公司作工业区物流发起深圳市政府直属龙岗工业区投资兴办型园区开发企业公司注册资金亿元民币总资产1．4亿元房产开发业高科技丁业园区生活配套开发重点物流运输物业理策划咨询商务服务配套公司成立先开发龙岗燕子岭榕园山庄新世纪厂房等房产项目20万方米投资成立硅峰软件海翔房产公司博纳光通讯园丁业区运输公司丁业区物业理公司智诲项目策划公司巨泽咨询服务公司等8家二级企业．目前硅峰软件园已包括金软件北方正等家著名间阶入园协议园区建设正进行中工业区物流建设提供土供电供水通讯交通等资源起动资金组织项目工业设计证报建招商引资市场拓展工作建设程环节工作提供强力支持资金技术政策等资源条件
三工业区物流项目方案设计（规划）
（）工业区物流环境分析
深圳市国民济社会发展十五计划纲发展现代物流产业作深圳市济发展新增长点明确提出建立开放现代化物流网络体系物流产业作三支柱产业予重点扶持现代物流作概念中国热炒时深圳已抢占先机迈出坚实步海陆空立体交通运输网络通达八方类专业批发市场花开四面类物流园区建设火荼电子信息台已具雏形1999年深圳市交通局深圳市投资理公司先邀请美国盖兰德咨询公司日佐川急便株式会社深两家全球著名交通运输专业咨询公司著名物流企业深圳进行次考察出结：深圳全球济中起领先作条件已具备
拥优秀环境资源
1深圳物流产业规划情况
深圳十五规划深圳发展目标：力发展两港运输时建设现代综合交通运输网（包括公路网轨道交通网铁路网等）物流信息网两台盐田港区西部港区笋岗机场龙华湖六物流园区加快现代化专业物流服务发展引进建设批型物流配送中心两港运输铁路公路运输仓储批发配送等业务全面结合深圳建设成国际物流重点区域物流基础城市配送支撑层次综合性物流联盟城市目前深圳现代物流业已起步第三方物流配送中心正迅速兴起批物流园区建设已启动实施批传统仓储运输企业利深圳立体化交通条件信息化网络化供应链技术力发展第三方物流现代物流企业转型涌现出招商局物流集团代表十家专业物流企业居全国行前列
深圳市现代物流业发展规划实施方案正组织制定中规划提出深圳现代物流业发展目标：
（1）形成规模优势成深圳济发展支柱产业
（2）积极整合物流资源实现物流系统战略性功重组完善综合性运输体系构建促进高新技术产业带发展现代物流支撑系统
（3）构筑物流信息台加速建设完善深圳国际集装箱式联运 E DI服务中心力发展电子商务构筑现代化全程电子物流网络
（4）港强市加快集装箱枢纽港航空货运中心建设
（5）建设规模采购配送中心发展连锁商业
规划时确定深圳重点建设六物流园区形成特区西部港区笋岗—清水河东部港区圈层特区外机场航空龙华湖外圈层现代物流产业圈六园区定位清晰：
西部港区物流园区：综合性港口物流园区发展集装箱散杂货集散中转拆拼箱组装加工等服务
笋岗—清水河物流园区：城市消费性配送型物流园区集专业化商品批发配送储存运输展示交易体建成区域性专业市场物流配送中心采购中心购物中心
东部港区物流园区：国际货运枢纽型物流园区国际集装箱中转仓储拆拼加工海关查验功
机场航空物流园：国际国航空货运中心托国际知名航空公司开展国际货运代理深圳高新技术企业提供服务
龙华物流园区：陆路口岸物流园区功出入境集装箱接驳物流中心配送进出口货物代理集装箱箱点等说陆路口岸延伸
湖物流园区：陆路转运枢纽型物流园区托铁路作发展公铁联运海铁联运中转功物流基时作铁路运进深圳消费性物资集中供配货点
2工业区物流发展基础设施
深圳建设发展物流产业优势谓天独厚背珠三角毗邻香港理位置十分优越盐田蛇口赤湾等三集装箱港区水深条件良停泊世界集装箱班轮年深圳港集装箱吞吐量已跻身全球第11位公路已形成高速公路骨干海港空港铁路公路陆路口岸接点高效运输网络盐南铁路分深圳东西港区京广京九两全国铁路动脉相连接
着美国联邦快递深开辟国际货运班线南航货运区选址深圳型航空货运区已初具规模交通理体制种运输方式合理布局横交错互相衔接缩短深圳世界距离加珠三角市场中占全国生产总值约10％产品进出口额占全国1／3条件深圳称发展物流业流城市
外遍布全市400GSM基站800兆线集群通ATM宽带骨干网ADSL宽带接入网等相继建成现代物流企业实现快速准时运输货物踪服务科学制定运输计划提供效硬件技术环境规划概念操作许业专家深圳物流发展规划缜密实际操作性表示赞赏
十五规划深圳发展目标：力发展两港运输时建设现代综合交通运输网（包括公路网轨道交通网铁路网等）物流信息网两台加快现代化专业物流服务发展引进建设批型物流配送中心两港运输铁路公路运输仓储批发配送等业务全面结合深圳建设成国际物流重点区域物流基础城市配送支撑层次综合性物流联盟城市
盐田港位深圳市东部东梅沙毗邻西接沙头角南香港九龙半岛隔海相北横岗龙岗工业区盐田港中心百公里半径范围函盖香港澳门广州珠江三角洲新兴城市发达区里交通便捷陆路深圳市中心10公里香港粉岭13公里疏港公路连接区公路干线疏港铁路连接港区京广京九铁路干线水路香港维利亚港53海里港区海面宽阔水深浪淤积少型船舶进出锚泊国少天然良港
深圳盐田港集团限公司受深圳市民政府委托负责统规划统建设统营统理盐田港区方开发区盐田港集团限公司独立济实体拥1家市公司13家直属企业5家联企业4家中外合资企业截止1997年底总资产达85亿元净资产达488亿元分年增长495534营范围涉港口铁路公路隧道汽车运输房产商贸物业理保税仓储海运输驳供水工程监理船舶修理广告森林开发等十领域
盐田港建设目标港城区总体规划：
l 建设万吨级泊位50全部建成盐田港成集装箱中转体功综合性港口年处理集装箱力达9000万标箱左右包括散杂货年吞吐力达1亿吨12亿吨
l 开发港区方陆域30方公里左右兴建港口相配套种设置逐步形成集航运仓储工业商贸金融旅游信息商住体现代化国际性港口卫星城
３工业区物流发展政策优势
中央政府部门方级政府已充分认识物流业现代济中重位作年工业生产部门贸外贸部门交通运输部门加发展现代物流工作力度纷纷举办学班研讨会组织员国外培训考察指导属行业企业现代物流方发展解山东海北京深圳青岛长春等许方政府已现代物流业列政府支持发展重点产业新济增长点山东省通年时间宣传探索现已类型企业中开始启动优化企业物流理试点工作
深圳出口加工区2000年4月国务院批准成立151出口加工区尤颗璀灿明珠镶嵌深圳市龙岗工业区面积3方公里根加工区发展需国务院批准扩范围周围具广阔发展空间
刚刚结束中国产深圳市第三次代表会广东省委副书记深圳市委书记张高丽次强调加快物流产业发展深圳建设成区域性物流中心
张高丽书记题增创新优势 更层楼 率先基实现社会义现代化会报告中指出：充分发挥海陆空立体交通网络功基建成现代综合交通体系运输台邮电通讯网络技术信息台深圳港建成国综合运输体系中枢纽港跻身世界集装箱港前列航空货运新济增长点深圳空港初步成华南区国际航空货运枢纽港力发展电子商务全程物流服务加强类专业市场物流基建设提高周边区域配送力增强国外市场辐射功建立市场济相适应物流机制幅度提升深圳物流产业优势 张高丽书记求五年里龙岗区稳定提升加工贸易发展三高农业成高新技术产品出口加工基物流配送基海滨旅游渡假基
提高办事效率深圳市政府成立深圳市龙岗工业区深圳出口加工区理委员会行市级济理权限深圳出口加工区干规定已公布实施标志着出口加工区高工作效率优质服精简便手续优惠条件迎接您加盟
深圳出口加工区隔离设施海关监设施全部海关总署求建设设层达9．l公里铜板围网闸口查检场闭路电视监控系统等区道路横宽阔水电网齐全光纤电缆宽带传输网络铺设完成电子化智型现代化工业园区展现眼前出口加工区已6家国际知名企案相继签约落户投资总额达十亿美元工业区物流建设提供十分优越政策环境丰富物流资源
时深圳市委市政府紧锣密鼓制定相关优惠政策吸引中外企业投身物流业年全球著名跨国物流公司趋鹜纷沓配送方面较影响CIRCLE公司年深设立办事处世界第二航空表速递公司DHL已完成前期调研工作亚太分驳中心否迁深圳期揭晓货运量名列世界第三日铁集团负责日前表示深圳重点建设面整华南区物流区世界船公司马士基公司深圳区开始涉第三方物流业深圳物流业具优越资源条件发展前景
4工业区物流资发展资源条件
深圳市已明确现代物流业作实现跨世纪济发展目标三支柱产业 十五期间深圳规划建设23型物流项目撑起现代物流中心项目建成加速港口公路铁路货运发展加快物流配送中心建设促进批发市场升级仓储业转型加强转口贸易体系建设提高物流信息化网络化水23项目总投资估算22975亿元十五期间拟安排投资21998亿元集中公路港口商贸等领域
根计划蓝图深圳市建立适应济社会发展需现代化综合运输体系形成深圳特区中心客运中心物流中心交通枢纽公路铁路水运航空城市交通等种运输方式分工协作机衔接外交通发达畅通综合运输网络深圳港成现代化国际集装箱枢纽港实现述目标市建设盐田港集装箱码头三期工程蛇口集装箱码头二期三期工程等7重项目总投资估算12624亿元十五期间拟安排投资12624亿元批项目建成启搭建起货运现代化客运高效化企业运营集约化适合现代物流业需综合运输台
时深圳市十五期间投资建设全程物流网络等两重物流信息网络项目该重点项目均全程物流（深圳）限公司承建总投资估算112亿元十五期间拟安排投资72亿元通构筑物流商品信息系统 EDI系统交通信息服务专网系统等建立起物流信息网络台推动市物流中心城市建设
现代物流业发展提供硬件支撑深圳十五期间加物流基批发市场建设力度规划建设13重项目总投资估算9231亿元十五期间拟安排投资8654亿元项目：湖物流基深圳市华南国际集装箱联运中心西部港区物流基航空城物流基深圳市新城市购物中心深圳市蛇口渔产品批发交易市场等
5工业区物流发展市场前景
国第三方物流业尚处起步阶段1999年中国仓储协会家电电子日化食品等行业450家中型企业调查目前工业企业物流全部企业理占26％全部委托第三方代理占5．2％理委托相结合占6S8％调查企业中45．3％企业正寻找新物流代理商中75％企业欲选择新型物流公司统计1997年国物流总成约相GDP16．7％期美国10．5％欧洲12．02说明国物流产业发展空间相市场孕育第三方物流第三方物流服务企业提供支撑物流园区需求
根关专家市场分析预测 1999年深圳市零售业呈现出快速发展势头2000年全市社会消费529亿元零售总额中80％商品需外省市（集中珠江三角洲区）组织时着乐新佳万佳等型连锁商业特区外扩张年深圳外省市直接配送商品总额断增长关统计资料表明：深圳现连锁商业配送需求分：万佳100亿元电40亿元乐30亿元民润农产品30亿元两分拨中心合计50亿元总配送需求达250亿元占全市商业配送市场份额38．46％年均15％增幅时世界第零售连锁集团——美国沃尔玛已深圳福田保税区设立全球采购中心标志着沃尔玛全球采购中心正式落户深圳沃尔玛中国限公司关负责透露沃尔玛集团基世界延伸20采购点目前沃尔玛已深圳设立6家连锁分店沃尔玛中国采购额年20％速度递增中国已成沃尔玛全球供应国统计年沃尔玛采购中国产品总额已超100亿美元中95％深圳全球销售额年200亿美元速度增长
国处型连锁商业种发展势态必深圳物流产业重造前未发展机遇
6入世物流发展带机会
着中国迈入世贸组织门槛中国济国际济全面接轨全球化市场环境中国物流业进入崭新发展时期国量国外物流企业进入国仅实现优质便利完善高效物流业服务引进竞争机制时国物流企业通提高身理水服务质量竞争力进入国际市场奠定良基础激烈竞争助国整体物流水提高中国制造商物流商零售商终会携手推动中国物流业达成熟市场具效率效益
中国入世海外物流企业虎视眈眈瞄准中国物流市场方面中国物流业带巨击方面加速中国物流业整合加快强强联合步伐造中国具竞争力物流企业 国际物流企业利资金理等方面优势参中国土物流建设发展中国济中心建立相应配送中心周边辐射形成网络时着手建立覆盖全中国运输体系客观促进中国物流业发展
（二）工业区物流园区址选择
工业区物流计划选址龙岗工业区深圳出口加工区 该处理位置优越彼邻惠州三通已完成远青山环抱处荔林飘香交通横序道路系级已形成三横三’城市道路骨架路宽30－80米等直通深广深惠深汕高速公路前深圳口岸港口机场广深铁路站方便出口加工区距深圳宝安国际机场60公里盐田国际集装箱港口广深铁路编组站均约25公里距离文锦渡罗湖皇岗等口岸约40公里深（圳）汕（头）高速公路擦肩级公路穿行间基础设施完善区干道全部建成道铺设完毕光纤电缆宽频网络智信息化工业区已初具规模
龙岗工业区
区电力水源资源充足原坪山坑梓电网供电外规划建老屋110KV变电站座装接容量3 X 50000KVA东亚湾核电站南深圳液化天然氮接收站食供水水质优良周边水厂5座总供水规模14．4万吨／日供园区水6万吨／日松子坑水库西枝江引水工程相连年供水量提高10倍
通讯网络配置充裕规划邮电支局装机6万门现装机容量3000门电讯设备程控化数字化微波传输系统体光纤电缆宽频网络等现代化通讯条件优越
生活配套齐全规划两面三刀生活配套区面积3方公里目前座功齐全集饮食住宿娱尔体通讯网正建设中
排水雨排污系统完善出口加工区标高基处45—50米间排洪截洪
系较已建设完成会洪涝灾污水级支汇集干输入污水处理厂
工业区物流选取址完全满足物流产业建设发展需国土城市规划中留广阔发展空间
（三）工业区物流发展目标定位
机遇挑战存前提工业区物流考虑采营（）物流型式起步分步实现公型物流联盟目标定位具前瞻性
1 瞄准世界流紧时代求超前眼光开阔思路高规格规划工业区物流建设成南中国物流基
2 计划步骤重点实施工业区物流规划布局统规划分步实施整体推进原逐步完善工业区物流基础设施专业市场建设
3 围绕现代仓储式联运配送加工市场批发电子商务集装箱处理等项现代物流功力开展外招商引资未五年幅度提升工业区物流产业优势
4 积极探索研究建立市场济相适应物流机制物流政策现代物流中心提供更服务物流流量流取决进入深圳出口加工区物流企业数量规模事分拨货物种类物流路径物流规模存变量更需定性前瞻
建设成公型物流联盟企业通招商引进物流企业联结深圳生产制造商连锁商业港口铁路机场等游游流通程形成物流联盟网络履盖广东珠三角全国战略点区联系国际著名物流企业形成海陆空运相结合式联运国际物流供应链集散点实现集装箱进出口快速集中转分检分送深圳出口加工区初步形成区物流区外物流结合营物流外协物流结合物流联盟产业
工业区物流集加工贸易转口仓储金融运输服务物流等诸功体投资关税货物保税加工货物存储税收外汇理等方面实施优惠政策国际航运集团物流跨国企业进驻深圳出口加工区项目率先实行深圳出口加工区干规定项优惠政策建设首先注意时效观念必须抓紧建设迅速形成规模吸引物流集聚次高起点高标准建设关公设施形成特色功优质服务弥补创办初期方面条件局部缺陷积极拓展客户巩固货源稳定扩进入区物流企业提高身核心竞争力
根工业区物流产业定位功设计工业区物流产业发展目标确定：5－10年投入100亿民币期投入启动资金13亿元构建三物流台（物流设施台物流信息台物流政策台）重点深圳出口加工区基础建设工业区物流联盟园区时逐步提升工业区物流园区容量十年时间外工业区物流建成国华南区采购中心现代国际物流基
1具体目标定位
初期投资规模500010000万元占范围约1万方公里建筑面积238万方米仓储面积12万方米
长期分步计划拟定：
l 2001年2005年期间引进5家世界著名船公司10家世界著名物流公司50家跨国公司营物流企业（分拨中心）物流产业增加值年均增长率达 50％ 2005年建成2万方米仓储面积物流量达200万吨集装箱处理量占深圳港区集装箱吞吐量20％左右
l 2006年2010年期间引进10家世界著名船公司20家世界著名型物流公司200家跨国公司营物流企业（分拨中心）物流产业增加值年均增长率达302010年建成6万方米仓储面积物流量达500万吨集装箱处理量占深圳港区集装箱吞吐量30％左右
2 产业规模定位
仓储
2005年
2010年
l销售（营）收入（千元）
3595018
10785054
2仓储面积（方米）
2000000
6000000
3仓储出租总收入（千元）
859298
2577894
4仓储货物存放量（吨）
6116083
1835049
5期末资产总值（千元）
7632004
22896012
6固定资产原值（千元）
2013807
6041421
二运输
1销售（营）收入（千元）
172051
516153
2期末资产总值（千元）
313499
940493
3固定资产原值（千元）
32166
96498
三贸易分拨
1销售（营）收入（干元）
5742613
17227839
3期末资产总值（千元）
6147600
18442802
4固定资产原值（千元）
3227564
9682692
3产业贡献定位
龙岗工业区深圳出口加工区济发展中物流产业济贡献度2005年前升40－50％2010年达50－60％
4部功结构定位
工业区物流联盟部功结构度应发展成3：3：3：l：仓储基础分拨贸易物流体化综合物流服务物流增值出口加工区物流产业贡献度占30％物流相关产业贡献度10％
（四）工业区物流功需求设计
工业区物流功目标限度满足客户需求客户包括：事第三方物流公司外资企业商业贸易公司运输公司代理公司仓储公司银行检验保险公司等延伸种物流业务公司初步设计考虑具备基功：
1运输服务功
工业区物流需拥租赁定规模运输工具具竞争优势物流联盟点覆盖国国际网络首先应该负责客户选择满足客户需运输方式然具体组织网络部运输作业规定时间客户商品运抵目交货点交货需客户配合外整运输程包括市配送应物流联盟负责组织方便客户现代运输需求样
2 储存服务功
物流联盟需仓储设施客户需物流联盟储存商品通仓储环节保证市场分销活动开展时降低库存占资金减少储存成公型物流联盟需配备高效率分装传送储存设备
3 装卸搬运功
加快商品物流联盟流通速度必须具备功公型物流联盟应该配备专业化装载卸载提升运送等装卸搬运机械提高装卸搬运作业效率减少作业商品造成损毁
4 包装服务功
物流联盟包装作业目改变商品销售包装通销售包装进行组合拼配加固形成适物流配送组合包装单元
5 流通加工功
目方便生产销售公物流联盟常常固定制造商分销商进行长期合作制造商分销商完成定加工作业物流联盟必须具备基加工职贴标签制作粘贴条形码等
6 物流信息处理功
物流联盟现已离开计算机物流环节种物流作业中产生物流信息进行实时采集分析传递货提供种作业明细信息咨询信息现代物流联盟发展相重通构造公信息台适应物流产业进步提供样化物流服务求：通信息技术物流系统资源整合提供支撑促进口岸机构银行保险金融系统交通运输系统协工作协营机制建立通信息手段强化政府物流产业宏观理调控支持物流 产业规范化理
7 物流结算功
物流联盟结算功物流联盟物流功种延伸物流联盟结算仅仅物流费结算事代理配送情况物流联盟货收货结算货款等
8需求预测功
公型物流联盟常负责根物流联盟商品进货出货信息预测未段时间商品进出库量进预测市场商品需求
9 物流系统设计咨询功
公型物流联盟充货物流专家必须货设计物流系统代货选择评价运输商仓储商物流服务供应商国专业物流公司正进行项尝试项增加价值增加公物流联盟竞争力服务
10 物流教育培训功
物流联盟运作需货支持理解通货提供物流培训服务培养货物流联盟营理者认感提高货物流理水物流联盟营理者求传达货便确立物流作业标准
外参国外先进物流企业做法工业区物流应设置理方面增值功充分利深圳出口加工区特殊政策增强区物流联盟竞争力落实政府物流产业实质性支持物流贸易性功求新突破：
l 改革国际物流企业进入区审批制度审批制度改报备制度形成物流企业快速注册进出良政策环境
l 简化通关手续监模式包括延伸海关预报关范围批量物流实行先行关然集中报关方式实行物流货物免检优先通境境外间物流实行抽查制度快速放行搞普遍查验
l 进入区物流企业实行信信誉制度信物流企业出入关货物予免检忧惠遇取消进出区确认避免回确认导致时间延误减少企业运作成便异报关实际操作
l 国际接轨国际物流企业完全开放外贸运输代理市场行进出日权海运代理权空运代理权报关权等
l 放宽国际物流企业购汇额度控制
（五）工业区物流设施规划
保证物流联盟区类业务（金融保险贸易商业制造业工业运输港口仓储关三检类代理信息）正常开展活跃国产业界五条物流体系（海洋运输代表运输物流体系商品加工配送代表仓储物流体系服务型竞争战略代表制造商物流体系海空港集散代表口岸物流体系正浮现中电子商务代表配送物流体系）工业区物流园区整合协调拟计划工业区物流园区总体规划布局原：
1园区面积利原
园区面布置应产业发展规划基础合理利资源合理分区总体招商营辅营总面积中招商面积占70％批租提供租物流服务公设施仓库堆场等营面积占20％作物流综合开发公服务设施（包括口岸机构服务中心公商务楼查验场等）占营总面积 10％
营性设施中应根危险品冷冻品物流需求开辟专门集中营区域绿化带予隔离
2物流基础设施布局原
物流基础设施指类企业提供综合服务理公设施中包括园区办公楼海关查验场公停车场道路商务楼（银行保险邮政）消防设备加油站等
形态规划布局面布置形式应充分利形条件效利现土面积区类基础设施布局应考虑充分利空间商务楼宜采高层
基础设施查验场等宜采集中布置形式便综合理服务查验场应门
园区面布置采中心称（圆形式）分布中间两翼形式分布直线形式分布取决区车流物流流动畅通道路门协调布置
区营总面积中20％左右营区域拟基础设施区域紧密相连便相互调剂
危险品物流专门区域应配置足够消防设备
3道路布局原
区道路分进出通道部道路绿色通道三类
进出通道：区城市道路联接道路进出通道应考虑外环线直接连接加快车辆通达时建设公路货运站铁路货运站连接道路进出通道路面宽度应充分考虑集装箱卡车进出密度需
部道路：般分干道次干道支道干道区连接出入口道路次干道商建筑物仓库场间道路支道车辆行均较少道路类道路布置车辆区通达性快速性行路线量交叉重复原
绿色通道：区龙岗港区直接连通道路需单独布置布置量现龙岗区通道日直接相连接
4园区门布局原
园区门区外交通网络相适应门选择考虑区外交通流量门日区交通道路衔接注意安全需求留定衔接距离
门设计宜参集装箱门设计规范需检验集装箱办理集装箱进出日种设施
5园区布局关问题探讨
l 园区否设立公路货运站
国外许物流园区物流园区般建立公路货运站基础公路运输终实现门门运输
区设置公路货运站优点便区物流畅通便捷方便业公路物流建设融合起缺点会寸土金园区占块开发成合算
区外紧邻处设置公路货运站时该货运站区业务楼设立办理窗口优点占区土提高区开发价值
l 物流园区建铁路专线
国际物流更海铁联运方式深圳湖物流园区深圳东西两港群均铁路专线相连考虑期海铁联运物流数量会园区考虑建设铁路专线发展趋势应物流园区长远发展规划铁路专线港口延伸园区
6工业区物流设施建设规模
l 物流园区公设施
根工业区物流园区功服务需求公设施应包括：
（1）物流园区理中心供物流园区行政理机构信息处理中心勤服务机构进驻物流园区业务咨询洽谈手续办理等单位办公
（2）口岸机构服务中心供海关检验检疫机构进驻物流园区进行集中办公
（3）物流园区商务楼供进入区物流企业注册区外物流企业办事机构分支机构进行业务办公楼应设业务公证派出机构银行资信机构举行业务讲座交流会议中心提供较规模业务洽谈公业务洽谈室餐服务设施
（4）建成供出租物流仓库供型物流企业堆存货物提供仓储配送服务
（5）已整供业行建设仓库物流设施基础场
（6）营物流设施
（7）型停车场停车库
（8）消防设施加油站清洗站维修保养厂
l 公设施建设规模
着功需出发精简高效原设计述部分设施规模需求致初步设想：
（1）物流园区理中心建筑面积5000方米
( 2) 行政理机构办公房：3000方米
（3）信息处理中心：1000方米
（4）勤服务机构：1000方米
（5）日岸机构服务中心建筑面积2800方米
（6）物流园区商务楼6000方米
（7）物流企业办公场吸引50家左右物流企业办事机构分支机构进驻均家企业办公房50方米需建筑面积2500方米
（8）银行资信保险邮政税收等机构1000方米
（9）餐服务设施600方米
（10）厅卫生电梯等设施1000方米
述理中心日岸服务中心商务楼合计面积2．39万方米拟建造栋楼宜
（11）建成供出租物流仓库面积1－2万方米
类仓库单体必太供出租中型物流企业营
（12）海关查验场面积3万方米左右
拟建口岸机构服务中心紧邻处20％营块相接适应营规模扩需求
（13）整供业行建设仓库物流设施基础场
物流园区拟引进5－10家国际著名物流企业根国外企业开办物流中心配送中心规模企业需求般6－10万方米块形状般长宽例5：2区招租区域道路网络设计时应充分考虑特点
（14）型停车场停车库4300方米
50家物流相关企业框算均家3辆轿车计合计150辆轿车均辆轿车需停车位7方米总停车位约1050方米均2家企业拥1辆备型货车计合计25辆备型货车辆备型货车需停车位10方米总停车位250方米加理日岸服务外联系业务运输装卸货物停车位3000方米
（15）维修保养厂加油站清洗站等设施500方米
（六）工业区物流发展战略
着中国加入WTO迎接21世纪物流业挑战龙岗物业应积极研究策制定新世纪工业区物流发展战略
1观念领先战略
企业发展离开观念更新中国世界物流业中赢领先位首先观念领先工业区物流投入相资金创办流物流学校流物流研究中心通广泛物流研究学术交流深入揭示物流理深刻涵研究现代物流运作模式改革更新物流理念指导物流实践流观念创造流物流服务
2科技支持战略
21世纪知识科技时代专业细致化科学化物流知识成客户物流体系改革整合规划设计重现代科学技术种条码技术动识技术动分拣技术卫星定位技术等成物流运作重工具知识化科技化物流成宝供服务特征
3服务创新战略
方面引导物流服务综合化体化方发展物流诸环节服务类型进行系统整合货运公司仓储公司社会资源进行物流资料整合客户提供种具长期专业综合高效物流服务方面适应21世纪性化消费性化服务需改变传统企业单成竞争策略差异型性化物流特色服务原
4效益战略
公司遵循发挥营理念突出效益优势广泛汇集吸引批包括教授博士硕士高层次专业提供科技化现代化优质高效物流服务未公司理员百分百具科硕士学历公司部严格贯彻执行完善培训激励制度断增强企业凝聚力吸引留住优秀选拔晋升奖励工作成绩显著员工公司利益发展紧密结合建设支灵活精干协作高效知识型队伍
5 联盟发展战略
强调供应链诸节点间植入优势互补利益享生关系实施企业联盟化战略
工业区物流第三方物流企业客户服务群相关行业间广泛寻找战略合作伙伴通联盟力量获竞争优势
总21世纪龙岗物业规模营优势专业化优势知识优势性化服务优势效客户节省投资费减少库存降低风险提供增值服务企业集中精力业增强核心竞争力全面提升企业形象成客户获竞争优势重战略伙伴
（七）工业区物流建设产业政策
加快工业区物流建设建议重视物流产业政策扶持鼓励境外物流企业进入区事高新技术项目开发物流产业建设物流业发展带社会效益政府予政策扶植通行做法产业政策指政府根产业发展规律客观求综合运济手段法律手段必行政手段调整产业结构实现社会资源优配置推动整产业持续稳定健康发展政策体系 协政府关部门拟制定物流产业配套政策：
1国土优惠政策
1项目建设初期物流联盟区营仓储配送集装箱业务先进技术企业试行土年租制承租方头年首期先交总租金30余705年长超8年分摊缴纳
2项目启动初期市场开发企业实行时政策减半收取土租金租期般3年须续期规划等条件许情况简化程序特事特办快办理手续
3 项目发展中期实行土公开招标拍卖卖款项设立工业区物流国土开发专项基金实行专款专专门区基础设施建设
4 区开发企业次性缴纳价予10价优惠
5 利国土资源选择鼓励带资开发建设物流基础设施开发型物流市场
2税收优惠政策
1 企业税： 根深圳市特区企业（资外资企业）深圳出口加工区税收优惠政策区物流企业税实行优惠：
● 营期十年交通运输（包括客运）集装箱加工修理加工包装建材（含混凝土搅拌）等生产性行业第年第二年免缴企业税第三年第五年减半交纳企业税
● 营减免税期满市科技局确定先进技术企业减半征税期申请延长三年
● 事仓储配送商贸等服务性行业投资超500万美元2000万元民币营期十年获利年度起第年免缴企业税第二第三年减半缴纳企业税
（4） 投资500万美元2000万民币营十年物流企业实行企业税先征返第年第二年企业税返全部第三年第五年返50企业税
（5） 新办商贸性企业开业日起报税务机关批准减征减免企业税年
2 城市维护建设税房产税 实际缴纳营业税增征税消费税税额计征税率1纳税单位新建购置新建房屋建成购置日起免纳房产税3年
3 政府提供融资服务 采先进技术仓储配送式联运（含集装箱处理）工业区物流具重意义项目区关部门审核确认区政府采取存引贷方式帮助企业贷款提供融资服务
3工商优惠政策
物流市场开发企业体工商户五年减半收取工商城种规费
4户籍优惠政策
事投资营活动投资额达1000万民币营业额达200万企业营骨干优先办理龙岗区户口区关部门审核区政府予适迁户指标免收入户城市增容费
5率先投资优惠政策
前十位率先进入区企业价税收租金等方面享受述更加优惠政策区政府授予荣誉称号
6产业调控优惠政策
1 区已开发型项目原区点发展类项目
2 区政府逐步引导区发型符合规划求市场工业区物流转移区政府争取深圳市关部门支持特区时发展起石材装饰建材等市场笋岗仓储区部分骨干企业工业区物流转移
（八）工业区物流项目建设措施计划
1项目资金筹措途径
l 发展商首期投入
工业区物流创建首期营运资金发展商（深圳市龙岗工业区）投资者未骨干员工参股形式获
l 开展招商活动寻找合作伙伴
工业区物流现龙岗工业区深圳出口加工区工商企业托深圳市龙岗区政府优惠政策物流业支持工业区物流天独厚资源条件政策优势 积极开展种形式招商活动利风险投资参股合作融资租赁理输出等种物流联盟（合作）方式寻求合作伙伴
l 引入风险投资
参考国外风险投资中土财产技术素折合成股伦惯例中公司股份20发起投入利润分配投资方占股份例龙脉确定深圳市龙岗工业区现土财产技术等资源作股份投入引入风险投资
l 申请银行贷款
必时通商业银行贷款获资金
2项目建设工期排序
l 物场建设（三通办公生活设施）
l 物流信息系统建设
l 物流仓储设施购置建设
l 物流车队购置建设
l 物流包装装卸设施购置建设
3项目建设运作理
公型物流联盟园区模式建设营理：家公司（项目发展商）物流中心项目进行总体策划该公司聘请专家进行行性证功作业流程理制度设计请专业设计公司进行工程设计编制项目总体设计方案发展商专业设计公司提交总体设计方案组织项目建设招标
投标公司中选择家家公司进行项目基础设施建设采取Ｂ０Ｔ方式选择专业物流理公司物流园区设施设备进行理
项目发展商组织招商重点引进具国际品牌国外客户具较物流业务需求招商项目发展成败关键招商否成功物流园区身条件关
选择家专业物流理公司物流业务进行理
理模式体现种供应链合作关系充分发挥参公司专业化分工优势采述模式建立物流联盟果发展商策划力协调力理水较高物流中心功应该完备
四工业区物流项目评价
（）济效益评价
1项目总投资估算
工业区物流计划控制范围占20方公里计划总投资3亿元初期投资1亿元建设（购置）物流基础设施物流项目招商工作物流联盟区控制范围分步建设初期投资规模10000万元占范围约1万方公里建筑面积238万方米仓储面积12万方米项投资估算：
（1）固定资产投资估算
l 物场建设（三通办公生活设施）2000万元
l 物流信息系统建设 500万元
l 物流仓储设施购置建设 3500万元
l 物流车队购置建设 1000万元
l 物流包装装卸设施购置建设 2000万元
计：8000万元
（2）流动资金估算
参国外物流企业实际营资产状况类法测算项目流动资金年应收帐款周转4次存货周转3次估算项目流动资金需量2000万元
（3）成费估算
物流成物流运动程中包装装卸运输存储加工配送物流情报等环节支出力物力财力总
物流成构成包括项：
l 事物流工作员工资奖金种补贴
l 物流程中物质消耗包装材料电力燃料消耗固定资产磨损等
l 物资运输保等物流程中合理消耗
l 分配项目支出支付银行贷款利息等
l 物流理程中发生费办公费差旅费等
根国外物流企业成绩效统计表明代表性指标总金额表示销售量百分单位数量成(表示)：
分选取制造商批发商零售商物流成加权均求：
综合物流单位成（C）（3×797+4×638+3×786） 10 7501
毛利率4448 税利润率2499
物流成绩效指标
绩效指标
制造商
批发商
零售商
总成
单位成
销售量百分
进运费
运出运费
仓储费
行政理费
订货处理
直接劳工
实绩预算较
成趋势分析
产品直接利润
876
797
833
860
944
890
800
520
786
966
769
592
748
638
812
800
883
857
791
458
714
866
59l
468
821
786
795
875
906
899
767
457
862
865
614
278
2济效益评价
工业区物流项目济效益评价运传统做法采静态分析动态分析根首期投入8000万元固定资产建成20000方米仓储面积形成仓储运输分拔物流销售收入总额9509664（万元）毛利润405323万元税利润237646万元贷款年利率7
静态分析
1投资利润率
投资利润率（生产期均年税利润总额总投资）´100 297
2投资利税率
投资利税率（生产期均年利税总额总投资）´100 5067
3投资收益率
投资收益率{（生产期均年利税总额+折旧）总投资}´100 8316
(2)动态评价
1收益净现值（NPV）
8000+1800{1 (1+007)5}
≈ 67166 ( 万元 )
2部收益率（IRR）
： 80001800{1 ( 1 + i )5 } 0
I ≈ 3
折现率(基准收益率)7时净现值6716万元部收益率 3 约现行贷款利率半见该项目具较济效益
（3）投资回收期
根深圳市目前高新技术企业税优惠政策规定该项目获利年度起两免三减优惠净利润15计提公积净利润5计提公益金剩余利润贷投资回收期约3年时间
投资回收期
n log { 1 – (8000×007)}log(1+007)
≈ 3 (年)
（二）工业区物流项目风险评价
着国发展物流步伐加快物流发展规划已纷纷出台城市甚已进入实施阶段物流产业投资巨果投资方市场缺乏足够解物流回报方式认识清情况盲目马果难想存确定素：
1发展物流存利市场素
物流产业市场素赖性非常强然物流产业属基础设施公路铁路港口等基础设施发展时机着质区基础设施需求高峰未前通预测超前发展物流恰恰相反必须需求时建设需求发生时段基相需求产生够知道需求什应该满足需求否闭门造车
影响物流产业发展市场素点：
l 市场需求旺中国物流业正处起步阶段市场竞争焦
点高水物流服务低成传统服务绝部分物流企业然传统物流方式客户提供廉价服务导致市场缺乏高水物流设施需求
l 投资风险国市场然处发展阶段预见素太
投资项长期计划存确定性风险
l 服务水高市场处价格拼杀未达服务竞争阶段
格然引导市场走重素制造商零售商关注然价格高水物流服务社会消费力提高产生服务需求物流基带高水服务理价格素难客户
l 金融服务弱金融产界提供灵活样金融工业产 服
务规划缺少开发资金搁置目前国家投资项目基关系国计民生基础设施营服务类型基础设施缺乏必投入企业情况外难找愿意投资公设施企业
现阶段物流业中国然处剃头挑子头热状况国制造商零售商完全统计目前物流供应商企业勤保障系统进行物流理足5％绝部分委托外部进行简单运输仓储服务绝部分客户关心低廉服务价格关心高水物流服务企业市场机会方面战略支持投巨资建设高水物流中心市场需求带回报差距较
2投资者缺乏发展物流信心
表现两方面：首先运营商市场力座型物流中心少3万—5万方米仓储面积10万方米仓储面积般流通领域通常流通商品计算方米仓储面积年流动商品价值高达15万元3万方米年通商品总值高达45亿元需巨市场资源支持仓库运转次缺乏运营商运作现代化仓库力信心般说运作现代化物流中心高层理者基求具十年理验理者般理者应该知识理员操作员应该训练素技术工作者国外类员属高薪阶层市场非常短缺力资源
3缺乏物流产业统理
方面表现政府缺乏城市统规划造成政府政府规划行业行业规划企业企业规划规划规划宏伟规划目标市场目标致性极强方面政府缺乏类设施开发商政策支持例开发营政策等高额利润回报房产开发商目前国家房产开发关政策执行般取1方米土需200元—300元中包括：征费征补偿费市政资源费耕补偿费土出金等达七通方米约需投入200元左右仓储设施建设方米约需投入1500元左右类搬运设备信息系统等投入方米500—600元综合投入方米约2400—2600元目前商品房造价相果设施出租提供商目前国家税收政策交纳16．5％房产税营开发者营开发商讲巨负担
4现代物流业面竟激烈争
深圳市物流产业发展初具规模尤蛇口招商物流集团湖物流海格物流盐田港区西部港区笋岗机场龙华物流等代表物流产业已华南区全国跃居领先位利集装箱运输前优势规模优势力发展国际物流合作等已形成相优势竞争格局
深圳首先推出现代物流业发展规划现代物流业高新技术金融列新世纪济发展三支柱海现代物流列重新兴产业天津市政府现代物流作五支柱产业广州提出建成物流联盟城市西部区紧追舍发展物流业兰州捷时特物流限公司国第家铁路集装箱合资公司2001年8月陕西省商业储运总公司推出陕西电子商务示范物流配售中心旨满足市场济西部开发物流需求海济腾飞西北开发物流业发展必然深圳特区济深圳物流产生巨影响深圳物流强劲竞争手
中国加入WTO深圳特区政策优势会削弱降低物流企业吸引力需物流园区增加投入创造新服务优势
深圳市现代物流业发展规划中没列入工业区物流建设项目力争进入政府物流业发展规划中获更政府政策扶持
（三）工业区物流项目综合评价（结）
工业区物流开发建设深圳市扩济辐射半径战略需求国家京九西北发展战略宏观求新形势深圳市面发生制造业中心北移做出必然抉择特加快现龙岗工业区深圳出口加工区发展具重现实意义深远历史意义
工业区物流更加良基础设施条件海陆空环境国外客商提供创业优良环境持续发展舞台
该项目项目然投入分期投入收益需少量投资完成基础设施运作通身量滚雪球边投入边发展边长早期投资者项目效益回报进步增加项目融资力加促项目建设发展
该项目项目符合国家关产业政策应国家区济发展趋势特应国加入世贸组织迎接全球济新挑战提升区域济整体竞争实力效途径选择区域济新济增长点意义深远项目技术行济合理选址正确规模适中采取正确发展战略必扶植政策快建设成流物流联盟（园区）必深圳出口加工区深圳市济发展起十分重作产生股东权益社会效益法估算
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