我们眼中的物业管理公司

第六节 眼中物业理公司
详细分析周密考察怡高物业走起怡高物业顾问累积百年物业理验早涉足国境物业理公司配合该公司年国累积物业理验连部门专业验技术相信着该公司高质素服务先进理概念美海岸花园提供综合性高级物业服务
怡高物业服务限公司实力雄厚高力国际物业集团怡太洋公司亚洲物业业务进行合组建形成亚太区规模庞网络广阔物业机构——怡高物业顾问集团
怡高承袭高力集团丰富环球物业顾问验更拥怡太洋亚洲崇高声誉怡高全球网络拥世界性见解观点深入解方市场变化
透高力国际环球联系网络怡高利3600位专业员健全物业客户资料库快捷效掌握适物业时机利满足客户求
怡高客户范围十分广泛中包括规模商业集团金融机构政府机关着优良口碑声誉怡高亚太区网络断扩展迅速效成亚太区优秀物业顾问公司
透亚太区36家办事处区145家联系办事处怡高客户提供元化物业服务中包括买卖租赁物业理工程理估值研究顾问服务等拥数千计专业物业顾问士
物业理部门中聘具丰富物业理验专业员更汇聚少造诣精湛技术员满足现社会客户需求怡高提供全面化物业理服务包括专业财政预算会计技术维修物业市场推广电脑资料处理技术提供事理行政理等外怡高采现代化物业理技巧客户掌握更市场资料确保物业耐性增值力该公司物业理情况提供高效服务达客户求深受业客户赞赏
目前怡高负责销售理国项目超40提供物业理顾问服务工商住宅物业总面积逾250万方米遍布连天津北京海广州东莞番禺深圳八城市30位香港台湾新加坡专业负责督促中国招聘逾1500名物业理员工截止1995年底怡高受委托项目总值超25亿美元现时国分北京海广州设立办事处14理办事处设八城市怡高负责理番禺丽江花园获中国国务院建设部颁发全国城市物业理优秀示范住宅区奖项

第七节 怡高物业理顾问合文
附录
德美海岸花园物业理顾问合约
广东省美集团股份限公司房产公司（简称甲方）中国德美海岸花园发展商甲方广东省德市登记注册法定址
法代表：
怡高力物业服务（海）限公司广东分公司（简称乙方）广州登记注册法定址广州市流花路109号九达宝广场1006室法定代表：柳维伦


第章 前言
（）德美海岸花园位德北滘镇南部该发展项目首期工程预计约1999年8月开始交付甲方业委员会成立前拥德美海岸花园物业理权独立行美海岸花园物业理职责
（二）立约双方根中华民国（中国）关法律条例着等互利做德美海岸花园物业理工作原友协商特订立合
（三）甲方根条款聘委乙方德美海岸花园物业理顾问协助甲方理该物业住宅商场住客会车库总建筑面积约245000方米（简称托物业）
甲方需乙方支付理顾问酬金关费
乙方根条款接受甲方聘推动托物业维修物业理工作该项工作负责
乙方怡高物业顾问集团附属机构日托物业理事宜外宣传怡高物业顾问集团形象关标记
第二章 甲乙方双方职责
（）甲方职责
根合条款甲方意聘乙方物业理顾问协助甲方推动托物业 理工作履行合约期保障乙方效协助理托物业甲方意履行列职责：
1）确保托物业入伙前成立托物业物业理公司（物业理部门）合约中物业理公司字样指物业理部门
2）协助乙方调派招聘专业员加入物业理公司推动托物业物业理工作
3）履行合约期监督乙方工作表现
4）保证托物业时质量通关政府部门正式竣工验收移交物业理公司然物业理公司利履行定理职责须负责相关遗留工程进工作承担相应发生费
5）履行合约期应甲乙双方意财务预算甲方预先垫付笔供理公司初始运作开办费
（二）乙方职责
根合约条款乙方意接受甲方聘负责托物业提供物业理顾问服务合约期乙方意履行列职责：
托物业交付前
1）协助甲方（委托法律顾问）编写落实关托物业业公约作日物业理基
2）草拟托物业理部门筹备期托物业首年理财务预算报告计算托物业部分理份额
3）理公司设立公司形象身建设理等提供建议
4）制定部门理运作制度包括保安财务采购事行政等制度
5）协助甲方安排合适电脑公司建立电脑理系统系统甲方提出理顾问方面意见
6）编写关托物业理文件包括户手册装修手册等供甲方审阅制订关运作程序包括楼宇交收程序紧急应变措施客户投诉处理等
7）协助甲方理公司拟定托物业日偿服务偿服务方案
8）托物业配套商业设施设备包括会设施设备理应物业理角度提供建议
9）托物业发展设计物业理角度甲方提出建议量设计未理运作相配合
10）拟定理部门员编制协助甲方招聘挑选关骨干员（部门）
11）国提供次期5天入职培训导师乙方资深理员工担乙方国香港办事处调派手参培训
12）协助甲方统筹安排需物料设备采购事宜
13）必时协助甲方甄选甲方推荐适合承判商
14）托物业社区文化建立提供意见配合甲方市场推广工作物业理方面提供支持
15）月2次（需协商增加减少）派员工检视参关工程会议影响物业理工作事项提交报告
16）月2次（需协商增加减少）发展商开会商讨关物业理工作进展情况
17）根托物业情况物业特求建议协助甲方托物业购买合适保险
18）发展商提出问题作出回应

托物业交付时交付
１） 交付期间派员现场协助托物业楼宇交收工作期5天
２） 托物业交付月提交理评估报告
３） 月两次（需协商增加减少）派员现场定服务标准检视物业理工作提交关检定报告托物业保安清洁绿化等项工作提供改善意见
４） 物业交付前制订系列制度工作程序进行检讨提供修订改善建议
５） 协助甲方制定物业整体长短期保养修缮计划包括长远维修建议预防性保养计划改善工程
６） 月两次（需协商增加减少）甲方理公司开会商讨关物业理工作进展情况
７） 终家角度检讨楼宇设计设施提出关改善意见力求托物业达高水物业理求
８） 托物业交付3月安排次期4天职培训课程乙方调派导师参培训
９） 政府部门关规定甲方理公司成立托物业业委员会事项提供建议果具备足够条件协助甲方理公司筹备托物业首届业委员会
１０） 甲方申请ISO9002认证提出乙方验意见
１１） 顾问期间发展商提出问题作出回应
乙方述职责根乙方提交德美海岸花园物业理计划书中列物业理公司职责制定惟根甲乙双方协议乙方物业理顾问身份甲方提供服务非全面理模式接关物业理工作附录部分容作调整：
１） 乙方负责托物业机电障遗漏工程进工作惟机电障遗漏工程提供建议：
２） 乙方根甲方提供财务资料托物业理收支运作进行评估提供改善建议
３） 乙方甲方求托物业实际需协助甲方招聘甄选级理员确保理公司支高质素理队伍
德美海岸花园物业理计划书指物业理公司职责指接托物业理公司职责乙方会提供顾问服务予理公司协助完成附录职责容
第三章 双方意条款
根述职责列条款甲方意聘乙方推动托物业理工作乙方愿意接受甲方聘出托物业物业理顾问
（） 合约年期
合约甲乙双方签署立生效托物业期工程洋房单元第单位正式业发出收楼通知书日（具体日期双方日备忘录形式确定）起计六月期满合约期满前双方达成致协议续约续约期行商定
双方合约届满前未达成致续约协议双方未违反合约第三章第（四）项条款合约合约期天终止
（二） 物业理顾问酬金（略）
（三） 事
甲方意乙方须负责甲方聘关事聘费事聘费包括工资津贴资金切劳保福利聘请时需手续费等均列入理预算开支
（四） 终止合约
1）甲乙双方意根列情况提早30天予方书面通知终止合约
a方严重违反没履行合约列条款职责接方书面通知起计14天未改善履行关条款职责
b方受法律制裁引致破产清盘动清盘
2）种法预见素导致甲方乙方法继续履行合约者第三方严重违约造成甲方乙方法继续履行合约方需针方已提供服务部分支付合理酬金外方没合理原提出单方面终止合约通知方保留切权利方追讨引起法律责济损失
（五）合约修改变更
合约修改变更必须甲乙双方协商签署效书面协议生效
（六）适法律
合约效力解释履行争议解决均受中华民国法律辖
（七）争议解决
1）履行合约发生合约关切争议双方应量通友协商加解决通协商解决时应提交托物业拥辖权民法院进行关诉讼程序败诉方须负责关诉讼法律费诉讼程中双方争议正进行诉讼部分外合约应继续进行
2）合约中方发出通知报告须书面记录挂号信件电传图文传真形式发出收件明确已收视作效送达双方电报电传等发送通知方法应义务书面信件行通知
3）合约双方址电传图文传真号码改变须改变48时通知方关改变
（九）特规定
合约效期甲方需宣传资料文件中引乙方公司名称标记必须时注明类似怡高力物业服务（海）限公司广东分公司怡高物业顾问集团提供物业理顾问服务字样中物业理顾问服务中顾问两字省略
（十）合约正式三份甲乙双方理公司持壹份均具等效力
（十）合约甲乙双方盖章双方代表签字立开始生效


甲方 ：广东省美集团股份限公司房产公司


法定代表职务 ：



签署盖章



公司址


日期

见证


乙方 ：怡高力物业服务（海）限公司广东分公司


法定代表职务

签署盖章


公司址


日期


见证

第节 住宅质量保证书住宅说明书（略）
第二节 物业营
区物业理范围开展种营已前物业理重课题种营坏直接影响着理公司发展商广业贴身利益考虑美海岸花园物业理种素避免高成业承受力市场预期间矛盾灵活开展种营增加物业理收入缓方式建议发展商商业途物业营收入部分全部划物业账避免物业理收抵支服务品质影响样充分利物业理资源时减轻业负担
区物业理制订项家政服务代理代办服务工程服务容停车场肉菜市场等纳入区物业理营外区项服务营成熟物业理公司作济实体走出开展更广泛营服务区业谋求更利益建议物业理公司日筹划连锁特许营项营工程REAL连锁特许营策划着较成熟完善体系连锁特许营物业理相结合REAL房产开发营创举
连锁特许营般企业营理非常差点必须考虑系统化作业规格化理门店然点员相致服务质量根国际发展验效规划连锁特许营制度成功运作关键素
REAL连锁特许营业者进行成套理制度规划容包括：
A 前置作业（策略定位）
1市场调查 2营构想定位 3品牌定位
4商品组合定位 5开店策略 6总部组织运作
B 第部分（展店作业）
1商圈调研开发 2选店租店领 3开店理
１ 促销活动理 5消费者理组织
C 第二部分（营业规划）
1培训作业 2门市现场作业理 3店头绩效评估
２ 营收分析 5门市财务理
D 第三部分（制度规划）
1财务稽核理 2采购理 3仓储理 4盘点理
5事理 6职工创业入股办法 7职工奖励办法
1 报表分析理 9行政理 10会议系统理
11公关理

E 第四部分（加盟规划）
1加盟招揽 2加盟合
附录1
关六区商业房车库营方案
商业房
现算六区设商业房2间分位1幢1012幢101（四房两厅户型建筑面积12685方米）计划述两户型稍进行改造商住两中商业房建筑面积约5370方米（实际丈量准）住宅房售价执行洋房销售政策商业房根市场价格区情况制定合理销售价格须强调点业营理须服配合美海岸花园物业理建议美海岸花园商业房价格定7000~8000元方米六区商业房根现六区销售政策定6000元方米左右须强调商业房营范围必须加限定
二 车库
现六区车库6000方米容纳190辆汽车现考虑目前住户汽车拥率太高提高车库率解决摩托车停放问题部分位置停放摩托车行车身构成危险量停放行车会加车库理难度车库适区行车停放建议洋房外围辟空建行车棚根周边停车场收费标准区车库成建议汽车车位售价2000元方米租金500元月摩托车车位租金100元月摩托车车位视日情况逐步移面留足够车位汽车车库车位须考虑整体销售政策促进租售需建议汽车车位售价1800元方米租金400元月摩托车租金80元月摩托车车位移面车棚调整收费
附录2
1999年车位租售估算
月份
出售数量（）
出售单价（万元）
出售金额（万元）
出租数量（）
出售单价（元）
租金总额（元）
1






2






3






4






5






6






7






8






9






10






11






12






总计






注：表格容略
附录3：
2000年~2002年会收支预算表
年份
营业额
费支出
1999年


2000年


2001年


2002年


注：支出部分未含税款（表格容略）
附录4
2000年美海岸花园会收支估算表
月份
营业额
费支出
1


2


3


4



5


6


7


8


9


10


11


12


合计


注：表格容略


第八节 美海岸花园理公约
定义：
公约中文意指需作外解释外列语意义：
1物业指美海岸花园已建成未建成建筑物包括附属设施等占土权
2公方指美海岸花园某业单独享场中包括门口楼梯间楼宇外墙天台通道行道绿化区理者办事处业住客访客设方范围
3公设施指美海岸花园公众利益安装种机器设备装置包括供电系统供水系统排水系统消防系统电子监控系统电讯系统公明系统供美海岸花园水道沟渠水道道槽沟设备列类设备属公设施部分供业租户设施包括
4会指美海岸花园俱乐部会建筑物切相关文娱康乐饮食设施设备
5单元指美海岸花园业拥房屋权单位
6发展商第业指德市美房产公司
7业指单元拥拥房屋权士包括日合法继承受
8理者指发展商业委员会聘理美海岸花园理组织
9租户合法指业发展商处租批准关物业单元法
10理份额指业分摊交纳理费分配单元份额建筑面积方米非建筑面积方米计算
11理费指理者理保养美海岸花园引起费开支
12海岸花园指美海岸花园
二 总
１ 明确美海岸花园业者理者关方权维修理方面权利义务保障海岸花园正常理保障方利益着权益责公合理原特制定公约
２ 土批文房产买卖合房产法例限制保障美海岸花园业完全享身拥部分全部权益业擅更改单元途
３ 美海岸花园业理者关方受继承均须遵守履行公约受约束时享公约赋予项权利
４ 合法租户须遵广东省物业理条例第二章第十五条遵守履行公约
三 发展商权利
１ 发展商保留拥海岸花园公方权权改换改变海岸花园外墙公方颜色述部分安装架设拆招牌广告物件
２ 发展商承建商代理许拥检查维修海岸花园部分权利权携带切必设备机器材料进入海岸花园部分必进入单元部事先通知关业（紧急情况外）
３ 发展商权公约签订时存海岸花园建筑规划蓝图进行修改事政府磋商达成协议须业拥海岸花园权益意批准权利行驶妨碍业属物业
４ 发展商业委员会成立前审核批准海岸花园年度理费预算
５ 业委员会成立前发展商权聘理公司成海岸花园理者
６ 发展商权认合适情况更改海岸花园名称中部分名称编号进行述更改前发展商须提前月公告栏通知业须引起损失业作出赔偿
７ 发展商权海岸花园尚未售出建筑物单位指定更改公场公设施业业须分担维修保养费
８ 发展商权制订修改会理条例包括限费士资格开放时间等素
四 业权利义务
１ 业权利
１） 法享拥物业收益处分权利
２） 法享合理房屋体住宅区公设施公方权利妨碍业公设施公方正常
３） 权关规定允许范围进行装修维修改造
４） 权聘请房屋部位种道电线设施进行合法维修养护
５） 权参加业会住宅区项理决策拥表决权
６） 权住宅区物业理提出建议意见批评求业委员会物业理公司违反合约关规定行进行干预处罚
２ 业义务
１） 业物业出售转出租该业出售转出租合协议书签字15天须物业变化情况书面通知理者出售转出租合协议中须求购买受承租接受公约规定业义务广东省物业理条例关法规公约作述合附件终承租购买受约束力等合未公约作附件前业须继续履行公约规定业业务前业未付清应付理费关费处分属物业业违约理者保留前业新业追索权利
２） 业单元进行装修工程前必须理公司办理关手续领取装修许证规定交纳装修保证金（生利息）保证金装修工程队支付进行装修工程装修工程队违反理者订立装修规定装修工程引起追索损失法律责理者该笔款项中扣理者认合适款项作赔偿足关业须赔偿足金额该保证金剩余款项装修工程完成30天发装修工程队
３） 业承租代理访客者时候均应遵守履行美海岸花园理公约理者理需制定规
４） 未理者书面意前业增建改变外墙围墙围栏阳台门窗等影响海岸花园外貌设置改变颜色
５） 未理者书面意前业海岸花园外墙公方安装遮蓬花架招牌防盗网（防盗网窗户安装）影响海岸花园外貌伸出物结构堵塞门窗私家花园搭建必须理者意
６） 海岸花园规划设计时已单元安排空调机安装点未理 者书面意前业方安装空调机
７） 未理者书面意前业房屋外承重墙梁柱楼板阳台天台屋面通道进行凿拆切割
８） 业阻碍异产毗连房屋正常维修（层楼漏水住户造成影响时层住户必须予配合）否应承担造成损害责
９） 业利花园走廊楼梯公方晒晾衣物放置物品
１０） 未理者书面意前业变更改动单元途结构公方公设施作出改动损害
１１） 业需期理者求付款方式单元应缴理费费付理者逾期者理者权日加收欠交款金额千分三滞纳金
１２） 业物业外存放公害污染环境易燃易爆物品
１３） 业承租海岸花园饲养家禽家畜宠物饲养须理公司批准受业合理投诉批评理者认损公众利益理者权禁止饲养
１４） 业承租公供电线路水供气道私接敷线通正手段水电气追究法律责
１５） 业承租践踏草损坏绿化附属设施
１６） 业涂污公方公服务设施未理者书面意前业张贴通告广告物件海岸花园围墙外公方公服务设施方
１７） 进入海岸花园车辆必须指定点停放指定点外停入车辆（包括摩托车行车等）理者权车拖走车缴纳定费
五 理者权利责
抵触第业权利转权利理者完全授权做海岸花园效理维护必须做事情负责中包括（限）列事项：
１ 理维持海岸花园公众安全公秩序公卫生公场公设施公水电环保绿化明关系海岸花园全体事情
２ 制定海岸花园公开支费全年预算合理评定业应负责支付理费
３ 合理情况蓄意造成业滋扰情况进入海岸花园部分（包括业物业）进行检查维修确保海岸花园结构公场公设施良运作紧急情况酌情作处理
４ 抵触公约规定采取措施海岸花园妥善理维修保持海岸花园部分处良清洁安全状态
５ 更换维修公方中损坏设备破损公设施保持公服务设施公方处良状态
６ 保持海岸花园部分（业属单元外）清洁卫生干净垃圾清理保证垃圾收集设施处良工作状态
７ 防止公方堵塞堵塞时时清
８ 海岸花园水道水道进行定期维护清理保持畅通
９ 清理符合公约规定建筑物安装物关业收取清理引起费
１０ 安排保养海岸花园消防设施符合政府关法律法规求
１１ 维护改进公服务设施服务质量海岸花园业更效海岸花园
１２ 防止未理者书面意违反公约规定占变更损害公方公设施
１３ 公约规定收取海岸花园业应付款项支付海岸花园理维护产生应付款项
１４ 监督业遵守履行公约条款方法：
a 理者违约业姓名连违约情节海岸花园公告栏公布
b 书面通知违约业纠正错误通知15天期满该业未纠正错误时违约业单元采取相应行动属紧急情况必书面通知
c 通民事诉讼业追索公约规定业须交付款项理者认合适行诉讼发生费理账垫付诉讼结束败诉方承担
１５ 采取切措施（包括提起诉讼）制止业违反遵守履行公约规定行
１６ 理者权制定修改海岸花园理公约理规规修改张贴海岸花园告示栏
１７ 理者雇员列情况需业负责：
１） 理者蓄意违法行理者须执行职责时引起导致业便损失负责
２） 列原造成服务中断免责：
a 设施装置必维修保养
b 台风水灾震抗力损害毁灭
c 法避免燃料材料水电劳力短缺
d 理者紧急避险行
e 理者法控制切原
六 理费
１ 业需月1日~5日前预先理者指定银行存足应缴款项首期理费发展商发出入伙通知书日起两月开始收取
２ 根获发展商业委员会批准预算理者海岸花园理账户中支付关理海岸花园切费述提支付费包括（限）：
１） 公水电费
２） 公方公设施日常维修保养
３） 环境卫生清洁清洁工具材料费垃圾清运费灭四害费
４） 保安理保安器材购置保养费
５） 绿化保养
６） 节日装饰
７） 行政办公费
８） 购置租赁必须机械器材车辆等支出
９） 理者报酬
１０） 理员保安清洁工维修工花匠员工服装薪酬福利
１１） 公财产保险
１２） 税费
１３） 机电折旧费
１４） 法律诉讼费
１５） 应付费
七 业会业委员会
１ 业会
１） 理者海岸花园交付入住率达50时组织召开海岸花园业会选举产生业委员会
２） 业委员会成立业会业委员会负责召集年少召开次业会列规定适业会：
a 持20投票权业提议时召开业会业委员会接提议10日应召开时业会
b 业会次召开少提前7日通知列明开会时间点讨事项
c 召开业会应半数投票权业业授权代理出席业会决定半数投票权业意通投票时投票数相会席投决定性票表决采取书面投票形式进行决定通应予公布
d 会投票实行住宅房屋户票制建筑面积100方米非住宅房屋100方米建筑面积票建筑面积100方米非住宅房屋产权证票
e 业亲派代表投票委托代表文件须开会前二日交予业委员会（第次业会交理者）
f 业会召开年应少次第次业会理公司召开
２ 业委员会
１） 业委员会委员应业担业委员会委员应少5业委员会副业委员会委员业委员会选举产生
２） 业委员会权聘理者监督理者履行公约委托合规定职责
３） 业委员会职责：
a 召集持业会报告理工作进展
b 修订业公约提交业会通
c 监督业公约实施
d 听取业意见监督理公司表现
e 安排公开招标选合适维护承判商
３ 业委员会组织权力政府关法规

公约签字生效叁方执壹份便遵守
发展商：德市美房产公司 业签章：
代表签章： 址：
电话： 电话：
年 月 日 年 月 日


理者：美物业理公司
代表签章：
电话：
年 月 日

第二章 美海岸花园二次营销

第节 美海岸花园品牌战略
美海岸花园秉承美集团声誉卓著品牌形象致力房产业卓建树着务实科学勤奋效率开发原进行房产项目品牌战略实施
美品牌丰富延伸
美作家电行业巨子商标确认中国驰名商标品牌价值高达30亿着声誉卓著品牌形象美海岸花园作美集团开发高尚住宅社区开始较高台进行科学规范操作加全程营销合理导入项目第期商品住宅8万方米面世月售罄美品牌房产业恰处丰富延伸
二 美海岸花园品牌维护
美海岸花园首期商品住宅着重三方面做出努力：
１ 通整合营销策略断提高身核心竞争实力
２ 设计出整套企业形象识系统通媒体进行形式样深度宣传
３ 狠抓物业理综合质量品牌维护关键规划设计开发建设物业理等阶段消费者需求放首位时时处处消费者着想努力营造出优美舒适安全方便居住环境

第二节 美海岸花园持续发展
阶段开发间关系
美海岸花园整项目45万方米面积分作三阶段开发
第期：开发项目中部三五六三区云海苑天海苑墅区海星居洋房区会部分公建配套设施
第二期：开发块西部七八九区10万余方米商品房十二区宿舍楼（含菜市场）华师附——美学区河堤公园时开发
第三期：项目尾声工程开发广珠路二四区（二期销售利集团公司营业务状态工程应加快两期融体运作）
分战略三阶段基开发阶段关系考虑
１ 首期开发8万方米规模足产生项目品牌影响力提高整体知名度
２ 市场接受情况说8万方米建筑面积直接面目标客户群项目购买求整体试探市场项目反应续开发提供市场反馈信息第二期开发更贴市场
３ 时间更紧紧相扣层层递进体现工程连续性充分利资源
外规模开发灵活高效营销战略实施缩短项目开发周期降低成关键二三期开发巧妙互动合理衔接项目成功运作关键
二 项目公司持续发展战略
１ 项目开发阶段首期开发续开发基础开发区成熟片首期销售促进第二期开发
２ 美海岸花园规划设计体现持续发展设计思想：建立半停车场车位30年落求设计住宅智化充分考虑功预设超前设计
３ 美海岸花园美房产公司成功开发十万方米美新村开发力作公司秉承断开发求实营思想进行专业运作广州深圳营商业物业公司持续发展道路已迈出坚实步伐
４ 美海岸花园成功开发美集团公司说盘活笔存量资产培育新产业更造批懂理会营房产专业士


第三部分 软性新闻

引

软性新闻价值度忽略着中国济发展市场化进程加快媒介宣传济发展中位作日益突出宣传手法呈现元化发展趋势软性新闻价值愈愈发现重视商业宣传活动中相单纯面许软性新闻说物美价廉具新闻时性准确性性具济实巧妙见效快等特点特定时期特定点特定项目起特定效果作许商业性宣传活动中越越商家采屡见奇效
瑞尔特项目营销实战程中充分意识软性新闻蕴涵巨价值软性新闻应方面作益尝试探索题选材构思文稿撰写发布做精心组织认真实施软性新闻稿发布扩项目知名度美誉度促进项目销售发挥重作取较佳宣传效果瑞尔特美海岸花园营销实施程中组织软性新闻文章现部分刊录出供业鉴
软性新闻集锦
美海岸花园填沙工程已启动
位美工业城德水道间美海岸花园房产项目美房产公司历时半年市场调查充分准备3月份已市政府通立项审批报市规划国土局水电局审批总体规划设计方案目前工清场工作填沙工程施工正紧张序进行
录美报1998年4月25日第版
美——万科房产合作签约
7月4日美集团房产公司深圳万科集团美海岸花园房产项目全程策划举行隆重签字仪式根协议万科美海岸花园进行全程策划系统全面规划推广美海岸花园
美海岸花园位德市北滘南部广珠路三洪奇桥西侧占面积670亩计划建设高雅层住宅墅
万科集团房产项目策划投资分析建筑规划设计营销推广面设计等方面丰富验国行业中享较高声誉美次万科合作助万科十年积累房产验生产出优质精致名牌房产产品努力房产业培育成美新济增长点
录美报1998年7月5日第版

宏观 商机限
——前房产业市场分析展
房产国民济重基础产业成国新济增长点带动许相关产业蓬勃发展然种种原国房产业起步时间长已波折起浮数次市场走势直济界士企业投资理者消费者十分关心问题现房产市场作研究分析握基特征总体趋势开发商进言策
房产市场现状市场潜需求
（）目前居民住宅潜需求巨
国1997年均居住面积87米发达国家相差距全国约400万户居民面积低5方米标准线说明房产市场存巨潜需求时居民储蓄存款已达46万亿元左右加居民手中现金债券股票国国民金融资产约6万亿元约占1997年国生产总值82居民手中现金资商品房量积压形成强烈反差
（二）目前房产市场现状
1998年全国房产业景气指数水继续扬升势强劲半年国房景气指数值达10294点年期增加477点商品房产品结构合理价格涨速度快房产交易市场秩序较混乱等现状然较突出市场总体表现供求区优劣差距悬殊
二房产业发展强政策利支持
（）国民济新增长点
房产业作营体房产开发商作营客体房屋土进行综合开发理第三产业宏观济发展支柱性先导性基础性产业国家权威部门计算国住宅建设诱发系数193住宅建设投入1万元相关部门产出193万元刺激投资需求角度分析行业作消费需求政府强调必须住宅建设成国民济新增长点仅会刺激房子消费会带动配套消费品购买种消费普10时会形成种众效应购房消费热形成会带动起整济启动
（二）受益住房制度改革
关部门统计住房制度改革国年新增住房需求量保持680万~850万方米间住房制度改革少国商品房销售面积年8例增长
（三）银行资金揭制度支持
央行颁布系列支持住房改革促进商品房销售金融配套措施：1998年房产开发建设投资规模加达3550亿元1998年全国住房贷款规模达1000亿元允许商业银行城市普通商品房开办住房抵押担保贷款时延长贷款年限五次幅度降息已足提醒善存款作第理财手段中国城乡居民考虑钱存银行否合适？
三商品房市场发展趋势分析
（）市场容量继续迅速扩
1995年国城市化水29扫城市化般规律城市化水30时城市化速度缓慢30~70间加速发展时期70速度趋缓慢目前国正处城市化加速时期量农村口潮水般涌城镇构成城镇商品房潜需求军外4000余万房危房未段时间面着购买新房问题见商品房需求正逐步扩
（二）开发商投资行渐趋理性
年房产血火洗礼开发商已变更加成熟理性开发商十分注重投资开发销售效衔接改供创造需求观念消费者中心营理念
（三）市场断集中规模效益日显
国家产业政策明确指出国民济五支柱产业中住宅建设业获优先发展机会国家扶持房产开发企业集团增强型房产企业住宅建设中力军作促企业转变营开发思路粗放营分散生产建设方式统规划合理布局配套建设集约型规模济建设方式转变外市场竞争促市场份额断优势企业集中名牌企业集中竞争迫房产企业增强身规模实力运资营手段壮扩市场竞争力程中实力营差企业破产倒闭迫退出房产开发领域
（四）居民支付力提高
方面着济发展国居民支配收入稳步提高力推动着商品房产业化方发展方面国分房货币化改革势挡单位公款购房分配职工做法逐步取消时普通工薪阶层货币收入幅度提高激发购买商品房积极性消公款购房房价涨推动力
四房产企业策
（）丢掉切幻想走市场断增强市场适应力
（二）认真进行市场调查行性研究选择投资项目
（三）针需求象开发出适销路房产产品针目标客户群功夫规划项目适度完善配套
（四）注意商品房营销
（五）采新材料新产品新技术推进住宅产业现代化社会提供价格合理功齐全质量商品住宅
（六）注重园林环艺塑造社区生活文化
（七）注重物业理通扎扎实实理措施服务容确保业物业保值升值确保业生活方便舒适
（八）全面提高企业开发营水促进开发效益提高
综述说中国房产业正处转型调整期发展房产市场宏观潜力巨充满商机
录美报1998年9月26日第四版
德报1999年1月30日第二版
房产投资决窍
房产预售价格评估房产投资决策关键预售价评估关键房产区开发潜力评价
该区济发展速度
济发展速度快物业需求量反房产投资决策重参考数
二该区济结构演变态势
第三产业发展速度快区商贸金融房需求量第第二产业发展快区工业房需求量时住宅房需求量
三 口流量
测量房产市场需求决定性素
四该区环境
环境包括水电道路通讯商业网点绿化面积建筑容积率环境保护等环境说明开发潜力反
五产品品质优劣
房产产品优劣影响增值幅度产品优劣表现该产品需求产品设计消费惯产品价格消费购买力间协调关系
六法规变化
政府关建设法规变化直接影响房产开发潜力城市规划直接影响该区房产开发潜力
录美报1998年9月26日第四版
项目策划——房产成功关键
房产开发项目策划龙头应避免适时机适点建适物业没项目策划开发愈物业空置积压愈开发商包袱愈重反房产项目策划碰济景气取良销售业绩碧桂园东城花园等项目策划较成功
项目策划首先明确开发项目项目回报率风险越回报率越高必须综合考虑济社会营状况专长济实力确定开发项目
确定具体位置
项目理位置求相住宅求环境优美社区配套齐全写字楼求闹市区商场选择交通便利客流量方必须解项目政府城市规划否相符附类似项目数量营状况等作选择参考
二选择投资时机
房产业济发展呈现周期性波动高潮低谷房产低潮时进入成低竞争手少供选择项目风险较获取较高回报率
三准确市场定位
调查解市场需求现状消费者需求偏基础细分市场作企业开发目标发掘出某方面优项目适应市场需求深圳王商业厦作时全国高建筑深圳标志价格昂贵外观雄伟装修豪华成实力身份象征吸引国外众流企业时房产低迷情况取俗业绩
四确定营销原
营销工作项十分专业工作需营销机构营销员物业市场购买者心理需求营销方式手段相认识房产项目运作关键环节营销队伍应身中介辅确定营销目标客户确立物业市场定位设计包装确定物业价格定位配套付款方式选择广告媒体方式
面变幻莫测房产市场房产企业审时度势抓住时机搞项目策划选定企业相适应销售潜力获丰部分市场作竞争目标采取相应营销策略灵活营方式竞争中取胜创造出良社会济效益
录美报1998年9月26日第四版
永远五月花
——美海岸花园项目标志确立
早年春天伴着美海岸花园立项开发进度加快美房产公司营策划部会美工业设计中心面设计组万科国企公司设计部已开始着手关项目标志设计工作
美海岸花园英文意译May Flower Garden（五月花花园）五月花号成功登陆美洲第艘船五月花花园象征着成功者家园美海岸花园英文名美房产公司朱曙东副总理意译征求中山学位教授外籍教师集团部关士意见确定英文名寓意深刻蕴含提升花园项目文化品位
段时期酝酿设计三方设计出三十方案海史群姐设计方案脱颖出工业设计中心完成美海岸花园项目标志整套VI设计
标志May Flower Garden起头字母恰美品牌Midea起头字母M（五）组成五月花形花瓣围出海星图案
采明丽色彩渡组合成花瓣升展云丛独创美海岸花园项目房产界开发项目中新颖视觉形象表现美海岸花园型住宅区品质体现现代成功士追求高尚享受绿色然生活倾标志深刻反映出美海岸花园生活住宅概念高视点响
标志构成较特殊幅浓缩风景画色彩明朗适合海岸花园住宅特点紧扣May Flower Garden名称五月花形海星图案相融突出花海美题达设计意念形象感观完美统
录美报1998年9月26日第四版
北滘报1998年11月19日第四版
美海岸花园项目汇报会召开
加快美海岸花园项目拓展力度北滘镇委镇政府领导集团董事局席总裁享健1998年9月29日午集团董事局会议室听取美房产公司关美海岸花园项目汇报
美海岸花园项目元月18日已获集团董事局批准立项根市场需求房产公司万科集团合作进步调整规划期完成洋房墅辅体现欧陆建筑风格型高尚社区规划方案完成预算调整方案
会房产公司总理郭桂棠项目总体策划程规划方案项目特色开发进度市场定位推广策略财务预算等作详细汇报领导提出项目推进中存问题
德市委常委北滘镇委书记邓伟根充分肯定项目开发会城市发展需市场需美资产重组需工业园配套发展需求加快开发进度做环境园林建设效降低成项目体现河港花园特色重视身工程进度设计等方面困难鼓励开发商定项目做成功达社会效益双丰收
镇长周志坤结合房产投资运作特点宏观角度专业眼光深刻分析项目相关问题项目发展提出指导性意见
镇领导认美房产公司项目市场定位准确新调整规划更成熟
享健总裁认次汇报全面认真充实总裁求房产公司步工作更细致认真思考镇领导提出问题加快进度胆开发市场运行规律落实环节控制成配置架构理业务流程健全理制度总裁强调开发项目房产培育成美重产业总相信美定做房产
参加次汇报会员镇国土办林润江集团常务董事副总裁赖立明部长总裁办副戴裕东房产公司委会成员部分业务骨干
录美报1998年10月15日第版
北滘报1998年10月15日第二版
亮丽风景线
——美海岸花园项目推介
美海岸花园位德市北滘镇南部占670亩（45万方米）东接广珠公路（105国道）南连德水道西三洪奇生活区北三乐公路刚广珠公路三乐路交界处车前广州洛溪桥仅需30分钟珠海深圳仅需1时良8分钟佛山需20分钟海岸花园交通十分便利美海岸花园傍北江（德水道）江面开阔高雅致江滨公园建区中届时杨柳青青江水画面呈现眼前美参建项目君兰高尔夫球场年年底正式落成开放富吸引力休闲健身处素海岸花园具优势吸引常住业外更吸引追求时尚北滘镇外成功士
该项目欧陆风格低密度墅层洋房进行规划设计预计均绿面积超12方米美专门成立物业理公司实施专业化物业理托幼园会会包含设施：游泳池网球场卡拉OK厅桌球室乒乓球室健身室西餐咖啡厅保健中心特色展览场银行等中托幼园高档设计设寄宿服务
总海岸花园整规划显新颖高尚配套功齐全区建成宁静社区环境高雅文化格调瑰丽江畔风光怡园林景色具特色住客会种类繁康乐设施吸引境外置业士
录美报1998年10月15日第四版
北滘报1998年11月19日第四版
完善物业理
时常听物业住户投诉居住环境恶劣路面水浸污水横流臭气四溢厦水池生红虫住户歹徒入屋抢劫者房屋三年外观已破旧堪……物业试问住户方便舒适物业升值？更甚者住户竟然野蛮装修破坏房屋承重结构违章乱加建超出楼宇承重负荷危整栋楼房安全
见缺乏完善物业理会生活造成便损失甚直接威胁身安全生活离开物业理
物业理特住宅区物业理服务容定位分两部分：标准化服务动态化服务部分
标准化服务眼数物业理公司纷纷采服务容通常包括安全卫生绿化方便服务维修保养五块数物业理公司绝部分资源投入部分服务容中力图理区治理井井条尘染部分发展较早物业率先通ISO9002国际质量保证体系认证国物业理行标准化服务带规范整行业带规范标准化部分必须规范点酒店理标准化服务中规范化样酒店求饮料时站客什位置斟饮料斟法换烟灰盅样换客引路做等等系列规范化行酒店带明亮洁净热情礼样物业理服务性行业需规范行带高效标准化服务楼梯天扫少遍保安什言行住户访问者提供服务蓄水池长时间清洁次等等物业理建立信誉基础
果说标准化服务令物业理骨架血肉动态化服务令物业理灵魂住户效沟通窗口动态服务包括住户需求调查动态监控体系目前绝部分物业理公司进行前期业需求调查90表面次性极少数物业理公司会定期进行类似调查正确做法应该理区业需求调查动态监控作常规间断工作容超前意识寻找业需求整物业理系统启动点保证物业理公司业提供优质服务唯操作性手段物业理服务切工作活动住户利益住户帝果物业理连帝需什蒙鼓里谈提供优质服务？作切耍轮盲拳汗流浃背舞通发现手身白做功动态化服务创造出高效标准化服务基础住户提供体现出物业理灵魂性化服务更超值服务
物业理公司做两部分容服务仅住户文章开头提困扰令住户物业受益首先物业理保障业合法权益效根治重建轻带弊端保证房屋建筑质量次延长物业寿命通统理避免政乱搭建合理装修承重结构外墙美观破坏通加强物业理维修保养保障居民生命财产安全客观起物业保值增值作次创造安全文明优美物业环境充分发挥物业整体功区建立套广户利益起保护作公秩序保证住户身心健康发展完善物业理服务方便居民生活减轻居民负担体现住户尊贵创造出流高品质社区文化
录美报1998年10月15日第四版
售楼员培训感受
美房产公司正紧锣密鼓开发美海岸花园进步推进项目开展房产公司认真组织次系统专业售楼员培训活动
期两月培训中位老师顾酷暑高温仔细查阅许资料认真备课学房产行业许知识销售技巧较提高培训房产门外汉逐渐变成专业士尤通碧桂园祈福新村实参观学切身体验作优秀售楼员应具备方面知识力售楼工作房产营流程中相重环节关系开发楼盘否利卖目标客户目标客户接触程中售楼员表现会客户购买行产生极影响工作中更加努力学断丰富身知识提高身素质
前天售楼员趟深圳万科次深圳行感触深尤国企老总冯佳营销讲座感触深认识高素质销售员仅鉴成功验身断学总结冯佳讲座启发思路传授许实方法
两月培训快结束次培训活动领着进入房产行业姿彩世界售楼员说良开端会学知识融入美海岸花园售楼业务中
录美报1998年10月15日第四版

住宅区发展新趋势
——三服务功全面停车场合理
着房产发展居住水逐步提高房产发展商已回避面样问题：住宅区发展趋势应走方？实早1996年底建设部北京推出康规范区世纪村区总体规划住宅结构设计区服务功配套停车场设置等方面提出许新思路标志着未住宅区建设发展怕新趋势思路包括：
三方案
户型面功设计中采起居室（客厅）卫生间厨房卧室橱柜交房标准趋两极化：基毛坯房水电入户具体装修户安排开发商房屋质量外墙屋面处理丝毫偷工减料样利控制价格避免二次装修浪费二基入住房水电位甚单元套房配置全家家具厨具挂衣架卫生洁具配置专业定点生产厂家直接挂钩设计加工利产品更新产品价格品质保证利住宅产业化形成发展
二区服务功全面
未区服务功进步完善必然形成购物餐饮娱乐健身学校医院幼园等系列条龙服务特考虑学校幼园配置注意名牌重点学校挂钩提高整体物业理水准
通公交通公司配合住宅区项目设置公汽车停站业提供出入交通方便市民中起长久宣传作扩项目知名度
三停车场合理方便
考虑私车数量断增加设置样化停车场区停车场设置考虑业固定车位外应注意公车位设计面规划设置统公车位外中心花园处采掏空法设置停车场做破坏首层建筑立面风格车分流保障区行（特童）安全
年房产较发达区发展商已开始实践思路深圳广州更走前列深圳万科城市花园中海百事达花园广州二沙岛金亚花园黄歧白天鹅花园等项目已普遍规划单体设计中体现建设思路园林环艺社区文化少功夫带良济效益社区效益
录美报1998年11月26日第四版
居家新概念
——美海岸花园住宅区简析（篇）
广东德美海岸花园项目广东美集团直属房产限公司正开发型房产项目该项目较高居住生活档次进行规划设计营造社会界成功士讲究居住质量提升生活品味群体提供：居家环境怡建筑品质优良环艺营造配套完善生活休闲便利高尚成熟社区继碧桂园君兰高尔夫生活村社会献第三闪亮楼盘成起秀形成三角鼎立势相辉相映德北滘仅作工业发达高速增长区域知激烈房产世界中创造类优美居家环境里目睹开潮流新文美海岸花园区总体规划建筑设计作简分析阐述
项目概况开发构想
美海岸花园项目位德市北滘镇南部区东北分紧广珠公路（105国道）三乐路两条重交通干道西邻三洪奇生活区南接开畅北江德水道车君兰高尔夫仅需5分钟交通便利理位置优越开发然景观丰富时政府规划部门力支持开发项目低密度高品味商住区成工业市中重绿色窗口形象工程
发展商力求项目环境靓建筑配套全规模做足功夫区根市场发展项目定位规模开发营造理念整体持续发展规划思想进行分区分期成片启动流动式递进相应特定周期完成成熟社区居环境住宅功济效益直服务社群回报社会开发全程成业安居乐业永久家园投资升值宝成方生活热土
二规划设计
（）块特点：
区块呈东西走势长750米南北进深宽约400米位居三乐路北江间势舒展江面宽阔广珠快速干线105国道东面擦边西侧水厂三洪奇生活区区约10米落差等形高低起伏变化南北宽度分北侧250米宽南侧堤外约150米宽两条形区块均南边海岸左右侧东西方伸展开区条河流东南弯曲进入北江
（二）济指标：
规划总：5072公顷区建筑规划总：234公顷中墅765公顷洋房1046公顷分占：3261 4458 085种绿化路网总达52公顷绿率：506均绿化面积：914方米区总户数： 2233户口规模：7900容积率：122 建筑密度：232
（三）规划布局：
区设计创意基项目市场定位：服务收入中高层士属较高级住宅区规划区整体设计布局采全围式双围合式调排列式集中式点缀群体组合理念处理手法整区分解三功区块计12组团组团间相互独立成体通空间轮廓建筑外观造型围合营造出亲切谐生活气氛独成势居住聚性空间环境享庭园具组团间相互联系相互映衬成相互景机性整体实现新型社区鲜明特色整体形象
组团间采环形交通路网进行连接改普通常直十字形路网区道路满足交通外已充分软化舒展路网交通服务环境取机联系相互融合围合式组团环境里欧陆风格休闲广场结合区项目形象标志题水景园林绿化环艺品处进行题设计通住客会公文体活动区树林绿色步行街条千米两侧45米宽专门种植树木草坪布置石椅雕塑品等起伏达1米中海风情道供区江漫步休闲总面中分三功区块：沙滩堤外块布置闹市会社群室外公文体活动设施托学江题公园（童世界花卉林艺园情侣迷公园）等均布置东西500米岸区总建筑面积约1万方米时开辟天然沙滩泳场垂钓游船区均里
堤中心带面江河布置独立式低层住宅群花园墅区计188幢总建筑面积6万方米北三乐路块长度约110米接西侧段均布置层单元式住宅群六层洋房区该区局部方设计少量高层住宅（12层）项空中花园住宅概念进行设计洋房区户数：2045户总建筑面积：228万方米
区竖设计中结合总面三分块容形成垂直三空间层次：会公建墅群层六层洋房层次12层高层制高景点空间轮廓线鲜明丰富景观南边北江水道东边105国道三洪奇桥星火科技城
三乐路侧建筑街景通建筑造型建筑立面虚实凹凸伸缩光影色泽材料质感空间组合天际线局部变化产生样丰富建筑效果技术北三乐路排建筑街门窗均采具隔音功铝塑门窗固定式窗扇窗门隔音防尘较解决街利素干扰留利景观
区车彻底分流提供洋房住户足够车位采半室半面架空停车方式获良便利停车组团围合尤附住宅首层环境气候改善
项目建筑设计环境规划中均走条新古典义创作道路采欧陆古典风格失典法具时代气息产生出现代鲜明中海城风貌
居家新概念
——美海岸花园住宅区简析（篇）
三建筑设计
（）洋房单体
1户型分析设计
洋房面面积户80方米120方米等六种面积指标四种基户型类分二户二厅三房二厅（两种）四房二厅住客需求提供样选择
区洋房面布置力求设计详细周精雕细琢握着体考虑面细部面紧凑舒展面积足够厅中心合理组织室空间秩序分区明确厅门少房间尺度合适户具良然通风采光室功中居住功日常功互干扰动静分离相独立技术采框架结构户灵活分隔业参创作进行二次设计框架中均异型柱见结构柱梁设计布局中处处反映出设计师发展商住户细心关怀
2立面塑造
欧陆式建筑风格考虑典原塑造：垂直三段式处理首层高度基座部分中段墙身体顶部三段式设计水五列式划分左右两侧延展成节奏韵律变化非称需均衡五条块构图注重光影处理色泽搭配材料质感肌理欧陆建筑中简练典坡面处理精致细部线脚处理建筑立面古典风韵展现时代特征
发展商建筑师需深入研究握业户型房间面积分配环境设备等需求努力探索居家心理居住文化惯装修潮流表现手法寻求住宅设计新概念
（二）墅单体
1面布局造型创意：
墅洋房更讲究面功周全舒适配套外环境相互呼应项目墅区群体规划布局单体立面组织设计均反复推敲研究力求创新确保户型落外观耐成市场持久热点
理念：越典越具生命力越流传久远区墅根面积指标精品意识精心推出46种基户型款式种立面效果基础产生种变化供住户样选择墅群置环境整体中丰富性中取统协调墅层数局部三层基幢墅建筑面积250方米标准力户型350方米左右直少量超豪华型500方米墅均前庭院室停车位
洋房墅外墙饰面材料均外墙涂料立面具丰富细腻表现力偏暖温色做基调配线脚等局部点缀坡面西式琉璃瓦盖顶更具生活祥氛围
项目作高尚住宅区时生活配套服务实施予全面深入考虑完善物业理硬件功集中花园会建筑特色包括会部空间渲染样采欧陆建筑风格提供：休闲购物中西泳池更配海滨广场江公园等公娱乐服务设施建筑面积约6000方米区幼园托学等建筑面积约4000方米邮政银行服务配套设置肉菜市场区洋房首层设便利店
美海岸花园仅环境结合独形貌特点变约束限制素特色规划子草木窗柱开始精心营造建筑单元构筑设计反映出强烈精品意识进行精雕细琢极富性化设计现代建筑技术现代材料古典建筑艺术完美结合产物居住理念现代生活需求谐统点点滴滴凝聚着美探求奉献满足您生活需求
美集团仅工业产品中创立家电名牌循着开放谐务实创新企业精神美必居产品生产中创完美立美新概念
美报1999年2月26日第三版
美海岸花园商标已注册
现代市场日益讲求品牌效应天美房产限公司美海岸花园开发立项开始深知树立项目品牌价值意义美海岸花园项目标志确立立申报集团公司科技知识产权部申请美海岸花园注册商标目前已获国家工商局认证
美海岸花园注册商标包括美海岸花园中英文名五月花海星图案等美海岸花园注册商标涉建筑建材混凝土建筑信息施工监督拆建筑物室外装修工程等营相关类注册全部容受法律保护防止方面名称图案
美海岸花园开发伊始切实总体规划设计未居住模式相结合建筑风格社区文化相结合文景观然环境相结合建设速度开发规模相结合工程质量施工监察相结合售服务物业理相结合总方针项目规划设计工程施工楼盘销售售服务等方面狠功夫切户着想未美海岸花园面积园林绿化量环艺品配套设施齐全理服务流高品味生活区拥美海岸花园物业足显示高尚学识修养高洁文化品味高雅生活情调
美房产公司美海岸花园商标进行全面注册仅显示公司项目开发信心提出更高更严求确保品牌消费者心中良形象项目市初站房产界第方阵里激烈竞争中立败时美海岸花园商标进行全面注册保护项目品牌实施公司名牌战略保护公司形资产起重作
录美报1998年11月26日第四版
美怡高强强合作
美房产公司新开发美海岸花园物业理事项香港怡高力物业服务限公司达成意日前德北滘正式签约美房产公司继深圳万科香港纬分合作第三家合作公司素做做流著称美公司美海岸花园项目开发直致力全面提升该区综合档次相继请国房产业声誉极高万科公司销售验极丰富名振东南亚市场香港纬集团售物业理样十分重甚衡量区公司理水重方面美房产公司然方面次获奖决定率先国际水准接轨请物业理已积累十年验香港专业理公司——怡高公司该公司20国家设物业理机构国北京海广州等十城市楼盘
美房产公司郭桂棠总理认开发销售理精英介入极加强美公司综合实力操作水美海岸花园提升更高层次
录德报1999年1月16日第二版
美海岸花园
——德济走廊靓点
德济发展重点抓中心两基点中基点指发展伦教 北滘两镇美海岸花园正处伦教北滘间德道旁处德道三乐路交叉点美海岸花园独特理位置超前理念巨升值空间成德济走廊颗耀眼明星
美海岸花园北江建江面美海岸花园正镶嵌三洪奇公园北滘立交桥街心公园中见树影丛丛豪宅幢幢亭台水榭碧水粼粼构筑间美景似仙境画幅长流天间巨幅画卷区中巨江滨公园住宅区藏匿花红叶绿中住宅犹抱琵琶半遮面住户犹丛林中居住会童世界成区点睛作安享美景类硕果余猛然想起运动重子女教育重然会想继续奋斗重周边车嘈杂安环境相园区显方宁静港湾难怪名美海岸花园
美海岸花园充分体现设计理念全部采低密度低容积率洋楼墅布局保留海岸天然景观突出绿化美化环境讲究欧陆风格岭南园林结合定位中海城沙滩水域背景通林荫道花坛草坪水池整型树等西方手法融合回廊曲径弯溪曲池楼台亭榭等传统艺术环境建筑园林品力求建筑环境谐园区作宛天开居中情陶冶天——合景—境—情相融诗境推窗远满窗满眼美景想起苏轼明月清风名句
房产专家根区域升值情况目前楼盘分作四类社区老化型二老化已更新三日中天已饱四明月星辰价格尚低前景涨报道目前广东市民选楼首先选区域然次楼盘质素周围景观价格楼层户型等见选楼购房选区位重楼房搬动选发展前景广阔楼盘艘风快艇价值路升
美海岸花园正处德济走廊发展势头正旺北滘镇北滘广东省首工业产值超百亿镇济发展口增长必然引住房需求北滘住宅已呈偏紧势特满足中高层收入家庭洋楼较少美海岸花园开始认购便引反响热烈直接原种种迹象表明美海岸花园正处张弓发成德济走廊德楼市靓点
录德报1999年1月19日第二版
岁末年初售楼
冬春年度春节忙购买年货忙团聚忙新算时候作房产商忘记售楼季节家团聚起便协商购楼家中事特济宽裕家做出购房决定前总会慎慎家起议番商量便显必时天方忙事难机会详谈新春佳节家热热闹闹轻轻松松余推出购房议题丰富节日容增加家参意识慎重问题易轻松言笑中决定
二时间充裕购房光家坐起拍脑袋解决起码环节现场甚进行家选择时阅历处环境氛围审美标准思考角度导致购楼心态法需时间程思考沟通统现场购楼时什迟迟肯单述矛盾未终消化春节期间时间精力相充裕旦出现分歧易统
三惯然中国新年新计划新算惯希生意更层楼仕途进取子成龙拓展家业新年会新希更思考资金出路升值问题目前股市低迷债券期货受制约银行利率降购房便成投资首选说现售楼佳时期
四手中余钱岁末年初单位发奖金年末发双份工资节前生意转旺收入投资分红利亲朋友送红包子女外赚钱回家等等会家庭聚财少分析表明手中钱时候投资欲强时候时售楼然会时更易取效果
五家家迎春心境较时走家串户四面游说会受客户排斥易心理接客户更心情读楼书听宣传宣传技巧楼书品味握哦
录1999年2月8日德报第二版
1999年2月8日德房产第版
新加坡专家眼中——美海岸花园
建筑师英国澳洲皇家建筑学会会员特许建筑师蔡家声先生应邀美房产公司蔡先生参观美海岸花园规划实景图单体模型详细询问关细节发表法
说现新加坡等住宅追求水景时尚谓藏风聚水水聚气般华居住发达区注重点水景般分作4类喷泉瀑布休闲水池工湖水边植草栽树花草相间没什环境更清新舒适魅力穷美海岸花园优势紧北江水源充足国住宅区没果水资源予开发利处移部分白沙建成真正意义海岸花园容易珠江三角洲形成特色作休闲区作高档会员住升值前景估量
谈区整体规划时蔡先生强调充分保护环境资源应破环境然格局应天然景观基础设计出种更加谐更加精美浑然天成景致现颇时尚生态环境美海岸花园低层墅洋房体保留天然景致环境相超前国发展商难做点高楼层高密度嫌利润实没长远眼光说注意配合中海城题栽棕榈树椰树植花草营造然景致风景区休闲区感觉更家感觉说中海城景致相迷美海岸花园定位相新意注意整体风格细节营造方方面面新鲜感美感
蔡先生国厦门武汉深圳业务工作十分繁忙说会时刻关注美海岸花园建设常抽时间现场蔡先生访房产公司工程技术员启迪
录德报1999年1月30日第二版
美报1999年2月5日第四版
美海岸花园隆重奠基
美集团投资开发美海岸花园项目奠基仪式1999年2月2日午北滘隆重举行参加奠基典礼北滘镇政关方面领导商业银行税务部门北滘负责美集团中高层领导参加奠基仪式集团董事局席总裁享健致辞感谢社会界项目力支持美海岸花园项目1998年半年开始启动项目位德水道北岸正置广珠公路三乐路接合处占45万方米计划总投资约8亿元民币总建筑面积288万方米分4期开发首期开发面积6万方米区洋房墅组成绿化率达50区配套设施齐全功完善德珠江三角洲优质楼盘
悉该项目启动初期受购楼士青睐认购踊跃目前楼市中少见项目位置定位合理美品牌综合结果
录美报1999年2月5日第版
繁荣德房产交易市场思考
成功实施国民济软着陆国家住宅产业作济发展新增长点住宅产业发展成国民济支柱产业实现目标国家采取系列扶持住宅产业发展政策银行连续七次降息房产业住宅产业转兴旺应必然年间德市政府房产开发理方面已采取系列措施减免户口第次购买商品房契税（度实施）购房入户等统计资料房产交易情况德界士热门话题浅谈思考法
建立稳定长远房产政策
房产投资特点投入周期长风险投资者必然心考虑谨慎入市房产成基价建安费种税费构成价历史原基固化建安费项较清晰基没降低幅度区城市房产建立合理税费体系繁荣该区房产关键素繁荣德房产交易市场德必须推出种具体减税费措施保证够促进积压商品房销售鼓励消费者投资商品房带动整房产市场繁荣
二具完善法律保证
土房产转租赁抵押等种交易活动均法充分法律保障房产仲裁机构专业法庭等司法机构时处理房产纠纷房产投资方固定投资投资者走德必须制定系列令投资者信心法律保障保证产权银行抵押贷款受损害完善严谨房产法规独立效房产登记制度公正房产仲裁部门增强投资者信心繁荣市场非常重
三科学现代化理
房产行政理机构必须统简化灵活效房产投资金融利息负担沉重投资者通常求短时间处理投资德市场信息相关部门应力合作提高办事效率减少投资时间提高资金效率样吸引更投资者投身德房产
四具完善抵押法规房产抵押市场
制定完善抵押法规保证购房者（投资者）开发商银行合法效益通降低首期降低利率降低申请条件扩贷款面等方法促进德房产抵押市场发展
五建立开放完整房产信息资料查询系统
德关行业政策规划土房产供应需求房产注册交易等资料必须投资者专业士开放便投资者进行投资行性研究
六活跃房产三级市场
前德房产市场区存样现象方面积压批商品房方面开发商断生产商品房方面高收入士已拥住房方面低收入缺房者买起房产调动低收入者购房消化积压商品房销售新建商品房创造空间需培育活跃房产三级市场市场买卖房产极容易手续简单快捷样三级市场搞活够盘活存量促进住房生产利房产市场繁荣
七鉴外验充分发挥行业商会作
德房产商会成立市房产界喜事年中市政府规划国土局关怀德市界重视房产业发展房产业培育成德市新济增长点做量益工作1999年伊始商会已促进房产业发展办市房产交易中心规范房产开发秩序提高开发单位行业律意识加强行业交流培育房产行业引导消费者建立健康合理房产投资观念等进行工作规划碧桂园美海岸花园君兰高尔夫球度假村开发建设提高德房产知名度批新开发商进行商会活跃商会气氛增强商会实力德房产商会逐步成德颇具影响行业商会希市政府加商会支持力度商会济发展中发挥更作
然房产市场真正繁荣离开济繁荣必须创造条件发展济提高国民收入加述项措施德房产交易市场定够繁荣起
录德房产1999年2月8日第二版
生回

高级洋房墅体美海岸花园北滘传纷纷扬扬1999年1月9日起正式部认购1月9日早络绎绝潮涌设美新村俱乐部售楼中心应该说购楼生中慎慎事特百姓家说生中选楼机会难次什原导致购楼士行色匆匆喜言表？仅引起房产业士关注引起笔者浓厚兴趣追访……
阿强说爷爷志必
阿强家离美海岸花园远村目前标准阿强家应该算富裕家阿强爷爷说做长志富安家天幸福生活程度爷爷话督导结果爷爷说早先生活清苦全北江捕鱼生北江风浪培养家刚强性格全家北江种特殊感情闲爷爷事没事江边高远久久竟风水发生兴趣中悟出道路说：风水风水首先行风水江建水坐北南视野挡风生
美海岸花园部认购前爷爷突然召集全家说全家裔想造化必须具备外两条件条件汲聚优秀精华外部条件移居片风水宝幽雅环境说105国道三乐公路相交北江交汇双龙戏水龙凤呈祥越越觉珍稀难定全家单独集资购建购买现楼进入美海岸花园早阿强便堂弟赶
阿冬：限资金投具增值热点
阿冬位济学硕士颇气说少海工积攒钱然投捡房价低便宜者认亲戚关系生活圈子乐趣赚钱然应投觉样做法实太傻种顾眼前短期行
说：发达先进国家国前年验表明口流动方流海种整体长期发展趋势现美国约60~70集中海实证样海济发达开放国家验证事实投资取注意潜市场背景结合果势操作仅捡便宜会损失惨重购房重素考虑增值海城市房产年均增值百分常事难达增幅甚价市没购买说样20万元投资年海容易变成30万元难增加甚规范市场操作减少外果明知口海迁移趋势购房子孙留子孙重复辈外出工历想想工路艰辛想观愿愿意
阿冬海岸花园购楼观点外认美集团年发展快北滘口增长出较快北滘中高档优秀区少潜升值空间
阿江阿欢生选回
售楼中心型规划实景图旁年轻夫妇特显眼分阿江阿欢美集团工作已年头积钱直想购套属定品味环境舒适洋房说早实售楼中心次较较直没敢注说非常楼盘美房产公司深圳万科香港怡高香港纬等著名房产专业公司合作相信区质素会达流水准想抢先步集中精力天购房搞定说次选房说实太重购房会耗积蓄生次机会考虑代考虑生选回定选回绕兴趣谈选房心：现选购部认购种优惠二选择余三避开公开发售排队抢购出生中回确实功夫钻研深入言谈中显专业颇具眼光
阿义：追求身份相谐
阿义家公司老板说住房说已住舒适两问题烦恼着住环境较乱时常担心二车便停放车没房外带生意场伙伴朋友里常常感身份想谐感受没面子想果进入美海岸花园问题解带生意伙伴穿宽广门前广场穿豪华气派花园门种感觉惬意说：听建美海岸花园高尚住宅区心里痒痒听说旧换新原房子作价成购房资金觉美真想心里说佩服美美开发理万放心
阿明：追求高品位生活
阿明性格直爽说：家存款百万生活做应城里十万元称作老板称作花农实做花农悔觉低等事实事产业积累许资金空闲时候总觉生活中少点什总觉年复年重复生产外生活中应该增加点什年直寻求改变原生活方式提高生活质量住宾馆高尔夫球旅游交朋友城里生活方式玩遍然真谛位高指点搬进社区文化较浓居住员层次较高高尚区住思想住美海岸花园？美品牌国知名名牌文化况美海岸花园美万科纬怡高等家著名公司联手样区文化里找？美博士硕士十学毕业生1500更数百计理员素质美品牌已做出印证位名说交素质朋友读部书搬进美海岸花园住机会高素质伍
阿祥：钱负债买
阿祥运气没北滘时间长原国营企业工作工资刚够吃饭基没积蓄美集团美气天派兴旺景象企业前景充满信心段时间听部门议购房知美海岸花园美房产公司兴建集团配合未发展部分高收入者设计高尚住宅区感次机遇错机会然会落截1月9日早便售楼中心售楼员讲银行揭讲首期款讲种优惠觉想点办法完全承担起工作月供楼算什果住进样高尚区承受点压力算什坦言受面子工作差方面想落伍更想等住进高尚区住房没着落果断事起交定金
结语
睇楼批批购楼心态异点相信美美海岸花园错美海岸花园确定流未区环境北滘独短期引起众士鸣撩拨众心旋律什？品牌效应？美文化？美追求？
录德报1999年2月13日第二版
造奇迹
——美海岸花园项目形式巡礼
秀丽北江流入北滘前忽然掉头北然东南汇入海
说北江掉头处英文字母V字V字代表胜利代表成功着时间推移北江V型说已法考证然处北江滨美集团征服市场取胜利创令惊羡奇迹
许回北江母亲河哺育恩许北江风景太迷恋美忽然江边兴土木计划建造跨世纪居民生活区建造高品位中海城——美海岸花园
奠基简朴热烈
1999年2月2日正值美海岸花园奠基日子踏着催鼓点笔者位北滘三洪奇桥南侧工现场见昔日荒洲已填铺马川际工桩机轰隆铁塔座座颇年庆油田干快场面
工正中时搭建会场会场席台立起块巨屏风书美海岸花园项目奠基典礼左联美集团推出益民新招右联喜秀丽北江添迷风景屏正中美海岸花园项目标志五月花迎风怒放格外注目席台摆满彩旗悬挂少庆祝鼓舞士气标语气球广告置圈印项目标志太阳伞更增添会场野外气氛会场处两支狮队正劲舞入口两侧房产公司职员组成礼仪队英姿飒爽
美缔造者美集团董事局席享健总裁意思庆典力求简单量减少必花费邀请缩范围庆典开始时参加然挤少北风呼啸夹杂着部分沙尘丝毫没影响会场气氛——美认真执着精神时显示值提美房产公司副总理朱曙东先生亲担持纯正普通话颇具涵话语高水发挥奠基典礼更添品味感叹美确实济济
工：场面紧张序
说天奠基实工程早两月前开始雄伟东门体已完工雄姿已初露端倪气势庞售楼部已建二层正紧张施工距门少500米遥第六工区里汽车正忙运送根根桩机说根桩机入层30米深布线技术工已十栋楼线规定左前方500米处挖掘机正斗斗淤泥挖出德专业水利施工队伍施工介绍光水底工程投资达800万元巨现场前笔者已参观美海岸花园规划实景图现场实知道占670亩概念仿佛滴水溶进海感叹渺感场面巨感美气魄伟
承担型工程项目开发务美房产公司公司总理郭桂棠位年富力验丰富富魄力老美亲手指挥建造建筑面积达45万方米颇具现代化企业气势美工业城集团评突出贡献物领导房产公司开发美新村房子建成年全部售罄评德市文明区德行中声名鹊起选房产商会理事美房产公司邀请作德报社房产专版唯协办单位
美海岸花园项目启动搞项目项目证合理定位开发计划招标议标施工组织现场监理郭总带领班付出巨努力日均工作量14时施工队伍进场场面较现场理难度增光建筑施工4支队伍加土方道水利桩基电力等队伍工区进度工程穿插进行等更增加理难度郭总助手周泽信等现场理员硬场面调配井然序工程进度质量监控环环入扣常常根桩基根钢材关口检验工作量想知
郭总说项目美集团领导房产公司独立完全市场操作型项目房产公司相压力房产公司介入市场难次机遇房产公司发展会产生深远影响
美创造新奇迹
美集团已成拥资产57亿元品牌价值338亿元型集团公司年宏观济形势严峻条件美实现销售收入505亿元取销售增长70成绩传市场佳话元月初美良社会知名度美誉度国家授予中国驰名商标称号
果说年美社办塑料瓶盖厂起步尚没料会发展成天驾驭市场航空巨舰天美清晰思路超眼光开发美海岸花园项目开始受众关注认购正美集团总裁享健先生认：美海岸花园雄居北江视野开阔交通便捷位置优良德良济基础美品牌支持项目定位合理设计超前功配套环境舒适定会社会广泛认喜爱
美海岸花园总投资8亿元民币总建筑面积288万方米建筑物全部低密度洋房墅绿化率高达50中包括占150亩滨江公园住进美海岸花园疑幸福正首歌中表达：喜欢里空间海岸绿中海式建筑演绎出美生活……
说房产业资金文化种组合意思指房产包含文化含量产业更高说住宅家电属居家生活范畴二者结合更易创造美生活说美均5天项技术创新美历史部创新历史工业创新体美集团融入高文化含量房产会样提升呢？想仿佛工滚滚沙尘中特色突显高雅区仿佛见美市场潮中征服新更令惊羡制高点
录德报1999年2月16日第三版
北滘报1999年2月16日第五版
美报1999年2月26日第三版
供楼：锦添花
服务：雨中送伞
——美房产公司优质促销瞥
年末天寒风细雨霏霏行色匆匆德道突然出许蓝白相间太阳雨伞雨伞海星型五月花格外醒目着游四处奔走分散德周边——美海岸花园优质促销中幕五月花美房产公司正开发中美海岸花园项目徽标太阳伞便成义务做流动广告
冬配合日新月异美海岸花园项目建设进度快全面解美海岸花园高档次住宅区美海岸花园营策划员进行量细致工作秉承美集团真情回报社会认真做足质量服务100分精神动门服务真情坦诚辛勤智慧争取客户客户留深刻印象
产品优质优质服务核心
产品优质切优质服务核心没产品品质做没意义美房产公司深知产品质量理关键服务关键产牢牢抓住质量放松优质意识服务意识联体树立客户全程服务全员服务全方位服务十年日思想楼房般产品百年计客户辈子甚代事没种长期服务扎扎实实优质服务思想难取客户长期赖良市场品牌形象正美房产公司副总理朱曙东先生常客户说：买美楼房仅会全方位服务子会子服务
扎扎实实楼盘做美房产公司项目规划单体设计区配套土建施工工程监理付出巨努力项目设计超前国遍访名师名样清华学中央美院深圳万科等单位名师请新加坡泰国香港师美海岸花园实策划项目规划设计水现楼盘相出现难理念升华公司总理郭桂棠美集团做事认真出名亲手承建美工业城美新村住宅区质量优良广受评次带领工程技术员日夜摸爬滚工坚守质量标准坚持文明施工规范施工前久动邀请部分客户现场检查客户场整洁施工精细理紧张序放心走说郭总美工程技术员关放心
二物业理提前介入
现实生活中少售楼员旦客户订金收手服务热点发生转移实非事开发商意售楼员具体办中售楼数量提成挂钩知觉表露种弊病效杜绝种现象发生真正做售楼前售楼样准客户客户样美房产公司制定整套行效理方法紧销售销售服务物业理连贯体客户缴纳订金享受开发商提供物业服务提前感受美文化熏陶感觉未区文化丰富
刘先生原广州买楼美海岸花园理位置佳规划前景诱余钱美海岸花园认购套验认购楼余工作便准备第二期付款未动销售员联系久售楼员仅常性寄种资料送雨伞工艺表等纪念品时时请参加活动年前免费吃顿麦劳真感新鲜受益非浅觉美文化赏心悦目入住美海岸花园乐融融极力怂恿朋友买楼朋友介绍朋友楼
美房产公司样真情事做起先期认购示范作现身说法带批批客户部认购期取骄售楼成绩
录德报1999年2月25日第二版
楼盘展示火爆团年晚会
集团举办98团年晚会房产公司独家推出美海岸花园现场售楼展示反响热烈火爆异常
充分利次团年晚会进行楼盘宣传房产公司领导筹办楼盘展示高度重视集团领导总裁办总务部国市场等部门支持提前周进行精心策划房产公司副总理朱曙东亲督阵晚会前天深夜布展终未影响堂正常餐空隙中项工作准备绪
展位布置新颖美观晚会前十分钟络绎绝流涌房产公司展位次展位挤泄通售楼姐准备千份手提袋售楼资料全部派光
晚会期间集团董事局席总裁享健等集团领导德市委常委北滘镇委书记邓伟根镇长周志坤等先售楼展位房产公司总理郭桂棠区未发展交换意见总起指示杆起讲解员次售楼展示推高潮
录美报1999年2月26日第版
初识售楼员
天着南流怀揣着张崭新毕业证书踏进南方市场
市场真招聘应聘熙熙攘攘热闹眼副高高挂着展牌——美集团公司制造美空调器著名公司？记巩俐美作广告诗梦唤起少美时起家企业特感难道天凑巧缘？
美房产公司朱理热情接材料说考虑作售楼员安排作售楼员？惊讶脱口出想学三年苦读文值钱文值吧？朱理似出心思耐心解释开：售楼员般售货员售楼员必须相口良公关定专业知识良文化素养售楼员众中专毕业生中挑选必须集中统培训朱理番话娓娓道语气句句理信
名售楼员？心高气傲想象美品牌朱理番话愿放弃机会决定先
录德报1999年3月13日第二版
居住区规划设计新特点
房产项目开发中规划设计历演变发展程：前期轰轰烈烈规模较盲目性开发建造伴着量楼盘滞销调整期现历痛定思痛新发展时期天深刻认识开发项目身存规划建筑品质整项目开发全程中起关重作越越注意房子居住环境身品质社会业提供安全便利健全优美居家环境？业士正思索热点容希居住环境中安全方便舒适美观等四素满足物质满足精神需空间实体达早已达康生活水物质生活已相满足越越富裕社群建立物质功居住外环境精神需求服务类群体建筑——高尚居住区概念应运生
新时期规划设计特点：
样化
住宅商品化促进住宅设计样化商品住宅须房心理需求设计出种档次种住宅类型半室外活动空间种立面造型庭院环境增加选择性提高商品房竞争力户型进步样化层次趋势
二住宅层数灵活组合
阶梯形住宅国外层洋房流行方式层层退台住户提供户外休息场种住宅高密度基中创造独院住宅悠闲环境
三群体组合
区住宅景观设计重点群体组合布局中创造空间变化韵律越越重视围合式复围式布局等
四三效合
采种形式区设计应注重三效合原济效益社会效益环境效益重
五居住标准全面提高
居住标准较提高提高完全指面积扩科技含量中包括新材料新技术厨房卫生间设备革新方便舒适室卫生条件改善电话双线入户热水系统煤气系统配置甚固定家具配套等等方面室外环境建筑形象社区安全防御等等完善应重布局应具变性室环境具二次创作性规划更持续发展性
录德报1999年3月13日第四版
枝红杏出墙
——华师附美学校专访
美集团投资华师附具体负责教学理名牌学——华南师附德美学校终破土动工强强合作名牌学伴着新世纪诞生造福社会时预示着国教育事业逐步形成产业已开始走市场更领略：国教育事业迅速发展赖强力富裕企业支持
回报社会作贡献
美集团股份限公司年国电器产品尤空调产品市场竞争更激烈态势空调器电风扇等产品销售出意料呈现畅销势头半年销售额已逾50亿民币预计年销售突破70亿关
美5000元起家已拥总资产逾30亿元净资产达13亿元家电巨子美10年取业绩美员工北滘德广消费者分开滴水恩涌泉相报——年美总想着回报年哺育成长社会身企业发展历程：办现代企业尤高科技企业缺少高尖万万行高层次需培养创办名牌学颇迫切美已作年准备苍天负心美终找理想合作伙伴——华师附实现强强合作愿年6月份双方终签订创办华南师附德美学校协议书
该名牌学创办真造福社会造福德事知道子成龙已古普遍心理国实行计划生育政策城市户口夫妇生孩孩子变特珍贵家长希代良教育健康成长成国家栋梁
美集团负责筹办该学朱总记者说：华南师附德美学校投资总额约2373万元占50亩建筑面积8000方米开设24班容纳学生960美该学投资样美追求利润学快显示出教育效果质量达华师附水
名样家门口
话说正建设中美海岸花园住宅区坐落风景秀丽北滘北江北岸里2200户安家入住口达8000推算该花园新区700余名学龄童假该区设学700学童便车外出求学华师附德美学校海岸花园侧孩子出家门校园学校难加难问题解决
角度城镇否学校已直接影响该区域投资环境例子颇说明问题——位海姓王电子专业高级工程师妻子广州已落户工作八年育子日前珠江三角洲济较发达城市家型民营电器企业想月薪2万元招聘王先生技术开发副老总安排套住房妻子子住条件算够优厚该城市没间教育质量高学王先生放弃难寻业良机王先生听说华师附德美学校创办消息喜出外找该学筹办负责求学校子预留学位计划美海岸花园买套住宅希美集团工作呢见教育质量高学校想令孩子成说等重
教育推市场
记者解家实力雄厚企业间国颇名气名牌学联合创办学国破题第遭美集团华师附联手创举说教育形成产业化推市场种新尝试
实国教育资源颇丰富然流失甚严重关部门调查广东年费留学国外（含已国外读干年学生）中学生花费费逾200亿美元巨教育资源资金外流表明国整体教育够合理迎合教育消费迅速增长需求方面暗示着国教育潜庞市场蕴藏着取掏完教育资源
关济专家记者说：教育应形成产业国应迅速培育出独特样化教育市场迎合国教育消费需求洋教育商争夺国教育资源开发营般产品预期效益估算唯营文化教育预期效益难估算样期独具慧眼企业开发营中开发重点创办教育质量高名牌中学学走出校门走出闺房培育出教育产业
然办学校尤创办名牌学校需量资金需批胆色实力企业支持眼美正实施培育教育产业壮举广东省教育厅美名企业引进名校提升教育改革探索学校走社会新路子高度予支持深信华南师附德美学校定办成功
记者点评：众周知华师附唯广东省教育厅直属领导学见级领导学校高度重视二学知名度高现华师附率先走出步广东德美集团联合办学强强联合必走出条办学新路
改革开放美集团发展快年实现产值50亿年产值力争达70亿样企业广东呢？美集团走辉煌早已引起世关注美名字早已家喻户晓美企业发展想更社会服务考虑更样回报社会想教育事业学校引进美珠江三角洲做件起事业美年追求愿天终实现宏理想应该说美想做样
美利开发房产项目划出块皮建——华师附美学校说办美学校赚钱培养方便珠江三角洲孩子读名样成祖国见美简单句朴实话语充分反映美高尚思想境界
录粤港信息日报1999年8月3日第版
强强联合结出丰硕果
——华师附美学校明年招400名学生专访二
声名赫赫华南师附办分校批削尖脑袋搜肠刮肚子女送该校读家长说异场旱甘霖落
华师附阶段特级教师曹宜南女士感叹道：六年前校长已说清少家长求予子女转学插班名额交少学费惜然名额确实限家长殷殷子成龙心法满足躲起见事常发生眼分校筹备成立仅仅学校家长次新机会
拥47年校史华师附坐落华南师校园设备齐基础实校园美素质优质量高广东省级学校广东省教育厅华南师范学双重领导届毕业生中学成绩优秀率均达90学校次评省市区先进学校
47年深深吸引孩子家长华师附办学模式始终遵充分培育发掘学生德智体全方位立体化潜力原
德 孩子学会学学会生活学会做学会发展日出阳更绚烂学校建立革命传统教育艰苦奋斗教育劳动教育学军教育四基孩子身境接受教育学校鼓励学生山区孩子开展手拉手活动资助山区孩子学形中充分机会山区孩子学淳朴乐吃苦等优良品德培养理强力
确保孩子身心健康学校独具匠心开设心理健康教育课建立心理辅导站帮助学生解决心理种困惑班设立学生追踪观察档案情绪障碍行偏差学困难学生追踪观察帮助适应环境消种异常心理行
智 学校鼓励全体教师课堂教学中胆改革勇实验逐步实现教学程整优化课堂落实素质教育全面提高教学质量目前学校教学研究课题教研活动正深发展1997年开始启动素质教育学语文教学评价省级实验课题旨研究学语文教学工作中加强素质教育关理实践问题该校全体语文教师积极开展实验研究仅年外举行闪场31节课堂实施素质教育研讨课800位教育专家教师肯定
学校开展研究课题媒体机结合提高课堂教学效率该课题龙头华师附力推进媒体计算机辅助教学工作间课室配备投影仪计算机告支粉笔教学方式提高课堂教学效率目前全校计算机辅助教学覆盖率已达80
外华师附周开展科技艺术教育活动开设书法美术电子琴乒乓球电脑音乐舞蹈艺术体操航海模型汽车模型等兴趣班通活动学生性发展综合素质明显增强
体 年初学校华南师体育系合作研究项体育课题根学生身体素质差异针性开展体训练目前华师附学生天体育锻炼时间达1时左右年级设课外书面作业二三年级天课外作业量超30分钟四年级超45分钟五六年级超1时学生轻轻松松学积极参加项体育活动校园里洋溢着活泼气氛
记者点评：成学生应该德智体全面发展华师附学生全面发展学生眼里钱读名校错特错华师附读书钱进钱里显非常渺名校讲质量名名里未华师附美学校曹校长套理方法美学校成名校里学学生成国家
曹宜南校长心中更学生接受高质量高效益教育直难圆梦美集团支持梦想明年9月1日变成现实实早年前已提办华师附建议费倡议者资助曹宜南直等等绝办学条件成熟真正雄厚资金支持觉干干闹年前美集团华师附伸出合作天华师附美学校终诞生
次考察曹宜南认美集团提供50亩23727万元学校校长教学副校长华师附派员担实行董事会决策校长负责制社会办学方案行时调查建成住满美海岸花园区童约700外美集团员工中30~40岁约2000中6~9岁适龄童约600北滘镇适龄童7669现北滘镇学招收约5000名学生中山佛山珠海德番禺等市区批生源分样学位出现足情况
悉2000年9月1日正式开学广东华师附美分校骨干教师均华师附派出派出教师占学校教师总数20教师均华师附培训半年年时间严格考核行岗招生方案学校理班子制订美集团全力支持
美丽美海岸花园诞生华师附美学校颗明珠种企业投资办学名校提供优质教学验办学方式破国教育市场受压抑局面光芒耀整珠江三角洲
记者点评：电话里未华师附美学校校长曹宜南女士推辞采访事情刚开始愿实现采访吧曹校长谦虚气种敬敬爱教崇高思想电话里解推辞采访想办法做通思想接受访问发展教育事业献计献策事怕做事磨吧
曹宜南女士现华师附校长特级教师副担子已够重天兼华师附美学校校长职担子更重曹校长真点难您您培养社祖国未花朵成长付出太太辛勤耕耘教育战线曹校长里特您道声：谢谢您
教师难学教师更难曹校长年教育验办华师附积累许宝贵验走出条成功路说没想法够教育事业做贡献高兴苦累惜知道曹校长心愿代表教育战线许许辛勤工作教职员工心声心声令敬佩曹校长广教师说声：祖国感谢您民感谢您家长感谢您
珠江三角洲济发展迅猛区企业发展生活水提高提高教育事业水势必行华师附德开设美学校条路走教育推市场教育企业联手发达区孩子读名牌学校学生成华师附名牌学生成祖国挑梁功劳华师附分开曹校长付出劳动分开
美企业发展社会珠江三角洲做件非常起事业做件令世称赞事种精神应特书书
曹校长您肩担子重重份量轻华师附美学校必办成影响学校期着……
美海岸花园华师附美学校必成教育战线朵鲜艳花朵……
录粤港信息日报1999年8月6日第版
陈志书记视察美海岸花园
1999年8月4日早部普通中巴悄然停美海岸花园东门前车走市委书记陈志市委副书记常务副市长胡洪骚市委常委周天明市委常委北滘镇委书记邓伟根北滘镇镇长周志坤等领导陈志书记等领导美房产公司负责陪视察美海岸花园项目配合德市青山碧水蓝天工程美房产公司全体员工信心项目真正建成德道绿色窗口成珠江三角洲区优秀楼盘示范区引导21世纪新生活方式美海岸花园天独厚理优势区堤外200亩滨江公园配置齐全文体活动场绿化美化设施造成环境优势欧陆风格建筑设计优势智化体系科技优势华师附合作建设美学造教育优势时陈书记美集团首次涉足房产领域项目建设高起点高品味高格调予肯定赞许
录美海岸花园专刊第期第版
生活更美——美海岸花园侧记
常常赞叹五星级理服务现智化科技展示更高层次生活美海岸花园诗画外景环境岂星级宾馆拟？
花香十里水镜
广东美景君须记陈村北滘花乡提起花乡然会想起云蒸霞蔚花团锦簇花市会想起北江边延绵十里花基鱼塘春节万空巷相伴车载手提撷取束春意载走车花香时想十里花乡中建片靓楼住里日日花香岂美哉
美集团真愧美者美悟性实力超眼光气魄半年时间居然里动声色开发座占达670亩型高档住宅区——美海岸花园
美海岸花园北江建正值广珠道三洪奇桥旁面前宽阔江面江线长达1000米长长河堤洁白沙滩高高立起风车成美海岸花园风景绝
规划倾倒心
号称珠江三角洲靓售楼厅里摆着巨新颖沙盘模型美海岸花园规划实景图模型晶莹剔透灯光闪烁仿佛诉说着身份众
美海岸花园采欧陆式建筑六层洋房墅体建筑群组团布局江排列限度获取江景根规划区占100亩公花园50绿化率均绿达914方米容积率122珠江三角洲区罕见视野开阔绿树成林住宅区难怪规划出未运砖瓦少着沙盘模型美实力定单
名校第校美学校
广东省第校——华南师范学附属学美海岸花园设立分校消息美集团华师附签订协议天胫走
高兴莫北滘居民长期教育发展赶济发展速度子成龙父母心愿子女学校真正学硬知识领时常辞劳苦花重金走门谋异乡学位现名校送门华师附第分校高兴？次乐陈村私营老板财气粗孩教育作家庭切事务中心工作宁愿购房全家迁美海岸花园错孩名校机会
美海岸花园探学校情况然包括相美职员然知道学区住户孩解决入学问题没购房美职员样会难学位知道华师附生源质量放第位希相信孩实力考入名校
智展现新生活
智化发展犹建筑物装聪明头脑生活居室中仅解室外发生切迅速响应种求完成项指令
时刻站科技前阵美集团忘美海岸花园增加科技含量投入量资金进入区智化装备首先区装电视监控系统IC卡进入系统区具绝安全性高度私密性通视讲设置住户清楚判断访者身份避免必干扰次区装先进信息系统住户里网充分享受网资源做休闲商位体住户通区网络享受购物电视电影点播等次区设完备物业理系统包括动抄表消费服务卡通等事情电话全部搞掂
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完美配套设施
美海岸花园东门广场设信社分点营业面积300方米项服务功齐全方便业办理房屋揭手续外区居民办理银行种相关业务信社贯雄厚实力优良服务加现场优雅营业环境会业感称心满意外区邮电代办点业办理订报邮寄等业务免业奔波劳顿苦
业关心日常购买肉菜生活品情况美海岸花园规划物业理充分考虑点区组团部设供应日常品便利店烟食店花园设置1000方米型肉菜市场供应类蔬菜肉类鱼类禽类干货等等品种琳琅满目定满足类家庭需外区型会功齐全设施完善家亲朋友休闲娱乐畅谈欢聚感里生活姿彩悠闲舒适
孩教育问题直家长关心美海岸花园发展商早解决业方面顾忧托幼园学2000年9月开始入学学著名华南师范学附属学合作办学发展商决心里营造流治学环境教学质量
精心营造社区文化 情品味美生
观珠江三角洲成功明星楼盘番禺丽江花园祈福新村广州金碧花园东莞新世界花园中山雅居乐硬件软件两方面颇工夫拥流硬件设备设施特色明显建筑外形合理谐规划造型丰富绿化风格异雕塑园艺品齐全方便配套设施恢弘器家居广场等等时更注重社区文化生活精心营造软件服务做足文章区更加性化情趣化增添姿彩浪漫生活更广阔生活空间正众楼盘脱颖出足奇作风格迥异美海岸花园社区文化营造方面名盘相鲜明特色
教育核心托起社区文化脊梁
百年计教育表明国家教育贯重视程度方针政策国家进步社会进步离开教育教育类历史文明进步作出磨灭贡献企业名校强强携手联合办学思路政府排忧解难促进教育发展民意满足百姓需双方友协商努力美房产公司1999年6月10日华南师附签订合作意书1999年8月3日签订正式协议美作拥中国驰名商标型企业具雄厚济实力华南师附作广东名校先进理验双方强强达优势互补必北滘教育事业产生深远影响诚然办学第步丰富彩素质教育托学校深发展：
１ 建立培训点开展种特长培训岗前培训深造培训全面提高区业科学文化素质
２ 建立远程教育基清华北等知名高校进行联姻开展远程教育活动述名校定期派老师授课教学扩知识面信息量
总教育社区文化建设必步骤必路充分发挥核心作托起社区文化脊梁
二科技动务推动社区文化发展
科技第生产力志著名断早已实践证明科学渗透房产业中住家时享受现代科技成果许科学界产界士进行懈努力尝试着生活水日益提高高素质生活追求已成种必然解决仅居家问题住更享受更服务等问题智建筑智住宅智区应运生智化具功：通信功安防功物业理功家庭智化基础设施服务等美海岸花园方面率先进行探索引进国外先进科学技术独享科技成果拥绝安全性私密性世界联系更加紧密犹住进屋村然智化区运科技侧面反映科技身代表种文化种更深层意义文化提升区科技含量疑会社区文化新台阶社区文化建设奠定坚实物质基础
三突出中海特色精心营造社区文化
喜欢里开阔生活空间
阳光海岸园林绿中海式建筑
满满包围幸福漾脸
家追求寻求安乐窝已
更种生活热爱体验
美海岸花园显美生活
美海岸花园宣传画册扉页段广告词幅美妙风景画映入眼帘映脑海美海岸花园号称中海城然方面体现中海岸国家特色墅洋房设计采中海古典建筑风格丰富外立面显示出精彩性具强烈识性属感体现感观艺术价值成典建筑艺术博览会环艺绿化突出性化题绿化概念架构充分利然条件江布置系列造型美观中海风格花圃间中花篮路灯令景致起彼伏富变化区观感极强社区文化建设方面学鉴中海岸国家悠久历史灿烂文化古老风情典事老传说传世音乐结合身特点优势开展丰富彩活动中海音乐会中海特色篝火晚会中海诗朗诵赛中海知识竞赛中海岸国家图片资料展等等反映中海特色图书馆展览馆甚博物馆建筑外立面里面装修设计物品购置完全体现出中海风格特色置身中似身境情享受中海风情感染熏陶整区高品味高素质淋漓致凸现出
房产钢筋水泥更重营造种文化单工作需懂生活单捱世界更需享受世界实力彪炳美集团独家倾力开发美海岸花园座充满中海岸风情城通细部体现出建筑建筑建筑然建筑然谐统精心营造独特社区文化创造出令艳羡美生活方式美生活文化成珠江三角洲明星楼盘全国住宅区典范
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您孩子里迈出生漂亮第步
世界科学技术突飞猛进知识济初露端倪竞争加剧社会综合素质求越越高国力强弱越越取决劳动者素质取决质量数量国基础教育培养21世纪代新提出更加迫切求
教育应社会培养什类型？孩子学校轻松学立身社会领？教育改革适应社会济求？样问题会美海岸花园强强合作名校找答案
实力雄厚美海岸花园会成珠江三角洲房产中颗璀璨明珠美集团里秉承企业第资源营理念美海岸花园建实实名校
全面实施素质教育培养适应21世纪济发展国际竞争需精英学校
收取教育储备金贵族学校教育孩子体会父母辛劳创业型学校
名企名校携手育精英
（）视企业财富家电巨子
美集团惜巨资重视培育举措早已珠江三角洲传佳话视企业资源美认：成程中童教育关重购买美海岸花园房产业孩受广东流教育社会培养优秀
（二）广东省称道名牌学
华师附根植华南师范学托深厚文化涵伦师资力量现已发展国知名学许家长孩子进入该学校读愿意支付十万元赞助费未愿偿华师附独特理方式教学方法该校毕业学生升入中学游刃余出类拔萃
（） 互相倾慕 拍合
华南师实力雄厚美集团重视培育事迹早闻美集团国十高校设立奖学金举措非常推崇美集团华师推动广东教育做卓越成非常称道双方相互倾慕美邀请华师北滘办学时华师方面欣然表示运华师附办学模式美合作办实实名校
二追求精品办学模式
（） 严格科学标准设置学校规模
华师附美学校立足精品办学思路决风盲目追求学校全做法利孩子成长出发合理学校占设置50亩设立24班学生生理特点教学楼做四层
（二） 优雅怡静校园环境
整美海岸花园规划超50园林绿化校园更景色迷欧陆建筑显现代艺术风情妙趣横生雕塑品处处见远离尘嚣喧闹浓荫碧树倍感优雅怡静
（三） 完备教学设施
华师附美学校设足够教室音乐室舞蹈室美术室电脑室教学设施外设立部校园网国际互联网媒体电脑辅助教学孩子更早更快更全面解认识世界
（四） 谐序学氛围
华师附拥名全国特级教师形成身套孩子成长非常教学模式美学校全套移植华师附教学模式生动活泼谐趣气氛种类型层次学生提供发展性激发兴趣良环境
（五） 全面实施素质教育
华师附美学校全面实施素质教育着重培养孩子创新精神实践力坚持三统：学科学文化加强思想修养统学书知识投身社会实践统加强树立远理想进行艰苦奋斗统方面怕教育相互渗透协调发展促进学生全面发展健康成长
三许您心目中理想学校
华师附广东教育界享崇高声誉众企业愿意出巨资合作办学华师方面直未意次美集团利合作该校第次外正式合作必造家长心目中理想学校
目前项办学工作正紧张序进行中
学校优先保证区业孩读学位剩余情况考虑外招生
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华师附美学校
——2000年9月1日正式开学
广东美集团股份限公司投资兴建华南师范学附属学全面理超标准学校——华师附美学校2000年9月1日正式办学
学校位风景秀丽北江北岸占50亩周围美海岸花园高尚社区社区题公园长堤公园溶体园区沙滩草场童年梦连成片校园宽广运动场茂密植物园周边丰富景观仿佛置身清华园
学校采班制班数超45学生更机会接触老师表现学校突出教学质量全面推行华师附教学质量重点素质教育中心教学方针学校骨干教师华师附派出教师全国范围进行选拔选拔教师均华师附培训半年附严格考核美学岗保证100贯彻附教学方法附教风学风校风
学生里享受先进双语教育学校仅先进意教学室老师会通角色扮演文字文法游戏理解练等帮助学生强化听说写力算术等数字运算培养学生学然科学基础学校会通奥赛班联通等办法部分少年优秀脱颖出学校设书画室乐器队舞蹈班合唱队英语提高班写作组足球乒乓球田径组等根学生特长发展潜力里进行定培养学生毕业时掌握门特长
学校设电脑室媒体室理室生物课室学校独立网络国际互连网联通国外友学校建立种联系
学校设24班2000年暂招6班中年级3班二年级2班三年级1班6班基华师附骨干教师分亲理附现校长出美学校第校长力争学校开办第年办出影响
美学校美集团奉献社会建面中等收入家庭贵族学校般公立学校学校餐厅专业营养师高级厨师学生配制三餐营养食品
选择华师附美学校您子女享受教育驶成快车道您选择您智力投资开始会子子孙孙称道追
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您愿意孩子送华师附读？
广州老城区石版附处古树参天庭院深深学校便闻名江南著名学府——华南师范学华南师附坐落学腹部未名湖畔
书声朗朗日子里笔者带着分慕名分走进号称广东省学第名校校园进门快告示版赫然写着：欲转学校学生家长请注意：校学位已爆满赞助少资金法解决您问题请觉留步搅校正常课秩序谢
全国特级教师广东省政协委员华师附校长曹宜南女士解释：里天许欲赞助家长十万少万目想孩子解决学位家长方便孩子学惜学校附高价购房生活水提高子女教育成家庭问题中首问题特国素子成龙美德宁愿亏保证孩子教育广州日报项调查家庭支出中占第位子女教育支出种背景家长孩子做事情变理解
位深圳转学该校学生家长说孩素质高转学校早幸进附现年支付2万元异培养费学校没住宿月孩子付2千元寄宿费全年约3万元星期接送孩子支付200元路桥费全年1万元说孩子送华师附读年费接10万元左右位家长认值起赞助家长点钱算什
真正明白什美集团总裁享健先生执意华师请德办学道理：省少费
附教导处徐说附正建学生宿舍会招批寄宿生美海岸花园华师附美学校正式运作师附部学生美学校学生互相轮换部学生享受美学校更先进硬件设备时德学生部课体验第名校部感觉
您愿意孩子送华师附读？
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心力 做
相信美海岸花园位业准业十分清楚物业理意义重性注重美海岸花园规划设计工程质量外非常关心日夕相伴家——物业理员素质希家物业全面悉心顾希购买美海岸花园良硬件环境外享受优越软件服务
作发展商美房产公司开始认识物业理重性仅物业理放般业认售服务层面物业理提前介入项目规划初期物业理动积极参日业理者理角度规划设计提出求意见弥补建筑设计师买家实际情况解足建筑设计师设计房屋时数美学建筑学角度出发忽略考虑日方便理高效发展商广业会带潜浪费便美海岸花园物业理员规划初期介入日理终户角度整体设计工程设备安装流车流控制垃圾处理方法排水强弱电系统致单房屋卫生间数量尺寸洁污分区动静分区否合理等问题提出合理化建议便发展商敦促设计单位时做出相应修整改善避免重复投入造成日方必困扰外开发程中物业理员参项工程设备设施验收业角度监理隐蔽工程细部工程质量令业日放心程度降低日理成物业理员般代表业利益业日长期角度发展商工作物业理员长期业交道够解什业需喜爱什业难受困扰发展商提前物业理介入专程监控反映业未生活质量关心利美海岸花园设计更性化发展商着业负责物业理严格标准求专门聘请亚洲区十分著名香港怡高物业理公司作美海岸花园物业理顾问全面监控美海岸花园物业理工作进程质量怡高素服务素质稳定性专业性方面享盛名服务范围遍布亚太12国家理物业建筑面积超1亿2000万方英尺1989年进入中国市场怡高业绩蒸蒸日获广业业士国家关部门致评目前怡高国理物业面积超400万方米专业员工逾千怡高正国城市高档楼盘提供先进物业服务专业知识距美海岸花园远著名楼盘丽江花园物业理数年直评潮深受业方士称赞里面早期物业理——怡高确实功设怡高信心美海岸花园优良硬件优美环境景观等条件区物业理定达高水
外年早时候全国著名物业理专家——李卓章先生名义受聘美房产公司高级物业理顾问继聘请香港怡高公司作物业理顾问美海岸花园物业理举措充分体现美房产公司美海岸花园物业理高度重视业未生活质量关心
李卓章先生广州市物业理开山鼻祖广州唯副教授头衔物业理公司总理（广东广信花湾物业理公司总理）理广信红棉苑嘉乐花园获全国优秀示范区称号理广信玉兰苑建设部定全国金牌区实施点李卓章先生作广东省唯参全国物业理考评组成员积极参全省全国物业理项制度制订国物业理工作做出极贡献连国家建设部领导称赞说李卓章仅广东李卓章更全国李卓章目前李先生积极筹建广东省物业理协会参制订国务院颁布全国物业理条例李卓章先生美海岸花园规划设计予高度评价十分热心投入美海岸花园物业理指导工作相信位国物业理泰斗参指导美海岸花园物业理定会做更完善更精彩业里生活会更舒适更称心
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先进智区
进入90年代房产开发规模急剧扩住宅建设标准越越高求配套功更加广泛新建住宅功已仅居住者提供吃住场文化教育休闲娱乐社交联系等更高层次方发展现代高新技术种种设想变成现实逐渐形成房产发展新趋势——智化住宅
美海岸花园区智化方面作胆尝试功表现：
１ 闭路电视监控系统通害部门设施路口等安装摄机控制中心24时间断监视准确真实掌握区路段拐角情况保证区住户安全
２ 报警系统区住户根情况装设紧急求助红外线布防煤气泄漏保护烟感报警等功保护控制中心时掌握区住户安全情况
３ 资讯系统区住户通申请报装电视机控制中心联系享受电子邮件购物教育等方面服务
４ 视讲系统栋墅楼出入口装设视讲系统访者通话时实观察访者效阻止明身份访者进入确保住户安全
５ 动抄表计费系统区住户水电煤气表进行电脑动抄表动计费理系统科学准确合理收取区住户水电煤气费提供避免门抄表麻烦时保证住户身财产安全
６ IC卡系统作区住户身份证明通刷卡感应方式住户出入允许楼宇车座中央监控系统进行监控非正常通行实时记录报警达适时控制目时区消费点：会超市康乐设施设置系统终端住户消费动扣费实现区卡功
７ 公广播音响系统该系统时播放背景音乐火警盗警等异常情况发生时播放紧急广播通话筒直接广播关措施
外线电视电话相关系统
智住宅学科技术集成设计智方案时发展商没味追求功全新实济原业设置住宅智装置住户带安全舒适方便21世纪居住环境生活模式
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美海岸花园物业理包括方面
车分流
开发商前期规划时考虑区生态环境需较老孩享受天伦乐需低噪音空气清新居住环境提出车分流概念车辆驶入区离开干道直接进入住宅区半车库住宅区群分离
开发商方面考虑针部分道路规划弊端特强调规划设计道路弯角位斜坡合理处理更具科学性避免死角位带交通事
二 道煤气
道煤气年兴起新式供气方式目前广州海北京重庆等城市已普正普海口市深圳珠三角山东等区中城市区部分区网取代煤气瓶道煤气优点高效安全方便卫生缺点投入成技术求高
德道煤气普率低美海岸花园率先引入道煤气区铺设网预留接驳市政供气网避免二次施工目前区道煤气会专业石油公司提供保障
区道煤气杜绝翻新瓶装气爆炸闲杂员送气便出入区家中老煮食忘记关火造成火险等种种事隐患安全素
三 区保安工作
美海岸花园保留传统24时封闭式理外引进套先进监控系统利高科技区保安工作智化理前国物业公司工作新趋势
区角落道路出入口均安装红外线探头（24时）监控区外围求安装防越设备强行逾越报警装置会鸣报信号直接通报中控室令偷越者敢越雷池半步强行入屋红外探头直接记录疑犯入屋时间细节中控室直接调派保安员场疑犯扭送公安机关
中控室全方位全天候区监控外直接接通公安局110报警电话时执法机关力协助美海岸花园保安队伍部分复员军组成求两年区保安工作验岗前具备公安部门派发岗证外须通区严格培训考核区岗巡逻岗外组建支具快速反应力应急分队发生突发事件时时位处理求保安员礼貌处理事件程中注意遵守法纪处理程均工作程序办事做合法执法文明执法妥善广业赋予保安权责广业利益摆首位
四 卡通理
区引进先进识卡门禁系统户均安装视门铃杜绝切撞发现强行进入感应系统马启门禁系统动报警极限度限制非关员进入私家重住户片静土避免必骚扰纠纷
五 清洁绿化
美海岸花园绿化工作两种形式园区公场公设施较绿化面积广名贵花木占例园艺求较高物业公司会公场清洁工作外判专业清洁公司发展商较重视区硬件环境建设区公场建筑中量较名贵建材材料养护工作技术含量较高需聘请水较高专业公司予维护物业公司重点负责区日常保洁监督工作绿化外判专业绿化公司特区片花园名贵花木园林艺术品味异利专业公司更效利社会资源宏观达资源效配置专业公司拥专业技术力技术优势先进设备疑减轻物业公司力成设备投入
总言着工作深入逐步细化物业理工作做服务理重然切检验
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广珠路夜明珠
——美海岸花园会
美海岸花园会坐落秀丽北江河畔正值广珠路德道旁会区占面积100亩建筑面积达6000方米会设计充分体现欧陆风情中海风格高宽敞通透明亮
会体建筑分四层首层设乒乓球馆羽毛球馆健身室桑浴医疗保健中心江容纳100西餐厅二楼设置 美容美发室钢琴舞蹈室童游乐室艺术展廊书报阅览室容纳400豪华中餐厅三楼型豪华歌舞厅卡拉OK包房四楼设功会议室
会文化广场专业开展社区文化活动设称会前面海岸广场前广场特色设计绿化品充分体现中央花坛欧式亭图腾雕塑品式花盆等等充分体现发展商匠心文化品味追求外广场旁边紧密配合花园酒廊赏花品酒乐中型绿篱迷宫专供童游玩戏水池砂池假山童公园等气呵成俨然片童欢乐天运动玩耍嬉戏孩子童趣荡漾片属世界空会西侧标准泳池泳池远处美丽造沙滩两者相互呼应位游泳健初学者回两泳池情体验情调乐趣累时候沙滩旁酒水吧呷口清凉柠檬吃口冰冻雪糕轻松惬意
会区功齐全设备完善孩找属理想活动场置身会室会周围您会深深涵出心裁动
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第四部分 REAL瑞尔特全程营销思想
引
全程营销理体系提出引起业理界普遍关注原理样静止停滞孤立运动发展普遍联系
瑞尔特着精益求精学态度工作作风结合年房产实战验济学市场营销学理学观点中国房产发展房产营销房产企业理理关注问题着思想探索初步形成独立营销思想正断完善
第节 国房产业发展法评价
国房产发展阶段概述
中国房产业发展十年历三阶段
第阶段房产炒作阶段（1993年前）
先港澳国东挪西拼出十万元搞房产开发方面采取种手段找政府官员批出红线图宝贵土权方面找金融界批出贷款短短时间玩空手道成爆发户1992年初南巡中国房产跃台阶行业八仙海蜂拥入房产业显通圈炒少量开发商实实开发楼宇频繁转手直1993年春末夏初切恶梦方告结束时间数产商处境维艰破产者计数少数阶段发笔横财现象房产初期客观存现象较普遍政府企业火血洗礼中逐渐清醒中国房产业步入第二阶段
第二阶段房产转型阶段（1993~1996年）
市场需求变化迫发展商遵市场济原规规矩矩征认认真真开发三四年反思盘整中国房产操作日益规范房产业成熟度逐步提高征步运作：策划规划设计施工代理（销售）物业理等开发商均深思熟虑细心选择成市场需求两方面寻找结合点开发商营目转变户数年持币观已积累出购买潜力1995年起中国房产广州深圳海北京高点城市青岛武汉成苏州等济敏感强烈城市见曙光市场呈现微微升势政府房改银行推动进影响较部分海济发达区中国房产逐步完成转型期阵痛进入第三阶段
第三阶段实力市场阶段（1996年开始）
里说实力市场开发商综合实力换取市场搏国房产业发展规律房产业般制造业商业易形成寡头垄断开发投资总量巨具较强区域性房产商独占市场房产操作实力说话拥绝数量资金土储备专业品牌价值社会关系企业会市场竞争中占优势国家宏观调控没实力房产开发商谓致命击实力房产商讲未必件事全国范围中房集团公司已充分显示出综合实力影响深圳集中量房产巨头城市深深房深振业深万科批产龙头企业已十年房产商龄领数年风骚雄风减广州房产市场较城市波动逐年广信粤海中海外等公司提供显身手机表现俗德碧桂园喝碗头啖汤精神抖擞三四年中卖出千套墅着实赢期艘巨型航母番禺两次抢滩广州房产市场均获成功市场逐步名牌企业名牌项目集中万科适时出争夺房产市场份额旗帜市场占率作房产企业营追求目标意识飞跃充分显示搏房产时代已房产竞争战场企业发展商中间展开企业市场夹缝中求生存相房产企业资营运房产业发展注入新生机
观房产发展三阶段断言：行业样房产业已进入全面营销时代开发商更加注重投资开发销售效衔接扎扎实实练功企业终会赢属房产市场份额
段时间特五十年中国全民置业时代市场特征表现客户竞争市场份额竞争服务竞争品牌企业形象竞争竞争价格策略均反映局部市场会出现价格战阶段初期部分项目抢占市场网络客户会成价格战发动者数牺牲品局势会度紧张数成型规模房产企业作定资源储备制度营销决策机制存货开发营目标品牌形象调整完善明星企业21世纪放异彩成房产世纪先锋21世纪房产关键批明星企业唱角
二世纪交思考
世纪交中国房产业界应该样思考样动作？
着住房货币化政策出台政府住宅消费作国民济新增长点中国房产业面场前未革命房产企业必须动更新观念进行产品换代然新轮市场中谋求发展首先应该学会生存
中国房产业进入新发展时期国希住宅建设拉动济增长目前住宅建设高速增长情况加速年全国城镇新建住宅达35亿方米全国城镇口年建住宅1方米方面住宅房空置逐年增加新产品断市空置房继续消化加分配机制投资机制流通机制等制约高风险房产行业说学会生存必须注意世纪交时房产变革时期三求：
转制住宅制度实物分配转化货币分配关键改变年新房进入旧体制数量旧房进新体制数量改变实物分配住房体制永远徘徊旧体制种体制转变迫房产企业进行观念转制果旧袭前关系资金运作惯新世纪中必定会失生存基础
二转轨房产市场形态卖方市场买方市场转轨批发市场零售市场转变集体分配选择转移物业市场广告客户历史复返处理作品商品商品产品关系处理成售价关系等等前房产企业面全新课题
三转型长期安置开发正转康居型开发住宅质量企业品牌已摆广房产开发商面前中国房产业已数量发展数量质量重格局转变济学者厉宁教授认企业家应具备三条件：眼光二胆略三组织值思考样市场样房产样政策样样产品样方式样质量寻找市场出路开发商应该身挖潜中谋求发展
世纪交房产市场中决心誓言改变谋求发展先学会生存新轮市场竞争中房产企业生存道：品牌讲市场重质量转观念步步营扎实发展
三 WTO房产市场带什
中美1999年11月15日中国加入世贸组织（WTO）达成协议中国加入WTO会影响房产市场供求格局局长态势
（） 房产市场需求增加
加入WTO城市济活动趋频繁投资增加进出口业务量增加办公楼厂房等非住宅类房屋特海运报关企业集中区办公物业租赁需求会明显增加工业机会增收入增加利居民购房消费力提高住宅物业需求量加外关税降低汽车拥量增邻郊区住宅物业销售会转
（二）房产市场竞争更加激烈
中国加入WTO享受贸易惠国遇普惠制等遇开拓国际市场时必须遵互惠互利公贸易原提供减少贸易壁垒减免关税等优惠遇中国企业会受严峻考验市场优胜劣汰速度加快
房产市场需求扩展时引入国外行全方位竞争会物业产品带新规划设计战略等国外先进技术理相关建筑行业服务业水会提高时房产商品会更加符合市场需求更更精品楼盘会出现
激烈竞争优势企业优势项目会更容易获国外金融资支持优势进步加强弱势企业弱势项目手强更显弱势致终淘汰房产市场中生存产商建材商等企业实力会加强行业利润会趋合理市场着规模营专业化方发展市场更加序规范房产市场中介机构专业化方更加明确
（三）房价构成变化
关税降低国外建筑材料设备价格降出竞争需国材料设备市场价格会程度降低短期会房产市场建造成降低房产需求增加土价格升两种素短期房价定抵作房价变化会明显房价构成中价重会相稀缺建筑成降时土价格升房价构成变动会较明显
中长期建筑费会持续降加WTO土需求增加长远房产价格中长期
综述房产市场增加非住宅类物业需求状况中长期预测乐观成分
（二） 房产业面元挑战
WTO双刃剑认加入WTO形成两焦点：消费者讲市场提供更完善产品服务疑件事企业说增添压力挑战
结合国济发展规律社会文化意识形态特色加入WTO中国房产企业国济实体组织样面六挑战：思想观念挑战外资进入挑战先进技术挑战知识产权挑战流动挑战西方文化挑战
房产企业居安思危增加身实力前提市场需求着手时刻关注市场变化时调整竞争策略许长治久安计
四 产业化未中国住宅发展方
住宅产业住宅产品终产品住宅建造程前延伸涉建材冶金木材木材加工金属结构制品生产化工轻工机电等跨越第二产业等50行业形成产业链简言住宅产业生产营住宅（区）终产品重产业
应清楚认识欧美日等发达国家相中国房产业处工业化前时代突出表现缺乏行业标准施工工艺落科技含量环保技术应处较低水准房产企业普遍规模低水激烈竞争带系列严重资源浪费质量问题解决述问题正确选择推动中国住宅产业化进程培养批专业化规模化开发房产龙头企业创造条件创建住宅产业集团住宅产业集团构成住宅产业基住宅产业化导素住宅产业体化生产干龙头成立良运营住宅产业化发展关键住宅产业化实现否重标志
日标准产业分类中没住宅产业领域住宅产业新生产业现产业分类重新划分形成产业日标准产业分类产业领域中住宅相关行业总汇系统化产业概念
中国住宅产业化形成住宅建设工业化标准化体系源材料土资源等方面消耗接国际标准运新技术新材料新工艺广泛采节设备物业理等成套技术降低建筑成
认住宅产业化住宅产业市场化规模化专业化现代化标准化体化科技国际化住宅产业全面走市场市场规律增加科技含量进行规模组合专业分工集约营达国际接轨发展程
住宅国计民生事社会界关注焦点住宅产业关联度高身拉动产业发展时受产业影响住宅业社会济影响
令欣慰国家建设部已成立住宅产业化办公室表明问题清晰深刻认识外国少型房产企业集团纷纷表示愿意屿政府部门合作推进进程
产业化未中国住宅发展方相信中国住宅产业会健康积极轨道发展

第二节 房产业新竞争态势发展商操作空间
轮济起落国房产业曲曲折折走阶段着新世纪国家济发展进程房产业竞争更加激烈国家房产发展作新济增长点住宅商品化进程进步加快房产市场容量愈愈房产开发企业创造许操作空间时求发展商断提高取胜未力
房产业新竞争态势
（）型产商浮出水面
包括种类型：专业房产企业较长段时间积累已发展壮企业资产开发量土储备力资源资金融通等方面具备进步搏击市场力优势型企业跨行业营房产进入房产业然时间长良社会关系雄厚资金原品牌形象形成较强市场竞争力企业重组形成房产专业集团企业出营战略调整完善现代企业制度等原国家组建批房产企业集团实力雄厚营资源丰富民营企业高瞻远瞩先行步实施强强合作组建房产联合体抵御市场风险迎接挑战
（二）行业出现营体化现象
批发展时间较长房产企业形成集规划设计开发营建筑施工物业理等房产行业体化功广东碧桂园房产体化操作较成功企业通良体化运作降低企业营成利规模营效控制开发周期便房产开发营环节效协调目前关部门正探讨组建住宅产业集团试图分建筑施工企业建筑材料生产企业房产企业建筑设备生产企业核心生产业务前延伸形成市场竞争力较强产业集团反映体化营思路受业普遍关注
（三）房产服务进步专业化社会化
生产营专业化社会化工业社会文明进步特征宗商品——房产产品开发建设程中项专业服务已发展成独立行业目前房产专业化社会化表现服务领域服务包括项目策划建筑规划设计工程顾问销售代理物业理评估交易等着中国加入WTO房产服务贸易额会进步加领域
（四）外商进入市场形成新击
外商进入中国房产业呈现新特点：营元化外商进入中国市场开发现房产规划设计园林环艺工程顾问销售代理物业理孔入区域全国化外商已投资目光海延伸中西部区服务专业化断加强业务理服务水精耕细作立足长远投资形式趋长久立足少外商已办事机构升级独立法公司外商投资规模营策略理力专业化水已国行形成巨击加入世贸击范围会扩程度会加深国行面种源思想观念文化差异方面挑战
二发展商操作空间
（）精心选择开发项目
项目选择正确意味着半素成功方面全程营销投资营销流程讲清楚开发商助专业公司特长选定项目
（二） 制造房产效供
房产周期较长购买时非常慎重求发展商必须制造效供进入市场满足断增长物质文化需求
（三） 继续提高发展商营运作水
里指房产企业操作项目综合水包括规划设计营销策划工程控制物业理等全部流程
（四）培养职业理保持企业持续发展基保证
开发商营理工作需层面职业理操作培养批高素质职业理企业应付种疑难问题发展壮根保证
（五）营造品牌善品牌
相部分公司现已非常注重品牌营造运品牌形价值净资产出许营造善品牌量技巧相高价值空间
（六）整合社会资源
房产高度社会化行业前关联行业达十种项工作相关联配套政府部门金融部门金融机构专业服务公司整合社会资源开发商应认真研究问题
（七）加强文化艺术修养
文化艺术含量高低程度影响着房产产品价值种趋势程度加强着生活水提高消费者文化艺术修养断提高应种需求创造起时间检验房子市场需求产品
三中国房产未赢家六力
（） 产业化核心竞争力
应行业发展趋势构筑企业产业链中整体优势强调专业化全程营销时积极推进开发集约化规模化产业化
（二） 专业化系统化市场营销力
结合中国市场特色房产商品特性专业市场营销成制胜商场力保障
（三） 风险控制力
理性房产投资商日益重视控制风险市场研究——风险控制——行性分析环环相扣丝苟构成理性投资基保障做危乱善危机点变战略转折点
（四）握未发展趋势力
碧桂园董事长杨国强家中卫生间里张圆桌面放满类书籍位口口声声称没文化房产航母指挥长信息捕获会令许高学历者汗颜现代城老总潘石屹手提电脑没闲INTERNET点知识量载现代城中房产营理者应繁忙商务活动中挤出时间研究变幻莫测市场趋势
（五）理性零力
房产务实营销重性显现出时专业化营销体系摆重位置具备专业营销知识学者味浓会出现太客观太冷静太理性理性度症少时候刀阔斧更企业家果敢思维决战市场宝贵品质
（六）思维弹性力
政府法规消费者心理房产行业变化速度令眩目房子件耐品买家喜新厌旧程度竟超商品现实决定房产致胜法半衰期非常短
房产理需保持思维弹性葛洛夫偏执狂生存样房产领域

第三节 房产销售市场
亟金融制度深度改革
房产业资金密集型高风险高收益行业金融资着高赖度金融业房产血库房产金融业机结合互相融合许国家房产业成功运作验发达国家房产金融已发展相普遍成熟阶段
国房产金融发展相滞金融产品品种金融手段较单房产金融级市场规模尚二级市场房产金融操作尚处初始阶段目前国采取允许银行直接投资房产金融政策房产企业开发资金源缺乏债券等直接样化融资渠道通银行贷款间接筹资样方面银行房产售贷度膨胀方面房产业受金融政策影响极
目前国房产金融制度存许问题严重制约着房产销售市场健康序发展表现方面：
房产金融结构合理生产开发性贷款重太高
房产业健康发展需房产市场供需基衡般言房产建设贷款需略高消费贷款国房产建设贷款消费贷款十倍反映国房产金融偏重开发建设忽视消费贷款造成国房产市场供求重原
二住房抵押贷款资金足
国银行住房抵押贷款资金源住房公积金银行长期定期储蓄目前银行城镇定期存款余额约30000亿银行中长期贷款余额已达16000亿建筑业贷款1700亿加名短期实长期占资金难回收良信贷资产银行真正长期住房抵押贷款资金宽裕
三房产贷款方式太少房产金融市场需求相适应
目前房产建设贷款三种形式：
１ 房产开发流动资金贷款
２ 房产开发项目贷款
３ 房产抵押贷款贷款方式明显缺点期限短房产商品生产周期相适应住房抵押贷款方式单种首付30息均摊较高首付率广城市中低收入阶层居民说道较高门槛
四住房贷款程序繁琐环节
贷款银行确保贷款安全般求款办理复杂贷款手续涉十部门单位仅手续繁杂少环节缴干费办理笔住房贷款快月慢三五月挫伤购房者积极性
五金融机构理水较低服务意识较差
国金融机构缺乏消费信贷系统科学理尚未建立信制度加动细致服务意识然薄弱众购房者然喜欢次性付款必然影响商品房销售进度
表象面深层次原：
第 专业银行商业化进程滞市场济发展
第二 银行营理观念水落缺乏科学投资决策机制深入研究房产市场积极性动性
第三 银行缺乏效化解风险渠道国尚未培育起二级抵押贷款市场没建立起国家介入抵押贷款款保证保险体系银行没灵活筹集资金效分散风险途径
完善房产市场更推进国家住房货币化政策商品房销售市场应快构筑国市场济体制相适应房产金融机制
１ 首先深化金融体制改革早日完成专业银行商业化进行商业银行切营活动应根植银行利益驱动外市场压力营担风险完善金融体系成立专门房产金融机构
２ 银行应力求投资决策科学性提高银行资产运作效率银行应培育支高素质房产投资分析师队伍建立套科学决策程序制度提高房产金融资产效益推进商品房销售市场发展住房抵押贷款应建立信制度西方发达国家金融机构年操作成功验目前国空白
３ 力探索新房产资金贷方式应鉴国外验研究国外房产资金贷成熟操作方式房产开发建设贷款方面实行银团贷款熟悉房产市场专门金融机构牵头开发项目时住房抵押贷款方面创造出适合消费需新抵押贷款方式
４ 政府完善房产金融创造条件推行抵押贷款证券化制度培养二级抵押贷款市场二建立更加完备成熟抵押贷款法规体系仅明确规定抵押贷款象条件期限利率程序应制定偿回收抵押物估价处理违约处罚条款三建立政府作担保住房抵押贷款保险体系
国房产金融体制改革广城镇居民居住条件息息相关着中国加入WTO金融机构竞争必然求房产金融业更加贴普通市民生活国金融机构应进行深度改革快融入房产销售市场



第四节 激活商品房二级市场促进房产业深发展
目前国商品房二级市场发展尚处初始状态海济较发达城市商品房二级市场初见端倪外陆城市商品房二级市场片空白西方发达国家区商品房二级市场发展非常成熟交易频繁二级市场交易额占整商品房交易总额50成熟稳定二级市场促进商品房级市场健康序发展
国商品房二级市场发展严重滞市场济发展制约着整房产业深发展表现方面：
政府精力放商品房级市场发展较少关注二级市场培育
商品房级市场运作已太复杂问题令政府忙二级市场尚处萌芽初始状态政府未成立相应部门二级市场进行效引导理方面海走前列政府支持专门成立房屋置换限公司房屋置换已日益成海居民改善住房条件解决住房困难重途径房屋置换操作已前量私隐性规模操作逐渐走规范化专业化营轨道
二广居民二级商品房市场消费观念尚未形成
政府媒介关注商品房级市场开发营销售问题极少涉商品房二级市场流通问题广城镇居民定实力需改善居住条件时首先想商品房级市场二级市场级市场首期款门槛高购房者犹豫三难决策果整社会二级市场着开放消费观念居民改善居住条件时选择变轻松意
三广房产中介机构热衷商品房级市场忽略二级市场潜力挖掘
商品房级市场数量项目集中成交迅速销售代理利润空间成中介机构首选二级市场极分散成交手续繁琐利润成众房产中介机构辅营业务然着房产市场发展居民收入提高二级市场必成房产交易市场流
认激活商品房二级市场促进房产业深发展应方面入手：
１ 政府部门出台相关方案相关部门全力支持政府政策关键次税务房局工商银行公证公安等部门积极配合二级市场利发展保障
２ 政府应适减免税收降低二级市场交易成前商品房二级市场税收然较重降低税收呼声甚高难落实处套普通商品房交易税费少10000普通购房者增加笔少负担
３ 金融机构应扩二手房揭市场目前国较发达城市开始探索二手房揭业务广州前久成立房屋置换公司二级市场迈出喜步应快完善流程减少操作程繁琐手续普通市民提供快捷方便服务
４ 广居民断更新观念树立起负债消费梯级消费消费观念广居民消费观念推进二级市场发展壮强生命力居民抵押贷款生中置换次住房消费观促进二级市场良性循环
５ 房产中介机构应断挖掘二级市场潜力建立先进营理模式利先进网络技术形成专业化市场化规模化服务体系市场前景十分观
激活二级市场房产深发展具战略意义
首先二级市场激活广居民提供更丰富产品形式选择满足阶层消费者市场需求
第三二级市场激活推进住宅业整体运作水提高居民二次置业时房屋选择提出更高求发展商提出更新挑战发展商房产整运作流程更加科学精细广购房者提供效住宅供
第五节 房产广告策划营销策划品牌策划
房产广告策划营销策划
房产广告策划指针房产项目广告整体战略策略运筹规划提出房产项目广告决策实施检验广告决策全程作预先考虑设想套完整房产项目广告策划方案包含项目广告调查分析广告决策计划广告宣传实施广告效果评价测定等容
房产广告策划房产营销策划重容房产项目全程营销缺少环节房产营销策划决定着广告策划方方法涵外延房产广告策划实现房产项目营销计划起着先导促进作房产广告策划服房产营销策划体现策略容准确反映房产营销策划总体构想战略意图具体安排时房产广告策划完善房产营销策划提供良策创造性方案房产全程营销服务
相长时期房产策划广告公司代表种市场推广策划鲜明特点广告公司助面推广验寻找项目项目区点卖点进行宣传推广房产项目显高招体现市场推广策划应极强调突出卖点犹餐厅道口招牌菜道招牌菜便成餐厅卖点宣传推广便源源断招客制造非常容易消费者接受传播方式缩短顾客产品认知程取较销售业绩
种房产市场推广策划实质种广告策划房产卖方市场种典型特征项目识点会市场接受总体讲种营销方式卖方市场取良效果现市场已处饱状态已转变买方市场仅仅卖点识点赢市场已远远够
广告策划房产宣传推广起举足轻重作广告策划等营销策划房产营销策划包涵房产适应市场竞争满足消费者需房产开发定价促销房屋租售服务等程综合策划广告策划房产营销策划促销容孤立存市场营销组合机组成部分发挥作房产营销活动中起决定作根房产市场营销环境房产项目身情况作出房产营销决策相应目标
二房产营销策划类
前面提广告公司代表种市场推广策划广告策划房产进入商品市场起始阶段明显种营销策划形式
着中国住房制度改革步伐加快房产市场激烈竞争中发展商欲浑身解数房产卖点集身成项目集合营销策划模式买方市场中形成目前相段时间种营销策划模式会中国中城市里存
种模式优点非常短时间房产商迅速成熟起卖家非常快进入种素质竞争预算外成发生成超价值商品房单位面积价格提令发展商苦堪言种竞争情况处首先政府政府会突然发现发展商优秀社会责感周边环境做漂漂亮亮配套设计搞应俱全政府想做公益事业全赞助政府没想做做
中国房产市场1996年行业均利润61997年升8左右两年持衡均利润里赚20利润赔10成赔原营销剩房产开发商卖点集中营销策划模式带结果种模式房产市场相段时间生命力起码三五年相部分产商策划条轨道走终身
房产项目等值策划模式作房产营销策划第三种模式谓等值策划块进行全面调研前提挖掘身潜值合理控制成成低价值赚取差额利润种营销策划模式
房产项目价值应该分成两块
块项目环境
房产业特定区域济行业房产动产首先土移动次土面建筑物房产移动房产项目说周边然环境文环境早已形成者市政规划建设范围项目身动适应周边环境基础发现挖掘特定环境潜值环境潜值包括容：
首先然价值发现果周边环境湖泊条海岸线非常漂亮然公园房产价值差低50 具重意义价值然房产规划设计公司策划公司发展天环境价值种抽象认具体量化意识稍慎会50价值5实际价值充分利言50非常保守数值果稍意识提升50价值
次文化设施价值发现项目周边文化设施：博物馆图书馆展览馆体育馆影剧院医院等设施政府投资额高达亿发展商应该先期规划设计策划时考虑限度利文化资源减少身项目重复投资应俱全配套设施减肥样减少项目投资成更加合理利项目土资源降低带高售价真正投资置业者节约资金然文化设施利终发展商组合资源力
次商业价值发现步行15分钟周边设3000方米商场满足区居民90日品需求区商业配套已足够相反商业配套剩繁华商业氛围形成负数价值房产价值降低商业配套剩闲杂员干扰社区生活投资额资金创造优良环境车水马龙流滚滚环境相抵消私家花园闲免入高档社区优点半变成负数社区安全素构成房产价值重组成部分安全系数计算方法陌生数量少量化
等值策划里环境影响房产价值重素应量化结果形成量化价值环境优劣影响房产项目档次定档次房产项目基成基售价环境价值应保持应关系环境价值量化存差异成售价差异非开发商投资设施价值利少形成结果项目周边环境利发展商赚20~30利润等值策划里谓价值环境价值非土价值
身价值价值第二块动产生活密切关联四类产品类住宅占总开发量60二写字楼占总开发量20三类商业区域四类工厂厂房两类占总开发量例10左右
投资者息息相关前三类产品做住宅住宅类房产产品非等量生产家庭单元需配商铺办公楼住宅房产产品属性区住宅终消费品满足终消费品功实现瞬间完成历史命退出流通流域写字楼商场性质完全样商场零售商业营种生产工具买卖商品营业场营成果价值高低决定投资者创造时价值零售商业商家利润高低决定营业场价值做商业动产投资里定未营理作策划容底气做商业动产策划
解类型产品属性限制挖掘价值放矢突出独优势天做房产营销策划基求
发现土价值需种专业素质兑现该土价值更需种专业服务瑞尔特提出全程营销策划包括房产项目征开始房产项目营销结束售服务全程营销策划包含等值策划核心容时包含发展商提供持续营战略方案房产项目第二次营销
谓房产项目二次营销指房产开发企业已成功开发两项目已形成定知名度影响力房产开发企业续开发程中更深入贯彻房产全程营销全员营销思想提升形象整体竞争力根身情况充分握未房产发展方制订房产开发企业持续营战略塑造维护全面提升项目品牌房产市场竞争已价格竞争质量竞争提升品牌竞争名牌瓜分市场已成发展趋势房产企业实施品牌战略房产项目品牌策划势必行
三房产营销策划品牌策划
房产营销策划品牌策划房产企业开拓市场两基途径现代房产市场竞争重手段房产营销策划针房产特定项目运筹规划通房产项目周密市场调查制订系列策略方案指导房产项目操作终实现预期销售目标营目标房产品牌策划实质通项目开发营房产企业身发展营战略文化形象少项目项目标识进行策划推市场终项目房产企业身公众市场认二者涵相终目标侧重点样时品牌塑造成名牌般需较长程品牌策划时间跨度般较品牌策划中企业较注重积累效应讲究品牌战略致性通长期积累塑造出市场形象营销策划般伴项目开发营全程执行时间长短项目规模房产企业运作速度操作力等种素决定房产营销策划中较注重时性操作成果特两年房产楼盘喜欢制造火爆推盘引起轰动效应房产营销策划谋求滞效应针某选定项目操作期实现市场营销效应营销业绩
深圳万科集团十年房产开发营中直十分注重企业身发展战略资源储备制度营销决策机制调整完善时万科集团树立良企业文化形象社会形象社会业士高度认万科产品牌中国房产界牢牢树立起万科集团开发项目根项目具体情况包括开发规模市场定位价格策略销售策略等制定出项目营销策划方案组织实施项目操作水总前项目成功验基础加提升断总结验苦练功维护塑造品牌形象
见房产营销策划品牌策划然存差异两者间联系更密切应该说房产营销策划品牌策划企业开拓消费市场服务属市场化营行两者功互补：房产品牌形象塑造离开房产营销特营销中宣传推广房产营销存塑造宣传品牌形象中体现出身价值发挥更作品牌策划中应该高度重视营销策划价值重视营销策划作营销策划应该提升品牌形象导进实现品牌策划营销策划体化
四房产企业品牌意识
目前国房产企业品牌营意识淡漠少数家出品牌外说前国相房产企业懂品牌营物甚少企业没建立品牌国实行高度集中计划济体制房产重生产素排市场外住房长期实行实物分配直90年代初国务院颁发中华民国城市土权出转暂行条例真正作行业进入市场相长时间里房产没形成商品化市场没竞争市场时历史原国房产业没形成规模开发普遍存散差专业房产企业更凤毛麟角开发营力参差齐里谈品牌营？
究竟房产业需需树立品牌意识实施品牌战略开发名牌产品回答肯定已营理水较高房产公司前面提深圳万科集团万科产西安高科技园紫薇产已形成定品牌优势更令关注中国房产企业集团——中国房产开发集团已捷足先登率先推出品牌战略1998年7月民会堂召开中房品牌发布会社会郑重宣布正式启动跨世纪中房品牌首批公布中房集团17名牌区
前国房产业正处高速发展阶段城市化进程正加速住房建设消费已成国启动需关键已成国民济新增长点住宅房产业项非常希阳产业房产业成长国民济支柱产业条件日趋成熟
城市居民住房走高需求阶段二十年国城市居民进入增住房面积阶段着城镇居民收入水较快增长福利型供型集团型消费方式彻底破住房需求断扩发展必然趋势抵押贷款等金融手段促动购房欲日益增强中居民已成购买城市商品住房体
单位分配房转购房单纯追求生存空间温饱型转数量质量重康型购房者住宅质量功求越越高需优美舒适安全文明居环境居住条件期值越越高
房产市场现实消费者期值反差极建筑质量低劣理服务水高开发商质量信誉赢购房者宣传媒体搞负责虚假广告购房者知措绝数购房者没时间历相应专业口知识手段住宅身功质量进行判断检测国现阶段缺少国外种成熟信誉房屋中介机构购房者心中没底感觉没
消费者样正确选择权？什维护身利益受损害？什标准买物值放心房满意房？品牌品牌高品位住宅种标志房产企业信誉素质服务文化品位种标志企业实施效监督手段品牌必须具备货真价实物美价廉品质赢消费者赖享知名度美誉度扩市场覆盖率占率否会丢掉顾客丢失市场企业走入困境样教训屡见鲜
正品牌种特质广消费者越越关注品牌认定品牌企盼追求优秀品牌品牌企业成功推动力企业生存发展生命线
第六节 房产全程营销锻精品住宅
房产市场年发展市场供需矛盾早已市场卖方市场转买方市场市场需求体原集团购买变成购买市场日趋规范化理性化消费者已成熟起切房产开发商选择推出满足市场需产品鲜明形象化树立起品牌赢市场竞争动权
激烈商品住宅市场竞争中优秀房产商找准目标市场创造市场需求产品塑造精品住宅市场形象
事实精品住宅消费者发展商社会需消费者需通心理满足仅仅生活资料享受资料发展商需通树立品牌赢良口碑商誉提供持续发展原动力作社会需通建设达美化市容目精品住宅应该建筑艺术济效益社会效益完美结合精品住宅值研究更值实践创造精品住宅呢？面精品住宅房产全程营销关系分析问题
精品意识塑造精品住宅
（） 首先必须树立起创造精品住宅意识
创造精品住宅意识需贯穿整开发程样开发程环节方面努力方目标万科集团直坚持走精品住宅道路整公司全员树立创造精品房产意识万科城市花园正指导思想开发万科俊园四季花城进步体现开发商全面深入精品意识市场定位建筑设计施工质量物业服务等处处细致入微丝苟更加求开发商方面意识目努力精品住宅实现奠定基础
（二） 精品等豪华品高档品
谈精品住宅时候开发商消费者想高档住宅似精品住宅永远少数专利事实档次高成名牌创名牌定高档次理解片面错误宝洁公司洗涤品应该属中档产品迅速占领中国市场份额形成知名品牌谁否认名牌产品呢？精品住宅非高档物业市场独高档物业创精品中低档项目样创精品目标市场市场定位会
二 精品住宅房产产品效供
（） 市场供求矛盾原
分析国房产商品住宅市场时惊讶发现世纪末商品住宅空置量已达8000万方米什会高空置商品住宅呢？
表面分析房产行业利润率处社会行业均利润率中水投资存定吸引力房产行业均营规模高没垄断竞争局面新发展商较容易进入济适房供量增长迅猛企业济门槛高产生新库存行业透明度高投资理水较低
市场供求方面分析目前市场量商品住宅积压供求严重衡认关键素效供足充分满足消费者需求商品住宅市场供足垃圾楼盘量充斥市场积压商品住宅中少1996年前建市场根需房子
（二） 精品住宅创造效供
果房产空置积压房说市场确实悲观房产业流现象相关统计资料干年建设未销售出房子数符合市场需求盲目马非专业公司建造万科集团王石董事长话房子前卖出现卖出卖出解决问题办法唯办法炸掉皮价值王石先生观点非常正确足说明建设精品住宅重性进步强调目前精品住宅效供足
某种程度讲精品住宅创造效供消费者言房产非常特殊宗商品价值周期长相言变现太容易购买时消费者特仔细三思行考虑三标准：首先功标准考虑功途包括位置周边配套区规划户室采光通风等否满足需求次济标准消费者考虑济承受力商品住宅价格否符合财务计划第三心理标准区建筑风格环艺水准物业理水开发商知名度品牌形象已成影响消费者购买决策重素消费者考虑亲朋友选购该商品住宅法点愈愈受消费者关注
认产品创新创造精品重途径精品住宅消费者心中足长期房子房屋者终消费者房产炒家购买长期行开发房产符合市场需求规划设计视觉包装理服务等方面适度超前住宅更生命力达消费者长期认
三房产全程营销锻精品住宅
（）项目投资营销保证精品住宅市场定位准确误
全程营销第流程投资营销住宅项目开发建设关键透细致市场调查认真分析周边环境区域市场现状发展趋势进行科学土SWOT分析纳总结出项目市场定位然进行项目价值分析投入产出分析模拟出价格方案进行投资风险分析提出规避方法项目开发节奏提出建议
实营造精品住宅关键握市场脉搏进行准确市场定位投资营销中重
市场市场逻辑行符合市场规律精品住宅市场接受市场接受精品成真正意义精品精品然中中东西根项目针目标消费群进行准确市场定位精品实现创造市场条件
（二）项目规划设计营销创造精品住宅提供保障
项目规划设计营销全程策划第二流程明确市场定位规划设计工作营销角度出发坚持设计思想提高区居环境质量作规划设计基出发点终目标创造精品住宅保障项目块技术分析着手进行总体规划布局建筑风格定位辅色彩计划力户型选择紧紧扣准力客户群配合理户型例室空间布局装修概念提示项目环境设计艺术风格提示流程丝毫马虎工作然完成营销中心概念设计区未生活方式引导期全面提升区精品意识增加服务容
知道住宅产品仅指套住宅概念社区概念包括住宅面积质量功室外环境消费者住宅需求已单纯追求面积数量面积数量功质量环境重高质素居住环境正前社会极迫切种需规划设计思想提高居环境质量作目标正迎合种现实潮流需强调室空间合理划分时注重室外环境质量提高完善配套设施方便交通系统宜空间设计健身休闲娱乐场设置助提高居民生活质量通带状林荫步道片集中中心绿绿化系统建立限度发挥绿功效满足层次居民活动需求注重情化生活场塑造增加居民属感豪感努力新概念新技术新材料传统居住生活求机结合提高住宅功质量住宅环境水居民提供舒适安全济科学超前现代居住空间疑精品住宅建设提供保障
（三） 项目形象营销精品住宅塑造品牌基础
流程中工作两段展开：项目视觉识系统核心部分设计二延展运部分设计包括工环境营销中心物业理系统设计
扎实位形象营销消费者传达良企业声誉硬工程质量完善物业理印象确立市场流项目形象程度精品住宅塑造品牌基础
（四） 项目质量工期营销反映精品住宅生产程
该流程中重点方面着手力图发展商建设精品住宅提供益建设性指导意见：建筑材料选提示施工工艺流程指引三控制质量控制工期控制造价控制完全理流程策划理工作十分专业化十分繁琐需发展商承建商材料供应商策划商密切合作方起实际效果
精品住宅基标志优异建筑质量需开发商质量理狠功夫严质量关质量理建筑生命树立质量第质量求信誉信誉求发展思想建筑施工程中事巨细丝苟实现高质量建设必须建立起科学质量理体系产品供应施工理实施效控制产品质量保障
（五）项目营销推广策划销售顾问销售代理务证明精品住宅成真正效供
两流程工作精品住宅推市场证明市场定位准确营销推广策划做工作：分析区域市场实态项目强弱势点进步确定目标客户群定位完善价格体系确立入市时机辅种媒体广告开展价值公关活动营销推广效果进行监控评估修正销售顾问代理项道工程营销推广策略具体落实环节需高度专业化操作：合理划分销售周期实施推广计划广告创意发布售前资料准备销售培训组织理二项流程全程营销重头戏策划水销售技巧高度结合操作精品住宅会酒香怕巷子深时难成真正效供
（六） 服务营销提升精品住宅市场价值
认服务营销仅仅物业理程中体现营销意识项目开发营理全程（包括入伙正常）中全面树立营销意识营销求服务服务体现营销
物业理精品住宅建设延续物业价值价值保值增值实现途径物业理容策划早项目规划阶段应提议事日程区理已仅保安清洁维修三件果说代表区整体理水表象区环境理物业理步新台阶区社区文化建设社区服务提高区居民满意度
完善物业理容策划工作工作重点完成理组织员架构培训规章制度操作规程证提示理费收支模拟等规定动作外精力投提升精品住宅环境理社区文化建设社区服务水物业理物业营机结合起提升精品住宅市场价值
（七） 二次营销维护精品住宅品牌形象确保企业持续发展
房产全程营销第八流程二次营销营销点搞企业理完成原始资积累进入二次创业阶段台阶进步提升企业营理力样道理精品住宅建设动态长期程需通全方面高质量建设高水理实现实践重承诺贯彻始终终实现精品住宅设计建设理单体工程组团开发整社区持续发展良性循环
通全程营销全员营销支撑全面营销体系通品牌战略塑造维护提升项目品牌形象策划发展商持续发展战略做力资源科学配置协助发展商走产业化专业化道路措施维护精品住宅品牌形象确保企业持续营战略实现
阐述房产全程营销开发建设精品住宅程中重作应该指出房产全程营销精品住宅开发样蹴策划商单独操作功告成兵团合作需开发商项目合作伙伴通力协作强强合作产生赢结果
第七节 万科城市花园全程营销
中国许城市提起房产总想起万科著名房产企业提起万科总想城市花园万科集团深圳海北京沈阳天津等城市开发商品住宅区均城市花园命名城市花园规划设计注重性化房型环境开发规模较社区成熟度高售物业理周等特点市场追捧政府认行瞩目万科城市花园开发城市国家建设部享较高知名度
万科集团城市开发万科城市花园均系统工程操作开发商成熟流程投资分析规划设计工程建设项目包装营销策略销售推广物业理品牌塑造等八流程中市场出发满足消费者需求方面着手细致入微点滴漏流程体现现代营销思想意识谓房产全程营销典范
仅规划设计工程建设市场营销物业理品牌塑造等方面介绍万科城市花园全程营销实战验
规划设计
规划设计门科学技术房产开发企业说属第生产力精品意识思想追求万科规划设计方面形成核心力原动力万科1988年高价竞拍获土进入房产行业土成高迫万科加规划设计科技含量走高附加值精品住宅道路方面中国改革开放前长期停留温饱问题更高层次需求样化缺乏深入研究必尊重万科规划设计追求贯彻思想留出空间
1． 概念领先规模住宅社区开发次规划分期开发项目周期长市场变化适应力相较弱求次规划设计概念具创新意识领先优势未数年适应市场需求
绿化景观规划设计中关键容海万科城市花园开发程中通降低容积率拉建筑物间距离业创造面积绿化时鉴海外验引进景观概念绿化环境面走立体单走样提升居住品质海城市花园二期房开发中景观设计采欧洲三步曲概念开海房产市场风气先河受客户青睐
2．配套完善万科集团城市花园系列位城市延伸带求规划设计仅配置绿化景观考虑生活配套完备创造出城市中心住宅产品特色年积累万科城市花园配套规划方面已颇心柴米油盐衣食住行等基生活设施外休闲娱乐文化设施安排总体规划中重容游泳池网球场童游乐中心俱乐部老年活动中心等满足业健康娱乐种求业仅住安心住开心
3．房型典万科城市花园系列住宅力客户白领阶层体成功士典型家庭置业需求万科年积累已解较透彻海城市花园二期层三房四房房型仅获海市佳房型奖众行效仿天津城市花园直接房型北京城市花园房型受市场欢迎表明万科城市花园房型设计已十分成熟
二 工程建设
1．握节奏商品房建设系统工程销售时机淡季旺季分握适开发节奏合理安排工期做销售量竣工量间动态衡衡量企业成熟否项重标志海万科城市花园二期工程开始做半年竣工交付住宅区保证效供控制存量
2．协调配套万科城市花园隔半年交付住宅区时求项配套全部位区道路绿化景观感全部完成需施工队伍施工工序方面力配合需政府部门力支持万科集团协调方面关系工作中已积累验基做配套工程体工程步竣工
3．精选队伍挑选出支优秀施工队伍妥善处理工期质量成三者关系基保证设置入围标准选点考察细化合工程监理等方面万科集团已形成整套体系取良效果
三 市场营销
1．定位准确城市花园系列住宅产品定位价格适中品位高尚客户定位新兴中产阶层准确定位加长期细分市场目标客户交道较透彻解目标客户需求市场营销推广提供充分创造利条件
2．推广力开发城市花园时期根市场特点采针性推广收良效果海城市花园例早期报纸面广告电台综合节目报纸软性广告辅充分利已入住业口碑传播实现销售目成低效果期采示范单位影响力加老业二次购买介绍购买优惠保持良销售业绩
四 物业理
房屋件巨额耐商品物业理坏直接影响着客户购买信心万科物业理仅赢业赖已成城市花园品牌重构成容
1．功保证物业理基职责保证满足业入住项基需求包括种维修保安清洁业够住安心万科物业长期业接触程中已积累丰富验形成整套服务体系业称赞获政府嘉许花园获市文明区国家建设部示范区等荣誉充分说明点
2．锦添花保证业基生活需求满足前提物业公司提供锦添花服务增加物业理附加值24时便利店送货门服务创办城市花园通讯组织举办项社区活动等引导种新生活方式
3．服务创新万科物业理仅早项目规划设计阶段已通盘考虑根项目特点断进行品种创新服务创新次考察研讨深圳万科产四季花城设立万科四季花城假日市场跨出万科产第次业甚全国属首例型住宅区设立假日市场首先城市居民创造方便舒适相宁静生活环境周末假日会出现嘉年华会热闹场景居民享受休闲时购物玩赏乐趣次整商业区推社会深圳香港国国际友节假日新购物娱乐新处享受郊外购物娱乐新时尚次力店铺国国际知名商家参招商营仅仅销售商品更重四季花城假日市场提高品牌知名度万科提供舞台时知名度美誉度提升实双赢策新举措万科产回馈社会全新生活观念万科品牌次升华
五 品牌效应
商品价值产品价值品牌价值两方面构成商品产品价值指见摸着形部分具体住宅产品价值段外指房型周边环境质量
海万科城市花园二期房例房型总部企划部历时年通总结集团200房型优缺点然香港著名房产商交流推荐海公司基础结合海气候特征土条件特定销售象性等情况进行修改1︰1沙盘放样次完善确保满意交付施工1997年末—参加海市赛回佳房型奖1998年末三区获海市优秀设计二等奖
海公司选拔施工队入围资格明确：获海市四次白玉兰奖单位保证获奖项目理亲带队承诺质量标准优良中标需时签订反腐倡廉责书1997年海公司竣工项目工程质量均优良获海市白玉兰奖十佳工程奖
物业理城市花园品牌特征深圳海天津沈阳等万科城市花园项目均市级文明区国家建设部优秀（示范）单位万科物业深圳公司全国第家通ISO9002国际认证物业公司万科物业精心文明理方式仅业创造舒适生活环境增添业豪感
社区文化气息浓厚城市花园品牌特征万科集团文化情独钟种文化情愫深深渗透房产开发中1989年8月份万科集团第房产——深圳天景花园刚刚竣工交付开始积极学引进境外居住区模式着区业委员会成立种社区活动声色开展起业间业发展商物业公司间沟通寓娱乐中
假海北京深圳沈阳天津等城市搭出租车说声万科司机准会拉万科城市花园万科城市花园知名度较高开发规模较社区成熟度较高气较旺等素形成
综述万科集团开发营万科城市花园全程营销流程中处处秉承点点滴滴凝聚爱心理方针科学严谨理体系丰富理验细致见专业化操作力赢户赢市场取济效益社会效益双丰收
第八节 碧桂园现象透视
碧桂园进军广州业士早已耳闻碧桂园成名久番禺南海等关士频频邀请前发展企业高层否北京海外围克隆德碧桂园动脑筋慎重选择碧桂园终确定番禺市石镇南浦岛南村镇兴建碧桂园分位广州道华南道尾定名广州碧桂园华南碧桂园
1998年6月投资额20亿元超型屋村广州碧桂园悄悄破土动工首期占35563万方米建筑面积达50万方米工程时开工建设出销售策略考虑碧桂园方面秘宣广州某报碧桂园偷袭广州题碧桂园工程进展披露遗颗蓄谋已久定时炸弹提前引爆部认购摇珠销售引数十万着实房产业士跌眼镜
华南碧桂园占1200亩规模更层洋房高档墅兼配套更全环境更佳价格更优势工期快捷尚处观时项目已脱颖出庞然物压广州产界敢声说话
王志纲先生谈中国房产业竞争逐步白热化时广州番禺洛溪带视中国房产业竞争激烈区域十方公里方百家产公司列阵竞争特祈福新村洛溪新城富丽家园丽江花园芳华苑海滨花园奥林匹克花园等超级运动员已亮相处然市场较碧桂园究竟什优势妄敢铤走险？
德碧桂园成功谈起
发深思碧桂园现象
房产中国年轻产业诱利润回报率引路商家加盟房产热骤然兴起济高速发展时矛盾突出遇宏观调控市场景气商品房积压开发企业便苦迭
宏观调控究竟房产市场带什？
天回答问题时会说房产市场混沌序走规范批房产企业日渐成熟起
年发展商抱怨宏观环境偏紧埋怨房改步子迈产出现低潮时期碧桂园脱颖出2000名工日夜赶工建成房子赶销售出现供应求现象
少发展商片面追求效益建房子搞配套忽视社会环境效益时碧桂园创造出条综合开发全面配套规模营房产开发新路子做济社会环境三效益统
少发展商营理念停留建房子卖房子水时碧桂园五星级家服务创建谐社区文化苦心营夺全国城市物业理优秀区称号
碧桂园策略意识碧桂园开发模式碧桂园营理念称碧桂园现象
二应运生初期受挫
——种现象出现？
记碧桂园样广告：时候穷感谢改革开放政策富裕起富裕生活应该？听说碧桂园错段朴素真挚话深刻提示碧桂园现象产生原
碧桂园现象改革开放条件应运生碧桂园建设者原土生土长农民时候家园美描绘梦想已改革开放洗脚田办企业着勤奋苦干中部分开始富裕起追求康生活程中居住条件改善提出更高求
1992年房产概念第次真正闯入中国生活时碧桂园决策者面时现实重拾旧时梦想决心先富起部分建理想家园敏锐觉察着生活改善住宅需求呈样化趋势世界发达国家富裕起搬郊外空气清新方居住已成种趋势种趋势珠三角已出现
碧桂园决策者德广州交界处选择山傍水100公顷土开发高级住宅碧桂园处广州佛山南海番禺德等城市群包围中交通便利片市群中绿洲里享受田园雅韵远离市文明决策确定便广州香港两家开发商合作成立碧桂园物业发展限公司年时间第期400幢墅工程完成
然1992年房产市场数头脑中概念证券市场样买楼花买原始股准发投资者潮水般渗入房产市场中乏真正实力者更想通炒皮炒楼花发财房产市场时鱼龙混杂陷入序状态
1993年国民济已出现热状况中央决定采取宏观调控实现国民济软着陆热房产市场首时间整广东房产市场崩溃墅销售更成难点中难点广东城乡公路两旁处出现已建墅晒太阳碧桂园400幢墅少问津合作外两方相继退出碧桂园决策者心急焚思索着出路
宏观调控房产没做？碧桂园决策者政府官员专家新闻记者反复交流渐渐清醒认识房产市场虚热投机行造成宏观调控抑制投机促整市场进入理性健康发展轨道会效需求进行压抑着生活改善居住环境样化需求断提高房产没做应该探讨做更
三战略成败关键
1993年半年碧桂园决策者珠江三角洲墅群作次细致调查研究认第期墅卖重原整社区配套没投资者担心开发商实力足引起烂尾赢市场实力赢投资者赖
宏观调控市场环境偏紧竞争更加剧烈优胜劣汰强者更加利碧桂园决策者宏观调控作次难发展机遇决心加速社区配套建设突破口选学校俱乐部建设决定投资2亿元兴建师资硬件全国流水学校五星级乡村俱乐部
少认碧桂园物业开发前景明时斥巨资建学校俱乐部险举然1994年初开始半年时间紧张施工秋天占26公顷碧桂园学校正式开学出意料外碧桂园学校600名额突破猛增1300名片沉寂土开始琅琅读书声年底俱乐部开张碧桂园气聚
碧桂园学校创办成功具石三鸟功：筹集笔建设资金减轻配套建设负担二聚敛气少学生家长前探读书孩子碧桂园房子盖环境决定购买楼房带动房产销售三提高知名度碧桂园现3000名学生广东全国省市港澳区碧桂园名字便处传播碧桂园学校开始碧桂园决策者探索条综合开发全面配套规模营房产开发新路子奠定碧桂园日成功
津津乐道碧桂园建学校成功救市谋略时应忘记更值称道碧桂园决策者高瞻远瞩战略眼光宏观调控作次难发展机遇胆识领导者领制定正确战略战略满盘皆赢战略错满盘皆输
四创造市场名利双收
碧桂园学校占5万方米功会建成仅碧桂园项目找化解危机钥匙更碧桂园插腾飞翅膀
碧桂园100公顷土统规划统开发目前已建成建住宅3000套区全部落成入住口超1万广州卫星城逐步形成
碧桂园成功引起国家关部门注意国家建设部副部长总规划师原房产业司司长宋春华现房产业司司长谢家谨中国房产开发集团董事长杨慎总裁孟晓苏等领导房产巨头相继碧桂园实考察称赞碧桂园项目开发办出济效益社会效益霍英东先生考察碧桂园予高评价
许认房产牟取暴利行业毋庸讳言商言利资总追逐投资回报获成功物业投资者错期收益更关注长期回报碧桂园样做追求长期利润回报次利益失功会然四五星级标准消费标准太高方米1元物业理费维持七百维修保安物业理队伍前期入住口情况显然远远够开销服务水准未降低
客户求反映市场需求市场需求开发者务创造更社区生活环境公司耗费600万元修整河流沙滩进步高环境质量
年潜心雕琢碧桂园变成具规模具市场知名度名牌社区效益然接踵越越楼买楼楼价水涨船高1997年发售Y3型墅开始售价70万元久便涨100万元市场效应带动济效益增长济效益增长反促进市场效应形成良性循环知名度提高市场创造出碧桂园房子销售畅现房空置率低期房销售错先期投资成早已摊量资金回笼利润丰厚真谓名利双收
碧桂园营路表现决策者善开拓市场智慧懂市场效益辩证法先市场利润成功道
五走综合开发路创造更效益
走开发路谋取更利润碧桂园决策者房产开发营中高明选择
碧桂园决策者熟谙建筑行业明白：集团化综合开发利协调更重减中间环节降低开发成降低房屋价格果开发商设计施工安装装修销售理交承包商做中间利润层层分摊形中会增加成加工程发包中素影响会造成成升羊毛出羊身成终购房者负担综合开发避免中间利润分配问题开发商需考虑总体利益协调开发成相应降低碧桂园决策者组织设计施工安装装修销售物业理条龙业务体系降低成
房产开发成利润程度受周期制约周期越长利润越低周期越长通胀利率等素造成成越高综合开发部门间相互配合相互协调时调整工程进度重点缩短开发周期目前碧桂园基础建设交楼般需6月时间1996年3月开始施工房子8月份交房创5月周期纪录综合开发缩短开发周期相应降低成开发商购房者受益
综合开发碧桂园拥包括开发营设计建筑装修销售物业理装厂等互体型准集团化企业员工数千称广东房产行业航空母舰该体系臃肿迟钝运行灵便良收放正航空母舰现代房产业中创造碧桂园神话
六完善配套服务文明环境创造家居新革命
——五星级家
（）功齐全服务
建设部关领导碧桂园指出碧桂园改革开放中诞生新型社区新新五星级国际俱乐部功服务现代化学校教育带动整社区文化品位提高富远见
系统五星级酒店现代化理推广屋村理屋村里住家视五星级酒店里客房房产物业理中谓独创五星级标准碧桂园成立物业理公司设保安部公关部维修部饮食部家部采购部事培训部基建工程部康乐部等11部门切服务专业化规范化令业感受五星级客尊：事巨细电话便专门服务极富情味
家部员机构业提供时家服务修灯泡带孩子剪花草扫卫生……
拥支百庞保安队伍日夜保护着园栋房子条街道年未出现次治安事件保安员工作认真折扣彬彬礼
社会发展知识生切碧桂园学校创办成功区配套完善添浓重笔高起点办学碧桂园学校特色全校500名教师全国万名应征者中挑选出学校教材教法引进北京景山学校海实验学校成功办学验走教学教育科研体化路子目前碧桂园学校已广东省32民办学校中脱颖出学生达3000碧桂园学校卓成效素质教育未充满希
（二）文明环境氛围
五星级家碧桂园广告词已家喻户晓碧桂园营造仅仅五星级屋村五星级俱乐部五星级学校社区建设系统工程区硬件设施软件理谐统体文明体现
漫步碧桂园处处洁净幽雅绿草茵幢幢错落致欧陆式公寓洋房花园墅市文明高雅田园乡间淳朴融体碧桂园区绿化率达70约绿35方米两数字城市久久盼城市闹区项目法具备
位房产专家指出健康教育文化体育娱乐设施活动社区道德情操教育相应规章制度社区文化建设精神文明建设关重确文明高尚生活环境培养现代生活惯作干净方吐痰高雅场高声喧哗环境互相作正碧桂园努力营造初步形成氛围
（三）居家新概念
心目中家园概念断完善发展程十年房产开发形成全新市场居住者提供层次品味生活方式带居家数次革命
初温饱型：国家建房单位分千面千户孔层楼宇讲楼层单位远没市场学校80年代初出现成片开发区模式：布局统规划讲究综合配套幼园中学菜市场百货市场等市居家带进康型
温饱型康型传统市居住概念中徘徊注重基生活需求忽略生活方式更新忽略社区文化涵丰富着济发展市绝噪音浓黑空气阻塞交通产生逃离市欲导致家居第三次革命已仅满足居住基需求着眼追求实现更高需求：市田园回高尚型成新字眼
房产开发已简单钢筋加水泥房子劳碌奔波休憩港湾寻求居住安全便捷舒适然
碧桂园成功正应种需求做东西肯定受欢迎碧桂园投资者种指导思想始终贯穿整区规划建设理中理想家园追求理念处处体现关怀
碧桂园五星级概念实质优美环境完善服务融汇体现正精神文明追求精神文明建设搞心凝聚心
七成功启示
碧桂园成功开发成广东房产界知名品牌中国房产界培育区域性名牌知名度美誉度断提高
认碧桂园品牌万科城市花园然具知名度特色具风采碧桂园成功素点：规模营产业体化严控周期建结合营销创新品牌效应碧桂园胜出市场法宝
第九节 超越售服务物业理
物业理作种动产理模式超源19世纪60年代英国时英国城市住宅设施极简陋环境条件脏乱仅租房拖欠租金严重破坏房屋设施情况时发生严重影响业开发商济收益者生活质量位名希尔女士率先出租住宅制定套开生面理方法出意料取成功仅效改善居住外环境改善开发商业间关系变友善协首开物业理先河100年发展种理模式日益业开发商政府关部门重视普遍推广世界断发展成熟迄止物业理作现代化城市理房产营理重组成部分国际十分流行获蓬勃发展
国专业化物业理起步较晚直1981年3月10日成立第家物业理公司——深圳市物业理公司物业理介入许包括少房产开发商视房产开发中相较期工作作房屋销售售服务形式出现目前物业理较普遍法视房产开发营中位置汽车家电行业售维修保养位置相似希尔女士初尝物业理物业理段短时期物业理确作售服务出现房产开发中发展商广业理物业设备设施环境生活条件房产开发前迈进步业购买动产时候更加放心减少日种问题忧虑
传统物业理工作范围包括保安保洁维修保养绿化等块功较完善物业理公司提供类日常生活服务中介服务等房屋出售开始完全投入工作传统观念物业理等房产售服务足奇
现物业理伴着房产发展日益发达成熟早已超越传统常规售服务贯穿整房产开发营介入时间提前工作范围扩展物业理房产开发中发挥位作已日益凸现国外香港等发达方房产公司房产项目规划初期请物业理公司介入样弥补建筑师买家实际情况解足建筑师设计房子时数美学建筑学角度出发忽略考虑日方便理高效发展商业会带潜浪费便物业理公司规划初期介入日理终户角度整体设计工程设备安装流车流控制致单房屋卫生间数量尺寸洁污分区否合理等问题提出合理化建议便发展商敦促设计单位时作出相应修正改善避免竣工必改动避免重复投入造成日方必困扰外开发程中物业理公司参项工程会议项工程设备设施验收业角度监理隐蔽工程细部工程质量令业日放心程度降低日理成说物业理公司直代表着业利益业角度参发展商工作物业理公司长期业交道够解什业需喜爱什业难受困扰物业公司提早介入专程监控利房产产品更趋性化现国已少房产开发商意识努力物业理更全面介入项目开发利推动物业理健康发展更成熟时促进房产项目完善提高房产项目形象终广业受益种三方互利良性循环房产发展更加规范成熟
物业理发展天早已仅希尔女士创办初期简单售服务已逐渐成房产开发赖发展重组成部分已成发展商左右手业贴心维护着双方切身利益
第十节 市场定位——岂止吆喝
国房产发展已逐渐步入理性稳重竞争激烈天房产营销必性重性已绝数房产企业认作房产项目成败否关键已争事实名房产公司营销策略手段招浑身解数楼盘够杀出条血路赢买家青睐中房产公司没市场定位充分透彻认识致策划营销效果折扣事倍功半甚功返房产营销中必须理清思路握方市场定位贯穿整策划营销始终项目做声色血肉
市场定位≠目标市场
两者市场营销基础根没明确目标市场清晰市场定位切策划营销会变放矢摇摆定营销战中握目前许包括营销策划员混淆重复两概念认目标市场市场定位目标定位目标市场两者混谈实两者概念功明显目标市场指企业市场细分确定产品进入细分领域市场定位指企业产品留顾客心目中位置印象力士香皂目标市场年轻女性市场定位令肌肤柔润娇嫩舒肤佳目标市场家庭妇女（购买者）市场定位杀菌护肤广东两著名楼秀碧桂园目标市场香港中层居民广州部分富裕家庭市场定位度假休闲（五星级家）丽江花园目标市场广州市白领士市场定位文化丰富谐居家场市场定位止局限功特征体现档次情感性文化竞争手较中种混合等等项目充分张扬起点基础楼盘未成曲调先情目标市场市场定位前提市场定位目标市场服务起点睛作没准确生动市场定位整房产策划营销显呆板苍白缺乏方性楼盘缺乏活力生机
二找准位置
房产项目定准位置件容易事情企业家策划员天马行空手拈严谨市场环境分析楼盘周边楼盘竞争手目标客户透彻解PEST分析5Force分析SWOT分析找准确定位城市里相段楼盘价建筑成位置等接致楼盘甚目标市场十分相更求楼盘找准定位切入市场
项目发现设计独特素进找准市场定位独特素价值意义策划前必须谨慎寻找筛选出区手竞争力市场定位准项目进行市场定位时必须考虑：
1． 重性：市场定位目标市场言否较高价值买家否中获益（功情感）
2． 差异性：定位否竞争手周边楼盘没做
3． 优越性：相似市场定位否优胜竞争手
4． 沟通性：定位否目标客户感受见发展商否操作力
5． 复制性：楼盘否难定位进行复制抄袭
6． 承受性：目标客户否定位支付力成
7． 利润性：定位发展商创造利润该定位否吸引足够规模目标客户需样财务预算
楼盘策划定位时没迎合述某准结果欠缺说服力号召力广州市某住宅区定位环保家园沟通性够理想区稍花草植外难见精彩处似云云挂羊头卖狗肉嫌令买家失威斯汀史丹佛（Westin Stamford）酒店新加坡广告中告诉游客世界高酒店试想住客言否重？否含更令感危险恐惧色彩
三光吆喝
房产项目策划员番讨研究筛选楼盘找漂亮口号功告成没细心衡量否贴切力定位设计准确定位没够整策划营销中坚定移执行策划设计定位停留吆喝层面嗓子喊破余仅留闻楼梯响见者雷声雨点印象差强意
定位发展商楼盘设计性风格前提条件起着策划营销导航作仅仅作广告广告部分出现发展商广泛深入市场调查参述七项准找准项目定位必须说做方面保持致连贯方面统相通买家真正感觉听见东西项目脉相承规划面立面环境绿化雕塑品室外建筑装饰材料配套功包装识系统营销策划物业理处时体现楼盘定位策划员定位线贯穿整房产全程策划始终说述广州某定位环保家园区环保功定位应该文章作均绿否足够否达环保专家测定50绿率？区整体利率室空间利率否合理否出现车占道减少住户活动空间现象？户型设计否出现道厅面积太开门利率高阳台深度太实造成浪费？素油烟排放通风采光隔音效果等等否环保角度考虑切需规划设计员严格定位执行营销中VI设计宣传物料交通工具广告促销公关活动售前售物业理否环保定位作指导思想？VI中基准色绿色楼车污染电瓶车参赞助社会环保活动售楼部办公室次性杯区环境明亮整洁明显环保宣传指示牌垃圾桶塑料袋等等里细表总全方位全程体现定位定位真正意义算真正意义全面营销全程策划
房产项目市场定位仅功特征展现更时候性体现定准位执行芸芸众楼盘中脱颖出产品越越趋质化房产市场竞争中树立品牌性魅力
第十节 抓放
硝烟弥漫房产市场品牌营销已提相高度类策划接踵言必称策划年代部分发展商策划员集中精力努力思索制作手笔图作出气势迅速响项目企业品牌细微处暇顾甚屑顾扫天扫室态举非明智更什抓放风破浪船帆高船细铁钉点马虎
仅仅手笔制作难建立顾客品牌忠诚没忠诚顾客谓品牌空中楼阁张画中饼虚品牌建立规模空中轰炸外点滴面渗透更必少房产品牌营销定数量规模广告宣传活动策划外发展商更应着力建立条业强力纽带需发展商做关系营销服务营销文章营造产品差异化时努力营造服务差异化
买楼士反映签定合前售楼姐热情火三天两头电话成交踪影变声息非某楼盘问题少发展商直太重视客户建立维护加强良关系没关心活没活花定心思实恰恰活成左右销售推动品牌细铁钉
关系营销服务营销互动互相渗透联系包含着建立维护加强客户沟通联系达顾客满意目发展商客房短兵相接程发展商必须短兵相接客户建立感情关系记三年前封康柏公司总裁致全年员工封信信容说总裁先生墨西哥公干时榻酒店服务非常周细致职员快姓氏尊称提高准备喜欢报纸杂志等等总裁先生致信员工意希员工增强服务意识客户交中忽视细行积极作房产作服务业支酒店相点：客户提供高品质硬件产品（房子吃住）提供优良服务（售前售销售期间）高品质硬件基础优良服务加强客户关系建立化顾客满意度忠诚度许细微处连顾客太意果发展商想点走步客户会产生感动良关系逐渐产生见微知著楼盘认感接受程度会逐渐加深
笔者事酒店服务营销策划认少容供房产进行销售服务营销时鉴参考
投诉建议系统：鼓励客户通电话书面面面等渠道反映意见发展商定保证渠道畅通意见予反馈总结
顾客满意度调查：发信致电客户询问楼盘服务满意程度意见加强客户联系发现需解决问题
装扮顾客：国外Ghost shopping找行家装扮成客户售楼现场通电话咨询检验售楼队伍水准
组织参观：组织业准业参观施工现场讲解客户易施工程建筑材料加强客户楼盘解信认酒店组织宾客参观厨房房间清洁样
信息资料时传送：关楼盘新信息时送潜客户手中加深楼盘解提高客户沟通频率
时问候：潜客户生日（包括家生日）节日特日子：孩毕业考取驾等致亲切问候份礼品张贺卡客户深受感动
牢记客姓名：点似简单实根重连客户记根谈建立关系感情万科物业理求保安员熟记业姓名形貌王府饭店常客赠送客姓名睡袍火柴盒信纸信封等客更显尊贵牢记客姓名客次售楼部时便X先生X姐相称想知客少受宠惊香港播放介绍动物系列片连动物冠发仔阿珍类名字增加亲切感想名字重性
性化服务：售楼员时刻做心量记客兴趣癖资料载入档案里香港位名电台持颜联武深受欢迎处两年前致电某听众两年次致电时三两句便位听众详谈年话题问候听众年提新友酒店努力做常客次光时服务员便说：张先生请问咖啡两粒糖杯奶？常客爱听什怕吃什房间喜欢什摆布贮存客史档案服务员服中房产销售应努力做缩短楼盘客户间感情距离
热情礼貌注重仪容仪表：销售员举手投足代表公司楼盘形象服务业员特需严格求坐立行谈接电话指方应严格规范时刻保持庄重方
失客户分析：注意分析未成客户情况特转移类似楼盘客户原必时致电致函进行解期找出客户忧虑楼盘身弊端
提供额外超常规服务：酒店中时服务员利班时间客外面退换满意商品代客办私事种超常规服务值工作员灵活学楼盘美化周围属方客观美化楼盘形象观增加客户发展商感
工作员微笑点热情点动点想点做点服务工作必然取理想效果客户距离越越短关系越越密切感情越越加深销售会越越利发展商细活马马虎虎甚予理睬许顾客解楼盘通细处见微知著发展商抓时候必须花心思精力抓
第十二节 房产市场营销4P4C策略关系运
国房产市场启动呼声愈愈响积压楼盘数量居高新项目断立项开工商品房市场供求间存差距消供求矛盾政府政策制定引导问题更发展商市场握市场营销意识水问题制定正确市场营销策略国房产企业迫眉睫工作务
理界房产营销传统理念观点市场营销4P理目前国房产专业教科书相关营销书籍基理根阐述指导房产营销实践活动取较明显社会效果济效益然国域广阔济发展衡房产企业操作水参差齐4P理否放四海皆准呢？消费者中心4C理应运引入房产营销领域必结合市场营销概念演变4P4C两种营销策略房产营销中运作较分析利发展商制宜择
市场营销观念产生演变
（）市场营销
济学语言表述市场营销群体交换产品价值满足需求欲求种社会理程
（二）市场营销观念产生演变
市场营销观念市场营销指导商品济发展史种全新营哲学买方市场全面形成卖方激烈竞争必然产物诞生美国相继盛行日西欧国市场营销观念种顾客需欲导营哲学整体营销手段取顾客满意实现企业长远利益简言市场营销观念发现需设计满足创造产品设法推销出制造够售出产品推销已出产出产品顾客顾客帝顾客永远正确爱顾客非产品顾客企业真正等口号成现代企业家座右铭
工商企业市场营销观念形成确立历复杂合理演变程超初生产观念产品观念指导继推销观念指导第二次世界战着买方市场全面形成消费需求复杂化样化动态化推销产品单纯努力解决销售问题已法奏效市场营销观念应运生
生产观念演变市场营销观念企业营思想次根性变革西方营思想变革产业革命相提称市场营销革命甚说企业营思想方面哥白尼日心说未免词市场营销观念确实商品济发展史种全新营哲学传统营思想生产中心卖方需中心着眼已生产出商品变成货币市场营销观念买方需中心市场顾客中心市场需什生产什销售什需生产销定产销促产产品售出解顾客产品什意见求改进产品生产营时顾客提供种售服务力求竞争手更效更充分满足顾客切需通满足需获取顾客信长远利益种观念市场处生产程终点起点供决定需求需求引起供里需求里市场需求市场然生产供
（三）市场营销观念四素
1． 市场中心房产企业济活动必须市场中心房产企业细节市场满足消费者需占整市场
2． 客户导房产企业客户立场角度分析客户需种房产产品互相选择特性营者认真调查研究消费者需知道消费者选择性
3． 协调市场营销包含两层含义：
（1）企业市场营销部门必须部门协作单市场营销部开展市场营销工作必须部门互相协调构成企业整体市场营销运作机制
（2）市场营销中推销广告营销研究等工作应该分工分家信息享互相沟通互相协作产生具体效市场营销工作成果
4． 赢利性市场营销目房产企业创造效益仅追求利润身更重时发现市场机会握机会变机遇企业效益获社会效益济效益
二房产市场营销特点
房产市场营销市场营销分支房产商品济特征决定房产市场营销独特性：
（）全程性：房产开发周期长牵动社会环节动力财力需树立全种营销观念
（二）法律性：房产商品产权观念特重房产商品周期长商品生命期产权次转移房产市场营销中存增量存量房产市场流通情况法律房产权权分离权者权出租形式转第三者房产市场营销流通程中买卖外租赁常见外房产济活动中房产商品权权抵押典信托等房产权属登记转移等方面需法律提供保障房产市场营销具极强法律性
（三）完全竞争性：房产市场营销具独特济运行方式完全竞争市场环境进行房产济运行缺乏时准确信息信息具称性房产济运行程中行业相投资者消费者进出房产市场难度更形成房产济运行时间滞房产市场营销时间握带困难
（四）政策性：房产国民济重作政府拥国土支配权房产济运行中政府干预较交易程中政府通种形式进行调控减弱房产市场程度房产济运行程中政府政策导房产市场营销活动中应密切关注素
三房产营销4P策略
传统4P理始创1960年美国密歇根州立学认市场营销根问题解决四基素：
（）房产营销产品策略（Product）
房产营销首素房产企业必须营销市场需产品生存房产市场营销组合中房产产品重容
（二）房产营销价格策略（Price）
房产开发建设买卖租赁抵押土出转等营销商品济活动必须市场规律济原实行等价交换掌握房产产品价格形成程房产产品定价方法灵活运种定价策略开展房产市场营销活动手段
（三）房产营销渠道策略（Place）
市场营销渠道决策房产企业重决策配销系统重外部资源通常需年营造建立起网络房产企业重部资源制造研究工程销售队伍设施相提表现许营配销业务独立房产企业服务特定市场承担重义务表现构成样种济实体系列方针济活动承担义务
房产业逐渐呈规模发展态势营销渠道适应配销系统建立必
（四）房产促销组合策略（Promotion）
房产市场营销仅生产房产产品制定出合市场需求价格占领市场房产企业必须现时潜消费者进行沟通房产企业承担起沟通促销职责
保证沟通信息效关键沟通容象频率配置完整市场营销沟通系统十分必房产必须中间商消费者类游企业沟通中间商身消费者公众沟通消费者消费者公众进行口头沟通群体沟通均房产企业反馈
房产企业建立CIS制定效销售计划培训营销员设计优秀广告开展式样促销活动市场营销沟通组合——促销组合运作容促销组合四工具：广告销售促进推广员销售构成
根4P理说企业生产出质量产品根成竞争设定赚取利润价格然代理商销商予支持控制常搞点广告促销产品利销出企业利发展成长
着商品济断发展企业营销指导思想会断修正更新1984年美国市场营销学家菲利普·科特勒提出市场营销（MegamarKeting）新观念基观点：企业应适应宏观外部环境动掌握情况外部环境作出积极反应影响改变外部环境条件利营销开拓积极提高消费者生活质量增加社会公众利益前提获取利润市场营销中心组织理原协调企业部部门工作企业控营销组合素4P增加两政治（Politics）公关系（Public Relation）成6P
市场营销活动范围越越广生产类商品企业外社会政治法律文化等领域中存着市场营销极类似活动济学家市场营销定义进步扩：市场营销盈利盈利中心企业组织断适应环境变化变化环境作出反应动态程
四房产营销中4C策略
1990年美国劳特朋教授提出4C理：产品先搁边赶紧研究消费者需求欲求（Consumer wants and needs）卖制造产品卖某确定购买产品暂时忘掉定价策略吧快解消费者满足欲求需付出成（Cost）忘掉通路策略应思考消费者方便（Convenience）购商品请忘掉销售促进90年代正确新词汇沟通（Communications）
五4P4C策略较
国房产发展十分均衡区刚刚探讨房产市场营销广州海等东南海房产市场历十年房产起落悲喜尤前两年概念转炒广告战发展全新阶段：市场已完全成买方市场消费者市场中占绝动市场充分细分种户型种建筑风格难独占市场风骚发展商间竞争层次面提高专业化品牌化集中化趋明显接受年发展商透广告等方式进行教育消费者日益成熟老练楼宇综合素质高低着明确评判标准普通广告说辞概念已难令动心积压楼盘数量居高压力房产营销工作日益艰难见房产市场环境已明显发展成两类情形：类供应求竞争激烈型类供求竞争激烈型
根较分析样讲4P理思维基础企业中心适合供应求竞争够激烈市场环境国部分区房产营销工作具十分重指导意义4C理思维基础消费者中心消费者市场营销中越越居动位消费者生活节奏越越快市场竞争空前激烈传播媒体高度分化信息膨胀剩营销环境必然求东南海深圳广州海等区房产营销工作者首先加重视营销理念进行深层次调整决胜未市场然事物普遍联系真理适应范围房产营销理房产营销4P4C理绝割裂开具性处围绕市场拓展出营销思路矛盾区针市场熟度产出思路采取营销措施事实4P策略中许营销措施4C策略中面孔样说4P4C策略谁优谁劣
六4C理实际动作方法
房产营销4P策略实际运作传统房产营销书籍中阐述作重复叙述仅4C策略发展商实际运作探讨
（）认真研究房产消费者需欲求
发展商开发房产项目购土找规划师建筑设计师籍专业知识灵感验搞出区规划建筑设计方案然施工然市销售切起然理成章4C理认样操作方式蕴藏着巨风险消费者出发发展商闭门生产产品
4C理认研究探究消费者真正需欲求进行规划设计确保项目终成功房产投资消费者讲项相投资购买行高度复杂消费者生活历受教育程度工作性质家庭结构审美情趣相物业品质需求侧重点相解满足消费者群需求实属易4C理认解满足消费者需欲求仅表现时处热情应始终贯穿楼盘开发营理全程需已书第部分房产全程营销八流程中作详细介绍求
综观两年国特发达区房产市场发现数凸现市场明星楼盘万科城市花园四季花城银花园碧桂园丽江花园祈福新村美海岸花园百仕达花园等项目深深契合生命质家庭天伦质环境然质建筑生活质充分满足消费者需欲求忽视消费者需求单想象简单抄袭模仿生产出作品市场推广时格外步履艰难
（二）算清楚消费者愿意付出成
传统计算房产单位成方法简单易行：土成+建筑成+配套费成+利润等定价方法更深发展商喜爱现实运4C理认完全厢情愿末倒置：消费者排斥价格体系外实际消费者认付出该价格相应甚超额价值时交易成现实企业真正获取利润
4C理正确定价方法应该清楚消费者满足需欲求愿意支付成成单指消费者投入金钱综合概念包括消费者投资必须承担心理压力化解降低风险耗费时间精力金钱等诸方面包括济学讲机会成
消费者购房时专业验足信息称选择时间仓促等原必然会面系统风险：总体规划设计否合理户型结构否适建筑质量否优良配套设施否完善交通条件否改善否时交房入伙面积分摊否合理装修质量物业理水项目相关法律手续否齐全购物业否升值购物业否际圈认等等风险程度决定消费者必须投入精力时间少决定物业满意程度终决定愿意投入少金钱成非常复杂方程式
全面解读方程式方法深入调查专业研究时准确探明消费者需求采取切行措施切实消减低消费者置业风险求设计规划时强调突出区环境户型建筑性创意高信誉度优秀施工企业施工确保建筑质量提供良售前售服务提前物业理纳入项目开发规划销售施工等环节事实成效建立消费者产生充分赖感企业形象品牌声誉营造品牌工程重性品牌发展商专业化规范化运作机制屡屡成功积累减轻消费者购房心理压力断言切实效节省消费者精力时间成消费者仅更快购房意愿转化行动愿意付出更金钱成发展商完全定出段质量类物业更高价格较短时间收回投资赢取超额回报消费者需求心理进行深入调查研究效削减消费者时间精力等综合投入成发展商行定出价格难消费认终结果价市
（三）切实消费者提供购买方便
房产销售受域限制销售通路建设相简单卖方市场买方市场转型市场呼唤专业分工专业服务旋律相背中介代理服务远远没应重视规范少发展商开发销售体化方式钟爱加相说说C（Convenience提供消费者购买方便）目前房产市场化程度较高城市发展商做出色环节：年买方市场压力数发展商已认识中介代理商强信息资源专业知识专业销售点促成成交方面巨作仅愿意交中介公司代理销售选择中介公司时着严格求时中介代理商服务专业化规范化建设方面取长足进步中介市场日趋活跃规范发展商者代理商问讯咨询楼成效签约法律公证付款揭等服务效率素质提高
意味着发展商代理商已需提供消费者购买方便工作中继续提高事实4C理求许功课需完全做更
首先咨询销售员培训咨询销售员线消费者接触沟通力服务心态知识素养信息掌握量言语交流水消费者时解掌握物业情况消费者购买决策着重影响目前房产销售员素质普遍偏低公认事实发展商教育培训方面量工作做
次信息资料提供少消费者说辈子次购楼没购买验购买行非常谨慎购买前需方收集资料反复较权衡发展商必须秉承切客户挑选合适家理念消费者提供涵盖方面甚包括竞争手真实资料赢消费者信消费者提供真正方便
第三设立更销售网点房产特殊商品消费者挑选考察时间较长较权衡次数消耗精力引入店铺式连锁式概念构建信息网销售网消费者提供便捷价格质量信息完全统服务改变原购房方式方便消费者购房重手段
断完善改进购房服务细节赖企业切满足消费者需理念深刻认旦消费者断方便消费者必企业超额回报
（四）沟通需双互动
传统房产营销战程度广告战然认真审视干城市房产广告会发现神貌合模式化定式化趋势相明显文案创意表现异连报纸广告发布版页日期选择高度雷难怪深圳广州海等导报纸房产版（产周五版）抢手
实反映两问题目前房产广告缺乏创新表面现象二目前少房产开发商沟通方式仅局限报纸电视广告沟通方式缺乏创新
4C理认传煤消费者接受信息模式已发生深刻变化：媒体分散细化种媒体难接触目标消费者天成千万信息包围消费者法深入信息质常信息表面文章误导久久消费者会传统传媒产生怀疑特剂量单媒体宣传媒体零散化消费者认知模式指导广告创作意义重传达广告信息够通适媒体接触目标消费者消费者头脑中原资讯观念相契合时沟通成功激起消费者兴趣注意终消费者接受说话式广告构成沟通障碍造成广告浪费
4C理广告创作发布遵循消费者——广告广告公司——消费者样消费者中消费者中完整程广告创作前必须广泛深入调查研究确切掌握目标消费者构成文化社会收入心理等状况通调查测试确认消费者关注利益点富性创意方式表现出达消费者双式沟通样确保广告效果100万广告产生1000万效果
外沟通方式缺乏创新：首先选择媒体方式守旧老局限报纸电视广告户外广告电台广告运直邮DM网络广告善更没尝试新媒体创造第二活动沟通少开发商忽视实际活动策划实施更加事半功倍消费者开发商设计单位户型研讨会准业进入工参观未家园现场考察活动业物业公司员工联欢活动正开发商消费者沟通？断创新沟通方式丰富沟通容层次提高沟通价值促进项目销售提升品牌价值
（五）建立消费者资料库
分析出4C理出发点中心点消费者离开消费者透彻深入解C难真正付诸实施求房产商快建立消费者资料库
房产企业资料库容少包括方面：
第消费者口统计资料消费者姓名性年龄教育程度职业收入家庭结构住址通讯办法等
第二 消费心理统计资料消费者喜购买态度购买求现场购买时情感反应性格心理特征等
第三 消费者购买记录
掌握手详细真实消费者资料贯彻实施4C理基础根资料库信息开发商量力定做消费者提供种便利激发购买欲求
第 性化理念规划设计出充分满足消费者高需求区空间布局景观环境建筑风格室居住生活空间
第二直邮信函DM贺卡等方式消费者进行俱化交流沟通消费者感亲切惊喜精美楼书准确直接邮寄目标消费者必动坐等前索众传媒发布广告更加简练直接直抵消费者心理深处沟通具高效力
第三择取恰时间起点适合方式消费者提供咨询楼购买等方面建议服务消费者带真正方便提高成交效率
第四确定出企业合理利润消费者欣然接受甚倍感物超值价格加速资金回笼速度树立良企业形象
国尚没建立非常专业消费者资料调查收集统计分析公司房产公司实力足意识未基没开展关信息资料库建立工作建立起实高效资料库呢？目前较行资料收集办法：
①收集已购公司商品房消费者材料业资料做齐全深入
②利类市场调查市场问卷机会收集消费资料
③跨行业互动促销获取相关消费资料
④房产中介公司发展商交换非竞争性资料
⑤成立类似深圳万科产万客会购房俱乐部方式收集
⑥组织相关层次联谊会方式收信集
⑦会员制俱乐部购买
⑧专业市场调查公司购买
⑨灯饰建材家具百货保险等相关行业购买
⑩创刊物报纸获取相关消费者资料
4C理否真正切实执行关键发展商否真正够转换心态否真正够秉承消费者中心理念
七4C策略瑞尔特房产全程营销理关系
瑞尔特倡导房产全程营销理房产开发全部流程中消费者中心市场导发展商量身定做消费者提供效商品供满足消费者需求时树立企业形象保持企业持续发展企业消费者达双赢状态说瑞尔特全程营销理现代市场销售4C策略房产实践相结合产物身断充实完善
第三节机制房产开发制胜法宝`
认房产开发关重素资段市场定位具体开发项目言疑相正确甚说三素进行切项目开发前提三素等开发出项目需优秀良运行机制配合然资金充裕段良项目难取良济社会效益
密度：显
房产细分专业技术策划理理财销售公关型等钟种等重缺时房产公司处环境开发阶段具体运行中侧重专业技术指土建水电设计监理等工程设计理般直接工程身交道工程三控制具体实现策划时称营策划公司办理土证界前市场调研项目定位选谈判等工作均营策划员承担营策划员承担重务销售策划宣传策划活动策划等工作项目否产品开发成功程度决定项目定位者说决定整体策划方案否准确行策划员智慧力分开理房产公司运作综合部门制约项目运作易忽略层面实公司运作盛水木桶木桶块围板太短会影响木桶盛水总量特房产开发生产环节流程较复杂组合统筹力求较高更求高素质理理指工程预算员资金融通员财务理员房产开发资金运作量较资金需求量吞吐量处节俭赖精明理财精细算严格关房屋单件价值较购房士会较审慎求销售公关员客户更心理握时具备高销售技巧果说策划员通广告宣传吸引客户注意力兴趣销售员工作促客户终掏钱少房产公司包括物业理范围物业理房产公司深民心树立品牌易引起客户投诉环节果没方面专业轻涉道
：凝聚重培养
说市场房产公司取竭源泉什招聘广告出问题会迎刃解话道理适度流动合理度招聘会房产公司带较损失房产公司聚集应该培养二较工作氛围三发展空间断学新知识
决策激励机制：协作战
灵活科学决策机构保证房产公司运转灵活高效重环房产开发环节协作战部门求决策知识面广实战技巧高统筹力强公司建立部门负责专业业务骨干组成决策证委员会类似委会显必遇事反应速度会快准确性高
房产开发难动化机械化运作种产业素众开发否成功影响甚充分调动员工积极性房产理中永止境门学问特营策划员时点子项目起死回生营局面明显改观项目报建员言费较意会言传费报建员说句话节省公司理弹性巨潜力巨
房产公司机制指工作实行量化量化建立相应奖惩制度进行般性考核外破常规创新销售成绩突出社会效益显著公司章循予重奖样容易员工精力集中公司创造效益
着国房产业发展少公司已探索出套行效理方法研究探讨提升房产整体操作水效措施
第十四节 培育健全职业理队伍房产企业家市场
2000年伊始四川房产行举办WTO·两部开发战略成房产业研讨会会专家中国加入WTO中央提出西部开发战略四川省尤成房产带机遇挑战策什等问题展开富建设性研讨交流中四川学济学院教授博士生导师四川学房产策划研究长兼理事长杨继瑞博士提出题西部开发·WTO房产高级间关系课题引起业界行广泛关注
确着国济发展年十年卓成效发展国少房产企业（集团）抓住机遇迅速扩展规模膨胀资产公司新轮济发展积累必财富知名度影响力逐渐提高发展腾飞坚实基础原始资积累程时企业集聚批房产营理技术理批企业发展程中起十分重作功没着中国济变革发展市场济格局逐步形成企业集团正重新认识企业进入二次创业程中企业重新认识评价冷静分析长处短处思索着命运前途价值趋
鉴培养健全国房产职业理队伍企业家市场已成迫眉睫事作相关探讨
房产企业市场化职业化房产企业战略方
种制性质房产企业面市场化考验行业济发展水升标志市场竞争求：
（）房产产品面市场：市场需求已元化消费者逐步成熟市场求效商品房供粗制滥造房产产品工毫特色满足消费者求房产产品早已推动市场问津
（二）房产企业面市场：方面企业企业间竞争断加剧方面企业性愈愈加强市场企业真正宿
（三）房产面市场：房产已呈现特色：首先企业求愈愈高已单求转变元化求着重学历关注历验理性实战性时求次企业源元化基已面市场招聘时市场规律求双选择优胜劣汰第三企业外竞争激烈工作压力增挑战性增强
（四）房产企业市场化决定职业化趋：
1．量职业聚集起工作养活企业部官僚气企业追求利润市场求效率扯气推诿工作风气没生存空间外竞争已职业员没时间勾心斗角协作求求发展
2．企业面市场项营活动必须规范化业务流程遵循济规律符合市场求房产必然走职业化操作
二职业理房产企业营理骨干力量
（）房产企业分类：
1．专业力分类六类：专业技术营策划综合理理财销售公关物业理
2．组织力分类三种：
第种够独立做摊事第二种够带领群做事第三种够策划制定企业未战略鼓舞更奋力实现公司较时更需第种公司发展定规模需较第二种会加速公司发展公司发展相规模第三种尤显珍贵种动态发展角度界定标准
（二）职业理培养激励
谈动态发展角度房产分三种中第二种某种程度现实企业中职业理目前国理制度职业理身份浮出否认批房产职业理已产生逐步走成熟
面职业理素质心态分析应培养激励职业理企业步发展健康成长
1．职业理素质求
房产职业理应该业专业专业行家里手拥较强组织力够团结群做事具良职业道德
2．职业理心态分析
房产职业理线专业岗位成熟发展起方面着艰苦创业历深知中苦乐方面职业理特角度未着较完整设计情独钟职业理作终生职业目标企业长期工作忠诚企业长期形成发展起企业文化企业价值观服务企业程中力提高社会关系趋成熟逐渐萌发创业念头原企业发展速度企业文化已符合求会易恃换单位发展
3．职业理培养
职业理培养仅立足现更着眼长远未认变化取决三方面
第 企业物质利益放位满足职业理物质利益追求谓利益驱动
第二 满足职业理发展空间成感追求成长目标予权力事业感成感
第三 营造相宽松工作环境工作氛围满足职业理方面求
第四 光马养马通请专家进培训送出深造培养出高素质新代职业理
4．职业理激励
职业理企业营理骨干队伍承担着较工作压力精神身体重担兼完善健全整套职业理激励措施势必行
第 物质激励：应承认物质第性忽视生追求物质基础
第二 精神激励：物质精神良结合会信心百倍生活奔头
第三 事业激励：事业感成感职业拼搏进取原动力
第四 情感激励：商场拼搏司事理解支持贴催奋进兴奋剂
三房产企业家房产企业决胜市场关键
（）企业家带动济增长
观历史百年资义创造高出百倍前社会物质财富俯览现实代发达国家发展中国家间贫富悬殊十倍究竟什原导致种差异悬殊呢？说企业家
发展中国家落关键力资源匮乏特企业家资源短缺济学家注重济增长三素（劳动资土）四素（劳动资土技术）长久忽视增长素背原动力——企业家事实正企业家素组织起进行生产正企业通断创新改变素间组合方式带济增长
正美国济学家雷斯企业家机发展文中敏锐抓住企业家机核心认谓企业家职统筹调节市场交易中已发挥作领域尚未发挥作领域间关系企业家通常说市场调节
说企业家带动济增长企业利润某种程度讲企业家报酬
（二）房产企业家房产企业发展程中作
认着房产买方市场形成房产企业竞争已发展成房产企业家间竞争原三：
房产企业家种珍资源中国企业家已属十分匮乏房产行业周期长营难度少企业家敢涉足领域批急功利房产炒作者根属房产企业家范畴中真正意义房产企业家数量相限
二房产企业家整合种社会资源专家房产操作涉专业广社会面宽运作周期长求房产企业家必须通非某领域专定高学历优势关键实践操作力碧桂园掌舵杨国强先生原文化水高具常具备胆略敏锐洞察力扎实执行操作力组织制定高瞻远瞩企业战略力碧桂园两次成功抢滩广州市场连创业佳话属偶然企业家竞争力表现
三房产企业家素质决定企业发展方更体现持开发房产产品显易见位建筑修养良懂施工理乐研究市场营销物业理问题企业家开发海某具体楼盘会位素质极低暴发户更合适品牌背文化企业家素质形象企业品牌项目品牌组成部分企业企业家项目间形成三位体互动关系
（三）房产企业家危机
国家力倡导住宅建设发展国民济新增长点全面推行住宅商品化进程中突然发现中国房产界出现企业家危机现象绝非耸听闻现象特征：
房产企业家良莠齐差距拉十年左右赛马国房产企业家营理水已见分晓深圳万科王石北京远华志强中海外项斌等优秀房产企业家太少二企业家间差距拉特国中西部区中少城市房产商市场竞争认识足
二房产企业家成长社会环境需改善企业家成长受家庭环境重影响外赖生存政治济历史传统文化背景等社会环境着密切联系社会济环境言企业环境着密切联系表现济文化两方面社会环境言企业家成长造企业家关键造济运行体少企业真正企业政府官员取代企业家充济运行体企业家适应谈起社会文化环境企业领导政府机构命具备企业家职责没企业家素质企业家成长需种特定文化环境价值取充分尊重性倡导奋斗精神拼搏求实精神创新精神树立机会等观念等等中国传统观念轻商贱利价值观念读书做官学优仕中庸思想核心传统封建文化强调温调激宣扬木秀林风必摧行高众必非等观念利企业家成长
三房产企业家驿动现象增房产公司总理跳槽立门户2000年初业士常挂嘴边话题继北京老字牌国房产企业总裁提出辞呈久国著名房产集团北京公司负责互联网总部第三次提出辞职申请态度历年坚决事实久离开原执掌企业发展外更房产市公司分公司总理买原企业半股份掌企业帅印佳话认坏事说明：国房产企业现代企业制度发育健全批思想实力房产企业家正探索攀登中国房产高峰
四塑造新时代房产企业家培育健全房产企业家市场
前述市场企业家竞技场市场企业家创见公诸世实验场正著名学者企业理专家张维迎先生言：企业家市场关系鸡蛋关系没企业家市场会效没市场企业家根会出现政府消灭企业家政府永远创造企业家造企业家途径条：放开市场塑造新时代房产企业家培育健康房产企业家市场已成国房产业发展关键
（）建立完善房产企业家评估机制
房产企业家评估机制两方面容需建立完善起：
第建立专业权威评估机构快建立完善区房产企业家职业理评价推荐机构培育房产企业家市场基础工作
第二建立适合企业家效评价准济准营理准社会准三方面展开
济准评价企业家成功否成重准济准分解四具体指标企业规模发展速度投资收益率利润率市场占率
营理准：企业家职业营理者企业生存发展直接企业家营理力强弱关营理准评价企业家重准究竟科学公正测评企业家营理力呢？认少七方面测评指标衡量：信心决断力善规划创造性变制变精激励道效流畅沟通效合作关系
社会准：现代济社会中企业行已发展足全社会发生重影响步求企业家决策行讲究社会责企业家否充分认识社会责否忠实履行社会责企业家评价准中方
（二）企业家培养包装
现实生活中应该说天企业家存容否认然决会存天生企业家企业家成长受着家庭环境影响离开特定社会环境造社会方面影响素甚企业家培养包装整社会关心问题
1．企业家塑造：关键容观念素质力品格塑造
（1）观念塑造指价值观念塑造直接关系着企业家行方式企业产生影响企业家塑造中占首位没企业家观念企业家根称企业家
（2）素质塑造：素质指事房产职业理企业家应具备基求素质起码求方面：热情适应性精力集中广集资源权威坚韧乐观创造性目标明确效时间理
（3）力塑造：企业家力较广概念企业家必须具备力方面全方位范围决策力协调力应变力外交力创造力
（4）品格塑造：企业家必须德兼备特殊企业家具备积极健康良品行德行企业营理活动中企业家品格成效具重影响作认企业家应具备品格四方面：勇开拓严律勤奋学乐观热情
2．企业家包装：企业家形象包装企业品牌战略中重环企业包装社会包装两方面着手：
（1）企业包装：企业形象系统CIS企业理念识系统MI企业行识系统BI视觉识系统VI三部分组成中企业家思想MI构成部分BI企业家行规范求合理适宣传企业家宣传企业环节
（2）社会包装：企业家全社会宝贵财富整社会应营造尊重企业家社会舆氛围正常监督机制外政府关部门应该探讨培养企业家成长保护企业家合法权益效措施企业家协会应跳出传统工作圈子拓展新思路企业家排忧解难特减轻企业家非正常社会负担做实事媒体单位更应爱护企业家企业家走红时宣传浑身金企业陷入困境企业家稍失误马骂狗血喷头方面国企业家深感触企业家完需世间正常爱关怀
3．进行产权改革探索新型分配模式：产权改革已成国种制形式房产企业十分关注问题关键传统企业分配模式约束企业家类积极性创造性分配模式症结僵化制形式政府行业协会企业企业家四方面分析问题
（1） 房产国成份出定空间：产权改革关键权营权分离实际企业股份化改造企业家营理者根解决谁干问题观念解决民营企业操作起国企业较容易国企业操作时国成份出定空间通合理配股措施企业营者成真正意义企业家
（2） 行业协会充分发挥桥梁作：房产行业协会应政府提出建议房产企业股权结构进行重组
（3） 企业企业员工明清事理支持股改发展：企业股份制改造离开企业界级营理干部员工支持否寸步难行企业发展留遗症
（4） 企业家面脱胎换骨考验：
政府委派：企业官员持股营者准企业家渡干脆工皇帝职业企业家渡少讲确胆识专业水市场预期组织力等系列企业家素质企业家力进行时检验
培育健全房产职业理队伍房产企业家市场企业具体股份制改造操作方面制宜分步实施简化程力争步位虚拟股份制项目股份制年薪加股份员工持股期权制度国房产企业择取股份制改造操作措施





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