租界-可研-工行-综合06-7-3--03


    








    汉口中心城区(原租界)改造
    项目行性研究报告
    (启动区)



    武汉城市投资集团限公司
    武汉桥建集团限公司
    二○○六年七月



    目 录
    第部分 总 1
    项目建设背景 1
    二项目概况 2
    三建设单位概况 3
    四编制研究范围 5
    第二部分 项目建设必性 7
    历史角度 7
    二文化角度 7
    三城市发展角度 8
    四构建谐社会角度 8
    五济价值角度 8
    第三部分 项目市场分析 9
    武汉市然济环境城市概况 9
    二武汉市国民济发展现状市场潜力分析 11
    三 武汉市房产业发展趋势分析 13
    四 汉口中心城区(原租界)综合改造项目竞争优势分析 15
    五 项目发展定位 18
    六 项目推广策略手段 20
    第四部分 建设条件分析工程进度安排 22
    建设条件 22
    二工程进度安排 23
    第五部分 项目规模性质 24
    第六部分 工程设计 26
    建筑设计 26
    二 结构设计 26
    三装修 26
    第七部分 交通消防环保 27
    交通 27
    二消防 27
    三排水功求 28
    四环境保护 29
    第八部分 投资估算资金筹措 30
    .投资估算 30
    二 资金筹措 31
    第九部分 收入估算 32
    计算期估算 32
    二销售(租赁)收入估算 32
    第十部分 财务效益分析 34
    现金流量分析 34
    二部收益率 34
    三静态投资收益率分析 35
    四债务清偿力分析 35
    第十部分 结建议 36
    结 36
    二建议 36



    附表1 启动区 总投资明细表
    附表2 启动区 资金运筹措表
    附表3 启动区 损益表
    附表4 启动区 付息表
    附表5 启动区 全部投资现金流量表
    附表6 启动区 开发进度表


    第部分 总
    项目建设背景
    改革开放中国济发展取举世瞩目成巨市场潜力相低廉生产成已中国成亚洲区世界具投资吸引力国家2005年三月份闭幕代会温家宝总理政府工作报告中正式提出中部崛起概念意味着中央政府政策财政基础设施建设等方面会中部区倾斜刺激济快速发展处腹中部六省面着次全新历史发展机遇武汉作中部省会城市龙头理应走快速发展前列早实现济腾飞
    十五期间武汉市济保持较快发展势头2001~2005年间国生产总值年均增长12%2005年武汉区生产总值达2238亿元均生产总值首次突破3000美元达3245美元固定资产投资突破1000亿元社会消费品零售总额突破1000亿元
    济持续良发展力促进房产市场发展2001~2004年武汉市房产市场形成快速增长局面发展态势良2000年全市房产投资仅101亿元2004年达233亿元增长130%特两年增长率接30市场供求稳增长2004年全市房屋竣工面积70229万方米增长129商品房销售面积65808万方米增长21220032004年房产销售价格年均增长12%左右截止2005年年底武汉住宅均价3416元方米2004年均价增长18然保持稳发展势头全中城市相武汉房价总体偏低预计年武汉房产市场较发展空间
    2002年2月底湖北省提出构建武汉城市圈设想武汉市中心组建黄石鄂州孝感黄冈咸宁仙桃潜江天门8周边城市1+8济联合体着构想逐步实施逐步壮武汉区域济发展进步提升武汉作中心城市位作增强武汉市辐射力影响力促进武汉房产市场发展
    武汉房产发展历程里历城区——郊区——回城区发展历程世纪九十年度初期房产热开始开发项目集中老城区九十年代末期常青花园百步亭花园代表型济适房项目开始逐步城郊结合部扩展开发商势湖片区沌口开发区东湖开发区东西湖区盘龙城开发区等均成开发热点远城区交通商业教育金融等配套存定空白点生活便房屋空置率较高反观老城区年武汉市规模市政基础设施建设城市面貌极改观交通绿化环保等均长足进步开发热点逐步回城区尤世贸滨江香港瑞安计黄埔老城区高调竟拍土代表迹象表明开发老城区春天已
    二项目概况
    项目名称:汉口中心城区(原租界)综合改造项目
    项目址:南起江汉路北元路路东长江西达中山道包括原英法俄三国原租界涵盖原租界区部分区域
    占面积:1600亩中期启动区130亩
    总建筑面积:465万方米中期启动区280000方米
    容积率:436中期启动区323
    建设容:
    列入国家省市重点保护历史建筑予保护维修实现整旧旧原历史旧貌现现代高层建筑予整治周边历史建筑相协调保留价值现代建筑予拆腾退出土进行商业开发建设住宅商业配套设施
    建设单位:武汉市城市建设投资开发集团限公司
    武汉桥建集团限公司
    投资收益概况 该项目总投资200余亿元中期启动区投资178亿预期收入2139亿元税前利润359亿元
    三建设单位概况
    项目建设单位:武汉城市建设投资开发集团限公司
    全资子公司:武汉桥建集团限公司

    武汉城市建设投资开发集团限公司
    法定址:武汉市晴川街解放村8号(430050)
    法代表:吴长均
    注册资:33亿元
    企业概况:武汉市城市建设投资开发集团限公司事城市基础建设设施项目投资业务正局级市属国独资公司(企业化运作)公司辖水务燃气热力轨道交通房产路桥等十(集团)公司相关单位总产总额达165亿元营领域涉排水污水处理燃气热力轨道交通城市道路桥梁等基础设施建设市属公房理房产营开发成武汉市市属国控股公司城市建设领域骨干企业作城市基础设施建设投融资体承担着市政府达城市基础设施项目建设务负责城市基础设施资产营运相关开发负责属企业运营理提供优质服务国资产保值增值
    武汉桥建集团限公司
    法定址:武汉市台北路102号(430015)
    法代表:郑华
    注册资:3995亿元
    武汉桥建集团限公司前身武汉桥梁建设公司成立1990年参投资修建武汉长江二桥1996年整体改制武汉桥建集团限公司公司原隶属市建委2002年划市城投公司成全资子公司属7家子公司营范围涉物业理建材印刷信息等领域公司5年累计纳税8669万元均年纳税额1733万元
    公司目前营业务两块市政基础设施代建房产开发
    ()市政基础设施代建业务
    武汉市道路改造工程世行贷款武汉城市交通设施建设项目3年完成解放道中山道建设道发展道江道汉阳道黄浦街青年路常青路新华路等数十条干道道路黑色化改造杆线入道路排水等综合整治工程建设循礼门穿通道香港路立交桥武广通道武汉剧院通道水果湖通道等世行贷款项目现正实施中环线北段道路工程西起额头湾古田二路常青路姑嫂树路止三金潭立交全长154公里含新墩立交常青立交姑嫂树立交盘龙立交三金潭立交等五座立交预计投资12亿元统计公司已累计完成市政基础设施投资23亿余元预计20066投资7亿元
    (二)房产开发业务
    先开发汉正街中心商城澎湖公寓南湖市桃源银湖水印桃源桥建慈惠桃源等楼盘累计投资20亿元获业市民评初步树立桥建品牌良形象
    四编制研究范围
    ()编制
    中华民国关法律法规政策规定综合该项目具体情况该行性研究报告编制:
    ● 国家发改委建设部联合颁布建设项目济评价方法参数
    ● 武汉市文物保护实施办法
    ● 武汉历史文化名城保护规划


    武汉市城市总体规划(19962020年)
    ● 武汉市国民济社会发展十五规划

    ● 武汉市规划设计院武汉历史文化名称元片区保护规划(2002年11月份实施获国家建设部二等奖)
    ● 武汉市发改委报国家发改委申请历史建筑保护基金汉口代租界风貌街区保护项目规划(保护容方案取国家发改委认)
    ● 公司政府勘测设计院规划部门购买现状图规划路网图等
    ● 武汉城投集团隧道公司提供隧道详细规划建设拆迁红线图等
    ● 公司租界区重点调查公司策划组项目未规划概念构想公司房产投资城市基础设施投资理相关验
    ● 天津海旧城改造验鉴
    (二)研究范围
    该行性研究范围包括:

    项目建设必性研究
    项目市场分析
    建设条件分析工程进度安排
    项目规模性质 工程设计 消防环保卫生
    投资估算资金筹措 财务数估算 财务效益分析
    结建议等
    基础考虑项目建设必性技术行性济合理性政府关部门审批项目建设单位进行投资决策金融机构贷款提供较
    第二部分 项目建设必性
    历史角度
    1861年英德俄法日等殖民义国家纷纷汉口设立租界江汉关附扎堆形成谓租界区帝国义侵略迫汉口成国际商埠城市范围南起江汉路北黄埔路东长江西达中山道江线长3600米总面积2.2方公里设立租界国位居全国第二面积广位居全国第三海天津称旧中国三租界百年帝国义侵略已成历史原租界区武汉代历史载体武汉作国家历史文化名城重代表进行综合整治原历史旧貌重温城市丰厚历史底蕴
    二文化角度
    原租界区汇集巴洛克式古典式折衷式斯拉夫式等风格异西方优秀历史建筑汇丰银行旧址花旗银行旧址巴公房子天教堂等诸海村咸安坊兴里等中西合璧优秀民族建筑作世界建筑文化组成部分原租界区历史建筑类文明发展重历史见证具极高文化价值艺术价值应予充分保护挖掘合理利进行保护开发充分领略世界建筑文化解风格特点增加武汉作国际市文化深度
    三城市发展角度
    岁月流逝斗转星移原租界区已成市民生活企事业单位办公场部分建筑物年久失修甚遭损坏繁华失日风采甚里弄已整体拆者成危房 着武汉社会济长足发展民生活水断提高城区面貌日新月异日益老化原租界区已落伍利城市长远稳定发展进行抢救性整治维修着特定历史时期烙印代表时高建筑水反映中西方文化融合着重历史文化价值建筑群会久类视野中消失
    四构建谐社会角度
    历史原改区域居民状况已极边缘化收入水高弱势群社会长远发展角度考虑应改善区域居民居住条件完善生活配套设施增加绿化生活娱乐设施促进社会谐发展
    五济价值角度
    该区域历史建筑均位寸土寸金黄金带历史原计划济体制影响相部分仅行政办公加区域环境差乱搭乱盖现象普遍影响整体形象济价值极隐藏没体现中心老城区区位优势进行综合改造整体环境极改善城市基础设施设施配套会更加完备历史文化特色会进步彰显促进写字楼酒店高档住宅商业房济价值重新发现回
    第三部分 项目市场分析
    武汉市然济环境城市概况
    武汉市湖北省省会华中区城市中国重中心城市华中区政治济文化金融中心世界三河长江支流汉水市交汇武汉市区分三形成汉口汉阳武昌三镇鼎立格局武汉素江城美誉全市现辖江岸江汉礄口汉阳武昌青山等13区3国家级开发区面积849441方公里口7859万中城区口4847万武汉位长江中游属亚热带湿润季风气候四季分明均霜期约211~272天
    武汉交通十分发达京广铁路动脉长江黄金水道十字交汇中心铁路京广京九铁路线贯穿南北汉丹武武麻铁路线联结东西公路107316318三国干道八条省干道等辐射湖北邻省中城市水路长江汉水交汇历九省通衢称东海西抵重庆南广州北京城距离均1000公里左右处中国济理核心位置
    武汉丰富然资源武汉农业条件优越水利资源丰富称百湖市武汉类矿藏33种矿点154处潜济价值8400亿元尤冶金辅料建筑材料丰富拥全国溶剂石灰岩白云岩石英岩基膨润土储量居全国第位武汉风景秀丽名胜众名闻天黄鹤楼位居江南三名楼首江城明珠东湖国家级风景名胜区佛古刹元禅寺藏惟妙惟肖五百罗汉外古琴台晴川阁楚天台等名胜古迹令留恋忘返
    武汉显著资源优势概括两厚水独厚武汉江傍水湖泊星罗棋布水资源相丰富总量超现工农业生产城镇居民水总量中独厚武汉国济理心脏中部崛起西部开发推动国新济发展形成东中-西H型格局武汉成重战略支点种济发展强辐射效应必然带动武汉城市超常规发展年武汉市努力建设金融商贸中心物流中心信息中心科教中心旅游目集散中心等五中心重点发展钢材制造业光电子产业医药产业环保产业烟草食品加工业纺织服装造纸包装印刷石油化工家电10产业力图武汉建设成基础设施完备创新力较强产业程度化程度较高市场繁荣集聚文化生态环境良全省文化中心示范区国家级文化产业基进武汉建设成中西部强市现代化区域性国际文化交流中心
    武汉新历史发展阶段提出新世纪初基实现现代化建设现代化国际性城市两战略目标:
    长远战略目标——争取30年持续奋斗进步增强城市综合实力强化城市综合服务功优化城市综合发展环境提高城市综合竞争力武汉建设现代化国际性城市
    中期战略目标——新世纪10—15年时间武汉建设成国中部区重发展极济发展基础设施民生活社会文明等方面基实现现代化努力构建持续发展济系统持续发展生态系统持续发展社会系统建设现代化国际性城市长远战略目标奠定坚实基础
    二武汉市国民济发展现状市场潜力分析
    ()武汉市2005年国民济总体运行情况分析
    总体说国家系列宏观调控政策背景武汉市坚持科学发展观指导努力克服资源瓶颈制约扎实推进工业强市定目标进步落实发展现代服务业项措施全市济保持快速增长态势工业投资等指标增长强劲消费需求稳转旺全市济运行质量进步提高具体表现:
    济总量:2005年实现国生产总值 2238亿元价格计算年增长 146%中:第产业增长45%第二产业增长174%第三产业增长129%均生产总值首次突破3000美元达3245美元
    财政收入:全年预计完成财政收入389 亿元口径年增长30%
    工业:2005年前三季度全市规模工业企业累计完成工业产值164547亿元增长280%完成工业增加值52513亿元增长237%增幅分年期提高1512百分点
    固定资产投资:2005年前三季度完成固定资产投资72154亿元(全年投资超1000亿元)增长389%中城市基础设施建设投资15341 亿元增长393%
    居民收入水:城镇居民均支配收入10850元左右首次突破万元增幅134%创十年水居民收入十五期间年增长99%九五时期提高17百分点改革开放增长快时期
    居民消费:2005年1—11月武汉市城市居民消费稳增长均消费性支出7652
    94元增长54%低收入增长幅度居民家庭消费型处呈七升降态势占重年期相相稳定消费结构走元化
    (二)武汉市房产发展现状分析
    2005年武汉市房产市场价格供求状况稳房产业保持理性发展趋势城市建设社会济发挥积极效促进作级市场投资稳步增长二级市场成交量日益放市场日渐活跃型开发企业占领相市场份额型企业面调整淘汰出局境行业洗牌趋势已显现房产中介服务营销策划方式较突破数十家外资国著名中介服务机构进驻武汉总体武汉市房产市场发展中日趋成熟已初步形成适产业成长房产市场体系市场供需调节力逐步增强更高层次发展奠定基础
    (1)房产业开发投资宏观调控中较快增长国家七部委意见发全市房产开发投资开始回落市场步入稳发展期2005年全市房产开发完成投资29799亿元(含济适房)增长2773%增幅年降987百分点房产开发企业增加值约40亿创历史水缴税金计27亿元成市财政收入重源
    (2)房产开发市场供应稳定全市2005年房产开发施工面积达274963万方米增长127%中住宅施工面积229796万方米增长142%新开工面积11954万方米增长133%全市房产开发竣工面积81672万方米(含济适房)增长163%中住宅72225万方米增长186%营业房竣工5649万方米写字楼竣工2875万方米分增长446%119%
    (3)市场成交总量呈增长态势增幅放缓2005年销(预)售商品房122195万方米(含济适房)增长1596中现货商品房销售面积75618万方米增长1491%实现现货商品房销售额22365亿元增长356%全年预售商品房46684万方米预售协议金额1583亿元消费市场稳全市商品房空置量年基持
    (4)商品住宅销售价格趋稳2005年全市商品住宅成交价格保持定增长增幅明显放缓测算全市商品住宅预售均成交价格3416元方米年涨18%增幅较年回落113%(中七中心城区两开发区预售均成交价格3861元方米)考虑成增加品质提高等素商品住宅价格走势趋缓
    (5)房产开发企业整体实力进步增强2005年全市项目开发企业605家2004年增加6%中年投资额3亿元企业21家增长1667%年投资亿元企业100家增长3158%年投资额5000万元190家增长2102%年销售收入超3亿元企业31家增长55%年销售收入超1亿元企业118家增长18%年销售收入超5000万元企业204家增长2143%
    三 武汉市房产业发展趋势分析
    着国家2005年年系列宏观调控政策出台表明房产投资增长快房价涨快房产产品结构合理等图呼问题会缓解具体武汉市场:
    1 市场秩序会进步规范 着关进步加强商品房销售价格理问题通知关加强商品房广告理通知关进步加强商品房项目竣工交付理工作通知关办理济适房项目预售许关事项通知等系列规范文件出台相关部门严格行业理社会信体系建立健全全市房产理会更加规范透明利房产业健康长远发展
    2 住宅建设质量会显著提高年武汉市直坚持创建节省型住宅积极推进环保生态绿色住宅探索取积极成效2005年5月1日规划设计住宅项目牵制进行全保温设计中青山绿景苑丽岛花园四期代表批项目成全市住宅建设标竿
    3 新区开发逐渐遏制旧城改造浪潮重新激起郊区土价格幅攀升市政基础设施配套位等素影响加年城郊结合部土已基投放完毕远郊开发市场素暂时难实施预见历年城郊结合部开发热潮武汉市房产开发中心会重新移旧城区
    4 商品住宅销售价格进步区域稳着武汉国民济稳步发展均收入持续增长未住房消费市场较长稳发展期土成提高中心城区改造建筑成增加住宅品质综合配套提升等素带动商品住宅价格保持稳扬趋势
    5 高层住宅日益增营业房写字楼前景着价幅升尤旧城改造逐渐成房产发展战场高层者高层住宅成开发商开发体层住宅会逐步退出城区时武汉作中部特型城市位会全方位开放格局中全面显现国外类驻汉机构会营业房写字楼带勃勃生机
    6 市民消费日趋理性户型设计更加合理着房价涨国务院办公厅转发九部委联合发关调整住房供应结构稳定住房价格意见实施市民购房次位心理会遏制开发商会调整重新设计户型90米普通住宅会成市场流住房产品结构合理局面会缓解
    四 汉口中心城区(原租界)综合改造项目竞争优势分析
    1项目市场竞争情况分析
    项目南起江汉路北元路路东长江西达中山道汉口核心城区占面积1600亩总建筑面积465万方米
    汉口城区类似物业出租出售情况表示:
    类型
    楼盘名称
    区位
    售(租)价
    备注
    住宅类
    兰陵·公馆
    胜利街
    5700  元米
     
    万科·香港路8号
    香港路
    5800  元米

    滨江苑(意居)
    黄浦路段
    6800  元米

    武汉时代广场
    江道
    9890元米

    兆瑞国际
    香港路
    7300元米

    中侨观邸
    台北路
    5700元米



    天城市365
    台北路
    7600元米

    办公类
    福星国际
    新华路
    68 方米月

    武广写字楼
    解放道
    50元方米月

    建银厦
    建设道
    100元方米月
    含物费
    新世界国贸
    建设道
    80元方米月
    含物费
    瑞通广场
    建设道
    80元方米月
    含物费
    南湖芬香园
    台北路
    60元方米月

    国际企业中心
    关山二路
    8000元米

    世纪华庭
    汉口西北湖
    8000元米

    新世界国贸
    建设道
    12000元米

    万商白马

    13500元米

    成广场
    建设道
    21000元米

    街商业门面类

    万达商业广场

    150~300元米月

    新民众乐园

    150~300元米月

    江汉北路

    10000元米

    京汉道

    10000元米

    汉正街

    20000~40000元米

    万达广场

    20000~40000元米

    项目重建汉口核心城区指导思想进行运作采集历史文物保护国际金融业特色商业运作高档住宅开发等综合体特型复合产项目理念总体规划分期实施逐步推进差定价获差异化扎堆效应竞争优势
    2项目竞争优势分析
    项目区位优势巨
    汉口原租界区江建北长江二桥武昌相连南晴川桥汉阳相接东西两侧江道中山道行伸展汉口江滩公园江相伴紧邻江汉路步行街历武汉市核心区域具巨区位优势
    汉口江滩改造成条绿色长廊市旅游休闲佳处周边聚集咖啡厅酒吧电影院演艺厅健身会馆等批休闲娱乐场
    江汉路步行街武汉市繁华现代商业街江道中山道线传统商业区汇集服装餐饮摄影书画通讯等类营业态
    武汉市行政办公区位汉口原租界区市政府市政协批委办局等行政机构分布江道带
    原英租界国际金融机构集中区时英国汇丰银行美国花旗银行日横滨正金银行等等目前成土金融机构相集中区域民生银行光银行中国银行湖北国际信托投资公司等金融机构已入驻中

    项目深厚历史文底蕴优势
    汉口原租界帝国义侵略中国产物饱含着中华民族酸辛时中国民帝国义斗争舞台百年帝国义侵略已成历史原租界区历史建筑历沧桑保存作世界建筑文化组成部分原租界区历史建筑类文明发展重历史见证具极高文化价值艺术价值开发项目法复制文资源进行充分保护挖掘合理利独特历史文价值必吸引高端客户群购买消费欲
    整体功布局优势
    汉口中心城区(原租界)综合改造项目武汉城市建设投资开发集团限公司武汉桥建集团联手造特型综合开发保护项目着整旧旧历史原风貌保护性开发原该项目改造成包含特色商业区国际金融区行政办公区商务办公区高档商住区综合居住区酒店服务区欧陆风情服务区广场活动区(宗教文化体育文化 影视文化)医疗卫生服务区型社会停车场等特型综合性城区实现特色商业错位营国际金融业独树帜高档办公楼林立高档住宅闹中取静欧陆异域风情浓厚综合扎堆效应彼吸引增加客源重现老汉口中心区日辉煌
    五 项目发展定位
    该项目定位国际特色文化商业中心
    改造原租界区配套设施完善环境优雅显世界典建筑神韵充满欧陆异域情调承载东西方文明精华引领现代生活新潮集金融旅游特色商业高尚住宅体国际特色文化商业中心武汉城市建设史里程碑镶嵌长江颗璀璨明珠武汉国际市形象名片
    具体言应涵义:
    国际特色城:通优秀历史建筑综合改造烘托放文化艺术价值现原国际特色国际氛围该区域造成国际商贸繁荣国际特色鲜明中国中部城市中具规模充满浓郁国际风情精华片区
    国际金融城:该区域金融产业已初具雏形进步扩成国际金融板块基础保留现金融机构基础积极创造条件目引进具较强实力国际金融机构力争江板块建立国际金融区建设道国银行金融街遥相呼应
    文旅游城:助原租界区文化底蕴积极引进具丰富文化特色产业街区进行重新规划设计时拘泥现文化格局充分强调异域文化精华东方文化融合利历史建筑街区空间历史图片展现历史举办丰富彩中西文化活动全面造文旅游名城
    高尚居家城:综合改造原租界区环境配套土价值极提升巧十里江滩绝色美景文化商业中心独特氛围开发定量具鲜明特色较高文化品位高尚住宅满足高端消费者居住需求市情结
    特色商业城:充分利现横交错街区丰富商业资源异国文化风情现代商业娱乐发展趋势进行整合规划形成具高文化附加值类特色商业街区
    六 项目推广策略手段
    推广策略
    重视社会效益凝聚界力量汉口原租界区改造武汉市全国民非常关心项重工程充分利该项目广泛社会影响力助社会方面力量推动项目启动运转重视市区政府力量报纸电视媒体力量形成合力推进
    托政府信雕琢城市品牌历史建筑改造政府导实施项目项目推广程中应政府行城市品牌形象出现招商融资政府背景独优势稳妥获取国际机构融资信投资热情
    巧异域文明孕育国际商机原租界改造异国文化精华东方传统文化充分融合台重现异国文化原汁原味应积极吸纳原租界国规划设计机构参原租界历史建筑改造通机构国家国际影响推广项目带动招商引资
    造国际片区塑造城市精品该项目定位国际特色项目推广应建立国际化视野引进国际流包装策划机构充分整合国际商业资源该区域造国际氛围浓郁城市精品

    推广手段
    实施创意包装作高尚文化商业圈项目形象包装尤重国际招标基础项目包装务必做精益求精充满创意作外招商基础性文件
    建立国际视野区域历史风貌区改造成具浓郁国际风情街区成功造国际特色应胆建立国际视野国际范围进行招商
    加强网络宣传积极助网络台充分利网络资源传播快捷高效优势做项目招商网页市省国家部委相关窗口网站知名门户网站进行广告链接
    利推介坛积极参加政府招商会种商贸发展坛坛权威性坛传媒力量实施招商
    组织项目路演原租界区历史建筑改造蕴藏巨商机需号召社会界参挖掘单媒体推介形式显然法满足需需组织专门项目推介团队进行针性专场介绍城市推介项目
    引进专业公司国际流专业推广公司具强资源整合力广泛信息渠道引进专业化公司极效提高招商推广效率


    第四部分 建设条件分析工程进度安排
    建设条件
    武汉中心城区(原租界)综合改造项目(简称综合改造区)位武汉市江岸区南起江汉路北元路东濒长江西中山道包括英法俄三国原租界区面积1600亩启动区江隧道展开面积130亩
    综合改造区历武汉市核心城区具巨交通商业环境行政优势
    综合改造区位长江汉水两江交汇口左侧汉口开埠重码头口岸现北长江二桥武昌相连南晴川汉阳相接正修建江隧道区中(北京路天津路间)穿规划中江铁紧邻江汉路东江道西中山道行相夹贯通南北
    江汉路步行街武汉市早商业中心繁华现代商业街江道中山道线传统商业区汇集服装餐饮摄影书画通讯等类营业态
    原英租界国际金融机构集中区时英国汇丰银行美国花旗银行日横滨正金银行等等目前成土金融机构相集中区域民生银行光银行中国银行湖北国际信托投资公司等金融机构已入驻中
    武汉市早电信局早水厂改造区现代数码港改造区街隔相距超50米数码港改造区IT营商构成武汉市华中区信息产品市场
    汉口江滩改造成条绿色走廊长江江滩公园市旅游休闲佳处周边聚集咖啡厅酒吧电影院演艺厅健身会馆等批休闲娱乐场
    武汉市行政办公区位汉口租界区紧邻综合改造区市政府市政协批委办局等行政机构分布江道带
    二工程进度安排
    该项目2006年5月前开始前期准备工作完成项目立项研报告规划设计2007年4月开始拆迁2007年10月动工兴建2009年初开盘销售2011年销售清盘

    详见附表6
    第五部分 项目规模性质
    该项目武汉市中心区(原租界)综合改造包括历史建筑维修保护部分非保护建筑拆改建改造该区成具国际特色历史建筑现代建筑相互协调集商业金融旅游办公居住体综合中心城区
    该项目占总面积130亩中启动区占130亩修缮历史建筑45000方米新建建筑235000方米建筑密度37 容积率323绿化率25
    具体见页表51












    表51 项目规模性质简介

    第六部分 工程设计
    建筑设计
    该项目严格遵国家颁布现代项设计规范武汉市关城市规划消防交通求设计务书确定条件进行设计
    历史建筑整修必须收集历史设计资料严格原设计求进行整修确保历史建筑原结构风貌根现代生活需老建筑增加现代生活设施水电力煤气空调通信系统等需防震加固采取防震加固措施破坏原结构风貌
    新建建筑必须特色运现代科学技术必须历史建筑风格谐相互辉映
    二 结构设计
    该项目新建建筑基础根建筑求确定体采框架结构基础楼板屋面采现浇钢筋混凝土
    三装修
    根建筑求进行装修
    第七部分 交通消防环保
    交通
    11 启动区
    外江道中山道两条干道贯通南北交通区胜利街鄱阳街洞庭街三条南北通道北京路天津路连接江道中山道江隧道胜利街设次入口次出口江隧道贯通成链接汉口武昌通道
    12 步行街
    启动区建条步行街步行街集购物休闲体步行街营注意江汉路步行街特色成江汉路步行街齐名江汉路步行街江汉路步行街互补互相促进繁荣现代商业中心
    二消防
    21 原消防
    老城区消防通道畅该区进行重新整合通全部消防通道旧里弄没消防通道拆防碍消防部份
    22 安全疏散
    高层建筑面电梯钢筋混凝土楼梯直通室外钢筋混凝土楼梯直通层老建筑疏散通道足增设疏散通道
    23 火灾动报警联动系统
    型建筑设消防中心控制室消防中心控制室设报警控制器火警通信紧急广播模拟显示装置
    24 灭火器配置
    栋建筑配手提式干粉型灭火器灭火器放置楼梯电梯明显便取方
    三排水功求
    31 排水系统
    生活水系统
    水方式采行式市政网直接供水
    32 消防水
    消防栓水系统然压力供室消火栓水量15LS室消防水道两条进水室外环状网连接室道连成环状环状网条进水发生事时条进水供应需水量
    消火栓采铝合金箱箱配DN65消火栓口径19毫米水枪25米麻质水龙带
    33 排水系统
    该项目雨污分流排出粪便污水生活废水道排入室外化粪池处理排入城市污水网雨水采密闭式排水系统利道竖井形成独立排水系统
    四环境保护
    41绿化
    该项目建筑组团进行面绿化整综合改造区建筑物相关环境相结建设文化体育等广场启动区利江隧道面隧道出口入口进行绿化步行街文化体育广场放置历史文化特色品雕塑条件建筑物空中进行立体绿化整综合改造区完工江滩花园起形成环境优雅空气洁新生活舒适宜住居区
    42生活污水生活垃圾处理
    421生活污水
    建筑物排出粪便等生活污水出户进入钢筋混凝土化粪池处理厨房污隔油器处理排入市政排水网
    422生活垃圾
    口密度区分布建设垃圾转运站确保垃圾存放时转运
    43噪音处理:
    建设沥青路面减少机动车振动声音
    卡拉OK厅等娱乐场严格求安装减噪设施严格禁止噪音措施消设施进入区
    44废气排放
    餐饮部分污染油气烟油烟排气罩排出截住油烟
    停车场产生废气通排烟竖井排出室外
    第八部分 投资估算资金筹措
    .投资估算
    该项目建设投资估算178亿元期费构成见81汇总表(详细费测算见附表1)
    表8-1 建设投资汇总表
    序号
    费名称
    估算价值(万元)
    占建设投资例
    单面均成(元米)

    土费
    65000
    3652
    2238

    前期工程费
    1191
    067
    41

    建安工程费
    50019
    2810
    1722

    室外工程
    6583
    370
    227

    公建设施费
    581
    033
    20

    建设税费
    3364
    189
    116

    财务费
    21028
    1181
    724

    开发商理费
    4433
    249
    153

    预见费
    5910
    332
    203

    销售费
    6416
    360
    221

    销售税金附加
    13475
    757
    464
    总投资合计
    178000
    10000
    6127

    二 资金筹措
    该项目资金源渠道:
    21 项目资金:68亿元中:
    企业资金投入14亿元
    政府历史建筑专项保护资金54亿元
    22 银行贷款:11亿元
    资金年度筹措方案投资计划详见附表2
















    第九部分 收入估算
    计算期估算
    该项目计算期5年中准备建设期25年销售营期25年
    二销售(租赁)收入估算
    21 销售收入估算
    该项目销售面积销售收入表示:
    表91 期销售收入估算表


    22 租金收入估算
    保护性历史建筑改造租赁收益:
    根国家相关政策规定保护性历史建筑销售出租车位车库防素考虑出租次测算15年租赁收入折算出房产价值

    表92 启动区租赁收入估算表













    第十部分 财务效益分析
    相关具体数见附表:
    附表3 启动区 损益表
    附表4 启动区 付息表
    附表5 启动区 全部投资现金流量表
    现金流量分析
    根角度编制财务现金流量表估算技术济指标表示:
    具体数见附表10-1

    二部收益率
    通现金流量表计算项目部收益率663%
    述计算知该项目部收益率款利息6%财务净现值(FNPV)>0表明项目利润率超基准贴现率具财务济行性
    三静态投资收益率分析
    投资利润率=年均净利润项目总投资 *100=27%
    投资利税率=年均利税总额项目总投资 *100=277%
    资金利润率=年均净利润投入资金*100=71%
    根静态指标出该项目具定盈利力
    四债务清偿力分析
    根附表计算该项目建设投资款偿期46年出项目具定清偿力










    第十部分 结建议

    该项目武汉市历史中心城区综合改造成具国际文化特色现代商贸中心国际金融区文化旅游区高尚住宅区改善区居民居住环境条件促进武汉市现代商业金融业发展提升武汉城市价值提升武汉市竞争力促进武汉市济发展建设谐社会具重作该项目建设必
    该项目位武汉市历史核心区历史文化沉积深厚交通便利商业发达武汉国际金融中心江濒水环境优美江滩花园通改造充分挖掘历史文化重振武汉国际金融中心位造现代商业环境恢复高尚居住区风貌具巨增值潜力商业价值该项目济应良效益
    该项目财务效益分析表明项目盈利力清偿力项目财务行
    综述该项目建设必行项目进行科学运作规范理项目达预期目标保证
    二建议
    项目利实施早日竣工早见效益行性报告提出建议:
    21 政府部门需全力配合力支持
    该项目工程量投资额拆迁量容复杂保护历史建筑建设新建筑新建筑建筑特点高度老建筑协调满足现代商业办公居住需旧城改造成高济实现衡难度需政府规划设计新思路土财政税收予支持审批手续予便利
    22 快做前期工作
    该项目已做量前期工作进度加快项目设计审批工作更加快早启动拆迁工作
    23 进步落实资金
    该项目规模总投资200亿启动区17亿项目(尤启动区)资金快落实位加强金融机构沟通落实贷款资金保证资金时位








    文档香网(httpswwwxiangdangnet)户传

    《香当网》用户分享的内容,不代表《香当网》观点或立场,请自行判断内容的真实性和可靠性!
    该内容是文档的文本内容,更好的格式请下载文档

    下载文档到电脑,查找使用更方便

    文档的实际排版效果,会与网站的显示效果略有不同!!

    需要 2 积分 [ 获取积分 ]

    下载文档

    相关文档

    可研报告(目录)

     目 录 第一章 总 论……………………………………………1 一、项目提要 ………………………………………1 二、编制依据 ………………………………………2 三、综合评价...

    9年前   
    17107    0

    可研报告

     第一章  总 论 一、项目提要 1、项目名称:年产6000吨奶粉生产建设项目 2、建设性质:新建 3、项目建设单位:济南佳宝乳业有限公司 法人代表:李瑜...

    7年前   
    7484    0

    AA中水可研

     第一章 总 论 一、概述 1、项目主办单位概况 AA纸业有限公司前身为AA县造纸厂,始建于1958年,于1995年9月由县国有资产经营公司和公司职工共同出资组建有限责任公司,...

    9年前   
    26942    0

    生物制肥可研

     xxx(HeLiWon)微生物有机肥厂建设工程 项目可行性报告 xxxxxxxx生物科技有限公司 二○○八年三月 目 ...

    12年前   
    12596    0

    园区道路可研报告

    随着**集团神农文化园工程建设的启动,园区内道路已成为先期建设的重点工程,进入实质性实施阶段。受**黎都神农中医药文化园有限公司的委托,我院组织有关专家组团对**文化园所在的**省**县五谷山进...

    5年前   
    1305    0

    竹资源综合循环利用项目可研报告

     张家界惊梦酒业食品有限责任公司 竹资源综合循环利用项目 可行性研究报告 湖南坤鸿农业工程咨询有限公司 二OO五年3月 张家界惊梦酒...

    11年前   
    3072    0

    农业综合开发项目可研财务分析

    第八章 投资估算与资金来源 农业综合开发项目可研财务分析  1.1 投资估算依据 1、各专业及建设单位提供的有关数据 2、设备生产企业提供的现行设备报价和网上询价 3、《建设项目评价...

    12年前   
    11792    0

    污水处理可研报告

    第一章 总  论 1.1 项目概况 1.1.1项目名称:***污水处理工程 1.1.2建设单位:*** 法人代表:徐兴伟 1.1.3日处理量:1000吨/日 1.1.4项目...

    8年前   
    20794    0

    可研报告所需资料清单(全)

    可研报告需提供下列资料1、项目名称、企业性质及法人(附企业法人营业执照或企业名称预核准复印件)、企业概况、项目背景及投资必要性。2、产品品种、型号、规格、质量标准情况和用途及年产量。3、产品国...

    2年前   
    798    0

    可研项目报告资料提供清单

    项目的基本信息项目名称 项目承办单位 项目承办单位概况 法人代表介绍 主要股东持股情况

    3年前   
    631    0

    四氯化钛可研报告

     年产5000吨四氯化钛工程 可行性研究报告 二○○六年十二月 第一章 总 论 1.1项目名称、建设单位、企业法人及项目负责人 ...

    11年前   
    5233    0

    石材公司可研报告

    石材公司可研报告 第二章  市场预测分析   在相当长时间里,我国的石材生产缺乏规格效益,如我国产的“中国红”每平方米100~200元,而“印度红”则达300元以上,中国的“**蓝”每平...

    13年前   
    14742    0

    XX灌区开发土地治理项目可研报告

     **省2005年度国家农业综合开发土地治理项目 可 行 性 研 究 报 告 项目名称:**市**自灌项目区中低产田改造项目(优质稻米) 项目执行单位名称: ...

    11年前   
    2341    0

    热带海宫可研摘要20031008

    上海热带海宫 可行性研究报告摘要 一、项目内容及现状 3 1.1项目单位: 3 1.2项目内容: 3 1.3地理位置: 3 1.4天然温泉: 4 1.5设计规模: 4 1....

    14年前   
    23511    0

    合生创展骏景南园可研报告

     骏景南苑项目可行性研究报告 (东区) 广州合生骏景房地产有限公司 二00二年十月 目 ...

    7年前   
    25553    0

    国际休闲会所项目建设可研报告

    国际休闲会所项目建设可研报告  一、xx市   国际保健休闲会所项目背景与概况  (一)项目名称:       保健休闲会所,以下简称本项目。   (二)项目的承办单位:xx市    保健休闲...

    11年前   
    939    0

    某工业园投资可研分析

     **工业园 建 设 项 目 可行性研究报告 二○○ 年 月 ...

    15年前   
    27030    0

    XX县农业土地整理项目可研

    一、项目概况 1.1项目提出的原由、建设的必要性和意义 1.1.1项目提出的原由 (1)人地矛盾日益突出 **县位于**省东部,**市腹心,是**省农业大县。全县2001年耕地面积10...

    9年前   
    21009    0

    60万吨年烯烃项目可研报告

     新疆库车广汇新能源开发有限公司 60万吨/年烯烃项目 可行性研究报告 第一册 总论 档案号:07051-FP08-01 ...

    8年前   
    13022    0

    贵州世行可研报告(推荐)

     贵州省水土保持生态建设 世界银行贷款项目 可行性研究报告 二○○三年六月 目 录 综 合 说 明 6 1项目区概...

    14年前   
    18749    0