商业房产开发前期应该调查什
房产项目开发前期应块价值投资开发环境市场供需状况市场竞争状况等种市场变量进行分析研究期项目进行整体行性分析市场定位提供回避风险商业房产客户需求特殊性利益协调样性开发商赢利模式确定性更需开发前期进行市场调查研究市场调查研究身出市场定位结作仅限验证者市场定位寻找
客户顾问程中总结包括济环境分析研究区域城市结构调查发展规划商业发展规划政策研究区域零售市场调查分析典型性调查研究未商业产供应量分析消费者消费行调查研究立条件研究商圈确定研究方面容希家起探讨
济环境分析生活结构研究
开发项目涉济环境分析研究尤商业房产项目开发周期长投资受济发展政策影响开发终目通出租营者销售实现开发利润风险开发商业房产项目时济环境进行研究显十分重调查研究时应重点指标进行调查分析
◆ 总口区口结构职业构成家庭户数构成收入水消费水等
◆ GDP发展状况产业结构情况
◆ 全社会消费品零售总额
◆ 全市商业增加值
◆ 城乡居民均支配收入
◆ 城乡居民储蓄存款余额
通统计局城调队定期公布数进行连续35年分析基反映出城市济发展总水资料通统计年鉴政府工作报告获
二区域城市结构调查城市发展规划调查
区域城市结构商业房产开发重意义传统商业区业态聚集营业态错位互补存市场商机城市中该区域位置行政济文化等口活动密集方城市机易发挥出流集中然形成商业营氛围中方面包括：
◆ 公设施状况
◆ 交通体系状况
◆ 道路状况通行量
◆ 城市性质功特点
◆ 项城市机
◆ 城市规划
通区域实际生活空间包括中心带周围区域城市结构机调查解该区域设施交通势条件活动空间等环境现状发展规划例交通网开发计划交通网密布方口容易集中流量特方调查时交通路线车辆班次载客量等均作调查素城市发展规划商业发展非常关键诸型社区发展计划商业区建设计划直接项目规划未营产生重影响
调查必须通专业市场调查公司实调查解反映问题角度般调查员难完成工作调查必须目性果知道目什样调查数资料参考价值折扣
三商业发展规划政策研究
城市发展发展规划商业布局规划城市机完善标志十年国第三产业特零售服务业发展目睹尤世纪末百货商场量倒闭超市业态迅猛发展外资零售商业入侵加快零售业整体发展出现型商业设施重复建设资源浪费度竞争等现象国零售商业发展提出新挑战中城市行业理部门开始加强商业网点整体规划布局工作
增强城市商业网点规划理科学性权威性扩规划工作覆盖面国家济贸易委员会国贸易局年月二十四日关城市商业网点规划工作指导意见（国贸贸易[2001]789号）关进步做中城市商业网点规划工作通知（国贸厅贸易[2002]44号）基础发关加强城市商业网点规划通知求直辖市计划单列市省会（首府）城市快制定商业网点规划求未制定城市商业网点规划直辖市计划单列市省会（首府）城市加工作力度快制定城市商业网点规划报贸易局备案未制定商业网点规划（包括含网点规划容商业发展规划）城市报外商投资商业企业项目通知求2004年12月底前完成规划制定城市商业网点法理体系建立工作
目前包括北京等省会城市计划单列市已完成该项工作型商业房产开发 程中开发商时解商业网点布局规划非常关键避免政策性风险重复建设例北京市商业委员会关商业网点规划仅考虑目前商业布局特点结合城市发展限制区限制项目明确规定：特鼓励四环路周边发展型专业市场批发市场新型零售业商业圈新发展居住区1015万规划建设区级商业中心区级商业中心1公里外居民区原居住口13万应综合性社区商业中心结合城市发展实际情况提出具体建设性求
四区域零售业结构市场调查分析
果说前面调查容宏观济形势政策等方面研究区域零售业结构区域零售业实际情况调查通常意义常讲商业普查仅反映区域零售业济活动指标商业特征综合反映项指标容项目市场定位业态设计济效益预测提供定性参考分析
◆ 区间销售动
◆ 业种销售动
◆ 商业区间竞争状况
◆ 型力店动
容取必须通商业普查区域营商户营容商铺面积租金员工数量营业额营状况存问题发展营动等进行调查通反映般性问题分析否出普遍性结
五典型性调查研究
型商业区进行市场定位商业功建议初步市场定位业态规划基础通哈夫模型损益计划等济效益分析方法进行预测评估外城市类型业态收益状况进行调查解非常关键型商业区规划选择区域百货商场超市专业市场餐饮娱乐等规模提供产品服务客流量交通源等方面分析现状结构特点便做竞争分析典型业态分析种设计业态收益状况
六未商业产供应量分析
区域做商业产必须首先调查该区域未商业产供应量业态规划设计许开发商讲前开发住宅项目时候没方面意识住宅需求量进行市场定位细分空间广阔商业终取决租赁销售营支撑营者投资选择商铺时候会慎重考虑
前期调查中首先应考虑区域规划情况解规划规模开发时间等商业产供应量非常重素直接决定未商业做做什城市居住区规划设计规范中明确规定居住区口规模商业配套面积公服务设施控制指标千商业服务建筑面积700910方米社区服务千指标59464方米金融邮电千指标6080方米合计8191454方米根具体项目规划部门商业面积开发求建筑形式求开发商讲具体开发中应根实际情况选择开发时间开发太早会居住口规模没达基需求导致消费需求足租赁营理想开发太晚满足居民生活需求会损失商业机会天通苑开始没发现商业价值商业开发较晚量口入住形成巨市场需求入住居民发现商业价值许买层住宅居民房屋纷纷租赁装修美容美发商户
必须具体运营项目时候周边商业规划居住区商业配套开发时间进行调查分析已开发居住区商业配套情况业态构成进行综合分析现房产开发已完全市场化运营开发目仅实现市场价值化实现社会效应化
七消费者消费行调查研究
消费者消费行研究称生活结构研究调查研究目收集该区消费者生活形态资料针消费者生活特性口结构家庭户数构成收入水消费水购买行选择交通出行方式等方面消费者消费行进行定量定性研究
1．口结构口结构年龄性教育程度职业分布等进行分类整理便深入分析目前口结构调查外口集聚膨胀速度口结构变迁进行预测区域规划建设高校口增加速度口结构变化非常快直接影响整区域消费行业态设计产生重影响
2．家庭户数构成家庭户数构成口结构基资料家庭户数变动情形家庭数成员状况员变化趋势进行解进员构成率洞悉城市化发展生活形态变化年通州区许项目吸纳量城市搬迁户CBD白领短短时间扩口规模家庭结构户数完全样城市搬迁户35老中少三代堂家庭CBD白领2家庭模式居
3．收入水根收入水确定消费性消费力目前消费处什样状况例年收入2万元消费者5万元消费者相选择服装购买场时完全前者选择市场者选择点专卖店百货商场
4．消费水消费水区消费活动直接指标零售业说重衡量指标解家庭消费情形针消费容商品类划分样计算出商圈消费购买力概况
5．购买行分析目二：解消费者常里消费消费商品服务二知悉选择商品服务标准便该区消费意识作深入探讨
6．交通出行方式着汽车越越进入家庭交通方式变化导致消费者购物惯选择消费容消费者消费空间尺度业态业种需求路花费时间心理尺度家庭日消费品需求完成路时间求15分钟购买服装家具电器等商品选择商场购物中心花费时间较长交通出行方式改变消费时间空间前步行骑行车需半时汽车进入家庭许需10分钟区域消费者选择种交通工具研究非常重
八立条件研究
区域种素进行研究外具体项目处位置立力非常重研究素立力指拟规划商业周围环境身素商业营影响谓步三市立差毫厘会导致业绩失千里
商店立力首先周边环境密切相关包括门前道路类顾客店方便度邻居类等
1．道路类道路类立力第素直接影响消费行道路途分交通枢纽连接通道交通干道商业干道王府井街全国著名商业干道外街兼具商业干道交通干道双重功商业选址说商业干道道路类次商业区交通干道
2．顾客否容易达商业区道路类外考虑道路否障碍物交通栏隔家非常熟悉北京国际展览中心家乐福例前没中间交通栏隔时候两方流较容易购物增加栏隔西面顾客非常方便交通栏隔家乐福影响样暂理面许专卖店饭馆生意肯定会受影响增加街天桥种影响难消
3．周边环境目前商业设施什北京家具广场喜欢选择玉泉营原业营然会新店面强竞争形成集合效应带单消费流业态错位营者互补性关键玉泉营周边花卉市场具备业态交叉性利聚集气
4．商业见度日情况商业建筑否容易找商业见度非常关键素尤型商业建筑商业根目吸引顾客消费果商业建筑容易找见度差会影响营日情况商业营非常关键7月5日中央电视台报道长沙市持续高温周末许消费者选择商场购物躲避天气商业街区东面门庭市西面西晒原冷冷清清北方区商业选址时西南面商业店铺会非常北方天气冷凉时间长顾客更喜欢光顾西南面商业
图A商业直街道布置面街见度较低图B商业街道弯曲处设置见度外圈圈图C商业T形道路交汇顶头处见度相较高图D商业十字交口处见度极高应注意城市交通影响图E商业商业街两端较高见度图F商业公广场迎面处见度颇高
九商圈确定研究
1．商圈概念分析目
商圈设定商业建筑圆心周围定距离半径划定范围原性标准实际事商圈设定时必须考虑营业种商品特性交通网分布等素进行商圈分析目三：明确该商业区商店商圈范围二解商圈口分布状况生活结构三基础进行济效益预测计划开超市根周边居民口规模收入水竞争手情况等指标基计算出该店达营业额
2．商圈构成顾客源
商圈核心商圈次级商圈边缘商圈（称辐射商圈）组成核心商圈辐射半径1公里左右包括商店顾客总数5570该商圈顾客口中占密度高消费客单价高商店商圈少发生重叠
次级商圈包含商店顾客总数1525辐射半径34公里般日消费品讲少辐射该商圈口关键取决营业态边缘商圈辐射半径7公里范围般情况型百货商场专业店具备样辐射力图：
真正商圈绝心圆模式规模形状种样素决定包括营业态商店规模竞争者位置交通条件等许素商圈概念著名海滩原理：条海滩做冷饮生意两家商贩开始商圈范围均衡竞争素导致集中起吸引顾客图：
3．商圈设定
商圈设定项非常复杂工作决定营什业态基础仅周边竞争者状况进行调查分析基确定商圈范围分析业态需求顾客群顾客群特定消费特征方面营商品符合需求吸引潜顾客购物商圈规模辐射范围扩方面撇开顾客身商圈规模商品购买频率成反顾客购买生鲜等日消费品频率高接受购物距离短服装家具电器等耐消费品接受购物距离长购买频率非常低必须结合业态规划确定基商圈范围
根业态规划商圈构成基础商圈进行设定特针拟吸引顾客群生活结构未营销售额进行匡算结合商店实际情况预计达盈亏衡点目标销售额
4．确定商圈方法
商圈分析方法许种零售吸引力法（称里利法）商业饱理康维斯新零售引力法哈夫概率模型等
零售吸引力法确定商圈口距离两变量进行分析商圈规模口少距离商店远决定商店吸引力商圈口里程距离发挥作
商业饱理通计算零售商业市场饱系数测定特定商圈某类商品销售饱系数程度通计算该区域行业足
康维斯新零售引力法里利法前者城市中间带两商业区商店竞争关系者表示相互间明确竞争关系两城市间商业营率关系
哈夫概率模型完全消费者立场出发认消费者利某商业设施概率取决表现商品丰富性营业面积购物消耗时间商业设施规模实力
种分析方法研究角度市场变量达分析目样具体商圈分析程中结合具体实际情况选择运国目前实际情况市场变量采集困难难单纯种方法解决分析问题般采取办法定性定量研究方法相结合综合运商业前期调查研究必须调查容许数需针具体项目进行调查流量车流量等等关键弄清楚市场调查市场定位服务者验证市场定位市场调查手段终目
口岸专家投资金铺秘决
城市中挑选什样段商铺投资投资者费脑筋事业句俗语金角银边草肚皮商铺位置重性进行粗略描述没更详细更科学方法指导广投资者商铺口岸考察呢？四川学工商理学院教授李蔚商业零售口岸选址颇研究商业零售口岸选址涉素总结七类七素位道流气势心认七素考察口岸优劣做出评判
位：帮认识口岸
位位置分析口岸商业零售口岸选址位指零售口岸处区域点场位置包括位中位位位决定口岸吸引顾客潜力中位位部分决定潜顾客否愿意光口岸处位置
位指研究城市商业零售格局分四部分核心圈延伸圈副圈孤点核心圈指城市里集中繁华商业零售区域例成市春熙路盐市口商圈延伸圈指核心圈外围区域成市盐市口商圈外东街红星路等副圈指城市里次集中次繁华零售区域例成市西延商圈建设路商圈牛市口商圈等孤点指城市里单独形成集中繁华商业零售区域例成市仟村百货云龙百货老佛爷金宇百货等
中位指位中具体位置位指口岸区域中店铺相位置分三类门区道区深角区门区指位口岸区域出入口位置道区指位口岸区域中间段中心段位置顾客出行必区域目区域深角区指位口岸区域偏僻角落离区域中心较远位置
位店铺集中市场中店铺相位置优劣情况进行评价电脑城中摊位荷花池摊位等样该指标思想评价某区域店铺相位置优劣春熙路商圈购买力强劲南面西面住户进入该区域时百货楼民商场成南面西面住户进入该商圈门区百货楼民商场正逐渐成东面住户进入该商圈深角区
：预测商业需求
口分析分析预测需求般包括三部分口数消费力消费频次
口数源三部分口数量相加成
核心辐射区口核心辐射区指某商业口岸顾客群中顾客构成中5570顾客相集中源区域核心辐射区口该区域范围常住口数
延伸辐射区口延伸辐射区指某商业口岸顾客群中核心辐射区外顾客构成中1525顾客相集中源区域延伸辐射区口该区域范围口数
跨越辐射区口跨越辐射区指某商业口岸顾客群中核心辐射区延伸辐射区外余定例顾客源区域跨越辐射区口该区域范围口数
消费力指消费者该店均次消费情况般金额计量
消费频次指某段时期消费者该店消费均次数
道：道路造口岸
道道路分析商业零售口岸遇道路情况分七类
行道纬行道纬二字取理里行道指进出城市商业区域道路定南北方道路纬行道指环绕城市商业区域道路指东西方道路般说口岸位行道优位纬行道行道流进出城市商业区域会特意便购买商品购物率纬行道流城市里面班串门购物率
行道支行道行道指城市里面供交通道路支行道辅助交通道路般说行道流量位旁零售口岸达成交易性支行道流量位旁零售口岸成交率口岸位行道优位支行道
双行道单行道双行道指允许回方流动道路单行道允许单方流动般说口岸位双行道优位单行道双行道允许回流动流量会单行道流量口岸位双行道成交率会口岸位单行道
快行道慢行道快行道慢行道区道路流流动速度快行道流流动速度快旁口岸成交率更慢行道流流动速度慢旁口岸成交率更
空行道行道空行道指道路天桥道路行道指道路通道道路般行道空行道流分流作零售口岸行道空行道相流流动方前位置非常重
直行道交行道口岸处道路没交叉直行道交叉交行道位交行道处口岸优位直行道处交行道处口岸更高视度交行道街方流量更素利提高交行道处口岸成交率
出点道入点道口岸旁群出口出点道入口入点道出入点包括行通道出入口学校居民区等出入口公交车铁火车等员运输工具停点等
流：变化中握商机
流流量分析口岸选址定研究口岸附流量情况包括流构成流量流速流流幅流时
流构成指构成流素数量占整流量重情况流构成情况流构成适合口岸般流分解六种构成素
W流指步行流数量里步行流包括单独行走抱孩推着行车行走
B流指骑行行车数量
C流指行驶轿车数量
P流指行驶公汽车数量
T流指行驶货车数量S流指会停流构成素数量———驻留量
中零售关注重点W流B流P流S流流量反映口岸外流量密度情况口岸外流量分五种继踵流口岸外定范围行走会碰慢行走流密度非常熙攘流口岸外定范围行走快会碰直走绕着着走相接流口岸外定范围断回回断续流口岸外定范围间断罗雀流口岸外定范围
口岸(店)流量样分相五种流量口岸流量反映商业零售店营情况重参数时营者竞争手解提供重流量越购买率越口岸越
外流速流流幅流时会影响口岸价值般说流速慢口岸优流速快口岸成民南路段流速慢民南路四段流速南段口岸优南四段口岸流量流动方包括研究该口岸流量入出左右流量宽窄般说流幅宽口岸优流幅窄口岸果A口岸流幅B口岸流幅A口岸优B口岸进行零售营流量流动规性节奏性
气：商气成财气
气商气气财气三方面进行分析商气指口岸商业气氛气指口岸吸引流量购买气氛财气指营商家获利情况赢利气氛
势：学会势
势分析口岸目前未发展走势
势逆势口岸发展利没什障碍做势反逆势
废势兴势口岸发展逐渐兴旺兴势反废势
短势长势口岸发展生命周期长长势反短势
势势口岸发展前景巨势反势
心：寻找商业核心
心包括商业中心商业重心口重心店址址心四心商业中心(CBD)指商业济活动中心带般认城市存中心型商场银行金融证券交易中心特征商业重心城市区域单元商业强度加权均值商业重心定商业中心般口重心果关系口重心区域单元关口分布加权均值店址址心选零售店点
般通口重心变化情况推知商业重心变化情况二者具果关系外通商业重心商业中心进行分析较未城市里核心商业区移动倾进行预测商业惯性存数情况商业重心等商业中心定偏离偏离程度时前商业格局会发生变动偏离程度超阈值时城市商业中心发生迁移种迁移跳跃性通较店址址心商业重心商业中心三心间关系整城市商业格局发展趋势选店址否应种趋势进行预测
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八种口岸细识
台岸凹岸口岸道路路面标准需阶梯口岸称台岸需阶梯口岸称凹岸成21世纪电脑城二楼高出道路面阶梯做台岸楼道路面低出阶梯做凹岸台岸凹岸路面处面口岸(岸)般说台岸凹岸会定程度阻碍消费者光顾减损顾客数量
阴岸阳岸阳岸指正面街道空间完全开阔口岸阴岸指背侧面街道者空间遮蔽口岸民南路绿树荫位树口岸做阴暗百货楼民商场口岸做阳岸阳岸阴岸阴岸展示度阳岸利消费者会减少光顾顾客数量
礁岸祥岸旁边顾客敬远场商品口岸做礁岸否做祥岸般讲花圈垃圾场敬远绕道行位该类商品旁营商品口岸面流量通常情况更少类口岸做礁岸口岸旁边没众反感商品场甚吸引众商品场口岸位麦劳肯德鸡旁零售服装店做祥岸
花岸蕾岸现繁华衰败口岸做花岸现冷清繁华繁华更加繁华口岸做蕾岸发市场(已取缔)荷花池市场营混乱假商品定程度影响区域社会秩序取缔重新规划做花岸羊市街西线正聚集类餐饮店成成餐饮集中做蕾岸
金岸草岸条街道边繁华边冷清繁华边做金岸冷清边做草岸民南路天府广场左边街道商业繁华金岸右边街道商业冷清草岸然街道必定边金岸边草岸春熙路两边街道金岸成渝高速公路部分两边草岸
岸驻岸流零售店时少数进入店数流路样口岸做岸数流进入零售店样口岸做驻岸驻岸岸
群岸孤岸口岸旁较类型营者口岸做群岸没少类型营者口岸做孤岸类型营者包括酒店餐饮娱乐场等般说群岸优孤岸群岸助形成商气汇集气带财气春熙路酒店餐馆电影院等样方方便消费者购物休闲娱乐饮食等揽子需会聚集气加零售店达成成交性居住区里孤零零杂货店做孤岸
熟岸生岸口岸已消费者知晓认做熟岸反消费者知甚少认口岸做生岸盐市口春熙路已成市民家喻户晓认口岸做熟岸刚刚形成知晓度低口岸形成段时间消费者认度低口岸口岸做生岸
型专业市场深度营销三字诀
专业批发市场进出流通辐射代表性商业业态成熟火旺型专业市场年成交额亿计辐射区域更百公里千公里计远非普通型商场十二十公里辐射半径拟
早期型专业市场发形成痕迹形成者托某产业加工力者源某项历史长久生产商业传统甚某偶然致富机会……现声震国甚名闻全球义乌商品市场深圳赛格电子市场广东东莞虎门服装市场武汉汉正街商品市场河北白沟箱包市场河北安国中药材市场德家具市场番禺灯饰市场昆明花卉市场山东沂西郊批发市场等商户断聚集逐渐形成现已发展成巨霸级专业市场初始阶段起步高营环境营条件简陋生意越滚越影响越越远政府开发商重新规划建设交易环境改善型专业批发市场客似云货轮转资金潮涌收益极高——铺位营权转手费高达数十万元需较长时间进行前期培育业出租甚少分割销售产权
年种情况变化：方面政府城市建设需城市整体商业布局调整需量集中式商业项目专业批发市场型商场等交纯房产开发企业建设方面商业房产项目果销售成功利润率通常住宅高出截少房产开发商热衷商业项目开发建设纯房产开发商兴趣数项目卖干干净净快实现资金回笼赢开发利润甚少想通做火做旺市场然赚取长期稳定租金收益公司市场便出现量分割销售产权集中式商业产项目型专业批发市场中占相份额协助开发商做专业市场推广营销便成摆房产营销策划面前现实问题
型商场样专业市场项目开发营涉开发商业承租营者营理公司物业理公司消费者等六利益体认实现六方赢市场算真正成功果炒作种概念编造种种诱馅饼吸引买家终落销售满堂彩营冷清清开发商赢建立方利益损项目然算失败
实现六方赢根开业火续营稳步升倒推知专业市场营销推广核心找系列确保开业成功措施市场长期营持续促进作措施根年实际专业市场提供营销策划验常规营销策略营销手段基础外总结深度营销三字诀：招引挖
招字诀
招招狼入市
市场否利开业关键少营商家捧场营商家进驻数量首先行业户市场态度批发环节营户羊群现象十分突出——行业户走散户户半会紧擒贼先擒王赶羊赶头羊市场成功先搞掂行业户然成行业户然省油灯会轻易答应什相互守伺机行心理重时候方面晓理诱利特殊优惠政策吸引购买进驻果效果彰瞅准时机亮出招狼入市刹手锏——
级城市级市场招更甚全国区域营效益规模商家入驻凶狠外狼强烈击营商户形成狼入羊群效应抢形占山头卡位置商家然闻风动操作银川批发某市场时项目位置点偏规模极营户普遍心存疑虑采取先赴银川游城市西安兰州招商策略两市张旗鼓广造声势银川商户知防止外敌入侵防止实力更强外狼蚕食市场纷纷积极购买尤影响力号召力户家家购买带动量中散户钱买市场开盘二月劲销70客户中营户例占60
二引字诀
引引渠溉田
取数营商户认赢相营商户购买项目成功开业奠定定基础市场开业营理发展升值长期务需持续浇灌需项目建设初准备充足活水肥料养分保证市场开业营养充足快速生根迅速茁壮成长
引水溉田够引：
引——引全国行业先进市场理模式商业推广手段
引——引区域市场政府商业营优惠政策条件未商业中心规划特商业效应规划引导
引——引周边商业辐射政府商会工商职部门等市场建立商品流通渠道沟通渠道商品推广联合模式
引——引游厂家特约销商市场考察商户争取区域市场代理权营权帮助购买商户散户户成区域代理商销商
引——引行业展会项目联动市场商户资源展会厂商资源互相促进
引——引入专业广告策划公司市场包装宣传推广提供长期服务定期开展客户专项商业推广活动定期进行形式项目形象宣传
引——引入网络台建设网市场客户时两市场做生意获更信息更客户
引水溉田承诺举措仅市场续营中发挥相促进作销售阶段客户购买信心增强更非项目操作程中组织商户集体赴商业先进参观区考察成立商户提供信息商务法务服务商会组织组织商户集体参加行业展会积极协办行业展会参展厂商商户开展配洽谈等活动次均商户积极响应次销售形成极推动
三挖字诀
挖挖三尺
果专业市场定位准确建筑规划较合理位置商业环境交通条件等错加价格竞争力形象包装出色广告宣传位应定销售力配合二字诀项目注入更丰富涵更营保障疑项目更具吸引力销售路走持续走高项目会销售7—80左右时陷入停滞状态原极项目规模偏常规手段挖掘消费者项目完全消化时候需出挖三尺劲头千方百计扩客户面吸引传统方法界定中购买性甚客户
挖——挖区域市场投资户周边级城市投资户
挖——挖市场片区营户周边城市市场营户
挖——挖区域市场营户已购买客户投资潜力引发投资热情
挖方式：
针投资户营散户形式推广宣传前期营户入驻例数品牌号召力消费市场交易数展现营前景
针级城市甚县镇制作明白易懂电视广告目标区域集中投放操作银川某市场长沙某市场时采取策略效果错
针已购买客户推出老客户介绍新客户赢奖优惠措施信服广告形式——客户口碑宣传促销效果出意料
……
投资购买专业市场铺位客户说铺位市场整体成功赖性太独立性太弱市场兴铺位旺旦营措施力理手段位市场营景铺位投资价值直线坠总希项目开盘销售前量项目注入更丰富更实涵准备更完善续营理措施确保销售市场旺铺间单纯房子千方百计招营户想办法引水溉田应该成项目销售前基动作果离开两点深挖客户面销售成功营失败
战略远见机会握：创造商业房产赢利新模式
应该说2002年中国商业房产元年
年连万达开始实施商业房产战略组建洋百货沃尔玛欧倍德百安居肯德基百脑汇等国外著名商业企业签订联合发展协议相继南京沈阳南昌济南青岛长春天津等商业黄金段投资开发商业产号称中国家居第品牌南方香江集团犹匹令舌黑马突然杀入商业房产领域4月开发山东聊城光彩市场项目获全胜迅速开发安庆南昌景德镇等项目年连克盘渐显省城二级城市通吃王者气声名显赫新希集团甘12月新希业做房产中国银泰海宣布成组建银太百货原乐购高团队连手造乐客型连锁购物中心成立银太百货乐客结成策略联盟重庆起步逐渐全国抢滩商业产全国已追者众长城外江南北二三级城市纷纷开发商业步行街购物广场甚Shopping Mall等商业房产2002年底迅速升温成开发商追捧市场热点
房产市场掀起商业产开发潮？关键原商业房产利润丰厚通常卖块住宅物业3～4倍更甚者卖住宅10倍房产进入微利时代 (王石语)少房产做成房惨时开发商寻求新利润源纷纷谋求企业住宅开发商业开发转型正常利益驱动企业行次国现商业业态相落(特二级城市)国加入世贸组织国际零售家居餐饮娱乐业巨头举进军市场新业态出现推动国商业发展年国城市快速扩张城市规划中新型商业布局留余目前掀起商业房产热潮应城市现代化发展需第三众城市居民投资商铺强烈需求长期国民间投资渠道狭窄储蓄存款利率低投资股市风险投资中心商圈商铺普遍认分险回报快增值理财手段全国处煽情广告词铺养三代确切中许市民投资心理
然显技术密集型资金密集型特点商业房产开发销售更身规律高利润高风险相伴作特殊物业商业产更凸律独特赢利模式开发商缺乏商业规律认识缺乏商业房产运作模式掌握毫疑问面巨营风险
什商业房产（讨商业房产范畴特指商铺包括写字楼酒店）运作模式？根实践种模式图表示：
文级市商业房产开发例具体阐述：
应城市中心商圈差应中心商圈边缘处次级商圈渡带
中心商圈商铺租金定城市高者身具良积聚放财富示范效应投资者然趋鹜说中心商圈价偏高甚高般说级城市价素类项目利润形成构成般敏感非高度敏感(少数城市中心商圈价高利润高度敏感安庆萍乡价达500～600万元亩)2002年8月作者北京某投资公司参河南某市宾馆土挂牌出程中该项目作敏感性分析显示价200万元左右时敏感性素项目利润影响程度次：均售价变化±1影响利润±292建筑密度变化±1影响利润±156销售率变化±1影响利润±125价单位建筑成相变化±1影响利润－＋094中均售价敏感性价单位建筑成高31倍销售率高23倍建筑密度高19倍建筑密度敏感性价单位建筑成高166倍销售率高13倍销售率敏感性价单位建筑成高133倍
购土必须足够规模项目足够营业面积成旗舰店便建成运营成中心商圈原商业产形成猗角相互支撑构筑核心商圈根验般说购物中心项目占面积应15～30亩商业步行街项目占应更
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商铺投资五注意
投资必然存风险然受整市场景气影响种风险降低掩盖毕竟存规避投资风险达理想回报率认商铺投资需注意问题：
解市政规划
市政规划包括商圈住宅区设立交通道路改善旧区改造市政动迁等商铺环境特敏感投资者必须该商铺未环境深入解保证商铺身价值提升外海正处规模旧区改造中投资者应量避免买入计划动迁商铺非充足握更高补偿
二掌握租金水未走势
许投资者已意识海真正顶级段商铺极少出售市场常见数新建区附属商业房新建商场前述商铺价值源租金水投资者需目标商铺现未年租金水解计算现价格否合理段优势明显单位售价高面积较商铺投资者需拟引进行业预测租金水业士知道行业够承受租金水差异投资者段轻易出手掌握定市场租金行情招商知识必
三谨慎包租
出售商场产权保证投资者年回报率年较流行方式型商场出售业常选择方式商场分割成十方米十方米等单元出售投资者降低总价吸引中投资者投资者会年8～10回报率保证(时前5年)必参商场租赁营种投资方式颇受部分投资者欢迎需提醒投资者商场需非常专业营者旦发展商承诺回报率结束投资者难继续租金回报购商铺出售选择类商铺投资者应该倍加关心发展商背景商场营理公司资质
四选择成熟区
选择成熟区商铺较程度降低投资风险毕竟商铺基需求保障然新开发社区商铺价格相较低相升值潜力果区域居住口足缺少客流量类商铺数满足生活基需求行业租金承受力较低法实现营价值升值潜力足抵消投资者资金机会成
五注重长线收益
投资商铺考虑行出售获取利润长期租赁收益错选择投资者考虑出租时租金角度选择租客应该租客行业资质背景履约力进行考量量选择优质租客获长期保证租约然租金数字方面投资者直接收益会略降果租客提前退租理拒绝履行合会业造成更损失种损失包括商铺空置租金损失房屋原费设备设施维修等甚时候租客规范营会业卷入法律纠纷商铺投资更应该注重长线收益
商铺投资攻略社区商铺投资
商铺投资攻略社区商铺投资
社区商铺指位住宅社区商铺位营象住宅社区居民服务社区居民时辐射周边区域
表现形式商业途裙楼建筑底层营业态表现便利店超市药店餐厅美容美发干洗彩扩花店酒吧房屋中介装饰公司等特建筑形态投资少出租率高
社区尚铺投资区商业环境商业竞争状态吸引客户群进行分析
◆客流量
旺财旺社区商铺客流区居住口取决该社区开发规模铺位位置考察时考察整项目客流量位置铺位客流量
◆交通
社区商铺服务该区居民交通影响次街铺区路网规划商铺产生影响周边开阔商铺投资价值较高
◆车位
社区商铺然服务该区居民时辐射周边区域赖社区停车设施基础开发商然考虑商铺停车泊位
◆硬件
社区商铺硬件参数涉面宽进深层高等合理设计参数直接提升商铺投资价值
◆项目定位
社区商铺隶属房产项目部分项目具体定位面客户群社区商铺投资形式定位理水商铺价值产生直接影响
◆周边房产发展趋势
社区商铺价值提升空间程度受周边房产发展趋势影响投资时关注周边型房产项目开发规划社区商铺未前景作客观估算
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房产项目开发前期应块价值投资开发环境市场供需状况市场竞争状况等种市场变量进行分析研究期项目进行整体行性分析市场定位提供回避风险商业房产客户需求特殊性利益协调样性开发商赢利模式确定性更需开发前期进行市场调查研究市场调查研究身出市场定位结作仅限验证者市场定位寻找
客户顾问程中总结包括济环境分析研究区域城市结构调查发展规划商业发展规划政策研究区域零售市场调查分析典型性调查研究未商业产供应量分析消费者消费行调查研究立条件研究商圈确定研究方面容希家起探讨
济环境分析生活结构研究
开发项目涉济环境分析研究尤商业房产项目开发周期长投资受济发展政策影响开发终目通出租营者销售实现开发利润风险开发商业房产项目时济环境进行研究显十分重调查研究时应重点指标进行调查分析
◆ 总口区口结构职业构成家庭户数构成收入水消费水等
◆ GDP发展状况产业结构情况
◆ 全社会消费品零售总额
◆ 全市商业增加值
◆ 城乡居民均支配收入
◆ 城乡居民储蓄存款余额
通统计局城调队定期公布数进行连续35年分析基反映出城市济发展总水资料通统计年鉴政府工作报告获
二区域城市结构调查城市发展规划调查
区域城市结构商业房产开发重意义传统商业区业态聚集营业态错位互补存市场商机城市中该区域位置行政济文化等口活动密集方城市机易发挥出流集中然形成商业营氛围中方面包括：
◆ 公设施状况
◆ 交通体系状况
◆ 道路状况通行量
◆ 城市性质功特点
◆ 项城市机
◆ 城市规划
通区域实际生活空间包括中心带周围区域城市结构机调查解该区域设施交通势条件活动空间等环境现状发展规划例交通网开发计划交通网密布方口容易集中流量特方调查时交通路线车辆班次载客量等均作调查素城市发展规划商业发展非常关键诸型社区发展计划商业区建设计划直接项目规划未营产生重影响
调查必须通专业市场调查公司实调查解反映问题角度般调查员难完成工作调查必须目性果知道目什样调查数资料参考价值折扣
三商业发展规划政策研究
城市发展发展规划商业布局规划城市机完善标志十年国第三产业特零售服务业发展目睹尤世纪末百货商场量倒闭超市业态迅猛发展外资零售商业入侵加快零售业整体发展出现型商业设施重复建设资源浪费度竞争等现象国零售商业发展提出新挑战中城市行业理部门开始加强商业网点整体规划布局工作
增强城市商业网点规划理科学性权威性扩规划工作覆盖面国家济贸易委员会国贸易局年月二十四日关城市商业网点规划工作指导意见（国贸贸易[2001]789号）关进步做中城市商业网点规划工作通知（国贸厅贸易[2002]44号）基础发关加强城市商业网点规划通知求直辖市计划单列市省会（首府）城市快制定商业网点规划求未制定城市商业网点规划直辖市计划单列市省会（首府）城市加工作力度快制定城市商业网点规划报贸易局备案未制定商业网点规划（包括含网点规划容商业发展规划）城市报外商投资商业企业项目通知求2004年12月底前完成规划制定城市商业网点法理体系建立工作
目前包括北京等省会城市计划单列市已完成该项工作型商业房产开发 程中开发商时解商业网点布局规划非常关键避免政策性风险重复建设例北京市商业委员会关商业网点规划仅考虑目前商业布局特点结合城市发展限制区限制项目明确规定：特鼓励四环路周边发展型专业市场批发市场新型零售业商业圈新发展居住区1015万规划建设区级商业中心区级商业中心1公里外居民区原居住口13万应综合性社区商业中心结合城市发展实际情况提出具体建设性求
四区域零售业结构市场调查分析
果说前面调查容宏观济形势政策等方面研究区域零售业结构区域零售业实际情况调查通常意义常讲商业普查仅反映区域零售业济活动指标商业特征综合反映项指标容项目市场定位业态设计济效益预测提供定性参考分析
◆ 区间销售动
◆ 业种销售动
◆ 商业区间竞争状况
◆ 型力店动
容取必须通商业普查区域营商户营容商铺面积租金员工数量营业额营状况存问题发展营动等进行调查通反映般性问题分析否出普遍性结
五典型性调查研究
型商业区进行市场定位商业功建议初步市场定位业态规划基础通哈夫模型损益计划等济效益分析方法进行预测评估外城市类型业态收益状况进行调查解非常关键型商业区规划选择区域百货商场超市专业市场餐饮娱乐等规模提供产品服务客流量交通源等方面分析现状结构特点便做竞争分析典型业态分析种设计业态收益状况
六未商业产供应量分析
区域做商业产必须首先调查该区域未商业产供应量业态规划设计许开发商讲前开发住宅项目时候没方面意识住宅需求量进行市场定位细分空间广阔商业终取决租赁销售营支撑营者投资选择商铺时候会慎重考虑
前期调查中首先应考虑区域规划情况解规划规模开发时间等商业产供应量非常重素直接决定未商业做做什城市居住区规划设计规范中明确规定居住区口规模商业配套面积公服务设施控制指标千商业服务建筑面积700910方米社区服务千指标59464方米金融邮电千指标6080方米合计8191454方米根具体项目规划部门商业面积开发求建筑形式求开发商讲具体开发中应根实际情况选择开发时间开发太早会居住口规模没达基需求导致消费需求足租赁营理想开发太晚满足居民生活需求会损失商业机会天通苑开始没发现商业价值商业开发较晚量口入住形成巨市场需求入住居民发现商业价值许买层住宅居民房屋纷纷租赁装修美容美发商户
必须具体运营项目时候周边商业规划居住区商业配套开发时间进行调查分析已开发居住区商业配套情况业态构成进行综合分析现房产开发已完全市场化运营开发目仅实现市场价值化实现社会效应化
七消费者消费行调查研究
消费者消费行研究称生活结构研究调查研究目收集该区消费者生活形态资料针消费者生活特性口结构家庭户数构成收入水消费水购买行选择交通出行方式等方面消费者消费行进行定量定性研究
1．口结构口结构年龄性教育程度职业分布等进行分类整理便深入分析目前口结构调查外口集聚膨胀速度口结构变迁进行预测区域规划建设高校口增加速度口结构变化非常快直接影响整区域消费行业态设计产生重影响
2．家庭户数构成家庭户数构成口结构基资料家庭户数变动情形家庭数成员状况员变化趋势进行解进员构成率洞悉城市化发展生活形态变化年通州区许项目吸纳量城市搬迁户CBD白领短短时间扩口规模家庭结构户数完全样城市搬迁户35老中少三代堂家庭CBD白领2家庭模式居
3．收入水根收入水确定消费性消费力目前消费处什样状况例年收入2万元消费者5万元消费者相选择服装购买场时完全前者选择市场者选择点专卖店百货商场
4．消费水消费水区消费活动直接指标零售业说重衡量指标解家庭消费情形针消费容商品类划分样计算出商圈消费购买力概况
5．购买行分析目二：解消费者常里消费消费商品服务二知悉选择商品服务标准便该区消费意识作深入探讨
6．交通出行方式着汽车越越进入家庭交通方式变化导致消费者购物惯选择消费容消费者消费空间尺度业态业种需求路花费时间心理尺度家庭日消费品需求完成路时间求15分钟购买服装家具电器等商品选择商场购物中心花费时间较长交通出行方式改变消费时间空间前步行骑行车需半时汽车进入家庭许需10分钟区域消费者选择种交通工具研究非常重
八立条件研究
区域种素进行研究外具体项目处位置立力非常重研究素立力指拟规划商业周围环境身素商业营影响谓步三市立差毫厘会导致业绩失千里
商店立力首先周边环境密切相关包括门前道路类顾客店方便度邻居类等
1．道路类道路类立力第素直接影响消费行道路途分交通枢纽连接通道交通干道商业干道王府井街全国著名商业干道外街兼具商业干道交通干道双重功商业选址说商业干道道路类次商业区交通干道
2．顾客否容易达商业区道路类外考虑道路否障碍物交通栏隔家非常熟悉北京国际展览中心家乐福例前没中间交通栏隔时候两方流较容易购物增加栏隔西面顾客非常方便交通栏隔家乐福影响样暂理面许专卖店饭馆生意肯定会受影响增加街天桥种影响难消
3．周边环境目前商业设施什北京家具广场喜欢选择玉泉营原业营然会新店面强竞争形成集合效应带单消费流业态错位营者互补性关键玉泉营周边花卉市场具备业态交叉性利聚集气
4．商业见度日情况商业建筑否容易找商业见度非常关键素尤型商业建筑商业根目吸引顾客消费果商业建筑容易找见度差会影响营日情况商业营非常关键7月5日中央电视台报道长沙市持续高温周末许消费者选择商场购物躲避天气商业街区东面门庭市西面西晒原冷冷清清北方区商业选址时西南面商业店铺会非常北方天气冷凉时间长顾客更喜欢光顾西南面商业
图A商业直街道布置面街见度较低图B商业街道弯曲处设置见度外圈圈图C商业T形道路交汇顶头处见度相较高图D商业十字交口处见度极高应注意城市交通影响图E商业商业街两端较高见度图F商业公广场迎面处见度颇高
九商圈确定研究
1．商圈概念分析目
商圈设定商业建筑圆心周围定距离半径划定范围原性标准实际事商圈设定时必须考虑营业种商品特性交通网分布等素进行商圈分析目三：明确该商业区商店商圈范围二解商圈口分布状况生活结构三基础进行济效益预测计划开超市根周边居民口规模收入水竞争手情况等指标基计算出该店达营业额
2．商圈构成顾客源
商圈核心商圈次级商圈边缘商圈（称辐射商圈）组成核心商圈辐射半径1公里左右包括商店顾客总数5570该商圈顾客口中占密度高消费客单价高商店商圈少发生重叠
次级商圈包含商店顾客总数1525辐射半径34公里般日消费品讲少辐射该商圈口关键取决营业态边缘商圈辐射半径7公里范围般情况型百货商场专业店具备样辐射力图：
真正商圈绝心圆模式规模形状种样素决定包括营业态商店规模竞争者位置交通条件等许素商圈概念著名海滩原理：条海滩做冷饮生意两家商贩开始商圈范围均衡竞争素导致集中起吸引顾客图：
3．商圈设定
商圈设定项非常复杂工作决定营什业态基础仅周边竞争者状况进行调查分析基确定商圈范围分析业态需求顾客群顾客群特定消费特征方面营商品符合需求吸引潜顾客购物商圈规模辐射范围扩方面撇开顾客身商圈规模商品购买频率成反顾客购买生鲜等日消费品频率高接受购物距离短服装家具电器等耐消费品接受购物距离长购买频率非常低必须结合业态规划确定基商圈范围
根业态规划商圈构成基础商圈进行设定特针拟吸引顾客群生活结构未营销售额进行匡算结合商店实际情况预计达盈亏衡点目标销售额
4．确定商圈方法
商圈分析方法许种零售吸引力法（称里利法）商业饱理康维斯新零售引力法哈夫概率模型等
零售吸引力法确定商圈口距离两变量进行分析商圈规模口少距离商店远决定商店吸引力商圈口里程距离发挥作
商业饱理通计算零售商业市场饱系数测定特定商圈某类商品销售饱系数程度通计算该区域行业足
康维斯新零售引力法里利法前者城市中间带两商业区商店竞争关系者表示相互间明确竞争关系两城市间商业营率关系
哈夫概率模型完全消费者立场出发认消费者利某商业设施概率取决表现商品丰富性营业面积购物消耗时间商业设施规模实力
种分析方法研究角度市场变量达分析目样具体商圈分析程中结合具体实际情况选择运国目前实际情况市场变量采集困难难单纯种方法解决分析问题般采取办法定性定量研究方法相结合综合运商业前期调查研究必须调查容许数需针具体项目进行调查流量车流量等等关键弄清楚市场调查市场定位服务者验证市场定位市场调查手段终目
口岸专家投资金铺秘决
城市中挑选什样段商铺投资投资者费脑筋事业句俗语金角银边草肚皮商铺位置重性进行粗略描述没更详细更科学方法指导广投资者商铺口岸考察呢？四川学工商理学院教授李蔚商业零售口岸选址颇研究商业零售口岸选址涉素总结七类七素位道流气势心认七素考察口岸优劣做出评判
位：帮认识口岸
位位置分析口岸商业零售口岸选址位指零售口岸处区域点场位置包括位中位位位决定口岸吸引顾客潜力中位位部分决定潜顾客否愿意光口岸处位置
位指研究城市商业零售格局分四部分核心圈延伸圈副圈孤点核心圈指城市里集中繁华商业零售区域例成市春熙路盐市口商圈延伸圈指核心圈外围区域成市盐市口商圈外东街红星路等副圈指城市里次集中次繁华零售区域例成市西延商圈建设路商圈牛市口商圈等孤点指城市里单独形成集中繁华商业零售区域例成市仟村百货云龙百货老佛爷金宇百货等
中位指位中具体位置位指口岸区域中店铺相位置分三类门区道区深角区门区指位口岸区域出入口位置道区指位口岸区域中间段中心段位置顾客出行必区域目区域深角区指位口岸区域偏僻角落离区域中心较远位置
位店铺集中市场中店铺相位置优劣情况进行评价电脑城中摊位荷花池摊位等样该指标思想评价某区域店铺相位置优劣春熙路商圈购买力强劲南面西面住户进入该区域时百货楼民商场成南面西面住户进入该商圈门区百货楼民商场正逐渐成东面住户进入该商圈深角区
：预测商业需求
口分析分析预测需求般包括三部分口数消费力消费频次
口数源三部分口数量相加成
核心辐射区口核心辐射区指某商业口岸顾客群中顾客构成中5570顾客相集中源区域核心辐射区口该区域范围常住口数
延伸辐射区口延伸辐射区指某商业口岸顾客群中核心辐射区外顾客构成中1525顾客相集中源区域延伸辐射区口该区域范围口数
跨越辐射区口跨越辐射区指某商业口岸顾客群中核心辐射区延伸辐射区外余定例顾客源区域跨越辐射区口该区域范围口数
消费力指消费者该店均次消费情况般金额计量
消费频次指某段时期消费者该店消费均次数
道：道路造口岸
道道路分析商业零售口岸遇道路情况分七类
行道纬行道纬二字取理里行道指进出城市商业区域道路定南北方道路纬行道指环绕城市商业区域道路指东西方道路般说口岸位行道优位纬行道行道流进出城市商业区域会特意便购买商品购物率纬行道流城市里面班串门购物率
行道支行道行道指城市里面供交通道路支行道辅助交通道路般说行道流量位旁零售口岸达成交易性支行道流量位旁零售口岸成交率口岸位行道优位支行道
双行道单行道双行道指允许回方流动道路单行道允许单方流动般说口岸位双行道优位单行道双行道允许回流动流量会单行道流量口岸位双行道成交率会口岸位单行道
快行道慢行道快行道慢行道区道路流流动速度快行道流流动速度快旁口岸成交率更慢行道流流动速度慢旁口岸成交率更
空行道行道空行道指道路天桥道路行道指道路通道道路般行道空行道流分流作零售口岸行道空行道相流流动方前位置非常重
直行道交行道口岸处道路没交叉直行道交叉交行道位交行道处口岸优位直行道处交行道处口岸更高视度交行道街方流量更素利提高交行道处口岸成交率
出点道入点道口岸旁群出口出点道入口入点道出入点包括行通道出入口学校居民区等出入口公交车铁火车等员运输工具停点等
流：变化中握商机
流流量分析口岸选址定研究口岸附流量情况包括流构成流量流速流流幅流时
流构成指构成流素数量占整流量重情况流构成情况流构成适合口岸般流分解六种构成素
W流指步行流数量里步行流包括单独行走抱孩推着行车行走
B流指骑行行车数量
C流指行驶轿车数量
P流指行驶公汽车数量
T流指行驶货车数量S流指会停流构成素数量———驻留量
中零售关注重点W流B流P流S流流量反映口岸外流量密度情况口岸外流量分五种继踵流口岸外定范围行走会碰慢行走流密度非常熙攘流口岸外定范围行走快会碰直走绕着着走相接流口岸外定范围断回回断续流口岸外定范围间断罗雀流口岸外定范围
口岸(店)流量样分相五种流量口岸流量反映商业零售店营情况重参数时营者竞争手解提供重流量越购买率越口岸越
外流速流流幅流时会影响口岸价值般说流速慢口岸优流速快口岸成民南路段流速慢民南路四段流速南段口岸优南四段口岸流量流动方包括研究该口岸流量入出左右流量宽窄般说流幅宽口岸优流幅窄口岸果A口岸流幅B口岸流幅A口岸优B口岸进行零售营流量流动规性节奏性
气：商气成财气
气商气气财气三方面进行分析商气指口岸商业气氛气指口岸吸引流量购买气氛财气指营商家获利情况赢利气氛
势：学会势
势分析口岸目前未发展走势
势逆势口岸发展利没什障碍做势反逆势
废势兴势口岸发展逐渐兴旺兴势反废势
短势长势口岸发展生命周期长长势反短势
势势口岸发展前景巨势反势
心：寻找商业核心
心包括商业中心商业重心口重心店址址心四心商业中心(CBD)指商业济活动中心带般认城市存中心型商场银行金融证券交易中心特征商业重心城市区域单元商业强度加权均值商业重心定商业中心般口重心果关系口重心区域单元关口分布加权均值店址址心选零售店点
般通口重心变化情况推知商业重心变化情况二者具果关系外通商业重心商业中心进行分析较未城市里核心商业区移动倾进行预测商业惯性存数情况商业重心等商业中心定偏离偏离程度时前商业格局会发生变动偏离程度超阈值时城市商业中心发生迁移种迁移跳跃性通较店址址心商业重心商业中心三心间关系整城市商业格局发展趋势选店址否应种趋势进行预测
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八种口岸细识
台岸凹岸口岸道路路面标准需阶梯口岸称台岸需阶梯口岸称凹岸成21世纪电脑城二楼高出道路面阶梯做台岸楼道路面低出阶梯做凹岸台岸凹岸路面处面口岸(岸)般说台岸凹岸会定程度阻碍消费者光顾减损顾客数量
阴岸阳岸阳岸指正面街道空间完全开阔口岸阴岸指背侧面街道者空间遮蔽口岸民南路绿树荫位树口岸做阴暗百货楼民商场口岸做阳岸阳岸阴岸阴岸展示度阳岸利消费者会减少光顾顾客数量
礁岸祥岸旁边顾客敬远场商品口岸做礁岸否做祥岸般讲花圈垃圾场敬远绕道行位该类商品旁营商品口岸面流量通常情况更少类口岸做礁岸口岸旁边没众反感商品场甚吸引众商品场口岸位麦劳肯德鸡旁零售服装店做祥岸
花岸蕾岸现繁华衰败口岸做花岸现冷清繁华繁华更加繁华口岸做蕾岸发市场(已取缔)荷花池市场营混乱假商品定程度影响区域社会秩序取缔重新规划做花岸羊市街西线正聚集类餐饮店成成餐饮集中做蕾岸
金岸草岸条街道边繁华边冷清繁华边做金岸冷清边做草岸民南路天府广场左边街道商业繁华金岸右边街道商业冷清草岸然街道必定边金岸边草岸春熙路两边街道金岸成渝高速公路部分两边草岸
岸驻岸流零售店时少数进入店数流路样口岸做岸数流进入零售店样口岸做驻岸驻岸岸
群岸孤岸口岸旁较类型营者口岸做群岸没少类型营者口岸做孤岸类型营者包括酒店餐饮娱乐场等般说群岸优孤岸群岸助形成商气汇集气带财气春熙路酒店餐馆电影院等样方方便消费者购物休闲娱乐饮食等揽子需会聚集气加零售店达成成交性居住区里孤零零杂货店做孤岸
熟岸生岸口岸已消费者知晓认做熟岸反消费者知甚少认口岸做生岸盐市口春熙路已成市民家喻户晓认口岸做熟岸刚刚形成知晓度低口岸形成段时间消费者认度低口岸口岸做生岸
型专业市场深度营销三字诀
专业批发市场进出流通辐射代表性商业业态成熟火旺型专业市场年成交额亿计辐射区域更百公里千公里计远非普通型商场十二十公里辐射半径拟
早期型专业市场发形成痕迹形成者托某产业加工力者源某项历史长久生产商业传统甚某偶然致富机会……现声震国甚名闻全球义乌商品市场深圳赛格电子市场广东东莞虎门服装市场武汉汉正街商品市场河北白沟箱包市场河北安国中药材市场德家具市场番禺灯饰市场昆明花卉市场山东沂西郊批发市场等商户断聚集逐渐形成现已发展成巨霸级专业市场初始阶段起步高营环境营条件简陋生意越滚越影响越越远政府开发商重新规划建设交易环境改善型专业批发市场客似云货轮转资金潮涌收益极高——铺位营权转手费高达数十万元需较长时间进行前期培育业出租甚少分割销售产权
年种情况变化：方面政府城市建设需城市整体商业布局调整需量集中式商业项目专业批发市场型商场等交纯房产开发企业建设方面商业房产项目果销售成功利润率通常住宅高出截少房产开发商热衷商业项目开发建设纯房产开发商兴趣数项目卖干干净净快实现资金回笼赢开发利润甚少想通做火做旺市场然赚取长期稳定租金收益公司市场便出现量分割销售产权集中式商业产项目型专业批发市场中占相份额协助开发商做专业市场推广营销便成摆房产营销策划面前现实问题
型商场样专业市场项目开发营涉开发商业承租营者营理公司物业理公司消费者等六利益体认实现六方赢市场算真正成功果炒作种概念编造种种诱馅饼吸引买家终落销售满堂彩营冷清清开发商赢建立方利益损项目然算失败
实现六方赢根开业火续营稳步升倒推知专业市场营销推广核心找系列确保开业成功措施市场长期营持续促进作措施根年实际专业市场提供营销策划验常规营销策略营销手段基础外总结深度营销三字诀：招引挖
招字诀
招招狼入市
市场否利开业关键少营商家捧场营商家进驻数量首先行业户市场态度批发环节营户羊群现象十分突出——行业户走散户户半会紧擒贼先擒王赶羊赶头羊市场成功先搞掂行业户然成行业户然省油灯会轻易答应什相互守伺机行心理重时候方面晓理诱利特殊优惠政策吸引购买进驻果效果彰瞅准时机亮出招狼入市刹手锏——
级城市级市场招更甚全国区域营效益规模商家入驻凶狠外狼强烈击营商户形成狼入羊群效应抢形占山头卡位置商家然闻风动操作银川批发某市场时项目位置点偏规模极营户普遍心存疑虑采取先赴银川游城市西安兰州招商策略两市张旗鼓广造声势银川商户知防止外敌入侵防止实力更强外狼蚕食市场纷纷积极购买尤影响力号召力户家家购买带动量中散户钱买市场开盘二月劲销70客户中营户例占60
二引字诀
引引渠溉田
取数营商户认赢相营商户购买项目成功开业奠定定基础市场开业营理发展升值长期务需持续浇灌需项目建设初准备充足活水肥料养分保证市场开业营养充足快速生根迅速茁壮成长
引水溉田够引：
引——引全国行业先进市场理模式商业推广手段
引——引区域市场政府商业营优惠政策条件未商业中心规划特商业效应规划引导
引——引周边商业辐射政府商会工商职部门等市场建立商品流通渠道沟通渠道商品推广联合模式
引——引游厂家特约销商市场考察商户争取区域市场代理权营权帮助购买商户散户户成区域代理商销商
引——引行业展会项目联动市场商户资源展会厂商资源互相促进
引——引入专业广告策划公司市场包装宣传推广提供长期服务定期开展客户专项商业推广活动定期进行形式项目形象宣传
引——引入网络台建设网市场客户时两市场做生意获更信息更客户
引水溉田承诺举措仅市场续营中发挥相促进作销售阶段客户购买信心增强更非项目操作程中组织商户集体赴商业先进参观区考察成立商户提供信息商务法务服务商会组织组织商户集体参加行业展会积极协办行业展会参展厂商商户开展配洽谈等活动次均商户积极响应次销售形成极推动
三挖字诀
挖挖三尺
果专业市场定位准确建筑规划较合理位置商业环境交通条件等错加价格竞争力形象包装出色广告宣传位应定销售力配合二字诀项目注入更丰富涵更营保障疑项目更具吸引力销售路走持续走高项目会销售7—80左右时陷入停滞状态原极项目规模偏常规手段挖掘消费者项目完全消化时候需出挖三尺劲头千方百计扩客户面吸引传统方法界定中购买性甚客户
挖——挖区域市场投资户周边级城市投资户
挖——挖市场片区营户周边城市市场营户
挖——挖区域市场营户已购买客户投资潜力引发投资热情
挖方式：
针投资户营散户形式推广宣传前期营户入驻例数品牌号召力消费市场交易数展现营前景
针级城市甚县镇制作明白易懂电视广告目标区域集中投放操作银川某市场长沙某市场时采取策略效果错
针已购买客户推出老客户介绍新客户赢奖优惠措施信服广告形式——客户口碑宣传促销效果出意料
……
投资购买专业市场铺位客户说铺位市场整体成功赖性太独立性太弱市场兴铺位旺旦营措施力理手段位市场营景铺位投资价值直线坠总希项目开盘销售前量项目注入更丰富更实涵准备更完善续营理措施确保销售市场旺铺间单纯房子千方百计招营户想办法引水溉田应该成项目销售前基动作果离开两点深挖客户面销售成功营失败
战略远见机会握：创造商业房产赢利新模式
应该说2002年中国商业房产元年
年连万达开始实施商业房产战略组建洋百货沃尔玛欧倍德百安居肯德基百脑汇等国外著名商业企业签订联合发展协议相继南京沈阳南昌济南青岛长春天津等商业黄金段投资开发商业产号称中国家居第品牌南方香江集团犹匹令舌黑马突然杀入商业房产领域4月开发山东聊城光彩市场项目获全胜迅速开发安庆南昌景德镇等项目年连克盘渐显省城二级城市通吃王者气声名显赫新希集团甘12月新希业做房产中国银泰海宣布成组建银太百货原乐购高团队连手造乐客型连锁购物中心成立银太百货乐客结成策略联盟重庆起步逐渐全国抢滩商业产全国已追者众长城外江南北二三级城市纷纷开发商业步行街购物广场甚Shopping Mall等商业房产2002年底迅速升温成开发商追捧市场热点
房产市场掀起商业产开发潮？关键原商业房产利润丰厚通常卖块住宅物业3～4倍更甚者卖住宅10倍房产进入微利时代 (王石语)少房产做成房惨时开发商寻求新利润源纷纷谋求企业住宅开发商业开发转型正常利益驱动企业行次国现商业业态相落(特二级城市)国加入世贸组织国际零售家居餐饮娱乐业巨头举进军市场新业态出现推动国商业发展年国城市快速扩张城市规划中新型商业布局留余目前掀起商业房产热潮应城市现代化发展需第三众城市居民投资商铺强烈需求长期国民间投资渠道狭窄储蓄存款利率低投资股市风险投资中心商圈商铺普遍认分险回报快增值理财手段全国处煽情广告词铺养三代确切中许市民投资心理
然显技术密集型资金密集型特点商业房产开发销售更身规律高利润高风险相伴作特殊物业商业产更凸律独特赢利模式开发商缺乏商业规律认识缺乏商业房产运作模式掌握毫疑问面巨营风险
什商业房产（讨商业房产范畴特指商铺包括写字楼酒店）运作模式？根实践种模式图表示：
文级市商业房产开发例具体阐述：
应城市中心商圈差应中心商圈边缘处次级商圈渡带
中心商圈商铺租金定城市高者身具良积聚放财富示范效应投资者然趋鹜说中心商圈价偏高甚高般说级城市价素类项目利润形成构成般敏感非高度敏感(少数城市中心商圈价高利润高度敏感安庆萍乡价达500～600万元亩)2002年8月作者北京某投资公司参河南某市宾馆土挂牌出程中该项目作敏感性分析显示价200万元左右时敏感性素项目利润影响程度次：均售价变化±1影响利润±292建筑密度变化±1影响利润±156销售率变化±1影响利润±125价单位建筑成相变化±1影响利润－＋094中均售价敏感性价单位建筑成高31倍销售率高23倍建筑密度高19倍建筑密度敏感性价单位建筑成高166倍销售率高13倍销售率敏感性价单位建筑成高133倍
购土必须足够规模项目足够营业面积成旗舰店便建成运营成中心商圈原商业产形成猗角相互支撑构筑核心商圈根验般说购物中心项目占面积应15～30亩商业步行街项目占应更
商铺投资攻略
专业士学者成功买家商业市场理者商铺投资忠告
商铺投资五注意
投资必然存风险然受整市场景气影响种风险降低掩盖毕竟存规避投资风险达理想回报率认商铺投资需注意问题：
解市政规划
市政规划包括商圈住宅区设立交通道路改善旧区改造市政动迁等商铺环境特敏感投资者必须该商铺未环境深入解保证商铺身价值提升外海正处规模旧区改造中投资者应量避免买入计划动迁商铺非充足握更高补偿
二掌握租金水未走势
许投资者已意识海真正顶级段商铺极少出售市场常见数新建区附属商业房新建商场前述商铺价值源租金水投资者需目标商铺现未年租金水解计算现价格否合理段优势明显单位售价高面积较商铺投资者需拟引进行业预测租金水业士知道行业够承受租金水差异投资者段轻易出手掌握定市场租金行情招商知识必
三谨慎包租
出售商场产权保证投资者年回报率年较流行方式型商场出售业常选择方式商场分割成十方米十方米等单元出售投资者降低总价吸引中投资者投资者会年8～10回报率保证(时前5年)必参商场租赁营种投资方式颇受部分投资者欢迎需提醒投资者商场需非常专业营者旦发展商承诺回报率结束投资者难继续租金回报购商铺出售选择类商铺投资者应该倍加关心发展商背景商场营理公司资质
四选择成熟区
选择成熟区商铺较程度降低投资风险毕竟商铺基需求保障然新开发社区商铺价格相较低相升值潜力果区域居住口足缺少客流量类商铺数满足生活基需求行业租金承受力较低法实现营价值升值潜力足抵消投资者资金机会成
五注重长线收益
投资商铺考虑行出售获取利润长期租赁收益错选择投资者考虑出租时租金角度选择租客应该租客行业资质背景履约力进行考量量选择优质租客获长期保证租约然租金数字方面投资者直接收益会略降果租客提前退租理拒绝履行合会业造成更损失种损失包括商铺空置租金损失房屋原费设备设施维修等甚时候租客规范营会业卷入法律纠纷商铺投资更应该注重长线收益
商铺投资攻略社区商铺投资
商铺投资攻略社区商铺投资
社区商铺指位住宅社区商铺位营象住宅社区居民服务社区居民时辐射周边区域
表现形式商业途裙楼建筑底层营业态表现便利店超市药店餐厅美容美发干洗彩扩花店酒吧房屋中介装饰公司等特建筑形态投资少出租率高
社区尚铺投资区商业环境商业竞争状态吸引客户群进行分析
◆客流量
旺财旺社区商铺客流区居住口取决该社区开发规模铺位位置考察时考察整项目客流量位置铺位客流量
◆交通
社区商铺服务该区居民交通影响次街铺区路网规划商铺产生影响周边开阔商铺投资价值较高
◆车位
社区商铺然服务该区居民时辐射周边区域赖社区停车设施基础开发商然考虑商铺停车泊位
◆硬件
社区商铺硬件参数涉面宽进深层高等合理设计参数直接提升商铺投资价值
◆项目定位
社区商铺隶属房产项目部分项目具体定位面客户群社区商铺投资形式定位理水商铺价值产生直接影响
◆周边房产发展趋势
社区商铺价值提升空间程度受周边房产发展趋势影响投资时关注周边型房产项目开发规划社区商铺未前景作客观估算
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