物业维修理
物业维修理物业理中基础性工作包括两部分容房屋维修理二房屋设备理物业维修理象物业身理目物业保值增值&FepQ
房屋维修理^
房屋维修理称房屋修缮理指物业理机构房屋理修缮部门营理房产进行修缮技术理具体容包括：房屋安全检查房屋维修施工理房屋修缮行政理房屋日常保养等容物业理程中搞房屋维修理仅利延长房屋寿命增强安全性利美化环境物业理企业户心中建立良形象信誉促进物业理行业发展]uQ
（）房屋维修理容l8
1．房屋安全检查房屋安全检查房屋理维护维修重定期定期房屋进行检查时掌握情况仅时发现防止危险情况发生房屋维修理提供延长房屋寿命'8q
2．房屋维修施工理物业理机构应根掌握房屋完情况编制年修缮计划安排修缮资金审核修缮方案施工程中应注意保证修缮施工质量降低成委托施工项目物业理部门应严格施工质量进行监督保证户安全
Mhok'8
3．房屋修缮行政理根国关法规规定房屋修缮房屋者应履行责造成房屋损坏应行负责修复予赔偿房屋者房屋修缮责者时修缮者房屋修缮时遭邻等阻挠发现导致房屋发生危险情况出现时房部门采取排险解危强制措施费事承担zsK
外异产毗连房屋修缮城市异产毗连房屋理规定承担责+qw\{A
（二）房屋完损等级评定6Q
物业理机构需定期定期房屋完损等级进行检查评定便进步制定房屋修缮计划修缮实施方案房屋完损等级指现房屋完损坏程度划分等级现房屋质量等级评定房屋完损等级统标准统项目统评定方法现整幢房屋进行综合性完损坏等级评定项工作技术性强目观检测定性定量分析目前国房屋质量评定原国家城乡建设环境保护部1985年制定颁布房屋完损等级评定标准作yfb
1．房屋完损等级标准般房屋结构装修设备三组成部分完损坏程度分五等级标准[N
（1）完房指房屋结构构件完装修设备完齐全完整道畅通现状良正常分项轻微损坏般修修复
a )X\e
（2）基完房指房屋结构基完少量构部件轻微损坏装修基完油漆缺乏保养设备道现状基良正常般性维修修复|aBhx
（3）般损坏房指房屋结构般性损坏部分构部件损坏变形屋面局部漏雨装修局部破损油漆老化设备道够畅通水卫电线器具零件部分老化损坏残缺需进行中修局部修更换零件&~T6V
（4）严重损坏房指房屋年年失修结构明显变形损坏屋面严重漏雨装修严重变形破损油漆老化见底设备陈旧齐全道严重堵塞水卫电线器具零件残缺严重损坏需进行修翻修改建d[(P
（5）危险房指房屋承重构件已属危险构件结构丧失稳定承载力时倒塌确保安全房屋}
2．房屋完损等级评定方法般根房屋组成部分完报程度综合评定y
（l）房屋结构装修设备等组成部分项完损程度符合完损标准该房屋完损等级分项评定完损程度lH
（2）房屋结构部分项完损程度符合完损标准装修设备部分中二项完损度降等级余项结构部分符合完损标准该房屋完损等级结构部分完损程度确定zNs
（3）房屋结构部分中非承重墙楼面分项完损程度降等级完损标准装修设备部分中项完损程度降等级完损标准余三组成部分项符合等级完损标准该房屋完损等级等级完损程度确定
7
（4）房屋结构部分中基基础承重构件屋面等项完损程度符合完损标准余分项完损程度高出等级完损标准该房屋完损等级基基础承重结构屋面等项完损程度确定'
3．房屋完率危险率计算房屋完损等级律建筑面积计量单位评定时幢作评定单位房屋完率房产营理单位（包括物业理企业）重技术济指标完房屋建筑面积加基完房屋建筑面积cGJ^GT
（三）房屋维修施工理m|>S
1．房屋维修工程分类根房屋损坏程度房屋维修性质分修中修修翻修综合维修五类+s57
（1）修工程（零修工程养护工程）指时修复损坏保持原房屋完损等级目日常养护工程类工程项目简单零星分散量面广时间求紧迫般根房员掌握情况组织计划维修根户申报组织零星维修修工程工程关系户便利眼务性强必须时修理力争做水电暖卫气零修夜土建零修三日结果修工程年均费应房屋时造价1％U 1
（2）中修工程指房屋少量部件已损坏已符合建筑结构求需进行局部维修维修中牵动拆换少量体构件保持原房屋规模结构工程类工程特点：工较集中项目较少工程量较带周期性屋面局部面层重做整幢楼门窗整修等工程中修工程适般损坏房屋次费该建筑物类结构新建造价20％中修房屋70％必须符合基完完房求
@
（3）修工程指房屋体结构部分严重损坏倒塌局部倒塌危险房屋公生活设备（包括水通风采暖等）必须进行拆换改装新装工程类工程般需牵涉拆换部分体构件需全部拆外工程点集中项目齐全具整体性修工程常常房屋抗震加固局部改善房屋居住条件相结合修工程适严重损坏房屋房屋修应达基完完标准求修工程需费应类结构新建房屋费25％
（4）翻修工程指原房屋全部拆行设计原移动更新建造工程原房屋已失修缮价值然灾害等素房屋继续时采翻修方式翻修工程应量选原房屋构件旧料费应低类结构新建房屋翻修房屋必须符合完房屋标准求9+6d
（5）综合维修工程指成片幢楼房面积较单幢房屋部分严重损坏进行计划成片维修改变该片（幢）房屋面貌维修工程指中修次性应修修工程综合维修房屋必须符合基完房完房屋标准求费应控制该片（幢）建筑物类结构新建造价20％左右
>]F
2．维修工程施工理p
（1）编制维修计划物业理机构年应根查勘鉴定结果编制维修投资计划维修施工计划vhqiY
维修投资计划广户关心重问题物业理机构必须制定提高年度维修投资计划报业理委员会（单业）审批方实施维修维修资金源物业委托（业者）业物业需产权份额例分摊{~X
维修施工计划应根批准维修投资计划制定具体容应包括：施工总工期总进度计划阶段进度计划施工方案R#TB
（2）落实施工队伍物业理机构般设庞专业化维修队伍仅完成修务中修修工程般专包专业施工队伍物业理机构作甲方施工队伍进行理B0p
维修施工队伍选择应采取招投标方式择优录取便保证较少投资取较维修效果明确双方责权利旦选定专业施工队伍物业理机构应签订施工合避免发生维修容求清等问题P1
（3）施工程理物业理机构施工程理中相工程监理角色应合施工中进度成质量进行严格控制确保维修工程合中规完工期质量标准合造价完成施工中应严格握住原料质量施工质量关键工序施工时间进度款等关键控制素确保维修工程达较满意施工效果
cq6V
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房屋维修概念'
房屋维修指房屋济寿命期房屋进行查勘鉴定评定房屋完损等级基础房屋进行维护修理保持恢复原状态功活动房屋维修包括非损坏房屋维护损坏房屋修理f
谓房屋济寿命期指房屋建成通竣工验收合格开始某种原引起房屋报废拆止总期限引起房屋报废拆原技术方面济方面社会方面例某房屋设计年限50年50年期满房屋构件老化拆种拆技术原引起房屋技术讲拆旧城改造需拆种拆济原引起MQL
房屋程中然素素作造成房屋损坏房屋查勘鉴定掌握房屋完损程度项常性基础工作通房屋查勘鉴定房屋维修提供房屋查勘鉴定指房屋理单位关法规规定房屋结构装修设备进行检查测试验算评定完损等级活动房屋查勘鉴定结拟定房屋维修设计维修方案编制房屋维修计划根房屋查勘鉴定结房屋进行维修目保持恢复房屋原状态功
x
房屋维修性质房屋维修分类型<
首先维修象分成结构性维修非结构性维修结构性维修指保证房屋结构安全适耐久老朽破损强度刚度足房屋结构构件进行检查鉴定修理非结构性维修指保障房屋正常改善居住条件房屋装修设备等部分更新修理增设作恢复房屋功保护结构构件免遭破坏延长房屋年限>gu
次维修房屋完损程度需进行修中修修翻修修称维护指房屋日常零星维修维护工作目房屋保持原等级中修指房屋少量部位已损坏符合建筑结构求需进行局部修理修理中需牵动拆换少量体构件保持原房屋规模结构修指房屋结构部位损坏严重房屋已安全需进行全面修理修理中需牵动拆部分体构件修理工作翻修指房屋已失维修价值体结构严重损坏丧失正常功倒塌危险需全部拆行设计重新原异进行更新建造程Y~NQ
第三营理性质分成恢复性维修赔偿性维修补偿性维修返工性维修救灾性维修恢复性维修指修复然损耗造成损坏房屋构件维修活动作恢复房屋原状况功保障居住安全正常赔偿性维修指修复户私拆改增加房屋荷载改变性质违约失造成损坏房屋构件维修活动维修费应责承担补偿性维修指房屋移交时通该房屋质量完损情况进行检查鉴定发现影响居住安全损坏部位房屋进行次性维修工作费移交接受通协商解决返工性维修指房屋设计缺陷施工质量理失造成次维修维修费责承担救灾性维修指修复然灾害造成损坏房屋构件维修活动重天灾风灾火灾水灾震灾等维修费政府关部门拨专款解决失火造成灾害维修费赔偿性维修规定办法处理责者需担负全部部分费
vE
二房屋维修特点8
1房屋维修项常性工作^7o_
房屋期限长中然素影响会导致房屋设备损坏功减弱房屋处理位置环境途差异结构房屋功减弱速度损坏程度均衡房屋维修量常性工作qVITDu
2房屋维修量面广零星分散FA
量面广指房屋维修涉单位千家万户项目杂零星分散指房屋固定性房屋损坏程度决定维修场维修队伍着修房段位置改变具流动性分散性
NpCv
3房屋维修技术求高8ph
房屋维修保持原建筑风格设计意图技术求相建造类新建工程讲高房屋维修独特设计施工技术操作技求建筑结构等级标准房屋采维修标准4} r
三房屋维修理概念6r
房屋维修理指物业理公司做房屋维修工作开展计划组织控制协调等程集合LfioV
房屋维修理体物业理公司物业理公司受业(住宅区业委员会作国房产代表政府关部门企事业单位等)委托开展相应物业理工作房屋维修理物业理重组成部分房屋维修程中实施房屋维修体般专业房屋维修公司(物业理公司部专业房屋维修部门)房屋维修理职房屋维修程实施理做确保质量实现合理工期基础整房屋维修程处受控状态合理力物力财力限度节约维修成实现更济效益社会效益环境效益jFTG*
理程讲谓房屋维修理指围绕房屋维修理目标进行计划组织控制协调工作@+
理层次讲房屋维修理般分成企业理层次维修理施工项目层次维修理谓企业理层次维修理指物业理公司企业理层实现整企业房屋维修理目标开展理工作包括组织开展企业房屋查勘鉴定工作围绕整企业房屋维修工作做计划理质量理编制维修工程预算组织施工项目招标投标开展技术劳动材料机器等生产素理谓施工项目层次维修理分两种情况种物业理公司拥维修施工队伍组织维修项目施工项目施工程象开展理工作包括编制项目施工计划确定施工项目控制目标做施工准备工作施工程实施组织控制做项目竣工验收种物业理公司没施工队伍施工项目委托专业维修单位事施工活动种情况谓施工项目层次维修理指物业理公司项目负责维修项目施工程实施监督理确保施工程处受控状态实现企业预定项目成质量工期目标种情况施工项目理称作房屋维修施工项目部监理
四房屋维修理容p
做房屋维修工作物业理公司开展层次维修理工作具体容：+xhM3
1做房屋查勘鉴定工作q7
掌握房屋情况完损状况根房屋途完情况进行理确保户居住安全基础提高房屋价值合理延长房屋寿命物业理公司必须做房屋查勘鉴定工作查勘鉴定掌握房屋完损程度项常性理基础工作维护修理房屋提供查勘鉴定般分定期查勘鉴定季节性查勘鉴定工程查勘鉴定等
xc]m
2房屋维修计划理YLm
计划企业理重职营决策基础企业生产营活动事先安排计划理企业理重组成部分企业生产营活动够达预期目标开展综合性理目计划企业项生产营活动进行合理安排效协调充分利企业力财力物力调节生产供应销售关系企业生产秩序步骤进行房屋维修计划理物业理公司计划理重容指做房屋维修工作进行计划理整企业计划理重组成部分维修计划理容般包括企业房屋维修计划编制检查调整总结等系列环节中积极做计划工作综合衡房屋计划理基工作方法``y#P
3房屋维修质量理}'~]{
保证质量房屋维修理重目标保证提高产品质量开展企业理工作质量理房屋维修质量理指保证维修工程质量进行理工作物业理公司质量理重组成部分房屋维修质量理容般包括房屋维修质量理解(理理念)建立企业维修工程质量保证体系开展质量理基础工作等x70J
4维修工程预算
3C#
维修工程预算物业理公司开展企业理项十分重基础工作时维修施工项目理中核算工程成确定控制维修工程造价手段通工程预算工作工程开工前事先确定维修工程预算造价预算工程造价组织维修工程招投标签订施工承包合基础方面物业理公司编制关资金成材料供应工计划方面维修工程施工队伍编制施工计划标准进行成控制造价理程维修工程终造价形成预算造价基础施工承包合施工程中发生变更素通增减调整决定@q
5维修工程招标投标*z
招标投标物业理公司分配维修施工务外选择专业维修施工单位确保实现维修工程造价质量进度目标效理模式实现招投标制国建筑业理体制营方式项重改革通竞争机制分配施工务求施工单位通市场施工单位进行竞争接受务委托方工程质量工期造价等方面评判确保施工务分配具优表现施工单位时利施工单位觉加快技术进步改善营理服务作风促进建筑业发展组织招投标物业理公司项重理业务方面通组织招投标构建企业部建筑市场通市场竞争实现施工务企业部施工班组间分配方面通邀请企业外部专业施工单位参加公竞争充分发挥市场竞争作实现生产务分配优化提高整企业维修工程济效益社会效益环境效益基础
uwhtt
6房屋维修成理IAaX+E
成理物业理公司降低企业成进行项理工作总称房屋维修成理物业理公司成理重组成部分房屋维修成指耗维修工程工材料机具等素货币表现形式构成维修工程生产费生产费集成项目核算象中构成维修工程成房屋维修成理指降低维修工程成进行成决策成计划成控制成核算成分析成检查等工作总称维修成理工作坏直接影响物业理公司济效益业务质量9s+F
7房屋维修素理oQCJbn
房屋维修施工活动中离开技术材料机具员资金构成房屋维修施工生产素谓房屋维修素理指物业理公司确保维修工作正常开展房屋维修程中需技术材料机具员资金等进行计划组织控制协调工作房屋维修素理包括技术理材料理机具理劳动理财务理jM~
8房屋维修施工项目理i^F
房屋维修施工项目理属物业理公司基层理工作指物业理公司属基层维修施工单位(班组)维修工程施工全程进行组织理工作房屋维修施工项目理包括组织理班子进行施工组织准备施工程中进行关成质量工期控制合理施工现场协调工作
z03G8
9房屋维修施工监理v[m
房屋维修施工监理指物业理公司房屋维修施工务委托关专业维修单位确保实现原定质量造价工期目标施工承包合关政策法规承包施工单位施工程实施监督理房屋维修施工监理般物业理公司工程部门指派项目理负责理务项目施工中实行全程造价质量工期三目标控制进行合理协调项目施工关方面关系帮助督促施工单位加强理工作施工程中产生信息进行处理z~>v5
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第二节 房屋维修计划理}I
房屋维修计划理意义务}`]sV
1房屋维修计划+8b1
计划作企业理重职企业生产营活动事先安排房屋维修计划作物业理公司项重理职物业理公司房屋开展维修活动事先安排房屋维修计划容包括定时期关房屋维修计划目标实施方案相应保证性措施+9(#bR
谓房屋维修计划目标指物业理公司计划期必须完成维修工作数量质量效益等方面标准中维修工作数量指计划时期预期需维修房屋房屋部位维修工作容相应实物工程量工作量种规定维修工作质量指计划期需维修房屋质量求维修工作效益指维修成果成关系具体反映维修工程成劳动生产率维修工程工期等效益指标
1
作房屋维修计划容实施方案指实现维修计划目标采取工作方法步骤实施方案容包括计划期维修工作时间安排实施维修工作方式维修工程技术方案组织措施等容K)A[
房屋维修计划保证性措施指确保维修计划目标相应实施方案实现做辅助性计划容包括房屋维修资金计划物资供应计划劳动力计划技术支持计划等)8K
房屋维修计划项专业性强具体工作计划全面规划物业理公司房屋维修工作必须层次角度编制计划做种计划间综合衡工作理种计划间关系成相互联系相互影响协调致计划体系6(M
2房屋维修计划体系gIe^9
系统观点讲企业属着具体目标造系统构成企业部门单位种素间存着相互联系相互制约系统关系房屋维修作物业理公司生产营活动组成部分活动开展必然受公司部部门活动制约房屋维修仅仅物业理公司部房屋维修部门工作全公司生产营活动部分房屋维修工作正常开展取良效益必须构造协调房屋维修部门全公司层次部门间关系房屋维修计划作全面指导公司开展房屋维修活动指导性文件必须围绕维修工作正常开展物业理公司部层次部门工作作出相应安排房屋维修计划中必须编制系列相互联系相互影响计划做种计划间综合衡工作成机整体谓房屋维修计划体系指房屋维修施工计划中心系列相互联系相互影响计划组成体系
gD
房屋维修计划体系中种计划分类标准分类型#
首先计划容分分成房屋维修施工计划企业部门保证性计划两类房屋维修施工计划直接指导物业理公司开展房屋维修工作计划文件具体计划性质物业理公司部门围绕房屋维修施工计划实现做保证性计划材料采购供应计划劳动力计划机具供应计划资金计划等均属辅助性计划制定房屋维修计划时必须处理维修施工计划保证性计划系统关系保持计划容形式数量质量指标相互适应相互协调相互统时必须根房屋维修工作特点断调整完善维修计划容指标努力促进维修工作正常开展确保物业理公司房屋维修计划全面贯彻实施
SO~+B
次计划期长短分房屋维修计划分年度计划季度计划月度计划房屋维修年度计划物业理公司年度维修工作事先安排计划期较长计划容较粗糙属控制性计划房屋维修季度月度计划理公司季度月度预期需开展维修工作事先安排具体指导维修工作计划文件属操作性实施性计划H
二房屋维修计划理bAd
房屋维修计划理物业理公司计划理组成部分房屋维修工作够达预期目标综合性理工作OtaG
房屋维修计划理指高效率实现企业计划职围绕房屋维修开展计划编制组织实施控制协调活动目通合理安排效协调高效率利企业现生产素协调企业职部门关系房屋维修工作正常开展房屋维修计划理容包括计划编制计划检查计划调整计划总结等系列工作中积极做计划工作综合衡维修计划理基工作<
搞房屋维修理建立健全计划理机构工作制度明确级理员职责保证维修工作预先拟定容步骤投资标准进行严格控制投资标准合理安排力物力财力执行计划中做调节综合衡工作LQ{y>~
1房屋维修计划理意义#a`L
(1)计划理开端理循环起始理计划相脱节没计划失行动引导谈理
8(u
(2)计划理房屋维修部门物业理公司部门发生业务联系纽带正确处理公司全局局部维修部门部门业务关系方面着十分重意义企业组织机构规定企业部门理职部门开展具体业务理时必须计划办事计划指导评价企业职部门工作标准~M}
(3)房屋维修工作涉面广影响素正常高效率进行必须实行全程衡协调维修工作常处计划指导进行点必须通维修计划理实现(
(4)计划执行程中时反馈优化生产营活动重方法通维修计划理时检查计划执行情况通控制协调时作出优化处理计划理优化继续企业财物产供销等方面间保持科学合理关系#
2房屋维修计划理特点DCX
房屋维修工作特点计划理工作许业务复杂情况房屋维修计划理特点概括：iQR
(1)计划性差物业理公司业务性质属服务性房屋维修工作开展方面取决户求方面取决房屋完损情况计划性较差N'}
(2)计划变性维修施工中变化素施工象现场环境气候协作单位等条件变化素难预见劳动生产率稳定影响开竣工影响计划稳定性
ncZ
(3)计划均衡性维修施工季节性均衡性造成计划期施工容例年季月间做计划均衡难度iTnQ9
3房屋维修计划理务TlJ2b
(1)根国家房政策维修工作求根房屋损坏情况户实际需调查研究分析预测基础制定房屋维修计划确定合理房屋维修周期维修范围维修方案L
(2)做房屋维修计划综合衡优化工作保证重点工程统筹安排优企业资源提高综合济效益OUM`z
(3)组织维修计划实施程中通控制协调手段消执行程中薄弱环节协调素保证生产节奏秩序进行里讲控制协调指年度计划季度计划控制协调季度计划月度计划控制协调PKAOc
(4)做执行情况检查统计分析总结验教训时反馈时调整改进断提高计划理水{
4房屋维修计划理目e)ATW]
(1)计划房屋进行维修保养避免房屋维修工作盲目性确保房屋安全正常量提高房屋功延长房屋寿命\W
(2)保证合理维修资金限资金发挥维修效果实现济效益社会效益努力户满意提高物业理公司信誉
4_{[v
(3)提高房屋维修理水实现房屋维修目标全面完成维修务Cf
总做房屋维修计划理工作根国家房屋政策维修工作求房屋完损坏情况户实际需调整预测基础制定维修计划做综合衡工作合理企业资源做节省开支缩短工期维修活动方面进行效组织指挥协调控制断提高房屋维修质量满足户需求取更济效益社会效益环境效益d4r
三房屋维修计划编制kD
1房屋维修计划编制原Ax4
编制房屋维修计划应着实事求量力行留余原房屋维修工程实际出发计划编制考虑必考虑ri
谓实事求指应根房屋完损情况户具体求确保房屋安全基础正确处理重点般关系区分矛盾次矛盾合理安排维修计划5
谓量力行指正确处理户需技术济关系编制维修计划时听取户意见时应充分考虑技术行性济合理性做房屋维修方案证工作确保房屋正常功合理延长房屋寿命基础量减少户济负担mx
谓留余指计划应弹性房屋维修施工特殊性决定维修施工程中存确定素外部环境干扰旦某确定素变成现实影响素旦某外部环境素施工程产生负面影响会带实际施工情况偏离原计划改变原计划情况着情况出现必力物力财力等企业资源提出新求编制计划时必须充分考虑述出现变化素做准备编制计划时应留余
Ts]&8
2房屋维修计划容e
房屋维修计划容包括方面：9xM
(1)房屋维修施工计划物业理公司房屋维修计划导核心编制计划维修施工计划必须反映计划期需维修房屋名称维修部位维修性质规模(建筑面积实物工期量)投资额项工程开竣工日期施工务分配方式营维修外包维修)维修项目进度表维修项目施工技术方案等2
(2)房屋维修辅助计划属支持保证性计划确保完成房屋维修施工计划创造条件容包括：N}'(
①房屋维修施工力量计划包括时工合工招聘计划工组织供应计划维修班组(施工项目部)务安排外包工程招投标计划等Iel
②房屋维修材料供应计划包括材料器材采购运输储存计划等8Xh
③房屋维修机具供应计划包括机具购置维修更新计划等
z
④房屋维修技术支持计划包括技术员组织配备技术制度制定施工安全措施等~D Y
⑤房屋维修资金计划包括资金需量预测资金筹措资金计划等T
⑥房屋维修成利润计划包括成预测成目标确定成控制成核算预期实现利润额计划等s&2NZ^
3房屋维修计划编制方法hoE
(1)编制编制房屋维修计划营环境条件分析：*QHX
①国家房产理方针政策必济预测技术预测资料2
②房屋完损状况现房屋完损状况编制年度维修计划通组织查勘鉴定掌握房屋类完损等级情况确保房屋安全正常保持房屋正常功必须安排类型维修危险房屋必须时安排修理排险严重损坏房屋根情况考虑翻修修般损坏房屋进行中修升完房完基完房屋常进行维护保养保持完状态等根现房屋完损情况着重确保安全前提编制安排全年房屋维修总规模翻修修中修综合维修等类维修工程规模ld@5
③编制房屋维修计划述外应考虑物业理公司身条件根公司施工力量材料供应力设备员素质等素进行综合全面衡
Xj
(2)年度维修计划编制年度维修计划编制维修工程量工期降低成安全质量服务施工理等着密切联系年度维修计划编制步骤：IWx[Y
①根房屋完损状况国家关房屋维修理政策标准企业身施工力量户提出正确意见等素研究确定计划期房屋维修总规模种维修类型规模aw
②根关技术求企业身条件确定维修务分配方案(确定营维修包维修)编制相应年度维修施工进度计划5
③根房屋维修工程量维修施工中种资源消耗量标准(定额)进度安排编制关工材料机具成资金计划]'Cz
制定年度维修计划时应注意点：J
①企业身条件应全面正确解身具备条件基础编制计划A
②房屋损坏等级统计资料维修施工中工料消耗资料积累分析6l8`u|
③编制计划时应做综合衡工作协调层次方面关系Dk`+
(3)季度维修计划编制季度维修计划年度维修计划基础均衡生产原结合季节特点编制季度计划季度计划保证年度计划利完成
EQFu\
①编制季度维修计划考虑素首先应根季节气候条件(冬季天寒冻夏季盛夏酷暑)适安排维修务采取施工措施次应根季节安排维修项目例维修屋面工程应量安排雨季前进行次应根季节安排住户维修修理商业房应量安排营业淡季进行学校户安排寒暑假期间施工等U~
②季度维修计划编制编制季度维修计划时应年度维修计划指导根季度特点关具体条件确定季度维修施工工程量相应进度计划确定季度维修工程量进度计划时应考虑年度维修计划总量例条件许基础量赶早确保年度计划完成编制季度维修计划时应拟定具体维修设计方案施工方案作编制资源供应计划季度维修计划中维修工程均应编制工程预算确定该工程预算造价工料消耗量指标基础编制劳动力组织计划材料机具资金供应计划建工程应参原施工组织设计中总进度求编制季度维修计划进度表新开工程未编制进度计划表情况首先摸清建工程季度维修计划中施工进度计划表工程量相应资源分配情况基础新开工程进行研究初步排出施工进度计划资源进行综合衡考虑工程搭接量组织均衡施工O~M9
③月度维修计划编制充分保证季度维修计划完成前提根季度维修计划中项工程准备情况房屋完损情况轻重缓急原编制月度维修计划工程准备情况指工程前期准备包括工程项目查勘设计维修项目报批水电表移位道路占办理住户动迁维修队伍材料设备等准备情况
)4N
月度维修计划编制方法季度维修计划相维修项目月度计划基均做查勘预算编制施工分段作业计划情况变化月度计划中进行调整月度维修计划应保证季度维修计划完成特殊情况应办理定手续批准调整计划nEeJ
四房屋维修计划执行控制P5V_
编制房屋维修计划计划理开始重计划确定贯彻执行保证计划实施XHQ
房屋维修计划控制容包括：修缮项目进度产量质量成安全等控制手段应级员深入实际检查召集关会议等1
房屋维修计划维修工作达总求必须维修计划部组织机构层层分解落实基层实行责制事维修关员解计划成全体员奋斗目标Se ruC
计划贯彻执行程中进行常性监督检查考核房屋维修施工中已房屋进行维护保养修理改造受种素制约：单位搬迁维修期进行房屋周围环境牵连改变维修方案城市规划需提前更新改造维修费限制降低维修标准减少维修工程量建筑材料价格调整突发性天灾祸等必然会影响原计划实施完成加强维修计划监督检查考核发现问题时研究解决搞综合衡维修计划完成尤重
aK
维修计划执行情况检查容：计划指标分解措施落实情况计划指标完成情况原计划正确程度执行程中出现问题解决办法验教训等D'
确保规定工期完成务计划理中重视抓扫尾工作计划阶段工程完成70％左右时准备阶段开工时容易重视新开工阶段工程忽视阶段扫尾工作工期保证必须重视扫尾工程计划扫尾计划落实落实时间落实务确保整工程工期计划完成
第三节 房屋维修质量理X
房屋维修质量理概述G9[
房屋维修质量理指保证提高维修工程质量贯彻预防道工序负责住户负责进行系列理工作总施工项目质量理种次性动态程谓动态理程指维修施工项目理象容重点着工程进展变化某阶段工程质量坏建立前阶段质量理工作基础施工项目质量理次性求领导素质高组织理严格操作精心rhJ
1房屋维修质量理指导思想
+`0
搞房屋维修质量理必须树立正确指导思想列方面：h1nj*B
(1)明确质量全面认识质量通常指工程(产品)身质量外包含产品形成程中种素质量(称素质量工序质量)方面工作质量(称工作质量)房屋维修产品质量离开工序质量基础工作质量工序质量产品质量济效益保证基础保证提高房屋维修工程质量必须努力提高方面工作质量工作质量保证提高工序质量终达保证提高工程质量目DpE@*
(2)树立全面质量理基观点房屋维修工程质量体现切户服务观点仅施工项目者作户施工中道工序作道工序户全面理观点部门全体员形成产品全程中全面质量进行三全理树立预防观点数说话观点>kFS
(3)正确处理质量成工期间关系正确处理质量成工期间立统关系正确处理快省间立统关系概括说维修项目现技术条件合理快省目标协调起做中求快中求省高效率低成高质量维修工程户满意bbl
2房屋维修质量理容YhE
房屋维修质量理做方面工作：K st{
(1)建立健全质量监督检查机构配置专职兼职质检员分层理层层负责相互协调配合
_@Ou
(2)质量机构质检员必须坚持标准参编制工程质量技术措施监督实施指导执行操作规程u
(3)坚持贯彻班组检互检交接检查制度维修工程关键部位定检查合格办理签证手续进行道工序施工w
(4)施工准备阶段应熟悉施工条件施工图纸解工程技术求提高施工组织设计质量制定质量理计划质量保证措施提供控制质量oS)oL
(5)施工程中加强中间检查技术复核工作特关键部位检查复核工作X
(6)搞施工质量检查验收坚持分项工程检查做隐蔽工程验收工程质量评定合格工程予验收签证x~
(7)加强现场建筑物配件成品半成品检查验收检查出厂合格证书测验报告d
(8)严格建筑材料品种规格质量进行检查验收材料应产品合格证测试报告F]Q{HE
(9)发生工程质量事关规定时报技术理部门查清事原进行研究处理u>g
(10)已交付维修工程进行质量踪实行质量回访保修期施工造成质量问题时合规定负责保修
二维修施工项目质量保证体系
1质量保证体系概念^QU
质量保证物业理公司户保证维修工程规定期限正常体现企业工程质量负责底精神现场施工质量理交工户质量联系起Ej6hq}
质量保证体系企业保证提高工程质量目标运系统概念方法部门环节质量理职组织起形成明确务职责权限相互协调互相促进机整体3k{]L
2质量保证体系容h>h
维修施工项目质量保证体系般思想工作体系质量形成程控制体系组织保证体系组成J8
(1)思想工作体系思想工作体系维修项目负责带头责成部门班组负责开展质量教育活动首先职工进行户服务户负责质量责教育基础进行全面质量理知识教育树立质量第预防观点然进行必技术业务培训WlGOn
维修项目质量理全员理职工保证质量作出贡献维修质量理求扎根职工思想中落实行动Tc'l
(2)质量控制体系质量控制质量事防患维修工程质量工作重点维修项目质量控制贯穿维修全程
N@_]
①维修工程设计方案质量控制般说维修工程设计程质量控制关设计单位负责维修企业维修项目理员方面设计质量发挥重作：\x~
a参设计方案讨审订进行图纸会审特某特殊施工工艺求工程fY6
ｂ设计单位提供施工技术装备技术水质量保证关资料设计量结合施工实际SIn
c做施工程中技术核定时修改符合现场施工实际设计差错原设计方案z
②维修准备程质量控制修缮施工准备程包括方面：R
a拟定高质量施工方案施工组织设计1
ｂ计划严格进行检查准备工作质量全场性准备工作单位工程准备工作作业条件准备工作应关准备工作计划周密进行严格检查质量包括进场施工设备原材料复核检测试验鉴定等Wy
c做技术交底逐级做技术交底全体施工员熟悉工程情况设计意图技术求质量标准施工方法等s
③材料半成品质量控制材料半成品质量控制包括：GLky
a严格质量标准订货采购包装运输}
ｂ物资进场技术验收标准进行检查验收
jTW s
c规定条件求进行堆存保集中加工}
ｄ进度计划时供应现场重材料半成品质量理延伸供应生产单位包括提前质量检查协助供应单位加强质量理进行材料供应监督等\be
④施工机械设备质量保证包括正确选择施工机械设备做进场安装检查试车机械设备常保持良状态l)[
⑤施工程质量控制施工程工程质量形成程质量控制维修项目质量理中心环节s
a加强施工工艺理工艺直接加工改造劳动象技术方法工艺控制根减少废次品提高质量稳定性必须时督促操作规程工艺标准等认真执行>J ｂ施工程中工序控制工程质量道道工序生产中形成根防止合格品产生必须道工序进行质量控制保证质量基础施工程质量控制重点_`3r
c施工程中中间检查技术复核工程质量较影响部位环节加强中间检查技术复核He
ｄ做阶段交工前质量检查发现问题时处理<
⑥程质量控制房屋维修质量理终目满足户求工程质量终通表现出程质量控制质量理延伸工程程工程交付做质量回访保修建立保修单技术服务档案提高服务质量次工程求效果进行普查专题性调查分析针某种质量通病进行专题性调查分析等调查质量外部反馈信息源质量理重
e|
(3)组织保证体系搞房屋维修工程质量理工作必须严密组织保证体系设立相应机构配备称职员明确划分职责权限果物业理公司行承担维修施工务项目理核心组建质量理部门设专业施工队专职质检员班组兼职质检员班组建立质量理组质量理组工作质量理基础果物业理公司维修施工务承包外部专业施工单位项目象组织甲方项目理部实行部维修施工项目监理bf
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第四节 房屋维修工程预算F
房屋维修工程预算造价费构成N
1房屋维修工程预算造价Qod
房屋维修工程预算指工程开工前预先计算维修工程造价计划性文件作承发包双方核算工程款终确定维修工程造价维修工程造价确定般维修工程预算造价基础根国家关规定施工承包合条件约定通招投标竞争确定合价根施工中发生变更素原合价进行调整实现
nH`z{
谓维修工程造价根工程承包合约定施工单位完成工程施工务发生费总发包工程承包价格房屋进行维修发生价值货币表现房屋维修中消耗社会必劳动量决定O
维修工程造价取决该工程工程容(工程量)施工生产素价格水施工中施工作业程生产效率(定额水) 2房屋维修工程预算造价费构成O`sd
房屋维修工程预算造价指发生维修工程施工阶段全部费构成房屋维修工程预算造价维修工程全部费根维修施工设计图维修工程预算定额取费标准等确定完成该项维修工程生产程中应支付种费总K{
国家现行规定维修工程费直接工程费间接费计划利润费税金5部分构成省市治区根国家部门规定结合区实际情况制定区维修工程费构成取费标准Ya
(1)直接工程费直接工程费直接房屋维修工程关费维修施工单位作业层(施工项目部)完成该工程施工务发生费直接费现场费直接费组成SXp
①直接费直接费指直接工程施工费工生产工通劳动形成工程实体助工程实体形成程中发生费包括直接工费直接材料费直接施工机械费3部分
Pyp
a直接工费直接工费指直接事维修施工工(包括现场运输等辅助工)附属生产工(制作构件等工)基工资辅助工资工资性津贴职工福利费劳动保护费I
ｂ直接材料费直接材料费指完成维修工程耗材料构件配件半成品价值周转性材料摊销费定额中规定材料预算价格包括：材料原价材料供销部门手续费燃料费材料运输费材料采购保费等u@~
c直接施工机械费直接施工机械费指维修工程施工中种机械费总包括折旧费常修理费场外运输费操作工工资动力燃料费等Sz+i]8
②直接费直接费指定额直接费中没包括实际中发生具直接费性质费包括项：Nz
a材料二次搬运费指维修工程零星分散现场狭窄等原造成材料次倒运发生搬运费包括次运输卸料点施工现场材料存放点次运费2
ｂ冬雨季施工增加费指冬雨季期间进行维修工程施工增加费包括采取防冻保温防雨排水等措施工效降低增加费Ieub
c生产工具具费指施工生产需属固定资产生产工具检验试验具等购置摊销维修费等
]X*J
ｄ试验检验费指材料构件物品进行般鉴定检查发生费包括新技术新材料试验费特殊求试验检验费S+
e工程定位复测点交场清理费k6LgZE
ｆ夜间施工增加费@8W (
ｇ预算包干费指预算定额中未包括工程实际中发生项费R\
③现场费维修工程现场费指施工单位作业层(施工项目部)施工准备组织理房屋维修工程施工发生项费般包括现场理费时设施费a
a现场理费指维修企业作业层组织理维修工程施工需种费现场理费容繁般纳：工作员工资工资附加费生产工辅助工资职工教育费办公费差旅交通费固定资产费行政工具具费劳动保护费级理费等id
ｂ时设施费指维修工程施工需时搭设生产生活种设施费6x
(2)间接费指维修施工单位组织施工进行营理施工生产提供间接服务需费维修施工单位企业理层事整企业营理活动需发生费包括企业理费财务费费3部分|
①企业理费指施工单位企业理层组织施工生产营活动发生理费
N}}D+
②财务费指施工单位筹集资金发生费u#A
③费包括施工单位应缴定额理费劳动定额测定费级部门理费等_bIB
(3)费费指维修工程施工中实际发生直接工程费间接费中均未包括支出费费根区实际情况确定般包括城镇土税材料预算价格市场价格差价劳保支出供暖费印花税水费调增残土运费维修工程设计费根施工承包合条件应该计算费等72(
(4)计划利润国家规定适应招标承包制需国营施工企业原法定利润改计划利润实质企业理费时设施费样允许施工企业投标报价时浮动利公竞争计划利润定额工费(定额直接费)定例计取KV
(5)税金般维修施工企业企业样国家规定交纳税金包括营业税城市维护建设税教育附加费#'iz
二维修工程预算定额区单位估价表3UA0{
1预算定额概念t{
维修工程预算定额指国家受权部门编制确定正常合理施工条件完成单位合格建筑产品(分项工程)需劳动工时机械台班材料消耗数量标准维修工程预算定额确定维修工程造价房屋维修工程预算定额适范围般种：
7`Vb
(1)房屋维修工程预算定额原房屋拆改建零星添搭接建局部建筑物配件(设备)部件拆旧换新等施工作业容维修工程中修工程均应采维修工程预算定额~{](
(2)古建筑维修工程预算定额适古建筑维修工程c
(3)房屋抗震加固工程预算定额适原房屋进行抗震加固专工程E[P*rN
(4)房屋零星养护工程预算定额称修工程预算定额适工程量维修容零星分散养护工程`5bpZ
2预算定额作V (1)维修工程预算定额编制维修工程施工图预算确定维修工程造价基础C2
(2)维修工程预算定额编制维修工程施工组织设计3
(3)维修工程预算定额甲乙双方进行工程结算Nn`
(4)维修工程预算定额维修施工单位进行济活动分析SL>
(5)维修工程预算定额合理编制标底投标报价基础Al~P|D
(6)维修工程预算定额物业理公司部部门进行济核算SaYkiZ
3预算定额工材料机械消耗量组成容8djH
维修工程预算定额中工材料机械消耗量数量标准指正常施工生产条件施工现场范围完成计量单位合格分项工程施工务需发生切消耗
HAQ
中工消耗量指正常施工生产条件生产计量单位合格分项工程结构构件必须消耗工工日数量工工作性质分工消耗量容组成：(g
(1)基工指施工现场技术生产工工LR1rs
(2)辅助工指施工现场辅助生产工工
(3)超运距工指施工现场材料水运输距离劳动定额规定运输距离计算工n6GD4
(4)工幅度差指施工现场发生零星难单独计量工消耗]
4区单位估价表YQt}
(1)区单位估价表区维修工程预算单价表根区维修工程预算定额规定工材料施工机械台班消耗量直接参加工程施工生产工均工单价区材料预算价格机械台班预算价格算出货币形式表现定额单位预算价格表见区单位估价表现行维修工程预算定额某区城市具体化编制区维修工程预算基(lsP
(2)区单位估价表建(计)委批准成法定准价意修改补充遇特殊情况必须修改补充时必须建(计)委批准#9T
(3)区单位估价表编制方法定额中项目合计工数材料消耗数机械台班消耗量套相应工单价材料预算价格机械预算价格项目预算单价计算：
@A
工费：某定额项目合计工日数相应等级工单价9#z
材料费：某定额项目种材料消耗量分相应区材料预算价格
施工机械费：某定额项目种机械台班消耗量分相应区施工机械台班预算价格QO
预算单价：工费材料费施工机械费Bs
(4)生产素价格IKn
工单价指直接事工程施工技术工工作日预算中应计算全部工费包括基工资工资性补贴辅助工资职工福利费生产工劳动保护费o`
材料预算价格指材料源通采购活动达工仓库出库综合均价格包括材料原价运杂费采购保费3D
机械预算价格指机械正常工作台班需消耗工材料燃料动力应分摊费包括机械折旧费修理费常修理费安拆场外运输费燃料动力费工费养路费车船税D7}f2<
(5)单位估价汇总表单位估价表简化综合形式单位估价表中分项工程单价汇总表格里特点占篇幅少方便BC
(6)补充单位估价表定额中缺项编制区单位估价表时根定额编制原方法进行补充报原批准单位审批执行
CZ
三房屋维修工程预算编制lo
房屋维修工程预算某维修工程象预算定额区单位估价表逐计算加规定收取现场费直接费间接费费计划利润税金出全部维修工程费
1编制LJlI
维修工程预算编制般应列文件资料：K+2
(1)审查批准维修施工图维修方案'6g85
(2)现行维修工程预算定额Yb
(3)区单位估价表_
(4)种取费标准UJAK^
(5)材料预算价格N
(6)维修工程施工合A|F9c6
(7)关文件说明等资料#}@Q9
2编制步骤6>
维修工程预算编制步骤：v3A
(1)收集关基础资料包括维修工程施工图纸国家区颁发现行维修工程预算定额工资标准材料预算价格机械台班单价种取费率标准现场情况等yUNp
(2)熟悉施工图纸解维修工程容求施工图纸编制预算编制预算前必须全面熟悉解维修容求解掌握房屋结构特征准确迅速编制维修工程预算关键
@_eF
(3)现场勘查深入现场认真勘查施工条件解房屋实际损坏情况拟定施工方案`
(4)熟悉定额单位估价表认真熟悉定额单位估价表注意影响工程预算造价关素提高预算准确性&
(5)计算工程量工程量编制预算原始数组织施工进度调配施工力量必须正确计算避免重算漏算应定额项目排列序施工先序计算般维修工程工程量计算序先计算拆工程底层起逐层计算先外先计算土建计算设备计算装饰维修工程工程量计算应根维修工程特点错漏重计算准确便套定额原死搬硬套R
(6)套预算定额单位估价表根列计算项目工程量套定额单位估价表求做工程名称容计量单位定额相符遇维修方案定额项目中规定产品规格增添材料数量等相符时定额中关规定予换算遇定额中缺项部门尚未批准补充时提供资料建设单位协商时制定次性补充定额报级部门备查xx
(7)计算项费：(6+{
①直接费计算PlmEKN
直接费工费+材料费+机械费+#
中工工费分项工程工程量分相应预算定额基价中工工资(区单位估价表中工费)材料费分项工程工程量分相应预算定额基价中材料费(区单位估价表中材料费)机械费分项工程工程量分相应预算定额基价中机械费(区单位估价表中机械费)
)`r|kz
②直接费计算工程区部门规定相应取费标准计算P
直接费直接费×相应取费标准(般百分计取)bK3A
③现场费间接费计算现场费间接费计算方法2种种直接费基础规定率计取费种定额工费基础定率计取目前般种方法计算oB#|^
④费计算区相应规定施工承包合条件进行计算Dx
⑤计划利润税金前面规定计算KR
根项费计算确定维修工程造价计算程述项费相加汇总D
(8)工料分析工料分析单项工程定额规定应消耗劳动力材料(包括成品半成品)机械台班等分计算进行汇总工料分析安排施工力量材料施工机械计划甲乙双方结算材料差价进行济核算加强企业理容
tT
(9)编制工程预算书区规定形式格式进行填写编制Wio
房屋维修工程预算编制逐步渡企业部定额进行着市场济发展求计价统预算价格进行市场价格应通招投标包括议标形式价值市场供求关系决定反映企业部生产技术理水定额房屋维修单位进行投标物业理公司进行招标确定标价标底企业定额国家方预算定额定额水样原理涵致E
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第五节 维修工程成理J
维修工程成成理qnQg
1维修工程成构成L
(1)维修工程成维修工程施工程中消耗定量力物力财力施工中种消耗货币形式反映出构成维修施工单位生产费生产费集成项目核算象中构成维修工程成维修工程成综合性指标全面反映维修工程施工生产活动企业项理工作质量实际工作中维修工程成分3类：预算成计划成实际成LMf'<
①预算成维修工程预算定额项取费标准计算预算造价预算成项目包括工费材料费施工机械费直接费现场理费时设施费间接费计划利润费构成已完工程全部造价
XDe<+
②计划成指步骤降低维修工程成编制部控制具体计划指标@U
③实际成维修工程实际支出生产费总反映维修工程成耗费实际水必须规定正确核算工程成准确反映维修工程实际耗费成分析提供资料st{
预算成维修工程价款结算编制成计划衡量实际成水计划成实际成反映维修企业成水受企业身生产技术施工条件生产理水制约预算成实际成较反映维修工程实际盈亏情况实际成计划成较考核成计划项指标完成情况 (2)维修工程成构成解种生产费情况监督生产费支出合理组织工程成核算必须生产费进行科学分类考虑工程实际成预算成相较实际成项目包含容应项预算成项目包含容相致维修工程成构成：D@_d
①直接成指维修工程施工程中直接耗费构成工程实体助工程形成项支出包括直接工费直接材料费直接机械费时设施费直接费o#D
②间接成指施工企业项目理部(作业层)施工准备组织理施工生产活动发生全部施工间接费支出包括现场理员工费理材料费资产费工具具费保险费工程保修费费等
\
维修工程预算造价中间接费属企业理层发生营理费属成范畴dl2
2成理概念务G9'm[l
维修工程成理物业理公司(维修施工企业)降低维修工程成进行项理工作总称成理企业营理重组成部分企业项理工作成理着紧密联系会反映成加强成理仅够节约费改善企业营理工作iWV@81
成理基务保证降低成通维修工程施工中项耗费进行预测计划控制核算分析考核便少消耗取优济效果成理务具体表现方面：o
(1)做成计划严格进行成控制认真编成计划降低成指标措施层层落实职部门环节通承包等方法职工物质利益挂起钩真正调动起职工积极性努力降低消耗节约开支施工中严格进行成控制保证切支出控制计划成Kl
(2)做成理基础工作加强定额理建立健全原始记录计量检验制度建立健全成理责制
BQc
(3)加强维修成核算分析通成核算分析时找出存问题解项成费节约超支情况找出原针性提出解决问题办法时总结成理工作验促企业营理水提高 +
二维修工程成理工作容NGi
维修工程成理工作容般包括：成预测成计划成控制成核算成分析考核E|R
1成预测3z
成预测加强成事前理重手段成预测目方面企业降低成指出方方面确定目标成企业编制成计划提供T3a
成预测应量收集进行预测需历史资料数基础采科学方法进行企业挖掘潜力改进技术组织措施相结合成预测目确定目标成根降低成目标提出降低成项技术组织措施断挖掘降低成潜力项技术组织措施确实保证达超降低成目标求0`K7
2成计划H
房屋维修成计划货币形式规定计划期房屋维修工程生产耗费成水保证成计划实施采取方案编制成计划确定计划期计划成成理重环节(
(1)成计划作：
+y
①成计划企业日常控制生产费支出实行成控制通编制成计划事先审查费支出否合理降低成方面增强预见性
②成计划全体职工降低成方面指出目标方利调动职工积极性采取效措施降低成s70o
③降低成企业利润源成计划企业利润计划重J*
(2)成计划编制程序：26
①收集整理分析资料编制成计划科学应关成计划基础资料全面收集整理作编制成计划：`*
a计划期维修工程量工程项目等技术济指标|_vF
ｂ年度成计划完成情况历史水6PQx
c计划期维修生产计划劳动工资计划材料供应计划技术组织措施计划等(
ｄ级部门达降低成指标建议Z}9(
e施工图纸定额材料价格取费标准等#
②成指标试算衡整理分析资料基础进行成试算衡测算计划期成降低幅度事先确定降低成目标进行较果满足降低成目标求进步挖掘降低成潜力直达超降低成目标求r*
③编制成计划成试算衡企业组织关部门编制成计划时降低成指标分解达职部门关环节
1C3J}
3成控制vqwi
成控制维修生产施工程中成计划实际发生生产耗费进行严格计算成偏差进行常预防监督时纠正成费限制成计划范围达预期降低成目标Q>>
(1)直接成控制方法直接成直接耗工程种费包括工费材料费机械费直接费等控制直接成控制材料采购成外基维修施工程中落实降低成技术组织措施常实际发生种直接费种消耗定额预算中相应分部分项工程目标成进行分析时发现实际成计划成差异找出成差异发生素客观原采取效措施加改正KJBU
(2)间接成采指标分解口理方法间接成企业施工项目理员职部门组织理维修工程施工发生种理费现场理程中发生费该费项目杂工程施工直接联系般采指标分解口理办法成计划指标特定途分解干明细项目确定开支指标分口部门理超标准违反成开支范围费予抵制}~~[
(3)建立成理制度建立成理制度成控制重方面根分工口理原建立成理制度职部门加强成控制监督工程部门负责组织编制维修施工生产计划搞施工安排确保维修工程利开展技术部门负责制定贯彻技术措施计划确保工程质量加速施工进度节约工料确保施工安全防止发生事合预算部门负责办理工程合协议签订编制核定施工图预算办理年度结算竣工结算材料供应部门负责编制材料采购供应计划健全材料收发领退制度期提供材料耗结余等关成资料口负责降低材料成劳动事部门负责执行劳动定额改善劳动组织提高劳动生产率负责降低工费财会部门负责落实成计划组织成核算监督考核成计划执行情况维修工程成进行预测控制分析制定企业成理制度行政理部门负责制定执行关费计划节约措施口负责行政理费节约额实现
Gw0[Y
4成核算
成核算目确定维修工程实际耗费考核维修工程济效果正确维修工程成进行核算必须合理划分成核算象jd0<
(1)成核算象划分原般应施工图预算列单位工程划分标准结合施工理具体情况确定成核算象般原划分：>`B
①独立编制施工图预算单位工程成核算象
1F
②翻建扩建修工程应工程点门牌院点门牌院开竣工时间接工程合核算象`H8
③维修零修养护工程应物业理公司统划分维修片零修养护班组核算象JQA
维修工程成核算象确定关部门意变更原始记录必须确定成核算象填写清楚便集成核算象生产费计算工程成集中反映成核算象期应负担费财会部门应该成核算象设置工程成明细账便组织成核算象成计算hp2
(2)成核算基求充分发挥成核算作进行成核算时应遵循列基求：&
①加强费支出审核控制审核费否应该发生已发生费否应计入维修工程成费发生程中种耗费进行指导限制监督费支出控制定额计划求wbs
②正确划分种费界限严格遵守成费开支范围正确划分应计入成应计入成界限划分期费期费界限划分成核算象间成界限等H`y
③做项基础工作做消耗定额制定修改工作建立健全原始记录加强计量验收工作建立健全种财产物资收发领退报废盘点等制度uO^)}>
5成分析考核
X
成分析成形成程中维修工程施工耗费支出进行分析较评价成理工作指明方成分析利成核算资料关资料全面分析解成变动情况找出影响成升降种素形成原寻找降低成潜力通成分析正确认识掌握成变动规律性成计划执行程进行效控制定期成计划执行结果进行分析评价总结成预测编制成计划提供z~7
成考核指定期维修工程预算成计划成关指标完成情况进行考核评成考核目充分调动职工降低成动性觉性进步挖掘潜力成考核应企业奖惩制度挂起钩调动职工积极性利节约开支降低成取更济效益@{`0
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第六节 房屋维修施工项目理Mlnm(
房屋维修施工项目理概述fHVr
房屋维修工程施工项目理工作维修施工生产活动中心贯穿维修施工全程房屋动产固定变实体式样结构类型复杂维修工程特定户求理变异性困难高效优质低成完成维修项目施工务提高维修工程施工济效益物业理公司必须做维修施工项目理工作
ZnB
1维修施工项目理概念t2
房屋维修施工项目理完成维修建筑产品施工全程进行组织理房屋维修施工程指接受维修施工务工程交工验收全部程程包括：签订房屋维修工程合施工组织准备施工调度理质量理施工安全竣工交验等M^ ~G
房屋维修施工项目理针房屋维修工程施工进行系列组织理工作总称房屋维修施工项目特点决定房屋维修施工项目理项综合复杂施工生产理活动方面直接事房屋维修施工活动维修施工企业生产理中重组成部分方面物业理公司房屋维修理重容pXc
根理体房屋维修施工项目理分甲方项目理乙方项目理两种理理体处位外理方法容基致C
2维修施工项目理务IU
维修施工项目理务贯彻维修工程施工程序合理安排力物力财力断更新维修技术保证质量工期前提提高劳动生产率降低维修工程施工成增加盈利维修施工中运科学理方法职维修工程计划生产技术物资劳力财务进行业务理维修工程质量工程成进度进行合理效控制
@
3维修施工项目理基客7A
房屋维修施工项目理贯穿整施工阶段施工全程阶段施工理工作重点具体容相施工理实质应施工生产进行合理计划组织协调控制指挥施工中力组织否合理物力否充分利财力否机械设备劳动力搭配否合适施工方案否先进等直接影响房屋维修成效需施工程中科学安排精密计算合理组织理课题构成施工项目理全部容房屋维修施工项目理容般包括：w5]
(1)落实维修务签订承包合*
(2)工程开工前解决住户时迁移做水电道路通畅安排宗材料堆放设备安置进场确定施工方案等项准备工作_&x
(3)组织均衡流水立体交叉施工施工程进行质量控制全面协调工作)(
(4)加强维修现场面理合理利空间促进文明施工创文明施工现场I`JO
(5)做参项目施工方协调工作开展合理工作m1
容房屋维修施工项目理包含企业专业理计划技术质量材料机械成等理容施工项目理综合性理正运专业理方法维修工程实施全程理
_
二房屋维修施工准备工作D>f
1房屋维修施工准备工作务JO
施工准备系指维修工程开工前甲乙双方组织技术济劳力物资等方面保证工程利开工事先必须做项综合性组织工作维修工程应根工程量工程难易程度等具体情况分编制施工组织设计(型工程)施工方案(般工程)施工说明(型工程)LS0
施工准备工作房屋维修工程组织施工理重容工程开工前必须合理施工准备期施工准备工作基务掌握房屋维修工程特点进度求摸清施工客观条件技术物资力组织等方面房屋维修工程施工创造切必条件认真细致做施工准备工作充分发挥积极素合理组织力物力加快施工进度提高房屋维修工程质量节约资金原材料等起着十分重作y{>X
实践证明重视施工准备工作开工前施工中认真细致施工生产创造切必条件该项维修工程够利完成反忽视准备工作仓促马然着加快工程进度良愿事愿违工程进行中缺东少西延误时间浪费力量甚迫停工反头补做项准备工作样必然推迟工程进度造成应损失+@
2维修施工准备工作容
W*N6Gg
维修施工组织准备工作容容方面：V
(1)维修工程应摸清施工现场情况包括电缆电机煤气供暖排水等网走整现场J_
(2)维修工程设计图纸齐全zO
(3)编制施工组织设计施工方案获批准Bk*
(4)材料成品半成品等构件陆续进入现场确保连续施工T#61VQ
(5)领取建筑施工执j'u
(6)安置需搬迁住()户切断接通水电源ect
(7)落实资金劳动力计划mtZ0+
3维修工程施工组织设计^`
施工组织设计全面安排施工技术济文件指导施工正确编制全面贯彻施工组织设计保证利施工首条件维修工程必少组织措施vde
(1)施工组织设计务施工组织设计务包括方面：TSRb
①规定合理施工程序保证短工期完成维修工程期投入'
②采技术先进济合理施工方法技术组织措施eBVV4A
③选定效施工机具劳动组织
(K
④周密计算安排力物力保证均衡施工~^o63E
⑤制定正确工程进度计划找出施工程中关键问题D
⑥施工现场面空间进行合理布置理等E&+b
(2)施工组织设计容根维修工程规模技术求差异分编制施工组织设计般工程施工方案型工程施工说明施工组织设计施工方案(施工说明)容般包括方面：3
①工程概况包括工程点面积投资维修工程容工期工种工程量材料设备户搬迁时间等C_z
②单位工程进度计划pQ>
③施工务组织分工安排总包分包分工范围物业理公司维修施工单位设计单位三方协作关系o8|w
④劳动力组织需量计划23*
⑤材料预制品施工机具需量旧料代计划N
⑥生产生活时设施计划V
⑦施工水电燃料供应办法a1D\g
⑧施工现场总面图包括：标明应清理现场障碍物定定位坐标网情况水电源接设消防设备位置现场材料存放位置道路设置Et]x ]
⑨保证工程质量安全生产技术组织措施UDDp
⑩项技术济指标等2Ba
三施工阶段理工作
vyuU
1施工调度工作LdQ
维修工程施工变素计划工作十分准确维修施工中总会出现协调新衡施工调度工程施工进度计划整施工程中断求劳动力材料机械施工务进度求间衡解决工种专业间衔接综合性协调工作kz]
施工调度工作时衡解决矛盾保证正常施工手段务：jD
(1)常检查督促施工计划工程合执行情况进行力物力衡调度促进施工生产活动进行(Xa3q)
(2)组织材料运输确保施工连续性监督检查工程质量安全生产劳动防护等情况发现问题找出原提出措施限期改正根天气预报做雨季施工工作`RSSq
2施工现场理b1
(1)施工现场常性理施工现场理施工组织设计般工程施工方案型工程施工说明施工现场进行种理活动现场理指派专负责贯穿整工程始终`R
维修工程施工现场理工作容：Xse
①修建利项时设施安排施工衔接料具进退场节约施工
②计划拆旧建筑排障碍物清运渣土等[xH
③注意生产住()户安全拆翻修时设立施工防护标志处理毗邻建筑物构筑物关系
4N3
(2)施工现场材料理维修施工材料现场理指工程象施工现场材料供应理工作全程现场材料理材料基落脚点衡量维修施工企业理水实现文明施工重标志pCj5
维修施工现场材料理容：GJ
①根施工进度场计划组织建筑材料分期分批进场满足工程连续施工需I'g
②施工材料需计划实行材料限额领料核算制度做现场材料检查保`1}[
③加强现场面理根施工进度变化时调整材料堆放位置s
④时回收旧料废料做修旧利d
⑤维修工程竣工时清理现场剩余材料进行清点办转退料手续(k*
(3)施工现场机械设备理现场机械设备理目充分发挥机械效率机械化施工优越性更生产服务机械设备应贯彻预防维修重原设备程中量避免发生障免影响生产身安全r9YO'
(4)施工班组理施工班组理务积极采科学理方法学采先进施工工艺操作技术优质低耗均衡快速完成维修务
SS
3施工安全理s[9I
认真贯彻执行安全生产理制度搞房屋维修工作项重措施加强安全生产工作领导建立健全安全生产理制度严格执行安全操作规程确保安全施工 jtK&k
安全检查机构员必须认真执行安全生产方针政策法令条例常现场作业进行安全检查组织职工学安全生产操作规程生产活动中施工员受严重伤害事物体击高空坠落机械伤害等外施工方法施工质量低劣发生倒塌会造成重事预防事发生施工单位领导应常施工员进行施工现场安全生产教育包括进入现场必须戴安全帽高空悬空作业安全设备必须系安全带高空作业时准乱抛材料工具垃圾等种电动机械设备必须效接安全防护装置开动种机械设备必须做定机定未短期训练员严禁玩弄机电设备吊装区域便入起吊时吊臂旋转半径范围准停留行走警戒措施做#NJ+H|
四房屋维修工程验收\~
竣工交验必须符合房屋竣工交验条件质量评定标准通知关部门进行竣工验收合格签证交付Uh
1工程交验具体条件Wt4`]
(1)符合维修设计维修方案全部求全部完成合中规定项工程容
UBYKb
(2)做水通电通路通建筑物周围场整供暖通风恢复正常运转具备功dn
(3)种施工技术资料准备齐全sa3)Y
①维修施工单位应根城市建设档案理关规定施工技术资料进行分类整理装订成册部分资料移交房产理机构部分资料留档yn@H
②竣工图整理图施工工程应原施工图作竣工图工程变更利原施工图修正变更较工程必须重新绘制竣工图竣工图必须加盖竣工图签复核误施工负责签字方档hKI
2房屋维修工程验收Nj'g
(1)项目批准文件#XW
(2)工程合F(
(3)维修设计图纸维修方案说明L
(4)工程变更通知书r
(5)技术交底记录纪22
(6)隐蔽工程验收记录G
(7)材料构件检验设备调试等资料m
3维修工程质量交验标准as|zw
(1)维修工程分项分部工程必须达国家建设部颁发房屋修缮工程质量检验评定标准中规定合格标准合规定质量求
ga
(2)维修工程中项目钢筋强度水泥标号混凝土工程砌筑砂浆等均应符合房屋修缮工程质量检验评定标准中规定全部求Wl
(3)观感质量评定分合格率低95％C
4般中翻修工程竣工交验标准2RxmL
(1)必须达维修方案全部求完成合规定项维修容WgT
(2)维修工程施工文件技术资料准备齐全装订成册G{(c
(3)修分部分项工程必须达房屋修缮工程质量检验评定标准规定合格标准aAH
(4)观感质量评定分合格率低95％维修单位通检达条件标准通知房屋理机构进行竣工交验8&k
5工程验收组织bD
房屋理机构接施工单位验收通知应时组织设计方案制定员甲方代表房屋理技术负责施工单位进行交工验收维修技术理权限中修项目重修建项目级房屋理部门组织验收施工质量合格需返工时应限期修复复验合格办理验收签证评定质量等级lg
工程验收时应签订回访保修协议回访保修期限中修工程般半年翻修工程1年
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物业维修理
物业维修理物业理中基础性工作包括两部分容房屋维修理二房屋设备理物业维修理象物业身理目物业保值增值&FepQ
房屋维修理^
房屋维修理称房屋修缮理指物业理机构房屋理修缮部门营理房产进行修缮技术理具体容包括：房屋安全检查房屋维修施工理房屋修缮行政理房屋日常保养等容物业理程中搞房屋维修理仅利延长房屋寿命增强安全性利美化环境物业理企业户心中建立良形象信誉促进物业理行业发展]uQ
（）房屋维修理容l8
1．房屋安全检查房屋安全检查房屋理维护维修重定期定期房屋进行检查时掌握情况仅时发现防止危险情况发生房屋维修理提供延长房屋寿命'8q
2．房屋维修施工理物业理机构应根掌握房屋完情况编制年修缮计划安排修缮资金审核修缮方案施工程中应注意保证修缮施工质量降低成委托施工项目物业理部门应严格施工质量进行监督保证户安全
Mhok'8
3．房屋修缮行政理根国关法规规定房屋修缮房屋者应履行责造成房屋损坏应行负责修复予赔偿房屋者房屋修缮责者时修缮者房屋修缮时遭邻等阻挠发现导致房屋发生危险情况出现时房部门采取排险解危强制措施费事承担zsK
外异产毗连房屋修缮城市异产毗连房屋理规定承担责+qw\{A
（二）房屋完损等级评定6Q
物业理机构需定期定期房屋完损等级进行检查评定便进步制定房屋修缮计划修缮实施方案房屋完损等级指现房屋完损坏程度划分等级现房屋质量等级评定房屋完损等级统标准统项目统评定方法现整幢房屋进行综合性完损坏等级评定项工作技术性强目观检测定性定量分析目前国房屋质量评定原国家城乡建设环境保护部1985年制定颁布房屋完损等级评定标准作yfb
1．房屋完损等级标准般房屋结构装修设备三组成部分完损坏程度分五等级标准[N
（1）完房指房屋结构构件完装修设备完齐全完整道畅通现状良正常分项轻微损坏般修修复
a )X\e
（2）基完房指房屋结构基完少量构部件轻微损坏装修基完油漆缺乏保养设备道现状基良正常般性维修修复|aBhx
（3）般损坏房指房屋结构般性损坏部分构部件损坏变形屋面局部漏雨装修局部破损油漆老化设备道够畅通水卫电线器具零件部分老化损坏残缺需进行中修局部修更换零件&~T6V
（4）严重损坏房指房屋年年失修结构明显变形损坏屋面严重漏雨装修严重变形破损油漆老化见底设备陈旧齐全道严重堵塞水卫电线器具零件残缺严重损坏需进行修翻修改建d[(P
（5）危险房指房屋承重构件已属危险构件结构丧失稳定承载力时倒塌确保安全房屋}
2．房屋完损等级评定方法般根房屋组成部分完报程度综合评定y
（l）房屋结构装修设备等组成部分项完损程度符合完损标准该房屋完损等级分项评定完损程度lH
（2）房屋结构部分项完损程度符合完损标准装修设备部分中二项完损度降等级余项结构部分符合完损标准该房屋完损等级结构部分完损程度确定zNs
（3）房屋结构部分中非承重墙楼面分项完损程度降等级完损标准装修设备部分中项完损程度降等级完损标准余三组成部分项符合等级完损标准该房屋完损等级等级完损程度确定
7
（4）房屋结构部分中基基础承重构件屋面等项完损程度符合完损标准余分项完损程度高出等级完损标准该房屋完损等级基基础承重结构屋面等项完损程度确定'
3．房屋完率危险率计算房屋完损等级律建筑面积计量单位评定时幢作评定单位房屋完率房产营理单位（包括物业理企业）重技术济指标完房屋建筑面积加基完房屋建筑面积cGJ^GT
（三）房屋维修施工理m|>S
1．房屋维修工程分类根房屋损坏程度房屋维修性质分修中修修翻修综合维修五类+s57
（1）修工程（零修工程养护工程）指时修复损坏保持原房屋完损等级目日常养护工程类工程项目简单零星分散量面广时间求紧迫般根房员掌握情况组织计划维修根户申报组织零星维修修工程工程关系户便利眼务性强必须时修理力争做水电暖卫气零修夜土建零修三日结果修工程年均费应房屋时造价1％U 1
（2）中修工程指房屋少量部件已损坏已符合建筑结构求需进行局部维修维修中牵动拆换少量体构件保持原房屋规模结构工程类工程特点：工较集中项目较少工程量较带周期性屋面局部面层重做整幢楼门窗整修等工程中修工程适般损坏房屋次费该建筑物类结构新建造价20％中修房屋70％必须符合基完完房求
@
（3）修工程指房屋体结构部分严重损坏倒塌局部倒塌危险房屋公生活设备（包括水通风采暖等）必须进行拆换改装新装工程类工程般需牵涉拆换部分体构件需全部拆外工程点集中项目齐全具整体性修工程常常房屋抗震加固局部改善房屋居住条件相结合修工程适严重损坏房屋房屋修应达基完完标准求修工程需费应类结构新建房屋费25％
（4）翻修工程指原房屋全部拆行设计原移动更新建造工程原房屋已失修缮价值然灾害等素房屋继续时采翻修方式翻修工程应量选原房屋构件旧料费应低类结构新建房屋翻修房屋必须符合完房屋标准求9+6d
（5）综合维修工程指成片幢楼房面积较单幢房屋部分严重损坏进行计划成片维修改变该片（幢）房屋面貌维修工程指中修次性应修修工程综合维修房屋必须符合基完房完房屋标准求费应控制该片（幢）建筑物类结构新建造价20％左右
>]F
2．维修工程施工理p
（1）编制维修计划物业理机构年应根查勘鉴定结果编制维修投资计划维修施工计划vhqiY
维修投资计划广户关心重问题物业理机构必须制定提高年度维修投资计划报业理委员会（单业）审批方实施维修维修资金源物业委托（业者）业物业需产权份额例分摊{~X
维修施工计划应根批准维修投资计划制定具体容应包括：施工总工期总进度计划阶段进度计划施工方案R#TB
（2）落实施工队伍物业理机构般设庞专业化维修队伍仅完成修务中修修工程般专包专业施工队伍物业理机构作甲方施工队伍进行理B0p
维修施工队伍选择应采取招投标方式择优录取便保证较少投资取较维修效果明确双方责权利旦选定专业施工队伍物业理机构应签订施工合避免发生维修容求清等问题P1
（3）施工程理物业理机构施工程理中相工程监理角色应合施工中进度成质量进行严格控制确保维修工程合中规完工期质量标准合造价完成施工中应严格握住原料质量施工质量关键工序施工时间进度款等关键控制素确保维修工程达较满意施工效果
cq6V
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房屋维修概念'
房屋维修指房屋济寿命期房屋进行查勘鉴定评定房屋完损等级基础房屋进行维护修理保持恢复原状态功活动房屋维修包括非损坏房屋维护损坏房屋修理f
谓房屋济寿命期指房屋建成通竣工验收合格开始某种原引起房屋报废拆止总期限引起房屋报废拆原技术方面济方面社会方面例某房屋设计年限50年50年期满房屋构件老化拆种拆技术原引起房屋技术讲拆旧城改造需拆种拆济原引起MQL
房屋程中然素素作造成房屋损坏房屋查勘鉴定掌握房屋完损程度项常性基础工作通房屋查勘鉴定房屋维修提供房屋查勘鉴定指房屋理单位关法规规定房屋结构装修设备进行检查测试验算评定完损等级活动房屋查勘鉴定结拟定房屋维修设计维修方案编制房屋维修计划根房屋查勘鉴定结房屋进行维修目保持恢复房屋原状态功
x
房屋维修性质房屋维修分类型<
首先维修象分成结构性维修非结构性维修结构性维修指保证房屋结构安全适耐久老朽破损强度刚度足房屋结构构件进行检查鉴定修理非结构性维修指保障房屋正常改善居住条件房屋装修设备等部分更新修理增设作恢复房屋功保护结构构件免遭破坏延长房屋年限>gu
次维修房屋完损程度需进行修中修修翻修修称维护指房屋日常零星维修维护工作目房屋保持原等级中修指房屋少量部位已损坏符合建筑结构求需进行局部修理修理中需牵动拆换少量体构件保持原房屋规模结构修指房屋结构部位损坏严重房屋已安全需进行全面修理修理中需牵动拆部分体构件修理工作翻修指房屋已失维修价值体结构严重损坏丧失正常功倒塌危险需全部拆行设计重新原异进行更新建造程Y~NQ
第三营理性质分成恢复性维修赔偿性维修补偿性维修返工性维修救灾性维修恢复性维修指修复然损耗造成损坏房屋构件维修活动作恢复房屋原状况功保障居住安全正常赔偿性维修指修复户私拆改增加房屋荷载改变性质违约失造成损坏房屋构件维修活动维修费应责承担补偿性维修指房屋移交时通该房屋质量完损情况进行检查鉴定发现影响居住安全损坏部位房屋进行次性维修工作费移交接受通协商解决返工性维修指房屋设计缺陷施工质量理失造成次维修维修费责承担救灾性维修指修复然灾害造成损坏房屋构件维修活动重天灾风灾火灾水灾震灾等维修费政府关部门拨专款解决失火造成灾害维修费赔偿性维修规定办法处理责者需担负全部部分费
vE
二房屋维修特点8
1房屋维修项常性工作^7o_
房屋期限长中然素影响会导致房屋设备损坏功减弱房屋处理位置环境途差异结构房屋功减弱速度损坏程度均衡房屋维修量常性工作qVITDu
2房屋维修量面广零星分散FA
量面广指房屋维修涉单位千家万户项目杂零星分散指房屋固定性房屋损坏程度决定维修场维修队伍着修房段位置改变具流动性分散性
NpCv
3房屋维修技术求高8ph
房屋维修保持原建筑风格设计意图技术求相建造类新建工程讲高房屋维修独特设计施工技术操作技求建筑结构等级标准房屋采维修标准4} r
三房屋维修理概念6r
房屋维修理指物业理公司做房屋维修工作开展计划组织控制协调等程集合LfioV
房屋维修理体物业理公司物业理公司受业(住宅区业委员会作国房产代表政府关部门企事业单位等)委托开展相应物业理工作房屋维修理物业理重组成部分房屋维修程中实施房屋维修体般专业房屋维修公司(物业理公司部专业房屋维修部门)房屋维修理职房屋维修程实施理做确保质量实现合理工期基础整房屋维修程处受控状态合理力物力财力限度节约维修成实现更济效益社会效益环境效益jFTG*
理程讲谓房屋维修理指围绕房屋维修理目标进行计划组织控制协调工作@+
理层次讲房屋维修理般分成企业理层次维修理施工项目层次维修理谓企业理层次维修理指物业理公司企业理层实现整企业房屋维修理目标开展理工作包括组织开展企业房屋查勘鉴定工作围绕整企业房屋维修工作做计划理质量理编制维修工程预算组织施工项目招标投标开展技术劳动材料机器等生产素理谓施工项目层次维修理分两种情况种物业理公司拥维修施工队伍组织维修项目施工项目施工程象开展理工作包括编制项目施工计划确定施工项目控制目标做施工准备工作施工程实施组织控制做项目竣工验收种物业理公司没施工队伍施工项目委托专业维修单位事施工活动种情况谓施工项目层次维修理指物业理公司项目负责维修项目施工程实施监督理确保施工程处受控状态实现企业预定项目成质量工期目标种情况施工项目理称作房屋维修施工项目部监理
四房屋维修理容p
做房屋维修工作物业理公司开展层次维修理工作具体容：+xhM3
1做房屋查勘鉴定工作q7
掌握房屋情况完损状况根房屋途完情况进行理确保户居住安全基础提高房屋价值合理延长房屋寿命物业理公司必须做房屋查勘鉴定工作查勘鉴定掌握房屋完损程度项常性理基础工作维护修理房屋提供查勘鉴定般分定期查勘鉴定季节性查勘鉴定工程查勘鉴定等
xc]m
2房屋维修计划理YLm
计划企业理重职营决策基础企业生产营活动事先安排计划理企业理重组成部分企业生产营活动够达预期目标开展综合性理目计划企业项生产营活动进行合理安排效协调充分利企业力财力物力调节生产供应销售关系企业生产秩序步骤进行房屋维修计划理物业理公司计划理重容指做房屋维修工作进行计划理整企业计划理重组成部分维修计划理容般包括企业房屋维修计划编制检查调整总结等系列环节中积极做计划工作综合衡房屋计划理基工作方法``y#P
3房屋维修质量理}'~]{
保证质量房屋维修理重目标保证提高产品质量开展企业理工作质量理房屋维修质量理指保证维修工程质量进行理工作物业理公司质量理重组成部分房屋维修质量理容般包括房屋维修质量理解(理理念)建立企业维修工程质量保证体系开展质量理基础工作等x70J
4维修工程预算
3C#
维修工程预算物业理公司开展企业理项十分重基础工作时维修施工项目理中核算工程成确定控制维修工程造价手段通工程预算工作工程开工前事先确定维修工程预算造价预算工程造价组织维修工程招投标签订施工承包合基础方面物业理公司编制关资金成材料供应工计划方面维修工程施工队伍编制施工计划标准进行成控制造价理程维修工程终造价形成预算造价基础施工承包合施工程中发生变更素通增减调整决定@q
5维修工程招标投标*z
招标投标物业理公司分配维修施工务外选择专业维修施工单位确保实现维修工程造价质量进度目标效理模式实现招投标制国建筑业理体制营方式项重改革通竞争机制分配施工务求施工单位通市场施工单位进行竞争接受务委托方工程质量工期造价等方面评判确保施工务分配具优表现施工单位时利施工单位觉加快技术进步改善营理服务作风促进建筑业发展组织招投标物业理公司项重理业务方面通组织招投标构建企业部建筑市场通市场竞争实现施工务企业部施工班组间分配方面通邀请企业外部专业施工单位参加公竞争充分发挥市场竞争作实现生产务分配优化提高整企业维修工程济效益社会效益环境效益基础
uwhtt
6房屋维修成理IAaX+E
成理物业理公司降低企业成进行项理工作总称房屋维修成理物业理公司成理重组成部分房屋维修成指耗维修工程工材料机具等素货币表现形式构成维修工程生产费生产费集成项目核算象中构成维修工程成房屋维修成理指降低维修工程成进行成决策成计划成控制成核算成分析成检查等工作总称维修成理工作坏直接影响物业理公司济效益业务质量9s+F
7房屋维修素理oQCJbn
房屋维修施工活动中离开技术材料机具员资金构成房屋维修施工生产素谓房屋维修素理指物业理公司确保维修工作正常开展房屋维修程中需技术材料机具员资金等进行计划组织控制协调工作房屋维修素理包括技术理材料理机具理劳动理财务理jM~
8房屋维修施工项目理i^F
房屋维修施工项目理属物业理公司基层理工作指物业理公司属基层维修施工单位(班组)维修工程施工全程进行组织理工作房屋维修施工项目理包括组织理班子进行施工组织准备施工程中进行关成质量工期控制合理施工现场协调工作
z03G8
9房屋维修施工监理v[m
房屋维修施工监理指物业理公司房屋维修施工务委托关专业维修单位确保实现原定质量造价工期目标施工承包合关政策法规承包施工单位施工程实施监督理房屋维修施工监理般物业理公司工程部门指派项目理负责理务项目施工中实行全程造价质量工期三目标控制进行合理协调项目施工关方面关系帮助督促施工单位加强理工作施工程中产生信息进行处理z~>v5
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第二节 房屋维修计划理}I
房屋维修计划理意义务}`]sV
1房屋维修计划+8b1
计划作企业理重职企业生产营活动事先安排房屋维修计划作物业理公司项重理职物业理公司房屋开展维修活动事先安排房屋维修计划容包括定时期关房屋维修计划目标实施方案相应保证性措施+9(#bR
谓房屋维修计划目标指物业理公司计划期必须完成维修工作数量质量效益等方面标准中维修工作数量指计划时期预期需维修房屋房屋部位维修工作容相应实物工程量工作量种规定维修工作质量指计划期需维修房屋质量求维修工作效益指维修成果成关系具体反映维修工程成劳动生产率维修工程工期等效益指标
1
作房屋维修计划容实施方案指实现维修计划目标采取工作方法步骤实施方案容包括计划期维修工作时间安排实施维修工作方式维修工程技术方案组织措施等容K)A[
房屋维修计划保证性措施指确保维修计划目标相应实施方案实现做辅助性计划容包括房屋维修资金计划物资供应计划劳动力计划技术支持计划等)8K
房屋维修计划项专业性强具体工作计划全面规划物业理公司房屋维修工作必须层次角度编制计划做种计划间综合衡工作理种计划间关系成相互联系相互影响协调致计划体系6(M
2房屋维修计划体系gIe^9
系统观点讲企业属着具体目标造系统构成企业部门单位种素间存着相互联系相互制约系统关系房屋维修作物业理公司生产营活动组成部分活动开展必然受公司部部门活动制约房屋维修仅仅物业理公司部房屋维修部门工作全公司生产营活动部分房屋维修工作正常开展取良效益必须构造协调房屋维修部门全公司层次部门间关系房屋维修计划作全面指导公司开展房屋维修活动指导性文件必须围绕维修工作正常开展物业理公司部层次部门工作作出相应安排房屋维修计划中必须编制系列相互联系相互影响计划做种计划间综合衡工作成机整体谓房屋维修计划体系指房屋维修施工计划中心系列相互联系相互影响计划组成体系
gD
房屋维修计划体系中种计划分类标准分类型#
首先计划容分分成房屋维修施工计划企业部门保证性计划两类房屋维修施工计划直接指导物业理公司开展房屋维修工作计划文件具体计划性质物业理公司部门围绕房屋维修施工计划实现做保证性计划材料采购供应计划劳动力计划机具供应计划资金计划等均属辅助性计划制定房屋维修计划时必须处理维修施工计划保证性计划系统关系保持计划容形式数量质量指标相互适应相互协调相互统时必须根房屋维修工作特点断调整完善维修计划容指标努力促进维修工作正常开展确保物业理公司房屋维修计划全面贯彻实施
SO~+B
次计划期长短分房屋维修计划分年度计划季度计划月度计划房屋维修年度计划物业理公司年度维修工作事先安排计划期较长计划容较粗糙属控制性计划房屋维修季度月度计划理公司季度月度预期需开展维修工作事先安排具体指导维修工作计划文件属操作性实施性计划H
二房屋维修计划理bAd
房屋维修计划理物业理公司计划理组成部分房屋维修工作够达预期目标综合性理工作OtaG
房屋维修计划理指高效率实现企业计划职围绕房屋维修开展计划编制组织实施控制协调活动目通合理安排效协调高效率利企业现生产素协调企业职部门关系房屋维修工作正常开展房屋维修计划理容包括计划编制计划检查计划调整计划总结等系列工作中积极做计划工作综合衡维修计划理基工作<
搞房屋维修理建立健全计划理机构工作制度明确级理员职责保证维修工作预先拟定容步骤投资标准进行严格控制投资标准合理安排力物力财力执行计划中做调节综合衡工作LQ{y>~
1房屋维修计划理意义#a`L
(1)计划理开端理循环起始理计划相脱节没计划失行动引导谈理
8(u
(2)计划理房屋维修部门物业理公司部门发生业务联系纽带正确处理公司全局局部维修部门部门业务关系方面着十分重意义企业组织机构规定企业部门理职部门开展具体业务理时必须计划办事计划指导评价企业职部门工作标准~M}
(3)房屋维修工作涉面广影响素正常高效率进行必须实行全程衡协调维修工作常处计划指导进行点必须通维修计划理实现(
(4)计划执行程中时反馈优化生产营活动重方法通维修计划理时检查计划执行情况通控制协调时作出优化处理计划理优化继续企业财物产供销等方面间保持科学合理关系#
2房屋维修计划理特点DCX
房屋维修工作特点计划理工作许业务复杂情况房屋维修计划理特点概括：iQR
(1)计划性差物业理公司业务性质属服务性房屋维修工作开展方面取决户求方面取决房屋完损情况计划性较差N'}
(2)计划变性维修施工中变化素施工象现场环境气候协作单位等条件变化素难预见劳动生产率稳定影响开竣工影响计划稳定性
ncZ
(3)计划均衡性维修施工季节性均衡性造成计划期施工容例年季月间做计划均衡难度iTnQ9
3房屋维修计划理务TlJ2b
(1)根国家房政策维修工作求根房屋损坏情况户实际需调查研究分析预测基础制定房屋维修计划确定合理房屋维修周期维修范围维修方案L
(2)做房屋维修计划综合衡优化工作保证重点工程统筹安排优企业资源提高综合济效益OUM`z
(3)组织维修计划实施程中通控制协调手段消执行程中薄弱环节协调素保证生产节奏秩序进行里讲控制协调指年度计划季度计划控制协调季度计划月度计划控制协调PKAOc
(4)做执行情况检查统计分析总结验教训时反馈时调整改进断提高计划理水{
4房屋维修计划理目e)ATW]
(1)计划房屋进行维修保养避免房屋维修工作盲目性确保房屋安全正常量提高房屋功延长房屋寿命\W
(2)保证合理维修资金限资金发挥维修效果实现济效益社会效益努力户满意提高物业理公司信誉
4_{[v
(3)提高房屋维修理水实现房屋维修目标全面完成维修务Cf
总做房屋维修计划理工作根国家房屋政策维修工作求房屋完损坏情况户实际需调整预测基础制定维修计划做综合衡工作合理企业资源做节省开支缩短工期维修活动方面进行效组织指挥协调控制断提高房屋维修质量满足户需求取更济效益社会效益环境效益d4r
三房屋维修计划编制kD
1房屋维修计划编制原Ax4
编制房屋维修计划应着实事求量力行留余原房屋维修工程实际出发计划编制考虑必考虑ri
谓实事求指应根房屋完损情况户具体求确保房屋安全基础正确处理重点般关系区分矛盾次矛盾合理安排维修计划5
谓量力行指正确处理户需技术济关系编制维修计划时听取户意见时应充分考虑技术行性济合理性做房屋维修方案证工作确保房屋正常功合理延长房屋寿命基础量减少户济负担mx
谓留余指计划应弹性房屋维修施工特殊性决定维修施工程中存确定素外部环境干扰旦某确定素变成现实影响素旦某外部环境素施工程产生负面影响会带实际施工情况偏离原计划改变原计划情况着情况出现必力物力财力等企业资源提出新求编制计划时必须充分考虑述出现变化素做准备编制计划时应留余
Ts]&8
2房屋维修计划容e
房屋维修计划容包括方面：9xM
(1)房屋维修施工计划物业理公司房屋维修计划导核心编制计划维修施工计划必须反映计划期需维修房屋名称维修部位维修性质规模(建筑面积实物工期量)投资额项工程开竣工日期施工务分配方式营维修外包维修)维修项目进度表维修项目施工技术方案等2
(2)房屋维修辅助计划属支持保证性计划确保完成房屋维修施工计划创造条件容包括：N}'(
①房屋维修施工力量计划包括时工合工招聘计划工组织供应计划维修班组(施工项目部)务安排外包工程招投标计划等Iel
②房屋维修材料供应计划包括材料器材采购运输储存计划等8Xh
③房屋维修机具供应计划包括机具购置维修更新计划等
z
④房屋维修技术支持计划包括技术员组织配备技术制度制定施工安全措施等~D Y
⑤房屋维修资金计划包括资金需量预测资金筹措资金计划等T
⑥房屋维修成利润计划包括成预测成目标确定成控制成核算预期实现利润额计划等s&2NZ^
3房屋维修计划编制方法hoE
(1)编制编制房屋维修计划营环境条件分析：*QHX
①国家房产理方针政策必济预测技术预测资料2
②房屋完损状况现房屋完损状况编制年度维修计划通组织查勘鉴定掌握房屋类完损等级情况确保房屋安全正常保持房屋正常功必须安排类型维修危险房屋必须时安排修理排险严重损坏房屋根情况考虑翻修修般损坏房屋进行中修升完房完基完房屋常进行维护保养保持完状态等根现房屋完损情况着重确保安全前提编制安排全年房屋维修总规模翻修修中修综合维修等类维修工程规模ld@5
③编制房屋维修计划述外应考虑物业理公司身条件根公司施工力量材料供应力设备员素质等素进行综合全面衡
Xj
(2)年度维修计划编制年度维修计划编制维修工程量工期降低成安全质量服务施工理等着密切联系年度维修计划编制步骤：IWx[Y
①根房屋完损状况国家关房屋维修理政策标准企业身施工力量户提出正确意见等素研究确定计划期房屋维修总规模种维修类型规模aw
②根关技术求企业身条件确定维修务分配方案(确定营维修包维修)编制相应年度维修施工进度计划5
③根房屋维修工程量维修施工中种资源消耗量标准(定额)进度安排编制关工材料机具成资金计划]'Cz
制定年度维修计划时应注意点：J
①企业身条件应全面正确解身具备条件基础编制计划A
②房屋损坏等级统计资料维修施工中工料消耗资料积累分析6l8`u|
③编制计划时应做综合衡工作协调层次方面关系Dk`+
(3)季度维修计划编制季度维修计划年度维修计划基础均衡生产原结合季节特点编制季度计划季度计划保证年度计划利完成
EQFu\
①编制季度维修计划考虑素首先应根季节气候条件(冬季天寒冻夏季盛夏酷暑)适安排维修务采取施工措施次应根季节安排维修项目例维修屋面工程应量安排雨季前进行次应根季节安排住户维修修理商业房应量安排营业淡季进行学校户安排寒暑假期间施工等U~
②季度维修计划编制编制季度维修计划时应年度维修计划指导根季度特点关具体条件确定季度维修施工工程量相应进度计划确定季度维修工程量进度计划时应考虑年度维修计划总量例条件许基础量赶早确保年度计划完成编制季度维修计划时应拟定具体维修设计方案施工方案作编制资源供应计划季度维修计划中维修工程均应编制工程预算确定该工程预算造价工料消耗量指标基础编制劳动力组织计划材料机具资金供应计划建工程应参原施工组织设计中总进度求编制季度维修计划进度表新开工程未编制进度计划表情况首先摸清建工程季度维修计划中施工进度计划表工程量相应资源分配情况基础新开工程进行研究初步排出施工进度计划资源进行综合衡考虑工程搭接量组织均衡施工O~M9
③月度维修计划编制充分保证季度维修计划完成前提根季度维修计划中项工程准备情况房屋完损情况轻重缓急原编制月度维修计划工程准备情况指工程前期准备包括工程项目查勘设计维修项目报批水电表移位道路占办理住户动迁维修队伍材料设备等准备情况
)4N
月度维修计划编制方法季度维修计划相维修项目月度计划基均做查勘预算编制施工分段作业计划情况变化月度计划中进行调整月度维修计划应保证季度维修计划完成特殊情况应办理定手续批准调整计划nEeJ
四房屋维修计划执行控制P5V_
编制房屋维修计划计划理开始重计划确定贯彻执行保证计划实施XHQ
房屋维修计划控制容包括：修缮项目进度产量质量成安全等控制手段应级员深入实际检查召集关会议等1
房屋维修计划维修工作达总求必须维修计划部组织机构层层分解落实基层实行责制事维修关员解计划成全体员奋斗目标Se ruC
计划贯彻执行程中进行常性监督检查考核房屋维修施工中已房屋进行维护保养修理改造受种素制约：单位搬迁维修期进行房屋周围环境牵连改变维修方案城市规划需提前更新改造维修费限制降低维修标准减少维修工程量建筑材料价格调整突发性天灾祸等必然会影响原计划实施完成加强维修计划监督检查考核发现问题时研究解决搞综合衡维修计划完成尤重
aK
维修计划执行情况检查容：计划指标分解措施落实情况计划指标完成情况原计划正确程度执行程中出现问题解决办法验教训等D'
确保规定工期完成务计划理中重视抓扫尾工作计划阶段工程完成70％左右时准备阶段开工时容易重视新开工阶段工程忽视阶段扫尾工作工期保证必须重视扫尾工程计划扫尾计划落实落实时间落实务确保整工程工期计划完成
第三节 房屋维修质量理X
房屋维修质量理概述G9[
房屋维修质量理指保证提高维修工程质量贯彻预防道工序负责住户负责进行系列理工作总施工项目质量理种次性动态程谓动态理程指维修施工项目理象容重点着工程进展变化某阶段工程质量坏建立前阶段质量理工作基础施工项目质量理次性求领导素质高组织理严格操作精心rhJ
1房屋维修质量理指导思想
+`0
搞房屋维修质量理必须树立正确指导思想列方面：h1nj*B
(1)明确质量全面认识质量通常指工程(产品)身质量外包含产品形成程中种素质量(称素质量工序质量)方面工作质量(称工作质量)房屋维修产品质量离开工序质量基础工作质量工序质量产品质量济效益保证基础保证提高房屋维修工程质量必须努力提高方面工作质量工作质量保证提高工序质量终达保证提高工程质量目DpE@*
(2)树立全面质量理基观点房屋维修工程质量体现切户服务观点仅施工项目者作户施工中道工序作道工序户全面理观点部门全体员形成产品全程中全面质量进行三全理树立预防观点数说话观点>kFS
(3)正确处理质量成工期间关系正确处理质量成工期间立统关系正确处理快省间立统关系概括说维修项目现技术条件合理快省目标协调起做中求快中求省高效率低成高质量维修工程户满意bbl
2房屋维修质量理容YhE
房屋维修质量理做方面工作：K st{
(1)建立健全质量监督检查机构配置专职兼职质检员分层理层层负责相互协调配合
_@Ou
(2)质量机构质检员必须坚持标准参编制工程质量技术措施监督实施指导执行操作规程u
(3)坚持贯彻班组检互检交接检查制度维修工程关键部位定检查合格办理签证手续进行道工序施工w
(4)施工准备阶段应熟悉施工条件施工图纸解工程技术求提高施工组织设计质量制定质量理计划质量保证措施提供控制质量oS)oL
(5)施工程中加强中间检查技术复核工作特关键部位检查复核工作X
(6)搞施工质量检查验收坚持分项工程检查做隐蔽工程验收工程质量评定合格工程予验收签证x~
(7)加强现场建筑物配件成品半成品检查验收检查出厂合格证书测验报告d
(8)严格建筑材料品种规格质量进行检查验收材料应产品合格证测试报告F]Q{HE
(9)发生工程质量事关规定时报技术理部门查清事原进行研究处理u>g
(10)已交付维修工程进行质量踪实行质量回访保修期施工造成质量问题时合规定负责保修
二维修施工项目质量保证体系
1质量保证体系概念^QU
质量保证物业理公司户保证维修工程规定期限正常体现企业工程质量负责底精神现场施工质量理交工户质量联系起Ej6hq}
质量保证体系企业保证提高工程质量目标运系统概念方法部门环节质量理职组织起形成明确务职责权限相互协调互相促进机整体3k{]L
2质量保证体系容h>h
维修施工项目质量保证体系般思想工作体系质量形成程控制体系组织保证体系组成J8
(1)思想工作体系思想工作体系维修项目负责带头责成部门班组负责开展质量教育活动首先职工进行户服务户负责质量责教育基础进行全面质量理知识教育树立质量第预防观点然进行必技术业务培训WlGOn
维修项目质量理全员理职工保证质量作出贡献维修质量理求扎根职工思想中落实行动Tc'l
(2)质量控制体系质量控制质量事防患维修工程质量工作重点维修项目质量控制贯穿维修全程
N@_]
①维修工程设计方案质量控制般说维修工程设计程质量控制关设计单位负责维修企业维修项目理员方面设计质量发挥重作：\x~
a参设计方案讨审订进行图纸会审特某特殊施工工艺求工程fY6
ｂ设计单位提供施工技术装备技术水质量保证关资料设计量结合施工实际SIn
c做施工程中技术核定时修改符合现场施工实际设计差错原设计方案z
②维修准备程质量控制修缮施工准备程包括方面：R
a拟定高质量施工方案施工组织设计1
ｂ计划严格进行检查准备工作质量全场性准备工作单位工程准备工作作业条件准备工作应关准备工作计划周密进行严格检查质量包括进场施工设备原材料复核检测试验鉴定等Wy
c做技术交底逐级做技术交底全体施工员熟悉工程情况设计意图技术求质量标准施工方法等s
③材料半成品质量控制材料半成品质量控制包括：GLky
a严格质量标准订货采购包装运输}
ｂ物资进场技术验收标准进行检查验收
jTW s
c规定条件求进行堆存保集中加工}
ｄ进度计划时供应现场重材料半成品质量理延伸供应生产单位包括提前质量检查协助供应单位加强质量理进行材料供应监督等\be
④施工机械设备质量保证包括正确选择施工机械设备做进场安装检查试车机械设备常保持良状态l)[
⑤施工程质量控制施工程工程质量形成程质量控制维修项目质量理中心环节s
a加强施工工艺理工艺直接加工改造劳动象技术方法工艺控制根减少废次品提高质量稳定性必须时督促操作规程工艺标准等认真执行>J
c施工程中中间检查技术复核工程质量较影响部位环节加强中间检查技术复核He
ｄ做阶段交工前质量检查发现问题时处理<
⑥程质量控制房屋维修质量理终目满足户求工程质量终通表现出程质量控制质量理延伸工程程工程交付做质量回访保修建立保修单技术服务档案提高服务质量次工程求效果进行普查专题性调查分析针某种质量通病进行专题性调查分析等调查质量外部反馈信息源质量理重
e|
(3)组织保证体系搞房屋维修工程质量理工作必须严密组织保证体系设立相应机构配备称职员明确划分职责权限果物业理公司行承担维修施工务项目理核心组建质量理部门设专业施工队专职质检员班组兼职质检员班组建立质量理组质量理组工作质量理基础果物业理公司维修施工务承包外部专业施工单位项目象组织甲方项目理部实行部维修施工项目监理bf
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第四节 房屋维修工程预算F
房屋维修工程预算造价费构成N
1房屋维修工程预算造价Qod
房屋维修工程预算指工程开工前预先计算维修工程造价计划性文件作承发包双方核算工程款终确定维修工程造价维修工程造价确定般维修工程预算造价基础根国家关规定施工承包合条件约定通招投标竞争确定合价根施工中发生变更素原合价进行调整实现
nH`z{
谓维修工程造价根工程承包合约定施工单位完成工程施工务发生费总发包工程承包价格房屋进行维修发生价值货币表现房屋维修中消耗社会必劳动量决定O
维修工程造价取决该工程工程容(工程量)施工生产素价格水施工中施工作业程生产效率(定额水)
房屋维修工程预算造价指发生维修工程施工阶段全部费构成房屋维修工程预算造价维修工程全部费根维修施工设计图维修工程预算定额取费标准等确定完成该项维修工程生产程中应支付种费总K{
国家现行规定维修工程费直接工程费间接费计划利润费税金5部分构成省市治区根国家部门规定结合区实际情况制定区维修工程费构成取费标准Ya
(1)直接工程费直接工程费直接房屋维修工程关费维修施工单位作业层(施工项目部)完成该工程施工务发生费直接费现场费直接费组成SXp
①直接费直接费指直接工程施工费工生产工通劳动形成工程实体助工程实体形成程中发生费包括直接工费直接材料费直接施工机械费3部分
Pyp
a直接工费直接工费指直接事维修施工工(包括现场运输等辅助工)附属生产工(制作构件等工)基工资辅助工资工资性津贴职工福利费劳动保护费I
ｂ直接材料费直接材料费指完成维修工程耗材料构件配件半成品价值周转性材料摊销费定额中规定材料预算价格包括：材料原价材料供销部门手续费燃料费材料运输费材料采购保费等u@~
c直接施工机械费直接施工机械费指维修工程施工中种机械费总包括折旧费常修理费场外运输费操作工工资动力燃料费等Sz+i]8
②直接费直接费指定额直接费中没包括实际中发生具直接费性质费包括项：Nz
a材料二次搬运费指维修工程零星分散现场狭窄等原造成材料次倒运发生搬运费包括次运输卸料点施工现场材料存放点次运费2
ｂ冬雨季施工增加费指冬雨季期间进行维修工程施工增加费包括采取防冻保温防雨排水等措施工效降低增加费Ieub
c生产工具具费指施工生产需属固定资产生产工具检验试验具等购置摊销维修费等
]X*J
ｄ试验检验费指材料构件物品进行般鉴定检查发生费包括新技术新材料试验费特殊求试验检验费S+
e工程定位复测点交场清理费k6LgZE
ｆ夜间施工增加费@8W (
ｇ预算包干费指预算定额中未包括工程实际中发生项费R\
③现场费维修工程现场费指施工单位作业层(施工项目部)施工准备组织理房屋维修工程施工发生项费般包括现场理费时设施费a
a现场理费指维修企业作业层组织理维修工程施工需种费现场理费容繁般纳：工作员工资工资附加费生产工辅助工资职工教育费办公费差旅交通费固定资产费行政工具具费劳动保护费级理费等id
ｂ时设施费指维修工程施工需时搭设生产生活种设施费6x
(2)间接费指维修施工单位组织施工进行营理施工生产提供间接服务需费维修施工单位企业理层事整企业营理活动需发生费包括企业理费财务费费3部分|
①企业理费指施工单位企业理层组织施工生产营活动发生理费
N}}D+
②财务费指施工单位筹集资金发生费u#A
③费包括施工单位应缴定额理费劳动定额测定费级部门理费等_bIB
(3)费费指维修工程施工中实际发生直接工程费间接费中均未包括支出费费根区实际情况确定般包括城镇土税材料预算价格市场价格差价劳保支出供暖费印花税水费调增残土运费维修工程设计费根施工承包合条件应该计算费等72(
(4)计划利润国家规定适应招标承包制需国营施工企业原法定利润改计划利润实质企业理费时设施费样允许施工企业投标报价时浮动利公竞争计划利润定额工费(定额直接费)定例计取KV
(5)税金般维修施工企业企业样国家规定交纳税金包括营业税城市维护建设税教育附加费#'iz
二维修工程预算定额区单位估价表3UA0{
1预算定额概念t{
维修工程预算定额指国家受权部门编制确定正常合理施工条件完成单位合格建筑产品(分项工程)需劳动工时机械台班材料消耗数量标准维修工程预算定额确定维修工程造价房屋维修工程预算定额适范围般种：
7`Vb
(1)房屋维修工程预算定额原房屋拆改建零星添搭接建局部建筑物配件(设备)部件拆旧换新等施工作业容维修工程中修工程均应采维修工程预算定额~{](
(2)古建筑维修工程预算定额适古建筑维修工程c
(3)房屋抗震加固工程预算定额适原房屋进行抗震加固专工程E[P*rN
(4)房屋零星养护工程预算定额称修工程预算定额适工程量维修容零星分散养护工程`5bpZ
2预算定额作V
(2)维修工程预算定额编制维修工程施工组织设计3
(3)维修工程预算定额甲乙双方进行工程结算Nn`
(4)维修工程预算定额维修施工单位进行济活动分析SL>
(5)维修工程预算定额合理编制标底投标报价基础Al~P|D
(6)维修工程预算定额物业理公司部部门进行济核算SaYkiZ
3预算定额工材料机械消耗量组成容8djH
维修工程预算定额中工材料机械消耗量数量标准指正常施工生产条件施工现场范围完成计量单位合格分项工程施工务需发生切消耗
HAQ
中工消耗量指正常施工生产条件生产计量单位合格分项工程结构构件必须消耗工工日数量工工作性质分工消耗量容组成：(g
(1)基工指施工现场技术生产工工LR1rs
(2)辅助工指施工现场辅助生产工工
(3)超运距工指施工现场材料水运输距离劳动定额规定运输距离计算工n6GD4
(4)工幅度差指施工现场发生零星难单独计量工消耗]
4区单位估价表YQt}
(1)区单位估价表区维修工程预算单价表根区维修工程预算定额规定工材料施工机械台班消耗量直接参加工程施工生产工均工单价区材料预算价格机械台班预算价格算出货币形式表现定额单位预算价格表见区单位估价表现行维修工程预算定额某区城市具体化编制区维修工程预算基(lsP
(2)区单位估价表建(计)委批准成法定准价意修改补充遇特殊情况必须修改补充时必须建(计)委批准#9T
(3)区单位估价表编制方法定额中项目合计工数材料消耗数机械台班消耗量套相应工单价材料预算价格机械预算价格项目预算单价计算：
@A
工费：某定额项目合计工日数相应等级工单价9#z
材料费：某定额项目种材料消耗量分相应区材料预算价格
施工机械费：某定额项目种机械台班消耗量分相应区施工机械台班预算价格QO
预算单价：工费材料费施工机械费Bs
(4)生产素价格IKn
工单价指直接事工程施工技术工工作日预算中应计算全部工费包括基工资工资性补贴辅助工资职工福利费生产工劳动保护费o`
材料预算价格指材料源通采购活动达工仓库出库综合均价格包括材料原价运杂费采购保费3D
机械预算价格指机械正常工作台班需消耗工材料燃料动力应分摊费包括机械折旧费修理费常修理费安拆场外运输费燃料动力费工费养路费车船税D7}f2<
(5)单位估价汇总表单位估价表简化综合形式单位估价表中分项工程单价汇总表格里特点占篇幅少方便BC
(6)补充单位估价表定额中缺项编制区单位估价表时根定额编制原方法进行补充报原批准单位审批执行
CZ
三房屋维修工程预算编制lo
房屋维修工程预算某维修工程象预算定额区单位估价表逐计算加规定收取现场费直接费间接费费计划利润税金出全部维修工程费
1编制LJlI
维修工程预算编制般应列文件资料：K+2
(1)审查批准维修施工图维修方案'6g85
(2)现行维修工程预算定额Yb
(3)区单位估价表_
(4)种取费标准UJAK^
(5)材料预算价格N
(6)维修工程施工合A|F9c6
(7)关文件说明等资料#}@Q9
2编制步骤6>
维修工程预算编制步骤：v3A
(1)收集关基础资料包括维修工程施工图纸国家区颁发现行维修工程预算定额工资标准材料预算价格机械台班单价种取费率标准现场情况等yUNp
(2)熟悉施工图纸解维修工程容求施工图纸编制预算编制预算前必须全面熟悉解维修容求解掌握房屋结构特征准确迅速编制维修工程预算关键
@_eF
(3)现场勘查深入现场认真勘查施工条件解房屋实际损坏情况拟定施工方案`
(4)熟悉定额单位估价表认真熟悉定额单位估价表注意影响工程预算造价关素提高预算准确性&
(5)计算工程量工程量编制预算原始数组织施工进度调配施工力量必须正确计算避免重算漏算应定额项目排列序施工先序计算般维修工程工程量计算序先计算拆工程底层起逐层计算先外先计算土建计算设备计算装饰维修工程工程量计算应根维修工程特点错漏重计算准确便套定额原死搬硬套R
(6)套预算定额单位估价表根列计算项目工程量套定额单位估价表求做工程名称容计量单位定额相符遇维修方案定额项目中规定产品规格增添材料数量等相符时定额中关规定予换算遇定额中缺项部门尚未批准补充时提供资料建设单位协商时制定次性补充定额报级部门备查xx
(7)计算项费：(6+{
①直接费计算PlmEKN
直接费工费+材料费+机械费+#
中工工费分项工程工程量分相应预算定额基价中工工资(区单位估价表中工费)材料费分项工程工程量分相应预算定额基价中材料费(区单位估价表中材料费)机械费分项工程工程量分相应预算定额基价中机械费(区单位估价表中机械费)
)`r|kz
②直接费计算工程区部门规定相应取费标准计算P
直接费直接费×相应取费标准(般百分计取)bK3A
③现场费间接费计算现场费间接费计算方法2种种直接费基础规定率计取费种定额工费基础定率计取目前般种方法计算oB#|^
④费计算区相应规定施工承包合条件进行计算Dx
⑤计划利润税金前面规定计算KR
根项费计算确定维修工程造价计算程述项费相加汇总D
(8)工料分析工料分析单项工程定额规定应消耗劳动力材料(包括成品半成品)机械台班等分计算进行汇总工料分析安排施工力量材料施工机械计划甲乙双方结算材料差价进行济核算加强企业理容
tT
(9)编制工程预算书区规定形式格式进行填写编制Wio
房屋维修工程预算编制逐步渡企业部定额进行着市场济发展求计价统预算价格进行市场价格应通招投标包括议标形式价值市场供求关系决定反映企业部生产技术理水定额房屋维修单位进行投标物业理公司进行招标确定标价标底企业定额国家方预算定额定额水样原理涵致E
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第五节 维修工程成理J
维修工程成成理qnQg
1维修工程成构成L
(1)维修工程成维修工程施工程中消耗定量力物力财力施工中种消耗货币形式反映出构成维修施工单位生产费生产费集成项目核算象中构成维修工程成维修工程成综合性指标全面反映维修工程施工生产活动企业项理工作质量实际工作中维修工程成分3类：预算成计划成实际成LMf'<
①预算成维修工程预算定额项取费标准计算预算造价预算成项目包括工费材料费施工机械费直接费现场理费时设施费间接费计划利润费构成已完工程全部造价
XDe<+
②计划成指步骤降低维修工程成编制部控制具体计划指标@U
③实际成维修工程实际支出生产费总反映维修工程成耗费实际水必须规定正确核算工程成准确反映维修工程实际耗费成分析提供资料st{
预算成维修工程价款结算编制成计划衡量实际成水计划成实际成反映维修企业成水受企业身生产技术施工条件生产理水制约预算成实际成较反映维修工程实际盈亏情况实际成计划成较考核成计划项指标完成情况
①直接成指维修工程施工程中直接耗费构成工程实体助工程形成项支出包括直接工费直接材料费直接机械费时设施费直接费o#D
②间接成指施工企业项目理部(作业层)施工准备组织理施工生产活动发生全部施工间接费支出包括现场理员工费理材料费资产费工具具费保险费工程保修费费等
\
维修工程预算造价中间接费属企业理层发生营理费属成范畴dl2
2成理概念务G9'm[l
维修工程成理物业理公司(维修施工企业)降低维修工程成进行项理工作总称成理企业营理重组成部分企业项理工作成理着紧密联系会反映成加强成理仅够节约费改善企业营理工作iWV@81
成理基务保证降低成通维修工程施工中项耗费进行预测计划控制核算分析考核便少消耗取优济效果成理务具体表现方面：o
(1)做成计划严格进行成控制认真编成计划降低成指标措施层层落实职部门环节通承包等方法职工物质利益挂起钩真正调动起职工积极性努力降低消耗节约开支施工中严格进行成控制保证切支出控制计划成Kl
(2)做成理基础工作加强定额理建立健全原始记录计量检验制度建立健全成理责制
BQc
(3)加强维修成核算分析通成核算分析时找出存问题解项成费节约超支情况找出原针性提出解决问题办法时总结成理工作验促企业营理水提高 +
二维修工程成理工作容NGi
维修工程成理工作容般包括：成预测成计划成控制成核算成分析考核E|R
1成预测3z
成预测加强成事前理重手段成预测目方面企业降低成指出方方面确定目标成企业编制成计划提供T3a
成预测应量收集进行预测需历史资料数基础采科学方法进行企业挖掘潜力改进技术组织措施相结合成预测目确定目标成根降低成目标提出降低成项技术组织措施断挖掘降低成潜力项技术组织措施确实保证达超降低成目标求0`K7
2成计划H
房屋维修成计划货币形式规定计划期房屋维修工程生产耗费成水保证成计划实施采取方案编制成计划确定计划期计划成成理重环节(
(1)成计划作：
+y
①成计划企业日常控制生产费支出实行成控制通编制成计划事先审查费支出否合理降低成方面增强预见性
②成计划全体职工降低成方面指出目标方利调动职工积极性采取效措施降低成s70o
③降低成企业利润源成计划企业利润计划重J*
(2)成计划编制程序：26
①收集整理分析资料编制成计划科学应关成计划基础资料全面收集整理作编制成计划：`*
a计划期维修工程量工程项目等技术济指标|_vF
ｂ年度成计划完成情况历史水6PQx
c计划期维修生产计划劳动工资计划材料供应计划技术组织措施计划等(
ｄ级部门达降低成指标建议Z}9(
e施工图纸定额材料价格取费标准等#
②成指标试算衡整理分析资料基础进行成试算衡测算计划期成降低幅度事先确定降低成目标进行较果满足降低成目标求进步挖掘降低成潜力直达超降低成目标求r*
③编制成计划成试算衡企业组织关部门编制成计划时降低成指标分解达职部门关环节
1C3J}
3成控制vqwi
成控制维修生产施工程中成计划实际发生生产耗费进行严格计算成偏差进行常预防监督时纠正成费限制成计划范围达预期降低成目标Q>>
(1)直接成控制方法直接成直接耗工程种费包括工费材料费机械费直接费等控制直接成控制材料采购成外基维修施工程中落实降低成技术组织措施常实际发生种直接费种消耗定额预算中相应分部分项工程目标成进行分析时发现实际成计划成差异找出成差异发生素客观原采取效措施加改正KJBU
(2)间接成采指标分解口理方法间接成企业施工项目理员职部门组织理维修工程施工发生种理费现场理程中发生费该费项目杂工程施工直接联系般采指标分解口理办法成计划指标特定途分解干明细项目确定开支指标分口部门理超标准违反成开支范围费予抵制}~~[
(3)建立成理制度建立成理制度成控制重方面根分工口理原建立成理制度职部门加强成控制监督工程部门负责组织编制维修施工生产计划搞施工安排确保维修工程利开展技术部门负责制定贯彻技术措施计划确保工程质量加速施工进度节约工料确保施工安全防止发生事合预算部门负责办理工程合协议签订编制核定施工图预算办理年度结算竣工结算材料供应部门负责编制材料采购供应计划健全材料收发领退制度期提供材料耗结余等关成资料口负责降低材料成劳动事部门负责执行劳动定额改善劳动组织提高劳动生产率负责降低工费财会部门负责落实成计划组织成核算监督考核成计划执行情况维修工程成进行预测控制分析制定企业成理制度行政理部门负责制定执行关费计划节约措施口负责行政理费节约额实现
Gw0[Y
4成核算
成核算目确定维修工程实际耗费考核维修工程济效果正确维修工程成进行核算必须合理划分成核算象jd0<
(1)成核算象划分原般应施工图预算列单位工程划分标准结合施工理具体情况确定成核算象般原划分：>`B
①独立编制施工图预算单位工程成核算象
1F
②翻建扩建修工程应工程点门牌院点门牌院开竣工时间接工程合核算象`H8
③维修零修养护工程应物业理公司统划分维修片零修养护班组核算象JQA
维修工程成核算象确定关部门意变更原始记录必须确定成核算象填写清楚便集成核算象生产费计算工程成集中反映成核算象期应负担费财会部门应该成核算象设置工程成明细账便组织成核算象成计算hp2
(2)成核算基求充分发挥成核算作进行成核算时应遵循列基求：&
①加强费支出审核控制审核费否应该发生已发生费否应计入维修工程成费发生程中种耗费进行指导限制监督费支出控制定额计划求wbs
②正确划分种费界限严格遵守成费开支范围正确划分应计入成应计入成界限划分期费期费界限划分成核算象间成界限等H`y
③做项基础工作做消耗定额制定修改工作建立健全原始记录加强计量验收工作建立健全种财产物资收发领退报废盘点等制度uO^)}>
5成分析考核
X
成分析成形成程中维修工程施工耗费支出进行分析较评价成理工作指明方成分析利成核算资料关资料全面分析解成变动情况找出影响成升降种素形成原寻找降低成潜力通成分析正确认识掌握成变动规律性成计划执行程进行效控制定期成计划执行结果进行分析评价总结成预测编制成计划提供z~7
成考核指定期维修工程预算成计划成关指标完成情况进行考核评成考核目充分调动职工降低成动性觉性进步挖掘潜力成考核应企业奖惩制度挂起钩调动职工积极性利节约开支降低成取更济效益@{`0
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第六节 房屋维修施工项目理Mlnm(
房屋维修施工项目理概述fHVr
房屋维修工程施工项目理工作维修施工生产活动中心贯穿维修施工全程房屋动产固定变实体式样结构类型复杂维修工程特定户求理变异性困难高效优质低成完成维修项目施工务提高维修工程施工济效益物业理公司必须做维修施工项目理工作
ZnB
1维修施工项目理概念t2
房屋维修施工项目理完成维修建筑产品施工全程进行组织理房屋维修施工程指接受维修施工务工程交工验收全部程程包括：签订房屋维修工程合施工组织准备施工调度理质量理施工安全竣工交验等M^ ~G
房屋维修施工项目理针房屋维修工程施工进行系列组织理工作总称房屋维修施工项目特点决定房屋维修施工项目理项综合复杂施工生产理活动方面直接事房屋维修施工活动维修施工企业生产理中重组成部分方面物业理公司房屋维修理重容pXc
根理体房屋维修施工项目理分甲方项目理乙方项目理两种理理体处位外理方法容基致C
2维修施工项目理务IU
维修施工项目理务贯彻维修工程施工程序合理安排力物力财力断更新维修技术保证质量工期前提提高劳动生产率降低维修工程施工成增加盈利维修施工中运科学理方法职维修工程计划生产技术物资劳力财务进行业务理维修工程质量工程成进度进行合理效控制
@
3维修施工项目理基客7A
房屋维修施工项目理贯穿整施工阶段施工全程阶段施工理工作重点具体容相施工理实质应施工生产进行合理计划组织协调控制指挥施工中力组织否合理物力否充分利财力否机械设备劳动力搭配否合适施工方案否先进等直接影响房屋维修成效需施工程中科学安排精密计算合理组织理课题构成施工项目理全部容房屋维修施工项目理容般包括：w5]
(1)落实维修务签订承包合*
(2)工程开工前解决住户时迁移做水电道路通畅安排宗材料堆放设备安置进场确定施工方案等项准备工作_&x
(3)组织均衡流水立体交叉施工施工程进行质量控制全面协调工作)(
(4)加强维修现场面理合理利空间促进文明施工创文明施工现场I`JO
(5)做参项目施工方协调工作开展合理工作m1
容房屋维修施工项目理包含企业专业理计划技术质量材料机械成等理容施工项目理综合性理正运专业理方法维修工程实施全程理
_
二房屋维修施工准备工作D>f
1房屋维修施工准备工作务JO
施工准备系指维修工程开工前甲乙双方组织技术济劳力物资等方面保证工程利开工事先必须做项综合性组织工作维修工程应根工程量工程难易程度等具体情况分编制施工组织设计(型工程)施工方案(般工程)施工说明(型工程)LS0
施工准备工作房屋维修工程组织施工理重容工程开工前必须合理施工准备期施工准备工作基务掌握房屋维修工程特点进度求摸清施工客观条件技术物资力组织等方面房屋维修工程施工创造切必条件认真细致做施工准备工作充分发挥积极素合理组织力物力加快施工进度提高房屋维修工程质量节约资金原材料等起着十分重作y{>X
实践证明重视施工准备工作开工前施工中认真细致施工生产创造切必条件该项维修工程够利完成反忽视准备工作仓促马然着加快工程进度良愿事愿违工程进行中缺东少西延误时间浪费力量甚迫停工反头补做项准备工作样必然推迟工程进度造成应损失+@
2维修施工准备工作容
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维修施工组织准备工作容容方面：V
(1)维修工程应摸清施工现场情况包括电缆电机煤气供暖排水等网走整现场J_
(2)维修工程设计图纸齐全zO
(3)编制施工组织设计施工方案获批准Bk*
(4)材料成品半成品等构件陆续进入现场确保连续施工T#61VQ
(5)领取建筑施工执j'u
(6)安置需搬迁住()户切断接通水电源ect
(7)落实资金劳动力计划mtZ0+
3维修工程施工组织设计^`
施工组织设计全面安排施工技术济文件指导施工正确编制全面贯彻施工组织设计保证利施工首条件维修工程必少组织措施vde
(1)施工组织设计务施工组织设计务包括方面：TSRb
①规定合理施工程序保证短工期完成维修工程期投入'
②采技术先进济合理施工方法技术组织措施eBVV4A
③选定效施工机具劳动组织
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④周密计算安排力物力保证均衡施工~^o63E
⑤制定正确工程进度计划找出施工程中关键问题D
⑥施工现场面空间进行合理布置理等E&+b
(2)施工组织设计容根维修工程规模技术求差异分编制施工组织设计般工程施工方案型工程施工说明施工组织设计施工方案(施工说明)容般包括方面：3
①工程概况包括工程点面积投资维修工程容工期工种工程量材料设备户搬迁时间等C_z
②单位工程进度计划pQ>
③施工务组织分工安排总包分包分工范围物业理公司维修施工单位设计单位三方协作关系o8|w
④劳动力组织需量计划23*
⑤材料预制品施工机具需量旧料代计划N
⑥生产生活时设施计划V
⑦施工水电燃料供应办法a1D\g
⑧施工现场总面图包括：标明应清理现场障碍物定定位坐标网情况水电源接设消防设备位置现场材料存放位置道路设置Et]x ]
⑨保证工程质量安全生产技术组织措施UDDp
⑩项技术济指标等2Ba
三施工阶段理工作
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1施工调度工作LdQ
维修工程施工变素计划工作十分准确维修施工中总会出现协调新衡施工调度工程施工进度计划整施工程中断求劳动力材料机械施工务进度求间衡解决工种专业间衔接综合性协调工作kz]
施工调度工作时衡解决矛盾保证正常施工手段务：jD
(1)常检查督促施工计划工程合执行情况进行力物力衡调度促进施工生产活动进行(Xa3q)
(2)组织材料运输确保施工连续性监督检查工程质量安全生产劳动防护等情况发现问题找出原提出措施限期改正根天气预报做雨季施工工作`RSSq
2施工现场理b1
(1)施工现场常性理施工现场理施工组织设计般工程施工方案型工程施工说明施工现场进行种理活动现场理指派专负责贯穿整工程始终`R
维修工程施工现场理工作容：Xse
①修建利项时设施安排施工衔接料具进退场节约施工
②计划拆旧建筑排障碍物清运渣土等[xH
③注意生产住()户安全拆翻修时设立施工防护标志处理毗邻建筑物构筑物关系
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(2)施工现场材料理维修施工材料现场理指工程象施工现场材料供应理工作全程现场材料理材料基落脚点衡量维修施工企业理水实现文明施工重标志pCj5
维修施工现场材料理容：GJ
①根施工进度场计划组织建筑材料分期分批进场满足工程连续施工需I'g
②施工材料需计划实行材料限额领料核算制度做现场材料检查保`1}[
③加强现场面理根施工进度变化时调整材料堆放位置s
④时回收旧料废料做修旧利d
⑤维修工程竣工时清理现场剩余材料进行清点办转退料手续(k*
(3)施工现场机械设备理现场机械设备理目充分发挥机械效率机械化施工优越性更生产服务机械设备应贯彻预防维修重原设备程中量避免发生障免影响生产身安全r9YO'
(4)施工班组理施工班组理务积极采科学理方法学采先进施工工艺操作技术优质低耗均衡快速完成维修务
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3施工安全理s[9I
认真贯彻执行安全生产理制度搞房屋维修工作项重措施加强安全生产工作领导建立健全安全生产理制度严格执行安全操作规程确保安全施工 jtK&k
安全检查机构员必须认真执行安全生产方针政策法令条例常现场作业进行安全检查组织职工学安全生产操作规程生产活动中施工员受严重伤害事物体击高空坠落机械伤害等外施工方法施工质量低劣发生倒塌会造成重事预防事发生施工单位领导应常施工员进行施工现场安全生产教育包括进入现场必须戴安全帽高空悬空作业安全设备必须系安全带高空作业时准乱抛材料工具垃圾等种电动机械设备必须效接安全防护装置开动种机械设备必须做定机定未短期训练员严禁玩弄机电设备吊装区域便入起吊时吊臂旋转半径范围准停留行走警戒措施做#NJ+H|
四房屋维修工程验收\~
竣工交验必须符合房屋竣工交验条件质量评定标准通知关部门进行竣工验收合格签证交付Uh
1工程交验具体条件Wt4`]
(1)符合维修设计维修方案全部求全部完成合中规定项工程容
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(2)做水通电通路通建筑物周围场整供暖通风恢复正常运转具备功dn
(3)种施工技术资料准备齐全sa3)Y
①维修施工单位应根城市建设档案理关规定施工技术资料进行分类整理装订成册部分资料移交房产理机构部分资料留档yn@H
②竣工图整理图施工工程应原施工图作竣工图工程变更利原施工图修正变更较工程必须重新绘制竣工图竣工图必须加盖竣工图签复核误施工负责签字方档hKI
2房屋维修工程验收Nj'g
(1)项目批准文件#XW
(2)工程合F(
(3)维修设计图纸维修方案说明L
(4)工程变更通知书r
(5)技术交底记录纪22
(6)隐蔽工程验收记录G
(7)材料构件检验设备调试等资料m
3维修工程质量交验标准as|zw
(1)维修工程分项分部工程必须达国家建设部颁发房屋修缮工程质量检验评定标准中规定合格标准合规定质量求
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(2)维修工程中项目钢筋强度水泥标号混凝土工程砌筑砂浆等均应符合房屋修缮工程质量检验评定标准中规定全部求Wl
(3)观感质量评定分合格率低95％C
4般中翻修工程竣工交验标准2RxmL
(1)必须达维修方案全部求完成合规定项维修容WgT
(2)维修工程施工文件技术资料准备齐全装订成册G{(c
(3)修分部分项工程必须达房屋修缮工程质量检验评定标准规定合格标准aAH
(4)观感质量评定分合格率低95％维修单位通检达条件标准通知房屋理机构进行竣工交验8&k
5工程验收组织bD
房屋理机构接施工单位验收通知应时组织设计方案制定员甲方代表房屋理技术负责施工单位进行交工验收维修技术理权限中修项目重修建项目级房屋理部门组织验收施工质量合格需返工时应限期修复复验合格办理验收签证评定质量等级lg
工程验收时应签订回访保修协议回访保修期限中修工程般半年翻修工程1年
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