浅土抵押权制度完善
摘：文针国现行法律法规规范性文件中土权抵押关规定着重探讨土抵押客体抵押登记抵押权实现方面法律问题作者认否抵押土权应统标准进行划分取消必相互矛盾限制抵押登记机关应遵循动产统登记原统物权法动产登记法前提统登记机关行政理机关分设取消抵押担保限额抵押权资格限制明确抵押终止期限登记机关审查责义务抵押权实现时充分保证抵押权优先受偿法律位严格限制改变土途土性质促抵押权充分考虑动产交易风险采取谨慎态度
题词：土权 抵押 登记 抵押权
着社会义市场济全局发展土国民济发展中越越显示重性已单独土作种资源作种资产进行科学理充分发挥国民济中济杠杆作特別年国房产市场发展迅猛房产抵押日益成种重融资担保方式
笔者通土理知识学解感门非常广泛深奥学说中许知识需进行学许问题需进行思考探讨文中土抵押权进行阐述土抵押权制度中需思考问题略作探讨
土抵押权概念
国土抵押指土权法律许范围转移土占情况土权作债权担保债务履行债务时债务权法处分该土权处分价款优先受偿中提供土权作担保抵押接受土权担保债权抵押权
土抵押权指土抵押关系中抵押权作抵押物土权土附着物享处分权优先受偿相关权利
国现行法律规定土抵押权指土权抵押权法律允许土权进行抵押土权外土项权利没明确规定
二土抵押权法律特征
首先土抵押权具担保物权土项权利双重性质土抵押权作抵押权属概念应入担保权者担保物权范畴中华民国担保法第34条第三项第五项均国土权集体土权作抵押财产物权法意义说土抵押权种担保物权时土抵押权土项权利种设立土权权利负担土抵押关系调整仅适担保法规定适土法规定
次土抵押权标土权土权抵押权两种权利土抵押权必须基土权（权利）成立土权作实现抵押权标土
抵押权成项权利标物土物某土权利抵押确保债济价值实现提供担保物必须具交换价值出土权者出金钱代价取土权成抵押标物目前国尚法律明确规定土项权利作抵押土抵押权标仅土权非
第三土抵押权附属土权两者着密切联系土抵押权效力土权着重影响方面发生土权存行条件根国现行法律作权利土权行政机关中华民国城镇国土权出转暂行条例规定作出收回土权处罚消灭时该土权设定抵押权消灭方面实现必然导致土权属变动
第四土抵押权设定属式行设立土抵押权必须订立书面抵押合进行土抵押权抵押登记抵押合登记日起生效国土抵押权登记实行强制登记制度抵押权登记应作抵押合生效件事订立书面抵押合未办理登记视效力未定效力未定书面抵押合效力登记确定
第五土抵押权具担保物权功效力目通土权益属变更实现债权保障直接满足土利需求具土占权益土项权利性质分土抵押权担保性项权利诸权役权等均属益性项权利土抵押权土项权利重特征
三土抵押权客体范围
1划拨国土权谓划拨国土权指县级民政府法批准土者缴纳土补偿费
安置补助费取土权通划拨方式取土权偿土权作抵押应符合列条件（1）土者须领国土证（2）具建筑物附着物合法产权证明（3）抵押划拨土权获收益抵交土权出金（4）县级民政府土理部门者房产理部门批准
中华民国担保法第36条规定：法取国土房屋抵押该房屋占范围国土权时抵押出划拨方式取土权单独设定抵押权果划拨土房屋作抵押该划拨土权时抵押
2出方式取国土权谓出方式取国土权指国家国土身份土权定年限土者土者国家交付土权出金取国土权出方
式取国土权偿取权土权权作出处分包括抵押根现行法律规定出方式取国土权抵押应抵押时该国土房屋时抵押
3抵押法承包发包方意抵押荒山荒沟荒丘荒滩等荒土权根国现行法律规定集体土权般抵押集体土权包括耕宅基留留山等集体土权促进荒开发利担保法四荒土权规定允许抵押必须符合列条件：第抵押权必须明确荒权第 二该片荒抵押应享承包营权第三须取发包方意
4乡（镇）村企业建筑物占范围土权根担保法规定乡（镇）村企业土权单独抵押乡（镇）村企业土权建筑物
抵押单独抵押乡（镇）村企业建筑物抵押时占范围土权应时抵押该土权抵押设定条件类似划拨方式取国土权抵押规
面规定出：土权抵押出国土权抵押部分划拨国土权批准方抵押部分集体土权（乡镇企业承包方意四荒）抵押规定思路概：1权利否具市场流通性流通者抵押国法律规定土权集体土权征转国外流通权抵押（国际通行土权利制度根区学者建议国土权利制度安排：土权权土权设立建筑权耕作权役权役权抵押权）2土权取方式偿取出土权抵押偿取划拨土权须批准方抵押3土途商业住宅工业等营性目抵押学校幼园医院等公益目事业单位社会团体教育设施医疗卫生设施社会公益设施抵押4者性质划拨国土
权抵押须满足土者公司企业济组织条件种抵押限制抵押抵押土权规定存混乱现象根原否抵押分类标准重交叉重叠方互相突着国市场济迅速发展目前产生少民营私立学校幼园医院诊土权划拨方式取出方式取土权否抵押值思考单位拥土房屋权房屋医疗教学等目转目房屋权作种独立物权没永许抵押流转必房屋权允许抵押土权然应抵押
集体土权抵押规定根担保法规定允许乡镇企业集体建设厂房抵押承包四荒承包方意抵押类型集体土权宅基耕等允许抵押规定实质承认集体土权国土权等财产权承认集体土权具市场流通性带样果：农民财产权市场流通（合法住房抵押融资）二非法交易隐性交易蔓延交易安全性低带量历史遗留问题土征集体土必须先征供应流转思路会改变集体土权获国土权等
财产权位成种趋势集体土权流转包括抵押会摆议程
总目前土抵押权客体规定模糊存相互突实践中易操作利市场济财产权流通性求作者认抵押权客体规定应市场济接轨允许市场进行流通财产财产权均抵押否抵押划分应统标准划分避免重复交叉取消房产抵押相互矛盾限制抵押权实现时应严格执行途制划拨土权登记时严格核定应补交土出金处置时允许改变途改变途必须规划允许全额补交改变途出金样抵押权然会考虑抵押权实现风险采取谨慎态度
四土抵押权登记制度
1土抵押登记作
（1）抵押权公示生效作土抵押权属担保物权种世权土抵押权设立应进行公示社会公众展示土抵押设立变更消灭法律状况
登记制度土抵押权生效起着决定性作前述抵押权生效均登记必条件（2）警示效力土抵押权登记目告知公众土抵押权设立变更消灭法律信息目公众解该抵押权变动情况决定否进行关法律行根民法意思治原法律债权否成土抵押权成第序抵押权事宜权作出禁止性规定果土权已存着位优先抵押权抵押权权利实现会存风险果进行土抵押登记抵押权提供足够警示解设立位抵押权风险行选择提供全面法律帮助
2土抵押权登记程序
根国现行法律规定办理抵押权登记首先应事根土权情况进行价评估鉴定书面抵押合次鉴定抵押合15日抵押抵押权
持抵押土权证抵押合价评估确认报告抵押抵押权身份证件土理部门申请抵押登记（方场申请抵押登记必须持方授权委托文件）土理机关审查进行登记注册核发土项权利证书
3土抵押权登记效力
根担保法关规定土抵押登记抵押合生效条件说抵押登记生效条件土抵押合办理抵押登记日起生效登记生效日抵押合生效日抵押权登记抵押权抗切第三效力具体表现：（1）土权存两者两抵押权果抵押权已登记抵押权未登记先登记抵押权优先登记抵押权受偿（2）土抵押权存续期间抵押转土权未通知抵押权者未告
知受果抵押权已登记抵押权行抵押权说抵押权登记抵押财产受否属善意抵押权抗行追权（3）抵押合成立抵押土权出租抵押权行抵押权导致土权转移租赁合具抗抵押权受效力（4）已设立抵押土权查封扣押等财产保全措施执行措施抵押权受影响（5）抵押期间抵押行足导致土权价值减少者土权灭失抵押权权予制止（6）债务期履行债务时抵押权权请求民法院法实施扣押扣押日起该土产生然孳息法定孳息享收取权（7）债务期未清偿债务抵押权权通拍卖变变方式该土权转第三转价款中优先受偿
数学者认国动产登记制度应采实质义登记动产物权法律行设立转移变更废止等事项非登记生效动产登记效力体现公示力公信力公示力物权变动登记手段社会展示公信力登记机关登记具社会公众相信真实效力信赖该登记善意第三取登记动产物权时正权利会错误登记剥夺土权抵押权登记属动产物权项权利登记现分析关登记具体问题：
（）抵押登记机关
现国际动产登记机关（德国属方法院土登记局日司法行政机关法务局方法务局派出瑞士州方法院）具两特点：动产物权登记具决定公民法财产权利司法意义登记机关般司法机构行政机构登记机关具统性维护动产登记司法统性时动产然紧密联系性国法律均规定定区域实行统登记土房屋动产均统机关登记适统登记法律实行统登记效力
目前国动产物权登记机关分散相关行政机关法律国土权抵押登记
机关土理部门土权权登记机关致********等房屋土理部门外余区土权抵押登记机关房屋抵押登记机关分设目前抵押登记机关存两问题：登记机关统二登记机关行政机关
登记机关统济发展必然造成损害两者两登记机关权力交叉重合时会损害事正利益会扰乱正常法律秩序国动产抵押登记成立果两登记机关求事机关登记会增加事费开支会造成抵押权成立时间标准混乱局面果间第三权利纳入登记时法律关系更加混乱实行动产登记统似佳选择前提必须登记适统法律目前国首务制定统物权法土登记法律基础方实行动产统登记
登记机关设行政机关造成行政监准司法登记混土理部门土市场监部门国土权代表集体土限制流转成供应者年方出现规范登记乱登记集体土未征出先发国土证现象登记机关设批准行政机关定关系动产
登记机关作准司法机关行政机关分设成动产登记制度理智选择外划拨土权抵押须先土理部门批准批准作行政许理应行政机关执行抵押登记机关作准司法机关单独设置应划拨土权抵押批准权赋予行政机关
（二）抵押担保限额
动产登记务反映动产物权详细法律信息法律许范围提供社会动产市场交易服务样作动产风险警示社会尤动产取解动产全面情况然决定否进行关法律行土抵押行中土抵押登记已抵押权提供足够警示解设立序抵押权风险否设立序抵押权完全应事决定担保法第三十五条规定抵押担保债权超出抵押物价值财产抵押该财产价值担保债权余额部分次抵押超出余额部分显余：1抵押债权实现担保代履行债务债务应首先履行义务序先抵押权债务履行义务获清偿时序抵押权超抵押物价值获清偿2抵押物价值已够清偿先序抵押权序抵押权权利然享抵押
权般债权优先3动产尤产着国民济发展然增值超出抵押物现价值抵押权获实现目前国担保法关抵押限额规定旨提高抵押安全性似抵押权考虑没风险显余划拨土权抵押时约定抵押权实现时必须首先补交出金没必限制抵押担保金额
（三）抵押登记机关审查义务
国动产登记作动产市场进行监督理重手段应该说动产登记机关信息资料关部门提供决策登记机关审查事申请材料否齐备外没权利没义务事申请登记涉实质权利义务容进行调查违背事意思治原引起登记机关必纠纷土权抵押登记时登记机关需审查否申请资料齐全双方否愿签定抵押合双方债权债务关系否真实负审查义务外根抵押限额分析出土权抵押登记机关必强求出具土估价报告抵押抵押权行商议决定
（四）抵押权体资格
担保法土权抵押权体资格特殊限定接受抵押债权抵押权国家土理局
1997年关土权抵押登记关问题通知中规定：抵押权非金融机构抵押款行法应办理关批准手续应提交关批准文件国土资源部关企业间土权抵押关问题复函中明确企业间债权债务合涉需金融监部门批准应首先办理批准手续抵押权资格规定实践中难操作登记机关工作员难握什需批准款行抵押权金融机构须提交批准文件者干脆类抵押予登记认抵押权类规定显余事款行否应批准批准完全应该金融监方面法律规范
（五）抵押权终止期限
关抵押权终止期限担保法规定：抵押权担保债权时存债权消灭抵押权消灭抵押权抵押物灭失消灭抵押期限届满否意味着抵押权终止未作明显规定作者认抵押登记期限应担保债权债务履行期债权债务合期抵押抵押权未办理注销登记未办理延期抵押登记根民法通诉讼时效两年规定保留抵押权登记期限届满两年视抵押权放弃抵押权登记机关行注销抵押权
建筑物出房产开发抵押期限问题认然国家法律规定闲置两年土偿收回土权类土抵押期限应超两年作者认政府收回土权视原土权灭失土抵押权然消灭抵押权影响土权收回政府没抵押偿债务抵押权义务抵押权求抵押行提供担保
抵押期限出期限关系土权价值年限减少递减债务期限理应短出期限抵押权作抵押物土权注意义务规定显余
五土抵押权消灭
土抵押权消灭情形面种：
1债务清偿债务期清偿债务者债务担保者债务清算组织债务期已债务清偿完毕该抵押权行消灭
2抵押物消灭抵押物消灭三种情况（1）抵押国土权国家收回者期限届满（2）抵押集体土权涉土国家征（3）土权建筑物抵押该建筑物灭失
3土抵押权实现抵押期履行债务者抵押合期间宣告解散破产抵押权权国家法律法规抵押合规定处分抵押财产处分抵押物价款优先受偿抵押物转第三时抵押权实现设立土权抵押权消灭
4抵押权效抵押权抵押合者合具法定效事法确认效抵押权效土抵押权消灭种特殊情况例划拨方式取国土权单独设立抵押乡（镇）村企业土权单独设立抵押划拨土房产设定抵押未政府部门意审批破产企业擅转已抵押土权破产法（试
行）第49条规定抵押期间破产企业已抵押登记房产进行转时应通知抵押告知受该房产已抵押情况破产企业未通知抵押权者未告知受民法院应法裁定该转行效
六土抵押权制度中需思考问题
1土抵押权客体否限土权
国土抵押权实际指土权抵押权着社会发展国法律否突破界限土抵押权客体扩土项权利答案肯定够偿转土项权利应允许抵押例空中权权国部分学者赞成部分土项权利进行抵押①
2关四荒土抵押
担保法第34条规定：抵押法承包发包方意抵押荒山荒沟荒丘荒滩等荒土权抵押
集体土权允许抵押条件必须抵押该荒拥承包营权笔者认该限制合理全面应该包括购买租赁股份合作方式取四荒土权规定允许抵押条件四荒土权偿取允许转原抵押
3土抵押权登记效力否抗土权收回
土抵押权附属土权土权收回情况土抵押权行消灭国法律关二者间法律效力规定笔者认现行法律规定限制土权抵押独立性抵押担保功降低交易安全难保障理方面土权出合效期间提前收回土权行种民事行土解土权出合合行土收回行抗抵押抵押物权行土权收回债权行根物权优债权原理抵押权应优
先受偿二土权设抵押登记该抵押公信力抗第三抵押公信力旨保护商业信誉维护善意抵押权交易安全种公信力仅民法中诚信原组成分部门立法基础旦发生违反种公信力行时该行效力应次具公信力抵押效力三土权设定抵押登记抵押权：（1）登记先次序享抵押登记利益（2）抗第三张（3）排斥次登记尚未登记已收回（土权）效力基述效力发生土权收回情形时抵押权然张登记权利排斥未登记权利张债权先权利享优先受偿权
4未足额交纳出金土权抵押实现抵押权
关政策法规规定出土权入市转出租抵押种完整土权实践中种情况出金未足额交纳：1部分方招商引资
方政府缓交免交部优惠办法量压低价工业实际价格万元亩规定类出土转时须补交出金合价格抵押时评估价格般20万元左右该类出土权较高价格进行抵押贷款旦投资商缺乏诚信卷资带极金融风险2方土理部门规定单位协议出方式取办公楼集体宿舍等转时须补交出金3国家发出进步规范土登记通知求出金未全额交纳发证实践中净出金计算方式复杂出金级政府分成种原规定执行困难
未足额交纳出金土权抵押抵押权实现时否应先补交土出金作者问题法否定首先途条件核定土权出金应全额交纳政府优惠政策身规避国家政策应必出土权种权利类型更加复杂化次抵押权讲没权利源否瑕疵进行探查义务登记土权利存登记瑕疵错误相信登记真实性法律行理应受保护符合登记公信力原次登记机关告抵押权未足额交纳出金抵押权应优先受偿抵押权物权应优出合限制债权政府土者欠交出金追偿权
利追偿义务二抵押权须考虑抵押权实现时确定性制度设计具济性市场济求产权流通思想协调
关法规范民法院执行国土资源房产理部门协助执行干问题通知第二十六条规定：申请执行执行协商意拍卖变卖直接裁定执行出方式取国土权房屋评估作价交申请执行抵偿债务……出出土权立法意种完整土权出土权设定种转限制阻碍法序执行
5国划拨土权房产抵押权设定否应征批准划拨该土民政府部门批准意
前面已划拨国土权单独设定抵押权果该土权土房屋房屋该房屋设定抵押该房屋占范围国土权时抵押该法律规定产生果抵押法履行债务时必然会出现土转问题抵押身土权权作出处分必须关政府土部门审批转方效
现担保法房产理法没加明确规定笔者认立法缺憾划拨土房产未征政府意进行抵押法理讲通抵押物种处分未征权利意享处分权物进行抵押显然违反关物权原理划拨土处分权国家政府然建筑种土房产实际产起形成种国家土单位关系财产未征意擅作出处分处分行应属效划拨土房产未征政府意进行抵押应该效实践未批准划拨土房产进行抵押会带良果离开土房屋价格确定价值减增房屋价值难评估评估抵押物价值抵押程序准确评估抵押物必影响抵押权设定实现二国家划拨土根需收回设定抵押物发生收回必严重损害抵押权
利益关部门批准设定抵押般会转回收三影响国家土权正常理统安排根城市房产理法规定国家出土必须符合土利总体规划城市规划年度建设计划应计划步骤进行划拨土房产抵押实际难执行规定实现抵押权时协议方式法院诉讼强制拍卖开式影响国家土理否会影响抵押权利益果设定抵押权时政府关部门审批作必条件问题解决
6集体土权抵押实现
集体土权抵押实现改变集体性质目前集体土权属限制流通财产权抵押权实现抵押权较风险根土理法规定集体建设乡镇村兴办联办企业乡村公益设施村民修建住宅集体土权抵押实现时拍卖变卖受限制处完全市场抵押权优先受偿权受损集体土转国进入流通市场样需抵押权付出量时间资金必须获
集体土者意集体土权抵押权实质处国土权抵押权等位
参考文献资料：
国土资源理实务全书（中国物资出版社）谢荣 编
第五章第八节 产抵押
二中国土资源全书（**民出版社）车夫 编第五篇 土项权利
三房产抵押贷款避风险（中国土2001年11期）姬泓 夏军 著
四民法学2000年1月第1版（中国政法学出版社）江编
五民法2000年9月第1版（**学出版社）**振瀛 编
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摘：文针国现行法律法规规范性文件中土权抵押关规定着重探讨土抵押客体抵押登记抵押权实现方面法律问题作者认否抵押土权应统标准进行划分取消必相互矛盾限制抵押登记机关应遵循动产统登记原统物权法动产登记法前提统登记机关行政理机关分设取消抵押担保限额抵押权资格限制明确抵押终止期限登记机关审查责义务抵押权实现时充分保证抵押权优先受偿法律位严格限制改变土途土性质促抵押权充分考虑动产交易风险采取谨慎态度
题词：土权 抵押 登记 抵押权
着社会义市场济全局发展土国民济发展中越越显示重性已单独土作种资源作种资产进行科学理充分发挥国民济中济杠杆作特別年国房产市场发展迅猛房产抵押日益成种重融资担保方式
笔者通土理知识学解感门非常广泛深奥学说中许知识需进行学许问题需进行思考探讨文中土抵押权进行阐述土抵押权制度中需思考问题略作探讨
土抵押权概念
国土抵押指土权法律许范围转移土占情况土权作债权担保债务履行债务时债务权法处分该土权处分价款优先受偿中提供土权作担保抵押接受土权担保债权抵押权
土抵押权指土抵押关系中抵押权作抵押物土权土附着物享处分权优先受偿相关权利
国现行法律规定土抵押权指土权抵押权法律允许土权进行抵押土权外土项权利没明确规定
二土抵押权法律特征
首先土抵押权具担保物权土项权利双重性质土抵押权作抵押权属概念应入担保权者担保物权范畴中华民国担保法第34条第三项第五项均国土权集体土权作抵押财产物权法意义说土抵押权种担保物权时土抵押权土项权利种设立土权权利负担土抵押关系调整仅适担保法规定适土法规定
次土抵押权标土权土权抵押权两种权利土抵押权必须基土权（权利）成立土权作实现抵押权标土
抵押权成项权利标物土物某土权利抵押确保债济价值实现提供担保物必须具交换价值出土权者出金钱代价取土权成抵押标物目前国尚法律明确规定土项权利作抵押土抵押权标仅土权非
第三土抵押权附属土权两者着密切联系土抵押权效力土权着重影响方面发生土权存行条件根国现行法律作权利土权行政机关中华民国城镇国土权出转暂行条例规定作出收回土权处罚消灭时该土权设定抵押权消灭方面实现必然导致土权属变动
第四土抵押权设定属式行设立土抵押权必须订立书面抵押合进行土抵押权抵押登记抵押合登记日起生效国土抵押权登记实行强制登记制度抵押权登记应作抵押合生效件事订立书面抵押合未办理登记视效力未定效力未定书面抵押合效力登记确定
第五土抵押权具担保物权功效力目通土权益属变更实现债权保障直接满足土利需求具土占权益土项权利性质分土抵押权担保性项权利诸权役权等均属益性项权利土抵押权土项权利重特征
三土抵押权客体范围
1划拨国土权谓划拨国土权指县级民政府法批准土者缴纳土补偿费
安置补助费取土权通划拨方式取土权偿土权作抵押应符合列条件（1）土者须领国土证（2）具建筑物附着物合法产权证明（3）抵押划拨土权获收益抵交土权出金（4）县级民政府土理部门者房产理部门批准
中华民国担保法第36条规定：法取国土房屋抵押该房屋占范围国土权时抵押出划拨方式取土权单独设定抵押权果划拨土房屋作抵押该划拨土权时抵押
2出方式取国土权谓出方式取国土权指国家国土身份土权定年限土者土者国家交付土权出金取国土权出方
式取国土权偿取权土权权作出处分包括抵押根现行法律规定出方式取国土权抵押应抵押时该国土房屋时抵押
3抵押法承包发包方意抵押荒山荒沟荒丘荒滩等荒土权根国现行法律规定集体土权般抵押集体土权包括耕宅基留留山等集体土权促进荒开发利担保法四荒土权规定允许抵押必须符合列条件：第抵押权必须明确荒权第 二该片荒抵押应享承包营权第三须取发包方意
4乡（镇）村企业建筑物占范围土权根担保法规定乡（镇）村企业土权单独抵押乡（镇）村企业土权建筑物
抵押单独抵押乡（镇）村企业建筑物抵押时占范围土权应时抵押该土权抵押设定条件类似划拨方式取国土权抵押规
面规定出：土权抵押出国土权抵押部分划拨国土权批准方抵押部分集体土权（乡镇企业承包方意四荒）抵押规定思路概：1权利否具市场流通性流通者抵押国法律规定土权集体土权征转国外流通权抵押（国际通行土权利制度根区学者建议国土权利制度安排：土权权土权设立建筑权耕作权役权役权抵押权）2土权取方式偿取出土权抵押偿取划拨土权须批准方抵押3土途商业住宅工业等营性目抵押学校幼园医院等公益目事业单位社会团体教育设施医疗卫生设施社会公益设施抵押4者性质划拨国土
权抵押须满足土者公司企业济组织条件种抵押限制抵押抵押土权规定存混乱现象根原否抵押分类标准重交叉重叠方互相突着国市场济迅速发展目前产生少民营私立学校幼园医院诊土权划拨方式取出方式取土权否抵押值思考单位拥土房屋权房屋医疗教学等目转目房屋权作种独立物权没永许抵押流转必房屋权允许抵押土权然应抵押
集体土权抵押规定根担保法规定允许乡镇企业集体建设厂房抵押承包四荒承包方意抵押类型集体土权宅基耕等允许抵押规定实质承认集体土权国土权等财产权承认集体土权具市场流通性带样果：农民财产权市场流通（合法住房抵押融资）二非法交易隐性交易蔓延交易安全性低带量历史遗留问题土征集体土必须先征供应流转思路会改变集体土权获国土权等
财产权位成种趋势集体土权流转包括抵押会摆议程
总目前土抵押权客体规定模糊存相互突实践中易操作利市场济财产权流通性求作者认抵押权客体规定应市场济接轨允许市场进行流通财产财产权均抵押否抵押划分应统标准划分避免重复交叉取消房产抵押相互矛盾限制抵押权实现时应严格执行途制划拨土权登记时严格核定应补交土出金处置时允许改变途改变途必须规划允许全额补交改变途出金样抵押权然会考虑抵押权实现风险采取谨慎态度
四土抵押权登记制度
1土抵押登记作
（1）抵押权公示生效作土抵押权属担保物权种世权土抵押权设立应进行公示社会公众展示土抵押设立变更消灭法律状况
登记制度土抵押权生效起着决定性作前述抵押权生效均登记必条件（2）警示效力土抵押权登记目告知公众土抵押权设立变更消灭法律信息目公众解该抵押权变动情况决定否进行关法律行根民法意思治原法律债权否成土抵押权成第序抵押权事宜权作出禁止性规定果土权已存着位优先抵押权抵押权权利实现会存风险果进行土抵押登记抵押权提供足够警示解设立位抵押权风险行选择提供全面法律帮助
2土抵押权登记程序
根国现行法律规定办理抵押权登记首先应事根土权情况进行价评估鉴定书面抵押合次鉴定抵押合15日抵押抵押权
持抵押土权证抵押合价评估确认报告抵押抵押权身份证件土理部门申请抵押登记（方场申请抵押登记必须持方授权委托文件）土理机关审查进行登记注册核发土项权利证书
3土抵押权登记效力
根担保法关规定土抵押登记抵押合生效条件说抵押登记生效条件土抵押合办理抵押登记日起生效登记生效日抵押合生效日抵押权登记抵押权抗切第三效力具体表现：（1）土权存两者两抵押权果抵押权已登记抵押权未登记先登记抵押权优先登记抵押权受偿（2）土抵押权存续期间抵押转土权未通知抵押权者未告
知受果抵押权已登记抵押权行抵押权说抵押权登记抵押财产受否属善意抵押权抗行追权（3）抵押合成立抵押土权出租抵押权行抵押权导致土权转移租赁合具抗抵押权受效力（4）已设立抵押土权查封扣押等财产保全措施执行措施抵押权受影响（5）抵押期间抵押行足导致土权价值减少者土权灭失抵押权权予制止（6）债务期履行债务时抵押权权请求民法院法实施扣押扣押日起该土产生然孳息法定孳息享收取权（7）债务期未清偿债务抵押权权通拍卖变变方式该土权转第三转价款中优先受偿
数学者认国动产登记制度应采实质义登记动产物权法律行设立转移变更废止等事项非登记生效动产登记效力体现公示力公信力公示力物权变动登记手段社会展示公信力登记机关登记具社会公众相信真实效力信赖该登记善意第三取登记动产物权时正权利会错误登记剥夺土权抵押权登记属动产物权项权利登记现分析关登记具体问题：
（）抵押登记机关
现国际动产登记机关（德国属方法院土登记局日司法行政机关法务局方法务局派出瑞士州方法院）具两特点：动产物权登记具决定公民法财产权利司法意义登记机关般司法机构行政机构登记机关具统性维护动产登记司法统性时动产然紧密联系性国法律均规定定区域实行统登记土房屋动产均统机关登记适统登记法律实行统登记效力
目前国动产物权登记机关分散相关行政机关法律国土权抵押登记
机关土理部门土权权登记机关致********等房屋土理部门外余区土权抵押登记机关房屋抵押登记机关分设目前抵押登记机关存两问题：登记机关统二登记机关行政机关
登记机关统济发展必然造成损害两者两登记机关权力交叉重合时会损害事正利益会扰乱正常法律秩序国动产抵押登记成立果两登记机关求事机关登记会增加事费开支会造成抵押权成立时间标准混乱局面果间第三权利纳入登记时法律关系更加混乱实行动产登记统似佳选择前提必须登记适统法律目前国首务制定统物权法土登记法律基础方实行动产统登记
登记机关设行政机关造成行政监准司法登记混土理部门土市场监部门国土权代表集体土限制流转成供应者年方出现规范登记乱登记集体土未征出先发国土证现象登记机关设批准行政机关定关系动产
登记机关作准司法机关行政机关分设成动产登记制度理智选择外划拨土权抵押须先土理部门批准批准作行政许理应行政机关执行抵押登记机关作准司法机关单独设置应划拨土权抵押批准权赋予行政机关
（二）抵押担保限额
动产登记务反映动产物权详细法律信息法律许范围提供社会动产市场交易服务样作动产风险警示社会尤动产取解动产全面情况然决定否进行关法律行土抵押行中土抵押登记已抵押权提供足够警示解设立序抵押权风险否设立序抵押权完全应事决定担保法第三十五条规定抵押担保债权超出抵押物价值财产抵押该财产价值担保债权余额部分次抵押超出余额部分显余：1抵押债权实现担保代履行债务债务应首先履行义务序先抵押权债务履行义务获清偿时序抵押权超抵押物价值获清偿2抵押物价值已够清偿先序抵押权序抵押权权利然享抵押
权般债权优先3动产尤产着国民济发展然增值超出抵押物现价值抵押权获实现目前国担保法关抵押限额规定旨提高抵押安全性似抵押权考虑没风险显余划拨土权抵押时约定抵押权实现时必须首先补交出金没必限制抵押担保金额
（三）抵押登记机关审查义务
国动产登记作动产市场进行监督理重手段应该说动产登记机关信息资料关部门提供决策登记机关审查事申请材料否齐备外没权利没义务事申请登记涉实质权利义务容进行调查违背事意思治原引起登记机关必纠纷土权抵押登记时登记机关需审查否申请资料齐全双方否愿签定抵押合双方债权债务关系否真实负审查义务外根抵押限额分析出土权抵押登记机关必强求出具土估价报告抵押抵押权行商议决定
（四）抵押权体资格
担保法土权抵押权体资格特殊限定接受抵押债权抵押权国家土理局
1997年关土权抵押登记关问题通知中规定：抵押权非金融机构抵押款行法应办理关批准手续应提交关批准文件国土资源部关企业间土权抵押关问题复函中明确企业间债权债务合涉需金融监部门批准应首先办理批准手续抵押权资格规定实践中难操作登记机关工作员难握什需批准款行抵押权金融机构须提交批准文件者干脆类抵押予登记认抵押权类规定显余事款行否应批准批准完全应该金融监方面法律规范
（五）抵押权终止期限
关抵押权终止期限担保法规定：抵押权担保债权时存债权消灭抵押权消灭抵押权抵押物灭失消灭抵押期限届满否意味着抵押权终止未作明显规定作者认抵押登记期限应担保债权债务履行期债权债务合期抵押抵押权未办理注销登记未办理延期抵押登记根民法通诉讼时效两年规定保留抵押权登记期限届满两年视抵押权放弃抵押权登记机关行注销抵押权
建筑物出房产开发抵押期限问题认然国家法律规定闲置两年土偿收回土权类土抵押期限应超两年作者认政府收回土权视原土权灭失土抵押权然消灭抵押权影响土权收回政府没抵押偿债务抵押权义务抵押权求抵押行提供担保
抵押期限出期限关系土权价值年限减少递减债务期限理应短出期限抵押权作抵押物土权注意义务规定显余
五土抵押权消灭
土抵押权消灭情形面种：
1债务清偿债务期清偿债务者债务担保者债务清算组织债务期已债务清偿完毕该抵押权行消灭
2抵押物消灭抵押物消灭三种情况（1）抵押国土权国家收回者期限届满（2）抵押集体土权涉土国家征（3）土权建筑物抵押该建筑物灭失
3土抵押权实现抵押期履行债务者抵押合期间宣告解散破产抵押权权国家法律法规抵押合规定处分抵押财产处分抵押物价款优先受偿抵押物转第三时抵押权实现设立土权抵押权消灭
4抵押权效抵押权抵押合者合具法定效事法确认效抵押权效土抵押权消灭种特殊情况例划拨方式取国土权单独设立抵押乡（镇）村企业土权单独设立抵押划拨土房产设定抵押未政府部门意审批破产企业擅转已抵押土权破产法（试
行）第49条规定抵押期间破产企业已抵押登记房产进行转时应通知抵押告知受该房产已抵押情况破产企业未通知抵押权者未告知受民法院应法裁定该转行效
六土抵押权制度中需思考问题
1土抵押权客体否限土权
国土抵押权实际指土权抵押权着社会发展国法律否突破界限土抵押权客体扩土项权利答案肯定够偿转土项权利应允许抵押例空中权权国部分学者赞成部分土项权利进行抵押①
2关四荒土抵押
担保法第34条规定：抵押法承包发包方意抵押荒山荒沟荒丘荒滩等荒土权抵押
集体土权允许抵押条件必须抵押该荒拥承包营权笔者认该限制合理全面应该包括购买租赁股份合作方式取四荒土权规定允许抵押条件四荒土权偿取允许转原抵押
3土抵押权登记效力否抗土权收回
土抵押权附属土权土权收回情况土抵押权行消灭国法律关二者间法律效力规定笔者认现行法律规定限制土权抵押独立性抵押担保功降低交易安全难保障理方面土权出合效期间提前收回土权行种民事行土解土权出合合行土收回行抗抵押抵押物权行土权收回债权行根物权优债权原理抵押权应优
先受偿二土权设抵押登记该抵押公信力抗第三抵押公信力旨保护商业信誉维护善意抵押权交易安全种公信力仅民法中诚信原组成分部门立法基础旦发生违反种公信力行时该行效力应次具公信力抵押效力三土权设定抵押登记抵押权：（1）登记先次序享抵押登记利益（2）抗第三张（3）排斥次登记尚未登记已收回（土权）效力基述效力发生土权收回情形时抵押权然张登记权利排斥未登记权利张债权先权利享优先受偿权
4未足额交纳出金土权抵押实现抵押权
关政策法规规定出土权入市转出租抵押种完整土权实践中种情况出金未足额交纳：1部分方招商引资
方政府缓交免交部优惠办法量压低价工业实际价格万元亩规定类出土转时须补交出金合价格抵押时评估价格般20万元左右该类出土权较高价格进行抵押贷款旦投资商缺乏诚信卷资带极金融风险2方土理部门规定单位协议出方式取办公楼集体宿舍等转时须补交出金3国家发出进步规范土登记通知求出金未全额交纳发证实践中净出金计算方式复杂出金级政府分成种原规定执行困难
未足额交纳出金土权抵押抵押权实现时否应先补交土出金作者问题法否定首先途条件核定土权出金应全额交纳政府优惠政策身规避国家政策应必出土权种权利类型更加复杂化次抵押权讲没权利源否瑕疵进行探查义务登记土权利存登记瑕疵错误相信登记真实性法律行理应受保护符合登记公信力原次登记机关告抵押权未足额交纳出金抵押权应优先受偿抵押权物权应优出合限制债权政府土者欠交出金追偿权
利追偿义务二抵押权须考虑抵押权实现时确定性制度设计具济性市场济求产权流通思想协调
关法规范民法院执行国土资源房产理部门协助执行干问题通知第二十六条规定：申请执行执行协商意拍卖变卖直接裁定执行出方式取国土权房屋评估作价交申请执行抵偿债务……出出土权立法意种完整土权出土权设定种转限制阻碍法序执行
5国划拨土权房产抵押权设定否应征批准划拨该土民政府部门批准意
前面已划拨国土权单独设定抵押权果该土权土房屋房屋该房屋设定抵押该房屋占范围国土权时抵押该法律规定产生果抵押法履行债务时必然会出现土转问题抵押身土权权作出处分必须关政府土部门审批转方效
现担保法房产理法没加明确规定笔者认立法缺憾划拨土房产未征政府意进行抵押法理讲通抵押物种处分未征权利意享处分权物进行抵押显然违反关物权原理划拨土处分权国家政府然建筑种土房产实际产起形成种国家土单位关系财产未征意擅作出处分处分行应属效划拨土房产未征政府意进行抵押应该效实践未批准划拨土房产进行抵押会带良果离开土房屋价格确定价值减增房屋价值难评估评估抵押物价值抵押程序准确评估抵押物必影响抵押权设定实现二国家划拨土根需收回设定抵押物发生收回必严重损害抵押权
利益关部门批准设定抵押般会转回收三影响国家土权正常理统安排根城市房产理法规定国家出土必须符合土利总体规划城市规划年度建设计划应计划步骤进行划拨土房产抵押实际难执行规定实现抵押权时协议方式法院诉讼强制拍卖开式影响国家土理否会影响抵押权利益果设定抵押权时政府关部门审批作必条件问题解决
6集体土权抵押实现
集体土权抵押实现改变集体性质目前集体土权属限制流通财产权抵押权实现抵押权较风险根土理法规定集体建设乡镇村兴办联办企业乡村公益设施村民修建住宅集体土权抵押实现时拍卖变卖受限制处完全市场抵押权优先受偿权受损集体土转国进入流通市场样需抵押权付出量时间资金必须获
集体土者意集体土权抵押权实质处国土权抵押权等位
参考文献资料：
国土资源理实务全书（中国物资出版社）谢荣 编
第五章第八节 产抵押
二中国土资源全书（**民出版社）车夫 编第五篇 土项权利
三房产抵押贷款避风险（中国土2001年11期）姬泓 夏军 著
四民法学2000年1月第1版（中国政法学出版社）江编
五民法2000年9月第1版（**学出版社）**振瀛 编
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